Wrocław, 8 kwietnia 2021 r.
Szanowni Państwo,
miniony 2020 r. był bardzo wymagający dla Develii, podobnie jak dla zdecydowanej większości firm w Polsce i na świecie. Zaczął się dla naszej spółki bardzo obiecująco, od finalizacji sprzedaży biurowca Wola Center w Warszawie za 101,9 mln euro i rekordowej liczby zapytań ze strony klientów zainteresowanych zakupem mieszkania w styczniu i lutym. Jednak pojawienie się w marcu pandemii COVID-19 przyniosło zupełnie nową rzeczywistość, co wymagało od nas dużej elastyczności w kolejnych miesiącach i weryfikacji planów.
W pierwszym półroczu odnotowaliśmy spadek sprzedaży mieszkań ze względu na dużą niepewność ze strony klientów odnośnie rozwoju pandemii. Wyzwaniem była nieprzewidywalność, ograniczenia w funkcjonowaniu biur sprzedaży oraz opóźnienia administracyjne. Mierzyliśmy się także z ograniczeniem w funkcjonowaniu obiektów handlowych, co wpłynęło na spadek przychodów z czynszów najmu. Po słabszym pierwszym półroczu, obserwowaliśmy stopniowy wzrost sprzedaży mieszkań w kolejnych miesiącach i odwrócenie negatywnego trendu z poprzednich kwartałów r/r. Udało się to osiągnąć dzięki podjęciu aktywnych działań i dostosowaniu obiektów komercyjnych oraz oferty mieszkaniowej do nowej sytuacji. Ponadto z każdym kolejnym miesiącem, przekonywaliśmy się, że rynek nieruchomości jest stabilny nawet w czasie kryzysu.
W minionym roku wprowadziliśmy do sprzedaży 1278 lokali, poszerzając ofertę we wszystkich miastach, w których prowadzimy działalność, tj. w Gdańsku, Krakowie, Warszawie, Katowicach oraz we Wrocławiu. Pomimo trudnych warunków dotrzymaliśmy harmonogramów realizowanych inwestycji mieszkaniowych, a w niektórych projektach, nawet je wyprzedziliśmy. Bank gruntów spółki wynosił na koniec 2020 r. ponad 7100 lokali – jest to poziom, który zapewnia nam komfort i możliwość uruchamiania nowych inwestycji w kolejnych kwartałach. Jedocześnie zwiększyliśmy rolę działu zakupu gruntów w organizacji i intensywnie pracujemy nad jego poszerzaniem.
W 2020 r. Develia sprzedała 1361 lokali, wobec 1510 w 2019 r., z czego blisko 70% w II półroczu. Przekazania w 2020 r. wyniosły 1153 lokali wobec 1964 rok wcześniej - różnica w liczbie przekazywanych mieszkań wynika z harmonogramu inwestycji. Dane za III i IV kwartał potwierdziły, że sytuacja w segmencie mieszkaniowym ustabilizowała się i rynek wrócił do wolumenów sprzed pandemii. Biorąc pod uwagę także dane sprzedażowe za ostatnie miesiące, możemy optymistycznie patrzeć na sytuację rynku mieszkaniowego i jego perspektywy. Za jego rozwojem przemawiają przede wszystkim przewaga popytu nad podażą, polityka niskich stóp procentowych, która pozytywnie wspiera ceny mieszkań i zdolność kredytową, a także transfer kapitału z lokat do sektora nieruchomości.
Pomimo sytuacji związanej z pandemią, wypłaciliśmy akcjonariuszom 0,1 zł dywidendy na akcję. W ten sposób w ubiegłym roku do akcjonariuszy trafiło 44,8 mln zł.
Pandemia COVID-19 zwiększyła presję na segment komercyjny, co przełożyło się na spadek przychodów budynków posiadanych przez grupę Develia. Zmiana oceny perspektyw tego segmentu wpłynęła na wzrost stóp kapitalizacji i zmniejszenie liczby transakcji na rynku komercyjnym. To z kolei przełożyło się na spadek wartości nieruchomości inwestycyjnych będących w portfelu naszej spółki. Zanotowana przez grupę strata na nieruchomościach inwestycyjnych, która jest rezultatem niegotówkowych odpisów, wyniosła 213,5 mln zł. Skorygowany zysk netto tj. bez wpływu zmiany wycen nieruchomości inwestycyjnych, wyniósł prawie 100 mln zł. Sytuacja finansowa i płynnościowa grupy jest bardzo dobra, a podstawowy biznes operacyjny generuje stabilne, pozytywne przepływy finansowe, co będzie bazą do dalszego rozwoju.
W lutym br. opublikowaliśmy nową strategię na lata 2021-2025, która przewiduje zwiększenie wartości spółki poprzez wzrost skali działalności. Planujemy skoncentrować się na segmencie mieszkaniowym i istotnie zmniejszyć zaangażowanie w segmencie komercyjnym, a odzyskane środki reinwestować w najbardziej perspektywiczne w naszej ocenie obszary rynkowe, w tym mieszkania i segment najmu instytucjonalnego. Postawiliśmy sobie ambitne cele, m.in. osiągnięcie rocznej sprzedaży na poziomie 3 100 lokali w 2025 r., dezinwestycje portfela biurowego i handlowego oraz równoległą budowę segmentu jednostek mieszkaniowych dla klienta instytucjonalnego w skali 300-400 lokali rocznie. Chcemy aktywnie kreować i uczestniczyć w istotnych, nowych trendach rynkowych również poprzez nawiązywanie partnerstw, sojuszy i M&A oraz aktywnie budować markę solidnego pracodawcy, partnera biznesowego i nowoczesnego dewelopera. Ważnym celem jest także poprawa efektywności – dążymy do wzrostu ROE z obecnych 7% do 15% rocznie.
Jestem przekonany, że realizacja planu rozwojowego pozwoli nam na zwiększenie wartości spółki i jednocześnie osiągnięcie potencjału dywidendowego na poziomie ponad 650 mln zł, które będziemy mogli wypłacić akcjonariuszom w latach 2021-2025.
To pierwszy list, który kieruję do Państwa stojąc na czele Develii. Chciałbym serdecznie podziękować Pracownikom za ciężką pracę przez ostatnie bardzo wymagające 12 miesięcy, a także Akcjonariuszom i Radzie Nadzorczej za zaufanie. Wierzę, że konsekwentna realizacja nowej strategii pozwoli nam sukcesywnie umacniać pozycję na rynku deweloperskim w Polsce i budować wartość Develii.
Andrzej Oślizło,
Prezes Zarządu Develia SA