259400T9LGW04YYW0T96

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

1

Szanowni Państwo,

Przekazujemy państwu sprawozdania finansowe ED invest SA za rok 2022.

Sytuacja spółki jest dobra, pomimo turbulentnych okoliczności zewnętrznych.

Jak państwo wiecie, w grudniu ubiegłego roku nastąpiła zmiana kontroli nad

spółką w związku z nabyciem przez Vesper Capital Sp. z o. o. pakietów akcji od pani

Zofii Egierskiej i od pana Jerzego Dyrcza. W tym miejscu pragnę podziękować pani

Zofii Egierskiej i panu Jerzemu Dyrczowi za wieloletnie kierowanie spółką. Pani Zofia

Egierska i pan Jerzy Dyrcz pozostają w zarządzie spółki i będą czuwać nad

kontynuacją dotychczasowej linii biznesowej Spółki polegającej na budowie

wielorodzinnych budynków mieszkaniowych we współpracy ze spółdzielniami

mieszkaniowymi.

Spółka nie wyklucza otwarcia na współpracę z innymi spółdzielniami

mieszkaniowymi oraz budowę mieszkań i domów w formule deweloperskiej. W

związku z kompetencjami nowych kluczowych akcjonariuszy Spółka analizować

będzie także możliwość realizacji inwestycji w zakresie nieruchomości komercyjnych.

Rok 2022 minął pod znakiem covid (w styczniu tego roku przypadł absolutny

szczyt pandemii), wojny w Ukrainie oraz groźby niekontrolowanej inflacji. O ile wpływ

pandemii na działalność spółki w roku 2022 był znikomy zaś trudności firm

wykonawczych z pracownikami w związku z odpływem robotników ukraińskich udało

się opanować, o tyle rekomendacje KNF w sprawie zaostrzenia kryteriów oceny

zdolności kredytowej klientów chętnych na zaciągnięcie kredytu hipotecznego wraz

ze wzrostem inflacji wpływ na Spółkę miały istotny. Od połowy roku 2022 sprzedaż

realizowana jest niemalże w całości w oparciu o klientów gotówkowych.

W związku z powyższym sprzedaż mieszkań spowolniła, choć w żadnym

wypadku nie można mówić o ogłaszanej przez rozmaite media zapaści. Budynek D

w Pasażu Anińskim przy ulicy Jana Nowaka-Jeziorańskiego, którego budowa została

zakończona w 2023 r. jest obecnie sprzedany w 91%. Sąsiedni budynek C, którego

budowa rozpoczęła się w maju 2022 r. jest obecnie sprzedany w 28%. Lepiej wygląda

sytuacja w budynku AB na rogu ulicy Znanieckiego i Umińskiego, którego budowa

rozpoczęła się w październiku 2022 r zaś sprzedaż osiągnęła poziom 31%.

Spółka odnotowuje w marcu zwiększenie zainteresowania sprzedawanymi

mieszkaniami. Pojawiają się pierwsze od miesięcy transakcje, w których kupujący

wspomagają się kredytami hipotecznymi. Spółka z umiarkowanym optymizmem

obserwuje stabilizację oczekiwań inflacyjnych oraz przygotowania do wdrożenia

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

2

rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% i oczekuje, że w ciągu najbliższych

miesięcy na pewno nie spadnie tempo realizowanej sprzedaży.

W grudniu 2022 r. spółka sfinalizowała zakup nieruchomości gruntowej

położonej w Piasecznie przy ul. Orężnej, objętej planem zagospodarowania

przestrzennego przewidującym zabudowę jednorodzinną. Trwają obecnie prace

projektowe, zaś po ich zakończeniu Spółka przewiduje realizację projektu, poprzez

celową spółkę zależną, w formule deweloperskiej, zapewne wspomagając się

finansowaniem bankowym na zasadach normalnych przy realizacji tego typu

projektów.

Spółka proceduje także dwa projekty objęte umowami z gocławskimi

spółdzielniami mieszkaniowymi, tj. projekt przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego i

projekt przy ul. Rogalskiego, które wymagają jednak jeszcze rozstrzygnięcia procedur

administracyjnych, licząc, iż projekty te będą przygotowane do realizacji w przeciągu

kilkunastu miesięcy.

Jak wspomniałem w pierwszej części niniejszego listu Spółka zamierza

poszukiwać i analizować także nieruchomościowe projekty komercyjne, ich

ewentualną realizację warunkując zachęcającymi wynikami takich analiz. Spółka

obecnie dysponuje wiedzą ekspercką w tym zakresie.

Spółka otwiera się także na korzystanie z innych niż dotychczas źródeł

finansowania prowadzonej działalności, przy czym na efekty takich poszukiwać

przyjdzie Spółce poczekać co najmniej kilka miesięcy.

Reasumując, przedstawione sprawozdanie finansowe pokazuje Spółkę w

dobrej kondycji, z relatywnie dobrymi podstawami rozwoju.

Z poważaniem

Łukasz Deńca,

Prezes Zarządu

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

3

ED INVEST S.A.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA OKRES OD 1 STYCZNIA 2022 ROKU DO 31 GRUDNIA 2022 ROKU

WARSZAWA, DNIA 30 MARCA 2023 ROKU

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

4

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

5

SPIS TREŚCI

1. ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ........................................................................... 7

1.1. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ ..................................................................... 7

1.2. SPRAWOZDANIE Z WYNIKU ............................................................................................... 9

1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ (PLN) .............................................. 10

1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW ........................................................ 10

1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM ...................................................... 11

1.6. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA POŚREDNIA) ................... 13

2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJASNIENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA

OKRES OD 1 STYCZNIA 2022 ROKU DO 31 GRUDNIA 2022 ROKU ........................................ 15

2.1. INFORMACJE O SPÓŁCE................................................................................................. 15

2.2. SKŁAD ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ ......................................................................... 15

2.3. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI ........................................................................................... 17

2.4. GRUPA KAPITAŁOWA ...................................................................................................... 17

2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI ..................................................................................... 18

2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO,

WALUCIE SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ ............ 18

2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA I OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI ....................................... 18

2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ .. 18

2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI ................................................................ 18

2.7. ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI ................................................................. 19

2.8. ZASADY RACHUNKOWOŚCI ........................................................................................... 22

2.9. PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ............................................................. 37

2.10. SEGMENTY OPERACYJNE ................................................................................................ 37

2.11. POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH .............................................................. 38

2.12. TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH .......................................................................... 38

2.13. KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO .................................................................... 38

3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI .................................... 39

4. NOTY OBJAŚNIAJĄCE ..................................................................................................... 39

4.1. ZYSK NA AKCJĘ ................................................................................................................ 39

4.2. SEGMENTY OPERACYJNE ................................................................................................ 40

4.3. WARTOŚCI NIEMATERIALNE ............................................................................................ 42

4.4. WARTOŚĆ FIRMY .............................................................................................................. 43

4.5. RZECZOWE AKTYWA ........................................................................................................ 44

4.6. AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UZYTKOWANIA SKŁADNIKA MAJĄTKU ....................... 46

4.7. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ................................................................................. 47

4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH ................................................................. 47

4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE ............................................................... 47

AKTYWA FINANSOWE ................................................................................................................ 47

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

6

4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY ....................................................................... 53

4.11. ZAPASY .............................................................................................................................. 55

4.12. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ............... 56

4.13. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY .......................................................................... 58

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ................................................................................... 58

4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY .................................................................................................. 58

4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY ...................................................................................................... 60

4.16. DYWIDENDY ..................................................................................................................... 61

4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE ....................................................................................... 62

4.18. POZOSTAŁE REZERWY ...................................................................................................... 63

4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA .... 65

4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE ................................................................................... 67

4.21. AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ .................................................. 68

4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE ............................................................................. 69

4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE ................................................................................ 70

4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI ............................................................................................. 71

4.25. PODATEK DOCHODOWY ................................................................................................ 71

4.26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE ..................................................................................................... 72

4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA ............................. 73

4.28. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH .............................................. 81

4.29. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM

WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI

PUBLICZNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE:................................................. 84

4.30. TRANSAKCJE ZE STRONAMI POWIĄZANYMI .................................................................. 87

4.31. WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ .............................. 88

4.32. ZATRUDNIENIE ................................................................................................................... 90

4.33. WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ ..... 90

FINANSOWYCH .......................................................................................................................... 90

4.34. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU ...................................................................................... 91

4.35. KONTYNUACJA DZIAŁALNOŚCI ..................................................................................... 96

4.36. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA

OSIĄGNIĘTE PRZEZ NIEGO WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO

KWARTAŁU .................................................................................................................................. 97

4.37. WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO .............................................. 101

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU .............................................................................................................. 104

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

7

1. ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE

1.1. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Nr noty

Aktywa

Aktywa trwałe

4 185

3 903

Wartości niematerialne

4

20

4.3.

Rzeczowe aktywa trwałe

1 378

868

4.5

Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku

2 759

2 953

4.6

Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe

44

62

4.20

Aktywa obrotowe

88 960

80 462

Zapasy

6 178

-

4.11

Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )

30 216

15 997

4.21

Należności handlowe oraz pozostałe należności

31 151

25 678

4.9, 4.12

Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego

472

657

4.12

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

20 159

37 751

4.9, 4.13

Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe

783

378

4.20

Aktywa razem

93 145

84 365

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

8

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (CD)

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Nr noty

Pasywa

Kapitał własny

62 835

63 923

Kapitał podstawowy

619

4.14

Akcje własne

-6 273

4.15

Kapitał zapasowy

59 504

60 813

4.15

Niepodzielony wynik finansowy

8 985

8 764

4.15

- zysk (strata) z lat ubiegłych

-

- zysk (strata) netto bieżącego roku

8 985

8 764

Zobowiązania

30 310

20 442

Zobowiązania długoterminowe

8 302

7 223

Długoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji

-

4.9, 4.19

Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe

2 816

2 896

4.6, 4.9,

4.19

Pozostałe zobowiązania długoterminowe – kaucje

1 002

1 058

4.6, 4.19

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

4 400

3 250

4.10

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

83

20

4.17

Zobowiązania krótkoterminowe

22 009

13 218

Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji

-

5 974

4.9, 4.19

Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe

59

138

4.6, 4.9,

4.19

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług

20 648

6 223

4.9, 4.19

Zobowiązania z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )

57

60

Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe

724

515

4.9

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

290

274

4.17

Pozostałe rezerwy krótkoterminowe

231

34

4.18

Pasywa razem

93 145

84 365

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

9

1.2. SPRAWOZDANIE Z WYNIKU

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Nr noty

Działalność kontynuowana

Przychody ze sprzedaży

78 918

59 683

- od jednostek powiązanych

-

Przychody netto ze sprzedaży produktów

-

4.22

Przychody netto ze sprzedaży usług

78 918

58 916

4.22

Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów

-

766

4.22

Koszt własny sprzedaży

58 688

41 376

- od jednostek powiązanych

98

-

4.30

Koszt sprzedanych produktów

-

4.22

Koszt sprzedanych usług

58 688

40 582

4.22

Koszt sprzedanych towarów i materiałów

-

794

4.22

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży

20 230

18 307

Koszty sprzedaży

956

921

4.22

Koszty ogólnego zarządu

7 825

6 586

4.22

Pozostałe przychody operacyjne

476

270

4.22

Pozostałe koszty operacyjne

354

435

4.22

Zysk (strata) z działalności operacyjnej

11 571

10 635

Przychody finansowe

401

119

4.23

Koszty finansowe

679

744

4.23

Pozostałe zyski (straty) z inwestycji

-

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

11 294

10 009

Podatek dochodowy

2 309

1 245

4.25

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

8 985

8 764

Działalność zaniechana

-

Zysk (strata) z działalności zaniechanej

-

Zysk (strata) netto za rok obrotowy

8 985

8 764

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

10

1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ (PLN)

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

PLN/akcję

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

8 985

8 764

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej

8 985

8 764

Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 910

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 910

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:

-

- podstawowy

0,91

0,88

- rozwodniony

0,91

0,88

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:

-

- podstawowy

0,91

0,88

- rozwodniony

0,91

0,88

1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Zysk (strata) netto

8 985

8 764

Inne całkowite dochody

-

Podlegające przekwalifikowaniu w późniejszym terminie do wyniku

finansowego

-

Podatek dochodowy odnoszący się do elementów innych całkowitych

dochodów podlegających przekwalifikowaniu do wyniku finansowego

-

Nie podlegające przekwalifikowaniu w późniejszym terminie do wyniku

finansowego

-

Podatek dochodowy odnoszący się do elementów innych całkowitych

dochodów nie podlegających przekwalifikowaniu do wyniku finansowego

-

Całkowite dochody

8 985

8 764

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

11

1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

Wyszczególnienie

Kapitał

podstawowy

Kapitał

zapasowy

Akcje

własne

Kapitał z wyceny

transakcji

zabezpieczających

przepływy

Pozostałe

kapitały

Niepodzielony

wynik

finansowy

Razem

Saldo na dzień 01.01.2022

619

60 813

-6 273

-

8 764

63 924

Zmiany zasady (polityki) rachunkowości

-

Saldo po zmianach

619

60 813

-6 273

-

8 764

63 924

Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01.-31.12.2022

-

-1 309

-

221

-1 088

Skup akcji własnych

-

Dywidendy

-

-3 964

-

-6 045

-10 008

Przekazanie wyniku finansowego na kapitał

-

2 719

-

-2 719

-

Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy

-

8 985

Pozostałe zmiany

-

-65

-

-65

Inne całkowite dochody

-

Saldo na dzień 31.12.2022

619

59 504

-6 273

-

8 985

62 835

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

12

Wyszczególnienie

Kapitał

podstawowy

Kapitał

zapasowy

Akcje własne

Pozostałe

kapitały

Niepodzielony

wynik finansowy

Razem

Saldo na dzień 01.01.2021

619

53 555

-6 273

-

10 377

58 279

Zmiany zasady (polityki) rachunkowości

-

Saldo po zmianach

619

53 555

-6 273

-

10 377

58 279

Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01.-31.12.2021

-

7 258

-

-1 613

5 645

Skup akcji własnych

-

Dywidendy

-

-3 072

Przekazanie wyniku finansowego na kapitał

-

7 258

-

-7 258

-

Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy

-

8 764

Pozostałe zmiany

-

-47

Inne całkowite dochody

-

Saldo na dzień 31.12.2021

619

60 813

-6 273

-

8 764

63 924

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

13

1.6. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA POŚREDNIA)

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

11 294

10 009

Korekty:

438

801

Amortyzacja wartości niematerialnych

16

12

Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych

320

258

(Zysk) strata na sprzedaży, likwidacji rzeczowych aktywów trwałych

-194

-

Odsetki, prowizje zapłacone

286

513

Inne korekty

10

18

Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem zmian w

kapitale obrotowym

11 732

10 810

Zmiana stanu zapasów

-6 178

734

Zmiana stanu należności

-5 474

-12 936

Zmiana stanu należności z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych

185

-657

Zmiana stanu zobowiązań

14 528

-36

Zmiana stanu rezerw, rozliczeń międzyokresowych i zaliczek

-112

-772

Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)

-14 223

22 788

Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności operacyjnej

459

19 930

Zapłacony/zwrócony podatek dochodowy

-1 159

-3 709

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

-699

16 221

Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej

Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych

-682

-856

Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych

222

-

Wpływy z tytułu udzielonych pożyczek

-

24

Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej

-460

-831

Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej

Spłaty obligacji

-5 974

-1 501

Spłaty odsetek, prowizji od obligacji

-369

-461

Spłaty odsetek i prowizji od kredytów i pożyczek

-57

-61

Spłata zobowiązań z tytułu leasingu

-100

-171

Odsetki zapłacone od leasingu

-192

-198

Dywidendy wypłacone

-10 008

-3 072

Wypłaty dla Rady Nadzorczej

-65

-48

Odsetki otrzymane

333

-

Środki pieniężne netto z działalności finansowej

-16 433

-5 511

Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów

-17 592

9 879

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu

37 751

27 872

Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych

-

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu

20 159

37 751

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

14

Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 20 159 tys. PLN, nie

wystąpiły na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania.

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 37 751 tys. PLN, nie

wystąpiły na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

15

2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJASNIENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA OKRES OD

1 STYCZNIA 2022 ROKU DO 31 GRUDNIA 2022 ROKU

2.1. INFORMACJE O SPÓŁCE

ED invest S.A. ( dalej zwana Spółką ) powstała z przekształcenia spółki ED invest Sp. z o.o. - akt

notarialny z dnia 22 grudnia 2008 roku Rep. A Nr 10048/2008.

Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego

przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy KRS, pod numerem

0000321820. Spółce nadano numer statystyczny REGON 012820030.

Akcje ED invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.

Siedziba Spółki mieści się przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 218 w Warszawie (03-982).

Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.

2.2. SKŁAD ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

Na dzień 31 grudnia 2022 roku skład Zarządu Spółki był następujący:

Zofia Egierska - Prezes Zarządu,

Jerzy Krzysztof Dyrcz - Wiceprezes Zarządu,

Łukasz Deńca - Wiceprezes Zarządu,

Jolanta Szewczyk - Członek Zarządu

W trakcie roku obrotowego 2022 zaszła poniższa zmiana w składzie Zarządu.

Działając na podstawie §1 ust.2 Statutu Spółki Rada Nadzorcza postanowiła o zmianie § 1 Uchwały

Nr 3/26.04/2022 z dnia 26 kwietnia 2022 roku w sprawie ustalenia liczebności i powołania Zarządu

Spółki w ten sposób, że „skład Zarządu Spółki aktualnej, dwuletniej kadencji, będzie składał się z

(4) czterech członków”.

Uchwałą Nr 2/27.12/2022 z dnia 27 grudnia 2022 roku Rada Nadzorcza działając na podstawie §11

ust.2 Statutu Spółki powołała w skład Zarządu Spółki pana Łukasza Deńcę – na funkcję

Wiceprezesa Zarządu.

W okresie po dniu bilansowym zaszły kolejne zmiany w składzie Zarządu.

Uchwałą Nr 1/14.02/2023 z dnia 14 lutego 2023 roku działając na podstawie § 11 ust.2 Statutu Spółki

Rada Nadzorcza postanowiła o odwołaniu pani Jolanty Szewczyk ze składu Zarządu Spółki zaś

Uchwałą Nr 2/14.02/2023 z dnia 14 lutego 2023 roku powołała pana Alana Dunikowskiego w skład

Zarządu Spółki na funkcję Wiceprezesa Zarządu.

W dniu 28 lutego 2023 roku Rada Nadzorcza Uchwałami od nr 1/02/2023 do nr 4/02/2023 działając

na podstawie §11 ust.2 Statutu Spółki postanowiła o odwołaniu członków Zarządu z pełnienia

powierzonych im stanowisk i jednocześnie powołaniu na nowo powierzone stanowiska w składzie

Zarządu Spółki tj.:

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

16

Łukasz Deńca - Prezes Zarządu,

Alan Dunikowski - Wiceprezes Zarządu,

Zofia Egierska - Członek Zarządu,

Jerzy Dyrcz - Członek Zarządu.

Powyższy skład Zarządu Spółki nie uległ zmianie do dnia podpisania sprawozdania finansowego

za rok 2022.

W okresie 2022 roku nie zaszły zmiany w składzie Rady Nadzorczej.

Skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień, dla którego sporządzono sprawozdanie finansowe za rok

2022 był następujący:

Bohdan Brym - Przewodniczący Rady Nadzorczej,

Mieczysław Kosy - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,

Andrzej Król - Członek Rady Nadzorczej, Sekretarz,

Krzysztof Mikołajczyk - Członek Rady Nadzorczej,

Robert Fijołek - Członek Rady Nadzorczej.

Dariusz Sarnowski - Członek Rady Nadzorczej.

W okresie po dniu bilansowym skład Rady Nadzorczej uległ zmianie.

W dniu 28 lutego 2023 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie ED invest Spółka Akcyjna z

siedzibą w Warszawie, Uchwałami nr 4 do nr 5, działając na podstawie art. 385 § 1 Kodeksu spółek

handlowych oraz § 14 ust. 2 Statutu Spółki, podjęło decyzję o odwołaniu dotychczasowej Rady

Nadzorczej Spółki i postanowiło powołać:

- p. Adriana Haymansa do pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej Spółki, powierzając mu

funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz

- p. Roberta Gwiazdowskiego, p. Oktawiana Jaworka, p. Sebastiana Chwedeczko, p. Artura

Neumana i p. Krzysztofa Mikołajczyka do pełnienia funkcji członków Rady Nadzorczej Spółki.

Na posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu 28 luty 2023 roku ukonstytuowała się Rada Nadzorcza

Spółki w składzie wyznaczonym mocą Uchwał nr 4 do nr 15 podjętych w dniu 28 luty 2023 roku

przez Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki.

Skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień podpisania sprawozdania finansowego za rok 2022 był

następujący:

Adrian Haymans - Przewodniczący Rady Nadzorczej,

Oktawian Jaworek - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,

Robert Gwiazdowski - Członek Rady Nadzorczej,

Sebastian Chwedeczko - Członek Rady Nadzorczej,

Krzysztof Mikołajczyk - Członek Rady Nadzorczej,

Artur Neuman - Sekretarz Rady Nadzorczej.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

17

2.3. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki ED invest S.A. jest wykonywanie robót

budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 4120Z).

Spółka prowadzi działalność na terytorium całego kraju na podstawie przepisów Kodeksu Spółek

Handlowych.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności przeważającą działalnością Spółki są:

• realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41, 10, Z),

• roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych

(PKD 41,20,Z),

• wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji

budowlanych (PKD 43,2),

• wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych (PKD 43,3),

• hotele i podobne obiekty zakwaterowania (PKD 55,1)

• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68,1),

• wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68, 2),

• działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie (PKD 68,3),

• pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania

(PKD 70,22,Z),

• działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne

(PKD 71,1).

Spółka prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych oraz działalność

związaną z obsługą rynku nieruchomości. Realizowane przez Spółkę inwestycje to budownictwo

wielorodzinne w Warszawie.

Finalnymi odbiorcami, mieszkań, są odbiorcy indywidualni. Mieszkania sprzedawane są na

podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową, co stanowi

specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy

których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów

mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnię. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki,

którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje

bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.

2.4. GRUPA KAPITAŁOWA

Spółka nie jest jednostką dominującą i znaczącym inwestorem oraz należy do grupy kapitałowej

Q INVESTMENT.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

18

2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu

30 marca 2023 roku.

2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, WALUCIE

SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ

2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA I OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI

Sprawozdanie finansowe za 2022 rok zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi

Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi Interpretacjami

ogłoszonymi w formie Rozporządzeń Komisji Europejskiej obowiązującymi na dzień 31 grudnia 2022

roku.

Sprawozdanie finansowe za 2022 rok zostało sporządzone zgodnie z koncepcją kosztu

historycznego z uwzględnieniem pozycji dotyczących umów o usługę budowlaną wykazanych

w wartości oszacowanej na koniec każdego okresu sprawozdawczego zgodnie z określoną poniżej

polityką rachunkowości.

Sprawozdanie finansowe za 2022 rok zostało sporządzone w sposób zapewniający

porównywalność danych przedstawionych dla analogicznych okresów roku poprzedniego

z zastosowaniem tych samych zasad rachunkowości i metod obliczeniowych.

Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy.

2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ

Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone w języku polskim i walucie polskiej w tysiącach

złotych.

2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności

gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej 12

miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego

nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności.

Wpływ pandemii Covid na działalność Spółki oraz opis sytuacji ogólnej Spółki w związku z inwazją

na Ukrainę i analizę ryzyk z tym związanych opisano w punkcie 4.36 sprawozdania.

2.6.4. SEZONOWOSĆ DZIAŁALNOŚCI

Przychody ze sprzedaży osiągane przez Spółkę ED invest S.A podlegają sezonowym wahaniom

charakterystycznym dla branży budowlanej. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne

większość prac budowlanych prowadzona jest w okresie kwiecień - listopad, a ze względu na

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

19

organizowane targi mieszkaniowe zwiększona sprzedaż mieszkań obserwowana jest w okresie od

lutego do kwietnia oraz od września do listopada. Zainteresowanie sprzedażą nieznacznie słabnie

w okresie urlopowym, tj. w czerwcu, lipcu i sierpniu.

2.7. ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI

Zmiany standardów lub interpretacji

Poniżej zostały przedstawione nowe lub zmienione regulacje MSR i MSSF oraz nowe interpretacje

KIMSF, które Spółka zastosowała w okresie rozpoczynającym się od 1 stycznia 2022 roku. Ich

zastosowanie nie miało istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie finansowe.

Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Spółkę od 2022 roku

• Zmiany MSSF 9, przykłady do MSSF 16, MSR 41 w ramach Annual Improvements 2018 – 2020:

• MSSF 1: dodatkowe zwolnienie dotyczące ustalania skumulowanych różnic kursowych z

konsolidacji;

• MSSF 9: (1) przy teście 10% dokonywanym w celu stwierdzenia, czy modyfikacja powinna

skutkować usunięciem zobowiązania, należy uwzględnić tylko opłaty, które są

wymieniane między dłużnikiem a wierzycielem; (2) doprecyzowano, że opłaty poniesione

w przypadku usunięcia zobowiązania są ujmowane w wyniku, a w przypadku, gdy

zobowiązanie nie podlega usunięciu, należy je odnieść na wartość zobowiązania;

• MSSF 16: z przykładu nr 13 usunięto zagadnienie zachęty od leasingodawcy w postaci

pokrycia kosztów fit-outów poniesionych przez leasingobiorcę, która budziła wątpliwości

interpretacyjne;

• MSR 41: wykreślono zakaz ujmowania przepływów podatkowych w wycenie aktywów

biologicznych.

Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później (z

wyjątkiem zmiany przykładu do MSSF 16, która obowiązuje od momentu publikacji).

Zmiany nie miały wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki.

• Zmiana MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”

Zmiana doprecyzowuje, że produkcja przeprowadzana w ramach testów środka trwałego przed

rozpoczęciem użytkowania środka trwałego powinna być ujmowana jako (1) zapas zgodnie z MSR

2 i (2) przychód, gdy nastąpi jego sprzedaż (a nie wpływać na wartość środka trwałego).

Testowanie środka trwałego jest elementem jego kosztu, natomiast koszt produkcji jest ujmowany

w wyniku w momencie ujęcia przychodu ze zbycia zapasu powstałego podczas testowania.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.

Zmiana nie miała wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki.

▪ Zmiana MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

20

Zmiana precyzuje, że koszty wypełnienia umów rodzących obciążenia obejmują koszty

przyrostowe (np. koszty pracy) i alokowaną część innych kosztów bezpośrednio związanych z

kosztem wypełnienia, np. amortyzację.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.

Zmiana nie miała wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki.

▪ Zmiana MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”

Doprecyzowano odniesienia do definicji zobowiązań zawartych w założeniach koncepcyjnych i

definicji zobowiązań warunkowych z MSR 37.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2022 roku lub później.

Zmiana nie miała wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki.

• Zmiana MSSF 16 „Leasing”

W związku z pandemią COVID-19 w 2020 roku Rada MSR wprowadziła uproszczenie zezwalające

na nieocenianie, czy zmienione przyszłe przepływy wynikające z ulg otrzymanych od

leasingodawców, spełniających warunki określone w standardzie, są „zmianą leasingu” w myśl

MSSF 16.

Warunki, które musi spełniać otrzymana ulga, aby można było zastosować do niej uproszczenie:

• łączne przyszłe wynagrodzenie za leasing po udzieleniu ulgi musi być zasadniczo takie

samo lub niższe niż przed udzieleniem ulgi,

• ulga musi dotyczyć płatności, które były wymagalne przed 30 czerwca 2021 roku (choć

podwyższone opłaty mogą być płatne po tej dacie),

• nie ma innych zasadniczych zmian w warunkach umowy.

Ponadto w 2021 roku Rada MSR zmieniła jeden z wyżej zmienionych warunków zmieniając termin

30 czerwca 2021 roku na 30 czerwca 2022 roku.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 kwietnia 2021 roku lub później z

możliwością wcześniejszego zastosowania.

Spółka nie zastosowała uproszczenia przewidzianego w standardzie.

Standardy i interpretacje obowiązujące w wersji opublikowanej przez IASB, lecz nie zatwierdzone

przez Unię Europejską, wykazywane są poniżej w punkcie dotyczącym standardów i interpretacji,

które nie weszły w życie.

Zastosowanie standardu lub interpretacji przed datą ich wejścia w życie

W niniejszym sprawozdaniu finansowym nie skorzystano z dobrowolnego wcześniejszego

zastosowania standardu lub interpretacji.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

21

Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających

się 1 stycznia 2022 roku i ich wpływ na sprawozdanie Spółki

Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub

znowelizowane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po

2022 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale

niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.

• Nowy MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”

Nowy standard regulujący ujęcie, wycenę, prezentację i ujawnienia dotyczące umów

ubezpieczeniowych i reasekuracyjnych. Standard zastępuje dotychczasowy MSSF 4.

Spółka szacuje, że nowy standard nie wpłynie na jej sprawozdania finansowe, ponieważ nie

prowadzi działalności ubezpieczeniowej.

Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

• Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych

przede wszystkim w dwóch aspektach:

• doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na

dzień bilansowy,

• intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności

zobowiązania nie są brane pod uwagę.

W związku z tym, że Spółka stosuje już zasady spójne ze zmienionym standardem, zmiany nie będą

miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.

Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

• Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Rada MSR doprecyzowała, które informacje dotyczące polityki rachunkowości stosowanej przez

jednostkę są istotne i wymagają ujawnienia w sprawozdaniu finansowym. Zasady skupiają się na

dostosowaniu ujawnień do indywidualnych okoliczności jednostki. Rada przestrzega przed

stosowaniem wystandaryzowanych zapisów skopiowanych z MSSF oraz oczekuje, że podstawa

wyceny instrumentów finansowych będzie uznana za istotną informację.

Spółka nadal szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

▪ Zmiana MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i

korygowanie błędów”

Rada wprowadziła do standardu definicję szacunku księgowego: Szacunki księgowe to kwoty

pieniężne w sprawozdaniu finansowym, które podlegają niepewności wyceny.

Spółka nadal szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

22

▪ Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy”

Rada wprowadziła zasadę, iż jeśli w wyniku transakcji powstają równocześnie dodatnie i ujemne

różnice przejściowe w tej samej kwocie, należy ująć aktywa i rezerwę na odroczony podatek

dochodowy nawet wówczas, gdy transakcja nie wynika z połączenia, ani nie ma wpływu na wynik

księgowy lub podatkowy. Oznacza to konieczność ujmowania aktywów i rezerwy na podatek

odroczony np. gdy różnice przejściowe w równych kwotach występują w przypadku leasingu

(odrębna różnica przejściowa od zobowiązania i od prawa do użytkowania) lub w przypadku

zobowiązań z tytułu rekultywacji. Nie została zmieniona zasada mówiąca o tym, że aktywa i

zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego kompensuje się, jeśli kompensacie

podlegają aktywa i zobowiązania z tytułu podatku bieżącego.

W związku z tym, że Spółka stosuje już zasady spójne ze zmienionym standardem, zmiany nie będą

miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

▪ Zmiana do MSSF 16 „Leasing”

Zmiana doprecyzowuje wymogi w odniesieniu do wyceny zobowiązania leasingowego

powstającego wskutek transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego. Ma zapobiec nieprawidłowemu

ujmowaniu wyniku na transakcji w części dotyczącej zachowanego prawa do użytkowania w

przypadku, gdy płatności leasingowe są zmienne i nie zależą od indeksu lub stawki.

Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.

▪ Zmiana do MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”

Rada ustanowiła przepisy przejściowe dotyczące danych porównawczych dla podmiotów, które

równocześnie wdrażają MSSF 17 i MSSF 9, aby zmniejszyć potencjalne niedopasowania księgowe

wynikające z różnic między tymi standardami.

Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe, ponieważ nie

prowadzi działalności ubezpieczeniowej.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Spółka zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez

standardy lub interpretacje.

2.8. ZASADY RACHUNKOWOŚCI

Rokiem obrotowym jest rok kalendarzowy, rozpoczynający się 1 stycznia, a kończący się

31 grudnia. Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd kieruje się zasadą istotności.

Pominięcia lub zniekształcenia pozycji są istotne, jeżeli mogą, pojedynczo lub razem, wpłynąć na

decyzje gospodarcze podejmowane przez użytkowników na podstawie sprawozdania

finansowego. Istotność uzależniona jest od wielkości i rodzaju pominięcia lub zniekształcenia w

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

23

kontekście towarzyszących okoliczności. Czynnikiem rozstrzygającym może być wielkość lub rodzaj

pozycji, lub kombinacja obu tych czynników.

Rozstrzyganie o tym, czy pominięcie lub zniekształcenie może wpłynąć na decyzje gospodarcze

użytkowników, czyli czy jest istotne, wymaga rozważenia cech tychże użytkowników.

Aktywa i pasywa wycenia się w okresach kwartalnych oraz na dzień sporządzenia rocznego

sprawozdania w sposób następujący:

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie

komputerowe, koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają

kryteria ujęcia określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne,

które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).

Wartości niematerialne wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia,

pomniejszonych o umorzenie, a także o odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości.

Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez

okres ich ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości

niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od

momentu zmiany szacunku.

Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania amortyzacji – podlegają testowi na

utratę wartości nie rzadziej niż raz do roku.

Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia

pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości. Odpisy

amortyzacyjne (lub umorzeniowe) odzwierciedlają utratę wartości środków trwałych - na skutek

używania lub upływu czasu - zmniejszając ich wartość bilansową. Dokonuje się ich drogą

systematycznego rozłożenia wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres

użytkowania.

Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu następnym po miesiącu, w którym przyjęto środek

trwały do użytkowania, a jej zakończenie - nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów

amortyzacyjnych z wartością początkową środka trwałego lub przeznaczenia go do likwidacji,

sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewidywanej przy

likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego.

Szacowane okresy użytkowania składników aktywów dla Spółki wynoszą:

Budynki i budowle 10-25 lat

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

24

Maszyny i urządzenia 2-10 lat

Środki transportu 2-10 lat

Komputery 1,5-6 lat

Pozostałe 2-10 lat

Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku,

powodując ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.

Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów

wytworzenia, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu

trwałej utraty wartości.

Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe w budowie wycenia się w wysokości ogółu kosztów

pozostających w bezpośrednim związku z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych

o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są

określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych środków

trwałych. Te zyski i straty ujmowane są w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach

operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem

rzeczowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach

transakcji zbycia składnika rzeczowych aktywów trwałych ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15

dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.

Instrumenty finansowe

Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów

finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu

kapitałowego u drugiej ze stron.

Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu

z sytuacji finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane

transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia

transakcji.

Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku,

gdy wygasają umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub

gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe ryzyko i korzyści z nim związane zostają

przeniesione na inny podmiot.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

25

Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy

zobowiązanie przestało istnieć, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony,

umorzony lub wygasł.

Spółka ujmuje instrumenty finansowe zgodnie z MSSF 9, zgodnie z którym klasyfikacja aktywów

finansowych jest uzależniona od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi

oraz charakterystyki umownych przepływów pieniężnych.

Zgodnie ze standardem aktywa finansowe klasyfikowane są wyłącznie do następujących grup:

- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik,

- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,

- aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu,

- instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody.

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba

poniższe warunki (i nie zostały wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w

wartości godziwej przez wynik):

• składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego

celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych

wynikających z umowy,

• warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w

określonych terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej

i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.

Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te wyceniane wg zamortyzowanego kosztu,

są one prezentowane w niżej wymienionych pozycjach bilansu:

- należności z tytułu dostaw oraz pozostałe należności,

- pożyczki udzielone,

- środki pieniężne i ich ekwiwalenty,

- należności w aktywach trwałych

Spółka dokonuje oceny aktywów finansowych pod kątem klasyfikacji zgodnie z wymogami

MSSF 9 na moment ujęcia aktywa finansowego w księgach

W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model

zarządzania, tj. należności utrzymywane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według

zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i zgodnie

z MSSF 9. Podejście to bazuje na wyznaczaniu strat oczekiwanych. Spółka rozpoznaje zarówno

straty poniesione związane z przeterminowaniem należności, głównie na bazie analizy

indywidualnej (odpis na przeterminowaną należność od EDBUD S.A.), jak i odpis utworzony w

związku z oczekiwaną stratą. Oszacowanie ściągalności należności Spółka ustala na podstawie

przeszłych danych historycznych, gdyż saldo należności obejmuje trzy grupy pozycji, które można

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

26

pogrupować na bazie ich typu, podobieństwa ryzyka kredytowego oraz zachowania klientów w

przeszłości.

W związku z powyższym Spółka ustaliła, że występują trzy jednorodne grupy:

- należności handlowe od Spółdzielni Mieszkaniowych – głównych odbiorców Spółki, które

w rzeczywistości stanowią należności od potencjalnych nabywców lokali będących w sprzedaży

prowadzonej przez Spółkę w imieniu Spółdzielni,

- należności handlowe od odbiorców pozostałych,

- należności z tytułu kaucji.

Na należności od Spółdzielni Spółka szacuje odpis aktualizujący nie z uwagi na ich

przeterminowanie, a z uwagi na przewidywane straty, czyli zgodnie z podejściem wymaganym

przez MSSF 9. Utworzony na tej podstawie odpis aktualizujący na dzień 31 grudnia 2022 roku wyniósł

75 tys. PLN. Z kolei należności od pozostałych odbiorców na dzień 31 grudnia 2022 roku wyniosły

2 685 tys. PLN, z czego 2 454 tys. PLN było objęte odpisem aktualizującym ze względu na

przeterminowanie i wysokie ryzyko nieściągalności.

Należności wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże należności

z tytułu dostaw i usług wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty wraz z należnymi na dzień

bilansowy odsetkami (w przypadku wystawienia noty) i innymi tytułami zasądzonymi

prawomocnym wyrokiem sądu gdyż wycena taka nie różni się znacząco od wyceny wg

zamortyzowanego kosztu.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazuje się w wartości nominalnej, która nie różni się znacząco

od wartości wg zamortyzowanego kosztu.

Środki pieniężne stanowią pieniądze (banknoty, monety) oraz jednostki pieniężne (rozrachunkowe)

krajowe i zagraniczne, tak w gotówce, jak i na rachunku bankowym lub w formie lokaty pieniężnej,

czeki i weksle obce i inne instrumenty finansowe, jeżeli są one płatne w ciągu trzech miesięcy od

daty ich wystawienia.

Środki pieniężne na rachunkach bankowych spełniają test klasyfikacyjny wg MSSF 9, tzw. test SPPI,

tj. reprezentują jedynie kapitał i odsetki oraz test modelu biznesowego (utrzymywane w celu

ściągnięcia), w związku z tym są wyceniane według zamortyzowanego kosztu. Spółka utrzymuje

salda gotówki w bankach o wysokiej wiarygodności kredytowej (wysokim ratingu kredytowym), w

związku z czym aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy i tym samym

Spółka nie ujmuje odpisów aktualizujących ich wartość.

Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w

następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:

• długoterminowe/ krótkoterminowe kredyty i pożyczki,

• długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe,

• długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji,

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

27

• zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

• pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje.

Zobowiązania finansowe z tyt. kredytów i pożyczek oraz obligacji Spółka wycenia według

zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej. Spółka nie posiadała

na dzień 31 grudnia 2022 roku zobowiązań finansowych, które powinny być wyceniane według

wartości godziwej przez wynik finansowy. Ponadto w 2022 roku nie miały miejsca żadne

renegocjacje warunków umów kredytowych, które nie skutkują wyłączeniem zobowiązań z ksiąg.

Zobowiązania wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże

zobowiązania z tytułu dostaw i usług wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty ze względu na

nieznaczące efekty dyskonta, tj. w wartości nominalnej powiększonej o ewentualne, wymagalne

na dzień wyceny, odsetki za zwłokę (na podstawie wystawionych otrzymanych not).

Długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe dotyczą zobowiązań z tyt. umów

leasingu i ich wycena została opisana w punkcie Leasing. Długoterminowe/ krótkoterminowe

zobowiązania są kwalifikowane jako zobowiązania poza MSSF 9.

Zapasy

Zapasy wyceniane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia nie wyższych od ich cen

sprzedaży netto na dzień bilansowy. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty

zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do

ich aktualnego miejsca i stanu.

Dla ustalania kosztów z tytułu rozchodu (np. zużycia, sprzedaży, nieodpłatnego przekazania)

rzeczowych składników aktywów obrotowych stosuje się metody:

• Towary – grunty według udziału w cenie nabycia nieruchomości gruntowej, pozostałe

towary metodą FIFO.

• Produkty gotowe: mieszkania, lokale użytkowe, garaże – według udziału w koszcie

wytworzenia nieruchomości.

Odpisy aktualizujące dokonywane są w sytuacji utraty ich wartości w stosunku do możliwej do

uzyskania ceny sprzedaży netto.

Rozliczenia międzyokresowe aktywne

Rozliczenia międzyokresowe (aktywa) - wydatki i koszty ponoszone z góry, a więc dotyczące

przyszłych okresów sprawozdawczych. Czas rozliczenia kosztów jest uzależniony od okresu, na jaki

wskazuje dokument źródłowy.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

28

Kapitał własny

Kapitał własny ujmowany jest w księgach rachunkowych z podziałem na rodzaje i według zasad

określonych przepisami prawa i postanowieniami statutu Spółki.

Kapitał podstawowy wykazywany jest według wartości nominalnej wyemitowanych akcji w

wysokości zgodnej ze Statutem Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.

Kapitał zapasowy tworzony jest z podziału zysku, wniesienia dopłat do kapitału oraz z emisji akcji

powyżej ich wartości nominalnej.

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej

ponad wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji .

W wyniku z lat ubiegłych ujmowane są wykryte w bieżącym roku obrotowym, a popełnione w

poprzednich okresach sprawozdawczych, błędy oraz dokonane w bieżącym roku zmiany zasad

rachunkowości, w części dotyczącej poprzednich lat obrotowych.

Rezerwy na zobowiązania

Rezerwy na zobowiązania stanowią zobowiązania, jakie wynikają z przeszłych zdarzeń, ale których

termin wymagalności lub kwota nie są pewne. Jednostka zobowiązana jest do tworzenia rezerw

na pewne lub o dużym stopniu prawdopodobieństwa przyszłe zobowiązania, których kwotę

można w sposób wiarygodny oszacować, a w szczególności na straty z operacji gospodarczych

w toku.

Do rezerw zalicza się między innymi rezerwy na świadczenia pracownicze, koszty restrukturyzacji,

odszkodowania, inne zobowiązania.

Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw następuje na dzień, na który okazały się zbędne. Powstanie

zobowiązania, na które uprzednio utworzono rezerwę, powoduje wykorzystanie rezerwy.

Rezerwy na zobowiązania inne niż finansowe wycenia się według wiarygodnie oszacowanej

wartości.

Rozliczenia międzyokresowe pasywne

Rozliczenia międzyokresowe bierne obejmują kwoty zaliczane do kosztów okresu bieżącego

pomimo, iż ich pokrycie nastąpi w przyszłym okresie sprawozdawczym.

Przychody ze sprzedaży

Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF

15. Sposób ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

29

zarówno wartość, jak i moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model

obejmujący następujące kroki:

• identyfikacja umowy z klientem,

• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,

• określenie ceny transakcyjnej,

• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,

• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich

wypełnieniu.

Zawierane przez Spółkę umowy weryfikowane są pod kątem kryterium identyfikacji zawartych

w nich, przyrzeczonych na rzecz klienta, zobowiązań do wykonania świadczeń, w celu identyfikacji

wszystkich dóbr lub usług. Biorąc pod uwagę fakt, że moment przeniesienia kontroli

nad przyrzeczonymi dobrami i usługami na klienta jest różny w obu segmentach operacyjnych

Spółki (działalność budowlana, działalność deweloperska), stwierdzono, że:

• Segment działalności budowlanej

Umowy o usługę budowlaną

Identyfikacja umowy z klientem

Spółka ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:

• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi

zwyczajowymi praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich

obowiązków;

• Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które

mają zostać przekazane;

• Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają

zostać przekazane;

• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie

zmianie ryzyko, rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych); oraz

• jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało

w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.

W ramach tego segmentu Spółka realizuje przedsięwzięcia inwestycyjne na zlecenie spółdzielni

mieszkaniowych na gruntach stanowiących jej własność. Umowy ze Spółdzielnią zawierane są

w formie pisemnej i określają m.in. prawa stron dotyczące przekazywanych dóbr lub usług oraz

warunki płatności. Niektóre umowy zawierane ze Spółdzielnią dotyczą inwestycji realizowanej

w kilku etapach.

Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia.

W momencie zawarcia umowy Spółka dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie

z klientem i identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

30

przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić

lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób

przekazywane klientowi.

Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:

• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez

powiązanie z innymi zasobami, które są dla niego łatwo dostępne oraz

• obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród

innych obowiązków określonych w umowie.

W związku z tym, że usługi (etapy) przyrzeczone w umowie stanowią odrębne zobowiązania do

wykonania świadczenia, Spółka rozlicza je oddzielnie. Ponadto, w ramach każdego etapu Spółka

identyfikuje jedno umowne zobowiązanie do wykonania świadczenia, jakim jest realizacja

przedsięwzięcia polegającego na zagospodarowaniu terenu przez realizację zabudowy

mieszkaniowo-usługowej. W ramach zawartych umów Spółka nie zidentyfikowała innych istotnych

odrębnych elementów, które należałoby wyodrębnić i przyjąć jako osobne zobowiązanie do

realizacji świadczenia.

Ustalenie ceny transakcyjnej.

W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią

zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie

z oczekiwaniem Spółki będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub

usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone

w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Jeśli wynagrodzenie określone w umowie obejmuje kwotę zmienną, Spółka szacuje kwotę

wynagrodzenia, do którego będzie uprawniona w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub

usług klientowi. ED invest S.A. ujmuje przychody na podstawie kwot wynagrodzeń, których oczekuje

uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie usługi.

Spółka zalicza do ceny transakcyjnej część lub całość kwoty wynagrodzenia zmiennego

wyłącznie w takim zakresie, w jakim istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że nie nastąpi

wyksięgowanie znaczącej części kwoty wcześniej ujętych skumulowanych przychodów w miarę,

jak stopniowo spada niepewność co do wysokości wynagrodzenia zmiennego.

Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką

jest wynagrodzenie określone w umowie (suma wpłat wkładów budowlanych, jakie powinny być

wniesione przez nabywców lokali) i jest alokowana do poszczególnych etapów przedsięwzięcia

inwestycyjnego. W umowach nie są przewidziane żadne rabaty i upusty.

Pomimo tego, że finalnym odbiorcą Spółki są klienci indywidualni, a ostateczna cena transakcyjna

jest uwarunkowana negocjacjami cenowymi przeprowadzanymi z nabywcami lokali (w związku

z czym kwota faktycznie otrzymanej zapłaty może być różna od przyrzeczonej w umowie przez

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

31

klienta (Spółdzielnię)), to na podstawie doświadczeń z przeszłości i analizy historycznych

rzeczywistych przychodów ze sprzedaży osiąganych przez Spółkę w porównaniu do

wynagrodzenia umownego wskazuje się na brak istotnych odchyleń. Ponadto, w przypadku

wystąpienia zdarzeń istotnie wpływających na wysokość planowanych przychodów z realizacji

danego przedsięwzięcia Spółka dokonuje aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych.

Na podstawie realizowanych przez Spółkę umów dotyczących działalności budowlanej ponosi

ona odpowiedzialność z tyt. rękojmi za wady w zakresie robót objętych umową na całość prac

oraz gwarancji w takim zakresie, w jakim uzyskała ją od swoich dostawców. W związku z tym, że

tego typu gwarancja nie zapewnia klientowi dodatkowych usług, poza usunięciem ewentualnych

wad i usterek, ani też nie stanowi dla klienta odrębnej płatnej usługi, to Spółka nie uznaje jej za

możliwe do wydzielenia zobowiązanie do realizacji świadczenia.

Umowy Spółki nie zawierają istotnych komponentów finansowania.

Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich

wypełnieniu

Zgodnie z MSSF 15 zobowiązanie do realizacji świadczeń uznaje się za spełnione w chwili

przeniesienia na klienta kontroli nad usługami („aktywami”) będącymi jego przedmiotem. Spółka

ujmuje przychody z realizacji umów zawartych ze Spółdzielnią Mieszkaniową przez określony

przedział czasu rozliczając je jako kontrakty długoterminowe, tj. ustalając przychody metodą

stopnia zaawansowania prac.

W związku z tym, że tego typu przedsięwzięcia realizowane są na gruncie stanowiącym własność

Spółdzielni, to kontroluje ona te aktywa w momencie ich wytworzenia. Ponadto, zgodnie z umową,

w przypadku jej rozwiązania nie z winy Spółki, ma ona prawo do zapłaty za prace wykonane do

danego momentu. Wskazane warunki kwalifikują zobowiązania Spółki w zakresie działalności

budowlanej do tych wykonywanych przez określony przedział czasu i tym samym ujmowania

przychodów przez określony przedział czasu.

Spółka stosuje metodę procentowego stopnia zaawansowania prac przy ustalaniu, jaką kwotę

powinna w danym okresie ująć. Kontrakty Spółki są całościowo realizowane na powierzonym

gruncie – łącznie z pracami zmierzającymi do uzyskania pozwolenia na budowę. Stopień

zaawansowania prac ustalany jest przez kierowników poszczególnych projektów poprzez

porównanie fizycznie wykonanych części prac z pracami wynikającymi z umowy. Kierownicy

posiadają odpowiednią wiedzę techniczną, stosowną do rodzaju realizowanych robót

budowlanych. Prace zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę stanową w zależności od

projektu do 15% zaawansowania. Pozostałe wykonane prace wycenia się na podstawie budżetu

określającego koszty realizacji kontraktu wg stopnia zaawansowania prac. Koszty poniesione

w trakcie roku w związku z przyszłymi działaniami w ramach umowy wyłącza się z kosztów z tytułu

umowy dla potrzeb ustalenia stopnia zaawansowania prac. W zależności od ich charakteru

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

32

przedstawia się je w zapasach, rozliczeniach międzyokresowych czynnych lub aktywach z tytułu

umów budowlanych.

Podstawą stosowania tej metody są szczegółowe budżety dla każdego projektu, aktualizowane

przez Spółkę na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Menedżer projektu odpowiedzialny za

dany kontrakt sporządza wyjściowy budżet kosztów i przychodów, a następnie na każdy moment

mierzenia stopnia zaawansowania realizacji kontraktu dokonuje jego aktualizacji.

Jeżeli nie można w wiarygodny sposób oszacować wyniku umowy, to:

a) przychody ujmuje się wyłącznie do wysokości poniesionych w danym okresie sprawozdawczym

kosztów umowy, dla których istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, oraz

b) koszty umowy ujmuje się jako koszty tego okresu, w którym zostały poniesione.

Koszty umowy, co do których nie istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, niezwłocznie

ujmuje się jako koszty, np. umowy, których ważność jest bardzo wątpliwa, umowy których

zakończenie jest uzależnione od wyników toczącej się rozprawy sądowej.

ED invest S.A. realizuje głównie kontrakty długoterminowe dotyczące realizacji przedsięwzięć

inwestycyjnych na podstawie umów zawartych ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi (klient) na

gruncie będącym własnością Spółdzielni. Przychody ze sprzedaży z realizacji umów ze

Spółdzielniami wyniosły 100% ogólnych przychodów uzyskanych przez Spółkę w 2022 roku i

powstały z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych oraz aktualizacji szacowanych cen

transakcyjnych .

• Segment działalności deweloperskiej

W ramach tego segmentu Spółka dokonuje sprzedaży domów jednorodzinnych i mieszkań

stanowiących jej zapasy wyrobów gotowych klientom indywidualnym. Umowy zwierane są

w formie pisemnej (umowa przedwstępna sprzedaży i umowa ostateczna w formie aktu

notarialnego) i określają m.in. wysokość wynagrodzenia Spółki.

Na podstawie umowy przedwstępnej Spółka zobowiązuje się sprzedać lokal wraz z prawami z nim

związanymi w terminie i na warunkach w niej określonych. Spółka ujmuje przychody na podstawie

kwot wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie

aktywo. Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną

kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone w umowie i jest alokowana do jedynego zobowiązania

do świadczenia, jakim jest sprzedaż lokalu wraz z przynależnym mu gruntem. W związku z tym, że

momentem, w którym klient uzyskuje tytuł prawny i kontrolę nad przyrzeczonym składnikiem

aktywów oraz przechodzą na niego wszelkie korzyści i ciężary z nim związane, a Spółka spełnia

zobowiązanie do świadczenia, jest moment podpisania aktu notarialnego, to wówczas ujmowany

jest przychód ze sprzedaży produktów. Fizyczne przekazanie aktywów klientowi przed momentem

zawarcia aktu notarialnego nie stanowi jednocześnie przekazania mu kontroli nad nimi, w związku

z czym Spółka nie ujmuje w tym momencie przychodu ze sprzedaży.

W 2022 roku Spółka nie prowadziła istotnej działalności w zakresie działalności deweloperskiej.

Aktywowane koszty doprowadzenia do zawarcia umów i koszty wykonania umów prezentuje się

w pozycji rozliczenia międzyokresowe.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

33

Aktywa i rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się w wysokości kwoty przewidzianej

w przyszłości do odliczenia od podatku dochodowego, w związku z ujemnymi różnicami

przejściowymi, które spowodują w przyszłości zmniejszenie podstawy obliczenia podatku

dochodowego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia, ustalonej przy uwzględnieniu

zasady ostrożności.

Rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego tworzy się w wysokości kwoty podatku

dochodowego, wymagającej w przyszłości zapłaty, w związku z występowaniem dodatnich różnic

przejściowych, to jest różnic, które spowodują zwiększenie podstawy obliczenia podatku

dochodowego w przyszłości.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku

dochodowego wycenia się z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań

będą stosowane, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując

za podstawę stawki podatkowe, które obowiązywały prawnie lub obowiązywały faktycznie na

dzień bilansowy.

Jeżeli do różnych poziomów dochodu do opodatkowania stosuje się zróżnicowane stawki

podatkowe, aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wycenia się

z zastosowaniem stawek średnich, które według przewidywań będą miały zastosowanie do

dochodu do opodatkowania (straty podatkowej) okresów, w których oczekuje się, że różnice

przejściowe odwrócą się.

Leasing

Dla każdej zawartej umowy Spółka podejmuje decyzję, czy umowa jest lub zawiera leasing.

Leasing został zdefiniowany jako umowa lub część umowy, która przekazuje prawo do kontroli

użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów (bazowy składnik aktywów) na dany okres w

zamian za wynagrodzenie. W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty:

• czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który albo jest wyraźnie

określony w umowie lub też w sposób dorozumiany w momencie udostępnienia składnika

aktywów Spółce,

• czy Spółka ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z

użytkowania składnika aktywów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym

umową,

• czy Spółka ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika

aktywów przez cały okres użytkowania.

W dacie rozpoczęcia Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i

zobowiązanie z tytułu leasingu. Prawo do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

34

składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu leasingu, początkowych kosztów

bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych w związku z demontażem bazowego składnika

aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych

o zachęty leasingowe.

Spółka amortyzuje prawa do użytkowania metodą liniową od daty rozpoczęcia do końca okresu

użytkowania chyba, że okres ekonomiczny użytkowanego prawa do użytkowania jest krótszy. Jeśli

występują ku temu przesłanki, prawa do użytkowania poddaje się testom na utratę wartości

zgodnie z MSR 36.

Na dzień rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat

leasingowych pozostających do zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można

ją łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku stosuje się krańcową stopę procentową leasingobiorcy.

Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych

opłat leasingowych, zmiennych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot

oczekiwanych do zapłaty jako gwarantowana wartość końcowa oraz płatności z tytułu opcji

wykonania kupna, jeśli ich wykonanie jest racjonalnie pewne.

W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i

powiększane o naliczone odsetki. Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w

celu odzwierciedlenia zmian umowy oraz ponownej oceny okresu leasingu, wykonania opcji

kupna, gwarantowanej wartości końcowej lub opłat leasingowych zależnych od indeksu lub

stawki. Co do zasady aktualizacja wartości zobowiązania jest ujmowana jako korekta składnika

aktywów z tytułu prawa do użytkowania.

Spółka stosuje dopuszczone standardem praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów

krótkoterminowych oraz leasingów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W

odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa z tytułu prawa do użytkowania i

zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową w trakcie

okresu leasingu.

Spółka prezentuje prawa do użytkowania w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w odrębnej pozycji.

Sprawozdanie z wyniku

Sprawozdanie z wyniku Spółka sporządza w wersji kalkulacyjnej.

Subiektywne osądy przy stosowaniu zasad rachunkowości

Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu

szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane

wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą

różnić się od oszacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach zostały

zaprezentowane poniżej.

✓ Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

35

Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów

trwałych, podlegających amortyzacji. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Zarząd ocenił, że okresy

użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany

okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne

okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym

również ze względu na techniczne starzenie się majątku.

✓ Okres leasingu

Ustalając zobowiązanie z tytułu leasingu Spółka szacuje okres leasingu, który obejmuje:

• nieodwołalny okres leasingu,

• okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą

pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji,

• okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą

pewnością założyć, że leasingobiorca nie skorzysta z tej opcji.

Oceniając, czy Spółka skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia,

Spółka uwzględnia wszystkie istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę

ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa się między innymi:

• warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,

• istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,

• koszty związane z wypowiedzeniem umowy,

• znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Grupy,

warunki wykonania opcji.

Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla

najlepsze szacunki co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może

skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z tytułu leasingu oraz ujęciem

korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.

✓ Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne

podatki

Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne

różnice w ich interpretacji i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają

instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację podstaw opodatkowania (w większości

przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Od 15 lipca

2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia także postanowienia Ogólnej Klauzuli

Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu

sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia opodatkowania. Klauzulę GAAR należy

stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie, jak i do transakcji,

które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

36

wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań

podatkowych, aktywów oraz rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego może

wymagać istotnego osądu, w tym dotyczącego transakcji już zaistniałych, a kwoty prezentowane

i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku kontroli

organów podatkowych.

Spółka dokonuje analizy i ocenia możliwości wykorzystania w kolejnych okres poniesionych strat

podatkowych. Szacunki te oparte są na budżetach Spółki oraz planach realizacji poszczególnych

inwestycji.

✓ Rezerwy na świadczenia pracownicze

Rezerwy na świadczenia pracownicze – odprawy emerytalne – szacowane są przez Spółkę. Na

poziom rezerw wpływ mają założenia dotyczące stopy dyskonta oraz wskaźnika wzrostu

wynagrodzeń. Wzrost stopy dyskonta oraz wzrost wskaźnika wzrostu wynagrodzeń wpłynęły na

wzrost rezerw ustalonych na dzień 31 grudnia 2022 roku, jednakże poziom rezerw na świadczenia

pracownicze nie wpłynęły w sposób istotny na sprawozdanie finansowe.

✓ Przychody ze sprzedaży

Zarząd Spółki dokonuje osądów w zakresie identyfikacji zobowiązań w ramach jednej umowy oraz

odpowiedniego przypisania ceny transakcyjnej jak i również oceny czy kontrola nad aktywem

przekazywana jest w trakcie realizacji prac czy w punkcie czasu po zakończeniu usługi.

Szczegółowe informacje zostały opisane w punkcie „przychody ze sprzedaży. ”

✓ Odpisy aktualizujące zapasy

Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje analizy wiekowania zapasów oraz dokonuje

indywidualnej oceny ceny możliwej do uzyskania na dzień bilansowy i na tej podstawie podejmuje

decyzję o utworzeniu odpisu aktualizacyjnego. Szczegółowe zasady kalkulacji odpisów został

przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości w zakresie zapasów.

✓ Odpis na przeterminowane należności oraz aktywa z tyt. umów

Spółka dokonuje aktualizacji wartości należności handlowych oraz aktywów z tyt. umów na każdy

dzień bilansowy. Określając poziom odzyski walności należności z tytułu dostaw i usług

uwzględniane są zmiany ich jakości od dnia udzielenia kredytu kupieckiego do dnia sporządzenia

sprawozdania finansowego. Przeprowadzając analizę odzyskiwalności wartości należności

handlowych oraz aktywów z tytułu umów Spółka uwzględnia model oczekiwanej straty kredytowej

Szczegółowe zasady kalkulacji odpisów na należności z tyt. dostaw i aktywa z tyt. umów zostały

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

37

przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości w zakresie instrumentów

finansowych.

✓ Niepewność szacunków

Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań oraz przychodów i kosztów, na które wpływają

szacunki Zarządu

Pozycja sprawozdania finansowego

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Aktywa z tytułu umów o usługę budowlaną

30 216

15 997

Zobowiązania z tytułu umów o usługę budowlaną

57

60

Odpisy aktualizujące zapasy

-

Straty kredytowe (Odpisy aktualizujące należności)

3 066

3 204

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego

4 538

3 501

Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku

2 759

2 953

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

138

252

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

373

294

Pozostałe rezerwy

231

34

Pozycja sprawozdania finansowego

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Przychody z tytułu umów o usługę budowlaną za okres

78 918

58 916

Koszty z tytułu umów o usługę budowlaną za okres

58 688

40 582

Amortyzacja za okres

336

258

2.9. PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1.

„Sprawozdanie z wyniku” oraz „Sprawozdanie z całkowitych dochodów” Spółka prezentuje

odrębnie. „Sprawozdanie z wyniku” sporządza się w wariancie kalkulacyjnym, a „Sprawozdanie z

przepływów pieniężnych” metodą pośrednią. Dane porównawcze dotyczące okresu

poprzedzającego prezentuje się w odniesieniu do wszystkich kwot wykazanych w sprawozdaniu

finansowym za bieżący okres. Informacje porównawcze Spółka przedstawia także w odniesieniu

do informacji opisowych, jeżeli są przydatne dla zrozumienia sprawozdania finansowego za okres

bieżący.

2.10. SEGMENTY OPERACYJNE

Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych

miejscowości będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy w obszarze dwóch

głównych segmentów operacyjnych: działalność budowlana oraz działalność deweloperska i

zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży usług wykazane w sprawozdaniu

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

38

finansowym dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów, a przychody ze

sprzedaży produktów dotyczą przychodów z działalności deweloperskiej.

2.11. POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH

W okresie sprawozdawczym nie nastąpiło połączenie jednostek gospodarczych.

2.12. TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym Spółka nie przeprowadzała transakcji w walutach

obcych.

2.13. KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu,

budowie lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, są aktywowane jako część ceny

nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Pozostałe koszty finansowania

zewnętrznego ujmuje się jako koszty w okresie poniesienia.

Dostosowywane aktywa to aktywa, które wymagają znacznego czasu, aby przygotować je do

zamierzonego (zgodnego z przeznaczeniem) użytkowania lub sprzedaży. Są to np. aktywa

wytwarzane we własnym zakresie, jak budynki, maszyny i oprogramowanie (wartości

niematerialne).

W zakresie, w jakim Spółka pożycza środki w celu sfinansowania pozyskania dostosowywanego

składnika aktywów, określa się kwotę kosztów finansowania zewnętrznego, którą można

aktywować jako różnicę między rzeczywistymi kosztami finansowania zewnętrznego poniesionymi

z tytułu danej pożyczki lub kredytu w danym okresie, a przychodami z tytułu tymczasowego

zainwestowania tych pożyczonych środków.

Spółka zawiesza aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w

którym zawiesiła prace związane z wytwarzaniem dostosowywanego składnika aktywów. Spółka

może ponosić koszty finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w którym zawiesiła

prowadzenia działań niezbędnych do przygotowania składnika aktywów do zamierzonego

użytkowania lub do sprzedaży. Tego rodzaju koszty są kosztami związanymi z utrzymywaniem

częściowo przygotowanych aktywów i nie mogą być aktywowane. Spółka jednak zazwyczaj nie

zawiesza aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego w okresie, w którym prowadzone są

istotne prace techniczne i administracyjne. Nie zawiesza także aktywowania kosztów finansowania

zewnętrznego wtedy, gdy tymczasowe opóźnienie stanowi niezbędną część procesu

przygotowania aktywów do ich zamierzonego sposobu użytkowania lub do sprzedaży.

Spółka zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego wówczas, gdy zasadniczo

wszystkie działania niezbędne do przygotowania dostosowywanego składnika aktywów do

zamierzonego użytkowania lub sprzedaży są zakończone.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

39

Składnik aktywów jest zazwyczaj gotowy do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży, gdy

fizyczna budowa została zakończona, mimo iż rutynowe prace administracyjne mogą trwać

nadal. Jeżeli jedynymi nieukończonymi pracami są niewielkie modyfikacje, takie jak na przykład

mało znaczące prace wykończeniowe dokonywane na życzenie kupującego lub użytkownika,

oznacza to, iż zasadniczo wszystkie działania zostały zakończone.

Jeżeli Spółka kończy budowę dostosowywanego składnika aktywów etapami, zaś każdą z

zakończonych części można wykorzystywać w trakcie budowy pozostałych, to zaprzestaje

aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego, gdy zasadniczo wszystkie działania niezbędne

do przygotowania danej części do zamierzonego jej użytkowania lub sprzedaży zostały

zakończone.

3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI

W roku 2022 nie dokonywano korekt błędów.

4. NOTY OBJAŚNIAJĄCE

4.1. ZYSK NA AKCJĘ

Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki

podzielony przez średnią ważoną liczbę akcji występujących w danym okresie. Kalkulacja zysku na

akcję została zaprezentowana poniżej.

ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

PLN/akcję

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

8 985

8 764

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej

8 985

8 764

Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 910

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 910

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:

-

- podstawowy

0,91

0,88

- rozwodniony

0,91

0,88

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:

-

- podstawowy

0,91

0,88

- rozwodniony

0,91

0,88

Średnia ważona liczba akcji zwykłych występujących w ciągu okresu to liczba akcji zwykłych na

początku danego okresu skorygowana o liczbę akcji zwykłych odkupionych lub wyemitowanych

w ciągu tego okresu ważona wskaźnikiem odzwierciedlającym okres występowania tych akcji.

Wskaźnik odzwierciedlający okres występowania poszczególnych akcji jest to liczba dni, przez jaką

określone akcje występują, do całkowitej liczby dni w danym okresie.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

40

Przy wyliczeniu zarówno podstawowego jak i rozwodnionego zysku (straty) na akcję Spółka stosuje

w liczniku kwotę zysku (straty) netto przypadającego akcjonariuszom Spółki tzn. nie występuje efekt

rozwadniający wpływający na kwotę zysku (straty). Zarówno w roku bieżącym jak i w roku

poprzednim do średniej ważonej liczby akcji nie uwzględniano akcji własnych.

4.2. SEGMENTY OPERACYJNE

Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych

miejscowości będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Spółka w ramach

prowadzonej działalności może identyfikować dwa segmenty operacyjne: działalność budowlana

oraz działalność deweloperska i zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży

produktów i usług wykazane w sprawozdaniu finansowym za rok 2022 jak i za rok 2021 dotyczą

działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów. Całość sprzedaży realizowana jest na

terenie kraju. W roku 2022 Spółka nie zrealizowała przychodów ze sprzedaży w ramach działalności

deweloperskiej.

Główni odbiorcy Spółki w 2022 roku

Mieszkania sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie

pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz

Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki

wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za

organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez

Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż

mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych

odbiorców.

Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2022 roku wyniosły

99,6% (w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 48,83%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik

Jantar 50,81%) i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych

realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.

Główni dostawcy Spółki w 2022 roku

Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2022 roku kształtował się powyżej 10% są:

• Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: „ORLIK JANTAR” przy

ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap. II bud. D, „Gocław – Wilga” przy Jana

Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński bud. C i „ORLIK JANTAR” oraz „Wilga” przy ul.

Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w kosztach 83,83%,

• Spółdzielnie Mieszkaniowe – ogółem udział w kosztach 11,90% w tym:

- Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar w Warszawie – udostepnienie terenu pod

budowę osiedla mieszkaniowego „ORLIK JANTAR” ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż

Aniński etap II bud. D – udział w kosztach 2,65%,

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

41

- Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie - udostepnienie terenu pod

budowę osiedli mieszkaniowych: „Gocław – Wilga” przy Jana Nowaka Jeziorańskiego,

Pasaż Aniński bud. C i „ORLIK JANTAR” oraz „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB

– udział w kosztach 9,26%.

Główni odbiorcy Spółki w 2021 roku

Mieszkania sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie

pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz

Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki

wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za

organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez

Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż

mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych

odbiorców.

Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2021 roku wyniosły

100% (w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 57,86%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik

Jantar 42,14%) i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych

realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.

Główni dostawcy Spółki w 2021 roku

Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2021 roku kształtował się powyżej 10% są:

• Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadania inwestycyjnego - budynek mieszkalny

wielorodzinny z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu – „Osiedla Wilga VI”

ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego oraz inwestycji o nazwie „ORLIK JANTAR”, realizowanej,

przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap. I bud. E i „ORLIK JANTAR”,

realizowanej, przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap. II bud. D – udział

w kosztach 74,46%,

• Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar w Warszawie – udostepnienie terenu pod budowę

osiedli mieszkaniowych: „Osiedle Orlik” ul. Rogalskiego etap I oraz „ORLIK JANTAR” ul.

Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap I bud. E i „ORLIK JANTAR” ul. Jana

Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap II bud. D – udział w kosztach 13,23%,

• Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie udostepnienie terenu pod

budowę osiedli mieszkaniowych: „Wilga Umińskiego” etap III ul. Umińskiego/Znanieckiego

budynek C oraz „Osiedla Wilga VI” ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego – udział w kosztach

9,11%.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

42

4.3. WARTOŚCI NIEMATERIALNE

W 2022 roku Spółka nie dokonała zakupów wartości niematerialnych. Koszty amortyzacji wartości

niematerialnych ujęte w 2022 roku wyniosły 15,8 tys. PLN.

Spółka nie wykorzystuje w działalności takich wartości niematerialnych, których okres użytkowania

jest nieokreślony.

Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2022 wartości niematerialne Spółki nie

stanowiły zabezpieczenia zobowiązań.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

43

Wyszczególnienie

Znaki

towarowe

Patenty i

licencje

Oprogramowanie

komputerowe

Koszty prac

rozwojowych

Pozostałe

wartości

niematerialne

Zaliczki na

wartości

niematerialne

Razem

Stan na dzień 31.12.2022 roku

Wartość bilansowa brutto

-

47

-

47

Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów

aktualizujących (-)

-

-43

-

-43

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2022 roku

-

4

-

4

Stan na dzień 31.12.2021 roku

Wartość bilansowa brutto

-

20

-

20

Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów

aktualizujących (-)

-

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2021 roku

-

20

-

20

4.4. WARTOŚĆ FIRMY

Pozycja nie występuje.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

44

4.5. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Grunty

-

Budynki i budowle

706

1

Maszyny i urządzenia

-

Środki transportu

669

134

Pozostałe środki trwałe

3

6

Wartość bilansowa netto

1 378

140

Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania

-

710

Zaliczki na środki trwałe

-

18

Rzeczowe aktywa trwałe ogółem

1 378

868

Poniższa tabela przedstawia nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych

aktywów trwałych:

Wyszczególnienie

Budynki i

budowle

Maszyny i

urządzenia

Środki

transportu

Pozostałe

środki

trwałe

Środki

trwałe w

budowie

Zaliczki

na

środki

trwałe

Razem

Za okres 01.01 do

31.12.2022 roku

Wartość brutto na

dzień 01.01.2022 roku

51

86

302

53

710

18

1 220

Zwiększenia stanu z

tytułu nabycia

710

20

621

27

634

-

2 013

Zmniejszenie stanu z

tytułu przeklasyfikowania (-)

-

-1 344

-18

-1 362

Wartość brutto na

dzień 31.12.2022 roku

761

107

923

80

-

1 871

Umorzenie na

początek okresu

-50

-86

-168

-47

-

-352

Amortyzacja (-)

-5

-20

-86

-30

-

-142

Zmniejszenie umorzenia

w okresie

-

Umorzenie na

koniec okresu

-55

-106

-255

-77

-

-493

Wartość bilansowa netto

na dzień 31.12.2022 roku

706

-

669

3

-

1 378

W roku 2022 Spółka przyjęła do użytkowania:

• w pozycji „budynki i budowle” nabyty w drodze zamiany lokal mieszkalny wraz z udziałem

w nieruchomości wspólnej usytuowany w Warszawie, dzielnica Praga Południe przy ul.

Fieldorfa 10 o wartości 710 tys. PLN, który w dniu 17 grudnia 2021 roku został ujęty w

rzeczowych aktywach trwałych w pozycji środki trwałe w budowie.

• w pozycji „środki transportu” dwa samochody osobowe:

- Mercedes-Benz GLE 350 E 4M nabyty w dniu 27 maja 2022 roku od Mercedes-Benz

Warszawa Sp. z o.o., o wartości 376 tys. PLN,

- Mercedes-Benz GLB 220 D 4MATIC nabyty 23 sierpnia 2022 roku od DUDA - CARS Spółka

Akcyjna, o wartości 245 tys. PLN.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

45

Wyszczególnienie

Budynki i

budowle

Maszyny i

urządzenia

Środki

transportu

Pozostałe

środki

trwałe

Środki

trwałe w

budowie

Zaliczki

na

środki

trwałe

Razem

Za okres 01.01 do

31.12.2021 roku

Wartość brutto na

dzień 01.01.2021 roku

51

70

302

48

-

471

Zwiększenia stanu z

tytułu nabycia

-

16

-

5

710

18

749

Zmniejszenie stanu z

tytułu przekwalifikowania (-)

-

Wartość brutto na

dzień 31.12.2021 roku

51

86

302

53

710

18

1 220

Umorzenie na

początek okresu

-50

-70

-132

-39

-

-292

Amortyzacja (-)

-

-16

-37

-8

-

-60

Zmniejszenie umorzenia

w okresie

-

Umorzenie na

początek okresu

-50

-86

-168

-47

-

-352

Wartość bilansowa

netto na dzień

31.12.2021 roku

1

-

134

6

710

18

868

Składniki rzeczowego majątku trwałego nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki.

Na dzień bilansowy nie wystąpiły przesłanki świadczące o utracie wartości rzeczowych aktywów

trwałych, dlatego też nie dokonano odpisów aktualizujących. Spółka nie posiadała środków

trwałych pozabilansowych.

Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych

aktywów trwałych. W 2022 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w wyniku finansowym

jako koszty Zarządu, Spółka nie aktywowała tego rodzaju kosztów.

Spółka posiada środki trwałe o wartości 286 tys. PLN, które na dzień bilansowy były w całości

umorzone, a nadal są użytkowane przez Spółkę.

W ocenie Zarządu wartość bilansowa środków trwałych nie różni się znacząco od ich wartości

godziwej.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

46

4.6. AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA SKŁADNIKA MAJĄTKU

WARTOŚĆ BILANSOWA AKTYWÓW Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA

Wyszczególnienie

Budynki i

budowle

Środki

transportu

Razem

Za okres 01.01 do 31.12.2022 roku

Wartość brutto na dzień 01.01.2022 roku

2 979

320

3 299

Zwiększenia w okresie

-

Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)

-

-226

Wartość brutto na dzień 31.12.2022 roku

2 979

94

3 073

Umorzenie na początek okresu

-166

-180

-346

Amortyzacja (-)

-85

-81

-166

Zmniejszenie umorzenia w okresie

-

198

Umorzenie na koniec okresu

-251

-63

-314

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2022 roku

2 728

31

2 759

Wyszczególnienie

Budynki i

budowle

Środki

transportu

Razem

Za okres 01.01 do 31.12.2021 roku

Wartość brutto na dzień 01.01.2021 roku

2 979

226

3 205

Zwiększenia w okresie

-

94

Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)

-

Wartość brutto na dzień 31.12.2021 roku

2 979

320

3 299

Umorzenie na początek okresu

-111

-38

-149

Amortyzacja (-)

-55

-142

-198

Zmniejszenie umorzenia w okresie

-

Umorzenie na koniec okresu

-166

-180

-347

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2021 roku

2 813

140

2 953

Spółka korzystała w okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym ze środków transportu

na podstawie umowy leasingu;

• Umowy zawartej w roku 2020

- Umowa nr L350408 Mercedes benz Leasing Polska Sp. z o.o. zawarta 29 lipca 2020 roku na leasing

samochodu osobowego marki Mercedes Benz GLE 300 d 4MATIC o wartości 226 tys. PLN. Umowa

została zakończona na podstawie wcześniejszego wykupu w dniu 16 maja 2022 roku.

• dwóch Umów zawartych w pierwszym kwartale 2021 roku:

- Umowa nr 4081294 Idea Getin Leasing zawarta 16 lutego 2021 roku na leasing samochodu

osobowego marki Skoda Fabia 1.0 TSI o wartości 8 tys. PLN,

- Umowy nr 4572021Toyota Leasing Polska Sp. z o.o. zawarta 21 stycznia 2021 roku na leasing

samochodu osobowego marki Toyota Avensis 2.0 D-4D Premium Kom 5dr o wartości 18 tys. PLN.

Spółka użytkuje również rzeczowe aktywa trwałe na podstawie trzech umów najmu lokali

użytkowych przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 205, 214 i 218. Wszystkie umowy zostały zawarte na

czas nieokreślony. Zgodnie z MSSF 16 Umowy zostały ujęte w aktywach z tytułu prawa do

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

47

użytkowania oraz pozostałych długo i krótkookresowych zobowiązaniach finansowych. Z uwagi na

czas nieokreślony korzystania z lokali Spółka przyjęła prawdopodobny okres użytkowania aktywa

na 40 lat.

Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych

aktywów trwałych. W 2022 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w wyniku finansowym,

Spółka nie aktywowała tego rodzaju kosztów.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMÓW LEASINGU

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2022

na dzień 31.12.2021

wartość bieżąca opłat

minimalnych

wartość bieżąca opłat

minimalnych

Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu

Płatne w okresie do 1 roku

62

144

Płatne w okresie od 1 roku do 5 lat

215

220

Płatne powyżej 5 lat

2 637

2 708

Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów

leasingu ogółem

2 914

3 073

Koszty finansowe

-38

-39

Wartość bieżąca minimalnych opłat z tytułu

umów leasingu

2 875

3 034

Ogółem w roku 2022 całkowite wydatki z tytułu umów leasingu wyniosły 292 tys. PLN w tym z

tytułu odsetek 192 tys. PLN.

4.7. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Nie dotyczy. Spółka nie posiadała w okresach objętych sprawozdaniem finansowym

nieruchomości inwestycyjnych.

4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH

Spółka na dzień bilansowy nie posiadała i nie posiada inwestycji w jednostkach zależnych.

4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

KATEGORIE AKTYWÓW ORAZ ZOBOWIĄZAŃ

AKTYWA FINANSOWE

Wartość aktywów finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu

na dzień 31 grudnia 2022 roku, a także według stanu na 31 grudnia 2021 roku odnosi się do

następujących kategorii instrumentów finansowych określonych w MSSF 9:

▪ aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AZK),

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

48

▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako

wyceniane w ten sposób przy początkowym ujęciu lub później (AWGW-W),

▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – obowiązkowo wyceniane

w ten sposób zgodnie z MSSF 9 (AWGW-O),

▪ instrumenty kapitałowe wyznaczone przy początkowym ujęciu do wyceny w wartości

godziwej przez pozostałe całkowite dochody (IKWGP),

▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody

(AFWGP),

▪ instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),

▪ aktywa poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Kategoria

instrumentów

finansowych

2022

Kategoria

instrumentów

finansowych

2021

Aktywa finansowe

45 881

53 564

Należności z tytułu dostaw i

usług

25 715

15 805

AZK

Pozostałe należności

7

AZK

Pożyczki

-

AZK

środki pieniężne i ich

ekwiwalenty

20 159

37 751

AZK

Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wyodrębnia klasę należności i

pożyczek. W części długoterminowej należności i pożyczki prezentowane są w sprawozdaniu

z sytuacji finansowej w osobnych pozycjach. W części krótkoterminowej Spółka również odrębnie

prezentuje należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności oraz pożyczki udzielone.

W ramach pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej - należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe

należności ujmowane są zarówno aktywa finansowe jak i niefinansowe. Szczegółowa specyfikacja

należności w podziale na finansowe i niefinansowe znajduje się w nocie 4.12.

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie obejmują głównie należności

handlowe, a także środki pieniężne i ich ekwiwalenty.

Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te zakwalifikowane jako aktywa wyceniane

w zamortyzowanym koszcie.

Odpisy aktualizujące wartość aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie

zostały ujęte w wyniku i zaprezentowane w pozycji Pozostałych kosztów operacyjnych. Ze względu

na nieistotność pozycji Spółka nie wyodrębniła linii „Straty z tytułu oczekiwanych strat

kredytowych”.

Na dzień bilansowy 2022 roku jak również na dzień bilansowy 2021 roku Spółka nie posiadała

należności z tytułu udzielonych pożyczek.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

49

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

Wartość zobowiązań finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według

stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz według stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku odnosi się

do następujących kategorii instrumentów finansowych określonych w MSSF 9:

▪ zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (ZZK),

▪ zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako

wyceniane w ten sposób przy początkowym ujęciu lub później (ZWGW-W),

▪ zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – zobowiązania

finansowe przeznaczone do obrotu zgodnie z MSSF 9 (ZWGW-O),

▪ umowy gwarancji finansowych (UGF),

▪ warunkowa zapłata w ramach połączenia przedsięwzięć (WZP),

▪ instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),

▪ zobowiązania poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).

Spółka zakwalifikowała zobowiązania finansowe jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie

zgodnie z MSSF 9. Jedynie zobowiązania finansowe z tyt. umów leasingu kwalifikowane są jako

zobowiązania poza zakresem MSSF 9.

Wyszczególnienie

Zobowiązania krótkoterminowe

Zobowiązania długoterminowe

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu (ZZK):

Kredyty

-

Dłużne papiery wartościowe, w tym

obligacje

-

5 974

-

Sumy zatrzymane - kaucje

329

1 002

1 058

Pozostałe zobowiązania finansowe

(w tym z tytułu dostaw)

20 648

6 223

-

Razem obowiązania finansowe

wyceniane według

zamortyzowanego kosztu

20 978

12 526

1 002

1 058

Zobowiązania poza zakresem MSS9:

Zobowiązania z tytułu leasingu i

59

138

2 816

2 896

Zobowiązania finansowe wycenianie w wartości godziwej przez wynik finansowy:

Instrumenty pochodne

-

Zobowiązania finansowe

wycenianie w wartości godziwej

przez wynik finansowy

-

Razem kredyty, pożyczki, inne

instrumenty dłużne

21 036

12 664

3 819

3 954

Zarówno na dzień 31 grudnia 2022 roku, jak i na dzień 31 grudnia 2021 roku nie występują inne

zobowiązania finansowe.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

50

INSTRUMENTY FINANSOWE – PORÓWNANIE WARTOŚCI BILANSOWYCH I WARTOŚCI GODZIWYCH

Wyszczególnienie

Wartość bilansowa

Wartość godziwa

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

AKTYWA FINANSOWE

45 881

53 564

45 881

53 564

Środki pieniężne

20 159

37 751

20 159

37 751

Pożyczki udzielone

-

Pozostałe należności

7

Należności z tyt. dostaw i usług

25 715

15 805

25 715

15 805

Pozostałe aktywa finansowe

-

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

21 981

13 584

21 981

13 584

Kredyty i pożyczki oprocentowane

według zmiennej stopy procentowej

-

Zobowiązania z tytułu emisji

obligacji

-

5 974

-

5 974

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług

20 648

6 223

20 648

6 223

Kwoty zatrzymane (kaucje)

1 333

1 387

1 333

1 387

Pozostałe zobowiązania finansowe

-

Spółka przyjęła, że wartość bilansowa poszczególnych aktywów i zobowiązań finansowych jest

zbliżona do ich wartości godziwej. Dla należności dzięki ujęciu odpisów z tytułu oczekiwanych strat

kredytowych, a dla zobowiązań z uwagi na oprocentowanie zmienną stopa procentową.

Zobowiązania z tyt. obligacji na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosiły zero. Spółka nie posiada

instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej.

INSTRUMENTY POCHODNE

Nie dotyczy.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

51

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH

Wyszczególnienie

Krótkoterminowe

Długoterminowe

Zobowiązania

wartość

bilansowa

do 6 m-cy

6 do 12 m-cy

1 do 3 lat

3 do 5 lat

powyżej 5 lat

Stan na dzień 31.12.2022 roku

Kredyty i pożyczki

-

Dłużne papiery wartościowe

-

Leasing

33

26

121

93

2 602

2 875

Kaucje zatrzymane

4

327

1 002

-

1 333

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

finansowe

20 648

-

20 648

Ekspozycja na ryzyko płynności razem

20 686

352

1 124

93

2 602

24 857

Stan na dzień 31.12.2021 roku

Kredyty i pożyczki

-

Dłużne papiery wartościowe

748

5 227

-

5 975

Leasing

63

74

133

87

2 677

3 034

Kaucje zatrzymane

4

325

1 058

-

1 387

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

finansowe

6 223

-

6 223

Ekspozycja na ryzyko płynności razem

7 037

5 626

1 191

87

2 677

16 618

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2022

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

52

STRUKTURA WALUTOWA ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2022

na dzień 31.12.2021

w walucie

po

przeliczeniu

w walucie

po przeliczeniu

a) złoty polski (PLN)

24 857

16 618

Zobowiązania finansowe RAZEM

24 857

16 618

KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2022 ROKU

Nazwa oraz

siedziba

jednostki

Kwota wg umowy

Termin

spłaty

Oprocento

wanie

Kwota pozostała do spłaty na dzień

bilansowy

część

długotermin

owa

cześć

krótkotermin

owa

waluta

PLN

Waluta

PLN

BANK

OCHRONY

ŚRODOWISKA

S.A. WARSZAWA

3 000

PLN

2023-06-30

WIBOR 3M +

stała marża

banku 2,9 p.p.

-

PLN

Razem

3 000

-

KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2021 ROKU

Nazwa oraz

siedziba

jednostki

Kwota wg umowy

Termin

spłaty

Oprocento

wanie

Kwota pozostała do spłaty na dzień

bilansowy

część

długotermin

owa

cześć

krótkotermin

owa

waluta

PLN

Waluta

PLN

BANK

OCHRONY

ŚRODOWISKA

S.A. WARSZAWA

3 000

PLN

2022-06-30

WIBOR 3M +

stała marża

banku 2,5 p.p.

-

PLN

Razem

3 000

-

Dostępny limit kredytów na dzień bilansowy wynosi 3 mln PLN w ramach umowy kredytu

odnawialnego w rachunku bieżącym.

Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka nie posiadała zobowiązań z tytułu emisji obligacji. Spółka

dokonała wykup obligacji serii D i E zgodnie z terminem wykupu tj. w dniu 28 października 2022

roku.

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka posiadała wyemitowane obligacje o wartości nominalnej

5.974 tys. PLN z terminem wykupu 28 października 2022 roku i oprocentowaniem 6,5% w skali roku i

prezentowała je w kwocie 5.974 tys. PLN jako krótkoterminowe zobowiązania.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

53

4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad

rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek

okresu obrotowego, z tego:

-3 250

-5 714

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek

okresu obrotowego

252

1 546

Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek

okresu obrotowego

3 501

7 260

Zmiany w ciągu roku:

-1 150

2 464

(Obciążenie) / uznanie wyniku finansowego

-1 150

2 464

Zwiększenie / pomniejszenie kapitału własnego

-

Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad

rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec

okresu obrotowego, z tego:

-4 400

-3 250

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu

obrotowego

138

252

Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu

obrotowego

4 538

3 501

Wyszczególnienie

Stan na

01.01.2022

(wg stawki

19%)

Uznanie/

(Obciążenie)

wyniku

finansowego z

tytułu zmiany

stanu różnic

przejściowych

i straty

podatkowej

Zwiększenie/

(Zmniejszenie)

kapitału

własnego

z tytułu

zmiany stanu

różnic

przejściowych

Stan na

31.12.2022

(wg stawki

19%)

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

- zobowiązania na wynagrodzenia

29

-6

-

23

- zobowiązania na przyszłe świadczenia

pracownicze

5

11

-

16

- świadczenia na rzecz pracowników

(urlopy)

23

10

-

33

- opisy aktualizujące wartość zapasów

-

- koszty audytu i inne

6

1

-

7

- wycena obligacji

-

- koszty roku 2022

-

37

-

37

- strata podatkowa

172

-172

-

- użytkowanie składnika majątku

17

6

-

23

Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego

251

-114

-

138

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

54

Wyszczególnienie

Stan na

01.01.2021

(wg stawki

19%)

Uznanie/

(Obciążenie)

wyniku

finansowego z

tytułu zmiany

stanu różnic

przejściowych

i straty

podatkowej

Zwiększenie/

(Zmniejszenie)

kapitału

własnego

z tytułu

zmiany stanu

różnic

przejściowych

Stan na

31.12.2021

(wg stawki

19%)

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

- zobowiązania na wynagrodzenia

-

29

-

29

- zobowiązania na przyszłe świadczenia

pracownicze

6

-2

-

5

- świadczenia na rzecz pracowników

(urlopy)

45

-22

-

23

- opisy aktualizujące wartość zapasów

-

- koszty audytu i inne

6

-

6

- wycena obligacji

26

-26

-

- koszty roku 2020

82

-82

-

- strata podatkowa

1 370

-1 198

-

172

- użytkowanie składnika majątku

12

5

-

17

Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego

1 546

-1 295

-

251

Wyszczególnienie

Stan na

01.01.2022

(wg stawki

19%)

(Uznanie)/

Obciążenie

wyniku

finansowego z

tytułu zmiany

stanu różnic

przejściowych

i straty

podatkowej

(Zwiększenie)/

Zmniejszenie

kapitału

własnego

z tytułu

zmiany stanu

różnic

przejściowych

Stan na

31.12.2022

(wg stawki

19%)

Rezerwy z tytułu podatku odroczonego

- wycena umów o usługę budowlaną

3 484

1 015

-

4 499

- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji

17

11

-

28

- inne

-

11

-

11

Rezerwy brutto z tytułu podatku

odroczonego

3 501

1 037

-

4 538

Wyszczególnienie

Stan na

01.01.2021…

(wg stawki

19%)

(Uznanie)/

Obciążenie

wyniku

finansowego z

tytułu zmiany

stanu różnic

przejściowych

i straty

podatkowej

(Zwiększenie)/

Zmniejszenie

kapitału

własnego

z tytułu

zmiany stanu

różnic

przejściowych

Stan na

31.12.2021

(wg stawki

19%)

Rezerwy z tytułu podatku odroczonego

- wycena umów o usługę budowlaną

7 235

-3 751

-

3 484

- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji

25

-8

-

17

Rezerwy brutto z tytułu podatku

odroczonego

7 260

-3 759

-

3 501

Podatek dochodowy odnoszący się do innych całkowitych dochodów we wszystkich

prezentowanych okresach sprawozdawczych nie wystąpił.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

55

Spółka w roku podatkowym 2022 wykorzystała utworzone aktywo z tytułu odroczonego podatku

dochodowego od straty podatkowej z roku 2020. Kwota aktywa na 31 grudnia 2021 wynosiła 172

tys. PLN i została wykorzystana w całości.

4.11. ZAPASY

STRUKTURA ZAPASÓW

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2022

na dzień 31.12.2021

Wyroby gotowe

-

Towary

6 178

-

Wartość bilansowa netto

6 178

-

Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego zapasy Spółki wynosiły 6 178 tys. PLN.

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka nie posiadała zapasów.

Umowa nabycia nieruchomości.

W dniu 06 lipca 2022 roku Uchwałą nr 1/06.07/2022 na podstawie §16 ust. 1 III q) Statutu Spółki Rada

Nadzorcza wyraziła zgodę na nabycie przez Spółkę 50% udziału w prawie własności

nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni 15.509 m

2

, położonej w Piasecznie przy ul. Orężnej

31 za cenę nabycia nie wyższą niż 2.950 tys. PLN netto.

W dniu 15 lipca 2022 roku Aktem Notarialnym Nr 6169/2022 pomiędzy spółką ED invest S.A., a spółką

pod firmą Rock Development Spółka z o.o. z siedziba w Łodzi („Sprzedający”) doszło do zawarcia

Umowy Przedwstępnej Sprzedaży dotyczącej nabycia przez ED invest S.A. ½ udziału w

nieruchomości położonej w Piasecznie przy ul. Orężnej 31 o łącznej powierzchni 1,5521 ha

(„Nieruchomość”). Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, przyrzeczona umowa

sprzedaży udziału w w/w Nieruchomości zostanie zawarta do dnia 31 maja 2023 roku, po

uprzednim spełnieniu się zawartych w Umowie okoliczności (warunków zawieszających), w tym

przede wszystkim ujawnienia w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla w/w Nieruchomości

Sprzedającego, tj. spółki Rock Development sp. z o.o. z siedzibą w Łodzi jako właściciela

Nieruchomości.

W dniu 27 grudnia 2022 roku Uchwałą nr 4/27.12/2022 na podstawie §16 ust. 1 III q) Statutu Spółki

Rada Nadzorcza wyraziła zgodę na nabycie przez Spółkę prawa własności nieruchomości

gruntowej o łącznej powierzchni 15.521 m

2

, położonej w Piasecznie przy ul. Orężnej 31 za cenę

nabycia nie wyższą niż 6.160 tys. PLN netto.

W dniu 27 grudnia 2022 roku Aktem Notarialnym nr 10036/2022 rozwiązano Umowę Przedwstępną

Sprzedaży oraz zawarto Umowę Sprzedaży zgodnie, z którą spółka pod firmą Rock Development

Spółka z o.o. z siedzibą w Łodzi („Sprzedający”) sprzedaje spółce pod firmą ED invest Spółka

Akcyjna nieruchomość niezabudowaną, tj. działkę ewidencyjną nr 15, położoną w Piasecznie przy

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

56

ul Orężnej 31, o obszarze 1,5521 ha („Nieruchomość”) za cenę w kwocie 6.160 tys. PLN netto, tj.

7.757 tys. PLN brutto.

Obie strony postanowiły, że kwota 3.629 tys. PLN wpłacona Sprzedającemu przez ED invest S.A. na

podstawie Umowy Przedwstępnej, nie będzie podlegała zwrotowi, ale zostanie przez

Sprzedającego zarachowana na poczet ceny wynikającej z umowy sprzedaży, wynoszącej 7.757

tys. PLN brutto, tj. łącznie z podatkiem od towarów i usług (VAT).

Nabytą nieruchomości Spółka zamierza przeznaczyć na realizację inwestycji deweloperskiej.

Dodatkowo, zważywszy na aktualne warunki makroekonomiczne, inwestycja w nabywany grunt

pozwala także, w ocenie Spółki, zabezpieczyć wolne środki pieniężne Spółki przed postępującą

inflacją.

ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH ZAPASY

Spółka w 2022 roku nie tworzyła odpisów na zapasy. W roku 2021 saldo odpisów na zapasy wynosiło

0,00 PLN.

4.12. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka nie posiadała należności długoterminowych, podobnie jak

na dzień 31 grudnia 2021 roku.

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

31.12.2021

Należności finansowe

25 722

16 076

Należności z tyt. dostaw i usług

28 243

18 472

Odpisy aktualizujące wartość należności z tyt. dostaw i usług (-)

-2 528

-2 666

Należności z tyt. dostaw i usług (netto)

25 715

15 806

Kwoty zatrzymane (kaucje)

57

320

Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych

krótkoterminowych (-)

-50

Pozostałe należności finansowe (netto)

7

270

Należności niefinansowe

5 429

9 602

Należności z tytułu podatku od towarów i usług

3 808

565

Inne należności niefinansowe krótkoterminowe

1 790

1 701

Należności z tytułu podatków, ceł i dotacji

-

Przedpłaty i zaliczki

319

7 823

Odpisy aktualizujące wartość należności (-)

-487

Razem należności

31 151

25 678

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

57

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

KRÓTKOTERMINOWE (NETTO) - STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2022

na dzień 31.12.2021

w walucie

po

przeliczeniu

w walucie

po

przeliczeniu

a) złoty polski (PLN)

31 151

25 678

Razem

31 151

25 678

ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH NALEŻNOŚCI

Wyszczególnienie

za okres

od 01.01 do

31.12.2022

od 01.01 do

31.12.2021

Stan na początek okresu

3 204

2 961

Odpisy aktualizujące ujęte jako koszt w okresie sprawozdawczym

21

307

Odpisy aktualizujące odwrócone ujęte jako przychód w okresie

sprawozdawczym (-)

-159

-64

Odpisy aktualizujące wykorzystane w okresie sprawozdawczym (-)

-

Stan na koniec okresu

3 066

3 204

Odpisy aktualizujące zostały dokonane zgodnie ze stosowaną polityką rachunkowości.

W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model

zarządzania, tj. należności utrzymywane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według

zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i zgodnie

z MSSF 9.

NALEŻNOŚCI FINANSOWE - STRUKTURA PRZETERMINOWANIA

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2022

na dzień 31.12.2021

Bieżące

Zaległe

Bieżące

Zaległe

Należności finansowe krótkoterminowe

Należności z tyt. dostaw i usług

25 910

2 333

16 139

2 333

Odpisy aktualizujące wartość należności z tyt.

dostaw i usług (-)

-195

-2 333

-333

-2 333

Pozostałe należności finansowe

7

50

270

50

Odpisy aktualizujące wartość pozostałych

należności (-)

-

-50

-

-50

Pozostałe należności finansowe netto

-

Należności finansowe razem

25 722

-

16 076

-

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

58

4.13. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

a) w walucie polskiej

20 159

37 751

- środki pieniężne na rachunkach bankowych

369

477

- środki pieniężne w kasie

26

3

- depozyty krótkoterminowe

19 765

37 271

b) w walutach obcych

-

c) w walutach obcych ( po przeliczeniu na zł)

-

Razem

20 159

37 751

Wartość księgowa powyższych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.

Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne,

dlatego ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.

Rachunku VAT o ograniczonej możliwości dysponowanie na dzień bilansowy wynosił 0 PLN.

Spółka dla celów sporządzenia rachunku przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w

sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY

KAPITAŁ PODSTAWOWY

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Liczba akcji

12 386 687

Wartość nominalna akcji (PLN/akcję)

0,05

Kapitał podstawowy w PLN

619 334

Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone.

Struktura kapitału podstawowego na dzień 31 grudnia 2022 roku przedstawiała się następująco:

Seria / emisja

Rodzaj

uprzywilejowania

akcji

Rodzaj

ograniczenia

praw do akcji

Liczba akcji

Wartość serii/

emisji wg

wartości

nominalnej

Sposób pokrycia

kapitału

seria A

brak

Brak

12 386 687

619 334

wkłady pieniężne

619 334

Kapitał podstawowy Spółki zgodnie z wpisem do KRS wynosi 619 334,35 PLN i jest podzielony na

12 286 687 akcji serii A o wartości nominalnej 0,05 zł każda. Na każdą akcję przypada jeden głos.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

59

STRUKTURA AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ 31.12.2022 roku

Akcjonariusz

Liczba akcji

Łączna

wartość

nominalna

(PLN)

Udział w

kapitale

zakładowym

(%)

Udział w

ogólnej

liczbie

głosów

(%)

Udział w

ogólnej liczbie

głosów po

uwzględnieniu

akcji własnych

posiadanych

przez Spółkę

(%)

VESPER CAPITAL Sp. z o.o.

7 660 571

383 029

61,85%

32,90%

77,31%

PKO TFI

938 752

46 938

7,58%

8,07%

9,47%

ED invest S.A.

2 477 337

123 867

20,00%

-

Akcjonariusze drobni *

1 310 027

65 501

10,58%

10,08%

13,22%

Razem

12 386 687

619 334

100%

71%

100%

* Informacja zg. Raportem nr 17/2022 w dniu 14 grudnia 2022 roku

WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA

WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ PRZEKAZANIA ROCZNEGO SPRAWOZDANIA

FINANSOWEGO

Akcjonariusz

Liczba akcji

Łączna wartość

nominalna (PLN)

Udział w

kapitale

zakładowym

(%)

Udział w ogólnej

liczbie głosów po

uwzględnieniu akcji

własnych

posiadanych przez

Spółkę (%)

VESPER CAPITAL Sp. z o.o.

8 955 839

447 792

90,21%

Akcjonariusze drobni

972 453

48 623

9,79%

Razem

9 928 293

496 415

100%

Spółka posiada akcje własne, których udział w kapitale ogółem stanowi 19,85%. Posiadane przez

Spółkę akcje własne nie uprawniają do wykonywania m.in. prawa głosu, prawa poboru, prawa

do dywidendy.

Akcjonariusz

Liczba akcji

Łączna

wartość

nominalna

(PLN)

Udział w

kapitale

zakładowym

(%)

ED invest S.A.

2 458 395

122 920

19,85%

ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI W OKRESIE OBJĘTYM SPRAWOZDANIEM FINANSOWYM

Zgodnie ze stanem księgi akcyjnej w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r zaszły zmiany w

strukturze pakietów akcji.

Akcjonariusz

Stan na dzień

31.12.2022

Stan na dzień

31.12.2021

Zmiana stanu

VESPER CAPITAL Sp. z o.o.

7 660 571

-

7 660 571

Zofia Egierska

-

4 074 921

-4 074 921

Jerzy Dyrcz

-

3 585 650

-3 585 650

ED invest S.A.

2 477 337

-

PKO TFI *

938 752

999 590

-60 838

Akcjonariusze drobni*

1310 027

1 249 189

60 838

Razem

12 386 687

-

* Informacja zg. z listą akcjonariuszy zarejestrowanych na ZWZ w dniu 27 grudnia 2022 roku

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

60

Do dnia publikacji sprawozdania finansowego zaszły poniższe zmiany w strukturze pakietów akcji

powyżej 5%. Zmiana dotyczą pakietów poniżej 5% tj. dla pozycji „Akcjonariusze drobni”.

ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI PO 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Akcjonariusz

Stan na dzień

publikacji raportu

Stan na dzień

31.12.2022

Zmiana stanu

VESPER CAPITAL Sp. z o.o.

8 955 839

7 660 571

1 295 268

ED invest S.A.

2 458 395

2 477 337

-18 942

PKO TFI *

-

938 752

-938 752,00

Akcjonariusze drobni*

972 453

1 310 027

-337 574

Razem

12 386 687

-

*na podstawie zawiadomienia akcjonariuszy z dnia 16 marca 2023 roku

4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY

KAPITAŁ ZAPASOWY

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Stan na początek okresu

60 813

53 555

Zwiększenia (podział zysku)

2 719

7 258

Zmniejszenia (pokrycie straty z lat ubiegłych)

-

Wypłacone dywidendy

-4 029

-

Stan na koniec okresu, w tym:

59 504

60 813

- nadwyżka wartości emisyjnej akcji nad ich wartością nominalną (agio)

19 316

- kapitał zapasowy z zysków zatrzymanych

40 188

41 497

AKCJE WŁASNE

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Stan na początek okresu

-6 273

Zwiększenia

-

Zmniejszenia

-

Stan na koniec okresu

-6 273

*na podstawie zawiadomienia akcjonariuszy z dnia 31 grudnia 2022 roku

POZOSTAŁE KAPITAŁY (KAPITAŁ REZERWOWY)

Stan kapitału pozostałego na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi 0,00 PLN. W roku 2021 nie było

zmian w kapitałach pozostałych.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

61

ZYSKI ZATRZYMANE

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Stan na początek okresu

8 764

10 377

Zwiększenia

8 985

8 764

Zmniejszenia

-8 764

-10 377

Stan na koniec okresu

8 985

8 764

Zwiększenie zysków zatrzymanych nastąpiło w wyniku wypracowanego zysku w 2022 roku w

wysokości 8 985 tys. PLN, natomiast zmniejszenie w wyniku przeznaczenia zysku za 2021 rok w

wysokości 8 764 tys. PLN na wypłatę:

- część zysku w kwocie 6 045 tys. PLN na dywidendę dla akcjonariuszy tj. 0,61 PLN na 1 akcję,

- część zysku w kwocie 65 tys. PLN na wypłatę wynagrodzenia członkom Rady Nadzorczej

Spółki, stosownie do art. 392 §2 Kodeksu spółek handlowych,

- pozostałą część zysku w kwocie 2 654 tys. PLN na kapitał zapasowy.

Ponadto Zwyczajne Walne Zgromadzenie postanowiło przeznaczyć na wypłatę dywidendy kwotę

3 964 tys. PLN z kapitału zapasowego utworzonego z zysków lat poprzednich tj. 0,40 PLN na akcję.

Łączna kwota przeznaczona na wypłatę dywidendy wyniosła 10 008 tys. PLN, tj. 1,01 PLN na akcję.

4.16. DYWIDENDY

W roku 2022 Spółka dokonała wypłaty dywidendy zgodnie z Uchwałą Nr 6 Zwyczajnego Walnego

Zgromadzenia z dnia 26 kwietnia 2022 roku w sprawie podziału zysku netto za rok 2021, który wyniósł

8 764 043,36 PLN i został podzielony w sposób następujący:

- część zysku w kwocie 6 044 703,50 PLN na dywidendę dla akcjonariuszy tj. 0,61 PLN na 1 akcję,

- część zysku w kwocie 65 000,00 PLN na wypłatę wynagrodzenia członkom Rady Nadzorczej

Spółki, stosownie do art. 392 §2 Kodeksu spółek handlowych,

- pozostałą część zysku w kwocie 2 654 339,86 na kapitał zapasowy.

Ponadto Zwyczajne Walne Zgromadzenie postanowiło przeznaczyć na wypłatę dywidendy kwotę

3 963 740,00 PLN z kapitału zapasowego utworzonego z zysków lat poprzednich tj. 0,40 PLN na

akcję. Łączna kwota przeznaczona na wypłatę dywidendy wyniosła 10 008 443, 50 PLN, tj. 1,01 PLN

na akcję.

Prawo do dywidendy przysługiwało 9 909 350 akcjom, gdyż 2 477 337 akcji będących

w posiadaniu Spółki, nie uczestniczyło w podziale zysku.

Lista akcjonariuszy uprawnionych do dywidendy została ustalona według stanu na dzień

04 maja 2022 roku, zaś wypłata dywidendy nastąpiła w dniu 11 maja 2022 roku.

Spółka planuje zysk za rok 2022 przeznaczyć na kapitał zapasowy.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

62

4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2022

za okres od 01.01. do

31.12.2021

Koszty wynagrodzeń

4 400

4 173

Koszty ubezpieczeń społecznych

457

450

Koszty programów płatności akcjami

-

Programy pracownicze

14

Inne koszty dotyczące świadczeń

Pracowniczych

121

Koszty świadczeń pracowniczych razem

4 992

4 758

Ujęte w:

Koszty Zarządu

4 341

1 673

Koszty Sprzedaży

651

672

ZOBOWIĄZANIA I REZERWY Z TYTUŁU ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH

Wyszczególnienie

Zobowiązania i rezerwy

długoterminowe

Zobowiązania i rezerwy

krótkoterminowe

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Rezerwy na odprawy emerytalne

83

20

-

Rezerwy na niewykorzystane urlopy

-

173

121

Rezerwy na premie

-

117

153

Zobowiązania i rezerwy z tytułu

świadczeń pracowniczych razem

83

20

290

274

Wartość bieżącą rezerw ujęto w oparciu o wewnętrzne szacunki Zarządu przy uwzględnieniu

poniższych założeń:

31.12.2022

31.12.2021

Stopa dyskonta

8,2%

3,5%

Przewidywany wskaźnik wzrostu wynagrodzeń

3%

1%

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

63

ZMIANY REZERW NA ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE

Wyszczególnienie

Rezerwa

na

odprawy

emeryt

Alne

Rezerwa

na

nagrody

jubileusz

owe

Rezerwa na

pozostałe

świadcze

nia

pracowni

cze

Rezerwa

na

koszty

wynagro

dzeń

Rezerwa na

niewykorzyst

ane urlopy

Rezerwa

na

premie

Razem

za okres od 01.01. do

31.12.2022

Stan na dzień

01.01.2022 roku

20

-

121

153

294

Rezerwy utworzone

63

-

52

-

115

Rezerwy

wykorzystane (-)

-

-36

Rezerwy

rozwiązane (-)

-

Stan na dzień

31.12.2022 roku

83

-

173

117

373

-rezerwy

długoterminowe

83

-

83

-rezerwy

krótkoterminowe

-

173

117

290

Wyszczególnienie

Rezerwa

na

odprawy

emeryt

Alne

Rezerwa

na

nagrody

jubileusz

owe

Rezerwa na

pozostałe

świadcze

nia

pracowni

cze

Rezerwa

na

koszty

wynagro

dzeń

Rezerwa na

niewykorzyst

ane urlopy

Rezerwa

na

premie

Razem

za okres od 01.01. do

31.12.2021

Stan na dzień

01.01.2021 roku

33

-

236

23

292

Rezerwy utworzone

-

56

166

222

Rezerwy

wykorzystane (-)

-

-171

-36

-206

Rezerwy

rozwiązane(-)

-13

-

-13

Stan na dzień

31.12.2021 roku

20

-

121

153

294

-rezerwy

długoterminowe

20

-

20

-rezerwy

krótkoterminowe

-

121

153

274

4.18. POZOSTAŁE REZERWY

Wartość rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach

przedstawiały się następująco:

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

64

WARTOŚĆ REZERW UJĘTYCH W SPRAWOZDANIU FINASOWYM ORAZ ICH ZMIANY

Wyszczególnienie

Rezerwy długoterminowe

Rezerwy krótkoterminowe

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Rezerwy na straty z tytułu umów o usługę

budowlaną

-

Pozostałe rezerwy na zobowiązania

-

231

34

Pozostałe rezerwy na zobowiązania razem

-

231

34

Wyszczególnienie

Rezerwy na

udzielone

gwarancje

Rezerwa na straty

z tytułu umów o

usługę

budowlaną

Pozostałe

rezerwy na

zobowiązania

Razem

Stan na dzień 01.01.2022 roku

-

34

Rezerwy utworzone

-

251

Rezerwy wykorzystane (-)

-

-55

Stan na dzień 31.12.2022 roku

-

231

- rezerwy

długoterminowe

-

- rezerwy krótkoterminowe

-

231

Stan na dzień 01.01.2021 roku

-

437

wy utworzone

-

4 133

Rezerwy wykorzystane (-)

-

-4 535

Stan na dzień 31.12.2021 roku

-

34

- rezerwy długoterminowe

-

- rezerwy krótkoterminowe

-

34

Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka utworzyła rezerwę na koszty badania sprawozdania

finansowego w wysokości 37,2 tys. PLN, koszty z tyt. czynszów i eksploatacji 55,7 tys. PLN, koszty

budów 126,6 tys. PLN oraz koszty ogólne Spółki 11 tys. PLN.

Spółka nie utworzyła rezerwy na naprawy gwarancyjne, gdyż posiada zabezpieczenia dobrego

wykonania prac i usunięcia usterek od generalnych wykonawców, bądź wykonawców, w formie

gwarancji lub kaucji.

Nie wystąpiła również konieczność utworzenia rezerw na straty na kontraktach.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

65

4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Zobowiązania finansowe

3 819

3 954

Pożyczki i kredyty bankowe

-

Kwoty zatrzymane (kaucje)

1 002

1 058

Zobowiązania z tyt. umów leasingu

2

25

Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania

2 814

2 871

Zobowiązania z tyt. emisji obligacji

-

Zobowiązania niefinansowe

-

Razem zobowiązania

3 819

3 954

Zobowiązania długoterminowe z tytułu kaucji gwarancyjnej wykazane w bilansie nie są

oprocentowane. Podlegają dyskontowaniu do wartości bieżącej według średniej stopy

procentowej WIBOR 1m + marża (do wyceny przyjęto marżę 3,5%). Wyrażone są one w walucie

polskiej.

Na dzień bilansowy pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe wykazują :

- zobowiązania z tytułu jednej umowy samochodów osobowych na 2 tys. PLN z terminem wykupu

01.2024 roku,

- zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania lokali biurowych z tytułu umów najmu na czas

nieokreślony ujęte w księgach zgodnie z MSSF 16. 47(b).

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2022

na dzień 31.12.2021

w walucie

po

przeliczeniu

na PLN

w walucie

po

przeliczeniu

na PLN

a) złoty polski (PLN)

3 819

3 954

Razem

3 819

3 954

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE – STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2022

na dzień 31.12.2021

w walucie

po

przeliczeniu

na PLN

w walucie

po

przeliczeniu

na PLN

a) złoty polski (PLN)

21 488

12 910

Razem

21 488

12 910

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

66

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Zobowiązania finansowe

21 038

12 664

Pożyczki i kredyty bankowe

-

Zobowiązania z tytułu emisji obligacji

-

5 974

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług

20 648

6 223

Kwoty zatrzymane (kaucje)

331

329

Zaliczki otrzymane z tytułu umów o usługę budowlaną

-

Inne zobowiązania finansowe

59

138

Zobowiązania niefinansowe

450

246

Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ZUS i dotacji

210

-

Zobowiązania z tytułu umowy o usługę budowlaną

57

60

Inne zobowiązania niefinansowe

183

186

Razem zobowiązania

21 488

12 910

Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług odpowiada ich wartości godziwej.

Inne zobowiązania finansowe na dzień bilansowy wykazują sumę:

- zobowiązania z tytułu umów leasingu samochodów osobowych na kwotę 24 tys. PLN ,

- zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania lokali biurowych z tytułu umów najmu na czas

nieokreślony ujęte w księgach zgodnie z MSSF 16. 47(b) na kwotę 35 tys. PLN..

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu obligacji.

W dniu 28 października 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 5 200 sztuk 36 miesięcznych

obligacji zwykłych na okaziciela serii „D”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej

1000 zł każda.

W dniu 28 listopada 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 2 275 sztuk 35 miesięcznych

obligacji zwykłych na okaziciela serii „E”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej

1000 zł każda.

Tak dla serii D jak i dla serii E oprocentowanie Obligacji zostało ustalane na podstawie stałej stopy

procentowej w wysokości 6,5% (słownie: sześć całe i pięćdziesiątych procenta) w skali roku i

wypłacane w okresach co trzy miesiące liczone od dnia przydziału. Papiery dłużne serii D

uprawniać będą jedynie do świadczeń pieniężnych.

Zgodnie z zapisem pkt 12.3 do 12.6 Programu Emisji Obligacji w dniach:

- 26 kwietnia 2021 roku Spółka dokonała pierwszego wcześniejszego wykupu obligacji serii D na

kwotę 521 tys. PLN oraz obligacji serii E na kwotę 230 tys. PLN. Pierwszy wcześniejszy wykup

przypadał na ostatni dzień VI okresu odsetkowego,

- 26 października 2021 roku Spółka dokonała drugiego wcześniejszego wykupu obligacji serii D na

kwotę 520 tys. PLN oraz obligacji serii E na kwotę 230 tys. PLN. Drugi wcześniejszy wykup przypadał

na ostatni dzień VIII okresu odsetkowego,

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

67

- 28 kwietnia 2022 roku Spółka dokonała trzeciego wcześniejszego wykupu obligacji serii D na

kwotę 515 tys. PLN oraz obligacji na kwotę 228 tys. PLN. Trzeci wcześniejszy wykup przypadał na

ostatni dzień X okresu odsetkowego,

Przedterminowy przymusowy wykup w ramach okresowej amortyzacji odbywał się w ilości

stanowiącej 10% łącznej liczby pierwotnie wyemitowanych Obligacji.

W dacie X okresu odsetkowego tj. 28 października 2022 roku miał miejsce ostateczny wykupu

obligacji serii D na kwotę 3 644 tys. PLN i serii E na kwotę 1 587 tys. PLN.

Stosownie do postanowień pkt 10.3 Warunków Emisji ED Invest S.A będący Emitentem w dniu

31 października 2019 roku na rzecz Administratora złożył w formie aktu notarialnego Oświadczenie

o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5) Kodeksu postępowania cywilnego do kwoty

17.500.000,00 zł. Administratorem zabezpieczeń została ustanowiona spółka pod firmą CBT Spółka

Akcyjna z siedzibą w Warszawie (adres: Aleja Jana Pawła II numer 22, 00-133 Warszawa) zgodnie

z zawartą umową w dniu 04 października 2019 roku. Administrator zabezpieczeń może wystąpić z

wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności w terminie do 21 października 2023 roku.

Na dzień bilansowy zobowiązanie długo i krótkookresowe Spółki z tytułu obligacji wynoszą 0 tys.

PLN.

W 2022 roku Spółka poniosła koszty z tytułu odsetek od obligacji w wysokości 369 tys. PLN.

4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE

Wyszczególnienie

Długoterminowe

Krótkoterminowe

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Aktywa - rozliczenia międzyokresowe

- polisy ubezpieczeniowe

-

42

40

- gwarancje

44

62

18

21

- inne rozliczenia

-

9

11

- koszty pozyskania nowych inwestycji

-

715

307

Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem

44

62

783

378

Pasywa- rozliczenia międzyokresowe

- przychody przyszłych okresów (wpłacone zaliczki )

-

- inne rozliczenia

-

Pasywa - rozliczenia międzyokresowe razem

-

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

68

4.21. AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ

Stan aktywów i zobowiązań z tytułu umów o usługę budowlaną na koniec okresu

sprawozdawczego przedstawia poniższa tabela.

UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Kwota przychodów z umowy początkowo ustalona w umowie

460 048

Zmiany

-161 038

-137 811

Łączna kwota przychodów z umowy

299 010

322 237

Koszty poniesione do dnia bilansowego

74 261

50 832

Koszty pozostające do realizacji umowy

157 637

190 086

Szacunkowe łączne koszty umowy

231 898

240 918

Szacunkowe zyski

67 112

81 319

Stan otrzymanych zaliczek na dzień bilansowy

63 211

39 130

Koszty poniesione do dnia bilansowego w związku z realizacją umowy

72 260

50 832

Wynik ujęty do dnia bilansowego

23 679

18 337

Przychody szacowane na dzień bilansowy

66 639

69 463

Kwoty zafakturowane do dnia bilansowego

-2 513

Aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy

95 428

66 656

Zobowiązania z tytułu umów na dzień bilansowy

2 001

11 529

Zaliczki z tytułu umów na dzień bilansowy

63 211

39 130

Wykazywane aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy w sprawozdaniu

z sytuacji finansowej

30 216

15 997

Na dzień 31 grudnia 2022 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą

stopnia zaawansowania przedstawiał się następująco:

• Wilga ul. Umińskiego bud. A i B – 11,26%

• Orlik Jantar bud. C – 39,98%

• Orlik Jantar bud. D – 79,45%

• Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap – 7%

Na dzień 31 grudnia 2021 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą

stopnia zaawansowania przedstawiał się następująco:

• Wilga ul. Umińskiego bud. A i B – 14%

• Orlik Jantar bud. C – 12%

• Orlik Jantar bud. D – 19,1%

• Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap – 7%

• Wilga VI (Ogródki działkowe ) – 63,8%

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

69

Wartości oparte są na najlepszych szacunkach Zarządu i obarczone są ryzykiem niepewności.

Na dzień 31.12.2022 jak i na dzień 31.12.2021 roku nie wystąpiły sumy zatrzymane dotyczące

kontraktów, które były w trakcie realizacji na prezentowane dni bilansowe.

W ocenie Spółki, w umowach, które posiada istnieje tylko jeden obowiązek do wykonania

świadczenia w związku z czym Spółka alokuje cenę sprzedaży do konkretnego zobowiązania.

W umowach nie występuje element finansowania. Spółka w ramach umów nie przekazuje

dodatkowych zobowiązań gwarancyjnych, a więc nie ma konieczności ujmowania

i rozliczania tej informacji.

4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Działalność budowlana

78 918

59 683

Działalność deweloperska

-

Przychody ze sprzedaży ogółem

78 918

59 683

PRZYCHODY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Odbiorcy krajowi

78 918

59 683

Odbiorcy zagraniczni

-

Przychody ze sprzedaży ogółem

78 918

59 683

KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Amortyzacja

336

270

Zużycie materiałów i energii

330

224

Usługi obce

70 904

46 553

Podatki i opłaty

21

76

Wynagrodzenia

4 400

4 173

Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia

592

585

Pozostałe koszty rodzajowe

424

361

Koszty według rodzaju razem

77 007

52 242

Wartość sprzedanych towarów i materiałów

0

794

Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (-)

-9 538

-4 154

Koszt wytworzenia świadczeń na własne potrzeby jednostki

0

Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży oraz koszty ogólnego zarządu

67 469

48 882

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

70

KOSZTY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Dostawcy krajowi

67 469

48 882

Dostawcy zagraniczni

-

Koszty ogółem

67 469

48 882

POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

a) Zysk z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych

194

-

b) Pozostałe, w tym:

283

270

- rozwiązanie rezerw na koszty

125

196

- rozwiązanie odpisów aktualizujących na należności

153

64

- odszkodowania

4

5

- inne

1

4

Pozostałe przychody operacyjne razem

476

270

POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

a) Strata z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych

-

b) Odpisy aktualizujące wartość składników aktywów

21

295

- zapasów

-

- należności

21

295

c) Pozostałe, w tym:

333

140

- utworzenie rezerw

240

56

- zapłacone kary i odszkodowania

3

-

- darowizny

76

83

- inne

14

2

Pozostałe koszty operacyjne razem

354

435

4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE

PRZYCHODY FINANSOWE

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Odsetki - środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)

333

16

Odsetki – inne

5

2

Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)

56

100

Inne przychody finansowe

7

-

Przychody finansowe ogółem

401

119

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

71

KOSZTY FINANSOWE

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Odsetki od umów leasingu

8

10

Odsetki od aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku

185

187

Odsetki i prowizje z tytułu kredytów i pożyczek bankowych

36

39

Odsetki od obligacji

364

461

Odsetki pozostałe

53

23

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

-

Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)

-

Inne koszty finansowe

34

23

Koszty finansowe ogółem

679

744

4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI

Nie dotyczy.

4.25. PODATEK DOCHODOWY

PODATEK DOCHODOWY

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Podatek bieżący

1 159

3 709

Podatek odroczony

1 150

-2 464

Korekty bieżącego podatku za poprzednie okresy

-

Razem:

2 309

1 245

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Zysk przed opodatkowaniem (brutto)

11 294

10 009

Stawka podatku stosowana przez Spółkę

19%

Różnice pomiędzy zyskiem/stratą brutto a podstawą opodatkowania

-5 196

9 512

Przychody nie zaliczane do przychodów podatkowych (-)

-28 861

-33 540

Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (+)

47 683

24 128

Korekty zwiększające przychody podatkowe

-

127 265

Korekty zwiększające koszty uzyskania przychodów

-23 068

-99 085

Odliczenie straty podatkowej

-951

-9 256

Podstawa opodatkowania

6 098

19 522

Podatek dochodowy bieżący

1 159

3 709

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

72

UZGODNIENIE EFEKTYWNEJ STAWKI PODATKOWEJ

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Zysk przed opodatkowaniem (brutto)

11 294

10 009

Stawka podatku stosowana przez Spółkę

19%

Podatek dochodowy wg stawki krajowej

2 146

1 902

Efekt podatkowy przychodów niebędących przychodami według

przepisów podatkowych

-

-6

Efekt podatkowy kosztów niestanowiących kosztów uzyskania

przychodów według przepisów podatkowych

159

135

Efekt podatkowy strat poniesionych w danym okresie

-

-224

Efekt podatkowy odliczonej straty podatkowej

-

-561

Podatek bieżący

1 159

3 709

Podatek odroczony

1 150

-2 464

Podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat

2 309

1 245

Efektywna stawka podatkowa

20,4%

12,4%

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład

sprawy celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które

uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji

prawnych w Polsce powoduje występowanie w obowiązujących przepisach niejasności

i niespójności. Często występujące różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów

podatkowych zarówno wewnątrz organów państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi

i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie obszarów niepewności i konfliktów. Zjawiska te

powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco wyższe niż istniejące zwykle w krajach

o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym.

Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od

końca roku, w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli

dotychczasowe rozliczenia podatkowe Spółki mogą zostać powiększone o dodatkowe

zobowiązania podatkowe.

4.26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

Wyszczególnienie

za okres

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

Korekty:

Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych

336

270

(Zysk) strata na sprzedaży/likwidacji rzeczowych aktywów trwałych

-194

-

Koszty odsetek

286

513

Inne korekty

10

18

Korekty razem

438

801

Bilansowa zmiana stanu zapasów

-6 178

734

Bilansowa zmiana stanu należności handlowych i pozostałych oraz

długoterminowych

-5 288

-13 594

Zmiana stanu zobowiązań w tym:

14 528

-36

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

73

- zmiana zobowiązań handlowych

14 426

-34

- zmiana pozostałych zobowiązań

158

-88

- zmiana kaucji długoterminowych

-56

86

Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych oraz zaliczek, w tym:

-112

-772

- zmiana rezerw pracowniczych

79

2

- zmiana pozostałych rezerw

197

-403

- zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych w aktywach

-387

-372

Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)

-14 223

22 788

Zmiana aktywów z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)

-14 219

22 837

Zmiana zobowiązań z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)

-4

-49

Pozycja

na dzień

31.12.2021

Zacią

gnięcie

Spłata

Wycena w

skorygowanej

cenie

nabycia

Odsetki

naliczone i

prowizje

Odsetki i

prowizje

zapłacone

na dzień

31.12.2022

Leasing

3 034

-

-158

-

192

-192

2 875

Pożyczki

-

Kredyty

-

36

-36

-

Wyemitowane

obligacje

5 974

-

-5 974

-

369

-369

-

Odsetki naliczone i zapłacone w 2022 roku od obligacji wyniosły 369 tys. PLN., od leasingów 192

tys. PLN. Spółka w 2022 roku poniosła również koszty prowizji w kwocie 36 tys. PLN.

Pozycja

na dzień

31.12.2020

Zacią

gnięcie

Spłata

Wycena w

skorygowanej

cenie

nabycia

Odsetki

naliczone i

prowizje

Odsetki i

prowizje

zapłacone

na dzień

31.12.2021

Leasing

3 087

117

-171

-

198

-198

3 034

Pożyczki

-

Kredyty

-

39

-39

-

Wyemitowane

obligacje

7 612

-

-1 501

-137

461

-461

5 974

Odsetki naliczone i zapłacone w 2021 roku od obligacji wyniosły 461 tys. PLN., od leasingów 198

tys. PLN. Spółka w 2021 roku poniosła również koszty prowizji w kwocie 39 tys. PLN.

W tabeli ujęto operację niegotówkową z tytułu wycofania wyceny w skorygowanej cenie nabycia

na kwotę -137 tys. PLN dot. wyemitowanych obligacji .

4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA

Wartość zobowiązań warunkowych według stanu na koniec poszczególnych okresów przedstawia

się następująco:

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

74

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Gwarancje jakości i rękojmi wykonania umowy

5 199

5 884

Zobowiązania warunkowe ogółem

5 199

5 884

Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2022 roku:

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z dnia

28 stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z dnia 04 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez

Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową

o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o

nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego et.1 Gwarancja wygasa z dniem 09 kwietnia 2026 roku.

- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000183478 z dnia 14 czerwca 2021 roku, na

kwotę 741 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o

wspólnym przedsięwzięciu z dnia 10 kwietnia 2017 roku na realizację przedsięwzięcia

inwestycyjnego o nazwie „WILGA” budynek C, ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do dnia

15 czerwca 2026 roku.

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr Nr 9340.80.0004026-00 z

dnia 06 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A.

przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym

przedsięwzięciu z dnia 07 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie

„Orlik Jantar” – etp.1 (Pasaż Aniński bud. E) Gwarancja wygasa z dniem 04 grudnia 2026 roku.

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr

DOK4187GWB22SD z dnia 11 października 2022 roku na kwotę 1.250 tys. PLN złożona przez Hochtief

Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław Lotnisko” w związku z umową o

wspólnym przedsięwzięciu z dnia 19 września 2006 roku na realizację przedsięwzięcia

inwestycyjnego o nazwie „Gocław - Wilga VII i VI” Wilga VI. Gwarancja wygasa z dniem 13

listopada 2027 roku

Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2021 roku:

- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000150178 z dnia 18 kwietnia 2018 roku, na

kwotę 1.059 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o

wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację

przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. CF, ważna w okresie od 11

kwietnia 2018 roku do dnia 10 kwietnia 2021 roku.

- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 28000161487 z dnia 17 kwietnia 2019 roku na

kwotę 876 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o

wspólnym przedsięwzięciu z dnia 18 grudnia 2017 roku zmienioną aneksami nr 1 do 9, na realizację

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

75

przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław – ISKRA VI bud. E, ważna w okresie od 17

kwietnia 2019 roku do dnia 16 kwietnia 2022 roku.

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z dnia

28 stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z dnia 04 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez

Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową

o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o

nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego et.1 Gwarancja wygasa z dniem 02 kwietnia 2026 roku.

- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000183478 z dnia 16 kwietnia 2021 roku, na

kwotę 741 tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o

wspólnym przedsięwzięciu z dnia 10 kwietnia 2017 roku na realizację przedsięwzięcia

inwestycyjnego o nazwie „WILGA” budynek C, ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do dnia

15 czerwca 2026 roku.

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr Nr 9340.80.0004026-00 z

dnia 06 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A.

przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym

przedsięwzięciu z dnia 07 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie

„Orlik Jantar” – etp.1 (Pasaż Aniński bud. E) Gwarancja wygasa z dniem 04 grudnia 2026 roku.

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA POZABILANSOWE I ZABEZPIECZENIA

Zabezpieczenie kredytu odnawialnego

W dniu 24 czerwca 2022 roku Spółka zawarła z BOŚ Bankiem S.A. Aneks nr 1 do Umowę kredytu

odnawialnego w rachunku bieżącym Nr S/48/04/2021/1157/K/KRB z dnia 07 lipca 2021 roku na

kwotę 3 000 tys. PLN zmieniający okres wykorzystania kredytu do dnia 30 czerwca 2023 roku.

Pozostałe zapisy umowne nie uległy zmianie. Oprocentowanie WIBOR dla 3-miesięcznych

depozytów w PLN notowany na dwa dni robocze przed rozpoczęciem kolejnych okresów

3–miesięcznych.

Zabezpieczenie kredytu:

1. Pełnomocnictwem do pobrania środków zgromadzonych na rachunkach w BOŚ Banku,

2. Zastaw finansowy na prawach do środków zgromadzonych na rachunkach w BOŚ Banku,

3. Wekslem in blanco z deklaracją wekslową,

4. Gwarancją de minimis do wysokości 80% kwoty kredytu, tj. 2 400 tys. zł.

5. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 par. 1 pkt 6 k.p.c. w formie aktu

notarialnego do kwoty 4.500 tys. PLN

Zabezpieczenie obligacji

Zabezpieczenie obligacji seria D i E

W dniu 28 października 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 5 200 sztuk 36-cio

miesięcznych obligacji zwykłych na okaziciela serii „D”, o wartości nominalnej równej cenie

emisyjnej wynoszącej 1000 zł każda.

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

76

W dniu 28 listopada 2019 roku Spółka dokonała emisji i przydziału 2 275 sztuk 35-cio miesięcznych

obligacji zwykłych na okaziciela serii „E”, o wartości nominalnej równej cenie emisyjnej wynoszącej

1000 zł każda.

Obligacje zabezpieczane zostały zastawem rejestrowym na Ekspektatywach odrębnej własności

lokali w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach

mieszkaniowych (Dz.U, z 2018 r. poz. 845).

Na dzień 15 grudnia 2019 roku zabezpieczeniem roszczeń posiadaczy obligacji:

- serii D ED invest SA zostały ustanowione zastawy rejestrowe niżej wymienionych Ekspektatyw,

które na podstawie operatu opisanego w Dokumencie Informacyjnym, zostały wycenione przez

rzeczoznawcę na 5 684 tys. PLN brutto.

✓ 5 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 5 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów

Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko z siedzibą w Warszawie na budowę lokali

mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji WILGA, bud.C,

✓ 4 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 4 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów

Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali

mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK ul. Rogalskiego etap I,

✓ 4 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 4 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów

Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali

mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK-JANTAR Pasaż Aniński, bud. E.

- serii E ED invest SA zostały ustanowione zastawy rejestrowe niżej wymienionych Ekspektatyw, które

na podstawie operatu opisanego w Dokumencie Informacyjnym, zostały wycenione przez

rzeczoznawcę na 2 491tys. PLN brutto.

✓ 2 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 2 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów

Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław Lotnisko z siedzibą w Warszawie na budowę lokali

mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji WILGA, bud.C,

✓ 1 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 1 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów

Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali

mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK ul. Rogalskiego etal I,

✓ 2 Ekspektatywach Lokali Mieszkalnych i 2 Ekspektatywach Garaży wynikających z umów

Spółki ze Spółdzielnią Mieszkaniową Orlik Jantar z siedzibą w Warszawie na budowę lokali

mieszkalnych i miejsc garażowych w budynkach inwestycji ORLIK-JANTAR Pasaż Aniński, bud. E.

Zgodnie z zapisem pkt 12.3 do 12.6 Programu Emisji Obligacji Spółka dokonała:

- w dniu 26 kwietnia 2021 roku pierwszego wcześniejszego wykupu obligacji serii D na kwotę 521 tys.

PLN oraz obligacji serii E na kwotę 230 tys. PLN. Pierwszy wcześniejszy wykup przypadał na ostatni

dzień VI okresu odsetkowego,

- w dniu 26 października 2021 drugiego wcześniejszy wykup obligacji serii D na kwotę 520 tys. PLN

oraz obligacji serii E na kwotę 230 tys. PLN. Drugi wcześniejszy wykup przypadał na ostatni dzień VIII

okresu odsetkowego,

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

77

- 28 kwietnia 2022 roku trzeciego wcześniejszego wykupu obligacji serii D na kwotę 515 tys. PLN oraz

obligacji serii E na kwotę 228 tys. PLN. Trzeci wcześniejszy wykup przypadał na ostatni dzień X okresu

odsetkowego.

W dacie X okresu odsetkowego tj. 28 października 2022 roku miał miejsce ostateczny wykupu

obligacji serii D na kwotę 3 644 tys. PLN oraz obligacji serii E na kwotę 1 587 tys. PLN.

Na dzień bilansowy zobowiązanie długo i krótkookresowe Spółki z tytułu obligacji wynoszą 0 tys.

PLN.

W wyniku wykupu obligacji na wniosek Administratora zabezpieczeń pod firmą CBT Spółka Akcyjna

w dniach 15 i 16 listopada 2022 roku zostały wykreślone wszystkie ustanowione zastawy rejestrowe.

Stosownie do postanowień pkt 10.3 Warunków Emisji ED Invest S.A będący Emitentem w dniu

31 października 2019 roku na rzecz Administratora złożył w formie aktu notarialnego Oświadczenie

o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5) Kodeksu postępowania cywilnego do kwoty

17.500.000,00 zł. Administratorem zabezpieczeń została ustanowiona spółka pod firmą CBT Spółka

Akcyjna z siedzibą w Warszawie (adres: Aleja Jana Pawła II numer 22, 00-133 Warszawa) zgodnie

z zawartą umową w dniu 04 października 2019 roku. Zgodnie z Aktem Notarialnym Administrator

zabezpieczeń może wystąpić z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności w terminie do 21

października 2023 roku.

Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu

• W związku z przeniesieniem na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o

wspólnym przedsięwzięciu z dnia 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego

o nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego et.1 Gwarancji Bankowej jakości i rękojmi wystawionej

przez CaixaBank SA Oddział w Polsce nr 9340.80.0003861-00 z dnia 28 stycznia 2021 roku wraz

z Aneksem nr 1 z dnia 04 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska

S.A. z terminem obowiązywania do dnia 02 kwietnia 2026 roku Spółka wystawiła deklarację

wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie równowartości różnicy do 3% kwoty

wskazanej w §4 ust.1umowy o wspólnym przedsięwzięciu do przedłożonej Gwarancji Bankowej

nr 9340.80.0003861-00 waz z Aneksem nr 1na kwotę 519 tys. PLN. Weksel może być wypełniony

w okresie od 08 luty 2024 roku do 9 luty 2026 roku.

• W związku z przeniesioną na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o

wspólnym przedsięwzięciu z dnia 07 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia

inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar” - Jana Nowaka-Jeziorańskiego et.1 ( bud. E) Gwarancji

Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez CaixaBank SA Oddział w Polsce nr

9340.80.0004026-00 z dnia 06 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez

Hochtief Polska S.A. z terminem obowiązywania do dnia 04 grudnia 2026 roku Spółka wystawiła

deklarację wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie równowartości różnicy

do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do przedłożonej

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

78

Gwarancji Bankowej nr 9340.80.0004026-00 na kwotę 259 tys. PLN. Weksel może być

wypełniony w okresie od 06 października 2024 roku do 04 października 2026 roku.

• W związku z przeniesioną na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław Lotnisko” w związku z umową

o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 19 września 2006 na realizację przedsięwzięcia

inwestycyjnego o nazwie „Osiedla Wilga VI” - Jana Nowaka-Jeziorańskiego Gwarancji

Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez Santander Bank Polska SA w Polsce nr

DOK4187GWB22SD z dnia 11 października 2022 roku na kwotę 1 864 tys. PLN złożona przez

Hochtief Polska S.A. z terminem obowiązywania do dnia 13 listopada 2027 roku Spółka

wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie

równowartości różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu

do przedłożonej Gwarancji Bankowej nr DOK4187GWB22SD na kwotę 284 tys. PLN. Weksel

może być wypełniony w okresie od 14 września 2025 roku do 13 września 2027 roku.

• Zgodnie z §4 ust.7 Umowy o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 07 czerwca 2017 na realizację

przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Osiedle Orlik Jantar” – Pasaż Aniński bud. D ul. Jana

Nowaka Jeziorańskiego Spółka złożyła do dyspozycji Spółdzielni Mieszkaniowej „OLIK-JANTAR”

weksel in blanco wraz z deklaracją wekslową jako zabezpieczenie roszczeń wynikających z

umowy oraz zawieranych w wyniku umowy, umów realizacyjnych z nabywcami lokali do kwoty

1.014 tys. PLN. Weksel może być wypełniony do dnia podpisania protokołu odbioru

końcowego i przekazania inwestycji do eksploatacji. Planowany termin 30 kwietnia 2023 roku.

• Zgodnie z §4 ust.7 Umowy o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 02 października 2019 roku na

realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław - Wilga” – Pasaż Aniński bud. C

ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego Spółka złożyła do dyspozycji Spółdzielni Mieszkaniowej

„GOCŁAW LOTNISKO” weksel in blanco wraz z deklaracją wekslową jako zabezpieczenie

roszczeń wynikających z umowy oraz zawieranych w wyniku umowy, umów realizacyjnych z

nabywcami lokali do kwoty 1.260 tys. PLN. Weksel może być wypełniony do dnia podpisania

protokołu odbioru końcowego i przekazania inwestycji do eksploatacji. Planowany termin 29

maja 2024 roku.

Wymienione wyżej Umowy nie są wspólnym przedsięwzięciem w rozumieniu MSSF 11.

NALEŻNOŚCI WARUNKOWE Z TYTUŁU OTRZYMANYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ

Rodzaj należności

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

Otrzymanych gwarancji i poręczeń od znaczącego inwestora

14 137

8 377

Otrzymanych gwarancji de minimis BGK

2 400

Zobowiązania warunkowe ogółem

16 537

10 777

Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2022 roku:

- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia

28 sierpnia 2019 roku wraz z Aneksem z dnia 22 października 2019 roku na kwotę 921 tys. PLN od

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

79

Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 2/02/2016

zawartej 25 lutego 2016 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego CF na osiedlu ISKRA VI

przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie, ważna do 23 kwietnia 2023 roku.

- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia

23 października 2019 roku na kwotę 510 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego

„Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/02/2016 zawartą 25 lutego 2016 roku na realizację

budowy budynku mieszkalnego BD na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosławiańskiej w Warszawie,

ważna do 22 marca 2023 roku.

- gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z dnia

23 października 2019 roku. na kwotę 624 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego

„Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/06/2017 zawartą 22 czerwca 2017 roku na realizację

budowy budynku mieszkalnego E na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosłowiańskiej w Warszawie, ważna

do 23 kwietnia 2024 roku,

- gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr

9340.80.0003861-00 z dnia 28 stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z dnia 04 luty 2021 roku na kwotę 2.060

tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z dnia 10 kwietnia 2019 roku na

wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik” - wielorodzinny zespół mieszkalno-usługowy z

garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Rogalskiego. Udzielona Gwarancja z

dniem 08 lutego 2024 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 1.236 tys. PLN. Gwarancja wygasa

z dniem 09 kwietnia 2026 roku.

- gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział

Polska SA nr 9340.80.0004026-00 z dnia 06 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN od

Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z dnia 04 luty 2020 roku na wykonanie zadania

pod nazwą „Osiedle Orlik Jantar” - budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego „E” z częścią

usługową w parterze i garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka-

Jeziorańskiego wraz z Aneksem nr 1 z dnia 04 luty 2020 roku, Aneksem nr 2 z dnia 27 maja 2021 roku.

Aneksem nr 3 z dnia 11 sierpnia 2021 roku. Udzielona Gwarancja z dniem 06 października 2024 roku

podlega całkowitej redukcji do kwoty 689 tys. PLN. Gwarancja wygasa z dniem 04 grudnia 2026

roku.

- gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska SA nr

DOK4187GWB22SD z dnia 11 października 2022 roku na kwotę 1.250 tys. PLN od Hochtief Polska

S.A. w związku z zawartą Umową z dnia 21 stycznia 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 a dnia 14 stycznia

2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą "Osiedle Wilga VI" - budynek mieszkalny wielorodzinny

z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu, zlokalizowany w Warszawie przy ul. Jana

Nowaka -Jeziorańskiego. Udzielona Gwarancja z dniem 13 września 2025 roku podlega całkowitej

redukcji do kwoty 750 tys. PLN. Gwarancja wygasa z dniem 13 listopada 2027 roku

- gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydana przez CaixaBank Oddział Polska SA

nr 9340.80.0004042-00 w dniu 05 października 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 23 sierpnia 2022

roku na kwotę 1.913 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z dnia 16 września

2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 19 maja 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż

Aniński budynek D” - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze i garażami

Nazwa Spółki:

ED INVEST S.A.

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano

inaczej)

80

– podziemnym oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie.

Gwarancja wygasa z dniem 30 kwietnia 2023 roku.

- gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydaną przez CaixaBank Oddział Polska SA

nr 9340.80.0004218-00 w dniu 27 kwietnia 2022 roku na kwotę 2.302 tys. PLN od Hochtief Polska S.A.

w związku z zawartą Umową z dnia 12 kwietnia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą

„Pasaż Aniński budynek C” - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze i

garażami podziemnym oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w

Warszawie. Gwarancja wygasa z dniem 29 stycznia 2024 roku.

- gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydaną przez Santander Bank Polska SA nr

DOK4138GWB22SD w dniu 07 października 2022 roku na kwotę 3.409 tys. PLN od Hochtief Polska

S.A. w związku z zawartą Umową z dnia 28 października 2022 roku na wykonanie zadania pod

nazwą "Umińskiego bud. AB" - Zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych AB z częścią

usługową w parterze, garażami w podziemnym i części parteru zlokalizowany przy ul.

Umińskiego/Bora Komorowskiego/ Znanieckiego w Warszawie. Gwarancja wygasa z dniem 30

września 2024 roku.

Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2021 roku: