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63
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2022 r.
Ryzyka strategiczne i biznesowe
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu
wynajmu powierzchni biurowej i handlowej
• Silna konkurencja na lokalnych rynkach
handlowych,
• Ograniczenie ekspansji firm handlowych,
• Ograniczenie zapotrzebowania na powierzchnię
biurową ze strony potencjalnych najemców,
• Nieprawidłowo skonstruowana oferta biurowa
lub handlowa,
• Rosnące oczekiwania najemców odnośnie
standardów wykończenia obiektów lub
wysokości zachęt.
• Stała analiza tendencji rynkowych i szybkie reagowanie na ich zmiany,
• Stała współpraca i utrzymywanie kontaktów z najemcami lub potencjalnymi najemcami handlowymi
(sieci handlowe) oraz biurowymi (w tym w szczególności z sektora usług wspólnych BPO/ SSC),
• Wieloletnie doświadczenie z realizacji i wynajmu projektów komercyjnych na kilku lokalnych rynkach
w Polsce,
• Własne duże zespoły leasingowe,
• Współpraca z wszystkimi znaczącymi brokerami i pośrednikami wynajmu,
• Posiadanie w grupie spółki CitySpace, oferującej biura serwisowane, która jest najemcą w niektórych
budynkach zrealizowanych przez Echo Investment i wprowadza do nich mniejsze firmy, start-upy czy
firmy z sektora usług wspólnych, które dopiero rozpoczynają działalność w Polsce,
• Dodatkowo usługa biur serwisowanych pozwala Spółce na większą elastyczność przy dostarczeniu
najemcy docelowej powierzchni biurowej (możliwość tymczasowego ulokowania najemcy w biurach
CitySpace).
Ryzyka związane z sprzedażą projektów biuro-
wych i handlowych
• Wysoka konkurencja na rynku gotowych
inwestycji komercyjnych,
• Wysokie wymagania potencjalnych inwestorów
wobec produktu i sprzedającego,
• Ograniczony popyt na nieruchomości
komercyjne,
• Ryzyko spadku cen transakcyjnych na rynku
nieruchomości komercyjnych w wyniku
wzrostu niepewności oraz wpływu czynników
makroekonomicznych.
• Własny zespół sprzedażowy (składający się ze specjalistów branżowych, prawnych, podatkowych
i finansowych),
• Duże doświadczenie rynkowe,
• Rozległe kontakty na światowych rynkach nieruchomości,
• Projekty o wysokiej jakości, spełniające wszystkie kryteria wymagane przez międzynarodowe instytucje
inwestujące w aktywa nieruchomościowe,
• Elastyczne i innowacyjne podejście do umów z potencjalnymi kupującymi,
• Dobra reputacja firmy, pozwalająca na wczesne wprowadzanie projektów w fazę sprzedaży
i zabezpieczanie sprzedaży przez umowy przedwstępne, umowy prawa do złożenia pierwszej oferty
(„right of first oer”, ROFO), czy zapisy umów o współpracy przy wspólnych projektach joint-venture,
• Zasoby finansowe pozwalające przy trudnych warunkach rynkowych na utrzymywanie aktywa
wynajętego i generującego przychody z najmu na bilansie grupy Echo Investment.
Ryzyka związane ze współpracą z wykonawca-
mi i podwykonawcami
• Ryzyko upadłości kontrahenta,
• Ryzyko opóźnień w pracach,
• Ryzyko nienależytej jakości dostarczonych prac,
• Ryzyko wzrostu cen materiałów i wykonawstwa,
• Ryzyko występowania roszczeń i sporów
sądowych z wykonawcami.
• Stabilna sytuacja finansowa sprawiająca, że Echo Investment jest na rynku atrakcyjnym i pożądanym
zleceniodawcą,
• Współpraca z wyselekcjonowaną grupą renomowanych firm wykonawczych, podwykonawczych
i dostawców,
• Badanie kondycji finansowej i możliwości technicznych wykonawcy lub dostawcy przed ostatecznym
wyborem oferty i podpisaniem kontraktu,
• Zabezpieczenia prawne stosowane w zawieranych umowach o wykonawstwo,
• Stały nadzór nad budowami ze strony project managerów i dyrektorów budowy Echo Investment,
a także inspektorów lub specjalistycznych firm zewnętrznych,
• Wieloletnie doświadczenie Echo Investment oraz niska rotacja pracowników (średni staż pracy
wynoszący około 7 lat),
• Własny zespół odpowiadający za kosztorysy oraz stały monitoring cen i podaży materiałów i usług na
rynku,
• Pakietowanie zamówień, pozwalające na obniżenie cen ofert za pomocą tzw. efektu skali.
Ryzyko zmian szacunków w zakresie projektów
deweloperskich
• Skala i długi horyzont czasowy realizowanych
projektów oraz związana z nim zmienność cen
materiałów i wykonawstwa,
• Cykliczny charakter rynku nieruchomości oraz
uwarunkowania makroekonomiczne mające
wpływ zarówno na stronę przychodową jak
i kosztową założeń budżetowych,
• Ograniczona powtarzalność projektów.
• Wewnętrzne zespoły specjalistów dla wszystkich kluczowych etapów procesu deweloperskiego
pozwalające na osiągnięcie wewnętrznego efektu synergii,
• Własny dział odpowiedzialny za szacowanie kosztów realizacji i śledzenie na bieżąco sytuacji na rynku
budowlanym,
• Regularny proces rewizji budżetów projektowych uwzględniający analizę ryzyk,
• Projektowanie w oparciu o funkcjonujące precyzyjne standardy realizacyjne dla mieszkań
i biur pozwalające na maksymalizację efektu skali oraz ograniczające ryzyka związane z niską
powtarzalnością realizowanych projektów,
• Zamówienia masowe, łączone dla kilku inwestycji, w celu zapewnienia dostępu do materiałów
i urządzeń występujących masowo na inwestycjach,
• Zawieranie umów ryczałtowych z gwarancją niezmiennej ceny.
Ryzyko wypadków przy pracy
i innych zagrożeń
• Zagrożenia bezpieczeństwa pracowników Echo,
pracowników podwykonawców oraz osób
postronnych,
• Niewystarczający poziom wiedzy i kompetencji
z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy oraz
ochrony środowiska (BHP oraz OŚ) u podwyko-
nawców.
• Własny zespół specjalistów z zakresu BHP i OŚ, przeprowadzających m.in. okresowe kontrole, audyty
oraz szkolenia z zakresu BHP i OŚ,
• Stosowanie wysokich standardów BHP i OŚ zgodnych z normą ISO 45001 (BHP) oraz ISO 14001 (OŚ)
potwierdzanych przez okresowe zewnętrzne audyty,
• Obligowanie wykonawców do stosowania się do przepisów i standardów Echo w zakresie BHP i OŚ.