SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

ZDZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI

ECHO INVESTMENT S.A.

IJEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ

W221 ROKU

SPIS TREŚCI

List do Akcjonariuszy, Partnerów iKlientów 3

Podstawowe informacje oSpółce iGrupie 5

Zarząd 7

Rada Nadzorcza 8

Strategia Rentownego Wzrostu wdziałaniu 9

Model biznesowy 11

Wybrane dane ﬁnansowe Grupy Kapitałowej Echo Investment 12

Podstawowe wielkości ekonomiczno-ﬁnansowe ujawnione wrocznych sprawozdaniach

ﬁnansowych Spółki oraz Grupy Echo Investment S.A. 13

Segmenty operacyjne Grupy Kapitałowej 18

Struktura EchoInvestmentS.A. iopis akcji 21

Stan posiadania akcji iobligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające

inadzorujące 22

Najważniejsze zdarzenia oraz znaczące dla działalności Spółki iGrupy umowy zawarte

w2021r. 23

Znaczące zdarzenia podacie bilansowej 32

Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment 35

Nieruchomości komercyjne –opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment 41

Jak zarządzamy ryzykiem 48

Portfel nieruchomości 55

Główne inwestycje w2021r. – zakupy nieruchomości 65

Rynki zbytu iźródła zaopatrzenia wmateriały, towary iusługi 67

Skład Grupy Kapitałowej 69

Zobowiązania ﬁnansowe Spółki ijej Grupy Kapitałowej 77

Zobowiązania pozabilansowe 82

Polityka dywidendowa idywidenda 92

Ocena zarządzania zasobami ﬁnansowymi iocena możliwości realizacji

zamierzeń inwestycyjnych 93

Czynniki inietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w2021 r. 98

oraz wczwartym kwartale 2021 r. 98

Zewnętrzne iwewnętrzne czynniki istotne dla rozwoju Echo Investment S.A.

ijej grupy kapitałowej 102

Wynagrodzenie Zarządu iRady Nadzorczej 103

Sezonowość lub cykliczność działalności 106

Istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej 106

Informacje opożyczkach udzielonych w2021 r., wtym podmiotom powiązanym 107

Umowy zﬁrmą audytorską 108

Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa 109

Wpływ pandemii COVID-19 na działalność grupy Echo Investment 110

Wpływ wojny wUkrainie na działalność iwyniki Grupy Echo Investment wprzyszłości 112

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU 113

Kontakt 115

01.

02.

03.

04.

05.

06.

07.

08.

09.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

28.

29.

30.

31.

List do Akcjonariuszy,

Partnerów iKlientów

Zprzyjemnością oddaję Państwu raport ﬁnansowy Echo Investment za 2021 r. Wypracowaliśmy

wtym czasie 189 mln zł zysku netto, co było głównie rezultatem przekazania klientom 1 622 miesz-

kań Echo Investment, 1 128 mieszkań Archicomu, wzrostu wartości biurowców ilepszym wynikom

działania centrum handlowego Libero.

Mieszkania

Realizując strategiczny cel osiągnięcia pozycji ogólnopolskiego lidera wsektorze mieszkaniowym,

wkwietniu 2021 r. przejęliśmy pakiet 66% akcji wrocławskiej ﬁrmy deweloperskiej Archicom. Po trans-

akcji grupa Echo-Archicom-Resi4Rent jest jednym znajwiększych deweloperów mieszkaniowych

wPolsce, biorąc pod uwagę łączny wynik sprzedaży 4,5 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem.

Sprzedawcy Echo Investment iArchicomu sprzedali wubiegłym roku blisko 3 tys. mieszkań. Ponadto

wEcho Investment zakontraktowaliśmy irozpoczęliśmy budowę blisko 1,5 tys. lokali dla Resi4Rent,

największej wPolsce ﬁrmy zmieszkaniami na wynajem. Wzeszłym roku platforma oddała do użytku

kolejne 834 lokale, awbudowie ma około 1,8 tys. lokali. Resi4Rent nieprzerwanie rośnie izgodnie

zplanem dąży do osiągnięcia celu 10 tys. lokali wnajmie do końca 2024 r.

Obecnie bank ziemi należący do całej Grupy pozwala na wybudowanie wnadchodzących latach

ponad 14 tys. mieszkań na sprzedaż iwynajem. Jest to wyjątkowo dobra sytuacja na dzisiejszym

gorącym rynku gruntów.

W2021 r. Grupa Echo-Archicom rozpoczęła budowę ponad 2,3 tys. mieszkań. Sytuacja na rynku jest

dobra: podaż nowych mieszkań jest ograniczona, popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, co po-

woduje, że ceny rosną. Jesteśmy przekonani, że ta sytuacja wnadchodzących kwartałach przełoży

się na wzrost opłacalności naszych projektów.

Sektor nieruchomości komercyjnych

Ubiegły rok upłynął pod znakiem procesów sprzedaży gotowych biurowców. Udało się nam sprze-

dać dwa biurowce będące częścią kompleksu Browary Warszawskie, razem zzabytkową Warzelnią

iWillą, atakże biurowiec Moje Miejsce I, stanowiący część wielofunkcyjnej inwestycji ‘destinations’ na

warszawskim Dolnym Mokotowie. Rok zamknęliśmy także przedwstępną umową sprzedaży budyn-

ków biurowych włódzkim kompleksie Fuzja. Te cztery transakcje owartości blisko 350 mln EUR są

dowodem na to, że wielofunkcyjne projekty ‘destinations’ – miejsca przyciągające ludzi – są bardziej

niż kiedykolwiek poszukiwane przez inwestorów.

Grupa Echo Investment prowadzi zaawansowane rozmowy osprzedaży także kolejnych biurowców.

Wśród nich są m.in. drugi budynek miastotwórczego projektu Moje Miejsce wWarszawie, katowicki

kompleks Face2Face Business Campus oraz wrocławski MidPoint71, który otrzymał pozwolenie na

użytkowanie na początku tego roku.

SZANOWNI AKCJONARIUSZE,

PARTNERZY IKLIENCI,

W2021 r. rozpoczęliśmy budowę dwóch biurowców: Brain Park IwKrakowie iFuzja J wŁodzi. Obec-

nie mamy wbudowie pięć biurowców ołącznej powierzchni najmu ponad 100 tys. mkw. Obserwujemy

duże zainteresowanie potencjalnych najemców wynajmem powierzchni biurowej, co przekłada się

na zawierane transakcje.

Od zniesienia restrykcji wiosną zeszłego roku wsegmencie nieruchomości handlowych skupiliśmy

się na silnym marketingu oraz wzmocnieniu centrów handlowych Libero oraz Galeria Młociny po ich

powrocie do normalnej działalności. Obiekty są niemal wpełni wynajęte iprzyciągają nowe marki

handlowe. Obydwa odnotowują wzrost odwiedzalności w porównaniu do 2019 r., a co ważniejsze

wzrost obrotów najemców – o 19% w Galerii Młociny i 33% w Libero.

Sytuacja nansowa

Grupa utrzymuje wysoki stan gotówki: na koniec roku było to 589 mln zł. Wartość naszych aktywów

to blisko 6,4 mld zł ijest o14% wyższa niż na koniec 2020 r., i34% niż w2019 r. Wynika to przede

wszystkim zprzejęcia grupy Archicom. Wartość aktywów mieszkaniowych wzrosła prawie dwa razy

wporównaniu zpoczątkiem 2021 r.

Realizujemy nasze projekty zgodnie zzałożonym harmonogramem. Monitorujemy zmiany cen na

rynku budowlanym, tak by rozpoczęcie kolejnej budowy wypadało wnajkorzystniejszym momencie.

Składamy mniejsze zamówienia iwybieramy pakietowanie prac budowlanych, co umożliwia utrzy-

manie kosztów na rozsądnym poziomie.

Jesteśmy zawsze skupieni na utrzymywaniu naszej ﬁrmy wzdrowej kondycji. Obserwując zmieniające

się warunki gospodarcze, wostatnim roku obniżyliśmy wskaźnik długu netto do wartości aktywów

z47% do 39%. W2022 r. spodziewamy się dalszego zmniejszania tego wskaźnika.

Wobliczu kryzysu humanitarnego wUkrainie kwestią absolutnie kluczową jest ochrona izapewnienie

bezpieczeństwa ludności cywilnej. Poczucie odpowiedzialności nakazuje nam reagować m.in. sukce-

sywnie przekształcając nasze dostępne powierzchnie biurowe na tymczasowe centra dla uchodźców.

Zachęcam Państwa do szczegółowego zapoznania się znaszym raportem ﬁnansowym za 2021 r.

Zpoważaniem

Nicklas Lindberg

Prezes Echo Investment

Realizując strategiczny cel osiągnięcia pozycji

ogólnopolskiego lidera wsektorze mieszkaniowym,

wkwietniu 2021 r. przejęliśmy pakiet 66% akcji

wrocławskiej ﬁrmy deweloperskiej Archicom. Po

transakcji grupa Echo-Archicom-Resi4Rent jest

jednym znajwiększych deweloperów mieszkaniowych

wPolsce, biorąc pod uwagę łączny wynik sprzedaży

4,5 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy

Echo Investment jest budowa, wynajem isprzedaż

nieruchomości handlowych i biurowych, budowa

isprzedaż inwestycji mieszkaniowych, atakże obrót

nieruchomościami.

Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą

wKielcach, przy al. Solidarności 36 – została zareje-

strowana wKielcach 30 czerwca 1994r. ijest spółką

akcyjną wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego

pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy

wKielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Re-

jestru Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996r. są notowane na Gieł-

dzie Papierów Wartościowych wWarszawie, branża

wg rynku regulowanego – WIG-Nieruchomości. Jed-

nostką dominującą jest Lisala Sp. zo.o., ajednostką

dominującą najwyższego szczebla grupy jest Day-

ton-Invest Kft. Czas trwania Spółki jest nieograni-

czony.

Ilekroć wniniejszym dokumencie jest mowa oGru-

pie Echo Investment lub Echo Investment, oznacza

to spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze wszystki-

mi spółkami zależnymi, łącznie zArchicom S.A. ijej

spółkami zależnymi. Określenie „Grupa Echo” ozna-

cza spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze spółkami

zależnymi, zwyłączeniem Archicom S.A. ijej spółek

zależnych. Określenie „Grupa Archicom” oznacza tyl-

ko spółkę Archicom S.A. ijej spółki zależne.

Podstawowe informacje

oSpółce iGrupie



Kielce

1996 rok

Debiut Echo Investment

na GPW

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy

Echo Investment jest budowa, wynajem isprzedaż

nieruchomości handlowych i biurowych, budowa

isprzedaż inwestycji mieszkaniowych, atakże obrót

nieruchomościami.

Główną siedzibą Spółki-matki – Echo Investment

Spółka Akcyjna (zwanej dalej „Spółką”) są Kielce,

al. Solidarności 36, Polska. Miejscem rejestracji Spółki

są 25-323 Kielce, al. Solidarności 36, Polska – zosta-

ła ona zarejestrowana wKielcach 23 lipca 1992 r.

jako spółka akcyjna wpisana do Krajowego Rejestru

Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd

Rejonowy wKielcach X Wydział Gospodarczy Kra-

jowego Rejestru Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Gieł-

dzie Papierów Wartościowych wWarszawie. Należą

do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subin-

deksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIG-

Nieruchomości. Miejscem prowadzenia działalności

Spółki jest Polska. Jednostką dominującą jest Lisa-

la Sp. zo.o., ajednostką dominującą najwyższego

szczebla grupy jest Dayton-Invest Kft. Czas trwania

Spółki jest nieograniczony.

Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdaw-

czego nie nastąpiły zmiany wnazwie jednostki spra

wozdawczej lub innych danych identyﬁkacyjnych.

Informacje na temat Zarządu i Rady Nadzorczej

zostały przedstawione w Sprawozdaniu Zarządu

zdziałalności spółki Echo Investment S.A. ijej Gru-

py Kapitałowej za 2021 r. wczęści 01 „Podstawowe

informacje oSpółce iGrupie”.

Ilekroć wniniejszym dokumencie jest mowa oGru-

pie Echo Investment lub Echo Investment, oznacza

to spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze wszystki-

mi spółkami zależnymi, łącznie zArchicom S.A. ijej

spółkami zależnymi. Określenie „Grupa Echo” ozna-

cza spółkę-matkę Echo Investment S.A. ze spółkami

zależnymi, zwyłączeniem Archicom S.A. ijej spółek

zależnych. Określenie „Grupa Archicom” oznacza tyl-

ko spółkę Archicom S.A. ijej spółki zależne.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Zarząd

Życiorysy członków zarządu są opi-

sane wOświadczeniu ostosowaniu

ładu korporacyjnego” na str. 14-15.

Nicklas

Lindberg

Prezes

Maciej

Drozd

Wiceprezes

ds. nansowych

Artur

Langner

Wiceprezes

Rafał

Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata

Turek

Członek Zarządu

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Rada Nadzorcza

Życiorysy członków rady nadzor-

czej są opisane wOświadczeniu

ostosowaniu ładu korporacyjnego”

na str. 19-21.

Margaret

Dezse

Niezależny Członek

Rady Nadzorczej

Przewodnicząca

Komitetu Audytu

Noah M.

Steinberg

Przewodniczący

Tibor

Veres

Wiceprzewodniczący

Sławomir

Jędrzejczyk

Niezależny Członek

Rady Nadzorczej

Wiceprzewodniczący

Komitetu Audytu

Maciej

Dyjas

Członek Rady

Nadzorczej

Nebil

Senman

Członek Rady

Nadzorczej

Członek Komitetu

Audytu

Bence

Sass

Członek Rady

Nadzorczej

Péter

Kocsis

Członek Rady

Nadzorczej

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Strategia Rentownego

Wzrostu wdziałaniu



Zarząd Echo Investment wporozumieniu zRadą

Nadzorczą przygotował iwdrożył w2016r. „strate-

gię rentownego wzrostu”. Zgodnie znią, Echo Invest-

ment przyspieszyło obrót kapitałem, awzwiązku

ztym wypracowuje wyższe stopy zwrotu. Spółka

dzieli się zakcjonariuszami wypracowanym zyskiem

wpostaci regularnych dywidend. Nasza strategia

opiera się na następujących ﬁlarach:

STRATEGIA RENTOWNEGO WZROSTU

POZYCJA LIDERA Podjęte działania

Echo Investment jest największą ﬁrmą deweloperską

działającą wPolsce pod względem liczby ipowierzchni

realizowanych projektów. Jesteśmy aktywni wsegmencie

nieruchomości mieszkaniowych ikomercyjnych. Strategia

rentownego wzrostu zakłada, że spółka będzie należała

do czołówki deweloperów zarówno wsegmencie

mieszkaniowym, jak ikomercyjnym, co zakłada większą

dynamikę wzrostu wsegmencie mieszkaniowym. Duża

skala działalności pozwala na optymalne wykorzystanie

zasobów.

• Osiągnięcie pozycji lidera pod względem liczby budowanych

mieszkań dla klientów indywidualnch oraz na wynajem przez

Resi4Rent,

• Zakup w2021 r. pakietu większościowego akcji dewelopera

mieszkaniowego Archicom, dzięki czemu grupa weszła do

grona pięciu największych deweloperów sprzedających

mieszkania klientom indywidualnym wPolsce,

• Zwiększenie udziału rynkowego wsegmencie mieszkań

dla klientów indywidualnych zpoziomu sprzedaży ok. 600

mieszkań w2015 r. do ok. 1 680 mieszkań w2021 r.,

• Rozwijanie spółki Resi4Rent, która jest już największym

podmiotem wPolsce wynajmującym mieszkania na

zasadach rynkowych,

• Zabezpieczenie dużego banku ziemi, pozwalającego na

dalsze zwiększanie udziału wrynku mieszkań na sprzedaż

iwynajem,

• Utrzymywanie pozycji lidera na rynku biurowym (pod

względem powierzchni wbudowie iprzygotowaniu, atakże

wynajmu),

• Poszukiwanie nowych nisz biznesowych m.in. wnajmie

krótkoterminowym (poprzez rozwój spółki CitySpace),

• Utrzymanie silnej pozycji wsektorze handlowym (pod

względem innowacyjności oraz relacji znajemcami),

• Wzmacnianie przewagi konkurencyjnej poprzez

przygotowanie ibudowanie projektów wielofunkcyjnych,

wymagający łączenia różnych kompetencji iszybsze

realizowanie inwestycji.

DUŻE, WIELOFUNKCYJNE PROJEKTY „DESTINATIONS” Podjęte działania

Wieloletnie doświadczenie Echo Investment wtrzech

sektorach nieruchomości daje przewagę konkurencyjną,

polegającą na umiejętności realizowania dużych,

wielofunkcyjnych imiastotwórczych projektów. Dzięki

temu Grupa może kupować większe tereny, których

jednostkowa cena jest niższa akonkurencja kupujących

znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze

zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie

przestrzeni miejskiej.

• Systematyczne zwiększanie banku ziemi pod duże, wielofunk-

cyjne projekty oraz ich udziału wcałym banku ziemi Grupy,

• Ukończenie zdużym sukcesem pierwszych inwestycji łączą-

cych funkcje biurową, handlową, rozrywkową imieszkaniową

– Browary Warszawskie iMoje Miejsce wWarszawie,

• Budowa projektów Fuzja iZenit wŁodzi, które cieszą się

popularnością wśród kupujących mieszkania, najemców czy

inwestorów kupujących biurowce,

• Przygotowanie kolejnych inwestycji odużej skali urbani-

stycznej m.in. przy ul. Towarowej 22 oraz Wołoskiej wWar-

szawie, Wita Stwosza wKrakowie, Opieńskiego wPoznaniu,

KEN wWarszawie iKapelanka wKrakowie,

• Poszukiwanie kolejnych dużych terenów oprzeznaczeniu

wielofunkcyjnym.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

STRATEGIA RENTOWNEGO WZROSTU

DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA Podjęte działania

Przyjęta strategia zakłada skupienie się na działalności

deweloperskiej, na którą składają się takie czynności, jak

zakup działki (nieruchomości), przygotowanie projektu,

budowa, wynajem, aktywne zarządzanie wcelu podniesienia

wartości nieruchomości, anastępnie sprzedaż gotowego

projektu woptymalnym momencie zpunktu widzenia

możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem,

oczekiwań itrendów rynkowych. Większość aktywów

grupy stanowią nieruchomości komercyjne imieszkaniowe

wbudowie.

• Wydzielenie pracujących aktywów biurowych ihandlowych

w2016 r. do osobnej spółki EPP isprzedaż wszystkich jej

udziałów wlatach 2016-2018,

• Sprzedaż biurowców icentrów handlowych woptymal-

nym momencie zpunktu widzenia możliwej do uzyskania

stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań itrendów

rynkowych – wtym także wtrakcie budowy lub wszybkim

czasie po jej zakończeniu,

• Prowadzenie procesu sprzedaży inwestycji mieszkanio-

wych wtaki sposób, by wmomencie oddania do użytku

80% lokali było sprzedane,

• Świadczenie usług deweloperskich dla zewnętrznych ﬁrm

za wynagrodzeniem.

POLSKA Podjęte działania

To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek nieruchomości

wEuropie Środkowo-Wschodniej. Echo Investment,

jako podmiot działający tu od ponad dwóch dekad, zna

doskonale jego potencjał, realia izasady funkcjonowania.

Skupiamy się na realizowaniu projektów wsiedmiu

najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie

najbardziej atrakcyjnymi ipłynnymi rynkami nieruchomości:

Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach,

Krakowie iŁodzi.

• Zakup nieruchomości pod przyszłe projekty wyłącznie

wsiedmiu największych miastach Polski,

• Sprzedaż wszystkich działek zlokalizowanych poza Polską,

• Sprzedaż aktywów spoza głównej działalności (m.in.

wCzęstochowie, Kielcach, Krakowie, Koszalinie, Lublinie,

Poznaniu, Radomiu, Słupsku iWarszawie).

WSPÓŁPRACA ZE SPRAWDZONYMI PARTNERAMI Podjęte działania

Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze

sprawdzonymi partnerami, które tworzą synergie dla obu

stron. Działalność deweloperska Echo Investment jest

komplementarna wobec działalności tych podmiotów.

Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności,

przyspiesza realizację inwestycji iogranicza ryzyka. Echo

Investment inwestuje wspólnie zpartnerami wprojekty

wymagające większego zaangażowania ﬁnansowego,

świadczy im usługi (deweloperskie, wynajmu, etc.) oraz

zapewnia pierwszeństwo wzakupie gotowych aktywów na

rynkowych warunkach. Wszystkie istotne umowy pomiędzy

Echo Investment ajego partnerami są dyskutowane

iaprobowane przez Radę Nadzorczą.

• Partnerstwo zrenomowanymi podmiotami przy dużych

ikapitałochłonnych projektach deweloperskich, jak Galeria

Młociny wWarszawie (EPP) iTowarowa 22 wWarszawie

(AFI Europe), wktórych Echo ma 30% udziałów iprowadzi

proces deweloperski ileasingowy za wynagrodzeniem,

• Partnerstwo zglobalnym funduszem PIMCO przy

rozwijaniu spółki Resi4Rent, wktórej Echo Investment ma

30% udziałów idla której świadczy usługi przygotowania

iprowadzenia inwestycji za wynagrodzeniem,

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Model biznesowy



BUDOWA

ZAKUP DZIAŁEK

GOTÓWKA

DYWIDENDA

POZWOLENIA,

PROJEKT

ARCHITEKTONICZNY

SPRZEDAŻ

MARKETING

WYNAJEM,

AKTYWNE ZARZĄDZANIE

NIERUCHOMOŚCIAMI

KOMERCYJNYMI

Grupa Echo Investment jest organizatorem całego

procesu inwestycyjnego projektu nieruchomościo-

wego, od zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie

decyzji administracyjnych, organizację ﬁnansowa-

nia, nadzór nad budową, aż do wynajmu, oddania

obiektu do użytku, aktywne zarządzanie nim wcelu

podniesienia wartości, podjęcia decyzji osprzedaży

izrealizowania sprzedaży woptymalnym momen-

cie zpunktu widzenia możliwej do uzyskania stopy

zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań itrendów

rynkowych. Czynności te wykonuje w większości

przypadków poprzez zależne od siebie spółki celo-

we. Podstawowa działalność Echo Investment dzieli

się na następujące segmenty:

1. budowa isprzedaż lokali mieszkalnych;

budowa, wynajem, aktywne zarządzanie wcelu

podniesienia wartości isprzedaż nieruchomości

komercyjnych – biurowców icentrów handlowych;

świadczenie usług wynajmu elastycznej po-

wierzchni biurowej poprzez spółkę CitySpace;

świadczenie usług dla innych podmiotów, m.in.

dla Resi4Rent czy Student Depot (generalny wy-

konawca, inwestor zastępczy, wynajem, konsul-

ting iinne).

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Wybrane dane ﬁnansowe Grupy

Kapitałowej Echo Investment



SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE

GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT

wtys. PLN wtys. EURO

stan na

31.12.2021

stan na

31.12.2020

stan na

31.12.2021

stan na

31.12.2020

Przychody ze sprzedaży 1 532 665 1 212 854 334 826 271 077

Zysk operacyjny 313 546 338 167 68 497 75 582

Zysk (strata) brutto 261 892 176 612 57 213 39 473

Zysk za rok obrotowy przypadający akcjonariuszom

jednostki dominującej

188 922 122 093 41 272 27 288

Przepływy pieniężne netto zdziałalności operacyjnej 119 167 (70 736) 26 033 (15 810)

Przepływy pieniężne netto zdziałalności inwestycyjnej 604 012 (752 895) 131 952 (168 275)

Przepływy pieniężne netto zdziałalności ﬁnansowej (461 596) 658 433 (100 840) 147 162

Przepływy pieniężne netto, razem 261 583 (165 198) 57 145 (36 922)

Aktywa razem 6 434 880 5 630 796 1 399 069 1 220 160

Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki

dominującej

1 679 610 1 684 685 365 180 365 061

Zobowiązania długoterminowe 2 099 291 1 939 376 456 427 420 251

Zobowiązania krótkoterminowe 2 472 052 2 006 861 537 473 434 875

Liczba akcji 412 690 582 412 690 582 412 690 582 412 690 582

Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą 0,46 0,30 0,10 0,07

Wartość księgowa na jedną akcję 4,07 4,08 0,88 0,88

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Podstawowe wielkości

ekonomiczno-ﬁnansowe ujawnione

wrocznych sprawozdaniach

ﬁnansowych Spółki oraz Grupy

Echo Investment S.A.



Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

AKTYWA IPASYWA

– Aktywa trwałe

– Aktywa obrotowe

– Aktywa przeznaczone

do sprzedaży

STRUKTURA AKTYWÓW

21%

86%

14%

3 526 tys. PLN

39%

40%

6 435 tys. PLN

WARTOŚĆ AKTYWÓW

MLN PLN

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

2 935

2019

3 281

2020

3 526

2021

5 631

2020

4 810

2019

6 435

2021

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

STRUKTURA AKTYWÓW TRWAŁYCH

STRUKTURA AKTYWÓW OBROTOWYCH

STRUKTURA PASYWÓW

– Inwestycje wjednostkach zależnych,

współzależnych istowarzyszonych

– Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych iwspól-

nych przedsięwzięciach

– Długoterminowe aktywa nansowe

– Nieruchomości inwestycyjne

– Nieruchomości inwestycyjne wbudowie

– Udzielone pożyczki

– Pozostałe

– Zapasy

– Należności handlowe ipozostałe

– Krótkoterminowe aktywa nansowe

– Środki pieniężne iich ekwiwalenty

– Pozostałe

– Kapitał własny

– Zobowiązania długoterminowe

– Zobowiązania krótkoterminowe

– Zobowiązania dotyczące aktywów

przeznaczonych do sprzedaży

46%

15%

41%

26%

14%

37%

49%

3 020 tys. PLN

61%

12%

505 tys. PLN

33%

3 526 tys. PLN

33%

30%

14%

2 470 tys. PLN

64%

29%

33%

23%

2 583 tys. PLN

6 435 tys. PLN

Echo Investment S.A.

Grupa Kapitałowa Echo Investment

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

0,73

2019

0,3

2020

0,05

2019

0,14

2020

122

2020

300

2019

2020

177

2019

398

2020

2019

450

2019

338

2020

2019

144

2020

1 213

2020

880

2019

313

2019

330

2020

RACHUNEK ZYSKÓW ISTRAT

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

MLN PLN

1 533

2021

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

ZYSK OPERACYJNY

MLN PLN

117

2020

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

ZYSK BRUTTO MLN PLN

2021

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

ZYSK NETTO MLN PLN

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

ZYSK NETTO

NA JEDNĄ AKCJĘ PLN

0,07

2021

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

314

2021

0,46

2021

205

2021

262

438

2021

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

-753

-132

-286

-70

-71

-82

-41

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

W2021 R. MLN PLN

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

ZDZIAŁALNOŚCI

OPERACYJNEJ MLN PLN

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

ZDZIAŁALNOŚCI

INWESTYCYJNEJ MLN PLN

Echo Investment S.A.

Grupa Kapitałowa Echo Investment

142

-225

– zdziałalności operacyjnej

– zdziałalności inwestycyjnej

– zdziałalności nansowej

– 2019

– 2020

– 2021

– 2019

– 2020

– 2021

604

119

604

-462

119

142

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

268

658

114

203

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

ZDZIAŁALNOŚCI

FINANSOWEJ MLN PLN

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

– 2019

– 2020

– 2021

-225

-462

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Segmenty operacyjne

Grupy Kapitałowej



SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ

 PRZYPISANIE DO SEGMENTÓW TYS. PLN

Razem Mieszkania Resi4Rent

Nieruchomości

komercyjne

2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

AKTYWA

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne 70 529 3 459 68 150 2 - - 2 379 3 457

Rzeczowe aktywa trwałe 64 261 27 872 12 102 1 180 - - 52 158 26 693

Nieruchomości inwestycyjne 811 091 1 388 972 - 40 743 - - 811 091 1 348 229

Nieruchomości inwestycyjne wbudowie 745 370 780 621 1 893 4 386 - - 743 477 776 236

Inwestycje wjednostkach stowarzyszo-

nych iwspólnych przedsięwzięciach

wycenianych metodą praw własności

oraz wjednostkach powiązanych

336 737 306 449 - - 102 981 201 530 233 756 104 919

Długoterminowe aktywa ﬁnansowe 366 360 201 194 35 180 - 202 761 121 125 128 419 80 069

Pozostałe aktywa 1 854 - 1 854 - - - - -

Aktywa ztytułu odroczonego podatku

dochodowego

74 015 56 476 43 807 19 217 14 41 30 194 37 218

2 470 217 2 765 043 162 987 65 528 305 757 322 695 2 001 474 2 376 820

Aktywa obrotowe

Zapasy 1 650 310 925 173 1 623 831 859 060 419 7 582 26 060 58 532

Należności ztytułu podatku dochodo-

wego

13 104 5 709 3 685 3 - - 9 419 5 706

Należności ztytułu pozostałych podat-

ków

64 908 93 050 27 060 52 045 407 8 37 440 40 997

Należności handlowe ipozostałe 120 163 112 110 26 208 16 320 5 599 1 495 88 356 94 295

Krótkoterminowe aktywa ﬁnansowe 41 920 50 761 - - - - 41 920 50 761

Pochodne instrumenty ﬁnansowe 18 922 - 4 135 - 741 - 14 046 -

Inne aktywa ﬁnansowe * 85 205 82 524 44 776 61 838 - - 40 429 20 686

Środki pieniężne iich ekwiwalenty 588 680 327 097 238 866 99 639 394 96 349 421 227 362

2 583 212 1 596 424 1 968 561 1 088 904 7 559 9 181 607 091 498 338

Aktywa przeznaczone do sprzedaży 1 381 451 1 269 329 - - 16 977 - 1 364 475 1 269 329

AKTYWA RAZEM 6 434 880 5 630 796 2 131 548 1 154 433 330 293 331 877 3 973 039 4 144 487

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZSYTUACJI FINANSOWEJ

 PRZYPISANIE DO SEGMENTÓW TYS. PLN

Razem Mieszkania Resi4Rent

Nieruchomości

komercyjne

2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

KAPITAŁ WŁASNY IZOBOWIĄZANIA

Kapitał własny 1 863 537 1 684 560 662 001 346 643 169 435 131 190 1 032 101 1 206 727

1 863 537 1 684 560 662 001 346 643 169 435 131 190 1 032 101 1 206 727

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty, pożyczki iobligacje 1 589 047 1 465 767 340 918 151 668 109 232 59 889 1 138 897 1 254 210

Zobowiązanie ztytułu nabycia akcji 50 895 - 50 895 - - - - -

Rezerwy długoterminnowe 51 719 50 029 5 694 - - - 46 025 50 029

Rezerwa ztytułu odroczonego podatku

dochodowego

172 917 203 517 53 335 12 492 - (64) 119 583 191 088

Zobowiązania ztytułu leasingu 117 127 88 133 14 739 7 664 - - 102 388 80 469

Zobowiązania pozostałe 97 139 117 722 49 426 100 297 - - 47 713 17 425

Zobowiązania ztytułu umów zklientami 20 447 14 208 20 447 14 208 - - - -

2 099 291 1 939 376 535 453 286 330 109 232 59 825 1 454 606 1 593 222

Zobowiązania krótkoterminowe

Kredyty, pożyczki iobligacje 652 376 846 501 122 813 121 304 30 763 132 124 498 800 593 073

Kredyty, pożyczki iobligacje

ﬁnansujące nieruchomości przeznaczone

do sprzedaży

610 230 496 036 - - - - 610 230 496 036

Zobowiązania ztytułu podatku

dochodowego

6 319 1 618 5 048 505 - - 1 271 1 113

Zobowiązania ztytułu pozostałych

podatków

15 260 13 626 6 104 1 746 - - 9 156 11 880

Zobowiązania handlowe 186 793 130 249 83 837 52 941 706 2 442 102 249 74 866

Zobowiązania ztytułu dywidendy - - - - - - - -

Zobowiązania ztytułu leasingu 105 355 46 752 79 246 21 270 - - 26 107 25 482

Rezerwy krótkoterminowe 77 511 32 059 25 554 4 914 216 327 51 741 26 818

Zobowiązania pozostałe 198 277 178 725 65 809 112 437 385 132 083 66 288

Zobowiązania ztytułu umów zklientami 551 869 217 405 545 682 206 343 - 5 969 6 186 5 093

2 403 989 1 962 971 934 094 521 460 32 069 140 862 1 437 823 1 300 650

Zobowiązania dotyczące aktywów prze-

znaczonych do sprzedaży

68 063 43 889 - - 19 556 - 48 507 43 889

RAZEM 6 434 880 5 630 796 2 131 548 1 154 433 330 293 331 877 3 973 037 4 144 487

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW ISTRAT

 PRZYPISANIE DO SEGMENTÓW TYS. PLN

Razem Mieszkania Resi4Rent

Nieruchomości

komercyjne

2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020

Przychody ze sprzedaży 1 532 665 1 212 854 1 255 437 728 694 22 260 286 998 254 968 197 162

Koszt własny sprzedaży (1 132 587) (969 024) (972 456) (564 165) (17 656) (273 050) (142 474) (131 810)

Zysk brutto ze sprzedaży 400 078 243 829 282 981 164 529 4 604 13 949 112 494 65 352

Zysk (strata) znieruchomości

inwestycyjnych

80 448 228 985 - - - - 80 448 228 985

Koszty administracyjne związane

zrealizacją projektów

(53 531) (33 162) (35 985) (15 081) (324) (899) (17 222) (17 181)

Koszty sprzedaży (45 735) (29 855) (38 819) (19 821) (520) (988) (6 396) (9 046)

Koszty ogólnego zarządu (107 405) (69 291) (47 964) (21 484) (7 808) (6 046) (51 633) (41 761)

Pozostałe przychody operacyjne, wtym: 61 583 10 383 55 757 1 764 - 11 5 826 8 607

Pozostałe koszty operacyjne (21 892) (12 724) (9 962) (3 804) - - (11 930) (8 921)

Zysk operacyjny 313 546 338 165 206 008 106 103 (4 048) 6 027 111 587 226 036

Przychody ﬁnansowe 22 181 15 028 4 955 4 538 12 326 5 766 4 900 4 724

Koszty ﬁnansowe (123 932) (61 935) (18 799) (10 173) (2 232) (3 618) (102 899) (48 144)

Zysk (strata) ztytułu pochodnych

instrumentów walutowych

18 065 (21 176) 2 975 - 531 - 14 559 (21 176)

Zysk (strata) ztytułu różnic kursowych 8 670 (83 904) 401 (5 348) - (603) 8 269 (77 953)

Udział wzyskach (stratach) jednostek

ujmowanych metodą praw własności

23 362 (9 567) - - 42 180 32 934 (18 818) (42 501)

Zysk brutto 261 891 176 612 195 540 95 119 48 757 40 505 17 597 40 988

Podatek dochodowy (56 461) (54 523) (42 156) (29 365) (10 511) (12 505) (3 794) (12 654)

Zysk netto, wtym: 205 431 122 089 153 384 65 754 38 246 28 000 13 804 28 334

Zysk przypadający akcjonariuszom

jednostki dominującej

188 922 122 093 136 874 65 754 38 246 28 000 13 804 28 338

Strata udziałowców niekontrolujących 16 509 (4) 16 509 - - - - (4)

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Struktura EchoInvestmentS.A.

iopis akcji



Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na

412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B,

C, D, E iF. Żadna zakcji nie posiada ograniczonych

praw.

Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominal-

na wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł izostał

opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji

to 0,05 zł. Liczba akcji jest równa liczbie głosów na

Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery war-

tościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A.

nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich po-

siadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada

informacji oograniczeniach wwykonywaniu prawa

głosu, ani wprzenoszeniu praw własności przez po-

siadaczy jej papierów wartościowych.

Dane ostrukturze akcjonariatu na 31 grudnia 2021r.

oraz na dzień przekazania raportu wynikają zpo-

wiadomień od akcjonariuszy iinformacji oskładzie

portfeli OFE na 31 grudnia 2021 r.

AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A.

– Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz Grin Capital Partners)

– Nationale-Nederlanden OFE

– Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander

– Pozostali akcjonariusze

– Nicklas Lindberg – prezes zarządu

– Maciej Drozd – wiceprezes zarządu

– Péter Kocsis – członek rady nadzorczej

Liczba akcji:

272 375 784 –

55 834 000 –

27 351 000 –

56 316 981 –

538 772 –

221 765 –

52 280 –

66%

6,63%

13,53%

13,65%

0,13%

0,05%

0,01%

WING jest wiodącym deweloperem iinwe-

storem na Węgrzech, który ma znaczącą

pozycję na regionalnym rynku nieruchomo-

ści. Od swojego powstania w1999 r. ﬁrma

stworzyła na Węgrzech portfel budynków

o łącznej powierzchni 1,2 miliona mkw.

WING działa we wszystkich segmentach

rynku, wtym biurowym, przemysłowym,

handlowym, hotelowym imieszkaniowym.

Do najnowszych osiągnięć ﬁrmy należą

nowa siedziba Magyar Telekom iT-Systems

- najnowocześniejszy i największy biuro-

wiec wkraju, siedziba Ericsson iSiemens-

-evosoft wDunaju, BB Hotel Budapest City

oraz projekty mieszkaniowe Kassák Resi-

dence, Metropolitan Garden iPark West.

WING odgrywa również kluczową rolę na

rynku nieruchomości wEuropie Środkowo-

-Wschodniej. Jest większościowym właści-

cielem Echo Investment, największego de-

welopera nieruchomości mieszkaniowych

wPolsce, notowanego na Giełdzie Papie-

rów Wartościowych wWarszawie.

Oakcjonariuszu większościowym

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Stan posiadania akcji iobligacji

Echo Investment S.A. przez osoby

zarządzające inadzorujące



Według najlepszej wiedzy Spółki, spo-

śród osób sprawujących wEcho Invest-

ment S.A. funkcje zarządcze lub nadzor-

cze, akcjonariuszami iobligatariuszami

Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden

zpozostałych członków Zarządu iRady

Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani po-

średnio akcjonariuszem lub obligatariu-

szem Spółki na dzień publikacji raportu,

STAN POSIADANIA AKCJI ECHO INVESTMENT S.A.

PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU IRADY NADZORCZEJ

Nazwisko /

Stanowisko worganach Spółki Liczba posiadanych akcji

Udział wkapitale igłosach na

WZA (wprzypadku akcji)

Nicklas Lindberg

Prezes zarządu

538 772 0,13%

Maciej Drozd

Wiceprezes Zarządu

221 765 0,05%

Péter Kocsis

Członek Rady Nadzorczej

52 280 0,01%

STAN POSIADANIA OBLIGACJI ECHO INVESTMENT S.A.

PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU IRADY NADZORCZEJ

NA 31 GRUDNIA 2021 R.

Nazwisko /

Stanowisko worganach Spółki Liczba posiadanych obligacji

Nicklas Lindberg

Prezes zarządu

229 (kod ECH1022)

Maciej Drozd

Wiceprezes Zarządu

219 (kod ECH0522)

50 (kod ECH0923)

316 (kod ECH1022)

Spółki są Nicklas Lindberg, prezes zarzą-

du, Maciej Drozd – wiceprezes ds. ﬁnan-

sowych oraz Péter Kocsis, członek rady

nadzorczej.

nie był nim 31 grudnia 2021 r. iwtrakcie

2021 r. nie zawierał żadnych transakcji,

których przedmiotem były akcje lub ob-

ligacje Spółki.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Najważniejsze zdarzenia oraz

znaczące dla działalności Spółki

iGrupy umowy zawarte w2021r.



. Sprzedaż budynku Biura przy Willi wWarszawie

Grupa Echo Investment zawarła 11 marca 2021 r. umowę sprzedaży budynku Biura przy Willi, któ-

ry należy do kompleksu Browary Warszawskie. Nowym właścicielem jest KGAL Group, wiodący

niezależny zarządzający inwestycjami iaktywami. Budynek został sprzedany za około 86,7 mln

EUR. Wartość transakcji została pomniejszona m.in. okwotę wartości okresów bezczynszowych,

częściową wartość skapitalizowanych czynszów od powierzchni nieprzekazanych najemcom, war-

tość prac aranżacyjnych, atakże oinne koszty. Wrezultacie cena płatna na zamknięciu wyniosła

69,3 mln EUR powiększona oVAT. Po przekazaniu powierzchni wszystkim najemcom cena zosta-

nie podwyższona do kwoty 76,6 mln EUR powiększone oVAT. Dodatkowo sprzedający otrzymał

osobne wynagrodzenie związane zrealizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców

oraz zusuwaniem usterek włącznej wysokości 4,6 mln EUR powiększone oVAT.

Wramach transakcji strony zawarły również umowę gwarancji jakości budynku oraz umowę

gwarancji czynszowych. Ta druga przewiduje gwarancję na rzecz kupującego pokrycia przez

sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych dla poszczególnych części

budynku, które jeszcze nie zostały wynajęte oraz które zostały wynajęte, ale wstosunku do nich

zostały zastosowane obniżki czynszu lub okresy bezczynszowe.

Budynek Biur przy Willi otrzymał pozwolenie na użytkowanie wkwietniu 2020 r. ijest wpełni

wynajęty iużytkowany przez m.in. WeWork, Accenture, Grupa Citi, Echo Investment, kawiarnię

Etno Cafe irestauracja Munja. Budynek Biur przy Willi ma 13 pięter, 55 m wysokości oraz 16,6 tys.

mkw. powierzchni najmu.

Budynek Biur przy Willi

wkompleksie Browarów

Warszawskich wWarszawie

86,7 mln EUR

Cena sprzedazy budynku Biura

przy Willi wWarszawie

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Emisja obligacji ołącznej wartości 195 mln zł

Inwestorzy instytucjonalni objęli 17 marca 2021 r. obligacje Echo Investment S.A. ołącznej wartości

195 mln zł. Obligacje mają 4 lata zapadalności. Ich oprocentowanie ustalone zostało woparciu

ozmienną stawkę WIBOR 6M powiększoną omarżę dla inwestorów. Agentem nowej emisji jest

mBank S.A. Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone izostały wprowadzone do obrotu wal-

ternatywnym systemie obrotu warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych. Wzwiązku zemisją

obligacji Spółka nabyła wcelu umorzenia 1 475 sztuk obligacji własnych owartości nominalnej

10.000 PLN każda (kod ISIN PLECHPS00225).

. Przejęcie pakietu większościowego akcji spółki Archicom S.A.

Echo Investment zawarło 22 kwietnia 2021 r. umowę nabycia pakietu akcji Archicom S.A., stano-

wiących łącznie około 66,01% kapitału zakładowego iuprawniających łącznie do około 65,99%

ogółu głosów. Sprzedającymi byli założyciele ﬁrmy, Dorota Jarodzka-Śródka, Kazimierz Śródka

oraz Rafał Jarodzki. Cena za akcje wyniosła 429 mln zł. Echo Investment zapłaciło 241 mln zł wdniu

zawarcia transakcji, apozostałe 188 mln zł – wwyemitowanych obligacjach oterminie zapadalności

3,5 r., oprocentowanych według rocznej stopy 5%. Zzakresu transakcji wyłączone zostały spółki

zależne, które prowadzą działalność deweloperską poza Wrocławiem iprzyległymi gminami oraz

działalność wzakresie usług architektonicznych iprojektowych. Aktywa te zostały odsprzedane

założycielom ﬁrmy. Projekty deweloperskie zakupili Dorota Jarodzka-Śródka oraz Rafał Jarodzki

za 131 mln zł (płatne wdwóch ratach), natomiast studio projektowe – Dorota Jarodzka-Śródka

oraz Kazimierz Śródka za 2,4 mln zł.

Dodatkowo, wdniu zamknięcia transakcji została zawarta umowa opcji, na podstawie której Echo

Investment S.A. lub podmiot wskazany przez spółkę jest uprawniony do zakupu pozostałych

wrękach sprzedających akcji Archicom S.A., stanowiących 8,31% kapitału zakładowego uprawnia-

jących 13,32% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu. Opcja będzie możliwa do wykorzystania

do 15 marca 2023 r.

Przejęcie jest zgodne ze strategicznym celem Echo Investment, jakim jest osiągnięcie pozycji

ogólnopolskiego lidera wsektorze mieszkaniowym. Archicom działa głównie we Wrocławiu, aod

2016 r. jest notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych. Firma wyrosła zrodzinnego biura

projektowego ima na swoim koncie 160 zrealizowanych inwestycji, wtym m.in. zrewitalizowany

kompleks Browarów Wrocławskich, wielokrotnie nagradzane osiedle Olimpia Port, atakże pierwsze

we Wrocławiu ekskluzywne Lofty Platinum. Archicom jest silną, rozpoznawalną marką zblisko 15%

udziałem we wrocławskim rynku mieszkaniowym.

Zgodnie zwcześniejszymi decyzjami Rady Nadzorczej iWalnego Zgromadzenia Akcjonariuszy

Archicom S.A., jednocześnie zzamknięciem transakcji nastąpiły zmiany we władzach spółki. Preze-

sem został Waldemar Olbryk (który zrezygnował wzwiązku ztym zzasiadania wzarządzie Echo

Investment), aczłonkami zarządu – Agata Skowrońska-Domańska iRafał Zboch. Nicklas Lindberg,

Maciej Drozd, Małgorzata Turek oraz Rafał Mazurczak objęli natomiast stanowiska członków Rady

Nadzorczej.

. Publikacja pierwszego raportu zrównoważonego rozwoju

Echo Investment

Idea dobrze rozwijających się miast, projekty „destinations”, kwestia zieleni iochrony drzew,

dobre relacje zklientami isąsiadami, atakże bezpieczeństwo na budowach – to priorytetowe

kwestie opisane wpierwszym raporcie zrównoważonego rozwoju 2020 Echo Investment. Jest to

pierwsza publikacja ﬁrmy na temat celów, zarządzania ipodejmowanych działań wobszarze ESG.

Wpublikacji opisane są również kluczowe dla ﬁrmy projekty zobszaru zrównoważonego rozwoju.

Ze względu na dużą skalę działania iliczbę projektów, Echo Investment ma znaczący wpływ

na funkcjonowanie największych miast wPolsce. Dlatego stara się, by nasze projekty, oprócz

wymiaru biznesowego, spełniały też wymogi dobrej urbanistyki ibyły miastotwórcze. Zgodnie

ze strategią biznesową, Echo Investment buduje duże, wielofunkcyjne projekty ‘destinations’ –

miejsca, które przyciągają ludzi. Wten sposób włącza się wmiejskie polityki zrównoważonego

rozwoju, przeciwdziała rozlewaniu się miast na przedmieścia, promuje nowoczesny transport

Raport ESG

Pierwsza publikacja Echo Invest-

ment na temat podejmowanych

działań wobszarze ochrony środo-

wiska, zaangażowania społecznego

oraz odpowiedzialnego zarządzania.

przygotowana zgodnie zmiędzyna-

rodowymi standardami raportowa-

nia GRI Standards

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

iwdraża ideę miasta 15-minutowego, adodatkowo oddaje miastom tereny, które dotychczas

były zamknięte izdegradowane.

Tworząc projekty „destinations” Echo Investment czerpie ze swojego 25-letniego doświadczenia

współtworzenia polskich miast. To inwestycje, które są spójnie zaprojektowane, dostarczają mia-

stu wysokiej jakości przestrzeni publicznych izieleni, szanują historię miejsca ipowstają zgodnie

znajnowszymi światowymi trendami wurbanistyce, jak ekologia, ekonomia współdzielenia, pro-

mowanie transportu publicznego oraz komunikacji pieszej irowerowej.

Działalność deweloperska jest nierozerwalnie związana zbudowlaną. Dlatego Echo Investment

przykłada szczególną wagę do kwestii bezpieczeństwa na swoich placach budowy.

Echo Investment rozpoczęło dobrowolne raportowanie informacji nieﬁnansowych wRaporcie

zrównoważonego rozwoju ze względu na dojrzałość ﬁrmy oraz coraz większą wagę, jaką do

prowadzenia odpowiedzialnego biznesu przykładają partnerzy biznesowi, kontrahenci, klienci,

akcjonariusze iinni interesariusze spółki. Raport będzie publikowany corocznie. Raport został

przygotowany zgodnie ze standardami GRI (Global Reporting Initiative) wwersji CORE. Wproces

powstawania raportu zaangażowało się ponad 70 osób, wtym szerokie grono bezpośrednich

interesariuszy, m.in. pracowników, partnerów biznesowych, inwestorów giełdowych, klientów

indywidualnych, media, organizacje branżowe iprzedstawicieli samorządów.

Wdrugiej połowie roku Echo Investment rozpoczęło zFundacją Łąka program Echo-Łąka. To

program społeczny, polegający na zakładaniu miejskich łąk kwietnych, które pozytywnie wpływają

na miejski mikroklimat, bioróżnorodność iograniczają smog. Pierwsze łąki zostały już założone

wWarszawie przy ul. Towarowej, wŁodzi obok zrównoważonego osiedla Zenit oraz wPoznaniu,

wokolicy planowanej inwestycji przy ul. Opieńskiego. Będą to łąki wieloletnie, zajmą łącznie około

4 tys. mkw. iznajdą się na terenach zarządzanych przez miejskie instytucje, które udostępniły

tereny dla programu na kilka najbliższych lat. Kolejna łąka powstanie również wKielcach, wsą-

siedztwie siedzimy ﬁrmy. Echo Investment zamierza rozwijać program wnajbliższych latach, by

wkład ﬁrmy wpoprawę klimatu iestetyki miast był zauważalny.

Wramach współpra-

cy Echo Investment

iFundacji Łąka jesie-

nią 2021 r. założone

zostały cztery łąki

kwietne wWarszawie,

Poznaniu iŁodzi.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 28 czerwca

2021 r. Podjęło standardowe uchwały ozatwierdzeniu sprawozdań ﬁnansowych isprawozdania

zarządu za 2020 r., przyjęło sprawozdania Rady Nadzorczej zwyników za rok 2020 oraz owyna-

grodzeniach, udzieliło absolutorium wszystkim członkom zarządu irady nadzorczej oraz przyjęło

uchwałę oprzeznaczeniu wypracowanego zysku.

Zysk netto osiągnięty przez Spółkę wroku obrotowym 2020 wwysokości 57 824 852,68 zł,

powiększony okwotę 45 347 792,82 zł pochodzącą zFunduszu Dywidendowego – co stanowi

łącznie 103 172 645,50 zł – został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy

Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,25 zł. Data ustalenia prawa do

dywidendy została określona na dzień 26 lipca 2021 r., atermin wypłaty – na 5 sierpnia 2021r.

Uchwała została wpełni wykonana.

Deka Immobilien, międzynarodowa ﬁrma inwestycyjna izarządzającą aktywami, 5 sierpnia 2021r.

kupiła Biura przy Warzelni, największy biurowiec kompleksu Browarów Warszawskich, atakże

zabytkową Warzelnię. Budynki zostały sprzedane za około 152,3 mln EUR.

Wramach transakcji strony zawarły również umowę gwarancji jakości budynków, umowę gwaran-

cji czynszowych oraz umowę najmu. Podstawowe postanowienia umowy gwarancji czynszowych

przewidują gwarancję na rzecz kupującego pokrycia przez sprzedawcę płatności czynszowych

oraz opłat eksploatacyjnych dla poszczególnych części budynków, które jeszcze nie zostały wy-

najęte oraz tych, które zostały wynajęte, awstosunku do których zostały zastosowane obniżki

czynszu lub okresy bezczynszowe. Podstawowe postanowienia umowy najmu przewidują wynaję-

cie sprzedającemu na okres 10 lat powierzchni przeznaczonej na prowadzenie przez podnajemców

działalności gastronomicznej wbudynkach Piwnice Czasu iWarzelnia.

Biura przy Warzelni to część wielofunkcyjnego kompleksu Browarów Warszawskich. Aktywo skła-

da się zsiedmiokondygnacyjnego budynku biurowego, zabytkowej Warzelni, Ogrodu Centralnego

oraz historycznych piwnic leżakowni. Nieruchomość została oddana do użytku we wrześniu 2020

r., ma 29,6 tys. mkw. powierzchni najmu oraz dwupoziomowy parking podziemny ze 180 miejsca-

mi postojowymi. Część biurowa jest wynajęta renomowanym ﬁrmom, takim jak Grupa Żywiec,

Allen & Overy, MDDP, Point72 czy Playtika. Parter zajmują restauracje isiłownia. Podziemna część

budynku połączona jest zzabytkowymi piwnicami, gdzie działa oryginalny koncept lwowskiej

Grupy Kumpel – Browar Warszawski zwarzonym na miejscu piwem.

. Sprzedaż budynku Biura przy Warzelni wWarszawie

Budynek Biura przy

Warzelni wkom-

pleksie Browarów

Warszawskich

152,3 mln EUR

Cena sprzedaży Biur przy Warzelni

izabytkowej Warzelni wWarszawie

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Konsorcjum banków, zBankiem Pekao jako liderem, Bankiem Gospodarstwa Krajowego oraz Ban-

kiem BNP Paribas, udzieliło ponad 248 mln zł kredytu budowlanego iinwestycyjnego oraz 15mln

zł kredytu VAT na budowę pięciu kolejnych projektów zlokalami wabonamencie Resi4Rent. Wﬁ-

nansowanych projektach łącznie znajdzie się około 1,4 tys. lokali wWarszawie oraz Krakowie. Trzy

inwestycje są już wtrakcie budowy, budowa dwóch ruszy wnadchodzących miesiącach. Jest to już

trzecia transza projektów Resi4Rent, którą sﬁnansowały renomowane banki iinstytucje ﬁnansowe.

Obecnie Resi4Rent ma już blisko 6 tys. lokali wWarszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Ło-

dzi iPoznaniu, zczego ponad 2 tys. to lokale gotowe iwynajęte. Do 2025 r. ﬁrma będzie miała

wportfelu 10 tys. mieszkań. Wszystkie wynajmowane lokale Resi4Rent są nowe, komfortowo

wykończone iwyposażone wniezbędne sprzęty AGD ipodstawowe meble. Wcenie abonamen-

tu klienci mają możliwość korzystania zsieci Wi-Fi, dostęp do panelu pozwalającego m.in. na

zarządzanie umowami oraz dedykowane biuro obsługi. Do klientów Resi4Rent należą przede

wszystkim młodzi na starcie, single, obcokrajowcy, studenci, atakże rodziny zdziećmi iseniorzy.

75% klientów ﬁrmy stanowią osoby poniżej 34. roku życia.

Zarząd Echo Investment S.A. 26 sierpnia 2021 r. podjął uchwałę wsprawie ustanowienia publicz-

nego programu emisji obligacji do 300 mln zł lub równowartości tej kwoty wEUR. Obligacje będą

oferowane wtrybie oferty publicznej, przeprowadzanej po zatwierdzeniu prospektu podstawo-

wego przez Komisję Nadzoru Finansowego. Szczegółowe warunki emisji obligacji będą ustalane

przed emisją danej serii obligacji. Spółka planuje wprowadzić obligacje emitowane na podstawie

prospektu do obrotu na rynku regulowanym Catalyst prowadzonym przez Giełdę Papierów War-

tościowych wWarszawie. Funkcję Agenta oferującego iglobalnego koordynatora pełnić będzie

Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie wWarszawie.

. Umowa kredytowa na budowę 1,4 tys. lokali na wynajem Resi4Rent

. Ustanowienie programu emisji obligacji dla inwestorów

indywidualnych

300 mln PLN

Maksymalna wartość obligacji,

które mogą zostać wyemitowane

wramach publicznego programu

Resi4Rent

Biurowiec Moje Miejsce IwWarszawie

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

47,3 mln EUR

Cena sprzedaży biurowca Moje

Miejsce IwWarszawie

Biurowiec Moje Miejsce I, który jest częścią wielofunkcyjnej inwestycji „destination” na warszaw-

skim Dolnym Mokotowie, 7 października 2021 r. został sprzedany inwestorowi instytucjonalne-

mu działającemu na rynku nieruchomości. Biurowiec ma 19 tys. mkw. powierzchni ijest prawie

wpełni wynajęty renomowanym najemcom, takim jak Grupa Havas, Mastercard, Hebe, Corteva,

Boehringer Ingelheim iCitySpace.

Wartość transakcji wyniosła 47,3 mln EUR. Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budyn-

ku, gwarancji czynszowej oraz umowę owykonanie prac wykończeniowych iusług dodatkowych.

Biurowiec jest częścią miastotwórczej inwestycji Moje Miejsce, zaprojektowanej przez znaną pra-

cownię JEMS Architekci. Echo Investment stworzyło wielofunkcyjny kwartał miejski, który łączy

budynki biurowe, mieszkania, punkty usługowe idobrze zaprojektowaną przestrzeń publiczną.

. Sprzedaż biurowca Moje Miejsce IwWarszawie

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Planowane osiedle przy ul. Wołoskiej wWarszawie pozwoli przełamać monokulturę biurową Służewca oraz uzupełnić

infrastrukturę edukacyjną izieloną wtej dzielnicy.

450

Liczba dzieci, które będą mogły

uczęszczać do pierwszej wPolsce

publicznej szkoły zbudowanej dla

miasta przez prywatnego inwestora

Echo Investment podpisało 21 października 2021 r. ostateczną umowę zakupu prawa użytkowania

wieczystego gruntów oraz prawa własności budynków położonych wWarszawie wrejonie ulic

Domaniewskiej, Wołoskiej iPostępu. Sprzedającymi są spółki MBP 1 Sp. zo.o. oraz MBP 2 Sp. zo.o.,

które wchodzą wskład grupy Immoﬁnanz. Łączna powierzchnia nieruchomości gruntowych,

będących przedmiotem transakcji, wynosi 46,1 tys. mkw. Wartość transakcji wyniosła 221,6 mln zł.

Transakcja została zawarta wkonsekwencji spełnienia się warunku zawieszającego, jakim była

zgoda Rady Warszawy na realizację na tej nieruchomości inwestycji mieszkaniowej wtrybie tzw.

specustawy mieszkaniowej. Rada zgodziła się na projekt proponowany przez Echo Investment

na sesji 9 września 2021 r.

Planowana inwestycja Echo Investment zakłada, że biurowce starszej generacji przy ul. Wołoskiej

zostaną zastąpione przez nowoczesne budynki, wktórych znajdzie się około 1600 mieszkań.

Mieszkańcy dzielnicy zyskają szereg dodatkowych inwestycji. Echo Investment wybuduje dla

miasta szkołę dla 450 dzieci, która daleko wykracza ponad wymagania, jakie są stawiane wspe-

custawie mieszkaniowej. To pierwsza publiczna szkoła wPolsce zbudowana dla miasta przez

prywatnego inwestora inajważniejsza inwestycja towarzysząca wramach projektu. Oprócz szkoły,

Echo Investment zagospodaruje trzy hektary zieleni, poprawi lokalną infrastrukturę zieloną iko-

munikacyjną, czy skanalizuje naziemną linię wysokiego napięcia. Projekty inwestycji mieszkanio-

wej, terenów zielonych oraz szkoły powstały wrenomowanych pracowniach BBGK oraz WWAA.

Inwestycja będzie realizowana wspólnie zgrupą Archicom, która 4 listopada 2021 r. podpisała

przedwstępną umowę zakupu części działki od Echo Investment, na której powstanie około 260

mieszkań.

. Zakup nieruchomości wWarszawie izgoda Rady

Warszawy na realizację na niej inwestycji mieszkaniowej

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Biurowiec Brain Park wKrakowie.

Echo Investment S.A. wyemitowało 10 listopada 2021 r. obligacje kuponowe ołącznej wartości

172 mln zł, wramach podpisanego zmBankiem Programu Emisji Obligacji. Wartość nominalna

oraz cena emisyjna jednej obligacji wynosi 10 tys. zł. Termin zapadalności to 10 listopada 2025

r. Obligacje są niezabezpieczone izostały wprowadzone do obrotu walternatywnym systemie

obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych wWarszawie S.A. Wzwiązku zemi-

sją, Echo Investment S.A. nabyło wcelu umorzenia 6 211 sztuk obligacji własnych oznaczonych

kodem ISIN PLECHPS00258 oraz 1 519 sztuk obligacji oznaczonych kodem ISIN PLECHPS00282.

Ozamiarze emisji obligacji spółka poinformowała inwestorów 6 września 2021 r.

. Emisja obligacji owartości 172 mln zł dla inwestorów

instytucjonalnych

172 mln PLN

wartość wyemitowanych obligacji

dla inwestorów instytucjonalnych

. Umowa kredytowa na budowę kompleksu biurowego Brain Park

wKrakowie

PKO Bank Polski jako agent kredytu oraz Bank Pekao S.A. jako agent zabezpieczeń, udzieliły 65,6

mln EUR kredytu budowlanego iinwestycyjnego oraz 9 mln zł kredytu VAT na budowę kompleksu

biurowego Brain Park wKrakowie przy al. Pokoju iul. Fabrycznej. Finansowany kompleks obejmuje

trzy budynki ołącznej powierzchni 42,4 tys. mkw.

Na terenie inwestycji znajdą się m.in. stacje do ładowania rowerów, hulajnóg elektrycznych isamo-

chodów elektrycznych, stojaki rowerowe oraz szatnie iprysznice dla cyklistów. Atutem projektu

będzie także dziedziniec, na którym zaplanowano miejsca do odpoczynku, posiłków na świeżym

powietrzu, miejsce do gry wtenisa stołowego czy szachy oraz strefa aktywności „street workout”.

Pierwsze dwa budynki Brain Parku będą gotowe na przełomie 2022 i2023 r. Ich najemcą będzie

m.in. PepsiCo GBS.

42,4 tys. mkw.

Łączna powierzchnia trzech budyn-

ków wplanowanym kompleksie

Brain Park wKrakowie

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Budynek biurowy

wkompleksie Fuzja

wŁodzi

. Sprzedaż budynków biurowych wkompleksie Fuzja wŁodzi

Grupa Echo Investment podpisała 23 grudnia 2021 r. przedwstępną umowę sprzedaży trzech

budynków biurowych włódzkim kompleksie Fuzja. Nowym właścicielem będzie Grupę KGAL,

wiodący niezależny zarządca inwestycji iaktywów. Wartość transakcji wdniu zawarcia umowy

przedwstępnej wyniosła 56,4 mln EUR powiększone oVAT.

Budynki, które mają 22 tys. mkw. łącznej powierzchni oraz certyﬁkat BREEAM, stanowią ważną

część wielofunkcyjnego projektu Fuzja, który powstaje na bazie poprzemysłowych zabudowań

fabryki włókienniczej przy ul. Tymienieckiego wŁodzi. Docelowo na powierzchni blisko 8 hekta-

rów powstaną mieszkania, biura ipowierzchnie usługowe, atakże sklepy irestauracje. Nowe place

miejskie, przestrzenie wspólne itereny zielone zajmą prawie 4 hektary, zachęcając do spędzania

tam wolnego czasu irelaksu. Za projekt architektoniczny Fuzji odpowiedzialna jest pracownia

Medusa Group. Głównym najemcą kompleksu biurowego będzie Fujitsu Poland Global Delivery

Centre, które zdecydowało się skonsolidować tam swoje biuro, zajmując 16,3 tys. mkw.

Transakcja jest kolejnym dowodem na duże zainteresowanie inwestorów inajemców wielofunk-

cyjnymi projektami typu „destinations”.

56,4 mln EUR

Cena sprzedaży trzech biurowców

włódzkim kompleksie Fuzja

. Uchwała wsprawie warunkowej wypłaty zaliczki

dywidendowej zzysku za 2021 r.

Zarząd Echo Investment S.A. 18 listopada 2021 r. podjął uchwałę owypłacie akcjonariuszom Spółki

zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2021. Łączna kwota przeznaczona na

zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Na zaliczkę składała się kwota 14 mln zł, która

nie przekroczyła połowy zysku netto Spółki osiągniętego wpierwszej połowie 2021 r., wykaza-

nego wsprawozdaniu ﬁnansowym zbadanym przez biegłego rewidenta Deloitte Audyt Sp. zo.o.

Sp.k., oraz kwota 76,8 mln zł pochodząca zFunduszu Dywidendowego. Zaliczka dywidendowa

została wypłacona 28 grudnia 2021 r. Byli do niej uprawnieni wszyscy akcjonariusze posiadający

akcje Spółki 21 grudnia 2021 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Znaczące zdarzenia

podacie bilansowej



. Sprzedaż budynku biurowego West 4 Business Hub weWrocławiu

West 4 Business Hub I, nowoczesny biurowiec klasy Aopowierzchni najmu 15,6 tys. mkw. 20

stycznia 2022 r. został kupiony przez ﬁrmę Solida Capital. Projekt Echo Investment, który uzyskał

pozwolenie na użytkowanie w2020 r., został sprzedany za blisko 40 mln EUR.

Solida Capital jest ﬁrmą inwestycyjno-deweloperską, działającą na głównych europejskich rynkach

nieruchomości izarządzającą aktywami owartości ponad 250 mln EUR.

Kompleks biurowy West 4 Business Hub to kontynuacja biurowców West Gate iWest Link, któ-

re powstały przy ulicy Na Ostatnim Groszu we Wrocławiu. Wśród pierwszych najemców West

4Business Hub znajdują się Vorwerk, PM Group, CitySpace oraz Sii Polska – jeden znajwiększych

pracodawców wbranży IT wPolsce.

Powierzchnia całego West 4 Business Hub będzie wynosiła ponad 72 tys. mkw. West 4 Business

Hub Ibył jednym zpierwszych budynków, wktórym Echo Investment zainstalowało specjalne

systemy antycovidowe, które poprawiają jakość powietrza wbudynku, oczyszczając powietrze,

czerpiąc zrozwiązań naturalnie występujących wprzyrodzie.

Za projekt obiektu jest odpowiedzialna Maćków Pracownia Projektowa. West 4 Business Hub

Iuzyskał certyﬁkat środowiskowy BREEAM zoceną Excellent.

Biurowiec West 4 Business Hub we Wrocławiu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Przedwstępna umowa sprzedaży udziałów projektu Towarowa 22

pomiędzy EPP iAFI Europe – nowy współinwestor projektu

Międzynarodowa grupa inwestycyjna AFI Europe 24 lutego 2022 r. podpisała przedwstępną

umowę zakupu udziałów wprojekcie Towarowa 22 od grupy EPP.

Zgodnie zumową, AFI Europe zostanie partnerem Echo Investment wczęści komercyjnej projektu

Towarowa 22, obejmując wniej 70% udziałów. Część terenu przeznaczona pod mieszkania stanie

się wyłączną własnością Echo Investment, które zapłaci za nie 47 mln EUR, atakże będzie dewe-

loperem całej inwestycji. Transakcja zostanie zawarta po spełnieniu kilku warunków biznesowych

oraz zgody urzędu antymonopolowego.

Towarowa 22 to teren inwestycyjny opowierzchni 6,5 ha, który mieści się wsamym sercu Woli,

dynamicznie rozwijającej się dzielnicy Warszawy. Znajdowały się tu dawne zakłady poligraﬁczne

oraz centrum handlowe. Działka jest przeznaczona pod zabudowę wielofunkcyjną.

Towarowa 22

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Spółka zależna Echo Investment – Archicom S.A. – wyemitowała 16 marca 2022 r. obligacje ku-

ponowe serii M6/2022 na łączną kwotę 110 mln zł, wramach Programu Emisji Obligacji zmBan-

kiem S.A. do maksymalnej kwoty 350 mln zł z2016 r. Obligacje zostały wyemitowane na okres

kończący się 15 marca 2024r. Wykup nastąpi po wartości nominalnej. Oprocentowanie obligacji

ustalone zostało według zmiennej stopy procentowej WIBOR 3M, powiększonej omarżę. Okres

odsetkowy wynosi trzy miesiące. Obligacje nie są zabezpieczone ibędą podlegały wprowadzeniu

do obrotu walternatywnym systemie obrotu Catalyst organizowanym przez Giełdę Papierów

Wartościowych wWarszawie S.A.

. Emisja obligacji owartości 110mln zł przez Archicom S.A.

dlainwestorów instytucjonalnych

. Emisja obligacji ołącznej wartości 100 mln zł dla inwestorów

indywidualnych

Spółka Echo Investment wstyczniu iwmarcu 2022 r. uplasowała dwie serie obligacji dla inwe-

storów indywidualnych, każda po 50 mln zł.

Zapisy na obligacje serii K trwały wdniach 10 - 21 stycznia 2022 r. Stopa redukcji wyniosła 79%.

Obligacje serii K mają 3-letni termin zapadalności. Ich oprocentowanie oparte jest ostawkę WI-

BOR 6M powiększoną omarżę 4 proc.

Zapisy na drugą uplasowaną serię L trwały od 22 lutego do 8 marca. Tym razem termin zapadal-

ności został ustalony na 4 lata, ale oprocentowanie wyniosło tyle samo - WIBOR 6M powiększony

omarżę 4 proc. Stopa redukcji dla inwestorów serii L wyniosła 27%.

Obligacje nie są zabezpieczone. Są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych. Pozyskane

zemisji pieniądze zostaną przeznaczone na rozwój biznesu, przede wszystkim wsektorze miesz-

kaniowym. Agentem oferującym obligacje obu serii była Powszechna Kasa Oszczędności Bank

Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie wWarszawie.

Oferty publiczne obligacji serii K iL przeprowadzone zostały na podstawie prospektu zatwierdzo-

nego przez Komisję Nadzoru Finansowego 26 listopada 2021 r., zmienionego suplementem nr 1.

Na podstawie tego prospektu Echo Investment może wyemitować jeszcze do 200 mln zł obligacji.

100 mln PLN

Wartość wyemitowanych obligacji

dla inwestorów indywidualnych

110 mln PLN

Wartość wyemitowanych przez

Archicom S.A. obligacji dla inwe-

storów instytucjonalnych

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Segment mieszkaniowy – opis

rynku oraz osiągnięcia biznesowe

Grupy Echo Investment

Perspektywy

poszczególnych

sektorów

wnajbliższych

12 miesiącach

– Bardzo

optymistyczna

 – Optymistyczna

–Stabilna

–Pesymistyczna

– Bardzo

pesymistyczna



. Rynek mieszkaniowy wPolsce

Deweloperzy działający wnajwiększych aglomera-

cjach Polski (wWarszawie, Krakowie, Wrocławiu,

Trójmieście, Poznaniu iŁodzi) sprzedali w2021 r.

ponad 69 tys. mieszkań, osiągając wynik o23 proc.

lepszy niż wpoprzednim roku – wynika z badań

ﬁrmy doradczej JLL. Ich analitycy podkreślają, że

tak dobre wyniki są rezultatem wyjątkowo wysokiej

sprzedaży w pierwszych dwóch kwartałach roku,

kiedy to osiągnęła ona blisko 40 tys. mieszkań. Dru-

gie półrocze wwiększości miast notowało już niż-

szą liczbę transakcji. Historyczne wyniki sprzedaży

wcałym ubiegłym roku odnotowali deweloperzy na

rynku wTrójmieście, Poznaniu iŁodzi.

Nowa podaż w2021 r. była aż o11 tys. niższa od licz-

by sprzedanych mieszkań. Deweloperzy wgłównych

miastach wprowadzili do oferty wcałym roku tylko

58,1 tys. mieszkań. To największa różnica pomiędzy

liczbą mieszkań sprzedanych a wprowadzonych

do sprzedaży od 2013 r. Na koniec grudnia 2021 r.

wofercie na rynku pierwotnym pozostawało 37,4 tys.

nowych mieszkań. Jest to najniższy poziom oferty

od 2010 r.

Wporównaniu zcenami mieszkań wprowadzonych

do sprzedaży wIV kwartale 2020 r. wyraźne wzrosty

miały miejsce we wszystkich miastach. Najwyższy

odnotowano wWarszawie (+33%), zaś najniższy we

Wrocławiu (+12%). Wujęciu rocznym, ceny mieszkań

wcałej ofercie najbardziej wzrosły wŁodzi (+21%).

Na pozostałych pięciu rynkach wzrosty mieściły się

wprzedziale od 14% do 18%.

Oferta produktowa, jak icenowa deweloperów, zmie-

niała się bardzo dynamicznie w2021 r. Często badali

oni rynek, wprowadzając do sprzedaży ograniczoną

pulę mieszkań zamiast całych inwestycji oraz zmie-

niając ceny kilkukrotnie wskali kwartału.

– mieszkania wprowadzone do sprzedaży – mieszkania sprzedane – liczba mieszkań wofercie

Źródło: JLL

2018

64,8

65,7

50,7

72,8

2017

67,5

48,3

2019

65,4

50,3

2020 2021

48,5

58,1

37,4

MIESZKANIA SPRZEDANE IWPROWADZONE DO SPRZEDAŻY

ORAZ WIELKOŚĆ OFERTY WTYS. SZTUK

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Eksperci JLL wyjaśniają zjawisko bardzo dobrej sprze-

daży mieszkań w2021 r., szczególnie wjego pierw-

szej połowie, kumulacją popytu po okresie dwóch

pierwszych fal pandemii w2020 r. chęcią ochrony

oszczędności przed rosnącą inﬂacją, dostępnością

tanich kredytów oraz stabilną sytuacją na rynku pra-

cy, czyli niskim poziomem bezrobocia oraz wzrostem

wynagrodzeń, mimo że stosunek przeciętnych do-

chodów do cen mieszkań znacząco się pogorszył

ijest porównywalny do tego zlat 2012-2015. Możli-

wość skorzystania zpomocy ﬁnansowej programów

rządowych ibanku centralnego również wpłynęła na

większy popyt podyktowany chęcią poprawy swoich

warunków mieszkaniowych. Zdrugiej strony był to

rok, kiedy liczba zakupionych mieszkań na własne

potrzeby była najniższa od wielu lat. Bardziej opła-

cało się zainwestować wnieruchomości, niż trzymać

pieniądze na lokatach bankowych. Nabywcy na coraz

większą skalę zaczęli dostrzegać tu alternatywę dla

lokowania kapitału czy funduszu emerytalnego.

Na wzrost cen mieszkań wpłynęło kilka czynników.

Po pierwsze koszty realizacji, które nadal są trudne

do przewidzenia wdłuższej perspektywie ipowodują,

że deweloperzy zakładają wyższe budżety rozpoczy-

nanych inwestycji. Po drugie, przyczyny wzrostu cen

należy upatrywać także wrosnących cenach usług

budowlanych, materiałów itechnologii, szczególnie

tych energochłonnych, ponieważ już standardem

wodpowiedzialnych społecznie ﬁrmach staje się bu-

dowanie zgodnie zzałożeniami strategii ESG. Waż-

nym ogranicznikiem oferty są także przedłużające się

procedury administracyjne wuzyskiwaniu pozwoleń

na budowę oraz mała dostępność terenów inwesty-

cyjnych, oraz przerzucanie na deweloperów kosztów

ﬁnansowania infrastruktury drogowej ispołecznej.

Na początku października Rada Polityki Pieniężnej

po raz pierwszy od dawna podniosła stopy procen-

towe, wtym główną stopę referencyjną z0,1 proc.

do 0,5 proc. Miesiąc później nastąpiła ponowna pod-

wyżka - okolejne 0,75 punktów bazowych. Wgrud-

niu stopa referencyjna wynosiła już 1,75 proc. RPP

kontynuuje podwyżki stóp procentowych także

w2022 r. Taka polityka, wwarunkach dużego po-

pytu iograniczonej podaży mieszkań, może mieć

stabilizujący wpływ na rynek. Przy niskiej nowej

ofercie mieszkań schłodzi stronę popytową: cześć

inwestorów zdecyduje się zatrzymać pieniądze na

lokatach, zamiast kupować mieszkanie, apozostali

klienci będą ostrożniej zaciągać kredyty hipoteczne

zuwagi na rosnące wprzyszłości raty kredytowe.

Nie bez znaczenia na rynek mieszkań w2022 r. będzie

wybuch wojny wUkrainie imasa uchodźców, którzy

znaleźli się wPolsce. Wzależności od wyniku wojny

iustabilizowania się sytuacji, mniejsza lub większa

grupa Ukraińców pozostanie na dłużej wPolsce. Moż-

na się spodziewać, że część znich może za jakiś czas

stanowić źródło dodatkowego popytu, albo do ku-

pienia mieszkania, albo do jego wynajęcia. Jednak na

tym etapie jest jeszcze zbyt wcześnie na pogłębione

analizy iwyciąganie wniosków.

– Warszawa – Trójmiasto

ŚREDNIE CENY MIESZKAŃ WPROWADZONYCH DO SPRZEDAŻY  TREND

PLN/1 MKW. ZVAT, WSTANDARDZIE DEWELOPERSKIM

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

11,4 tys.

10,2 tys.

9,2 tys.

8,1 tys.

13 000

Ceny

mieszkań

wPLN

2017

1 kw. 2 kw. 3 kw. 4 kw.

2018

1 kw. 2 kw. 3 kw. 4 kw.

2019

1 kw. 2 kw. 3 kw. 4 kw.

2020

1 kw. 2 kw. 3 kw. 4 kw. 4 kw.

2021

1 kw. 2 kw. 3 kw.

– Wrocław – Łódź

– Poznań Źródło: JLL

– Kraków

12,9 tys.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Osiągnięcia Echo Investment

wsegmencie mieszkań na sprzedaż

Realizując strategiczny cel osiągnięcia pozycji ogólno-

polskiego lidera wsektorze mieszkaniowym, 22 kwiet-

nia 2021 r. Echo Investment przejęło pakiet 66% akcji

wrocławskiej ﬁrmy deweloperskiej Archicom. Spółka

ta jest niekwestionowanym liderem na wrocławskim

rynku, zkilkunastoprocentowym udziałem.

Po transakcji, Grupa Echo-Archicom jest największym

deweloperem mieszkaniowym wPolsce, biorąc pod

uwagę łączną realizację mieszkań na sprzedaż oraz na

wynajem. W2021 r. obie spółki sprzedały klientom łącz-

nie 2 955 mieszkania. Dodatkowo Resi4Rent – platfor-

ma mieszkań na wynajem – oddała do użytku kolejne

834 lokale, awbudowie ma około 1,8 tys. lokali.

Na przyszłość Echo Investment, Archicom iResi4Rent

przygotowują projekty, wktórych znajdzie się kolejne

blisko 16 tys. mieszkań na sprzedaż iwynajem.

W2021 r. grupa Echo-Archicom sprzedała klientom in-

dywidualnym blisko 3 tys. mieszkań, zczego na Echo

Investment przypada 1 680 mieszkań, natomiast na Ar

chicom - 1 275. Jednocześnie klienci Echo Investment

odebrali klucze do 1 622 gotowych mieszkań, dzięki

czemu spółka osiągnęła historyczny rekord. To o7,2%

więcej niż rok temu. Archicom zaksięgował wcałym

roku 1 266 lokali, ale ze względu na inną metodologię

oraz fakt, że konsolidacja zEcho Investment dotyczy

okresu po 22 kwietnia 2021 r., wskonsolidowanym wy-

niku grupy Echo Investment zostało zaksięgowanych

1128 mieszkań Archicom S.A.

Dane dotyczą grupy Archicom S.A., zwyłączeniem

Archicom Polska, które nie było przedmiotem zakupu

przez Echo Investment.

PROJEKTY MIESZKANIOWE, KTÓRYCH BUDOWA

ROZPOCZĘŁA SIĘ W2021 R.

Inwestor Projekt

Liczba

mieszkań

Planowany

termin zakończenia

KRAKÓW

Echo Investment Osiedle ZAM I

ul. Rydlówka

115 II kw. 2022

ŁÓDŹ

Echo Investment Fuzja III

ul. Tymienieckiego

160 IV kw. 2022

Echo Investment Zenit I

ul. Widzewska

168 Ikw. 2023

POZNAŃ

Echo Investment Osiedle Enter II

ul. Naramowice

157 IV kw. 2022

Echo Investment Osiedle Enter III

ul. Naramowice

166 IV kw. 2022

Echo Investment Wieża Jeżyce I

ul. Janickiego

206 IV kw. 2023

WROCŁAW

Archicom Olimpia Port M36, M38

ul. Ameriga Vespucciego

88 III kw. 2022

Archicom Olimpia Port M24, M25, M26

ul. Ameriga Vespucciego

182 II kw. 2023

Archicom Browary Wrocławskie BA2, BA3

ul. Jedności Narodowej

239 II kw. 2023

Archicom Planty Racławickie R8 - etap 3 – R8AB

ul. Wichrowa

98 III kw. 2023

Archicom Olimpia Port M37, M39

ul. Ameriga Vespucciego

156 Ikw. 2023

Archicom Awipolis etap 3 - L5

ul. Władysława Chachaja

122 III kw. 2023

Archicom Planty Racławickie R8

ul. Wichrowa / Racławicka

98 III kw. 2023

Archicom Czarnieckiego

ul. Stefana Czarnieckiego

157 Ikw. 2025

Razem 2 112

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

PROJEKTY MIESZKANIOWE, KTÓRYCH BUDOWA

ZAKOŃCZYŁA SIĘ W2021 R.

Inwestor Projekt

Liczba

mieszkań

Termin

zakończenia

KRAKÓW

Echo Investment Osiedle Krk I

ul. Zapolskiej

218 IV kw. 2021

Echo Investment Bonarka Living I

ul. Puszkarska

143 IV kw. 2021

ŁÓDŹ

Echo Investment Osiedle Jarzębinowe VIII

ul. Okopowa

101 IV kw. 2021

POZNAŃ

Echo Investment Nasze Jeżyce I

ul. Szczepanowskiego

142 II kw. 2021

Echo Investment Nasze Jeżyce II

ul. Szczepanowskiego

162 III kw. 2021

Echo Investment Osiedle Enter IA

ul. Naramowice

118 IV kw. 2021

Echo Investment Osiedle Enter IB

ul. Naramowice

104 IV kw. 2021

WARSZAWA

Echo Investment Stacja Wola I

ul. Ordona

387 IV kw. 2021

WROCŁAW

Archicom Olimpia Port M30, M31

ul. Ameriga Vespucciego

152 Ikw. 2021

Archicom Olimpia Port M32, M33

ul. Ameriga Vespucciego

56 Ikw. 2021

Archicom Browary Wrocławskie BL3

ul. Jedności Narodowej

31 Ikw. 2021

Archicom Browary Wrocławskie BP3 iBP4

ul. Jedności Narodowej

149 Ikw. 2021

Archicom Awipolis L1

ul. Władysława Chachaja

76 Ikw. 2021

Archicom Olimpia Port M28, M29

ul. Ameriga Vespucciego

108 II kw. 2021

Archicom Słoneczne Stabłowice Z21, Z22, Z23

ul. Lubomierska

107 II kw. 2021

Archicom Planty Racławickie R1, R2, R3, R4

ul. Wichrowa

248 III kw. 2021

Archicom Cztery Pory Roku J15

ul. Krzysztofa Komedy

99 III kw. 2021

Archicom Browary Wrocławskie BL1

ul. Jedności Narodowej

99 IV kw. 2021

Archicom Browary Wrocławskie BL2

ul. Jedności Narodowej

12 IV kw. 2021

Archicom Olimpia Port M21, M22, M23

ul. Vespucciego

111 IV kw. 2021

Archicom Słoneczne Stabłowice ZD1, ZD2

ul. Lubomierska

88 IV kw. 2021

Razem 2 821

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

SPRZEDAŻ MIESZKAŃ GRUPY ECHO WSZT.

1 kw. 2020

399

2 kw. 2020

254

3 kw. 2020

453

4 kw. 2020

464

1 kw. 2021

463

2 kw. 2021

443

3 kw. 2021

368

4 kw. 2021

406

SPRZEDAŻ MIESZKAŃ GRUPY ARCHICOM WSZT.

1 kw. 2020

300

2 kw. 2020

193

3 kw. 2020

284

4 kw. 2020

194

1 kw. 2021

336

2 kw. 2021

477

3 kw. 2021

235

4 kw. 2021

227

MIESZKANIA, KTÓRE ZOSTAŁY ZAKSIĘGOWANE

WWYNIKU GRUPY ECHO INVESTMENTARCHICOM WSZT.

1 kw. 2020

190

2 kw. 2020

222

3 kw. 2020

301

4 kw. 2020

794

1 kw. 2021

154

202

539

387

– Archicom – Echo Investment

244

218

1 006

2 kw. 2021

446

3 kw. 2021

757

4 kw. 2021

1 393

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Resi4Rent wWarszawie

. Osiągnięcia Echo Investment

wsegmencie mieszkań na

wynajem

Resi4Rent jest największą instytucją wynajmującą

mieszkania na zasadach rynkowych wPolsce, która

ma obecnie ponad 2,3 tys. gotowych iwynajmowa-

nych lokali. W2021 r. ﬁrma wprowadziła na rynek

834 lokale wabonamencie wWarszawie iGdańsku.

W2022 r. do jej oferty dojdzie kolejne ponad 700

lokali wKrakowie iWarszawie.

Wsierpniu ubiegłego roku ﬁrma pozyskała ﬁnanso-

wanie na budowę trzeciej transzy projektów, na które

składa się 1,4 tys. lokali na wynajem wWarszawie

iKrakowie. Konsorcjum banków, zBankiem Pekao

jako liderem, Bankiem Gospodarstwa Krajowego

oraz Bankiem BNP Paribas, udzieliło na ten cel ponad

248 mln zł kredytu budowlanego iinwestycyjnego

oraz 15 mln zł kredytu VAT.

W2021 r. Resi4Rent rozpoczęło budowę pięciu pro-

jektów wWarszawie, Krakowie iWrocławiu, wktó-

rych znajduje się około 1,7 tys. lokali. Na 2022 r. zapla-

nowany jest start ponad 4 tys. lokali. Docelowo, do

końca 2024 r. ﬁrma będzie miała co najmniej 10tys.

lokali wsześciu największych polskich miastach –

wWarszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku

iPoznaniu.

Aby osiągnąć ten cel, Resi 4 Rent skupia się równo-

legle na pozyskiwaniu atrakcyjnie położonych nie-

ruchomości pod nowe inwestycje. W2021 r. ﬁrma

zakupiła siedem działek, które pozwolą na zbudo-

wanie ponad 3 tys. lokali na wynajem.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Nieruchomości komercyjne –opis

rynku oraz osiągnięcia biznesowe

Grupy Echo Investment

. Rynek biurowy wWarszawie

Warszawski rynek biurowy powiększył się w2021 r.

jedynie o4% ina koniec roku miał 6,15 mln mkw. -

wynika zbadań ﬁrm doradczych skupionych wokół

Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.

Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe wWar-

szawie przekroczył 646 tys. mkw. (tradycyjne umo-

wy najmu). To o7% więcej niż w2020 r. Najwyższy

udział wwolumenie najmu miały nowe umowy –

49%, uwzględniając umowy przednajmu. Udział re-

negocjacji iprzedłużeń obowiązujących kontraktów

wynosił 45% (wzrost o8 p.p. wporównaniu z2020r.

i11 p.p. wporównaniu z2019 r.), aekspansji – 6%. Do

najbardziej aktywnych najemców niezmiennie nale-

zą ﬁrmy zsektora usługowego (16%), ﬁnansowego

(16%) oraz IT (14,5%).

Według analityków JLL sektor biurowy niezmiennie

jest jedną zgłównych sił napędowych rynku inwe-

stycyjnego wPolsce. W2021 r. wartość zawartych

transakcji przekroczyła tu 1,7 mld EUR. Te sﬁnalizo-

wane wWarszawie odpowiadały za 72% całkowitych

obrotów. Znaczącą ich część stanowiły transakcje ze

sprzedaży trzech inwestycji Echo Investment: Biura

przy Warzelni iBiura przy Willi oraz Moje Miejsce

Iołącznej wartości ponad 280 mln EUR. Na koniec

grudnia stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów

wWarszawie była szacowana na poziomie 4,50%.

W2021 r. brokerzy zaobserwowali zwiększoną aktyw-

ność klientów wsegmencie elastycznej powierzch-

ni biurowej. Według analityków zColliers stanowiły

3,3% całkowitej podaży zasobów biurowych wWar-

szawie, co plasowało Polskę na piątym miejscu wre-

gionie EMEA (Europa, Bliski Wschód iAzja). Ich śred-

nie obłożenie wcentralnych lokalizacjach wynosiło

90%. Udogodnienia płynące zposiadania biur ela-

stycznych wpływają na aktywność klientów wtym

segmencie, adywersyﬁkacja portfela nieruchomo-

ściowego otakie powierzchnie optymalizuje ryzyko.

Obecnie wbudowie jest jedynie 310 tys. mkw. po-

wierzchni biurowej. To wielkość najniższa od 2010r.

Projekty z terminem zakończenia w2022 r. mają

łącznie ponad 230 tys. mkw. powierzchni. Anality-

cy Knight Frank zwracają uwagę, że 2022 r. będzie

jednym znajsłabszych pod względem podaży. Jest

to bezpośrednią konsekwencją COVID–19 izwiązaną

ztym niepewnością, która zaowocowała wstrzyma-

niem startów nowych inwestycji do czasu zakończe-

nia pandemii ipowrotu najemców do pełnej aktyw-

ności wbiurach.

Współczynnik niewynajętej powierzchni w War-

szawie, wporównaniu zrokiem 2020, wzrósł o2,8

p.p. iwyniósł 12,7%. Jest to najwyższy poziom od

października 2017 r. Najwięcej pustostanów znaj-

duje się wstreﬁe biurowej Mokotów (17,5%), nato-

miast najniższy wskaźnik jest notowany wstrefach

Ursynów, Wilanów (3,9%), Północ (5,3%) oraz Pu-

ławska (6,5%). Wefekcie spowolnienia ze strony

deweloperów iprzewidywanej luki nowej podaży

w2023r. możemy spodziewać się spadku wskaź-

nika pustostanów. Będzie to szczególnie widoczne

poza centrum miasta, gdzie najemcy poszukujący

powierzchni wnowych budynkach będą mieli bar-

dzo ograniczony wybór.

Mimo wielu obaw, w2021 r. czynsze transakcyjne

za najlepsze nieruchomości biurowe wWarszawie

utrzymały się na niezmienionym poziomie ina koniec

roku wynosiły od 18 do 24 EUR za mkw. miesięcznie

(wcentrum) do 16 EUR za mkw. poza nim. Jednak

wzrost kosztów materiałów budowlanych, rosnące

ceny energii czy mediów przełożą się wkolejnych la-

tach na wzrost stawek najmu ikoszty eksploatacyjne.

Perspektywy

poszczególnych

sektorów

wnajbliższych

12 miesiącach

– Bardzo

optymistyczna

 – Optymistyczna

–Stabilna

–Pesymistyczna

– Bardzo

pesymistyczna



Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Źródło: PINK

WSPÓŁCZYNNIK NIEWYNAJĘTEJ POWIERZCHNI BIUROWEJ

WWARSZAWIE %

10%

15%

7,8

7,9

9,9

12,5

12,7

2 połowa

2019

1 połowa

2021

2 połowa

2021

1 połowa

2020

2 połowa

2020

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Rynek biurowy wmiastach

regionalnych

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biuro-

wej wośmiu głównych aglomeracjach regionalnych

Polski (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Po-

znań, Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, Lublin

iSzczecin) na koniec 2021 r. miały powierzchnię 5,9

mln mkw. To prawie tyle, co wWarszawie. Najwięk-

sze regionalne rynki to Kraków (1,6 mln mkw.), Wro-

cław (1,2 mln mkw.) oraz Trójmiasto (923 tys. mkw.)

- wynika zdanych JLL.

Na koniec 2021 r. współczynnik pustostanów osza-

cowany dla ośmiu głównych biurowych rynków re-

gionalnych wynosił 14,1%, czyli o1,4 p.p. więcej niż

wanalogicznym okresie 2020 r. Najwyższy współ-

czynnik odnotowano we Wrocławiu (16,7%), zaś naj-

niższy wSzczecinie – 5,3%.

W 2021 r. w miastach regionalnych deweloperzy

oddali do użytku biurowce ołącznej powierzchni

226 tys. mkw., czyli ponad 40% mniej niż w2020r.

Najwięcej nowej powierzchni ukończono w Trój-

mieście (73,2 tys. mkw.), Krakowie (60,7 tys. mkw.)

iPoznaniu (37,5 tys. mkw.). Popyt osiągnął wtym

czasie 595 tys. mkw. ibył zbliżony do tego w2020 r.

Najwyższy udział wtransakcjach miały renegocjacje

umów (43%).

Perspektywy

poszczególnych

sektorów

wnajbliższych

12 miesiącach

– Bardzo

optymistyczna

 – Optymistyczna

–Stabilna

–Pesymistyczna

– Bardzo

pesymistyczna

GŁÓWNE RYNKI BIUROWE WPOLSCE  PODSTAWOWE

WSKAŹNIKI W2021 R.

Miasto

Istniejąca

powierzchnia

[tys.mkw.]

Nowe budynki

[tys. mkw.]

Popyt brutto

[tys. mkw.]

Pustostany

[%]

Miesięczne

stawki czynszu

[EUR/mkw.]

Warszawa 6 151,0 324,6 646,5 12,66 25,50

Kraków 1 617,7 60,7 154,4 16,10 14,50

Wrocław 1 253,1 21,8 135,5 16,66 15,50

Katowice 603,0 12,0 53,4 10,47 13,85

Łódź 583,0 3,6 50.7 15,78 13,50

Źródło: CBRE

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Osiągnięcia Echo Investment

wsegmencie biurowym

Ubiegły rok dla Echo Investment upłynął pod zna-

kiem procesów sprzedaży gotowych biurowców.

Grupie udało się sprzedać dwa biurowce będące

częścią kompleksu Browary Warszawskie. Wmarcu

podpisana została umowa sprzedaży budynku Biura

przy Willi, który został kupiony przez KGAL Group,

wiodącego niezależnego zarządzającego inwesty-

cjami iaktywami, za około 86,7 mln EUR.

Wsierpniu natomiast Deka Immobilien, międzyna-

rodowa ﬁrma inwestycyjna izarządzającą aktywami,

kupiła Biura przy Warzelni – największy biurowiec

kompleksu, atakże zabytkową Warzelnię. Budynki

zostały sprzedane za około 152,3 mln EUR.

Na początku czwartego kwartału właściciela zmie-

nił biurowiec także Moje Miejsce I, stanowiący część

wielofunkcyjnej inwestycji ‘destinations’ na warszaw-

skim Dolnym Mokotowie. Echo Investment sprzedało

go za 47,3 mln EUR inwestorowi instytucjonalnemu

działającemu na rynku nieruchomości. Budynek jest

prawie wpełni wynajęty renomowanym najemcom

oraz ma certyﬁkat ekologiczny BREEAM na poziomie

very good.

Rok zamknęła przedwstępna umowa sprzedaży

trzech budynków biurowych włódzkim kompleksie

Fuzja. Nowym właścicielem również będzie KGAL

Group. Wartość transakcji wdniu zawarcia umowy

przedwstępnej była szacowana na 56,4 mln EUR. Te

cztery transakcje są dowodem na to, że wielofunk-

cyjne projekty „destinations” – miejsca przyciągają-

ce ludzi – są bardziej niż kiedykolwiek poszukiwane

przez inwestorów.

Grupa Echo Investment prowadzi zaawansowane

rozmowy osprzedaży także kolejnych biurowców.

Jednym znich jest oddany do użytku w2020 r. wro-

cławski biurowiec City 2, wybudowany przez Archi-

com. Wubiegłym roku do budynku wprowadzili się:

Bank Millennium, Dolnośląski Oddział NFZ czy Rise.

pl (Chillispaces.com) - operator biur serwisowanych

icoworkingowych. Dzięki temu stan wynajęcia City

2 na koniec roku wynosił 83%. Cały budynek oferuje

niemal 13 tys. mkw. powierzchni biurowo-usługowej.

W 2021 r. Echo Investment rozpoczęło budowę

dwóch biurowców: Brain Park IwKrakowie (29 600

mkw. powierzchni najmu) iFuzja J wŁodzi (1 800

mkw.). Obecnie Echo Investment ma wbudowie pięć

biurowców ołącznej powierzchni najmu ponad 100

tys. mkw. Spółka obserwuje duże zainteresowanie

potencjalnych najemców wynajmem powierzchni

biurowej, co przekłada się na zawierane transakcje.

Między innymi wostatnich miesiącach kompleks

biurowy Brain Park wKrakowie zyskał PepsiCo GBS

Kraków jako najemcę, który zajmie ponad 5 tys.

mkw. powierzchni iprzeniesie tam swoją siedzibę.

Najemcą budynku Biura przy Warzelni wBrowarach

Warszawskich została zkolei Playtika Holding Corp.,

wiodąca ﬁrma zsektora gier iplatforma monetyza-

cyjna, która wynajęła 4,2 tys. mkw. powierzchni.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Biura CitySpace Nobilis

we Wrocławiu

Biura CitySpace Rondo 1

wWarszawie

. Osiągnięcia Echo Investment

wsegmencie biur elastycznych

(CitySpace)

Pandemia Covid-19 zwiększyła zainteresowanie

najemców wykorzystaniem elastycznej przestrzeni

biurowej. Wgrupie Echo Investment taką usługę

oferuje spółka CitySpace. Ten operator elastycznych

biur serwisowanych dysponuje obecnie blisko 3 tys.

biurek na 21 tys. mkw. powierzchni w11 lokalizacjach

wPolsce. Wtrzecim kwartale spółka odnotowała

wzrost obłożenia ogółem, czyli wynajęcia wszystkich

lokalizacji: dla północy (Gdańsk, Warszawa) oraz po-

łudnia (Katowice, Kraków, Wrocław) odpowiednio

o12% io15% wporównaniu do drugiego kwartału

2021 r. Jest to zwiększenie wynajęcia o231 stanowisk

pracy.

Wubiegłym roku CitySpace otworzył dwie nowe lo-

kalizacje ołącznej powierzchni 4,7 tys. mkw. Pierwsza

wKatowicach – centrum Face2Face (2,3 tys. mkw.),

druga we Wrocławiu wbiurowcu West 4 Business

Hub (2,4 tys. mkw.). CitySpace posiada tym samym

już trzy swoje lokalizacje we Wrocławiu. Korzystając

zwieloletniego doświadczenia, CitySpace wdrożył

także zpowodzeniem nowy, unikatowy produkt do

swojego portfolio – świadczenie usług zarządzania

powierzchnią biurową należąca do klienta. Wtakim

formacie CitySpace zarządza obecnie blisko 2 tys.

mkw. powierzchni.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Galeria Młociny wWarszawie

. Rynek nieruchomości handlowych

W2021 r. deweloperzy dostarczyli na rynek 546 tys.

mkw. nowej powierzchni handlowej, zczego 29%

stanowiły wolnostojące magazyny handlowe, aaż

40% - parki handlowe. Analitycy JLL twierdzą, że był

to najlepszy rok whistorii tego formatu. Całkowita

powierzchnia handlowa na koniec roku osiągnęła po-

ziom 16,4 mln mkw. Wartość transakcji wsektorze

nieruchomości handlowych wyniosła w2021 r. ok. 1

mld EUR, to o40% więcej niż wpoprzednim roku.

Coraz większą popularnością wśród klientów cie-

szą się małe formaty: parki handlowe icentra typu

„convenience”, szczególnie wniewielkich miastach.

Roczna podaż takiej powierzchni wzrosła oblisko

50% wporównaniu zrokiem ubiegłym iwyniosła ok.

400 tys. mkw. Choć na galerie handlowe przypada

61% całkowitej powierzchni nowoczesnego handlu

detalicznego, to ich udział wpodaży systematycznie

spada.

Do powstawania mniejszych lokali usługowych,

szczególnie zsektora spożywczego, gastronomii czy

zdrowia iurody, przyczynił się również rozwój rynku

mieszkaniowego. Konsumenci chcą mieć do nich do-

stęp wzasięgu ręki. Jak zauważają analitycy Colliers,

podejmowane są także inicjatywy budowania pierw-

szych profesjonalnych portfeli inwestycyjnych zło-

żonych zpakietów lokali użytkowych na sprzedaż.

Na koniec 2021 r. wbudowie było zaledwie 420tys.

mkw. nowej powierzchni handlowej, awciągu roku

zpodaży wycofano ok. 269 tys. mkw. Przyczyni-

ły się do tego obostrzenia związane z pandemią

iostateczne wyjście zPolski sieci Tesco. Największą

transakcją wtym procesie był zakup 301 sklepów

przez sieć Netto, ale też zakupy wramach re-deve-

lopmentu m.in. przez Echo Investment wWarszawie,

Krakowie, Łodzi iPoznaniu.

Spadkowy trend aktywności deweloperskiej wynika

także zprzyspieszonego rozwoju rynku e-commer-

ce. Kolejne obostrzenia nakładane na branżę iwiele

tygodni całkowitego zakazu handlu drogą stacjonar-

ną wtrakcie pandemii sprawiły, że handel interne-

towy stał się wwielu branżach jedynym możliwym

kanałem dystrybucji.

Stopniowe luzowanie obostrzeń zachęciło klientów

do powrotu do tradycyjnej formy robienia zakupów.

Systematycznie zaczęły wzrastać obroty sklepów

stacjonarnych. Wlistopadzie 2021 r. sprzedaż de-

taliczna wg GUS wzrosła o12,1% wskali roku. Naj-

większy wzrost odnotowano wbranży tekstylnej,

obuwniczej iodzieżowej, aż 55,8%.

Zkolei udział e-commerce wcałkowitym wolumenie

sprzedaży detalicznej wzrósł z8,4% wpaździerniku

do 11,4% wlistopadzie.

1 mld EUR

Wartość transakcji na rynku nieruchomości handlowych

w2021 r. To 40% wzrostu wporównaniu do 2020 r.

Perspektywy

poszczególnych

sektorów

wnajbliższych

12 miesiącach

– Bardzo

optymistyczna

 – Optymistyczna

–Stabilna

–Pesymistyczna

– Bardzo

pesymistyczna

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Osiągnięcia Echo Investment

wsegmencie nieruchomości

handlowych

Od zniesienia restrykcji w handlu wiosną 2021 r.

zarządcy centrów handlowych Libero oraz Gale

ria Młociny skupili się na silnym marketingu oraz

wzmocnieniu obu marek przy powrocie do normal-

nej działalności. „Odmrażanie” działalności najem-

ców od początku maja wiązało się zkoniecznością

renegocjacji umów najmu oraz osiągnięcia poro-

zumienia znajemcami wsprawie poniesienia strat

poniesionych wczasie zamknięcia. Zgodnie ze stra-

tegią, Echo Investment dążyło do jak najszybszego

osiągnięcia porozumienia z najemcami ipowrotu

Libero iGalerii Młociny do normalnej działalności

wnajkrótszym możliwym czasie. Wwyniku pandemii

skład najemców wobu centrach handlowych zmie-

nił się nieznacznie opojedyncze punkty usługowe,

których właściciele zawiesili działalność. Obiekty są

nadal wynajęte w97-98% iprzyciągają nowe marki

handlowe, jak Half Price, Tezenis, Tel Aviv, ToTuart

czy Strefa Rozrywki.

Zarówno Libero wKatowicach, jak iGaleria Młociny

wWarszawie, wróciły do normalnego funkcjonowa-

Odwiedzalność katowickiego centrum handlowego Libero oraz obroty jego najemców rosną

po okresach restrykcjii.

nia zbardzo dobrymi rezultatami odwiedzalności

iobrotów najemców. WLibero obroty zeszłego roku

były o28% lepsze niż w2019 r., przed pandemią.

Strategicznie, dla Echo Investment nieruchomości

handlowe stanowią również element wzmacniają-

cy atrakcyjność wielofunkcyjnych projektów „desti-

nation”, jak Browary Warszawskie czy Fuzja wŁo-

dzi. W2021 r. wBrowarach Warszawskich zostały

otwarte wszystkie lokale gastronomiczne, co można

uznać za symboliczne zakończenie inwestycji iod-

danie jej do użytkowania mieszkańcom igościom.

Łódzka Fuzja jest na wcześniejszym etapie. Latem

Echo Investment oddało do użytkowania ogólnodo-

stępny plac miejski – Ogrody Anny. Letnie aktywacje

iduże zainteresowanie Fuzją pozwoliło zachęcić do

tej inwestycji takie marki gastronomiczne, jak cukier-

nia Deseo Patisserie & Chocolaterie, rzemieślnicza

piekarnia Bakery czy restauracja Zdrowa Krowa.

Jesienią 2021r. do Fuzji wprowadziło się również

prywatne przedszkole iżłobek Luppo Puppo.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Jak zarządzamy ryzykiem



Istotne czynniki ryzyka izagrożenia dla działalności

Spółki ijej Grupy Kapitałowej

Zarządzanie ryzykiem jest integralną częścią prowadzenia

Strategii Rentownego Wzrostu izapewnia osiągnięcie zakła-

danych celów grupy Echo Investment. Stosowane procedury

zarządzania ryzykiem obejmują identyﬁkację ryzyk, ich ocenę,

zarządzanie imonitorowanie. Za całościowe zarządzanie ryzy-

kiem odpowiada Zarząd Echo Investment S.A., we współpracy

zRadą Nadzorczą iKomitetem Audytu. Zarząd przy wsparciu

dyrektorów oraz managerów zarządzających poszczególnymi

działami nadzoruje proces zarządzania ryzykiem poprzez two-

rzenie, wdrażanie ianalizę systemów iprocedur kontrolnych

odpowiadających identyﬁkowanym ryzykom. Proces jest wspie-

rany poprzez Dział Audytu Wewnętrznego, który wramach

prowadzonych działań dokonuje okresowej oceny funkcjono-

wania systemu zarządzania ryzykiem ikontroli wewnętrznej

oraz ocenia efektywność funkcjonujących procedur kontrolnych

adresujących istotne czynniki ryzyka.

RYZYKA STRATEGICZNE IBIZNESOWE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyka zzakresu założeń icelów

strategicznych

• Ryzyko niezrealizowania celów strategicznych;

• Wymuszona niekorzystna zmiana założeń

icelów strategicznych;

• Niejednolite, nierealne założenia icele strate-

giczne.

• Doświadczona kadra zarządcza nastawiona na realizację celów.

Dostosowywanie systemów motywacyjnych zgodnie zzasadą

kaskadowania celów strategicznych na cele operacyjne;

• Cykliczna proaktywna weryﬁkacja aktualności kluczowych celów

strategicznych oraz ich bieżący monitoring poprzez funkcjonujące

procedury na poziomie projektowym, portfelowym oraz Grupy

Kapitałowej;

• Monitoring rynków, na których funkcjonuje spółka woparciu

oraporty branżowe oraz własne badania ianalizy, wtym

wszczególności dotyczących średniego poziomu cen sprzedaży

mieszkań oraz stawek najmu icen transakcyjnych na rynkach

komercyjnych.

Ryzyko związane zbankiem ziemi

• Silna konkurencja;

• Wysokie oczekiwania cenowe;

• Ograniczona podaż dobrze przygotowanych

nieruchomości.

• Własny dział zakupów gruntów;

• Ścisła współpraca zrenomowanymi brokerami ipośrednikami;

• Znaczący potencjał ﬁnansowy pozwalający na zakup dużych

terenów zprzeznaczeniem wielofunkcyjnym, dla których jest

znacznie mniejsza konkurencja;

• Stałe utrzymywanie banku ziemi pozwalającego prowadzić

działalność przez ok. 3-5 lat.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

RYZYKA STRATEGICZNE IBIZNESOWE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu

sprzedaży mieszkań

• Silna konkurencja na rynkach lokalnych;

• Niedopasowana do popytu oferta mieszkań.

• Stała, dokładna analiza lokalnych rynków mieszkaniowych,

począwszy od etapu przed zakupem danej działki, aż do

zakończenia procesu sprzedaży;

• Stała analiza najnowszych trendów na rynku mieszkaniowym

woparciu oraporty branżowe oraz własne badania preferencji

klientów;

• Możliwość elastycznego reagowania na zmieniające się preferencje

klientów nawet wtrakcie budowy (własny dział projektowania);

• Prowadzenie sprzedaży mieszkań woparciu owłasne zespoły

sprzedażowe;

• Etapowa realizacja inwestycji;

• Wieloletnie doświadczenia Spółki zkilku lokalnych rynków

mieszkaniowych.

Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu

wynajmu powierzchni biurowej ihandlowej

• Silna konkurencja na lokalnych rynkach

handlowych;

• Ograniczenie ekspansji ﬁrm handlowych;

• Ograniczenie zapotrzebowania na

powierzchnię biurową ze strony potencjalnych

najemców;

• Nieprawidłowo skonstruowana oferta biurowa

lub handlowa;

• Rosnące oczekiwania najemców odnośnie

standardów wykończenia obiektów lub

wysokości zachęt.

• Stała analiza tendencji rynkowych iszybkie reagowanie na ich

zmiany;

• Stała współpraca iutrzymywanie kontaktów znajemcami lub

potencjalnymi najemcami handlowymi (sieci handlowe) oraz

biurowymi (wtym wszczególności zsektora usług wspólnych BPO/

SSC);

• Wieloletnie doświadczenie zrealizacji iwynajmu projektów

komercyjnych na kilku lokalnych rynkach wPolsce;

• Własne duże zespoły leasingowe;

• Współpraca zwszystkimi znaczącymi brokerami ipośrednikami

wynajmu;

• Posiadanie wgrupie spółki CitySpace, oferującej biura serwisowane,

która jest najemcą wniektórych budynkach zrealizowanych przez

Echo Investment iwprowadza do nich mniejsze ﬁrmy, start-upy

czy ﬁrmy zsektora usług wspólnych, które dopiero rozpoczynają

działalność wPolsce;

• Dodatkowo usługa biur serwisowanych pozwala Spółce na większą

elastyczność przy dostarczeniu najemcy docelowej powierzchni

biurowej (możliwość tymczasowego ulokowania najemcy wbiurach

CitySpace).

Ryzyka związane zsprzedażą projektów biuro-

wych ihandlowych

• Wysoka konkurencja na rynku gotowych

inwestycji komercyjnych;

• Wysokie wymagania potencjalnych

inwestorów wobec produktu isprzedającego;

• Ograniczony popyt na nieruchomości

komercyjne.

• Własny zespół sprzedażowy (składający się ze specjalistów

branżowych, prawnych; podatkowych iﬁnansowych);

• Duże doświadczenie rynkowe;

• Rozległe kontakty na światowych rynkach nieruchomości;

• Projekty owysokiej jakości, spełniające wszystkie kryteria

wymagane przez międzynarodowe instytucje inwestujące waktywa

nieruchomościowe;

• Elastyczne iinnowacyjne podejście do umów zpotencjalnymi

kupującymi;

• Dobra reputacja ﬁrmy, pozwalająca na wczesne wprowadzanie

projektów wfazę sprzedaży izabezpieczanie sprzedaży przez

umowy przedwstępne, umowy prawa do złożenia pierwszej oferty

(„right of ﬁrst oer”, ROFO), czy zapisy umów owspółpracy przy

wspólnych projektach joint-venture;

• Zasoby ﬁnansowe pozwalające przy trudnych warunkach rynkowych

na utrzymywanie aktywa wynajętego igenerującego przychody

znajmu na bilansie grupy Echo Investment.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

RYZYKA STRATEGICZNE IBIZNESOWE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyka związane ze współpracą zwykonawca-

mi ipodwykonawcami

• Ryzyko upadłości kontrahenta;

• Ryzyko opóźnień wpracach;

• Ryzyko nienależytej jakości dostarczonych

prac;

• Ryzyko wzrostu cen materiałów

iwykonawstwa;

• Ryzyko występowania roszczeń isporów

sądowych zwykonawcami.

• Stabilna sytuacja ﬁnansowa sprawiająca, że Echo Investment jest na

rynku atrakcyjnym ipożądanym zleceniodawcą;

• Współpraca zwyselekcjonowaną grupą renomowanych ﬁrm

wykonawczych, podwykonawczych idostawców;

• Badanie kondycji ﬁnansowej imożliwości technicznych wykonawcy

lub dostawcy przed ostatecznym wyborem oferty ipodpisaniem

kontraktu;

• Zabezpieczenia prawne stosowane wzawieranych umowach

owykonawstwo;

• Stały nadzór nad budowami ze strony project managerów

idyrektorów budowy Echo Investment, atakże inspektorów lub

specjalistycznych ﬁrm zewnętrznych;

• Wieloletnie doświadczenie Echo Investment oraz niska rotacja

pracowników (średni staż pracy wynoszący około 7 lat);

• Własny zespół odpowiadający za kosztorysy oraz stały monitoring

cen ipodaży materiałów iusług na rynku;

• Pakietowanie zamówień, pozwalające na obniżenie cen ofert za

pomocą tzw. efektu skali.

Ryzyko zmian szacunków wzakresie projektów

deweloperskich

• Skala idługi horyzont czasowy realizowanych

projektów oraz związana znim zmienność cen

materiałów iwykonawstwa;

• Cykliczny charakter rynku nieruchomości oraz

uwarunkowania makroekonomiczne mające

wpływ zarówno na stronę przychodową jak

ikosztową założeń budżetowych;

• Ograniczona powtarzalność projektów.

• Wewnętrzne zespoły specjalistów dla wszystkich kluczowych

etapów procesu deweloperskiego pozwalające na osiągnięcie

wewnętrznego efektu synergii;

• Własny dział odpowiedzialny za szacowanie kosztów realizacji

iśledzenie na bieżąco sytuacji na rynku budowlanym;

• Regularny proces rewizji budżetów projektowych uwzględniający

analizę ryzyk;

• Projektowanie woparciu ofunkcjonujące precyzyjne standardy

realizacyjne dla mieszkań ibiur pozwalające na maksymalizację

efektu skali oraz ograniczające ryzyka związane zniską

powtarzalnością realizowanych projektów;

• Zamówienia masowe, łączone dla kilku inwestycji, wcelu

zapewnienia dostępu do materiałów iurządzeń występujących

masowo na inwestycjach;

• Zawieranie umów ryczałtowych zgwarancją niezmiennej ceny.

Ryzyko wypadków przy pracy

iinnych zagrożeń

• Zagrożenia bezpieczeństwa pracowników

Echo, pracowników podwykonawców oraz

osób postronnych;

• Niewystarczający poziom wiedzy ikompeten-

cji zzakresu bezpieczeństwa ihigieny pracy

oraz ochrony środowiska (BHP oraz OŚ)

upodwykonawców.

• Własny zespół specjalistów zzakresu BHP iOŚ, przeprowadzających

m.in. okresowe kontrole, audyty oraz szkolenia zzakresu BHP iOŚ;

• Stosowanie wysokich standardów BHP iOŚ zgodnych znormą ISO

45001 (BHP) oraz ISO 14001 (OŚ) potwierdzanych przez okresowe

zewnętrzne audyty;

• Obligowanie wykonawców do stosowania się do przepisów istandar-

dów Echo wzakresie BHP iOŚ.

Ryzyka związane ztransakcją zakupu Grupy

Archicom oraz zpołączeniem podmiotów

• Ryzyko nieosiągnięcia odpowiedniej efektyw-

ności połączenia;

• Ryzyko nieosiągnięcia wartości dodanej;

• Ryzyko konsolidacji iraportowania ﬁnanso-

wego.

• Odpowiednia strategia doboru celu akwizycyjnego;

• Doświadczenie kadry zarządczej wtransakcjach fuzji iprzejęć;

• Poprawna integracja jest elementem systemu premiowego kluczo-

wych członków zarządu iwyższej kadry menadżerskiej;

• Opracowanie planów połączenia biznesów iwzajemnej synergii obu

organizacji;

• Współpraca zrenomowanymi doradcami zzakresu zarządzania

ioptymalizacji.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

RYZYKA FINANSOWE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko zmian wysokości stóp procentowych • Stosowanie instrumentów zabezpieczających (stałe stopy, dla części

kredytów – IRS) dla wybranych zobowiązań.

Ryzyko walutowe • Hedging naturalny – zaciąganie kredytów na ﬁnansowanie

projektów wEUR, które jest również główną walutą transakcji najmu

isprzedaży nieruchomości komercyjnych wPolsce, ﬁnansowanie

działalności mieszkaniowej ibudowlanej wpolskich złotych, które są

główną walutą zawieranych kontraktów budowlanych isprzedaży

mieszkań;

• Ustanowienie programu emisji obligacji denominowanych wEUR,

wcelu lepszego dostosowania struktury walutowej pasywów do

struktury walutowej aktywów iprzeprowadzenie pierwszych emisji;

• Selektywne wykorzystywanie instrumentów pochodnych (forward,

opcje walutowe).

Ryzyko utraty płynności Spółki lub spółek

zGrupy

• Brak dostępu do ﬁnansowania zewnętrznego;

• Zachwianie równowagi między należnościami

azobowiązaniami.

• Stały monitoring prognozowanych irzeczywistych przepływów

pieniężnych krótko- idługoterminowych;

• Utrzymywanie gotówki zapewniającej właściwe zarządzanie

płynnością;

• Utrzymywanie wolnych limitów kredytowych na rachunkach

bieżących;

• Stałe wpływy ze sprzedaży mieszkań;

• Finansowanie realizacji projektów kredytami celowymi;

• Realizowanie najbardziej kapitałochłonnych inwestycji

wpartnerstwie lub współpracy zﬁrmami spoza grupy Echo

Investment;

• Stałe monitorowanie należności izobowiązań;

• Dywersyﬁkacja biznesu na segmenty mieszkaniowy, biurowy,

handlowy, które mogą przechodzić poszczególne fazy cyklu

koniunkturalnego wróżnym czasie;

• Przeprowadzanie wariantowanych stress testów płynnościowych

woparciu oróżne scenariusze zmian rynkowych.

RYZYKA PRAWNE IREGULACYJNE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko związane zprocedurami

administracyjnymi

• Ryzyko zmian prawa;

• Ryzyko związane zinterpretacyjnymi

przepisów lokalnych iogólnokrajowych;

• Ryzyko opieszałości urzędów, wydłużenia się

procedur administracyjnych wurzędach;

• Ryzyko opóźnień wprocesach

administracyjnych ze względu na złe

przygotowanie inwestycji;

• Ryzyko opóźnień wprocesach

administracyjnych ze względu na udział stron

trzecich.

• Stały monitoring zmian prawnych wzakresie planowania iprocedur

administracyjnych;

• Doświadczenie zfunkcjonowania procedury uzyskiwania pozwoleń

wnajwiększych miastach wPolsce;

• Zatrudnianie doświadczonych specjalistów zzakresu planowania

iprocedur administracyjnych;

• Szczegółowa analiza prawno-administracyjna przed zakupem działki;

• Dokładne przygotowanie projektów we współpracy

zdoświadczonymi zewnętrznymi studiami architektonicznymi

iurbanistycznymi;

• Prowadzenie działań informacyjnych ipromocyjnych dotyczących

planowanych projektów wcelu uzyskania akceptacji społecznej;

• Prowadzenie jednocześnie wielu projektów, co pozwala na

rozproszenie ryzyka.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

RYZYKA PRAWNE IREGULACYJNE

Ryzyka związane zwprowadzeniem

nowych przepisów prawnych oraz zmianami

istniejących przepisów

• Ryzyko niedostosowania się do nowych

regulacji wodpowiednim terminie;

• Zmiana interpretacji wcześniejszych

przepisów;

• Publiczny charakter spółki oraz związane

ztym podwyższone restrykcje prawne;

• Ryzyko wzrostu obciążeń związanych

zzapewnieniem zgodności zprzepisami.

• Stały monitoring prac legislacyjnych dotyczących branży

nieruchomości, budowlanej ipokrewnych, wpływających na

działalność Grupy;

• Stała analiza potencjalnego wpływu nowych rozwiązań na

działalność ﬁrmy na poziomie Zarządu;

• Uczestnictwo wdialogu społecznym dotyczącym prowadzonych

prac legislacyjnych poprzez gremia doradcze, organizacje biznesowe

ibranżowe;

• Wparcie zewnętrznych kancelarii wzakresie wiedzy specjalistycznej

gdy występuje taka potrzeba;

• Zatrudnienie wramach zespołu prawnego specjalisty zzakresu

rynków kapitałowych;

• Okresowe audyty wzakresie oceny zgodności zprzepisami;

• Monitoring rozwiązań prawnych stosowanych wkrajach rozwiniętych

(przede wszystkim Unii Europejskiej iUSA).

Skomplikowany izmienny system podatkowy

• Ryzyko braku zgodności znowymi zmianami

wprzepisach podatkowych;

• Rozbieżna praktyka interpretacyjna organów

podatkowych irozbieżne orzecznictwo;

• Wzrost obciążeń podatkowych oraz

zapewniania zgodności zprzepisami

podatkowymi.

• Wewnętrzna kontrola podatkowa , własny zespół ds. podatków;

• Stałe monitorowanie uwarunkowań podatkowych działalności Grupy

Kapitałowej;

• Stała współpraca zrenomowanymi doradcami prawnymi

ipodatkowymi.

RYZYKA MAKROEKONOMICZNE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko niekorzystnych zmian na rynku

nieruchomości

• Cykliczność rynku nieruchomości;

• Ryzyko wstrzymania ﬁnansowania

zewnętrznego.

• Wczesne wynajmowanie projektów komercyjnych iich szybka

sprzedaż po wybudowaniu;

• Potencjał ﬁnansowy pozwalający na utrzymywanie gotowych

nieruchomości komercyjnych na własnym bilansie wprzypadku

braku możliwości sprzedaży;

• Sprzedaż około 80% mieszkań wdanym projekcie jeszcze na

etapie budowy, co wcześnie dostarcza informacji opopycie na

rynku ipozwala odpowiednio reagować na mniej zaawansowanych

projektach (przyśpieszać, opóźniać, zmieniać wielkość ijakość

mieszkań);

• Stałe utrzymywanie wysokiego poziomu gotówki idostępnych

limitów kredytowych;

• Realizowanie inwestycji mieszkaniowych zwpłat od klientów, bez

ﬁnansowania zewnętrznego;

• Dostosowywanie tempa iharmonogramu realizacji projektów do

warunków rynkowych;

• Etapowanie inwestycji.

Ryzyko niekorzystnych zmian wskaźników

koniunktury gospodarczej

• Osłabienie tempa wzrostu gospodarczego;

• Wzrost bezrobocia;

• Spadek konsumpcji;

• Wzrost inﬂacji.

• Projektowanie inwestycji dostosowanych do możliwości ﬁnansowych

ipopytu na lokalnych rynkach;

• Elastyczne reagowanie na zmianę popytu przez np. zmianę wielkości

lub jakości budowanych mieszkań, opóźnienie lub spowolnienie

tempa budowy;

• Stała analiza zachowań oraz potrzeb konsumentów iklientów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

RYZYKA ZWIĄZANE ZROZWOJEM EPIDEMII KORONAWIRUSA SARSCOV2

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko ograniczenia możliwości prowadzenia

działalności Grupy ze względu na nadzwyczaj-

ne środki ostrożności

• Ciągły rozwój systemów IT istała analiza efektywności systemów

pozwalających na zdalne prowadzenie działalności;

• Funkcjonujące systemy informatyczne do zarządzania obiegiem

zadań idokumentów;

• Wprowadzenie systemu zdalnych spotkań zklientami

ikontrahentami, jak również wewnętrznych;

• Stała analiza prawdopodobnego rozwoju sytuacji imożliwości

zabezpieczenia się przed przewidywanymi ryzykami;

• Utrzymywane nadzwyczajne środki ostrożności wspierające

bezpieczeństwo pracowników oraz pracowników podwykonawców.

Ryzyko pogorszenia koniunktury wnastępstwie

epidemii

• Ryzyko opóźnień na budowach wzwiązku

zograniczeniami wdziałalności ﬁrmy

budowlanych lub utrudnień zdostawą

materiałów;

• Ryzyko pogorszenia warunków ﬁnansowania

projektów lub znaczącego ograniczenia

możliwości ﬁnansowania;

• Ryzyko spadku popytu na mieszkania m.in.

zpowodu ograniczenia możliwości udzielania

kredytów hipotecznych;

• Ryzyko opóźniania decyzji inwestycyjnych

przez fundusze kupujące gotowe biurowce

icentra handlowe oraz spadku możliwych do

uzyskania cen transakcyjnych;

• Ryzyko obniżenia rentowności projektów.

• Wzmocniony monitoring postępów na wszystkich budowach,

zwiększyła zakres analizy możliwości wystąpienia ryzyk oraz

możliwości zapobiegania im lub ich ograniczania;

• Dywersyﬁkacja dostaw: bieżąca współpraca zokoło 350 ﬁrmami

podwykonawczymi idostawcami;

• Stałe utrzymywanie wysokiej płynności, m.in. przez wysoki stan

gotówki oraz linii kredytów bieżących;

• Możliwość elastycznego reagowania na warunki rynkowe wzakresie

rozpoczynania nowych projektów lub zamiany funkcji budynków,

które mogą powstać na zakupionych działkach;

• Przygotowanie się do wykorzystania ewentualnej słabszej

koniunktury na poszukiwanie okazji na rynku działek lub

przejmowania mniejszych ﬁrm;

• Utrzymywanie znaczącego banku ziemi pozwalającego na

utrzymywanie wysokiej aktywności deweloperskiej wperspektywie

nadchodzących 3-5 lat;

• Renegocjacja kosztów dostaw iwykonawstwa wkonsekwencji

spadku zamówień na rynku;

• Możliwość utrzymywania gotowych budynków biurowych icentrów

handlowych oraz czerpania zysków zbieżącej działalności

operacyjnej tych obiektów.

RYZYKA IT

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Cyberbezpieczeństwo

• Ryzyko związane znieautoryzowanym

dostępem do danych zwewnątrz oraz

zewnątrz organizacji mogące powodować

wyciek poufnych danych ﬁrmowych.

• Funkcjonujące wewnętrzne standardy bezpieczeństwa IT;

• Wymaganie spełnienia standardów bezpieczeństwa Echo przez

dostawców rozwiązań IT;

• Funkcjonujący system bezpieczeństwa uwzględniający ciągły

monitoring iwykrywanie zagrożeń dla systemów iinfrastruktury IT;

• Prowadzenie cyklicznych wewnętrznych kampanii informacyjnych

zzakresu cyberbezpieczeństwa oraz cyklicznych testów zzakresu

bezpieczeństwa infrastruktury iaplikacji IT.

Stabilność systemu

• Ryzyko dla utrzymania stabilności sieci

isystemów ﬁrmowych wwarunkach

konieczności masowej pracy zdalnej.

• Korzystanie zrenomowanych dostawców iwykonawców

oprogramowania zzakresu nowoczesnych technologii;

• Przeprowadzanie regularnych testów wytrzymałości sieci isystemów,

która została pozytywnie zweryﬁkowana w2020r. wczasie pracy

zdalnej dużej części zespołu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

RYZYKO ZWIĄZANE ZWOJNĄ WUKRAINIE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Trwająca obecnie wojna wUkrainie

wiąże się zszeregiem konsekwencji

makroekonomicznych dla Polski iinnych

krajów, co może mieć istotny wpływ na

działalność Grupy. Precyzyjna ocena tego

wpływu jest utrudniona, gdyż zależy on m.in.

od dalszego przebiegu działań militarnych,

skali iskuteczności sankcji nałożonych na

Rosję, reakcji banków centralnych, zmian

wkrajowej polityce ﬁskalnej iwielu innych

czynników. Do kluczowych czynników ryzyka

należy zaliczyć:

• Niekorzystny wpływ na wskaźniki koniunktury

gospodarczej;

• Ryzyka związane zwzrostem cen oraz dostęp-

nością materiałów iusług;

• Terminowość realizacji prac budowlanych;

• Negatywny wpływ na popyt na rynkach miesz-

kaniowym ikomercyjnym.

• Aktywne monitorowanie sytuacji oraz wpływu na działalność Grupy;

• Funkcjonujące polityki zarządzania płynnością, wramach których

Grupa analizuje scenariusze kryzysowe, wtym wszczególności

wpływ na płynność Grupy.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Portfel nieruchomości



. Mieszkania

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów

przedwstępnych.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,

koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów

zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania

zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywo-

wanych kosztów nansowych, marketingu oraz

całościowych kosztów osobowych związanych

zprzedsięwzięciem inwestycyjnym, które Spółka

szacuje na ok. 6% podanej wartości budżetu.

PROJEKTY MIESZKANIOWE GRUPY ECHO WBUDOWIE

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Poziom

sprzedaży

[% sprzeda-

nych lokali]

Planowane

przychody

Przewidywa-

ny budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

KRAKÓW

Osiedle Krk I

ul. Zapolskiej

9 800 218 98% 97,9 66,0 99% Ikw. 2020 IV kw. 2021

Osiedle Krk II

ul. Zapolskiej

9 900 218 100% 99,1 66,2 77% III kw. 2020 III kw. 2022

ZAM I

ul. Rydlówka

6 300 115 94% 64,0 44,9 66% Ikw. 2021 II kw. 2022

Bonarka Living I

ul. Puszkarska

8 000 143 100% 69,5 48,3 100% III kw. 2020 IV kw. 2021

ŁÓDŹ

Fuzja II

ul. Tymienieckiego

12 400 240 79% 97,5 67,5 60% IV kw. 2020 III kw. 2022

Fuzja III

ul. Tymienieckiego

9 100 160 43% 74,2 49,4 26% II kw. 2021 IV kw. 2022

Osiedle Jarzębinowe VIII

ul. Okopowa

6 100 101 100% 40,8 29,4 98% II kw. 2020 IV kw. 2021

Zenit I

ul. Widzewska

9 000 168 66% 58,7 41,2 24% III kw. 2021 IV kw. 2022

Boho

ul. Wodna

12 800 235 24% 93,6 67,2 11% IV kw. 2021 III kw. 2023

POZNAŃ

Wieża Jeżyce

ul. Janickiego

11 600 206 29% 97,6 66,3 19% IV kw. 2021 IV kw. 2023

Osiedle Enter Ia

ul. Naramowice

6 400 118 100% 42,3 30,3 100% Ikw. 2020 IV kw. 2021

Osiedle Enter Ib

ul. Naramowice

6 000 104 100% 39,4 27,8 99% IV kw. 2020 IV kw. 2021

Osiedle Enter II

ul. Naramowice

9 400 157 97% 61,7 42,4 31% II kw. 2021 IV kw. 2022

Osiedle Enter III

ul. Naramowice

9 600 166 99% 66 44,4 35% II kw. 2021 IV kw. 2022

WARSZAWA

Stacja Wola I

ul. Ordona

19 900 387 100% 205,2 143,6 98% IV kw. 2019 IV kw. 2021

Stacja Wola II

ul. Ordona

13 700 249 100% 145,5 95,0 77% III kw. 2020 II kw. 2022

Razem 160 000 2 985 1 353,0 930,1

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

PROJEKTY MIESZKANIOWE GRUPY ARCHICOM WBUDOWIE

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Poziom

sprzedaży

[% sprzeda-

nych lokali]

Planowane

przychody

Przewidywa-

ny budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

WROCŁAW

Browary Wrocławskie BA2, BA3

ul. Jedności Narodowej

14 000 239 23% 181,4 93,0 48% Ikw. 2021 II kw. 2023

Olimpia Port M34, M35

ul. Ameriga Vespucciego

2 800 56 73% 27,2 16,8 75% IV kw. 2020 II kw. 2022

Olimpia Port M36, M38

ul. Ameriga Vespucciego

4 900 88 49% 48,5 28,8 63% Ikw. 2021 III kw. 2022

Olimpia Port M24, M25, M26

ul. Ameriga Vespucciego

10 700 182 14% 120,4 65,0 12% III kw. 2021 II kw. 2023

Olimpia Port M37, M39

ul. Ameriga Vespucciego

7 800 156 0% 74,6 50,6 27% IV kw. 2021 Ikw. 2023

Planty Racławickie R5, R6, R7

ul. Racławicka

9 900 170 69% 95,0 55,5 82% IV kw. 2020 II kw. 2022

Planty Racławickie R8

ul. Wichrowa / Racławicka

5 500 98 0% 57,0 36,7 22% IV kw. 2021 III kw. 2023

Awipolis L3, L4

ul. Władysława Chachaja

9 400 177 69% 78,7 54,3 83% IV kw. 2020 III kw. 2022

Awipolis etap 3

ul. Władysława Chachaja

6 600 122 7% 56,6 39,9 14% IV kw. 2021 III kw. 2023

Czarnieckiego

ul. Stefana Czarnieckiego

6 200 157 0% 71,3 51,4 21% IV kw. 2021 Ikw. 2025

Sady nad Zieloną

ul. Blizanowicka

4 200 81 88% 34,9 25,6 76% IV kw. 2020 III kw. 2022

Razem 82 000 1 527 845,6 517,6

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

PROJEKTY MIESZKANIOWE GRUPY ECHO WPRZYGOTOWANIU

Projekt

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Planowane

przychody

[mln PLN]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

KRAKÓW

Bonarka Living II C

ul. Puszkarska

9 900 179 95,4 63,5 19% Ikw. 2022 III kw. 2023

Bonarka Living II D

ul. Puszkarska

8 400 151 81,6 53,0 20% Ikw. 2022 III kw. 2023

ZAM II

ul. Rydlówka

5 500 100 64,2 44,8 25% Ikw. 2022 III kw. 2023

Wita Stwosza

ul. Wita Stwosza

8 700 188 114,8 74,8 19% IV kw. 2022 IV kw. 2024

ŁÓDŹ

Zenit II

ul. Widzewska

8 800 166 58,7 41,5 7% III kw. 2022 IV kw. 2023

Zenit III

ul. Widzewska

8 400 156 57,5 39,5 7% Ikw. 2023 III kw. 2024

Zenit IV

ul. Widzewska

9 000 168 62,5 42,5 7% IV kw. 2023 II kw. 2025

Zenit V

ul. Widzewska

9 000 168 64,0 42,1 7% III kw. 2024 Ikw. 2026

Zenit VI

ul. Widzewska

8 800 166 64,6 41,0 7% Ikw. 2025 IV kw. 2026

Zenit VII

ul. Widzewska

5 300 111 37,7 26,6 6% III kw. 2022 IV kw. 2024

Zenit VIII

ul. Widzewska

9 200 135 67,1 46,1 6% Ikw. 2023 III kw. 2024

Zenit IX

ul. Widzewska

6 000 190 44,9 30,1 7% Ikw. 2024 IV kw. 2025

POZNAŃ

Apartamenty Esencja II

ul. Grabary

6 800 130 73,3 53,4 17% III kw. 2022 II kw. 2024

Wieża Jeżyce II

ul. Janickiego

15 100 259 127,9 86,9 28% III kw. 2022 Ikw. 2024

Wieża Jeżyce III

ul. Janickiego

13 600 242 118,7 78,4 29% Ikw. 2023 IV kw. 2024

Wieża Jeżyce IV

ul. Janickiego

11 900 183 103,2 68,4 28% Ikw. 2024 III kw. 2025

Wieża Jeżyce V

ul. Janickiego

13 500 352 120,5 77,7 28% II kw. 2025 Ikw. 2027

Wieża Jeżyce VI

ul. Janickiego

13 500 245 120,7 77,4 28% Ikw. 2026 IV kw. 2027

Opieńskiego I

ul. Opieńskiego

12 600 205 91,9 65,1 10% IV kw. 2023 Ikw. 2025

Opieńskiego II

ul. Opieńskiego

8 900 183 65,1 45,8 10% III kw. 2024 Ikw. 2026

Opieńskiego III

ul. Opieńskiego

8 100 167 59,7 41,6 10% IV kw. 2024 Ikw. 2027

Opieńskiego IV

ul. Opieńskiego

7 800 149 59,2 40,3 10% III kw. 2025 IV kw. 2027

Opieńskiego V

ul. Opieńskiego

5 700 106 44,1 29,4 10% II kw. 2026 III kw. 2028

Opieńskiego VI

ul. Opieńskiego

11 100 215 87,3 57,5 10% II kw. 2027 III kw. 2029

WARSZAWA

Stacja Wola III

ul. Ordona

13 300 232 166,0 104,0 26% II kw. 2022 II kw. 2024

Rytm

al. KEN

17 300 288 256,6 159,9 30% Ikw. 2022 III kw. 2023

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

PROJEKTY MIESZKANIOWE GRUPY ECHO WPRZYGOTOWANIU

Projekt

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Planowane

przychody

[mln PLN]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

Projekt Mokotów I

ul. Domaniewska

29 600 566 432,9 268,8 33% Ikw. 2022 Ikw. 2024

Projekt Mokotów II

ul. Domaniewska

15 100 286 219,7 134,8 31% III kw. 2022 III kw. 2024

Projekt Mokotów III

ul. Domaniewska

15 500 301 229,2 140,3 31% Ikw. 2023 Ikw. 2025

Projekt Mokotów IV

ul. Domaniewska

6 300 123 93,0 57,7 31% III kw. 2023 III kw. 2025

Razem 322 700 6 110 3 281,9 2 132,9

PROJEKTY MIESZKANIOWE GRUPY ARCHICOM WPRZYGOTOWANIU

Projekt

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Planowane

przychody

[mln PLN]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

WROCŁAW

Browary Wrocławskie BP5-6

ul. Jedności Narodowej

9 300 177 107,9 59,3 10% Ikw. 2022 IV kw. 2023

Planty Racławickie R9

ul. Wichrowa / Racławicka

9 500 171 102,3 67,0 19% III kw. 2022 III kw. 2024

Planty Racławickie R10

ul. Wichrowa / Racławicka

5 500 98 58,5 37,1 17% Ikw. 2023 Ikw. 2025

Nowa Kępa Mieszczańska KM4

ul. Mieszczańska

8 700 185 109,6 72,6 29% Ikw. 2022 Ikw. 2024

Nowa Kępa Mieszczańska KM5

ul. Mieszczańska

2 000 20 21,0 19,3 28% III kw. 2022 II kw. 2024

Nowa Kępa Mieszczańska KM6

ul. Mieszczańska

7 200 163 92,3 65,4 29% II kw. 2022 II kw. 2024

Gwarna

ul. Gwarna

3 500 97 44,0 31,6 36% IV kw. 2022 II kw. 2024

Iwiny – Schuberta

Iwiny, ul. Schuberta

4 000 60 30,3 22,3 13% II kw. 2024 IV kw. 2025

Awipolis etap 4

ul. Chachaja

10 000 186 94,5 65,0 13% Ikw. 2023 IV kw. 2024

Awipolis etap 4A

ul. Chachaja

3 200 56 30,7 21,4 11% III kw. 2023 II kw. 2025

Sady nad Zieloną 2 A1, C

ul. Blizanowicka

5 000 97 47,2 33,1 20% IV kw. 2022 IIkw. 2024

Sady nad Zieloną 2 B

ul. Blizanowicka

6 300 123 60,2 42,1 20% Ikw. 2023 IV kw. 2024

Razem 74 200 1 433 798,5 536,2

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Mieszkania na wynajem Resi4Rent

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,

koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów

zewnętrznych, koszty nansowe oraz 6% wyna-

grodzenia za prowadzenie projektu przez Echo

Investment. Nie zawiera kosztów marketingu.

GOTOWE PROJEKTY PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT

Projekt

PUM

[mkw.] Liczba lokali

Planowane

roczne przychody

zczynszów

[mln PLN]

Budżet

[mln PLN]

Zakończenie

budowy

R4R Wrocław Rychtalska

Wrocław, ul. Zakładowa

11 400 302 8,3 76,8 III kw. 2019

R4R Łódź Wodna

Łódź, ul. Wodna

7 800 219 5,1 52,4 IV kw. 2019

R4R Wrocław Kępa Mieszczańska

Wrocław, ul. Dmowskiego

9 300 269 7,3 76,3 II kw. 2020

R4R Warszawa Browary

Warszawa, ul. Grzybowska

19 000 450 16,9 187,6 III kw. 2020

R4R Warszawa Woronicza

Warszawa, ul. Suwak

7 900 227 6,2 60,7 IV kw. 2020

R4R Warszawa Taśmowa

Warszawa, ul. Taśmowa

13 000 372 10,4 112,1 Ikw. 2021

R4R Gdańsk Kołobrzeska

Gdańsk, ul. Kołobrzeska

10 000 302 8,8 88,7 II kw. 2021

R4R Poznań Szczepanowskiego

Poznań, ul. Szczepanowskiego

5 000 160 4,2 45,3 III kw. 2021

Razem 83 400 2 301 67,2 699,9

PROJEKTY PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT WBUDOWIE

Projekt

PUM

[mkw.] Liczba lokali

Planowane

roczne przychody

zczynszów

[mln PLN]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

R4R Warszawa Żwirki

Warszawa, ul. Żwirki iWigury

5 200 161 4,9 52,3 III kw. 2020 III kw. 2022

R4R Kraków Puszkarska

Kraków, ul. Puszkarska

5 100 149 3,5 38,5 III kw. 2020 III kw. 2022

R4R Warszawa 1

Warszawa

11 200 344 10,7 117,6 II kw. 2021 Ikw. 2023

R4R Kraków 3 Maja

Kraków, ul. 3 Maja

12 100 387 9,7 105,3 II kw. 2021 IV kw. 2022

R4R Warszawa Wilanowska

Warszawa, ul. Wilanowska

12 200 375 11,5 127,3 III kw. 2021 II kw. 2023

R4R Wrocław Jaworska

Wrocław, ul. Jaworska

13 700 391 10,7 114,2 III kw. 2021 III kw. 2023

Razem 59 500 1 807 51,0 555,2

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

PROJEKTY DO PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI 4 RENT WPRZYGOTOWANIU

Projekt

PUM

[mkw.]

Liczba

lokali

Planowane

roczne przychody

zczynszów

[mln PLN]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

R4R Wrocław Park Zachodni

Wrocław, ul. Horbaczewskiego

10 100 302 7,84 81,7 Ikw. 2022 III kw. 2023

R4R Kraków Jana Pawła

Kraków, ul. Jana Pawła II

8 700 296 7 76,5 Ikw. 2022 IV kw. 2023

R4R Gdańsk*

Gdańsk

10 300 292 9,1 102,4 Ikw. 2022 IV kw. 2023

R4R Łódź

Łódź

10 000 291 7 76,4 Ikw. 2022 IV kw. 2023

R4R Wrocław

Wrocław

10 100 291 7,8 86,2 IV kw. 2022 IV kw. 2024

R4R Warszawa 2

Warszawa

8 600 304 7,7 86,5 Ikw. 2022 IV kw. 2023

R4R Wrocław 2

Wrocław

14 000 403 11 130,6 Ikw. 2022 Ikw. 2024

R4R Gdańsk 2

Wrocław

24 300 722 20,2 231,4 II kw. 2022 IV kw. 2024

R4R Poznań 3

Poznań

12 500 384 10 110,7 II kw. 2022 II kw. 2024

R4R Kraków 4

Kraków

27 500 769 24,32 268,0 IV kw. 2022 IV kw. 2024

Razem 136 100 4 054 111,9 1 250,4

* projekty wtrakcie sprzedaży zEcho Investment do Resi4Rent.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Biura

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzch-

nia wynajmu.

NOI – (net operating income) – dochód

operacyjny netto przy założeniu pełnego

wynajmu oraz przeciętnych rynkowych

stawek najmu.

ROFO – (right of rst oer) – prawo do złoże-

nia pierwszej oferty

Wzwiązku z25% udziałem wprojekcie, partner

ROFO jest uprawniony do 25% zysku ze sprze-

daży tego projektu.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,

koszty projektowania, wykonawstwa inadzorów

zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych

związanych zprzedsięwzięciem, kosztów mar-

ketingu, wynajmu inansowych, które Spółka

szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu.

Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszają-

cych wartość sprzedaży (cenę), tj. zabezpieczenia

przychodów za okresy bezczynszowe (master

lease), udziału wzyskach (prot share) oraz kosz-

tów sprzedaży projektów. Koszty te występują

tylko wprzypadku niektórych projektów.

PROJEKTY BIUROWE GRUPY ECHO WBUDOWIE

Projekt / adres

GLA

[mkw.]

Poziom

wynajęcia

[%]

Planowane

przychody

NOI

[mln EUR]

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoznany

zysk zwyce-

ny wartości

godziwej

[mln PLN]

Rozpoczę-

cie budowy

Planowane

zakończenie

budowy

React I

Łódź, al. Piłsudskiego

15 100 30% 2,5 113,6 72% 18,4 II kw. 2019 Ikw. 2022

Fuzja C iD

Łódź, ul. Tymienieckiego

19 900 86% 3,5 142,9 67% 40,4 III kw. 2020 Ikw. 2022

Midpoint 71

Wrocław, ul. Powstańców

Śląskich

36 200 67% 6,7 324,8 72% 108,7 IV kw. 2019 Ikw. 2022

Brain Park I

Kraków, al. Pokoju

29 600 25% 5,4 259,3 37% 32,5 Ikw. 2021 IV kw. 2022

Fuzja J

Łódź, ul. Tymienieckiego

1 800 100% 0,3 17,1 18% 0 III kw. 2021 III kw. 2022

Razem 102 600 18,4 857,7 200,02

PROJEKTY BIUROWE GRUPY ECHO INVESTMENT WEKSPLOATACJI

Projekt / adres

GLA

[mkw.]

Poziom

wynajęcia

[%]

Planowane

przychody

NOI

[mln EUR]

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoznany

zysk zwyce-

ny wartości

godziwej

[mln PLN]

Zakończenie

budowy Uwagi

Moje Miejsce II

Warszawa, ul. Beethovena

17 200 60% 3,1 151,9 89% 11,2 IV kw. 2020 Umowa ROFO

zGlobalworth Poland.

Face 2 Face I

Katowice, ul. Grundmanna

20 700 94% 3,7 156,8 96% 55,9 Ikw. 2020

Face 2 Face II

Katowice, ul. Grundmanna

26 500 96% 4,7 207,4 98% 62,8 IV kw. 2020

West 4 Business Hub I

Wrocław, ul. Na Ostatnim

Groszu

15 600 70% 2,7 125,3 91% 28,8 III kw. 2020 Budynek sprzedany

wIkw. 2022 r.

City Forum – City 2

Wrocław, ul. Traugutta

12 720 83% 2,4 94,5 88% 35,0* II kw. 2020 Biurowiec spółki

Archicom.S.A.

Razem 92 720 16,9 735,9 193,7

* wycena narastająco, bez wydzielenia zysku rozpoznanego wkonsolidacji zgrupą Echo Investment

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

PROJEKTY BIUROWE GRUPY ECHO WPRZYGOTOWANIU

Projekt / adres GLA [mkw.]

Planowane

przychody NOI

[mln EUR]

Przewidywany

budżet*

[mln PLN]

Poniesione

nakłady*

[%]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

Piotra Skargi

Katowice, ul. P. Skargi / Sokolska

26 500 4,6 199,4 7% II kw. 2022 IV kw. 2023

Brain Park II

Kraków, ul. Fabryczna / al. Pokoju

12 800 2,4 115,3 21% III kw. 2022 III kw. 2023

Wita Stwosza

Kraków, ul. Wita Stwosza

21 800 4,1 208,8 41% III kw. 2022 II kw. 2024

React II

Łódź, al. Piłsudskiego

25 900 4,4 194,0 8% IV kw. 2023 II kw. 2025

Fuzja I01 & I03

Łódź, ul. Tymienieckiego

9 400 1,6 81,8 10% Ikw. 2022 III kw. 2023

Swobodna I

Wrocław, ul. Swobodna

13 500 2,4 115,9 13% III kw. 2022 III kw. 2024

Swobodna II

Wrocław, ul. Swobodna

28 900 5,2 247,7 13% III kw. 2023 III kw. 2025

West 4 Business Hub II

Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu

23 300 4,0 172,8 14% Ikw. 2022 III kw. 2023

West 4 Business Hub III

Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu

33 900 5,8 242,5 12% IV kw. 2023 IV kw. 2025

Razem 196 000 34,5 1 578,2

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Centra handlowe

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzch-

nia wynajmu.

NOI – (net operating income) – dochód

operacyjny netto przy założeniu pełnego

wynajmu oraz przeciętnych rynkowych

stawek najmu.

ROFO – (right of rst oer) – prawo do złoże-

nia pierwszej oferty

Wzwiązku z25% udziałem wprojekcie, partner

ROFO jest uprawniony do 25% zysku ze sprze-

daży tego projektu.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,

koszty projektowania, wykonawstwa inadzorów

zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych

związanych zprzedsięwzięciem, kosztów mar-

ketingu, wynajmu inansowych, które Spółka

szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu.

Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejsza-

jących wartość sprzedaży (cenę), tj. udziału

wzyskach (prot share) oraz kosztów sprzedaży

projektów. Koszty te występują wtylko wprzy-

padku niektórych projektów.

PROJEKTY HANDLOWE WEKSPLOATACJI

Projekt / adres

GLA

[mkw.]

Poziom

wynaję-

cia

[%]

Planowane

przychody

NOI

[mln EUR]

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Ponie-

sione

nakłady

[%]

Rozpoznany

zysk zwyce-

ny wartości

godziwej

[mln PLN]

Zakończe-

nie budowy Uwagi

Libero

Katowice, ul. Kościuszki

44 900 98% 9,3 390,4 100% 195,4 IV kw. 2018 Umowa ROFO zEPP.

Galeria Młociny

Warszawa, ul. Zgrupowania

AK „Kampinos”

84 300 97% 20,8 1 278,0 99% (2,1) II kw. 2019 Joint venture zEPP

wproporcjach 30:70%

Razem 129 200 30,1 1 668,0 193,3

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Bank ziemi

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzch-

nia wynajmu.

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

PROJEKTY GRUPY ECHO NA WCZESNYM ETAPIE PRZYGOTOWANIA

Projekt

Powierzchnia

działki

[mkw.]

Potencjał

GLA/PUM

[mkw.] Uwagi

Warszawa, ul. Towarowa 64 900 201 000 Działka pod mieszkania, usługi, biura. Projekt należy w30%

do grupy Echo Investment i70% do EPP.

Kraków, ul. Kapelanka 56 000 70 000 Działka pod biura, usługi, mieszkania na wynajem.

Warszawa, al. KEN 29 700 32 000 Działka pod funkcję handlową, usługową irozrywkową.

Łódź, ul. Tymienieckiego 22 100 26 800 Działka pod biura, usługi, mieszkania.

Łódź, ul. Widzewska 19 750 33 200

Warszawa, ul. Domaniewska 6 950 14 500 Przedwstępna umowa sprzedaży do grupy Archicom S.A.

Razem 199 397 377 508

PROJEKTY GRUPY ARCHICOM NA WCZESNYM ETAPIE PRZYGOTOWANIA

Projekt

Powierzchnia

działki

[mkw.]

Potencjał

GLA/PUM

[mkw.] Uwagi

Iwiny, ul. Radomierzycka 65 700 29 300 Działka pod mieszkania.

Wrocław, ul. Karkonoska 24 500 25 200 Działka pod mieszkania.

Wrocław, ul. Góralska 9 500 18 000 Działka pod mieszkania.

Wrocław, ul. Otyńska 4 500 7 500 Działka pod mieszkania.

Razem 109 300 84 800

GRUNTY INWESTYCYJNE GRUPY ECHO

Nieruchomość

Powierzchnia działki

[mkw.] Uwagi

Poznań, Naramowice 77 500

Poznań, ul Hetmańska 65 300 Działka przeznaczona do sprzedaży.

Gdańsk, ul. Nowomiejska 8 600 Przedwstępna umowa sprzedaży.

Zabrze, ul. Miarki 8 100

Warszawa, ul. Konstruktorska 7 200 Działka pod funkcję eduka-cyjną.

Razem 89 200

GRUNTY INWESTYCYJNE GRUPY ARCHICOM

Nieruchomość

Powierzchnia działki

[mkw.] Uwagi

Wrocław, ul. Murowana 3 100 Działka pod zabudowę jednorodzinną.

Kraków, ul. Dąbrowskiego 3 300 Działka pod zabudowę wielorodzinną.

Kraków, ul. Duża Góra 3 900 Działka pod obiekt handlowy.

Jagodno 3 500 Działka pod zabudowę jednorodzinną.

Razem 13 800

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.



Główne inwestycje w2021r.

– zakupy nieruchomości

Grupa Echo Investment ma zabezpieczone umowa-

mi przedwstępnymi działki pozwalające wybudować

blisko 11 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. Grupa

Archicom zabezpiecza umowami przedwstępnymi

trzy nieruchomości, których potencjał mieszkanio-

wo-usługowy to ok. 26 tys. mkw.

Potencjał zakupionych nieruchomości jest szaco-

wany na podstawie dokumentów planistycznych

iwytycznych obowiązujących na datę zakupu. Osta-

tecznie wykorzystanie każdej nieruchomości jest

ustalane na późniejszym etapie przygotowania pro-

jektów, zuwzględnieniem aktualnych dokumentów

planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz

ostatecznie przyjętych koncepcji projektów.

1 847 pln

Średnia cena gruntu na 1 mkw. powierzchni najmu

lub sprzedaży możliwej do wybudowania na działkach

zakupionych w2021 r.

NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT W2021 R.

Kupujący

Data zawarcia

transakcji Adres

Forma prawna

nieruchomości

Powierzchnia

nieruchomości

Potencjał

nieruchomości

Grupa Echo 1 kw. 2021 Poznań, ul. Janickiego własność 32,8 tys. mkw. 78,5 tys. mkw. powierzchni

mieszkaniowej iusługowej

Grupa Echo 4 kw. 2021 Warszawa, ul. Wołoska

iDomaniewska

prawo

użytkowania

wieczystego

46,1 tys. mkw. 81 tys. mkw. powierzchni

mieszkaniowej iusługowej

Grupa Archicom 1 kw. 2021 Wrocław ul. Gwarna własność 2,2 tys. mkw. Ok. 3 tys. mkw. powierzchni

mieszkaniowej iusługowej

Grupa Archicom 2 kw. 2021 Iwiny, ul. Sarnia własność 2,8 tys. mkw. Działka zwiększa potencjał

mieszkaniowy nieruchomości zakupionej

w2020 r. ook. 1,3 tys. mkw.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ RESI4RENT

W2021 R.

Data zawarcia

transakcji Adres

Forma prawna

nieruchomości

Powierzchnia

nieruchomości

Potencjał

nieruchomości

1 kw. 2021 Warszawa,

ul. Żwirki iWigury

prawo

użytkowania

wieczystego

10,3 tys. mkw. Potencjał dla całej działki ok. 11 tys.

mkw. pow. najmu

3 kw. 2021 Wrocław,

ul. Horbaczewskiego

własność 6,5 tys. mkw. Potencjał dla całej działki ok. 10 tys.

mkw. pow. najmu

2 kw. 2021 Łódź, centrum własność 3 tys. mkw. Potencjał dla całej działki ok. 10 tys.

mkw. pow. najmu

3 kw. 2021 Gdańsk, dzielnica

Wrzeszcz

prawo

użytkowania

wieczystego

15,3 tys. mkw. Potencjał dla całej działki ok. 24

tys. mkw. pow. najmu

4 kw. 2021 Wrocław, Grabiszyn prawo

użytkowania

wieczystego

5,9 tys. mkw. Potencjał dla całej działki ok. 14 tys.

mkw. pow. najmu

4 kw. 2021 Kraków, Zabłocie prawo

użytkowania

wieczystego

13,1 tys. mkw. Potencjał dla całej działki ok. 27 tys.

mkw. pow. najmu

4 kw. 2021 Poznań, Łacina własność 7,1 tys. mkw. Potencjał dla całej działki ok. 12 tys.

mkw. pow. najmu

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.



Rynki zbytu iźródła zaopatrzenia

wmateriały, towary iusługi

Rynki zbytu

Wszystkie projekty realizowane w2021r.

przez Echo Investment ispółki zGrupy,

były zlokalizowane wPolsce. Zgodnie ze

strategią, Echo Investment wycofało się

zprojektów poza granicami kraju.

Kontrahenci

Głównymi kontrahentami Echo Invest-

ment S.A. oraz spółek zjej Grupy Kapita-

łowej są podmioty, zktórymi Spółka iGru-

pa współpracują przy realizacji projektów

deweloperskich (wykonawcy idostawcy).

Udział kontrahentów mierzony jest war-

tością zawartych transakcji (kupna lub

zlecenia) do przychodów Grupy.

NAJWIĘKSI KONTRAHENCI GRUPY KAPITAŁOWEJ

ECHO INVESTMENT S.A. W2021 R.

Kontrahent

Wartość obrotów

[mln PLN]

MBP ISp. zo.o. 273,3

Apator Powogaz S.A. 69,1

Expres-Konkurent Sp. zo.o. Sp.k. 54,2

Fabet-Konstrukcje Sp. zo.o. 44,6

Erbud S.A. 41,6

Cdbp sp. zo.o. 34,7

Muniak Sp. zo.o. Sp.k. 30,1

Krakbau S.A. 28,8

Alu - Partner Sp. zo.o. 25,5

Polonez Plus Sp. zo.o. 24,6

Re-Bau Sp. zo.o. 19,2

ZBB Firma Budowlana Sp. zo.o. Sp.k. 18,6

M&J Bud Invest PL iSiadul Sp.k. 18,4

Dom Development S.A. 18,2

Unibep S.A. 15,1

Elektromont S.A. 14,9

Alsal Sp. zo. o. Sp.k. 14,8

Pekabex Bet S.A. 12,0

P.U.S. "Termatex" Sp. zo.o. 11,6

Przedsiębiorstwo Instalacyjne UNIMAX Sp. zo.o. 11,1

TIM-EX Jarosław Olek Sp.j. 10,4

ZIO-MAX Marcin Ziopaja 10,2

NAJWIĘKSI KONTRAHENCI GRUPY ARCHICOM S.A.

W2021 R.

Kontrahent

Wartość obrotów

[mln PLN]

Opex S.A. 86,1

Erbud S.A. 37,7

Budo Instal Sp. zo.o. Sp.k. 22,8

AWM Budownictwo S.A. 22,7

Betard Sp. zo.o. 5,8

BUDVAR Centrum Sp. zo.o. 5,4

Hydro-Kamel Kamil Skraburski 5,2

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

NAJWIĘKSI KLIENCI, WTYM ODBIORCY USŁUG

GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT S.A.

W2021 R.

Klient

Wartość obrotów

[mln PLN]

Westinvest Gesellschaft Für Investmentfonds Mbh Sp.

zo.o.o/Polska

762,3

APAK Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG 473,0

Portfel2 Ph5 Sp. zo.o. 258,2

Atal S.A. wCieszynie 51,0

R4R Gdańsk Stocznia Sp. zo.o. 24,0

Wentel Sp. zo.o. 23,7

Dom Development S.A. 19,7

R4R Wrocław Park Zachodni Sp. zo.o. 14,4

Capgemini Polska Sp. zo.o. 11,9

Honeywell Services Poland Sp. zo. o. 10,0

NAJWIĘKSI KLIENCI GRUPY ARCHICOM S.A.

W2021 R.

Klient*

Wartość obrotów

[mln PLN]

Willa Idea Sp. zo.o. 12,6

Loft Kazimierz Śródka 5,4

Klienci

Klientami Echo Investment lub spółek

zGrupy są podmioty, na rzecz których

świadczone są usługi zarządzania reali-

zacją inwestycji oraz podmioty, którym

Spółka lub spółki zGrupy sprzedają nie-

ruchomości (zazwyczaj gotowe inwesty-

cje biurowe lub handlowe). Osobną grupą

kontrahentów są klienci (zwykle indywi-

dualni) kupujący mieszkania.

* zuwagi na charakter działalności grupy Archicom, głównymi klientami spółki są klienci indywidu-

alni kupujący mieszkania.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.



Skład Grupy Kapitałowej

Najważniejszą rolę wstrukturze Grupy pełni Echo

Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje iza-

pewnia środki ﬁnansowe na realizację prowadzo-

nych projektów deweloperskich. Spółki wchodzące

wskład Grupy zostały powołane lub nabyte wcelu

realizacji określonych zadań inwestycyjnych, wtym

wynikających zprocesu realizacji konkretnego pro-

jektu.

.. Skład Grupy Kapitałowej

Wskład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2021 r.

wchodziło 180 spółek zależnych, konsolidowanych

metodą pełną oraz 33 spółki współzależne, konsoli-

dowane metodą praw własności.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

1 53 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

2 Avatar - Projekt Echo 119 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

3 Babka Tower - Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

4 Bełchatów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

5 City Space - GP Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

6 Rondo 1 City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

7 Plac Unii City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

8 City Space Management Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

9 Cornwall Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

10 Dagnall Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

11 Dellia Investments - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Pudsey Sp zo.o.

12 Doxent Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

13 Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

14 Echo - Advisory Services Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

15 Echo - Arena Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

16 Echo - Aurus Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

17 Echo - Babka Tower Sp. zo.o. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

18 Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

19 Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

20 Echo - Galaxy Sp. zo.o. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

21 Echo - Galaxy Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

22 Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

23 Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

24 Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

25 Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o.

26 Echo - Property Poznań 1 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

27 Echo - SPV 7 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

28 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

29 Echo Investment Project 1 S.R.L. Brasov 100% Echo - Aurus Sp. zo.o.

30 Echo Investment Project Management S.R.L. Brasov 100% Echo Investment S.A.

31 Elektrownia RE Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

32 Fianar Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

33 Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Fianar Investments Sp. zo.o.

34 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

35 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

36 Gleann Sp. zo.o. wlikwidacji Warszawa 100% Echo Investment S.A.

37 Gosford Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

38 GRO Nieruchomości Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.

39 Grupa Echo Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

40 Kielce - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

41 Malta Oce Park - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

42 Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

43 Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

44 Park Postępu - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

45 Park Rozwoju III - Projekt Echo 112 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.

46 Perth Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

47 PHS - Projekt CS Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

48 Potton Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

49 PPR - Grupa EchoSp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

50 Princess Investment Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

51 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

52 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

53 Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

54 Projekt 132 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

55 Projekt 133 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

56 Nobilis - City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

57 Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

58 React - Dagnall Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Potton Sp zo.o.

59 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

60 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

61 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

62 Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

63 Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

64 Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

65 Projekt 5 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Szczecin 100% Echo - Aurus Sp. zo.o.

66 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

67 Projekt CS Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

68 Projekt Echo 104 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

69 Projekt Echo 108 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

70 Projekt Echo 111 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

71 Projekt Echo 112 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

72 Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

73 Projekt Echo 115 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

74 Projekt Echo 116 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

75 Projekt Echo 119 Sp. zo.o. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

76 Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

77 Projekt Echo 121 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

78 Projekt Echo 122 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

79 Projekt Echo 123 Sp. zo.o. Kielce 100% Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

80 Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

81 Projekt Echo 128 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

82 Projekt Echo 129 Sp. zo.o. Kielce 100% Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.k.

83 Projekt Echo 130 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

84 Projekt Echo 131 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

85 Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

86 Projekt Echo 135 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.

87 Projekt Echo 136 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

88 Projekt Echo 136 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

89 Projekt Echo 137 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

90 Projekt 139 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.

91 Projekt 140 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

92 Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

93 142 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

94 Projekt 144 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo - Arena Sp. zo.o.

95 Projekt 147 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Echo Investment S.A.

96 Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

97 Projekt Echo 99 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

98 Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Kielce 100% Echo Investment S.A.

99 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

100 Projekt Saska Sp. zo.o. Kielce 95% Echo Investment S.A.

101 Pudsey Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

102 Pure Systems Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.

103 Q22 - Projekt Echo 128 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Potton Sp zo.o.

104 Sagittarius - Projekt Echo 113 Sp. zo.o. Sp.k. Kielce 100% Doxent Investments Sp. zo.o.

105 Seaford Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

106 Selmer Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

107 Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

108 Senja 2 Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.k.

109 Shanklin Sp. zo.o. wlikwidacji Warszawa 100% Echo Investment S.A.

110 Stranraer Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

111 Strood Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

112 Swanage Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

113 Symetris - Projekt Echo 131 Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% Gosford Investments Sp. zo.o.

114 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. zo.o. S.K.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

115 ZAM - Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o.

116 Villea Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

117 Bowen Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.k.

118 RPGZ IX Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.

119 Projekt Echo 139 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

120 Projekt Echo 140 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

121 Projekt Echo 141 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

122 Projekt Echo 142 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

123 Projekt Echo 143 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

124 Projekt Echo 144 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

125 Projekt Echo 145 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

126 DKR Echo Invest S.A. Kielce 100% Echo Investment S.A.

127 DKR Echo Investment Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

128 Archicom S.A. Wrocław 74,32% DKR Echo Investment Sp. zo.o./

DKR Echo Invest S.A.

129 Archicom Residential Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

130 Archicom Residential 2 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

131 Archicom Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

132 Archicom Consulting Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

133 Archicom Stabłowice Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

134 Archicom Jagodno 5 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

135 Bartoszowice 1 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

136 Archicom Nieruchomości Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Holding Sp. zo.o.

137 Archicom Nieruchomości 2 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

138 Archicom Nieruchomości 3 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Nieruchomości Sp. zo.o.

139 Archicom Nieruchomości 4 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

140 Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

141 Archicom Nieruchomości 6 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

142 Archicom Nieruchomości 7 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

143 Archicom Nieruchomości 8 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

144 Archicom Nieruchomości 9 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

145 Archicom Nieruchomości 10 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

146 Archicom Nieruchomości 11 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

147 Archicom Nieruchomości 12 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

148 Archicom Nieruchomości 14 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

149 Archicom Nieruchomości 16 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

150 Archicom Nieruchomości 17 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Space Investment Sp. zo.o.

151 Archicom Nieruchomości 18 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

152 Archicom Nieruchomości 19 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

153 Archicom Nieruchomości JN1 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Altona Investments Sp. zo.o.

154 Archicom Nieruchomości JN2 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

155 Archicom Nieruchomości JN3 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

156 Archicom Nieruchomości Club House Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

157 Archicom Nieruchomości Residential Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Residential 2 Sp. zo.o.

158 Archicom Holding Sp. zo. o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

159 Archicom Cadenza Hallera Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

160 Archicom Lofty Platinum 1 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

161 Archicom Jagodno Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

162 Archicom Jagodno Sp. zo.o. Sp.k. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

163 Archicom Marina 3 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

164 Archicom Marina 4 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

165 Archicom Marina 5 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

166 TN Stabłowice 1 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

167 Archicom Dobrzykowice Park Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

168 Archicom Byczyńska 1 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

169 Archicom Nieruchomości 20 Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

170 Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

171 Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

172 Archicom Investment Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

173 Strzegomska Nowa Sp. zo.o. Wrocław 74,32% AD Management Sp. zo.o.

174 AD Management Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Consulting Sp. zo.o.

175 Archicom Sp. zo.o. Realizacja Inwestycji Sp.k. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

176 Archicom Asset Management Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

177 Archicom Fin Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

178 P16 Inowrocławska Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

179 Altona Investments Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom Nieruchomości Residential Sp. zo.o.

180 Archicom RW Sp. zo.o. Wrocław 74,32% Archicom S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

JEDNOSTKI WSPÓŁZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

GALERIA MŁOCINY

1 Rosehill Investments Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

2 Berea Sp. zo.o. Warszawa 30% Rosehill Investments Sp. zo.o.

TOWAROWA 22

3 Projekt Echo 138 Sp. zo.o. Sp.k. Warszawa 46,20% Strood Sp. zo.o.

4 Projekt Echo 138 Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

RESI4RENT

5 R4R Poland Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

6 R4R Łódź Wodna Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

7 R4R Wrocław Kępa Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

8 R4R Wrocław Rychtalska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

9 R4R Warszawa Browary Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

10 R4R Leasing Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

11 R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

12 R4R Warszawa Taśmowa Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

13 R4R Warszawa Woronicza Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

14 R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

15 R4R RE Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

16 R4R Kraków 3 Maja Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

17 R4R Warszawa Wilanowska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

18 R4R RE Wave 3 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

19 R4R Wrocław Jaworska II Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

20 Pimech Invest Sp.zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

21 M2 Hotel Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

22 R4R RE Wave 4 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

23 R4R Kraków JPII Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

24 R4R Gdańsk Stocznia Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

25 R4R Wrocław Park Zachodni Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

26 M2 Biuro Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

27 R4R Łódź Kilińskiego Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

28 R4R Gdańsk Zielony Trójkąt Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

29 R4R SPV 10 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

30 R4R Wrocław Grabiszyńska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

31 Hotel Kraków Romanowicza Sp. z. o.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

32 R4R Poznań Nowe Miasto Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

33 Hotel Kraków Zabłocie Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Zmiany wskładzie Grupy Kapitałowej w2021 roku.

ZWIĘKSZENIE

Spółka Działanie Data

Kapitał

zakładowy

[PLN]

DKR Echo Invest S.A. Nabycie akcji współce 22.04.2021 11725 130

DKR Echo Investment Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 212598750

Archicom S.A. Nabycie akcji współce 22.04.2021 256 703430

Archicom Residential Sp. zo. o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 35000

Archicom Residential 2 Sp. zo. o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 8000

Archicom Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50000

Archicom Consulting Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 2 895053

Archicom Stabłowice Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 51000

Archicom Jagodno 5 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 502700

Bartoszowice 1 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 532400

Archicom Nieruchomości Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 5000

Archicom Nieruchomości 2 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 3 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 4 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 5 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 6 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 7 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 2 003725

Archicom Nieruchomości 8 Sp. zo. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 9 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 10 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 51000

Archicom Nieruchomości 11 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 12 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 14 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 16 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości 17 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50000

Archicom Nieruchomości 18 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 51000

Archicom Nieruchomości 19 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 5000

Archicom Nieruchomości JN1 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości JN2 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości JN3 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Archicom Nieruchomości Club House Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 551000

Archicom Nieruchomości Residential Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 51400

Archicom Holding Sp. zo. o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 110000

Archicom Cadenza Hallera Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50000

Archicom Lofty Platinum 1 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 147700

Archicom Jagodno Sp. zo.o. Sp.k. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50000

Archicom Jagodno Sp. zo.o. Sp.k. Nabycie praw iobowiązków współce 22.04.2021 920000

Archicom Marina 3 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 500000

Archicom Marina 4 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 295 150

Archicom Marina 5 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 1 253370

TN Stabłowice 1 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 2 134050

Archicom Dobrzykowice Park Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50000

Archicom Byczyńska 1 Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 883 850

Space Investment Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 56000

Space Investment Strzegomska 3 Otyńska Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 408000

Space Investment Strzegomska 3 Kamieńskiego Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 362 550

Archicom Investment Sp. zo. o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 77000

Strzegomska Nowa Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 50 050500

AD Management Sp. zo. o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 111000

Archicom Sp. zo.o. Realizacja Inwestycji Sp.k. Nabycie praw iobowiązków współce 22.04.2021 10 487000

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

ZMNIEJSZENIE

Spółka Działanie Data

Kapitał

zakładowy

[PLN]

Projekt 154 - Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 16.03.2021 5 050

Projekt 150 – Shanklin Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 16.03.2021 5 050

Projekt 151 - Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 17.03.2021 5 050

Projekt 148 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 23.03.2021 5 050

Projekt 153 - Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 29.03.2021 5 050

Pod Klonami - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 7.04.2021 10 000

Projekt 152 - Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 6.05.2021 5 050

Kasztanowa Aleja - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 6.05.2021 655 000

Klimt House - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 20.05.2021 500 000

Echo - Babka Tower Sp. zo.o. Sp.k. Wykreślenie zRejestru Przedsiębiorców 20.04.2021 2 000 000

53 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 990 372

Bełchatów - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 85 230

Echo - Babka Tower Sp. zo.o. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 50 000

Echo - Galaxy Sp. zo.o. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 50 000

Gleann Sp. zo.o. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 5 000

Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 96 200

Park Postępu - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 532 828

Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 50 000

Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 50 000

Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 50 000

Projekt Echo 119 Sp. zo.o. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 25 000

Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. wlikwidacji Uchwala olikwidacji 1.06.2021 50 000

Shanklin Sp. zo.o. wlikwidacji Uchwała olikwidacji 1.06.2021 5 000

ZWIĘKSZENIE

Spółka Działanie Data

Kapitał

zakładowy

[PLN]

Archicom Asset Management Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 67000

Archicom Fin Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 1 054200

P16 Inowrocławska Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 342500

Altona Investments Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 350000

Archicom RW Sp. zo.o. Nabycie udziałów współce 22.04.2021 10000

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

POZOSTAŁE ZMIANY

Spółka Działanie Data

Echo – Arena Sp. zo.o. Sprzedaż udziału współce przez Projekt Echo 123 Sp. zo.o. na rzecz Echo

Investment S.A.

25.01.2021

M2 Biuro Sp. zo.o. Sprzedaż udziałów współce przez Echo Investment S.A. na rzecz R4R Poland

Sp. zo.o.

23.04.2021

Projekt 5 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Sprzedaż akcji współce przez Echo Investment S.A. na rzecz Echo Aurus Sp.

zo.o.

20.05.2021

Echo – Galaxy Sp. zo.o. S.K.A. Zmiana komplementariusza – zbycie praw iobowiązków współce zEcho -

Galaxy Sp. zo.o. na Grupa Echo Sp. zo.o.

20.05.2021

Avatar – Projekt Echo 119 Sp. zo.o. S.K.A. Zmiana komplementariusza – zbycie praw iobowiązków współce zProjekt

Echo 119 Sp. zo.o. na Grupa Echo Sp. zo.o.

20.05.2021

Projekt Echo 104 Sp. zo.o. Sprzedaż udziałów współce przez Echo Investment S.A. na rzecz Echo – Gala-

xy Sp. zo.o. S.K.A.

21.05.2021

Space Investment Sp. zo.o. Zmiana ﬁrmy spółki na Archicom Nieruchomości 20 Sp. zo.o. 29.07.2021

Supersam City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 24.08.2021

Tryton City Space GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 24.08.2021

Projekt 145 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 18.11.2021

Projekt 146 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 18.11.2021

React - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 18.11.2021

Beethovena - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.k. Umowa przeniesienia przedsiębiorstwa do City Space Management Sp. zo.o. 18.11.2021

Babka Tower - Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Sp.k. Zmiana komandytariusza – zbycie praw iobowiązków współce zPerth Sp.

zo.o. na Echo Investment S.A.

20.12.2021

Babka Tower - Projekt Echo 93 Sp. zo.o. Sp.k. Zmiana komplementariusza – zbycie praw iobowiązków współce zProjekt

Echo 93 Sp. zo.o. na Grupa Echo Sp. zo.o.

20.12.2021

PHS - Projekt CS Sp. zo.o. Sp.k. Zmiana komandytariusza – zbycie praw iobowiązków współce zPerth Sp.

zo.o. na Echo Investment S.A.

20.12.2021

PHS - Projekt CS Sp. zo.o. Sp.k. Zmiana komplementariusza – zbycie praw iobowiązków współce zProjekt CS

Sp. zo.o. na Grupa Echo Sp. zo.o.

20.12.2021

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.



Zobowiązania ﬁnansowe Spółki

ijej Grupy Kapitałowej

. Obligacje

ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI

NA 31 GRUDNIA 2021 R.

Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski

Wartość

nominalna

Termin

wykupu

Warunki

oprocentowania

OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INSTYTUCJONALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. [TYS. PLN]

1/2018 PLECHPS00282 mBank S.A. 31 410 25.04.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%

1/2019 PLECHPS00308 mBank S.A. 96 510 11.04.2023 WIBOR 6M + marża 4,25%

1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 150 000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%

1P/2020 PLO017000020 PKO TFI Parasolowy iMichael / Ström Dom

Maklerski S.A. jako agent

100 000 5.08.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%

1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 WIBOR 6M + marża 4,45%

2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 WIBOR 6M + marża 4,4%

Razem 744 920

OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INSTYTUCJONALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ GRUPĘ ARCHICOM S.A. [TYS. PLN]

M3/2018 PLARHCM00065 mBank S.A. 50 000 13.07.2022 WIBOR 3M + marża 2,9%

M4/2019 PLARHCM00073 mBank S.A. 60 000 14.06.2023 WIBOR 3M + marża 3,3%

M5/2020* PLO221800025 mBank S.A. 78 500 7.02.2022 WIBOR 3M + marża 2,45%

Razem 188 500

* Obligacje wykupione zgodnie zterminem wykupu.

OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INDYWIDUALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. [TYS. PLN]

Emisja serii F PLECHPS00233 DM PKO BP S.A. 125 000 11.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%

Emisja serii G PLECHPS00241 DM PKO BP S.A. 75 000 27.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%

Emisja serii H PLECHPS00266 DM PKO BP S.A 50 000 22.05.2022 WIBOR 6M + marża 2,8%

Emisja serii I PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A.,

Noble Securities S.A. iCentralny Dom Maklerski

Pekao S.A.

50 000 8.11.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%

Emisja serii

J iJ2

PLECHPS00290 Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A.,

Michael / Ström Dom Maklerski S.A.,

Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.

33 832 21.09.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%

Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.

Razem 333 832

OBLIGACJE DLA INWESTORÓW INSTYTUCJONALNYCH WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. TYS. EUR

Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski

Wartość

nominalna

Termin

wykupu

Warunki

oprocentowania

1E/2020 PLECHPS00316 Bank Pekao S.A. 40 000 23.10.2024 stała stopa oprocentowania 4,5%

Razem 40 000

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym

przepływom pieniężnym, bez uwzględnienia warto-

ści odsetek. Zmiana warunków biznesowych ieko-

nomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość

godziwą zobowiązań ﬁnansowych.

Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A.

nie są zabezpieczone. Wszystkie są notowane wAl-

ternatywnym Systemie Obrotu (ASO) Catalyst: obli-

gacje dla inwestorów indywidualnych na platformie

GPW ASO Catalyst, natomiast dla inwestorów indy-

widualnych - Bond-Spot ASO Catalyst.

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. DLA SPRZEDAJĄCYCH AKCJE ARCHICOM S.A. TYS. PLN

Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski

Wartość

nominalna

Termin

wykupu

Warunki

oprocentowania

1P/2021 PLO017000053 Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent 188 000 22.10.2024 stała stopa oprocentowania 5%

Razem 188 000

Zarząd Echo Investment S.A. 21 kwietnia 2021 r. pod-

jął uchwałę oemisji obligacji niezabezpieczonych na

okaziciela ołącznej wartości nominalnej 188 mln zł,

oprocentowanych według rocznej stopy oprocen-

towania wwysokości 5%. Obligacje zostały zapro-

ponowane do nabycia założycielom ﬁrmy Archicom

S.A. – Dorocie Jarodzkiej-Śródce, Kazimierzowi

Śródce oraz Rafałowi Jarodzkiemu jako część za-

płaty za pośredni zakup pakietu akcji Archicom S.A.,

stanowiących łącznie około 66,01% kapitału zakła-

dowego iuprawniających łącznie do około 65,99%

ogółu głosów.

Zakup akcji spółki Archicom został przeprowadzony

poprzez zakup 100% udziałów współce DKR Invest-

ment Sp. zo.o. oraz 100% akcji współce DKR Invest

S.A. Obligacje zostały wyemitowane iobjęte przez

inwestorów 22 kwietnia 2021 r. Cena obligacji była

równa ich wartości nominalnej. Emisja nie podlegała

wymogowi sporządzenia prospektu ani memoran-

dum informacyjnego. Dzień wykupu Obligacji został

wyznaczony na 22 października 2024 r. Obligacje

zostały zarejestrowane wdepozycie prowadzonym

przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych

S.A. i wprowadzone do obrotu w alternatywnym

systemie obrotu zorganizowanym przez ASO Ca

talyst iprowadzonym przez Giełdę Papierów War-

tościowych wWarszawie S.A., zgodnie zwarunkami

emisji odpowiadającymi dotychczasowym emisjom

obligacji emitowanym przez Spółkę.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Zarząd Echo Investment S.A. 26 sierpnia 2021 r. pod-

jął uchwałę w sprawie ustanowienia publicznego

programu emisji obligacji do 300 mln zł lub rów-

nowartości tej kwoty wEUR. Obligacje będą ofero-

wane wtrybie oferty publicznej, przeprowadzanej

po zatwierdzeniu prospektu podstawowego przez

Komisję Nadzoru Finansowego. Szczegółowe warun-

ki emisji obligacji będą ustalane przed emisją danej

serii obligacji. Spółka planuje wprowadzić obligacje

emitowane na podstawie prospektu do obrotu na

rynku regulowanym Catalyst prowadzonym przez

Giełdę Papierów Wartościowych wWarszawie. Funk-

cję Agenta oferującego iglobalnego koordynatora

pełnić będzie Powszechna Kasa Oszczędności Bank

Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie wWarszawie.

Ustanowienie publicznego programu emisji obligacji

ZMIANA STANU ZOBOWIĄZAŃ ZTYTUŁU OBLIGACJI

W2021 R.

Seria Data

Wartość

nominalna

OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W2021 R. TYS. PLN

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2017 31.03.2021 155 000

Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane na podstawie oferty

publicznej prospektowej - seria E

6.07.2021 100 000

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2/2017 wcześniejszy wykup

6 211 szt. - 3.11.2021

pozostały wykup

7 784 szt. - 30.11.2021

139 950

Częściowy wcześniejszy wykup obligacji dla inwestorów instytucjonalnych -

seria 1/2018

3.11.2021 15 190

Razem 410 140

OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ ARCHICOM S.A. W2021 R. [TYS. PLN]

A2/20 30.09.2021 5 355

A3/20 30.09.2021 7 516

M5/2020 25.10.2021 4 000

M5/2020 3.11.2021 7 500

A1/20 21.12.2021 4 832

A4/20 21.12.2021 8 849

Razem 38 052

OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W2021 R. [TYS. EUR]

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2P/2020 31.10.2021 12 800

Razem 12 800

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A. W2021 R. [TYS. PLN]

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2021 17.03.2021 195 000

Emisja prywatna - seria 1P/2021 22.04.2021 188 000

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2/2021 10.11.2021 172 000

Razem 555 000

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Kredyty inwestycyjne

KREDYTY INWESTYCYJNE GRUPY ECHO INVESTMENT NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS.

Kwota kredytu

wg umowy

Stan wykorzystania

kredytu

Projekt inwestycyjny

Podmiot

zaciągający kredyt Bank PLN EUR PLN EUR

Oprocento-

wanie

Termin

spłaty

Libero, Katowice Galeria Libero -

Projekt Echo 120

Sp. zo.o. Sp.k.

Santander Bank Polska S.A. /

BNP Paribas Bank Polska S.A.

67 566 64 863 EURIBOR 3M

+ marża

22.11.2024

Galeria Młociny,

Warszawa*

Berea Sp. zo.o. Santander Bank Polska S.A. /

PKO BP S.A. / Bank Gospodar-

stwa Krajowego

56 100 53 969 EURIBOR 3M

+ marża

30.04.2025

Moje Miejsce II,

Warszawa

Projekt Beethovena

- Projekt Echo 122

Sp. zo.o. S.K.A.

PKO BP S.A. 23 150 20 145 EURIBOR 3M

+ marża

30.09.2023

West 4 Business

Hub I, Wrocław

Projekt 17 - Grupa

Echo Sp. zo.o.

S.K.A.

Bank Millennium S.A. 20 630 20 308 EURIBOR 3M

+ marża

25.06.2023

Face2Face IiII,

Katowice

Face2Face - Stran-

raer Sp. zo.o. S.K.A.

Bank Pekao S.A. 64 997 58 609 EURIBOR 3M

+ marża

31.12.2023

18 000 424 WIBOR 1M

+ marża

30.09.2022

MidPoint 71, Wro-

cław

Midpoint 71 - Cor-

nwall Investments

Sp. zo.o. S.K.A.

PKO BP S.A. 54 400 24 875 EURIBOR 3M

+ marża

30.06.2026

7 000 WIBOR 1M

+ marża

30.06.2023

Fuzja CD iJ, Łódź Projekt Echo 130

Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 30 171 4 385 EURIBOR 3M

+ marża

30.01.2026

10 000 WIBOR 1M

+ marża

31.01.2024

Brain Park IiII,

Kraków

Echo Arena Sp.

zo.o.

PKO BP S.A. / Bank Pekao SA 65 560 EURIBOR 3M

+ marża

30.06.2026

9 000 WIBOR 1M

+ marża

30.06.2023

Projekt Echo 129 Projekt Echo 129

Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 50 000 30 800 EURIBOR 3M

+ marża

30.09.2023

Resi4Rent*

- Itransza projek-

tów

R4R Łódź Wodna

Sp. zo.o. / R4R

Wrocław Rychtal-

ska Sp. zo.o. / R4R

Warszawa Browary

Sp. zo.o. / R4R

Wrocław Kępa Sp.

zo.o.

ING Bank Śląski S.A. 106 560 106 294 WIBOR 3M

+ marża

10.12.2026

Resi4Rent*

- II transza projek-

tów

R4R Poznań

Szczepanowskiego

Sp. zo.o. / R4R

Warszawa Taśmowa

Sp. zo.o. / R4R

Warszawa Woroni-

cza Sp. zo.o. / R4R

Gdańsk Kołobrze-

ska Sp. zo.o.

Santander S.A. / Helaba AG 62 715 62 646 WIBOR 1M

+ marża

27.06.2027

Resi4Rent*

- III transza projek-

tów

R4R Warszawa

Wilanowska Sp.

zo.o. / Pimech

Invest Sp. zo.o. /

M2 Hotel Sp. zo.o./

R4R Kraków 3 Maja

Sp. zo.o. / R4R RE

Wave 3 Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. / Bank Go-

spodarstwa Krajowego / BNP

Paribas Polska

78 902 4 967 WIBOR 1M

+ marża

21.12.2028

Razem 292 177 432 574 174 330 277 954

* Echo Investment ma wprojektach 30% udziałów, wzwiązku zczym prezentuje 30% wartości kredytów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

KREDYTY INWESTYCYJNE GRUPY ARCHICOM NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. EUR

Projekt inwestycyjny

Podmiot

zaciągający kredyt Bank

Kwota

kredytu wg

umowy

Stan wyko-

rzystania

kredytu Oprocentowanie

Termin

spłaty

City Forum - City 2 Archicom Nierucho-

mości 14 Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 17 600 4 549 EURIBOR 1M

+ marża

22.12.2031

Razem 17 600 4 549

Kredyty inwestycyjne zabezpieczone są standar-

dowymi zabezpieczeniami m.in. takimi jak hipote-

ki, umowa oustanowieniu zastawów rejestrowych

iﬁnansowych, pełnomocnictwo do rachunków ban-

kowych, umowa podporządkowania, oświadczenia

opoddaniu się egzekucji, umowa przelewu na za-

bezpieczenie praw iroszczeń kredytobiorcy zwy-

branych umów.

. Linie kredytowe

LINIE KREDYTOWE ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Bank

Kwota

wg umowy

Kwota pozostała

do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty

PKO BP S.A.* 75 000 62 645 WIBOR 1M + marża 31.10.2023

Alior Bank S.A. 35 000 35 000 WIBOR 3M + marża 12.05.2022

Santander Bank Polska S.A.** 100 000 66 932 WIBOR 1M + marża 30.11.2022

Razem 210 000 164 577

* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest owystawione gwarancje iwynosi 3,4 mln zł.

** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest owystawione gwarancje iwynosi 2,4 mln zł.

LINIE KREDYTOWE GRUPY ARCHICOM NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Bank

Podmiot

zaciągający kredyt

Kwota

wg umowy

Kwota pozostała

do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty

mBank S.A. * Archicom Sp. zo.o. –

Realizacja Inwestycji

Sp.k.*

15 000 0 WIBOR 1M + marża Spłata nastąpi najpóź-

niej w90 dniu, przy-

padającym po dacie

ciągnienia, niezależ-

nie od pozostałych

ciągnień. Ostatecznym

dniem spłaty jest

22.09.2022 r.

PKO BP S.A.** Archicom S.A.** 80 000 0 WIBOR 3M + marża 9.03.2024

Razem 95 000 0

* kredyt odnawialny na ﬁnansowanie kontraktów budowlanych. Kredyt zabezpieczony jest hipoteką na nieruchomości, cesją zkontraktów

budowlanych oraz oświadczenie opoddaniu się egzekucji.

** kredyt wrachunku bieżącym. Środki zKredytu spółka będzie przeznaczać na ﬁnansowanie bieżących zobowiązań wynikających zwy-

konywanej działalności grupy kapitałowej Archicom Spółki Akcyjnej. Umowa kredytowa zabezpieczona jest m.in. hipoteką, zastawami

rejestrowymi iﬁnansowymi, oświadczenie opoddaniu się egzekucji.

Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzędziami, jak pełnomocnictwo

do rachunku bankowego czy oświadczenie opoddaniu się egzekucji.

Wartość kredytu odpowiada niezdyskontowanym przepływom pieniężnym.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.



Zobowiązania pozabilansowe

. Poręczenia

PORĘCZENIA FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021R. TYS. PLN

Poręczyciel

Podmiot otrzymujący

poręczenie Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Echo - Browary

Warszawskie Sp.

zo.o. Sp.k. oraz Dellia

Investments - Projekt

Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

HPO AEP Sp. zo.o.

Sp.j.

11 499 Do dnia uzyskania

pozwolenia na użyt-

kowanie sąsiedniego

projektu, nie później

niż do 7.12.2031 r.

Poręczenie za zobowiązania spółki jako

zabezpieczenie zobowiązań wynika-

jących zumowy dobrosąsiedzkiej za-

wartej 7.12.2016 r. Poręczenie wzajemne

wystawione wEUR.

Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp.

zo.o.

Miasto Stołeczne

Warszawa

1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie

zobowiązań wynikających zumowy

drogowej.

Archicom S.A. Archicom Nierucho-

mości 14 Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 6 931 30.03.2035

(zzastrzeżeniem

wcześniejszego

wygaśnięcia po

spełnieniu DSCR na

poziomie 1,2)

Gwarancja korporacyjna jako zabezpie-

czenie kredytu na realizację inwestycji

City Forum A.

Archicom S.A. Archicom Nierucho-

mości 14 Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 12 994 30.03.2035

(zzastrzeżeniem

wcześniejszego

wygaśnięcia po

spełnieniu DSCR na

poziomie 1,2)

Poręczenie jako zabezpieczenie kredytu

na realizację inwestycji City Forum A.

Archicom S.A. Archicom Nierucho-

mości 14 Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 0 30.03.2035

(zzastrzeżeniem

wcześniejszego

wygaśnięcia po

spełnieniu DSCR na

poziomie 1,2)

Gwarancja korporacyjna zabezpieczenia

przychodów zczynszów (masterlease)

jako zabezpieczenie kredytu na realiza-

cję inwestycji City Forum A.

Archicom S.A. Strzegomska Nowa

Sp. zo.o.

PKO BP S.A. 1 729 28.04.2023 Poręczenie jako zabezpieczenie gwa-

rancji bankowej wzwiązku ze sprzedażą

budynku biurowego West Forum IA.

Archicom S.A. Archicom Nierucho-

mości 5 Sp. zo.o.

PKO BP S.A. 5 905 9.09.2022 Poręczenie jako zabezpieczenie gwa-

rancji bankowej wzwiązku ze sprzedażą

budynku biurowego City Forum B.

Archicom S.A. Archicom Sp. zo.o.

RI Sp.k.

PKO BP S.A. 6 568 9.07.2022 Poręczenie jako zabezpieczenie gwa-

rancji bankowej wzwiązku ze sprzedażą

budynku biurowego City Forum B.

Archicom S.A. Archicom Nierucho-

mości 14 Sp. zo.o.

Bank Millenium S.A. 4 413 90 dni po upływie

7 miesięcy okresu

najmu (rozpoczę-

cie okresu najmu

4.01.2022 r. - wygasa

3.11.2022 r.)

Poręczenie udzielone jako zabezpie-

czenie wywiązania się ze zobowiązania

wynikającego zumowy najmu, ztytułu

wypłaty opłat motywacyjnych oraz

wcelu zabezpieczenia zapłaty kary

umownej na wypadek opóźnienia prze-

kazania przedmiotu najmu. Wystawione

wEUR.

Razem 51 269

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

ZMIANY WSTRUKTURZE PORĘCZEŃ WYSTAWIONYCH PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

W2021 R. TYS. PLN

Zmiana Poręczyciel

Podmiot otrzymujący

poręczenie Benecjent

Data

zmiany Wartość Tytułem

Udzielenie Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp. zo.o. Miasto Stołeczne

Warszawa

1.12.2021 1 230 Poręczenie za prawidłowe wyko-

nanie zobowiązań wynikających

zumowy drogowej.

Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.

zo.o.

PKO BP S.A. 17.12.2021 22 997 Poręczenie spłaty kredytu

wzwiązku zrealizacją wypłat

kredytu budowlanego do limitu 5

mln EUR bez zakończenia proce-

su przenoszenia części nierucho-

mości do Spółki.

Wygaśnięcie Archicom S.A. Archicom Nieruchomo-

ści JN3 Sp. zo.o.

PKO BP S.A. 8.03.2021 5 353 Poręczenie na zabezpieczenie

kredytu wzwiązku zrealizacją

inwestycji Awicenny L1, L2.

Wygaśnięcie Archicom S.A. Bartoszowice 1 Sp. zo.o. PKO BP S.A. 8.03.2021 6 437 Poręczenie na zabezpieczenie

kredytu wzwiązku zrealizacją

inwestycji Olimpia Port M30, M31,

M32, M33.

Wygaśnięcie Archicom S.A. Archicom Nieruchomo-

ści 11 Sp. zo.o.

PKO BP S.A. 10.06.2021 8 974 Poręczenie na zabezpieczenie

kredytu wzwiązku zrealizacją

inwestycji Plany Racławickie R1,

R2, R3, R4.

Wygaśnięcie Archicom S.A. Bartoszowice 1 Sp. zo.o. PKO BP S.A. 10.06.2021 5 330 Poręczenie na zabezpieczenie

kredytu wzwiązku zrealizacją

inwestycji Olimpia Port M21, M22,

M23.

Przedłużenie Archicom S.A. Archicom Nieruchomo-

ści 14 Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 1.07.2021 6 931 Gwarancja korporacyjna na za-

bezpieczenie kredytu wzwiązku

zrealizacją inwestycji City Forum

Przedłużenie Archicom S.A. Archicom Nieruchomo-

ści 14 Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 1.07.2021 12 994 Poręczenie na zabezpieczenie

kredytu wzwiązku zrealizacją

inwestycji City Forum A.

Przedłużenie Archicom S.A. Archicom Nieruchomo-

ści 14 Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 1.07.2021 0 Gwarancja korporacyjna master-

lease na zabezpieczenie kredytu

wzwiązku zrealizacją inwestycji

City Forum A.

Przedłużenie Archicom S.A. Archicom Nieruchomo-

ści 5 Sp. zo.o.

PKO BP S.A. 11.06.2021 5 905 Poręczenie na zabezpieczenie

gwarancji bankowej wzwiązku

ze sprzedażą budynku biurowe-

go City Forum B.

Przedłużenie Archicom S.A. Archicom Sp. zo.o. RI

Sp.k.

PKO BP S.A. 11.06.2021 6 568 Poręczenie na zabezpieczenie

gwarancji bankowej wzwiązku

ze sprzedażą budynku biurowe-

go City Forum B.

Udzielenie Archicom S.A. Archicom Nieruchomo-

ści 14 Sp. zo.o.

Bank Millenium

S.A.

18.05.2021 4 413 Poręczenie za prawidłowe wy-

konanie zobowiązania wynikają-

cego zUmowy Najmu, ztytułu

wypłaty opłat motywacyjnych

oraz na zabezpieczenie zapłaty

kary umownej na wypadek opóź-

nienia przekazania przedmiotu

najmu.

Wygaśnięcie Archicom S.A. Altona Investment Sp.

zo.o.

BOŚ Bank S.A. 9.09.2021 5 000 Poręczenie na zabezpieczenie

kredytu wzwiązku zrealizacją

inwestycji Browary Wrocławskie

BL1, BL2.

Razem 92 132

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

GWARANCJE FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. zo.o. IB 14 FIZAN 82 220 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy sprzedaży biurowca West Link we

Wrocławiu. Gwarancja wystawiona

wEUR. Po 24.05.2021 r. kwota mak-

symalnej odpowiedzialności uległa

zmniejszeniu o80%.

Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall

Investments Sp. zo.o.

S.K.A. (poprzednio: Pro-

jekt 22 - Grupa Echo Sp.

zo.o. S.K.A.)

A19 Sp. zo.o. 27 596 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wynikają-

ce zporozumienia dobrosąsiedzkiego

zawartego 4.07.2018 r. dla projektu

Midpoint 71. Gwarancja wystawiona

wEUR.

Echo Investment S.A. Rosehill Investments Sp.

zo.o.

IB 6 FIZAN / GPF 3

FIZAN

105 430 31.03.2023 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy programowej zawartej 31.08.2017

r. Gwarancja wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

LUX Europa III S.a.r.l. 50 593 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży biurowca Biura

przy Bramie wchodzącego wskład

kompleksu Browary Warszawskie.

Gwarancja wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Projekt 20 - Grupa Echo

Sp. zo.o. S.K.A.

Bank Pekao S.A. 70 000 29.12.2023 Gwarancja zabezpieczająca przekro-

czenie kosztów realizacji, pokrycie

odsetek na minimalnym poziomie

oraz zapewnienie wkładu własnego

projektu biurowego Face2Face wKa-

towicach.

Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa Echo

Sp. zo.o. S.K.A.

Tesco (Polska) Sp. zo.o. 0 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabez-

pieczająca wykonanie zobowiązań

dotyczących zapewnienia pierwszeń-

stwa najmu powierzchni wnowym

centrum handlowym iwynikających

zprzedwstępnej umowy sprzedaży

nieruchomości zawartej 30.07.2019 r.

Ze względu na ustalenia biznesowe

iprawne, gwarancja nie ma górnej

granicy potencjalnej odpowiedzial-

ności.

Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall

Investments Sp. zo.o.

S.K.A.

PKO BP S.A. 19 984 31.12.2029 Gwarancja zabezpieczająca utrzy-

manie wskaźnika obsługi długu oraz

ﬁnansowania okresów bezczynszo-

wych umów najmu powierzchni

projektu biurowego Midpoint 71 we

Wrocławiu. Gwarancja wystawiona

wEUR.

Santander Bank Polska

S.A. (wramach limitu

kredytowego Echo

Investment S.A.)

Galeria Libero - Projekt

Echo 120 Sp. zo.o. Sp.k.

Miasto Katowice 758 20.01.2022 Zabezpieczenie ztytułu rękojmi

igwarancji jakości za zobowiązania

wynikające zzawartej 16.06.2016 r.

umowy dotyczącej realizacji inwesty-

cji drogowej.

Echo Investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

APAK Grundstücksgesel-

lschaft mbH & Co. KG

48 968 Później-

sza zdat:

11.09.2022r. lub

data zwrotu

VAT zurzędu

do kupującego.

Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży biurowca Biura

przy Willi (budynek K), wchodzącego

wskład kompleksu Browary War-

szawskie, atakże zumowy dodatko-

wej. Gwarancja wystawiona wEUR

iPLN.

. Gwarancje

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

GWARANCJE FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Park Rozwoju - Projekt

Echo 112 Sp. z.o.o. Sp.k.

Kauﬂand Polska Markety

Sp. z.o.o. Sp.j.

2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary

umownej wynikającej zumowy najmu

lokalu wcentrum handlowym Pasaż

Opieńskiego wPoznaniu.

Santander Bank Polska

S.A.

Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne War-

szawa

25 000 30.10.2022 Gwarancja zabezpieczająca realizację

inwestycji towarzyszącej wramach

tzw. specustawy mieszkaniowej - bu-

dowę szkoły podstawowej ijej prze-

kazanie na rzecz Miasta Stołecznego

Warszawy.

Santander Bank Polska

S.A. (wramach limitu

kredytowego Echo

Investment S.A.)

Echo Investment S.A. Miasto Poznań repre-

zentowane przez Zarząd

Dróg Miejskich wPo-

znaniu

3 384 31.07.2022 Gwarancja należytego wykonania

umowy.

Echo investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

Westinvest Gesellschaft

für Investmentfonds

mbH

178 848 5.08.2026 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży biurowca Biura

przy Warzelni (budynek GH), wcho-

dzącego wskład kompleksu Browary

Warszawskie. Gwarancja wystawiona

wEUR.

Echo investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

Westinvest Gesellschaft

für Investmentfonds

mbH

3 543 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających z:

(i) umowy oprace wykończeniowe

związane ze sprzedażą biurowca

Biura przy Warzelni (budynek GH)

wchodzącego wskład kompleksu

Browary Warszawskie, oraz (ii) gwa-

rancji czynszowej na powierzchnie

handlowe, związane ze sprzedażą

biurowca Biura przy Willi (budynek

GH) wchodzącego wskład komplek-

su Browary Warszawskie. Gwarancja

wystawiona wEUR.

PKO BP S.A.(na zle-

cenie Echo Investment

S.A.)

Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

APAK Grundstücksgesel-

lschaft mbH & Co. KG

616 9.07.2022 Należyte wykonanie warunków

umowy najmu, które wszczególności

obejmują zapłatę czynszu, opłat eks-

ploatacyjnych, roszczeń ozapłatę kar

umownych, wpłatę kaucji gwarancyj-

nej, ewentualnych odsetek.

Towarzystwo Ubezpie-

czeń Euler Hermes S.A.

(na zlecenie izlimitu

Echo Investment S.A.)

Galeria Nova – Grupa

Echo Sp. zo.o. S.K.A.

Apator Powogaz S.A. 21 500 31.12.202 Gwarancja zapłaty całości należności

ztytułu sprzedaży nieruchomości

gruntowej wPoznaniu.

Echo investment S.A. Projekt Beethovena -

Projekt Echo 122 Sp.

zo.o. S.K.A.

Portfel2 PH5 Sp. zo.o. 51 388 21.11.2023 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży biurowca Moje

Miejsce (etap I). Gwarancja wystawio-

na wEUR.

Echo investment S.A. Projekt Beethovena -

Projekt Echo 122 Sp.

zo.o. S.K.A.

Portfel2 PH5 Sp. zo.o. 3 789 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy oprace wykończeniowe

związanej ze sprzedażą biurowca

Moje Miejsce (etap I). Gwarancja wy-

stawiona wEUR. Maksymalna kwota

odpowiedzialności będzie ulegać

sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze

zmniejszaniem się kwoty zobowiąza-

nia, które gwarancja zabezpiecza.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

GWARANCJE FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Cinema Asset Manager

- Grupa Echo Sp. zo.o.

S.K.A.

Kauﬂand Polska Markety

Sp. zo.o. Sp.j.

2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary

umownej wynikającej zumowy najmu

lokalu wcentrum handlowym Kape-

lanka wKrakowie.

Santander Bank Polska

S.A. (wramach limitu

kredytowego Echo

Investment S.A.)

Elektrownia RE Sp. zo.o. Miasto Łódź 796 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana zpo-

rozumieniem dotyczącym zasad

realizacji inwestycji drogowej.

Santander Bank Polska

S.A. (wramach limitu

kredytowego Echo

Investment S.A.)

Elektrownia RE Sp. zo.o. Miasto Łódź 695 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana zpo-

rozumieniem dotyczącym zasad

realizacji inwestycji drogowej.

Echo Investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo 115 Sp. zo.o.

Sp.k.

Westinvest Gesellschaft

für Investmentfonds

mbH

8 279 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy sprzedaży budynku Willa Schiele-

go, wchodzącego wskład kompleksu

Browary Warszawskie. Gwarancja

wystawiona wEUR. Maksymalna kwo-

ta odpowiedzialności będzie ulegać

sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze

zmniejszaniem się kwoty zobowiąza-

nia, które gwarancja zabezpiecza.

PKO BP S.A. Strzegomska Nowa Sp.

zo.o.

GNT Ventures Wrocław

Sp. zo.o.

1 729 28.02.2023 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy gwarancji należności

czynszowych związanej ze sprzedażą

budynku biurowego West Forum IA.

PKO BP S.A. Archicom Nieruchomości

5 Sp. zo.o.

City One Park Sp. zo.o. 5 905 9.07.2022 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy sprzedaży budynku biurowego

City Forum B.

PKO BP S.A. Archicom Sp. zo.o. -RI

– Sp.k.

City One Park Sp. zo.o. 3 284 9.07.2022 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zkontraktu budowlanego, związa-

nych zumową sprzedaży budynku

biurowego City Forum B.

PKO BP S.A. Archicom S.A. City One Park Sp. zo.o. 1 161 9.07.2022 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy najmu, związanych zumową

sprzedaży budynku biurowego City

Forum B.

PKO BP S.A. Archicom S.A. Bank Millenium S.A. 4 413 30.06.2022 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy najmu.

Archicom S.A. Space Investment

Strzegomska 1 Sp. zo.o.

Sp.k., Space Investment

Strzegomska 3 Sp. zo.o.

Sp.k.

GNT Ventures Wrocław

Sp. zo.o.

12 041 25.02.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy sprzedaży budynku biurowego

West Forum IB.

Archicom S.A. Archicom Nieruchomości

5 Sp. zo.o.

City One Park Sp. zo.o. 17 193 27.11.2027 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy gwarancji najmu budynku

biurowego City Forum B.

Archicom S.A. Archicom Nieruchomości

5 Sp. zo.o.

City One Park Sp. zo.o. 15 562 27.05.2023 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy sprzedaży budynku biurowego

City Forum B.

Razem 769 675

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-

siness Park Sp. zo.o.

Sp.k.

Wystawiona na rzecz

Ventry Investments Sp.

zo.o. Sp.k. (obecnie

podmiot uprawniony

EPP Oce O3 Business

Campus Sp. zo.o.)

41 968 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca O3 Business Campus

IwKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji

budowlanej jest gwarancja korporacyjna

wystawiona przez Echo Investment S.A.

Gwarancja wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. ZAM - Projekt Echo 127

Sp. zo.o. Sp.k.

Wystawiona na rzecz

Emfold Investments Sp.

zo.o. (obecnie podmiot

uprawniony Tryton Bu-

siness Park Sp. zo.o.)

43 778 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca Tryton wGdańsku.

Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej

jest gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. Gwarancja

wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo

131 Sp. zo.o. Sp.k.

Wystawiona na rzecz

Flaxton Investments

Sp. zo.o. (obecnie pod-

miot uprawniony EPP

Oce - Symetris Busi-

ness Park Sp. zo.o.)

18 727 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca Symetris IwŁodzi.

Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej

jest gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. Gwarancja

wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp.

zo.o. Sp.k.

A4 Business Park Sp.

zo.o.

25 297 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprze-

dażą biurowca A4 Business Park III wKa-

towicach. Zabezpieczeniem gwarancji jest

gwarancja korporacyjna wystawiona przez

Echo Investment S.A. Gwarancja wysta-

wiona wEUR.

Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-

siness Park Sp. zo.o.

Sp.k.

EPP Oce O3 Busi-

ness Campus Sp. zo.o.

40 014 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze sprze-

dażą biurowca O3 Business Campus II

wKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji

jest gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. Gwarancja

wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Gwarancja bezpośred-

nia Echo Investment

S.A.

Nobilis - Projekt Echo -

117 Sp. zo.o. Sp.k.

40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane

związane zobiektem biurowym Nobilis we

Wrocławiu.

Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo

131 Sp. zo.o. Sp.k.

Wystawiona na rzecz

Flaxton Investments

Sp. zo.o. (obecnie pod-

miot uprawniony EPP

Oce - Symetris Busi-

ness Park Sp. zo.o.)

17 560 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca Symetris II wŁodzi.

Gwarancja wystawiona wEUR. Maksy-

malna kwota odpowiedzialności może

ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz

ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,

które gwarancja zabezpiecza.

Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -

Projekt Echo 122 Sp.

zo.o. S.K.A.

PKO BP S.A. 36 000 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów

realizacji projektu biurowego Moje Miejsce

wWarszawie.

PKO BP S.A. Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających

zumowy gwarancji jakości.

Echo Investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

LUX Europa III S.a.r.l. 100 911 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających zumowy

sprzedaży biurowca Biura przy Bramie,

wchodzącego wskład kompleksu Browary

Warszawskie. Gwarancja wystawiona

wEUR.

Echo Investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających zumowy

sprzedaży projektu Biura przy Bramie

wchodzącego wskład kompleksu Browary

Warszawskie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo

Sp. zo.o. S.K.A.

Bank Millennium S.A. 8 045 Do daty po-

twierdzenia

przez project

managera

zakończenia

realizacji wy-

kończeń.

Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-

nie kosztów realizacji projektu biurowego

West 4 Business Hub we Wrocławiu.

Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-

siness Park Sp. zo.o.

Sp.k.

EPP Development 6

Sp. zo.o.

37 102 9.08.2028 Gwarancja budowlana związana ze sprze-

dażą biurowca O3 Business Campus III

wKrakowie. Zabezpieczeniem gwarancji

jest gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. Gwarancja

wystawiona wEUR.

PKO BP S.A. (na zle-

cenie Echo Investment

S.A.)

Echo Investment S.A. Gmina Miejska Kraków

- ZDM Kraków

282 10.05.2022 Gwarancja należytego wykonania umowy.

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. R4R Poznań Szczepa-

nowskiego Sp. zo.o.

/ R4R Warszawa Ta-

śmowa Sp. zo.o. / R4R

Warszawa Woronicza

Sp. zo.o. / R4R Gdańsk

Kołobrzeska Sp. zo.o.

Santander Bank Polska

S.A.

24 500 Do daty kon-

wersji kredytu

budowlanego

na inwestycyjny.

Zabezpieczenie zobowiązań dłużników

ztytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-

stycji, które przekroczą budżet określony

wumowie kredytu.

Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall

Investments Sp. zo.o.

S.K.A.

PKO BP S.A. 39 000 31.12.2026 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie

kosztów realizacji oraz utrzymania niewy-

najętej powierzchni projektu biurowego

MidPoint 71 we Wrocławiu.

Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.

zo.o.

Bank Pekao S.A. 28 609 31.01.2024 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-

nie kosztów realizacji projektu biurowego

wramach kompleksu Fuzja CDJ.

Echo Investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

APAK Grundstücks-

gesellschaft mbH &

Co. KG

96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających zgwarancji

jakości budynku, związanej ze sprzedażą

biurowca Biura przy Willi (budynek K),

wchodzącego wskład kompleksu Browary

Warszawskie. Maksymalna kwota odpo-

wiedzialności będzie ulegać sukcesywne-

mu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem

się kwoty zobowiązania, które gwarancja

zabezpiecza.

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. R4R Warszawa Wi-

lanowska Sp. zo.o. /

R4R Kraków 3 Maja Sp.

zo.o. / M2 Hotel Sp.

zo.o., Pimech Invest

Sp. zo.o. / R4R RE

Wave 3 Sp. zo.o.

Bank Polska Kasa Opie-

ki S.A.

18 465 31.12.2027 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników

ztytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-

stycji, które przekroczą budżet określony

wumowie kredytu oraz pokrycia odsetek

od transzy budowlanej.

Echo investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

Westinvest Gesellschaft

für Investmentfonds

mbH

200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających zgwarancji

jakości budynku, związanej ze sprzedażą

biurowca Biura przy Warzelni (budynek

GH), wchodzącego wskład kompleksu

Browary Warszawskie. Maksymalna kwota

odpowiedzialności będzie ulegać sukce-

sywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniej-

szaniem się kwoty zobowiązania, które

gwarancja zabezpiecza.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

GWARANCJE NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo investment S.A. Projekt Beethovena -

Projekt Echo 122 Sp.

zo.o. S.K.A.

Portfel2 PH5 Sp. zo.o. 124 643 28.05.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających zgwarancji

jakości budynku związanej ze sprzedażą

biurowca Moje Miejsce I. Maksymalna

kwota odpowiedzialności będzie ulegać

sukcesywnemu zmniejszeniu.

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. M2 Biuro Sp. zo.o. /

R4R Wrocław Park Za-

chodni Sp. zo.o. / R4R

RE Wave 4 Sp. zo.o. /

R4R Gdańsk Stocznia

Sp. zo.o. / R4R Kraków

JPII Sp. zo.o. / R4R

Łódź Kilińskiego Sp.

zo.o.

Santander Bank Polska

S.A., Landesbank

Hessen-Thuringen

Girocentrale

44 097 Do daty kon-

wersji kredytu

budowlanego

na inwestycyjny.

Zabezpieczenie zobowiązań dłużników

ztytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-

stycji, które przekroczą budżet określony

wumowie kredytu.

Echo Investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

Westinvest Gesellschaft

für Investmentfonds

mbH

9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-

bowiązań wynikających zgwarancji jakości

budynku, związanej ze sprzedażą budynku

Willa Schielego, wchodzącego wskład

kompleksu Browary Warszawskie.

Razem 1 165 254

Razem gwarancje 1 934 929

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

ZMIANY WSTRUKTURZE GWARANCJI WYSTAWIONYCH PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

W2021 R. TYS. PLN

Zmiana Gwarant

Podmiot otrzymujący

gwarancję Benecjent

Data

zmiany Wartość Tytułem

Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo - 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

APAK Grund-

stücksgesell-

schaft mbH &

Co. KG

1.10.2021 21 153 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy oprace wykończeniowe

powierzchni wbudynku Biura

przy Willi (budynek K), wchodzą-

cego wskład kompleksu Browary

Warszawskie. Gwarancja wysta-

wiona wEUR.

Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena

Projekt Echo 122 Sp.

zo.o. S.K.A.

Portfel2 PH5 Sp.

zo.o.

7.10.2021 51 388 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży biurowca

Moje Miejsce (etap I). Gwarancja

wystawiona wEUR.

Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena

Projekt Echo 122 Sp.

zo.o. S.K.A.

Portfel2 PH5 Sp.

zo.o.

7.10.2021 3 789 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy oprace wykończeniowe

związanej ze sprzedażą biurowca

Moje Miejsce (etap I). Gwarancja

wystawiona wEUR. Maksymalna

kwota odpowiedzialności będzie

ulegać sukcesywnemu zmniej-

szeniu wraz ze zmniejszaniem

się kwoty zobowiązania, które

gwarancja zabezpiecza.

Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena

Projekt Echo 122 Sp.

zo.o. S.K.A.

Portfel2 PH5 Sp.

zo.o.

7.10.2021 124 643 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zgwarancji jakości budynku

związanej ze sprzedażą biurowca

Moje Miejsce (etap I). Maksymalna

kwota odpowiedzialności będzie

ulegać sukcesywnemu zmniej-

szeniu.

Udzielenie Santander Bank Polska

S.A. (wramach limitu

kredytowego Echo

Investment S.A.)

Elektrownia RE Sp.

zo.o.

Miasto Łódź 18.10.2021 796 Gwarancja zapłaty dotycząca za-

sad realizacji inwestycji drogowej.

Udzielenie Santander Bank Polska

S.A. (wramach limitu

kredytowego Echo

Investment S.A.)

Elektrownia RE Sp.

zo.o.

Miasto Łódź 18.10.2021 695 Gwarancja zapłaty dotycząca za-

sad realizacji inwestycji drogowej.

Udzielenie Echo Investment S.A. Cinema Asset Manager

- Grupa Echo Sp. zo.o.

S.K.A.

Kauﬂand Polska

Markety Sp.

zo.o. spółka

jawna

20.10.2021 2 500 Warunkowa gwarancja zapła-

ty kary umownej wynikającej

zumowy najmu lokalu wcentrum

handlowym Pasaż Opieńskiego

wPoznaniu.

Udzielenie Echo Investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

Westinvest

Gesellschaft

für Investment-

fonds mbH

30.11.2021 8 279 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży budynku Wil-

la Schiele, wchodzącego wskład

kompleksu Browary Warszawskie.

Gwarancja wystawiona wEUR.

Maksymalna kwota odpowiedzial-

ności będzie ulegać sukcesywne-

mu zmniejszeniu wraz ze zmniej-

szaniem się kwoty zobowiązania,

które gwarancja zabezpiecza.

Udzielenie Echo Investment S.A. Dellia Investments -

Projekt Echo 115 Sp.

zo.o. Sp.k.

Westinvest

Gesellschaft

für Investment-

fonds mbH

30.11.2021 9 159 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zgwarancji jakości budynku,

związanej ze sprzedażą budynku

Willa Schielego, wchodzącego

wskład kompleksu Browary

Warszawskie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

ZMIANY WSTRUKTURZE GWARANCJI WYSTAWIONYCH PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

W2021 R. TYS. PLN

Zmiana Gwarant

Podmiot otrzymujący

gwarancję Benecjent

Data

zmiany Wartość Tytułem

Udzielenie Echo - SPV 7 Sp. zo.o. M2 Biuro Sp. zo.o. /

R4R Wrocław Park Za-

chodni Sp. zo.o. / R4R

RE Wave 4 Sp. zo.o. /

R4R Gdańsk Stocznia

Sp. zo.o. / R4R Kraków

JPII Sp. zo.o. / R4R

Łódź Kilińskiego Sp.

zo.o.

Santander Bank

Polska S.A., Lan-

desbank Hes-

sen-Thuringen

Girocentrale

22.12.2021 44 097 Zabezpieczenie zobowiązań

dłużników ztytułu pokrycia kosz-

tów realizacji inwestycji, które

przekroczą budżet określony

wumowie kredytu.

Wygaśnięcie Echo Investment S.A Cinema Asset Manager

– Grupa Echo Sp. zo.o.

S.K.A.

Pearl Jewel sp.

zo.o.

5.10.2021 Nie dotyczy. Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy najmu biurowca.

Przedłużenie Archicom Nieruchomo-

ści 5 Sp. zo.o.

City One Park Sp. zo.o. PKO BP S.A. 14.06.2021 5 905 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży budynku

biurowego City Forum B, zapłaty

należności oraz umowy gwarancji

czynszu.

Przedłużenie Archicom Sp. zo.o. RI

Sp.k.

City One Park Sp. zo.o. PKO BP S.A. 14.06.2021 3 284 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży budynku

biurowego City Forum B ikon-

traktów budowlanych.

Przedłuże-

nie/zwięk-

szenie kwoty

Archicom S.A. City One Park Sp. zo.o. PKO BP S.A. 11.06.2021 1 161 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań wynikających

zumowy sprzedaży budynku

biurowego City Forum B oraz

umowy najmu powierzchni usłu-

gowo-biurowych wbudynku City

One we Wrocławiu.

Udzielenie Archicom S.A. Bank Millenium S.A. PKO BP S.A. 20.05.2021 4 413 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązania wynikającego

zumowy najmu ztytułu wypłaty

opłat motywacyjnych oraz wcelu

zabezpieczenia zapłaty kary

umownej na wypadek opóźnienia

przekazania przedmiotu najmu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.



Polityka dywidendowa idywidenda

. Polityka dywidendowa

. Dywidenda zzysku za 2020 r.

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął uchwałę

wsprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Zgodnie zprzyjętą

polityką dywidendową, zzysku za 2018 r. ikolejne lata Zarząd

będzie rekomendował wypłatę dywidendy wwysokości do 70%

skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisane-

go akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy rekomendacji

wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną

iprzewidywalną kondycję ﬁnansową Spółki iGrupy Kapitałowej

oraz strategię rozwoju, awszczególności:

− bezpieczny inajbardziej efektywny poziom zarządzania za-

dłużeniem ipłynnością wGrupie;

−

plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju – wszcze-

gólności zakupy gruntów.

Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na przewidy-

waniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie zdziałal-

ności operacyjnej Grupy.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Invest-

ment z28 czerwca 2021 r. przyjęło uchwałę oprzeznaczeniu

wypracowanego zysku.

Zysk netto osiągnięty przez Spółkę wroku obrotowym 2020

wwysokości 57,8 mln zł, powiększony okwotę 45,3 mln zł po-

chodzącą zFunduszu Dywidendowego – co stanowi łącznie

103,2 mln zł – został przeznaczony do podziału między wszyst-

kich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na

jedną akcję wyniosła 0,25 zł. Data ustalenia prawa do dywiden-

dy została określona na 26 lipca 2021 r., atermin wypłaty – na 5

sierpnia 2021 r. Uchwała została wpełni wykonana.

. Uchwała wsprawie wypłaty zaliczki

dywidendowej zzysku za 2021 r.

Zarząd Echo Investment S.A. 18 listopada 2021 r. podjął uchwałę

owypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przyszłej

dywidendy za rok obrotowy 2021. Łączna kwota przeznaczo-

na na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na 1 akcję. Na

zaliczkę składa się kwota 14 mln zł, która nie przekracza poło-

wy zysku netto Spółki osiągniętego wpierwszej połowie 2021

r., wykazanego wsprawozdaniu ﬁnansowym zbadanym przez

biegłego rewidenta Deloitte Audyt Sp. zo.o. Sp.k., oraz kwota

76,8 mln zł pochodząca zFunduszu Dywidendowego. Zaliczka

dywidendowa została wypłacona 28 grudnia 2021 r. Byli do niej

uprawnieni wszyscy akcjonariusze posiadający akcje Spółki 21

grudnia 2021r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty.

Zgodnie zpolityką dywidendową

Echo Investment, Zarząd

rekomenduje wypłatę

dywidendy wwysokości do 70%

skonsolidowanego zysku netto

Grupy Kapitałowej rocznie.

0,22 pln

Wysokość dywidendy zaliczkowej na jedną akcję zzysku za

2021 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.



Ocena zarządzania

zasobami ﬁnansowymi

iocena możliwości realizacji

zamierzeń inwestycyjnych

. Dla Echo Investment S.A.

Zarządzanie zasobami ﬁnansowymi Spółki iGrupy koncentrowało się

w2021 r. na zabezpieczeniu płynności ﬁnansowej wwarunkach niepew-

ności wynikającej zpandemii, atakże na zapewnieniu źródeł ﬁnansowania

realizowanych projektów oraz utrzymywaniu bezpiecznych wskaźników

płynności izałożonej struktury ﬁnansowania. Zdaniem Zarządu, sytuacja

majątkowa iﬁnansowa Spółki iGrupy na koniec 2021 r. świadczy ostabilnej

kondycji ﬁnansowej, czego dowodem są poniższe wskaźniki.

WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI

Spadek wskaźników marży zysku operacyjnego izy-

sku bilansowego netto spowodowany jest głównie

wyższymi kosztami ogólnego zarządu isprzedaży

(koszty nabycia Archicom, zawiązane rezerwy na

premie zarządu ipracowników). Spadek stóp zwro-

tów ROA iROE wynika ze spadku zysku netto (czyn-

niki opisane przy zysku operacyjnym plus wyższe

koszty ﬁnansowe - wzrost zadłużenia ioprocento-

wania obligacji).

Wskaźnik marży zysku operacyjnego

(zysk operacyjny / przychody ze sprzedaży)

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto

(zysk netto / przychody)

Stopa zwrotu zaktywów ROA

(zysk netto / aktywa ogółem)

Stopa zwrotu zkapitału własnego ROE

(zysk netto / kapitał własny)

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW RENTOWNOŚCI

31.12.2021 31.12.2020

Wskaźnik marży zysku operacyjnego 27% 44%

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 6% 18%

Stopa zwrotu zaktywów (ROA) 1% 2%

Stopa zwrotu zkapitału własnego (ROE) 2% 4%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

WSKAŹNIK ROTACJI

Rotacja uwarunkowana jest specyﬁką prowadzonej

działalności. Ze względu na fakt, że do zapasów zali-

cza się nabyte prawa własności oraz nakłady ikoszty

budowlane dotyczące realizowanych na sprzedaż

projektów deweloperskich, cykl ten zawsze będzie

dłuższy wporównaniu zinnymi branżami, np. takimi

jak produkcja dóbr szybko zbywalnych.

Na wzrost rotacji zapasów miał wpływ wzrost na-

kładów na budowane projekty. Na wskaźnik rotacji

należności wpłynął przekwaliﬁkowanie pożyczek

udzielonych spółkom zależnym zkrótkich na długie

oraz spadek należności handlowych. Na spadek rota-

cji zobowiązań miał wpływ spadek zobowiązań han-

dlowych przy wzroście przychodów ze sprzedaży.

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI

Wskaźniki płynności zroku 2021 spadły wstosunku

do tych zroku 2020. Spadek wskaźników wjednost-

ce nie ma wpływu na płynność ﬁnansową spółki oraz

grupy (tu wskaźniki płynności wzrosły). Wynika to

głównie zszybszego spadku aktywów obrotowych

(przeniesienie pożyczek wewnątrzgrupowych na na-

leżności długoterminowe).

Rotacja zapasów wdniach

(stan zapasów *360 / przychody)

Rotacja należności krótkoterminowych wdniach

(stan należności krótkoterminowych *360 / przy-

chody)

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych wdniach

(stan zobowiązania krótkoterminowe ztytułu do-

staw iusług *360 / przychody)

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW ROTACJI

31.12.2021 31.12.2020

Rotacja zapasów wdniach 253 217

Rotacja należności krótkoterminowych wdniach 48 93

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych ztytułu

dostaw iusług wdniach

18 29

Wskaźnik bieżący current ratio

(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik szybki quick ratio

(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótko-

terminowe)

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio

(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW PŁYNNOŚCI

31.12.2021 31.12.2020

Wskaźnik bieżący (current ratio) 0,54 0,88

Wskaźnik szybki (quick ratio) 0,21 0,69

Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,08 0,14

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi

(kapitał własny / aktywa ogółem)

Spadek tego wskaźnika wynika zspadku kapitałów

własnych (wypłacona dywidenda) wstosunku do

wzrostu aktywów (nabycie Archicom).

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami

własnymi

(kapitał własny / aktywa trwałe)

Spadek tego wskaźnika wynika zspadku kapitałów

własnych (wypłacona dywidenda) wstosunku do

wzrostu aktywów (nabycie Archicom).

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)

Wzrost wskaźnika wynika zszybszego wzrostu zo-

bowiązań (wzrost kredytów iotrzymanych zaliczek

na mieszkania) od wzrostu aktywów ogółem (naby-

cie Archicom).

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego

(zobowiązania ogółem / kapitał własny)

Wzrost wskaźnika wynika zszybszego wzrostu zo-

bowiązań ogółem od wzrostu kapitału własnego.

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW ZADŁUŻENIA

31.12.2021 31.12.2020

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 33% 40%

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem

własnym

38% 56%

Wskaźnik ogólnego zadłużenia 67% 59%

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 204% 146%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Dla grupy kapitałowej

Echo Investment

WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI

Spadki marży zysku operacyjnego ibilansowego

wynikają ze spadku zysku operacyjnego oraz zysku

netto, przy jednoczesnym wzroście przychodów ze

sprzedaży. Na spadek zysku operacyjnego wpływ

miał przede wszystkim niższy zysk zwyceny warto-

ści godziwej znieruchomości inwestycyjnych (biu-

rowców oraz centrum handlowego Libero). Gdyby

wyeliminowano wpływ zprzeszacowania nierucho-

mości wroku 2020 oraz 2021, to wówczas wskaźniki

w2021 r. byłyby wyższe.

Wzrost zysku operacyjnego zpominięciem wyceny

wartości godziwej wynika znabycia spółki Archicom.

Wprzypadku wskaźnika rentowności opartego na

zysku netto wzrost wskaźnika wynika zróżnic kur-

sowych. Wzrost stopy zwrotu zaktywów/kapitału

wynika zszybszego przyrostu zysku netto wsto-

WSKAŹNIKI ROTACJI

Wskaźniki rotacji wGrupie uwarunkowane są spe-

cyﬁką prowadzonej działalności, która wiąże się

zdłuższym cyklem realizacji projektów wstosunku

do innych branż. Ze względu na fakt, że do zapasów

wGrupie zalicza się nabyte prawa własności, prawa

wieczystego użytkowania oraz nakłady ikoszty bu-

dowlane dotyczące realizowanych na sprzedaż pro-

jektów deweloperskich, należy pamiętać że cykl ten

zawsze będzie długi wporównaniu zinnymi branża-

mi, np. takimi jak produkcja dóbr szybko zbywalnych.

Rotacja zapasów wdniach

(stan zapasów *360 / przychody)

Wzrost wskaźnika wynika zszybszego wzrostu za-

pasów wstosunku do wzrostu przychodów ze sprze-

daży (nabycie Archicom izakup nowych projektów).

sunku do przyrostu aktywów (nieruchomości inwe-

stycyjnych wbudowie - nakłady realizacyjne na pro-

jekty, wycena wartości godziwej, zakup Archicom)/

przyrostu kapitału własnego (wynik wypracowany

w2021 roku).

Wskaźnik marży zysku operacyjnego

(zysk operacyjny / przychody)

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto

(zysk netto / przychody)

Stopa zwrotu zaktywów ROA

(zysk netto / aktywa ogółem)

Stopa zwrotu zkapitału własnego ROE

(zysk netto / kapitał własny)

Rotacja należności krótkoterminowych wdniach

(stan należności krótkoterminowych *360 / przy-

chody)

Spadek tego wskaźnika wynika ze wzrostu przycho

dów ze sprzedaży przy spadku wartości należności.

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych ztytułu

dostaw iusług

(stan zobowiązań krótkoterminowych ztytułu do-

staw iusług *360 / przychody)

Spadek wskaźnika spowodowany jest większą dyna-

miką przychodów ze sprzedaży wstosunku do zobo-

wiązań krótkoterminowych (zobowiązania handlowe

plus pozostałe zobowiązania krótkoterminowe).

WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI

31.12.2021 31.12.2020

Wskaźnik marży zysku operacyjnego 20% 28%

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 13% 10%

Stopa zwrotu zaktywów (ROA) 3% 2%

Stopa zwrotu zkapitału własnego (ROE) 11% 7%

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW ROTACJI

31.12.2021 31.12.2020

Rotacja zapasów wdniach 388 275

Rotacja należności krótkoterminowych wdniach 43 63

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych ztytułu

dostaw iusług wdniach

90 92

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW PŁYNNOŚCI

31.12.2021 31.12.2020

Wskaźnik bieżący (current ratio) 1,11 0,83

Wskaźnik szybki (quick ratio) 0,40 0,35

Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,29 0,21

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI

W2021 r. wskaźniki płynności wzrosły iutrzymują

się na dobrych poziomach, co świadczy ostabilnej

sytuacji płynnościowej Grupy. Wzrost wskaźników

wynika zszybszego tempa wzrostu aktywów ob-

rotowych. Wynika to z: nabycia Archicom, nabycia

nowych projektów oraz poniesienia nakładów na re-

alizacje projektów mieszkaniowych.

Do liczenia wskaźników, zobowiązania krótkotermi-

nowe są rozumiane jako czyste zobowiązania bez

rezerw. Rezerwy przy liczeniu wskaźników są pomi-

jane.

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA

Do liczenia wskaźników, zobowiązania krótkotermi-

nowe są rozumiane jako czyste zobowiązania bez

rezerw. Rezerwy przy liczeniu wskaźników są pomi-

jane.

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi

(kapitał własny / aktywa ogółem)

Wskaźnik pozostaje bezpiecznym poziomie, ajego

niewielki spadek spowodowany jest przez szybsze

tempo wzrostu aktywów wstosunku do kapitałów

własnych.

Wskaźnik bieżący current ratio

(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik szybki quick ratio

(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótko-

terminowe)

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio

(środki pieniężne w tym na rachunkach zablokowa-

nych / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami

własnymi

(kapitał własny / aktywa trwałe, łącznie zaktywami

trwałymi przeznaczonymi do sprzedaży)

Wzrost tego wskaźnika wynika zze spadku wartości

aktywów trwałych (sprzedaż projektów Browary GH,

Browary K, Moje Miejsce I).

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)

Praktycznie niezmieniony poziom tego wskaźnika

wynika zpodobnego wzrostu aktywów ikapitałów.

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego

(zobowiązania ogółem / kapitał własny)

Wzrost tego wskaźnika wynika ze wzrostu wartości

zadłużenia przy mniejszym wzroście wartości kapi-

tału własnego.

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW ZADŁUŻENIA

31.12.2021 31.12.2020

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 29% 30%

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem

własnym

48% 42%

Wskaźnik ogólnego zadłużenia 65% 64%

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 225% 215%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.



Czynniki inietypowe zdarzenia

mające wpływ na wyniki w2021 r.

oraz wczwartym kwartale 2021 r.

Czynniki, które wpłynęły na wyniki ﬁnansowe Grupy Kapitałowej w2021 r.:

Przekazanie klientom 1 622 mieszkań ilokali użytkowych zpro-

jektów Grupy Echo.

Przekazania klientom 1 128 mieszkań ilokali użytkowych zpro-

jektów Grupy Archicom.

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH

ECHO INVESTMENT WCAŁKOWITEJ LICZ

BIE ZAKSIĘGOWANYCH MIESZKAŃ W2021 R.

WSZT.

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH

GRUPY ARCHICOM WCAŁKOWITEJ LICZBIE

ZAKSIĘGOWANYCH MIESZKAŃ W2021 R.

WSZT.

– Warszawa, Stacja Wola I

– Kraków, Osiedle Krk I

– Poznań, Nasze Jeżyce II

– Poznań, Nasze Jeżyce I

– Kraków, Bonarka Living I

– Wrocław, Stacja 3.0

– Poznań, Osiedle Enter IA

– Łódź, Fuzja I

– Łódź, Osiedle Jarzębinowe VIII

– Poznań, Osiedle Enter IB

– Pozostałe

– Wrocław, Browary Wrocławskie BP3, BP4

– Wrocław, Olimpia Port M30, M31, M32, M33

– Wrocław, Browary Wrocławskie BA1, BL3

– Wrocław, Akacjowy Zakątek B1, B2, B3, B4

– Wrocław, Jagodno J15, J16, J17, J18

– Wrocław, Avipolis L1, L2

– Wrocław, Słoneczne Stabłowice Z21, Z22, Z23

– Wrocław, Olimpia Port M28, M29

– Wrocław, Planty Racławickie R1-R4

– Pozostałe

11%

13,1%

1,4%

1,3%

10%

22%

5,7%

16,8%

6,2%

21,1%

9,4%

10% 14,8%

1 622

MIESZKAŃ

1 128

MIESZKAŃ

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Zysk znieruchomości inwestycyjnych wkwocie 80 mln zł.

ZYSK ZWYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH

WPODZIALE NA NIERUCHOMOŚCI W2021 R. MLN PLN

Sprzedaż terenów inwestycyjnych wWarszawie przy

ul. Antoniewskiej oraz przy ul. Żwirki iWigury, we

Wrocławiu przy ul. Na Ostatnim Groszu, wRadomiu

przy ul. Beliny, Prażmowskiego, wPoznaniu przy ul.

Sielawy oraz wŁodzi, przy ul. Kilińskiego.

Zysk na okazyjnym nabyciu akcji Archicom S.A.

wzwiązku zjednorazową początkową wyceną ak

tywów grupy Archicom S.A., zawierający wycenę

znaku towarowego „Archicom”.

Wycena wartości projektów współkontrolowanych

– Galeria Młociny wWarszawie, Towarowa 22 wWar-

szawie oraz Resi4Rent.

Koszty sprzedaży iogólnego zarządu.

Wycena zobowiązań ztytułu obligacji ipożyczek,

według zamortyzowanego kosztu.

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych ztytu-

łu zmiany kursów walut obcych.

Wycena irealizacja zabezpieczających instrumen-

tów ﬁnansowych na waluty obce.

Odsetki od lokat iudzielonych pożyczek.

32,5

Brain Park I,

Kraków

9,9

Willa Schielego,

Warszawa

26,4

MidPoint 71,

Wrocław

21,5

Fuzja CD,

Łódź

7,2

Libero,

Katowice

-6,5

Moje Miejsce II,

Warszawa

-3,2

Moje Miejsce I,

Warszawa

-15,5

Pozostałe

4,6

Biura przy Warzelni,

Warszawa

3,1

Biura przy Willi,

Warszawa

100

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Czynniki, które wpłynęły na wyniki ﬁnansowe Grupy Kapitałowej w4 kwartale

2021 r.:

Przekazanie klientom 1 006 mieszkań ilokali użytkowych zpro-

jektów Grupy Echo.

Przekazania klientom 385 mieszkań ilokali użytkowych zpro-

jektów Grupy Archicom.

Zysk (strata) znieruchomości inwestycyjnych wkwocie (-4,3 mln zł).

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH

ECHO INVESTMENT WCAŁKOWITEJ LICZBIE

ZAKSIĘGOWANYCH MIESZKAŃ

WIV KW. 2021 R. WSZT.

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH

GRUPY ARCHICOM WCAŁKOWITEJ LICZBIE

ZAKSIĘGOWANYCH MIESZKAŃ

WIV KW. 2021 R. WSZT.

– Warszawa, Stacja Wola I

– Kraków, Osiedle Krk I

– Kraków, Bonarka Living I

– Poznań, Osiedle Enter IA

– Łódź, Os. Jarzębinowe VIII

– Poznań, Osiedle Enter IB

– Pozostałe

– Wrocław, Jagodno J15

– Wrocław, Olimpia Port M32, M33

– Wrocław, Planty Racławickie R1-R4

– Wrocław, Słoneczne Stabłowice Z21, Z22, Z23

– Pozostałe

5,4%

36%

9,4%

24%

11%

7,8%

12%

18%

53,2%

1 006

MIESZKAŃ

385

MIESZKAŃ

ZYSK STRATA ZWYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH WPODZIALE

NA NIERUCHOMOŚCI WCZWARTYM KWARTALE 2021 R. MLN PLN

6,4

MidPoint 71,

Wrocław

18,6

Fuzja CD,

Łódź

2,7

React I,

Łódź

1,6

City2,

Wrocław

1,2

Biura przy Warzelni,

Warszawa

-2,6

Libero,

Katowice

-4,0

Moje Miejsce I,

Warszawa

-7,4

Face2Face I,

Katowice

-8,4

Face2Face II,

Katowice

-1,8

Fuzja J,

Łódź

-1,9

Pozostałe

-8,7

West4 Business Hub I,

Wrocław

101

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Wycena wartości projektów współkontrolowanych

– Galeria Młociny wWarszawie, Towarowa 22 wWar-

szawie oraz Resi4Rent.

Koszty sprzedaży iogólnego zarządu.

Wycena zobowiązań ztytułu obligacji ipożyczek,

według zamortyzowanego kosztu.

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych ztytu-

łu zmiany kursów walut obcych.

Wycena irealizacja zabezpieczających instrumen-

tów ﬁnansowych na waluty obce.

Odsetki od lokat iudzielonych pożyczek.

102

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE:

Pozytywne:

−

utrzymujące się zainteresowanie podmiotów kupujących nie-

ruchomości komercyjne,

− dobre tempo rozwoju iplany ekspansji polskich izagranicz-

nych ﬁrm (ze szczególnym uwzględnieniem sektora usług

wspólnych) iwynikające ztego zapotrzebowanie na po-

wierzchnię biurową oraz elastyczną powierzchnię biurową,

− utrzymujący się na niższym poziomie niż wEuropie Zachod-

niej wskaźnik powierzchni biur na 1000 mieszkańców,

− szybkie tempo odrabiania strat sektora handlowego, wtym

centrów handlowych, po czasowych ograniczeniach działal-

ności zpowodu pandemii,

−

strukturalny deﬁcyt mieszkań i utrzymująca się wartość

mieszkań,

− utrzymująca się stabilna sytuacja gospodarcza Polski, wpo-

równywaniu do innych krajów,

− dobra kondycja polskiego sektora ﬁnansowego.

Negatywne:

−

niejasny status prawny wielu nieruchomości wynikający m.in.

zbraku precyzyjnych planów zagospodarowania przestrzen-

nego wwielu miastach igminach,

− długotrwałe procedury sądowe iadministracyjne,

− zmienność kursów walut obcych (EUR),

− rosnące stopy procentowe,

− wysoka inﬂacja,

−

niepewność co do kluczowych założeń polityki ﬁskalnej (no-

welizacja ustaw podatkowych) imonetarnej wPolsce,

− niepewność co do rozwoju sytuacji pandemii wPolsce ina

świecie oraz jej dalszego wpływu na światową gospodarkę,

− niepewność dotycząca rozwoju działań wojennych na Ukra-

inie iich wpływu na europejską gospodarkę,

− niepewność co do wpływu sankcji na Rosję na rynek surow-

ców ienergii.

CZYNNIKI WEWNĘTRZNE:

Pozytywne:

− jasno sprecyzowana strategia rozwoju,

−

ugruntowana pozycja Grupy na rynku deweloperskim oraz

duża wiarygodność potwierdzona obecnością na Giełdzie

Papierów Wartościowych, Certyﬁkatem Dewelopera, przyna-

leżnością do organizacji branżowych ibiznesowych,

− zakup pakietu kontrolnego wmieszkaniowej spółce dewelo-

perskiej Archicom,

− współpraca zbankami ostabilnej sytuacji ﬁnansowej wza-

kresie kredytowania, lokowania nadwyżek iwspółpracy na

rynku transakcji pochodnych, transakcji walutowych istóp

procentowych,

−

dobra współpraca ze stabilnymi irenomowanymi partnerami,

najemcami, wykonawcami, dostawcami ikupującymi nieru-

chomości,

− struktura organizacyjna, zwyodrębnionymi działami odpo-

wiadającymi segmentom działalności, które odpowiedzialne

są za generowanie zysków zdziałalności swojego segmentu,

atakże prowadzą projekty całościowo, tj. od zakupu działki

aż po najem lub sprzedaż,

− uregulowana sfera prawna (brak postępowań sądowych za-

grażających Spółce),

− zabezpieczony duży bank ziemi pod przyszłe projekty de-

weloperskie,

− doświadczona kadra,

− przystosowanie budowanych inwestycji do nowych, pande-

micznych warunków.

Negatywne:

− specyﬁka działalności wyrażająca się wdużym uzależnieniu

od skomplikowanych idługotrwałych procedur administra-

cyjnych (m.in. pozyskiwanie pozwoleń na budowę lub użyt-

kowanie, oczekiwanie na zmiany miejscowego planu zago-

spodarowania przestrzennego, itp.),

−

duże zapotrzebowanie na środki obrotowe, szczególnie zwią-

zane zdużą liczbą realizowanych projektów.



Zewnętrzne iwewnętrzne czynniki

istotne dla rozwoju Echo Investment

S.A. ijej grupy kapitałowej

103

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.



Wynagrodzenie Zarządu

iRady Nadzorczej

Wynagrodzenia Członków Zarządu

Członkowie Zarządu otrzymują wynagrodzenia ipre

mie zgodnie zmodelem wynagradzania opisanym

w„Regulaminie pracy zarządu”, przyjętym uchwałą

Rady Nadzorczej 21 marca 2013r. System premio-

wy opiera się oumowę zgodną zmetodologią MBO

(zarządzanie przez cele, ang. Management by Ob-

jectives) ijest powiązany zwynikami ﬁrmy. Każdy

Członek Zarządu może otrzymać premię roczną

wyrażoną wwielokrotności wynagrodzenia podsta-

wowego, uzależnioną od realizacji kluczowych celów

biznesowych, na które ma wpływ wzakresie swojego

obszaru odpowiedzialności. Jednocześnie wszyscy

Członkowie Zarządu mają wspólne cele, których re-

alizacja poniżej oczekiwanego poziomu będzie po-

wodować pomniejszenie premii. Każdorazowo wyso-

kość wynagrodzenia oraz premii Członków Zarządu

potwierdzana jest uchwałą Rady Nadzorczej.

Oprócz celów szczegółowych ustalanych indywi-

dualnie dla każdego Członka Zarządu, wspólnymi

celami Zarządu były: sprzedaż budynków biurowych

idziałek inwestycyjnych, zamknięcie transakcji zaku-

pu Archicomu oraz wdrożenie planu integracji obu

ﬁrm, atakże opublikowanie pierwszego raportu od-

powiedzialności społecznej iprzedstawienie orga-

nizacji naszych kierunków działania wzakresie ESG.

W2021 r. oraz na dzień przekazania raportu nie ist-

niały umowy zawarte między Spółką, aosobami za-

rządzającymi, przewidujące rekompensatę wprzy-

padku ich rezygnacji lub zwolnienia zzajmowanego

stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwo-

łanie lub zwolnienie następuje zpowodu połączenia

Echo Investment S.A. lub zpowodu przejęcia.

WYNAGRODZENIE ZARZĄDU PLN

2021 2020

ZEcho Investment S.A.

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

ZEcho Investment S.A.

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

Nicklas Lindberg 1 376 985 1 482 723 2 873 597 667 853 6 401 158 1 003 933 - 2 145 339 596 006 3 745 278

Maciej Drozd 527 288 770 520 1 403 649 38 136 2 739 593 421 672 336 000 1 224 713 35 218 2 017 603

Artur Langner 230 505 192 000 828 000 5 124 1 255 628 204 000 228 000 972 000 4 504 1 408 504

Marcin Materny

(zrezygnował

22.04.2021 r.)

360 000 189 000 942 516 4 886 1 496 402 207 000 180 000 814 032 9 552 1 210 584

Rafał Mazurczak 284 000 189 000 898 032 10 235 1 381 267 207 000 177 120 808 992 10 052 1 203 164

Waldemar Olbryk

(zrezygnował

22.04.2021 r.)

204 286 661 000 - 29 497 894 783 627 000 537 350 - 66 466 1 230 816

Małgorzata Turek 284 000 192 000 958 000 4 724 1 438 724 204 000 114 538 739 076 4 404 1 062 018

Razem 3 267 064 3 676 242 7 903 793 760 455 2 874 605 1 573 008 6 704 152 726 202

Razem wroku 15 607 555 11 877 967

104

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Program premii długoterminowej prezesa iwiceprezesa zarządu

Echo Investment S.A. zawarło 21 lipca

2021 r. zNicklasem Lindbergiem, preze-

sem zarządu, oraz zMaciejem Drozdem,

wiceprezesem, umowy owarunkach do-

datkowego wynagrodzenia motywacyj-

nego wpostaci premii długoterminowej.

Takie dodatkowe wynagrodzenie jest

zgodne zPolityką Wynagrodzeń.

Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają

prawo do dodatkowego wynagrodze-

nia motywacyjnego w postaci premii

długoterminowej. Jej wysokość będzie

uzależniona od wzrostu wartości Spółki

mierzonej sumą wypłaconych dywidend

oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie

Papierów Wartościowych wWarszawie

wrocznych okresach oceny.

Umowy określają zasady ustalenia wyso-

kości premii długoterminowej woparciu

owzrost średniego sześciomiesięcznego

kursu akcji Spółki obliczanego wokre-

sach rocznych powiększonego owypła-

cone przez Spółkę dywidendy ponad

wartość początkową akcji Spółki ustaloną

wwysokości 4,34 zł za jedną akcję. Prawo

do premii długoterminowej będzie naby-

wane wokresach rocznych przez okres

trwania programu, to jest od 1 stycznia

2020 r. do 31 grudnia 2024 r., chyba że

wcześniej nastąpi przypadek istotnej

zmiany wstrukturze akcjonariatu Spółki.

Wysokość premii długoterminowej jest

uzależniona od wzrostu wartości akcji

Spółki. Maksymalna wysokość premii dłu-

goterminowej (wartość bazowa) może

wynieść 10 mln EUR dla Nicklasa Lindber-

ga oraz 5 mln EUR dla Macieja Drozda,

wprzypadku gdy na koniec pięcioletnie-

go okresu wzrost średniego sześciomie-

sięcznego kursu akcji Spółki powiększo-

nego odywidendy wypłacone wokresie

trwania programu wyniesie 5,80 zł ponad

kwotę początkowego kursu akcji, tj. suma

wypłaconych dywidend powiększonych

o średni sześciomiesięczny kursu akcji

Spółki osiągnie 10,14 zł na akcję. Wrazie

wystąpienia istotnej zmiany wstrukturze

akcjonariatu Spółki, wmiejsce średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji, podsta-

wę do obliczenia wysokości premii dłu-

goterminowej będzie stanowiła cena za

akcje Spółki obliczona woparciu ocenę

określoną wtransakcji skutkującej taką

istotną zmianą wstrukturze akcjonariatu.

Okres trwania programu może zostać

przedłużony o kolejne dwa lata, tj. do

31 grudnia 2026 r. Wtakim przypadku

maksymalna wysokość premii długo

terminowej wyniesie 125% maksymalnej

wartości określonej dla wartości bazo-

wej w przypadku wzrostu średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki

powiększonego owypłacone dywiden-

dy pod koniec okresu siedmioletniego

okresu oceny ponad wartość początko-

wą o7,25zł, tj. suma wypłaconych dy-

widend powiększonych ośredni sześcio-

miesięczny kursu akcji Spółki osiągnie

kwotę 11,59zł na akcję Spółki.

Premia długoterminowa ma być realizo-

wana wakcjach Spółki (istniejących bądź

nowej emisji) corocznie, na koniec okre-

su oceny, ajeśli nie będzie to możliwe

do zrealizowania, zostanie wypłacona

jednorazowo wgotówce na koniec pię-

cioletniego (lub siedmioletniego wprzy-

padku jego przedłużenia) okresu trwania

programu. W razie zaistnienia istotnej

zmiany wstrukturze akcjonariatu, premia

długoterminowa zostanie wypłacona jed-

norazowo po takim zdarzeniu.

Umowy określają ponadto szczegółowe

warunki wypłaty premii długoterminowej,

jak również sytuacje, gdy członek Zarzą-

du traci prawo do otrzymania premii dłu

goterminowej lub jej części, wszczegól-

ności wprzypadku wyrządzenia szkody

Spółce lub podejmowania działań naru-

szających obowiązujące przepisy prawa

oraz akty wewnętrzne Spółki.

105

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej ustalane są wfor-

mie uchwał Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy

Spółki. Obecnie obowiązującą jest uchwała nr 23

Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z25 kwietnia

2018 r., która ustala wysokość wynagrodzenia człon-

ków Rady Nadzorczej następująco:

−

miesięczne wynagrodzenie Przewodniczącego

Rady Nadzorczej – 10 000 zł brutto,

−

miesięczne wynagrodzenie Wiceprzewodniczące-

go Rady Nadzorczej – 7 000 zł brutto,

−

miesięczne wynagrodzenie Członka Rady Nad-

zorczej – 5 000 zł brutto,

− dodatkowe miesięczne wynagrodzenie dla prze-

wodniczących iwiceprzewodniczących komite-

tów Rady Nadzorczej – 10 000 zł brutto.

Członkom Rady Nadzorczej przysługuje również

zwrot kosztów poniesionych wzwiązku zwykony-

waniem powierzonych im funkcji, wszczególności

– kosztów przejazdów na miejsce posiedzeń Rady

Nadzorczej izpowrotem, koszty indywidualnego

nadzoru oraz koszty zakwaterowania iwyżywienia.

WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ PLN

2021 2020

ZEcho

Investment S.A.

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszo-

nych

Inne

świadczenia

ZEcho

Investment

S.A.

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszo-

nych

Inne

świadczenia

Noah M. Steinberg (powołany 9.01.2020 r.) 240 000 - - 137 086 - -

Tibor Veres (powołany 9.01.2020 r.) 84 000 - - 75 194 - -

Mark E. Abramson (zrezygnował 13.08.2020 r.) - - - 126 290 - -

Margaret Dezse (powołana 13.08.2020 r.) 180 000 - - 54 194 - -

Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 - -

Sławomir Jędrzejczyk (powołany 13.08.2020 r.) 180 000 - - 54 194 - -

Stefan Kawalec (odwołany 13.08.2020 r.) - - - 126 290 - 1 800

Péter Kocsis (powołany 9.01.2020 r.) 60 000 - - 53 710 - -

Bence Sass (powołany 9.01.2020 r.) 60 000 - - 53 710 - -

Nebil Senman 60 000 - 375 60 000 - 825

Razem 924 000 - 375 800 668 - 2 625

Razem wroku 924 375 803 293

106

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów rynku nieru-

chomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań uzależnione jest od terminów

oddawania do użytkowania budynków mieszkalnych, aprzychody ztej

działalności występują praktycznie wkażdym kwartale lecz zróżną inten-

sywnością. Historycznie Grupa przekazywała najwięcej mieszkań wdrugiej

połowie roku, awszczególności wczwartym kwartale. Przychody iwyniki

ztytułu usług generalnej realizacji inwestycji, sprzedaży gotowych inwesty-

cji komercyjnych iobrotu nieruchomościami występować mogą wsposób

nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń ocharakterze jed-

norazowym, które mogą mieć wpływ na osiągane wyniki wdanym okresie.



Sezonowość lub cykliczność

działalności



Istotne postępowania sądowe,

arbitrażowe lub przed organem

administracji publicznej

Od 1 stycznia do 31 grudnia 2021r. nie toczyły się przed sądem, organem

właściwym dla postępowania arbitrażowego ani organem administracji

publicznej żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności

Echo Investment S.A. lub jednostki zależnej, których wartość stanowi co

najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.

107

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

PODSTAWOWE DANE ONAJWIĘKSZYCH POŻYCZKACH BEZ ODSETEK IODPISÓW

AKTUALIZUJĄCYCH WGRUPIE ECHO INVESTMENT NA 31 GRUDNIA 2021 R. TYS. PLN

Pożyczkodawca Pożyczkobiorca

Kwota

[mln PLN] Oprocentowanie

Termin

spłaty

Echo Investment S.A. Strood Sp. zo.o. 167,0 EURIBOR 3M + marża 2,7% 31.12.2023

Echo Investment S.A. Fianar Investments Sp. zo.o. 150,0 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023

Projekt Echo 129 Sp. zo.o. Echo Investment S.A. 141,7 EURIBOR 3M + marża 3,75% 30.09.2023

Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. 122,7 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023

Pudsey Sp. zo.o. Swanage Sp. zo.o. 98,1 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2023

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. Echo - Arena Sp. zo.o. 86,9 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023

Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp. zo.o. 85,6 WIBOR 3M + marża 3,2% 26.02.2026

Archicom S.A. Archicom Lofty Platinum 1 Sp. zo.o. 80,1 WIBOR 3M + marża 3,5% 31.12.2025

Cinema Asset Manager Sp. zo.o. S.K.A. Perth Sp. zo.o. 64,9 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2023

Dellia - Projekt Echo 115 Sp. zo.o. S.K.A. Fianar Investments Sp. zo.o. 64,4 EURIBOR 3M + marża 2,7% 31.12.2023

Echo Investment S.A. Villea Investments Sp. zo.o. 62,9 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023

Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. zo.o. 61,5 marża 6% 31.03.2029

Pudsey Sp. zo.o. Echo Investment S.A. 60,4 WIBOR 3M + marża 3% 30.09.2022

Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp.

zo.o. S.K.A.

React - Dagnall Sp. zo.o. S.K.A. 55,4 WIBOR 3M + marża 3% 30.09.2022

Archicom S.A. Archicom Nieruchomości 14 Sp. zo.o. 54,9 WIBOR 3M + marża 3,5% 30.06.2032

Echo - Aurus Sp. zo.o. Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. 51,1 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.03.2022

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. S.K.A. 50,8 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.03.2022

Echo Investment S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. zo.o.

Sp.k.

49,0 WIBOR 3M + marża 3,2% 10.10.2026

AN Residential Archicom S.A. 49,0 WIBOR 3M + marża 3,5% 31.12.2025

Echo Investment S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. zo.o.

Sp.k.

48,5 WIBOR 3M + marża 3,2% 10.10.2026

Pudsey Sp. zo.o. Echo - Aurus Sp. zo.o. 48,2 WIBOR 3M + marża 3% 30.06.2022

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. Projekt 139 - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. 47,7 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. 47,7 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023

Echo Investment S.A. Echo - Arena Sp. zo.o. 46,8 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023

Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. zo.o. 45,1 marża 6% 31.03.2030

Projekt Beethovena - Projekt Echo 122

Sp. zo.o. S.K.A.

Echo Investment S.A. 44,8 EURIBOR 3M + marża 2,7% 30.09.2022

Echo Investment S.A. Senja 2 Sp. zo.o. 43,7 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023

Echo Investment S.A. ZAM - Projekt Echo 127 Sp. zo.o. Sp.k. 43,0 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023

Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. zo.o. 41,0 marża 6% 31.03.2031

Archicom S.A. Archicom Residential Sp.zo.o. 40,7 WIBOR 3M + marża 3,5% 21.12.2024

Pudsey Sp. zo.o. Echo Investment S.A. 40,0 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2023



Informacje opożyczkach

udzielonych w2021 r., wtym

podmiotom powiązanym

108

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Umowy zﬁrmą audytorską



Do badania jednostkowych sprawozdań

ﬁnansowych Echo Investment oraz skon-

solidowanych sprawozdań ﬁnansowych

Grupy Kapitałowej Echo Investment wla-

tach 2020 – 2021 Rada Nadzorcza Spółki,

po rekomendacji Komitetu Audytu, wy-

brała Deloitte Audyt Sp. zo.o. Sp.k. zsie-

dzibą wWarszawie przy al. Jana Pawła

II 22, wpisaną na listę ﬁrm audytorskich

pod nr 73. Umowa zaudytorem została

zawarta przez Zarząd, na podstawie upo-

ważnienia od Rady Nadzorczej.

Zarząd Echo Investment S.A. informuje,

że wybór ﬁrmy audytorskiej przeprowa-

dzającej badanie rocznego sprawozdania

ﬁnansowego został dokonany zgodnie

zprzepisami, wtym dotyczącymi wyboru

iprocedury wyboru ﬁrmy audytorskiej, na

podstawie uchwały Rady Nadzorczej z14

listopada 2019 r.

Firma audytorska oraz członkowie ze-

społu wykonującego badanie spełniali

warunki do sporządzenia bezstronnego

iniezależnego sprawozdania zbadania

rocznego sprawozdania ﬁnansowego

zgodnie zobowiązującymi przepisami,

standardami wykonywania zawodu iza-

sadami etyki zawodowej.

Echo Investment S.A. przestrzega obo-

wiązujących przepisów związanych zro-

tacją ﬁrmy audytorskiej i kluczowego

biegłego rewidenta oraz obowiązkowy-

mi okresami karencji. Echo Investment

S.A. posiada politykę wzakresie wyboru

ﬁrmy audytorskiej oraz politykę wzakre-

sie świadczenia na rzecz emitenta przez

ﬁrmę audytorską, podmiot powiązany

zﬁrmą audytorską lub członka jego sieci,

dodatkowych usług niebędących bada-

niem, wtym usług warunkowo zwolnio-

nych zzakazu świadczenia przez ﬁrmę

audytorską. Polityka wyboru ﬁrmy audy-

torskiej oraz Polityka zakupu usług nieau-

dytowych zostały zatwierdzone uchwa-

łami Komitetu Audytu z23 marca 2018r.

i są dostępne na stronie internetowej

spółki wzakładce Relacje inwestorskie /

Strategia iład korporacyjny.

WYNAGRODZENIE NETTO NALEŻNE AUDYTOROWI UPRAWNIONEMU

DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH SPÓŁKI IGRUPY PLN

Tytuł Kwota [PLN]

Przegląd jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za Ipółrocze 2021 r. 155 000

Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego za Ipółrocze 2021 r. 85 000

Badanie prospektu obligacji 560 256

Badanie jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2021 r. 418 000

Audyt roczny spółek zależnych 74 250

Razem 1 292 506

109

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

. Umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami

Spółka nie posiada żadnych informacji na temat znaczących dla jej działal ności umów

zawartych w2021r. pomiędzy akcjonariuszami.

. Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki

zależne zpodmiotami powiązanymi na warunkach innych

niż rynkowe

W2021r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo Investment S.A. oraz jed-

nostkami od niej zależnymi zpodmiotami powiązanymi na warunkach innych niż

rynkowe.

. Wpływ wyników za 2021r. na realizację prognoz

ﬁnansowych

Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników ﬁnansowych.

. Zmiany wpodstawowych zasadach zarządzania

W2021r. nie nastąpiły istotne zmiany wpodstawowych zasadach zarządzania Spółką

iGrupą.

. Umowy, wwyniku których mogą nastąpić zmiany

wstrukturze własnościowej akcji lub obligacji

Spółce nie są znane umowy wwyniku których mogą wprzyszłości nastąpić zmiany

wproporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.



Pozostałe ujawnienia wymagane

przez przepisy prawa

110

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Działalność grupy kapitałowej Echo Investment S.A.

od marca 2020 r. jest obarczona wieloma ryzykami

makroekonomicznymi oraz środowiskowymi, zwią-

zanymi zrozprzestrzenianiem się koronawirusa SAR

S-CoV-2 oraz zachorowaniami na COVID-19. Wpro-

wadzane przez rząd ograniczenia bezpośrednio

wpływały na przebieg procesów biznesowych oraz

organizację pracy grupy. Echo Investment opubli-

kowało 17 marca 2020 r. komunikat bieżący doty-

czący potencjalnego wpływu pandemii na działal-

ność Spółki, wktórym wymienił potencjalne obszary

wpływu oraz wiążące się ztym ryzyka.

Sektor mieszkaniowy

Pandemia miała ograniczony wpływ na realizację

planu przekazań mieszkań w2021 r. Budowy trwały

bez przeszkód, wzwiązku ztym nie było opóźnień

zakończenia projektów powodowanych pandemią.

Najważniejszym obszarem wpływu były spowolnie-

nie procedowania decyzji administracyjnych, wwy-

niku czego część projektów rozpoczęła się zprze-

sunięciem. Wefekcie tego, wprzyszłości również

zakończenie tych projektów zostanie przesunięte,

a co za tym idzie – wydanie mieszkań klientom.

Oznacza to przesunięcie w czasie zaksięgowania

przychodów izysków, nie ich utrata bądź zmniej-

szenie.

Bieżąca sprzedaż mieszkań była napędzana bardzo

niskimi wporównaniu zinﬂacją stopami procento-

wymi oraz wysoką akcją kredytową banków. Ceny

sprzedaży mieszkań oferowanych przez Echo Invest-

ment przez cały 2021 r. rosły. Negatywny wpływ pan-

demii na biznes mieszkaniowy przejawiał się iprze-

jawia wwydłużeniu postępowań administracyjnych.

To powoduje przesunięcie wczasie rozpoczęcia re-

alizacji projektów, co może mieć odzwierciedlenie

wpóźniejszej realizacji planu sprzedaży. Rynkowym

efektem opóźnień jest rekordowo niska oferta miesz-

kań, przy dalszym wzroście cen.

Sektor biurowy

Rok 2021 na rynku biurowym przyniósł ożywienie

wśród najemców oraz inwestorów. Zespołowi le-



Wpływ pandemii COVID-19

na działalność grupy

Echo Investment

asingowemu Echo Investment udało się utrzymać

rozmowy dotyczące wynajmu powierzchni wprojek-

tach budowanych przez spółkę oraz przekształcać

je wpodpisane umowy. Wrezultacie możliwe było

zawarcie umów sprzedaży budynków Biura przy

Willi iBiura przy Warzelni wkompleksie Browarów

Warszawskich oraz Moje Miejsce IwWarszawie, co

ustabilizowało długoterminowe przepływy pienięż-

ne. Obecnie Zarząd nie widzi znaczących ryzyk dla

rozwoju sektora biurowego wprzyszłości.

Sektor handlowy

WIpółroczu 2021 r. sektor handlowy przeszedł dwa

okresy tzw. „twardego lock-downu” – (styczeń 2021

r. imarzec-kwiecień 2021), kiedy to ograniczona zo-

stała działalność sklepów irestauracji wcentrach

handlowych (zwyjątkiem sklepów spożywczych,

drogerii, aptek, sklepów zżywnością dla zwierząt

iusług). Wprzypadku grupy Echo Investment doty-

czyło to centrum handlowego Libero wKatowicach

oraz Galerii Młociny wWarszawie (wktórej Grupa

posiada 30% udziałów). Wokresach lock-downu

prowadzenie działalności większości najemców

obu obiektów było bardzo ograniczone, iwzwiązku

ztym utrzymanie pracy pozostałych najemców wy-

magało podjęcia dodatkowych środków ostrożności,

zabezpieczenia materiałów zabezpieczających oraz

utrzymania obsługi obiektu (ochrony, sprzątania,

bieżącej eksploatacji). „Odmrażanie” działalności

najemców od początku maja wiązało się zkoniecz-

nością renegocjacji umów najmu oraz osiągnięcia

porozumienia znajemcami wsprawie poniesienia

strat poniesionych w czasie zamknięcia. Zgodnie

ze strategią, Echo Investment zawierało porozu

mienia znajemcami, by jak najszybciej przywrócić

Libero iGalerię Młociny do normalnej działalności.

Wwyniku pandemii skład najemców wobu centrach

handlowych zmienił się nieznacznie opojedyncze

punkty usługowe. Obiekty są nadal niemal wpełni

wynajęte iprzyciągają nowe marki handlowe.

Wdrugiej połowie 2021 r. sektor centrów handlo-

wych funkcjonował wreżimie sanitarnym, ale bez

większych zakłóceń. Wtym czasie obydwa centra

handlowe cieszyły się stabilnie rosnącą liczbą od-

wiedzających, aich najemcy – wyższymi niż spo-

dziewane obrotami.

111

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Wpływ pandemii koronawirusa

nadziałalność iwyniki Grupy Echo

Investment wprzyszłości

Zgodnie zzapowiedziami władz, druga połowa 2021

r. upłynęła bez większych ograniczeń wfunkcjo-

nowaniu gospodarki. Zarząd Echo Investment nie

spodziewa się, by wprzyszłości pandemia wpływała

znacząco na działalność isytuację ﬁnansową Gru-

py, atakże na jej podwykonawców, pracowników,

dostawców czy klientów. Dowodem na to jest to,

że mimo kolejnych fal pandemii w drugiej poło

wie 2021 r., Grupa osiągnęła bardzo dobrą sprze-

daż mieszkań, wynajem oraz sprzedaż budynków

komercyjnych, praca na jej budowach była konty-

nuowana bez zakłóceń, ainstytucje ﬁnansowe, jak

również inwestorzy indywidualni, byli isą skłonni do

udzielania Grupie ﬁnansowania. Wocenie Zarządu,

wprzyszłości pandemia nie będzie miała znaczą-

cego wpływu – bezpośredniego, ani pośredniego –

na działalność, stabilność ﬁnansową iwyniki Grupy

Echo Investment. Gdyby jednak władze wprowadziły

ograniczenia, nawet tak drastyczne, jak w2020 r.,

Grupa ma zabezpieczoną stabilność ﬁnansową iod-

powiedni bank ziemi, pozwalające na kontynuację

działalności.

112

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Grupa Echo Investment nie zidentyﬁkowała dotych-

czas okoliczności mogących stanowić specyﬁczne

czynniki ryzyka związane ze zbrojną inwazją Fede-

racji Rosyjskiej na Ukrainę lub nałożonymi na Rosję

iBiałoruś sankcjami gospodarczymi. Echo Invest-

ment S.A. oraz podmioty zjego grupy kapitałowej

nie prowadzą działalności operacyjnej na terytorium

Ukrainy, Rosji ani na Białorusi.

Wocenie zarządu Grupy, ewentualny wpływ tych

wydarzeń na działalność oraz sytuację ﬁnansową

ioperacyjną Grupy będzie zależał przede wszyst-

kim od skutków wojny na funkcjonowanie gospo-

darki, wszczególności popyt ipodaż na wynajem

oraz kupno mieszkań, ogólną zamożność społeczeń-

stwa, poziom stóp procentowych czy kursów walut.

Te okoliczności dotyczące całej gospodarki mogą

mieć niekorzystny wpływ na działalność Grupy.

Grupa monitoruje potencjalny wpływ wojny na dzia-

łalność operacyjną, wyniki ﬁnansowe iperspektywy



Wpływ wojny wUkrainie

na działalność iwyniki

Grupy Echo Investment

wprzyszłości

rozwoju. Wszczególności obejmuje to monitoring

dostępności siły roboczej upodwykonawców ikon-

trahentów, którzy realizują kontrakty budowalne na

zlecenie Grupy. Wostatnich tygodniach zauważalny

jest pewien spadek dostępności pracowników po-

chodzących zUkrainy, wakaty są jednak na bieżąco

uzupełniane pracownikami zPolski oraz pracownika-

mi innych narodowości. Grupa obecnie nie ma żad-

nych informacji oproblemach na budowach wyni-

kających zproblemów zzatrudnieniem oraz ryzyku

opóźnienia prowadzonych budów.

Ze względu na dynamikę sytuacji na Ukrainie, Grupa

nie jest wstanie wykluczyć pojawienia się wprzy-

szłości nowych czynników ryzyka mających wpływ

na działalność oraz sytuację ﬁnansową ioperacyjną.

Wprzypadku ujawnienia się tego typu ryzyk, Echo

Investment S.A. przekaże informacje onowych uwa-

runkowaniach mających istotny wpływ na działalność,

wyniki ﬁnansowe lub perspektywy, wsposób przewi-

dziany przepisami prawa iwwymaganym zakresie.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Kielce, 30 marca 2022r.

Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym

OŚWIADCZENIE

ZARZĄDU

| Oświadczenie

114

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2021 r.

Kielce, 30 marca 2022r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, Spra-

wozdanie Zarządu zdziałalności spółki Echo Investment S.A. iGrupy Kapitałowej za

2021r. idane porównywalne zostały sporządzone zgodnie zobowiązującymi zasadami

rachunkowości iodzwierciedlają wsposób prawdziwy, rzetelny ijasny sytuację ma-

jątkową iﬁnansową Spółki iGrupy oraz ich wynik ﬁnansowy. Sprawozdanie zawiera

prawdziwy obraz rozwoju iosiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A., wtym opis

podstawowych zagrożeń iryzyka.

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania spra-

wozdań ﬁnansowych, dokonujący badania rocznego sprawozdania ﬁnansowego za

2021r. został wybrany zgodnie zprzepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci

dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej

iniezależnej opinii obadanym rocznym sprawozdaniu ﬁnansowym, zgodnie zobo-

wiązującymi przepisami inormami zawodowymi.

KONTAKT

Echo Investment S.A.

biuro wWarszawie

Biura przy Willi

ul. Grzybowska 60

00-844 Warszawa

Projekt graczny iskład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski