RAPORT

ROCZNY

SPÓŁKI GLOBE TRADE CENTRE S. A. ZA ROK ZAKOŃCZONY

31 GRUDNIA 2020 R.

Miejsce i data publikacji: Warszawa 23 marca 2021 r.

SPIS TREŚCI RAPORTU ROCZNEGO

01. List Zarządu

02. Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe Trade

Centre S.A. w roku zakończonym 31 grudnia 2019 r.

03. Sprawozdanie dotyczące stosowania zasad ładu korporacyjnego za rok

kończący się 31 grudnia 2019 r.

04. Oświadczenie Zarządu

05. Informacja Zarządu Globe Trade Centre S.A. sporządzona na podstawie

oświadczenia Rady Nadzorczej o dokonaniu wyboru firmy audytorskiej

przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego

06. Oświadczenie Rady Nadzorczej Globe Trade Centre S.A. w zakresie

powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu

07. Oświadczenie Rady Nadzorczej Globe Trade Centre S.A. dotyczące oceny

sprawozdań z działalności emitenta i sprawozdania finansowego emitenta w

zakresie ich zgodności z księgami, dokumentami i ze stanem faktycznym

08. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia

2019 r.

09. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania rocznego

skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Szanowni Państwo,

Od kilku lat, w tym również w 2020 roku, nieustannie powiększamy portfolio naszych

nieruchomości poprzez rozwój i przemyślane przejęcia. Zaostrzyliśmy politykę finansową

i wzmocniliśmy płynność. Nasze zespoły zarządzające aktywami zapewniały najemcom

doskonałą obsługę, utrzymując wysoki poziom wynajęcia. Działamy na rzecz lokalnych

społeczności, wyemitowaliśmy zielone obligacje, a także zwiększyliśmy nasze zaangażowanie

w obszarze ESG. Jesteśmy dumni z działań, które przygotowały nas na trudne do przewidzenia

wyzwania związane z wybuchem pandemii COVID-19 w 2020 roku.

WPŁYW COVID-19 I NASZA REAKCJA

Naszym priorytetem jest trwała ochrona biznesu i wspieranie społeczności, w których działamy,

a także oparta na zaufaniu współpraca z naszymi dostawcami i klientami. To ich pandemia

dotknęła w największym stopniu. W tym celu wdrożyliśmy różnorodne środki wspierające

najemców i zachęcające konsumentów do wydatków, takie jak obniżenie czynszu, umożliwienie

płatności czynszowych w ratach, czy rezygnację z naliczania opłat eksploatacyjnych i odsetek za

zwłokę w spłacie. Skutkiem finansowym była utrata zysku z działalności operacyjnej w wysokości

15 mln euro. Otrzymaliśmy też 99% należnego rocznego czynszu (99% w przypadku biur i 97%

dla obiektów handlowych). Wartość portfela spadła o 5%, a na wycenę roczną wpłynęły wyzwania

o charakterze strukturalnym, zaostrzone skutkami pandemii COVID-19.

W segmencie biurowym najemcy pracują nad planami powrotu do pracy stacjonarnej. Większość

z nich uważa, że jest za wcześnie, aby wprowadzać zasadnicze długoterminowe zmiany w

zakresie ich wymagań. Jesteśmy jednak świadomi tego, że po wydłużonym okresie pracy zdalnej,

najemcy mogą oczekiwać większej elastyczności w oferowanych warunkach najmu.

Jednocześnie zaczęli oni zwracać większą uwagę na wysokiej jakości, nowoczesne i bezpieczne

otoczenie, w którym na jedną osobę przypada więcej powierzchni. Przewidujemy również

odejście od dotychczasowego trendu, zakładającego tworzenie przestrzeni biurowej o wysokim

zagęszczeniu i stosowanie hot-desków. Z powodzeniem kontynuujemy rozmowy z naszymi

najemcami dotyczące najmu, zwłaszcza większych powierzchni. Optymizmem napawa wysoka

aktywność, jaką obserwujemy na rynkach, na których działamy.

ŁAD KORPORACYJNY

Rok 2020 był również okresem zmian w zakresie ładu korporacyjnego Grupy. Wiosną miała

miejsca zmiana głównego akcjonariusza – Lone Star sprzedał swój większościowy pakiet

funduszowi Optimum Ventures Private Equity Fund. Jesienią Rada Nadzorcza wzmocniła kadrę

zarządzającą, powołując na stanowisko prezesa Yovava Carmi oraz awansując na stanowiska

członków Zarządu Ariela Ferstmana i Roberta Snowa. Kontynuujemy realizację strategii firmy,

aktywnie działając w kierunku dalszej poprawy bilansu i wyników działalności operacyjnej, czego

dowodem jest FFO w wysokości 66 mln euro na koniec roku, mimo wpływu pandemii COVID-19.

W sierpniu jako Zarząd podjęliśmy trudną decyzję o czasowym zawieszeniu wypłat dywidendy za

2019 rok. Uznaliśmy, że mimo stabilności finansowej oraz wyników osiąganych w roku obrotowym

2020, jest to właściwy krok zabezpieczający, biorąc pod uwagę okoliczności oraz niepewność

związane z pandemią COVID-19. Jesteśmy świadomi tego, że wypłata dywidendy jest ważną

kwestią dla akcjonariuszy. W kolejnych okresach, będziemy dążyć do wznowienia wypłat

w odpowiedniej wysokości. Jest to w dużym stopniu uzależnione od sytuacji pandemicznej.

W tym celu musimy poprawić ściągalność czynszów i uzyskać pełniejsze informacje o wynikach

osiąganych przez nasze aktywa po zakończeniu lockdownu, a przede wszystkim zorientować się,

jak szybko klienci powrócą do obiektów handlowych, a pracownicy do biur.

PRZEGLĄD ROKU

Na koniec 2020 roku nasz portfel nieruchomości osiągnął wartość 2,1 mld euro, a łączne

przychody wyniosły 160 mln euro. Wartość EPRA aktywów netto Grupy (NAV) wynosi obecnie

1,1 mld euro, co odzwierciedla wysoką jakość naszego portfela i niski poziom dźwigni finansowej,

przy współczynniku LTV w wysokości 45% na koniec roku. Nasza Grupa charakteryzuje się

również niskim kosztem zadłużenia o średniej wysokości 2,3% i wysokim wskaźnikiem pokrycia

odsetek netto (ICR) na poziomie 3,7×. Wskaźnik wynajęcia w całym portfelu naszych

nieruchomości utrzymał się na stabilnym poziomie 91%.

Nasze lokalne zespoły zarządzające aktywami osiągały dobre wyniki, udowadniając, że

wieloletnie relacje z najemcami w połączeniu z wysoką jakością portfela, mogą przekładać się na

nowe umowy najmu również w trudniejszych czasach. Grupa LPP zdecydowała się na otwarcie

w Galerii Północnej największego sklepu Sinsay w Polsce, Mobica i Barry Callebaut powiększyli

swoje biura w University Business Park, EoN przedłużył najem w City Gate, Modis, Bank

Światowy i Commerzbank na nową lokalizację wybrali Advance Business Center II, a Generali

wynajęło powierzchnię biurową w Matrix B. Dodatkowo, IKEA i Bershka otworzą swoje sklepy

w centrum handlowym Mall of Sofia.

W ciągu roku zdecydowaliśmy się również odświeżyć nasze portfolio. Sprzedaliśmy jedną

z naszych inwestycji na Węgrzech, biurowiec Spiral, generując tym samym 41 mln euro wolnych

środków na sfinansowanie nowych przejęć i realizację kolejnych projektów. Na początku 2020

roku zakończyliśmy budowę ostatniego budynku kompleksu biurowego Green Heart w

Belgradzie, a pod koniec roku — Advance Business Center II w Sofii i Matrix B w Zagrzebiu. W

2020 roku rozpoczęliśmy również budowę Sofia Tower 2, biurowca klasy A znajdującego się nad

centrum handlowym Mall of Sofia, a planowane inwestycje obejmują tak wspaniałe projekty, jak

budynek Pillar w Budapeszcie, który został w pełni wynajęty jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Czerpiemy korzyści z prac nad wzmocnieniem naszego bilansu, które wykonaliśmy w ciągu

ostatnich kilku lat. Nasza firma była aktywna na rynkach kapitałowych w 2020 roku, pozyskując

około 110 mln euro z niezabezpieczonych obligacji uprzywilejowanych i zapewniając dodatkową

elastyczność, która posłuży do spłaty zadłużenia oraz sfinansowania nowych inwestycji i przejęć.

Wyemitowaliśmy zielone obligacje denominowane w forintach węgierskich, co potwierdza nasze

zaangażowanie w działania na rzecz zrównoważonego rozwoju i innowacyjności w obszarze

finansów. Silną pozycję rynkową Grupy potwierdził również rating inwestycyjny BBB- według

Scope Ratings. Całkowita dostępna płynność Grupy na koniec 2020 roku wyniosła 272 mln euro.

W rezultacie jesteśmy finansowo przygotowani na wszelkie możliwości i niepewności, które mogą

pojawić się w przyszłości.

Niezmiennie naszym priorytetem pozostaje zrównoważony rozwój. Dążymy do dostarczania

najnowocześniejszych budynków, wyposażonych w najnowsze rozwiązania technologiczne,

które spełniają rygorystyczne kryteria BREEAM lub LEED. Do najważniejszych osiągnięć w tym

zakresie należy uzyskanie certyfikacji LEED na poziomie Platinum przez dwa nasze biurowce

klasy A – Matrix A i Matrix B w Zagrzebiu. Tym samym 84% wszystkich naszych nieruchomości

zostało certyfikowanych jako przyjazne dla środowiska. Ponadto, pracujemy nad polityką ESG,

aby zwiększyć naszą przewagę rynkową, poprawić wyniki finansowe i ograniczyć ryzyko

operacyjne. To kolejny krok w kierunku rozwoju w obszarach ochrony środowiska, wsparcia

społecznego i ładu korporacyjnego. Rezultatem będzie publikacja raportu ESG za 2020 rok.

Wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie wzrośnie znaczenie zarządzania i utrzymywania

powierzchni oraz obiektów komercyjnych, a firmy, ich klienci i pracownicy będą kłaść jeszcze

większy nacisk na bezpieczeństwo i użytkowość przestrzeni. W efekcie, doświadczenie

w zarządzaniu nieruchomościami pozwoli nam znacznie zwiększyć przewagę rynkową Grupy.

W naszej ocenie, w dłuższej perspektywie rozwój wielu trendów w skali makro ulegnie znacznemu

przyspieszeniu. Dotyczy to, między innymi, coraz większej popularności zakupów online,

w związku z czym nasze działania będą koncentrować się na realizacji mniejszych, bardziej

wyspecjalizowanych budynków handlowych. Wierzymy, że w naszym portfolio nadal jest miejsce

dla jakościowych obiektów, które będą kluczowe dla sklepów detalicznych w kontekście

sprzedaży online: miejsca do obsługi zwrotów i odbiorów przesyłek. Dotyczy to zwłaszcza

centrów handlowych o dogodnej lokalizacji, znajdujących się w pobliżu kluczowych węzłów

komunikacyjnych. Przewidujemy również, że popyt skupi się przede wszystkim na wysokiej

jakości, nowoczesnej i zrównoważonej przestrzeni biurowej, sprzyjającej bardziej elastycznym

modelom pracy. To jednak dopiero początek i nie wiemy jeszcze, z jakimi długofalowymi trendami

będziemy mieć do czynienia. Z uwagą śledzimy rozwój sytuacji. Zachowujemy pełną

elastyczność i gotowość do zmian naszej strategii, w zależności od potrzeb klientów i otoczenia.

Nie bylibyśmy w stanie osiągnąć sukcesu, ani przygotować się na przyszłe wyzwania bez

naszych pracowników, najemców, banków i obligatariuszy. Niezależnie od tego, co przyniesie

2021 rok, cieszymy się z możliwości współpracy i z optymizmem patrzymy w przyszłość.

Wkraczamy w nowym rok z przekonaniem, że dzięki naszej regionalnej platformie uda nam się

zwiększyć przepływ transakcji, ograniczyć ryzyko i skutecznie zoptymalizować wyniki.

Z poważaniem,

Członkowie Zarządu

Globe Trade Centre S.A.

Yovav Carmi

CEO/Prezes Zarządu

Ariel A. Ferstman

CFO/Dyrektor

finansowy

Gyula Nagy

Członek Zarządu

Robert Snow

Członek Zarządu

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI GLOBE TRADE CENTRE S.A.

W ROKU ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2020 R.

SPIS TREŚCI

1. Wprowadzenie ................................................................................................................. 4

2. Wybrane dane finansowe ................................................................................................ 8

3. Główne czynniki ryzyka ..................................................................................................10

4. Prezentacja Grupy i Spółki ..............................................................................................10

4.1 Ogólne informacje na temat Grupy .................................................................................... 41

4.2 Główne wydarzenia .............................................................................................................. 42

4.3 Struktura organizacyjna Grupy ............................................................................................ 46

4.4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy ............................................. 48

4.5 Strategia Grupy ..................................................................................................................... 49

4.6 Opis działalności ................................................................................................................... 53

4.7 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy i Spółki ...................................... 56

4.7.1 Rynek powierzchni biurowych ........................................................................................... 56

4.7.2 Rynek nieruchomości handlowych ................................................................................... 63

4.8 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej,

charytatywnej oraz podobnej działalności. ........................................................................ 67

5. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych ..........................................................69

5.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne .................................... 69

5.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Spółki .............. 72

5.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi

prognozami .............................................................................................................................. 76

5.4 Porównanie sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2020 r. i 2019 r. ......................... 76

5.5 Porównanie wyników finansowych za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2020 r. z tym samym okresem roku 2019. ......................................................................... 77

5.6 Analiza przepływów pieniężnych ........................................................................................ 78

5.7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe .............................................................................. 79

6. Opis wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji do chwili sporządzenia sprawozdania

z działalności ...................................................................................................................80

7. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem jednostek

powiązanych ....................................................................................................................81

8. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym

uwzględnieniem gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym ....................................81

9. Zobowiązania pozabilansowe .........................................................................................81

10. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty

finansowe, wartości niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje

kapitałowe poza Grupą i ich metody finansowania ........................................................81

11. Informacje na temat zarzadzania ryzykiem ...................................................................82

12. Polityka wynagrodzeń i zarzadzanie zasobami ludzkimi ..............................................86

12.1 Polityka wynagrodzeń ....................................................................................................... 86

12.2 Program motywacyjny ....................................................................................................... 88

12.2.1 System kontroli programu motywacyjnego .................................................................... 88

12.3 Liczba pracowników .......................................................................................................... 88

12.4 Polityka szkoleniowa ......................................................................................................... 88

12.5 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi ...................................... 89

12.6 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów ................... 89

12.7 Wynagrodzenia członków zarządu i członków rady nadzorczej ................................. 89

12.8 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o

podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych

członków organów administrujących ................................................................................ 92

13. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej .....................................92

14. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki

rynkowe ........................................................................................................................94

15. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych .......94

16. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po dniu

bilansowym), które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości .....95

17. Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem

Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych .................................................95

18. Znaczące umowy podpisane w danym roku w tym umowy ubezpieczenia, współpracy

lub kooperacji ...............................................................................................................95

19. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań finansowych ...95

1. Wprowadzenie

Globe Trade Centre S.A. ("GTC") jest podmiotem

dominującym Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre, a

jej działalność ograniczona jest do wykonywania swoich

zadań przez podmioty zależne. Grupa GTC jest

wiodącym deweloperem i inwestorem w sektorze

nieruchomości komercyjnych, koncentrującym swoje

działania na rynku polskim oraz stolicach Euroopy

Południowej i Wschodniej. Prowadzi działalność w

Polsce, Budapeszcie, Belgradzie, Bukareszcie,

Zagrzebiu i Sofii. Grupa powstała w 1994 r.

GTC jest podmiotem

dominującym Grupy

Kapitałowej GTC, a

jej działalność

ograniczona jest do

wykonywania swoich

zadań przez

podmioty zależne.

Portfel nieruchomości Grupy obejmuje: (i) ukończone nieruchomości komercyjne; (ii)

nieruchomości komercyjne w budowie; (iii) grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną;

(iv) aktywa przeznaczone na sprzedaż; (v) grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Od momentu powstania do dnia 31 grudnia 2020 r. Grupa (i) wybudowała około 1,2 miliona m

kw. powierzchni komercyjnej najmu brutto i około 300 tysięcy m

kw. powierzchni

mieszkaniowej, (ii) sprzedała około 600 tysięcy m kw. powierzchni brutto w ukończonych

nieruchomościach komercyjnych i około 300 tysięcy m

kw. powierzchni mieszkaniowej oraz

(iii) nabyła około 160 tysięcy m kw. powierzchni brutto w ukończonych nieruchomościach

komercyjnych. Dodatkowo Grupa poprzez swoje jednostki stowarzyszone w Czechach

wybudowała i sprzedała ponad 100 tysięcy m kw. powierzchni komercyjnej i około 76 tysięcy

m kw. powierzchni mieszkaniowej.

Na dzień 31 grudnia 2020 r. portfel nieruchomości Grupy obejmował:

 48 ukończonych budynków komercyjnych, w tym 43 budynków biurowych i 5 centrów

handlowych o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 753 tysięcy m

kw., z czego

proporcjonalny udział Grupy wynosi około 743 tysięcy m kw.;

 2 budynki biurowe w budowie, o łącznej powierzchni najmu około 37 tysięcy m

kw.;

 grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną, oraz

 grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

753 000

Grunty

ukończone

budynki

m kw.

GLA

budynki

w budowie

przeznaczone

pod zabudowę

Na dzień 31 grudnia 2020 r. wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy wynosiła

9.860.914 zł, przy czym: (i) ukończone nieruchomości komercyjne Grupy stanowiły 88% tej

wartości; (ii) nieruchomości komercyjne w budowie 3%; (iii) grunty przeznaczone pod

zabudowę komercyjną – 7%, (iv) prawo do użytkowania aktywów – 2%, (v) aktywa

przeznaczone na sprzedaż – mniej niż 1%; oraz (vi) grunty przeznaczone pod zabudowę

mieszkaniową – mniej niż 1%.

Akcje Spółki są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych i na Giełdzie

Papierów Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) oraz wchodzą w skład indeksu

mWIG40.

Siedziba Spółki Globe Trade Centre S.A. znajduje się w Warszawie, przy ulicy Komitetu

Obrony Robotników 45a.

Terminy i skróty pisane wielką literą w niniejszym Sprawozdaniu mają następujące znaczenie,

chyba że z kontekstu wynika inaczej:

Spółka lub

GTC

stosuje się do Globe Trade Centre S.A

Grupa lub

Grupa GTC

stosuje się do Globe Trade Centre S.A. oraz jej spółek zależnych,

podlegających konsolidacji w sprawozdaniu finansowym C

Akcje

stosuje się do akcji Globe Trade Centre S.A., które zostały wprowadzone

do publicznego obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w

Warszawie w maju 2004 r. oraz w latach późniejszych i są oznaczone

kodem PLGTC0000037 oraz zostały wprowadzone do obrotu na Giełdzie

Papierów Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) w dniu 18

sierpnia 2016 r. i są oznaczone kodem ISIN PLGTC0000037

Obligacje

stosuje się do obligacji wyemitowanych przez spółkę Globe Trade Centre

S.A. i wprowadzonych na rynek alternatywny odpowiednio pod kodami

PLGTC0000177, PLGTC0000219, PLGTC0000227, PLGTC0000235,

PLGTC0000243, PLGTC0000268, PLGTC0000276 , PLGTC0000292,

PLGTC0000318 i HU0000360102GTC

Sprawozdanie

stosuje się do rocznego sprawozdania przygotowanego zgodnie z art. 70

Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie

informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów

papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne

informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego

państwem członkowskim

CEE

stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Środkowo-

Wschodniej (tj. Polski i Węgier)

SEE

stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Południowo-

Wschodniej (tj. Bułgarii, Chorwacji, Rumunii i Serbii)

NRA, NLA,

powierzchnia

najmu netto

stosuje się do miary powierzchni będącej podstawą dla określenia

wartości nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych w

wycenach. Dla nieruchomości komercyjnych, powierzchnia najmu netto

to cała powierzchnia biurowa lub handlowa nieruchomości, za którą

najemcy danej nieruchomości płacą czynsz, lub przeznaczona pod

wynajem. Szczegółowe zasady obliczania NRA mogą się różnić

pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami ze względu na różną

metodologię i standardy na poszczególnych rynkach geograficznych, w

których Grupa prowadzi działalność

GLA lub

powierzchnia

najmu brutto

stosuje się odnosi się do miary całkowitej powierzchni (biurowej lub

handlowej) najmu powiększonej o współczynnik udziału w

powierzchniach wspólnych

Nieruchomości

komercyjne

stosuje się do nieruchomości biurowych oraz handlowych, tzn.

nieruchomości, które generują przychody z czynszu

FFO, FFO I

stosuje się do zysku przed opodatkowaniem pomniejszonym o podatek

dochodowy zapłacony i skorygowanym o transakcje bezgotówkowe

(takie jak: wartość godziwa lub wycena nieruchomości, rezerwa na

płatności w formie akcji własnych, oraz niezapłacone koszty finansowe)

oraz zdarzenia jednorazowe (takie jak różnice kursowe lub wynik na

działalności mieszkaniowej)

EPRA NAV

stosuje się do kapitałów własnych pomniejszonych o udziały

niekontrolujące i zobowiązania z tytułu podatku dochodowego

związanego z wartością godziwą nieruchomości i instrumentów

pochodnych

EBITDA

stosuje się do zysku pomniejszonego o wynik na wartości godziwej,

odsetki, podatek dochodowy, amortyzację;

Przychody z

czynszu

stosuje się do przychodów z najmu, które zostały rozpoznane na dzień

sporządzenia raportu. Obejmują przychody z czynszu podstawowego,

przychody z wynajmu miejsc parkingowych i inne przychody z wynajmu

EUR, €

lub euro

stosuje się do wspólnej waluty Państw Członkowskich uczestniczących

w Trzecim Etapie Europejskiej Unii Gospodarczej i Walutowej Traktatu

Ustanawiającego Wspólnotę Europejską, wraz z późniejszymi zmianami

PLN lub złoty

stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Rzeczpospolitej Polskiej

HUF lub forint

stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Węgier

JSE

stosuje się do giełdy papierów wartościowych w Johannesburgu

PREZENTACJA INFORMACJI FINANSOWYCH

Jeśli nie wskazano inaczej, informacje finansowe przedstawione w Sprawozdaniu zostały

sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

("MSSF") dopuszczonymi do stosowania w Unii Europejskiej.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, z wyjątkiem danych

dotyczących nieruchomości, wyrażone są w tysiącach PLN lub EUR, o ile nie zaznaczono

inaczej.

Do niektórych informacji finansowych w tym Sprawozdaniu zastosowano zaokrąglenia. W

rezultacie niektóre wartości liczbowe podane jako sumy w niniejszym Sprawozdaniu mogą nie

być dokładną agregacją arytmetyczną liczb, które je poprzedzają.

PREZENTACJA INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH

Informacje na temat nieruchomości przedstawiono pro rata zgodnie z zasadą konsolidacji

udziałów Grupy w każdej z nieruchomości. Wycena nieruchomości oparta jest o wartości, które

Grupa konsoliduje w swoim skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Stopień wynajęcia

dla każdego rynku jest pokazany na dzień 31 grudnia 2020 r.

DANE BRANŻOWE I RYNKOWE

W niniejszym Sprawozdaniu Spółki podaje informacje dotyczące jej działalności i rynków na

których działa i na którym działają jej konkurenci. Informacje dotyczące rynków, ich potencjału,

sytuacji makroekonomicznej, obłożenia, czynszów i innych danych branżowych dotyczących

rynków, na których działa Grupa, oparte są o dane i raporty sporządzane przez podmioty

zewnętrzne. Informacje zawarte w tej części nie są zaprezentowane w tysiącach i opierają się

o raporty sporządzone przez firmę Jones Lang LaSalle IP, Inc („JLL”). JLL opiera się na

materiale, który uważa za wiarygodny. Chociaż dołożono wszelkich starań, aby zapewnić ich

dokładność, GTC nie może zaoferować żadnej gwarancji, że materiały zawarte w tej części

nie zawierają błędów rzeczowych.

Ponadto w wielu przypadkach Spółka zamieściła w tym Sprawozdaniu oświadczenia

dotyczące branży, w której działa Grupa, w oparciu o własne doświadczenia i badanie

warunków rynkowych. Spółka nie może zagwarantować, że założenia te prawidłowo

odzwierciedlają wiedzę Spółki na temat rynków na których działa. Wewnętrzne badania Spółki

nie zostały zweryfikowane przez niezależne źródła.

ZASTRZEŻENIA

Sprawozdanie to może zawierać stwierdzenia odnoszące się do przyszłych oczekiwań

dotyczących działalności Spółki, jej sytuacji finansowej i wyników działalności. Można znaleźć

te stwierdzenia poprzez odniesienie do słów takich jak "może", "będzie", "oczekiwać",

"przewidywać", "wierzyć", "szacować" oraz podobnych, w niniejszym Sprawozdaniu. Ze swojej

natury stwierdzenia wybiegające w przyszłość są przedmiotem wielu założeń, ryzyka i

niepewności. W związku z tym rzeczywiste wyniki mogą się znacznie różnić od tych, które są

sugerowane lub wnioskowane w wypowiedziach prognozujących. Spółka ostrzega

czytelników, żeby nie polegali na takich stwierdzeniach, które są aktualne tylko na dzień

niniejszego Sprawozdania.

Powyższe zastrzeżenia powinny być rozpatrywane w związku z wszelkimi późniejszymi

pisemnymi lub ustnymi wypowiedziami prognozującymi, które mogą zostać ogłoszone przez

Spółkę lub osoby występujące w imieniu Grupy. Spółka nie podejmuje zobowiązania do

przeglądu lub potwierdzenia oczekiwań analityków lub oszacowań lub do publikacji

jakichkolwiek zmian wszelkich wypowiedzi prognozujących w celu odzwierciedlenia zdarzeń

lub okoliczności występujących po dacie niniejszego Sprawozdania.

W Punkcie 5 „Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych”, w Punkcie 3 "Główne

czynniki ryzyka" oraz w innych miejscach w niniejszym Sprawozdaniu Spółka publikuje istotne

czynniki ryzyka, które mogą spowodować, że jej rzeczywiste wyniki będą się znacznie różnić

od jej oczekiwań. Powyższe ostrzeżenia dotyczą wszystkich wypowiedzi opublikowanych

przez Spółkę lub osoby działające w imieniu Grupy. Gdy Spółka wskazuje, że zdarzenie,

warunki i okoliczności mogą lub mogłyby mieć negatywny wpływ na Grupę, oznacza to wpływ

na jej działalność, sytuację finansową i wyniki działalności.

2. Wybrane dane finansowe

Poniższe tabele przedstawiają wybrane historyczne dane finansowe Spółki za rok zakończony

31 grudnia 2020 r. i 2019 r. Historyczne informacje finansowe powinny być interpretowane w

połączeniu z Punktem 5 „Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych" oraz ze

sprawozdaniem finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2020 r. (łącznie z jego notami).

Spółka prezentuje dane finansowe przygotowane zgodnie z MSSF i pochodzące ze

zbadanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2020 r.

Wybrane pozycje sprawozdań finansowych wyrażone w euro zostały przeliczone na euro

według następujących zasad:

2019

 poszczególne pozycje aktywów i pasywów – według średniego kursu NBP

ogłoszonego na 31 grudnia 2019 r. – 4,2585 złotych / EUR

 poszczególne pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływu środków

pieniężnych za dwanaście miesięcy 2019 r. według kursu stanowiącego średnią

arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni

dzień każdego zakończonego miesiąca okresu od 1 stycznia 2019 r. do 31 grudnia

2019 r. – 4,2985 złotych / EUR

2020

 poszczególne pozycje aktywów i pasywów – według średniego kursu NBP

ogłoszonego na 31 grudnia 2020 r. – 4,6148 złotych / EUR

 poszczególne pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływu środków

pieniężnych za dwanaście miesięcy 2019 r. według kursu stanowiącego średnią

arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni

dzień każdego zakończonego miesiąca okresu od 1 stycznia 2019 r. do 31 grudnia

2020 r. – 4,4448 złotych / EUR.

Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2020 r.

2019 r.

(w tys.)

PLN

EUR

PLN

EUR

Rachunek wyników

Udział w zysku jednostek zależnych,

stowarzyszonych oraz współzależnych

291.129

67.728

Pozostałe przychody operacyjne

98.185

22.090

123.142

28.648

Udział w stracie jednostek zależnych,

stowarzyszonych oraz współzależnych

(258.449)

(58.146)

Pozostałe koszty operacyjne

(145.366)

(32.705)

(77.029)

(17.920)

Zysk przed opodatkowaniem

(305.630)

(68.761)

337.242

78.456

Podatek dochodowy

(19.993)

(4.498)

(15.486)

(3.603

Zysk netto

(325.623)

(73.259)

321.756

74.853

Zysk na jedną akcję (nie w tys.)

(0,67)

(0,15)

0,66

0,15

Przepływy środków pieniężnych

Przepływy środków pieniężnych z

działalności operacyjnej

349.660

78.667

97.742

22 .739

Przepływy środków pieniężnych z

działalności inwestycyjnej

(58.591)

(13.182)

267 .183

62.157

Przepływy środków pieniężnych z

działalności finansowej

(513.685)

(115.570

32.395

7.536

Sprawozdanie z sytuacji finansowej

Inwestycje w jednostkach zależnych,

stowarzyszonych oraz współzależnych

4.757.439

1.030.909

5.012.496

1.177.057

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

331.509

71.836

523.314

122.887

Pozostałe

2.639

572

5.182

1.217

Aktywa łącznie

5.091.587

1.103.317

5.540.992

1 301.161

Zobowiązania długoterminowe

562.364

121.861

596.981

140.186

Zobowiązania krótkoterminowe

110.044

23.846

495.488

116.353

Kapitał własny

4.419.179

957.610

4 448.523

1.044.622

Kapitał podstawowy

48.556

10.522

48.556

11.402

3. Główne czynniki ryzyka

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez

podmioty zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metoda praw własności,

poniższy opis czynników ryzyka jest opisem czynników ryzyka tych podmiotów.

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z DZIAŁALNOŚCIĄ GRUPY

WPŁYW WIRUSA SARS-COV-2 I WYWOŁYWANEJ PRZEZ NIEGO CHOROBY COVID-19

NA DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNĄ I SYTUACJĘ FINANSOWĄ GRUPY

Grupa podlega ryzku związanemu z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 i choroby

COVID-19. Wpływ wirusa SARS-CoV-2 i choroby COVID-19 jest w dużej mierze zależny od

czynników, które leżą poza kontrolą Grupy. Konsekwencje epidemii wirusa SARS-CoV-2,w tym

ograniczenia ostrożnościowe (takie jak tymczasowe zamknięcie przestrzeni publicznej, w tym

centrów handlowych, lub tymczasowy zakaz organizowania zgromadzeń publicznych),

wprowadzone w krajach, w których Grupa lub jej najemcy prowadzą działalność, mogą mieć

negatywny wpływ na działanie prowadzone przez Grupę, w szczególności w następujących

obszarach:

• ograniczenie popytu zarówno na powierzchnie biurowe, jak i handlowe wynikające

ze zmiany trybu pracy (rosnąca liczba pracowników, która może świadczyć pracę z

domu a nie z biura), oraz zwyczaje zakupowe (rosnąca liczba klientów może

przestawić się na zakupy online w porównaniu do tradycyjnych centrów

handlowych);

• dynamika sprzedaży projektów budowlanych i zawieranie umów najmu – w formie

opóźnień przy podpisywaniu umów dotyczących sprzedaży projektów lub umów

najmu;

• procedury administracyjne prowadzone przez władze publiczne – w formie

przewlekania postępowania i w konsekwencji, opóźnień przy uzyskiwaniu decyzji

administracyjnych o kluczowym znaczeniu dla procesu budowy;

• dynamiki zabezpieczenia funduszy wymaganych w celu finansowania bieżących i

planowanych projektów inwestycyjnych – w formie opóźnień lub nieuzyskania

takiego finansowania;

• harmonogramu prac budowlanych – w formie możliwych opóźnień takich prac w

związku z ograniczoną dostępnością materiałów budowlanych (zakłócenie łańcucha

dostaw), oraz możliwego braku personelu podwykonawców, jak również poprzez

bezpośredni wpływ na terminowość realizacji inwestycji; oraz

• wszelkich przypadków pracowników Grupy lub osób z nimi współpracującymi, które

uzyskają pozytywny wynik testu na COVID-19, gdzie takie osoby, centrala Grupy,

lub inne budynki biurowe zostaną poddane kwarantannie, co będzie miało

negatywny wpływ na działalność i funkcjonowanie Grupy, zwłaszcza gdy powyższa

sytuacja dotknie znaczną liczbę osób, lub osoby o kluczowym znaczeniu dla

działania Grupy.

Każdy z powyższych czynników może mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, sytuację

finansową i wyniki Grupy. Nie można wykluczyć, że wzmożone ostatnio rozprzestrzenianie się

choroby COVID-19 nie spowoduje ponownego nałożenia restrykcji ostrożnościowych w

krajach, w których działa Grupa, ani też że nie zostaną wprowadzone nowe, bardziej

rygorystyczne środki, które mogłyby mieć negatywny wpływ na działalność lub płynność

finansową najemców lub innych kontrahentów Grupy oraz na ogólne zachowanie

społeczeństwa, a tym samym nasilenie negatywnego wpływu choroby COVID-19 i jej

konsekwencji na działalność Grupy, kondycję finansową oraz wyniki jej działalności lub

zwiększają prawdopodobieństwo urzeczywistnienia się ryzyka z nimi związanego.

POGORSZENIE LUB UTRZYMANIE SIĘ TRUDNEJ SYTUACJI GOSPODARCZEJ W

KRAJACH, W KTÓRYCH GRUPA PROWADZI DZIAŁALNOŚĆ, MOŻE WPŁYNĄĆ NA

DZIAŁALNOŚĆ GRUPY

Pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych oraz sytuacji na rynku nieruchomości krajów,

w których Grupa prowadzi działalność, może mieć negatywny wpływ na gotowość i zdolność

klientów do pozyskania finansowania i nabycia lub najmu nieruchomości. Przy spadku popytu

Grupa może być zmuszona do sprzedaży lub wynajęcia swoich obiektów ze stratą lub może

nie mieć możliwości sprzedaży lub wynajęcia swoich obiektów w ogóle. Potencjalne

pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych i sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce

lub w innych krajach, w których Grupa prowadzi działalność na skutek wybuchu pandemii

COVID-19 lub z innych przyczyn, może także prowadzić do spadku wartości rynkowej

nieruchomości Grupy. Kryzys na rynkach finansowych może również wywrzeć niekorzystny

wpływ na działalność Grupy w inny sposób, przykładowo spowodować upadłość najemców

Grupy lub instytucji finansowych zapewniających Grupie finansowanie.

Każdy z tych czynników może wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację

finansową, wyniki działalności Grupy.

GRUPA MOŻE NIE ZREALIZOWAĆ SWOJEJ STRATEGII

Grupa realizuje obecnie strategię rozwoju, w ramach, której planuje: (i) rozwijać swój portfel

nieruchomości przez nabywanie i poprawianie efektywności nieruchomości generujących

przychody z najmu w Polsce oraz w stolicach, gdzie Grupa prowadzi działalność, oraz

dodatkowo realizować wybrane najbardziej atrakcyjne projekty deweloperskie z Portfela

Nieruchomości Grupy; (ii) poprawiać efektywność swojej działalności w zakresie zarzadzania

aktywami i maksymalizować swoje wyniki i efektywność operacyjną oraz (iii) sprzedać aktywa

niezwiązane z podstawową działalnością, co może pozwolić Grupie na obniżenie zadłużenia

lub na uzyskanie środków przeznaczonych na finansowanie nowych inwestycji.

W rezultacie niektóre właściwości i cechy Portfela Nieruchomości Grupy mogą ulec zmianie

pod względem podziału geograficznego, stosunku wartości zrealizowanych nieruchomości do

wartości nieruchomości w budowie, a także podziału Portfela Nieruchomości Grupy na klasy

aktywów (tj. nieruchomości handlowe, biurowe, mieszkaniowe i inne). W konsekwencji różne

wskaźniki charakteryzujące działalność Grupy i okresowe przepływy środków pieniężnych

pochodzących z dochodów z tytułu wynajmu mogą ulec zmianie. Ponadto nie można zapewnić,

że przyszłe strategie inwestycyjne realizowane zgodnie ze strategią Grupy przyczynią się do

wzrostu wartości Portfela Nieruchomości Grupy i zwiększą rentowność Grupy. W szczególności

sukces strategii biznesowej Grupy uzależniony jest od założeń i warunków, które mogą okazać

się, w całości lub części, nieprawidłowe lub niedokładne. Dotyczy to także założeń dotyczących

poziomu rentowności przedmiotów nabycia, które mają zostać pozyskane w przyszłości, a

także kryteriów inwestycyjnych, które zostały opracowane przez Grupę w celu osiągnięcia

oczekiwanych stóp zwrotu z nabywanych nieruchomości.

Grupa może nie osiągnąć swoich podstawowych celów ze względu na czynniki wewnętrzne i

zewnętrzne o charakterze regulacyjnym, prawnym, finansowym, społecznym lub operacyjnym,

z czego niektóre mogą być poza kontrolą Grupy. W szczególności niestabilne warunki rynkowe,

brak zasobów kapitałowych niezbędnych dla rozwoju, a także zmiany cen dostępnych

nieruchomości na sprzedaż na właściwych rynkach mogą przeszkodzić lub uniemożliwić Grupie

wdrożenie kluczowych elementów jej strategii. Dodatkowo rozwój działalności w sektorze

zarządzania aktywami może zostać zakłócony lub nawet uniemożliwiony ze względu na

rosnącą konkurencję ze strony innych zarządców nieruchomości i inwestorów na rynku

nieruchomości.

Jeżeli Grupa napotka opisane powyżej lub inne wyzwania, może nie zrealizować swojej strategii

w całości lub w ogóle, może postanowić zmienić lub zawiesić realizację swojej strategii lub

planu rozwoju albo od nich odstąpić i może nie być zdolna do ich osiągnięcia lub może napotkać

opóźnienia w osiągnięciu planowanych synergii lub oczekiwanych korzyści ze swojej strategii i

planu rozwoju. Może to mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową,

wyniki działalności Grupy.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI GRUPY JEST Z NATURY NIEPEWNA, MOŻE BYĆ

NIEPRECYZYJNA I PODLEGA WAHANIOM

Grupa przedstawia wycenę większości swoich nieruchomości według wartości godziwej, która

była wyceniana przez zewnętrznych rzeczoznawców działających na rynku nieruchomości.

Wycena nieruchomości jest z natury subiektywna i niepewna, ponieważ dokonuje się jej na

podstawie założeń, które mogą różnić się od rzeczywistych przyszłych zdarzeń. Przykładowo

Raporty z Wyceny zostały sporządzone na podstawie określonych prognoz i założeń

dotyczących rynku nieruchomości w regionach, gdzie Grupa prowadzi swoją działalność.

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych i gruntów niezabudowanych w banku ziemi

ustalana jest przynajmniej co pół roku (tj. na dzień 30 czerwca i 31 grudnia każdego roku) przez

niezależnych rzeczoznawców na podstawie zdyskontowanych oczekiwanych przepływów

pieniężnych z nieruchomości inwestycyjnych przy wykorzystaniu stawek dyskontowych

mających zastosowanie do danego lokalnego rynku nieruchomości lub, w przypadku części

nieruchomości inwestycyjnych, przy zastosowaniu metody porównawczej. W większości

przypadków niezależni rzeczoznawcy nie sporządzają wycen na dzień 31 marca i 30 września

każdego roku, kiedy to wyceny są weryfikowane przez naszego niezależnego rzeczoznawcę

oraz zarząd Grupy i w razie potrzeby aktualizowane.

Nie ma pewności, że wyceny nieruchomości Grupy (niezabudowanych, w trakcie realizacji oraz

zakończonych) będą odzwierciedlały faktyczne ceny ich sprzedaży ani że zostanie osiągnięta

szacowana stopa kapitalizacji, ani że zostanie zrealizowany zakładany roczny przychód z

najmu nieruchomości, ani też, że wyceny nie zostaną zakwestionowane m.in. przez organy

regulacyjne. Prognozy mogą okazać się nieprawidłowe z powodu ograniczonej ilości oraz

możliwej niedokładności publicznie dostępnych danych i badań dotyczących Polski oraz

pozostałych rynków, na których Grupa prowadzi działalność w porównaniu z rynkami

rozwiniętymi. Ponadto brak porównywalnych transakcji, który występuje szczególnie podczas

okresów spowolnienia gospodarczego, takich jak kwarantanna, sprawia że podmioty

dokonujące wycen polegają na stopach kapitalizacji wyliczanych na podstawie modeli

teoretycznych a nie z faktycznych, rynkowych stóp kapitalizacji.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wycenę oraz w szczególności na planowanie

projektów są koszty budowy. Koszty te są przez Grupę szacowane i określane na podstawie

aktualnych cen oraz prognozowanych kosztów budowy w przyszłości, natomiast w

rzeczywistości mogą okazać się inne. Dodatkowo niektóre wyceny zostały sporządzone na

podstawie założeń dotyczących przyszłych decyzji związanych z planami zagospodarowania

przestrzennego. Niektóre założenia mogą się nie spełnić, w wyniku czego Grupa nie będzie

miała możliwości realizacji określonych nieruchomości zgodnie z planem. Może to wywrzeć

niekorzystny wpływ na wycenę takich nieruchomości w przyszłości.

Jeżeli prognozy i założenia stanowiące podstawę dokonanych wycen nieruchomości w Portfelu

Nieruchomości Grupy okażą się nieprawidłowe, rzeczywista wartość nieruchomości w Portfelu

Nieruchomości Grupy może istotnie różnić się od wskazanej w Raportach Wyceny.

Nieprawidłowe wyceny nieruchomości Grupy oraz wahania wycen mogą wywrzeć istotny,

niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki działalności Grupy.

Ponadto spadek wartości nieruchomości stanowiących aktywa Grupy może również

negatywnie wpłynąć na zobowiązania Grupy do utrzymywania założonego współczynnika

wartości kredytu do wartości nieruchomości (ang. loan-to-value ratio – LTV) w ramach umów

finansowania projektów zawartych przez Grupę oraz może pogorszyć zdolność Grupy do

pozyskiwania i obsługi finansowania zewnętrznego. Każde z tych zdarzeń może wywrzeć

istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

WARTOŚCI PODANE W SKONSOLIDOWANYM SPRAWOZDANIU Z SYTUACJI

FINANSOWEJ I SKONSOLIDOWANYM RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT GRUPY MOGĄ

PODLEGAĆ ISTOTNYM ZMIANOM ZE WZGLĘDU NA WAHANIA WARTOŚCI GODZIWEJ

NIERUCHOMOŚCI GRUPY NA SKUTEK AKTUALIZACJI ICH WYCENY

Nieruchomości Grupy generujące przychody z najmu oraz obiekty w budowie są poddawane

przynajmniej co pół roku niezależnej wycenie, dokonywanej zgodnie z zasadami

rachunkowości Grupy. Tym samym, zgodnie z zasadami opisanymi w MSR 40 „Nieruchomości

Inwestycyjne”, przyjętym przez UE, wszelki wzrost lub obniżenie wartości nieruchomości

ustalane przy zastosowaniu modelu wartości godziwej rozpoznawane są jako zysk lub strata z

aktualizacji wyceny w skonsolidowanym rachunku zysków i strat Spółki za okres, w którym

występuje aktualizacja. Ponadto nieruchomości inwestycyjne w budowie, których wartości

godziwej nie można określić w sposób wiarygodny, są wyceniane według kosztu historycznego

pomniejszonego o ewentualne skumulowane odpisy z tytułu utraty wartości. Takie

nieruchomości są testowane na utratę wartości przynajmniej raz na pół roku. Jeśli kryteria utraty

wartości zostaną spełnione, strata jest ujmowana w skonsolidowanym rachunku zysków i strat

Grupy.

W związku z powyższym Grupa może odnotowywać znaczące zyski lub straty niepieniężne w

poszczególnych okresach w zależności od zmian wartości godziwej jej nieruchomości

inwestycyjnych, bez względu na to, czy nieruchomości takie zostaną sprzedane, czy też nie.

Przykładowo, Grupa może odnotowywać straty z tytułu aktualizacji wartości aktywów oraz

utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych i projektów mieszkaniowych w jednym roku, a

zysk z tytułu aktualizacji wartości aktywów oraz utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych i

projektów mieszkaniowych w innym roku.

Jeżeli warunki rynkowe i ceny porównywalnych nieruchomości komercyjnych pozostaną

niestabilne, Grupa może w dalszym ciągu odnotowywać znaczne zyski lub straty z aktualizacji

wyceny istniejących nieruchomości Grupy w przyszłości. Jeśli wystąpi znaczne obniżenie

wartości godziwej nieruchomości Grupy w dłuższym horyzoncie czasowym, może to mieć

istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

DZIAŁALNOŚĆ GRUPY UZALEŻNIONA JEST OD JEJ ZDOLNOŚCI DO AKTYWNEGO

ZARZĄDZANIA AKTYWAMI

Jedną z podstawowych części działalności Grupy jest aktywne zarządzanie majątkiem, co

obejmuje zarządzanie współczynnikiem niewynajętych powierzchni i poziomem czynszu oraz

warunkami zawartych umów najmu dla wszystkich nieruchomości komercyjnych, a także

kompletowaniem pożądanej grupy najemców (ang. tenant mix) w przypadku nieruchomości

handlowych. Wspomniane działania mają szczególne znaczenie w stosunku do dużych

nieruchomości komercyjnych Grupy. Oprócz ograniczeń prawnych zdolność Grupy do

wynajęcia wolnej powierzchni, renegocjacji czynszu i tworzenia pożądanego składu najemców

jest częściowo uzależniona od czynników rynkowych. Niektóre z tych czynników, takie jak

ogólne otoczenie gospodarcze, zaufanie konsumentów, inflacja oraz stopy procentowe, są

poza kontrolą Grupy. W okresach recesji lub spowolnienia gospodarczego, lub z powodu

niepewności spowodowanej przez wybuch pandemii COVID-19, oraz w wyniku zwiększonej

konkurencji pomiędzy inwestorami i deweloperami trudniej jest utrzymać obecnych najemców i

pozyskać nowych. Jeżeli Grupa nie będzie zdolna do wygenerowania lub wykorzystania popytu

na swoje nieruchomości dzięki np. poprawie jakości usług świadczonych na rzecz swoich

najemców lub właściwemu motywowaniu zewnętrznych przedstawicieli ds. sprzedaży, redukcja

współczynnika niewynajętych powierzchni lub renegocjacje stawek czynszu w pożądany

sposób mogą być niemożliwe. Ponadto najemcy doświadczający problemów z płynnością

mogą nie regulować swoich zobowiązań w zakresie czynszu terminowo, jednakże pomimo

tego, Grupa nie będzie w stanie zastąpić ich najemcami z lepszą pozycją finansową.

Jeżeli współczynnik niewynajętych powierzchni będzie wysoki i utrzyma się przez dłuższy czas,

może spowodować ogólne obniżenie stawek czynszu płaconych przez najemców i znacznie

utrudnić wzrost średnich stawek czynszu planowanych przez Grupę. Wysokie współczynniki

niewynajętej powierzchni powodują również wzrost ogólnych kosztów operacyjnych Grupy ze

względu na konieczność pokrycia kosztów generowanych przez puste nieruchomości lub

powierzchnie. Każdy taki spadek przychodów z wynajmu lub wzrost kosztów operacyjnych

może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki

działalności i cenę akcji.

ROZWÓJ I RENTOWNOŚĆ GRUPY ZALEŻEĆ BĘDĄ OD ZDOLNOŚCI GRUPY DO

OKREŚLENIA I NABYCIA ATRAKCYJNYCH NIERUCHOMOŚCI GENERUJĄCYCH

PRZYCHODY Z NAJMU, EFEKTYWNEGO ZARZĄDZANIA PORTFELEM

NIERUCHOMOŚCI GRUPY ORAZ OD REALIZACJI WYBRANYCH PROJEKTÓW

Zgodnie ze swoją strategią Grupa zamierza rozwijać swoją działalność przez: (i) nabywanie

nieruchomości generujących przychody z najmu, (ii) zarządzanie aktywami ukierunkowane na

uwolnienie potencjału wzrostu wartości i korzystanie z wartości Portfela Nieruchomości Grupy

oraz (iii) realizację wybranych projektów deweloperskich. Odpowiednio rozwój i rentowność

Grupy, a także sukces jej planowanej strategii biznesowej zależą w znacznym stopniu od jej

zdolności do lokalizacji i nabywania generujących przychody z najmu nieruchomości po

atrakcyjnych cenach oraz na korzystnych warunkach.

Zdolność do określenia i pozyskania projektów generujących przychody z najmu w celu

wykorzystania możliwości wykreowania wartości dodanej wiąże się z niewiadomymi oraz

ryzykiem, włącznie z ryzykiem, że nabyta nieruchomość lub projekt po dokonaniu przez Grupę

ich analizy pod względem biznesowym, technicznym, środowiskowym, księgowym i prawnym,

nie będzie mimo wszystko generować przychodów. Grupa podlega także ryzyku, że

konkurencja może przewidzieć niektóre możliwości inwestycyjne i rywalizować o ich nabycie.

Dodatkowo każde ewentualne nabycie nieruchomości może wiązać się z koniecznością

poniesienia kosztów wstępnych, które Grupa zobowiązana będzie ponieść, nawet jeżeli zakup

nieruchomości nie zostanie sfinalizowany. Nie można zapewnić, że Grupa będzie zdolna do: (i)

określenia i pozyskania inwestycji zaspokajających jej cele pod względem stopy zwrotu i

realizacji wzrostu wartości oraz (ii) nabycia nieruchomości odpowiednich dla zarządzania w

przyszłości po atrakcyjnych cenach i na korzystnych warunkach.

W ramach swojej strategii Grupa zamierza skoncentrować się na maksymalizacji wyników

operacyjnych i skuteczności aktywnego zarządzania Portfelem Nieruchomości Grupy

generujących przychody z najmu nieruchomości komercyjnych. Realizując ten cel, Grupa może

ponieść znaczące koszty (obejmujące zarówno środki pieniężne, jak i czas zarządzających) w

związku z zarządzaniem nieruchomościami, które nie generują oczekiwanych zwrotów, i

utrzymywaniem oczekiwanych wskaźników na wymaganym poziomie z powodu, np. spadku

popytu na lokale do wynajęcia lub poziomu czynszów, których nie można przewidzieć.

Jeżeli Grupa nie określi i nie nabędzie odpowiednich nieruchomości, nie będzie efektywnie

zarządzać swoim portfelem nieruchomości i nie będzie realizować swoich projektów, może to

mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności Spółki.

GRUPA MOŻE NIE UZYSKAĆ ODPOWIEDNICH INFORMACJI NA TEMAT RYZYK

ODNOSZĄCYCH SIĘ DO ZAKUPÓW NIERUCHOMOŚCI W PRZYSZŁOŚCI LUB MOŻE

POPEŁNIĆ BŁĘDY W ICH OCENIE

Nabycie nieruchomości wymaga dokładnej analizy czynników wpływających na jej wartość, a

w szczególności poziomu przyszłych wartości czynszów oraz potencjalnych możliwości

dotyczących poprawy zysku operacyjnego netto (ang. NOI). Taka analiza składa się z wielu

różnorodnych elementów, w tym i subiektywnej oceny, a także opiera się na różnych

założeniach. Możliwe jest, że przy podejmowaniu decyzji o nabyciu Grupa lub jej usługodawcy

niewłaściwie ocenią poszczególne aspekty danego projektu lub że oceny, na których Grupa

opiera swoją decyzję, są niedokładne lub powstały na podstawie założeń, które okażą się

błędne. Takie błędy w osądzie mogą doprowadzić do niewłaściwej analizy i wyceny

nieruchomości przez Grupę i mogą wyjść na jaw dopiero na późniejszym etapie realizacji

inwestycji, co może spowodować konieczność obniżenia kwoty wyceny. Grupa nie może także

zagwarantować, że usługodawca wybrany do przeprowadzenia analizy ekonomiczno-

finansowej (ang. due diligence) przy zakupie nieruchomości zidentyfikuje wszystkie zagrożenia

związane z daną nieruchomością. Ponadto Grupa nie może zagwarantować, że będzie miała

roszczenie regresowe do sprzedawcy nieruchomości w związku z nieujawnieniem określonego

ryzyka lub informacji. Jeżeli Grupa nie pozna tych ryzyk, może to doprowadzić Grupę do

niekorzystnych skutków finansowych i gospodarczych. Grupa nie może zagwarantować, że

będzie mogła dochodzić naprawienia szkód od danego sprzedawcy za nieujawnianie tego typu

ryzyk. Występowanie jednego lub kilku takich czynników ryzyka może mieć istotny,

niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

GRUPA NIE MOŻE ZAGWARANTOWAĆ, ŻE W DALSZYM CIĄGU BĘDZIE GENEROWAĆ

PRZYCHODY Z NAJMU NA ZAKŁADANYM POZIOMIE

Poziom czynszów uzyskiwanych z nieruchomości Grupy zasadniczo podlega ogólnym

warunkom gospodarczym, a także uwarunkowaniom samego Portfela Nieruchomości Grupy (w

tym zmianom składu Portfela Nieruchomości Grupy wynikającym z przyszłych akwizycji oraz

wynikom osiąganym przez istniejący Portfel Nieruchomości Grupy), takim jak rozwój wybranych

istniejących projektów, ich uwarunkowania pod względem infrastruktury oraz wskaźnik

powierzchni niewynajętych. Wszystkie powyższe elementy są uzależnione od czynników

będących częściowo poza kontrolą Grupy. W szczególności ze względu na wyższą konkurencję

oraz presję cenową dotyczącą czynszów najmu, a także pogarszającą się sytuację finansową

najemców Grupa może nie być w stanie odnowić wygasających umów najmu dotyczących jej

obecnych nieruchomości na korzystnych warunkach, jeżeli w ogóle uda się jej to zrobić, lub

może nie pozyskać albo nie utrzymać najemców gotowych zawrzeć umowy najmu na

warunkach, które będą przynajmniej tak korzystne, jak warunki, na jakich Grupa wynajmowała

nieruchomości w przeszłości. Ponadto Portfel Nieruchomości Grupy zawierał i będzie nadal

zawierać wiele nieruchomości, których czynsze nie są stałe, lecz są powiązane z obrotami

uzyskiwanymi przez najemców. Odpowiednio, jeżeli obroty takich najemców spadną, czynsz

należny od nich także będzie niższy. Dodatkowo Grupa nie ma wpływu na działalność swoich

najemców i może nie mieć możliwości ciągłego monitorowania uzyskiwanych przez nich

obrotów w celu zapewnienia, że poziom obrotu odzwierciedla najlepsze i faktyczne wysiłki

najemców Grupy. W związku z tym kwoty przychodów z najmu uzyskiwane przez Grupę z

nieruchomości biurowych i handlowych w przeszłości nie mogą być podstawą do

przewidywania przyszłych przychodów i nie można zagwarantować, że przychody z najmu

będą rosły w przyszłości.

Dodatkowo spadek wartości osiąganych przez Grupę z przychodów z najmu może nastąpić w

wyniku sprzedaży nieruchomości lub nabycia nieruchomości o niezadowalających

możliwościach generowania przychodów. W ramach swojej strategii Grupa zmienia strukturę

swojego portfela nieruchomości i zamierza nabyć nieruchomości generujące przychody z

najmu i posiadające potencjał wzrostu wartości i sprzedać aktywa, które nie są wykorzystywane

w działalności podstawowej Grupy. Zgodnie z tą strategią planuje się zintegrować nowo nabyte

nieruchomości z istniejącym Portfelem Nieruchomości Grupy i wynajmować je w celu

generowania przychodów z najmu na rzecz Grupy. Jeżeli nieruchomości nie zostaną w pełni

wynajęte lub stawki czynszów zostaną uzgodnione na poziomie niższym niż szacowane, Grupa

może nie uzyskać oczekiwanej stopy zwrotu z nowych nieruchomości.

Mniej korzystny lub negatywny rozwój tendencji przychodów z najmu i zysków może mieć

istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

ROZWIĄZANIE LUB WYGAŚNIĘCIE UMÓW NAJMU LUB NIEMOŻNOŚĆ WYNAJĘCIA

OBECNIE NIEWYNAJĘTEJ POWIERZCHNI MOŻE MIEĆ TRWAŁY, NIEKORZYSTNY

WPŁYW NA RENTOWNOŚĆ GRUPY I WARTOŚĆ JEJ PORTFELA NIERUCHOMOŚCI

Kluczowy dla rentowności Grupy w dłuższej perspektywie jest stan, w którym nieruchomości

generujące przychody z najmu będące jej własnością oraz te, które zamierza nabyć w

przyszłości są wynajmowane, o ile jest to tylko możliwe, w sposób nieprzerwany. To samo

odnosi się do utrzymania wyceny nieruchomości posiadanych przez Grupę, a tym samym

wyceny całego Portfela Nieruchomości Grupy. W zakresie rozwiązywanych i wygasających

umów najmu, Grupa nie może zagwarantować, że dane nieruchomości zostaną natychmiast

ponownie wynajęte, zwłaszcza w obliczu potencjalnego osłabienia popytu na powierzchnie

biurowe i handlowe które może być spowodowane wybuchem pandemii COVID-19. Wzrost

wskaźnika niewynajętych powierzchni spowoduje obniżkę przychodów z wynajmu istniejących

nieruchomości i niższą wycenę nieruchomości oraz całego Portfela Nieruchomości Grupy.

Oczekiwany poziom niewynajętych powierzchni jest już odzwierciedlony w Raportach z wyceny

na dzień 31 grudnia 2020 r. Stałe koszty utrzymania powierzchni niewynajętych, jak również

brak dochodu z najmu takich powierzchni, mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na

działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

PEŁNE ODZYSKANIE PRZEZ GRUPĘ KOSZTÓW EKSPLOATACYJNYCH

NIERUCHOMOŚCI OD NAJEMCÓW MOŻE BYĆ NIEMOŻLIWE

Struktura większości umów najmu Grupy umożliwia przenoszenie niektórych kosztów

związanych z wynajmowaną nieruchomością na najemcę, a w szczególności kosztów

marketingowych, kosztów energii elektrycznej dla części wspólnych, podatku od

nieruchomości, ubezpieczenia budynku, kosztów eksploatacyjnych i konserwacji. Jednakże

Grupa nie może przenieść wszystkich takich kosztów na najemców, w szczególności w bardzo

konkurencyjnym otoczeniu, w którym Grupa musi oferować atrakcyjne warunki aby konkurować

z innymi budynkami biurowymi lub musi zaoferować lepsze warunki swoim najemcom, aby

pozyskać nowych najemców dla swoich nieruchomości komercyjnych. Pogarszające się

warunki rynkowe, wzrost konkurencji i wymagań najemców mogą dodatkowo ograniczyć

możliwości Grupy do przenoszenia takich kosztów, w całości lub w części, na najemców. Opłaty

eksploatacyjne nieruchomości mogą wzrosnąć z kilku powodów, a w szczególności z powodu

wzrostu kosztów energii elektrycznej lub wzrostu kosztów konserwacji. Ponadto, jeżeli wzrośnie

wskaźnik powierzchni niewynajętych, Spółka zobowiązana będzie do pokrycia części opłat

eksploatacyjnych związanych z powierzchnią niewynajętą. Niektóre umowy najmu określają

maksymalną wartość połączonego czynszu i opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemcę.

W takich przypadkach, jeżeli opłaty eksploatacyjne wzrosną, Grupa nie będzie mogła przenieść

takich kosztów na najemców.

Wszelkie istotne wzrosty kosztów nieruchomości, które nie mogą być skompensowane poprzez

wzrost poziomu kosztów ponoszonych przez najemców, mogą mieć niekorzystny wpływ na

działalność, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy.

UTRATA KLUCZOWYCH NAJEMCÓW MOŻE W ISTOTNY SPOSÓB WPŁYNĄĆ NA

WYNIKI I DZIAŁALNOŚĆ GRUPY

Pozyskanie renomowanych najemców, a szczególnie najemców kluczowych (ang. anchor

tenants), dla projektów handlowych Grupy jest niezwykle istotne dla zapewnienia sukcesu

komercyjnego Grupy. Kluczowi najemcy odgrywają ważną rolę w generowaniu ruchu klientów

oraz przyciąganiu innych, mniejszych najemców. Grupa może napotkać trudności w zakresie

pozyskiwania najemców w okresach spadku aktywności konsumentów, wzrostu stawek

czynszów albo w przypadku konkurowania o najemców z innymi obiektami. Ponadto

rozwiązanie umowy najmu przez któregokolwiek z kluczowych najemców może negatywnie

wpłynąć na atrakcyjność projektu. Ponadto po okresie kwarantanny, najemcy kluczowi byli

pierwszymi, którzy zażądali renegocjacji umów najmu. W celu utrzymania takich najemców,

Grupa została zmuszona do wdrożenia wielowymiarowych środków wsparcia dla najemców i

zachęt zakupowych dla klientów, takich jak redukcja czynszu, dopuszczenie ratalnej płatności

czynszu, oraz zaniechanie naliczania odsetek karnych i opłat serwisowych. W zależności od

rozmiaru i okresu trwania pandemii COVID-19, Grupa może być zmuszona do udzielenia

dalszej pomocy swoim najemcom w wszystkich swoich nieruchomościach.

W przypadku gdy najemcy nie wywiązują się z zawartych umów najmu, ogłoszą upadłość lub

bankructwo, czego prawdopodobieństwo rośnie w wyniku wybuchu pandemii COVID-19, może

nastąpić (tymczasowe lub długoterminowe) opóźnienie w płatnościach czynszu lub spadek

wysokości przychodów z wynajmu, których skutków Grupa może nie skompensować z powodu

trudności w znalezieniu odpowiedniego najemcy zastępczego.

Jeżeli Grupa nie będzie w stanie przedłużyć obowiązujących umów najmu z kluczowymi

najemcami lub szybko zastąpić ich nowymi, może ponosić istotne koszty dodatkowe lub utracić

część przychodów, co z kolei może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej

sytuację finansową i wyniki działalności.

GRUPA KONKURUJE Z INNYMI WŁAŚCICIELAMI, MENEDŻERAMI NIERUCHOMOŚCI I

DEWELOPERAMI NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH

Grupa była i jest przedmiotem rosnącej konkurencji ze strony innych właścicieli, tak

miejscowych, jak międzynarodowych, menedżerów nieruchomości i deweloperów

nieruchomości komercyjnych. Powyższa konkurencja może wpłynąć na zdolność Grupy do

pozyskiwania i utrzymywania najemców i może obniżyć stawki czynszu stosowane przez

Grupę. W nieruchomościach konkurujących z nieruchomościami Grupy wskaźnik powierzchni

niewynajętej może być wyższy niż w nieruchomościach Grupy, a tym samym ich właściciele

mogą być bardziej skłonni do udostępniania powierzchni za czynsz, którego stawki są niższe

niż stawki zwykle stosowane przez Grupę, a które Grupa zobowiązana będzie jednak

zaoferować. Konkurencja na rynku nieruchomości może także doprowadzić do wzrostu

kosztów marketingowych i deweloperskich.

Biorąc pod uwagę, że zadowalający rozwój i rentowność Grupy zależą od: (i) poziomu jej

wskaźnika powierzchni niewynajętych; (ii) wzrostu i utrzymania wskaźnika powierzchni

wynajętych na najlepszych warunkach rynkowych, jakie można uzyskać; (iii) poziomu stawek

czynszu i ściągalności czynszu; (iv) optymalizacji kosztów utrzymania nieruchomości oraz (v)

nabycia nieruchomości po najniższych możliwych cenach, wzrost konkurencji ze strony innych

właścicieli, zarządców nieruchomości i deweloperów nieruchomości komercyjnych, a także

związane z tym czynniki mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową i

wyniki działalności Grupy.

GRUPA MOŻE PODLEGAĆ ZNACZĄCEJ KONKURENCJI W ZWIĄZKU Z

POZYSKIWANIEM INWESTYCJI I MOŻE ZWIĘKSZYĆ CENĘ ZAKUPU NABYWANYCH

NIERUCHOMOŚCI

Spółka konkuruje z wieloma spółkami nieruchomościowymi i deweloperami w zakresie

nieruchomości, obiektów, wykonawców i klientów. Niektórzy konkurenci Grupy mogą działać

na większą skalę lub posiadać większe zasoby finansowe, techniczne i marketingowe niż

Grupa, a tym samym Grupa może nie mieć możliwości skutecznego konkurowania o inwestycje

i obiekty.

Ponadto zrealizowanie transakcji nabycia istniejących nieruchomości, które generują

przychody z najmu i które Spółka uważa za atrakcyjne może okazać się trudne. Odpowiednio

realizacja strategii Spółki w zakresie posiadania inwestycji w kluczowych lokalizacjach może

zostać opóźniona lub nawet być niemożliwa.

Konkurencja na rynku nieruchomości może także doprowadzić do znaczącego wzrostu cen

nieruchomości dostępnych na sprzedaż, mogących być potencjalnymi przedmiotami

zainteresowania Grupy. Każde z wymienionych powyżej ryzyk może mieć istotny niekorzystny

wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

GRUPA NIE MOŻE ZAGWARANTOWAĆ RENTOWNOŚCI SWOICH PROJEKTÓW

Grupa obecnie nie posiada projektów, które ponoszą straty, jednak w przeszłości Grupa

posiadała projekty, które ponosiły straty przede wszystkim ze względu na niewystarczający

poziom wynajętej powierzchni i wysokość płaconych stawek czynszu. Grupa nie może

wykluczyć, że inne projekty Grupy mogą również zacząć generować straty w przyszłości. Każde

z takich wydarzeń może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, kondycję finansową,

wyniki działalności Grupy.

GRUPA MOŻE NIE MIEĆ MOŻLIWOŚCI ODPOWIEDNIO SZYBKIEJ SPRZEDAŻY SWOICH

NIERUCHOMOŚCI

Częścią strategii Grupy jest sprzedaż od czasu do czasu swoich nieruchomości w celu

odzyskania kapitału i reinwestycji w nowe projekty. Sprzedaż nieruchomości to zazwyczaj

złożony i długotrwały proces. Jednakże w pewnych okolicznościach szybka sprzedaż jednej lub

kilku nieruchomości przez Grupę może być dla niej korzystna. Przykładowo, Grupa może

zdecydować się na sprzedaż w krótkim terminie, jeżeli uzna, że warunki rynkowe są optymalne

lub jeżeli zwróci się do niej podmiot zainteresowany nabyciem określonej nieruchomości na

warunkach atrakcyjnych finansowo. Jednakże możliwość szybkiej sprzedaży nieruchomości

Grupy może zostać ograniczona przez szereg czynników leżących poza kontrolą Grupy.

Nieruchomości Grupy mogą stanowić zabezpieczenie udzielone podmiotom zapewniającym

zewnętrzne finansowanie, co może dodatkowo ograniczać lub opóźniać ich zbywalność

poprzez konieczność uzyskania uprzedniej zgody podmiotu udzielającego finansowania. Kilka

projektów Grupy jest także przedmiotem współwłasności w ramach wspólnych przedsięwzięć z

osobami trzecimi, a tym samym może podlegać prawnym lub umownym ograniczeniom

zbywalności, takim jak prawo pierwokupu albo prawa do wspólnej sprzedaży (ang. co-sale

rights) albo wymóg uzyskania łącznej zgody na taką sprzedaż. Ograniczenia te mogą

negatywnie wpłynąć na zdolność Grupy do realizacji transakcji i generowania środków

pieniężnych w miarę zapotrzebowania na nie, poprzez odpowiednio szybką sprzedaż swoich

projektów po korzystnych cenach oraz do zróżnicowania Portfela Nieruchomości Grupy w

odpowiedzi na warunki ekonomiczne lub inne warunki mogące mieć wpływ na wartość

nieruchomości. W szczególności, sprzedaż nieruchomości może okazać się szczególnie trudna

w niepewnym otoczeniu rynkowym spowodowanym pandemią COVID-19. Jeżeli Grupa nie

będzie miała możliwości sprzedaży konkretnego obiektu w odpowiednim czasie, może nie

zdołać zapewnić przepływów pieniężnych niezbędnych do finansowania bieżącej działalności,

nie dokonać inwestycji w nowe projekty albo nie wykorzystać korzystnych warunków

gospodarczych lub zredukować wpływu niekorzystnych warunków gospodarczych, gdyby takie

powstały, co może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki

działalności.

NIERUCHOMOŚCI GRUPY MOGĄ PONIEŚĆ SZKODY Z POWODU NIEODKRYTYCH

USTEREK LUB WPŁYWU CZYNNIKÓW ZEWNĘTRZNYCH

Nieruchomości Grupy mogą ponieść szkody z powodu nieodkrytych usterek lub ze względu na

wpływ czynników zewnętrznych (np. trzęsienia ziemi, powodzie, osuwiska lub szkody górnicze).

Oprócz poważnego zagrożenia zdrowia i związanych z tym kosztów Grupa może być również

zobowiązana do zapłaty za zbiórkę i utylizację niebezpiecznych substancji, jak również ponieść

koszty powiązanych prac konserwacyjnych i remontowych bez możliwości przeniesienia tych

kosztów na osoby trzecie. Wystąpienie takiego ryzyka może mieć istotny, niekorzystny wpływ

na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Jeżeli dana nieruchomość jest w trakcie remontu lub modernizacji, nie ma pewności, że każda

przestrzeń, która nie została uprzednio wynajęta, zostanie wynajęta lub w inny sposób

wykorzystana w trakcie lub po fazie remontowej czy modernizacyjnej na odpowiednich

warunkach. Takie wydarzenia mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej

sytuację finansową, wyniki działalności.

JEŻELI WYMAGANE PRAWEM DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY, POZWOLENIE

NA BUDOWĘ LUB INNE WYMAGANE ZGODY NIE ZOSTANĄ UZYSKANE W TERMINIE

LUB W OGÓLE, MOŻE TO OPÓŹNIĆ LUB UNIEMOŻLIWIĆ REALIZACJĘ NIEKTÓRYCH

PROJEKTÓW GRUPY

Grupa nie może zagwarantować, że wszelkie pozwolenia, zgody lub decyzje wymagane od

organów administracji publicznej w związku z istniejącymi lub nowymi projektami

deweloperskimi zostaną uzyskane w terminie albo że zostaną uzyskane w ogóle, ani że

posiadane obecnie lub otrzymane w przyszłości pozwolenia, zgody lub decyzje nie zostaną

cofnięte. Przykładowo, w ramach swojej działalności, Grupa dokonuje zakupów gruntów, które

wymagają nowych warunków zabudowy na nowo albo nowego lub zmiany miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego („MPZP”), albo decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie

wymaganego pozwolenia na budowę nie może zostać zagwarantowane, a Grupa miała już w

przeszłości trudności w tym zakresie.

Jeżeli Grupa nie będzie w stanie uzyskać wymaganych pozwoleń i decyzji w odpowiednim

czasie albo w ogóle, realizacja jej projektów zostanie opóźniona lub zaniechana, co może

wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności

Grupy.

GRUPA MOŻE PONOSIĆ WYŻSZE KOSZTY LUB DOŚWIADCZAĆ OPÓŹNIEŃ W

REALIZACJI SWOICH PROJEKTÓW LUB WYCOFAĆ SIĘ Z NICH CAŁKOWICIE, JEŻELI

NIE ZDOŁA ZATRUDNIĆ GENERALNYCH WYKONAWCÓW BUDOWY NA WARUNKACH

UZASADNIONYCH KOMERCYJNIE ALBO W OGÓLE, LUB JEŻELI ZATRUDNIENI PRZEZ

NIĄ GENERALNI WYKONAWCY NIE ZREALIZUJĄ BUDOWY PROJEKTÓW GRUPY

ZGODNIE Z PRZYJĘTYMI STANDARDAMI, W TERMINIE LUB W RAMACH BUDŻETU

Grupa zleca budowę swoich projektów renomowanym generalnym wykonawcom. Powodzenie

realizacji budowy projektów zależy od zdolności Grupy do zatrudnienia generalnych

wykonawców, którzy realizują projekty zgodnie z przyjętymi standardami jakości i

bezpieczeństwa, na komercyjnie uzasadnionych warunkach, w uzgodnionych terminach oraz

w ramach zatwierdzonego budżetu. Brak możliwości zatrudnienia generalnych wykonawców

na komercyjnie uzasadnionych warunkach może skutkować wzrostem kosztów. Całkowity brak

możliwości zatrudnienia generalnych wykonawców może spowodować opóźnienia realizacji

projektów lub ich zaniechanie. Z powodu niedotrzymania przez generalnych wykonawców

przyjętych standardów jakości i bezpieczeństwa lub nieukończenia budowy w terminie lub w

ramach uzgodnionego budżetu mogą wzrosnąć koszty realizacji przedsięwzięcia, wystąpić

opóźnienia w jego realizacji, a także pojawić się roszczenia wobec Grupy. Generalni

wykonawcy mogą napotkać dodatkowe problemy przy rekrutacji wykwalifikowanego personelu,

jeśli restrykcje lub kwarantanna zostaną nałożone na pracowników z zagranicy, z poza

terytorium Unii Europejskiej. Ponadto wyżej wspomniane zdarzenia mogą negatywnie wpłynąć

na wizerunek Grupy i możliwości sprzedaży ukończonych projektów. Jeżeli Grupa nie będzie

w stanie uzgodnić z generalnymi wykonawcami lub podwykonawcami postanowień umownych

zapewniających uzasadnione komercyjnie warunki umowne lub wykonają oni pracę wadliwie,

może to mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki

działalności i cenę Akcji.

Siła finansowa i płynność generalnych wykonawców Grupy może okazać się niewystarczająca

w przypadku znacznego pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości, co z kolei mogłoby

doprowadzić do ich upadłości. Chociaż większość umów zawieranych przez spółki zależne z

generalnymi wykonawcami przewiduje odszkodowanie dla spółek zależnych w przypadku

jakichkolwiek roszczeń wysuwanych przez podwykonawców zatrudnionych przez takich

generalnych wykonawców, nie ma pewności, że takie postanowienia odszkodowawcze będą w

pełni skuteczne, zwłaszcza jeśli takie odszkodowanie zostanie zakwestionowane na drodze

procesowej. Grupa stara się wymagać od generalnych wykonawców zabezpieczenia

wykonania zobowiązań wynikających z odpowiednich umów, w szczególności poprzez

przedstawienie gwarancji bankowych. Jednak nie ma pewności, że takie gwarancje obejmą

całość kosztów i szkód poniesionych przez Grupę w związku z niewywiązaniem się przez

generalnych wykonawców z zawartych umów.

Uzależnienie Grupy od generalnych wykonawców i podwykonawców naraża Grupę na wszelkie

ryzyka związane z niską jakością pracy takich wykonawców lub ich podwykonawców i

pracowników oraz wadami konstrukcyjnymi budynków. Grupa może ponosić straty ze względu

na konieczność zaangażowania wykonawców do naprawy wadliwych prac lub zapłaty

odszkodowania na rzecz osób, które poniosły straty w związku z wadliwie przeprowadzonymi

pracami. Ponadto istnieje możliwość, że takie straty lub koszty nie zostaną pokryte z

ubezpieczenia Grupy, przez wykonawcę ani przez odpowiedniego podwykonawcę – w

szczególności w przypadku architektów zatrudnionych przez generalnego wykonawcę, gdyż

zarówno zakres ich odpowiedzialności, jak i siła finansowa są ograniczone w porównaniu z

wartością projektów Grupy. Ewentualna niska jakość pracy generalnych wykonawców lub

podwykonawców Grupy może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej

sytuację finansową, wyniki działalności.

GRUPA MOŻE BYĆ NARAŻONA NA ROSZCZENIA Z TYTUŁU WAD

KONSTRUKCYJNYCH, CO MOŻE WPŁYWAĆ NEGATYWNIE NA WIZERUNEK GRUPY I

MOŻE MIEĆ NIEKORZYSTNY WPŁYW NA JEJ SYTUACJĘ KONKURENCYJNĄ

Budowa, najem i sprzedaż nieruchomości mogą wiązać się z roszczeniami z tytułu wadliwych

robót budowlanych, naprawczych lub innych oraz wpływać negatywnie na wizerunek Grupy.

Grupa nie może zapewnić, że roszczenia tego typu nie zostaną zgłoszone wobec niej w

przyszłości lub że prace naprawcze, czy też inne nie będą konieczne. Ponadto wszelkie

roszczenia wniesione przeciwko Grupie, a także wiążąca się z nimi utrata wizerunku

nieruchomości lub projektów Grupy, niezależnie od tego, czy roszczenie będzie skuteczne,

może mieć również istotny, niekorzystny wpływ na postrzeganie jej działalności, nieruchomości

i projektów przez docelowych klientów, najemców lub inwestorów. Powyższe czynniki mogą

niekorzystnie wpłynąć na zdolność Grupy do korzystnego promowania, wynajmowania i

sprzedaży jej nieruchomości i projektów w przyszłości, co mogłoby mieć istotny, niekorzystny

wpływ na działalność, kondycję finansową, wyniki działalności Grupy.

Czynniki, na które Grupa ma ograniczony wpływ albo nie ma żadnego wpływu, mogą opóźnić

realizację projektów Grupy lub wywrzeć na nie inny niekorzystny wpływ

• realizacja projektów Grupy może zostać opóźniona lub w inny sposób utrudniona

przez m.in. następujące czynniki, nad którymi Grupa nie ma żadnej kontroli albo jej

kontrola w stosunku do nich jest ograniczona:

• wzrost kosztów materiałów, kosztów zatrudnienia lub pozostałych kosztów mogący

spowodować, że ukończenie projektu będzie nieopłacalne;

• siły natury, takie jak złe warunki atmosferyczne, trzęsienia ziemi i powodzie, mogące

uszkodzić albo opóźnić realizację projektów;

• wypadki przemysłowe, pogorszenie warunków ziemnych (np. obecność wód

podziemnych) oraz potencjalna odpowiedzialność z tytułu przepisów ochrony

środowiska i innych właściwych przepisów prawa, przykładowo, związanych z

zanieczyszczeniem gleby, znaleziskami archeologicznymi lub niewybuchami;

• akty terroru lub zamieszki, bunty, strajki lub niepokoje społeczne;

• naruszenia prawa budowlanego lub dotychczas nieodkryte istniejące

zanieczyszczenie gleby lub materiały budowlane, które zostaną uznane za

szkodliwe dla zdrowia;

• zmiany obowiązujących przepisów prawa, regulaminów lub standardów, które wejdą

w życie po rozpoczęciu przez Grupę etapu planowania lub budowy projektu,

skutkujące poniesieniem przez Grupę dodatkowych kosztów lub powodujące

opóźnienia w realizacji projektu; lub

• błędne metody realizacji budowy lub wadliwe materiały budowlane.

Niezdolność do zakończenia projektu budowlanego w terminie, w ramach budżetu lub w ogóle,

z którejkolwiek z powyższych albo innych przyczyn może wpłynąć na wzrost kosztów lub

opóźnić realizację projektu bądź spowodować zaniechanie jego realizacji, co może mieć istotny,

niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności.

GRUPA PODLEGA OGÓLNYM RODZAJOM RYZYKA, KTÓRE MOGĄ ZWIĘKSZYĆ

KOSZTY LUB OPÓŹNIĆ BĄDŹ UNIEMOŻLIWIĆ REALIZACJĘ PROJEKTÓW

DEWELOPERSKICH

Realizacja części projektów Grupy nie została jeszcze rozpoczęta a projekty te na dzień

przekazania niniejszego Raportu, nie generują żadnych przychodów. Powodzenie realizacji

tych projektów stanowi ważny czynnik przyszłego sukcesu Grupy i obejmuje wiele, w znacznym

stopniu zmiennych czynników, które z natury podlegają ryzyku. Grupa jest w szczególności

narażona na następujące rodzaje ryzyka związane z realizacją projektów:

• dodatkowe koszty budowy związane z projektem budowlanym, poniesione ponad

kwotę pierwotnie uzgodnioną z generalnym wykonawcą;

• odpowiedzialność wobec podwykonawców związana z upadłością generalnego

wykonawcy;

• zmiana obowiązujących przepisów albo ich interpretacji lub praktyki stosowania (np.

wzrost stawek podatku od towarów i usług, który wpływa na popyt na mieszkania);

• działania podejmowane przez organy administracji państwowej i samorządowej

skutkujące nieprzewidzianymi zmianami w planach zagospodarowania

przestrzennego i wymogach architektonicznych;

• ewentualne wady lub ograniczenia tytułu prawnego do działek lub budynków

nabytych przez Grupę albo wady, ograniczenia lub warunki związane z decyzjami

administracyjnymi dotyczącymi działek posiadanych przez Grupę;

• brak zdolności do pozyskania finansowania na korzystnych warunkach lub w ogóle

dla poszczególnych projektów lub grupy projektów;

• potencjalne zobowiązania dotyczące nabytych gruntów, nieruchomości lub

podmiotów posiadających nieruchomości, w stosunku do których Grupa może

posiadać ograniczone roszczenia regresowe albo nie posiadać ich w ogóle;

• trudności związane z opuszczeniem działki przez jej dotychczasowych

użytkowników;

• zobowiązania do zabudowy przylegających nieruchomości;

• brak możliwości uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanego celu;

• fakt, że powierzchnia obiektów Grupy po zakończeniu budowy może różnić się od

powierzchni planowanej;

• zobowiązania dotyczące ochrony środowiska i dziedzictwa kulturowego w Polsce

oraz w innych krajach, w których Grupa prowadzi działalność, jak również inne

zobowiązania społeczne; oraz

• koszty związane z rozwoje pandemii COVID-19.

Powyższe czynniki oraz inne czynniki, nad którymi Grupa nie ma kontroli, mogą zwiększyć

zobowiązania albo stworzyć trudności lub przeszkody w realizacji projektów Grupy. Jeżeli

realizacja obiektu w terminie lub w ogóle nie będzie możliwa z którejkolwiek z powyższych

przyczyn, może to spowodować wzrost kosztów lub opóźnienie realizacji albo zaniechanie

projektu, co z kolei może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową,

wyniki działalności Grupy.

W ZWIĄZKU Z BRAKIEM WYMAGANEJ INFRASTRUKTURY LOKALNEJ I DOSTĘPU DO

MEDIÓW REALIZACJA PROJEKTÓW GRUPY MOŻE ZOSTAĆ OPÓŹNIONA LUB

ZANIECHANA LUB TEŻ GRUPA MOŻE NIE UZYSKAĆ PEŁNEJ OCZEKIWANEJ

WARTOŚCI Z UKOŃCZONYCH PROJEKTÓW

Projekty Grupy mogą być realizowane wyłącznie wtedy, gdy działki, na których są

umiejscowione, mają zapewnioną wymaganą przez prawo infrastrukturę techniczną (np. dostęp

do dróg wewnętrznych, możliwość podłączeń do mediów czy określone procedury ochrony

przeciwpożarowej i odpowiednie instalacje zapewniające tę ochronę). Jeżeli działka nie

zapewnia wymaganej infrastruktury, to pozwolenie na użytkowanie dla projektu może zostać

wydane dopiero w momencie, gdy zostanie ona zapewniona. Możliwe jest także, że

odpowiednie organy administracji publicznej zobowiążą Grupę do stworzenia takiej

infrastruktury w ramach prac związanych z projektem, co może istotnie wpłynąć na koszty prac

budowlanych. Organy publiczne mogą także uzależnić wydanie decyzji administracyjnych od

wybudowania infrastruktury technicznej, która nie jest integralnie związana z samym projektem,

lecz może być oczekiwana jako wkład inwestora w rozwój miejskiej lub gminnej infrastruktury.

Oprócz konieczności posiadania odpowiedniej infrastruktury w trakcie prac budowlanych,

sukces i rentowność projektów Grupy po ich ukończeniu zależy od dostępności oraz jakości

lokalnej infrastruktury i mediów. W niektórych przypadkach nakłady na budowę i konserwację

infrastruktury mediów, sieci telekomunikacyjnych i systemów dróg lokalnych nie były

ponoszone od dziesięcioleci, co skutkuje ich brakiem, przestarzałymi technologiami lub

podatnością na awarie. W celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania istniejącej

infrastruktury lokalnej i mediów niezbędne może być dokonanie ulepszeń, modernizacji lub

wymiany. W związku ze wspomnianym wyżej brakiem konserwacji Grupa może np. okresowo

borykać się z przerwami w dostawach energii elektrycznej i innych mediów. Nie można

zapewnić, że poprawa infrastruktury w projektach Grupy oraz wokół nich albo infrastruktury

zintegrowanej z takimi projektami nastąpi przed ukończeniem projektów lub że takie ulepszenia

wystarczą do zapewnienia wsparcia dla ukończonych projektów. Powyższe czynniki mogą mieć

istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności.

W PRZYPADKU CZĘŚCI SWOICH PROJEKTÓW GRUPA UZALEŻNIONA JEST OD

WSPÓLNIKÓW I UMÓW O WSPÓLNEJ INWESTYCJI A TYM SAMYM PODLEGA RYZYKU

DOTYCZĄCYM JEJ WSPÓLNIKÓW

Spółka zależna może być stroną umowy wspólników, która nakłada określone ograniczenia na

taką spółkę, a w szczególności w stosunku do rozporządzania udziałami oraz jej uprawnień w

zakresie przychodów i podziału kapitału. Dodatkowo jako akcjonariusz, Grupa może być

odpowiedzialna za koszty, podatki i zobowiązania solidarnie ze swoimi współinwestorami, a w

przypadku niewywiązania się przez spółki zależne z wspomnianych wcześniej zobowiązań

Grupa może być narażona na większy niż proporcjonalny udział w danych kosztach, podatkach

lub zobowiązaniach. Może to mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową i

wyniki działalności lub perspektywy Grupy.

Grupa narażona jest także na ryzyko kredytowe swoich kontrahentów we wspomnianych

formach współpracy lub umowach wspólnej inwestycji i ich zdolności zaspokajania warunków

umów zawartych z nimi przez spółki zależne. Może to mieć niekorzystny wpływ na działalność,

sytuację finansową, wyniki działalności lub perspektywy Grupy.

GRUPA MOŻE BYĆ NARAŻONA NA ODPOWIEDZIALNOŚĆ WOBEC NABYWCÓW I

OSÓB TRZECICH PO SPRZEDAŻY INWESTYCJI

Jeżeli Grupa dokona sprzedaży swoich projektów, może być zobowiązana do udzielenia

oświadczeń, gwarancji i podjęcia zobowiązań, których naruszenie może skutkować

odpowiedzialnością odszkodowawczą. Tym samym Grupa może stać się stroną sporów lub

postępowań sądowych dotyczących powyższych postanowień i może zostać zobowiązana do

dokonania płatności na rzecz osób trzecich, co mogłoby wywrzeć niekorzystny wpływ na

działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

GRUPA PODLEGA PRZEPISOM DOTYCZĄCYM OCHRONY ŚRODOWISKA

Przepisy prawa w zakresie ochrony środowiska w krajach CEE i SEE przewidują zobowiązania

do rekultywacji działek zanieczyszczonych substancjami niebezpiecznymi lub toksycznymi.

Wspomniane przepisy prawa często ustanawiają zobowiązania bez względu na to, czy

właściciel danej działki wiedział o obecności takich substancji zanieczyszczających albo czy

jest odpowiedzialny za dokonanie zanieczyszczenia. W takich okolicznościach

odpowiedzialność właściciela, generalnie, nie jest ograniczona na mocy takich przepisów

prawa, a koszty ewentualnego dochodzenia, usunięcia lub rekultywacji mogą okazać się

znaczące. Występowanie takich substancji na lub w jakimkolwiek obiekcie Grupy albo

odpowiedzialność z tytułu nieusunięcia zanieczyszczenia takimi substancjami mogą

negatywnie wpłynąć na możliwości Grupy w zakresie sprzedaży lub wynajęcia takich obiektów

albo zaciągnięcia kredytu przy wykorzystaniu takich nieruchomości jako zabezpieczenia.

Ponadto obecność niebezpiecznych lub toksycznych substancji w obiekcie może uniemożliwić,

opóźnić lub ograniczyć zabudowę lub przebudowę takiej nieruchomości, co może mieć istotny,

niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

GRUPA MOŻE STAĆ SIĘ STRONĄ SPORÓW PRAWNYCH I PODLEGAĆ RYZYKU Z NICH

WYNIKAJĄCEMU

Działalność Grupy związana jest z zakupem, wynajmem, sprzedażą i zarządzaniem

nieruchomościami, w tym w ramach umów o współpracy, z którymi wiąże się ryzyko

postępowań prawnych. Spory prawne, które indywidualnie są względnie mało istotne, mogą

zostać połączone ze sporami opartymi na podobnych stanach faktycznych, w wyniku czego

łączne zaangażowanie Grupy może stać się istotne dla jej działalności. Nieruchomości Grupy

mogą być przedmiotem roszczeń, a Grupa może zostać uznana za odpowiedzialną za

zdarzenia na placach budowy, takie jak wypadki, urazy lub zgony swoich pracowników,

pracowników swoich wykonawców lub innych osób odwiedzających place budowy. W

transakcjach na rynku nieruchomości przyjętą praktyką jest składanie przez sprzedającego

oświadczeń i gwarancji w umowie sprzedaży dotyczącej niektórych aspektów nieruchomości.

Zazwyczaj gwarancje składane przez sprzedawcę w umowie sprzedaży nie obejmują

wszystkich ryzyk lub potencjalnych problemów, które mogą wyniknąć dla Grupy w związku z

zakupem nieruchomości przez Grupę. Ponadto Grupa może nie być w stanie, z różnych

powodów, w tym w szczególności w przypadku niewypłacalności sprzedającego, dochodzić

swoich roszczeń na podstawie powyższych gwarancji. W takim przypadku Grupa może ponieść

straty finansowe.

Ponadto jeśli nieruchomości Grupy staną się przedmiotem roszczeń ze strony osób trzecich i

nie zostanie osiągnięte rozwiązanie czy porozumienie, roszczenia te mogą opóźnić, na dłuższy

czas planowane działania Grupy. Sytuacje te mogą obejmować np. roszczenia ze strony osób

trzecich dotyczące działek, na których Grupa wybudowała projekty, które następnie zamierza

sprzedać, a także roszczenia ze strony osób trzecich dotyczące poszczególnych działek, które

Grupa zamierza nabyć w celu realizacji danego projektu (np. działki sąsiadujące z działkami,

które na dzień przekazania niniejszego Raportu są jej własnością), co może opóźnić przejęcie

tych działek przez Grupę.

Wystąpienie jednego lub kilku z wyżej wymienionych czynników ryzyka może mieć istotny,

niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

W ZWIĄZKU Z WYNAJMEM LUB SPRZEDAŻĄ NIERUCHOMOŚCI, GRUPA MOŻE

SPOTKAĆ SIĘ Z ROSZCZENIAMI Z TYTUŁU WADLIWOŚCI ZAPEWNIEŃ, W ODNIESIENIU

DO KTÓRYCH GRUPA NIE MA ODPOWIEDNICH ROSZCZEŃ REGRESOWYCH

Grupa udziela różnego rodzaju gwarancji lub zapewnień przy wynajmowaniu nieruchomości,

zwłaszcza w odniesieniu do tytułu prawnego oraz braku wad jakościowych, jak również

dotyczących istniejących zanieczyszczeń i umów najmu. To samo odnosi się do sprzedaży

nieruchomości. Grupa może zostać pociągnięta do odpowiedzialności za naruszenie tych

gwarancji. Wady, których istnienia Grupa nie była świadoma, ale o których powinna była

wiedzieć przy zawieraniu transakcji, stanowią szczególne zagrożenie. Ewentualne prawa

Grupy do wysunięcia roszczeń regresowych wobec sprzedawców nieruchomości mogą być nie

do wyegzekwowania z powodu niemożności dowiedzenia, że osoby odpowiedzialne za

sprzedaż wiedziały lub powinny były wiedzieć o tych wadach, z powodu upływu terminu

przedawnienia, z powodu niewypłacalności stron, do których skierowano roszczenia, bądź z

innych powodów. Występowanie jednego lub kilku z wyżej wymienionych czynników ryzyka

może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki

działalności.

GRUPA MOŻE POSIADAĆ NIEWYSTARCZAJĄCĄ OCHRONĘ UBEZPIECZENIOWĄ

Posiadane przez Grupę polisy ubezpieczeniowe mogą nie zabezpieczać Grupy przed

wszystkimi stratami, jakie Grupa może ponieść w związku z prowadzeniem swojej działalności.

Ponadto niektóre rodzaje ubezpieczenia mogą być niedostępne na uzasadnionych komercyjnie

warunkach lub w ogóle. W związku z powyższym posiadana przez Grupę ochrona

ubezpieczeniowa może nie być wystarczająca, aby w pełni zrekompensować poniesione straty

związane z powstałymi szkodami na nieruchomościach. Ponadto istnieje wiele rodzajów

ryzyka, ogólnie związanego z katastrofami, takimi jak powodzie, huragany, ataki terrorystyczne

lub wojny, których ubezpieczenie może być niemożliwe lub komercyjnie nieuzasadnione. Inne

czynniki, takie jak inflacja, zmiany w prawie budowlanym oraz kwestie związane z ochroną

środowiska, także mogą spowodować, że wpływy z ubezpieczenia będą niewystarczające do

naprawy lub odtworzenia nieruchomości w przypadku ich uszkodzenia lub zniszczenia. Grupa

może ponieść znaczące straty lub szkody, za które może nie uzyskać pełnego odszkodowania

lub nie uzyska go w ogóle. W wyniku powyższego Grupa może nie posiadać wystarczającej

ochrony przed wszelkimi szkodami, które mogą zostać przez nią poniesione. W przypadku

wystąpienia szkody nieobjętej ochroną ubezpieczeniową lub szkody przewyższającej sumę

ubezpieczenia Grupa może stracić kapitał zainwestowany w dany projekt będący przedmiotem

tych strat, a także zakładany przyszły przychód z tego projektu. Grupa może także być

zobowiązana do naprawy szkód poniesionych w wyniku zdarzeń, które nie podlegały

ubezpieczeniu. Ponadto Grupa może także ponosić odpowiedzialność z tytułu zadłużenia lub

innych zobowiązań finansowych związanych z uszkodzoną nieruchomością. Nie można

zapewnić, że w przyszłości nie powstaną istotne szkody przewyższające limity ochrony

ubezpieczeniowej. Wszelkie szkody nieobjęte ochroną ubezpieczeniową lub szkody

przewyższające wartość ochrony ubezpieczeniowej mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na

działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

GRUPA JEST UZALEŻNIONA OD OGRANICZONEJ LICZBY KLUCZOWYCH CZŁONKÓW

JEJ KIEROWNICTWA

Sukces Grupy jest uzależniony od działań i wiedzy członków jej kierownictwa. Jeżeli Grupa nie

będzie w stanie zatrzymać kluczowych członków swojego kierownictwa, może to mieć istotny,

niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

Ponadto wraz ze wzrostem rozprzestrzeniania się choroby COVID-19 nie można wykluczyć, że

kluczowi członkowie kierownictwa Grupy zostaną poddani kwarantannie i/lub zostanie u nich

stwierdzona obecność choroby COVID-19, co może skutkować poddanie takiej osoby

izolacji/hospitalizacji lub niemożnością poświęcenia przez nią adekwatnej ilości czasu i

zasobów na zarządzanie działaniami Grupy, a w związku z tym, może mieć negatywny wpływ

na działalność Grupy, jej sytuację finansową i wyniki działalności.

BRAK WYKWALIFIKOWANYCH PRACOWNIKÓW I INNYCH SPECJALISTÓW MOŻE

OPÓŹNIĆ REALIZACJĘ PROJEKTÓW GRUPY LUB PODNIEŚĆ ICH KOSZTY

Przy realizacji swoich projektów Grupa polega na wykwalifikowanym zespole pracowników, w

tym na kluczowych członkach kadry zarządzającej i menedżerach poszczególnych projektów,

menedżerach średniego szczebla, księgowych i innych specjalistach z zakresu finansów. Jeżeli

Grupa nie zdoła pozyskać niezbędnych pracowników, braki w personelu mogą negatywnie

wpłynąć na jej zdolność do prawidłowego zarządzania realizacją projektów i efektywnego

zarządzania majątkiem lub zmusić Grupę do zapłaty wyższych wynagrodzeń w celu

przyciągnięcia wykwalifikowanych specjalistów lub niezbędnych pracowników. Ponadto

osiągnięcie przez Grupę sukcesu w przyszłości zależy od jej zdolności do zatrudnienia

personelu wyższego szczebla, takiego jak menedżerowie z wieloletnim doświadczeniem w

zakresie identyfikacji, nabywania, finansowania, budowy i sprzedaży, jak również zarządzania

projektami deweloperskimi oraz nieruchomościami inwestycyjnymi. Jeżeli Grupa nie zdoła

pozyskać i utrzymać odpowiedniego personelu, może to wywrzeć istotny wpływ na działalność,

sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

ZMIANY KLIMATYCZNE MOGĄ WYMAGAĆ ZMIAN W FUNKCJONOWANIU

NIERUCHOMOŚCI, A NIEDOSTOSOWANIE SIĘ DO TYCH ZMIAN W ODPOWIEDNIM

CZASIE MOŻE STWORZYĆ NIEKORZYSTNĄ SYTUACJĘ KONKURENCYJNĄ I SPADEK

PRZYCHODÓW Z NAJMU, ZAŚ DOSTOSOWANIE SIĘ DO ZMIAN MOŻE WYMAGAĆ

DODATKOWYCH NAKŁADÓW KAPITAŁOWYCH

W ciągu ostatnich kilku lat Grupa obserwowała zmiany klimatyczne, w których występują istotne

zmiany średniej temperatury powietrza w regionie, w którym Grupa prowadzi działalność. Grupa

dąży do jak najlepszego przygotowania swoich nieruchomości do zmieniającego się klimatu.

Nie można jednak zagwarantować, że nie znajdzie się w niekorzystnej sytuacji konkurencyjnej

lub nie zmniejszą się przychody z najmu w wyniku nieprzystosowania się do zmian

klimatycznych w odpowiednim czasie lub w odpowiedni sposób.

Ponadto, Grupa nie jest w stanie ocenić na tym etapie, jakie dostosowania w jej

nieruchomościach będą potrzebne w przyszłości, aby przystosować nieruchomości do zmian

klimatycznych, oraz jakie nakłady inwestycyjne będą potrzebne na sfinansowanie tych

dostosowań.

NIEDOSTOSOWANIE SIĘ DO NOWYCH ROZWIĄZAŃ TECHNOLOGICZNYCH W

ODPOWIEDNIM CZASIE MOŻE STWORZYĆ NIEKORZYSTNĄ SYTUACJĘ

KONKURENCYJNĄ I ZMNIEJSZYĆ PRZYCHODY Z NAJMU

Grupa na bieżąco monitoruje innowacyjne rozwiązania technologiczne (np. monitoruje

efektywność energetyczna, analizuje dane w decyzjach inwestycyjnych itp.) i na bieżąco śledzi

ich rozwój. Grupa stara się sprostać nowym wyzwaniom technologicznym, a także

zmieniającemu się rynkowi (np. znacznemu spadkowi popularności biur typu „open space”),

nowym trendom i otoczeniu gospodarczemu. Nie można jednak zagwarantować, że Grupa nie

doświadczy w przyszłości niekorzystnej sytuacji konkurencyjnej lub spadku przychodów z

najmu w wyniku niedostosowania do nowych rozwiązań technologicznych w terminie lub w

odpowiedni sposób.

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z SYTUACJĄ FINANSOWĄ GRUPY

WYSOKI POZIOM ZADŁUŻENIA GRUPY I KOSZTY JEGO OBSŁUGI MOGĄ ZNACZĄCO

WZROSNĄĆ, WYWOŁUJĄC NEGATYWNE SKUTKI DLA JEJ DZIAŁALNOŚCI, SYTUACJI

FINANSOWEJ LUB WYNIKÓW DZIAŁALNOŚCI

Na dzień przekazania niniejszego Raportu Grupa posiada, istotny poziom zadłużenia i wysokie

koszty obsługi długu. Ponadto Grupa może zaciągnąć dodatkowe zadłużenie w przyszłości.

Zaciągnięcie dodatkowego zadłużenia zwiększyłoby opisane w niniejszym Raporcie ryzyko

związane z poziomem zadłużenia Grupy. Może to wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na

działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy

Poziom zadłużenia Grupy może mieć istotne konsekwencje dla inwestorów, w tym w

szczególności może wpłynąć na:

• zwiększenie podatności na spowolnienie w działalności Grupy lub na ogólne

niekorzystne warunki panujące w gospodarce i w branży, w tym niekorzystne

warunki gospodarcze w krajach, w których Grupa prowadzi swoją działalność, przy

jednoczesnym zmniejszeniu elastyczności reakcji na takie spowolnienie;

• ograniczenie zdolności Grupy do pozyskania finansowania przyszłych

przedsięwzięć, nakładów inwestycyjnych, wykorzystywania okazji, przejęć lub

innych ogólnych celów korporacyjnych oraz wzrost kosztów przyszłego

finansowania;

• Grupa może być zmuszona do zbycia nieruchomości w celu umożliwienia

wypełnienia zobowiązań finansowych, w tym zobowiązań z umów kredytowych;

• konieczność przeznaczania znacznej części przepływów pieniężnych z działalności

operacyjnej Grupy do spłaty kapitału i odsetek, co oznacza, że przepływy te nie będą

mogły zostać wykorzystane na finansowanie działalności, nakładów inwestycyjnych,

przejęć lub innych celów korporacyjnych Grupy;

• ograniczenie elastyczności Grupy przy planowaniu lub reagowaniu na zmiany w jej

działalności, otoczeniu konkurencyjnym i na rynku nieruchomości; oraz

• niekorzystna pozycja rynkowa Grupy w stosunku do jej konkurentów, którzy mają

niższe zadłużenie.

Zarówno każde z powyższych, jak i inne zdarzenia mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na

zdolność Grupy do realizacji jej zobowiązań.

GRUPA MOŻE PONIEŚĆ ZNACZNE STRATY JEŻELI NARUSZY ZOBOWIĄZANIA

WYNIKAJĄCE Z UMÓW KREDYTOWYCH A PONADTO OGRANICZENIA NAŁOŻONE

PRZEZ TE UMOWY MOGĄ UNIEMOŻLIWIĆ GRUPIE SPRZEDAŻ JEJ PROJEKTÓW

W celu zabezpieczenia swoich kredytów Grupa podejmowała i będzie podejmowała w

przyszłości działania w celu obciążenia swoich aktywów hipoteką i ustanawiania zastawów na

udziałach w swoich podmiotach zależnych, udzielania gwarancji i będzie zobowiązywała się

względem wierzycieli do dalszego nieobciążania swego obecnego i przyszłego majątku

hipotekami i zastawami bez ich zgody (tzw. negative pledge). Ponadto umowy kredytowe Grupy

zawierają ograniczenia jej zdolności do rozporządzania niektórymi z jej kluczowych aktywów,

co z kolei może być konieczne w celu zaspokojenia określonych zobowiązań finansowych.

Grupa może nie być w stanie dokonać spłaty kwoty głównej lub odsetek lub naruszyć inne

zobowiązania zawarte w umowach kredytowych Grupy. W niektórych przypadkach Grupa może

naruszyć zobowiązania w wyniku okoliczności będących poza kontrolą Grupy. Zobowiązania te

mogą dotyczyć wymogów w zakresie utrzymania określonych wskaźników wartości kredytu do

wartości zabezpieczenia, pokrycia obsługi kredytu i wymogów kapitału obrotowego. Naruszenie

takich zobowiązań przez Grupę może skutkować utratą obciążonych hipoteką aktywów lub

uznaniem jej zobowiązań płatniczych za wymagalne, wymagalnością gwarancji, wykonaniem

postanowień dotyczących naruszeń zobowiązań z tytułu innych umów (ang. cross-default), a

efektem może być konieczność natychmiastowej spłaty kredytów albo utrudnienie lub

uniemożliwienie zaciągnięcia kredytów w przyszłości. W takich okolicznościach Grupa może

być także zmuszona w dłuższym horyzoncie czasowym do sprzedaży niektórych aktywów w

celu zaspokojenia swoich zobowiązań kredytowych oraz opóźnienia lub wstrzymania

ukończenia projektów.

Każde z wyżej opisanych zdarzeń może wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność,

sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

GRUPA MOŻE NIE BYĆ W STANIE ODNOWIĆ LUB ZREFINANSOWAĆ KREDYTÓW W

TERMINIE ICH ZAPADALNOŚCI LUB MOŻE BYĆ W STANIE ODNOWIĆ LUB

ZREFINANSOWAĆ TAKIE KREDYTY JEDYNIE NA MNIEJ KORZYSTNYCH WARUNKACH

Wszystkie projekty Grupy są finansowane z kredytów udzielanych na określony okres. Grupa

może nie być w stanie odnowić lub zrefinansować takich umów w części lub w całości lub może

zostać zmuszona do zaakceptowania mniej korzystnych warunków refinansowania. Jeżeli

Grupa nie będzie w stanie odnowić kredytu lub zabezpieczyć sobie nowego finansowania,

może zostać zmuszona do sprzedaży jednej lub większej liczby ze swoich nieruchomości

biurowych w celu uzyskania niezbędnej płynności. Dodatkowo, jeżeli Grupa nie będzie zdolna

do odnowienia niektórych kredytów, nieruchomości finansowane poprzez kredyty będą

niedofinansowane, a tym samym nie będą generowały oczekiwanych zwrotów z kapitału.

Każda kombinacja wyżej wymienionych okoliczności miałaby istotny, negatywny wpływ na

działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy.

GRUPA PONOSI RYZYKO ZWIĄZANE Z WAHANIAMI KURSÓW WYMIANY WALUT

Sprawozdania finansowe Grupy sporządzane są w euro i euro jest walutą funkcjonalną Spółki.

Większość przychodów Grupy, szczególnie przychodów z tytułu czynszu, wyrażona jest w euro.

Pewna część kosztów Grupy, takich jak niektóre pozycje kosztów budowlanych, koszty

robocizny i wynagrodzeń dla określonych generalnych wykonawców, ponoszona jest w

walutach odpowiednich rynków geograficznych, w tym polski złoty, bułgarska lewa, chorwacka

kuna, węgierski forint, rumuński lej lub serbski dinar.

W celu dokonania szacunkowych wyliczeń co do poziomu kapitału niezbędnego dla realizacji

jej celów strategicznych Grupa wykorzystała euro jako walutę odniesienia. Ponadto większość

inwestycji planowanych przez Grupę w ramach jej strategii biznesowej będzie wyrażana w euro.

W związku z powyższym nie można zapewnić, że wpływy uzyskane i wyrażone w złotych będą

wystarczające dla spełnienia wymogów inwestycyjnych projektów, które Grupa zamierza

nabyć. Chociaż Spółki Zależne w celu zabezpieczenia ryzyka walutowego (ang. currency

hedging) i aby zmniejszyć niestabilność zwrotów z inwestycji spowodowanych wahaniami

kursowymi, mogą zawierać umowy zabezpieczające takie ryzyko, m.in. poprzez transakcje na

instrumentach pochodnych, pozyskiwać finansowanie dłużne denominowane w euro oraz

zawierać umowy z wykonawcami określające wynagrodzenie wyrażone w euro, nie można

jednak zapewnić, że takie transakcje hedgingowe będą w pełni skuteczne lub korzystne.

Niektórzy wykonawcy Grupy zawierają umowy zabezpieczające ich ryzyko walutowe związane

z faktem, że zawierają z Grupą umowy denominowane w euro, co np. może ograniczyć ich

elastyczność dotyczącą rozwiązania kontraktu lub zmiany jego harmonogramu. Ponadto

zważywszy że płatności należne z tytułu większości komercyjnych umów najmu Grupy są

wyrażone jako równowartość kwoty w euro wyrażonej w lokalnej walucie, niektórzy najemcy

Grupy, w szczególności najemcy powierzchni handlowych, mogą mieć trudności z

wypełnieniem swoich zobowiązań płatniczych wynikających z takich umów najmu, jako że

osiągają oni przychody w swoich walutach lokalnych. W związku z powyższym wszelka istotna

aprecjacja walut lokalnych wobec euro może znacznie obniżyć przychody Grupy wyrażone w

walutach lokalnych i może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową,

wyniki działalności.

GRUPA PONOSI RYZYKO ZWIĄZANE Z WAHANIAMI STÓP PROCENTOWYCH

Umowy kredytowe Grupy oprocentowane są w oparciu o zmienne stopy procentowe. Wysokość

stóp procentowych jest w wysokim stopniu uzależniona od wielu czynników, włącznie z rządową

polityką monetarną oraz krajowymi i międzynarodowymi warunkami gospodarczymi i

politycznymi, a także innymi czynnikami poza kontrolą Grupy. Ekspozycja grupy na ryzyko

związane ze stopami procentowymi i zakres, w jakim Grupa zabezpiecza to ryzyko, są

zróżnicowane w podziale na obszary geograficzne, na których grupa prowadzi działalność,

jednakże zmiany stóp procentowych mogą zwiększyć koszt finansowania Grupy z tytułu

istniejących kredytów, a przez to wpłynąć na jej rentowność. Ewentualna konieczność

zabezpieczenia ryzyka stóp procentowych jest rozpatrywana przez Grupę dla każdego

przypadku indywidualnie, z wyłączeniem projektów, w których zabezpieczenie stosownego

ryzyka stóp procentowych jest wymogiem kredytodawców. Zmiany stóp procentowych mogą

mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności.

DZIAŁALNOŚĆ GRUPY JEST KAPITAŁOCHŁONNA I MOŻE DOJŚĆ DO SYTUACJI, W

KTÓREJ DODATKOWE FINANSOWANIE MOŻE BYĆ NIEDOSTĘPNE NA KORZYSTNYCH

WARUNKACH

Grupa ponosi znaczące wydatki na zakup gruntów oraz pokrycie kosztów budowy infrastruktury

oraz kosztów budowlanych i projektowych. Działalność Grupy wymaga znaczących kwot

pieniężnych oraz finansowania zewnętrznego. Potrzeby kapitałowe Grupy zależą od wielu

czynników, w szczególności od warunków rynkowych, które są poza kontrolą Grupy. Jeżeli

parametry pozyskania niezbędnego jej kapitału będą znacząco odbiegały od obecnie

zakładanych, konieczne może być pozyskanie przez Grupę dodatkowego finansowania. W

przypadku wystąpienia trudności z pozyskaniem takiego dodatkowego finansowania skala

rozwoju Grupy oraz tempo osiągania przez nią określonych celów strategicznych może być

wolniejsze od pierwotnie zakładanego. Nie jest pewne, czy Grupa będzie zdolna do pozyskania

wymaganego finansowania, jeżeli zajdzie taka konieczność, ani czy środki finansowe zostaną

uzyskane na warunkach korzystnych dla Grupy.

Ponadto umowy kredytów deweloperskich generalnie umożliwiają wykorzystanie środków z

kredytów po osiągnięciu z góry ustalonych etapów realizacji budowy, wynajęciu określonych

powierzchni lub sprzedaży określonej liczby mieszkań. Jeżeli Grupa nie osiągnie zakładanych

celów, dostępność środków z kredytu może być opóźniona i spowodować dalsze opóźnienia

harmonogramu realizacji budowy. Ograniczenia dostępu do źródeł finansowania

zewnętrznego, jego opóźnienia, jak również warunki finansowania odbiegające od zakładanych

mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności

Grupy.

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z OTOCZENIEM MAKROEKONOMICZNYM,

POLITYCZNYM I PRAWNYM NA RYNKACH, NA KTÓRYCH DZIAŁA GRUPA

RYZYKO POLITYCZNE, EKONOMICZNE I PRAWNE ZWIĄZANE Z KRAJAMI RYNKÓW

WSCHODZĄCYCH, W TYM KRAJAMI CEE I SEE

szystkie przychody Grupy pochodzą z działalności w krajach regionów CEE i SEE, a w

szczególności z Polski, Rumunii, Serbii, Chorwacji, Bułgarii i Węgier. Rynki te są narażone na

większe ryzyko niż bardziej rozwinięte rynki. Kraje regionów CEE i SEE nadal niosą ze sobą

różnego rodzaju ryzyko dla inwestorów, takie jak niestabilność lub zmiany władz krajowych lub

lokalnych, wywłaszczenia gruntów, zmiany w prawie podatkowym i przepisach wykonawczych,

zmiany w praktykach i zwyczajach biznesowych, zmiany w ustawach i przepisach związanych

z transferem środków pieniężnych i ograniczenia dotyczące poziomu inwestycji zagranicznych.

W szczególności Grupa jest uzależniona od zasad i przepisów dotyczących zagranicznych

właścicieli nieruchomości i innych dóbr majątkowych. Takie przepisy mogą zmieniać się szybko

i w znacznym zakresie, a w rezultacie wpłynąć na własność Grupy i mogą spowodować utratę

mienia lub aktywów bez prawa do odszkodowania.

Ponadto niektóre kraje mogą regulować lub wymagać zgody od rządu na transfer dochodów z

inwestycji, przychodów, kapitału lub wpływów ze sprzedaży papierów wartościowych przez

inwestorów zagranicznych. Ponadto w przypadku pogorszenia bilansu płatniczego kraju lub z

innych powodów kraj może nałożyć tymczasowe ograniczenia na transfer kapitału za granicę.

Wszelkie tego typu ograniczenia mogą niekorzystnie wpłynąć na możliwości transferu kredytów

inwestycyjnych lub wypłaty dywidendy przez Grupę. Niektóre kraje regionów CEE i SEE

odnotowywały wysokie a okresowo bardzo wysokie stopy inflacji. Inflacja i gwałtowne wahania

wskaźnika inflacji miały i wciąż mogą mieć negatywny wpływ na gospodarkę i rynek papierów

wartościowych niektórych krajów wschodzących.

Ponadto negatywne zdarzenia gospodarcze lub polityczne w krajach sąsiadujących mogą mieć

znaczący wpływ, m.in., na Produkt Krajowy Brutto, handel zagraniczny lub ogólnie na

gospodarkę poszczególnych krajów. Kraje i regiony, gdzie Grupa prowadzi działalność,

doświadczyły w przeszłości i mogą doświadczać w przyszłości politycznej niestabilności

spowodowanej zmianami rządów, politycznym impasem w procesie legislacyjnym, napięć i

sporów pomiędzy władzami centralnymi a lokalnymi, korupcji wśród urzędników państwowych

oraz niepokojów społecznych i etnicznych. W szczególności konflikt zbrojny na terytorium

Ukrainy, a także brak pewności co do relacji z Rosją mogą wpłynąć na postrzeganie przez

inwestorów regionalnego rynku nieruchomości oraz na ich gotowość do inwestowania w krajach

sąsiadujących z Ukrainą i Rosją, gdzie Grupa prowadzi działalność.

Ponadto władze krajów rozwijających się z regionu CEE i SEE mogą nie dysponować środkami

wymaganymi do przeprowadzenia stymulacji fiskalnej w odpowiedzi na spowolnienie

gospodarcze spowodowane wybuchem pandemii COVID-19 na poziomie porównywalnym z

krajami rozwiniętymi.

Grupa może nie być w stanie osiągnąć oczekiwanych stóp zwrotu, jeśli rynki nieruchomości w

krajach, w których Grupa prowadzi działalność osiągną stopień nasycenia i wzrośnie na nich

konkurencja. Na każdym z rynków nieruchomości może dojść do sytuacji, w której podaż

nieruchomości przewyższa popyt. Takie nasycenie rynku doprowadzi do wzrostu liczby

niewynajętych powierzchni lub spadek stawek czynszów na rynku i cen sprzedaży. Ponieważ

rynki nieruchomości komercyjnych w krajach CEE i SEE charakteryzują się głównie najmem

krótkoterminowym, Grupa spodziewa się, że stawki czynszu spadną natychmiast w reakcji na

postrzeganą nadpodaż powierzchni komercyjnej na tych rynkach. Jeżeli współczynnik

niewynajętych powierzchni wzrośnie lub obniżone zostaną stawki czynszów najmu, Grupa

może nie zrealizować oczekiwanych stóp zwrotu ze swoich projektów lub w ogóle nie być w

stanie wynająć bądź sprzedać swoich nieruchomości, co może mieć istotny negatywny wpływ

na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Urzeczywistnienie się któregoś z powyższych czynników ryzyka miałoby istotny, niekorzystny

wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

NIEPEWNA PRZYSZŁOŚĆ RYNKU NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH

Wybuch pandemii COVID-19 miał znaczący wpływ na sposób prowadzenia działalności przez

firmy. W związku z przymusową kwarantanną, wiele firm zostało zobowiązanych do

umożliwienia swoim pracownikom świadczenia pracy z domu. W związku z udanym

wdrożeniem powyższego zobowiązania, pracodawcy mogą nadal wymagać (lub dopuszczać)

od rosnącej liczby swoich pracowników powstrzymywania się od powrotu do swoich fizycznych

biur przez dłuższy okres czasu. Powyższe działania mogą spowodować znaczący spadek

zagregowanego popytu na nieruchomości biurowe.

Podczas kwarantanny wprowadzonej w krajach borykających się z rozprzestrzenianiem się

choroby COVID-19 centra handlowe, jako jedne z pierwszych, zostały czasowo zamknięte.

Nawet po ich ponownym otwarciu frekwencja odnotowana w takich centrach handlowych nie

powróciła do poziomu sprzed wybuchu pandemii. W okresie kwarantanny rosnąca liczba

klientów przestawiła się na zakupy online i może nie być skłonna do odwiedzania centrów

handlowych tak często jak przed pandemią. W rezultacie zagregowany popyt na powierzchnię

handlową może w przyszłości spaść.

Materializacja powyższego ryzyka miałaby istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację

finansową i wyniki działalności Grupy.

CYKLICZNOŚĆ RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Rynek nieruchomości jest rynkiem cyklicznym. W rezultacie liczba projektów ukończonych

przez Grupę była różna w poszczególnych latach, w zależności od m.in. ogólnych czynników

makroekonomicznych, zmian demograficznych dotyczących określonych obszarów miejskich,

dostępności finansowania oraz cen rynkowych istniejących i nowych projektów. Co do zasady

rosnący popyt przyczynia się do wzrostu oczekiwań co do realizowanego zysku oraz większej

liczby nowych projektów, jak również do wzrostu aktywności ze strony konkurentów Grupy. Ze

względu na znaczny czas pomiędzy podjęciem decyzji o rozpoczęciu budowy projektu a

terminem jego faktycznej realizacji, częściowo wynikającym z długotrwałej procedury

pozyskiwania wymaganych zezwoleń od administracji publicznej oraz czasu budowy, istnieje

ryzyko, że z chwilą zakończenia projektu rynek będzie nasycony, a inwestor nie będzie mógł

wynająć ani sprzedać projektu przy oczekiwanym poziomie zysku. Po okresie poprawy

koniunktury na rynku przeważnie następuje pogorszenie koniunktury, a inwestorzy są

zniechęcani do rozpoczynania nowych projektów z powodu spadku potencjalnych zysków. Nie

ma pewności, że w czasie pogorszenia koniunktury na rynku Grupa będzie w stanie wybierać

projekty, które wypełnią rzeczywisty popyt w okresie ożywienia na rynku. Ponadto organy

korporacyjne odpowiednich Spółek Zależnych, od których oczekuje się, że podejmą określone

decyzje inwestycyjne, mogą być niezdolne do prawidłowej oceny cyklu rynku nieruchomości, a

więc prawidłowego zdefiniowania najbardziej korzystnego etapu dla zakończenia danej

inwestycji.

Wszystkie te okoliczności mogą wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy,

sytuację finansową, wyniki działalności.

MIEJSCA, W KTÓRYCH ZNAJDUJĄ SIĘ NIERUCHOMOŚCI GRUPY, SĄ NARAŻONE NA

RYZYKO REGIONALNE I MOGĄ STRACIĆ NA ATRAKCYJNOŚCI

Lokalizacja każdej z nieruchomości podlega wpływom sytuacji makroekonomicznej panującej

w regionach, w których działa Grupa, jak również szczególnych lokalnych uwarunkowań

panujących na danym regionalnym rynku. Nieruchomości Grupy stanowią przede wszystkim

nieruchomości komercyjne, co znacząco naraża Grupę na negatywne zjawiska w tych

segmentach rynku nieruchomości w krajach, w których Grupa prowadzi działalność, a w

szczególności na intensyfikację konkurencji i wyższe nasycenie.

Upadłości, zamknięcia lub wyprowadzki dużych spółek lub spółek z poszczególnych lub kilku

sektorów na skutek niekorzystnych wydarzeń, lub z innych powodów, mogą mieć niekorzystny

wpływ na rozwój gospodarczy danej lokalizacji, a tym samym na Portfel Nieruchomości Grupy

jako całości. Grupa nie ma kontroli nad takimi czynnikami. Negatywne zmiany gospodarcze w

jednej lub kilku lokalizacjach mogą obniżyć przychody Grupy z najmu lub doprowadzić do utraty

przychodów z czynszu, które wynikają z braku możliwości zapłaty czynszu w całości lub w

części przez część najemców, jak również spowodować spadek wartości rynkowej

nieruchomości Grupy, co może wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację

finansową, wyniki działalności.

ZMIANY W PRZEPISACH PODATKOWYCH LUB ICH INTERPRETACJI MOGĄ WPŁYNĄĆ

NA SYTUACJĘ FINANSOWĄ GRUPY I JEJ PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

Przepisy prawa podatkowego w niektórych krajach, w których Grupa prowadzi działalność, z

Polską włącznie, są skomplikowane i niejasne oraz podlegają częstym zmianom. Praktyka

stosowania prawa podatkowego przez organy podatkowe nie jest jednolita, a w orzecznictwie

sądów administracyjnych w zakresie prawa podatkowego występują istotne rozbieżności.

Spółka nie może zapewnić, że organy podatkowe nie zastosują innej interpretacji przepisów

podatkowych niż mające zastosowanie do Spółek Grupy, co może okazać się niekorzystne dla

Grupy. Nie można wykluczyć ryzyka, że indywidualne interpretacje podatkowe uzyskane już i

zastosowane przez Spółki Grupy zostaną zmienione lub zakwestionowane. Istnieje także

ryzyko, że wraz ze zmianą lub wprowadzeniem nowych regulacji podatkowych Spółki Grupy

zobowiązane będą do podjęcia działań w celu dostosowania się do nich, co może skutkować

wyższymi kosztami wymuszonymi okolicznościami związanymi z przestrzeganiem zmienionych

lub nowych regulacji.

Z uwagi na powyższe nie można wykluczyć zakwestionowania przez organy podatkowe

prawidłowości rozliczeń podatkowych podmiotów wchodzących w skład Grupy w zakresie

nieprzedawnionych zobowiązań podatkowych oraz określenia zaległości podatkowych tych

podmiotów, co może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową,

perspektywy rozwoju lub wyniki Grupy.

Ponadto na działalność Grupy, z uwagi na transgraniczny charakter, mają również wpływ

umowy międzynarodowe, w tym umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarte przez

Rzeczpospolitą Polską z innymi państwami. Odmienna interpretacja umów o unikaniu

podwójnego opodatkowania dokonywana przez organy podatkowe, jak również zmiany tychże

umów mogą mieć również istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub

wyniki Grupy.

TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI REALIZOWANE PRZEZ SPÓŁKI GRUPY

MOGĄ ZOSTAĆ ZAKWESTIONOWANE PRZEZ ORGANY PODATKOWE

Spółki z Grupy przeprowadzają transakcje z podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów

podatkowych. Zawierając i realizując transakcje z podmiotami powiązanymi, Spółki z Grupy

starają się dbać w szczególności o zapewnienie, aby transakcje te były zgodne z

obowiązującymi przepisami dotyczącymi cen transferowych. Niemniej jednak ze względu na

szczególny charakter transakcji z podmiotami powiązanymi, złożoność i niejednoznaczność

przepisów prawnych regulujących metody badania stosowanych cen, jak też trudności w

zidentyfikowaniu porównywalnych transakcji do celów odniesień, nie można zapewnić, że

poszczególne Spółki z Grupy nie zostaną poddane kontrolom lub innym czynnościom

sprawdzającym podejmowanym przez organy podatkowe lub organy kontroli skarbowej. W

przypadku zakwestionowania metod określenia warunków rynkowych do celów powyższych

transakcji, może to mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową,

perspektywy rozwoju lub wyniki Spółek z Grupy.

ZMIANY W PRZEPISACH PRAWNYCH MOGĄ NEGATYWNIE WPŁYNĄĆ NA GRUPĘ

Działalność Grupy podlega różnym regulacjom w Polsce, Rumunii, na Węgrzech, w Chorwacji,

Serbii, Bułgarii i w innych krajach, w których Grupa prowadzi działalność, takim jak wymogi

przeciwpożarowe i bezpieczeństwa, przepisy prawa ochrony środowiska, przepisy prawa pracy

oraz ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Jeżeli projekty i nieruchomości Grupy nie

będą spełniały tych wymogów, Grupa może zostać zobowiązana do zapłaty ustawowych kar

lub odszkodowania.

Ponadto jeżeli opłaty z tytułu prawa użytkowania wieczystego w Polsce zostaną podwyższone,

nie można zapewnić, że Grupa będzie mogła przenieść takie koszty na najemców w postaci

podwyżki opłaty eksploatacyjnej, ponieważ taki wzrost mógłby spowodować spadek

konkurencyjności danej nieruchomości w porównaniu z nieruchomościami, które nie są

położone na gruntach będących przedmiotem użytkowania wieczystego.

Co więcej, wejście w życie bardziej restrykcyjnych przepisów z zakresu ochrony środowiska,

zdrowia i bezpieczeństwa albo procedur wykonawczych w krajach CEE i SEE może skutkować

znaczącymi kosztami i zobowiązaniami Grupy, a obiekty będące własnością Grupy lub przez

nią eksploatowane (albo obiekty, które były własnością lub były eksploatowane przez Grupę w

przeszłości) mogą stać się przedmiotem nadzoru i kontroli bardziej rygorystycznych niż

obecnie. W związku z powyższym przestrzeganie tych praw może przyczynić się do powstania

znaczących kosztów wynikających z konieczności usunięcia, badania lub rekultywacji

szkodliwych substancji, a obecność tych substancji na terenie nieruchomości Grupy może

ograniczyć jej możliwości sprzedaży obiektów lub wykorzystania obiektów jako przedmiotu

zabezpieczenia.

Przyjęcie nowych albo nowelizacje już istniejących ustaw, rozporządzeń, przepisów lub

zarządzeń może wymagać znaczących, nieprzewidzianych wydatków lub ustanawiać

ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości oraz może mieć istotny, niekorzystny wpływ na

działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

NIEZGODNE Z PRAWEM, WYBIÓRCZE LUB ARBITRALNE DZIAŁANIA ADMINISTRACJI

PUBLICZNEJ MOGĄ WPŁYNĄĆ NA ZDOLNOŚĆ GRUPY DO POZYSKANIA UMÓW,

KONTRAKTÓW I POZWOLEŃ, KTÓRE SĄ WYMAGANE, ABY GRUPA MOGŁA

REALIZOWAĆ SWOJE PROJEKTY

Organy państwowe na rynkach geograficznych, na których Grupa prowadzi działania, mają

znaczny zakres uznaniowych upoważnień decyzyjnych i mogą nie podlegać nadzorowi innych

organów, wymogom do wysłuchania stron lub dokonania uprzedniego zawiadomienia lub

kontroli publicznej. Organy państwowe w takich krajach mogą korzystać z przyznanej

dyskrecjonalności w sposób arbitralny lub wybiórczy albo niezgodny z prawem oraz pod

wpływem okoliczności politycznych lub gospodarczych. Grupa otrzymała już w przeszłości

decyzje administracyjne, które zmusiły ją do nieplanowanej zmiany planów inwestycyjnych (w

tym ograniczenia skali projektu). Wspomniana uznaniowość może mieć istotny, niekorzystny

wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

SYSTEM KSIĄG WIECZYSTYCH OBOWIĄZUJĄCY W NIEKTÓRYCH KRAJACH CEE I SEE

NIE JEST PRZEJRZYSTY I EFEKTYWNY, A NIERUCHOMOŚCI GRUPY MOGĄ

PODLEGAĆ ROSZCZENIOM REPRYWATYZACYJNYM

System ksiąg wieczystych w niektórych krajach CEE i SEE jest nieprzejrzysty i nieefektywny,

co może m.in. skutkować opóźnieniami procedury nabywania nieruchomości gruntowych i

procedury scalenia wielu działek w jedną oraz ujawnienia scalonej działki w księgach

wieczystych, co stanowi wymóg dla rozpoczęcia realizacji niektórych projektów. Wspomniana

nieefektywność może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, przepływy pieniężne,

sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

Ponadto Grupa może być narażona na nieuniknione ryzyko związane z inwestowaniem w

krajach CEE i SEE wynikające z nieuregulowanego stanu prawnego części nieruchomości

położonych w tych krajach. Po wejściu w życie przepisów o nacjonalizacji w niektórych krajach

CEE i SEE, w tym w Polsce i na Węgrzech w okresie powojennym, wiele prywatnych

nieruchomości i przedsiębiorstw zostało przejętych przez władze państwowe. W wielu

przypadkach mienie zostało odebrane z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. Po

przejściu przez kraje CEE i SEE do systemu gospodarki rynkowej w latach 1989-1990 wielu

byłych właścicieli nieruchomości albo ich następców prawnych podjęło starania o odzyskanie

nieruchomości lub przedsiębiorstw utraconych po wojnie lub uzyskanie odszkodowania. Przez

wiele lat podejmowano próby uregulowania kwestii roszczeń reprywatyzacyjnych w Polsce.

Pomimo tego w Polsce nie uchwalono żadnej ustawy, która regulowałaby procedury

reprywatyzacyjne. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami byli właściciele

nieruchomości lub ich następcy prawni mogą składać wnioski do organów publicznych o

uchylenie decyzji administracyjnych, na mocy których dokonano odebrania nieruchomości. Na

dzień przekazania niniejszego Raportu nie toczą się żadne postępowania o stwierdzenie

nieważności decyzji administracyjnych wydanych przez organy publiczne w stosunku do

nieruchomości będących własnością Grupy. Nie ma jednak gwarancji, że roszczenia

reprywatyzacyjne nie zostaną wniesione przeciwko Grupie w przyszłości, co może mieć istotny,

negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki działalności Grupy.

POSIADANY PRZEZ GRUPĘ TYTUŁ PRAWNY DO NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH

I PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH MOŻE BYĆ W NIEKTÓRYCH PRZYPADKACH

KWESTIONOWANY, A ODPOWIEDNIE POZWOLENIA ODNOSZĄCE SIĘ DO TYCH

NIERUCHOMOŚCI MOGŁY ZOSTAĆ UZYSKANE Z NARUSZENIEM OBOWIĄZUJĄCYCH

PRZEPISÓW PRAWA

Grupa może mieć trudności, aby bezsprzecznie ustalić, że tytuł prawny do nieruchomości został

przyznany odpowiedniej Spółce Zależnej, a w niektórych przypadkach ustalenie takie może być

niemożliwe ze względu na fakt, że przepisy regulujące kwestie związane z nieruchomościami

w Polsce i innych krajach, w których Grupa prowadzi działalność, są złożone, często

wieloznaczne lub wewnętrznie sprzeczne, a dane zawarte w odpowiednich rejestrach mogą nie

być wiarygodne. Np., zgodnie z przepisami obowiązującymi w Polsce, transakcje związane z

nieruchomościami mogą być kwestionowane z wielu różnych powodów i w oparciu o wiele

podstaw prawnych, a w szczególności w przypadkach, gdy sprzedający lub przekazujący

nieruchomość nie posiadał prawa do rozporządzania daną nieruchomością, na podstawie

naruszenia wymogów dotyczących uzyskania zezwoleń korporacyjnych przez drugą stronę

transakcji lub jeżeli przeniesienie tytułu nie zostało wpisane do urzędowego rejestru w

wymaganym terminie. Jednakże nawet jeżeli tytuł prawny do nieruchomości został

zarejestrowany, może on być nadal zakwestionowany. W związku z powyższym nie można

zapewnić, że Grupa zachowa przysługujący jej tytuł własności w przypadku, gdyby został on

zakwestionowany. Ponadto istnieje możliwość, że zezwolenia, autoryzacje, decyzje o zmianie

decyzji o warunkach zabudowy lub inne podobne wymogi zostały uzyskane z naruszeniem

obowiązujących przepisów lub regulacji. Kwestie takie mogą podlegać późniejszemu

podważeniu. Podobne problemy mogą powstać w kontekście zgodności z procedurami

prywatyzacyjnymi oraz aukcjami związanymi z pozyskaniem dzierżawy gruntów i praw do

zabudowy. Monitorowanie, ocena lub weryfikacja tych obaw może być trudna lub niemożliwa.

Jeżeli takie zezwolenie, autoryzacja lub decyzja o zmianie decyzji o warunkach zabudowy albo

podobne wymogi zostaną zakwestionowane, czynniki te mogą negatywnie wpłynąć na

działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

CZYNNIKI RYZYKA DOTYCZĄCE STRUKTURY AKCJONARIATU SPÓŁKI I ŁADU

KORPORACYJNEGO

POMIĘDZY GRUPĄ A AKCJONARIUSZEM DOMINUJĄCYM GRUPY MOŻE ISTNIEĆ

POTENCJALNY KONFLIKT INTERESÓW

GTC Dutch Holdings B.V. (“GTC Dutch”), spółka należąca do GTC Holding Zártkörüen Müködö

Részvénytársaság jest akcjonariuszem dominującym Grupy na dzień przekazania niniejszego

Raportu. GTC Holding Zártkörüen Müködö Részvénytársaság jest spółką w pełni zależną

Optimum Ventures Private Equity Fund, zarządzaną przez Optima Investment Fund

Management Zrt (“Optima”).

Przedstawiciele funduszu Optima mogą stanowić większość członków rady nadzorczej i tym

samym kontrolować powoływanie zarządu. W konsekwencji fundusz Optima może wpływać na

procesy podejmowania decyzji w Spółce. Odpowiednio, rozważając jakąkolwiek inwestycję,

działalność lub kwestie operacyjne Spółki, a także najlepsze sposoby wykorzystania

dostępnych środków Spółki, interesy funduszu Optima mogą nie być zgodne z interesami Spółki

lub jej innych akcjonariuszy.

Ponadto fundusz Optima prowadzi działalność na tym samym rynku co Grupa i może

konkurować z Grupą w zakresie inwestycji będących przedmiotem zainteresowania Grupy.

Wszelkie takie konflikty interesów mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację

finansową, wyniki działalności lub perspektywy Grupy.

Ponadto, w przypadku jakiegokolwiek znacznego akcjonariusza, akcje Spółki mogą zostać

wystawione na sprzedaż bez jakichkolwiek ograniczeń i nie ma żadnej pewności co do tego czy

zostaną one sprzedane na rynku czy nie i po jakiej cenie. Taka sprzedaż, albo nowa emisja

akcji, mogą mieć niekorzystny wpływ na cenę akcji Spółki, albo ofertę akcji Spółki, gdyby miało

do niej dojść.

PONIEWAŻ SPÓŁKA JEST SPÓŁKĄ HOLDINGOWĄ, JEJ ZDOLNOŚĆ DO WYPŁATY

DYWIDENDY ZALEŻY OD ZDOLNOŚCI JEJ PODMIOTÓW ZALEŻNYCH DO WYPŁATY

DYWIDENDY I PRZEKAZYWANIA ŚRODKÓW FINANSOWYCH

Polityka dywidendy jest ściśle związana z ogólną strategią biznesową Grupy. Grupa w roku

2017 przedstawiła politykę dywidendy, jednak kwota jaka może zostać przeznaczona przez

Spółkę do podziału zgodnie z przepisami prawa polskiego uzależniona jest od zysku netto oraz

szeregu innych wartości odzwierciedlonych w jednostkowych sprawozdaniach finansowych

Spółki. Wartości te mogą być odmienne od wartości przedstawionych w skonsolidowanych

sprawozdaniach finansowych Spółki sporządzanych zgodnie z MSSF.

Ponieważ Spółka jest spółką holdingową, jej zdolność do wypłaty dywidendy zależy od

zdolności podmiotów zależnych do wypłaty dywidendy i przekazywania środków Spółce. W

związku z powyższym nie można zapewnić, że Spółka ogłosi lub wypłaci dywidendę swoim

akcjonariuszom w przyszłości. Wypłata oraz kwota jakiejkolwiek przyszłej dywidendy będzie

zależała od oceny przez zarząd takich czynników jak rozwój długoterminowy i wyniki finansowe

osiągane w przyszłości, konieczność zapewnienia wystarczającej płynności, potrzeba

inwestycji w istniejący Portfel Nieruchomości Grupy, istnienie alternatywnych możliwości

inwestycyjnych oraz ogólnej sytuacji finansowej Spółki. Powyższe czynniki mogą mieć

znaczący, negatywny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową, wyniki działalności.

PRZYSZŁE OFERTY DŁUŻNYCH LUB UDZIAŁOWYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH

OFEROWANYCH PRZEZ SPÓŁKĘ MOGĄ NEGATYWNIE WPŁYNĄĆ NA CENĘ

RYNKOWĄ AKCJI I ROZWODNIĆ UDZIAŁY AKCJONARIUSZY

W celu finansowania przyszłych akwizycji Spółka może pozyskiwać dodatkowy kapitał poprzez

oferowanie dłużnych papierów wartościowych albo dodatkowych udziałowych papierów

wartościowych, w tym, obligacji zamiennych, obligacji średnioterminowych, obligacji

nadrzędnych lub podporządkowanych oraz akcji zwykłych. Emisja udziałowych lub dłużnych

papierów wartościowych zamiennych na akcje może rozwodnić prawa majątkowe i prawa głosu

obecnych akcjonariuszy, jeżeli zostanie zrealizowana bez prawa poboru lub jakichkolwiek

innych praw do subskrypcji albo obniżyć cenę Akcji lub spowodować wystąpienie obydwu tych

zdarzeń jednocześnie. Udziały akcjonariuszy w kapitale zakładowym mogą zostać dodatkowo

rozwodnione w wyniku wykonywania prawa do zamiany lub prawa opcji przez posiadaczy

obligacji z warrantami, które Spółka może wyemitować w przyszłości. Posiadacze akcji

zwykłych Spółki posiadają ustawowe prawo poboru uprawniające ich do nabywania

określonego procentu akcji z każdej emisji akcji zwykłych Spółki. Tym samym posiadacze akcji

zwykłych Spółki mogą w pewnych okolicznościach mieć prawo do nabycia akcji zwykłych, które

mogą zostać wyemitowane przez Spółkę w przyszłości, w celu utrzymania swojego

procentowego udziału w kapitale Spółki, obniżając procent udziału w kapitale dostępnym dla

pozostałych inwestorów. Ponieważ każda decyzja Spółki o emisji dodatkowych papierów

wartościowych zależy od warunków rynkowych oraz innych czynników będących poza kontrolą

Spółki, Spółka nie może przewidzieć kwoty, terminu ani charakteru takich przyszłych emisji.

Tak więc przyszli inwestorzy ponoszą ryzyko obniżenia ceny rynkowej Akcji i rozwodnienia ich

udziału w kapitale zakładowym Spółki w wyniku ofert realizowanych przez Spółkę w przyszłości.

4. Prezentacja Grupy i Spółki

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań

poprzez podmioty zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metoda praw

własności, poniższa prezentacja jest opisem działalności tych podmiotów.

4.1 Ogólne informacje na temat Grupy

Grupa GTC, której Spółka jest podmiotem dominującym, jest wiodącym deweloperem i

inwestorem w sektorze nieruchomości komercyjnych, koncentrującym swoje działania na

rynku polskim oraz stolicach Europy Południowej i Wschodniej. Prowadzi działalność w

Polsce, Budapeszcie, Belgradzie, Bukareszcie, Zagrzebiu i Sofii. Grupa powstała w 1994 r.

Portfel nieruchomości Grupy obejmuje: (i) ukończone nieruchomości komercyjne; (ii)

nieruchomości komercyjne w budowie; (iii) grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną;

(iv) aktywa przeznaczone na sprzedaż; (v) grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Od momentu powstania do dnia 31 grudnia 2020 r. Grupa (i) wybudowała około 1,2 miliona m

kw. powierzchni komercyjnej najmu brutto i około 300 tysięcy m

kw. powierzchni

mieszkaniowej, (ii) sprzedała około 600 tysięcy m kw. powierzchni brutto w ukończonych

nieruchomościach komercyjnych i około 300 tysięcy m

kw. powierzchni mieszkaniowej oraz

(iii) nabyła około 160 tysięcy m kw. powierzchni brutto w ukończonych nieruchomościach

komercyjnych. Dodatkowo Grupa poprzez swoje jednostki stowarzyszone w Czechach

wybudowała i sprzedała ponad 100 tysięcy m kw. powierzchni komercyjnej i około 76 tysięcy

m kw. powierzchni mieszkaniowej.

Na dzień 31 grudnia 2020 r. portfel nieruchomości Grupy obejmował:

 48 ukończonych budynków komercyjnych, w tym 43 budynków

biurowych i 5 centrów handlowych o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 753

tysięcy m kw., z czego proporcjonalny udział Grupy wynosi około 743 tysięcy m kw.;

 2 budynki biurowe w budowie, o łącznej powierzchni najmu około

37 tysięcy m kw.;

 grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną, oraz

 grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Na dzień 31 grudnia 2020 r. wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy wynosiła

9.860.914 zł, przy czym: (i) ukończone nieruchomości komercyjne Grupy stanowiły 88% tej

wartości; (ii) nieruchomości komercyjne w budowie 3%; (iii) grunty przeznaczone pod

zabudowę komercyjną – 7%, (iv) prawo do użytkowania aktywów – 2%, (v) aktywa

przeznaczone na sprzedaż – mniej niż 1%; oraz (vi) grunty przeznaczone pod zabudowę

mieszkaniową – mniej niż 1%.

Akcje Spółki są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych i na Giełdzie

Papierów Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) oraz wchodzą w skład indeksu

mWIG40.

Siedziba Spółki Globe Trade Centre S.A. znajduje się w Warszawie, przy ulicy Komitetu

Obrony Robotników 45a.

4.2 Główne wydarzenia

Pandemia Covid-19 wywołała falę silnych negatywnych skutków dla światowej gospodarki, w

tym wyraźną recesję. Ograniczenia i zamknięcia spowodowały niespotykany dotychczas

zastój światowej działalności gospodarczej: konsumenci zostali w domu, firmy straciły dochody

i zwolniły pracowników - co w konsekwencji doprowadziło do wzrostu bezrobocia. Aby

złagodzić skutki ekonomiczne pandemii, Unia Europejska i rządy krajowe wdrożyły pakiety

ratunkowe, a Europejski Bank Centralny wsparł politykę pieniężną. Jednak zakres i czas

trwania pandemii oraz ewentualne przyszłe środki niezbędne do jej powstrzymania są nadal

niemożliwe do przewidzenia. Od połowy marca 2020 r. stało się ewidentne, że zakłócenia

gospodarcze spowodowane przez wirusa Covid-19 oraz zwiększona niepewność rynkowa w

połączeniu ze zwiększoną zmiennością na rynkach finansowych mogą doprowadzić do

potencjalnego spadku przychodów z czynszu, spadku wartości aktywów Grupy, a także

negatywnie wpłynąć na spełnianie przez Spółki warunków umów kredytowych. Chociaż

dokładny efekt pandemii COVID-19 nie został jeszcze ustalony, jasne jest, że stwarza on

znaczne ryzyko (patrz Punkt 5.2 niniejszego Raportu oraz Nota 24 w sprawozdaniem

finansowym Spółki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 r.).

NASTĘPUJĄCE WYDARZENIA DOTYCZĄCE SPÓŁKI, KTÓRE MIAŁY MIEJSCE W ROKU

2020:

W dniu 27 stycznia 2020 r. agencja Midroog, przestała, na wniosek Spółki, utrzymywać ocenę

kredytową („rating”) dla Globe Trade Centre S.A, w związku z niezaciągnięciem zadłużenia w

Izraelu.

W dniu 9 kwietnia 2020 r., pan Alexander Hesse, przewodniczący rady nadzorczej, złożył

rezygnacje z zasiadania w radzie nadzorczej ze skutkiem na dzień 16 kwietnia 2020r.

W dniu 16 kwietnia 2020 r. spółka GTC Dutch Holdings B.V powołała pana Christiana

Harlander na członka rady nadzorczej oraz wybrała pana Jana Christopha Düdden na

przewodniczącego rady nadzorczej.

W dniu 16 kwietnia 2020 r. rada nadzorcza Spółki powołała pana Yovava Carmi na członka

zarządu Spółki.

W dniu 22 czerwca 2020 r. rada nadzorcza Spółki odwołała Thomasa Kurzmann ze stanowiska

członka zarządu Spółki oraz powołała Roberta Snow na stanowisko członka zarządu Spółki

ze skutkiem od momentu otrzymania przez Spółkę zawiadomienia przekazanego przez spółkę

LSREF III GTC INVESTMENTS B.V. dotyczącego pośredniego zbycia akcji w kapitale

zakładowymi Spółki wskutek zbycia przez spółkę LSREF III GTC INVESTMENTS B.V.

wszystkich udziałów w kapitale zakładowym spółki GTC DUTCH HOLDINGS B.V.

W dniu 23 czerwca 2020 r. spółka GTC Holding Zártkörüen Müködö Részvénytársaság

zarejestrowana w Budapeszcie, Węgry („GTC Holding Zrt.”) nabyła 100% udziałów w kapitale

zakładowym GTC Dutch Holdings B.V. (akcjonariusza większościowego Spółki) od spółki

LSREF III GTC INVESTMENTS B.V. zarejestrowanej w Amsterdamie, Holandia. GTC Dutch

Holdings B.V. posiada 298.575.091akcji Spółki, stanowiących 61,49% kapitału zakładowego

Spółki, Po powyższej opisanej transakcji GTC Holding Zrt. posiada (pośrednio przez

akcjonariusza większościowego) 298.575.091akcji Spółki, co stanowi 61,49% ogólnej liczby

głosów na walnym zgromadzeniu Spółki.

W dniu 23 czerwca 2020 r. Spółka otrzymał rezygnacje następujących pięciu osób z funkcji

członków rady nadzorczej Spółki: Jana-Christopha Düdden, Oliviera Brahin, Patricka Haerle,

Christiana Harlander oraz Kathariny Schade ze skutkiem od momentu otrzymania przez

Spółkę zawiadomienia przekazanego przez spółkę LSREF III GTC INVESTMENTS B.V.

dotyczącego pośredniego zbycia akcji w kapitale zakładowymi Spółki wskutek zbycia przez

spółkęLSREF III GTC INVESTMENTS B.V. wszystkich udziałów w kapitale zakładowym spółki

GTC DUTCH HOLDINGS B.V.

W dniu 23 czerwca 2020 r. spółka GTC Dutch Holdings B.V., powołała panów: Dr. Zoltána

Fekete, Balázsa Figura, Dr. Jánosa Pétera Bartha, Bálinta Szécsényi i Pétera Bozó na

stanowiska członków rady nadzorczej Spółki ze skutkiem natychmiastowym.

W dniu 1 lipca 2020 r. rada nadzorcza Spółki powołała pana Gyulę Nagy na członka zarządu

Spółki.

W dniu 1 lipca 2020 r. rada nadzorcza Spółki wybrała pana Zoltána Fekete na

przewodniczącego rady nadzorczej.

W dniu 28 lipca 2020 r. Spółka poinformowała, że kadencja pana Ereza Boniel jako członka

zarządu Spółki wygasa ze skutkiem natychmiastowym, za obopólną zgodą.

W dniu 28 lipca 2020 r. rada nadzorcza Spółki powołała pana Ariela Alejandro Ferstman na

członka zarządu Spółki.

W dniu 28 lipca 2020 r. rada nadzorcza Spółki, kierując się rekomendacją zarządu, pozytywnie

zaopiniowała wniosek zarządu w sprawie odstąpienia od opublikowanej polityki w zakresie

dywidendy (polityka w zakresie dywidendy z 20 marca 2017 r.) i zatrzymania w Spółce zysku

za rok zakończony 31 grudnia 2019 r. w kwocie 321.756 tys. złotych oraz przeniesienia go na

kapitał zapasowy/rezerwowy i w związku z powyższym rada nadzorcza Spółki rekomenduje

niewypłacanie dywidendy z zysku wypracowanego przez Spółkę w roku obrotowym

zakończonym 31 grudnia 2019 r. Ostateczna decyzja w zakresie podziału zysku Spółki za rok

zakończony 31 grudnia 2019 r. została podjęta przez walne zgromadzenie akcjonariuszy

Spółki. W dniu 27 sierpnia 2020 r. walne zgromadzanie akcjonariuszy Spółki zdecydowało o

niewypłacaniu dywidendy za rok 2019.

W dniu 18 września 2020 r. rada nadzorcza Spółki powołała Pana Yovava Carmi na

stanowisko prezesa zarządu Spółki.

W dniu 27 października 2020 r. Spółka otrzymała od spółki GTC Holding Zártkörűen Működő

Részvénytársaság z siedzibą w Budapeszcie, Węgry („GTC Holding Zrt”) zawiadomienie o

osiągnięciu 66% ogólnej liczby głosów w Spółce. Wyżej opisane nabycie akcji Spółki nastąpiło

w wyniku zawarcia w dniu 22 października 2020 r. i rozliczenia w dniu 23 października 2020 r.

(dotyczy akcji nabytych od akcjonariuszy spoza RPA) oraz w dniu 27 października 2020 r. (w

odniesieniu do akcji nabytych od akcjonariuszy Spółki z RPA)

transakcji nabycia akcji Spółki w związku z rozliczeniem

ogłoszonego przez GTC Holding Zrt w dniu 7 września 2020 r.

wezwania do zapisywania się na sprzedaż akcji Spółki; po w/w

transakcji, GTC Holding Zrt posiada łącznie (pośrednio i

bezpośrednio) 320.466.380 akcji Spółki uprawniających do

wykonywania 320.466.380 głosów na walnym zgromadzeniu

Spółki, stanowiących 66% kapitału zakładowego Spółki i 66%

ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki.

W dniu 12 listopada 2020 r. agencja Scope Ratings przyznała po raz pierwszy spólce Globe

Trade Centre S.A i jej spółce zależnej GTC Real Estate Development Hungary Zrt. rating

inwestycyjny emitenta na poziomie BBB- z perspektywą stabilną. Rating został przyznany w

związku z planowaną emisją „zielonych obligacji” w ramach Bond Funding for Growth Program

na Węgrzech (która został przeprowadzona w grudniu 2020 r.). Potencjalny rating

niezabezpieczonego zadłużenia został również określony na poziomie BBB-.

WYDARZENIA MAJĄCE MIEJSCE PO 31 GRUDNIA 2020 R.:

W dniu 5 marca 2021 r. Spółka spłaciła wszystkie obligacje wyemitowane pod kodem ISIN

PLGTC0000276 (spłata całkowita). Wartość nominalna całej emisji wynosiła 20.494 euro.

NASTĘPUJĄCE WYDARZENIA DOTYCZĄCE GRUPY, KTÓRE MIAŁY MIEJSCE W ROKU

2020:

W dniu 13 lutego 2020 r. Grupa oraz Erste Group Bank AG i Raiffeisenlandesbank

Niederosterreich-Wien AG podpisały umowę pożyczki, która zrefinansowała istniejącą

pożyczkę Galerii Jurajskiej z dofinansowaniem w wysokości 197.800 zł (46.000 euro), do

łącznej kwoty 558.900 zł (130.000 euro).

W marcu 2020 r., Grupa ukończyła budowę budynku biurowego N3 (5.400 m kw.) w

kompleksie Green Heart w Belgradzie.

W lipcu 2020 r. spółka Dorado 1 EOOD, w 100% zależna od Spółki, rozpoczęła budowę

budynku biurowego w Sofii, Bułgaria (Sofia Tower 2). Projekt będzie oferować 8.300 m kw.

powierzchni najmu. Koszt całkowity inwestycji Sofia Tower jest estymowany na 13.340 euro.

Rewelacyjna lokalizacja w centrum biznesowym Sofii (CBD), bliskość stacji metra, z łatwym

dojazdem z głównej drogi, doskonała komunikacja miejska oraz szeroka gama udogodnień to

tylko nieliczne z atutów Sofia Tower 2. Ponadto projekt wesprze centrum handlowe o

dodatkowe 1.000 osób / pracowników dziennie, którzy będą korzystać z punktów

gastronomicznych i innych udogodnień. Sofia Tower 2 wybudowana zostanie z efektywność

energetyczną klasy A + i w standardzie certyfikatu LEED Gold i finansowana będzie z wpływów

z zielonych obligacji. Ukończenie budowy planowane jest w drugim kwartale 2022 r..

W dniu 17 września 2020 r. spółka Centrum Światowida Sp. z o.o., w 100% zależna Spółki,

prowadząca centrum handlowe Galeria Północna, zawarła aneks do umowy kredytowej z

GTC Holding

Zártkörűen Működő

Részvénytársaság

oraz

GTC Holding Zrt

posiadają łącznie

66%

Bankiem Pekao SA w celu złagodzenia kowenantów dotyczących wskaźnika DSCR (wskaźnik

pokrycia zadłużenia) oraz usunięcia naruszenia wskaźnika LTV (wartość zadłużenia do

wartości nieruchomości). Zgodnie z aneksem spółka dokonała przedpłaty części kredytu

pozostałej do spłaty w kwocie 9.500 euro oraz zobowiązała się spłacić dodatkowo do 3.000

euro w ciągu 12 miesięcy od dnia podpisania aneksu. Kowenant dotyczący wskaźnika DSCR

został złagodzony na okres 18 miesięcy od dnia podpisania aneksu. Na dzień niniejszych

sprawozdań finansowych wszystkie kowenanty są spełnione.

We wrześniu 2020 r. Grupa GTC nabyła pozostałe 20% udziałów w spółce Marlera Golf LD

d.o.o. za cenę 2.800 euro z czego 1.800 euro zostało zapłacone we wrześniu 2020 r.

(pozostała część 1.000 euro zostanie wypłacona po spełnieniu określonych warunków). Po

dokonaniu transakcji GTC pozostała jedynym właścicielem spółki zależnej. W wyniku tej

transakcji, udział akcjonariuszy mniejszościowych wzrósł o 15.900 zł (3.600 euro), zaś kapitał

zapasowy spadł o 28.400 zł (6.400 euro). W związku z powyższym, kapitał własny ogółem

spadł o 12.400 zł (2.800 euro).

W dniu 20 października 2020 r. spółka Spiral I Kft., pośrednio w 100% zależna od Spółki,

podpisała umowę kupna-sprzedaży biurowca Spiral za cenę 277.400 zł (62.700 euro). W dniu

5 listopada 2020 r. wszystkie warunki, zawieszające sprzedaż, zostały spełnione, a cena

zakupu została zapłacona w całości. Równolegle z zamknięciem transakcji, spółka Spiral I kft

spłacił w całości pozostałą do spłaty kwotę pożyczki w Erste Bank.

W październiku 2020 r. Grupa ukończyła budowę biurowca Advance Business Center II w Sofii

(17.800 m kw.).

W listopadzie 2020r. Grupa ukończyła budowę budynku biurowego Matrix B w Zagrzebiu

(10.700 m kw.).

W dniu 13 listopada 2020 r. spółka GTC Future Kft, nowo utworzona spółka zależna, w 100%

od Spółki, kupiła działkę z istniejącymi starymi budynkami biurowymi i przemysłowymi przy

ulicy Vaci w Budapeszcie za kwotę 96.700 zł (21.350 euro). Istniejące budynki mają 12.000 m

kw. całkowitej powierzchni najmu (8.200 m kw. GLA). Spółka planuje wyburzanie tych

budynków oraz budowę nowych biurowców w fazach o łącznej powierzchni najmu 64 000 m

kw.

W dniu 7 grudnia 2020 r. spółka GTC Real Estate Development Hungary Zrt wyemitowała 10-

letnie „zielone obligacje” o łącznej wartości nominalnej 110.000 euro denominowane w

forintach w celu sfinansowania projektów związanych z nieruchomościami oraz

refinansowania istniejącego długu. Obligacje są w pełni i nieodwołalnie gwarantowane przez

Spółkę i zostały wyemitowane z rentowością 2,33% i rocznym stałym kuponem 2,25%.

Obligacje są amortyzowane w wysokości 10% w skali roku począwszy od 7 roku, przy czym

70% wartości jest spłacane w terminie zapadalności 7 grudnia 2030 r. Obligacje (ISIN kod:

HU0000360102GTC) zostały dopuszczone do obrotu na rynku XBond w Budapeszcie.

W dniu 8 grudnia 2020 r. spółka GTC Real Estate Development Hungary Zrt. zawarła z trzema

bankami umowy na swapy walutowo-procentowe, aby zabezpieczyć całkowite zobowiązanie

z tytułu „zielonych obligacji” przed wahaniami kursów walut. „Zielone obligacje” zostały

zabezpieczone do euro, a stały roczny kupon został zamieniony na roczną stałą stopę

procentową w wysokości 0,99%.

WYDARZENIA MAJĄCE MIEJSCE PO 31 GRUDNIA 2020 R.:

W dniu 8 stycznia 2021 r. spółki GTC Pixel oraz GTC Francuska podpisały z bankiem

Santander Bank Polska umowę kredytu, która zrefinansowała ich dotychczasowe kredyty.

Spółka GTC Pixel spłaciła pożyczkę w banku PKO BP w kwocie 88.600 zł (19.200 euro) i

zaciągnęła nowy kredyt w banku Santander Bank Polska w kwocie 90.900 zł (19.700 euro).

Spółka GTC Francuska spłaciła pożyczkę w banku ING w kwocie 87.200 zł (18.900 euro) i

zaciągnęła nowy kredyt w banku Santander Bank Polska w kwocie 89.000 zł (19.300 euro).

W dniu 5 marca 2021 r. spółka Globe Office Investments Ltd., pośrednio w 100% zależna od

Spółki, podpisała umowę kupna-sprzedaży ze spółką powiązaną z akcjonariuszem

większościowym Spółki na zakup budynku biurowego klasy A zlokalizowanego przy ulicy Vaci

w Budapeszcie za kwotę 51.000 euro. Następnie, 19 marca 2021 r. podpisano umowę

pożyczki w wysokości 25.000 euro z Erste Group Bank AG na finansowanie zakupu.

Transakcja powinna zakończyć się w II kwartale 2021 r. po spełnieniu wszystkich warunków

umowy.

W dniu 11 marca 2021 r. spółka GTC Real Estate Development Hungary Zrt., pośrednio w

100% zależna od Spółki, podpisała umowę kupna-sprzedaży spółki Napred w Belgradzie ze

spółką Groton Global Corp. Spółka Napred jest właścicielem gruntów o powierzchni 19.537 m

kw. za kwotę 33.800 euro. Na nabytych gruntach możliwe jest wybudowanie ok. 79 000 m kw

powierzchni biurowej. Oczekuje się, że transakcja zostanie sfinalizowana w II kwartale 2021 r.

po spełnieniu określonych warunków zawieszających.

W dniu 17 marca 2021 r. spółka GTC Real Estate Development Hungary Zrt., pośrednio w

100% zależna od Spółki, wyemitowała 10-letnie „zielone obligacje” o łącznej wartości

nominalnej 53.800 euro denominowane w HUF w celu finansowania zakupu nieruchomości i

projektów w budowie. Obligacje są w pełni i nieodwołalnie gwarantowane przez Spółkę i

zostały wyemitowane z rentownością 2,68% i rocznym stałym kuponem 2,6%. Obligacje są

amortyzowane w wysokości 10% w skali roku począwszy od 7 roku, przy czym 70% wartości

jest spłacane w terminie zapadalności 17 marca 2031 r.

W dniu 17 marca 2021 r. spółka GTC Real Estate Development Hungary Zrt., pośrednio w

100% zależna od Spółki, zawarła z dwoma bankami umowy na swapy walutowo-procentowe,

aby zabezpieczyć całkowite zobowiązanie z tytułu „zielonych obligacji” przed wahaniami

kursów walut. „Zielone obligacje” zostały zabezpieczone do euro, a stały roczny kupon został

zamieniony na roczną stałą stopę procentową w wysokości 0,93%.

Od 17 marca 2021 r. polski rząd zapowiedział „lockdown” trwający od 20 marca do 9 kwietnia

2021 r. oraz wdrożył rygorystyczne środki mające na celu powstrzymanie rozprzestrzeniania

się COVID-19, w tym m.in. zamykanie wszystkich sklepów w centrach handlowych, z

wyjątkiem tych sprzedających podstawowe towary (takie jak artykuły spożywcze, inne sklepy

spożywcze i apteki), ), jednocześnie zwalniając najemców z płacenia czynszów. Działania

podjęte przez rząd mają wpływ na naszą działalność. Obecnie znanym wpływem jest spadek

przychodów centrów handlowych. Skala wpływu nie jest jeszcze w pełni znana i będzie

zależała między innymi od długości zamknięcia.

W dniu 18 marca 2021 r. Erste Group Bank AG, Raiffeisenlandesbank Niederosterreich-Wien

AG i GTC CTWA Sp. z oo, spółka w 100% zależna do Spółki, będącą właścicielem Galerii

Jurajskiej, podpisały waiver („waiver letter”), zgodnie z którym kowenant w zakresie wskaźnika

DSCR został uchylony do końca września 2022 r., a przedpłata w wysokości 5.000 euro

zostanie dokonana do końca marca 2021 r.

W dniu 19 marca 2021 r. spółki City Gate SRL i City Gate Bucharest SRL, pośrednio w 100%

zależna od Spółki, podpisały umowę przedłużającą umowę pożyczki z Erste Group Bank AG

na dodatkowe 5 lat.

W dniu 19 marca 2021 r. spółka Commercial Development d.o.o. Beograd, w 100% zależna

od Spółki, będąca właścicielem Ada Mall, i Intesa Bank podpisały zmienioną umowę, zgodnie

z którą dotychczasowy kredyt w kwocie 58.300 euro zostanie przedpłacony w kwocie 29.000

euro do dnia 31 marca 2021 r. a marża zostanie obniżona z 3,15% do 2,9%. Po dokonaniu

przedpłaty pozostała do spłaty kwota kredytu zostanie spłacona w całości w terminie

zapadalności w 2029 r.

4.3 Struktura organizacyjna Grupy

GTC S.A., poprzez swoje spółki zależne, stowarzyszone i współzależne pozyskuje i realizuje

projekty w sektorze nieruchomości. Struktura Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre na dzień

31 grudnia 2020 r. jest przedstawiona w sprawozdaniu finansowym za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2020 r. w Nocie 8 Inwestycje w jednostkach zależnych,

stowarzyszonych oraz współzależnych.

W strukturze Grupy wystąpiły następujące zmiany w okresie 12 miesięcy zakończonym 31

grudnia 2020 r.:

 spółka Julesberg Sp. Z o.o. została zlikwidowana,

 spółka Jowett Sp. z o.o została zlikwidowana,

 spółka Glorine investments Sp. z o.o jest w likwidacji,

 spółka Glorine investments Sp. z o.o. s.k.a. jest w likwidacji,

 spółka Fajos S.R.L Fajs S.R.L jest w likwidacji,

 spółka SASAD Resort Kft. połączyła się z GTC Hungary Ltd,

 spółka Amarantan Ltd. połączyła się Center Point I. Kft.

 nabyto pozostałe 20% udziałów w spółce Marlera Golf LD d.o.o.

 utworzono spółkę GTC Future Kft. (w 100% zależną),

 utworzono spółkę Globe Office Investments Kft (w 100% zależną).

4.4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy

Nie zaszły żadne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i Grupą.

W 2020 r. skład zarządu uległ następującym zmianom:

 w dniu 16 kwietnia 2020 r. rada nadzorcza Spółki powołała pana Yovava Carmi na

członka zarządu Spółki (patrz raport bieżący nr 7/2020);

 W dniu 22 czerwca 2020 r. rada nadzorcza Spółki odwołała Thomasa Kurzmann ze

stanowiska członka zarządu Spółki oraz powołała Roberta Snow na stanowisko

członka zarządu Spółki ze skutkiem od momentu otrzymania przez Spółkę

zawiadomienia przekazanego przez spółkę LSREF III GTC INVESTMENTS B.V.

dotyczącego pośredniego zbycia akcji w kapitale zakładowymi Spółki wskutek zbycia

przez spółkę LSREF III GTC INVESTMENTS B.V. wszystkich udziałów w kapitale

zakładowym spółki GTC DUTCH HOLDINGS B.V. (patrz raporty bieżące nr 11/2020 i

13/2020);

 w dniu 1 lipca 2020 r. rada nadzorcza Spółki powołała pana Gyulę Nagy na członka

zarządu Spółki (patrz raport bieżący nr 16/2020);

 w dniu 28 lipca 2020 r. Spółka poinformowała, że kadencja pana Ereza Boniel jako

członka zarządu Spółki wygasa ze skutkiem natychmiastowym, za obopólną zgodą

(patrz raport bieżący nr 18/2020);

 w dniu 28 lipca 2020 r. rada nadzorcza Spółki powołała pana Ariela Alejandro Ferstman

na członka zarządu Spółki (patrz raport bieżący nr 18/2020);

 W dniu 18 września 2020 r. rada nadzorcza Spółki powołała pana Yovava Carmi na

stanowisko prezesa zarządu Spółki pan Carmi jest członkiem zarządu Spółki od 16

kwietnia 2020 r.(patrz raport bieżący nr 25/2020).

4.5 Strategia Grupy

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań

poprzez podmioty zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metoda praw

własności, poniższa prezentacja jest opisem strategii tych podmiotów.

Celem Grupy jest kreowanie wartości w wyniku:

 aktywnego zarządzania rosnącym portfelem nieruchomości komercyjnych w CEE i

SEE, jak również realizacji wybranych projektów deweloperskich; oraz

 zwiększenia częstotliwości i wolumenu realizowanych transakcji, ograniczania ryzyka i

optymalizacji realizacji transakcji poprzez platformę regionalną Grupy, poprzez

inwestycję środków własnych, środków pochodzących z podwyższenia kapitału oraz

reinwestycję potencjalnych wpływów ze sprzedaży nieruchomości.

W celu osiągnięcia swoich strategicznych celów Grupa wdraża m.in. następujące elementy:

01. Nabywanie nieruchomości generujących przychody z najmu w Polsce

oraz w stolicach wybranych krajów CEE i SEE

Celem strategicznym Grupy jest rozwijanie Portfela Nieruchomości Grupy poprzez nabywanie

nieruchomości generujących przychody z najmu w Polsce oraz stolicach wybranych krajów

CEE i SEE, posiadających potencjał wykreowania wartości dodanej.

Zarząd uważa, że aktualne warunki rynkowe, a w szczególności atrakcyjne ceny

nieruchomości generujących przychody z najmu, a także coraz szersze grono potencjalnych

sprzedawców, zapewniają niezwykle atrakcyjne możliwości zakupu nieruchomości (zarówno

pojedynczych projektów, jak i portfeli nieruchomości) po korzystnych cenach. Zarząd

dokładnie rozważy i oceni atrakcyjność potencjalnych projektów inwestycyjnych, które

spełniają kryteria Grupy, biorąc pod uwagę aktualnie obowiązujące na rynku stopy zwrotu z

inwestycji oraz cele inwestycyjne Grupy.

Ponadto, realizując cele strategiczne rozwoju swojego portfela nieruchomości, Grupa ma

doskonałą pozycję aby wykorzystać:

 nadzwyczaj wysoką różnicę pomiędzy poziomem stóp kapitalizacji (ang. yield) a niskim

poziomem stóp procentowych, pozwalającą na istotny wzrost wartości;

 przyszły potencjał wzrostu w Polsce, oraz w innych stolicach krajów, w których Grupa

prowadzi działalność pod warunkiem poprawy otoczenia makroekonomicznego;

 podejście selektywne w zakresie udzielania kredytów przez banki w regionach CEE i SEE,

które ograniczają konkurencję ze strony innych potencjalnych nabywców;

 ograniczona oferta wysokiej kasy powierzchni biurowej i handlowej na niektórych rynkach,

co z kolej powoduje wzrost popytu na wynajem powierzchni w budynkach klasy A.

Strategia Grupy obejmuje nabywanie nieruchomości generujących przychody z najmu, w

których Grupa będzie mogła wykreować wartość dodaną i/lub wysoką stopę FFO na podstawie

opisanych poniżej kryteriów:

 nieruchomości biurowe i handlowe;

 położone w Warszawie lub innych głównych miastach Polski lub w stolicach krajów CEE i

SEE;

 generujące przychody z wynajmu;

 pozwalające na wzrost przychodów z działalności operacyjnej netto (NOI) poprzez m.in.

wynajęcie powierzchni niewynajętych, optymalizację stawek czynszu, okresu wynajmu,

i/lub repozycjonowanie;

 potencjał wzrostu zwrotu z kapitału dzięki aktywnemu zarządzaniu aktywami.

Ekspansja Grupy będzie selektywna, a możliwość jej realizacji będzie oparta o dostępne środki

finansowe, wliczając potencjalne podwyższenie kapitału, warunki rynkowe, popyt i zwrotu z

inwestycji. Grupa może inwestować samodzielnie lub łącznie z innymi podmiotami, co

umożliwi większą dywersyfikację i zasięg portfela nieruchomości Grupy.

Od roku 2015 Grupa dodatkowo zakupiła:

 Duna Tower (budynek biurowy zlokalizowany w Budapeszcie, Węgry);

 Pixel (budynek biurowy zlokalizowany w Poznaniu, Polska);

 Premium Point (budynek biurowy zlokalizowany w Bukareszcie, Rumunia);

 Premium Plaza (budynek biurowy zlokalizowany w Bukareszcie, Rumunia);

 Neptun Office Center (budynek biurowy zlokalizowany w Gdańsku, Polska);

 Sterlinga Business Center (budynek biurowy zlokalizowany w Łodzi, Polska);

 Cascade Office (budynek biurowy zlokalizowany w Bukareszcie, Rumunia);

 Belgrade Business Centre (budynek biurowy zlokalizowany w Belgradzie, Serbia);

 Mall of Sofia wraz z Sofia Tower (centrum handlowe z przylegającym budynkiem

biurowym zlokalizowane w Sofii, Bułgaria);

Dodatkowo Grupa nabyła działki budowalne zlokalizowaną przeważnie w Budapeszcie, jak

również w Zagrzebiu, Bukareszcie i Sofii.

02. Poprawa efektywności działań w zakresie zarządzania nieruchomościami

i maksymalizacja wyników operacyjnych i efektywności

Grupa będzie nadal aktywnie zarządzać swoim bieżącym i przyszłym portfelem nieruchomości

komercyjnych generujących przychody z najmu w celu zmaksymalizowania wydajności i

efektywności operacyjnej, dywersyfikacji ryzyka najemców i zwiększenia przychodów z najmu.

Grupa zamierza co najmniej utrzymać wysoką wartość portfela nieruchomości poprzez

zarządzanie swoimi aktywami. Działania te obejmują:

 poprawę i utrzymanie wskaźników powierzchni wynajętych, przy zachowaniu

najlepszych możliwych do uzyskania na rynku warunków najmu;

 utrzymanie wysokiej efektywności windykacji poprzez ścisłe monitorowanie

należności;

 podejmowanie starań w celu zapewnienia niskich i efektywnych kosztów poprzez

zastosowanie energooszczędnych technologii i optymalizację kosztów napraw i

konserwacji nieruchomości;

 optymalizację kosztów deweloperskich poprzez analizę i inżynierię kosztową jej

projektów deweloperskich bez szkody dla konkurencyjnego charakteru jakiejkolwiek

konkretnej nieruchomości;

 optymalizację kosztów administracyjnych, jeżeli tyko będzie to możliwe; oraz

 optymalizację kosztów finansowania poprzez jego refinansowanie, jeżeli będzie to tylko

możliwe.

Zarząd uważa, że długoterminowo aktywne zarządzanie gotowymi nieruchomościami stanowi

kluczowy element sukcesu strategii Grupy.

03. Realizacja wybranych projektów deweloperskich

Kolejnym obszarem wzrostu określonym w strategii Grupy jest realizacja projektów

komercyjnych w lokalizacjach, w których istnieje popyt na powierzchnie komercyjne. Projekty

te obejmują centra handlowe, a także projekty biurowe.

Grupa jest inwestorem na rynku nieruchomości i deweloper oraz dostosowuje swoją

działalność deweloperską do warunków rynkowych. Zarząd uważa, że powyższe podejście

umożliwi Grupie bardziej elastyczną reakcję na zmieniające się warunki na rynku

nieruchomości oraz skoncentrowanie się na bardziej aktywnym i efektywnym zarządzaniu

nieruchomościami w jej aktualnie istniejącym jak i potencjalnie rozbudowanym w przyszłości

portfelu nieruchomości. Z zastrzeżeniem istniejących warunków rynkowych, w celu

zapewnienia utrzymujących się dochodów operacyjnych, w średnim terminie Grupa zamierza

kształtować swój portfel nieruchomości w taki sposób, aby ponad połowa jego wartości

przypisywana była nieruchomościom generującym przychody z najmu, a pozostała część

przypisana była obrotowi nieruchomościami i działalności deweloperskiej.

W roku 2020 Grupa ukończyła 3 budynki biurowe:

 Green Heart N3 (budynek biurowy zlokalizowany w Belgradzie, Serbia);

 Advance Business Center II (budynek biurowy zlokalizowany w Sofii, Bułgaria);

 Matrix B (budynek biurowy zlokalizowany w Zagrzebiu, Chorwacja).

Realizacja tych projektów, które na dzień przygotowania Sprawozdania były na etapie budowy

stanowi istotny czynnik wzrostu wartości Grupy.

Obecnie Grupa posiada 2 projekty w budowie oferujące łącznie 37.300 m kw. powierzchni

biurowej:

 Pillar - budynek biurowy o powierzchni najmu brutto do około 29.000 m kw., który

zostanie wybudowany w Budapeszcie, Węgry;

 Sofia Tower 2– budynek biurowy o powierzchni najmu brutto do około 8.300 m kw.,

który zostanie wybudowany w Sofii, Bułgaria.

Na dzień 31 grudnia 2020 r. nieruchomości komercyjne w budowie stanowiły 3% wartości

portfela nieruchomości Grupy.

Dodatkowo Grupa posiada 2 projekty które są przygotowane do uruchomienia w ciągu 24

miesięcy. Projekty te oferujące łącznie 52.300 m kw. powierzchni biurowej:

 GTC X – budynek biurowy o powierzchni najmu brutto do około 16.800 m kw., który

zostanie wybudowany w Belgradzie, Serbia;

 Center Point 3 - budynek biurowy o powierzchni najmu brutto do około 35.500 m kw.,

który zostanie wybudowany w Budapeszcie, Węgry.

Dodatkowo Grupa posiada bogaty bank ziemi przeznaczonej pod budowę komercyjną

pozwala na rozszerzenie planowanych projektów na rynkach na których będzie popyt na

budynki komercyjne.

04. Sprzedaż ustabilizowanych nieruchomości

Grupa może sprzedać niektóre ze swoich ustabilizowanych nieruchomości znajdujących się w

jej portfelu nieruchomości Grupy (tj. zrealizowane nieruchomości komercyjne przynoszące

stabilne przychody z czynszu, które, w ocenie Grupy, osiągnęły swoją długoterminową

wartość). Ponadto po nabyciu istniejących nieruchomości generujących przychody z najmu i

doprowadzeniu do wzrostu ich wartości Grupa może także sprzedawać takie nieruchomości.

Oceniając warunki panujące na rynkach, na których działa GTC oraz spełniając surowe

kryteria Grupy w ciągu 2020 r. GTC sprzedało Spiral (budynek biurowy zlokalizowany w

Budapeszcie, Węgry).

05. Utrzymanie zbilansowanej struktury inwestycji w regionach CEE i SEE

oraz dostosowywanie się do zmian na rynku nieruchomości

Grupa zamierza kontynuować koncentrację swojej działalności gospodarczej na

nieruchomościach położonych w Warszawie lub w innych dużych miastach w Polsce oraz w

stolicach krajów CEE i SEE, które charakteryzują się stabilnością makroekonomiczną,

perspektywą dalszego wzrostu PKB oraz popytem ze strony inwestorów i najemców. Grupa

uważa, że niektóre rynki, na których prowadzi działalność, również oferują długoterminowy

potencjał wzrostu ze względu na relatywnie słabo rozwinięty oraz relatywnie mało płynny rynek

nieruchomości. Dalsze inwestycje na tym rynku będą realizowane przy ścisłych

ograniczeniach dotyczących niezbędnych stóp zwrotu skorygowanych o ryzyko. Jednocześnie

nałożone zostaną konkretne wymogi co do wyników osiąganych ze wszystkich nieruchomości

w portfelu nieruchomości Grupy.

Celem Grupy jest kreowanie i maksymalizacja wartości dla akcjonariuszy poprzez ciągłą

adaptację do zmian na rynku, na którym Grupa prowadzi działalność, przy utrzymaniu

maksymalnych wyników osiąganych z jej podstawowego portfela nieruchomości.

4.6 Opis działalności

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań

poprzez podmioty zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metoda praw

własności, poniższy opis działalności jest opisem działalności tych podmiotów.

Grupa działa w sektorze nieruchomości komercyjnych, gdzie aktywnie zarządza rosnącym

portfelem nieruchomości komercyjnych w regionie CEE i SEE, a ponadto realizuje wybrane

projekty deweloperskie. Na dzień 31 grudnia 2020 r., wartość księgowa nieruchomości

inwestycyjnych, prawa do użytkowania gruntów, nieruchomości na sprzedaż oraz gruntów

przeznaczonych pod zabudowę komercyjną i mieszkaniową wyniosła 9.860.914 zł (2.136.802

euro).

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Na dzień 31 grudnia 2020 r. Grupa zarządzała projektami komercyjnymi o łącznej

powierzchni brutto około 753 tys. m kw., obejmującymi 43 budynki biurowe i 5 centrów

handlowych. Na dzień 31 grudnia 2020 r. nieruchomości inwestycyjne stanowiły 88% całego

portfela Grupy (pod względem wartości).

Budynki biurowe Grupy zapewniają wygodę, elastyczne wnętrza i pełny komfort pracy.

Położenie w samym sercu dzielnic biznesowych, w pobliżu najważniejszych szlaków

komunikacyjnych, w tym międzynarodowych lotnisk, gwarantuje doskonałą komunikację nie

tylko z resztą kraju, ale również z całym światem. Projekty Grupy zdobyły zaufanie znacznej

liczby międzynarodowych korporacji i innych prestiżowych instytucji, w tym: Exxon Mobil, IBM,

Ukończone nieruchomości inwestycyjne

88%

Nieruchomości w

trakcie budowy

Grunty przeznaczone pod

zabudowę komercyjną

Prawo do użytkowania

gruntów

Allegro, Budapest Bank, T-Mobile, Concentrix, Rompetrol, UniCredit, CBRE, LOT, Deloitte,

KPMG, Roche, State Stree i inne.

Centra handlowe Grupy znajdują się przede wszystkim w stolicach regionu CEE i SEE oraz

mniejszych miastach w Polsce. Zawsze towarzyszy im wysoka pozycja w miastach w których

się znajdują. Ich najemcami są duże koncerny międzynarodowe, jak również marki lokalne,

takie jak: Carrefour, Cinema City, H&M, Grupa LPP, Grupa Inditex, Grupa CCC i inne.

PROJEKTY W TRAKCIE BUDOWY

Na dzień 31 grudnia 2020 r. Grupa posiadała 2 budynki biurowe zaklasyfikowane jako projekty

w trakcie budowy o łącznej wartości 290.312 zł (62.909 euro), co stanowiło 3% całego portfela

nieruchomości Grupy (pod względem wartości).

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości w budowie:

Projekt

Segment

Lokalizacja

Udział

GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Planowane

ukończenie

Pillar

biuro

Budapeszt, Węgry

100%

29.000

Q4 2021

Sofia Tower 2

biuro

Sofia, Bułgaria

100%

8.300

Q2 2022

Razem

37.300

GRUNTY POD ZABUDOWĘ KOMERCYJNĄ

Na dzień 31 grudnia 2020 r. Grupa posiadałą grunty zaklasyfikowane jako grunty pod

zabudowę komercyjną o łącznej wartości 647.766 zł (140.367 euro), co stanowiło 7% całego

portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości). Grunty zawierają działki pod projekty,

które Grupa planuje budować w nadchodzących lata, takie jak: GTC X, Center Point 3, The

Twins, City Rose Park, Moderna, Platinium 6 oraz Matrix przyszłe fazy, stanowiły 5% wartości

portfela (80% wartości gruntów komercyjnych).

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości planowanych do rozpoczęcia budowy:

Projekt

Segme

Lokalizacja

Udzi

ał

GTC

Całkowita

pow. najmu

netto

(m kw.)

GTC X

biuro

Belgrad, Serbia

100

16.800

Center Point 3

biuro

Budapeszt,

Węgry

100

35.500

The Twins

biuro

Budapeszt,

Węgry

100

38.000

Moderna

biuro

Katowice,

Polska

100

18.300

City Rose Park

biuro

Bukareszt,

Rumunia

100

50.100

Platinium 6

biuro

Warszawa,

Polska

100

13.500

Matrix przyszłe

fazy

biuro

Zagrzeb,

Chorwacja

100

55.000

Zielone Tarasy

mixed

use

Warszawa,

Polska

100

61.000

Total

288.200

Grupa posiada bogaty bank ziemi przeznaczonej pod budowę komercyjną pozwala na

rozszerzenie planowanych projektów na rynkach na których będzie popyt na budynki

komercyjne.

GRUNTY POD ZABUDOWĘ MIESZKANIOWĄ

Na dzień 31 grudnia 2020 r. Grupa posiadała grunty przeznaczone pod zabudowę

mieszkaniową o wartości 46.582 zł (10.094 euro), co stanowiło mnie niż 1% całości portfela

nieruchomości Grupy (pod względem wartości).

PRAWO DO UŻYTKOWANIA GRUNTÓW

Grupa rozpoznała prawo do użytkowania gruntów w wysokości 196.955 zł (42.679 euro) co

stanowiło mnie niż 2% całości portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości).

4.7 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy i Spółki

Przegląd sytuacji rynkowej został dotyczy najistotniejszych rynków na których działa Spółka

poprzez swoje spółki zależne lub stowarzyszone.

Biorąc pod uwagę zróżnicowanie ostatnich i bieżących reakcji politycznych na pandemię

COVID-19 w regionie oraz implikacje środków łagodzących jej skutki w zależności od rynku i

sektora, nie gwarantujemy, że warunki rynkowe nie zmienią się niekorzystnie w wyniku

nieznanych nam przyszłych wydarzeń.

4.7.1 Rynek powierzchni biurowych

WARSZAWA

Po kilku miesiącach pandemii dynamika rynku biurowego uległa zmianie uległa w porównaniu

do poprzednich kilku lat. W 2020 r. popyt na powierzchnię biurową był o 31% niższy niż w

2019 r., a wskaźnik powierzchni niewynajętych wzrastał wraz z upływem roku. Przed pandemią

COVID-19 prognozowano, że w 2020 roku nastąpi nowy szczyt podaży, wzrost popytu, jak

również wzrost wskaźnika pustostanów. W rzeczywistości, w porównaniu do oczekiwań z 2019

r., popyt na powierzchnie biurowe spadł o 29%, a podaż nowych powierzchni spadła o 26%.

Popyt na tradycyjne biura w Warszawie w 2020 roku wyniósł łącznie 602.000 m kw. Dwie

wiodące dzielnice, na które przypada ponad ⅔ całkowitego popytu, to Śródmieście i Mokotów.

Ponadto obecnie firmy są bardziej skłonne do przedłużania umów najmu i wygląda na to, że

Mokotów skorzysta z tego trendu. W 2020 r. odnowienia umów w zajmowanych budynkach

biurowych stanowiły 37% aktywności najemców. W czasie pandemii, tj. w okresie II-IV kw.

2020 r., wzrosła ona do około 39%.

Od kilku lat wolumen projektów w budowie w stolicy waha się od 700.000 m kw. do 800.000

m kw. Obecnie wielkość ta wynosi około 500.000 m kw. Deweloperzy są znacznie ostrożniejsi

w rozpoczynaniu nowych projektów i tylko nieliczni zrobili to w ciągu ostatnich kilku miesięcy.

Fakt ten może spowodować powstanie luki podażowej w Warszawie, zwłaszcza poza centrum,

w perspektywie najbliższych 2-3 lat. Powyższe wydarzenia mogą dodatkowo zwiększyć

atrakcyjność powierzchni w najlepszych w swojej klasie budynkach zlokalizowanych poza

centralną częścią Warszawy i konkurencję o nie.

Obecne nastroje rynkowe, co nie dziwi, mają wpływ na poziom powierzchni niewynajętych. W

IV kw. 2020 r. wzrósł on do 9,9% w Warszawie (8,5% w strefach centralnych i 10,8% poza

centrum miasta), co stanowi wzrost o 2,1 pp w stosunku do IV kw. 2019 r. Jednak w średnim

okresie planowane projekty w połączeniu ze wzrostem popytu w przyszłości powinny

przyczynić się do stopniowej absorpcji dostępnej powierzchni.

Niniejszy komentarz na temat rynku został przygotowany przez spółkę Jones Lang LaSalle IP, Inc. Uważamy, że

jest on oparty na wiarygodnych materiałach. Chociaż dołożyliśmy wszelkich starań, aby zapewnić jego dokładność,

nie możemy zagwarantować, że komentarz nie zawiera błędów rzeczowych. Poprosimy o informacje o zauważeniu

takich błędów, w celu ich poprawienia. Prosimy zwrócić uwagę, że poniższy komentarz na temat rynku powstał w

oparciu o informacje, którymi dysponowaliśmy w dniu 4 lutego 2021 r.

COVID-19 wpłynął nie tylko na aktywność najemców i deweloperów na rynku biurowym, ale

także na strategię wynajmujących w zakresie stawek czynszu dyktowanych za powierzchnie

biurowe. Obecnie najwyższe czynsze transakcyjne za najlepsze nieruchomości w centrum

miasta kształtują się na stałym poziomie od 18 do 24 euro/m kw./miesiąc, a poza centrum

kształtują się na poziomie 16 euro/m kw./miesiąc. Część wynajmujących w dalszym ciągu

prowadzi stosunkowo sztywną politykę finansową w zakresie oferowanych przez siebie

stawek, ale coraz bardziej zauważalne są zwiększone pakiety zachęt dla najemców, co

skutkuje niższymi efektywnymi czynszami.

MIASTA REGIONALNE W POLSCE

W wyniku ostrożnej postawy zarówno deweloperów, jak i najemców, na rynku biurowym doszło

do spowolnienia. W porównaniu z rokiem 2019 popyt na powierzchnie biurowe był o jedynie

16% niższy na polskich rynkach miast regionalnych. Jednakże jego poziom od początku

kwietnia do końca grudnia było aż o 35% niższy r/r.

Powierzchnie biurowe oferowane do podnajmu to obecnie jeden z najbardziej widocznych

trendów na polskim rynku biurowym. Z ok. 150.000 m kw. dostępnych do podnajmu na

głównych rynkach biurowych poza Warszawą, 30% znajduje się we Wrocławiu, następnie w

Krakowie i Trójmieście (odpowiednio 23% i 22%). Powierzchnia takich ofert waha się od

poniżej 100 m kw. do ok. 11.000 m kw. Dlatego też jest to rozwiązanie odpowiednie zarówno

dla małych, jak i dużych firm.

W 2020 roku popyt na biura wyniósł 582.200 m kw., z czego 38% stanowiły przedłużenia umów

najmu. W okresie od kwietnia do grudnia faktyczny udział przedłużeń umów wyniósł aż 49%.

Obecnie coraz większa liczba spółek decyduje się na przedłużenie umów najmu zamiast

zmiany siedziby.

W 2020 roku na regionalne rynki trafiło 36 nowych budynków o łącznej powierzchni 393.300

m kw. Powierzchnia w budowie na ośmiu głównych rynkach regionalnych wynosi obecnie ok.

700.000 m kw. Jest to mniej niż poziom sprzed wybuchu COVID-19, gdy podaż powierzchni w

budowie wahała się od 800.000 m kw. do 900.000 m kw. Przyczyną tego stanu jest fakt, iż

deweloperzy kontynuują prace budowlane, ale nie rozpoczynają nowych projektów.

Ogólny wskaźnik pustostanów dla ośmiu rynków regionalnych wynosi obecnie 12,7%, co

oznacza wzrost o 3,2 p.p. w skali roku i wzrost o 0,9 p.p. kw./kw. Największe wzrosty

wskaźnika pustostanów w 2020 r. odnotowano w Łodzi (5,1 p.p.) i w Trójmieście (4,6 p.p.).

Najmniej pustostanów jest w Szczecinie (6,9%), a najwięcej obecnie w Łodzi (16,4%).

Na chwilę obecną najwyższy poziom czynszów jest notowany w Krakowie (14-15,5 €/m

kw./miesiąc), a najniższy w Lublinie (10,5-11,5 €/m kw./miesiąc). Ze względu na rosnący

wskaźnik pustostanów i zmniejszony popyt w polskich miastach regionalnych stawki czynszów

znajdują się obecnie pod presją.

BUDAPESZT

Rynek biurowy w Budapeszcie wykazał zmienność w drugim kw. 2020 roku, jednak poziom

nowych inwestycji wskazuje na fakt, że rynek deweloperski jest aktywny - wskaźnik inwestycji

oddanych do użytku był trzykrotnie wyższy w porównaniu do 2019 roku. Udział odnowień

umów rośnie z kwartału na kwartał ze względu na obecną sytuację gospodarczą, zmniejsza

się aktywność leasingowa, a strategie dotyczące nieruchomości podlegają weryfikacji. Ze

względu na efektywność pracy zdalnej wzmacnia się trend w zakresie zmniejszania

powierzchni i podnajmu. Zgodnie z ogólnoświatowymi trendami w zakresie miejsc pracy,

rośnie zapotrzebowanie na biura serwisowane, co wyraźnie przekłada się na rosnącą liczbę

nowych lokalizacji i rozwój ich operatorów.

Statystyki rynku biurowego za IV kw. 2020 r. odzwierciedlają trwające ograniczenia

gospodarcze wywołane pandemią COVID-19. Całkowita aktywność leasingowa odnotowała

znaczny spadek r/r, przy znacznej redukcji liczby transakcji. Biorąc pod uwagę czynsze

wywoławcze przy obecnej dostępności, zaobserwowano jedynie minimalną korektę czynszu,

głównie w obiektach biurowych kategorii „B”.

W IV kw. 2020 roku na budapesztański rynek biurowy trafiło 38.850 m kw. nowej powierzchni

biurowej w 4 projektach. Na podrynku Váci Corridor do użytku oddano budynek Váci Greens

E (22.460 m kw.), w centralnej dzielnicy biznesowej budynek Szervita Square (8.450 m kw.),

a biurowiec Alphagon (4690 m kw.) został oddany do użytku na podrynku Budy Południowej.

Ponadto część biurowa projektu Csalogány 43 (3.250 m kw.) została oddana do użytku na

podrynku Budy Centralnej.

Pomimo kilku opóźnionych terminów oddania projektów do użytku, deweloperzy nadal

pozostają aktywni na rynku, gdzie powierzchnia projektów w budowie wynosi 441.000 m kw.

W minionych kwartałach powszechna stała się sytuacja, gdy deweloperzy nie są w stanie

ukończyć swoich budynków w przewidywanym terminie, częściowo z powodu braku siły

roboczej na placach budowy i pandemii COVID-19. Deweloperzy ostrożniej podchodzą do

inwestycji spekulacyjnych w konkurencyjnych lokalizacjach. W związku z tym niektóre

realizacje zostały odłożone w przypadku planowanych nowych inwestycji do czasu

uzyskania przedwstępnych umów najmów ze strony kluczowych najemców. Wolumen

spodziewanej oddanej do użytku powierzchni w 2021 r. wynosi 157.900 m kw., a prognoza

na 2022 r. wynosi prawie dwukrotność tego wolumenu - 283.416 m kw. Całkowity zasób

nowoczesnych powierzchni biurowych wynosi obecnie 3.903.840 m kw., w tym 3.289.090

m kw. spekulacyjnych powierzchni kategorii „A” i „B” oraz 614.750 m kw. powierzchni

zajmowanej przez właścicieli. Większość inwestycji jest zlokalizowana na podrynkach Váci

Corrridor, Środkowo-Południowego Pesztu i Południowej Budy.

W 2020 roku odnotowano większą aktywność na rynku deweloperskim niż w 2019 roku, gdzie

wielkość powierzchni oddanej do użytku wzrosła ponad trzykrotnie r/r (230%). Nowo powstałe

budynki biurowe powstały w celach spekulacyjnych (z wyjątkiem 1 budynku) i jedynie 28%

całkowitej dostarczonej powierzchni było dostępne w chwili oddania do użytku, gdzie pozostała

powierzchnia była już wynajęta.

W ostatnim kw. 2020 roku całkowity popyt osiągnął 86.310 m kw., co oznacza wzrost o 9%

kw./kw., przy jednoczesnym spadku o 57% r/r. Odnowienia umów nadal stanowiły największy

udział w całkowitym leasingu (44%), a następnie nowe umowy w istniejących zasobach (42%),

podczas gdy ekspansje istniejących powierzchni i wstępne umowy najmu w nowych projektach

stanowiły po 7% całkowitego popytu. Najbardziej aktywni najemcy na rynku pochodzą z branży

IT, usługi profesjonalnych, SSC oraz sektora publicznego.

W 2020 roku roczny popyt brutto osiągnął 334.703 m kw., a netto 182 627 m kw., co oznacza,

że ponad 42% całkowitego popytu zostało wygenerowane przez odnowienia umów, a 31%

przez nowe transakcje. Zasoby powierzchni zajmowanej przez właściciela stanowiły zaledwie

2% całkowitej działalności leasingowej w 2020 r.

W IV kw. 2020 r. wskaźnik powierzchni niewynajętych wzrósł do 9,1% w związku z

oddawaniem nowych obiektów do użytku, spadkiem popytu, pojawieniem się powierzchni z

rynku wtórnego i opcjami podnajmu, co stanowi wzrost tego wskaźnika o 1,0 pp kw./kw. i 3,5

pp r/r. Udział umów podnajmu w powyższym wskaźniku wynosi ok. 15%.

W 2018 r. Czynsz typu prime wzrósł o 11% do 25 €/m kw./miesiąc i pozostał na tym poziomie

do końca 2020 roku. Najwyższe czynsze są rejestrowane na subrynku centralnej dzielnicy

biznesowej, średnie czynsze w Budapeszcie dla istniejących budynków klasy „A” wahają się

między 13,50-16,50 €/m kw./miesiąc, a w przypadku budynków klasy „B” od 11,50 do 12,50 €/

m kw./miesiąc.

BELGRAD

Od początku roku, pomimo trwającej pandemii, realizacja trwających projektów przebiega

stosunkowo nieprzerwanie, natomiast rozpoczęcie budowy niektórych planowanych projektów

zostało przesunięte. W drugim kw. zakończono znaczące projekty, takie jak Ušće Tower 2

zrealizowane przez MPC Properties oraz ostatni budynek projektu GTC Green Heart,

obejmujące odpowiednio 23.200 m kw. i 5.300 m kw., przy czym oba z nich zlokalizowane są

w centralnej dzielnicy biznesowej. W III kw. 2020 r. nadal odnotowywane były pozytywne

sygnały z rynku biurowego ze strony podażowej - otwarcie dwóch mniejszych projektów

zlokalizowanych w centralnej dzielnicy biznesowej, a następnie otwarcie Navigator Business

Center II i budynku Marera Kondina Office w październiku.

Restrykcje obowiązujące z powodu wybuchu pandemii Covid-19 spowodowały spadek

działalności leasingowej, podobnie jak w innych krajach. Ponad 80% wszystkich transakcji

zostało zamkniętych w Nowym Belgradzie, uznawanym za centralą dzielnicę biznesową

(CBD). Największą aktywnością wykazał się sektor IT, a następnie sektor dóbr

konsumpcyjnych i usług profesjonalnych.

Wskaźnik powierzchni niewynajętych dla biur klasy A i B pozostał niski i wyniósł 4,5%.

Podobnie jak w innych krajach, aktywność na rynku została zdominowana przez odnowienia

umów najmu. Całkowite zasoby powierzchni wynoszą obecnie 928.000 m kw., podczas gdy

czynsze typu prime mieszczą się zazwyczaj w przedziale 15,00-16,50 euro/m kw./miesiąc.

ZAGRZEB

Rynek biurowy w Zagrzebiu rozwija się i dojrzewa. Większość zasobów biurowych znajduje

się w centrum miasta, Nowym Zagrzebiu oraz we wschodniej i zachodniej dzielnicy

biznesowej.

Zasoby biur klasy A i B wynoszą około 1,15m m kw. Po wzroście aktywności odnotowanym na

początku 2020 r. i ukończeniu drugiego budynku w ramach Matrix Office Park we wschodniej

dzielnicy biznesowej, rynek biurowy w Chorwacji spowolnił i od tego czasu nie było żadnych

nowych znaczących realizacji projektów.

W ciągu najbliższych trzech lat średnia roczna podaż prawdopodobnie wyniesie poniżej

20.000 m kw.

Pustostany biurowe są obecnie na rekordowo niskim poziomie poniżej 4% i oczekuje się, że

pozostaną stabilne ze względu na niski poziom przyszłej nowej podaży.

Całkowity poziom popytu na powierzchnie biurowe w pierwszej połowie roku przekroczył

15.000 m kw. Trzęsienie ziemi w Zagrzebiu przyczyniło się do wzrostu aktywności na rynku

biurowym, ponieważ wiele firm zlokalizowanych w starszych budynkach w centrum zaczęło

rozważać możliwość przeniesienia się do bardziej nowoczesnych biur. Ceny wynajmu

zarówno biur klasy A, jak i B pozostały stabilne, a rynek nie spodziewa się większych zmian w

kolejnym kwartale. Aktywność rynkowa w zakresie transakcji najmu wzrosła w trzecim

kwartale. W ostatnich dwóch kwartałach 2020 roku aktywność rynkowa była zdominowana

głównie przez relokacje, a na dalszym miejscu, przez nowe umowy najmu.

Poziom czynszów kształtuje się obecnie na średnim poziomie 13,00-15,50 euro/m kw./miesiąc

i jest mało prawdopodobne, aby w krótkim okresie znacząco się zmienił.

BUKARESZT

Kampania szczepień przeciwko COVID-19 rozpoczęła się w Rumunii 27 grudnia 2020 roku.

Miesiąc później ponad 500.000 osób otrzymało już co najmniej pierwszą z dwóch wymaganych

dawek szczepionki. Pandemia COVID-19 wywarła głęboki wpływ na gospodarkę, gdzie według

Krajowej Komisji Strategii i Prognozy PKB w 2020 roku spadł o -4,4%.

Najnowsza prognoza Banku Światowego ze stycznia 2021 r. jest nieco bardziej

pesymistyczna, szacując skurczenie się gospodarki kraju w 2020 r. o -5,0% (skorygowane z -

5,7% w październiku 2020 r.). Po tym okresie spodziewany jest 3,5% wzrost w 2021 r. (po

korekcie z 4,9% w październiku 2020 r.).

Całkowity wolumen transakcji brutto w Bukareszcie w IV kw. 2020 roku osiągnął prawie 55.000

m kw. To połowa wolumenu odnotowanego w IV kw. 2019 roku, który wynosił ponad 107.000

m kw. Popyt netto w omawianym okresie wyniósł niewiele ponad 21.600 m kw. w porównaniu

do 83.600 m kw. w IV kw. 2019 roku.

Mimo iż popyt brutto spadł o ok. 13% w IV kw. 2020 r. w porównaniu z poprzednim kwartałem,

popyt netto wzrósł o prawie 50%.

Zdecydowanie największy udział w całkowitej liczbie transakcji w IV kw. 2020 r. miały

odnowienia umów najmu, które stanowiły prawie 54% rynku, a następnie relokacje z około

17%.

W całym roku 2020 popyt brutto wyniósł ok. 217.500 m kw., co oznacza 44% spadek w

porównaniu z rokiem 2019. Jednak popyt netto w 2020 roku osiągnął zaledwie 71.400 m kw.,

co oznacza 65% spadek w porównaniu z poziomem z poprzedniego roku.

W IV kw. poziom pustostanów nadal rósł z ok. 10,9% w poprzednim kwartale do 11,3%.

Przez ostatnie trzy kolejne kwartały 2020 r. rynek biurowy odczuwał silną niepewność

wywołana pandemią COVID-19 oraz działaniami podjętymi w celu powstrzymania

rozprzestrzeniania się wirusa. Analizując wpływ podejścia pracy z domu i oczekiwania na

koniec pandemii, wiele firm zwlekało z decyzją o wynajęciu dodatkowej powierzchni

biurowej. Spodziewamy się stopniowej poprawy nastrojów rynkowych w 2021 r., ponieważ

coraz więcej osób zostanie zaszczepionych przeciwko COVID-19, a firmy zaczną wzywać

swoich pracowników z powrotem do biur.

Powierzchnia dostarczona na rynek w IV kw. 2020 roku wyniosła 31.200 m kw., zwiększając

zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Bukareszcie do prawie 2,96 mln. m kw. Ogółem

zasoby biurowe wzrosły o 155.200 m kw. w 2020 r. w porównaniu do wzrostu o 286.400 m kw.

w roku poprzednim, co stanowi spadek o prawie 46%. Największe projekty zostały

zrealizowane na podrynkach północno-zachodniego Expozitiei i Dimitrie Pompeiu,

odpowiadające za prawie połowę wszystkich dostaw w 2020 roku.

Zdecydowanie największą premierą w IV kw. był projekt One Tower, budynek biurowy o

powierzchni najmu 23.900 m kw. w ramach projektu mieszanego One Florceasca City,

zrealizowanego przez One United Properties na subrynku Floreasca - Barbu Vacarescu.

Oczekuje się, że po spadku w 2020 r. dostawy powierzchni biurowej powrócą w 2021 r. do

wolumenu zbliżonego do odnotowanego w 2019 r. Plany na 2021 r. wynoszą prawie 252.000

m kw. Prawie 43% planowanych dostaw odbywa się na subrynku Centrum-Zachód, następnie

Centrum z 16% i CBD z około 12%.

Największa dostawa oczekiwana na 2021 r. To pierwsza faza projektu One Cotroceni Park,

realizowanego przez One United Properties, wnosząca około 45.000 m kw. powierzchni najmu

do subrynku Centrum-Zachód.

Podczas gdy czynsze transakcyjne za najlepsze biura w Bukareszcie pozostały na stabilnym

poziomie 18,50 euro/m kw./miesiąc, cztery rynki z jedenastu rynków podrzędnych w

Bukareszcie odnotowały spadek o 0,5-1 euro/m kw./miesiąc w porównaniu do IV kwartału.

Spadek czynszów na tych subrynkach był efektem dodatkowej podaży, która zwiększyła

pustostany na tych obszarach i wywarła dalszą presję spadkową na czynsze. Obserwujemy

również, że coraz powszechniejsze stały się pakiety motywacyjne, co doprowadzi do spadku

czynszów efektywnych netto.

SOFIA

W drugiej połowie roku otwarto pięć nowych budynków, głównie w strefie podmiejskiej, a

następnie rozległe centrum i CBD. Największym z nich była druga faza Advance Business

Center o powierzchni 17.500 m kw. Od tego momentu ukończony został wielofunkcyjny projekt

GORA o powierzchni 15.000 m kw., a następnie trzy mniejsze projekty Business House,

centrum biznesowe Vitorio Pozitano oraz obiekt zajmowany przez właściciela o mniejszej skali,

oferujący łącznie około 9.000 m kw.

Biorąc pod uwagę liczbę realizowanych obecnie projektów, Sofia pozostaje najbardziej

dynamicznym rynkiem biurowym w regionie. Z ponad 300.000 m kw. w budowie, z czego

ponad połowa ma zostać oddana w pierwszej połowie 2021 r., gdzie większość powierzchni

trafi na obszary podmiejskie i do szerokiego centrum, z Tsarigradsko Shosse jako centrum

tej działalności..

Wraz ze wzrostem podaży pod koniec roku, poziom pustostanów nieznacznie wzrósł i wyniósł

11%, a czynsze najmu pozostały na stabilnym poziomie.

W II i III kw. 2020 r. na rynku biurowym w Sofii doszło do znacznego spowolnienia w związku

z niepewnością gospodarczą wywołaną przez COVID-19. Większość zapytań i nowych umów

najmu nie doszło do skutku lub zostało odroczonych do czasu poprawy sytuacji. Przy

powierzchni najmu brutto obejmującej 107.832 m kw., rok 2020 był najsłabszym z ostatnich

pięciu lat na rynku biurowym w Sofii.

Obecnie firmy wstrzymują krótkoterminowe plany ekspansji i rozważają możliwość

zatrudnienia w przyszłości większej liczby pracowników pracujących z domu.

Miesięczne czynsze wywoławcze za najlepsze biura utrzymują się na stabilnym poziomie

15,00 - 16,00 €/m kw./miesiąc, jednak wynajmując znajdują się pod presją i oferują więcej

zachęt niż poprzednio, co obniża efektywne stawki netto.

Budowa nowych powierzchni biurowych została wstrzymana i nie oczekuje się, że rozpocznie

się w najbliższym czasie, dopóki wpływ COVID-19 na gospodarkę nie będzie jasny, a

pandemia nie przeminie.

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Sofii na koniec 2019 r. wynosiły prawie 2,3 mln

m kw., z czego 71% to powierzchni klasy A. Po realizacji Budynku C w Garitage Park, Sofia

Office Centre na Tsarigradsok Shose oraz projektu Sofia Tech One, jej zasób wzrósł o 72.000

m kw. w I półroczu 2020 r.

4.7.2 Rynek nieruchomości handlowych

INFORMACJE OGÓLNE

Do lipca, sprzedaż detaliczna w wielu krajach strefy euro wróciła do poziomu sprzed COVID-

19. Wraz ze złagodzeniem surowych krajowych obostrzeń, w maju i czerwcu nastąpił silny

powrót do sprzedaży detalicznej i wydatków konsumenckich, ponieważ konsumenci próbowali

nadrobić stracony czas. Jednak sprzedaż detaliczna nadal jest napędzana przez zamykanie

innych kanałów czy punktów sprzedaży. Co więcej, tam, gdzie podczas wprowadzonych

restrykcji nastąpił spadek sprzedaży, niewiele jest oznak uwolnienia stłumionego popytu we

wszystkich sektorach sprzedaży detalicznej.

Oczekuje się, że w dłuższej perspektywie na rozwijających się rynkach regionu Europy

Środkowo-Wschodniej sprzedaż detaliczna przekroczy poziomy sprzedaży w strefie euro.

Prognozuje się, że Polska, Czechy i Węgry odnotują wzrost sprzedaży detalicznej

odpowiednio o 3,4%, 2,8% i 2,5% w ujęciu rocznym. Oczekuje się, że na bardziej rozwiniętych

rynkach Niemiec, Wielkiej Brytanii, Holandii, Hiszpanii i Włoch do końca 2024 r. nastąpi średni

roczny wzrost sprzedaży detalicznej na poziomach bliższych szerszemu regionowi strefy euro

(1,4%), wynoszący odpowiednio 1,8%, 1,8%, 1,6%, 1,2% i 0,2%.

Źródło: Oxford Economics (październik 2020 r.)

Prognoza wzrostu sprzedaży detalicznej dla Europy 2020-2024 r. (% rocznie)

Ożywienie w sprzedaży detalicznej w Europie sprzyja parkom handlowym bardziej niż ulicom

czy głównym centrom handlowym. Parki handlowe osiągają lepsze wyniki niż ulice i centra

handlowe, ponieważ konsumenci wyżej cenią łatwość parkowania i bezpieczeństwo

podróżowania niż korzystanie z transportu publicznego w centrach miast.

We wszystkich sektorach handlu detalicznego wzrost sprzedaży internetowej pozostawał

znacznie powyżej poziomów sprzed COVID-19. Sprzedawcy towarów elektronicznych, sklepy

zrób-to-sam jak i specjalistyczne sklepy meblowe odniosły szczególne korzyści ze stłumionego

popytu, ponieważ liczni konsumenci wydali tam pieniądze, które w innym przypadku

przeznaczyliby na wakacje lub rozrywkę.

WARSZAWA

Ostatnie dwanaście miesięcy to trzy okresy lockdownu, które wpłynęły na zmianę nawyków

zakupowych Polaków, zmniejszenie aktywności deweloperów oraz wzrost popularności

mniejszych formatów handlowych.

Istniejący już przed COVID-19 trend w kierunku preferowania zakupów lokalnych i wygodnych,

został wzmocniony przez pandemię i znajduje odzwierciedlenie w nowej podaży oferty

detalicznej. W 2020 roku deweloperzy w Polsce oddali do użytku 430.000 m kw. nowoczesnej

powierzchni handlowej zarówno w projektach wielkopowierzchniowych (GLA> 5.000 m kw.),

jak i w centrach typu convenience (GLA od 2.000 m kw. do 4.999 m kw.).

41% nowej powierzchni oddanej do użytku w 2020 r. zlokalizowane jest w parkach

handlowych, a kolejne 28% w centrach typu convenience. Centra handlowe, które nadal są

najbardziej rozpowszechnionym formatem na rynku, dostarczyły zaledwie 86.000 m kw. (20%

nowej powierzchni handlowej).

W Warszawie otwarto wielofunkcyjny projekt Elektrownia Powiśle (15.500 m kw. GLA). W IV

kw. 2020 roku Designer Outlet w Piasecznie powiększył się o dodatkowe 5.500 m kw. GLA (co

stanowi 1/3 już istniejącej powierzchni handlowej) oraz o 30 lokali handlowych.

W efekcie łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce, obejmujące

wielkopowierzchniowe formaty i centra typu convenience, na koniec 2020 roku wyniosły

łącznie 15,9 mln m kw. GLA. Na czterysta czternaście centrów handlowych przypada 9,97 mln

m kw. tej powierzchni, co daje gęstość 260 m kw./1000 osób.

Wraz z osiąganiem przez rynek dojrzałości spada aktywność deweloperów. Pod koniec roku

w Polsce w budowie było około 406.000 m kw. GLA, co potwierdza powyższy trend. Parki

handlowe i wolnostojące magazyny detaliczne mają największy udział w budowanej

powierzchni handlowej (odpowiednio 36% i 30%).

Wraz z rządowymi ograniczeniami nałożonymi na centra handlowe, udział handlu

elektronicznego wahał się w ciągu ostatnich kilku miesięcy, osiągając szczyt 11,9%

całkowitej sprzedaży detalicznej w kwietniu 2020 r., kiedy to obowiązywały najostrzejsze

ograniczenia. Chociaż handel elektroniczny w Polsce podlega dynamicznemu rozwojowi,

tradycyjna sprzedaż detaliczna jest nadal pierwszym wyborem dla większości

konsumentów.

Rok 2020 był również wymagający pod względem warunków najmu. Wzajemne

zobowiązania między wynajmującymi a najemcami zostały czasowo zawieszone, zgodnie

z przepisami prawa. Sprzedawcy detaliczni, którzy musieli zaprzestać działalności, zostali

zwolnieni z opłat czynszowych i opłat eksploatacyjnych i byli zobowiązani do przedłużania

umów najmu na okres blokady plus sześć miesięcy.

Najwyższe czynsze w Warszawie, definiowane jako czynsze za lokal o powierzchni 100 m kw.

dla najemcy z branży modowej i akcesoriów znajdujący się w najlepszych centrach

handlowych na rynku, kształtowały się w 2020 roku na poziomie 115-125 €/m kw./miesiąc, co

stanowiło najwyższą kwotę odnotowaną w Polsce.

W 2020 roku, oprócz przepisów wprowadzonych przez rząd, w wyniku negocjacji między

stronami wielu najemców otrzymało od wynajmujących tzw. rabaty z tytułu COVID, które

zwykle rozłożone były na kilka miesięcy i obowiązywały do końca 2020 roku. W związku z

drugim lockdownem w listopadzie, oraz trzecim przedłużonym do 31 stycznia 2021 r., najemcy

wystosowali kolejne żądania obniżek czynszów i obecnie są one przedmiotem dyskusji. Należy

jednak zaznaczyć, że przepisy wprowadzone przez rząd negatywnie wpłynęły na kondycję

finansową właścicieli centrów handlowych, którzy ponadto nie są objęci żadnym rządowym

programem wsparcia finansowego.

BELGRAD

Podobnie jak w innych krajach, rynek handlu detalicznego w Serbii, a w szczególności w

Belgradzie, został dotknięty środkami podjętymi przez rząd, jednakże sytuacja zaczęła się

poprawiać na początku maja, kiedy zaczęto ponownie otwierać centra handlowe, a także w

całym III kw. 2020 roku. Podczas drugiej fali pandemii, centra handlowe pozostały otwarte

przy wprowadzonych ograniczeniach, a wyniki odwiedzalności były lepsze niż podczas

pierwszej fali..

Jednocześnie nie doszło do większych zakłóceń i przerw w pracach budowlanych, a kilka

znaczących projektów zostało oddanych do użytku w II kw. roku. Najważniejszy z nich to BEO

Shopping Centre firmy MPC Properties, liczące ponad 43.000 m kw. powierzchni. Ponadto

spółka RC Reinvest ukończyła drugą fazę projektu NEST Kraljevo o powierzchni 4.400 m kw.

W trzecim kw. nastąpiło miękkie otwarcie iBW Galerija liczącej 90.000 m kw. powierzchni w

nowym centrum miasta znanym jako Belgrade Waterfront, stając się największym obiektem

handlowym w kraju. Budowa West 65 Mall, który dostarczy ponad 100.000 m kw. powierzchni,

jest właśnie realizowana.

Drugi kwartał 2020 roku przyniósł nowe wejścia na rynek, w tym niemiecką sieć wielomarkową

Peek & Cloppenburg, która otworzyła swój sklep w BEO Shopping Center, a francuska marka

odzieży dziecięcej Jacadi otworzyła swój pierwszy sklep w centrum miasta. W III kw. roku na

rynku pojawił się znany polski sprzedawca detaliczny Pepco, który otworzył dwa sklepy w

Belgradzie.

Średnie stawki czynszu za najlepsze lokale kształtują się obecnie na poziomie około 26,00-

28,00 €/m kw./miesiąc. Całkowita podaż powierzchni na rynku wynosi 421.000 m kw., co

odpowiada gęstości 254 m kw. na 1000 mieszkańców.

ZAGRZEB

Pandemia COVID-19 dramatycznie wpłynęła na sektor handlu detalicznego w Zagrzebiu. Ze

względu na środki obowiązujące w ramach lockdownu, sprzedawcy detaliczni zwrócili się ku

elastycznym modelom sprzedaży wielokanałowej, aby zrównoważyć utratę przychodów ze

sklepów fizycznych i chronić przyszłość swoich przedsiębiorstw. Podczas drugiej fali

pandemii, centra handlowe pozostały otwarte przy wprowadzonych ograniczeniach, a wyniki

odwiedzalności były lepsze niż podczas pierwszej fali.

Złagodzenie ograniczeń pod koniec kwietnia doprowadziło do wzrostu obrotów w handlu

detalicznym, przy 22% wzroście konsumpcji w pierwszym tygodniu złagodzenia środków

ograniczających. Chorwacja była jednym z tych krajów UE, które odnotowały najsilniejsze

ożywienie w handlu detalicznym w maju, znacznie powyżej średniej UE według Eurostatu.

Pomimo wybuchu epidemii na rynku odnotowano kilka nowych wejść, w tym ze strony

włoskiej sieci supermarketów Eurospin, która otworzyła swój sklep w Zadarze. Kolejną dużą

marką, która po raz pierwszy pojawiła się na rynku, była sieć fast foodów Domino w

Zagrzebiu.

Łączna powierzchnia centrów handlowych w Zagrzebiu wynosi 510.000 m kw. Nasycenie

centrami handlowymi w Zagrzebiu wynosi około 645 m kw. na 1000 mieszkańców. W ostatnich

latach przewaga negocjacyjna na rynku centrów handlowych w Zagrzebiu należała do

najemców. Jednak wraz z poprawą warunków ekonomicznych i rynkowych zauważyliśmy, że

centra handlowe stabilizują swoją pozycję na rynku, a najemcy dokonali fundamentalnej

zmiany w kierunku obiektów o wyższej jakości i lepszych wynikach.

W Zagrzebiu trwa budowa projektów Supernova Požega i Kaptol centre. Centrum handlowe Z

Centar w dzielnicy Špansko w Zagrzebiu jest w trakcie realizacji, a jego zakończenie

zaplanowano na 2021 rok. Jest ono realizowane przez Sensa Nekretnine i zajmie ponad

30.000 m kw. powierzchni, na której znajdzie się 70 sklepów, 9-salowe kino i inne obiekty

rozrywkowe.

Od początku roku aktywność sprzedawców detalicznych była umiarkowana, przy braku

nowych wejść na rynek. Jednocześnie obserwuje się tendencję do przenoszenia się

najemców z rynku sklepów na ulicach handlowych CBD do centrów handlowych budowanych

według nowoczesnych standardów. Tendencja ta jest wynikiem trzęsienia ziemi, które miało

miejsce wiosną 2020 r. i spowodowało uszkodzenia konstrukcyjne wielu historycznych

budynków znajdujących się w CBD.

Średnie stawki czynszu w najlepszych centrach hatyt5ndlowych kształtują się obecnie na

poziomie około 19,00-21,00 euro/m kw./miesiąc.

SOFIA

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Bułgarii, w tym centra handlowe,

parki handlowe i centra wyprzedażowe, obejmują około 1.000.000 m kw., z czego 540.500 m

kw. znajduje się w Sofii. Zasoby centrów handlowych stanowią około 400.000 m kw. w

całkowitej powierzchni najmu brutto, a zatem nasycenie centrami handlowymi w Sofii wynosi

około 320 m kw. na 1000 mieszkańców.

Kontynuując trend z 2019 r., w 2020 r. w Sofii nie oddano dotychczas do użytku żadnych

nowych centrów handlowych. Obecnie uwaga deweloperów przenosi się z centrów

handlowych na parki handlowe.

Największe nowe projekty centrów handlowych planowane w Sofii o łącznej powierzchni

najmu wynoszącej 104.750 m kw. zostały obecnie wstrzymane. Są to Plaza West Mall,

Grand Kanyon i Sofia Square.

Rynek detaliczny to segment, który najbardziej ucierpiał podczas kryzysu związanego z

COVID-19. Większość sklepów, restauracji i centrów handlowych została zamknięta na dwa

miesiące. Fakt ten zainicjował proces renegocjacji części umów najmu. W poszczególnych

przypadkach negocjowano rabaty z najemcami, oferując zniżki od czynszu bazowego lub

dla niektórych najemców od czynszu od obrotów, które obowiązywały do końca 2020 roku.

Z niewielkimi wyjątkami najemcy doświadczyli spadku przychodów. Sprzedaż detaliczna

spadła w marcu i kwietniu, szczególnie w przypadku towarów nieżywnościowych ze względu

na ograniczenia dotyczące COVID-19, a wiele sklepów, centrów handlowych, restauracji,

kawiarni i innych tego typu obiektów zostało zamkniętych. Tylko sprzedawcy towarów

pierwszej potrzeby, tacy jak stacje benzynowe, banki, apteki i sklepy spożywcze, pozostały

otwarte.

Obecnie, biorąc pod uwagę skutki pandemii koronawirusa, główne akcenty w działalności

centrów handlowych zostaną przesunięte w kierunku dopracowania struktury najemców,

zastąpienia sprzedawców, którzy nie będą w stanie przetrwać pandemii i tym samym na

podjęcie działań zmierzających do obniżenia kosztów operacyjnych.

Średnie stawki czynszów w centrach handlowych mieszczą się w średnim przedziale 17,00-

21,00 €/m kw./miesiąc, a stawki najmu za najlepsze powierzchnie wynoszą 40 €/m

kw./miesiąc.

4.8 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej,

charytatywnej oraz podobnej działalności.

Grupa, której Spółka jest podmiotem dominującym, jest odpowiedzialnym deweloperem i

zarządcą nieruchomości, który koncentruje się na zrównoważonym rozwoju. Wszystkie jej

działania w zakresie społecznej odpowiedzialności biznesu są prowadzone w sposób

skoordynowany, aby wspierać społeczności lokalne, w których działa Grupa i Spółka.

Wsparcie takie przewiduje:

 poprawę lokalnej infrastruktury, w tym drogowej i komunikacyjnej. Infrastruktura

tworzona w związku z realizowanymi inwestycjami lub na ich potrzeby jest

przekazywana nieodpłatnie miastu do korzystania przez wszystkich mieszkańców.

Ponadto przed przystąpieniem do realizacji projektów Grupy na działkach, które nie są

zabudowane albo będą otaczały przyszłe inwestycje, tworzone są ogólnodostępne

tereny zielone (skwery, parki etc.);

 sponsorowanie lokalnych inicjatyw – Grupa uczestniczy w lokalnych inicjatywach

między innymi takich jak:

o pomoc dla lekarzy w związku z pandemią COVID-19;

o oddanie działki do użytku władzom lokalnym w ramach inicjatywy testowania

na COVID-19

o wspieracie Czerwonego Krzyża w zapewnianiu miejsca na oddawanie krwi;

o promowanie lokalnych producentów przez udostępnianie powierzchni w

centrach handlowych pod stoiska z produktami ekologicznymi i rękodziełem,

o wspieranie organizacji humanitarnych poprzez udostępnianie powierzchni pod

stanowiska dla stowarzyszeń humanitarnych i organizacji charytatywnych;

o organizacja charytatywnych kiermaszów bożonarodzeniowych w biurowcach;

o sponsorowanie aktywności sportowych:

 wyścig humanitarny „Zagreb Love Run” - wszystkie zebrane pieniądze

przeznaczono na darowiznę na rzecz stowarzyszenia „Oblačič”,

organizacji charytatywnej mającej na celu pomoc dzieciom z

zaburzeniami wzrostu;

 I Bieg Świętego Mikołaja w Galerii Jurajskiej - promocja zdrowego stylu

życia

 Bieg przez Most - promocja zdrowego stylu życia;

 udział Galerii Północnej w Nocnym Wyścigu Rowerowym;

 Turniej siatkówki plażowej - Puchar Śląska;

 Mistrzostwa kadetów w siatkówce plażowej w Galerii Jurajskiej.

Dodatkowo Grupa przeprowadziła kilka lokalnych inicjatyw w swoich centrach

handlowych:

o utworzenie przez Ada Mall „Kącika czytelniczego” - bezpłatną bibliotekę

we wspólnej przestrzeni w centrum handlowym, przywracającą

wszystkim istotność znaczenia kultury i bezpłatnej edukacji;

o zaangażowanie Mall of Sofia w inicjatywę „Dobro w sercu miasta”("The

good in the heart of the city” ), która wspiera ludzi w potrzebie. Akcja

charytatywna dostarczyła ponad 900 pudełek żywności, które zostały

rozdane osobom ze społeczności należącej do najbardziej narażonych

grup;

o udostępnienie w Avenue Mall Zagreb miejsca szkolenia dla centrum

rehabilitacji “The Rehabilitation Centre Silver”- które szkoli psy

asystujące dla osób niepełnosprawnych i dzieci z trudnościami

rozwojowymi.

 certyfikacja ekologiczna – w trosce o ekologię inwestycje Spółki i Grupy są

realizowane zgodnie z wytycznymi ekologicznej certyfikacji budynków (LEED i

BREEAM). Na koniec 2020 r. około 84% naszych nieruchomości posiadało zielony

certyfikat, który świadczy o zrównoważonym rozwoju nieruchomości budowanych i

zarządzanych przez GTC.

5. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych

5.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

CZYNNIKI OGÓLNE MAJĄCE WPŁYW NA WYNIKI OPERACYJNE I FINANSOWE

Kluczowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Grupy której Spółka jest

podmiotem dominującym omówiono poniżej. Zarząd uważa, że od zakończenia okresu

objętego ostatnimi opublikowanymi sprawozdaniami finansowymi na wyniki działalności Grupy

wpłynęły czynniki i trendy rynkowe wymienione poniżej oraz przewiduje, że te czynniki i trendy

będą nadal istotnie wpływać na wyniki działalności Grupy w przyszłości.

WARUNKI GOSPODARCZE W EUROPIE ŚRODKOWO-WSCHODNIEJ (CEE) ORAZ

EUROPIE POŁUDNIOWO-WSCHODNIEJ (SEE)

Kryzys na rynkach finansowych może spowodować ogólne spowolnienie gospodarki w

krajach, w których Grupa prowadzi działalność. Skutkiem pogorszenia koniunktury byłby

obniżony popyt na nieruchomości, wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętych oraz większa

konkurencja na rynku nieruchomości, co niekorzystnie wpłynęłoby na zdolność Grupy do

sprzedaży jej zrealizowanych projektów na warunkach pozwalających na uzyskanie

oczekiwanych przychodów i stóp zwrotu.

Obniżony popyt na nieruchomości, który z jednej strony, spowodowałby spadek dynamiki

sprzedaży, a z drugiej, wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętych i niższe stopy zwrotu z

wynajmowanej powierzchni, znacząco wpłynąłby na wyniki działalności Grupy. W

szczególności Grupa zostałaby zmuszona do zmiany niektórych planów inwestycyjnych.

Ponadto Grupa nie mogła realizować wielu planów w krajach, w których prowadzi działalność.

RYNEK NIERUCHOMOŚCI W CEE I SEE

Większość przychodów Grupy pochodzi z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych i z

tytułu usług. W latach zakończonych w dniu 31 grudnia 2020 r. oraz 2019 r. odpowiednio 75%

i 75% przychodów Grupy pochodziło z wynajmu powierzchni, które zależą w dużym stopniu

od stawek czynszu za m kw. i od stopy wynajęcia. Wysokość czynszu jakiego może zażądać

Grupa w dużej mierze zależy od lokalizacji nieruchomości oraz od lokalnych trendów

rynkowych i stanu gospodarki danego kraju. Na przychody Grupy z wynajmu powierzchni

biurowych i komercyjnych wpływa zwłaszcza oddawanie nowych powierzchni pod wynajem,

zmiany wskaźnika powierzchni niewynajętej oraz możliwości Grupy w zakresie podnoszenia

czynszów. Przychody z wynajmu zależą również od terminu zakończenia realizacji inwestycji

budowlanych Grupy oraz od możliwości wynajęcia zrealizowanych nieruchomości po

korzystnych stawkach czynszu. W latach zakończonych w dniu 31 grudnia 2020 r. oraz 2019 r.

odpowiednio 25% i 25% przychodów Grupy pochodziło z usług z tytułu obsługi nieruchomości,

co odzwierciedla niektóre koszty, które Grupa przenosi na swoich najemców.

Znaczna większość umów wynajmu Grupy jest zawierana w euro i obejmuje klauzulę pełnej

indeksacji czynszu w powiązaniu z EICP (europejski wskaźnik cen konsumpcyjnych). W

przypadku zawarcia umowy najmu w innej walucie umowa taka jest przeważnie powiązana ze

wskaźnikiem cen konsumpcyjnych w odpowiednim kraju tej waluty.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Wyniki działalności Grupy w dużym stopniu zależą od zmian cen na rynkach nieruchomości.

Grupa aktualizuje wartość swoich nieruchomości co najmniej dwa razy do roku. Zmiany

wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych ujmuje się następnie jako zysk lub stratę z

aktualizacji wartości aktywów w rachunku zysków i strat.

Na wycenę nieruchomości Grupy mają wpływ trzy zasadnicze czynniki: (i) przepływy pieniężne

z działalności operacyjnej, (ii) oczekiwane stawki czynszu oraz (iii) stopy kapitalizacji

wynikające z rynkowych stóp procentowych i premii za ryzyko mających zastosowanie do

działalności Grupy.

Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej zależą przede wszystkim od bieżących

przychodów z wynajmu brutto za metr kwadratowy, stopy powierzchni niewynajętej, łącznej

wielkości Portfela Nieruchomości Grupy, kosztów utrzymania i kosztów administracyjnych oraz

kosztów działalności operacyjnej. Oczekiwane wartości najmu są przeważnie określane na

podstawie oczekiwanego rozwoju wskaźników makroekonomicznych, takich jak wzrost PKB,

dochód do dyspozycji itp., a także warunków mikro-, takie jak nowe nieruchomości w

bezpośrednim sąsiedztwie, konkurencja itp. Na stopy kapitalizacji mają wpływ obowiązujące

stopy procentowe i wysokość premii za ryzyko. W przypadku braku innych zmian, gdy rosną

stopy kapitalizacji, spada wartość rynkowa, i vice versa. Niewielkie zmiany jednego lub kilku z

tych czynników mogą mieć znaczący wpływ na wartość godziwą nieruchomości

inwestycyjnych Grupy i wyniki jej działalności.

Ponadto wycena gruntów Grupy przeznaczonych pod zabudowę zależy również od praw

budowlanych oraz przewidywanego harmonogramu inwestycji. Wartość banku ziemi, który

wyceniany jest przy wykorzystaniu metody porównawczej, ustalana jest przez odniesienie do

cen rynkowych stosowanych w transakcjach dotyczących podobnych nieruchomości.

Grupa, której Spółka jest jednostką dominującą, rozpoznała stratę z tytułu aktualizacji wartości

aktywów oraz utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych w wysokości 649.116 zł (142.721

euro) i zysk w wysokości 69.779 zł (16.190 euro) w, odpowiednio, w roku zakończonym w dniu

31 grudnia 2020 r. i w dniu 31 grudnia 2019 r.

WPŁYW ZMIAN STOPY PROCENTOWEJ

Zasadniczo wszystkie kredyty i pożyczki Grupy, której Spółka jest jednostką dominującą, są

oprocentowane według zmiennej stopy procentowej, zazwyczaj powiązanej ze stopą

EURIBOR. Na dzień 31 grudnia 2020 r. szacunkowo 95% wartości kredytów Grupy jest

zabezpieczonych transakcjami hedgingowymi. Ponadto, w otoczeniu ekonomicznym o

wystarczającym dostępie do finansowania, popyt na nieruchomości inwestycyjne zazwyczaj

wzrasta, gdy stopy są niskie, co może prowadzić do wyższej wyceny istniejącego Portfela

Nieruchomości Grupy. Z drugiej strony wzrost stóp procentowych zazwyczaj ma niekorzystny

wpływ na wycenę nieruchomości Grupy, co może prowadzić do konieczności ujęcia straty z

tytułu aktualizacji wartości lub utraty wartości nieruchomości inwestycyjnych i projektów

mieszkaniowych, co z kolei może mieć niekorzystny wpływ na dochody Grupy

W przeszłości stopy EURIBOR wykazywały znaczne wahania, zmieniając się z 1,343% na

dzień 2 stycznia 2012 r. poprzez 0,188% na dzień 2 stycznia 2013 r. do 0,284% na dzień 3

stycznia 2014 r. 0,076% na dzień 2 stycznia 2015 r., -0,132% na dzień 4 stycznia 2016 r.,

-0,318% na dzień 2 stycznia 2017 r., -0,329% na dzień 2 stycznia 2018 r. oraz -0,310% na

dzień 2 stycznia 2019 r., -0,379 % na dzień 2 stycznia 2020 r. oraz -0,546% na dzień 2 stycznia

2021 r. (EURIBOR dla depozytów trzymiesięcznych).

WPŁYW ZMIAN KURSÓW WALUT OBCYCH

Za okresy dwunastu miesięcy zakończone w dniu 31 grudnia 2020 r. i 31 grudnia 2019 r.

znakomita większość przychodów i kosztów Grupy była wyrażona w euro. Jednakże kursy

wymiany w stosunku do euro walut krajowych w krajach, w których Grupa prowadzi działalność

stanowią istotny czynnik, ponieważ uzyskiwane kredyty mogą być denominowane albo w euro

albo w walutach krajowych.

Grupa prezentuje swoje skonsolidowane sprawozdania finansowe w euro, prowadzi jednak

działalność w Polsce, Rumunii, na Węgrzech, w Chorwacji, Serbii, Bułgarii i w innych krajach.

Grupa uzyskuje zdecydowaną większość swoich przychodów z czynszu denominowanego w

euro, lecz otrzymuje część swoich przychodów (włącznie z przychodami ze sprzedaży

nieruchomości mieszkaniowych) i ponosi większość swoich kosztów (włącznie ze znakomitą

większością kosztów sprzedaży i kosztów administracyjnych) w walutach krajowych, a w

szczególności w polskich złotych, bułgarskich lewach, chorwackich kunach, węgierskich

forintach, rumuńskich lejach i serbskich dinarach. W szczególności znacząca część kosztów

finansowych ponoszonych przez Grupę obejmuje: (i) oprocentowanie obligacji

wyemitowanych przez Grupę w polskich złotych (ii) oprocentowanie obligacji wyemitowanych

przez Grupę w węgierskich forintach oraz (iii) oprocentowanie kredytu zaciągniętego przez

2 stycznia

2012 r.

2 stycznia

2013 r.

3 stycznia

2014 r.

2 stycznia

2015 r.

4 stycznia

2016 r.

2 stycznia

2017 r.

2 stycznia

2018 r.

2 stycznia

2019 r.

2 stycznia

2020 r.

2 stycznia

2021 r.

1,34%

0,19%

0,28%

0,08%

-0,13%

-0,32%

-0,33%

-0,31%

-0,38%

-0,55%

EURIBOR dla depozytów trzymiesięcznych

Grupę w węgierskich forintach. Kursy wymiany walut krajowych względem euro były

przedmiotem wahań w przeszłości. Grupa zabezpiecza wahania kursów kontraktami typu

hedge.

Obciążenie wyniku finansowego podatkiem dochodowym (bieżącym i odroczonym) w

systemach prawnych, w których Grupa prowadzi działalność, wyrażone jest w walutach

krajowych. W związku z tym obciążenie podatkowe było i może w przyszłości podlegać

poważnym zmianom w związku z wahaniami kursów walut.

Odpowiednio, zmiany kursów walut mają istotne znaczenie dla działalności i wyników

finansowych Grupy.

DOSTĘPNOŚĆ FINANSOWANIA

Na rynkach CEE i SEE spółki deweloperskie, w tym Spółki Zależne, zazwyczaj finansują

inwestycje dotyczące nieruchomości kredytami bankowymi, pożyczkami od swoich spółek

holdingowych albo emisją papierów dłużnych. Dostępność i koszty uzyskania finansowania

mają istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych Grupy i tym samym dla jej

perspektyw rozwojowych, a także dla jej możliwości spłaty aktualnego zadłużenia. Ponadto

dostępność i koszt finansowania mogą mieć wpływ na dynamikę działalności deweloperskiej i

zysk netto Grupy.

W przeszłości głównym źródłem finansowania podstawowej działalności Grupy, poza

środkami pozyskanymi ze sprzedaży aktywów, były kredyty bankowe i środki pochodzące z

emisji obligacji.

5.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Spółki

W dniu 27 sierpnia 2020 r. walne zgromadzanie akcjonariuszy Spółki zdecydowało nie wypłaca

dywidendy za rok 2019.

W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań

poprzez podmioty zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metoda praw

własności, poniższy informacja o czynnikach wpływających na wyniki Spółki jest informacją o

czynnikach wpływających na wyniki finansowe i operacyjne tych podmiotów

COVID-19