www.mlpgroup.com

Niniejsze Sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2020 roku zostało

sporządzone na podstawie Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych

przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa

państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz. U. z 2018 r. poz. 757).

Sprawozdanie Zarządu z działalności

Grupy Kapitałowej MLP Group S.A.

za okres 12 miesięcy zakończony

1.1 6

1.2 8

1.3 9

1.4 12

2.2 17

3.1 26

3

3.4 41

4.1

4.2

4.3

4.4

4.6

4.7

4.8

4.9

4.10

49

50

46

47

48

46

51

55

53

54

58

59

59

Skonsolidowany raport roczny zakończony 31 grudnia 2020 roku •

Podpisano kwalifikowanym podpisem elektronicznym.

Pruszków, 17 marca 2021 roku

Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej MLP Group S.A. w okresie 12 miesięcy

zakończonym 31 grudnia 2020 roku zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 17

marca 2021 roku.

Udział bezpośredni i

pośredni jednostki

dominującej w

kapitale

Udział bezpośredni i

pośredni jednostki

dominującej

w prawach głosu

35

36

37

40

Niemcy

41

Niemcy

42

Austria

Udział bezpośredni i

pośredni jednostki

Udział bezpośredni i

pośredni jednostki

oraz wsparcie najemcy w trakcie trwania umowy najmu. Zdaniem Zarządu, atrakcyjność lokalizacji

parków logistycznych prowadzonych przez Grupę przejawia się w następujących kryteriach:

Grupa w Polsce prowadzi obecnie jedenaście parków logistycznych w kluczowych lokalizacjach: MLP

Pruszków I, MLP Pruszków II, MLP Poznań, MLP Lublin, MLP Teresin, MLP Wrocław, MLP Gliwice, MLP

Czeladź, MLP Poznań West, MLP Wrocław West oraz MLP Łódź. Na podstawie umowy deweloperskiej

Grupa była odpowiedzialna także za komercjalizację parku logistycznego MLP Bieruń dla Inwestora DEKA

Immobilien | West Invest, który został sprzedany w 2015 roku. W pierwszym kwartale 2019 roku

komercjalizacja w/w parku została zakończona.

MLP Group jest jednym z wiodących deweloperów powierzchni magazynowo-produkcyjnych w skali

europejskiej. Od 1998 roku MLP Group prowadzi działalność na rynku nieruchomości komercyjnych,

położenie parku logistycznego w pobliżu dużych ośrodków metropolitalnych,

położenie parku logistycznego w pobliżu węzłów komunikacji drogowej,

łatwy dostęp środkami komunikacji publicznej do parku logistycznego.

Spółki z Grupy posiadają również szereg umów rezerwacyjnych na zakup nowych gruntów pod

planowane parki logistyczne w Polsce, Niemczech i Austrii.

W Polsce bank ziemi został poszerzony o umowy rezerwacyjne, które obejmują grunty pod przyszłą

inwestycję w Strykowie – ok. 45 ha, Pruszkowie ok. 20 ha (rozbudowa istniejącego parku MLP Pruszków

II), Poznaniu ok. 10 ha (rozbudowa istniejącego parku MLP Poznań West II).

Natomiast w Niemczech spółki z Grupy MLP posiadają umowy rezerwacyjne w Gelsenkirchen ok. 11 ha,

w Kolonii ok. 6 ha, okolicach Frankfurtu nad Menem ok. 5 ha oraz Lipsku ok 13ha.

typu BTS, budowane dla dedykowanego najemcy oraz;

(2) obiekty typu City Logistics. Projekty są realizowane pod nazwą MLP Business Park i oferujące małe

moduły magazynowe o powierzchni w przedziale pomiędzy 500 m

z częścią biurową (około

20% całkowitej powierzchni magazynowej), zlokalizowane są na obszarach aglomeracji miejskich.

Pierwszym projektem tego typu jest MLP Business Park Berlin i MLP Business Park Poznań.

Głównymi najemcami Grupy są firmy logistyczne, produkcyjne oraz z branży e-commerce. Struktura

najemców rozkłada się proporcjonalnie do w/w wspomnianych segmentów biznesowych.

W Niemczech Grupa aktualnie prowadzi trzy parki logistyczne - MLP Unna, MLP Business Park Berlin oraz

MLP Business Park Niederrhein. W Rumunii Grupa posiada park logistyczny - MLP Bucharest West. W

Lokalizacja

Docelowa

przygotowaniu

(m²)

Bank Ziemi

(powierzchnia

gruntu)

(m²)

Potencjał

zabudowy

(m²)

Pruszków 169 630 169 630 - - 170 695

Brwinów 309 048 208 500 25 582 163 620 309 048

pieniężne w kwocie wystarczającej dla pokrycia oczekiwanych wydatków operacyjnych i bieżących

zobowiązań finansowych oraz utrzymuje założone wskaźniki płynności.

Ryzyko stopy procentowej

Ryzyko związane z zależnością Grupy od sytuacji makroekonomicznej

Ryzyko związane z czynnikami charakterystycznymi dla sektora nieruchomości

Rozwój rynku nieruchomości komercyjnych, na którym działa Grupa, jest uzależniony zarówno od zmian

zachodzących w sektorze budowlanym i nieruchomościowym, tendencji występujących w sektorach:

produkcji, handlu, przemysłu, usług, transportu, jak i od rozwoju całej gospodarki, na który ma wpływ

wiele czynników makroekonomicznych, takich jak: dynamika wzrostu gospodarczego, poziom inflacji,

wysokość stóp procentowych, sytuacja na rynku pracy oraz wartość bezpośrednich inwestycji

Polski oraz innych krajów mogą w sposób istotny negatywnie wpłynąć na wyniki finansowe Grupy i

zdolność realizacji jej planów.

Grupa narażona jest na ryzyka związane z: działalnością deweloperską, nabywaniem, posiadaniem i

zarządzaniem nieruchomościami na rynku nieruchomości komercyjnych.

W celu ograniczenia ryzyka walutowego (tzw. currency hedging), spółki z Grupy stosują głównie tzw.

hedging naturalny, poprzez pozyskiwanie finansowania dłużnego wyrażonego w EUR. Aby zmniejszyć

niestabilność zwrotów z inwestycji spowodowanych wahaniami kursowymi, spółki z Grupy mogą

zawierać także umowy zabezpieczające takie ryzyko, między innymi poprzez transakcje na

instrumentach pochodnych, zawierać umowy z wykonawcami i dostawcami usług (np. umowy

inwestycyjne z generalnym wykonawcą) określające wynagrodzenie wyrażone w EUR. W przypadku

koszt finansowania Grupy z tytułu istniejących zobowiązań finansowych, a przez to wpłynąć na jej

rentowność. Ewentualna konieczność zabezpieczenia ryzyka stóp procentowych jest rozpatrywana

przez Grupę dla każdego przypadku indywidualnie. W celu ograniczenia wpływu ryzyka zmian stóp

procentowych spółki z Grupy zawierają transakcje typu „Interest Rate Swap” z bankami finansującymi

ich działalność. Zmiany stóp procentowych mogą mieć istotny, negatywny wpływ na sytuację finansową

i wyniki Grupy.

Oprócz wyżej wymienionych ryzyk działalność Grupy narażona jest także na poniższe czynniki ryzyka:

Ryzyko ubezpieczeniowe

Ryzyko związane z deweloperskim charakterem działalności Grupy

Na osiągane przychody oraz wartość nieruchomości posiadanych przez Grupę mogą mieć wpływ liczne

powyższych ryzyk, niemożliwe jest ich całkowite wyeliminowanie. Wystąpienie któregokolwiek z

omawianych ryzyk będzie miało znaczący negatywny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację

finansową, wyniki oraz perspektywy rozwoju.

Ryzyko związane ze spadkiem koniunktury na rynku nieruchomości oraz ogólnym pogorszeniem

sytuacji ekonomicznej

Spadek koniunktury na rynku nieruchomości może mieć negatywny wpływ na wyniki Grupy pod

względem zysków osiąganych z wynajmu powierzchni magazynowej. W przypadku niewywiązania się

najemców ze zobowiązań lub braku najemców Grupa nie będzie uzyskiwać przychodów z wynajmu przy

jednoczesnym ponoszeniu kosztów związanych z nieruchomością. Koszty te mogą obejmować: koszty

prawne oraz wyceny, koszty konserwacji, ubezpieczenia, lokalne podatki od nieruchomości. Poziom cen

nieprzewidywalnych okoliczności. Możliwe jest także poniesienie szkody przez osoby trzecie w wyniku

zdarzeń, za które odpowiada Grupa. Ze względu na zakres ochrony ubezpieczeniowej posiadanej

obecnie przez Grupę, istnieje ryzyko, że takie szkody lub roszczenia nie zostaną pokryte z ubezpieczenia

lub że zostaną tylko częściowo pokryte z ubezpieczenia. Niektóre rodzaje ryzyka nie podlegają

ubezpieczeniu, a w przypadku innych rodzajów ryzyka koszty składek ubezpieczenia są niewspółmiernie

wysokie w stosunku do prawdopodobieństwa wystąpienia ryzyka. Posiadane przez Grupę polisy

ubezpieczeniowe mogą nie zabezpieczać Grupy przed wszystkimi stratami, jakie Grupa może ponieść w

związku ze swoją działalnością, a niektóre rodzaje ubezpieczenia mogą być niedostępne na

uzasadnionych komercyjnie warunkach lub w ogóle. W związku z powyższym ochrona ubezpieczeniowa

Grupy może nie być wystarczająca, aby w pełni zrekompensować straty poniesione w związku z jej

Projekty inwestycyjne Grupy mogą być prowadzone wyłącznie wtedy, gdy działki, na których są

realizowane, mają zapewnioną odpowiednią, wymaganą z mocy prawa, infrastrukturę techniczną (np.

dostęp do dróg wewnętrznych, możliwość podłączeń do mediów czy określone procedury ochrony

przeciwpożarowej i odpowiednie instalacje zapewniające tę ochronę). Odpowiednie organy mogą

zobowiązać Grupę do stworzenia wymaganej przepisami prawa dodatkowej infrastruktury w ramach

wykonywanych przez nią prac budowlanych, zanim wydadzą odpowiednie decyzje administracyjne.

Takie dodatkowe prace mogą istotnie wpłynąć na koszty budowy danego obiektu.

Ponadto, realizacja niektórych projektów może stać się nieopłacalna lub niewykonalna z powodów,

które są poza kontrolą Grupy, takich jak spowolnienie na rynku nieruchomości. Grupa może nie być w

stanie zrealizować tych projektów w terminie, w ramach budżetu lub w ogóle, z którejkolwiek z

naruszenia standardów budowlanych, błędne metody realizacji budowy lub wadliwe materiały

budowlane;

wypadki przemysłowe, dotychczas nieujawnione istniejące zanieczyszczenie gleby oraz potencjalna

odpowiedzialność z tytułu przepisów dotyczących ochrony środowiska i innych właściwych

przepisów prawa, przykładowo, związanych ze znaleziskami archeologicznymi lub niewybuchami

albo materiałami budowlanymi, które zostaną uznane za szkodliwe dla zdrowia;

siły natury, takie jak złe warunki atmosferyczne, trzęsienia ziemi i powodzie, które mogą uszkodzić

albo opóźnić realizację projektów;

akty terroru lub zamieszki, bunty, strajki lub niepokoje społeczne.

Ryzyko niezrealizowania zyskownych inwestycji, w szczególności w prowadzonej działalności

najemców.

Następujące czynniki, nad którymi Grupa ma ograniczoną kontrolę albo nie ma jej wcale, które mogą

spowodować opóźnienie albo w inny sposób niekorzystnie wpłynąć na realizację lub modernizację

obiektów Grupy, obejmują:

wzrost kosztów materiałów, kosztów zatrudnienia lub pozostałych kosztów, który może

spowodować, że ukończenie projektu będzie nieopłacalne;

działania podejmowane przez organy administracji publicznej i samorządowej skutkujące

nieprzewidzianymi zmianami w planach zagospodarowania przestrzennego i w wymogach

architektonicznych;

wady lub ograniczenia tytułu prawnego do działek lub budynków nabytych przez Grupę albo wady,

Ponadto Grupa może dążyć do zmian w niektórych projektach czy obiektach Grupy, jak również do

Ryzyko faktycznego i potencjalnego wpływu koronawirusa COVID-19 na działalność Spółki

przejściowe zamknięcia niektórych urzędów, mogą skutkować opóźnieniami w wydawaniu decyzji

administracyjnych, w tym pozwoleń i zezwoleń istotnych w działalności Grupy. w konsekwencji mogą

wystąpić opóźnienia w rozpoczynaniu oraz realizacji inwestycji przez Emitenta oraz spółki z Grupy, co

dotyczy nie tylko rynku polskiego, ale także rynków zagranicznych, na których obecna jest Grupa.

Opóźnienia mogą być ponadto skutkiem zakłóceń w pracy kancelarii notarialnych czy wykonawców i

podwykonawców, z którymi Grupa współpracuje przy realizacji inwestycji. Ryzyko opóźnień

spowodowanych przez pandemię wpływa na możliwość niewywiązania się przez Emitenta i spółki z