259400T9LGW04YYW0T96

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

2006 - 2008

ROCZNE SPRAWOZDANIE

2009 - 2011

Z DZIAŁALNOŚCI

ED INVEST S.A.

ZA OKRES

OD 01.01.2022R DO 31.12.2022R

2012 - 2013

2014 - 2016

2017 - 2019

2020 - 2022

Warszawa, dnia 30 marca 2023 roku

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

Niniejsze sprawozdanie z działalności Spółki zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć

oraz jej sytuacji, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyk.

1. CHARAKTERYSTYKA ED INVEST S.A.

1.1. INFORMACJE OGÓLNE O SPÓŁCE.

ED invest S.A. z siedzibą w Warszawie, ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 218, powstała z przekształcenia

spółki Ed Invest Sp. z o.o. - akt notarialny z dnia 22 grudnia 2008 roku Rep. A Nr 10048/2008.

Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd

Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy KRS, pod numerem 0000321820.

Spółce nadano numer statystyczny REGON 012820030.

Akcje ED invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.

1.2. KAPITAŁ ZAKŁADOWY.

Kapitał podstawowy Spółki na dzień 31 grudnia 2022 roku zgodnie z wpisem do KRS wynosi 619 334,35 PLN

i dzieli się na 12 286 687 akcji serii A o wartości nominalnej 0,05 zł każda. Na każdą akcję przypada jeden

głos.

1.3. ORGANY SPÓŁKI

Na dzień, dla którego sporządzono sprawozdanie finansowego za rok 2022 skład Zarządu Spółki był

następujący:

Zofia Egierska - Prezes Zarządu,

Jerzy Krzysztof Dyrcz - Wiceprezes Zarządu,

Łukasz Deńca - Wiceprezes Zarządu,

Jolanta Szewczyk - Członek Zarządu

W trakcie roku obrotowego 2022 zaszła poniższa zmiana w składzie Zarządu.

Działając na podstawie §1 ust.2 Statutu Spółki Rada Nadzorcza postanowiła o zmianie § 1 Uchwały Nr

3/26.04/2022 z dnia 26 kwietnia 2022 roku w sprawie ustalenia liczebności i powołania Zarządu Spółki w

ten sposób, że „skład Zarządu Spółki aktualnej, dwuletniej kadencji, będzie składał się z (4) czterech

członków”.

Uchwałą Nr 2/27.12/2022 z dnia 27 grudnia 2022 roku Rada Nadzorcza działając na podstawie §11 ust.2

Statutu Spółki powołała w skład Zarządu Spółki pana Łukasza Deńcę – na funkcję Wiceprezesa Zarządu.

W okresie po dniu bilansowym zaszły kolejne zmiany w składzie Zarządu.

Uchwałą Nr 1/14.02/2023 z dnia 14 lutego 2023 roku działając na podstawie § 11 ust.2 Statutu Spółki Rada

Nadzorcza postanowiła o odwołaniu pani Jolanty Szewczyk ze składu Zarządu Spółki zaś Uchwałą Nr

2/14.02/2023 z dnia 14 lutego 2023 roku powołała pana Alana Dunikowskiego w skład Zarządu Spółki na

funkcję Wiceprezesa Zarządu.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

W dniu 28 lutego 2023 roku Rada Nadzorcza Uchwałami od nr 1/02/2023 do nr 4/02/2023 działając na

podstawie §11 ust.2 Statutu Spółki postanowiła o odwołaniu członków Zarządu z pełnienia powierzonych

im stanowisk i jednocześnie powołaniu na nowo powierzone stanowiska w składzie Zarządu Spółki tj. :

Łukasz Deńca - Prezes Zarządu,

Alan Dunikowski - Wiceprezes Zarządu,

Zofia Egierska - Członek Zarządu,

Jerzy Dyrcz - Członek Zarządu.

Powyższy skład Zarządu Spółki nie uległ zmianie do dnia podpisania sprawozdania finansowego za rok

2022.

W okresie 2022 roku nie zaszły zmiany w składzie Rady Nadzorczej.

Skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień, dla którego sporządzono sprawozdanie finansowe za rok 2022 był

następujący:

Bohdan Brym - Przewodniczący Rady Nadzorczej,

Mieczysław Kosy - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,

Andrzej Król - Członek Rady Nadzorczej, Sekretarz,

Krzysztof Mikołajczyk - Członek Rady Nadzorczej,

Robert Fijołek - Członek Rady Nadzorczej,

Dariusz Sarnowski - Członek Rady Nadzorczej.

W okresie po dniu bilansowym skład Rady Nadzorczej uległ zmianie.

W dniu 28 lutego 2023 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie ED invest Spółka Akcyjna z siedzibą w

Warszawie, Uchwałami nr 4 do nr 15, działając na podstawie art. 385 § 1 Kodeksu spółek handlowych

oraz § 14 ust. 2 Statutu Spółki, podjęło decyzję o odwołaniu dotychczasowej Rady Nadzorczej Spółki i

postanowiło powołać:

p. Adriana Haymansa do pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej Spółki, powierzając mu funkcję

Przewodniczącego Rady Nadzorczej

oraz p. Roberta Gwiazdowskiego, p. Oktawiana Jaworka, p. Sebastiana Chwedeczko, p. Artura

Neumana i p. Krzysztofa Mikołajczyka do pełnienia funkcji członków Rady Nadzorczej Spółki.

Na posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu 28 luty 2023 roku ukonstytuowała się Rada Nadzorcza Spółki w

składzie wyznaczonym mocą Uchwał nr 4 do nr 5 podjętych w dniu 28 luty 2023 roku przez Nadzwyczajne

Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki.

Skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień podpisania sprawozdania finansowego za rok 2022 był

następujący:

Adrian Haymans - Przewodniczący Rady Nadzorczej,

Oktawian Jaworek - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,

Robert Gwiazdowski - Członek Rady Nadzorczej,

Sebastian Chwedeczko - Członek Rady Nadzorczej,

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

Krzysztof Mikołajczyk - Członek Rady Nadzorczej,

Artur Neuman - Sekretarz Rady Nadzorczej.

1.4. CZAS TRWANIA SPÓŁKI

Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.

1.5. PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI

Od 20 lat ED invest S.A. realizuje z powodzeniem budownictwo wielorodzinne oraz jednorodzinne zarówno

na gruntach powierzonych, jak i na gruntach własnych. Spółka stworzyła i z sukcesem wdrożyła

unikatowy model biznesowy oparty na formule „Deweloper PLUS”, który opiera się na budownictwie

wielorodzinnym na gruntach powierzonych.

Wysoką jakość realizowanych obiektów, wiarygodność i bezpieczeństwo prawne oraz dobrą sytuację

ekonomiczno-finansową ED invest S.A. potwierdza obecność Spółki na Giełdzie Papierów Wartościowych

od października 2010 roku.

Spółka jest polskim przedsiębiorstwem usługowym prowadzącym działalność budowlaną, realizującym

budownictwo wielorodzinne, mieszkalno-usługowe oraz jednorodzinne w rejonie Warszawy.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności przeważającą działalnością Spółki są

• roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD

4120Z),

a pozostałe obszary działalności to:

• roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD

41,20,Z),

• wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji

budowlanych (PKD 43,2),

• wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych (PKD 43,3),

• hotele i podobne obiekty zakwaterowania (PKD 55,1)

• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68,1),

• wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68, 2),

• działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie (PKD 68,3),

• pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD

70,22,Z),

• działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne (PKD

71,1).

Spółka prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych oraz działalność związaną z

obsługą rynku nieruchomości. Realizowane przez Spółkę inwestycje to budownictwo wielorodzinne w

Warszawie na terenie dzielnicy Praga Południe w wyselekcjonowanych lokalizacjach, które zapewniają

warunki dogodnego dostępu do komunikacji miejskiej, zaplecza handlowo-usługowego, edukacyjnego,

medycznego, a także kulturalnego. Spółka przykłada dużą wagę do zapewnienia przyszłym

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

mieszkańcom produktu bardzo wysokiej jakości, posiadającego cechy funkcjonalności, wygody i

komfortu, już na etapie projektowania co zapewnia duże zainteresowanie klientów, a co za tym idzie

stabilny popyt na proponowane produkty. Ze względu na wyważone ceny oferta Spółki jest adresowana

do szerokiego grona nabywców. Dzięki temu wyróżnia się ona spośród podobnych ofert na rynku, co

znalazło uznanie wśród klientów i jest przez nich wielokrotnie podkreślane.

1.6. GŁÓWNE INWESTYCJE

Inwestycje realizowane prze Spółkę w roku 2022.

Spółka realizowała cztery inwestycje:

- we wspólnym przedsięwzięciu ze Spółdzielnią Mieszkaniową „ORLIK-JANTAR”

• PASAŻ ANIŃSKI etap II bud. D przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w dzielnicy Praga Południe

(rejon Gocławia). W ramach II etapu osiedla powstaje ośmiokondygnacyjny budynek z 117

mieszkaniami, z dwupoziomowym garażem wielostanowiskowym i lokalem usługowym na

parterze. W dniu 14 marca 2023 roku spółka uzyskała Decyzję – pozwolenie na użytkowanie.

Planowany termin oddania budynku do użytkowania to kwiecień 2023 roku.

- we wspólnym przedsięwzięciu ze Spółdzielnią Mieszkaniową „GOCŁAW LOTNISKO”

• „WILGA VI” przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego na warszawskim Gocławiu, wielorodzinny

budynek o funkcji mieszkano-usługowej z 104 mieszkaniami, z garażami w podziemiu, którego

realizację rozpoczęto w styczniu 2021 roku. Przekazanie budynku do użytkowania miało miejsce

19 września 2022 roku.

• „GOCŁAW - WILGA” Pasaż Aniński bud. C przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w dzielnicy Praga

Południe (rejon Gocławia), powstanie budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w

parterze i garażami podziemnymi oraz w przyziemiu ze 119 mieszkaniami, którego realizacja

rozpoczęto w kwietniu 2022 rok. Planowany termin realizacji: III kw. 2023 roku.

• „WILGA” przy ul. Umińskiego/Bora Komorowskiego/Znanieckiego (roboczo ul. Umińskiego) w

dzielnicy Praga Południe (rejon Gocławia) powstanie zespół budynków mieszkalnych

wielorodzinnych AB z częścią usługową w parterze, garażem w podziemiu i części parteru, ze

172 mieszkaniami, którego realizację Spółka rozpoczęła w październiku 2022 roku. Planowany

termin realizacji: II kw. 2024 roku.

Ww. inwestycje zostały objęte działaniami marketingowymi poprzez szerokie działania na forach

internetowych. Ich główny cel stanowiło pozyskanie nabywców, co przyniosło oczekiwane efekty.

Spółka nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

1.7. INFORMACJE O UDZIAŁACH WŁASNYCH

Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka posiadała 2.477.337 akcji własnych po cenie nabycia 2,50 zł/akcję

tj. 20% kapitału zakładowego spółki, na które przypada 2.477.337 tj. 20% udziału w ogólnej liczbie głosów

Realizacja skupu obyła się w dniach 27-30 sierpnia 2019 roku w trybie zaproszenia do składania ofert

sprzedaży akcji ED invest S.A. ogłoszonego w dniu 26 sierpnia 2019 roku.

Przeprowadzono transakcje ogółem na 2 477 337 akcji po cenie jednostkowej wynoszącej 2,50 zł poza

rynkiem zorganizowanym (OTC), rozliczone w systemie KDPW: Łączna wartość przeprowadzonych

transakcji wyniosła 6.193.345 zł.

Program odkupu akcji własnych (oparty na postanowieniach art. 362 §1 pkt 8 ksh.) stanowił dla Spółki

narzędzie umożliwiające kontrolę sytuacji rynkowej i reagowanie na nią, m.in. poprzez umożliwienie

Zarządowi Spółki skumulowania istotnego pakietu akcji własnych do zaoferowania potencjalnym

inwestorom w momencie realizacji projektów inwestycyjnorozwojowych, przez co pozyskane w ten

sposób środki, które stanowić będą uzupełnienie niezbędnego do ich realizacji finansowania.

Raportem nr 20/2023 z dnia 01 marca 2023 roku Zarząd Spółki poinformował, że został upoważniony

Uchwałą Rady Nadzorczej nr 8/02/2023 z dnia 28 lutego 2023 roku do sprzedaży do 5% akcji własnych tak

by w wolnym obrocie znajdowało się nie mniej niż 10% akcji ED invest S.A.

W dniu 02 marca 2023 roku Zarząd spółki dokonał złożenia zlecenia sprzedaży 350 tys. akcji własnych ED

invest S.A. do dyspozycji maklera z limitem ceny 4 zł i terminem ważności do 16 marca 2023 roku.

1.8. INFORMACJE O POSIADANYCH ODDZIAŁACH

Spółka nie posiada oddziałów.

1.9. WAŻNIEJSZE OSIĄGNIĘCIA W DZIEDZINIE BADAŃ I ROZWOJU.

Spółka nie prowadzi prac w zakresie badań i rozwoju.

1.10. POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA

ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ.

WNIESIENIE DO SADU POZWU O ZAPŁATĘ WIERZYTELNOŚCI, SPRAWA Z POWÓDZTWA SPÓŁKI PRZECIWKO SPÓŁDZIELNI

MIESZKANIOWEJ „WILGA 2000” Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE O ZAPŁATĘ KWOTY 5 806 743,00 ZŁ (SŁOWNIE: PIĘĆ MILONÓW

OSIEMSET SZEŚĆ TYSIĘCY SIEDEMSET CZTERDZIESCI TRZY ZŁOTE), KRÓRA TOCZY SIĘ PRZED SĄDEM OKRĘGOWYM W

WARSZAWIE WYDZIAŁ XXVI GOSPODARCZY POD SYGNATURĄ AKT: XXVI GC 245/17.

W dniu 3 marca 2017 roku ED Invest S.A. złożyła do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew

o zapłatę przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej Wilga 2000 z siedzibą w Warszawie. Pozwem tym Spółka

wnosi o zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie kwoty 5.806.742,21

zł powiększonej o odsetki ustawowe. Powyższa kwota jest sumą odszkodowania

z tytułu nie przystąpienia przez w/w Spółdzielnię do realizacji inwestycji objętej umową o wspólnym

przedsięwzięciu zawartą pomiędzy Spółką a poprzednikiem prawnym Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

2000” oraz wierzytelności przysługującej Spółce od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” za wykonane

prace skablowania linii wysokiego napięcia na jej działce 12/29, na której miała być zrealizowana

zabudowa mieszkaniowo-usługowa z halą garażową. Wskutek zaniechań Pozwanego do realizacji w/w

przedsięwzięcia inwestycyjnego nie doszło, mimo prowadzonych przez Spółkę i Pozwanego negocjacji i

rozmów. W wyniku braku porozumienia Spółka wystąpiła przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej WILGA 2000

z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej. Do zawarcia ugody nie doszło. Z tego względu Spółka

podjęła decyzję o skierowaniu sprawy na drogę postępowania sądowego w ramach powództwa o

zapłatę. (RB nr 10/2017). Postanowieniem Sądu z dnia 3 stycznia 2018 roku postępowanie zostało

zawieszone do czasu prawomocnego rozpoznania sprawy toczącej się pod sygn.. akt II C 1505/17 przed

Sądem Okręgowym dla Warszawy – Pragi. Postanowienie jest prawomocne.

SPRAWA Z POWÓDZTWA SPÓŁKI PRZECIWKO SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA „WILGA 2000” Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE O

ZAPŁATĘ KWOTY 52.155,61 ZŁ (SŁOWNIE: PIĘĆDZIESIĄT DWA TYSIĄCE STO PIĘĆDZIESIĄT PIĘĆ ZŁOTYCH SZEŚĆDZIESIĄT

JEDEN GROSZY) WRAZ Z USTAWOWYMI ODSETKAMI, KTÓRA TOCZY SIĘ PRZED SĄDEM REJONOWYM DLA M.ST.WARSZAWY

WYDZIAŁ XVI GOSPODARCZY POD SYGNATURĄ AKT: XVI GC 4026/19 (WCZESNIEJ SYGN.AKT: VIII GC 4725/14 ORAZ IX

GC 4567/18)

Pozwem z dnia 30 września 2014 roku (złożonym na biuro podawcze Sądu w dniu 7 października 2014)

Spółka wniosła o zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą

w Warszawie kwoty 52.155,61 zł (słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące sto pięćdziesiąt pięć złotych

sześćdziesiąt jeden grosz) wraz z odsetkami ustawowymi .

Stan sprawy: Sprawa w toku.

28 października 2014 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Sąd Gospodarczy VIII wydział Gospodarczy

w sprawie o sygn. akt: VIII GNc 7953/14 wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie wniosła od w/w nakazu sprzeciw, w

którym wniosła o oddalenie powództwa w całości. Spółka w odpowiedzi na sprzeciw pozwanego

wystosowała pismo procesowe, w którym podtrzymała wszelkie swoje twierdzenia wyrażone w pozwie.

W dniu 15 marca 2017 roku odbyła się rozprawa przed Sadem Rejonowym dla m. st. Warszawy

w Warszawie VIII Wydział Gospodarczy, podczas której Sąd postanowił o zawieszeniu postępowania do

czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. akt I ACa 2083/16 ( następnie przez SO Warszawa-

Praga pod sygn.. akt: II C 1505/17). Kancelaria wniosła zażalenie na ww. postanowienie, które w dniu 20

września 2017 roku postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie zostało oddalone ( sygn. akt.: XXIII

Gz907/17) wobec czego postepowanie w tej sprawie zostało prawomocnie zawieszone do czasu

rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. Akt I ACa 2083/16 (a obecnie przed Sądem Okręgowym

Warszawa-Praga w Warszawie pod sygn. II C 1505/17, której wynik ma kluczowy wpływ na rozstrzygnięcie

niniejszej sprawy).

ZGŁOSZENIE WIERZYTELNOŚCI W POSTĘPOWANIU UPADŁOŚCIOWYM DOTYCZĄCYM SPÓŁKI EDBUD S.A. Z SIEDZIBĄ W

WARSZAWIE W UPADŁOŚCI LIKWIDACYJNEJ. POSTĘPOWANIE UPADŁOŚCIOWE TOCZY SIĘ PRZED SĄDEM REJONOWYM DLA

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

M. ST. WARSZAWY, WYDZIAŁ XVIII GOSPODARCZY D/S UPADŁOŚCIOWYCH I RESTRUKTURYZACYJNYCH POD SYGNATURĄ

AKT: XVIII GUP 98/20 (WCZESNIEJ SYGN.AKT: X GUP 4/11 ORAZ XIX GUP 2/19)

W dniu 12 stycznia 2011 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, Wydział X Gospodarczy ds.

Upadłościowych i Naprawczych ogłosił upadłość spółki EDBUD S.A. z siedzibą

w Warszawie oraz wezwał wierzycieli do zgłaszania wierzytelności. Pismem z dnia 31 marca 2011 roku, z

zachowaniem dwumiesięcznego terminu na zgłoszenie wierzytelności od dnia opublikowania

postanowienia o ogłoszenie upadłości w MSiG, które miało miejsce w dniu 7 lutego 2011 roku, ED Invest

S.A. zgłosiła wierzytelność w łącznej kwocie 2.579.213,68 zł (słownie: dwa miliony pięćset siedemdziesiąt

dziewięć tysięcy dwieście trzynaście złotych sześćdziesiąt osiem groszy). Na przedmiotową wierzytelność

składają się poniższe należności:

- wierzytelność w kwocie 2.555.369,74 zł (słownie: dwa miliony pięćset pięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta

sześćdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt cztery grosze), którą ED Invest S.A. wnosi

o zaliczenie do kategorii IV, na którą składa się należność główna w kwocie 2.317.282,84 (słownie: dwa

miliony trzysta siedemnaście tysięcy dwieście osiemdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt cztery grosze) i

odsetki ustawowe w łącznej wysokości 238.086,90 (słownie: dwieście trzydzieści osiem tysięcy

osiemdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt groszy),

- wierzytelność w kwocie 23.843,94 (słownie: dwadzieścia trzy tysiące osiemset czterdzieści trzy złote

dziewięćdziesiąt cztery grosze), którą ED Invest S.A. wnosi o zaliczenie do kategorii V z tytułu odsetek, które

nie należą do wyższej kategorii.

Stan sprawy: Zgodnie z doręczonymi Kancelarii kopiami kart z listy wierzytelności w 2012 roku uznano

wierzytelność Spółki w kwocie 715.649,64 zł (słownie: siedemset piętnaście tysięcy sześćset czterdzieści

dziewięć złotych sześćdziesiąt cztery grosze) wraz z odsetkami w kwocie 49.379,35 zł (słownie: czterdzieści

dziewięć tysięcy trzysta siedemdziesiąt dziewięć złotych trzydzieści pięć groszy). Uznana wierzytelność

została zaliczona do kategorii IV.

Z uwagi na fakt, iż odmówiono uznania wierzytelności Spółce w pozostałej kwocie, w dniu

16 listopada 2012 roku Spółka złożyła w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy

sprzeciw od listy wierzytelności. W przedmiotowym sprzeciwie Spółka wnosiła

o uznanie wierzytelności w kwocie 1.814.184,69 zł (słownie: jeden milion osiemset czternaście tysięcy sto

osiemdziesiąt cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy).

W dniu 19 czerwca 2013 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy dla spraw

upadłościowych i naprawczych wydał postanowienie, w którym uwzględnił sprzeciw w ten sposób, iż

uznał wierzytelność Spółki dodatkowo w kwocie 1.814.184,69 zł (słownie: jeden milion osiemset

czternaście tysięcy sto osiemdziesiąt cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy). Kwota 1.790.340,75 zł

(słownie: jeden milion siedemset dziewięćdziesiąt tysięcy trzysta czterdzieści złotych siedemdziesiąt pięć

groszy) została zaliczona do IV kategorii, kwota 23.843,94 zł (słownie: dwadzieścia trzy tysiące złotych

osiemset czterdzieści trzy złote dziewięćdziesiąt cztery grosze) została zaliczona do V kategorii.

Spółka została wyznaczona zastępcą członka Rady Wierzycieli. Ostatnie posiedzenie Rady Wierzycieli

odbyło się w dniu 10 marca 2020 roku. Nowy termin nie został jeszcze ustalony.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

Z uwagi na zmianę sędziego referenta i wydział, w którym sprawa jest rozpoznawana zgodnie z art. 54

Regulaminu urzędowania sądów powszechnych, aktualnie sprawa tyczy się pod sygn. akt: XVIII GUp

98/20.

2. SYTUACJA FINANSOWA ED INVEST S.A.

Sprawozdanie finansowe za rok 2022 sporządzone zostało zgodnie z obowiązującymi zasadami

rachunkowości, tj. Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) oraz

związanymi z nimi Interpretacjami ogłoszonymi w formie Rozporządzeń Komisji Europejskiej

obowiązującymi na dzień 31 grudnia 2022 roku.

Stosowane przez Spółkę zasady rachunkowości zostały opisane w sprawozdaniu finansowym za rok 2022.

Sprawozdanie finansowe za 2022 rok zostało sporządzone w sposób zapewniający porównywalność z

danymi za poprzedni rok obrotowy z zastosowaniem tych samych zasad rachunkowości i metod

obliczeniowych oraz odzwierciedla w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową

Spółki oraz jej wynik finansowy.

Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy.

2.1. OMÓWIENIE PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH, UJAWNIONYCH W ROCZNYM

SPRAWOZDANIU FINANSOWYM ZA 2021 R., W SZCZEGÓLNOŚCI OPIS CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, W TYM O NIETYPOWYM

CHARAKTERZE, MAJĄCYCH ZNACZĄCY WPŁYW NA DZIAŁALNOŚĆ EMITENTA I SPRAWOZDANIE FINANSOWE, W TYM NA

OSIĄGNIĘTE PRZEZ NIEGO ZYSKI LUB PONIESIONE STRATY W ROKU OBROTOWYM, A TAKŻE OMÓWIENIE PERSPEKTYW

ROZWOJU DZIAŁALNOŚCI EMITENTA PRZYNAJMNIEJ W NAJBLIŻSZYM ROKU OBROTOWYM.

Podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe

Sprawozdanie z sytuacji finansowej

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

zmiana

zmiana %

Aktywa

Aktywa trwałe

4 185

3 903

282

Wartości niematerialne

-16

-80%

Rzeczowe aktywa trwałe

1 378

868

509

59%

Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku

2 759

2 953

-194

-7%

Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe

-18

-29%

Aktywa obrotowe

88 960

80 462

8 498

11%

Zapasy

6 178

Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )

30 216

15 997

14 219

89%

Należności handlowe oraz pozostałe należności

31 151

25 678

5 474

21%

Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego

472

657

-185

-28%

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

20 159

37 751

-17 592

-47%

Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe

783

378

405

107%

Aktywa razem

93 145

84 365

8 780

10%

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

W roku 2022 wartość aktywów Spółka wzrosła o 10%.

✓ Stan rzeczowych aktywów trwałych wynosił na dzień 31 grudnia 2022 roku 1 378 tys. PLN i wzrósł

w porównaniu do stanu na koniec 2021 roku o 509 tys. PLN tj. 59%.

Wzrost dotyczy przyjęcia do ksiąg w rzeczowe aktywa trwałe (budynki i budowle, środki transportu) lokalu

mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej usytułowany w Warszawie, dzielnica Praga

Południe przy ul. Fieldorfa 10 o wartości 710 tys. PLN. Nabycie zgodnie Aktem Notarialnym nr 6110/2021 z

dniu 17 grudnia 2021 roku, oraz dwu samochodów osobowych: Mercedes-Benz GLE 350 E 4M nabyty w

dniu 27 maja 2022 roku od Mercedes-Benz Warszawa Sp. z o.o., o wartości 376 tys. PLN i Mercedes-Benz

GLB 220 D 4MATIC nabyty 23 sierpnia 2022 roku od DUDA - CARS Spółka Akcyjna, o wartości 245 tys. PLN.

✓ Stan aktywa z tytułu prawa do użytkowania składnika majątku na dzień 31 grudnia 2022 roku

wyniósł 2 759 tys. PLN i w stosunku do roku 2021 zmalały o 7%.

Spadek był wynikiem bieżącego umorzenia prawa do użytkowania składnika majątku trwałego.

✓ Wartość zapasów na dzień 31 grudnia 2022 roku wyniosła 6 178 tys. PLN, (na dzień 31 grudnia

2021 wynosiła 0 )

W dniu 06 lipca 2022 roku Uchwałą nr 1/06.07/2022 na podstawie §16 ust. 1 III q) Statutu Spółki Rada

Nadzorcza wyraziła zgodę na nabycie przez Spółkę 50% udziału w prawie własności nieruchomości

gruntowej o łącznej powierzchni 15.509 m

, położonej w Piasecznie przy ul. Orężnej 31 za cenę nabycia

nie wyższą niż 2.950 tys. PLN netto.

W dniu 15 lipca 2022 roku Aktem Notarialnym Nr 6169/2022 pomiędzy spółką ED invest S.A., a spółką pod

firmą Rock Development Spółka z o.o. z siedziba w Łodzi („Sprzedający”) doszło do zawarcia Umowy

Przedwstępnej Sprzedaży dotyczącej nabycia przez ED invest S.A. ½ udziału w nieruchomości położonej

w Piasecznie przy ul. Orężnej 31 o łącznej powierzchni 1,5521 ha („Nieruchomość”). Zgodnie z

postanowieniami Umowy Przedwstępnej, przyrzeczona umowa sprzedaży udziału w w/w Nieruchomości

zostanie zawarta do dnia 31 maja 2023 roku, po uprzednim spełnieniu się zawartych w Umowie

okoliczności (warunków zawieszających), w tym przede wszystkim ujawnienia w dziale II księgi wieczystej

prowadzonej dla w/w Nieruchomości Sprzedającego, tj. spółki Rock Development sp. z o.o. z siedzibą w

Łodzi jako właściciela Nieruchomości.

W dniu 27 grudnia 2022 roku Uchwałą nr 4/27.12/2022 na podstawie §16 ust. 1 III q) Statutu Spółki Rada

Nadzorcza wyraziła zgodę na nabycie przez Spółkę prawa własności nieruchomości gruntowej o łącznej

powierzchni 15.521 m

, położonej w Piasecznie przy ul. Orężnej 31 za cenę nabycia nie wyższą niż 6.160

tys. PLN netto.

W dniu 27 grudnia 2022 roku Aktem Notarialnym nr 10036/2022 rozwiązano Umowę Przedwstępną

Sprzedaży oraz zawarto Umowę Sprzedaży zgodnie, z którą spółka pod firmą Rock Development Spółka

z o.o. z siedziba w Łodzi („Sprzedający”) sprzedaje spółce pod firmą ED invest Spółka Akcyjna

nieruchomość niezabudowaną, tj. działkę ewidencyjną nr 15, położoną w Piasecznie przy ul Orężnej 31,

o obszarze 1,5521 ha („Nieruchomość”) za cenę w kwocie 6.160 tys. PLN netto, tj. 7.757 tys. PLN brutto.

Obie strony postanowiły, że kwota 3.629 tys. PLN wpłacona Sprzedającemu przez ED invest S.A. na

podstawie Umowy Przedwstępnej, nie będzie podlegała zwrotowi, ale zostanie przez Sprzedającego

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

zarachowana na poczet ceny wynikającej z umowy sprzedaży, wynoszącej 7.757 tys. PLN brutto, tj.

łącznie z podatkiem od towarów i usług (VAT).

Nabytą nieruchomości Spółka zamierza przeznaczyć na realizację inwestycji deweloperskiej. Dodatkowo,

zważywszy na aktualne warunki makroekonomiczne, inwestycja w nabywany grunt pozwala także, w

ocenie Spółki, zabezpieczyć wolne środki pieniężne Spółki przed postępującą inflacją.

✓ Stan aktywów z tytułu umów (w tym o usługę budowlaną) na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosił

30 216 tys. PLN i w porównaniu do stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku wzrósł o 89%, na co wpływ miała

zmiana stopnia zaawansowania wycenianych kontraktów długoterminowych.

Istotnym czynnikiem było zakończenie realizacji i oddanie do użytkowania w dniu 19 września 2022 roku

inwestycji „Wilga VI” ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego oraz rozpoczęcie dwu nowych inwestycji „Gocław-

Wilga” Pasaż Aniński bud, C i „Wilga” ul. Umińskiego bud. AB, ponad to wysokie zaawansowanie

wykonania projektu „Orlik- Jantar” – Pasaż Aniński et. II bud. D ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego.

Saldo aktywów z tytułu umów o usługę ( w tym budowlaną ) jest prezentowane zgodnie z MSSF 15 i

składają się na nie należne przychody z tytułu realizowanych inwestycji w kwocie 95 428 tys. PLN,

( na 31 grudnia 2021 roku 66 656 tys. PLN ) koszty inwestycji na kwotę 2 001 tys. PLN ( na 31 grudnia 2021

roku 11 529 tys. PLN) oraz zaliczki wpłacone przez nabywców na kwotę 63 211 tys. PLN ( na 31 grudnia

2021 roku 39 130 tys. PLN ).

✓ Stan należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych należności na dzień 31 grudnia 2022 roku

wynosił 31 151 tys. PLN, w porównaniu do końca 2021 roku wzrósł o 5 474 tys. PLN tj. o 21% głównie w

wyniku rozliczenia należności z tytułu sprzedaży lokali na zakończonych inwestycjach Wilga VI ul. Jana

Nowaka Jeziorańskiego, Orlik ul. Rogalskiego etap.1, Wilga ul. Znanieckiego/Umińskiego bud. C, „Osiedle

Orlik Jantar” – Pasaż Aniński bud. E ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, ISKRA VI etap I budynek A oraz Wiga

VII zad.8.

✓ Stan środków pieniężnych na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosił 20 159 tys. PLN, zmalał w

porównaniu do końca 2021 roku o 17 592 tys. PLN tj. 47% wynikiem zmiany były działania Spółki z zakresie

realizacji projektów jak również inwestowania w nowe projekty. W III kwartale 2022 roku Spółka zakończyła

i oddała do użytkowania inwestycje Wilga VI, którą rozpoczęła w 2021 roku jednocześnie w roku 2022

rozpoczęto dwie nowe inwestycje, których stopień zaawansowania robót na koniec roku 2022 wynosił

średnio 26%, a także realizowana była inwestycję z roku 2021 tj. Pasaż Aniński bud. D, którego wykonanie

na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosiło 79,45% (zmiana w roku 2022 wyniosła 60,35%). Otrzymane zaliczki

na budowę lokali są zwrotem środków własnych zaangażowanych przez Spółkę na realizację inwestycji,

a zwłaszcza poniesionych w początkowym etapie ich wykonania, a w roku 2022 były to dwie duże

inwestycje. Dodatkowo w 2022 roku Spółka otrzymała środki z tytułu sprzedaży lokali na inwestycjach

zakończonych w latach ubiegłych (opis przy punkcie stan należności z tytułu dostaw i usług). W II półroczu

2022 roku Spółka wydatkowała środki na zakup nieruchomości co zostało opisane w punkcie dot. stanu

zapasów.

✓ Długo i krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe na dzień 31 grudnia 2022 roku wzrosły w

stosunku do stanu na koniec roku 2021 o 387 tys. PLN tj. 88%. Zmiana jest wynikiem spadku rozliczeń

długoterminowych, które zmalały o 18 tys. PLN i był spowodowany ujęciem w księgach części

długoterminowej opłat z tytułu otrzymanych gwarancji, oraz wzrostem rozliczeń krótkoterminowych o 405

tys. PLN był wynikiem aktywowania kosztów pozyskania nowych inwestycji na kwotę 405 tys. PLN.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

Sprawozdanie z sytuacji finansowej cd.

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2021

zmiana

zmiana %

Pasywa

Kapitał własny

62 835

63 923

-1 088

-2%

Kapitał podstawowy

619

Akcje własne

-6 273

Kapitał zapasowy

59 504

60 813

-1 309

-2%

Niepodzielony wynik finansowy

8 985

8 764

221

- zysk (strata) z lat ubiegłych

- zysk (strata) netto bieżącego roku

8 985

8 764

221

Zobowiązania

30 310

20 442

9 869

48%

Zobowiązania długoterminowe

8 302

7 223

1 078

15%

Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe

2 816

2 896

-79

-3%

Pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje

1 002

1 058

-56

-5%

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

4 400

3 250

1 150036

35%

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

315%

Zobowiązania krótkoterminowe

22 009

13 218

8 790

67%

Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji

5 974

-5 974

-100%

Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe

138

-79

-57%

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług

20 648

6 223

14 426

232%

Zobowiązania z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )

-4

-6%

Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe

724

515

208

40%

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

290

274

Pozostałe rezerwy krótkoterminowe

231

197

578%

Pasywa razem

93 145

84 365

8 780

10%

✓ Stan kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2022 roku zmalał o 2% w porównaniu do końca 2021

roku tj. o 1 088 tys. PLN na co wpływ miał wypłata dywidendy w wysokości 10 008 tys. PLN oraz ujęcie w

kapitale wyniku roku 2022 w wysokości 8 985 tys. PLN.

✓ Stan zobowiązań z tytułu emisji obligacji (długoterminowych i krótkoterminowych) na dzień 31

grudnia 2022 roku wyniósł 0 tys. PLN i zmienił się w stosunku do salda koniec 2021 roku o -5 974 tys. PLN .

Zmiana wartości obligacji jest związana z realizacją terminów wykupu przypadających na rok 2022 tj.

częściowego w dacie X okresu odsetkowego w dniu 28 kwietnia 2022 roku oraz ostatecznego w dniu

28 października 2022 roku.

✓ Stan długoterminowych kaucji na dzień 31 grudnia 2022 roku w porównaniu do stanu na dzień

31 grudnia 2021 roku zmalał o 56 tys. PLN tj. o 5% . Kwoty zatrzymane dotyczą 5% kaucji zatrzymanych od

Sp. Redox z tytułu gwarancji należytego wykonania na inwestycji Wilga Umińskiego budynek C.

✓ Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego wzrosła się o 1 150 tys. PLN w stosunku

do końca 2021 roku głównie w wyniku wyceny kontraktów długoterminowych.

✓ Stan długoterminowych zobowiązań z tytułu świadczeń pracowniczych na dzień 31 grudnia 2022

roku w porównaniu do stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku wzrósł o 315% tj. 63 tys. PLN. Utworzona rezerwa

dotyczy odpraw emerytalnych, której przeliczenie zależy od zmiany wskaźników tj. wskaźnika inflacji,

wskaźnika wzrostu wynagrodzeń, które w roku 2022 istotnie wzrosły.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

✓ Stan pozostałych zobowiązań finansowych:

- długoterminowych z tytułu leasingu na dzień 31 grudnia 2022 roku zmalał w porównaniu do stanu na

koniec 2021 roku o 79 tys. PLN tj. 3%,

- krótkoterminowych również zmalała o 79 tys. PLN tj. 57% i wynika ze spłaty rat kapitałowych oraz

wcześniejszego wykupu i zakończeni umowy leasingu nr L350408 Mercedes Benz Leasing Polska SP. z o.o.

Na dzień bilansowy Spółka korzysta z dwu umów leasingu:

- Umowa nr 4081294 Idea Getin Leasing zawarta 16 lutego 2021 roku na leasing samochodu osobowego

marki Skoda Fabia 1.0 TSI o wartości 8 tys. PLN,

- Umowy nr 4572021Toyota Leasing Polska Sp. z o.o. zawarta 21 stycznia 2021 roku na leasing samochodu

osobowego marki Toyota Avensis 2.0 D-4D Premium Kom 5dr o wartości 18 tys. PLN.

Spółka użytkuje również rzeczowe aktywa trwałe na podstawie trzech umów najmu lokali użytkowych

przy ul. Bora Komorowskiego 35 lok. 205, 214 i 218. Wszystkie umowy zostały zawarte na czas nieokreślony.

Zgodnie z MSSF 16 Umowy zostały ujęte w aktywach z tytułu prawa do użytkowania oraz pozostałych

długo i krótkookresowych zobowiązaniach finansowych. Z uwagi na czas nieokreślony korzystania z lokali

Spółka przyjęła prawdopodobny okres użytkowania aktywa na 40 lat.

✓ Stan zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2022 roku wzrósł w porównaniu do

końca 2021 roku o 14 426 tys. PLN tj. 232%. i wynika z bieżącej realizacji zobowiązań z tytułu wykonanych

robót budowlanych (trzy inwestycje) dla, których terminy zapłaty wypadają w styczniu i lutym 2023 roku.

✓ Stan zobowiązań z tytułu umów (w tym o usługę budowlaną) na dzień 31 grudnia 2022 roku

zmalał w porównaniu do stanu na koniec 2021 roku o 4 tys. zł tj. o 6%.

✓ Stan pozostałych zobowiązań krótkoterminowych na dzień 31 grudnia 2022 roku wzrósł

w porównaniu do końca 2021 roku o 208 tys. PLN tj. o 40%., głównie w wyniku zmiany zobowiązania

podatkowego, zaliczek i kwota zatrzymanych krótkoterminowych.

✓ Stan rezerw krótkoterminowych z tytułu świadczeń pracowniczych na dzień 31 grudnia 2022 roku

zwiększył się w porównaniu do końca 2021 roku o 16 tys. PLN tj. 6%, na co miała wpływ zmiana stanu

rezerwa na nie wykorzystane urlopy oraz na planowane premie za rok 2022.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

Sprawozdanie z wyniku

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2022

za okres od

01.01. do

31.12.2021

zmiana

stanu

zmiana %

Działalność kontynuowana

Przychody ze sprzedaży

78 918

59 683

19 235

32%

Przychody netto ze sprzedaży usług

78 918

58 916

20 002

34%

Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów

766

-766

-100%

Koszt własny sprzedaży

58 688

41 376

17 312

42%

Koszt sprzedanych usług

58 688

40 582

18 106

45%

Koszt sprzedanych towarów i materiałów

794

-794

-100%

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży

20 230

18 307

1 923

11%

Koszty sprzedaży

956

921

Koszty ogólnego zarządu

7 825

6 586

1 240

19%

Pozostałe przychody operacyjne

476

270

207

77%

Pozostałe koszty operacyjne

354

435

-81

-19%

Zysk (strata) z działalności operacyjnej

11 571

10 635

937

Przychody finansowe

401

119

282

237%

Koszty finansowe

679

744

-66

-9%

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

11 294

10 009

1 285

13%

Podatek dochodowy

2 309

1 245

1 063

85%

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

8 985

8 764

221

Działalność zaniechana

Zysk (strata) netto za rok obrotowy

8 985

8 764

221

W 2022 roku ED invest S.A. osiągnęła wynik finansowy netto 8 985 tys. PLN, wynik ten był o 3% wyższy niż

wynik roku 2021, który wynosił 8 764 tys. PLN. Przychody ze sprzedaży w stosunku do roku 2022 wzrosły o

32% tj. 19.235 tys. PLN ,a koszt własny sprzedaży w porównaniu do roku 2021 zwiększył się o 42% tj. 17 312

tys. PLN, ogółem wynik na działalności operacyjnej za 2022 wyniósł 11 571 tys. PLN i wzrósł o 937 tys. PLN

w porównaniu do wynik roku 2021. Na działalności finansowej Spółka poniosła stratę w kwocie 278 tys.

PLN.

Sprawozdanie z przepływów pieniężnych

Wyszczególnienie

za okres od 01.01.

do 31.12.2022

za okres od 01.01.

do 31.12.2021

Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej

-699

16 221

Przepływy pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej

-460

-831

Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej

-16 433

-5 511

Przepływy pieniężne netto razem

-17 592

9 879

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu

20 159

37 751

Na koniec 2022 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 20 159 tys. PLN.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

3. OPIS CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, W TYM O NIETYPOWYM CHARAKTERZE, MAJĄCYCH ZNACZĄCY WPŁYW NA

DZIAŁALNOŚĆ EMITENTA I SPRAWOZDANIE FINANSOWE, W TYM NA OSIĄGNIĘTE PRZEZ NIEGO ZYSKI LUB PONIESIONE

STRATY W ROKU OBROTOWYM, A TAKŻE OMÓWIENIE PERSPEKTYW ROZWOJU DZIAŁALNOŚCI EMITENTA

PRZYNAJMNIEJ W NAJBLIŻSZYM ROKU OBROTOWYM

Działalność Spółki w roku 2022 oparta była na realizacji zaplanowanej sprzedaży lokali mieszkalnych z

inwestycji :

- zakończonych: Wilga VI ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego (zakończona i oddana do użytkowania w dniu

19 września 2022 roku),

- nowo rozpoczętych: w kwietniu 2022 roku inwestycji „Gocław – Wilga” Pasaż Aniński bud. C, w

październiku 2022 Wilga ul. Umińskiego bud. AB,

- kontynuowanych: Olik – Jantar Pasaż Aniński bud. D,

- zakończonych w okresach ubiegłych: Olik – Jantar Pasaż Aniński bud. E, Wilga ul. Umińskiego bud. C,

Iskra etap I bud. A i Wilga VII zad. 8.

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym Spółka kontynuowała realizację projektów:

✓ dla Spółdzielni Mieszkaniowej Orlik Jantar na wykonanie:

• PASAŻ ANIŃSKI etap II bud. D przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w dzielnicy Praga Południe

(rejon Gocławia). W ramach II etapu osiedla powstaje ośmiokondygnacyjny budynek z 117

mieszkaniami, z dwupoziomowym garażem wielostanowiskowym i lokalem usługowym na

parterze. W dniu 16 września 2021 roku Spółka zawarto Umowę z Hochtief Polska Spółka Akcyjna

z siedzibą w Warszawie ul. Żwirki i Wigury 14, 02-092 Warszawa na jej realizację. Umowa nie

odbiegała od warunków rynkowych. W dniu 14 marca 2023 roku spółka uzyskała Decyzję –

pozwolenie na użytkowanie. Planowany termin oddania budynku do użytkowania to kwiecień

2023 roku.

Zaplanowano również II etap inwestycji o nazwie „ORLIK” zlokalizowanej na warszawskim Gocławiu, przy

ul. Rogalskiego na ok. 84 mieszkania, na dzień sporządzenia sprawozdania Spółka otrzymała Decyzję o

warunkach zabudowy (dnia 24 września 2019r.) oraz Decyzję pozwolenie na budowę (dnia 11 luty 2022

roku)

✓ dla Spółdzielni Mieszkaniowej Gocław Lotnisko na wykonanie :

• „WILGA VI” przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego na warszawskim Gocławiu, wielorodzinny

budynek o funkcji mieszkano-usługowej z 104 mieszkaniami, z garażami w podziemiu, którego

realizację rozpoczęto w styczniu 2021 roku. W dniu 21 stycznia 2021 roku zawarto Umowę naa

wykonanie z Hochtief Polska Spółka Akcyjna z siedziba w Warszawie ul. Żwirki i Wigury 14, 02-092

Warszawa. Umowa nie odbiegała od warunków rynkowych. Zakończenie inwestycji i

przekazanie budynku do użytkowania miało miejsce 19 września 2022 roku.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

Zaplanowano również II etap realizacji na ok. 76 mieszkań, na dzień sporządzenia sprawozdania

Spółka podjęła działania przygotowawcze i admiracyjne w zakresie pozyskania wymaganych

dokumentacji, wniosków, decyzji.

• „GOCŁAW - WILGA” Pasaż Aniński bud. C przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w dzielnicy Praga

Południe (rejon Gocławia), powstanie budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w

parterze i garażami podziemnymi oraz w przyziemiu ze 119 mieszkaniami, którego realizacja

rozpoczęto w kwietniu 2022 rok. W dniu 12 kwietnia 2022 roku Spółka zawarto Umowę z Hochtief

Polska Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie ul. Żwirki i Wigury 14, 02-092 Warszawa, na

realizację inwestycji. Umowa nie odbiega od warunków rynkowych Planowany termin realizacji:

III kw. 2023 roku.

• „WILGA” przy ul. Umińskiego/Bora Komorowskiego/Znanieckiego (roboczo ul. Umińskiego) w

dzielnicy Praga Południe (rejon Gocławia) powstanie zespół budynków mieszkalnych

wielorodzinnych AB z częścią usługową w parterze, garażem w podziemiu i części parteru, ze

172 mieszkaniami, którego realizację Spółka rozpoczęła w październiku 2022 roku. W dniu 28

września 2022 roku Spółka podpisała Umowę z Hochtief Polska S.A. z siedzibą w Warszawie ul.

Żwirki i Wigury 14, 02-092 Warszawa, na realizację inwestycji. Umowa nie odbiega od warunków

rynkowych. Planowany termin realizacji: II kw. 2024 roku.

Zaplanowano również kolejny etap inwestycji o nazwie „ISKRA” zlokalizowanej na warszawskim Gocławiu,

na ok. 103 mieszkania, na dzień sporządzenia sprawozdania Spółka otrzymała Decyzję o warunkach

zabudowy (dnia 30 maja 2022 roku).

Terminy realizacji planowanych inwestycji zostaną określone po uzyskaniu kolejnych pozwoleń na

budowę dla poszczególnych etapów, co będzie miało wpływ na osiągane wyniki w kolejnych

kwartałach.

✓ Czynniki mające wpływ na realizację inwestycji

Istotnym czynnikiem mającym wpływ na realizację kolejnych inwestycji jest konserwatywna polityka

banków w zakresie dostępności kredytów dla osób fizycznych oraz przedłużające się procedury

bankowe. Sytuacja wywołana pandemia, która spowodowała wydłużenie procedury uzyskania

finansowania kredytowego, zwiększone wymagania przy ocenie zdolności kredytowej, wręcz

wycofywanie się niektórych banków z finansowania zakupu mieszkań. Rosnąca inflacja wywołująca

wzrost stóp procentowych, a tym samym istotny wpływ na zdolność kredytową nabywców,

zabezpieczenia banków w umowach kredytowych przed dalszym wzrostem oprocentowania znacząco

wpływają na ryzyko kredytobiorców i decyzje nabywców o pozyskaniu finansowania kredytem.

Kurs złotego i rosnące stopy procentowe wpływają bezpośrednio na zdolności kredytowe kupujących i

ich możliwości nabywcze, tym samym istotnym czynnikiem mającym wpływ na realizację kolejnych

inwestycji przez Spółkę jest polityka banków w zakresie dostępności kredytów dla osób fizycznych.

W 2022 roku tempo sprzedaży mieszkań utrzymało się na planowanym poziomie uwzględniającym regres.

Spółka obserwuje zainteresowanie nowo oferowanymi od maja oraz od listopada inwestycjami. Dla

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

inwestycji oferowanej od maja sprzedaż realizowana jest zgodnie z założonym planem, zaś dla inwestycji

oferowanej od listopada zainteresowanie oraz tempo sprzedaży przewyższa planowane założenia.

Kolejnym czynnikiem mającym obecnie istotny wpław na realizację inwestycji poprzez wydłużenie się

procedur administracyjnych, projektowych, uzyskania pozwolenia na budowę, wykonawstwo w związku

ze zwiększonym ryzykiem absencji pracowników oraz działaniem firm budowlanych w przyszłości jest

trwająca od dwu lat pandemia Covid-19 i ryzyko kolejnych jej fali. Zarząd Spółki na bieżąca analizuje

sytuację na rynku, zmiany zachodzące w gospodarce wywołane Covid-19 , a w konsekwencji wpływ

tych czynników na plany inwestycyjne Spółki w okresie najbliższych miesięcy , a także w dłuższej

perspektywie czasowej. W okresie sprawozdawczym Spółka nie odnotowała istotnego wpływu pandemii

na jej działalność.

Początek roku 2022 to początek wojny na Ukrainie, który spowodował utrudnienia w branży budowlanej.

Sytuacja jest nadal dynamiczna i niestabilna.

Pewien procent pracowników budowlanych to obywatele Ukrainy zatrudnieni na polskich budowach.

Wybuch wojny spowodował, ze dość dużo z nich odeszło z pracy. Wykonawca inwestycji realizowanych

dla ED invest S.A. nie miał wysokiego procentu zatrudnienia pracowników z Ukrainy tym samym odejście

z pracy części z nich nie wywołało problemu kadrowego. W zaistniałej sytuacji wykonawca podjął

działania w celu zabezpieczenia braków kadrowych zatrudniając pracowników z Tadżykistanu i Gruzji.

Ogólnie w 2022 roku sytuacja ta nie wpłynęła na realizowane dla ED invest S.A. inwestycje. Zarząd Spółki

na bieżąco kontroluje i dokonuje oceny sytuacji w zakresie zabezpieczenia wykonania robót na

realizowanych inwestycjach.

Kolejnym czynnikiem, który w związku z trwającą wojną na Ukrainie ma istotny wpływ na branżę

budowlaną jest cena i dostępność surowców i materiałów budowlanych pochodzących z rynku

wschodniego, szczególnie materiałów hutniczych oraz cena i dostępność paliw. Łańcuchy dostaw to

obszar zależny od transportu, który w dużej mierze opierał się na kierowcach pochodzenia ukraińskiego.

Realizowane przez ED invest S.A. w 2022 roku inwestycje w większości miały zabezpieczone materiały,

gdyż stabilny wykonawca realizuje dostawy w oparciu o sprawdzonych w wieloletniej współpracy

dostawców, co zapewnia wcześniejsze przemyślane planowanie i zamawianie materiałów oraz

realizacje procesów dostaw. W kwestii inwestycji „Orlik-Jantar” Pasaż Aniński budynek D wykonawca

wystąpił z informacja o ujawnieniu niekorzystnych uwarunkowań w realizacji kontraktu tj. wzrost cen

robocizny oraz znaczny niekalkulowany wzrost cen materiałów i wyrobów budowlanych co po

uzgodnieniu przez strony spowodowało podpisanie Aneksu do Umowy na kwotę 898 tys. PLN. W kwietniu

2022 roku, została podpisana Umowa dla nowo rozpoczętej inwestycja „Gocław – Wilga” Pasaż Aniński

bud. C, która została zawarta z uwzględnieniem możliwego do oszacowania na dzień jej zawarcia

wzrostu cen robocizny oraz materiałów i wyrobów budowlanych. Dla ww. wymienionych inwestycji na

dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie wystąpiły informacje, które ujawniły by niekorzystne

uwarunkowania wymagające wzrosty ceny wykonania. We wrześniu 2022 roku, Spółka podpisała w

wykonawcą Umowę dla kolejnej nowo rozpoczętej w 2022 roku inwestycja „Gocław-Lotnisko” Wilga,

Umińskiego bud. AB, która została zawarta również z uwzględnieniem możliwego do oszacowania na

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

dzień jej zawarcia wzrostu cen robocizny oraz materiałów i wyrobów budowlanych. Spółka na bieżąco

monitoruje i ocenia sytuację, prognozuje wzrost kosztów bezpośrednich, ocenia ryzyko przekroczeń

budżetowych związanych z wykonawstwem. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie

występuje zagrożenie dla harmonogramów robót i terminów wykonania realizowanych inwestycji.

Zarząd Spółki obserwuje sytuację na bieżąco aby reagować niezwłocznie i minimalizować powstałe

ryzyko.

Z informacji oficjalnych wynika, że w czwartym kwartale 2022 roku w porównaniu do trzeciego kwartału

2022 roku inflacja wzrosła o 3,6%, wzrost ten był porównywalny do zmiany wskaźnika inflacji w trzecim

kwartale 2022 roku w porównaniu do kwartału drugiego, który to wynosił 3,1% zaś znacznie niższy niż

zmiana wskaźnika inflacji w drugim kwartale 2022 roku w porównaniu do kwartału pierwszego, która

wyniosła 5,8% była ona również wyższa niż wskaźnik inflacji pierwszego kwartału wynoszący 3,8%.

Analizując zmienność wskaźnika inflacji zauważamy jego najintensywniejszy wzrost w okresie kwiecień,

maj, czerwiec to jest początku inwazji Rosji na Ukrainę.

Wskaźnik inflacji bazowej wyniósł 10,7% w skali roku co znalazło odzwierciedlanie w cenach, energii,

paliw, materiałów budowlanych, transportu oraz wynagrodzeń. Pomimo tak istotnych zmian koszty

budów zostały ustabilizowane w stosunku do planowanej ceny sprzedaży.

W związku z restrykcyjnymi zaleceniami KNF odnośnie badania zdolności kredytowej konsumentów seria

podwyżek stóp procentowych wprowadzona przez Radę Polityki pieniężnej spowodowała w końcówce

2022 roku niemal zanik akcji kredytowej w zakresie kredytów hipotecznych. Powyższe przełożyło się, i w

ocenie Spółki przełoży się także w najbliższej przyszłości, na spowolnienie tempa sprzedaży budowanych

przez Spółkę mieszkań, przy czym ten spadek tempa sprzedaży nie zagrozi realizacji planów Spółki.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego przewidywane zmiany cen sprzedaży są

trudne do określenia. Zarząd Spółki obserwuje sytuację na bieżąco aby reagować niezwłocznie i

minimalizować powstałe ryzyko podejmując decyzje stosowne do zaistniałych sytuacji.

Spółka przewiduje, że jeżeli wzrost cen czynników produkcyjnych tj. materiałów, robocizny, energii, paliw

itd., który obecnie już jest znaczny utrzyma się w najbliższym czasie oraz brak dostępności kredytów

związany ze wzrostem stóp procentowych i zmniejszeniem zdolności kredytowej nabywców może

spowodować korekty cenowe jak i szybkość realizacji nowo rozpoczętych obiektów.

Na wyniki finansowe Spółki w przyszłości, jej dalszy rozwój, realizację planowanych inwestycji istotny

wpływ będą miały możliwości pozyskania źródeł finansowania oraz koszty jakie będą się z tym wiązały.

4. OPIS ISTOTNYCH CZYNNIKÓW RYZYKA I ZAGROŻEŃ, Z OKREŚLENIEM, W JAKIM STOPNIU SPÓŁKA JEST NA

NIE NARAŻONA

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z DZIAŁALNOŚCIĄ EMITENTA

RYZYKO ZWIĄZANE Z KONCENTRACJĄ DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ SPÓŁKI NA TERENIE AGLOMERACJI WARSZAWSKIEJ

Obecnie wszystkie projekty budowlane Spółki realizowane są na terenie aglomeracji warszawskiej. Spółka

na bieżąco analizuje rynek działalności budowlanej i deweloperskiej w innych polskich miastach,

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

jednakże korzyści płynące z ekspansji na inne rynki wydają się obecnie Zarządowi niewspółmierne w

stosunku do korzyści, które oferuje rynek aglomeracji warszawskiej. W związku z tym, w krótkim i średnim

horyzoncie czasowym przychody i zyski generowane przez Spółkę będą uzależnione od sytuacji na

warszawskim rynku mieszkaniowym. Ewentualne pogorszenie koniunktury na tym rynku może mieć

negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Spółki, jednakże Spółka ocenia to ryzyko jako

niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z ISTOTNĄ ZMIANĄ KOSZTÓW BUDOWY ORAZ ZALEŻNOŚCIĄ SPÓŁKI OD WYKONAWCÓW ROBÓT

BUDOWLANYCH

Spółka zawarła i w przyszłości będzie zawierać umowy z wykonawcami robót budowlanych na realizację

projektów budowlanych. Koszty takich projektów mogą ulegać zmianie wskutek wielu czynników, m.in.

z uwagi na: (i) zmianę zakresu projektu oraz zmiany w projekcie architektonicznym; (ii) wzrost cen

materiałów budowlanych; (iii) niedobór wykwalifikowanych pracowników lub wzrost kosztów ich

zatrudnienia; (iv) niewykonanie prac przez wykonawców w uzgodnionych terminach i w uzgodnionym

standardzie akceptowalnym dla Spółki; (v) w związku z wprowadzeniem nowych rozporządzeń

dotyczących wielobranżowych warunków technicznych wykończenia oraz przekazywania obiektów.

Istnieje również ryzyko związane z utratą przez wykonawców płynności finansowej, co może wpłynąć na

jakość i terminowość realizacji zleconych prac. Utrata płynności finansowej może, w skrajnych

przypadkach, doprowadzić do całkowitego zaprzestania prac przez wykonawcę robót budowlanych

i spowodować konieczność jego zastąpienia. Wszystkie opóźnienia i koszty związane ze zmianą

wykonawcy wpłynąć mogą negatywnie na rentowność projektu budowlanego. Pomimo, iż Spółka stara

się ograniczać takie ryzyko poprzez utrzymywanie długoterminowych relacji z grupą sprawdzonych

wykonawców robót budowlanych, zagrożenie ciągłości i stabilności działania, w tym utrata płynności

przez któregokolwiek z wykonawców realizujących projekty może negatywnie wpłynąć na działalność i

sytuację finansową Spółki. Dla wyeliminowania takich sytuacji Spółka prowadzi na bieżąco ocenę

zdolności wykonawczych, referencji i kondycji finansowej firm wykonawczych, których usługi są

kontraktowane, a także monitoruje na bieżąco zmieniające się warunki techniczne wykonywania i

projektowania obiektów, dlatego też możliwość wystąpienie tego ryzyka Spółka ocenia jako średnią.

RYZYKO TOWARZYSZĄCE REALIZACJI PROJEKTÓW BUDOWLANYCH

Projekty budowlane realizowane przez Spółkę obarczone są wieloma ryzykami. Takie ryzyka obejmują

w szczególności: (i) nieuzyskanie lub podważenie uzyskanych już pozwoleń, zezwoleń lub innych decyzji

administracyjnych niezbędnych do wykorzystania gruntu oraz realizacji projektów budowlanych zgodnie

z planami Spółki, (ii) nieprzewidywalne działania sąsiadów w zakresie prób podważania prawomocnych

decyzji budowlanych po uzyskaniu stosownych zezwoleń oraz w trakcie ich uzyskiwania, (iii) opóźnienie

rozpoczęcia lub zakończenia budowy, (iv) istotny wzrost kosztów ponad poziom założony w budżecie, (v)

niewypłacalność wykonawców lub podwykonawców, (vi) spory pracownicze u wykonawców lub

podwykonawców, (vii) nieszczęśliwe wypadki lub nieprzewidziane trudności techniczne, (viii) brak

możliwości uzyskania pozwoleń umożliwiających oddanie budynku do użytkowania lub innych

wymaganych pozwoleń, (ix) ryzyko ewentualnych wad ujawnionych w okresie rękojmi, które Spółka

będzie musiała usunąć na własny koszt (pomimo, że wady w okresie rękojmi objęte są gwarancją firmy

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

wykonawczej), jak również (x) zmiany w przepisach regulujących wykorzystanie gruntów i realizacje

projektów budowlanych. Wystąpienie każdej z powyższych okoliczności może spowodować opóźnienia

w zakończeniu projektu, wzrost kosztów lub utratę przychodów z takiego projektu, a w niektórych

przypadkach brak możliwości jego zakończenia. Może to mieć negatywny wpływ na działalność i

sytuację finansową Spółki, ryzyko to w ocenie Spółki jest jednak niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z NIEKORZYSTNYMI WARUNKAMI GRUNTOWYMI

Realizując kontrakty budowlane, Spółka przeprowadza (lub wymaga od kontrahentów) analizę

geotechniczną gruntu, na którym będzie przeprowadzana inwestycja. Ze względu na ograniczenia tej

analizy nie można wykluczyć, iż w trakcie realizacji projektu budowlanego Spółka napotka

nieprzewidziane trudności, które mogą spowodować opóźnienie lub zwiększyć koszt przygotowania

gruntu pod budowę, takie jak np. znaleziska archeologiczne, wody podskórne, niewypały, intensywne

zmiany pogodowe powodujące nierównomierne podnoszenie i opadanie wód gruntowych. Czynniki

takie mogą mieć wpływ na koszty lub harmonogram realizacji danego projektu budowlanego lub wręcz

uniemożliwić jego realizację w planowanej formie. Może to mieć negatywny wpływ na działalność i

sytuację finansową Spółki. Spółka ocenia to ryzyko jako niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z ISTOTNYMI SZKODAMI PRZEWYŻSZAJĄCYMI POLISY Z TYTUŁU UBEZPIECZENIA

Projekty budowlane realizowane przez Spółkę są objęte ochroną ubezpieczeniową na podstawie umów

ubezpieczenia. W przypadku fizycznego zniszczenia budynków na skutek pożaru, zalania lub z innych

przyczyn przed wydaniem lokali ich nabywcom, Spółka może ponieść szkodę, która może nie zostać

pokryta w całości przez odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia, w szczególności z uwagi na fakt, iż

wartość przedmiotu ubezpieczenia oszacowana w umowie ubezpieczenia może być mniejsza od

wartości przedmiotu ubezpieczenia w chwili wystąpienia szkody. Ponadto polisy ubezpieczeniowe nie

pokrywają utraconych zysków Spółki z projektu budowlanego oraz szkód związanych z niewykonaniem

lub nieterminowym wykonaniem umów z kontrahentami Spółki. W przypadku wystąpienia szkody

przewyższającej limit wypłaty z ubezpieczenia, Spółka może utracić środki zainwestowane w projekt

budowlany dotknięty szkodą, a także przewidywane przychody z tytułu tego projektu. Wystąpienie

powyższego zdarzenia może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Spółki.

Jednak Spółka ocenia ryzyko jako niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z DECYZJAMI UWŁASZCZENIOWYMI I PODZIAŁOWYMI DZIAŁEK

W stosunku do części działek, na których ED invest S.A. prowadzi inwestycje, nie jest w pełni uregulowany

stan prawny. Pomimo faktu istnienia formalnej decyzji przyznającej prawo użytkowania wieczystego do

gruntów, na których prowadzone są inwestycje, część działek wymaga założenia ksiąg wieczystych, a

część z kolei wymaga dokonania odpowiedniego podziału. W budżecie m. st. Warszawy brak jest przy

tym środków na dokonanie stosownych podziałów nieruchomości, co łączy się z koniecznością

uruchomiania dodatkowych procedur mających na celu wykonanie podziału działek za m. st.

Warszawę. Sądy i Urzędy na terenie m. st. Warszawy są obecnie obłożone sprawami, a one w

przeważającej większości rozpoznawane są według kolejności wpływu, niezależnie od ilości spraw

rozpatrywanych w danym czasie, co nie pozwala określić terminu ich rozpatrywania. W toku spraw mogą

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

również pojawić się trudne do przewidzenia przeszkody natury formalnej, które mogą wyniknąć z faktu,

że na terenie m. st. Warszawy organy zajmujące się regulacją stanu prawnego nieruchomości są w dużej

części zdecentralizowane i na etapie postępowań często koniecznym jest pozyskiwanie informacji i

dokumentów od innych organów (np. decyzje o ewentualnej komunalizacji). W związku z powyższym, w

toku postępowań administracyjnych i sądowych, można liczyć się z opóźnieniami lub też innymi

przeszkodami natury formalnej w uzyskaniu konkretnych decyzji i postanowień umożliwiających

kontynuowanie procesu inwestycyjnego, co może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację

finansową Spółki, a w skrajnych przypadkach może doprowadzić do niemożliwości przeprowadzenia

całości lub części inwestycji w planowanym zakresie lub planowanym czasie.

Ryzyko pojawienia się przeszkód natury formalnej w procesie regulacji stanu prawnego nieruchomości

ocenić należy jako stosunkowo niewielkie. Ewentualne powstanie opóźnień w stosunku do zakładanych

terminów uzyskania stosownych postanowień sądowych i spodziewanych decyzji administracyjnych

oceniać należy jako realne, a ryzyko ich powstania wskazać należy jako niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z MOŻLIWOŚCIĄ REALIZACJI KOLEJNYCH KONTRAKTÓW BUDOWLANYCH ORAZ CENAMI LOKALI

Dalszy rozwój działalności Spółki zależy w decydującym stopniu od zdolności pozyskiwania atrakcyjnych

kontraktów budowlanych po konkurencyjnych cenach, a następnie od zdolności Spółki do sprzedaży na

rynku wybudowanych mieszkań w odpowiednim terminie i z satysfakcjonującą marżą. Zdolność do

wypełnienia powyższych założeń wynika z kolei w znacznej mierze z kondycji rynku mieszkaniowego na

terenie aglomeracji warszawskiej, na którym działa Spółka.

Pozyskanie kontraktów w celu realizacji kontraktów budowlanych w przyszłości może być trudniejsze lub

bardziej kosztowne niż dotychczas z przyczyn takich jak: (i) silna konkurencja na rynku nieruchomości, (ii)

czasochłonny proces uzyskiwania pozwoleń administracyjnych i innych niezbędnych decyzji, zgód i

pozwoleń, (iii) brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz (iv) ograniczona

dostępność terenów z odpowiednią infrastrukturą.

Rentowność działalności budowlanej Spółki zależy również bezpośrednio od poziomu cen mieszkań w

Polsce, a w szczególności w Warszawie. Nadpodaż mieszkań wywołana zbyt dużą liczbą dostępnych

lokali może negatywnie wpływać na ceny mieszkań na rynku, na którym działa Spółka. W przypadku

istotnego spadku cen mieszkań Spółka nie może zapewnić, że będzie w stanie sprzedać wybudowane

mieszkania po cenach zapewniających wstępnie założoną przez Spółkę rentowność. Wszystkie powyższe

czynniki mogą mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Spółki. Ryzyko to w ocenie

Spółki jest nadal niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z ROSZCZENIAMI WOBEC SPÓŁKI Z TYTUŁU BUDOWY I SPRZEDAŻY LOKALI

Spółka zawarła i w przyszłości będzie zawierać z wykonawcami robót budowlanych umowy o budowę.

Zaciągnięte przez wykonawców zobowiązania w związku z realizacją projektów budowlanych mogą

skutkować powstaniem roszczeń wobec nich z powodu niewykonania lub nieprawidłowego wykonania

takich zobowiązań. Pomimo, iż wykonawcy robót budowlanych udzielają gwarancji dobrego wykonania,

które pozwalają ograniczyć wpływ niewykonania przez nich zobowiązań, wejście w spór z wykonawcą

może doprowadzić do opóźnień w realizacji projektu budowlanego lub do przekroczenia kosztów.

Wykonawca może również nie być w stanie całkowicie zaspokoić ewentualnych roszczeń Spółki. W

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

konsekwencji Spółka, która jest bezpośrednio odpowiedzialna wobec klientów, może nie być w stanie

zrekompensować sobie w pełni kosztów, jakie poniesie z tytułu niezrealizowania lub opóźnienia w

realizacji projektu, jak również usterek sprzedawanych lokali, co może w istotnie negatywny sposób

wpłynąć na jej działalność i sytuację finansową. Wystąpienie w przyszłości przez klientów Spółki z tego

typu roszczeniami może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Spółki, należy jednak

zaznaczyć, że ze względu na wysoką jakość prowadzonych prac budowlanych oraz kontrolę ich jakości

prawdopodobieństwo zaistnienia powyższego ryzyka jest ograniczona i w ocenie Spółki niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z ZALEŻNOŚCIĄ SPÓŁKI OD OSÓB PEŁNIĄCYCH KLUCZOWE FUNKCJE KIEROWNICZE ORAZ OD

WYSOKIEJ KLASY WYKWALIFIKOWANYCH PRACOWNIKÓW

Działalność Spółki jest zależna od członków kadry kierowniczej wyższego szczebla, szczególnie od

członków Zarządu Spółki.

Funkcjonowanie Spółki jest także w istotnym stopniu zależne od wysokiej klasy wykwalifikowanych

pracowników. W wypadku istotnego rozszerzenia skali działalności Spółki i tym samym konieczności

zatrudnienia dużej ilości dodatkowych, wykwalifikowanych pracowników, istnieje ryzyko wystąpienia

problemów z ich pozyskaniem. Jednak w opinii Spółki ryzyko to oceniane jest jako niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE ZE WSPÓŁPRACĄ EMITENTA ZE SPÓŁDZIELNIĄ MIESZKANIOWĄ „GOCŁAW-LOTNISKO”

W latach 2012-2022 największe obroty w sprzedaży produktów i usług Spółka osiągnęła ze Spółdzielnią

Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”. Spółdzielnia stanowi istotnego dostawcę Spółki. W przypadku

problemów finansowych Spółdzielni Mieszkaniowej „Orlik – Jantar” Spółka w sposób negatywny może

odczuć skutki takiej sytuacji (niższe przychody ze sprzedaży, niższa rentowność, potencjalne ryzyko

związane z brakiem pokrycia odpowiedniej części kosztów stałych).

Spółka będąc świadoma powyższego zagrożenia dąży do dywersyfikacji źródeł przychodów. W tym celu

podpisała kontrakty z inną, dużą spółdzielnia mieszkaniową na terenie Warszawy (na analogicznych

warunkach współpracy jak ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”), a samo ryzyko ocenia jako

niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE ZE WSPÓŁPRACĄ EMITENTA ZE SPÓŁDZIELNIĄ MIESZKANIOWĄ „ORLIK-JANTAR”

Od roku 2019 Spółka współpracuje również ze Spółdzielnią Mieszkaniową „ Orlik-Jantar” zawierając

umowy na sprzedaży produktów i usług, która stanowi obecnie istotnego dostawcę Spółki zapewniając

dywersyfikację źródeł przychodów. W przypadku problemów finansowych Spółdzielni Mieszkaniowej

„Orlik-Jantar” Spółka w sposób negatywny może odczuć skutki takiej sytuacji (niższe przychody ze

sprzedaży, niższa rentowność, potencjalne ryzyko związane z brakiem pokrycia odpowiedniej części

kosztów stałych).

Mając powyższe na uwadze Spółka różnicuje źródła przychodów. W tym celu podpisała kontrakty

z dwiema spółdzielniami mieszkaniowymi na terenie Warszawy (na analogicznych warunkach

współpracy ), a samo ryzyko ocenia jako niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z HISTORYCZNYM ZAWIERANIEM PRZEZ SPÓŁKĘ TRANSAKCJI Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

W toku prowadzonej działalności Spółka oraz inne podmioty powiązane ze Spółką dokonywały pomiędzy

sobą transakcji gospodarczych, które umożliwiały efektywne prowadzenie działalności gospodarczej

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

przez Spółkę i obejmują m.in. wzajemne świadczenie usług, sprzedaż towarów, aktywów, finansowanie

(poprzez pożyczki) oraz inne transakcje, w tym mające na celu urealnienie kosztów wykonawstwa. Z

uwagi na historyczne występowanie kontraktów z podmiotami powiązanymi (poprzez osoby fizyczne),

Spółka może być w przyszłości przedmiotem kontroli lub czynności sprawdzających podejmowanych

przez organy skarbowe w powyższym zakresie. Co do zasady, ceny lub wysokość wynagrodzenia ustalane

w każdej transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi ze Spółką a samą Spółką powinny

odzwierciedlać wartość rynkową danego przedmiotu transakcji. W przypadku różnic pomiędzy wartością

rynkową a ustaloną w danej czynności wartością transakcyjną istnieje ryzyko podjęcia przez organy

skarbowe działań zmierzających do ustalenia ceny lub wartości, właściwej w ocenie organu. Możliwe jest

to także w przypadku, gdyby Spółka lub podmioty powiązane ze Spółką nie były w stanie

udokumentować zasadności i sposobu kalkulacji cen przyjętych w danej transakcji, lub sposobu wyceny

przedmiotu transakcji, wysokości ponoszonych wydatków, faktu realizacji poszczególnych świadczeń i ich

zakresu, lub przedstawić stosownej dokumentacji cen transakcyjnych w zakresie wymaganym przepisami

prawa podatkowego (w szczególności art. 9a Ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym

od osób prawnych -PDOP). W konsekwencji może to narazić Spółkę lub podmioty powiązane ze Spółką

na szacowanie poziomu deklarowanych przychodów i kosztów podatkowych przez organy podatkowe,

co w przypadku podwyższenia przez organ poziomu deklarowanych przychodów lub zakwestionowania

określonych kosztów może mieć negatywny wpływ na sytuację finansową i wyniki Spółki. Może mieć to

również wpływ na inne rozliczenia podatkowe (np. podatek od czynności cywilnoprawnych lub podatek

od towarów i usług). Ryzyko to w ocenie Spółki jest niskie.

RYZYKO POTENCJALNEGO KONFLIKTU INTERESÓW

Potencjalne konflikty interesów w organach zarządzających Spółki może wynikać z faktu powiązań

osobowych, tj. uczestnictwa członków Zarządu Spółki w Zarządzie innego podmiotu o zbliżonym

przedmiocie działania do działalności Spółki, z którym Spółka jest związana umowami.

W okresie od 01 stycznia 2022 roku do 31 grudnia 2022 roku nie wystąpiło powyższe ryzyko. Spółka nie jest

powiązana z innym podmiotem gospodarczym o zbliżonym przedmiocie działalności, a w Zarządzie

Spółki nie ma osób reprezentujących inny podmiot o zbliżonym przedmiocie działalności.

Członek Rady Nadzorczej Spółki – Pan Krzysztof Mikołajczyk jest jednocześnie zatrudniony na stanowisku

Prezesa w spółce Moduł Sp. z o.o., której jedynymi wspólnikami są Członkowie Zarządu Spółki – Pani Zofia

Egierska i Pan Jerzy Dyrcz. Wobec tego istnieje potencjalny konflikt interesów polegający na możliwym

ograniczeniu niezależności Pana Krzysztofa Mikołajczyka

Ryzyko Spółka ocenia jako niskie.

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z OTOCZENIEM W JAKIM EMITENT PROWADZI DZIAŁALNOŚĆ

RYZYKO EKONOMICZNE I POLITYCZNE W POLSCE

Spółka prowadzi swoją działalność w Polsce, która nadal uznawana jest za rynek rozwijający się, tj. rynek

o zwiększonych ryzykach ekonomicznych i politycznych niż na rynkach rozwiniętych. Sytuacja finansowa

branży budowlanej i deweloperskiej w Polsce, a więc i sytuacja finansowa Spółki, jest ściśle związana z

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

czynnikami ekonomicznymi takimi jak zmiany PKB, inflacja, bezrobocie, kursy walutowe czy wysokość stóp

procentowych. Wszelkie przyszłe niekorzystne zmiany jednego lub więcej z powyższych czynników mogą

doprowadzić do spadku popytu na nowe mieszkania, co może mieć negatywny wpływ na działalność i

sytuację finansową Spółki.

Powyższe zdarzenia mogą mieć negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy, także w Warszawie, a w

efekcie na działalność i sytuację finansową Spółki. Ryzyko Spółka ocenia jako niskie.

RYZYKO ZMIAN PRAWA W POLSCE

Polski system prawny, w szczególności system podatkowy, charakteryzuje się zmiennością przepisów.

Przepisy prawne, szczególnie podatkowe, bywają zmieniane na niekorzyść podatników. Zmiany te mogą

polegać nie tylko na podwyższeniu stawek podatkowych, ale także na wprowadzeniu nowych

szczegółowych instrumentów prawnych, rozszerzeniu zakresu opodatkowania, a nawet wprowadzeniu

nowych obciążeń podatkowych. Częste zmiany przepisów prawa, w tym regulujących opodatkowanie

działalności gospodarczej oraz rozbieżności interpretacyjne w zakresie stosowania przepisów

podatkowych przez organy podatkowe mogą okazać się niekorzystne dla Spółki, co w konsekwencji

może mieć negatywny wpływ na jej działalność i sytuację finansową. Zmiany prawa, w tym prawa

podatkowego, mogą także wynikać z konieczności wdrażania nowych rozwiązań przewidzianych

w prawie Unii Europejskiej, wynikających z wprowadzenia nowych lub zmiany już istniejących regulacji

w zakresie prawa, w tym podatków. Przykładem tych zmian jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zastosowanie jej w przypadku realizacji powiernictwa

inwestycyjnego wymaga szeregu interpretacji z uwagi na brak jednoznacznych zapisów.

Spółka ocenia to ryzyko jako niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z UZALEŻNIENIEM OD KONIUNKTURY NA RYNKU BUDOWLANYM

Działalność Spółki jest ściśle uzależniona od koniunktury panującej na rynku budowlanym. Rozwój branży,

w której działa Spółka, w decydującej mierze uwarunkowany jest kształtowaniem się czynników

makroekonomicznych niezależnych od Spółki, takich jak: wielkość PKB, stopień zamożności

społeczeństwa, stopa bezrobocia, stopy procentowe kredytów, polityka państwa w zakresie rynku

budowlanego, w tym budownictwa mieszkaniowego. Dobra koniunktura, przy odpowiednim i

umiejętnym wykorzystaniu jej przez spółki budowlane, sprzyja osiąganiu dobrych wyników finansowych

spółek z branży budowlanej. W ostatnich latach obserwowany był spadek popytu, zaostrzony m.in. ze

względu na ograniczenie akcji kredytowej banków. Nie wyklucza się zaistnienia podobnych zdarzeń w

kolejnych latach. Prowadzić to może do obniżenia rentowności wykonywanych kontraktów i tym samym

wyników finansowych Spółki.

Spółka ocenia ryzyko jako średnie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z POLITYKĄ KREDYTOWĄ BANKÓW, W SZCZEGÓLNOŚCI W ZAKRESIE KREDYTÓW HIPOTECZNYCH

W ostatnich latach banki w Polsce zaostrzyły politykę kredytową zarówno wobec firm działających w

sektorze budowlanym, w szczególności deweloperskim, jak i wobec osób starających się o kredyty

hipoteczne. Spowodowało to m.in. wydłużenie czasu uzyskania kredytów hipotecznych, czy konieczność

wniesienia przez kredytobiorcę wkładu własnego.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

Spółka stara się ograniczać powyższe ryzyko, głównie poprzez konserwatywną politykę w zakresie

korzystania z kredytów bankowych, jak i poprzez dostosowanie swojej oferty w pewnym zakresie do

bieżących możliwości finansowych osób starających się o kredyt bankowy, jak i samej oferty bankowych

kredytów hipotecznych a .Wpływ ryzyka na swoją działalność Spółka ocenia jako średnią.

RYZYKO ZWIĄZANE Z KONKURENCJĄ

W segmencie rynku, na którym działa Spółka funkcjonuje duża liczba podmiotów gospodarczych.

Szczególnie dotyczy to aglomeracji warszawskiej. Konkurencje stanowią zarówno stosunkowo niewielkie

firmy świadczące usługi o niskim stopniu jakości i niskiej cenie jak i silne grupy kapitałowe uczestniczące

w przedsięwzięciach dużych i skomplikowanych, wykonujące usługi kompleksowe. Realizując obiekty w

dobrych lokalizacjach, starannie wykonane i po atrakcyjnej cenie, Spółka obecnie z powodzeniem

konkuruje zarówno z małymi firmami oraz z dużymi grupami kapitałowymi, korzystającymi z ekonomii skali.

Jednakże zwiększona konkurencja w segmencie usług budowlanych oraz deweloperskich może

spowodować, iż Spółka aby realizować kolejne kontrakty budowlane, zmuszona będzie do obniżenia

oferowanych cen. Jednocześnie w przypadku konieczności dostosowania finansowania działalności o

niszowej specyfice do sposobu finansowania typowych firm deweloperskich może spowodować

zwiększenie kosztów, co może prowadzić do obniżenia rentowności wykonywanych kontraktów i tym

samym pogorszenia wyników finansowych Spółki.

Spółka ocenia ryzyko jako średnie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z BRAKIEM PLANÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO W WARSZAWIE

Znaczna część terenów na obszarze miasta stołecznego Warszawy nie jest objęta ważnymi planami

zagospodarowania przestrzennego, co powoduje istotne utrudnienia w uzyskiwaniu pozwoleń na

budowę. W szczególności, z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie takiej decyzji o warunkach zabudowy jest

możliwe jedynie wówczas, jeżeli są spełnione liczne warunki, m.in. gdy co najmniej jedna działka

sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie

wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji, parametrów, cech i wskaźników

kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej

obiektów budowlanych, linii oraz intensywności zabudowy wykorzystania terenu. Brak obowiązujących

planów zagospodarowania przestrzennego może powodować istotne problemy związane

z wydłużeniem procedury uzyskania pozwolenia na budowę, co może prowadzić do opóźnienia realizacji

projektów inwestycyjnych, w konsekwencji może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację

finansową Spółki. Jednak w ocenie Spółki ryzyko to jest niskie.

RYZYKO NAŁOŻENIA PRZEZ GPW KARY PIENIĘŻNEJ NA EMITENTA

Kursy na GPW są wypadkową popytu i podaży i podlegają wahaniom. Istnieje ryzyko zmian kursów akcji,

które nie zawsze odzwierciedlają sytuację ekonomiczno-finansową spółek. Ryzyko to dotyczy każdego

inwestora uczestniczącego w obrocie papierami wartościowymi. Zbywanie w przyszłości akcji Spółki przez

dotychczasowych znaczących akcjonariuszy może mieć wpływ na kurs akcji na GPW.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

Spółka określa stopień, w jakim jest narażona na ryzyko, jako średni.

RYZYKO NAŁOŻENIA PRZEZ KNF KARY PIENIĘŻNEJ NA EMITENTA

Na podstawie art. 176 Ustawy o Obrocie Instrumentami Finansowymi, w przypadku gdy Emitent nie

wykonuje lub nienależycie wykonuje obowiązki, o których mowa w art. 18 ust. 1–6 rozporządzenia

596/2014, Komisja może, w drodze decyzji, nałożyć karę pieniężną do wysokości 4 145 600 zł lub do kwoty

stanowiącej równowartość 2% całkowitego rocznego przychodu wykazanego w ostatnim zbadanym

sprawozdaniu finansowym za rok obrotowy, jeżeli przekracza ona 4 145 600 zł.

W przypadku naruszenia obowiązków, o których mowa w art. 18 ust. 1–6 rozporządzenia 596/2014, Komisja

może nałożyć na osobę, która w tym okresie pełniła funkcję członka zarządu emitenta, zewnętrznie

zarządzającego ASI lub zarządzającego z UE w rozumieniu ustawy o funduszach inwestycyjnych lub

towarzystwa funduszy inwestycyjnych będącego organem funduszu inwestycyjnego zamkniętego, karę

pieniężną do wysokości 2 072 800 zł. Ryzyko oceniamy jako niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE Z PRZEPISAMI PODATKOWYMI

Z uwagi na to, że polski system prawa podatkowego, jego interpretacje oraz stanowiska organów

państwowych odnoszące się do przepisów prawa podatkowego, podlegają częstym zmianom,

posiadacze Obligacji mogą zostać narażeni na niekorzystne zmiany, w szczególności w odniesieniu do

stawek podatkowych oraz sposobu poboru podatku przez płatnika.

Spółka ocenia to ryzyko jako niskie.

RYZYKO ZWIĄZANE ZE WSZCZĘCIEM POSTĘPOWANIA UPADŁOŚCIOWEGO LUB RESTRUKTURYZACYJNEGO W STOSUNKU DO

EMITENTA

W świetle przepisów ustawy z dnia 22 listopada 2017 r. prawo upadłościowe, Dz.U. z 2017r., poz. 2491

(dalej: Prawo upadłościowe) przesłanką do ogłoszenia upadłości jest niewypłacalność, określona w art.

11 Prawa upadłościowego. Dłużnika uważa się za niewypłacalnego, jeżeli utracił zdolność do

wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych. Dłużnik będący osobą prawną albo

jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której odrębna ustawa przyznaje zdolność

prawną, jest niewypłacalny także wtedy, gdy jego zobowiązania pieniężne przekraczają wartość jego

majątku, a stan ten utrzymuje się przez okres przekraczający dwadzieścia cztery miesiące.

W przypadku ogłoszenia upadłości Emitenta jego wierzyciele będą zaspokajani w kolejności wskazanej

w przepisach Prawa upadłościowego. Zgodnie z tymi przepisami Obligatariusze zaspokajani będą po

zaspokojeniu m.in. kosztów postępowania upadłościowego, należności pracowników powstałych przed

ogłoszeniem upadłości, składek na ubezpieczenie społeczne za trzy ostatnie lata przed ogłoszeniem

upadłości. Pomimo niewypłacalności Emitenta, wniosek o ogłoszenie upadłości może zostać oddalony

lub postępowanie upadłościowe może zostać umorzone z braku majątku Emitenta na zaspokojenie

kosztów postępowania.

Z kolei w myśl przepisów ustawy z dnia 12 lipca 2017 r. prawo restrukturyzacyjne (Dz. U. 2017 poz. 1508)

(dalej: Prawo restrukturyzacyjne) – postępowanie to ma na celu uniknięcie ogłoszenia upadłości

w rozumieniu prawa upadłościowego i może być prowadzone wobec dłużnika niewypłacalnego,

w znaczeniu opisanym powyżej, lub zagrożonego niewypłacalnością tj. dłużnika którego sytuacja

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

ekonomiczna wskazuje, że w niedługim czasie może stać się niewypłacalny. Restrukturyzacja może

polegać na odroczeniu terminu spłaty zobowiązań z Obligacji, rozłożeniu spłaty na raty, zmniejszeniu

wysokości zobowiązań lub ich konwersji na akcje Emitenta..

W przypadku upadłości, restrukturyzacji lub niewypłacalności Emitenta posiadacze Obligacji mogą nie

odzyskać istotnej części zainwestowanych środków lub nie odzyskać ich wcale, a prowadzenie egzekucji

wobec Emitenta może być utrudnione albo niemożliwe lub może nie doprowadzić do pełnego

zaspokojenia wierzytelności posiadaczy Obligacji.

RYZYKO POZYSKANIA ŚRODKÓW NA REALIZACJĘ INWESTYCJI

W 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego, która wprowadziła nowe zasady rozliczania się przez dewelopera z kontrahentami za

pośrednictwem powierniczych rachunków bankowych (otwartych wraz z ubezpieczeniem i gwarancją

lub zamkniętych) dla inwestycji rozpoczynanych po 29 kwietnia. W przypadku rachunku otwartego bank

będzie wypłacał deweloperowi gromadzone na nim pieniądze klientów w miarę postępu robót. Bank

musiałby kontrolować każdy z etapów przedsięwzięcia, np. czy przebiega zgodnie

z harmonogramem. Istnieje prawdopodobieństwo, że z rynku wypadną niektóre małe i średnie firmy

deweloperskie, bo ze względów finansowych nie otrzymają ubezpieczenia i kredytu. Nowa regulacja

opóźnia pozyskiwanie środków na realizację inwestycji, bowiem z treści ustawy wynika, że deweloper

będzie mógł korzystać ze środków zgromadzonych na rachunku powierniczym, albo stosownie do

etapów realizacji inwestycji, albo dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność

lokalu lub domu jednorodzinnego. Uchwalenie w 2012 roku przez Sejm przedmiotowej ustawy stało się

powodem trudności w uzyskiwaniu środków na realizacje inwestycji, bowiem spółki mogą zawierać

umowy jedynie w określony w ustawie sposób, harmonogram zapłaty przewiduje więc wypłatę pieniędzy

na rzecz deweloperów najwcześniej dopiero na etapie zakończenia pewnego etapu przedsięwzięcia.

Z uwagi na specyfikę zawieranych przez ED invest SA. umów, będących realizacją na gruntach

powierzonych przez spółdzielnie mieszkaniowe, firma dla większości kontraktów nie działa jako deweloper

i jest jedynie usługobiorcą i usługodawcą działając w imieniu SM Gocław-Lotnisko i SM Orlik-Jantar, w

związku z tym do jej działania w tym zakresie nie ma zastosowania w/w ustawa. W szczególności w/w

ustawa nie dotyczy inwestycji mieszkaniowych realizowanych na gruntach Spółdzielni Mieszkaniowych

dla klientów będących członkami Spółdzielni.

Część inwestycji planowanych jest na gruntach właścicieli prywatnych. Dla tych inwestycji gromadzony

byłby udział własny niezbędny do pozyskania kredytowania.

Rozpoczęte inwestycje będą realizowane sukcesywnie ze środków własnych pozyskanych ze

sprzedanych lokali już wybudowanych w inwestycjach znacznie zaawansowanych, kredytu bankowego

lub z emisji obligacji oraz środków uzyskiwanych z umów o wybudowanie w nowej inwestycji.

Ryzyko niepozyskania środków oceniamy jako średnie, gdyż projektowane lokale spełniają wszelkie

kryteria marketingowe, stwarzają również możliwość w przypadku zaistnienia takiej konieczności ich

rearanżacji.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

RYZYKO ZWIĄZANE Z NIE UDZIELENIEM KREDYTÓW NABYWCOM LOKALI

Sytuacja wywołana pandemią spowodowała wydłużenie procedury uzyskania finansowania

kredytowego, zwiększone wymagania przy ocenie zdolności kredytowej, wręcz wycofywanie się banków

z finansowania zakupu mieszkań.

Teraz, aby ubiegać się o kredyt trzeba posiadać 20-proc. wkład własny w BNP Paribas, ING, PKO Bank

Hipoteczny zaś BOŚ Bank tymczasowo ustalił wkład własny na poziomie 40-proc. Wymagania odnośnie

wkładu własnego podniósł również PKO BP.

Rosnąca inflacja wywołała wzrost stóp procentowych, a tym samym istotny wpływ na zdolność

kredytową nabywców, zabezpieczenie banków w umowach kredytowych przed dalszym wzrostem

oprocentowania znacząco wpływa na ryzyko kredytobiorców i decyzje nabywców o pozyskaniu

finansowania kredytem.

Obecnie Spółka określa stopień, w jakim jest narażona na ryzyko, jako średni.

Pomimo ryzyka zmniejszenia się liczby nabywców kredytujących zakup mieszkania Spółka

przewiduje, że w czasach gorszej koniunktury, wzrostu inflacji, kryzysów gospodarczych

nieruchomości stanowią dobre źródło lokowania kapitału. Może to spowodować większe

zainteresowanie mieszkaniami jako źródłem bezpiecznego lokowania pieniędzy. Część osób,

aby „pozbyć” się gotówki ulokuje swój kapitał w pewniejszym źródle, czyli nieruchomościach tym

bardziej, że cena zawartych umowach jest "ustalana" raz, a kolejne raty są płacone według

pierwotnie ustalonej ceny.

RYZYKO ZWIĄZANE Z KOLEJNYMI EMISJAMI AKCJI

Pomimo że, w ocenie Spółki, posiada ona kapitał obrotowy na prowadzenie bieżącej działalności, to

w przyszłości, przy planowanym istotnym rozszerzeniu działalności, okazać się może konieczne pozyskanie

przez Spółkę dalszych środków, np. poprzez emisję akcji z wyłączeniem prawa poboru, co spowoduje

rozwodnienie akcji dotychczasowych akcjonariuszy. Nie ma jednak pewności, że pozyskiwanie środków

finansowych przez emisję akcji lub inny sposób pozyskiwania środków finansowych np. emisje obligacji

dla sfinansowania rozwoju w przyszłości okażą się skuteczne. Z tego też względu rozwój działalności Spółki

może ulec ograniczeniu.

Spółka określa stopień, w jakim jest narażona na ryzyko, jako średni.

RYZYKO ZWIĄZANE Z NOTOWANIAMI AKCJI SPÓŁKI NA GPW

Kursy na GPW są wypadkową popytu i podaży i podlegają wahaniom. Istnieje ryzyko zmian kursów akcji,

które nie zawsze odzwierciedlają sytuację ekonomiczno-finansową spółek. Ryzyko to dotyczy każdego

inwestora uczestniczącego w obrocie papierami wartościowymi. Zbywanie w przyszłości akcji Spółki przez

dotychczasowych znaczących akcjonariuszy może mieć wpływ na kurs akcji na GPW.

Spółka określa stopień, w jakim jest narażona na ryzyko, jako średni.

RYZYKO ZWIĄZANE Z ZAWIESZENIEM OBROTU AKCJAMI

Zgodnie z § 30 Regulaminu GPW Zarząd Giełdy może zawiesić obrót papierami wartościowymi na okres

do trzech miesięcy.

Spółka określa stopień, w jakim jest narażona na ryzyko, jako niski.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

RYZYKO ZWIĄZANE Z WYKLUCZENIEM Z OBROTU GIEŁDOWEGO

Zgodnie z § 31 Regulaminu GPW Zarząd Giełdy wyklucza instrumenty finansowe z obrotu giełdowego.

Spółka określa stopień, w jakim jest narażona na ryzyko, jako niski.

RYZYKO ZMIANY STÓP PROCENTOWYCH

Zobowiązania Spółki z tytułu kredytów oprocentowane są na podstawie stałej stopy procentowej

wynoszącej 2,5%. Spółka posiada zobowiązania z tytułu leasingu, dla których odsetki skalkulowane są w

oparciu o długookresowe stałe stopy procentowe. W związku powyższym nie istnieje ryzyko zmiany stopy

procentowej. Na dzień 31 grudnia 2022 roku oprocentowany dług Spółki stanowi 33% ogółu pasywów

RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH

Główne instrumenty finansowe występujące w Spółce to kredyty służące pozyskaniu środków

finansowych na działalność Spółki, zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji, umowy leasingu ,

środki pieniężne oraz lokata krótkoterminowa. Poza wymienionymi powyżej

Spółka posiada instrumenty finansowe w postaci należności i zobowiązań z tytułu dostaw i usług.

ANALIZA WRAŻLIWOŚCI NA RYZYKO WALUTOWE

Spółka nie przeprowadza transakcji rozliczanych w walucie oraz nie posiada kredytów i pożyczek w

walucie innej niż PLN.

RYZYKO KREDYTOWE ZWIĄZANE Z NALEŻNOŚCIAMI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁYMI NALEŻNOŚCIAMI

FINANSOWYMI

Spółka zbudowała model służący do szacowania oczekiwanych strat z portfela należności oraz aktywów

z tytułu umowy. Dla należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów z tytułu umowy zastosowano

uproszczoną wersję modelu zakładającą kalkulację straty dla całego życia instrumentu. W ramach

należności z tytułu dostaw i usług, a także w przypadku aktywów z tytułu umowy szacunki odpisów są

dokonywane na bazie analizy indywidualnej. Szacunek odpisu jest oparty przede wszystkim na informacji

dotyczących przyszłych możliwych do realizacji cen.

Znaczną część transakcji sprzedaży produktów i usług Spółka dokonuje na podstawie przedpłat.

Zdaniem Zarządu ryzyko związane z niespłaconymi należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi

należnościami jak i aktywami z tyt. umowy nie są znaczące.

RYZYKO ZWIĄZANE ZE ŚRODKAMI PIENIĘŻNYMI I LOKATAMI BANKOWYMI

Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne. Dlatego

ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.

RYZYKO ZWIĄZANE Z INWESTYCJAMI W DŁUŻNE PAPIERY WARTOŚCIOWE I JEDNOSTKI UCZESTNICTWA W FUNDUSZACH

INWESTYCYJNYCH

Spółka nie posiada inwestycji w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach

inwestycyjnych.

Nazwa Spółki:

ED invest S.A

Okres sprawozdawczy

01.01-31.12.2022r.

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

RYZYKO PŁYNNOŚCI

W ocenie Zarządu Spółka posiada dobrą kondycję finansową, pozwalającą na terminowe regulowanie

bieżących zobowiązań. W celu ograniczenia zagrożeń utraty płynności Spółka analizuje i zarządza

pozycją płynności, prognozuje spodziewane i potencjalne wpływy i wydatki.

Spółka zarządza kapitałem, aby zapewnić zdolność kontynuowania przez nią działalności oraz

oczekiwaną stopę zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych kondycją Spółki.

Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych.

Spółka nie podlega zewnętrznym wymogom kapitałowym.

RYZYKO INFLACJI

Wskaźniki inflacji udostępnione przez GUS oraz inne urzędy państwowe wskazują, rosnącą w 2022 roku

inflację. Jednocześnie pojawiają się pierwsze oznaki schłodzenia gospodarki. Oznacza to dla Spółki z

jednej strony ryzyko wzrostu cen zakupu usług budowlanych, wynikający ze wzrostu wynagrodzeń oraz

podnoszenia płacy minimalnej w kolejnych latach. Ryzyko jest ograniczone i równoważone poprzez

kalkulację cen mieszkań dla nowych projektów po skompletowaniu ofert wykonawców w których

występuje ograniczenie związane z ewentualnym wzrostem cen poprzez waloryzację i współczynnik

inflacji. W związku z faktem, że sprzedaż mieszkań powinna być pierwotna w stosunku do procesu

budowlanego Spółka ponosi główne ryzyko inflacji w okresie podpisanej umowy o budowę lokalu.

Ryzyko niwelowane jest miedzy innymi poprzez zakupy materiałów z wyprzedzeniem (kontrolowanie) jak

i racjonalne kształtowanie polityki realizacji projektów i procesu sprzedaży lokali. Niwelowanie poziomu

inflacji przez podwyżki stóp procentowych powoduje ograniczenie zdolności kredytowej nabywców, a

co za tym idzie popytu. Jednakże lokalizacja zakończonych realizacji oraz racjonalne ceny

sprzedawanych mieszkań ograniczają ryzyko spadków sprzedaży.

RYZYKO WOJNY NA UKRAINIE

Początek roku 2022 to początek wojny na Ukrainie, który spowodował utrudnienia w branży budowlanej.

Sytuacja jest nadal dynamiczna i nie stabilna.

Odpływ pracowników

W zaistniałej sytuacji pierwszym z czynników mających istotny wpływ na branżę budowlaną jest brak rąk

do pracy. Pewien procent pracowników budowlanych to obywatele Ukrainy zatrudnieni na polskich

budowach. Wybuch wojny spowodowała, ze dość dużo z nich odeszło z pracy. Wykonawca inwestycji

realizowanych dla ED invest S.A. nie miał wysokiego procentu zatrudnienia pracowników z Ukrainy tym

samym odejście z pracy części z nich nie wywołało problemu kadrowego. W zaistniałej sytuacji

wykonawca podjął działania w celu zabezpieczenia braków kadrowych zatrudniając pracowników z

Tadżykistanu i Gruzji. Ogólnie w pierwszym półroczu 2022 roku sytuacja ta nie wpłynęła na realizowane

dla ED invest S.A. inwestycje. Zarząd Spółki na bieżąco kontroluje i dokonuje oceny sytuacji w zakresie

zabezpieczenia wykonania robót na realizowanych inwestycjach.

Cena oraz dostępność surowców i materiałów