Develia S.A.
SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2021 ROKU
WRAZ ZE SPRAWOZDANIEM BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
2
Sprawozdanie z sytuacji finansowej…………………..……..……………….…………………………………………………5
Sprawozdanie z całkowitych dochodów …………………………………….………………………….….…………………..6
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych …………………….………..……………………………...…….........................7
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ………………………….………………………………………………………8
Zasady (polityka) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające………....…………….……………………………..9
1.
Informacje ogólne ............................................................................................................................................................ 9
2.
Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego ...................................................................................... 9
3.
Skład Zarządu Spółki ...................................................................................................................................................... 9
4.
Zatwierdzenie sprawozdania finansowego ................................................................................................................... 9
5.
Inwestycje Spółki ........................................................................................................................................................... 10
6.
Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach ............................................................................... 12
7.
Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego ................................................................................................... 14
7.1.
Oświadczenie o zgodności .............................................................................................................................. 14
7.2.
Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego ................................................................................... 14
7.3.
Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego ....................................... 14
8.
Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie ....................................... 15
9.
Istotne zasady rachunkowości ...................................................................................................................................... 16
9.1.
Środki trwałe ..................................................................................................................................................... 16
9.2.
Środki trwałe w budowie .................................................................................................................................. 17
9.3.
Wartości niematerialne .................................................................................................................................... 17
9.4.
Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych............................................................................ 18
9.5.
Zapasy .............................................................................................................................................................. 19
9.6.
Aktywa finansowe ............................................................................................................................................ 19
9.7.
Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje) ................................................................................................... 21
9.8.
Utrata wartości aktywów finansowych ............................................................................................................ 21
9.9.
Leasing operacyjny .......................................................................................................................................... 21
9.10.
Rachunkowość zabezpieczeń ......................................................................................................................... 21
9.11.
Zobowiązania finansowe ................................................................................................................................. 21
9.12.
Rezerwy ............................................................................................................................................................ 22
9.13.
Odprawy emerytalne ........................................................................................................................................ 22
9.14.
Kapitały własne ................................................................................................................................................ 23
9.15.
Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych ................................................................ 23
9.16.
Zasady wyceny zobowiązań warunkowych ................................................................................................... 23
9.17.
Przychody ......................................................................................................................................................... 23
9.18.
Podatek bieżący ............................................................................................................................................... 24
9.19.
Podatek odroczony .......................................................................................................................................... 24
9.20.
Podatek od towarów i usług ............................................................................................................................ 25
9.21.
Koszty finansowania zewnętrznego ............................................................................................................... 26
9.22.
Czynne rozliczenia międzyokresowe.............................................................................................................. 26
9.23.
Bierne rozliczenia międzyokresowe ............................................................................................................... 26
9.24.
Zysk/(strata) netto na akcję ............................................................................................................................. 26
9.25.
Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą .................................................................................................. 26
10.
Informacje dotyczące segmentów działalności ............................................................................................................. 27
11.
Przychody i koszty ......................................................................................................................................................... 28
11.1.
Przychody ze sprzedaży.................................................................................................................................. 28
11.2.
Przychody z odsetek i dyskont ........................................................................................................................ 29
11.3.
Przychody z dywidend ..................................................................................................................................... 29
11.4.
Inne przychody finansowe ............................................................................................................................... 31
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
3
11.5.
Pozostałe przychody operacyjne .................................................................................................................... 31
11.6.
Koszty działalności operacyjnej ...................................................................................................................... 31
11.7.
Koszty świadczeń pracowniczych ................................................................................................................... 31
11.8.
Koszty odsetek i dyskont ................................................................................................................................. 32
11.9.
Inne koszty finansowe ..................................................................................................................................... 32
11.10.
Pozostałe koszty operacyjne ........................................................................................................................... 32
12.
Podatek dochodowy ...................................................................................................................................................... 32
12.1.
Obciążenie podatkowe .................................................................................................................................... 32
12.2.
Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej ................................................................................................... 33
12.3.
Odroczony podatek dochodowy...................................................................................................................... 33
13.
Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję .................................................................................................................. 34
14.
Wartości niematerialne ................................................................................................................................................. 34
15.
Rzeczowe aktywa trwałe .............................................................................................................................................. 35
16.
Inwestycje długoterminowe .......................................................................................................................................... 36
17.
Pożyczki i należności długoterminowe ........................................................................................................................ 39
18.
Krótkoterminowe aktywa finansowe ............................................................................................................................ 39
18.1.
Krótkoterminowe papiery wartościowe ........................................................................................................... 39
18.2.
Pozostałe aktywa finansowe ........................................................................................................................... 39
19.
Świadczenia pracownicze ............................................................................................................................................ 39
20.
Zapasy ........................................................................................................................................................................... 42
21.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności .................................................................................. 43
22.
Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne) ......................................................................................................... 43
23.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty .............................................................................................................................. 44
24.
Kapitały .......................................................................................................................................................................... 44
24.1.
Kapitał podstawowy ......................................................................................................................................... 44
24.2.
Kapitał zapasowy ............................................................................................................................................. 45
24.3.
Pozostałe kapitały rezerwowe ......................................................................................................................... 46
24.4.
Pozostałe kapitały ............................................................................................................................................ 46
25.
Zobowiązania finansowe .............................................................................................................................................. 47
25.1.
Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki .................................................................. 47
25.2.
Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych ................................................................................. 50
25.3.
Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek .................................................................................. 51
26.
Rezerwy ......................................................................................................................................................................... 52
27.
Zobowiązania ................................................................................................................................................................ 53
27.1.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ........................................................... 53
27.2.
Zobowiązania warunkowe ............................................................................................................................... 53
27.3.
Zobowiązania inwestycyjne ............................................................................................................................. 54
27.4.
Sprawy sądowe ................................................................................................................................................ 54
28.
Rozliczenia międzyokresowe bierne oraz przychody przyszłych okresów ............................................................... 55
29.
Transakcje z podmiotami powiązanymi ....................................................................................................................... 56
29.1.
Jednostka dominująca dla Spółki ................................................................................................................... 59
29.2.
Wypłata dywidendy przez Develia S.A. .......................................................................................................... 59
29.3.
Wypłata dywidendy przez spółki zależne ....................................................................................................... 59
29.4.
Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki ...................................................................................... 59
29.5.
Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej ................................................................................................. 60
30.
Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
finansowych ................................................................................................................................................................... 60
31.
Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym ...................................................................................................... 61
31.1.
Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................... 61
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
4
31.2.
Ryzyko kredytowe ............................................................................................................................................ 61
31.3.
Ryzyko związane z płynnością ....................................................................................................................... 62
32.
Instrumenty finansowe .................................................................................................................................................. 63
32.1.
Wartości godziwe ............................................................................................................................................. 63
32.2.
Pozycje przychodów, kosztów, zysków i strat ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
w podziale na kategorie instrumentów finansowych ..................................................................................... 64
32.3.
Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................... 64
32.4.
Zabezpieczenia ................................................................................................................................................ 65
33.
Zarządzanie kapitałem .................................................................................................................................................. 67
34.
Struktura zatrudnienia ................................................................................................................................................... 67
35.
Wpływ ogłoszenia epidemii COVID-19 na bieżącą działalność Spółki ..................................................................... 67
36.
Ryzyko związane z rozpoczęciem działań wojennych w Ukrainie ............................................................................ 68
37.
Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego ......................................................................... 69
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 71
stanowią jego integralną część
5
Nota 31 grudnia 2021 31 grudnia 2020
Aktywa
A. Aktywa trwałe
988 321 942 134
1. Wartości niematerialne
14 315 305
2. Rzeczowe aktywa trwałe
15 6 006 7 153
2.1. Środki trwałe
5 803 6 920
2.2. Środki trwałe w budowie
203 233
3. Pożyczki i należności długoterminowe
17 95 839 93 125
4. Inwestycje długoterminowe
16 879 233 827 535
5. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
22 465 410
6. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
12.3 6 463 13 606
B. Aktywa obrotowe
1 384 957
993 752
1. Zapasy
20
1 116 530
790 063
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
21 75 072 14 498
3. Należność z tytułu podatku dochodowego
0 455
4. Krótkoterminowe papiery wartościowe 18.1 27 053 20 013
5. Pozostałe aktywa finansowe 18.2 89 960 95 070
6. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych 23 73 792 71 808
7. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 22 2 550 1 845
C. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
0 0
Aktywa razem
2 373 278
1 935 886
Pasywa
.
A. Kapitał własny
1 129 605
1 043 538
1. Kapitał podstawowy
24.1 447 558 447 558
2. Należne wpłaty na kapitał podstawowy
0 0
3. Kapitał zapasowy
24.2 417 696 353 524
4. Pozostałe kapitały rezerwowe
24.3 100 205 100 205
5. Pozostałe kapitały
24.4 6 303 1 994
6. Zyski zatrzymane/(Niepokryte straty)
157 843 140 257
B. Zobowiązania długoterminowe
603 175 432 945
1. Długoterminowe zobowiązania finansowe
25
599 954
428 663
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
2 776 3 837
3. Rezerwy
26 445 445
4. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
12.3 0 0
C. Zobowiązania krótkoterminowe
640 498 459 403
1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe
25 151 359 148 207
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
40 642 17 236
3. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
27.1 177 342 17 444
4. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
671 0
5. Rezerwy
26 107 0
6. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz
przychody przyszłych okresów
28 270 377 276 516
Pasywa razem
2 373 278 1 935 886
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
na dzień 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 71
stanowią jego integralną część
6
Nota
Rok zakończony
31 grudnia
2021
Rok zakończony
31 grudnia
202
0
Przychody
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów 11.1 447 947
45 362
Przychody z odsetek i dyskont 11.2 6 102
4 365
Przychody z dywidend 11.3 122 669
235 559
Inne przychody finansowe 11.4 7 364
7
Pozostałe przychody operacyjne 11.5 1 161
530
Przychody operacyjne razem 585 243
285 823
Koszty
Koszty działalności operacyjnej,
wartość sprzedanych wyrobów, towarów 11.6
( 405 107) ( 60 781)
Koszty odsetek i dyskont 11.8 ( 8 347)
( 9 457)
Inne koszty finansowe 11.9 ( 1 921)
( 106 285)
Pozostałe koszty operacyjne 11.10 ( 2 514)
( 103)
Koszty operacyjne razem ( 417 889)
( 176 626)
Zysk (strata) brutto
167 354 109 197
Podatek dochodowy
12.1 (9 511)
31 060
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
157 843 140 257
Działalność zaniechana
Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej
0
0
Zysk/(strata) netto
157 843
140 257
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów
0
0
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych
dochodów
0
0
Inne całkowite dochody (netto)
0
0
Całkowity dochód
157 843
140 257
Zysk/(strata) na jedna akcję
- podstawowy z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
13 0,35 0,31
- rozwodniony z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
0,35 0,31
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 71
stanowią jego integralną część
7
Nota
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
l. Zysk (strata) brutto z działalności kontynuowanej
167 354 109 197
II. Korekty razem
( 236 227) 37 733
1. Zmiana stanu środków trwałych i wartości niematerialnych
1 137 ( 1 031)
2. Zmiana stanu rezerw
107 426
3. Zmiana stanu zapasów
( 326 467) ( 233 103)
4. Zmiana stanu należności
( 60 596) 84 229
5. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek
i kredytów
159 898 ( 17 563)
6. Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych
( 6 898) 178 970
7. Zmiana stanu zobowiązań finansowych
24 877 27 421
8. Zmiana stanu aktywów finansowych z tytułu pożyczek i weksli
5 578 ( 117 223)
9. Zmiana stanu z tytułu podwyższenia kapitału w jednostkach
zależnych
( 51 698) 105 210
10. Podatek dochodowy (zapłacony)
( 1 243) 3 264
11. Inne korekty
19 078 7 133
III. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (l±ll)
( 68 873) 146 930
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
l. Wpływy
345 696 182 656
1. Emisja dłużnych papierów wartościowych 250 000 70 000
2. Kredyty i pożyczki
95 696 112 656
II. Wydatki
( 274 839) ( 297 859)
1. Dywidendy i inne wydatki na rzecz właścicieli
( 76 085) ( 44 756)
2. Spłaty kredytów i pożyczek
( 9 199) (85 000)
3. Wykup dłużnych papierów wartościowych
( 166 504) ( 145 000)
4. Spłaty zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego
( 2 430) ( 2 179)
5. Odsetki
( 20 621) ( 20 924)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (l–ll)
70 857 ( 115 203)
C. Przepływy pieniężne netto, razem (A.III±B.III)
1 984 31 727
D. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym: 1 984 31 727
– zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych 0 0
E. Środki pieniężne na początek okresu
71 808 40 081
F. Środki pieniężne na koniec okresu (F±D) 23 73 792 71 808
- o ograniczonej możliwości dysponowania 20 20
SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 71 stanowią jego integralną część
8
Nota
Kapitał
podstawowy
Należne wpłaty
na kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Pozostałe
kapitały
rezerwowe
Pozostałe
kapitały
Zyski zatrzymane/
(Niepokryte straty)
Razem
Na dzień 1 stycznia 2021 roku
447 558
0
353 524
100 205
1 994
140 257
1 043 538
Zysk netto za 2021 rok
0
0
0
0
0
157 843
157 843
Inne całkowite dochody za 2021 rok
0
0
0
0
0
0
0
Całkowite dochody za 2021 rok
0
0
0
0
0
157 843
157 843
Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy i rezerwowy
0
0
64 172
0
0
( 64 172)
0
Wypłata dywidendy 29.2 0
0
0
0
0
( 76 085)
( 76 085)
Wycena programu motywacyjnego 24.2 0
0
0
0
4 309
0
4 309
Na dzień 31 grudnia 2021 roku
447 558
0
417 696
100 205
6 303
157 843
1 129 605
Nota
Kapitał
podstawowy
Należne wpłaty
na kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Pozostałe
kapitały
rezerwowe
Pozostałe
kapitały
Zyski zatrzymane/
(Niepokryte straty) Razem
Na dzień 1 stycznia 2020 roku
447 558
0
322 216
0
1 994
176 268
948 036
Zysk netto za 2020 rok
0
0
0
0
0
140 257
140 257
Inne całkowite dochody za 2020 rok
0
0
0
0
0
0
0
Całkowite dochody za 2020 rok
0
0
0
0
0
140 257
140 257
Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy i rezerwowy 0
0
31 308
100 205
0
(131 513)
0
Wypłata dywidendy
29.2
0
0
0
0
0
( 44 755)
( 44 755)
Rozliczenie połączenia spółek *)
0
0
0
0
0
0
0
Na dzień 31 grudnia 2020 roku
447 558
0
353 524
100 205
1 994
140 257
1 043 538
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku (w tysiącach złotych) okres zakończony dnia 30 czerwca 2007 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
9
1. Informacje ogólne
Develia S.A. („Emitent”, „Spółka”) wcześniej pod nazwą LC Corp S.A., została utworzona Aktem Notarialnym
z dnia 3 marca 2006 roku. Siedziba Spółki mieści się w Polsce, we Wrocławiu, ul. Powstańców Śląskich 2-4.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd
Rejonowy, dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu IV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego,
pod numerem KRS 0000253077.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku akcje spółki Develia S.A. znajdują się w publicznym obrocie.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 020246398 oraz numer identyfikacji podatkowej NIP
8992562750.
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony. Podstawowym przedmiotem działania Spółki jest:
• PKD 7415Z Działalność Holdingów Finansowych
• PKD 4110Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
• PKD 6810Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
• PKD 4120Z Roboty budowlane związane z wykonaniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych
Na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień podpisania sprawozdania finansowego nie występuje podmiot
dominujący wobec Develia S.A.
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Spółka sporządziła również skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia
2021 roku, które zostało zatwierdzone do publikacji w dniu 30 marca 2022 roku.
3. Skład Zarządu Spółki
Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 1 stycznia 2021 roku przestawiał się następująco:
• Prezes Zarządu – Andrzej Oślizło
• Członek Zarządu ds. Finansowych – Paweł Ruszczak
• Członek Zarządu – Mirosław Kujawski
• Członek Zarządu – Tomasz Wróbel
W dniu 25 stycznia 2021 roku rezygnację z Zarządu Spółki złożył Mirosław Kujawski.
W dniu 25 stycznia 2021 roku Rada Nadzorcza powołała do składu Zarządu Spółki Mariusza Poławskiego,
powierzając mu funkcję Wiceprezesa Zarządu,
W dniu 18 lutego 2021 roku Rada Nadzorcza Spółki powierzyła Pawłowi Ruszczakowi, pełniącemu
dotychczas funkcję Członka Zarządu ds. Finansowych, pełnienie funkcji Wiceprezesa Zarządu.
W związku z rezygnacją Tomasza Wróbla z ubiegania się o powołanie do Zarządu na kolejną kadencję,
z dniem 30 czerwca 2021 roku (wraz z upływem tego dnia) wygasł jego mandat jako Członka Zarządu.
Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 31 grudnia 2021 roku przestawiał się następująco:
• Prezes Zarządu – Andrzej Oślizło
• Wiceprezes Zarządu – Paweł Ruszczak
• Wiceprezes Zarządu – Mariusz Poławski
4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd w dniu 30 marca 2022 roku.
ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI ORAZ DODATKOWE NOTY
OBJAŚNIAJĄCE
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
10
5. Inwestycje Spółki
Spółka posiada inwestycje w następujących jednostkach zależnych
i współzależnych
:
Nazwa spółki
Siedziba
31 grudnia
2021
Udział w kapitale
31 grudnia
2020
Udział w kapitale
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A. Wrocław 100% 100%
Sky Tower S.A. Wrocław 100% 100%
Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest I Sp. z o.o. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest III Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest X Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XVI Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XXII Sp. z o.o.
(a)
Wrocław - -
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 4 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 6 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 7 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 8 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 10 Sp. k.
(b)
Wrocław - 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 11 Sp. k.
(b)
Wrocław - 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Service S.A.
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Invest Sp. z o.o. Wrocław
100% 100%
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
11
Jednostki współzależne
Atal Services Sp. z o.o.
(c)
Cieszyn
- -
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.
(d)
Warszawa
80% (bezpośrednio) -
Projekt Myśliborska Sp. z o.o.
(d)
Warszawa
80% (bezpośrednio) -
Projekt Lizbońska Sp. z o.o.
(d)
Warszawa
80% (bezpośrednio) -
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k.
(d)
Warszawa
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
-
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp. k.
(d)
Warszawa
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
-
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. k.
(d)
Warszawa
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
-
a) Z dniem 18 czerwca 2021 roku spółka LC Corp Invest XXII Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
w likwidacji została wykreślona z Rejestru Przedsiębiorców KRS (wykreślenie prawomocne z dniem
2 lipca 2021 roku).
b) W dniu 23 sierpnia 2021 roku spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 10 Sp.k. i Spółka LC Corp
Invest XV Sp. z o.o. Projekt 11 Sp.k. powzięły uchwały w sprawie połączenia ze spółką LC Corp
Service S.A. na podstawie art. 492 § 1 pkt 1) k.s.h (łączenie się przez przejęcie). W dniu
1 października 2021 roku w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu, VI
Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego zostało zarejestrowane połączenie spółek LC
Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 10 Sp.k. i LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 11 Sp.k oraz LC Corp
Service S.A. Połączenie ww. spółek nastąpiło na podstawie art. 492 § 1 pkt 1) k.s.h., poprzez
przeniesienie całego majątku spółek LC Corp Invest XV sp. z o.o. Projekt 10 sp.k. i LC Corp Invest XV
sp. z o.o. Projekt 11 Sp.k. na spółkę LC Corp Service S.A. za akcje, które spółka LC Corp Service S.A.
wydała jednemu ze wspólników spółek przejmowanych, to jest spółce LC Corp Invest XV sp. z o.o.,
bez przyznawania akcji drugiemu wspólnikowi tych spółek, którym jest LC Corp Service S.A.
c) W dniu 9 czerwca 2021 roku Develia S.A. nabyła 50 udziałów, stanowiących 50% kapitału
zakładowego w spółce Atal Services Sp. z o.o. W dniu 7 września 2021 roku Develia S.A. zbyła
powrotnie 50 udziałów, stanowiących 50% kapitału zakładowego w spółce Atal Services Sp. z o.o.
d) W dniu 20 października 2021 roku w wykonaniu warunkowej umowy współpracy joint venture z dnia
13 sierpnia 2021 roku zawartej przez Emitenta z Grupo Lar Holding Polonia sp. z o.o. z siedzibą w
Warszawie oraz CGLS sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie po spełnieniu się wszystkich warunków
z niej wynikających:
- Emitent nabył od Grupo Lar Holding Polonia sp. z o.o. jako sprzedającego 80 udziałów Brightvell
Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (obecnie Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.) o wartości
nominalnej 50,00 zł każdy, o łącznej wartości nominalnej 4.000,00 zł, dających łącznie 80% głosów na
zgromadzeniu wspólników tej spółki oraz stanowiących łącznie 80% ogółu udziałów Spółki; wskutek
powyższego nabycia udziałów przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego
przedsięwzięcia w spółce Brightvell Investments Sp. z o.o.,
- Emitent nabył od Grupo Lar Holding Polonia sp. z o.o. jako sprzedającego 80 udziałów Rochster
Investments Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (obecnie Projekt Myśliborska Sp. z o.o.) o wartości
nominalnej 50,00 zł każdy, o łącznej wartości nominalnej 4.000,00 zł, dających łącznie 80% głosów na
zgromadzeniu wspólników tej spółki oraz stanowiących łącznie 80% ogółu udziałów Spółki; wskutek
powyższego nabycia udziałów przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego
przedsięwzięcia w spółce Rochster Investments Sp. z o.o.
- Emitent nabył od Grupo Lar Holding Polonia sp. z o.o. jako sprzedającego 80 udziałów CGL X Sp.
z o.o. z siedzibą w Warszawie (obecnie Projekt Lizbońska Sp. z o.o.) o wartości nominalnej 50,00 zł
każdy, o łącznej wartości nominalnej 4
.
000,00 zł
, dających łącznie 80% głosów na
z
gromadzeniu
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
12
w
spólników
tej s
półki oraz stanowiących łącznie 80% ogółu udziałów Spółki
;
wskutek powyższego
nabycia udziałów przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w spółce
CGL X Sp. z o.o
- Emitent przystąpił do spółki Brightvell Investments Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w Warszawie (obecnie
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k.) jako komandytariusz z sumą komandytową wynoszącą 1.000
zł, wnosząc jednocześnie wkład pieniężny w kwocie 8.230.950 zł; wskutek powyższego nabycia
udziałów przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w spółce
Brightvell Investments Sp. z o.o. Sp. k.,
- Emitent przystąpił do spółki Rochster Investments Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w Warszawie (obecnie
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.k.) jako komandytariusz z sumą komandytową wynoszącą 1.000 zł,
wnosząc jednocześnie wkład pieniężny w kwocie 2.449.538 zł; wskutek powyższego nabycia udziałów
przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w spółce Rochster
Investments Sp. z o.o. Sp. k.,
- Emitent przystąpił do spółki CGL X Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w Warszawie (obecnie Projekt
Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k.) jako komandytariusz z sumą komandytową wynoszącą 1.000 zł, wnosząc
jednocześnie wkład pieniężny w kwocie 45.490.834,00 zł; wskutek powyższego nabycia udziałów
przez Emitenta, Emitent stał się spółką wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w spółce CGL X
Sp. z o.o. Sp.k.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku i na 31 grudnia 2020 roku udział w ogólnej liczbie głosów posiadany
przez Spółkę dominującą w podmiotach zależnych jest równy jej udziałowi w kapitałach tych jednostek
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach
Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowanych standardów i interpretacji, jak
również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji załączonego sprawozdania finansowego.
Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnego z MSSF wymagało od Zarządu Spółki dokonania
pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu. Rzeczywiste wyniki
mogą się różnić od tych szacunków.
Niepewność szacunków
Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności
występujące na koniec okresu sprawozdawczego, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty
wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym okresie sprawozdawczym.
Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego
Spółka rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości
zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników
podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione. Odroczony
podatek dochodowy przedstawiony jest w Nocie 12.3.
Odpisy aktualizujące wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny czy istnieją przesłanki utraty wartości
dla udziałów w spółkach zależnych i współzależnych.
W przypadku zaistnienia przesłanek utraty wartości udziałów Zarząd dokonuje odpisów aktualizujących
wartość tych aktywów do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna została określona
jako jedna z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartość godziwa pomniejszona
o koszty zbycia lub wartość użytkowa danego aktywa.
Wartość użytkowa jest szacowana metodą DCF lub modelem mieszanym: aktywa netto i zdyskontowane
dochody (zdyskontowane dywidendy). Metoda DCF oparta jest na zdyskontowanych przepływach
finansowych, generowanych przez spółki zależne przy założonych harmonogramach inwestycyjnych
i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1m
2
PUM według aktualnej sytuacji
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
13
rynkowej i bieżących cen. Współczynnik dyskontowy uwzględnia ważony koszt kapitału zewnętrznego
i własnego (WACC).
Wartość odzyskiwalna udziałów oraz wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów jest wielkością
oszacowaną na dzień 31 grudnia 2021 roku i może ulec zmianie w zależności od wahań cen rynkowych
gruntów, sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji projektów oraz kalkulacji stopy
dyskonta w przyszłości.
Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych
dostępnych na dzień ich sporządzenia. Jest to również związane z niepewnością dotyczącą estymacji
warunków rynkowych w następnych latach. W konsekwencji wartości odpisów aktualizujących mogą ulegać
zmianie w kolejnych okresach obrotowych. Odpisy aktualizujące wartość udziałów zaprezentowane są
w Nocie 16.
Stawki amortyzacyjne
Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej
użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Spółka corocznie
dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie bieżących szacunków.
Klasyfikacja umów leasingowych
Spółka dokonuje klasyfikacji leasingu zgodnie z MSSF 16.
Niepewność związana z rozliczeniami podatkowymi
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń
związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak
odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które
mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice
w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi
jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być
przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie
dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi
odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej
dojrzałym systemie podatkowym.
W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić
w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia
postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu
i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce.
GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia
korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy
podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób
działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania
podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów
wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej
wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających
przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków
podatkowych poszczególnych transakcji.
Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do
transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie
wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi
polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i
porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.
Spółka ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku dochodowego
przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę podatkową), podstawę
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
14
opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe,
uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi.
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Sprawozdanie finansowe obejmuje rok zakończony 31 grudnia 2021 roku. Jako dane porównawcze Spółka
zaprezentowała dane za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku oraz na dzień 31 grudnia
2020 roku.
Sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a także wszystkie wartości
w tabelach i opisach, o ile nie wskazano inaczej, podane są w tysiącach złotych („PLN”).
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem
udzielonych pożyczek, które są wyceniane według wartości godziwej.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej
przez spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości.
Na dzień zatwierdzenia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia
okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę.
7.1. Oświadczenie o zgodności
Niniejsze sprawozdanie finansowe Develia S.A. zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”).
MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej
(„KIMSF”).
7.2. Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego
Walutą pomiaru Spółki i walutą sprawozdawczą niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski.
7.3. Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są
spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za rok zakończony
31 grudnia 2020 roku, za wyjątkiem przedstawionych poniżej.
Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości (RMSR) wchodzą w życie po raz pierwszy w sprawozdaniu finansowym Spółki Develia S.A.
za 2021 rok:
• Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i
wycena”, MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 4 „Umowy
ubezpieczeniowe” oraz MSSF 16 „Leasing” - Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej - Etap 2
zatwierdzone w UE w dniu 13 stycznia 2021 r. (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2021 roku lub później),
•
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - ulgi w spłatach czynszu w związku z Covid-19 po 30 czerwca 2021 r.
zatwierdzone w UE w dniu 30 sierpnia 2021 r. (obowiązuje od dnia 1 kwietnia 2021 r. w odniesieniu do
lat obrotowych rozpoczynających się najpóźniej dnia 1 stycznia 2021 r. i później).
• Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze
stosowania MSSF 9” zatwierdzone w UE w dniu 16 grudnia 2020 r. (data wygaśnięcia tymczasowego
zwolnienia z MSSF 9 została przedłużona z 1 stycznia 2021 roku na okresy roczne rozpoczynające się
1 stycznia 2023 roku i później).
Wdrożenie powyżej wymienionych standardów oraz zmiany do istniejących standardów nie miało istotnego
wpływu na sprawozdanie finansowe.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
15
8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie
Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów, jakie zostały już wydane przez RMSR i
zatwierdzone przez UE, ale jeszcze nie weszły w życie
Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następujące zmiany do istniejących standardów zostały
wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie:
•
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej polityki
rachunkowej zatwierdzone w UE w dniu 2 marca 2022 r. (obowiązujące w odniesieniu do okresów
rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później),
•
Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i
korygowanie błędów” – Definicja wartości szacunkowych zatwierdzone w UE w dniu 2 marca 2022 r.
(obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub
później),
•
Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika
aktywów trwałych do użytkowania zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (obowiązujące w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później),
•
Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – umowy rodzące
obciążenia – koszt wypełnienia umowy zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (obowiązujące w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później),
•
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz
ze zmianami do MSSF 3 zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (obowiązujące w odniesieniu do
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później),
•
MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” z późniejszymi zmianami do MSSF 17 opublikowanymi przez
RMSR 25 czerwca 2020 roku - zatwierdzone w UE w dniu 19 listopada 2021 r. (obowiązujący w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później),
•
Zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 - 2020)” – dokonane zmiany w
ramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz
MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności i uściślenie słownictwa - zatwierdzone
w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz MSR 41 obowiązują w odniesieniu
do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później. Zmiany do MSSF 16
dotyczą jedynie przykładu ilustrującego, a zatem nie podano daty jej wejścia w życie.).
Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze
niezatwierdzone do stosowania w UE
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych
przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych
standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na dzień 8 kwietnia 2021 roku nie zostały jeszcze
zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do standardów w wersji
pełnej):
•
MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do okresów
rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 roku lub później) – Komisja Europejska postanowiła nie
rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do
czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14,
•
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Klasyfikacja zobowiązań jako
krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później),
•
Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy” - Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań z
pojedynczej transakcji (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1
stycznia 2023 roku lub później),
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
16
•
Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje w
jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie aktywów
pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze
zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad
metodą praw własności),
•
Zmiany do MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” – zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 po raz pierwszy
– dane porównawcze (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1
stycznia 2023 roku lub później).
Według szacunków Spółki wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie
miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień
bilansowy.
Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów i
zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE.
Według szacunków Spółki, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań
finansowych według MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena” nie miałoby istotnego wpływu na
sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.
9. Istotne zasady rachunkowości
9.1. Środki trwałe
Środki trwałe wykazywane są według ceny nabycia/kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz
wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość początkowa środków trwałych obejmuje ich
cenę nabycia powiększoną o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem
składnika majątku do stanu zdatnego do używania. W skład kosztu wchodzi również koszt wymiany części
składowych maszyn i urządzeń w momencie poniesienia, jeśli spełnione są kryteria rozpoznania.
Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw,
obciążają wynik okresu sprawozdawczego w momencie ich poniesienia.
Środki trwałe w momencie ich nabycia zostają podzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej
wartości, do których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności.
W momencie likwidacji lub sprzedaży środków trwałych, wartość początkowa tych środków oraz
dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik likwidacji lub sprzedaży jest ujmowany w wyniku
(zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów.
Typ Okres w latach
Maszyny i urządzenia techniczne lat 5
Urządzenia biurowe lat 2
Pozostałe środki transportu lat 5
Inwestycje w obcych środkach trwałych lat 10 (lub czas trwania umowy jeśli krócej)
Komputery lat 3
Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na możliwość
utraty wartości któregoś ze składników środków trwałych, dokonywany jest przegląd tych aktywów pod kątem
ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości,
a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź
ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą jest obniżana do poziomu wartości
odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości
godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej,
szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy
dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka
związanego z danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
17
pieniężnych w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka
wypracowującego środki pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty
wartości są ujmowane w wyniku, tj. zysku lub stracie okresu.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej
po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające
z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia danego
składnika aktywów ze sprawozdania z sytuacji finansowej (obliczone jako różnica pomiędzy ewentualnymi
wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danej pozycji) są ujmowane w zysku lub stracie okresu,
w którym dokonano takiego usunięcia.
Wartość końcową, okres użytkowania oraz metodę amortyzacji składników aktywów weryfikuje się, i w razie
konieczności – koryguje, na koniec każdego roku obrotowego.
9.2. Środki trwałe w budowie
Środki trwałe w budowie dotyczą środków trwałych będących w toku budowy lub montażu i są wykazywane
według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Środki trwałe w budowie nie podlegają amortyzacji do czasu
zakończenia budowy i przekazania środka trwałego do używania.
9.3. Wartości niematerialne
Za wartości niematerialne uznaje się nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia
do używania:
• prawa majątkowe, autorskie prawa majątkowe, licencje, koncesje, prawa do: projektów,
wynalazków, patentów, znaków towarowych, wzorów zdobniczych lub użytkowych,
• know-how
o przewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok, wykorzystywane na potrzeby związane
z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy
lub innej umowy o podobnym charakterze.
Wartości niematerialne nabyte w oddzielnej transakcji początkowo wycenia się w cenie nabycia lub koszcie
wytworzenia. Cena nabycia wartości niematerialnych nabytych w transakcji połączenia jednostek
gospodarczych jest równa ich wartości godziwej na dzień połączenia. Po ujęciu początkowym, wartości
niematerialne są wykazywane w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia pomniejszonym o umorzenie i odpisy
aktualizujące z tytułu utraty wartości. Nakłady poniesione na wartości niematerialne wytworzone we własnym
zakresie, z wyjątkiem aktywowanych nakładów poniesionych na prace rozwojowe, nie są aktywowane i są
ujmowane w kosztach okresu, w którym zostały poniesione.
Spółka ustala, czy okres użytkowania wartości niematerialnych jest ograniczony czy nieokreślony. Wartości
niematerialne o ograniczonym okresie użytkowania są amortyzowane przez okres użytkowania
oraz poddawane testom na utratę wartości każdorazowo, gdy istnieją przesłanki wskazujące na utratę ich
wartości. Okres i metoda amortyzacji wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania są
weryfikowane przynajmniej na koniec każdego roku obrotowego. Zmiany w oczekiwanym okresie
użytkowania lub oczekiwanym sposobie konsumowania korzyści ekonomicznych pochodzących z danego
składnika aktywów są ujmowane poprzez zmianę odpowiednio okresu lub metody amortyzacji, i traktowane
jak zmiany wartości szacunkowych. Odpis amortyzacyjny składników wartości niematerialnych
o ograniczonym okresie użytkowania ujmuje się w wyniku (zysku lub stracie) okresu w ciężar tej kategorii,
która odpowiada funkcji danego składnika wartości niematerialnych.
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz te, które nie jeszcze dostępne do
użytkowania, są corocznie poddawane weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, w odniesieniu do
poszczególnych aktywów lub na poziomie ośrodka wypracowującego środki pieniężne. W przypadku
pozostałych wartości niematerialnych ocenia się co roku, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o
utracie ich wartości. Okresy użytkowania są także poddawane corocznej weryfikacji, a w razie potrzeby,
korygowane z efektem od początku roku obrotowego.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
18
Podsumowanie zasad stosowanych w odniesieniu do wartości niematerialnych Spółki przedstawia się
następująco:
Patenty i licencje
Oprogramowanie
komputerowe i inne
Okresy użytkowania Nieokreślone. Dla patentów i licencji
użytkowanych na podstawie umowy
zawartej na czas określony, przyjmuje
się ten okres uwzględniając dodatkowy
okres, na który użytkowanie może być
przedłużone.
2 lata
Wykorzystywana
metoda amortyzacji
Wartości o nieokreślonym okresie
użytkowania nie są amortyzowane ani
przeszacowywane. Dla patentów i
licencji na czas określony stosuje się
metodę liniową.
Metodą liniową
Wewnętrznie wytworzone lub nabyte Nabyte Nabyte
Weryfikacja pod kątem utraty
wartości / badanie wartości
odzyskiwalnej
Nieokreślony okres użytkowania -
coroczna oraz w przypadku istnienia
przesłanki wskazującej na utratę
wartości.
Dla pozostałych – coroczna ocena czy
wystąpiły przesłanki świadczące o
wystąpieniu utraty wartości.
Coroczna ocena czy wystąpiły
przesłanki świadczące o
wystąpieniu utraty wartości.
Zyski lub straty wynikające z usunięcia wartości niematerialnych ze sprawozdania z sytuacji finansowej są
wyceniane według różnicy pomiędzy wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danego składnika
aktywów i są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie jego wyksięgowania.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz dzień 31 grudnia 2020 roku nie wystąpiły wartości niematerialne
o nieokreślonym okresie użytkowania.
9.4. Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia
przesłanek wskazujących na utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje
formalnego oszacowania wartości odzyskiwalnej tj. ustala się czy bieżąca wartość księgowa danego
składnika aktywów jest wyższa od wartości, jaką można uzyskać w drodze jego dalszego użytkowania lub
sprzedaży. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego
środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości i dokonuje odpisu
aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej, Odpis ten jest ujmowany w wyniku
finansowym w innych przychodach lub kosztach finansowych. Wartość odzyskiwalna jest jedną z dwóch
wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną o koszty zbycia lub
wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne.
Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba że dany składnik aktywów nie generuje
samodzielnie wpływów pieniężnych, które są w większości niezależne od generowanych przez inne aktywa
lub grupy aktywów. Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna,
ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej. Przy
szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości
bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania
odzwierciedlającej bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla
danego składnika aktywów. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych
w działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika
aktywów, w przypadku którego stwierdzono utratę wartości.
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka ocenia, czy występują przesłanki wskazujące na to, że
odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości, który był ujęty w okresach poprzednich w odniesieniu do danego
składnika aktywów jest zbędny, lub czy powinien zostać zmniejszony. Jeżeli takie przesłanki występują,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
19
Spółka szacuje wartość odzyskiwalną tego składnika aktywów. Poprzednio ujęty odpis aktualizujący z tytułu
utraty wartości ulega odwróceniu wtedy i tylko wtedy, gdy od czasu ujęcia ostatniego odpisu aktualizującego
nastąpiła zmiana wartości szacunkowych stosowanych do ustalenia wartości odzyskiwalnej danego składnika
aktywów. W takim przypadku, podwyższa się wartość bilansową składnika aktywów do wysokości jego
wartości odzyskiwalnej. Podwyższona kwota nie może przekroczyć wartości bilansowej składnika aktywów,
jaka zostałaby ustalona (po odjęciu umorzenia), gdyby w ubiegłych latach w ogóle nie ujęto odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości w odniesieniu do tego składnika aktywów. Odwrócenie odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości składnika aktywów ujmuje się niezwłocznie jako przychód.
Po odwróceniu odpisu aktualizującego, w kolejnych okresach odpis amortyzacyjny dotyczący danego
składnika jest korygowany w sposób, który pozwala w ciągu pozostałego okresu użytkowania tego składnika
aktywów dokonywać systematycznego odpisania jego zweryfikowanej wartości bilansowej pomniejszonej
o wartość końcową.
9.5. Zapasy
W pozycji Zapasy wykazywane są nakłady poniesione, dotyczące niesprzedanych lokali mieszkalnych i
niemieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Koszty takie obejmują prawo wieczystej dzierżawy gruntów
lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali
mieszkalnych, skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowania zewnętrznego, koszty planowania i
projektu, narzuty kosztów administracyjnych bezpośrednio związanych z budową oraz pozostałe koszty
dotyczące budowy.
Zapasy ujmowane są początkowo według kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu zapasy są
wykazywane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania
ceny sprzedaży netto.
9.6. Aktywa finansowe
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych do jednej z następujących kategorii:
• Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
• Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
• Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez całkowite dochody,
• Instrumenty finansowe zabezpieczające
Klasyfikacji aktywów finansowych dokonuje się na podstawie:
• modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami finansowymi,
• wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów
finansowych.
Klasyfikacji dokonuje się na moment początkowego ujęcia aktywów. Klasyfikacja dłużnych aktywów
finansowych zależy od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od charakterystyki
umownych przepływów pieniężnych (test SPPI) dla danego składnika aktywów finansowych.
Do kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje należności z tytułu dostaw
i usług, pożyczki udzielone, które zdały test SPPI, pozostałe należności, lokaty oraz środki pieniężne i ich
ekwiwalenty.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie wycenia się w wysokości zamortyzowanego
kosztu przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty
wartości. Należności z tytułu dostaw i usług o terminie zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania
(tj. niezawierające elementu finansowania) i nieprzekazane do faktoringu, nie podlegają dyskontowaniu i są
wyceniane w wartości nominalnej.
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody kwalifikuje się:
składnik aktywów finansowych jeśli spełnione są poniższe warunki:
- jest on utrzymywany w modelu biznesowym, którego celem jest zarówno uzyskanie umownych przepływów
pieniężnych z tytułu posiadanych aktywów finansowych, jak i z tytułu sprzedaży aktywów finansowych, oraz
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
20
- warunki umowne dają prawo do otrzymania w określonych datach przepływów pieniężnych stanowiących
wyłącznie kapitał i odsetki od kapitału (tzn. zdał test SPPI),
Skutki zmian wartości godziwej ujmowane są w innych całkowitych dochodach do momentu zaprzestania
ujmowania składnika aktywów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, kiedy skumulowany zysk/ strata
ujmowane są w sprawozdaniu z wyniku.
Niezależnie od w/w kryteriów klasyfikacji istnieje możliwość nieodwołalnego wyznaczenia składnika aktywów
finansowych stanowiącego inwestycję w instrument kapitałowy do opcji wyceny w wartości godziwej przez
pozostałe całkowite dochody.
Opcja wyboru wartości godziwej przez inne całkowite dochody nie jest dostępna dla instrumentów
przeznaczonych do obrotu.
Zyski i straty, zarówno z wyceny jak i realizacji, powstające na tych aktywach ujmuje się w innych całkowitych
dochodach, za wyjątkiem przychodów z tytułu otrzymanych dywidend, które są ujmowane w sprawozdaniu z
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie
instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub
jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku których Grupa
podjęła decyzję o takiej klasyfikacji w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego.
Spółka kwalifikuje do tej kategorii pożyczki udzielone, które nie zdały testu umownych przepływów
pieniężnych oraz instrumenty pochodne będące aktywami, o ile nie zostały wyznaczone jako instrumenty
zabezpieczające.
Zyski i straty na składniku aktywów finansowych zaliczonym do wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy ujmuje się w wyniku finansowym w okresie, w którym powstały.
Do instrumentów finansowych zabezpieczających klasyfikuje się aktywa i zobowiązania finansowe
stanowiące instrumenty finansowe wyznaczone i spełniające wymogi rachunkowości zabezpieczeń,
wyceniane w wartości godziwej uwzględniającej wszystkie komponenty dotyczące ryzyka rynkowego i ryzyka
kredytowego.
Nabycie i sprzedaż aktywów finansowych rozpoznawane są na dzień dokonania transakcji. W momencie
początkowego ujęcia składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej, powiększonej,
w przypadku składnika aktywów niekwalifikowanego jako wyceniony w wartości godziwej przez wynik
finansowy, o koszty transakcji, które mogą być bezpośrednio przypisane do nabycia.
Składnik aktywów finansowych zostaje usunięty ze sprawozdania z sytuacji finansowej, wtedy gdy wygasły
prawa do umownych przepływów pieniężnych, lub gdy nastąpił transfer aktywa tj. nastąpiło przeniesienie
zasadniczo całości korzyści i ryzyk związanych z posiadanym składnikiem aktywów.
Udzielone pożyczki
Pożyczki udzielone i należności zalicza się je do aktywów obrotowych, o ile termin ich wymagalności nie
przekracza 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Pożyczki udzielone i należności o terminie
wymagalności przekraczającym 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego zalicza się do aktywów
trwałych.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych,
z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat
kredytowych.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana poprzez
zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy
zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w
czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku
z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej obejmują środki
pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności
nie przekraczającym trzech miesięcy.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
21
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych składa
się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy po kursie średnim NBP. Różnice
kursowe dotyczące środków pieniężnych w walutach obcych i operacji z obrotu walut obcych zalicza się
do sprawozdania z całkowitych dochodów.
9.7. Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje)
Akcje i udziały w jednostkach zależnych i współzależnych wyceniane są zgodnie z MSR 27 według ceny
nabycia pomniejszonej o skumulowane odpisy z tytułu utraty wartości.
Wartość odzyskiwalna aktywów długoterminowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia przesłanek wskazujących na
utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje oszacowania wartości
odzyskiwalnej. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka
wypracowującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości
i dokonuje odpisu aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna
jest jedną z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną
o koszty zbycia lub wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki
pieniężne.
9.8. Utrata wartości aktywów finansowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości składnika aktywów
finansowych na podstawie modelu utraty wartości opartego o oczekiwane straty kredytowe.
Określając przyszłą oczekiwaną utratę wartości, Spółka uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone
informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości.
Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów
aktualizujących w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku znacznego stopnia
prawdopodobieństwa ich nieściągalności.
Na moment wdrożenia MSSF 9, w związku z charakterem należności, Spółka przeanalizowała historię
ujętych odpisów aktualizujących i doszła do wniosku, że zastosowanie modelu oczekiwanych strat
kredytowych nie wpłynęło na wysokość zawiązywanych odpisów aktualizujących.
9.9. Leasing operacyjny
Umowy leasingowe, zgodnie, z którymi leasingodawca zachowuje zasadniczo całe ryzyko i wszystkie pożytki
wynikające z posiadania przedmiotu leasingu, zaliczane są do umów leasingu operacyjnego. Opłaty
leasingowe z tytułu leasingu operacyjnego oraz późniejsze raty leasingowe ujmowane są jako koszty
operacyjne w zysku lub stracie metodą liniową przez okres trwania leasingu. Warunkowe opłaty leasingowe
są ujmowane jako koszt w okresie, w którym stają się należne.
9.10. Rachunkowość zabezpieczeń
W roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia 2020 Spółka nie stosowała rachunkowości
zabezpieczeń.
9.11. Zobowiązania finansowe
Spółka klasyfikuje składnik zobowiązań finansowych do jednej z następujących kategorii:
• Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
• Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
• Instrumenty finansowe zabezpieczające.
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych, pożyczek oraz papierów dłużnych
W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane
według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z ich uzyskaniem.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
22
Po początkowym ujęciu kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są następnie wyceniane w
zamortyzowanym koszcie, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z wyjątkiem zobowiązań
wyznaczonych na pozycje zabezpieczane, które wyceniane są zgodnie z zasadami rachunkowości
zabezpieczeń lub zobowiązań zakwalifikowanych w momencie początkowego ujęcia jako instrumenty
finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki
oraz dyskonta lub premie uzyskane przy rozliczeniu zobowiązania.
Zyski i straty są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów z chwilą usunięcia zobowiązania
ze sprawozdania z sytuacji finansowej, a także w odpowiednich okresach w trakcie życia instrumentu metodą
efektywnej stopy procentowej.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania wycenia się w kwocie wymagającej
zapłaty.
9.12. Rezerwy
Rezerwy ujmowane są wówczas, gdy na spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy)
wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy jest pewne lub wysoce prawdopodobne, że wypełnienie tego
obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne, oraz gdy można
dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy na straty z tytułu umów rodzących obciążenia i zobowiązania wycenia się w uzasadnionej,
wiarygodnie oszacowanej wartości.
Rezerwy są tworzone w ciężar kosztów działalności operacyjnej, pozostałych kosztów operacyjnych
lub kosztów finansowych, w zależności od okoliczności, z których strata wynika.
Koszty dotyczące danej rezerwy są ujmowane w wyniku (zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego po
pomniejszeniu o wszelkie zwroty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość
rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do
wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe
wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli
zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem
czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
Rezerwę zmniejsza powstanie straty lub zobowiązania, na które została utworzona, zaś niewykorzystane
rezerwy (z uwagi na ustanie lub zmniejszenie ryzyka strat, na które zostały utworzone) rozwiązuje się
na dobro kont, w ciężar których zostały one utworzone.
9.13. Odprawy emerytalne
Zgodnie z zakładowymi systemami wynagradzania pracownicy Spółki mają prawo do odpraw emerytalnych.
Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw
emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Spółka tworzy rezerwę
na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów,
których dotyczą. Według MSR 19 odprawy emerytalne są programami określonych świadczeń po okresie
zatrudnienia. Naliczone zobowiązania są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną
dokonane, z uwzględnieniem rotacji zatrudnienia i dotyczą okresu do końca okresu sprawozdawczego.
Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są o dane historyczne. Zyski i straty
z obliczeń aktuarialnych są rozpoznawane w wyniku okresu sprawozdawczego. Ponowna wycena
zobowiązań z tytułu świadczeń pracowniczych dotyczących programów określonych świadczeń obejmująca
zyski i straty aktuarialne ujmowana jest w innych całkowitych dochodach i nie podlega późniejszej
reklasyfikacji do zysku lub straty.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
23
9.14. Kapitały własne
Na kapitały własne składają się:
• kapitał podstawowy
• kapitał zapasowy
• pozostałe kapitały rezerwowe
• zyski zatrzymane/niepokryte straty
• pozostałe kapitały
Kapitał podstawowy wycenia się według wartości nominalnej zgodnej ze statutem. Kapitał zapasowy wycenia
się jako nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną wyemitowanych akcji, zmniejsza się o koszty związane
z emisją akcji oraz zwiększa/zmniejsza o zatwierdzone zyski/straty z lat ubiegłych. Pozostałe kapitały
wycenia się w wysokości wartości godziwej przyznanych opcji menadżerskich według zasada określonych
przez MSSF2.
9.15. Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są
przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia. W praktyce, o ile nie prowadzi to do
istotnych różnic, Spółka stosuje uproszczenie i przyjmuje, że kurs zamknięcia to kurs średni NBP dla danej
waluty obowiązujący na koniec okresu sprawozdawczego.
W ciągu roku obrotowego:
1) operacje sprzedaży i kupna walut oraz operacje zapłaty należności lub zobowiązań wycenia się
po kursie kupna lub sprzedaży banku, z którego usług korzysta jednostka,
2) pozostałe operacje wycenia się po obowiązującym na dzień poprzedzający przeprowadzenie operacji
średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez NBP, chyba że w zgłoszeniu celnym lub innym
wiążącym jednostkę dokumencie ustalony został inny kurs.
Powstałe z przeliczenia różnice kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów)
finansowych lub, w przypadkach określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości
aktywów.
31 grudnia 2021 roku 31 grudnia 2020 roku
EUR 4,5994 4,6148
9.16. Zasady wyceny zobowiązań warunkowych
Zobowiązanie warunkowe jest możliwym zobowiązaniem, które powstaje na skutek zdarzeń przeszłych
i którego istnienie zostanie potwierdzone dopiero w przyszłości w momencie wystąpienia niepewnych
zdarzeń (nad którymi jednostka nie ma pełnej kontroli). Zobowiązaniem warunkowym może być również
obecne zobowiązanie jednostki, które powstaje na skutek przeszłych zdarzeń i którego nie można wycenić
wystarczająco wiarygodnie lub nie jest prawdopodobne, aby wypełnienie tego zobowiązania spowodowało
wypływ środków zawierających w sobie korzyści ekonomiczne. W związku z tym zobowiązanie takie nie jest
prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, ale jest opisywane w dodatkowych informacjach
i objaśnieniach do sprawozdania finansowego.
9.17. Przychody
Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści
ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.
Przychody są rozpoznawane po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług (VAT) oraz rabaty.
Przy ujmowaniu przychodów obowiązują również kryteria przedstawione poniżej.
9.17.1
Sprzedaż towarów i produktów
Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów
i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.
Przychody z tytułu realizacji instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne korygują wartość
przychodów ze sprzedaży towarów i produktów.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
24
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są dopiero w momencie, gdy
zasadniczo wszystkie ryzyka i korzyści związane z danym lokalem zostaną przeniesione na klienta i przychód
może zostać wyceniony w rozsądny sposób.
Określenie momentu przejścia ryzyka na klienta determinuje moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży
lokali mieszkalnych i usługowych.
Przejście ryzyka na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu
następujących warunków:
(i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków;
(ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej;
(iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania;
(iv) podpisanie umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego przenoszącego własność.
Koszty związane z lokalami, które już zostały sprzedane i których poniesienie jest wymagane w okresach
następujących po momencie rozpoznania sprzedaży (w tym koszty usunięcia usterek i koszty wykończenia
powierzchni wspólnych), są szacowane i ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie,
w którym nastąpiła sprzedaż danego lokalu.
9.17.2
Sprzedaż usług
Przychody z tytułu wynajmu
Przychody z tytułu wynajmu ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu w stosunku do zawartych
umów (linearyzacja).
9.17.3 Odsetki
Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich narastania, z uwzględnieniem metody
efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą oczekiwane przepływy pieniężne do wartości
bilansowej brutto składnika aktywów lub zamortyzowanego kosztu zobowiązania finansowego.
9.17.4 Dywidendy
Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
9.18. Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się
w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi
od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie
lub faktycznie już obowiązywały na koniec okresu sprawozdawczego.
9.19. Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, rezerwa na podatek odroczony jest tworzona metodą
zobowiązań bilansowych w stosunku do wszystkich różnic przejściowych występujących na koniec okresu
sprawozdawczego między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną
w sprawozdaniu finansowym.
Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic
przejściowych:
•
z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia
wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie
stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani
na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
•
w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych
lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy
odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej
się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
25
Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic
przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych
przeniesionych na następne lata oraz od udziałów w zyskach spółki komandytowej, w takiej wysokości,
w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać
ww. różnice, ulgi i straty:
•
z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic
przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy
transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mają wpływu
ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
•
w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych
lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu
odroczonego podatku jest ujmowany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jedynie w takiej wysokości,
w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną
odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych
różnic przejściowych.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na koniec każdego
okresu sprawozdawczego i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne
osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania
składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są
z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy
składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe
(i przepisy podatkowe) obowiązujące koniec okresu sprawozdawczego lub takie, których obowiązywanie
w przyszłości jest pewne na koniec okresu sprawozdawczego.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych bezpośrednio w kapitale własnym jest ujmowany
w kapitale własnym.
Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu
odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł
prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku
i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.
Jeżeli w ocenie Spółki jest prawdopodobne, że podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii
podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Spółka określa dochód do opodatkowania
(stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi
podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub
zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym.
Jeżeli Spółka stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Spółki do
kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Spółka odzwierciedla wpływ niepewności przy
ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych,
niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Spółka odzwierciedla ten efekt określając
najbardziej prawdopodobny scenariusz.
9.20. Podatek od towarów i usług
Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów
i usług, z wyjątkiem:
•
gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy
do odzyskania od organów podatkowych; wtedy jest on ujmowany odpowiednio jako część ceny nabycia
składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz
•
należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług.
Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów
podatkowych jest ujęta w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako część należności lub zobowiązań.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
26
9.21. Koszty finansowania zewnętrznego
Kapitalizacji podlegają koszty finansowania zewnętrznego przeznaczonego na sfinansowanie budowy
lub wytworzenia środków trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz budowy mieszkań prezentowych jako
zapasy - produkcja w toku. Koszty te obejmują odsetki należne do momentu oddania składnika aktywów
do użytkowania, straty z tytułu różnic kursowych do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek
do poziomu oprocentowania odpowiedniego dla lokalnej waluty oraz zyski z tytułu różnic kursowych
do wysokości skapitalizowanych wcześniej strat z tego tytułu.
9.22. Czynne rozliczenia międzyokresowe
W ciągu okresu sprawozdawczego przedmiotem rozliczeń międzyokresowych są między innymi:
• koszty czynszów i dzierżawy płaconych z góry,
• koszty energii opłaconej z góry,
• koszty ubezpieczeń majątkowych,
• koszty opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
• podatek od nieruchomości,
• naliczone z góry inne koszty finansowe,
• prowizje z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań,
• inne koszty dotyczące następnych okresów sprawozdawczych (prenumeraty, przedpłaty
na targi, koszty doprowadzeń itp.).
Koszty podlegające aktywowaniu na koncie rozliczeń międzyokresowych rozliczane są proporcjonalnie
do upływu czasu w kolejnych okresach obrotowych, których dotyczą.
Koszty z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań rozliczne są w momencie osiągnięcia
przychodów ze sprzedaży mieszkań.
9.23. Bierne rozliczenia międzyokresowe
Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów tworzone są w wysokości prawdopodobnych zobowiązań
przypadających na bieżący okres sprawozdawczy, wynikających w szczególności:
1) z wartości świadczeń wykonanych przez kontrahentów, których kwotę można wiarygodnie oszacować,
2) z obowiązku wykonania przyszłych świadczeń wynikających z bieżącej działalności, których kwotę można
oszacować, mimo że data ich powstania nie jest jeszcze znana i do których można zaliczyć m.in.:
• koszty wynagrodzeń i narzutów związanych z wynikami okresu, a wypłacanych
w następnych okresach sprawozdawczych,
• koszty badania sprawozdania finansowego i inne koszty dotyczące okresu sprawozdawczego.
9.24. Zysk/(strata) netto na akcję
Zysk/(strata) netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku/(straty) netto
za dany okres przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.
Zysk/(strata) rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku/(straty) netto
za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy (po potrąceniu odsetek od umarzalnych akcji
uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe) przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych
występujących w ciągu okresu skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających
umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe.
9.25. Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą
Połączenie jednostek gospodarczych bądź przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą
to połączenie jednostek, w ramach którego wszystkie łączące się jednostki gospodarcze lub przedsięwzięcia
przed i po
połączeniu są kontrolowane, pośrednio lub bezpośrednio, przez ten sam podmiot lub grupę
podmiotów oraz wspólna kontrola nie ma charakteru przejściowego.
MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć nie ma zastosowania do połączeń jednostek gospodarczych lub
przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą. W takiej sytuacji zgodnie z MSR 8 Zasady (polityka)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
27
rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów, w przypadku braku standardu bądź
interpretacji mających bezpośrednie zastosowanie do danej transakcji, kierownictwo jednostki może, kierując
się profesjonalnym osądem, opracować zasady (polityki) rachunkowości, uwzględniając m.in. najbardziej
aktualne regulacje i wytyczne stosowania opracowane przez inne podmioty tworzące standardy oparte na
podobnych do MSSF założeniach koncepcyjnych.
10. Informacje dotyczące segmentów działalności
Dla celów zarządczych Develia S.A. wyróżnia dwa sprawozdawcze segmenty operacyjne:
• segment działalności deweloperskiej
• segment działalności holdingowej (pozostałej)
W poniższych tabelach przedstawione zostały dane dotyczące przychodów i kosztów poszczególnych
segmentów Spółki za okres zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku i za okres zakończony dnia 31 grudnia
2020 roku:
Okres zakończony 31 grudnia 2021
Działalność
deweloperska
Działalność
holdingowa
(pozostała)
Razem
Przychody operacyjne
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów
427 699
20 248
447 947
Przychody z odsetek i dyskont
6 102
6 102
Przychody z dywidend
122 669
122 669
Inne przychody finansowe
7 364
7 364
Pozostałe przychody operacyjne
1 161
1 161
Przychody operacyjne razem
427 699
157 544
585 243
Koszty operacyjne
Koszty działalności operacyjnej, wartość sprzedanych wyrobów, towarów
( 384 773)
( 20 334)
( 405 107)
Koszty odsetek i dyskont
( 8 347)
( 8 347)
Inne koszty finansowe
( 1 921)
( 1 921)
Pozostałe koszty operacyjne
( 2 514)
( 2 514)
Koszty operacyjne razem
( 384 773)
( 33 116)
( 417 889)
Zysk/(Strata) brutto
42 926
124 428
167 354
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe) ( 8 156)
( 1 355)
( 9 511)
Zysk/(Strata) netto z działalności kontynuowanej
34 770
123 073
157 843
Działalności zaniechana
Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej -
-
-
Zysk/(Strata) netto
34 770
123 073
157 843
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów -
-
-
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów -
-
-
Inne całkowite dochody (netto) -
-
-
Całkowite dochody
34 770
123 073
157 843
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
28
Okres zakończony 31 grudnia 2020
Działalność
deweloperska
Działalność
holdingowa
(pozostała)
RAZEM
Przychody operacyjne
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów
23 151
22 211
45 362
Przychody z odsetek i dyskont
4 365
4 365
Przychody z dywidend
235 559
235 559
Inne przychody finansowe
7
7
Pozostałe przychody operacyjne
530
530
Przychody operacyjne razem
23 151
262 672
285 823
Koszty operacyjne
Koszty działalności operacyjnej, wartość sprzedanych wyrobów, towarów
( 21 443)
( 39 338)
( 60 781)
Koszty odsetek i dyskont
( 9 457)
( 9 457)
Inne koszty finansowe
( 106 285)
( 106 285)
Pozostałe koszty operacyjne
( 103)
( 103)
Koszty operacyjne razem
( 21 443)
( 155 183)
( 176 626)
Zysk/(Strata) brutto
1 708
107 489
109 197
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe)
( 325)
31 385
31 060
Zysk/(Strata) netto z działalności kontynuowanej
1 383
138 874
140 257
Działalności zaniechana
Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej -
-
-
Zysk/(Strata) netto
1 383
138 874
140 257
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów -
-
-
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów -
-
-
Inne całkowite dochody (netto) -
-
-
Całkowite dochody
1 383
138 874
140 257
Działalność spółki ogranicza się do terytorium Polski.
11. Przychody i koszty
11.1. Przychody ze sprzedaży
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Przychody ze sprzedaży usług
20 248
22 211
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych
427 699
23
151
Razem 447 947 45 362
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych dotyczą sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych oraz
miejsc postojowych zrealizowanych w ramach zakończonych inwestycji:
- w 2021 roku: Mały Grochów w Warszawie, Kamienna we Wrocławiu, Osiedle Latarników Etap 1
w Gdańsku, Rokokowa Residence w Warszawie, ZŁOCIEŃ (dwa etapy) w Krakowie;
- w 2020 roku: Małe Wojszyce we Wrocławiu.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
29
11.2. Przychody z odsetek i dyskont
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Przychody z tytułu odsetek bankowych
-
453
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek
5 959
3 728
Przychody z tytułu krótkoterminowych papierów wartościowych
143
184
Razem
6 102
4 365
11.3. Przychody z dywidend
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Przychody z
dywidend
122 669
235 559
Razem
122 669
235 559
Dywidendy otrzymane w 2021 roku:
• W dniu 18 stycznia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 14 stycznia 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet
zysku za 2020 rok w wysokości 10.624 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 26 stycznia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 25 stycznia 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet
zysku za 2020 rok w wysokości 15.355 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest X Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 8.978 tys. PLN.
• W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest X Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku z zysku zgromadzonego na kapitale zapasowym
wypłacona została dywidenda za lata ubiegłe na rzecz Develia S.A w wysokości 10.186 tys. PLN.
• W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest VIII Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 16.466 tys. PLN.
• W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XV Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 1.093 tys. PLN.
• W dniu 29 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XI Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 6.754 tys. PLN.
• W dniu 6 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 5 maja 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok w łącznej
wysokości 16.600 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 10 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
VII Sp. z o.o. z dnia 26 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 4.000 tys. PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
30
• W dniu 10 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest I Sp. z o.o. z dnia 26 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 14 tys. PLN.
• W dniu 25 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
III Sp. z o.o. z dnia 30 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 799 tys. PLN.
• W dniu 15 listopada 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XI Sp. z o.o. z dnia 29 października 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy
za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 4.800 tys. PLN.
• W dniu 29 listopada 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XII Sp. z o.o. z dnia 29 listopada 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy
za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 15.500 tys. PLN.
• W dniu 29 listopada 2021 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC
Corp Invest X Sp. z o.o. z dnia 29 listopada 2021 roku wypłacona została na poczet dywidendy za
2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 11.500 tys. PLN.
Dywidendy otrzymane w 2020 roku:
• W dniu 31 marca 2020 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Warszawa
Przyokopowa Sp. z o.o. z dnia 25 marca 2020 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A dywidenda
za 2020 rok i lata ubiegłe w wysokości 131.300 tys. PLN.
• W dniu 8 kwietnia 2020 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest III Sp. z o.o. z dnia 6 kwietnia 2020 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda
za 2020 rok w wysokości 6.000 tys. PLN.
• W dniu 8 kwietnia 2020 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XV Sp. z o.o. z dnia 6 kwietnia 2020 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda
za 2020 rok w wysokości 1.232 tys. PLN.
• W dniu 8 kwietnia 2020 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 6 kwietnia 2020 roku wypłacona została dywidenda za 2020
rok w łącznej wysokości 58.100 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 8 kwietnia 2020 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XII Sp. z o.o. z dnia 6 kwietnia 2020 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda
za 2020 rok w wysokości 14.853 tys. PLN.
• W dniu 8 kwietnia 2020 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest X Sp. z o.o. z dnia 6 kwietnia 2020 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 8.000 tys. PLN.
• W dniu 16 kwietnia 2020 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XVII Sp. z o.o. z dnia 6 kwietnia 2020 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda
za 2020 rok w wysokości 500 tys. PLN.
• W dniu 2 lipca 2020 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
VII Sp. z o.o. z dnia 16 czerwca 2020 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda za
2020 rok w wysokości 5.274 tys. zł.
• W dniu 9 lipca 2020 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
VIII Sp. z o.o. z dnia 16 czerwca 2020 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda za
2020 rok w wysokości 10.300 tys. zł.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
31
11.4. Inne przychody finansowe
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Odpisy aktualizujące wartość udziałów
(*)
3 985
-
Pozostałe przychody
finansowe
3 379
7
Razem
7 364
7
(*) patrz Nota 16
11.5. Pozostałe przychody operacyjne
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Otrzymane odszkodowania
56
91
O
dpis na należności
36
3
Rozwiązanie
niewykorzystanych rezerw
1
35
Sprzedaż pozostała
1 051
383
Inne
17
18
Razem
1 161
530
11.6. Koszty działalności operacyjnej
11.7. Koszty świadczeń pracowniczych
Rok zakończony
31 grudnia
2021
Rok zakończony
31 grudnia
2020
Amortyzacja
2 893
2 827
Zużycie
materiałów i energii
759
583
Usługi obce
9 423
6 142
Podatki i opłaty
1 553
290
Wynagrodzenia
43 372
29 922
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
6 101
3 593
Pozostałe koszty rodzajowe
3 997
1 956
Zmiana stanu produktów
(3 304)
(2
310)
Wartość sprzedanych produktów, produkcji w toku i towarów
340 313
17 778
Razem
405 107
60 781
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Wynagrodzenia
39 063
29 922
Koszty ubezpieczeń społecznych
5 022
2 923
Wycena programu motywacyjnego
4 309
-
Pozostałe świadczenia
1 079
670
Razem
49 47
3
33 515
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
32
11.8. Koszty odsetek i dyskont
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Odsetki od obligacji, kredytów i pożyczek
7 290
9 094
Pozostałe odsetki
1 057
363
Razem
8 347
9 457
11.9. Inne koszty finansowe
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Odpisy
aktualizujące wartość udziałów (*)
-
105
132
Zbycie inwestycji długoterminowych
-
15
Pozostałe
(w tym prowizje od kredytów i obligacji)
1 921
1 138
Razem
1 921
106 285
(*) Odpisy na udziały opisane w Nocie 16
11.10. Pozostałe koszty operacyjne
Rok
zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Zapłacone odszkodowania
503
3
Strata ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych
-
41
Utworzona rezerwa na ryzyko operacyjne
30
-
Pozostałe koszty operacyjne
1 981
59
Razem
2 514
103
12. Podatek dochodowy
12.1. Obciążenie podatkowe
Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020
roku przedstawiają się następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
Bieżący podatek dochodowy
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego
2 368
-
Korekty
dotyczące bieżącego podatku dochodowego z
lat
ubiegłych
-
-
Odroczony podatek dochodowy
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych
7 143
(31
060)
Obciążenie podatkowe wykazane w sprawozdaniu
z
całkowitych dochodów
9 511
(31
060)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
33
12.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Uzgodnienie podatku dochodowego od wyniku finansowego brutto przed opodatkowaniem według ustawowej
stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Spółki za rok
zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku przedstawiają się następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem z działalności
kontynuowanej
167 354
109 197
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem z działalności
zaniechanej
-
-
Zysk /(strata) przed opodatkowaniem
167 354
109 197
Podatek według ustawowej stawki podatkowej
obowiązującej w
Polsce, wynoszącej 19%
31
797
20 747
Koszty nie stanowiące kosztów uzyskania przychodów
1 538
115
Przychody nie
podlegające opodatkowaniu
( 2)
-
Udział w spółkach komandytowych
-
( 26 742)
Nieutworzone aktywo (rezerwa) z tytułu podatku odroczonego
dotyczącego odpisu aktualizującego wartość udziałów
zmniejszenie/
(
zwiększenie
)
(
757
)
19 975
Przychody
z
tytułu dywidend (
nieopodatkowane)
( 23 307)
( 44 756)
Pozostałe
242
( 399)
Podatek według efektywnej stawki podatkowej 5,7 %
(2020:
28
,4%)
9 511
( 31
060 )
Podatek dochodowy (obciążenie) wykazany w wyniku (zysku
lub stracie) okresu
sprawozdawczego
(
9 511
)
( 31
060)
Podatek dochodowy przypisany działalności zaniechanej
-
-
( 9
511
)
(31
060)
12.3. Odroczony podatek dochodowy
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
Sprawozdanie
z sytuacji finansowej
Zmiany ujęte w wyniku okresu
sprawozdawczego zakończonego
31 grudnia
2
021
31 grudnia
2020
31 grudnia
2021
31 grudnia
2020
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
Naliczone odsetki od pożyczek i lokat
( 1 752)
( 1 567)
( 185)
( 791)
Różnica w wartości środków trwałych
(amortyzacja podatkowa i bilansowa)
( 95)
( 79)
( 16)
4
Udziały w spółkach komandytowych
-
-
-
22 575
Przychody przejściowe, w tym ze sprzedaży
wyrobów
gotowych
( 18 212)
( 168)
( 18 044)
( 168)
Pozostałe
( 575)
(
616)
41
( 226)
Rezerwa brutto z tytułu podatku
odroczonego
( 20 634)
( 2 430)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
34
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
Rezerwy i rozliczenia międzyokresowe
3 314
1 937
1 377
( 130)
Naliczone odsetki od pożyczek, dyskonto
obligacji
i weksli
4 680
4 157
523
1 038
Koszt sprzedanych wyrobów gotowych
14 147
132
14 014
132
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych
dochodów do opodatkowania
4 957
9 810
( 4 853)
8 626
Aktywa brutto z tytułu podatku
odroczonego
27
098
16 036
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
(
7
143
)
31 060
Aktywo netto z tytułu podatku
odroczonego
6
464
13 606
Rezerwa netto z tytułu podatku
odroczonego
0
0
13. Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję
Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zysku oraz akcji, które posłużyły do wyliczenia podstawowego
i rozwodnionego zysku na jedną akcję:
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Średnia
ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych
zastosowana do
obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję
447 558
311
447 558
311
Skorygowana średnia ważona liczba akcji zwykłych zastosowana
do
obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję
447 558
311
447 55
8
311
Rok zakończony
31 grudnia
2021
Rok zakończony
31 grudnia
2020
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej
157 843
140 257
Zysk/(strata) na działalności zaniechanej
-
-
Zysk/(strata) netto
157 843
140 257
Zysk/(strata) netto przypadający na zwykłych akcjonariuszy,
zastosowany do
obliczenia zysku/(straty) na jedną akcję
157 843
140 257
Zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w zł
0,35
0,31
Rozwodniony zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w
zł
0,35
0,31
14. Wartości niematerialne
Oprogramowanie komputerowe i inne
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Wartość netto na 1 stycznia
305
2
82
Zwiększenia stanu
–
zakup
1
5
4
1
59
Odpis amortyzacyjny za okres
(
144
)
(136)
Zmniejszenia stanu
–
likwidacja
-
-
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
-
-
Na dzień 31 grudnia
3
15
305
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
35
Na dzień 1 stycznia
Wartość brutto
2
736
2 5
7
7
Umorzenie
(
2 431
)
(2
295)
Odpis
aktualizujący z tytułu utraty wartości
-
-
Wartość netto
305
2
8
2
Na dzień 31 grudnia
Wartość brutto
2 825
2 736
Umorzenie
(
2 510
)
( 2
431)
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
-
-
Wartość netto
3
1
5
305
15. Rzeczowe aktywa trwałe
Rok zakończony 31 grudnia 2021
Grunty
i budynki
Grunty-
MSSF16
Środki
transportu
Środki
transportu
– MSSF16
Maszyny
i urządzenia
Środki
trwałe
w budowie Ogółem
Wartość netto na
dzień 1 stycznia
2021
636
5 408
-
456
420
233
7 153
Zwiększenia stanu –
zakup
300
-
-
-
536
(30)
806
Zwiększenia stanu –
inne
-
354
-
445
-
-
799
Zmniejszenia
(sprzedaż, likwidacja)
-
-
-
-
(4)
-
(4)
Odpis amortyzacyjny
za okres
(115)
(2
023)
-
(275)
(335)
-
(2
748)
Odpis aktualizujący
-
Wartość netto na
dzień 31 grudnia
2021
821
3 739
0
626
617
203
6 006
Na dzień 1 stycznia
2021
Wartość brutto
880
8 345
244
928
2 454
233
13 084
Umorzenie i odpis
aktualizujący z tytułu
utraty wartości
(244)
(2
937)
(244)
(472)
(2
034)
-
(5 931)
Wartość netto
636
5 408
0
456
420
233
7 153
Na dzień 31 grudnia
2021
Wartość brutto
1 180
8 699
244
1 095
2 896
203
14 317
Umorzenie i odpis
aktualizujący z tytułu
utraty wartości
(359)
(4
960)
(244)
(469)
(2
279)
0
(8
311)
Wartość netto
821
3 739
0
626
617
203
6 006
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
36
Rok zakończony 31 grudnia 2020
Grunty
i budynki
Grunty-
MSSF16
Środki
transportu
Środki
transportu
– MSSF16
Maszyny
i urządzenia
Środki
trwałe
w budowie Ogółem
Wartość netto na
dzień 1 stycznia
2020
847
4 470
-
370
412
46
6 145
Zwiększenia stanu –
zakup
-
-
-
-
286
187
473
Zwiększenia stanu –
inne
-
2 898
-
452
-
-
3 350
Zmniejszenia
(sprzedaż, likwidacja)
( 95)
-
-
-
-
-
( 95)
Zmniejszenia (inne)
-
( 2)
-
( 28)
-
-
( 30)
Odpis amortyzacyjny
za okres
( 116)
( 1 958)
-
( 338)
( 278)
-
( 2 690)
Odpis aktualizujący
Wartość netto na
dzień 31 grudnia
2020
636
5 408
-
456
420
233
7 153
Na dzień 1 stycznia
2020
Wartość brutto
1 163
6 435
485
695
2 195
46
11 019
Umorzenie i odpis
aktualizujący z tytułu
utraty wartości
( 316)
( 1 965)
( 485)
( 325)
( 1 783)
-
( 4 874)
Wartość netto
847
4 470
-
370
412
46
6 145
Na dzień 31 grudnia
2020
Wartość brutto
880
8 345
244
928
2 454
233
13 084
Umorzenie i odpis
aktualizujący z tytułu
utraty wartości
( 244)
( 2 937)
( 244)
( 472)
( 2 034)
0
( 5 931)
Wartość netto
636
5 408
0
456
420
233
7 153
Na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz na 31 grudnia 2020 roku żaden ze składników środków trwałych
nie stanowił zabezpieczenia, nie był przedmiotem zastawu, ani nie był objęty hipoteką.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka była stroną umów leasingu 38 samochodów, które zakwalifikowane
zostały jako leasing finansowy.
16. Inwestycje długoterminowe
Akcje i udziały
Na dzień 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 Spółka posiadała następujące akcje i udziały w spółkach:
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Nazwa spółki
Siedziba
Wartość
bilansowa
w tys. zł
Udział
w kapitale
Wartość
bilansowa
w tys. zł
Udział
w kapitale
Arkady Wrocławskie S.A.
Wrocław 128 652 100% 128 652 100%
Sky Tower S.A. Wrocław 231 198 100% 231 198 100%
Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. Wrocław 46 367 100% 46 367 100%
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
37
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
Wrocław 29 963
100% (pośrednio
i
bezpośrednio)
29 963
100% (pośrednio
i
bezpośrednio)
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
Wrocław 1
100% (pośrednio
i
bezpośrednio)
1
100% (pośrednio
i
bezpośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o.
Wrocław 91 788 100% 91 788 100%
LC Corp Invest III Sp. z o.o.
a)
Wrocław 1 833 100% 10 308 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o.
Wrocław 12 234 100% 12 234 100%
LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. Wrocław 20 500 100% 20 500 100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o.
Wrocław 17 096 100% 17 096 100%
LC Corp Invest X Sp. z o.o. Wrocław 19 500 100% 19 500 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
Wrocław
85 935
100%
85 935
100%
LC Corp Invest XII Sp. z o.o. Wrocław
40 582
100%
40 582
100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Wroclaw 305 100% 305 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A. Wrocław 91 855
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 91 855
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVI Sp. z o.o. Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII sp. z o.o.
Projekt 20 Sp.k
Wrocław 85 915
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 85 915
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII sp. z o.o.
Projekt 22 Sp.k
Wrocław 42 710
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 42 710
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Service S.A.
Wrocław 621
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 621
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Invest Sp. z o.o.
Wrocław 13 345 100% 13 345 100%
Atal Services Sp. z o.o
b)
Cieszyn - - - -
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.
K
c)
Warszawa 8 231
80% (pośrednio
i bezpośrednio) - -
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.
c)
Warszawa 5
80%
(bezpośrednio) - -
Projekt Lizbońska sp. z o.o. Sp .k
c)
Warszawa 45 491
80% (pośrednio
i bezpośrednio) - -
Projekt Lizbońska sp. z o.o.
c)
Warszawa 6
80%
(bezpośrednio) - -
Projekt Myśliborska sp. z o.o. sp.k
c)
Warszawa 2 450
80% (pośrednio
i bezpośrednio) - -
Projekt Myśliborska sp. z o.o.
c)
Warszawa 5
80%
(bezpośrednio) - -
Odpis aktualizujący wartość udziałów
(137 365)
(141 350)
Razem
87
9
233
827
5
35
a) W dniu 17 czerwca 2021 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników LC Corp Invest III Sp. z o.o.
podjęło uchwałę w sprawie dobrowolnego umorzenia udziałów w kapitale zakładowym spółki oraz
obniżenia kapitału zakładowego o 5.000.000,00 zł. tj. do kwoty 1.700.000,00 zł poprzez umorzenie
50.000 udziałów. W dniu 8 listopada 2021 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej VI Wydział
Gospodarczy KRS zarejestrował zmianę umowy spółki w tym zakresie.
b) W dniu 9 czerwca 2021 roku Develia S.A. nabyła 50 udziałów, stanowiących 50% kapitału zakładowego
w spółce Atal Services Sp. z o.o. W dniu 7 września 2021 roku Develia S.A. zbyła powrotnie
50 udziałów, stanowiących 50% kapitału zakładowego w spółce Atal Services Sp. z o.o.
c) W dniu 20 października 2021 roku w wykonaniu warunkowej umowy współpracy joint venture z dnia 13
sierpnia 2021 roku zawartej przez Emitenta z Grupo Lar Holding Polonia sp. z o.o. z siedzibą
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
38
w Warszawie oraz CGLS sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie po spełnieniu się wszystkich warunków
z niej wynikających:
− Emitent nabył od Grupo Lar Holding Polonia sp. z o.o. jako sprzedającego 80 udziałów Brightvell
Investments Sp. z o.o. (obecnie Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.) o wartości nominalnej 50,00 zł
każdy, o łącznej wartości nominalnej 4.000,00 zł, dających łącznie 80% głosów na zgromadzeniu
wspólników tej spółki oraz stanowiących łącznie 80% ogółu udziałów Spółki; wskutek powyższego
nabycia udziałów przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia
w spółce Brightvell Investments Sp. z o.o.,
− Emitent nabył od Grupo Lar Holding Polonia sp. z o.o. jako sprzedającego 80 udziałów Rochster
Investments Sp. z o.o. (obecnie Projekt Myśliborska Sp. z o.o.) o wartości nominalnej 50,00 zł
każdy, o łącznej wartości nominalnej 4.000,00 zł, dających łącznie 80% głosów na zgromadzeniu
wspólników tej spółki oraz stanowiących łącznie 80% ogółu udziałów Spółki; wskutek powyższego
nabycia udziałów przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia
w spółce Rochster Investments Sp. z o.o.
− Emitent nabył od Grupo Lar Holding Polonia sp. z o.o. jako sprzedającego 80 udziałów CGL X Sp.
z o.o. (obecnie Projekt Lizbońska Sp. z o.o.) o wartości nominalnej 50,00 zł każdy, o łącznej
wartości nominalnej 4.000,00 zł, dających łącznie 80% głosów na zgromadzeniu wspólników tej
spółki oraz stanowiących łącznie 80% ogółu udziałów Spółki; wskutek powyższego nabycia
udziałów przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w spółce CGL
X Sp. z o.o
− Emitent przystąpił do spółki Brightvell Investments Sp. z o.o. Sp. k. (obecnie Projekt Ciszewskiego
Sp. z o.o. Sp. k.) jako komandytariusz z sumą komandytową wynoszącą 1.000 zł, wnosząc
jednocześnie wkład pieniężny w kwocie 8.230.950 zł; wskutek powyższego nabycia udziałów przez
Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w spółce Brightvell
Investments Sp. z o.o. Sp. k.,
− Emitent przystąpił do spółki Rochster Investments Sp. z o.o. Sp. k. (obecnie Projekt Myśliborska
Sp. z o.o. Sp.k.) jako komandytariusz z sumą komandytową wynoszącą 1.000 zł, wnosząc
jednocześnie wkład pieniężny w kwocie 2.449.538 zł; wskutek powyższego nabycia udziałów przez
Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w spółce Rochster
Investments Sp. z o.o. Sp. k.,
− Emitent przystąpił do spółki CGL X Sp. z o.o. Sp. k. (obecnie Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k.) w
kwocie 45.490.834,00 zł; wskutek powyższego nabycia udziałów przez Emitenta, Emitent stał się
wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w spółce CGL X Sp. z o.o. Sp. k.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku Zarząd dokonał aktualizacji odpisów aktualizujących wartość udziałów
do wartości odzyskiwanej. Łączna wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów na dzień 31 grudnia
2021 roku wyniosła 137.365 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2020 roku 141.351 tys. zł)
Poniższa tabela przedstawia zmiany odpisów aktualizujących wartość udziałów w poszczególnych spółkach:
Spółka
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Wykorzys
tanie
Rozwiąza
nie
Utworzenie/
zwiększenie
Rok zakończony
31 grudnia 2021
LC Corp Invest II Sp. z o.o. (22 402) - - (1 049) (23 451)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments SKA (21 868) - 12 499 - (9 369)
LC Corp Service SKA - - - (621) (621)
Arkady Wrocławskie S.A. (30 193) - 6 003 - (24 190)
Sky Tower S.A. (66 887) - (9 706) (76 593)
LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. - (3 125) (3 125)
Atal Services Sp. z o.o.
- - 5 (5) 0
Projekt Lizbońska Sp. z o.o.
- - - (6) (6)
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.
- - - (5) (5)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o.
- - - (5) (5)
( 141 350) -
18 507 (14 522) (137 365)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
39
Zmiany utworzonych odpisów aktualizujących wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych
w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2021 roku wynikają głównie z aktualizacji planów
dotyczących realizowanych inwestycji deweloperskich przez spółki, a w przypadku spółek Arkady
Wrocławskie S.A. i Sky Tower S.A. - ze zmiany sytuacji na rynku nieruchomości handlowych oraz aktualizacji
szacunków dotyczących wyniku operacyjnego netto spółek, a w konsekwencji zmiany wartości godziwej
nieruchomości inwestycyjnych. Wartość utworzonego/rozwiązanego odpisu Spółka ujmuje w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów w pozycji „Inne przychody finansowe”/ „Inne koszty finansowe”.
Wartość odzyskiwalna inwestycji odpowiada ich wartości użytkowej. W testach przeprowadzonych za rok
2021 przyjęto stopę dyskonta na poziomie 6,9% (w 2020 roku: 6,9%).
17. Pożyczki i należności długoterminowe
31 grudnia
2021
31 grudnia
2020
Pożyczki długoterminowe
95 302
92 610
Kaucje
długoterminowe
537
515
Razem
95 839
93 125
Spółka udzielała swoim spółkom zależnym w ciągu roku pożyczek opartych na oprocentowaniu zmiennym
uzależnionym od stawki referencyjnej WIBOR 3M lub 6M
powiększonej o marżę, z przeznaczeniem
na finansowanie inwestycji.
18. Krótkoterminowe aktywa finansowe
18.1. Krótkoterminowe papiery wartościowe
31 grudnia 2021 31 grudnia 2020
Obligacje spółek komercyjnych 27 053 20 013
Razem
2
7 053
20 013
18.2. Pozostałe aktywa finansowe
31 grudnia 2021 31 grudnia 2020
Pożyczki krótkoterminowe - 24 594
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach
inwestycyjnych
64 439 55 154
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych 25 521 15 322
Razem
89 960
95
070
19. Świadczenia pracownicze
Programy akcji pracowniczych
W 2021 roku Spółka wprowadziła program motywacyjny dla członków Zarządu oraz kluczowych pracowników
Spółki (dominującej). Program ma obowiązywać w latach 2021-2024.
W ramach programu, co roku, Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla członków Zarządu
będzie przydzielać odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na
akcje Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia
uprawnień. W każdym roku maksymalna ilość warrantów do przyznania zostanie podzielona w ten sposób,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
40
że maksymalnie 50% warrantów możliwych do przyznania w ramach programu może zostać przyznane
Członkom Zarządu Spółki. Maksymalna liczba akcji przeznaczona na realizację całego programu
motywacyjnego za cztery lata nie może przekroczyć 5% liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki
(dominującej).
Program w każdym roku podzielony jest na dwie części: 75% puli zostanie przyznana po spełnieniu warunku
związanego z zyskiem skonsolidowanym Grupy Kapitałowej Develia za okres rozpoczynający się 1 stycznia
2021 roku i kończący się ostatniego dnia danego roku obowiązywania programu (2021 – 2024), natomiast
25% puli zostanie przyznana po spełnieniu warunku związanego ze stopą zwrotu z akcji Spółki (dominującej).
Poziom, jaki musi osiągnąć skorygowany zysk skonsolidowany w rozumieniu programu, aby warranty zostały
wydane, określony jest w warunkach programu oddzielnie dla każdego okresu oceny. Stopa zwrotu z akcji
Spółki (dominującej) za okres od 30 czerwca 2021 roku lub od poprzedniej weryfikacji warunku do kolejnej
weryfikacji warunku, która ma następować w ciągu 30 dni od zatwierdzenia sprawozdania finansowego Grupy
Kapitałowej za rok poprzedni, skumulowana stopa zwrotu za okres od 30 czerwca 2021 roku do ostatniego
dnia sesyjnego poprzedzającego weryfikację przez zarząd Spółki kryterium rynkowego za dany okres
obowiązywania Programu będzie wyższa od wyrażonej w procentach i powiększonej o 10 (dziesięć) punktów
procentowych rocznie zmiany poziomu indeksu WIG, aby wydane zostały warranty bazujące na tym warunku.
Cena zamiany warrantu na akcję określona jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich notowań cen akcji
Spółki (dominującej) na GPW w okresie od 31 maja 2021 roku do 29 czerwca 2021 roku, pomniejszona o 5%
tej średniej ceny i dodatkowo pomniejszona o sumę wszystkich kwot dywidend na jedną akcję wypłaconych
w okresie od 30 czerwca 2021 do dnia zamiany warrantu na akcję.
Wydanie warrantów, po spełnieniu warunków, nastąpi po upływie 12 miesięcy od dnia weryfikacji spełnienia
warunków. Realizacja warrantu, czyli jego zamiana na akcję, możliwa jest od dnia otrzymania warrantu do
31 grudnia 2026 roku. W momencie zamiany warrantu na akcję, osoba uprawniona musi pozostawać w stanie
zatrudnienia, lub złożyła wypowiedzenie na nie więcej niż jeden miesiąc przed terminem realizacji warrantu.
W celu realizacji programu Spółka (dominująca) wyemituje nowe akcje zgodnie z Uchwałą Rady Nadzorczej
w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego w związku z wprowadzeniem programu
motywacyjnego.
W 2021 roku przyznana została część pierwszej transzy programu za rok 2021.
W związku z tym, iż okres świadczenia usług dla nieprzyznanych jeszcze części programu rozpoczął się nie
później niż w dniu udostępnienia regulaminu programu do wglądu potencjalnych uczestników programu
i zaproszeniem ich do udziału w pierwszej transzy, Spółka (Grupa Kapitałowa) stosuje podejście
zmodyfikowanej daty nabycia i wycenia pozostałe części programu tak, jakby dzień przyznania nastąpił
w dniu sprawozdawczym, i na tej podstawie dokonuje alokacji części tej wyceny do kosztów roku bieżącego.
Liczby przyznanych warrantów i średnie ceny realizacji przedstawiają się następująco:
Liczba warrantów
Cena realizacji (średnia)
Żyjące w dniu 1 stycznia 2021
0
0
Przyznane w ciągu roku 2021
4.628.832
3,04
Umorzone w ciągu roku 2021
0
0
Wykonane w
ciągu roku 2021
0
0
Wygasłe w ciągu roku 2021
0
0
Żyjące w dniu 31 grudnia 2021
4.628.832
3,04
Wykonalne na 31 grudnia 2021
0
0
Warranty żyjące w dniu 31 grudnia 2021 roku mają średnią cenę realizacji równą 3,04 PLN oraz średni
ważony ilością instrumentów pozostały czas do daty kontraktowej zapadalności wynoszący 5 lat (wszystkie
mają ten sam kontraktowy termin zapadalności w dniu 31 grudnia 2026 roku).
Spółka (Grupa Kapitałowa) dokonała wyceny otrzymanych usług, za które wynagrodzenie stanowią
instrumenty kapitałowe będące przedmiotem planu motywacyjnego pośrednio poprzez odniesienie się do
wartości godziwej przyznanych instrumentów kapitałowych. Średnioważona wartości godziwa pojedynczego
przyznanego w roku 2021 instrumentu kapitałowego wyniosła 1,22 PLN. Wartość godziwa oddzielnie dla
każdej z czterech grup (dwie grupy uczestników: członkowie Zarządu i kluczowi pracownicy oraz dwie grupy
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
41
rodzajów warunków nabycia uprawnień: oparte o zysk skonsolidowany i oparte o zwrot z akcji) została
uzyskana metodą symulacji Monte-Carlo na podstawie 10.000 generowanych ścieżek zachowania cen akcji
Spółki (dominującej) oraz poziomu indeksu WIG.
W metodzie wyceny przyjęto następujące założenia:
• Data wyceny równa dacie przyznania pierwszej transzy: 4 października 2021 roku
• Cena akcji Spółki (dominującej) na GPW w dniu 4 października 2021 roku: 3,91 PLN
• Wartość indeksu WIG w dniu 4 października 2021 roku: 71.265,39 pkt,
• Cena realizacji opcji równa średniej arytmetycznej z cen na GPW od 31 maja do 28 czerwca 2021
roku pomniejszonej o 5% (równej 3,21 PLN) i pomniejszonej o wypłaconą dywidendę w lipcu 2021
roku (0,17 PLN) wyniosła 3,04 PLN
• Oczekiwana data realizacji warrantów: na podstawie oczekiwań Zarządu Spółki (dominującej) przyjęto
dla członków Zarządu sześć miesięcy po otrzymaniu warrantów (nie później niż w dacie
zapadalności), a dla kluczowych pracowników trzy miesiące po otrzymaniu warrantów,
• Oczekiwane kwoty wypłaty dywidendy na jedną akcję: 0,17 PLN wypłacone za rok 2021, oraz
pomiędzy 0,27 a 0,36 na jedną akcję do wypłaty w kolejnych latach,
• Oczekiwana zmienność ceny akcji Spółki (dominującej): 33,6573% uzyskana jako odchylenie
standardowe z dziennych przyrostów logarytmicznych cen akcji Spółki (dominującej) na podstawie
historycznych kwotowań cen na GPW z okresu pokrywającego się z pozostałym kontraktowym
czasem życia opcji,
• Oczekiwana zmienność indeksu WIG: 18,3025%, uzyskana w analogiczny sposób, jak zmienność cen
akcji Spółki (dominującej),
• Współczynnik korelacji między cenami akcji Spółki (dominującej) i poziomem indeksu WIG: 0,409,
uzyskany na podstawie historycznych obserwacji zmian cen akcji i indeksu,
• Wolne od ryzyka stopy procentowe: przyjęto stopy z rynku międzybankowego stosowane do wyceny
instrumentów pochodnych, składające się ze stawek WIBOR, PLN FRA oraz PLN IRS. W wycenie
wykorzystano całą krzywą w horyzoncie do daty zapadalności opcji.
W modelu weryfikowane jest spełnienie rynkowego warunku nabycia uprawnień, tj. czy stopa zwrotu z akcji
Spółki (dominującej) ustalona zgodnie z formułą z warunków programu przekracza o co najmniej 10%
poziom stopy zwrotu z indeksu WIG uzyskanej w analogiczny sposób.
W 2021 roku z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka (Grupa Kapitałowa) ujęła w kosztach
wynagrodzeń kwotę 4.309,5 tys. PLN, z czego kwota 1.651,6 tys. PLN dotyczy transzy przyznanej w roku
2021, natomiast pozostała część dotyczy transz, które formalnie nie zostały jeszcze przyznane zgodnie
z warunkami programu. Ponieważ jednak znane są dla przyszłych transz wszystkie warunki poza dokładną
listą uczestników i ilością warrantów, które każdy z nich może otrzymać z ogólnej znanej wielkości puli
warrantów, to zgodnie z podejściem zmodyfikowanej daty przyznania programu, pozostałe transze zostały
wycenione tak, jakby data przyznania już wystąpiła, i wartość została częściowo ujęta w kosztach
wynagrodzeń roku 2021 ze względu na fakt, iż nabycie uprawnień za przyszłe lata wymaga wzrostu wartości
Spółki łącznie za rok oceny i lata wcześniejsze (od 2021), co wiąże się ze świadczeniem usług także w tych
latach wcześniejszych.
Skorygowany skonsolidowany zysk netto w rozumieniu programu motywacyjnego to skonsolidowany zysk
netto grupy kapitałowej skorygowany o:
● zmiany wartości nieruchomości inwestycyjnych,
● niezrealizowane różnice kursowe,
● nakłady poniesione na nieruchomości inwestycyjne,
● wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych,
● aktualizację wartości rezerw związanych ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych jeżeli były
prezentowane w rachunku zysków i strat
● podatek naliczony i odroczony z tytułu wyżej wymienionych korekt wykazanego w skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
42
Kalkulacja skorygowanego skonsolidowanego zysku netto w rozumieniu programu motywacyjnego za rok
2021 została przedstawiona poniżej:
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Zysk/(Strata) netto 153 946
Zmiana wartości nieruchomości inwestycyjnych
*)
24 073
Nakłady poniesione na nieruchomości inwestycyjne
*)
9 878
Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych
*)
7
Aktualizacja wartości rezerw związanych ze sprzedażą
nieruchomości
*)
17 363
Niezrealizowane różnice kursowe (2 741)
Podatek naliczony i odroczony z tytułu wyżej wymienionych korekt (2 708)
Skorygowany zysk/(strata) netto
199 818
*)
kwoty zaprezentowane w Nocie 12.3 skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2021 rok Grupy Develia
Skorygowany skonsolidowany zysk netto za 2021 rok w rozumieniu zapisów regulaminu programu
motywacyjnego wyniósł 199.818 tys. zł.
W 2020 roku Spółka nie prowadziła programu akcji pracowniczych.
20. Zapasy
31 grudnia 2021 31 grudnia 2020
Towary i produkcja w toku
1 088 702
772 451
Produkty gotowe
15 593
635
Odpisy aktualizujące wartość zapasów
-
-
Wpłaty na poczet zakupu
gruntów
12 235
16 977
Zapasy ogółem
1 116 530
790 063
Zmiana w pozycji Zapasów w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2021 roku w stosunku do
stanu z dnia 31 grudnia 2020 roku jest przede wszystkim wynikiem:
• zakupu nieruchomości gruntowych przeznaczonych na realizację inwestycji mieszkaniowych położonych:
- przy ul. Buforowej, Chorwackiej, Krzemienieckiej, Komandorskiej i Ślężnej we Wrocławiu,
- przy ul. Aroniowej, Krakowskiej i Strzeleckiej w Warszawie,
- przy ul. Przemyskiej, Ptasiej, Zamojskiej, Niepołomickiej i Na Stoku w Gdańsku,
- przy ul. Centralnej w Krakowie
• wpłat dokonanych na poczet zakupów gruntów,
• dokonania nakładów budowlanych i finansowych na realizację inwestycji mieszkaniowych na posiadanych
nieruchomościach gruntowych.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku Spółka zakończyła realizację inwestycji mieszkaniowych
i uzyskała Pozwolenie na Użytkowanie budynków:
- przy ul. Rokokowej i Siennickiej w Warszawie oraz Złocieniowej w Krakowie,
- przy ul. Kamiennej we Wrocławiu,
- przy ul. Letnickiej w Gdańsku,
- przy ul. Złocieniowej w Krakowie
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych (lokali mieszkalnych, niemieszkalnych i miejsc postojowych)
powstałych w ramach tych inwestycji zaprezentowane zostały w Nocie 11.1.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku w wartości zapasów zostały skapitalizowane koszty finansowania
zewnętrznego w wysokości 37 727 zł (na dzień 31 grudnia 2020 roku 27 602 zł).
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
43
21. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31 grudnia 2021 31 grudnia 2020
Należności z tytułu dostaw i usług
6 948
7 789
Należności budżetowe (bez podatku dochodowego)
52 871
5 498
Należności z tytułu kwot zablokowanych na rachunkach
depozytowych z przeznaczeniem na zakup nieruchomości
15 139
600
Pozostałe
należności od osób trzecich
114
611
Należności ogółem (netto)
75 072
14 498
Odpis aktualizujący należności
( 21)
( 57)
Należności brutto
75 093
14 555
Zmiany odpisu aktualizującego należności były następujące:
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Na początek okresu
57
64
Zwiększenie
19
21
Wykorzystanie
( 55)
( 4)
Rozwiązanie
-
( 24)
Na koniec okresu
21
57
Poniżej przedstawiono analizę należności z tytułu dostaw i usług, które na dzień 31 grudnia
2021 roku i 31 grudnia 2020 roku były przeterminowane, ale nie uznano ich za nieściągalne.
Razem Nieprzeterminowane
Przeterminowane, lecz ściągalne
< 30 dni 30 – 90 dni 90 – 180 dni >180 dni
31 grudnia 2021 roku
6 969 *)
6 705
181
58
2
24
31 grudnia 2020 roku 7 846 *) 7 745 17 12 30 42
*) brutto (bez odpisu)
22. Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne)
31 grudnia
2021
31 grudnia
2020
Prowizja od
kredytu
465
410
Długoterminowe
465
410
Ubezpieczenia
180
113
Rozliczenia audytów nieruchomości
772
634
Inne (prenumeraty, abonamenty)
514
195
Rozliczenie kosztów sprzedaży
1 084
903
Krótkoterminowe
2 550
1 845
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
44
23. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Środki pieniężne w banku i w kasie
68 792
46 808
Lokaty krótkoterminowe
5 000
-
Środki pieniężne w drodze – zakup krótkoterminowych papierów
wartościowych
-
25 000
73 792
71 808
Środki pieniężne w banku oprocentowane były w roku 2021 według zmiennych stóp procentowych. Lokaty
krótkoterminowe dokonywane były na różne okresy, od jednego dnia do trzech miesięcy, w zależności od
zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne i oprocentowane według negocjowanych dla tych okresów stóp
procentowych. Nadwyżki finansowe Spółka również inwestuje w krótkoterminowe instrumenty finansowe w
postaci nabycia jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych oraz objęcia
obligacji spółek komercyjnych z grup bankowych, posiadających ratingi inwestycyjne o stabilnej kondycji
finansowej. Spółka dywersyfikuje ryzyko płynności poprzez różnicowanie okresów zapadalności
poszczególnych instrumentów – od płynnych jednostek uczestnictwa w TFI do krótkoterminowych obligacji z
okresem zapadalności od trzech do dziewięciu miesięcy.
24. Kapitały
24.1. Kapitał podstawowy
Kapitał akcyjny
31 grudnia
2021
31 grudnia
2020
Akcje zwykłe serii A
o wartości nominalnej 1 złoty
każda
500
500
Akcje zwykłe serii B o wartości nominalnej 1 złoty każda
113 700
113 700
Akcje zwykłe serii C o wartości nominalnej 1 złoty każda 1 453 1 453
Akcje zwykłe serii D o wartości nominalnej 1 złoty
każda
1 472
1 472
Akcje zwykłe serii E o wartości nominalnej 1 złoty każda
32 000
32 000
Akcje zwykłe serii F o wartości nominalnej 1 złoty każda 102 000 102 000
Akcje zwykłe serii G o wartości
nominalnej 1 złoty każda
80
000
80
000
Akcje zwykłe serii H o wartości nominalnej 1 złoty każda
58
43
3
58
43
3
Akcje zwykłe serii J
o wartości nominalnej 1 złoty każda
57 000
57 000
Akcje zwykłe serii I o wartości nominalnej 1 złotych każda
1 000
1
000
447 558
447 558
W dniu 30 czerwca 2021 roku uchwałą nr 35 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia został warunkowo
podwyższony kapitał zakładowy Spółki o kwotę nie większą niż 22.377.912,00 PLN przez emisję nie więcej
niż 22.377.912 akcji zwykłych na okaziciela serii K o wartości nominalnej 1,00 zł każda w celu wprowadzenia
w Spółce programu motywacyjnego dla osób o kluczowym znaczeniu dla Spółki. Celem warunkowego
podwyższenia kapitału zakładowego jest przyznanie praw do objęcia akcji nowej emisji posiadaczom
warrantów subskrypcyjnych emitowanych na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia.
Do dnia publikacji niniejszego sprawozdania warranty nie zostały jeszcze przyznane osobom uprawnionym,
tym samym nie została objęta żadna z akcji serii K.
Wartość nominalna akcji
Wszystkie wyemitowane akcje posiadają wartość nominalną wynoszącą 1 złoty i zostały w pełni opłacone.
Prawa akcjonariuszy
Akcje wszystkich serii nie są uprzywilejowane co do dywidendy oraz zwrotu z kapitału. Na jedną akcję
przypada jeden głos.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
45
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania zgodnie z informacjami
posiadanymi przez emitenta:
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych akcji
Liczba głosów
Udział % w
kapitale
zakładowym
Udział
%
głosó
w
na walnym
zgromadzeniu
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU
"Złota Jesień"
85.289.000 85.289.000 19,06 % 17,25 %
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
83.470.921 83.470.921 18,65 % 18,65 %
AVIVA Otwarty Fundusz
Emerytalny AVIVA Santander
64.644.083 64.644.083 14,44% 14,44%
MetLife Otwarty Fundusz
Emerytalny
36.000.000 36.000.000 8,04% 8,04%
PKO BP BANKOWY Otwarty
Fundusz Emerytalny
24 242 509 24 242 509 5,42% 5,42%
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia sprawozdania za okres zakończony 31 grudnia 2020
roku zgodnie z informacjami posiadanymi przez Emitenta:
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych akcji
Liczba głosów
Udział % w
kapitale
zakładowym
Udział
%
głosów
na walnym
zgromadzeniu
Nationale
-
Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
83.470.921 83.470.921 18,65 % 18,65 %
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU
"Złota Jesień"
77.195.648 77.195.648 17,25 % 17,25 %
AVIVA Otwarty Fundusz
Emerytalny AVIVA Santander
59.612.000 59.612.000 13,32% 13,32%
MetLife Otwarty Fundusz
Emerytalny
34.528.295 34.528.295 7,71% 7,71%
24.2. Kapitał zapasowy
Kapitał zapasowy na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosi 417.696 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2020 roku
wynosił 353.524 tys. zł.
Kapitał zapasowy został utworzony z nadwyżki wartości emisyjnej nad nominalną w kwocie 321.452 tys. zł,
która została pomniejszona o koszty emisji akcji ujęte jako zmniejszenie kapitału zapasowego w kwocie
13.215 tys. zł. Z kapitału zapasowego zostały pokryte straty za lata 2006, 2008, 2009 w łącznej kwocie
20.240 tys. zł. Na kapitał zapasowy zostały przeznaczone zyski za lata 2007, 2010-2014 w łącznej kwocie
106.496 tys. zł, z których to w latach 2014 i 2015 przeniesiono do kapitału rezerwowego łącznie kwotę
100.000 tys. zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2016 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętą dnia 13 kwietnia 2016 roku rozwiązany został kapitał rezerwowy w kwocie
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
46
100.000 tys. zł a kwota ta przekazana została na kapitał zapasowy. Ze środków zgromadzonych na kapitale
zapasowym dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 63.481 tys. zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2017 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętą dnia 27 kwietnia 2017 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym
dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 111 tys. zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2018 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętą dnia 27 czerwca 2018 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym
dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 6.505 tys. zł
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2019 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 13 czerwca 2019 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym
dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 2.180 tys. zł
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2020 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 31 sierpnia 2020 roku, część zysku za okres zakończony 31 grudnia 2019
roku w wysokości 31.308 tys. zł przeznaczono na kapitał zapasowy.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2021 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 30 czerwca 2021 roku, część zysku za okres zakończony 31 grudnia 2020
roku w wysokości 64.172 tys. zł przeznaczono na kapitał zapasowy
Strukturę kapitału zapasowego przedstawia poniższa tabela:
Nadwyżka wartości emisyjnej nad wartością nominalną akcji
skorygowana o koszty emisji (Agio)
308 237
Pokrycie strat z lat 2006, 2008, 2009 (20 240)
kapitał zapasowy z agio
287 997
Przeniesienie zysków za lata 2007, 2010-2014, 2019, 2020 201 977
Wypłata dywidendy (72 276)
kapitał zapasowy z zysku
129 701
417 696
24.3. Pozostałe kapitały rezerwowe
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2020 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 31 sierpnia 2020 roku, z części zysku za okres zakończony 31 grudnia 2019
roku utworzony został kapitał rezerwowy.
Stan kapitału rezerwowego na dzień 31 grudnia 2021 roku i na dzień 31 grudnia 2020 wynosi 100.205 tys.zł.
24.4. Pozostałe kapitały
Pozostałe kapitały utworzone zostały w wyniku wyceny wartości godziwej opcji menadżerskich w 2007 roku
w kwocie 3.108 tys. zł oraz pomniejszone o kwotę 40 tys. zł z rozliczenia połączenia w dniu 17 listopada 2011
roku ze spółką LC Corp Invest Sp. z o.o.
W dniu 15 lipca 2019 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółką LC Corp Invest XX Sp. z o.o., które
spowodowało zmniejszenie wartości pozostałych kapitałów o kwotę łącznie 831 tys. zł. Na dzień 31 grudnia
2019 roku wartość pozostałych kapitałów wynosiła 2 237 tys. zł (dane publikowane).
W dniu 1 października 2020 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółkami LC Corp Invest XXI Sp. z o.o.
i LC Corp Invest XXIV Sp. z o.o., które spowodowało zmniejszenie wartości pozostałych kapitałów o kwotę
łącznie 243 tys. zł. Na skutek dokonanego rozliczenia połączenia dane na dzień 31 grudnia 2019 roku uległy
przekształceniu i wyniosły 1.994 tys. zł.
W dniu 30 czerwca 2021 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwały w sprawie
przyjęcia przez Spółkę programu motywacyjnego dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
47
opisanego w Nocie 19. Wycena programu motywacyjnego przeprowadzona na dzień 31 grudnia roku 2021
roku wyniosła 4.309 tys. zł i ujęta została w pozostałych kapitałach.
Wartość pozostałych kapitałów na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosi 6 303 tys. zł., a na dzień 31 grudnia
2020 roku wynosiła 1.994 tys. zł.
25. Zobowiązania finansowe
25.1. Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki
Długoterminowe Termin spłaty
Stopa
procentowa
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Program obligacji (a) (*) Wibor 6M+marża
-
-
Program obligacji (b) (*) Wibor 6M+marża
-
-
Program obligacji (c) (**) Wibor 6M+marża
-
-
Program obligacji (d) (**) Wibor 6M+marża
-
-
Program obligacji (e) Wibor 6M+marża
-
49 865
Program obligacji (f) Wibor 6M+marża
-
44 900
Program obligacji (g) Wibor 3M+marża
-
19 915
Program obligacji (h) 22-05-2023 Wibor 3M+marża
59 810
59 664
Program obligacji (i) 06-10-2023 Wibor 3M+marża
69 625
69 450
Program obligacji (j) 10-05-2024 Wibor 3M+marża
149 085
-
Program obligacji (k) 08-10-2024 Wibor 3M+marża
99 216
-
Weksle inwestycyjne (l) IRS 2Y z 08.03.2012 +marża
-
-
Weksle inwestycyjne (m) Wibor 1M z 07.12.2010 +marża
-
46 257
Pożyczka (n) nieokreślony EURIBOR 1M + marża
24 432
24 014
Pożyczka (o) nieokreślony Wibor 6M+marża
87 361
85 991
Pożyczka (p) nieokreślony Wibor 6M+marża
25 611
25 852
Pożyczka (q) nieokreślony EURIBOR 1M + marża
2 804
2 755
Pożyczka (r) nieokreślony Wibor 6M+marża
31 166
-
Pożyczka (s) nieokreślony Wibor 6M+marża
10 376
-
Pożyczka (t) nieokreślony Wibor 6M+marża 40 384
-
Kredyt bankowy (u) 02-12-22 Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy
(v)
04-11-23 Wibor 1M+marża 84
-
Kredyt bankowy
(w)
28-04-22 Wibor 3M+marża -
-
Kredyt bankowy
(x)
31-12-22 Wibor 3M+marża -
-
599 954
428 663
Krótkoterminowe
Termin spłaty
Stopa
procentowa
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Program obligacji (a) (*) Wibor 6M+marża
- 85 413
Program obligacji (b) (*) Wibor 6M+marża
- 15 075
Program obligacji (c) (**) Wibor 6M+marża
- 25 229
Program obligacji (d) (**) Wibor 6M+marża
- 15 126
Program obligacji (e) 05-06-22 Wibor 6M+marża
50 154 112
Program obligacji (f) 28-02-22 Wibor 6M+marża
18 707 526
Program obligacji (g) 19-10-22 Wibor 3M+marża
20 134 146
Program obligacji (h) 22-02-22 Wibor 3M+marża
327 232
Program obligacji (i) Wibor 3M+marża
- -
Program obligacji (j) 11-08-22 Wibor 3M+marża
912 -
Program obligacji (k)
- -
Weksle inwestycyjne (l) 30-11-21 IRS 2Y z 08.03.2012 +marża
6 646 6 348
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
48
Weksle inwestycyjne (m) 09-12-22 Wibor 1M z 07.12.2010 +marża
48 290 -
Pożyczka (n) nieokreślony EURIBOR 1M + marża
- -
Pożyczka (o) nieokreślony Wibor 6M+marża
- -
Pożyczka (p) nieokreślony Wibor 6M+marża
- -
Pożyczka (q) nieokreślony EURIBOR 1M + marża
- -
Pożyczka (r) nieokreślony Wibor 6M+marża
- -
Pożyczka (s) nieokreślony Wibor 6M+marża
- -
Pożyczka (t) nieokreślony Wibor 6M+marża
- -
Kredyt bankowy (u) 02-12-22 Wibor 1M+marża
- -
Kredyt bankowy
(v)
04-11-23 Wibor 1M+marża
- -
Kredyt bankowy
(w)
28-04-22 Wibor 3M+marża
- -
Kredyt bankowy
(x)
31-12-22 Wibor 3M+marża
6 189 -
151 359
148 207
(*) W dniu 23 grudnia 2016 roku nastąpiła asymilacja na rynku Catalyst serii obligacji wyemitowanej 19 sierpnia 2016 roku z serią wyemitowaną w
dniu 10 maja 2016 roku
(**) W dniu 25 kwietnia 2017 roku nastąpiła asymilacja na rynku Catalyst serii wyemitowanej 27 października 2016 roku obligacji z serią wyemitowaną
w dniu 6 października 2016 roku
a) Obligacje kuponowe – emisja z 10 maja 2016 roku 85.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 85.000 tys. PLN
w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą
w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji. W dniu 23 grudnia 2016 roku nastąpiła asymilacja z
niniejszą serią na rynku Catalyst obligacji wyemitowanych w dniu 19 sierpnia 2016 roku. W dniu 10
maja 2021 r. spółka Develia S.A. dokonała wykupu obligacji.
b) Obligacje kuponowe – emisja z 19 sierpnia 2016 roku 15.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.000 tys. PLN
w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą
w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji. W dniu 23 grudnia 2016 roku nastąpiła asymilacja
na rynku Catalyst niniejszej serii obligacji z serią wyemitowaną w dniu 10 maja 2016 roku.
W dniu 10
maja 2021 r. spółka Develia S.A. dokonała wykupu obligacji.
c)
Obligacje kuponowe – emisja z 6 października 2016 roku 25.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 25.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w
Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 6 października 2021 roku.W
dniu 25 kwietnia 2017 roku nastąpiła asymilacja z niniejszą serią na rynku Catalyst obligacji
wyemitowanych w dniu 27 października 2016 roku. W dniu 06 października 2021 r. spółka Develia
S.A. dokonała wykupu obligacji.
d) Obligacje kuponowe – emisja z 27 października 2016 roku 15.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą w
Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 6 października 2021 roku.
W dniu 25 kwietnia 2017 roku nastąpiła asymilacja na rynku Catalyst niniejszej serii obligacji z serią
wyemitowaną w dniu 6 października 2016 roku. W dniu 06 października 2021 r. spółka Develia S.A.
dokonała wykupu obligacji.
e) Obligacje kuponowe – emisja z 5 grudnia 2017 roku 50.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50.000 tys. PLN
w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą
w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 5 czerwca 2022 roku.
f) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 28 lutego 2018 roku 45.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 45.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
49
w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 28 lutego 2022 roku. W dniu
23 grudnia 2021 r. spółka Develia S.A. dokonała przedterminowego wykupu 26.504 sztuk obligacji.
W dniu 28 lutego 2022 r. spółka Develia S.A. dokonała wykupu obligacji.
g) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 19 października 2018 roku 66.000 sztuk niezabezpieczonych 4-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 66.000 tys.
PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji
z datą wykupu na dzień 19 października 2022 roku. Spółka otrzymała żądania wcześniejszego
wykupu na łączną kwotę 46.000 tys. PLN i w dniu 20 lipca 2020 roku dokonała wykupu przed terminem
obligacji na kwotę 46.000 tys. PLN. W dniu Kwota obligacji pozostająca do wykupu na dzień 19
października 2022 roku wynosi 20.000 tys. PLN.
h) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 22 maja 2019 roku 60.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 60.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 22 maja 2023 roku.
i) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 07 października 2020 roku 70.000 sztuk niezabezpieczonych 3-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 70.000 tys.
PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji
z datą wykupu na dzień 06 października 2023 roku.
j) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 11 maja 2021 roku 150.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 150.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 10 maja 2024 roku.
k) Obligacje kuponowe– emisja z dnia 08 października 2021 roku 100.000 sztuk niezabezpieczonych 3-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys.
PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji
z datą wykupu na dzień 08 października 2024 roku.
l) Weksle inwestycyjne – emisja z dnia 9 marca 2012 roku siedmiu weksli inwestycyjnych o wartości
nominalnej 2.000 tys. zł każdy, objęte przez spółkę zależną Arkady Wrocławskie S.A. W dniu
31 stycznia 2014 roku zmieniono aneksem termin wykupu weksli z dnia 31 stycznia 2014 roku
na dzień 31 stycznia 2017 roku. W dniu 30 stycznia 2017 roku zawarto aneks przesuwający termin
wykupu weksli z dnia 31 stycznia 2017 roku na dzień 30 listopada 2017 roku. W dniu 30 listopada
2017 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 30 listopada 2017 roku na dzień
30 listopada 2019 roku. W dniu 27 listopada 2019 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu
weksli na dzień 30 listopada 2021 roku. W dniu 04 listopada 2021 roku zawarto aneks zmieniający
termin wykupu weksli na dzień 30 czerwca 2022 roku. Na dzień 30 czerwca 2022 roku do wykupu
pozostają 2 weksle.
m) Weksle inwestycyjne – emisja z dnia 9 grudnia 2010 roku trzydziestu weksli inwestycyjnych o wartości
nominalnej 1.000 tys. zł każdy, objęte przez spółkę zależną Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. W dniu
9 grudnia 2013 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 9 grudnia 2013 roku
na dzień 9 grudnia 2016 roku. W dniu 28 listopada 2016 roku zawarto aneks przesuwający termin
wykupu weksli na dzień 9 grudnia 2019 roku. W dniu 27 listopada 2019 roku zawarto aneks
zmieniający termin wykupu weksli na dzień 9 grudnia 2022 roku.
n) Pożyczka – w dniu 27 lutego 2019 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa
Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 5 mln EUR na czas nieokreślony.
o) Pożyczka – w dniu 18 grudnia 2019 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XVII Sp.
z o.o. Projekt 20 Sp. k. umowę pożyczki na kwotę 82,5 mln PLN na czas nieokreślony.
p) Pożyczka – w dniu 24 lutego 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa
Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 25 mln PLN na czas nieokreślony.
q) Pożyczka – w dniu 27 marca 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa
Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 587 tys. EUR na czas nieokreślony.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
50
r) Pożyczka – w dniu 20 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa
Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 30 mln PLN na czas nieokreślony.
s) Pożyczka – w dniu 30 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
umowę pożyczki na kwotę 10 mln PLN na czas nieokreślony.
t) Pożyczka – w dniu 02 listopada 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Projekt 2
Sp. kom umowę pożyczki na kwotę 40 mln PLN na czas nieokreślony.
u) kredyt mBank odnawialny - zawarty z mBank S.A. na podstawie umowy o kredyt odnawialny
z 3 grudnia 2020 r. w wysokości 35 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżącej działalności
spółki. W dniu 1 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks do umowy
kredytu odnawialnego z 3 grudnia 2020 roku, na mocy którego uzupełniono listę zabezpieczeń spłaty
kredytu, umożliwiając spółce wykorzystanie pełnej kwoty kredytu do 35 mln PLN. Na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony.
v) Kredyt - w dniu 4 marca 2021 roku Develia S.A. zawarła z Santander Bank Polska S.A. Umowę
kredytu do kwoty 36,27 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów
związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Prestovia House”
w Warszawie. W trakcie okresu zakończonego 31 grudnia 2021 roku Spółka dokonała uruchomienia
kredytu w łącznej wysokości 7.900 tys. PLN oraz dokonała spłaty kredytu w kwocie 7.816 tys. Na
dzień 30 czerwca 2021 roku saldo kredytu wyniosło 84 tys. PLN. W dniu 31 stycznia 2022 roku
nastąpiło zamknięcie umowy kredytowej przed terminem umownym.
w) Kredyt PKO BP odnawialny - w dniu 29 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną
Kasą Oszczędności Bank Polski S.A. umowę kredytu w rachunku bieżącym, na mocy której bank
udzielił spółce kredytu w kwocie 20 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżących
zobowiązań wynikających z wykonywanej działalności, w tym kosztów prowadzonych inwestycji (w
tym zakupu gruntów). Kredyt udzielony został spółce na okres od dnia podpisania umowy kredytu do
dnia 28 kwietnia 2022 roku. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania kredyt nie został
uruchomiony.
x) Kredyt BOŚ "Kaskady Różanki" - W dniu 11 sierpnia 2021 roku Spółka zawarła z Bankiem Ochrony
Środowiska S.A. umowę kredytu nieodnawialnego do kwoty 33,7 mln PLN z przeznaczeniem na
finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego
pod nazwą „Kaskady Różanki” we Wrocławiu. W trakcie okresu zakończonego 31 grudnia 2021 roku
Spółka dokonała uruchomienia kredytu w łącznej wysokości 7.795 tys. PLN oraz dokonała spłaty
kredytu w kwocie 1.382 tys. Na dzień 31 grudnia 2021 roku saldo kredytu wyniosło 6.413 tys. PLN
(wartość skorygowana o prowizję pozostałą do spłaty 6.189 tys. PLN).
Średnie ważone oprocentowanie kredytów, obligacji, weksli inwestycyjnych oraz pożyczek w okresie
12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2021 roku wyniosło 3,74%. (w okresie zakończonym 31 grudnia 2020
roku wyniosło 4,6%).
25.2. Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych
W dniu 10 maja 2021 roku Spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu obligacji na kwotę 100 mln PLN.
W dniu 11 maja 2021 roku Spółka wyemitowała 150.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 150.000 tys. PLN w ramach
podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień
10 maja 2024 roku.
W dniu 6 października 2021 roku spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu obligacji na kwotę
40 mln PLN.
W dniu 8 października 2021 roku spółka wyemitowała 100.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. PLN w ramach
podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień
08 października 2024 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
51
W dniu 4 listopada 2021 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu 2 pozostających do wykupu weksli
inwestycyjnych wyemitowanych w dniu 09 marca 2012 roku z 30 listopada 2021 roku na dzień 30 czerwca
2022 roku.
W dniu 23 grudnia 2021 roku spółka przed terminem zapadalności dokonała wykupu obligacji na kwotę
26,504 mln PLN.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2020 roku dokonane zostały następujące emisje
i wykupy obligacji:
• W dniu 20 marca 2020 roku nastąpił wykup 65.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 65.000 tys. PLN.
• W 20 lipca 2020 roku nastąpił przedterminowy wykup na żądanie 46.000 sztuk niezabezpieczonych 4-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 46.000 tys. PLN.
• W dniu 29 września 2020 roku Spółka dokonała nabycia 7.000 szt. niezabezpieczonych 2-letnich obligacji
kuponowych o wartości nominalnej 1 tys. PLN każda, celem umorzenia.
• W dniu 19 października 2020 roku nastąpił wykup 27.000 sztuk niezabezpieczonych 2-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 27.000 tys. PLN.
• W dniu 7 października 2020 roku nastąpiła emisja 70.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 70.000 tys. PLN.
Zmiana dokumentacji programu emisji obligacji
W dniu 5 marca 2020 roku pomiędzy Emitentem a mBank S.A. został zawarty aneks do umowy programowej
z dnia 2 października 2018 roku ("Umowa Programowa"), na podstawie której Emitent ustanowił program
emisji obligacji Emitenta do łącznej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji
wynoszącej 400.000.000 PLN ("Program Emisji"). Zawarcie aneksu do Umowy Programowej dostosowuje
Umowę Programową oraz dokumentację Programu Emisji do zmienionych przepisów prawa mających
zastosowanie do emisji obligacji. Obligacje emitowane w ramach zmienionego Programu Emisji ("Obligacje")
będą proponowane do nabycia zgodnie z art. 33 pkt 1 lub 2 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 roku o obligacjach.
Zarówno w okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku jak i w poprzednim okresie sprawozdawczym nie
dokonywano wykupu weksli.
25.3. Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2021 roku dokonane zostały następujące
uruchomienia i spłaty zaciągniętych przez Spółkę kredytów:
• W dniu 4 marca 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z Santander Bank Polska S.A. umowę kredytu do
kwoty 36,27 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z
realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Prestovia House” w Warszawie. Spółka dokonała
uruchomienia kredytu w łącznej wysokości 7.900 tys. PLN oraz dokonała spłaty kredytu w kwocie 7.816
tys. PLN. Na dzień 31 grudnia 2021 roku całkowita wartość zadłużenia wyniosła 84 tys. PLN.
• W dniu 1 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks do umowy kredytu
odnawialnego z 3 grudnia 2020 roku, na mocy którego uzupełniono listę zabezpieczeń spłaty kredytu,
umożliwiając spółce wykorzystanie pełnej kwoty kredytu do 35 mln PLN. Na dzień sporządzenia
niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony.
• W dniu 29 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną Kasą Oszczędności Bank Polski
S.A. umowę kredytu w rachunku bieżącym, na mocy której bank udzielił spółce kredytu w kwocie 20 mln
PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej
działalności, w tym kosztów prowadzonych inwestycji (w tym zakupu gruntów). Kredyt udzielony został
spółce na okres od dnia podpisania umowy kredytu do dnia 28 kwietnia 2022 roku. Na dzień sporządzenia
niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
52
• W dniu 11 sierpnia 2021 roku Spółka zawarła z Bankiem Ochrony Środowiska S.A. umowę kredytu
nieodnawialnego do kwoty 33,7 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów
związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Kaskady Różanki” we Wrocławiu.
Spółka dokonała uruchomienia kredytu w łącznej wysokości 7.777 tys. PLN oraz dokonała spłaty kredytu
w kwocie 1.364 tys. PLN. Na dzień 31 grudnia 2021 roku całkowita wartość zadłużenia wyniosła 6.413
tys. PLN.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku Spółka zaciągnęła następujące zobowiązania w formie
pożyczek:
• W dniu 20 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 30 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
• W dniu 30 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 10 mln PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony,
• W dniu 2 listopada 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.
kom. umowę pożyczki na kwotę 40 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2020 roku dokonane zostały następujące
uruchomienia i spłaty zaciągniętych przez Spółkę kredytów i pożyczek:
• W dniu 24 stycznia 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XXIV Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 11 mln PLN na czas nieokreślony. W dniu 1 października 2020 roku nastąpiło
połączenie obu spółek, a w związku z tym wyłączenie wzajemnych należności i zobowiązań.
• W dniu 24 lutego 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 25 mln PLN na czas nieokreślony.
• W dniu 19 marca 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 100 mln PLN na czas nieokreślony. Pożyczka uruchomiona w kwocie 85 mln PLN
została w całości spłacona w dniu 31 marca 2020 roku.
• W dniu 27 marca 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 587 tys. EUR na czas nieokreślony.
• W dniu 03 grudnia 2020 roku Spółka zawarła z mBank S.A. umowę kredytu odnawialnego w wysokości
35 mln PLN na finansowanie bieżącej działalności z terminem spłaty na 02 grudnia 2022 roku. Na dzień
31 grudnia 2020 roku kredyt nie został uruchomiony.
26. Rezerwy
Kwotę tych rezerw oraz uzgodnienie przedstawiające zmiany stanu w ciągu roku przedstawiono w poniższej
tabeli:
Na odprawy
emerytalne,
rentowe,
pośmiertne
Na usuwanie
wad i usterek
budowlanych
Kary i
odszkodowania
Pozostałe Ogółem
Na dzień 1 stycznia 2021 roku
445
-
-
-
445
Utworzone w ciągu roku obrotowego
-
25
255
7
7
35
7
Wykorzystane
-
-
(
250
)
-
(
250
)
Rozwiązane
-
-
-
-
-
Na dzień 31 grudnia 2021 roku
445
25
5
7
7
55
2
Krótkoterminowe na dzień 31 grudnia 2021 roku
-
25
5
7
7
10
7
Długoterminowe na dzień 31 grudnia 2021 roku
445
-
-
-
445
Na dzień 1 stycznia 2020 roku
19
-
-
-
19
Utworzone w ciągu roku obrotowego
426
-
-
-
426
Wykorzystane
-
-
-
-
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
53
Rozwiązane
-
-
-
-
-
Na dzień 31 grudnia 2020 roku
445
-
-
-
445
Krótkoterminowe na dzień 31 grudnia 2020 roku
-
-
-
-
-
Długoterminowe na dzień 31 grudnia 2020 roku
445
-
-
-
445
27. Zobowiązania
27.1. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
31 grudnia 2021 31 grudnia 2020
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
172 150
14 758
Zobowiązania budżetowe (bez podatku dochodowego)
1 050
1 274
Zobowiązania z tytułu kaucji (w tym kwot wpłaconych)
3 872
1 223
Inne zobowiązania
270
189
177 342
17 444
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są nieoprocentowane i zazwyczaj rozliczane w terminach 14-dniowych.
Zobowiązania budżetowe rozliczane w terminach ustawowych.
Poniżej zostało przedstawione wiekowanie zobowiązań finansowych na dzień 31 grudnia 2021 roku
o terminie wymagalności do 1 roku, według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do
1 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
172 130
19
1
172 150
172 130
19
1
172 150
Wiekowanie zobowiązań finansowych na dzień 31 grudnia 2020 roku
o terminie wymagalności do 1 roku,
według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do
1 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
14 477
50
231
14 758
14 477
50
231
14 758
27.2. Zobowiązania warunkowe
Poza zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów bankowych opisanymi
szczegółowo w Nocie 32.4, na dzień 31 grudnia 2021 roku i na dzień 31 grudnia 2020 roku Spółka posiadała
zobowiązania warunkowe z tytułu ustalonej opłaty warunkowej w wysokości 63 tys. zł z tytułu wycinki drzew
związanej z inwestycją przy ul. Rokokowej w Warszawie.
Poza powyższymi, w wykonaniu Umów sprzedaży nieruchomości Silesia Star w Katowicach oraz Retro Office
House we Wrocławiu, opisanych w pkt. 2.1 Umowy Spółka udzieliła kupującym Ingadi spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością („Ingadi”) oraz Artigo spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Artigo”) gwarancje
czynszowe na okres 5 lat (obejmujące między innymi powierzchnie niewynajęte), zabezpieczone
poręczeniami udzielonymi przez Spółkę (jako poręczyciela za LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.
k. („P20”) oraz LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp. k. („P21”) jako Sprzedających i dłużników). Na
podstawie powyższych poręczeń Spółka zagwarantuje:
(i) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z Umów
Przyrzeczonych, oraz
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
54
(ii) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 dotyczących prac
wykończeniowych najemców wskazanych w Umowach Przyrzeczonych, oraz
(iii) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z umów
gwarancji czynszowych, o których mowa w Przedwstępnych Umowach Sprzedaży, oraz
(iv) przystąpienie przez Spółkę do długów P20 oraz P21 wynikających z obowiązków i zobowiązań P20
oraz P21 wynikających z Umów Przyrzeczonych i umów gwarancji czynszowych, w przypadku
zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedających, które to okoliczności zostaną
opisane w treści poręczeń.
W wykonaniu umowy sprzedaży nieruchomości Wola Center w Warszawie przez spółkę zależną, opisanej
w Nocie 37 Sprawozdania finansowego za okres zakończony 31 grudnia 2020 roku Spółka udzieliła
Kupującemu poręczenia za Sprzedającego - Warszawa Przyokopowa Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością i dłużnika, na podstawie którego Spółka zagwarantowała m.in.:
(i) wykonanie przez Sprzedającego obowiązków i zobowiązań spółki Warszawa Przyokopowa jako
sprzedającego wynikających z umów dotyczących przedmiotu Transakcji, oraz
(ii) przystąpienie przez Spółkę do długów WP wynikających z obowiązków i zobowiązań WP wynikających z
Umowy Przyrzeczonej, w przypadku zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedającego,
które to okoliczności zostało opisane w treści poręczenia,
(iii) zapłatę kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy przez Kupującego z winy Sprzedającego.
Poza opisanymi powyżej zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów
bankowych, opłatami warunkowymi z tytułu wycinki drzew oraz zobowiązaniami w związku z zawartymi
umowami sprzedaży nieruchomości, na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka nie posiada innych istotnych
zobowiązań warunkowych.
27.3. Zobowiązania inwestycyjne
W 2022 roku Spółka planuje ponieść nakłady na zakup gruntów i realizację projektów inwestycyjnych
(mieszkaniowych) w wysokości ok. 622,22 mln złotych.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka jest stroną przedwstępnych umów związanych z zakupem
nieruchomości.
Spółka nie planuje ponieść istotnych nakładów na rzeczowe aktywa trwałe oraz wartości niematerialne i nie
posiada żadnych istotnych zobowiązań umownych, których przedmiotem jest nabycie rzeczowych aktywów
trwałych oraz wartości niematerialnych.
27.4. Sprawy sądowe
Na dzień 31 grudnia 2021 roku nie toczyły się istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem
administracji dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Develia S.A., których wartość byłaby istotna
dla sytuacji finansowej Spółki.
Spółka jest stroną postępowań sądowych i administracyjnych, których wartość nie ma materialnego wpływu
na jej działalność lub kondycję finansową. Każda sprawa rozpatrywana jest indywidualnie pod kątem jej
istotności dla spółki.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
55
28. Rozliczenia międzyokresowe bierne oraz przychody przyszłych okresów
31 grudnia 2021 31 grudnia 2020
Długoterminowe
0
0
Rozliczenie międzyokresowe kosztów wynagrodzeń
9 958
4 933
Rozliczenie międzyokresowe kosztów audytu
122
96
Rozliczenie międzyokresowe kosztów naliczonych ekwiwalentów
urlopowych
1 50
1
1 243
Pozostałe
3 401
2 411
Krótkoterminowe
14 98
2
8 683
Przychody przyszłych
okresów
dot. sprzedaży lokali mieszkalnych
i pomieszczeń przynależnych
255 395
267 832
Pozostałe przychody przyszłych okresów
-
1
Przychody przyszłych okresów
255 395
267 833
Razem bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz
p
rzychody przyszłych okresów
270 37
7
276 516
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
56
29. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Następujące tabele przedstawiają łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia 2020 roku:
Podmiot powiązany
Sprzedaż Zakupy
Należności
z tytułu dostaw i
usług oraz
pozostałe
należności
Zobowiązania
z tytułu dostaw
i usług oraz
pozostałe
zobowiązania
Pożyczki
i należności
długoterminowe
oraz
krótkoterminowe
aktywa finansowe
Zobowiązania
finansowe
Przychody
finansowe
(odsetki,
dywidendy)
Koszty
finansowe
(odsetki,
dyskonta)
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A.
2021
2 480
2 428
1 135
22
25 811
6 646
621
298
Sky Tower S.A.
2021
3 940
1
1 412
1
22 260
-
839
-
Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.
2021
125
-
750
200
-
132 303
1 299
4 476
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
2021
2 103
274
184
20
-
-
42 590
-
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
2021
63
-
10
9
-
-
154
-
LC Corp Invest II Sp.z o.o.
2021
264
-
81
-
2 250
-
55
-
LC Corp Invest III Sp. z o.o.
2021
99
-
15
17
-
-
9 318
8 475
LC Corp Invest VII Sp.z o.o.
2021
937
2
97
22
-
-
4 373
-
LC Corp Invest VIII Sp.z o.o
2021
711
53
68
146
-
-
16 466
-
LC Corp Invest IX Sp.z o.o.
2021
820
-
136
-
18 762
-
641
-
LC Corp Invest X Sp.z o.o
2021
994
48
89
39
-
-
30 922
-
LC Corp Invest XI Sp.z o.o.
2021
30
-
6
-
-
10 376
11 554
279
LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
2021
677
60
80
34
-
-
15 500
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
2021
38
-
4
5
-
-
1 092
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 2 Sp.k
2021
1 337
74
161
88
-
40 384
-
314
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 4 Sp.k
2021
649
74
85
39
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 6 Sp.k
2021
217
-
34
1
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 7 Sp.k
2021
746
71
80
8
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 8 Sp.k
2021
1 055
-
101
18
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 10 Sp.k
2021
160
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 11 Sp.k
2021
122
3
-
-
-
-
-
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
57
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Investments S.K.A.
2021
781
-
194
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVI Sp. z o.o.
2021
37
-
13
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
2021
37
-
8
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 20 Sp.k
2021
135
-
622
300
-
87 360
825
3 368
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 21 Sp.k
2021
60
-
422
32
-
-
808
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 22 Sp.k
2021
1 993
953
653
4
-
-
148
-
LC Corp Service S.A.
2021
432
-
136
-
-
-
-
-
Develia Invest Sp. z o.o.
2021
300
-
98
-
26 219
-
987
-
Atal Service Sp. z .o.o.
2021
-
-
-
-
-
-
2
-
Atal S.A.
2021
-
-
-
-
-
-
5
-
Zarząd
2021
-
38
-
-
-
-
-
-
Ogółem 2021 21 342
4 079
6 674
1 005
95 302
277 069
138 199
17 210
W roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku Spółka dokonała wpłat na kapitały spółek współzależnych oraz umorzenia udziałów w spółce zależnej opisane w Nocie 5 i 16.
Podmiot powiązany
Sprzedaż Zakupy
Należności
z tytułu dostaw i
usług oraz
pozostałe
należności
Zobowiązania
z tytułu dostaw
i usług oraz
pozostałe
zobowiązania
Pożyczki
i należności
długoterminowe
oraz
krótkoterminowe
aktywa finansowe
Zobowiązania
finansowe
Przychody
finansowe
(odsetki,
dywidendy)
Koszty
finansowe
(odsetki,
dyskonta)
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A.
2020
2 514
2 316
1 253
20
24 306
6 507
2 124
325
Sky Tower S.A.
2020
4 192
2
1 624
-
15 157
-
501
-
Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.
2020
2 807
86
378
1
-
99 838
131 300
5 368
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
2020
1 637
2 126
446
-
4 902
-
58 202
-
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
2020
59
-
7
8
11 416
-
451
-
LC Corp Invest II Sp.z o.o.
2020
129
-
30
1
928
-
25
-
LC Corp Invest III Sp. z o.o.
2020
176
13 115
21
8
-
-
6 147
-
LC Corp Invest VII Sp.z o.o.
2020
669
-
152
-
16 524
-
5 916
-
LC Corp Invest VIII Sp.z o.o
2020
1 467
57
201
18
-
-
10 300
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
58
LC Corp Invest IX Sp.z o.o.
2020
402
-
102
-
10 969
-
418
-
LC Corp Invest X Sp.z o.o
2020
1 195
26
119
44
8 404
-
8 204
-
LC Corp Invest XI Sp.z o.o.
2020
33
-
11
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
2020
623
34
83
60
-
-
14 853
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
2020
37
-
5
18
-
-
1 232
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 2 Sp.k
2020
1 998
73
389
18
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 4 Sp.k
2020
764
-
98
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 6 Sp.k
2020
333
-
69
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 7 Sp.k
2020
304
69
64
7
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 8 Sp.k
2020
1 116
-
225
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 9 Sp.k
2020
215
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 10 Sp.k
2020
286
-
40
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 11 Sp.k
2020
481
(5)
146
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Investments S.K.A.
2020
44
-
25
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVI Sp. z o.o.
2020
32
-
13
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
2020
35
-
16
-
-
-
500
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 20 Sp.k
2020
517
-
399
-
-
85 991
-
5 152
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 21 Sp.k
2020
114
-
13
26
-
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 22 Sp.k
2020
2 149
356
991
265
-
-
-
-
LC Corp Invest XIX Sp. z o.o. w likwidacji
2020
2
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XXII Sp. z o.o.
2020
20
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XXIII Sp. z o.o. w likwidacji
2020
2
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Service S.A.
2020
423
-
133
-
-
-
-
-
Develia Invest Sp. z o.o.
2020
122
-
54
-
24 598
-
1 276
-
Ogółem 2020 24 897
18 255
7 107
494
117 204
192 336
241 449
10 845
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
59
29.1. Jednostka dominująca dla Spółki
Na dzień 31 grudnia 2021 roku brak jest podmiotu dominującego wobec Spółki.
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu przedstawieni zostali w Nocie 24.
29.2. Wypłata dywidendy przez Develia S.A.
Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku:
W dniu 30 czerwca 2021 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie
wypłaty dywidendy na następujących zasadach:
a) Wysokość dywidendy: 76.084.912,87 zł
b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,17 zł
c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje
d) Dzień dywidendy: 6 lipca 2021 roku
e) Termin wypłaty dywidendy: 13 lipca 2021 roku
Zgodnie z postanowieniami Uchwały w dniu 13 lipca 2021 roku spółka Develia S.A. dokonała wypłaty
dywidendy.
Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2020 roku:
W dniu 31 sierpnia 2020 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie
wypłaty dywidendy na następujących zasadach:
a) Wysokość dywidendy: 44.755.831,10 zł
b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,10 zł
c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje
d) Dzień dywidendy: 18 września 2020 roku
e) Termin wypłaty dywidendy: 2 października 2020 roku
Zgodnie z postanowieniami Uchwały w dniu 2 października 2020 roku spółka Develia S.A. dokonała wypłaty
dywidendy.
29.3. Wypłata dywidendy przez spółki zależne
Wypłaty dywidendy przez spółki zależne na rzecz Develia S.A. dokonane w 2021 i 2020 roku opisane zostały
w Nocie 11.3.
29.4. Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki
Rok zakończony
31 grudnia
2021
Rok zakończony
31 grudnia
2020
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
8 095
5 944
Nagrody jubileuszowe i odprawy emerytalne
-
-
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku pracy
-
-
Świadczenia pracownicze w formie akcji własnych
-
-
Łączna kwota wynagrodzenia wypłaconego głównej kadrze
kierowniczej za wyjątkiem Zarządu i Rady Nadzorczej
8 095
5
944
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
60
29.5. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej
Wynagrodzenie wypłacone członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej Spółki przedstawiało się
następująco:
Rok zakończony
31 grudnia
2021
Rok
zakończony
31 grudnia
2020
Zarząd
-
wynagrodzenia
8 508 8 116
Zarząd
-
świadczenia w formie akcji
własnych
- -
Rada Nadzorcza
-
wynagrodzenia
729 638
Rada Nadzorcza
-
świadczenia w formie akcji własnych
- -
Razem
9 237
8 754
30. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego
do badania sprawozdań finansowych
2021 rok:
• Umowa z firmą Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie na badanie sprawozdania
finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za rok 2021 została
zawarta w dniu 16 sierpnia 2021 roku. Wysokość wynagrodzenia z tytułu tej umowy wynosi 170 tys. zł.
netto. W dniu 10 marca 2021 roku podpisany został Aneks nr 3, w którym ustalono dodatkowe
wynagrodzenie za dodatkowe procedury w związku ze wdrożeniem nowego, elektronicznego formatu
raportowania ESEF, w wysokości 20 tys. zł
• Umowa na przegląd sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Develia S.A. za półrocze 2021 została zawarta w dniu 16 sierpnia 2021 roku. Wysokość wynagrodzenia
z tytułu tej umowy wynosi 115 tys. zł netto
Zawarta Umowa obejmuje również weryfikację skonsolidowanego sprawozdania finansowego w nowym
formacie ESEF. Wynagrodzenie z tytułu tej usługi wynosi 20 tys. zł netto
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki oprócz usługi badania świadczy na rzecz
Emitenta usługi niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania
o wynagrodzeniach Zarządu i Rady nadzorczej Spółki za lata 2020-2021 w ramach odrębnego
wynagrodzenia.
2020 rok:
• Umowa z firmą Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie na badanie sprawozdania
finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za rok 2020 została
zawarta w dniu 27 lipca 2018 roku. Wysokość wynagrodzenia z tytułu tej umowy, zmienionej następnie
Aneksem nr 2 zawartym dnia z dnia 26 listopada 2020 roku, wynosi netto 153 tys. zł. W dniu 10 marca
2021 roku podpisany został Aneks nr 3, w którym ustalono dodatkowe wynagrodzenie za dodatkowe
procedury w związku ze wdrożeniem nowego, elektronicznego formatu raportowania ESEF, w wysokości
20 tys. zł
• Umowa na przegląd sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Develia S.A. za półrocze 2020 została zawarta w dniu 27 lipca 2018 roku. Wysokość wynagrodzenia
z tytułu tej umowy wynosiła pierwotnie netto 60 tys. zł i została zmieniona zawartymi Aneksami: Aneks nr
1 z dnia 31 sierpnia 2020 roku i Aneks nr 2 z dnia 26 listopada 2020 roku w ten sposób, że wartość
wynagrodzenia wynosi:
- 40 tys. zł za przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za
okres zakończony 30 czerwca 2020 roku
- 65 tys. za badania śródrocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Develia S.A. za okres
zakończony 30 czerwca 2020 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
61
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki oprócz usługi badania świadczy na rzecz
Emitenta usługi niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania
o wynagrodzeniach Zarządu i Rady nadzorczej Spółki za lata 2020-2021 w ramach odrębnego
wynagrodzenia.
31. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą obligacje, weksle inwestycyjne,
kredyty oraz pożyczki. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych
na finansowanie inwestycji prowadzonych przez Spółkę oraz przez spółki zależne. Nadwyżki finansowe Spółka
inwestuje w krótkoterminowych instrumentach finansowych. Spółka posiada też inne instrumenty finansowe,
takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku prowadzonej
przez nią działalności.
Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy procentowej,
ryzyko kredytowe oraz ryzyko związane z płynnością.
Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie
omówione poniżej.
31.1. Ryzyko stopy procentowej
Ryzyko stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych zobowiązań finansowych, opartych
na zmiennej stopie.
Wrażliwość wyniku finansowego netto na zmiany stopy procentowej kredytów i obligacji w PLN w roku
zakończonym 31 grudnia 2021 roku oraz w roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku przedstawiono w tabeli
poniżej:
Wzrost/
spadek stopy
procentowej
Wpływ na wyn
ik
finansowy netto
w
tys.
PLN
Wpływ na
kapitał własny
+ 1%
(
4 541
)
(
4 541
)
31 grudnia 2021 roku
-
1%
4 541
4 541
+ 1%
(
3 657
)
(
3 657
)
31 grudnia 2020 roku
-
1%
3 657
3 657
Spółka na bieżąco śledzi prace związane z reformą IBOR, która może mieć wpływ na instrumenty finansowe
oparte na zmiennej stawce procentowej. Na 31 grudnia 2021 roku w Spółce nie występują instrumenty
finansowe oparte na zmiennej stawce procentowej, których dotyczy reforma IBOR.
31.2. Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe oraz istotne jego koncentracje wynikają głównie z pożyczek udzielanych spółkom Grupy.
Ryzyko to uzależnione jest w dużej mierze od kondycji finansowej tych spółek celowych, jednakże, dzięki
prowadzonemu nadzorowi nad spółkami Grupy oraz dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności,
narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W prezentowanym okresie
sprawozdawczym ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami nie uległo istotnej zmianie. Aktywa
finansowe z tytułu udzielonych pożyczek nie zostały objęte utratą wartości w żadnym z prezentowanych
okresów. Wartość udzielonych przez Spółkę pożyczek na dzień 31 grudnia 2021 roku wyniosła 95.302 tys.PLN
Pożyczki udzielone mogą zostać zabezpieczone na żądanie Spółki wekslem in blanco.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku należności z tytułu dostaw i usług wynosiły 6.948 tys. złotych netto a analizę
wymagalności tych należności przedstawiono w Nocie 21. Spółka na bieżąco monitoruje stan należności,
w związku z czym ryzyko wystąpienia nieściągalnych należności jest nieznaczne.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
62
W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko
kredytowe Spółki jest minimalne, ponieważ Spółka inwestuje środki w instytucjach o dobrej, stabilnej kondycji
finansowej, a maksymalna ekspozycja na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów.
W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.
31.3. Ryzyko związane z płynnością
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, tj. zapewnienie,
w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność będzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na
regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności.
W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie,
Spółka na bieżąco monitoruje stan środków finansowych, dokonuje prognoz wartości przepływów pieniężnych
i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu maksymalizacji możliwych do
osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu przed ryzykiem związanym z
płynnością.
Zarządzanie płynnością odbywa się m.in. poprzez:
• planowanie przepływów gotówkowych;
• dobór odpowiednich źródeł finansowania,
• bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami,
• współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.
W Nocie 25 przedstawiono zobowiązania finansowe z tytułu obligacji i weksli wyemitowanych przez Spółkę
oraz zaciągniętych kredytów i pożyczek na dzień 31 grudnia 2021 oraz 31 grudnia 2020 roku z datami
zapadalności.
W Nocie 27.1 Przedstawiono zobowiązania z tytułu dostaw i usług według daty ich zapadalności do 1 roku.
Poniższe tabele przedstawiają zobowiązania Spółki na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień 31 grudnia
2020 roku według daty zapadalności na podstawie niezdyskontowanych płatności wynikających z zawartych
umów.
31 grudnia 2021 roku
Oprocentowanie stałe [
tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Weksle inwestycyjne
54 936 - - - - - 54 936
54 936 - - - - - 54 936
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
w PLN
90 276
129 491
248 369
-
-
-
468 136
Pożyczki - -
-
-
-
221 067
221 067
Kredyty
84
6 189
-
-
-
-
6 273
90 360
135 680
248 369
-
-
221 067
695 476
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 17 342
-
-
-
-
-
17 342
17 342
-
-
-
-
-
17 342
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
63
31 grudnia 2020 roku
Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Weksle inwestycyjne
6 348 46 257 - - - - 52 605
6 348 46 257
- - -
-
52 605
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
w PLN
141 948 115 000
130 000
-
-
-
386 948
Pożyczki
139 439
139 439
141 948 115 000
130 000
0
0
139 439
526 387
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 17 444 *)
-
-
-
-
-
17 444
17 444
-
-
-
-
-
17 444
32. Instrumenty finansowe
32.1. Wartości godziwe
Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe wszystkich instrumentów finansowych Spółki w podziale na
poszczególne kategorie aktywów i pasywów zgodnie z MSSF 9:
Wartość bilansowa
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Aktywa wyceniane w
wartości godziwej
przez wynik finansowy
:
Pożyczki udzielone
95 302
117 204
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych
64 439
55 154
159 741
172 358
Aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie
:
Obligacje spółek komercyjnych
27 053
20
013
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne (w tym środki pieniężne na
rachunkach powierniczych
99 313
87 130
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności (bez należności
budżetowych)
22 222
9
000
148 588
116 143
Zobowiązania finansowe
wyceniane w
zamortyzowan
ym
kosz
cie:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania
(bez
zobowiązań
budżetowych
)
176 292
16 170
Kredyty, obligacje i pożyczki oprocentowane wg zmiennej stopy
procentowej
696 377
524 265
Kredyty, obligacje i pożyczki oprocentowane wg
stałej stopy procentowej
54
936
52 605
927 605
593 040
Wartości godziwe pozycji zaprezentowanych w powyższej tabeli zbliżone są do ich wartości bilansowych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
64
32.2. Pozycje przychodów, kosztów, zysków i strat ujęte w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
w podziale na kategorie instrumentów finansowych
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Przychody finansowe z tytułu odsetek
Aktywa finansowe:
Pożyczki
5 959
3 728
Krótkoterminowe papiery wartościowe (obligacje
spółek komercyjnych i jednostki uczestnictwa w
dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych
143
184
Środki pieniężne
-
453
6 102
4 365
31 grudnia
2021
31 grudnia
2020
Koszty finansowe z tytułu odsetek, dyskont
Zobowiązania finansowe:
Kredyty
0
1
Pożyczki
1 042
904
Obligacje
3 917
5 912
Weksle
2 330
2 277
Pozostałe zobowiązania
1 058
363
8 347
9 457
32.3. Ryzyko stopy procentowej
W poniższych tabelach przedstawiona została wartość bilansowa zobowiązań finansowych Spółki
wycenianych według zamortyzowanego kosztu narażonych na ryzyko stopy procentowej, w podziale na
poszczególne kategorie wiekowe.
31 grudnia 2021 roku
Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Weksle inwestycyjne
54 936
-
-
-
-
-
54 936
54 936
-
-
-
-
-
54 936
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
w PLN
90 234
129 435
248 301
-
467 970
Pożyczki - -
-
-
-
222 134
222 134
Kredyty
84
6 189
-
-
-
-
6 273
90 318
135 624
248 301
-
-
222 134
696 377
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
65
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 17 342
-
-
-
-
-
17 343
17 342
-
-
-
-
-
17 343
31 grudnia 2020 roku
Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Weksle inwestycyjne
6 348
46 257
-
-
-
-
52 605
6 348
46 257
-
-
-
-
52 605
Oprocentowanie zmienne [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
141 860
114 680
129 114
-
-
-
385 654
Pożyczki
-
-
-
-
-
138 612
138 612
141 860
114 680 129 114
0
0
138 612
524 266
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 14 758
-
-
-
-
-
14 758
14 758
-
-
-
-
-
14 758
32.4. Zabezpieczenia
Na dzień 31 grudnia 2021 roku główne zabezpieczenie spłaty kredytów stanowiły:
1) Zabezpieczeniami spłaty kredytów w spółkach zależnych od Develia S.A. jest między innymi:
• zastaw na akcjach Arkad Wrocławskich S.A. posiadanych przez Develia S.A. – do wysokości
37.500 tys. EUR,
• zastawy rejestrowe na wszystkich akcjach w spółce Sky Tower S.A. wraz z zastawem finansowym do
kwoty 90.000 tys. EUR,
2) Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez LC Corp Invest
XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. na rzecz mBank S.A.:
− umowa podporządkowania zawarta przez kredytobiorcę, Emitenta oraz inne spółki zależne od Emitenta
(LC Corp Invest I Sp. z o.o. oraz LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.) jako podporządkowanych wierzycieli z
kredytodawcą jako wierzycielem nadrzędnym, obejmująca przelew na zabezpieczenie wszystkich
wierzytelności podporządkowanych,
− zastawy rejestrowe na prawach i wierzytelnościach komplementariusza i komandytariusza w spółce
kredytobiorcy z pierwszeństwem zaspokojenia (z zastrzeżeniem wyższego pierwszeństwa zastawów
ustanowionych w związku z refinansowanym zadłużeniem), każdy do kwoty 51.280.500 EUR wraz z
poddaniem się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c.,
− umowa wsparcia z Emitentem zawierająca między innymi, zobowiązanie Emitenta do udzielenia wsparcia
finansowego na rzecz kredytobiorcy, w tym do utworzenia oraz odbudowy Rezerwy Obsługi Długu w
przypadku jej naruszenia wraz ze złożeniem przez Emitenta oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
66
egzekucji na rzecz kredytodawcy w odniesieniu do umowy wsparcia do kwoty 560.000,00 EUR, na
podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.
3) Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 3 grudnia 2020 roku przez Develia
S.A.z mBank S.A.
• hipoteka umowna do kwoty 52.500 tys PLN na nieruchomościach których właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. oraz spółki zależne LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A. oraz LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 7 sp. k.,
• oświadczenie Spółki o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do
kwoty 52.500 tys. PLN,
• oświadczenia spółek LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A. oraz LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Projekt 7 sp. k. o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z nieruchomości na których ustanowione
zostały hipoteki na podstawie art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c.,
• weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową na zabezpieczenie prawne gwarancji w kwocie
28 mln PLN udzielonej przez Bank Gospodarstwa Krajowego która to gwarancja stanowić będzie
zabezpieczenie spłaty kredytu udzielonego przez mBank SA,
4) Zabezpieczenia do umowy kredytu budowlanego zawartej dnia 4 marca 2021 roku przez Develia S.A.
z Santander Bank Polska S.A..
• hipoteka do kwoty 54.405.000,00 zł na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w
Warszawie przy ul. Jagiellońskiej 45a,
• oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w formie
aktu notarialnego na rzecz Santander Bank Polska SA, do kwoty 54.405.000,00 zł,
• zastawy rejestrowe do najwyższej sumy zabezpieczenia 54.405.000,00 zł oraz zastawy finansowe na
wierzytelnościach z rachunków bankowych związanych z inwestycją, przy czym na wierzytelnościach
z rachunku powierniczego zostanie ustanowiony jedynie zastaw rejestrowy,
• blokada środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych związanych z inwestycją (z
wyłączeniem rachunku powierniczego),
• zawarcie umowy przelewu na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych wynikających z umów
związanych z Inwestycją,
• pełnomocnictwo udzielone bankowi do rachunków bankowych oraz do dokonania blokady środków
pieniężnych zgromadzonych na rachunkach w przypadkach wskazanych w umowie kredytu.
5) Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 29 kwietnia 2021 roku przez Develia
S.A.z Powszechną Kasą Oszczędności Bank Polski S.A..
• hipoteka łączna do kwoty 30.000.000,00 zł na nieruchomościach których właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A.,
• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w formie
aktu notarialnego na rzecz PKO BP SA, do kwoty 30.000.000,00 zł,
• zastaw finansowy i zastaw rejestrowy o najwyższej sumie zabezpieczenia w kwocie 30.000.000,00 zł
na środkach pieniężnych zgromadzonych na rachunku bieżącym
6) Zabezpieczenia do umowy kredytu nieodnawialnego zawartej dnia 11 sierpnia 2021 roku przez Develia
S.A.z Bankiem Ochrony Środowiska. S.A.:
• hipoteka do kwoty 50.550.000,00 PLN na nieruchomości, zlokalizowanej we Wrocławiu, przy ul.
Chorwackiej, KW nr WR1K/00091989/0, wraz cesją z polisy ubezpieczeniowej od ryzyk budowlanych,
a po zakończeniu Inwestycji wraz z cesją praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości,
• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w formie
aktu notarialnego do kwoty 50.550.000,00 PLN,
• zastaw finansowy do najwyższej sumy zabezpieczenia 50.550.000,00 PLN na prawach do środków
pieniężnych zgromadzonych na rachunkach kredytobiorcy prowadzonych w Banku Ochrony
Środowiska S.A., wraz z klauzulą kompensacyjną,
• pełnomocnictwo udzielone bankowi przez Spółkę do pobrania środków pieniężnych zgromadzonych
na rachunkach kredytobiorcy w banku,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
67
• przelew wierzytelności z umowy z generalnym wykonawcą inwestycji,
• ustanowienie blokady środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych związanych
z inwestycją (z wyłączeniem rachunku powierniczego),
• przelew majątkowych praw autorskich w zakresie wszystkich pól eksploatacji oraz praw zależnych do
dokumentacji projektowej oraz sprawowanie nadzoru autorskiego, w zakresie inwestycji, pod
warunkiem zawieszającym wejścia w życie w przypadku wypowiedzenia przez Bank Umowy Kredytu
33. Zarządzanie kapitałem
Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego i bezpiecznych
wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały wartość dla jej
akcjonariuszy.
Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany.
W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę dywidendy
dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku zakończonym 31
grudnia 2021 roku i w roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku nie wprowadzono żadnych zmian do celów,
zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.
Spółka monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia
do kapitału własnego. Zasady Spółki stanowią, by wskaźnik ten był nie wyższy niż 5. Do zadłużenia Spółka
wlicza oprocentowane kredyty i pożyczki, zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne zobowiązania.
31 grudnia 2021 31 grudnia 2020
Oprocentowane obligacje, kredyty, weksle i pożyczki
149 412
576 870
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
177 342
17 444
A. Zadłużenie
326 754
594 314
B. Kapitał własny
1 129 605
1 043 538
Wskaźnik dźwigni (A/B)
0,29
0,57
34. Struktura zatrudnienia
Rok zakończony
31 grudnia
2021
Rok zakończony
31 grudnia
2020
Zarząd
3,5
0
4,32
Pracownicy umysłowi / administracyjni
164,62
155,38
Pracownicy fizyczni
-
-
Razem
168,12
159,70
35. Wpływ ogłoszenia epidemii COVID-19 na bieżącą działalność Spółki
Istotnym czynnikiem wpływającym na bieżącą działalność Spółki w 2021 roku oraz w roku poprzednim było
ogłoszenie stanu epidemii COVID-19.
Po bardzo dobrych wynikach sprzedaży w styczniu i lutym 2020 roku Spółka odnotowała istotny spadek liczby
nowo zawartych umów sprzedaży w kwietniu 2020 roku. Począwszy od maja 2020 sprzedaż rosła i w drugiej
połowie roku Spółka odnotowała istotną poprawę sprzedaży mieszkań w zakresie zawartych umów.
Najlepszym okresem pod kątem sprzedaży mieszkań był IV kwartał 2020 roku.
Wyniki sprzedaży w 2021 roku potwierdzają dobrą sytuację na rynku deweloperskim. W okresie zakończonym
31 grudnia 2021 roku Spółka zawarła łącznie 1.003 umów deweloperskich i przedwstępnych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
68
W sektorze deweloperskim epidemia Covid 19 wpłynęła na opóźnienia w zakresie wydawania decyzji
administracyjnych dotyczących procesu budowlanego (np. decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o
pozwoleniu na użytkowanie), ze względu na zawieszenie biegu terminów administracyjnych spowodowane
epidemią oraz zmianą sposobu pracy urzędów, niemniej jednak Zarząd na bieżąco monitorował postępy na
budowach i nie odnotował materialnego wpływu epidemii na harmonogram realizacji inwestycji.
Pandemia COVID-19 miała znaczący wpływ na segment komercyjnym, był on widoczny w przychodach i
przepływach pieniężnych generowanych przez budynki komercyjne posiadane przez spółki zależne od Develia
SA w szczególności te o istotnym udziale powierzchni handlowych. Zmiany te skutkowały obniżeniem wartości
akcji posiadanych przez Develia w spółkach Sky Tower SA i Arkady Wrocławskie SA.
Poza opisanym powyżej wpływem, ogłoszenie epidemii COVID-19 nie wpłynęło w istotny sposób na sytuację
płynnościową spółki i wycenę najistotniejszych pozycji finansowych (m.in. zapasów, należności oraz rezerw).
Epidemia Covid-19 pozostaje nadal ważnym czynnikiem ryzyka. Nagły wzrost zachorować i kolejne
potencjalne restrykcje mogą wpływać na działalność Spółki. Wpływ epidemii na Spółkę w kolejnych miesiącach
jest zdaniem Zarządu niemożliwy do oszacowania, jednak w związku z dobrą sytuacją płynnościową Spółki,
Zarząd nie identyfikuje istotnego zagrożenia związanego z wpływem rozwoju epidemii koronawirusa na
sytuację finansową Spółki.
36. Ryzyko związane z rozpoczęciem działań wojennych w Ukrainie
Do czynników ryzyka mogących negatywnie wpłynąć na działalność Spółki i Grupy należy zaliczyć rozpoczęcie
działań wojennych przez Federację Rosyjską na terenach Ukrainy i związane z tym niepożądane skutki
gospodarcze w skali globalnej. Możliwe do zidentyfikowania na chwilę obecną potencjalne obszary ryzyka w
branży budowlano – deweloperskiej, w której działa Spółka to:
• nadzwyczajny wzrost cen kluczowych surowców, powodujący wzrost cen dóbr kluczowych dla
gospodarki, w tym cen robót budowlanych, usług, urządzeń oraz materiałów,
• nadzwyczajny spadek wartości polskiego złotego oraz ryzyko dalszego wzrostu stóp procentowych,
• ograniczenia w dostępności pracowników pochodzących z Ukrainy, wynikające z powoływania
rezerwistów do służby wojskowej oraz ich powrotami do kraju w celu uczestniczenia w działaniach
wojskowych,
• ograniczenia w dostępności materiałów budowalnych, urządzeń, usług oraz przerwanie lub zakłócenie
ciągłości dostaw,
• dostępność oraz koszt finansowania dłużnego w związku z ograniczonym popytem na rynku obligacji,
• sytuacja finansowa kredytobiorców, w tym osłabienie ich zdolności kredytowej, a także polityka kredytowa
banków odzwierciedlona w stanowisku UKNF z dnia 7 marca 2022 roku, a w konsekwencji ograniczenie
dostępności kredytów mieszkaniowych,
• możliwy spadek popytu na rynku mieszkaniowym w skutek niepewności klientów co do możliwych
scenariuszy rozwoju aktualnej sytuacji gospodarczej i politycznej.
Powyższe czynniki w bezpośredni sposób mogą wpłynąć na terminową i prawidłową realizację zawartych
przez Spółkę kontraktów, w szczególności związanych z realizacją inwestycji budowlanych, z uwagi na
możliwe trudności w zakresie dotrzymania terminów realizacji poszczególnych inwestycji oraz istotnego
wzrostu kosztów z nimi związanych, jak również mogą skutkować ograniczeniem popytu na mieszkania, a w
konsekwencji negatywnie wpłynąć na przychody Grupy.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
69
37. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego
1) W dniu 4 stycznia 2022 roku Spółka nabyła nieruchomość położoną Warszawie przy ul. Drwęckiej
o powierzchni 0,1429 ha, za cenę netto 9.400.000,00 zł netto, powiększoną o należy podatek
od towarów i usług VAT tj. za kwotę 11.562.00,00 zł brutto.
2) W dniu 31 stycznia 2022 roku nastąpiło zamknięcie umowy kredytowej zawartej z bankiem Santander
Bank Polska S.A. przed terminem umownym, a tym samym wygasły wszystkie zobowiązania z tym
związane.
3) W dniu 4 lutego 2022 roku Emitent oraz spółka zależna od Emitenta – Arkady Wrocławskie S.A.
zawarły z międzynarodowym podmiotem inwestującym w nieruchomości komercyjne list intencyjny w
sprawie potencjalnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności nieruchomości
gruntowych położonych we Wrocławiu w kwartale ul. Powstańców Śl., ul. Swobodnej,
ul. Komandorskiej oraz ul. Nasypowej zabudowanych m.in. budynkiem wielofunkcyjnym Arkady
Wrocławskie. Wraz z podpisaniem listu intencyjnego, Emitent, AW i kupujący rozpoczęli negocjacje
warunków sprzedaży Nieruchomości. W liście intencyjnym strony ustaliły orientacyjną łączną cenę
sprzedaży Nieruchomości na 210,000,000.00 PLN. Zakończenie audytu prawnego oraz zawarcie
umowy przedwstępnej planowane jest po upływie odpowiednio 12 i 17 tygodni od rozpoczęcia
badania, a podpisanie umowy przyrzecznej zaplanowano na datę nie późniejszą niż 30 września
2022r. Pozostałe warunki listu intencyjnego, w tym odnoszące się do warunków realizacji transakcji,
nie odbiegają od postanowień powszechnie stosowanych dla tego typu dokumentów.
4) W dniu 4 lutego 2022 roku Zarząd Spółki podjął decyzję o rozpoczęciu procesu przeglądu opcji
strategicznych związanych z dalszym długoterminowym rozwojem Spółki. Powyższa decyzja została
podjęta w celu koordynacji działań, które pozwolą ustalić i przedstawić akcjonariuszom informacje na
temat alternatyw w stosunku do propozycji zawartej w wezwaniu do zapisywania się na sprzedaż akcji
Spółki ogłoszonym w dniu 12 stycznia 2022 roku przez FORSETI IV S.A R.L., INVEST LINE E S.A.
oraz BEKAP FIZ uwzględniając stanowisko Zarządu z dnia 28 stycznia 2022r. oraz ewentualną
zmianę warunków wezwania lub inne reakcje rynku, a także wobec: (i) informacji uzyskanych od
znaczących akcjonariuszy Spółki, którzy wyrazili oczekiwanie rozpoczęcia takiego procesu i
zatrudnienia doradcy, (ii) zainteresowania Spółką jakie pojawiło się w wyniku Wezwania, oraz (iii)
widocznego i rosnącego na rynku zainteresowania transakcjami M&A w sektorze deweloperów
mieszkaniowych, na którym działa Emitent. Zarząd Emitenta będzie dążył do zapewnienia możliwie
najlepszej pozycji Spółki na rynku deweloperskim oraz maksymalizacji wzrostu jej wartości dla
wszystkich akcjonariuszy i interesariuszy Spółki. Rozpoczęcie procesu przeglądu opcji strategicznych
umożliwi Zarządowi Spółki rozmowy z potencjalnymi inwestorami, partnerami i obecnymi
akcjonariuszami i przekazanie ewentualnych dodatkowych informacji na temat Spółki, z
uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa. Zarząd Emitenta rozważy różne opcje
strategiczne, w tym poszukiwanie inwestorów lub partnera strategicznego w ramach przeprowadzenia
konkurencyjnego procesu z zastrzeżeniem uwzględnienia innych, niewymienionych opcji
strategicznych, które mogą się pojawić w wyniku realizacji przeglądu. Przegląd ma na celu określenie
najlepszych warunków maksymalizacji wartości spółki dla obecnych akcjonariuszy. Jako doradca
Spółki w tym zakresie wybrana została Rothschild & Co Polska Sp. z o.o.
5) W dniu 22 lutego 2022 roku spółka Develia S.A. uzyskała Pozwolenie na użytkowanie budynku
mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz z instalacjami wewnętrznymi:
centralnego ogrzewania, wodno - kanalizacyjną, elektryczną, teletechniczną, wentylacji mechanicznej
oraz drogami dojazdowymi i zagospodarowaniem terenu, położonego na działce nr 513 obręb 105
Podgórze przy ulicy Henryka i Karola Czeczów 42 w Krakowie.
6) W dniu 28 lutego 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała wykupu niezabezpieczonych 4-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 18.496 tys. PLN
7) W dniu 14 marca 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką zależną Sky Tower S.A. umowę pożyczki
na kwotę 4 mln PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony. Pożyczka została przez spółkę
Sky Tower S.A. spłacona w dniu 22 marca 2022 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
70
8) W dniu 15 marca 2022 roku spółka zależna od Emitenta – Sky Tower S.A., zawarła z Olimp
Investment sp. z o.o. – spółką kontrolowaną przez alternatywny fundusz inwestycyjny zarządzany
przez Grupę Adventum przyrzeczoną umowę sprzedaży 79,55% udziału w prawie własności
nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem wielofunkcyjnym o nazwie Sky Tower położonym
we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich 95, o łącznej powierzchni ok. 23.798 m2 („Udział w Sky
Tower”) („Umowa Sprzedaży”). Pozostała część udziału w prawie własności Sky Tower, tj. 20,45%
pozostanie w posiadaniu właścicieli wydzielonych lokali w budynku Sky Tower. Cena za Udział w Sky
Tower została ustalona, w formule bez zadłużenia i bez środków pieniężnych [ang. on a debt-free and
cash-free basis], na 84.270.000,00 EUR, która została powiększona o należny podatek VAT i
pomniejszona o wartość zachęt dla najemców wynikających z umów podpisanych przed dniem
zawarcia Umowy Przedwstępnej a niezapłaconych na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży tj. w kwocie
1.878.436,64 EUR i zostanie zapłacona w całości w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży.. Emitent wraz
z zawarciem Umowy Sprzedaży udzielił gwarancji korporacyjnej do kwoty 2.438.481,95 EUR
zabezpieczającej wykonanie przez Sprzedającego jego zobowiązań z Umowy Sprzedaży.
Z ceny sprzedaży został spłacony w całości tj. w łącznej kwocie 41.975.589,96 EUR kredyt bankowy
wynikający z umowy zawartej przez Sky Tower S.A., z konsorcjum banków Alior Bank S.A. z siedzibą
w Warszawie oraz Getin Noble Bank S.A. z siedzibą w Warszawie z dnia 29 grudnia 2012 r. z
późn.zm. udzielony do maksymalnej kwoty 60.000.000 EUR, zaciągnięty na refinansowanie kosztów
budowy budynku „Sky Tower”.
9) Uchwałą Rady Nadzorczej nr 6/2022 podjętą w dniu 17 marca 2022 roku pozytywnie opiniującą
uchwałę Zarządu nr 16/2022 podjętą w dniu 10 marca 2022 roku (zmieniającą uchwałę Zarządu nr 1
z dnia 17 września 2021 roku oraz uchwałę Zarządu nr 1 podjętą w dniu 8 marca 2022 roku do
programu włączone zostały dodatkowe 3 osoby oraz dokonany został wstępny przydział dodatkowych
738.677 praw do objęcia warrantów pochodzących z puli rezerwowej za rok 2021 oraz praw
przyznanych uchwałą zarządu nr 1 z dnia 17 września 2021 roku osobom, z którymi rozwiązane
zostały umowy o pracę i które tym samym utraciły prawo do uczestnictwa w programie. Tym samym
łącznie w przyznano 2.645.542 prawa do objęcia warrantów subskrypcyjnych serii A w ramach I
transzy programu za rok 2021. Niewykorzystana rezerwa z I transzy to: 151.698 praw.
10) W dniu 22 marca 2022 roku Spółka Sky Tower S.A. dokonała spłaty zobowiązań z tytułu pożyczek
na rzecz Develia S.A. wraz z odsetkami.
11) W dniu 23 marca 2022 roku Emitent zawarł z Hillwood Polska sp. z o.o. list intencyjny dotyczący
zamiaru wspólnej inwestycji przy wykorzystaniu jednej lub kilku spółek joint venture („JV”) na
nieruchomości położonej w miejscowości Malin w Gminie Wisznia Mała („Nieruchomość”),
polegającej na realizacji parku (centrum) logistycznego wraz niezbędną infrastrukturą techniczną oraz
drogową („List intencyjny”). Na chwilę podpisania Listu intencyjnego właścicielem Nieruchomości jest
spółka zależna od Emitenta, od której, wraz z realizacją Projektu, Nieruchomość będzie nabywana
etapami. Emitent szacuje, że przypadku realizacji Projektu zgodnie z pierwotnymi założeniami,
przychód ze sprzedaży całej Nieruchomości wyniesie około 34,7 mln EUR. Szacowana wartość
sprzedaży Nieruchomości gruntowej jest o 132% wyższa od obecnej wartości Nieruchomości
określonej w księgach spółki zależnej wynoszącej około 14,9 mln EUR. Rozpoczęcie Projektu
uwarunkowane jest zmianą przeznaczenia terenu umożliwiającą realizację funkcji usługowych./
Projekt będzie czerpać z doświadczenia Emitenta oraz Partnera, a operacyjne zarządzanie będzie
realizowane przez zespół Hillwood. List Intencyjny przewiduje, że zaangażowanie Emitenta zostanie
określone w Umowie JV na poziomie 25% a zaangażowanie Hillwood na poziomie 75%. W
podstawowym scenariuszu całkowite zaangażowanie kapitałowe Emitenta szacowane jest na ok. 8.7
mln EUR, zostanie ono w całości sfinansowane ze sprzedaży Nieruchomości do spółki JV. Planowana
łączna wartość całego projektu Projektu przekroczy 1,5 mld PLN a zakończenie całej inwestycji
planowane jest w ciągu 6 lat od zmiany przeznaczenia Nieruchomości. Umowa JV zostanie zawarta
pod warunkiem zawieszającym uzyskania zgody Prezesa UOKiK na koncentrację polegającą na
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
71
utworzeniu wspólnego przedsiębiorcy lub wspólnych przedsiębiorców przez Emitenta oraz Hillwood
oraz uzyskania wymaganych zgód korporacyjnych przez obydwu partnerów.
12) W związku z dynamicznym przebiegiem wojny na terytorium Ukrainy i jej konsekwencjami
makroekonomicznymi oraz rynkowymi, Spółka będzie na bieżąco monitorować jej rozwój i ewentualne
zdarzenia, które wystąpią, zostaną odzwierciedlone odpowiednio w przyszłych sprawozdaniach
finansowych.
Poza powyższymi zdarzeniami nie wystąpiły inne zdarzenia po dniu 31 grudnia 2021 roku, które mogłyby
w znaczący sposób wpłynąć na wyniki finansowe Spółki.
Spółka traktuje opisane powyżej zdarzenia jako zdarzenia po dniu bilansowym jako nie powodujące
konieczności korekty sprawozdania finansowego sporządzonego na dzień 31.12.2021 r
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Andrzej Oślizło
Prezes Zarządu
Paweł Ruszczak
Wiceprezes Zarządu
Mariusz Poławski
Wiceprezes Zarządu
Lidia Kotowska
Dyrektor Departamentu Rachunkowości
Anna Gremblewska-Nowak
Główny Księgowy
Wrocław, dnia 30 marca 2022 roku
