fax: +48 22 543 16 01

e-mail: office@bdo.pl

www.bdo.pl

ul. Piątkowska 165, tel.:+48 61 622 57 00, poznan@bdo.pl; Wrocław 53-332, ul. Powstańców Śląskich 7a, tel.: +48 71 734 28 00, wroclaw@bdo.pl

BDO spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa jest członkiem BDO International Limited, brytyjskiej spółki i częścią

międzynarodowej sieci BDO, złożonej z niezależnych spółek członkowskich.

i skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych za rok zakończony w tym dniu oraz dodatkowe noty

objaśniające zawierające opis przyjętych zasad rachunkowości i inne informacje objaśniające

(„skonsolidowane sprawozdanie finansowe”).

Naszym zdaniem, załączone skonsolidowane sprawozdanie finansowe:

- przedstawia rzetelny i jasny obraz skonsolidowanej sytuacji majątkowej i finansowej Grupy

na dzień 31 grudnia 2020 r. oraz jej skonsolidowanego wyniku finansowego i skonsolidowanych

przepływów pieniężnych za rok obrotowy zakończony w tym dniu zgodnie z mającymi

zastosowanie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi

przez Unię Europejską oraz przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości;

- jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Grupę przepisami prawa oraz statutem Spółki.

(„Ustawa o biegłych rewidentach” – Dz. U. z 2020 r., poz. 1415) oraz Rozporządzenia UE nr 537/2014

z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań

sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego („Rozporządzenie UE” – Dz. U. UE L158).

Nasza odpowiedzialność zgodnie z tymi standardami została dalej opisana w sekcji naszego

sprawozdania Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie skonsolidowanego sprawozdania

finansowego.

Jesteśmy niezależni od spółek Grupy zgodnie z Międzynarodowym kodeksem etyki zawodowych

księgowych (w tym Międzynarodowymi standardami niezależności) Rady Międzynarodowych Standardów

Etycznych dla Księgowych („Kodeks IESBA”) przyjętym uchwałami Krajowej Rady Biegłych Rewidentów

oraz z innymi wymogami etycznymi, które mają zastosowanie do badania sprawozdań finansowych

2

Uważamy, że dowody badania, które uzyskaliśmy, są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić

podstawę dla naszej opinii.

Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były najbardziej

znaczące podczas badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego za bieżący okres

sprawozdawczy. Obejmują one najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego

zniekształcenia, w tym ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem.

Do spraw tych odnieśliśmy się w kontekście naszego badania skonsolidowanego sprawozdania

finansowego jako całości oraz przy formułowaniu naszej opinii oraz podsumowaliśmy naszą reakcję

na dzień 31 grudnia 2020 r. (31 grudnia 2019 r.: ponad 89%). Obejmują one głównie dwie kategorie:

ukończone nieruchomości inwestycyjne, które są wyceniane w wartości godziwej oraz nieruchomości

inwestycyjne w budowie, wyceniane albo według ceny nabycia albo według wartości godziwej,

jeżeli spełnione są pewne kryteria określone w polityce rachunkowości Grupy.

Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych zależy co do zasady od zewnętrznych wycen,

które uwzględniają osądy, założenia i szacunki Zarządu Spółki, takie jak obecne i oczekiwane przyszłe

czynsze, poziomy obłożenia, okresy bezczynszowe oraz oczekiwane stopy zwrotu z rynku. Dane

znaczący wpływ na sprawozdanie finansowe Grupy, jak również wysoką zależność od szacunków

i osądów kierownictwa Grupy oraz rzeczoznawców majątkowych.

Ujawnienia i zasady rachunkowości dotyczące wyceny nieruchomości inwestycyjnych, w tym przyjęte

założenia, zostały przedstawione w notach 7c, 7d, 17 i 36 skonsolidowanego sprawozdania

finansowego

Udokumentowaliśmy nasze rozumienie procesu wyceny inwestycji. Omówiliśmy również z Zarządem

Spółki bieżącą sytuację na rynkach, na których działa Grupa. Zaangażowaliśmy naszych wewnętrznych

- analizę wybranych na zasadzie próby nieruchomości, w tym aktywów o najwyższej wartościlub

wykazujących istotne zmiany wartości bilansowej;

- przegląd raportów z wyceny i zastosowanych modeli wyceny dla wybranych nieruchomościoraz ocenę

podejścia do wyceny zastosowanego do ustalenia wartości bilansowej;

- procedury szczegółowe mające na celu ocenę poprawności informacji o nieruchomościach

przekazanych rzeczoznawcom majątkowym przez Zarząd, jak również weryfikację matematycznej

3

- ocenę adekwatności danych dotyczących nieruchomości dla wybranych nieruchomości,

W przypadku, gdy założenia wykraczały poza oczekiwany zakres lub były w inny sposób nietypowe,

i/lub gdy wyceny wykazywały nieoczekiwane zmiany, przeprowadzaliśmy dodatkowe procedury

i, gdy było to konieczne, prowadziliśmy dalsze dyskusje z zewnętrznymi rzeczoznawcami

oraz z Zarządem;

- przegląd analityczny, obejmujący zasadność zmian wartości godziwej w porównaniu z oczekiwaniami

opartymi na wiedzy zdobytej w trakcie procesu badania;

- ocenę adekwatności i kompletności ujawnień dotyczących wyceny nieruchomości inwestycyjnych

kredytowych i warunkach emisji obligacji.

Kalkulacja kowenantów zależy w dużej mierze od wycen nieruchomości inwestycyjnych opisanych

w punkcie „Wycena nieruchomości inwestycyjnych” powyżej. Wyceny te opierają się na szacunkach

i założeniach, w tym oczekiwaniach co do przyszłego rozwoju sytuacji gospodarczej i rynkowej, które

mogą być niepewne i w związku z tym mogą ulec zmianie w przyszłości. Dodatkowo, zdolność

jednostek Grupy do spełniania kowenantów w dającej się przewidzieć przyszłości może zależeć

również od zdarzeń po dniu bilansowym, w tym od skutków pandemii Covid-19. Wreszcie, wyniki

4

- analizę przeprowadzonych przez Grupę testów warunków skrajnych - projekcji przepływów

pieniężnych opartych na określonych hipotetycznych konserwatywnych założeniach w celu oceny

zasadności założenia kontynuacji działalności w świetle aktualnej sytuacji rynkowej;

- ocenę adekwatności i kompletności ujawnień dotyczących kowenantów, umów kredytowych

i obligacji oraz założenia kontynuacji działalności w notach do skonsolidowanego sprawozdania

lub zaniechania działalności.

5

zawarte w sprawozdaniu z badania są wyrażane z uwzględnieniem jakościowego i wartościowego

poziomu istotności ustalonego zgodnie ze standardami badania i zawodowym osądem biegłego

dotyczących niezależności oraz, że będziemy informować ich o wszystkich powiązaniach i innych

sprawach, które mogłyby być racjonalnie uznane za stanowiące zagrożenie

dla naszej niezależności, a tam, gdzie ma to zastosowanie, informujemy o zastosowanych

zabezpieczeniach.

Spośród spraw przekazywanych Komitetowi Audytu Spółki ustaliliśmy te sprawy, które były najbardziej

znaczące podczas badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego za bieżący okres

sprawozdawczy i dlatego uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te sprawy

w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje zabraniają

publicznego ich ujawnienia lub gdy, w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że kwestia nie powinna

6

być przedstawiona w naszym sprawozdaniu, ponieważ można byłoby racjonalnie oczekiwać,

że negatywne konsekwencje przeważyłyby korzyści takiej informacji dla interesu publicznego.

Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej Spółki są zobowiązani do zapewnienia,

aby Sprawozdanie z działalności wraz z wyodrębnionymi częściami spełniało wymagania przewidziane

w Ustawie o rachunkowości.

Nasza opinia z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego nie obejmuje Innych informacji.

W związku z badaniem skonsolidowanego sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem jest

zapoznanie się z Innymi informacjami, i czyniąc to, rozpatrzenie, czy inne informacje nie są istotnie

niespójne ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym lub naszą wiedzą uzyskaną podczas badania,

lub w inny sposób wydają się istotnie zniekształcone. Jeśli na podstawie wykonanej pracy, stwierdzimy

istotne zniekształcenia w Innych informacjach, jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszym

z badania, a Raport Roczny będzie dostępny po tej dacie. W przypadku, kiedy stwierdzimy istotne

zniekształcenie w Raporcie Rocznym, jesteśmy zobowiązani poinformować o tym Radę Nadzorczą

Spółki.

Na podstawie wykonanej w trakcie badania pracy, naszym zdaniem, Sprawozdanie z działalności Grupy

Kapitałowej:

- zostało sporządzone zgodnie z art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz paragrafu 71 Rozporządzenia

Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych

przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania

za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem

informacje określone w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 Rozporządzenia o informacjach bieżących.

Ponadto, naszym zdaniem, informacje wskazane w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 lit. c-f, h oraz lit. i tego

Rozporządzenia zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego są zgodne z mającymi

zastosowanie przepisami oraz informacjami zawartymi w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

7

W związku z badaniem skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostaliśmy zaangażowani

do przeprowadzania usługi atestacyjnej dającej racjonalną pewność w celu wyrażenia opinii

elektronicznego formatu raportowania oraz pozostałymi rozporządzeniami delegowanymi Komisji (UE)

w odniesieniu do aktualizacji taksonomii, która ma być stosowana na potrzeby jednolitego

elektronicznego formatu raportowania, zwanymi łącznie dalej „Rozporządzeniem ESEF” oraz spełnia

wymogi techniczne dotyczące specyfikacji jednolitego elektronicznego formatu raportowania, które są

określone w tych regulacjach.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe w formacie ESEF zostało sporządzone przez Zarząd spółki

w celu spełnienia wymogów dotyczących oznakowania oraz wymogów technicznych dotyczących

specyfikacji jednolitego elektronicznego formatu raportowania, które są określone

w Rozporządzeniu ESEF.

specyfikacji jednolitego elektronicznego formatu raportowania, które są określone w Rozporządzeniu

ESEF. Odpowiedzialność ta obejmuje wybór i zastosowanie odpowiednich znaczników XBRL, przy użyciu

taksonomii określonej w tych regulacjach.

Odpowiedzialność Zarządu obejmuje również zaprojektowanie, wdrożenie i utrzymanie systemu

kontroli wewnętrznej zapewniającego sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego

w formacie ESEF wolnego od istotnych niezgodności z wymogami ESEF.

Członkowie Rady Nadzorczej Spółki są odpowiedzialni za nadzorowanie procesu sprawozdawczości

finansowej, obejmującego również sporządzenie sprawozdań finansowych zgodnie z formatem

wynikającym z obowiązujących przepisów prawa.

atestacyjne inne niż badania lub przeglądy historycznych informacji finansowych”, (dalej: „KSUA 3000

(Z)”).

8

Standard ten nakłada na biegłego rewidenta obowiązek zaplanowania i wykonania procedur w taki

sposób, aby uzyskać racjonalną pewność, że skonsolidowane sprawozdanie finansowe w formacie ESEF

ryzyka biegły rewident bierze pod uwagę kontrolę wewnętrzną związaną ze sporządzeniem

skonsolidowanego sprawozdania finansowego w formacie ESEF, w celu zaplanowania stosownych

procedur, które mają zapewnić biegłemu rewidentowi wystarczające i odpowiednie do okoliczności

dowody. Ocena funkcjonowania systemu kontroli wewnętrznej nie została przeprowadzona w celu

wyrażenia opinii na temat skuteczności jej działania.

- uzyskanie zrozumienia procesu sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego

w formacie ESEF obejmującego proces wyboru i zastosowania przez Spółkę znaczników XBRL

i zapewniania zgodności z Rozporządzeniem ESEF, w tym zrozumienie mechanizmów systemu

- uzgodnienie oznakowanych informacji zawartych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym

- przy użyciu specjalistycznych narzędzi informatycznych ocena spełnienia standardów

- ocena czy zastosowane znaczniki XBRL z taksonomii określonej w Rozporządzeniu ESEF zostały

odpowiednio zastosowane oraz, że użyto rozszerzeń taksonomii w sytuacjach,

gdy w podstawowej taksonomii określonej w Rozporządzeniu ESEF nie zidentyfikowano

odpowiednich elementów;

- ocena prawidłowości zakotwiczenia zastosowanych rozszerzeń taksonomii w podstawowej

taksonomii określonej w Rozporządzeniu ESEF.

Uważamy, że uzyskane przez nas dowody stanowią wystarczającą i odpowiednią podstawę

do wyrażenia przez nas opinii z wykonania usługi atestacyjnej.

Przeprowadzając usługę biegły rewident i firma audytorska przestrzegali wymogów niezależności

i innych wymogów etycznych określonych w Kodeksie IESBA. Kodeks IESBA oparty jest na podstawowych

finansowych oraz wykonujących inne zlecenia usług atestacyjnych i pokrewnych” przyjęte uchwałą

Krajowej Rady Biegłych Rewidentów (dalej „KSKJ”).

Zgodnie z wymogami KSKJ firma audytorska utrzymuje kompleksowy system kontroli jakości

obejmujący udokumentowane polityki i procedury odnośnie zgodności z wymogami etycznymi,

standardami zawodowymi oraz mającymi zastosowanie wymogami prawnymi i regulacyjnymi.

9

Podstawę sformułowania opinii biegłego rewidenta stanowią kwestie opisane powyżej, dlatego opinia

powinna być czytana z uwzględnieniem tych kwestii.

Naszym zdaniem, skonsolidowane sprawozdanie finansowe w formacie ESEF zostało przygotowane

we wszystkich istotnych aspektach zgodnie z wymogami Rozporządzenia ESEF.

Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące badaniem

Zostaliśmy wybrani do badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy uchwałą Rady

Nadzorczej Spółki z dnia 29 kwietnia 2020 r. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy badaliśmy

po raz pierwszy.

Kluczowym biegłym rewidentem odpowiedzialnym za badanie, którego rezultatem jest niniejsze

sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta, jest Krzysztof Maksymik.