2022
Sprawozdanie Zarządu
z działalności Spółki
Echo Investment S.A.
i jej Grupy Kapitałowej
Fot. Biurowiec Face2Face Business Campus w Katowicach
Fot. Lobby w biurowcu Face2Face Business Campus w Katowicach
Spis treści
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów 5
Sprawozdanie Zarządu 7
Podstawowe informacje o Spółce i Grupie 8
Zarząd 9
Rada Nadzorcza 10
Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu 11
Model biznesowy 13
Wybrane dane finansowe Grupy 14
Podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach finansowych
Spółki oraz Grupy 15
Segmenty Grupy 21
Taksonomia UE 24
Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji 31
Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące 33
Najważniejsze zdarzenia w 2022 r. 34
Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 46
Segment mieszkań dla klientów indywidualnych – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 48
Segment mieszkań na wynajem – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 54
Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 56
Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 60
Jak zarządzamy ryzykiem 62
Wpływ wojny w Ukrainie na działalność i wyniki Spółki i Grupy w przyszłości 66
Portfel nieruchomości 67
Główne inwestycje w 2022 r. – zakupy nieruchomości 80
Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2022 r. 81
Czynniki istotne dla rozwoju Grupy w nadchodzących kwartałach 83
Polityka dywidendowa i dywidenda 85
Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi 86
Zobowiązania finansowe Spółki i Grupy 88
Poręczenia i gwarancje 93
Ocena zarządzania zasobami finansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych 95
Informacje o pożyczkach udzielonych w 2022 r., w tym podmiotom powiązanym 101
Umowy z firmą audytorską 103
Skład Grupy Kapitałowej 104
Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa 105
Oświadczenia Zarządu 106
Kontakt 108
4
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Fot. Kompleks biurowo-mieszkaniowy Fuzja w Łodzi
5
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
List do Akcjonariuszy,
Partnerów i Klientów
Z przyjemnością oddaję Państwu raport finansowy Echo
Investment za 2022 r. Wypracowaliśmy w tym czasie
127 mln zł zysku netto przypadającego akcjonariuszom
jednostki dominującej, co było głównie rezultatem prze-
kazania klientom 2 168 mieszkań na sprzedaż i wyna-
jem wybudowanych przez Echo Investment i Archicom,
a także wzrostu wartości biurowców i mieszkań na wy-
najem. Miniony rok upłynął także pod znakiem sprzedaży
siedmiu budynków biurowych o wartości 318 mln euro. To
bardzo mocne potwierdzenie jakości naszych projektów.
Dzięki temu mamy silną pozycją gotówkową i zmniejszone
zadłużenie netto, co jest kluczowe dla dalszego rozwoju
biznesu.
Mieszkania
W ubiegłym roku nasza Grupa sprzedała 1 515 i prze-
kazała klientom indywidualnym 2 168 mieszkań. W tym
czasie rozpoczęliśmy budowę łącznie 1 613 lokali. Rynek
mieszkaniowy przechodzi obecnie zmiany. Zdecydowanie
dominującą grupą klientów stali się inwestorzy indywidu-
alni, którzy kupują mieszkania traktując je jako bezpieczną
lokatę kapitału. Doceniają jakość, doskonałe lokalizacje
projektów, a także stabilność i reputację naszej Grupy.
Dlatego wprowadzamy do sprzedaży takie projekty, które
najlepiej odpowiedzą na oczekiwanie tych klientów.
Mieszkania na wynajem
Popyt na mieszkania na wynajem jest bardzo silny, co
utwierdza naszą wiarę w ten segment rynku. Doskonała
kondycja rynku mieszkań na wynajem ma swoje odzwier-
ciedlenie w 100% poziomie komercjalizacji budynków
Resi4Rent. Spółka ma obecnie blisko 3 tys. gotowych
i w pełni wynajętych lokali, a kolejne 3,6 tys. jest w budo-
wie. Celem Resi4Rent do końca 2024 r. jest posiadanie
około 10 tys. lokali na wynajem – z czego ponad 8 tys.
gotowych, a resztę blisko ukończenia. Obecnie grunty pod
90% tych mieszkań są już zabezpieczone.
Sektor nieruchomości komercyjnych
Ubiegły rok upłynął w naszej Grupie pod znakiem sprze-
daży gotowych i dobrze wynajętych biurowców. Co
ważne, udało się nam zawrzeć transakcje sprzedaży
budynków na rynkach regionalnych, jesteśmy w trakcie
negocjowania kolejnych transakcji, czego efekty wkrótce
będziemy mogli Państwo zaprezentować. To świadczy
o dobrej kondycji rynku inwestycyjnego.
Myśląc o przyszłości, pracujemy nad rozpoczynaniem
kolejnych spektakularnych projektów. W ubiegłym tygo-
dniu zaprezentowaliśmy projekt Towarowa 22 w Warsza-
wie autorstwa JEMS Architekci, który wybudujemy razem
z naszym partnerem AFI Europe. Centralnym punktem
projektu będzie park o powierzchni 2 ha z odnowionym
pawilonem Domu Słowa Polskiego. Dookoła parku po-
wstaną budynki z mieszkaniami, biurami, mieszkaniami na
wynajem i potrzebnymi na co dzień usługami. Łączna po-
wierzchnia użytkowa budynków wyniesie ponad 200 tys.
mkw. Planujemy rozpocząć budowę pierwszego biurowca
w tym projekcie jeszcze w 2023 r.
Jesteśmy również zadowoleni z rozwoju CitySpace, ope-
ratora elastycznych biur z naszej grupy. Główne działania,
p[od znakiem których minął 2022 r. w tej spółce, to otwar-
cie dwunastej lokalizacji, ekspansja w Warszawie, decyzja
o wejściu na nowy rynek regionalny, podnoszenie standar-
du obsługi klientów oraz dostosowanie biur w całej sieci
do standardu wspierającego ESG.
Szanowni Akcjonariusze, Partnerzy i Klienci,
6
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Libero i Galeria Młociny cieszą się popularnością wśród
klientów dzięki zmianom w doborze najemców, jak rów-
nież dzięki akcjom marketingowym. Rok 2022 to konty-
nuacja wzrostu w obydwu lokalizacjach. Obroty Libero
w 2022 r. były wyższe o 39 proc. niż w 2021 r., natomiast
odwiedzalność – o 35 proc. Równie dobra sytuacja jest
obserwowana w warszawskiej Galerii Młociny. Tutaj obroty
wzrosły o 41 proc., natomiast odwiedzalność – o 33 proc.
Sytuacja finansowa
Wartość naszych aktywów na koniec 2022 r. to blisko 6,1
mld zł, w tym utrzymujemy wysoki stan gotówki – 942 mln
zł. Jak zawsze, jesteśmy skupieni na utrzymywaniu stabilnej
pozycji finansowej naszej Grupy i prowadzimy ostrożną
politykę finansową. Cieszymy się zaufaniem inwestorów,
dzięki czemu nasza Grupa wyemitowała w ubiegłym roku
obligacje o łącznej wartości 495 mln zł. Jednocześnie wy-
kupiliśmy obligacje o wartości blisko 590 mln zł.
Zrównoważony rozwój
Przyjęliśmy ambitną strategię ESG dla całej Grupy, która
porządkuje nasze priorytety i działania w perspektywie do
2030 r. Jej główne założenia koncentrują się na ograni-
czeniu śladu węglowego, poprawie efektywności energe-
tycznej budynków, minimalizowaniu wpływu projektów na
środowisko naturalne i bioróżnorodność oraz wzmocnie-
niu kultury korporacyjnej. Dokument jest punktem wyj-
ścia do ciągłego doskonalenia i podnoszenia poprzeczki
w naszych działaniach związanych z zagadnieniami ESG.
Jednocześnie z raportem finansowym, opublikowaliśmy
także kolejny raport zrównoważonego rozwoju Grupy
Echo-Archicom, który podsumowuje nasze działania
w ubiegłym roku.
Zachęcam Państwa do szczegółowego zapoznania się
z naszym raportami finansowym i zrównoważonego roz-
woju za 2022 r.
Z poważaniem
Nicklas Lindberg
Prezes Echo Investment
Miniony rok upłynął pod znakiem
sprzedaży siedmiu budynków
biurowych o wartości 318 mln euro.
To bardzo mocne potwierdzenie
jakości naszych projektów. Dzięki
temu mamy silną pozycją gotówkową
i zmniejszone zadłużenie netto.
Sprawozdanie
Zarządu
Fot. Lobby w biurowcu MidPoint71 we Wrocławiu
8
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo
Investment jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomo-
ści handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji
mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami.
Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w: Kielce,
al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach 30
czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Rejestru Są-
dowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy
w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru
Sądowego.
Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na
Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG,
subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIG-
Nieruchomości. Miejscem prowadzenia działalności
Spółki jest Polska. Jednostką dominującą wobec Echo
Investment spółka akcyjna jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką
dominującą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest
K., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres.
Czas trwania Spółki jest nieograniczony.
Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego
nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej
lub innych danych identyfikacyjnych.
Stan średniomiesięcznego zatrudnienia w Grupie Echo
Investment na 31 grudnia 2022 r. wynosił 562 osoby,
w przeliczeniu na pełne etaty.
Ilekroć w niniejszym dokumencie jest mowa o Grupie Echo
Investment lub Echo Investment, oznacza to spółkę-matkę
Echo Investment S.A. ze wszystkimi spółkami zależnymi,
łącznie z Archicom S.A. i jej spółkami zależnymi. Określenie
Grupa Echo oznacza spółkę-matkę Echo Investment S.A.
ze spółkami zależnymi, z wyłączeniem Archicom S.A. i jej
spółek zależnych. Określenie Grupa Archicom oznacza
tylko spółkę Archicom S.A. i jej spółki zależne.
Podstawowe
informacje
o Spółce i Grupie
01
Kielce
1996 rok
Debiut Echo Investment
na GPW
9
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Zarząd
Nicklas
Lindberg
Prezes
Maciej
Drozd
Wiceprezes
ds. finansowych
Artur
Langner
Wiceprezes
Rafał
Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata
Turek
Członek Zarządu
Życiorysy zawodowe członków zarządu są opisane
w Oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego”.
10
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Rada Nadzorcza
Margaret
Dezse
Niezależny Członek
Rady Nadzorczej
Przewodnicząca
Komitetu Audytu
Noah M.
Steinberg
Przewodniczący
Tibor
Veres
Wiceprzewodniczący
Sławomir
Jędrzejczyk
Niezależny Członek
Rady Nadzorczej
Wiceprzewodniczący
Komitetu Audytu
Maciej
Dyjas
Członek Rady
Nadzorczej
Nebil
Senman
Członek Rady
Nadzorczej
Członek Komitetu
Audytu
Bence
Sass
Członek Rady
Nadzorczej
Péter
Kocsis
Członek Rady
Nadzorczej
Życiorysy zawodowe członków Rady Nadzorczej są opisane
w Oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego”.
11
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Pozycja lidera
Strategia Rentownego Wzrostu
Duże wielofunkcyjne projek
Echo Investment jest największą firmą deweloperską działającą w Polsce
pod względem liczby i powierzchni realizowanych projektów. Jesteśmy
aktywni w segmencie nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych.
Strategia rentownego wzrostu zakłada, że spółka będzie należała do czołówki
deweloperów zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym, co
zakłada większą dynamikę wzrostu w segmencie mieszkaniowym. Duża skala
działalności pozwala na optymalne wykorzystanie zasobów.
Wieloletnie doświadczenie Echo Investment w trzech sektorach nieruchomo-
ści daje przewagę konkurencyjną, polegającą na umiejętności realizowania
dużych, wielofunkcyjnych i miastotwórczych projektów. Dzięki temu Grupa
może kupować większe tereny, których jednostkowa cena jest niższa a kon-
kurencja kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze
zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni miejskiej.
Strategia Rentownego
Wzrostu w działaniu
02
Zarząd Echo Investment w porozumieniu z Radą Nadzor-
czą przygotował i wdrożył w 2016 r. strategię rentowne-
go wzrostu. Zgodnie z nią, w potwierdzonych w 2020 r.
kierunkach strategicznych Grupa kładzie szczególny nacisk
na rozwój w sektorze mieszkaniowym i zwiększa znaczenie
swoich wielofunkcyjnych, dużych projektów „destinations”.
Strategia Echo opiera się na następujących filarach:
Podjęte działania
• Osiągnięcie pozycji lidera pod względem liczby budowanych i sprzedawa-
nych mieszkań klientom indywidualnym oraz firmie Resi4Rent,
• Zakup w 2021 r. pakietu większościowego akcji dewelopera mieszkaniowego
Archicom, dzięki czemu grupa weszła do grona pięciu największych dewelo-
perów sprzedających mieszkania klientom indywidualnym w Polsce,
• Zwiększenie udziału rynkowego w segmencie mieszkań dla klientów indy-
widualnych z poziomu sprzedaży ok. 600 mieszkań do 2015 r. do ok. 1 515
mieszkań w 2022 r.,
• Rozwijanie spółki Resi4Rent, która jest już największym podmiotem w Polsce
wynajmującym mieszkania,
• Zabezpieczenie dużego banku ziemi, pozwalającego na dalsze zwiększanie
udziału w rynki mieszkań na sprzedaż i wynajem,
• Utrzymywanie pozycji lidera na rynku biurowym (pod względem powierzchni
w budowie i przygotowaniu, a także wynajmu),
• Poszukiwanie nowych nisz biznesowych m.in. w najmie krótkoterminowym
(poprzez rozwój spółki CitySpace),
• Utrzymanie silnej pozycji w sektorze handlowym (pod względem innowacyj-
ności oraz relacji z najemcami),
• Wzmacnianie przewagi konkurencyjnej poprzez przygotowanie i budowanie
projektów wielofunkcyjnych, wymagający łączenia różnych kompetencji
i szybsze realizowanie inwestycji.
Podjęte działania
• Systematyczne zwiększanie banku ziemi pod duże, wielofunkcyjne projekty
oraz ich udziału w całym banku ziemi Grupy,
• Ukończenie z dużym sukcesem pierwszych inwestycji łączących funkcje biu-
rową, handlową, rozrywkową i mieszkaniową – Browary Warszawskie i Moje
Miejsce w Warszawie,
• Budowa projektów Fuzja i Zenit w Łodzi, które już cieszą się popularno-
ścią wśród kupujących mieszkania, najemców czy inwestorów kupujących
biurowce,
• Przygotowanie kolejnych inwestycji o dużej skali urbanistycznej m.in. przy
ul. Towarowej 22 oraz Wołoskiej w Warszawie, Wita Stwosza w Krakowie,
Opieńskiego w Poznaniu, KEN w Warszawie, i Kapelanka w Krakowie,
• Poszukiwanie kolejnych dużych terenów o przeznaczeniu wielofunkcyjnym.
12
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Współpraca
ze sprawdzonymi partnerami
Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze sprawdzonymi
partnerami, które tworzą synergie dla obu stron. Działalność dewelo-
perska Echo Investment jest komplementarna wobec działalności tych
podmiotów. Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności,
przyspiesza realizację inwestycji i ogranicza ryzyka. Echo Investment
inwestuje wspólnie z partnerami w projekty wymagające większe-
go zaangażowania finansowego, świadczy im usługi (deweloperskie,
wynajmu, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo w zakupie gotowych
aktywów na rynkowych warunkach. Wszystkie istotne umowy pomię-
dzy Echo Investment a jego partnerami są dyskutowane i aprobowane
przez Radę Nadzorczą.
To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek nieruchomości w Europie
Środkowo-Wschodniej. Echo Investment, jako podmiot działający tu
od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego potencjał, realia i zasady
funkcjonowania. Skupiamy się na realizowaniu projektów w siedmiu
najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej
atrakcyjnymi i płynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie, Trójmie-
ście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi.
Polska
Działalność deweloperska
Przyjęta strategia zakłada skupienie się na działalności deweloperskiej,
na którą składają się takie czynności, jak zakup działki (nieruchomo-
ści), przygotowanie projektu, budowa, wynajem, aktywne zarządzanie
w celu podniesienia wartości nieruchomości, a następnie sprzedaż go-
towego projektu w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej
do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów
rynkowych. Większość aktywów grupy stanowią nieruchomości miesz-
kaniowe i komercyjne w budowie.
Podjęte działania
• Wydzielenie pracujących aktywów biurowych i handlowych w 2016 r.
do osobnej spółki EPP i sprzedaż wszystkich jej udziałów w latach
2016-2018,
• Sprzedaż biurowców i centrów handlowych w optymalnym momencie
z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania
kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych – w tym także w trakcie
budowy lub w szybkim czasie po jej zakończeniu,
• Prowadzenie procesu sprzedaży inwestycji mieszkaniowych w taki spo-
sób, by w momencie oddania do użytku 80 proc. lokali było sprzedane,
• Świadczenie usług deweloperskich dla zewnętrznych firm za wyna-
grodzeniem.
Podjęte działania
• Zakup nieruchomości pod przyszłe projekty wyłącznie w siedmiu
największych miastach Polski,
• Sprzedaż wszystkich działek zlokalizowanych poza Polską,
• Sprzedaż wszystkich aktywów spoza głównej działalności.
Podjęte działania
• Partnerstwo z renomowanymi podmiotami przy dużych i kapita-
łochłonnych projektach deweloperskich, jak Galeria Młociny w War-
szawie (EPP) i Towarowa 22 w Warszawie (AFI Europe), w których
Echo ma 30 proc. udziałów i prowadzi proces deweloperski i leasin-
gowy za wynagrodzeniem,
• Partnerstwo z globalnym funduszem PIMCO przy rozwijaniu spółki
Resi4Rent, w której Echo Investment ma 30 proc. udziałów i dla której
świadczy usługi przygotowania i prowadzenia inwestycji za wynagro-
dzeniem,
13
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Budowa
Zakup działek
Gotówka
Dywidenda
Pozwolenia,
projekt architektoniczny
Sprzedaż
Marketing
Wynajem,
aktywne zarządzanie
nieruchomościami
komercyjnymi
Grupa Echo Investment jest organizatorem całego pro-
cesu inwestycyjnego projektu nieruchomościowego, od
zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji admini-
stracyjnych, organizację finansowania, nadzór nad budo-
wą, aż do wynajmu, oddania obiektu do użytku, aktywne
zarządzanie nim w celu podniesienia wartości, podjęcia
decyzji o sprzedaży i zrealizowania sprzedaży w optymal-
nym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania
stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów
rynkowych. Czynności te wykonuje w większości przypad-
ków poprzez zależne od siebie spółki celowe.
Podstawowa działalność Echo Investment dzieli się na
następujące segmenty:
1. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
2. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podnie-
sienia wartości i sprzedaż nieruchomości komercyjnych
– biurowców i centrów handlowych,
3. świadczenie usług wynajmu elastycznej powierzchni
biurowej poprzez spółkę CitySpace,
4. świadczenie usług dla innych podmiotów, m.in. dla
Resi4Rent czy Student Depot (generalny wykonawca,
inwestor zastępczy, wynajem, konsulting i inne).
Model biznesowy
03
14
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Wybrane dane
finansowe Grupy
04
Skonsolidowane dane
finansowe Grupy
[tys. PLN] [tys. EUR]
stan na
31.12.2022
stan na
31.12.2021
stan na
31.12.2022
stan na
31.12.2021
Przychody ze sprzedaży 1 394 306 1 532 665 297 401 334 826
Zysk operacyjny 275 403 309 309 58 743 67 572
Zysk (strata) brutto 219 001 261 892 46 712 57 213
Zysk za rok obrotowy przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 127 150 188 922 27 121 41 272
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 9 184 119 167 1 959 26 033
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 584 836 604 012 124 744 131 952
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (240 703) (461 596) (51 341) (100 840)
Przepływy pieniężne netto, razem 353 317 261 583 75 361 57 145
Aktywa razem 6 087 012 6 434 880 1 297 898 1 399 069
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 1 643 778 1 679 610 350 493 365 180
Zobowiązania długoterminowe 1 962 076 2 078 844 418 362 451 982
Zobowiązania krótkoterminowe 2 318 624 2 492 499 494 387 541 918
Liczba akcji 412 690 582 412 690 582 412 690 582 412 690 582
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą 0,31 0,46 0,07 0,10
Wartość księgowa na jedną akcję 3,98 4,07 0,85 0,88
Zastosowany kurs euro
W okresach objętych sprawozdaniem, do przeliczenia
wybranych danych finansowych zastosowano średnie kur-
sy wymiany złotego w stosunku do euro, ustalane przez
Narodowy Bank Polski.
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdaw-
czego:
− 4,6899 zł/euro na 31 grudnia 2022 r.,
− 4,5994 zł/euro na 31 grudnia 2021 r.
Średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytme-
tyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego
miesiąca w danym okresie:
− 4,6883 zł/euro w okresie 1 stycznia 2022 r. – 31 grud-
nia 2022 r.,
− 4,5775 zł/euro w okresie 1 stycznia 2021 r. – 31 grudnia
2021 r.
15
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Podstawowe wielkości
ekonomiczno-
finansowe ujawnione
w rocznych
sprawozdaniach
finansowych Spółki
oraz Grupy
05
Akwa i pasywa
Wartość aktywów [mln PLN]
Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment
3 281
2020
3 526
2021
3 118
2022
5 631
2020
6 435
2021
6 087
2022
16
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
30%
70%
6%
19%
18%
41%
12%
10%
3 118 tys. PLN
44%
50%
6%
6 087 tys. PLN
23%
71%
2 178 tys. PLN 2 662 tys. PLN
17
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Struktura akwów obrotowych
Struktura Pasywów
– Zapasy
– Należności handlowe i pozostałe
– Krótkoterminowe aktywa finansowe
– Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
– Udzielone pożyczki
– Należności z tytułu pozostałych podatków
– Pozostałe
– Kapitał własny
– Zobowiązania długoterminowe
– Zobowiązania krótkoterminowe
– Zobowiązania dotyczące aktywów
przeznaczonych do sprzedaży
Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment
3%
3%
11%
31%
52%
Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment
40%
26%
34%
1%
37%
30%
32%
7%
7%
60%
12,6%
13%
0,4%
3 070 tys. PLN941 tys. PLN
3 118 tys. PLN 6 087 tys. PLN
18
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
2021
2021
2021
2021
2022
2022
2022
2022
2020
2020
2020
2020
2021 20222020
0,3
123
58
177
78
338
144
1 213
Rachunek zysków i strat
Przychody
ze sprzedaży
[mln PLN]
1 533
1 394
Echo Investment S.A.
Grupa Kapitałowa
Echo Investment
Zysk operacyjny
[mln PLN]
105
Zysk brutto
[mln PLN]
32
Zysk netto
[mln PLN]
Zysk netto
na jedną akcję
[PLN]
314
275
219
157
0,31
28
0,46
205
261
438
2021
2021
2021
2021
354
254
100
100
0,24
2022
2022
2022
2022
330
2020
2020
2020
2020
2021 20222020
0,14 0,07
19
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
553
Przepływy pieniężne
Przepływy
pieniężne
w 2022 r.
[mln PLN]
Przepływy
pieniężne
z działalności
operacyjnej
[mln PLN]
Przepływy
pieniężne
z działalności
inwestycyjnej
[mln PLN]
– z działalności operacyjnej
– z działalności inwestycyjnej
– z działalności finansowej
– 2020
– 2021
– 2022
– 2020
– 2021
– 2022
Echo Investment S.A.
Grupa Kapitałowa
Echo Investment
553
9
-41 -41
-286
-41
-471
-241
49
142
585
-753
585
604
-71
119
9
20
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Przepływy pieniężne
– 2020
– 2021
– 2022
Przepływy
pieniężne
z działalności
finansowej
[mln PLN]
Echo Investment S.A.
Grupa Kapitałowa
Echo Investment
-471
203
-225
-462
-241
658
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
– struktura segmentowa na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Razem Mieszkania
Mieszkania
na wynajem
Nieruchomości
komercyjne
2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne 71 752 70 529 69 758 68 150 - - 1 994 2 379
Rzeczowe aktywa trwałe 60 409 64 261 11 880 12 102 - - 48 529 52 159
Nieruchomości inwestycyjne 1 094 638 843 576 32 938 32 485 - - 1 061 700 811 091
Nieruchomości inwestycyjne w budowie 486 625 741 663 - 1 893 - - 486 625 739 770
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych
i wspólnych przedsięwzięciach wycenia-
nych metodą praw własności oraz w jed-
nostkach powiązanych
478 180 336 737 - - 169 192 102 981 308 988 233 756
Długoterminowe aktywa finansowe 326 675 366 360 3 476 35 180 220 628 202 761 102 571 128 419
Pochodne instrumenty finansowe 26 251 - 8 620 - 1 653 - 15 978 -
Pozostałe aktywa 1 549 1 854 1 549 1 854 - - - -
Aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
94 494 74 015 53 403 43 807 22 14 41 069 30 193
Tereny pod zabudowę 21 359 19 454 17 652 15 747 - - 3 707 3 707
2 661 932 2 518 450 199 276 211 220 391 495 305 757 2 071 161 2 001 474
Aktywa obrotowe
Zapasy 1 592 885 1 602 078 1 505 274 1 575 598 656 419 86 956 26 060
Należności z tytułu podatku dochodowego 14 925 13 104 2 831 3 685 - - 12 094 9 419
Należności z tytułu pozostałych podatków 81 762 64 908 40 517 27 060 239 407 41 006 37 440
Należności handlowe i pozostałe 333 577 120 163 192 479 26 208 8 442 5 599 132 655 88 356
Krótkoterminowe aktywa finansowe 15 327 41 920 586 - - - 14 741 41 920
Pochodne instrumenty finansowe 366 18 922 - 4 135 - 741 366 14 046
Inne aktywa finansowe * 88 914 85 205 55 436 44 776 - - 33 478 40 429
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 941 997 588 680 271 245 238 865 237 394 670 515 349 421
3 069 753 2 534 979 2 068 368 1 920 328 9 574 7 559 991 811 607 091
Aktywa przeznaczone do sprzedaży 355 327 1 381 451 - - - 16 977 355 327 1 364 475
3 425 080 3 916 430 2 068 368 1 920 328 9 574 24 536 1 347 138 1 971 566
Aktywa razem 6 087 012 6 434 880 2 267 644 2 131 548 401 068 330 293 3 418 300 3 973 040
* Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych
21
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
06
Segmen Grupy
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
– struktura segmentowa na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Razem Mieszkania
Mieszkania
na wynajem
Nieruchomości
komercyjne
2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny 1 806 312 1 863 537 644 061 662 002 213 517 169 435 948 734 1 032 101
1 806 312 1 863 537 644 061 662 002 213 517 169 435 948 734 1 032 101
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje 1 609 032 1 626 984 340 732 340 918 131 396 109 232 1 136 904 1 176 834
Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji - 50 895 - 50 895 - - - -
Rezerwy długoterminnowe 5 356 6 499 5 356 5 694 - - - 805
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 140 651 172 917 65 431 53 335 - - 75 220 119 583
Zobowiązania z tytułu leasingu 138 837 117 127 13 610 14 739 - - 125 228 102 388
Zobowiązania pozostałe 68 200 104 422 30 299 49 426 - - 37 901 54 996
Zobowiązania z tytułu umów z klientami - - - - - - - -
1 962 076 2 078 844 455 428 515 006 131 396 109 232 1 375 253 1 454 606
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje 667 980 652 574 154 945 122 813 55 484 30 763 457 551 498 998
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomo-
ści przeznaczone do sprzedaży
142 494 614 520 - - - - 142 494 614 520
Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji 51 478 - 51 478 - - - - -
Pochodne instrumenty finansowe - 1 188 - - - - - 1 188
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 31 174 6 319 7 573 5 048 - - 23 601 1 271
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 147 176 15 260 25 287 6 104 - - 121 889 9 156
Zobowiązania handlowe 142 867 186 793 84 275 83 837 480 706 58 112 102 250
Zobowiązania z tytułu dywidendy 90 792 - 84 214 - - - 6 578 -
Zobowiązania z tytułu leasingu 96 389 105 355 60 768 79 246 - - 35 621 26 108
Rezerwy krótkoterminowe 51 238 53 412 20 252 25 554 188 216 30 798 27 642
Zobowiązania pozostałe 293 775 216 701 121 939 65 809 4 385 171 832 150 506
Zobowiązania z tytułu umów z klientami 558 252 572 315 557 424 566 128 - - 828 6 187
2 273 615 2 424 436 1 168 156 954 540 56 156 32 069 1 049 304 1 437 826
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych
do sprzedaży
45 009 68 063 - - - 19 556 45 009 48 507
2 318 624 2 492 499 1 168 156 954 540 56 156 51 625 1 094 313 1 486 332
Kapitał własny i zobowiązania razem 6 087 012 6 434 880 2 267 644 2 131 548 401 068 330 293 3 418 300 3 973 040
22
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Skonsolidowany rachunek zysków i strat – struktura segmentowa
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Razem Mieszkania
Mieszkania
na wynajem
Nieruchomości
komercyjne
2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021
Przychody ze sprzedaży 1 394 306 1 532 665 1 109 627 1 255 437 16 873 22 260 267 806 254 968
Koszt własny sprzedaży (901 913) (1 132 587) (732 132) (972 457) (9 115) (17 656) (160 666) (142 474)
Zysk brutto ze sprzedaży 492 393 400 078 377 495 282 980 7 758 4 604 107 140 112 494
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyj-
nych
(11 427) 76 591 - - - - (11 427) 76 591
Koszty administracyjne związane z realiza-
cją projektów
(71 390) (53 531) (53 090) (35 985) (581) (324) (17 719) (17 222)
Koszty sprzedaży (50 038) (45 735) (40 213) (38 819) (1 152) (520) (8 673) (6 396)
Koszty ogólnego zarządu (84 264) (107 405) (35 613) (47 964) (11 462) (7 808) (37 189) (51 634)
Pozostałe przychody operacyjne 18 323 57 326 4 329 53 379 - - 13 994 3 946
Pozostałe koszty operacyjne (18 194) (18 015) (5 336) (7 584) - - (12 858) (10 430)
Zysk operacyjny 275 403 309 309 247 573 206 007 (5 437) (4 048) 33 268 107 350
Przychody finansowe 50 496 40 704 17 708 9 445 6 783 13 130 26 005 18 129
Koszty finansowe (154 699) (119 695) (52 053) (18 801) (8 470) (2 232) (94 176) (98 662)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instru-
mentów walutowych
(5 725) (458) (3 207) (1 514) - (273) (2 518) 1 329
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych (15 151) 8 670 (3 901) 401 (346) - (10 904) 8 269
Udział w zyskach (stratach) jednostek
ujmowanych metodą praw własności
68 677 23 362 - - 69 140 42 180 (463) (18 818)
Zysk brutto 219 001 261 891 206 120 195 538 61 670 48 757 (48 789) 17 596
Podatek dochodowy (62 455) (56 461) (58 780) (42 156) (17 587) (10 511) 13 913 (3 794)
Zysk netto, w tym: 156 546 205 431 147 339 153 383 44 083 38 246 (34 876) 13 802
Zysk przypadający akcjonariuszom jed-
nostki dominującej
127 150 188 922 117 939 136 874 44 083 38 246 (34 872) 13 802
Strata udziałowców niekontrolujących 29 396 16 509 29 400 16 509 - - (4) -
23
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
24
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Taksonomia UE
07
Poniżej, zgodnie z art. 8 Rozporządzenia UE 2020/852
(Taksonomia) zostały przedstawione informacje na temat
tego, w jaki sposób i w jakim stopniu działalność Grupy
Echo Investment S.A. jest związana z działalnością gospo-
darczą, która kwalifikuje się jako zrównoważona środo-
wiskowo (działalność zgodna z systematyką). Kluczowe
wskaźniki wyników zostały przygotowane zgodnie z wy-
maganiami przedstawionymi w rozporządzeniu delego-
wanym UE 2021/2178, zgodnie z najlepszą wiedzą i przy
zachowaniu należytej staranności.
Ocena zgodności działalności gospodarczej z systema-
tyką, w ramach poszczególnych kluczowych wskaźników
wyników została przeprowadzona w oparciu o kryte-
ria techniczne określone w aktach delegowanych UE
2021/2139 oraz 2022/1214.
Minimalne gwarancje
Grupa Echo Investment S.A. spełnia minimalne gwa-
rancje o których mowa w artykule 18 Rozporządzenia
UE 2020/852. Ocena spełniania minimalnych gwarancji
została przeprowadzona w oparciu o wymagania reko-
mendowane dla podmiotów podlegających pod CSRD
zgodnie z raportem unijnej Platformy na rzecz zrówno-
ważonego finansowania, opublikowanym w październiku
2022 r.
W procesie oceny kwalifikowalności przychodów/ nakła-
dów/ wydatków uwzględniono zapisy Rozporządzenia UE
2022/1214. Nie zidentyfikowano przychodów/ nakładów/
wydatków powiązanych z działalnościami wymienionymi
w niniejszym rozporządzeniu.
25
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
1.1. KPI Obrót
Kryteria istotnego wkładu Kryteria „Nie czyń poważnych szkód” 2021 2022
Kategoria (działalność wspiera-
jącą)
Działalność gospodarcza
[dane w tys. PLN]
Kod
Całkowity przychód
Udział w przychodach (%)
Łagodzenie zmian klimatu
Adaptacja do zmian klimatu
Zrównoważone wykorzysty-
wanie i ochrona zasobów
wodnych i morskich
Przejście na gospodarkę
o obiegu zamkniętym
Zapobieganie zanieczyszcze-
niom i ich kontrola
Ochrona i odbudowa bioróż-
norodności i ekosystemów
Łagodzenie zmian klimatu
Adaptacja do zmian klimatu
Zrównoważone wykorzysty-
wanie i ochrona zasobów
wodnych i morskich
Przejście na gospodarkę
o obiegu zamkniętym
Zapobieganie zanieczyszcze-
niom i ich kontrola
Ochrona i odbudowa bioróż-
norodności i ekosystemów
Minimalne gwarancje
Udział działalności zgodnej
z taksonomią w przychodach
Udział działalności zgodnej
z taksonomią w przychodach
Kategoria (działalność na
rzecz przejścia)
A. DZIAŁALNOŚĆ KWALIFIKUJĄCA
SIĘ DO TAKSONOMII
A.1. Działalność zrównoważona środowiskowo
(zgodna z taksonomią)
Przychód z działalności zrównoważonej środowiskowo
(zgodnej z taksonomią) (A.1)
0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - TAK 0 0 - -
A.2. Działalność kwalifikująca się do taksonomia, ale nie
działalność zrównoważona środowiskowo
(działalność niezgodna z taksonomią)
Budowa nowych budynków 7.1. 1 376 039 98,9
A.2. Przychód z działalności kwalifikującej się do takso-
nomii, ale nie działalności zrównoważonej środowi-
skowo (działalność niezgodna z taksonomią)
1 376 039 98,9
SUMA (A.1 + A.2) 1 376 039 98,9
B. DZIAŁALNOŚĆ NIEKWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII
Wydatki operacyjne z tytułu działalności
nie kwalifikującej się do taksonomii
18 267 1,1
SUMA (A + B) 1 394 306 100 TAK 0 0 - -
26
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Zasady rachunkowości
Podstawą do obliczenia kluczowego wskaźnika wyników
dla Obrotu (KPI Obrót) było skonsolidowane sprawozdanie
finansowe Grupy Echo Investment za rok 2022 przygo-
towane zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Spra-
wozdawczości (MSSF). Jako mianownik wskaźnika zostały
przyjęte przychody netto ze sprzedaży z ww. sprawozdania.
Informacje na temat oceny
zgodności z rozporządzeniem (UE)
2020/852
Poszczególne kategorie przychodów Grupy Echo Invest-
ment zostały przeanalizowane pod względem kwalifiko-
walności do systematyki. Proces ten obejmował analizę
działalności kwalifikujących się do systematyki zdefiniowa-
nych w Rozporządzeniu UE 2021/2139 oraz Rozporządze-
niu UE 2022/1214 w celu potwierdzenia, czy działalności
prowadzone przez Grupę Echo Investment zostały wymie-
nione w ww. Rozporządzeniach.
Główne źródło przychodów Grupy Echo Investment
mieści się w działalności 7.1. „Budowa nowych budynków”.
W kolejnym kroku przeprowadzona została ocena zgod-
ności prowadzonej działalności z technicznymi kryteriami
kwalifikacji dla działalności 7.1. W wyniku przeprowadzo-
nej analizy nie zidentyfikowano przychodów powiązanych
z działalnością zgodną z systematyką. Wszystkie przycho-
dy powiązane z działalnością 7.1. zostały zakwalifikowane
jako przychody powiązane z działalnością kwalifikująca się
do systematyki.
Aktywność biznesowa prowadzona przez Grupę Echo
Investment w ramach działalności 7.1. Budowa nowych
budynków, obejmuje:
− Budowę i sprzedaż mieszkań i przychody powiązane,
− Usługi budowlane i okołobudowlane,
− Wynajem powierzchni biurowej, handlowe i mieszkanio-
wej.
Grupa przeanalizowała i wyodrębniła strumienie przycho-
dów z poszczególnych spółek celowych pod względem
tytułów innych niż powiązane z podstawową działalnością
(tj. sprzedażą mieszkań i przychodów powiązanych, jak
zmiany lokatorskie, dodatkowe prace budowlane, przy-
chody z wynajmu powierzchni, przychody z usług budow-
lanych i okołobudowlanych).
Wkład w realizację wielu celów
i dezagregacja kluczowych
wskaźników wyników
Nie dotyczy. Nie zidentyfikowano przychodów powiąza-
nych z działalnością zgodną z systematyką.
Informacje kontekstowe
Nie dotyczy. W przychodach Grupy Echo Investment za
2022 r. nie zidentyfikowano przychodów powiązanych
z działalnością zrównoważoną środowiskowo (zgodną
z systematyką).
27
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
1.2. KPI Capex
Nakłady inwestycyjne w ujęciu
bezwzględnym
Kryteria istotnego wkładu Kryteria „Nie czyń poważnych szkód” 2021 2022
Kategoria
(dzielność wspierającą)
Kategoria (działalność na rzecz
przejścia)
Działalność gospodarcza
[dane w tys. PLN]
Kod
Udział procentowy nakładów
inwestycyjnych
Łagodzenie zmian klimatu
Adaptacja do zmian klimatu
Równoważone wykorzysty-
wanie i ochrona zasobów
wodnych i morskich
Przejście na gospodarkę
o obiegu zamkniętym
Zapobieganie zanieczyszcze-
niom i ich kontrola
Ochrona i odbudowa bioróż-
no-rodności i ekosystemów
Łagodzenie zmian klimatu
Adaptacja do zmian klimatu
Równoważone wykorzysty-
wanie i ochrona zasobów
wodnych i morskich
Przejście na gospodarkę
o obiegu zamkniętym
Zapobieganie zanieczyszcze-
niom i ich kontrola
Ochrona i odbudowa bioróż-
norodności i ekosystemów
Minimalne gwarancje
Udział działalności zgodnej
z taksonomią w nakładach
inwestycyjnych
Udział działalności zgodnej
z taksonomią w nakładach
inwestycyjnych
A. DZIAŁALNOŚĆ KWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII
A.1. Działalność zrównoważona środowiskowo (zgodna
z taksonomią)
Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności zrównoważo-
nej środowiskowo (zgodnej z taksonomią) (A.1)
0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - TAK 0 0 - -
A.2. Działalność kwalifikująca się do taksonomia, ale nie
działalność zrównoważona środowiskowo (działal-
ność niezgodna z taksonomią)
Transport motocyklami, samochodami osobowymi i lek-
kimi pojazdami użytkowymi
6.5. 3 0,0
Budowa nowych budynków 7.1. 318 796 83,7
Montaż, konserwacja i naprawa sprzętu zwiększającego
efektywność energetyczną
7.3. 150 0,1
A.2. Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności kwalifi-
kującej się do taksonomii, ale nie działalności zrów-
noważonej środowiskowo (działalność niezgodna
z taksonomią)
318 949 83,8
SUMA (A.1 + A.2) 318 949 83,8
B. DZIAŁALNOŚĆ NIEKWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII
Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności nie kwalifikują-
cej się do taksonomii
61 779 16,2
SUMA (A + B) 380 728 100 TAK 0 0 - -
28
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Zasady rachunkowości
Podstawą do obliczenia kluczowego wskaźnika wyni-
ków dotyczącego nakładów inwestycyjnych były nakłady
inwestycyjne ujęte w sprawozdaniu finansowym zgodnie
z obowiązującymi Międzynarodowymi Standardami Spra-
wozdawczości (MSSF). Do mianownika KPI Capex zostały
przypisane koszty rozliczane w oparciu o:
a. MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe, pkt 73 lit. e) ppkt (i)
oraz (iii);
b. MSR 38 Wartości niematerialne, pkt 118 lit. e) ppkt (i);
c. MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne, pkt 76 lit. a) i b)
(w przypadku modelu wartości godziwej);
d. MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne, pkt 79 lit. d) ppkt
(i) oraz (ii) (w przypadku modelu opartego na cenie
nabycia lub koszcie wytworzenia);
e. MSR 41 Rolnictwo, pkt 50 lit. b) oraz e);
f. MSSF 16 Leasing, pkt 53 lit. h).
Informacje na temat oceny
zgodności z rozporządzeniem (UE)
2020/852
Poszczególne kategorie nakładów inwestycyjnych Grupy
Echo Investment zostały przeanalizowane zgodnie z za-
pisami w celu ustalenia, czy spełniają jedno z poniższych
warunków:
a. dotyczą aktywów lub procesów związanych z działalno-
ścią gospodarczą zgodną z systematyką:
− Grupa Echo Investment nie uzyskała przychodów
z działalności zgodnej z systematyką, dlatego też żad-
ne z kosztów wykazanych w mianowniku nie zostały
ujawnione w liczniku z tytułu powiazania z działalnością
gospodarczą zgodną z systematyką. Grupa uzyskała
przychody z działalności kwalifikującej się do systema-
tyki. Dlatego też, wyodrębniono nakłady inwestycyjne
powiązane z działalnością 7.1. budowa nowych budyn-
ków, jako powiązane z działalnością kwalifikującą się do
taksonomii.
b. są częścią planu mającego na celu rozszerzenie działal-
ności gospodarczej zgodnej z systematyką lub umoż-
liwienie działalności gospodarczej kwalifikującej się do
systematyki dostosowanie się do systematyki;
− Grupa Echo Investment nie posiada planu dotyczącego
nakładów inwestycyjnych, o którym mowa w punkcie
1.1.2.2. załącznika I do Rozporządzenia UE 2021/2178.
c. dotyczą zakupu produktów z działalności gospodarczej
zgodnej z systematyką oraz indywidualnych środków
umożliwiających docelowej działalności stanie się
niskoemisyjną lub umożliwiających jej ograniczenie
emisji gazów cieplarnianych, w szczególności rodzajów
działalności wymienionych w pkt 7.3 do 7.6 załącznika
I do aktu delegowanego w sprawie klimatu, jak również
innych rodzajów działalności gospodarczej wymienio-
nych w aktach delegowanych przyjętych zgodnie z art.
10 ust. 3, art. 11 ust. 3, art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 2, art. 14
ust. 2 lub art. 15 ust. 2 rozporządzenia (UE) 2020/852,
i pod warunkiem że środki te zostaną wdrożone i uru-
chomione w ciągu 18 miesięcy.
W ramach analiz zidentyfikowane zostały koszty dotyczące
zakupu produktów oraz indywidualnych środków umożli-
wiających docelowej działalności stanie się niskoemisyjną
lub umożliwiających jej ograniczenie emisji gazów cieplar-
nianych zakupionych z działalności kwalifikującej się do
taksonomii. Działalność z której zostały zakupione produk-
ty została przeanalizowana pod względem kryteriów tech-
nicznych określonych w Rozporządzeniu UE 2021/2139.
Wyniki przeprowadzonej oceny były podstawą do stwier-
dzenia braku powiazania nakładów inwestycyjnych z dzia-
łalnością zrównoważoną środowiskowo (zgodną z syste-
matyką). Zidentyfikowano dwie działalności kwalifikujące
się do taksonomii:
Wkład w realizację wielu celów
i dezagregacja kluczowych
wskaźników wyników
Nie dotyczy. Nie zidentyfikowano nakładów inwestycyj-
nych powiązanych z działalnością zrównoważoną środowi-
skowo (zgodną z systematyką).
Informacje kontekstowe
Nie dotyczy. Nie zidentyfikowano nakładów inwestycyj-
nych powiązanych z działalnością zrównoważoną środo-
wiskowo (zgodną z systematyką). Grupa Echo Investment
nie posiada także planu nakładów inwestycyjnych o któ-
rym mowa w punkcie 1.1.2.2. załącznika I do Rozporządze-
nia UE 2021/2178.
Nr działalności Nazwa działalności Charakterystyka działalności
6.5 Transport motocyklami, samochodami osobowymi
i lekkimi pojazdami użytkowymi
Wykup samochodu elektrycznego z leasingu
7.3 Montaż, konserwacja i naprawa sprzętu zwiększającego
efektywność energetyczną
Wymiana żarówek w siedzibie własnej
29
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
1.3. KPI Opex
Kryteria istotnego wkładu Kryteria „Nie czyń poważnych szkód” 2021 2022
Kategoria (dzielność wspierającą)
Kategoria (działalność na rzecz
przejścia)
Działalność gospodarcza
[dane w tys. PLN]
Kod
Wydatki operacyjne w ujęciu
bezwzględnym
Udział procentowy w wydat-
kach operacyjnych
Łagodzenie zmian klimatu
Adaptacja do zmian klimatu
równoważone wykorzysty-
wanie i ochrona zasobów
wodnych i morskich
Przejście na gospodarkę
o obiegu zamkniętym
Zapobieganie zanieczyszcze-
niom i ich kontrola
Ochrona i odbudowa bioróż-
norodności i ekosystemów
Łagodzenie zmian klimatu
Adaptacja do zmian klimatu
Równoważone wykorzysty-
wanie i ochrona zasobów
wodnych i morskich
Przejście na gospodarkę
o obiegu zamkniętym
Zapobieganie zanieczyszcze-
niom i ich kontrola
Ochrona i odbudowa bioróż-
norodności i ekosystemów
Minimalne gwarancje
Udział działalności zgodnej
z taksonomią w wydatkach
operacyjnych
Udział działalności zgodnej
z taksonomią w wydatkach
operacyjnych
A. DZIAŁALNOŚĆ KWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII
A.1. Działalność zrównoważona środowiskowo (zgodna z tak-
sonomią)
Wydatki operacyjne z tytułu działalności zrównoważonej środo-
wiskowo (zgodnej z taksonomią) (A.1)
0 0 0 0 0 0 0 0 - - - - - - TAK 0 0 - -
A.2. Działalność kwalifikująca się do taksonomii, ale nie działal-
ność zrównoważona środowiskowo (działalność niezgodna
z taksonomią)
Budowa nowych budynków 7.1. 90 6,5
A.2. Wydatki operacyjne z tytułu działalności kwalifikującej się
do taksonomii, ale nie działalności zrównoważonej środo-
wiskowo (działalność niezgodna z taksonomią)
90 6,5
SUMA (A.1 + A.2) 90 6,5
B. DZIAŁALNOŚĆ NIEKWALIFIKUJĄCA SIĘ DO TAKSONOMII
Wydatki operacyjne z tytułu działalności nie kwalifikującej się
do taksonomii
1 291 93,5
SUMA (A + B) 1 381 100 TAK 0 0 - -
30
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Zasady rachunkowości
Podstawą do obliczenia kluczowego wskaźnika wyni-
ków dotyczącego wydatków operacyjnych były wydatki
operacyjne ujęte w sprawozdaniu finansowym zgodnie
z obowiązującymi Międzynarodowymi Standardami Spra-
wozdawczości (MSSF). Do mianownika KPI Opex zostały
przypisane bezpośrednie, nieskapitalizowane koszty zwią-
zane z budową tymczasowych biur sprzedaży na projek-
tach mieszkaniowych.
W ramach analiz zidentyfikowane zostały koszty dotyczące
zakupu produktów oraz indywidualnych środków umoż-
liwiających docelowej działalności stanie się niskoemi-
syjną lub umożliwiających jej ograniczenie emisji gazów
cieplarnianych zakupionych z działalności kwalifikującej
się do systematyki. Działalność, z której zostały zakupione
produkty, została przeanalizowana pod względem kry-
teriów technicznych określonych w Rozporządzeniu UE
2021/2139. Wyniki przeprowadzonej oceny były podstawą
do stwierdzenia braku powiazania wydatków operacyjnych
z działalnością zrównoważoną środowiskowo (zgodną
z systematyką).
Informacje na temat oceny
zgodności z rozporządzeniem (UE)
2020/852
Poszczególne kategorie wydatków operacyjnych Grupy
Echo Investment wykazane w mianowniku kluczowego
wskaźnika wyników zostały przeanalizowane zgodnie z za-
pisami w celu ustalenia, czy spełniają jedno z poniższych
warunków:
a. dotyczą aktywów lub procesów związanych z działalno-
ścią gospodarczą zgodną z systematyką, w tym szkole-
nia i inne potrzeby związane z dostosowaniem zasobów
ludzkich oraz bezpośrednie koszty nieskapitalizowane,
które przedstawiają badania i rozwój.
Grupa Echo Investment nie uzyskała przychodów z działal-
ności zgodnej z systematyką, dlatego też, żaden z kosztów
wykazanych w mianowniku nie został ujawniony w liczniku
z tytułu powiązania z działalnością gospodarczą zgodną
z systematyką. Grupa uzyskała przychody z działalności
kwalifikującej się do systematyki. Dlatego też, wyodręb-
niono wydatki operacyjne powiązane z działalnością 7.1.
Budowa nowych budynków, jako powiązane z działalno-
ścią kwalifikującą się do taksonomii.
b. są częścią planu mającego na celu rozszerzenie działal-
ności gospodarczej zgodnej z systematyką lub umoż-
liwienie działalności gospodarczej kwalifikującej się do
systematyki dostosowanie się do systematyki („plan
dotyczący nakładów inwestycyjnych”) zgodnie z wa-
runkami określonymi w akapicie drugim niniejszego pkt
1.1.2.2;
Grupa Echo Investment nie posiada planu dotyczącego
nakładów inwestycyjnych, o którym mowa w punkcie
1.1.2.2. załącznika I do Rozporządzenia UE 2021/2178.
c. dotyczą zakupu produktów z działalności gospodarczej
zgodnej z systematyką oraz indywidualnych środków
umożliwiających docelowej działalności stanie się
niskoemisyjną lub umożliwiających jej ograniczenie
emisji gazów cieplarnianych, w szczególności rodzajów
działalności wymienionych w pkt 7.3 do 7.6 załącznika
I do aktu delegowanego w sprawie klimatu, jak również
innych rodzajów działalności gospodarczej wymienio-
nych w aktach delegowanych przyjętych zgodnie z art.
10 ust. 3, art. 11 ust. 3, art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 2, art. 14
ust. 2 lub art. 15 ust. 2 rozporządzenia (UE) 2020/852,
i pod warunkiem że środki te zostaną wdrożone i uru-
chomione w ciągu 18 miesięcy.
W ramach analiz nie zostały zidentyfikowane koszty
dotyczące zakupu produktów oraz indywidualnych środ-
ków umożliwiających docelowej działalności stanie się
niskoemisyjną lub umożliwiających jej ograniczenie emisji
gazów cieplarnianych zakupionych z działalności kwalifi-
kującej się do systematyki lub zgodnej z systematyką.
Wkład w realizację wielu celów
i dezagregacja kluczowych
wskaźników wyników
Nie dotyczy. Nie zidentyfikowano wydatków operacyjnych
powiązanych z działalnością zrównoważoną środowiskowo
(zgodną z systematyką).
Informacje kontekstowe
Nie dotyczy. Nie zidentyfikowano wydatków operacyjnych
powiązanych z działalnością zrównoważoną środowisko-
wo (zgodną z systematyką). Grupa Echo Investment nie
posiada także planu nakładów inwestycyjnych o którym
mowa w punkcie 1.1.2.2. załącznika I do Rozporządzenia
UE 2021/2178.
31
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Struktura akcjonariatu
Echo Investment S.A.
i opis akcji
08
0,01%
66%
9,65%
12,86%
11,19%
0,20%
0,07%
Akcjonariusze Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r.
– Lisala Sp. z o.o.
(Wing IHC Zrt oraz Grin Capital Partners)
– Nationale-Nederlanden OFE
– Allianz Polska PTE
– Nicklas Lindberg – prezes zarządu
– Maciej Drozd – wiceprezes zarządu
– Péter Kocsis – członek rady nadzorczej
– Bence Sass – członek rady nadzorczej
– pozostali akcjonariusze
Liczba akcji:
272 375 784 –
53 062 355 –
39 809 348 –
845 622 –
291 065 –
94 192 –
50 000 –
46 162 216 –
0,02%
Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na 412
690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B, C, D, E i F.
Wszystkie wyemitowane akcje Spółki są tożsame w pra-
wach i obowiązkach tzn. są akcjami tego samego rodzaju
i inkorporują takie same prawa i obowiązki.
Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominalna wszyst-
kich akcji, wynosi 20 635 tys. zł i został opłacony go-
tówką. Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł. Liczba
akcji jest równa liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu
Akcjonariuszy. Papiery wartościowe wyemitowane przez
Echo Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień
kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment
S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach w wykony-
waniu prawa głosu ani w przenoszeniu praw własności
przez posiadaczy jej papierów wartościowych.
Dane o strukturze akcjonariatu wynikają z zawiadomień od
akcjonariuszy oraz informacji o stanie posiadania OFE na
31 grudnia 2022 r.
32
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
W 2022 r. nie zaszły żadne istotne zmiany w strukturze
akcjonariatu. Największa zmiana dotyczy akcjonariusza
Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander, który
na 31 grudnia 2021 r. posiadał 27 351 000 akcji Echo
Investment S.A. stanowiących 6,63 proc. udziału w kapi-
tale i głosach. W związku ze zmianami własnościowymi,
Powszechne Towarzystwo Emerytalne (PTE) Allianz Polska
poinformowało Spółkę, że na 30 grudnia 2022 r. na ra-
chunkach Allianz OFE, Allianz DFE i Drugi Allianz OFE za-
rządzanych przez PTE Allianz Polska, znajduje się łącznie
39 809 348 akcji Spółki stanowiących 9,65 proc. udziałów
w kapitale i głosach.
W 2022 r. o zakupach akcji Spółki informowali także
członkowie zarządu i rady nadzorczej. Łącznie w całym
roku Nicklas Lindberg, prezes zarządu, zakupił 306 946
akcji; Maciej Drozd, wiceprezes ds. finansowych zakupił
69 300 akcji; Bence Sass, członek rady nadzorczej zakupił
50 000 akcji, a Péter Kocsis, członek rady nadzorczej –
41 912 akcji.
Istotne zmiany w strukturze
akcjonariatu w 2022 r.
Wing jest wiodącym deweloperem i inwestorem na
Węgrzech, który ma znaczącą pozycję na regionalnym
rynku nieruchomości. Od swojego powstania w 1999 r.
firma stworzyła na Węgrzech portfel budynków o łącznej
powierzchni 1,2 mln mkw. Wing działa we wszystkich seg-
mentach rynku, w tym biurowym, przemysłowym, han-
dlowym, hotelowym i mieszkaniowym. Do najnowszych
osiągnięć firmy należą nowa siedziba Magyar Telekom
i T-Systems - najnowocześniejszy i największy biurowiec
w kraju, siedziba Ericsson i Siemens-evoso w Dunaju, BB
Hotel Budapest City oraz projekty mieszkaniowe Kassák
Residence, Metropolitan Garden i Park West. Wing odgry-
wa również kluczową rolę na rynku nieruchomości w Euro-
pie Środkowo-Wschodniej.
O akcjonariuszu większościowym
33
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Stan posiadania
akcji i obligacji Echo
Investment S.A. przez
osoby zarządzające
i nadzorujące
09
Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób spra-
wujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze lub
nadzorcze, akcjonariuszami i obligatariuszami Spółki są
Nicklas Lindberg, prezes zarządu, Maciej Drozd – wice-
prezes ds. finansowych oraz Péter Kocsis i Bence Sass,
członkowie rady nadzorczej.
Stan posiadania akcji Echo Investment S.A. przez
członków Zarządu i Rady Nadzorczej na 31 grudnia 2022 r.
Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki
Liczba
posiadanych akcji
Udział w kapitale
i głosach na WZA
Nicklas Lindberg
Prezes
845 622 0,20%
Maciej Drozd
Wiceprezes Zarządu
291 065 0,07%
Péter Kocsis
Członek Rady Nadzorczej
94 192 0,02%
Bence Sass
Członek Rady Nadzorczej
50 000 0,01%
Stan posiadania obligacji Echo Investment S.A. przez
członków Zarządu i Rady Nadzorczej na 31 grudnia 2022 r.
Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki Liczba posiadanych obligacji
Maciej Drozd
Wiceprezes Zarządu
50 (kod PLECHPS00290)
Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden z pozostałych
członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie jest bezpośrednio
ani pośrednio akcjonariuszem lub obligatariuszem Spółki
na dzień publikacji raportu, nie był nim 31 grudnia 2022 r.
i w 2022 r. nie zawierał żadnych transakcji, których przed-
miotem były akcje lub obligacje Spółki.
W 2022 r. Nicklas Lindberg nabył 306 946 akcji Spółki,
Maciej Drozd – 69 300 akcji, Péter Kocsis – 41 912 oraz
Bence Sass – w liczbie 50 000.
Spółka została również poinformowana o zakupie 22 000
akcji przez Nicklasa Lindberga oraz 16 892 akcji przez
Pétera Kocsisa w 2023 r.
34
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Najważniejsze
zdarzenia w 2022 r.
Spółka Echo Investment w 2022 r. uplasowała pięć serii
obligacji dla inwestorów indywidualnych.
Obligacje nie są zabezpieczone i zostały wprowadzone
do obrotu w alternatywnym systemie obrotu na Catalyst
organizowanym przez Giełdę Papierów Wartościowych
w Warszawie S.A. Pozyskane z emisji pieniądze zostaną
przeznaczone na rozwój biznesu.
Agentem oferującym obligacje była Powszechna Kasa
Oszczędności Bank Polski S.A. Oddział – Biuro Maklerskie
w Warszawie.
Oferty publiczne obligacji serii K, L, M,
N i O przeprowadzone zostały na podstawie prospektu
zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego
26 listopada 2021 r. oraz suplementów.
10
Emisja obligacji o łącznej wartości 205 mln zł
dla inwestorów indywidualnych
205 mln PLN
wartość wyemitowanych
w 2022 r. obligacji dla inwestorów
indywidualnych
Seria K L M N O
Data rozpoczęcia subskrypcji 10 stycznia 2022 r. 22 lutego 2022 r. 27 kwietnia 2022 r. 27 czerwca 2022 r. 6 września 2022 r.
Oprocentowanie WIBOR 6M
+ marża 4%
WIBOR 6M
+ marża 4%
WIBOR 6M
+ marża 4%
WIBOR 6M
+ marża 4%
WIBOR 6M
+ marża 4%
Data zakończenia subskrypcji 21 stycznia 2022 r. 8 marca 2022 r. 11 maja 2022 r. 7 lipca 2022 r. 20 września 2022 r.
Wartość serii 50 mln zł 50 mln zł 40 mln zł 40 mln zł 25 mln zł
Stopa redukcji 79% 27% 34% 37% 1%
Termin zapadalności 3 lata 4 lata 4 lata 4 lata 4 lata
39 mln EUR
wartość transakcji budynku biurowego
West 4 Business Hub we Wrocławiu
35
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
West 4 Business Hub I, nowoczesny biurowiec klasy
A o powierzchni najmu 15,6 tys. mkw. 20 stycznia 2022 r.
został kupiony przez firmę Solida Capital.
Wartość transakcji wyniosła 39 mln euro powiększone
o VAT i została pomniejszona o wartość okresów bez-
czynszowych, obniżek czynszu, a także o inne koszty.
Kwota do zapłaty na zamknięciu została dodatkowo
pomniejszona o wartość prac aranżacyjnych i związanych
z usuwaniem usterek. W rezultacie, cena do zapłaty na
zamknięciu wyniosła 35,4 mln euro powiększone o VAT.
Zgodnie z umową, sprzedający otrzyma osobne wyna-
grodzenie związane z realizacją prac aranżacyjnych na
powierzchniach najemców oraz usuwaniem usterek,
w łącznej wysokości 2,8 mln euro powiększone o VAT.
Strony zawarły również umowy gwarancji jakości budynku,
gwarancji czynszowych, umowę o prace wykończeniowe
oraz umowę dobrosąsiedzką.
Kompleks biurowy West 4 Business Hub to kontynuacja
biurowców West Gate i West Link, które powstały przy uli-
cy Na Ostatnim Groszu we Wrocławiu. Wśród pierwszych
najemców West 4 Business Hub znajdują się Vorwerk, PM
Group, CitySpace oraz Sii Polska – jeden z największych
pracodawców w branży IT w Polsce.
West 4 Business Hub I był jednym z pierwszych budyn-
ków, w którym Echo Investment zainstalowało specjalne
systemy antycovidowe, które poprawiają jakość powietrza
w budynku, oczyszczając powietrze, czerpiąc z rozwiązań
naturalnie występujących w przyrodzie.
Za projekt obiektu jest odpowiedzialna Maćków Pracow-
nia Projektowa. West 4 Business Hub I uzyskał certyfikat
środowiskowy BREEAM z oceną Excellent.
Sprzedaż wrocławskiego biurowca
West 4 Business Hub
Fot. Biurowiec West 4
Business Hub we Wrocławiu
36
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Spółka zależna Echo Investment – Archicom S.A. – wy-
emitowała 16 marca 2022 r. obligacje kuponowe serii
M6/2022 o łącznej wartości 110 mln zł, w ramach Pro-
gramu Emisji Obligacji z mBankiem S.A. do maksymalnej
kwoty 350 mln zł z 2016 r.
Obligacje zostały wyemitowane na okres kończący się
15 marca 2024 r. Wykup nastąpi po wartości nominalnej.
Oprocentowanie obligacji ustalone zostało według zmien-
nej stopy procentowej WIBOR 3M, powiększonej o marżę.
Okres odsetkowy wynosi trzy miesiące. Obligacje nie są
zabezpieczone i zostały wprowadzone do obrotu w alter-
natywnym systemie obrotu na Catalyst organizowanym
przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Emisja obligacji o wartości 110 mln zł przez
Archicom S.A. dla inwestorów instucjonalnych
110 mln PLN
wartość wyemitowanych przez
Archicom S.A. obligacji dla inwestorów
instytucjonalnych
Fot. Biurowiec
West 4 Business
Hub we Wrocławiu
37
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Echo Investment już po raz drugi kompleksowo podsu-
mowało osiągnięcia i wyniki w obszarach zarządzania
środowiskowego, społecznego i korporacyjnego. Dane
zawarte w tej publikacji potwierdzają, że firma bierze od-
powiedzialność za ludzi, którzy dla niej pracują, za miasta,
które współtworzy oraz za środowisko, w którym realizuje
projekty. Budowane przez Echo biura i osiedla, oprócz
wymiaru biznesowego, mają także wymiar miastotwór-
czości i dobrej urbanistyki. Poprawiają warunki życia ludzi
i wspierają prawidłowy rozwój miast.
W wyniku badania interesariuszy, na liście obszarów
uznanych za najważniejsze znalazły się: zdrowie i bezpie-
czeństwo pracowników, przeciwdziałanie dyskryminacji,
różnorodność i równe traktowanie, zielona infrastruktura
(green building), zarządzanie odpadami, zużycie energii,
dobrobyt pracowników, wspieranie rozwoju zrównoważo-
nych miast, prawa pracownika, odpowiedzialność społecz-
na i środowiskowa podwykonawców.
W raporcie za 2021 r. Grupa Echo Investment opubliko-
wała także dane dotyczące wpływu na gospodarkę. Jako
inwestor, pracodawca i zamawiający, Grupa ma znaczący
wpływ gospodarczy – przyczynia się do generowania
miejsc pracy, wynagrodzeń i tworzenia wartości doda-
nej. W raporcie został on policzony na podstawie modelu
Leontiefa. Wyliczenia wskazały, że jedno miejsce pracy
w Echo Investment generuje aż 11 kolejnych miejsc pracy
w polskiej gospodarce. Każda złotówka wartości dodanej
wytworzonej w Grupie generuje 3,46 zł wartości doda-
nej w całej gospodarce. Tak wysokie przełożenie wynika
z faktu, że podwykonawcami i dostawcami Echo są niemal
wyłącznie polskie firmy, zatrudniające w Polsce ludzi i pła-
cące tu podatki.
Echo Investment dobrowolnie raportuje informacje niefi-
nansowe ze względu na dojrzałość firmy oraz coraz więk-
szą wagę, jaką do prowadzenia odpowiedzialnego biznesu
przykładają partnerzy biznesowi, kontrahenci, klienci,
akcjonariusze i inni interesariusze spółki.
Publikacja drugiego raportu
zrównoważonego rozwoju Echo Investment
5 192
łączna liczba miejsc pracy utrzymanych w go-
spodarce dzięki działalności Grupy Echo
252 mln zł
łączna wartość wynagrodzeń wypłaconych
pracownikom w polskiej gospodarce, w efekcie
działalności Grupy Echo przy uwzględnieniu
efektów pośrednich i indukowanych
946 mln zł
wartość dodana wytworzona dzięki działalności
Grupy Echo w całej gospodarce w Grupie Echo
11
miejsc pracy w całej gospodarce zapewnionych
przez jedno miejsce pracy w Grupie Echo
Nasz wpływ na gospodarkę
w 2021 r.:
38
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Zakup udziałów projektu Towarowa 22
przez fundusz AFI Europe
Fot. Projekt dla terenu przy Towarowej 22 w Warszawie autorstwa JEMS Architekci
Międzynarodowa grupa inwestycyjna AFI Europe 8 czerw-
ca 2022 r. sfinalizowała transakcję zakupu udziałów
w projekcie Towarowa 22 od grupy EPP N.V. Na mocy za-
wartej umowy, AFI Europe i Echo Investment będą wspól-
nie uczestniczyć w realizacji części biurowej i mieszkań na
wynajem kompleksu, posiadając odpowiednio 70 proc.
i 30 proc. udziałów. Zgodnie z zawartą jednocześnie
umową przedwstępną, Echo Investment zostanie jedynym
właścicielem części mieszkaniowej działki, na poczet cze-
go zapłaciło zaliczkę w wysokości 23,7 mln euro, a także
będzie deweloperem całej inwestycji.
Towarowa 22 to teren inwestycyjny o powierzchni 6,5 ha,
który mieści się w samym sercu Woli, dynamicznie rozwi-
jającej się dzielnicy Warszawy. Działka jest przeznaczona
pod zabudowę wielofunkcyjną.
39
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo
Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Podję-
ło standardowe uchwały o zatwierdzeniu sprawozdań
finansowych i sprawozdania zarządu za 2021 r., przyjęciu
sprawozdania Rady Nadzorczej z wyników za rok 2021
oraz o wynagrodzeniach, udzieleniu absolutorium wszyst-
kim członkom zarządu i rady nadzorczej oraz ponownym
wyborze Rady Nadzorczej w niezmienionym składzie na
następną kadencję. Akcjonariusze podjęli również uchwałę
o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r. zysku.
Zysk netto w wysokości 27,8 mln zł, powiększony o kwotę
153,7 mln zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego –
co stanowi łącznie 181,5 mln zł – został przeznaczony do
podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota
dywidendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,44 zł.
Kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została
wypłacona 28 grudnia 2021 r. tytułem zaliczki na poczet
dywidendy. Pozostała część dywidendy została wypłacona
26 lipca 2022 r.
Zwyczajne Walne
Zgromadzenie Akcjonariuszy
W marcu 2023 r. Echo Investment, wraz ze swoim part-
nerem AFI Europe, przedstawiło wielofunkcyjny projekt
zabudowy zakupionej działki, który został opracowany
przez pracownię JEMS Architekci.
Projekt dzieli działkę po dawnej drukarni na osiem nowych
kwartałów, pomiędzy którymi pobiegną uliczki, ciągi pie-
sze i rowerowe. Koncepcja zakłada odtworzenie ul. Wro-
niej i przejścia pomiędzy Chłodną a Pańską, a w parterach
zapewnienie takich funkcji, jak sklepy, kawiarnie, restau-
racje oraz usługi. Dwa centralne kwartały terenu z od-
nowionym pawilonem Domu Słowa Polskiego staną się
przestrzenią publiczną, ogólnodostępnym Parkiem Słowa
Polskiego, którego część będzie wykorzystywała strukturę
dawnych hal. Dookoła parku powstaną budynki z miesz-
kaniami, biurami, mieszkaniami na wynajem i potrzebnymi
na co dzień usługami. Łączna powierzchnia użytkowa
budynków wyniesie około 200 tys. mkw. Najwyższym
punktem inwestycji będzie 135-metrowy budynek biurowy
u zbiegu ul. Towarowej i Pańskiej. Pozostałe zabudowania
będą łagodnie schodzić ku południowemu wschodowi
– do ul. Miedzianej, tworząc łagodne przejście między
wielkomiejskim Rondem Daszyńskiego i historyczną zabu-
dową Woli. Inwestorzy chcieliby rozpocząć budowę tego
projektu jeszcze w 2023 r.
40
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
30 czerwca 2022 r. KGAL Group sfinalizowało zakup od
Echo Investment trzech biurowców C, D i J, które stano-
wią część wielofunkcyjnego projektu Fuzja.
Biurowce C i D są już gotowe, natomiast budynek J jest
w trakcie budowy, a sprzedający zobowiązał się do jego
dokończenia. Strony zawarły również umowy gwarancji
jakości wszystkich budynków, umowę gwarancji czynszo-
wych oraz umowę o prace wykończeniowe.
Wartość transakcji w dniu zawarcia umowy wyniosła 56,7
mln euro powiększone o VAT. Kwota do zapłaty na za-
mknięciu została pomniejszona m.in. o wartość okresów
bezczynszowych, czynszów od powierzchni nieprzeka-
zanych najemcom, prac aranżacyjnych i budowlanych
(w tym prac związanych z usuwaniem ewentualnych
usterek), a także o inne koszty. W rezultacie, cena płatna
na zamknięciu wyniosła 43 mln euro powiększone o VAT.
Po zamknięciu, sprzedający otrzyma osobne wynagrodzenie
związane z realizacją prac aranżacyjnych na powierzchniach
najemców oraz usuwaniem ewentualnych usterek w łącznej
wysokości 3 mln euro powiększone o VAT, a także wynagro-
dzenie związane z wybudowaniem i uzyskaniem pozwolenia
na użytkowanie budynku J oraz z usuwaniem ewentualnych
usterek, w wysokości 4,1 mln euro powiększone o VAT.
Projekt powstaje na bazie poprzemysłowych zabudowań
fabryki włókienniczej przy ul. Tymienieckiego w Łodzi. Bu-
dynki są w pełni wynajęte i oferują 22 tys. mkw. nowocze-
snej powierzchni biurowej . Biurowce C i D są już wynajęte
przez Fujitsu Poland Global Delivery Center. Trzeci J jest
w trakcie budowy i zostanie zajęty przez CitySpace, ope-
ratora elastycznych powierzchni biurowych.
Za projekt architektoniczny Fuzji odpowiedzialna jest pra-
cownia Medusa Group.
Sprzedaż trzech łódzkich biurowców Fuzji
Fot. Kompleks biurowy
Fuzja w Łodzi
56,7 mln EUR
wartość transakcji trzech biurowców
w łódzkim kompleksie Fuzja
41
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Biurowiec MidPoint71 we Wrocławiu, został sprzedany
30 czerwca 2022 r. czeskiemu funduszowi Trigea Real
Estate Fund.
Wartość transakcji wyniosła 109 mln euro powiększone
o VAT i została pomniejszona o wartość okresów bez-
czynszowych, obniżek czynszu, a także inne koszty, co
w rezultacie dało kwotę 103,9 mln euro powiększoną
o VAT. Kwota do zapłaty na zamknięciu transakcji została
dodatkowo pomniejszona m.in. o wartość prac związa-
nych z aranżacją niewynajętych lokali w budynku. Kwota
ta będzie zwalniana w częściach po wynajęciu oraz wy-
konaniu prac. W rezultacie cena do zapłaty na zamknię-
ciu wyniosła 100,5 mln euro powiększone o VAT. Strony
zawarły również umowy gwarancji jakości budynku oraz
gwarancji czynszowych.
Oddany do użytku w lutym 2022 r. MidPoint71, spod
kreski architektów pracowni Medusa Group, ma ponad
36 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jest już
w 80 proc. wynajęty takim firmom, jak 3M GSC Poland,
Pyszne.pl, PwC, CitySpace, CCC Group, Electrolux Po-
land, WooHoo czy Archicom.
Sprzedaż wrocławskiego biurowca MidPoint71
109 mln EUR
wartość transakcji biurowca
MidPoint71 we Wrocławiu
Fot. Biurowiec MidPoint71
we Wrocławiu
42
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
DKR Echo Invest S.A. i DKR Echo Investment Sp. z o.o.
– spółki z Grupy Echo Investment będące bezpośred-
nio akcjonariuszami Archicom S.A. - ustanowiły 22 lipca
2022 r. zastaw na akcjach Archicom S.A. na rzecz Banku
Pekao S.A.
Zastawy rejestrowy i finansowy został ustanowiony na:
1. 4 843 950 zdematerializowanych akcji zwykłych na
okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości
nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominalnej
48 439 500 zł, notowanych na Giełdzie Papierów War-
tościowych, które należą do DKR Echo Invest S.A.,
2. 8 007 649 zdematerializowanych akcji zwykłych na
okaziciela, kod ISIN PLARHCM00016, o wartości
nominalnej 10 zł każda, o łącznej wartości nominal-
nej 80 076 490 zł, notowanych na Giełdzie Papierów
Wartościowych, które należą do DKR Echo Investment
Sp. z o.o.,
3. 4 093 888 zdematerializowanych akcji imien-
nych uprzywilejowanych co do głosu, kod ISIN
PLARHCM00081, o wartości nominalnej 10 zł każda,
o łącznej wartości nominalnej 40 938 880 zł, notowa-
nych na Giełdzie Papierów Wartościowych, które należą
do DKR Echo Investment Sp. z o.o.
Zarząd Archicom S.A. wyraził zgodę na wykonywanie
prawa głosu przez zastawnika (Bank Pekao S.A.) z zasta-
wianych akcji spółki Archicom S.A. po wystąpieniu przy-
padku naruszenia i otrzymaniu przez Archicom S.A. kopii
zawiadomienia banku o zamiarze wykonywania przezeń
przysługujących mu na podstawie umowy zastawu praw,
oraz przez okres jego trwania oraz na warunkach i zasa-
dach zgodnie z umową zastawu.
Akcjonariusze większościowi Archicom S.A. tj. Echo
Investment S.A. oraz DKR Echo Investment Sp. z o.o.
ogłosili 23 sierpnia 2022 r. dobrowolne wezwanie do
sprzedaży 8 724 854 akcji Archicom S.A. uprawniających
łącznie do 10 838 468 głosów na Walnym Zgromadzeniu
Akcjonariuszy. Wezwanie dotyczyło:
a. 6 611 240 akcji zwykłych na okaziciela serii A, z których
jedna akcja uprawnia do jednego głosu na Walnym
Zgromadzeniu, uprawniających łącznie do wykonywa-
nia 6 611 240 głosów na Walnym Zgromadzeniu, które
stanowią łącznie ok. 20,74 proc. ogólnej liczby głosów
oraz ok. 25,75 proc. ogólnej liczby akcji w kapitale za-
kładowym Spółki. Akcje te są notowane i wprowadzone
do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez
Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie; oraz
b. 2 113 614 akcji imiennych serii B1, z których jedna akcja
uprawnia do dwóch głosów na Walnym Zgromadzeniu,
uprawniających łącznie do wykonywania 4 227 228
głosów na Walnym Zgromadzeniu, które stanowią łącz-
nie ok. 13,26 proc. ogólnej liczby głosów oraz ok. 8,23
proc. ogólnej liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki,
zdematerializowanych i zarejestrowanych w KDPW.
Zapisy rozpoczęły się 24 sierpnia i zakończyły się 22
września 2022 r. W wyniku wezwania, Echo Investment
powiększyło swój udział akcjonariacie Archicomu z 66,01
proc. do 71,47 proc. Jako główny akcjonariusz, zamierza
kontynuować dotychczasowy kierunek rozwoju spółki
i zwiększać skalę jej działalności.
Archicom będzie kontynuować uruchamianie nowych pro-
jektów mieszkaniowych, co ma na celu zwiększenie jego
wartości i konkurencyjności na rynku nieruchomości, roz-
wijając jednocześnie współpracę strategiczną z głównym
akcjonariuszem w segmencie mieszkaniowym w zakresie
nabywania gruntów, projektowania, zarządzania procesem
budowy i sprzedażą, a także w obszarze funkcji wspar-
cia takich jak IT, księgowość czy zarządzanie zasobami
ludzkimi. W szczególności chodzi o wykorzystanie synergii
kosztowych, wdrażanie sprawdzonych rozwiązań bizneso-
wych, rozwijanie wymiany know-how i wzrost kompetencji
kadry menadżerskiej i pracowniczej.
Ponadto, wzywający wskazał, że w najbliższej przyszłości
nie planuje wycofywać akcji Archicom S.A. z obrotu na
GPW.
Zarząd Archicomu ocenił 31 sierpnia 2022 r., że zakoń-
czenie się sukcesem wezwania na sprzedaż akcji tej spółki,
ogłoszonego przez Echo Investment oraz DKR Echo
Investment, będzie miało pozytywny wpływ na interes
Zastaw na akcjach Archicom S.A. będących
w posiadaniu Grupy Echo Investment
Wezwanie do zapisywania się na sprzedaż
akcji Archicom S.A.
43
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Archicomu i pozytywnie wpłynie na jego dalszy rozwój.
Zarząd stwierdził, że zaproponowana cena 18,3 zł za akcję
znajduje się w dolnym przedziale wartości godziwej, jed-
nocześnie zaproponowana cena nie stanowi wyznacznika
wartości godziwej z perspektywy aktywów dotyczących
Archicom S.A. ujętych w jednostkowym sprawozdaniu
finansowym Echo Investment S.A.
Echo Investment powiększyło swój
udział w akcjonariacie Archicomu
do 71,47 proc.
Fot. City 2 we Wrocławiu
– siedziba firmy Archicom
44
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
W ramach ustanowionego we współpracy z Ipopema Se-
curities S.A. programu emisji obligacji do kwoty 500 mln
zł Echo Investment S.A. wyemitowało 8 grudnia 2022 r. 18
000 sztuk obligacji o łącznej wartości nominalnej 180 mln
zł, które objęli inwestorzy kwalifikowani.
Emisja dotyczyła niezabezpieczonych obligacji zwykłych
na okaziciela, oprocentowanych według zmiennej stopy
bazowej WIBOR 6M powiększonej o marżę dla inwesto-
rów, o okresie zapadalności 5 lat. Obligacje były propo-
nowane do nabycia bez konieczności udostępnienia przez
Spółkę prospektu ani memorandum informacyjnego. Ob-
ligacje zostały wprowadzone do obrotu w alternatywnym
systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów
Wartościowych w Warszawie S.A.
Równolegle, w związku z emisją obligacji, Spółka nabyła
w celu umorzenia obligacje o łącznej wartości nominalnej
100 mln zł, których termin zapadalności przypadał w sierp-
niu 2024 r. oraz obligacje o łącznej wartości 80 mln zł,
których termin zapadalności przypadał w maju 2024 r.
Grupa Echo Investment w 2022 r. wykupiła osiem serii
obligacji. Dwie serie obligacji dla inwestorów instytucjo-
nalnych, o łącznej wartości 128,5 mln zł, wykupił Archicom
S.A. Echo Investment S.A. wykupiło trzy serie obligacji dla
inwestorów indywidualnych (250 mln zł) oraz trzy – dla
inwestorów instytucjonalnych (211,4 mln zł).
Obligacje zostały wykupione zgodnie z terminem wykupu
lub przed terminem.
Zarząd Echo Investment S.A. podjął 25 listopada 2022 r.
uchwałę o ustanowieniu oraz podpisaniu z Ipopema Se-
curities S.A. Programu emisji obligacji. Na jego podstawie
Echo Investment S.A. może wyemitować obligacje na oka-
ziciela, w ramach jednej lub kilku serii, o łącznej wartości
nominalnej nie większej niż 500 mln zł. Obligacje mogą
być wprowadzone do alternatywnego systemu obrotu
prowadzonego przez Giełdę Papierów Wartościowych
w Warszawie S.A. Szczegółowe warunki emisji Obligacji
zostaną ustalone w odrębnych uchwałach towarzyszących
poszczególnym emisjom w ramach programu. Wartości
oraz harmonogramy realizacji emisji poszczególnych serii
obligacji uzależnione będą od aktualnych potrzeb kapita-
łowych spółki oraz jej Grupy.
Ustanowienie Programu emisji obligacji
Emisja obligacji dla inwestorów instucjonalnych
przez Echo Investment S.A. oraz wcześniejszy
wykup obligacji o wartości 180 mln zł
Wykup obligacji o łącznej wartości 589,9 mln zł
589,9 mln PLN
wartość obligacji wykupionych
przez Grupę Echo Investment
w 2022 r.
Emitent Seria Kod ISIN Data wykupu
Wartość
nominalna
[tys. PLN]
Archicom M5/2020 PLO221800025 7.02.2022 78 500
Archicom M3/2018 PLARHCM00065 13.07.2022 50 000
Echo Investment S.A. 1/2018 PLECHPS00282 25.04.2022 31 410
Echo Investment S.A. Seria H PLECHPS00266 22.05.2022 50 000
Echo Investment S.A. Seria F PLECHPS00233 11.10.2022 125 000
Echo Investment S.A. Seria G PLECHPS00241 27.10.2022 75 000
Echo Investment S.A. 1P/2020 PLO017000020 8.12.2022 100 000
Echo Investment S.A. 1/2020* PLO017000012 8.12.2022 80 000
* wykup częściowy
45
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Spółka joint venture czeskiego funduszu nieruchomościo-
wego Investika i Bud Holdings, luksemburskiego inwesto-
ra private equity, kupiła od Echo Investment 23 grudnia
2022 r. kompleks Face2Face Business Campus w Katowi-
cach. Wartość transakcji wyniosła 113 mln euro plus VAT.
Kwota do zapłaty została obliczona w oparciu o wartość
transakcji pomniejszoną, między innymi, o kwotę warto-
ści okresów bezczynszowych i innych kosztów i wyniosła
na zamknięciu 112 mln euro plus VAT.
Strony zawarły również umowę gwarancji jakości budyn-
ków oraz umowę gwarancji czynszowych. Podstawowe
postanowienia umowy gwarancji czynszowych przewi-
dują gwarancję pokrycia przez sprzedającego płatności
czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych w odniesieniu
do niewynajętych pomieszczeń w budynkach, w tym
obniżek czynszu odnoszących się do takich niewynajętych
pomieszczeń.
Face2Face Business Campus składa się z dwóch budyn-
ków zajmujących 47 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni
biurowej. Kompleks jest w niemal 100 proc. wynajęty
przez tak renomowanych najemców jak Campgemini,
Honeywell, DAZN, Orange, Medicover Polska czy Ci-
tySpace. Oprócz wysokiej jakości architektury i doskonałej
przestrzeni do pracy, Face2Face Business Campus oferuje
unikalną przestrzeń rekreacyjną w sercu miasta. Kompleks
usytuowany jest przy ul. Chorzowskiej, głównej arterii
komunikacyjnej aglomeracji katowickiej.
Sprzedaż kompleksu
Face2Face Business Campus
w Katowicach
113 mln EUR
wartość transakcji kompleksu Face2Face
Business Campus w Katowicach
Fot. Biurowiec Face2Face
Business Campus
w Katowicach
46
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
11
Znaczące zdarzenia
po dacie bilansowej
Zarząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął
uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na
poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna
kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj.
0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco-
na 2 lutego 2023 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej
10 stycznia 2023 r. Do zaliczki dywidendowej uprawnieni
byli akcjonariusze posiadający akcje Spółki 26 stycznia
2023 r. tj. na 7 dni przed datą wypłaty.
Spełnienie warunku do wypła zaliczki
na poczet przyszłej dywidendy za rok
obrotowy 2022 i wypłata
Emisja obligacji o wartości 62 mln zł
dla inwestorów instucjonalnych
W pierwszym kwartale 2023 r. Archicom S.A. uplasował
jedną serię obligacji dla inwestorów instytucjonalnych.
Seria M7/2023
Wartość serii 62 mln zł
Termin zapadalności 2 lata
Oprocentowanie WIBOR 3M + marża
Obligacje nie są zabezpieczone i są notowana na Giełdzie
Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane z emisji
deweloper wykorzysta na finansowanie rozwoju biznesu.
Agentem oferującym obligacje był mBank.
47
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Grupa Echo-Archicom ogłosiła 28 marca 2023 r. strate-
gię ESG Echo - Archicom 2030. Jest to rozpisana droga
prowadząca Grupę do dekarbonizacji, zeroemisyjności
budowanych inwestycji, dalszego zwiększania roli zieleni
w inwestycjach oraz wspierania prawidłowego rozwoju
miast. Obie firmy zamierzają również zapewnić swoim
pracownikom równe szanse rozwoju, maksymalizować
bezpieczeństwo na budowach oraz wzmacniać ład kor-
poracyjny.
Strategia zrównoważonego rozwoju Echo-Archicom
2030 jest podzielona na trzy bloki odpowiadające śro-
dowisku (E), społeczeństwu (S) i ładowi korporacyjnemu
(G). Wszystkie określone cele są zgodne z Celami Zrów-
noważonego Rozwoju ONZ, są konkretne i możliwe do
zmierzenia.
Do 2026 r. Grupa planuje korzystać wyłącznie z energii
odnawialnej: we własnych biurach, w każdej lokalizacji
CitySpace, we wszystkich wybudowanych i posiadanych
biurowcach, a także na budowach. Strategia zakłada, że
projekty obu firm będą przeciwdziałały rozlewaniu się
miast. Firmy zapewniają również, że będą sadziły drzewa
o wartości biologicznej co najmniej dwa razy większej,
niż miały drzewa usunięte w danym roku. Potwierdze-
niem będzie niezależna ekspertyza dendrologiczna. Cele
w obszarze społecznym dotyczą równości kobiet i męż-
czyzn w wynagrodzeniach, awansach i zajmowanych wy-
sokich stanowiskach, a także bezpieczeństwa i warunków
pracy na budowach. Rozwijanie świadomości prowa-
dzenia etycznego biznesu u pracowników, podnoszenie
wiedzy Zarządu i Rady Nadzorczej z zakresu ESG oraz
coroczny przegląd dobrych praktyk to zadania postawio-
ne przez spółkami w sekcji ładu korporacyjnego.
Przyjęcie strategii ESG
przez Grupę Echo-Archicom
48
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
12
Segment mieszkań
dla klientów
indywidualnych
– opis rynku
oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
Liczba sprzedanych mieszkań w całym
2022 r. znacząco spadła. Według danych
JLL, liczba zawartych transakcji zmniej-
szyła się o prawie połowę w porównaniu
do 2021 r. W 2022 r. sprzedane zostało
35 tys. mieszkań. Wynika to m.in. z ko-
lejnej fali pandemii na początku roku,
wybuchu wojny w Ukrainie, wzrostu
inflacji i stóp procentowych, co przełoży-
ło się na wyraźne ograniczenie zdolności
kredytowej. Silne uderzenie w rynek
kredytów hipotecznych spowodowało,
że w drugiej połowie 2022 r. aktywni
byli głównie nabywcy gotówkowi, którzy
kupowali nieco droższe, dobrze zlokali-
zowane apartamenty oraz najmniejsze
lokale pod wynajem. Sprzedaż większych
jednostek, mieszkań trzy- i czteropokojo-
wych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach
wyhamowała zdecydowanie silniej.
Wyraźne zmniejszanie się dostępności
kredytów hipotecznych spowodowało, że
liczba udzielonych kredytów według da-
nych opublikowanych przez BIK ukształ-
towała się w ostatnich miesiącach na
rekordowo niskich miesięcznych pozio-
mach (około 6 tys. kredytów udzielonych
miesięcznie w całej Polsce zarówno na
rynek pierwotny, jak i wtórny i budowę
domów jednorodzinnych). Rósł za to
udział nabywców kupujących mieszkania
za gotówkę, którzy podtrzymali sprzedaż
w końcówce roku.
Czwarty kwartał 2022 r. przyniósł po-
prawę wyników pod względem liczby
sprzedanych mieszkań. Łącznie na
sześciu głównych rynkach, w Warsza-
wie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście,
Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali
prawie 8,5 tys. mieszkań. Wzrost w po-
równaniu z poprzednim, bardzo słabym
kwartałem wyniósł 29 proc., co może
wskazywać na fakt, że rynek otrząsnął się
z szoku dotyczącego zmian warunków
makroekonomicznych.
Jak podają analitycy JLL, czwarty kwartał
jest już kolejnym, kiedy nowa podaż była
na niskim poziomie, około 6,8 tys. jed-
nostek. Warto pamiętać, że pod koniec
I połowy 2022 r. w życie weszła nowa
ustawa deweloperska, a wraz z nią m.in.
opłaty na Deweloperski Fundusz Gwa-
rancyjny. Zaowocowało to sztucznym
wprowadzeniem do sprzedaży w dru-
gim kwartale rekordowej liczby nowych
mieszkań, w celu zapewnienia możliwo-
ści sprzedawania ich na dotychczaso-
wych zasadach. W całym 2022 r. łącznie
na sześciu rynkach wprowadzono do
sprzedaży ponad 49 tys. mieszkań.
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
Rynek mieszkań na sprzedaż w Polsce
Średnie ceny mieszkań pozostających w ofercie
– trend [tys. PLN/1 mkw. z VAT, w standardzie deweloperskim]
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
11 000
12 000
12,5 tys.
10,7 tys.
13,5 tys.
8,9 tys.
13 000
14 000
Ceny
mieszkań
w PLN
2019
1
kw.
2
kw.
3
kw.
4
kw.
2020
1
kw.
2
kw.
3
kw.
4
kw.
2021
1
kw.
2
kw.
3
kw.
4
kw.
2022
1
kw.
2
kw.
3
kw.
4
kw.
14,2 tys.
– Warszawa – Łódź
– Kraków Źródło: JLL
– Wrocław
– Poznań
49
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
– mieszkania wprowadzone do sprzedaży – mieszkania sprzedane – liczba mieszkań w ofercieŹródło: JLL
2018
64,8
65,7
2019
65,4
64
2020 2021 2022
53
69
49
48,5
58,1
35
10
15
20
5
25
30
35
40
45
55
65
50
60
70
75
Mieszkania sprzedane i wprowadzone do sprzedaży
oraz wielkość oferty [w tys. sztuk]
72,8
2017
67,5
50,7
48,3
50,3
48
37,4
35
50
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Według danych Biura Informacji
Kredytowej, w całym 2022 r. banki
i SKOK-i udzieliły w Polsce kredytów
mieszkaniowych na kwotę 45,4 mld zł,
co oznacza spadek o 49,1 proc. w po-
równywaniu do 2021 r. Wartość nowo
udzielonych kredytów mieszkaniowych
była niższa o prawie 44 mld zł w sto-
sunku do rekordowego 2021 r. Drugim
powodem redukcji portfela był także
prawie dwukrotny wzrost wartości
nadpłat i całkowitych spłat kredytów
mieszkaniowych przez kredytobiorców,
na kwotę 52,4 mld zł.
Są jednak i dobre wiadomości dla
rynku. W lutym 2023 r. Urząd Komi-
sji Nadzoru Finansowego złagodził
warunki oceny zdolności kredytowej
wynikającej z Rekomendacji S sprzed
roku. Urząd wskazał, że dla kredytów
z tymczasowo stałą stopą procentową
w ocenie zdolności kredytowej powi-
nien być stosowany minimalny poziom
przewidywanej zmiany wysokości sto-
py procentowej (2,5 p. proc.). Wcze-
śniejsze stanowisko mówiło o buforze
5 p. proc. dla wszystkich kredytów
hipotecznych. Bufor dla kredytów ze
zmienną stopą procentową pozostaje
bez zmian.
Kolejną pozytywną dla rynku infor-
mację przekazują analitycy Otodom
Analytics. Według ich badań, dewe-
loperzy działający na siedmiu naj-
większych rynkach w Polsce sprzedali
w styczniu 2023 r. 3,3 tys. mieszkań.
Był to trzeci z rzędu miesiąc wzro-
stu sprzedaży na rynku pierwotnym.
Wzrost w stosunku do grudnia 2022
r. był niewielki i wynosił tylko 2 proc.,
jednak był to wynik o 50 proc. wyższy
niż w sierpniu, najgorszym sprzedażo-
wo miesiącu minionego roku. To dane,
które pozwalają na ostrożny optymizm.
49,1 proc.
– o tyle spadła wartość
portfela kredytów
mieszkaniowych w Polsce
w 2022 r., wg BIK. To efekt
wstrzymania udzielania
nowych kredytów
i szybszego spłacania
starych.
Deweloperzy działający na siedmiu
największych rynkach w Polsce
sprzedali w styczniu 2023 r.
3,3 tys. mieszkań. Był to trzeci
z rzędu miesiąc wzrostu sprzedaży
na rynku pierwotnym. Wzrost
w stosunku do grudnia 2022 r. był
niewielki i wynosił tylko 2 proc.,
jednak był to wynik o 50 proc.
wyższy niż w sierpniu, najgorszym
sprzedażowo miesiącu minionego
roku. To dane, które pozwalają na
ostrożny optymizm.
51
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
W 2022 r. Grupa Echo Investment
sprzedała 1 515 mieszkań, z czego na
Grupę Archicom S.A. przypada 827.
Obie grupy łącznie przekazały klien-
tom 2 168 mieszkań: w Grupie Echo
było to 1 240, natomiast w Archico-
mie – 928. Na sam czwarty kwartał
przypadło przekazanie 653 mieszkań
– 400 z Grupy Echo i 253 z Archi-
comu.
W 2022 r. Grupa rozpoczęła budowę
1 613 lokali na sprzedaż.
Osiągnięcia Grupy Echo Investment
w segmencie mieszkań na sprzedaż
Projekty mieszkaniowe, których budowa
rozpoczęła się w 2022 r.
Inwestor Projekt Liczba mieszkań Planowany termin zakończenia
Kraków
Echo Investment Bonarka Living II C
ul. Puszkarska
179 III kw. 2023
Echo Investment Bonarka Living II D
ul. Puszkarska
151 III kw. 2023
Echo Investment ZAM II
ul. Rydlówka
100 III kw. 2024
Łódź
Echo Investment Fuzja Loy G01
ul. Tymienieckiego
162 IV kw. 2024
Warszawa
Echo Investment Rytm
al. KEN
288 IV kw. 2023
Wrocław
Archicom Nowa Kępa Mieszczańska KM4
ul. Mieszczańska
185 I kw. 2024
Archicom Browary Wrocławskie BP5-6,
ul. Jedności Narodowej
188 IV kw. 2023
Archicom Planty Racławickie R9
ul. Wichrowa / Racławicka
177 II kw. 2024
Archicom Nowa Kępa Mieszczańska KM6
ul. Mieszczańska
165 III kw. 2024
Archicom Nowa Kępa Mieszczańska KM5
ul. Mieszczańska
18 I kw. 2025
Razem 1 613
52
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Projekty mieszkaniowe, których budowa
zakończyła się w 2022 r.
Inwestor Projekt Liczba mieszkań Termin zakończenia
Kraków
Echo Investment Osiedle Krk II
ul. Zapolskiej
218 III kw. 2022
Echo Investment ZAM I
ul. Rydlówka
115 III kw. 2022
Łódź
Echo Investment Fuzja II
ul. Tymienieckiego
240 III kw. 2022
Echo Investment Zenit I
ul. Widzewska
168 IV kw. 2022
Warszawa
Echo Investment Stacja Wola II
ul. Ordona
249 II kw. 2022
Poznań
Echo Investment Osiedle Enter II
ul. Naramowice
157 IV kw. 2022
Echo Investment Osiedle Enter III
ul. Naramowice
166 IV kw. 2022
Wrocław
Archicom Olimpia Port M34, M35
ul. Ameriga Vespucciego
56 III kw. 2022
Archicom Olimpia Port M36, M38
ul. Ameriga Vespucciego
88 IV kw. 2022
Archicom Planty Racławickie R5, R6, R7
ul. Racławicka
169 III kw. 2022
Archicom Awipolis L3, L4
ul. Władysława Chachaja
178 III kw. 2022
Archicom Sady nad Zieloną
ul. Blizanowicka
80 IV kw. 2022
Razem 1 884
53
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Sprzedaż mieszkań Grupy Echo Investment [szt.]
– Echo Investment – Archicom
* nabycie spółki deweloperskiej Archicom w II kw. 2021 r.
– Echo Investment – Archicom
800
1 000
600
400
200
IV kw.
2021
III kw.
2021
I kw.
2021
799
336*
463
477
443
235
368
227
406
334
369
920
603
633
703
I kw.
2022
198
126
324
II kw.
2022
III kw.
2022
113
62
175
IV kw.
2022
182
131
313
II kw.
2021
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
Mieszkania, które zostały zaksięgowane
w wyniku Grupy Echo Investment [w szt.]
I kw.
2021
154
IV kw.
2021
387
1 006
1 393
I kw.
2022
281
118
399
III kw.
2022
IV kw.
2022
293 253
467 400
760
653
II kw.
2022
101
255
356
202
244
446
II kw.
2021
III kw.
2021
539
218
757
54
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
13
Segment mieszkań
na wynajem
– opis rynku
oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
Według analityków CBRE, zainte-
resowanie najemców i inwestorów
rynkiem instytucjonalnego najmu
mieszkań jest obecnie największe
w historii. Niemal wszystkie przezna-
czone do tego celu obiekty są w pełni
zajęte i trudno w nich znaleźć wolne
mieszkanie. Taka sytuacja ma miej-
sce mimo wzrostu czynszów, który
wyniósł przeciętnie 25 proc. rok do
roku, choć różni się znacząco w za-
leżności od miejscowości i lokalizacji.
Polacy chcą wynajmować takie lokale
i to chętniej niż od indywidualne-
go właściciela mieszkań. Mimo że
wynajem instytucjonalny jest nieco
droższy, to są skłonni zapłacić więcej
za profesjonalne zarządzanie nieru-
chomością.
Istniejący zasób mieszkań w sektorze
PRS w Polsce na koniec 2022 r. liczy
jedynie około 7,5 tys. lokali. Mimo
dość dynamicznego wzrostu w ostat-
nich latach, polski PRS wciąż jest
jeszcze na początku drogi i stanowi
jedynie niewielki odsetek wszystkich
lokali dostępnych na rodzimym rynku
najmu. Perspektywy jego rozwoju
są bardzo obiecujące – zarówno
dla inwestorów, jak i potencjalnych
najemców.
Ubiegły rok był bogaty w wydarzenia,
które dodatkowo wsparły popyt na
mieszkania na wynajem, szczególnie
od podmiotów instytucjonalnych. Po
wybuchu wojny w Ukrainie, do Polski
napłynęło nawet 1,5 mln uchodźców,
z których wielu zostanie w Polsce na
dłużej. Sytuacja makroekonomiczna
i polityka monetarna doprowadziły do
ok. 48 proc. spadku wartości udzielo-
nych kredytów hipotecznych w sto-
sunku do ubiegłego roku.
Dlatego jeszcze bardziej uwydatniła
się luka podażowa na rynku miesz-
kaniowym, która szacowana jest na
około 2-2,5 mln jednostek.
Znakiem zapytania dla przyszłości
instytucji wynajmujących mieszkania
są procedowane przez parlament
zmiany prawne, które w założeniu
mają ograniczyć pakietowe zakupy
mieszkań.
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
Instucjonalny rynek mieszkań
na wynajem w Polsce
55
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Fot. Osiedle Fuzja w Łodzi
W 2022 r. na pozycji lidera rynku PRS umocniło się Re-
si4Rent, podmiot oferujący usługę mieszkań w abonamen-
cie. Spółka wprowadziła na rynek 700 mieszkań w 3 bu-
dynkach – dwa osiedla w Krakowie i jedno w Warszawie.
Dzięki temu cała oferta Resi4Rent liczy obecnie prawie
3 tys. komfortowych lokali w 11 lokalizacjach, w sześciu
największych miastach w Polsce – Gdańsku, Łodzi, Po-
znaniu, Warszawie, Wrocławiu i Krakowie.
W trakcie budowy i projektowania Resi4Rent ma obecnie
ponad 6 tys. lokali, z czego 1,1 tys. zostanie oddanych do
użytku już w 2023 r. Do 2025 r. firma planuje zwiększyć
swoją ofertę do 10 tys. mieszkań w abonamencie.
Osiągnięcia Echo Investment
w segmencie mieszkań na wynajem
56
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
14
Segment biurowy
– opis rynku
oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
Według danych Polskiej Izby Nie-
ruchomości Komercyjnych (PINK),
na koniec grudnia 2022 r. zasoby
nowoczesnej powierzchni biurowej
w Warszawie wyniosły prawie 6 269
tys. mkw. W czwartym kwartale 2022
r. na stołeczny rynek dostarczono
jedynie 8,7 tys. mkw. powierzchni
w budynku DPD HQ, zlokalizowa-
nym przy al. Jerozolimskich. Łącznie
w 2022 r. na rynek biurowy w War-
szawie dostarczono prawie 237 tys.
mkw. powierzchni biurowej.
Na koniec 2022 r. wskaźnik pusto-
stanów w stołecznych biurowcach
osiągnął wartość 11,6 proc. (spadek
o 0,55 pp. w porównaniu z po-
przednim kwartałem i spadek o 1,1
pp. w odniesieniu do analogicznego
okresu w 2021 r.). To się przekłada
na 726,4 tys. mkw. pustych biur.
W strefach centralnych współczynnik
pustostanów spadł do 10,5 proc., na-
tomiast poza centrum miasta sięgnął
12,4 proc. W całym 2022 r. popyt na
nowoczesne powierzchnie biurowe
osiągnął ponad 860 tys. mkw., w tym
ponad 253 tys. mkw. przypadło na
czwarty kwartał.
W okresie od października do koń-
ca grudnia 2022 r. najwyższy udział
w strukturze popytu odnotowały
nowe umowy (włączając umowy
przednajmu) – 52 proc., oraz rene-
gocjacje istniejących umów, które
stanowiły 41 proc. Ekspansje stanowi-
ły jedynie 6 proc. zarejestrowanego
popytu.
Największe transakcje czwartego
kwartału 2022 r. dotyczyły najmu
prawie 14 tys. mkw. w budynku
Konstruktorska Business Center
przez Lionbridge, odnowienie umowy
najmu na 8,7 tys. mkw. przez Budi-
mex w budynku Wola Retro, a także
odnowienie umowy najmu na 8,4 tys.
mkw. przez Roche w budynku Grat.
Analitycy Colliers zauważają, że
ubiegłoroczna sprzedaż kompleksu
biurowo-hotelowego The Warsaw
HUB do firmy Google za 586 mln
EUR była największą pojedynczą
transakcją biurową w historii rynku
polskiego oraz regionu Europy Środ-
kowo-Wschodniej.
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
Rynek biurowy w Warszawie
860
tys. mkw.
– tyle wyniósł w 2022 r.
popyt na powierzchnie
biurową w Warszawie.
To o 33 proc. więcej niż
w 2021 r. i niemal tyle
samo co w rekordowym
2019 r.
57
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Główne rynki biurowe w Polsce w 2022 r.
Miasto
Istniejąca
powierzchnia
[tys. mkw.]
Nowe budynki
[tys. mkw.]
Popyt brutto
[tys. mkw.]
Pustostany
[%]
Miesięczne
stawki czynszu
[EUR/mkw.]
Warszawa 6 268,8 236,8 860,1 11,6 18-26* / 11-17**
Kraków 1 708 100,5 198,1 16,0 14-16
Wrocław 1 327,9 65,7 137,2 15,6 14-15,5
Katowice 726,5 127,3 62,7 17,1 13,5–14,5
Łódź 631,2 43,3 48,4 21,0 11,5–14
Źródło: JLL
* CBD – centralny obszar biznesu
(ograniczony Wisłą, Trasą Ła-
zienkowską, ulicami Raszyńską
i Towarową oraz Trasą WZ)
** NCL – obszar pozacentralny
(pozostały obszar Warszawy)
Po dwóch latach pandemii, która
osłabiła rynek powierzchni biurowych
w miastach regionalnych, widać od-
bicie. Na rynkach biurowych polskich
miast regionalnych w 2022 r., ab-
sorbcja wyniosła 268 tys. mkw., czyli
dwa razy więcej niż w dwóch ubie-
głych latach. Firmy rosną najmocniej
w Katowicach, Wrocławiu i Krakowie.
W 2022 r. regionalny rynek biurowy
powiększył się o 400 tys. mkw., co
powoduje, że łączna podaż to dziś
ponad 6,4 mln mkw. To więcej niż
w Warszawie – zauważają analitycy
CBRE. Pustostany stanowią 15,3 proc.
dostępnej powierzchni, co jest stałym
poziomem.
Największymi rynkami biurowymi
w Polsce (po Warszawie) jest Kraków
z ponad 1,7 mln mkw. powierzchni,
a za nim Wrocław (1,3 mln przestrze-
ni). Trzecie miejsce zajęło Trójmia-
sto, z nieco ponad 1 mln mkw. biur.
To oznacza, że mamy trzy regiony
z całkowitą powierzchnią biurową
przekraczającą milion. O ile skala
jest nieco mniejsza, to podobnie jak
w Warszawie, w miastach regional-
nych również buduje się najmniej od
dziesięciu lat – w budowie pozostaje
480 tys. mkw., 40 proc. mniej niż
średnia z ostatnich pięciu lat.
Odbicie widać w popycie, który był
o 5 proc. wyższy niż rok temu. Co
istotne, rynek wszedł ponownie na
poziom ponad 600 tys. mkw. po-
wierzchni wynajmowanej rocznie.
Najaktywniejszym miastem pod
względem popytu był Kraków (198
tys. mkw.), a następnie Wrocław (137
tys. mkw.), Trójmiasto (101 tys. mkw.)
i Katowice (62,7 tys. mkw.). Najwyż-
sze wzrosty w porównaniu z 2021
r. widać w Krakowie (+28 proc.),
Katowicach (+17 proc.), ale również
w Szczecinie i Lublinie, gdzie wzrost
rok do roku to odpowiednio aż 101
proc. i 46 proc.
Największe umowy najmu zawarte
w zeszłym roku to renegocjacja nie-
ujawnionego najemcy z branży finan-
sowej we Wrocławiu, Epam w Krako-
wie oraz LSEG w Gdyni. Najbardziej
aktywny był sektor IT, który odpo-
wiada za 26 proc. wszystkich umów
najmu. W Katowicach i Krakowie to
jedna trzecia wszystkich transakcji
(odpowiednio 33 proc. i 30 proc.).
Pustostany utrzymują się na stałym
poziomie około 15,3 proc. Największe
roczne spadki są widoczne w Pozna-
niu i Wrocławiu, gdzie współczynnik
był na poziomie analogicznie 10,5
proc. oraz 15,6 proc.
Rynek biurowy
na rynkach regionalnych
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
58
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Nieruchomości komercyjne niezmien-
nie stanowią mocny filar działalności
Echo Investment. W 2022 r. dewe-
loper zakończył budowę biurowców
o łącznej powierzchni 104 tys. mkw.
To budynki MidPoint71 we Wrocławiu
(ponad 37 tys. mkw.), łódzki React
I (blisko 15 tys. mkw.), dwa budynki
biurowe dla Fujitsu w łódzkiej Fuzji
(blisko 22 tys. mkw.) oraz pierwszy
etap krakowskiego kompleksu Brain
Park (blisko 30 tys. mkw.).
Sprzedane w 2022 r. inwestycje to:
West 4 Business Hub (ponad 15,5
tys. mkw.) i MidPoint71 (blisko 37 tys.
mkw.) we Wrocławiu, trzy budynki
biurowe łódzkiej Fuzji (22 tys. mkw.)
oraz dwa biurowce w kompleksie
Face2Face Business Campus (blisko
46 tys. mkw.) w Katowicach. Łączna
wartość transakcji wyniosła około
318 mln euro.
Dwa lata pandemii odbiły się na
kondycji sektora biurowego, jednak
dane agencji doradczych pokazują,
że aktywność najemców rośnie. Firmy
nie zrezygnowały całkiem z pracy
zdalnej, przechodząc w tryb pracy
hybrydowej, a dostępność dobrze
zaprojektowanej, funkcjonalnej prze-
strzeni nie straciła na znaczeniu. Echo
Investment skończyło 2022 r. z blisko
45 tys. mkw. wynajętej powierzchni
biurowej. Wśród kilkunastu świet-
nych umów najmu warto wymienić
największą transakcję na 8,5 tys.
mkw. dla EPAM Polska w Brain Parku
w Krakowie.
Współpraca Echo Investment z na-
jemcami nie kończy się na podpisaniu
umowy. Wewnętrzny zespół fit-out
wspiera najemców w wykończeniu
i wyposażeniu biura. W 2022 r. prze-
kazał 40 w pełni zaaranżowanych
przestrzeni do pracy o łącznej po-
wierzchni ponad 65 tys. mkw. Wśród
nich znalazły się biura dla takich ma-
rek jak: PepsiCo, CodeLab, 3M, PwC,
Fujitsu Poland czy CitySpace
Osiągnięcia Echo Investment w segmencie biurowym
318 mln EUR
łączna wartość biurowców sprzedanych
przez Echo Investment w 2022 r.
Fot. Biurowiec MidPoint71
we Wrocławiu
59
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
632
tyle nowych stanowisk
pracy przygotowało
CitySpace w 2022 r.
Pandemia wzmocniła także rynek
elastycznej powierzchni biurowej,
na którym działa CitySpace z grupy
Echo Investment.
Otwarcie dwunastej lokalizacji,
ekspansja w Warszawie, decyzja
o wejściu na nowy rynek regionalny,
podnoszenie standardu obsługi klien-
tów oraz dostosowanie biur w całej
sieci do standardu wspierającego
ESG – to główne działania, wokół,
których koncentrowała się aktyw-
ność CitySpace w 2022 r. Operator
ma obecnie w portfelu 12 lokalizacji
o łącznej powierzchni 25 tys. mkw.
w pięciu miastach w Polsce: Warsza-
wie, Wrocławiu, Krakowie, Katowi-
cach oraz Gdańsku.
We wrześniu sieć wzbogaciła się
o CitySpace MidPoint we Wrocławiu.
Flagowa lokalizacja oferuje blisko
400 stanowisk pracy, które w zale-
dwie 3 miesiące od uruchomienia są
wynajęte w ponad 80 proc..
Fot. Elastyczna przestrzeń biurowa przygotowana
przez CitySpace w Placu Unii w Warszawie
Osiągnięcia CiSpace z grupy Echo Investment
w segmencie biur elascznych
60
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
15
Segment handlowy
– opis rynku
oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
W 2022 r. polski rynek nieruchomo-
ści handlowych powiększył się o 33
obiekty, 12 rozbudowanych oraz 5
przebudowanych obiektów, co dało
łącznie nieco ponad 400 tys. mkw.
powierzchni. Całkowita powierzchnia
handlowa w Polsce przekroczyła więc
15,9 mln mkw. Według szacunków
analityków Cushman&Wakefield,
w 2023 r. rynek nowoczesnej po-
wierzchni handlowej powiększy się
o kolejne 250 tys. mkw. Bilans marek
handlowych obecnych w Polsce po
2022 r. jest dodatni: na rynku za-
debiutowało 19 marek, natomiast
dziewięć zrezygnowało z działalności
w naszym kraju lub zgłosiło wniosek
o upadłość.
W 2022 r. największy wzrost sprze-
daży detalicznej w porównaniu
z rokiem 2021 r. odnotowały pod-
mioty handlujące tekstyliami, odzieżą
i obuwiem (o 22 proc.) oraz sklepy
z farmaceutykami, kosmetykami
i sprzętem ortopedycznym (12 proc.),
największych zaś spadków doświad-
czyli dealerzy samochodowi (-9,6
proc. w porównaniu do wzrostu 10,7
proc. rok wcześniej). Udział e-handlu
w sprzedaży detalicznej w 2022 r.
oscylował w okolicy 10 proc.
Skumulowane dane odwiedzalności
obiektów handlowych za cały 2022 r.
wykazują 4-procentowy wzrost w po-
równaniu do 2019 r. i 24-procento-
wy wzrost w porównaniu do 2021 r.
Średni obrót najemców w listopadzie
2022 r. był wyższy o 11 proc. niż
w 2019 r., natomiast po uwzględnie-
niu rosnącej inflacji realne obroty były
o 6 proc. niższe. Zmniejszająca się
zasobność portfela polskiego kon-
sumenta i pogarszające się nastro-
je wpłyną negatywnie na wydatki
i tym samym na obroty najemców
w obiektach handlowych. Zmieni się
także struktura wydatków - zmniejszy
się ilość pieniędzy wydawanych na
dobra i usługi spoza koszyka dóbr
podstawowych. Rok 2023 przyniesie
raczej ujemną dynamikę sprzedaży
detalicznej, która może wynieść ok.
– 5 proc.
W czwartym kwartale 2022 r. czynsze
dla lokali przy głównych ulicach
handlowych spadły o 5 proc. rok do
roku. Czynsze za najlepsze lokale
w centrach handlowych nie zmieniły
się, natomiast w parkach handlowych
czynsze odnotowały 9-procentowe
wzrosty rok do roku.
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
Rynek handlowy w Polsce
250 tys. mkw.
tyle powierzchni handlowej
zostanie oddane do użytku
w 2023 r.
61
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Strategia wzmacniania centrów
handlowych Libero Katowice i Galerii
Młociny oparta na ciągłym rozbu-
dowaniu oferty oraz silnym wsparciu
marketingu przynosi sukcesy. Oby-
dwa centra są niemal w 100 proc.
wynajęte i przynoszą stałe wzrosty
odwiedzalności, przy jednoczesnym
wzroście obrotów najemców. Libero,
jako centrum handlowe typu „conve-
nience” stało się „galerią z sąsiedz-
twa” – bliską, kompleksową, dającą
wiele możliwości.
Libero i Galeria Młociny cieszą się
popularnością wśród mieszkańców
dzięki zmianom w doborze najem-
ców, jak również dzięki akcjom mar-
ketingowym. Rok 2022 to kontynu-
acja wzrostu w obydwu lokalizacjach.
Obroty Libero w 2022 r. były wyższe
o 39 proc. niż w 2021 r., natomiast
odwiedzalność – o 35 proc. Równie
dobra sytuacja jest obserwowana
w warszawskiej Galerii Młociny. Tutaj
obroty wzrosły o 41 proc., natomiast
odwiedzalność – o 33 proc.
Analizując te dane należy wziąć pod
uwagę, że w 2021 r. mieliśmy do
czynienia z około dwoma miesiącami
rygorystycznych ograniczeń w dzia-
łalności centrów handlowych.
Strategicznie, dla Echo Investment
komponenty handlowe i usługowe
stanowią element wzmacniają-
cy atrakcyjność wielofunkcyjnych
projektów „destinations”, jak Browa-
ry Warszawskie czy Fuzja w Łodzi.
W 2022 r. zespół food&beverage
podpisał 30 umów najmu z restaura-
cjami, kawiarniami, puntami usługo-
wymi czy lokalnymi sklepami, które
uatrakcyjnią projekty Echo Invest-
ment.
Osiągnięcia Grupy Echo Investment
w segmencie nieruchomości handlowych
Fot. Galeria Młociny w Warszawie
62
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
16
Jak zarządzamy
ryzykiem
Zarządzanie ryzykiem jest integralną częścią prowadzenia
Strategii Rentownego Wzrostu i zapewnia osiągnięcie za-
kładanych celów grupy Echo Investment. Stosowane pro-
cedury zarządzania ryzykiem obejmują identyfikację ryzyk,
ich ocenę, zarządzanie i monitorowanie. Za całościowe
zarządzanie ryzykiem odpowiada Zarząd Echo Investment
S.A., we współpracy z Radą Nadzorczą i Komitetem Au-
dytu. Zarząd przy wsparciu dyrektorów oraz managerów
zarządzających poszczególnymi działami nadzoruje proces
zarządzania ryzykiem poprzez tworzenie, wdrażanie i ana-
lizę systemów i procedur kontrolnych odpowiadających
identyfikowanym ryzykom. Proces jest wspierany poprzez
Dział Audytu Wewnętrznego, który w ramach prowadzo-
nych działań dokonuje okresowej oceny funkcjonowania
systemu zarządzania ryzykiem i kontroli wewnętrznej oraz
ocenia efektywność funkcjonujących procedur kontrol-
nych adresujących istotne czynniki ryzyka.
Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia dla działalności
Spółki i jej Grupy Kapitałowej
Ryzyka strategiczne i biznesowe
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyka z zakresu założeń i celów strategicznych
• Ryzyko niezrealizowania celów strategicznych,
• Wymuszona niekorzystna zmiana założeń i celów
strategicznych,
• Niejednolite, nierealne założenia i cele strategicz-
ne.
• Doświadczona kadra zarządcza nastawiona na realizację celów. Dostosowywanie systemów
motywacyjnych zgodnie z zasadą kaskadowania celów strategicznych na cele operacyjne,
• Cykliczna proaktywna weryfikacja aktualności kluczowych celów strategicznych oraz ich bieżący
monitoring poprzez funkcjonujące procedury na poziomie projektowym, portfelowym oraz Grupy
Kapitałowej,
• Monitoring rynków, na których funkcjonuje spółka w oparciu o raporty branżowe oraz własne badania
i analizy, w tym w szczególności dotyczących średniego poziomu cen sprzedaży mieszkań oraz
stawek najmu i cen transakcyjnych na rynkach komercyjnych.
Ryzyko związane z bankiem ziemi
• Silna konkurencja,
• Wysokie oczekiwania cenowe,
• Ograniczona podaż dobrze przygotowanych
nieruchomości.
• Własny dział zakupów gruntów,
• Ścisła współpraca z renomowanymi brokerami i pośrednikami,
• Znaczący potencjał finansowy pozwalający na zakup dużych terenów z przeznaczeniem
wielofunkcyjnym, dla których jest znacznie mniejsza konkurencja,
• Stałe utrzymywanie banku ziemi pozwalającego prowadzić działalność przez ok. 3-5 lat.
Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu
sprzedaży mieszkań
• Ograniczenie dostępu do finansowania dla klien-
tów indywidualnych,
• Silna konkurencja na rynkach lokalnych,
• Niedopasowana do popytu oferta mieszkań,
• Negatywne zmiany cen na rynku nieruchomości
mieszkaniowych.
• Dywersyfikacja działalności - aktywność w głównych segmentach rynku nieruchomości. Cykliczność
tych rynków zwykle nie przebiega równolegle, a Grupa nie jest uzależniona od jednego rodzaju
aktywności. W obecnej sytuacji w szczególności należy podkreślić obecność Grupy zarówno
w segmencie mieszkań na sprzedaż, jak i na wynajem – których sytuacja diametralnie się różni,
• Stała, dokładna analiza lokalnych rynków mieszkaniowych, począwszy od etapu przed zakupem danej
działki, aż do zakończenia procesu sprzedaży,
• Stała analiza najnowszych trendów na rynku mieszkaniowym w oparciu o raporty branżowe oraz
własne badania preferencji klientów,
• Możliwość elastycznego reagowania na zmieniające się preferencje klientów nawet w trakcie budowy
(własny dział projektowania),
• Prowadzenie sprzedaży mieszkań w oparciu o własne zespoły sprzedażowe,
• Etapowa realizacja inwestycji,
• Wieloletnie doświadczenia Grupy z kilku lokalnych rynków mieszkaniowych.
• Realizowanie projektów mieszkaniowych największych miastach, gdzie negatywne efekty
ograniczenia dostępu do kredytów są mniejsze niż w przypadku deweloperów z mniejszych miast.
63
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Ryzyka strategiczne i biznesowe
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu
wynajmu powierzchni biurowej i handlowej
• Silna konkurencja na lokalnych rynkach
handlowych,
• Ograniczenie ekspansji firm handlowych,
• Ograniczenie zapotrzebowania na powierzchnię
biurową ze strony potencjalnych najemców,
• Nieprawidłowo skonstruowana oferta biurowa
lub handlowa,
• Rosnące oczekiwania najemców odnośnie
standardów wykończenia obiektów lub
wysokości zachęt.
• Stała analiza tendencji rynkowych i szybkie reagowanie na ich zmiany,
• Stała współpraca i utrzymywanie kontaktów z najemcami lub potencjalnymi najemcami handlowymi
(sieci handlowe) oraz biurowymi (w tym w szczególności z sektora usług wspólnych BPO/ SSC),
• Wieloletnie doświadczenie z realizacji i wynajmu projektów komercyjnych na kilku lokalnych rynkach
w Polsce,
• Własne duże zespoły leasingowe,
• Współpraca z wszystkimi znaczącymi brokerami i pośrednikami wynajmu,
• Posiadanie w grupie spółki CitySpace, oferującej biura serwisowane, która jest najemcą w niektórych
budynkach zrealizowanych przez Echo Investment i wprowadza do nich mniejsze firmy, start-upy czy
firmy z sektora usług wspólnych, które dopiero rozpoczynają działalność w Polsce,
• Dodatkowo usługa biur serwisowanych pozwala Spółce na większą elastyczność przy dostarczeniu
najemcy docelowej powierzchni biurowej (możliwość tymczasowego ulokowania najemcy w biurach
CitySpace).
Ryzyka związane z sprzedażą projektów biuro-
wych i handlowych
• Wysoka konkurencja na rynku gotowych
inwestycji komercyjnych,
• Wysokie wymagania potencjalnych inwestorów
wobec produktu i sprzedającego,
• Ograniczony popyt na nieruchomości
komercyjne,
• Ryzyko spadku cen transakcyjnych na rynku
nieruchomości komercyjnych w wyniku
wzrostu niepewności oraz wpływu czynników
makroekonomicznych.
• Własny zespół sprzedażowy (składający się ze specjalistów branżowych, prawnych, podatkowych
i finansowych),
• Duże doświadczenie rynkowe,
• Rozległe kontakty na światowych rynkach nieruchomości,
• Projekty o wysokiej jakości, spełniające wszystkie kryteria wymagane przez międzynarodowe instytucje
inwestujące w aktywa nieruchomościowe,
• Elastyczne i innowacyjne podejście do umów z potencjalnymi kupującymi,
• Dobra reputacja firmy, pozwalająca na wczesne wprowadzanie projektów w fazę sprzedaży
i zabezpieczanie sprzedaży przez umowy przedwstępne, umowy prawa do złożenia pierwszej oferty
(„right of first oer”, ROFO), czy zapisy umów o współpracy przy wspólnych projektach joint-venture,
• Zasoby finansowe pozwalające przy trudnych warunkach rynkowych na utrzymywanie aktywa
wynajętego i generującego przychody z najmu na bilansie grupy Echo Investment.
Ryzyka związane ze współpracą z wykonawca-
mi i podwykonawcami
• Ryzyko upadłości kontrahenta,
• Ryzyko opóźnień w pracach,
• Ryzyko nienależytej jakości dostarczonych prac,
• Ryzyko wzrostu cen materiałów i wykonawstwa,
• Ryzyko występowania roszczeń i sporów
sądowych z wykonawcami.
• Stabilna sytuacja finansowa sprawiająca, że Echo Investment jest na rynku atrakcyjnym i pożądanym
zleceniodawcą,
• Współpraca z wyselekcjonowaną grupą renomowanych firm wykonawczych, podwykonawczych
i dostawców,
• Badanie kondycji finansowej i możliwości technicznych wykonawcy lub dostawcy przed ostatecznym
wyborem oferty i podpisaniem kontraktu,
• Zabezpieczenia prawne stosowane w zawieranych umowach o wykonawstwo,
• Stały nadzór nad budowami ze strony project managerów i dyrektorów budowy Echo Investment,
a także inspektorów lub specjalistycznych firm zewnętrznych,
• Wieloletnie doświadczenie Echo Investment oraz niska rotacja pracowników (średni staż pracy
wynoszący około 7 lat),
• Własny zespół odpowiadający za kosztorysy oraz stały monitoring cen i podaży materiałów i usług na
rynku,
• Pakietowanie zamówień, pozwalające na obniżenie cen ofert za pomocą tzw. efektu skali.
Ryzyko zmian szacunków w zakresie projektów
deweloperskich
• Skala i długi horyzont czasowy realizowanych
projektów oraz związana z nim zmienność cen
materiałów i wykonawstwa,
• Cykliczny charakter rynku nieruchomości oraz
uwarunkowania makroekonomiczne mające
wpływ zarówno na stronę przychodową jak
i kosztową założeń budżetowych,
• Ograniczona powtarzalność projektów.
• Wewnętrzne zespoły specjalistów dla wszystkich kluczowych etapów procesu deweloperskiego
pozwalające na osiągnięcie wewnętrznego efektu synergii,
• Własny dział odpowiedzialny za szacowanie kosztów realizacji i śledzenie na bieżąco sytuacji na rynku
budowlanym,
• Regularny proces rewizji budżetów projektowych uwzględniający analizę ryzyk,
• Projektowanie w oparciu o funkcjonujące precyzyjne standardy realizacyjne dla mieszkań
i biur pozwalające na maksymalizację efektu skali oraz ograniczające ryzyka związane z niską
powtarzalnością realizowanych projektów,
• Zamówienia masowe, łączone dla kilku inwestycji, w celu zapewnienia dostępu do materiałów
i urządzeń występujących masowo na inwestycjach,
• Zawieranie umów ryczałtowych z gwarancją niezmiennej ceny.
Ryzyko wypadków przy pracy
i innych zagrożeń
• Zagrożenia bezpieczeństwa pracowników Echo,
pracowników podwykonawców oraz osób
postronnych,
• Niewystarczający poziom wiedzy i kompetencji
z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy oraz
ochrony środowiska (BHP oraz OŚ) u podwyko-
nawców.
• Własny zespół specjalistów z zakresu BHP i OŚ, przeprowadzających m.in. okresowe kontrole, audyty
oraz szkolenia z zakresu BHP i OŚ,
• Stosowanie wysokich standardów BHP i OŚ zgodnych z normą ISO 45001 (BHP) oraz ISO 14001 (OŚ)
potwierdzanych przez okresowe zewnętrzne audyty,
• Obligowanie wykonawców do stosowania się do przepisów i standardów Echo w zakresie BHP i OŚ.
64
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Ryzyka finansowe
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko zmian wysokości stóp procentowych • Stosowanie instrumentów zabezpieczających (stałe stopy, dla części kredytów – IRS) dla wybranych
zobowiązań.
Ryzyko kredytowe • Stosowanie procedur pozwalających ocenić wiarygodność kredytową klientów, najemców i dostaw-
ców,
• Zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji dla najemców,
• W zakresie środków pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta
jedynie z usług renomowanych jednostek.
Ryzyko walutowe • Hedging naturalny – zaciąganie kredytów na finansowanie projektów w EUR, które jest również
główną walutą transakcji najmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Polsce, finansowanie
działalności mieszkaniowej i budowlanej w polskich złotych, które są główną walutą zawieranych
kontraktów budowlanych i sprzedaży mieszkań,
• Ustanowienie programu emisji obligacji denominowanych w EUR, w celu lepszego dostosowania
struktury walutowej pasywów do struktury walutowej aktywów i przeprowadzenie pierwszych emisji,
• Selektywne wykorzystywanie instrumentów pochodnych (forward, opcje walutowe).
Ryzyko utraty płynności Spółki lub spółek
z Grupy
• Brak dostępu do finansowania zewnętrznego,
• Zachwianie równowagi między należnościami
a zobowiązaniami,
• Istotne zakłócenia przepływów pieniężnych.
• Stały monitoring prognozowanych i rzeczywistych przepływów pieniężnych krótko-
i długoterminowych,
• Utrzymywanie poziomu gotówki zapewniającej właściwe zarządzanie płynnością,
• Utrzymywanie wolnych limitów kredytowych na rachunkach bieżących,
• Stałe wpływy ze sprzedaży mieszkań,
• Finansowanie realizacji projektów kredytami celowymi,
• Realizowanie najbardziej kapitałochłonnych inwestycji w partnerstwie lub współpracy z firmami spoza
grupy Echo Investment,
• Stałe monitorowanie należności i zobowiązań,
• Dywersyfikacja biznesu na segmenty mieszkaniowy, biurowy, handlowy, które mogą przechodzić
poszczególne fazy cyklu koniunkturalnego w różnym czasie,
• Przeprowadzanie wariantowanych stress testów płynnościowych w oparciu o różne scenariusze
zmian rynkowych.
Ryzyka prawne i regulacyjne
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko związane z procedurami
administracyjnymi
• Ryzyko zmian prawa,
• Ryzyko związane z interpretacyjnymi przepisów
lokalnych i ogólnokrajowych,
• Ryzyko opieszałości urzędów, wydłużenia się
procedur administracyjnych w urzędach,
• Ryzyko opóźnień w procesach administracyjnych
ze względu na złe przygotowanie inwestycji,
• Ryzyko opóźnień w procesach administracyjnych
ze względu na udział stron trzecich.
• Stały monitoring zmian prawnych w zakresie planowania i procedur administracyjnych,
• Doświadczenie z funkcjonowania procedury uzyskiwania pozwoleń w największych miastach
w Polsce,
• Zatrudnianie doświadczonych specjalistów z zakresu planowania i procedur administracyjnych,
• Szczegółowa analiza prawno-administracyjna przed zakupem działki,
• Dokładne przygotowanie projektów we współpracy z doświadczonymi zewnętrznymi studiami
architektonicznymi i urbanistycznymi,
• Prowadzenie działań informacyjnych i promocyjnych dotyczących planowanych projektów w celu
uzyskania akceptacji społecznej,
• Prowadzenie jednocześnie wielu projektów, co pozwala na rozproszenie ryzyka.
Ryzyka związane z wprowadzeniem nowych
przepisów prawnych oraz zmianami istniejących
przepisów
• Ryzyko niedostosowania się do nowych regulacji
w odpowiednim terminie,
• Zmiana interpretacji wcześniejszych przepisów,
• Publiczny charakter spółki oraz związane z tym
podwyższone restrykcje prawne,
• Ryzyko wzrostu obciążeń związanych
z zapewnieniem zgodności z przepisami.
• Stały monitoring prac legislacyjnych dotyczących branży nieruchomości, budowlanej i pokrewnych,
wpływających na działalność Grupy,
• Stała analiza potencjalnego wpływu nowych rozwiązań na działalność firmy na poziomie Zarządu,
• Uczestnictwo w dialogu społecznym dotyczącym prowadzonych prac legislacyjnych poprzez gremia
doradcze, organizacje biznesowe i branżowe,
• Wparcie zewnętrznych kancelarii w zakresie wiedzy specjalistycznej, gdy występuje taka potrzeba,
• Zatrudnienie w ramach zespołu prawnego specjalisty z zakresu rynków kapitałowych,
• Okresowe audyty w zakresie oceny zgodności z przepisami,
• Monitoring rozwiązań prawnych stosowanych w krajach rozwiniętych (przede wszystkim Unii Europej-
skiej i USA).
Skomplikowany i zmienny system podatkowy
• Ryzyko braku zgodności z nowymi zmianami
w przepisach podatkowych,
• Rozbieżna praktyka interpretacyjna organów
podatkowych i rozbieżne orzecznictwo,
• Wzrost obciążeń podatkowych oraz zapewniania
zgodności z przepisami podatkowymi.
• Wewnętrzna kontrola podatkowa, własny zespół ds. podatków,
• Stałe monitorowanie uwarunkowań podatkowych działalności Grupy Kapitałowej,
• Stała współpraca z renomowanymi doradcami prawnymi i podatkowymi.
65
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Ryzyka makroekonomiczne
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko niekorzystnych zmian na rynku
nieruchomości
• Cykliczność rynku nieruchomości,
• Ryzyko wstrzymania finansowania zewnętrznego.
• Wczesne wynajmowanie projektów komercyjnych i ich szybka sprzedaż po wybudowaniu,
• Potencjał finansowy pozwalający na utrzymywanie gotowych nieruchomości komercyjnych na
własnym bilansie w przypadku braku możliwości sprzedaży,
• Sprzedaż około 80 proc. mieszkań w danym projekcie jeszcze na etapie budowy, co wcześnie
dostarcza informacji o popycie na rynku i pozwala odpowiednio reagować na mniej zaawansowanych
projektach (przyśpieszać, opóźniać, zmieniać wielkość i jakość mieszkań),
• Stałe utrzymywanie wysokiego poziomu gotówki i dostępnych limitów kredytowych,
• Realizowanie inwestycji mieszkaniowych z wpłat od klientów, bez finansowania zewnętrznego,
• Dostosowywanie tempa i harmonogramu realizacji projektów do warunków rynkowych,
• Etapowanie inwestycji.
Ryzyko niekorzystnych zmian wskaźników ko-
niunktury gospodarczej
• Osłabienie tempa wzrostu gospodarczego,
• Wzrost bezrobocia,
• Spadek konsumpcji,
• Wzrost inflacji.
• Projektowanie inwestycji dostosowanych do możliwości finansowych i popytu na lokalnych rynkach,
• Elastyczne reagowanie na zmianę popytu przez np. zmianę wielkości lub jakości budowanych
mieszkań, opóźnienie lub spowolnienie tempa budowy,
• Stała analiza zachowań oraz potrzeb konsumentów i klientów.
Ryzyka związane z rozwojem epidemii korona-
wirusa SARS-COV-2
• Ryzyko ograniczenia możliwości prowadzenia
działalności Grupy ze względu na nadzwyczajne
środki ostrożności,
• Ryzyko pogorszenia koniunktury w następstwie
Epidemii.
• Ciągły rozwój systemów IT i stała analiza efektywności systemów pozwalających na zdalne
prowadzenie działalności,
• Bieżący monitoring globalnej sytuacji pandemicznej oraz gospodarczej w celu oceny jej
potencjalnego negatywnego wpływu i podjęcia wyprzedzających działań mitygujących.
Ryzyka IT
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Cyberbezpieczeństwo
• Ryzyko związane z nieautoryzowanym dostępem
do danych z wewnątrz oraz zewnątrz organizacji
mogące powodować wyciek poufnych danych
firmowych.
• Funkcjonujące wewnętrzne standardy bezpieczeństwa IT,
• Wymaganie spełnienia standardów bezpieczeństwa Echo przez dostawców rozwiązań IT,
• Funkcjonujący system bezpieczeństwa uwzględniający ciągły monitoring i wykrywanie zagrożeń dla
systemów i infrastruktury IT,
• Prowadzenie cyklicznych wewnętrznych kampanii informacyjnych z zakresu cyberbezpieczeństwa
oraz cyklicznych testów z zakresu bezpieczeństwa infrastruktury i aplikacji IT.
Stabilność systemu
• Ryzyko dla utrzymania stabilności sieci i systemów
firmowych w warunkach konieczności masowej
pracy zdalnej.
• Korzystanie z renomowanych dostawców i wykonawców oprogramowania z zakresu nowoczesnych
technologii,
• Przeprowadzanie regularnych testów wytrzymałości sieci i systemów, która została pozytywnie
zweryfikowana w 2020 r. w czasie pracy zdalnej dużej części zespołu.
66
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
17
Wpływ wojny
w Ukrainie na
działalność i wyniki
Spółki i Grupy
w przyszłości
Grupa Echo Investment nie zidentyfikowała dotychczas
okoliczności mogących stanowić specyficzne czynniki
ryzyka wynikające bezpośrednio z inwazji Federacji Rosyj-
skiej na Ukrainę lub nałożonymi na Rosję i Białoruś sank-
cjami gospodarczymi. Echo Investment S.A. oraz pod-
mioty z jego grupy kapitałowej nie prowadzą działalności
operacyjnej na terytorium Ukrainy, Rosji ani na Białorusi.
W ocenie zarządu Grupy, wydarzenia te mają wpływ na
działalność oraz sytuację finansową i operacyjną Grupy,
jednakże ten wpływ jest pośredni i połączony z szeregiem
innych czynników makroekonomicznych oraz geopoli-
tycznych. Wojna i jej bezpośrednie następstwa – w głów-
nej mierze sankcje – przyczyniły się do wprowadzenia
niestabilności na światowych rynkach surowców energe-
tycznych i materiałów budowlanych, jednak nie można
określić stopnia tego wpływu.
Grupa monitoruje potencjalny wpływ wojny na działal-
ność operacyjną, wyniki finansowe i perspektywy rozwoju.
W szczególności obejmuje to monitoring dostępności siły
roboczej, cen i dostępności głównych materiałów bu-
dowlanych oraz paliw. Obecnie ryzyko braku siły roboczej
jest oceniane jako niskie. Po krótkim okresie zawirowań,
sytuacja na rynku materiałów budowlanych i paliw się
stabilizuje. Obecnie Grupa nie zidentyfikowała specyficz-
nych ryzyk, które bezpośrednio wynikają z wojny i znaczą-
co wpływają na działalność operacyjną, wyniki finansowe
i perspektywy rozwoju.
Ze względu na dynamikę sytuacji w Ukrainie, Grupa nie
jest w stanie wykluczyć pojawienia się w przyszłości no-
wych czynników ryzyka mających wpływ na działalność
oraz sytuację finansową i operacyjną. W przypadku ujaw-
nienia się tego typu ryzyk, Echo Investment S.A. przekaże
informacje o nowych uwarunkowaniach mających istotny
wpływ na działalność, wyniki finansowe lub perspektywy,
w sposób przewidziany przepisami prawa i w wymaganym
zakresie.
67
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
18
Portfel
nieruchomości
Mieszkania
Legenda:
PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.
Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów
przedwstępnych.
Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,
koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów
zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania
zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywo-
wanych kosztów finansowych, marketingu oraz
całościowych kosztów osobowych związanych
z przedsięwzięciem inwestycyjnym, które
Spółka szacuje na ok. 6 proc. podanej wartości
budżetu.
Projekty mieszkaniowe Grupy Echo
w budowie na 31 grudnia 2022 r.
Projekt / adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Planowane
przychody
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczę-
cie budowy
Planowane
zakończenie
budowy
KRAKÓW
Bonarka Living II C
ul. Puszkarska
9 900 179 61% 101,8 73,3 51% I kw. 2022 III kw. 2023
Bonarka Living II D
ul. Puszkarska
8 400 151 63% 87,0 6 0 , 5 40% I kw. 2022 III kw. 2023
ZAM II
ul. Rydlówka
5 500 100 9% 75,1 49,4 24% IV kw. 2022 III kw. 2024
ŁÓDŹ
Zenit I
ul. Widzewska
9 100 168 79% 62,1 4 5 , 7 51% III kw. 2021 IV kw. 2022
Fuzja III
ul. Tymienieckiego
9 100 159 75% 79,1 5 6 , 7 72% II kw. 2021 II kw. 2023
Boho
ul. Wodna
12 800 239 44% 109,3 7 8 , 3 52% IV kw. 2021 III kw. 2023
Fuzja Loy G01
ul. Tymienieckiego
7 900 162 10% 83,2 6 1 , 3 14% IV kw. 2022 IV kw. 2024
POZNAŃ
Osiedle Enter II
ul. Naramowice
9 400 157 99% 62,2 4 4 , 3 61% II kw. 2021 IV kw. 2022
Osiedle Enter III
ul. Naramowice
9 600 166 99% 66,3 4 6 , 4 69% II kw. 2021 IV kw. 2022
Wieża Jeżyce I
ul. Janickiego
11 600 206 82% 107,5 74,3 53% IV kw. 2021 IV kw. 2023
68
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Projekty mieszkaniowe Grupy Echo
w budowie na 31 grudnia 2022 r.
Projekt / adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Planowane
przychody
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczę-
cie budowy
Planowane
zakończenie
budowy
WARSZAWA
Rytm Kabaty
al. KEN
17 300 288 65% 289,5 1 7 6 , 4 56% I kw. 2022 IV kw. 2023
Razem 110 600 1 975 64% 1 123 767 50%
Projekty mieszkaniowe GrupyArchicom
w budowie na 31 grudnia 2022 r.
Projekt / adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Planowane
przychody
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczę-
cie budowy
Planowane
zakończenie
budowy
WROCŁAW
Browary Wrocławskie BA2, BA3
ul. Jedności Narodowej
13 800 239 67% 183,5 95,0 87% I kw. 2021 II kw. 2023
Browary Wrocławskie BP5-6
ul. Jedności Narodowej
9 300 188 60% 109,1 63,7 55% I kw. 2022 IV kw. 2023
Olimpia Port M24, M25, M26
ul. Ameriga Vespucciego
10 700 181 49% 128,1 70,1 55% III kw. 2021 III kw. 2023
Olimpia Port M37, M39
ul. Ameriga Vespucciego
7 800 156 41% 81,9 56,1 69% IV kw. 2021 II kw. 2023
Olimpia Port M36, M38
ul. Ameriga Vespucciego
4 900 88 94% 49,2 27,0 89% I kw. 2021 IV kw. 2022
Planty Racławickie R8
ul. Wichrowa / Racławicka
5 500 94 71% 59,4 38,6 71% IV kw. 2021 III kw. 2023
Planty Racławickie R9
ul. Wichrowa / Racławicka
8 900 177 7% 118,2 77,6 25% III kw. 2022 II kw. 2024
Awipolis etap 3
ul. Władysława Chachaja
6 600 121 59% 60,6 43,1 80% IV kw. 2021 III kw. 2023
Sady nad Zieloną
ul. Blizanowicka
4 200 80 96% 35,2 25,8 100% IV kw. 2020 IV kw 2022
Nowa Kępa Mieszczańska KM4
ul. Mieszczańska
8 700 185 43% 119,0 79,7 52% I kw. 2022 I kw. 2024
Nowa Kępa Mieszczańska KM5
ul. Mieszczańska
2 700 18 0% 28,6 24,0 24% III kw. 2022 I kw. 2025
Nowa Kępa Mieszczańska KM6
ul. Mieszczańska
7 200 165 0% 97,5 68,8 40% II kw. 2022 III kw. 2024
Razem 90 300 1 692 48% 1 070,3 669,5 60%
Razem projekty mieszkaniowe
Grupy Echo Investment w budowie
200 900 3 667 2 193,2 1 436,0
69
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r.
Projekt / adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Planowane
przychody
Przewidywa-
ny budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
KRAKÓW
Wita Stwosza Resi
ul. Wita Stwosza
8 600 1 8 5 122,3 74,2 26% III kw. 2023 I kw. 2025
ŁÓDŹ
Zenit II
ul. Widzewska
6 000 1 6 2 46,4 32,1 12% II kw. 2023 IV kw. 2024
Zenit III
ul. Widzewska
8 000 1 6 4 62,2 43,2 8% I kw. 2024 IV kw. 2025
Zenit IV
ul. Widzewska
8 500 1 7 4 70,8 47,5 7% II kw. 2024 IV kw. 2025
Zenit V
ul. Widzewska
9 900 1 8 5 86,6 53,8 6% I kw. 2025 III kw. 2026
Zenit VI
ul. Widzewska
8 500 1 7 2 76,7 46,8 6% II kw. 2025 IV kw. 2026
Zenit VII
ul. Widzewska
5 400 9 8 44,7 31,4 7% I kw. 2024 III kw. 2025
Zenit VIII
ul. Widzewska
9 300 1 6 7 83,5 54,2 6% I kw. 2024 IV kw. 2025
Zenit IX
ul. Widzewska
6 800 1 1 7 62,5 40,5 5% II kw. 2025 IV kw. 2026
Fuzja Loy G02
ul. Tymienieckiego
9 700 1 7 1 104,5 86,1 8% II kw. 2024 II kw. 2026
POZNAŃ
Apartamenty Esencja II
ul. Grabary
6 800 1 3 9 78,4 54,7 17% IV kw. 2023 III kw. 2025
Wieża Jeżyce II
ul. Janickiego
15 100 2 6 2 151,3 96,6 15% III kw. 2023 I kw. 2025
Wieża Jeżyce III
ul. Janickiego
13 600 2 4 2 143,4 90,8 14% II kw. 2024 IV kw. 2025
Wieża Jeżyce IV
ul. Janickiego
11 900 183 142,0 89,0 13% I kw. 2024 IV kw. 2025
Opieńskiego I
ul. Opieńskiego
15 300 1 7 4 128,9 92,1 9% III kw. 2024 II kw. 2026
Opieńskiego II
ul. Opieńskiego
12 500 2 1 2 108,7 75,1 8% I kw. 2025 IV kw. 2026
Opieńskiego III
ul. Opieńskiego
17 200 2 6 6 156,6 103,8 8% III kw. 2025 III kw. 2027
Opieńskiego IV
ul. Opieńskiego
10 000 1 6 0 99,7 60,2 9% I kw. 2026 IV kw. 2027
WARSZAWA
Stacja Wola III
ul. Ordona
13 300 2 4 1 208,4 117,9 25% I kw. 2023 II kw. 2025
Projekt Mokotów I
ul. Domaniewska
29 600 5 5 6 521,6 313,6 27% I kw. 2023 IV kw. 2024
Projekt Mokotów II
ul. Domaniewska
15 000 2 8 6 279,9 154,6 26% I kw. 2024 IV kw. 2025
Projekt Mokotów III
ul. Domaniewska
15 600 3 0 1 299,4 164,8 25% I kw. 2025 III kw. 2026
Projekt Mokotów IV
ul. Domaniewska
6 300 1 2 3 124,3 67,5 25% III kw. 2025 III kw. 2027
Razem 262 900 4 740 3 202,8 1 990,3 17%
70
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom
w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r.
Projekt / adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Planowane
przychody
Przewidywa-
ny budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
WROCŁAW
Planty Racławickie R10
ul. Wichrowa / Racławicka
5 500 9 8 67,9 44,7 15% III kw. 2023 II kw. 2025
Gwarna
ul Gwarna
4 100 9 7 58,7 42,1 30% III kw. 2023 III kw. 2025
Iwiny - Schuberta
ul. Schuberta
4 000 6 0 35,2 25,1 11% II kw 2024 IV kw. 2025
Awipolis etap 4a
ul. Władysława Chachaja
10 000 1 8 8 102,3 73,3 13% II kw. 2023 I kw. 2025
Awipolis etap 4b
ul. Władysława Chachaja
3 200 5 6 33,3 23,9 11% IV kw. 2023 III kw. 2025
Sady nad Zieloną 2 A1, C
ul. Blizanowicka
5 000 9 7 50,5 36,3 22% I kw. 2023 IV kw. 2024
Sady nad Zieloną 2 B
ul. Blizanowicka
6 300 1 2 3 64,4 46,3 16% IV kw. 2023 III kw. 2025
Czarnieckiego - M
ul. Stefana Czarnieckego
3 600 7 1 48,9 35,1 19% III kw. 2024 IV kw. 2026
Czarnieckiego - AH
ul. Stefana Czarnieckego
1 050 6 0 15,3 11,1 24% III kw. 2024 I kw. 2027
Iwiny - Radomierzycka 1
ul. Radomierzycka
9 500 1 7 9 90,1 64,8 20% III kw. 2024 IV kw. 2025
Iwiny - Radomierzycka 2
ul. Radomierzycka
10 800 2 0 2 102,8 73,5 17% IV kw. 2024 II kw. 2026
Iwiny - Radomierzycka 3
ul. Radomierzycka
10 700 1 9 9 102,1 73,4 17% IV kw. 2025 II kw. 2027
Meridian K1
ul. Karkonoska
14 700 2 8 5 179,3 121,8 16% II kw. 2024 II kw. 2026
Meridian K2
ul. Karkonoska
9 500 1 8 7 116,7 76,5 16% IV kw. 2024 IV kw. 2026
Browary Wrocławskie R1R2
ul. Rychtalska
6 600 1 2 8 86,7 57,2 16% I kw. 2024 I kw. 2026
Góralska 1
ul. Góralska
6 920 1 2 4 90,9 59,1 16% IV kw. 2024 IV kw. 2026
Góralska 2
ul. Góralska
11 100 2 1 6 142,5 95,1 16% II kw. 2025 II kw. 2027
WARSZAWA
Projekt Mokotów
ul. Domaniewska
14 400 257 239,5 171,3 38% II kw. 2023 I kw. 2025
POZNAŃ
Projekt Poznań I*
ul. Janickiego
13 000 263 140,4 108,8 23% I kw. 2024 I kw. 2026
Projekt Poznań II*
ul. Janickiego
13 800 293 149,3 115,7 23% III kw. 2024 II kw. 2026
KRAKÓW
Dąbrowskiego D1 D2
Kraków ul. Dąbrowskiego
2 700 55 37,5 24,9 16% I kw. 2024 II kw. 2025
Dąbrowskiego D3
Kraków ul. Dąbrowskiego
1 400 31 19,5 13,0 18% I kw. 2024 II kw. 2025
71
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
* projekty w trakcie sprzedaży z grupy Echo do grupy Archicom
Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom
w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r.
Projekt / adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Planowane
przychody
Przewidywa-
ny budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
Duża Góra
Kraków ul. Duża Góra
4 700 76 52,5 37,1 11% II kw. 2024 II kw. 2026
Razem 172 570 3 345 2 027 1 430,0 20%
Razem projekty mieszkaniowe Grupy
Echo Investment w przygotowaniu
435 470 8 085 5 229,4 3 420,4
Wszystkie nieruchomości mieszkaniowe są w skonsolido-
wanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej prezentowane
jako zapasy.
72
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Mieszkania na wynajem Resi4Rent
Legenda:
PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.
Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,
koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów
zewnętrznych, koszty finansowe oraz 6 proc.
wynagrodzenia za prowadzenie projektu przez
Echo Investment. Nie zawiera kosztów marke-
tingu.
Gotowe projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent
na 31 grudnia 2022 r.
Projekt
PUM
[mkw.] Liczba lokali
Planowane
roczne przy-
chody netto
z czynszów
[mln PLN]
Budżet
[mln PLN]
Zakończenie
budowy
WROCŁAW
R4R Wrocław Rychtalska
ul. Zakładowa
11 400 302 9,7 76,8 III kw. 2019
R4R Wrocław Kępa Mieszczańska
ul. Dmowskiego
9 300 269 8,6 76,3 II kw. 2020
ŁÓDŹ
R4R Łódź Wodna
ul. Wodna
7 800 219 5,5 52,4 IV kw. 2019
WARSZAWA
R4R Warszawa Browary
ul. Grzybowska
19 000 450 20,9 187,6 III kw. 2020
R4R Warszawa Suwak
ul. Suwak
7 900 227 7,0 60,7 IV kw. 2020
R4R Warszawa Taśmowa
ul. Taśmowa
13 000 372 11,0 112,1 I kw. 2021
R4R Warszawa Woronicza
ul. Żwirki i Wigury
5 200 161 5,1 53,2 IV kw. 2022
GDAŃSK
R4R Gdańsk Kołobrzeska
ul. Kołobrzeska
10 000 302 10,3 88,7 II kw. 2021
POZNAŃ
R4R Poznań Jeżyce
ul. Szczepanowskiego
5 000 160 4,0 45,3 III kw. 2021
KRAKÓW
R4R Kraków Bonarka
ul. Puszkarska
5 100 149 4,2 40,2 III kw. 2022
R4R Kraków Błonia
ul. 3 Maja
12 100 387 10,5 102,1 IV kw. 2022
Razem 105 800 2 998 96,8 895,4
73
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent
w budowie na 31 grudnia 2022 r.
Projekt
PUM
[mkw.] Liczba lokali
Planowane
roczne przy-
chody netto
z czynszów
[mln PLN]
Przewidywany
budżet
[mln PLN]
Rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
WROCŁAW
R4R Wrocław
ul. Jaworska
13 700 391 11,5 132,7 III kw. 2021 III kw. 2023
R4R Wrocław Park Zachodni
ul. Horbaczewskiego
10 100 301 9,4 104,8 II kw. 2022 IV kw. 2023
R4R Wrocław II
ul. Jaworska
9 700 290 9,2 103,8 III kw. 2022 II kw. 2024
R4R Wroclaw
ul. Grabiszyńska
13 000 358 12,5 156,8 III kw. 2022 I kw. 2025
ŁÓDŹ
R4R Łódź
ul. Kilińskiego
9 700 287 7,7 103,2 II kw. 2022 I kw. 2024
WARSZAWA
R4R Warszawa II
ul. Żwirki i Wigury
11 200 344 12,5 127,2 II kw. 2021 I kw. 2023
R4R Warszawa
ul. Wilanowska
12 200 375 14,0 132,4 III kw. 2021 II kw. 2023
POZNAŃ
R4R Poznań
ul.Brneńska
13 000 411 11,8 148,5 IV kw. 2022 III kw. 2024
KRAKÓW
R4R Kraków
ul. Romanowicza
29 300 873 28,4 354,1 IV kw. 2022 IV kw. 2024
Razem 121 900 3 630 117,0 1 363,5
* projekt w trakcie sprzedaży z Echo Investment do Resi4Rent
Projekty do platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent
w przygotowaniu na 31 grudnia 2022 r.
Projekt
PUM
[mkw.]
Liczba
lokali
Planowane
roczne przy-
chody netto
z czynszów
[mln PLN]
Przewidywany
budżet
[mln PLN]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
WARSZAWA
R4R Warszawa 2 7 800 279 10,0 110,9 I kw. 2023 IV kw. 2024
POZNAŃ
R4R Poznań 4 22 200 670 19,4 266,1 II kw. 2023 II kw. 2025
KRAKÓW
R4R Kraków
ul. Jana Pawła II
8 700 296 8,9 98,9 I kw. 2023 IV kw. 2024
GDAŃSK
R4R Gdańsk* 9 900 286 11,1 137,4 I kw. 2023 III kw. 2024
R4R Gdańsk 2 24 200 737 23,8 295,8 I kw. 2023 IV kw. 2024
Razem 72 800 2 268 73,2 909,1
74
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Fot. Mieszkania na wynajem Resi4Rent - Warszawa Taśmowa
Tabela „Projekty do platformy mieszkań na wynajem Re-
si4Rent w przygotowaniu” prezentuje tylko nieruchomo-
ści z projektami, które są w posiadaniu grupy Resi4Rent
lub są w trakcie sprzedaży z Grupy Echo Investment do
Resi4Rent. Nie prezentują inwestycji na działkach zabez-
pieczonych przez Resi4Rent (np. umową przedwstępną),
nawet jeśli przygotowanie projektu jest zaawansowane.
75
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Biura
Legenda:
GLA – (gross leasable area) całkowita po-
wierzchnia wynajmu.
NOI – (net operating income) – dochód ope-
racyjny netto przy założeniu pełnego
wynajmu oraz przeciętnych rynkowych
stawek najmu.
ROFO – (right of first oer) – prawo do złoże-
nia pierwszej oferty
W związku z 25 proc. udziałem w projekcie,
partner ROFO jest uprawniony do 25 proc.
zysku ze sprzedaży tego projektu.
Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,
koszty projektowania, wykonawstwa i nadzo-
rów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobo-
wych związanych z przedsięwzięciem, kosztów
marketingu, wynajmu i finansowych, które
Spółka szacuje na ok. 7 proc. podanej wartości
budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów
pomniejszających wartość sprzedaży (cenę),
tj. zabezpieczenia przychodów za okresy bez-
czynszowe (master lease), udziału w zyskach
(profit share) oraz kosztów sprzedaży projek-
tów. Koszty te występują tylko w przypadku
niektórych projektów.
Projekty biurowe Grupy Echo Investment
w eksploatacji na 31 grudnia 2022 r.
Projekt / adres
GLA
[mkw.]
Poziom
wynajęcia
[%]
Plano-
wane
przychody
NOI
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpozna-
ny zysk
z wyceny
wartości
godziwej
narastająco
[mln PLN]
Zakończenie
budowy Uwagi
Moje Miejsce II
Warszawa, ul. Beethovena
17 100 90% 3,2 157,5 90% 20,3* IV kw. 2020 Umowa ROFO z Globalworth
Poland. Aktywo dostępne do
sprzedaży.
React I
Łódź, al. Piłsudskiego
15 000 65% 2,5 118,5 78% 15,7 I kw. 2022 Nieruchomość inwestycyjna.
Brain Park I
Łódź, al. Piłsudskiego
29 700 62% 5,6 281,2 73% 47,0 IV kw. 2022 Nieruchomość inwestycyjna.
City Forum – City 2
Wrocław, ul. Traugutta
12 700 98% 2,4 95,3 94% 51,7** II kw. 2020 Biurowiec spółki Archi-
com.S.A. Aktywo dostępne
do sprzedaży.
Razem 74 500 13,7 652,5 134,7
* zysk z uwzględnieniem zmiany rezerwy na zobowiązanie do podziału projektu (profit share)
** wycena narastająco, bez wydzielenia zysku rozpoznanego w konsolidacji z grupą Echo Investment
Projekty biurowe Grupy Echo
w budowie na 31 grudnia 2022 r.
Projekt / adres
GLA
[mkw.]
Poziom
wynajęcia
[%]
Planowane
przychody
NOI
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady [%]
Rozpoznany
zysk
z wyceny
wartości
godziwej
narastająco
[mln PLN]
Rozpoczę-
cie budowy
Planowane
zakończenie
budowy Uwagi
Fuzja I01 & I03
Łódź, ul. Tymienieckiego
9 400 0% 1,6 89,3 20% - I kw. 2022 IV kw. 2023 Budynek
sprzedany
Brain Park II
Kraków, al. Pokoju
13 000 24% 2,5 125,7 38% 10,5 III kw. 2022 III kw. 2023
Razem 22 400 4,1 215,0 10,5
76
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Projekty biurowe Grupy Echo w przygotowaniu
na 31 grudnia 2022 r.
Projekt / adres
GLA
[mkw.]
Planowane
przychody
NOI
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy Uwagi
Wita Stwosza
Kraków, ul. Wita Stwosza
26 600 5,4 255,3 23% II kw. 2023 I kw. 2025
React II
Łódź, al. Piłsudskiego
25 900 4,5 197,2 8% III kw. 2024 I kw. 2026
Swobodna I
Wrocław, ul. Swobodna
16 200 3,3 153,8 12% II kw. 2023 I kw. 2025
Swobodna II
Wrocław, ul. Swobodna
25 600 5,1 240,5 12% I kw. 2024 I kw. 2026
West 4 Business Hub II
Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu
23 100 4,2 190,5 14% II kw. 2024 IV kw. 2025
West 4 Business Hub III
Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu
33 400 6,0 273,5 11% II kw. 2025 IV kw. 2026
T22 Oce B
Warszawa, ul. Towarowa
31 100 8,9 424,5 19% I kw. 2023 I kw. 2025 Projekt należy w 30 proc. do grupy
Echo Investment i 70 proc. do AFI
Europe. Inwestycje w jednostkach
stowarzyszonych i wspólnych
przedsięwzięciach wycenianych
metodą praw własności.
Razem
Wszystkie budynki biurowe w budowie i przygotowaniu są
w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozda-
niu z sytuacji finansowej prezentowane jako nieruchomo-
ści inwestycyjne w budowie.
Jeśli nie wskazano inaczej, wszystkie budynki biurowe
w budowie i przygotowaniu są w skróconym śródrocznym
skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej pre-
zentowane jako nieruchomości inwestycyjne w budowie.
Fot. Biurowiec
Brain Park
w Krakowie
77
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Projekty handlowe w eksploatacji
na 31 grudnia 2022 r.
Projekt / adres
GLA
[mkw.]
Poziom
wynajęcia
[%]
Planowane
przychody
NOI
[mln EUR]
Budżet
[mln PLN]
Ponie-
sione
nakłady
[%]
Rozpoznany
zysk z wyce-
ny wartości
godziwej
narastająco
[mln PLN]
Zakończenie
budowy Uwagi
Libero
Katowice, ul. Kościuszki
44 900 98% 9,0 390,4 100% 173,7* IV kw. 2018 Umowa ROFO z EPP.
Galeria Młociny
Warszawa, ul. Zgrupowania
AK Kampinos
84 300 94% 20,4 1 273,70 99,9% 7,8 II kw. 2019 Joint venture z EPP
w proporcjach 30:70
proc.
Pasaż Opieńskiego
Poznań, ul. Opieńskiego
13 200 98% 0,8 n/a n/a n/a n/a Budynek przeznaczony
do wyburzenia
Pasaż Kapelanka
Kraków, ul. Kapelanka
17 700 100% 2,0 n/a n/a n/a n/a Budynek przeznaczony
do wyburzenia
Razem 160 100 32,2 1 664,1 181,6
Centra handlowe
Legenda:
GLA – (gross leasable area) całkowita po-
wierzchnia wynajmu.
NOI – (net operating income) – dochód ope-
racyjny netto przy założeniu pełnego
wynajmu oraz przeciętnych rynkowych
stawek najmu.
ROFO – (right of first oer) – prawo do złoże-
nia pierwszej oferty
Zakończenie – data pozwolenia na użytko-
wanie. Po tej dacie do wykonania pozostaje
znaczna część prac wykończeniowych.
W związku z 25 proc. udziałem w projekcie,
partner ROFO jest uprawniony do 25 proc.
zysku ze sprzedaży tego projektu.
Centrum handlowe Libero jest w skróconym śródrocznym
skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej
prezentowane jako nieruchomość inwestycyjna. Propor-
cjonalne udziały w Galerii Młociny znajdują się w pozycji
„inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych
przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności”.
Pasaż Opieńskiego znajduje się w pozycji „nieruchomości
inwestycyjne”, natomiast Pasaż Kapelanka – w pozycji
„nieruchomości inwestycyjne w budowie”.
* zysk z uwzględnieniem zmiany rezerwy na Profit Share
78
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Bank ziemi
Legenda:
GLA – (gross leasable area) całkowita po-
wierzchnia wynajmu.
PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.
Projekty Grupy Echo na wczesnym etapie
przygotowania na 31 grudnia 2022 r.
Projekt
Powierzchnia
działki
[mkw.]
GLA/PUM
[mkw.] Uwagi
Warszawa, ul. Towarowa 55 500 166 600 Projekt na działce pod usługi i biura należy w 30 proc.
do grupy Echo Investment i 70 proc. do AFI Europe.
Docelowo działka pod mieszkania będzie
wyłączną własnością grupy Echo Investment. Działka pod
biura, mieszkania, mieszkania na wynajem i usługi.
Kraków, ul. Kapelanka 56 000 75 900 Działka pod biura, usługi, mieszkania na wynajem.
Warszawa, al. KEN 29 600 32 000 Działka pod biura, usługi, mieszkania.
Łódź, ul. Tymienieckiego 22 100 26 800 Działka pod biura, usługi, mieszkania.
Kraków, Wita Stwosza 3 200 5 100 Działka pod usługi.
Katowice, ul. Piotra Skargi 3 700 26 500 Działka pod biura, usługi .
Razem 170 100 332 900
Pozostałe grunty Grupy Echo
na 31 grudnia 2022 r.
Nieruchomość
Powierzchnia
[mkw.] Uwagi
Poznań, Naramowice 77 500
Łódź, ul. Widzewska 19 800
Gdańsk, ul. Nowomiejska 4 300 Przedwstępna umowa sprzedaży.
Zabrze, ul. Miarki 8 100
Razem 109 700
79
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Pozostałe grunty Grupy Archicom
na 31 grudnia 2022 r.
Nieruchomość
Powierzchnia
[mkw] Uwagi
Wrocław, ul. Murowana 3 100 Działka pod zabudowę jednorodzinną.
Wrocław, Jagodno 3 500 Działka pod zabudowę jednorodzinną.
Gajków, ul. Janowicka 7 300 Działka pod przemysł/usługi.
Wrocław, ul. Vespucciego 700 Działka pod tereny zielone, z możliwością wybudowania
pawilonu gastronomicznego.
Razem 14 600
Fot. Budowa kompleksu biurowego Fuzja w Łodzi
Fot. Budowa
biurowca Brain
Park w Krakowie
80
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
19
Główne inwescje
w 2022 r. – zakupy
nieruchomości
Obecnie Grupa Echo Investment ma zabezpieczone umo-
wami przedwstępnymi działki pozwalające wybudować
około 22 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. Ponadto
ma również podpisaną umowę przedwstępną na odkupie-
nie od spółki będącej wspólnym przedsięwzięciem (Towa-
rowa 22) terenu przeznaczonego pod budowę mieszkań
na sprzedaż z potencjałem około 46 tys. mkw.
Grupa Archicom ma zabezpieczone umowami
przedwstępnymi działki pozwalające wybudować blisko
36,7 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej. W 2022 r.
sfinalizowała m.in. zakup działki we Wrocławiu, na której
może powstać ok. 2 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej
oraz zakup działki w Warszawie od Grupy Echo, na której
może powstać ok. 14,3 tys. mkw. Ma również zabezpie-
czony umową przedwstępną z Grupą Echo zakup działki
w Poznaniu, na której może powstać ok. 27 tys. mkw.
powierzchni mieszkaniowej, a także zakup działki we Wro-
cławiu od zewnętrznego kontrahenta, na której powstać
może ok. 10 tys. mkw.
Potencjał zakupionych nieruchomości jest szacowany na
podstawie dokumentów planistycznych i wytycznych obo-
wiązujących na datę zakupu. Ostatecznie wykorzystanie
każdej nieruchomości jest ustalane na późniejszym etapie
przygotowania projektów, z uwzględnieniem aktualnych
dokumentów planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku
oraz ostatecznie przyjętych koncepcji projektów.
81
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
12%
17%
18%
17%
17%
12%
20%
18%
12%
11%
12%
10%
9%
8%
7%
20
Czynniki i niepowe
zdarzenia mające
wpływ na wyniki
w 2022 r.
Przekazanie klientom 1 240 mieszkań
i lokali użytkowych Grupy Echo.
Przekazanie klientom 928 mieszkań
i lokali użytkowych Grupy Archicom.
Udział projektów mieszkaniowych
Grupy Echo w całkowitej liczbie
zaksięgowanych mieszkań w 2022 r. [w szt.]
Udział projektów mieszkaniowych
Grupy Archicom w całkowitej liczbie
zaksięgowanych mieszkań w 2022 r. [w szt.]
– Warszawa, Stacja Wola II
– Łódź, Fuzja II
– Kraków, Osiedle Krk II
– Poznań, Osiedle Enter III
– Poznań, Osiedle Enter II
– Kraków, Osiedle ZAM I
– Pozostałe
– Wrocław, Awipolis L3, L4
– Wrocław, Planty Racławickie R5, R6, R7
– Wrocław, Olimpia Port M21, M22, M23
– Wrocław, Browary Wrocławskie BL1
– Wrocław, Słoneczne Stabłowice ZD1, ZD2
– Wrocław, Sady nad Zieloną
– Wrocław, Olimpia Port M36, M38
– Pozostałe
1 240
lokali
928
lokali
82
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
-20
Strata z nieruchomości inwescyjnych
w kwocie 11,4 mln zł.
Sprzedaż nieruchomości w Poznaniu przy ul. Hetmań-
skiej, Face2Face I-II w Katowicach, West4 Business
Hub i MidPoint71 we Wrocławiu oraz Fuzji CDJ w Łodzi.
Wycena wartości projektów współkontrolowanych
– Galeria Młociny w Warszawie, Towarowa 22
w Warszawie oraz Resi4Rent.
Kosz sprzedaży i ogólnego zarządu.
Wycena zobowiązań z tułu obligacji i pożyczek,
według zamorzowanego kosztu.
Wycena kredytów oraz środków pieniężnych
z tułu zmiany kursów walut obcych.
Wycena i realizacja zabezpieczających
instrumentów finansowych na walu obce.
Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.
Zysk/strata z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych
w podziale na nieruchomości w 2022 r. [mln PLN]
10
20
30
0
-10
-30
-40
Wrocław,
City2
Kraków,
Brain Park I
Kraków,
Brain Park II
Warszawa,
Moje Miejsce II
Łódź,
Fuzja CDJ
Łódź,
React I
Wrocław,
West4 Business Hub
Wrocław,
MidPoint71
Katowice,
Face2Face I-II
Katowice,
Libero*
Pozostałe
18,9
14,6
10,5
5,4
0,5
-44,9
-5,5
-8,0
-3,0-2,7
* Zmiana stopy kapitalizacji do wyceny projektu
2,8
83
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
21
Czynniki istotne
dla rozwoju Grupy
w nadchodzących
kwartałach
Pozywne
− Utrzymująca się wysoka inflacja jako przyczyna wzro-
stu popytu inwestycyjnego na mieszkania (17,2 proc.
w styczniu 2023 r. oraz 16,6 proc. w grudniu 2022 r.
w porównaniu do analogicznych miesięcy rok wcze-
śniej),
− wzrost przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia
w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zysku
w grudniu 2022 r. o 10,3 proc. rok do roku,
− niski poziom bezrobocia rejestrowanego (5,2 proc.
w grudniu 2022 oraz 5,5 proc. w styczniu 2023 r. wg
GUS),
− strukturalny deficyt mieszkań i rosnąca wartość miesz-
kań,
− zapowiedzi złagodzenia polityki kredytowej przez banki.
Negawne
− Wysoka inflacja jako przyczyna pogorszenia się sytuacji
gospodarstw domowych, ograniczająca możliwości
zakupowe oraz obniżająca ufność konsumencką,
− wolniejszy wzrost PKB: 0,3 proc. w czwartym kwartale
2022 r. rok do roku po oczyszczeniu z czynników sezo-
nowych, spadek o 2,4 proc. w stosunku do trzeciego
kwartału (szacunki NBP),
− pojawienie się alternatyw inwestycyjnych przynoszą-
cych wyższy dochód przy niższym poziomie ryzyka niż
mieszkania (obligacje skarbowe). Wysokie oprocento-
wanie lokat depozytowych,
− ograniczenie aktywności banków na rynku kredytowym
w wyniku zaostrzenia kryteriów udzielania kredytów
mieszkaniowych, podwyżek stóp procentowych przez
Radę Polityki Pieniężnej,
− niski bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK):
-45,5 p. proc. w grudniu 2022 r. oraz -38,1 p. proc.
w styczniu 2023 r.,
− niepewność co do cen surowców i energii,
− niepewność dotycząca rozwoju działań wojennych
w Ukrainie i ich wpływu na europejską gospodarkę,
− niepewność co do kluczowych założeń polityki fiskalnej
i monetarnej w Polsce. Możliwe kolejne podwyżki stóp
procentowych przez RPP,
− wzrost cen materiałów budowlanych, który wyniósł
w styczniu 2023 r. ok. +17 proc. r/r (wg PSB).
Czynniki o charakterze makroekonomicznym
84
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Wydanie kupującym mieszkań Grupy Echo, głównie
w projektach:
− Osiedle Wodna Boho w Łodzi,
− Fuzja II w Łodzi,
− Zenit I w Łodzi,
− Bonarka Living 2C i 2D w Krakowie,
− Wieża Jeżyce I w Poznaniu,
− Rytm Kabaty w Warszawie.
Wydanie kupującym mieszkań Archicomu, głównie
w projektach we Wrocławiu:
− Olimpia Port
− Planty Racławickie,
− Awipolis,
− Browary Wrocławskie.
Wycena i sprzedaż zakończonych inwescji oraz
gruntów:
− biurowiec Moje Miejsce II w Warszawie,
− biurowiec City 2 we Wrocławiu
− nieruchomość gruntowa przy ul. Nowomiejskiej
w Gdańsku,
− nieruchomość gruntowa w Gajkowie.
Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez
Grupę nieruchomości w trakcie komercjalizacji
oraz w budowie:
− Brain Park I oraz II w Krakowie,
− React I w Łodzi,
− Wita Stwosza w Krakowie..
Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez
Grupę gotowych nieruchomości:
− Libero w Katowicach.
Wycena udziałów w jednostkach ujmowanych
metodą praw własności, prowadzących inwescje:
− Galeria Młociny w Warszawie,
− Towarowa 22 w Warszawie,
− Resi4Rent.
Kosz sprzedaży i ogólnego zarządu.
Wycena zobowiązań z tułu obligacji i pożyczek,
według zamorzowanego kosztu.
Wycena kredytów oraz środków pieniężnych
z tułu zmiany kursów walut obcych.
Wycena i realizacja zabezpieczających
instrumentów finansowych na walu obce.
Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.
Dyskonta i odsetki od kredytów, obligacji
i pożyczek.
Czynniki wynikające bezpośrednio z działalności
Spółki i Grupy
85
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo
Investment S.A. odbyło się 15 czerwca 2022 r. Akcjonariusze
podjęli uchwałę o przeznaczeniu wypracowanego w 2021 r.
zysku.
Zysk netto w wysokości 27,8 mln zł, powiększony o kwotę
153,7 mln zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego – co
stanowi łącznie 181,5 mln zł – został przeznaczony do po-
działu między wszystkich akcjonariuszy Spółki. Kwota dywi-
dendy przypadająca na jedną akcję wyniosła 0,44 zł. Kwota
90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję, została wypłacona 28
grudnia 2021 r. tytułem zaliczki na poczet dywidendy. Pozo-
stała część dywidendy została wypłacona 26 lipca 2022 r.
22
Polika
dywidendowa
i dywidenda
Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. pod-
jął uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej.
Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową, z zysku za 2018
r. i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę
dywidendy w wysokości do 70 proc. skonsolidowanego
zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariu-
szom jednostki dominującej. Przy rekomendacji wypłaty
dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną i prze-
widywalną kondycję finansową Spółki i Grupy Kapitałowej
oraz strategię rozwoju, a w szczególności:
− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania
zadłużeniem i płynnością w Grupie,
− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju –
w szczególności zakupy gruntów.
Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na prze-
widywaniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie
z działalności operacyjnej Grupy.
Zgodnie z polityką
dywidendową
Echo Investment,
Zarząd rekomenduje
wypłatę dywidendy
w wysokości do 70 proc.
skonsolidowanego zysku
netto Grupy Kapitałowej
rocznie.
Zarząd Echo Investment S.A. 23 grudnia 2022 r. podjął
uchwałę o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na
poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2022. Łączna
kwota przeznaczona na zaliczkę wyniosła 90,8 mln zł, tj.
0,22 zł na 1 akcję. Zaliczka dywidendowa została wypłaco-
na 2 lutego 2023 r., po uzyskaniu zgody Rady Nadzorczej.
Do zaliczki dywidendowej uprawnieni byli akcjonariusze
posiadający akcje Spółki 26 stycznia 2023 r. tj. na 7 dni
przed datą wypłaty.
Uchwała w sprawie wypła zaliczki
dywidendowej z zysku za 2022 r.
Decyzja Walnego Zgromadzenia
Akcjonariuszy o dywidendzie
za 2021 r.
0,22 PLN
wysokość wypłaconej zaliczki dywiden-
dowej na jedną akcję z zysku za 2022 r.
86
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Rynki zbytu
Wszystkie projekty realizowane w 2022 r. przez Echo Invest-
ment i spółki z Grupy, były zlokalizowane w Polsce. Zgodnie
ze strategią, Echo Investment wycofało się z projektów poza
granicami kraju.
Kontrahenci
Głównymi kontrahentami Echo Investment S.A. oraz spółek
z jej Grupy Kapitałowej są podmioty, z którymi Spółka i Gru-
pa współpracują przy realizacji projektów deweloperskich
(wykonawcy i dostawcy). Udział kontrahentów mierzony
jest wartością zawartych transakcji (kupna lub zlecenia) do
przychodów Grupy.
23
Rynki zbytu i źródła
zaopatrzenia
w materiały,
towary i usługi
Najwięksi kontrahenci Grupy kapitałowej
Echo Investment S.A. w 2022 r.
Kontrahent
Wartość obrotów
[mln PLN]
Fabet-Konstrukcje Sp. z o.o. 91,7
Unibep S.A. 53,5
M&J Bud Invest PL i Siadul Sp.k. 42,3
Erbud S.A. 39,1
Krakbau S.A. 38,3
ZBB Firma Budowlana Sp. z o.o. Sp.k. 28,5
CDBP Sp. z o.o. 25,1
ZIO-MAX Marcin Ziopaja 23,2
Prof Fair Jarosław Poraj 22,6
Expres-Konkurent Sp. z o.o. Sp.k. 16,5
Artmax Sp. z o.o. 16,1
Westinvest Gesellscha Für Investmentfonds Mbh
Sp. z o.o. o/Polska
14,2
Dex-Bud 2 Sp. z o.o. Sp.k. 13,4
Elektrotermia Sp. z o.o. 12,9
P.P.H Komobex-Intel Sp. z o.o. 12,5
Najwięksi kontrahenci
Grupy Archicom S.A. w 2022 r.
Kontrahent
Wartość obrotów
[mln PLN]
Opex S.A. 87,9
Erbud S.A. 56,4
AWM Budownictwo S.A. 33,0
CMC Poland Sp. o.o. 4,0
BUDVAR Centrum Sp. z o.o. 3,2
Hydro-Kamel Kamil Skraburski 2,6
87
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Klienci Grupy Echo Investment różnią się w zależności od
segmentu działalności. W żadnym segmencie nie nastąpiła
znacząca koncentracja wartości transakcji, która mogłaby
być ryzykiem dla firmy w przypadku zatrzymania transakcji
z danym podmiotem lub rodzajem klientów.
Mieszkania – ich nabywcami są zwykle kupujący przezna-
czający zakup na własne potrzeby lub w celach inwestycyj-
nych i ochrony oszczędności.
Mieszkania na wynajem Resi4Rent – indywidualni wy-
najmujący mieszkania na własne potrzeby lub firmy wynaj-
mujące mieszkania dla swoich pracowników. Grupa Echo
Investment nie zajmuje się wynajmem, ale ma w platformie
Resi4Rent 30 proc. udziałów.
Biurowce – ich nabywcami są duże, międzynarodowe fun-
dusze zarządzające aktywami, natomiast najemcami – zwy-
kle duże i średnie firmy, zarówno polskie, jak i z kapitałem
zagranicznym.
Elastyczne powierzchnie biurowe CitySpace – to ofer-
ta dla małych firm, często jednoosobowych działalności
gospodarczych, ekspertów i specjalistów. Z takich biur
korzystają również średnie i duże firmy, jako rozwiązanie na
krótkotrwałe projekty lub przejściowe – np. do czasu do-
starczenia im docelowej, tradycyjnej powierzchni biurowej.
Centra handlowe – w tym obszarze naszymi klientami są
sieci handlowe i usługowe, które wynajmują powierzchnię
pod swoje placówki. Podobnie jak w przypadku biurowców,
ostatecznymi nabywcami takich inwestycji są duże, między-
narodowe fundusze zarządzające aktywami nieruchomo-
ściowymi.
Usługi – nasze spółki świadczą je przede wszystkim dla
podmiotów powiązanych (Towarowa 22, Galeria Młociny,
Resi4Rent), w rzadszych przypadkach dla podmiotów ob-
cych (np. Student Depot).
Najwięksi klienci, w tym odbiorcy usług
Grupy kapitałowej Echo Investment S.A.
w 2022 r.
Klient
Wartość obrotów
[mln PLN]
Huramitell Investments Sp. z o. o. 639,7
Farkas Grundstuckgesellscha MBH &CO KG 248,1
Barcarotta Sp. z o. o. 198,5
Giant Invest Sp. z o. o. 97,2
Thi Van Anh Nguyen 14,5
Capgemini Polska Sp. z o.o. 13,7
Honeywell Services Poland Sp. z o. o. 12,2
R4R Poland Sp. z o.o. 10,2
Klienci
88
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji na 31 grudnia 2022 r.
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. PLN]
1/2019 PLECHPS00308 mBank S.A. 96 510 11.04.2023 WIBOR 6M + marża 4,25%
1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 70 000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%
1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 WIBOR 6M + marża 4,45%
2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 WIBOR 6M + marża 4,4%
1I/2022 PLO017000079 Ipopema Securities S.A. 180 000 8.12.2027 WIBOR 6M + marża 4,5%
Razem 713 510
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Grupę Archicom S.A. [tys. PLN]
M4/2019 PLARHCM00073 mBank S.A. 60 000 14.06.2023 WIBOR 3M + marża 3,3%
M6/2022 PLO221800090 mBank S.A. 110 000 15.03.2024 WIBOR 3M + marża 3,2%
Razem 170 000
Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane przez Echo Investment S.A. [tys. PLN]
Seria I PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble
Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A.
50 000 8.11.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%
Serie J i J2 PLECHPS00290 Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A.,
Michael / Ström Dom Maklerski S.A.,
Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.
33 832 21.09.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%
Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.
Seria K PLECHPS00324 DM PKO BP 50 000 10.01.2025 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria L PLECHPS00332 DM PKO BP 50 000 22.02.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria M PLECHPS00340 DM PKO BP 40 000 27.04.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria N PLECHPS00357 DM PKO BP 40 000 27.06.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria O PLECHPS00365 DM PKO BP 25 000 6.09.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Razem 288 832
Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. dla sprzedających akcje Archicom S.A. [tys. PLN]
1P/2021 PLO017000053 Michael/Ström DM (agent) 188 000 22.10.2024 stała stopa oprocentowania
5%
Razem 188 000
Obligacje w PLN razem 1 360 342
24
Zobowiązania
finansowe Spółki
i Grupy
Obligacje
89
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym prze-
pływom pieniężnym, bez uwzględnienia wartości odsetek.
Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych nie
miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań
finansowych.
Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie są
zabezpieczone. Wszystkie są notowane na prowadzonym
przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie rynku
instrumentów dłużnych pod nazwą Catalyst, na platfor-
mach transakcyjnych prowadzonych przez GPW (w for-
mule rynku regulowanego i ASO ) oraz przez Bondspot
(analogiczne dwa rynki).
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane
przez Echo Investment S.A. [tys. EUR]
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
1E/2020 PLECHPS00316 Bank Pekao S.A. 40 000 23.10.2024 stała stopa
oprocentowania 4,5%
Obligacje w EUR razem 40 000
Obligacje wykupione przez Archicom
[tys. PLN]
Seria Kod ISIN Data
Wartość
nominalna
M5/2020 PLO221800025 7.02.2022 78 500
M3/2018 PLARHCM00065 13.07.2022 50 000
Razem 128 500
Zmiana stanu zobowiązań
z tułu obligacji w 2022 r.
Obligacje wykupione przez Echo Investment S.A.
[tys. PLN]
Seria Kod ISIN Data
Wartość
nominalna
Seria 1/2018 PLECHPS00282 25.04.2022 31 410
Seria H PLECHPS00266 22.05.2022 50 000
Seria F PLECHPS00233 11.10.2022 125 000
Seria G PLECHPS00241 27.10.2022 75 000
1P/2020 PLO017000020 8.12.2022 100 000
1/2020* PLO017000012 8.12.2022 80 000
Razem 461 410
*wykup częściowy
90
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Obligacje wyemitowane przez Archicom S.A.
[tys. PLN]
Seria Kod ISIN Data
Wartość
nominalna
M6/2022 PLO221800090 16.03.2022 110 000
Razem 110 000
Ponadto, w pierwszym kwartale 2023 r. Archicom S.A.
wyemitował obligacje serii M7/2023 dla inwestorów insty-
tucjonalnych o wartości nominalnej 62 mln zł.
Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A.
[tys. PLN]
Seria Kod ISIN Data emisji
Wartość
nominalna
Seria K PLECHPS00324 1.02.2022 50 000
Seria L PLECHPS00332 17.03.2022 50 000
Seria M PLECHPS00340 25.05.2022 40 000
Seria N PLECHPS00357 21.07.2022 40 000
Seria O PLECHPS00365 14.10.2022 25 000
1I/2022 PLO017000079 8.12.2022 180 000
Razem 385 000
91
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Kredy inwescyjne
Kredyty inwestycyjne Grupy Echo Investment
na 31 grudnia 2022 r. [tys.]
Kwota kredytu
wg umowy
Stan
wykorzystania
kredytu
Projekt
inwestycyjny
Podmiot
zaciągający kredyt Bank PLN EUR PLN EUR
Oprocento-
wanie
Termin
spłaty
Libero, Katowice Galeria Libero - Projekt
Echo 120 Sp. z. o.o. Sp.k.
Santander Bank Polska S.A. |
BNP Paribas Bank Polska S.A.
67 566 63 174 EURIBOR 3M
+ marża
22.11.2024
Galeria Młociny,
Warszawa*
Berea Sp. z o.o. Santander Bank Polska S.A. |
PKO BP S.A. | Bank Gospo-
darstwa Krajowego
56 100 51 802 EURIBOR 3M
+ marża
30.04.2025
Moje Miejsce II,
Warszawa
Projekt Beethovena - Pro-
jekt Echo 122 Sp. z o.o.
S.K.A.
PKO BP S.A. 23 034 22 126 EURIBOR 3M
+ marża
30.09.2023
Brain Park I i II,
Kraków
Echo Arena Sp. z o.o. PKO BP S.A. | Bank Pekao
S.A.
65 560 25 160 EURIBOR 3M
+ marża
30.06.2026
9 000 WIBOR 1M
+ marża
30.06.2024
Projekt Echo 129 Projekt Echo 129 Sp.
z o.o.
Bank Pekao S.A. 60 000 32 057 EURIBOR 3M
+ marża
30.09.2023
Resi4Rent *
- I transza
projektów
R4R Łódź Wodna Sp.
z o.o. | R4R Wrocław
Rychtalska Sp. z o.o. |
R4R Warszawa Browary
Sp. z o.o. | R4R Wrocław
Kępa Sp. z o.o.
ING Bank Śląski S.A. 106 560 103 630 WIBOR 3M
+ marża
10.12.2026
Resi4Rent*
- II transza
projektów
R4R Poznań Szczepanow-
skiego Sp. z o.o. | R4R
Warszawa Taśmowa Sp.
z o.o. | R4R Warszawa
Woronicza Sp. z o.o. |
R4R Gdańsk Kołobrzeska
Sp. z o.o.
Santander S.A. | Helaba AG 69 000 67 594 WIBOR 3M
+ marża
27.06.2027
Resi4Rent*
- III transza
projektów
R4R Warszawa Wilanow-
ska Sp. z o.o. | Pimech
Invest Sp. z o.o. | M2
Hotel Sp. z o.o. | R4R
Kraków 3 Maja Sp. z o.o. |
R4R RE Wave 3 Sp. z o.o.
Bank Pekao S.A. | Bank Go-
spodarstwa Krajowego | BNP
Paribas Polska
74 402 39 250 WIBOR 1M
+ marża
21.12.2028
Resi4Rent*
- IV transza
projektów
M2 Biuro sp. z o.o. | R4R
Wrocław Park Zachodni
Sp. z o.o. | R4R RE Wave
4 Sp. z o.o./R4R Gdańsk
Stocznia Sp. z o.o. | R4R
Kraków JPII Sp. z o.o. |
R4R Łódź Kilińskiego Sp.
z o.o.
Santander S.A. | Helaba AG 95 456 3 906 WIBOR 1M
+ marża
15.12.2029
Resi4Rent*
- Revolving
Credit Facilty
R4R Poland sp. z o.o. European Bank for Recon-
struction and Development
15 000 4 688 EURIBOR 3M
+ marża
1.12.2027
Razem
354 418 287 260 214 380 199 007
* Echo Investment ma w projektach 30 proc. udziałów, w związku z czym prezentuje 30 proc. wartości kredytów.
92
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Kredyty inwestycyjne Grupy Archicom
na 31 grudnia 2022 r. [tys. EUR]
Projekt
inwestycyjny
Podmiot
zaciągający kredyt Bank
Kwota kredytu
wg umowy
Stan
wykorzystania
kredytu Oprocentowanie
Termin
spłaty
City Forum - City 2 Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. Bank Pekao S.A. 17 600 4 413 EURIBOR 1M
+ marża
22.12.2031
Razem
17 600 4 413
Kredyty inwestycyjne zabezpieczone są standardowymi
zabezpieczeniami m.in. takimi jak hipoteki, umowa
o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finansowych,
pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa
podporządkowania, oświadczenia o poddaniu się
egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw
i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów.
Linie kredytowe
Linie kredytowe Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Bank Kwota wg umowy Kwota pozostała do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty
PKO BP S.A. * 75 000 62 931 WIBOR 1M + marża 31.10.2023
Alior Bank S.A. 25 000 25 000 WIBOR 3M + marża 10.07.2023
Santander Bank Polska S.A.** 100 000 67 468 WIBOR 1M + marża 14.04.2023
Razem 200 000 155 399
* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 10,1 mln zł.
** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 5,3 mln zł.
Linie kredytowe Grupy Archicom
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Bank Podmiot zaciągający kredyt
Kwota
wg umowy
Kwota pozostała
do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty
mBank S.A. * Archicom Sp. z o.o. – Realizacja
Inwestycji Sp.k.*
15 000 0 WIBOR 1M + marża 23.09.2024 r.
PKO BP S.A Archicom S.A. 80 000 0 WIBOR 3M + marża 9.03.2024
Razem 95 000 0
* Kredyt odnawialny na finansowanie kontraktów budowlanych. Kredyt zabezpieczony jest hipoteką na nieruchomości, cesją z kontraktów budowla-
nych oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzę-
dziami, jak pełnomocnictwo do rachunku bankowego czy
oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Wartość kredytu odpowiada niezdyskontowanym przepły-
wom pieniężnym.
93
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Poręczenia finansowe wystawione przez Grupę Echo Investment
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Poręczyciel
Podmiot
otrzymujący
poręczenie Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp.
z o.o.
Miasto Stołeczne
Warszawa
1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie
zobowiązań wynikających z umowy
drogowej.
Razem
1 230
25
Poręczenia
i gwarancje
Gwarancje finansowe wystawione przez Grupę Echo Investment
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Archicom S.A. Javin Investments Sp.
z o.o. Sp.k. w likwidacji;
Space Investment
Strzegomska 3 Sp.
z o.o.
GNT Ventures Wro-
cław Sp. z o.o.
12 237 25.02.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży budynku biurowego West Forum IB.
Razem 12 237
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione przez
Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot otrzymują-
cy gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo - SPV7 Sp. z o.o. R4R Warszawa Wila-
nowska Sp. z o.o.
Bank PKO S.A. 18 465 31.12.2027 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-
stycji, które przekroczą budżet określony
w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek
od transzy budowlanej.
Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo
117 Sp. z o.o. Sp.k.
40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane
związane z obiektem biurowym Nobilis we
Wrocławiu.
Razem 58 465
Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe 70 702
94
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych
przez Grupę Echo Investment w 2022 r. [tys. PLN]
Zmiana Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość
Termin
ważności Tytułem
Wygaśnięcie Echo - SPV7 Sp. z o.o. R4R Poznań Szczepa-
nowskiego Sp. z o.o.
Santander Bank
Polska S.A.
24 500 8.03.2022 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-
stycji, które przekroczą budżet określony
w umowie kredytu.
Wygaśnięcie
Echo Investment S.A. Rosehill Investments
Sp. z o.o.
IB 6 FIZAN
w likwidacji
107 505 31.03.2022 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
programowej zawartej 31 sierpnia 2017 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
95
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
26
Ocena zarządzania
zasobami
finansowymi
i ocena możliwości
realizacji zamierzeń
inwescyjnych
Dla Echo Investment S.A.
Zarządzanie zasobami finansowymi Spółki i Grupy kon-
centrowało się w 2022 r. na zabezpieczeniu płynności
finansowej w warunkach niepewności wynikającej z wojny
w Ukrainie, a także na zapewnieniu źródeł finansowania
realizowanych projektów oraz utrzymywaniu bezpiecznych
wskaźników płynności i założonej struktury finansowania.
Zdaniem Zarządu, sytuacja majątkowa i finansowa Spółki
i Grupy na koniec 2022 r. świadczy o stabilnej kondycji
finansowej, czego dowodem są poniższe wskaźniki.
Wzrost wskaźników marży zysku operacyjnego i zysku
bilansowego netto spowodowany jest wzrostem przycho-
dów z tytułu odsetek od obligacji oraz otrzymanych dy-
widend i wypłaty zysków ze spółek. Wzrost stóp zwrotów
ROA i ROE wynika ze wzrostu zysku netto (wzrost zysku
operacyjnego częściowo zniwelowany wyższymi kosztami
finansowymi spowodowany wzrostem stóp procentowych)
przy spadku wartości kapitału własnego (wypłata dywi-
dendy).
Wskaźnik marży zysku operacyjnego
(zysk operacyjny/przychody ze sprzedaży)
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto
(zysk netto/przychody)
Stopa zwrotu z aktywów ROA
(zysk netto/aktywa ogółem)
Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE
(zysk netto/kapitał własny)
Wskaźniki rentowności
96
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Wartości wskaźników rentowności
31.12.2022 31.12.2021
Wskaźnik marży zysku operacyjnego 77% 27%
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 28% 6%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA) 3% 1%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) 9% 2%
Wartości wskaźników rotacji
31.12.2022 31.12.2021
Rotacja zapasów w dniach 122 253
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach 74 48
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach 20 18
Rotacja uwarunkowana jest specyfiką prowadzonej dzia-
łalności. Ze względu na fakt, że do zapasów zalicza się
nabyte prawa własności oraz nakłady i koszty budowlane
dotyczące realizowanych na sprzedaż projektów dewe-
loperskich, cykl ten zawsze będzie długi w porównaniu
z innymi branżami, np. takimi jak produkcja dóbr szybko
zbywalnych.
Na spadek rotacji zapasów miała wpływ sprzedaż pozo-
stających w zapasie lokali mieszkaniowych oraz działek
do spółek wewnątrz grupy. Na wskaźnik rotacji należności
i jego wzrost wpłynął przyrost należności handlowych. Na
wzrost rotacji zobowiązań miała wpływ mniejsza dynamika
spadku zobowiązań handlowych w stosunku do spadku
przychodów ze sprzedaży.
W 2022 r. wskaźniki płynności wzrosły i kształtują się
na dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji
płynnościowej spółki. Wynika to z dużego przyrostu akty-
wów obrotowych (udzielone pożyczki przekwalifikowane
z długo na krótkoterminowe oraz przyrost środków pie-
niężnych) przy jednoczesnym spadku poziomu zobowią-
zań krótkoterminowych (rozliczenie zaliczek za sprzedane
grunty od jednostek powiązanych).
Rotacja zapasów w dniach
(stan zapasów *360 / przychody)
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach
(stan należności krótkoterminowych *360 / przychody)
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych z tytułu do-
staw i usług
(stan zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług
*360 / przychody)
Wskaźnik bieżący current ratio
(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik szybki quick ratio
(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik natychmiastowy cash ratio
(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik rotacji
Wskaźniki płynności
97
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Wartości wskaźników płynności
31.12.2022 31.12.2021
Wskaźnik bieżący (current ratio) 1,19 0,54
Wskaźnik szybki (quick ratio) 1,04 0,21
Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,15 0,08
Wartości wskaźników zadłużenia
31.12.2022 31.12.2021
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 34% 33%
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym 49% 38%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia 65% 67%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 189% 204%
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi
(kapitał własny / aktywa ogółem)
Delikatny wzrost tego wskaźnika wynika z mniejszego
spadku kapitałów własnych aniżeli aktywów.
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami wła-
snymi
(kapitał własny / aktywa trwałe)
Wzrost tego wskaźnika wynika z mniejszego spadku
kapitałów własnych aniżeli aktywów trwałych (przekwalifi-
kowanie pożyczek na krótkoterminowe oraz częściowa ich
spłata).
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
Niewielki spadek wskaźnika wynika z większego spadku
zobowiązań od spadku aktywów ogółem.
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
(zobowiązania ogółem / kapitał własny)
Spadek wskaźnika wynika z większego spadku zobowią-
zań ogółem aniżeli spadku kapitału własnego.
Zmiany na aktywach oraz kapitałach opisane poniżej przy
okazji analizy współczynników rentowności, płynności
i rotacji.
Wskaźniki zadłużenia
98
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Dla grupy kapitałowej Echo Investment
Wskaźniki rentowności
Wskaźnik rotacji
Poziom marży zysku operacyjnego pozostał niezmienny
w stosunku do zeszłego roku. Wynika to z podobnego
poziomu spadków zysku operacyjnego oraz przychodów
ze sprzedaży. Na spadek zysku operacyjnego miał przede
wszystkim fakt mniejszej ilości przekazanych mieszkań
w stosunku do zeszłego roku (2021: 2 969 szt., 2022:
2 168 szt.). Wskaźnik marży zysku bilansowego wynika
z większego spadku zysku netto aniżeli spadku przycho-
dów ze sprzedaży. Wpływ miał na to rozpoznany mniejszy
wynik z wartości godziwej projektów pozostających na
nieruchomościach inwestycyjnych.
Stopa zwrotu z aktywów (ROA) pozostaje na niezmienio-
nym poziomie skutkiem proporcjonalnego spadku zysku
netto oraz aktywów. Spadek poziomu aktywów wynika ze
sprzedaży projektów biurowych (Fuzja CDJ, F2F I&II, West
4 Business Hub I, MidPoint71).
Spadek wskaźnika stopy zwrotu z kapitału własnego spo-
wodowany jest większym spadkiem zysku netto w stosun-
ku do spadku poziomu kapitału własnego (dywidenda na
jedną akcje wyższa od zysku netto na akcję).
Wskaźnik marży zysku operacyjnego
(zysk operacyjny/przychody ze sprzedaży)
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto
(zysk netto/przychody)
Stopa zwrotu z aktywów ROA
(zysk netto/aktywa ogółem)
Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE
(zysk netto/kapitał własny)
Wskaźniki rotacji w Grupie uwarunkowane są specyfiką
prowadzonej działalności, która wiąże się z dłuższym
cyklem realizacji projektów w stosunku do innych branż.
Ze względu na fakt, że do zapasów w Grupie zalicza się
nabyte prawa własności, prawa wieczystego użytkowania
oraz nakłady i koszty budowlane dotyczące realizowa-
nych na sprzedaż projektów deweloperskich, należy pa-
miętać że cykl ten zawsze będzie dłuższy w porównaniu
z innymi branżami, np. takimi jak produkcja dóbr szybko
zbywalnych.
Rotacja zapasów w dniach
(stan zapasów *360 / przychody)
Wzrost wskaźnika wynika z prawie niezmiennego stanu
zapasów w stosunku do spadku przychodów ze sprzedaży.
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach
(stan należności krótkoterminowych *360 / przychody)
Wzrost tego wskaźnika wynika z dużego przyrostu stanu
należności (zaliczki na poczet dostaw w tym największa na
poczet zakupu gruntu przy ul. Towarowej 22 przed pod-
pisaniem umowy ostatecznej, przeniesienie z należności
długoterminowych należności z tytułu zbycia jednostek
zależnych i większe należności z VAT) przy jednoczesnym
spadku przychodów ze sprzedaży.
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych z tytułu do-
staw i usług
(stan zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług
*360 / przychody)
Wartości wskaźników rentowności
31.12.2022 31.12.2021
Wskaźnik marży zysku operacyjnego 20% 20%
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 11% 13%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA) 3% 3%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) 9% 11%
99
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Wzrost wskaźnika spowodowany jest mniejszym spadkiem
dynamiki zobowiązań krótkoterminowych (zobowiązania
handlowe plus pozostałe zobowiązania krótkoterminowe)
w stosunku do spadku dynamiki przychodów ze sprzeda-
ży.
Wartości wskaźników rotacji
31.12.2022 31.12.2021
Rotacja zapasów w dniach 411 388
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach 111 47
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług w dniach 113 90
Wskaźniki płynności
Wskaźniki zadłużenia
W 2022 r. wskaźniki płynności wzrosły i utrzymują się na
dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji płyn-
nościowej Grupy.
Wzrost wskaźników wynika ze wzrostu aktywów obro-
towych (środki pieniężne oraz należności) przy spadku
poziomu zobowiązań krótkoterminowych.
Wskaźnik bieżący current ratio
(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik szybki quick ratio
(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik natychmiastowy cash ratio
(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi
(kapitał własny / aktywa ogółem)
Wskaźnik pozostaje bezpiecznym poziomie a jego niewiel-
ki wzrost spowodowany jest mniejszym spadkiem poziomu
kapitału własnego w stosunku do spadku aktywów.
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami wła-
snymi
(kapitał własny / aktywa trwałe)
Wzrost tego wskaźnika wynika z ze spadku wartości ak-
tywów trwałych (sprzedaż projektów Fuzja CDJ, F2F I&II,
West4 Business Hub I, MidPoint71).
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
Praktycznie niezmieniony poziom tego wskaźnika wynika
z podobnego spadku poziomów aktywów i zobowiązań.
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
(zobowiązania ogółem / kapitał własny)
Spadek tego wskaźnika wynika z większego spadku zadłu-
żenia przy mniejszej zmianie kapitału własnego.
Wartości wskaźników płynności
31.12.2022 31.12.2021
Wskaźnik bieżący (current ratio) 1,38 1,11
Wskaźnik szybki (quick ratio) 0,66 0,40
Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,46 0,29
100
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Wartości wskaźników zadłużenia
31.12.2022 31.12.2021
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 30% 29%
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym 61% 48%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia 66% 65%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 224% 225%
Wskaźnik zadłużenia netto 29% 39%
101
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
27
Informacje
o pożyczkach
udzielonych
w 2022 r., w m
podmiotom
powiązanym
Podstawowe dane o największych pożyczkach bez odsetek
i odpisów aktualizujących w Grupie Echo Investment
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Pożyczkodawca Pożyczkobiorca
Kwota
[mln PLN] Oprocentowanie Termin spłaty
Projekt Echo 129 Sp. z o.o. Echo Investment S.A. 150,3 EURIBOR 3M + marża 4,8% 30.09.2023
Echo Investment S.A. Fianar Investments Sp. z o.o. 146,2 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023
Echo Investment S.A. Strood Sp. z o.o. 137,3 EURIBOR 3M + marża 2,7% 31.12.2023
Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Echo - Arena Sp. z o.o. 114,6 WIBOR 3M + marża 3,2% 1.07.2026
Pudsey Sp. z o.o. Swanage Sp. z o.o. 91,0 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2023
Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 82,6 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023
Echo Investment S.A. Villea Investments Sp. z o.o. 62,9 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023
Archicom SA. Archicom Poznań Sp. z o.o. 62,6 WIBOR 3M + marża 3,50% 31.12.2026
Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 61,5 marża 6% 31.03.2029
Duże Naramowice – Projekt Echo 111
Sp. z o.o. S.K.A
Echo - Arena Sp. z o.o. 57,6 WIBOR 3M + marża 3% 1.07.2026
Projekt Naramowice – Grupa Echo
Sp. z o.o. S.K.A.
React - Dagnall Sp. z o.o. S.K.A. 55,4 WIBOR 3M + marża 3% 30.09.2024
Cinema Asset Manager Sp. z o.o. S.K.A Perth Sp. z o.o. 36,3 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2023
Echo Investment S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120
Sp. z o.o. Sp.k.
49,0 WIBOR 3M + marża 3,2% 10.10.2026
Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 48,7 marża 6% 31.03.2031
Echo Investment S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120
Sp. z o.o. Sp.k.
48,5 WIBOR 3M + marża 3,2% 10.10.2026
Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 48,2 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2023
Face2Face – Stranraer Sp. z o. o. S.K.A Fianar Investments Sp. z o.o. 46,9 EURIBOR 3M + marża 2,7% 31.12.2024
Archicom SA. Archicom Nieruchomości 6 Sp.z o.o. 45,4 WIBOR 3M + marża 3,50% 31.12.2026
Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 45,1 marża 6% 31.03.2030
Echo Investment S.A. Taśmowa – Projekt Echo 116
Sp. z o.o. S.K.A
44,1 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2024
102
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Podstawowe dane o największych pożyczkach bez odsetek
i odpisów aktualizujących w Grupie Echo Investment
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Pożyczkodawca Pożyczkobiorca
Kwota
[mln PLN] Oprocentowanie Termin spłaty
Archicom SA. Archicom Residential Sp. z o.o. 43,5 WIBOR 3M + marża 3,50% 31.12.2026
Archicom SA. Archicom Nieruchomości JN2 Sp. z o.o. 40,1 WIBOR 3M + marża 3,50% 31.12.2026
Midpoint 71 – Cornwall Investments
Sp. z o.o. S.K.A
Projekt Echo 137 Sp. z o.o. 37,5 EURIBOR 3M + marża 2,7% 30.09.2024
Midpoint 71 – Cornwall Investments
Sp. z o.o. S.K.A
Senja 2 Sp. z o.o. 37,3 WIBOR 3M + marża 3% 30.06.2024
Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 35,2 marża 6% 30.09.2026
Midpoint 71 – Cornwall Investments
Sp. z o.o. S.K.A
Projekt Echo 137 Sp. z o.o. 34,0 WIBOR 3M + marża 3% 30.09.2024
Echo – Aurus Sp. z o.o. Galeria Nova – Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A 31,7 WIBOR 3M + marża 3,2% 30.06.2024
103
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
28
Umowy z firmą
audytorską
Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych Echo
Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań finanso-
wych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2022-
2023 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu
Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp. z o.o.
Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11,
wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 144. Umowa
z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie
upoważnienia od Rady Nadzorczej.
Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy
audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego spra-
wozdania finansowego został dokonany zgodnie z przepi-
sami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej
polityki i procedury wyboru i firmy audytorskiej [uchwalo-
nej przez Komitet Audytu w dniu 23 marca 2018 r.].
Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego
badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego
i niezależnego sprawozdania z badania rocznego spra-
wozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepi-
sami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki
zawodowej.
Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących prze-
pisów związanych z rotacją firmy audytorskiej i kluczo-
wego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami
karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakre-
sie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie
świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską,
podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego
sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym
usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia
przez firmę audytorską. Polityka i procedura wyboru firmy
audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych
są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce
Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały
przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio,
15 września 2022 r. oraz 2 lutego 2023 r.
Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu
do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy
Tytuł Kwota [PLN]
Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za I półrocze 2022 r. 210 000
Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za I półrocze 2022 r. 93 000
Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2022 r. 600 000
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2022 r. 25 000
Przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania
Archicom S.A.
220 000
Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 250 000
Razem 1 398 000
104
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
29
Skład Grupy
Kapitałowej
W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2022 r. wcho-
dziły 163 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną oraz
36 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą praw
własności.
Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Invest-
ment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia
środki finansowe na realizację prowadzonych projektów
deweloperskich. Większość spółek wchodzących w skład
Grupy zostało powołane lub nabyte w celu realizacji
określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających
z procesu realizacji konkretnego projektu (SPV).
Echo Investment S.A. pośrednio – poprzez DKR Echo
Investment Sp. z o.o. oraz DKR Echo Invest S.A. – jest
głównym akcjonariuszem Archicom S.A., w którym na 31
grudnia 2022 r. posiadało 71,48 proc. akcji uprawniają-
cych do 70,41 proc. głosów na WZA. Echo Investment
S.A. konsoliduje metodą pełną wszystkie spółki grupy
Archicom S.A.
W Grupie Echo Investment znajduje się także spółka Echo
Investment ACC – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k., która
działa jako centrum księgowe i rozliczeniowe dla większo-
ści spółek z Grupy.
Grupa posiada również mniejszościowe udziały w kil-
ku wspólnych przedsięwzięciach – przede wszystkim
w spółkach będących właścicielami gotowych, budowa-
nych lub projektowanych inwestycji z mieszkaniami na
wynajem Resi4Rent, centrum handlowego Galeria Młociny
w Warszawie czy planowanego projektu wielofunkcyjnego
Towarowa 22 w Warszawie.
Szczegółowe informacje o składzie Grupy Kapitałowej
i zmianach w 2022 r. znajdują się w Skonsolidowanym
Sprawozdaniu Finansowym Grupy Echo Investment za
2022 r. w części 3 „Grupa Echo Investment”.
105
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
30
Pozostałe ujawnienia
wymagane przez
przepisy prawa
Sezonowość lub cykliczność
działalności
Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów
rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań
uzależnione jest od terminów oddawania do użytkowania
budynków mieszkalnych, a przychody z tej działalności
występują praktycznie w każdym kwartale, lecz z różną
intensywnością. Historycznie Grupa przekazywała najwię-
cej mieszkań w drugiej połowie roku, a w szczególności
w czwartym kwartale. Przychody i wyniki z tytułu usług ge-
neralnej realizacji inwestycji, sprzedaży gotowych inwesty-
cji komercyjnych i obrotu nieruchomościami występować
mogą w sposób nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć
innych zdarzeń o charakterze jednorazowym, które mogą
mieć wpływ na osiągane wyniki w danym okresie.
Istotne postępowania sądowe,
arbitrażowe lub przed organem
administracji publicznej
Od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. nie toczyły się przed
sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażo-
wego ani organem administracji publicznej żadne postę-
powania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Echo
Investment S.A. lub jednostki zależnej, których wartość
stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.
Istotne transakcje zawarte przez
Spółkę lub jednostki zależne
z podmiotami powiązanymi na
warunkach innych niż rynkowe
W 2022 r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo
Investment S.A. oraz jednostkami od niej zależnymi z pod-
miotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.
Umowy zawarte pomiędzy
akcjonariuszami
Spółka nie posiada żadnych informacji na temat zna-
czących dla jej działalności umów zawartych w 2022 r.
pomiędzy akcjonariuszami.
Wpływ wyników za 2022 r. na
realizację prognoz finansowych
Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników
finansowych.
Zmiany w podstawowych
zasadach zarządzania
W 2022 r. nie nastąpiły istotne zmiany w podstawowych
zasadach zarządzania Spółką i Grupą.
Umowy, w wyniku których mogą
nastąpić zmiany w strukturze
własnościowej akcji lub obligacji
Spółce nie są znane umowy w wyniku których mogą
w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych
akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.
Wynagrodzenie Zarządu i Rady
Nadzorczej
Szczegółowa informacja o wynagrodzeniu zarządu i rady
nadzorczej jest opisana w jednostkowym sprawozdaniu
finansowym Echo Investment S.A. w części 3 „Wynagro-
dzenie Zarządu i Rady Nadzorczej”.
106
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Oświadczenia
Zarządu
Fot. Biuro Echo Investment w Browarach Warszawskich
| Oświadczenie
107
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Kielce, 28 marca 2023 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Artur Langner
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Oświadczenie Zarządu
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy,
Roczne Sprawozdanie Finansowe spółki Echo Investment S.A. i Grupy Kapitało-
wej za 2022 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązu-
jącymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny
i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki i Grupy oraz ich wynik finansowy.
Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji
Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych
zagrożeń i ryzyka.
Oświadczenie na temat informacji
niefinansowych
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że zgodnie z ustawą o rachunkowo-
ści, Grupa Echo Investment oraz jednostka dominująca – Echo Investment
S.A. publikują osobne sprawozdanie dotyczące informacji niefinansowych za
2022 r. w tym samym terminie, co roczne sprawozdania finansowe. Sprawoz-
danie jest dostępne na stronie internetowej Echo Investment echo.com.pl
w zakładce relacje inwestorskie – zrównoważony rozwój.
Dokument
został podpisany
kwalifikowanym
podpisem
elektronicznym
Kontakt
Echo Investment
biuro w Warszawie, Biura przy Willi
ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa
Projekt layoutu i skład:
Damian Chomątowski
be.net/chomatowski