Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
1
Szanowni Państwo, Szanowni Akcjonariusze oraz Inwestorzy,
Zakończył się kolejny, 2021 rok budżetowy. W Państwa ręce trafia kolejny raport finansowy
z działalności ED invest S.A. jako doświadczonego podmiotu notowanego na GPW
w Warszawie. Jest to jednocześnie 19 rok działalności ED invest S.A.
Ostatnie lata to w Polsce i w Europie okres wahań koniunktury gospodarczej na rynku budownictwa
mieszkaniowego, ponadto kolejne fale pandemii Covid-19, które spowodowały szereg ograniczeń
dla działalności gospodarczej oraz zmianę wzorców zachowań społecznych. ED invest S.A.
identyfikuje ryzyko związane z Covid-19 głównie w obszarze przyszłej siły nabywczej potencjalnych
klientów na przyszłe projekty, zaostrzenia i wydłużenia procedur uzyskania finansowania
kredytowego włącznie z wycofaniem się niektórych banków z procedury finansowania zakupu
mieszkań. Ryzyko rosnącej w 2021 roku inflacji, związanych z nią wzrostem stóp procentowych
mających istotny wpływem na zdolność kredytową nabywców, zabezpieczeniem banków w
umowach kredytowych przed dalszym wzrostem oprocentowania znacząco wpływającym na
ryzyko kredytobiorców i decyzje nabywców o pozyskaniu finansowania kredytem. Covid-19 to
również ryzyko w zakresie ciągłego zabezpieczenia personelu nadzoru i innych pracowników ze
strony usługodawców (wykonawców). Jednocześnie rok 2021 owocował bardzo dobrą
współpracą ze spółdzielniami i stabilnymi finansowo wykonawcami.
Niestety początek roku 2022 przyniósł kolejne ryzyko mogące mieć znaczny wpływ na
realizację inwestycji, jest to początek wojny na Ukrainie, który może spowodować trudną sytuację
dla branży budowlanej. Sytuacja jest nowa i dynamiczna. Pewien procent pracowników
budowlanych to obywatele z Ukrainy. W ciągu pierwszych kilku dni inwazji wielu pracowników z
Ukrainy zatrudnionych na polskich budowach nie stawiło się w pracy. ED invest S.A. dokonała
oceny sytuacji z wykonawcą robót na realizowanych inwestycjach. Wykonawca nie miał
wysokiego procentu zatrudnienia pracowników z Ukrainy tym samym odejście z pracy części z nich
nie wywołało problemu kadrowego. W zaistniałej sytuacji wykonawca podjął działania w celu
zabezpieczenia braków kadrowych zatrudniając pracowników z Tadżykistanu i Gruzji.
Kolejnym istotnym czynnikiem, który w zaistniałej sytuacji ma wpływ na branżę budowlaną jest
cena oraz dostępność surowców i materiałów budowlanych pochodzących z rynku wschodniego,
szczególnie materiałów hutniczych oraz cena i dostępność paliw. Łańcuchy dostaw to obszar
zależny od transportu, który w dużej mierze opierał się na kierowcach pochodzenia ukraińskiego.
Obecnie realizowane przez ED invest S.A. inwestycje mają zabezpieczone materiały, wykonawca
kupił dużą ich cześć ze znacznym wyprzedzeniem co zapewnia realizację robót, jednak Spółka na
bieżąco monitoruje i ocenia zmiany zachodzace na rynku materiałów budowlanych. ED invest S.A.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
2
na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie widzi zagrożenia dla harmonogramów robót
i terminów wykonania. Zarząd Spółki obserwuje sytuację aby reagować niezwłocznie
i minimalizować powstałe ryzyko.
Dla spółki ED Invest S.A. miniony rok był zdecydowanie zadawalający . Koronawirus nie
wpłynął na tempo sprzedaży mieszkań w realizowanych inwestycjach, a nieznacznie wpłynął na
tempo ich realizacji. ED invest S.A. pomimo wyraźnego spowolnienia produkcji wywołanego
Covid-19, w roku 2021 wygenerował zysk w porównaniu do roku 2020 na niewiele niższym poziomie
i nadal utrzymuje niski wskaźnik zadłużenia. Sytuacja ta wynika z faktu, iż Zarząd Spółki niezmiennie
prowadzi ostrożną i wyważoną politykę rozwoju i finansowania działalności, stosownie do
posiadanego potencjału własnego, bez ryzyka nadmiernego zadłużenia, a także biorąc pod
uwagę spadek koniunktury.
Obecnie analizując portfel projektów oraz zakres sprzedanych lokali ryzyko Covid-19 można
określić nadal jako niskie.
Powodem braku spadku zainteresowania nabywców inwestycjami w lokale pomimo Covid-19 jest
wysoki wskaźnik inflacji, który stymulował popyt, zwłaszcza na lokale będące w ofercie ED invest
S.A
Rok 2021 był dla Spółki rokiem dalszego rozwoju i rosnących perspektyw uzależnionych
głównie od uzyskania stosownych decyzji administracyjnych. Terminowo zakończyliśmy i oddaliśmy
do użytkowania trzy wieloetapowe umowy podpisane w 2017 roku ze strategicznymi partnerami
tj.; ORLIK ul. Rogalskiego etap I, ORLIK-JANTAR ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego bud. E oraz WILGA
ul. Znanieckiego/Umińskiego bud. C utrzymując sprzedaż mieszkań na dobrym poziomie,
przewyższającym założenia uwzględniające niepewność wywołaną Covid-19.
Działalność Spółki w 2021 roku oparta była na realizacji zaplanowanej sprzedaży lokali
mieszkalnych w inwestycjach: ORLIK ul. Rogalskiego etap.1, Wilga ul. Znanieckiego/Umińskiego
bud. C, ORLIK – JANTAR Pasaż Aniński bud. E , a także ISKRA etap I bud. A, ISKRA VI etap II bud. BD,
WILGA VII zad. 8 i nowo rozpoczętych inwestycjach: w styczniu 2021 roku inwestycji WILGA VI ul.
Jana Nowaka Jeziorańskiego, a we wrześniu 2021 roku ORLIK– JANTAR Pasaż Aniński bud. D.
W miesiącu lutym 2021 rozpoczęliśmy budowę inwestycji WILGA VI polegająca na realizacji
zabudowy mieszkaniowo usługowej w ramach której powstaną 104 mieszkania wraz z miejscami
postojowymi w garażu podziemnym jak i na parkingu poza garażem oraz 2 lokale usługowe na
parterze budynku. Przewidywany czas realizacji III kwartał 2022r.
W maju 2021 roku w ramach II etapu inwestycji ORLIK-JANTAR (nazwa marketingowa Pasaż Aniński
bud. D) ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego Decyzją 123/21 Spółka uzyskała pozwolenie na budowę,
a we wrześniu 2021 roku rozpoczęła realizację wielorodzinnego budynku mieszkalnego z częścią
usługową i garażem podziemnym oraz w przyziemiu oferującą 117 mieszkań.
Prowadziliśmy działania w kierunku przygotowania do realizacji kolejnych etapów osiedli WILGA
(Znanieckiego/Umińskiego), ORLIK JANTAR (Jana Nowaka Jeziorańskiego etap III), dla których
obecnie Spółka jest w trakcie pozyskania niezbędnych pozwoleń i dokumentacji administracyjnej.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
3
Oceniając koniunkturę na rynku nieruchomości mieszkaniowych, Zarząd Spółki uważa, że
sytuacja jest stabilna i pozwala na umiarkowany optymizm dotyczący wzrostu popytu. Nasza oferta
jest do takiej sytuacji dobrze dopasowana, a osiągnięte poziomy sprzedaży potwierdzają tę tezę.
Obserwujemy dynamiczny rozwój prawej strony Warszawy, obie Pragi cieszą się coraz większym
zainteresowaniem.
Nasze inwestycje zlokalizowana są w punktach świetnie skomunikowanych z centrum Warszawy,
ale również bogatych we własną infrastrukturę użyteczności publicznej: drogi, sklepy, szkoły,
przedszkola, tereny rekreacyjne i punkty usługowe. Budowane przez nas osiedla składają się z
części mieszkaniowej oraz części usługowej. Nasze doświadczenie potwierdza, że właśnie takie
połączenie jest najbardziej pożądane przez Klientów. Budowane przez nas lokale mieszkalne i
usługowe są ergonomiczne, stwarzające możliwość łatwej re-aranżacji i wykonane z wysokiej
jakości materiałów. Dodając do tego atrakcyjną cenę, są trafioną ofertą w pełni odpowiadającą
na zapotrzebowania rynku.
Warszawski Gocław, na którym buduje ED invest S.A. jest świetnym przykładem połączenia
optymalnie skomunikowanej, wygodnej lokalizacji i mieszkań o wysokim standardzie. Coraz więcej
młodych ludzi docenia to powiązanie. Spółka ocenia, że jednym z głównych czynników
wpływających na rozwój rynku mieszkaniowego jest dostępność kredytów. Zainteresowane
zakupem mieszkań w ED invest S.A. są głównie osoby młode, szukające pierwszego mieszkania.
W 2019 roku Spółka wyemitowała kolejną transzę obligacji :
- w październiku serii D na kwotę 5 200 000 zł., z zapadalnością w październiku 2022 roku,
- w listopadzie serii E na kwotę 2 275 000 zł z zapadalnością w listopadzie 2022 roku.
Zarząd Spółki ocenia ten model finansowania jako satysfakcjonujący, ponieważ jest to dla nas
kolejne, obok środków własnych i kredytu, narzędzie umożliwiające zwiększenie efektywności i
realizację planowanych projektów.
W minionym roku Zarząd Spółki nadal intensyfikował działania zmierzające do przyjęcia
nowych projektów. W sferze naszych zainteresowań znajdują się, tak jak dotychczas, obiekty
mieszkaniowo-usługowe. Zarząd nie zaprzestał również działań zmierzających do pozyskania
możliwości realizacji komercyjnych budynków użyteczności publicznej dla sektora medycznego
chociaż w obecnej sytuacji działanie te zostały znacznie spowolnione.
Z uwagi na istniejącą epidemie Covid -19, okresowy wzrost zachorowań należy nadal
spodziewać się negatywnego wpływu na terminy realizacji przyszłych projektów, głównie z uwagi
na wydłużenie procedur administracyjnych, projektowych, uzyskania pozwolenia na budowę,
wykonawstwo w związku ze zwiększonym ryzykiem absencji pracowników oraz działaniem firm
budowlanych w przyszłości. Również wybuch wojny na Ukrainie może mieć negatywny wpływ na
wykonawstwo w związku z brakiem pracowników w firmach budowlanych oraz dostępność
surowców i materiałów budowlanych pochodzących z rynku wschodniego Spółka na bieżąco
reaguje na wszelkie zagrożenia dot. realizacji projektów tak w zakresie personelu wykonawczego,
dostaw materiałów, czy procedur administracyjnych. Obecnie pracownicy z Ukrainy zastąpieni
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
4
zostali pracownikami z Tadżykistanu i Gruzji. Niestety w sektorze budowlanym pracownicy z Polski
stanowią jedynie 20% zapotrzebowania.
W Spółce przestrzegane są wszelkie wymagane prawem oraz wypracowane wewnętrze
procedury zabezpieczające przeciw Covid np. praca zdalna w celu wykorzystania zamiennej
pracy nadzoru technicznego dla prowadzonych inwestycji, obowiązkowe testy Covid w sytuacji
każdego zidentyfikowanego ryzyka zachorowań.
W obszarze sprzedaży ED invest S.A. realizuje nowe przyjazne dla klientów rozwiązania w zakresie
kontaktu online, biuro sprzedaży zapewnia bezpieczną współpracę i kontakt z klientami przy
zachowaniu zasad ostrożności i zabezpieczeń.
Zarząd Spółki na bieżąco kontroluje sytuację aby móc jak najszybciej i najwłaściwiej ocenić ryzyko.
Obecnie ocenia się je jako niskie. Jednocześnie na przestrzeni kolejnych miesięcy zdecyduje na ile
możliwe będzie dalsze przyspieszenie w rozpoczęciu kolejnych realizacji projektów.
Z satysfakcją chciałabym poinformować, że ED invest S.A. posługuje się nieprzerwanie od
2010 roku Certyfikatem Dewelopera Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. Certyfikat
Dewelopera jest poświadczeniem wiarygodności finansowej firmy oraz jej fachowości i jest
przyznawany rzetelnym firmom, zapewniającym nabywcom bezpieczeństwo realizacji inwestycji.
Ponadto zdecydowanie w opinii Zarządu oraz w obliczu wyżej wymienionych faktów
możemy stwierdzić, że obecna wycena akcji Spółki jest ciągle niedoszacowana, a ED Invest S.A.
podejmując kolejne zadania oraz systematycznie dąży do stabilnego rozwoju.
Z poważaniem,
Zofia Egierska
Prezes Zarządu
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
5
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
6
ED INVEST S.A.
SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA OKRES OD 1 STYCZNIA 2021 ROKU DO 31 GRUDNIA 2021 ROKU
WARSZAWA, DNIA 25 MARCA 2022 ROKU
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
7
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
8
SPIS TREŚCI
1. ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ......................................................................... 10
1.1. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ ................................................................... 10
1.2. SPRAWOZDANIE Z WYNIKU ............................................................................................. 12
1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ (PLN) .............................................. 13
1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW ........................................................ 13
1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM ...................................................... 14
1.6. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA POŚREDNIA) ................... 16
2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJASNIENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA
OKRES OD 1 STYCZNIA 2021 ROKU DO 31 GRUDNIA 2021 ROKU ........................................ 18
2.1. INFORMACJE O SPÓŁCE................................................................................................. 18
2.2. SKŁAD ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ ......................................................................... 18
2.3. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI ........................................................................................... 19
2.4. GRUPA KAPITAŁOWA ...................................................................................................... 20
2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI ..................................................................................... 20
2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO,
WALUCIE SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ ............ 20
2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA I OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI ................................... 20
2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ .. 20
2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI .......................................................... 20
2.7. ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI ................................................................. 21
2.8. ZASADY RACHUNKOWOŚCI ........................................................................................... 25
2.9. PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ............................................................. 40
2.10. SEGMENTY OPERACYJNE ................................................................................................ 40
2.11. POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH .............................................................. 41
2.12. TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH .......................................................................... 41
2.13. KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO .................................................................... 41
3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI .................................... 42
4. NOTY OBJAŚNIAJĄCE ..................................................................................................... 42
4.1. ZYSK NA AKCJĘ ................................................................................................................ 42
4.2. SEGMENTY OPERACYJNE ................................................................................................ 43
4.3. WARTOŚCI NIEMATERIALNE ............................................................................................ 44
4.4. WARTOŚĆ FIRMY .............................................................................................................. 45
4.5. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ORAZ AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UZYTKOWANIA
SKŁADNIKA MAJĄTKU ................................................................................................................ 46
4.6. AKTYWA W LEASINGU ..................................................................................................... 47
4.7. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ................................................................................. 49
4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH ................................................................. 49
                                     
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
9
4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE ............................................................... 50
4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY ....................................................................... 55
4.11. ZAPASY .............................................................................................................................. 57
4.12. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ............... 57
4.13. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY .......................................................................... 59
4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY .................................................................................................. 59
4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY ...................................................................................................... 61
4.16. DYWIDENDY ..................................................................................................................... 62
4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE ....................................................................................... 63
4.18. POZOSTAŁE REZERWY ...................................................................................................... 64
4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA .... 65
4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE ................................................................................... 68
4.21. AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ .................................................. 68
4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE ............................................................................. 70
4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE ................................................................................ 71
4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI ............................................................................................. 72
4.25. PODATEK DOCHODOWY ................................................................................................ 72
4.26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE ..................................................................................................... 73
4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA ............................. 75
4.28. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH .............................................. 81
4.29. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM
WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI
PUBLICZNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE:................................................. 84
4.30. INFORMACJE NA TEMAT PODMIOTÓW POWIĄZANYCH ............................................. 86
4.31. WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ .............................. 87
4.32. ZATRUDNIENIE ................................................................................................................... 88
4.33. WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ ..... 89
FINANSOWYCH .......................................................................................................................... 89
4.34. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU ...................................................................................... 90
4.35. KONTYNUACJA DZIAŁALNOŚCI ..................................................................................... 91
4.36. WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO ................................................ 91
OŚWIADCZENIE ZARZĄDU .................................................................................................... 100
                                
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
10
1. ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
1.1. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Nr noty
4 155
5 050
20
-
4.3
868
180
4.5; 4.6
2 953
3 056
4.6
-
263
4.9; 4.12
252
1 546
4.10
62
4
4.20
80 462
80 008
-
734
4.11
15 997
38 834
4.21
25 678
12 479
4.9; 4.12
657
-
4.12
-
25
37 751
27 872
4.9; 4.13
378
64
4.20
84 617
85 058
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
11
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (CD)
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Nr noty
63 923
58 279
619
619
-6 273
-6 273
4.14
-
-
4.15
60 813
53 555
4.15
0
0
4.15
8 764
10 377
4.15
-
-
8 764
10 377
20 693
26 779
7 475
17 370
-
-
4.9; 4.19
-
6 117
4.9; 4.19
2 896
2 987
4.6; 4.9;
4.19
1 058
972
4.9; 4.19
3 501
7 260
4.10
20
33
4.17
-
-
-
-
13 218
9 409
-
-
4.9; 4.19
5 974
1 495
138
100
4.6; 4.9;
4.19
6 223
6 256
4.9; 4.19
60
110
-
-
515
753
4.9
274
259
4.17
34
437
4.18
-
-
4.20
84 617
85 058
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
12
1.2. SPRAWOZDANIE Z WYNIKU
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres
od 01.01.
do
31.12.2020
Nr noty
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
59 683
91 481
- od jednostek powiązanych
-
-
Przychody netto ze sprzedaży produktów
-
-
4.22
Przychody netto ze sprzedaży usług
58 916
91 481
4.22
Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów
766
4.22
Koszt własny sprzedaży
41 376
70 393
- od jednostek powiązanych
-
-
4.30
Koszt sprzedanych produktów
-
-
4.22
Koszt sprzedanych usług
40 582
70 393
4.22
Koszt sprzedanych towarów i materiałów
794
-
4.22
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
18 307
21 088
Koszty sprzedaży
921
998
4.22
Koszty ogólnego zarządu
6 586
6 220
4.22
Pozostałe przychody operacyjne
270
434
4.22
Pozostałe koszty operacyjne
435
229
4.22
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
10 635
14 074
Przychody finansowe
119
135
4.23
Koszty finansowe
744
760
4.23
Pozostałe zyski (straty) z inwestycji
-
-
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
10 009
13 449
Podatek dochodowy
1 245
3 072
4.25
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
8 764
10 377
Działalność zaniechana
-
-
Zysk (strata) z działalności zaniechanej
-
-
Zysk (strata) netto za rok obrotowy
8 764
10 377
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
13
1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ (PLN)
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
PLN/akcję
PLN/akcję
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
8 764
10 377
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej
8 764
10 377
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 910
9 910
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 910
9 910
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:
-
-
- podstawowy
0,88
1,05
- rozwodniony
0,88
1,05
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:
-
-
- podstawowy
0,88
1,05
- rozwodniony
0,88
1,05
1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Zysk (strata) netto
8 764
10 377
Inne całkowite dochody
-
-
Podlegające przekwalifikowaniu w późniejszym terminie do wyniku
finansowego
-
-
Podatek dochodowy odnoszący się do elementów innych całkowitych
dochodów podlegających przekwalifikowaniu do wyniku finansowego
-
-
Nie podlegające przekwalifikowaniu w późniejszym terminie do wyniku
finansowego
-
-
Podatek dochodowy odnoszący się do elementów innych całkowitych
dochodów nie podlegających przekwalifikowaniu do wyniku finansowego
-
-
Całkowite dochody
8 764
10 377
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
14
1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
Wyszczególnienie
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Akcje własne
Pozostałe
kapitały
Niepodzielony
wynik finansowy
Razem
Saldo na dzień 01.01.2021
619
53 555
-6 273
-
10 377
58 279
Zmiany zasady (polityki) rachunkowości
-
-
-
-
-
-
Saldo po zmianach
619
53 555
-6 273
-
10 377
58 279
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01.-31.12.2021
-
7 258
-
-
-1 613
5 645
Skup akcji własnych
-
-
-
-
-
-
Dywidendy
-
-
-
-
-3 072
-3 072
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał
-
7 258
-
-
-7 258
-
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy
-
-
-
-
8 764
8 764
Pozostałe zmiany
-
-
-
-
-47
-47
Inne całkowite dochody
-
-
-
-
-
-
Saldo na dzień 31.12.2021
619
60 813
-6 273
-
8 764
63 923
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
15
Wyszczególnienie
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Akcje własne
Pozostałe
kapitały
Niepodzielony
wynik finansowy
Razem
Saldo na dzień 01.01.2020
619
52 990
-6 273
-
3 637
50 973
Zmiany zasady (polityki) rachunkowości
-
-
-
-
-
-
Saldo po zmianach
619
52 990
-6 273
-
3 637
50 973
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01.-31.12.2020
-
565
-
-
6 211
6 776
Skup akcji własnych
-
-
-
-
-
-
Dywidendy
-
-
-
-
-3 072
-3 072
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał
-
565
-
-
-565
-
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy
-
-
-
-
10 377
10 377
Pozostałe zmiany
-
-
-
-
-
-
Inne całkowite dochody
-
-
-
-
-
-
Saldo na dzień 31.12.2020
619
53 555
-6 273
-
10 377
58 279
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
16
1.6. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA POŚREDNIA)
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
10 009
13 449
Korekty:
801
798
Amortyzacja wartości niematerialnych
12
-
Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych
258
264
(Zysk) strata na sprzedaży, likwidacji rzeczowych aktywów trwałych
-
- 174
Odsetki, prowizje zapłacone
513
722
Inne korekty
18
-15
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem zmian w
kapitale obrotowym
10 810
14 247
Zmiana stanu zapasów
734
-
Zmiana stanu należności
-12 936
2 911
Zmiana stanu należności z tytułu podatku dochodowego od osób
prawnych
- 657
-
Zmiana stanu zobowiązań
-36
-2 763
Zmiana stanu rezerw, rozliczeń międzyokresowych i zaliczek
-772
-204
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)
22 788
-2 710
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności operacyjnej
19 930
11 481
Zapłacony podatek dochodowy
-3 709
-
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
16 221
11 481
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
-856
-220
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
-
268
Wydatki na aktywa finansowe - udzielone pożyczki
-
- 30
Wpływy z tytułu udzielonych pożyczek
24
6
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej
-831
24
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Spłaty obligacji
-1 501
-
Spłaty odsetek, prowizji od obligacji
-461
-475
Spłaty odsetek i prowizji od kredytów i pożyczek
-61
-41
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu
-171
-438
Odsetki zapłacone od leasingu
-198
-188
Dywidendy wypłacone
-3 072
-3 072
Inne
-48
-
Odsetki, prowizje zapłacone
-
19
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
-5 511
-4 195
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
9 879
7 310
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
27 872
20 562
Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych
-
-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
37 751
27 872
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
17
Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 37 751 tys. PLN, nie
wystąpiły na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania.
Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 27 872 tys. PLN, nie
wystąpiły na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
18
2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJASNIENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA OKRES OD
1 STYCZNIA 2021 ROKU DO 31 GRUDNIA 2021 ROKU
2.1. INFORMACJE O SPÓŁCE
ED invest S.A. ( dalej zwana Spółką ) powstała z przekształcenia spółki ED invest Sp. z o.o. - akt
notarialny z dnia 22 grudnia 2008 roku Rep. A Nr 10048/2008.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego
przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy KRS, pod numerem
0000321820. Spółce nadano numer statystyczny REGON 012820030.
Akcje ED invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.
Siedziba Spółki mieści się przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 218 w Warszawie (03-982).
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.
2.2. SKŁAD ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego skład Zarządu Spółki był następujący:
Zofia Egierska - Prezes Zarządu,
Jerzy Krzysztof Dyrcz - Wiceprezes Zarządu,
Jolanta Szewczyk - Członek Zarządu,
W trakcie roku obrotowego 2021 nie nastąpiły zmiany w składzie Zarządu.
Uchwałami Nr 7 do Nr 9 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy z dnia 11 maja 2021 roku
udzieliło absolutorium członkom Zarządu z wykonania obowiązków w roku 2020.
Skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2021 był
następujący:
- Bohdan Brym - Przewodniczący Rady,
- Mieczysław Kosy - Wiceprzewodniczący Rady,
- Andrzej Król - Członek Rady, Sekretarz,
- Krzysztof Mikołajczyk - Członek Rady,
- Robert Fijołek - Członek Rady.
W okresie 2021 roku nie zaszły zmiany w składzie Rady Nadzorczej.
Uchwałami Nr 10 do Nr 14 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy z dnia 11 maja 2021roku
udzieliło absolutorium Radzie Nadzorczej z wykonania obowiązków w roku 2020
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
19
2.3. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki ED invest S.A. jest wykonywanie robót
budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 4120Z).
Spółka prowadzi działalność na terytorium całego kraju na podstawie przepisów Kodeksu Spółek
Handlowych.
Zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności przeważającą działalnością Spółki są:
• roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków (PKD 41),
• roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej (PKD 42,9),
• rozbiórka i przygotowanie terenu pod budowę (PKD 43,1),
• wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji
budowlanych (PKD 43,2),
• wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych (PKD 43,3),
• pozostałe specjalistyczne roboty budowlane (PKD 43,9),
• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68,1),
• działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie (PKD 68,3),
• pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania
(PKD 70,22,Z),
• działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne
(PKD 71,1).
Spółka prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych oraz działalność
związaną z obsługą rynku nieruchomości. Realizowane przez Spółkę inwestycje to budownictwo
wielorodzinne w Warszawie.
Finalnymi odbiorcami, mieszkań, są odbiorcy indywidualni. Mieszkania sprzedawane są na
podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową, co stanowi
specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy
których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów
mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnię. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki,
którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje
bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
20
2.4. GRUPA KAPITAŁOWA
Spółka nie jest jednostką dominującą i znaczącym inwestorem oraz nie należy do żadnej grupy
kapitałowej.
2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu
25 marca 2022 roku.
2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, WALUCIE
SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ
2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA I OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI
Sprawozdanie finansowe za 2021 rok zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi Interpretacjami
ogłoszonymi w formie Rozporządzeń Komisji Europejskiej obowiązującymi na dzień 31 grudnia 2021
roku.
Sprawozdanie finansowe za 2021 rok zostało sporządzone zgodnie z koncepcją kosztu
historycznego z uwzględnieniem pozycji dotyczących umów o usługę budowlaną wykazanych
w wartości oszacowanej na koniec każdego okresu sprawozdawczego zgodnie z określoną poniżej
polityką rachunkowości.
Sprawozdanie finansowe za 2021 rok zostało sporządzone w sposób zapewniający
porównywalność danych przedstawionych dla analogicznych okresów roku poprzedniego
z zastosowaniem tych samych zasad rachunkowości i metod obliczeniowych.
Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy.
2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ
Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone w języku polskim i walucie polskiej w tysiącach
złotych.
2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej 12
miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego
nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
21
Wpływ pandemii Covid na działalność Spółki oraz opis sytuacji ogólnej Spółki w związku z inwazją
na Ukrainę i analizę ryzyk z tym związanych opisano w punkcie 4.36 sprawozdania.
2.6.4. SEZONOWOSĆ DZIAŁALNOŚCI
Przychody ze sprzedaży osiągane przez Spółkę ED invest S.A podlegają sezonowym wahaniom
charakterystycznym dla branży budowlanej. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne
większość prac budowlanych prowadzona jest w okresie kwiecień - listopad, a ze względu na
organizowane targi mieszkaniowe zwiększona sprzedaż mieszkań obserwowana jest w okresie od
lutego do kwietnia oraz od września do listopada. Zainteresowanie sprzedażą nieznacznie słabnie
w okresie urlopowym, tj. w czerwcu, lipcu i sierpniu.
2.7. ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI
Zmiany standardów lub interpretacji
Poniżej zostały przedstawione nowe lub zmienione regulacje MSR i MSSF oraz nowe interpretacje
KIMSF, które Spółka zastosowała w okresie rozpoczynającym się od 1 stycznia 2021 roku. Ich
zastosowanie nie miało istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie finansowe.
Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Spółkę od 2021 roku
• Zmiana MSSF 16 „Leasing”
W związku z pandemią COVID-19 Rada MSR wprowadziła uproszczenie zezwalające na
nieocenianie, czy zmienione przyszłe przepływy wynikające z ulg otrzymanych od
leasingodawców, spełniających warunki określone w standardzie, są „zmianą leasingu” w myśl
MSSF 16.
Warunki, które musi spełniać otrzymana ulga, aby można było zastosować do niej uproszczenie:
• łączne przyszłe wynagrodzenie za leasing po udzieleniu ulgi musi być zasadniczo takie
samo lub niższe niż przed udzieleniem ulgi,
• ulga musi dotyczyć płatności, które były wymagalne przed 30 czerwca 2021 roku (choć
podwyższone opłaty mogą być płatne po tej dacie),
• nie ma innych zasadniczych zmian w warunkach umowy.
Ponadto w 2021 roku Rada MSR zmieniła jeden z wyżej zmienionych warunków zmieniając termin
30 czerwca 2021 roku na 30 czerwca 2022 roku.
Zmiana ta obowiązuje od 2022 roku, jednak można ją zastosować wcześniej.
Spółka nie zastosowała uproszczenia przewidzianego w standardzie.
▪ Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4, MSSF 16
W związku z reformą referencyjnych stóp procentowych (WIBOR, LIBOR itd.) Rada MSR
wprowadziła kolejne zmiany do zasad rachunkowości instrumentów finansowych:
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
22
• w przypadku wyceny w zamortyzowanym koszcie zmiany szacowanych przepływów
wynikające bezpośrednio z reformy IBOR są traktowane tak, jak zmiana zmiennej stopy
procentowej, a więc bez ujęcia wyniku,
• nie ma konieczności zakończenia powiązania zabezpieczającego, jeżeli jedyną zmianą
są skutki reformy IBOR, a pozostałe kryteria stosowania rachunkowości zabezpieczeń są
spełnione; zmiana reguluje, jak należy uwzględnić alternatywną stopę w powiązaniu
zabezpieczającym,
• jednostka jest zobligowana ujawnić informacje o ryzykach wynikających z reformy oraz o
tym, jak zarządza przejściem na alternatywne stopy referencyjne.
W związku z tym, że Spółka nie stosuje instrumentów opartych na stopach procentowych WIBOR,
LIBOR , zmiana nie ma wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku lub później.
Standardy i interpretacje obowiązujące w wersji opublikowanej przez IASB, lecz nie zatwierdzone
przez Unię Europejską, wykazywane są poniżej w punkcie dotyczącym standardów i interpretacji,
które nie weszły w życie.
Zastosowanie standardu lub interpretacji przed datą ich wejścia w życie
W niniejszym sprawozdaniu finansowym nie skorzystano z dobrowolnego wcześniejszego
zastosowania standardu lub interpretacji.
Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających
się 1 stycznia 2021 roku i ich wpływ na sprawozdanie Spółki
Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub
znowelizowane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po
2021 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale
niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.
• Nowy MSSF 17 „Insurance Contracts”
Nowy standard regulujący ujęcie, wycenę, prezentację i ujawnienia dotyczące umów
ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych. Standard zastępuje dotychczasowy MSSF 4.
Spółka szacuje, że nowy standard nie wpłynie na jej sprawozdania finansowe, ponieważ nie
prowadzi działalności ubezpieczeniowej.
Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
• Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych
przede wszystkim w dwóch aspektach:
• doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na
dzień bilansowy,
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
23
• intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności
zobowiązania nie są brane pod uwagę.
W związku z tym, że Spółka stosuje już zasady spójne ze zmienionym standardem, zmiany nie będą
miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
• Zmiany MSSF 1, MSSF 9, przykłady do MSSF 16, MSR 41 w ramach Annual Improvements
2018 – 2020:
• MSSF 1: dodatkowe zwolnienie dotyczące ustalania skumulowanych różnic
kursowych z konsolidacji;
• MSSF 9: (1) przy teście 10% dokonywanym w celu stwierdzenia, czy modyfikacja
powinna skutkować usunięciem zobowiązania, należy uwzględnić tylko opłaty,
które są wymieniane między dłużnikiem a wierzycielem; (2) doprecyzowano, że
opłaty poniesione w przypadku usunięcia zobowiązania są ujmowane w wyniku,
a w przypadku, gdy zobowiązanie nie jest usunięte, należy je odnieść na wartość
zobowiązania;
• MSSF 16: z przykładu 13 usunięto kwestię zachęty od leasingodawcy w postaci
pokrycia kosztów fit-outów poniesionych przez leasingobiorcę, która budziła
wątpliwości interpretacyjne;
• MSR 41: wykreślono zakaz ujmowania przepływów podatkowych w wycenie
aktywów biologicznych.
Spółka nie zakończyła analizy ich wpływu na sprawozdanie finansowe.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.
• Zmiana MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”
Doprecyzowano, że produkcja przeprowadzana w ramach testów środka trwałego przed
rozpoczęciem użytkowania środka trwałego powinna być ujmowana jako (1) zapas zgodnie z MSR
2 i (2) przychód, gdy nastąpi jego sprzedaż.
Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.
• Zmiana MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”
Doprecyzowano, że koszty wypełnienia umów rodzących obciążenia obejmują koszty przyrostowe
(np. koszty pracy) i alokowaną część innych kosztów bezpośrednio związanych z kosztem
wypełnienia, np. amortyzację. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej
sprawozdania finansowe, ponieważ już stosuje taką politykę.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
24
• Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”
Doprecyzowano odniesienia do definicji zobowiązań zawartych w założeniach koncepcyjnych i
definicji zobowiązań warunkowych z MSR 37. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu
na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.
• Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
Rada MSR doprecyzowała, które informacje dotyczące polityki rachunkowości stosowanej przez
jednostkę są istotne i wymagają ujawnienia w sprawozdaniu finansowym. Zasady skupiają się na
dostosowaniu ujawnień do indywidualnych okoliczności jednostki. Rada przestrzega przed
stosowaniem wystandaryzowanych zapisów skopiowanych z MSSF oraz oczekuje, że podstawa
wyceny instrumentów finansowych jest istotną informacją. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie
miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
▪ Zmiana MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i
korygowanie błędów”
Rada wprowadziła do standardu definicję szacunku księgowego: Szacunki księgowe to kwoty
pieniężne w sprawozdaniu finansowym, które podlegają niepewności wyceny.
Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
▪ Zmiana MSSF 16 „Leasing”
W 2020 roku Rada opublikowała uproszczenia dla leasingobiorców otrzymujących ulgi ze względu
na pandemię COVID-19. Jednym z warunków było by ulgi dotyczyły tylko płatności zapadających
do końca czerwca 2021 roku. Teraz przesunięto ten termin na czerwiec 2022 roku. Spółka nie
planuje skorzystać z uproszczenia.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 kwietnia 2021 roku lub później z
możliwością wcześniejszego zastosowania.
▪ Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy”
Rada wprowadziła zasadę, iż jeśli w wyniku transakcji powstają równocześnie dodatnie i ujemne
różnice przejściowe w tej samej kwocie, należy ująć aktywa i rezerwę na odroczony podatek
dochodowy nawet wówczas, gdy transakcja nie wynika z połączenia, ani nie ma wpływu na wynik
księgowy lub podatkowy. Oznacza to konieczność ujmowania aktywów i rezerwy na podatek
odroczony np. gdy różnice przejściowe w równych kwotach występują w przypadku leasingu
(odrębna różnica przejściowa od zobowiązania i od prawa do użytkowania) lub w przypadku
zobowiązań z tytułu rekultywacji. Nie została zmieniona zasada mówiąca o tym, że aktywa i
zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego kompensuje się, jeśli kompensacie
podlegają aktywa i zobowiązania z tytułu podatku bieżącego.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
25
W związku z tym, że Spółka stosuje już zasady spójne ze zmienionym standardem, zmiany nie będą
miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
▪ Zmiana do MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”
Rada ustanowiła przepisy przejściowe dotyczące danych porównawczych dla podmiotów, które
równocześnie wdrażają MSSF 17 i MSSF 9, aby zmniejszyć potencjalne niedopasowania księgowe
wynikające z różnic między tymi standardami. Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu
na jej sprawozdania finansowe, ponieważ nie prowadzi działalności ubezpieczeniowej.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.
Spółka zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez
standardy lub interpretacje.
2.8. ZASADY RACHUNKOWOŚCI
Rokiem obrotowym jest rok kalendarzowy, rozpoczynający się 1 stycznia, a kończący się
31 grudnia. Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd kieruje się zasadą istotności.
Pominięcia lub zniekształcenia pozycji są istotne, jeżeli mogą, pojedynczo lub razem, wpłynąć na
decyzje gospodarcze podejmowane przez użytkowników na podstawie sprawozdania
finansowego. Istotność uzależniona jest od wielkości i rodzaju pominięcia lub zniekształcenia w
kontekście towarzyszących okoliczności. Czynnikiem rozstrzygającym może być wielkość lub rodzaj
pozycji, lub kombinacja obu tych czynników.
Rozstrzyganie o tym, czy pominięcie lub zniekształcenie może wpłynąć na decyzje gospodarcze
użytkowników, czyli czy jest istotne, wymaga rozważenia cech tychże użytkowników.
Aktywa i pasywa wycenia się w okresach kwartalnych oraz na dzień sporządzenia rocznego
sprawozdania w sposób następujący:
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie
komputerowe, koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają
kryteria ujęcia określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne,
które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).
Wartości niematerialne wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia,
pomniejszonych o umorzenie, a także o odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości.
Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez
okres ich ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
26
niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od
momentu zmiany szacunku.
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania amortyzacji – podlegają testowi na
utratę wartości nie rzadziej niż raz do roku.
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia
pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości. Odpisy
amortyzacyjne (lub umorzeniowe) odzwierciedlają utratę wartości środków trwałych - na skutek
używania lub upływu czasu - zmniejszając ich wartość bilansową. Dokonuje się ich drogą
systematycznego rozłożenia wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres
użytkowania.
Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu następnym po miesiącu, w którym przyjęto środek
trwały do użytkowania, a jej zakończenie - nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów
amortyzacyjnych z wartością początkową środka trwałego lub przeznaczenia go do likwidacji,
sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewidywanej przy
likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego.
Szacowane okresy użytkowania składników aktywów dla Spółki wynoszą:
Budynki i budowle 10-25 lat
Maszyny i urządzenia 2-10 lat
Środki transportu 2-10 lat
Komputery 1,5-6 lat
Pozostałe 2-10 lat
Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku,
powodując ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.
Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów
wytworzenia, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu
trwałej utraty wartości.
Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe w budowie wycenia się w wysokości ogółu kosztów
pozostających w bezpośrednim związku z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych
o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są
określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych środków
trwałych. Te zyski i straty ujmowane są w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
27
operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem
rzeczowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach
transakcji zbycia składnika rzeczowych aktywów trwałych ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15
dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów
finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu
kapitałowego u drugiej ze stron.
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane
transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia
transakcji.
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku,
gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub
gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe ryzyko i korzyści z nim związane zostają
przeniesione na inny podmiot.
Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy
zobowiązanie przestało istnieć, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony,
umorzony lub wygasł.
Spółka ujmuje instrumenty finansowe zgodnie z MSSF 9, zgodnie z którym klasyfikacja aktywów
finansowych jest uzależniona od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi
oraz charakterystyki umownych przepływów pieniężnych.
Zgodnie ze standardem aktywa finansowe klasyfikowane są wyłącznie do następujących grup:
- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik,
- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,
- aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu,
- instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba
poniższe warunki (i nie zostały wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w
wartości godziwej przez wynik):
• składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego
celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych
wynikających z umowy,
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
28
• warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w
określonych terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej
i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.
Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te wyceniane wg zamortyzowanego kosztu,
są one prezentowane w niżej wymienionych pozycjach bilansu:
- należności z tytułu dostaw oraz pozostałe należności,
- pożyczki udzielone,
- środki pieniężne i ich ekwiwalenty,
- należności w aktywach trwałych
Spółka dokonuje oceny aktywów finansowych pod kątem klasyfikacji zgodnie z wymogami
MSSF 9 na moment ujęcia aktywa finansowego w księgach
W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model
zarządzania, tj. należności utrzymywane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według
zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i zgodnie
z MSSF 9. Podejście to bazuje na wyznaczaniu strat oczekiwanych. Spółka rozpoznaje zarówno
straty poniesione związane z przeterminowaniem należności, głównie na bazie analizy
indywidualnej (odpis na przeterminowaną należność od EDBUD S.A.), jak i odpis utworzony w
związku z oczekiwaną stratą. Oszacowanie ściągalności należności Spółka ustala na podstawie
przeszłych danych historycznych, gdyż saldo należności obejmuje trzy grupy pozycji, które można
pogrupować na bazie ich typu, podobieństwa ryzyka kredytowego oraz zachowania klientów w
przeszłości.
W związku z powyższym Spółka ustaliła, że występują trzy jednorodne grupy:
- należności handlowe od Spółdzielni Mieszkaniowych – głównych odbiorców Spółki, które
w rzeczywistości stanowią należności od potencjalnych nabywców lokali będących w sprzedaży
prowadzonej przez Spółkę w imieniu Spółdzielni,
- należności handlowe od odbiorców pozostałych,
- należności z tytułu kaucji.
Na należności od Spółdzielni Spółka szacuje odpis aktualizujący nie z uwagi na ich
przeterminowanie, a z uwagi na przewidywane straty, czyli zgodnie z podejściem wymaganym
przez MSSF 9. Utworzony na tej podstawie odpis aktualizujący na dzień 31 grudnia 2021 roku wyniósł
225 tys. PLN. Z kolei należności od pozostałych odbiorców na dzień 31 grudnia 2021 roku wyniosły
2 493 tys. PLN, z czego 2 442 tys. PLN było objęte odpisem aktualizującym ze względu na
przeterminowanie i wysokie ryzyko nieściągalności.
Należności wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże należności
z tytułu dostaw i usług wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty wraz z należnymi na dzień
bilansowy odsetkami (w przypadku wystawienia noty) i innymi tytułami zasądzonymi
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
29
prawomocnym wyrokiem sądu gdyż wycena taka nie różni się znacząco od wyceny wg
zamortyzowanego kosztu.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazuje się w wartości nominalnej, która nie różni się znacząco
od wartości wg zamortyzowanego kosztu.
Środki pieniężne stanowią pieniądze (banknoty, monety) oraz jednostki pieniężne (rozrachunkowe)
krajowe i zagraniczne, tak w gotówce, jak i na rachunku bankowym lub w formie lokaty pieniężnej,
czeki i weksle obce i inne instrumenty finansowe, jeżeli są one płatne w ciągu trzech miesięcy od
daty ich wystawienia.
Środki pieniężne na rachunkach bankowych spełniają test klasyfikacyjny wg MSSF 9, tzw. test SPPI,
tj. reprezentują jedynie kapitał i odsetki oraz test modelu biznesowego (utrzymywane w celu
ściągnięcia), w związku z tym są wyceniane według zamortyzowanego kosztu. Spółka utrzymuje
salda gotówki w bankach o wysokiej wiarygodności kredytowej (wysokim ratingu kredytowym), w
związku z czym aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy i tym samym
Spółka nie ujmuje odpisów aktualizujących ich wartość.
Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w
następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
• długoterminowe/ krótkoterminowe kredyty i pożyczki,
• długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe,
• długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji,
• zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
• pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje.
Zobowiązania finansowe z tyt. kredytów i pożyczek oraz obligacji Spółka wycenia według
zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej. Spółka nie posiadała
na dzień 31 grudnia 2021 roku zobowiązań finansowych, które powinny być wyceniane według
wartości godziwej przez wynik finansowy. Ponadto w 2021 roku nie miały miejsca żadne
renegocjacje warunków umów kredytowych, które nie skutkują wyłączeniem zobowiązań z ksiąg.
Zobowiązania wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże
zobowiązania z tytułu dostaw i usług wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty ze względu na
nieznaczące efekty dyskonta, tj. w wartości nominalnej powiększonej o ewentualne, wymagalne
na dzień wyceny, odsetki za zwłokę (na podstawie wystawionych otrzymanych not).
Długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe dotyczą zobowiązań z tyt. umów
leasingu i ich wycena została opisana w punkcie Leasing. Długoterminowe/ krótkoterminowe
zobowiązania są kwalifikowane jako zobowiązania poza MSSF 9.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
30
Zapasy
Zapasy wyceniane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia nie wyższych od ich cen
sprzedaży netto na dzień bilansowy. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty
zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do
ich aktualnego miejsca i stanu.
Dla ustalania kosztów z tytułu rozchodu (np. zużycia, sprzedaży, nieodpłatnego przekazania)
rzeczowych składników aktywów obrotowych stosuje się metody:
• Towary – grunty według udziału w cenie nabycia nieruchomości gruntowej, pozostałe
towary metodą FIFO.
• Produkty gotowe: mieszkania, lokale użytkowe, garaże – według udziału w koszcie
wytworzenia nieruchomości.
Odpisy aktualizujące dokonywane są w sytuacji utraty ich wartości w stosunku do możliwej do
uzyskania ceny sprzedaży netto.
Rozliczenia międzyokresowe aktywne
Rozliczenia międzyokresowe (aktywa) - wydatki i koszty ponoszone z góry, a więc dotyczące
przyszłych okresów sprawozdawczych. Czas rozliczenia kosztów jest uzależniony od okresu, na jaki
wskazuje dokument źródłowy.
Kapitał własny
Kapitał własny ujmowany jest w księgach rachunkowych z podziałem na rodzaje i według zasad
określonych przepisami prawa i postanowieniami statutu Spółki.
Kapitał podstawowy wykazywany jest według wartości nominalnej wyemitowanych akcji w
wysokości zgodnej ze Statutem Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Kapitał zapasowy tworzony jest z podziału zysku, wniesienia dopłat do kapitału oraz z emisji akcji
powyżej ich wartości nominalnej.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej
ponad wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji .
W wyniku z lat ubiegłych ujmowane są wykryte w bieżącym roku obrotowym, a popełnione w
poprzednich okresach sprawozdawczych, błędy oraz dokonane w bieżącym roku zmiany zasad
rachunkowości, w części dotyczącej poprzednich lat obrotowych.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
31
Rezerwy na zobowiązania
Rezerwy na zobowiązania stanowią zobowiązania, jakie wynikają z przeszłych zdarzeń, ale których
termin wymagalności lub kwota nie są pewne. Jednostka zobowiązana jest do tworzenia rezerw
na pewne lub o dużym stopniu prawdopodobieństwa przyszłe zobowiązania, których kwotę
można w sposób wiarygodny oszacować, a w szczególności na straty z operacji gospodarczych
w toku.
Do rezerw zalicza się między innymi rezerwy na świadczenia pracownicze, koszty restrukturyzacji,
odszkodowania, inne zobowiązania.
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw następuje na dzień, na który okazały się zbędne. Powstanie
zobowiązania, na które uprzednio utworzono rezerwę, powoduje wykorzystanie rezerwy.
Rezerwy na zobowiązania inne niż finansowe wycenia się według wiarygodnie oszacowanej
wartości.
Rozliczenia międzyokresowe pasywne
Rozliczenia międzyokresowe bierne obejmują kwoty zaliczane do kosztów okresu bieżącego
pomimo, iż ich pokrycie nastąpi w przyszłym okresie sprawozdawczym.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF
15. Sposób ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym
zarówno wartość, jak i moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model
obejmujący następujące kroki:
• identyfikacja umowy z klientem,
• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
• określenie ceny transakcyjnej,
• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich
wypełnieniu.
Zawierane przez Spółkę umowy weryfikowane są pod kątem kryterium identyfikacji zawartych
w nich, przyrzeczonych na rzecz klienta, zobowiązań do wykonania świadczeń, w celu identyfikacji
wszystkich dóbr lub usług. Biorąc pod uwagę fakt, że moment przeniesienia kontroli
nad przyrzeczonymi dobrami i usługami na klienta jest różny w obu segmentach operacyjnych
Spółki (działalność budowlana, działalność deweloperska), stwierdzono, że:
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
32
• Segment działalności budowlanej
Umowy o usługę budowlaną
Identyfikacja umowy z klientem
Spółka ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:
• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi
zwyczajowymi praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich
obowiązków;
• Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które
mają zostać przekazane;
• Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają
zostać przekazane;
• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie
zmianie ryzyko, rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych); oraz
• jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało
w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.
W ramach tego segmentu Spółka realizuje przedsięwzięcia inwestycyjne na zlecenie spółdzielni
mieszkaniowych na gruntach stanowiących jej własność. Umowy ze Spółdzielnią zawierane są
w formie pisemnej i określają m.in. prawa stron dotyczące przekazywanych dóbr lub usług oraz
warunki płatności. Niektóre umowy zawierane ze Spółdzielnią dotyczą inwestycji realizowanej
w kilku etapach.
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia.
W momencie zawarcia umowy Spółka dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie
z klientem i identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do
przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić
lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób
przekazywane klientowi.
Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:
• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez
powiązanie z innymi zasobami, które są dla niego łatwo dostępne oraz
• obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród
innych obowiązków określonych w umowie.
W związku z tym, że usługi (etapy) przyrzeczone w umowie stanowią odrębne zobowiązania do
wykonania świadczenia, Spółka rozlicza je oddzielnie. Ponadto, w ramach każdego etapu Spółka
identyfikuje jedno umowne zobowiązanie do wykonania świadczenia, jakim jest realizacja
przedsięwzięcia polegającego na zagospodarowaniu terenu przez realizację zabudowy
mieszkaniowo-usługowej. W ramach zawartych umów Spółka nie zidentyfikowała innych istotnych
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
33
odrębnych elementów, które należałoby wyodrębnić i przyjąć jako osobne zobowiązanie do
realizacji świadczenia.
Ustalenie ceny transakcyjnej.
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią
zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie
z oczekiwaniem Spółki będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub
usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone
w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.
Jeśli wynagrodzenie określone w umowie obejmuje kwotę zmienną, Spółka szacuje kwotę
wynagrodzenia, do którego będzie uprawniona w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub
usług klientowi. ED invest S.A. ujmuje przychody na podstawie kwot wynagrodzeń, których oczekuje
uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie usługi.
Spółka zalicza do ceny transakcyjnej część lub całość kwoty wynagrodzenia zmiennego
wyłącznie w takim zakresie, w jakim istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że nie nastąpi
wyksięgowanie znaczącej części kwoty wcześniej ujętych skumulowanych przychodów w miarę,
jak stopniowo spada niepewność co do wysokości wynagrodzenia zmiennego.
Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką
jest wynagrodzenie określone w umowie (suma wpłat wkładów budowlanych, jakie powinny być
wniesione przez nabywców lokali) i jest alokowana do poszczególnych etapów przedsięwzięcia
inwestycyjnego. W umowach nie są przewidziane żadne rabaty i upusty.
Pomimo tego, że finalnym odbiorcą Spółki są klienci indywidualni, a ostateczna cena transakcyjna
jest uwarunkowana negocjacjami cenowymi przeprowadzanymi z nabywcami lokali (w związku
z czym kwota faktycznie otrzymanej zapłaty może być różna od przyrzeczonej w umowie przez
klienta (Spółdzielnię)), to na podstawie doświadczeń z przeszłości i analizy historycznych
rzeczywistych przychodów ze sprzedaży osiąganych przez Spółkę w porównaniu do
wynagrodzenia umownego wskazuje się na brak istotnych odchyleń. Ponadto, w przypadku
wystąpienia zdarzeń istotnie wpływających na wysokość planowanych przychodów z realizacji
danego przedsięwzięcia Spółka dokonuje aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych.
Na podstawie realizowanych przez Spółkę umów dotyczących działalności budowlanej ponosi
ona odpowiedzialność z tyt. rękojmi za wady w zakresie robót objętych umową na całość prac
oraz gwarancji w takim zakresie, w jakim uzyskała ją od swoich dostawców. W związku z tym, że
tego typu gwarancja nie zapewnia klientowi dodatkowych usług, poza usunięciem ewentualnych
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
34
wad i usterek, ani też nie stanowi dla klienta odrębnej płatnej usługi, to Spółka nie uznaje jej za
możliwe do wydzielenia zobowiązanie do realizacji świadczenia.
Umowy Spółki nie zawierają istotnych komponentów finansowania.
Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich
wypełnieniu
Zgodnie z MSSF 15 zobowiązanie do realizacji świadczeń uznaje się za spełnione w chwili
przeniesienia na klienta kontroli nad usługami („aktywami”) będącymi jego przedmiotem. Spółka
ujmuje przychody z realizacji umów zawartych ze Spółdzielnią Mieszkaniową przez określony
przedział czasu rozliczając je jako kontrakty długoterminowe, tj. ustalając przychody metodą
stopnia zaawansowania prac.
W związku z tym, że tego typu przedsięwzięcia realizowane są na gruncie stanowiącym własność
Spółdzielni, to kontroluje ona te aktywa w momencie ich wytworzenia. Ponadto, zgodnie z umową,
w przypadku jej rozwiązania nie z winy Spółki, ma ona prawo do zapłaty za prace wykonane do
danego momentu. Wskazane warunki kwalifikują zobowiązania Spółki w zakresie działalności
budowlanej do tych wykonywanych przez określony przedział czasu i tym samym ujmowania
przychodów przez określony przedział czasu.
Spółka stosuje metodę procentowego stopnia zaawansowania prac przy ustalaniu, jaką kwotę
powinna w danym okresie ująć. Kontrakty Spółki są całościowo realizowane na powierzonym
gruncie – łącznie z pracami zmierzającymi do uzyskania pozwolenia na budowę. Stopień
zaawansowania prac ustalany jest przez kierowników poszczególnych projektów poprzez
porównanie fizycznie wykonanych części prac z pracami wynikającymi z umowy. Kierownicy
posiadają odpowiednią wiedzę techniczną, stosowną do rodzaju realizowanych robót
budowlanych. Prace zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę stanową w zależności od
projektu do 15% zaawansowania. Pozostałe wykonane prace wycenia się na podstawie budżetu
określającego koszty realizacji kontraktu wg stopnia zaawansowania prac. Koszty poniesione
w trakcie roku w związku z przyszłymi działaniami w ramach umowy wyłącza się z kosztów z tytułu
umowy dla potrzeb ustalenia stopnia zaawansowania prac. W zależności od ich charakteru
przedstawia się je w zapasach, rozliczeniach międzyokresowych czynnych lub aktywach z tytułu
umów budowlanych.
Podstawą stosowania tej metody są szczegółowe budżety dla każdego projektu, aktualizowane
przez Spółkę na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Menedżer projektu odpowiedzialny za
dany kontrakt sporządza wyjściowy budżet kosztów i przychodów, a następnie na każdy moment
mierzenia stopnia zaawansowania realizacji kontraktu dokonuje jego aktualizacji.
Jeżeli nie można w wiarygodny sposób oszacować wyniku umowy, to:
a) przychody ujmuje się wyłącznie do wysokości poniesionych w danym okresie sprawozdawczym
kosztów umowy, dla których istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, oraz
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
35
b) koszty umowy ujmuje się jako koszty tego okresu, w którym zostały poniesione.
Koszty umowy, co do których nie istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, niezwłocznie
ujmuje się jako koszty, np. umowy, których ważność jest bardzo wątpliwa, umowy których
zakończenie jest uzależnione od wyników toczącej się rozprawy sądowej.
ED invest S.A. realizuje głównie kontrakty długoterminowe dotyczące realizacji przedsięwzięć
inwestycyjnych na podstawie umów zawartych ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi (klient) na
gruncie będącym własnością Spółdzielni. Przychody ze sprzedaży z realizacji umów ze
Spółdzielniami wyniosły 100% ogólnych przychodów uzyskanych przez Spółkę w 2021 roku i
powstały z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych oraz aktualizacji szacowanych cen
transakcyjnych .
• Segment działalności deweloperskiej
W ramach tego segmentu Spółka dokonuje sprzedaży domów jednorodzinnych i mieszkań
stanowiących jej zapasy wyrobów gotowych klientom indywidualnym. Umowy zwierane są
w formie pisemnej (umowa przedwstępna sprzedaży i umowa ostateczna w formie aktu
notarialnego) i określają m.in. wysokość wynagrodzenia Spółki.
Na podstawie umowy przedwstępnej Spółka zobowiązuje się sprzedać lokal wraz z prawami z nim
związanymi w terminie i na warunkach w niej określonych. Spółka ujmuje przychody na podstawie
kwot wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie
aktywo. Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną
kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone w umowie i jest alokowana do jedynego zobowiązania
do świadczenia, jakim jest sprzedaż lokalu wraz z przynależnym mu gruntem. W związku z tym, że
momentem, w którym klient uzyskuje tytuł prawny i kontrolę nad przyrzeczonym składnikiem
aktywów oraz przechodzą na niego wszelkie korzyści i ciężary z nim związane, a Spółka spełnia
zobowiązanie do świadczenia, jest moment podpisania aktu notarialnego, to wówczas ujmowany
jest przychód ze sprzedaży produktów. Fizyczne przekazanie aktywów klientowi przed momentem
zawarcia aktu notarialnego nie stanowi jednocześnie przekazania mu kontroli nad nimi, w związku
z czym Spółka nie ujmuje w tym momencie przychodu ze sprzedaży.
W 2021 roku Spółka nie prowadziła istotnej działalności w zakresie działalności deweloperskiej.
Aktywowane koszty doprowadzenia do zawarcia umów i koszty wykonania umów prezentuje się
w pozycji rozliczenia międzyokresowe.
Aktywa i rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się w wysokości kwoty przewidzianej
w przyszłości do odliczenia od podatku dochodowego, w związku z ujemnymi różnicami
przejściowymi, które spowodują w przyszłości zmniejszenie podstawy obliczenia podatku
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
36
dochodowego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia, ustalonej przy uwzględnieniu
zasady ostrożności.
Rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego tworzy się w wysokości kwoty podatku
dochodowego, wymagającej w przyszłości zapłaty, w związku z występowaniem dodatnich różnic
przejściowych, to jest różnic, które spowodują zwiększenie podstawy obliczenia podatku
dochodowego w przyszłości.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku
dochodowego wycenia się z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań
będą stosowane, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując
za podstawę stawki podatkowe, które obowiązywały prawnie lub obowiązywały faktycznie na
dzień bilansowy.
Jeżeli do różnych poziomów dochodu do opodatkowania stosuje się zróżnicowane stawki
podatkowe, aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wycenia się
z zastosowaniem stawek średnich, które według przewidywań będą miały zastosowanie do
dochodu do opodatkowania (straty podatkowej) okresów, w których oczekuje się, że różnice
przejściowe odwrócą się.
Leasing
Dla każdej zawartej umowy Spółka podejmuje decyzję, czy umowa jest lub zawiera leasing.
Leasing został zdefiniowany jako umowa lub część umowy, która przekazuje prawo do kontroli
użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów (bazowy składnik aktywów) na dany okres w
zamian za wynagrodzenie. W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty:
• czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który albo jest wyraźnie
określony w umowie lub też w sposób dorozumiany w momencie udostępnienia składnika
aktywów Spółce,
• czy Spółka ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z
użytkowania składnika aktywów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym
umową,
• czy Spółka ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika
aktywów przez cały okres użytkowania.
W dacie rozpoczęcia Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i
zobowiązanie z tytułu leasingu. Prawo do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia
składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu leasingu, początkowych kosztów
bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych w związku z demontażem bazowego składnika
aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych
o zachęty leasingowe.
Spółka amortyzuje prawa do użytkowania metodą liniową od daty rozpoczęcia do końca okresu
użytkowania chyba, że okres ekonomiczny użytkowanego prawa do uzytkowania jest krótszy. Jeśli
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
37
występują ku temu przesłanki, prawa do użytkowania poddaje się testom na utratę wartości
zgodnie z MSR 36.
Na dzień rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat
leasingowych pozostających do zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można
ją łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku stosuje się krańcową stopę procentową leasingobiorcy.
Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych
opłat leasingowych, zmiennych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot
oczekiwanych do zapłaty jako gwarantowana wartość końcowa oraz płatności z tytułu opcji
wykonania kupna, jeśli ich wykonanie jest racjonalnie pewne.
W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i
powiększane o naliczone odsetki. Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w
celu odzwierciedlenia zmian umowy oraz ponownej oceny okresu leasingu, wykonania opcji
kupna, gwarantowanej wartości końcowej lub opłat leasingowych zależnych od indeksu lub
stawki. Co do zasady aktualizacja wartości zobowiązania jest ujmowana jako korekta składnika
aktywów z tytułu prawa do użytkowania.
Spółka stosuje dopuszczone standardem praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów
krótkoterminowych oraz leasingów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W
odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa z tytułu prawa do użytkowania i
zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową w trakcie
okresu leasingu.
Spółka prezentuje prawa do użytkowania w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w odrębnej pozycji.
Sprawozdanie z wyniku
Sprawozdanie z wyniku Spółka sporządza w wersji kalkulacyjnej.
Subiektywne osądy przy stosowaniu zasad rachunkowości
Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu
szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane
wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą
różnić się od oszacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach zostały
zaprezentowane poniżej.
✓ Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów
trwałych, podlegających amortyzacji. Na dzień 31 grudnia 2021 roku Zarząd ocenił, że okresy
użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany
okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
38
okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym
również ze względu na techniczne starzenie się majątku.
✓ Okres leasingu
Ustalając zobowiązanie z tytułu leasingu Spółka szacuje okres leasingu, który obejmuje:
• nieodwołalny okres leasingu,
• okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą
pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji,
• okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą
pewnością założyć, że leasingobiorca nie skorzysta z tej opcji.
Oceniając, czy Spółka skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia,
Spółka uwzględnia wszystkie istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę
ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa się między innymi:
• warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,
• istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,
• koszty związane z wypowiedzeniem umowy,
• znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Grupy,
warunki wykonania opcji.
Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla
najlepsze szacunki co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może
skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z tytułu leasingu oraz ujęciem
korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.
✓ Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne
podatki
Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne
różnice w ich interpretacji i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają
instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację podstaw opodatkowania (w większości
przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Od 15 lipca
2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia także postanowienia Ogólnej Klauzuli
Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu
sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia opodatkowania. Klauzulę GAAR należy
stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie, jak i do transakcji,
które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie
wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań
podatkowych, aktywów oraz rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego może
wymagać istotnego osądu, w tym dotyczącego transakcji już zaistniałych, a kwoty prezentowane
i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku kontroli
organów podatkowych.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
39
Spółka dokonuje analizy i ocenia możliwości wykorzystania w kolejnych okres poniesionych strat
podatkowych. Szacunki te oparte są na budżetach Spółki oraz planach realizacji poszczególnych
inwestycji.
✓ Rezerwy na świadczenia pracownicze
Rezerwy na świadczenia pracownicze – odprawy emerytalne – szacowane są przez Spółkę. Na
poziom rezerw wpływ mają założenia dotyczące stopy dyskonta oraz wskaźnika wzrostu
wynagrodzeń. Spadek stopy dyskonta oraz wzrost wskaźnika wzrostu wynagrodzeń wpłynąłby na
wzrost rezerw ustalonych na dzień 31 grudnia 2021 roku, jednakże z uwagi, iż poziom rezerw na
świadczenia pracownicze nie jest wysoki, nie wpłynęłoby to w sposób istotny na sprawozdanie
finansowe.
✓ Przychody ze sprzedaży
Zarząd Spółki dokonuje osądów w zakresie identyfikacji zobowiązań w ramach jednej umowy oraz
odpowiedniego przypisania ceny transakcyjnej jak i również oceny czy kontrola nad aktywem
przekazywana jest w trakcie realizacji prac czy w punkcie czasu po zakończeniu usługi.
Szczegółowe informacje zostały opisane w punkt „przychody ze sprzedaży. ”
✓ Odpisy aktualizujące zapasy
Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje analizy wiekowania zapasów oraz dokonuje
indywidualnej oceny ceny możliwej do uzyskania na dzień bilansowy i na tej podstawie podejmuje
decyzję o utworzeniu odpisu aktualizacyjnego. Szczegółowe zasady kalkulacji odpisów został
przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości w zakresie zapasów.
✓ Odpis na przeterminowane należności oraz aktywa z tyt. umów
Spółka dokonuje aktualizacji wartości należności handlowych oraz aktywów z tyt. umów na każdy
dzień bilansowy. Określając poziom odzyski walności należności z tytułu dostaw i usług
uwzględniane są zmiany ich jakości od dnia udzielenia kredytu kupieckiego do dnia sporządzenia
sprawozdania finansowego. Przeprowadzając analizę odzyskiwalności wartości należności
handlowych oraz aktywów z tytułu umów Spółka uwzględnia model oczekiwanej straty kredytowej
Szczegółowe zasady kalkulacji odpisów na należności z tyt. dostaw i aktywa z tyt. umów zostały
przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości w zakresie instrumentów
finansowych.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
40
✓ Niepewność szacunków
Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań oraz przychodów i kosztów, na które wpływają
szacunki Zarządu
Pozycja sprawozdania finansowego
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Aktywa z tytułu umów o usługę budowlaną
15 997
38 834
Zobowiązania z tytułu umów o usługę budowlaną
60
110
Odpisy aktualizujące zapasy
-
-
Odpisy aktualizujące należności
3 204
2 961
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
3 501
7 260
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku
2 953
3 056
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
252
1 546
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
294
292
Pozostałe rezerwy
34
437
Pozycja sprawozdania finansowego
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Przychody z tytułu umów o usługę budowlaną za okres
58 916
91 481
Koszty z tytułu umów o usługę budowlaną za okres
40 582
70 393
Amortyzacja za okres
258
264
2.9. PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1.
„Sprawozdanie z wyniku” oraz „Sprawozdanie z całkowitych dochodów” Spółka prezentuje
odrębnie. „Sprawozdanie z wyniku” sporządza się w wariancie kalkulacyjnym, a „Sprawozdanie z
przepływów pieniężnych” metodą pośrednią. Dane porównawcze dotyczące okresu
poprzedzającego prezentuje się w odniesieniu do wszystkich kwot wykazanych w sprawozdaniu
finansowym za bieżący okres. Informacje porównawcze Spółka przedstawia także w odniesieniu
do informacji opisowych, jeżeli są przydatne dla zrozumienia sprawozdania finansowego za okres
bieżący.
2.10. SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych
miejscowości będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy w obszarze dwóch
głównych segmentów operacyjnych: działalność budowlana oraz działalność deweloperska i
zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży usług wykazane w sprawozdaniu
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
41
finansowym dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów, a przychody ze
sprzedaży produktów dotyczą przychodów z działalności deweloperskiej.
2.11. POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiło połączenie jednostek gospodarczych.
2.12. TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym Spółka nie przeprowadzała transakcji w walutach
obcych.
2.13. KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO
Koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu,
budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, są aktywowane jako część ceny
nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Pozostałe koszty finansowania
zewnętrznego ujmuje się jako koszty w okresie poniesienia.
Dostosowywane aktywa to aktywa, które wymagają znacznego czasu, aby przygotować je do
zamierzonego (zgodnego z przeznaczeniem) użytkowania lub sprzedaży. Są to np. aktywa
wytwarzane we własnym zakresie, jak budynki, maszyny i oprogramowanie (wartości
niematerialne).
W zakresie, w jakim Spółka pożycza środki w celu sfinansowania pozyskania dostosowywanego
składnika aktywów, określa się kwotę kosztów finansowania zewnętrznego, którą można
aktywować jako różnicę między rzeczywistymi kosztami finansowania zewnętrznego poniesionymi
z tytułu danej pożyczki lub kredytu w danym okresie, a przychodami z tytułu tymczasowego
zainwestowania tych pożyczonych środków.
Spółka zawiesza aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w
którym zawiesiła prace związane z wytwarzaniem dostosowywanego składnika aktywów. Spółka
może ponosić koszty finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w którym zawiesiła
prowadzenia działań niezbędnych do przygotowania składnika aktywów do zamierzonego
użytkowania lub do sprzedaży. Tego rodzaju koszty są kosztami związanymi z utrzymywaniem
częściowo przygotowanych aktywów i nie mogą być aktywowane. Spółka jednak zazwyczaj nie
zawiesza aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego w okresie, w którym prowadzone są
istotne prace techniczne i administracyjne. Nie zawiesza także aktywowania kosztów finansowania
zewnętrznego wtedy, gdy tymczasowe opóźnienie stanowi niezbędną część procesu
przygotowania aktywów do ich zamierzonego sposobu użytkowania lub do sprzedaży.
Spółka zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego wówczas, gdy zasadniczo
wszystkie działania niezbędne do przygotowania dostosowywanego składnika aktywów do
zamierzonego użytkowania lub sprzedaży są zakończone.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
42
Składnik aktywów jest zazwyczaj gotowy do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży, gdy
fizyczna budowa została zakończona, mimo iż rutynowe prace administracyjne mogą trwać
nadal. Jeżeli jedynymi nieukończonymi pracami są niewielkie modyfikacje, takie jak na przykład
mało znaczące prace wykończeniowe dokonywane na życzenie kupującego lub użytkownika,
oznacza to, iż zasadniczo wszystkie działania zostały zakończone.
Jeżeli Spółka kończy budowę dostosowywanego składnika aktywów etapami, zaś każdą z
zakończonych części można wykorzystywać w trakcie budowy pozostałych, to zaprzestaje
aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego, gdy zasadniczo wszystkie działania niezbędne
do przygotowania danej części do zamierzonego jej użytkowania lub sprzedaży zostały
zakończone.
3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI
W roku 2021 nie dokonywano korekt błędów.
4. NOTY OBJAŚNIAJĄCE
4.1. ZYSK NA AKCJĘ
Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki
podzielony przez średnią ważoną liczbę akcji występujących w danym okresie. Kalkulacja zysku na
akcję została zaprezentowana poniżej.
ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
PLN/akcję
PLN/akcję
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
8 764
10 377
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej
8 764
10 377
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 910
9 910
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 910
9 910
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:
-
-
- podstawowy
0,88
1,05
- rozwodniony
0,88
1,05
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:
-
-
- podstawowy
0,88
1,05
- rozwodniony
0,88
1,05
Średnia ważona liczba akcji zwykłych występujących w ciągu okresu to liczba akcji zwykłych na
początku danego okresu skorygowana o liczbę akcji zwykłych odkupionych lub wyemitowanych
w ciągu tego okresu ważona wskaźnikiem odzwierciedlającym okres występowania tych akcji.
Wskaźnik odzwierciedlający okres występowania poszczególnych akcji jest to liczba dni, przez jaką
określone akcje występują, do całkowitej liczby dni w danym okresie.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
43
Przy wyliczeniu zarówno podstawowego jak i rozwodnionego zysku (straty) na akcję Spółka stosuje
w liczniku kwotę zysku (straty) netto przypadającego akcjonariuszom Spółki tzn. nie występuje efekt
rozwadniający wpływający na kwotę zysku (straty). Zarówno w roku bieżącym jak i w roku
poprzednim do średniej ważonej liczby akcji nie uwzględniano akcji własnych.
4.2. SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych
miejscowości będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Spółka w ramach
prowadzonej działalności może identyfikować dwa segmenty operacyjne: działalność budowlana
oraz działalność deweloperska i zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży
produktów i usług wykazane w sprawozdaniu finansowym za rok 2021 jak i za rok 2020 dotyczą
działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów. Całość sprzedaży realizowana jest na
terenie kraju. W roku 2021 Spółka nie zrealizowała przychodów ze sprzedaży w ramach działalności
deweloperskiej.
Główni odbiorcy Spółki w 2021 roku
Mieszkania sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie
pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz
Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki
wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za
organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez
Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż
mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych
odbiorców.
Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2021 roku wyniosły
100% (w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 57,86%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik
Jantar 42,14%) i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych
realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.
Główni dostawcy Spółki w 2021 roku
Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2021 roku kształtował się powyżej 10% są:
• Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadania inwestycyjnego - budynek mieszkalny
wielorodzinny z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu – „Osiedla Wilga VI”
ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego oraz inwestycji o nazwie „ORLIK JANTAR”, realizowanej,
przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap. I bud. E i „ORLIK JANTAR”,
realizowanej, przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap. II bud. D – udział
w kosztach 74,46%,
• Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar w Warszawie – udostepnienie terenu pod budowę
osiedli mieszkaniowych: „Osiedle Orlik” ul. Rogalskiego etap I oraz „ORLIK JANTAR” ul.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
44
Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap I bud. E i „ORLIK JANTAR” ul. Jana
Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap II bud. D – udział w kosztach 13,23%,
• Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie udostepnienie terenu pod
budowę osiedli mieszkaniowych: „Wilga Umińskiego” etap III ul. Umińskiego/Znanieckiego
budynek C oraz „Osiedla Wilga VI” ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego – udział w kosztach
9,11%.
Główni odbiorcy Spółki w 2020 roku
Mieszkania sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie
pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz
Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki
wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za
organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez
Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż
mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych
odbiorców.
Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2020 roku wyniosły
99,99% (w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 32,54%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik
Jantar 67,45%) i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych
realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.
Główni dostawcy Spółki w 2020 roku
Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2020 roku kształtował się powyżej 10% są:
• Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe REDOX Sp. z o.o. - „Wilga Umińskiego” etap III
(ul. Umińskiego/Znanieckiego budynek C) – udział w kosztach 20,14%,
• Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadania inwestycyjnego osiedle mieszkaniowe,
wielorodzinnego zespołu mieszkaniowo-usługowy z garażami – „Osiedle Orlik”
ul. Rogalskiego oraz wykonanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią
usługową w parterze i garażami w podziemiu Osiedle Orlik Jantar bud. E ul. Jana Nowaka
Jeziorańskiego – udział w kosztach 55,32%,
4.3. WARTOŚCI NIEMATERIALNE
W 2021 roku Spółka nabyła oprogramowanie Comarch ERP ESEF o wartości 32 tys. PLN. Koszty
amortyzacji wartości niematerialnych ujęte w 2021 roku wyniosły 11,8 tys. PLN.
Spółka nie wykorzystuje w działalności takich wartości niematerialnych, których okres użytkowania
jest nieokreślony.
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2021 wartości niematerialne Spółki nie
stanowiły zabezpieczenia zobowiązań.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
45
Wyszczególnienie
Znaki
towarowe
Patenty i
licencje
Oprogramowanie
komputerowe
Koszty prac
rozwojowych
Pozostałe
wartości
niematerialne
Zaliczki na
wartości
niematerialne
Razem
Stan na dzień 31.12.2021 roku
Wartość bilansowa brutto
-
-
20
-
-
-
20
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów
aktualizujących (-)
-
-
-
-
-
-
-
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2021 roku
0
0
20
0
0
0
20
Stan na dzień 31.12.2020 roku
Wartość bilansowa brutto
-
-
-
-
-
-
-
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów
aktualizujących (-)
-
-
-
-
-
-
-
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2020 roku
0
0
0
0
0
0
0
4.4. WARTOŚĆ FIRMY
Pozycja nie występuje.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
46
4.5. RZECZOWE AKTYWA
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Grunty
-
-
Budynki i budowle
1
1
Maszyny i urządzenia
-
-
Środki transportu
134
171
Pozostałe środki trwałe
6
8
Wartość bilansowa netto
140
180
Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania
710
-
Zaliczki na środki trwałe
18
-
Rzeczowe aktywa trwałe ogółem
868
180
Poniższa tabela przedstawia nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych
aktywów trwałych:
Wyszczególnienie
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe
Środki
trwałe w
budowie
Zaliczki
na środki
trwałe
Razem
Za okres 01.01 do
31.12.2021 roku
Wartość brutto na
dzień 01.01.2021 roku
51
70
302
48
0
0
471
Zwiększenia stanu z
tytułu nabycia
-
16
-
5
710
18
749
Zmniejszenie stanu z
tytułu zbycia (-)
-
-
-
-
-
-
0
Wartość brutto na
dzień 31.12.2021 roku
51
86
302
53
710
18
1 220
Umorzenie na
początek okresu
-50
-70
-132
-39
-
-
-292
Amortyzacja (-)
-
-16
-37
-8
-
-
-60
Zmniejszenie umorzenia
w okresie
-
-
-
-
-
-
0
Umorzenie na
początek okresu
-50
-86
-168
-47
0
0
-352
Wartość bilansowa
netto na dzień 31.12.2021
roku
1
0
134
6
710
18
868
Aktem Notarialnym nr 6110/2021 z dniu 17 grudnia 2021 roku Spółka dokonała zamiany towarów
tj. dwu lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz dwu miejsc postojowych
w hali garażowej usytułowane w budynku położnym w Warszawie, dzielnicy Praga Południe przy
ul. Jugosławiańskiej 17C o wartości 766 tys. PLN na jeden lokal mieszkalny wraz z udziałem w
nieruchomości wspólnej usytuowany w Warszawie, dzielnica Praga Południe przy ul. Fieldorfa 10 o
wartości 710 tys. PLN. Nabyty w drodze zamiany lokal na dzień bilansowy został ujęte w rzeczowych
aktywach trwałych (środki trwałe w budowie), zaś zbyte lokale wraz miejscami postojowymi
zmniejszyły saldo zapasów.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
47
Wyszczególnienie
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe
Środki
trwałe w
budowie
Zaliczki
na środki
trwałe
Razem
Za okres 01.01 do
31.12.2020 roku
Wartość brutto na
dzień 01.01.2020 roku
51
54
120
27
0
0
251
Zwiększenia stanu z
tytułu nabycia
-
16
183
21
-
-
219
Zmniejszenie stanu z
tytułu zbycia (-)
-
-
-
-
-
-
0
Wartość brutto na
dzień 31.12.2020 roku
51
70
302
48
-
-
471
Umorzenie na
początek okresu
-48
-53
-118
-10
-
-
-229
Amortyzacja (-)
-1
-17
-14
-29
-
-
-61
Zmniejszenie
umorzenia w okresie
-
-
-
-
-
-
0
Umorzenie na
początek okresu
-49
-70
-132
-39
0
0
-291
Wartość bilansowa
netto na dzień 31.12.2020
roku
1
0
171
8
0
0
180
Składniki rzeczowego majątku trwałego nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki.
Na dzień bilansowy nie wystąpiły przesłanki świadczące o utracie wartości rzeczowych aktywów
trwałych, dlatego też nie dokonano odpisów aktualizujących. Spółka nie posiadała środków
trwałych pozabilansowych.
Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych
aktywów trwałych. W 2021 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w wyniku finansowym
jako koszty Zarządu, Spółka nie aktywowała tego rodzaju kosztów.
Spółka posiada środki trwałe o wartości 224 tys. PLN, które na dzień bilansowy były w całości
umorzone, a nadal są użytkowane przez Spółkę.
W ocenie Zarządu wartość bilansowa środków trwałych nie różni się znacząco od ich wartości
godziwej.
4.6. AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UZYTKOWANIA SKŁADNIKA MAJĄTKU
WARTOŚĆ BILANSOWA AKTYWÓW Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA
Wyszczególnienie
Budynki i
budowle
Środki
transportu
Razem
Za okres 01.01 do 31.12.2021 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2021 roku
2 979
226
3 205
Zwiększenia w okresie
-
94
94
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)
-
-
0
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
48
Wartość brutto na dzień 31.12.2021 roku
2 979
320
3 299
Umorzenie na początek okresu
-111
-38
-149
Amortyzacja (-)
-55
-142
-198
Zmniejszenie umorzenia w okresie
-
-
-
Umorzenie na koniec okresu
-166
-180
-347
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2021 roku
2 813
140
2 953
Wyszczególnienie
Budynki i
budowle
Środki
transportu
Razem
Za okres 01.01 do 31.12.2020 roku
Wartość bilansowa brutto na dzień 01.01.2020 roku
1 834
740
2 574
Zwiększenia w okresie
1 145
226
1 371
Zmniejszenie w okresie (-)
-
-740
-740
Wartość bilansowa brutto na dzień 31.12.2020 roku
2 979
226
3 205
Umorzenie na początek okresu
-46
-572
-618
Amortyzacja (-)
-65
-138
-203
Zmniejszenie umorzenia w okresie
-
672
672
Umorzenie na koniec okresu
-111
-38
-149
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2020 roku
2 868
188
3 056
Spółka w okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym korzystała ze środków transportu
na podstawie umowy leasingu zawartej w roku 2020 oraz dwu umów leasingu zawartych w
pierwszym kwartale 2021 roku:
- Umowa nr L350408 Mercedes benz Leasing Polska Sp. z o.o. zawarta 29 lipca 2020 roku na leasing
samochodu osobowego marki Mercedes Benz GLE 300 d 4MATIC o wartości 226 tys. PLN
- Umowa nr 4081294 Idea Getin Leasing zawarta 16 lutego 2021 roku na leasing samochodu
osobowego marki Skoda Fabia 1.0 TSI o wartości 35 tys. PLN,
- Umowy nr 4572021Toyota Leasing Polska Sp. z o.o. zawarta 21 stycznia 2021 roku na leasing
samochodu osobowego marki Toyota Avensis 2.0 D-4D Premium Kom 5dr o wartości 59 tys. PLN.
Spółka użytkuje również rzeczowe aktywa trwałe na podstawie trzech umów najmu lokali
użytkowych przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 205, 214 i 218. Wszystkie umowy zostały zawarte na
czas nieokreślony. Zgodnie z MSSF 16 Umowy zostały ujęte w aktywach z tytułu prawa do
użytkowania oraz pozostałych długo i krótkookresowych zobowiązaniach finansowych. Z uwagi na
czas nieokreślony korzystania z lokali Spółka przyjęła prawdopodobny okres użytkowania aktywa
na 40 lat.
Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych
aktywów trwałych. W 2021 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w wyniku finansowym,
Spółka nie aktywowała tego rodzaju kosztów
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
49
Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka posiadała:
- samochód osobowy w leasingu na podstawie zawartej umowy Nr 350408 z dnia 29 lipca 2020
roku 2020 roku na leasing samochodu osobowego marki Mercedes Benz GLE 300 d 4MATIC o
wartości 226 tys. PLN
- aktywo z tytułu prawa do użytkowania składników majątku na podstawie trzech umów najmu
lokali użytkowych przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 205, 214 i 218 zawartych na czas nieokreślony,
które zgodnie z MSSF 16 Umowy od 1 stycznia 2019 roku zostały zaklasyfikowane do umów
leasingowych. Z uwagi na czas nieokreślony korzystania z lokali Spółka przyjęła prawdopodobny
okres użytkowania aktywa na 40 lat.
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMÓW LEASINGU
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2021
na dzień 31.12.2020
wartość bieżąca opłat
minimalnych
wartość bieżąca opłat
minimalnych
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu finansowego
Płatne w okresie do 1 roku
144
104
Płatne w okresie od 1 roku do 5 lat
220
265
Płatne powyżej 5 lat
2 708
2 753
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów
leasingu finansowego ogółem
3 073
3 122
Koszty finansowe
-39
-35
Wartość bieżąca minimalnych opłat z tytułu
umów leasingu finansowego
3 034
3 087
Ogółem w roku 2021 całkowite wydatki z tytułu umów leasingu wyniosły 369 tys. PLN w tym z
tytułu odsetek 198 tys. PLN.
4.7. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Nie dotyczy. Spółka nie posiadała w okresach objętych sprawozdaniem finansowym
nieruchomości inwestycyjnych.
4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH
Nie dotyczy. Spółka nie posiadała i nie posiada inwestycji w jednostkach zależnych.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
50
4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
KATERGORIE AKTYWÓW ORAZ ZOBOWIĄZAŃ
AKTYWA FINANSOWE
Wartość aktywów finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu
na dzień 31 grudnia 2021 roku, a także według stanu na 31 grudnia 2020 roku odnosi się do
następujących kategorii instrumentów finansowych określonych w MSSF 9:
▪ aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AZK),
▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako
wyceniane w ten sposób przy początkowym ujęciu lub później (AWGW-W),
▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – obowiązkowo wyceniane
w ten sposób zgodnie z MSSF 9 (AWGW-O),
▪ instrumenty kapitałowe wyznaczone przy początkowym ujęciu do wyceny w wartości
godziwej przez pozostałe całkowite dochody (IKWGP),
▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody
(AFWGP),
▪ instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),
▪ aktywa poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Kategoria
instrumentów
finansowych
2021
Kategoria
instrumentów
finansowych
2020
Aktywa finansowe
53 564
31 672
Należności z tytułu dostaw i usług
15 805
3 767
AZK
AZK
Pozostałe należności
7
7
AZK
AZK
Pożyczki
-
25
AZK
AZK
środki pieniężne i ich ekwiwalenty
37 751
27 872
AZK
AZK
Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wyodrębnia klasę należności i
pożyczek. W części długoterminowej należności i pożyczki prezentowane są w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej w osobnych pozycjach. W części krótkoterminowej Spółka również odrębnie
prezentuje należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności oraz pożyczki udzielone.
W ramach pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej - należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe
należności ujmowane są zarówno aktywa finansowe jak i niefinansowe. Szczegółowa specyfikacja
należności w podziale na finansowe i niefinansowe znajduje się w nocie 4.12.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie obejmują głównie należności
handlowe, a także środki pieniężne i ich ekwiwalenty.
Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te zakwalifikowane jako aktywa wyceniane
w zamortyzowanym koszcie.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
51
Odpisy aktualizujące wartość aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie
zostały ujęte w wyniku i zaprezentowane w pozycji Pozostałych kosztów operacyjnych. Ze względu
na nieistotność pozycji Spółka nie wyodrębniła linii „Straty z tytułu oczekiwanych strat kredytowych.
Na dzień bilansowy 2021 roku Spółka nie posiadała należności z tytułu udzielonych pożyczek.
Udzielona w roku 2020 krótkoterminowa pożyczka została całkowicie spłacona i rozliczona w
miesiącu lipcu 2021 roku.
Na dzień bilansowy 2020 roku Spółka posiadała należności w kwocie 25 tys. PLN z tytułu udzielonej
pożyczki krótkoterminowej zgodnie z umową z dnia 13 listopada 2020 roku. na kwotę 30 tys. PLN,
okres spłaty: 9 rat, oprocentowanie stałe 4 p.p. w stosunku rocznym, zabezpieczenie: weksel
własny „in blanco” wraz z deklaracją wekslową.
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Wartość zobowiązań finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według
stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz według stanu na dzień 31 grudnia 2020 roku odnosi się
do następujących kategorii instrumentów finansowych określonych w MSSF 9:
▪ zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (ZZK),
▪ zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako
wyceniane w ten sposób przy początkowym ujęciu lub później (ZWGW-W),
▪ zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – zobowiązania
finansowe przeznaczone do obrotu zgodnie z MSSF 9 (ZWGW-O),
▪ umowy gwarancji finansowych (UGF),
▪ warunkowa zapłata w ramach połączenia przedsięwzięć (WZP),
▪ instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),
▪ zobowiązania poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).
Spółka zakwalifikowała zobowiązania finansowe jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie
zgodnie z MSSF 9. Jedynie zobowiązania finansowe z tyt. umów leasingu kwalifikowane są jako
zobowiązania poza zakresem MSSF 9.
Wyszczególnienie
Zobowiązania
krótkoterminowe
Zobowiązania
długoterminowe
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu (ZZK):
Kredyty
-
-
-
-
Dłużne papiery wartościowe, w tym obligacje
5 974
1 495
-
6 117
Sumy zatrzymane - kaucje
329
338
1 058
972
Pozostałe zobowiązania finansowe (w tym z tytułu
dostaw)
6 223
6 256
-
-
Zobowiązania finansowe wyceniane według
zamortyzowanego kosztu
12 526
8 090
1 058
7 089
Zobowiązania poza zakresem MSS9:
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
52
Zobowiązania z tytułu leasingu i umów dzierżawy z
opcją zakupu
138
100
2 896
2 987
Zobowiązania finansowe wycenianie w wartości godziwej przez wynik finansowy:
Instrumenty pochodne
-
-
-
-
Zobowiązania finansowe wycenianie w wartości
godziwej przez wynik finansowy
-
-
-
-
Razem kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
12 664
8 190
3 954
10 077
Zarówno na dzień 31 grudnia 2021 roku, jak i na dzień 31 grudnia 2020 roku nie występują inne
zobowiązania finansowe.
INSTRUMENTY FINANSOWE – PORÓWNANIE WARTOŚCI BILANSOWYCH I WARTOŚCI GODZIWYCH
Wyszczególnienie
Wartość bilansowa
Wartość godziwa
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
AKTYWA FINANSOWE
53 564
31 672
53 564
31 647
Środki pieniężne
37 751
27 872
37 751
27 872
Pożyczki udzielone
-
25
-
-
Pozostałe należności
7
7
7
7
Należności z tyt. dostaw i usług
15 805
3 767
15 805
3 767
Pozostałe aktywa finansowe
-
-
-
-
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
13 584
15 178
13 584
15 178
Kredyty i pożyczki oprocentowane według zmiennej
stopy procentowej
-
-
-
-
Zobowiązania z tytułu emisji obligacji
5 974
7 612
5 974
7 612
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
6 223
6 256
6 223
6 256
Kwoty zatrzymane (kaucje)
1 387
1 310
1 387
1 310
Pozostałe zobowiązania finansowe
-
-
-
-
Spółka przyjęła, że wartość bilansowa poszczególnych aktywów i zobowiązań finansowych jest
zbliżona do ich wartości godziwej. Dla należności dzięki ujęciu odpisów z tytułu oczekiwanych strat
kredytowych, a dla zobowiązań z uwagi na oprocentowanie zmienną stopa procentową.
Zobowiązania z tyt. obligacji oprocentowane są stałą stopą procentową jednak Spółka
dokonując szacunków wartości godziwej w oparciu o zmienną stopę procentową na dzień 31
grudnia 2021 uznała, że wartość bilansowa nie różni się istotnie od wartości godziwej. Spółka nie
posiada instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej.
INSTRUMENTY POCHODNE
Nie dotyczy.
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
53
STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH
Wyszczególnienie
Krótkoterminowe
Długoterminowe
Zobowiązania
(wartość
bilansowa)
do 6 m-cy
6 do 12 m-cy
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej 5 lat
Stan na dzień 31.12.2021 roku
Kredyty i pożyczki
-
-
-
-
-
-
Dłużne papiery wartościowe
748
5 227
-
-
-
5 974
Leasing y
63
74
133
87
2 677
3 034
Kaucje zatrzymane
4
325
1 058
-
-
1 387
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
finansowe
6 223
-
-
-
-
6 223
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
7 037
5 626
1 191
87
2 677
16 618
Stan na dzień 31.12.2020 roku
Kredyty i pożyczki
-
-
-
-
-
-
Dłużne papiery wartościowe
748
748
6 117
-
-
7 613
Leasing
50
50
185
80
2 722
3 087
Kaucje zatrzymane
15
323
972
-
-
1 310
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
finansowe
6 256
-
-
-
-
6 256
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
7 069
1 121
7 274
80
2 722
18 266
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
54
STRUKTURA WALUTOWA ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2021
na dzień 31.12.2020
w walucie
po
przeliczeniu
w walucie
po
przeliczeniu
a) złoty polski (PLN)
16 618
16 618
18 266
18 266
Zobowiązania finansowe RAZEM
16 618
16 618
18 266
18 266
KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2021 ROKU
Nazwa oraz
siedziba
jednostki
Kwota wg umowy
Termin
spłaty
Oprocentowa
nie
Kwota pozostała do spłaty na dzień
bilansowy
część
długotermin
owa
cześć
krótkotermin
owa
waluta
PLN
Waluta
PLN
PLN
BANK
OCHRONY
ŚRODOWISKA
S.A. WARSZAWA
3 000
PLN
2022-06-30
WIBOR 3M +
stała marża
banku 2,5 p.p.
-
-
PLN
Razem
3 000
0
0
KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2020 ROKU
Nazwa oraz
siedziba
jednostki
Kwota wg umowy
Termin
spłaty
Oprocentowa
nie
Kwota pozostała do spłaty na dzień
bilansowy
część
długotermin
owa
cześć
krótkotermin
owa
Waluta
PLN
Waluta
PLN
PLN
BANK
OCHRONY
ŚRODOWISKA
S.A.
WARSZAWA
2 700
PLN
25-03-2021
WIBOR 3M +
stała marża
banku 2,9 p.p.
-
-
PLN
Razem
2 700
0
0
Dostępny limit kredytów na dzień bilansowy wynosi 3 mln PLN w ramach umowy kredytu
odnawialnego w rachunku bieżącym.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka posiadała wyemitowane obligacje o wartości nominalnej
5.974 tys. PLN z terminem wykupu 28 października 2022 roku i oprocentowaniem 6,5% w skali roku i
prezentowała je w kwocie 5.974 tys. PLN jako krótkoterminowe zobowiązania.
Na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka posiadała wyemitowane obligacje o wartości nominalnej
7.574 tys. PLN z terminem wykupu 28 października 2022 roku i oprocentowaniem 6,5% w skali roku i
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
55
prezentowała je w kwocie 6.117 tys. PLN jako długoterminowe zobowiązania (uwzględniony efekt
dyskonta) oraz w kwocie 1.495 tys. PLN jako krótkoterminowe zobowiązania.
4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad
rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek
okresu obrotowego, z tego:
-5 714
-2 642
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek
okresu obrotowego
1546
934
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek
okresu obrotowego
7 260
3 576
Zmiany w ciągu roku:
2 464
-3 072
(Obciążenie) / uznanie wyniku finansowego
2 464
-3 072
Zwiększenie / pomniejszenie kapitału własnego
-
-
Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad
rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec
okresu obrotowego, z tego:
-3 250
-5 714
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu
obrotowego
252
1 546
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec
okresu obrotowego
3 501
7 260
Wyszczególnienie
Stan na
01.01.2021
(wg stawki
19%)
Uznanie/
(Obciążenie)
wyniku
finansowego z
tytułu zmiany
stanu różnic
przejściowych
i straty
podatkowej
Zwiększenie/
(Zmniejszenie)
kapitału
własnego
z tytułu
zmiany stanu
różnic
przejściowych
Stan na
31.12.2021
(wg stawki
19%)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
- zobowiązania na wynagrodzenia
-
29
-
29
- zobowiązania na przyszłe
świadczenia pracownicze
6
-2
-
5
- świadczenia na rzecz
pracowników (urlopy)
45
-22
-
23
- koszty audytu i inne
6
-
-
6
- wycena obligacji
26
-26
-
-
- koszty roku 2020
82
-82
-
-
- strata podatkowa
1370
-1 198
-
172
- użytkowanie składnika majątku
12
5
-
17
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego
1546
-1 295
-
251
Wyszczególnienie
Stan na
01.01.2020
Uznanie/
(Obciążenie)
Zwiększenie/
(Zmniejszenie)
Stan na
31.12.2020
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
56
(wg stawki
19%)
wyniku
finansowego z
tytułu zmiany
stanu różnic
przejściowych i
straty podatkowej
kapitału
własnego
z tytułu
zmiany stanu
różnic
przejściowych
(wg stawki
19%)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
- zobowiązania na wynagrodzenia
83
-83
-
0
- zobowiązania na przyszłe
świadczenia pracownicze
13
-7
-
6
- świadczenia na rzecz
pracowników (urlopy)
25
20
-
45
- koszty audytu i inne
5
1
-
6
- wycena obligacji
19
7
-
26
- koszty roku 2020
54
28
-
82
- strata podatkowa
730
639
-
1 370
- użytkowanie składnika majątku
5
7
-
12
Aktywa brutto z tytułu podatku
odroczonego
934
612
-
1 546
Wyszczególnienie
Stan na
01.01.2021
(wg stawki
19%)
(Uznanie)/
Obciążenie
wyniku
finansowego z
tytułu zmiany
stanu różnic
przejściowych i
straty
podatkowej
(Zwiększenie)/
Zmniejszenie
kapitału
własnego
z tytułu
zmiany stanu
różnic
przejściowych
Stan na
31.12.2021
(wg stawki
19%)
Rezerwy z tytułu podatku odroczonego
- wycena umów o usługę budowlaną
7 235
-3 751
-
3 484
- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji
25
-8
-
17
Rezerwy brutto z tytułu podatku
odroczonego
7 260
-3 759
-
3 501
Wyszczególnienie
Stan na
01.01.2020
(wg stawki
19%)
(Uznanie)/
Obciążenie
wyniku
finansowego z
tytułu zmiany
stanu różnic
przejściowych i
straty
podatkowej
(Zwiększenie)/
Zmniejszenie
kapitału
własnego
z tytułu
zmiany stanu
różnic
przejściowych
Stan na
31.12.2020
(wg stawki
19%)
Rezerwy z tytułu podatku odroczonego
- wycena umów o usługę
budowlaną
3 567
3 668
-
7 235
- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji
9
16
-
25
Rezerwy brutto z tytułu podatku
odroczonego
3 576
3 684
0
7 260
Podatek dochodowy odnoszący się do innych całkowitych dochodów we wszystkich
prezentowanych okresach sprawozdawczych nie wystąpił.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
57
Spółka utworzyła aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego od straty podatkowej z
roku 2020, których realizacja uzależniona jest od uzyskania w przyszłości dochodu podatkowego
Kwota aktywa na 31 grudnia 2021 wynosi 172 tys. PLN i istotnie zmalała w stosunku do roku
poprzedniego (2020 rok: 1.370 tys. PLN). Podstawą ujęcia aktywów są zatwierdzone przez Zarząd
aktualne budżety oraz strategia działalności.
4.11. ZAPASY
STRUKTURA ZAPASÓW
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Wyroby gotowe
-
-
Towary
-
734
Wartość bilansowa netto
-
734
Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała zapasów.
Aktem Notarialnym nr 6110/2021 z dniu 17 grudnia 2021 roku Spółka dokonała zamiany dwu lokali
mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz dwu miejsc postojowych w hali
garażowej usytułowane w budynku położnym w Warszawie, dzielnicy Praga Południe przy ul.
Jugosławiańskiej 17C o wartości 766 tys. PLN na jeden lokal mieszkalny wraz z udziałem w
nieruchomości wspólnej usytułowany w Warszawie, dzielnica Praga Południe przy ul. Fieldorfa 10 o
wartości 710 tys. PLN. Nabyty w drodze zamiany lokal został ujęte w rzeczowych aktywach trwałych
(środki trwałe w budowie).
ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH ZAPASY
Spółka w 2021 roku nie tworzyła odpisów na zapasy. W roku 2020 saldo odpisów na zapasy wynosiło
0,00 PLN.
4.12. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE
Wyszczególnienie
na dzień
na dzień
31.12.2021
31.12.2020
Należności finansowe
-
-
Należności niefinansowe
-
263
Razem należności długoterminowe
-
263
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
58
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE
Wyszczególnienie
na dzień
na dzień
31.12.2021
31.12.2020
Należności finansowe
16 076
3 774
Należności z tyt. dostaw i usług
18 472
6 363
Odpisy aktualizujące wartość należności z tyt. dostaw i usług (-)
-2 666
-2 596
Należności z tyt. dostaw i usług (netto)
15 805
3 767
Kwoty zatrzymane (kaucje)
320
57
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych
krótkoterminowych (-)
-50
-50
Pozostałe należności finansowe (netto)
270
7
Należności niefinansowe
9 602
8 704
Należności z tytułu podatku od towarów i usług
565
1 057
Inne nalezności nie finansowe krótkoterminowe
1 701
139
Należności z tytułu podatków, ceł i dotacji
0
0
Przedpłaty i zaliczki
7 823
7 823
Odpisy aktualizujące wartość należności (-)
-487
-315
Razem należności
25 678
12 479
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
KRÓTKOTERMINOWE (NETTO) - STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2021
na dzień 31.12.2020
w walucie
po
przeliczeniu
w walucie
po
przeliczeniu
a) złoty polski (PLN)
25 678
25 678
12 479
12 479
Razem
25 678
12 479
ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH NALEŻNOŚCI
Wyszczególnienie
za okres
za okres
od 01.01 do
31.12.2021
od 01.01 do
31.12.2020
Stan na początek okresu
2 961
3 056
Odpisy aktualizujące ujęte jako koszt w okresie sprawozdawczym
307
4
Odpisy aktualizujące odwrócone ujęte jako przychód w okresie
sprawozdawczym (-)
-64
-99
Odpisy aktualizujące wykorzystane w okresie sprawozdawczym (-)
-
-
Stan na koniec okresu
3 204
2 961
Odpisy aktualizujące zostały dokonane zgodnie ze stosowaną polityką rachunkowości.
W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model
zarządzania, tj. należności utrzymywane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według
zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i zgodnie
z MSSF 9.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
59
NALEŻNOŚCI FINANSOWE - STRUKTURA PRZETERMINOWANIA
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2021
na dzień 31.12.2020
Bieżące
Zaległe
Bieżące
Zaległe
Należności finansowe krótkoterminowe
Należności z tyt. dostaw i usług
16 139
2 333
4 029
2 333
Odpisy aktualizujące wartość należności z tyt. dostaw
i usług (-)
-333
-2 333
-262
-2 333
Pozostałe należności finansowe
270
50
7
50
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych
należności (-)
-
-50
-
-50
Pozostałe należności finansowe netto
-
-
-
-
Należności finansowe razem
16 076
-
3 774
-
4.13. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
a) w walucie polskiej
37 751
27 872
- środki pieniężne na rachunkach bankowych
477
666
- środki pieniężne w kasie
3
8
- depozyty krótkoterminowe
37 271
27 198
b) w walutach obcych
-
-
c) w walutach obcych ( po przeliczeniu na zł)
-
-
Razem
37 751
27 872
Wartość księgowa powyższych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.
Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne,
dlatego ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.
Rachunku VAT o ograniczonej możliwości dysponowanie na dzień bilansowy wynosił 0 PLN.
Spółka dla celów sporządzenia rachunku przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w
sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY
KAPITAŁ PODSTAWOWY
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Liczba akcji
12 386 687
12 386 687
Wartość nominalna akcji (PLN/akcję)
0,05
0,05
Kapitał podstawowy w PLN
619 334
619 334
Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
60
Struktura kapitału podstawowego na dzień 31 grudnia 2021 roku przedstawiała się następująco:
Seria / emisja
Rodzaj
uprzywilejowania
akcji
Rodzaj
ograniczenia
praw do akcji
Liczba akcji
Wartość serii/
emisji wg
wartości
nominalnej
Sposób pokrycia
kapitału
seria A
brak
brak
12 386 687
619 334
wkłady pieniężne
619 334
Kapitał podstawowy Spółki zgodnie z wpisem do KRS wynosi 619 334,35 PLN i jest podzielony na
12 286 687 akcji serii A o wartości nominalnej 0,05 zł każda. Na każdą akcję przypada jeden głos.
STRUKTURA AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ 31.12.2021 roku
Akcjonariusz
Liczba akcji
Łączna
wartość
nominalna
(PLN)
Udział w
kapitale
zakładowym
(%)
Udział w
ogólnej
liczbie
głosów
(%)
Udział w
ogólnej liczbie
głosów po
uwzględnieniu
akcji własnych
posiadanych
przez Spółkę
(%)
Zofia Egierska
4 074 921
203 746
32,90%
32,90%
41,12%
Jerzy Dyrcz
3 585 650
179 283
28,95%
28,95%
36,18%
PKO TFI
999 590
49 980
8,07%
8,07%
10,09%
ED invest S.A.
2 477 337
123 867
20,00%
20,00%
-
Akcjonariusze drobni *
1 249 189
62 459
10,08%
10,08%
12,61%
Razem
12 386 687
619 334
100%
100%
100%
* Informacja zg. z listą akcjonariuszy zarejestrowanych na ZWZ w dniu 11 maja 2021 roku
WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA
WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ PRZEKAZANIA ROCZNEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO
Akcjonariusz
Liczba akcji
Łączna wartość
nominalna (PLN)
Udział w
kapitale
zakładowym
(%)
Udział w ogólnej
liczbie głosów po
uwzględnieniu akcji
własnych
posiadanych przez
Spółkę (%)
Zofia Egierska
4 074 921
203 746
32,90%
41,12%
Jerzy Dyrcz
3 585 650
179 283
28,95%
36,18%
PKO TFI
999 590
49 980
8,07%
10,09%
Akcjonariusze drobni
1 249 189
62 459
10,08%
12,61%
Razem
9 909 350
495 468
80%
100%
Spółka posiada akcje własne, których udział w kapitale ogółem stanowi 20%. Posiadane przez
Spółkę akcje własne nie uprawniają do wykonywania m.in. prawa głosu, prawa poboru, prawa
do dywidendy.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
61
Akcjonariusz
Liczba akcji
Łączna
wartość
nominalna
(PLN)
Udział w
kapitale
zakładowym
(%)
ED invest S.A.
2 477 337
123 867
20,00%
ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI W OKRESIE OBJĘTYM SPRAWOZDANIEM FINANSOWYM
Zgodnie ze stanem księgi akcyjnej w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 r zaszły zmiany w
strukturze pakietów akcji.
Akcjonariusz
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Zmiana stanu
Zofia Egierska
4 074 921
4 074 921
-
Jerzy Dyrcz
3 585 650
3 585 650
-
PKO TFI
999 590
646 391
353 199,00
ED invest S.A.
2 477 337
2 477 337
-
Akcjonariusze drobni*
1 249 189
1 602 388
- 353 199,00
Razem
12 386 687
12 386 687
-
* Informacja zg. z listą akcjonariuszy zarejestrowanych na ZWZ w dniu 11 maja 2021 roku
Do dnia publikacji sprawozdania finansowego nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji
powyżej 5%. Zmiana dotyczą pakietów poniżej 5% tj. dla pozycji „Akcjonariusze drobni”.
ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI PO 31 GRUDNIA 2021 ROKU
Akcjonariusz
Stan na
dzień
publikacji
raportu
na dzień
31.12.2021
Zmiana stanu
Zofia Egierska
4 074 921
4 074 921
-
Jerzy Dyrcz
3 585 650
3 585 650
-
PKO TFI
999 590
999 590
-
ED invest S.A.
2 477 337
2 477 337
Akcjonariusze drobni*
1 249 189
1 249 189
-
Razem
12 386 687
12 386 687
-
*na podstawie zawiadomienia akcjonariuszy z dnia 11 maja 2021 roku
4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY
KAPITAŁ ZAPASOWY
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Stan na początek okresu
53 555
52 990
Zwiększenia (podział zysku)
7 258
565
Zmniejszenia (pokrycie straty z lat ubiegłych)
-
-
Pozostałe zmiany
-
-
Stan na koniec okresu, w tym:
60 813
53 555
- nadwyżka wartości emisyjnej akcji nad ich wartością nominalną (agio)
19 316
19 316
- kapitał zapasowy z zysków zatrzymanych
41 497
34 239
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
62
AKCJE WŁASNE
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Stan na początek okresu
-6 273
-6 273
Zwiększenia
-
-
Zmniejszenia
-
-
Stan na koniec okresu
-6 273
-6 273
POZOSTAŁE KAPITAŁY (KAPITAŁ REZERWOWY)
Stan kapitału pozostałego na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosi 0,00 PLN. W roku 2021 nie było
zmian w kapitałach pozostałych.
ZYSKI ZATRZYMANE
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Stan na początek okresu
10 377
3 637
Zwiększenia
8 764
10 377
Zmniejszenia
-10 377
-3 637
Stan na koniec okresu
8 764
10 377
Zwiększenie zysków zatrzymanych nastąpiło w wyniku wypracowanego zysku w 2021 roku w
wysokości 8 764 tys. PLN, natomiast zmniejszenie w wyniku przeznaczenia zysku za 2020 rok na
wypłatę dywidendy w wysokości 3 072 tys. PLN, a pozostały zysk w wysokości 7.305 tys. PLN na
kapitał rezerwowy.
4.16. DYWIDENDY
W 2021 roku Spółka dokonała wypłaty dywidendy zgodnie z Uchwałą Nr 6 Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia z dnia 11 maja 2021 roku w sprawie podziału zysku netto za rok 2020, który wyniósł
10 377 269,57 PLN i został podzielony w sposób następujący:
- część zysku w kwocie 3 071 898,50 PLN na dywidendę dla akcjonariuszy tj. 0,31 PLN na 1 akcję,
- pozostałą część zysku w kwocie 7 305 371,07 na kapitał rezerwowy.
Prawo do dywidendy przysługiwało 9 909 350 akcjom, gdyż 2 477 337 akcji będących
w posiadaniu Spółki, nie uczestniczyło w podziale zysku.
Lista akcjonariuszy uprawnionych do dywidendy została ustalona według stanu na dzień
18 maja 2021 roku, zaś wypłata dywidendy nastąpiła w dniu 15 czerwca 2021 roku.
Spółka planuje zysk za rok 2021 przeznaczyć w części na wypłatę dywidendy, a w części na kapitał
rezerwowy.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
63
4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Koszty wynagrodzeń
4 173
3 971
Koszty ubezpieczeń społecznych
450
398
Koszty programów płatności akcjami
-
-
Programy pracownicze
14
2
Inne koszty dotyczące świadczeń pracowniczych
121
118
Koszty świadczeń pracowniczych razem
4 758
4 489
Ujęte w:
Koszty Zarządu
1 673
3 882
Koszty Sprzedaży
672
607
ZOBOWIĄZANIA I REZERWY Z TYTUŁU ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH
Wyszczególnienie
Zobowiązania i rezerwy
długoterminowe
Zobowiązania i rezerwy
krótkoterminowe
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Rezerwy na odprawy emerytalne
20
33
-
-
Rezerwy na niewykorzystane urlopy
-
-
121
236
Rezerwy na premie
-
-
153
23
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń
pracowniczych razem
20
33
274
259
Wartość bieżącą rezerw ujęto w oparciu o wewnętrzne szacunki Zarządu przy uwzględnieniu
poniższych założeń:
31.12.2021
31.12.2020
Stopa dyskonta
3,5%
3,5%
Przewidywany wskaźnik wzrostu wynagrodzeń
1%
1%
ZMIANY REZERW NA ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
Wyszczególnienie
Rezerwa
na
odprawy
emeryt
alne
Rezerwa
na
nagrody
jubileusz
owe
Rezerwa na
pozostałe
świadcze
nia
pracowni
cze
Rezerwa
na
koszty
wynagro
dzeń
Rezerwa na
niewykorzyst
ane urlopy
Rezerwa
na
premie
Razem
za okres od 01.01. do
31.12.2021
Stan na dzień
01.01.2021 roku
33
-
-
-
236
23
292
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
64
Rezerwy utworzone
-
-
-
-
56
166
222
Rezerwy
wykorzystane (-)
-
-
-
-
-171
-36
-206
Rezerwy rozwiązane
(-)
-13
-
-
-
-
-
-13
Stan na dzień
31.12.2021 roku
20
-
-
-
121
153
294
-rezerwy
długoterminowe
20
-
-
-
-
-
20
-rezerwy
krótkoterminowe
-
-
-
-
121
153
274
Wyszczególnienie
Rezerwa
na
odprawy
emeryt
alne
Rezerwa
na
nagrody
jubileusz
owe
Rezerwa na
pozostałe
świadcze
nia
pracowni
cze
Rezerwa
na
koszty
wynagro
dzeń
Rezerwa na
niewykorzyst
ane urlopy
Rezerwa
na
premie
Razem
za okres od 01.01.
do 31.12.2020
Stan na dzień 01.01.2020
roku
66
-
-
130
439
635
Rezerwy
utworzone
-
-
-
106
23
129
Rezerwy
wykorzystane (-)
-
-
-
-
-439
-439
Rezerwy
rozwiązane (-)
-33
-
-
-
-
-33
Stan na dzień 31.12.2020
roku
33
-
-
236
23
292
-rezerwy
długoterminowe
33
-
-
-
-
33
-rezerwy
krótkoterminowe
-
-
-
236
23
259
4.18. POZOSTAŁE REZERWY
Wartość rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach
przedstawiały się następująco:
WARTOŚĆ REZERW UJĘTYCH W SPRAWOZDANIU FINASOWYM ORAZ ICH ZMIANY
Wyszczególnienie
Rezerwy
długoterminowe
Rezerwy krótkoterminowe
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Rezerwy na straty z tytułu umów o usługę budowlaną
-
-
-
-
Pozostałe rezerwy na zobowiązania
-
-
34
437
Pozostałe rezerwy na zobowiązania razem
-
-
34
437
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
65
Wyszczególnienie
Rezerwy na
udzielone
gwarancje
Rezerwa na
straty z tytułu
umów o usługę
budowlaną
Pozostałe
rezerwy na
zobowiązania
Razem
Stan na dzień 01.01.2021 roku
-
-
437
437
Rezerwy utworzone
-
-
4 133
4 133
Rezerwy wykorzystane (-)
-
-
-4 535
-4 535
Stan na dzień 31.12.2021 roku
-
-
34
34
- rezerwy długoterminowe
-
-
-
-
- rezerwy krótkoterminowe
-
-
34
34
Stan na dzień 01.01.2020 roku
-
-
334
334
Rezerwy utworzone
-
-
437
437
Rezerwy wykorzystane (-)
-
-
-334
-334
Stan na dzień 31.12.2020 roku
-
-
437
437
- rezerwy długoterminowe
-
-
0
0
- rezerwy krótkoterminowe
-
-
437
437
Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka utworzyła rezerwę na koszty badania sprawozdania
finansowego w wysokości 34 tys. PLN.
Spółka nie utworzyła rezerwy na naprawy gwarancyjne, gdyż posiada zabezpieczenia dobrego
wykonania prac i usunięcia usterek od generalnych wykonawców, bądź wykonawców, w formie
gwarancji lub kaucji.
Nie wystąpiła również konieczność utworzenia rezerw na straty na kontraktach.
4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Zobowiązania finansowe
3 954
10 077
Pożyczki i kredyty bankowe
-
-
Kwoty zatrzymane (kaucje)
1 058
972
Zobowiązania z tyt. umów leasingu
25
85
Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania
2 871
2 902
Zobowiązania z tyt. emisji obligacji
-
6 117
Zobowiązania niefinansowe
-
-
Razem zobowiązania
3 954
10 077
Zobowiązania długoterminowe z tytułu kaucji gwarancyjnej wykazane w bilansie nie są
oprocentowane. Podlegają dyskontowaniu do wartości bieżącej według średniej stopy
procentowej WIBOR 1m + marża (do wyceny przyjęto marżę 3,5%). Wyrażone są one w walucie
polskiej.
Na dzień bilansowe pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe wykazują :
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
66
- zobowiązania z tytułu dwóch umów samochodów osobowych na kwotę 8 tys. PLN z terminem
wykupu na 02.2023 roku oraz 17 tys. PLN z terminem wykupu 01.2024 roku,
- zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania lokali biurowych z tytułu umów najmu na czas
nieokreślony ujęte w księgach zgodnie z MSSF 16. 47(b).
Na dzień bilansowy nie występują zobowiązania długoterminowe z tytułu obligacji. Dzień Wykupu
Obligacji serii D i E nastąpi w dniu 28 października 2022 roku tym samym jest to zobowiązanie
krótkoterminowe.
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2021
na dzień 31.12.2020
w walucie
po
przeliczeniu
na PLN
w walucie
po
przeliczeniu
na PLN
a) złoty polski (PLN)
3 954
3 954
10 077
10 077
Razem
3 954
10 077
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Zobowiązania finansowe
12 664
8 189
Pożyczki i kredyty bankowe
-
-
Zobowiązania z tytułu emisji obligacji
5 974
1 495
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
6 223
6 256
Kwoty zatrzymane (kaucje)
329
338
Zaliczki otrzymane z tytułu umów o usługę budowlaną
-
-
Inne zobowiązania finansowe
138
100
Zobowiązania niefinansowe
247
525
Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ZUS i dotacji
-
376
Zobowiązania z tytułu umowy o usługę budowlaną
60
110
Inne zobowiązania niefinansowe
186
39
Razem zobowiązania
12 910
8 714
Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług odpowiada ich wartości godziwej.
Inne zobowiązania finansowe na dzień bilansowy wykazują sumę:
- zobowiązania z tytułu umów leasingu samochodów osobowych na kwotę 106 tys. PLN ,
- zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania lokali biurowych z tytułu umów najmu na czas
nieokreślony ujęte w księgach zgodnie z MSSF 16. 47(b) na kwotę 32 tys. PLN..
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu obligacji.
W dniu 28 października 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 5 200 sztuk 36 miesięcznych
obligacji zwykłych na okaziciela serii „D”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
67
1000 zł każda. Oprocentowanie Obligacji zostało ustalane na podstawie stałej stopy procentowej
w wysokości 6,5% (słownie: sześć całe i pięćdziesiątych procenta) w skali roku i wypłacane w
okresach co trzy miesiące liczone od dnia przydziału. Papiery dłużne serii D uprawniać będą
jedynie do świadczeń pieniężnych.
W dniu 28 listopada 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 2 275 sztuk 35 miesięcznych
obligacji zwykłych na okaziciela serii „E”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej
1000 zł każda. Oprocentowanie Obligacji zostało ustalane na podstawie stałej stopy procentowej
w wysokości 6,5% (słownie: sześć całe i pięćdziesiątych procenta) w skali roku i wypłacane w
okresach co trzy miesiące liczone od dnia przydziału. Papiery dłużne serii E uprawniać będą
jedynie do świadczeń pieniężnych.
Stosownie do postanowień pkt 10.3 Warunków Emisji ED Invest S.A będący Emitentem w dniu
31 października 2019 roku na rzecz Administratora złożył w formie aktu notarialnego Oświadczenie
o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5) Kodeksu postępowania cywilnego do kwoty
17.500.000,00 zł.
Zgodnie z zapisem pkt 12.3 do 12.6 Programu Emisji Obligacji w dniach:
- 26 kwietnia 2021 roku Spółka dokonała pierwszego wcześniejszego wykupu obligacji serii D na
kwotę 521 tys. PLN oraz obligacji serii E na kwotę 230 tys. PLN. Pierwszy wcześniejszy wykup
przypadał na ostatni dzień VI okresu odsetkowego,
- 26 października 2021 roku Spółka dokonała drugiego wcześniejszego wykupu obligacji serii D na
kwotę 520 tys. PLN oraz obligacji serii E na kwotę 230 tys. PLN. Drugi wcześniejszy wykup przypadał
na ostatni dzień VIII okresu odsetkowego,
Na dzień bilansowy krótkoterminowe zobowiązanie z tytułu obligacji wynosiło 5 974 tys. PLN.
W 2022 roku planowana jest:
- trzeci wcześniejszy wykupu przymusowy na kwotę 748 tys. PLN. Przedterminowy przymusowy
wykup w ramach okresowej amortyzacji odbędzie się w ilości stanowiącej 10% łącznej liczby
pierwotnie wyemitowanych Obligacji. Dzień wykupu przymusowego przypada na ostatni dzień X
okresu odsetkowego tj. 28 kwietnia 2022 roku.
- wykupu Obligacji serii D i E, który nastąpi w dniu 28 października 2022 roku.
Dla emisji obu serii ewidencję Obligacji tj. prowadzenie rejestru obligacji do dnia sporządzenia
niniejszego sprawozdania prowadzi spółka pod firmą Copernicus Securities S.A. z siedzibą w
Warszawie (adres: Aleja Jana Pawła II numer 22, 00-133 Warszawa). Z uwagi na decyzję KNF z dnia
13 maja 2021 roku w wyniku, której Copernicus Securities S.A. został zobowiązany do wygaszania
działalności maklerskiej Copernicus Securities S.A. podjął czynności przenoszenia aktywów do
rekomendowanego przez KNF domu maklerskiego NWAI Dom Maklerski S.A. ED invest SA.
otrzymała od NWAI DM S.A. ofertę kontynuacji świadczenia usług agenta dokumentacyjnego oraz
sponsora emisji dla dotychczasowych klientów, którą to ofertę Spółka zaakceptowała i podjęła
działania związane z podpisaniem stosownych Umów.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
68
Administratorem zabezpieczeń została ustanowiona spółka pod firmą CBT Spółka Akcyjna
z siedzibą w Warszawie (adres: Aleja Jana Pawła II numer 22, 00-133 Warszawa) zgodnie
z zawartymi umowami w dniu 04 października 2019 roku.
W 2021 roku Spółka poniosła koszty z tytułu odsetek od obligacji w wysokości 461 tys. PLN.
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2021
na dzień 31.12.2020
w walucie
po
przeliczeniu
na PLN
w walucie
po
przeliczeniu
na PLN
a) złoty polski (PLN)
12 910
12 910
8 714
8 714
Razem
12 910
8 714
4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE
Wyszczególnienie
Długoterminowe
Krótkoterminowe
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe
- polisy ubezpieczeniowe
-
-
40
35
- gwarancje
62
4
21
21
- inne rozliczenia
-
-
11
8
- koszty pozyskania nowych inwestycji
-
-
307
-
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem
62
4
378
64
Pasywa- rozliczenia międzyokresowe
- przychody przyszłych okresów (wpłacone
zaliczki)
-
-
-
-
- inne rozliczenia
-
-
-
-
Pasywa - rozliczenia międzyokresowe razem
-
-
-
-
4.21. AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ
Stan aktywów i zobowiązań z tytułu umów o usługę budowlaną na koniec okresu
sprawozdawczego przedstawia poniższa tabela.
UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Kwota przychodów z umowy początkowo ustalona w umowie
460 048
460 048
Zmiany
-137 811
-37 457
Łączna kwota przychodów z umowy
322 237
422 591
Koszty poniesione do dnia bilansowego
50 832
126 409
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
69
Koszty pozostające do realizacji umowy
190 086
197 174
Szacunkowe łączne koszty umowy
240 918
323 583
Szacunkowe zyski
81 319
99 008
Stan otrzymanych zaliczek na dzień bilansowy
39 130
106 669
Koszty poniesione do dnia bilansowego w związku z realizacją umowy
50 832
126 409
Wynik ujęty do dnia bilansowego
18 337
38 079
Przychody szacowane na dzień bilansowy
69 463
164 488
Kwoty zafakturowane do dnia bilansowego
-2 513
-3 694
Aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy
66 656
160 794
Zobowiązania z tytułu umów na dzień bilansowy
11 529
-15 291
Zaliczki z tytułu umów na dzień bilansowy
39 130
-106 669
Wykazywane aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy w sprawozdaniu z
sytuacji finansowej
15 997
38 834
Na dzień 31 grudnia 2021 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą
stopnia zaawansowania przedstawiał się następująco:
• Wilga ul. Umińskiego bud. A i B – 14%
• Orlik Jantar bud. C – 12%
• Orlik Jantar bud. D – 19,1%
• Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap – 7%
• Wilga VI (Ogródki działkowe ) – 63,8%
Na dzień 31 grudnia 2020 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą
stopnia zaawansowania przedstawiał się następująco:
• Orlik ul. Rogalskiego I etap – 93,8%
• Wilga ul. Umińskiego bud. A i B – 14%
• Wilga ul. Umińskiego bud. C – 82,4%
• Orlik Jantar bud. C – 12%
• Orlik Jantar bud. D – 15%
• Orlik Jantar bud. E – 69,8%
• Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap – 7%
• Wilga VI ( Ogródki działkowe ) – 15%
Wartości oparte są na najlepszych szacunkach Zarządu i obarczone są ryzykiem niepewności.
Na dzień 31.12.2021 jak i na dzień 31.12.2020 roku nie wystąpiły sumy zatrzymane dotyczące
kontraktów, które były w trakcie realizacji na prezentowane dni bilansowe.
W ocenie Spółki, w umowach, które posiada istnieje tylko jeden obowiązek do wykonania
świadczenia w związku z czym Spółka alokuje cenę sprzedaży do konkretnego zobowiązania.
W umowach nie występuje element finansowania. Spółka w ramach umów nie przekazuje
dodatkowych zobowiązań gwarancyjnych, a więc nie ma konieczności ujmowania
i rozliczania tej informacji.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
70
4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Działalność budowlana
59 683
91 481
Działalność deweloperska
-
-
Przychody ze sprzedaży ogółem
59 683
91 481
PRZYCHODY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Odbiorcy krajowi
59 683
91 481
Odbiorcy zagraniczni
-
-
Przychody ze sprzedaży ogółem
59 683
91 481
KOSZTY WEDŁUG RODZAJU
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Amortyzacja
270
264
Zużycie materiałów i energii
224
221
Usługi obce
46 553
64 803
Podatki i opłaty
76
9
Wynagrodzenia
4 173
3 977
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
585
518
Pozostałe koszty rodzajowe
361
619
Koszty według rodzaju razem
52 242
70 411
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
794
-
Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (-)
-4 154
7 200
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży oraz koszty ogólnego zarządu
48 882
77 611
KOSZTY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Dostawcy krajowi
48 882
77 611
Dostawcy zagraniczni
-
-
Koszty ogółem
48 882
77 611
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
71
POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01 do
31.12.2020
a) Zysk z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych
-
174
b) Pozostałe, w tym:
270
260
- rozwiązanie rezerw na koszty
196
37
- rozwiązanie odpisów aktualizujących na należności
64
100
- umorzone 50% skł. ZUS zg. z art.31zo pkt.1a 418
-
118
- odszkodowania
5
-
- inne
4
5
Pozostałe przychody operacyjne razem
270
434
POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01 do
31.12.2020
a) Strata z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych
-
-
b) Odpisy aktualizujące wartość składników aktywów
295
4
- zapasów
-
-
- należności
295
4
c) Pozostałe, w tym:
140
225
- utworzenie rezerw
56
110
- zapłacone kary i odszkodowania
-
-
- darowizny
83
115
- inne
2
-
Pozostałe koszty operacyjne razem
435
229
4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE
PRZYCHODY FINANSOWE
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01 do
31.12.2020
Odsetki - środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)
16
38
Odsetki - inne
2
-
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)
100
95
Inne przychody finansowe
-
2
Przychody finansowe ogółem
119
135
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
72
KOSZTY FINANSOWE
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01 do
31.12.2020
Odsetki od umów leasingu
197
188
Odsetki i prowizje z tytułu kredytów i pożyczek bankowych
39
41
Odsetki od obligacji
461
475
Odsetki pozostałe
23
-
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)
-
53
Inne koszty finansowe
23
4
Koszty finansowe ogółem
744
760
4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI
Nie dotyczy.
4.25. PODATEK DOCHODOWY
PODATEK DOCHODOWY
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01 do
31.12.2020
Podatek bieżący
3 709
-
Podatek odroczony
-2 464
3 072
Korekty bieżącego podatku za poprzednie okresy
-
-
Razem:
1 245,38
3 072
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Zysk przed opodatkowaniem (brutto)
10 009
13 449
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
Różnice pomiędzy zyskiem/stratą brutto a podstawą opodatkowania
9 512
-19 356
Przychody nie zaliczane do przychodów podatkowych (-)
-33 540
-89 469
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (+)
24 128
70 895
Korekty zwiększające przychody podatkowe
127 265
3 759
Korekty zwiększające koszty uzyskania przychodów
-99 085
-4 541
Odliczenie straty podatkowej
-9 256
-
Podstawa opodatkowania
19 522
-5 907
Podatek dochodowy bieżący
3 709
-
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
73
UZGODNIENIE EFEKTYWNEJ STAWKI PODATKOWEJ
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Zysk przed opodatkowaniem (brutto)
10 009
13 449
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
Podatek dochodowy wg stawki krajowej
1 902
2 555
Efekt podatkowy przychodów niebędących przychodami według
przepisów podatkowych
-6
23
Efekt podatkowy kosztów niestanowiących kosztów uzyskania
przychodów według przepisów podatkowych
135
561
Efekt podatkowy strat poniesionych w danym okresie
-224
-68
Efekt podatkowy odliczonej straty podatkowej
-561
-
Podatek bieżący
3 709
-
Podatek odroczony
-2 464
3 072
Podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat
1 245
3 072
Efektywna stawka podatkowa
12,4%
22,8%
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład
sprawy celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które
uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji
prawnych w Polsce powoduje występowanie w obowiązujących przepisach niejasności
i niespójności. Często występujące różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów
podatkowych zarówno wewnątrz organów państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi
i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie obszarów niepewności i konfliktów. Zjawiska te
powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco wyższe niż istniejące zwykle w krajach
o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym.
Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od
końca roku, w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli
dotychczasowe rozliczenia podatkowe Spółki mogą zostać powiększone o dodatkowe
zobowiązania podatkowe.
4.26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE
Wyszczególnienie
za okres
za okres
od 01.01.do
31.12.2021
od 01.01.do
31.12.2020
Korekty:
Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych
270
264
(Zysk) strata na sprzedaży/likwidacji rzeczowych aktywów trwałych
-
-174
Koszty odsetek
513
722
Inne korekty
18
-14
Korekty razem
801
798
Bilansowa zmiana stanu zapasów
734
-
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
74
Bilansowa zmiana stanu należności handlowych i pozostałych oraz
długoterminowych
-13 594
2 911
Zmiana stanu zobowiązań w tym:
-36
-2 763
- zmiana zobowiązań handlowych
-34
-3 069
- zmiana pozostałych zobowiązań
-88
-386
- zmiana kaucji długoterminowych
86
692
Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych oraz zaliczek, w tym:
-772
-204
- zmiana rezerw pracowniczych
2
-344
- zmiana pozostałych rezerw
-403
103
- zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych w aktywach
-372
37
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)
22 788
-2 710
Zmiana aktywów z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)
22 837
-2 774
Zmiana zobowiązań z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)
-49
64
Pozycja
na dzień
31.12.2020
Zaciągnięcie
Spłata
Wycena w
skorygowanej
cenie
nabycia
Odsetki
naliczone
i prowizje
Odsetki i
prowizje
zapłacone
na dzień
31.12.2021
Leasing
3 087
117
-171
-
198
-198
3 034
Pożyczki
-
-
-
-
-
-
-
Kredyty
-
-
-
-
39
-39
-
Wyemitowane
obligacje
7 612
-
-1 501
-137
461
-461
5 974
Odsetki naliczone i zapłacone w 2021 roku od obligacji wyniosły 461 tys. PLN., od leasingów 198
tys. PLN. Spółka w 2021 roku poniosła również koszty prowizji w kwocie 39 tys. PLN.
W tabeli ujęto operację niegotówkowa z tytułu wycofania wyceny w skorygowanej cenie nabycia
na kwotę -137 tys. PLN dot. wyemitowanych obligacji .
Pozycja
na dzień
31.12.2019
Zaciągnięcie
Spłata
Wycena w
skorygowanej
cenie
nabycia
Odsetki
naliczone
i prowizje
Odsetki i
prowizje
zapłacone
na dzień
31.12.2020
Leasing
2 150
1 371
-434
-
188
-188
3 087
Pożyczki
-
-
-
-
-
-
-
Kredyty
-
-
-
-
41
-41
-
Wyemitowane
obligacje
7 574
-
-
38
475
-475
7 612
Odsetki naliczone i zapłacone od obligacji w 2020 roku wyniosły 475 tys. PLN. Spółka poniosła
również koszty prowizji w kwocie 41 tys. PLN.
W tabeli ujęto operację niegotówkowa z tytułu wyceny w skorygowanej cenie nabycia na kwotę
38 tys. PLN dot. wyemitowanych obligacji .
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
75
4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA
Wartość zobowiązań warunkowych według stanu na koniec poszczególnych okresów przedstawia
się następująco:
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Gwarancje właściwego usunięcia wad i usterek
5 884
2 409
Zobowiązania warunkowe ogółem
5 884
2 409
Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2021 roku:
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150178 z dnia 18 kwietnia 2018 roku, na
kwotę 1.059 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o
wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację
przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. CF, ważna w okresie od 11
kwietnia 2018 roku do dnia 10 kwietnia 2021 roku.
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 28000161487 z dnia 17 kwietnia 2019 roku na
kwotę 876 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o
wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację
przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. E, ważna w okresie od 17
kwietnia 2019 roku do dnia 16 kwietnia 2022 roku.
- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z dnia
28 stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z dnia 04 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez
Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową
o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o
nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego et.1 Gwarancja wygasa z dniem 02 kwietnia 2026 roku.
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000183478 z dnia 16 kwietnia 2021 roku, na
kwotę 741 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o
wspólnym przedsięwzięciu z dnia 10 kwietnia 2017 roku na realizację przedsięwzięcia
inwestycyjnego o nazwie „WILGA” budynek C, ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do dnia
15 czerwca 2026 roku.
- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr Nr 9340.80.0004026-00 z
dnia 06 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A.
przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym
przedsięwzięciu z dnia 07 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie
„Orlik Jantar” – etp.1 (Pasaż Aniński bud. E) Gwarancja wygasa z dniem 04 grudnia 2026 roku.
Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2020 roku:
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150141 z dnia 23 marca 2018 roku, na
kwotę 474 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
76
o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku, zmienioną aneksami nr 1 do 9 na
realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego „Gocław – ISKRA VI bud. BD”, ważna w okresie od 09
marca 2018 roku do dnia 08 marca 2021 roku.
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150178 z dnia 18 kwietnia 2018 roku, na
kwotę 1.059 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o
wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację
przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. CF, ważna w okresie od 11
kwietnia 2018 roku do dnia 10 kwietnia 2021 roku.
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 28000161487 z dnia 17 kwietnia 2019 roku na
kwotę 876 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o
wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację
przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. E, ważna w okresie od 17
kwietnia 2019 roku do dnia 16 kwietnia 2022 roku.
POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA POZABILANSOWE I ZABEZPIECZENIA
Zakończenie umowy kredytu odnawialnego
W dniu 25 kwietnia 2021 roku wygasła i została zakończona Umowa kredytu odnawialnego
zawarta w dniu 14 marca 2016 roku wraz z kolejnymi Aneksami od nr 1 do nr 7 na kwotę limitu
2 700 tys. PLN. Zabezpieczenia Umowy tj. pełnomocnictwo do rachunku bieżącego i innych
rachunków w BOŚ Banku, Gwarancją de minimis oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji w
trybie art. 777 wygasły zgodnie z zapisami zawartymi w ww. dokumentach zaś wekslem in blanco
wraz z deklaracją wekslową zostały zwrócone Spółce w dniu 31 maja 2021 roku.
Zawracie Umowy kredytu odnawialnego
W dniu 07 lipca 2021 roku Spółka zawarła z BOŚ Bankiem S.A. Umowę kredytu odnawialnego w
rachunku bieżącym na kwotę 3 000 tys. PLN w celu finansowania bieżących potrzeb związanych
z prowadzoną działalnością gospodarczą. Okres wykorzystania kredytu do dnia 30 czerwca 2022
roku. Oprocentowanie WIBOR dla 3-miesięcznych depozytów w PLN notowany na dwa dni
robocze przed rozpoczęciem kolejnych okresów 3–miesięcznych.
Zabezpieczenie kredytu:
1. Pełnomocnictwem do pobrania środków zgromadzonych na rachunkach w BOŚ Banku,
2. Zastaw finansowy na prawach do środków zgromadzonych na rachunkach w BOŚ
Banku,
3. Wekslem in blanco z deklaracją wekslową,
4. Gwarancją de minimis do wysokości 80% kwoty kredytu, tj. 2 400 tys. zł.
5. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 par. 1 pkt 6 k.p.c. w formie aktu
notarialnego do kwoty 4.500 tys. PLN
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
77
Zabezpieczenie obligacji
Zabezpieczenie obligacji seria D
W dniu 28 października 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 5 200 sztuk 36-cio
miesięcznych obligacji zwykłych na okaziciela serii „D”, o wartości nominalnej równej cenie
emisyjnej wynoszącej 1000 zł każda.
Obligacje zabezpieczane będą zastawem rejestrowym na Ekspektatywach odrębnej własności
lokali w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach
mieszkaniowych (Dz.U, z 2018 r. poz. 845),
Zabezpieczeniem roszczeń posiadaczy obligacji serii D ED invest SA zostały ustanowione zastawy
rejestrowe na:
✓ 5 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 5 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów
Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko z siedzibą w Warszawie na budowę lokali
mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji WILGA, bud.C,
✓ 4 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 4 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów
Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali
mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK ul. Rogalskiego etap I,
✓ 4 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 4 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów
Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali
mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK-JANTAR Pasaż Aniński, bud. E.
Na dzień 15 grudnia 2019 roku łączną wartość wyżej wymienionych Ekspektatyw, na podstawie
operatu opisanego w Dokumencie Informacyjnym, rzeczoznawca wycenił na 5 683 538,70 zł
brutto.
Zgodnie z zapisem pkt 12.3 do 12.6 Programu Emisji Obligacji Spółka dokonała:
- w dniu 26 kwietnia 2021 roku pierwszego wcześniejszego wykupu obligacji serii D na kwotę 521 tys.
PLN. przypadał na ostatni dzień VI okresu odsetkowego,
- w dniu 26 października 2021 drugiego wcześniejszy wykup obligacji serii D na kwotę 520 tys. PLN
przypadał na ostatni dzień VIII okresu odsetkowego,
Zabezpieczenie obligacji seria E
W dniu 28 listopada 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 2 275 sztuk 35-cio miesięcznych
obligacji zwykłych na okaziciela serii „E”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej
1000 zł każda.
Obligacje zabezpieczane będą zastawem rejestrowym na Ekspektatywach odrębnej własności
lokali w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach
mieszkaniowych (Dz.U, z 2018 r. poz. 845),
Zabezpieczeniem roszczeń posiadaczy obligacji serii E ED invest SA zostały ustanowione zastawy
rejestrowe na:
✓ 2 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 2 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów
Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko z siedzibą w Warszawie na budowę lokali
mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji WILGA, bud.C,
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
78
✓ 1 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 1 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów
Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali
mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK ul. Rogalskiego etal I,
✓ 2 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 2 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów
Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali
mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK-JANTAR Pasaż Aniński, bud. E.
Na dzień 15 grudnia 2019 roku łączną wartość wyżej wymienionych Ekspektatyw, na podstawie
operatu opisanego w Dokumencie Informacyjnym, rzeczoznawca wycenił na 2 490 643,95 zł
brutto.
Zgodnie z zapisem pkt 12.3 do 12.6 Programu Emisji Obligacji Spółka dokonała:
- w dniu 26 kwietnia 2021 roku pierwszego wcześniejszego wykupu obligacji serii E na kwotę 230 tys.
PLN. przypadał na ostatni dzień VI okresu odsetkowego,
- w dniu 26 października 2021 drugiego wcześniejszy wykup obligacji serii E na kwotę 230 tys. PLN
przypadał na ostatni dzień VIII okresu odsetkowego
W 2022 roku planowana jest:
- trzeci wcześniejszy wykupu przymusowy na kwotę c748 tys. PLN. Przedterminowy przymusowy
wykup w ramach okresowej amortyzacji odbędzie się w ilości stanowiącej 10% łącznej liczby
pierwotnie wyemitowanych Obligacji. Dzień wykupu przymusowego przypada na ostatni dzień X
okresu odsetkowego tj. 28 kwietnia 2022 roku.
- wykupu Obligacji serii D i E, który nastąpi w dniu 28 października 2022 roku.
Stosownie do postanowień pkt 10.3 Warunków Emisji serii „D” i serii „E” ED invest S.A będący
Emitentem w dniu 31 października 2019 roku na rzecz Administratora złożył w formie aktu
notarialnego Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5) Kodeksu
postępowania cywilnego do kwoty 17.500.000,00 zł
Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu
• W związku z przeniesioną na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o
wspólnym przedsięwzięciu z dnia 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego
o nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego et.1 Gwarancji Bankowej jakości i rękojmi wystawionej
przez CaixaBank SA Oddział w Polsce nr 9340.80.0003861-00 z dnia 28 stycznia 2021 roku wraz
z Aneksem nr 1 z dnia 04 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska
S.A. z terminem obowiązywania do dnia 02 kwietnia 2026 roku Spółka wystawiła deklarację
wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie równowartości różnicy do 3% kwoty
wskazanej w §4 ust.1umowy o wspólnym przedsięwzięciu do przedłożonej Gwarancji Bankowej
nr 9340.80.0003861-00 waz z Aneksem nr 1na kwotę 519 tys. PLN. Weksel może być wypełniony
w okresie od 08 luty 2024 roku do 9 luty 2026 roku.
• W związku z przeniesioną na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o
wspólnym przedsięwzięciu z dnia 07 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia
inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar” - Jana Nowaka-Jeziorańskiego et.1 ( bud. E) Gwarancji
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
79
Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez CaixaBank SA Oddział w Polsce nr
9340.80.0004026-00 z dnia 06 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez
Hochtief Polska S.A. z terminem obowiązywania do dnia 04 grudnia 2026 roku Spółka wystawiła
deklarację wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie równowartości różnicy
do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do przedłożonej
Gwarancji Bankowej nr 9340.80.0004026-00 na kwotę 259 tys. PLN. Weksel może być
wypełniony w okresie od 06 października 2024 roku do 04 października 2026 roku.
• Zgodnie z §4 ust.7 Umowy o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 07 czerwca 2017 na realizację
przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Osiedle Orlik Jantar” – Pasaż Aniński bud. D ul. Jana
Nowaka Jeziorańskiego Spółka złożyła do dyspozycji Spółdzielni Mieszkaniowej „OLIK-JANTAR”
weksel in blanco wraz z deklaracją wekslową jako zabezpieczenie roszczeń wynikających z
umowy oraz zawieranych w wyniku umowy, umów realizacyjnych z nabywcami lokali do kwoty
1.014 tys. PLN. Weksel może być wypełniony do dnia podpisania protokołu odbioru
końcowego i przekazania inwestycji do eksploatacji. Planowany termin 30 kwietnia 2023 roku.
Wymienione wyżej Umowa nie są wspólnym przedsięwzięciem w rozumieniu MSSF 11.
NALEŻNOŚCI WARUNKOWE Z TYTUŁU OTRZYMANYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ
Rodzaj należności
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Otrzymanych gwarancji i poręczeń od znaczącego inwestora
8 377
2 056
Otrzymanych gwarancji de minimis BGK
2 400
2 160
Zobowiązania warunkowe ogółem
10 777
4 216
Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2021 roku:
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
28 sierpnia 2019 roku wraz z Aneksem z dnia 22 października 2019 roku na kwotę 921 tys. PLN od
Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 2/02/2016
zawartej 25 lutego 2016 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego CF na osiedlu ISKRA VI
przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 23 kwietnia 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
23 października 2019 roku. na kwotę 510 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego
„Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/02/2016 zawartą 25 lutego 2016 roku na realizację
budowy budynku mieszkalnego BD na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie,
ważna do 22 marca 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
23 października 2019 roku. na kwotę 624 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego
„Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/06/2017 zawartą 22 czerwca 2017 roku na realizację
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
80
budowy budynku mieszkalnego E na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosłowiańskiej w Warszawie, ważna
do 23 kwietnia 2024 roku,
- gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr
9340.80.0003861-00 z dnia 28 stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z dnia 04 luty 2021 roku na kwotę 2.060
tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z dnia 10 kwietnia 2019 roku na
wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik” - wielorodzinny zespół mieszkalno-usługowy z
garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Rogalskiego. Udzielona Gwarancja z
dniem 08 lutego 2024 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 1.236 tys. PLN. Gwarancja wygasa
z dniem 09 kwietnia 2026 roku.
- gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział
Polska SA nr 9340.80.0004026-00 z dnia 06 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN od
Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z dnia 04 luty 2020 roku na wykonanie zadania
pod nazwą „Osiedle Orlik Jantar” - budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego „E” z częścią
usługową w parterze i garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka-
Jeziorańskiego wraz z Aneksem nr 1 z dnia 04 luty 2020 roku, Aneksem nr 2 z dnia 27 maja 2021 roku.,
Aneksem nr 3 z dnia 11 sierpnia 2021 roku. Udzielona Gwarancja z dniem 06 października 2024 roku
podlega całkowitej redukcji do kwoty 689 tys. PLN. Gwarancja wygasa z dniem 04 grudnia 2026
roku.
- gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydaną przez CaixaBank Oddział Polska SA
nr 9340.80.0003862-00 w dniu 10 luty 2021 roku na kwotę 1.250 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w
związku z zawartą Umową z dnia 16 września 2021 roku z dnia 10 luty 2021 roku na wykonanie
umowy o realizację inwestycji pn. "Osiedle Wilga VI" - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią
usługową w parterze i garażami w podziemiu, zlokalizowany w Warszawie przy ul. Jana Nowaka-
Jeziorańskiego. Gwarancja wygasa z dniem 30 września 2022 roku.
- gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydaną przez CaixaBank Oddział Polska SA
nr 9340.80.0004042-00 w dniu 05 października 2021 roku na kwotę 1.864 tys. PLN od Hochtief Polska
S.A. w związku z zawartą Umową z dnia 16 września 2021 roku na wykonanie zadania pod nazwą
„Pasaż Aniński budynek D” - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze i
garażami – podziemnym oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w
Warszawie. Gwarancja wygasa z dniem 30 kwietnia 2023 roku.
Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2020 roku:
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
28 sierpnia 2019 roku wraz z Aneksem z dnia 22 października 2019 roku na kwotę 921 tys. PLN od
Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 2/02/2016
zawartej 25 lutego 2016 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego CF na osiedlu ISKRA VI
przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 23 kwietnia 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
23 października 2019 roku. na kwotę 510 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego
„Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/02/2016 zawartej 25 lutego 2016 roku na realizację
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
81
budowy budynku mieszkalnego BD na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie,
ważna do 22 marca 2023 roku.
- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia
23 października 2019 roku. na kwotę 624 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego
„Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/06/2017 zawartej 22 czerwca 2017 roku na realizację
budowy budynku mieszkalnego E na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna
do 23 kwietnia 2024 roku.
4.28. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH
Główne instrumenty finansowe występujące w Spółce to kredyty służące pozyskaniu środków
finansowych na działalność Spółki, zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji, umowy
leasingu finansowego, środki pieniężne oraz lokata krótkoterminowa. Poza wymienionymi powyżej
Spółka posiada instrumenty finansowe w postaci należności i zobowiązań z tytułu dostaw i usług.
Ryzyko stóp procentowych
Spółka posiada zobowiązania z tytułu obligacji oraz leasingu, dla których odsetki skalkulowane są
w oparciu o długookresowe stałe stopy procentowe w związku czym ryzyko zmiany stóp
procentowych nie dotyczy Spółki w istotnym zakresie.
Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe
Spółka nie przeprowadza transakcji rozliczanych w walucie oraz nie posiada kredytów i pożyczek
w walucie innej niż PLN.
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe stanowi o braku możliwości wywiązywania się z zobowiązań przez dłużników
Spółki. Spółka na bieżąco monitoruje wszelkie zaległości w regulowaniu płatności oraz dokonuje
transakcji z kontrahentami o potwierdzonej wiarygodności.
Obszary, w których to ryzyko powstaje są następujące:
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe
16 076
3 767
Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną)
15 997
38 834
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
37 751
27 872
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem
69 824
70 473
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
82
Ryzyko kredytowe związane z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi
należnościami finansowymi
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2021
na dzień 31.12.2020
Bieżące
Zaległe
Bieżące
Zaległe
w tys. PLN
w tys. PLN
Należności krótkoterminowe:
Należności z tytułu dostaw i usług
16 139
2 333
4 030
2 333
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu
dostaw i usług (-)
-333
-2 333
-262
-2 333
Należności z tytułu dostaw i usług netto
15 806
-
3 767
-
Pozostałe należności finansowe
270
50
7
50
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych
należności (-)
-
-50
-
-50
Pozostałe należności finansowe netto
270
-
7
-
Należności finansowe
16 076
-
3 774
-
Aktywa z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)
15 997
-
38 834
-
Spółka zbudowała model służący do szacowania oczekiwanych strat z portfela należności oraz
aktywów z tytułu umowy. Dla należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów z tytułu umowy
zastosowano uproszczoną wersję modelu zakładającą kalkulację straty dla całego życia
instrumentu. W ramach należności z tytułu dostaw i usług, a także w przypadku aktywów z tytułu
umowy szacunki odpisów są dokonywane na bazie analizy indywidualnej.
Znaczną część transakcji sprzedaży produktów i usług Spółka dokonuje na podstawie przedpłat.
Zdaniem Zarządu ryzyko kredytowe związane z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałymi należnościami jak i aktywami z tyt. umowy nie są znaczące.
Ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi
Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne.
Dlatego ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.
Ryzyko związane z inwestycjami w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w
funduszach inwestycyjnych
Spółka nie posiada inwestycji w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach
inwestycyjnych.
Ryzyko płynności
Wyszczególnienie
Krótkoterminowe:
Długoterminowe:
Zobowiązania
(wartość
bieżąca )
do 6 m-
cy
6 do 12
m-cy
1 do 3
lat
3 do 5
lat
powyżej
5 lat
na dzień 31.12.2021
Kredyty i pożyczki
-
-
-
-
-
-
Dłużne papiery wartościowe
748
5 227
-
-
-
5 974
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
83
Leasing
63
74
133
87
2 677
3 034
Kaucje zatrzymane
4
325
1 150
-
-
1 479
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe zobowiązania
finansowe
6 223
-
-
-
-
6 223
Ekspozycja na ryzyko płynności
razem
7 037
5 626
1 283
87
2 677
16 710
na dzień 31.12.2020
Kredyty i pożyczki
-
-
-
-
-
-
Dłużne papiery wartościowe
748
748
6 254
-
-
7 749
Leasing
50
50
185
80
2 722
3 087
Kaucje zatrzymane
15
323
1 102
-
-
1 440
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe zobowiązania
finansowe
6 256
-
-
-
-
6 256
Ekspozycja na ryzyko płynności
razem
7 069
1 121
7 542
80
2 722
18 533
W ocenie Zarządu Spółka posiada dobrą kondycję finansową, pozwalającą na terminowe
regulowanie bieżących zobowiązań. W celu ograniczenia zagrożeń utraty płynności Spółka
analizuje i zarządza pozycją płynności, prognozuje spodziewane i potencjalne wpływy i wydatki.
Spółka zarządza kapitałem, aby zapewnić zdolność kontynuowania przez nią działalności oraz
oczekiwaną stopę zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych kondycją
Spółki. Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych.
Spółka nie podlega zewnętrznym wymogom kapitałowym.
Zarządzanie kapitałem
Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które
wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały jej wartość dla akcjonariuszy oraz innych
podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Spółki.
Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych. Spółka
zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej
zmiany.
W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej Spółka może wypłacić dywidendę
akcjonariuszom, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować akcje. W okresach
sprawozdawczych zakończonych 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku nie wprowadzano
żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze. Spółka zamierza
spłacać bieżące zobowiązania z tytułu kredytu w BOŚ Banku z uzyskanych wpłat ze sprzedaży
lokali w realizowanych i zrealizowanych inwestycjach.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
84
4.29. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA
POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ Z
UWZGLĘDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE:
• postępowania dotyczącego zobowiązań albo wierzytelności emitenta lub jednostki od
niego zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10 % kapitałów własnych emitenta,
z określeniem: przedmiotu postępowania, wartości przedmiotu sporu, daty wszczęcia
postępowania, stron wszczętego postępowania oraz stanowiska emitenta,
• dwu lub więcej postępowań dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności, których łączna
wartość stanowi odpowiednio co najmniej 10 % kapitałów własnych emitenta,
z określeniem łącznej wartości postępowań odrębnie w grupie zobowiązań oraz
wierzytelności wraz ze stanowiskiem emitenta w tej sprawie oraz, w odniesieniu do
największych postępowań w grupie zobowiązań i grupie wierzytelności - ze wskazaniem
ich przedmiotu, wartości przedmiotu sporu, daty wszczęcia postępowania oraz stron
wszczętego postępowania;
WNIESIENIE DO SADU POZWU O ZAPŁATĘ WIERZYTELNOŚCI, SPRAWA Z POWÓDZTWA SPÓŁKI
PRZECIWKO SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ „WILGA 2000” Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE O ZAPŁATĘ
KWOTY 5 806 743,00 ZŁ (SŁOWNIE: PIĘĆ MILONÓW OSIEMSET SZEŚĆ TYSIĘCY SIEDEMSET CZTERDZIESCI
TRZY ZŁOTE), KRÓRA TOCZY SIĘ PRZED SĄDEM OKRĘGOWYM W WARSZAWIE WYDZIAŁ XXVI
GOSPODARCZY POD SYGNATURĄ AKT: XXVI GC 245/17.
W dniu 3 marca 2017 roku ED invest S.A. złożyła do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew
o zapłatę przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej Wilga 2000 z siedzibą w Warszawie. Pozwem tym
Spółka wnosi o zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie kwoty
5.806.742,21 zł powiększonej o odsetki ustawowe. Powyższa kwota jest sumą odszkodowania
z tytułu nie przystąpienia przez w/w Spółdzielnię do realizacji inwestycji objętej umową o wspólnym
przedsięwzięciu zawartą pomiędzy Spółką a poprzednikiem prawnym Spółdzielni Mieszkaniowej
„Wilga 2000” oraz wierzytelności przysługującej Spółce od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000”
za wykonane prace skablowania linii wysokiego napięcia na jej działce 12/29, na której miała być
zrealizowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa z halą garażową. Wskutek zaniechań
Pozwanego do realizacji w/w przedsięwzięcia inwestycyjnego nie doszło, mimo prowadzonych
przez Spółkę i Pozwanego negocjacji i rozmów. W wyniku braku porozumienia Spółka wystąpiła
przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej WILGA 2000 z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej.
Do zawarcia ugody nie doszło. Z tego względu Spółka podjęła decyzję o skierowaniu sprawy na
drogę postępowania sądowego w ramach powództwa o zapłatę. (RB nr 10/2017).
Postanowieniem Sądu z dnia 3 stycznia 2018 roku postępowanie zostało zawieszone do czasu
prawomocnego rozpoznania sprawy toczącej się pod sygn.. akt II C 1505/17 przed Sądem
Okręgowym dla Warszawy – Pragi. Postanowienie jest prawomocne.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
85
SPRAWA Z POWÓDZTWA SPÓŁKI PRZECIWKO SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA „WILGA 2000” Z
SIEDZIBĄ W WARSZAWIE O ZAPŁATĘ KWOTY 52.155,61 ZŁ (SŁOWNIE: PIĘĆDZIESIĄT DWA
TYSIĄCE STO PIĘĆDZIESIĄT PIĘĆ ZŁOTYCH SZEŚĆDZIESIĄT JEDEN GROSZY) WRAZ Z
USTAWOWYMI ODSETKAMI, KTÓRA TOCZY SIĘ PRZED SĄDEM REJONOWYM DLA
M.ST.WARSZAWY WYDZIAŁ XVI GOSPODARCZY POD SYGNATURĄ AKT: XVI GC 4026/19
(WCZESNIEJ SYGN.AKT: VIII GC 4725/14 ORAZ IX GC 4567/18)
Pozwem z dnia 30 września 2014 roku (złożonym na biuro podawcze Sądu w dniu 7 października
2014) Spółka wniosła o zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą
w Warszawie kwoty 52.155,61 zł (słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące sto pięćdziesiąt pięć złotych
sześćdziesiąt jeden grosz) wraz z odsetkami ustawowymi .
Stan sprawy: Sprawa w toku.
28 października 2014 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Sąd Gospodarczy VIII wydział
Gospodarczy w sprawie o sygn. akt: VIII GNc 7953/14 wydał nakaz zapłaty w postępowaniu
upominawczym. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie wniosła od w/w
nakazu sprzeciw, w którym wniosła o oddalenie powództwa w całości. Spółka w odpowiedzi na
sprzeciw pozwanego wystosowała pismo procesowe, w którym podtrzymała wszelkie swoje
twierdzenia wyrażone w pozwie.
W dniu 15 marca 2017 roku odbyła się rozprawa przed Sadem Rejonowym dla m. st. Warszawy
w Warszawie VIII Wydział Gospodarczy, podczas której Sąd postanowił o zawieszeniu
postępowania do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. akt I ACa 2083/16 (
następnie przez SO Warszawa-Praga pod sygn.. akt: II C 1505/17). Kancelaria wniosła zażalenie
na ww. postanowienie, które w dniu 20 września 2017 roku postanowieniem Sądu Okręgowego w
Warszawie zostało oddalone wobec czego postepowanie w tej sprawie zostało prawomocnie
zawieszone do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. Akt I ACa 2083/16 ( a obecnie
przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga w Warszawie pod sygn. II C 1505/17, której wynik ma
kluczowy wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy).
ZGŁOSZENIE WIERZYTELNOŚCI W POSTĘPOWANIU UPADŁOŚCIOWYM DOTYCZĄCYM SPÓŁKI
EDBUD S.A. Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE W UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ. POSTĘPOWANIE
UPADŁOŚCIOWE TOCZY SIĘ PRZED SĄDEM REJONOWYM DLA M. ST. WARSZAWY, WYDZIAŁ XVIII
GOSPODARCZY D/S UPADŁOŚCIOWYCH I RESTRUKTURYZACYJNYCH POD SYGNATURĄ AKT:
XVIII GUP 98/20 (WCZESNIEJ SYGN.AKT: X GUP 4/11 ORAZ XIX GUP 2/19)
W dniu 12 stycznia 2011 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, Wydział X
Gospodarczy ds. Upadłościowych i Naprawczych ogłosił upadłość spółki EDBUD S.A. z siedzibą
w Warszawie oraz wezwał wierzycieli do zgłaszania wierzytelności. Pismem z dnia 31 marca 2011
roku, z zachowaniem dwumiesięcznego terminu na zgłoszenie wierzytelności od dnia
opublikowania postanowienia o ogłoszenie upadłości w MSiG, które miało miejsce w dniu 7 lutego
2011 roku, ED invest S.A. zgłosiła wierzytelność w łącznej kwocie 2.579.213,68 zł (słownie: dwa
miliony pięćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy dwieście trzynaście złotych sześćdziesiąt osiem
groszy). Na przedmiotową wierzytelność składają się poniższe należności:
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
86
- wierzytelność w kwocie 2.555.369,74 zł (słownie: dwa miliony pięćset pięćdziesiąt pięć tysięcy
trzysta sześćdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt cztery grosze), którą ED invest S.A. wnosi
o zaliczenie do kategorii IV, na którą składa się należność główna w kwocie 2.317.282,84 (słownie:
dwa miliony trzysta siedemnaście tysięcy dwieście osiemdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt cztery
grosze) i odsetki ustawowe w łącznej wysokości 238.086,90 (słownie: dwieście trzydzieści osiem
tysięcy osiemdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt groszy),
- wierzytelność w kwocie 23.843,94 (słownie: dwadzieścia trzy tysiące osiemset czterdzieści trzy złote
dziewięćdziesiąt cztery grosze), którą ED invest S.A. wnosi o zaliczenie do kategorii V z tytułu
odsetek, które nie należą do wyższej kategorii.
Stan sprawy: Zgodnie z doręczonymi Kancelarii kopiami kart z listy wierzytelności w 2012 roku
uznano wierzytelność Spółki w kwocie 715.649,64 zł (słownie: siedemset piętnaście tysięcy sześćset
czterdzieści dziewięć złotych sześćdziesiąt cztery grosze) wraz z odsetkami w kwocie 49.379,35 zł
(słownie: czterdzieści dziewięć tysięcy trzysta siedemdziesiąt dziewięć złotych trzydzieści pięć
groszy). Uznana wierzytelność została zaliczona do kategorii IV.
Z uwagi na fakt, iż odmówiono uznania wierzytelności Spółce w pozostałej kwocie, w dniu
16 listopada 2012 roku Spółka złożyła w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy, X Wydział
Gospodarczy sprzeciw od listy wierzytelności. W przedmiotowym sprzeciwie Spółka wnosiła
o uznanie wierzytelności w kwocie 1.814.184,69 zł (słownie: jeden milion osiemset czternaście
tysięcy sto osiemdziesiąt cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy).
W dniu 19 czerwca 2013 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy dla spraw
upadłościowych i naprawczych wydał postanowienie, w którym uwzględnił sprzeciw w ten
sposób, iż uznał wierzytelność Spółki dodatkowo w kwocie 1.814.184,69 zł (słownie: jeden milion
osiemset czternaście tysięcy sto osiemdziesiąt cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy). Kwota
1.790.340,75 zł (słownie: jeden milion siedemset dziewięćdziesiąt tysięcy trzysta czterdzieści złotych
siedemdziesiąt pięć groszy) została zaliczona do IV kategorii, kwota 23.843,94 zł (słownie:
dwadzieścia trzy tysiące złotych osiemset czterdzieści trzy złote dziewięćdziesiąt cztery grosze)
została zaliczona do V kategorii.
Spółka została wyznaczona zastępcą członka Rady Wierzycieli. Ostatnie posiedzenie Rady
Wierzycieli odbyło się w dniu 10 marca 2020 roku. Nowy termin nie został jeszcze ustalony.
Z uwagi na zmianę sędziego referenta i wydział, w którym sprawa jest rozpoznawana zgodnie z art.
54 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych, aktualnie sprawa tyczy się pod sygn. akt: XVIII
GUp 98/20.
4.30. INFORMACJE NA TEMAT PODMIOTÓW POWIĄZANYCH
Od dnia 01 stycznia 2021 roku w spółce nie występują powiązania z innymi podmiotami jak tylko z
kluczowym personelem Spółki. Transakcje z kluczowym personelem zaprezentowano w nocie
4.31.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
87
4.31. WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Świadczenia na rzecz personelu kierowniczego
Wynagrodzenia Zarządu
1 517
1 972
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej
269
288
Świadczenia razem
1 786
2 261
WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ Z TYTUŁU PEŁNIENIA FUNKCJI
W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2021 ROKU
Wyszczególnienie
Wynagrodzenie
Inne
Razem
świadczenia
Wynagrodzenia członków Zarządu
Zofia Egierska
729
6
735
Jerzy Dyrcz
729
28
757
Jolanta Szewczyk
177
1
178
Razem
1 636
35
1671
Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej
Bohdan Brym
77
-
77
Mieczysław Kosy
67
-
67
Andrzej Król
57
-
57
Krzysztof Mikołajczyk
57
-
57
Robert Fijołek
57
1
58
Razem
315
1
316
WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2020 ROKU
Wyszczególnienie
Wynagrodzenie
Inne
Razem
świadczenia
Wynagrodzenia członków Zarządu
Zofia Egierska
963
2
965
Jerzy Dyrcz
963
11
974
Jolanta Szewczyk
34
-
34
Razem
1 960
12
1972
Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej
Bohdan Brym
73
-
73
Henryk Kacprzak
31
-
31
Mieczysław Kosy
35
-
35
Andrzej Król
30
-
30
Edyta Rytel
17
-
17
Krzysztof Mikołajczyk
48
-
48
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
88
Bartłomiej Bieleninnik
7
-
7
Robert Fijołek
48
-
48
Razem
288
-
288
INFORMACJA O WYSOKOŚCI NIESPŁACONYCH ZALICZEK UDZIELONYCH CZŁONKOM ZARZĄDU I
RADY NADZORCZEJ
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Zaliczki wypłacone członkom Zarządu
Zofia Egierska
66
125
Jerzy Dyrcz
75
156
Razem
141
281
Zaliczki wypłacone członkom Rady Nadzorczej
Razem
-
-
Razem
141
281
Stan niespłaconych zaliczek na dzień 31 grudnia 2021 roku
Zofia Egierska
52
50
Jerzy Dyrcz
106
85
Razem
158
135
Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej na dzień publikacji raportu za rok obrotowy 2021 posiadali
następujące ilości akcji:
Akcjonariusz
Stan na dzień
publikacji raportu
Zofia Egierska
4 074 921
Jerzy Dyrcz
3 585 650
Robert Fijołek*
78 728
Razem
7 739 299
*na podstawie zawiadomienia akcjonariusza o ilości posiadanych akcji z dnia 15 luty 2022 roku.
4.32. ZATRUDNIENIE
PRZECIĘTNE ZATRUDNIENIE
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Pracownicy umysłowi
13
12
Pracownicy fizyczni
-
-
Razem
13
12
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
89
ROTACJA KADR
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Liczba pracowników przyjętych
3
5
Liczba pracowników zwolnionych
2
3
4.33. WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ
FINANSOWYCH
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
Badanie rocznych sprawozdań finansowych
34
32
Przegląd sprawozdań finansowych
47
45
Doradztwo rachunkowe
-
-
Pozostałe usługi
-
-
Razem
81
77
Umowy zawarte na badanie i przeglądy sprawozdań finansowych za 2021 rok:
• umowa z Grant Thornton Polska Sp. z o.o. sp.k. (zawarta 05 maja 2021 roku.) obejmująca
- przegląd sprawozdania finansowego za I kwartał 2021 roku - termin realizacji do 17 maja
2021 roku, wartość netto – 14,2 tys. PLN.,
- badanie sprawozdania finansowego za 2021 rok – termin realizacji do 22 marca 2022
roku, wartość netto – 34 tys. PLN.,
- przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 stycznia 2021 roku do 30 czerwca 2021
roku – termin realizacji do 16 sierpień 2021 roku, wartość netto – 18,2 tys. PLN.,
- przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 lipca 2021 roku do 30 września 2021
roku – termin realizacji do 22 listopada 2021 roku, wartość netto – 14,2 tys. PLN.
Umowy zawarte na badanie i przeglądy sprawozdań finansowych za 2020 rok:
• umowa z Grant Thornton Polska Sp. z o.o. sp.k. (zawarta 29 kwietnia 2020 roku.)
obejmująca
- przegląd sprawozdania finansowego za I kwartał 2020 roku - termin realizacji do 22 maja
2020 roku, wartość netto – 13,9 tys. PLN.,
- badanie sprawozdania finansowego za 2020 rok – termin realizacji do 26 marca 2021
roku, wartość netto – 31,5 tys. PLN.,
- przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 stycznia 2020 roku do 30 czerwca 2020
roku – termin realizacji do 21 lipca 2020 roku, wartość netto – 17,6 tys. PLN.,
- przegląd sprawozdania finansowego za okres od 1 lipca 2020 roku do 30 września 2020
roku – termin realizacji do 27 listopada 2020 roku, wartość netto – 13,9 tys. PLN.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
90
4.34. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU
Połączenia, przejęcia, założenia nowych podmiotów zależnych
W okresie od zakończenia roku obrotowego 2021 do czasu publikacji sprawozdania finansowego
nie nastąpiły połączenia, przejęcia oraz założenia nowych podmiotów zależnych, ani inne istotne
zdarzenia.
Zmiana w składzie Zarząd Spółki
W okresie od zakończenia roku obrotowego 2021 do czasu publikacji sprawozdania finansowego
nie zaszły zmiany w składzie Zarządu Spółki.
Zmiany w składzie Rady Nadzorczej
W okresie od zakończenia roku obrotowego 2021 do czasu publikacji sprawozdania finansowego
nie zaszły zmiany w składzie Rady Nadzorczej Spółki.
Umowy na roboty aranżacyjne oraz roboty polegające na wykonaniu podbudowy drogi
wewnętrznej.
W dniu 15 marca 2022 roku Spółka podpisała Umowę z Hochtief Polska Spółka Akcyjna z siedziba
w Warszawie ul. Żwirki i Wigury 14, 02-092 Warszawa, na realizację robót aranżacyjnych oraz roboty
polegające na wykonaniu podbudowy drogi wewnętrznej określonych w Załączniku nr 1
„Zestawieniu zmian lokatorskich i aranżacyjnych” i Załączniku nr 2 „Dokumentacja projektowa”
na kwotę 522 tys. PLN na inwestycji pn. „Osiedle Wilga VI” – budynek mieszkalny wielorodzinny z
częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu, zlokalizowany w Warszawie przy ul. Jana
Nowaka- Jeziorańskiego.
Zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę
W dniu 11 lutego 2022 roku Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy wydał Decyzję Nr 39/22, którą
zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Orlik-
Jantar” z siedzibą w Warszawie przy ul. Salamandry 3 obejmującego budowę wielorodzinnego
budynku mieszkalno-usługowego „Orlik 2A” z garażami w podziemiu i usługami w parterze przy ul.
Abrahama 1 w Dzielnicy Praga-Południe m.st. Warszawy.
Lista wierzytelności
W dniu 04 marca 2022 roku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym ukazało się obwieszczenie
Sędziego Komisarza, że w postepowaniu upadłościowym REDOX Sp. z o.o. w upadłości,
prowadzonym w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XVIII Wydział Gospodarczy
dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, pod sygn.. akt: XVIII GUp 85/21, syndyk
sporządził i przekazał Sędziemu Komisarzowi listę wierzytelności, którą każdy zainteresowany może
przeglądać w Biurze Obsługi Interesanta.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
91
Uchwały Rady Nadzorczej
Uchwała Rady Nadzorczej nr 1/01.03/2022 z dnia 01 marca 2022 roku w sprawie przyznania
Członkowi Zarządu wynagrodzenia zmiennego za rok 2021 oraz ustalenia jego wysokości na kwotę
34 tys. PLN. Podstawą uchalenia ww. wynagrodzenia było zrealizowanie celów biznesowych w
szczególności osiagnietych przez Spółkę wyników w zakresie sprzedaży.
Uchwała Rady Nadzorczej nr 2/01.03/2022 z dnia 01 marca 2022 roku w sprawie uchwały nr
4/23.04/2020 z dnia 23 kwietnia 2020 roku zmienionej Uchwałą nr 6/24.11/2021 z dnia 24 listopada
2021 roku w sprawie ustalenia wynagrodzenia Członków Zarządu Spółki. Uchwał wprowadza
nastepujace zmiany: wynagrodzenie dla Prezesa i Wiceprezesa będzie wynosiło 42 tys. PLN brutto,
wynagrodzenie Członaka Zarządu będzie wynosiło 3,3 tys. PLN brutto.
4.35. KONTYNUACJA DZIAŁALNOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej
12 miesięcy od zakończenia okresu sprawozdawczego. Na dzień sporządzenia sprawozdania
finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania
działalności.
4.36. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE
PRZEZ NIEGO WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU
Działalność Spółki w 2021 roku
Działalność Spółki w 2021 roku oparta była na realizacji zaplanowanej sprzedaży lokali
mieszkalnych w inwestycjach: Orlik ul. Rogalskiego etap.1 zakończonej w lutym 2021 roku, Wilga ul.
Znanieckiego/Umińskiego bud. C zakończonej w czerwcu 2021 roku i Olik – Jantar Pasaż Aniński
bud. E oddanej do użytkowania 05 października 2021 roku, a także Iskra etap I bud. A, Iskra VI etap
II bud. BD, Wilga VII zad. 8. oraz nowo rozpoczętych inwestycjach: w styczniu 2021 roku inwestycji
Wilga VI ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, we wrześniu 2021 Olik – Jantar Pasaż Aniński bud. D.
Spółka zakończyła realizację trzech inwestycji. W dniu 08 lutego 2021 roku oddano do użytkowania
inwestycję Orlik ul. Rogalskiego etap.1 następnie w dniu 15 czerwca 2021 roku oddano do
użytkowania inwestycję Wilga ul. Znanieckiego/Umińskiego bud. C, a 05 października 2021 roku
odbyło się przekazanie do użytkowania inwestycji „Osiedle Orlik Jantar” – Pasaż Aniński bud. E ul.
Jana Nowaka Jeziorańskiego.
W dniu 21 stycznia 2021 roku zawarto Umowę z Hochtief Polska Spółka Akcyjna z siedziba w
Warszawie ul. Żwirki i Wigury 14, 02-092 Warszawa, na realizację inwestycji pn. „ Wilga VI”
polegającej na budowie wielokondygnacyjnych budynków mieszkalnych o funkcji mieszkalno-
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
92
usługowej z garażami w podziemiu przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego w Warszawie. Umowa nie
odbiega od warunków rynkowych.
W dniu 16 września 2021 roku Spółka zawarto Umowę z Hochtief Polska Spółka Akcyjna z siedzibą
w Warszawie ul. Żwirki i Wigury 14, 02-092 Warszawa, na realizację inwestycji pn. „ Pasaż Aniński
budynek D” polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową
w parterze i garażami – podziemnym oraz w przyziemiu przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego w
Warszawie. Umowa nie odbiega od warunków rynkowych.
Istotnym czynnikiem mającym wpływ na realizację kolejnych inwestycji jest konserwatywna
polityka banków w zakresie dostępności kredytów dla osób fizycznych oraz finansowania inwestycji
z różnych źródeł, co wpływa na pozyskiwanie finansowania dla możliwości równoległego
prowadzenia inwestycji w tym samym czasie.
Na wyniki finansowe Spółki w przyszłości będą miały istotny wpływ pozytywne wyniki pozyskania
różnych źródeł finansowania zarówno poprzez emitowanie obligacji, jak też kredytowanie.
Wniosek „Redox” Sp. z o.o.
Pismem z dnia 25 marca 2021 roku Zarząd Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego „Redox” Sp.
z o.o. tożsamy z Właścicielami spółki poinformował, iż z uwagi na zaistniałe przesłanki do
ogłoszenia upadłości Spółki przewidzianej w art.11 ust.1 Ustawy Prawo upadłościowe (Dz.U. Nr 60,
poz. 535 z późn.zm., tekst jednolity z dnia 18 czerwca 2020r, Dz.U. z 2020r, poz.1228 z późn.zm.),
biorąc pod uwagę interes Wierzycieli Spółki, obowiązany był do złożenia wniosku o ogłoszenie
upadłości.
Zważywszy na fakt, że ED invest S.A. jako zamawiający – zgodnie z art. 647
1
§ 1 Kodeksu cywilnego
– ponosi odpowiedzialność solidarną ze Spółką „Redox” będącą Wykonawcą za zobowiązania
Wykonawcy wynikające z Umów z Podwykonawcami, ED invest S.A. podjęła czynności w celu
określenia wysokości zobowiązania Spółki „Redox” na dzień 25 marca 2021 roku z tytułu nie
dokonanych zapłat na rzecz Podwykonawców pełnego należnego Podwykonawcom
wynagrodzenia z tytułu prac wykonanych przez Podwykonawców na podstawie Zawartych z
Przedsiębiorstwem Produkcyjno-Usługowym „Redox” Sp. z o.o. Umów. Po dokonaniu inwentaryzacji
długu Spółki „Redox” wobec Podwykonawców ED invest S.A. dokona zapłaty na rzecz
Podwykonawców na podstawie zawartych z Podwykonawcami Umów ugody przedsądowej, na
warunkach i w kwotach określonych w Ugodach, w celu zwolnienia ED invest S.A. ze zobowiązania
wynikającego z solidarnej z Wykonawcą odpowiedzialności ciążącej na ED invest S,A, z mocy
przepisów prawa (art. 647
1
§ 1 Kodeksu cywilnego). W przypadku zapłaty przez ED Invest SA
zobowiązań „Redox” Sp. z o.o. powstanie roszczenie wobec Spółki „Redox”. Na dzień sporządzenia
niniejszego sprawozdania finansowego ED invest S.A. szacuje zobowiązanie Spółki Redox w
upadłości z powyższego tytułu na kwotę 1 540 tys. PLN w tym:
- z tytułu solidarnej odpowiedzialności na kwotę 1 520 tys. PLN z czego roszczenie w wysokości
1 150 tys. PLN* zostało rozliczone z kwotą kaucji zatrzymanych na należyte wykonanie będących
zobowiązaniem ED invest S.A. wobec Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego „Redox” Sp. z
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
93
o.o., a w pozostałej części na kwotę 370 tys. PLN ED invest S.A. zaksięgowała wierzytelności z
powyższego tytułu od Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego „Redox” Sp. z o.o. ,
- z tytułu przejęcia długi wierzytelność na kwotę 20 tys. PLN,.
Ujęta w księgach wierzytelność ogółem na kwotę 390 tys. PLN została rozliczona w wysokości 229
tys. PLN* z kwotą faktury końcowej wystawionej przez Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe
„Redox” Sp. z o.o. w upadłości za roboty budowlane wykonane na inwestycji Wilga Umińskiego
bud. C , nie rozliczona część wierzytelności na dzień 31 grudnia 2021 roku została objęte odpisem.
*rozliczenie do zaakceptowania w ramach postepowania upadłościowego
W ocenie Spółki, sytuacja ta nie miała znaczącego wpływu na wynik finansowy roku 2021, jak
również nie powinna mieć wpływu na wyniki okresów przyszłych.
Inwestycja realizowana przez Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe „Redox” Sp. z o.o. Wilga
Znanieckiego bud. C została bowiem zakończona; przekazanie budynku do użytkowania przez
Spółdzielnię Mieszkaniową miało miejsce 15 czerwca 2021 roku, dotrzymane zostały wszystkie
terminy wydania lokali ich nabywcom i zawierania z nimi umów przyrzeczonych.
Niezagrożone pozostają również uprawnienia Spółki (i pośrednio nabywców lokali) wynikające z
gwarancji i rękojmi na inwestycjach zakończonych w latach ubiegłych. W dalszym ciągu, Spółka
posiada ważne i skuteczne gwarancje wykonania zobowiązań kontraktowych uzyskane od
Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego „Redox” Sp. z o.o. wystawione przez mBank S.A.
(gwarancje nr MT87079KMB19, MTB7078KMB19, MT87067KMB19).
Poza w/w inwestycją (Wilga Znanieckiego bud. C) Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe
„Redox” Sp. z o.o. w upadłości nie realizowało w 2021 roku żadnych innych inwestycji na rzecz ED
invest S.A..
Zgłoszenie wierzytelności
Zgodnie z postanowieniem z dnia 26 maja 2021 roku którym Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w
Warszawie XVIII Wydziała Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych (XVIII GU
125/21) ogłosił upadłość Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego REDOX sp. z o.o.(KRS 109724),
wyznaczył syndyka w osobie Tycjana Saltarskiego oraz wezwał wierzycieli upadłego do zgłoszenia
Syndykowi wierzytelności w terminie 30 dni od daty 15 czerwca 2021 roku tj. daty ukazania się
obwieszczenia o ogłoszeniu upadłości w Monitorze Sądowym i Gospodarczym nr 113/2021 (6258)
poz. 38174..
ED invest S.A. w dniu 14 lipca 2021 roku złożyła do Syndyka Masy Upadłości Przedsiębiorstwa
Produkcyjno-Usługowego REDOKS sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Warszawie Zgłoszenie
wierzytelności Sygnatura sprawy XVIII GUp 85/21 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie
XVIII Wydziała Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych. Zgłoszone
wierzytelności ogółem na kwotę 1 688 tys. PLN dot. kategorii zaspokojenia II – III ( kategoria II kwota
1 686 tys. PLN, kategoria III kwota 2 tys. PLN).
Mając na uwadze opinię Kancelarii prawnej Zarząd Spółki przewiduje możliwość potencjalnych
roszczeń względem Spółki dotyczących:
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
94
- roszczeń podwykonawców PP-U „Redox” Sp.z o.o. o zapłatę wynagrodzenia za roboty objęte
Umową z którymi nie zostały zawarte ugody (na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania
finansowego Spółka szacuje wysokość tych roszczeń na kwotę 97 tys. PLN w całości objętą
odpisem).
- roszczeń części podwykonawców z innych starszych realizowanych przy udziale PP-U „Redox” Sp.
z o.o. i ED invest S.A. inwestycji, którym PP-U „Redox” Sp. z o.o. nie zwrócił kaucji gwarancyjnej, a
których wymagalność zaktualizuje się po upływach okresu rękojmi tych inwestycji. W zakresie
solidarnej odpowiedzialności Spółki za te roszczenia na podstawie przepisu art. 647
1
k.c. istnieje
spór w orzecznictwie, czy podwykonawcom przysługują ww. roszczenia względem
Zamawiającego w zależności od tego czy kaucja jest traktowana przez sądy, jako element
wynagrodzenia podwykonawcy, czy też traci taki przymiot z chwilą jej ustanowienia (na dzień
sporządzenia sprawozdania finansowego Spółka nie dysponuje wiedzą o tego typu roszczeniach
i ich wysokości);
- potencjalne późniejsze roszczenia z tytułu rękojmi i gwarancji wynikające z inwestycji
zrealizowanych z PP-U „Redox” Sp. z o.o., które w związku z upadłością Przedsiębiorstwa
Produkcyjno-Usługowego „Redox” Sp. z o. o pozostają w części inwestycji niezabezpieczone, co
oznacza, że Spółka będzie musiała usuwać wady na swój koszt (na dzień sporządzenia
sprawozdania finansowego Spółka nie dysponuje wiedzą o tego typu roszczeniach i ich
wysokości).
Obecnie Zarząd Spółki ocenia zaistniałe zdarzenie jako mające mało istotny wpływ na sytuację
gospodarczą i wynik finansowy ED invest S.A..
Oświadczenie o potraceniu
07 lipca 2021 roku do Syndyka Masy Upadłości PP-U „Redox” Sp. z o.o. w upadłości zostały złożone
trzy Oświadczenia o potrąceniu wzajemnych wierzytelności:
- Nr 1 na kwotę 1 053 tys. PLN w związku z istnieniem wymagalnej wierzytelności ED invest S.A. wobec
PP-U „Redox” Sp. z o.o. w upadłości z tytułu regresu za zapłatę na rzecz Podwykonawców oraz
jednoczesnym istnieniem wymagalnej wierzytelności PP-U „Redox” Sp. z o.o. wobec ED invest S.A.
1 053 tys. PLN,
- Nr 2 na kwotę 97 tys. PLN w związku z istnieniem wymagalnej wierzytelności ED invest S.A. wobec
PP-U „Redox” Sp. z o.o. w upadłości z tytułu regresu za zapłatę na rzecz Podwykonawców oraz
jednoczesnym istnieniem wymagalnej wierzytelności PP-U „Redox” Sp. z o.o. wobec ED invest S.A.
w kwocie 97 tys. PLN,
- Nr 3 na kwotę 229 tys. PLN w związku z istnieniem wymagalnej wierzytelności ED invest S.A. wobec
PP-U „Redox” Sp. z o.o. w upadłości z tytułu regresu za zapłatę na rzecz Podwykonawców oraz
jednoczesnym istnieniem wymagalnej wierzytelności PP-U „Redox” Sp. z o.o. wobec ED invest S.A.
w kwocie 229 tys. PLN,
Szczegóły powstałej wierzytelności zostały opisane w punkcie p-kcie 6.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
95
Ryzyko Covid 19
Od początku trwania pandemii Spółka identyfikuje ryzyko związane z COVID-19 głównie w
obszarze przyszłej siły nabywczej potencjalnych klientów na przyszłe projekty oraz ze strony
usługodawców (wykonawców) jako organizacji dysponującej możliwościami wymienności
nadzoru i innych pracowników.
Koronawirus miał wpływ na tempo sprzedaży mieszkań w realizowanych inwestycjach głównie w
okresie kwiecień – sierpień 2020 roku, jednakże nie wpłynął na tempo realizacji inwestycji.
W czasie pandemii, nie doszło do zamknięcia budów. Elastyczne zarządzanie kluczowym
personelem spowodowało, że Covid-19 nie zahamował i nie hamuje prac budowlanych. ED
invest S.A. terminowo realizowała prowadzone inwestycje.
W okresie sprawozdawczym Spółka nie odnotowała istotnego wpływu pandemii na jej działalność.
ED invest S.A. znajduje się w dobrej sytuacji finansowej, wypracował zysk na kwotę 8 764 tys. PLN,
który w porównaniu do zysku roku 2020 jest niższy o 1 613 tys. PLN. Spadek wyniku nie jest
spowodowany wpływem Covid-19, a tokiem realizacji inwestycji tj. zakończeniem trzech budów
realizowanych i mających wysokie zaawansowanie robót głównie w roku 2020 (średnio 82,33%) i
rozpoczęciem dwu nowych inwestycji, które na dzień 31 grudnia 2021 roku miały niższy stopień
zaawansowania (średnio 41,45%). Spółka nadal utrzymuje wskaźnik zadłużenia na niskim poziomie.
Zarząd Spółki prowadzi ostrożną i wyważoną politykę rozwoju i finansowania działalności, stosownie
do posiadanego potencjału własnego, bez ryzyka nadmiernego zadłużania się, a także biorąc
pod uwagę spadek koniunktury co niezmiennie ma odzwierciedlenie w dobrej sytuacji finansowej
Spółki
Przedłużający się czas pandemii, ryzyko kolejnych fali wirusa upewnia, że nadal należy
spodziewać się negatywnego wpływu na terminy realizacji przyszłych projektów, głównie z uwagi
na nadal utrzymujące się wydłużenie procedur administracyjnych, projektowych, uzyskania
pozwolenia na budowę, na wykonawstwo w związku ze zwiększonym ryzykiem absencji
pracowników oraz działaniem firm budowlanych w przyszłości.
Spółka na bieżąco śledzi ryzyko i reaguje na wszelkie zagrożenia dot. realizacji projektów tak w
zakresie dostaw materiałów, procedur administracyjnych jak również personelu wykonawczego.
Inwestycje są prowadzone przy zastosowaniu wszelkich środków zabezpieczających przeciw
Covid w sytuacjach zagrożenia wdrażana jest procedura pracy zdalnej w celu zapewnienia
ciągłej pracy nadzoru technicznego dla prowadzonych inwestycji.
W obszarze sprzedaży ED invest S.A. kontynuuje przygotowany w 2020 roku plan realizacji nowych
przyjaznych dla klientów rozwiązań w zakresie kontaktu z klientami online oraz przy użyciu
nowoczesnych systemów telefonii komórkowej, zaś nowe biuro sprzedaży zapewnia bezpieczną
współpracę i kontakt z klientami przy zachowaniu zasad ostrożności i zabezpieczeń. Spółka z
powodzeniem stosuje przyjazne dla klientów rozwiązania procedury bezpiecznych odbiorów i
przekazania lokali do użytkowania.
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
96
Sytuacja wywołana pandemią miała wpływ na wydłużenie procedury uzyskania finansowania
kredytowego, zwiększone wymagania przy ocenie zdolności kredytowej, a nawet wycofywanie się
niektórych banków z finansowania zakupu mieszkań. Ryzyko występowania kolejnych fali pandemii
może mieć wpływ na dalsze zaostrzenie polityki kredytowej banków.
Zarząd Spółki na bieżąco analizuje sytuację na rynku, zmiany zachodzące w gospodarce
wywołane Covid-19, a w konsekwencji wpływ tych czynników na plany inwestycyjne Spółki w
okresie najbliższych miesięcy, a także dłuższej perspektywie czasowej.
Na dziś ryzyko Covid-19 nadal ocenia się jako niskie. Zarząd Spółki nie widzi istotnego wpływu na
brak kontynuacji działalności.
Sytuacja ogólna
Z uwagi na sytuację ogólną w 2021 roku wystąpiło dalsze przyspieszenie już wcześniej
obserwowanego wzrostu cen mieszkań uwzględniających wzrost cen materiałów budowlanych i
robocizny. Materiały budowlane i robocizna stanowią zasadniczy koszt budowy każdej inwestycji
mieszkaniowej dlatego też ich tendencje cenowe mają podstawowe znaczenie dla kształtowania
się stawek metra kwadratowego mieszkań. Sytuacja na rynku materiałów budowlanych i rynku
pracy w roku 2021 wpłynęła również na zawierane przez ED invest S.A. umowy wykonawcze oraz
na ceny metra kwadratowego sprzedawanych mieszkań. Uzyskano naturalną dodatnią korelację
pomiędzy cenami metra kwadratowego lokali, a kosztami budowy.
Początek roku 2022 to początek wojny na Ukrainie, który może spowodować trudną sytuację dla
branży budowlanej. Sytuacja jest nowa i dynamiczna.
Pewien procent pracowników budowlanych to obywatele z Ukrainy. W ciągu pierwszych kilku dni
inwazji wielu pracowników z Ukrainy zatrudnionych na polskich budowach nie stawiło się w pracy.
ED invest S.A. dokonała oceny sytuacji z wykonawcą robót na realizowanych inwestycjach.
Wykonawca nie miał wysokiego procentu zatrudnienia pracowników z Ukrainy tym samym
odejście z pracy części z nich nie wywołało problemu kadrowego. W zaistniałej sytuacji
wykonawca podjął działania w celu zabezpieczenia braków kadrowych zatrudniając
pracowników z Tadżykistanu i Gruzji.
Kolejnym istotnym czynnikiem, który w zaistniałej sytuacji ma wpływ na branżę budowlaną jest
cena i dostępność surowców i materiałów budowlanych pochodzących z rynku wschodniego,
szczególnie materiałów hutniczych oraz cena i dostępność paliw. Łańcuchy dostaw to obszar
zależny od transportu, który w dużej mierze opierał się na kierowcach pochodzenia ukraińskiego.
Obecnie realizowane przez ED invest S.A. inwestycje mają zabezpieczone materiały, wykonawca
kupił dużą ich cześć ze znacznym wyprzedzeniem co zapewnia realizację robót, jednak Spółka
na bieżąco monitoruje i ocenia sytuację. ED invest S.A. na dzień sporządzenia niniejszego
sprawozdania nie widzi zagrożenia dla harmonogramów robót i terminów wykonania. Zarząd
Spółki obserwuje sytuację na bieżąco aby reagować niezwłocznie i minimalizować powstałe
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
97
ryzyko. Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania wykonawca nie wystąpił z informacja o
niemożności realizacji kontraktów według cen zgodnych z budżetem, mimo to prognozujemy
wzrost kosztów bezpośrednich związanych z wykonawstwem.
ED invest S.A. przewiduje, że jeżeli wzrost cen czynników produkcyjnych tj. materiałów, robocizny,
energii, paliw itd., który obecnie już jest znaczy utrzyma się w najbliższym czasie oraz brak
dostępności kredytów związany ze wzrostem stóp procentowych i zmniejszeniem zdolności
kredytowej nabywców może spowodować korekty cenowe jak i szybkość realizacji nowo
rozpoczętych obiektów.
Z informacji oficjalnych wynika, że w roku 2021 inflacja wzrosła w stosunku do roku 2020 o 5,1%, w
samym grudniu 2021 wskaźnik inflacji wynosił 8,6% zaś przewidywania na dzień sporządzenia
niniejszego sprawozdania są nie do określenia.
Kurs złotego i rosnące stopy procentowe wpływają bezpośrednio na zdolności kredytowe
kupujących i ich możliwości nabywcze. Istotnym czynnikiem mającym wpływ na realizację
kolejnych inwestycji przez Spółkę jest polityka banków w zakresie dostępności kredytów dla osób
fizycznych.
Na razie wyższe koszty realizacji inwestycji pokrywane są wzrostem cen mieszkań jednak w dalszej
perspektywie Spółka przewiduje ograniczenie podnoszenia cen z uwagi na rynek i jego chłonność.
Na wyniki finansowe Spółki w przyszłości będą miały istotny wpływ pozytywne wyniki oraz koszty
pozyskania różnych źródeł finansowania zarówno poprzez emitowanie obligacji, jak też
kredytowanie.
4.37. WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu
4,5994
4,6148
Kurs średni w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów
obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie
4,5775
4,4742
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
98
WYBRANE DANE FINANSOWE WRAZ Z PRZELICZENIEM NA EURO
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2021
za okres od
01.01. do
31.12.2020
za okres
od 01.01.
do
31.12.2021
za okres
od 01.01.
do
31.12.2020
PLN
EUR
Rachunek zysków i strat
Przychody ze sprzedaży
59 683
91 481
13 038
20 446
Koszt sprzedanych produktów i usług
41 376
70 393
9 039
15 733
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
10 635
14 074
2 323
3 146
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
10 009
13 449
2 187
3 005
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
8 764
10 377
1 915
2 319
Zysk (strata) netto
8 764
10 377
1 915
2 319
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN / EUR)
0,88
1,05
0,19
0,23
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą
(w PLN / EUR)
0,88
1,05
0,19
0,23
Rachunek przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
16 221
11 481
3 544
2 566
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności
inwestycyjnej
-831
24
-182
5
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
-5 511
-4 195
-1 204
-938
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
9 879
7 310
2 158
1 634
Średni kurs PLN / EUR
4,5775
4,4742
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
na dzień
31.12.2021
na dzień
31.12.2020
PLN
EUR
Bilans
Aktywa
84 617
85 058
18 397
18 432
Zobowiązania długoterminowe
7 475
17 370
1 625
3 764
Zobowiązania krótkoterminowe
13 218
9 409
2 874
2 039
Kapitał własny
63 923
58 279
13 898
12 629
Kapitał podstawowy
619
619
135
134
Liczba akcji
9 909 350
9 909 350
9 909 350
9 909 350
Średnia ważona liczba akcji zwykłych
9 909 350
9 909 350
9 909 350
9 909 350
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych
9 909 350
9 909 350
9 909 350
9 909 350
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN / EUR)
6,45
5,88
1,40
1,27
Zadeklarowana lub wypłacona dywidenda
na jedną akcję (w PLN / EUR)
0,61
0,31
0,13
0,07
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
4,5994
4,6148
Nazwa Spółki:
ED INVEST SPÓŁKA AKCYJNA
Okres sprawozdawczy
01.01-31.12.2021
Waluta
sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano
inaczej)
99
PODPISY WSZYSTKICH CZŁONKÓW ZARZĄDU
_____________________________________
Zofia Egierska, Prezes Zarządu
_____________________________________
Jerzy Dyrcz, Wiceprezes Zarządu
______________________________________
Jolanta Szewczyk, Członek Zarządu
Podpis osoby, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
_______________________________________
Małgorzata Jankowska
Warszawa, dnia 25 marca 2022 roku
Nazwa Spółki: ED INVEST S.A.
Okres objęty sprawozdaniem finansowym:
01.01-31.12.2021
Waluta sprawozdawcza:
złoty polski (PLN)
Poziom zaokrągleń:
wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)
100
OŚWIADCZENIE ZARZĄDU
Zarząd Spółki potwierdza, że roczne sprawozdanie finansowe ED invest S.A. obejmujące okres
dwunastu miesięcy od 01 stycznia do 31 grudnia 2021 roku, jak również dane porównywalne za
okres od 01 stycznia do 31 grudnia 2020 roku, zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską oraz
związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej oraz że
odzwierciedla w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki oraz jej
wynik finansowy, a roczne sprawozdanie z działalności Spółki zawiera prawdziwy obraz rozwoju i
osiągnięć oraz sytuacji Spółki, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.
Zarząd Spółki potwierdza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych
dokonujący badania rocznego sprawozdania finansowego Spółki został wybrany zgodnie
z przepisami prawa. Zarówno podmiot, jak i biegli rewidenci dokonujący badania, spełniali
warunki do wyrażenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania w rocznym
sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi.
PODPISY WSZYSTKICH CZŁONKÓW ZARZĄDU
_____________________________________
Zofia Egierska, Prezes Zarządu
_____________________________________
Jerzy Dyrcz, Wiceprezes Zarządu
______________________________________
Jolanta Szewczyk, Członek Zarządu
Warszawa, 25 marca 2022 roku