2
SPIS TREŚCI
ZASADY SPORZĄDZENIA ROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DEVELIA S.A. ORAZ
GRUPY KAPITAŁOWEJ DEVELIA ....................................................................................................................................4
1. PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE I GRUPIE ....................................................................................................4
1.1. Skład Grupy Kapitałowej oraz wysokość kapitałów zakładowych............................................................................4
1.2. Ważniejsze zdarzenia w zakresie zmian w Grupie w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 r. ........................6
1.3. Przedmiot działalności .............................................................................................................................................8
2. OPIS DZIAŁALNOŚCI PROWADZONEJ PRZEZ SPÓŁKĘ I GRUPĘ W 2021 R. ............................................................8
2.1. Podstawowe produkty, towary i usługi Spółki ..........................................................................................................8
2.2. Podstawowe produkty towary i usługi Grupy ...........................................................................................................9
2.3. Informacja o rynkach zbytu ......................................................................................................................................9
2.4. Projekty deweloperskie zrealizowane ....................................................................................................................11
2.5. Projekty inwestycyjne w realizacji ..........................................................................................................................15
2.6. Projekty deweloperskie w przygotowaniu (pozostające w banku ziemi) ................................................................16
2.7. Uzależnienie Grupy od dostawców i odbiorców.....................................................................................................18
2.8. Istotne umowy znaczące, umowy ubezpieczenia ..................................................................................................18
3. DZIAŁALNOŚCI GRUPY W OKRESIE OBROTOWYM ..................................................................................................19
3.1. Informacje o zaciągniętych/spłaconych kredytach przez Emitenta i spółki Grupy .................................................19
3.2. Emisja, wykup papierów wartościowych przez Develia S.A. .................................................................................22
3.3. Wypłata dywidendy przez Develia S.A. .................................................................................................................23
3.4. Wypłaty dywidend przez spółki zależne.................................................................................................................23
3.5. Informacje o powiązaniach organizacyjnych lub kapitałowych emitenta z innymi podmiotami oraz określenie jego
głównych inwestycji krajowych i zagranicznych, w szczególności papierów wartościowych, instrumentów finansowych,
wartości niematerialnych i prawnych oraz nieruchomości, w tym inwestycji kapitałowych dokonanych poza jego grupą
jednostek powiązanych, oraz opis metod ich finansowania..................................................................................................23
3.6. Informacje o transakcjach zawartych przez Emitenta lub spółki Grupy z podmiotami powiązanymi na innych
warunkach niż rynkowe.........................................................................................................................................................24
3.7. Umowy pożyczek zawartych przez spółki Grupy w 2021 r. ze spółkami powiązanymi .........................................24
3.8. Informacje o udzielonych i otrzymanych w danym roku obrotowym poręczeniach i gwarancjach przez Spółkę i
przez spółki Grupy ................................................................................................................................................................25
4. SYTUACJA MAJĄTKOWA, FINANSOWA I DOCHODOWA SPÓŁKI .............................................................................26
4.1. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym, a wcześniej
publikowanymi prognozami wyników za dany rok. ...............................................................................................................27
4.2. Opis istotnych pozycji pozabilansowych w ujęciu podmiotowym, przedmiotowym i wartościowym ......................27
4.3. Charakterystyka struktury aktywów i pasywów jednostkowego bilansu ................................................................27
4.4. Ocena zarządzania finansami................................................................................................................................28
5. SYTUACJA MAJĄTKOWA, FINANSOWA I DOCHODOWA GRUPY .............................................................................29
5.1. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym, a wcześniej
publikowanymi prognozami wyników za dany rok ................................................................................................................29
5.2. Opis istotnych pozycji pozabilansowych w ujęciu podmiotowym, przedmiotowym i wartościowym ......................30
5.3. Charakterystyka struktury aktywów i pasywów skonsolidowanego bilansu, w tym z punktu widzenia płynności
Grupy Kapitałowej .................................................................................................................................................................30
5.4. Ocena zarządzania finansami................................................................................................................................31
6. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA
ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ ..........................................................................32
7. INNE ZDARZENIA ISTOTNIE WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ GRUPY, JAKIE NASTĄPIŁY PO ZAKOŃCZENIU
OKRESU OBROTOWEGO, DO DNIA ZATWIERDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DEVELIA S.A. ORAZ
SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO GRUPY KAPITAŁOWEJ DEVELIA. .............................32
7.1. Nabycie i sprzedaż nieruchomości przez spółki Grupy..........................................................................................32
7.2. Umowy pożyczek zawarte przez spółki Grupy.......................................................................................................32
7.3. Zawarcie listu intencyjnego dotyczącego sprzedaży obiektu Arkady Wrocławskie ...............................................33
7.4. Rozpoczęcie przeglądu opcji strategicznych związanych z dalszym długoterminowym rozwojem Spółki ............33
7.5. Sprzedaż przez Sky Tower S.A. wszystkich posiadanych udziałów w prawie własności nieruchomości gruntowej
zabudowanej budynkiem Sky Tower oraz całkowita spłata kredytu bankowego ..................................................................33
7.6. Spłaty kredytów, wykup obligacji, aneksy do umów kredytowych .........................................................................34
7.7. Przyznanie dodatkowych praw do objęcia warrantów subskrypcyjnych serii A w ramach I transzy programu
motywacyjnego dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki za rok 2021 ..................................................34
7.8. Zawarcie listu intencyjnego dotyczącego o współpracy joint venture przez Emitenta ...........................................34
7.9. Analiza wpływu koronawirusa COVID-19 ..............................................................................................................34