JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY
ECHO INVESTMENTS.A.
221
SPIS TREŚCI
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ECHO INVESTMENTS.A.
ZA 2021R. 4
OEcho Investment S.A. 5
Informacje osprawozdaniu finansowym 5
CZĘŚĆ 1 6
Sprawozdanie zsytuacji finansowej 7
Rachunek zysków istrat 9
Sprawozdanie zwyniku finansowego ipozostałych całkowitych dochodów 10
Sprawozdanie zprzepływów pieniężnych 11
Sprawozdanie ze zmian wkapitale własnym 13
CZĘŚĆ 2 14
NOTY OBJAŚNIAJĄCE 14
Noty objaśniające do sprawozdania zsytuacji finansowej 15
Noty objaśniające do rachunku zysków istrat 77
Noty objaśniające dorachunku przepływów pieniężnych 86
CZĘŚĆ 3 90
INFORMACJE OSPRAWOZDANIU FINANSOWYM 90
Zastosowane nowe izmienione standardy iinterpretacje wydane przez Komitet ds. IMSF 91
Opublikowane standardy iinterpretacje, które jeszcze nie obowiązują inie zostały
wcześniej zastosowane przez Spółkę 92
Podstawowe zasady rachunkowości 94
Metody ustalania wyniku finansowego 102
Znaczące szacunki Zarządu Spółki 104
Zarządzanie ryzykiem finansowym 106
Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 111
01.
02.
03.
04.
05.
06.
07.
08.
09.
10.
11.
Istotne umowy zawarte zjednostkami powiązanymi 112
Znaczące zdarzenia po dacie bilansu 114
Wynagrodzenie Zarządu iRady Nadzorczej 115
Umowy zfirmą audytorską 116
Oświadczenie Zarządu 117
Kontakt 119
JEDNOSTKOWE
SPRAWOZDANIE
FINANSOWE ECHO
INVESTMENTS.A.
ZA 2021R.
5
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
OEcho Investment S.A.
Informacje osprawozdaniu
finansowym
Podstawowym przedmiotem działalności Echo
Investment S.A. jest budowa, wynajem isprzedaż
nieruchomości handlowych i biurowych, budowa
isprzedaż inwestycji mieszkaniowych, atakże obrót
nieruchomościami. Echo Investment S.A. (zwana dalej
„Echo” lub „Spółka”) zsiedzibą wKielcach, przy al.
Solidarności 36, zostało zarejestrowane wKielcach 23
lipca 1992 r. ijest spółką akcyjną wpisaną do Krajowe-
Wsprawozdaniu Echo Investment S.A. prezentowa-
ne są dane finansowe za okres 12 miesięcy zakończo-
ny 31 grudnia 2021 r. idane porównawcze za okres
12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2020 r. Niniejsze
sprawozdanie finansowe zostało sporządzone wg
zasady kosztu historycznego zwyjątkiem nierucho-
mości inwestycyjnych iinstrumentów finansowych,
wycenianych wg wartości godziwej. Pozycje zawar-
te wsprawozdaniu finansowym Spółki wycenia się
wwalucie podstawowego środowiska gospodarcze-
go, wktórym prowadzona jest działalność („waluta
funkcjonalna”). Dane finansowe prezentowane są
wzłotych polskich, która jest walutą funkcjonalną
iwalutą prezentacji Spółki, wzaokrągleniu do peł-
nych tysięcy złotych, chyba że wkonkretnych sytu-
acjach podano inaczej. Skład zarządu irady nadzor-
czej Spółki został przedstawiony wSprawozdaniu
Zarządu oraz wOświadczeniu ostosowaniu zasad
ładu korporacyjnego.
OŚWIADCZENIE OZGODNOŚCI
Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie zMię-
dzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości
Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję
Europejską. Wcelu pełnego zrozumienia sytuacji
finansowej iwyników działalności Spółki, jako jed-
nostki dominującej wgrupie Echo Investment, niniej-
sze sprawozdanie finansowe powinno być czytane
łącznie zrocznym skonsolidowanym sprawozdaniem
finansowym za rok obrotowy zakończony 31 grudnia
2021 r. To skonsolidowane sprawozdanie finansowe
dostępne jest na stronie internetowej Spółki pod ad-
resem www.echo.com.pl.
ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI
DZIAŁALNOŚCI
Sprawozdanie sporządzono przy założeniu konty-
nuowania działalności gospodarczej wdającej się
go Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025
przez Sąd Rejonowy wKielcach XWydział Gospo-
darczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki
od 5marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papie-
rów Wartościowych wWarszawie. Należą do War
-
szawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu
sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIG-Nierucho-
mości. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.
przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt, że
nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie
kontynuowania działalności.
Kapitał obrotowy netto (aktywa obrotowe pomniej-
szone ozobowiązania krótkoterminowe) dla Spółki
Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. jest na
ujemnym poziomie wwysokości 430 mln zł. Jednak
Zarząd Spółki nie widzi zagrożenia dla kontynuacji
działalności, ponieważ stabilność Spółki należy roz-
patrywać zuwzględnieniem sytuacji wGrupie Echo
Investment czyli wraz ze spółkami zależnymi, przez
które realizowana jest znaczna część działalności,
atakże zuwzględnieniem możliwych dystrybucji zy-
sków ze spółek zależnych do Echo Investment S.A.
Korygując wartość aktywów obrotowych odystry-
bucję środków ze sprzedaży projektu Biura przy
Warzelni, oraz uwzględniając kolejne dystrybucje
środków zprojektów przeznaczonych na sprzedaż
w2022 r. (Moje Miejsce II, Face 2 Face IiII), atakże
uwzględniając planowane wydłużenie okresu wyma-
galności obligacji ikredytów obrotowych zapadają-
cych wnajbliższych 12 miesiącach, Spółka złatwo-
ścią uzyskuje dodatni poziom kapitału obrotowego
netto.
ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO
Spółka sporządzała jednostkowe sprawozdanie fi-
nansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 r., które
zostało zatwierdzone do publikacji 30 marca 2022 r.
Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę
odnośnie zastosowania standardów iinterpretacji,
jak również metod izasad wyceny poszczególnych
pozycji jednostkowego sprawozdania finansowego.
CZĘŚĆ 1
| Sprawozdania nansowe
7
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Sprawozdanie zsytuacji finansowej
SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ TYS. PLN
NOTA 31.12.2021 31.12.2020
AKTYWA
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne 1 2 375 3 447
Rzeczowe aktywa trwałe 2 44 078 20 340
Nieruchomości inwestycyjne 3 445 2 212
Inwestycje wjednostkach zależnych iwspółkontrolowanych 4 1 487 983 1 073 287
Długoterminowe aktywa finansowe 5 48 810 314 772
Udzielone pożyczki 6 1 379 100 954 425
Pochodne instrumenty finansowe 18 922 -
Należności ztytułu leasingu 39 182 -
3 020 895 2 368 483
Aktywa obrotowe
Zapasy 8 307 479 198 504
Należności ztytułu podatku dochodowego 9 2 234 205
Należności ztytułu pozostałych podatków 9 8 134 1 205
Należności handlowe ipozostałe 9 47 818 83 979
Krótkoterminowe aktywa finansowe 62 551 183 438
Udzielone pożyczki 10 262 294 909
Inne aktywa finansowe * 11 2 404 42 444
Środki pieniężne iich ekwiwalenty 11 74 239 107 437
505 121 912 121
AKTYWA RAZEM 3 526 016 3 280 604
* Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych
| Sprawozdania nansowe
8
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ CD. TYS. PLN
NOTA 31.12.2021 31.12.2020
KAPITAŁ WŁASNY IZOBOWIĄZANIA
Kapitał własny
Kapitał zakładowy 12 20 635 20 635
Kapitał zapasowy 13 704 295 1 054 295
Fundusz dywidendowy 13 413 912 186 051
Zaliczka na poczet dywidendy za 2021 rok (14 000) -
Zysk netto 27 842 57 825
1 152 684 1 318 806
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki iobligacje 14 1 332 786 872 941
- wtym od jednostek zależnych 226 438 -
Rezerwy długoterminowe 17
Rezerwa ztytułu odroczonego podatku dochodowego 7 16 677 19 534
Otrzymane kaucje izaliczki 14 1 243 1 113
Zobowiązania ztytułu leasingu 14 70 778 13 567
Pochodne instrumenty finansowe 6 970 1 624
Pozostałe zobowiązania 9 059 -
1 437 513 908 779
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki iobligacje 16 621 479 839 569
- wtym od jednostek zależnych 105 874 208 179
Zobowiązania ztytułu bieżącego podatków dochodowego 15 23 5
Zobowiązania ztytułu pozostałych podatków 15 8 689 8 706
Zobowiązania handlowe 15 21 824 26 389
Otrzymane kaucje izaliczki 15 188 693 89 791
Zobowiązania ztytułu leasingu 62 598 9 530
Rezerwy krótkoterminowe 17 7 856 11 304
Pozostałe zobowiązania 15 24 657 67 725
935 819 1 053 019
KAPITAŁ WŁASNY IZOBOWIĄZANIA RAZEM 3 526 016 3 280 604
| Sprawozdania nansowe
9
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
RACHUNEK ZYSKÓW ISTRAT TYS. PLN
NOTA
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Przychody ze sprzedaży 19 437 722 329 559
Koszt własny sprzedaży 20 (328 394) (253 744)
Zysk brutto ze sprzedaży 109 328 75 815
Zysk / (strata) znieruchomości inwestycyjnych 1 333 -
Koszty administracyjne związane zrealizacja projektów 20 (14 900) (7 836)
Koszty sprzedaży 20 (19 583) (22 828)
Koszty ogólnego zarządu 20 (87 640) (66 792)
Pozostałe przychody operacyjne 21 130 009 178 750
- wtym odsetki iwycena skorygowanej ceny nabycia (SCN) od pożyczek iobligacji 48 304 59 464
Pozostałe koszty operacyjne 21 (1 068) (12 778)
Zysk operacyjny 117 479 144 331
Przychody finansowe 22 19 784 3 804
Koszty finansowe 22 (104 828) (70 447)
Zysk brutto 32 435 77 688
Podatek dochodowy 23 (4 593) (19 863)
Zysk netto 27 842 57 825
Zysk netto 27 842 57 825
Średnia ważona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582
Zysk na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,07 0,14
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (wPLN) 0,07 0,14
Rachunek zysków istrat
| Sprawozdania nansowe
10
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
SPRAWOZDANIE ZWYNIKU FINANSOWEGO
IPOZOSTAŁYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Zysk netto 27 842 57 825
Inne całkowite dochody: - -
Całkowity dochód 27 842 57 825
Sprawozdanie zwyniku finansowego
ipozostałych całkowitych dochodów
| Sprawozdania nansowe
11
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
SPRAWOZDANIE ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
TYS. PLN
NOTA
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Przepływy środków pieniężnych zdziałalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk brutto 32 435 77 688
II. Korekty (33 217) (93 709)
Amortyzacja 9 806 9 516
Zyski / (straty) ztytułu różnic kursowych (12 590) (3 316)
Odsetki iudziały wzyskach (dywidendy) (32 871) (105 052)
Zysk / (strata) zaktualizacji wartości aktywów izobowiązań 12 784 5 151
Zysk / (strata) ze sprzedaży środków trwałych oraz nieruchomości inwestycyjnych (10 346) (8)
III. Zmiana kapitału obrotowego: 59 663 (16 815)
Zmiana stanu rezerw (3 448) (4 203)
Zmiana stanu zapasów (64 728) 10 454
Zmiana stanu należności 28 606 13 026
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, zwyjątkiem pożyczek ikredytów 59 193 (11 368)
Zmiana stanu innych aktywów finansowych 40 040 (24 724)
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane na działalności operacyjnej ( I+/-II +/- III) 58 881 (32 836)
V. Podatek dochodowy zapłacony (9 463) (8 382)
VI. Przepływy pieniężne netto zdziałalności operacyjnej (IV+/-V) 49 418 (41 218)
Przepływy środków pieniężnych zdziałalności inwestycyjnej
I. Wpływy 1 338 599 302 852
Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych 11 3
Zbycie inwestycji wnieruchomości 2 100 -
Zaktywów finansowych, wtym: 1 336 488 302 849
a) wjednostkach powiązanych 1 336 488 302 849
- zbycie aktywów finansowych - 15 641
- dywidendy iudziały wzyskach 54 555 151 041
- spłata udzielonych pożyczek 1 212 588 95 795
- odsetki 44 358 24 621
- wykup certyfikatów 702 3 751
- inne wpływy zaktywów finansowych 24 285 12 000
Sprawozdanie zprzepływów pieniężnych
| Sprawozdania nansowe
12
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
SPRAWOZDANIE ZPRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
TYS. PLN
NOTA
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
II. Wydatki (1 196 173) (589 071)
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych (3 064) (2 066)
Na aktywa finansowe, wtym: (1 193 109) (524 667)
a) wjednostkach powiązanych (1 193 109) (524 667)
- nabycie aktywów finansowych (267 196) (9 963)
- udzielone pożyczki (925 913) (514 704)
Inne wydatki inwestycyjne - (62 338)
Przepływy pieniężne netto zdziałalności inwestycyjnej 142 426 (286 219)
Przepływy środków pieniężnych zdziałalności finansowej
I. Wpływy 745 009 605 909
Kredyty ipożyczki 378 009 113 726
Emisja dłużnych papierów wartościowych 367 000 492 183
II. Wydatki (970 051) (403 183)
Nabycie akcji (udziałów) własnych - -
Dywidendy iinne wypłaty na rzecz właścicieli (193 965) -
Spłaty kredytów ipożyczek (219 912) (123 959)
Wykup dłużnych papierów wartościowych (469 286) (206 940)
Ztytułu innych zobowiązań finansowych (785) -
Płatności zobowiązań ztytułu umów leasingu (9 704) (8 087)
Odsetki (73 952) (62 869)
Inne wydatki finansowe (2 447) (1 328)
Przepływy pieniężne netto zdziałalności finansowej (225 042) 202 726
Przepływy pieniężne netto, razem (33 198) (124 710)
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, wtym: (33 198) (124 710)
- zmiana stanu środków pieniężnych ztytułu różnic kursowych -
Środki pieniężne iich ekwiwalenty na początek okresu 107 437 232 147
Środki pieniężne iich ekwiwalenty na koniec okresu 74 239 107 437
| Sprawozdania nansowe
13
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Sprawozdanie ze zmian wkapitale własnym
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN WKAPITALE WŁASNYM
TYS. PLN
Nota
Kapitał
zakładowy
Kapitał
zapasowy
Fundusz
dywidendowy
Zysk (strata)
zlat ubiegłych
Zysk roku
bieżącego
Kapitał
własny razem
Stan na 1 stycznia 2021 r. 20 635 1 054 295 186 051 57 825 1 318 806
Zmiany wokresie:
Podział wyniku zlat ubiegłych 13 - (350 000) 350 000 - - -
Dywidenda wypłacona * 13 - - (122 139) (57 825) (14 000) (193 964)
Zysk netto danego okresu - - - - 27 842 27 842
Zmiany razem - (350 000) 227 861 (57 825) 13 842 (166 122)
Stan na 31 grudnia 2021 r. 20 635 704 295 413 912 - 13 842 1 152 684
Stan na 1 stycznia 2020 r. 20 635 1 054 295 164 639 21 412 - 1 260 981
Zmiany wokresie:
Podział wyniku zlat ubiegłych 13 - - 21 412 (21 412) - -
Zysk netto danego okresu - - - - 57 825 57 825
Zmiany razem - - 21 412 (21 412) 57 825 57 825
Stan na 31 grudnia 2020 r. 20 635 1 054 295 186 051 - 57 825 1 318 806
* Zaliczka na poczet dywidendy zzysku za 2021 r. wwysokości 90 791 928,04 zł (0,22 zł na jedną akcję), wypłacona przez Spółkę 28 grudnia 2021 r. na mocy uchwały
Zarządu z18 listopada 2021 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej. Dywidenda zzysku za 2020 r. wwysokości 103 172 645,50 zł (0,25 zł na jedną akcję), zgodnie
zuchwałą nr 6 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, została wypłacona przez Spółkę 5 sierpnia 2021 r.
CZĘŚĆ 2
NOTY OBJAŚNIAJĄCE
| Sprawozdania nansowe
15
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Noty objaśniające do sprawozdania
zsytuacji finansowej
NOTA 1A
WARTOŚCI NIEMATERIALNE TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Nabyte koncesje, patenty, licencje ipodobne wartości, wtym: 1 619 2 654
- oprogramowanie komputerowe 703 2 070
Wartości niematerialne wbudowie 756 793
Wartości niematerialne razem 2 375 3 447
Spółka nie dokonała odpisów ztytułu
utraty wartości niematerialnych wokre-
sach objętych sprawozdaniem finanso-
wym. Spółka nie ma zobowiązań umow-
nych na 31 grudnia 2021 r.
NOTA 1B
ZMIANA WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH WG GRUP RODZAJOWYCH
TYS. PLN
Nabyte koncesje, patenty,
licencje ipodobne wartości
Wartości
niematerialne
razemZa okres od 1.01.2021 – 31.12.2021
Oprogramowanie
komputerowe Pozostałe
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek
okresu
8 812 2 710 11 522
Zwiększenia 1 040 - 1 040
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 9 852 2 710 12 562
Skumulowana amortyzacja na początek okresu (7 074) (1 794) (8 868)
Amortyzacja za okres (2 075) - (2 075)
– ztytułu planowania (2 075) - (2 075)
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (9 149) (1 794) (10 943)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 703 916 1 619
Wszystkie wartości niematerialne posia-
dane przez jednostkę zostały nabyte.
Zastosowane metody amortyzacji iprzy-
jęte okresy użytkowania lub zastosowane
stawki amortyzacyjne dla:
−
nabytych koncesji, patentów, licencji
ipodobnych wartości – metoda linio-
wa, 50%, amortyzacja księgowana na
koszty ogólnego zarządu,
−
innych wartości niematerialnych – nie-
przekazane do użytkowania, na 31 grud-
nia 2021 r. nie są amortyzowane.
| Sprawozdania nansowe
16
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 2A
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Środki trwałe, wtym: 42 500 20 340
- grunty 90 180
- budynki, lokale iobiekty inżynierii lądowej iwodnej 34 912 15 023
- urządzenia techniczne imaszyny 87 107
- środki transportu 6 573 4 800
- inne środki trwałe 838 230
Środki trwałe wbudowie 1 578 -
Zaliczki na środki trwałe wbudowie - -
Rzeczowe aktywa trwałe razem 44 078 20 340
Spółka nie dokonała odpisów z tytułu
utraty wartości rzeczowych aktywów
trwałych wokresach objętych sprawo-
zdaniem finansowym.
Spółka nie posiada zabezpieczeń ustano-
wionych na środkach trwałych.
ZMIANA WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH WG GRUP RODZAJOWYCH
TYS. PLN
Nabyte koncesje, patenty,
licencje ipodobne wartości
Wartości
niematerialne
razemZa okres od 1.01.2020 – 31.12.2020
Oprogramowanie
komputerowe Pozostałe
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek
okresu
7 004 2 710 9 711
Zwiększenia 1 811 - 1 811
– ztytułu zakupu 1 811 - 1 811
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 8 815 2 710 11 522
Skumulowana amortyzacja na początek okresu (5 236) (1 424) (6 660)
Amortyzacja za okres (1 838) (370) (2 208)
– ztytułu planowania (1 838) (370) (2 208)
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (7 074) (1 794) (8 868)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 1 738 916 2 654
| Sprawozdania nansowe
17
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
ZMIANY ŚRODKÓW TRWAŁYCH WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN
Za okres od 1.01.2021 – 31.12.2021
Grunty
własne
Budynki
ibudowle
Urządzenia
techniczne
imaszyny
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe Razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 193 23 201 3 499 10 952 3 557 41 401
Zwiększenia - 24 199 22 4 513 1 676 30 410
– ztytułu zakupu - 346 22 - 1 676 2 044
– ztytułu leasingu - 23 853 - 4 513 - 28 366
Zmniejszenia (93) (4 191) (88) (2 772) (1 128) (8 272)
– ztytułu likwidacji - (2) - (310) (312)
– ztytułu leasingu (3 839) (2 227) - (6 066)
– ztytułu sprzedaży (93) (352) (86) (545) (818) (1 894)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 100 43 209 3 433 12 693 4 105 63 539
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na początek okresu
(13) (8 178) (3 392) (6 152) (3 327) (21 061)
Amortyzacja za okres 3 (119) 46 32 60 22
– ztytułu amortyzacji (2) (256) (41) - (950) (1 249)
– ztytułu sprzedaży 5 32 85 545 767 1 434
– ztytułu leasingu - 87 - (513) - (426)
– ztytułu likwidacji - 18 2 - 243 263
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na koniec okresu
(10) (8 297) (3 346) (6 120) (3 267) (21 039)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 90 34 912 87 6 573 838 42 500
– wtym aktywa ztytułu prawa do użytkowania - 31 622 6 573 38 195
ZMIANY ŚRODKÓW TRWAŁYCH WG GRUP RODZAJOWYCH TYS. PLN
Za okres od 1.01.2020 – 31.12.2020
Grunty
własne
Budynki
ibudowle
Urządzenia
techniczne
imaszyny
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe Razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 193 20 503 3 496 9 465 3 730 37 386
Zwiększenia - 2 698 25 1 487 - 4 210
– ztytułu zakupu - 97 25 - - 122
– ztytułu leasingu - 2 601 - 1 487 - 4 088
Zmniejszenia - - (22) - (173) (195)
– ztytułu likwidacji - - - - (44) (44)
– ztytułu sprzedaży - - (22) - (129) (151)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 193 23 201 3 499 10 952 3 557 41 401
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na początek okresu
(11) (4 351) (3 347) (4 633) (3 376) (15 717)
Amortyzacja za okres (2) (3 827) (45) (1 519) 49 (5 344)
– ztytułu amortyzacji (2) (256) (67) (208) (122) (655)
– ztytułu sprzedaży - - 22 - 127 149
– ztytułu leasingu - (3 571) - (1 311) - (4 882)
– ztytułu likwidacji - - - - 44 44
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na koniec okresu
(13) (8 178) (3 392) (6 152) (3 327) (21 061)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 180 15 023 107 4 800 230 20 340
– wtym aktywa ztytułu prawa do użytkowania - 11 522 - 4 800 - 16 322
NOTA 2B
Brak jest zobowiązań umownych zaciągniętych
wzwiązku znabyciem rzeczowych aktywów trwałych.
| Sprawozdania nansowe
18
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 3A
NOTA 3B
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE  WPŁYW NA WYNIK
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Przychody zczynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej 9 18
NOTA 4A
UDZIAŁY IAKCJE TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Inwestycje wjednostkach zależnych, współkontrolowanych
istowarzyszonych
- wjednostkach zależnych 1 372 808 951 898
- wjednostkach współkontrolowanych 115 175 121 389
Razem 1 487 983 1 073 287
Nieruchomości inwestycyjne
Spółka prezentuje na moment
ujęcia w księgach według ceny
nabycia/kosztu wytworzenia.
Po początkowym ujęciu Spółka
wycenia nieruchomości według
wartości godziwej na koniec każ-
dego kwartału kalendarzowego.
Zysk/strata zwyceny wykazana
jest zawarta wpozycji „Zysk/Stra-
ta z nieruchomości inwestycyj-
nych” wrachunku zysków istrat.
Wartość godziwa została okre-
ślona zwykorzystaniem modelu
porównania rynkowego opartego
na aktualnych cenach rynkowych.
W hierarchii wartości godziwej
dla nieruchomości inwestycyj
-
nych Spółka przyporządkowała
poziom 3.
Spółka nie posiada zabezpieczeń
ustanowionych na nieruchomo-
ściach inwestycyjnych. Spółka
nie ma zobowiązań umownych
na 31grudnia 2021 r.
ZMIANA STANU NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Wartość inwestycji wnieruchomości na początek okresu 2212 2212
– zmniejszenia ztytułu: (1 767) -
– sprzedaż (1 767) -
Wartość inwestycji wnieruchomości na koniec okresu 445 2212
| Sprawozdania nansowe
19
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 4B
ZMIANA STANU UDZIAŁÓW IAKCJI TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Stan na początek okresu, wtym: 1 073 287 1 021 440
- akcje iudziały 1 073 287 1 021 440
Zwiększenia ztytułu: 467 198 78 385
- zakupu udziałów 456 195 11 113
- podwyższenia kapitału 11 003 67 272
Zmniejszenia ztytułu: (52 502) (26 538)
- sprzedaż udziałów (19 215) (15 029)
- obniżenia kapitału (13 950) (6 000)
- likwidacja spółki (729) -
- odpisu aktualizującego wartość aktywów (18 608) (5 509)
Stan na koniec okresu, wtym: 1 487 983 1 073 287
- akcje iudziały 1 487 983 1 073 287
| Sprawozdania nansowe
20
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
ODPIS AKTUALIZACYJNY
NA UDZIAŁACH
Spółka
Wartość
udziałów
[tys. PLN]
Projekt Echo 93 Sp. zo.o. 16
Metropolis – Projekt Echo 121 Sp. zo.o. S.K.A. 691
Projekt CS Sp. zo.o. 25
Taśmowa Projekt Echo 116 Sp. zo.o. S.K.A. 11
Projekt K-6 Sp. zo.o. S.K.A. -
Projekt Echo 116 Sp. zo.o. 31
Projekt Echo 127 Sp. zo.o. 31
Projekt Echo 136 Sp. zo.o. 30
Bełchatów Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. 19
Cornwall Investments Sp. zo.o. 12
PPR Projekt Echo 77 Sp. zo.o. S.K.A. 17
Stranraer Sp. zo.o. 10
Dagnall Sp. zo.o. 10
Malta Oce Park – GE Sp. zo.o. S.K.A. 18
Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. 29
Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. 18
PHS - Projekt CS Sp.k. 207
PE 99 Sp. zo.o. 55
Projekt Echo 108 Sp. zo.o. 65
Projekt 16 - GE Sp. zo.o. S.K.A. 50
Seaford Sp. zo.o. 5
Rosehill Investments Sp. zo.o. 17 217
Projekt Echo 140 Sp. zo.o. 6
Projekt Echo 141 Sp. zo.o. 6
Projekt Echo 142 Sp. zo.o. 6
Projekt Echo 143 Sp. zo.o. 6
Projekt Echo 144 Sp. zo.o. 6
Projekt Echo 145 Sp. zo.o. 6
Babka Tower - PE 93 Sp. zo.o. Sp.k. 5
OBNIŻENIE WKŁADU
Spółka
Wartość
udziałów
[tys. PLN]
Echo – Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.k. 13 950
LIKWIDACJA
Spółka
Wartość
udziałów
[tys. PLN]
154 – PK 6 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. -
Projekt 148 – GE Sp. zo.o. Sp.k. -
Projekt 150 – PE 12 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. -
Projekt 151 – PE 13 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. -
Projekt 152 – PE 14 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. -
Projekt 153 – PE 21 GE Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. -
Pod Klonami – GE Sp. zo.o. Sp.k. -
Echo - Kasztanowa Aleja Sp.k. 452
Klimt House – GE Sp. zo.o. Sp.k. 277
SPC S.A -
NABYCIE UDZIAŁÓW
WNASTĘPUJĄCYCH SPÓŁKACH
Spółka
Wartość
udziałów
[tys. PLN]
PHS - Projekt CS Sp. zo.o. Sp.k. 4 004
Babka Tower - Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Sp.k. 79
Echo Arena Sp. zo.o. 1
M2 Biuro Sp. zo.o. 19 215
DKR Echo Invest S.A.* 76 925
DKR Echo Investment Sp. zo.o.* 355 971
ZBYCIE UDZIAŁÓW
WNASTĘPUJĄCYCH SPÓŁKACH
Spółka
Wartość
udziałów
[tys. PLN]
M2 Biuro Sp. zo.o. 19 215
Projekt 5 – GE Sp. zo.o. S.K.A. -
Projekt Echo 104 Sp. zo.o. -
PODWYŻSZENIE KAPITAŁU
Spółka
Wartość
udziałów
[tys. PLN]
R4R Poland Sp. zo.o. 11 003
ZMIANY WGRUPIE KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT
W2021 R.
* Echo Investment zawarło 22 kwietnia 2021r. umowę pośredniego
nabycia pakietu 16 945 487 akcji spółki Archicom S.A., stano-
wiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego iupraw-
niających łącznie do około 65,99% ogółu głosów – poprzez
nabycie wszystkich udziałów spółki DKR Investment Sp. zo.o.
oraz wszystkich akcji spółki DKR Invest S.A. Sprzedającymi byli
założyciele firmy, Dorota Jarodzka-Śródka, Kazimierz Śródka
oraz Rafał Jarodzki. Cena za akcje wyniosła 429 mln zł. Echo
Investment zapłaciło 241 mln zł wdniu zawarcia transakcji, apo-
zostałe 188 mln zł – wwyemitowanych obligacjach oterminie
zapadalności 3,5 r., oprocentowanych według rocznej stopy 5%.
Zzakresu transakcji wyłączona została spółka Archicom Polska
S.A., spółka zależna Archicom S.A. prowadząca działalność
deweloperską poza obszarem miasta Wrocław iprzyległych
gmin, oraz spółka Archicom Studio Projekt Sp. zo.o. Sp.k.,
spółka zależna Archicom prowadząca działalność wzakresie
usług architektonicznych iprojektowych. Spółka ztytułu zakupu
udziałów zapłaciła podatek PCC wwysokości 4 286 tys. zł.
| Sprawozdania nansowe
21
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 4C
ZASTAWY NA UDZIAŁACH IAKCJACH
Wartość zastawu
Tytuł zastawu Spółka, której akcje lub udziały zostały zastawione [MLN PLN] [MLN EUR]
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Dellia Invest-
ments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. przez Bank Pekao S.A.
Projekt Echo 115 Sp. zo.o. 131
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Galeria Libero -
Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k. przez Santander Bank Polska S.A.
Projekt Echo 120 Sp. zo.o. 101
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 -
Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Cornwall Investments Sp. zo.o. 82
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 -
Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Cornwall Investments Sp. zo.o. 82
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 -
Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o.
S.K.A.
82
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 -
Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o.
S.K.A.
82
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho-
vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o.
S.K.A.
75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho-
vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o.
S.K.A.
75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho-
vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho-
vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho-
vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho-
vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Echo
130 Sp. zo.o. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 130 Sp. zo.o. 67
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej React - Dagnall
Sp. zo.o. S.K.A. przez BNP Paribas Bank Polska S.A.
Dagnall Sp. zo.o. 29
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho-
vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 24
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face -
Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. 130
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face -
Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Stranraer Sp. zo.o. 130
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face -
Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Stranraer Sp. zo.o. 36
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face -
Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. 36
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Dellia Invest-
ments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. przez Bank Pekao S.A.
Projekt Echo 115 Sp. zo.o. 26
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho-
vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o.
S.K.A.
24
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Echo
130 Sp. zo.o. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 130 Sp. zo.o. 20
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Galeria Libero -
Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k. przez Santander Bank Polska S.A.
Projekt Echo 120 Sp. zo.o. 18
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beetho-
vena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. zo.o. 11
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 -
Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Cornwall Investments Sp. zo.o. 11
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 -
Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o.
S.K.A.
11
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej React - Dagnall
Sp. zo.o. S.K.A. przez BNP Paribas Bank Polska S.A.
Dagnall Sp. zo.o. 1
| Sprawozdania nansowe
38
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Spółka oszacowała wartość odpisu ztytułu utraty
wartości obligacji na 31 grudnia 2021 r. na kwotę
3,5mln zł, ana 31 grudnia 2020 r. – na 29 mln zł.
Obligacje spełniają test SPPI zgodnie zMSSF 9 par.
4.1.2., dlatego nie są wyceniane wwartości godziwej,
ale metodą zamortyzowanego kosztu. Wycena nie
odbiega istotnie od wyceny wwartości godziwej.
Obligacje udzielono jednostkom powiązanym odo-
brej kondycji finansowej. Wstosunku do jednostek
powiązanych ryzyko kredytowe wocenie Zarządu
jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę dzia-
łalności operacyjnej iocenę projektów inwestycyj-
nych tych spółek.
NOTA 5
DŁUGOTERMINOWE IKRÓTKOTERMINOWE
AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
RMK - ubezpieczenie 1 854 -
Wjednostkach zależnych 106 222 495 221
Obligacje 106 222 495 221
- długoterminowe 43 671 311 783
- krótkoterminowe 62 551 183 438
Należności za zakup isprzedaż udziałów 3 285 2 989
Długoterminowe ikrótkoterminowe aktywa finansowe, razem 111 361 498 210
Wocenie Zarządu, poprzez możliwość monitoro-
wania działalności jednostek zależnych oraz okre-
sowego potwierdzania rentowności prowadzonych
przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny
iidentyfikacji obligacji, wprzypadku których ryzy-
ko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie
stwierdził takich obligacji. Zarząd ocenił udzielone
obligacje pod kątem utworzenia odpisu z tytułu
oczekiwanych strat kredytowych woparciu oocenę
wiarygodności Grupy Kapitałowej Echo Investment.
Zgodnie zwymogami MSSF 9 utworzono odpis zty-
tułu oczekiwanych strat kredytowych. Na 31 grudnia
2021 r. odpis wynosi 11 tys. zł, ana 31 grudnia 2020r.
odpis wynosił 289 tys. zł.
Zarząd Spółki, po przeprowadzonej analizie, podjął
decyzję okorekcie prezentacji pożyczek długoter-
minowych ikrótkoterminowych, klasyfikacja poży-
PODSTAWOWE DANE OOBLIGACJACH SPÓŁEK CELOWYCH OBJĘTYCH
PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Data wykupu
Klasykacja
wg terminu
zapadalności
Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. zo.o. S.K.A. 40 810 WIBOR 6M + marża 10.09.2023 długoterminowe
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 34 975 WIBOR 6M + marża 5.11.2023 krótkoterminowe
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 27 000 WIBOR 6M + marża 1.01.2024 krótkoterminowe
obligacje bez odsetek iodpisów 102 785
odsetki 6 972
odpisy (3 535)
Razem obligacje zodsetkami iodpisem 106 222
czek uzależniona została od rzeczywistego terminu
spłaty.
| Sprawozdania nansowe
39
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
PODSTAWOWE DANE OOBLIGACJACH SPÓŁEK CELOWYCH OBJĘTYCH
PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Data wykupu
Klasykacja
wg terminu
zapadalności
Swanage Sp. zo.o. 197 560 WIBOR 6M + marża 28.12.2021 Długo- ikrótko-
terminowe
Strood Sp. zo.o. 154 781 EURIBOR 6M + marża 20.12.2021 Długoterminowe
Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A. 47 500 WIBOR 6M + marża 14.12.2021 Długo- ikrótko-
terminowe
Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. zo.o. S.K.A. 40 810 WIBOR 6M + marża 10.09.2023 Długoterminowe
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 34 975 WIBOR 6M + marża 5.11.2023 Krótkoterminowe
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. 27 000 WIBOR 6M + marża 1.01.2024 Krótkoterminowe
Gosford Investments Sp. zo.o. - EURIBOR 6M + marża 27.12.2021 Krótkoterminowe
obligacje bez odsetek iodpisów 502 626
odsetki 21 788
odpisy (29 193)
Razem obligacje zodsetkami iodpisem 495 221
| Sprawozdania nansowe
40
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane
zgodnie zmodelem biznesowym, którego celem jest
utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania
przepływów pieniężnych wynikających zumowy zgod-
nie zMSSF 9 idlatego nie są wyceniane wwartości
godziwej ametodą zamortyzowanego kosztu. Wycena
nie odbiega istotnie od wyceny wwartości godziwej.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane-
go zpożyczkami równa się ich wartości bilansowej.
Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone, nie są prze-
terminowane, nie nastąpiła istotna utrata ich wartości.
Pożyczki udzielono jednostkom powiązanym odobrej
kondycji finansowej. Wstosunku do jednostek powią-
zanych ryzyko kredytowe wocenie Zarządu jest mi-
nimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności
operacyjnej iocenę projektów inwestycyjnych tych
spółek.
NOTA 6
UDZIELONE POŻYCZKI DŁUGOTERMINOWE TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wjednostkach zależnych 1 094 701 755 590
Wjednostkach współkontrolowanych 283 845 198 835
Wpozostałych jednostkach 554 -
Udzielone pożyczki długoterminowe razem 1 379 100 954 425
Wocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowa-
nia działalności jednostek zależnych oraz okresowego
potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie
projektów, Spółka ma możliwość oceny iidentyfika-
cji pożyczek, wprzypadku których ryzyko kredytowe
znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich
pożyczek. Zarząd ocenił pożyczki pod kątem utworze-
nia odpisu ztytułu oczekiwanych strat kredytowych
woparciu oocenę wiarygodności Grupy Kapitałowej
Echo Investment.
Zgodnie zwymogami MSSF 9 utworzono odpis zty-
tułu oczekiwanych strat kredytowych - na 31 grudnia
2021 r. wwysokości 1 169 tys. zł. ina 31 grudnia 2020r.
wwysokości 1 481 tys. zł.
UDZIELONE POŻYCZKI DŁUGOTERMINOWE
STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wwalucie polskiej 1 172 651 917 134
Wwalutach obcych (wg walut ipo przeliczeniu na zł) 206 449 37 291
Udzielone pożyczki długoterminowe, razem 1 379 100 954 425
NOTA 6A
Nota zawiera pożyczki długoterminowe wraz zod-
setkami.
| Sprawozdania nansowe
41
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
PODSTAWOWE DANE ODŁUGOTERMINOWYCH POŻYCZKACH
NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Strood Sp. zo.o.* 169 232 EURIBOR 3M + marża 31.12.2023
Strood Sp. zo.o. 9 890 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Fianar Investments Sp. zo.o.* 150 000 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. 122 718 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Galeria Libero Sp. zo.o. Sp.k. 97 507 WIBOR 3M + marża 10.10.2026
R4R Poland Sp. zo.o. 90 638 marża 31.03.2030
Projekt Echo 130 Sp. zo.o. 85 580 WIBOR 3M + marża 26.02.2026
Villea Investments Sp. zo.o. 68 550 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
R4R Poland Sp. zo.o. 61 518 marża 31.03.2029
Arena Sp. zo.o. * 46 800 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Senja 2 Sp. zo.o. 43 663 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
ZAM - Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Sp.k.* 43 000 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Berea Sp. zo.o. 36 760 marża 31.12.2025
R4R Poland Sp. zo.o. 35 151 marża 30.09.2026
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A.* 35 080 WIBOR 3M + marża 30.06.2026
Doxent Investments Sp. zo.o.* 30 237 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A* 28 330 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Rosehill Investments Sp. zo.o. 25 703 EURIBOR 3M + marża 31.12.2025
GRO Nieruchomości Sp. zo.o. 23 687 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Perth Sp. zo.o.* 23 000 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
RPGZ IX Sp. zo.o. 19 466 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 139 Sp. zo.o.* 18 050 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 123 Sp. zo.o.* 15 610 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Gosford Investments Sp. zo.o. 12 775 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
City Space Management Sp. zo.o. 9 402 WIBOR 3M + marża 31.03.2022
Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A.* 8 230 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Berea Sp. zo.o. 7 869 EURIBOR 3M + marża 31.12.2025
Rondo 1 City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. 4 051 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Echo - SPV 7 Sp. zo.o. 3 140 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Echo-Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k.* 1 237 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Elektrownia Sp. zo.o.* 1 000 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 111 Sp. zo.o. 792 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
DKRA Sp. zo.o. 535 marża 22.04.2026
Plac Unii City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. 499 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
142 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.k. 440 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 144 Sp. zo.o. 30 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 141 Sp. zo.o. 30 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 142 Sp. zo.o. 30 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 143 Sp. zo.o. 30 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 145 Sp. zo.o. 30 WIBOR 3M + marża 31.12.2023
pożyczki bez odsetek iodpisów 1 330 290
odsetki 74 885
odpisy (26 075)
Razem pożyczki zodsetkami iodpisem 1 379 100
* Pożyczki udzielone w2021 r.
| Sprawozdania nansowe
42
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane-
go zpożyczkami równa się ich wartości bilansowej.
Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone.
Udzielone pożyczki nie są przeterminowane, nie na-
stąpiła utrata wartości udzielonych pożyczek.
Udzielone pożyczki prezentowane są zgodna zfak-
tycznym terminem spłaty.
PODSTAWOWE DANE ODŁUGOTERMINOWYCH POŻYCZKACH
NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. 122 718 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Galeria Libero Sp. zo.o.Sp.k. 97 507 WIBOR 3M + marża 10.10.2026
Echo - SPV 7 Sp. zo.o. 72 875 WIBOR 3M + marża 31.12.2021
Fianar Investments Sp. zo.o. 71 360 WIBOR 3M + marża 31.12.2021
Villea Investments Sp. zo.o. 68 375 WIBOR 3M + marża 31.03.2021
R4R Poland Sp. zo.o. 61 518 marża 31.03.2029
RPGZ IX Sp. zo.o. 47 465 WIBOR 3M + marża 31.12.2021
Senja 2 Sp. zo.o. 43 052 WIBOR 3M + marża 31.03.2021
Echo Aurus Sp. zo.o. 42 029 WIBOR 3M + marża 31.12.2021
R4R Poland Sp. zo.o. 35 151 marża 30.09.2026
Perth Sp. zo.o. 25 990 WIBOR 3M + marża 31.12.2021
Projekt Echo 130 Sp. zo.o. 25 860 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Rosehill Investments Sp. zo.o. 25 703 EURIBOR 3M + marża 31.12.2025
Berea Sp. zo.o. 24 550 marża 31.12.2025
Projekt Echo 123 Sp. zo.o. 22 700 WIBOR 3M + marża 30.06.2021
GRO Nieruchomości Sp. zo.o. 21 642 WIBOR 3M + marża 31.12.2021
Berea Sp. zo.o. 20 079 EURIBOR 3M + marża 31.12.2025
Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Sp.k. 19 000 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Park Rozwoju III - Projekt Echo 112 Sp. zo.o. Sp.k. 17 000 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
R4R Poland Sp. zo.o. 16 128 marża 31.03.2030
Strood Sp. zo.o. 9 890 WIBOR 3M + marża 30.06.2021
RPGZ IX Sp. zo.o. 1 900 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
GRO Nieruchomości Sp. zo.o. 1 590 WIBOR 3M + marża 31.03.2021
pożyczki bez odsetek iodpisów 894 082
odsetki 59 234
odpisy 1 109
Razem pożyczki zodsetkami iodpisem 954 425
| Sprawozdania nansowe
43
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 7
ZMIANA STANU AKTYWÓW / REZERWY ZTYTUŁU
ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Stan aktywów / rezerwy ztytułu odroczonego podatku dochodowego
na początek okresu:
(19 534) (4 639)
– instrumenty finansowe 308 -
– nieruchomości inwestycyjne 513 513
– należności izobowiązania ztytułu pożyczek (12 586) (7 167)
– zobowiązania ztytułu kredytu iobligacji (2 546) (405)
– strata podatkowa 2 461 4 816
– zapasy (83) 2 163
– leasing 26 72
– pozostałe (7 627) (4 631)
Zwiększenia: 7 137 308
– instrumenty finansowe - 308
– zobowiązania ztytułu kredytu iobligacji 987 -
– zapasy 1 796 -
– udziały iakcje 1 636
– leasing 1 969 -
– pozostałe 749 -
Zmniejszenia: (4 280) (15 203)
– instrumenty finansowe (2 579) -
– należności izobowiązania ztytułu pożyczek (1 584) (5 419)
– zobowiązania ztytułu kredytu iobligacji - (2 141)
– strata podatkowa (117) (2 355)
– zapasy - (2 246)
– leasing - (46)
– pozostałe - (2 996)
Stan aktywów / rezerwy ztytułu odroczonego podatku dochodowego
na koniec okresu:
(16 677) (19 534)
– instrumenty finansowe (2 271) 308
– nieruchomości inwestycyjne 513 513
– należności izobowiązania ztytułu pożyczek (14 170) (12 586)
– zobowiązania ztytułu kredytu iobligacji (1 559) (2 546)
– strata podatkowa 2 344 2 461
– zapasy 1 713 (83)
– udziały iakcje 1 636 -
– leasing 1 995 26
– pozostałe (6 878) (7 627)
Kwota straty podatkowej za lata 2019
- 2021, od której nie utworzono aktywa
wynosi 12 337 tys. zł. Prawo do obniże-
nia podatku ztytułu straty podatkowej
wygasa w2027 r.
| Sprawozdania nansowe
44
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 8A
NOTA 8B
ZAPASY TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Półprodukty iprodukty wtoku 287 582 145 824
– aktywo ztytułu prawa do użytkowania gruntu 49 345 5 098
Produkty gotowe 19 897 52 680
Razem 307 479 198 504
ZAPASY  WPŁYW NA WYNIK TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wartość zapasów rozpoznanych jako koszt wokresie - -
Wartość odwrócenia odpisów wartości zmniejszających
wartość zapasów ujętych wokresie jako korekta kosztu
własnego sprzedaży
171 11 574
Zmiana stanu odpisu zapasów 171 11 574
Zapasy wyceniane są wg kosztów wytwo-
rzenia lub zakupu, jednak nie wyżej, niż
możliwa do uzyskania wartość sprzeda-
ży netto. Wartość ta określana jest wedle
aktualnych cen rynkowych pozyskanych
z rynku deweloperskiego. Odwróce-
nie odpisu wartości zapasów następuje
albo wzwiązku ze sprzedażą zapasu lub
wzwiązku ze wzrostem ceny sprzedaży
netto. Kwoty odpisów wartości zapasów
ujętych wokresie jako koszt oraz kwoty
odwrócenia odpisów wartości zmniejsza-
jących wartość zapasów ujętych wokre-
sie jako zmniejszenie kosztu znajdują się
wrachunku wyników wpozycji koszt wła-
sny sprzedaży.
Odpisy wartości zapasów iich odwróce-
nie dotyczy projektów mieszkaniowych
ima na celu odpisanie wartości do pozio-
mu ceny możliwej do uzyskania.
Wartość zapasów rozpoznanych jako
przychód / koszt wokresie znajduje się
w rachunku wyników w pozycji „koszt
własny sprzedaży”.
Pozycja „Produkty gotowe” zawiera go-
towe lokale mieszkalne przeznaczone do
sprzedaży.
Pozycja „Półprodukty iprodukty wtoku”
zawiera głównie posiadane przez Spółkę
nieruchomości oraz nakłady na projekty
mieszkaniowe wprzygotowaniu iwtrak-
cie realizacji.
Zmiana odpisu aktualizującego zapasów
w2021 r. dotyczy m. in. projektu mieszka-
niowego przy ul. Wodnej wŁodzi.
Zmiana stanu odpisu aktualizującego
zapasów na 31 grudnia 2021 r. wynosiła
171tys. zł, ana 31 grudnia 2020 r. wyniosła
11 574 tys. zł.
| Sprawozdania nansowe
45
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE HANDLOWE, PODATKI IPOZOSTAŁE
TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Należności od jednostek zależnych 35 225 43 199
Handlowe, ookresie spłaty: 27 384 25 432
– do 12 miesięcy 27 384 25 432
Inne: 7 841 17 767
– ztytułu wypłaty zzysku spółek komandytowych 7 841 17 767
Należności od pozostałych jednostek 22 961 42 190
Handlowe, ookresie spłaty: 1 805 12 910
– do 12 miesięcy 1 805 12 910
Ztytułu podatków 10 368 1 410
Inne: 5 719 8 812
– kaucje zapłacone 573 595
– należności ztytułu leasingu 1 471 1 010
– pozostałe 3 675 -
Zaliczki na dostawy 5 069 19 058
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki ipozostałe netto razem 58 186 85 389
– odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości należności razem (2 651) (2 075)
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki ipozostałe brutto razem 60 837 87 464
NOTA 9A
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związane-
go znależnościami handlowymi nie odbiega istotnie
od wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa
należności handlowych jest bieżącą wartością przy-
szłych oczekiwanych zdyskontowanych przepływów
pieniężnych inie odbiega istotnie od bilansowej war-
tości tych należności.
Należności od spółek powiązanych nie są zabez-
pieczone. Wstosunku do jednostek powiązanych
ryzyko kredytowe wocenie Zarządu jest minimali-
zowane poprzez bieżącą kontrolę działalności opera-
cyjnej iocenę projektów inwestycyjnych tych spółek.
Wocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowa-
nia działalności jednostek zależnych oraz okresowe-
go potwierdzania rentowności prowadzonych przez
nie projektów, Spółka ma możliwość oceny należno-
ści, wprzypadku których ryzyko kredytowe znacząco
wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich należ-
ności, nawet wodniesieniu do należności przedter-
minowych powyżej 30 dni, opierając się na ocenie
projektów inwestycyjnych jednostek zależnych.
Na 31 grudnia 2021 r. Spółka oszacowała wartość
odpisu ztytułu utraty wartości należności ztytu-
łu dostaw iusług. Do oszacowania odpisu stosuje
macierz rezerw opracowaną na podstawie danych
historycznych dotyczących spłat należności przez
kontrahentów.
| Sprawozdania nansowe
46
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWYCH
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Stan na początek okresu 2 076 1 319
Zwiększenia 725 865
– ztytułu utworzenia odpisu 725 865
Zmniejszenia (150) (108)
– ztytułu spłaty (100)
– ztytułu rozwiązania (50) (108)
Stan odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości należności
krótkoterminowych na koniec okresu
2 651 2 076
Odpis na oczekiwane straty kredytowe wartości należności zo-
stał wykazany wpozycji „pozostałe przychody / koszty opera-
cyjne” wrachunku zysków istrat Spółki.
NOTA 9B
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE HANDLOWE, PODATKI
IPOZOSTAŁE BRUTTO  STRUKTURA WALUTOWA
TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wwalucie polskiej 56 851 85 904
Wwalutach obcych (wg walut ipo przeliczeniu na PLN) 3 986 1 559
– jednostka/waluta EUR 867 338
– tys. PLN 3 986 1 559
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki ipozostałe brutto
razem
60 837 87 464
NOTA 9C
NOTA 9D
NALEŻNOŚCI HANDLOWE BRUTTO
 OPOZOSTAŁYM OD DNIA BILANSOWEGO OKRESIE SPŁATY
TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
do 1 miesiąca 11 482 28 616
1–3 miesięcy 10 694 5 815
należności przeterminowane 9 664 5 987
Należności handlowe razem (brutto) 31 840 40 418
odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości należności ztytułu
dostaw iusług
(2 651) (2 076)
Należności handlowe razem (netto) 29 189 38 342
| Sprawozdania nansowe
47
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NALEŻNOŚCI HANDLOWE PRZETERMINOWANE BRUTTO
 ZPODZIAŁEM NA NALEŻNOŚCI NIESPŁACONE WOKRESIE
TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
do 1 miesiąca 4 208 2 428
1–3 miesięcy 1 343 388
3–6 miesięcy 611 166
6-12 miesięcy 558 419
powyżej 12 miesięcy 2 944 2 586
Należności handlowe, przeterminowane razem (brutto) 9 664 5 987
odpis na oczekiwane straty kredytowe iwycena wartość należności
ztytułu dostaw iusług, przeterminowane
(2 651) (2 075)
Należności handlowe, przeterminowane razem (netto) 7 013 3 912
NOTA 9E
NALEŻNOŚCI HANDLOWE BRUTTO TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Należności bieżące bez utraty wartości 22 176 34 431
Należności przeterminowane bez utraty wartości 7 013 3 912
Należności przeterminowane zutratą wartości 2 651 2 075
Razem 31 840 40 418
NOTA 9F
NALEŻNOŚCI SPORNE IPRZETERMINOWANE TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Należności sporne - -
Należności przeterminowane 9 664 5 987
Handlowe 9 664 5 987
– wtym nie pokryte odpisem aktualizacyjnym 7 013 3 912
NOTA 9G
| Sprawozdania nansowe
48
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
UDZIELONE POŻYCZKI KRÓTKOTERMINOWE TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wjednostkach zależnych
– udzielone pożyczki 262 294 909
262 294 909
Razem 262 294 909
NOTA 10A
Nota zawiera pożyczki krótkoterminowe wraz zod-
setkami iodpisem aktualizującym.
Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane
zgodnie zmodelem biznesowym, którego celem jest
utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwa-
nia przepływów pieniężnych wynikających zumowy
zgodnie zMSSF 9 idlatego nie są wyceniane wwar-
tości godziwej ametodą zamortyzowanego kosztu.
Wycena nie odbiega istotnie od wyceny wwartości
godziwej.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego zwią-
zanego z pożyczkami równa się ich wartości bi-
lansowej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczo-
ne, nie są przeterminowane, nie nastąpiła istotna
utrata ich wartości. Pożyczki udzielono jednost
-
kom powiązanym o dobrej kondycji finansowej.
W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko
kredytowe wocenie Zarządu jest minimalizowane
poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyj-
nej iocenę projektów inwestycyjnych tych spółek.
Wocenie Zarządu, poprzez możliwość monitoro-
wania działalności jednostek zależnych oraz okre-
sowego potwierdzania rentowności prowadzonych
przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny
iidentyfikacji pożyczek, wprzypadku których ryzy-
ko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie
stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił pożyczki
pod kątem utworzenia odpisu ztytułu oczekiwanych
strat kredytowych woparciu oocenę wiarygodności
Grupy Kapitałowej Echo Investment.
Zgodnie zwymogami MSSF 9 utworzono odpis zty-
tułu oczekiwanych strat kredytowych: na 31 grudnia
2021 r. jego wysokość wyniosła 1 169 tys. zł, nato-
miast na 31 grudnia 2020 r. – 1 481 tys. zł. Udzielone
pożyczki prezentowane są zgodnie zfaktycznym
terminem spłaty.
| Sprawozdania nansowe
49
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
UDZIELONE POŻYCZKI KRÓTKOTERMINOWE
 STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wwalucie polskiej 262 244 063
Wwalutach obcych (po przeliczeniu na PLN) - 50 846
Razem 262 294 909
NOTA 10B
Nota zawiera pożyczki krótkoterminowe wraz zodsetkami.
PODSTAWOWE DANE OKRÓTKOTERMINOWYCH POŻYCZKACH
NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Shanklin Sp. zo.o.* 101 WIBOR 3M + marża 31.03.2022
Projekt K-6 S.K.A.* 85 WIBOR 3M + marża 31.03.2022
Projekt 13 S.K.A.* 70 WIBOR 3M + marża 31.03.2022
pożyczki bez odsetek iodpisów 256
odsetki 6
odpisy -
Razem pożyczki zodsetkami iodpisem 262
Udzielone pożyczki prezentowane są zgodnie zfak-
tycznym terminem spłaty.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związa-
nego zpożyczkami równa się ich wartości bilanso-
wej. Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone, nie są
przeterminowane, nie nastąpiła utrata ich wartości.
Pożyczki udzielono jednostkom powiązanym odo-
brej kondycji finansowej. Wstosunku do jednostek
powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarzą-
du jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę
działalności operacyjnej i ocenę projektów inwe
-
stycyjnych tych spółek. Wocenie Zarządu, poprzez
możliwość monitorowania działalności jednostek
zależnych oraz okresowego potwierdzania rentow-
ności prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma
możliwość oceny iidentyfikacji pożyczek, wprzy-
padku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło.
* Pożyczki udzielone w2021 r.
| Sprawozdania nansowe
50
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
PODSTAWOWE DANE OKRÓTKOTERMINOWYCH POŻYCZKACH
NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Pudsey Sp. zo.o. 49 402 EURIBOR 3M + marża 31.03.2021
Gosford Investments Sp. zo.o. 46 397 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Projekt 144 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. 43 770 WIBOR 3M + marża 31.03.2021
Echo - SPV 7 Sp. zo.o. 36 122 WIBOR 3M + marża 31.12.2021
Zam - Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Sp.k. 35 882 WIBOR 3M + marża 31.12.2021
Elektrownia Sp. zo.o. 33 102 WIBOR 3M + marża 31.03.2021
Zam - Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Sp.k. 16 190 WIBOR 3M + marża 31.03.2021
Pudsey Sp. zo.o. 9 740 WIBOR 3M + marża 30.06.2021
City Space Management Sp. zo.o. 6 500 WIBOR 3M + marża 30.06.2021
Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. 5 945 WIBOR 3M + marża 31.12.2021
Projekt Naramowice Sp. zo.o. S.K.A. 5 400 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Rondo 1 City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. 4 051 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Echo - Advisory Services Sp. zo.o. 3 397 WIBOR 3M + marża 30.06.2021
Echo Property Poznań 1 Sp. zo.o. 2 070 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Projekt Echo 111 Sp. zo.o. 620 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Plac Unii City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. 499 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
142 – City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. 440 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
City Space Management Sp. zo.o. 29 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Projekt Echo 141 Sp. zo.o. 15 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Projekt Echo 142 Sp. zo.o. 15 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Projekt Echo 143 Sp. zo.o. 15 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Projekt Echo 144 Sp. zo.o. 15 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
Projekt Echo 145 Sp. zo.o. 15 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
pożyczki bez odsetek iodpisów 299 631
odsetki 10 326
odpisy (15 048)
Razem pożyczki zodsetkami iodpisem 294 909
| Sprawozdania nansowe
51
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 11A
ŚRODKI PIENIĘŻNE IINNE AKTYWA FINANSOWE TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Inne aktywa finansowe 2 404 42 444
- wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach
powierniczych, zwalniane przez bank wraz zpostępem realizacji inwestycji
2 404 42 444
Środki pieniężne wkasie ina rachunkach bankowych 74 239 107 437
Środki pieniężne iinne aktywa finansowe, razem 76 643 149 881
Spółka na 31 grudnia 2021 r. posiada środki pieniężne
wrenomowanych bankach – głównie wDNB Bank
Polska S.A.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
ze środkami pieniężnymi równa się ich wartości bilan-
sowej.
Środki pieniężne wbanku są oprocentowane według
zmiennych stóp procentowych, których wysokość za-
leży od stopy oprocentowania jednodniowych lokat
bankowych. Lokaty krótkoterminowe są dokonywane
na różne okresy, od jednego dnia do jednego miesiąca,
wzależności od aktualnego zapotrzebowania Spółki
na środki pieniężne isą oprocentowane według usta-
lonych dla nich stóp procentowych.
NOTA 11B
ŚRODKI PIENIĘŻNE IINNE AKTYWA FINANSOWE
 STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wwalucie polskiej 74 869 137 802
Wwalutach obcych (po przeliczeniu na PLN) 1 774 12 079
– jednostka/waluta EUR 384 2 611
– tys. PLN 1 764 12 049
- jednostka/waluta HUF 642 2 295
– tys. PLN 8 29
– jednostka/waluta USD - -
– tys. PLN 2 1
Środki pieniężne iinne aktywa finansowe, razem 76 643 149 881
| Sprawozdania nansowe
52
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 12
KAPITAŁ ZAKŁADOWY Wartość nominalna 1 akcji = 0,05 zł
Seria / emisja Rodzaj akcji
Rodzaj
ograniczania
prawdo akcji Liczba akcji
Wartość serii /
emisji wg warto-
ści nominalnej
(tys. PLN)
Sposób
pokrycia
kapitału
A, B, C, D, E, F na okaziciela brak 412690582 20635 gotówka
Liczba akcji razem 412690582
Kapitał zakładowy razem 20635
KAPITAŁ ZAPASOWY TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748
Utworzony ustawowo 6 878 6 878
Utworzony zosiągniętych zysków zgodnie ze statutem / umową, ponad wymagalną
ustawowo minimalną wartość
596 647 946 647
Inny (wg rodzaju) 22 22
Razem 704 295 1 054 295
NOTA 13
AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A.
– Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz Grin Capital Partners)
– Nationale-Nederlanden OFE
– Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander
– Pozostali akcjonariusze
– Nicklas Lindberg – prezes zarządu
– Maciej Drozd – wiceprezes zarządu
– Péter Kocsis – członek rady nadzorczej
Liczba akcji:
272 375 784 –
55 834 000 –
27 351 000 –
56 316 981 –
538 772 –
221 765 –
52 280 –
66%
6,63%
13,53%
13,65%
0,13%
0,05%
0,01%
| Sprawozdania nansowe
53
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia
2017 r. podjął uchwałę wsprawie przy-
jęcia polityki dywidendowej. Zgodnie
zprzyjętą polityką dywidendową, zzysku
za 2018 r. ikolejne lata Zarząd będzie re-
komendował wypłatę dywidendy wwy-
sokości do 70% skonsolidowanego zysku
netto Grupy Kapitałowej, przypisanego
akcjonariuszom jednostki dominującej.
Przy rekomendacji wypłaty dywidendy,
Zarząd będzie brał pod uwagę aktual-
ną iprzewidywalną kondycję finansową
ZMIANA STANU  FUNDUSZ DYWIDENDOWY TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Stan na początek okresu 186 051 164 639
Zmiany wokresie
- kapitał zapasowy 350 000 -
- fundusz dywidendowy (76 791) -
- podział wyniku zlat ubiegłych (45 348) 21 412
Stan na koniec okresu 413 912 186 051
NOTA 13A
Spółki iGrupy Kapitałowej oraz strategię
rozwoju, awszczególności:
−
bezpieczny i najbardziej efektyw-
ny poziom zarządzania zadłużeniem
ipłynnością wGrupie,
−
plany inwestycyjne wynikające ze stra-
tegii rozwoju – wszczególności zaku-
py gruntów.
Założenia polityki dywidendowej zosta-
ły oparte na przewidywaniach przyszłych
zysków pochodzących wyłącznie zdzia-
łalności operacyjnej Grupy.
ZMIANA STANU NA ZYSK  STRATA ZLAT UBIEGŁYCH
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Stan na początek okresu 57 825 21 412
Zmiany wokresie
– podział wyniku zlat ubiegłych (57 825) (21 412)
Stan na koniec okresu - -
NOTA 13B
| Sprawozdania nansowe
54
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 14A
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE  BEZ REZERWY
NA PODATEK DOCHODOWY TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wobec jednostek zależnych:
- ztytułu kredytów ipożyczek 226 438 -
226 438 -
Wobec pozostałych jednostek:
- ztytułu leasingu 70 778 13 567
- ztytułu otrzymanych kaucji 1 243 1 113
- pochodne instrumenty finansowe - IRS 6 970 1 624
- ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 106 348 872 941
- premie dla zarządu 9 059 -
1 194 398 889 245
Zobowiązania długoterminowe razem 1 420 836 889 245
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych
przepływów pieniężnych ztytułu leasingu
od 2,10% do 7,95% od 1,77% do 3,03%
Według najlepszych informacji idanych
Spółki wtrakcie roku obrotowego ido
dnia podpisania sprawozdania finanso
-
wego nie nastąpiło naruszenie warunków
umów kredytowych iustalonych pozio-
mów zabezpieczeń.
NOTA 14B
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE BEZ REZERWY NA PODATEK
DOCHODOWY, OPOZOSTAŁYM OD DNIA BILANSOWEGO OKRESIE
SPŁATY TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
1–3 lata 1 020 099 466 750
3–5 lat 369 663 422 292
Powyżej 5 lat 31 074 203
Zobowiązania długoterminowe razem 1 420 836 889 245
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych
przepływów pieniężnych
od 2,10% do 7,95% 4,25%
Spółka zobowiązania długoterminowe
wwartości nominalnej zaprezentowała
wnocie 14E.
| Sprawozdania nansowe
55
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE BEZ REZERWY NA PODATEK
DOCHODOWY  STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wwalucie polskiej 1 026 866 712 900
Wwalutach obcych (wg walut ipo przeliczeniu na PLN) 393 970 176 345
Razem 1 420 836 889 245
NOTA 14C
Zobowiązania finansowe ztytułu dłuż-
nych instrumentów finansowych wyce-
nia się metodą zamortyzowanego kosztu
składnika zobowiązań, zgodnie zMSSF
9. Wartość godziwa zobowiązań długo-
terminowych nie różni się istotnie od ich
wartości bilansowej.
Całkowity wypływ środków pieniężnych
ztytułu leasingu wyniósł na 31 grudnia
2021 r. 9 300 tys. zł.
Według najlepszych informacji idanych
Zarządu Spółki wtrakcie roku obroto-
wego ido dnia podpisania sprawozdania
finansowego nie nastąpiło naruszenie wa-
runków umów kredytowych iustalonych
poziomów zabezpieczeń.
NOTA 14D
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
 ZMIANA ZTYTUŁU LEASINGU TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Stan na początek okresu 13 567 12 645
Zmiany wokresie 57 211 922
- nowe zakupy 57 211 922
- koszty finansowe - -
- płatność - -
- zakończenie projektu/sprzedaż - -
Stan na koniec okresu 70 778 13 567
KOSZTY ZTYTUŁU LEASINGU TYS. PLN
01.01.2021-
31.12.2021
01.01.2020-
31.12.2020
Koszt związany zleasingami aktywów oniskiej wartości 815 281
Koszt związany zleasingiem krótkoterminowym 8 485 6 575
Razem 9 300 6 856
| Sprawozdania nansowe
56
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 14E
LINIE KREDYTOWE ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN
Bank
Kwota
wg umowy
Kwota
pozostała
do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty
PKO BP S.A.* 75 000 63 458 WIBOR 1M + marża 31.10.2022
Alior Bank S.A. 35 000 35 000 WIBOR 3M + marża 14.04.2021
Santander Bank Polska S.A.** 100 000 39 523 WIBOR 1M + marża 30.11.2022
Razem 210 000 137 981
* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2020 r. pomniejszona jest owystawione gwarancje iwynosi 1,9 mln zł.
** Wramach limitu kredytowego wwysokości 100 mln zł Spółka ma przyznany sublimit na kredyt bieżący do kwoty 75 mln zł
oraz sublimit do kwoty 25 mln zł przeznaczony na gwarancje. Na 31 grudnia 2020 r. cały limit na gwarancje jest dostępny.
Linie kredytowe są zabezpieczone stan-
dardowymi zabezpieczeniami, jak pełno-
mocnictwo do rachunku bankowego czy
oświadczenie opoddaniu się egzekucji.
Wartość kredytu odpowiada niezdyskon-
towanym przepływom pieniężnym.
LINIE KREDYTOWE ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN
Bank
Kwota
wg umowy
Kwota
pozostała
do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty
PKO BP S.A.* 75 000 62 645 WIBOR 1M + marża 31.10.2023
Alior Bank S.A. 35 000 35 000 WIBOR 3M + marża 12.05.2022
Santander Bank Polska S.A.** 100 000 66 932 WIBOR 1M + marża 30.11.2022
Razem 210 000 164 577
* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest owystawione gwarancje iwynosi 3,4 mln zł.
** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest owystawione gwarancje iwynosi 2,4 mln zł.
| Sprawozdania nansowe
57
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 14F
ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI
NA 31 GRUDNIA 2021 R.
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INSTYTUCJONALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. [TYS. PLN]
1/2018 PLECHPS00282 mBank S.A. 31 410 25.04.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%
1/2019 PLECHPS00308 mBank S.A. 96 510 11.04.2023 WIBOR 6M + marża 4,25%
1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 150 000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%
1P/2020 PLO017000020 PKO TFI Parasolowy iMichael / Ström Dom
Maklerski S.A. jako agent
100 000 5.08.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%
1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 WIBOR 6M + marża 4,45%
2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 WIBOR 6M + marża 4,4%
Razem 744 920
OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INDYWIDUALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. [TYS. PLN]
Emisja serii F PLECHPS00233 DM PKO BP S.A. 125 000 11.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii G PLECHPS00241 DM PKO BP S.A. 75 000 27.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii H PLECHPS00266 DM PKO BP S.A 50 000 22.05.2022 WIBOR 6M + marża 2,8%
Emisja serii I PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A.,
Noble Securities S.A. iCentralny Dom Maklerski
Pekao S.A.
50 000 8.11.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%
Emisja serii
J iJ2
PLECHPS00290 Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A.,
Michael / Ström Dom Maklerski S.A.,
Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.
33 832 21.09.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%
Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.
Razem 333 832
OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INSTYTUCJONALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. TYS. EUR
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
1E/2020 PLECHPS00316 Bank Pekao S.A. 40 000 23.10.2024 stała stopa oprocentowania 4,5%
Razem 40 000
OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. DLA SPRZEDAJĄCYCH AKCJE ARCHICOM S.A. TYS. PLN
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
1P/2021 PLO017000053 Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent 188 000 22.10.2024 stała stopa oprocentowania 5%
Razem 188 000
| Sprawozdania nansowe
58
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym
przepływom pieniężnym, bez uwzględnienia warto-
ści odsetek. Zmiana warunków biznesowych ieko-
nomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość
godziwą zobowiązań finansowych.
Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A.
nie są zabezpieczone. Wszystkie są notowane wAl-
ternatywnym Systemie Obrotu (ASO) Catalyst: obli-
gacje dla inwestorów indywidualnych na platformie
GPW ASO Catalyst, natomiast dla inwestorów indy-
widualnych - Bond-Spot ASO Catalyst.
Zarząd Echo Investment S.A. 21 kwietnia 2021 r. pod-
jął uchwałę oemisji obligacji niezabezpieczonych na
okaziciela ołącznej wartości nominalnej 188 mln zł,
oprocentowanych według rocznej stopy oprocen-
towania wwysokości 5%. Obligacje zostały zapro-
ponowane do nabycia założycielom firmy Archicom
S.A. – Dorocie Jarodzkiej-Śródce, Kazimierzowi
Śródce oraz Rafałowi Jarodzkiemu jako część za-
płaty za pośredni zakup pakietu akcji Archicom S.A.,
stanowiących łącznie około 66,01% kapitału zakła-
dowego iuprawniających łącznie do około 65,99%
ogółu głosów.
Zakup akcji spółki Archicom został przeprowadzony
poprzez zakup 100% udziałów współce DKR Invest-
ment Sp. zo.o. oraz 100% akcji współce DKR Invest
S.A. Obligacje zostały wyemitowane iobjęte przez
inwestorów 22 kwietnia 2021 r. Cena obligacji była
równa ich wartości nominalnej. Emisja nie podlegała
wymogowi sporządzenia prospektu ani memoran-
dum informacyjnego. Dzień wykupu Obligacji został
wyznaczony na 22 października 2024 r. Obligacje
zostały zarejestrowane wdepozycie prowadzonym
przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych
S.A. i wprowadzone do obrotu walternatywnym
systemie obrotu zorganizowanym przez ASO Ca
-
talyst iprowadzonym przez Giełdę Papierów War-
tościowych wWarszawie S.A., zgodnie zwarunkami
emisji odpowiadającymi dotychczasowym emisjom
obligacji emitowanym przez Spółkę.
ZMIANA STANU ZOBOWIĄZAŃ ZTYTUŁU OBLIGACJI
W2021 R
Seria Data
Wartość
nominalna
OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W2021 R. TYS. PLN
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2017 31.03.2021 155 000
Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane na podstawie oferty
publicznej prospektowej - seria E
6.07.2021 100 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2/2017 wcześniejszy wykup
6 211 szt. - 3.11.2021
pozostały wykup
7 784 szt. - 30.11.2021
139 950
Częściowy wcześniejszy wykup obligacji dla inwestorów instytucjonalnych -
seria 1/2018
3.11.2021 15 190
Razem 410 140
OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W2021 R. [TYS. EUR]
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2P/2020 31.10.2021 12 800
Razem 12 800
OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W2021 R. [TYS. PLN]
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2021 17.03.2021 195 000
Emisja prywatna - seria 1P/2021 22.04.2021 188 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2/2021 10.11.2021 172 000
Razem 555 000
| Sprawozdania nansowe
59
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Zarząd Echo Investment S.A. 26 sierpnia 2021 r. pod-
jął uchwałę w sprawie ustanowienia publicznego
programu emisji obligacji do 300 mln zł lub rów-
nowartości tej kwoty wEUR. Obligacje będą ofero-
wane wtrybie oferty publicznej, przeprowadzanej
po zatwierdzeniu prospektu podstawowego przez
Komisję Nadzoru Finansowego. Szczegółowe warun-
ki emisji obligacji będą ustalane przed emisją danej
serii obligacji. Spółka planuje wprowadzić obligacje
emitowane na podstawie prospektu do obrotu na
rynku regulowanym Catalyst prowadzonym przez
Giełdę Papierów Wartościowych wWarszawie. Funk-
cję Agenta oferującego iglobalnego koordynatora
pełnić będzie Powszechna Kasa Oszczędności Bank
Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie wWarszawie.
Ustanowienie publicznego programu emisji obligacji
| Sprawozdania nansowe
60
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 15A
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE HANDLOWE, PODATKI,
OTRZYMANE KAUCJE, OTRZYMANE ZALICZKI IPOZOSTAŁE
 BEZ REZERW TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Handlowe wobec jednostek zależnych, ookresie wymagalności: 5 980 1 937
– do 12 miesięcy 5 980 1 937
Handlowe wobec pozostałych jednostek, ookresie wymagalności: 15 844 24 452
– do 12 miesięcy 15 844 24 452
Zobowiązania handlowe krótkoterminowe razem 21 824 26 389
Otrzymane zaliczki (zobowiązanie ztytułu kontraktu) 179 920 83 253
– wtym: od jednostek powiązanych 166 249 -
Otrzymane kaucje 8 773 6 538
Otrzymane kaucje izaliczki razem 188 693 89 791
Ztytułu podatków, ceł, ubezpieczeń iinnych świadczeń 8 689 8 706
Ztytułu bieżącego podatków dochodowego 23 5
Podatki razem 8 712 8 711
Zobowiązanie leasingowe 62 598 9 530
Zobowiązanie ztytułu leasingu oraz opłat przekształceniowych,
razem
62 598 9 530
Pozostałe zobowiązania 24 657 67 725
– ztytułu wynagrodzeń 2 4
– inne (wg tytułów): 24 655 67 721
– środki pieniężne na rachunkach powierniczych 2 404 42 444
– pozostałe, wtym: 22 251 25 277
– premie dla zarządu ipracowników 10 664 6 572
Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania razem 24 657 67 725
Razem 306 484 202 146
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych
przepływów pieniężnych ztytułu leasingu
od 2,10% do 7,95% od 1,77% do 6,94%
Wartość godziwa zobowiązań handlo-
wych ipozostałych nie różni się istotnie
od ich wartości bilansowej.
| Sprawozdania nansowe
61
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE HANDLOWE,
PODATKI, OTRZYMANE KAUCJE, OTRZYMANE ZALICZKI
IPOZOSTAŁE  BEZ REZERW TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wwalucie polskiej 306 223 199 757
Wwalutach obcych (wg walut ipo przeliczeniu na PLN) 261 2 389
– jednostka/waluta EUR 57 518
– tys. PLN 261 2 389
– jednostka/waluta USD - -
– tys. PLN - -
Razem 306 484 202 146
NOTA 15B
NOTA 15C
NOTA 16A
KREDYTY, POŻYCZKI IOBLIGACJE KRÓTKOTERMINOWE
TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wobec jednostek zależnych
– pożyczki 105 874 208 179
105 874 208 179
Wobec pozostałych jednostek
– kredyty ipożyczki 164 577 137 981
– ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 351 028 493 409
515 605 631 390
Razem 621 479 839 569
Według najlepszych informacji idanych
Spółki wtrakcie roku obrotowego ido
dnia podpisania sprawozdania finanso
-
wego nie nastąpiło naruszenie warunków
umów kredytowych iustalonych pozio-
mów zabezpieczeń.
Zmiany związane z wprowadzeniem
MSSF 16 Spółka opisała wrozdziale „Pod-
stawowe zasady rachunkowości” wpod-
punkcie „Leasing”.
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE
 ZMIANA ZTYTUŁU LEASINGU
TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Stan na początek okresu 9 530 13 274
Zmiany wokresie 53 068 (3 744)
- nowe zakupy 63 710 4 916
- koszty finansowe 2 052 955
- płatność (9 704) (6 841)
- zakończenie projektu/sprzedaż (2 990) (2 774)
Stan na koniec okresu 62 598 9 530
| Sprawozdania nansowe
62
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
KREDYTY, POŻYCZKI IOBLIGACJE KRÓTKOTERMINOWE
 STRUKTURA WALUTOWA TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Wwalucie polskiej 576 422 572 321
Wwalutach obcych (po przeliczeniu na PLN) 45 057 267 248
Razem 621 479 839 569
NOTA 16B
PODSTAWOWE DANE NA TEMAT KTÓTKOTERMINOWYCH
POŻYCZEK NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN
Nazwa kontrahenta Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Pudsey Sp. zo.o. 60 400 WIBOR 3M + marża 30.09.2022
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122
Sp. zo.o. S.K.A.
44 615 EURIBOR 3M + marża 30.09.2022
pożyczki bez odsetek iodpisów 105 015
odsetki 859
Razem pożyczki zodsetkami 105 874
PODSTAWOWE DANE NA TEMAT KTÓTKOTERMINOWYCH
POŻYCZEK NA 31 GRUDNIA 2020 R. TYS. PLN
Nazwa kontrahenta Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Projekt Echo 129 Sp. zo.o. 192 666 WIBOR 3M + marża 30.09.2021
pożyczki bez odsetek iodpisów 192 666
odsetki 15 513
Razem pożyczki zodsetkami iodpisem 208 179
| Sprawozdania nansowe
63
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 17
Rezerwa na kary ikoszty obejmuje war-
tość ewentualnych kar ikosztów, którymi
może zostać obciążona Spółka ztytułu
zawartych umów, o prawdopodobień-
stwie obciążenia większym niż 50%.
Kwota rezerwy została oszacowana na
podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz
na podstawie przeszłych doświadczeń.
Rezerwa na sprawy sądowe obejmuje
sprawy sądowe prowadzone przeciw
spółce, wprzypadku których prawdopo-
dobieństwo zakończenia się powodze-
niem jest mniejsze niż 50%.
Rezerwa na przewidywane koszty napraw
obejmuje wartość napraw, bądź odszko-
dowania dotyczącego sprzedanych lokali
iprojektów, oprawdopodobieństwie ob-
ciążenia większym niż 50%. Kwota rezer-
wy została oszacowana na podstawie naj-
lepszej wiedzy Spółki oraz na podstawie
przeszłych doświadczeń.
Rezerwa na gwarancje obejmuje wartość
oczekiwanych strat ztytułu wystawiania
przez Spółkę gwarancji i poręczeń na
rzecz jednostek zależnych, które stano-
wią zabezpieczenie związane zrealizacją
projektów bądź zabezpieczenie posprze-
dażowe dla nowych inwestorów. Kwota
rezerwy została oszacowana zgodnie
zwymogami MSSF 9.
Daty realizacji rezerw na kary ikoszty,
koszty gwarancyjne isprawy sądowe nie
są możliwe do oszacowania, przy czym
istnieje duże prawdopodobieństwo ich
realizacji wprzeciągu 12 miesięcy od daty
bilansowej.
ZMIANA STANU REZERW KRÓTKOTERMINOWYCH
 WG TYTUŁÓW TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Stan na początek okresu
– rezerwy na kary 2 000 2 000
– rezerwy na gwarancje 590 514
– rezerwy na naprawy 794 -
– sprawy sądowe 272 -
– rezerw na koszty 7 648 12 993
11 304 15 507
Zwiększenia ztytułu
– rezerwy na gwarancje - 76
– rezerwy na naprawy - 794
– rezerwy na koszty - 1 333
– sprawy sądowe 38 272
38 2 475
Rozwiązanie ztytułu
- rezerwy na koszty (1 333) (6 678)
- rezerwy na gwarancje (108) -
- rezerwy na kary (2 000) -
- rezerwy na naprawy (45) -
(3 486) (6 678)
Stan na koniec okresu
– rezerwy na kary - 2 000
– rezerwy na naprawy 749 794
– rezerwy na gwarancje 482 590
– sprawy sądowe 310 272
– rezerw na koszty 6 315 7 648
7 856 11 304
| Sprawozdania nansowe
64
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 18
MSSF 9 wprowadził model oparty na
koncepcji straty oczekiwanej, także wod-
niesieniu do wystawcy gwa rancji finan-
sowych. Spółka nie prowadzi oddzielnej
działalności wtym zakresie, ajedynie jest
stroną gwarancji iporęczeń wstosunku
do realizowanych przez jednostki zależ-
ne projektów biurowych ihan dlowych.
Gwarancje takie stanowią bądź zabezpie-
czenie związane zrealizacją projektów
bądź zabez pieczenie posprzedażowe
dla nowych inwestorów istanowią po
-
wszechnie stosowaną na rynku formę
zabezpieczenia. Wocenie Zarządu, po-
przez możli wość monitorowania dzia-
łalności jednostek zależnych Spółka ma
pełną możliwość monitorowania ryzyka
kredytowego związanego z wystawio-
nymi gwaran cjami. Jednostki Grupy Ka-
pitałowej Echo Investment mają pełną
zdolność igotowość do wywiązania się
zzawartych zobowiązań umownych, wo-
bec czego Zarząd Spółki nie stwierdził
istnienia istotnych oczekiwanych strat
ztytułu wystawiania przez Spółkę gwa-
rancji iporęczeń.
Zgodnie zwymogami MSSF 9 utworzono
rezerwę ztytułu oczekiwanych strat kre-
dytowych: na 31 grudnia 2021 r. wwyso-
kości 482 tys. zł, natomiast na 31 grudnia
2020 r. – wwysokości 590 tys. zł.
POZYCJE POZABILANSOWE TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Należności warunkowe - -
Zobowiązania warunkowe 2 262 964 1 968 163
Na rzecz jednostek powiązanych 2 262 964 1 968 163
– ztytułu udzielonych gwarancji iporęczeń 2 262 964 1 968 163
Inne 611 664
– ztytułu spraw sądowych przeciwko Echo Investment 611 664
Razem 2 263 575 1 968 827
| Sprawozdania nansowe
65
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R.
Podmiot
otrzymujący
poręczenie Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Plac Unii City Space - GP
Sp. zo.o. Sp.k.
Bletwood Investments
Sp. zo.o.
1 547 4.07.2026 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpiecze-
nie zobowiązań wynikających zumowy najmu zawartej
6.11.2015 r. Poręczenie wystawione wEUR.
Echo – Browary War-
szawskie Sp. zo.o. Sp.k.
oraz Dellia Investments
– Projekt Echo 115 Sp.
zo.o. Sp.k.
HPO AEP Sp. zo.o. Sp.j. 11 499 Do dnia uzyskania
pozwolenia na użyt-
kowanie sąsiedniego
projektu, nie później
niż do 7.12.2031 r.
Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie
zobowiązań wynikających zumowy dobrosasiedzkiej
zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione
wEUR.
Sagittarius - Projekt
Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k.
Human Oce Polska Sp.
zo.o.
100 1.08.2022 Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt
Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy leasingu
ruchomości.
Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
zo.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 372 558 31.12.2026 Poręczenie za szczególne zobowiązania dotyczące
roszczeń związanych zprojektem mieszkaniowym oraz
hipotecznym wydzieleniem nieruchomości. Wystawione
wEUR.
Pimech Invest Sp. zo.o. Miasto Stołeczne
Warszawa
1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie zobowiązań wynika-
jących zumowy drogowej.
Razem 386 934
PORĘCZENIA WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020 R.
Podmiot
otrzymujący
poręczenie Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Plac Unii City Space - GP
Sp. zo.o. Sp.k.
Bletwood Investments
Sp. zo.o.
1 552 Cały okres trwania
umowy najmu oraz
trzy kolejne miesiące
od daty jej rozwią-
zania
Poręczenie za zobowiązania spółki Cogl II Poland Limited
Sp. zo.o. jako zabezpieczenie zobowiązań wynikających
zumowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Wystawione wEUR.
Echo – Browary War-
szawskie Sp. zo.o. Sp.k.
oraz Dellia Investments
– Projekt Echo 115 Sp.
zo.o. Sp.k.
HPO AEP Sp. zo.o. Sp.j. 11 537 Do dnia uzyskania po-
zwolenia na użytkowa-
nie dla prowadzonych
inwestycji, jednakże
nie później niż do
7.12.2031 r.
Poręczenie za zobowiązania spółki Echo – Browary War-
szawskie Sp. zo.o. Sp.k. oraz Dellia Investments – Projekt
Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. jako zabezpieczenie zobowiązań
wynikających zumowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie
wzajemne wystawione wEUR.
Sagittarius - Projekt
Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k.
Human Oce Polska Sp.
zo.o.
100 do czasu wygaśnięcia
zobowiązań ztytułu
umowy leasingu
Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt
Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu
Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
zo.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 373 805 do 31.12.2026 Poręczenie za zobowiązania spółki Projekt Beethovena
- Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A., wynikające zumowy
kredytu. Wystawione wEUR.
Dellia Investments - Pro-
jekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
Bank Pekao S.A. 420 270 do 31.12.2030 Poręczenie za zobowiązania spółki Dellia Investments
- Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k., wynikające zumowy
kredytu. Wystawione wEUR.
Projekt Echo 130 Sp.
zo.o.
PKO BP S.A. 23 074 do 31.01.2024 Poręczenie spłaty kredytu wzwiązku zrealizacją wypłat
kredytu budowlanego do limitu 5 mln EUR bez zakończe-
nie procesu przenoszenia części nieruchomości do Spółki.
Razem 830 338
| Sprawozdania nansowe
66
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2021 R.
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Q22 - Projekt Echo 128
Sp. zo.o. Sp.k.
IREEF – Stryków Propco
Sp. zo.o.
0 31.05.2022 Gwarancja czynszowa związana ze
sprzedażą biurowca Q22 wWar-
szawie. Gwarancja wystawiona
wEUR. Kwota gwarancji jest aktu-
alizowana wraz ze zmniejszaniem
się wysokości zobowiązania.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business
Park Sp. zo.o. Sp.k.
Wystawiona na rzecz Ven-
try Investments Sp. zo.o.
Sp.k. (obecnie podmiot
uprawniony EPP Oce
O3 Business Campus Sp.
zo.o)
41 968 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca O3 Business
Campus IwKrakowie. Zabezpie-
czeniem gwarancji budowlanej jest
gwarancja korporacyjna wysta-
wiona przez Echo Investment S.A.
Gwarancja wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. ZAM - Projekt Echo 127
Sp. zo.o. Sp.k.
Wystawiona na rzecz Em-
fold Investments Sp. zo.o.
(obecnie podmiot upraw-
niony Tryton Business Park
Sp. zo.o.)
43 778 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana
ze sprzedażą biurowca Tryton
wGdańsku. Zabezpieczeniem gwa-
rancji budowlanej jest gwarancja
korporacyjna wystawiona przez
Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo
131 Sp. zo.o. Sp.k.
wystawiona na rzecz Fla-
xton Investments Sp. zo.o.
(obecnie podmiot upraw-
niony EPP Oce – Sy-
metris Business Park Sp.
zo.o.)
18 727 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana
ze sprzedażą biurowca Symetris
IwŁodzi. Zabezpieczeniem gwa-
rancji budowlanej jest gwarancja
korporacyjna wystawiona przez
Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp.
zo.o. Sp.k.
A4 Business Park Sp. zo.o. 25 297 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca A4 Business
Park III wKatowicach. Zabezpie-
czeniem gwarancji jest gwarancja
korporacyjna wystawiona przez
Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business
Park Sp. zo.o. Sp.k.
EPP Oce O3 Business
Campus Sp. zo.o.
40 014 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca O3 Business
Campus II wKrakowie. Zabezpie-
czeniem gwarancji jest gwarancja
korporacyjna wystawiona przez
Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business
Park Sp. zo.o. Sp.k.
EPP Oce O3 Business
Campus Sp. zo.o.
0 28.05.2022 Gwarancja korporacyjna Echo
Investment S.A. zabezpieczająca
gwarancję czynszową związana ze
sprzedażą O3 Business Campus
II wKrakowie. Częściowo wysta-
wiona wEUR. Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu
wraz ze zmniejszaniem się kwoty
zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Gwarancja bezpośrednia
Echo Investment S.A.
Nobilis - Projekt Echo 117
Sp. zo.o. Sp.k.
40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty
budowlane związane zobiektem
biurowym Nobilis we Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. zo.o. IB 14 FIZAN 82 220 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zumowy sprzedaży biurowca West
Link we Wrocławiu. Gwarancja wy-
stawiona wEUR. Po 24.05.2021 r.
kwota maksymalnej odpowiedzial-
ności ulegnie zmniejszeniu o80%.
| Sprawozdania nansowe
67
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2021 R.
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. zo.o.
S.K.A.
(poprzednio: Projekt 22
– Grupa Echo Sp. zo.o.
S.K.A.)
A19 Sp. zo.o. 27 596 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wy-
nikające zporozumienia dobrosą-
siedzkiego zawartego 4.07.2018 r.
dla projektu Midpoint 71. Gwarancja
wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo
131 Sp. zo.o. Sp.k.
wystawiona na rzecz Fla-
xton Investments Sp. zo.o.
(obecnie podmiot upraw-
niony EPP Oce – Sy-
metris Business Park Sp.
zo.o.)
17 560 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana
ze sprzedażą biurowca Symetris
II wŁodzi. Wystawiona wEUR.
Maksymalna kwota odpowiedzial-
ności może ulegać sukcesywnemu
zmniejszeniu wraz ze zmniejsza-
niem się kwoty zobowiązania, które
gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Rosehill Investments Sp.
zo.o.
IB 6 FIZAN / GPF 3 FIZAN 105 430 31.03.2023 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zumowy programowej zawartej
31.08.2017 r. Gwarancja wystawiona
wEUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena –
Projekt Echo 122 Sp. zo.o.
S.K.A.
PKO BP S.A. 36 000 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia
kosztów realizacji projektu biuro-
wego Moje Miejsce wWarszawie.
PKO BP S.A. Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań
wynikających zumowy gwarancji
jakości zawartej 27.03.2019 r.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 100 911 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zumowy sprzedaży biurowca Biura
przy Bramie, wchodzącego wskład
kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 144 30.06.2029 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zumowy sprzedaży projektu Biura
przy Bramie wchodzącego wskład
kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja czynszowa wystawio-
na wEUR. Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu
wraz ze zmniejszaniem się kwoty
zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zumowy sprzedaży projektu Biura
przy Bramie wchodzącego wskład
kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 50 593 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zumowy sprzedaży biurowca Biura
przy Bramie wchodzącego wskład
kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.A.
Bank Millennium S.A. 8 045 Do daty potwier-
dzenia przez
project managera
zakończenia reali-
zacji wykończeń.
Gwarancja zabezpieczająca prze-
kroczenie kosztów realizacji projek-
tu biurowego West 4 Business Hub
we Wrocławiu.
| Sprawozdania nansowe
68
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2021 R.
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt 132 - City Space -
GP Sp. zo.o. Sp.k.
Wystawiona na rzecz Echo
- Opolska Business Park
Sp. zo.o. Sp.k.
(obecnie uprawniony EPP
Development 6 Sp. zo.o.)
2 174 30.06.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wyni-
kających zumowy najmu zawartej
04.06.2019 r. Gwarancja wysta-
wiona wEUR. Zmienione aneksem
zdnia 22 maja 2020 r.
Echo Investment S.A. Projekt 20 - Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.A.
Bank Pekao S.A. 70 000 29.12.2023 Gwarancja zabezpieczająca
przekroczenie kosztów realizacji,
pokrycie odsetek na minimalnym
poziomie oraz zapewnienie wkładu
własnego projektu biurowego
Face2Face wKatowicach.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business
Park Sp. zo.o. Sp.k.
EPP Development 6 Sp.
zo.o.
735 11.02.2025 Gwarancja korporacyjna zabez-
pieczająca gwarancję czynszo-
wą związaną ze sprzedażą O3
Business Campus III wKrakowie.
Częściowo wystawiona wEUR.
Maksymalna kwota odpowiedzial-
ności będzie ulegać sukcesywnemu
zmniejszeniu wraz ze zmniejsza-
niem się kwoty zobowiązania, które
gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business
Park Sp. zo.o. Sp.k.
EPP Development 6 Sp.
zo.o.
37 102 9.08.2028 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca O3 Business
Campus III wKrakowie. Zabezpie-
czeniem gwarancji jest gwarancja
korporacyjna wystawiona przez
Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona wEUR.
PKO BP S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Echo Investment S.A. Gmina Miejska Kraków -
ZDM Kraków
282 10.05.2022 Gwarancja należytego wykonania
umowy.
Echo Investment S.A. 143 City Space GP Sp.
zo.o. Sp.k.
Berea Sp. zo.o. 21 22.06.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wyni-
kających zumowy najmu zawartej
21.05.2019 r. Gwarancja wystawiona
wEUR.
Echo Investment S.A. 143 City Space GP Sp.
zo.o. Sp.k.
Berea Sp. zo.o. 112 29.09.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wy-
nikające zumowy najmu zawartej
21.05.2019 r. Gwarancja wystawiona
wEUR.
PKO BP S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Aquarius City Space GP
Sp. zo.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp. zo.o. 27 31.12.2022 Gwarancja bankowa zabezpiecza-
jąca zobowiązania ztytułu umowy
najmu z5.09.2018 r.
PKO BP S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Aquarius City Space GP
Sp. zo.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp. zo.o. 622 31.12.2022 Gwarancja bankowa wystawiona
zabezpieczająca zobowiązania
zumowy najmu z5.09.2018 r.
Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.A.
Tesco (Polska) Sp. zo.o. Nie doty-
czy
30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabez-
pieczająca wykonanie zobowią-
zań dotyczących zapewnienia
pierwszeństwa najmu powierzchni
wnowym centrum handlowym
iwynikających zprzedwstępnej
umowy sprzedaży nieruchomości
zawartej 30.07.2019 r. Ze względu
na ustalenia biznesowe iprawne,
gwarancja nie ma górnej granicy
potencjalnej odpowiedzialności.
Echo Investment S.A. City Space Management
Sp. zo.o.
Tryton Business Park Sp.
zo.o.
1 247 31.12.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wyni-
kających zumowy najmu zawartej
12.06.2018 r. Gwarancja wystawiona
wEUR.
| Sprawozdania nansowe
69
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2021 R.
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. City space Management
Sp. zo.o.
DH Supersam Katowice
Sp. zo.o. Sp.k.
385 31.12.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wyni-
kających zumowy najmu zawartej
28.02.2017 r. Gwarancja wystawio-
na wEUR.
PKO BP S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Sagittarius - Projekt Echo
113 Sp. zo.o. Sp.k.
Warburg-HiH Invest Real
Estate GmbH
982 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań
wynikających zumowy gwarancji
czynszowej. Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu
wraz ze zmniejszaniem się kwoty
zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Nobilis City Space GP Sp.
zo.o. Sp.k.
Nobilis - Business House
sp. zo.o.
600 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobo-
wiązania wynikające zaneksu do
umowy najmu. Gwarancja wysta-
wiona wEUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 – Cornwall
Investments Sp. zo.o.
S.K.A.
PKO BP S.A. 39 000 31.12.2026 Gwarancja zabezpieczająca
przekroczenie kosztów realiza-
cji oraz utrzymania niewynajętej
powierzchni projektu biurowego
Midpoint 71 we Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 – Cornwall
Investments Sp. zo.o.
S.K.A.
PKO BP S.A. 19 984 31.12.2029 Gwarancja zabezpieczająca
utrzymanie wskaźnika obsługi
długu oraz finansowania okresów
bezczynszowych umów najmu
powierzchni projektu biurowego
Midpoint 71 we Wrocławiu. Gwaran-
cja wystawiona wEUR.
Santander Bank Pol-
ska S.A.
(wramach limitu
kredytowego Echo
Investment S.A.)
Galeria Libero - Projekt
Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k.
Miasto Katowice 758 20.01.2022 Zabezpieczenie ztytułu rękojmi
igwarancji jakości za zobowiązania
wynikające zzawartej 16.06.2016 r.
umowy dotyczącej realizacji inwe-
stycji drogowej.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
zo.o.
Bank Pekao S.A. 28 609 31.01.2024 Gwarancja zabezpieczająca prze-
kroczenie kosztów realizacji projek-
tu biurowego wramach kompleksu
Fuzja CDJ.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
APAK Grundstücksgesell-
schaft mbH & Co. KG
48 968 Późniejsza zdat:
11.09.2022 r. lub
data zwrotu VAT
zurzędu do kupu-
jącego.
Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zumowy sprzedaży biurowca Biura
przy Willi (budynek K), wchodzą-
cego wskład kompleksu Browary
Warszawskie, atakże zumowy
dodatkowej. Gwarancja wystawiona
wEUR iPLN.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
APAK Grundstücksgesell-
schaft mbH & Co. KG
5 814 11.03.2024 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zgwarancji czynszowej na po-
wierzchnie handlowe, związane ze
sprzedażą biurowca Biura przy Willi
(budynek K) wchodzącego wskład
kompleksu Browary Warszawskie.
Wystawiona wEUR. Maksymalna
kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejsze-
niu wraz ze zmniejszaniem się kwo-
ty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
| Sprawozdania nansowe
70
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2021 R.
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
APAK Grundstücksgesell-
schaft mbH & Co. KG
96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zgwarancji jakości budynku, zwią-
zanej ze sprzedażą biurowca Biura
przy Willi (budynek K), wchodzą-
cego wskład kompleksu Browary
Warszawskie. Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu
wraz ze zmniejszaniem się kwoty
zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.A.
R4R Gdańsk Stocznia Sp.
zo.o.
26 000 Najpóźniej 6
miesięcy od
daty końcowej
zgodnie zumową
przedwstępną.
Gwarancja warunkowa zabezpie-
czająca zwrot zaliczki wpłaconej
przez kupującego ztytułu umowy
przedwstępnej sprzedaży nieru-
chomości.
Echo Investment S.A. Projekt 146 - CitySpace
GP Sp. zo.o. Sp.k.
Face2Face - Stranraer Sp.
zo.o. S.K.A.
722 29.04.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wyni-
kających zumowy najmu. Gwaran-
cja wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Park Rozwoju - Projekt
Echo 112 Sp. z.o.o. Sp.k.
Kaufland Polska Markety
Sp. z.o.o. Sp.j.
2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary
umownej wynikającej zumowy naj-
mu lokalu wcentrum handlowym
Pasaż Opieńskiego wPoznaniu.
Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.A.
Wentel Sp. zo.o. 26 000 Najpóźniej 6
miesięcy od
daty końcowej
zgodnie zumową
przedwstępną.
Gwarancja warunkowa zabezpie-
czająca zwrot zaliczki wpłaconej
przez spółkę zgrupy Student De-
pot ztytułu przedwstępnej umowy
zakupu od grupy Echo Investment
nieruchomości wGdańsku.
Santander Bank Pol-
ska S.A.
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne War-
szawa
25 000 30.10.2022 Gwarancja zabezpieczająca realiza-
cję inwestycji towarzyszącej wra-
mach tzw. specustawy mieszkanio-
wej - budowę szkoły podstawowej
ijej przekazanie na rzecz Miasta
Stołecznego Warszawy.
Santander Bank Pol-
ska S.A.
(wramach limitu
kredytowego Echo
Investment S.A.)
Echo Investment S.A. Miasto Poznań reprezen-
towane przez Zarząd Dróg
Miejskich wPoznaniu
3 384 31.07.2022 Gwarancja należytego wykonania
umowy.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
Westinvest Gesellschaft für
Investmentfonds mbH
178 848 5.08.2026 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zumowy sprzedaży biurowca
Biura przy Warzelni (budynek GH),
wchodzącego wskład kompleksu
Browary Warszawskie. Gwarancja
wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
Westinvest Gesellschaft für
Investmentfonds mbH
16 442 Wcześniejsza
zdat: 05.11.2031 r.
lub data przeka-
zania powierzchni
biurowych na-
jemcom izapłata
przez nich pierw-
szych płatnosci
wynikających
zumowy najmu
oraz dostarczenie
odpowiedniego
zabezpieczenia.
Zabezpieczenie należytego
wykonania zobowiązań wynikają-
cych zgwarancji czynszowej na
powierzchnie biurowe, związane
ze sprzedażą biurowca Biura przy
Warzelni (budynek GH) wchodzą-
cego wskład kompleksu Browary
Warszawskie. Gwarancja wysta-
wiona wEUR. Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu
wraz ze zmniejszaniem się kwoty
zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
| Sprawozdania nansowe
71
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2021 R.
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
Westinvest Gesellschaft für
Investmentfonds mbH
3 543 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających z:
(i) umowy oprace wykończeniowe
związane ze sprzedażą biurowca
Biura przy Warzelni (budynek GH)
wchodzącego wskład kompleksu
Browary Warszawskie, oraz (ii)
gwarancji czynszowej na po-
wierzchnie handlowe, związane
ze sprzedażą biurowca Biura przy
Willi (budynek GH) wchodzącego
wskład kompleksu Browary War-
szawskie. Gwarancja wystawiona
wEUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
Westinvest Gesellschaft für
Investmentfonds mbH
200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego
wykonania zobowiązań wynikają-
cych zgwarancji jakości budynku,
związanej ze sprzedażą biurowca
Biura przy Warzelni (budynek GH),
wchodzącego wskład kompleksu
Browary Warszawskie. Maksymalna
kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejsze-
niu wraz ze zmniejszaniem się kwo-
ty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
PKO BP S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
APAK Grundstücksgesell-
schaft mbH & Co. KG
616 9.07.2022 Należyte wykonanie warunków
umowy najmu, które wszczegól-
ności obejmują zapłatę czynszu,
opłat eksploatacyjnych, roszczeń
ozapłatę kar umownych, wpłatę
kaucji gwarancyjnej, ewentualnych
odsetek.
Towarzystwo Ubez-
pieczeń Euler Hermes
S.A.
(na zlecenie izlimitu
Echo Investment S.A.)
Galeria Nova – Grupa
Echo Sp. zo.o. S.K.A.
Apator Powogaz S.A. 21 500 31.12.2022 Gwarancja zapłaty całości należno-
ści ztytułu sprzedaży nieruchomo-
ści gruntowej wPoznaniu.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp. zo.o.
S.K.A.
Portfel 2 PH5 Sp. zo.o. 51 388 31.11.2023 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zumowy sprzedaży biurowca Moje
Miejsce (etap I). Gwarancja wysta-
wiona wEUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp. zo.o.
S.K.A.
Portfel 2 PH5 Sp. zo.o. 6 591 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zgwarancji czynszowej związanej
ze sprzedażą biurowca Moje Miej-
sce (etap I). Gwarancja wysta-
wiona wEUR. Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu
wraz ze zmniejszaniem się kwoty
zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
| Sprawozdania nansowe
72
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2021 R.
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp. zo.o.
S.K.A.
Portfel 2 PH5 Sp. zo.o. 3 789 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zumowy oprace wykończeniowe
związanej ze sprzedażą biurowca
Moje Miejsce (etap I). Gwarancja
wystawiona wEUR. Maksymalna
kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejsze-
niu wraz ze zmniejszaniem się kwo-
ty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp. zo.o.
S.K.A.
Portfel 2 PH5 Sp. zo.o. 124 643 28.05.2030 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zgwarancji jakości budynku zwią-
zanej ze sprzedażą biurowca Moje
Miejsce (etap I). Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu.
Echo Investment S.A. Cinema Asset Manager
- Grupa Echo Sp. zo.o.
S.K.A.
Kaufland Polska Markety
Sp. zo.o. Sp.j.
2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary
umownej wynikającej zumowy naj-
mu lokalu wcentrum handlowym
Kapelanka wKrakowie.
Echo Investment S.A. City Space Management
Sp. zo.o.
Projekt 17 - Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.A.
833 31.12.2022 Gwarancja bankowa zabezpieczają-
ca zobowiązania zumowy najmu.
Santander Bank Pol-
ska S.A.
(wramach limitu
kredytowego Echo
Investment S.A.)
Elektrownia RE Sp. zo.o. Miasto Łódź 796 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana zpo-
rozumieniem dotyczacym zasad
realizacji inwestycji drogowej.
Santander Bank Pol-
ska S.A.
(wramach limitu
kredytowego Echo
Investment S.A.)
Elektrownia RE Sp. zo.o. Miasto Łódź 695 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana zpo-
rozumieniem dotyczacym zasad
realizacji inwestycji drogowej.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
Westinvest Gesellschaft für
Investmentfonds mbH
8 279 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zumowy sprzedaży budynku Willa
Schiele, wchodzącego wskład
kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona wEUR.
Maksymalna kwota odpowiedzial-
ności będzie ulegać sukcesywnemu
zmniejszeniu wraz ze zmniejsza-
niem się kwoty zobowiązania, które
gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
Westinvest Gesellschaft für
Investmentfonds mbH
9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
zgwarancji jakości budynku, zwią-
zanej ze sprzedażą budynku Willa
Schiele, wchodzącego wskład
kompleksu Browary Warszawskie.
Razem 1 876 032
| Sprawozdania nansowe
73
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2020 R.
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Projekt 104 Sp. zo.o. Skua Sp. zo.o. 27 689 do 31.07.2021 Zabezpieczenie należytego wykonania ostatecznej
umowy sprzedaży oraz umowy zabezpieczenia przycho-
dów czynszowych (master lease) dotyczących biurowca
Aquarius Business House II we Wrocławiu. Wystawiona
wEUR.
Echo Investment S.A. IREEF – Stryków Propco
Sp. zo.o.
553 do 31.07.2021 Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Investment S.A.
wynikające zumowy najmu zawartej 24.10.2016 r. Wysta-
wiona wEUR.
Q22 - Projekt Echo 128
Sp. zo.o. Sp.k.
IREEF – Stryków Propco
Sp. zo.o.
81 do 31.05.2022 Gwarancja czynszowa związana ze sprzedażą biurowca
Q22 wWarszawie. Gwarancja wystawiona wEUR. Kwota
gwarancji jest aktualizowana wraz ze zmniejszaniem się
wysokości zobowiązania.
Echo - Opolska Business
Park Sp. zo.o. Sp.k.
wystawiona na rzecz
Ventry Investments Sp.
zo.o. Sp.K
(obecnie podmiot
uprawniony EPP Oce
O3 Business Campus Sp.
zo.o)
42 108 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca
O3 Business Campus IwKrakowie. Zabezpieczeniem
gwarancji budowlanej jest gwarancja korporacyjna wysta-
wiona przez Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona
wEUR.
ZAM - Projekt Echo 127
Sp. zo.o. Sp.k.
wystawiona na rzecz
Emfold Investments Sp.
zo.o.
(obecnie podmiot
uprawniony Tryton Busi-
ness Park Sp. zo.o.)
43 925 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca
Tryton wGdańsku. Zabezpieczeniem gwarancji budowla-
nej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo
Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.
Symetris - Projekt Echo
131 Sp. zo.o. Sp.k.
wystawiona na rzecz
Flaxton Investments Sp.
zo.o.
(obecnie podmiot
uprawniony EPP Oce
– Symetris Business Park
Sp. zo.o.)
18 789 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca
Symetris IwŁodzi. Zabezpieczeniem gwarancji budowla-
nej jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez Echo
Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.
Projekt Echo 135 Sp.
zo.o. Sp.k.
A4 Business Park Sp.
zo.o.
25 382 do 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca
A4 Business Park III wKatowicach. Zabezpieczeniem
gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez
Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.
Echo - Opolska Business
Park Sp. zo.o. Sp.k.
EPP Oce O3 Business
Campus Sp. zo.o
40 148 do 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca
O3 Business Campus II wKrakowie. Zabezpieczeniem
gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez
Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.
Echo - Opolska Business
Park Sp. zo.o. Sp.k.
EPP Oce O3 Business
Campus Sp. zo.o
383 do 28.05.2021 Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpie-
czająca gwarancję czynszową związana ze sprzedażą O3
Business Campus II wKrakowie. Częściowo wystawiona
wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ule-
gać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem
się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Gwarancja bezpośrednia
Echo Investment S.A.
Nobilis - Projekt Echo 117
Sp. zo.o. Sp.k.
40 000 do 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane związane
zobiektem biurowym Nobilis we Wrocławiu.
Grupa Echo Sp. zo.o. IB 14 FIZAN 82 495 do 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań
wynikających zumowy sprzedaży biurowca West Link we
Wrocławiu. Wystawiona wEUR. Po 24.05.2021 r. kwota
maksymalnej odpowiedzialności ulegnie zmniejszeniu
o80%.
Midpoint 71-Cornwall
Investments Sp. zo.o.
S.K.A. (poprzednio: Pro-
jekt 22 – Grupa Echo Sp.
zo.o. S.K.A.)
A19 Sp. zo.o. 27 689 do 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania spółki Midpoint 71-Cornwall
Investments Sp. zo.o. S.K.A. (projekt Midpoint 71) wyni-
kających zporozumienia dobrosąsiedzkiego zawartego
4.07.2018 r. Wystawiona wEUR.
| Sprawozdania nansowe
74
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2020 R.
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Symetris - Projekt Echo
131 Sp. zo.o. Sp.k.
wystawiona na rzecz
Flaxton Investments
Sp. zo.o.
(obecnie podmiot
uprawniony EPP Oce
– Symetris Business Park
Sp. zo.o.)
17 618 do 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca
Symetris II wŁodzi. Wystawiona wEUR. Maksymalna
kwota odpowiedzialności może ulegać sukcesywnemu
zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowią-
zania, które gwarancja zabezpiecza.
Symetris - Projekt Echo
131 Sp. zo.o. Sp.k.
wystawiona na rzecz
Flaxton Investments
Sp. zo.o.
(obecnie podmiot
uprawniony EPP Oce
– Symetris Business Park
Sp. zo.o.)
112 do 27.12.2021 Gwarancja czynszowa związana ze sprzedażą projektu
Symetris II etap wŁodzi. Częściowo wystawiona wEUR.
Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się
kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
R4R Łódź Wodna Sp.
zo.o. R4R Wrocław Kępa
Sp. zo.o. R4R Wrocław-
skie Rychtalska Sp. zo.o.
R4R Warszawa Browary
Sp. zo.o.
Bank Pekao S.A. 14 147 do 30.09.2021 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów reali-
zacji projektów mieszkaniowych Resi4Rent: Łódź Wodna,
Wrocław Rychtalska, Warszawa Browary Warszawskie,
Wrocław Kępa Mieszczańska.
Rosehill Investments Sp.
zo.o.
IB 6 FIZAN / GPF 3
FIZAN
105 783 do 31.03.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki
Rosehill Investments Sp. zo.o. wynikających zumowy
programowej zawartej 31.08.2017 r. Wystawiona wEUR.
Projekt Beethovena –
Projekt Echo – 122 Sp.
zo.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 36 000 do 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realizacji projektu
biurowego Moje Miejsce wWarszawie.
Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 do 7.05.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia Investments –
Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.k. wynikających zumowy
gwarancji jakości zawartej 27.03.2019 r.
Dellia Investments - Pro-
jekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 101 249 do 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki
Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.k.
wynikających zumowy sprzedaży biurowca Biura przy
Bramie, wchodzącego wskład kompleksu Browary War-
szawskie. Wystawiona wEUR.
Dellia Investments - Pro-
jekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 117 do 30.06.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań
spółki Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o.
Sp.k. wynikających zumowy sprzedaży projektu Biura
przy Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary
Warszawskie. Gwarancja czynszowa wystawiona wEUR.
Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się
kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Dellia Investments - Pro-
jekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 do 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki
Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.k.
wynikających zumowy sprzedaży projektu Biura przy
Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary War-
szawskie. Wystawiona wPLN.
Dellia Investments - Pro-
jekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 50 763 do 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania zobowiązań spółki
Dellia Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Sp.k.
wynikających zumowy sprzedaży biurowca Biura przy
Bramie wchodzącego wskład kompleksu Browary War-
szawskie. Wystawiona wEUR.
Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 25 do 30.06.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. wynikających zumowy
gwarancji czynszowej. Maksymalna kwota odpowiedzial-
ności będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze
zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Dellia Investments - Pro-
jekt Echo 115 Sp. zo.o.
Sp.k.
Bank Pekao S.A. 73 738 do daty konwersji
kredytu budowlanego
na inwestycyjny
Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów reali-
zacji projektu biurowego wramach kompleksu Browary
Warszawskie wWarszawie. Wystawiona wEUR.
| Sprawozdania nansowe
75
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2020 R.
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Projekt 17 - Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.A.
Bank Millennium S.A. 8 045 do daty konwersji
kredytu budowlanego
na inwestycyjny
Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów
realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we
Wrocławiu.
Projekt 17 - Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.A.
Bank Millennium S.A. 4 938 do daty konwersji
kredytu budowlanego
na inwestycyjny
Gwarancja zabezpieczająca wpływy znajmu wokresie
realizacji projektu biurowego West 4 Business Hub we
Wrocławiu. Wystawiona wEUR.
Projekt 132 - City Space -
GP Sp. zo.o. Sp.k.
wystawiona na rzecz
Echo - Opolska Business
Park Sp. zo.o. Sp.k.
(obecnie uprawniony
EPP Development 6 Sp.
zo.o.)
2 147 do 30.06.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 132 – City
Space – GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu
zawartej 4.06.2019 r. Wystawiona wEUR. Zmienione
aneksem zdnia 22.05.2020 r.
Face2Face - Stranraer
Sp. zo.o. S.K.A.
(poprzednia nazwa Pro-
jekt 20 - Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.A.)
Bank Pekao S.A. 70 000 do 29.12.2023 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów
realizacji, pokrycie odsetek na minimalnym poziomie oraz
zapewnienie wkładu własnego projektu biurowego Face-
2Face wKatowicach. Wystawiona wPLN.
Echo - Opolska Business
Park Sp. zo.o. Sp.k.
EPP Development 6 Sp.
zo.o.
4 027 do 11.02.2025 Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpie-
czająca gwarancję czynszową związaną ze sprzedażą O3
Business Campus III wKrakowie. Częściowo wystawiona
wEUR. Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie ule-
gać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem
się kwoty zobowiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Echo - Opolska Business
Park Sp. zo.o. Sp.k.
EPP Development 6 Sp.
zo.o.
37 226 do 9.08.2028 Gwarancja budowlana związana ze sprzedażą biurowca
O3 Business Campus III wKrakowie. Zabezpieczeniem
gwarancji jest gwarancja korporacyjna wystawiona przez
Echo Investment S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.
Galeria Libero - Projekt
Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k.
Dyrektor Izby Admi-
nistracji Skarbowej
wKielcach
873 do 10.02.2021 Gwarancja loteryjna za spółkę Galeria Libero – Projekt
Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k.
143 - City Space - GP Sp.
zo.o. Sp.k.
Berea Sp. zo.o. 21 do 22.06.2024 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 142 – City
Space – GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu
zawartej 21.05.2019 r. Wystawiona wEUR.
143 - City Space - GP Sp.
zo.o. Sp.k.
Berea Sp. zo.o. 112 do 29.09.2024 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt 142 – City
Space – GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu
zawartej 21.05.2019 r. Wystawiona wEUR.
Aquarius - City Space -
GP Sp. zo.o. Sp.k.
Skua Sp. zo.o. 26 do 31.12.2021 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO Bank Polski
S.A. na zlecenie Echo Investment zabezpieczająca zobo-
wiązania spółki Aquarius – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.k.
ztytułu umowy najmu z5.09.2018 r.
Aquarius - City Space -
GP Sp. zo.o. Sp.k.
Horta Sp. zo.o. 608 do 31.12.2021 Gwarancja bankowa wystawiona przez PKO Bank Polski
S.A. na zlecenie Echo Investment zabezpieczająca zobo-
wiązania spółki Aquarius – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.k.
zumowy najmu z5.09.2018 r.
Projekt 12 - Grupa Echo
Sp. zo.o. S.K.A.
Tesco (Polska) Sp. zo.o. nie doty-
czy
do 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabezpie-
czająca wykonanie zobowiązań spółki Projekt 12 – Grupa
Echo Sp. zo.o. S.K.A. dotyczących zapewnienia pierw-
szeństwa najmu powierzchni wnowym centrum handlo-
wym iwynikających zprzedwstępnej umowy sprzedaży
nieruchomości zawartej 30.07.2019 r. Ze względów na
ustalenia biznesowe iprawne gwarancja nie posiada gór-
nej granicy potencjalnej odpowiedzialności.
Tryton City Space - GP
Sp. zo.o. Sp.k.
Tryton Business Park Sp.
zo.o.
1 245 do 31.01.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Tryton City Space –
GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu zawartej
12.06.2018 r. Wystawiona wEUR.
Supersam City Space -
GP Sp. zo.o. Sp.k.
DH Supersam Katowice
Sp. zo.o. Sp.k.
389 do 31.01.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Supersam City Space
- GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zumowy najmu zawartej
28.02.2017 r. Wystawiona wEUR.
| Sprawozdania nansowe
76
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.
NA 31 GRUDNIA 2020 R.
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Benecjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Sagittarius - Projekt
Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k.
Warburg-HiH Invest Real
Estate GmbH
1 082 do 5.05.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Sagittarius - Projekt
Echo 113 Sp.zo.o. Sp.k. wynikających zumowy gwaran-
cji czynszowej. Maksymalna kwota odpowiedzialności
będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze
zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Nobilis - City Space GP
Sp. zo.o. Sp.k.
Nobilis - Business House
sp. zo.o.
602 do 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spółki Nobilis
– City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. wynikające zaneksu do
umowy najmu. Wystawiona wEUR.
Midpoint 71 – Cornwall
Investments Sp. zo.o.
S.K.A.
PKO BP S.A. 39 000 do 31.12.2026 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów
realizacji oraz utrzymania niewynajętej powierzchni pro-
jektu biurowego Midpoint 71 we Wrocławiu. Wystawiona
wPLN.
Midpoint 71 – Cornwall
Investments Sp. zo.o.
S.K.A.
PKO BP S.A. 20 051 do 31.12.2029 Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaźnika ob-
sługi długu oraz finansowania okresów bezczynszowych
umów najmu powierzchni projektu biurowego Midpoint 71
we Wrocławiu. Wystawiona wEUR.
Gosford Investment Sp.
zo.o.
Womak Delta Sp. zo.o. 29 do 14.07.2021 Gwarancja czynszowa - biuro sprzedaży mieszkań we
Wrocławiu.
Projekt Echo 130 Sp.
zo.o.
Bank Pekao S.A. 28 609 do 31.01.2024 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie kosztów reali-
zacji projektu biurowego wramach kompleksu Fuzja CDJ.
Wystawiona wPLN.
Cinema Asset Manager
– Grupa Echo Sp. zo.o.
S.K.A.
Pearl Jewel sp. zo.o. nie
dotyczy
wcześniejsza zdat:
przekazanie po-
wierzchni zgodnie
zprzyszłą umową
najmu albo 8 lat od
dnia zawarcia przyszłej
umowy najmu.
Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A. zabez-
pieczająca wykonanie zobowiązań spółki Cinema Asset
Manager – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. dotyczących
zapewnienia pomieszczeń zastępczych ipowierzchni
zgodnie zprzyszłą umową najmu wnowym budynku
biurowym, wynikających zumowy sprzedaży nierucho-
mości z1.12.2020. Ze względów na ustalenia biznesowe
iprawne, gwarancja nie posiada górnej granicy potencjal-
nej odpowiedzialności.
Razem 1 137 824
| Sprawozdania nansowe
77
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Noty objaśniające do
rachunku zysków istrat
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY
STRUKTURA RZECZOWA  RODZAJE DZIAŁALNOŚCI
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
PRZYCHODY ZTYTUŁU UMÓW ZKLIENTAMI 434 534 328 805
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej ikomercyjnej 270 336 225 301
Od jednostek powiązanych: - 46 465
– od jednostek współkontrolowanych - 46 465
Usługi realizacji inwestycji 69 330 69 357
Od jednostek powiązanych: 69 279 68 625
– od jednostek zależnych 48 883 60 116
– od jednostek współkontrolowanych 20 396 8 509
Sprzedaż działek 39 610 5 449
Od jednostek powiązanych: 39 610 -
– od jednostek współkontrolowanych 9 139 -
– od jednostek zależnych 30 471 -
Usługi prawne, księgowe, konsultingowe iinformatyczne 2 837 4 258
Od jednostek powiązanych: 2 837 4 258
– od jednostek zależnych 2 837 4 258
Usługi finansowe, marketingowe, zabezpieczeń ipozostałe
przychody
52 421 24 440
Od jednostek powiązanych: 46 142 21 927
– od jednostek zależnych 44 158 20 447
– od jednostek współkontrolowanych 1 935 1 479
– od kluczowego personelu 49 1
PRZYCHODY ZTYTUŁU NAJMU 3 188 754
Usługi najmu 3 188 754
Od jednostek powiązanych: 116 380
– od jednostek zależnych 116 380
Przychody ze sprzedaży, razem 437 722 329 559
Odjednostek powiązanych: 157 984 141 655
– od jednostek zależnych 126 465 85 201
– od jednostek współkontrolowanych 31 470 56 453
– od kluczowego personelu 49 1
Spółka nie zawierała umów z jednost-
kami powiązanymi na warunkach innych
niż rynkowe. Umowy dotyczące istotnych
transakcji zjednostkami powiązanymi re-
alizowane w2021 r. Spółka zaprezento-
wała wdodatkowych objaśnieniach.
NOTA 19A
| Sprawozdania nansowe
78
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 19B
Spółka ujmuje przychody wmomencie spełnienia
zobowiązania do wykonania świadczenia. Zobowią-
zanie do wykonania świadczenia uznaje się za speł-
nione, wchwili wydania kupującemu nieruchomości,
które następuje na podstawie podpisanego przez
strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu
procesu budowlanego nieruchomości iotrzymaniu
pozwolenia na użytkowanie, atakże pod warunkiem
dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet
ceny nabycia nieruchomości. Umowy zawarte wra-
mach tej grupy przychodów nie zawierają elementu
Łączna wartość przychodów do ujęcia wprzyszło-
ści związanych ze zobowiązaniami do wykonania
umowy sprzedaży powierzchni mieszkaniowych
ikomercyjnych wynikająca zumów podpisanych na
dzień bilansowy 31 grudnia 2021 r. wynosi 25 422
tys. zł, zczego do dnia bilansowego Spółka otrzy-
Wramach usług realizacji inwestycji Spółka świadczy
usługi przygotowania iorganizacji procesu inwesty-
cyjnego wodniesieniu do projektów deweloperskich,
których właścicielem są inne podmioty, wwiększo-
ści jednostki zależne. Wramach swych obowiązków
Spółka podejmuje się wykonania czynności dorad-
czych, zarządczych, prawnych oraz innych czynno-
ści niezbędnych do zarządzania realizacją inwestycji.
Proces ten obejmuje przygotowanie inwestycji, orga-
nizację iobsługę przetargów na roboty budowlane,
nadzór ikoordynacje robót budowlanych oraz obsłu-
Poniżej przedstawiono ujawnienia, wodniesieniu do
głównych grup przychodów, które umożliwią użyt-
kownikom sprawozdań finansowych zapoznanie się
zcharakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz
OTRZYMANE KTÓTKOTERMINOWE ZALICZKI WTYS. PLN
01.01.2021-
31.12.2021
01.01.2020-
31.12.2020
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 9A)
- stan na początek okresu
83 253 100 163
Zwiększenia – wpłaty 200 754 208 391
Ujęte jako przychody wokresie (270 336) (225 301)
- wtym przychody ujęte wokresie, uwzględnione wsaldzie
otrzymanych zaliczek na początek okresu
(83 253) (100 163)
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 9A)
- stan na koniec okresu
13 671 83 253
niepewnościami związanymi zprzychodami iprze-
pływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych
umów.
Przychody związane zdziałalnością deweloperską –
sprzedaż powierzchni mieszkaniowej ikomercyjnej
Przychody zusług realizacji inwestycji
zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, wocenie Spół-
ki, zawarte umowy nie zawierają istotnego elemen-
tu finansowania. Wzwiązku ztaką charakterystyką
umów, Spółka, co do zasady, nie wykazuje należno-
ści bądź innych sald aktywów ztytułu umów związa-
nych ztą grupą przychodów. Zobowiązania ztytułu
umów odzwierciedlają wpłacone krótkoterminowe
zaliczki dokonane przez klientów. Poniższa tabela
prezentuje zmiany wsaldzie zobowiązań ztytułu
umów wodniesieniu do tej grupy przychodów.
mała zaliczki wkwocie 13 671 tys. zł. Przychody te
zostaną rozpoznane wmomencie wydania kupują-
cym nieruchomości, po zakończeniu budowy iuzy-
skaniu niezbędnych decyzji administracyjnych, co
następuje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po
zakończeniu budowy.
gę klientów. Spółka ujmuje przychody wmomencie
spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia,
tj. wokresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wy-
nikające z zawartych umów jest stałe inależne Spół-
ce miesięcznie. Ponadto, wocenie Spółki, zawarte
umowy nie zawierają istotnego elementu finansowa-
nia. Wzwiązku ztaką charakterystyką podpisanych
umów nie występują istotne salda aktywów bądź
zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami
handlowymi (patrz nota 9).
| Sprawozdania nansowe
79
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Zarząd dokonał analizy pozostałych umów oświad-
czenie usług, wtym usług świadczenia pośrednictwa
wzakresie nieruchomości, świadczenia usług księgo-
wych, prawnych, konsultingowych, informatycznych,
finansowych, marketingowych ipozostałych, zktó-
rych większość realizowana jest na rzecz podmio-
tów powiązanych wramach działalności holdingo-
wej Echo Investment S.A. Spółka ujmuje przychody
wmomencie spełnienia zobowiązania do wykonania
świadczenia, tj. dla pewnych umów – wmomencie
zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie
umowy sprzedaży nieruchomości wwyniku świad-
czenia usługi pośrednictwa wzakresie nierucho-
mości) albo wokresie świadczenia danego rodzaju
usług (np. wokresie świadczenia usług prowadza-
nia ksiąg rachunkowych, usług marketingowych,
doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomo-
Pozostałe przychody osiągane przez Spółkę
ściami). Wwiększości przypadków usługi realizo-
wane są wokresach miesięcznych itak rozliczane
oraz należne jest wynagrodzenie Spółki. Dla części
umów (np. pośrednictwa wzakresie nieruchomości),
wynagrodzenie wynikające zzawartych umów za-
wiera element zmienny, jednakże zcharakteru tych
umów wynika, że Spółka ma prawo do wynagrodze-
nia dopiero wmomencie wykonania zobowiązania
umownego, co skutkuje faktem, że wynagrodzenie
zmienne jest znane wmomencie ujęcia przychodu,
ajego wartość nie ulega później zmianom. Ponadto,
wocenie Spółki, zawarte umowy nie zawierają istot-
nego elementu finansowania. Wzwiązku ztaką cha-
rakterystyką podpisanych umów nie występują istot-
ne salda aktywów bądź zobowiązań ztytułu umów,
poza należnościami handlowymi (patrz nota 9).
PRZYCHODY ZWIĄZANE ZDZIAŁALNOŚCIĄ DEWELOPERSKĄ NA 31 GRUDNIA 2021 R.
WTYS. PLN
Projekt
Termin
zakończenia
budowy
Planowane
przychody
Łączna wartość
przychodów do ujęcia
wprzyszłości związanych
zzawartymi zobowią-
zaniami do wykonania
umowy
Otrzymane
zaliczki
Osiedle Bonarka Living I, Kraków projekt zakończony 69 520 9 275 5 567
Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź projekt zakończony 37 015 - -
Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź projekt zakończony 40 807 6 682 5 632
Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 254 941 -
Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 232 44 -
Nasze Jeżyce, Poznań projekt zakończony 57 997 66 -
Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 355 222
Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 862 2 782 -
Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 869 5 087 2 059
pozostałe projekty 191 191 191
Razem 478 301 25 422 13 671
| Sprawozdania nansowe
80
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 19D
NOTA 19C
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY SUBLEASING
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Usługi najmu 785 364
Razem 785 364
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY STRUKTURA TERYTORIALNA
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Kraj 437 722 329 559
wtym: od jednostek powiązanych 157 984 141 655
Zagranica - -
Przychody netto ze sprzedaży produktów, razem 437 722 329 559
wtym: od jednostek powiązanych 157 984 141 655
Do 31 marca 2020 r. Spółka podnajmowała część swojej po-
wierzchni biurowej wynajmowanej wbudynku Q22 wWarszawie.
PRZYCHODY ZWIĄZANE ZDZIAŁALNOŚCIĄ DEWELOPERSKĄ NA 31 GRUDNIA 2020 R.
WTYS. PLN
Projekt
Termin
zakończenia
budowy
Planowane
przychody
Łączna wartość
przychodów do ujęcia
wprzyszłości związanych
zzawartymi zobowią-
zaniami do wykonania
umowy
Otrzymane
zaliczki
Osiedle Bonarka Living I, Kraków IV kw. 2021 68 400 68 400 6 363
Puszkarska R4R, Kraków Ikw. 2001
- sprzedaż gruntu
5 969 5 969 5 969
Osiedle Jarzębinowe V, Łódź projekt zakończony 43 911 6 -
Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 200 1 535 1
Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź projekt zakończony 36 661 4 857 2 690
Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź IV kw. 2021 39 302 39 302 12 111
Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 232 60 -
Nasze Jeżyce, Poznań II kw. 2021 57 829 57 829 21 361
Nasze Jeżyce II, Poznań II kw. 2021 64 200 64 200 18 059
Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 366 38 110 15 204
Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 47 207 19 094 1 333
pozostałe projekty 2 2 162
Razem 526 279 299 364 83 253
| Sprawozdania nansowe
81
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Nota 20A
KOSZTY OPERACYJNE WEDŁUG RODZAJU
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Wartość sprzedanych towarów imateriałów - -
Amortyzacja 9 806 9 516
Zużycie materiałów ienergii 232 275 37 345
Usługi obce 193 166 211 359
Podatki iopłaty 2 947 3 477
Wynagrodzenia 53 522 51 127
Ubezpieczenia społeczne iinne świadczenia 10 727 10 066
Pozostałe koszty rodzajowe (ztytułu) 6 752 7 625
– podróże służbowe 1 109 965
– inne 5 643 6 660
Total 509 195 330 515
Zmiana stanu zapasów, produktów (58 678) 20 685
Koszty administracyjne związane zprojektami* (14 900) (7 836)
Koszty sprzedaży (wielkość ujemna)* (19 583) (22 828)
Koszty ogólnego zarządu (wielkość ujemna)* (87 640) (66 792)
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów 328 394 253 744
* Wkosztach sprzedaży ikosztach ogólnego zarządu Spółka prezentuje koszty świadczeń pracowniczych iamortyzacji.
| Sprawozdania nansowe
82
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 21A
POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Rozwiązane rezerwy 1 448 4 203
– ztytułu należności - -
– na przewidywane koszty 1 448 4 203
Pozostałe, wtym: 936 68
– kary umowne iodszkodowania 32 60
– przychody ze sprzedaży wierzytelności 621 -
– przychody ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych 283 8
– pozostałe - -
Odsetki ztytułu pożyczek iobligacji 48 304 59 464
– od jednostek powiązanych, wtym: 48 304 59 464
– od jednostek zależnych 37 670 38 934
– od jednostek współkontrolowanych 10 634 20 530
Aktualizacja wartości 24 766 -
– pożyczek iobligacji 24 766 -
Pozostałe odsetki 1 39
– od pozostałych jednostek 1 39
Razem 75 455 63 774
NOTA 21B
POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE ZTYTUŁU DYWIDEND
IUDZIAŁÓW WZYSKACH TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Od jednostek powiązanych, wtym: 54 554 114 976
– od jednostek zależnych 54 554 114 976
Od pozostałych jednostek - -
Razem 54 554 114 976
NOTA 21C
POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Utworzone rezerwy 468 1 390
– ztytułu należności 468 1 390
Pozostałe, wtym: 600 781
– darowizny 407 553
- pozostałe 193 228
Odpis na pożyczkach iobligacjach - 10 607
– od jednostek powiązanych - 10 607
Razem 1 068 12 778
Po przeglądzie należności ztytułu pożyczek iobligacji, na podstawie prognozowanych iobecnych
wyników iprzepływów pieniężnych pożyczkobiorców, Spółka oszacowała wielkości oczekiwa-
nych strat dla poszczególnych pożyczek iobligacji. Na 31 grudnia 2021 r. odpis wyniósł 25 mln
zł, natomiast na 31 grudnia 2020 r. jego wysokość wyniosła 44 mln zł.
| Sprawozdania nansowe
83
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 22A
NOTA 22B
PRZYCHODY FINANSOWE ZTYTUŁU ODSETEK
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Pozostałe odsetki
– od pozostałych jednostek 3 55
Razem 3 55
INNE PRZYCHODY FINANSOWE
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Dodatnie różnice kursowe - 3 316
– zrealizowane - 1 550
Zysk ze zbycia udziałów 6 206 -
Zysk zumorzenia udziałów icertyfikatów* - 433
Aktualizacja pochodnych instrumentów finansowych 13 575
Pozostałe - -
Razem 19 781 3 749
* Spółka opisała transakcje wnotach 4 i5.
NOTA 22C
KOSZTY FINANSOWE ZTYTUŁU ODSETEK
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Od kredytów, obligacji, pożyczek
– dla jednostek powiązanych 7 190 9 321
- dla jednostek zależnych 7 190 9 321
– dla innych jednostek 67 788 47 694
74 978 57 015
Pozostałe odsetki
– dla innych jednostek 32 11
32 11
Od leasingu
- dla innych jednostek 1 666 426
1 666 426
Koszty finansowe tytułu odsetek, razem 76 676 57 452
Kwota kosztów finansowania zewnętrz-
nego aktywowana do wartości zapasów
wynosiła 472 tys. zł. na 31 grudnia 2021r.
(stopa kapitalizacji 1,25%), natomiast na
31 grudnia 2020 r. wynosiła 2493 tys. zł
(stopa kapitalizacji 1,37%).
| Sprawozdania nansowe
84
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 22D
INNE KOSZTY FINANSOWE
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Ujemne różnice kursowe 201 -
– zrealizowane (6 529) -
– niezrealizowane 6 730
Strata zzamknięcia - opcje na kursie walut 785 223
- IRS 785 223
Strata ze zbycia - 2 749
– udziałów - 2 749
Pozostałe, wtym: 8 728 4 398
– prowizje 4 266 2 731
- inne 4 462 1 667
- likwidacja spółek - -
Aktualizacja wartości inwestycji 18 438 5 625
- IRS - 1 624
– udziały 18 438 4 001
Razem 28 152 12 995
NOTA 23A
PODATEK DOCHODOWY  EFEKTYWNA STAWKA PODATKOWA
TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Zysk brutto 32 435 77 688
Podatek dochodowy według stawek krajowych 19% 6 163 14 761
Otrzymane dywidendy (8 740) (9 589)
Wypłaty zzysku spółek komandytowych (1 626) (12 256)
Obciążenie podatkowe spółki, względem wyniku zależnych spółek koman-
dytowych
135 13 476
Koszty reprezentacji oraz inne koszty NKUP wtrakcie roku 9 693 12 642
Rezerwa na przewidywane koszty (655) (799)
Wycena udziałów podmiotu zależnego, która stanowi trwałą różnicę 1 868 760
Odpisy aktualizujące wartość pożyczek udzielonych iobligacji obiętych
ztytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego
(2 329) 1 104
Zmiany wyceny pozostałych pozycji 84 (236)
Obciążenie wyniku finansowego ztytułu podatku dochodowego 4 593 19 863
| Sprawozdania nansowe
85
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 23B
PODATEK DOCHODOWY ODROCZONY  TERMIN REALIZACJI
TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Zobowiązania ztytułu odroczonego podatku dochodowego
– przypadający do rozliczenia wciągu 12 miesięcy 18 702 17 752
– przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy 3 318 1 726
Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodowego
– przypadający do rozliczenia wciągu 12 miesięcy - -
– przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy (5 345) 56
Razem 16 675 19 534
NOTA 23C
OBCIĄŻENIE PODATKOWE UJĘTE WZYSKU LUB STRACIE
TYS. PLN
31.12.2021 31.12.2020
Bieżący podatek dochodowy
– bieżące obciążenie ztytułu podatku dochodowego 11 906 7 203
– korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego zlat
ubiegłych
(4 455) (2 235)
Odroczony podatek dochodowy
– związany zpowstaniem iodwróceniem się różnic przejściowych (2 858) 14 895
Razem 4 593 19 863
NOTA 24 PODZIAŁ ZYSKU
Wypracowany przez Echo Investment
S.A. w2020 r. zysk netto wynoszący 57
825 tys. zł został uchwałą z28 czerwca
2021 r. przeznaczony do podziału między
akcjonariuszy Spółki.
Sprawozdanie finansowe Echo Invest-
ment S.A. za 2020 r. zostało zatwierdzo-
ne uchwałą ZWZA z dnia 28 czerwca
2021 r.
Zysk wypracowany przez Echo Invest-
ment S.A. w2021 r. proponuje się włączyć
do podziału pomiędzy akcjonariuszy.
Zgodnie z uchwałą nr 6 Zwyczajnego
Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy,
Echo Investment S.A. wypłaciło akcjo
-
nariuszom dywidendę wwysokości 103
172 645,50 zł, co stanowiło kwotę 0,25
PLN na jedną akcję. Dywidenda została
wypłacona 5 sierpnia 2021 r.
| Sprawozdania nansowe
86
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Noty objaśniające dorachunku
przepływów pieniężnych
NOTA 25A
ŚRODKI PIENIĘŻNE PRZYJĘTE DO RACHUNKU PRZEPŁYWÓW
PIENIĘŻNYCH TYS. PLN
1.01.2021-
31.12.2021
1.01.2020-
31.12.2020
Stan na początek okresu, wtym: 107 437 232 147
- środki pieniężne iekwiwalenty pieniężne 107 437 232 147
Stan na koniec okresu 74 239 107 437
- środki pieniężne iekwiwalenty pieniężne 74 239 107 437
DODATKOWE OBJAŚNIENIA DO RACHUNKU
PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Spółka wdziałalności inwestycyjnej wykazuje odsetki od udzielonych pożyczek.
Wsprawozdaniu zprzepływów pienięż-
nych wramach działalności finansowej
leasingobiorca klasyfikuje:
−
płatności pieniężne głównej części
wraz zodsetkami.
Natomiast wramach działalności opera-
cyjnej klasyfikuje:
−
opłaty ztytułu leasingu krótkotermi-
nowego,
− opłaty za leasingi obejmujące aktywa
oniskiej wartości,
−
zmienne opłaty leasingowe nie-
uwzględnionne wwycenie zobowią-
zania ztytułu leasingu.
| Sprawozdania nansowe
87
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 25B
ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH
ZDZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ TYS. PLN
zobowiązania ztytułu
kredytów, pożyczek
iobligacji
pozostałe zobowiązania
– wtym dywidenda
Stan na początek okresu 1 stycznia 2021 r. 1 712 510 -
Przepływy finansowe
- wpływy 745 009 -
- wydatki (776 086) (193 965)
Zmiany niepieniężne 272 832 193 965
- naliczone odsetki 73 952 -
- kompensata obligacji 188 000 -
- wycena różnic kursowych (8 302) -
- wycena według efektywnej stopy procentowej 6 246 -
- dywidenda wypłacona - 193 965
- ztytułu innych zobowiązań finansowych 785 -
- ztytułu umów leasingu 9 704 -
- wydatki 2 447 -
Stan na koniec okresu 31 grudnia 2021 r. 1 954 265 -
ZMIANA ZOBOWIĄZAŃ WYNIKAJĄCYCH
ZDZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ TYS. PLN
zobowiązania ztytułu
kredytów, pożyczek
iobligacji
pozostałe zobowiązania
– wtym dywidenda
Stan na początek okresu 1 stycznia 2020 r. 1 426 078 -
Przepływy finansowe
- wpływy 605 909
- wydatki (403 183) -
Zmiany niepieniężne 83 706 -
- naliczone odsetki 59 507
- spłata pożyczki - -
- wycena różnic kursowych 15 555
- dywidenda wypłacona - -
- ztytułu umów leasingu 8 087 -
- wydatki 557 -
Stan na koniec okresu 31 grudnia 2020 r. 1 712 510 -
| Sprawozdania nansowe
88
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 26
INFORMACJE OINSTRUMENTACH FINANSOWYCH TYS. PLN
Rodzaj instrumentu Nota
Klasykacja
wg MSSF 9
Wartość
bilansowa
na 31.12.2021
Wartość
bilansowa
na 31.12.2020
AKTYWA FINANSOWE
Długoterminowe ikrótkoterminowe aktywa finansowe 5 106 222 495 221
– obligacje zamortyzowany
koszt
106 222 495 221
Pożyczki inależności 1 449 204 1 288 686
– pożyczki długoterminowe 6 zamortyzowany
koszt
1 379 100 954 425
– pożyczki krótkoterminowe 10 zamortyzowany
koszt
262 294 909
– należności handlowe 9 zamortyzowany
koszt
29 189 38 342
- leasing zamortyzowany
koszt
40 653 1 010
Środki pieniężne iinne aktywa finansowe 76 643 149 881
– inne aktywa finansowe zamortyzowany
koszt
2 404 42 444
– środki pieniężne iekwiwalenty pieniężne zamortyzowany
koszt
74 239 107 437
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Pozostałe zobowiązania finansowe 2 109 465 1 761 996
– zobowiązania ztytułu emisji dłużnych papierów
wartościowych
14,16 zamortyzowany
koszt
1 457 376 1 366 350
– zobowiązania handlowe 15 zamortyzowany
koszt
21 824 26 389
– pożyczki 14, 16 zamortyzowany
koszt
332 312 208 179
– kredyty 14, 16 164 577 137 981
– leasing 14, 15 zamortyzowany
koszt
133 376 23 097
MSSF 9, który zastąpił MSR 39, definiuje trzy katego-
rie aktywów finansowych - wzależności od modelu
biznesowego wzakresie zarządzania aktywami oraz
charakterystyki przepływów pieniężnych wynikają-
cych zumowy:
−
aktywa wyceniane po początkowym ujęciu we-
dług zamortyzowanego kosztu – jeśli aktywa
finansowe są utrzymywane zgodnie zmodelem
biznesowym, którego celem jest utrzymywanie
aktywów finansowych dla uzyskiwania przepły-
wów pieniężnych wynikających z umowy oraz
warunki umowy dotyczącej tych aktywów finan-
sowych powodują powstawanie przepływów pie-
niężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej
iodsetek,
−
aktywa wyceniane po początkowym ujęciu wwar-
tości godziwej przez inne całkowite dochody –
jeśli aktywa finansowe są utrzymywane zgodnie
zmodelem biznesowym, którego celem jest za-
równo utrzymywanie aktywów finansowych dla
uzyskiwania przepływów pieniężnych wynika-
jących zumowy jak isprzedaż aktywów finan-
sowych oraz warunki umowy dotyczącej tych
aktywów finansowych powodują powstawanie
przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą
kwoty głównej iodsetek,
− aktywa wyceniane wwartości godziwej przez ra-
chunek zysków istrat - wszystkie pozostałe ak-
tywa finansowe.
| Sprawozdania nansowe
89
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
NOTA 27
Ze względu na specyfikę grupy Echo Investment,
wpływ pandemii COVID-19 na spółkę Echo Invest-
ment S.A. powinien być rozpatrywany zperspekty-
wy całej grupy. Wpływ pandemii na działalność gru-
py został opisany wnocie 35 wSkonsolidowanym
Sprawozdaniu Finansowym.
Wpływ pandemii COVID-19 na działalność
Echo Investment S.A.
CZĘŚĆ 3
INFORMACJE
OSPRAWOZDANIU
FINANSOWYM
| Sprawozdania nansowe
91
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok

Zastosowane nowe izmienione
standardy iinterpretacje wydane
przez Komitet ds. IMSF
Następujące zmiany do istniejących standardów wydane przez Radę Mię-
dzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz zatwierdzone
do stosowania wUE wchodzą wżycie po raz pierwszy wsprawozdaniu
finansowym Spółki za 2021 r.:
Zmiany do MSSF 9 „Instrumenty nansowe”, MSR 39 „Instrumenty
nansowe: ujmowanie iwycena”, MSSF 7 „Instrumenty nansowe:
ujawnianie informacji”, MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz MSSF
16 „Leasing” – Reforma Referencyjnej Stopy Procentowej – Etap 2
(zatwierdzone wUE 13 stycznia 2021 r.)
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się
1stycznia 2021 r. lub później.
Zmiany do MSSF 16: Ustępstwa czynszowe związane zCovid-19 po 30
czerwca 2021 r.
(opublikowano 31 marca 2021 r.)
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się
1kwietnia 2021 r. lub później.
Wyżej wymienione zmiany do istniejących standardów nie miały istotnego
wpływu na sprawozdania finansowe Spółki za 2021 r.
| Sprawozdania nansowe
92
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok

Opublikowane standardy
iinterpretacje, które jeszcze nie
obowiązują inie zostały wcześniej
zastosowane przez Spółkę
Nowe standardy oraz zmiany do
istniejących standardów, jakie zostały już
wydane przez RMSR izatwierdzone przez
UE, ale jeszcze nie weszły wżycie
Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe
następujące zmiany do istniejących standardów zo-
stały wydane przez RMSR izatwierdzone do stoso-
wania wUE, aktóre wchodzą wżycie wpóźniejszym
terminie:
Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe”
pt. „Przedłużenie tymczasowego zwolnienia ze
stosowania MSSF 9”
(zatwierdzone wUE 16 grudnia 2020 r.)
Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia zMSSF
9 została przedłużona z1 stycznia 2021 r. na okresy
roczne rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. ipóźniej.
Nowe standardy oraz zmiany do
istniejących standardów wydane przez
RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone do
stosowania wUE
MSSF wkształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią
się obecnie wznaczący sposób od regulacji wyda-
nych przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości (RMSR), zwyjątkiem poniższych no-
wych standardów oraz zmian do standardów, które
według stanu na 31 grudnia 2021 r. nie zostały jeszcze
zatwierdzone do stosowania wUE (poniższe daty
wejścia wżycie odnoszą się do standardów wwersji
pełnej):
MSSF 14 „Odroczone salda zregulowanej
działalności”
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później.
Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać
procesu zatwierdzania tego tymczasowego standar-
du do stosowania na terenie UE do czasu wydania
ostatecznej wersji MSSF 14.
MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe”
zpóźniejszymi zmianami do MSSF 17
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz-
poczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań
nansowych” – Klasykacja zobowiązań jako
krótkoterminowe lub długoterminowe
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz-
poczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań
nansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej
polityki rachunkowej
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz-
poczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka)
rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych
ikorygowanie błędów” – Ujawnienia na temat
stosowanej polityki rachunkowej
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz-
poczynających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” –
Przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika
aktywów trwałych do użytkowania
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz-
poczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.
Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania
warunkowe iaktywa warunkowe” – Umowy
rodzące obciążenia – koszt wypełnienia umowy
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz-
poczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” –
Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz
ze zmianami do MSSF 3
Obowiązuje wodniesieniu do okresów rocznych roz-
poczynających się 1 stycznia 2022 r. lub później.
| Sprawozdania nansowe
93
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane
sprawozdania nansowe” oraz MSR 28
„Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych
iwspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż
lub wniesienie aktywów pomiędzy inwestorem
ajego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym
przedsięwzięciem oraz późniejsze zmiany
Data wejścia wżycie zmian została odroczona do
momentu zakończenia prac badawczych nad meto-
dą praw własności.
Zmiany do różnych standardów „Poprawki do
MSSF (cykl 2018 – 2020)” – dokonane zmiany
wramach procedury wprowadzania dorocznych
poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF
16 oraz MSR 41) ukierunkowane głównie
na rozwiązywanie niezgodności iuściślenie
słownictwa (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz
MSR 41
Obowiązują wodniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2022 r. lub póź
-
niej. Zmiany do MSSF 16 dotyczą jedynie przykładu
ilustrującego, azatem nie podano daty jej wejścia
wżycie.
Zmiany do MSR 12 Podatek dochodowy
(opublikowano 7 maja 2021 r.)
Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania fi-
nansowego niezatwierdzone przez UE – mające za-
stosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
się dnia 1 stycznia 2023 r.
Według szacunków Spółki, wyżej wymienione nowe
standardy oraz zmiany do istniejących standardów
nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie fi-
nansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę
na dzień bilansowy.
Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE
pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela ak-
tywów izobowiązań finansowych, których zasady
nie zostały zatwierdzone do stosowania wUE.
Według szacunków Spółki, zastosowanie rachunko-
wości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowią-
zań finansowych według MSR 39 „Instrumenty finan-
sowe: ujmowanie iwycena” nie miałoby istotnego
wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby
przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.
| Sprawozdania nansowe
94
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok

Podstawowe zasady
rachunkowości
WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest
prawdopodobne, że wprzyszłości spowodują one
wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być
bezpośrednio powiązane ztymi aktywami. Począt-
kowe ujęcie wartości niematerialnych następuje we
dług cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu
początkowym wartości niematerialne są wyceniane
według cen nabycia lub kosztu wytworzenia po-
mniejszonych oumorzenie iodpisy ztytułu utraty
wartości. Ewidencję wartości niematerialnych pro-
wadzi się analitycznie. Wplanie amortyzacyjnym
przyjęto stawki amortyzacyjne odpowiadające okre-
sowi ekonomicznej użyteczności składnika aktywów.
Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod
kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia
lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilan-
sowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis
aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą
wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa
wartość możliwą do uzyskania.
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stano-
wiące własność Spółki środki trwałe. Wskład posia-
danych przez Spółkę środków trwałych zalicza się:
−
nieruchomości (niewynajęte inieprzeznaczone do
obrotu) użytkowane przez Spółkę,
− maszyny iurządzenia,
− środki transportu,
−
inne kompletne izdatne do użytku przedmioty
o przewidywanym okresie używania dłuższym
niż rok.
Środki trwałe wycenia się iprezentuje wsprawozda-
niu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia,
pomniejszonych oumorzenie oraz odpisy ztytułu
utraty wartości.
Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych
według grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz
prowadzi szczegółową ewidencję środków trwa
-
łych. Środki trwałe amortyzuje się metodą liniową
za pomocą stawek odpowiadających okresowi eko-
nomicznej użyteczności składnika aktywów.
Stawki Amortyzacyjne dla poszczególnych grup
środków trwałych wynoszą:
− dla budynków ibudowli – od 1,5% do 10%,
− dla środków transportu – od 7% do 20%,
−
dla urządzeń technicznych imaszyn – od 4,5%
do 25%,
−
dla pozostałych środków trwałych – od 10% do
25%.
Późniejsze nakłady uwzględnia się wwartości bi-
lansowej danego środka trwałego lub ujmuje, jako
odrębny środek trwały (tam, gdzie jest to właściwe)
tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że ztytułu
tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych
do Spółki, zaś koszt danej pozycji można wiarygod-
nie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na napra-
wę ikonserwację odnoszone są do rachunku zysków
istrat wokresie obrotowym, wktórym je poniesiono.
Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod
kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia
lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilan-
sowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis
aktualizujący wykazywany jest wwysokości, októrą
wartość bilansowa składnika aktywów (lub środka
wypracowującego środki pieniężne, do którego dane
aktywo należy) przewyższa wartość odzyskiwalną
irozpoznawana jest wrachunku zysków istrat. War-
tość odzyskiwalna stanowi wyższą zdwóch kwot:
wartości godziwej pomniejszonej okoszty sprzedaży
lub wartości użytkowej.
Zyski istraty ztytułu zbycia środków trwałych stano-
wiące różnice pomiędzy przychodami ze sprzedaży
iwartością bilansową zbywanego środka trwałego
ujmowane są wrachunku zysków istrat wpozycji
pozostałe przychody / koszty operacyjne.
LEASING
Spółka jako leasingobiorca
Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa
leasingu muszą być spełnione następujące warunki:
− umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego skład-
nika aktywów, dla którego dostawca nie ma istot-
nego prawa do zamiany;
| Sprawozdania nansowe
95
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
−
umowa powinna dawać Spółce prawo kontroli
użytkowania zidentyfikowanego składnika akty-
wów przez określony czas. Oznacza to, że Spółka
ma prawo do pobierania korzyści ekonomicznych
płynących zwykorzystywania danego składnika
oraz prawo decydowania ojego wykorzystaniu;
− umowa musi być odpłatna.
Spółka korzysta znastępujących uproszczeń pole-
gających na nieujmowaniu zobowiązań ztytułu le-
asingu:
−
leasingi krótkoterminowe – krótkoterminowa
umowa leasingu to umowa bez możliwości zaku-
pu składnika aktywów, zawarta na okres krótszy
niż 12 miesięcy od momentu rozpoczęcia umowy,
− leasingi nisko wartościowe – podstawą oceny ni-
skiej wartości jest wartość nowego składnika akty-
wów. Zarząd Spółki podjął decyzję, że odnosi się
to do umów leasingu dotyczących aktywów, któ-
rych wartość nie przekraczała 15 tys. PLN (kiedy
były nowe), co może być traktowane jako górna
granica uznania za przedmiot oniskiej wartości.
Spółka ujmuje jako umowę leasingową prawo wie-
czystego użytkowania gruntów udzielone decyzją
administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów,
wtym tych dotyczących projektów deweloperskich
prezentowanych na zapasach.
W przypadku identyfikacji wumowie elementów
leasingwych ielementów nieleasingowych Spółka
wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie zktórym
ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek
towarzyszące elementy nieleasingowe jako pojedyn-
czy element leasingowy. Dodatkowo wprzypadku
do portfela leasingów opodobnych cechach Spółka
stosuje standard do całego portfela, kiedy racjonal-
nie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie niniejszego
standardu wstosunku do portfela będzie miało na
sprawozdanie finansowe, nie będzie istotnie różnił
się od wpływu zastosowania go do pojedynczych
leasingów wramach tego portfela.
Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako
nieodwoływany okres obowiązywania umowy leasin-
gu obejmujący także możliwe okresy przedłużenia
umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystar-
czającą pewność, że skorzysta ztej możliwości oraz
możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasingu,
jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że
nie skorzysta ztej opcji.
Na moment pierwszego ujęcia, Spółka ujmuje zo-
bowiązanie ztytułu leasingu wycenione wwartości
bieżących płatności leasingowych należnych leasin-
godawcy wokresie leasingu zdyskontowanych stopą
leasingu, ajeśli nie jest ona dostępna - to krańcową
stopą pożyczkową charakterystyczną dla danego
składnika aktywów. Wskład płatności leasingowych
wchodzą:
− stałe opłaty pomniejszone owszelkie należne za-
chęty leasingowe,
−
zmienne opłaty leasingowe, które zależą od in-
deksu lub stawki, wycenione początkowo zza-
stosowaniem indeksu lub stawki obowiązujących
na datę rozpoczęcia trwania umowy,
−
kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę ocze-
kuje się wramach gwarantowanej wartości koń-
cowej,
− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można zwy-
starczającą pewnością założyć, że leasingobiorca
skorzysta ztej opcji,
− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli
okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez
leasingobiorcę zopcji wypowiedzenia leasingu.
Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo ztytułu prawa
do użytkowania wtej samej wysokości co zobowią-
zanie, skorygowanej owszelkie opłaty leasingowe
zapłacone wdacie rozpoczęcia lub przed tą datą, po-
mniejszone owszelkie otrzymane zachęty leasingo-
we oraz powiększone owszelkie początkowe koszty
bezpośrednie poniesione przez leasingobiorcę.
Po początkowym ujęciu Spółka ujmuje zobowiązanie
ztytułu leasingu poprzez:
− zwiększenie wartości bilansowej wcelu odzwier-
ciedlenia odsetek od zobowiązania ztytułu le-
asingu,
−
zmniejszenie wartości bilansowej wcelu uwzględ-
nienia zapłaconych opłat leasingowych oraz
−
zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej
wcelu uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny
lub zmiany leasingu, wymienionych poniżej (zmia-
ny wumowie leasingu), lub wcelu uwzględnienia
zaktualizowanych zasadniczo stałych opłat leasin-
gowych.
Zmiany w umowie leasingu, które powodują ko-
nieczność zaktualizowania wartości zobowiązania
obejmują:
− zmiana okresu leasingu,
− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego
składnika aktywów, (dla powyższych zmian Spół-
ka stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową),
−
zmiana wkwocie, której zapłaty oczekuje się wra-
mach gwarantowanej wartości końcowej,
− zmiana wprzyszłych opłatach leasingowych wy-
nikająca ze zmiany windeksie lub stawce sto-
sowanej do ustalania tych opłat, wliczając wto
na przykład zmianę wcelu uwzględnienia zmian
wstawkach czynszów na wolnym rynku wnastęp-
stwie przeglądu tych czynszów.
Dla powyższych zmian Spółka stosuje niezmienioną
stopę dyskontową, chyba że zmiana wopłatach le-
asingowych wynika ze zmiany zmiennych stóp pro-
centowych. Wtym przypadku Spółka stosuje zak-
tualizowaną stopę dyskontową, która odzwierciedla
zmiany wstopie procentowej.
Spółka uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowią-
zania ztytułu leasingu jako korektę składnika akty-
wów ztytułu prawa do użytkowania. Jeżeli jednak
wartość bilansowa składnika aktywów ztytułu prawa
do użytkowania została zmniejszona do zera ima
miejsce dalsze zmniejszenie wyceny zobowiązania
ztytułu leasingu, Spółka ujmuje pozostałą kwotę
aktualizacji wyceny wwyniku.
| Sprawozdania nansowe
96
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów
ztytułu prawa do użytkowania wycenia się według
kosztu pomniejszonego o łączne odpisy amorty-
zacyjne (umorzenie) iłączne straty ztytułu utraty
wartości oraz skorygowanego ztytułu jakiejkolwiek
aktualizacji wyceny zobowiązania ztytułu leasingu.
Amortyzacja jest kalkulowana przy użyciu metody
liniowej przez szacowany okres ekonomicznego
użytkowania. Wprzypadku, gdy umowa leasingowa
przenosi na Spółkę tytuł własności danego składnika
przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa
ztytułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt,
że Spółka zrealizuje opcję wykupu wartości końco-
wej przedmiotu leasingu, Spółka amortyzuje aktywo
ztytułu prawa do użytkowania od momentu rozpo-
częcia umowy leasingu do końca okresu szacowa-
nego ekonomicznego użytkowania danego aktywa.
Spółka zdecydowała uujęciu aktywów ztytułu pra-
wa do użytkowania wtej samej linii sprawozdania
zsytuacji finansowej, wktórej prezentowane są od-
powiadające leasingowanym aktywa, gdy stanowią
własność Spółki. Zobowiązania są prezentowane
odpowiednio wdługoterminowych – gdy aktywo
ztytułu prawa do użytkowania jest klasyfikowane
jako środek trwały, nieruchomość inwestycyjna lub
nieruchomość inwestycyjna wbudowie, bądź krótko-
terminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy
aktywów klasyfikowanych jako zapasy.
Zobowiązania ztytułu leasingu objęte są zakresem
MSSF 9 wodniesieniu do ustalania, kiedy zobowią-
zania te spełniają kryteria usunięcia ich zbilansu.
Zobowiązanie zgodnie zMSSF 9 par. B.3.31–B.3.34
usuwa się zbilansu, gdy zostało uregulowane, wy-
gasło lub dłużnik został prawnie zwolniony zdłu-
gu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę.
Winnych przypadkach Spółka amortyzuje aktywa
ztytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia
umowy do wcześniejszej zdwóch dat: daty zakoń-
czenia okresu ekonomicznego użytkowania aktywa
lub daty końca umowy leasingu. Dla umów leasingu,
których przedmiotem jest składnik majątku, który
zgodnie zpolitykami rachunkowości Spółki wyce-
niany jest wwartości godziwej, Spółka nie amorty-
zuje takiego aktywa ztytułu prawa do użytkowania
awycenia je wwartości godziwej.
Spółka klasyfikuje aktywa ztytułu prawa do użytko-
wania wynikające zpodpisanych umów/wydanych
decyzji do następujących pozycji bilansowych isto-
suje odpowiednią dla danej pozycji politykę rachun-
kowości:
Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego
użytkowania gruntów, wstosunku, do którego Spół-
ka zostaje prawnie zwolniona zdługu wynikającego
zobowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie
lub opłat przekształceniowych dopiero wmomencie
prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę
udziału wgruncie przynależnym do sprzedanego
lokalu. Wzwiązku ztym, do momentu przeniesie-
nia ww. własności, zobowiązania ztytułu leasingu
gruntu jak iodpowiadające im aktywa ztytułu prawa
do korzystania zgruntów wużytkowaniu wieczy-
stym pozostają ujęte wbilansie, pomimo iż zgodnie
zpolitykami opisanymi wsekcji 20. Metody ustalania
wyniku finansowego przychody ztytułu sprzeda-
ży lokali mieszkalnych iusługowych ujmowane są
wdacie wydania kupującemu nieruchomości. Ztego
względu, wmomencie przekazania nabywcy lokalu
(który jest jednocześnie momentem ujęcia przy-
chodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesie-
Typ umowy oraz sposób prezentacji wbilansie
Sposób wyceny
na dzień bilansowy
Wpływ
na rachunek wyników
Umowy najmu powierzchni biurowych:
- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak
- środki trwałe Amortyzacja Ta k
Umowy najmu środków transportu:
- środki trwałe Amortyzacja Ta k
Użytkowanie wieczyste gruntów:
- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak
- nieruchomości inwestycyjne wbudowie,
niewyceniania do wartości godziwej, lub
Amortyzacja, przy równoległej
kapitalizacji kosztów amortyzacji
wwartości nieruchomości inwesty-
cyjnej wbudowie
Nie
- środki trwałe Amortyzacja Ta k
- zapasy Amortyzacja, przy równoległej
kapitalizacji kosztów amortyzacji
wwartości zapasów
Nie
| Sprawozdania nansowe
97
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
nie związanej ztym lokalem części aktywa ztytu-
łu leasingu zzapasów na należności od nabywcy,
wkwocie korespondującej zujętym zobowiązaniem
ztytułu leasingu danego gruntu. Do momentu prze-
niesienia (notarialnego) na nabywcę własności, za-
równo należność jak izobowiązanie wykazywane są
jako krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi
poprzez przeniesienie na nabywcę wokresie „cyklu
operacyjnego”. Wdacie przeniesienia na nabywcę
własności następuje wyksięgowanie zobowiązania
ztytułu leasingu gruntu oraz należności ztego tytułu
od nabywców lokali poprzez koszt własny sprzedaży.
Spółka jako leasingodawca
Wprzypadku umów, wktórych Spółka występuje
jako leasingodawca, każda umowa leasingu podlega
klasyfikacji jako leasing operacyjny lub finansowy.
Umowy leasingowe, wramach, których leasingodaw
-
ca zachowuje istotną część ryzyka ipożytków wy-
nikających ztytułu posiadania przedmiotu leasingu
klasyfikowane są jako leasing operacyjny. Umowa le-
asingowa jest klasyfikowana jako leasing finansowy,
jeżeli wwyniku tej umowy następuje przeniesienie
zasadniczo całego ryzyka ipożytków wynikających
ztytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasin-
gobiorcę.
Wprzypadku umów leasingu operacyjnego, Spół-
ka ujmuje na bieżąco przychody ztytułu leasingu
wsprawozdaniu zcałkowitych dochodów. Wprzy-
padku umów leasingu finansowego Spółka wyksię-
gowuje składnik majątku będący przedmiotem umo-
wy ujmując jednocześnie należność ztytułu leasingu.
SUBLEASING
Subleasing to transakcja, wktórej bazowy składnik
aktywów jest dalej oddawany wleasing przez le-
asingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) oso-
bie trzeciej, aleasing („główny leasing”) między
głównym leasingodawcą aleasingobiorcą pozostaje
wmocy.
Subleasing Spółka klasyfikuje następująco:
−
jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia
ztytułu leasingu krótkoterminowego dla leasin-
gu głównego, subleasing jest klasyfikowany jako
leasing operacyjny
−
wprzeciwnym wypadku subleasing jest klasyfiko-
wany wodniesieniu do składnika aktywów zty-
tułu prawa do użytkowania zleasingu głównego,
anie bazowego składnika aktywów.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako le-
asing operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka),
kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz
składnika aktywów ztytułu prawa do użytkowania
zleasingu głównego. Jednocześnie na bieżąco roz-
poznaje przychody zsubleasingu.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako
leasing finansowy pośredni leasingodawca (Spółka):
−
zaprzestaje ujmowania składnika aktywów zty-
tułu prawa do użytkowania zleasingu głównego
wdacie początkowej umowy subleasingu
−
wto miejsce rozpoznaje inwestycję netto zsu-
-bleasingu iocenia ją pod kątem utraty wartości
(należność leasingowa)
−
kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiąza-
nia leasingowego.
UDZIAŁY IAKCJE WJEDNOSTKACH
ZALEŻNYCH, WSPÓŁZALEŻNYCH
ISTOWARZYSZONYCH
Udziały iakcje wjednostkach zależnych, współza-
leżnych istowarzyszonych, prezentowane wcenie
nabycia skorygowanej opóźniejsze odpisy ztytułu
utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowa-
dza się gdy istnieją przesłanki wskazujące na to, że
wartość bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana.
Spółka dokonuje analizy wartości aktywów netto
spółek, wktórych posiada udziały, ze względu na
to, że główną pozycją aktywów tych jednostek są
nieruchomości inwestycyjne, z reguły wyceniane
według wartości godziwej, natomiast największą
pozycją pasywów są kredyty celowe iwzwiązku
ztym wartość aktywów netto odzwierciedla war-
tość godziwą posiadanych udziałów. Wprzypadku,
kiedy wartość aktywów netto spółki, wktórej Spółka
posiada inwestycje nie odpowiada wartości godziwej
tych aktywów netto, Spółka ustala wartość godziwą
woparciu oinne metody (np. wyceny niezależnych
rzeczoznawców składników majątku spółki, wyceny
zdyskontowanymi przepływami pieniężnymi itp.).
Wprzypadku utraty wartości odpis rozpoznawany
jest wrachunku zysków istrat wpozycji koszty finan-
sowe. Stratę ztytułu utraty wartości ujmuje się wwy-
sokości kwoty ojaką wartość bilansowa przewyższa
wartość odzyskiwaną. Wprzypadku odwrócenia od-
pisu, jego wartość ujmuje się wpozycji przychody
finansowe.
Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które
Spółka kontroluje. Sprawowanie kontroli przez Spół-
kę ma miejsce wtedy, gdy:
− posiada władzę nad danym podmiotem,
−
podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posia-
da prawa do zmiennych zwrotów ztytułu swojego
zaangażowania wdanej jednostce,
−
ma możliwość wykorzystania władzy w celu
kształtowania poziomu generowanych zwrotów.
Spółka weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad
innymi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja wska-
zująca na zmianę jednego lub kilku zwyżej wymie-
nionych warunków sprawowania kontroli.
Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na
które Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące
jednostkami zależnymi ani udziałami we wspólnych
przedsięwzięciach Spółki. Znaczący wpływ jest to
zdolność do uczestniczenia wpodejmowaniu decyzji
zzakresu polityki finansowej ioperacyjnej prowa-
| Sprawozdania nansowe
98
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
dzonej działalności gospodarczej; nie oznacza ona
jednak sprawowania kontroli bądź współkontroli nad
tą polityką. Jednostkami współkontrolowanymi są
takie jednostki, wktórych wszystkie strategiczne
decyzje finansowe ioperacyjne (wtym wszczegól-
ności: dokonanie zakupu istotnego aktywa , zawarcia
umowy najmu itd.) wymagają jednomyślnej zgody
obu udziałowców.
ZAPASY
Wpozycji zapasów ujmuje się: półprodukty iproduk-
ty wtoku, produkty gotowe oraz towary. Ze względu
na specyfikę działalności zakupione grunty klasyfiku-
je się na produkcję wtoku, jeżeli grunt przeznaczony
jest do zabudowy wcelu dalszej odsprzedaży lub na
towary, jeżeli grunt przeznaczony jest na sprzedaż.
Produkcja wtoku obejmuje również poniesione na-
kłady związane zprocesem realizacji projektów na
sprzedaż (usługi projektowania, roboty budowlane
itp. świadczone przez firmy zewnętrzne). Wyroby
gotowe obejmują głównie zrealizowane isprzeda-
wane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne
iużytkowe.
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego
wycenia się według wartości odpowiadających ce-
nie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów
wytworzenia produktów działalności developerskiej
powiększonych o aktywowane koszty finansowe,
przy czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania war-
tość netto. Wartość ta określana jest wedle aktu-
alnych cen rynkowych pozyskanych zrynku dewe-
loperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów
następuje albo wzwiązku ze sprzedażą zapasu lub
wzwiązku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty
odpisów wartości zapasów ujętych wokresie jako
koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości
zmniejszających wartość zapasów, ujętych wokresie
jako zmniejszenie kosztu wykazywane są wrachunku
zysków istrat wpozycji koszt własny sprzedaży.
Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe loka-
le mieszkalne przeznaczone do sprzedaży. Pozycja
„półprodukty iprodukty wtoku” zawiera głównie
posiadane przez Spółkę nieruchomości oraz nakłady
na projekty mieszkaniowe wprzygotowaniu iwtrak-
cie realizacji. Pozycja „towary” zawiera grunty prze-
znaczony na sprzedaż.
AKTYWA FINANSOWE
Zgodnie zMSSF 9 Spółka zalicza swoje aktywa fi-
nansowe do następujących kategorii:
−
aktywa finansowe wyceniane według zamortyzo-
wanego kosztu,
−
aktywa finansowe wycenia wwartości godziwej
przez pozostałe całkowite dochody,
−
aktywa finansowe wyceniane wwartości godziwej
przez wynik finansowy.
Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment
początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego
przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami
finansowymi oraz analizy charakterystyki umownych
przepływów pieniężnych ztych instrumentów.
Pożyczki udzielone, należności handlowe ipozosta-
łe należności oraz środki pieniężne oograniczonej
możliwości dysponowania niespełniające definicji
ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie zMSR 7
Rachunek przepływów pieniężnych (tj. zabezpiecze-
nie gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone
na otwartych mieszkaniowych rachunkach powier-
niczych) Spółka wycenia według zamortyzowanego
kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa warunki:
aktywa utrzymywane są wramach modelu bizneso-
wego, którego zamiarem jest utrzymywanie akty-
wów wcelu uzyskiwania przepływów wynikających
zkontraktu oraz warunki umowne tych składników
aktywów finansowych powodują powstanie wokre-
ślonych momentach przepływów pieniężnych stano-
wiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od
niespłaconej części kapitału.
Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawar-
cia transakcji, zaś wyłącza zbilansu, gdy wygasa-
ją umowne prawa do przepływów pieniężnych ze
składnika aktywów finansowych lub gdy składnik
aktywów finansowych jest przenoszony łącznie
zcałym ryzykiem ikorzyściami wynikającymi zpo-
siadania owego składnika aktywów. Spółka stosuje
średnią ważoną.
Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja
umownych przepływów pieniężnych generowanych
przez składnik aktywów finansowych skutkuje jego
wyksięgowaniem zgodnie zMSSF 9, zmodyfikowany
instrument traktuje się jako nowy. Wprzypadku re-
negocjacji lub innej modyfikacji umownych przepły-
wów pieniężnych generowanych przez dany składnik
aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Spółka
przeszacowuje wartość bilansową brutto tego skład-
nika aktywów finansowych (tj. kwotę jego zamorty-
zowanego kosztu przed uwzględnieniem odpisu na
straty kredytowe). Przeszacowanie polega na zdys-
kontowaniu nowych oczekiwanych umownych prze-
pływów pieniężnych (po modyfikacji) przy użyciu
pierwotnej efektywnej stopy procentowej. Wynika-
jącą zprzeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/stratę
wwyniku finansowym. Od tego momentu jednostka
ocenia, czy ryzyko kredytowe danego instrumentu
finansowego znacząco wzrosło po jego początko-
wym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe na dzień
sporządzenia sprawozdania finansowego (na zmo-
dyfikowanych warunkach) zryzykiem na moment
początkowego ujęcia (na warunkach sprzed mody-
fikacji).
NALEŻNOŚCI
Należności handlowe ipozostałe należności ujmu-
je się wbilansie wcenie transakcyjnej anastępnie
według zamortyzowanego kosztu, metodą efektyw-
nej stopy procentowej, pomniejszając je przy tym
oodpisy ztytułu utraty wartości. Kiedy różnica po-
między wartością według zamortyzowanego kosztu
| Sprawozdania nansowe
99
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
iwartością wkwocie wymaganej zapłaty nie wywiera
istotnego wpływu na wyniki finansowe Spółki, takie
należności ujmuje się wbilansie wkwocie wyma-
ganej zapłaty. Wartość należności aktualizuje się
uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich
zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego.
Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano
poniżej wsekcji Utrata wartości aktywów finanso-
wych.
Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wy-
datkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie
z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi
udzielenie zaliczki.
POŻYCZKI UDZIELONE
Pożyczki udzielone to instrumenty dłużne utrzymy-
wane wcelu pozyskania umownych przepływów,
które obejmują wyłącznie spłaty kapitału iodsetek
(„SPPI”). Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod
datą zawarcia transakcji, zaś wyłącza zbilansu gdy
wygasają umowne prawa do przepływów pienięż-
nych ze składnika aktywów finansowych lub gdy
składnik aktywów finansowych jest przenoszony
łącznie zcałym ryzykiem ikorzyściami wynikającymi
zposiadania owego składnika aktywów. Udzielone
pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia do
ksiąg wwartości godziwej powiększonej okoszty
transakcji, później na dzień bilansowy wg zamortyzo-
wanego kosztu ustalonego metodą efektywnej stopy
procentowej.
Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano
poniżej wsekcji „Utrata wartości aktywów finanso-
wych”.
ŚRODKI PIENIĘŻNE
IICH EKWIWALENTY
Środki pieniężne wbanku iwkasie oraz lokaty krót-
koterminowe, atakże inne aktywa finansowe speł-
niające definicję ekwiwalentu środków pieniężnych
wyceniane są według wartości nominalnej. Spółka
ocenia na każdy dzień bilansowy przesłanki do utra-
ty wartości środków pieniężnych, wtym konieczność
utworzenia rezerwy na oczekiwane straty kredytowe.
Środki pieniężne wwalutach obcych wycenia się
na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów
pieniężnych przyjmuje się tą samą definicję środ-
ków pieniężnych. Do środków pieniężnych oogra-
niczonej możliwości dysponowania Spółka zalicza
przede wszystkim środ ki stanowiące zabezpieczenie
gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na
otwartych mieszkanio wych rachunkach powierni-
czych.
UTRATA WARTOŚCI AKTYWÓW
FINANSOWYCH (‘ECL’)
Zgodnie zMSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy
Spółka szacuje kwotę odpisu ztytułu utraty wartości
wwysokości równej oczekiwanym stratom kredyto-
wym (‘ECL’). Spółka kalkuluje odpis wnastępujący
sposób dla poszczególnych kategorii aktywów.
Należności handlowe
Spółka stosuje uproszczone podejście iwzwiązku
z tym nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego
wtrakcie życia, aodpis ztytułu utraty wartości wy-
cenia wkwocie równej oczekiwanym stratom kredy-
towym (‘ECL’) whoryzoncie życia należności. Spółka
do kalkulacji wartości odpisu ztytułu utraty warto-
ści należności handlowych stosuje macierz rezerw
wykonaną raz do roku na 31 grudnia na podstawie
danych historycznych dotyczących spłat należności
przez kontrahentów. Odpis ztytułu utraty wartości
jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy.
Macierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności
należności wposzczególnych grupach przetermi-
nowania iokreśleniu prawdopodobieństwa niespła-
cenia należności zdanego przedziału wiekowania
na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy
należności handlowe podzielone są na dwie gru-
py: należności ztytułu sprzedaży mieszkań inajmu
oraz pozostałe należności. Tak wyliczone prawdo-
podobieństwo niespłacenia się należności wkażdej
zgrup przeterminowania dla poszczególnych kate-
gorii należności jest przykładane do bieżącego salda
należności wkażdej zgrup przeterminowania ikal-
kulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe
należności.
Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej anali-
zie należności handlowe ipozostałe należności ze
znacznym stopniem prawdopodobieństwa nieścią-
galności, wprzypadkach uzasadnionych rodzajem
prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców
– irozpoznaje odpis wwiarygodnie oszacowanej
wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej
kategorii jest dokonywane na bazie informacjioak-
tualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na pod-
stawie informacji oinnych zdarzeniach, które mogą
mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa.
Takie należności są wyłączane zanalizy macierzo-
wej, aewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie
analizy indywidualnej.
Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje
Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe
(‘ECL’) dotyczące pożyczek oraz obligacji jako róż-
nica między przepływami pieniężnymi wynikającymi
zpodpisanych umów aprzepływami pieniężnymi,
które jednostka spodziewa się otrzymać. Pożyczki
udzielone iobjęte obligacje zaklasyfikowane są jako
instrumenty niskiego ryzyka. Wzwiązku ztym odpis
na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany jest dla
okresu 12 miesięcy.
Spółka kalkuluje przepływy pieniężne, które spodzie-
wa się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu
ustalonego na podstawie marży na obligacjach
wyemitowanych przez Spółkę i skorygowanego
owskaźnik odzysku. Dodatkowo Spółka poddaje in-
dywidualnej analizie pożyczki udzielone iobligacje
| Sprawozdania nansowe
100
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
objęte ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa
nieściągalności, wprzypadkach uzasadnionych ro-
dzajem prowadzonej działalności lub strukturą od-
biorców – irozpoznaje odpis wwiarygodnie oszaco-
wanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów
do tej kategorii jest dokonywane na bazie informacji
oaktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na
podstawie informacji oinnych zdarzeniach, które
mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność ak-
tywa. Takie pożyczki iobligacje są wyłączane zana-
lizy macierzowej, aewentualny odpis jest rozpozna-
wany na bazie analizy indywidualnej.
UMOWY GWARANCJI FINANSOWYCH
Umowy gwarancji finansowych wykazywane są
wzobowiązaniach inależnościach pozabilansowych.
Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia czy istnie-
je prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności
dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota
rezerwy określana jest woparciu oszacunki wyso-
kości prawdopodobnego wydatku koniecznego dla
uregulowania zobowiązania wynikającego zumowy
gwarancji.
Jednocześnie zgodnie zwymogami MSSF 9, Spół-
ka tworzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe
(‘ECL’) ztytułu udzielonych gwarancji finansowych.
Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe
(‘ECL’) dotyczące udzielonych gwarancji jako ocze-
kiwane płatności mające na celu zrekompensowanie
posiadaczowi gwarancji poniesionej straty kredyto-
wej. Spółka wpierwszej kolejności określa wartość
ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji
(faktyczna całkowita wartość zobowiązania warun-
kowego na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspo-
zycja netto ztytułu gwarancji jest mnożona przez
wskaźnik defaultu (ustalonego na podstawie marży
na obligacjach wyemitowanych przez Spółkę isko-
rygowanego owskaźnik odzysku).
PODATEK DOCHODOWY
Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok ob-
rotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący iod-
roczony. Podatek dochodowy ujmuje się wrachun-
ku zysków istrat, zwyjątkiem kwot dotyczących
pozycji ujętych bezpośrednio wkapitale własnym
lub wpozostałych całkowitych dochodach, wktó-
rym to przypadku podatek dochodowy wykazuje
się odpowiednio wkapitale własnym ipozostałych
całkowitych dochodach.
Bieżąca część podatku dochodowego to przewi-
dywana kwota podatku od dochodu do opodatko-
wania za dany rok, obliczona na podstawie stawek
podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz
zwszelkimi korektami podatku za lata poprzednie.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową
jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi
wprzyszłości na różnicach pomiędzy wartościami
bilansowymi aktywów izobowiązań aodpowiada-
jącymi im wartościami podatkowymi wykorzysty-
wanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania, za
wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na
moment początkowego ujęcia składników aktywów
lub zobowiązań inie wpływają ani na wynik księgo-
wy ani na wynik podatkowy. Wmomencie rozpoczę-
cia leasingu, aktywo ztytułu prawa do użytkowania
oraz zobowiązanie ztytułu leasingu są sobie równe,
nie występuje zatem różnica przejściowa inie jest
tworzony podatek odroczony. Wtrakcie okresu le-
asingu powstaje różnica pomiędzy wartością akty-
wa azobowiązaniem leasingowym. Spółka nalicza
odroczony podatek dochodowy na różnicy między
tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwier-
ciedlenie związku między aktywem ztytułu prawa
do użytkowania azobowiązaniem ztytułu leasin-
gu oraz ujęcie podatku odroczonego na podstawie
łącznych różnic przejściowych. Ta metoda zapewnia
efektywną stawkę podatkową, która lepiej odzwier-
ciedla ekonomikę całej transakcji leasingu.
Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przej-
ściowych powstających na inwestycjach wjednostki
zależne, współzależne istowarzyszone, jeżeli Spółka
kontroluje odwracanie tych różnic inie odwrócą się
one wdającej się przewidzieć przyszłości.
Aktywa ztytułu odroczonego podatku dochodo-
wego ztytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli
rozliczenie tej straty wlatach następnych jest upraw-
dopodobnione. Do obliczania odroczonego podatku
dochodowego stosuje się stawkę podatkową jaka
będzie obowiązywała wokresach sprawozdawczych,
wktórych aktywa zostaną zrealizowane, bądź zo-
bowiązania rozwiązane. Odroczony podatek docho-
dowy szacuje się na każdy dzień bilansowy, różnice
odnosząc na rachunek zysków istrat, pozostałe cał-
kowite dochody lub kapitał własny wzależności od
tego gdzie została odniesiona różnica przejściowa,
od której podatek odroczony jest ujmowany. Spół-
ka aktywa irezerwy ztytułu podatku odroczonego
prezentuje łącznie.
KAPITAŁY WŁASNE
Kapitał akcyjny wycenia się wwartości nominalnej
wykazywanej wKRS. Różnice między wartością go-
dziwą uzyskanej zapłaty iwartością nominalną akcji
są ujmowane wkapitale zapasowym ze sprzedaży
akcji powyżej ich wartości nominalnej.
Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy
Spółki.
REZERWY
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży
istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń prze-
szłych, prawdopodobne jest, że wypełnienie tego
obowiązku spowoduje konieczność wypływu środ-
ków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz moż-
na dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego
zobowiązania.
Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosz-
tów oszacowanych zgodnie znajlepszą wiedzą przez
| Sprawozdania nansowe
101
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
kierownictwo Spółki, których poniesienie jest nie-
zbędne wcelu rozliczenia bieżącego zobowiązania
na dzień bilansowy.
Zgodnie zprzyjętą zasadą nie są tworzone rezerwy
na odprawy emerytalne. Ze względu na wiek pra-
cowników oraz ich rotację potencjalne rezerwy nie
miałyby istotnego wpływu na prezentowane spra-
wozdanie finansowe. Wmomencie ich wystąpienia
wypłaty odpraw emerytalnych zarachowywane będą
na zasadzie kasowej.
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożycz-
ki, dłużne papiery wartościowe, zarachowywane
zgodnie zzasadą memoriałową odsetki nie zapadłe
od kredytów bankowych, jak również dyskonto od
dłużnych papierów wartościowych do rozliczenia
wnastępnych okresach obrachunkowych. Kredyty
wwalutach obcych wycenia się wg kursu sprzedaży
banku obsługującego Spółkę.
Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo
wwartości godziwej pomniejszonej okoszty transak-
cyjne, anastępnie wycenia się metodą „zamortyzo-
wanego kosztu”. Wwycenie zobowiązań ujmuje się
wszystkie koszty pozyskania finansowania, obejmu-
jące bezpośrednio związane zfinansowaniem koszty
prowizji bankowych, koszty pośredników iagentów,
koszty prawne, rzeczoznawców, bankowego monito-
ra, oraz koszty związane zmarketingiem przy pozy-
skaniu kapitału, występujące przy emisjach obligacji.
Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo
wwartości godziwej, wokresie późniejszym, dłu-
goterminowe zobowiązania wycenia się według za-
mortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej
stopy procentowej. Wprzypadkach, kiedy różnicą
pomiędzy wartością według zamortyzowanego
kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty
nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finanso-
we Spółki, takie zobowiązania ujmuje się wbilansie
wkwocie wymaganej zapłaty.
TRANSAKCJE WALUTOWE
Walutą funkcjonalną Spółki jest złoty polski (PLN,
zł.). Waluty obce na dzień bilansowy wycenia się
po kursie NBP obowiązującym wdniu bilansowym.
Różnice kursowe powstałe na dzień ich wyceny oraz
przy zapłacie należności izobowiązań wwalutach
obcych, zalicza się odpowiednio do przychodów lub
kosztów finansowych, awuzasadnionych przypad-
kach do kosztu wytworzenia produktów lub ceny
nabycia towarów, atakże ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia środków trwałych, środków trwałych
wbudowie lub wartości niematerialnych lub praw-
nych.
RACHUNEK PRZEPŁYWÓW
PIENIĘŻNYCH
Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się
metodą pośrednią. Zobowiązania ztytułu kredytów
wrachunku bieżącym prezentowane są jako zadłu-
żenie ztytułu kredytów, anie ekwiwalent środków
pieniężnych.
SPRAWOZDAWCZOŚĆ
WEDŁUG SEGMENTÓW
Spółka nie wyodrębniła segmentów zgodnie zMSSF
8 par. 4. Informacje te znajdują się wskonsolidowa-
nym sprawozdaniu finansowym grupy kapitałowej
Echo Investment, które zostanie opublikowane jed-
nocześnie zjednostkowym sprawozdaniem finan-
sowym Spółki.
ZYSK NETTO NA AKCJĘ
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obli-
czony poprzez podzielenie zysku netto za dany
okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy
jednostki dominującej, przez średnią ważoną liczbę
wyemitowanych akcji występujących wciągu okresu.
| Sprawozdania nansowe
102
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok

Metody ustalania wyniku
finansowego
Wynik finansowy ustala się zrachunku zysków istrat,
po pomniejszeniu zysku brutto onaliczony podatek
dochodowy, odpisy ztytułu rezerwy na przejściową
różnicę ztytułu podatku dochodowego oraz pozo-
stałe obciążenia wyniku finansowego. Wynik finan-
sowy ustala się metodą kalkulacyjną.
PRZYCHODY OPERACYJNE
Kwota przychodów odpowiada wartości wynagro-
dzenia ustalonego wumowach zklientami zwyłą-
czeniem kwot pobranych wimieniu osób trzecich.
Zgodnie zMSSF 15 Spółka ujmuje przychody wmo-
mencie spełnienia (lub wtrakcie spełniania) zobo-
wiązania do wykonania świadczenia poprzez przeka-
zanie przyrzeczonego dobra lub usługi (tj. składnika
aktywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów
następuje wmomencie, gdy klient uzyskuje kontrolę
nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub
wtrakcie spełniania) zobowiązania do wykonania
świadczenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę
równą cenie transakcyjnej, która została przypisa-
na do tego zobowiązania do wykonania świadcze-
nia. Wcelu ustalenia ceny transakcyjnej jednostka
uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez
nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transak-
cyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie
zoczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać
wzamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub
usług na rzecz klienta, zwyłączeniem kwot pobra-
nych wimieniu osób trzecich (na przykład niektó-
rych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie okre-
ślone wumowie zklientem może obejmować kwoty
stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.
Przychody ztytułu sprzedaży lokali mieszkalnych
iusługowych ujmowane są wdacie wydania kupu-
jącemu nieruchomości. Następuje to na podstawie
podpisanego przez strony protokołu odbioru wy-
łącznie po zakończeniu procesu budowlanego nieru-
chomości iotrzymaniu pozwolenia na użytkowanie,
atakże pod warunkiem dokonania przez kupującego
100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomo-
ści. Za mieszkania opłacone uznaje się także przy-
padki drobnych niedopłat (do 500 zł), większych
niedopłat, których spółka decyduje nie windykować
od klientów, bądź wprzypadku występowania na
-
leżności ztytułu zmian lokatorskich, które zgodnie
zuzgodnieniami są do opłacenia wterminie później-
szym niż moment wydania lokalu.
Przychody ztytułu najmu powierzchni mieszkalnych
ikomercyjnych są ujmowane liniowo wokresie obo-
wiązywania zawartych umów.
Przychody zpozostałych umów oświadczenie usług
(prawnych, konsultingowych, informatycznych, fi-
nansowych, marketingowych, zabezpieczających
ipozostałych usług) Spółka ujmuje wmomencie
spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia.
KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY
Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów,
produktów iusług składają się poniesione koszty
dotyczące przychodów danego roku obrotowego
oraz koszty zarachowane, które nie zostały jesz-
cze poniesione. Pozycja ta obejmuje również kosz-
ty, które mają bezpośredni związek zprzychodami
od podmiotów powiązanych ztytułu świadczenia
usług (wtym usług realizacji inwestycji, doradztwa
budowlanego iinżynieryjnego).
Koszt sprzedanych towarów iproduktów wycenia
się na poziomie kosztów wytworzenia, stosując
metodę ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów
sprzedawanych składników aktywów lub procento-
wy udział np. sprzedanej powierzchni gruntu, sprze-
danych udziałów itp. Wszczególności, koszt własny
sprzedanych lokali igruntów ustalany jest propor-
cjonalnie do ich udziału wcałym koszcie budowy
danego obiektu oraz wcałym gruncie stanowiącym
dany projekt. Szczegółowa identyfikacja kosztów
związanych zwynagrodzeniami pracowników, uj
-
mowanych wramach kosztu własnego sprzedaży,
jest dokonywana na podstawie sporządzanej przez
pracowników ewidencji czasu pracy, wpodziale na
poszczególne realizowane projekty.
KOSZTY ADMINISTRACYJNE
ZWIĄZANE ZREALIZACJĄ PROJEKTÓW
Koszty administracyjne związane zprojektami obej-
mują koszty ocharakterze administracyjnym pośred-
nio związane zrealizacją projektów deweloperskich,
do których należą:
− opłata za użytkowanie wieczyste gruntów,
− podatek od nieruchomości,
− opłaty eksploatacyjne,
− ochrona mienia,
| Sprawozdania nansowe
103
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
−
koszty wynagrodzeń pracowników administracyj-
nych oraz koszty utrzymania pracowników wczę-
ści wktórej da się je przypisać do projektu oraz,
− pozostałe koszty związane zutrzymaniem za-
pasów.
Koszty te, pomimo pośredniego związku zrealiza-
cją projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane
wwartości zapasów / nieruchomości inwestycyj-
nych, ponieważ:
- wświetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu
z ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów
zuwagi na to, że nie są ponoszone wcelu doprowa-
dzenia zapasów do ich aktualnego stanu imiejsca;
- MSR 40, który odwołuje wniniejszym zakresie do
zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapita-
lizowania kosztów administracyjnych iogólnozakła-
dowych wwartości nieruchomości inwestycyjnych.
KOSZTY FINANSOWANIA
ZEWNĘTRZNEGO
Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są
ujmowane wrachunku zysków istrat, zwyjątkiem
kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie zroz-
wiązaniem ujętym wMSR 23. Spółka aktywuje tę
część kosztów finansowych, które są bezpośrednio
powiązane znabyciem iwytworzeniem składników
majątkowych ujętych jako zapasy iinwestycje roz-
poczęte.
Wprzypadku finansowania celowego, zaciągniętego
na realizację projektu, aktywowaniu podlega kwota
kosztów finansowych, pomniejszona oprzychody
uzyskane ztymczasowego lokowania środków pie-
niężnych (czyli kwot odsetek od lokat bankowych
zwyjątkiem lokat wynikających zblokad rachun-
ków, umów akredytywy). Wprzypadku finansowania
ogólnego, koszty finansowania podlegające kapita-
lizacji ustala się przy zastosowaniu średniej ważonej
wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego
wodniesieniu do poniesionych nakładów na dany
składnik aktywów. Wprzypadku leasingu, aktywo-
wane są koszty odsetkowe od zobowiązania leasin-
gowego dotyczącego konkretnego projektu wkoszt
tego projektu (finansowanie celowe).
Zgodnie z wymogami MSR 23 Spółka rozpoczy-
na aktywowanie kosztów finansowych wmomen-
cie, gdy Spółka podejmuje działania niezbędne do
przygotowania składnika aktywów do jego zamie-
rzonego użytkowania lub do sprzedaży. Działania
te, obejmują więcej czynności aniżeli tylko związane
zjego fizyczną budową. Składają się na nie także
prace techniczne iadministracyjne poprzedzające
przystąpienie do fizycznej budowy, takie jak działa-
nia związane zotrzymaniem niezbędnych pozwoleń,
prace projektowe iprzygotowawcze. Do działań ta-
kich nie zalicza się jednak utrzymywania składnika
aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy
wpływające na zmianę stanu składnika aktywów.
| Sprawozdania nansowe
104
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok

Znaczące szacunki Zarządu Spółki
nia umowy oraz zewentualnej opcji wypowiedze-
nia umowy. Spółka dokonała także szacunku stopy
dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania
ztytułu leasingu – jako stopy wolnej od ryzyka po-
większonej omarżę charakterystyczną dla danego
składnika aktów, którego dotyczy leasing.
UTRATA WARTOŚCI UDZIAŁÓW
WJEDNOSTKACH ZALEŻNYCH,
WSPÓŁZALEŻNYCH
ISTOWARZYSZONYCH
Test na utratę wartości przeprowadza się, gdy ist-
nieją przesłanki wskazujące na to, że wartość bi-
lansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Ocena
utraty wartości udziałów wjednostkach zależnych,
współzależnych istowarzyszonych bazuje na analizie
wartości godziwej aktywów izobowiązań posiada-
nych przez poszczególne jednostki oraz na oczeki-
waniach względem przyszłych przepływów zdzia-
łalności tych jednostek. Wprocesie oceny, Spółka
ocenia także czas trwania istopień, wjakim bieżąca
wartość udziałów jest niższa od jej ceny nabycia
oraz perspektywy danej jednostki iplany dotyczące
posiadanych przez nią projektów inwestycyjnych.
Wszystkie istotne spadki wartości godziwej aktywów
jednostek zależnych zostały uznane przez Zarząd
za długotrwałe iskutkowały dokonaniem odpisu
udziałów wjednostkach zależnych. Wszczególno-
ści, wprzypadku istotnych jednostek zależnych które
nie prowadziły 31 grudnia 2021 r. istotnej działalności
operacyjnej, wartość dokonanych odpisów odpowia-
da całkowitej wartości różnicy pomiędzy wartością
aktywów netto danej jednostki zależnej, aceną na-
bycia udziałów.
ZAPASY
Szacując kwotę odpisu aktualizującego wartość za-
pasów posiadanych przez Spółkę na dzień bilansowy,
analizowane są informacje pochodzące zaktywnego
rynku dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży iak-
tualnych trendów rynkowych oraz informacje wyni-
kające zzawartych przez Spółkę przedwstępnych
umów sprzedaży.
Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu dotyczą
głównie cen rynkowych nieruchomości obowiązują-
cych wdanym segmencie rynku. Zdaniem Zarządu
zmiany tych założeń nie miałyby istotnego wpływu
na wartość odpisu zapasów na dzień bilansowy ze
względu na fakt, że przyjęte założenia iinformacje
dotyczące wartości odpisu wznaczącej części ba-
zowały na zawartych umowach sprzedaży. Wprzy-
padku gruntów ujętych wpozycji zapasów, wartości
dokonanych odpisów wynikają zoszacowanej przez
Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb
obecnej iprzyszłej działalności Spółki.
LEASING
Wdrożenie istosowanie MSSF 16 wymagało wSpół-
ce dokonania różnego rodzaju szacunków oraz za-
angażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar,
wktórym miało to miejsce dotyczył oceny okresów
leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz
wumowach, wprzypadku których Spółce przysłu-
giwała opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu
okresu leasingu Spółka musiała rozważyć wszystkie
fakty iokoliczności, wtym istnienie zachęt ekono-
micznych do skorzystania lub nie zopcji przedłuże-
Sporządzenie sprawozdań finansowych wymagało
od Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków
izałożeń, które znajdują odzwierciedlenie wtych
sprawozdaniach. Rzeczywiste wyniki mogą się róż-
nić od tych szacunków.
Założenia iszacunki są oparte na najlepszej wiedzy
kierownictwa na temat bieżących iprzyszłych zda-
rzeń oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą
się różnić od przewidywanych. Szacunki izwiąza-
ne znimi założenia podlegają bieżącej weryfikacji.
Zmiana szacunków księgowych jest rozpoznawana
wokresie, wktórym zostały one zmienione, jeśli do-
tyczy to wyłącznie tego okresu, lub wokresie bie-
żącym iprzyszłym, jeśli zmiany dotyczą zarówno
okresu bieżącego jak iprzyszłego.
Podstawowe obszary, wktórych szacunki Zarządu
mają istotny wpływ na sprawozdanie finansowe to:
| Sprawozdania nansowe
105
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalno-
ści (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą
być przedmiotem kontroli organów, które uprawnio
-
ne są do nakładania wysokich kar igrzywien, awszel-
kie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające
zkontroli, muszą zostać zapłacone wraz zwysokimi
odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podat-
kowe wPolsce jest większe niż wkrajach obardziej
dojrzałym systemie podatkowym. Wkonsekwencji,
kwoty prezentowane iujawniane wsprawozdaniach
finansowych mogą się zmienić wprzyszłości wwy-
niku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Od 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały
wprowadzone zmiany wcelu uwzględnienia posta-
nowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Naduży-
ciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu
iwykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych
tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku
wPolsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania,
jako czynność dokonaną przede wszystkim wcelu
osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej wda-
nych okolicznościach zprzedmiotem icelem prze-
pisów ustawy podatkowej. Zgodnie zGAAR taka
czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podat-
kowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie
występowanie nieuzasadnionego dzielenia operacji,
angażowania podmiotów pośredniczących mimo
braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodar-
czego, elementów wzajemnie się znoszących lub
kompensujących oraz inne działania opodobnym
działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być
potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych
czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe
regulacje będą wymagać znacznie większego osądu
przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych
transakcji.
Klauzulę GAAR należy stosować wodniesieniu do
transakcji dokonanych po jej wejściu wżycie oraz
do transakcji, które zostały przeprowadzone przed
wejściem wżycie klauzuli GAAR, ale dla których po
dacie wejścia klauzuli wżycie korzyści były lub są
nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów
umożliwi polskim organom kontroli podatkowej
kwestionowanie realizowanych przez podatników
prawnych ustaleń iporozumień, takich jak restruk-
turyzacja ireorganizacja grupy.
ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY
Zarząd Spółki jest zobowiązany ocenić prawdopo-
dobieństwo realizacji aktywa ztytułu odroczonego
podatku dochodowego. Wramach procesu sporzą-
dzania sprawozdania finansowego, Spółka szacuje
wartość rezerwy iaktywa ztytułu odroczonego po-
datku dochodowego między innymi na bazie warto-
ści przyszłych poziomów obciążeń ztytułu podatku
dochodowego. Proces obejmuje analizę obecnych
poziomów obciążeń ztytułu bieżącego podatku do-
chodowego oraz wartości różnic przejściowych wy-
nikających zodmiennego traktowania transakcji pod
kątem podatkowym iksięgowym, które powodują
powstanie aktywa irezerwy ztytułu odroczonego
podatku dochodowego.
Wprocesie powyższej oceny przyjmowany jest sze-
reg założeń dotyczących określania wartości aktywa
irezerwy ztytułu podatku odroczonego. Powyższe
szacunki uwzględniają prognozy podatkowe, histo-
ryczne wartości obciążeń podatkowych, bieżące
dostępne strategie dotyczące planowania działal-
ności operacyjnej Spółki oraz terminy realizacji po-
szczególnych różnic przejściowych. Ze względu na
fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać zmianom
ze względu na czynniki zewnętrzne, Spółka może
okresowo korygować wartość aktywa irezerwy zty-
tułu odroczonego podatku dochodowego, co zkolei
może wpływać na sytuację finansową Spółki oraz
jej wyniki.
PODATKI BIEŻĄCE – NIEPEWNOŚĆ
ZWIĄZANA ZICH ROZLICZENIAMI
Regulacje dotyczące podatku od towarów iusług,
podatku dochodowego od osób prawnych oraz ob-
ciążeń związanych zubezpieczeniami społecznymi
podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany po-
wodują brak odpowiednich punktów odniesienia,
niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowio
-
ne precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie.
Obowiązujące przepisy zawierają również niejasno-
ści, które powodują różnice wopiniach, co do inter-
pretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno
pomiędzy organami państwowymi jak iorganami
państwowymi iprzedsiębiorstwami.
| Sprawozdania nansowe
106
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok

Zarządzanie ryzykiem finansowym
RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  UDZIELONYCH POŻYCZEK
TYS. PLN
Wartość obliczona dla celów analizy:
na dzień 31.12.2021 na dzień 31.12.2020
Stan udzielonych pożyczek 1 379 362 1 249 334
Przychody ztytułu odsetek od udzielonych pożyczek 40 765 38 932
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Szacowany wpływ zmiany stóp procentowych na przychody
finansowe ztytułu odsetek od udzielonych pożyczek
13 794 12 493
Razem: wpływ na wynik brutto okresu 13 794 12 493
Podatek dochodowy 2 621 2 374
Razem: wpływ na wynik netto okresu 11 173 10 119
Spółka udzieliła pożyczek wPLN, wktórych opro-
centowanie ma charakter zmienny uzależniony od
stawki WIBOR powiększony omarżę. Gdyby 31 grud-
nia 2021 r. poziom stóp procentowych był wyższy
lub niższy od obowiązującego o1 punkt procentowy,
wówczas wynik netto Spółki byłby wyższy lub niższy
11 173 tys. zł ztytułu wyższych lub niższych odsetek
od udzielonych pożyczek wPLN.
mi pieniężnymi oraz otrzymanymi kredytami banko-
wymi iemitowanymi obligacjami. Pożyczki, kredyty
iobligacje oprocentowane według zmiennej stopy
narażają Spółkę na ryzyko zmian stóp procento-
wych, z kolei pożyczki i kredyty oprocentowane
według stałej stopy procentowej narażają Spółkę
na wahania wartości godziwej instrumentów finan-
sowych. Ponadto, Spółka jest narażona na ryzyko
wahań stóp procentowych wwypadku zaciągania
nowego kredytu lub refinansowania obecnego za-
dłużenia na finansowanie długoterminowe
RYZYKO CENOWE
Ryzyko cenowe nie jest istotne. Spółka nie uczestni-
czy wobrocie papierami wartościowymi na żadnym
aktywnym rynku. Spółka może zawierać transakcje
na pochodnych instrumentach finansowych wcelu
zabezpieczenia przed ryzykiem kursowym progno-
zowanych przyszłych przepływów pieniężnych.
RYZYKO ZMIANY PRZEPŁYWÓW
PIENIĘŻNYCH ORAZ WARTOŚCI
GODZIWEJ ZWIĄZANE ZE STOPĄ
PROCENTOWĄ
Narażenie Spółki na ryzyko stóp procentowych zwią-
zane jest zaktywami izobowiązaniami finansowymi,
wszczególności zudzielonymi pożyczkami, środka-
| Sprawozdania nansowe
107
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ZOBOWIĄZAŃ ZTYTUŁU EMISJI
DŁUŻNYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH
TYS. PLN
Wartość obliczona dla celów analizy:
na dzień 31.12.2021 na dzień 31.12.2020
Stan zobowiązań ztytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 457 376 1 366 350
Koszty finansowe ztytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych (62 377) (50 771)
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Szacowane koszty finansowe ztytułu odsetek od emisji dłużnych papierów
wartościowych zuwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych
14 574 13 664
Razem: wpływ na wynik brutto okresu 14 574 13 664
Podatek dochodowy 2 769 2 596
Razem: wpływ na wynik netto okresu 11 805 11 068
RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH
TYS. PLN
Wartość obliczona dla celów analizy:
na dzień 31.12.2021 na dzień 31.12.2020
Stan środków pieniężnych 76 643 149 881
Pozostałe przychody operacyjne ztytułu odsetek 1 39
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Szacowane pozostałe przychody operacyjne ztytułu odsetek zuwzględnie-
niem zmian stóp procentowych
766 1 499
Razem: wpływ na wynik brutto okresu 766 1 499
Podatek dochodowy 146 285
Razem: wpływ na wynik netto okresu 620 1 213
RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH  ZOBOWIĄZAŃ ZTYTUŁU KREDYTÓW
TYS. PLN
Wartość obliczona dla celów analizy:
na dzień 31.12.2021 na dzień 31.12.2020
Stan zobowiązań ztytułu kredytów 164 577 137 981
Koszty finansowe ztytułu odsetek od kredytów (2 460) (4 447)
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Szacowane koszty finansowe ztytułu odsetek od kredytów zuwzględnieniem
wzrostu / (spadku) stóp procentowych
1 646 1 380
Razem: wpływ na wynik brutto okresu 1 646 1 380
Podatek dochodowy 313 262
Razem: wpływ na wynik netto okresu 1 333 1 118
cowano, jako nieistotne inie dokonywano analizy
wrażliwości innych pozycji bilansowych na zmiany
kursów walut.
RYZYKO WALUTOWE
Na dzień bilansowy i w trakcie roku obrotowego
Spółka nie posiadała innych istotnych sald wyrażo-
nych wwalucie obcej. Wzwiązku ztym ryzyko osza-
| Sprawozdania nansowe
108
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
ODPIS NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE
NA 31 GRUDNIA 2021 R.
TYS. PLN
Okres
Średnia ważona
wskaźnika niewypłacalności
Wartość brutto
należności handlowych
Odpis na oczekiwane
straty kredytowe
bieżące 0,00% 22 283 27
1-30 0,00% 4 208 -
31-90 5,80% 1 268 72
91-360 17,43% 1 137 195
>361 91,47% 2 944 2 357
ODPIS NA OCZEKIWANE STRATY KREDYTOWE
NA 31 GRUDNIA 2020 R.
TYS. PLN
Okres
Średnia ważona
wskaźnika niewypłacalności
Wartość brutto
należności handlowych
Odpis na oczekiwane
straty kredytowe
bieżące 0,00% 34 904 -
1-30 0,00% 2 428 -
31-90 3,00% 388 12
91-360 14,00% 585 90
>361 90,00% 2 113 1 975
ztytułu utraty wartości należności ztytułu dostaw
iusług, stosując macierz rezerw opracowaną na pod-
stawie danych historycznych dotyczących spłat na-
leżności przez kontrahentów wpodziale typy przy-
chodów ze sprzedaży. Wskaźniki strat kredytowych
zostały skalkulowane woparciu omodel bazujący
na historycznych spłatach należności wposzcze-
gólnych grupach przeterminowania. Poniższa tabela
prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości
odpisu na oczekiwane straty kredytowe.
Na 31 grudnia 2021 r. Spółka posiada 1 305640 tys.
zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały za-
klasyfikowane do koszyka 1 według MSSF 9. Wwy-
niku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat
kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące
pożyczek wkoszyku 1 wwysokości 1169 tys. zł. Do-
datkowo na 31 grudnia 2021 r. Spółka posiada 22 973
tys. zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały
zaklasyfikowane do koszyka 3. Wwyniku przepro-
wadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych,
Spółka rozpoznała odpisy dotyczące pożyczek
wkoszyku 3 wwysokości 24906 tys. zł.
RYZYKO KREDYTOWE
Ryzyko kredytowe powstaje wprzypadku środków
pieniężnych, udzielonych pożyczek, pochodnych
instrumentów finansowych oraz depozytów wban-
kach iinstytucjach finansowych, atakże wodniesie-
niu do klientów inajemców Spółki wpostaci nieroz-
liczonych należności. Specyfika działalności Spółki
wobszarze sprzedaży powierzchni mieszkaniowych,
najmu oraz świadczenia usług sprawia, że Spółka
nie jest narażona na istotne ryzyko kredytowe. Na
31grudnia 2021 r. Spółka oszacowała wartość odpisu
Na 31 grudnia 2021 r. Spółka posiada 62 000 tys.
zł brutto objętych obligacji, które zostały zaklasy-
fikowane do koszyka 1 według MSSF 9. Wwyniku
przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredy-
towych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące obliga-
cji wkoszyku 1 w wysokości 11 tys. zł. Dodatkowo na
31 grudnia 2021 r. spółka posiada 49 000 tys. zł brut-
to objętych obligacji, które zostały zaklasyfikowane
do koszyka 3. Wwyniku przeprowadzonej analizy
oczekiwanych strat kredytowych Spółka rozpoznała
odpisy dotyczące obligacji wkoszyku 3 wwysokości
3 535 tys. zł.
Na 31 grudnia 2020 r. Spółka posiada 216 756 tys.
zł brutto objętych obligacji, które zostały zaklasy-
fikowane do koszyka 1 według MSSF 9. Wwyniku
przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredy-
towych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące obliga-
cji wkoszyku 1 wwysokości 289 tys. zł. Dodatkowo
na 31 grudnia 2020 r. spółka posiada 285 870 tys.
zł brutto objętych obligacji, które zostały zaklasy-
fikowane do koszyka 3. Wwyniku przeprowadzo-
nej analizy oczekiwanych strat kredytowych Spółka
rozpoznała odpisy dotyczące obligacji wkoszyku 3
wwysokości 28 904 tys. zł.
Na 31 grudnia 2020 r. Spółka posiada 1 250 815 tys.
zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały za-
klasyfikowane do koszyka 1 według MSSF 9. Wwy-
niku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat
kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące
| Sprawozdania nansowe
109
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
RYZYKO UTRATY PŁYNNOŚCI
Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, polegające
na tym, że Spółka nie będzie wstanie regulować
swoich zobowiązań finansowych w terminie ich
wymagalności. Spółka zarządza ryzykiem płynno-
ści utrzymując odpowiednią wielkość kapitału za-
pasowego, wykorzystując ofertę usług bankowych
irezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale
prognozowane irzeczywiste przepływy pieniężne.
Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej
działalności Spółka zachowuje elastyczność finan-
sowania poprzez dostępność środków pieniężnych
iróżnorodność źródeł finansowania.
Zdaniem Zarządu Spółka ma wystarczającą ilość
środków pieniężnych do terminowego regulowania
wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynno-
ści wdłuższej perspektywie czasu realizowana jest
poprzez dostępność kredytów bankowych. Spółka
może wkażdej chwili skorzystać zwystarczającego
finansowania, uruchamiając środki zprzyznanych
linii kredytowych wbankach. Analizy zobowiązań
finansowych Spółki oraz rozliczanych wkwocie netto
instrumentów pochodnych, które zostaną rozliczone
wodpowiednich przedziałach wiekowych, na pod-
stawie pozostałego okresu do upływu umownego
terminu zapadalności na dzień bilansowy zostały
przedstawione w odpowiednich notach: kredyty,
pożyczki, dłużne papiery wartościowe, należności
handlowe izobowiązania handlowe.
Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finan-
sowych Spółki, które zostaną rozliczone wodpo-
wiednich przedziałach czasowych, na podstawie
pozostałego okresu do upływu umownego terminu
zapadalności na dzień bilansowy 31 grudnia 2021r.
ina 31 grudnia 2020 r.:
ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ
FINANSOWYCH NA 31 GRUDNIA 2021 R.
TYS. PLN
Okres Gwarancje Obligacje
Zobowiązania
handlowe
ipozostałe Leasing Kredyty
Do 1 roku 66 573 351 028 45 454 62 598 164 577
1–3 lata 499 295 763 466 - 22 912 -
3–5 lat 755 819 342 882 - 16 805 -
Powyżej 5 lat 941 277 - - 31 060 -
Razem 2 262 964 1 457 376 45 454 133 375 164 577
pożyczek wkoszyku 1 wwysokości 1 481 tys. zł. Do-
datkowo na 31 grudnia 2020 r. Spółka posiada 15 307
tys. zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały
zaklasyfikowane do koszyka 3. Wwyniku przepro-
wadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych,
Spółka rozpoznała odpisy dotyczące pożyczek
wkoszyku 3 wwysokości 15 307 tys. zł.
Dodatkowo Spółka posiada procedury pozwalające
ocenić wiarygodność kredytową klientów inajem-
ców. Wprzypadku najemców stosowane są także
zabezpieczenia wpostaci kaucji igwarancji. Wsto-
sunku do żadnego zklientów Spółki spoza Grupy
Echo Investment nie występuje znacząca koncen-
tracja ryzyka. Wstosunku do jednostek powiąza-
nych ryzyko kredytowe wocenie Zarządu jest mini-
malizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności
operacyjnej iocenę projektów inwestycyjnych tych
spółek. Wprzypadku środków pieniężnych idepo-
zytów winstytucjach finansowych ibankach, Spółka
korzysta zusług renomowanych instytucji.
Wodniesieniu do wszystkich klas aktywów finan-
sowych Spółka uznaje ryzyko kredytowe związane
z instrumentami finansowymi za niskie. Zdaniem
Zarządu, wobec przedstawionej charakterystyki
działalności, ryzyko niewykonania zawartych zobo-
wiązań umownych jest niewielkie, dłużnicy Spółki
mają wysoką krótkoterminową zdolność spełniania
swych obowiązków w zakresie wynikających zza-
wartych ze Spółką umów, aewentualne niekorzystne
zmiany warunków gospodarczych ibiznesowych w
dłuższej perspektywie mogą – lecz niekoniecznie
muszą, izdaniem Zarządu nie powinny – ograniczyć
ich zdolności do wypełniania obowiązków wzakre-
sie wynikającym zzawartych umów.
| Sprawozdania nansowe
110
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na 31 grudnia 2021 r. i31 grudnia 2020 r. była zgodna
zcelami Spółki.
ANALIZA NIEZDYSKONTOWANYCH ZOBOWIĄZAŃ
FINANSOWYCH NA 31 GRUDNIA 2020 R.
TYS. PLN
Okres Gwarancje Obligacje
Zobowiązania
handlowe
ipozostałe Leasing Kredyty
Do 1 roku 55 757 493 409 94 114 9 530 137 981
1–3 lata 229 482 459 501 - 13 567 -
3–5 lat 239 588 413 441 - - -
Powyżej 5 lat 1 443 336 - - - -
Razem 1 968 163 1 366 351 94 114 23 097 137 981
| Sprawozdania nansowe
111
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok

Zarządzanie ryzykiem
kapitałowym
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA TYS. PLN
Nota 31.12.2021 31.12.2020
Kredyty, pożyczki iobligacje ogółem 14,16 1 954 265 1 712 510
Zobowiązania ztytułu dywidendy 24 - -
Środki pieniężne iich ekwiwalenty 11 (76 643) (149 881)
Zadłużenie netto 1 877 622 1 562 629
Kapitał własny razem 1 152 684 1 318 806
Kapitał ogółem 3 030 306 2 881 435
Wskaźnik zadłużenia 61,96% 54,23%
Wartość wskaźników zadłużenia od-
powiednio na 31 grudnia 2021 r. i na
31 grudnia 2020 r. była zgodna zcelami
Spółki.
Celem Spółki wzarządzaniu kapitałem jest ochrona
zdolności do kontynuowania działalności, tak aby
było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy,
atakże utrzymanie optymalnej struktury kapitału
wcelu obniżenia jego kosztu.
Spółka, zarządzając tym ryzykiem, podejmuje decy-
zje dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki
dywidend, emisji nowych akcji czy skupie ipóźniej-
szym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemi-
towanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów
wcelu obniżenia zadłużenia.
Spółka monitoruje kapitał za pomocą wskaźników
zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się jako stosunek
zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłu-
żenie netto oblicza się jako sumę kredytów ipoży-
czek (obejmujących bieżące idługoterminowe kre-
dyty ipożyczki wykazane wbilansie) pomniejszoną
ośrodki pieniężne iich ekwiwalenty. Łączna wartość
kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany
wbilansie wraz zzadłużeniem netto.
| Sprawozdania nansowe
112
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok

Istotne umowy zawarte
zjednostkami powiązanymi
UMOWY DOTYCZĄCE NAJWIĘKSZYCH TRANSAKCJI
ZPODMIOTAMI POWIĄZANYMI W2021 R. TYS. PLN
Przedmiot umowy – zobowiązanie Echo Investment S.A
Kontrahent
– inwestor
Wartość
transakcji
Sprzedaż nieruchomości wKrakowie przy ul. Puszkarskiej Projekt Echo 139 Sp. zo.o. 21 900
Pośrednictwo wsprzedaży nieruchomości Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. 13 656
Zabezpieczenie przychodów czynszowych (master lease) Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. 13 370
Sprzedaż nabywanego gruntu oraz nakładów kupującego
icesja dla inwestycji Kraków Puszkarska
R4R RE Wave 3 Sp. zo.o. 9 800
Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej
wPoznaniu przy ul. Garbary
Gosford Investments Sp. zo.o. 8 571
Pośrednictwo wsprzedaży nieruchomości Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. 7 422
Pośrednictwo wsprzedaży nieruchomości Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o.
S.K.A.
4 320
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym: Fuzja CD, Łódź, ul. Tymienieckiego Projekt Echo 130 Sp. zo.o. 3 996
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym:
Brain Park, Kraków, ul. Fabryczna / Al. Pokoju
Echo - Arena Sp. zo.o. 3 709
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym: Al. Pokoju Projekt Echo 136 Sp. zo.o. - Sp.k. 3 501
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym:
Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie GH), Warszawa, ul.Grzybowska
Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. 3 013
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym:
Stacja Wola II, Warszawa, ul. Ordona
Projekt Echo 136 Sp. zo.o. - Sp.k. 2 446
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Projekt Echo 136 Sp. zo.o. - Sp.k. 2 248
Wzwiązku zprzyjętym przez grupę Echo Investment
S.A. modelem realizacji każdego centrum handlowe-
go, budynków biurowych oraz wybranych projektów
mieszkaniowych przez odrębny podmiot zależny,
duża liczba transakcji realizowana jest zpodmiota-
mi powiązanymi.
Transakcje zpodmiotami powiązanymi wyszczegól-
nione wsprawozdaniu finansowym dotyczą jedno-
stek zależnych.
| Sprawozdania nansowe
113
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
W2021 r. Spółka utworzyła odpis aktualizujący na
należności wwysokości 2 tys. zł.
TRANSAKCJE ZPODMIOTAMI POWIĄZANYMI NA 31 GRUDNIA 2021R. TYS. PLN
Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup
Należności
handlowe
Odpis
aktalizujący
Zobowiązania
handlowe
Jednostki zależne 126 465 17 491 16 286 2 4 081
Jednostki współkontrolowane 31 470 3 340 11 098 - -
Właściciele - 17 595 - - 1 899
Zarząd Spółki 49 - - - -
Razem 157 984 38 426 27 384 2 5 980
TRANSAKCJE ZPODMIOTAMI POWIĄZANYMI NA 31 GRUDNIA 2020R. TYS. PLN
Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup
Należności
handlowe
Odpis
aktalizujący
Zobowiązania
handlowe
Jednostki zależne 85 201 12 406 25 432 6 1 937
Jednostki współkontrolowane 56 453 863 2 600 - -
Właściciele - 14 800 - - 1 517
Zarząd Spółki 1 - - - -
Razem 141 655 28 069 28 032 6 3 454
| Sprawozdania nansowe
114
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok

Znaczące zdarzenia
po dacie bilansu
Spółka Echo Investment wstyczniu iwmarcu 2022
r. uplasowała dwie serie obligacji dla inwestorów in-
dywidualnych, każda po 50 mln zł.
Zapisy na obligacje serii K trwały wdniach 10 – 21
stycznia 2022 r. Stopa redukcji wyniosła 79%. Obli-
gacje serii K mają 3-letni termin zapadalności. Ich
oprocentowanie oparte jest ostawkę WIBOR 6M
powiększoną omarżę 4 proc.
Zapisy na drugą uplasowaną serię L trwały od 22 lu-
tego do 8 marca. Tym razem termin zapadalności zo-
stał ustalony na 4 lata, ale oprocentowanie wyniosło
tyle samo - WIBOR 6M powiększony omarżę 4 proc.
Stopa redukcji dla inwestorów serii L wyniosła 27%.
Obligacje nie są zabezpieczone. Są notowane na
Giełdzie Papierów Wartościowych. Pozyskane
zemisji pieniądze zostaną przeznaczone na rozwój
biznesu, przede wszystkim wsektorze mieszkanio-
wym. Agentem oferującym obligacje obu serii była
Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A.
Oddział – Biuro Maklerskie wWarszawie.
Oferty publiczne obligacji serii K iL przeprowadzo-
ne zostały na podstawie prospektu zatwierdzonego
przez Komisję Nadzoru Finansowego 26 listopada
2021 r., zmienionego suplementem nr 1. Na podstawie
tego prospektu Echo Investment może wyemitować
jeszcze do 200 mln zł obligacji.
Grupa Echo Investment nie zidentyfikowała dotych-
czas okoliczności mogących stanowić specyficzne
czynniki ryzyka związane ze zbrojną inwazją Fede-
racji Rosyjskiej na Ukrainę lub nałożonymi na Rosję
iBiałoruś sankcjami gospodarczymi. Echo Invest-
ment S.A. oraz podmioty zjego grupy kapitałowej
nie prowadzą działalności operacyjnej na terytorium
Ukrainy, Rosji ani na Białorusi.
Wocenie zarządu Grupy, ewentualny wpływ tych
wydarzeń na działalność oraz sytuację finansową
ioperacyjną Grupy będzie zależał przede wszyst-
kim od skutków wojny na funkcjonowanie gospo-
darki, wszczególności popyt ipodaż na wynajem
oraz kupno mieszkań, ogólną zamożność społeczeń-
stwa, poziom stóp procentowych czy kursów walut.
Te okoliczności dotyczące całej gospodarki mogą
mieć niekorzystny wpływ na działalność Grupy.
Grupa monitoruje potencjalny wpływ wojny na dzia-
łalność operacyjną, wyniki finansowe iperspektywy
rozwoju. Wszczególności obejmuje to monitoring
dostępności siły roboczej upodwykonawców ikon-
trahentów, którzy realizują kontrakty budowalne na
zlecenie Grupy. Wostatnich tygodniach zauważalny
jest pewien spadek dostępności pracowników po-
chodzących zUkrainy, wakaty są jednak na bieżąco
uzupełniane pracownikami z Polski oraz pracow-
nikami innych narodowości. Grupa obecnie nie ma
żadnych informacji oproblemach na budowach wy-
nikających zproblemów zzatrudnieniem oraz ryzyku
opóźnienia prowadzonych budów.
Ze względu na dynamikę sytuacji na Ukrainie, Grupa
nie jest wstanie wykluczyć pojawienia się wprzy-
szłości nowych czynników ryzyka mających wpływ
na działalność oraz sytuację finansową ioperacyjną.
Wprzypadku ujawnienia się tego typu ryzyk, Echo
Investment S.A. przekaże informacje onowych uwa-
runkowaniach mających istotny wpływ na działalność,
wyniki finansowe lub perspektywy, wsposób przewi-
dziany przepisami prawa iwwymaganym zakresie.
. Wpływ wojny wUkrainie na działalność iwyniki
Grupy Echo Investment wprzyszłości
. Emisja obligacji ołącznej wartości
100 mln zł dla inwestorów indywidualnych
| Sprawozdania nansowe
115
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok

Wynagrodzenie Zarządu
iRady Nadzorczej
WYNAGRODZENIE ZARZĄDU PLN
2021 2020
ZEcho Investment S.A.
Zjednostek
zależnych,
współzależnych
istowarzyszonych
Inne
świadczenia
Łącznie
ZEcho Investment S.A.
Zjednostek
zależnych,
współzależnych
istowarzyszonych
Inne
świadczenia
Łącznie
Wynagrodzenie
podstawowe
Premie
Wynagrodzenie
podstawowe
Premie
Nicklas Lindberg 1 376 985 1 482 723 2 873 597 667 853 6 401 158 1 003 933 - 2 145 339 596 006 3 745 278
Maciej Drozd 527 288 770 520 1 403 649 38 136 2 739 593 421 672 336 000 1 224 713 35 218 2 017 603
Artur Langner 230 505 192 000 828 000 5 124 1 255 628 204 000 228 000 972 000 4 504 1 408 504
Marcin Materny
(zrezygnował
22.04.2021 r.)
360 000 189 000 942 516 4 886 1 496 402 207 000 180 000 814 032 9 552 1 210 584
Rafał Mazurczak 284 000 189 000 898 032 10 235 1 381 267 207 000 177 120 808 992 10 052 1 203 164
Waldemar Olbryk
(zrezygnował
22.04.2021 r.)
204 286 661 000 - 29 497 894 783 627 000 537 350 - 66 466 1 230 816
Małgorzata Turek 284 000 192 000 958 000 4 724 1 438 724 204 000 114 538 739 076 4 404 1 062 018
Razem 3 267 064 3 676 242 7 903 793 760 455 2 874 605 1 573 008 6 704 152 726 202
Razem wroku 15 607 555 11 877 967
WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ PLN
2021 2020
ZEcho
Investment S.A.
Zjednostek
zależnych,
współzależnych
istowarzyszo-
nych
Inne
świadczenia
ZEcho
Investment
S.A.
Zjednostek
zależnych,
współzależnych
istowarzyszo-
nych
Inne
świadczenia
Noah M. Steinberg (powołany 9.01.2020 r.) 240 000 - - 137 086 - -
Tibor Veres (powołany 9.01.2020 r.) 84 000 - - 75 194 - -
Mark E. Abramson (zrezygnował 13.08.2020 r.) - - - 126 290 - -
Margaret Dezse (powołana 13.08.2020 r.) 180 000 - - 54 194 - -
Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 - -
Sławomir Jędrzejczyk (powołany 13.08.2020 r.) 180 000 - - 54 194 - -
Stefan Kawalec (odwołany 13.08.2020 r.) - - - 126 290 - 1 800
Péter Kocsis (powołany 9.01.2020 r.) 60 000 - - 53 710 - -
Bence Sass (powołany 9.01.2020 r.) 60 000 - - 53 710 - -
Nebil Senman 60 000 - 375 60 000 - 825
Razem 924 000 - 375 800 668 - 2 625
Razem wroku 924 375 803 293
| Sprawozdania nansowe
116
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok

Umowy zfirmą audytorską
WYNAGRODZENIE NETTO NALEŻNE AUDYTOROWI UPRAWNIONEMU
DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH SPÓŁKI IGRUPY PLN
Tytuł Kwota [PLN]
Przegląd jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania finansowego za Ipółrocze 2021 r. 155 000
Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za Ipółrocze 2021 r. 85 000
Badanie prospektu obligacji 560 256
Badanie jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2021 r. 418 000
Audyt roczny spółek zależnych 74 250
Razem 1 292 506
Do badania jednostkowych sprawozdań
finansowych Echo Investment oraz skon-
solidowanych sprawozdań finansowych
Grupy Kapitałowej Echo Investment wla-
tach 2020 – 2021 Rada Nadzorcza Spółki,
po rekomendacji Komitetu Audytu, wy-
brała Deloitte Audyt Sp. zo.o. Sp.k. zsie-
dzibą wWarszawie przy al. Jana Pawła
II 22, wpisaną na listę firm audytorskich
pod nr 73. Umowa zaudytorem została
zawarta przez Zarząd, na podstawie upo-
ważnienia od Rady Nadzorczej.
Zarząd Echo Investment S.A. informuje,
że wybór firmy audytorskiej przeprowa-
dzającej badanie rocznego sprawozdania
finansowego został dokonany zgodnie
zprzepisami, wtym dotyczącymi wyboru
iprocedury wyboru firmy audytorskiej, na
podstawie uchwały Rady Nadzorczej z14
listopada 2019 r.
Firma audytorska oraz członkowie ze-
społu wykonującego badanie spełniali
warunki do sporządzenia bezstronnego
iniezależnego sprawozdania zbadania
rocznego sprawozdania finansowego
zgodnie zobowiązującymi przepisami,
standardami wykonywania zawodu iza-
sadami etyki zawodowej.
Echo Investment S.A. przestrzega obo-
wiązujących przepisów związanych zro-
tacją firmy audytorskiej i kluczowego
biegłego rewidenta oraz obowiązkowy-
mi okresami karencji. Echo Investment
S.A. posiada politykę wzakresie wyboru
firmy audytorskiej oraz politykę wzakre-
sie świadczenia na rzecz emitenta przez
firmę audytorską, podmiot powiązany
zfirmą audytorską lub członka jego sieci,
dodatkowych usług niebędących bada-
niem, wtym usług warunkowo zwolnio-
nych zzakazu świadczenia przez firmę
audytorską. Polityka wyboru firmy audy-
torskiej oraz Polityka zakupu usług nieau-
dytowych zostały zatwierdzone uchwa-
łami Komitetu Audytu z23 marca 2018r.
i są dostępne na stronie internetowej
spółki wzakładce Relacje inwestorskie /
Strategia iład korporacyjny.
Kielce, 30 marca 2022 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Artur Langner
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Anna Gabryszewska-Wybraniec
Główny Ksiegowy
OŚWIADCZENIE
ZARZĄDU
| Oświadczenie
118
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2021 rok
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, roczne
jednostkowe sprawozdanie finansowe za 2021 r. idane porównywalne zostały sporzą-
dzone zgodnie zobowiązującymi zasadami rachunkowości iodzwierciedlają wsposób
prawdziwy, rzetelny ijasny sytuację majątkową ifinansową Echo Investment S.A.
oraz jej wynik finansowy. Sprawozdanie zdziałalności Echo Investment S.A. zawiera
prawdziwy obraz rozwoju iosiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A., wtym opis
podstawowych zagrożeń iryzyka.
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania spra-
wozdań finansowych, dokonujący badania rocznego sprawozdania finansowego za
2021 r. został wybrany zgodnie zprzepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci
dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej
iniezależnej opinii obadanym rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie zobo-
wiązującymi przepisami inormami zawodowymi.
Kielce, 30 marca 2022 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Artur Langner
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
KONTAKT
Echo Investment S.A.
biuro wWarszawie
Biura przy Willi
ul. Grzybowska 60
00-844 Warszawa
Projekt graczny iskład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski