Develia S.A.
SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2022 ROKU
WRAZ ZE SPRAWOZDANIEM BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
2
Sprawozdanie z sytuacji finansowej…………………..……..……………….…………………………………………………5
Sprawozdanie z całkowitych dochodów …………………………………….………………………….….…………………..6
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych …………………….………..……………………………...…….........................7
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ………………………….………………………………………………………8
Zasady (polityka) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające………....…………….……………………………..9
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające .................................................................................. 9
1.
Informacje ogólne ............................................................................................................................................................ 9
2.
Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego ...................................................................................... 9
3.
Skład Zarządu Spółki ...................................................................................................................................................... 9
4.
Zatwierdzenie sprawozdania finansowego ................................................................................................................... 9
5.
Inwestycje Spółki ............................................................................................................................................................. 9
6.
Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach ............................................................................... 12
7.
Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego ................................................................................................... 14
7.1.
Oświadczenie o zgodności .............................................................................................................................. 14
7.2.
Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego ................................................................................... 14
7.3.
Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego ....................................... 14
8.
Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie ....................................... 15
9.
Istotne zasady rachunkowości ...................................................................................................................................... 16
9.1.
Środki trwałe ..................................................................................................................................................... 16
9.2.
Środki trwałe w budowie .................................................................................................................................. 17
9.3.
Wartości niematerialne .................................................................................................................................... 17
9.4.
Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych............................................................................ 18
9.5.
Zapasy .............................................................................................................................................................. 19
9.6.
Aktywa finansowe ............................................................................................................................................ 19
9.7.
Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje) ................................................................................................... 21
9.8.
Utrata wartości aktywów finansowych ............................................................................................................ 21
9.9.
Leasing operacyjny .......................................................................................................................................... 21
9.10.
Rachunkowość zabezpieczeń ......................................................................................................................... 21
9.11.
Zobowiązania finansowe ................................................................................................................................. 21
9.12.
Rezerwy ............................................................................................................................................................ 22
9.13.
Odprawy emerytalne ........................................................................................................................................ 22
9.14.
Kapitały własne ................................................................................................................................................ 22
9.15.
Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych ................................................................ 23
9.16.
Zasady wyceny zobowiązań warunkowych ................................................................................................... 23
9.17.
Przychody ......................................................................................................................................................... 23
9.18.
Podatek bieżący ............................................................................................................................................... 24
9.19.
Podatek odroczony .......................................................................................................................................... 24
9.20.
Podatek od towarów i usług ............................................................................................................................ 25
9.21.
Koszty finansowania zewnętrznego ............................................................................................................... 25
9.22.
Czynne rozliczenia międzyokresowe.............................................................................................................. 26
9.23.
Bierne rozliczenia międzyokresowe ............................................................................................................... 26
9.24.
Zysk/(strata) netto na akcję ............................................................................................................................. 26
9.25.
Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą .................................................................................................. 26
10.
Informacje dotyczące segmentów działalności ............................................................................................................. 27
11.
Przychody i koszty ......................................................................................................................................................... 28
11.1.
Przychody ze sprzedaży.................................................................................................................................. 28
11.2.
Przychody z odsetek i dyskont ........................................................................................................................ 29
11.3.
Przychody z dywidend ..................................................................................................................................... 29
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
3
11.4.
Inne przychody finansowe ............................................................................................................................... 31
11.5.
Pozostałe przychody operacyjne .................................................................................................................... 31
11.6.
Koszty działalności operacyjnej ...................................................................................................................... 32
11.7.
Koszty świadczeń pracowniczych ................................................................................................................... 32
11.8.
Koszty odsetek i dyskont ................................................................................................................................. 32
11.9.
Inne koszty finansowe ..................................................................................................................................... 33
11.10.
Pozostałe koszty operacyjne ........................................................................................................................... 33
12.
Podatek dochodowy ...................................................................................................................................................... 33
12.1.
Obciążenie podatkowe .................................................................................................................................... 33
12.2.
Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej ................................................................................................... 33
12.3.
Odroczony podatek dochodowy...................................................................................................................... 34
13.
Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję .................................................................................................................. 35
14.
Wartości niematerialne ................................................................................................................................................. 35
15.
Rzeczowe aktywa trwałe .............................................................................................................................................. 36
16.
Inwestycje długoterminowe .......................................................................................................................................... 37
17.
Pożyczki i należności długoterminowe ........................................................................................................................ 39
18.
Krótkoterminowe aktywa finansowe ............................................................................................................................ 40
18.1.
Krótkoterminowe papiery wartościowe ........................................................................................................... 40
18.2.
Pozostałe aktywa finansowe ........................................................................................................................... 40
19.
Świadczenia pracownicze ............................................................................................................................................ 41
20.
Zapasy ........................................................................................................................................................................... 44
21.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności .................................................................................. 45
22.
Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne) ......................................................................................................... 46
23.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty .............................................................................................................................. 46
24.
Kapitały .......................................................................................................................................................................... 46
24.1.
Kapitał podstawowy ......................................................................................................................................... 46
24.2.
Kapitał zapasowy ............................................................................................................................................. 48
24.3.
Pozostałe kapitały rezerwowe ......................................................................................................................... 49
24.4.
Pozostałe kapitały ............................................................................................................................................ 49
25.
Zobowiązania finansowe .............................................................................................................................................. 50
25.1.
Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki .................................................................. 50
25.2.
Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych ................................................................................. 54
25.3.
Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek .................................................................................. 55
25.4.
Zobowiązania z tytułu leasingu ...................................................................................................................... 56
26.
Rezerwy ......................................................................................................................................................................... 57
27.
Zobowiązania ................................................................................................................................................................ 57
27.1.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ........................................................... 57
27.2.
Zobowiązania warunkowe ............................................................................................................................... 58
27.3.
Zobowiązania inwestycyjne ............................................................................................................................. 59
27.4.
Sprawy sądowe ................................................................................................................................................ 59
28.
Rozliczenia międzyokresowe bierne oraz przychody przyszłych okresów ............................................................... 59
29.
Transakcje z podmiotami powiązanymi ....................................................................................................................... 60
29.1.
Jednostka dominująca dla Spółki ................................................................................................................... 63
29.2.
Wypłata dywidendy przez Develia S.A. .......................................................................................................... 63
29.3.
Wypłata dywidendy przez spółki zależne ....................................................................................................... 63
29.4.
Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki ...................................................................................... 63
29.5.
Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej ................................................................................................. 64
30.
Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych 64
31.
Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym ...................................................................................................... 64
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
4
31.1.
Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................... 65
31.2.
Ryzyko kredytowe ............................................................................................................................................ 65
31.3.
Ryzyko związane z płynnością ....................................................................................................................... 66
32.
Instrumenty finansowe .................................................................................................................................................. 67
32.1.
Wartości godziwe ............................................................................................................................................. 67
32.2.
Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................... 69
32.3.
Zabezpieczenia ................................................................................................................................................ 70
33.
Zarządzanie kapitałem .................................................................................................................................................. 71
34.
Struktura zatrudnienia ................................................................................................................................................... 72
35.
Wpływ ogłoszenia epidemii COVID-19 na bieżącą działalność Spółki ..................................................................... 72
36.
Ryzyko związane z rozpoczęciem działań wojennych w Ukrainie ............................................................................ 72
37.
Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego ......................................................................... 73
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 75
stanowią jego integralną część
5
Nota
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Aktywa
A. Aktywa trwałe
989 221 988 321
1. Wartości niematerialne
14 420 315
2. Rzeczowe aktywa trwałe
15 7 179 6 006
2.1. Środki trwałe
6 050 5 803
2.2. Środki trwałe w budowie
1 129 203
3. Pożyczki i należności długoterminowe
17 87 350 95 839
4. Inwestycje długoterminowe
16 892 998 879 233
5. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
22 1 274 465
6. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
12.3 - 6 463
B. Aktywa obrotowe
1 496 766
1 384 957
1. Zapasy
20
1 290 299
1 116 530
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
21 11 104 75 072
3. Należność z tytułu podatku dochodowego
614 -
4. Krótkoterminowe papiery wartościowe 18.1 35 049 27 053
5. Pozostałe aktywa finansowe 18.2 44 448 89 960
6. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych 23 112 786 73 792
7. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 22 2 466 2 550
C. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
- -
Aktywa razem
2 485 987
2 373 278
Pasywa
.
A. Kapitał własny
1 228 017
1 129 605
1. Kapitał podstawowy
24.1 447 558 447 558
2. Należne wpłaty na kapitał podstawowy
- -
3. Kapitał zapasowy
24.2 457 973 417 696
4. Pozostałe kapitały rezerwowe
24.3 16 369 100 205
5. Pozostałe kapitały
24.4 9 419 6 303
6. Zyski zatrzymane/(Niepokryte straty)
296 698 157 843
B. Zobowiązania długoterminowe
499 841 603 175
1. Długoterminowe zobowiązania finansowe
25.1
482 775
599 954
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
1 690 2 776
3. Rezerwy
26 420 445
4. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
12.3 14 956 -
C. Zobowiązania krótkoterminowe
758 129 640 498
1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe
25.1 242 862 151 359
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
42 669 40 642
3. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
27.1 120 568 177 342
4. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
- 671
5. Rezerwy
26 436 107
6. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz
przychody przyszłych okresów
28 351 594 270 377
Pasywa razem
2 485 987 2 373 278
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
na dzień 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 75
stanowią jego integralną część
6
Nota
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(
badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Przychody
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów 11.1 557 339
447 947
Przychody z odsetek i dyskont 11.2 2 603
6 102
Przychody z dywidend 11.3 209 734
122 669
Inne przychody finansowe 11.4 3 482
7 364
Pozostałe przychody operacyjne 11.5 1 956
1 161
Przychody operacyjne razem 775 114
585 243
Koszty
Koszty działalności operacyjnej,
wartość sprzedanych wyrobów, towarów 11.6
( 441 766) ( 405 107)
Koszty odsetek i dyskont 11.8 ( 10 454)
( 8 347)
Inne koszty finansowe 11.9 ( 3 039)
( 1 921)
Pozostałe koszty operacyjne 11.10 ( 1 738)
( 2 514)
Koszty operacyjne razem ( 456 997)
( 417 889)
Zysk (strata) brutto
318 117 167 354
Podatek dochodowy
12.1 ( 21 419)
(9 511)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
296 698 157 843
Działalność zaniechana
Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej
-
-
Zysk/(strata) netto
296 698
157 843
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów
-
-
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych
dochodów
-
-
Inne całkowite dochody (netto)
-
-
Całkowity dochód
296 698
157 843
Zysk/(strata) na jedna akcję
- podstawowy z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
13 0,66 0,35
- rozwodniony z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
0,66 0,35
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 75
stanowią jego integralną część
7
Nota
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
l. Zysk (strata) brutto z działalności kontynuowanej
318 117 167 354
II. Korekty razem
9 142 ( 236 227)
1. Zmiana stanu środków trwałych i wartości niematerialnych
(1 278) 1 137
2. Zmiana stanu rezerw
302 107
3. Zmiana stanu zapasów
(173 769) ( 326 467)
4. Zmiana stanu należności
59 994 ( 60 596)
5. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek
i kredytów
(56 774) 159 898
6. Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych
80 492 ( 6 898)
7. Zmiana stanu zobowiązań finansowych
58 507 24 877
8. Zmiana stanu aktywów finansowych z tytułu pożyczek i weksli
46 949 5 578
9. Zmiana stanu aktywów finansowych z tytułu udziałów
(13 765) ( 51 698)
10. Podatek dochodowy (zapłacony)
(1 286) ( 1 243)
11. Inne korekty
9 770 19 078
III. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (l±ll)
327 259 ( 68 873)
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
l. Wpływy
90 587 345 696
1. Emisja dłużnych papierów wartościowych 15 442 250 000
2. Kredyty i pożyczki
75 145 95 696
II. Wydatki
(378 852) ( 274 839)
1. Dywidendy i inne wydatki na rzecz właścicieli
(201 401) ( 76 085)
2. Spłaty kredytów i pożyczek
(55 638) ( 9 199)
3. Wykup dłużnych papierów wartościowych
(88 496) ( 166 504)
4. Spłaty zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego
(2 415) ( 2 430)
5. Odsetki
(30 902) ( 20 621)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (l–ll)
(288 265) 70 857
C. Przepływy pieniężne netto, razem (A.III±B.III) 38 994 1 984
D. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym: 38 994 1 984
– zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych
- -
E. Środki pieniężne na początek okresu 73 792 71 808
F. Środki pieniężne na koniec okresu (F±D) 23 112 786 73 792
- o ograniczonej możliwości dysponowania
20 20
SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 75 stanowią jego integralną część
8
Nota
Kapitał
podstawowy
Należne wpłaty
na kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Pozostałe
kapitały
rezerwowe
Pozostałe
kapitały
Zyski zatrzymane/
(Niepokryte straty)
Razem
Na dzień 1 stycznia 2022 roku
447 558
0
417 696
100 205
6 303
157 843
1 129 605
Zysk netto za 2022 rok
0
0
0
0
0
296 698
296 698
Inne całkowite dochody za 2022 rok
0
0
0
0
0
0
0
Całkowite dochody za 2022 rok
0
0
0
0
0
296 698
296 698
Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy i rezerwowy
24.2
0
0
40 277
0
0
( 40 277)
0
Wypłata dywidendy
( 83 836)
0
( 117 565)
( 201 401)
Wycena programu motywacyjnego 24.4 0
0
0
0
3 116
0
3 116
Na dzień 31 grudnia 2022 roku
447 558
0
457 973
16 369
9 419
296 698
1 228 017
Nota
Kapitał
podstawowy
Należne wpłaty
na kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Pozostałe
kapitały
rezerwowe
Pozostałe
kapitały
Zyski zatrzymane/
(Niepokryte straty) Razem
Na dzień 1 stycznia 2021 roku
447 558
0
353 524
100 205
1 994
140 257
1 043 538
Zysk netto za 2021 rok
0
0
0
0
0
157 843
157 843
Inne całkowite dochody za 2021 rok
0
0
0
0
0
0
0
Całkowite dochody za 2021 rok
0
0
0
0
0
157 843
157 843
Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy i rezerwowy 24.2 0
0
64 172
0
0
( 64 172)
0
Wypłata dywidendy
0
0
0
0
0
( 76 085)
( 76 085)
Wycena programu motywacyjnego
24.4
0
0
0
0
4 309
0
4 309
Na dzień 31 grudnia 2021 roku
447 558
0
417 696
100 205
6 303
157 843
1 129 605
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku (w tysiącach złotych) okres zakończony dnia 30 czerwca 2007 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
9
1. Informacje ogólne
Develia S.A. („Emitent”, „Spółka”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 3 marca 2006 roku. Siedziba
Spółki mieści się w Polsce, we Wrocławiu, ul. Powstańców Śląskich 2-4. Spółka jest wpisana do rejestru
przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, dla Wrocławia-
Fabrycznej we Wrocławiu IV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem
KRS 0000253077.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku akcje spółki Develia S.A. znajdują się w publicznym obrocie.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 020246398 oraz numer identyfikacji podatkowej NIP
8992562750.
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony. Podstawowym przedmiotem działania Spółki jest:
• PKD 6420Z Działalność Holdingów Finansowych
• PKD 4110Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
• PKD 6810Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
• PKD 4120Z Roboty budowlane związane z wykonaniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych
Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień podpisania sprawozdania finansowego nie występuje podmiot
dominujący wobec Develia S.A.
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Spółka sporządziła również skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022
roku, które zostało zatwierdzone do publikacji w dniu 30 marca 2023 roku.
3. Skład Zarządu Spółki
Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 1 stycznia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku
przestawiał się następująco:
• Prezes Zarządu – Andrzej Oślizło
• Wiceprezes Zarządu – Paweł Ruszczak
• Wiceprezes Zarządu – Mariusz Poławski
4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd w dniu 30 marca 2023 roku.
5. Inwestycje Spółki
Spółka posiada inwestycje w następujących jednostkach zależnych
i współzależnych
:
Nazwa spółki
Siedziba
31 grudnia
2022
Udział w kapitale
31 grudnia 2021
Udział w kapitale
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A. Wrocław 100% 100%
Develia Wrocław S.A.
1)
Wrocław 100% 100%
Develia Warszawa Sp. z o.o.
2)
Wrocław 100% 100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI ORAZ DODATKOWE NOTY
OBJAŚNIAJĄCE
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
10
LC Corp Invest I Sp. z o.o. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest III Sp. z o.o.
3) 4) 9)
Wrocław - 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest VIII Sp. z o.o.
4) 5) 9)
Wrocław - 100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest X Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
4resident Sp. z o.o.
6)
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 4 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 6 Sp. k.
4)
Wrocław - 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 7 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 8 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp. k. Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. k. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Service S.A.
7) 9)
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Invest Sp. z o.o. Wrocław
100% 100%
Jednostki współzależne
Atal Services Sp. z o.o.
11)
Cieszyn
- -
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.
10)
Warszawa
80% (bezpośrednio) 80% (bezpośrednio)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o.
10)
Warszawa
80% (bezpośrednio) 80% (bezpośrednio)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o.
10)
Warszawa
80% (bezpośrednio) 80% (bezpośrednio)
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k.
10)
Warszawa
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.
10)
Warszawa
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. k.
10)
Warszawa
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
Flatte Sp. z o.o.
8)
Warszawa
76,47% -
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
11
1) Z dniem 1 sierpnia 2022 roku zarejestrowana została przez właściwy sąd rejestrowy zmiana zmiany
nazwy spółki z Sky Tower S.A. na Develia Wrocław S.A.
2) Z dniem 22 czerwca 2022 roku zarejestrowana została przez właściwy sąd rejestrowy zmiana zmiany
nazwy spółki z Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. na Develia Warszawa Sp. z o.o.
3) W dniu 19 sierpnia 2022 roku sąd rejestrowy dokonał wpisu umorzenia udziałów w spółce LC Corp
Invest III sp. z o.o., a tym samym obniżenia kapitału zakładowego tej spółki z kwoty 1.700.000,00 zł
do kwoty 100.000,00 zł to jest o kwotę 1.600.000,00 zł,
4) W dniu 1 września 2022 roku zarejestrowane zostało przez właściwy sąd rejestrowy połączenie
spółek LC Corp Invest III sp. z o.o. oraz LC Corp Invest XV sp. z o.o. Projekt 6 sp.k. oraz
podwyższenie kapitału zakładowego Spółki LC Corp Invest III sp. z o.o., z kwoty 100.000,00 zł do
kwoty 100.500,00 zł. Połączenie ww. spółek nastąpiło na podstawie art. 492 § 1 pkt 1) k.s.h., poprzez
przeniesienie całego majątku spółki LC Corp Invest XV sp. z o.o. Projekt 6 sp.k. na spółkę LC Corp
Invest III sp. z o.o.
5) W dniu 28 kwietnia 2022 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników LC Corp Invest VIII Sp. z
o.o. podjęło uchwałę w sprawie dobrowolnego umorzenia udziałów w kapitale zakładowym spółki
oraz obniżenia kapitału zakładowego z kwoty 13.600.000 zł do kwoty 50.000,00 zł tj. o kwotę
13.550.000,00 zł. poprzez umorzenie 13.550 udziałów. W dniu 21 września 2022 roku
zarejestrowane zostało przez właściwy sąd rejestrowy umorzenie udziałów w spółce LC Corp Invest
VIII sp. z o.o., a tym samym obniżenie kapitału zakładowego Spółki, z kwoty 13.600.000,00 zł do
kwoty 50.000,00 zł.
6) Z dniem 29 sierpnia 2022 roku zarejestrowana została przez właściwy sąd rejestrowy zmiana zmiany
nazwy spółki z LC Corp Invest XVI Sp. z o.o. na 4resident Sp. z o.o.
7) W dniu 1 czerwca 2022 roku zarejestrowane zostało przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia –
Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział KRS podwyższenie kapitału zakładowego spółki LC Corp
Service S.A. z kwoty 633.165,00 zł do kwoty 1.133.165,00 zł poprzez emisję nowych 500.000 akcji
imiennych serii D.
8) W dniu 7 listopada 2022 roku została zarejestrowana w KRS spółka Flatte Sp. z o.o. z siedzibą w
Warszawie, z kapitałem zakładowym w wysokości 5.000 zł, której jedynym wspólnikiem na dzień
rejestracji była Develia S.A. W dniu 23 listopada 2022 roku nastąpiła zmiana umowy spółki na mocy,
której kapitał zakładowy spółki podwyższony został do kwoty 10.000 zł, przy czym 40 udziałów o
łącznej wartości 2.000 zł zostało objęte Develia S.A., 50 udziałów o łącznej wartości 2.500 zł zostało
objętych przez The Heart S.A , a 10 udziałów o łącznej wartości 500 zł przez osobę fizyczną. Zmiana
umowy spółki została zarejestrowana w KRS w dniu 10 lutego 2023 roku Na mocy zmiany umowy
spółki z dnia 21 grudnia 2022 roku kapitał spółki podwyższony został do kwoty 12.500 zł a wszystkie
nowe udziały (50 udziałów o łącznej wartości 2.500 zł) objęte zostały przez Develia S.A. Zmiana
umowy spółki została zarejestrowana w KRS w dniu 13 lutego 2023 roku.
9) W dniu 12 grudnia 2022 roku w Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu, VI
Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego zostało zarejestrowane połączenie spółek LC
Corp Invest III sp. z o.o. oraz LC Corp Invest VIII sp. z o.o. ze spółką LC Corp Service S.A. Połączenie
ww. spółek nastąpiło na podstawie art. 492 § 1 pkt 1) ksh w związku z art. 516 §6 ksh, poprzez
przeniesienie całego majątku spółek LC Corp Invest III sp. z o.o. oraz LC Corp Invest VIII sp. z o.o.
(spółki przejmowane) na spółkę LC Corp Service S.A. (spółka przejmująca). Z chwilą połączenia
spółka LC Corp Service S.A. wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki (zobowiązania) spółek LC
Corp Invest III sp. z o.o. oraz LC Corp Invest VIII sp. z o.o., które jako podmioty prawne przestają
istnieć i w najbliższych dniach zostaną wykreślone z rejestru KRS.
10) Spółka dokonała szczegółowej analizy umowy JV zawartej z Grupo Lar Holding Polonia Sp. z o.o.
Na bazie przeprowadzonej analizy, w szczególności zapisów dotyczących wymogu jednomyślności
obu stron umowy podczas podejmowania wszystkich istotnych decyzji spółek objętych umową,
pomimo posiadania 80% zaangażowania kapitałowego w poszczególnych spółkach objętych umową
JV Spółka uznaje je za jednostki współzależne. W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
12
Grupy Kap
itałowej Develia S.A. inwestycje te zostały zaklasyfikowane jako wspólne ustalenie
umowne (wspólne przedsięwzięcia) i są wyceniane metodą praw własności.
11) W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku, w związku planowaną współpracą z Grupą Atal
dotyczącą realizacji projektu deweloperskiego w formie JV, Develia S.A. w dniu 9 czerwca 2021 roku
dokonała zakupu 50% udziałów w spółce Atal Services Sp. z o.o. (wspólne przedsięwzięcie
wyceniane metodą praw własności). Ostatecznie wspólny projekt deweloperski nie został
zrealizowany. W związku zaniechaniem współpracy w zakresie realizacji projektu deweloperskiego
Zarząd Emitenta dokonał w dniu 7 września 2021 roku zbycia powrotnego 50% udziałów w spółce i
tym samym zakończenia współpracy z Grupą Atal. Po tej transakcji nie występują powiązania
kapitałowe pomiędzy Develia S.A. a Grupą Kapitałową Atal S.A.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku i na 31 grudnia 2021 roku udział w ogólnej liczbie głosów posiadany
przez Spółkę dominującą w podmiotach zależnych jest równy jej udziałowi w kapitałach tych jednostek.
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach
Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowanych standardów i interpretacji, jak
również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji załączonego sprawozdania finansowego.
Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnego z MSSF wymagało od Zarządu Spółki dokonania
pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu. Rzeczywiste wyniki
mogą się różnić od tych szacunków.
Niepewność szacunków
Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności
występujące na koniec okresu sprawozdawczego, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty
wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym okresie sprawozdawczym.
Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego
Spółka rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości
zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników
podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione. Odroczony
podatek dochodowy przedstawiony jest w Nocie 12.3.
Odpisy aktualizujące wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny czy istnieją przesłanki utraty wartości
dla udziałów w spółkach zależnych i współzależnych.
W przypadku zaistnienia przesłanek utraty wartości udziałów Zarząd dokonuje odpisów aktualizujących
wartość tych aktywów do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna została określona
jako jedna z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartość godziwa pomniejszona
o koszty zbycia lub wartość użytkowa danego aktywa.
Wartość użytkowa jest szacowana metodą DCF lub modelem mieszanym: aktywa netto i zdyskontowane
dochody (zdyskontowane dywidendy). Metoda DCF oparta jest na zdyskontowanych przepływach
finansowych, generowanych przez spółki zależne przy założonych harmonogramach inwestycyjnych
i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1m
2
PUM według aktualnej sytuacji
rynkowej i bieżących cen. Współczynnik dyskontowy uwzględnia ważony koszt kapitału zewnętrznego
i własnego (WACC).
Wartość odzyskiwalna udziałów oraz wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów jest wielkością
oszacowaną na dzień 31 grudnia 2022 roku i może ulec zmianie w zależności od wahań cen rynkowych
gruntów, sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji projektów oraz kalkulacji stopy
dyskonta w przyszłości.
Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych
dostępnych na dzień ich sporządzenia. Jest to również związane z niepewnością dotyczącą estymacji
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
13
warunków rynkowych w następnych latach. W konsekwencji wartości odpisów aktualizujących mogą ulegać
zmianie w kolejnych okresach obrotowych. Odpisy aktualizujące wartość udziałów zaprezentowane są
w Nocie 16.
Stawki amortyzacyjne
Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej
użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Spółka corocznie
dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie bieżących szacunków.
Klasyfikacja umów leasingowych
Spółka dokonuje klasyfikacji leasingu zgodnie z MSSF 16.
Wartość pożyczek udzielonych spółkom zależnym
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje analizy czy udzielone pożyczki spełniają
model utrzymywania aktywów w celu uzyskania umownych przepływów pieniężnych. W zależności od wyniku
testu „SPPI” pożyczki klasyfikowane są do aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie
lub aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Na dzień 31 grudnia 2022
roku udzielone przez Spółkę pożyczki wycenione zostały wg wartości godziwej.
Niepewność związana z rozliczeniami podatkowymi
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń
związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak
odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które
mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice
w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi
jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być
przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie
dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi
odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej
dojrzałym systemie podatkowym.
W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić
w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia
postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu
i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce.
GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia
korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy
podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób
działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania
podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów
wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej
wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających
przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków
podatkowych poszczególnych transakcji.
Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do
transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie
wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi
polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i
porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.
Spółka ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku dochodowego
przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę podatkową), podstawę
opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe,
uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
14
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Sprawozdanie finansowe obejmuje rok zakończony 31 grudnia 2022 roku. Jako dane porównawcze Spółka
zaprezentowała dane za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień 31 grudnia
2021 roku.
Sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a także wszystkie wartości
w tabelach i opisach, o ile nie wskazano inaczej, podane są w tysiącach złotych („PLN”).
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem
części instrumentów finansowych, które są wyceniane według wartości godziwej.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej
przez spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości.
Na dzień zatwierdzenia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia
okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę.
7.1. Oświadczenie o zgodności
Niniejsze sprawozdanie finansowe Develia S.A. zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”).
MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej
(„KIMSF”).
7.2. Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego
Walutą pomiaru Spółki i walutą sprawozdawczą niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski.
7.3. Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są
spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za rok zakończony
31 grudnia 2022 roku, za wyjątkiem przedstawionych poniżej.
• Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe” – przychody uzyskiwane przed przyjęciem składnika
aktywów trwałych do użytkowania zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (obowiązujące w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później),
• Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe” – umowy rodzące
obciążenia – koszt wypełnienia umowy zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (obowiązujące w
odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później),
• Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć” – zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych wraz
ze zmianami do MSSF 3 zatwierdzone w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (obowiązujące w odniesieniu
do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później),
• Zmiany do różnych standardów „Poprawki do MSSF (cykl 2018 - 2020)” – dokonane zmiany w
ramach procedury wprowadzania dorocznych poprawek do MSSF (MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz
MSR 41) ukierunkowane głównie na rozwiązywanie niezgodności i uściślenie słownictwa - zatwierdzone
w UE w dniu 28 czerwca 2021 r. (zmiany do MSSF 1, MSSF 9 oraz MSR 41 obowiązują w odniesieniu
do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później. Zmiany do MSSF 16
dotyczą jedynie przykładu ilustrującego, a zatem nie podano daty jej wejścia w życie.).
Wdrożenie powyżej wymienionych standardów oraz zmiany do istniejących standardów nie miało istotnego
wpływu na sprawozdanie finansowe.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
15
8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie
Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów, jakie zostały już wydane przez RMSR i
zatwierdzone przez UE, ale jeszcze nie weszły w życie
Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następujące zmiany do istniejących standardów zostały
wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie:
• MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe” z późniejszymi zmianami do MSSF 17 opublikowanymi przez
RMSR w czerwcu 2020 roku oraz grudniu 2021 zatwierdzone w UE w dniu 19 listopada 2021 r.
(obowiązujący w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub
później),
• Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Ujawnienia na temat stosowanej
polityki rachunkowej zatwierdzone w UE w dniu 2 marca 2022 r. (obowiązujące w odniesieniu do
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później),
• Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i
korygowanie błędów” – Definicja wartości szacunkowych zatwierdzone w UE w dniu 2 marca 2022 r.
(obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub
później)
• Zmiany do MSR 12 "Podatek dochodowy" - Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań z
pojedynczej transakcji (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1
stycznia 2023 roku lub później),
Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze
niezatwierdzone do stosowania w UE
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych
przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych
standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na dzień publikacji sprawozdania finansowego
nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do
standardów w wersji pełnej):
•
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Klasyfikacja zobowiązań jako
krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później),
•
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Zobowiązania długoterminowe z
kowenantami (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024
roku lub później),
•
Zmiany do MSSF 16 „Leasing” – Zobowiązanie z tytułu leasingu w ramach sprzedaży i leasingu
zwrotnego (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024
roku lub później),
•
MSSF 14 „Odroczone salda z regulowanej działalności” (obowiązujący w odniesieniu do okresów
rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2016 roku lub później) – Komisja Europejska postanowiła nie
rozpoczynać procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do stosowania na terenie UE do
czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14,
•
Zmiany do MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje w
jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach” – Sprzedaż lub wniesienie aktywów
pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem oraz późniejsze
zmiany (data wejścia w życie zmian została odroczona do momentu zakończenia prac badawczych nad
metodą praw własności).
Spółka jest w trakcie weryfikowania wpływu powyżej wymienionych standardów na sytuację finansową,
wyniki działalności Spółki oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
16
Według szacunków Spółki , wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie
miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień
bilansowy.
Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów
i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE.
Według szacunków Spółki, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań
finansowych według MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena” nie miałoby istotnego wpływu
na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.
9. Istotne zasady rachunkowości
9.1. Środki trwałe
Środki trwałe wykazywane są według ceny nabycia/kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz
wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość początkowa środków trwałych obejmuje ich
cenę nabycia powiększoną o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem
składnika majątku do stanu zdatnego do używania. W skład kosztu wchodzi również koszt wymiany części
składowych maszyn i urządzeń w momencie poniesienia, jeśli spełnione są kryteria rozpoznania.
Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw,
obciążają wynik okresu sprawozdawczego w momencie ich poniesienia.
Środki trwałe w momencie ich nabycia zostają podzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej
wartości, do których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności.
W momencie likwidacji lub sprzedaży środków trwałych, wartość początkowa tych środków oraz
dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik likwidacji lub sprzedaży jest ujmowany w wyniku
(zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów.
Typ Okres w latach
Maszyny i urządzenia techniczne lat 5
Urządzenia biurowe lat 2
Pozostałe środki transportu lat 5
Inwestycje w obcych środkach trwałych lat 10 (lub czas trwania umowy jeśli krócej)
Komputery lat 3
Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na możliwość
utraty wartości któregoś ze składników środków trwałych, dokonywany jest przegląd tych aktywów pod kątem
ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości,
a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź
ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą jest obniżana do poziomu wartości
odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości
godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej,
szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy
dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka
związanego z danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów
pieniężnych w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka
wypracowującego środki pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty
wartości są ujmowane w wyniku, tj. zysku lub stracie okresu.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej
po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające
z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia danego
składnika aktywów ze sprawozdania z sytuacji finansowej (obliczone jako różnica pomiędzy ewentualnymi
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
17
wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danej pozycji) są ujmowane w zysku lub stracie okresu,
w którym dokonano takiego usunięcia.
Wartość końcową, okres użytkowania oraz metodę amortyzacji składników aktywów weryfikuje się, i w razie
konieczności – koryguje, na koniec każdego roku obrotowego.
9.2. Środki trwałe w budowie
Środki trwałe w budowie dotyczą środków trwałych będących w toku budowy lub montażu i są wykazywane
według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Środki trwałe w budowie nie podlegają amortyzacji do czasu
zakończenia budowy i przekazania środka trwałego do używania.
9.3. Wartości niematerialne
Za wartości niematerialne uznaje się nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia
do używania:
• prawa majątkowe, autorskie prawa majątkowe, licencje, koncesje, prawa do: projektów,
wynalazków, patentów, znaków towarowych, wzorów zdobniczych lub użytkowych,
• know-how
o przewidywanym okresie użytkowania dłuższym niż rok, wykorzystywane na potrzeby związane
z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy
lub innej umowy o podobnym charakterze.
Wartości niematerialne nabyte w oddzielnej transakcji początkowo wycenia się w cenie nabycia lub koszcie
wytworzenia. Cena nabycia wartości niematerialnych nabytych w transakcji połączenia jednostek
gospodarczych jest równa ich wartości godziwej na dzień połączenia. Po ujęciu początkowym, wartości
niematerialne są wykazywane w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia pomniejszonym o umorzenie i odpisy
aktualizujące z tytułu utraty wartości. Nakłady poniesione na wartości niematerialne wytworzone we własnym
zakresie, z wyjątkiem aktywowanych nakładów poniesionych na prace rozwojowe, nie są aktywowane i są
ujmowane w kosztach okresu, w którym zostały poniesione.
Spółka ustala, czy okres użytkowania wartości niematerialnych jest ograniczony czy nieokreślony. Wartości
niematerialne o ograniczonym okresie użytkowania są amortyzowane przez okres użytkowania
oraz poddawane testom na utratę wartości każdorazowo, gdy istnieją przesłanki wskazujące na utratę ich
wartości. Okres i metoda amortyzacji wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania są
weryfikowane przynajmniej na koniec każdego roku obrotowego. Zmiany w oczekiwanym okresie
użytkowania lub oczekiwanym sposobie konsumowania korzyści ekonomicznych pochodzących z danego
składnika aktywów są ujmowane poprzez zmianę odpowiednio okresu lub metody amortyzacji, i traktowane
jak zmiany wartości szacunkowych. Odpis amortyzacyjny składników wartości niematerialnych
o ograniczonym okresie użytkowania ujmuje się w wyniku (zysku lub stracie) okresu w ciężar tej kategorii,
która odpowiada funkcji danego składnika wartości niematerialnych.
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz te, które nie jeszcze dostępne do
użytkowania, są corocznie poddawane weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, w odniesieniu do
poszczególnych aktywów lub na poziomie ośrodka wypracowującego środki pieniężne. W przypadku
pozostałych wartości niematerialnych ocenia się co roku, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o
utracie ich wartości. Okresy użytkowania są także poddawane corocznej weryfikacji, a w razie potrzeby,
korygowane z efektem od początku roku obrotowego.
Podsumowanie zasad stosowanych w odniesieniu do wartości niematerialnych Spółki przedstawia się
następująco:
Patenty i licencje
Oprogramowanie
komputerowe i inne
Okresy użytkowania
Nieokreślone. Dla patentów i licencji
użytkowanych na podstawie umowy zawartej na
czas określony, przyjmuje się ten okres
2 lata
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
18
uwzględniając dodatkowy okres, na który
użytkowanie może być przedłużone.
Wykorzystywana
metoda amortyzacji
Wartości o nieokreślonym okresie użytkowania
nie są amortyzowane ani przeszacowywane. Dla
patentów i licencji na czas określony stosuje się
metodę liniową.
Metodą liniową
Wewnętrznie wytworzone lub nabyte Nabyte Nabyte
Weryfikacja pod kątem utraty
wartości / badanie wartości
odzyskiwalnej
Nieokreślony okres użytkowania - coroczna oraz
w przypadku istnienia przesłanki wskazującej na
utratę wartości.
Dla pozostałych – coroczna ocena czy wystąpiły
przesłanki świadczące o wystąpieniu utraty
wartości.
Coroczna ocena czy
wystąpiły przesłanki
świadczące o
wystąpieniu utraty
wartości.
Zyski lub straty wynikające z usunięcia wartości niematerialnych ze sprawozdania z sytuacji finansowej są
wyceniane według różnicy pomiędzy wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danego składnika
aktywów i są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie jego wyksięgowania.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz dzień 31 grudnia 2021 roku nie wystąpiły wartości niematerialne
o nieokreślonym okresie użytkowania.
9.4. Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia
przesłanek wskazujących na utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje
formalnego oszacowania wartości odzyskiwalnej tj. ustala się czy bieżąca wartość księgowa danego
składnika aktywów jest wyższa od wartości, jaką można uzyskać w drodze jego dalszego użytkowania lub
sprzedaży. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego
środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości i dokonuje odpisu
aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej, Odpis ten jest ujmowany w wyniku
finansowym w innych przychodach lub kosztach finansowych. Wartość odzyskiwalna jest jedną z dwóch
wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną o koszty zbycia lub
wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne.
Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba że dany składnik aktywów nie generuje
samodzielnie wpływów pieniężnych, które są w większości niezależne od generowanych przez inne aktywa
lub grupy aktywów. Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna,
ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej. Przy
szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości
bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania
odzwierciedlającej bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla
danego składnika aktywów. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych
w działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika
aktywów, w przypadku którego stwierdzono utratę wartości.
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka ocenia, czy występują przesłanki wskazujące na to, że
odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości, który był ujęty w okresach poprzednich w odniesieniu do danego
składnika aktywów jest zbędny, lub czy powinien zostać zmniejszony. Jeżeli takie przesłanki występują,
Spółka szacuje wartość odzyskiwalną tego składnika aktywów. Poprzednio ujęty odpis aktualizujący z tytułu
utraty wartości ulega odwróceniu wtedy i tylko wtedy, gdy od czasu ujęcia ostatniego odpisu aktualizującego
nastąpiła zmiana wartości szacunkowych stosowanych do ustalenia wartości odzyskiwalnej danego składnika
aktywów. W takim przypadku, podwyższa się wartość bilansową składnika aktywów do wysokości jego
wartości odzyskiwalnej. Podwyższona kwota nie może przekroczyć wartości bilansowej składnika aktywów,
jaka zostałaby ustalona (po odjęciu umorzenia), gdyby w ubiegłych latach w ogóle nie ujęto odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości w odniesieniu do tego składnika aktywów. Odwrócenie odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości składnika aktywów ujmuje się niezwłocznie jako przychód.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
19
Po odwróceniu odpisu aktualizującego, w kolejnych okresach odpis amortyzacyjny dotyczący danego
składnika jest korygowany w sposób, który pozwala w ciągu pozostałego okresu użytkowania tego składnika
aktywów dokonywać systematycznego odpisania jego zweryfikowanej wartości bilansowej pomniejszonej
o wartość końcową.
9.5. Zapasy
W pozycji Zapasy wykazywane są nakłady poniesione, dotyczące niesprzedanych lokali mieszkalnych i
niemieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Koszty takie obejmują prawo wieczystej dzierżawy gruntów
lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali
mieszkalnych, skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowania zewnętrznego, koszty planowania i
projektu, narzuty kosztów administracyjnych bezpośrednio związanych z budową oraz pozostałe koszty
dotyczące budowy.
Zapasy ujmowane są początkowo według kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu zapasy są
wykazywane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania
ceny sprzedaży netto.
9.6. Aktywa finansowe
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych do jednej z następujących kategorii:
• Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
• Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
• Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez całkowite dochody,
• Instrumenty finansowe zabezpieczające
Klasyfikacji aktywów finansowych dokonuje się na podstawie:
• modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami finansowymi,
• wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów
finansowych.
Klasyfikacji dokonuje się na moment początkowego ujęcia aktywów. Klasyfikacja dłużnych aktywów
finansowych zależy od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od charakterystyki
umownych przepływów pieniężnych (test SPPI) dla danego składnika aktywów finansowych.
Do kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje należności z tytułu dostaw
i usług, pożyczki udzielone, które zdały test SPPI, pozostałe należności, lokaty oraz środki pieniężne i ich
ekwiwalenty.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie wycenia się w wysokości zamortyzowanego
kosztu przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty
wartości. Należności z tytułu dostaw i usług o terminie zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania
(tj. niezawierające elementu finansowania) i nieprzekazane do faktoringu, nie podlegają dyskontowaniu i są
wyceniane w wartości nominalnej.
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody kwalifikuje się:
składnik aktywów finansowych jeśli spełnione są poniższe warunki:
- jest on utrzymywany w modelu biznesowym, którego celem jest zarówno uzyskanie umownych przepływów
pieniężnych z tytułu posiadanych aktywów finansowych, jak i z tytułu sprzedaży aktywów finansowych, oraz
- warunki umowne dają prawo do otrzymania w określonych datach przepływów pieniężnych stanowiących
wyłącznie kapitał i odsetki od kapitału (tzn. zdał test SPPI),
Skutki zmian wartości godziwej ujmowane są w innych całkowitych dochodach do momentu zaprzestania
ujmowania składnika aktywów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, kiedy skumulowany zysk/ strata
ujmowane są w sprawozdaniu z wyniku.
Niezależnie od w/w kryteriów klasyfikacji istnieje możliwość nieodwołalnego wyznaczenia składnika aktywów
finansowych stanowiącego inwestycję w instrument kapitałowy do opcji wyceny w wartości godziwej przez
pozostałe całkowite dochody.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
20
Opcja wyboru wartości godziwej przez inne całkowite dochody nie jest dostępna dla instrumentów
przeznaczonych do obrotu.
Zyski i straty, zarówno z wyceny jak i realizacji, powstające na tych aktywach ujmuje się w innych całkowitych
dochodach, za wyjątkiem przychodów z tytułu otrzymanych dywidend, które są ujmowane w sprawozdaniu z
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie
instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub
jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku których Grupa
podjęła decyzję o takiej klasyfikacji w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego.
Spółka kwalifikuje do tej kategorii pożyczki udzielone, które nie zdały testu umownych przepływów
pieniężnych oraz instrumenty pochodne będące aktywami, o ile nie zostały wyznaczone jako instrumenty
zabezpieczające.
Zyski i straty na składniku aktywów finansowych zaliczonym do wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy ujmuje się w wyniku finansowym w okresie, w którym powstały.
Do instrumentów finansowych zabezpieczających klasyfikuje się aktywa i zobowiązania finansowe
stanowiące instrumenty finansowe wyznaczone i spełniające wymogi rachunkowości zabezpieczeń,
wyceniane w wartości godziwej uwzględniającej wszystkie komponenty dotyczące ryzyka rynkowego i ryzyka
kredytowego.
Nabycie i sprzedaż aktywów finansowych rozpoznawane są na dzień dokonania transakcji. W momencie
początkowego ujęcia składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej, powiększonej,
w przypadku składnika aktywów niekwalifikowanego jako wyceniony w wartości godziwej przez wynik
finansowy, o koszty transakcji, które mogą być bezpośrednio przypisane do nabycia.
Składnik aktywów finansowych zostaje usunięty ze sprawozdania z sytuacji finansowej, wtedy gdy wygasły
prawa do umownych przepływów pieniężnych, lub gdy nastąpił transfer aktywa tj. nastąpiło przeniesienie
zasadniczo całości korzyści i ryzyk związanych z posiadanym składnikiem aktywów.
Udzielone pożyczki
Pożyczki udzielone i należności zalicza się je do aktywów obrotowych, o ile termin ich wymagalności nie
przekracza 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Pożyczki udzielone i należności o terminie
wymagalności przekraczającym 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego zalicza się do aktywów
trwałych.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych,
z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat
kredytowych.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana poprzez
zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy
zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w
czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku
z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej obejmują środki
pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności
nie przekraczającym trzech miesięcy.
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych składa
się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy po kursie średnim NBP. Różnice
kursowe dotyczące środków pieniężnych w walutach obcych i operacji z obrotu walut obcych zalicza się
do sprawozdania z całkowitych dochodów.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
21
9.7. Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje)
Akcje i udziały w jednostkach zależnych i współzależnych wyceniane są zgodnie z MSR 27 według ceny
nabycia pomniejszonej o skumulowane odpisy z tytułu utraty wartości.
Wartość odzyskiwalna aktywów długoterminowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia przesłanek wskazujących na
utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje oszacowania wartości
odzyskiwalnej. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka
wypracowującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości
i dokonuje odpisu aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna
jest jedną z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną
o koszty zbycia lub wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki
pieniężne.
9.8. Utrata wartości aktywów finansowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości składnika aktywów
finansowych na podstawie modelu utraty wartości opartego o oczekiwane straty kredytowe.
Określając przyszłą oczekiwaną utratę wartości, Spółka uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone
informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości.
Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów
aktualizujących w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku znacznego stopnia
prawdopodobieństwa ich nieściągalności.
Na moment wdrożenia MSSF 9, w związku z charakterem należności, Spółka przeanalizowała historię
ujętych odpisów aktualizujących i doszła do wniosku, że zastosowanie modelu oczekiwanych strat
kredytowych nie wpłynęło na wysokość zawiązywanych odpisów aktualizujących.
9.9. Leasing operacyjny
Umowy leasingowe, zgodnie, z którymi leasingodawca zachowuje zasadniczo całe ryzyko i wszystkie pożytki
wynikające z posiadania przedmiotu leasingu, zaliczane są do umów leasingu operacyjnego. Opłaty
leasingowe z tytułu leasingu operacyjnego oraz późniejsze raty leasingowe ujmowane są jako koszty
operacyjne w zysku lub stracie metodą liniową przez okres trwania leasingu. Warunkowe opłaty leasingowe
są ujmowane jako koszt w okresie, w którym stają się należne.
9.10. Rachunkowość zabezpieczeń
W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 Spółka nie stosowała rachunkowości
zabezpieczeń.
9.11. Zobowiązania finansowe
Spółka klasyfikuje składnik zobowiązań finansowych do jednej z następujących kategorii:
• Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
• Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
• Instrumenty finansowe zabezpieczające.
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych, pożyczek oraz papierów dłużnych
W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane
według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z ich uzyskaniem.
Po początkowym ujęciu kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są następnie wyceniane
w zamortyzowanym koszcie, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z wyjątkiem
zobowiązań wyznaczonych na pozycje zabezpieczane, które wyceniane są zgodnie z zasadami
rachunkowości zabezpieczeń lub zobowiązań zakwalifikowanych w momencie początkowego ujęcia jako
instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
22
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki
oraz dyskonta lub premie uzyskane przy rozliczeniu zobowiązania.
Zyski i straty są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów z chwilą usunięcia zobowiązania
ze sprawozdania z sytuacji finansowej, a także w odpowiednich okresach w trakcie życia instrumentu metodą
efektywnej stopy procentowej.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania wycenia się w kwocie wymagającej
zapłaty.
9.12. Rezerwy
Rezerwy ujmowane są wówczas, gdy na spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy)
wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy jest pewne lub wysoce prawdopodobne, że wypełnienie tego
obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne, oraz gdy można
dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy na straty z tytułu umów rodzących obciążenia i zobowiązania wycenia się w uzasadnionej,
wiarygodnie oszacowanej wartości.
Rezerwy są tworzone w ciężar kosztów działalności operacyjnej, pozostałych kosztów operacyjnych
lub kosztów finansowych, w zależności od okoliczności, z których strata wynika.
Koszty dotyczące danej rezerwy są ujmowane w wyniku (zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego po
pomniejszeniu o wszelkie zwroty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość
rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do
wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe
wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli
zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem
czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
Rezerwę zmniejsza powstanie straty lub zobowiązania, na które została utworzona, zaś niewykorzystane
rezerwy (z uwagi na ustanie lub zmniejszenie ryzyka strat, na które zostały utworzone) rozwiązuje się
na dobro kont, w ciężar których zostały one utworzone.
9.13. Odprawy emerytalne
Zgodnie z zakładowymi systemami wynagradzania pracownicy Spółki mają prawo do odpraw emerytalnych.
Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw
emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Spółka tworzy rezerwę
na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów,
których dotyczą. Według MSR 19 odprawy emerytalne są programami określonych świadczeń po okresie
zatrudnienia. Naliczone zobowiązania są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną
dokonane, z uwzględnieniem rotacji zatrudnienia i dotyczą okresu do końca okresu sprawozdawczego.
Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są o dane historyczne. Zyski i straty
z obliczeń aktuarialnych są rozpoznawane w wyniku okresu sprawozdawczego. Ponowna wycena
zobowiązań z tytułu świadczeń pracowniczych dotyczących programów określonych świadczeń obejmująca
zyski i straty aktuarialne ujmowana jest w innych całkowitych dochodach i nie podlega późniejszej
reklasyfikacji do zysku lub straty.
9.14. Kapitały własne
Na kapitały własne składają się:
• kapitał podstawowy
• kapitał zapasowy
• pozostałe kapitały rezerwowe
• zyski zatrzymane/niepokryte straty
• pozostałe kapitały
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
23
Kapitał podstawowy wycenia się według wartości nominalnej zgodnej ze statutem. Kapitał zapasowy wycenia
się jako nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną wyemitowanych akcji, zmniejsza się o koszty związane
z emisją akcji oraz zwiększa/zmniejsza o zatwierdzone zyski/straty z lat ubiegłych. Pozostałe kapitały
wycenia się w wysokości wartości godziwej przyznanych opcji menadżerskich według zasada określonych
przez MSSF2.
9.15. Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są
przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia. W praktyce, o ile nie prowadzi to do
istotnych różnic, Spółka stosuje uproszczenie i przyjmuje, że kurs zamknięcia to kurs średni NBP dla danej
waluty obowiązujący na koniec okresu sprawozdawczego.
W ciągu roku obrotowego:
1) operacje sprzedaży i kupna walut oraz operacje zapłaty należności lub zobowiązań wycenia się
po kursie kupna lub sprzedaży banku, z którego usług korzysta jednostka,
2) pozostałe operacje wycenia się po obowiązującym na dzień poprzedzający przeprowadzenie operacji
średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez NBP, chyba że w zgłoszeniu celnym lub innym
wiążącym jednostkę dokumencie ustalony został inny kurs.
Powstałe z przeliczenia różnice kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów)
finansowych lub, w przypadkach określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości
aktywów.
31 grudnia 2022 roku 31 grudnia 2021 roku
EUR 4,6899 4,5994
9.16. Zasady wyceny zobowiązań warunkowych
Zobowiązanie warunkowe jest możliwym zobowiązaniem, które powstaje na skutek zdarzeń przeszłych
i którego istnienie zostanie potwierdzone dopiero w przyszłości w momencie wystąpienia niepewnych
zdarzeń (nad którymi jednostka nie ma pełnej kontroli). Zobowiązaniem warunkowym może być również
obecne zobowiązanie jednostki, które powstaje na skutek przeszłych zdarzeń i którego nie można wycenić
wystarczająco wiarygodnie lub nie jest prawdopodobne, aby wypełnienie tego zobowiązania spowodowało
wypływ środków zawierających w sobie korzyści ekonomiczne. W związku z tym zobowiązanie takie nie jest
prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, ale jest opisywane w dodatkowych informacjach
i objaśnieniach do sprawozdania finansowego.
9.17. Przychody
Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści
ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.
Przychody są rozpoznawane po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług (VAT) oraz rabaty.
Przy ujmowaniu przychodów obowiązują również kryteria przedstawione poniżej.
9.17.1
Sprzedaż towarów i produktów
Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów
i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.
Przychody z tytułu realizacji instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne korygują wartość
przychodów ze sprzedaży towarów i produktów.
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są dopiero w momencie, gdy
zasadniczo wszystkie ryzyka i korzyści związane z danym lokalem zostaną przeniesione na klienta i przychód
może zostać wyceniony w rozsądny sposób.
Określenie momentu przejścia ryzyka na klienta determinuje moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży
lokali mieszkalnych i usługowych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
24
Przejście ryzyka na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu
następujących warunków:
(i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków;
(ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej;
(iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania;
(iv) podpisanie umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego przenoszącego własność.
Koszty związane z lokalami, które już zostały sprzedane i których poniesienie jest wymagane w okresach
następujących po momencie rozpoznania sprzedaży (w tym koszty usunięcia usterek i koszty wykończenia
powierzchni wspólnych), są szacowane i ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie,
w którym nastąpiła sprzedaż danego lokalu.
9.17.2
Sprzedaż usług
Przychody z tytułu wynajmu
Przychody z tytułu wynajmu ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu w stosunku do zawartych
umów (linearyzacja).
9.17.3 Odsetki
Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich narastania, z uwzględnieniem metody
efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą oczekiwane przepływy pieniężne do wartości
bilansowej brutto składnika aktywów lub zamortyzowanego kosztu zobowiązania finansowego.
9.17.4 Dywidendy
Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
9.18. Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się
w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi
od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie
lub faktycznie już obowiązywały na koniec okresu sprawozdawczego.
9.19. Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, rezerwa na podatek odroczony jest tworzona metodą
zobowiązań bilansowych w stosunku do wszystkich różnic przejściowych występujących na koniec okresu
sprawozdawczego między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną
w sprawozdaniu finansowym.
Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic
przejściowych:
•
z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia
wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie
stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani
na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
•
w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych
lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy
odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej
się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic
przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych
przeniesionych na następne lata oraz od udziałów w zyskach spółki komandytowej, w takiej wysokości,
w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać
ww. różnice, ulgi i straty:
•
z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic
przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
25
transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mają wpływu
ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
•
w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych
lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu
odroczonego podatku jest ujmowany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jedynie w takiej wysokości,
w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną
odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych
różnic przejściowych.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na koniec każdego
okresu sprawozdawczego i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne
osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania
składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są
z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy
składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe
(i przepisy podatkowe) obowiązujące koniec okresu sprawozdawczego lub takie, których obowiązywanie
w przyszłości jest pewne na koniec okresu sprawozdawczego.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych bezpośrednio w kapitale własnym jest ujmowany
w kapitale własnym.
Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu
odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł
prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku
i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.
Jeżeli w ocenie Spółki jest prawdopodobne, że podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii
podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Spółka określa dochód do opodatkowania
(stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi
podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub
zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym.
Jeżeli Spółka stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Spółki do
kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Spółka odzwierciedla wpływ niepewności przy
ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych,
niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Spółka odzwierciedla ten efekt określając
najbardziej prawdopodobny scenariusz.
9.20. Podatek od towarów i usług
Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów
i usług, z wyjątkiem:
•
gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy
do odzyskania od organów podatkowych; wtedy jest on ujmowany odpowiednio jako część ceny nabycia
składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz
•
należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług.
Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów
podatkowych jest ujęta w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako część należności lub zobowiązań.
9.21. Koszty finansowania zewnętrznego
Kapitalizacji podlegają koszty finansowania zewnętrznego przeznaczonego na sfinansowanie budowy
lub wytworzenia środków trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz budowy mieszkań prezentowych jako
zapasy - produkcja w toku. Koszty te obejmują odsetki należne do momentu oddania składnika aktywów
do użytkowania, straty z tytułu różnic kursowych do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek
do poziomu oprocentowania odpowiedniego dla lokalnej waluty oraz zyski z tytułu różnic kursowych
do wysokości skapitalizowanych wcześniej strat z tego tytułu.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
26
9.22. Czynne rozliczenia międzyokresowe
W ciągu okresu sprawozdawczego przedmiotem rozliczeń międzyokresowych są między innymi:
• koszty czynszów i dzierżawy płaconych z góry,
• koszty energii opłaconej z góry,
• koszty ubezpieczeń majątkowych,
• koszty opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
• podatek od nieruchomości,
• naliczone z góry inne koszty finansowe,
• prowizje z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań,
• inne koszty dotyczące następnych okresów sprawozdawczych (prenumeraty, przedpłaty
na targi, koszty doprowadzeń itp.).
Koszty podlegające aktywowaniu na koncie rozliczeń międzyokresowych rozliczane są proporcjonalnie
do upływu czasu w kolejnych okresach obrotowych, których dotyczą.
Koszty z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań rozliczne są w momencie osiągnięcia
przychodów ze sprzedaży mieszkań.
9.23. Bierne rozliczenia międzyokresowe
Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów tworzone są w wysokości prawdopodobnych zobowiązań
przypadających na bieżący okres sprawozdawczy, wynikających w szczególności:
1) z wartości świadczeń wykonanych przez kontrahentów, których kwotę można wiarygodnie oszacować,
2) z obowiązku wykonania przyszłych świadczeń wynikających z bieżącej działalności, których kwotę można
oszacować, mimo że data ich powstania nie jest jeszcze znana i do których można zaliczyć m.in.:
• koszty wynagrodzeń i narzutów związanych z wynikami okresu, a wypłacanych
w następnych okresach sprawozdawczych,
• koszty badania sprawozdania finansowego i inne koszty dotyczące okresu sprawozdawczego.
9.24. Zysk/(strata) netto na akcję
Zysk/(strata) netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku/(straty) netto
za dany okres przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.
Zysk/(strata) rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku/(straty) netto
za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy (po potrąceniu odsetek od umarzalnych akcji
uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe) przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych
występujących w ciągu okresu skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających
umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe.
9.25. Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą
Połączenie jednostek gospodarczych bądź przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą
to połączenie jednostek, w ramach którego wszystkie łączące się jednostki gospodarcze lub przedsięwzięcia
przed i po
połączeniu są kontrolowane, pośrednio lub bezpośrednio, przez ten sam podmiot lub grupę
podmiotów oraz wspólna kontrola nie ma charakteru przejściowego.
MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć nie ma zastosowania do połączeń jednostek gospodarczych lub
przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą. W takiej sytuacji zgodnie z MSR 8 Zasady (polityka)
rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów, w przypadku braku standardu bądź
interpretacji mających bezpośrednie zastosowanie do danej transakcji, kierownictwo jednostki może, kierując
się profesjonalnym osądem, opracować zasady (polityki) rachunkowości, uwzględniając m.in. najbardziej
aktualne regulacje i wytyczne stosowania opracowane przez inne podmioty tworzące standardy oparte na
podobnych do MSSF założeniach koncepcyjnych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
27
10. Informacje dotyczące segmentów działalności
Dla celów zarządczych Develia S.A. wyróżnia dwa sprawozdawcze segmenty operacyjne:
• segment działalności deweloperskiej
• segment działalności holdingowej (pozostałej)
W poniższych tabelach przedstawione zostały dane dotyczące przychodów i kosztów poszczególnych
segmentów Spółki za okres zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku i za okres zakończony dnia 31 grudnia
2021 roku:
Okres zakończony 31 grudnia 2022 (badane)
Działalność
deweloperska
Działalność
holdingowa
(pozostała)
Razem
Przychody operacyjne
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów
537 126
20 213
557 339
Przychody z odsetek i dyskont
2 603
2 603
Przychody z dywidend
209 734
209 734
Inne przychody finansowe
3 482
3 482
Pozostałe przychody operacyjne
1 956
1 956
Przychody operacyjne razem
537 126
237 988
775 114
Koszty operacyjne
Koszty działalności operacyjnej, wartość sprzedanych wyrobów, towarów
( 425 400)
( 16 366)
( 441 766)
Koszty odsetek i dyskont
( 10 454)
( 10 454)
Inne koszty finansowe
( 3 039)
( 3 039)
Pozostałe koszty operacyjne
( 1 738)
( 1 738)
Koszty operacyjne razem
( 425 400)
( 31 597)
( 456 997)
Zysk/(Strata) brutto
111 726
206 391
318 117
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe) ( 21 228)
( 191)
( 21 419)
Zysk/(Strata) netto z działalności kontynuowanej
90 498
206 200
296 698
Działalności zaniechana
Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej
-
-
-
Zysk/(Strata) netto
90 498
206 200
296 698
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów -
-
-
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów -
-
-
Inne całkowite dochody (netto) -
-
-
Całkowite dochody
90 498
206 200
296 698
Okres zakończony 31 grudnia 2021 (badane)
Działalność
deweloperska
Działalność
holdingowa
(pozostała)
Razem
Przychody operacyjne
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów
427 699
20 248
447 947
Przychody z odsetek i dyskont
6 102
6 102
Przychody z dywidend
122 669
122 669
Inne przychody finansowe
7 364
7 364
Pozostałe przychody operacyjne
1 161
1 161
Przychody operacyjne razem
427 699
157 544
585 243
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
28
Koszty operacyjne
Koszty działalności operacyjnej, wartość sprzedanych wyrobów, towarów
( 384 773)
( 20 334)
( 405 107)
Koszty odsetek i dyskont
( 8 347)
( 8 347)
Inne koszty finansowe
( 1 921)
( 1 921)
Pozostałe koszty operacyjne
( 2 514)
( 2 514)
Koszty operacyjne razem
( 384 773)
( 33 116)
( 417 889)
Zysk/(Strata) brutto
42 926
124 428
167 354
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe) ( 8 156)
( 1 355)
( 9 511)
Zysk/(Strata) netto z działalności kontynuowanej
34 770
123 073
157 843
Działalności zaniechana
Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej -
-
-
Zysk/(Strata) netto
34 770
123 073
157 843
Inne
całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów -
-
-
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów -
-
-
Inne całkowite dochody (netto) -
-
-
Całkowite dochody
34 770
123 073
157 843
Działalność spółki ogranicza się do terytorium Polski.
11. Przychody i koszty
11.1. Przychody ze sprzedaży
Rok zakończony
31 grudnia 2022
Rok
zakończony
31 grudnia 2021
Przychody ze sprzedaży usług
20
213
20 248
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych
498 947
427 699
Przychody ze sprzedaży towarów
38 179
-
Razem 557 339 447 947
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych wynikają ze sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych
oraz miejsc postojowych zrealizowanych w ramach inwestycji zakończonych:
w 2022 roku:
• Prestovia House przy ul. Jagiellońska w Warszawie,
• Kaskady Różanki przy ul. Chorwackiej we Wrocławiu,
• Osiedle Latarników Etap 2 przy ul. Letnickiej w Gdańsku,
• Przy Alejach przy ul. Majewskich w Gdańsku,
• Słoneczne Miasteczko (kolejne etapy) przy ul. Henryka i Karola Czeczów w Krakowie,
• Centralna Park przy ul. Galicyjskiej w Krakowie;
w 2021 roku:
• Mały Grochów przy ul. Siennickiej w Warszawie,
• Kamienna 145 przy ul. Kamiennej we Wrocławiu,
• Osiedle Latarników Etap 1 przy ul. Letnickiej w Gdańsku,
• Rokokowa Residence przy ul. Rokokowej w Warszawie,
• Słoneczne Miasteczko (dwa etapy) przy ul. Henryka i Karola Czeczów w Krakowie.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
29
Przychody ze sprzedaży towarów są wynikiem sprzedaży nieruchomości położonych przy ul. Legnickiej we
Wrocławiu oraz przy ul. Niepołomickiej w Gdańsku.
11.2. Przychody z odsetek i dyskont
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek
i od pożyczek
1 500
5 959
Przychody z tytułu krótkoterminowych papierów wartościowych
1 090
143
Przychody z tytułu pozostałych odsetek
13
-
Razem
2 603
6 102
11.3. Przychody z dywidend
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Przychody z
dywidend
209 734
122 669
Razem
209 734
122 669
Dywidendy otrzymane w 2022 roku:
• W dniu 11 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została część dywidendy za
2021 rok w wysokości 16.409 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 19 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została część dywidendy za
2021 rok w wysokości 20.050 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 20 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została część dywidendy za
2021 rok w wysokości 10.500 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 22 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została pozostała część
dywidendy za 2021 rok w wysokości 35.000 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 28 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest I Sp. z o.o. z dnia 21 kwietnia 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 14 tys. PLN.
• W dniu 27 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
VII Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacony został zysk z lat ubiegłych na rzecz Develia S.A w
wysokości 4.595 tys. PLN.
• W dniu 27 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Develia
Warszawa Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została część dywidendy za 2021 rok na
rzecz Develia S.A w wysokości 2.200 tys. PLN. Pozostała część, w wysokości 2.227 tys. zł wypłacona
została na rzecz Develia S.A. w dniu 20 lipca 2022 roku.
• W dniu 27 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XV Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 1.219 tys. PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
30
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
IX Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 3.203 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XI Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 6.576 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XI Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2022 rok
na rzecz Develia S.A w wysokości 8.500 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XII Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 15.381 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
X Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 16.020 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Develia
Wrocław Sp. z o.o. z dnia 23 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 57.258 tys. PLN.
• W dniu 24 czerwca 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC
Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została część udziału
w zysku za 2021 rok w wysokości 3.000 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 30 czerwca 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC
Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została pozostała
część udziału w zysku za 2021 rok w wysokości 1.689 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 19 sierpnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Kraków
Zielony Złocień z o.o. z dnia 19 sierpnia 2022 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy
za 2022 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 5.893 tys. PLN.
Dywidendy otrzymane w 2021 roku:
• W dniu 18 stycznia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 14 stycznia 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet
zysku za 2020 rok w wysokości 10.624 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 26 stycznia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 25 stycznia 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet
zysku za 2020 rok w wysokości 15.355 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest X Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 8.978 tys. PLN.
• W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest X Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku z zysku zgromadzonego na kapitale zapasowym
wypłacona została dywidenda za lata ubiegłe na rzecz Develia S.A w wysokości 10.186 tys. PLN.
• W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest VIII Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 16.466 tys. PLN.
• W dniu 26 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XV Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 1.093 tys. PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
31
• W dniu 29 kwietnia 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XI Sp. z o.o. z dnia 16 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 6.754 tys. PLN.
• W dniu 6 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 5 maja 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok w łącznej
wysokości 16.600 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 10 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
VII Sp. z o.o. z dnia 26 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 4.000 tys. PLN.
• W dniu 10 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest I Sp. z o.o. z dnia 26 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 14 tys. PLN.
• W dniu 25 maja 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
III Sp. z o.o. z dnia 30 kwietnia 2021 roku wypłacona została dywidenda za 2020 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 799 tys. PLN.
• W dniu 15 listopada 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XI Sp. z o.o. z dnia 29 października 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy
za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 4.800 tys. PLN.
• W dniu 29 listopada 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XII Sp. z o.o. z dnia 29 listopada 2021 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy
za 2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 15.500 tys. PLN.
• W dniu 29 listopada 2021 2021 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC
Corp Invest X Sp. z o.o. z dnia 29 listopada 2021 roku wypłacona została na poczet dywidendy za
2021 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 11.500 tys. PLN.
11.4. Inne przychody finansowe
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Zbycie inwestycji długoterminowych
310
-
Odpisy aktualizujące wartość udziałów
(*)
1 167
3 985
Pozostałe
przychody finansowe
2
005
3 379
Razem
3 482
7 364
(*) Odpisy na udziały opisane w Nocie 16
11.5. Pozostałe przychody operacyjne
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Przychody
ze sprzedaży u
sługi
marketingow
ych
497
-
Przychody
ze sprzedaży usług
najmu
321
-
Sprzedaż pozostała
710
1 0
51
Otrzymane odszkodowania
106
56
Rozwiązanie odpisów na należności
-
36
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw
24
1
Inne
przychody operacyjne
298
17
Razem
1 956
1 161
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
32
11.6. Koszty działalności operacyjnej
11.7. Koszty świadczeń pracowniczych
Programy akcji pracowniczych
W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku Spółka wprowadziła program motywacyjny dla członków
Zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki (dominującej). Program ma obowiązywać w latach 2021-2024.
W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla członków Zarządu
będzie przydzielać odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na
akcję Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia
uprawnień.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka ujęła
w kosztach wynagrodzeń, na zasadach określonych w MSSF2, kwotę 3.116 tys. PLN (w okresie
zakończonym 31 grudnia 2021 roku kwotę 4.309 tys. PLN).
11.8. Koszty odsetek i dyskont
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Odsetki od obligacji, kredytów i pożyczek
10 184
7 290
Pozostałe odsetki
270
1 057
Razem
10 454
8 347
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Amortyzacja
3 288
2 893
Zużycie materiałów i energii
1 393
759
Usługi obce, w tym:
14 051
9 423
•
Usługi informatyczne i łączności
1 710 49
•
Usługi najmu i dzierżawy
1 192 350
•
Usługi doradztwa prawnego i
podatkowego
3 529 1 483
•
Usługi audytów nieruchomości
,
analiz rynkowych
i
doradztw
a
3 887 650
Podatki i opłaty
1 547
1 553
Wynagrodzenia
43 283
43 372
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
6 773
6 101
Pozostałe koszty rodzajowe
6 90
4
3 997
Zmiana stanu produktów
(
4
253
)
(3 304)
Wartość sprzedanych produktów, produkcji w toku i towarów
368 780
340 313
Razem
441 76
6
405 107
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Wynagrodzenia
40 16
7
39 063
Koszty ubezpieczeń społecznych
5 14
1
5 022
Wycena programu motywacyjnego
3 11
6
4 309
Pozostałe świadczenia
1 632
1 079
Razem
50 056
49 473
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
33
11.9. Inne koszty finansowe
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Odpisy aktualizujące wartość udziałów
-
-
Pozostałe
(w tym prowizje od kredytów i obligacji)
3
0
39
1 921
Razem
3 039
1 921
11.10. Pozostałe koszty operacyjne
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Likwidacja/zbycie
niefinansowych aktywów trwałych
110
-
Utworzenie odpisu aktualizującego wartość należności
67
-
Zapłacone odszkodowania
928
503
Utworzona rezerwa na ryzyko
operacyjne
192
30
Wycena aktywów niefinansowych
131
-
Inne
koszty operacyjne
31
0
1
981
Razem
1
73
8
2
514
12. Podatek dochodowy
12.1. Obciążenie podatkowe
Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021
roku przedstawiają się następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
Bieżący podatek dochodowy
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego
-
2 368
Korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z
lat
ubiegłych
-
-
Odroczony podatek dochodowy
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych
21
419
7 143
Obciążenie podatkowe wykazane w sprawozdaniu
z
całkowitych
dochodów
21
419
9 511
12.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Uzgodnienie podatku dochodowego od wyniku finansowego brutto przed opodatkowaniem według ustawowej
stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Spółki za rok
zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku przedstawiają się następująco:
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
34
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem z działalności
kontynuowanej
31
8 117
167 354
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem z działalności zaniechanej
-
-
Zysk /(strata) przed opodatkowaniem
3
18 117
167 354
Podatek według ustawowej stawki podatkowej
obowiązującej w
Polsce, wynoszącej 19%
60
4
4
2
31 797
Koszty nie stanowiące kosztów uzyskania przychodów
1 236
1 538
Przychody nie podlegające opodatkowaniu
353
( 2)
Nieutworzone aktywo (rezerwa) z tytułu podatku odroczonego
dotyczącego odpisu aktualizującego wartość udziałów
zmniejszenie/
(
zwiększenie
)
( 853)
( 757)
Przychody
z tytułu dywidend (
nieopodatkowane)
( 39 849)
( 23 307)
Pozostałe
90
242
Podatek według efektywnej stawki podatkowej 6,7 %
(2021:
5,7%)
21
419
9 511
Podatek dochodowy (obciążenie) wykazany w wyniku (zysku
lub stracie) okresu sprawozdawczego
(21
419
)
( 9 511)
Podatek dochodowy przypisany działalności zaniechanej
-
-
(
21
419
)
( 9 511)
12.3. Odroczony podatek dochodowy
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
Sprawozdanie
z sytuacji finansowej
Zmiany ujęte w wyniku okresu
sprawozdawczego zakończonego
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
Naliczone odsetki od pożyczek i lokat
( 1 669)
( 1 752)
83
( 185)
Różnica w wartości środków trwałych
(amortyzacja podatkowa i bilansowa)
( 92)
(
95)
3
( 16)
Przychody przejściowe, w tym ze sprzedaży
wyrobów
gotowych
( 87 33
9
)
( 18 212)
( 69 126)
( 18 044)
Pozostałe
( 944)
( 575)
( 369)
41
Rezerwa brutto z tytułu podatku
odroczonego
( 90 04
4
)
( 20 634)
Aktywa z tytułu podatku
odroczonego
Rezerwy i rozliczenia międzyokresowe
4 620
3 314
1 306
1 377
Naliczone odsetki od pożyczek i obligacji,
dyskonto
weksli
5 726
4 680
1 046
523
Koszt sprzedanych wyrobów gotowych
57 076
14 147
42 929
14 014
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych
dochodów do opodatkowania
7 666
4 957
2 709
( 4 853)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
35
Aktywa brutto z tytułu podatku
odroczonego
75 088
27 098
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
( 21
419
)
(
7
143)
Aktywo netto z tytułu podatku
odroczonego
-
6 464
Rezerwa netto z tytułu podatku
odroczonego
( 14
9
5
6
)
-
13. Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję
Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zysku oraz akcji, które posłużyły do wyliczenia podstawowego
i rozwodnionego zysku na jedną akcję:
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych
zastosowana do
obliczenia podstawowego zysku na jedną
akcję
447 558
311
447 558
311
Skorygowana średnia ważona liczba akcji zwykłych zastosowana
do
obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję
447 558
311
447 558
311
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej
296
698
157 843
Zysk/(strata) na działalności zaniechanej
-
-
Zysk/(strata) netto
296
698
157 843
Zysk/(strata) netto przypadający na zwykłych akcjonariuszy,
zastosowany
do
obliczenia zysku/(straty) na jedną akcję
296
698
157 843
Zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w zł
0,66
0,35
Rozwodniony zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w
zł
0,66
0,35
14. Wartości niematerialne
Oprogramowanie komputerowe i inne
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Wartość netto na 1 stycznia
315
305
Zwiększenia stanu
–
zakup
352
1
5
4
Odpis amortyzacyjny za okres
( 24
7
)
(
144
)
Zmniejszenia stanu
–
likwidacja
-
-
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
-
-
Na dzień 31 grudnia
420
3
15
Na dzień 1 stycznia
Wartość brutto
2 825
2
736
Umorzenie
(2 510)
(
2 431
)
Odpis aktualizujący z tytułu utraty
wartości
-
-
Wartość netto
315
305
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
36
Na dzień 31 grudnia
Wartość brutto
2 891
2 825
Umorzenie
(2 471)
(
2 510
)
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
-
-
Wartość netto
420
3
1
5
15. Rzeczowe aktywa trwałe
Rok zakończony 31 grudnia 2022
(badany):
Grunty
i budynki
Grunty-
MSSF16
Środki
transportu
Środki
transportu
– MSSF16
Maszyny
i urządzenia
Środki
trwałe
w budowie Ogółem
Wartość netto na
dzień 1 stycznia
2022
821
3 739
0
626
617
203
6 006
Zwiększenia stanu –
zakup
-
-
-
-
-
92
6
926
Zwiększenia stanu –
inne
-
-
-
-
-
-
-
Zmniejszenia
(sprzedaż, likwidacja)
-
-
( 99)
-
( 26)
-
( 125)
Odpis amortyzacyjny
za okres
( 178)
( 2 067)
( 54)
( 304)
( 438)
-
( 3 041)
Odpis aktualizujący
-
-
-
-
-
-
-
Wartość netto na
dzień 31 grudnia
2022
643
1 672
( 153)
322
153
1 1
29
3 76
6
Na dzień 1 stycznia
2022
Wartość brutto
1 180
8 699
244
1 095
2 896
203
14 317
Umorzenie i odpis
aktualizujący z tytułu
utraty wartości
( 359)
( 4 960)
( 244)
( 469)
( 2 279)
-
( 8 311)
Wartość netto
821
3 739
0
626
617
203
6 006
Na dzień 31 grudnia
2022
Wartość brutto
1 341
10 372
223
1 234
3 058
1 129
17 357
Umorzenie i odpis
aktualizujący z tytułu
utraty wartości
( 536)
( 7 027)
( 41)
( 576)
( 1 998)
-
( 10 178)
Wartość netto
805
3 345
182
658
1 060
1 129
7 179
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
37
Rok zakończony 31 grudnia 2021
(badany)
Grunty
i budynki
Grunty-
MSSF16
Środki
transportu
Środki
transportu
– MSSF16
Maszyny
i urządzenia
Środki
trwałe
w budowie Ogółem
Wartość netto na
dzień 1 stycznia
2021
636
5 408
-
456
420
233
7 153
Zwiększenia stanu –
zakup
300
-
-
-
536
(30)
806
Zwiększenia stanu –
inne
-
354
-
445
-
-
799
Zmniejszenia
(sprzedaż, likwidacja)
-
-
-
-
(4)
-
(4)
Odpis amortyzacyjny
za okres
(115)
(2
023)
-
(275)
(335)
-
(2
748)
Odpis aktualizujący
-
Wartość netto na
dzień 31 grudnia
2021
821
3 739
0
626
617
203
6 006
Na dzień 1 stycznia
2021
Wartość brutto
880
8 345
244
928
2 454
233
13 084
Umorzenie i odpis
aktualizujący z tytułu
utraty wartości
(244)
(2
937)
(244)
(472)
(2
034)
-
(5 931)
Wartość netto
636
5 408
0
456
420
233
7 153
Na dzień 31 grudnia
2021
Wartość brutto
1 180
8 699
244
1 095
2 896
203
14 317
Umorzenie i odpis
aktualizujący z tytułu
utraty wartości
(359)
(4
960)
(244)
(469)
(2
279)
0
(8
311)
Wartość netto
821
3 739
0
626
617
203
6 006
Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na 31 grudnia 2021 roku żaden ze składników środków trwałych
nie stanowił zabezpieczenia, nie był przedmiotem zastawu, ani nie był objęty hipoteką.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka była stroną umów leasingu 45 samochodów, które zakwalifikowane
zostały jako leasing finansowy.
16. Inwestycje długoterminowe
Akcje i udziały
Na dzień 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 Spółka posiadała następujące akcje i udziały w spółkach:
31 grudnia 2022 (badane)
31 grudnia 2021 (badane)
Nazwa spółki Siedziba Wartość
bilansowa
w tys. zł
Udział
w kapitale
Wartość
bilansowa
w tys. zł
Udział
w kapitale
Arkady Wrocławskie S.A.
Wrocław 128 652 100% 128 652 100%
Develia Wrocław S.A. Wrocław 231 198 100% 231 198 100%
Develia Warszawa Sp. z o.o. Wrocław 46 367 100% 46 367 100%
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
38
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
Wrocław 29 963
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
29 963
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
Wrocław 1
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
1
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o.
Wrocław 91 788 100% 91 788 100%
LC Corp Invest III Sp. z o.o.
Wrocław - 100% (pośrednio) 1 833 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o.
Wrocław 12 234 100% 12 234 100%
LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. Wrocław - 100% 20 500 100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o.
Wrocław 17 096 100% 17 096 100%
LC Corp Invest X Sp. z o.o. Wrocław 19 500 100% 19 500 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
Wrocław
85 935
100%
85 935
100%
LC Corp Invest XII Sp. z o.o. Wrocław
40 582
100%
40 582
100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Wroclaw 305 100% 305 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A. Wrocław 91 855
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 91 855
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
4resident Sp. z o.o. Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt
20 Sp.k
Wrocław 85 915
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 85 915
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt
22 Sp.k
Wrocław 42 710
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 42 710
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Service S.A.
Wrocław 1 116
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 621
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Invest Sp. z o.o.
Wrocław 13 345 100% 13 345 100%
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. K
c)
Warszawa 37 327
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 8 231
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.
Warszawa 5 80% (bezpośrednio) 5 80% (bezpośrednio)
Projekt Lizbońska sp. z o.o. Sp .k
Warszawa 45 491
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 45 491
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Lizbońska sp. z o.o.
Warszawa 6 80% (bezpośrednio) 6 80% (bezpośrednio)
Projekt Myśliborska sp. z o.o. sp.k
Warszawa 2 962
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 2 450
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Myśliborska sp. z o.o.
Warszawa 5 80% (bezpośrednio) 5 80% (bezpośrednio)
Flatte Sp. z o.o.
1 507 100% - -
1 025 875 1 024 367
Odpis aktualizujący wartość udziałów
(132 877)
(137 365)
Razem
892 998 879 233
Zmiany w zakresie posiadanych przez Spółkę akcji i udziałów, jakie miały miejsce w okresie zakończonym
31 grudnia 2022 roku opisane zostały Nocie 5.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku Zarząd dokonał aktualizacji odpisów aktualizujących wartość udziałów
do wartości odzyskiwalnej. Łączna wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów na dzień 31 grudnia
2022 roku wyniosła 132.877 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2021 roku 137.365 tys. zł).
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
39
Poniższa tabela przedstawia zmiany odpisów aktualizujących wartość udziałów w poszczególnych spółkach:
Spółka
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Utworzenie/
zwiększenie Wykorzystanie Rozwiązanie
Okres zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
LC Corp Invest II Sp. z o.o.
( 23 451)
( 687)
-
11 298
( 12 840)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments SKA ( 9 369)
-
-
9 369
-
LC Corp Service SKA
( 621)
( 496)
-
1
( 1 116)
Arkady Wrocławskie S.A.
( 24 190)
-
-
9 702
( 14 488)
Develia Wrocław S.A.
( 76 593)
( 23 170)
-
8 247
( 91 516)
LC Corp Invest III Sp. z o.o.
-
( 15)
15
-
-
LC Corp Invest VIII Sp. z o.o.
( 3 125)
( 182)
3 307
-
-
LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
-
( 8 913)
-
4 507
( 4 406)
LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
-
( 9 686)
-
1 297
( 8 389)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Projekt 20 Sp.k. -
( 104)
-
-
( 104)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o.
( 6)
-
-
-
( 6)
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.
( 5)
( 1)
-
-
( 6)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o.
( 5)
( 1)
-
-
( 6)
( 137 365)
(43 255 )
3 322
44 421
( 132 877)
Zmiany utworzonych odpisów aktualizujących wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych
w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2022 roku wynikają głównie z aktualizacji planów
dotyczących realizowanych inwestycji deweloperskich przez spółki, a w przypadku spółki Arkady
Wrocławskie S.A. - z aktualizacji szacunków dotyczących przyszłych wyników.
Wartość utworzonego/rozwiązanego odpisu Spółka ujmuje w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
w pozycji „Inne przychody finansowe”/ „Inne koszty finansowe”.
Wartość odzyskiwalna inwestycji odpowiada ich wartości użytkowej.
W testach przeprowadzonych za okres zakończony 31 grudnia 2022 roku przyjęto stopę dyskonta na
poziomie 10,45% (w 2021 roku: 6,9%).
17. Pożyczki i należności długoterminowe
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Pożyczki długoterminowe
82 839
95 302
Kaucje
długoterminowe
4 511
537
Razem
87 350
95 839
Spółka udzielała swoim spółkom zależnym w ciągu roku pożyczek opartych na oprocentowaniu zmiennym
uzależnionym od stawki referencyjnej WIBOR 3M lub 6M
powiększonej o marżę, z przeznaczeniem
na finansowanie inwestycji i na działalność bieżącą.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
40
18. Krótkoterminowe aktywa finansowe
18.1. Krótkoterminowe papiery wartościowe
Stopa procentowa Termin spłaty
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Obligacje komercyjne
(Factoring Santander sp. z o.o.) WIBOR 1 M + 0,1% 27.01.2023 15 000
19 853
Obligacje komercyjne
(mLeasing sp. z o.o.) obligacje zerokuponowe
04-02-2022
-
7 200
Obligacje skarbowe (WZ1122)
-
-
Listy zastawne (PLPKOHP00066)
WIBOR 3M + 0.6% 27.06.2023 14 049
-
Obligacje PKO BP Bank
Hipoteczny PLO2192000360 WIBOR 3M + 0.3% 19.05.2023 6 000
-
35 049
27 053
Poniższa tabela przedstawia zmiany wartości zakupionych obligacji komercyjnych i skarbowych w okresie
zakończonym 31 grudnia 2022 roku:
31 grudnia 2021
(badane)
Nabycie Wykup/umorzenie
Wycena
31 grudnia 202
2
(badane)
Obligacje
komercyjne (Factoring
Santander sp. z o.o.) 19 853
15 000
(19 921)
68
15 000
Obligacje komercyjne (mLeasing
sp. z o.o.) 7 200
7 170
(14 400)
30
-
Obligacje skarbowe (WZ1122) -
10 083
(10 083)
-
-
Listy zastawne (PLPKOHP00066) -
14 029
-
20
14 049
Obligacje PKO BP Bank
Hipoteczny PLO2192000360 -
6 003
-
(3)
6 000
27 053
52 285
(44 404)
115
35 049
18.2. Pozostałe aktywa finansowe
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Należności krótkoterminowe z tytułu pożyczek
167
-
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych
funduszach inwestycyjnych:
21 790
64 439
• Subfundusz QUERCUS Dłużny Krótkoterminowy
4 134
9 048
• Subfundusz QUERCUS Ochrony Kapitału 2
5 997
• Allianz Obligacji Inflacyjnych -
2 007
• Allianz Specjalistyczny FIO / Allianz Trezor 3 054
2 930
• Allianz SFIO Stabilnego Dochodu (wcześniej Aviva) 5 084
4 914
• Generali Oszczędnościowy -
4 940
• GAMMA PARASOL BIZNES SFIO 9 516
34 603
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych
22 423
25 521
Inne aktyw
a finansowe
68
-
44 448
89 960
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
41
Na dzień bilansowy jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych są wyceniane według ceny
rynkowej. Skutki wzrostu lub obniżenia jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych wycenionych
według cen (wartości) rynkowych prezentowane są odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych.
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych nie posiadają określonego terminu
zapadalności, realizacja umorzenia jednostek możliwa jest w dowolnym momencie.
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych dotyczą środków pieniężnych generowanych w
procesie sprzedaży i realizacji inwestycji deweloperskich zgodnie z ustawą deweloperską. Rachunek
powierniczy otwarty pozwala na wypłatę deweloperowi zgromadzonych środków w trakcie trwania prac
budowlanych. Kolejne transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, tj. po zakończeniu
kolejnych etapów budowy.
Poniższa tabela przedstawia zmiany wartości jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach
inwestycyjnych w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku:
Jednostki uczestnictwa w dłużnych
otwartych funduszach
inwestycyjnych:
31 grudnia 2021
(badane)
Nabycie
Wykup
/umorzenie
Wynik
w okresie
31 grudnia 2022
(badane)
• Subfundusz QUERCUS Dłużny
Krótkoterminowy
9 048
9
(5 000)
77
4 134
• Subfundusz QUERCUS
Ochrony Kapitału
5 997
12
(6 024)
17
2
• Allianz Specjalistyczny FIO/
Allianz Obligacji Inflacyjnych
2 007
-
(2 065)
58
-
• Allianz Specjalistyczny FIO /
Allianz Trezor
2 930
-
-
124
3 054
• Allianz SFIO Stabilnego
Dochodu (
wcześniej
Aviva)
4 914
-
-
170
5 084
•
Generali Investments TFI S.A.
4 940
-
(4 802)
(138)
-
• GAMMA PARASOL BIZNES
SFIO
34 603
-
(25 000)
(87)
9 516
64 439
21
(42 891)
221
21 790
Poniższa tabela przedstawia zmiany w zakresie rachunków powierniczych w okresie zakończonym 31 grudnia
2022 roku:
31 grudnia 2021
(badane)
Wpłaty klientów
Zwolnienia
środków
31 grudnia 202
2
(badane)
Środki pieniężne na rachunkach
powierniczych
25 521
590 630
(
593
728
)
22 423
25 521
590 630
( 593
728)
22 423
19. Świadczenia pracownicze
Programy akcji pracowniczych
W roku 2021 Spółka (Grupa Kapitałowa) wprowadziła program motywacyjny dla członków Zarządu oraz
kluczowych pracowników Spółki (dominującej). Program ma obowiązywać w latach 2021-2024.
W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla członków Zarządu
będzie przydzielać odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na
akcję Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia
uprawnień. W każdym roku maksymalna ilość warrantów do przyznania zostanie podzielona w ten sposób,
że maksymalnie 50% warrantów możliwych do przyznania w ramach programu może zostać przyznane
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
42
Członkom Zarządu Spółki. Maksymalna liczba akcji przeznaczona na realizację całego programu
motywacyjnego za cztery lata nie może przekroczyć 5% liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki
(dominującej).
Program w każdym roku podzielony jest na dwie części: 75% puli zostanie przyznana po spełnieniu warunku
związanego z zyskiem skonsolidowanym Grupy Kapitałowej Develia za okres rozpoczynający się 1 stycznia
2021 i kończący się ostatniego dnia danego roku obowiązywania programu (2021 – 2024), natomiast 25%
puli zostanie przyznana po spełnieniu warunku związanego ze stopą zwrotu z akcji Spółki (dominującej).
Poziom, jaki musi osiągnąć skorygowany zysk skonsolidowany w rozumieniu programu, aby warranty zostały
wydane, określony jest w warunkach programu oddzielnie dla każdego okresu oceny. Stopa zwrotu z akcji
Spółki (dominującej) za okres od 30 czerwca 2021 lub od poprzedniej weryfikacji warunku do kolejnej
weryfikacji warunku, która ma następować w ciągu 30 dni od zatwierdzenia sprawozdania finansowego Grupy
Kapitałowej za rok poprzedni, skumulowana stopa zwrotu za okres od 30 czerwca 2021 r. do ostatniego dnia
sesyjnego poprzedzającego weryfikację przez zarząd Spółki kryterium rynkowego za dany okres
obowiązywania Programu będzie wyższa od wyrażonej w procentach i powiększonej o 10 (dziesięć) punktów
procentowych rocznie zmiany poziomu indeksu WIG, aby wydane zostały warranty bazujące na tym warunku.
Cena zamiany warrantu na akcję określona jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich notowań cen akcji
Spółki (dominującej) na GPW w okresie od 31 maja 2021 do 29 czerwca 2021, pomniejszona o 5% tej średniej
ceny i dodatkowo pomniejszona o sumę wszystkich kwot dywidend na jedną akcję wypłaconych w okresie
od 30 czerwca 2021 do dnia zamiany warrantu na akcję.
Wydanie warrantów, po spełnieniu warunków, nastąpi po upływie 12 miesięcy od dnia weryfikacji spełnienia
warunków. Realizacja warrantu, czyli jego zamiana na akcję, możliwa jest od dnia otrzymania warrantu do
31 grudnia 2026. W momencie zamiany warrantu na akcję, osoba uprawniona musi pozostawać w stanie
zatrudnienia, lub złożyła wypowiedzenie na nie więcej niż jeden miesiąc przed terminem realizacji warrantu.
W celu realizacji programu Spółka (dominująca) wyemituje nowe akcje zgodnie z Uchwałą Rady Nadzorczej
w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego w związku z wprowadzeniem programu
motywacyjnego.
W 2021 roku przyznana została część pierwszej transzy programu za rok 2021. W roku 2022 nastąpiło
dodatkowe przyznanie uprawnień za rok 2021 oraz częściowe przyznanie uprawnień za rok 2022.
W związku z tym, iż okres świadczenia usług dla nieprzyznanych jeszcze części programu rozpoczął się nie
później niż w dniu udostępnienia regulaminu programu do wglądu potencjalnych uczestników programu
i zaproszeniem ich do udziału w pierwszej transzy, Spółka (Grupa Kapitałowa) stosuje podejście
zmodyfikowanej daty nabycia i wycenia pozostałe części programu tak, jakby dzień przyznania nastąpił w
dniu sprawozdawczym, i na tej podstawie dokonuje alokacji części tej wyceny do kosztów roku bieżącego.
Liczby przyznanych warrantów i średnie ceny realizacji przedstawiają się następująco:
Liczba warrantów
Żyjące w dniu 1 stycznia 2021 0
Przyznane w ciągu roku 2021 4 628 832
Umorzone w ciągu roku 2021 0
Wykonane w ciągu roku 2021 0
Wygasłe w ciągu roku 2021 0
Żyjące w dniu 31 grudnia 2021 4 628 832
Przyznane w ciągu roku 2022 5 788 821
Umorzone w ciągu roku 2022 -634 476
Wykonane w ciągu roku 2022 0
Wygasłe w ciągu roku 2022 0
Żyjące w dniu 31 grudnia 2022 9 783 177
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
43
Warranty żyjące w dniu 31 grudnia 2022 mają średnią cenę realizacji równą 2,59 PLN oraz średni ważony
ilością instrumentów pozostały czas do daty kontraktowej zapadalności wynoszący 4 lata (wszystkie mają ten
sam kontraktowy termin zapadalności w dniu 31.12.2026).
Spółka (Grupa Kapitałowa) dokonała wyceny otrzymanych usług, za które wynagrodzenie stanowią
instrumenty kapitałowe będące przedmiotem planu motywacyjnego pośrednio poprzez odniesienie się do
wartości godziwej przyznanych instrumentów kapitałowych. Średnioważona wartości godziwa pojedynczego
przyznanego w roku 2021 instrumentu kapitałowego wyniosła 1,22 PLN. Wartość godziwa oddzielnie dla
każdej z czterech grup (dwie grupy uczestników: członkowie Zarządu i kluczowi pracownicy oraz dwie grupy
rodzajów warunków nabycia uprawnień: oparte o zysk skonsolidowany i oparte o zwrot z akcji) została
uzyskana metodą symulacji Monte-Carlo na podstawie 10.000 generowanych ścieżek zachowania cen akcji
Spółki (dominującej) oraz poziomu indeksu WIG.
W metodzie wyceny przyjęto następujące założenia:
• Daty przyznania transz: transza 1 (4 października 2021 oraz 22 marca 2022 roku), transza 2 (27 czerwca
2022 roku, 28 czerwca 2022 roku, 30 czerwca 2022 roku oraz 6 lutego 2023 roku) , transza 3 (6 lutego
2023 roku)
• Cena realizacji opcji równa średniej arytmetycznej z cen na GPW od 31 maja do 28 czerwca 2021 roku
pomniejszonej o 5% (równej 3,21 PLN) i pomniejszonej o wypłacone dywidendy (0,17 PLN w lipcu 2021
oraz 0,45 PLN w maju 2022) wyniosła 2,59PLN
• Oczekiwana data realizacji warrantów: na podstawie oczekiwań Zarządu Spółki (dominującej) przyjęto
dla członków Zarządu sześć miesięcy po otrzymaniu warrantów (nie później niż w dacie zapadalności), a
dla kluczowych pracowników trzy miesiące po otrzymaniu warrantów,
• Oczekiwane kwoty wypłaty dywidendy na jedną akcję: 0,17 PLN wypłacone za rok 2021, 0,45 PLN
wypłacone w maju 2022, oraz pomiędzy 0,22 a 0,33 na jedną akcję do wypłaty w kolejnych latach,
• Oczekiwana zmienność ceny akcji Spółki (dominującej): 42,7877% uzyskana jako odchylenie
standardowe z dziennych przyrostów logarytmicznych cen akcji Spółki (dominującej) na podstawie
historycznych kwotowań cen na GPW z okresu pokrywającego się z pozostałym kontraktowym czasem
życia opcji,
• Oczekiwana zmienność indeksu WIG: 23,0885%, uzyskana w analogiczny sposób, jak zmienność cen
akcji Spółki (dominującej),
• Współczynnik korelacji między cenami akcji Spółki (dominującej) i poziomem indeksu WIG: 0,440429,
uzyskany na podstawie historycznych obserwacji zmian cen akcji i indeksu,
• Wolne od ryzyka stopy procentowe: przyjęto stopy z rynku międzybankowego stosowane do wyceny
instrumentów pochodnych, składające się ze stawek WIBOR, PLN FRA oraz PLN IRS. W wycenie
wykorzystano całą krzywą w horyzoncie do daty zapadalności opcji.
W modelu weryfikowane jest spełnienie rynkowego warunku nabycia uprawnień, tj. czy stopa zwrotu z akcji
Spółki (dominującej) ustalona zgodnie z formułą z warunków programu przekracza o co najmniej 10% rocznie
poziom stopy zwrotu z indeksu WIG uzyskanej w analogiczny sposób.
W 2022 i 2021 roku z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka (Grupa Kapitałowa) ujęła, na
zasadach określonych w MSSF2, w kosztach wynagrodzeń odpowiednio kwotę 3.116 tys. PLN oraz 4.309
tys. PLN. Kwota dotyczy zarówno transz formlanie przyznanych oraz transz, których formalne przyznanie
nastąpi w kolejnych okresach zgodnie z warunkami programu. Ponieważ jednak znane są dla przyszłych
transz wszystkie warunki poza dokładną listą uczestników i ilością warrantów, które każdy z nich może
otrzymać z ogólnej znanej wielkości puli warrantów, to zgodnie z podejściem zmodyfikowanej daty przyznania
programu, pozostałe transze zostały wycenione tak, jakby data przyznania już wystąpiła, i wartość została
częściowo ujęta w kosztach wynagrodzeń roku 2022 ze względu na fakt, iż nabycie uprawnień za przyszłe
lata wymaga wzrostu wartości Spółki łącznie za rok oceny i lata wcześniejsze (od 2021), co wiąże się ze
świadczeniem usług także w tych latach wcześniejszych.
Skorygowany skonsolidowany zysk netto w rozumieniu programu motywacyjnego to skonsolidowany zysk
netto grupy kapitałowej skorygowany o:
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
44
● zmiany wartości nieruchomości inwestycyjnych,
● niezrealizowane różnice kursowe,
● nakłady poniesione na nieruchomości inwestycyjne,
● wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych,
● aktualizację wartości rezerw związanych ze sprzedażą nieruchomości inwestycyjnych jeżeli były
prezentowane w rachunku zysków i strat
● podatek naliczony i odroczony z tytułu wyżej wymienionych korekt wykazanego w skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej
Kalkulacja skorygowanego skonsolidowanego zysku netto w rozumieniu programu motywacyjnego za rok
2022 została przedstawiona poniżej:
Rok zakończony
31 grudnia 2022
Rok zakończony
31 grudnia 2021
Zysk/(Strata) netto 231 831 153 946
Zmiana wartości nieruchomości inwestycyjnych -17 103 24 073
Nakłady poniesione na nieruchomości inwestycyjne 415 9 878
Wynik na sprzedaży nieruchomości komercyjnych 0 7
Aktualizacja wartości rezerw związanych ze sprzedażą nieruchomości 18 820 17 363
Niezrealizowane różnice kursowe 7 786 -2 741
Podatek naliczony i odroczony z tytułu wyżej wymienionych korekt -6 651 -2 708
Skorygowany zysk/(strata) netto 235 098 199 818
wyłączenie kosztów Programu motywacyjnego 3 116 4 309
Skorygowany zysk/(strata) netto z wyłączeniem kosztów Programu 238 214 204 127
* kwoty zaprezentowane w nocie 12.3 Zysk/(Strata) z nieruchomości inwestycyjnych skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Skorygowany skonsolidowany zysk netto za rok 2022 oraz 2021 w rozumieniu zapisów regulaminu programu
motywacyjnego wyniósł odpowiednio 238.214 tys. zł oraz 204.127 tys. zł.
20. Zapasy
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Towary i produkcja w toku
1 160 481
1 088 702
Produkty gotowe
119 125
15 593
Odpisy aktualizujące wartość zapasów
( 131)
-
Wpłaty na poczet zakupu gruntów
10 824
12 235
Zapasy ogółem
1 290 299
1 116 530
Zmiana w pozycji Zapasów w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2022 roku w stosunku do
stanu z dnia 31 grudnia 2021 roku jest przede wszystkim wynikiem:
• dokonania nakładów budowlanych i finansowych na realizację inwestycji mieszkaniowych na posiadanych
przez Spółkę nieruchomościach gruntowych,
• sprzedaży produktów (lokali, miejsc postojowych) w wyniku zakończonych inwestycji mieszkaniowych.
• sprzedaży nieruchomości przy ul Legnickiej we Wrocławiu
W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka zakończyła realizację inwestycji mieszkaniowych
i uzyskała Pozwolenie na Użytkowanie budynków:
• Prestovia House przy ul. Jagiellońska w Warszawie,
• Kaskady Różanki przy ul. Chorwackiej we Wrocławiu,
• Osiedle Latarników Etap 2 przy ul. Letnickiej w Gdańsku,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
45
• Przy Alejach przy ul. Majewskich w Gdańsku,
• Słoneczne Miasteczko przy ul. Henryka i Karola Czeczów Krakowie (kolejne etapy),
• Centralna Park przy ul. Galicyjskiej w Krakowie.
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych (lokali mieszkalnych, niemieszkalnych i miejsc postojowych)
powstałych w ramach tych inwestycji zaprezentowane zostały w Nocie 11.1.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku w wartości zapasów zostały skapitalizowane koszty finansowania
zewnętrznego w wysokości 77.514 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2021 roku 37.727 tys. zł).
21. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Należności z tytułu dostaw i usług
10 327
6 948
Należności budżetowe (bez podatku dochodowego)
3
52 871
Należności z tytułu kwot zablokowanych na rachunkach
depozytowych z przeznaczeniem na zakup nieruchomości
593
15 139
Pozostałe należności od osób trzecich
181
114
Należności ogółem (netto)
11 104
75 072
Odpis aktualizujący należności
( 88)
( 21)
Należności brutto
11 192
75 093
Zmiany odpisu aktualizującego należności były następujące:
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Na początek okresu
21
57
Zwiększenie
270
19
Wykorzystanie
( 203)
( 55)
Rozwiązanie
-
-
Na koniec okresu
88
21
Poniżej przedstawiono analizę należności z tytułu dostaw i usług, które na dzień 31 grudnia 2022 roku i 31
grudnia 2021 roku były przeterminowane, ale nie uznano ich za nieściągalne.
Razem Nieprzeterminowane
Przeterminowane, lecz ściągalne
< 30 dni 30 – 90 dni 90 – 180 dni >180 dni
31 grudnia 2022 roku
10 415 *)
9 942
178
209
86
-
31 grudnia 2021 roku
6 969 *)
6 705
181
58
2
24
*) brutto (bez odpisu)
Wiekowanie należności z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2022 roku
o terminie wymagalności do
1 roku według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do
1 roku
Należności z tytułu dostaw i usług
7 736
2 679
-
10 415
7 736
2 679
-
10 415
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
46
Wiekowanie należności z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2021 roku
o terminie wymagalności do
1 roku, według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do
1 roku
Należności z tytułu dostaw i usług
6 948
-
-
6 948
6 948
-
-
6 948
22. Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne)
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Prowizja od kredytu
1 274
465
Długoterminowe
1 274
465
Ubezpieczenia
268
180
Rozliczenia audytów nieruchomości
160
772
Inne (prenumeraty, abonamenty)
751
514
Rozliczenie kosztów sprzedaży
1 287
1 084
Krótkoterminowe
2 466
2 550
23. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Środki pieniężne w banku i w kasie
19 393
68 792
Lokaty krótkoterminowe
652
5 000
Środki pieniężne
na rachunkach inwestycyjnych
92 741
-
112 786
73 792
Nadwyżki finansowe Spółka lokuje na krótkoterminowych lokatach bankowych, dodatkowo inwestuje
w krótkoterminowe instrumenty finansowe w postaci nabywania jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych
funduszach inwestycyjnych oraz obejmowania obligacji wiodących banków komercyjnych, obligacji spółek
komercyjnych z grup bankowych posiadających ratingi inwestycyjne o stabilnej kondycji finansowej. Spółka
dywersyfikuje ryzyko płynności poprzez różnicowanie okresów zapadalności poszczególnych instrumentów
– od płynnych jednostek uczestnictwa w TFI do krótkoterminowych obligacji z okresem zapadalności od
trzech do dziewięciu miesięcy.
24. Kapitały
24.1. Kapitał podstawowy
Kapitał akcyjny
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Akcje zwykłe serii A
o wartości nominalnej 1 złoty
każda
500
500
Akcje zwykłe serii B o wartości nominalnej 1 złoty każda 113 700 113 700
Akcje zwykłe serii C o wartości nominalnej 1 złoty każda
1 453
1 453
Akcje zwykłe serii D o wartości nominalnej 1 złoty każda
1 472
1 472
Akcje zwykłe serii E o wartości nominalnej 1 złoty każda 32 000 32 000
Akcje zwykłe serii F o wartości nominalnej 1 złoty każda
102
000
102
000
Akcje zwykłe serii G o wartości nominalnej 1 złoty każda
80
000
80
000
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
47
Akcje zwykłe serii H o wartości nominalnej 1 złoty każda
58
43
3
58
43
3
Akcje zwykłe serii J
o wartości nominalnej 1 złoty każda
57 000
57 000
Akcje zwykłe serii I o wartości nominalnej 1 złotych każda
1 000
1 000
447 558
447 558
W dniu 30 czerwca 2021 roku uchwałą nr 35 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia został warunkowo
podwyższony kapitał zakładowy Spółki o kwotę nie większą niż 22.377.912,00 PLN przez emisję nie więcej
niż 22.377.912 akcji zwykłych na okaziciela serii K o wartości nominalnej 1,00 zł każda w celu wprowadzenia
w Spółce programu motywacyjnego dla osób o kluczowym znaczeniu dla Spółki. Celem warunkowego
podwyższenia kapitału zakładowego jest przyznanie praw do objęcia akcji nowej emisji posiadaczom
warrantów subskrypcyjnych emitowanych na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia.
Do dnia publikacji niniejszego sprawozdania warranty nie zostały jeszcze przyznane osobom uprawnionym,
tym samym nie została objęta żadna z akcji serii K.
Wartość nominalna akcji
Wszystkie wyemitowane akcje posiadają wartość nominalną wynoszącą 1 złoty i zostały w pełni opłacone.
Prawa akcjonariuszy
Akcje wszystkich serii nie są uprzywilejowane co do dywidendy oraz zwrotu z kapitału. Na jedną akcję
przypada jeden głos.
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania zgodnie z informacjami
posiadanymi przez emitenta:
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych akcji
Liczba głosów
Udział % w
kapitale
zakładowym
Udział
%
głosów
na walnym
zgromadzeniu
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU
"Złota Jesień"
85.289.000 85.289.000 19,06 % 19,06 %
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
83.470.921 83.470.921 18,65 % 18,65 %
Drugi Allianz Polska
Otwarty
Fundusz Emerytalny, Allianz Polska
Otwarty Fundusz Emerytalny oraz
Allianz Polska Dobrowolny Fundusz
Emerytalny
1)
81.640.202 81.640.202 18,24 % 18,24%
NNLife Otwarty Fundusz
Emerytalny, NNLife Dobrowolny
Fundusz Emerytalny, Generali
Otwarty Fundusz Emerytalny,
Generali Dobrowolny Fundusz
Emerytalny
2)
45.927.819 45.927.819 10,26 % 10,26 %
PKO BP BANKOWY Otwarty
Fundusz Emerytalny
24.712.198 24.712.198 5,52 % 5,52 %
1)
w tym Drugi Allianz OFE posiada 65.543.679 akcji, stanowiących 14,64%
W dniu 30 grudnia 2021 r. Powszechne Towarzystwo Emerytalne Allianz Polska S.A. zarządzające Allianz Polska Otwartym
Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz OFE, zarządzające Allianz Polska Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym, poinformowało
o połączeniu ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna zarządzające Drugim Allianz
Polska Otwarty Fundusz Emerytalny (Drugi Allianz OFE)
2)
w tym NNLife Otwarty Fundusz Emerytalny (dawniej MetLife OFE posiada 36 290 859 akcji, stanowiących 8,11%)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
48
W dniu 1 lutego 2023 r. Generali Powszechne Towarzystwo Emerytalne S.A. (Towarzystwo) zarządzające Generali Otwartym
Funduszem Emerytalnym (Generali OFE) i Generali Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym (Generali DFE), przejęło zarządzanie
NNLife Otwartym Funduszem Emerytalnym (NNLife OFE) oraz NNLife Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym (NNLife DFE).
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia sprawozdania za okres zakończony 31 grudnia 2021
roku zgodnie z informacjami posiadanymi przez Emitenta:
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
akcji
Liczba głosów
Udział % w
kapitale
zakładowym
Udział
%
głosów
na walnym
zgromadzeniu
Otwarty Fundusz Emerytalny
PZU "Złota Jesień"
85.289.000 85.289.000 19,06 % 19,06 %
Nationale-Nederlanden
Otwarty Fundusz Emerytalny
83.470.921 83.470.921 18,65 % 18,65 %
AVIVA Otwarty Fundusz
Emerytalny AVIVA Santander
64.644.083 64.644.083 14,44% 14,44%
MetLife Otwarty Fundusz
Emerytalny
36.000.000 36.000.000 8,04% 8,04%
PKO BP BANKOWY Otwarty
Fundusz Emerytalny
24 242 509 24 242 509 5,42% 5,42%
24.2. Kapitał zapasowy
Kapitał zapasowy na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 457.973 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2021 roku
wynosił 417.696 tys.zł.
Kapitał zapasowy został utworzony z nadwyżki wartości emisyjnej nad nominalną w kwocie 321.452 tys. zł,
która została pomniejszona o koszty emisji akcji ujęte jako zmniejszenie kapitału zapasowego w kwocie
13.215 tys. zł. Z kapitału zapasowego zostały pokryte straty za lata 2006, 2008, 2009 w łącznej kwocie
20.240 tys. zł. Na kapitał zapasowy zostały przeznaczone zyski za lata 2007, 2010-2014 w łącznej kwocie
106.496 tys. zł, z których to w latach 2014 i 2015 przeniesiono do kapitału rezerwowego łącznie kwotę
100.000 tys. zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2016 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętą dnia 13 kwietnia 2016 roku rozwiązany został kapitał rezerwowy w kwocie 100.000
tys. zł a kwota ta przekazana została na kapitał zapasowy. Ze środków zgromadzonych na kapitale
zapasowym dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 63.481 tys. zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2017 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętą dnia 27 kwietnia 2017 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym
dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 111 tys. zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2018 roku uchwałą Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętą dnia 27 czerwca 2018 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym
dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 6.505 tys. zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2019 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 13 czerwca 2019 roku ze środków zgromadzonych na kapitale zapasowym
dokonano wypłaty dywidendy w wysokości 2.180 tys. zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2021 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 31 sierpnia 2020 roku, część zysku za okres zakończony 31 grudnia 2019
roku w wysokości 31.308 tys. zł przeznaczono na kapitał zapasowy.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
49
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2021 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 30 czerwca 2021 roku, część zysku za okres zakończony 31 grudnia 2020
roku w wysokości 64.172 tys. zł przeznaczono na kapitał zapasowy
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2022 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 17 maja 2022 roku, część zysku za okres zakończony 31 grudnia 2021
roku w wysokości 40.277 tys. zł przeznaczono na kapitał zapasowy
Strukturę kapitału zapasowego przedstawia poniższa tabela:
Nadwyżka wartości emisyjnej nad wartością nominalną akcji
skorygowana o koszty emisji (Agio)
308 237
Pokrycie strat z lat 2006, 2008, 2009 (20 240)
kapitał zapasowy z agio
287 997
Przeniesienie zysków za lata 2007, 2010-2014, 2019-,2021
242 253
Wypłata dywidendy -
72 277
kapitał zapasowy z zysku
169 976
457 973
24.3. Pozostałe kapitały rezerwowe
Kapitał rezerwowy na dzień na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 16.369 tys. zł., a na dzień 31 grudnia
2021 roku wynosił 100.205 tys. zł.
Kapitał rezerwowy został utworzony na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia
31 sierpnia 2020 roku z części zysku za okres zakończony 31 grudnia 2019 - w wysokości 100.205 tys zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2022 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 17 maja 2022 roku, część kapitału rezerwowego w kwocie 83.836 tys. zł
przeznaczono do wypłaty dla akcjonariuszy.
24.4. Pozostałe kapitały
Pozostałe kapitały utworzone zostały w wyniku wyceny wartości godziwej opcji menadżerskich w 2007 roku
w kwocie 3.108 tys. zł oraz pomniejszone o kwotę 40 tys. zł z rozliczenia połączenia w dniu 17 listopada 2011
roku ze spółką LC Corp Invest Sp. z o.o.
W dniu 15 lipca 2019 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółką LC Corp Invest XX Sp. z o.o., które
spowodowało zmniejszenie wartości pozostałych kapitałów o kwotę łącznie 831 tys. zł. Na dzień 31 grudnia
2019 roku wartość pozostałych kapitałów wynosiła 2 237 tys. zł (dane publikowane).
W dniu 1 października 2020 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółkami LC Corp Invest XXI Sp. z o.o.
i LC Corp Invest XXIV Sp. z o.o., które spowodowało zmniejszenie wartości pozostałych kapitałów o kwotę
łącznie 243 tys. zł. Na skutek dokonanego rozliczenia połączenia dane na dzień 31 grudnia 2019 roku uległy
przekształceniu i wyniosły 1.994 tys. zł.
W dniu 30 czerwca 2021 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwały w sprawie
przyjęcia przez Spółkę programu motywacyjnego dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki
opisanego w Nocie 19. Wycena programu motywacyjnego przeprowadzona na dzień 31 grudnia roku 2021
roku wyniosła 4.309 tys. zł i ujęta została w pozostałych kapitałach.
Wycena programu motywacyjnego przeprowadzona w okresie zakończonym 31 grudnia roku 2022 roku
wyniosła 3.116 tys. zł i ujęta została w pozostałych kapitałach.
Wartość pozostałych kapitałów na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 9.419 tys. zł a na dzień 31 grudnia
2021 roku wynosiła 6.303 tys. zł.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
50
25. Zobowiązania finansowe
25.1. Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki
Długoterminowe Termin spłaty
Stopa
procentowa
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Program obligacji (a) Wibor 6M+marża -
-
Program obligacji (b) Wibor 6M+marża -
-
Program obligacji (c) Wibor 6M+marża -
-
Program obligacji (d) 22-05-2023 Wibor 3M+marża -
59 810
Program obligacji (e) 06-10-2023 Wibor 3M+marża -
69 625
Program obligacji (f) 10-05-2024 Wibor 3M+marża 149 473
149 085
Program obligacji (g) 08-10-2024 Wibor 3M+marża 99 542
99 216
Program obligacji (h) 20-12-2025 Wibor 3M+marża 15 144
-
Weksle inwestycyjne (i) IRS 2Y z 08.03.2012 +marża -
-
Weksle inwestycyjne (j) Wibor 1M z 07.12.2010 +marża -
-
Pożyczka (k) nieokreślony EURIBOR 1M + marża 26 232
24 432
Pożyczka (l) nieokreślony Wibor 6M+marża 95 961
87 361
Pożyczka (m) nieokreślony Wibor 6M+marża 28 039
25 611
Pożyczka (n) nieokreślony EURIBOR 1M + marża -
2 804
Pożyczka (o) nieokreślony Wibor 6M+marża 34 186
31 166
Pożyczka (p) nieokreślony Wibor 6M+marża 11 381
10 376
Pożyczka (q) nieokreślony Wibor 6M+marża 22 817
40 384
Pożyczka (r) nieokreślony Wibor 6M+marża -
-
Pożyczka (s) nieokreślony Wibor 6M+marża -
-
Pożyczka (t) nieokreślony Wibor 6M+marża -
-
Kredyt bankowy
(u)
28-11-24 Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy
(v)
31-01-22 Wibor 1M+marża -
84
Kredyt bankowy
(w)
28-04-24 Wibor 3M+marża -
-
Kredyt bankowy
(x)
22-12-22 Wibor 3M+marża -
-
Kredyt bankowy
(y)
12-04-24 Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy
(z)
15-12-24 Wibor 3M+marża -
-
482 775
599 954
Krótkoterminowe
Termin spłaty
Stopa
procentowa
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Program obligacji (a) 05-06-22 Wibor 6M+marża - 50 154
Program obligacji (b) 28-02-22 Wibor 6M+marża - 18 707
Program obligacji (c) 19-10-22 Wibor 6M+marża - 20 134
Program obligacji (d)
22-02-23 / 22-05-
23 Wibor 3M+marża 60 650 327
Program obligacji (e)
07-01-23 / 06-10-
23 Wibor 3M+marża 71 580 -
Program obligacji (f) 11-02-23 Wibor 3M+marża 2 125 912
Program obligacji (g) 08-01-23 Wibor 3M+marża 2 285 -
Program obligacji (h) 20-03-23 Wibor 3M+marża 51 -
Weksle inwestycyjne (i) 31-12-23 IRS 2Y z 08.03.2012 +marża 6 876 6 646
Weksle inwestycyjne (j) 31-12-23 Wibor 1M z 07.12.2010 +marża 49 921 48 290
Pożyczka (k) nieokreślony EURIBOR 1M + marża - -
Pożyczka (l) nieokreślony Wibor 6M+marża - -
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
51
Pożyczka (m) nieokreślony Wibor 6M+marża - -
Pożyczka (n) nieokreślony EURIBOR 1M + marża - -
Pożyczka (o) nieokreślony Wibor 6M+marża - -
Pożyczka (p) nieokreślony Wibor 6M+marża - -
Pożyczka (q) nieokreślony Wibor 6M+marża - -
Pożyczka (r) nieokreślony Wibor 6M+marża 10 437 -
Pożyczka (s) nieokreślony Wibor 6M+marża 10 141 -
Pożyczka (t) nieokreślony Wibor 6M+marża 28 796 -
Kredyt bankowy
(u)
31-12-23 Wibor 1M+marża - -
Kredyt bankowy
(v)
31-12-23 Wibor 1M+marża - -
Kredyt bankowy
(w)
31-12-23 Wibor 3M+marża - -
Kredyt bankowy
(x)
22-12-22 Wibor 3M+marża - 6 189
Kredyt bankowy
(y)
31-12-23 Wibor 1M+marża - -
Kredyt bankowy
(z)
31-12-23 Wibor 3M+marża - -
242 86
2
151 359
a) Obligacje kuponowe – emisja z 5 grudnia 2017 roku 50.000 sztuk niezabezpieczonych 5-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50.000 tys. PLN
w ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą
w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 5 czerwca 2022 roku. W dniu
31 marca 2022 r. spółka Develia S.A. dokonała częściowego wykupu przed terminem obligacji na
kwotę 19.000 tys. PLN. W dniu 3 czerwca 2022 r. spółka Develia S.A. dokonała wykupu obligacji
b) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 28 lutego 2018 roku 45.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 45.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z bankami Pekao S.A. z siedzibą w Warszawie oraz mBank S.A. z siedzibą
w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na dzień 28 lutego 2022 roku. W dniu
23 grudnia 2021 r. spółka Develia S.A. dokonała przedterminowego wykupu 26.504 sztuk obligacji.
W dniu 28 lutego 2022 r. spółka Develia S.A. dokonała wykupu obligacji.
c) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 19 października 2018 roku 66.000 sztuk niezabezpieczonych 4-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 66.000 tys.
PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji
z datą wykupu na dzień 19 października 2022 roku. Spółka otrzymała żądania wcześniejszego wykupu
na łączną kwotę 46.000 tys. PLN i w dniu 20 lipca 2020 roku dokonała wykupu przed terminem
obligacji na kwotę 46.000 tys. PLN. W dniu 19 października 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała
wykupu obligacji.
d) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 22 maja 2019 roku 60.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 60.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 22 maja 2023 roku.
e) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 07 października 2020 roku 70.000 sztuk niezabezpieczonych 3-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 70.000 tys.
PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji
z datą wykupu na dzień 06 października 2023 roku.
f) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 11 maja 2021 roku 150.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 150.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 10 maja 2024 roku.
g) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 08 października 2021 roku 100.000 sztuk niezabezpieczonych 3-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
52
PLN w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji
z datą wykupu na dzień 08 października 2024 roku.
h) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 20 grudnia 2022 roku 15.442 sztuki niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.442 tys. PLN w
ramach podpisanej z Michael / Ström Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy o
organizację programu emisji obligacji z datą wykupu na dzień 20 grudnia 2025 roku.
i) Weksle inwestycyjne – emisja z dnia 9 marca 2012 roku siedmiu weksli inwestycyjnych o wartości
nominalnej 2.000 tys. zł każdy, objęte przez spółkę zależną Arkady Wrocławskie S.A. W dniu
31 stycznia 2014 roku zmieniono aneksem termin wykupu weksli z dnia 31 stycznia 2014 roku
na dzień 31 stycznia 2017 roku. W dniu 30 stycznia 2017 roku zawarto aneks przesuwający termin
wykupu weksli z dnia 31 stycznia 2017 roku na dzień 30 listopada 2017 roku. W dniu 30 listopada
2017 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 30 listopada 2017 roku na dzień
30 listopada 2019 roku. W dniu 27 listopada 2019 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu
weksli na dzień 30 listopada 2021 roku. W dniu 04 listopada 2021 roku zawarto aneks zmieniający
termin wykupu weksli na dzień 30 czerwca 2022 roku. W dniu 24 maja 2022 roku zawarto aneks
zmieniający termin wykupu weksli na dzień 31 grudnia 2022 roku. W dniu 7 grudnia 2022 roku zawarto
aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 31 grudnia 2023 roku.
j) Weksle inwestycyjne – emisja z dnia 9 grudnia 2010 roku trzydziestu weksli inwestycyjnych o wartości
nominalnej 1.000 tys. zł każdy, objęte przez spółkę zależną Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. W dniu
9 grudnia 2013 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 9 grudnia 2013 roku
na dzień 9 grudnia 2016 roku. W dniu 28 listopada 2016 roku zawarto aneks przesuwający termin
wykupu weksli na dzień 9 grudnia 2019 roku. W dniu 27 listopada 2019 roku zawarto aneks
zmieniający termin wykupu weksli na dzień 9 grudnia 2022 roku. W dniu 24 listopada 2022 roku
zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 31 grudnia 2023 roku.
k) Pożyczka – w dniu 27 lutego 2019 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa
Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 5 mln EUR na czas nieokreślony.
l) Pożyczka – w dniu 18 grudnia 2019 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XVII Sp.
z o.o. Projekt 20 Sp. k. umowę pożyczki na kwotę 82,5 mln PLN na czas nieokreślony.
m) Pożyczka – w dniu 24 lutego 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa
Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 25 mln PLN na czas nieokreślony.
n) Pożyczka – w dniu 27 marca 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa
Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 587 tys. EUR na czas nieokreślony. W dniu 24 marca 2022 roku
nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
o) Pożyczka – w dniu 20 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa
Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę 30 mln PLN na czas nieokreślony.
p) Pożyczka – w dniu 30 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
umowę pożyczki na kwotę 10 mln PLN na czas nieokreślony.
q) Pożyczka – w dniu 02 listopada 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Projekt 2
Sp. kom umowę pożyczki na kwotę 40 mln PLN na czas nieokreślony. Kwota kapitału pozostająca do
spłaty na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 20,66 mln PLN.
r) Pożyczka – w dniu 27 lipca 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o.
umowę pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN na czas nieokreślony.
s) Pożyczka – w dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o.
umowę pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN na czas nieokreślony.
t) Pożyczka – w dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z
o.o. umowę pożyczki na kwotę 30,0 mln PLN na czas nieokreślony. Na dzień 31 grudnia 2022 roku
kwota uruchomiona pożyczki wynosi 28,0 mln PLN.
u) kredyt mBank odnawialny - zawarty z mBank S.A. na podstawie umowy o kredyt odnawialny
z 3 grudnia 2020 r. w wysokości 35 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżącej działalności
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
53
spółki. W dniu 1 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks do umowy
kredytu odnawialnego z 3 grudnia 2020 roku, na mocy którego uzupełniono listę zabezpieczeń spłaty
kredytu, umożliwiając Spółce wykorzystanie pełnej kwoty kredytu do 35 mln PLN. W dniu 2 grudnia
2022 roku Develia S.A. zawarła aneks nr 2, na mocy którego podwyższono kwotę kredytu do
wysokości 50 mln PLN oraz wydłużono okres wykorzystania kredytu do 28 listopada 2024 roku. W
dniu 1 lutego 2023 roku Develia S.A. zawarła aneks nr 3, na mocy którego rozszerzono listę
zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 7 marca 2023 roku Develia S.A. zawarła aneks nr 4, na mocy
którego zmieniono listę zabezpieczeń kredytu z zachowaniem maksymalnej możliwej kwoty
wykorzystania kredytu w wysokości 50 mln PLN. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania
kredyt nie został uruchomiony.
v) Kredyt Santander Bank Polska S.A. - w dniu 4 marca 2021 roku Develia S.A. zawarła z Santander
Bank Polska S.A. Umowę kredytu do kwoty 36,27 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub
refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą
„Prestovia House” w Warszawie. W dniu 31 stycznia 2022 roku nastąpiło zamknięcie umowy
kredytowej przed terminem umownym, a tym samym wygasły wszystkie zobowiązania z tym
związane.
w) Kredyt PKO BP odnawialny - w dniu 29 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną
Kasą Oszczędności Bank Polski S.A. umowę kredytu w rachunku bieżącym, na mocy której bank
udzielił spółce kredytu w kwocie 20 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżących
zobowiązań wynikających z wykonywanej działalności, w tym kosztów prowadzonych inwestycji (w
tym zakupu gruntów). Kredyt udzielony został spółce na okres od dnia podpisania umowy kredytu do
dnia 28 kwietnia 2022 roku. W dniu 27 kwietnia 2022 roku Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A. Aneks
nr 1 do umowy kredytu w rachunku bieżącym z 29 kwietnia 2021 roku, na mocy którego przedłużony
został okres kredytowania do 28.04.2023 r., podwyższono kwotę kredytowania do 50 mln PLN oraz
dokonano zmian dotyczących zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 3 sierpnia 2022 roku Develia S.A.
zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 2 do umowy kredytu w rachunku bieżącym z 29 kwietnia 2021 roku,
na mocy którego dokonano zmian dotyczących zabezpieczeń spłaty kredytu W dniu 28 listopada 2022
roku Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 3, na mocy którego dokonano zmian dotyczących
zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 24 listopada 2022 roku Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A.
Aneks nr 4, na mocy którego dokonano zmian dotyczących zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 1
marca 2023 roku Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 5, na mocy którego wydłużono okres
wykorzystania kredytu do 28 kwietnia 2024 roku. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania
kredyt nie został uruchomiony.
x) Kredyt BOŚ "Kaskady Różanki" - W dniu 11 sierpnia 2021 roku Spółka zawarła z Bankiem Ochrony
Środowiska S.A. umowę kredytu nieodnawialnego do kwoty 33,7 mln PLN z przeznaczeniem na
finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego
pod nazwą „Kaskady Różanki” we Wrocławiu. W dniu 28 października 2022 roku Develia S.A. zawarła
z Bankiem Ochrony Środowiska S.A. Aneks nr 1 do umowy kredytu nieodnawialnego z dnia 11
sierpnia 2021 roku, na mocy którego dokonano zmian dotyczących okresu wykorzystania kredytu oraz
częstotliwości spłat kredytu, jak również warunków dotyczących zobowiązań Kredytobiorcy. W dniu
22 grudnia 2022 roku nastąpiła całkowita spłata kredytu.
y) Kredyt Santander Bank Polska S.A. - zawarty w dniu 12 kwietnia 2022 roku z Santander Bank Polska
S.A. na podstawie umowy kredytu do kwoty 30 mln PLN z przeznaczeniem na bieżące finansowanie
działalności obejmujące działalność deweloperską. Termin ostatecznej spłaty ustalono na dzień 12
kwietnia 2024 roku. W dniu 11 października 2022 roku Develia S.A. zawarła z Santander Bank Polska
S.A. Aneks nr 1 do umowy kredytu z dnia 12 kwietnia 2022 roku, na mocy którego dokonano
doprecyzowania zapisów dotyczących niektórych definicji oraz zabezpieczenia transakcji kredytu. Na
dzień sporządzenia niniejszego raportu kredyt nie został uruchomiony.
z) Kredyt Alior Bank S.A. – w dniu 23 grudnia 2022 roku Spółka zawarła z Alior Bank S.A. umowę kredytu
nieodnawialnego do kwoty 79,83 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie
kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Aleje Praskie Etap II
Faza 6” w Warszawie. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania kredyt nie został
uruchomiony.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
54
Średnie ważone oprocentowanie w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku wyniosło odpowiednio: dla
kredytów 5,70%, dla obligacji 8,10%, dla weksli inwestycyjnych 5,77% oraz dla pożyczek 8,49% (w okresie
zakończonym 31 grudnia 2021 roku wyniosło odpowiednio: dla kredytów 2,74%, dla obligacji 3,51%, dla weksli
inwestycyjnych 5,77% oraz dla pożyczek 3,99%.).
Poniżej przedstawione zostały zobowiązania finansowe według wartości wykazanych w tabeli powyżej z tytułu
kredytów, obligacji, pożyczek i weksli w podziale na terminy zapadalności.
<1
miesiąca
1-3
miesięcy
3-12
miesięcy
1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Pożyczki
49 375
218 616
267 991
Weksle
56 797
56 797
Obligacje
(oprocentowanie
zmienne)
4 015
2 894
129 783
249 015
15 144
400 850
Kredyt bankowy
(WIBOR)
-
4 015
2 894
235 955
249 015
15 144
0
0
218 616
725 638
25.2. Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych
W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku:
• W dniu 28 lutego 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała wykupu niezabezpieczonych 4-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 18.496 tys. PLN.
• W dniu 31 marca 2022 roku Spółka przed terminem zapadalności dokonała wykupu niezabezpieczonych
5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na
kwotę 19.000 tys. PLN.
• W dniu 5 czerwca 2022 roku Spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu niezabezpieczonych 5-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę
31.000 tys. PLN
• W dniu 19 października 2022 roku Spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu niezabezpieczonych
4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na
kwotę 20.000 tys. PLN.
• W dniu 20 grudnia 2022 roku Spółka dokonała emisji niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych
o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.442 tys. PLN.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku:
• W dniu 10 maja 2021 roku Spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu obligacji na kwotę
100 mln PLN.
• W dniu 11 maja 2021 roku Spółka wyemitowała 150.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 150.000 tys. PLN w ramach
podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na
dzień 10 maja 2024 roku.
• W dniu 6 października 2021 roku spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu obligacji na kwotę
40 mln PLN.
• W dniu 8 października 2021 roku spółka wyemitowała 100.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 08 października 2024 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
55
• W dniu 23 grudnia 2021 roku spółka przed terminem zapadalności dokonała wykupu obligacji na kwotę
26,504 mln PLN.
Zarówno w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku jak i w poprzednim okresie sprawozdawczym Spółka
nie dokonała wykupu weksli.
25.3. Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2022 roku dokonane zostały następujące
uruchomienia i spłaty zaciągniętych przez Spółkę kredytów:
• W dniu 31 stycznia 2022 roku nastąpiło zamknięcie umowy kredytowej zawartej z Santander Bank Polska
S.A. z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją
przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Prestovia House” w Warszawie. W okresie zakończonym
31 grudnia 2022 roku Spółka dokonała spłaty kredytu w kwocie 84 tys. zł przed terminem umownym, a
tym samym wygasły wszystkie zobowiązania z tym związane.
• W dniu 12 kwietnia 2022 roku Spółka zawarła z Santander Bank Polska S.A. umowę kredytu do kwoty 30
mln PLN z przeznaczeniem na bieżące finansowanie działalności obejmujące działalność deweloperską.
Termin ostatecznej spłaty ustalono na dzień 12 kwietnia 2024 roku. Na dzień sporządzenia niniejszego
raportu kredyt nie został uruchomiony.
• W dniu 22 grudnia 2022 roku nastąpiło zamknięcie umowy kredytowej zawartej z Bankiem Ochrony
Środowiska S.A. z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją
przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Kaskady Różanki” we Wrocławiu. Spółka dokonała spłaty
kredytu w kwocie 13.358 tys. zł przed terminem umownym, a tym samym wygasły wszystkie
zobowiązania z tym związane.
• W dniu 23 grudnia 2022 roku spółka Develia S.A. zawarła z Alior Bank S.A. umowę kredytu
nieodnawialnego do kwoty 79,83 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie
kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Aleje Praskie Etap II Faza
6” w Warszawie. Na dzień 31 grudnia 2022 roku kredyt nie został uruchomiony.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2021 roku dokonane zostały następujące
uruchomienia i spłaty zaciągniętych przez Spółkę kredytów:
• W dniu 4 marca 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z Santander Bank Polska S.A. umowę kredytu do
kwoty 36,27 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z
realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Prestovia House” w Warszawie. Spółka dokonała
uruchomienia kredytu w łącznej wysokości 7.900 tys. PLN oraz dokonała spłaty kredytu w kwocie 7.816
tys. PLN. Na dzień 31 grudnia 2022 roku całkowita wartość zadłużenia wyniosła 84 tys. PLN.
• W dniu 1 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks do umowy kredytu
odnawialnego z 3 grudnia 2020 roku, na mocy którego uzupełniono listę zabezpieczeń spłaty kredytu,
umożliwiając spółce wykorzystanie pełnej kwoty kredytu do 35 mln PLN. Na dzień sporządzenia
niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony.
• W dniu 29 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną Kasą Oszczędności Bank Polski
S.A. umowę kredytu w rachunku bieżącym, na mocy której bank udzielił spółce kredytu w kwocie 20 mln
PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej
działalności, w tym kosztów prowadzonych inwestycji (w tym zakupu gruntów). Kredyt udzielony został
spółce na okres od dnia podpisania umowy kredytu do dnia 28 kwietnia 2022 roku. Na dzień sporządzenia
niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony.
• W dniu 11 sierpnia 2021 roku Spółka zawarła z Bankiem Ochrony Środowiska S.A. umowę kredytu
nieodnawialnego do kwoty 33,7 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów
związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Kaskady Różanki” we Wrocławiu.
Spółka dokonała uruchomienia kredytu w łącznej wysokości 7.777 tys. PLN oraz dokonała spłaty kredytu
w kwocie 1.364 tys. PLN. Na dzień 31 grudnia 2022 roku całkowita wartość zadłużenia wyniosła 6.413
tys. PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
56
W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka zaciągnęła i spłaciła następujące zobowiązania w
formie pożyczek:
• W dniu 30 maja 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 17,5 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu 28 września 2022 roku
nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
• W dniu 30 maja 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest III Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 2,7 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu 22 grudnia 2022 roku
nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
• W dniu 27 lipca 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 10,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
• W dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
• W dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 30,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. Na dzień
sporządzenia niniejszego raportu kwota uruchomiona wynosi 28,0 mln PLN.
• W dniu 18 października 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Wrocław S.A. umowę
pożyczki na kwotę 20,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu 19
października 2022 roku nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
• W dniu 24 marca 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała spłaty pożyczki do spółki Develia Warszawa
Sp. z o.o. w wysokości 587 tys. EUR wraz z odsetkami.
• W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała spłaty pożyczki do spółki
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.k. w wysokości 19,3 mln PLN wraz z odsetkami.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku Spółka zaciągnęła następujące zobowiązania w formie
pożyczek:
• W dniu 20 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 30 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
• W dniu 30 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 10 mln PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony,
• W dniu 2 listopada 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.
kom. umowę pożyczki na kwotę 40 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
25.4. Zobowiązania z tytułu leasingu
Poniżej zostały zaprezentowane zdyskontowane płatności z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2022 roku
w podziale na okresy zapadalności:
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
do 1 miesiąca
209
208
od 1 do 3 miesięcy
2 444
1 881
od 3 do 12
miesięcy
1 800
1 084
od 1 roku do 2 lat
3 228
3 272
od 2 do 3 lat
2 742
3 054
od 3 do 4 lat
2 019
2 598
od 4 do 5 lat
1 834
1 904
powyżej 5 lat
30 083
29 417
Razem
44 359
43 418
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
57
26. Rezerwy
Kwotę rezerw oraz uzgodnienie przedstawiające zmiany stanu w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku
przedstawiono w poniższej tabeli:
Na odprawy
emerytalne,
rentowe,
pośmiertne
Na usuwanie
wad i usterek
budowlanych
Kary i
odszkodowania
Pozostałe Ogółem
Na dzień 1 stycznia 2022 roku
445
25
5
77
552
Utworzone w ciągu roku obrotowego
-
-
-
332
332
Wykorzystane
-
(1)
(2)
-
(3)
Rozwiązane
(25)
-
-
-
(25
)
Na dzień 31 grudnia 2022 roku
420
24
3
409
856
Krótkoterminowe na dzień 31 grudnia 2022 roku
-
24
3
409
436
Długoterminowe na dzień 31 grudnia 2022 roku
420
-
-
-
420
Na dzień 1 stycznia 2021 roku
445
-
-
-
445
Utworzone w ciągu roku obrotowego
-
25
255
7
7
35
7
Wykorzystane
-
-
(250)
-
(250)
Rozwiązane
-
-
-
-
-
Na dzień 31 grudnia 2021 roku
445
25
5
7
7
55
2
Krótkoterminowe na dzień 31 grudnia 2021 roku
-
25
5
7
7
10
7
Długoterminowe na dzień 31 grudnia 2021 roku
445
-
-
-
445
27. Zobowiązania
27.1. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
104 564
172 150
Zobowiązania budżetowe (bez podatku dochodowego)
3 837
1 050
Zobowiązania z tytułu kaucji (w tym kwot wpłaconych na poczet
rezerwacji lokali
)
12 095
3 872
Inne zobowiązania
72
270
120
568
177 342
Poniżej zostało przedstawione wiekowanie zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2022 roku
o terminie wymagalności do 1 roku, według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do 1 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
47 243
17 321
40 000
104 564
Wiekowanie zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2021 roku
o terminie wymagalności do
1 roku, według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy Ogółem do 1 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
172 130
19
1
172 150
Zobowiązania budżetowe dotyczą głównie podatku dochodowego od osób fizycznych, ZUS, podatku VAT
i podatków cywilno-prawnych. Zobowiązania budżetowe rozliczane w terminach ustawowych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
58
Zobowiązania z tytułu kaucji dotyczą głównie kwot zatrzymanych w związku z realizacją projektów
deweloperskich ,jak również kwot wpłaconych na poczet rezerwacji lokali mieszkalnych w realizowanych
przez Spółkę inwestycjach mieszkaniowych.
Inne zobowiązania obejmują głównie składki PPK z terminem zapłaty przypadającym do 1 miesiąca.
27.2. Zobowiązania warunkowe
Poza zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów bankowych opisanymi
szczegółowo w Nocie 32.3, na dzień 31 grudnia 2022 roku i na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka posiadała
zobowiązania warunkowe z tytułu ustalonej opłaty warunkowej w wysokości 187 tys. zł z tytułu wycinki drzew
związanej z prowadzonymi inwestycjami.
Poza powyższymi, w wykonaniu Umów sprzedaży nieruchomości Silesia Star w Katowicach oraz Retro Office
House we Wrocławiu, opisanych w pkt. 2.1 Umowy Spółka udzieliła kupującym Ingadi spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością („Ingadi”) oraz Artigo spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Artigo”) gwarancje
czynszowe na okres 5 lat (obejmujące między innymi powierzchnie niewynajęte), zabezpieczone
poręczeniami udzielonymi przez Spółkę (jako poręczyciela za LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.
k. („P20”) oraz LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp. k. („P21”) jako Sprzedających i dłużników). Na
podstawie powyższych poręczeń Spółka zagwarantuje:
(i) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z Umów
Przyrzeczonych, oraz
(ii) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 dotyczących prac
wykończeniowych najemców wskazanych w Umowach Przyrzeczonych, oraz
(iii) wykonanie przez P20 oraz P21 obowiązków i zobowiązań P20 oraz P21 wynikających z umów
gwarancji czynszowych, o których mowa w Przedwstępnych Umowach Sprzedaży, oraz
(iv) przystąpienie przez Spółkę do długów P20 oraz P21 wynikających z obowiązków i zobowiązań P20
oraz P21 wynikających z Umów Przyrzeczonych i umów gwarancji czynszowych, w przypadku
zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedających, które to okoliczności zostaną
opisane w treści poręczeń.
W wykonaniu umowy sprzedaży nieruchomości Wola Center w Warszawie przez spółkę zależną, opisanej
w Nocie 37 Sprawozdania finansowego za okres zakończony 31 grudnia 2020 roku Spółka udzieliła
Kupującemu poręczenia za Sprzedającego - Warszawa Przyokopowa Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością i dłużnika, na podstawie którego Spółka zagwarantowała m.in.:
(i) wykonanie przez Sprzedającego obowiązków i zobowiązań spółki Warszawa Przyokopowa jako
sprzedającego wynikających z umów dotyczących przedmiotu Transakcji, oraz
(ii) przystąpienie przez Spółkę do długów WP wynikających z obowiązków i zobowiązań WP wynikających z
Umowy Przyrzeczonej, w przypadku zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedającego,
które to okoliczności zostało opisane w treści poręczenia,
(iii) zapłatę kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy przez Kupującego z winy Sprzedającego.
W wykonaniu umowy sprzedaży 79,55% udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej
budynkiem wielofunkcyjnym o nazwie Sky Tower położonym we Wrocławiu zawartej w dniu 15 marca 2022r.
pomiędzy spółką zależną od Emitenta Sky Tower S.A. jako sprzedającym, a Olimp Investment Sp. z o.o. z
siedzibą w Warszawie jako kupującym, Emitent udzielił gwarancji korporacyjnej do kwoty 2.438.481,95 EUR
zabezpieczającej wykonanie przez sprzedającego tj. Develia Wrocław S.A. (dawniej: Sky Tower S.A.) jego
zobowiązań z umowy sprzedaży.
W dniu 18 lipca 2022 r. Develia S.A. udzieliła poręczenia spółce Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. do kwoty
922.500,00 PLN z tytułu udzielonej na zlecenie tej spółki gwarancji bankowej przez mBank S.A. na rzecz
Miasta Katowice, zabezpieczającej dobre wykonanie umowy z dnia 2 listopada 2020 r. na wykonanie
inwestycji drogowej związanej z inwestycją Katowice Ceglana.
Poza opisanymi powyżej zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów
bankowych, opłatami warunkowymi z tytułu wycinki drzew oraz zobowiązaniami w związku z zawartymi
umowami sprzedaży nieruchomości, na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka nie posiada innych istotnych
zobowiązań warunkowych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku
(w tysiącach złotych)
59
27.3. Zobowiązania inwestycyjne
W 2023 roku Spółka planuje ponieść nakłady na zakup gruntów i realizację projektów inwestycyjnych
(mieszkaniowych) w wysokości ok. 587,7 mln złotych.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka jest stroną przedwstępnych umów związanych z zakupem
nieruchomości.
Spółka nie planuje ponieść istotnych nakładów na rzeczowe aktywa trwałe oraz wartości niematerialne i nie
posiada żadnych istotnych zobowiązań umownych, których przedmiotem jest nabycie rzeczowych aktywów
trwałych oraz wartości niematerialnych.
27.4. Sprawy sądowe
Na dzień 31 grudnia 2022 roku nie toczyły się istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem
administracji dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Develia S.A., których wartość byłaby istotna
dla sytuacji finansowej Spółki.
Spółka jest stroną postępowań sądowych i administracyjnych, których wartość nie ma materialnego wpływu
na jej działalność lub kondycję finansową. Każda sprawa rozpatrywana jest indywidualnie pod kątem jej
istotności dla spółki.
28. Rozliczenia międzyokresowe bierne oraz przychody przyszłych okresów
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Długoterminowe
-
-
Rozliczenie międzyokresowe kosztów wynagrodzeń
11 062
9 958
Rozliczenie międzyokresowe kosztów audytu
159
122
Rozliczenie międzyokresowe kosztów naliczonych ekwiwalentów
urlopowych
1 459
1 501
Pozostałe
267
3 401
Krótkoterminowe
12 947
14 982
Przychody przyszłych
okresów
dot. sprzedaży lokali mieszkalnych
i pomieszczeń
przynależnych
338 646
255 395
Pozostałe przychody przyszłych okresów
1
-
Przychody przyszłych okresów
338 647
255 395
Razem bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz
p
rzychody przyszłych okresów
351 594
270 377
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
60
29. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Poniższa tabela przedstawiają łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku:
Podmiot powiązany
Sprzedaż Zakupy
Należności
z tytułu dostaw i
usług oraz
pozostałe
należności
Zobowiązania
z tytułu dostaw
i usług oraz
pozostałe
zobowiązania
Pożyczki
i należności
długoterminowe
oraz
krótkoterminowe
aktywa finansowe
Zobowiązania
finansowe
Przychody
finansowe
(odsetki,
dywidendy)
Koszty
finansowe
(odsetki,
dyskonta)
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A.
2022
2 637
2 826
1 051
19
30 422
6 876
1 271
230
Develia Wrocław S.A.
2022
37 879
27
504
-
-
-
57 747
6
Develia Warszawa Sp. z o.o.
2022
317
-
755
-
-
138 379
5 149
7 471
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
2022
1 923
-
407
-
-
-
87 856
-
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
2022
53
-
-
5
-
-
14
-
LC Corp Invest II Sp.z o.o.
2022
246
-
56
-
3 104
-
223
-
LC Corp Invest III Sp. z o.o.
2022
-
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest VII Sp.z o.o.
2022
1 716
-
917
-
-
-
4 595
-
LC Corp Invest VIII Sp.z o.o
2022 -
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest IX Sp.z o.o.
2022
905
-
94
-
18 756
-
4 629
-
LC Corp Invest X Sp.z o.o
2022
1 015
-
202
-
-
20 579
16 020
752
LC Corp Invest XI Sp.z o.o.
2022
36
-
12
-
-
11 381
15 076
842
LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
2022
469
78
52
-
-
28 796
15 381
832
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. 2022
40
-
4
-
-
-
1 219
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 2 Sp.k
2022
749
69
109
-
-
22 817
-
2 085
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 4 Sp.k
2022
339
113
90
11
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 6 Sp.k
2022
-
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 7 Sp.k
2022
1 921
75
641
8
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 8 Sp.k
2022
269
-
6
30
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Investments S.K.A.
2022
5 675
1 590
961
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVI Sp. z o.o.
2022
35
-
11
-
99
-
1
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
61
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
2022
29
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 20 Sp.k
2022
97
-
488
-
-
95 961
5 208
6 948
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 21 Sp.k
2022
36
-
426
-
-
-
420
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 22 Sp.k
2022
1 325
1 035
754
2
-
-
156
-
LC Corp Service S.A. *) 2022
821
8
8
10
-
-
19 322
694
Develia Invest Sp. z o.o. 2022
280
-
6
81
30 457
-
2 233
-
Projekt Mysliborska Sp. z o.o. Sp.k. 2022
140
-
140
-
166
-
64
-
Zarząd 2022
-
81
-
5
-
-
-
-
Ogółem 2022
58 952
5 902
7 694
171
83 004
324 789
236 584
19 860
*) Zaprezentowane wartości uwzględniają transakcje z podmiotami, które w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku połączyły się ze spółką LC Corp Service S.A.
W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka dokonała wpłat na kapitały spółek współzależnych oraz umorzenia udziałów w spółce zależnej opisane w Nocie 5 i 16.
Poniższa tabela przedstawia łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku oraz na dzień 31 grudnia 2021 roku:
Podmiot powiązany
Sprzedaż Zakupy
Należności
z tytułu dostaw i
usług oraz
pozostałe
należności
Zobowiązania
z tytułu dostaw
i usług oraz
pozostałe
zobowiązania
Pożyczki
i należności
długoterminowe
oraz
krótkoterminowe
aktywa finansowe
Zobowiązania
finansowe
Przychody
finansowe
(odsetki,
dywidendy)
Koszty
finansowe
(odsetki,
dyskonta)
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A.
2021
2 480
2 428
1 135
22
25 811
6 646
621
298
Sky Tower S.A.
2021
3 940
1
1 412
1
22 260
-
839
-
Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.
2021
125
-
750
200
-
132 303
1 299
4 476
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
2021
2 103
274
184
20
-
-
42 590
-
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
2021
63
-
10
9
-
-
154
-
LC Corp Invest II Sp.z o.o.
2021
264
-
81
-
2 250
-
55
-
LC Corp Invest III Sp. z o.o.
2021
99
-
15
17
-
-
9 318
8 475
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
62
LC Corp Invest VII Sp.z o.o.
2021
937
2
97
22
-
-
4 373
-
LC Corp Invest VIII Sp.z o.o
2021
711
53
68
146
-
-
16 466
-
LC Corp Invest IX Sp.z o.o.
2021
820
-
136
-
18 762
-
641
-
LC Corp Invest X Sp.z o.o
2021
994
48
89
39
-
-
30 922
-
LC Corp Invest XI Sp.z o.o.
2021
30
-
6
-
-
10 376
11 554
279
LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
2021
677
60
80
34
-
-
15 500
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
2021
38
-
4
5
-
-
1 092
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 2 Sp.k
2021
1 337
74
161
88
-
40 384
-
314
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 4 Sp.k
2021
649
74
85
39
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 6 Sp.k
2021
217
-
34
1
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 7 Sp.k
2021
746
71
80
8
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 8 Sp.k
2021
1 055
-
101
18
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 10 Sp.k
2021
160
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 11 Sp.k
2021
122
3
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Investments S.K.A.
2021
781
-
194
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVI Sp. z o.o.
2021
37
-
13
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
2021
37
-
8
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 20 Sp.k
2021
135
-
622
300
-
87 360
825
3 368
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 21 Sp.k
2021
60
-
422
32
-
-
808
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 22 Sp.k
2021
1 993
953
653
4
-
-
148
-
LC Corp Service S.A.
2021
432
-
136
-
-
-
-
-
Develia Invest Sp. z o.o.
2021
300
-
98
-
26 219
-
987
-
Atal Service Sp. z .o.o.
2021
-
-
-
-
-
-
2
-
Atal S.A.
2021
-
-
-
-
-
-
5
-
Zarząd
2021
-
38
-
-
-
-
-
-
Ogółem 2021 21 342
4 079
6 674
1 005
95 302
277 069
138 199
17 210
W roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku Spółka dokonała wpłat na kapitały spółek współzależnych oraz umorzenia udziałów w spółce zależnej opisane w Nocie 5 i 16 sprawozdania
finansowego za okres zakończony 31 grudnia 2021 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
63
29.1. Jednostka dominująca dla Spółki
Na dzień 31 grudnia 2022 roku brak jest podmiotu dominującego wobec Spółki.
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu przedstawieni zostali w Nocie 24.
29.2. Wypłata dywidendy przez Develia S.A.
Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku:
W dniu 17 maja 2022 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie
wypłaty dywidendy na następujących zasadach:
a) Wysokość dywidendy: 201.401.239,95 zł
b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,45 zł
c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje
d) Dzień dywidendy: 24 maja 2022 r.
e) Termin wypłaty dywidendy: 31 maja 2022 r.
Zgodnie z postanowieniami tej uchwały w dniu 31 maja 2022 roku Develia S.A. dokonała wypłaty dywidendy.
Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku:
W dniu 30 czerwca 2021 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie
wypłaty dywidendy na następujących zasadach:
a) Wysokość dywidendy: 76.084.912,87 zł
b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,17 zł
c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje
d) Dzień dywidendy: 6 lipca 2021 roku
e) Termin wypłaty dywidendy: 13 lipca 2021 roku
Zgodnie z postanowieniami Uchwały w dniu 13 lipca 2021 roku spółka Develia S.A. dokonała wypłaty
dywidendy.
29.3. Wypłata dywidendy przez spółki zależne
Wypłaty dywidendy przez spółki zależne na rzecz Develia S.A. dokonane w 2022 i 2021 roku opisane zostały
w Nocie 11.3.
29.4. Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
9 865
8 095
Nagrody jubileuszowe i
odprawy emerytalne
-
-
Świadczenia z tytułu rozwiązania stosunku pracy
-
-
Świadczenia pracownicze w formie akcji własnych
-
-
Łączna kwota wynagrodzenia wypłaconego głównej kadrze
kierowniczej za wyjątkiem Zarządu i Rady Nadzorczej
9 865
8 095
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
64
29.5. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej
Wynagrodzenie wypłacone członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej Spółki przedstawiało się
następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok
zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Zarząd
-
wynagrodzenia
8 572 8 508
Zarząd
-
świadczenia w formie akcji własnych
- -
Rada Nadzorcza
-
wynagrodzenia
768 729
Rada Nadzorcza
-
świadczenia w formie akcji własnych
- -
Razem
9 340
9 237
30. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego
do badania sprawozdań finansowych
2022 rok:
W sierpniu 2021 roku została zawarta z Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie umowa o
świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmująca badanie sprawozdania
finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2021-2022 oraz przegląd
śródrocznych sprawozdań finansowych za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2021 i 2022 roku.
Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy w roku 2022 wynosi 194 tys. zł tytułem badania rocznego
sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. oraz 117 tys. zł
tytułem usługi przeglądu jednostkowego i skonsolidowanego półrocznego sprawozdania finansowego za okres
6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2022.
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki oprócz usługi badania świadczy na rzecz Emitenta
usługi niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania
o wynagrodzeniach Zarządu i Rady nadzorczej Spółki za 2022 rok w ramach odrębnego wynagrodzenia
w wysokości 10 tys. zł.
2021 rok:
W sierpniu 2021 roku została zawarta z Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie umowa o
świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmująca badanie sprawozdania
finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2021-2022 oraz przegląd
śródrocznych sprawozdań finansowych za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2021 i 2022 roku.
Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy w roku 2021 wynosi 175 tys. zł tytułem badania rocznego
sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. oraz 118 tys. zł
tytułem usługi przeglądu jednostkowego i skonsolidowanego półrocznego sprawozdania finansowego za okres
6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2021.
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki oprócz usługi badania świadczy na rzecz Emitenta
usługi niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania
o wynagrodzeniach Zarządu i Rady nadzorczej Spółki za lata 2020-2021 w ramach odrębnego wynagrodzenia
w wysokości 10 tys. zł.
31. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą obligacje, weksle inwestycyjne,
kredyty oraz pożyczki. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych
na finansowanie inwestycji prowadzonych przez Spółkę oraz przez spółki zależne. Nadwyżki finansowe Spółka
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
65
inwestuje w krótkoterminowych instrumentach finansowych. Spółka posiada też inne instrumenty finansowe,
takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku prowadzonej
przez nią działalności.
Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy procentowej,
ryzyko kredytowe oraz ryzyko związane z płynnością.
Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie
omówione poniżej.
31.1. Ryzyko stopy procentowej
Ryzyko stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych zobowiązań finansowych, opartych
na zmiennej stopie.
Wrażliwość wyniku finansowego netto na zmiany stopy procentowej kredytów i obligacji w PLN w roku
zakończonym 31 grudnia 2022 roku oraz w roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku przedstawiono w tabeli
poniżej:
Wzrost/
spadek stopy
procentowej
Wpływ na wynik
finansowy netto
w
tys.
PLN
Wpływ na
kapitał własny
+ 1%
(3 381)
(3 381)
31 grudnia 2022 roku
-
1%
3 381
3 381
+ 1%
(4 541)
(4 541)
31 grudnia 2021 roku
-
1%
4 541
4 541
Spółka na bieżąco śledzi prace związane z reformą IBOR, która może mieć wpływ na instrumenty finansowe
oparte na zmiennej stawce procentowej. Na dzień 31 grudnia 2022 r. oraz na datę sporządzenia sprawozdania
posiadane obligacje i kredyty oparte są na zmiennej stawce procentowej WIBOR, której będzie dotyczyła
reforma. Zmiana może wpłynąć na obniżenie lub wzrost poziomu wskaźnika referencyjnego, który stanowi
podstawę do ustalenia wartości oprocentowania i może mieć wpływ na spadek lub wzrost kosztów
odsetkowych płaconych przez Spółkę i w konsekwencji na sytuację finansową, wyniki oraz perspektywy
rozwoju Emitenta. Obligacje serii P2022A o wartości 15.442 PLN mają termin zapadalności przypadający po
planowanym terminie zakończenia publikacji stawki WIBOR. W takim przypadku stawka WIBOR zostanie
zastąpiona wskaźnikiem alternatywnym WIRON.
31.2. Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe oraz istotne jego koncentracje wynikają głównie z pożyczek udzielanych spółkom Grupy.
Ryzyko to uzależnione jest w dużej mierze od kondycji finansowej tych spółek celowych, jednakże, dzięki
prowadzonemu nadzorowi nad spółkami Grupy oraz dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności,
narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W prezentowanym okresie
sprawozdawczym ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami nie uległo istotnej zmianie. Aktywa
finansowe z tytułu udzielonych pożyczek nie zostały objęte utratą wartości w żadnym z prezentowanych
okresów. Wartość udzielonych przez Spółkę pożyczek na dzień 31 grudnia 2022 roku wyniosła 83.006 tys.PLN
Pożyczki udzielone mogą zostać zabezpieczone na żądanie Spółki wekslem in blanco.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku należności z tytułu dostaw i usług wynosiły 10.327 tys. złotych netto a analizę
wymagalności tych należności przedstawiono w Nocie 21. Spółka na bieżąco monitoruje stan należności,
w związku z czym ryzyko wystąpienia nieściągalnych należności jest nieznaczne.
W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko
kredytowe Spółki jest minimalne, ponieważ Spółka inwestuje środki w instytucjach o dobrej, stabilnej kondycji
finansowej, a maksymalna ekspozycja na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów.
W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
66
31.3. Ryzyko związane z płynnością
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, tj. zapewnienie,
w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność będzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na
regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności.
W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie,
Spółka na bieżąco monitoruje stan środków finansowych, dokonuje prognoz wartości przepływów pieniężnych
i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu maksymalizacji możliwych do
osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu przed ryzykiem związanym z
płynnością.
Zarządzanie płynnością odbywa się m.in. poprzez:
• planowanie przepływów gotówkowych;
• dobór odpowiednich źródeł finansowania,
• bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami,
• współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.
W Nocie 25 przedstawiono zobowiązania finansowe z tytułu obligacji i weksli wyemitowanych przez Spółkę
oraz zaciągniętych kredytów i pożyczek na dzień 31 grudnia 2022 oraz 31 grudnia 2021 roku z datami
zapadalności.
W Nocie 27.1 Przedstawiono zobowiązania z tytułu dostaw i usług według daty ich zapadalności do 1 roku.
Poniższe tabele przedstawiają zobowiązania Spółki na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia
2021 roku według daty zapadalności na podstawie niezdyskontowanych płatności wynikających z zawartych
umów.
31 grudnia 2022 roku
Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Weksle inwestycyjne
56 797
- - - - -
56 797
56 797
- - - - -
56 797
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe 136 791
249 015
15 144
-
400 950
Pożyczki
49 584
-
-
-
214 062
263 646
Kredyty -
-
-
-
-
-
-
186 375
249 015
15 144
-
-
214 062
664 596
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 120 568
-
-
-
-
-
120 568
120 568
-
-
-
-
-
120 568
31 grudnia 2021 roku
Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3
lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Weksle inwestycyjne
54 936 - - - - - 54 936
54 936 - - - - - 54 936
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
67
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
w PLN
90 276
129 491
248 369
-
-
-
468 136
Pożyczki - -
-
-
-
221 067
221 067
Kredyty
84
6 189
-
-
-
-
6 273
90 360
135 680
248 369
-
-
221 067
695 476
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 177 342
-
-
-
-
-
177 342
177 342
-
-
-
-
-
177 342
32. Instrumenty finansowe
32.1. Wartości godziwe
Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe wszystkich instrumentów finansowych Spółki w podziale na
poszczególne kategorie aktywów i pasywów zgodnie z MSSF 9:
Wartość bilansowa
31 grudnia 202
2
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Aktywa
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy:
Pożyczki udzielone
83 006
95 302
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych
21 790
64 439
104 796
159 741
Aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie:
Obligacje spółek komercyjnych
i skarbowych
35 049
27 053
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych
22 423
25 521
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
113 142
73 792
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności (bez należności
budżetowych)
11 189
22 222
181 803
148 588
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania
(bez
zobowiązań budżetowych
)
116 731
176 292
Kredyty, obligacje i pożyczki oprocentowane wg zmiennej stopy
procentowej
668 840
696 377
Kredyty, obligacje
,
pożyczki
, weksle
oprocentowane wg stałej stopy
procentowej
56 797
54
936
842 368
927 605
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
68
Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe i godziwe instrumentów finansowych Spółki na dzień
31 grudnia 2022 roku:
31 grudnia 2022 roku (badane)
Wartość
bilansowa
Wartość godziwa Hierarchia wartości godziwej
Poziom
1
Poziom
2
Poziom
3
Aktywa wyceniane w
wartości godziwej przez
wynik finansowy:
Pożyczki udzielone
83 006
83 006
-
83 006
-
Jednostki uczestnictwa w
dłużnych otwartych
funduszach inwestycyjnych
21 790
21 790
-
21 790
-
104 796
104 796
-
104 796
-
Aktywa wyceniane
w zamortyzowanym
koszcie:
Obligacje
35 049
35 112
35 112
-
-
Środki pieniężne na
rachunkach powierniczych
otwartych
22 423
22 423
-
22 423
-
Środki pieniężne i inne
aktywa pieniężne
113 142
113 142
-
113 142
-
170 614
170
677
35 112
135 565
-
Zobowiązania finansowe
wyceniane w
zamortyzowanym koszcie:
Pożyczki oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
267 991
256 525
-
256
525
-
Kredyty oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
-
-
-
-
-
Obligacje oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
400
850
401 354
72 073
329 281
-
Weksle oprocentowane wg
stałej stopy procentowej
56 797
53 720
-
55
134
-
725
638
711 600
72
073
640 940
-
Zgodnie z MSSF 13 poziomy hierarchii są definiowane następująco:
• poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów
lub zobowiązań,
• poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są bezpośrednio lub pośrednio
obserwowalne
• poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są nieobserwowalne.
W porównaniu z poprzednim okresem sprawozdawczym Spółka nie dokonywała zmian klasyfikacji oraz metod
wyceny instrumentów finansowych. W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przesunięcia pomiędzy
poziomami hierarchii wartości godziwej.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
69
32.2. Ryzyko stopy procentowej
W poniższych tabelach przedstawiona została wartość bilansowa zobowiązań finansowych Spółki
wycenianych według zamortyzowanego kosztu narażonych na ryzyko stopy procentowej, w podziale na
poszczególne kategorie wiekowe.
31 grudnia 2022 roku
Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Weksle inwestycyjne
56 797
-
-
-
-
-
56 797
56 797
-
-
-
-
-
56 797
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
w PLN
136 691
249 015
15 144
-
-
-
400 850
Pożyczki
49 375
-
-
-
-
218 616
267 991
Kredyty -
-
-
-
-
-
-
186 066
249 015
15 144
-
-
218 616
668 841
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 120 568
-
-
-
-
-
120 568
120 568
-
-
-
-
-
120 568
31 grudnia 2021 roku
Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Weksle inwestycyjne
54 936
-
-
-
-
-
54 936
54 936
-
-
-
-
-
54 936
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
w PLN
90 234
129 435
248 301
-
467 970
Pożyczki - -
-
-
-
222 134
222 134
Kredyty
84
6 189
-
-
-
-
6 273
90 318
135 624
248 301
-
-
222 134
696 377
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2
lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania
177 342
-
-
-
-
-
177 342
177 342
-
-
-
-
-
177 342
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
70
32.3. Zabezpieczenia
Na dzień 31 grudnia 2022 roku główne zabezpieczenie spłaty kredytów stanowiły:
1) Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez Arkady Wrocławskie S.A :
• zastaw na akcjach Arkad Wrocławskich S.A. posiadanych przez Develia S.A. – do wysokości
37.500 tys. EUR,
2) Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez LC Corp Invest
XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. na rzecz mBank S.A.:
• umowa podporządkowania zawarta przez kredytobiorcę, Emitenta oraz inne spółki zależne od
Emitenta (LC Corp Invest I Sp. z o.o. oraz LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.) jako podporządkowanych
wierzycieli z kredytodawcą jako wierzycielem nadrzędnym, obejmująca przelew na zabezpieczenie
wszystkich wierzytelności podporządkowanych,
• zastawy rejestrowe na prawach i wierzytelnościach komplementariusza i komandytariusza w spółce
kredytobiorcy z pierwszeństwem zaspokojenia (z zastrzeżeniem wyższego pierwszeństwa zastawów
ustanowionych w związku z refinansowanym zadłużeniem), każdy do kwoty 51.280.500 EUR wraz z
poddaniem się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c.,
• umowa wsparcia z Emitentem zawierająca między innymi, zobowiązanie Emitenta do udzielenia
wsparcia finansowego na rzecz kredytobiorcy, w tym do utworzenia oraz odbudowy Rezerwy Obsługi
Długu w przypadku jej naruszenia wraz ze złożeniem przez Emitenta oświadczenia o dobrowolnym
poddaniu się egzekucji na rzecz kredytodawcy w odniesieniu do umowy wsparcia do kwoty
560.000,00 EUR, na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.
3) Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 3 grudnia 2020 roku przez Develia S.A.
z mBank S.A.
• hipoteka umowna do kwoty 75.000 tys PLN na nieruchomościach których właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. oraz spółka zależna LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A.
• oświadczenie Spółki o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do
kwoty 75.000 tys. PLN,
• oświadczenia spółek LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A.. o dobrowolnym poddaniu się
egzekucji z nieruchomości na których ustanowione zostały hipoteki na podstawie art. 777 § 1 pkt 6
k.p.c.,
• weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową na zabezpieczenie prawne gwarancji w kwocie
28 mln PLN udzielonej przez Bank Gospodarstwa Krajowego która to gwarancja stanowić będzie
zabezpieczenie spłaty kredytu udzielonego przez mBank SA.
4) Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 29 kwietnia 2021 roku przez Develia
S.A.z Powszechną Kasą Oszczędności Bank Polski S.A..
• Hipoteka łączna do kwoty 75.000.000,00 zł na nieruchomościach których właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. oraz spółka zależna LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A.,
• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w formie
aktu notarialnego na rzecz PKO BP SA, do kwoty 75.000.000,00 zł,
• zastaw finansowy i zastaw rejestrowy o najwyższej sumie zabezpieczenia w kwocie 75.000.000,00 zł
na środkach pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bieżących
5) Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 12 kwietnia 2022 roku przez Develia
S.A.z Santander Bank Polska. S.A.:
• hipoteka do kwoty 45.000 tys. PLN na nieruchomościach których właścicielem lub użytkownikiem
wieczystym jest Develia S.A. oraz Develia Wrocław S.A.,
• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty
45.000 tys. PLN,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
71
• zastaw finansowy i rejestrowy do najwyższej sumy zabezpieczenia 45.000 tys. PLN na prawach do
środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach kredytobiorcy prowadzonych w Santander Bank
Polska S.A.,
• pełnomocnictwo udzielone bankowi przez Spółkę do pobrania środków pieniężnych zgromadzonych
na rachunkach kredytobiorcy w banku,
• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z obciążanego przedmiotu, tj. nieruchomości
obciążanej hipoteką, w trybie art. 777 §1 pkt 6) k.p.c. do kwoty 45.000 tys. PLN.
6) Zabezpieczenia do umowy kredytu nieodnawialnego zawartej dnia 23 grudnia 2022 roku przez Develia
S.A. z Alior Bank S.A.:
• weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową,
• hipoteka do kwoty 119.745 tys. PLN na nieruchomości zlokalizowanej w Warszawie, przy ul.
Podskarbińskiej 32-34, dz. nr ewid. 2/4, nr KW WA6M/00304023/7, wraz z cesją z polisy
ubezpieczeniowej od ryzyk budowlanych, a po zakończeniu inwestycji wraz z cesją praw z polisy
ubezpieczeniowej nieruchomości,
• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty 159.660 tys.
PLN
• umowy przelewu na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych wynikających z umów związanych z
inwestycją,
• zastaw finansowy i rejestrowy do wszystkich rachunków kredytobiorcy prowadzonych w banku oraz
zastaw rejestrowy na wierzytelnościach z mieszkaniowego rachunku powierniczego
• notarialne pełnomocnictwo dla Banku do sprzedaży lokali w ramach finansowanej inwestycji w
przypadku braku spłaty kredytu z przeznaczeniem na zaspokojenie wierzytelności z tytułu kredytu
•
podporządkowanie spłacie obecnych i przyszłych pożyczek udzielonych na cele związane z
inwestycją.
7) Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. kom.
na rzecz Alior Bank S.A.:
• zastawy rejestrowe na prawach i wierzytelnościach komplementariusza i komandytariusza w spółce
kredytobiorcy z pierwszeństwem zaspokojenia, każdy do kwoty 247.455.982,00 PLN,
• umowa gwarancji pokrycia przekroczonych kosztów budżetu inwestycji polegającej na budowie
zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażem podziemnym, wolnostojącą
stacją transformatorową, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i
drogową oraz zjazdami przy ul. Lizbońskiej, dzielnica Praga-Południe w Warszawie do maksymalnej
wysokości 12.770.985,68 PLN.
33. Zarządzanie kapitałem
Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego i bezpiecznych
wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały wartość dla jej
akcjonariuszy.
Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany.
W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę dywidendy
dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku zakończonym 31
grudnia 2022 roku i w roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku nie wprowadzono żadnych zmian do celów,
zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.
Spółka monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia
do kapitału własnego. Zasady Spółki stanowią, by wskaźnik ten był nie wyższy niż 5. Do zadłużenia Spółka
wlicza oprocentowane kredyty i pożyczki, zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne zobowiązania.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
72
31 grudnia 2022
(badane)
31 grudnia 2021
(badane)
Oprocentowane obligacje, kredyty, weksle i pożyczki
725 637
751 313
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
120 568
177 342
A. Zadłużenie
846 205
928 655
B. Kapitał własny
1 228 017
1 129 605
Wskaźnik dźwigni (A/B)
0,69
0,82
34. Struktura zatrudnienia
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(badane)
Zarząd
3
3,50
Pracownicy umysłowi / administracyjni
171,61
164,62
Pracownicy fizyczni
-
-
Razem
174,61
168,12
35. Wpływ ogłoszenia epidemii COVID-19 na bieżącą działalność Spółki
Spółka na bieżąco monitoruje rozwój sytuacji związanej z wpływem epidemii SARS-CoV-2 i jej wpływ na
działalność Spółki podejmując działania w celu minimalizacji jej negatywnych skutków.
W latach poprzednich epidemia Covid-19 wpłynęła na opóźnienia w zakresie wydawania decyzji
administracyjnych np. decyzji o pozwoleniu na budowę, ze względu na zawieszenie biegu terminów
administracyjnych spowodowane epidemią oraz zmianą sposobu pracy urzędów.
Sytuacja związana z wprowadzeniem stanu epidemii nie miała znaczącego wpływu na przychody i wyniki
osiągnięte w okresie zakończonym dnia 31 grudnia 2022 roku.
Epidemia Covid-19 pozostaje nadal ważnym czynnikiem ryzyka. Nagły wzrost zachorowań i kolejne
potencjalne restrykcje mogą wpływać na działalność Spółki.
Wpływ epidemii na Spółkę w kolejnych miesiącach jest zdaniem Zarządu niemożliwy do oszacowania.
36. Ryzyko związane z rozpoczęciem działań wojennych w Ukrainie
Do czynników ryzyka mogących negatywnie wpłynąć na działalność Spółki należy zaliczyć kontynuowanie
działań wojennych przez Federację Rosyjską na terenach Ukrainy i związane z tym niepożądane skutki
gospodarcze w skali globalnej. Możliwe do zidentyfikowania na chwilę obecną potencjalne obszary ryzyka w
branży budowlano – deweloperskiej, w której działa Spółka to:
− możliwy spadek popytu na rynku mieszkaniowym wskutek niepewności klientów co do możliwych
scenariuszy rozwoju aktualnej sytuacji gospodarczej i politycznej.
− nadzwyczajny wzrost cen kluczowych surowców, powodujący wzrost cen dóbr kluczowych dla
gospodarki, w tym cen robót budowlanych, usług, urządzeń oraz materiałów,
− ograniczenia w dostępności materiałów budowalnych, urządzeń, usług oraz przerwanie lub zakłócenie
ciągłości dostaw,
− ograniczenia w dostępności pracowników pochodzących z Ukrainy, wynikające z powoływania
rezerwistów do służby wojskowej oraz ich powrotami do kraju w celu uczestniczenia w działaniach
wojskowych,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
73
− wzrost i ryzyko dalszego wzrostu stóp procentowych,
− sytuacja finansowa kredytobiorców, w tym osłabienie ich zdolności kredytowej, a także polityka kredytowa
banków odzwierciedlona w stanowisku UKNF z dnia 7 marca 2022 roku, a w konsekwencji ograniczenie
dostępności kredytów mieszkaniowych,
− dostępność oraz koszt finansowania dłużnego w związku z ograniczonym popytem na rynku obligacji,
Powyższe czynniki w bezpośredni sposób mogą wpłynąć na terminową i prawidłową realizację zawartych
przez Spółkę kontraktów, w szczególności związanych z realizacją inwestycji budowlanych, z uwagi na
możliwe trudności w zakresie dotrzymania terminów realizacji poszczególnych inwestycji oraz istotnego
wzrostu kosztów z nimi związanych, jak również mogą skutkować ograniczeniem popytu na mieszkania, a w
konsekwencji negatywnie wpłynąć na przychody Spółki.
Z powodu wojny w Ukrainie oraz rekordowo wysokich stóp procentowych w I półroczu 2022 roku odnotowano
istotny spadek popytu na mieszkania. Dotyczy on głównie klientów korzystających przy zakupie z kredytów
hipotecznych. Wzrost stóp procentowych w istotny sposób ograniczył zdolność nabywczą klientów oraz
podniósł koszt kredytu. Obecnie w strukturze zakupów zdecydowanie dominuje zakup mieszkań za gotówkę.
Spadek sprzedaży nie pozostaje bez wpływu na branżę – w odpowiedzi na spadający popyt deweloperzy
ograniczają podaż i wstrzymują się z rozpoczynaniem inwestycji. Uruchamianiu nowych projektów dodatkowo
nie sprzyja wysoka inflacja oraz szybko rosnące ceny materiałów. Obecnie powszechną praktyką w umowach
o generalne wykonawstwo jest zapis o waloryzacji cen. Utrudnia to deweloperom prognozowanie finalnej
rentowności inwestycji, przez co wiele z nich jest zamrażanych. Według danych GUS w największych miastach
Polski obecnie rozpoczynanych jest prawie 30% mniej budów niż przed rokiem.
Mając na uwadze powyższe zmiany w otoczeniu rynkowym, Zarząd Develia S.A. zdecydował o korekcie planu
sprzedaży, wstrzymaniu lub przesunięciu realizacji części inwestycji i dostosowaniu aktualnej podaży do
sytuacji po stronie popytu. Część projektów jest w fazie przedsprzedaży i podpisywane są jedynie umowy
rezerwacyjne. Finalna decyzja o rozpoczęciu budowy nastąpi w momencie uzyskania satysfakcjonującego
poziomu przedsprzedaży oraz akceptowalnego poziomu kosztów generalnego wykonawstwa.
Ze względu na dużą zmienność na rynkach oraz niepewność co do przebiegu konfliktu na Ukrainie, a także
jego gospodarczych skutków dla Europy czy Polski Zarząd nie widzi możliwości oszacowania wpływu konfliktu
na przyszłe wyniki finansowe, natomiast nie stwierdza istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie
kontynuowania działalności przez Spółkę. Zarząd na bieżąco monitoruje potencjalny wpływ konfliktu na
działalność Spółki, rynek deweloperski i budowlany.
37. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego
1) W dniu 20 stycznia 2023r. zgodnie z umową inwestycyjną z dnia 24 października 2022 r. Develia S.A.
nabyła od Hillwood Malin Development Logistics, LLC z siedzibą w USA, 25% udziałów o łącznej wartości
1.250 zł spółki Malin Development 1 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o kapitale zakładowym 5.000 zł.
2) W związku z zawartym w dniu 29 grudnia 2022 r. aneksem do umowy kredytu z dnia 28 lutego 2008 r.
pomiędzy Arkady Wrocławskie S.A. a Santander Bank Polska S.A., Develia S.A. jako jedyny akcjonariusz
spółki Arkady Wrocławskie S.A. udzieliła w dniu 23 stycznia 2023 r. na rzecz banku poręczenia spłaty
kredytu za Spółkę do kwoty nie wyższej niż 10.812.500,00 PLN oraz złożyła oświadczenie o poddaniu się
egzekucji do powyżej wskazanej kwoty.
3) W dniu 26 stycznia 2023 r. spółka zależna od Emitenta – LC Corp Invest XVII Sp
. z o.o.
Projekt 22
S
p
. k.
(„P22”), działająca jako sprzedający zawarła z WR Office
Sp. z o.o.
z siedzibą w Warszawie jako kupującym
(„Kupujący”) – spółką powiązaną z Adventum Fund Management Ltd. z siedzibą w Budapeszcie,
przedwstępną umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”) prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Skierniewickiej i Siedmiogrodzkiej, wraz z prawem
własności budynków i budowli, składających się na kompleks biurowy Wola Retro („Nieruchomość”) oraz
prawa własności materialnych i niematerialnych składników związanych z Nieruchomością („Przenoszone
Aktywa”). Strony ustaliły orientacyjną łączną cenę sprzedaży na 69.790.713,34 EUR netto, powiększona o
należy podatek od towarów i usług VAT, która może zostać skorygowana o (i) wartość netto kontrybucji dla
najemców na wykonanie prac wykończeniowych lub pokrycie kosztów prac wykończeniowych zgodnie z
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
74
umowami najmu zawartymi na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej, (ii) wartość netto niezapłaconych
rabatów czynszowych udzielonych w związku z umowami najmu zawartymi na dzień zawarcia Umowy
Przedwstępnej oraz (iii) wartość kosztów powiązanych z ustaleniami wynikającymi z badania due dilligence
(„Cena”). Cena zostanie zapłacona w całości w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Cena sprzedaży
wskazana orientacyjnie w liście intencyjnym zawartym przez strony w dniu 13 października 2022r. została
zgodnie z ustaleniami skorygowana m.in. o koszty przedłużenia umów najmu z kluczowymi najemcami,
które miały miejsce pomiędzy podpisaniem listu a podpisaniem Umowy Przedwstępnej, które zobowiązał
się ponieść Kupujący i pomniejszyły one cenę sprzedaży.
Oczekuje się, że zawarcie umowy przyrzeczonej powinno nastąpić do 30 kwietnia 2023 r. („Umowa
Przyrzeczona”), przy czym termin ten może zostać przedłużony. Zawarcie Umowy Przyrzeczonej
poprzedzone będzie koniecznością wystąpienia uzależnione jest od spełnienia warunków zawieszających,
standardowych dla tego typu transakcji, do których należy:
a) uzyskanie pisma dotyczącego spłaty kredytu od banku kredytującego P22,
b) wydanie interpretacji podatkowych dotyczących opodatkowania transakcji podatkiem o towarów i
usług (VAT),
oraz uzyskanie wymaganych przez Kupującego standardowych przy tego typu transakcjach
dodatkowych dokumentów (oświadczeń):
c) uzyskanie potwierdzenia generalnego wykonawcy budynku w zakresie cesji praw z gwarancji i
rękojmi wynikających z umowy na generalne wykonawstwo oraz oświadczenie generalnego
wykonawcy dotyczące przeniesienia praw z licencji,
d) uzyskanie zgody ubezpieczyciela na cesję gwarancji ubezpieczeniowej, zabezpieczającej umowę o
generalne wykonawstwo budynku,
e) zawarcie porozumienia z projektantem budynku dotyczącego m.in. potwierdzenia przeniesienia
praw autorskich.
W ramach transakcji planowane jest także zawarcie umowy gwarancji czynszowych („Umowa Gwarancji
Czynszowych”). Podstawowe postanowienia Umowy Gwarancji Czynszowych przewidują gwarancję na
rzecz Kupującego pokrycia przez P22 kosztów prac wykończeniowych w niewynajętych lokalach do kwoty
będącej iloczynem liczby metrów kwadratowych wynajmowanego lokalu i kwoty 600 EUR oraz gwarancję
na rzecz Kupującego przez P22 określonego dochodu operacyjnego netto z tytułu najmu Nieruchomości.
Okres gwarancji zgodnie z Umową Gwarancji Czynszowej to 3 lata (nie dłużej niż do 30 kwietnia 2026 r.)
przy czym powyższe koszty będą należne Kupującemu o ile w okresie 3 lat od zawarcia Umowy
Przyrzeczonej takie powierzchnie dla nowych najemców będą wymagać przygotowania.
Zgodnie z
postanowieniami Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Gwarancji Czynszowej wraz z zawarciem Umowy
Przyrzeczonej Emitent udzieli Kupującemu gwarancji korporacyjnej do kwoty 6.000.000 EUR.
Zabezpieczeniem Umowy Gwarancji Czynszowych będzie płatny z Ceny depozyt w kwocie 4.000.000
EUR, zwalniany P22 w trzech ratach w rocznych okresach.
4) Uchwałą Rady Nadzorczej nr 2 podjętą w dniu 31 stycznia 2023 r. pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu
nr 3/2023 podjętą w dniu 23 stycznia 2022r. (zmieniającą uchwałę Zarządu nr 36/2022 podjętą w dniu 1
czerwca 2022 r.). dokonany został wstępny przydział dodatkowych 693.857 praw do objęcia warrantów
pochodzących z puli rezerwowej za rok 2022 oraz praw przyznanych wcześniej osobom, z którymi
rozwiązane zostały umowy o pracę i które tym samym utraciły prawo do uczestnictwa w programie. Tym
samym łącznie w przyznano 5.467.238 praw do objęcia warrantów subskrypcyjnych serii A w ramach II
transzy programu za rok 2022. Niewykorzystana prawa (w tym wygasłe) pochodzące z II transzy to 127.240
prawa.
5) Uchwałą Rady Nadzorczej nr 1 z dnia 31 stycznia 2023 r. oraz uchwałą Rady Nadzorczej nr 2 z dnia
31 stycznia 2023 r. pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu nr 4/2023 podjętą w dniu 23 stycznia 2023 r.
zostały przyznane osobom uprawnionym (w tym członkom Zarządu) prawa objęcia warrantów
subskrypcyjnych serii A w ramach III transzy za rok 2023 a do programu włączona została dodatkowa 1
osoba.
6) Z dniem 31 stycznia 2023 r. wygasło poręczenie udzielone przez Develia S.A. spółce Kraków Zielony
Złocień Sp. z o.o. do kwoty 922.500,00 PLN z tytułu udzielonej na zlecenie tej spółki gwarancji bankowej
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
(w tysiącach złotych)
75
przez mBank S.A. na rzecz Miasta Katowice, zabezpieczającej dobre wykonanie umowy z dnia 2 listopada
2020 r. na wykonanie inwestycji drogowej związanej z inwestycją Katowice Ceglana.
7) W dniu 15 lutego 2023 r. Zarząd Spółki przyjął na podstawie „Strategii firmy Develia na lata 2021-2025”
ogłoszonej w raporcie bieżącym nr 12/2021 z 18 lutego 2021 r. cele Zarządu Develia S.A. na rok 2023.
Przyjęte cele są następujące:
- liczba sprzedanych lokali w 2023 roku (umowy deweloperskie lub przedwstępne) w przedziale 1450-
1650 oraz wprowadzenie do oferty w 2023 roku 1850-2050 nowych lokali.
- przekazania lokali mieszkalnych w roku 2023 na poziomie 1900-2050 lokali.
- sprzedaż budynku Wola Retro - drugi kwartał 2023 roku.
- podpisanie przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży Arkady Wrocławskie.
- w zakresie PRS – zawarcie umów dotyczących realizacji 600-800 lokali
8) W dniu 10 marca 2023 r. spółka zależna od Emitenta LC Corp Invest II Sp. z o.o. jako pożyczkobiorca
zawarła ze spółką Develia S.A. umowę pożyczki na kwotę 1 mln PLN na warunkach rynkowych na czas
nieokreślony
9) W dniu 14 marca 2023 r. Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 8.200 sztuk 3-letnich
niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii LCC1023OZ4 o kodzie ISIN
PLO112300010, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 70.000 sztuk obligacji wyemitowanych w
dniu 7 października 2020 r., których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na 6
października 2023 r.
10) W dniu 16 marca 2023 r. Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 29.690 sztuk 3-letnich
niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii LCC1023OZ4 o kodzie ISIN
PLO112300028, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 150.000 sztuk obligacji wyemitowanych w
dniu 11 maja 2021 r., których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na 10 maja
2024 r
11) W dniu 20 marca 2023 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie emisji 180.000 niezabezpieczonych
obligacji zwykłych na okaziciela serii DVL0326OZ7, o wartości nominalnej 1.000 PLN każda i maksymalnej
łącznej wartości nominalnej wynoszącej 180.000.000 PLN, emitowanych w ramach podpisanej z mBank
S.A. oraz Biuro Maklerskie mBank S.A. Umowy Programu Emisji Obligacji do łącznej kwoty (wartości
nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji wynoszącej 600.000.000 PLN. W dniu 27 marca
2022 roku Spółka wyemitowała 180.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych
o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 180.000 tys. z datą wykupu na dzień 27 marca
2026 roku.
Poza powyższymi zdarzeniami nie wystąpiły inne zdarzenia po dniu 31 grudnia 2022 roku, które mogłyby
w znaczący sposób wpłynąć na wyniki finansowe Spółki.
Spółka traktuje opisane powyżej zdarzenia jako zdarzenia po dniu bilansowym jako nie powodujące
konieczności korekty sprawozdania finansowego sporządzonego na dzień 31.12.2022 r
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Andrzej Oślizło
Prezes Zarządu
Paweł Ruszczak
Wiceprezes Zarządu
Mariusz Poławski
Wiceprezes Zarządu
Lidia Kotowska
Dyrektor Departamentu Rachunkowości
Anna Gremblewska-Nowak
Główny Księgowy
Wrocław, dnia 30 marca 2023 roku
