![](data:image/jpeg;base64,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)
biurowe/laboratoryjne. Planuje się przekształcenie terenu i kampusu w kampus nauk
przyrodniczych i technologicznych (Life Science and Technology campus). Pomimo, że
inwestycje w nowe sektory nie będą stanowiły więcej niż 10% aktywów Grupy, udana realizacja
strategii Grupy może skutkować pewnymi zmianami w portfelu nieruchomości Grupy, w tym np.
jego geograficzną lokalizacją, oraz składem portfela nieruchomości Grupy w zakresie klas
aktywów (tj. nieruchomości handlowe, biurowe, mieszkaniowe i inne). W konsekwencji różne
wskaźniki charakteryzujące działalność Grupy i okresowe przepływy środków pieniężnych
pochodzących z przychodów z tytułu wynajmu mogą ulec zmianie. Ponadto nie można
zapewnić, że wyniki osiągane przez portfel nieruchomości Grupy w przyszłości lub strategie
inwestycyjne realizowane zgodnie ze strategią Grupy przyczynią się do wzrostu wartości
portfela nieruchomości Grupy i zwiększą jej rentowność.
Po części, sukces strategii biznesowej Grupy uzależniony jest od różnych założeń
i warunków, w tym założeń dotyczących poziomu rentowności wszelkich przedmiotów nabycia,
który ma zostać osiągnięty w przyszłości, a także kryteriów inwestycyjnych, które zostały
opracowane przez Grupę w celu osiągnięcia oczekiwanych stóp zwrotu z nabywanych
aktywów. Takie założenia mogą okazać się, w całości lub części, nieprawidłowe lub
niedokładne i w rezultacie zwrot z inwestycji może być niższy od oczekiwanego. Istnieje
możliwość, że Grupa lub jej usługodawcy błędnie ocenią poszczególne aspekty danego
projektu podczas podejmowania decyzji o zakupie lub że oceny, na których Grupa opiera swoje
decyzje, są niedokładne lub oparte na założeniach, które okażą się nieprawidłowe. Takie błędy
w ocenie mogą prowadzić do niedokładnej analizy i wyceny projektu przez Grupę w związku z
decyzjami inwestycyjnymi, które mogą zostać ujawnione dopiero na późniejszym etapie i
zmusić Grupę do skorygowania wyceny w dół. Grupa nie może również zagwarantować, że
usługodawca wybrany przez nią do przeprowadzenia badania due diligence zidentyfikuje
wszystkie ryzyka związane z danym projektem. Ponadto Grupa nie może zagwarantować, że
będzie mogła dochodzić roszczeń wobec sprzedawcy danej nieruchomości z tytułu
nieujawnienia tych ryzyk.
Ponadto, w ramach swojej strategii, Grupa dokonuje reorganizacji swojego portfela
nieruchomości i zamierza nabywać nieruchomości o dużej wartości i wartości dodanej oraz
sprzedawać aktywa niezwiązane z działalnością podstawową. Grupa zamierza zintegrować
wszelkie nowo nabyte nieruchomości z istniejącym portfelem i wynająć je w celu generowania
przychodów z najmu dla Grupy. Jeżeli nieruchomości te nie zostaną w pełni wynajęte i/lub
stawki czynszu zostaną ustalone poniżej szacunkowych wartości czynszu, Grupa może nie być
w stanie zrealizować oczekiwanych stóp zwrotu z nowo nabytych nieruchomości.
Co więcej, Grupa może nie osiągnąć swoich celów ze względu na czynniki wewnętrzne
i zewnętrzne o charakterze regulacyjnym, prawnym, finansowym, społecznym lub operacyjnym,
z czego niektóre mogą być poza kontrolą Grupy, takie jak niestabilne warunki rynkowe, brak
zasobów kapitałowych niezbędnych dla rozwoju, a także zmiany cen i dostępności przedmiotów
inwestycji na właściwych rynkach, jak również zmiany obowiązującego prawa.
W rezultacie, Grupa może nie być w stanie zrealizować swojej strategii w części lub w całości,
może postanowić zmienić, zawiesić lub porzucić realizację swojej strategii lub planu rozwoju
i może nie być zdolna do osiągnięcia lub może napotkać opóźnienia w osiągnięciu
spodziewanych wyników strategii i planów rozwoju. Powyższe zmiany mogą mieć istotny,
niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy.