2022
Jednostkowy
raport roczny
Echo Investment S.A.
Fot. Browary Warszawskie
Spis treści
Jednostkowe sprawozdanie finansowe Echo Investment S.A. za 2022 r. 3
O Echo Investment S.A. 4
Informacje o sprawozdaniu finansowym 4
CZĘŚĆ 1 5
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej 6
Jednostkowy rachunek zysków i strat 8
Jednostkowe sprawozdanie z wyniku finansowego i pozostałych całkowitych dochodów 9
Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 10
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych 11
CZĘŚĆ 2 13
Noty objaśniające 13
Noty objaśniające do jednostkowego sprawozdania z sytuacji finansowej 14
Noty objaśniające do jednostkowego rachunku zysków i strat 81
Noty objaśniające do rachunku przepływów pieniężnych 91
CZĘŚĆ 3 95
Informacje o sprawozdaniu finansowym Spółki 95
Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2022 r. 96
Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane 97
Podstawowe zasady rachunkowości 100
Metody ustalania wyniku finansowego 109
Szacunki Zarządu Spółki 111
Zarządzanie ryzykiem finansowym 113
Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 118
Istotne umowy zawarte z podmiotami powiązanymi 119
Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 121
Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 122
Umowy z firmą audytorską 125
Oświadczenie Zarządu 127
Kontakt 129
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
3
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Jednostkowe
sprawozdanie finansowe
Echo Investment S.A.
za 2022 r.
Fot. Lobby w biurowcu Face2Face w Katowicach
4
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
W sprawozdaniu Echo Investment S.A. prezentowane są
dane finansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
2022 r. i dane porównawcze za okres 12 miesięcy zakoń-
czony 31 grudnia 2021 r. Niniejsze sprawozdanie finansowe
zostało sporządzone wg zasady kosztu historycznego z wy-
jątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finan-
sowych, wycenianych wg wartości godziwej. Pozycje zawar-
te w sprawozdaniu finansowym Spółki wycenia się w walucie
podstawowego środowiska gospodarczego, w którym
prowadzona jest działalność („waluta funkcjonalna”). Dane
finansowe prezentowane są w złotych polskich, która jest
walutą funkcjonalną i walutą prezentacji Spółki, w zaokrą-
gleniu do pełnych tysięcy złotych, chyba że w konkretnych
sytuacjach podano inaczej. Skład zarządu i rady nadzorczej
Spółki został przedstawiony w Sprawozdaniu Zarządu oraz
w Oświadczeniu o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego.
Oświadczenie o zgodności
Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynaro-
dowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF)
zatwierdzonymi przez Komisję Europejską. W celu pełnego
zrozumienia sytuacji finansowej i wyników działalności Spółki,
jako jednostki dominującej w grupie Echo Investment, niniej-
sze sprawozdanie finansowe powinno być czytane łącznie
z rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym
za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2022 r. To skonso-
lidowane sprawozdanie finansowe dostępne jest na stronie
internetowej Spółki pod adresem www.echo.com.pl.
Założenie konnuacji
działalności
Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania
działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przy-
szłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności
wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności.
Kapitał obrotowy netto (aktywa obrotowe pomniejszone
o zobowiązania krótkoterminowe) dla Spółki Echo Invest-
ment S.A. na 31 grudnia 2022 r. jest na dodatnim poziomie
w wysokości 140 mln zł.
Zatwierdzenie sprawozdania
finansowego
Spółka sporządzała jednostkowe sprawozdanie finansowe za
rok zakończony 31 grudnia 2022 r., które zostało zatwierdzo-
ne do publikacji 29 marca 2023 r. Zarząd Spółki wykorzystał
swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowania standardów
i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny poszczegól-
nych pozycji jednostkowego sprawozdania finansowego.
Podstawowym przedmiotem działalności Echo Investment
S.A. jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości
handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji
mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami. Echo
Investment S.A. (zwana dalej „Echo” lub „Spółka”) z sie-
dzibą w Kielcach, przy al. Solidarności 36, zostało zareje-
strowane w Kielcach 23 lipca 1992 r. i jest spółką akcyjną
wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem
0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki
od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie. Należą do Warszawskiego
Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu sWIG80, oraz in-
deksu branżowego – WIG-Nieruchomości. Czas trwania
Spółki jest nieograniczony.
O Echo Investment S.A.
Informacje
o sprawozdaniu
finansowym
5
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
CZĘŚĆ 1
Fot. Lobby w biurowcu MidPoint71 we Wrocławiu
6
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej [tys. PLN]
Nota 31.12.2022 31.12.2021
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne 1 4 807 2 375
Rzeczowe aktywa trwałe 2 41 952 44 078
Nieruchomości inwestycyjne 3 445 445
Inwestycje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych 4 1 551 065 1 487 983
Długoterminowe aktywa finansowe 5 12 409 48 810
Udzielone pożyczki 6 502 672 1 379 100
Pochodne instrumenty finansowe 7 26 251 18 922
Należności z tytułu leasingu 8 38 546 39 182
2 178 147 3 020 895
Aktywa obrotowe
Zapasy 9 119 441 307 479
Należności z tytułu podatku dochodowego 10 2 154 2 234
Należności z tytułu pozostałych podatków 10 1 183 8 134
Należności handlowe i pozostałe 10 69 182 47 818
Krótkoterminowe aktywa finansowe 5 64 157 62 551
Udzielone pożyczki 11 567 908 262
Inne aktywa finansowe * 12 - 2 404
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 12 116 073 74 239
940 098 505 121
Aktywa razem 3 118 245 3 526 016
* Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych.
Jednostkowe
sprawozdanie
z sytuacji finansowej
7
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej [tys. PLN]
Nota 31.12.2022 31.12.2021
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał zakładowy 13 20 635 20 635
Kapitał zapasowy 13 704 295 704 295
Fundusz dywidendowy 13 296 169 413 912
Zaliczka na poczet dywidendy (50 000) (14 000)
Zysk netto 100 212 27 842
1 071 311 1 152 684
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje 14 1 161 537 1 332 786
- w tym od jednostek zależnych 57 576 226 438
Rezerwy długoterminowe - -
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 14 12 396 16 677
Otrzymane kaucje i zaliczki 14 2 737 1 243
Zobowiązania z tytułu leasingu 14 65 353 70 778
Pochodne instrumenty finansowe 14 - 6 970
Pozostałe zobowiązania 14 4 558 9 059
1 246 581 1 437 513
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje 16 606 851 621 479
- w tym od jednostek zależnych 150 913 105 874
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatków dochodowego 15 5 23
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 15 1 831 8 689
Zobowiązania handlowe 15 20 137 21 824
Otrzymane kaucje i zaliczki 15 9 788 188 693
Zobowiązania z tytułu leasingu 15 30 793 62 598
Rezerwy krótkoterminowe 17 11 928 7 856
Pozostałe zobowiązania 15 119 020 24 657
800 353 935 819
Kapitał własny i zobowiązania, razem 3 118 245 3 526 016
8
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Jednostkowy rachunek zysków i strat [tys. PLN]
Nota
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Przychody ze sprzedaży 19 353 735 437 722
Koszty własny sprzedaży 20 (237 673) (328 394)
Zysk brutto ze sprzedaży 116 062 109 328
Zysk / (strata) z nieruchomości inwestycyjnych - 1 333
Koszty administracyjne związane z realizacja projektów (22 844) (14 900)
Koszty sprzedaży 20 (18 698) (19 583)
Koszty ogólnego zarządu 20 (73 599) (87 640)
Pozostałe przychody operacyjne 21 283 816 136 215
-w tym odsetki i wycena skorygowanej ceny nabycia (SCN) od pożyczek i obligacji 83 984 48 304
Pozostałe koszty operacyjne 21 (30 590) (19 506)
Zysk operacyjny 254 147 105 247
Przychody finansowe 22 8 017 13 578
Koszty finansowe 22 (162 452) (86 390)
Zysk brutto 99 712 32 435
Podatek dochodowy 23 500 (4 593)
Zysk netto 100 212 27 842
Zysk netto 100 212 27 842
Średnia ważona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582
Zysk na jedną akcję zwykłą (w zł) 0,24 0,07
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (w zł) 0,24 0,07
Jednostkowy
rachunek
zysków i strat
9
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Jednostkowe sprawozdanie z wyniku finansowego
i pozostałych całkowitych dochodów [tys. PLN]
Nota
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Zysk netto 100 212 27 842
Inne całkowite dochody - -
Inne całkowite dochody netto - -
Całkowity dochód 100 212 27 842
Całkowite dochody na jedną akcję zwykłą 0,24 0,07
Jednostkowe
sprawozdanie z wyniku
finansowego i pozostałych
całkowich dochodów
10
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Jednostkowe zestawienie zmian w kapitale własnym
[tys. PLN]
Kapitał
zakładowy
Kapitał
zapasowy
Fundusz
dywidendowy
Zysk (strata)
z lat ubie-
głych
Zysk roku
bieżącego
Kapitały
własne przy-
padajace
akcjonariu-
szom razem
Stan na 1 stycznia 2022 r. 20 635 704 295 413 912 13 842 1 152 684
Zmiany w okresie:
Podział wyniku z lat ubiegłych - 13 842 (13 842) - -
Dywidenda wypłacona* (90 793) - (90 793)
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty** (40 792) (50 000) (90 792)
Zysk netto danego okresu - - - - 100 212 100 212
Zmiany razem - - (117 743) (13 842) 50 212 (81 373)
Stan na 31 grudnia 2022 r. 20 635 704 295 296 169 - 50 212 1 071 311
Stan na 1 stycznia 2021 r. 20 635 1 054 295 186 051 57 825 - 1 318 806
Zmiany w okresie:
Podział wyniku z lat ubiegłych - (350 000) 350 000 - - -
Dywidenda wypłacona - (122 139) (57 825) (14 000) (193 964)
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty -
Zysk netto danego okresu - - - - 27 842 27 842
Zmiany razem - (350 000) 227 861 (57 825) 13 842 (166 122)
Stan na 31 grudnia 2021 r. 20 635 704 295 413 912 - 13 842 1 152 684
* Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Akcjonariusze podjęli uchwałę o prze-
znaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku. Zysk netto w wysokości 28 mln zł powiększony o kwotę 154 mln zł pochodzącą z Funduszu
Dywidendowego – co stanowi łącznie 182 mln zł – został przeznaczony do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota
dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,44 zł. Kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została wypłacona 28 grudnia 2021
r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy. Pozostała część dywidendy została wypłacona 26 lipca 2022 r.
** 23 grudnia 2022 r. Zarząd Echo Investment S.A. podjął uchwałę w sprawie warunkowej wypłaty zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za
rok obrotowy 2022. Zaliczka dywidendowa wyniosła 90,8 mln zł tj. 0,22 na 1 akcję i została wypłacona przez Spółkę w dniu 2 lutego 2023
r.
Jednostkowe
sprawozdanie ze zmian
w kapitale własnym
11
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Jednostkowe sprawozdanie
z przepływów pieniężnych [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk brutto 99 712 32 435
II. Korekty (93 457) (33 217)
Amortyzacja 10 024 9 806
Zyski / (straty) z tytułu różnic kursowych 1 889 (12 590)
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) (133 421) (32 871)
Zysk / (strata) z aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań 27 556 12 784
Zysk / (strata) ze sprzedaży środków trwałych oraz nieruchomości inwestycyjnych (82) (10 346)
Zysk / (strata) z tytułu realizacji instrumentów finansowych 577 -
III. Zmiana kapitału obrotowego (43 123) 59 663
Zmiana stanu rezerw 4 072 (3 448)
Zmiana stanu zapasów 157 649 (64 728)
Zmiana stanu należności 15 884 28 606
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów (223 132) 59 193
Zmiana stanu innych aktywów finansowych 2 404 40 040
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane na działalności operacyjnej (I+/-II +/- III) (36 868) 58 881
V. Podatek dochodowy zapłacony (3 718) (9 463)
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej ( IV+/-V) (40 586) 49 418
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy 910 253 1 338 599
Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych - 11
Zbycie inwestycji w nieruchomości - 2 100
Z aktywów finansowych, w tym: 910 253 1 336 488
a) w jednostkach powiązanych 910 253 1 336 488
- zbycie aktywów finansowych 47 000 -
- dywidendy i udziały w zyskach 170 108 54 555
- spłata udzielonych pożyczek i wykup obligacji 649 739 1 212 588
- odsetki 43 406 44 358
- likwidacja SPV - 702
Jednostkowe sprawozdanie
z przepływów pieniężnych
12
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Jednostkowe sprawozdanie
z przepływów pieniężnych [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
- inne wpływy z aktywów finansowych - 24 285
II. Wydatki (357 176) (1 196 173)
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych (6 705) (3 064)
Na aktywa finansowe, w tym: (213 721) (1 193 109)
a) w jednostkach powiązanych (213 721) (1 193 109)
- nabycie aktywów finansowych (17) (267 196)
- udzielone pożyczki (213 704) (925 913)
Inne wydatki inwestycyjne (136 750) -
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 553 077 142 426
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy 233 234 745 009
Kredyty i pożyczki 822 378 009
Emisja dłużnych papierów wartościowych 225 000 367 000
Inne wpływy finansowe 7 412 -
II. Wydatki (703 891) (970 051)
Nabycie akcji (udziałów) własnych - -
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli (90 792) (193 965)
Inne, niż wpłaty na rzecz właścicieli, wydatki z tytułu podziału zysku - -
Spłaty kredytów i pożyczek (166 712) (219 912)
Wykup dłużnych papierów wartościowych (301 410) (469 286)
Z tytułu innych zobowiązań finansowych (144) (785)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu (13 221) (9 704)
Odsetki (120 244) (73 952)
Inne wydatki finansowe (11 368) (2 447)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (470 657) (225 042)
Przepływy pieniężne netto razem 41 834 (33 198)
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym: 41 834 (33 198)
- zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 74 239 107 437
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 116 073 74 239
13
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
CZĘŚĆ 2
Noty objaśniające
Fot. CitySpace w biurowcu MidPoint71 we Wrocławiu
14
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
No objaśniające
do jednostkowego
sprawozdania
z sytuacji finansowej
NOTA 1A
Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości
niematerialnych w okresach objętych sprawozdaniem
finansowym. Spółka nie ma zobowiązań umownych na
31 grudnia 2022 r.
NOTA 1B
Wartości niematerialne [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości, w tym: 770 1 619
- oprogramowanie komputerowe 770 703
Wartości niematerialne w budowie 4 037 756
Wartości niematerialne razem 4 807 2 375
Zmiana wartości niematerialnych wg grup rodzajowych [tys. PLN]
Nabyte koncesje, patenty,
licencje i podobne wartości
Wartości
niematerialne
razemZa okres od 1.01.2022 – 31.12.2022
Oprogramowanie
komputerowe Pozostałe
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek
okresu
9 852 2 710 12 562
Zwiększenia 374 - 374
- z tytułu zakupu 374 - 374
Zmniejszenia (1 472) (2 710) (4 182)
- z tytułu likwidacji (1 472) (2 710) (4 182)
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 8 754 - 8 754
Skumulowana amortyzacja na początek okresu (9 149) (1 794) (10 943)
Amortyzacja za okres 1 165 1 794 2 959
- planowana (1 214) (1 214)
- z tytułu planowania 2 379 1 794 4 173
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (7 984) - (7 984)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 770 - 770
15
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zmiana wartości niematerialnych wg grup rodzajowych
[tys. PLN]
Nabyte koncesje, patenty,
licencje i podobne wartości
Wartości
niematerialne
razemZa okres od 1.01.2021 – 31.12.2021
Oprogramowanie
komputerowe Pozostałe
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek
okresu
8 812 2 710 11 522
Zwiększenia 1 040 - 1 040
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 9 852 2 710 12 562
Skumulowana amortyzacja na początek okresu (7 074) (1 794) (8 868)
Amortyzacja za okres (2 075) - (2 075)
- z tytułu planowania (2 075) - (2 075)
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (9 149) (1 794) (10 943)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 703 916 1 619
Wszystkie wartości niematerialne posiadane przez jed-
nostkę zostały nabyte.
Zastosowane metody amortyzacji i przyjęte okresy użytko-
wania lub zastosowane stawki amortyzacyjne dla:
− nabytych koncesji, patentów, licencji i podobnych war-
tości: metoda liniowa, 50 proc., amortyzacja księgowa-
na na koszty ogólnego zarządu,
− innych wartości niematerialnych: nieprzekazane do
użytkowania, na dzień 31 grudnia 2022 roku nie są
amortyzowane.
Rzeczowe aktywa trwałe [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Środki trwałe, w tym: 41 952 42 500
- grunty 88 90
- budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej 32 917 34 912
- urządzenia techniczne i maszyny 22 87
- środki transportu 7 102 6 573
- inne środki trwałe 1 823 838
Środki trwałe w budowie - 1 578
Rzeczowe aktywa trwałe razem 41 952 44 078
Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości rze-
czowych aktywów trwałych w okresach objętych sprawoz-
daniem finansowym.
Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na środ-
kach trwałych.
NOTA 2A
16
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Brak jest zobowiązań umownych zaciągniętych w związku
z nabyciem rzeczowych aktywów trwałych.
Zmiany rzeczowych aktywów trwałych – wg grup rodzajowych [tys. PLN]
Za okres od 1.01.2022 – 31.12.2022
Grunty
własne
Budynki
i budowle
Urządzenia
techniczne
i maszyny
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe Razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 100 43 209 3 433 12 693 4 105 63 540
Zwiększenia - 3 091 12 3 259 1 982 8 344
– z tytułu zakupu - 2 186 12 4 1 982 4 184
– z tytułu leasingu - 905 - 3 255 - 4 160
Zmniejszenia - (61) (1 498) (3 454) (738) (5 751)
– z tytułu inwentaryzacji - (61) (1 485) - (461) (2 007)
– z tytułu leasingu - - - (2 929) - (2 929)
– z tytułu sprzedaży - - (13) (525) (277) (815)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 100 46 239 1 947 12 498 5 349 66 133
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na początek okresu
(10) (8 297) (3 346) (6 120) (3 267) (21 040)
Amortyzacja za okres (2) (5 025) 1 421 (2 249) (259) (6 114)
– z tytułu amortyzacji (2) (365) (27) (3) (996) (1 393)
– z tytułu sprzedaży - - 13 523 272 808
– z tytułu leasingu - (4 721) - (2 769) - (7 490)
– z tytułu inwentaryzacji - 61 1 435 - 465 1 961
Zmniejszenia - - - 2 973 - 2 973
– z tytułu leasingu - - - 2 973 - 2 973
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na koniec okresu
(12) (13 322) (1 925) (5 396) (3 526) (24 181)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 88 32 917 22 7 102 1 823 41 952
– w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania - 30 184 5 412 35 596
NOTA 2B
17
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zmiany rzeczowych aktywów trwałych – wg grup rodzajowych [tys. PLN]
Za okres od 1.01.2021 – 31.12.2021
Grunty
własne
Budynki
i budowle
Urządzenia
techniczne
i maszyny
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe Razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 193 23 201 3 499 10 952 3 557 41 401
Zwiększenia - 24 199 22 4 513 1 676 30 410
– z tytułu zakupu - 346 22 - 1 676 2 044
– z tytułu leasingu - 23 853 - 4 513 - 28 366
Zmniejszenia (93) (4 191) (88) (2 772) (1 128) (8 272)
– z tytułu likwidacji - - (2) - (310) (312)
– z tytułu leasingu - (3 839) - (2 227) - (6 066)
– z tytułu sprzedaży (93) (352) (86) (545) (818) (1 894)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 100 43 209 3 433 12 693 4 105 63 539
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na początek okresu
(13) (8 178) (3 392) (6 152) (3 327) (21 061)
Amortyzacja za okres 3 (119) 46 32 60 22
– z tytułu amortyzacji (2) (256) (41) - (950) (1 249)
– z tytułu sprzedaży 5 32 85 545 767 1 434
– z tytułu leasingu - 87 - (513) - (426)
– z tytułu likwidacji - 18 2 - 243 263
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na koniec okresu
(10) (8 297) (3 346) (6 120) (3 267) (21 039)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 90 34 912 87 6 573 838 42 500
– w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania - 31 622 - 6 573 - 38 195
18
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Nieruchomości inwestycyjne Spółka prezentuje na mo-
ment ujęcia w księgach według ceny nabycia / koszt
wytworzenia. Po początkowym ujęciu Spółka wycenia nie-
ruchomości według wartości godziwej na koniec każdego
kwartału kalendarzowego.
Zysk / strata z wyceny wykazana jest w pozycji „Zysk /
Strata z nieruchomości inwestycyjnych” w rachunku zy-
sków i strat.
Wartość godziwa została określona z wykorzystaniem
modelu porównania rynkowego opartego na aktualnych
cenach rynkowych. W hierarchii wartości godziwej dla
nieruchomości inwestycyjnych Spółka przyporządkowała
poziom 3.
Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na nieru-
chomościach inwestycyjnych. Spółka nie ma zobowiązań
umownych na 31 grudnia 2022 r.
Zgodnie z MSR 36, oceniając istnienie przesłanek świad-
czących o możliwości utraty wartości aktywów związanych
z Grupą Archicom, Zarząd przeanalizował przesłankę pole-
gającą na tym, że wartość bilansowa aktywów netto jednost-
ki sporządzającej sprawozdanie finansowe jest wyższa od
wartości ich rynkowej kapitalizacji.
Na dzień 31 grudnia 2022 r. Spółka przeprowadziła test na
utratę wartości Archicom, (pośrednio przez DKR i DKRA),
Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych
[tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Wartość inwestycji w nieruchomości na początek okresu 445 2 212
Zmniejszenia - (1 767)
– z tytułu sprzedaży - (1 767)
Wartość inwestycji w nieruchomości na koniec okresu 445 445
NOTA 3A
Nieruchomości inwestycyjne
– wpływ na wynik [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Przychody z czynszów dotyczących nieruchomości inwestycyjnej 9 9
NOTA 3B
Udziały i akcje
[tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Inwestycje w jednostkach zależnych, współzależnych
– w jednostkach zależnych 1 322 602 1 372 808
– w jednostkach współkontrolowanych 228 463 115 175
Udziały lub akcje razem 1 551 065 1 487 983
NOTA 4A
19
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Analiza wrażliwości DCF przy zmianie WACC [PLN]
31.12.2022
Wartość akcji / stopa dyskontowa 16,68% 773,61
Wartość akcji z uwzględnieniem spadku stopy dyskontowej o -1,5% 792,18
Wartość akcji z uwzględnieniem spadku stopy dyskontowej o -1% 785,89
Wartość akcji z uwzględnieniem wzrostu stopy dyskontowej o +1% 761,73
Wartość akcji z uwzględnieniem wzrostu stopy dyskontowej o +1,5% 750,21
W ocenie Zarządu, biorąc pod uwagę projekty Grupy Ar-
chicom w budowie i przygotowaniu, na 31 grudnia 2022 r.
nie istnieją przesłanki do dokonania odpisów z uwagi na
utratę wartości aktywów.
NOTA 4B
Zmiana stanu udziałów i akcji
[tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Stan na początek okresu, w tym: 1 487 983 1 073 287
– akcje i udziały 1 487 983 1 073 287
Zwiększenia 115 063 467 198
– z tytułu zakupu udziałów 16 456 195
– z tytułu podwyższenia kapitału 115 047 11 003
Zmniejszenia (51 981) (52 502)
– z tytułu sprzedaży udziałów (1 251) (19 215)
– z tytułu obniżenia kapitału (47 000) (13 950)
– z tytułu likwidacji spółki (2 894) (729)
– z tytułu odpisu aktualizującego wartość aktywów (836) (18 608)
Stan na koniec okresu, w tym: 1 551 065 1 487 983
– akcje i udziały 1 551 065 1 487 983
przy zastosowaniu metody zdyskontowanych przepły-
wów pieniężnych (DCF) na podstawie planu finansowego
obejmującego lata 2023 - 2027 dla Grupy Archicom S.A..
W analizie uwzględniono podstawowe przepływy pienięż-
ne wynikające głównie z sprzedaży mieszkań oraz biurow-
ca City Space 2 oraz kosztów nakładów budowy projektów
deweloperskich.
Do przeprowadzenia testu na utratę wartości przyjęto
poniższe założenia:
− podstawą ustalenia wartości odzyskiwalnej jest ośrodek
wypracowujący przepływy pieniężne,
− ośrodkiem wypracowującym przepływy pieniężne jest
Grupa Archicom S.A.
− średni ważony koszt kapitału (WACC) został przyjęty na
poziomie 16,68 proc.,
− test bazuje tylko na projektach obecnych w portfelu na
dzień wyceny, nie zakłada zakupu nowych gruntów,
− model zakłada zmniejszania kosztów marketingowych
wraz ze zmniejszaniem się oferty sprzedaży w latach,
− brak założeń wypłaty dywidendy (ewentualne wypłaty
powinny być neutralne dla testu),
− brak założenia nowego finansowania a spłatę obecnego
do poziomu 30 proc. aktywów ze względu na zakładany
brak nowych zakupów,
− okres projekcji przepływów pieniężnych przyjęto dla 5
lat począwszy od 1 stycznia 2023 r.
Spółka przeprowadziła analizę wrażliwości na zmianę pod-
stawowych założeń przyjętych do testy na utratę wartości
Grupy Archicom. Poniżej zaprezentowano wpływ, jaki miałoby
zwiększenie i zmniejszenia stopy dyskonta (WACC), posługu-
jąc się następującymi założeniami:
− stopa dyskonta - w celu analizy wrażliwości zweryfi-
kowano wartość Grupy przy obniżeniu i podwyższeniu
stopy dyskonta odpowiednio o: -1,5 proc., -1 proc., +1
proc. i 1,5 proc.
20
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Odpis aktualizujący
wartość udziałów
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
PHS - Projekt CS - Sp.k. 356
Selmer Investments Sp. z o.o. 129
Projekt Echo 121 Sp. z o.o. 100
Projekt Echo 144 Sp. z o.o. 52
Projekt Echo 142 Sp. z o.o. 51
Projekt Echo 145 Sp. z o.o. 51
Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 30
PPR - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A 26
Malta Oce Park - GE Sp. z o.o. S.K.A. 29
Babka Tower - Pe 93 Sp. z o.o. Sp.k. 6
Symetris - Pe-131 Sp.k. 6
Obniżenie wkładu
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
Projekt Echo - 136 Sp.K. 47 000
Likwidacja
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
Park Postępu - GE Sp. z o.o. S.K.A. 1 456
53 - GE Sp. z o.o. S.K.A. 1 316
Babka Tower - Pe 93 Sp. z o.o. Sp.k. 68
Echo - Galaxy Sp. z o.o. 51
Bełchatów GE Sp. z o.o. S.K.A. 3
Echo - Babka Tower Sp. z o.o. -
Projekt Echo 119 Sp. z o.o. -
Gleann Sp. z o.o. -
Shanklin Sp. z o.o. -
Projekt Echo 93 Sp. z o.o. -
Projekt Cs Sp. z o.o. -
Projekt 14 - GE Sp. z o.o. S.K.A. -
Projekt K-6 - GE S.K.A. -
Projekt 14 - GE Sp. z o.o. S.K.A. -
Projekt 147 - GE Sp. z o.o. Sp.k. -
Projekt 13 - GE Sp. z o.o. S.K.A. -
Projekt 21 - GE Sp. z o.o. S.K.A. -
Malta Oce Park - GE Sp. z o.o. S.K.A. -
Oxygen - GE Sp. z o.o. S.K.A. -
Projekt K-6 - GE S.K.A. -
Nabycie udziałów
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
Symetris - Pe-131 Sp.k. 6
Projekt 139 - GE Sp. z o.o. Sp.k. 5
Projekt Echo 123 Sp. z o.o. 5
Zbycie udziałów
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.k. 1 251
Podwyższenie kapitału
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
Rosehill Investments Sp. z o.o. 108 652
R4R Poland Sp. z o.o. 4 635
Projekt Echo 111 Sp. z o.o. 1 000
Selmer Investments Sp. z o.o. 150
Projekt Echo 144 Sp. z o.o. 150
Projekt Echo 121 Sp. z o.o. 120
Projekt Echo 145 Sp. z o.o. 100
Projekt Echo 142 Sp. z o.o. 90
Projekt Echo 143 Sp. z o.o. 90
Projekt Echo 108 Sp. z o.o. 60
Zmiany w grupie kapitałowej
Echo Investment w 2022 r.
21
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
NOTA 4C
Zastawy na udziałach i akcjach
Wartość zastawu [mln]
Tytuł zastawu
Spółka, której akcje lub udziały
zostały zastawione [PLN] [EUR]
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Galeria Libero - Pro-
jekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. przez Santander Bank Polska S.A.
Projekt Echo 120 Sp. z o.o. 101
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Galeria Libero - Pro-
jekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K. przez Santander Bank Polska S.A.
Projekt Echo 120 Sp. z o.o. 18
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Echo 130
Sp. z o.o. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo - 130 Sp. z o.o. 67
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Echo 130
Sp. z o.o. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo - 130 Sp. z o.o. 20
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. przez Bank Pekao S.A.
Projekt Echo 115 Sp. z o.o. 131
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Sp.k. przez Bank Pekao S.A.
Projekt Echo 115 Sp. z o.o. 26
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena
- Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o.
S.K.A.
75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena
- Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o.
S.K.A.
75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena
- Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o.
S.K.A.
24
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena
- Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena
- Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena
- Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 24
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena
- Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena
- Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Sp.k. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 75
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Beethovena
- Projekt Echo -122 Sp. z o.o. Sp.. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo 122 Sp. z o.o. 11
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran-
raer Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Stranraer Sp. z o.o. 36
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran-
raer Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Stranraer Sp. z o.o. 130
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran-
raer Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. 36
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran-
raer Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. 130
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej React - Dagnall Sp.
z o.o. S.K.A. przez BNP Paribas Bank Polska S.A.
Dagnall Sp. z o.o. 29
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej React - Dagnall Sp.
z o.o. S.K.A. przez BNP Paribas Bank Polska S.A.
Dagnall Sp. z o.o. 1
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Cornwall Investments Sp. z o.o. 82
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Cornwall Investments Sp. z o.o. 82
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Cornwall Investments Sp. z o.o. 11
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 82
22
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zastawy na udziałach i akcjach
Wartość zastawu [mln]
Tytuł zastawu
Spółka, której akcje lub udziały
zostały zastawione [PLN] [EUR]
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 82
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 11
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Echo Arena Sp.
z o.o. przez Bank Pekao S.A.
Echo Arena Sp. z o.o. 98
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Echo Arena Sp.
z o.o. przez Bank Pekao S.A.
Echo Arena Sp. z o.o. 133
23
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
NOTA 4D
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
AKCJE / UDZIAŁY W SPÓŁKACH ZALEŻNYCH
1 Echo - Aurus Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
199 022 - - 199 022 99,99% 99,99% brak
2 Princess Investment Sp. z o.o. Kielce roboty budow. zwiazane
ze wznoszeniem budyn-
ków
5 063 (5 063) (5 063) - 99,99% 99,99% brak
3 PPR - Grupa Echo Sp. z o. o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
160 (134) (26) (160) - 99,95% 99,95% brak
4 Echo - SPV 7 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak
5 Grupa Echo Sp. z o.o. Kielce doradztwo w zakresie
prowadz. dział. gosp.
i zarządzania
52 (52) (52) - 100,00% 100,00% brak
6 Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.
w likwidacji
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
153 (11) (11) 142 99,95% 99,95% brak
7 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp.
z o.o. Sp.k.
Kielce dział.rachunkowo - księ-
gowa
51 - - 51 99,00% 99,00% brak
8 Malta Oce Park - Grupa Echo Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
2 469 (2 367) (29) (2 396) 73 99,95% 99,95% brak
9 Echo - Arena Sp. z o.o. Kielce realizacja projektów
budow.zwiazanych
z wznosze. budynków
1 008 (1 008) (1 008) - 99,95% 99,95% brak
10 Echo - Opolska Biznes Park Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
285 (285) (285) - 100,00% 100,00% brak
11 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
20 419 (20 419) (20 419) - 95,00% 95,00% brak
12 Echo -Advisory Services Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak
13 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak
24
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
14 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o.
Sp.k.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
51 - - 51 100,00% 100,00% brak
15 Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
8 611 (8 611) (8 611) - 99,95% 99,95% brak
16 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
576 (86) (31) (117) 459 99,95% 99,95% brak
17 Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak
18 Avatar - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce poz. doradztwo z zakresie
prow. dział. gosp.i zarzą-
dza.
17 665 17 665 99,95% 99,95% brak
19 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce roboty budow. zwiazane
ze wznoszeniem budyn-
ków
63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak
20 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
94 (76) (76) 18 99,90% 99,90% brak
21 Metropolis - Grupa Echo 121 Sp. z o. o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
18 156 (2 621) (2 621) 15 535 100,00% 100,00% brak
22 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A Kielce realizacja projektów
budow.zwiazanych
z wznosze. budynków
16 - - 16 100,00% 100,00% brak
23 Echo Investment Projekt Management SRL Brasov zarządzanie nieruchomo-
ściami
4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak
24 Projekt Echo 99 Sp. z o. o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
97 (97) (97) - 99,80% 99,80% brak
25 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z. o. o. S.K.A.
w likwidacji
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
4 007 (78) (78) 3 929 99,95% 99,95% brak
26 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
11 (11) (11) - 100,00% 100,00% brak
27 Projekt Echo 108 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
125 (65) (65) 60 100,00% 100,00% brak
28 Echo - Property Poznan 1 Sp. z o. o. Kielce poz. doradztwo z zakresie
prow. dział. gosp.i zarzą-
dza.
197 (197) (197) - 99,00% 99,00% brak
25
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
29 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
25 - - 25 100,00% 100,00% brak
30 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 (50) (50) - 100,00% 100,00% brak
31 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
46 050 - - 46 050 100,00% 100,00% brak
32 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 (30) (30) 20 100,00% 100,00% brak
33 Face2Face - Stranraer Sp. z o.o - S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak
34 Midpoint 71-Cornwall Investments Sp.
z o.o. S.K.A. w likwidacji
Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak
35 Pure Systems Sp. z o.o. w likwidacji Kraków poz. finan. dział.usługowa,
z wyłacz. ubezpiecz. I fun-
duszów emerytalnych
1 1 99,90% 99,90% brak
36 Projekt Echo 111 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
1 100 (100) (100) 1 000 99,95% 99,95% brak
37 Projekt Echo 112 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
38 Projekt Echo 113 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
279 (279) (279) - 100,00% 100,00% brak
39 Projekt Echo 115 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
1 406 (1 406) (1 406) - 99,83% 99,83% brak
40 Projekt Echo 116 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 99,83% 99,83% brak
41 Projekt Echo 120 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
424 (424) (424) - 100,00% 100,00% brak
42 Projekt Echo 121 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
151 (31) (100) (131) 20 100,00% 100,00% brak
43 Projekt Echo 122 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
779 (779) (779) - 100,00% 100,00% brak
44 Projekt Echo 123 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 99,83% 99,83% brak
26
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
45 Projekt Echo 127 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
46 Projekt Echo 128 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
47 Projekt Echo 130 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
41 (31) (31) 10 100,00% 100,00% brak
48 Projekt Echo 131 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
307 (307) (307) - 100,00% 100,00% brak
49 Projekt Echo 135 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
50 Projekt Echo 136 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
51 Projekt Echo 137 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 - - 31 100,00% 100,00% brak
52 Projekt Echo 136 Sp. z o. o Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
37 006 - - 37 006 99,00% 99,00% brak
53 Villea investments Sp. z o .o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
54 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie
prow. dział. gosp.i zarzą-
dza.
162 (12) (129) (141) 21 100,00% 100,00% brak
55 Selmer Investments Sp.k. Warszawa poz. doradztwo z zakresie
prow. dział. gosp.i zarzą-
dza.
15 (15) (15) - 100,00% 100,00% brak
56 Cornwall Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie
prow. dział. gosp.i zarzą-
dza.
12 (12) (12) - 100,00% 100,00% brak
57 Gosford Investments Sp.z o.o Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
58 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie
prow. dział. gosp.i zarzą-
dza.
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
59 Doxent Investments Sp.z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
27
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
60 City Space - GP Sp. z o. o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
137 (137) (137) - 100,00% 100,00% brak
61 City Space - Management Sp. z o.o. Warszawa poz. dzialalność związana
z udostęp. pracowników
937 (937) (937) - 100,00% 100,00% brak
62 Perth Sp. z o.o Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
63 Potton Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
64 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie
prow. dział. gosp.i zarzą-
dza.
82 82 100,00% 100,00% brak
65 Seaford Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie
prow. dział. gosp.i zarzą-
dza.
5 (5) (5) - 100,00% 100,00% brak
66 Elektrownia RE Sp.z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
36 286 36 286 100,00% 100,00% brak
66 Projekt 139 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 99,90% 99,99% brak
67 Projekt 140 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
15 006 15 006 99,99% 99,99% brak
68 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 10 100,00% 100,00% brak
68 Swanage Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
69 Stranraer Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
70 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
70 Strood Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
27 125 27 125 100,00% 100,00% brak
71 RPGZ Sp. z o.o.* Kraków realizacja projektów
budow.zwiazanych
z wznosze. budynków
21 21 100,00% 100,00% brak
28
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
72 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
3 430 - 3 430 99,95% 99,95% brak
73 SYMETRIS - PE-131 Sp.k. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak
74 Projekt Echo 139 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
6 6 99,99% 99,99% brak
75 Projekt Echo 140 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
76 Projekt Echo 141 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
77 Projekt Echo 142 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
96 (6) (51) (57) 39 100,00% 100,00% brak
78 Projekt Echo 143 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
96 (6) (6) 90 100,00% 100,00% brak
79 Projekt Echo 144 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
156 (6) (52) (58) 98 100,00% 100,00% brak
80 Projekt Echo 145 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
106 (6) (51) (57) 49 100,00% 100,00% brak
81 DKR Echo Invest S.A. Kielce działalność firm central-
nych i holdingów, z wył.
holdingów finansowych
76 926 76 926 100,00% 100,00% brak
82 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce działalność firm central-
nych i holdingów, z wył.
holdingów finansowych
355 971 355 971 100,00% 100,00% brak
83 PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa roboty budow. zwiazane
ze wznoszeniem budyn-
ków
4 004 (207) (354) (561) 3 443 99,99% 99,99% brak
1 373 961 (50 530) (829) (51 359) 1 322 602
Akcje / udziały w podmiotach współkontrolowane
1 Rosehill Investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
212 063 (17 217) (17 217) 194 846 30,00% 30,00% brak
29
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
2 Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
2 2 30,00% 30,00% brak
3 R4R Poland Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
33 615 33 615 30,00% 30,00% brak
245 680 (17 217) - (17 217) 228 463
Akcje / udziały w jednostkach podporządkowanych razem 1 619 641 (67 747) (829) (68 576) 1 551 065
W tabeli Spółka zaprezentowała dokonany w trakcie
roku obrotowego odpis aktualizujący wartość posia-
danych przez Spółkę udziałów i akcji w jednostkach
zależnych, współzależnych i stowarzyszonych.
W przypadku niedokonania odpisu aktualizującego,
zdaniem Spółki, na dzień bilansowy nie występowały
przesłanki wskazujące na konieczność dokonania korekt
wartości odpisów.
Zmiana wartości korekt aktualizujących wartość udzia-
łów została wykazana na wynik za okres bieżący i po-
równawczy w pozycji aktualizacja wartości inwestycji
w przychodach / kosztach finansowych.
W kosztach znalazła się kwota utworzonego odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości w wys. 829 tys.
zł na 31 grudnia 2022 r. (18 608 tys. zł na 31 grudnia
2021 r).
Spółka zgodnie z MSR 12 par. 44 aktywo dotyczące
udziałów w jednostkach zależnych przeanalizowała i nie
tworzy ze względu na brak możliwość odwrócenia się
aktywa w dającej się przewidzieć przyszłości.
Spółka posiada kontrolę nad wymienionymi podmiotami
zależnymi poprzez bezpośredni udział kapitałowy lub
poprzez udziały / akcje posiadane przez inne podmioty
zależne od Spółki, za wyjątkiem Rosehill Investments Sp.
z o.o., Projekt Echo 138 Sp. z o.o. i R4R Poland Sp. z o.o.
30
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
AKCJE / UDZIAŁY W SPÓŁKACH ZALEŻNYCH
1 Projekt Echo 93 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
51 (34) (16) (51) - 99,00% 99,00% brak
2 Echo - Aurus Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
199 021 - - 199 021 99,99% 99,99% brak
3 Princess Investment Sp. z o.o. Kielce roboty budowlane
związane ze wznoszeniem
budynków
5 063 (5 063) (5 063) - 99,99% 99,99% brak
4 Bełchatów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
73 (51) (19) (70) 3 99,95% 99,95% brak
5 PPR - Grupa Echo Sp. z o. o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
160 (117) (17) (134) 26 99,95% 99,95% brak
6 Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak
7 Grupa Echo Sp. z o.o. Kielce doradztwo w zakresie
prowadzenia działalności
gospodarczej i zarzą-
dzania
52 (52) (52) - 100,00% 100,00% brak
8 Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
153 (11) (11) 142 99,95% 99,95% brak
9 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp.
z o.o. Sp.k.
Kielce działalność rachunkowo -
księgowa
51 - - 51 99,00% 99,00% brak
10 Malta Oce Park - Grupa Echo Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
2 469 (2 349) (18) (2 367) 102 99,95% 99,95% brak
11 Echo - Arena Sp. z o.o. Kielce realizacja projektów
budowlanych związanych
z wznoszeniem budynków
1 008 (1 008) (1 008) - 99,95% 99,95% brak
12 Echo - Galaxy Sp. z o.o. Kielce realizacja projektów
budowlanych związanych
z wznoszeniem budynków
51 - - 51 99,00% 99,00% brak
13 Echo - Opolska Biznes Park Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
285 (285) (285) - 100,00% 100,00% brak
14 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
20 419 (20 419) (20 419) - 95,00% 95,00% brak
31
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
15 Echo - Advisory Services Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak
16 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
100 (71) (29) (100) - 99,00% 99,00% brak
17 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o.
Sp.k.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
51 - - 51 100,00% 100,00% brak
18 53 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
1 316 - - 1 316 100,00% 100,00% brak
19 Echo - Galaxy Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
8 611 (8 611) (8 611) - 99,95% 99,95% brak
20 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
576 (68) (18) (86) 490 99,95% 99,95% brak
21 Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak
22 Avatar - Projekt Echo 119 Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pozostałe doradztwo
z zakresie prowadzenia
działalności gospodarczej
i zarządzania
17 665 17 665 99,95% 99,95% brak
23 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce roboty budowlane
związane ze wznoszeniem
budynków
63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak
24 Oxygen - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
27 (27) (27) - 99,95% 99,95% brak
25 Park Postępu - Grupa Echo Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
1 587 (130) (130) 1 457 99,95% 99,95% brak
26 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
94 (76) (76) 18 99,90% 99,90% brak
27 Metropolis - Grupa Echo 121 Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
18 156 (1 930) (691) (2 621) 15 535 100,00% 100,00% brak
28 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A Kielce realizacja projektów bu-
dowlanych związanych ze
wznoszeniem budynków
16 - - 16 100,00% 100,00% brak
29 Echo Investment Projekt Management SRL Brasov zarządzanie nieruchomo-
ściami
4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak
32
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
30 Projekt Echo 99 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-
ruchomości na własny
rachunek
97 (42) (55) (97) - 99,80% 99,80% brak
31 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z. o. o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
4 007 (78) (78) 3 929 99,95% 99,95% brak
32 Projekt CS Sp. z o.o. Kielce pozostałe pośrednictwo
pieniężne
122 (97) (25) (122) - 99,00% 99,00% brak
33 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
11 - (11) (11) - 100,00% 100,00% brak
34 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Sp.k. Kielce kupno i sprzedaż nie-
ruchomości na własny
rachunek
1 251 - - 1 251 99,00% 99,00% brak
35 Projekt Echo 108 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
65 (65) (65) - 100,00% 100,00% brak
36 Echo - Babka Tower Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
51 (51) (51) - 100,00% 100,00% brak
37 Echo - Property Poznan 1 Sp. z o.o. Kielce pozostałe doradztwo
w zakresie prowadzenia
działalności gospodarczej
i zarządzania
197 (197) (197) - 99,00% 99,00% brak
38 Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pozostałe doradztwo
w zakresie prowadzenia
działalności gospodarczej
i zarządzania
61 (61) (61) - 100,00% 100,00% brak
39 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
25 - - 25 100,00% 100,00% brak
40 Projekt 13 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
24 (24) (24) - 100,00% 100,00% brak
41 Projekt 14 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pozostałe pośrednictwo
finansowe
24 (24) (24) - 100,00% 100,00% brak
42 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 - (50) (50) - 100,00% 100,00% brak
43 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
46 050 - - 46 050 100,00% 100,00% brak
33
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
44 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 (30) (30) 20 100,00% 100,00% brak
45 Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak
46 Projekt 21 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 (50) (50) - 100,00% 100,00% brak
47 Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak
48 Pure Systems Sp. z o.o. Kraków pozostała finansowa dzia-
łalność usługowa, z wy-
łączeniem ubezpieczeń
i funduszów emerytalnych
1 1 99,90% 99,90% brak
49 Projekt Echo 111 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
100 (100) (100) - 99,95% 99,95% brak
50 Projekt Echo 112 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
51 Projekt Echo 113 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
279 (279) (279) - 100,00% 100,00% brak
52 Projekt Echo 115 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
1 406 (1 406) (1 406) - 99,83% 99,83% brak
53 Projekt Echo 116 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 - (31) (31) - 99,83% 99,83% brak
54 Projekt Echo 119 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
25 (25) (25) - 99,80% 99,80% brak
55 Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
424 (424) (424) - 100,00% 100,00% brak
56 Projekt Echo 121 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
57 Projekt Echo 122 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
779 (779) (779) - 100,00% 100,00% brak
58 Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 - (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
34
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
59 Projekt Echo 128 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
60 Projekt Echo 130 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
41 (31) - (31) 10 100,00% 100,00% brak
61 Projekt Echo 131 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
307 (307) (307) - 100,00% 100,00% brak
62 Projekt Echo 135 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
63 Projekt Echo 136 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 - (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
64 Projekt Echo 137 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 - - 31 100,00% 100,00% brak
65 Projekt Echo 136 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
84 006 - - 84 006 99,00% 99,00% brak
66 Villea investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
67 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa pozostałe doradztwo
z zakresie prowadzenia
działalności gospodarczej
i zarządzania
12 (12) (12) - 100,00% 100,00% brak
68 Selmer Investments Sp.k. Warszawa pozostałe doradztwo
z zakresie prowadzenia
działalności gospodarczej
i zarządzania
15 (15) (15) - 100,00% 100,00% brak
69 Cornwall Investments Sp. z o.o. Warszawa pozostałe doradztwo
z zakresie prowadzenia
działalności gospodarczej
i zarządzania
12 - (12) (12) - 100,00% 100,00% brak
70 Gosford Investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
71 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa pozostałe doradztwo
z zakresie prowadzenia
działalności gospodarczej
i zarządzania
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
35
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
72 Doxent Investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
73 City Space - GP Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
137 (137) (137) - 100,00% 100,00% brak
74 City Space - Management Sp. z o.o. Warszawa pozostała działalność
związana z udostępnia-
niem pracowników
937 (937) (937) - 100,00% 100,00% brak
75 Gleann Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 (5) (5) - 100,00% 100,00% brak
76 Perth Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
77 Potton Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
78 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa pozostałe doradztwo
z zakresie prowadzenia
działalności gospodarczej
i zarządzania
82 82 100,00% 100,00% brak
79 Seaford Sp. z o.o. Warszawa pozostałe doradztwo
z zakresie prowadzenia
działalności gospodarczej
i zarządzania
5 (5) (5) - 100,00% 100,00% brak
80 Elektrownia RE Sp.z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-
ruchomości na własny
rachunek
36 286 36 286 100,00% 100,00% brak
81 Projekt 140 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
15 006 15 006 99,99% 99,99% brak
82 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 10 100,00% 100,00% brak
83 Projekt 147 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak
84 Swanage Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
85 Stranraer Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
36
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
86 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
87 Shanklin Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
88 Strood Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
27 125 27 125 100,00% 100,00% brak
89 RPGZ Sp. z o.o.* Kraków realizacja projektów bu-
dowlanych związanych ze
wznoszeniem budynków
21 21 100,00% 100,00% brak
90 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
3 430 - - - 3 430 99,95% 99,95% brak
91 Projekt Echo 139 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-
ruchomości na własny
rachunek
6 6 99,99% 99,99% brak
92 Projekt Echo 140 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-
ruchomości na własny
rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
93 Projekt Echo 141 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-
ruchomości na własny
rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
94 Projekt Echo 142 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-
ruchomości na własny
rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
95 Projekt Echo 143 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-
ruchomości na własny
rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
96 Projekt Echo 144 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-
ruchomości na własny
rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
97 Projekt Echo 145 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-
ruchomości na własny
rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
37
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2021 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
98 DKR Echo Invest S.A. Kielce działalność firm cen-
tralnych i holdingów,
z wyłączeniem holdingów
finansowych
76 926 76 926 100,00% 100,00% brak
99 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce działalność firm cen-
tralnych i holdingów,
z wyłączeniem holdingów
finansowych
355 971 355 971 100,00% 100,00% brak
100 PHS - PRrojekt CS - SP.K. Warszawa roboty budowlane
związane ze wznoszeniem
budynków
4 005 (207) (207) 3 798 99,99% 99,99% brak
101 Babka Tower - PE 93 Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
79 (4) (4) 75 99,99% 99,99% brak
Razem 1 423 998 (49 798) (1 391) (51 190) 1 372 808
Akcje / udziały w podmiotach współkontrolowanych
1 Rosehill Investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
103 410 (17 217) (17 217) 86 193 30,00% 30,00% brak
2 Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
2 2 30,00% 30,00% brak
3 R4R Poland Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
28 980 28 980 30,00% 30,00% brak
Razem 132 392 - (17 217) (17 217) 115 175
Akcje / udziały w jednostkach podporządkowanych razem 1 556 390 (49 798) (18 608) (68 407) 1 487 983
38
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
NOTA 5
Długoterminowe i krótkoterminowe
aktywa finansowe [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
RMK - ubezpieczenie 1 549 1 854
W jednostkach zależnych 64 157 106 222
Obligacje 64 157 106 222
– długoterminowe - 43 671
– krótkoterminowe 64 157 62 551
Należności za sprzedaż udziałów 10 860 3 285
Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe razem 76 566 111 361
Spółka oszacowała wartość odpisu z tytułu utraty wartości
obligacji na 31 grudnia 2022 r. ze względu na niematerial-
ność, kwota odpisu nie została rozpoznana w księgach, a na
31 grudnia 2021 r. w wysokości 3,5 mln zł.
Obligacje spełniają test SPPI zgodnie z MSSF 9 par. 4.1.2.,
dlatego nie są wyceniane w wartości godziwej, ale metodą
zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od
wyceny w wartości godziwej. Obligacje udzielono jednostkom
powiązanym o dobrej kondycji finansowej. W stosunku do
jednostek powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarządu
jest minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności
operacyjnej i ocenę projektów inwestycyjnych tych spółek.
W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania dzia-
łalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdzania
rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka
ma możliwość oceny i identyfikacji obligacji, w przypadku
których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki
nie stwierdził takich obligacji. Zarząd ocenił udzielone obli-
gacje pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwanych
strat kredytowych w oparciu o ocenę wiarygodności Grupy
Kapitałowej Echo Investment. Zgodnie z wymogami MSSF 9
utworzono odpis z tytułu oczekiwanych strat kredytowych.
Na 31 grudnia 2022 r. odpis wynosi 34 tys. zł, a na 31 grudnia
2021 r. odpis wynosił 11 tys. zł.
Zarząd Spółki po przeprowadzonej analizie w 2020 r. podjął
decyzję o korekcie prezentacji obligacji długoterminowych
i krótkoterminowych, klasyfikacja obligacji uzależniona została
od rzeczywistego terminu spłaty. W związku z tym obligacja
wyemitowana przez Projekt Beethovena - Projekt Echo 122
Sp. z o.o. S.K.A. z datą wykupu 1 stycznia 2024 r. została za-
prezentowana jako krótkoterminowa z uwagi na oczekiwaną
sprzedaż jedynego aktywa Kontrahenta w okresie 12 miesięcy
od dnia bilansowego.
Podstawowe dane o obligacjach spółek celowyh objętych przez Echo
Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie
Data
wykupu
Klasyfikacja wg
terminu spłaty
Projekt Beethovena-Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 34 975 Wibor 6M + marża 5.11.2023 krótkoterminowe
Projekt Beethovena-Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 27 000 Wibor 6M + marża 1.01.2024 krótkoterminowe
Obligacje bez odsetek i odpisów 61 975
Odsetki 2 216
Odpisy (34)
Razem obligacje z odsetkami i odpisem 64 157
39
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Podstawowe dane o obligacjach spółek celowyh objętych przez Echo
Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie
Data
wykupu
Klasyfikacja
wg terminu
zapadalności
Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o. S.K.A. 40 810 WIBOR 6M + marża 10.09.2023 długoterminowe
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 34 975 WIBOR 6M + marża 5.11.2023 krótkoterminowe
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 27 000 WIBOR 6M + marża 1.01.2024 krótkoterminowe
Obligacje bez odsetek i odpisów 102 785
Odsetki 6 972
Odpisy (3 535)
Razem obligacje z odsetkami i odpisem 106 222
Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane zgodnie
z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywa-
nie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów
pieniężnych wynikających z umowy zgodnie z MSSF 9
i dlatego nie są wyceniane w wartości godziwej a metodą
zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od
wyceny w wartości godziwej.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone
pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowane,
nie nastąpiła istotna utrata ich wartości. Pożyczki udzielo-
no jednostkom powiązanym o dobrej kondycji finansowej.
W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe
w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą
kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwe-
stycyjnych tych spółek.
W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania
działalności jednostek zależnych oraz okresowego po-
twierdzania rentowności prowadzonych przez nie projek-
tów, Spółka ma możliwość oceny i identyfikacji pożyczek,
w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło.
Zarząd Spółki nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił
pożyczki pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwa-
nych strat kredytowych w oparciu o ocenę wiarygodności
Grupy Kapitałowej Echo Investment.
Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono odpis z tytułu
oczekiwanych strat kredytowych; na 31 grudnia 2022 r.
w wysokości 2 943 tys. zł., i na 31 grudnia 2021 r. w wyso-
kości 1 169 tys. zł.
NOTA 6
Udzielone pożyczki długoterminowe [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
W jednostkach zależnych 198 099 1 094 701
W jednostkach współkontrolowanych 303 985 283 845
W pozostałych jednostkach 588 554
Udzielone pożyczki długoterminowe razem 502 672 1 379 100
Nota zawiera pożyczki długoterminowe wraz z odsetkami.
NOTA 6A
Udzielone pożyczki długoterminowe
– struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
W walucie polskiej 453 120 1 172 651
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 49 552 206 449
Udzielone pożyczki długoterminowe razem 502 672 1 379 100
40
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Galeria Libero Sp. z o.o. Sp.k. 97 507 Wibor 3M + marża 10.10.2026
R4R Poland Sp. z o.o. 61 518 marża 31.03.2029
R4R Poland Sp. z o.o. 49 584 marża 31.03.2030
R4R Poland Sp. z o.o. 48 705 marża 31.03.2031
Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o.* 44 105 Wibor 3M + marża 31.12.2024
Berea Sp. z o.o. 36 760 marża 31.12.2025
R4r Poland Sp. z o.o. 35 151 marża 30.09.2026
Rosehill Investments Sp. z o.o. 25 703 Euribor 3M + marża 31.12.2025
Echo - Arena Sp. z o.o. 24 091 Wibor 3M + marża 7.01.2026
Projekt Echo - 137 Sp. z o.o.* 9 754 Euribor 3M + marża 30.06.2024
Berea Sp. z o.o. 7 869 Euribor 3M + marża 31.12.2025
ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k.* 4 950 Wibor 3M + marża 30.06.2024
DKRA Sp. z o.o. 535 marża 22.04.2026
Pożyczki bez odsetek i odpisów 446 232
odsetki 57 794
odpisy (1 354)
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 502 672
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej.
Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone.
Udzielone pożyczki nie są przeterminowane, nie nastąpiła
utrata wartości udzielonych pożyczek.
Udzielone pożyczki prezentowane są zgodna z faktycznym
terminem spłaty.
* Pożyczki udzielone w 2022 r.
41
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Strood Sp. z o.o. * 169 232 Euribor 3M + marża 31.12.2023
Fianar Investments Sp. z o.o.* 150 000 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. 122 718 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Galeria Libero Sp. z o.o. Sp.k. 97 507 Wibor 3M + marża 10.10.2026
R4R Poland Sp. z o.o. 90 638 marża 31.03.2030
Projekt Echo 130 Sp. z o.o. 85 580 Wibor 3M + marża 26.02.2026
Villea Investments Sp. z o.o. 68 550 Wibor 3M + marża 31.12.2023
R4R Poland Sp. z o.o. 61 518 marża 31.03.2029
Arena Sp. z o.o.* 46 800 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Senja 2 Sp. z o.o. 43 663 Wibor 3M + marża 31.12.2023
ZAM - Projekt Echo 127 Sp. z o.o. Sp.k.* 43 000 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Berea Sp. z o.o. 36 760 marża 31.12.2025
R4R Poland Sp. z o.o. 35 151 marża 30.09.2026
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A.* 35 080 Wibor 3M + marża 30.06.2026
Doxent Investments Sp. z o.o.* 30 237 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.* 28 330 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Rosehill Investments Sp. z o.o. 25 703 Euribor 3M + marża 31.12.2025
GRO Nieruchomości Sp. z o.o. 23 687 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Perth Sp. z o.o.* 23 000 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Rpgz IX Sp. z o.o. 19 466 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 139 Sp. z o.o.* 18 050 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 123 Sp. z o.o.* 15 610 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Gosford Investments Sp. z o.o. 12 775 Wibor 3M + marża 31.12.2023
City Space Management Sp. z o.o. 9 402 Wibor 3M + marża 31.03.2022
Echo - Galaxy Sp. z o.o. S.K.A.* 8 230 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Berea Sp. z o.o. 7 869 Euribor 3M + marża 31.12.2025
Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. 4 051 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Echo - SPV 7 Sp. z o.o. 3 140 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. Sp.k.* 1 237 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Elektrownia Sp. z o.o.* 1 000 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Strood Sp. z o.o. 9 890 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 111 Sp. z o.o. 792 Wibor 3M + marża 31.12.2023
DKRA Sp. z o.o. 535 marża 22.04.2026
Plac Unii City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. 499 Wibor 3M + marża 31.12.2023
142 – City Space GP Sp. z o.o. Sp.k. 440 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 144 Sp. z o.o. 30 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 141 Sp. z o.o. 30 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 142 Sp. z o.o. 30 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 143 Sp. z o.o. 30 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 145 Sp. z o.o. 30 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Pożyczki bez odsetek i odpisów 1 330 290
odsetki 74 885
odpisy (26 075)
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 1 379 100
* Pożyczki udzielone w 2021 r.
42
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
NOTA 7
NOTA 8
Pochodne instrumenty finansowe [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Interest Rate Swap 26 251 18 922
Razem 26 251 18 922
Należności z tytułu leasingu [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Do 1 roku 3 666 3 068
1 roku do 3 lat 8 837 7 688
3 roku do 5 lat 8 909 8 663
Powyżej 5 lat 17 134 19 763
Razem 38 546 39 182
Spółka zalicza pochodne instrumenty finansowe do
drugiego poziomu w hierarchii wartości godziwej
określonego w standardach rachunkowych. Technika
wyceny w przypadku swapów procentowych bazuje na
metodzie zdyskontowanych przepływów pieniężnych
z wykorzystaniem danych obserwowalnych takich jak
stopy procentowe (WIBOR, EURIBOR) oraz krzywe stóp
procentowych.
Spółka oszacowała odpis z tytułu ECL, z uwagi
na niematerialność kwoty zdecydowała się jej nie
wprowadzać do ksiąg.
Podstawowe dane o długoterminowych pochodnych
instrumentach finansowych na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Nominalne
zabezpieczenie Oprocentowanie Data zawarcia Data wykupu
IRS - 39624 150 000 0,590% 24.08.2020 31.05.2024
IRS - 39827 100 000 0,535% 16.09.2020 5.08.2024
43
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
NOTA 9A
Zapasy [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Półprodukty i produkty w toku 115 828 287 582
– aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu 18 956 49 345
Produkty gotowe 3613 19 897
Towary - -
Razem 119 441 307 479
Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Wartość odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt (750) -
Wartość odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów
ujętych w okresie jako korekta kosztu własnego sprzedaży
- 171
Zmiana stanu odpisu zapasów (750) 171
Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenie dotyczy
projektów mieszkaniowych i ma na celu odpisanie
wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania.
Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt
w okresie znajduje się w rachunku wyników w pozycji
„koszt własny sprzedaży”.
Zmiana odpisu aktualizującego zapasów w 2022 r. dotyczy
zaniechanego projektu w Warszawie.
Zmiana stanu odpisu aktualizującego zapasów na
31 grudnia 2022 r. wynosiła 750 tys. zł., a na 31 grudnia
2021 r. wyniosła 171 tys. zł.
Zapasy wyceniane są wg kosztów wytworzenia lub
zakupu, jednak nie wyżej, niż możliwa do uzyskania
wartość sprzedaży netto. Wartość ta określana jest
wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku
deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów
następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub
w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty
odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt
oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających
wartość zapasów ujętych w okresie jako zmniejszenie
kosztu znajdują się w rachunku wyników w pozycji koszt
własny sprzedaży.
Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe lokale
mieszkalne przeznaczone do sprzedaży.
Pozycja „Półprodukty i produkty w toku” zawiera głównie
posiadane przez Spółkę nieruchomości oraz nakłady
na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i w trakcie
realizacji.
Pozycja „Towary” zawiera grunty przeznaczone na
sprzedaż.”
NOTA 9B
Zapasy - wykaz hipotek [tys. PLN]
Wartość
aktywa
Wartość
hipoteki Na rzecz Komentarz
Warszawa, ul. Wołoska 177 668 88 150 Archicom Loy Platinum 1 sp. z o.o. Zabezpieczenie zwrotu zaliczki i VAT. 26 paź-
dziernika 2022 r. został złożony wniosek o wykre-
ślenie hipoteki z księgi wieczystej
NOTA 9C
44
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe
[tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
a) należności od jednostek zależnych 56 493 35 225
– handlowe, o okresie spłaty: 40 778 27 384
– do 12 miesięcy 40 778 27 384
– powyżej 12 miesięcy - -
– inne: 15 715 7 841
– z tytułu wypłaty z zysku spółek komandytowych 15 715 7 841
b) należności od pozostałych jednostek 16 026 22 961
– handlowe, o okresie spłaty: 2 717 1 805
– do 12 miesięcy 2 717 1 805
– powyżej 12 miesięcy - -
– z tytułu podatków, 3 337 10 368
– inne: 4 896 5 719
– kaucje zapłacone 1 548 573
– należności z tytułu leasingu - 1 471
– pozostałe 3 348 3 675
– zaliczki na dostawy 5 076 5 069
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe netto razem 72 519 58 186
odpisy na oczekiwane straty kredytów wartości należności razem (3 189) (2 651)
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe brutto razem 75 708 60 837
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od
wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa
należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych
oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych
i nie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych
należności.
Należności od spółek powiązanych nie są zabezpieczone.
W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe
w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą
kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów
inwestycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez
możliwość monitorowania działalności jednostek
zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności
prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość
oceny należności, w przypadku których ryzyko
kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził
takich należności, nawet w odniesieniu do należności
przedterminowych powyżej 30 dni, opierając się na
ocenie projektów inwestycyjnych jednostek zależnych.
Należności z tytułu dostaw i usług od pozostałych
jednostek wynikają z wynajmu powierzchni biurowych
i lokali mieszkalnych oraz świadczenia usług realizacji
inwestycji oraz pozostałych usług. Spółka na bieżąco
kontroluje kondycję i zdolność płatniczą kontrahentów.
W stosunku do żadnego z klientów Spółki spoza Grupy
Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja
ryzyka. Na 31 grudnia 2022 r. Spółka oszacowała wartość
odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw
i usług stosuje macierz rezerw opracowanej na podstawie
danych historycznych dotyczących spłat należności przez
kontrahentów.
NOTA 10A
45
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zmiana stanu odpisów aktualizujących wartość
należności krótkoterminowych [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Stan na początek okresu 2 651 2 076
Zwiększenia 786 725
- z tytułu utworzenia odpisu 786 725
Zmniejszenia (248) (150)
- z tytułu spłaty (184) (100)
- z tytułu rozwiązania (64) (50)
- wykorzystanie - -
Stan odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości
należności krótkoterminowych na koniec okresu
3 189 2 651
Odpis na oczekiwane straty kredytowe wartości należności
został wykazany w pozycji „pozostałe przychody / koszty
operacyjne” w rachunku zysków i strat Spółki.
NOTA 10B
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki
i pozostałe – struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
W walucie polskiej 73 538 56 851
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 2 170 3 986
- jednostka/waluta EUR 463 867
- tys. zł 2 170 3 986
- jednostka/waluta USD - -
- tys. zł - -
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe brutto razem 75 708 60 837
NOTA 10C
46
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Należności handlowe brutto o pozostałym
od dnia bilansowego okresie spłaty [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
do 1 miesiąca 25 981 11 482
1-3 miesiące 12 439 10 694
3-6 miesięcy - -
6-12 miesięcy - -
powyżej 12 miesięcy - -
należności przeterminowane 8 264 9 664
Należności handlowe razem brutto 46 684 31 840
odpis na oczekiwane straty kredytowe i wycena wartość należności z tytułu
dostaw i usług
(3 189) (2 651)
Należności handlowe razem netto 43 495 29 189
Należności handlowe przeterminowane brutto
– z podziałem na należności niespłacone w okresie [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
do 1 miesiąca 4 057 4 208
1-3 miesiące 159 1 343
3-6 miesięcy 302 611
6-12 miesięcy 408 558
powyżej 12 miesięcy 3 338 2 944
Należności handlowe, przeterminowane razem brutto 8 264 9 664
odpis na oczekiwane straty kredytowe i wycena wartości przeterminowanych
należności z tytułu dostaw i usług
(3 189) (2 651)
Należności handlowe, przeterminowane netto razem 5 075 7 013
Należności handlowe brutto [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Należności bieżące bez utraty wartości 38 420 22 176
Należności przeterminowane bez utraty wartości 5 075 7 013
Należności przeterminowane z utratą wartości 3 189 2 651
Należności handlowe brutto razem 46 684 31 840
Należności sporne i przeterminowane [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Należności przeterminowane 8 264 9 664
Handlowe 8 264 9 664
- w tym niepokryte odpisem aktualizującym 5 075 7 013
NOTA 10D
NOTA 10E
NOTA 10F
NOTA 10G
47
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Udzielone pożyczki krótkoterminowe [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
W jednostkach zależnych
– udzielone pożyczki 567 908 262
567 908 262
W jednostkach współkontrolowanych
– udzielone pożyczki - -
- -
Udzielone pożyczki krótkoterminowe razem 567 908 262
NOTA 11B
Udzielone pożyczki krótkoterminowe
– struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
W walucie polskiej 425 826 262
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 142 082 -
Razem 567 908 262
Nota zawiera pożyczki krótkoterminowe wraz z odsetkami
i odpisem aktualizującym.
Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane zgodnie
z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie
aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pienięż-
nych wynikających z umowy zgodnie z MSSF 9 i dlatego
nie są wyceniane w wartości godziwej a metodą zamorty-
zowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od wyceny
w wartości godziwej.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone
pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowane,
nie nastąpiła istotna utrata ich wartości. Pożyczki udzielo-
no jednostkom powiązanym o dobrej kondycji finansowej.
W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe
w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą
kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwe-
stycyjnych tych spółek.
W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania dzia-
łalności jednostek zależnych oraz okresowego potwierdza-
nia rentowności prowadzonych przez nie projektów, Spółka
ma możliwość oceny i identyfikacji pożyczek, w przypadku
których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki
nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił pożyczki pod
kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredy-
towych w oparciu o ocenę wiarygodności Grupy Kapitało-
wej Echo Investment.
Nota zawiera pożyczki krótkoterminowe wraz z odsetkami.
NOTA 11A
48
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Shanklin Sp. z o.o.* 101 WIBOR 3M + marża 31.03.2022
Projekt K-6 S.K.A.* 85 WIBOR 3M + marża 31.03.2022
Projekt 13 S.K.A.* 70 WIBOR 3M + marża 31.03.2022
pożyczki bez odsetek i odpisów 256
odsetki 6
odpisy -
Razem pożyczki z odsetkami i odpisem 262
Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Fianar investments Sp. z o.o. 146 244 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Strood Sp.z o.o. 136 459 Euribor 3M + marża 31.12.2023
Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. 82 650 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Villea Investments Sp. z o.o. 72 780 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 137 Sp. z o.o.* 7 274 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Perth Sp. z o.o. 4 356 Wibor 3M + marża 31.12.2023
DKR Echo Investment Sp. z o.o. 25 633 Wibor 3M + marża 30.09.2023
GRO Nieruchomości Sp. z o.o. 24 367 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Elektrownia Sp. z o.o. 271 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Strood Sp. z o.o. 9 890 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 8 366 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. 4 051 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o.* 90 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.* 668 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 128 Sp. z o.o.* 115 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 112 Sp. z o.o.* 112 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 113 Sp. z o.o.* 82 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo 131 Sp. z o.o.* 65 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Pure Systems Sp. z o.o.* 55 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Pożyczki bez odsetek i odpisów 523 528
odsetki 66 204
odpisy (21 824)
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 567 908
* Pożyczki udzielone w 2022 r.
Udzielone pożyczki prezentowane są zgodnie z faktycznym
terminem spłaty.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone
pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowa-
ne, nie nastąpiła utrata ich wartości. Pożyczki udzielono
jednostkom powiązanym o dobrej kondycji finansowej.
W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe
w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą
kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwe-
stycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez możli-
wość monitorowania działalności jednostek zależnych oraz
okresowego potwierdzania rentowności prowadzonych
przez nie projektów, Spółka ma możliwość oceny i identy-
fikacji pożyczek, w przypadku których ryzyko kredytowe
znacząco wzrosło.
49
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
NOTA 12A
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Inne aktywa finansowe - 2 404
- wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powierniczych, zwal-
niane przez bank wraz z postępem realizacji inwestycji
- 2 404
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych 116 073 74 239
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe razem 116 073 76 643
Spółka na 31 grudnia 2022 r. posiada środki pieniężne w re-
nomowanych bankach głównie w mBank.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego ze
środkami pieniężnymi równa się ich wartości bilansowej.
Środki pieniężne w banku są oprocentowane według zmien-
nych stóp procentowych, których wysokość zależy od stopy
oprocentowania jednodniowych lokat bankowych. Lokaty
krótkoterminowe są dokonywane na różne okresy, od jed-
nego dnia do jednego miesiąca, w zależności od aktualnego
zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne i są oprocento-
wane według ustalonych dla nich stóp procentowych.
Do oceny ryzyka kredytowego użyte są zewnętrzne ratin-
gi banków oraz publicznie dostępne informacje dotyczące
wskaźników niewypełnienia zobowiązania dla danego ratingu
ustalone przez zewnętrzne agencje. Ratingi banków, w któ-
rych ulokowane sa srodki pieniezne sa miedzy BBB- do A -
wg agencji ratingowej EuroRating, publikowanej na Euro-
pejskiej Platformie Ratingowej prowadzonej przez Europejski
Urząd Nadzoru Giełd i Papierów Wartościowych (ESMA).
NOTA 12B
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe
– struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
W walucie polskiej 112 535 74 869
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN) 3 538 1 774
– jednostka/waluta EUR 743 384
– tys. PLN 3 483 1 764
– jednostka/waluta HUF 4 253 642
– tys. PLN 50 8
– jednostka/waluta USD 1 -
– tys. PLN 5 2
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe razem 116 073 76 643
50
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Kapitał zakładowy
Wartość nominalna 1 akcji
= 0,05 zł
Seria / emisja Rodzaj akcji
Rodzaj ograniczania
praw do akcji Liczba akcji
Wartość serii /
emisji wg wartości
nominalnej
(tys. PLN)
Sposób
pokrycia kapitału
A, B, C, D, E, F na okaziciela brak 412 690 582 20 635 gotówka
Liczba akcji razem 412 690 582
Kapitał zakładowy razem 20 635
Akcjonariusze Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r.
– Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt oraz Grin Capital Partners)
– Nationale-Nederlanden OFE
– Allianz Polska PTE
– Nicklas Lindberg – prezes zarządu
– Maciej Drozd – wiceprezes zarządu
– Péter Kocsis – członek rady nadzorczej
– Bence Sass – członek rady nadzorczej
– pozostali akcjonariusze
Liczba akcji:
272 375 784 –
53 062 355 –
39 809 348 –
845 622 –
291 065 –
94 192 –
50 000 –
46 162 216 –
0,01%
66%
9,65%
12,86%
11,19%
0,20%
0,07%
0,02%
Kapitał zapasowy [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748
Utworzony ustawowo 6 878 6 878
Utworzony z osiągniętych zysków zgodnie ze statutem /
umową, ponad wymagalną ustawowo minimalną wartość
596 647 596 647
Inny 22 22
Kapitał zapasowy razem 704 295 704 295
NOTA 13A
NOTA 13B
51
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął
uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Spół-
ka chce dawać akcjonariuszom zwrot zainwestowanego
kapitału w postaci wzrostu wartości akcji, ale i wypłaca-
nych regularnie dywidend. Według przyjętej polityki dywi-
dendowej, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd będzie
rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70%
skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypi-
sanego akcjonariuszom jednostki dominującej.
Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał
pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finan-
sową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju,
a w szczególności:
− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania
zadłużeniem i płynnością w Grupie,
− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju -
w szczególności zakupy gruntów.
Zmiana stanu na zysk - strata z lat ubiegłych [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Stan na początek okresu 27 842 57 825
Zmiany w okresie
- korekty wyniku z lat ubiegłych - -
- podział wyniku z lat ubiegłych (27 842) (57 825)
Stan na koniec okresu - -
NOTA 13D
Zmiana stanu – fundusz dywidendowy [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Stan na początek okresu 413 912 186 051
Zmiany w okresie
-kapitał zapasowy - 350 000
-dywidenda wypłacona (90 793) (76 791)
-dywidenda zatwierdzona do wypłaty* (40 792) -
-podział wyniku z lat ubiegłych 13 842 (45 348)
Stan na koniec okresu 296 169 413 912
NOTA 13C
52
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zobowiązania długoterminowe
– bez rezerwy na podatek dochodowy [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Wobec jednostek zależnych
– pożyczki 57 576 226 438
57 576 226 438
Wobec pozostałych jednostek
– leasing 65 353 70 778
– otrzymane kaucje i zaliczki 2 737 1 243
– pochodne instrumenty finansowe - 6 970
– z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 103 961 1 106 348
– premie dla Zarządu + odprawy emerytalne 4 558 9 059
1 176 609 1 194 398
Zobowiązania długoterminowe razem 1 234 185 1 420 836
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych
z tytułu leasingu wynoszą:
od 1,77% do 12,05% od 2,10% do 7,95%
Według najlepszych informacji i danych Spółki w trak-
cie roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania
finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów
kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń.
Spółka zobowiązania długoterminowe w wartości nomi-
nalnej zaprezentowała w nocie 14E.
Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy na podatek
dochodowy o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
1 roku do 3 lat 893 763 1 020 099
3-5 lat 312 162 369 663
Powyżej 5 lat 28 260 31 074
Zobowiązania długoterminowe razem 1 234 185 1 420 836
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych. od 1,77% do 12,05% od 2,10% do 7,95%
NOTA 14A
NOTA 14B
53
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
NOTA 14D
Zobowiązania długoterminowe
– zmiana z tytułu leasingu [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Stan na początek okresu 70 778 13 567
Zmiany w okresie (5 425) 57 211
– nowe zakupy 4 159 57 211
– koszty finansowe - -
– płatność (9 584) -
– zakończenie projektu/sprzedaż - -
Stan na koniec okresu 65 353 70 778
Koszty z tytułu leasingu [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Koszt związany z leasingami aktywów o niskiej wartości 1 679 815
Koszt związany z leasingiem krótkoterminowym 13 221 8 485
Razem 14 900 9 300
Zobowiązania finansowe z tytułu dłużnych instrumentów
finansowych wycenia się metodą „zamortyzowanego
kosztu składnika zobowiązań” zgodnie z MSSF 9. Wartość
godziwa zobowiązań długoterminowych nie różni się istot-
nie od ich wartości bilansowej.
Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu leasingu
wyniósł na 31 grudnia 2022 r. 14 900 tys. zł.
Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy
na podatek dochodowy – struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
w walucie polskiej 953 056 1 026 866
w walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 281 129 393 970
Zobowiązania długoterminowe razem 1 234 185 1 420 836
NOTA 14C
54
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Linie kredytowe Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Bank
Kwota
wg umowy
Kwota
pozostała
do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty
PKO BP S.A.* 75 000 62 645 WIBOR 1M + marża 31.10.2023
Alior Bank S.A. 35 000 35 000 WIBOR 3M + marża 12.05.2022
Santander Bank Polska S.A.** 100 000 66 932 WIBOR 1M + marża 30.11.2022
Razem 210 000 164 577
* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 3,4 mln zł.
** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2021 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 2,4 mln zł.
NOTA 14E
Linie kredytowe Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Bank
Kwota
wg umowy
Kwota
pozostała
do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty
PKO BP S.A.* 75 000 62 931 Wibor 1M + marża 31.10.2023
Alior Bank S.A. 25 000 25 000 Wibor 3M + marża 10.07.2023
Santander Bank Polska S.A.** 100 000 67 468 Wibor 1M + marża 28.02.2023
Razem 200 000 155 399
* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 2 mln zł.
** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 27,2 mln zł.
Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzę-
dziami, jak pełnomocnictwo do rachunku bankowego czy
oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wartość kredytu
odpowiada nominalnej kwocie wykorzystanej linii kredyto-
wej.
Wartość kredytu odpowiada nominalnej kwocie wykorzy-
stanej linii kredytowej.
55
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
NOTA 14F
Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych nie
miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań
finansowych. Dla nienotowanych instrumentów finanso-
wych posłużono się modelem zdyskontowanych przepły-
wów pieniężnych i zaklasyfikowano do poziomu drugiego
hierarchi wartości godziwej, dla notowanych instrumen-
tów wykorzystano ceny z notowań i zaklasyfikowano do
poziomu 1 hierarchi wartości godziwe.
Długo i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych
1/2019 PLECHPS00308 mBank S.A. 96 510 11.04.2023 WIBOR 6M + marża 4,25%
1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 70 000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%
1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 WIBOR 6M + marża 4,45%
2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 WIBOR 6M + marża 4,4%
1I/2022 PLO017000079 Ipopema Securities S.A. 180 000 8.12.2027 WIBOR 6M + marża 4,5%
Razem 713 510
Obligacje dla inwestorów indywidualnych
Emisja serii I PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble
Securities S.A. i Centralny DM Pekao S.A.
50 000 8.11.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%
Emisja serii J
i J2
PLECHPS00290 Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A.,
Michael / Ström DM S.A.,
DM Banku Ochrony Środowiska S.A.
33 832 21.09.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%
Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.
Seria K PLECHPS00324 DM PKO BP 50 000 10.01.2025 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria L PLECHPS00332 DM PKO BP 50 000 22.02.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria M PLECHPS00340 DM PKO BP 40 000 27.04.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria N PLECHPS00357 DM PKO BP 40 000 27.06.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria O PLECHPS00365 DM PKO BP 25 000 6.09.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Razem 288 832
Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. dla sprzedających akcje Archicom S.A.
1P/2021 PLO017000053 Michael/Ström DM (agent) 188 000 22.10.2024 stała stopa
oprocentowania 5%
Razem 188 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych [tys. EUR]
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
1E/2020 PLECHPS00316 Bank Pekao S.A. 40 000 23.10.2024 stała stopa oprocentowania
4,5%
Razem 40 000
56
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Długo i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych
1/2018 PLECHPS00282 mBank S.A. 31 410 25.04.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%
1/2019 PLECHPS00308 mBank S.A. 96 510 11.04.2023 WIBOR 6M + marża 4,25%
1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 150 000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%
1P/2020 PLO017000020 PKO TFI Parasolowy i Michael / Ström Dom Ma-
klerski S.A. jako agent
100 000 5.08.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%
1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 WIBOR 6M + marża 4,45%
2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 WIBOR 6M + marża 4,4%
Razem 744 920
Obligacje dla inwestorów indywidualnych
Emisja serii F PLECHPS00233 DM PKO BP S.A. 125 000 11.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii G PLECHPS00241 DM PKO BP S.A. 75 000 27.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%
Emisja serii H PLECHPS00266 DM PKO BP S.A 50 000 22.05.2022 WIBOR 6M + marża 2,8%
Emisja serii I PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A.,
Noble Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski
Pekao S.A.
50 000 8.11.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%
Emisja serii J
i J2
PLECHPS00290 Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A.,
Michael / Ström Dom Maklerski S.A.,
Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.
33 832 21.09.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%
Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.
Razem 333 832
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych [tys. EUR]
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
1E/2020 PLECHPS00316 Bank Pekao S.A. 40 000 23.10.2024 stała stopa oprocentowania 4,5%
Razem 40 000
Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. dla sprzedających akcje Archicom S.A. [tys. PLN]
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
1P/2021 PLO017000053 Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent 188 000 22.10.2024 stała stopa oprocentowania 5%
Razem 188 000
Dłużne instrumenty finansowe [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Wartość bilansowa 1 377 938 1 369 211
Wartość godziwa 1 450 714 1 451 570
W przypadku większości zobowiązań z tytułu zadłużenia
wartość godziwa nie różni się istotnie od wartości bilanso-
wej, ponieważ odsetki płatne od tych zobowiązań są zbli-
żone do bieżących stóp rynkowych bądź zobowiązania te
są krótkoterminowe. Istotne różnice zidentyfikowano tylko
na wyemitowanych dłużnych instrumentach finansowych.
57
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zmiana stanu aktywa / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego
[tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Stan aktywów / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu (16 677) (19 534)
instrumenty finansowe (2 271) 308
nieruchomości inwestycyjne 513 513
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (14 170) (12 586)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (1 559) (2 546)
strata podatkowa 2 344 2 461
zapasy 1 713 (83)
udziały i akcje 1 636 -
leasing 1 995 26
pozostałe (6 878) (7 627)
Zwiększenia 13 159 7 137
instrumenty finansowe 110 -
nieruchomości inwestycyjne - -
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek - -
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji 3 427 987
strata podatkowa 1 076 -
zapasy 2 912 1 796
udziały i akcje - 1 636
leasing - 1 969
pozostałe 5 634 749
Zmniejszenia (8 878) (4 280)
instrumenty finansowe - (2 579)
nieruchomości inwestycyjne - -
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (8 331) (1 584)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji - -
strata podatkowa - (117)
zapasy - -
udziały i akcje - -
leasing (547) -
pozostałe - -
Stan aktywów / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu (12 396) (16 677)
instrumenty finansowe (2 161) (2 271)
nieruchomości inwestycyjne 513 513
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (22 501) (14 170)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji 1 868 (1 559)
strata podatkowa 3 420 2 344
zapasy 4 625 1 713
udziały i akcje 1 636 1 636
leasing 1 448 1 995
pozostałe (1 244) (6 878)
NOTA 14G
Kwota straty podatkowej za 2021 rok, od której nie utwo-
rzono aktywa, wynosi 5 224 tys. zł. Prawo do obniżenia
podatku z tytułu straty podatkowej wygasa w 2026 r.
58
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje,
otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerw [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Handlowe wobec jednostek zależnych, o okresie wymagalności: 9 033 5 980
– do 12 miesięcy 9 033 5 980
Handlowe wobec pozostałych jednostek, o okresie wymagalności: 11 104 15 844
– do 12 miesięcy 11 104 15 844
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe razem 20 137 21 824
Otrzymane zaliczki (zobowiązanie z tytułu kontraktu) 5 854 179 920
- w tym: od jednostek powiązanych - 166 249
Otrzymane kaucje 3 934 8 773
Otrzymane kaucje i zaliczki razem 9 788 188 693
Z tytułu pozostałych podatków 1 831 8 689
Z tytułu bieżącego podatku dochodowego 5 23
Zobowiązanie z tytułu podatków razem 1 836 8 712
Zobowiązanie z tytułu PWUG 17 506 50 396
Zobowiązanie z tytułu leasingu samochodów 2 880 2 575
Zobowiązanie z tytułu leasingu nieruchomości 10 407 9 627
Zobowiązanie z tytułu leasingu razem 30 793 62 598
Pozostałe zobowiązania 119 020 24 657
– z tytułu wynagrodzeń 5 2
– pochodne instrumenty finansowe 14 876 -
– inne (wg tytułów): 104 139 24 655
– dywidenda 90 792 -
– środki pieniężne na rachunkach powierniczych - 2 404
– pozostałe w tym: 13 347 22 251
– premie dla zarządu i pracowników 8 022 10 664
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe razem 119 020 24 657
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje,
otrzymane zaliczki i pozostałe razem
181 574 306 484
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych wynoszą: od 1,77% do 12,05% od 2,10% do 7,95%
Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych
nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.
NOTA 15A
59
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki,
otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe
– bez rezerw [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
W walucie polskiej 181 544 306 223
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 30 261
– jednostka/waluta EUR 6 57
– tys. zł 30 261
– jednostka/waluta USD - -
– tys. zł - -
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki,
otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe razem
181 574 306 484
Zobowiązania krótkoterminowe – zmiana
z tytułu leasingu [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Stan na początek okresu 62 598 9 530
Zmiany w okresie (31 805) 53 068
– nowe zakupy - 63 710
– koszty finansowe 5 518 2 052
– płatność (5 229) (9 704)
– zakończenie projektu/sprzedaż (32 094) (2 990)
Stan na koniec okresu 30 793 62 598
NOTA 15B
NOTA 15C
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Wobec jednostek zależnych
– pożyczki 150 913 105 874
150 913 105 874
Wobec pozostałych jednostek
– kredyty i pożyczki 155 399 164 577
– z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 300 539 351 028
455 938 515 605
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe razem 606 851 621 479
NOTA 16A
Według najlepszych informacji i danych Spółki w trak-
cie roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania
finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów
kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń.
60
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe
– struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
W walucie polskiej 455 938 576 422
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 150 913 45 057
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe razem 606 851 621 479
Podstawowe dane na temat krótkoterminowych pożyczek
31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Kontrahent
Kwota
[tys. PLN] Oprocentowanie Termin spłaty
Projekt Echo 129 Sp.z o.o. 143 113 EURIBOR 3M + marża 30.09.2023
Pożyczki bez odsetek i odpisów 143 113
Odsetki 7 800
Razem pożyczki z odsetkami 150 913
Podstawowe dane na temat krótkoterminowych pożyczek
na 31 grudnia 2021 r.
Kontrahent
Kwota
[tys. PLN] Oprocentowanie Termin spłaty
Pudsey Sp. z o.o. 60 400 WIBOR 3M + marża 30.09.2022
Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp. z o.o. S.K.A. 44 615 EURIBOR 3M + marża 30.09.2022
Pożyczki bez odsetek i odpisów 105 015
Odsetki 859
Razem pożyczki z odsetkami 105 874
NOTA 16B
61
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zmiana stanu rezerw krótkoterminowych
– wg tytułów [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Stan na początek okresu
– rezerwy na kary - 2 000
– rezerwy na gwarancje 482 590
– rezerwy na naprawy 749 794
– sprawy sądowe 310 272
– rezerwy na koszty 6 315 7 648
7 856 11 304
Zwiększenia z tytułu
– rezerw na gwarancje 1 907 -
– rezerw na naprawy 99 -
– sprawy sądowe 2 066 38
4 072 38
Rozwiązanie z tytułu
– rezerwy na koszty - (1 333)
– rezerwy na gwarancje - (108)
– rezerwy na kary - (2 000)
– rezerwy na naprawy - (45)
- (3 486)
Stan na koniec okresu
– rezerwy na naprawy 848 749
– rezerwy na gwarancje 2 389 482
– sprawy sądowe 2 376 310
– rezerwy na koszty 6 315 6 315
11 928 7 856
NOTA 17
Rezerwa na kary i koszty obejmuje wartość ewentualnych
kar i kosztów, którymi może zostać obciążona Spółka z ty-
tułu zawartych umów, o prawdopodobieństwie obciążenia
większym niż 50 proc. Kwota rezerwy została oszacowana
na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz na podstawie
przeszłych doświadczeń.
Rezerwa na sprawy sądowe obejmuje sprawy sądowe pro-
wadzone przeciw spółce, w przypadku których prawdo-
podobieństwo zakończenia się powodzeniem jest mniejsze
niż 50 proc.
Rezerwa na przewidywane koszty napraw obejmu-
je wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczącego
sprzedanych lokali i projektów, o prawdopodobieństwie
obciążenia większym niż 50 proc. Kwota rezerwy została
oszacowana na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz
na podstawie przeszłych doświadczeń.
Rezerwa na gwarancje obejmuje wartość oczekiwanych
strat z tytułu wystawiania przez Spółkę gwarancji i porę-
czeń na rzecz jednostek zależnych, które stanowią zabez-
pieczenie związane z realizacją projektów bądź zabez-
pieczenie posprzedażowe dla nowych inwestorów. Kwota
rezerwy została oszacowana zgodnie z wymogami MSSF
9.
Daty realizacji rezerw na kary i koszty, koszty gwarancyj-
ne i sprawy sądowe nie są możliwe do oszacowania, przy
czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji
w przeciągu 12 miesięcy od daty bilansowej.
62
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Pozycje pozabilansowe [tys. PLN]
30.12.2022 31.12.2021
Zobowiązania warunkowe
Na rzecz jednostek powiązanych z tytułu: 2 756 279 2 262 964
– udzielonych gwarancji i poręczeń 2 756 279 2 262 964
2 756 279 2 262 964
Inne z tytułu:
– spraw sądowych przeciwko Echo Investment 6 846 611
6 846 611
Razem 2 763 125 2 263 575
NOTA 18
MSSF 9 wprowadził model oparty na koncepcji straty
oczekiwanej, także w odniesieniu do wystawcy gwa rancji
finansowych. Spółka nie prowadzi oddzielnej działalności
w tym zakresie a jedynie jest stroną gwarancji i poręczeń
w stosunku do realizowanych przez jednostki zależne pro-
jektów biurowych i han dlowych. Gwarancje takie stanowią
bądź zabezpie czenie związane z realizacją projektów bądź
zabez pieczenie posprzedażowe dla nowych inwestorów
i stanowią powszechnie stosowaną na rynku formę zabez-
pieczenia. W ocenie Zarządu, poprzez możli wość monito-
rowania działalności jednostek zależnych Spółka ma pełną
możliwość monitorowania ryzyka kredytowego związane-
go z wystawionymi gwaran cjami. Jednostki Grupy Kapi-
tałowej Echo Investment mają pełną zdolność i gotowość
do wywiązania się z zawartych zobowiązań umownych,
wobec czego Zarząd Spółki nie stwierdził istnienia istot-
nych oczekiwanych strat z tytułu wystawiania przez Spółkę
gwarancji i poręczeń.
Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono rezerwę z tytułu
oczekiwanych strat kredytowych na 31 grudnia 2022 r.
w wysokości 2 389 tys. zł, natomiast na 31 grudnia 2021 r.
– w wysokości 482 tys. zł.
Poręczenia i gwarancje udzielone przez
Echo Investment S.A.:
Poręczenia finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Poręczyciel
Podmiot
otrzymujący
poręczenie Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp.
z o.o.
Miasto Stołeczne
Warszawa
1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie
zobowiązań wynikających z umowy
drogowej.
Echo Investment S.A. City Space Sp. z o.o. Bletwood Investments
Sp. z o.o.
2 703 22.11.2029 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako
zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu zawartej 6 listopada 2015
r. Poręczenie wystawione w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
HPO AEP Sp. z o.o.
Sp. j.
11 725 7.12.2031 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako
zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy zawartej 7 grudnia 2016 r. Porę-
czenie wzajemne wystawione w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 162 857 31.12.2026 Poręczenie za szczególne zobowiązania
dotyczące roszczeń związanych z projek-
tem mieszkaniowym oraz hipotecznym
wydzieleniem nieruchomości. Poręczenie
wystawione w EUR.
Razem
178 515
63
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zmiany w strukturze poręczeń wystawionych
przez Echo Investment S.A. w 2022 r. [tys. PLN]
Zmiana Poręczyciel
Podmiot
otrzymujący
poręczenie Beneficjent Wartość
Data
zmiany Tytułem
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Sagittarius - Projekt
Echo 113 Sp. z o.o.
Sp.k.
Human Oce
Polska Sp. z o.o.
100 1.09.2022 Poręczenie wynikające z umowy leasin-
gu ruchomości.
Przedłużenie Echo Investment S.A. City Space Sp. z o.o. Bletwood Invest-
ments Sp. z o.o.
2 703 22.11.2029 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako
zabezpieczenie zobowiązań wyni-
kających z umowy najmu zawartej 6
listopada 2015 r.
Poręczenie wystawione w EUR.
Przedłużenie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 162 857 31.12.2026 Poręczenie za szczególne zobowiązania
dotyczące roszczeń związanych z pro-
jektem mieszkaniowym oraz hipotecz-
nym wydzieleniem nieruchomości.
Poręczenie wystawione w EUR.
Poręczenia finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Podmiot
otrzymujący
poręczenie Beneficjent Wartość
Termin
ważności Tytułem
Plac Unii City Space - GP
Sp. z o.o. Sp.k.
Bletwood Investments Sp.
z o.o.
1 547 4.07.2026 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie
zobowiązań wynikających z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r.
Poręczenie wystawione w EUR.
Echo – Browary War-
szawskie Sp. z o.o. Sp.k.
oraz Dellia Investments –
Projekt Echo 115 Sp. z o.o.
Sp.k.
HPO AEP Sp. z o.o. Sp.j. 11 499 Do dnia uzyskania
pozwolenia na użyt-
kowanie sąsiedniego
projektu, nie później niż
do 7.12.2031 r.
Poręczenie za zobowiązania spółki, jako zabezpieczenie zo-
bowiązań wynikających z umowy dobrosasiedzkiej zawartej 7
grudnia 2016 r. Poręczenie wzajemne wystawione w EUR.
Sagittarius - Projekt Echo
113 Sp. z o.o. Sp.k.
Human Oce Polska Sp.
z o.o.
100 1.08.2022 Poręczenie za zobowiązania spółki Sagittarius - Projekt Echo
113 Sp. z o.o. Sp.k. wynikające z umowy leasingu ruchomości.
Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp. z o.o.
S.K.A.
PKO BP S.A. 372 558 31.12.2026 Poręczenie za szczególne zobowiązania dotyczące roszczeń
związanych z projektem mieszkaniowym oraz hipotecznym
wydzieleniem nieruchomości. Wystawione w EUR.
Pimech Invest Sp. z o.o. Miasto Stołeczne
Warszawa
1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie zobowiązań wynikają-
cych z umowy drogowej.
Razem 386 934
64
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
PKO BP S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp. z o.o. 28 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca
zobowiązania z tytułu umowy najmu
z 5 września 2018 r.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 155 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj-
nych, związane ze sprzedażą biurowca
Moje Miejsce (etap I).
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
513 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą biu-
rowców Face 2 Face. Wystawiona w EUR.
Maksymalna kwota odpowiedzialności
w danym roku obowiązywania będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
594 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część
biurowa). Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Nobilis City Space GP
Sp. z o.o. Sp.k.
Nobilis - Business
House sp. z o.o.
612 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania
wynikające z aneksu do umowy najmu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A. Echo Investment S.A. APAK Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
618 31.07.2023 Należyte wykonanie warunków umowy
najmu, które w szczególności obejmują
zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych,
roszczeń o zapłatę kar umownych, wpłatę
kaucji gwarancyjnej, ewentualnych odse-
tek. Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp. z o.o. 662 31.12.2023 Gwarancja bankowa wystawiona zabez-
pieczająca zobowiązania z umowy najmu
z 5 września 2018 r.
PKO BP S.A. Sagittarius - Projekt
Echo 113 Sp. z o.o.
Sp.k.
HiH Invest Real Estate
GmbH
666 31.05.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy gwarancji czynszowej. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Santander Bank Polska
S.A.
Elektrownia RE Sp.
z o.o.
Miasto Łódź 695 18.10.2023 Gwarancja zapłaty dotycząca zasad
realizacji inwestycji drogowej polegającej
na budowie drogi 3KDD projektowanej
na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul.
Milionowej w Łodzi.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
754 30.04.2023 Zabezpieczenie zobowiązań
wynikających z umowy najmu zawartej
30 września 2020 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 785 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe i po-
krycia opłat eksploatacyjnych, związane
ze sprzedażą biurowca West 4 Business
Hub I.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Barcarrota Sp. z o.o. 796 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca
zobowiązania z umowy najmu.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
885 25.05.2023 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
umowę najmu City Space Management.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
962 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część
handlowa).
Gwarancja wystawiona w EUR.
65
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 985 21.12.2033 Bezwarunkowa i nieodwołalna gwarancja
pełnego, należytego i terminowego wyko-
nania wszystkich zobowiązań płatniczych
najemcy wynikających z umowy najmu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Tryton Business Park
Sp. z o.o.
1 126 31.12.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z umowy najmu zawartej 12 czerwca
2018 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 1 307 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu.
Maksymalna kwota odpowiedzialności
będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu
wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowią-
zania, które gwarancja zabezpiecza.
Gwarancja wystawiona w EUR i PLN.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 1 318 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj-
nych, związane ze sprzedażą biurowca
Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 2 028 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj-
nych, związane ze sprzedażą biurowca
Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Fianar Investments Sp.
z o.o.
Kaufland Polska Mar-
kety Sp. z o.o. Sp.k.
2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary
umownej wynikającej z umowy najmu
lokalu w centrum handlowym Kapelanka
w Krakowie.
Echo Investment S.A. Park Rozwoju III - Pro-
jekt Echo 112 Sp. z o.o.
Sp.k.
Kaufland Polska Mar-
kety Sp. z o.o. Sp.k.
2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary umow-
nej wynikającej z umowy najmu lokalu
w centrum handlowym Pasaż Opieńskiego
w Poznaniu.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 3 613 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy o prace
wykończeniowe związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstuc-
kgesellscha mbH
&Co KG
3 715 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową i pokrycie opłat
eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą
biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część biu-
rowa). Gwarancja czynszowa wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
3 863 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część
biurowa). Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 5 000 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe i po-
krycia opłat eksploatacyjnych, związane
ze sprzedażą biurowca West 4 Business
Hub I.
Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
66
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 5 762 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe i po-
krycia opłat eksploatacyjnych, związane
ze sprzedażą biurowca West 4 Business
Hub I. Gwarancja czynszowa wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
5 929 11.03.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie handlowe,
związane ze sprzedażą biurowca Biura przy
Willi (budynek K) wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 7 973 31.12.2026 Zabezpieczenie pokrycia dodatkowych
kwot wynikających z wakacji czynszowych
zaakceptowanych umów najmu dla zapew-
nienia wymaganego DSCR.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
 für Investmentfonds
mbH
8 442 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży budynku Willa Schiele, wchodzącego
w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
8 668 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą biu-
rowców Face 2 Face. Wystawiona w EUR.
Maksymalna kwota odpowiedzialności
w danym roku obowiązywania będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 10 120 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową i pokrycie opłat
eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą
biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu. Mak-
symalna kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza. Gwarancja
czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 12 115 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy o prace
wykończeniowe związane ze sprzedażą
biurowca West 4 Business Hub I.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. z o.o. IB 14 FIZAN 16 768 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowca West Link we Wrocławiu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
Fujitsu Technology
Solutions Sp. z o.o.
24 835 1.12.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań Projekt Echo 130 Sp. z o.o. jako
wynajmującego z tytułu kar umownych
wynikających z umowy najmu z dnia
31 stycznia 2020 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Santander Bank Polska
S.A.
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
25 000 30.10.2023 Gwarancja zabezpieczająca realizację
inwestycji towarzyszącej w ramach tzw.
specustawy mieszkaniowej - budowę szko-
ły podstawowej i jej przekazanie na rzecz
Miasta Stołecznego Warszawy.
67
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
R4R Gdańsk Stocznia
Sp. z o.o.
26 000 18.09.2023 Gwarancja warunkowa zabezpieczająca
zwrot zaliczki wpłaconej przez kupującego
z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży
nieruchomości.
Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Wentel Sp. z o.o. 26 000 2.10.2023 Gwarancja warunkowa zabezpieczają-
ca zwrot zaliczki wpłaconej przez przez
spółkę z grupy Student Depot z tytułu
przedwstępnej umowy zakupu od grupy
Echo Investment nieruchomości w Gdań-
sku.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
A 19 Sp. z o.o. 28 139 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wynikające
z porozumienia dobrosąsiedzkiego zawar-
tego 4 lipca 2018 r. dla projektu Midpoint
71.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 33 186 31.12.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży budynku West 4 Business Hub I.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Arena Sp. o.o. PKO BP S.A. 46 899 20.12.2024 Gwarancja zapewniająca utrzymanie
wskaźnika obsługi długu. Gwarancja wy-
stawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 51 589 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Bramie
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 52 399 21.11.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowca Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
104 796 23.02.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowców Face 2 Face.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Razem
531 297
68
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Tesco (Polska) Sp.
z o.o.
0 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-
ca wykonanie zobowiązań dotyczących
zapewnienia pierwszeństwa najmu po-
wierzchni w nowym centrum handlowym
i wynikających z przedwstępnej umowy
sprzedaży nieruchomości zawartej 30 lipca
2019 r. Ze względu na ustalenia biznesowe
i prawne, gwarancja nie ma górnej granicy
potencjalnej odpowiedzialności.
Santander Bank Polska
S.A.
Galeria Libero - Projekt
Echo 120 Sp. z o.o.
Sp.k.
Miasto Katowice 758 10.05.2023 Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa-
rancji jakości za zobowiązania wynikające
z zawartej 16 czerwca 2016 r. umowy doty-
czącej realizacji inwestycji drogowej.
Generali Towarzystwo
Ubezpieczeń S.A.
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
2 925 31.12.2025 Gwarancja należytego wykonania umowy
dotyczącej budowy drogi 2KDD.
Sopockie Towarzystwo
Ubezpieczeń ERGO
Hestia S.A.
Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 sp. z o.o. 6 232 6.10.2026 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości, związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce I w Warszawie.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
 für Investmentfonds
mbH Sp. z o.o.
9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą budynku
Willa Schielego, wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
9 717 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowca Fuzja J.
Echo Investment S.A. Symetris - Grupa Echo
Sp. z o.o.
EPP Oce – Syme-
tris Business Park Sp.
z o.o.
17 905 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca Symetris II w Łodzi.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Symetris - Grupa Echo
Sp. z o.o.
EPP Oce – Syme-
tris Business Park Sp.
z o.o.
19 095 21.12.2026 Gwarancja korporacyjna dotycząca
zobowiązań pieniężnych wynikających
z gwarancji budowlanej.
Gwarancja wystawiona w EUR."
Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp.
z o.o. Sp.k.
A4 Business Park Sp.
z o.o.
25 795 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca A4 Business Park III
w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
30 242 31.12.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowców Fuzja CDJ wchodzących
w skład kompleksu Fuzja.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
33 291 30.06.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy o prace
wykończeniowe związanej ze sprzedażą
biurowców Fuzja CDJ.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
EPP Oce - O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
37 832 9.08.2028 Gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. zabezpiecza-
jąca gwarancję budowlaną związaną ze
sprzedażą biurowca O3 Business Campus
III w Krakowie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo
117 Sp. z o.o. Sp.k.
40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane
związane z obiektem biurowym Nobilis we
Wrocławiu.
69
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
EPP Oce - O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
40 801 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca O3 Business Campus
II w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
EPP Oce - O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
42 793 21.12.2026 "Gwarancja korporacyjna dotycząca
zobowiązań pieniężnych wynikających
z gwarancji budowlanej.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. ZAM - Projekt Echo 127
Sp. z o.o. Sp.k.
Tryton Business Park
Sp. z o.o.
44 639 21.12.2026 Gwarancja korporacyjna dotycząca
zobowiązań pieniężnych wynikających
z gwarancji budowlanej.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Arena Sp. o.o. PKO BP S.A. 49 598 20.12.2024 Zabezpieczenie pokrycia przekroczenia
kosztów realizacji projektu.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 82 498 20.01.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą budynku
West 4 Business Hub I.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą biurowca
Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego
w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 97 422 31.03.2030 "Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
umowę sprzedaży biurowca Midpoint 71
we Wrocławiu.
Gwarancja wystawiona w EUR."
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 102 897 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Bramie,
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie. Gwarancja wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
103 221 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowców Fuzja CD.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 sp. z o.o. 124 643 28.05.2030 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości, związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce I w Warszawie.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy gwa-
rancji jakości budynku związanej z umową
sprzedaży projektu Biura przy Bramie
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 179 242 30.09.2032 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-
ca gwarancję jakości budynku związaną
ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we
Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
 für Investmentfonds
mbH Sp. z o.o.
182 367 5.08.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy sprzeda-
ży biurowca Biura przy Warzelni (budynek
GH), wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
70
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
 für Investmentfonds
mbH Sp. z o.o.
200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku, związanej ze sprzedażą
biurowca Biura przy Warzelni (budynek
GH), wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
302 747 22.10.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowców Face2Face. Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać sukce-
sywnemu zmniejszeniu.
Razem
2 046 467
Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe,
wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r.
[tys. PLN]
2 577 764
71
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Q22 - Projekt Echo 128
Sp. z o.o. Sp.k.
IREEF – Stryków Prop-
co Sp. z o.o.
- 31.05.2022 Gwarancja czynszowa związana ze sprze-
dażą biurowca Q22 w Warszawie. Gwaran-
cja wystawiona w EUR. Kwota gwarancji
jest aktualizowana wraz ze zmniejszaniem
się wysokości zobowiązania.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
Wystawiona na rzecz
Ventry Investments Sp.
z o.o. Sp.k. (obecnie
podmiot uprawniony
EPP Oce O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o)
41 968 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca O3 Business Campus
I w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji
budowlanej jest gwarancja korporacyjna
wystawiona przez Echo Investment S.A.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. ZAM - Projekt Echo 127
Sp. z o.o. Sp.k.
Wystawiona na rzecz
Emfold Investments
Sp. z o.o. (obecnie
podmiot uprawniony
Tryton Business Park
Sp. z o.o.)
43 778 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca Tryton w Gdańsku.
Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo
131 Sp. z o.o. Sp.k.
wystawiona na rzecz
Flaxton Investments
Sp. z o.o.
(obecnie podmiot
uprawniony EPP Oce
– Symetris Business
Park Sp. z o.o.)
18 727 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca Symetris I w Łodzi.
Zabezpieczeniem gwarancji budowlanej
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp.
z o.o. Sp.k.
A4 Business Park Sp.
z o.o.
25 297 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca A4 Business Park III
w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
EPP Oce O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
40 014 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca O3 Business Campus
II w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
EPP Oce O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
- 28.05.2022 Gwarancja korporacyjna Echo Investment
S.A. zabezpieczająca gwarancję czynszo-
wą związana ze sprzedażą O3 Business
Campus II w Krakowie. Częściowo wysta-
wiona w EUR. Maksymalna kwota odpo-
wiedzialności będzie ulegać sukcesywne-
mu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem
się kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Gwarancja bezpośred-
nia Echo Investment
S.A.
Nobilis - Projekt Echo
117 Sp. z o.o. Sp.k.
40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane
związane z obiektem biurowym Nobilis we
Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. z o.o. IB 14 FIZAN 82 220 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umo-
wy sprzedaży biurowca West Link we
Wrocławiu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Po 24.05.2021 r. kwota maksymalnej
odpowiedzialności ulegnie zmniejszeniu
o 80 proc.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
(poprzednio: Projekt
22 – Grupa Echo Sp.
z o.o. S.K.A.)
A 19 Sp. z o.o. 27 596 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wynikające
z porozumienia dobrosąsiedzkiego zawar-
tego 4.07.2018 r. dla projektu Midpoint 71.
Gwarancja wystawiona w EUR.
72
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo
131 Sp. z o.o. Sp.k.
wystawiona na rzecz
Flaxton Investments
Sp. z o.o.
(obecnie podmiot
uprawniony EPP Oce
– Symetris Business
Park Sp. z o.o.)
17 560 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca Symetris II w Łodzi.
Wystawiona w EUR. Maksymalna kwota
odpowiedzialności może ulegać sukcesyw-
nemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem
się kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Rosehill Investments
Sp. z o.o.
IB 6 FIZAN / GPF 3
FIZAN
105 430 31.03.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy pro-
gramowej zawartej 31.08.2017 r. Gwaran-
cja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena –
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 36 000 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów
realizacji projektu biurowego Moje Miejsce
w Warszawie.
PKO BP S.A. Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z umowy gwarancji jakości zawartej
27.03.2019 r.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 100 911 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Bramie,
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie. Gwarancja wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 144 30.06.2029 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży projektu Biura przy Bramie
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie. Gwarancja czynszowa wy-
stawiona w EUR. Maksymalna kwota od-
powiedzialności będzie ulegać sukcesyw-
nemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem
się kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży projektu Biura przy Bramie
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 50 593 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Bramie
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie. Gwarancja wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Bank Millennium S.A. 8 045 Do daty potwierdzenia
przez project managera
zakończenia realizacji
wykończeń.
Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie
kosztów realizacji projektu biurowego West
4 Business Hub we Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Projekt 132 - City Spa-
ce - GP Sp. z o.o. Sp.k.
Wystawiona na rzecz
Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
(obecnie uprawniony
EPP Development 6
Sp. z o.o.)
2 174 30.06.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu zawartej 04.06.2019 r.
Gwarancja wystawiona w EUR. Zmienione
aneksem z dnia 22 maja 2020 r.
Echo Investment S.A. Projekt 20 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Bank Pekao S.A. 70 000 29.12.2023 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie
kosztów realizacji, pokrycie odsetek na
minimalnym poziomie oraz zapewnienie
wkładu własnego projektu biurowego
Face2Face w Katowicach.
73
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
EPP Development 6
Sp. z o.o.
735 11.02.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą O3 Business Campus III w Krakowie.
Częściowo wystawiona w EUR. Maksy-
malna kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
EPP Development 6
Sp. z o.o.
37 102 9.08.2028 Gwarancja budowlana związana ze sprze-
dażą biurowca O3 Business Campus III
w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona w EUR.
PKO BP S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Echo Investment S.A. Gmina Miejska Kraków
- ZDM Kraków
282 10.05.2022 Gwarancja należytego wykonania umowy.
Echo Investment S.A. 143 City Space GP Sp.
z o.o. Sp.k.
Berea Sp. z o.o. 21 22.06.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu zawartej 21.05.2019 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. 143 City Space GP Sp.
z o.o. Sp.k.
Berea Sp. z o.o. 112 29.09.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wynikające
z umowy najmu zawartej 21.05.2019 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Aquarius City Space
GP Sp. z o.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp. z o.o. 27 31.12.2022 Gwarancja bankowa zabezpieczająca
zobowiązania z tytułu umowy najmu
z 5.09.2018 r.
PKO BP S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Aquarius City Space
GP Sp. z o.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp. z o.o. 622 31.12.2022 Gwarancja bankowa wystawiona zabez-
pieczająca zobowiązania z umowy najmu
z 5.09.2018 r.
Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Tesco (Polska) Sp.
z o.o.
Nie dotyczy 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza-
jąca wykonanie zobowiązań dotyczą-
cych zapewnienia pierwszeństwa najmu
powierzchni w nowym centrum handlo-
wym i wynikających z przedwstępnej
umowy sprzedaży nieruchomości zawartej
30.07.2019 r. Ze względu na ustalenia biz-
nesowe i prawne, gwarancja nie ma górnej
granicy potencjalnej odpowiedzialności.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Tryton Business Park
Sp. z o.o.
1 247 31.12.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu zawartej 12.06.2018 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. City space Manage-
ment Sp. z o.o.
DH Supersam Katowi-
ce Sp. z o.o. Sp.k.
385 31.12.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu zawartej 28.02.2017 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Sagittarius - Projekt
Echo 113 Sp. z o.o.
Sp.k.
Warburg-HiH Invest
Real Estate GmbH
982 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy gwarancji czynszowej. Maksy-
malna kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Nobilis City Space GP
Sp. z o.o. Sp.k.
Nobilis - Business
House sp. z o.o.
600 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania
wynikające z aneksu do umowy najmu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 – Corn-
wall Investments Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 39 000 31.12.2026 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie
kosztów realizacji oraz utrzymania niewy-
najętej powierzchni projektu biurowego
Midpoint 71 we Wrocławiu.
74
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Midpoint 71 – Corn-
wall Investments Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 19 984 31.12.2029 Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie
wskaźnika obsługi długu oraz finansowania
okresów bezczynszowych umów najmu
powierzchni projektu biurowego Midpoint
71 we Wrocławiu. Gwarancja wystawiona
w EUR.
Santander Bank Polska
S.A.
(w ramach limitu
kredytowego Echo
Investment S.A.)
Galeria Libero - Projekt
Echo 120 Sp. z o.o.
Sp.k.
Miasto Katowice 758 20.01.2022 Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa-
rancji jakości za zobowiązania wynikające
z zawartej 16.06.2016 r. umowy dotyczącej
realizacji inwestycji drogowej.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
Bank Pekao S.A. 28 609 31.01.2024 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-
nie kosztów realizacji projektu biurowego
w ramach kompleksu Fuzja CDJ.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
48 968 Późniejsza z dat:
11.09.2022 r. lub data
zwrotu VAT z urzędu do
kupującego.
Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowca Biura przy Willi (budynek K),
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie, a także z umowy dodatko-
wej. Gwarancja wystawiona w EUR i PLN.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
5 814 11.03.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie handlowe,
związane ze sprzedażą biurowca Biura
przy Willi (budynek K) wchodzącego
w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Wystawiona w EUR. Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać sukce-
sywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniej-
szaniem się kwoty zobowiązania, które
gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą biurowca
Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego
w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Maksymalna kwota odpowiedzialności
będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu
wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowią-
zania, które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
R4R Gdańsk Stocznia
Sp. z o.o.
26 000 Najpóźniej 6 miesięcy
od daty końcowej
zgodnie z umową
przedwstępną.
Gwarancja warunkowa zabezpieczająca
zwrot zaliczki wpłaconej przez kupującego
z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży
nieruchomości.
Echo Investment S.A. Projekt 146 - CitySpa-
ce GP Sp. z o.o. Sp.k.
Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
722 29.04.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu. Gwarancja wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Park Rozwoju - Projekt
Echo 112 Sp. z.o.o.
Sp.k.
Kaufland Polska Mar-
kety Sp. z.o.o. Sp.j.
2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary umow-
nej wynikającej z umowy najmu lokalu
w centrum handlowym Pasaż Opieńskiego
w Poznaniu.
Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Wentel Sp. z o.o. 26 000 Najpóźniej 6 miesięcy
od daty końcowej
zgodnie z umową
przedwstępną.
Gwarancja warunkowa zabezpiecza-
jąca zwrot zaliczki wpłaconej przez
spółkę z grupy Student Depot z tytułu
przedwstępnej umowy zakupu od grupy
Echo Investment nieruchomości w Gdań-
sku.
Santander Bank Polska
S.A.
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
25 000 30.10.2022 Gwarancja zabezpieczająca realizację
inwestycji towarzyszącej w ramach tzw.
specustawy mieszkaniowej - budowę szko-
ły podstawowej i jej przekazanie na rzecz
Miasta Stołecznego Warszawy.
75
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Santander Bank Polska
S.A.
(w ramach limitu
kredytowego Echo
Investment S.A.)
Echo Investment S.A. Miasto Poznań re-
prezentowane przez
Zarząd Dróg Miejskich
w Poznaniu
3 384 31.07.2022 Gwarancja należytego wykonania umowy.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
 für Investmentfonds
mbH
178 848 5.08.2026 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Warzelni
(budynek GH), wchodzącego w skład kom-
pleksu Browary Warszawskie. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
 für Investmentfonds
mbH
16 442 Wcześniejsza z dat:
05.11.2031 r. lub data
przekazania po-
wierzchni biurowych
najemcom i zapłata
przez nich pierwszych
płatnosci wynikających
z umowy najmu oraz
dostarczenie odpo-
wiedniego zabezpie-
czenia.
Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe,
związane ze sprzedażą biurowca Biura
przy Warzelni (budynek GH) wchodzącego
w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR. Maksy-
malna kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
 für Investmentfonds
mbH
3 543 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z: (i) umowy o pra-
ce wykończeniowe związane ze sprzedażą
biurowca Biura przy Warzelni (budynek
GH) wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie, oraz (ii) gwarancji
czynszowej na powierzchnie handlowe,
związane ze sprzedażą biurowca Biura
przy Willi (budynek GH) wchodzącego
w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
 für Investmentfonds
mbH
200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku, związanej ze sprzedażą
biurowca Biura przy Warzelni (budynek
GH), wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie. Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać sukce-
sywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniej-
szaniem się kwoty zobowiązania, które
gwarancja zabezpiecza.
PKO BP S.A.
(na zlecenie Echo
Investment S.A.)
Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grundstücks-
gesellscha mbH &
Co. KG
616 9.07.2022 Należyte wykonanie warunków umowy
najmu, które w szczególności obejmują
zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych,
roszczeń o zapłatę kar umownych, wpłatę
kaucji gwarancyjnej, ewentualnych odse-
tek.
Towarzystwo Ubezpie-
czeń Euler Hermes S.A.
(na zlecenie i z limitu
Echo Investment S.A.)
Galeria Nova – Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Apator Powogaz S.A. 21 500 31.12.2022 Gwarancja zapłaty całości należności z ty-
tułu sprzedaży nieruchomości gruntowej
w Poznaniu.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel 2 PH5 Sp. z o.o. 51 388 31.11.2023 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja wystawiona w EUR.
76
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe, wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel 2 PH5 Sp. z o.o. 6 591 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwaran-
cji czynszowej związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce (etap I). Gwarancja
wystawiona w EUR. Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać sukce-
sywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniej-
szaniem się kwoty zobowiązania, które
gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel 2 PH5 Sp. z o.o. 3 789 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
o prace wykończeniowe związanej ze
sprzedażą biurowca Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja wystawiona w EUR. Maksy-
malna kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel 2 PH5 Sp. z o.o. 124 643 28.05.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce (etap I). Maksymal-
na kwota odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu.
Echo Investment S.A. Cinema Asset Manager
- Grupa Echo Sp. z o.o.
S.K.A.
Kaufland Polska Mar-
kety Sp. z o.o. Sp.j.
2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary
umownej wynikającej z umowy najmu
lokalu w centrum handlowym Kapelanka
w Krakowie.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
833 31.12.2022 Gwarancja bankowa zabezpieczająca
zobowiązania z umowy najmu.
Santander Bank Polska
S.A.
(w ramach limitu
kredytowego Echo
Investment S.A.)
Elektrownia RE Sp.
z o.o.
Miasto Łódź 796 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana z porozumie-
niem dotyczacym zasad realizacji inwesty-
cji drogowej.
Santander Bank Polska
S.A.
(w ramach limitu
kredytowego Echo
Investment S.A.)
Elektrownia RE Sp.
z o.o.
Miasto Łódź 695 18.10.2022 Gwarancja zapłaty związana z porozumie-
niem dotyczacym zasad realizacji inwesty-
cji drogowej.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
 für Investmentfonds
mbH
8 279 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży budynku Willa Schiele, wchodzącego
w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR. Maksy-
malna kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
 für Investmentfonds
mbH
9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą budynku
Willa Schiele, wchodzącego w skład kom-
pleksu Browary Warszawskie.
Razem 1 666 246
77
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Echo Investment S.A.
w 2022 r. [tys. PLN]
Zmiana Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość
Termin
ważności Tytułem
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
EPP Oce O3
Business Campus
Sp. z o.o.
- 28.05.2022 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza-
jąca gwarancję czynszową związana
ze sprzedażą O3 Business Campus
II w Krakowie. Gwarancja częściowo
wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. 142 - City Space - GP
Sp. z o.o. Sp.k.
Berea Sp. z o.o. 22 31.03.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikające
z umowy najmu zawartej 21 maja 2019 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Przedłużenie Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Aquarius SR Sp.
z o.o.
28 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca
zobowiązania z tytułu umowy najmu z 5
września 2018 r.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. 142 - City Space - GP
Sp. z o.o. Sp.k.
Berea Sp. z o.o. 114 31.03.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikające
z umowy najmu zawartej 21 maja 2019 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie PKO BP S.A. - biuro
finansowania handlu
Echo Investment S.A. Gmina Miejska
Kraków
282 10.05.2022 Gwarancja należytego wykonania
umowy.
Przedłużenie PKO BP S.A. Echo Investment S.A. APAK Grund-
stücksgesellscha-
 mbH & Co. KG
618 31.07.2023 Należyte wykonanie warunków umowy
najmu, które w szczególności obejmują
zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych,
roszczeń o zapłatę kar umownych, wpła-
tę kaucji gwarancyjnej, ewentualnych
odsetek. Gwarancja wystawiona w EUR.
Przedłużenie PKO S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Aquarius SR Sp.
z o.o.
662 31.12.2023 Gwarancja bankowa wystawiona
zabezpieczająca zobowiązania z umowy
najmu z 5 września 2018 r.
Przedłużenie Santander Bank Pol-
ska S.A.
Elektrownia RE Sp.
z o.o.
Miasto Łódź 695 18.10.2023 Gwarancja zapłaty dotycząca zasad re-
alizacji inwestycji drogowej polegającej
na budowie drogi 3KDD projektowanej
na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul.
Milionowej w Łodzi.
Wygaśnięcie Santander Bank Pol-
ska S.A.
Galeria Libero -
Projekt Echo 120 Sp.
z o.o. Sp.k.
Urząd Miasta
Katowice
758 20.01.2022 Zabezpieczenie z tytułu rękojmi
i gwarancji jakości za zobowiązania
wynikające z zawartej 16 czerwca 2016
r. umowy dotyczącej realizacji inwestycji
drogowej.
Udzielenie Santander Bank Pol-
ska S.A.
Galeria Libero -
Projekt Echo 120 Sp.
z o.o. Sp.k.
Miasto Katowice 758 10.05.2023 Zabezpieczenie z tytułu rękojmi
i gwarancji jakości za zobowiązania
wynikające z zawartej 16 czerwca 2016
r. umowy dotyczącej realizacji inwestycji
drogowej.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt 146 - CitySpa-
ce GP Sp. z o.o. Sp.k.
Face2Face -
Stranraer Sp.
z o.o. S.K.A.
783 30.04.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynika-
jących z umowy najmu zawartej 30
września 2020 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Przedłużenie Santander Bank Pol-
ska S.A.
Elektrownia RE Sp.
z o.o.
Miasto Łódź 796 18.10.2023 Gwarancja zapłaty dotyczaca zasad re-
alizacji inwestycji drogowej polegajacej
na budowie drogi 3KDD projektowanej
na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul.
Milionowej w Łodzi.
Udzielenie Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Midpoint 71 -
Cornwall Invest-
ments Sp. z o.o.
S.K.A.
962 25.05.2023 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-
ca umowę najmu City Space Manage-
ment.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grund-
stücksgesellscha-
 mbH & Co. KG
1 023 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza-
jąca gwarancję czynszową związaną ze
sprzedażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi
(część handlowa).
Gwarancja wystawiona w EUR.
78
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Echo Investment S.A.
w 2022 r. [tys. PLN]
Zmiana Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość
Termin
ważności Tytułem
Przedłużenie Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Tryton Business
Park Sp. z o.o.
1 307 31.12.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z umowy najmu zawartej 12 June
2018 r. Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt 132 - City Spa-
ce GP Sp. z o.o. Sp.k.
Echo - Opolska
Business Park Sp.
z o.o. Sp.k.
2 217 30.06.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z umowy najmu zawartej 04 June
2019 r. Zmienione aneksem z dnia 22
maja 2020 r. Gwarancja w ystawiona
w EUR.
Udzielenie Generali Towarzystwo
Ubezpieczeń S.A.
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
2 925 31.12.2025 Gwarancja należytego wykonania umo-
wy w związku z umową nr 4/WIR/2022
z dnia 6 kwietnia 2022 r., dotyczącą
budowy drogi gminnej 2 KDD, zawartą
pomiędzy Zobowiązanym a Beneficjen-
tem.
Wygaśnięcie Santander Bank Pol-
ska S.A.
Echo Investment S.A. Miasto Poznań
reprezentowane
przez Zarząd
Dróg Miejskich
w Poznaniu
3 384 31.07.2022 Gwarancja należytego wykonania
umowy.
Udzielenie Echo Investment S.A. Echo - Nowy Moktów
Sp. z o.o Sp. k.
Miasto Stołeczne
Warszawa
5 000 30.04.2029 Gwarancja zwrotu odszkodowania
uwzględniająca roszczenia dotyczące
działki 11/19 przy ul. Chłodnej.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grund-
stücksgesellscha-
 mbH & Co. KG
5 260 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza-
jąca gwarancję czynszową i pokrycie
opłat eksploatacyjnych, związana ze
sprzedażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi
(część biurowa).
Gwarancja czynszowa wystawiona
w EUR.
Udzielenie Sopockie Towarzy-
stwo Ubezpieczeń
ERGO Hestia S.A.
Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 sp.
z o.o.
6 232 6.10.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości, związanej ze sprze-
dażą biurowca Moje Miejsce I w War-
szawie.
Wygaśnięcie PKO BP S.A. - biuro
finansowania handlu
Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III
S.a.r.l.
6 450 20.05.2022 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z umowy gwarancji jakości zawartej
27 marca 2019 r.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp.
z o.o.
7 054 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe
i pokrycia opłat eksploatacyjnych, zwią-
zane ze sprzedażą biurowca West 4 Bu-
siness Hub Faza I. Gwarancja czynszowa
wystawiona w EUR.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 7 973 31.12.2026 Zabezpieczenie pokrycia dodatkowych
kwot wynikających z wakacji czynszo-
wych zaakceptowanych umów najmu
dla zapewnienia wymaganego DSCR.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Bank Millennium
S.A.
8 045 31.01.2022 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-
nie kosztów realizacji projektu biurowe-
go West 4 Business Hub we Wrocławiu.
Udzielenie Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Invest-
ments Sp. z o.o.
9 181 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą
biurowców Face 2 Face. Maksymalna
kwota odpowiedzialności w danym
roku obowiązywania będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze
zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.Gwarancja
wystawiona w EUR.
79
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Echo Investment S.A.
w 2022 r. [tys. PLN]
Zmiana Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość
Termin
ważności Tytułem
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grund-
stücksgesellscha-
 mbH & Co. KG
9 717 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowca Fuzja J.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp.
z o.o.
12 580 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
o prace wykończeniowe związane ze
sprzedażą biurowca West 4 Business
Hub Faza I.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp.
z o.o.
13 296 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza-
jąca gwarancję czynszową i pokrycie
opłat eksploatacyjnych, związana ze
sprzedażą biurowa Midpoint 71 we Wro-
cławiu. Maksymalna kwota odpowie-
dzialności będzie ulegać sukcesywnemu
zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się
kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza. Gwarancja czynszowa
wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Metropolis – Projekt
Echo 121 Sp. z o.o.
S.K.A.
Giant Sp. z o.o. 17 000 30.05.2022 Zabezpieczenie zapłaty kwoty gwaran-
cyjnej oraz kary umownej z przedwstęp-
nej umowy sprzedaży z dnia 17 marca
2022 r.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
PKO BP S.A. 21 159 30.06.2022 Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie
wskaźnika obsługi długu oraz finanso-
wania okresów bezczynszowych umów
najmu powierzchni projektu biurowego
Midpoint 71 we Wrocławiu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie Towarzystwo Ubez-
pieczeń Euler Hermes
S.A.
Galeria Nova - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Apator Sp.z o.o. 21 500 31.12.2022 Gwarancja zapłaty całości należności
z tytułu sprzedaży nieruchomości grun-
towej w Poznaniu.
Przedłużenie Santander Bank Pol-
ska S.A.
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
25 000 30.10.2023 Gwarancja zabezpieczająca realizację
inwestycji towarzyszącej w ramach tzw.
specustawy mieszkaniowej - budowę
szkoły podstawowej i jej przekazanie na
rzecz Miasta Stołecznego Warszawy.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
Fujitsu Technolo-
gy Solutions Sp.
z o.o.
25 787 1.12.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań Projekt Echo 130 Sp. z o.o.
jako wynajmującego z tytułu kar umow-
nych wynikających z umowy najmu
z dnia 31 stycznia 2020 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
Bank Pekao S.A. 28 609 30.06.2022 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-
nie kosztów realizacji projektu biuro-
wego w ramach kompleksu Fuzja CDJ.
Wystawiona w PLN
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grund-
stücksgesellscha-
 mbH & Co. KG
31 402 31.12.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowców Fuzja CDJ wcho-
dzącego w skład kompleksu Fuzja.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp.
z o.o.
34 458 31.12.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży budynku West 4 Business
Hub Faza I.
Gwarancja wystawiona w EUR.
80
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych przez Echo Investment S.A.
w 2022 r. [tys. PLN]
Zmiana Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość
Termin
ważności Tytułem
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grund-
stücksgesellscha-
 mbH & Co. KG
34 568 30.06.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
o prace wykończeniowe związanej ze
sprzedażą biurowców Fuzja CDJ. Gwa-
rancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 36 000 30.06.2022 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów
realizacji projektu biurowego Moje Miej-
sce w Warszawie.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
PKO BP S.A. 39 000 30.06.2022 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-
nie kosztów realizacji oraz utrzymania
niewynajętej powierzchni projektu biuro-
wego Midpoint 71 we Wrocławiu.
Udzielenie Echo Investment S.A. Echo - Arena Sp. o.o. PKO BP S.A. 46 899 20.12.2024 Gwarancja zapewniająca utrzymanie
wskaźnika obsługi długu. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Udzielenie Echo Investment S.A. Echo - Arena Sp. o.o. PKO BP S.A. 49 598 20.12.2024 Zabezpieczenie pokrycia przekroczenia
kosztów realizacji projektu.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grund-
stücksgesellscha-
 mbH & Co. KG
49 932 11.09.2022 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Willi
(budynek K), wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie, a tak-
że z umowy dodatkowej.
Gwarancja wystawiona w EUR i PLN.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Bank Pekao S.A. 70 000 29.07.2022 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-
nie kosztów realizacji, pokrycie odsetek
na minimalnym poziomie oraz zapewnie-
nie wkładu własnego projektu biurowe-
go Face2Face w Katowicach.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp.
z o.o.
82 498 20.01.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku, związanej ze sprzedażą
budynku West 4 Business Hub Faza I.
Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp.
z o.o.
101 159 31.03.2030 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-
ca umowę sprzedaży biurowca Midpoint
71 we Wrocławiu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grund-
stücksgesellscha-
 mbH & Co. KG
103 221 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowców Fuzja CD.
Udzielenie Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Invest-
ments Sp. z o.o.
104 796 23.02.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowców Face 2 Face.
Wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Rosehill Investments
Sp. z o.o.
IB 6 FIZAN w li-
kwidacji
111 628 31.03.2022 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy pro-
gramowej zawartej 31 sierpnia 2017 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp.
z o.o.
179 242 30.09.2032 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-
ca gwarancję jakości budynku związaną
ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we
Wrocławiu.
Udzielenie Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Invest-
ments Sp. z o.o.
302 747 22.10.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowców Face2Face. Maksymalna
kwota odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu.
81
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
No objaśniające
do jednostkowego
rachunku zysków i strat
Przychody ze sprzedaży – struktura rzeczowa
– rodzaje działalności [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Przychody z tytułu umów z klientami 338 055 434 534
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej 21 655 270 336
Usługi realizacji inwestycji 75 724 69 330
Od jednostek powiązanych: 75 724 69 279
– od jednostek zależnych 51 028 48 883
– od jednostek współkontrolowanych 24 696 20 396
Sprzedaż działek 169 289 39 610
Od jednostek powiązanych: 169 289 39 610
– od jednostek współkontrolowanych - 9 139
– od jednostek zależnych 169 289 30 471
Usługi prawne, księgowe, konsultingowe i informatyczne 2 156 2 837
Od jednostek powiązanych: 2 156 2 837
– od jednostek zależnych 2 156 2 837
Usługi finansowe, marketingowe, zabezpieczeń i pozostałe przychody 69 231 52 421
Od jednostek powiązanych: 59 909 46 142
– od jednostek zależnych 58 095 44 158
– od jednostek współkontrolowanych 1 814 1 935
– od kluczowego personelu - 49
Przychody z tytułu najmu 15 680 3 188
Usługi najmu 15 680 3 188
Od jednostek powiązanych: 1 130 116
– od jednostek zależnych 1 130 116
Przychody ze sprzedaży razem 353 735 437 722
Od jednostek powiązanych: 308 208 157 984
– od jednostek zależnych 281 698 126 465
– od jednostek współkontrolowanych 26 510 31 470
– od kluczowego personelu - 49
NOTA 19A
Spółka nie zawierała umów z jednostkami powiązanymi na
warunkach innych niż rynkowe. Umowy dotyczące istotnych
transakcji z jednostkami powiązanymi realizowane w 2022 r.
Spółka zaprezentowała w dodatkowych objaśnieniach.
82
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
NOTA 19B
Otrzymane któtkoterminowe zaliczki [s. PLN]
Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu do głów-
nych grup przychodów, które umożliwią użytkownikom
sprawozdań finansowych zapoznanie się z charakterem,
kwotami, terminami uzyskania oraz niepewnościami zwią-
zanymi z przychodami i przepływami pieniężnymi wynika-
jącymi z zawartych umów.
Przychody związane z działalnością deweloperską
– sprzedaż powierzchni mieszkaniowej
i komercyjnej
Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia zobo-
wiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do
wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w chwili
wydania kupującemu nieruchomości, które na stępuje
na podstawie podpisanego przez strony protokołu od-
bioru wyłącznie po zakończeniu pro cesu budowlanego
nieruchomości i otrzymaniu po zwolenia na użytkowanie,
a także pod warunkiem dokonania przez kupującego 100
proc. wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umo-
wy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają
elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie
Spółki, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu
finansowania. W związku z taką charakterystyką umów,
Spółka, co do zasady, nie wykazuje należności bądź in-
nych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą
przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają
wpłacone krótkoterminowe zaliczki dokonane przez klien-
tów. Poniższa tabela prezentuje zmiany w saldzie zobowią-
zań z tytułu umów w odniesieniu do tej grupy przychodów.
Otrzymane któtkoterminowe zaliczki [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 9A)
– stan na początek okresu
13 671 83 253
Zwiększenia – wpłaty 7 989 200 754
Ujęte jako przychody w okresie (21 655) (270 336)
– w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych
zaliczek na początek okresu
(13 671) (83 253)
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 9A)
– stan na koniec okresu
5 13 671
Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości zwią-
zanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy sprzeda-
ży powierzchni mieszkaniowych i komercyjnych wynika-
jąca z umów podpisanych na dzień bilansowy 31 grudnia
2022 r. wynosi 3 635 tys. zł, z czego do dnia bilansowego
Spółka otrzymała zaliczki w kwocie 5 tys. zł. Przychody te
zostaną rozpoznane w momencie wydania kupującym nie-
ruchomości, po zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbęd-
nych decyzji administracyjnych, co następuje średnio po
okresie ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy.
83
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Przychody związane z działalnością deweloperską
na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Projekt
Oczekiwany
termin zakończenia
budowy
Całkowita
oczekiwana wartość
projektu
Łączna wartość
przychodów do ujęcia
w przyszłości zwią-
zanych z zawartymi
zobowiązaniami do
wykonania umowy
Otrzymane
zaliczki
Osiedle Bonarka Living I, Kraków projekt zakończony 69 520 9 275 5 567
Osiedle Jarzębinowe VII, Łódź projekt zakończony 37 015 - -
Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź projekt zakończony 40 807 6 682 5 632
Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 254 941 -
Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 232 44 -
Nasze Jeżyce, Poznań projekt zakończony 57 997 66 -
Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 355 222
Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 862 2 782 -
Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 869 5 087 2 059
pozostałe projekty 191 191 191
Razem 478 301 25 423 13 671
Przychody związane z działalnością deweloperską
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Projekt
Oczekiwany
termin zakończenia
budowy
Całkowita
oczekiwana wartość
projektu
Łączna wartość
przychodów do ujęcia
w przyszłości zwią-
zanych z zawartymi
zobowiązaniami do
wykonania umowy
Otrzymane
zaliczki
Osiedle Bonarka Living I, Kraków projekt zakończony 69 371 - -
Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź projekt zakończony 40 729 - -
Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 249 941 -
Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 215 - -
Nasze Jeżyce, Poznań projekt zakończony 57 997 66 -
Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 25 -
Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 937 2 558 -
Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 750 35 -
pozostałe projekty 11 11 5
Razem 440 812 3 635 5
84
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Przychody z usług realizacji inwescji
W ramach usług realizacji inwestycji Spółka świadczy
usługi przygotowania i organizacji procesu inwestycyjne-
go w odniesieniu do projektów deweloperskich, których
właścicielem są inne podmioty, w większości jednostki
zależne. W ramach swych obowiązków Spółka podejmuje
się wykonania czynności doradczych, zarządczych, praw-
nych oraz innych czynności niezbędnych do zarządzania
realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie
inwestycji, organizację i obsługę przetargów na roboty
budowlane, nadzór i koordynacje robót budowlanych oraz
obsługę klientów. Spółka ujmuje przychody w momencie
spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj.
w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wynikające
z zawartych umów jest stałe i należne Spółce miesięcznie.
Ponadto, w ocenie Spółki, zawarte umowy nie zawiera-
ją istotnego elementu finansowania. W związku z taką
charakterystyką podpisanych umów nie występują istot-
ne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza
należnościami handlowymi (patrz nota 10).
Pozostałe przychody osiągane przez Spółkę
Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie
usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie
nieruchomości, świadczenia usług księgowych, prawnych,
konsultingowych, informatycznych, finansowych, mar-
ketingowych i pozostałych, z których większość realizo-
wana jest na rzecz podmiotów powiązanych w ramach
działalności holdingowej Echo Investment S.A.. Spółka
ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiąza-
nia do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych umów
– w momencie zakończenia danego rodzaju usługi (np.
podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w wyniku
świadczenia usługi pośrednictwa w zakresie nieruchomo-
ści) albo w okresie świadczenia danego rodzaju usług (np.
w okresie świadczenia usług prowadzania ksiąg rachun-
kowych, usług marketingowych, doradztwa, prawnych
czy zarządzania nieruchomościami). W większości przy-
padków usługi realizowane są w okresach miesięcznych
i tak rozliczane oraz należne jest wynagrodzenie Spółki.
Dla części umów (np. pośrednictwa w zakresie nierucho-
mości), wynagrodzenie wynikające z zawartych umów
zawiera element zmienny, jednakże z charakteru tych
umów wynika, że Spółka ma prawo do wynagrodzenia
dopiero w momencie wykonania zobowiązania umowne-
go, co skutkuje faktem, że wynagrodzenie zmienne jest
znane w momencie ujęcia przychodu, a jego wartość nie
ulega później zmianom. Ponadto, w ocenie Spółki, zawar-
te umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania.
W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie
występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu
umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10).
Przychody ze sprzedaży – subleasing [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Usługi najmu 5 849 785
Przychody z usług najmu razem 5 849 785
Przychody ze sprzedaży - struktura terytorialna [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Kraj 353 735 437 722
– w tym: od jednostek powiązanych 308 208 157 984
Zagranica - -
– w tym: od jednostek powiązanych - -
Przychody netto ze sprzedaży produktów razem 353 735 437 722
– w tym: od jednostek powiązanych 308 208 157 984
NOTA 19D
NOTA 19C
85
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
NOTA 20A
Koszty operacyjne według rodzaju [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Wartość sprzedanych towarów i materiałów - -
Amortyzacja 10 024 9 806
Zużycie materiałów i energii 6 491 232 275
Usługi obce w tym: 106 217 193 166
– budowlane 20 105 121 563
– doradcze 25 563 20 598
– najmu 11 491 1 394
– koszty sprzedaży 4 275 5 964
Podatki i opłaty 5 339 2 947
Wynagrodzenia 56 394 53 522
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 11 174 10 727
Pozostałe koszty rodzajowe (z tytułu) w tym: 7 688 6 752
– podróże służbowe 1 109 1 109
– inne 6 579 5 643
Koszty według rodzaju razem 203 327 509 195
Zmiana stanu zapasów produktów 149 487 (58 678)
Koszty administracyjne związane z projektami* (22 844) (14 900)
Koszty sprzedaży (wielkość ujemna)* (18 698) (19 583)
Koszty ogólnego zarządu (wielkość ujemna)* (73 599) (87 640)
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów 237 673 328 394
* W kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu Spółka prezentuje koszty świadczeń pracow-
niczych i amortyzacji.
86
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Pozostałe przychody operacyjne [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Rozwiązane rezerwy - 1 448
– na przewidywane koszty - 1 448
Pozostałe, w tym: 8 284 936
– kary umowne i odszkodowania - 32
– zysk ze sprzedaży wierzytelności 94 621
– przychody ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych 8 190 283
Odsetki z tytułu pożyczek i obligacji 84 016 48 304
Od jednostek powiązanych, w tym: 83 984 48 304
– od jednostek zależnych 70 391 37 670
– od jednostek współkontrolowanych 13 593 10 634
Odpis na pożyczkach i obligacjach 6 399 24 766
– pożyczek i obligacji 6 399 24 766
Pozostałe odsetki 523 1
Od pozostałych jednostek 523 1
Zysk ze zbycia udziałów 6 612 6 206
Pozostałe przychody operacyjne razem 105 834 81 661
NOTA 21A
Pozostałe przychody operacyjne
z tytułu dywidend i udziałów w zyskach [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Od jednostek powiązanych, w tym: 177 982 54 554
– od jednostek zależnych 177 982 54 554
Przychody operacyjne z tytułu dywidend i udziałów w zyskach razem 177 982 54 554
NOTA 21B
Po przeglądzie należności z tytułu pożyczek i obligacji, na
podstawie prognozowanych i obecnych wyników i prze-
pływów pieniężnych pożyczkobiorców, Spółka oszacowała
wielkości oczekiwanych strat dla poszczególnych pożyczek
i obligacji. W poprzednich okresach Spółka dokonała od-
pis na 31 grudnia 2021 r. jego wysokość wyniosła 29,6 mln
zł., natomiast na 31 grudnia 2022 r.wynosi 23,2 mln zł.
87
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Pozostałe koszty operacyjne [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Utworzone rezerwy 4 525 468
- na przewidywane koszty 4 073 -
- z tytułu należności 452 468
Pozostałe, w tym: 1 917 600
- darowizny 1 207 407
- kary umowne 83 -
- pozostałe 627 193
Aktualizacja wartości inwestycji, w tym: 24 148 18 438
- udziałów 24 148 18 438
Razem 30 590 19 506
NOTA 21C
Przychody finansowe z tytułu odsetek [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Pozostałe odsetki
– od pozostałych jednostek 9 3
Przychody finansowe z tytułu odsetek razem 9 3
NOTA 22A
Inne przychody finansowe [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Zysk z wykorzystania IRS 7 268 -
Aktualizacja pochodnych instrumentów finansowych - 13 575
Pozostałe 740 -
Inne przychody finansowe razem 8 008 13 575
NOTA 22B
88
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Koszty finansowe z tytułu odsetek [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Odsetki i aktualizacja wartości kredytów, obligacji i pożyczek
– dla jednostek powiązanych 13 123 7 190
– dla jednostek zależnych 13 123 7 190
– dla innych jednostek 133 011 67 788
146 134 74 978
Pozostałe odsetki
– dla innych jednostek 7 32
7 32
Od leasingu
– dla innych jednostek 3 930 1 666
3 930 1 666
Koszty finansowe z tytułu odsetek razem 150 071 76 676
NOTA 22C
Na 31 grudnia 2022 r. nie aktywowano kosztów finan-
sowania zewnętrzenego, a na 31 grudnia 2021 r. kwota
kosztów finansowania zewnetrznego aktywowanych do
wartosci zapasów wyniosła 472 tys. zł (stopa kapitalizacji
1,25 proc.)
Inne koszty finansowe [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Ujemne różnice kursowe 1 906 201
- zrealizowane (54) (6 529)
- niezrealizowane 1 960 6 730
Strata z zamknięcia - opcje na kursie walut - 785
- IRS - 785
Pozostałe, w tym: 9 898 8 728
- prowizje 9 898 4 266
- inne - 4 462
- likwidacja spółek - -
Aktualizacja wartości inwestycji, w tym: 577 -
- IRS 577 -
Inne koszty finansowe razem 12 381 9 714
NOTA 22D
89
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Zysk brutto 99 712 32 435
Podatek dochodowy według stawek krajowych 19% 18 945 6 163
Otrzymane dywidendy (24 605) (8 740)
Wypłata z zysku spółek komandytowych (9 212) (1 626)
Obciążenie podatkowe spółki, względem wyników zależnych spółek koman-
dytowych
- 135
Koszty reprezentacji oraz inne przychody i koszty NKUP w trakcie roku 14 494 9 693
Rezerwa na przewidywane koszty 774 (655)
Wycena udziałów podmiotu zależnego, która stanowi różnice trwałą 4 588 1 868
Odpisy aktualizujące wartość pożyczek udzielonych i obligacji objętych z tytułu
których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego
(869) (2 329)
Korekta z lat ubiegłych wykazana w wyniku (roku bieżącego) (4 611) -
Zmiana wyceny pozostałych pozycji (4) 84
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego (500) 4 593
NOTA 23A
Podatek dochodowy odroczony – termin realizacji [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
- przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy 20 322 18 702
- przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy (218) 3 318
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego
- przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy - -
- przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy (7 709) (5 343)
Razem 12 396 16 677
NOTA 23B
Obciążenie podatkowe ujęte w zysku lub stracie [tys. PLN]
31.12.2022 31.12.2021
Bieżący podatek dochodowy
- bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego 3 554 11 906
- korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych 226 (4 455)
Odroczony podatek dochodowy
- związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych (4 280) (2 858)
Razem (500) 4 593
NOTA 23C
90
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
NOTA 24
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo
Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Akcjona-
riusze podjęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego
w 2021 r. zysku. Zysk netto w wysokości 27,8 mln zł,
powiększony o kwotę 153,7 mln zł pochodzącą z Funduszu
Dywidendowego – co stanowi łącznie 182 mln zł – został
przeznaczony do podziału między wszystkich akcjona-
riuszy Spółki. Kwota dywidendy przypadająca na jedną
akcję wyniosła 0,44 zł. Kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na
jedną akcję, została wypłacona 28 grudnia 2021 r. tytułem
zaliczki na poczet dywidendy. Pozostała część dywidendy
została wypłacona 26 lipca 2022 r
Podzial zysku
91
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
No objaśniające do
rachunku przepływów
pieniężnych
Środki pieniężne przyjęte do rachunku
przepływów pieniężnych [tys. PLN]
1.01.2022-
31.12.2022
1.01.2021-
31.12.2021
Stan na początek okresu, w tym 74 239 107 437
- środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne 74 239 107 437
Stan na koniec okresu 116 073 74 239
- środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne 116 073 74 239
NOTA 25A
Spółka w działalności inwestycyjnej wykazuje odsetki od
udzielonych pożyczek.
W sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w ramach
działalności finansowej leasingobiorca klasyfikuje:
− płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami,
Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyfikuje:
− opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego,
− opłaty za leasingi obejmujące aktywa o niskiej wartości
oraz
− zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione w wycenie
zobowiązania z tytułu leasingu.
Dodatkowe objaśnienia do rachunku przepływów
pieniężnych
92
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Zmiana zobowiązań wynikających
z działalności finansowej [tys. PLN]
Zobowiązania
z tytułu kredytów,
pożyczek i obligacji
Pozostałe zobo-
wiązania – w tym
dywidenda
Stan na 1 stycznia 2022 r. 2 094 611 -
Przepływy finansowe
- wpływy 225 822 -
- wydatki (612 954) (90 792)
Zmiany niepieniężne 171 932 90 792
- naliczone odsetki 29 026 -
- kompensata obligacji 160 000 -
- kompensata pożyczek (23 358) -
- wycena różnic kursowych 6 806 -
- wycena według efektywnej stopy procentowej 11 209 -
- dywidenda wypłacona 90 792
- z tytułu innych zobowiązań finansowych 7 906 -
- z tytułu umów leasingu (25 954) -
- rozliczane prowizje 6 297 -
Stan na 31 grudnia 2022 r. 1 879 411 -
Zmiana zobowiązań wynikających
z działalności finansowej [tys. PLN]
Zobowiązania
z tytułu kredytów,
pożyczek i obligacji
Pozostałe zobo-
wiązania – w tym
dywidenda
Stan na 1 stycznia 2021 r. 1 712 510 -
Przepływy finansowe
- wpływy 745 009 -
- wydatki (776 086) (193 965)
Zmiany niepieniężne 272 832 193 965
- naliczone odsetki 73 952 -
- kompensata obligacji 188 000 -
- wycena różnic kursowych (8 302) -
- wycena według efektywnej stopy procentowej 6 246 -
- dywidenda wypłacona - 193 965
- z tytułu innych zobowiązań finansowych 785 -
- z tytułu umów leasingu 9 704 -
- wydatki 2 447 -
Stan na 31 grudnia 2021 r. 1 954 265 -
NOTA 25B
93
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Informacje o instrumentach finansowych [tys. PLN]
Wartość bilansowa
Rodzaj instrumentu Nota
Klasyfikacja
wg MSSF 9
na
31.12.2022
na
31.12.2021
Aktywa finansowe
Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe 64 157 106 222
Obligacje 5 zamortyzowany koszt 64 157 106 222
Pożyczki i należności 1 178 872 1 468 126
Pożyczki długoterminowe 6 zamortyzowany koszt 502 672 1 379 100
Pożyczki krótkoterminowe 11 zamortyzowany koszt 567 908 262
Należności handlowe 10 zamortyzowany koszt 43 495 29 189
Leasing 8, 10 zamortyzowany koszt 38 546 40 653
Pochodne instrumenty finansowe 6 wartość godziwa 26 251 18 922
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne 116 073 76 643
Inne aktywa finansowe zamortyzowany koszt - 2 404
Środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne zamortyzowany koszt 116 073 74 239
Zobowiązania finansowe
Pozostałe zobowiązania finansowe 1 899 547 3 363 055
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 14, 16 zamortyzowany koszt 1 404 500 1 710 003
Zobowiązania handlowe 15 zamortyzowany koszt 20 137 179 920
Pożyczki 14, 16 zamortyzowany koszt 208 489 1 168 209
Kredyty 14, 16 155 399 164 577
Leasing 14, 16 zamortyzowany koszt 96 146 133 376
Pochodne instrumenty finansowe 15 wartość godziwa 14 876 6 970
NOTA 26
MSSF 9, który zastąpił MSR 39, definiuje trzy kategorie ak-
tywów finansowych - w zależności od modelu biznesowe-
go w zakresie zarządzania aktywami oraz charakterystyki
przepływów pieniężnych wynikających z umowy:
− aktywa wyceniane po początkowym ujęciu według
zamortyzowanego kosztu – jeśli aktywa finansowe są
utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, któ-
rego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych
dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających
z umowy oraz warunki umowy dotyczącej tych akty-
wów finansowych powodują powstawanie przepływów
pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej
i odsetek,
− aktywa wyceniane po początkowym ujęciu w wartości
godziwej przez inne całkowite dochody – jeśli aktywa
finansowe są utrzymywane zgodnie z modelem biz-
nesowym, którego celem jest zarówno utrzymywanie
aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów
pieniężnych wynikających z umowy jak i sprzedaż akty-
wów finansowych oraz warunki umowy dotyczącej tych
aktywów finansowych powodują powstawanie przepły-
wów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej
i odsetek,
− aktywa wyceniane w wartości godziwej przez rachunek
zysków i strat - wszystkie pozostałe aktywa finansowe.
Ze względu na fakt, że oprocentowanie instrumentów
finansowych jest powiązane z kształtowaniem się stawki
WIBOR, EURIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że ich wartość
godziwa jest w przybliżeniu równa wartości księgowej
z uwzględnieniem naliczonych odsetek.
Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz
MSSF 16 związane z reformą IBOR.
W odpowiedzi na oczekiwaną reformę stóp referencyjnych
(reforma IBOR) Rada Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości opublikowała drugą część zmian do MSSF
9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16. Zmiany odnoszą
się do kwestii księgowych, które pojawią się w momen-
cie, gdy instrumenty finansowe oparte na IBOR przejdą
na nowe stopy procentowe. Zmiany od 1 stycznia 2021 r.
wprowadziły szereg wytycznych i zwolnień, w szczegól-
ności praktyczne uproszczenie w przypadku modyfikacji
umów wymaganych przez reformę, które będą ujmowane
poprzez aktualizację efektywnej stopy procentowej, zwol-
nienie z obowiązku zakończenia rachunkowości zabezpie-
94
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
czeń, tymczasowe zwolnienie z konieczności identyfikacji
komponentu ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia
dodatkowych ujawnień. Wprowadzone ww. zmiany zostały
przeanalizowane przez Zarząd Spółki i nie mają istotnego
wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Spółki,
ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym
śródrocznym skróconym sprawozdaniu finansowym. Stopy
procentowe, na których oparte są instrumenty finansowe
są nadal publikowane oraz są zgodne z Rozporządzeniem
BMR. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników
referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji
Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego
wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON (Warsaw
Interest Rate Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID.
Mapa Drogowa opublikowana przez NGR wyjaśnia, że
zmiana następuje zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako
część reformy IBOR. Zakończenie reformy planowane jest
do końca 2024 r., przy czym wdrożenie przez uczestni-
ków rynku nowej oferty produktów finansowych stosują-
cych indeks WIRON planowane jest na lata 2023 i 2024.
Sposób zastąpienia dotychczasowych stawek przez
WIRON zostanie uregulowany w Rozporządzeniu Ministra
Finansów planowanym w 2023 r., które określi terminy
zastąpienia i spread korygujący. Założenia Mapy Drogo-
wej wskazują również że wskaźniki referencyjne WIBOR
i WIBID przestaną być publikowane od początku 2025 r.
Zarząd monitoruje wprowadzone zmiany i na dzień spo-
rządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego nie
jest w stanie jednoznacznie określić wpływu reformy.
Struktura instrumentów finansowych oprocentowanych
wg zmiennej stopy procentowej [tys. PLN]
Instrumenty zmiennoprocentowe
Na
31.12.2022
Na
31.12.2020
Aktywa finansowe 180 230 182 865
Zobowiązania finansowe 1 768 388 3 042 789
Razem netto (1 588 158) (2 859 924)
95
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Fot. Lobby w biurowcu Brain Park w Krakowie
CZĘŚĆ 3
Informacje
o sprawozdaniu
finansowym Spółki
96
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
01
Nowe standardy
oraz interpretacje,
które obowiązują od
1 scznia 2022 r.
Następujące zmiany do istniejących standardów wydane
przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowo-
ści (RMSR) oraz zatwierdzone do stosowania w UE wcho-
dzą w życie po raz pierwszy w sprawozdaniu finansowym
Spółki za 2022 r.:
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”
Opublikowane w maju 2020 r. zmiany do standardu mają
na celu zaktualizowanie stosownych referencji do Założeń
Koncepcyjnych w MSSF, nie wprowadzając zmian meryto-
rycznych dla rachunkowości połączeń przedsięwzięć.
Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe akwa trwałe”
Regulują kwestię kosztów wytworzenia rzeczowych akty-
wów trwałych i kwot otrzymanych ze sprzedaży pozycji
wytworzonych w trakcie ich testowania. Zmieniony stan-
dard wymaga, aby ująć przychody ze sprzedaży produkcji
testowej i związane z nimi koszty w sprawozdaniu z zysków
lub strat, eliminując możliwość korekty wartości wybudo-
wanych środków trwałych o te kwoty.
Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania
warunkowe i akwa warunkowe”
Dostarczają wyjaśnień, które koszty należy uwzględnić
przy ocenie, czy umowa będzie przynosiła straty i stanowi
umowę rodzącą obciążenia.
Roczny program poprawek do MSSF 2018 – 2020
„Roczny program poprawek do MSSF 2018-2020” wpro-
wadza zmiany do standardów: MSSF 1 „Zastosowanie Mię-
dzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finan-
sowej po raz pierwszy”, MSSF 9 „Instrumenty finansowe”,
MSR 41 „Rolnictwo” oraz do przykładów ilustrujących do
MSSF 16 „Leasing”.
Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wy-
tyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.
Wyżej wymienione zmiany do istniejących standardów nie
miały istotnego wpływu na sprawozdania finansowe Spółki
za 2022 r.
97
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
02
Opublikowane
standardy
i interpretacje,
które jeszcze nie
obowiązują i nie
zostały wcześniej
zastosowane
MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” oraz zmiany
do MSSF 17
MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” został wydany przez
Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości
18 maja 2017 r., natomiast zmiany do MSSF 17 opubli-
kowano 25 czerwca 2020 r. Nowy standard obowiązuje
dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia
2023 r. lub po tej dacie. MSSF 17 Umowy ubezpieczenio-
we zastąpi obecnie obowiązujący MSSF 4, który zezwala
na różnorodną praktykę w zakresie rozliczania umów
ubezpieczeniowych. Nowy standard zasadniczo zmieni
rachunkowość wszystkich podmiotów, które zajmują się
umowami ubezpieczeniowymi i umowami inwestycyjnymi;
niemniej jednak zakres standardu nie jest ograniczony
jedynie do firm ubezpieczeniowych, a umowy zawierane
przez podmioty inne niż firmy ubezpieczeniowe mogą
także zawierać element spełniający definicję umowy
ubezpieczeniowej (jak zdefiniowano w MSSF 17).
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań
finansowych” oraz wyczne Rady MSSF w zakresie
ujawnień doczących polik rachunkowości
w prakce
Zmiana do MSR 1 wprowadza wymóg ujawniania istot-
nych informacji dotyczących zasad rachunkowości, które
zostały zdefiniowane w standardzie. Zmiana wyjaśnia, że
informacje na temat polityk rachunkowości są istotne,
jeżeli w przypadku ich braku, użytkownicy sprawozdania
finansowego nie byliby w stanie zrozumieć innych istot-
nych informacji zawartych w sprawozdaniu finansowym.
Ponadto, dokonano również zmian wytycznych Rady w za-
kresie stosowania koncepcji istotności w praktyce, aby
zapewnić wytyczne dotyczące stosowania pojęcia istotno-
ści do ujawnień dotyczących zasad rachunkowości.
(Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 r.)
Zmiany do MSR 8 „Zasady (polika)
rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych
i korygowanie błędów”
W 2021 r. Rada opublikowała zmianę do MSR 8 „Zasady
(polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunko-
98
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
wych i korygowanie błędów” w zakresie definicji wartości
szacunkowych. Zmiana do MSR 8 wyjaśnia, w jaki sposób
jednostki powinny odróżniać zmiany zasad rachunkowości
od zmian wartości szacunkowych.
(Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 r.)
Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy”
Zmiany do MSR 12 precyzują, w jaki sposób rozliczać
podatek odroczony od transakcji takich jak leasing i zobo-
wiązania z tytułu wycofania z eksploatacji. Przed zmianą
do standardu istniały niejasności co do tego, czy ujęcie
równych kwot aktywa i zobowiązania dla celów księgo-
wych (np. początkowe ujęcie leasingu) pozostające bez
wpływu na bieżące rozliczenia podatkowe powoduje
konieczność ujęcia sald podatku odroczonego czy też
zastosowanie ma tzw. zwolnienie z początkowego ujęcia
(ang. initial recognition exemption), które mówi, że nie
ujmuje się sald podatku odroczonego, jeśli ujęcie skład-
nika aktywów lub zobowiązań nie ma wpływu na wynik
księgowy lub podatkowy na moment tego ujęcia. Zmienio-
ny MSR 12 reguluje tę kwestię wymagając ujęcia podatku
odroczonego w powyższej sytuacji poprzez wprowadzenie
dodatkowego zapisu, że zwolnienie z początkowego ujęcia
nie ma zastosowania, jeżeli jednostka jednocześnie rozpo-
znaje składnik aktywów i równoznaczny składnik zobowią-
zań i każdy z nich tworzy różnice przejściowe.
(Zmiana obowiązuje dla sprawozdań finansowych za okre-
sy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2023 r. lub po tej
dacie.)
Zmiana do MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe”
Zmiana dotyczy wymogów przejściowych w związku z za-
stosowaniem po raz pierwszy MSSF 17 „Umowy ubezpie-
czeniowe” oraz MSSF 9 „Instrumenty finansowe”. Celem
zmiany jest zapewnienie użyteczności informacji finanso-
wych dla inwestorów w okresie pierwszego zastosowania
nowego standardu wprowadzając określone uproszczenia
w odniesieniu do prezentacji danych porównawczych.
Zmiana dotyczy wyłącznie zastosowania nowego stan-
dardu MSSF 17 i nie ma wpływu na żadne inne wymogi
zawarte w MSSF 17.
Zmiana do MSSF 16 „Leasing”
We wrześniu 2022 r. Rada zmieniła standard MSSF 16
„Leasing” uzupełniając wymogi dotyczące późniejszej
wyceny obowiązania leasingowego w przypadku transak-
cji sprzedaży i leasingu zwrotnego, w sytuacji, gdy speł-
nione są kryteria MSSF 15 i gdy transakcję należy ująć jako
sprzedaż. Zmiana wymaga od sprzedawcy-leasingobiorcy
późniejszej wyceny zobowiązań leasingowych wynikają-
cych z leasingu zwrotnego w taki sposób, aby nie ujmo-
wać zysku lub straty związanej z zachowanym prawem
do użytkowania. Nowy wymóg ma szczególne znaczenie
w przypadku, gdy leasing zwrotny obejmuje zmienne
opłaty leasingowe, które nie zależą od indeksu lub stawki,
gdyż opłaty te są wyłączone z „płatności leasingowych”
w myśl MSSF 16. Zmieniony standard zawiera nowy przy-
kład, który ilustruje zastosowanie nowego wymogu w tym
zakresie.
(Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2024 r.)
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań
finansowych”
W 2020 r. Rada opublikowała zmiany do MSR 1, które
wyjaśniają kwestię prezentacji zobowiązań jako długo-
i krótkoterminowe. W październiku 2022 r. Rada wydała
kolejne poprawki do standardu MSR 1, które adresują
kwestię klasyfikacji zobowiązań jako długo- i krótkotermi-
nowe, w odniesieniu do których jednostka zobowiązana
jest spełniać określone wymogi umowne tzw. kowenanty.
Zmieniony standard MSR 1 stanowi, że zobowiązania są
klasyfikowane jako krótko- lub długoterminowe w zależ-
ności od praw istniejących na koniec okresu sprawozdaw-
czego. Na klasyfikację nie mają wpływu ani oczekiwania
jednostki ani zdarzenia po dniu sprawozdawczym (na
przykład rezygnacja z kowenantu lub jego naruszenie).
(Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finanso-
wych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2024 r.
lub po tej dacie.)
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finan-
sowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez
Unię Europejską.
MSSF 14 „Regulacyjne rozliczenia
międzyokresowe”
Standard ten pozwala jednostkom, które sporządzają
sprawozdanie finansowe zgodnie z MSSF po raz pierwszy
(z dniem 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie), do ujmowania
kwot wynikających z działalności o regulowanych cenach,
zgodnie z dotychczas stosowanymi zasadami rachunko-
wości. Dla poprawienia porównywalności, z jednostkami
które stosują już MSSF i nie wykazują takich kwot, zgodnie
z opublikowanym MSSF 14 kwoty wynikające z działalności
o regulowanych cenach, powinny podlegać prezentacji
w odrębnej pozycji zarówno w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej jak i w rachunku zysków i strat oraz sprawoz-
daniu z innych całkowitych dochodów. Decyzją Unii Euro-
pejskiej MSSF 14 nie zostanie zatwierdzony.
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dot. sprzedaży lub wnie-
sienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostkami
stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami
99
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Spółka udziela gwarancji dobrego wykonania, które mogą
chodzić w zakres MSSF 17. Zarząd jest w trakcie analizy
i oceny potencjalnych zmian traktowaniu tych gwarancji
w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
Spółka jest w trakcie analizy, w jaki sposób wprowadzenie
pozostałych standardów i interpretacji będzie wpływać na
jednostkowe sprawozdanie finansowe oraz na stosowane
przez Spółkę politykę rachunkowości.
Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomię-
dzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe zależy od tego,
czy aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jed-
nostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia sta-
nowią „biznes” (ang. business). W przypadku, gdy aktywa
niepieniężne stanowią „biznes”, inwestor wykazuje pełny
zysk lub stratę na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełnia-
ją definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę z tylko
w zakresie części stanowiącej udziały innych inwestorów.
(Zmiany zostały opublikowane 11 września 2014 r. Na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, zatwier-
dzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską.)
100
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
03
Podstawowe
zasady
rachunkowości
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest
prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ
korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio
powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości
niematerialnych następuje we dług cen nabycia lub kosztu
wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niema-
terialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu
wytworzenia pomniejszonych o umorzenie i odpisy z tytułu
utraty wartości. Ewidencję wartości niematerialnych pro-
wadzi się analitycznie. W planie amortyzacyjnym przyjęto
stawki amortyzacyjne odpowiadające okresowi ekono-
micznej użyteczności składnika aktywów.
Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem
ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany
okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być
niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje
się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika
aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.
Rzeczowe akwa trwałe
Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące
własność Spółki środki trwałe. W skład posiadanych przez
Spółkę środków trwałych zalicza się:
− nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obro-
tu) użytkowane przez Spółkę,
− maszyny i urządzenia,
− środki transportu,
− inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o prze-
widywanym okresie używania dłuższym niż rok.
Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu
według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniej-
szonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.
Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych we-
dług grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi
szczegółową ewidencję środków trwałych. Środki trwałe
amortyzuje się metodą liniową za pomocą stawek odpo-
wiadających okresowi ekonomicznej użyteczności składni-
ka aktywów.
Stawki Amortyzacyjne dla poszczególnych grup środków
trwałych wynoszą:
− dla budynków i budowli: od 1,5 proc. do 10 proc.,
− dla środków transportu: od 7 proc. do 20 proc.,
− dla urządzeń technicznych i maszyn: od 4,5 proc.
do 25 proc.,
− dla pozostałych środków trwałych: od 10 proc.
do 25 proc.
Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej
danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek
trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy
jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ
korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji
można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki
na naprawę i konserwację odnoszone są do rachunku zy-
sków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.
Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem
ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany
okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być
niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazy-
wany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składni-
ka aktywów (lub środka wypracowującego środki pienięż-
ne, do którego dane aktywo należy) przewyższa wartość
odzyskiwalną i rozpoznawana jest w rachunku zysków
i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch
kwot: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży
lub wartości użytkowej.
Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące
różnice pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością
bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są
w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody /
koszty operacyjne.
101
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Leasing
Spółka jako leasingobiorca
Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa leasingu
muszą być spełnione następujące warunki:
− umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego składnika
aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa
do zamiany,
− umowa powinna dawać Spółce prawo kontroli użyt-
kowania zidentyfikowanego składnika aktywów przez
określony czas. Oznacza to, że Spółka ma prawo do
pobierania korzyści ekonomicznych płynących z wyko-
rzystywania danego składnika oraz prawo decydowania
o jego wykorzystaniu,
− umowa musi być odpłatna.
Spółka korzysta z następujących uproszczeń polegających
na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu leasingu:
− leasingi krótkoterminowe: krótkoterminowa umowa
leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika
aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od
momentu rozpoczęcia umowy,
− leasingi nisko wartościowe: podstawą oceny niskiej
wartości jest wartość nowego składnika aktywów.
Zarząd Spółki podjął decyzję, że odnosi się to do umów
leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie
przekraczała 15 tys. zł (kiedy były nowe), co może być
traktowane jako górna granica uznania za przedmiot
o niskiej wartości.
Spółka ujmuje jako umowę leasingową prawo wieczystego
użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną.
Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących
projektów deweloperskich prezentowanych na zapasach.
W przypadku identyfikacji w umowie elementów leasin-
gowych i elementów nieleasingowych Spółka wybiera
praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym ujmuje każdy
element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące ele-
menty nieleasingowe jako pojedynczy element leasingowy.
Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów o podob-
nych cechach Spółka stosuje standard do całego portfela,
kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie ni-
niejszego standardu w stosunku do portfela będzie miało
na sprawozdanie finansowe, nie będzie istotnie różnił się
od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów
w ramach tego portfela.
Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako
nieodwoływany okres obowiązywania umowy leasingu
obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy
leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pew-
ność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy
wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma
wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji.
Na moment pierwszego ujęcia, Spółka ujmuje zobowiąza-
nie z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżących płat-
ności leasingowych należnych leasingodawcy w okresie
leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest
ona dostępna - to krańcową stopą pożyczkową charakte-
rystyczną dla danego składnika aktywów. W skład płatno-
ści leasingowych wchodzą:
− stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty
leasingowe,
− zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu
lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem
indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia
trwania umowy,
− kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje
się w ramach gwarantowanej wartości końcowej,
− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarcza-
jącą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta
z tej opcji,
− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres
leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobior-
cę z opcji wypowiedzenia leasingu.
Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo z tytułu prawa do
użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie,
skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone
w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone
o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz powiększo-
ne o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesio-
ne przez leasingobiorcę. Po początkowym ujęciu Spółka
ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu poprzez:
− zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedle-
nia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu,
− zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia
zapłaconych opłat leasingowych oraz
− zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu
uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany
leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie
leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych
zasadniczo stałych opłat leasingowych.
Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność
zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują:
− zmiana okresu leasingu,
− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego skład-
nika aktywów, (dla powyższych zmian Spółka stosuje
zaktualizowaną stopę dyskontową),
− zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ramach
gwarantowanej wartości końcowej,
− zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wynikająca
ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustala-
nia tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu
uwzględnienia zmian w stawkach czynszów na wolnym
rynku w następstwie przeglądu tych czynszów.
Dla powyższych zmian Spółka stosuje niezmienioną stopę
dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych
wynika ze zmiany zmiennych stóp procentowych. W tym
przypadku Spółka stosuje zaktualizowaną stopę dyskonto-
wą, która odzwierciedla zmiany w stopie procentowej.
102
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Spółka uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania
z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu
prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa
składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania zosta-
ła zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie
wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, Spółka ujmuje
pozostałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku.
Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu
prawa do użytkowania wycenia się według kosztu po-
mniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie)
i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego
z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania
z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy uży-
ciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicz-
nego użytkowania. W przypadku, gdy umowa leasingowa
przenosi na Spółkę tytuł własności danego składnika
przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z ty-
tułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Spółka
zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu
leasingu, Spółka amortyzuje aktywo z tytułu prawa do
użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do
końca okresu szacowanego ekonomicznego użytkowania
danego aktywa.
W innych przypadkach Spółka amortyzuje aktywa z tytułu
prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do
wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia okresu eko-
nomicznego użytkowania aktywa lub daty końca umowy
leasingu. Dla umów leasingu, których przedmiotem jest
składnik majątku, który zgodnie z politykami rachunkowo-
ści Spółki wyceniany jest w wartości godziwej, Spółka nie
amortyzuje takiego aktywa z tytułu prawa do użytkowania
a wycenia je w wartości godziwej.
Spółka klasyfikuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania
wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji do
następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią
dla danej pozycji politykę rachunkowości:
Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie
Sposób wyceny
na dzień bilansowy
Wpływ
na rachunek wyników
Umowy najmu powierzchni biurowych:
- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak
- środki trwałe Amortyzacja Tak
Umowy najmu środków transportu:
- środki trwałe Amortyzacja Tak
Użytkowanie wieczyste gruntów:
- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak
- nieruchomości inwestycyjne w budowie,
niewyceniania do wartości godziwej, lub
Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów
amortyzacji w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie
Nie
- środki trwałe Amortyzacja Tak
- zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów
amortyzacji w wartości zapasów
Nie
Spółka zdecydowała u ujęciu aktywów z tytułu prawa
do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji
finansowej, w której prezentowane są odpowiadające
leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Spółki.
Zobowiązania są prezentowane odpowiednio w długoter-
minowych – gdy aktywo z tytułu prawa do użytkowania
jest klasyfikowane jako środek trwały, nieruchomość inwe-
stycyjna lub nieruchomość inwestycyjna w budowie, bądź
krótkoterminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy
aktywów klasyfikowanych jako zapasy.
Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9
w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te spełnia-
ją kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie zgodnie
z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu, gdy
zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie
zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inną
stronę.
Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego użyt-
kowania gruntów, w stosunku, do którego Spółka zostaje
prawnie zwolniona z długu wynikającego z obowiązku za-
płaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształ-
ceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego)
przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnym
do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu
przeniesienia ww. własności, zobowiązania z tytułu leasin-
gu gruntu jak i odpowiadające im aktywa z tytułu prawa
do korzystania z gruntów w użytkowaniu wieczystym
pozostają ujęte w bilansie, pomimo iż zgodnie z politykami
103
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
opisanymi w sekcji 4. Metody ustalania wyniku finanso-
wego przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych
i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu
nieruchomości. Z tego względu, w momencie przekazania
nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia
przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie
związanej z tym lokalem części aktywa z tytułu leasingu
z zapasów na należności od nabywcy, w kwocie korespon-
dującej z ujętym zobowiązaniem z tytułu leasingu dane-
go gruntu. Do momentu przeniesienia (notarialnego) na
nabywcę własności, zarówno należność jak i zobowiązanie
wykazywane są jako krótkoterminowe, gdyż ich rozlicze-
nie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie
„cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na nabywcę
własności następuje wyksięgowanie zobowiązania z tytułu
leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabyw-
ców lokali poprzez koszt własny sprzedaży.
Spółka jako leasingodawca
W przypadku umów, w których Spółka występuje jako le-
asingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyfikacji
jako leasing operacyjny lub finansowy. Umowy leasingo-
we, w ramach, których leasingodawca zachowuje istotną
część ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania
przedmiotu leasingu klasyfikowane są jako leasing opera-
cyjny. Umowa leasingowa jest klasyfikowana jako leasing
finansowy, jeżeli w wyniku tej umowy następuje przenie-
sienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających
z tytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę.
W przypadku umów leasingu operacyjnego, Spółka ujmuje
na bieżąco przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów. W przypadku umów leasingu
finansowego Spółka wyksięgowuje składnik majątku będą-
cy przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność
z tytułu leasingu.
Subleasing
Subleasing to transakcja, w której bazowy składnik akty-
wów jest dalej oddawany w leasing przez leasingobiorcę
(„pośredniego leasingodawcę”) osobie trzeciej, a leasing
(„główny leasing”) między głównym leasingodawcą a le-
asingobiorcą pozostaje w mocy.
Subleasing Spółka klasyfikuje następująco:
− jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu
leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego,
subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny,
− w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikwany
w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa
do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego
składnika aktywów.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing
operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka), kontynuuje
ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika akty-
wów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego.
Jednocześnie na bieżąco rozpoznaje przychody z suble-
asingu.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing
finansowy pośredni leasingodawca (Spółka):
− zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu
prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie
początkowej umowy subleasingu,
− w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu
i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasin-
gowa),
− kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania
leasingowego.
Udziały i akcje w jednostkach
zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych
Udziały i akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych, prezentowane w cenie nabycia skory-
gowanej o późniejsze odpisy z tytułu utraty wartości. Test
na utratę wartości przeprowadza się gdy istnieją przesłan-
ki wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie
zostanie odzyskana.
Spółka dokonuje analizy wartości aktywów netto spółek,
w których posiada udziały, ze względu na to, że główną
pozycją aktywów tych jednostek są nieruchomości inwe-
stycyjne, z reguły wyceniane według wartości godziwej,
natomiast największą pozycją pasywów są kredyty celowe
i w związku z tym wartość aktywów netto odzwierciedla
wartość godziwą posiadanych udziałów.
W przypadku, kiedy wartość aktywów netto spółki,
w której Spółka posiada inwestycje nie odpowiada war-
tości godziwej tych aktywów netto, Spółka ustala wartość
godziwą w oparciu o inne metody (np. wyceny niezależ-
nych rzeczoznawców składników majątku spółki, wyceny
zdyskontowanymi przepływami pieniężnymi itp.). W przy-
padku utraty wartości odpis rozpoznawany jest w rachun-
ku zysków i strat w pozycji koszty finansowe. Stratę z tytułu
utraty wartości ujmuje się w wysokości kwoty o jaką
wartość bilansowa przewyższa wartość odzyskiwaną.
W przypadku odwrócenia odpisu, jego wartość ujmuje się
w pozycji przychody finansowe.
Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka
kontroluje. Sprawowanie kontroli przez Spółkę ma miejsce
wtedy, gdy:
− posiada władzę nad danym podmiotem,
− podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada
prawa do zmiennych zwrotów z tytułu swojego zaanga-
żowania w danej jednostce,
104
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
− ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowa-
nia poziomu generowanych zwrotów.
Spółka weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad inny-
mi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja wskazująca na
zmianę jednego lub kilku z wyżej wymienionych warunków
sprawowania kontroli.
Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na które
Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące jednostkami
zależnymi ani udziałami we wspólnych przedsięwzięciach
Spółki. Znaczący wpływ jest to zdolność do uczestnicze-
nia w podejmowaniu decyzji z zakresu polityki finansowej
i operacyjnej prowadzonej działalności gospodarczej; nie
oznacza ona jednak sprawowania kontroli bądź współkon-
troli nad tą polityką. Jednostkami współkontrolowanymi są
takie jednostki, w których wszystkie strategiczne decyzje
finansowe i operacyjne (w tym w szczególności: dokona-
nie zakupu istotnego aktywa , zawarcia umowy najmu itd.)
wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców.
Zapasy
W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty
w toku, produkty gotowe oraz towary. Ze względu na
specyfikę działalności zakupione grunty klasyfikuje się
na produkcję w toku, jeżeli grunt przeznaczony jest do
zabudowy w celu dalszej odsprzedaży lub na towary, jeżeli
grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Produkcja w toku
obejmuje również poniesione nakłady związane z proce-
sem realizacji projektów na sprzedaż (usługi projektowa-
nia, roboty budowlane itp. świadczone przez firmy ze-
wnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie zrealizowane
i sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne
i użytkowe.
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wy-
cenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia
nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia
produktów działalności developerskiej powiększonych
o aktywowane koszty finansowe, przy czym nie wyżej niż
możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta okre-
ślana jest wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych
z rynku deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości
zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu
lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty
odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt
oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających
wartość zapasów, ujętych w okresie jako zmniejszenie
kosztu wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji
koszt własny sprzedaży.
Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe lokale miesz-
kalne przeznaczone do sprzedaży. Pozycja „półprodukty
i produkty w toku” zawiera głównie posiadane przez Spół-
kę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe
w przygotowaniu i w trakcie realizacji. Pozycja „towary”
zawiera grunty przeznaczony na sprzedaż.
Akwa finansowe
Zgodnie z MSSF 9 Spółka zalicza swoje aktywa finansowe
do następujących kategorii:
− aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego
kosztu,
− aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez
pozostałe całkowite dochody,
− aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez
wynik finansowy.
Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment po-
czątkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez
jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi
oraz analizy charakterystyki umownych przepływów pie-
niężnych z tych instrumentów.
Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe
należności oraz środki pieniężne o ograniczonej możliwo-
ści dysponowania niespełniające definicji ekwiwalentów
środków pieniężnych zgodnie z MSR 7 Rachunek przepły-
wów pieniężnych (tj. zabezpieczenie gwarancji bankowych
oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych
rachunkach powierniczych) Spółka wycenia według za-
mortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa
warunki: aktywa utrzymywane są w ramach modelu biz-
nesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów
w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu
oraz warunki umowne tych składników aktywów finan-
sowych powodują powstanie w określonych momentach
przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę
kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału.
Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia
transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne
prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów
finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych jest
przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wyni-
kającymi z posiadania owego składnika aktywów. Spółka
stosuje średnią ważoną.
Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja umow-
nych przepływów pieniężnych generowanych przez skład-
nik aktywów finansowych skutkuje jego wyksięgowaniem
zgodnie z MSSF 9, zmodyfikowany instrument traktuje się
jako nowy. W przypadku renegocjacji lub innej modyfikacji
umownych przepływów pieniężnych generowanych przez
dany składnik aktywów, która nie powoduje wyksięgowania,
Spółka przeszacowuje wartość bilansową brutto tego skład-
nika aktywów finansowych (tj. kwotę jego zamortyzowanego
kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty kredytowe).
Przeszacowanie polega na zdyskontowaniu nowych ocze-
kiwanych umownych przepływów pieniężnych (po modyfi-
kacji) przy użyciu pierwotnej efektywnej stopy procentowej.
105
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Wynikającą z przeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/stratę
w wyniku finansowym. Od tego momentu jednostka ocenia,
czy ryzyko kredytowe danego instrumentu finansowego
znacząco wzrosło po jego początkowym ujęciu, porównu-
jąc ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania
finansowego (na zmodyfikowanych warunkach) z ryzykiem
na moment początkowego ujęcia (na warunkach sprzed
modyfikacji).
Należności
Należności handlowe i pozostałe należności ujmuje się
w bilansie w cenie transakcyjnej a następnie według za-
mortyzowanego kosztu, metodą efektywnej stopy procen-
towej, pomniejszając je przy tym o odpisy z tytułu utraty
wartości. Kiedy różnica pomiędzy wartością według za-
mortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej
zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe
Spółki, takie należności ujmuje się w bilansie w kwocie
wymaganej zapłaty. Wartość należności aktualizuje się
uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty
poprzez dokonanie odpisu aktualizującego. Zasady two-
rzenia odpisów aktualizujących opisano poniżej w sekcji
Utrata wartości aktywów finansowych.
Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatkowa-
nych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi
fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki.
Pożyczki udzielone
Pożyczki udzielone to instrumenty dłużne utrzymywane
w celu pozyskania umownych przepływów, które obejmu-
ją wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”). Aktywa te
wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś
wyłącza z bilansu gdy wygasają umowne prawa do prze-
pływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych
lub gdy składnik aktywów finansowych jest przenoszony
łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wynikającymi z po-
siadania owego składnika aktywów. Udzielone pożyczki
wykazuje się na dzień wprowadzenia do ksiąg w wartości
godziwej powiększonej o koszty transakcji, później na
dzień bilansowy wg zamortyzowanego kosztu ustalonego
metodą efektywnej stopy procentowej.
Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poni-
żej w sekcji „Utrata wartości aktywów finansowych”.
Środki pieniężne i ich ekwiwalen
Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótko-
terminowe, a także inne aktywa finansowe spełniające
definicję ekwiwalentu środków pieniężnych wyceniane
są według wartości nominalnej. Spółka ocenia na każdy
dzień bilansowy przesłanki do utraty wartości środków
pieniężnych, w tym konieczność utworzenia rezerwy na
oczekiwane straty kredytowe.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień
sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych
przyjmuje się tą samą definicję środków pieniężnych. Do
środków pieniężnych o ograniczonej możliwości dyspono-
wania Spółka zalicza przede wszystkim środki stanowiące
zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgroma-
dzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powier-
niczych.
Utrata wartości akwów
finansowych (‘ECL’)
Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Spółka
szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości
równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’). Spółka
kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych
kategorii aktywów.
Należności handlowe
Spółka stosuje uproszczone podejście i w związku z tym
nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia,
a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’) w horyzoncie
życia należności. Spółka do kalkulacji wartości odpisu
z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje
macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na
podstawie danych historycznych dotyczących spłat należ-
ności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości
jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Ma-
cierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności
w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu
prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego
przedziału wiekowania na bazie danych historycznych.
Na potrzeby analizy należności handlowe podzielone są
na dwie grupy: należności z tytułu sprzedaży mieszkań
i najmu oraz pozostałe należności. Tak wyliczone prawdo-
podobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup
przeterminowania dla poszczególnych kategorii należności
jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej
z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis na ocze-
kiwane straty kredytowe należności.
Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie na-
leżności handlowe i pozostałe należności ze znacznym
stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przy-
padkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalno-
ści lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiary-
godnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika
aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie infor-
macji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na
podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą
106
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie na-
leżności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny
odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.
Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje
Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) doty-
czące pożyczek oraz obligacji jako różnica między prze-
pływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów
a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się
otrzymać. Pożyczki udzielone i objęte obligacje zaklasy-
fikowane są jako instrumenty niskiego ryzyka. W związku
z tym odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany
jest dla okresu 12 miesięcy.
Spółka kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się
otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na
podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez
Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku. Dodatkowo
Spółka poddaje indywidualnej analizie pożyczki udzielone
i obligacje objęte ze znacznym stopniem prawdopodo-
bieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych
rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbior-
ców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej
wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kate-
gorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytu-
acji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji
o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ
na odzyskiwalność aktywa. Takie pożyczki i obligacje są
wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest
rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.
Umowy gwarancji
finansowych
Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobo-
wiązaniach i należnościach pozabilansowych. Umowy
gwarancji finansowych są ujmowane jako zobowiązania
finansowe w momencie wystawienia gwarancji. Zobowią-
zanie jest początkowo ujmowane w wartości godziwej,
a następnie wyceniane w wyższej z następujących kwot:
− kwoty ustalonej zgodnie z modelem oczekiwanych strat
kredytowych według MSSF9 Instrumenty finansowe lub
− kwoty początkowo ujętej, pomniejszonej (o ile ma to
uzasadnienie) o skumulowaną kwotę dochodów wyka-
zanych zgodnie z zasadami MSSF 15 Przychody z umów
z klientami.
Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia czy istnieje
prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokona-
nia wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana
jest w oparciu o szacunki wysokości prawdopodobnego
wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania
wynikającego z umowy gwarancji.
Gwarancje dobrego wykonania
Gwarancje dobrego wykonania to umowy przewidujące
rekompensatę, jeśli druga strona nie wykona zobowiąza-
nia umownego. Takie umowy oprócz ryzyka kredytowego
przenoszą niefinansowe ryzyko związane z wynikami.
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego umowy
gwarancji należytego wykonania umowy wyceniane są
według najlepszego szacunek nakładów niezbędnych do
rozliczenia umowy na koniec każdego okresu sprawoz-
dawczego okresu, zdyskontowanych do wartości bieżącej.
W przypadku, gdy Spółka ma umowne prawo do zwrotu
do kontrahenta kwot zapłaconych w celu uregulowania
umów gwarancji należytego wykonania umowy, kwoty te
będą ujmowane jako aktywa w momencie przeniesienia
odszkodowania na beneficjenta gwarancji.
Jednocześnie zgodnie z wymogami MSSF 9, Spółka two-
rzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) z ty-
tułu udzielonych gwarancji finansowych. Spółka kalkuluje
oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielo-
nych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu
zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej
straty kredytowej. Spółka w pierwszej kolejności określa
wartość ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji
(faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego
na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu
gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalo-
nego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych
przez Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku).
Podatek dochodowy
Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obroto-
wy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony.
Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków i strat,
z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośred-
nio w kapitale własnym lub w pozostałych całkowitych
dochodach, w którym to przypadku podatek dochodowy
wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym i pozosta-
łych całkowitych dochodach.
Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywa-
na kwota podatku od dochodu do opodatkowania za
dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych
uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi ko-
rektami podatku za lata poprzednie. Podatek odroczony
jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlega-
jący zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach
pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań
a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wyko-
rzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania,
za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na
moment początkowego ujęcia składników aktywów lub
zobowiązań i nie wpływają ani na wynik księgowy ani na
wynik podatkowy. W momencie rozpoczęcia leasingu,
107
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiąza-
nie z tytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem
różnica przejściowa i nie jest tworzony podatek odroczo-
ny. W trakcie okresu leasingu powstaje różnica pomiędzy
wartością aktywa a zobowiązaniem leasingowym. Spółka
nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między
tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwierciedle-
nie związku między aktywem z tytułu prawa do użytkowa-
nia a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie podatku
odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych.
Ta metoda zapewnia efektywną stawkę podatkową, która
lepiej odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasingu.
Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przejścio-
wych powstających na inwestycjach w jednostki zależne,
współzależne i stowarzyszone, jeżeli Spółka kontroluje
odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one w dającej
się przewidzieć przyszłości.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z ty-
tułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej stra-
ty w latach następnych jest uprawdopodobnione. Do ob-
liczania odroczonego podatku dochodowego stosuje się
stawkę podatkową jaka będzie obowiązywała w okresach
sprawozdawczych, w których aktywa zostaną zrealizowa-
ne, bądź zobowiązania rozwiązane. Odroczony podatek
dochodowy szacuje się na każdy dzień bilansowy, różnice
odnosząc na rachunek zysków i strat, pozostałe całkowite
dochody lub kapitał własny w zależności od tego gdzie
została odniesiona różnica przejściowa, od której podatek
odroczony jest ujmowany. Spółka aktywa i rezerwy z tytułu
podatku odroczonego prezentuje łącznie.
Kapitały własne
Kapitał akcyjny wycenia się w wartości nominalnej wy-
kazywanej w KRS. Różnice między wartością godziwą
uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowa-
ne w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich
wartości nominalnej.
Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Spółki.
Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży
istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych,
prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku
spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających
korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego
oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów
oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierow-
nictwo Spółki, których poniesienie jest niezbędne w celu
rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.
Zgodnie z przyjętą zasadą nie są tworzone rezerwy na
odprawy emerytalne. Ze względu na wiek pracowników
oraz ich rotację potencjalne rezerwy nie miałyby istotne-
go wpływu na prezentowane sprawozdanie finansowe.
W momencie ich wystąpienia wypłaty odpraw emerytal-
nych zarachowywane będą na zasadzie kasowej.
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożyczki,
dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie
z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów
bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów
wartościowych do rozliczenia w następnych okresach
obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia się
wg kursu sprzedaży banku obsługującego Spółkę.
Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo w warto-
ści godziwej pomniejszonej o koszty transakcyjne, a na-
stępnie wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu”.
W wycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty
pozyskania finansowania, obejmujące bezpośrednio zwią-
zane z finansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty
pośredników i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców,
bankowego monitora, oraz koszty związane z marketin-
giem przy pozyskaniu kapitału, występujące przy emisjach
obligacji.
Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo w warto-
ści godziwej, w okresie późniejszym, długoterminowe zo-
bowiązania wycenia się według zamortyzowanego kosztu,
stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przy-
padkach, kiedy różnicą pomiędzy wartością według za-
mortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej
zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe
Spółki, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie
wymaganej zapłaty.
Transakcje walutowe
Walutą funkcjonalną Spółki jest złoty polski (PLN, zł). Wa-
luty obce na dzień bilansowy wycenia się po kursie NBP
obowiązującym w dniu bilansowym. Różnice kursowe po-
wstałe na dzień ich wyceny oraz przy zapłacie należności
i zobowiązań w walutach obcych, zalicza się odpowiednio
do przychodów lub kosztów finansowych, a w uzasadnio-
nych przypadkach do kosztu wytworzenia produktów lub
ceny nabycia towarów, a także ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia środków trwałych, środków trwałych w bu-
dowie lub wartości niematerialnych lub prawnych.
108
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Rachunek przepływów
pieniężnych
Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą
pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku
bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredy-
tów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych.
Sprawozdawczość
według segmentów
Spółka nie wyodrębniła segmentów zgodnie z MSSF 8 par.
4. Informacje te znajdują się w skonsolidowanym spra-
wozdaniu finansowym grupy kapitałowej Echo Investment,
które zostanie opublikowane jednocześnie z jednostko-
wym sprawozdaniem finansowym Spółki.
Zysk neo na akcję
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony
poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypada-
jącego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej,
przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji wystę-
pujących w ciągu okresu.
109
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
04
Metody ustalania
wyniku finansowego
Wynik finansowy ustala się z rachunku zysków i strat, po
pomniejszeniu zysku brutto o naliczony podatek dochodo-
wy, odpisy z tytułu rezerwy na przejściową różnicę z tytułu
podatku dochodowego oraz pozostałe obciążenia wyniku fi-
nansowego. Wynik finansowy ustala się metodą kalkulacyjną.
Przychody operacyjne
Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodzenia
ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot
pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF 15
Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub
w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świad-
czenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub
usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie skład-
nika aktywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje
kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub
w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świad-
czenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie
transakcyjnej, która została przypisana do tego zobowią-
zania do wykonania świadczenia. W celu ustalenia ceny
transakcyjnej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz
stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena
transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgod-
nie z oczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać
w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług
na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych w imie-
niu osób trzecich (na przykład niektórych podatków od
sprzedaży). Wynagrodzenie określone w umowie z klien-
tem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba
te rodzaje kwot.
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usłu-
gowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu
nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego
przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończe-
niu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu
pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem
dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny
nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje
się także przypadki drobnych niedopłat (do 500 zł), więk-
szych niedopłat, których spółka decyduje nie windykować
od klientów, bądź w przypadku występowania należności
z tytułu zmian lokatorskich, które zgodnie z uzgodnienia-
mi są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment
wydania lokalu.
Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i ko-
mercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywa-
nia zawartych umów.
Przychody z pozostałych umów o świadczenie usług
(prawnych, konsultingowych, informatycznych, finanso-
wych, marketingowych, zabezpieczających i pozostałych
usług) Spółka ujmuje w momencie spełnienia zobowiąza-
nia do wykonania świadczenia.
Koszt własny sprzedaży
Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów
i usług składają się poniesione koszty dotyczące przycho-
dów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane,
które nie zostały jeszcze poniesione. Pozycja ta obejmuje
również koszty, które mają bezpośredni związek z przy-
chodami od podmiotów powiązanych z tytułu świadczenia
usług (w tym usług realizacji inwestycji, doradztwa budow-
lanego i inżynieryjnego).
Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na
poziomie kosztów wytworzenia, stosując metodę ści-
słej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych
składników aktywów lub procentowy udział np. sprze-
danej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp.
W szczególności, koszt własny sprzedanych lokali i grun-
tów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym
koszcie budowy danego obiektu oraz w całym gruncie
stanowiącym dany projekt. Szczegółowa identyfikacja
kosztów związanych z wynagrodzeniami pracowników,
110
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
ujmowanych w ramach kosztu własnego sprzedaży, jest
dokonywana na podstawie sporządzanej przez pracowni-
ków ewidencji czasu pracy, w podziale na poszczególne
realizowane projekty.
Kosz administracyjne
związane z realizacją projektów
Koszty administracyjne związane z projektami obejmują
koszty o charakterze administracyjnym pośrednio zwią-
zane z realizacją projektów deweloperskich, do których
należą:
− opłata za użytkowanie wieczyste gruntów,
− podatek od nieruchomości,
− opłaty eksploatacyjne,
− ochrona mienia,
− koszty wynagrodzeń pracowników administracyjnych
oraz koszty utrzymania pracowników w części w której
da się je przypisać do projektu oraz,
− pozostałe koszty związane z utrzymaniem zapasów.
Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją pro-
jektów deweloperskich, nie są kapitalizowane w wartości
zapasów / nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ:
− w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny
nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to,
że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do
ich aktualnego stanu i miejsca;
− MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie do
zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapitalizo-
wania kosztów administracyjnych i ogólnozakładowych
w wartości nieruchomości inwestycyjnych.
Kosz finansowania
zewnętrznego
Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowa-
ne w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem kosztów pod-
legających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem ujętym
w MSR 23. Spółka aktywuje tę część kosztów finansowych,
które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworze-
niem składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwe-
stycje rozpoczęte.
W przypadku finansowania celowego, zaciągniętego na
realizację projektu, aktywowaniu podlega kwota kosztów
finansowych, pomniejszona o przychody uzyskane z tym-
czasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot
odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikają-
cych z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypad-
ku finansowania ogólnego, koszty finansowania podle-
gające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej
ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego
w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik
aktywów. W przypadku leasingu, aktywowane są koszty
odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego
konkretnego projektu w koszt tego projektu (finansowanie
celowe).
Zgodnie z wymogami MSR 23 Spółka rozpoczyna akty-
wowanie kosztów finansowych w momencie, gdy Spółka
podejmuje działania niezbędne do przygotowania skład-
nika aktywów do jego zamierzonego użytkowania lub do
sprzedaży. Działania te, obejmują więcej czynności aniżeli
tylko związane z jego fizyczną budową. Składają się na
nie także prace techniczne i administracyjne poprzedza-
jące przystąpienie do fizycznej budowy, takie jak działania
związane z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace
projektowe i przygotowawcze. Do działań takich nie zali-
cza się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli nie
towarzyszą temu żadne procesy wpływające na zmianę
stanu składnika aktywów.
111
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
05
Szacunki Zarządu
Spółki
Sporządzenie sprawozdań finansowych wymagało od
Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków i założeń,
które znajdują odzwierciedlenie w tych sprawozdaniach.
Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków.
Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kie-
rownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz
działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić od
przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia
podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księ-
gowych jest rozpoznawana w okresie, w którym zostały
one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu,
lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą
zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego.
Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają
istotny wpływ na sprawozdanie finansowe to:
Zapasy
Szacując kwotę odpisu aktualizującego wartość zapasów
posiadanych przez Spółkę na dzień bilansowy, analizowa-
ne są informacje pochodzące z aktywnego rynku doty-
czące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów
rynkowych oraz informacje wynikające z zawartych przez
Spółkę przedwstępnych umów sprzedaży.
Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu dotyczą
głównie cen rynkowych nieruchomości obowiązujących
w danym segmencie rynku. Zdaniem Zarządu zmiany
tych założeń nie miałyby istotnego wpływu na wartość
odpisu zapasów na dzień bilansowy ze względu na fakt, że
przyjęte założenia i informacje dotyczące wartości odpi-
su w znaczącej części bazowały na zawartych umowach
sprzedaży. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapa-
sów, wartości dokonanych odpisów wynikają z oszacowa-
nej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb
obecnej i przyszłej działalności Spółki.
Leasing
Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Spółce do-
konania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania
profesjonalnego osądu. Główny obszar, w którym miało to
miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na
czas nieokreślony oraz w umowach, w przypadku których
Spółce przysługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy
ustalaniu okresu leasingu Spółka musiała rozważyć wszyst-
kie fakty i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicz-
nych do skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy
oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Spółka
dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy
kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako stopy wol-
nej od ryzyka powiększonej o marżę charakterystyczną dla
danego składnika aktów, którego dotyczy leasing.
Utrata wartości udziałów
w jednostkach zależnych,
współzależnych i stowarzyszonych
Test na utratę wartości przeprowadza się, gdy istnieją
przesłanki wskazujące na to, że wartość bilansowa in-
westycji nie zostanie odzyskana. Ocena utraty warto-
ści udziałów w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych bazuje na analizie wartości godziwej
aktywów i zobowiązań posiadanych przez poszczególne
jednostki oraz na oczekiwaniach względem przyszłych
przepływów z działalności tych jednostek. W procesie
oceny, Spółka ocenia także czas trwania i stopień, w jakim
bieżąca wartość udziałów jest niższa od jej ceny naby-
cia oraz perspektywy danej jednostki i plany dotyczące
posiadanych przez nią projektów inwestycyjnych. Wszyst-
kie istotne spadki wartości godziwej aktywów jednostek
zależnych zostały uznane przez Zarząd za długotrwałe
i skutkowały dokonaniem odpisu udziałów w jednostkach
zależnych. W szczególności, w przypadku istotnych jed-
nostek zależnych, które nie prowadziły 31 grudnia 2022 r.
istotnej działalności operacyjnej, wartość dokonanych
odpisów odpowiada całkowitej wartości różnicy pomiędzy
wartością aktywów netto danej jednostki zależnej, a ceną
nabycia udziałów.
112
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Odroczony podatek dochodowy
Zarząd Spółki jest zobowiązany ocenić prawdopodo-
bieństwo realizacji aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego. W ramach procesu sporządzania sprawoz-
dania finansowego, Spółka szacuje wartość rezerwy i ak-
tywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego między
innymi na bazie wartości przyszłych poziomów obciążeń
z tytułu podatku dochodowego. Proces obejmuje analizę
obecnych poziomów obciążeń z tytułu bieżącego podatku
dochodowego oraz wartości różnic przejściowych wyni-
kających z odmiennego traktowania transakcji pod kątem
podatkowym i księgowym, które powodują powstanie akty-
wa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
W procesie powyższej oceny przyjmowany jest szereg
założeń dotyczących określania wartości aktywa i rezer-
wy z tytułu podatku odroczonego. Powyższe szacunki
uwzględniają prognozy podatkowe, historyczne warto-
ści obciążeń podatkowych, bieżące dostępne strategie
dotyczące planowania działalności operacyjnej Spółki oraz
terminy realizacji poszczególnych różnic przejściowych.
Ze względu na fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać
zmianom ze względu na czynniki zewnętrzne, Spółka
może okresowo korygować wartość aktywa i rezerwy z ty-
tułu odroczonego podatku dochodowego, co z kolei może
wpływać na sytuację finansową Spółki oraz jej wyniki.
113
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
06
Zarządzanie
ryzykiem
finansowym
Ryzyko cenowe
Ryzyko cenowe nie jest istotne. Spółka nie uczestniczy
w obrocie papierami wartościowymi na żadnym aktywnym
rynku. Spółka może zawierać transakcje na pochodnych
instrumentach finansowych w celu zabezpieczenia przed
ryzykiem kursowym prognozowanych przyszłych przepły-
wów pieniężnych.
Ryzyko zmiany przepływów
pieniężnych oraz wartości
godziwej związane ze stopą
procentową
Narażenie Spółki na ryzyko stóp procentowych związane
jest z aktywami i zobowiązaniami finansowymi, w szcze-
gólności z udzielonymi pożyczkami, środkami pieniężnymi
oraz otrzymanymi kredytami bankowymi i emitowanymi
obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje oprocentowane
według zmiennej stopy narażają Spółkę na ryzyko zmian
stóp procentowych, z kolei pożyczki i kredyty oprocen-
towane według stałej stopy procentowej narażają Spółkę
na wahania wartości godziwej instrumentów finansowych.
Ponadto, Spółka jest narażona na ryzyko wahań stóp
procentowych w wypadku zaciągania nowego kredytu
lub refinansowania obecnego zadłużenia na finansowanie
długoterminowe.
Spółka udzieliła pożyczek w PLN, w których oprocen-
towanie ma charakter zmienny uzależniony od stawki
WIBOR powiększony o marżę. Gdyby na 31 grudnia 2022
r. poziom stóp procentowych był wyższy lub niższy od
obowiązującego o 1 punkt procentowy wówczas wynik
netto Spółki byłby wyższy lub niższy 8 672 tys. zł z tytułu
wyższych lub niższych odsetek od udzielonych pożyczek
w PLN.
Ryzyko stóp procentowych
– udzielonych pożyczek [tys. PLN]
Wartość obliczona dla celów analizy:
na 31.12.2022 na 31.12.2021
Stan udzielonych pożyczek 1 070 580 1 379 362
Przychody z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek 80 354 40 765
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Szacowany wpływ zmiany stóp procentowych na przychody finansowe z tytułu odsetek od
udzielonych pożyczek
10 706 13 794
Razem: wpływ na wynik brutto okresu 10 706 13 794
Podatek dochodowy 2 034 2 621
Razem: wpływ na wynik netto okresu 8 672 11 173
114
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Ryzyko stóp procentowych – zobowiązań z tytułu
emisji dłużnych papierów wartościowych [tys. PLN]
Wartość obliczona dla celów analizy:
na 31.12.2022 na 31.12.2021
Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 404 500 1 457 376
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych (116 448) (62 377)
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Szacowane koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych
z uwzględnieniem wzrostu / (spadku) stóp procentowych
14 045 14 574
Razem: wpływ na wynik brutto okresu 14 045 14 574
Podatek dochodowy 2 669 2 769
Razem: wpływ na wynik netto okresu 11 376 11 805
Ryzyko stóp procentowych
– środków pieniężnych [tys. PLN]
Wartość obliczona dla celów analizy:
na 31.12.2022 na 31.12.2021
Stan środków pieniężnych 116 073 76 643
Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek 523 1
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Szacowane pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian
stóp procentowych
1 161 766
Razem: wpływ na wynik brutto okresu 1 161 766
Podatek dochodowy 221 146
Razem: wpływ na wynik netto okresu 939 620
Ryzyko stóp procentowych
– zobowiązań z tytułu kredytów [tys. PLN]
Wartość obliczona dla celów analizy:
na 31.12.2022 na 31.12.2021
Stan zobowiązań z tytułu kredytów 155 399 164 577
Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów (6 580) (2 460)
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Szacowane koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów z uwzględnieniem wzrostu /
(spadku) stóp procentowych
1 554 1 646
Razem: wpływ na wynik brutto okresu 1 554 1 646
Podatek dochodowy 295 313
Razem: wpływ na wynik netto okresu 1 259 1 333
115
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Na dzień bilansowy i w trakcie roku obrotowego Spółka
nie posiadała innych istotnych sald wyrażonych w walucie
obcej. W związku z tym ryzyko oszacowano, jako nieistot-
ne i nie dokonywano analizy wrażliwości innych pozycji
bilansowych na zmiany kursów walut.
Ryzyko walutowe
W przypadku należności oraz pożyczek, podmioty z któ-
rymi Spółka posiada te rozrachunki nie mają publikowa-
nych zewnętrznych ratingów. Spółka udzieliła pożyczek do
jednostek współkontrolowanych Galerii Młociny, Towa-
rowa 22 oraz Resi4Rent, wobec czego występuje ryzyko
koncentracji. Wszystkie te pozycje zaklasyfikowano do
poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat kredytowych,
ponieważ ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu
początkowego ujęcia. Nie wystąpił ruchy na wartości
brutto i odpisie pomiędzy poziomami. Pożyczkobiorcy nie
posiadają zewnętrznych ratingów, Spółka oceniła pożycz-
kobiorców jako bardzo dobrych, charakteryzujących się
wysoką zdolnością regulowania umownych przepływów
pieniężnych. Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe
jest równe wartości bilansowej udzielonych pożyczek.
Ryzyko kredytowe powstaje w przypadku środków pie-
niężnych, udzielonych pożyczek, pochodnych instrumen-
tów finansowych oraz depozytów w bankach i instytucjach
finansowych, a także w odniesieniu do klientów i najem-
ców Spółki w postaci nierozliczonych należności. Specyfi-
ka działalności Spółki w obszarze sprzedaży powierzchni
mieszkaniowych, najmu oraz świadczenia usług sprawia,
że Spółka nie jest narażona na istotne ryzyko kredytowe.
Na 31 grudnia 2022 r. Spółka oszacowała wartość odpisu
z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług,
stosując macierz rezerw opracowaną na podstawie da-
nych historycznych dotyczących spłat należności przez
kontrahentów w podziale typy przychodów ze sprzedaży.
Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane w opar-
ciu o model bazujący na historycznych spłatach należności
w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa
tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości
odpisu na oczekiwane straty kredytowe.
Ryzyko kredytowe
Odpis na oczekiwane straty kredytowe
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Okres
Średnia ważona
wskaźnika niewypłacalności
Wartość brutto
należności handlowych
Odpis na oczekiwane
straty kredytowe
bieżące 0,55% 38 894 190
1-30 dni 0,57% 4 057 26
31-90 dni 9,17% 159 14
91-360 dni 19,31% 708 154
>361 dni 94,28% 2 866 2 780
Odpis na oczekiwane straty kredytowe
na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Okres
Średnia ważona
wskaźnika niewypłacalności
Wartość brutto
należności handlowych
Odpis na oczekiwane
straty kredytowe
bieżące 0,00% 22 283 27
1-30 dni 0,00% 4 208 -
31-90 dni 5,80% 1 268 72
91-360 dni 17,43% 1 137 195
>361 dni 91,47% 2 944 2 357
116
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Ryzyko utra płynności
Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, polegające na tym,
że Spółka nie będzie w stanie regulować swoich zobowią-
zań finansowych w terminie ich wymagalności. Spółka
zarządza ryzykiem płynności utrzymując odpowiednią
wielkość kapitału zapasowego, wykorzystując ofertę usług
bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując
stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne. Ze
względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalno-
ści Spółka zachowuje elastyczność finansowania poprzez
dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł
finansowania.
Zdaniem Zarządu Spółka ma wystarczającą ilość środ-
ków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich
zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności w dłuższej
perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostęp-
ność kredytów bankowych. Spółka może w każdej chwili
skorzystać z wystarczającego finansowania, uruchamiając
środki z przyznanych linii kredytowych w bankach.
Analizy zobowiązań finansowych Spółki oraz rozliczanych
w kwocie netto instrumentów pochodnych, które zosta-
ną rozliczone w odpowiednich przedziałach wiekowych,
na podstawie pozostałego okresu do upływu umownego
terminu zapadalności na dzień bilansowy zostały przedsta-
wione w odpowiednich notach: kredyty, pożyczki, dłużne
papiery wartościowe, należności handlowe i zobowiązania
handlowe. Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finan-
sowych Spółki, które zostaną rozliczone w odpowiednich
przedziałach czasowych, na podstawie pozostałego okre-
su do upływu umownego terminu zapadalności na dzień
bilansowy 31 grudnia 2022 r. i na 31 grudnia 2021 r.:
Instytucje finansowe, z których korzysta
Spółka posiadają ratingi zewnętrzne
rating wg Fitch Issuer Default Ratings
Kwota środków
pieniężnych i innych aktywów
finansowych [tys. PLN]
A+ 15 279
BB 509
BBB- 100 286
116 073
Na 31 grudnia 2022 r. Spółka posiada 62 000 tys. zł
brutto objętych obligacji, które zostały zaklasyfikowane
do koszyka 1 według MSSF 9. W wyniku przeprowadzonej
analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpo-
znała odpisy dotyczące obligacji w koszyku 1 w wysokości
34 tys. zł (na 31 grudnia 2021 r. 11 tys. zł).
Na 31 grudnia 2022 r. Spółka posiada 948 863 tys. zł
brutto udzielonych pożyczek, które zostały zaklasyfikowa-
ne do koszyka 1 według MSSF 9. W wyniku przeprowa-
dzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka
rozpoznała odpisy dotyczące pożyczek w koszyku 1 w wy-
sokości 2 943 tys. zł na 31 grudnia 2022 r. (na 31 rudnia
2021 r. 1 481 tys. zł).
Dodatkowo na 31 grudnia 2022 r. Spółka posiada 20 898
tys. zł brutto udzielonych pożyczek (na 31 grudnia 2021 r.
24 906 tys. zł), które zostały zaklasyfikowane do koszyka
3. W wyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat
kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące poży-
czek w koszyku 3 w wysokości 20 235 tys. zł (na 31 grud-
nia 2021 r. 15 307 tys. zł).
Dodatkowo Spółka posiada procedury pozwalające ocenić
wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przy-
padku najemców stosowane są także zabezpieczenia
w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego
z klientów Spółki nie występuje znacząca koncentracja
ryzyka. W przypadku środków pieniężnych i depozytów
w instytucjach finansowych i bankach Spółka korzysta
z usług renomowanych jednostek.
W odniesieniu do wymienionych kategorii występuje
ryzyko koncentracji wynikające z utrzymywania prawie 50
proc. środków w banku mBank S.A.
117
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na 31 grudnia
2022 r. i na 31 grudnia 2021 r. była zgodna z celami Spółki.
Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych
na dzień 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Okres Gwarancje Obligacje
Zobowiązania
handlowe
i pozostałe Leasing Kredyty Pożyczki
Pochodne
instrumenty
finansowe
Do 1 roku 2 262 964 351 028 46 481 13 876 164 577 105 691 -
1–3 lata - 764 900 - 26 204 - 219 689 6 970
3–5 lat - 347 849 - 20 829 - - -
Powyżej 5 lat - - - 124 307 - - -
Razem 2 262 964 1 463 777 46 481 185 216 164 577 325 380 6 970
Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych
na dzień 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Okres Gwarancje Obligacje
Zobowiązania
handlowe
i pozostałe Leasing Kredyty Pożyczki
Pochodne
instrumenty
finansowe
Do 1 roku 2 637 043 300 539 139 157 6 689 155 399 150 913 14 876
1–3 lata - 804 177 - 11 321 - 57 576 -
3–5 lat - 301 636 - 6 597 - - -
Powyżej 5 lat - - - 80 295 - - -
Razem 2637043 1 406 352 139 157 104 902 155 399 208 489 14 876
118
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
07
Zarządzanie
ryzykiem
kapitałowym
Celem Spółki w zarządzaniu kapitałem jest ochrona zdol-
ności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe
realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, a także utrzymanie
optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.
Spółka, zarządzając tym ryzykiem, podejmuje decyzje
dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend,
emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub
odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentu-
alnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia.
Spółka monitoruje kapitał za pomocą wskaźników zadłuże-
nia. Wskaźnik ten oblicza się jako stosunek zadłużenia net-
to do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza
się jako sumę kredytów i pożyczek (obejmujących bieżące
i długoterminowe kredyty i pożyczki wykazane w bilansie)
pomniejszoną o środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Łączna
wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany
w bilansie wraz z zadłużeniem netto.
Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio
na 31 grudnia 2022 r. i na 31 grudnia 2021 r. była
zgodna z celami Spółki.
Wskaźniki zadłużenia [tys. PLN]
Nota
na
31.12.2022
na
31.12.2021
Kredyty, pożyczki i obligacje ogółem 14,16 1 768 388 1 954 265
Zobowiązania z tytułu dywidendy 15 90 792 -
Zobowiązania z tytułu leasingu 14, 15 96 146 133 376
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 12 (116 073) (76 643)
Zadłużenie netto 1 839 253 2 010 998
Kapitał własny razem 1 071 311 1 152 684
Kapitał ogółem 2 910 564 3 163 682
Wskaźnik zadłużenia 63,19% 63,57%
119
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
08
Istotne umowy
zawarte
z podmiotami
powiązanymi
W związku z przyjętym przez grupę Echo Investment S.A.
modelem realizacji każdego centrum handlowego, budyn-
ku biurowego oraz wybranych projektów mieszkaniowych
przez odrębny podmiot zależny, duża liczba transakcji
realizowana jest z podmiotami powiązanymi.
Umowy dotyczące największych transakcji
z podmiotami powiązanymi w 2022 r. [tys. PLN]
Przedmiot umowy – zobowiązanie Echo Investment S.A Kontrahent – inwestor
Wartość
transakcji
Sprzedaż nieruchomości Empark Perth Sp. z o.o. 101 504
Sprzedaż nieruchomości Empark Archicom Loy Platinum 1 Sp. z o.o. 65 198
Pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. 10 402
Pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 9 723
Współpraca strategiczna Archicom S.A. 9 404
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 6 201
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Echo - Arena Sp. z o.o. 4 946
Pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości Projekt Echo 130 Sp. z o.o. 4 695
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 3 764
Wsparcie procesu deweloperskiego R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. 3 696
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Echo - Arena Sp. z o.o. 3 502
Pośrednictwo sprzedaży nieruchomości Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 3 456
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. z o.o. S.K.A. 3 440
Wsparcie procesu deweloperskiego R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. 3 301
Wsparcie procesu deweloperskiego M2 Biuro Sp. z o.o. 2 981
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Projekt Echo 139 Sp. z o.o. 2 915
Wsparcie procesu deweloperskiego Student Depot Kraków Sp. z o.o. 2 804
Wsparcie procesu deweloperskiego R4R RE Wave 3 Sp. z o.o. 2 786
Zarządzanie w fazie przygotowania i realizacji inwestycji 5th Inwestycje 8 Sp. z o.o. 2 270
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Elektrownia Re Sp. z o.o. 2 168
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Projekt Echo 130 Sp. z o.o. 2 103
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp. z o.o. S.K.A. 2 128
Transakcje z podmiotami powiązanymi wyszczególnione
w sprawozdaniu finansowym dotyczą jednostek zależnych.
120
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Transakcje z podmiotami powiązanymi na 31 grudnia 2021 r. [tys. PLN]
Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Aktywa
Odpis
aktualizujący Zobowiązania
Jednostki zależne 126 465 17 491 1 217 471 29 612 509 612
– handlowe 126 465 17 491 16 286 2 4 081
– pożyczki - - 1 094 963 26 075 332 312
– obligacje - - 106 222 3 535 -
– zaliczki* - - - - 166 249
– rezerwa opcyjnej z tyt bonusa opatego na akcjach - - - - 6 970
Jednostki współkontrolowane 31 470 3 340 11 098 - -
– handlowe 31 470 3 340 11 098 - -
Właściciele - 17 595 - - 1 899
– handlowe - 17 595 - - 1 899
Zarząd Spółki 49 - - - 9 059
– handlowe 49 - - - -
– program motywacyjny 9 059
Razem 157 984 38 426 1 228 569 29 612 520 570
Transakcje z podmiotami powiązanymi na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Aktywa
Odpis
aktualizujący Zobowiązania
Jednostki zależne 281 698 22 194 863 062 27 638 72 452
– handlowe 281 698 22 194 32 898 175 -
– pożyczki - - 766 007 27 429 57 576
– obligacje - - 64 157 34 -
– zaliczki - - - - -
– rezerwa opcyjnej z tyt bonusa opatego na akcjach - - - - 14 876
Jednostki współkontrolowane 26 510 2 311 865 2 322 -
– handlowe 26 510 2 7 880 2 322 -
– pożyczki 303 985 - -
Udziałowcy - 18 540 - - -
– handlowe - 18 540 - - -
Zarząd Spółki - - - - 4 330
– handlowe - - - - -
– program motywacyjny 4 330
Razem 308 208 40 736 1 174 927 29 960 76 782
Odpis aktualizujący na aktywa wynikające z transakcji
z jednostkami powiązanymi na 31 grudnia 2022 r. – jego
wartość wyniosła 29 960 tys. zł.
121
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
09
Znaczące zdarzenia
po dacie bilansowej
Spełnienie warunku do wypła
zaliczki na poczet przyszłej dywidendy
za rok obrotowy 2022 i wypłata
Zarząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął
uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na
poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna
kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj.
0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco-
na 2 lutego 2023 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej
10 stycznia 2023 r. Do zaliczki dywidendowej uprawnieni
byli akcjonariusze posiadający akcje Spółki 26 stycznia
2023 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty.
122
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
10
Wynagrodzenie
Zarządu i Rady
Nadzorczej
Wynagrodzenie zarządu wypłacone w danym roku [PLN]
2022 2021
Z Echo Investment S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależnych
i stowarzyszonych
Inne
świadczenia
Łącznie
Z Echo Investment S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależnych
i stowarzyszonych
Inne
świadczenia
Łącznie
Wynagrodzenie
podstawowe
Premie
Wynagrodzenie
podstawowe
Premie
Nicklas Lindberg 1 407 305 793 349 2 566 960 658
414,10
5 426 029 1 376 985 1 482 723 2 873 597 667 853 6 401 158
Maciej Drozd 538 285 422 829 1 334 915 42 350 2 338 380 527 288 770 520 1 403 649 38 136 2 739 593
Artur Langner 240 000 208 373 932 747 6 018,84 1 387 139 230 505 192 000 828 000 5 124 1 255 628
Marcin Materny
(zrezygnował
22.04.2021 r.)
_ _ _ _ _ 360 000 189 000 942 516 4 886 1 496 402
Rafał Mazurczak 306 000 260 100 1 066 932 12 220,36 1 645 252 284 000 189 000 898 032 10 235 1 381 267
Waldemar Olbryk
(zrezygnował
22.04.2021 r.)
_ _ _ _ _ 204 286 661 000 0 29 497 894 783
Małgorzata Turek 306 000 252 450 1 004 550 5 418,84 1 568 419 284 000 192 000 958 000 4 724 1 438 724
Razem 2 797 590 1 937 101 6 906 105 724 422 3 267 064 3 676 242 7 903 793 760 455
Razem w roku 12 365 218 15 607 555
Echo Investment S.A. zawarło 21 lipca 2021 r. z Nicklasem
Lindbergiem, prezesem zarządu oraz z Maciejem Droz-
dem, wiceprezesem, umowy o warunkach dodatkowego
wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo-
terminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne
z Polityką Wynagrodzeń.
Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo do dodat-
kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii
długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od
wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych
dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.
Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii
długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio-
miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach
rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę
Program premii długoterminowej
prezesa i wiceprezesa zarządu
123
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki usta-
loną w wysokości 4,34 zł za jedną akcję. Prawo do premii
długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych
przez okres trwania programu, to jest od 1 stycznia 2020
r. do 31 grudnia 2024 r., chyba że wcześniej nastąpi przy-
padek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki.
Wysokość premii długoterminowej jest uzależniona od
wzrostu wartości akcji Spółki. Maksymalna wysokość
premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść
10 mln euro dla Nicklasa Lindberga oraz 5 mln euro dla
Macieja Drozda, w przypadku, gdy na koniec pięcioletnie-
go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu
akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone
w okresie trwania programu wyniesie 5,80 zł ponad kwotę
początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi-
dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu
akcji Spółki osiągnie 10,14 zł na akcję. W razie wystąpienia
istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej-
sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę
do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie
stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę
określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą
w strukturze akcjonariatu.
Okres trwania programu może zostać przedłużony o dwa
lata, tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku mak-
symalna wysokość premii długoterminowej wyniesie 125
proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazo-
wej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego
kursu akcji Spółki powiększonego o wypłacone dywidendy
pod koniec siedmioletniego okresu oceny ponad wartość
początkową o 7,25 zł, tj. suma wypłaconych dywidend po-
większonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki
osiągnie kwotę 11,59 zł na akcję.
Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach
Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na ko-
niec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe do zreali-
zowania, zostanie wypłacona jednorazowo w gotówce na
koniec pięcioletniego (lub siedmioletniego w przypadku
jego przedłużenia) okresu trwania programu. W razie za-
istnienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu, premia
długoterminowa zostanie wypłacona jednorazowo po
takim zdarzeniu.
Umowy określają ponadto szczegółowe warunki wypłaty
premii długoterminowej, jak również sytuacje, gdy członek
Zarządu traci prawo do otrzymania premii długotermino-
wej lub jej części, w szczególności w przypadku wyrządze-
nia szkody Spółce lub podejmowania działań naruszają-
cych obowiązujące przepisy prawa oraz akty wewnętrzne
Spółki.
Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r. z Rafa-
łem Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami zarządu
Spółki oraz Waldemarem Olbrykiem, prezesem zarządu
spółki zależnej Archicom S.A. umowy o warunkach dodat-
kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii
długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest
zgodne z Polityką Wynagrodzeń.
Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata Tu-
rek oraz Waldemar Olbryk mają prawo do dodatkowego
wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo-
terminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu
wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend
oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Warto-
ściowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.
Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii
długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio-
miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach
rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę
dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki ustalo-
ną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję. Prawo do premii
długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych
przez okres trwania programu, to jest od 31 grudnia 2022
r. do dnia 31 grudnia 2025 r., chyba że wcześniej nastą-
pi przypadek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu
Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej
(wartość bazowa) może wynieść 1 mln euro dla każdego
z uprawnionych w przypadku, gdy na koniec czteroletnie-
go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu
akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone
w okresie trwania programu wyniesie 5,60 zł ponad kwotę
początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi-
dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu
akcji Spółki osiągnie 9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia
istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej-
sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę
do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie
stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę
określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą
w strukturze akcjonariatu.
Okres trwania programu może zostać przedłużony o ko-
lejny rok (łącznie do pięciu lat) tj. do 31 grudnia 2026 r.
W takim przypadku maksymalna wysokość premii dłu-
goterminowej wyniesie 112,5 proc. maksymalnej wartości
określonej dla wartości bazowej w przypadku wzrostu
średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powięk-
Rozszerzenie programu
Premii Długoterminowej
124
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
szonego o wypłacone dywidendy pod koniec pięciolet-
niego okresu oceny ponad wartość początkową o 6,3 zł,
tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni
sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 10,37
zł na akcję Spółki.
Pozostałe zasady dotyczące programu długoterminowej
premii dla Małgorzaty Turek, Rafała Mazurczaka i Wal-
demara Olbryka są analogiczne jak w przypadku premii
Nicklasa Lindberga i Macieja Drozda.
Na 31 grudnia 2022 r. Spółka rozpoznała w sprawozdaniu
finansowym rezerwę w kwocie 4 330 mln zł z tytułu premii
zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana wysokości rezerwy
w 2022 r. wpłynęła na zwiększenie wyniku finansowe-
go Spółki w kwocie 4 729 mln zł brutto. Kwoty te nie są
uwzględnione w powyższej tabeli.
Wynagrodzenie Rady Nadzorczej wypłacone w danym roku [PLN]
2022 2021
Z Echo
Investment
S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależ-
nych
i stowarzy-
szonych
Inne
świadczenia
Z Echo
Investment
S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależ-
nych
i stowarzy-
szonych
Inne
świadczenia
Noah M. Steinberg 240 000 _ _ 240 000 - -
Tibor Veres 84 000 _ _ 84 000 - -
Margaret Dezse 180 000 _ _ 180 000 - -
Maciej Dyjas 60 000 _ _ 60 000 - -
Sławomir Jędrzejczyk 180 000 _ _ 180 000 - -
Péter Kocsis 60 000 _ _ 60 000 - -
Bence Sass 60 000 _ _ 60 000 - -
Nebil Senman 60 000 _ _ 60 000 - -
Razem 924 000 _ _ 924 000 - -
W 2022 r. oraz na dzień przekazania raportu nie istniały
umowy zawarte między Spółką, a osobami zarządzający-
mi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygna-
cji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej
przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje
z powodu połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu
przejęcia.
Umowy zawarte między spółką
a osobami zarządzającymi
125
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
11
Umowy z firmą
audytorską
Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych Echo
Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań finanso-
wych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2022-
2023 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu
Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp. z o.o.
Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11,
wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 144. Umowa
z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie
upoważnienia od Rady Nadzorczej.
Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy
audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego spra-
wozdania finansowego został dokonany zgodnie z przepi-
sami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej
polityki i procedury wyboru i firmy audytorskiej [uchwalo-
nej przez Komitet Audytu w dniu 23 marca 2018 roku].
Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego
badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego
i niezależnego sprawozdania z badania rocznego spra-
wozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepi-
sami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki
zawodowej.
Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących prze-
pisów związanych z rotacją firmy audytorskiej i kluczo-
wego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami
karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakre-
sie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie
świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską,
podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego
sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym
usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia
przez firmę audytorską. Polityka i procedura wyboru firmy
audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych
są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce
Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały
przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio,
15 września 2022 roku oraz 2 lutego 2023 roku.
Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu
do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy
Tytuł Kwota [PLN]
Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za I półrocze 2022 r. 210 000
Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za I półrocze 2022 r. 93 000
Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2022 r. 600 000
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2022 r. 25 000
Przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie śródrocznego skróconego
jednostkowego sprawozdania Archicom S.A.
220 000
Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 250 000
Razem 1 398 000
126
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Kielce, 28 marca 2023 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Artur Langner
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Dokument
został podpisany
kwalifikowanym
podpisem
elektronicznym
Anna Gabryszewska-Wybraniec
Główny Ksiegowy
127
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Oświadczenie
Zarządu
Fot. CitySpace w biurowcu Rondo1 w Warszawie
| Oświadczenie
128
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2022 rok
Kielce, 28 marca 2023 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Artur Langner
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy,
Roczne Jednostkowe Sprawozdanie Finansowe za 2022 r. i dane porównywal-
ne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości
i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową
i finansową Spółki oraz jej wynik finansowy.
Sprawozdanie z działalności Echo Investment S.A. zawiera prawdziwy obraz
rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A., w tym opis podstawo-
wych zagrożeń i ryzyka.
Dokument
został podpisany
kwalifikowanym
podpisem
elektronicznym
Kontakt
Echo Investment
biuro w Warszawie, Biura przy Willi
ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa
Projekt layoutu i skład:
Damian Chomątowski
be.net/chomatowski