GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIE
RADY NADZORCZEJ
DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY:
• SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK
ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU,
• SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO GRUPY KAPITAŁOWEJ
DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022
ROKU,
• SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ
GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2022 ROKU
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
2
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
1 OCENA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH I SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI ............................................................................ 3
1.1 PRZEDMIOT OCENY .................................................................................................................................................................. 3
1.2 BADANIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH .................................................................................................................................. 4
1.3 OCENA RADY NADZORCZEJ ...................................................................................................................................................... 4
2 OCENA SYTUACJI DOM DEVELOPMENT S.A. ........................................................................................................................................... 5
2.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. ............................................................................................................. 5
2.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH, UJAWNIONYCH W ROCZNYM SPRAWOZDANIU
FINANSOWYM DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2022 .......................................................................................................................... 5
2.2.1 BILANS ..................................................................................................................................................................................... 5
2.2.2 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT .................................................................................................................................................... 6
2.2.3 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH .................................................................................................................................. 7
2.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI ...................................................................................................................................................... 7
2.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI ............................................................................................................................................................ 8
2.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA .......................................................................................................................................................... 8
2.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA ....................................................................................................................................................... 9
3 OCENA SYTUACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.......................................................................................................... 11
3.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. ............................................................................................................. 11
3.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH, UJAWNIONYCH W ROCZNYM SKONSOLIDOWANYM
SPRAWOZDANIU FINANSOWYM GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2022 ............................................................ 11
3.2.1 SKONSOLIDOWANY BILANS ...................................................................................................................................................... 11
3.2.2 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT ..................................................................................................................... 12
3.2.3 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ................................................................................................... 13
3.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI ...................................................................................................................................................... 13
3.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI ............................................................................................................................................................ 14
3.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA .......................................................................................................................................................... 14
3.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA ....................................................................................................................................................... 14
4 WNIOSKI DO ZWYCZAJNEGO WALNEGO ZGROMADZENIA DOM DEVELOPMENT S.A. ............................................................................. 16
5 OŚWIADCZENIA RADY NADZORCZEJ ...................................................................................................................................................... 16
SPIS TREŚCI
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
3
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
1 OCENA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH I SPRAWOZDANIA
ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
1.1 PRZEDMIOT OCENY
Rada Nadzorcza Dom Development S.A. z siedzibą w Warszawie dokonała oceny:
a) Sprawozdania finansowego Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku Dom Development S.A. z siedzibą przy
Pl. Piłsudskiego 3 w Warszawie („Spółka”), sporządzone według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości
Finansowej przyjętych przez Unię Europejską („MSSF”), na które składa się:
• bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2022 roku, który po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę 3 112 030
tys. zł;
• rachunek zysków i strat za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku, wykazujący zysk netto
w wysokości 373 684 tys. zł;
• sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
wykazujący całkowite dochody netto w wysokości 382 481 tys. zł;
• rachunek przepływów pieniężnych, za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku, wykazujący
na dzień 31 grudnia 2022 roku stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w kwocie 184 078 tys. zł;
• zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
wykazujący saldo kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2022 roku w wysokości 1 351 034 tys. zł;
• dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego.
b) Skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia
31 grudnia 2022 roku
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022
roku, sporządzone według MSSF, w której jednostką dominującą jest Dom Development S.A. z siedzibą przy pl. Piłsudskiego 3
w Warszawie, na które składa się:
• skonsolidowany bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2022 roku, który po stronie aktywów i pasywów wykazuje
sumę 4 111 956 tys. zł;
• skonsolidowany rachunek zysków i strat za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku
wykazujący zysk netto w wysokości 410 297 tys. zł;
• skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia
2022 roku wykazujące całkowite dochody netto w wysokości 419 094 tys. zł;
• skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022
roku, wykazujący na dzień 31 grudnia 2022 roku stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w kwocie 304 236
tys. zł;
• skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia
2022 roku wykazujące saldo kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2022 roku w wysokości 1 413 273 tys. zł;
• dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
c) Sprawozdania Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2022 roku.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
4
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
1.2 BADANIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Badanie sprawozdania finansowego Dom Development S.A. oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy
Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 zostało przeprowadzone na podstawie umowy,
zawartej pomiędzy Dom Development S.A., a PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt
sp. k. z siedzibą w Warszawie, przy ul. Polnej 11, wpisaną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów na listę podmiotów
uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 144. Podstawą do kontynuacji umowy była uchwała Rady
Nadzorczej Dom Development S.A. nr 1/04/22 z dnia 25 kwietnia 2022 roku.
Badanie przeprowadzone zostało przez Biegłego Rewidenta stosownie do postanowień:
a) Ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym,
b) Krajowych Standardów Rewizji Finansowej w brzmieniu Międzynarodowych Standardów Badania, przyjętych
uchwałą nr 2783/52/2015 Krajowej Rady Biegłych Rewidentów w Polsce z dnia 10 lutego 2015 roku z późniejszymi
zmianami,
c) Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku w sprawie
szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu
publicznego, uchylającego decyzję Komisji 2005/909/WE.
1.3 OCENA RADY NADZORCZEJ
W ocenie Rady Nadzorczej:
Sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku:
• przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej Dom Development
S.A. na dzień 31 grudnia 2022 roku, jak też jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok obrotowy od
1 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku,
• zostało sporządzone zgodnie z MSSF,
• jest zgodne z wpływającymi na formę i treść sprawozdania finansowego przepisami prawa regulującymi przygotowanie
sprawozdań finansowych,
• zostało sporządzone w sposób zgodny z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym oraz zgodnie z przepisami
prawa.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022
roku:
• przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej Grupy Kapitałowej
Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2022 roku, jak też jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok
obrotowy od 1 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku,
• zostało sporządzone zgodnie z MSSF,
• jest zgodne z wpływającymi na formę i treść skonsolidowanego sprawozdania finansowego przepisami prawa
regulującymi przygotowywanie sprawozdań finansowych,
• zostało sporządzone w sposób zgodny z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym oraz zgodnie z przepisami
prawa.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2022 roku:
• jest kompletne w rozumieniu art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca
2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz
warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem
członkowskim. Informacje zawarte w sprawozdaniu Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. są
zgodne z informacjami zawartymi w zbadanym sprawozdaniu finansowym i zbadanym skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym,
• zostało sporządzone w sposób zgodny z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym oraz zgodnie z przepisami
prawa.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
5
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
2 OCENA SYTUACJI DOM DEVELOPMENT S.A.
OCENA SYTUACJI SPÓŁKI NA PODSTAWIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK
ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU ORAZ SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM
DEVELOPMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2022 ROKU
2.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A.
AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. POSIADAJĄCY, NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU, BEZPOŚREDNIO
LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5% W OGÓLNEJ LICZBIE GŁOSÓW NA WALNYM
ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY (WZA)
Na dzień 31 grudnia 2021 r. jednostka dominująca Dom Development S.A. była kontrolowana przez Groupe Belleforêt S.à r.l.
z siedzibą w Luksemburgu, która posiadała 55,41% akcji Spółki.
Poniższa tabela przedstawia wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne znaczne
pakiety akcji na dzień 31 grudnia 2022 roku:
2.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH,
UJAWNIONYCH W ROCZNYM SPRAWOZDANIU FINANSOWYM DOM
DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2022
2.2.1 BILANS
STRUKTURA AKTYWÓW SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 I ZMIANY W PORÓWNANIU ZE STANEM NA KONIEC 2021 ROKU.
STAN NA DZIEŃ
31 GRUDNIA 2022 ROKU
AKCJE
ZMIANA
LICZBY AKCJI OD
31 GRUDNIA 2021
UDZIAŁ
W KAPITALE I
GŁOSACH NA WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.
14 155 941
-
55,41%
PTE Allianz Polska S.A.
2 504 229
1 733 219
9,80%
Jarosław Szanajca
1 454 050
-
5,69%
Grzegorz Kiełpsz
1 280 750
-
5,01%
* Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 05.01.2023 r. i obejmuje akcje w posiadaniu Allianz OFE,
Allianz DFE i Drugi Allianz OFE
AKTYWA
31.12.2022
tys. zł
Udział w
aktywach
31.12.2021
tys. zł
Zmiana
2022/2021
Aktywa trwałe razem
893 227
29%
477 015
87%
Aktywa obrotowe
Zapasy
1 930 509
62%
1 921 213
0%
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
42 782
1%
38 149
12%
Pozostałe aktywa obrotowe
4 409
0%
3 232
36%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
i Krótkoterminowe aktywa finansowe
241 103
8%
396 998
(39)%
Aktywa obrotowe razem
2 218 803
71%
2 557 352
(13)%
Aktywa razem
3 112 030
100%
3 034 367
3%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
6
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
STRUKTURA KAPITAŁÓW WŁASNYCH I ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 I ZMIANY W PORÓWNANIU
ZE STANEM NA KONIEC 2021 ROKU
2.2.2 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
Wybrane dane z rachunku zysków i strat Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku w porównaniu z rokiem 2022:
W 2022 roku Spółka rozpoznała przychody ze sprzedaży w wysokości 1 414 704 tys. zł, tj. na poziomie o 15% wyższym od
poprzedniego roku. Zwiększona wartość przychodów wynikała zarówno z wolumenu przekazań lokali wyższego niż w
poprzednim roku (1 921 lokali wobec 1 798 rok wcześniej) oraz ze sprzedaży nieruchomości do nabywcy instytucjonalnego
(PRS) za kwotę 90 mln zł.
Zwiększenie zysku brutto ze sprzedaży o 22% (czyli do poziomu 462 297 tys. zł) było większe od zmiany na poziomie
przychodów co świadczy o wyższym poziomie marży brutto ze sprzedaży, która osiągnęła poziom 33%.
Zysk brutto Spółki wzrósł o 23% w 2022 roku do poziomu 436 697 tys. zł. Wzrost ten jest spowodowany przede wszystkim
zwiększeniem zysku brutto ze sprzedaży. Na taką sytuację miały również wpływ większe przychody finansowe, które wzrosły
o 22 mln w porównaniu z rokiem 2022. Uzyskano to dzięki lokowaniu wolnych środków pieniężnych na zyskownych lokatach
bankowych, większej dywidendzie z zysku otrzymanej od spółek zależnych, które wzrosły w 2022 roku o 4% do ponad 117
mln zł, a także wpływom z udzielonych pożyczek wewnątrzgrupowych.
Spółka wypracowała w 2022 roku 373 684 tys. zł zysku netto, tj. o 22% więcej niż rok wcześniej. Marża zysku netto osiągnęła
poziom 26%.
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
31.12.2022
tys. zł
Udział w
kapitałach
własnych i
zobowiązaniach
31.12.2021
tys. zł
Zmiana
2022/2021
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
25 548
1%
25 398
1%
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
pomniejszona o akcje własne
264 208
8%
258 358
2%
Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz niepodzielony wynik finansowy
1 061 278
34%
941 662
13%
Kapitał własny razem
1 351 034
43%
1 225 418
10%
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe razem
342 253
11%
408 752
(16)%
Zobowiązania krótkoterminowe razem
1 418 743
46%
1 400 197
1%
Zobowiązania razem
1 760 996
57%
1 808 949
(3)%
Kapitał własny i zobowiązania razem
3 112 030
100%
3 034 367
3%
01.01-
31.12.2022
tys. zł
Udział w
przychodach ze
sprzedaży
01.01-
31.12.2021
tys. zł
Zmiana
2022/2021
Przychody ze sprzedaży
1 414 704
100%
1 234 988
15%
Koszt własny sprzedaży
(952 407)
67%
(856 935)
11%
Zysk brutto ze sprzedaży
462 297
33%
378 053
22%
Zysk na działalności operacyjnej
309 348
22%
242 702
27%
Zysk brutto
436 697
31%
354 851
23%
Zysk netto
373 684
26%
306 767
22%
Zysk na jedną akcję zwykłą (zł/akcja)
14,64
-
12,09
21%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
7
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
2.2.3 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Na początek 2022 roku stan środków pieniężnych wynosił 364 394 tys. zł w porównaniu do 184 078 tys. zł na koniec roku.
Oznacza to, że w okresie od 1 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku stan środków pieniężnych Spółki zmniejszył się
o kwotę 180 316 tys. zł.
Na działalności operacyjnej Spółka odnotowała w 2022 roku wpływ netto środków pieniężnych w kwocie 136 316 tys. zł, o 5%
mniej niż w poprzednim roku. Utrzymanie wpływów netto z działalności operacyjnej na poziomie porównywalnym z bardzo
dobrym 2021 rokiem należy uznać za wynik dobry. W obliczu słabszego niż rok wcześniej rynku i nieco niższej sprzedaży (
wyrażonej ilością podposanych umów sprzedaży) Zarząd Spółki skutecznie dostosowuje działalność Spółki do panującej na
rynku sytuacji. Jest to szczególnie widoczne w dostosowaniu wydatków na zapasy (w tym na nowe ziemie) do uzyskanych
wpływów od klientów..
W 2022 roku Spółka odnotowała wypływ netto środków z działalności inwestycyjnej w kwocie 56 874 tys. zł wobec 54 621
tys. zł wypływu netto rok wcześniej. Na zmianę środków pieniężnych na tej działalności w 2022 roku składają się przede
wszystkim nakłady na inwestycje finansowe w kwocie 130 254 tys. zł (głównie są to akwizycje dokonane na rynku
krakowskim), dywidendy otrzymane od podmiotów zależnych w kwocie 117 276 tys. zł oraz ujemne saldo przepływów
pieniężnych z tytułu pożyczek udzielonych spółkom zależnym w kwocie netto równej 64 952 tys. zł.
W obszarze działalności finansowej Spółka odnotowała w 2022 roku wypływ netto środków pieniężnych w kwocie 259 758
tys. zł, tj. o 1% więcej wypływów w porównaniu do poprzedniego roku. Nadwyżka wypływów finansowych nad wpływami
wynika przede wszystkim z wypłaty przez Spółkę dywidendy w kwocie 268 258 tys. zł.
2.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
Rentowność Spółki w 2022 roku nie tylko utrzymywała się na wysokim poziomie, ale nawet zauważalnie wzrosła w
porównaniu z rokiem poprzednim.
Potwierdzają to wszystkie wskaźniki przedstawiające rentowność prowadzonej przez Spółkę działalności w 2022 roku w
porównaniu do roku poprzedniego. Marża brutto ze sprzedaży w minionym roku po raz kolejny przekroczyła 30% i wyniosła
32,7%. Na ten wzrost miała również pozytywny wpływ jednorazowa, znaczna sprzedaż nieruchomości do klienta
instytucjonalnego (PRS) w kwocie 90 mln zł. Wyższa niż w roku poprzednim sprzedaż, jak również wyższa rentowność na
poziomie marży brutto, przełożyła się dalej na wszystkie pozostałe wskaźniki rentowności.
Marża zysku netto Spółki w 2022 roku wyniosła 26,4%. Wzrost zysku netto w porównaniu do 2021 roku, przy jednoczesnej
wypłacie znacznej dywidendy, przełożył się na wzrost stopy zwrotu z kapitałów własnych do poziomu 30,5%. Stopa zwrotu z
aktywów w 2022 roku zwiększyła się do wysokiego poziomu 12,3% wobec 11,1% rok wcześniej. W ocenie Rady Nadzorczej,
poziom rentowności Spółki był bardzo satysfakcjonujący i świadczy o efektywnym zarządzaniu majątkiem Spółki.
Rok 2022
tys. zł
Rok 2021
tys. zł
Zmiana
2022/2021
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
obrachunkowego
364 394
531 841
(31)%
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej netto
136 316
143 658
(5)%
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej netto
(56 874)
(54 621)
4%
Przepływy pieniężne z działalności finansowej netto
(259 758)
(256 484)
1%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu obrachunkowego
184 078
364 394
(49)%
WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
2022
2021
Wskaźnik marży brutto (zysk brutto ze sprzedaży/ przychody netto ze sprzedaży)
32,7%
30,6%
Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny EBIT / przychody netto ze sprzedaży)
21,9%
19,7%
Wskaźnik marży zysku netto (zysk netto / przychody netto ze sprzedaży)
26,4%
24,8%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA; zysk netto / aktywa ogółem na początku okresu)
12,3%
11,1%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE; zysk netto / kapitał własny na początku okresu)
30,5%
26,6%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
8
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
2.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
Według stanu na koniec 2022 roku, wszystkie wskaźniki płynności uległy obniżeniu w stosunku do roku ubiegłego, kiedy były
one na wyjątkowo wysokim, rzadko spotykanym poziomie.
Wskaźnik bieżący na koniec 2022 roku jest nadal na bardzo wysokim poziomie i wynosząc 4,37 świadczy o ogólnej bardzo
dobrej sytuacji płynnościowej Spółki. Poziom wskaźników szybkiego (0,57) i natychmiastowego (0,36) również świadczy o
dobrej sytuacji płynnościowej Spółki, chociaż są niższe od poziomów wykazywanych w latach wcześniejszych.
Na utrzymujący się, cały czas dobry poziom wskaźników płynności wpływ miał szereg długofalowych decyzji i działań
podjętych przez Zarząd Spółki. Obecny, dobry poziom analizowanych wskaźników jest w dużej mierze rezultatem
odpowiedniej struktury finansowania, czyli przede wszystkim średnio- i długoterminowego w porównaniu do
krótkoterminowego. Do ww. działań i decyzji należy zaliczyć również sposób prowadzenia i finansowania realizowanych
inwestycji (w tym decyzje o momencie rozpoczynania poszczególnych projektów i strukturze oferowanego do sprzedaży
asortymentu) oraz strategię zakupu nowych nieruchomości.
Niższe od występujących w latach wcześniejszych wskaźniki płynności, wynikają głownie z niższego niż zwykle poziomu
gotówki, co w znacznym stopniu wiąże się ze zrealizowanymi, wcześniej planowanymi akwizycjami na rynku krakowskim oraz
zwiększonym finansowaniem spółek zależnych w formie pożyczek.
Wiarygodność Spółki na rynku finansowym jest nadal wysoka, czego dowodem jest zdywersyfikowana struktura finansowania
działalności Spółki oraz skłonność zarówno banków, jak i innych instytucji finansowych do udzielania Spółce kredytów i innych
form finansowania długoterminowego (obligacje).
*
)
Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów
2.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
Dzięki właściwej polityce operacyjnej (odpowiednie rozpoczynanie i tempo prowadzonych inwestycji, a także kontrolowane
zakupy nowych nieruchomości) i finansowej (struktura finansowania), wartości prezentowanych wskaźników zadłużenia są
ciągle na bezpiecznym poziomie dla prowadzonej działalności, jak również potwierdzają wiarygodność kredytową Spółki na
rynku finansowym.
Wskaźniki zadłużenia na koniec 2022 roku, które miały wartości zbliżone do stanu na koniec 2021 roku, odzwierciedlają
konserwatywne podejście Zarządu Spółki do źródeł finansowania działalności. Spośród analizowanych wskaźników zadłużenia
Spółki, największa zmiana miała miejsce w przypadku wskaźnika zadłużenia odsetkowego netto, który uległ zmianie z poziomu
minus 1,3% do ciągle komfortowego poziomu 10,4%.
Wszystkie pozostałe wskaźniki zadłużenia uległy poprawie. Można to przypisać zwiększonej wartości aktywów netto oraz
polityce finansowej Zarządu, dla którgo zrównoważone proporcje zadłużenia (w tym zadłużenia odsetkowego), aktywów
netto i aktywów obrotowych, są priorytetem w tym obszarze.
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCII
2022
2021
Wskaźnik bieżący (current ratio: aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
4,37
7,24
Wskaźnik szybki (quick ratio: (aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
0,57
1,80
Wskaźnik natychmiastowy
(cash ratio: środki pieniężne*
)
/ zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
0,36
1,03
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
9
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
*
)
Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych
2.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA
Na podstawie sprawozdania finansowego Dom Development S.A. za rok obrotowy 2022 oraz sprawozdania Zarządu
z działalności Spółki i jej Grupy Kapitałowej za rok obrotowy 2022, Rada Nadzorcza ocenia rok 2022 jako kolejny, będący
bardzo dobrym okresem działalności Dom Development S.A., w szczególności w kontekście niepewności będącej wynikiem
rosyjskiej inwazji na Ukrainę, co spowodowało odpływ kapitału z naszego regionu. Jednocześnie fala uchodźców znacząco
wzmocniła popyt na ogólnokrajowym rynku najmu. Ponadto, kryzys energetyczny wywołany niestabilną sytuacją
geopolityczną, wpłynął na wzrost cen, pogłębiając inflację. Do września 2022 roku trwał cykl podwyżek stóp procentowych,
które osiągnęły poziom nienotowany od 20 lat.
Zarządzając zasobami finansowymi w 2022 roku, Spółka koncentrowała się głównie na zabezpieczeniu źródeł
długoterminowego finansowania zarówno dla realizowanych projektów, jak również na utrzymywaniu ponadprzeciętnych
wskaźników płynności. Zarząd Spółki regularnie analizuje istniejącą strukturę finansowania oraz planuje jej optymalną
strukturę na przyszłość, w celu osiągnięcia satysfakcjonujących wskaźników i wyników finansowych w średnioterminowej
perspektywie czasowej, przy jednoczesnym zapewnieniu Spółce właściwej płynności i bezpieczeństwa finansowego.
Po bardzo dobrych wynikach Spółki w roku 2022, kolejny rok 2023 zapowiada się jako okres pełny wyzwań nie tylko dla spółek
z branży deweloperskiej, ale dla całej Polskiej gospodarki. Najwiekszym zagrożeniem dla branży niezmiennie pozostaje:
• wzrost stóp procentowych, wpływający na przystępność kredytów hipotecznych,
• wysoka inflacja,
• dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrainę, która jest czynnikiem istotnie destabilizującym otoczenie
gospodarcze w całym regionie,
• kwietniowa rekomendacja KNF, zaostrzająca kryteria obliczania zdolności kredytowej i w konsekwencji powodujaca nagłe
ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych, które odbiło się na popycie rynkowym zwłaszcza w segmencie
popularnym, pozbawiając znaczną część społeczeństwa możliwości zakupu własnego mieszkania.
Zdaniem Rady Nadzorczej, zakumulowane przez lata doświadczenie Zarządu Spółki i jej kadry menedżerskiej oraz posiadane
przez Spółkę zasoby (zarówno te finansowe jak i niefinansowe), będące wynikiem przemyślanej oraz ostrożnej polityki
finansowej i inwestycyjnej, pozwolą Spółce na ograniczenie negatywnego wpływu niestabilnej sytuacji w szeroko rozumianym
otoczeniu gospodarczym, spowodowanej w/w czynnikami.
Najważniejszym zadaniem Zarządu jest nie tylko utrzymanie Spółki w stałej gotowości do szybkiej reakcji na wszystkie nowe
wyzwania, ale przede wszystkim umiejętność zapewnienia utrzymania czołowej pozycji Spółki na rynku mieszkaniowym w
Warszawie oraz wsparcie i koordynacja działań z pozostałymi spółkami Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w ich
ekspansji na rynku trójmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Główne podejmowane w tym kierunku działania to:
• zapewnienie Spółce dostępności do odpowiednich źródeł finansowania zarówno pod kątem obecnych, jak i przyszłych
projektów deweloperskich, bieżącej działalności oraz dla jej ogólnego bezpieczeństwa,
• współpraca z bankami i udzielanie pomocy klientom w uzyskiwaniu kredytów bankowych na zakup mieszkań,
• dostosowanie oferty Spółki do potrzeb rynku,
• dostosowanie wydatków na zakup ziemi do istniejących oraz przewidywanych na dalsze lata potrzeb Spółki,
• wykorzystanie istniejącego banku ziemi w najbardziej odpowiedni sposób,
• generowanie sprzedaży poprzez usprawnienie procesu sprzedaży i działań marketingowych,
• ciągłe umacnianie zaufania klientów do marki Dom Development poprzez utrzymywanie wysokiej jakości sprzedawanych
lokali,
• dostosowanie struktury organizacyjnej i poziomu zatrudnienia do przewidywanego poziomu aktywności operacyjnej,
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
2022
2021
Pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem)
43,4%
40,4%
Zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny)
130,3%
147,6%
Ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
56,6%
59,6%
Zadłużenia odsetkowego (zobowiązania odsetkowe / kapitały własne)
26,6%
29,4%
Zadłużenia odsetkowego netto
((zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*
)
)/ kapitały własne)
10,4%
(1,3)%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
10
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
• wnikliwa kontrola budżetów realizowanych projektów deweloperskich na wszystkich etapach realizacji tych projektów,
• optymalizacja wydatków na koszty ogólnozakładowe,
• szybkie reagowanie na zmiany legislacyjne, oraz
• sprawne reagowanie na sytuacje kryzysowe, wywołane przez różne czynniki zewnętrzne, zarówno o zasięgu lokalnym, jak i
globalnym.
Ponadto, w obliczu rosyjskiej inwazji na Ukrainę, zadaniem Zarządu Spółki jest nieustane monitorowanie zmian w bieżącej
sytuacji makroekonomicznej i adekwatne reagowanie na te zmiany.
W 2022 roku działalność Spółki generowała znaczne zyski, co wykazano w rachunku zysków i strat.
W IV kwartale ubiegłego roku Spółka Dom Development sfinalizowała pierwszą transakcję z inwestorem z segmentu PRS
(najmu instytucjonalnego), jednak nadal koncentruje się przede wszystkim na ofercie skierowanej do klientów
indywidualnych.
Po przeprowadzeniu analizy sprawozdania finansowego za 2022 r. oraz sprawozdania Zarządu z działalności Dom
Development S.A. i jej Grupy Kapitałoweji w 2022 r. Rada Nadzorcza podziela zdanie Zarządu, że sytuacja finansowa Dom
Development S.A. na koniec 2022 roku była dobra i stanowi solidną podstawę kontynuacji rozwoju Spółki.
Opinia ta wynika zarówno z analizy bieżącej działalności operacyjnej i sytuacji finansowej Spółki, jak również z analizy
podejmowanych przez Zarząd działań oraz ich skuteczności. Odnosi się to zwłaszcza do szybkiej, skutecznej i profesjonalnej
reakcji Zarządu na zmiany zachodzące w ostatnich latach na rynku, na którym Spółka funkcjonuje.
W ciągu ostatnich lat Spółka zbudowała ugruntowaną pozycję na warszawskim rynku mieszkaniowym, na którym jest liderem,
akumulując jednocześnie odpowiednie doświadczenie zarówno w sferze samej realizacji projektów deweloperskich, jak
również sprzedaży i finansowaniu tych projektów.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
11
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
3 OCENA SYTUACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM
DEVELOPMENT S.A.
OCENA SYTUACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A NA PODSTAWIE SKONSOLIDOWANEGO
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA
31 GRUDNIA 2022 ROKU ORAZ SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ
GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2022 ROKU
3.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A.
AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. POSIADAJĄCY, NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU, BEZPOŚREDNIO
LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5% W OGÓLNEJ LICZBIE GŁOSÓW NA WALNYM
ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY
Na dzień 31 grudnia 2022 r. jednostka dominująca Grupy, Dom Development S.A., była kontrolowana przez Groupe Belleforêt
S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu, która posiadała 55,41% akcji Spółki.
Poniższa tabela przedstawia wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne znaczne
pakiety akcji na dzień 31 grudnia 2022 roku:
3.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH,
UJAWNIONYCH W ROCZNYM SKONSOLIDOWANYM SPRAWOZDANIU
FINANSOWYM GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2022
3.2.1 SKONSOLIDOWANY BILANS
STRUKTURA AKTYWÓW GRUPY NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 I ZMIANY W PORÓWNANIU ZE STANEM NA KONIEC 2021 ROKU.
STAN NA DZIEŃ
31 GRUDNIA 2022 ROKU
AKCJE
ZMIANA
LICZBY AKCJI OD
31 GRUDNIA 2021
UDZIAŁ
W KAPITALE I
GŁOSACH NA WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.
14 155 941
-
55,41%
PTE Allianz Polska S.A.
2 504 229
1 733 219
9,80%
Jarosław Szanajca
1 454 050
-
5,69%
Grzegorz Kiełpsz
1 280 750
-
5,01%
* Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 05.01.2023 r. i obejmuje akcje w posiadaniu Allianz OFE,
Allianz DFE i Drugi Allianz OFE
AKTYWA
31.12.2022
tys. zł
Udział w
aktywach
31.12.2021
tys. zł
Zmiana
2022/2021
Aktywa trwałe razem
175 308
4%
110 193
59%
Aktywa obrotowe
Zapasy
3 442 969
84%
3 025 168
14%
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
90 731
2%
67 507
34%
Pozostałe aktywa obrotowe
7 549
<1%
5 174
46%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
i Krótkoterminowe aktywa finansowe
395 399
10%
669 601
(41)%
Aktywa obrotowe razem
3 936 648
96%
3 767 450
4%
Aktywa razem
4 111 956
100%
3 877 643
6%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
12
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
STRUKTURA KAPITAŁÓW WŁASNYCH I ZOBOWIĄZAŃ GRUPY NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 I ZMIANY W PORÓWNANIU
ZE STANEM NA KONIEC 2021 ROKU
3.2.2 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
Skonsolidowany rachunek zysków i strat Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku w porównaniu z rokiem 2010:
W 2022 roku Grupa rozpoznała najwyższy w swojej historii wynik finansowy, generując zysk netto w kwocie 410 297 tys. zł,
tj. o 26% więcej niż w roku poprzednim, który również był poprzednio rokiem rekordowym. Rezultat taki osiągnięty został
głównie dzięki większym o 28% przychodom ze sprzedaży wynikającym głównie z:
- większego o 10% wolumenu lokali przekazanych nabywcom (z 3 332 lokali przekazanych w 2021 roku do 3 666 lokali w 2022
roku) oraz
- znacznych przychodów ze sprzedaży gruntów (w tym sprzedaży gruntów do klienta instytucjonalnego – PRS), co w efekcie
przełożyło się na wyższy skonsolidowany zysk brutto ze sprzedaży (wzrost o 21% r/r).
Wyższe niż w roku ubiegłym przychody ze sprzedaży miały również bezpośredni wpływ na skonsolidowany zysk operacyjny
oraz zysk netto Grupy w 2022 roku, które wzrosły odpowiednio o 21% i 26% w porównaniu do 2021 roku.
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
31.12.2022
tys. zł
Udział w
kapitałach
własnych i
zobowiązaniach
31.12.2021
tys. zł
Zmiana
2022/2021
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
25 548
1%
25 398
1%
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
pomniejszona o akcje własne
264 208
6%
258 358
2%
Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz niepodzielony wynik finansowy
1 123 458
27%
956 694
17%
Kapitał własny razem
1 413 214
34%
1 240 450
14%
Udziały mniejszości
59
<1%
8 728
(99)%
Kapitał własny razem
1 413 273
34%
1 249 178
13%
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe razem
440 363
11%
522 683
(16)%
Zobowiązania krótkoterminowe razem
2 258 320
55%
2 105 782
7%
Zobowiązania razem
2 698 683
66%
2 628 465
3%
Kapitał własny i zobowiązania razem
4 111 956
100%
3 877 643
6%
01.01-
31.12.2022
tys. zł
Udział w
przychodach
ze sprzedaży
01.01-
31.12.2022
tys. zł
Zmiana
2022/2021
Przychody ze sprzedaży
2 419 308
100%
1 897 491
28%
Koszt własny sprzedaży
(1 663 537)
69%
(1 272 307)
31%
Zysk brutto ze sprzedaży
755 771
31%
625 184
21%
Zysk na działalności operacyjnej
501 539
21%
413 053
21%
Zysk brutto
512 620
21%
405 485
26%
Zysk netto
410 297
17%
325 252
26%
Zysk na jedną akcję zwykłą (zł/akcja)
16,07
12,89
25%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
13
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
3.2.3 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
W 2022 roku Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. wygenerowała 204 mln zł przepływów pieniężnych netto z działalności
operacyjnej. W ocenie Rady Nadzorczej Spółki jest to ciągle dobry wynik, świadczący o zdrowym modelu biznesowym Grupy.
Zmniejszenie, w porównaniu do 2021 roku, wynika z planowej realizacji zakupów gruntów pod przyszłe projekty
deweloperskie, które wykazywane są jako działalność operacyjna Grupy oraz z faktu, że rok 2021 był rekordowy pod
względem wzrostu przychodów przyszłych okresów, pochodzących z wpłat klientów. Było to efektem rekordowej skali
działalności osiągniętej przez Grupę w 2021 roku, mierzonej ilością sprzedanych (zakontraktowanych) lokali. Należy jednak
zaznaczyć, że w 2022 roku ilość przychodów przyszłych okresów pozostała na niezmienionym istotnie poziomie w porównaniu
do roku 2021, co oznacza że w skali 2022 roku rekordowa ilość przychodów ze sprzedaży wykazana w rachunku zysków i strat
została zbilansowana bieżącymi wpływami od klientów.
Na poziomie działalności inwestycyjnej Grupa odnotowała relatywnie wysoki wypływ środków pieniężnych w kwocie 216 mln
zł, wobec 66 mln zł w 2021 roku. Zwiększenie salda wydatków na cele inwestycyjne było związane przede wszystkim z
nabyciem 100% udziałów w spółkach z Grupy BUMA, opisanym w nocie 7.1. Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
Grupy za rok 2022.
W 2022 roku Grupa wykazała także wypływ netto środków pieniężnych z działalności finansowej w kwocie 291 mln zł,
wynikający przede wszystkim z wypłaty rekordowej dywidendy w kwocie 268 mln zł oraz zmniejszeniem zadłużenia z tytułu
obligacji o 56 mln zł i jednoczesnym zwiększeniem zadłużenia kredytowego o 26 mln zł.
Łącznie w 2022 roku stan skonsolidowanych środków pieniężnych Grupy zmniejszył się o 303 mln zł do poziomu 304 mln zł.
3.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
Wskaźniki przedstawiające rentowność prowadzonej działalności w ramach Grupy w 2022 roku pozostały na bardzo dobrym
poziomie.
Odnotowany spadek wskażników marżowych w 2021 roku, był wynikiem głównie sprzedaży gruntów oraz usług budowlanych,
na których średnia marża była zauważalnie niższa, niż na sprzedaży deweloperskiej, na której Grupa zrealizowała marżę 33%
w 2022 roku.
Stopa zwrotu z aktywów Grupy utrzymała się na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego i wyniosła 10,6%. Na szczególną
uwagę zasługuje bardzo wysoki poziom zwrotu z kapitału własnego Grupy (ROE), który w 2022 roku osiągnął wartość 32,8%.
Rok 2022
tys. zł
Rok 2021
tys. zł
Zmiana
2022/2021
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu obrachunkowego
607 041
585 664
4%
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej netto
203 583
393 724
(48)%
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej netto
(215 790)
(66 451)
n.d.
Przepływy pieniężne z działalności finansowej netto
(290 598)
(305 896)
n.d.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu obrachunkowego
304 236
607 041
(50)%
WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
2022
2021
Wskaźnik marży brutto (zysk brutto ze sprzedaży/ przychody netto ze sprzedaży)
31,2%
32,9%
Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny EBIT / przychody netto ze sprzedaży)
20,7%
21,8%
Wskaźnik marży zysku netto (zysk netto / przychody netto ze sprzedaży)
17,0%
17,1%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA; zysk netto / aktywa ogółem na początku okresu)
10,6%
10,0%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE; zysk netto / kapitał własny na początku okresu
32,8%
28,1%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
14
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
3.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
Biorąc pod uwagę specyfikę branży deweloperskiej, charakteryzującej się wyjątkowo długim cyklem produkcyjnym oraz
obostrzenia w zakresie finansowania działalności spółek z tego sektora, na szczególną uwagę zasługuje komfortowa sytuacja
finansowa Grupy. Na taki stan rzeczy miał wpływ szereg długofalowych decyzji i działań podjętych przez Zarząd Spółki. Wysoki
poziom wskaźników jest w dużej mierze rezultatem odpowiedniej struktury finansowania, czyli przede wszystkim średnio- i
długoterminowego zamiast krótkoterminowego. Do ww. działań i decyzji należy zaliczyć również sposób prowadzenia i
finansowania realizowanych inwestycji (w tym decyzje o momencie rozpoczynania poszczególnych osiedli i strukturze
oferowanego do sprzedaży asortymentu) oraz strategię zakupu nowych nieruchomości.
Sytuacja płynnościowa Grupy, zwłaszcza w kontekście dokonanej akwizycji Grupy Buma, jest w ocenie Rady Nadzorczej Spółki
nadal bardzo dobra.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. niezmiennie utrzymywała bardzo wysoką płynność. Wskaźnik bieżący płynności na
koniec 2022 roku był bardzo wysoki i wynosił 5,57.
Szybki wskaźnik płynności zmniejszył się i na dzień 31 grudnia 2022 roku kształtował się na poziomie 0,70. Wartość tego
wskaźnika nadal utrzymuje się na dobrym poziomie i potwierdza wysoką płynność Grupy, która w niestabilnym otoczeniu
rynkowym staje się kluczową przewagą konkurencyjną, zarówno w oczach klientów, jak i kontrahentów.
Natychmiastowy wskaźnik płynności, wynoszący 0,43, również świadczy o dobrej sytuacji płynnościowej Grupy, chociaż jest
znacząco niższy od poziomów wykazywanych w latach wcześniejszych.
*
)
Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów
3.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
Dzięki właściwej polityce operacyjnej (odpowiednie rozpoczynanie i tempo prowadzonych inwestycji, a także kontrolowane
zakupy nowych nieruchomości) i finansowej (struktura finansowania), wartości prezentowanych wskaźników zadłużenia są
ciągle na bezpiecznym poziomie dla prowadzonej działalności, jak również potwierdzają wiarygodność kredytową Grupy na
rynku finansowym. Wskaźniki zadłużenia na koniec 2022 roku, które miały wartości zbliżone do stanu na koniec 2021 roku,
odzwierciedlają konserwatywne podejście Zarządu Spółki do źródeł finansowania działalności. Spośród analizowanych
wskaźników zadłużenia Grupy największa zmiana miała miejsce w przypadku wskaźnika zadłużenia odsetkowego netto, który
uległ zmianie z poziomu minus 20,4% do ciągle komfortowego poziomu minus 0,3%.
Wszystkie pozostałe wskaźniki zadłużenia uległy pewnej poprawie. Można to przypisać zwiększonej wartości aktywów netto
oraz polityce finansowej Zarządu, dla którgo zrównoważone proporcje zadłużenia (w tym zadłużenia odsetkowego), aktywów
netto i aktywów obrotowych są priorytetem w tym obszarze.
*
)
Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych
3.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA
Na podstawie skondolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok obrotowy
2022 oraz sprawozdania Zarządu z działalności Spółki i jej Grupy Kapitałowej za rok obrotowy 2022, Rada Nadzorcza ocenia
rok 2022 jako kolejny, będący bardzo dobrym rokiem dla Grupy Kapitałowej Dom Development S.A., w szczególności w
kontekście niepewności będącej wynikiem rozyjskiej inwazji na Ukrainę, co spowodowało odpływ kapitału z naszego regionu,
jednocześnie fala uchodźców znacząco wzmocniła popyt na rynku najmu. Ponadto, kryzys energetyczny wywołany niestabilną
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCII
2022
2021
Wskaźnik bieżący (current ratio: aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
5,57
6,85
Wskaźnik szybki (quick ratio: (aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
0,70
1,35
Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio: środki pieniężne
)
/ zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
0,43
1,10
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
2022
2021
Pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem)
34,4%
32,2%
Zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny)
191,0%
210,4%
Ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
65,6%
67,8%
Zadłużenia odsetkowego (zobowiązania odsetkowe / kapitały własne)
26,1%
31,5%
Zadłużenia odsetkowego netto (zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*
)
/ kapitały własne)
(0,3)%
(20,4)%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
15
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
sytuacją geopolityczną wpłynął na wzrost cen, pogłębiając inflację. Do września 2022 roku trwał cykl podwyżek stóp
procentowych, które osiągnęły poziom nienotowany od 20 lat.
Zarządzając zasobami finansowymi w 2022 roku, Grupa koncentrowała się głównie na pozyskiwaniu źródeł finansowania
długoterminowego zarówno dla realizowanych projektów, jak również na utrzymywaniu wysokich wskaźników płynności.
Zarząd regularnie analizuje istniejącą strukturę finansowania oraz planuje optymalną strukturę finansowania na przyszłość w
celu osiągnięcia satysfakcjonujących wskaźników i wyników finansowych w średnioterminowej perspektywie czasowej, przy
jednoczesnym zapewnieniu Grupie właściwej płynności i bezpieczeństwa finansowego.
Po bardzo dobrych wynikach Grupy w roku 2022, rok 2023 zapowiada się na rok będący pełnym wyzwań nie tylko dla spółek
z branży deweloperskiej, ale dla całej Polskiej gospodarki. Najwiekszym zagrożeniem dla branży niezmienie pozostaje:
• wysokość stóp procentowych, wpływająca na przystępność kredytów hipotecznych,
• wysoka inflacja,
• dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrainę, która jest czynnikiem istotnie destabilizującym otoczenie
gospodarcze w całym regionie.
• kwietniowa rekomendacja KNF, zaostrzająca kryteria obliczania zdolności kredytowej i powodująca w konsekwencjinagłe
ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych, które odbiło się na popycie rynkowym zwłaszcza w segmencie
popularnym, pozbawiając znaczną część społeczeństwa możliwości zakupu własnego mieszkania.
Zdaniem Rady Nadzorczej, zakumulowane przez lata doświadczenie Zarządu Spółki i jej kadry menedżerskiej, w tym kadry w
spółkach zależnych oraz posiadane przez Grupę zasoby (zarówno te finansowe jak i niefinansowe), będące wynikiem
przemyślanej i ostrożnej polityki finansowej oraz inwestycyjnej, pozwolą Grupie na ograniczenie negatywnego wpływu
niestabilnej sytuacji w szeroko rozumianym otoczeniu gospodarczym, spowodowanej w/w czynnikami.
Najważniejszym zadaniem Zarządu Spółki i zarządów spółek zależnych jest nie tylko utrzymanie spółek Grupy w stałej
gotowości do szybkiej reakcji na wszystkie nowe wyzwania ale przede wszystkim umiejętność zapewnienia utrzymania
czołowej pozycji Spółki na rynku mieszkaniowym w Warszawie oraz koordynacja działań z pozostałymi spółkami Grupy w ich
ekspansji na rynku trójmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Główne podejmowane w tym kierunku działania to:
• zapewnienie spółkom wchodzącym w skład Grupy dostępności do odpowiednich źródeł finansowania zarówno pod kątem
obecnych, jak i przyszłych projektów deweloperskich, bieżącej działalności oraz dla jej ogólnego bezpieczeństwa,
• współpraca z bankami i udzielanie pomocy klientom w uzyskiwaniu kredytów bankowych na zakup mieszkań,
• dostosowanie oferty Grupy do potrzeb rynku,
• dostosowanie wydatków na zakup ziemi do istniejących oraz przewidywanych na dalsze lata potrzeb Grupy,
• wykorzystanie istniejącego banku ziemi w najbardziej odpowiedni sposób,
• generowanie sprzedaży poprzez usprawnienie procesu sprzedaży i działań marketingowych,
• ciągłe umacnianie zaufania klientów do marki Dom Development oraz Euro Styl poprzez utrzymywanie wysokiej jakości,
• dostosowanie struktury organizacyjnej i poziomu zatrudnienia do przewidywanego poziomu aktywności operacyjnej,
• wnikliwa kontrola budżetów realizowanych projektów deweloperskich na wszystkich etapach realizacji tych projektów,
• sprawne reagowanie na sytuacje kryzysowe, wywołane przez różne czynniki zewnętrzne, zarówno o zasięgu lokalnym, jak i
globalnym,
• optymalizacja wydatków na koszty ogólnozakładowe, oraz
• szybkie reagowanie na zmiany legislacyjne.
Ponadto, w obliczu rosyjskiej inwazji na Ukrainę, zadaniem Zarządu Spółki i zarządów spółek zależnych jest nieustane
monitorowanie zmian w bieżącej sytuacji makroekonomicznej i adekwatne reagowanie na te zmiany.
W 2022 roku działalność Grupy generowała znaczne zyski, co wykazano w skonsolidowanym rachunku zysków i strat.
Po przeprowadzeniu analizy skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2022 r. oraz sprawozdania Zarządu z
działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałoweji w 2022 r., Rada Nadzorcza podziela zdanie Zarządu, że sytuacja
finansowa Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. na koniec 2022 roku była dobra i stanowi solidną podstawę kontynuacji
rozwoju Grupy.
Opinia ta wynika zarówno z analizy bieżącej działalności operacyjnej i sytuacji finansowej Grupy, jak również z analizy
podejmowanych przez Zarząd Spółki oraz zarządy jej podmiotów zależnych działań oraz ich skuteczności. Odnosi się to
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2022 ROK
16
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
zwłaszcza do szybkiej, skutecznej i profesjonalnej reakcji na zmiany zachodzące w ostatnich latach na rynkach, na których
działa Grupa.
Dzięki bogatemu doświadczeniu w sferze projektowania, realizacji, sprzedaży oraz finansowania projektów deweloperskich
Grupa zbudowała sobie ugruntowaną pozycję na rynku mieszkaniowym w Polsce. W 2022 roku Grupa utrzymała swój udział
rynkowy we wszystkich trzech aglomeracjach, na których od lat prowadzi działalność – w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu.
Na rynku warszawskim od wielu lat jest niekwestionowanym liderem, zaś na rynku trójmiejskim taką pozycję zajęła w roku
ubiegłym. W 2022 roku Grupa dalej skutecznie rozwijała swoją działność na rynku wrocławskim oraz umocniła swoją nową
pozycję na rynku krakowskim. Po udanej akwizycji dwóch lokalnych deweloperów Sento oraz Buma, powstała firma Dom
Development Kraków Sp. z o.o., która skonsolidowała zarówno działalność operacyjną, jak i lokalny potencjał ludzki. Spółka z
sukcesem rozpoczęła realizację nowych projektów deweloperskich na rynku krakowskim.
4 WNIOSKI DO ZWYCZAJNEGO WALNEGO ZGROMADZENIA
DOM DEVELOPMENT S.A.
W wyniku przeprowadzonej oceny przedłożonej dokumentacji sprawozdawczej za rok obrotowy 2022 Rada Nadzorcza
pozytywnie ocenia i rekomenduje Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu Dom Development S.A. do zatwierdzenia:
Sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 2022 roku;
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022
roku.
5 OŚWIADCZENIA RADY NADZORCZEJ
Rada Nadzorcza Dom Development Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie oświadcza, że:
Wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego Dom Development S.A. za rok
2022 oraz rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok 2022, tj.
PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp. k. z siedzibą w Warszawie, został
dokonany zgodnie z przepisami, w tym dotyczącymi wyboru i procedury wyboru firmy audytorskiej.
Firma audytorska, tj. PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp. k. z siedzibą w
Warszawie oraz członkowie zespołu wykonującego badanie rocznego sprawozdania finansowego Dom Development S.A. za
rok 2022 oraz rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok 2022
spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego jednostkowego i
skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i
zasadami etyki zawodowej.
W Dom Development S.A. są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego
biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji.
Dom Development S.A. posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz
Dom Development S.A. przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci dodatkowych
usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.
W Dom Development S.A. są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania Komitetu Audytu, w tym
zasad związanych z niezależnością oraz wymagań odnośnie do posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której
działa Dom Development S.A. oraz w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych.
Działający w Dom Development S.A. Komitet Audytu wykonywał zadania komitetu audytu przewidziane w obowiązujących
przepisach.
Niniejsze Sprawozdanie zostało przyjęte przez Radę Nadzorczą Dom Development S.A. w dniu 15 marca 2023 roku.