25940046GV7I3I2ZN618

SKONSOLIDOWANY

RAPORT

ROCZNY

GRUPY KAPITAŁOWEJ

GLOBE

TRADE CENTRE S. A.

ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA

2022R.

Miejsce i data publikacji:

Warszawa 25 kwietnia 2023 r.

SPIS TREŚCI RAPORTU ROCZNEGO

01. List zarządu

02. Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe Trade

Centre S.A. w roku zakończonym 31 grudnia 2022 r. zawierające Oświadczenie

o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego za rok kończący się 31 grudnia 2022 r.

03. Oświadczenie zarządu

04. Informacja zarządu Globe Trade Centre S.A. sporządzona na podstawie

oświadczenia rady nadzorczej o dokonaniu wyboru firmy audytorskiej

przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego

05. Oświadczenie rady nadzorczej Globe Trade Centre S.A. w zakresie

powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu

06. Oświadczenie rady nadzorczej Globe Trade Centre S.A. dotyczące oceny

sprawozdań z działalności emitenta i sprawozdania finansowego emitenta w

zakresie ich zgodności z księgami, dokumentami i ze stanem faktycznym

07. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia

31 grudnia 2022 r.

08. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania rocznego

skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Szanowni Państwo,

w minionym roku stanęliśmy przed szeregiem wyzwań związanych z niepewnością

gospodarczą, jednak udało nam się skutecznie dostosować do dynamicznie zmieniającej się

rzeczywistości. Przeorganizowaliśmy nasze portfolio do krajów o wyższym ratingu, sprzedając

14 budynków (głównie w Belgradzie). Dodatkowo zakończyliśmy budowę 3 budynków

biurowych Pillar (Węgry), GTC X (Serbia) oraz Sofia Tower 2 (Bułgaria). Nasze wyniki

finansowe są stabilne, a obroty generowane przez centra handlowe z powodzeniem dorównują

tym sprzed pandemii.

Rozszerzyliśmy naszą strategię, realizując inwestycje w niektórych nowych sektorach.

Potencjalne, nowe sektory zidentyfikowane przez zarząd Spółki jako cele inwestycyjne

w ramach nowej strategii obejmują:

1. inwestycje w parki innowacji i technologii;

2. inwestycje w obiekty energii odnawialnej; oraz

3. inwestycje w budowę aktywów mieszkaniowych na wynajem (PRS).

Zakładamy, że nowe inwestycje:

• pomogą spółce GTC zdywersyfikować swój portfel w nowych, szybko rozwijających

się sektorach i mogą polegać na bezpośrednich inwestycjach w nieruchomości lub

poprzez udział w powiązanych z nimi platformach inwestycyjnych;

• przyniosą zakładaną stopę zwrotu z inwestycji na poziomie takim samym lub

wyższym, niż stopa zwrotu osiągana na aktywach obecnie posiadanych w portfelu;

• będą obejmować sektory zapewniające bardziej zrównoważony wzrost w porównaniu

z tradycyjnymi sektorami nieruchomości;

• będą realizowane w segmentach rynku, które powinny być bardziej odporne na

bieżące zawirowania rynkowe.

W minionym roku podjęliśmy decyzję o rozszerzeniu swojej strategii o nowe inwestycje

w wybranych nowych sektorach. Spółka zawarła pierwszą transakcję w ramach nowej strategii

– jest to inwestycja typu joint venture, o wartości 115 mln euro, w park technologiczny w Irlandii.

Decyzja była spowodowana chęcią zdywersyfikowania swojego portfela w nowych, szybko

rozwijających się i bardziej zrównoważonych sektorach.

Cały czas priorytetowo traktujemy zasady ESG. 87% budynków w portfelu Grupy posiada

zielone certyfikaty lub jest w trakcie procesu recertyfikacji. Wszystkie nasze nieruchomości

w Polsce, Rumunii, na Węgrzech i w Chorwacji, a także kompleks biurowy Advance Business

Center w Bułgarii korzystają z zielonej energii. Ponadto w 2022 r. współpracowaliśmy z WWF

Polska, aby zwiększyć świadomość naszych najemców, pracowników, przedstawicieli biznesu

i społeczeństwa dotyczącą znaczenia ochrony środowiska w dzisiejszym świecie. Nasze

kampanie edukacyjne dotarły do ponad miliona osób, które pomogły w zakupie sprzętu

mającego odegrać znaczącą rolę w działaniach związanych z ochroną zagrożonych tygrysów

w Malezji i nielicznej populacji niedźwiedzia brunatnego w Polsce.

2022 r. to przede wszystkim ludzie. Wielu utalentowanych specjalistów objęło stanowiska

kierownicze w GTC, a Grupa przeszła transformację, której celem jest wzmocnienie roli

regionalnych liderów, najlepiej rozumiejących lokalne rynki. Dzięki temu możemy jeszcze

szybciej i lepiej reagować na pojawiające się możliwości i wyzwania na poszczególnych

rynkach.

ROZWÓJ PORTFOLIO

Włożyliśmy wiele pracy, aby zoptymalizować nasz portfel, skupiając się na posiadaniu

zrównoważonych inwestycji budowanych zgodnie z zasadami ESG. Wiązało się to również

z pozbyciem się części naszych aktywów, aby zrobić miejsce na nowe. W centrum naszego

zainteresowania pozostają głównie kluczowe rynki Europy Środkowo-Wschodniej.

Zainwestowaliśmy ponad 310 mln euro w aktywa przynoszące dochód na Węgrzech. Środki z

przełomowej sprzedaży portfolio biurowego w Belgradzie zostały przesunięte do krajów

o wyższym ratingu. Na początku 2022 r. sfinalizowana została sprzedaż biurowców w Belgradzie

(Green Heart, FortyOne, Belgrade Business Center, 19 Avenue i GTC House łącznie 122 175 m

kw. GLA). Transakcja, wyceniona na 267,6 mln euro (powyżej wartości księgowej) stała się jedną

z największych tego typu transakcji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Sprzedaliśmy również biurowiec Cascade Office Building w Bukareszcie (osiągając zysk bliski

20%), Matrix A i B w Zagrzebiu (zwrot kosztów przekraczający 22% i 7% powyżej wartości

księgowej) oraz na początku roku 2023 biurowiec Forest Offices w Debreczynie.

Skupiliśmy się również na poszerzaniu naszej działalności deweloperskiej. Na początku 2022 r.

po ukończeniu biurowca Pillar w Budapeszcie (29 100 m kw.), który był w 100% wynajęty na

etapie budowy, rozpoczęliśmy budowę nowego biurowca Center Point 3 (36 000 m kw.) w

Budapeszcie. Dodatkowo po sukcesie Matrix A i B zaczęliśmy budowę Matrix C, biurowca klasy

A, w Zagrzebiu (10 500 m kw. GLA). Nabyliśmy również grunty pod nasze przyszłe inwestycje.

ZARZĄDZANIE NAJMEM

Od wielu lat budujemy przyjazne i zorientowane na najemców środowisko nieruchomości

w Europie Środkowo-Wschodniej. Nasze powierzchnie biurowe i handlowe wyposażamy

w nowoczesne rozwiązania, które spełniają surowe wymagania branżowe. Takie podejście,

w połączeniu z efektywnym zarządzaniem i nowymi projektami w naszym portfelu, pozwoliło nam

utrzymać wysoki wskaźnik obłożenia, na poziomie 88%, z podpisanymi umowami na 163 600 m

kw.

Obserwujemy większą aktywność najemców niż w ubiegłym roku, a nieruchomości z naszego

portfolio cieszą się zainteresowaniem potencjalnych najemców ze względu na wysoką jakość,

nowoczesność czy atrakcyjną lokalizację. Nasze zespoły ds. wynajmu biur stale współpracują z

najemcami, monitorując ich potrzeby i zmiany w modelach pracy. Najemcy doceniają nasze

działania w obszarach społecznej odpowiedzialności biznesu i zrównoważonego budownictwa.

Potwierdzeniem tego zaufania jest szereg umów dotyczących przedłużenia najmu i ekspansji, a

także wysoki udział nowych klientów w ogólnej liczbie zawartych umów. Grupa w roku 2022

podpisała umowy najmu na łączną powierzchnię 110 600 m kw.

Obserwujemy pozytywny trend we wszystkich centrach handlowych. Rośnie liczba

odwiedzających, a obroty przekroczyły poziom sprzed pandemii. Detaliści rozwijają działalność i

przedłużają umowy najmu. Centra handlowe pozostające w naszym portfolio, pomimo trudnych

warunków ekonomicznych w ostatnim czasie, wykazały się doskonałymi wynikami najmu,

generując znaczne przychody. Wskaźniki obłożenia osiągnęły 96% – nasz sukces zawdzięczamy

kombinacji kilku czynników, w tym strategicznemu wyborowi lokalizacji, stosowaniu zasady tenant

mix oraz proaktywnemu podejściu do zarządzania. W rezultacie nasze centra handlowe stały się

atrakcyjne dla klientów i osiągnęły znaczny wzrost sprzedaży i przychodów.

Pozostajemy skoncentrowani na dostarczaniu wartości dla naszych inwestorów i jesteśmy

przekonani o naszej zdolności do dalszego generowania znacznych dochodów z najmu

w przyszłości.

ZRÓWNOWAŻONY ROZWÓJ KLUCZEM DO SUKCESU

Zrównoważony rozwój to nasz priorytet. Aktywnie dążymy do tworzenia budynków neutralnych

dla środowiska, wyposażonych w najnowsze rozwiązania spełniające najsurowsze kryteria

BREEAM lub LEED. Do najważniejszych osiągnięć w 2022 r. należy zaliczyć certyfikat LEED

Platinum dla biurowca Nothus w Aeropark Business Centre w Warszawie oraz certyfikat LEED

Gold dla biurowca Pillar w Budapeszcie. W sumie w 2022 r. odnowiliśmy lub otrzymaliśmy zielone

certyfikaty dla 19 budynków. Z dumą możemy powiedzieć, że obecnie prawie 90% budynków w

całym portfelu Grupy GTC posiada certyfikaty LEED/BREEAM lub jest w trakcie procesu

recertyfikacji, co potwierdza zastosowanie zielonych rozwiązań w biurowcach. Dążymy do tego,

aby uzyskać pełną certyfikację naszego portfolio.

Ponadto doskonalimy nasze działania, aby spełniać najwyższe wskaźniki ESG. Wszystkie nasze

nieruchomości w Polsce, Rumunii, na Węgrzech i w Chorwacji, a także biurowce Advance

Business Center I i II w Bułgarii korzystają z zielonej energii. Galeria Północna w Warszawie

zrobiła ważny krok w kierunku zrównoważonego rozwoju – w 2022 r. rozpoczęła produkcję

własnej energii, po uruchomieniu 224 paneli fotowoltaicznych na dachu obiektu.

W działania proekologiczne zaangażowały się również lokalne biura. Jesteśmy dumni z opartej

na kampaniach edukacyjnych współpracy z WWF Polska, której celem było podniesienie

świadomości społeczeństwa i przedstawicieli biznesu na temat znaczenia ochrony środowiska w

dzisiejszym świecie.

Wszystkie te i inne działania zostały podsumowane w naszym drugim raporcie ESG.

WYNIKI FINANSOWE

Posiadamy bardzo solidny, dobrze działający portfel nieruchomości, z czego aktywa handlowe

osiągają lepsze wyniki niż rynek. Na koniec grudnia 2022 r. nasze łączne przychody osiągnęły

poziom 167 mln euro. Grupa zauważa spadek przychodów z najmu po sprzedaży serbskiego

portfela biurowego w pierwszym kwartale 2022 r. i biurowca Cascade w trzecim kwartale 2022 r.

oraz z powodu spadku średniego wskaźnika obłożenia portfela biurowego w Polsce i Rumunii.

Spadek ten został częściowo skompensowany wzrostem przychodów z najmu po nabyciu

nieruchomości generujących dochód i zakończeniu budowy biurowca Pillar. Na to składa się też

wzrost przychodów z najmu z portfela handlowego w wyniku zakończenia obniżek i działań

podjętych w celu pomocy najemcom handlowym w trakcie pandemii, a także wzrost średniej

stawki czynszu po indeksacji stawek czynszu do europejskiego CPI.

Marża brutto z najmu osiągnęła poziom 119 mln euro.

FFO I osiągnęło poziom 68 mln euro (FFO na akcję na poziomie 0,12 euro). EPRA NTA wyniosła

1.273 mln euro, EPRA NTA na akcję na poziomie 2,22 euro. Wskaźnik LTV netto wyniósł 45,6%

(z uwzględnieniem długoterminowych aktywów finansowych). Wskaźnik LTV netto skorygowany

o sprzedaż biurowca Forrest Offices Debrecen, na dzień 30 stycznia 2023 r., wyniósł 44,5%).

Mamy solidną pozycję gotówkową w wysokości 115 mln euro, co wynika głównie ze sprzedaży

aktywów w Serbii, jednego podmiotu w Rumunii i dwóch aktywów w Chorwacji (po potrąceniu

środków pieniężnych w sprzedanych podmiotach), w połączeniu z podwyższeniem kapitału,

częściowo skompensowanym przez inwestycję w Kildare Technology Campus, zakupem

gotowych aktywów i gruntów oraz wydatkami na nieruchomości inwestycyjne. Dostępne linie

kredytowe wynoszą 94 mln euro.

Sukces Grupy można przypisać naszemu zaangażowaniu w świadczenie wysokiej jakości usług

dla naszych klientów oraz skupieniu się na innowacjach i ciągłym doskonaleniu. Udało nam się

również skutecznie dostosować do zmieniających się warunków rynkowych i wykorzystać nowe

możliwości rozwoju.

ŁAD KORPORACYJNY

Rok 2022 przyniósł kolejne istotne zmiany zarówno w Zarządzie, jak i w biurach regionalnych. Po

rezygnacji Yovava Carmi z funkcji Prezesa Zarządu, Rada Nadzorcza Spółki powołała na jego

miejsce Zoltána Fekete, który od marca kieruje wszystkimi operacjami GTC w Europie Środkowo-

Wschodniej.

Danny Bercovich został awansowany na stanowisko dyrektora regionalnego ds. handlu

detalicznego i kieruje obecnie działalnością operacyjną oraz strategią rozwoju Spółki

w segmencie detalicznym. Ziv Gigi, który wcześniej pełnił funkcję dyrektora krajowego w Bułgarii

i Rumunii, awansował na stanowisko dyrektora wykonawczego na region Europy Południowo-

Wschodniej. Do jego obowiązków należy realizacja strategii i planu rozwoju firmy, a także

nadzorowanie wszystkich działań operacyjnych w Bułgarii, Rumunii, Serbii i Chorwacji. Na

początku listopada 2022 r. do GTC dołączyła Agnieszka Ciupak, która objęła stanowisko dyrektor

wykonawczej na Polskę – jest odpowiedzialna za wszystkie operacje, w tym leasing, prace

adaptacyjne, zarządzanie aktywami, marketing i HR w całej Grupie.

W ciągu roku wielu utalentowanych specjalistów w GTC objęło stanowiska kierownicze, a Grupa

przeszła transformację mającą na celu wzmocnienie roli naszych regionalnych liderów, którzy

najlepiej rozumieją lokalne rynki. To pozwoli nam szybciej i lepiej reagować na pojawiające się

możliwości i wyzwania na poszczególnych rynkach.

NAGRODY I WYRÓŻNIENIA

Nasze starania na rzecz poprawy wpływu naszych nieruchomości na środowisko zaowocowały

licznymi nagrodami i wyróżnieniami. W 2022 r. nasz raport ESG został po raz kolejny doceniony

przez EPRA Sustainability Best Practices Recommendations – otrzymaliśmy srebrną nagrodę za

doskonałe standardy raportowania i kompleksowe dane.

Ponadto GTC zostało docenione za swoją pracę podczas 2022-2023 European Property Awards,

otrzymując nagrody w kategoriach Mixed Use Architecture i Mixed Use Development za biurowiec

Sofia Tower II w Bułgarii.

Sprzedaż belgradzkiego portfolio Grupie Indotek została również doceniona i uhonorowana

nagrodą Investment Deal of the Year podczas 4. dorocznej edycji CRE Awards.

Wielkie podziękowania i gratulacje dla wszystkich, którzy stoją za tym niesamowitym sukcesem!

WIERZYMY W DOBRE RELACJE

Dziękujemy wszystkim naszym udziałowcom i partnerom biznesowym za zaufanie i bezgraniczną

wiarę w wyniki Grupy GTC. Rok 2022 po raz kolejny pokazał, jak wiele zawdzięczamy naszym

pracownikom. Bez ich zaangażowania, doświadczenia i szerokiej wiedzy branżowej nie

osiągnęlibyśmy sukcesu.

Grupa GTC jest prężna, zróżnicowana, otwarta na nowe możliwości i w pełni gotowa stawić czoła

wyzwaniom, jakie niesie ze sobą rok 2023. Patrzymy w przyszłość z ufnością i nadzieją, wierząc,

że dzięki naszej regionalnej platformie możemy zwiększyć przepływ transakcji, ograniczyć ryzyko

i skutecznie zoptymalizować wyniki. Dziękujemy za bycie częścią naszej podróży – Wasze

zaufanie do naszej misji i wizji jest tym, co motywuje nas do podejmowania nowych ambitnych

celów i realizowania projektów.

Nasz sukces i zdolność do sprostania przyszłym wyzwaniom nie byłyby możliwe bez naszych

pracowników, najemców, banków i obligatariuszy. Cokolwiek przyniesie rok 2023, cieszymy

się na dalszą wspólną pracę i wierzymy w przyszłość pełną możliwości.

Z poważaniem,

Członkowie Zarządu

Globe Trade Centre S.A.

Zoltán Fekete

Prezes Zarządu

Ariel A. Ferstman

Dyrektor Finansowy

János Gárdai

Dyrektor Operacyjny

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A.

W ROKU ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2022 R.

SPIS TREŚCI

1. Wprowadzenie ..................................................................................................................11

2. Wybrane dane finansowe .................................................................................................16

3. Główne czynniki ryzyka ....................................................................................................18

4. Prezentacja Grupy ............................................................................................................49

4.1 Ogólne informacje na temat Grupy..............................................................................49

4.2 Główne wydarzenia .....................................................................................................50

4.3 Struktura organizacyjna Grupy ....................................................................................56

4.4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy ..........................................57

4.5 Strategia Grupy ...........................................................................................................58

4.6 Opis działalności .........................................................................................................67

4.6.1 Analiza segmentowa nieruchomości inwestycyjnych ................................................69

4.6.1.1 Nieruchomości inwestycyjne generujące przychody, wliczając budynki przeznaczone

do sprzedaży .........................................................................................................70

4.6.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych ........................................................................71

4.6.1.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych na Węgrzech ...............................................72

4.6.1.1.1.2 Portfel nieruchomości biurowych w Polsce ......................................................73

4.6.1.1.1.3 Portfel nieruchomości biurowych w Sofii..........................................................74

4.6.1.1.1.4 Portfel nieruchomości biurowych w Bukareszcie .............................................75

4.6.1.1.1.5 Portfel nieruchomości biurowych w Belgradzie ................................................75

4.6.1.1.1.6 Portfel nieruchomości biurowych w Zagrzebiu .................................................76

4.6.1.1.2 Portfel nieruchomości handlowych .....................................................................76

4.6.1.1.2.1 Portfel nieruchomości handlowych w Polsce ...................................................77

4.6.1.1.2.2 Portfel nieruchomości handlowych w Belgradzie .............................................78

4.6.1.1.2.3 Portfel nieruchomości handlowych w Zagrzebiu ..............................................78

4.6.1.1.2.4 Portfel nieruchomości handlowych w Sofii .......................................................79

4.6.1.1.2.5 Portfel nieruchomości handlowych w Budapeszcie .........................................79

4.6.1.2 Nieruchomości w budowie .....................................................................................80

4.6.1.3 Działki pod zabudowę komercyjną ........................................................................80

4.6.1.4 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów.........................................................81

4.6.2 Grunty pod zabudowę mieszkaniową .......................................................................81

4.6.3 Finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami inwestycyjnymi) ..............81

4.7 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy.................................................83

4.7.1 Rynek powierzchni biurowych ..................................................................................84

4.7.2 Rynek nieruchomości handlowych ...........................................................................92

4.7.3 Rynek inwestycyjny ..................................................................................................97

4.8 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej, charytatywnej

oraz podobnej działalności. ....................................................................................... 101

5. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych .......................................................... 103

5.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne ................................. 103

5.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne ........................ 108

5.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi

prognozami ............................................................................................................... 110

5.4 Przegląd sytuacji finansowej ..................................................................................... 110

5.4.1 Główne pozycje przeglądu sytuacji finansowej ....................................................... 110

5.4.2 Porównanie sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2022 r. i 2021 r. .................... 111

5.5 Skonsolidowany rachunek zysków i strat .................................................................. 113

5.5.1 Główne pozycje skonsolidowanego rachunku zysków i strat .................................. 113

5.5.2 Porównanie wyników finansowych za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r.

z tym samym okresem roku 2021. .......................................................................... 115

5.6 Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych ................................................. 121

5.6.1 Główne pozycje skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych ................. 121

5.6.2 Analiza przepływów pieniężnych ............................................................................ 122

5.7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe ...................................................................... 123

6. Opis wykorzystania przez Spółkę i Grupę wpływów z emisji do chwili sporządzenia

sprawozdania z działalności ........................................................................................... 125

7. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem jednostek

powiązanych ...................................................................................................................... 125

8. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym uwzględnieniem

gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym ............................................................. 125

9. Zobowiązania pozabilansowe ......................................................................................... 125

10. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty finansowe,

wartości niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje kapitałowe poza Grupą i

ich metody finansowania .............................................................................................. 126

11. Informacje na temat zarządzania ryzykiem ................................................................... 126

12. Polityka wynagrodzeń i zarządzanie zasobami ludzkimi ............................................... 133

12.1 Polityka wynagrodzeń ............................................................................................. 133

12.2 Program motywacyjny ............................................................................................. 134

12.2.1 System kontroli programu motywacyjnego ........................................................... 136

12.3 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi ................................... 136

12.4 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów ................... 136

12.5 Wynagrodzenia członków zarządu i członków rady nadzorczej ............................... 137

12.6 Liczba pracowników ................................................................................................ 139

12.7 Polityka szkoleniowa ............................................................................................... 139

12.8 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o

podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych

członków organów administrujących ....................................................................... 139

13. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej ...................................... 139

14. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki

rynkowe ........................................................................................................................ 141

15. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych ........ 141

16. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po dniu

bilansowym), które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości .... 142

17. Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem Globe

Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych ............................................................ 143

18. Znaczące umowy podpisane w danym roku w tym umowy ubezpieczenia, współpracy lub

kooperacji ..................................................................................................................... 143

19. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań finansowych .... 144

20. Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego za rok obrotowy kończący się

31 grudnia 2022 r. ........................................................................................................ 144

1. Wprowadzenie

Grupa GTC to firma z bogatym doświadczeniem, ugruntowany i w pełni

zintegrowany deweloper działający na rynku nieruchomości w regionie

CEE i SEE. Grupa koncentruje swoją działalność przede wszystkim w

Polsce i Budapeszcie oraz stolicach Europy Południowej i Wschodniej, w

tym Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu i Sofii, gdzie bezpośrednio

zarządza, nabywa i rozwija w najlepszych lokalizacjach wysokiej jakości

nieruchomości biurowe i handlowe. Spółka jest notowana na Giełdzie

Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Johannesburgu (inward listed). Grupa prowadzi w pełni

zintegrowaną platformę zarządzania aktywami i jest reprezentowana

przez lokalne zespoły na każdym z głównych rynków.

GRUPA

GTC:

Polska,

Węgry

Belgrad,

Bukareszt,

Sofia

i Zagrzeb

Na dzień 31 grudnia 2022 r. całkowita wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy wynosiła

10.889.516 zł. Podział portfela nieruchomości Grupy przedstawia się następująco:

• 44 ukończone budynki komercyjne, w tym 38 budynków biurowych i 6 centrów handlowych

(wliczając 1 budynek biurowy przeznaczony do sprzedaży) o łącznej powierzchni najmu

wynoszącej około 762 tysięcy m

kw., poziomie najmu 88% i wartości 9.616.973 zł stanowiące

88% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy;

• trzy budynki biurowe w budowie, o łącznej powierzchni najmu około 61 tysięcy m

kw.

i wartości 241.469 zł stanowiące 2% całkowitej wartości portfela nieruchomości Grupy;

• grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną (zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży

w Polsce o wartości 15.000 zł) o wartości 720.389 zł stanowiące 7% całkowitej wartości

księgowej portfela nieruchomości Grupy;

• grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o wartości 122.997 zł (zawiera grunty

przeznaczone do sprzedaży w Rumunii o wartości 3.189 zł) stanowiące 1% całkowitej

wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy, oraz

• prawa użytkowania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym o wartości 187.688 zł

stanowiące 2% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy.

762 000¹

Grunty

ukończone

budynki

m kw.

GLA

budynki

w budowie

przeznaczone

pod zabudowę

Zawiera 1 aktywo przeznaczone do sprzedaży o łącznej powierzchni 24.900 m kw.

Dodatkowo GTC posiada:

• 25% udziałów w parku technologicznym (ujętych jako finansowe aktywa trwałe), Kildare

Innovation Campus składa się z dziewięciu budynków o powierzchni około 102 tys. m kw.

(zajmuje powierzchnię ponad 72 ha z czego 34 ha pozostają niezagospodarowane) o

wartości przypadającej GTC 551.725 zł stanowiące 5% całkowitej wartości księgowej

portfela nieruchomości Grupy, wliczając finansowe aktywa trwałe;

• 34% udziałów w 4 ukończonych budynkach komercyjnych, w tym 3 budynkach biurowych

i 1 centrum handlowym o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 41 tysięcy m

kw.

oraz wartości przypadającej GTC 59.219 zł stanowiące mniej niż 1% całkowitej wartości

księgowej portfela nieruchomości Grupy, wliczając finansowe aktywa trwałe.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. całkowita wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy wliczając

finansowe aktywa trwałe wynosiła 11.500.460 zł.

Siedziba Spółki Globe Trade Centre S.A. znajduje się w Warszawie, przy ulicy Komitetu Obrony

Robotników 45a.

TERMINY I SKRÓTY

Terminy i skróty pisane wielką literą w niniejszym Sprawozdaniu mają następujące znaczenie,

chyba że z kontekstu wynika inaczej:

Spółka lub GTC stosuje się do Globe Trade Centre S.A.;

Grupa lub Grupa

GTC

stosuje się do Globe Trade Centre S.A. oraz jej spółek zależnych,

podlegających konsolidacji w sprawozdaniu finansowym;

Akcje stosuje się do akcji Globe Trade Centre S.A., które zostały wprowadzone

do publicznego obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych

w Warszawie w maju 2004 r. oraz w latach późniejszych i są oznaczone

kodem PLGTC0000037 oraz zostały wprowadzone do obrotu na Giełdzie

Papierów Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) w dniu 18

sierpnia 2016 r. i są oznaczone kodem ISIN PLGTC0000037;

Obligacje stosuje się do obligacji wyemitowanych przez spółkę Globe Trade Centre

S.A. i spółki z Grupy oraz wprowadzonych na rynek alternatywny

odpowiednio pod kodami PLGTC0000292, PLGTC0000318,

HU0000360102, HU0000360284 i XS2356039268;

Sprawozdanie

Stosuje się do rocznego sprawozdania przygotowanego zgodnie

z art. 71 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r.

w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywany

ch przez

emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania

za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa

niebędącego państwem członkowskim;

CEE stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Środkowo-

Wschodniej (tj. Polski i Węgier);

SEE stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Południowo-

Wschodniej (tj. Bułgarii, Chorwacji, Rumunii i Serbii);

NRA, NLA,

powierzchnia

najmu netto

stosuje się do miary powierzchni będącej podstawą dla określenia

wartości nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych

w wycenach. Dla nieruchomości komercyjnych, powierzchnia najmu

netto to cała powierzchnia biurowa lub handlowa nieruchomości, za którą

najemcy danej nieruchomości płacą czynsz, lub przeznaczona

pod wynajem. Szczegółowe zasady obliczania NRA mogą się różnić

pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami ze względu na różną

metodologię i standardy na poszczególnych rynkach geograficznych,

w których Grupa prowadzi działalność;

GLA lub

powierzchnia

najmu brutto

stosuje się do wielkości powierzchni biurowej lub handlowej dostępnej do

wynajęcia w ukończonych aktywach pomnożonej przez czynnik

dodatkowy (add-on-factor). Powierzchnia najmu brutto to powierzchnia,

za którą najemcy płacą czynsz, a tym samym powierzchnia generująca

przychody dla Grupy;

Całkowita

wartość

księgowa

portfela

nieruchomości

stosuje się do całkowitej wartość księgowa portfela nieruchomości

Grupy, wliczając nieruchomości inwestycyjne (ukończone, w budowie

i grunty), grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywa

przeznaczone do sprzedaży oraz prawa użytkowania gruntów będących

w użytkowaniu wieczystym;

Nieruchomości

komercyjne

stosuje się do nieruchomości biurowych oraz handlowych,

tzn. nieruchomości, które generują przychody z czynszu;

Poziom

wynajmu

stosuje się do średniego obłożenia w ukończonych aktywach w oparciu

o metry kwadratowe („m kw.”) powierzchni najmu brutto;

FFO, FFO I

stosuje się do zysku przed opodatkowaniem pomniejszonego

o zapłacony podatek, po skorygowaniu o transakcje bezgotówkowe

(takie jak wartość godziwa lub wycena nieruchomości, amortyzacja

i odpisy amortyzacyjne, zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji

własnych, oraz niezapłacone koszty finansowe) udział w

zyskach/(stratach) jednostek stowarzyszonych i joint ventures oraz

zdarzenia jednorazowe (takie jak różnice kursowe lub wynik na

działalności mieszkaniowej oraz inne pozycje jednorazowe);

EPRA NTA jest miarą wartości aktywów netto przy założeniu, że jednostki kupują i

sprzedają aktywa, krystalizując w ten sposób pewne poziomy rezerw z

tytułu odroczonego podatku dochodowego. Oblicza się go jako łączny

kapitał własny pomniejszony o udziały niekontrolujące, z wyłączeniem

instrumentów pochodnych wycenianych w wartości godziwej, a także

odroczonego opodatkowania nieruchomości (chyba że taka pozycja jest

związana z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży);

Przychody z

czynszu

stosuje się do przychodów z najmu, które zostały rozpoznane na dzień

sporządzenia raportu. Obejmują przychody z czynszu podstawowego,

przychody z wynajmu miejsc parkingowych i inne przychody z wynajmu;

Wskaźnik

zadłużenia do

wartości

nieruchomości

(LTV) netto

stosuje się do długu netto podzielonego przez wartość aktywów brutto.

Zadłużenie netto oblicza się jako całkowite zadłużenie finansowe

pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz depozyty,

z wyłączeniem pożyczek od udziałów niekontrolujących oraz

odroczonych kosztów pozyskania finasowania. Wartość Aktywów

Brutto to wartość nieruchomości inwestycyjnych (z wyłączeniem prawa

do użytkowania gruntów), gruntów przeznaczonych pod zabudowę

mieszkaniową, aktywów przeznaczonych do sprzedaży, aktywów

finansowych, budynków na własny użytek oraz udziałów w inwestycjach

kapitałowych. Wskaźnik LTV pokazuje ogólną ocenę podejmowanego

ryzyka finansowego;

Średni koszt

długu; średnie

oprocentowanie;

średnia ważona

stopa

procentowa

obliczana jest jako średnia ważona stopa procentowa całkowitego

zadłużenia, skorygowana o wpływ zawartych przez Grupę swapów stóp

procentowych i swapów walutowych;

EUR, €

lub euro

stosuje się do wspólnej waluty Państw Członkowskich uczestniczących

w Trzecim Etapie Europejskiej Unii Gospodarczej i Walutowej Traktatu

Ustanawiającego Wspólnotę Europejską, wraz z późniejszymi zmianami;

PLN lub złoty stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Rzeczpospolitej Polskiej;

HUF lub forint stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Węgier;

JSE stosuje się do giełdy papierów wartościowych w Johannesburgu.

PREZENTACJA INFORMACJI FINANSOWYCH

Jeśli nie wskazano inaczej, informacje finansowe przedstawione w Sprawozdaniu zostały

sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

("MSSF") dopuszczonymi do stosowania w Unii Europejskiej.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, z wyjątkiem danych

dotyczących nieruchomości, wyrażone są w tysiącach PLN lub tysiącach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Do niektórych informacji finansowych w tym Sprawozdaniu zastosowano zaokrąglenia.

W rezultacie niektóre wartości liczbowe podane jako sumy w niniejszym Sprawozdaniu mogą nie

być dokładną agregacją arytmetyczną liczb, które je poprzedzają.

PREZENTACJA INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH

Informacje na temat nieruchomości przedstawiono pro rata zgodnie z zasadą konsolidacji

udziałów Grupy w każdej z nieruchomości. Wycena nieruchomości oparta jest o wartości, które

Grupa konsoliduje w swoim skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Stopień wynajęcia dla

każdego rynku jest pokazany na dzień 31 grudnia 2022 r.

DANE BRANŻOWE I RYNKOWE

W niniejszym Sprawozdaniu Grupa podaje informacje dotyczące jej działalności i rynków na

których działa i na którym działają jej konkurenci. Informacje dotyczące rynków, ich potencjału,

sytuacji makroekonomicznej, obłożenia, czynszów i innych danych branżowych dotyczących

rynków, na których działa Grupa, oparte są o dane i raporty sporządzane przez podmioty

zewnętrzne. Informacje zawarte w tej części nie są zaprezentowane w tysiącach i opierają się o

raporty sporządzone przez firmę Jones Lang LaSalle IP, Inc („JLL”). JLL opiera się na materiale,

który uważa za wiarygodny. Chociaż dołożono wszelkich starań, aby zapewnić ich dokładność,

GTC nie może zaoferować żadnej gwarancji, że materiały zawarte w tej części nie zawierają

błędów rzeczowych.

Ponadto w wielu przypadkach Grupa zamieściła w tym Sprawozdaniu oświadczenia dotyczące

branży, w której działa, w oparciu o własne doświadczenia i badanie warunków rynkowych. Grupa

nie może zagwarantować, że założenia te prawidłowo odzwierciedlają wiedzę Grupy na temat

rynków na których działa. Wewnętrzne badania Grupy nie zostały zweryfikowane przez

niezależne źródła.

ZASTRZEŻENIA

Sprawozdanie to może zawierać stwierdzenia odnoszące się do przyszłych oczekiwań

dotyczących działalności Grupy, jej sytuacji finansowej i wyników działalności. Można znaleźć te

stwierdzenia poprzez odniesienie do słów takich jak "może", "będzie", "oczekiwać",

"przewidywać", "wierzyć", "szacować" oraz podobnych, w niniejszym Sprawozdaniu. Ze swojej

natury stwierdzenia wybiegające w przyszłość są przedmiotem wielu założeń, ryzyka i

niepewności. W związku z tym rzeczywiste wyniki mogą się znacznie różnić od tych, które są

sugerowane lub wnioskowane w wypowiedziach prognozujących. Grupa ostrzega czytelników,

żeby nie polegali na takich stwierdzeniach, które są aktualne tylko na dzień niniejszego

Sprawozdania.

Powyższe zastrzeżenia powinny być rozpatrywane w związku z wszelkimi późniejszymi

pisemnymi lub ustnymi wypowiedziami prognozującymi, które mogą zostać ogłoszone przez

Grupę lub osoby występujące w jej imieniu. Grupa nie podejmuje zobowiązania do przeglądu lub

potwierdzenia oczekiwań analityków lub oszacowań lub do publikacji jakichkolwiek zmian

wszelkich wypowiedzi prognozujących w celu odzwierciedlenia zdarzeń lub okoliczności

występujących po dacie niniejszego Sprawozdania.

W Punkcie 5 „Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych”, w Punkcie 3 "Główne czynniki

ryzyka" oraz w innych miejscach w niniejszym Sprawozdaniu Grupa publikuje istotne czynniki

ryzyka, które mogą spowodować, że jej rzeczywiste wyniki będą się znacznie różnić od jej

oczekiwań. Powyższe ostrzeżenia dotyczą wszystkich wypowiedzi opublikowanych przez Grupę

lub osoby działające w imieniu Grupy. Gdy Grupa wskazuje, że zdarzenie, warunki i okoliczności

mogą lub mogłyby mieć negatywny wpływ na Grupę, oznacza to wpływ na jej działalność,

sytuację finansową i wyniki działalności.

2. Wybrane dane finansowe

Poniższe tabele przedstawiają wybrane historyczne dane finansowe Grupy za rok zakończony

31 grudnia 2022 r. i 2021 r. Historyczne informacje finansowe powinny być interpretowane w

połączeniu z Punktem 5 „Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych" oraz ze

skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2022 r. (łącznie z

jego notami). Grupa prezentuje dane finansowe przygotowane zgodnie z MSSF i pochodzące ze

zbadanego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 r.

Wybrane pozycje sprawozdań finansowych wyrażone w Euro zostały zaczerpnięte ze

zbadanego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia

2022 r. przygotowanego w Euro zgodnie z MSSF. Sprawozdania finansowe spółek z Grupy

sporządzone w ich walutach funkcjonalnych są włączone do skonsolidowanego

sprawozdania finansowego po przeliczeniu na walutę prezentacyjną PLN lub euro zgodnie

z MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych.

Czytelnicy nie powinni interpretować takich przeliczeń jako stwierdzenie, że dana kwota

w Euro faktycznie odzwierciedla określoną kwotę w PLN lub może zostać przeliczona na PLN

według wskazanego kursu lub według innego kursu.

Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2022 r.

2021 r.

(w tys.)

PLN

EUR

PLN

EUR

Skonsolidowany rachunek zysków i strat

Przychody operacyjne

780.664

166.563

785.369

171.951

Koszty operacyjne

(222.000)

(47.365)

(202.592)

(44.356)

Marża brutto z działalności operacyjnej

558.664

119.198

582.777

127.595

Koszty sprzedaży

(8.286)

(1.768)

(7.545)

(1.652)

Koszty administracyjne

(70.491)

(15.040)

(64.606)

(14.145)

Strata z aktualizacji wartości nieruchomości

inwestycyjnych oraz gruntów przeznaczonych pod

zabudowę mieszkaniową

(139.166) (29.422) (59.493) (12.867)

Przychody finansowe/ (koszty), netto

(148.556)

(31.696)

(196.294)

(42.977)

Zysk netto

115.216

24.761

194.644

42.736

Podstawowy oraz rozwodniony zysk na jedną

akcję (nie w tys.)

0,19 0,04 0,39 0,09

Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji

zwykłych (nie w tys.)

574.255.122 574.255.122 487.742.245 487.742.245

Skonsolidowane rachunek przepływów pieniężnych

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

412.860 88.088 486.095 106.427

Środki pieniężne wykorzystane

w działalności inwestycyjnej netto

(364.519) (77.740) (1.674.644) (366.652)

Środki pieniężne netto z działalności finansowej

38.003

10.797

387.799

84.906

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec

okresu

539.709 115.079 444.454 96.633

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

Nieruchomości inwestycyjne (ukończone

i w budowie)

9.634.734 2.054.358 9.485.752 2.062.389

Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną

705.389

150.406

643.194

139.843

Prawo do użytkowania aktywów (nieruchomości

inwestycyjne)

182.432 38.899 176.746 38.428

Grunty przeznaczone pod zabudowę

mieszkaniową

124.798 26.610 124.193 27.002

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

242.163

51.635

1.343.029

292.001

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

539.709

115.079

402.300

87.468

Należności od udziałowców

567.681

123.425

Finansowe aktywa trwałe (związane

z nieruchomościami inwestycyjnymi) wyceniane

w wartości godziwej przez wynik finansowy

611.286 130.341 - -

Pozostałe

480.968

102.554

336.643

73.193

Aktywa łącznie

12.521.479

2.669.882

13.079.538

2.843.749

Zobowiązania długoterminowe

6.724.580

1.433.841

6.842.449

1.487.683

Zobowiązania krótkoterminowe wliczając

zobowiązania związane z aktywami

przeznaczonymi do sprzedaży

471.110 100.454 1.099.610 239.077

Kapitał własny

5.325.789

1.135.587

5.137.479

1.116.989

Kapitał podstawowy

57.426

12.920

48.556

11.007

Niezarejestrowane podwyższenie kapitału

zakładowego

- - 557.939 120.295

3. Główne czynniki ryzyka

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z DZIAŁALNOŚCIĄ GRUPY

WPŁYW SYTUACJI GEOPOLITYCZNEJ SPOWODOWANEJ WOJNĄ W UKRAINIE NA

DZIAŁALNOŚĆ GRUPY I WYNIKI FINANSOWE

Pomimo, że Grupa nie prowadzi działalności na terytorium Ukrainy, Rosji lub Białorusi, nie można

wykluczyć, że obecna sytuacja geopolityczna w Europie wywołana trwającą wojną w Ukrainie,

która spowodowała szereg konsekwencji makroekonomicznych dla Polski i innych krajów

europejskich, może mieć również wpływ na działalność Grupy.

Obszar ryzyka związany z konfliktem w Ukrainie obejmuje m.in. ograniczenia w dostępności

materiałów budowlanych, sprzętu, usług, przerwanie lub zakłócenie ciągłości dostaw,

nadzwyczajny wzrost cen kluczowych surowców, ograniczoną dostępność pracowników,

w szczególności mężczyzn z Ukrainy wynikającą z ich powrotu do kraju w celu udziału

w operacjach wojskowych, spadek popytu na rynku nieruchomości spowodowany niepewnością

co do możliwego rozwoju obecnej sytuacji gospodarczej i politycznej w połączeniu z wysoką

inflacją, wzrostem stóp procentowych, a także zmniejszoną dostępnością i wyższy koszt

zewnętrznego finansowania dłużnego, co spowodowało spowolnienie na rynku nieruchomości.

Ponadto kontynuacja wojny, jej skala i dalszy przebieg działań zbrojnych mogą spowodować

rozszerzenie zakresu nałożonych dotychczas sankcji gospodarczych, dalsze zakłócenia

w łańcuchach dostaw, ograniczoną dostępność podwykonawców oraz ogólny wzrost cen

materiałów wynikający m.in. z rosnących cen energii, co z kolei może przełożyć się na znaczne

koszty realizacji inwestycji prowadzonych przez Grupę.

Znacznie wyższe i zmienne koszty energii (poważny kryzys energetyczny z powodu gwałtownych

cięć w dostawach gazu ziemnego z Rosji po wybuchu konfliktu Rosja-Ukraina) oraz ogólna

niepewność związana z wpływem wojny w Ukrainie zarówno na gospodarkę światową, jak i

gospodarkę krajów Europy Południowo-Wschodniej i Środkowo-Wschodniej oraz pogorszenie

sytuacji gospodarczej na świecie i w poszczególnych regionach mogą negatywnie wpłynąć na

sytuację ekonomiczną najemców Grupy i ograniczyć ich wydatki oraz apetyt na przedłużanie

umów najmu. Powyższe czynniki mogą mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową

i wyniki działalności Grupy.

Na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania wpływ wojny w Ukrainie na działalność Grupy

nie jest istotny, jednakże nie jest możliwe oszacowanie skali tego wpływu

w przyszłości, a ze względu na dużą zmienność sytuacji Zarząd na bieżąco monitoruje sytuację i

analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej

Grupy oraz jej długoterminowych planów inwestycyjnych.

WPŁYW PANDEMII COVID-19 I INNYCH POTENCJALNYCH PANDEMII NA DZIAŁALNOŚĆ

OPERACYJNĄ I SYTUACJĘ FINANSOWĄ GRUPY

O ile nie można jeszcze wykluczyć ryzyka związanego z pandemią COVID-19 (np. biorąc pod

uwagę ostatnie ogniska choroby w Chinach), to jej spodziewany wpływ na działalność Grupy może

być mniejszy niż w 2020 r. lub w 2021 r., kiedy to jej działalność była narażona na szereg działań

podejmowanych przez rząd w celu zminimalizowania ryzyka rozprzestrzeniania się pandemii

COVID-19, m.in. lockdown i zamknięcia centrów handlowych, ograniczenia działalności,

ograniczone godziny pracy itp. Restrykcje wprowadzone przez rząd miały bezpośredni wpływ na

przebieg procesów biznesowych i organizację działalności Grupy. Na przykład najemcy w centrach

handlowych Grupy nie mogli prowadzić handlu przez trzy do pięciu miesięcy w ciągu 2020 r. i

średnio przez około trzy miesiące w ciągu 2021 r. (w okresie od stycznia do maja). W

konsekwencji, po okresach lockdownu, najemcy w Polsce zostali zwolnieni z obowiązku płacenia

czynszu, natomiast w innych krajach otrzymali różne rabaty i inne ulgi, aby kontynuować

działalność w bardzo trudnych warunkach. Grupa nie może wykluczyć, że będzie musiała podjąć

takie same działania, jeśli analogiczne ograniczenia zostaną wprowadzone w przyszłości

w przypadku wybuchu jakiejkolwiek nowej pandemii lub rozprzestrzenienia się COVID-19 lub jego

kolejnych wariantów.

Choć wydaje się, że szczyt pandemii COVID-19 już minął, dzięki szeroko zakrojonej akcji

szczepień, a liczba osób zakażonych znacznie się zmniejszyła, nie można całkowicie wykluczyć

ryzyka dalszego rozprzestrzeniania się wirusa SARS-CoV-2 i występowania jego mutacji. Grupa

nie może wykluczyć ryzyka wystąpienia jakiejkolwiek nowej pandemii, która będzie miała skutki

podobne do pandemii COVID-19.

W związku z powyższym, zakres wpływu pandemii COVID-19, lub każdej innej pandemii

występującej w przyszłości, na Grupę jest nadal niepewny i zależy od wielu czynników, takich jak

czas trwania i zakres pandemii oraz adekwatność i skuteczność środków przyjętych przez władze

w odpowiedzi na pandemię. Wystąpienie lub nasilenie się jednego lub kilku

z powyższych zjawisk może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową,

perspektywy i wyniki działalności Grupy.

ZMIANA MODELU PRACY MOŻE MIEĆ NEGATYWNY WPŁYW NA DZIAŁALNOŚĆ

I WYNIKI FINANSOWE GRUPY

Grupa zauważa, że pandemia COVID-19 przyspieszyła zmianę modelu pracy i spowodowała, że

coraz więcej osób pracuje w trybie hybrydowym, łącząc pracę w domu z pracą biurową, jak

również pracując wyłącznie w domu. Trend ten utrzymuje się pomimo zniesienia ograniczeń

związanych z pandemią.

Takie zmiany w modelu pracy znajdują również odzwierciedlenie we wprowadzonych niedawno w

Polsce zmianach w prawie pracy dotyczących uregulowania pracy zdalnej (przepisy weszły w

życie dnia 7 kwietnia 2023 r.).

Oba te czynniki, tj. wprowadzone regulacje prawne oraz praktyka pracy hybrydowej i pracy w domu

prowadzą do znacznego spadku obłożenia budynków biurowych, zwłaszcza w miastach

regionalnych w Polsce (w tym w Katowicach, Poznaniu i Łodzi), co skutkuje niższymi przychodami

z najmu generowanymi przez te budynki i w konsekwencji może mieć istotny negatywny wpływ na

działalność, sytuację finansową i wyniki operacyjne Grupy.

GRUPA JEST NARAŻONA NA OGÓLNE RYZYKO ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIAMI

KOMERCYJNYMI, W TYM NA ZMIANY GOSPODARCZE, DEMOGRAFICZNE I RYNKOWE.

Grupa jest narażona na wszystkie rodzaje ryzyka związane z posiadaniem nieruchomości

komercyjnych, zarządzaniem nimi i ich eksploatacją. Na jej wyniki może negatywnie wpłynąć

nadpodaż lub pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości komercyjnych w ogóle lub na

rynku nieruchomości komercyjnych w miastach, w których zlokalizowane są nieruchomości Grupy.

Przychody z czynszów oraz wartość rynkowa nieruchomości pozostają pod wpływem ogólnych

warunków panujących w UE oraz w gospodarce krajowej i lokalnej, takich jak wzrost produktu

krajowego brutto ("PKB"), inflacja i zmiany stóp procentowych.

Obecne niekorzystne tendencje makroekonomiczne, w tym rosnąca inflacja i wyższe stopy

procentowe, mogą mieć negatywny wpływ na Grupę i prowadzić do spadku siły nabywczej oraz

niższych obrotów sklepów, a w konsekwencji powodować presję na stawki czynszu w centrach

handlowych lub wpływać na zdolność najemców do wywiązywania się ze zobowiązań

czynszowych wobec Grupy, zwłaszcza w świetle wyższych całkowitych kosztów najmu

wynikających ze wzrostu opłat eksploatacyjnych. Dodatkowo, słabnąca gospodarka w połączeniu

z wyższymi kosztami najmu i hybrydowym modelem pracy może mieć negatywny wpływ na popyt

na powierzchnię biurową i prowadzić do zwiększenia poziomu pustostanów (co skutkuje niższymi

od oczekiwanych przychodami). Pomimo chwilowego spowolnienia na rynku e-commerce,

spodziewany jest jego dalszy wzrost, który w dłuższej perspektywie może skutkować

zmniejszeniem popytu na powierzchnię handlową i obniżeniem przychodów z najmu.

Rosnąca inflacja przełożyła się na wzrost stóp procentowych (oraz na oczekiwanie dalszego ich

wzrostu), co ma wpływ na dostępność i koszt zadłużenia, które mogą zmniejszyć popyt na

nieruchomości i/lub zwiększyć koszt finansowania. Jednakże na dzień 31 grudnia 2022 r., 95%

zadłużenia Grupy było oparte na stałej stopie procentowej lub zabezpieczone przed wahaniami

stóp procentowych poprzez zastosowanie instrumentów pochodnych, co oznacza, że jej

ekspozycja na zmiany stóp procentowych jest ograniczona. Zmniejszenie popytu na

nieruchomości może prowadzić do spadku cen, które inwestorzy nieruchomości są gotowi zapłacić

za nieruchomości, a w konsekwencji nie można wykluczyć spadku ich wartości.

Inne czynniki, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, mają charakter bardziej ogólny

i obejmują: krajowe, regionalne lub lokalne warunki gospodarcze (w tym zamykanie kluczowych

przedsiębiorstw, spowolnienie w branży i stopa bezrobocia oraz wszelkie cykliczne wzorce

związane z tymi trendami); lokalne warunki dotyczące nieruchomości (takie jak równowaga między

podażą a popytem); czynniki demograficzne; zaufanie konsumentów; gusta i preferencje

konsumentów; zmiany przepisów rządowych, w tym zmiany przepisów budowlanych z mocą

wsteczną, przepisów dotyczących planowania/zagospodarowania przestrzennego lub przepisów

podatkowych; potencjalne przepisy lub zobowiązania dotyczące ochrony środowiska; dostępność

refinansowania; oraz zmiany poziomów stóp procentowych lub stóp kapitalizacji oczekiwanych

przez inwestorów w nieruchomości komercyjne przynoszące dochód.

Popyt na nieruchomości komercyjne oraz zdolność takich nieruchomości do generowania

dochodu i utrzymywania wartości rynkowej zależy od wielu czynników, w tym:

- otoczenie gospodarcze i demograficzne;

- prace remontowe wymagane w wolnych lokalach przed ich ponownym wynajęciem;

- ryzyko kredytowe najemców;

- trendy w miejscu pracy, w tym tempo wzrostu, telepraca i korzystanie przez najemców

z przestrzeni coworkingowej;

- lokalna infrastruktura i dostęp do transportu publicznego;

- otoczenie konkurencyjne; oraz

- oczekiwania najemców w zakresie jakości i utrzymania obiektów.

Jakiekolwiek pogorszenie popytu może skutkować zwiększoną presją na oferowanie nowym

i przedłużającym umowy najemcom zachęt finansowych i zachęt innego rodzaju, co z kolei może

prowadzić do ogólnego negatywnego wpływu na przychody z czynszów netto w związku ze

wzrostem kosztów operacyjnych. Wystąpienie któregokolwiek z wyżej wymienionych czynników

lub ich kombinacji może mieć istotny negatywny wpływ na wartość nieruchomości, możliwość

podwyższenia czynszu w wyniku rewizji czynszu oraz zdolność Grupy do sprzedaży

nieruchomości na korzystnych warunkach lub jej sprzedaży w ogóle. Jakiekolwiek obniżenie

przychodów netto z czynszów, wartości nieruchomości lub zdolności Grupy do sprzedaży

posiadanych nieruchomości może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację

finansową i wyniki Grupy.

GRUPA MOŻE NIE ZREALIZOWAĆ SWOJEJ STRATEGII ORAZ NIE MOŻE ZAPEWNIĆ ŻE

SKUTECZNA REALIZACJA STRATEGII GRUPY POZWOLI JEJ NA OSIĄGNIĘCIE CELÓW

Strategia Grupy zakłada osiągnięcie wzrostu poprzez: (i) rozwój portfela nieruchomości Grupy

przez nabywanie i poprawianie efektywności nieruchomości generujących przychody z najmu w

Polsce oraz w stolicach, w których Grupa prowadzi działalność, oraz dodatkowo poprzez realizację

wybranych projektów deweloperskich z portfela nieruchomości Grupy; (ii) poprawę efektywności

działania Grupy w zakresie zarządzania aktywami w celu maksymalizacji wyników operacyjnych;

oraz (iii) sprzedaż aktywów niezwiązanych z podstawową działalnością Grupy, co powinno

pozwolić Grupie na obniżenie poziomu zadłużenia lub na uzyskanie środków przeznaczonych na

finansowanie nowych inwestycji.

Ponadto Zarząd, rozszerzając dotychczasową strategię Grupy, postanowił realizować potencjalne

nowe inwestycje w określonych nowych sektorach i regionach geograficznych, które mogą

odbiegać od obecnego podstawowego zakresu działalności Grupy (tj. realizacji i zarządzania

nieruchomościami biurowymi, handlowymi i niektórymi innymi). Potencjalne nowe sektory

zidentyfikowane przez Grupę do rozważenia pod kątem inwestycji w ramach nowej strategii

obejmują: (i) inwestycje w parki innowacyjne i technologiczne; (ii) inwestycje w wybrane obiekty

wykorzystujące energię odnawialną w Polsce i na Węgrzech w celu uzupełnienia obecnej oferty i

lepszego zaspokojenia potrzeb najemców; oraz (iii) inwestycje w rozwój aktywów PRS

(nieruchomości sektora najmu prywatnego - mieszkaniowego) w Polsce poprzez inwestowanie

jako mniejszościowy udziałowiec w platformę inwestycyjną z doświadczonym deweloperem i

inwestorami finansowymi oraz wykorzystanie potencjalnie korzystnego rozwoju sytuacji w tym

sektorze.

W dniu 9 sierpnia 2022 r. została zawarta umowa dotycząca transakcji obejmującej inwestycję

joint venture w park innowacji w Kildare w Irlandii, która wiąże się z inwestycją o wartości około

115 000 tys. euro. Projekt obejmuje sześć budynków do wynajęcia z przeznaczeniem na cele

przemysłowe, magazynowe, produkcyjne oraz powierzchnie biurowe/laboratoryjne. Planuje się

przekształcenie terenu i kampusu w kampus nauk przyrodniczych i technologicznych (Life Science

and Technology campus). Pomimo, że inwestycje w nowe sektory nie będą stanowiły więcej niż

10% aktywów Grupy, udana realizacja strategii Grupy może skutkować pewnymi zmianami w

portfelu nieruchomości Grupy, w tym np. jego geograficzną lokalizacją, oraz składem portfela

nieruchomości Grupy w zakresie klas aktywów (tj. nieruchomości handlowe, biurowe,

mieszkaniowe i inne). W konsekwencji różne wskaźniki charakteryzujące działalność Grupy i

okresowe przepływy środków pieniężnych pochodzących z przychodów z tytułu wynajmu mogą

ulec zmianie. Ponadto nie można zapewnić, że wyniki osiągane przez portfel nieruchomości Grupy

w przyszłości lub strategie inwestycyjne realizowane zgodnie ze strategią Grupy przyczynią się do

wzrostu wartości portfela nieruchomości Grupy i zwiększą jej rentowność.

Po części, sukces strategii biznesowej Grupy uzależniony jest od różnych założeń i warunków, w

tym założeń dotyczących poziomu rentowności wszelkich przedmiotów nabycia, który ma zostać

osiągnięty w przyszłości, a także kryteriów inwestycyjnych, które zostały opracowane przez Grupę

w celu osiągnięcia oczekiwanych stóp zwrotu z nabywanych aktywów. Takie założenia mogą

okazać się, w całości lub części, nieprawidłowe lub niedokładne i w rezultacie zwrot z inwestycji

może być niższy od oczekiwanego. Istnieje możliwość, że Grupa lub jej usługodawcy błędnie

ocenią poszczególne aspekty danego projektu podczas podejmowania decyzji o zakupie lub że

oceny, na których Grupa opiera swoje decyzje, są niedokładne lub oparte na założeniach, które

okażą się nieprawidłowe. Takie błędy w ocenie mogą prowadzić do niedokładnej analizy i wyceny

projektu przez Grupę w związku z decyzjami inwestycyjnymi, które mogą zostać ujawnione dopiero

na późniejszym etapie i zmusić Grupę do skorygowania wyceny w dół. Grupa nie może również

zagwarantować, że usługodawca wybrany przez nią do przeprowadzenia badania due diligence

zidentyfikuje wszystkie ryzyka związane z danym projektem. Ponadto Grupa nie może

zagwarantować, że będzie mogła dochodzić roszczeń wobec sprzedawcy danej nieruchomości z

tytułu nieujawnienia tych ryzyk.

Ponadto, w ramach swojej strategii, Grupa dokonuje reorganizacji swojego portfela nieruchomości

i zamierza nabywać nieruchomości o dużej wartości i wartości dodanej oraz sprzedawać aktywa

niezwiązane z działalnością podstawową. Grupa zamierza zintegrować wszelkie nowo nabyte

nieruchomości z istniejącym portfelem i wynająć je w celu generowania przychodów z najmu dla

Grupy. Jeżeli nieruchomości te nie zostaną w pełni wynajęte i/lub stawki czynszu zostaną ustalone

poniżej szacunkowych wartości czynszu, Grupa może nie być w stanie zrealizować oczekiwanych

stóp zwrotu z nowo nabytych nieruchomości.

Co więcej, Grupa może nie osiągnąć swoich celów ze względu na czynniki wewnętrzne i

zewnętrzne o charakterze regulacyjnym, prawnym, finansowym, społecznym lub operacyjnym, z

czego niektóre mogą być poza kontrolą Grupy, takie jak niestabilne warunki rynkowe, brak

zasobów kapitałowych niezbędnych dla rozwoju, a także zmiany cen i dostępności przedmiotów

inwestycji na właściwych rynkach, jak również zmiany obowiązującego prawa.

W rezultacie, Grupa może nie być w stanie zrealizować swojej strategii w części lub w całości,

może postanowić zmienić, zawiesić lub porzucić realizację swojej strategii lub planu rozwoju

i może nie być zdolna do osiągnięcia lub może napotkać opóźnienia w osiągnięciu spodziewanych

wyników strategii i planów rozwoju. Powyższe zmiany mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na

działalność, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI GRUPY ORAZ W JEJ NASTĘPSTWIE SKONSOLIDOWANY

BILANS ORAZ RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT GRUPY MOGĄ PODLEGAĆ ZNACZNYM

WAHANIOM

Przychody Grupy zależą w dużej mierze od zmian wartości aktywów na rynkach nieruchomości,

które podlegają wahaniom. Wartości godziwe nieruchomości inwestycyjnych Grupy są oceniane

co pół roku (na dzień 30 czerwca i 31 grudnia każdego roku), przez renomowanych zewnętrznych

rzeczoznawców majątkowych, w oparciu o metodę zdyskontowanych przepływów pieniężnych

(DCF) z nieruchomości inwestycyjnych, która to metoda jest z natury subiektywna i niepewna,

ponieważ opiera się na założeniach, które mogą ulec zmianie lub okazać się błędne (np. co do

oczekiwanych wartości czynszów, kosztów wykończenia, czasu niezbędnego do wynajęcia danej

nieruchomości itp.).

Wyceny nieruchomości są dokonywane przez zewnętrznych rzeczoznawców majątkowych

i nie stanowią gwarancji obecnej lub przyszłej ich wartości. Dany zewnętrzny rzeczoznawca

majątkowy może dojść do innych wniosków niż te, które zostałyby wyciągnięte, gdyby inny

zewnętrzny rzeczoznawca majątkowy wyceniał tę samą nieruchomość, i podobnie ten sam

zewnętrzny rzeczoznawca majątkowy może dojść do innych wniosków w odmiennym momencie.

Wycena nieruchomości jest z natury subiektywna i niepewna, ponieważ opiera się na różnych

metodologiach, prognozach i założeniach.

Wycena nieruchomości Grupy jest dokonywana przy wykorzystaniu stawek dyskontowych

mających zastosowanie do danego lokalnego rynku nieruchomości lub, w przypadku części

nieruchomości, poprzez odwołanie do cen sprzedaży porównywalnych nieruchomości. Takie

wyceny podlegają wewnętrznej weryfikacji i w razie konieczności są potwierdzane przez

niezależnego licencjonowanego rzeczoznawcę Grupy oraz weryfikowane przez kierownictwo

Grupy.

Każda zmiana stóp dyskontowych stosowanych przez rzeczoznawcę będzie miała wpływ na

wycenę danej nieruchomości. Ponadto każda zmiana metodologii wyceny może skutkować

zyskami lub stratami w skonsolidowanym rachunku zysków i strat Grupy wynikającymi ze zmiany

wyceny każdej nieruchomości w porównaniu z wcześniejszymi wycenami. W rezultacie, Grupa

może mieć znaczące niepieniężne zyski lub straty w poszczególnych okresach w zależności od

zmian wartości godziwej swoich nieruchomości inwestycyjnych, niezależnie od tego, czy takie

nieruchomości zostaną sprzedane. Na przykład w niektórych latach Grupa może ujmować straty

z tytułu aktualizacji wyceny i utraty wartości w odniesieniu do niektórych aktywów i projektów

mieszkaniowych, a w innych latach zyski w odniesieniu do tych samych aktywów i projektów

mieszkaniowych.

Ponadto wycena i planowanie projektów podlegają wpływom oszacowań w zakresie kosztów

budowy, które powstają w oparciu o bieżące i prognozowane w przyszłości ceny, podczas gdy

faktyczne koszty mogą się od nich różnić. Dodatkowo część wycen została sporządzona na

podstawie założeń dotyczących przyszłych decyzji związanych z planami zagospodarowania

przestrzennego, które mogą okazać się niedokładne i w związku z tym, Grupa może nie mieć

możliwości realizacji określonych nieruchomości zgodnie ze swoimi planami. Powyższa sytuacja

może wywrzeć niekorzystny wpływ na wycenę takich nieruchomości w przyszłości.

Co więcej, jeśli prognozy i założenia stanowiące podstawę dokonanych wycen nieruchomości w

portfelu nieruchomości Grupy okażą się nieprawidłowe, lub ulegną zmianie z powodu zmian w

otoczeniu gospodarczym, rzeczywista wartość nieruchomości w portfelu nieruchomości Grupy

może istotnie różnić się od wskazanej w raportach wyceny. Wyceny nieruchomości Grupy

dokonane w oparciu o nieprawidłowe założenia oraz wahania wycen mogą wywrzeć istotny,

niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki działalności Grupy.

DZIAŁALNOŚĆ GRUPY UZALEŻNIONA JEST OD JEJ ZDOLNOŚCI DO AKTYWNEGO

ZARZĄDZANIA AKTYWAMI

Jedną z podstawowych części działalności Grupy jest aktywne zarządzanie majątkiem, co

obejmuje zarządzanie współczynnikiem niewynajętych powierzchni i poziomem czynszu oraz

warunkami zawartych umów najmu dla nieruchomości komercyjnych, a także kompletowaniem

pożądanej grupy najemców (ang. tenant mix) w przypadku nieruchomości handlowych.

Aktywne zarządzanie dużymi nieruchomościami komercyjnymi Grupy ma szczególne znaczenie.

Oprócz ograniczeń prawnych, zdolność Grupy do wynajęcia wolnej powierzchni, renegocjacji

czynszu i tworzenia pożądanego składu najemców jest częściowo uzależniona od czynników

rynkowych. Niektóre z tych czynników, takie jak ogólne otoczenie gospodarcze, zaufanie

konsumentów, inflacja oraz stopy procentowe, są poza kontrolą Grupy. W okresach recesji lub

spowolnienia gospodarczego, wzrostu inflacji i podwyższonych stóp procentowych, jak również

przy uwzględnieniu rosnącego znaczenia e-commerce oraz zmian wzorców pracy związanych z

pracą w trybie hybrydowym poprzez łączenie pracy w domu z pracą biurową lub tylko w domu,

oraz w wyniku zwiększonej konkurencji pomiędzy inwestorami i deweloperami trudniej jest

utrzymać obecnych najemców i pozyskać nowych.

Jeżeli Grupa nie będzie zdolna do wygenerowania lub wykorzystania popytu na swoje

nieruchomości dzięki np. poprawie jakości usług świadczonych na rzecz swoich najemców lub

właściwemu motywowaniu zewnętrznych przedstawicieli ds. sprzedaży, redukcja współczynnika

niewynajętych powierzchni lub renegocjacje stawek czynszu w pożądany sposób mogą być

niemożliwe. Ponadto najemcy doświadczający problemów z płynnością mogą przez dłuższy okres

nie regulować swoich zobowiązań w zakresie czynszu terminowo, jednakże pomimo tego, Grupa

nie będzie w stanie zastąpić ich najemcami z lepszą pozycją finansową.

Wysoki, utrzymujący się przez dłuższy czas współczynnik niewynajętych powierzchni, może

spowodować ogólne obniżenie stawek czynszu płaconych przez najemców i znacznie utrudnić

wzrost średnich stawek czynszu planowanych przez Grupę. Wysokie współczynniki niewynajętej

powierzchni powodują również wzrost ogólnych kosztów operacyjnych Grupy ze względu na

konieczność pokrycia przez Grupę kosztów generowanych przez puste nieruchomości lub

powierzchnie. Każdy taki spadek przychodów z wynajmu lub wzrost kosztów operacyjnych może

mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową i wyniki działalności.

ROZWÓJ I RENTOWNOŚĆ GRUPY ZALEŻEĆ BĘDĄ OD ZDOLNOŚCI GRUPY DO

ZIDENTYFIKOWANIA I NABYCIA ATRAKCYJNYCH NIERUCHOMOŚCI GENERUJĄCYCH

PRZYCHODY Z NAJMU ORAZ OD REALIZACJI WYBRANYCH PROJEKTÓW

Zgodnie ze strategią Grupy, Grupa zamierza rozwijać swoją działalność przez: (i) nabywanie

nieruchomości generujących przychody z najmu, (ii) zarządzanie aktywami ukierunkowane na

realizację pełnego potencjału i maksymalizację zwrotu z portfela Grupy; oraz (iii) realizację

wybranych projektów deweloperskich, jak również inwestycje w nowe sektory, w tym w parki

innowacyjne i technologiczne, obiekty wykorzystujące energię odnawialną oraz rozwój aktywów

PRS. Rozwój i rentowność Grupy, a także sukces jej planowanej strategii biznesowej zależą w

znacznym stopniu od jej zdolności do znajdywania i nabywania generujących przychody z najmu

nieruchomości po atrakcyjnych cenach oraz na korzystnych warunkach.

Zdolność do identyfikacji i pozyskania projektów generujących przychody z najmu w celu

wykorzystania możliwości wykreowania wartości dodanej wiąże się z niewiadomymi oraz

ryzykiem, włącznie z ryzykiem, że nabyta nieruchomość lub projekt po dokonaniu przez Grupę ich

analizy pod względem biznesowym, technicznym, środowiskowym, księgowym i prawnym, nie

będzie mimo wszystko generować przychodów.

Co więcej Grupa podlega także ryzyku, że konkurencja może przewidzieć niektóre możliwości

inwestycyjne i rywalizować o ich nabycie. Dodatkowo każde ewentualne nabycie nieruchomości

może wiązać się z koniecznością poniesienia kosztów wstępnych, które Grupa zobowiązana

będzie ponieść, nawet jeżeli zakup nieruchomości nie zostanie sfinalizowany. Nie można

zapewnić, że Grupa będzie zdolna do: (i) określenia i pozyskania inwestycji zaspokajających jej

cele pod względem stopy zwrotu i osiąganego wzrostu wartości oraz (ii) nabycia nieruchomości i

realizacji planowanych projektów.

Grupa zamierza również skoncentrować się na maksymalizacji wyników operacyjnych

i efektywności swojego portfela nieruchomości komercyjnych generujących przychody z najmu.

Realizując ten cel, Grupa może ponieść znaczące koszty (obejmujące zarówno środki pieniężne,

jak i czas zarządzających) w związku z zarządzaniem nieruchomościami, które nie generują

oczekiwanych zwrotów, i utrzymywaniem oczekiwanych wskaźników na wymaganym poziomie z

powodu, np. spadku popytu na lokale do wynajęcia lub poziomu czynszów, których nie można

przewidzieć.

Jeżeli Grupa nie zidentyfikuje i nie nabędzie odpowiednich nieruchomości, nie będzie efektywnie

zarządzać swoim bieżącym portfelem nieruchomości i nie będzie realizować swoich projektów,

może to mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności

Grupy.

GRUPA MOŻE NIE UZYSKAĆ ODPOWIEDNICH INFORMACJI NA TEMAT RYZYK

ODNOSZĄCYCH SIĘ DO ZAKUPÓW NIERUCHOMOŚCI W PRZYSZŁOŚCI LUB MOŻE

POPEŁNIĆ BŁĘDY W ICH OCENIE

Nabycie nieruchomości wymaga dokładnej analizy czynników wpływających na jej wartość,

a w szczególności poziomu przyszłych wartości czynszów oraz potencjału w zakresie poprawy

zysku operacyjnego netto (ang. NOI). Taka analiza składa się z wielu różnorodnych elementów

oraz również podlega subiektywnej ocenie, a także opiera się na różnych założeniach. Możliwe

jest, że przy podejmowaniu decyzji zakupowej Grupa lub jej usługodawcy niewłaściwie ocenią

poszczególne aspekty danego projektu, lub że oceny na których Grupa opiera swoje decyzje są

niedokładne lub powstały na podstawie założeń, które okażą się błędne. Grupa może również

przeszacować prawdopodobieństwo uzyskania wymaganych zgód i decyzji administracyjnych lub

czasowego opóźnienia w ich uzyskaniu. Każda błędna ocena atrakcyjności danej lokalizacji i

możliwości realizacji projektu zgodnie z założeniami może skutkować trudnościami w osiągnięciu

oczekiwanej stopy zwrotu w określonym czasie. Takie błędy w osądzie mogą doprowadzić do

niewłaściwej analizy i wyceny nieruchomości przez Grupę i mogą wyjść na jaw dopiero na

późniejszym etapie realizacji inwestycji, co może spowodować konieczność obniżenia wielkości

wyceny.

Grupa nie może także zagwarantować, że usługodawca wybrany do przeprowadzenia analizy

ekonomiczno-finansowej (ang. due diligence) przy zakupie nieruchomości zidentyfikuje wszystkie

zagrożenia związane z daną nieruchomością (np. zanieczyszczenie gruntu, odkrycie zabytków

archeologicznych, niewybuchów lub innych specyficznych warunków), a w konsekwencji nie

zostanie osiągnięta zakładana stopa zwrotu dla danego projektu. Dodatkowo, w związku z

ewentualnymi zanieczyszczeniami lub substancjami niebezpiecznymi, na Grupę mogą zostać

nałożone kary, w tym Grupa może zostać zmuszona do poniesienia nieprzewidzianych kosztów

naprawy szkód związanych z takimi zanieczyszczeniami. Ponadto Grupa nie może

zagwarantować, że będzie miała roszczenie regresowe do sprzedawcy nieruchomości w związku

z nieujawnieniem określonego ryzyka lub informacji. Grupa może ponieść straty finansowe, jeśli

nie będzie w stanie rozpoznać takiego ryzyka. Występowanie jednego lub kilku takich czynników

ryzyka może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową oraz wyniki

działalności Grupy.

GRUPA NIE MOŻE ZAGWARANTOWAĆ, ŻE W DALSZYM CIĄGU BĘDZIE GENEROWAĆ

PRZYCHODY Z NAJMU NA ZAKŁADANYM POZIOMIE

Poziom czynszów uzyskiwanych z nieruchomości Grupy zasadniczo podlega ogólnym warunkom

gospodarek, w których Grupa prowadzi działalność a także uwarunkowaniom samego portfela

nieruchomości Grupy (w tym zmianom składu portfela nieruchomości Grupy wynikającym z

przyszłych akwizycji oraz wynikom osiąganym przez istniejący portfel nieruchomości Grupy), takim

jak rozwój wybranych istniejących projektów, ich uwarunkowania pod względem infrastruktury oraz

wskaźnik powierzchni niewynajętych. Wszystkie powyższe elementy są uzależnione od

czynników, z których wiele leży poza kontrolą Grupy.

W szczególności ze względu na wyższą konkurencję oraz presję cenową dotyczącą czynszów

najmu, wynikającej z ogólnej niepewności gospodarczej spowodowanej zarówno pandemią

COVID-19 jak i wojną w Ukrainie, nie można zapewnić, że najemcy odnowią wygasające umowy

najmu na warunkach korzystnych dla Grupy, lub jeśli tak się nie stanie czy uda się znaleźć

najemców o podobnych parametrach (lub w ogóle nowych najemców), którzy mogliby ich zastąpić.

Istnieje również ryzyko zmniejszenia popytu na powierzchnię biurową i handlową wynikające ze

zmian w modelu pracy w związku ze wzrostem liczby osób pracujących w trybie hybrydowym lub

pracujących w domu, a także zmian w preferencjach zakupowych w połączeniu z rosnącym

znaczeniem zakupów internetowych zamiast zakupów tradycyjnych.

Ponadto portfel nieruchomości Grupy zawiera wiele nieruchomości, których czynsze nie są stałe,

lecz są powiązane z obrotami uzyskiwanymi przez najemców. W związku z tym, jeżeli obroty takich

najemców spadną, czynsz należny od nich także będzie niższy. Za rok zakończony 31 grudnia

2022 r., 5% przychodów Grupy z najmu pochodziło z nieruchomości, gdzie czynsz był powiązany

z obrotami najemców. Dodatkowo Grupa nie ma wpływu na działalność swoich najemców i może

nie mieć możliwości ciągłego monitorowania uzyskiwanych przez nich obrotów w celu

zapewnienia, że poziom obrotu odzwierciedla najlepsze i faktyczne wysiłki najemców Grupy. W

związku z tym, kwoty przychodów z najmu uzyskiwane z nieruchomości biurowych i handlowych

Grupy w przeszłości nie mogą być podstawą do przewidywania przyszłych przychodów i nie

można zagwarantować, że przychody z najmu będą rosły w przyszłości.

Co więcej, wszelkie inwestycje w nowe sektory, w tym inwestycje w parki innowacyjno-

technologiczne lub instalacje energii odnawialnej, mogą nie osiągnąć oczekiwanych zwrotów na

poziomie co najmniej takim samym lub wyższym niż zwroty z aktywów znajdujących się obecnie

w portfelu Grupy.

Spadek wartości osiąganych przez Grupę z przychodów z najmu może nastąpić w wyniku

sprzedaży nieruchomości lub nabycia nieruchomości o niezadowalających możliwościach

generowania przychodów. W ramach swojej strategii Grupa reorganizuje strukturę swojego

portfela nieruchomości i zamierza nabyć nieruchomości generujące przychody z najmu i

posiadające potencjał wzrostu wartości i sprzedać aktywa, które nie są wykorzystywane w

działalności podstawowej Grupy. Grupa zamierza zintegrować wszystkie nowo nabyte

nieruchomości z istniejącym portfelem nieruchomości Grupy i wynajmować je w celu generowania

przychodów z najmu na rzecz Grupy. Jeżeli nieruchomości nie zostaną w pełni wynajęte lub stawki

czynszów zostaną uzgodnione na poziomie niższym niż szacowane, Grupa może nie uzyskać

oczekiwanej stopy zwrotu z nowych nieruchomości. Pomniejszony lub negatywny zwrot z najmu i

zyski mogą mieć znaczący, negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki

działalności Grupy.

WSZELKIE SPADKI W POZIOMIE NAJMU MOGĄ MIEĆ BEZPOŚREDNI WPŁYW NA

PRZEPŁYWY FINANSOWE GRUPY

Grupa inwestuje w nieruchomości i czerpie znaczną część swoich przepływów pieniężnych

z czynszów uzyskiwanych od najemców zajmujących jej nieruchomości. Każdy znaczący spadek

poziomu najmu nieruchomości może mieć istotny negatywny wpływ na zdolność Grupy do

generowania przepływów pieniężnych według wcześniej założonych wartości. Czynniki

wpływające na poziom najmu mogą obejmować m.in:

• popyt na powierzchnie biurowe i handlowe;

• wiek, jakość i projekt nieruchomości w porównaniu z porównywalnymi nieruchomościami

na rynku lokalnym;

• lokalizację nieruchomości wobec środków transportu publicznego;

• standard konserwacji i utrzymania nieruchomości, w tym wszelkie prace wykonane przez

zewnętrznych usługodawców; oraz

• postrzeganie bezpieczeństwa, wygody i atrakcyjności nieruchomości.

Nie ma pewności, że najemcy przedłużą swoje umowy najmu na warunkach korzystnych dla Grupy

po zakończeniu bieżącego okresu najmu, a jeśli tak się nie stanie, że znajdą się nowi najemcy o

równorzędnej sytuacji (lub jacykolwiek nowi najemcy), którzy przejmą umowy najmu w ich miejsce.

Wszelkie problemy Grupy z utrzymaniem adekwatnego poziomu najmu mogą skutkować

spadkiem przychodów z wynajmu istniejących nieruchomości i niższą wyceną nieruchomości oraz

całego portfela nieruchomości Grupy. Oczekiwany poziom niewynajętych powierzchni jest

odzwierciedlony w raportach z wyceny na dzień 31 grudnia 2022 r. Jeśli znacząca część portfela

nieruchomości Grupy pozostanie niewynajęta przed dłuższy okres, stałe koszty utrzymania takich

powierzchni niewynajętych, jak również brak dochodu z najmu takich powierzchni, mogą mieć

istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową oraz wyniki działalności.

KRYZYS ENERGETYCZNY MOŻE MIEĆ NEGATYWNY WPŁYW NA POZIOM OPŁAT

EKSPLOATACYJNYCH NAKŁADANYCH PRZEZ GRUPĘ NA JEJ NAJEMCÓW, A W

KONSEKWENCJI NA ZDOLNOŚĆ NAJEMCÓW DO POKRYCIA TYCH OPŁAT

EKSPLOATACYJNYCH ORAZ MOŻE DOPROWADZIĆ DO WPROWADZENIA OGRANICZEŃ

W DOSTAWIE I ODBIORZE ENERGII ELEKTRYCZNEJ

Inwazja Rosji na Ukrainę spowodowała gwałtowną niestabilność na światowych rynkach

giełdowych oraz skutkowała niepewnością związaną z kosztami i dostępnością energii

i zasobów naturalnych, w szczególności w Europie. Grupa nie może wykluczyć, że dalszy szybki

wzrost cen energii elektrycznej i gazu nie będzie miał negatywnego wpływu na jej roczne wydatki

na opłaty eksploatacyjne (prognozowane corocznie na początku każdego roku kalendarzowego i

rozliczane z najemcami po zakończeniu roku), które obok stawek czynszu stanowią całkowity

koszt wynajmu powierzchni biurowej lub handlowej dla najemcy. Przy niewystarczającej pomocy

publicznej udzielanej przedsiębiorstwom w związku z obecnym kryzysem energetycznym nie

można również wykluczyć, że najemcy Grupy nie będą w stanie pokryć kosztów najmu.

Ponadto w określonych okolicznościach, m.in. w przypadku zagrożenia bezpieczeństwa

energetycznego Rzeczypospolitej Polskiej polegającego na długotrwałym braku równowagi na

rynku paliw i energii, mogą zostać wprowadzone przedmiotowe ograniczenia w dostarczaniu i

odbiorze energii elektrycznej. Wynajmujący jako odbiorcy mogą ponosić odpowiedzialność w

przypadku niestosowania takich ograniczeń. Ich wprowadzenie może z kolei wpłynąć na

wykonywanie przez wynajmujących obowiązków wynikających z zawartych przez Grupę umów

najmu, w szczególności w zakresie zapewnienia dostaw energii elektrycznej do przedmiotu

danego najmu. W niektórych sytuacjach, np. gdy z powodu takich ograniczeń najemca nie będzie

mógł przez dłuższy czas korzystać z przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem, może to

skutkować żądaniem przez najemców obniżenia czynszu lub nawet próbą wypowiedzenia umów

najmu.

Powyższe okoliczności mogą mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową

i wyniki działalności Grupy.

PEŁNE ODZYSKANIE PRZEZ GRUPĘ KOSZTÓW EKSPLOATACYJNYCH NIERUCHOMOŚCI

OD NAJEMCÓW MOŻE BYĆ NIEMOŻLIWE

Struktura większości umów najmu Grupy umożliwia przenoszenie przez Grupę niektórych kosztów

związanych z wynajmowaną nieruchomością na najemcę, a w szczególności kosztów

marketingowych, kosztów energii elektrycznej dla części wspólnych, podatku od nieruchomości,

ubezpieczenia budynku, kosztów eksploatacyjnych i konserwacji.

Jednakże Grupa nie może przenieść wszystkich takich kosztów na najemców, w szczególności w

bardzo konkurencyjnym otoczeniu, w którym Grupa musi oferować atrakcyjne warunki, aby

konkurować z innymi budynkami biurowymi lub musi zaoferować lepsze warunki, aby pozyskać

nowych najemców dla swoich nieruchomości handlowych. Pogarszające się warunki rynkowe,

wzrost konkurencji i wymagań najemców mogą dodatkowo ograniczyć możliwości Grupy do

przenoszenia takich kosztów, w całości lub w części, na najemców. Opłaty eksploatacyjne

nieruchomości Grupy mogą wzrosnąć z kilku powodów, a w szczególności z powodu wzrostu

kosztów energii elektrycznej lub konserwacji. Ponadto, jeżeli wzrośnie wskaźnik powierzchni

niewynajętych, Grupa zobowiązana będzie do pokrycia części opłat eksploatacyjnych, która jest

związana z powierzchnią niewynajętą. Niektóre umowy najmu określają maksymalną wartość

połączonego czynszu i opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemcę. W takich przypadkach,

jeżeli opłaty eksploatacyjne wzrosną, Grupa nie będzie w stanie przenieść takich podniesionych

kosztów na najemców.

Wszelkie istotne wzrosty kosztów nieruchomości, które nie mogą być skompensowane poprzez

wzrost poziomu kosztów przeniesionych na najemców, mogą mieć niekorzystny wpływ na

działalność, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy.

UTRATA KLUCZOWYCH NAJEMCÓW MOŻE W ISTOTNY SPOSÓB WPŁYNĄĆ NA WYNIKI I

DZIAŁALNOŚĆ GRUPY

Pozyskanie renomowanych najemców, a szczególnie najemców kluczowych (ang. anchor

tenants), dla projektów handlowych Grupy jest niezwykle istotne dla zapewnienia sukcesu

komercyjnego Grupy. Kluczowi najemcy odgrywają ważną rolę w generowaniu ruchu klientów oraz

przyciąganiu innych najemców. Grupa celuje w przyciąganie najemców kluczowych różnej

wielkości. Odpowiednia wielkość najemcy kluczowego zazwyczaj zależy od wielkości danego

centrum handlowego oraz relatywnego rozmiaru, pod względem powierzchni najmu (ang. GLA),

lokalu najemcy kluczowego w danym centrum handlowym. Grupa może napotkać trudności w

zakresie pozyskiwania najemców skłonnych do zawarcia umów najmu w okresach wzrostu stawek

czynszów, spadku aktywności konsumentów, wzrostu znaczenia handlu elektronicznego albo w

przypadku konkurowania o najemców z innymi obiektami.

Jeżeli Grupa nie będzie w stanie przedłużyć obowiązujących umów najmu z kluczowymi

najemcami lub szybko zastąpić ich nowymi, może ponosić istotne koszty dodatkowe lub utracić

część przychodów, co z kolei może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej

sytuację finansową i wyniki działalności.

GRUPA KONKURUJE Z INNYMI WŁAŚCICIELAMI, ZARZĄDCAMI NIERUCHOMOŚCI

I DEWELOPERAMI NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH

Grupa była i jest przedmiotem rosnącej konkurencji ze strony innych właścicieli, tak krajowych, jak

i międzynarodowych, zarządców nieruchomości i deweloperów nieruchomości komercyjnych.

Powyższa konkurencja może wpłynąć na zdolność Grupy do pozyskiwania i utrzymywania

najemców i może obniżyć stawki czynszu stosowane przez Grupę. W nieruchomościach

konkurujących z nieruchomościami Grupy wskaźnik powierzchni niewynajętej może być wyższy

niż w nieruchomościach Grupy, a tym samym ich właściciele mogą być bardziej skłonni do

wynajmowania swoich nieruchomości za stawki czynszu, które są niższe niż stawki zazwyczaj

stosowane przez Grupę, a które Grupa zobowiązana będzie jednak zaoferować. Konkurencja na

rynku nieruchomości może także doprowadzić do wzrostu kosztów marketingowych i

deweloperskich.

Biorąc pod uwagę że zadowalający rozwój i rentowność Grupy zależą od: (i) poziomu jej wskaźnika

powierzchni niewynajętych; (ii) wzrostu i utrzymania wskaźnika powierzchni wynajętych na

najlepszych warunkach rynkowych, jakie można uzyskać; (iii) poziomu stawek czynszu i

ściągalności czynszu; (iv) ograniczania kosztów utrzymania nieruchomości oraz (v) nabycia

nieruchomości po najniższych możliwych cenach, wzrost konkurencji ze strony innych właścicieli,

zarządców nieruchomości i deweloperów nieruchomości komercyjnych, a także związane z tym

czynniki mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności

Grupy.

GRUPA MOŻE PODLEGAĆ ZNACZĄCEJ KONKURENCJI W ZWIĄZKU

Z POZYSKIWANIEM INWESTYCJI I MOŻE ODNOTOWAĆ WZROST CENY ZAKUPU

NABYWANYCH NIERUCHOMOŚCI

Grupa konkuruje z wieloma spółkami nieruchomościowymi i deweloperami w zakresie

nieruchomości, obiektów, wykonawców i klientów. Niektórzy konkurenci Grupy mogą działać na

większą skalę lub posiadać większe zasoby finansowe, techniczne i marketingowe niż Grupa, a

tym samym Grupa może nie mieć możliwości skutecznego konkurowania o inwestycje i obiekty.

Ponadto zrealizowanie transakcji nabycia istniejących nieruchomości, które generują przychody z

najmu i które Grupa uważa za atrakcyjne może okazać się trudne, ze względu na szereg

czynników, które mogą leżeć poza kontrolą Grupy, w tym, m.in. rozwój konkurencji.

W konsekwencji, realizacja strategii Grupy w zakresie posiadania inwestycji w kluczowych

lokalizacjach może zostać opóźniona lub nie być możliwa.

Konkurencja na rynku nieruchomości może także doprowadzić do znaczącego wzrostu cen

nieruchomości dostępnych na sprzedaż, mogących być potencjalnymi przedmiotami zakupów

Grupy. Każdy z wymienionych powyżej typów ryzyka może mieć istotny niekorzystny wpływ na

działalność, sytuację finansową oraz wyniki działalności Grupy.

GRUPA MOŻE NIE MIEĆ MOŻLIWOŚCI ODPOWIEDNIO SZYBKIEJ SPRZEDAŻY SWOICH

NIERUCHOMOŚCI

Częścią strategii Grupy jest okresowa sprzedaż swoich nieruchomości w celu odzyskania kapitału

i reinwestycji w nowe projekty. Sprzedaż nieruchomości to zazwyczaj złożony

i długotrwały proces. Jednakże w pewnych okolicznościach szybka sprzedaż jednej lub kilku

nieruchomości przez Grupę może być dla niej korzystna. Przykładowo Grupa może zdecydować

się na sprzedaż w krótkim terminie, jeżeli uzna że warunki rynkowe są optymalne lub jeżeli zwróci

się do niej podmiot zainteresowany nabyciem określonej nieruchomości na warunkach

atrakcyjnych finansowo. Jednakże możliwość szybkiej sprzedaży nieruchomości Grupy może

zostać ograniczona przez szereg czynników leżących poza jej kontrolą.

Nieruchomości Grupy mogą stanowić zabezpieczenie udzielone podmiotom zapewniającym

zewnętrzne finansowanie, co może dodatkowo ograniczać lub opóźniać ich zbywalność poprzez

konieczność uzyskania uprzedniej zgody podmiotu udzielającego finansowania. Kilka projektów

Grupy jest także przedmiotem współwłasności w ramach wspólnych przedsięwzięć z osobami

trzecimi, a tym samym może podlegać prawnym lub umownym ograniczeniom zbywalności, takim

jak prawo pierwokupu albo prawa do wspólnej sprzedaży (ang. co-sale rights) albo wymóg

uzyskania łącznej zgody na taką sprzedaż. Ograniczenia te mogą negatywnie wpłynąć na

zdolność Grupy do realizacji transakcji i generowania przepływów pieniężnych w miarę

zapotrzebowania na nie, poprzez odpowiednio szybką sprzedaż swoich projektów po korzystnych

cenach oraz do zróżnicowania portfela nieruchomości Grupy w odpowiedzi na warunki

ekonomiczne lub inne warunki mogące mieć wpływ na wartość nieruchomości. W szczególności,

sprzedaż nieruchomości może okazać się szczególnie trudna biorąc pod uwagę niekorzystną

sytuację makroekonomiczną wywołaną pandemią COVID-19 oraz wojną w Ukrainie. Jeżeli Grupa

nie będzie miała możliwości sprzedaży konkretnego obiektu w odpowiednim czasie, może nie

zdołać zapewnić przepływów pieniężnych niezbędnych do finansowania bieżącej działalności, nie

dokonać inwestycji w nowe projekty albo nie wykorzystać korzystnych warunków gospodarczych

lub zredukować wpływu niekorzystnych warunków gospodarczych, gdyby takie powstały, co może

mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową oraz wyniki działalności.

NIERUCHOMOŚCI GRUPY MOGĄ PONIEŚĆ SZKODY Z POWODU NIEODKRYTYCH

USTEREK LUB WPŁYWU CZYNNIKÓW ZEWNĘTRZNYCH

Nieruchomości Grupy mogą ponieść szkody z powodu nieodkrytych usterek lub ze względu na

wpływ czynników zewnętrznych (np. trzęsienia ziemi, powodzie, osuwiska lub szkody górnicze).

Oprócz poważnego zagrożenia zdrowia i związanych z tym kosztów, Grupa może być również

zobowiązana do zapłaty za zbiórkę i utylizację niebezpiecznych substancji, jak również ponieść

koszty powiązanych prac konserwacyjnych i remontowych bez możliwości przeniesienia tych

kosztów na osoby trzecie. Wystąpienie takiego ryzyka może mieć istotny, niekorzystny wpływ na

działalność Grupy, jej sytuację finansową oraz wyniki działalności.

Jeżeli dana nieruchomość jest w trakcie remontu lub przechodzi modernizację, nie ma pewności,

że każda przestrzeń, która nie została uprzednio wynajęta, zostanie wynajęta lub

w inny sposób wykorzystana w trakcie lub po fazie remontowej czy modernizacyjnej na

odpowiednich warunkach. Takie wydarzenia mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność

Grupy, jej sytuację finansową oraz wyniki działalności.

JEŻELI WYMAGANE PRAWEM DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY, POZWOLENIE NA

BUDOWĘ LUB INNE WYMAGANE ZGODY NIE ZOSTANĄ UZYSKANE W TERMINIE LUB W

OGÓLE, FAKT TEN MOŻE OPÓŹNIĆ LUB UNIEMOŻLIWIĆ REALIZACJĘ NIEKTÓRYCH

PROJEKTÓW GRUPY

Realizacja projektów, w szczególności realizacja nowych inwestycji przez Grupę, wymaga

uzyskania różnych zgód, uzgodnień i pozwoleń (w tym decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleń

środowiskowych, pozwoleń na budowę i pozwoleń na użytkowanie). Uzyskanie odpowiednich

decyzji administracyjnych jest formalnym i prawnym wymogiem rozpoczęcia, eksploatacji i

przekazania użytkownikom każdego projektu deweloperskiego, natomiast wszelkie błędy,

wewnętrzne rozbieżności w takich decyzjach lub realizacja inwestycji w sposób inny niż zgodny z

ich warunkami mogą skutkować wstrzymaniem lub opóźnieniem procesu inwestycyjnego.

Przykładowo, w ramach swojej działalności, Grupa dokonuje zakupów gruntów, które wymagają

wydania nowych warunków zabudowy albo nowego lub zmiany miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego („MPZP”), albo decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie

wymaganego pozwolenia na budowę nie może zostać zagwarantowane, a Grupa miała już w

przeszłości trudności w tym zakresie.

Ponieważ odpowiednie decyzje dotyczące procesu inwestycyjnego wydawane są przez właściwe

organy administracji publicznej zgodnie z przepisami o postępowaniu administracyjnym, ze

szczególnym uwzględnieniem zaspokojenia interesów społeczności lokalnych (np. niektóre

kwestie związane z ochroną środowiska i warunkami zabudowy podlegają szerokim konsultacjom

społecznym), Grupa nie ma pełnej kontroli nad sprawnością procesu uzyskiwania wymaganych

decyzji administracyjnych i nie może zagwarantować, że wszystkie niezbędne dokumenty zostaną

wydane w oczekiwanych terminach, że nie zostaną one zaskarżone przed uprawomocnieniem się,

ani że uzyskane zgody i decyzje nie zostaną cofnięte.

Nieuzyskanie wymaganych decyzji, opóźnienie w ich uzyskaniu lub jakiekolwiek zmiany

w ich zakresie mogą negatywnie wpłynąć na zdolność do rozpoczęcia, prowadzenia lub

zakończenia jakichkolwiek istniejących lub nowych projektów Grupy. Ponadto nie można

całkowicie wykluczyć ryzyka zmiany decyzji administracyjnych dotyczących jakichkolwiek

zrealizowanych projektów lub zaskarżenia takich decyzji w przypadku ujawnienia wad prawnych

takich decyzji, a nawet stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnych wydanych z

naruszeniem prawa.

Ponadto nie ma pewności, że Grupa uzyska w terminie pozwolenia, zgody lub akceptacje

wymagane od różnych organów administracji publicznej w związku z realizacją istniejących lub

nowych projektów, ponieważ procedura uzyskiwania niezbędnych decyzji administracyjnych może

również ulec opóźnieniu związanemu z wrogimi działaniami osób trzecich uprawnionych do

zaskarżenia wydanych decyzji, w tym podmiotów posiadających tytuły własności do wszelkich

nieruchomości sąsiadujących z nieruchomościami, na których Grupa realizuje lub będzie

realizować w przyszłości projekty inwestycyjne. Osoby trzecie mogą, uczestnicząc w

postępowaniach administracyjnych związanych z procedurami inwestycyjnymi, podejmować

działania uniemożliwiające Grupie uzyskanie stosownych decyzji, w tym poprzez zaskarżanie

decyzji wydawanych w toku procedur inwestycyjnych do organów administracyjnych drugiej

instancji lub do sądów administracyjnych. Takie działania mogą skutkować zawieszeniem lub

opóźnieniem wszelkich terminów określonych w harmonogramie oraz zaniechaniem inwestycji.

Wszelkie roszczenia zgłaszane wobec Grupy, niezależnie od ich zasadności, mogą również

negatywnie wpłynąć na wizerunek Grupy i jej projektów lub postrzeganie działalności Grupy i jej

projektów przez klientów końcowych lub inwestorów.

Jeżeli Grupa nie będzie w stanie uzyskać wymaganych pozwoleń i decyzji w odpowiednim czasie

albo w ogóle, realizacja jej projektów zostanie opóźniona lub zaniechana, co może wywrzeć

istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową oraz wyniki działalności Grupy.

GRUPA MOŻE PONOSIĆ WYŻSZE KOSZTY LUB DOŚWIADCZAĆ OPÓŹNIEŃ

W REALIZACJI SWOICH PROJEKTÓW LUB WYCOFAĆ SIĘ Z NICH CAŁKOWICIE, JEŻELI

NIE ZDOŁA ZATRUDNIĆ GENERALNYCH WYKONAWCÓW BUDOWY NA WARUNKACH

UZASADNIONYCH KOMERCYJNIE ALBO W OGÓLE, LUB JEŻELI ZATRUDNIENI PRZEZ

NIĄ GENERALNI WYKONAWCY NIE ZREALIZUJĄ BUDOWY PROJEKTÓW GRUPY

ZGODNIE Z PRZYJĘTYMI STANDARDAMI, W TERMINIE LUB W RAMACH BUDŻETU

Grupa zleca budowę swoich projektów renomowanym generalnym wykonawcom. Powodzenie

realizacji budowy projektów zależy od zdolności Grupy do zatrudnienia generalnych wykonawców,

którzy realizują projekty zgodnie z przyjętymi standardami jakości i bezpieczeństwa, na

komercyjnie uzasadnionych warunkach, w uzgodnionych terminach oraz w ramach

zatwierdzonego budżetu.

W związku z powyższym, brak możliwości zatrudnienia przez Grupę generalnych wykonawców na

komercyjnie uzasadnionych warunkach może skutkować wzrostem kosztów, a całkowity brak

możliwości zatrudnienia generalnych wykonawców może spowodować opóźnienia realizacji

projektów lub ich zaniechanie. Niedotrzymanie przez generalnych wykonawców przyjętych

standardów jakości i bezpieczeństwa lub nieukończenie budowy w terminie lub w ramach

uzgodnionego budżetu, mogą spowodować wzrost kosztów realizacji przedsięwzięcia, opóźnienia

w jego realizacji, a także skutkować roszczeniami wobec Grupy. Ponadto wyżej wspomniane braki

mogą negatywnie wpłynąć na wizerunek Grupy i możliwości sprzedaży ukończonych projektów.

Jeżeli Grupa nie będzie w stanie uzgodnić z generalnymi wykonawcami lub podwykonawcami

postanowień umownych zapewniających uzasadnione komercyjnie warunki umowne lub wykonają

oni pracę wadliwie, sytuacja ta może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej

sytuację finansową oraz wyniki działalności.

Siła finansowa i płynność generalnych wykonawców Grupy może okazać się niewystarczająca w

przypadku znacznego pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości, co z kolei mogłoby

doprowadzić do ich upadłości. Chociaż większość umów zawieranych przez spółki zależne Grupy

z generalnymi wykonawcami przewiduje odszkodowanie dla spółek zależnych w przypadku

jakichkolwiek roszczeń wysuwanych przez podwykonawców zatrudnionych przez takich

generalnych wykonawców, nie ma pewności, że takie postanowienia odszkodowawcze będą w

pełni skuteczne, zwłaszcza jeśli takie odszkodowanie zostanie zakwestionowane na drodze

procesowej, lub na skutek niewypłacalności głównego wykonawcy. Grupa wymaga od

generalnych wykonawców przedstawienia zabezpieczenia wykonania zobowiązań wynikających

z odpowiednich umów, np. poprzez przedstawienie gwarancji bankowych. Jednak nie ma

pewności, że takie gwarancje obejmą całość kosztów i szkód poniesionych przez Grupę w związku

z niewywiązaniem się przez generalnych wykonawców z zawartych umów.

Uzależnienie Grupy od generalnych wykonawców i podwykonawców naraża Grupę na wszelkie

ryzyka związane z niską jakością pracy takich wykonawców lub ich podwykonawców i

pracowników oraz wadami konstrukcyjnymi budynków. Grupa może ponosić straty ze względu na

konieczność zaangażowania wykonawców do naprawy wadliwych prac lub zapłaty

odszkodowania na rzecz osób, które poniosły straty w związku z wadliwie przeprowadzonymi

pracami. Ponadto istnieje możliwość, że takie straty lub koszty nie zostaną pokryte z

ubezpieczenia Grupy, przez wykonawcę ani przez odpowiedniego podwykonawcę – w

szczególności w przypadku architektów zatrudnionych przez generalnego wykonawcę, gdyż

zarówno zakres ich odpowiedzialności, jak i siła finansowa są ograniczone w porównaniu z

wartością projektów Grupy. Ewentualna niska jakość pracy generalnych wykonawców lub

podwykonawców Grupy może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację

finansową oraz wyniki działalności.

GRUPA MOŻE BYĆ NARAŻONA NA ROSZCZENIA Z TYTUŁU WAD KONSTRUKCYJNYCH,

CO MOŻE WPŁYWAĆ NEGATYWNIE NA WIZERUNEK GRUPY I MOŻE MIEĆ

NIEKORZYSTNY WPŁYW NA JEJ SYTUACJĘ KONKURENCYJNĄ

Budowa, najem i sprzedaż nieruchomości mogą wiązać się z roszczeniami z tytułu wadliwych

robót budowlanych, naprawczych lub innych oraz wpływać negatywnie na wizerunek Grupy. Grupa

nie może zapewnić, że roszczenia tego typu nie zostaną zgłoszone wobec niej

w przyszłości lub że prace naprawcze, czy też inne nie będą konieczne. Ponadto wszelkie

roszczenia wniesione przeciwko Grupie, a także wiążąca się z nimi utrata wizerunku

nieruchomości lub projektów Grupy, niezależnie od faktu, czy roszczenie będzie skuteczne, może

mieć również istotny, niekorzystny wpływ na postrzeganie działalności, nieruchomości

i projektów Grupy przez docelowych klientów, najemców lub inwestorów. Powyższe czynniki mogą

niekorzystnie wpłynąć na zdolność Grupy do korzystnego promowania, wynajmowania

i sprzedaży swoich nieruchomości i projektów w przyszłości, co mogłoby mieć istotny, niekorzystny

wpływ na działalność, kondycję finansową oraz wyniki działalności Grupy.

NASTĘPUJĄCE CZYNNIKI, NAD KTÓRYMI GRUPA NIE MA ŻADNEJ KONTROLI ALBO JEJ

KONTROLA W STOSUNKU DO NICH JEST OGRANICZONA, MOGĄ OPÓŹNIĆ LUB

NEGATYWNIE WPŁYNĄĆ NA REALIZACJĘ PROJEKTÓW GRUPY

Czynniki, na które Grupa ma ograniczony wpływ albo nie ma żadnego wpływu, mogą opóźnić

realizację projektów Grupy lub wywrzeć na nie inny niekorzystny wpływ:

• wzrost kosztów materiałów, zatrudnienia lub pozostałych kosztów, jak również brak lub

ograniczona dostępność materiałów budowlanych lub wykwalifikowanych

pracowników, mogą spowodować, że ukończenie projektów będzie nieopłacalne;

• koszty finansowania zewnętrznego;

• siły natury, takie jak złe warunki atmosferyczne, trzęsienia ziemi i powodzie, mogące

uszkodzić albo opóźnić realizację projektów;

• wypadki przy pracy, pogorszenie warunków ziemnych (np. obecność wód

podziemnych) oraz potencjalna odpowiedzialność z tytułu przepisów ochrony

środowiska i innych właściwych przepisów prawa, przykładowo, związanych

z zanieczyszczeniem gleby, znaleziskami archeologicznymi lub niewybuchami;

• akty terroru lub zamieszki, bunty, strajki lub niepokoje społeczne;

• naruszenia prawa budowlanego lub dotychczas nieodkryte istniejące zanieczyszczenie

gleby lub materiały budowlane, które zostaną uznane za szkodliwe dla zdrowia;

• zmiany obowiązujących przepisów prawa, regulaminów lub standardów, które wejdą w

życie po rozpoczęciu przez Grupę etapu planowania lub budowy projektu, skutkujące

poniesieniem przez Grupę dodatkowych kosztów lub powodujące opóźnienia w

realizacji projektu; lub

• błędne metody realizacji budowy lub wadliwe materiały budowlane.

Niezdolność do zakończenia projektu budowlanego w terminie, w ramach budżetu lub w ogóle, z

którejkolwiek z powyższych albo innych przyczyn może wpłynąć na wzrost kosztów lub opóźnić

realizację projektu bądź spowodować zaniechanie jego realizacji, co może mieć istotny,

niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową oraz wyniki działalności.

GRUPA PODLEGA OGÓLNYM RODZAJOM RYZYKA, KTÓRE MOGĄ ZWIĘKSZYĆ KOSZTY

LUB OPÓŹNIĆ BĄDŹ UNIEMOŻLIWIĆ REALIZACJĘ PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH

Realizacja części projektów Grupy nie została jeszcze rozpoczęta a na dzień niniejszego Raportu,

projekty te nie generują żadnych przychodów. Powodzenie realizacji tych projektów stanowi ważny

czynnik przyszłego sukcesu Grupy i obejmuje wiele, w znacznym stopniu zmiennych czynników,

które z natury podlegają ryzyku. Grupa jest w szczególności narażona na następujące rodzaje

ryzyka związane z realizacją projektów:

• dodatkowe koszty budowy związane z projektem budowlanym, poniesione ponad

kwotę pierwotnie uzgodnioną z generalnym wykonawcą;

• odpowiedzialność wobec podwykonawców związana z upadłością generalnego

wykonawcy;

• zmiana obowiązujących przepisów albo ich interpretacji lub praktyki stosowania (np.

wzrost stawek podatku od towarów i usług, który wpływa na popyt na mieszkania);

• działania podejmowane przez organy administracji państwowej i samorządowej

skutkujące nieprzewidzianymi zmianami w planach zagospodarowania przestrzennego

i wymogach architektonicznych;

• ewentualne wady lub ograniczenia tytułu prawnego do działek lub budynków nabytych

przez Grupę albo wady, ograniczenia lub warunki związane z decyzjami

administracyjnymi dotyczącymi działek posiadanych przez Grupę;

• brak zdolności do pozyskania finansowania na korzystnych warunkach lub

w ogóle dla poszczególnych projektów lub grupy projektów;

• potencjalne zobowiązania dotyczące nabytych gruntów, nieruchomości lub podmiotów

posiadających nieruchomości, w stosunku do których Grupa może posiadać

ograniczone roszczenia regresowe albo nie posiadać ich w ogóle;

• trudności związane z opuszczeniem działki przez jej dotychczasowych użytkowników;

• zobowiązania do zabudowy przylegających nieruchomości;

• brak możliwości uzyskania pozwolenia na budowę dla planowanego celu;

• fakt, że powierzchnia obiektów Grupy po zakończeniu budowy może różnić się od

powierzchni planowanej;

• zobowiązania dotyczące ochrony środowiska i dziedzictwa kulturowego krajów, w

których Grupa prowadzi działalność, jak również inne zobowiązania społeczne.

Powyższe czynniki oraz inne czynniki, nad którymi Grupa nie ma kontroli, mogą zwiększyć

zobowiązania albo stworzyć trudności lub przeszkody w realizacji projektów Grupy. Jeżeli

realizacja obiektu w terminie lub w ogóle nie będzie możliwa z którejkolwiek z powyższych

przyczyn, sytuacja ta może spowodować wzrost kosztów lub opóźnienie realizacji albo

zaniechanie projektu, co z kolei może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację

finansową oraz wyniki działalności Grupy.

W ZWIĄZKU Z BRAKIEM WYMAGANEJ INFRASTRUKTURY LOKALNEJ I DOSTĘPU DO

MEDIÓW REALIZACJA PROJEKTÓW GRUPY MOŻE ZOSTAĆ OPÓŹNIONA LUB

ZANIECHANA LUB TEŻ GRUPA MOŻE NIE UZYSKAĆ PEŁNEJ OCZEKIWANEJ WARTOŚCI

Z UKOŃCZONYCH PROJEKTÓW

Projekty Grupy mogą być realizowane wyłącznie wtedy, gdy działki, na których są umiejscowione,

mają zapewnioną wymaganą przez prawo infrastrukturę techniczną (m in. dostęp do dróg

wewnętrznych, możliwość podłączeń do mediów czy określone procedury ochrony

przeciwpożarowej i odpowiednie instalacje zapewniające tę ochronę). Jeżeli działka nie zapewnia

niezbędnej infrastruktury, to pozwolenie na użytkowanie dla projektu może zostać wydane dopiero

w momencie, gdy zostanie ona zapewniona. Możliwe jest także, że odpowiednie organy

administracji publicznej zobowiążą Grupę do stworzenia takiej infrastruktury w ramach prac

związanych z projektem, co może istotnie wpłynąć na koszty prac budowlanych. Organy publiczne

mogą także uzależnić wydanie decyzji administracyjnych od wybudowania infrastruktury

technicznej, która nie jest integralnie związana z samym projektem, lecz może być oczekiwana

jako wkład inwestora w rozwój miejskiej lub gminnej infrastruktury.

Oprócz konieczności posiadania odpowiedniej infrastruktury w trakcie prac budowlanych, sukces

i rentowność projektów Grupy po ich ukończeniu zależy od dostępności oraz jakości lokalnej

infrastruktury i mediów. W niektórych przypadkach nakłady na budowę i konserwację infrastruktury

mediów, sieci telekomunikacyjnych i systemów dróg lokalnych nie były ponoszone od

dziesięcioleci, co skutkuje ich brakiem, przestarzałymi technologiami lub podatnością na awarie.

W celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania istniejącej infrastruktury lokalnej i mediów

niezbędne może być dokonanie ulepszeń, modernizacji lub wymiany. W związku ze wspomnianym

wyżej brakiem konserwacji Grupa może m.in. okresowo borykać się z przerwami w dostawach

energii elektrycznej i innych mediów. Nie można zapewnić, że poprawa infrastruktury w projektach

Grupy oraz wokół nich albo infrastruktury zintegrowanej z takimi projektami nastąpi przed

ukończeniem projektów Grupy lub że takie ulepszenia wystarczą do zapewnienia wsparcia dla

ukończonych projektów Grupy. Powyższe czynniki mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na

działalność, sytuację finansową oraz wyniki działalności.

GRUPA JEST UZALEŻNIONA OD OGRANICZONEJ LICZBY KLUCZOWYCH CZŁONKÓW

KIEROWNICTWA

Sukces Grupy jest uzależniony od działań i wiedzy członków jej kierownictwa. Jeżeli Grupa nie

będzie w stanie zatrzymać kluczowych członków swojego kierownictwa, fakt ten może mieć

istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową oraz wyniki działalności.

NIEDOBÓR WYKWALIFIKOWANYCH PRACOWNIKÓW I INNYCH SPECJALISTÓW MOŻE

OPÓŹNIĆ REALIZACJĘ PROJEKTÓW GRUPY LUB ZWIĘKSZYĆ ICH KOSZTY

Przy realizacji swoich projektów Grupa polega na wykwalifikowanym zespole specjalistów,

w tym na kluczowych członkach kierownictwa i kierownikach projektów, kierownikach średniego

szczebla, księgowych i innych specjalistach z dziedziny finansów. W przeszłości Grupa

doświadczała opóźnień w realizacji niektórych projektów ze względu na brak wykwalifikowanych

pracowników i specjalistów, a jeżeli Grupa nie będzie w stanie zatrudnić niezbędnych

pracowników, niedobory kadrowe mogą negatywnie wpłynąć na jej zdolność do odpowiedniego

zarządzania realizacją projektów i efektywnego zarządzania swoimi aktywami lub zmusić ją do

płacenia wyższych wynagrodzeń w celu przyciągnięcia wykwalifikowanych specjalistów lub

niezbędnych pracowników. Ponadto sukces Grupy w przyszłości zależy od jej zdolności do

zatrudniania pracowników wyższego szczebla, takich jak menedżerowie posiadający rozległe

doświadczenie w zakresie identyfikacji, nabywania, finansowania, budowy, marketingu i

zarządzania projektami deweloperskimi oraz nieruchomościami inwestycyjnymi. Niezdolność

Grupy do pozyskania i utrzymania odpowiedniego personelu może mieć istotny negatywny wpływ

na jej działalność, sytuację finansową i wyniki operacyjne.

ZMIANY KLIMATYCZNE MOGĄ WYMAGAĆ ZMIAN W FUNKCJONOWANIU

NIERUCHOMOŚCI GRUPY, A BRAK DOSTOSOWANIA SIĘ DO TYCH ZMIAN W

ODPOWIEDNIM CZASIE MOŻE SPOWODOWAĆ NIEKORZYSTNĄ SYTUACJĘ

KONKURENCYJNĄ I SPADEK PRZYCHODÓW Z NAJMU, NATOMIAST DOSTOSOWANIE

SIĘ DO ZMIAN MOŻE WYMAGAĆ DODATKOWYCH NAKŁADÓW KAPITAŁOWYCH

W ciągu ostatnich kilku lat Grupa obserwowała zmiany klimatyczne, w tym znaczne zmiany

średniej temperatury powietrza w regionie, w którym Grupa prowadzi działalność. W związku

z tym Grupa zainwestowała w modernizację infrastruktury w niektórych swoich nieruchomościach,

aby zaradzić takim wzrostom średnich temperatur powietrza. Grupa stara się w jak najlepszy

sposób przygotować swoje nieruchomości do zmieniającego się klimatu. Nie można jednak

zagwarantować, że Grupa nie odczuje niekorzystnej sytuacji konkurencyjnej lub spadku

przychodów z tytułu najmu w wyniku nieprzystosowania się do tych zmian w odpowiednim czasie

lub w odpowiedni sposób. Ponadto Grupa nie może na tym etapie ocenić, jakie zmiany w jej

nieruchomościach będą konieczne w przyszłości w celu dostosowania ich do zmian klimatycznych

oraz jakie nakłady inwestycyjne będą wymagane w celu realizacji tych dostosowań.

RYZYKO PRAWNE I REGULACYJNE

ZMIANY PRZEPISÓW PODATKOWYCH LUB ICH INTERPRETACJI MOGĄ MIEĆ WPŁYW NA

SYTUACJĘ FINANSOWĄ GRUPY ORAZ PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE, KTÓRYMI DYSPONUJE

GRUPA

Przepisy podatkowe w wielu krajach, w których Grupa prowadzi działalność, w tym w Polsce, są

złożone i podlegają częstym zmianom. Podejście organów podatkowych w krajach, w których

Grupa prowadzi działalność, nie jest jednolite ani spójne, a ponadto występują dość znaczne

rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych w sprawach z zakresu prawa

podatkowego. Nie ma pewności, że organy podatkowe nie zastosują odmiennej interpretacji

przepisów prawa podatkowego wobec Grupy, która może okazać się dla niej niekorzystna. Nie ma

pewności, że poszczególne indywidualne interpretacje podatkowe, które Grupa już uzyskała i

stosuje, nie zostaną zmienione lub zakwestionowane. Istnieje również ryzyko, że po

wprowadzeniu nowych przepisów prawa podatkowego, spółki Grupy będą musiały podjąć

działania dostosowawcze do tych przepisów, co może skutkować zwiększeniem kosztów

wymuszonych okolicznościami związanymi z dostosowaniem się do zmienionych lub nowych

przepisów. Tak więc, pomimo monitorowania ryzyk w poszczególnych obszarach działalności

Grupy, nie można wykluczyć ryzyka wystąpienia sporów z organami podatkowymi w zakresie

oceny skutków podatkowych określonych zdarzeń lub transakcji charakterystycznych dla

działalności Grupy i branży, w której działa.

W świetle powyższego, nie ma pewności, że organy podatkowe nie zakwestionują prawidłowości

sprawozdawczości podatkowej i płatności podatkowych dokonywanych przez spółki Grupy, w

zakresie zobowiązań podatkowych niepodlegających przedawnieniu, oraz że nie określą

zaległości podatkowych spółek Grupy, co może mieć istotny negatywny wpływ na działalność,

sytuację finansową, perspektywy rozwoju lub wyniki spółek Grupy.

Ponadto, w związku z transgranicznym charakterem działalności Grupy, również umowy

międzynarodowe, w tym umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, których stroną są

członkowie Grupy mają wpływ na działalność spółek Grupy. Odmienne interpretacje umów

o unikaniu podwójnego opodatkowania przez organy podatkowe, jak również wszelkie zmiany tych

umów mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki spółek

Grupy.

ZMIANY W PRAWIE MOGĄ MIEĆ NIEKORZYSTNY WPŁYW NA GRUPĘ

Działalność Grupy podlega różnym regulacjom prawnym w Polsce, Rumunii, na Węgrzech,

w Chorwacji, Serbii, Bułgarii oraz w innych krajach, w których Grupa prowadzi działalność

gospodarczą, takim jak wymogi przeciwpożarowe i bezpieczeństwa, przepisy dotyczące ochrony

środowiska, prawa pracy oraz ograniczenia w zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli projekty i

nieruchomości Grupy nie spełniają tych wymogów, Grupa może zostać obciążona karami lub

odszkodowaniami.

Dodatkowo wprowadzone w Polsce zmiany w prawie pracy dotyczące regulacji pracy zdalnej

mogą spowodować, że coraz większy odsetek pracowników będzie pracował z domu lub

w trybie hybrydowym, co może skutkować zmniejszeniem zapotrzebowania na powierzchnię

biurową.

Ponadto nie ma pewności, że w przypadku wzrostu opłat za użytkowanie wieczyste w Polsce,

Grupa będzie w stanie przenieść te koszty na swoich najemców w postaci zwiększonych opłat

serwisowych, ponieważ taki wzrost może spowodować, że dana nieruchomość stanie się mniej

konkurencyjna w porównaniu z nieruchomościami, które nie są położone na gruntach objętych

opłatami za użytkowanie wieczyste.

Co więcej wprowadzenie w Europie Środkowo-Wschodniej ("CEE") i Europie Południowo-

Wschodniej ("SEE") bardziej rygorystycznych przepisów dotyczących ochrony środowiska,

bezpieczeństwa i higieny pracy lub polityki ich egzekwowania może skutkować znacznymi

kosztami i zobowiązaniami dla Grupy, a także może spowodować, że nieruchomości posiadane

lub zarządzane przez Grupę (lub nieruchomości uprzednio posiadane lub zarządzane przez

Grupę) będą podlegać bardziej rygorystycznej kontroli niż obecnie.

W konsekwencji przestrzeganie tych przepisów może wiązać się ze znacznymi kosztami

wynikającymi z konieczności usunięcia, zbadania lub rekultywacji substancji, a ich obecność na

nieruchomościach Grupy może ograniczyć jej zdolność do sprzedaży nieruchomości lub

wykorzystania ich jako zabezpieczenia.

Nowe przepisy prawa, zasady, regulacje lub rozporządzenia, lub zmiany istniejących przepisów,

mogą wymagać poniesienia znacznych, nieprzewidzianych wydatków lub nakładać ograniczenia

w korzystaniu z nieruchomości, co może mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, sytuację

finansową i wyniki Grupy.

GRUPA MOŻE BYĆ PRZEDMIOTEM SPORÓW PRAWNYCH I RYZYKA

Działalność Grupy polega na nabywaniu, wynajmowaniu, sprzedaży i administrowaniu

nieruchomościami, w tym na podstawie umów o współpracy, co w ramach zwykłej działalności

naraża Grupę na pewien stopień ryzyka związanego z drobnymi sporami sądowymi i innymi

postępowaniami sądowymi. Spory prawne, które pojedynczo są stosunkowo nieistotne, mogą

zostać powiązane ze sporami opartymi na podobnych faktach w taki sposób, że łączna ekspozycja

Grupy może stać się istotna dla jej działalności. Ponadto Grupa może być narażona na roszczenia

i może zostać pociągnięta do odpowiedzialności w związku ze zdarzeniami mającymi miejsce na

jej placach budowy, takimi jak wypadki, obrażenia lub zgony jej pracowników, pracowników

podwykonawców lub innych osób przebywających na placach budowy.

Standardową praktyką w transakcjach dotyczących nieruchomości jest składanie przez

sprzedającego w umowie kupna oświadczeń i zapewnień dotyczących określonych cech

nieruchomości. Zazwyczaj zapewnienia sprzedającego dotyczące nieruchomości zawarte

w umowie sprzedaży nie obejmują wszystkich rodzajów ryzyka lub potencjalnych problemów, które

mogą wyniknąć wobec Grupy w związku z nabyciem przez nią nieruchomości. Ewentualne

roszczenia regresowe Grupy wobec sprzedających nieruchomości mogą okazać się nieskuteczne

z różnych przyczyn, w tym z powodu niemożności ustalenia, że dane osoby wiedziały lub powinny

były wiedzieć o wadach, z powodu upływu terminu przedawnienia, z powodu niewypłacalności

stron przeciwnych roszczeniu lub z innych powodów. W takim przypadku Grupa może ponieść

stratę finansową.

Grupa udziela różnego rodzaju gwarancji przy wynajmowaniu nieruchomości, zwłaszcza

w odniesieniu do tytułu prawnego i braku wad jakościowych, a także istniejących poziomów

niebezpiecznych zanieczyszczeń oraz portfela umów najmu. Powyższe dotyczy sprzedaży

nieruchomości. Przeciwko Grupie mogą zostać wysunięte roszczenia z tytułu naruszenia takich

gwarancji i/lub z tytułu istnienia wad, o których Grupa nie wiedziała, ale o których powinna była

wiedzieć, zawierając transakcję. Wystąpienie jednego lub kilku z powyższych typów ryzyka może

mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki Grupy.

Z drugiej strony, jeżeli Grupa dokona sprzedaży swoich projektów, może być zobowiązana do

udzielenia oświadczeń, gwarancji i podjęcia zobowiązań, których naruszenie może skutkować

odpowiedzialnością odszkodowawczą. Tym samym Grupa może stać się stroną sporów lub

postępowań sądowych dotyczących powyższych postanowień i może zostać zobowiązana do

dokonania płatności na rzecz osób trzecich, co mogłoby wywrzeć niekorzystny wpływ na

działalność Grupy, jej sytuację finansową oraz wyniki działalności.

Ponadto, jeżeli nieruchomości Grupy będą przedmiotem roszczeń prawnych osób trzecich

i nie dojdzie do ich rozstrzygnięcia lub zawarcia porozumienia, roszczenia te mogą opóźnić, na

znaczny okres, planowane działania Grupy. Sytuacje takie mogą obejmować na przykład

roszczenia osób trzecich dotyczące działek, na których Grupa zrealizowała i ukończyła budowę

nieruchomości, którą następnie zamierza sprzedać, jak również roszczenia osób trzecich

dotyczące konkretnych działek, które Grupa musi nabyć w celu realizacji określonego projektu (na

przykład działek sąsiadujących z działkami, które posiadała na dzień publikacji niniejszego

Raportu), co może opóźnić nabycie takich działek przez Grupę.

Wystąpienie jednego lub kilku z powyższych typów ryzyka może mieć istotny niekorzystny wpływ

na działalność, sytuację finansową i wyniki Grupy.

GRUPA PODLEGA PRZEPISOM DOTYCZĄCYM OCHRONY ŚRODOWISKA

Grupa podlega przepisom prawa w zakresie ochrony środowiska w krajach CEE i SEE, które

przewidują zobowiązania do rekultywacji działek zanieczyszczonych substancjami

niebezpiecznymi lub toksycznymi. Wspomniane przepisy prawa często ustanawiają zobowiązania

bez względu na fakt, czy właściciel danej działki wiedział o obecności takich substancji

zanieczyszczających albo czy jest odpowiedzialny za dokonanie zanieczyszczenia. W takich

okolicznościach odpowiedzialność właściciela, co do zasady, nie jest ograniczona na mocy takich

przepisów prawa, a koszty ewentualnego dochodzenia, usunięcia lub rekultywacji mogą okazać

się znaczące. Występowanie takich substancji na lub w jakimkolwiek obiekcie Grupy albo

odpowiedzialność z tytułu nieusunięcia zanieczyszczenia takimi substancjami mogą negatywnie

wpłynąć na możliwości Grupy w zakresie sprzedaży lub wynajęcia takich obiektów albo

zaciągnięcia kredytu przy wykorzystaniu takich nieruchomości jako zabezpieczenia. Ponadto

obecność niebezpiecznych lub toksycznych substancji w obiekcie może uniemożliwić, opóźnić lub

ograniczyć zabudowę lub przebudowę takiej nieruchomości, co może mieć istotny, niekorzystny

wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową oraz wyniki działalności.

GRUPA MOŻE POSIADAĆ NIEWYSTARCZAJĄCĄ OCHRONĘ UBEZPIECZENIOWĄ

Posiadane przez Grupę polisy ubezpieczeniowe mogą nie zabezpieczać Grupy przed wszystkimi

stratami, jakie Grupa może ponieść w związku z prowadzeniem swojej działalności. Ponadto

niektóre rodzaje ubezpieczenia mogą być niedostępne na uzasadnionych komercyjnie warunkach

lub w ogóle.

W związku z powyższym posiadana przez Grupę ochrona ubezpieczeniowa może nie być

wystarczająca, aby w pełni zrekompensować poniesione straty związane z powstałymi szkodami

na nieruchomościach. Ponadto istnieje wiele rodzajów ryzyka, ogólnie związanego z katastrofami,

takimi jak powodzie, huragany, ataki terrorystyczne lub wojny, których ubezpieczenie może być

niemożliwe lub komercyjnie nieuzasadnione. Inne czynniki, takie jak inflacja, zmiany w prawie

budowlanym oraz kwestie związane z ochroną środowiska, także mogą spowodować, że wpływy

z ubezpieczenia będą niewystarczające do naprawy lub odtworzenia nieruchomości w przypadku

ich uszkodzenia lub zniszczenia. Grupa może ponieść znaczące straty lub szkody, za które może

nie uzyskać pełnego odszkodowania lub nie uzyska go w ogóle. W wyniku powyższego Grupa

może nie posiadać wystarczającej ochrony przed wszelkimi szkodami, które mogą zostać przez

nią poniesione. W przypadku wystąpienia szkody nieobjętej ochroną ubezpieczeniową lub szkody

przewyższającej sumę ubezpieczenia Grupa może stracić kapitał zainwestowany w dany projekt

będący przedmiotem tych strat, a także zakładany przyszły przychód z tego projektu. Grupa może

także być zobowiązana do naprawy szkód poniesionych w wyniku zdarzeń, które nie podlegały

ubezpieczeniu. Ponadto Grupa może także ponosić odpowiedzialność z tytułu zadłużenia lub

innych zobowiązań finansowych związanych z uszkodzoną nieruchomością. Nie można zapewnić,

że w przyszłości nie powstaną istotne szkody przewyższające limity ochrony ubezpieczeniowej.

Wszelkie szkody nieobjęte ochroną ubezpieczeniową lub szkody przewyższające wartość ochrony

ubezpieczeniowej mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność Grupy, jej sytuację

finansową oraz wyniki działalności.

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z SYTUACJĄ FINANSOWĄ GRUPY

POZIOM ZADŁUŻENIA GRUPY I KOSZTY JEGO OBSŁUGI SĄ ZNACZĄCE I MOGĄ DALEJ

WZROSNĄĆ, WYWOŁUJĄC NEGATYWNE SKUTKI DLA JEJ DZIAŁALNOŚCI, SYTUACJI

FINANSOWEJ LUB WYNIKÓW DZIAŁALNOŚCI

Na dzień publikacji niniejszego Raportu Grupa posiada pewien poziom zadłużenia i wysokie koszty

obsługi długu. Ponadto Grupa może zaciągnąć dodatkowe zadłużenie w przyszłości. Zaciągnięcie

dodatkowego zadłużenia zwiększyłoby opisane w niniejszym Raporcie ryzyko związane z

poziomem zadłużenia Grupy. Fakt ten może wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność,

sytuację finansową oraz wyniki działalności Grupy. Poziom zadłużenia Grupy może mieć istotne

konsekwencje dla inwestorów, w tym w szczególności może wpłynąć na:

• zwiększenie podatności na spowolnienie w działalności Grupy lub na ogólne

niekorzystne warunki panujące w gospodarce i w branży, w tym niekorzystne warunki

gospodarcze w krajach, w których Grupa prowadzi swoją działalność, przy

jednoczesnym zmniejszeniu elastyczności reakcji na takie spowolnienie;

• ograniczenie zdolności Grupy do pozyskania finansowania przyszłych przedsięwzięć,

nakładów inwestycyjnych, wykorzystywania okazji, przejęć lub innych ogólnych celów

korporacyjnych oraz wzrost kosztów przyszłego finansowania;

• Grupa może być zmuszona do zbycia nieruchomości w celu umożliwienia wypełnienia

zobowiązań finansowych, w tym zobowiązań z umów kredytowych;

• konieczność przeznaczania znacznej części przepływów pieniężnych

z działalności operacyjnej Grupy do spłaty kapitału i odsetek, co oznacza, że przepływy

te nie będą mogły zostać wykorzystane na finansowanie działalności, nakładów

inwestycyjnych, przejęć lub innych celów korporacyjnych Grupy;

• ograniczenie elastyczności Grupy przy planowaniu lub reagowaniu na zmiany

w jej działalności, otoczeniu konkurencyjnym i na rynku nieruchomości; oraz

• niekorzystna pozycja rynkowa Grupy w stosunku do jej konkurentów, którzy mają

niższe zadłużenie.

Zarówno każde z powyższych, jak i inne zdarzenia mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na

zdolność Grupy do realizacji swoich zobowiązań.

GRUPA MOŻE PONIEŚĆ ZNACZNE STRATY JEŻELI NARUSZY ZOBOWIĄZANIA

WYNIKAJĄCE Z UMÓW KREDYTOWYCH A PONADTO OGRANICZENIA NAŁOŻONE PRZEZ

TE UMOWY MOGĄ UNIEMOŻLIWIĆ GRUPIE SPRZEDAŻ JEJ PROJEKTÓW

W celu zabezpieczenia swoich kredytów Grupa podejmowała i będzie podejmowała

w przyszłości działania w celu obciążenia swoich aktywów hipoteką i ustanawiania zastawów na

udziałach w swoich podmiotach zależnych, udzielania gwarancji i będzie zobowiązywała się

względem wierzycieli do dalszego nieobciążania swego obecnego i przyszłego majątku

hipotekami i zastawami bez ich zgody (tzw. negative pledge). Ponadto umowy kredytowe Grupy

zawierają ograniczenia jej możliwości rozporządzania niektórymi z jej kluczowych aktywów, co z

kolei może być konieczne w celu zaspokojenia określonych zobowiązań finansowych. Grupa może

nie być w stanie dokonać spłaty kwoty głównej lub odsetek lub naruszyć inne zobowiązania

zawarte w umowach kredytowych Grupy. W niektórych przypadkach Grupa może naruszyć

zobowiązania w wyniku okoliczności będących poza kontrolą Grupy. Zobowiązania te mogą

dotyczyć wymogów w zakresie utrzymania określonych wskaźników wartości kredytu do wartości

zabezpieczenia, pokrycia obsługi kredytu i wymogów kapitału obrotowego. Naruszenie takich

zobowiązań przez Grupę może skutkować utratą obciążonych hipoteką aktywów lub uznaniem jej

zobowiązań płatniczych za wymagalne, wymagalnością gwarancji, wykonaniem postanowień

dotyczących naruszeń zobowiązań z tytułu innych umów (ang. cross-default), a efektem może być

konieczność natychmiastowej spłaty kredytów albo utrudnienie lub uniemożliwienie zaciągnięcia

kredytów w przyszłości. W takich okolicznościach Grupa może być także zmuszona w dłuższym

horyzoncie czasowym do sprzedaży niektórych aktywów w celu zaspokojenia swoich zobowiązań

kredytowych oraz opóźnienia lub wstrzymania ukończenia projektów.

Każde z wyżej opisanych zdarzeń może wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność,

sytuację finansową oraz wyniki działalności Grupy.

GRUPA MOŻE NIE BYĆ W STANIE ODNOWIĆ LUB ZREFINANSOWAĆ KREDYTÓW LUB

INNEGO ZADŁUŻENIA W TERMINIE ICH ZAPADALNOŚCI LUB MOŻE BYĆ W STANIE

ODNOWIĆ LUB ZREFINANSOWAĆ TAKIE KREDYTY LUB ZADŁUŻENIE JEDYNIE NA MNIEJ

KORZYSTNYCH WARUNKACH

Projekty Grupy są finansowane za pomocą kredytów udzielanych na określony okres. Grupa może

nie być w stanie odnowić lub zrefinansować takich umów w części lub w całości lub może zostać

zmuszona do zaakceptowania mniej korzystnych warunków refinansowania. Jeżeli Grupa nie

będzie w stanie odnowić kredytu lub zabezpieczyć sobie nowego finansowania, może zostać

zmuszona do sprzedaży jednej lub większej liczby ze swoich nieruchomości biurowych w celu

uzyskania niezbędnej płynności. Dodatkowo, jeżeli Grupa nie będzie zdolna do odnowienia

niektórych kredytów, nieruchomości finansowane poprzez kredyty będą niedofinansowane, a tym

samym nie będą generowały oczekiwanych zwrotów z kapitału.

Każda kombinacja wyżej wymienionych okoliczności miałaby istotny, negatywny wpływ na

działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy.

GRUPA PONOSI RYZYKO ZWIĄZANE Z WAHANIAMI KURSÓW WYMIANY WALUT

Sprawozdania finansowe Grupy sporządzane są w euro i euro jest walutą funkcjonalną Grupy.

Większość przychodów Grupy, szczególnie przychodów z tytułu czynszu, wyrażona jest w euro.

Pewna część kosztów Grupy, takich jak niektóre pozycje kosztów budowlanych, koszty robocizny

i wynagrodzeń dla określonych generalnych wykonawców, ponoszona jest w walutach rynków

geograficznych, na których działa Grupa, w tym polski złoty, bułgarska lewa, węgierski forint,

rumuński lej lub serbski dinar.

W celu dokonania szacunkowych wyliczeń co do poziomu kapitału niezbędnego dla realizacji jej

celów strategicznych Grupa wykorzystuje euro jako walutę odniesienia. Ponadto większość

inwestycji planowanych przez Grupę w ramach jej strategii biznesowej jest wyrażana w euro. W

związku z powyższym nie można zapewnić, że wpływy uzyskane i wyrażone w złotych będą

wystarczające dla spełnienia wymogów inwestycyjnych projektów, które Grupa zamierza nabyć.

Chociaż Grupa w celu zabezpieczenia ryzyka walutowego (ang. currency hedging) i aby

zmniejszyć niestabilność zwrotów z inwestycji spowodowanych wahaniami kursowymi, może

zawierać umowy zabezpieczające jej ryzyko, m.in. poprzez transakcje na instrumentach

pochodnych, pozyskiwać finansowanie dłużne denominowane w euro oraz zawierać umowy z

wykonawcami określające wynagrodzenie wyrażone w euro, nie można jednak zapewnić, że takie

transakcje hedgingowe będą w pełni skuteczne lub korzystne.

Ponadto biorąc pod uwagę fakt, iż niektórzy wykonawcy Grupy zawierają umowy zabezpieczające

w zakresie swojego wynagrodzenia z tytułu m.in. umów budowlanych, sytuacja ta może ograniczyć

ich elastyczność dotyczącą opóźnienia realizacji niektórych faz budowy i skutkować ich

problemami finansowymi. Ponadto zważywszy, że płatności należne z tytułu większości

komercyjnych umów najmu Grupy są wyrażone jako równowartość kwoty w euro wyrażonej w

lokalnej walucie, niektórzy najemcy Grupy, w szczególności najemcy powierzchni handlowych,

mogą mieć trudności z wypełnieniem swoich zobowiązań płatniczych wynikających z takich umów

najmu, jako że osiągają oni przychody w swoich walutach lokalnych. W związku z powyższym

wszelka istotna aprecjacja walut lokalnych wobec euro może znacznie obniżyć przychody Grupy

wyrażone w walutach lokalnych i może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację

finansową oraz wyniki działalności.

GRUPA PONOSI RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ

Umowy kredytowe Grupy oprocentowane są w oparciu o zmienne stopy procentowe. Wysokość

stóp procentowych jest w wysokim stopniu uzależniona od wielu czynników, włącznie z rządową

polityką monetarną oraz krajowymi i międzynarodowymi warunkami gospodarczymi i politycznymi,

a także innymi czynnikami poza kontrolą Grupy. Ekspozycja Grupy na ryzyko związane ze stopami

procentowymi i zakres, w jakim Grupa zabezpiecza to ryzyko, są zróżnicowane w podziale na

obszary geograficzne, na których Grupa prowadzi działalność, jednakże zmiany stóp

procentowych mogą zwiększyć koszt finansowania Grupy z tytułu istniejących kredytów, a przez

to wpłynąć na jej rentowność. Ewentualna konieczność zabezpieczenia ryzyka stóp procentowych

jest rozpatrywana przez Grupę dla każdego przypadku indywidualnie, z wyłączeniem projektów,

w których zabezpieczenie stosownego ryzyka stóp procentowych jest wymogiem kredytodawców.

Zmiany stóp procentowych mogą mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację

finansową oraz wyniki działalności.

DZIAŁALNOŚĆ GRUPY JEST KAPITAŁOCHŁONNA I MOŻE DOJŚĆ DO SYTUACJI,

W KTÓREJ DODATKOWE FINANSOWANIE MOŻE BYĆ NIEDOSTĘPNE NA KORZYSTNYCH

WARUNKACH

Grupa ponosi znaczące wydatki na zakup gruntów oraz pokrycie kosztów budowy infrastruktury

oraz kosztów budowlanych i projektowych. Działalność Grupy wymaga znaczących kwot oraz

finansowania zewnętrznego. Potrzeby kapitałowe Grupy zależą od wielu czynników, w

szczególności od warunków rynkowych, które są poza kontrolą Grupy. Jeżeli parametry

pozyskania niezbędnego jej kapitału będą znacząco odbiegały od obecnie zakładanych,

konieczne może być pozyskanie przez Grupę dodatkowego finansowania. W przypadku

wystąpienia trudności z pozyskaniem takiego dodatkowego finansowania, skala rozwoju Grupy

oraz tempo osiągania przez nią określonych celów strategicznych może być wolniejsze od

pierwotnie zakładanego. Nie jest pewne, czy Grupa będzie zdolna do pozyskania wymaganego

finansowania, jeżeli zajdzie taka konieczność ani czy środki finansowe zostaną uzyskane na

warunkach korzystnych dla Grupy.

Ponadto umowy kredytów deweloperskich generalnie umożliwiają wykorzystanie środków

z kredytów po osiągnięciu z góry ustalonych etapów realizacji budowy, wynajęciu określonych

powierzchni lub sprzedaży określonej liczby mieszkań. Jeżeli Grupa nie osiągnie zakładanych

celów, dostępność środków z kredytu może być opóźniona i spowodować dalsze opóźnienia

harmonogramu realizacji budowy. Ograniczenia dostępu do źródeł finansowania zewnętrznego,

jego opóźnienia, jak również warunki finansowania odbiegające od zakładanych mogą mieć

istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową oraz wyniki działalności Grupy.

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z RYNKAMI, NA KTÓRYCH DZIAŁA GRUPA

RYZYKO POLITYCZNE, EKONOMICZNE I PRAWNE ZWIĄZANE Z KRAJAMI RYNKÓW

WSCHODZĄCYCH, W TYM KRAJAMI CEE I SEE

Inwestorzy na rynkach wschodzących i rozwijających się, takich jak regiony CEE i SEE, na których

Grupa prowadzi działalność, powinni mieć świadomość, że rynki te podlegają większemu ryzyku

prawnemu, ekonomicznemu, podatkowemu i politycznemu niż rynki dojrzałe oraz podlegają

szybkim i czasami nieprzewidywalnym zmianom. W związku z tym faktem, inwestowanie w papiery

wartościowe emitentów prowadzących znaczącą działalność na rynkach wschodzących lub

rozwijających się wiąże się z reguły z wyższym stopniem ryzyka niż inwestowanie w papiery

wartościowe emitentów prowadzących znaczącą działalność w krajach Europy Zachodniej lub

innych podobnych jurysdykcjach.

Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. wszystkie przychody Grupy pochodziły z

działalności w krajach regionów CEE i SEE, a w szczególności z Polski (41%), Węgier (28%),

Bułgarii (9%), Chorwacji (9%), Rumuni (7%) i Serbii (6%). Rynki te są narażone na większe ryzyko

niż bardziej rozwinięte rynki. Kraje regionów CEE i SEE nadal niosą ze sobą różnego rodzaju

ryzyko dla inwestorów, takie jak niestabilność lub zmiany władz krajowych lub lokalnych,

wywłaszczenia gruntów, zmiany w prawie podatkowym i przepisach wykonawczych, zmiany w

praktykach i zwyczajach biznesowych, zmiany w ustawach i przepisach związanych z transferem

środków pieniężnych i ograniczenia dotyczące poziomu inwestycji zagranicznych. W

szczególności Grupa jest uzależniona od zasad i przepisów dotyczących zagranicznych właścicieli

nieruchomości i innych dóbr majątkowych. Takie przepisy mogą zmieniać się szybko i w znacznym

zakresie, a w rezultacie wpłynąć na własność Grupy i mogą spowodować utratę mienia lub

aktywów bez prawa do odszkodowania.

Ponadto niektóre kraje, w których Grupa prowadzi działalność (takie jak Serbia), mogą regulować

lub wymagać zgody od rządu na transfer dochodów z inwestycji, przychodów, kapitału lub

wpływów ze sprzedaży papierów wartościowych przez inwestorów zagranicznych. Ponadto w

przypadku pogorszenia bilansu płatniczego kraju lub z innych powodów kraj może nałożyć

tymczasowe ograniczenia na transfer kapitału za granicę. Wszelkie tego typu ograniczenia mogą

niekorzystnie wpłynąć na możliwości transferu kredytów inwestycyjnych lub wypłaty dywidendy

przez Grupę. Niektóre kraje regionów CEE i SEE odnotowywały wysokie a okresowo bardzo

wysokie stopy inflacji. Inflacja i gwałtowne wahania wskaźnika inflacji miały i wciąż mogą mieć

negatywny wpływ na gospodarkę i rynek papierów wartościowych niektórych krajów

wschodzących.

Ponadto negatywne zdarzenia gospodarcze lub polityczne w krajach, w których Grupa prowadzi

działalność i/lub krajach sąsiadujących mogą mieć znaczący wpływ, m.in., na Produkt Krajowy

Brutto, handel zagraniczny lub ogólnie na gospodarkę poszczególnych krajów. Kraje i regiony,

gdzie Grupa prowadzi działalność, doświadczyły w przeszłości i mogą doświadczać w przyszłości

politycznej niestabilności spowodowanej zmianami rządów, politycznym impasem w procesie

legislacyjnym, napięć i sporów pomiędzy władzami centralnymi a lokalnymi, korupcji wśród

urzędników państwowych oraz niepokojów społecznych i etnicznych. W szczególności, trwający

konflikt zbrojny na terytorium Ukrainy, a także brak pewności co do jego czasu trwania, skali i

relacji krajów regionów CEE i SEE z Rosją mogą wpłynąć na postrzeganie przez inwestorów

regionalnego rynku nieruchomości oraz na ich gotowość do inwestowania w krajach sąsiadujących

z Ukrainą i Rosją, gdzie Grupa prowadzi działalność.

Urzeczywistnienie się któregoś z powyższych czynników ryzyka miałoby istotny, niekorzystny

wpływ na działalność Grupy, jej sytuację finansową oraz wyniki działalności.

MIEJSCA, W KTÓRYCH ZNAJDUJĄ SIĘ NIERUCHOMOŚCI GRUPY, SĄ NARAŻONE NA

RYZYKO REGIONALNE I MOGĄ STRACIĆ NA ATRAKCYJNOŚCI

Lokalizacja każdej z nieruchomości Grupy podlega wpływom sytuacji makroekonomicznej

panującej w regionach, w których ona działa, jak również szczególnych lokalnych uwarunkowań

panujących na danym regionalnym rynku. Nieruchomości Grupy stanowią przede wszystkim

nieruchomości komercyjne, co znacząco naraża Grupę na negatywne zjawiska w tych

segmentach rynku nieruchomości w krajach, w których Grupa prowadzi działalność, a w

szczególności na intensyfikację konkurencji i wyższe nasycenie.

Upadłości, zamknięcia lub wyprowadzki dużych spółek lub spółek z poszczególnych lub kilku

sektorów na skutek niekorzystnych wydarzeń, lub z innych powodów, mogą mieć niekorzystny

wpływ na rozwój gospodarczy danej lokalizacji, a tym samym na portfel nieruchomości Grupy jako

całości. Grupa nie ma kontroli nad takimi czynnikami. Negatywne zmiany gospodarcze w jednej

lub kilku lokalizacjach mogą obniżyć przychody Grupy z najmu lub doprowadzić do utraty

przychodów z czynszu, które wynikają z braku możliwości zapłaty czynszu w całości lub w części

przez część najemców, jak również spowodować spadek wartości rynkowej nieruchomości Grupy,

co może wywrzeć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową oraz wyniki

działalności.

NIEZGODNE Z PRAWEM, WYBIÓRCZE LUB ARBITRALNE DZIAŁANIA ADMINISTRACJI

PUBLICZNEJ MOGĄ WPŁYNĄĆ NA ZDOLNOŚĆ GRUPY DO POZYSKANIA UMÓW,

KONTRAKTÓW I POZWOLEŃ, KTÓRE SĄ WYMAGANE, ABY GRUPA MOGŁA

REALIZOWAĆ SWOJE PROJEKTY

Organy państwowe na krajach, w których Grupa prowadzi działalność, mają znaczny zakres

uznaniowych upoważnień decyzyjnych i mogą nie podlegać nadzorowi innych organów, wymogom

do wysłuchania stron lub dokonania uprzedniego zawiadomienia lub kontroli publicznej. Organy

państwowe w takich krajach mogą korzystać z przyznanej dyskrecjonalności w sposób arbitralny

lub wybiórczy albo niezgodny z prawem oraz pod wpływem okoliczności politycznych lub

gospodarczych. Grupa otrzymała już w przeszłości decyzje administracyjne, które zmusiły ją do

nieplanowanej zmiany planów inwestycyjnych (w tym ograniczenia skali projektu). Wspomniana

uznaniowość może mieć istotny, niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową oraz

wyniki działalności Grupy.

SYSTEM KSIĄG WIECZYSTYCH OBOWIĄZUJĄCY W NIEKTÓRYCH KRAJACH CEE I SEE

NIE JEST PRZEJRZYSTY I EFEKTYWNY, A NIERUCHOMOŚCI GRUPY MOGĄ PODLEGAĆ

ROSZCZENIOM REPRYWATYZACYJNYM

System ksiąg wieczystych w niektórych krajach CEE i SEE jest nieprzejrzysty i nieefektywny, co

może skutkować opóźnieniami procedury nabywania nieruchomości gruntowych i procedury

scalenia wielu działek w jedną oraz ujawnienia scalonej działki w księgach wieczystych, co stanowi

wymóg dla rozpoczęcia realizacji niektórych projektów. Wspomniana nieefektywność może mieć

istotny, niekorzystny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację finansową oraz wyniki

działalności Grupy.

Ponadto Grupa może być narażona na nieuniknione ryzyko związane z inwestowaniem w krajach

CEE i SEE wynikające z nieuregulowanego stanu prawnego części nieruchomości położonych w

tych krajach. Po wejściu w życie przepisów o nacjonalizacji w niektórych krajach CEE i SEE, w

tym w Polsce i na Węgrzech w okresie powojennym, wiele prywatnych nieruchomości i

przedsiębiorstw zostało przejętych przez władze państwowe. W wielu przypadkach mienie zostało

odebrane z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. Po przejściu przez kraje CEE i SEE

do systemu gospodarki rynkowej w latach 1989-1990 wielu byłych właścicieli nieruchomości albo

ich następców prawnych podjęło starania o odzyskanie nieruchomości lub przedsiębiorstw

utraconych po wojnie lub uzyskanie odszkodowania. Przez wiele lat podejmowano próby

uregulowania kwestii roszczeń reprywatyzacyjnych w Polsce. Pomimo tego w Polsce nie

uchwalono żadnej ustawy, która regulowałaby procedury reprywatyzacyjne. Zgodnie z aktualnie

obowiązującymi przepisami byli właściciele nieruchomości lub ich następcy prawni mogą składać

wnioski do organów publicznych o uznane za nieważne decyzji administracyjnych, na mocy

których dokonano odebrania nieruchomości, chyba że upłynął okres dziesięciu lat od daty ich

doręczenia lub ogłoszenia. Na dzień przekazania niniejszego Raportu nie toczą się żadne

postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnych wydanych przez organy

publiczne w stosunku do nieruchomości będących własnością Grupy. Nie ma jednak gwarancji, że

roszczenia reprywatyzacyjne nie zostaną wniesione przeciwko Grupie w przyszłości, co może

mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową oraz wyniki działalności Grupy.

POSIADANY PRZEZ GRUPĘ TYTUŁ PRAWNY DO NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH I

PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH MOŻE BYĆ W NIEKTÓRYCH PRZYPADKACH

KWESTIONOWANY, A ODPOWIEDNIE POZWOLENIA ODNOSZĄCE SIĘ DO TYCH

NIERUCHOMOŚCI MOGŁY ZOSTAĆ UZYSKANE Z NARUSZENIEM OBOWIĄZUJĄCYCH

PRZEPISÓW PRAWA

Grupa może mieć trudności, aby bezsprzecznie ustalić, że tytuł prawny do nieruchomości został

przyznany odpowiedniej spółce zależnej, a w niektórych przypadkach ustalenie takie może być

niemożliwe ze względu na fakt, że przepisy regulujące kwestie związane z nieruchomościami w

Polsce i innych krajach, w których Grupa prowadzi działalność, są złożone, często wieloznaczne

lub wewnętrznie sprzeczne, a dane zawarte w odpowiednich rejestrach mogą nie być wiarygodne.

Np. zgodnie z przepisami obowiązującymi w Polsce, transakcje związane z nieruchomościami

mogą być kwestionowane z wielu różnych powodów i w oparciu o wiele podstaw prawnych, a w

szczególności w przypadkach, gdy sprzedający lub przekazujący nieruchomość nie posiadał

prawa do rozporządzania daną nieruchomością, na podstawie naruszenia wymogów dotyczących

uzyskania zezwoleń korporacyjnych przez drugą stronę transakcji lub jeżeli przeniesienie tytułu

nie zostało wpisane do urzędowego rejestru w wymaganym terminie. Jednakże nawet jeżeli tytuł

prawny do nieruchomości został zarejestrowany, może on być nadal zakwestionowany. W związku

z powyższym nie można zapewnić, że Grupa zachowa przysługujący jej tytuł własności

w przypadku, gdyby został on zakwestionowany. Ponadto istnieje możliwość, że zezwolenia,

autoryzacje, decyzje o zmianie decyzji o warunkach zabudowy lub inne podobne wymogi zostały

uzyskane z naruszeniem obowiązujących przepisów lub regulacji. Kwestie takie mogą podlegać

późniejszemu podważeniu. Podobne problemy mogą powstać w kontekście zgodności z

procedurami prywatyzacyjnymi oraz aukcjami związanymi z pozyskaniem dzierżawy gruntów i

praw do zabudowy. Monitorowanie, ocena lub weryfikacja tych obaw może być trudna lub

niemożliwa. Jeżeli takie zezwolenie, autoryzacja lub decyzja o zmianie decyzji o warunkach

zabudowy albo podobne wymogi zostaną zakwestionowane, czynniki te mogą negatywnie

wpłynąć na działalność Grupy, jej sytuację finansową oraz wyniki działalności.

CZYNNIKI RYZYKA DOTYCZĄCE STRUKTURY AKCJONARIATU SPÓŁKI I ŁADU

KORPORACYJNEGO

POMIĘDZY GRUPĄ A AKCJONARIUSZEM DOMINUJĄCYM GRUPY MOŻE ISTNIEĆ

POTENCJALNY KONFLIKT INTERESÓW

Na dzień publikacji niniejszego Raportu podmiotem dominującym GTC jest Optimum Venture

Private Equity Fund, który jest jedynym akcjonariuszem GTC Holding Zártkörüen Müködö

Részvénytársaság posiadającym bezpośrednio 3,81% kapitału akcyjnego Spółki oraz jedynym

akcjonariuszem Alpine Holding Korlátolt Felelősségű Társaságthe, który pośrednio, tj. poprzez

Global Debt Strategy S.à r.l. i dalej poprzez GTC Dutch Holdings B.V. (“GTC Dutch”) posiada

43,1% udziału w kapitale akcyjnym Spółki. Optimum jest funduszem inwestycyjnym zarządzanym

przez Optima Investment Fund Management Zrt. ("Optima") kontrolowany przez Pallas Athene

Foundation. Ponadto, w dniu 18 lutego 2022 r., GTC Dutch i Icona Securitization Opportunities

Group S.A. R.L. ("Icona"), posiadające 15,7% kapitału zakładowego Spółki, zawarły umowę cesji,

która weszła w życie w dniu 1 marca 2022 r., na podstawie której Icona przeniosła na GTC Dutch

swoje prawa do wykonywania prawa głosu z akcji posiadanych przez Icona. Na mocy tej umowy

Icona udzieliła GTC Dutch bezwarunkowego i nieodwołalnego pełnomocnictwa do wykonywania

wszystkich praw głosu z posiadanych przez nią akcji Spółki. Ponadto, od dnia 1 marca 2022 r.,

GTC Holding Zrt., GTC Dutch i Icona działają w porozumieniu na podstawie umowy dotyczącej ich

wspólnie uzgodnionej polityki wobec Spółki oraz wykonywania praw głosu w odniesieniu do

wybranych kwestii (takich jak zatwierdzenie raportu rocznego, podział zysków wygenerowanych

przez Spółkę, udzielenie absolutorium członkom Zarządu Spółki, ustalanie rocznej dywidendy

i wszelkich okresowych dywidend wypłacanych przez Spółkę, zmiany w polityce wynagrodzeń itp.)

na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Spółki.

Na dzień publikacji niniejszego Raportu przedstawiciele funduszu Optima stanowią większość

członków rady nadzorczej i tym samym kontrolują powoływanie zarządu. W konsekwencji, fundusz

Optima może wpływać na procesy podejmowania decyzji w Grupie. W związku z powyższym,

rozważając jakąkolwiek inwestycję, działalność lub kwestie operacyjne Grupy, a także najlepsze

sposoby wykorzystania dostępnych środków Grupy, interesy funduszu Optima, GTC Dutch, GTC

Holding Zrt. oraz Icona mogą nie być zgodne z interesami Grupy lub jej pozostałych akcjonariuszy.

Wszelkie takie konflikty interesów mogą mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację

finansową i wyniki działalności Grupy.

Ponadto fundusz Optima prowadzi działalność na tym samym rynku co Grupa i może konkurować

z Grupą w zakresie inwestycji będących przedmiotem zainteresowania Grupy. Wszelki taki konflikt

interesów może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową oraz wyniki

działalności lub perspektywy Grupy.

Ponadto, tak jak w przypadku jakiegokolwiek znacznego akcjonariusza, akcje Spółki mogą zostać

wystawione na sprzedaż bez jakichkolwiek ograniczeń i nie ma żadnej pewności co do tego czy

zostaną one sprzedane na rynku czy nie i po jakiej cenie. Taka sprzedaż albo nowa emisja akcji,

mogą mieć niekorzystny wpływ na cenę akcji Grupy, albo ofertę akcji Spółki, gdyby miało do niej

dojść.

TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI PRZEPROWADZANE PRZEZ SPÓŁKI

ZALEŻNE GRUPY MOGĄ ZOSTAĆ ZAKWESTIONOWANE PRZEZ ORGANY PODATKOWE

Grupa przeprowadziła transakcje z podmiotami powiązanymi. Przy zawieraniu i realizacji

transakcji z podmiotami powiązanymi Grupa stara się zapewnić, aby takie transakcje (i) były

zgodne z obowiązującymi przepisami dotyczącymi cen transferowych oraz (ii) były realizowane po

wydaniu opinii o godziwości ceny (ang: fairness opinion). Jednakże, ze względu na specyfikę

transakcji z podmiotami powiązanymi, złożoność i niejednoznaczność przepisów prawnych

regulujących metody badania stosowanych cen, a także trudności w identyfikacji transakcji

porównywalnych dla celów referencyjnych, nie można zagwarantować, że konkretne spółki Grupy

nie będą przedmiotem kontroli lub innych czynności dochodzeniowych podejmowanych przez

organy podatkowe lub organy kontroli skarbowej. Jeżeli metody ustalania warunków rynkowych

dla celów powyższych transakcji zostaną zakwestionowane, fakt ten może mieć istotny negatywny

wpływ na działalność, sytuację finansową i wyniki działalności spółek Grupy.

4. Prezentacja Grupy

4.1 Ogólne informacje na temat Grupy

Grupa GTC to firma z bogatym doświadczeniem, ugruntowany i w pełni zintegrowany deweloper

działający na rynku nieruchomości w regionie CEE i SEE. Grupa koncentruje swoją działalność

przede wszystkim w Polsce i Budapeszcie oraz stolicach Europy Południowej i Wschodniej, w

tym Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu i Sofii, gdzie bezpośrednio zarządza, nabywa i rozwija w

najlepszych lokalizacjach wysokiej jakości nieruchomości biurowe i handlowe. Spółka jest

notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Johannesburgu (inward listed). Grupa prowadzi w pełni zintegrowaną platformę

zarządzania aktywami i jest reprezentowana przez lokalne zespoły na każdym z głównych

rynków.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. całkowita wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy

wynosiła 10.889.516 zł. Podział portfela nieruchomości Grupy przedstawia się

następująco:

• 44 ukończone budynki komercyjne, w tym 38 budynków biurowych i 6 centrów

handlowych (wliczając 1 budynek biurowy przeznaczony do sprzedaży) o łącznej

powierzchni najmu wynoszącej około 762 tysięcy m

kw., poziomie najmu 88% i wartości

9.616.973 zł stanowiące 88% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości

Grupy;

• trzy budynki biurowe w budowie, o łącznej powierzchni najmu około 61 tysięcy m

kw.

i wartości 241.469 zł stanowiące 2% całkowitej wartości portfela nieruchomości Grupy;

• grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną (zawiera grunty przeznaczone do

sprzedaży w Polsce o wartości 15.000 zł) o wartości 720.389 zł stanowiące 7%

całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy;

• grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o wartości 122.997 zł (zawiera

grunty przeznaczone do sprzedaży w Rumunii o wartości 3.189 zł) stanowiące 1%

całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy, oraz

• prawa użytkowania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym o wartości 187.688

zł stanowiące 2% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy.

Dodatkowo GTC posiada:

• 25% udziałów w parku technologicznym (ujętych jako finansowe aktywa trwałe), Kildare

Innovation Campus składa się z dziewięciu budynków o powierzchni około 102 tys. m kw.

(zajmuje powierzchnię ponad 72 ha z czego 34 ha pozostają niezagospodarowane) o

wartości przypadającej GTC 551.725 zł stanowiące 5% całkowitej wartości księgowej

portfela nieruchomości Grupy, wliczając finansowe aktywa trwałe;

• 34% udziałów w 4 ukończonych budynkach komercyjnych, w tym 3 budynkach biurowych

i 1 centrum handlowym o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 41 tysięcy m

kw.

oraz wartości przypadającej GTC 59.219 zł stanowiące mniej niż 1% całkowitej wartości

księgowej portfela nieruchomości Grupy, wliczając finansowe aktywa trwałe.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. całkowita wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy wliczając

finansowe aktywa trwałe wynosiła 11.500.460 zł.

Siedziba Spółki Globe Trade Centre S.A. znajduje się w Warszawie, przy ulicy Komitetu Obrony

Robotników 45a.

4.2 Główne wydarzenia

ZMIANA ZARZĄDU ORAZ POZOSTAŁE WYDARZENIA KORPORACYJNE

W dniu 4 stycznia 2022 r. Krajowy Rejestr Sądowy dokonał rejestracji zmian w statucie Spółki

w zakresie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki poprzez emisję akcji zwykłych na

okaziciela serii O. W dniach 10-11 stycznia 2022 r., Grupa ujęła wpływy z tytułu emisji akcji (w

kwocie netto, pomniejszonej o koszty emisji) w kwocie 556.800 zł (120.400 euro).

W dniu 10 stycznia 2022 r. Spółka otrzymała od GTC Holding Zrt oraz GTC Dutch Holdings B.V.

zawiadomienie o zmianie ogólnej liczby głosów w Spółce w wyniku emisji 88.700.000 akcji

zwykłych serii O oraz rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego.

Przed wyżej wymienioną

transakcją, GTC Holding Zrt posiadało bezpośrednio oraz pośrednio 320.466.380 akcji Spółki

uprawniających do wykonywania 320.466.380 głosów na walnym zgromadzeniu Spółki,

stanowiących 66% kapitału zakładowego Spółki i 66% ogólnej liczby głosów na walnym

zgromadzeniu Spółki. Po wyżej wymienionej transakcji, GTC Holding Zrt posiada bezpośrednio

i pośrednio 359.528.880 akcji Spółki uprawniających do wykonywania 359.528.880 głosów

na walnym zgromadzeniu Spółki, stanowiących 62,61% kapitału zakładowego Spółki i 62,61%

ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki.

W dniu 14 stycznia 2022 r. Spółka zawarła z Panem Yovavem Carmi (były Prezes Zarządu)

porozumienie w zakresie rozwiązania umowy o pracę. Pan Carmi zrezygnował z zasiadania

w zarządzie GTC oraz innych spółek zależnych.

W dniu 21 stycznia 2022 r. zarząd Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. („GPW”)

podjął uchwałę w sprawie dopuszczenia i wprowadzenia do obrotu giełdowego na głównym

rynku GPW 88.700.000 akcji zwykłych na okaziciela serii O Spółki o wartości nominalnej 0,10 zł

(dziesięć groszy) każda, w której zarząd GPW stwierdził, że akcje serii O są dopuszczone

do obrotu giełdowego na rynku podstawowym oraz postanowił wprowadzić je z dniem 26 stycznia

2022 r.

W dniu 28 stycznia 2022 r. Pan Gyula Nagy zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC ze

skutkiem natychmiastowym.

W dniu 19 lutego 2022 r. Spółka otrzymała od GTC Dutch Holdings B.V. z siedzibą

w Amsterdamie, Holandia ("Sprzedający") oraz Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l.

działającej w imieniu swojej struktury funduszowej Central European Investments z siedzibą

w Luksemburgu, Wielkie Księstwo Luksemburga ("Kupujący"), zawiadomienie, że Sprzedający

i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży akcji ("PSPA") dotyczącą nabycia przez

Kupującego od Sprzedającego 15,7% akcji w kapitale zakładowym Spółki.

Jednakże, zgodnie z zawiadomieniem Kupujący i Sprzedający uzgodnili, że umowa wspólników

stanowić będzie umowę o działaniu w porozumieniu w rozumieniu art. 87 ust. 1 pkt 5 i 6

w związku z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach

wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach

publicznych ("Ustawa o Ofercie Publicznej") w sprawie prowadzenia wspólnej polityki wobec

Spółki oraz wykonywania prawa głosu w wybranych sprawach w uzgodniony sposób. Ponadto,

zgodnie z umową przeniesienia Kupujący m.in. przeniesie na Sprzedającego prawa głosu z Akcji

oraz udzieli pełnomocnictwa do wykonywania praw głosu z Akcji. Umowa przeniesienia wygasa

w przypadku wykonania opcji kupna lub opcji sprzedaży zgodnie z umową opcji kupna

i sprzedaży oraz/lub w przypadku istotnego naruszenia dokumentacji transakcyjnej. W dniu 1

marca 2022 r. Spółka otrzymała zawiadomienie o zakończeniu transakcji i Kupujący nabył 15,7%

akcji w Spółce.

W wyniku transakcji, Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. jest posiadaczem

90.176.000 akcji zwykłych na okaziciela Spółki, co stanowi 15,7% całkowitej liczby głosów

na zgromadzeniu akcjonariuszy GTC, z zastrzeżeniem, że (i) wszystkie prawa głosu zostały

przeniesione na Sprzedającego, oraz że (ii) Kupujący udziela Sprzedającemu Pełnomocnictwa

w zakresie swoich Praw Głosu.

W wyniku realizacji transakcji GTC Holding Zrt posiada łącznie 269.352.880 akcji Spółki,

uprawniających do 269.352.880 głosów w Spółce, stanowiących 46,9% kapitału zakładowego

Spółki i uprawniających do 46,9% ogólnej liczby głosów w Spółce, w tym:

• bezpośrednio posiada 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów

w Spółce, stanowiących 3,8% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,8%

ogólnej liczby głosów w Spółce; oraz

• pośrednio (tj. poprzez GTC Dutch Holdings B.V.) posiada 247.461.591 akcji Spółki,

uprawniających do 247.461.591 głosów w Spółce, stanowiących 43,1% kapitału

zakładowego Spółki i uprawniających do 43,1% ogólnej liczby głosów w Spółce.

Ponadto GTC Holding Zrt posiada również pośrednio, poprzez GTC Dutch Holdings B.V., prawa

głosu Kupującego, tj. prawo do wykonywania 90.176.000 głosów w Spółce, uprawniających

do 15,7% ogólnej liczby głosów w Spółce.

Od 1 marca 2022 r. GTC Holding Zrt, GTC Dutch Holdings B.V. oraz Icona Securitization

Opportunities Group S.à r.l. działają w porozumieniu na podstawie zawartej umowy dotyczącej

wspólnej polityki wobec Spółki oraz wykonywania w uzgodniony sposób praw głosu w wybranych

sprawach na zgromadzeniu akcjonariuszy Spółki.

W dniu 17 marca 2022 r. Rada Nadzorcza Spółki powołała pana Zoltán Fekete na Prezesa

zarządu Spółki, ze skutkiem natychmiastowym.

W dniu 14 czerwca 2022 r. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwałę o wypłacie

dywidendy w kwocie 160.800 zł. Dywidenda została wypłacona w październiku 2022 r.

W dniu 5 lipca 2022 r. Pan Pedja Petronijevic zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC ze

skutkiem na dzień 15 lipca 2022 r.

W dniu 10 sierpnia 2022 r. Zarząd GTC SA ogłosił zmianę orientacji strategii Grupy, w ramach

której Zarząd podjął decyzję o realizacji potencjalnych, nowych inwestycji w wybrane, nowe

sektory rynku, których profil może odbiegać od podstawowego zakresu działalności Spółki (czyli

budowa nieruchomości biurowych, handlowych, i innych określonych ich rodzajów, oraz

zarządzanie nimi). Potencjalne, nowe sektory zidentyfikowane jako cele inwestycyjne w ramach

nowej strategii obejmują:

1. inwestycje w parki innowacji i technologii;

2. inwestycje w obiekty energii odnawialnej; oraz

3. inwestycje w budowę aktywów mieszkaniowych na wynajem (PRS).

W dniu 12 września 2022 r. Spółka otrzymała zawiadomienie dotyczące zmiany w akcjonariacie

Spółki. Zgodnie z zawiadomieniem jako skutek zakończenia reorganizacji wewnątrzgrupowej

Global Debt Strategy S.à r.l. (“GDS”) będący jednostką zależną Alpine Holding Korlátolt

Felelősségű Társaság (“Alpine”) nabył bezpośrednio od GTC Holding kontrolę nad 100%

udziałów w GTC Dutch Holdings B.V. W rezultacie tej transakcji Alpine posiada pośrednio (tj.

poprzez GDS, który posiada pośrednio poprzez GTC Dutch Holdings B.V.) 43,10% akcji GTC.

Dalsze szczegóły opisano w raporcie bieżącym nr 40/2022.

ZMIANY W RADZIE NADZORCZEJ

W dniu 11 marca 2022 r. pan Zoltán Fekete zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej Spółki

ze skutkiem natychmiastowym.

W dniu 11 marca 2022 r. GTC Dutch Holdings B.V. powołała do rady nadzorczej Spółki pana

Gyula Nagy ze skutkiem natychmiastowym.

W dniu 22 kwietnia 2022 r, Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. powołała do rady

nadzorczej Spółki pana Bruno Vannini ze skutkiem natychmiastowym.

W dniu 1 czerwca 2022 r., AVIVA Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander ponownie

powołała do rady nadzorczej Spółki pana Marcina Murawskiego ze skutkiem na dzień

14 czerwca 2022 r.

W dniu 14 czerwca 2022 r., wygasła kadencja pana Mariusza Grendowicza jako niezależnego

członka rady nadzorczej.

W dniu 14 czerwca 2022 r., Walne Zgromadzenie powołało do rady nadzorczej pana Artura

Kozieja jako niezależnego członka na 3-letnią kadencję.

W dniu 2 września 2022 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołała do rady nadzorczej Spółki pana

Mariusza Grendowicza ze skutkiem na dzień 2 września 2022 r.

W dniu 15 listopada 2022 r., pan Daniel Obajtek zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej

Spółki ze skutkiem natychmiastowym.

NABYCIA ORAZ INWESTYCJE

W dniu 13 stycznia 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od

Spółki, nabyła od spółki powiązanej z udziałowcem większościowym Spółki 100% udziałów

w holdingu G-Zeta DBRNT Kft. (GTC DBRNT Projekt Kft.) będącego właścicielem budynku

biurowego nad brzegiem Dunaju o powierzchni 2.540 m kw. Cena zakupu wyniosła 7.700 euro.

Ze względu na charakter transakcji, została ujęta jako nabycie aktywów (asset deal).

W dniu 4 lutego 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki,

nabyła od spółki powiązanej z udziałowcem większościowym Spółki 100% udziałów

w holdingu G-Epsilon PSZTSZR Kft. (GTC PSZTSZR Projekt Kft.) będącego właścicielem gruntu

o powierzchni 25.330 m kw. wraz z sześcioma budynkami. Cena zakupu wyniosła 9.900 euro.

Po planowanej renowacji istniejących budynków, przewidywana powierzchnia najmu wyniesie

15.000 m kw. w „zielonym” kompleksie biurowym klasy A. Ze względu na charakter transakcji,

została ujęta jako nabycie aktywów (asset deal).

W dniu 11 lutego 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki,

nabyła spółkę Groton Global Corp Napred (GTC B41 d.o.o.) w Belgradzie będącą właścicielem

gruntu o powierzchni 19.537 m kw. Cena zakupu wyniosła 33.800 euro.

W marcu 2022 r. Grupa ukończyła Pillar – nowy budynek biurowy klasy A w Budapeszcie

na Węgrzech.

W marcu 2022 r. Grupa GTC rozpoczęła realizację trzeciego biurowca w ramach Matrix Office

Park w Zagrzebiu – Matrix C.

W dniu 4 lipca 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki,

utworzyła spółkę GTC K43-45 Property Kft. w Budapeszcie. Nowoutworzona spółka w lipcu 2022

r. nabyła grunt w centralnej części Budapesztu za cenę 6.650 euro. Zgodnie z obecnym

pozwoleniem na budowę, można będzie na niej wybudować hotel, akademik bądź mieszkania

na krótki wynajem o szacowanej powierzchni 6.400 m kw.

W dniu 9 sierpnia 2022 r. Grupa GTC podpisała umowę dotyczącą transakcji obejmującą wspólną

inwestycję w projekt parku innowacji w hrabstwie Kildare, Irlandia (“Transakcja”). Transakcja

obejmuje inwestycję o wartości około 115.000 euro w projekt Kildare Innovation Campus.

W projekt zaangażowani są inni międzynarodowi inwestorzy branżowi działający w ramach

partnerstwa luksemburskiego, któremu doradza Icona Capital, podmiot należący do tej samej

grupy co akcjonariusz mniejszościowy GTC (dalsze szczegóły w nocie 18 w skonsolidowanym

sprawozdaniu finansowym za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r.).

W dniu 28 sierpnia 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od

Spółki, nabyła od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek

w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l.

(“Fundusz”) za równowartość 12.600 euro. Głównym obszarem działalności Funduszu są

Słowenia oraz Chorwacja z całkowitą wartością aktywów 68.750 euro. Okres funkcjonowania

Funduszu kończy się w czwartym kwartale 2028 r.

W październiku 2022 r. Grupa ukończyła GTC X – nowy budynek biurowy klasy A w Belgradzie

w Serbii.

W grudniu 2022 r. Grupa ukończyła Sofia Tower 2 – nowy budynek biurowy klasy A w Sofii w

Bułgarii.

W czwartym kwartale 2022 r. rozpoczęła realizację trzeciego biurowca w ramach kompleksu

Center Point w Budapeszcie, Węgry – Center Point 3.

SPRZEDAŻ JEDNOSTEK ZALEŻNYCH

W dniu 12 stycznia 2022 r. Grupa sfinalizowała transakcję sprzedaży serbskich spółek zależnych:

Atlas Centar d.o.o. Beograd, Demo Invest d.o.o. Novi Beograd, GTC BBC d.o.o., GTC Business

Park d.o.o. Beograd, GTC Medjunarodni Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd oraz Commercial oraz

Residential Ventures d.o.o. Beograd, a także węgierskiej spółki Office Planet Kft. będącej

właścicielem 70% kapitału sprzedanych serbskich spółek, po spełnieniu warunków

zawieszających określonych w umowie. Dalsze szczegóły opisano w nocie 33

w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2022 r.

W dniu 28 lipca 2022 r. GTC sprzedała budynek Cascade Building S.R.L, jednostkę całkowicie

zależną od Spółki, będąca właścicielem Cascade Office Building w Bukareszcie (4 211 m kw.).

Wpływy ze sprzedaży jednostki zależnej wyniosły 10.300 euro, a wpływy netto to kwota 9.600

euro.

W dniu 30 listopada 2022 r. GTC sprzedała GTC Matrix d.o.o., jednostkę całkowicie zależną od

Spółki będąca właścicielem portfela obejmującego dwa budynki biurowe klasy A w Zagrzebiu –

Matrix A oraz Matrix B za kwotę 52.200 euro. Wpływy netto ze sprzedaży GTC Matrix d.o.o.

wyniosły 51.300 euro.

SPRZEDAŻ AKTYWÓW

W dniu 19 lipca 2022 r. GTC FOD Property Kft., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała

umowę kupna-sprzedaży dotyczącą sprzedaży budynku biurowego Forest Office Debrecen

posiadanego przez tę spółkę. Cena sprzedaży wynosi 19,1 biliona HUF (równowartość 47.700

euro na 31 grudnia 2022 r.). Transakcja została sfinalizowana 30 stycznia 2023 r.

SPŁATA OBLIGACJI, REFINANSOWANIE ORAZ POZOSTAŁE ZMIANY DO UMÓW

KREDYTOWYCH

W dniu 18 kwietnia 2022 r. GTC S.A. spłaciła wszystkie obligacje wyemitowane pod kodem ISIN

PLGTC0000292 (spłata całkowita). Wartość nominalna całej emisji wynosiła 9.440 euro.

W dniu 13 maja 2022 r. Spółka podpisała aneks do umowy niezabezpieczonego kredytu

odnawialnego z dnia 29 października 2021 r., co skutkowało zwiększeniem dostępnej kwoty

kredytu do 94.000 euro. Na dzień bilansowy kredyt nie był wykorzystywany.

W dniu 18 maja 2022 r. Globis Wrocław Sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki,

podpisała z Santander Bank Polska przedłużenie obecnej umowy kredytu bankowego.

Ostateczna data spłaty została wydłużona do 31 sierpnia 2025 r., a pozostała część kredytu

bankowego w kwocie 63.000 zł (13.500 euro) zostanie spłacona jednorazowo w dacie

wymagalności zobowiązania.

W dniu 28 czerwca 2022 r. GTC UBP Sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki,

podpisała z Berlin Hyp AG aneks do umowy kredytu bankowego, zgodnie z którą przedpłata

w wysokości 6.100 euro została dokonana na początku lipca 2022 r. Pozostała część kredytu

bankowego zostanie spłacona jednorazowo w dacie wymagalności zobowiązania.

W dniu 4 listopada 2022 r. GTC SA dokonało częściowego wykupu obligacji o numerze ISIN

PLGTC0000318 (jedna trzecia całkowitej emisji) w kwocie 73.333 zł.

WPŁYW SYTUACJI W UKRAINIE NA GRUPĘ GTC

Od początku wojny na Ukrainie, tj. 24 lutego 2022 r., pomimo, że Grupa nie prowadzi działalności

na terytorium Ukrainy, Rosji lub Białorusi, nie można wykluczyć, że obecna sytuacja geopolityczna

w Europie wywołana tą wojną, która spowodowała szereg konsekwencji makroekonomicznych dla

Polski i innych krajów europejskich, może mieć również wpływ na działalność Grupy.

Kontynuacja wojny, jej skala i dalszy przebieg działań zbrojnych mogą spowodować rozszerzenie

zakresu nałożonych dotychczas sankcji gospodarczych, dalsze zakłócenia w łańcuchach dostaw,

ograniczoną dostępność podwykonawców oraz ogólny wzrost cen materiałów wynikający m.in. z

rosnących cen energii, co z kolei może przełożyć się na znaczne koszty realizacji inwestycji

prowadzonych przez Grupę.

Znacznie wyższe i zmienne koszty energii (poważny kryzys energetyczny z powodu gwałtownych

cięć w dostawach gazu ziemnego z Rosji po wybuchu konfliktu Rosja-Ukraina) oraz ogólna

niepewność związana z wpływem wojny w Ukrainie zarówno na gospodarkę światową, jak i

gospodarkę krajów Europy Południowo-Wschodniej i Środkowo-Wschodniej oraz pogorszenie

sytuacji gospodarczej na świecie i w poszczególnych regionach mogą negatywnie wpłynąć na

sytuację ekonomiczną Grupy.

Na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania wpływ wojny w Ukrainie na działalność Grupy

nie jest istotny. Jednakże nie jest możliwe oszacowanie skali tego wpływu w przyszłości, a ze

względu na dużą zmienność sytuacji Spółka na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej

potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy oraz jej

długoterminowych planów inwestycyjnych.

WYDARZENIA MAJĄCE MIEJSCE PO 31 GRUDNIA 2022 R.:

W dniu 2 stycznia 2023 r. Otwarty Fundusz Emerytalny PZU “Złota Jesień” powołał pana

Sławomira Niemierka na członka rady nadzorczej Spółki ze skutkiem na dzień 2 stycznia 2023 r.

W dniu 19 lipca 2022 r. GTC FOD Property Kft., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała

umowę kupna-sprzedaży dotyczącą sprzedaży budynku biurowego posiadanego przez tę spółkę.

Cena sprzedaży wynosi 19,1 biliona HUF (równowartość 47.700 euro na 31 grudnia 2022 r.). W

dniu 30 stycznia cała cena sprzedaży (49.200 euro) została zapłacona i transakcja została

sfinalizowana.

W dniu 31 marca 2023 roku, GTC Origine Zrt., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała

umowę przeniesienia dotyczącą nabycia 100% holdingu Tiszai Fény Alfa Kft., który posiada 9

nowo wybudowanych elektrowni słonecznych w Tiszafüred (Węgry), o nominalnej maksymalnej

zdolności produkcyjnej 0,5 mW każda. Cena zakupu wyniosła 2.400 tys. HUF (około 6.400 euro).

Projekt zostanie sfinansowany częściowo poprzez kredyt bankowy na kwotę 2.600 euro.

Spodziewana finalizacja transakcji jest w drugim kwartale 2023 r.

4.3 Struktura organizacyjna Grupy

Struktura Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre na dzień 31 grudnia 2022 r. jest przedstawiona

w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2022 r. w Nocie 8 Inwestycje w jednostkach zależnych.

W strukturze Grupy wystąpiły następujące zmiany w okresie 12 miesięcy zakończonym 31

grudnia 2022 r.:

• nabyto spółkę GTC PSZTSZR Projekt Kft.,

• nabyto spółkę GTC DBRNT Projekt Kft.,

• nabyto spółkę GTC B41 d.o.o.,

• nabyto udziały niekontrolujące w GML American Regency Pipera S.R.L. zwiększając

udział Grupy do 75%,

• spółka Office Planet Kft. została sprzedana,

• spółka Commercial and Residential Ventures d.o.o. Beograd została sprzedana,

• spółka GTC BBC d.o.o. została sprzedana,

• spółka Atlas Centar d.o.o. Beograd została sprzedana,

• spółka Demo Invest d.o.o. Novi Beograd została sprzedana,

• spółka GTC Business Park d.o.o. Beograd została sprzedana,

• spółka GTC Medj Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd została sprzedana,

• spółka Cascade Building S.R.L. została sprzedana,

• spółka GTC Matrix d.o.o. została sprzedana,

• utworzono spółkę GTC Flex EAD (w 100% zależna),

• utworzono spółkę GTC K43-45 Property Kft. (w 100% zależna),

• utworzono spółkę GTC Liffey Kft. (w 100% zależna),

• utworzono spółkę GTC UK Real Estate Investments Ltd. (w 100% zależna),

• zmiany w akcjonariacie spółki Glamp d.o.o. Beograd: obecnie GTC S.A. posiada

bezpośrednio 30% akcji a pozostałe 70% akcji posiada pośrednio przez spółkę

w 100% zależną - GTC Hungary.

4.4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy

Nie zaszły żadne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i Grupą.

W 2022 r. skład zarządu uległ następującym zmianom:

• w dniu 13 grudnia 2021 r. rada nadzorcza Spółki powołała do zarządu Spółki pana Pedja

Petronijevic (Chief Development Officer) z dniem 15 stycznia 2022 r. oraz pana János

Gárdai (Chief Operating Officer) z dniem 1 lutego 2022 r. (patrz raport bieżący nr

18/2021);

• w dniu 14 stycznia 2022 r. Spółka zawarła z Panem Yovavem Carmi (byłym prezesem

zarządu) porozumienie w zakresie rozwiązania umowy o pracę. Pan Carmi zrezygnował

z zasiadania w zarządzie GTC oraz innych spółek zależnych Grupy ze skutkiem

natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 7/2022);

• w dniu 28 stycznia 2022 r. pan Gyula Nagy zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC

ze skutkiem natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 11/2022);

• w dniu 17 marca 2022 r. rada nadzorcza Spółki powołała do zarządu Spółki pana Zoltána

Fekete na stanowisko prezesa zarządu (patrz raport bieżący nr 21/2022);

• w dniu 5 lipca 2022 r. pan Pedja Petronijevic zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC

ze skutkiem na dzień 15 lipca 2022 r. (patrz raport bieżący nr 35/2022).

4.5 Strategia Grupy

Celem Grupy jest kreowanie wartości poprzez aktywne zarządzanie rosnącym portfelem

nieruchomości komercyjnych, zakup nieruchomości i realizację wybranych projektów

deweloperskich, oraz

kreowanie i maksymalizacja wartości dla akcjonariuszy poprzez ciągłą adaptację do zmian

na rynku, na którym Grupa prowadzi działalność, przy utrzymaniu maksymalnych wyników

osiąganych z jej podstawowego portfela nieruchomości, zawsze z uwzględnieniem

bezpiecznej polityki finansowej Grupy.

Dodatkowo w sierpniu 2022 r. rozszerzyliśmy naszą strategię, realizując inwestycje

w niektórych nowych sektorach. Potencjalne, nowe sektory zidentyfikowane przez zarząd

Spółki jako cele inwestycyjne w ramach nowej strategii obejmują:

1. inwestycje w parki innowacji i technologii;

2. inwestycje w obiekty energii odnawialnej; oraz

3. inwestycje w budowę aktywów mieszkaniowych na wynajem (PRS).

Zakładamy, że nowe inwestycje:

• pomogą spółce GTC zdywersyfikować swój portfel w nowych, szybko rozwijających

się sektorach i mogą polegać na bezpośrednich inwestycjach

w nieruchomości lub poprzez udział w powiązanych z nimi platformach

inwestycyjnych;

• przyniosą zakładaną stopę zwrotu z inwestycji na poziomie takim samym lub

wyższym, niż stopa zwrotu osiągana na aktywach obecnie posiadanych

w portfelu;

• będą obejmować sektory zapewniające bardziej zrównoważony wzrost

w porównaniu z tradycyjnymi sektorami nieruchomości;

• będą realizowane w segmentach rynku, które powinny być bardziej odporne na

bieżące zawirowania rynkowe.

W celu osiągnięcia swoich strategicznych celów Grupa wdraża m.in. następujące elementy:

Osiągnięcie ciągłego rozwoju portfela i platformy

Jednym z podstawowych celów strategicznych Grupy jest dalszy wzrost portfela generującego

przychód z najmu poprzez nabywanie dochodowych nieruchomości, przy jednoczesnej realizacji

najlepszych projektów deweloperskich na posiadanych lub nowo nabytych działkach. Dodatkowo,

aby nabywać nieruchomości posiadające potencjał wykreowania wartości dodanej, poprzez

ponowne najmy, poprawę poziomu wynajmu i wzrost czynszu, a także potencjału wynikającego

z przebudowy. Grupa ciągle realizuje bieżące projekty deweloperskie i przekształca grunty w

nieruchomości generujące przychód oraz sprzedaje aktywa niezwiązane z podstawową

działalnością, aby odblokować kapitał własny na nowe inwestycje i nabycia oraz zwiększyć zwrot

z zainwestowanego kapitału. Grupa zamierza rozwijać portfel przyszłych projektów zgodnie z

zasadami ochrony środowiska i zrównoważonego rozwoju. Grupa dokładnie rozważy i oceni

atrakcyjność potencjalnych projektów inwestycyjnych, które spełniają kryteria Grupy, biorąc pod

uwagę aktualnie obowiązujące na rynku stopy zwrotu z inwestycji oraz cele inwestycyjne

Strategia akwizycyjna Grupy obejmuje nabywanie aktywów generujących dochód a

zlokalizowanych w krajach europejskich, preferowane te o wyższym ratingu kredytowym, które

mają zdolność generowania gotówki (po przejęciu lub krótko po jej zakończeniu) i wykazują

potencjał wzrostu dochodu operacyjnego netto, poprzez ponowne leasingi, optymalizację

obłożenia, stawek czynszu i/lub przebudowy oraz potencjał zwiększenia zwrotu z kapitału

własnego poprzez aktywne zarządzanie aktywami. Strategia Grupy obejmuje nabywanie

nieruchomości generujących przychody z najmu pozwalające na generowania gotówki (po

przejęciu lub krótko po jej zakończeniu) i wzrost przychodów z działalności operacyjnej netto

(NOI) poprzez m.in. wynajęcie powierzchni niewynajętych, optymalizację stawek czynszu, i/lub

przebudowy oraz potencjał wzrostu zwrotu z kapitału dzięki aktywnemu zarządzaniu aktywami.

Optymalizacja wyników operacyjnych i finansowych

Grupa jest zaangażowana w poprawę efektywności działań w zakresie zarządzania

nieruchomościami i maksymalizację wyników operacyjnych. By to osiągnąć Grupa będzie nadal

aktywnie zarządzać swoim portfelem nieruchomości komercyjnych generujących przychody z

najmu w celu zmaksymalizowania wydajności i efektywności operacyjnej, zwiększenia

przychodów z najmu i dywersyfikacji ryzyka najemców poprzez utrzymanie wysokiej jakości bazy

najemców.

Strategie zarządzania finansami Grupy uwzględniają dalszą optymalizację kosztów

administracyjnych i kosztów platformy poprzez usprawnienie organizacyjne i optymalizację

kosztów finansowania dzięki delewarowaniu, planowaniu i alokacji zasobów oraz poprzez

refinansowanie kredytów na lepszych warunkach, w celu zwiększenia zwrotu z kapitału własnego,

zawsze z uwzględnieniem bezpiecznej polityki finansowej Grupy.

Strategiczna sprzedaż ustabilizowanych nieruchomości

Grupa może sprzedać niektóre ze swoich ustabilizowanych nieruchomości znajdujących się w jej

portfelu nieruchomości Grupy (tj. zrealizowane nieruchomości komercyjne przynoszące stabilne

przychody z czynszu, które, w ocenie Grupy, osiągnęły swoją długoterminową wartość). Ponadto

po nabyciu istniejących nieruchomości generujących przychody z najmu i doprowadzeniu do

wzrostu ich wartości Grupa może także sprzedawać takie nieruchomości.

Oceniając warunki panujące na rynkach, na których działa GTC oraz spełniając surowe kryteria

Grupy w roku 2021 r. Grupa podpisała przedwstępną umowę sprzedaży portfela 11

nieruchomości biurowych zlokalizowanych w Belgradzie, w Serbii powyżej ich wartości księgowej,

którą sfinalizowała w I kwartale 2022 r.

Realizacja wybranych projektów deweloperskich

Grupa realizuje wysokiej jakości projekty komercyjne, ze szczególnym nastawieniem na

realizację dużych projektów w ciągu najbliższych dwóch do trzech lat. Celem Grupy jest dalsze

budowanie historii realizacji projektów (a) na czas, (b) w budżecie i (c) w jakości, która spełnia

wymagania najemców, a także spełnia wszystkie istotne wymagania środowiskowe i standardy

budowy certyfikowanych inwestycji zgodnie z zielonymi certyfikatami (na przykład dalsza budowa

w standardzie LEED – Leadership in Energy and Environmental Design). Grupa jest inwestorem

na rynku nieruchomości i deweloper oraz dostosowuje swoją działalność deweloperską do

warunków rynkowych. Zarząd uważa, że powyższe podejście umożliwi Grupie bardziej

elastyczną reakcję na zmieniające się warunki na rynku nieruchomości oraz skoncentrowanie się

na bardziej aktywnym i efektywnym zarządzaniu nieruchomościami w jej aktualnie istniejącym,

jak i potencjalnie rozbudowanym w przyszłości portfelu nieruchomości.

Realizacja tych projektów, które na dzień przygotowania Sprawozdania były na etapie budowy

stanowi istotny czynnik wzrostu wartości Grupy.

W roku 2022 Grupa ukończyła trzy projekty oferujące łącznie 55 tys. m kw. powierzchni biurowej:

• Pillar - budynek biurowy o powierzchni najmu brutto do około 29.100 m kw., który zostanie

wybudowany w Budapeszcie, Węgry;

• Sofia Tower 2 - budynek biurowy o powierzchni najmu brutto do około 7.800 m kw., który

zostanie wybudowany w Sofii, Bułgaria; oraz

• GTC X - budynek biurowy o powierzchni najmu brutto do około 17.700 m kw., który

zostanie wybudowany w Belgradzie, Serbia.

Obecnie Grupa posiada trzy projekty w budowie oferujące łącznie 61 tys. m kw. powierzchni

biurowej:

• Matrix C - budynek biurowy o powierzchni najmu brutto do około 10.500 m kw., który

zostanie wybudowany w Zagrzebiu, Chorwacja;

• Center Point 3 - budynek biurowy o powierzchni najmu brutto do około 36.000 m kw., który

zostanie wybudowany w Budapeszcie, Węgry;

• Rose Hill Business Campus - budynek biurowy o powierzchni najmu brutto do około

14.700 m kw., który zostanie wybudowany w Budapeszcie, Węgry;

Na dzień 31 grudnia 2022 r. nieruchomości komercyjne w budowie stanowiły 2% wartości portfela

nieruchomości Grupy.

Dodatkowo posiadamy bogaty bank ziemi przeznaczonej pod budowę komercyjną pozwala na

rozszerzenie planowanych projektów na rynkach na których będzie popyt na budynki komercyjne.

Utrzymanie zbilansowanej struktury inwestycji oraz dostosowywanie

się do zmian na rynku nieruchomości

Grupa zamierza kontynuować koncentrację swojej działalności gospodarczej na

nieruchomościach położonych w Warszawie lub w innych dużych miastach w Polsce oraz

w stolicach krajów europejskich, które charakteryzują się stabilnością makroekonomiczną,

perspektywą dalszego wzrostu PKB oraz popytem ze strony inwestorów i najemców. Grupa

uważa, że niektóre rynki, na których prowadzi działalność, również oferują długoterminowy

potencjał wzrostu ze względu na relatywnie słabo rozwinięty oraz relatywnie mało płynny rynek

nieruchomości. Dalsze inwestycje na tym rynku będą realizowane przy ścisłych ograniczeniach

dotyczących niezbędnych stóp zwrotu skorygowanych o ryzyko. Jednocześnie nałożone zostaną

konkretne wymogi co do wyników osiąganych ze wszystkich nieruchomości w portfelu

nieruchomości Grupy.

Utrzymanie zrównoważonego rozwoju (ESG )

W 2015 r. Grupa przyjęła pierwszą iterację swojej polityki ESG. Grupa zobowiązała się do rozwoju

nieruchomości w sposób przyjazny dla środowiska oraz efektywnego wykorzystania zasobów

przez cały cykl życia budynków. Wdrażamy proekologiczne rozwiązania: od etapu planowania i

projektowania budynków, poprzez ich budowę, eksploatację i renowację aż po rozbiórkę. Grupa

przyjęła zobowiązanie, że wszystkie nasze nowe inwestycje oraz – jeśli to tylko możliwe –

inwestycje już zrealizowane, będą spełniały kryteria certyfikatów zrównoważonego budownictwa,

takie jak DGNB, BREEAM lub LEED.

W 2020 r. GTC wdrożyło politykę raportowania ESG opartą na Standardach Raportowania

Zrównoważonego Rozwoju (GRI - Global Reporting Initiative), przeznaczoną do samodzielnego

raportowania o wpływie na gospodarkę, środowisko i/lub społeczeństwo. Grupa zaangażowała

zewnętrznego konsultanta do pomocy w procesie wyboru środków do raportowania, które

stanowiły podstawę raportu ESG za rok 2020.

Zasadami przewodnimi ewoluującej polityki ESG Grupy są:

• promowanie zrównoważonego podejścia do

budowy i zarządzania nieruchomościami;

• przyczynianie się do ochrony środowiska i rozwoju społeczności lokalnych,

w których działa Grupa;

• prowadzenie zrównoważonego modelu biznesowego, który pozwala Grupie osiągać cele

biznesowe bez nadmiernego obciążania środowiska;

• aktywne zarządzanie nieruchomościami Grupy w celu ciągłej poprawy wyników

w zakresie ochrony jakości i odporności

środowiska;

• zachęcanie wszystkich pracowników, najemców, klientów i interesariuszy Grupy do

proaktywnego wkładu w realizację wszystkich celów zgodnie z polityką.

Grupa zdaje sobie sprawę, że odpowiedzialne zarządzanie obszarami miejskimi ma kluczowe

znaczenie dla osiągnięcia zrównoważonego budownictwa i rozwoju na poziomie przemysłu w

perspektywie długoterminowej. Grupa dąży do wykorzystania nowoczesnych rozwiązań

technologicznych w budownictwie i nowoczesnej architekturze tak, aby ograniczyć negatywny

wpływ na środowisko codziennego funkcjonowania całych społeczności. Realizując inwestycje w

sposób odpowiedzialny, rewitalizując tereny poprzemysłowe i dostarczając wysokiej jakości

budynki, możemy wpływać na:

• zmniejszenie poboru energii przez miasta;

• poprawę efektywności zużycia wody;

• zmniejszenie zużycia surowców nieodnawialnych;

• zmniejszenie ilości zanieczyszczeń;

• zachowanie terenów zielonych.

Niezmiennie naszym priorytetem pozostaje zrównoważony rozwój. Dążymy do dostarczania

najnowocześniejszych budynków, wyposażonych w najnowsze rozwiązania technologiczne,

które spełniają rygorystyczne kryteria certyfikacji BREEAM lub LEED. Polityka ESG pozwala

Grupie na zwiększenie przewagi rynkowej, poprawy wyników finansowych i ograniczenia ryzyka

operacyjnego przy jednoczesnym wnoszeniu pozytywnego wkładu w środowisko i

społeczeństwo.

Ponadto Grupa dąży do realizacji 17 Celów Zrównoważonego Rozwoju (Sustainable

Development Goals, SDG) określonych przez ONZ na lata 2015–2030 oraz do wypełnienia tzw.

porozumień paryskich z 2015 r. przyjętych w ramach Ramowej konwencji Organizacji Narodów

Zjednoczonych w sprawie zmian klimatu. Grupa ma zawsze na uwadze cele zrównoważonego

rozwoju w prowadzeniu działalności.

Grupa jest również członkiem kluczowych inicjatyw branżowych, takich jak Europejskie

Stowarzyszenie Nieruchomości Publicznych (European Public Real Estate Association -EPRA).

Uczestnicząc w grupach zadaniowych z wiodącymi deweloperami, konsultantami, inżynierami i

producentami, Grupa zyskuje praktyczny wgląd w innowacyjne rozwiązania w zakresie

skutecznego, przyjaznego dla środowiska zarządzania nieruchomościami oraz dostęp do

informacji na temat przyszłych przepisów i regionalnej transpozycji prawa UE.

Grupa jest świadoma śladu swoich nieruchomości dla społeczeństwa i środowiska oraz korzyści

płynące z utrzymania i eksploatacji wydajnego i wysokiej jakości portfela.

Filary Polityki ESG

Kwestie środowiskowe, w tym klimatyczne, są ważnym obszarem zarządzania Grupą. Są one

zawarte w naszej Polityce ESG, która opiera się na 3 filarach i 8 obszarach tematycznych:

Filar I. Kwestie związane ze środowiskiem - Environmental ( E )

W odniesieniu do kwestii związanych ze środowiskiem koncentrujemy się głównie na:

E1. Zielone/Zrównoważone budynki

• dostarczaniu zrównoważonych budynków, które działają przy zmniejszonym wpływie

na klimat, wykorzystują zieloną energię i znacznie mniej zasobów naturalnych (takich

jak woda) oraz koncentrują się na dobrym samopoczuciu najemców,

• redukcji śladu węglowego poprzez dokładną analizę sposobu ograniczenia emisji CO2

i opracowanie odpowiedniej strategii niskoemisyjnej,

• prowadzeniu działalność w systemie zamkniętego obiegu, który minimalizuje ilość

odpadów i zużycie zasobów,

• rozwoju procesów, w wyniku których zrównoważenie naszego portfela potwierdzone

jest zielonymi certyfikatami (LEED, BREEAM, DGNB i WELL),

• wkład w gospodarkę o obiegu zamkniętym (circular economy) poprzez renowację,

minimalizację odpadów i maksymalne wykorzystanie zasobów,

E2. Łagodzenia zmian klimatu

• budowa nowych budynków, nabywanie i zarządzanie aktywami z naciskiem na

ochronę środowiska naturalnego,

• poprawa efektywności energetycznej i obniżenie emisji dwutlenku węgla w naszych

budynkach.

Filar II Kwestie związane ze społeczną odpowiedzialnością - Social ( S )

W odniesieniu do kwestii związanych ze społeczną odpowiedzialnością

koncentrujemy się głównie na:

S1. Naszych najemcach

• lojalności poprzez profesjonalne podejście;

• bezpośredniej i efektywnej współpracy dzięki relacją pomiędzy zespołami

leasingowymi a naszymi najemcami w celu rozwiązania wszelkich pojawiających się

problemów i zaspokojenia bieżących potrzeb naszych najemców;

• koordynacji działań różnych działów i/lub dostawców zewnętrznych

zaangażowanych dla najemców przez nasz zespół ds. zarządzania aktywami (asset

management). Współpracujemy z prawnikami, instytucjami publicznymi,

towarzystwami ubezpieczeniowymi, kontrahentami itp. działającymi w imieniu

naszego najemcy;

• angażowaniu najemców poprzez współpracę i podnoszenie świadomości, jak

osiągnąć znaczące wyniki w zakresie wpływu nieruchomości na kwestie

środowiskowe i społeczne.

S2. Naszych pracownikach:

• stworzeniu stabilnych warunków zatrudnienia w zakresie poszanowania praw

pracowniczych, odpowiedniego wynagrodzenia i dodatkowych świadczeń;

• tworzeniu dobrej atmosfery pracy opartej na wzajemnym zaufaniu i szacunku;

• utrzymaniu rygorystycznego podejścia i zgodności z przepisami dotyczącymi

bezpieczeństwa i higieny pracy;

• rozwoju pracowników dzięki szkoleniom i udziałowi w wydarzeniach branżowych;

• zaangażowaniu pracowników w działania społeczne, takie jak wydarzenia

charytatywne i sportowe;

• potwierdzeniu naszymi działaniami, że jesteśmy rzetelnym i konkurencyjnym

pracodawcą.

S3. Lokalnych społecznościach:

Naszym głównym celem jest realizacja inwestycji w sposób odpowiedzialny

z uwzględnieniem troski społeczności lokalnej poprzez rewitalizację terenów

poprzemysłowych oraz dostarczanie wysokiej jakości budynków, dzięki którym możemy

wywrzeć wpływ na:

• budowanie zrównoważonych i dostępnych przestrzeni miejskich poprzez nasze

aktywa i lokalną infrastrukturę;

• dbanie o stymulowanie rozwoju społecznego i odpowiadanie na lokalne potrzeby

otoczenia, w którym znajdują się nasze nieruchomości.

Filar III.

Kwestie związane z ładem komercyjnym - Governance ( G )

W odniesieniu do kwestii związanych z ładem komercyjnym koncentrujemy się

głównie na:

G1. Compliance

• pracy z ciągłym zachowaniem najwyżej etyki biznesowej w sposób proaktywny

i otwarty;

• zachowaniu dobrych praktyk biznesowych w każdym aspekcie działalność Grupy;

• zasadzie zero tolerancji dla wszelkich form korupcji, nadużyć finansowych, zachowań

antykonkurencyjnych i monopolistycznych;

• zachowaniu zgodności z prawem w każdej decyzji dotyczącej naszych inwestycji,

rozwoju, praktyk zarządzania i innych procesów;

• utrzymywaniu bardzo dobrych relacji z naszymi partnerami w oparciu o wzajemne

zaufanie.

G2. Zarządzaniu ryzykiem

• zarządzaniu zapewniającym trwałą rentowności naszej działalności;

• identyfikacji kluczowych czynników ryzyka i skutecznych sposobów ograniczania

wystąpienia tych ryzyk;

• corocznej rewizji ram zarządzania ryzykiem i aktualizacji naszych procedur

biznesowych;

• przede wszystkim stałym podnoszeniu świadomość naszych pracowników na temat

znaczenia zarządzania ryzykiem i zachęcamy ich do aktywnego zgłaszania

ryzykownych sytuacji i zagrożeń związanych z kwestiami środowiskowymi,

społecznymi i ładu korporacyjnego w codziennej pracy.

Ryzyka ESG, w tym ryzyka klimatyczne, wyzwania i trendy w tym obszarze, cele firmy oraz

postępy w realizacji głównych inicjatyw ESG – omawiane są co najmniej raz w roku na

posiedzeniach zarządu i rady nadzorczej.

Proces podnoszenia świadomości społecznej i ekologicznej oraz wiedzy z zakresu ESG kadry

kierowniczej i pracowników naszej organizacji, jak również opracowywanie i monitorowanie

wdrażania Polityki jest koordynowane przez zarząd, przy wsparciu i pomocy lokalnych zespołów

technicznych.

4.6 Opis działalności

Grupa działa w sektorze nieruchomości komercyjnych, gdzie aktywnie zarządza rosnącym

portfelem nieruchomości komercyjnych w regionie CEE i SEE, a ponadto realizuje wybrane

projekty deweloperskie.

Na dzień 31 grudnia 2022 r., wartość księgowa nieruchomości inwestycyjnych, prawa do

użytkowania gruntów, nieruchomości na sprzedaż oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę

komercyjną i mieszkaniową wyniosła 10.889.516 zł (2.321.908 euro). Nieruchomości

inwestycyjne Grupy obejmują aktywa generujące dochód (nieruchomości ukończone, w tym 1

budynek biurowy przeznaczony na sprzedaż), projekty w budowie, grunty komercyjne i

mieszkaniowe, a także prawo użytkowania gruntów w użytkowaniu wieczystym i grunty

mieszkalne.

Dodatkowo GTC posiada 25% udziałów w parku technologicznym (zaksięgowanych jako

finansowe aktywa trwałe) o wartości przypadającej GTC 551.725 zł oraz 34% udziałów w

funduszu inwestycyjnym który posiada 4 ukończone budynki komercyjne w krajach SEE

(zaksięgowanych jako finansowe aktywa trwałe), o wartości przypadającej GTC 59.219 zł.

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

UKOŃCZONE NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ORAZ BUDYNKI

PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa zarządzała projektami komercyjnymi o łącznej

powierzchni brutto około 762

tys. m kw., obejmującymi 38 budynki biurowe i 6 centrów

handlowych. Na dzień 31 grudnia 2022 r. nieruchomości inwestycyjne stanowiły 88%

całkowitej wartości portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości).

Budynki biurowe Grupy zapewniają wygodę, elastyczne wnętrza i pełny komfort pracy. Położenie

w samym sercu dzielnic biznesowych, w pobliżu najważniejszych szlaków komunikacyjnych, w

tym międzynarodowych lotnisk, gwarantuje doskonałą komunikację nie tylko z resztą kraju, ale

również z całym światem. Projekty Grupy zdobyły zaufanie znacznej liczby międzynarodowych

Wliczając 1 budynek biurowy przeznaczony do sprzedaży o łącznej powierzchni 25 tys. GLA

korporacji i innych prestiżowych instytucji, w tym: ExxonMobil, evosoft, Ericsson, KEF, IBM,

Allegro, MKB Bank, Rempetrol, Concentrix, UniCredit, CBRE, LOT, Deloitte, KPMG i inne.

Centra handlowe Grupy znajdują się przede wszystkim w stolicach regionu CEE i SEE oraz

mniejszych miastach w Polsce, na Węgrzech, w Serbii, Bułgarii i Chorwacji. Zawsze towarzyszy

im wysoka pozycja w miastach w których się znajdują. Ich najemcami są duże koncerny

międzynarodowe, jak również marki lokalne, takie jak: Carrefour, Cinema City, H&M, Grupa

Inditex i inne.

PROJEKTY W TRAKCIE BUDOWY

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiadała 3 budynki biurowe zaklasyfikowane jako projekty w

trakcie budowy o łącznej wartości 241.469 zł (51.487 euro), co stanowiło 2% całego portfela

nieruchomości Grupy.

GRUNTY POD ZABUDOWĘ KOMERCYJNĄ

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiadała grunty o wartości 720.389 (153.604 euro)

zaklasyfikowane jako grunty pod zabudowę komercyjną o łącznej wartości 705.389 zł (150.406

euro) i grunty przeznaczone do sprzedaży o wartości 15.000 zł (3.198 euro), co stanowiło 7%

całego portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości). Grunty zawierają działki pod

projekty, które Grupa planuje budować w nadchodzących lata, takie jak: Advance Business

Center 3 oraz Napred połączony z działkami o dłuższym przewidywanym okresie zabudowy.

Grupa posiada bogaty bank ziemi przeznaczonej pod budowę komercyjną, co pozwala na

rozszerzenie planowanych projektów na rynkach, na których będzie popyt na budynki

komercyjne.

PRAWO DO UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTÓW KOMERCYJNYCH

Grupa rozpoznała prawo do użytkowania wieczystego gruntów w wysokości 187.688 zł (40.020

euro) co stanowiło mnie niż 2% całości portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości).

Prawo do użytkowania gruntów głównie zawiera prawo użytkowania wieczystego głównie

gruntów: przeznaczonych pod zabudowę komercyjną 82.195 zł (17.526 euro) oraz ukończonych

nieruchomości inwestycyjnych w wysokości 100.237 zł (21.373 euro).

GRUNTY PRZEZNACZONE POD ZABUDOWĘ MIESZKANIOWĄ

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiadała grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową

o wartości 127.987 zł (27.290 euro), co stanowiło mnie niż 1% całości portfela nieruchomości

Grupy. Grunty te zawierały grunty przeznaczone na sprzedaż w Rumunii w wysokości 3.189 zł

(680 euro) oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów pod zabudowę mieszkaniowa w

wysokości 4.990 zł (1.064 euro).

FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE (ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIAMI INWESTYCYJNYMI)

CENTRUM TECHNOLOGICZNE

W dniu 9 sierpnia 2022 r. Spółka podpisała umowę dotyczącą transakcji obejmującą wspólną

inwestycję w projekt parku innowacji w hrabstwie Kildare, Irlandia. Transakcja obejmuje

początkową inwestycję o wartości około 115.000 euro w projekt Kildare Innovation Campus oraz

dodatkową płatność powiększającą inwestycję o 2.000 euro dokonaną w dniu 22 września 2022

r., zgodnie z warunkami umownymi.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiadała udziały mniejszościowe, 25% instrumentów

dłużnych wyemitowanych przez luksemburską spółkę celową w inwestycji Kildare Innovation

Campus, co uprawnia do brania udziału w zyskach generowanych przez kampus.. Kampus

zajmuje powierzchnię ponad 72 ha (z czego 34 ha pozostają niezagospodarowane). Wartość

finansowych aktywów trwałych wycenianych w wartości godziwej (Innovation Campus) wynosi

551.725 zł (117.641 euro) (więcej informacji znajduje się w nocie 18 skonsolidowanego

sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 r.).

INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI W SŁOWENII I CHORWACJI

Dodatkowo na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiadała 34% jednostek w Regional Multi Asset

Fund Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”). Głównym

obszarem działalności Funduszu są Słowenia oraz Chorwacja z całkowitą wartością aktywów

68.750 euro. Okres funkcjonowania Funduszu kończy się w czwartym kwartale 2028 r. Wartość

finansowych aktywów trwałych wycenianych w wartości godziwej (Innovation Campus) wynosi

59.219 zł (12.627 euro).

4.6.1 Analiza segmentowa nieruchomości inwestycyjnych

Grupa działa w sektorze nieruchomości

komercyjnych, gdzie aktywnie zarządza

rosnącym portfelem nieruchomości

komercyjnych w regionie CEE i SEE, a

ponadto realizuje wybrane projekty

deweloperskie. Grupa prowadzi działalność

w Polsce, Węgrzech, Belgradzie,

Bukareszcie, Zagrzebiu i Sofii. Portfel Grupy

obejmuje w szczególności nieruchomości

komercyjne, głównie budynki biurowe i parki

biurowe, oraz centra handlowo-rozrywkowe.

Nieruchomości inwestycyjne obejmują

nieruchomości generujące przychody z wynajmu (ukończone projekty i budynki przeznaczone do

sprzedaży), nieruchomości w trakcie budowy, grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną

oraz prawo do użytkowania gruntów.

Nieruchomości

inwestycyjne w budowie

Grunty przeznaczone

pod zabudowę

komercyjną (włączając

aktywa przeznaczone

na sprzedaż)

Prawo

do użytkowania

wieczystego gruntów

Ukończone nieruchomości

inwestycyjne (włączając

aktywa przeznaczone na

sprzedaż)

89%

% Nieruchomości inwestycyjnych

4.6.1.1 Nieruchomości inwestycyjne generujące przychody, wliczając budynki

przeznaczone do sprzedaży

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiadała w swoim portfelu 44 nieruchomości inwestycyjne o

łącznej powierzchnia brutto 762 tys. m kw. i wartości 9.616.973 zł (2.050.571 euro) wliczając 1

budynek biurowy przeznaczony do sprzedaży o wartości 223.708 zł (47.700 euro). Poziom najmu

na dzień 31 grudnia 2022 r. sięgał 88% (87% wyłączając aktywo przeznaczone do sprzedaży).

Wartość portfela została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 6,8%. Średni

okres najmu dla nieruchomości komercyjnych wynosił 3,7 lat (3,6 lat wyłączając aktywo

przeznaczone do sprzedaży) , a średnia stawka czynszu wynosiła 17,5 euro/m kw./miesiąc (17,7

euro/m kw./miesiąc wyłączając aktywo przeznaczone do sprzedaży).

Około 39% ukończonych nieruchomości inwestycyjnych (pod względem wartości) znajduje się w

Polsce, 32% znajduje się na Węgrzech, 9% w Sofii, 8% w Bukareszcie, 7% w Belgradzie, a

pozostałe 5% znajduje się w Zagrzebiu.

Poniższa tabela przedstawia nieruchomości inwestycyjne generujące przychody na dzień 31

grudnia 2022 r. według krajów, w których działa Grupa:

Lokalizacja

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Udział

według

pow.

najmu

(%)

Średni

poziom

najmu

(%)

Wartość

księgowa

(EUR)

Udział

według

wartości

księgowej

(%)

Polska

309.300

41%

85%

799.138

39%

Węgry

229.700

30%

89%

652.348

32%

Sofia

74.700

10%

91%

195.300

Bukareszt 62.500 8% 74%

163.785

Belgrad 51.600 7% 98%

140.400

Zagrzeb

34.400

98%

99.600

Razem 762.200 100%

88%

2.050.571 100%

Zawiera 1 biurowiec przeznaczony do sprzedaży.

Polska

39%

Węgry

32%

Sofia

Bukareszt

Belgrad

Zagrzeb

Biura

65%

Centra hadlowe

35%

Grupa skupia swoje działania na sektorze biurowym. Na dzień 31 grudnia 2022 r. nieruchomości

biurowe stanowiły około 65% wartości portfela nieruchomości inwestycyjnych, a nieruchomości

handlowe pozostałe 35%.

Poniższa tabela przedstawia nieruchomości inwestycyjne generujące przychody na dzień 31

grudnia 2022 r. według typu powierzchni:

Typ powierzchni

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Udział

według

pow.

najmu

(%)

Średni

poziom

najmu

(%)

Wartość

księgowa

(EUR)

Udział

według

wartości

księgowej

(%)

Biurowe 558.000

73%

84%

1.330.671 65%

Handlowe

204.200

27%

96%

719.900

35%

Razem

762.200

100%

88%

2.050.571

100%

4.6.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych

Na dzień 31 grudnia 2022 r. portfel nieruchomości biurowych Grupy składał się z 38 budynków

biurowych (wliczając 1 budynek biurowy przeznaczony do sprzedaży). Powierzchnia najmu brutto

wynosiła 558 tys. m kw. w porównaniu do 649 tys. m kw. w 2021 r. Łączna wartość portfela

nieruchomości biurowych na dzień 31 grudnia 2022 r. wynosiła 1.330.671 euro (wliczając wartość

1 budynek biurowy przeznaczony do sprzedaży w wysokości 47.700 euro) wobec 1.475.542 euro

na dzień 31 grudnia 2021 r. Spadek wartości wynika głównie ze sprzedaży serbskiego portfela

biurowego, co zostało częściowo skompensowane ukończeniem trzech budynków biurowych:

Pillar (Budapeszt), GTC X (Belgrad) oraz Sofia Tower 2 (Sofia).

Budynki biurowe Grupy zlokalizowane są w Polsce i na Węgrzech, oraz stolicach państw

z rejonu SEE i CEE: Belgrad, Zagrzeb, Bukareszt i Sofia.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych na dzień 31 grudnia 2022 r.

według krajów, w których działa Grupa:

Lokalizacja

Całkowita

pow.

najmu

brutto

(m kw.)

Udział

według

pow.

najmu

(%)

Średni

poziom

najmu

(%)

Wartość

księgowa

(EUR)

Udział

według

wartości

księgowej

(%)

Węgry

223.200

40%

89%

631.648

47%

Polska

195.700

35%

80%

356.438

27%

Bukareszt

62.500

11%

74%

163.785

12%

Sofia

52.000

10%

89%

113.600

Belgrad

17.700

94%

50.400

Zagrzeb

6.900

96%

14.800

Razem 558.000 100% 84%

1.330.671

100%

4.6.1.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych na Węgrzech

Łączna powierzchnia najmu brutto w 12 budynkach biurowych Grupy w Budapeszcie (jedno

aktywo przeznaczone do sprzedaży znajduje się w Debreczynie) obejmuje 223 tys. m kw. Poziom

najmu wynosił 89% (87% wyłączając aktywo przeznaczone do sprzedaży). Średni okres najmu

nieruchomości biurowych wynosił 4,1 lat (3,9 lat wyłączając aktywo przeznaczone do sprzedaży),

a średnia stawka czynszu wynosiła 16,4 euro/m kw./miesiąc (16,8 euro/m kw./miesiąc wyłączając

aktywo przeznaczone do sprzedaży). Wartość portfela nieruchomości biurowych została

oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 6,1% (6,0% wyłączając aktywo

przeznaczone do sprzedaży) i wynosiła 631.648 euro na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu

do 505.437 euro na dzień 31 grudnia 2021 r. Wzrost wartości wynika głównie z ukończenia

biurowca Pillar i nabycia jednego budynku biurowego.

Węgry

47%

Polska

27%

Bukareszt

12%

Sofia

Belgrad

Zagrzeb

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych na Węgrzech:

Nieruchomość

Lokalizacja

udział

GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Center Point I&II

Budapeszt

100%

40.700

2004/2006

w trakcie

przebudowy

Duna Tower

Budapeszt

100%

31.200

2006

GTC Metro

Budapeszt

100%

16.200

2010

Vaci 173-177

Budapeszt

100%

6.400

Vaci Greens D

Budapeszt

100%

15.600

2018

Ericsson Headquarter

Budapeszt

100%

21.100

2017

evosoft Hungary Ltd.

Headquarter

Budapeszt

100%

20.700

2020

V188

Budapeszt

100%

15.000

2001

Forest Offices²

Debreczyn

100%

24.900

2018

Döbrentei

Budapeszt

100%

2.300

Pillar

Budapeszt

100%

29.100

2022

Razem

223.200

Nieruchomość nabyta jako działka pod zabudowę z istniejącym małym budynkiem biurowym.

² Aktywo przeznczone do sprzedaży.

³Nabyta w 2022 r.

4.6.1.1.1.2 Portfel nieruchomości biurowych w Polsce

Całkowita powierzchnia najmu brutto w 16 budynkach biurowych w Polsce wynosiła 196 tys. m

kw. Biurowce zlokalizowane są w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Katowicach, Poznaniu

i Wrocławiu. Poziom najmu wynosił 80%. Średni okres najmu nieruchomości biurowych wynosił

3,0 roku, a średnia stawka czynszu wynosiła 14,7 euro/m kw./miesiąc. Wartość portfela

nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 7,7%

i wynosiła 356.438 euro na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 373.639 euro na dzień 31

grudnia 2021 r. Spadek wartości portfela wynikał ze spadku szacowanej stawki czynszu i spadku

poziomu najmu.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Polsce:

Nieruchomość

Lokalizacja

Udział

GTC

Całkowita pow.

najmu brutto

Rok ukończenia

(%)

(m kw.)

Galileo Kraków 100%

10.600

2003

Globis Poznań Poznań 100%

13.800

2003

Newton Kraków 100%

10.800

2007

Edison Kraków 100%

10.900 2007

Nothus

Warszawa

100%

9.600

2007

Zephirus

Warszawa

100%

9.600

2008

Globis Wrocław

Wrocław

100%

16.100

2008

University Business Park

Łódź 100%

20.200

2010

Francuska Office Centre

(A i B)

Katowice 100%

23.000 2010

Sterlinga Business Center

Łódź

100%

13.400

2010

Corius

Warszawa

100%

9.600

2011

Pixel

Poznań

100%

14.400

2013

Pascal Kraków 100%

5.900

2014

University Business Park

Łódź 100%

20.200 2016

Artico Warszawa 100%

7.600 2017

Razem

195.700

4.6.1.1.1.3 Portfel nieruchomości biurowych w Sofii

Łączna powierzchnia najmu projektów biurowych w Sofii obejmuje 52 tys. m kw. w 4 projektach

biurowych. Poziom najmu projektów biurowych w Sofii wynosił 89%. Średni okres najmu

nieruchomości biurowych wynosił 3,4 lat, a średnia stawka czynszu wynosiła 16,0 euro/m

kw./miesiąc. Wartość portfela nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie

kapitalizacji na poziomie 7,9% i wynosiła 113.600 euro na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu

do 95.800 euro na dzień 31 grudnia 2021 r. Wzrost wynika głownie z ukończenia budynku Sofia

Tower 2.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Sofii:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita pow.

najmu brutto

Rok

ukończenia

(%) (m kw.)

Advance Business Center I

100%

16.000

2019

Advance Business Center II

100%

17.800

2020

Sofia Tower 100% 10.400 2006

Sofia Tower 2 100% 7.800 2022

52.000

4.6.1.1.1.4 Portfel nieruchomości biurowych w Bukareszcie

Łączna powierzchnia najmu brutto w 4 budynkach biurowych biurowym w Bukareszcie obejmuje

62 tys. m kw. Poziom najmu wynosił 74%. Średni okres najmu nieruchomości biurowych wynosił

4,0 lat, a średnia stawka czynszu wynosiła 18,8 euro/m kw./miesiąc. Wartość portfela

nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 6,3%

i wynosiła 163.785 euro na dzień 31 grudnia 2022 r.

w porównaniu do 171.985 euro na dzień 31 grudnia 2021 r. Spadek wartości portfela wynikał ze

sprzedaży biurowca Cascade.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Bukareszcie:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Premium Plaza 100% 8.500 2008

City Gate 100% 47.600 2009

Premium Point

100%

6.400

2009

Razem

62.500

4.6.1.1.1.5 Portfel nieruchomości biurowych w Belgradzie

Łączna powierzchnia najmu netto w 1 budynku biurowym Grupy w Belgradzie obejmuje 18 tys.

m kw. Poziom najmu wynosił 94%. Średni okres najmu nieruchomości biurowych wynosił 5,8 lat,

a średnia stawka czynszu wynosiła 18,0 euro/m kw./miesiąc. Wartość portfela nieruchomości

biurowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 7,2% i wynosiła

50.400 euro na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 266.763 euro na dzień 31 grudnia 2021

r. Wszystkie 11 budynków biurowych było przeznczone na sprzedaż w roku 2021. Spadek portfela

nieruchomości wynika ze sprzedaży portfela ukończonych budynków biurowych, która została

sfinalizowana w pierwszym kwartale 2022 r., co zostało częściowo skompensowane

ukończeniem biurowca GTC X w trzecim kwartale 2022 r.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Belgradzie:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita pow.

najmu brutto

Rok

ukończenia

(%) (m kw.)

GTC X

100%

17.700

2022

Razem 17.700

4.6.1.1.1.6 Portfel nieruchomości biurowych w Zagrzebiu

Łączna powierzchnia najmu projektów biurowych w Zagrzebiu obejmuje 7 tys. m kw. w 1 budynku

biurowym. Poziom najmu projektów biurowych w Zagrzebiu wynosił 96%. Średni okres najmu

nieruchomości biurowych wynosił 2,9 lat, a średnia stawka czynszu wynosiła 15,5 euro/m

kw./miesiąc. Wartość portfela nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie

kapitalizacji na poziomie 8,4% i wynosiła 14.800 euro na dzień 31 grudnia 2022 r., w porównaniu

do 61.918 euro na dzień 31 grudnia 2021 r. Spadek wynika głownie ze sprzedaży budynków

Matrix A i B.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Zagrzebiu:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Avenue Centre

70%

6.900

2007

6.900

4.6.1.1.2 Portfel nieruchomości handlowych

Na dzień 31 grudnia 2022 r. portfel nieruchomości handlowych Grupy składał się z 6 centrów

handlowych o łącznej powierzchni najmu brutto wynoszącej 204 tys. m kw. Łączna wartość

portfela nieruchomości handlowych na dzień 31 grudnia 2022 r. wynosiła 719.900 euro

w porównaniu do 721.200 euro na dzień 31 grudnia 2021 r.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych na dzień 31 grudnia 2022 r.

według krajów w których działa Grupa:

Lokalizacja

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Udział

według

pow.

najmu

Średni

poziom

najmu

(%)

Wartość

księgowa

(EUR)

Udział

według

wartości

księgowej

(%)

Polska 113.600

56%

95% 442.700 61%

Belgrad 33.900 17%

100% 90.000 13%

Zagrzeb 27.500 13%

98% 84.800 12%

Sofia 22.700 11%

97% 81.700 11%

Budapeszt 6.500 3%

89% 20.700 3%

Razem 204.200 100%

96% 719.900 100%

4.6.1.1.2.1 Portfel nieruchomości handlowych w Polsce

Całkowita powierzchnia najmu brutto w 2 centrach handlowych w Polsce, w Warszawie

i Częstochowie, wynosiła 114 tys. m kw. Poziom najmu wynosił 95%. Średni okres najmu

nieruchomości handlowych wynosił 3,3 lat, a średnia stawka czynszu wynosiła 21,5 euro/m

kw./miesiąc. Wartość portfela nieruchomości handlowych została oszacowana przy średniej

stopie kapitalizacji na poziomie 6,2% i wynosiła 442.700 euro na dzień 31 grudnia 2022 r.

w porównaniu do 443.000 euro na dzień 31 grudnia 2021 r.

Polska

61%

Belgrad

13%

Zagrzeb

12%

Sofia

11%

Budapeszt

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Polsce:

Nieruchomość

Lokalizacja

udział GTC

Całkowita pow.

najmu brutto

Rok

ukończenia

(%) (m kw.)

Galeria Jurajska Częstochowa 100% 48.600 2009

Galeria Północna Warszawa 100% 65.000 2017

Razem 113.600

4.6.1.1.2.2 Portfel nieruchomości handlowych w Belgradzie

Łączna powierzchnia najmu netto w centrum handlowym w Belgradzie, obejmuje 34 tys. m kw.

Poziom najmu wynosił 100%. Średni okres najmu nieruchomości handlowych wynosił 4,4 lat, a

średnia stawka czynszu wynosiła 18,7 euro/m kw./miesiąc. Wartość portfela nieruchomości

handlowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 8,5% i wynosiła

90.000 euro na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 90.700 euro na dzień 31 grudnia 2021

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Belgradzie:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Ada Mall 100%

33.900 2019

Total

33.900

4.6.1.1.2.3 Portfel nieruchomości handlowych w Zagrzebiu

Łączna powierzchnia najmu netto w centrum handlowym w Zagrzebiu, obejmuje 28 tys. m kw.

Poziom najmu wynosił 98%. Średni okres najmu nieruchomości handlowych wynosił 4,0 roku, a

średnia stawka czynszu wynosiła 21,7 euro/m kw./miesiąc. Wartość portfela nieruchomości

handlowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 8,3% i wynosiła

84.800 euro na dzień 31 grudnia 2022 r., w porównaniu do 85.400 euro na dzień 31 grudnia 2021

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Zagrzebiu:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Avenue Mall Zagreb 70% 27.500 2007

Razem 27.500

4.6.1.1.2.4 Portfel nieruchomości handlowych w Sofii

Łączna powierzchnia najmu netto w centrum handlowym w Sofii, obejmuje 23 tys. m kw. Poziom

najmu wynosił 97%. Średni okres najmu nieruchomości handlowych wynosił 4,1 lat,

a średnia stawka czynszu wynosiła 22,3 euro/m kw./miesiąc. Wartość portfela nieruchomości

handlowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 7,2% i wynosiła

81.700 euro na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 80.500 euro na dzień 31 grudnia 2021

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Sofii:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Mall of Sofia

100%

22.700 2006

Razem

22.700

4.6.1.1.2.5 Portfel nieruchomości handlowych w Budapeszcie

Łączna powierzchnia najmu netto w centrum handlowym w Budapeszcie, obejmuje 6 tys. m kw.

Poziom najmu wynosił 89%. Średni okres najmu nieruchomości handlowych wynosił 4,9 lat, a

średnia stawka czynszu wynosiła 18,1 euro/m kw./miesiąc. Wartość portfela nieruchomości

handlowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 6,0% i wynosiła

20.700 euro na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 21.600 euro na dzień 31 grudnia 2021

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Budapeszcie:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Hegyvidék Office and Retail Center 100% 6.500

2012

Razem

6.500

4.6.1.2 Nieruchomości w budowie

Na dzień 31 grudnia 2022 r. portfel nieruchomości w budowie składał się z 3 budynków biurowych

o łącznej powierzchni najmu brutto wynoszącej 61 tys. m kw. Łączna wartość nieruchomości

inwestycyjnych w budowie na dzień 31 grudnia 2022 r. wynosiła 241.469 zł (51.487 euro).

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości w budowie:

Projekt

Segment

Lokalizacja

Udział

GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Planowane

ukończenie

Matrix C biura Zagrzeb, Chorwacja 100% 10.500 Q2 2023

Center Point 3

biura

Budapeszt, Węgry

100%

36.000

Q3 2025

Rose Hill Campus biura Budapeszt, Węgry 100% 14.700 Q1 2024

Razem

61.200

4.6.1.3 Działki pod zabudowę komercyjną

Zarząd przeprowadził dogłębną analizę całego portfela aktywów, równolegle podejmując decyzję

o skoncentrowaniu wysiłków Grupy na projektach deweloperskich wyłącznie na najsilniejszych

rynkach, przy równoczesnym wsparciu jedynie dla tych projektów w jej portfelu, które dają

najsilniejszy średniookresowy potencjał wzrostu. Jednocześnie zarząd zdecydował o

ograniczeniu przydziału środków na projekty, które wykazują długoterminowy horyzont

inwestycyjny. Powyższa decyzja skutkuje zmianą harmonogramu niektórych z projektów

znajdujących się w portfelu gruntów GTC, odsunięciem ich w czasie lub przeznaczenie ich na

sprzedaż.

Dodatkowo, w niektórych przypadkach, ze względu na spadek poziomu konsumpcji

i osłabianie się siły nabywczej, harmonogram osiągnięcia stabilizacji niektórych ukończonych i

przynoszących przychody nieruchomości w regionie SEE musiał zostać poddany weryfikacji, a

tym samym oczekiwania związane z ustabilizowaniem się przychodów zostały odroczone.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiadała grunty zaklasyfikowane jako grunty pod zabudowę

komercyjną o łącznej wartość 705.389 zł (150.406 euro) i grunty przeznaczone do sprzedaży o

wartości 15.000 zł (3.198 euro). Grunty pod zabudowę komercyjną zawierają projekty, których

realizację Grupa planuje rozpocząć w najbliższych latach.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości planowanych do rozpoczęcia budowy

w ciągu następnych 24 miesięcy:

Projekt

Segment

Lokalizacja

Udział

GTC

Całkowita pow.

najmu netto

(m kw.)

Advance Business Center

biuro Sofia, Bułgaria 100% 9.200

Spatio

project

mieszkaniowy

Bukareszt, Rumania 100% 23.100

Napred biuro Belgrad, Serbia 100% 72.400

Razem 104.700

Grupa posiada bogaty bank ziemi przeznaczonej pod budowę komercyjną pozwala na

rozszerzenie planowanych projektów na rynkach na których będzie popyt na budynki komercyjne.

4.6.1.4 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów

Grupa rozpoznała prawo do użytkowania wieczystego gruntów w wysokości 187.689 zł (40.020

euro) co stanowiło mnie niż 2% całości portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości).

Prawo do użytkowania gruntów głównie zawiera prawo użytkowania wieczystego głównie

gruntów: przeznaczonych pod zabudowę komercyjną 82.195 zł (17.526 euro), ukończonych

nieruchomości inwestycyjnych w wysokości 100.237 zł (21.373 euro).

4.6.2 Grunty pod zabudowę mieszkaniową

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiadała grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową

o wartości 127.987 zł (27.290 euro), co stanowiło mnie niż 1% całości portfela nieruchomości

Grupy. Grunty te zawierały grunty przeznaczone na sprzedaż w Rumunii w wysokości 3.189 zł

(680 euro) oraz prawo użytkowania wieczystego gruntów pod zabudowę mieszkaniową w

wysokości 4.990 zł (1.064 euro).

4.6.3 Finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami inwestycyjnymi)

Grupa posiadała 25% udziału w centrum technologicznym (ujęte jako finansowe aktywa trwałe)

o wartości przypadającej GTC 551.725 zł (117.641 euro) oraz 34% udziałów w 4 ukończonych

budynkach komercyjnych (zaksięgowane jako finansowe aktywa trwałe), o wartości

przypadającej GTC 59.219 zł (12.627 euro).

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiadała finansowe aktywa trwałe (związane

z nieruchomościami inwestycyjnymi) wyceniane w wartości godziwej o łącznej wartości 611.286

zł (130.341 euro).

Finansowe aktywa trwałe na dzień bilansowy przedstawiały się następująco:

31 grudnia 2022 r.

31 grudnia 2021 r.

Instrumenty dłużne (Irlandia)

551.725

Jednostki (Trigal)

59.219

Pozostałe

342

Razem

611.286

CENTRUM TECHNOLOGICZNE

W dniu 9 sierpnia 2022 r. Spółka podpisała umowę dotyczącą transakcji obejmującą wspólną

inwestycję w projekt parku innowacji w hrabstwie Kildare, Irlandia. Transakcja obejmuje

początkową inwestycję o wartości około 115.000 euro w projekt Kildare Innovation Campus oraz

dodatkową płatność powiększającą inwestycję o 2.000 euro dokonaną w dniu 22 września 2022

r., zgodnie z warunkami umownymi. GTC objęło 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych

przez luksemburską spółkę celową, co uprawnia do brania udziału w zyskach generowanych

przez kampus. Instrumenty dłużne nie spełniają warunków testu SPPI i w związku z tym są

wyceniane w wartości godziwej.

Kildare Innovation Campus, znajduje się na zachód od Dublina, gdzie zajmuje powierzchnię

ponad 72 ha (z czego 34 ha pozostają niezagospodarowane). Campus składa się z dziewięciu

budynków (o powierzchni około 101.685 m kw.): sześć z nich to budynki na wynajem

o określonym przeznaczeniu, takie jak przemysł, magazyny, produkcja oraz przestrzeń

biurowa/laboratoryjna. Ponadto obiekt posiada trzy budynki usługowe, na które składają się hala

sportowa, oranżeria, stołówka campusu, oraz stacja zasilania. Obecnie campus generuje

przychód roczny z najmu w wysokości około 6.260 euro rocznie. Istnieją plany przekształcenia

campusu w campus nauk przyrodniczych i technologii, o łącznej powierzchni około 135.000 m

kw. Zgodnie z dokumentacją Transakcji, Inwestycja GTC jest chroniona poprzez zwyczajowe

mechanizmy ochrony inwestorów w razie gdy pewne kluczowe etapy nie zostaną zrealizowane

w satysfakcjonujący sposób.

Finansowe aktywa trwałe (Innovation Campus

) wyceniane w wartości godziwej posiadły wartości

551.725 zł (117.641 euro). (więcej informacji znajduje się w nocie 18 skonsolidowanego

sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2022 r.).

INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI W SŁOWENII I CHORWACJI

W dniu 28 sierpnia 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od

Spółki, nabyła od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek

w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l.

(“Fundusz”) za równowartość 12.600 euro. Głównym obszarem działalności Funduszu są

Słowenia oraz Chorwacja z całkowitą wartością aktywów 68.750 euro. Okres funkcjonowania

Funduszu kończy się w czwartym kwartale 2028 r.

Poniższa tabela przedstawia nieruchomości będąca w posiadaniu Funduszu:

Projekt

Miasto/Kraj

Typ

Udział

GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Feniks Building

Ljubljana

Słowenia

Biuro 34% 14.685 2007

Point Shopping Center

Zagrzeb,

Chorwacja

Centrum handlowe 34% 13.644 2013

Rezidenca Building

(Loma Center)

Ljubljana,

Słowenia

Mixed-use 34% 8.043 2006

Kare A Building

(Krdu Building)

Kranj,

Słowenia

Biuro 34% 4.928 2007

Razem

41.300

Finansowe aktywa trwałe wyceniane są w wartości godziwej a zmiany netto w wartości godziwej

są ujmowane w sprawozdaniu zysków i strat.

4.7 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy

Niniejszy komentarz rynkowy został przygotowany przez Jones Lang LaSalle IP, Inc. Jest on

oparty na materiałach, które uważamy za wiarygodne. Chociaż dołożono wszelkich starań, aby

zapewnić jego dokładność, nie możemy zagwarantować, że nie zawiera on błędów

merytorycznych. Chcielibyśmy zostać poinformowani o takich błędach, aby móc je skorygować.

Prosimy zwrócić uwagę, że przedstawione poniżej komentarze rynkowe oparte są na

informacjach dostępnych nam na dzień 8 lutego 2023 r.

publikacji nie może być powielana lub przekazywana w jakiejkolwiek formie lub za pomocą

jakichkolwiek środków bez uprzedniej pisemnej zgody Jones Lang LaSalle. Jest ona oparta na

materiałach, które uważamy za wiarygodne. Chociaż dołożono wszelkich starań, aby zapewnić

jej dokładność, nie możemy zagwarantować, że nie zawiera ona błędów merytorycznych.

Chcielibyśmy zostać poinformowani o takich błędach, aby móc je skorygować. Prosimy zwrócić

uwagę, że przedstawione poniżej komentarze rynkowe oparte są na informacjach dostępnych

nam na dzień 8 lutego 2023 r.

Na dzień wyceny i w momencie sporządzania niniejszego raportu występuje szereg negatywnych

czynników które mają wpływ na rynki nieruchomości, wywierają presję na obniżenie wartości

nieruchomości i zmniejszają płynność rynku. Należą do nich:

Sytuacja w Ukrainie

Pełny zakres wojny w Ukrainie i jej szersze długofalowe implikacje, choć nieznane, przyczyniają

się do niestabilności światowych rynków akcji, wysokiej inflacji kosztów i opóźnień w łańcuchu

dostaw, szczególnie w Europie. Ponadto znaczące sankcje nałożone na Rosję oraz ryzyko

eskalacji wojny i bezpośredniego zaangażowania krajów NATO również negatywnie wpływają na

działalność gospodarczą i nastroje na rynku.

Gospodarka światowa

Szeroko rozumiana gospodarka światowa boryka się z kilkoma dodatkowymi negatywnymi

czynnikami, które przyczyniają się do znacznej inflacji kosztów i powodują wzrost stóp

procentowych.

Aktywność na rynku

Rynki nieruchomości można określić jako działające sprawnie, ale istnieją dowody na to, że na

wielu rynkach i w wielu sektorach nieruchomości zmienia się zarówno aktywność transakcyjna,

jak i nastroje kupujących i sprzedających. Istnieje ogólne przekonanie, że rynek nieruchomości

ulega zmianom i istnieje ryzyko, że utrzymująca się niestabilność

w połączeniu z rosnącymi stopami procentowymi będzie miała istotny i bezpośredni wpływ na

ceny w miarę wzrostu stóp procentowych. Zaczynają pojawiać się przykłady większej rozpiętości

ofert i renegocjacji cen, a w niektórych przypadkach dochodzi nawet do zrywania transakcji.

Niniejsza nota objaśniająca została zamieszczona w celu zapewnienia przejrzystości

i bliższego przedstawienia kontekstu rynkowego, w którym została sporządzona opinia o wycenie.

Ze względu na możliwość szybkich zmian warunków rynkowych, podkreślamy kluczowe

znaczenie daty wyceny i radzimy poddawać wycenę regularnym i wczesnym analizom.

4.7.1 Rynek powierzchni biurowych

Organizacje działające w okresie post-pandemicznym muszą zdefiniować nowe przeznaczenie

biura oraz ustalić metryki i typologie przestrzeni, które należy uwzględnić lub dostosować w celu

sprostania nowym stylom pracy i potrzebom rozproszonych pracowników. Podejście do

optymalizacji powierzchni będzie w dużej mierze zależało od apetytu organizacji na wdrożenie i

adaptację „nowych normalnych sposobów pracy”. Akceptacja pracy hybrydowej jest kluczem do

wspierania sprawności organizacyjnej i elastyczności pracowników.

Polityka pracy hybrydowej każdej organizacji oraz struktura jej wdrażania będą miały wpływ na

wykorzystanie powierzchni biurowej. Będzie się ona różnić w zależności od prognozowanych

szczytów wykorzystania biura przy jednoczesnym wsparciu wymagań dotyczących procesów

pracy, potrzeb biznesowych i społecznych. Praca zdalna jest możliwa dzięki efektywnej

technologii, łączeniu przestrzeni wyposażonych w odpowiednie narzędzia z kulturą wspierającą

pracę hybrydową. Biura skoncentrowane na pracownikach stają się bardziej przyjazne i

nastawione na współpracę, co wpływa na rozplanowanie przestrzeni i jej projekt przy

jednoczesnym wsparciu kluczowych, wymaganych działań.

Ewolucja miejsca pracy od przestrzeni zamkniętych i biur na planie otwartym, zapewniających

efektywność, w kierunku bardziej elastycznych przestrzeni oferujących opcje oparte na

działaniach dla efektywności, trwa już od 10-15 lat. Pandemia przyspieszyła ten trend i położyła

nacisk na doświadczenie miejsca pracy odpowiadające zróżnicowanym potrzebom zespołów i

jednostek. Pracownicy chcą dziś większej elastyczności, większej autonomii i możliwości

decydowania o tym, kiedy i gdzie pracują - w biurze, w domu lub w innym miejscu, oraz w

przestrzeni wirtualnej.

Metodyki zwinne i inne sposoby współpracy również wymagają przeprojektowanych miejsc pracy

dla różnych działań zarówno w biurze, jak i w przestrzeni wirtualnej. Ogólne doświadczenie

miejsca pracy w coraz większym stopniu dotyczy wspólnych funkcji, dobrego samopoczucia,

gościnności i adaptacji do stale zmieniających się potrzeb biznesowych, co prowadzi do realizacji

zasad zrównoważonego rozwoju (ESG), poprzez zaoferowanie holistycznego spojrzenia na

środowisko pracy.

Ponieważ 69% pracodawców ma trudności z obsadzeniem wakatów, środowisko pracy stało się

najważniejszym czynnikiem przyciągającym i pozwalającym utrzymać pracowników.

Przedkładając elastyczność i równowagę między życiem zawodowym a prywatnym nad

wynagrodzenie, 45% pracowników biurowych chce pracować w domu przez 2 lub więcej dni w

tygodniu po zakończeniu pandemii (skracając również czas dojazdu do pracy), a 24% uważa, że

ich samopoczucie jest najlepiej wspierane w biurze. Choć przeznaczenie biura przesunęło się w

kierunku funkcji społecznych, współpracy i innowacji, musi ono bardziej niż kiedykolwiek

oferować różnorodne przestrzenie i technologie umożliwiające pracę w skupieniu (28%

pracowników potrafi lepiej skupić się w biurze).

Na podstawie badań wydaje się, że przedsiębiorstwa muszą zrozumieć, jak ich pracownicy

pracują w środowisku hybrydowym i zbadać możliwości zapewnienia bardziej odpowiedniej i

wspierającej oferty miejsca pracy, która może adaptacyjnie odpowiadać na szybko zmieniające

się potrzeby firmy i organizacji. Transformacja miejsca pracy to proces zmian, który rozpoczyna

się od strategii miejsca pracy współtworzonej z pracownikami i wymaga zarządzania zmianą w

całym procesie oceny, projektowania i realizacji projektów.

Biorąc pod uwagę początek pandemii w 2020 r. i przeciętną 5-letnią umowę najmu biura,

większość umów najmu sprzed pandemii wygaśnie w 2025 r., dlatego też przedsiębiorstwa

muszą stworzyć nową (post-pandemiczną, hybrydową) strategię miejsca pracy i odpowiednio

przemyśleć swoją przestrzeń biurową w latach 2023-2024.

Budapeszt

Statystyki rynku biurowego oraz zmieniająca się dynamika rynku wciąż wywołują nierównowagę

podaży i popytu. Jednakże rok 2022 charakteryzował się dużą aktywnością w zakresie wynajmu,

a udział nowych transakcji netto przekroczył wolumen odnowień umów.

Chociaż najemcy są nadal ostrożni w podejmowaniu decyzji o przenosinach i przedłużeniu umów

najmu, na rynku biurowym można zauważyć powoli poprawiający się poziom podaży i popytu.

Wskaźnik pustostanów biurowych wzrósł jeszcze bardziej do 11,3%, podczas gdy popyt w 2022

r. nadal zapowiada stopniową poprawę sytuacji na rynku biurowym w Budapeszcie.

Całkowity zasób nowoczesnych, dostępnych powierzchni biurowych wynosi obecnie 4,25 mln m

kw. i składa się z 3,475 mln m kw. spekulacyjnej powierzchni biurowej kategorii "A" i "B" oraz 775

000 m kw. powierzchni zajmowanej przez właścicieli.

Całkowita powierzchnia oddana do użytku w 2022 r. to 267.425 m kw.

Na uwagę zasługują przede wszystkim transakcje zrealizowane w 3-4 kw. Na przykład projekt

H2O Faza 1, oraz zajmowany przez właściciela MOL Campus o łącznej powierzchni 75 910 m

kw. W 3 kw. na rynek biurowy trafiły trzy nowe spekulacyjne budynki biurowe (Millennium

Gardens, Budapest One Faza 2 i 3, oraz Major Udvar) oraz nowy budynek biurowy zajmowany

przez właściciela (Bosch Campus II) o łącznej powierzchni 82 420 m kw.

Wydaje się, że w poprzednim roku brak nowej podaży był przejściowy. Na koniec 4 kwartału

wolumen nowych inwestycji będących w budowie z przeznaczeniem do oddania do użytku w

latach 2023, 2024 i 2025 wynosił 271 600 m kw., z czego około 97 000 m kw. jest już objęte

przednajmem.

Całkowity popyt w 2022 r. wyniósł 391 670 m kw., co oznacza 7% wzrost w stosunku do 2021 r.,

jednak w 4 kw. 2022 r. całkowity popyt wyniósł 101 480 m kw., co stanowi 9% spadek w stosunku

do tego samego okresu roku poprzedniego. Odnowienia umów najmu stanowiły największy udział

w całkowitej aktywności leasingowej z wynikiem 42%, następnie nowe umowy najmu w

istniejących zasobach z wynikiem 38%, powiększenia istniejących powierzchni najmu osiągnęły

9%, umowy przednajmu w nowych inwestycjach osiągnęły 7%, podczas gdy udział budynków

zajmowanych przez właścicieli wyniósł 4% całkowitego popytu.

Absorpcja netto pozostała dodatnia na koniec czwartego kwartału i wyniosła 53 480 m kw., a od

początku roku osiągnęła 158 510 m kw.

Najsilniejszą aktywność najemców odnotowano na podrynku Korytarza Váci, który przyciągnął

37% całkowitego popytu. Na drugim miejscu znalazł się rynek Centralnego Pesztu z wynikiem

21%, a następnie Północnej Budy z wynikiem 14%.

Wskaźnik pustostanów biurowych wzrósł do 11,3%, co oznacza wzrost o 0,3 p.p. w ujęciu

kwartalnym oraz o 2,1 p.p. w ujęciu rocznym. Najniższy współczynnik pustostanów

zarejestrowano w Północnej Budzie z poziomem 4,1%, natomiast najwyższy wskaźnik

pustostanów utrzymał się na podrynku Peryferii (31,8%).

Ogółem odnotowujemy trend wzrostu czynszów i opłat eksploatacyjnych w związku

z niepewnością co do długoterminowych strategii biurowych korporacji, spowodowaną skutkami

wojny, wzrostem cen energii i budownictwa.

Najwyższe czynsze (prime rent) są rejestrowane na podrynku Centralnej Dzielnicy Biznesowej

(CBD) na poziomie 25 euro/m kw./miesiąc. Średnie czynsze w Budapeszcie za istniejące budynki

klasy "A" wynoszą od 15.00 do 18.00 euro/m kw./miesiąc, a w przypadku budynków klasy "B" od

12.00 - 15.00 euro/m kw./miesiąc.

Warszawa

Rok 2022 miał przynieść długo oczekiwaną stabilizację po ponad dwuletnim okresie niepokoju

związanym z Covid-19. Jednak rosyjska agresja na Ukrainie przedłużyła tę fazę zakłóceń, a rynki

weszły w nowy etap niepewności. Napięcia geopolityczne, kryzys energetyczny i zmiana polityki

banków centralnych wywołały obawy przed recesją. Chociaż aktywność najemców w 2022 r. w

Warszawie powróciła do poziomu sprzed pandemii, obecnie wszyscy uczestnicy rynku

nieruchomości pozostają niezwykle ostrożni w podejmowaniu strategicznych decyzji, ponieważ

biorą pod uwagę czynniki krótkoterminowe (ograniczenia budżetowe, nowa luka podażowa,

presja inflacyjna) oraz kwestie długoterminowe (praca hybrydowa, zrównoważony rozwój).

Całkowite zasoby istniejących nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie wyniosły 6,3

mln m kw. w 4 kw. 2022 r., z czego 11,6% to powierzchnie dostępne do natychmiastowego użytku.

Prognozuje się, że strona podażowa na przestrzeni 2023 r. zanotuje raczej słabe wyniki. W

związku z tym, że najbliższe kwartały przyniosą jedynie umiarkowany wzrost aktywności

budowlanej, przewiduje się, że rok 2024 również odnotuje ograniczoną liczbę nowych inwestycji

wchodzących na rynek.

W 2022 r. oddano do użytku 236 800 m kw. nowej powierzchni biurowej, z czego tylko 8 700 m

kw. w 4 kw. Największe przyrosty zasobów odnotowano w CBD (99 100 m kw.), Śródmieściu (88

700 m kw.) i na Mokotowie (32 000 m kw.). W ciągu roku, ukończono kilka flagowych projektów,

w tym Varso Tower (63 800 m kw.) i Forest Tower (51 500 m kw.) oba zrealizowane przez HB

Reavis oraz SkySawa (31 300 m kw.) zrealizowany przez PHN. W ostatnich latach, roczna nowa

podaż utrzymywała się na rekordowym poziomie 200 000 - 300 000 m kw. W ciągu najbliższych

dwóch lat, trend ten ulegnie odwróceniu. Zgodnie z naszą prognozą, nowe budynki biurowe

planowane do oddania w 2023 r. będą miały powierzchnię 74 000 m kw. i 82 000 m kw. w 2024

Pomimo zawirowań na rynku, aktywność odnotowana na rynku najmu w 2022 r. była jedną z

najsilniejszych w historii. Całoroczny przyrost powierzchni wyniósł 860 000 m kw. i był zbliżony

do rekordowych lat 2018-2019. W 2022 r., rynek był świadkiem zawarcia kilku spektakularnych

umów najmu > 20 000 m kw. Przedsiębiorstwa z sektora finansowego, czyli PKO BP w SkySawa

(przednajem, 31 300 m kw.), Pekao S.A. w Forest Tower (przednajem, 30 000 m kw.) oraz Grupa

ING w Placu Unii (renegocjacja i powiększenie powierzchni, 23 500 m kw.) były liderami działań

na rynku.

Na koniec grudnia 2022 r., wskaźnik pustostanów wyniósł 11,6% (10,5% w strefach centralnych

i 12,4% poza centrum), co oznacza spadek o 1,1 p.p. r/r i 0,6 p.p. w stosunku do poprzedniego

kwartału. W najbliższych kwartałach, obserwowany będzie stały spadek dostępności powierzchni

biurowej w lokalizacjach centralnych. Podobnej tendencji, choć w wolniejszym tempie,

doświadczy również wskaźnik pustostanów w lokalizacjach poza centrum.

W 4 kw. 2022 r., odnotowano brak zmian w stawkach czynszu dla najlepszych nieruchomości

biurowych zlokalizowanych w centrum. Na koniec grudnia, czynsze te wahały się od 18 do 26

euro/m kw./miesiąc. Czynsze poza centrum miasta pozostały względnie stabilne na poziomie 11-

17 euro/m kw./miesiąc. W najbliższych miesiącach, utrzyma się presja wzrostowa na czynsze w

najlepszych lokalizacjach, szczególnie centralnych. Obecnie, głównie z powodu wyższych

kosztów wykończenia powierzchni, najemcy podpisują głównie umowy długoterminowe (tj. na co

najmniej siedem lat) w nowych budynkach. Krótsze umowy (od trzech do pięciu lat) nadal mogą

być zawierane w starszych budynkach biurowych. Obecnie kluczowym elementem każdej umowy

najmu jest elastyczność w zakresie potencjalnego powiększenia lub zmniejszenia powierzchni.

Firmy chcą mieć pewność, że będą w stanie szybko dostosować swoje zapotrzebowanie na

powierzchnie biurowe w odpowiedzi na ryzyko związane z pracą hybrydową i zmiennymi

warunkami gospodarczymi.

W 2023 r., zarówno najemcy jak i wynajmujący będą musieli zmierzyć się z rosnącymi kosztami

utrzymania powierzchni. Gwałtownie rosnące ceny energii i koszty pracy przełożą się na znacznie

wyższe opłaty serwisowe we wszystkich rodzajach aktywów. Według wstępnej oceny, wzrost

opłat eksploatacyjnych r/r wyniesie średnio 30% (choć w niektórych przypadkach może

przekroczyć 60%).

Miasta regionalne - Polska

Po łagodnym spowolnieniu aktywności najemców w 3 kw., ostatnie trzy miesiące 2022 r.

ponownie przyniosły ożywienie po stronie przedsiębiorstw. W efekcie wolumen popytu w ujęciu

rocznym wyniósł ponad 623 200 m kw. (+6% r/r). Fakt ten pokazuje, że nie obserwujemy spadku

zainteresowania biurami w ujęciu rok do roku. Prognozowana całkowita aktywność najemców na

najbliższe lata może utrzymać się na podobnym poziomie. Tzw. "ucieczka do jakości" jest

widoczna zarówno na rynku stołecznym, jak i regionalnym. Popyt na biura pozostaje w dużej

mierze generowany przez przenosiny najemców do lepszych jakościowo budynków biurowych.

W 2022 r., ponad 50% wolumenu aktywności najemców stanowiły umowy podpisane w

budynkach niestarszych niż pięć lat, z czego 10% stanowiły umowy przednajmu. Największe

umowy zawarte w 2022 r. to renegocjacja umowy z nieujawnionym najemcą w projekcie Green

Day we Wrocławiu na 14 800 m kw., relokacja Capgemini w Krakowie (przednajem, 13 800 m

kw., Fabryczna Office Park) oraz nowa umowa podpisana przez PWC w Katowicach w budynku

KTW II na 12 900 m kw.

W 2022 r. nowe inwestycje oddane do użytku na rynkach regionalnych wyniosły ponad 405 300

m kw., z czego tylko 73 800 m kw. zostało oddane w 4 kw. Najwięcej powierzchni oddano w

Katowicach (127 300 m kw.) i Krakowie (100 500 m kw.). Na koniec 4 kwartału 2022 r., w budowie

znajdowało się około 600 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co w porównaniu np. z

2018 rokiem, kiedy w budowie znajdowało się ponad 1 mln m kw., potwierdza znaczne

spowolnienie aktywności ze strony inwestorów. W wyniku takiego poziomu podaży zgłaszanej

przez deweloperów oraz bieżącej sytuacji, na największych rynkach biurowych w Polsce poza

Warszawą spodziewana jest luka podażowa począwszy od 2024 r.

Na koniec 2022 r., wskaźnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł

15,3%. Wskaźnik pozostał na porównywalnym poziomie do poprzedniego kwartału, ale nadal był

o 1,2 p.p. wyższy niż w analogicznym okresie 2021 r. W 4 kw. 2022 r., najwyższy udział dostępnej

powierzchni biurowej odnotowano w Łodzi i Katowicach - odpowiednio 21% i 17,1%. Wraz z

dostarczaniem na rynek nowych projektów biurowych, wskaźnik pustostanów będzie wykazywał

tendencję wzrostową na przestrzeni 2023 r., natomiast jego stopniowy spadek może nastąpić

wraz z luką w nowej podaży prognozowaną na 2024 r.

W 2022 r., najlepsze aktywa na większości rynków regionalnych odnotowały wzrost czynszów o

0,25-0,50 euro/m kw./miesiąc. W 4 kw. 2022 r., najwyższe stawki wśród głównych rynków

regionalnych zarejestrowano w Krakowie (14-16 euro/m kw./miesiąc), Wrocławiu (14-15,5 euro/m

kw./miesiąc) i Trójmieście (13,5-15,5 euro/m kw./miesiąc). Miasta regionalne będą odczuwały

presję na wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach ze względu na ożywienie aktywności

najemców i wysokie koszty wykończenia powierzchni.

Belgrad

Zasoby biurowe Belgradu kształtują się na poziomie 1,12 mln m kw. powierzchni najmu brutto

(GLA), podczas gdy zasoby spekulacyjne budynków biurowych klasy A i B wynoszą 825 000 m

kw. (75%), a największa część zasobów nowoczesnych powierzchni biurowych znajduje się w

Nowym Belgradzie (74%).

Belgradzki rynek biurowy zanotował rozkwit w tym roku, pomimo trwającej sytuacji geopolitycznej

i ekonomicznej, dzięki kilku oddanym do użytku obiektom, które zasiliły belgradzkie zasoby

biurowe.

W ciągu 2022 r., na rynku przybyło 85 772 m kw. wysokiej jakości powierzchni biurowej. W trakcie

realizacji jest kolejne 195 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, której ukończenie

planowane jest na lata 2023 i 2024.

Wśród godnych uwagi realizacji znajduje się 31 piętrowy budynek Skyline AFI Tower z

certyfikatem LEED Gold. W Nowym Belgradzie otwarto dwa nowe budynki biurowe: GTC Office

X, a deweloper Floor Art oddał do użytku projekt Bridge Plaza. W Nowym Belgradzie otwarto

również budynek biurowy klasy B - Alco BC 1.

W 2023 r., spodziewamy się kolejnych premier budynków biurowych, szczególnie w rejonie

Nowego Belgradu i Centrum Miasta. W szczególności chodzi o budynek biurowy klasy A -

Revolucija zrealizowany przez lokalnego dewelopera Granit Invest i BIGZ. AFI kontynuuje kolejną

fazę projektu Airport City oraz realizację kompleksu biurowego Zmaj położonego przy

autostradzie E75. Kontynuowane są również prace budowlane nad budynkiem biurowym TB 65.

Również Grupa GTC przygotowuje nowy projekt w rejonie Napred.

Belgradzki rynek biurowy odnotował 61 transakcji obejmujących powierzchnie biurowe o łącznym

wolumenie najmu ok. 59 000 m kw. w 4 kw. 2022 r. Podsumowując cały rok, roczny wolumen

najmu w 2022 r. osiągnął rekordowy poziom 230 000 m kw. co stanowi wzrost o 45% w ujęciu

rocznym. 86% rocznego popytu odnotowano w budynkach biurowych klasy A. Średnia wielkość

transakcji wzrosła do blisko 1 000 m kw. głównie z powodu zwiększonego popytu na większe

lokale. Na przykład po złagodzeniu ograniczeń związanych z COVID-19 w 2021 r., kiedy niektórzy

najemcy zmniejszyli swoje biura, w 2022 r. odnotowano zwiększoną aktywność w zakresie

większych transakcji, rejestrując 69 transakcji obejmujących powierzchnie o wielkości 1 000 m

kw. i więcej, w porównaniu z liczbą 31 dużych transakcji w 2021 r.

Czynsze wywoławcze wynoszą od 14,5 do 17,0 euro/m kw./miesiąc (wzrost z 16,5 euro

odnotowanych w 2021 r.) w budynkach biurowych klasy A.

W związku z dużą aktywnością najemców i brakiem nowej podaży, wskaźnik pustostanów

kontynuował swój trend spadkowy i obniżył się z 7,75% do poziomu poniżej 5,00% na koniec

2022 r., przy czym należy oczekiwać stabilizacji poziomu pustostanów, mając na uwadze projekty

w przygotowaniu, które mają zostać oddane do użytku w latach 2023-24.

Zagrzeb

Rynek biurowy w Zagrzebiu rozwija się i dojrzewa. Większość zasobów biurowych znajduje się

w Centrum miasta, Nowym Zagrzebiu oraz Dzielnicy Biznesowej Wschodniej i Zachodniej.

Chorwacki rynek wynajmu biur ma więcej zasobów niż rynek belgradzki, który ma dwa razy

większą liczbę ludności. Zasoby biur klasy A i B wynoszą około 1,5 mln m kw.

Zagrzebski rynek biurowy zakończył rok 2022 jeszcze jedną nową premierą na rynku tj.

ukończono pierwszą fazę projektu City Island, co przyczyniło się do zwiększenia całkowitej

podaży zasobów nowoczesnych powierzchni biurowych w Zagrzebiu o dodatkowe 15.000 m kw.

powierzchni GLA. Podsumowując cały 2022 r., w Zagrzebiu oddano do użytku dwa budynki

biurowe o łącznej powierzchni ok. 20 500 m kw. Tym samym całkowita podaż nowoczesnych

powierzchni biurowych w Zagrzebiu wynosi obecnie ok. 1 552 700 m kw., z czego udział

powierzchni klasy A wynosi 38%, a klasy B - 62%. Ponadto w budowie lub w fazie przygotowania

znajduje się kilka nowych projektów biurowych, w tym budynek biurowy Radnicka 75 o

powierzchni 3 300 m kw. GLA, którego ukończenie planowane jest na 1 kw. 2023 r. oraz Grawe

Garden Centar o powierzchni 2 100 m kw. GLA, którego realizacja powinna zakończyć się w 3

kw. 2023 r. Ponadto wiosną 2022 r., rozpoczęła się realizacja budynku biurowego Matrix C,

trzeciego etapu parku biurowego Matrix należącego do GTC.

W 2022 r., po umiarkowanej aktywności w zakresie wynajmu w pierwszym kwartale, (9 800 m

kw.) aktywność w zakresie wynajmu wzrosła w drugim kwartale i objęła 20.400 m kw. W trzecim

kwartale, aktywność w zakresie wynajmu utrzymywała się na poziomie zgodnym z praktyką

rynkową dotyczącą miesięcy letnich, kiedy to aktywność najemców jest mniejsza, z wynikami na

podobnym poziomie jak w pierwszym kwartale. Jednak w czwartym kwartale aktywność na rynku

wzrosła do 22 560 m kw., co w efekcie dało całkowitą aktywność na rynku najmu w 2022 r. na

poziomie 62 600 m kw. Poziom czynszu mieści się obecnie w przedziale 13,00 - 15,50 euro/m

kw./miesięcznie i jest mało prawdopodobne, aby w najbliższym czasie uległ on znacznej zmianie.

Jednak w niektórych przypadkach, dotyczących najlepszych powierzchni biurowych, niedawno

wybudowanych i położonych w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, ceny wywoławcze wahają

się w granicach 16-17 euro/m kw./miesięcznie.

Bukareszt

Zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Bukareszcie osiągnęły poziom 3,32 mln m kw.

na koniec 2022 r., po oddaniu do użytku 5 budynków o łącznej powierzchni najmu brutto 105 000

m kw. do końca trzeciego kwartału 2022 r. W sumie w ciągu 2022 r., w Bukareszcie oddano do

użytku 124 500 m kw. budynków biurowych, o 49% mniej niż podaż w 2021 r.

Na podrynku Centrum-Zachód oddano do użytku 2 budynki o najwyższym udziale w nowej

podaży (45%). Projekty Sema Offices London & Oslo, o łącznej powierzchni 31 500 m kw.

zrealizowane przez River Development, zostały oddane do użytku w 1 kw., a AFI Tech Park (Faza

2) o łącznej powierzchni 24 500 m kw. zrealizowany przez AFI Europe, został oddany do użytku

w 2 kwartale.

Podrynek Centrum odpowiadał za 22% podaży, z 2 oddanymi budynkami: Tandem, zrealizowany

przez Forte Partners, o powierzchni całkowitej 21 000 m kw. w 1 kwartale, oraz H Tudor Arghezi

21, zrealizowany przez Hagag, o powierzchni całkowitej 7 000 m kw. GLA, w 3 kwartale.

Projekt Equilibrium (Faza 2), o powierzchni 19 500 m kw. zrealizowany przez Skanska, został

oddany do użytku w 4 kw. w dzielnicy Floreasca-Barbu Vacarescu (stanowiąc 16% podaży w

2022 r.). Projekt @ EXPO B1 & B2, o łącznej powierzchni 21 000 m kw. zrealizowany przez

Atenor, został oddany do użytku w 1 kw. w dzielnicy Północno-Zachodniej (Expozitiei) (stanowiąc

17% podaży w 2022 r.).

Całkowity wolumen transakcji brutto w Bukareszcie w 4 kw. 2022 r., wyniósł prawie 85 000 m kw.

i był o 29% wyższy niż w poprzednim kwartale, ale prawie taki sam jak w 4 kw. 2021 r. W całym

2022 r., w Bukareszcie wynajęto łącznie 286 100 m kw. powierzchni i był to wynik zbliżony do

odnotowanego w 2021 r. Jednak popyt netto wzrósł o 3% w porównaniu z 2021 r., do 140 500 m

kw.

Odnowienia umów i renegocjacje miały największy udział w całkowitym wolumenie transakcji w

2022 r.

Większość najemców wybierała powierzchnie biurowe wyższej jakości, około 85% powierzchni

wynajętej w 4 kwartale znajdowało się w budynkach klasy A.

Największe transakcje odnowienia umów w 2022 r., należały do Infineon, gdzie zawarto umowę

odnowienia najmu i powiększenia powierzchni w Novo Park z wolumenem 10 000 m kw. (w 3

kw.) oraz NXP, która odnowiła 9 900 m kw. w Campus 6.1 (w 3 kw.).

Wskaźnik pustostanów w całym 2022 r. odnotowywał stały spadek, z 14,3% w 1 kw. do 12,5% w

4 kw. Był to głównie efekt wyższego poziomu popytu netto w tym okresie oraz stosunkowo niskiej

podaży.

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Bukareszcie wzrosły w 2022 r. o około 8% z 18,5

euro w 1 kw. do 20 euro za m kw./miesiąc w 4 kw., głównie w celu absorpcji presji inflacyjnej

poprzez indeksację.

Sofia

Obecne zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych do wynajęcia w Sofii osiągnęły 2,11 mln

m kw. na koniec 2022 r., z czego 61% zalicza się do klasy A.

Aktywność budowlana w drugiej połowie 2022 r. spadła o 9% w porównaniu z 1 połową r. i wynosi

228 300 m kw. Dwa małe projekty o łącznej powierzchni 10 000 m kw. zostały oddane do użytku

w rejonie Szerokiego Centrum i Hladilnika, a projekt o powierzchni 12 000 m kw. w CBD wznowił

realizację. Większość aktywności budowlanej jest zlokalizowana w Hladilnika (22%) i wzdłuż

Tsarigradsko Shosse (26%). Nowe pozwolenia na budowę spodziewane są w dzielnicach

Hladilnika i Business Park Sofia.

W drugiej połowie 2022 r., w Sofii oddano do użytku około 42 000 m kw. powierzchni. Jest to

gwałtowny spadek w porównaniu z wolumenem w 2021 r. (216 000 m kw.). Ponad połowa (55%)

powierzchni, które zostały dostarczone w 2022 r., jest już wynajęta.

Odnotowano mocny koniec roku dla rynku powierzchni biurowych w Sofii, z popytem netto na

poziomie 78 800 m kw. w drugiej połowie 2022 r. Wynik ten daje łącznie 158 100 m kw. za cały

rok, co stanowi wzrost o 11% w porównaniu z wolumenem popytu netto w 2021 r.

Kolejnym pozytywnym aspektem jest zauważalny wzrost absorpcji netto, z 52 700 m kw. w drugiej

połowie 2022 r. i łącznie 77 700 m kw. w całym roku. Jest to wciąż poniżej poziomów sprzed

pandemii, ale zdecydowanie stanowi powiew świeżości dla deweloperów powierzchni biurowych,

ponieważ spowodowało zauważalny spadek pustostanów, do poziomu odległego od granicy

dwudziestu procent.

Jednak na rynku nadal dominują relokacje, obejmujące te same wielkości powierzchni lub

skutkujące nieznacznym zmniejszeniem powierzchni przez dojrzałe przedsiębiorstwa, a znaczną

część wzrostu absorpcji netto można przypisać młodszym podmiotom, które w ostatnich kilku

kwartałach dynamicznie się rozwijają.

Najlepsze nieruchomości biurowe klasy A nadal cieszą się dużym popytem, ponieważ

przedsiębiorstwa coraz częściej stawiają na wysokiej jakości środowisko pracy, aby przyciągnąć

utalentowanych pracowników na coraz bardziej konkurencyjnym rynku pracy. Praca hybrydowa

nadal jest normą, a poziom frekwencji tylko nieznacznie wzrasta.

Znaczna część przedsiębiorstw, które zmieniły lokalizację lub zmieniły warunki najmu w 2022 r.,

stawia w dłuższej perspektywie na wskaźnik hybrydowy pomiędzy 40% a 50%. Pozytywnym

aspektem jest fakt, że firmy BPO i IT nadal zwiększają rozmiar swoich operacji w Sofii, co stanowi

przeciwwagę dla powyższego trendu i spowodowało dodatnią absorpcję netto.

Szacuje się, że w 2023 r. oddane zostanie około 83 000 m kw. powierzchni, z czego około 18%

jest już wstępnie wynajęte, a kolejne 24% to powierzchnie zajmowane przez właścicieli, zaś

pozostałe to powierzchnie spekulacyjne.

Wskaźnik pustostanów w Sofii spadł do 18,8% w porównaniu z 20,1% na koniec 1 połowy 2022

r. Poziom pustostanów spadł we wszystkich podrynkach, w tym w Tsarigradsko Shosse, gdzie

pustostany wynoszą obecnie 32%.

Spadający poziom pustostanów, szczególnie w bardziej konkurencyjnych podmiejskich

dzielnicach, zwiększony wolumen transakcji i wysoka inflacja wywarły presję na wzrost poziomu

czynszów, co spowodowało niewielki wzrost średnich czynszów wywoławczych o 1,7%.

Rozbieżności pomiędzy poszczególnymi podrynkami utrzymują się, ponieważ średnie stawki

wywoławcze w obszarach o podaży kształtującej się poniżej rynku, takich jak Hladilnika, wzrosły

o 1,8%, podczas gdy poziom czynszów na Tsarigradsko Shosse nieznacznie spadł o 0,5%.

Czynsze za najlepsze powierzchnie również wzrosły do 15,5 euro/m kw., podczas gdy czynsze

za powierzchnie klasy A wahają się od 11,5 do 15,5 euro/m kw. w zależności od podrynku i

specyfikacji budynku.

4.7.2 Rynek nieruchomości handlowych

Polska

Prognozy na najbliższe cztery lata wskazują, że Polska osiągnie lepsze wyniki i zmniejszy

dystans do krajów strefy euro. Przewiduje się wznowienie dynamiki nadrabiania zaległości wraz

ze słabnącą inflacją.

Chociaż w pierwszych miesiącach 2023 r. może nastąpić kontynuacja trudnych warunków

rynkowych z 2022 r., oczekuje się, że w miarę upływu roku negatywne krótko- i średnioterminowe

czynniki gospodarcze będą słabnąć.

Podczas gdy strefa euro i Polska prawdopodobnie odnotują ujemną dynamikę wzrostu PKB w

2023 r., dla Polski przewiduje się odbicie z łącznym wzrostem o 9,1% w latach 2023-2026, w

porównaniu do 5,9% dla strefy euro w tym samym okresie (Oxford Economics).

Zdrowe podstawy rynku handlu detalicznego znajdują odzwierciedlenie w bardzo pozytywnej

prognozie sprzedaży detalicznej na najbliższe dwa lata. Średni wzrost sprzedaży detalicznej w

Polsce rok do roku (ceny realne) ma wynieść 3,6% w latach 2023-2026 wobec 1,4% dla strefy

euro. Tak solidna dynamika może być jednak częściowo osłabiona i odsunięta w czasie poprzez

dalszą presję inflacyjną wywierającą coraz większy wpływ na konsumentów w Polsce.

Po drugie, pandemia COVID-19 doprowadziła do istotnych zmian w nawykach konsumenckich i

wpłynęła na bezprecedensowy wzrost sprzedaży e-commerce ze względu na wprowadzony

lockdown i środki dystansu społecznego dla konsumentów w Polsce. Jednak wraz z powrotem

polskich konsumentów do zakupów w sklepach stacjonarnych, tempo wzrostu sprzedaży e-

commerce ogółem wraca do poziomu sprzed epidemii (13% r/r prognozowane na 2023 r.). Tym

samym jednym z głównych wyzwań będzie dostarczenie najlepszych w swojej klasie rozwiązań

omnichannel dla klientów placówek stacjonarnych i nabywców w internecie.

Pomimo trudnych warunków rynkowych, rok 2022 zakończył się bardzo dobrym wynikiem w

zakresie nowo oddanej powierzchni. Całkowita powierzchnia oddana do użytku w tym r. wyniosła

prawie 500.000 m kw., znacznie powyżej 5-letniej średniej dla wszystkich formatów handlowych.

Około 52% tej powierzchni zostało oddane do użytku w parkach handlowych, co stanowi

najlepszy roczny wynik w historii rynku. Na kolejnych miejscach znalazły się wolnostojące

magazyny, na które przypadło 21%, obiekty typu convenience (17%) oraz centra handlowe (9%).

Wśród największych obiektów handlowych, które zostały otwarte w 2022 r. znalazły się: Centrum

Handlowe Karuzela w Kołobrzegu (30 000 m kw. GLA), Retail Park Atut Ruczaj 2 w Krakowie

(+25 000 m kw. GLA), Retail Park Atut Galicyjska w Krakowie (20.000 m kw.), Retail Park Aniołów

Park w Częstochowie (17.500 m kw. GLA), oraz samodzielny magazyn Agata Meble w Radomiu

(17.000 m kw. GLA).

Jednocześnie jednak ok. 22.600 m kw. GLA zostało wycofane z rynku w związku z zamknięciem

centrum handlowego i parku handlowego oraz redukcją powierzchni handlowej w centrum

handlowym Supersam w Katowicach.

W rezultacie, na koniec 2022 r., całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce,

obejmujące formaty wielkopowierzchniowe i centra typu convenience, wyniosły łącznie 16,9 mln

m kw. GLA. Czterysta dziewięć centrów handlowych odpowiada za 9,9 mln m kw. tej powierzchni,

co daje zagęszczenie centrów handlowych na poziomie 260 m kw. na 1 000 mieszkańców, czyli

więcej niż średnia europejska wynosząca 255 m kw. na 1 000 mieszkańców, ale wciąż mniej niż

średnia dla Europy Zachodniej (279 m kw. na 1 000 mieszkańców).

Średni wskaźnik pustostanów dla ośmiu głównych aglomeracji w Polsce wyniósł w pierwszej

połowie 2022 r. ok. 5,2% (biorąc pod uwagę format centrum handlowego), odnotowując spadek

o 73 p.b. rok do r.

Niemniej jednak pandemia miała ograniczony wpływ na poziom pustostanów w centrach

handlowych w głównych aglomeracjach. Najniższy wskaźnik pustostanów (1,9%) odnotowano w

aglomeracji krakowskiej, co oznacza spadek wskaźnika w porównaniu z pierwszym półroczem

2021 r. (2,8%). Natomiast w aglomeracjach łódzkiej, poznańskiej, szczecińskiej i trójmiejskiej

zaobserwowano niewielki wzrost wskaźnika pustostanów w przedziale od 0,3% p.p. do 0,7% p.p.

w porównaniu do 1 półrocza 2021 r.

Aglomeracja warszawska

Aglomeracja warszawska pozostaje największym rynkiem w Polsce, oferując 2,02 mln m kw. w

wielkopowierzchniowych formatach handlowych (GLA> 5 000 m kw.). Na rynku warszawskim

dominuje format centrum handlowego, z 66% udziałem obiektów wielkopowierzchniowych w jego

zasobach.

Pod względem gęstości centrów handlowych, Warszawa z poziomem 500 m kw. na 1 000

mieszkańców plasuje się w połowie stawki wśród ośmiu największych polskich aglomeracji.

Poznań i Wrocław prowadzą w rankingu z odpowiednio 717 i 678 m kw. na 1 000 mieszkańców.

Jednocześnie siła nabywcza aglomeracji warszawskiej sięgająca 12 525 euro na mieszkańca/rok

jest najwyższa w kraju (przekracza średnią krajową wynoszącą 7 893 euro o 57%).

Obecnie w aglomeracji warszawskiej w budowie znajduje się ok. 53.000 m kw. powierzchni najmu

(GLA), na którą składają się formaty centrów i parków handlowych. Największym realizowanym

projektem jest przebudowa Nowego Fortu Wola przez Mayland (28.000 m kw. GLA).

Średni wskaźnik pustostanów w aglomeracji warszawskiej pozostał stabilny i w sierpniu 2022 r.

wynosił 5,3% całkowitych istniejących zasobów (biorąc pod uwagę format centrum handlowego),

co plasuje Warszawę na umiarkowanym poziomie w porównaniu do głównych aglomeracji, tuż

poniżej Poznania i Trójmiasta.

Czynsze za najlepsze powierzchnie w Warszawie, definiowane jako czynsze za lokal o

powierzchni 100 m kw. dla najemcy z sektora mody i akcesoriów odnotowane w najlepszych

centrach handlowych na rynku, w czwartym kwartale 2022 r. kształtowały się na poziomie 98 -

108 euro/m kw./miesiąc, co jest najwyższą wartością odnotowaną w Polsce.

Belgrad

Mimo, że w czwartym kwartale odnotowano pojawienie się nowego szczepu koronawirusa, nie

wprowadzono z tego powodu żadnych nowych ograniczeń.

Rynek handlu detalicznego stał się względnie nasycony w 2020 r., wraz z otwarciem Centrum

Handlowego BEO oraz iBW Galerija.

Całkowite zasoby na rynku wynoszą 421 000 m kw. powierzchni, co daje nasycenie w wysokości

254 m kw. na 1 000 mieszkańców.

Podsumowując cały rok, podaż powierzchni handlowej w Belgradzie wzrosła o ok. 25.000 m kw.

dzięki oddaniu do użytku trzech parków handlowych, które zlokalizowane są w gminach

podmiejskich. W całym ubiegłym roku segment parków handlowych przejawiał największą

aktywność spośród wszystkich sektorów powierzchni handlowych, a trend ten utrzyma się

również w nadchodzącym okresie. W najbliższej przyszłości, belgradzkie zasoby powierzchni

handlowych zostaną wzbogacone dzięki oddaniu do użytku czterech parków handlowych w ciągu

2023 r. Izraelski inwestor AFI zapowiedział budowę AFI City Zmaj, po nabyciu lokalizacji Zmaj

przy autostradzie E75.

W ciągu 2022 r., w całym Belgradzie odnotowano dużą aktywność w zakresie wynajmu.

Najbardziej preferowanym przez najemców schematem handlowym był park handlowy, a

następnie centrum handlowe. Kilka międzynarodowych marek weszło na serbski rynek w 2022 r.

w ramach istniejących i nowo otwartych obiektów handlowych, a także w najlepszych

lokalizacjach przy głównych ulicach, a były to m. in.: Elisabetta Franchi, Karl Lagerfeld, Furla, s.

Oliver, Colin's, czy DoGo.

Okres pandemii doprowadził do pewnych zmian w zachowaniach konsumentów na całym

świecie, a pojawiające się trendy obejmowały rozwój internetowych platform spożywczych, wzrost

popytu na usługę "click & collect", podczas gdy sprzedawcy detaliczni zaczęli stosować różne

modele omnichannel, sprzedając na platformach społecznościowych, uruchamiając sklep

internetowy itp. Doświadczenie klienta stało się kluczowe, a wynajmujący starają się podążać za

globalnymi trendami i ulepszać ofertę poprzez dostarczanie konsumentom dodatkowych korzyści,

szczególnie w segmencie gastronomicznym i rozrywkowym. Dodatkowo operatorzy tacy jak Wolt

i Glovo stale poszerzają swoją ofertę, od kategorii F&B po wystrój wnętrz i majsterkowanie,

natomiast w 2022 r. nastąpiło otwarcie pierwszych sklepów konceptu ship-from-store.

Średnie stawki czynszu za najlepsze powierzchnie wynoszą obecnie około 26,00 - 28,00 euro/m

kw./miesiąc.

Zagrzeb

W 2022 r., centra handlowe mogły działać praktycznie bez większych ograniczeń, a ich aktywność

ustabilizowała się na poziomie sprzed pandemii.

W drugiej połowie 2022 r., rynek handlowy Zagrzebia odnotował otwarcie Retail Park

Branimirova, zrealizowanego przez osijeckiego dewelopera M-Nekretnine, o łącznej powierzchni

8 000 m kw. Podsumowując cały rok, dzięki temu ostatniemu obiektowi, całkowite zasoby

handlowe w Zagrzebiu wzrosły do poziomu 538 600 m kw. powierzchni najmu. Jeśli chodzi o

przyszłą ofertę, zasoby handlowe Zagrzebia zostaną wzbogacone o dwa parki handlowe w 2023

r., które są obecnie w fazie realizacji i oba mają zostać ukończone w drugiej połowie 2023 r.

Zagęszczenie centrów handlowych w Zagrzebiu wynosi około 645 m kw. na 1 000 mieszkańców.

W ostatnich latach dominującą siłą na rynku centrów handlowych w Zagrzebiu byli najemcy.

Jednak wraz z poprawą warunków ekonomicznych i rynkowych odnotowaliśmy stabilizację

pozycji centrów handlowych na rynku oraz zasadnicze przesunięcie najemców w kierunku

obiektów o wyższej jakości i lepszych parametrach.

Jeśli chodzi o nowych graczy na zagrzebskim rynku handlowym, w ciągu 2022 r. na rynek weszło

kilka nowych marek, w tym Equivalenza, największa hiszpańska marka kosmetyczna, która

otworzyła swój pierwszy sklep w zagrzebskiej strefie przy głównej ulicy handlowej miasta w

pierwszej połowie roku, a także kanadyjska marka obuwnicza Aldo, która otworzyła swój pierwszy

sklep outletowy w drugiej połowie roku.

Średnie stawki czynszu w najlepszych centrach handlowych wynoszą obecnie około 19,00 - 21,00

euro/m kw.

Sofia

Niestabilna sytuacja gospodarcza nie wpływa negatywnie na rozwój parków handlowych i wzrost

liczby najemców, którzy decydują się na wejście do tych obiektów.

Pod koniec 2022 r., w kraju odnotowano wzrost konsumpcji, co przełożyło się odpowiednio na

wzrost zapotrzebowania na powierzchnie handlowe.

Parki handlowe zyskują pierwszeństwo w realizacji, ponieważ charakteryzują się efektywniejszą

dystrybucją środków budżetowych i rentownością. Zajmują one kluczową pozycję w obszarach

handlowych. Zainteresowanie ich realizacją wynika z krótkiego czasu budowy, niskich kosztów

ponoszonych przez najemców na utrzymanie przestrzeni wspólnych lokali, a w efekcie dużego

przepływu osób ze względu na niższe ceny dla konsumentów.

W porównaniu z pierwszą połową 2022 r., całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej

w Bułgarii, w tym centra handlowe, parki handlowe i centra outletowe, wzrosły w ciągu drugiego

półrocza o 70 250 m kw. Obecnie wynoszą one ponad 1,17 mln m kw., z czego 542 800 m kw.

znajduje się w Sofii. Przy zasobach na poziomie 815 000 m kw. w całym kraju, segment centrów

handlowych nie odnotował w ostatnich latach żadnych nowych realizacji i ten trend utrzyma się

w 2023 r.

W 2022 r. w Sofii nie oddano do użytku żadnego nowego centrum handlowego. Ten sam trend

utrzyma się w latach 2023 i 2024. Deweloperzy i sprzedawcy koncentrują się na parkach

handlowych. Co więcej, w 2022 r. w Sofii nie otwarto ani jednego parku handlowego.

W pierwszej połowie 2022 r., otwarto dwa parki handlowe: Sevlievo Retail Park i Via Park Sever

w Płowdiw, o łącznej powierzchni użytkowej brutto 22 000 m kw. Jednak w drugiej połowie 2022

r. otwarto kilka parków handlowych w innych częściach kraju: Retail Park Pernik Plaza, Sliven

Retail Park, Razlog Retail Park, Smolyan Retail Park, Karlovo Retail Park, Holiday Park Retail

Park - Pazardzhik, Retail Park Haskovo, oraz Retail Park Kardjali, o łącznej powierzchni

użytkowej brutto 70 250 m kw.

Projekty parków handlowych planowane w Sofii mają łączną powierzchnię 130 000 m kw. GLA.

Termin oddania niektórych z nich był początkowo przewidywany na przełom 2023 i 2024 r., ale

od tego czasu przesunął się na koniec 2024 r. lub początek 2025 r.

Całkowita dostępność powierzchni w 3 parkach handlowych w Sofii wynosi 79 000 m kw., przy

99% obłożeniu.

Popyt konsumencki skierowany jest do sieci dyskontowych, drogerii, sklepów sportowych,

supermarketów, a także specjalistycznych sklepów meblowych i z wyposażeniem wnętrz.

Głównym motorem napędowym są sklepy z artykułami szybkozbywalnymi, drogerie i sklepy

sportowe, które kontynuują swoją ekspansję w Sofii i miastach regionalnych. Sklepy dyskontowe

i marki odzieży budżetowej, które weszły na rynek w ostatnich latach, również dodają nowe

sklepy.

Fakt ten pobudził przedsiębiorców do rozwijania swoje działalności i aktywnej ekspansji w

mniejszych miastach i uważamy, że ta ekspansja będzie kontynuowana w ciągu najbliższych

dwóch lat.

Do końca 2022 r., parki handlowe w Bułgarii osiągną powierzchnię 355 500 m kw. Ponadto

łącznie prawie 187 000 m kw. oczekuje na oddanie do użytku.

Polska sieć dyskontowa Pepco kontynuowała aktywną rozbudowę sieci sklepów. W 2021 r. firma

otworzyła 39, a w 2022 r. 31 nowych sklepów w Bułgarii. Na chwilę obecną, sieć liczy 134 sklepy.

Przedsiębiorstwo planuje otworzyć kolejne 34 sklepy w 2023 r.

Polski detalista fast fashion LPP (House, Cropp, Sinsay) również aktywnie zwiększa liczbę

sklepów w kraju. W 2021 r., operator otworzył 7 sklepów, a do końca 2022 r. powstało 28 nowych

sklepów. Jednocześnie firma ogłosiła plan ekspansji, którego celem jest otwarcie w 2023 r.

nowych sklepów w Bułgarii dla swoich marek, odpowiednio: Sinsay - 18 placówek, Cropp - 3

placówki, Reserved + RE Kid - 1 placówka, House - 2 placówki, oraz Mohito - 1 placówka).

Niemiecka sieć sklepów dyskontowych KiK zakończyła rok 2021 posiadając 21 sklepów w

Bułgarii. Podobnie było w 2022 r. Będąc obecnie posiadaczem 42 sklepów, plany sieci zakładają

otwarcie 100 sklepów w Bułgarii, poprzez dodanie 10-15 nowych lokalizacji rocznie.

Niemiecka sieć dyskontów z artykułami gospodarstwa domowego Tedi, która ostatnio weszła na

rynek bułgarski z formatem sklepu od 700 do 800 m kw., planuje otwarcie pierwszych 10 sklepów

w Bułgarii w 2023 r.

Duńska firma JYSK rozpoczęła działalność w Bułgarii w 2005 r. Obecnie, JYSK Bulgaria posiada

49 sklepów oprócz swojej działalności e-commerce. Firma planuje kontynuować ekspansję dzięki

nowym sklepom na lokalnym rynku w 2023 r., a także rozpocząć dostawy w Turcji. JYSK Bulgaria

otworzy co najmniej 6 nowych sklepów w Bułgarii w 2023 r.

W ostatnich miesiącach 2022 r., wskaźnik pustostanów w Sofii wzrósł do 6,6%.

Czynsze za najlepsze powierzchnie wynoszą obecnie 35 euro/m kw./miesiąc dla centrów

handlowych, 8-10 euro/m kw./miesiąc dla parków handlowych i 50 euro/m kw./miesiąc dla

głównych ulic handlowych.

Czynsze za najlepsze powierzchnie dotyczą dobrze zlokalizowanego sklepu o powierzchni 100

m kw. z kategorii moda i akcesoria. Lokal stanowi część czołowych aktywów handlowych w stolicy

(dla parków handlowych - lokale o powierzchni 2.000 m kw.).

4.7.3 Rynek inwestycyjny

Polska

W ciągu 2022 r., wolumen inwestycji w Polsce osiągnął próg niemal 6 miliardów euro, co

przekłada się na czwarty najlepszy wynik całoroczny w historii, jednak w porównaniu z rokiem

2021 odnotowano spadek o 6%. Pomimo utrzymującej się silnej koniunktury, wyniki są

zróżnicowane w poszczególnych sektorach nieruchomości i podtypach aktywów.

W 2022 r., całkowita wartość inwestycji w nieruchomości biurowe w Polsce osiągnęła 2,2 mld

euro, przekraczając o 26% całoroczny wolumen z poprzedniego roku. Imponująca wartość

kapitału ulokowanego w segmencie biurowym została wygenerowana przez kluczowe

warszawskie transakcje o bezprecedensowej skali. Umowy zawarte na rynkach regionalnych

stanowiły ponad 50% obrotów w 2022 r. Kapitał amerykański i europejski zdominował ogólny

wolumen we wszystkich sektorach w 2022 r. Inwestorzy europejscy byli reprezentowani głównie

przez Niemcy, Czechy i Szwecję.

Rosnące koszty finansowania i realizacji inwestycji spowodowały wzrost stóp kapitalizacji za

powierzchnie biurowe. Jednak najlepsze w swojej klasie aktywa, co było widać w ostatnim roku,

pozostają bardzo atrakcyjnym produktem inwestycyjnym. Na koniec 4 kwartału, stopa kapitalizacji

dla najlepszych aktywów w Warszawie, przy pięcioletnich umowach najmu, była oczekiwana na

poziomie ok. 5,25%. Stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów w Krakowie i Wrocławiu, które

pozostają głównymi miastami regionalnymi, wynoszą obecnie ok. 6,00%.

Wolumen inwestycji handlowych w 2022 r., przekroczył 1,4 mld euro, co przełożyło się na

najwyższy poziom osiągnięty od 2019 r. i znaczny wzrost w porównaniu do wyników z lat 2020 i

2021, odpowiednio o 99% i 40%. Pomimo, że w Warszawie nie odnotowano ostatnio znaczących

transakcji, JLL szacuje stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych na poziomie

5,75%. Po kompresji w 1 kw., stopy kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych szacowane

są obecnie na 6,75%.

Węgry

Całoroczna aktywność na rynku osiągnęła wynik nieco ponad 900 mln euro, co oznacza najniższą

roczną aktywność od 2015 r. w tym kraju. Ta wyhamowana aktywność wyraźnie odzwierciedla

gospodarcze czynniki, które wpływają na rynek nieruchomości na całym świecie. Rosnące stopy

procentowe wraz z pogarszającymi się nastrojami gospodarczymi utrudniają działalność

inwestycyjną i sprawiają, że nabywcy i dostawcy usług finansowych są ostrożni. Warunki

finansowania stają się coraz bardziej rygorystyczne, a banki coraz bardziej selektywnie

podchodzą do klas aktywów, lokalizacji i podstawowych cech nieruchomości. Ponadto nabywcy

koncentrują się na wymogach ESG, a także na zwiększonej kontroli efektywności energetycznej,

a wiele starszych aktywów ma problemy ze spełnieniem tych wysokich wymagań.

Około 80% rocznego wolumenu stanowiły transakcje na aktywach generujących przychody,

podczas gdy pozostałe 20% stanowiły aktywa do modernizacji, tereny pod zabudowę oraz

nieruchomości zajmowane przez właścicieli. Około 24% rocznego wolumenu wygenerowała

mega transakcja: sprzedaż znacznej części węgierskiego portfela Tesco, obejmującego 14

aktywów w całym kraju. Transakcja ta znalazła się w pierwszej dziesiątce największych transakcji

na rynku węgierskim w historii. Jak zwykle najaktywniejsi na rynku pozostawali nabywcy krajowi,

którzy wygenerowali ponad 60% transakcji. Pomimo trudnego otoczenia rynkowego,

odnotowaliśmy szeroką gamę aktywnych nabywców międzynarodowych z całego świata, w tym

z Chin, Francji, Kanady, Wielkiej Brytanii, USA itp.

Największą aktywność odnotowano w klasie aktywów biurowych, które wygenerowały około 35%

rocznego wolumenu inwestycji. Zaraz za nią uplasował się sektor handlowy (30%), ze względu

na zbycie obiektów Tesco. Sektor logistyczny wygenerował 17% wolumenu, natomiast pozostałe

18% przypadło na hotele, nieruchomości do modernizacji i tereny pod zabudowę.

Mimo, że w obrocie znalazła się tylko garstka aktywów, wśród nich znalazły się obiekty o

znaczeniu przełomowym i prestiżowym. Francuski zarządzający portfelem funduszy

inwestycyjnych Groupama Gan REIM nabył dwa aktywa premium w Budapeszcie: Freedom

Palace i Green Court Offices. Freedom Palace to luksusowy budynek biurowy w centrum miasta,

który został sprzedany z najniższą stopą kapitalizacji dla biur w historii budapeszteńskiego rynku

nieruchomości. Green Court Offices to zupełnie nowy budynek biurowy o powierzchni 18 800 m

kw., zlokalizowany w podmiejskiej części Korytarza Váci, którego dotyczyła największa transakcja

biurowa w 2022 r., pod względem wartości. Po długim procesie sprzedaży, DWS, niemiecki

zarządca aktywów, sfinalizował sprzedaż Akadémia Business Center, budynku w lokalizacji CBD

o powierzchni 12 700 m kw. Nabywcą obiektu jest paneuropejski menedżer inwestycyjny Europa

Capital we współpracy z ConvergenCe. Ponadto CA Immo sfinalizowało sprzedaż R70, budynku

biurowego pierwszej generacji, o powierzchni 19 000 m kw. położonego w centrum Budapesztu.

Nabywcą nieruchomości była lokalna firma budowlana Épkar. W drugiej połowie roku, węgierski

menedżer inwestycyjny, WING, również dokonał transakcji na dwóch swoich budynkach

biurowych: Máriássy Ház Modern i Loft. Nabywcą nieruchomości została firma GRAWE Immo

Ag, spółka zależna austriackiej grupy GRAWE.

W ciągu 2022 r., stopy kapitalizacji uległy zmianie we wszystkich kategoriach aktywów i nastąpiło

widoczne przeszacowanie. Według naszej oceny, stopy kapitalizacji dla biur wynoszą 5,75%, dla

logistyki 6,25%, a dla centrów handlowych 6,50%.

Wybiegając w przyszłość oczekujemy, że aktywność inwestycyjna odnotuje pewne ożywienie w

2023 r., gdy różnica cenowa między sprzedającymi a kupującymi ulegnie zmniejszeniu.

Bukareszt

W całym 2022 r., zawarto transakcje inwestycyjne o wartości ponad 1,25 mld euro, o 39% więcej

niż w 2021 r. Jest to najwyższy wolumen odnotowany od 2007 r.

Oczekujemy, że w 2023 r. wolumen inwestycji osiągnie około 800-900 milionów euro. Wynik ten

odpowiadałby średniej z ostatnich 5 lat.

W 2022 r., wolumen inwestycji w Bukareszcie osiągnął niemal 874 miliony euro, co stanowi około

70% całkowitego wolumenu inwestycji.

W 2022 r., sektor biurowy stanowił 63% całkowitego wolumenu inwestycji, osiągając wartość

prawie 784 miliony euro, następnie sektor handlowy - 24% (około 305 milionów euro),

przemysłowy - 8% (106 milionów euro) i hotelowy - 5% (58 milionów euro).

Zdecydowanie największą transakcją inwestycyjną zrealizowaną w 2022 r. była sprzedaż portfela

biurowego CA Immo w Bukareszcie, obejmującego 7 budynków o łącznej powierzchni GLA

165.000 m kw., lokalnemu inwestorowi Paval Holding, za kwotę szacowaną na 377 milionów euro.

Drugą największą transakcją inwestycyjną zamkniętą w 2022 r. była sprzedaż 60% portfela

składającego się z 6 parków handlowych. Prime Kapital sprzedał swoje udziały firmie MAS Real

Estate, która posiadała już pozostałe 40%, za około 192 mln euro.

W 4 kwartale roku, sektor biurowy reprezentował 80% całkowitego wolumenu inwestycji,

osiągając wartość niemal 480 milionów euro. Na kolejnych miejscach uplasował się sektor

handlowy z udziałem 12% (około 70 milionów euro), hotele z udziałem 5% (31 milionów euro), a

resztę stanowiły nieruchomości przemysłowe.

Zdecydowanie największą transakcją inwestycyjną zamkniętą w 4 kwartale 2022 r. była sprzedaż

portfela biurowego CA Immo w Bukareszcie, składającego się z 7 budynków o łącznej

powierzchni GLA 165.000 m kw., lokalnemu inwestorowi Paval Holding, za zgłoszoną kwotę 377

milionów euro.

Drugą co do wielkości transakcją w 4 kwartale była sprzedaż pierwszej fazy U-Center Campus w

Bukareszcie, realizowanej przez Forte Partners, również na rzecz Paval Holding, za szacunkową

kwotę 87 mln euro.

Pomimo trwającej wojny w Ukrainie i wysokiej inflacji (a w konsekwencji wzrostu stóp

procentowych), rynek pozostaje dość płynny.

W 4 kwartale 2022 r., stopy kapitalizacji dla najlepszych powierzchni biurowych wzrosły o 25

punktów bazowych, do 7,00%, natomiast stopy kapitalizacji dla najlepszych powierzchni

handlowych i przemysłowych pozostały na tym samym poziomie co w poprzednim kwartale,

wynosząc odpowiednio 7,25% i 7,50%.

Obserwujemy presję na wzrost stóp kapitalizacji, która naszym zdaniem zmaterializuje się w

pierwszej połowie 2023 r., po czym nastąpi stabilizacja w drugiej części roku. Niemniej jednak

indeksacja czynszów i wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach ograniczą wpływ wzrostu

stóp kapitalizacji.

Pomimo czynników zewnętrznych, utrzymuje się apetyt na finansowanie sektora nieruchomości,

szczególnie w przypadku najlepszych, generujących przychody aktywów. Jednak wymagania

dotyczące zabezpieczeń i związane z nimi koszty sprawiają, że finansowanie staje się droższe.

Sofia

Wolumen inwestycji w Bułgarii w drugiej połowie 2022 r. wyniósł 190 mln euro, w porównaniu do

95,6 mln euro w pierwszej połowie roku (bez gruntów inwestycyjnych). Całkowita aktywność

inwestycyjna na poziomie blisko 300 mln euro za cały rok 2022 sprowadza go do poziomu

typowego dla rynku przed skutkami Covid-19.

Rynek odnotował wzrost zainteresowania sektorem hotelowym, ponieważ w drugiej połowie roku

odnotowano sprzedaż 8 hoteli w całym kraju. Standardowo dla Bułgarii większość aktywności

rynkowej reprezentują inwestorzy lokalni (zarówno sprzedający, jak i kupujący). Kontynuując

trend z pierwszej połowy roku, nabywcami w segmencie biurowym są głównie najemcy.

Stopy kapitalizacji dla wszystkich klas aktywów pozostały niezmienione w stosunku do 1 półrocza

2022 r. i wynosiły 7,5% dla biur i centrów handlowych oraz 8% dla obiektów przemysłowych.

Tradycyjnie, większość wszystkich transakcji zarejestrowano w Sofii. Największą transakcją

biurową było kupno Mirastar (M2) (powierzchnia zabudowy 28 000 m kw.) przez bułgarskiego

pożyczkodawcę kryptowalut Nexo, który zajmie 100% budynku.

100

Jednak największą transakcją na rynku był zakup przez CTP magazynów Transcapital przy

Bulwarze Botewgradzkim w Sofii, za szacunkową kwotę 67,5 mln euro. Nieruchomość obejmuje

istniejące obiekty logistyczne, jak również teren z potencjałem do dalszej rozbudowy. CTP

oświadczyła, że zamierza zainwestować dodatkowe 150 mln euro w fazie zabudowy.

Co ciekawe, właściciel Transcapital sprzedał również inną osobistą inwestycję w segmencie

hotelarskim, składającą się z portfela 4 hoteli pod marką Lion (w Sofii, Słonecznym Brzegu,

Borowcu i Bansko). Nabywcą portfela był lokalny inwestor.

W sektorze handlu detalicznego miały miejsce 2 znaczące transakcje - Central Market Hall w Sofii

został sprzedany niemieckiemu detaliście Kaufland za 17,5 mln euro, a Retail Park Varna został

sprzedany przez Bluehouse lokalnemu inwestorowi za 13,5 mln euro.

Ogólnie oczekuje się, że w 2023 r. nastąpi wzrost stóp procentowych, a tym samym nieznaczny

wzrost stóp kapitalizacji. Dopiero po pewnym czasie okaże się, czy taki scenariusz rzeczywiście

się spełni, ponieważ poziom kredytów zagrożonych jest na razie niski i właściciele nie są

zmuszeni do sprzedaży.

Belgrad

Mimo że w 2022 r. nie doszło do sprzedaży żadnych aktywów o najwyższej jakości, szacujemy,

że stopa kapitalizacji za najlepsze powierzchnie biurowe wyniesie 7,25% - 7,75%. Belgrad

zawsze był dość stonowanym rynkiem, na którym następował powolny, ale stały rozwój rynku

biurowego, w przeciwieństwie do Bułgarii w momencie wejścia do UE, gdzie nastąpił ogromny

boom i krach aktywów biurowych. Dla porównania, w Bułgarii przy podobnej wielkości rynku,

powierzchnia nieruchomości biurowych jest ponad dwukrotnie większa.

Ostatnie transakcje miały miejsce w 2021 r., pomiędzy NEPI Roskcastle i BIG CEE w czerwcu

2021 r. i dotyczyły centrum handlowego Kragujevac Plaza (22 300 m kw. GLA) i parku

handlowego Krusevac (8 600 m kw. GLA) na kwotę 61 milionów euro, a centrum handlowe Delta

City zostało sprzedane MPC Properties za 115 milionów euro.

Grupa GTC sprzedała jedenaście budynków biurowych w pięciu parkach biurowych (Green

Heart, FortyOne, Belgrade Business Center, 19 Avenue i GTC House) o łącznej powierzchni 122

175 m kw. węgierskiemu inwestorowi Indotek Group za 267 mln euro. Transakcja ta została

zakończona w 1 kw. 2022 r. Jest to największa w historii transakcja na rynku belgradzkim w

sektorze biurowym.

Transakcje te, zrealizowane po pandemii COVID 19, potwierdzają płynność serbskiego rynku

nieruchomości, w tym segmentu handlowego, oraz przyjęte poziomy stóp kapitalizacji.

Zagrzeb

Ogółem w obrębie regionu, Chorwacja należała do najbardziej aktywnych rynków pod względem

inwestycji i realizacji projektów. Z gospodarczego punktu widzenia, atrakcyjność Chorwacji dla

inwestorów wynika z faktu, że kraj ten jest członkiem UE, oczekuje się tam wzrostu

gospodarczego, a także wzrostu PKB na mieszkańca i siły nabywczej. W obszarze rozwoju

handlu detalicznego przyczynia się do tego stabilizacja rynku detalicznego, jak również najniższe

w regionie stopy kapitalizacji. Biorąc pod uwagę odpowiednie aktywa - centra handlowe, takie

obiekty były atrakcyjne dla inwestorów również ze względu na stabilizację rynku, ograniczoną

dalszą ekspansję i ciągłe wchodzenie nowych marek na rynek.

101

Duże zainteresowane odnotowaliśmy w 2021 r. (Kaufland kupił biurowiec Business Building One

(BB1), Wiener Insurance kupił budynek biurowy przy ulicy Radnickiej, a biurowiec T-com został

zakupiony przez Grupę M +).

Nadal utrzymuje się wysokie zainteresowanie segmentem nieruchomości biurowych w Zagrzebiu

(dzięki transakcji przeprowadzonej w 2022 r.: Grupa Agram kupiła biurowiec w Zagrzebiu od

Grupy Forten. Aktywa obejmują pomieszczenia biurowe na 16 piętrach oraz powierzchnie

garażowe o łącznej powierzchni 6 700 metrów kwadratowych.

Również w 2022 r., budynki biurowe GTC Matrix A i B zostały sprzedane silnej lokalnej grupie

RE, co potwierdza zainteresowanie inwestorów i płynność na rynku.

Stopy kapitalizacji zarówno dla najlepszych biur, jak i obiektów handlowych pozostają stabilne,

stopa kapitalizacji dla biur wynosi 7,25%, a dla obiektów handlowych 7%.

Źródło: JLL we współpracy z IPC Partners i Atrium Property Services d.o.o.

4.8 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej,

charytatywnej oraz podobnej działalności.

Jako Grupa wyznaczamy sobie ambitne cele biznesowe, które chcemy realizować w sposób

zrównoważony. To odpowiedzialne zadanie dla całego naszego zespołu, dlatego stworzenie

stabilnego i motywującego środowiska pracy jest dla nas tak ważne. Wszystkie jej działania w

zakresie społecznej odpowiedzialności biznesu są prowadzone w sposób skoordynowany, aby

wspierać społeczności lokalne, w których działa Grupa. Wsparcie takie przewiduje:

• poprawę lokalnej infrastruktury, w tym drogowej i komunikacyjnej. Zasadą

obowiązującą naszej Grupy jest branie odpowiedzialności za kreowaną przez nas

przestrzeń. Infrastruktura tworzona w związku z realizowanymi inwestycjami lub na ich

potrzeby jest przekazywana nieodpłatnie miastu do korzystania przez wszystkich

mieszkańców. Ponadto przed przystąpieniem do realizacji projektów Grupy na działkach,

które nie są zabudowane albo będą otaczały przyszłe inwestycje, tworzone są

ogólnodostępne tereny zielone (skwery, parki etc.);

• sponsor

owanie lokalnych inicjatyw – Grupa bierze również czynny udział w wielu

działaniach non-profit jako partner, organizator lub sponsor. Często prezentujemy nasze

projekty lokalnej społeczności. Bierzemy aktywny udział w publicznych spotkaniach

poświęconych planowaniu przestrzennemu. Nasze biura krajowe najlepiej znają potrzeby

lokalnej społeczności i rynek, na którym działają, dlatego to one podejmują decyzje, jakie

tematy społeczne są dla nich priorytetowe. Grupa uczestniczy w lokalnych inicjatywach

między innymi takich jak:

o pomoc dla uchodźców z Ukrainy;

o organizacja bezpłatnego kursu języka polskiego dla uchodźców z Ukrainy;

o wspieranie Czerwonego Krzyża w zapewnianiu miejsca na oddawanie krwi;

o wsparcie organizacji charytatywnych w zapewnieniu miejsca w naszych centrach

handlowych i biurowcach dla działań promocyjnych w przyciąganiu sponsorów i

102

uświadamianiu ludzi o ich inicjatywach, a także stowarzyszeń humanitarnych i

charytatywnych;

o promocja lokalnych firm poprzez ciągłe dostarczanie ekologicznych

i domowych produktów dla wszystkich odwiedzających;

o organizacja konkurs plastyczny dla lokalnych szkół podstawowych;

o bezpłatne badania lekarskie dla kobiet i mężczyzn;

o organizacja pikników rodzinnych;

o organizacja comiesięcznych wyprzedaży garażowych;

o -organizacja zbiórki prezentów świątecznych;

o otwarcie w nocy bezpłatnego parkingu z powodu złych warunków pogodowych;

o -sadzenie drzew w rumuńskich lasach;

o -darowizna 100 młodych drzewek dla miasta Belgrad.

Dodatkowo Grupa wspiera lokalne instytucje, takie jak:

o Centrum Opieki Dziennej dla Dorosłych KAPTÁR w Budapeszcie (zapewniało

przedszkolu miesięczne dofinansowanie);

o Oddział intensywnej terapii wcześniaków Szpitala Św. Jana w Budapeszcie

(darowizna);

o Szpital Pediatryczny w Sofii (sponsorowanie zakupu podgrzewacza do zabiegu

infuzji krwi).

Dodatkowo Grupa przeprowadziła kilka lokalnych inicjatyw wspierających działania

sportowe lub sponsoruje:

o trening jogi - promocja aktywnego spędzania wolnego czasu;

o gry ruchowe dla dzieci podczas wakacji;

o gry miejskie dla rodzin - promocja aktywności na świeżym powietrzu;

o festiwal siatkówki - promocja zdrowego stylu życia;

o Turniej siatkówki plażowej - Puchar Śląska;

o Otwarte Mistrzostwa 40+ w siatkówce plażowej w Galerii Jurajskiej;

o Bieg przez Most w Warszawie;

o Siatkówka charytatywna – turniej siatkówki JLL;

o Bieg Mam („Białołęcki Bieg Mam”) w Warszawie;

o Bieg Niepodległości w Warszawie oraz

o wyścig Love Run w Zagrzebiu.

103

• certyfikacja ekologiczna – w trosce o ekologię inwestycje Spółki i Grupy są realizowane

zgodnie z wytycznymi ekologicznej certyfikacji budynków (LEED

i BREEAM). Grupa certyfikowała i recertyfikowała 17 nieruchomości w 2020 r., 18 w 2021

r. i 19 w roku 2022, a obecnie jest w trakcie certyfikacji lub recertyfikacji pięciu innych

nieruchomości, zgodnie z wytycznymi LEED i BREEAM. Celem Grupy jest posiadanie

portfela w 100%. certyfikowanego zgodnie z wytycznymi ekologicznej certyfikacji

budynków . Na 31 grudnia 2022 r. około 87% naszych nieruchomości posiadało zielony

certyfikat lub było w procesie jego recertyfikacji, który świadczy

o zrównoważonym rozwoju nieruchomości budowanych i zarządzanych przez GTC.

• Partnerstwo na rzecz ochrony bioróżnorodności: GTC przy wsparciu WWF Polska

edukuje swoich pracowników, najemców i społeczności lokalne w zakresie ochrony

środowiska oraz zachęca do wspólnych działań ekologicznych.

W 2022 r. Grupa poniosła wydatki na wsparcie działalności charytatywnej w łącznej kwocie 439

euro, w tym: 405 euro na organizacje społeczne/charytatywne, 24 euro na darowizny ogólne, 8

euro na działania związane ze sportem, i 2 euro na sponsorowanie kultury.

5. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych

5.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

CZYNNIKI OGÓLNE MAJĄCE WPŁYW NA WYNIKI OPERACYJNE I FINANSOWE

Kluczowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Grupy omówiono poniżej.

Zarząd uważa, że od zakończenia okresu objętego ostatnimi opublikowanymi sprawozdaniami

finansowymi na wyniki działalności Grupy wpłynęły czynniki i trendy rynkowe wymienione poniżej

oraz przewiduje, że te czynniki i trendy będą nadal istotnie wpływać na wyniki działalności Grupy

w przyszłości.

WARUNKI GOSPODARCZE W EUROPIE ŚRODKOWO-WSCHODNIEJ (CEE) ORAZ

EUROPIE POŁUDNIOWO-WSCHODNIEJ (SEE)

Kryzys na rynkach finansowych może spowodować ogólne spowolnienie gospodarki

w krajach, w których Grupa prowadzi działalność. Skutkiem pogorszenia koniunktury byłby

obniżony popyt na nieruchomości, wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętych oraz większa

konkurencja na rynku nieruchomości, co niekorzystnie wpłynęłoby na zdolność Grupy do

sprzedaży jej zrealizowanych projektów na warunkach pozwalających na uzyskanie

oczekiwanych przychodów i stóp zwrotu.

Obniżony popyt na nieruchomości, który z jednej strony, spowodowałby spadek dynamiki

sprzedaży, a z drugiej wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętych i niższe stopy zwrotu

z wynajmowanej powierzchni, znacząco wpłynąłby na wyniki działalności Grupy.

W szczególności Grupa zostałaby zmuszona do zmiany niektórych planów inwestycyjnych.

Ponadto Grupa nie mogła realizować wielu planów w krajach, w których prowadzi działalność.

104

RYNEK NIERUCHOMOŚCI W CEE I SEE

Większość przychodów Grupy pochodzi z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych

i z tytułu usług. W latach zakończonych w dniu 31 grudnia 2022 r. oraz 2021 r. odpowiednio 74%

i 76% przychodów Grupy pochodziło z wynajmu powierzchni, które zależą w dużym stopniu od

stawek czynszu za m kw. i od stopy wynajęcia. Wysokość czynszu jakiego może zażądać Grupa

w dużej mierze zależy od lokalizacji nieruchomości oraz od lokalnych trendów rynkowych i stanu

gospodarki danego kraju. Na przychody Grupy z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych

wpływa zwłaszcza oddawanie nowych powierzchni pod wynajem, zmiany wskaźnika powierzchni

niewynajętej oraz możliwości Grupy w zakresie podnoszenia czynszów. Przychody z wynajmu

zależą również od terminu zakończenia realizacji inwestycji budowlanych Grupy oraz od

możliwości wynajęcia zrealizowanych nieruchomości po korzystnych stawkach czynszu. W latach

zakończonych w dniu 31 grudnia 2022 r. oraz 2021 r. odpowiednio 26% i 24% przychodów Grupy

pochodziło z usług z tytułu obsługi nieruchomości, co odzwierciedla niektóre koszty, które Grupa

przenosi na swoich najemców.

Znaczna większość umów wynajmu Grupy jest zawierana w euro i obejmuje klauzulę pełnej

indeksacji czynszu w powiązaniu z EICP (europejski wskaźnik cen konsumpcyjnych).

W przypadku zawarcia umowy najmu w innej walucie umowa taka jest przeważnie indeksowana

do euro i powiązana ze wskaźnikiem cen konsumpcyjnych w odpowiednim kraju tej waluty.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Wyniki działalności Grupy w dużym stopniu zależą od zmian cen na rynkach nieruchomości.

Grupa wycenia wartość swoich nieruchomości przez zewnętrznych wyceniających, co najmniej

dwa razy do roku, w czerwcu i grudniu. Zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych

ujmuje się następnie jako zysk lub stratę z aktualizacji wartości aktywów w rachunku zysków i

strat.

Na wycenę nieruchomości Grupy mają wpływ trzy zasadnicze czynniki: (i) przepływy pieniężne z

działalności operacyjnej, (ii) oczekiwane stawki czynszu oraz (iii) stopy kapitalizacji wynikające z

rynkowych stóp procentowych i premii za ryzyko mających zastosowanie do działalności Grupy.

Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej zależą przede wszystkim od bieżących

przychodów z wynajmu brutto za metr kwadratowy, stopy powierzchni niewynajętej, łącznej

wielkości Portfela Nieruchomości Grupy, kosztów utrzymania i kosztów administracyjnych oraz

kosztów działalności operacyjnej. Oczekiwane wartości najmu są przeważnie określane na

podstawie oczekiwanego rozwoju wskaźników makroekonomicznych, takich jak wzrost PKB,

dochód do dyspozycji itp., a także warunków mikro-, takie jak nowe nieruchomości w

bezpośrednim sąsiedztwie, konkurencja itp. Na stopy kapitalizacji mają wpływ obowiązujące

stopy procentowe i wysokość premii za ryzyko. W przypadku braku innych zmian, gdy rosną stopy

kapitalizacji, spada wartość rynkowa, i vice versa. Niewielkie zmiany jednego lub kilku z tych

czynników mogą mieć znaczący wpływ na wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnych Grupy

i wyniki jej działalności.

Ponadto wycena gruntów Grupy przeznaczonych pod zabudowę zależy również od praw

budowlanych oraz przewidywanego harmonogramu inwestycji. Wartość banku ziemi, który

wyceniany jest przy wykorzystaniu metody porównawczej, ustalana jest przez odniesienie do cen

rynkowych stosowanych w transakcjach dotyczących podobnych nieruchomości.

105

Grupa rozpoznała stratę z tytułu aktualizacji wartości aktywów oraz utraty wartości nieruchomości

inwestycyjnych w wysokości 139.166 zł (29.422 euro) i w wysokości 59.493 zł (12.867 euro)

odpowiednio, w roku zakończonym w dniu 31 grudnia 2022 r. i w dniu 31 grudnia 2021 r.

WPŁYW ZMIAN STOPY PROCENTOWEJ

Podwyżki stóp procentowych generalnie zwiększają koszty finansowania Grupy. Jednak na dzień

31 grudnia 2022 r. 95% kredytów Grupy było opartych na stałej stopie procentowej lub

zabezpieczonych przed wahaniami stóp procentowych, głównie poprzez swapy stóp

procentowych i transakcje typu cap.

W otoczeniu ekonomicznym o wystarczającym dostępie do finansowania, popyt na

nieruchomości inwestycyjne zazwyczaj wzrasta, gdy stopy są niskie, co może prowadzić do

wyższej wyceny istniejącego Portfela Nieruchomości Grupy. Z drugiej strony wzrost stóp

procentowych zazwyczaj ma niekorzystny wpływ na wycenę nieruchomości Grupy, co może

prowadzić do konieczności ujęcia straty z tytułu aktualizacji wartości lub utraty wartości

nieruchomości inwestycyjnych i projektów mieszkaniowych, co z kolei może mieć niekorzystny

wpływ na dochody Grupy

Historycznie stawki EURIBOR utrzymywały się na poziomie zbliżonym do zera lub ujemnym, co

przedstawia poniższy wykres. Jednak ze względu na presję inflacyjną w ostatnich sześciu

miesiącach roku Europejski Bank Centralny podjął decyzję o podwyżce stóp procentowych i

oczekuje się, że w najbliższych latach będą one dodatnie.

Wykres przedstawia EURIBOR dla depozytów trzymiesięcznych za okres 2012 – 2023.

1,34%

0,19%

0,28%

0,08%

-0,13%

-0,32%

-0,33%

-0,31%

-0,38%

-0,55%

-0,57%

-0,53%

-0,34%

0,71%

1,97%

2,48%

2,16%

2,78%

3,05%

EURIBOR dla depozytów 3-miesięcznych

106

WPŁYW ZMIAN KURSÓW WALUT OBCYCH

Za rok zakończony w dniu 31 grudnia 2022 r. i 31 grudnia 2021 r. znakomita większość

przychodów i kosztów Grupy była wyrażona w euro. Jednakże kursy wymiany w stosunku do euro

walut krajowych w krajach, w których Grupa prowadzi działalność stanowią istotny czynnik,

ponieważ uzyskiwane kredyty mogą być denominowane albo w euro albo w walutach krajowych.

Grupa prezentuje swoje skonsolidowane sprawozdania finansowe w euro, prowadzi jednak

działalność w Polsce, Rumunii, na Węgrzech, w Chorwacji, Serbii i Bułgarii. Grupa uzyskuje

zdecydowaną większość swoich przychodów z czynszu denominowanego w euro, lecz otrzymuje

część swoich przychodów i ponosi większość swoich kosztów (włącznie ze znakomitą

większością kosztów sprzedaży i kosztów administracyjnych) w walutach krajowych, a w

szczególności w polskich złotych, bułgarskich lewach, węgierskich forintach, rumuńskich lejach i

serbskich dinarach. W szczególności znacząca część kosztów finansowych ponoszonych przez

Grupę obejmuje: (i) oprocentowanie obligacji wyemitowanych przez Grupę w polskich złotych (ii)

oprocentowanie obligacji wyemitowanych przez Grupę w węgierskich forintach. Kursy wymiany

walut krajowych względem euro były przedmiotem wahań w przeszłości. Grupa zabezpiecza

wahania kursów kontraktami typu hedge.

Obciążenie wyniku finansowego podatkiem dochodowym (bieżącym i odroczonym)

w systemach prawnych, w których Grupa prowadzi działalność, wyrażone jest w walutach

krajowych. W związku z tym obciążenie podatkowe było i może w przyszłości podlegać

poważnym zmianom w związku z wahaniami kursów walut.

Odpowiednio, zmiany kursów walut mają istotne znaczenie dla działalności i wyników

finansowych Grupy.

WPŁYW INFLACJI

Pandemia COVID-19 w Europie skłoniła rządy do wdrożenia pakietów ratunkowych, a także

wspierania polityki pieniężnej Europejskiego Banku Centralnego w celu złagodzenia

gospodarczych skutków pandemii, które mają bezpośredni lub pośredni wpływ na konsumpcję

gospodarstw domowych, a tym samym wskaźniki cen konsumpcyjnych. Wzrost cen energii i usług

znacząco wpływa na stopę inflacji.

Wyniki finansowe Grupy są powiązane z indeksem cen konsumpcyjnych, gdyż z jednej strony

przychody z najmu są indeksowane do europejskiego indeksu CPI, a z drugiej strony część

zadłużenia opiera się na zmiennym oprocentowaniu, które również może ulegać wahaniom w

wyniku inflacji. Na dzień 31 grudnia 2022 r. 95% zadłużenia Grupy opiera się na stałej stopie

procentowej lub jest zabezpieczone przed wahaniami stóp procentowych (hedged), więc

ekspozycja na zmiany stóp procentowych jest ograniczona.

Dodatkowo Grupa prowadzi centra handlowe, a część czynszu (ok. 5% łącznych przychodów z

wynajmu w 2022 r.) opiera się na obrotach najemcy, które mogą być uzależnione od inflacji.

Obroty najemców mogą mieć wpływ na działalność i wyniki finansowe Grupy.

Według Eurostatu roczna inflacja w strefie euro wyniosła 9,2% w grudniu 2022 r. i oczekuje się,

że będzie nadal rosnąć. Poniższy wykres przedstawia zharmonizowany wskaźnik cen

107

konsumpcyjnych (HICP) w krajach, w których działa Grupa, oraz w strefie euro. Obecnie

stosowanym okresem odniesienia głównego indeksu jest rok 2015.

* różnice w definicji (patrz dane i metodologia: https://ec.europa.eu/eurostat/web/hicp/overview)

Źródło: https://ec.europa.eu/eurostat/web/hicp/overview

DOSTĘPNOŚĆ FINANSOWANIA

Na rynkach CEE i SEE spółki deweloperskie, w tym spółki zależne, zazwyczaj finansują

inwestycje dotyczące nieruchomości wpływami z emisji obligacji i kredytami bankowymi,

pożyczkami od swoich spółek holdingowych. Dostępność i koszty uzyskania finansowania mają

istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych Grupy i tym samym dla jej

perspektyw rozwojowych, a także dla jej możliwości spłaty aktualnego zadłużenia. Niestabilna

sytuacja geopolityczna może mieć negatywny wpływ na koszt i dostępność finansowania.

Ponadto dostępność i koszt finansowania mogą mieć wpływ na dynamikę działalności

deweloperskiej i zysk netto Grupy.

WPŁYW SYTUACJI W UKRAINIE NA GRUPĘ GTC

Od początku wojny na Ukrainie, tj. 24 lutego 2022 r., pomimo, że Grupa nie prowadzi działalności

na terytorium Ukrainy, Rosji lub Białorusi, nie można wykluczyć, że obecna sytuacja geopolityczna

w Europie wywołana tą wojną, która spowodowała szereg konsekwencji makroekonomicznych dla

Polski i innych krajów europejskich, może mieć również wpływ na działalność Grupy.

Kontynuacja wojny, jej skala i dalszy przebieg działań zbrojnych mogą spowodować rozszerzenie

zakresu nałożonych dotychczas sankcji gospodarczych, dalsze zakłócenia

w łańcuchach dostaw, ograniczoną dostępność podwykonawców oraz ogólny wzrost cen

materiałów wynikający m.in. z rosnących cen energii, co z kolei może przełożyć się na znaczne

koszty realizacji inwestycji prowadzonych przez Grupę.

-1%

14%

19%

24%

29%

Stopa infoacji (%) mierzona przez HICP

Strefa euro- 19 krajów (2015-2022); 20 krajów (od 2023 r.)

Bułgaria

Chorwacja

Węgry

108

Znacznie wyższe i zmienne koszty energii (poważny kryzys energetyczny z powodu gwałtownych

cięć w dostawach gazu ziemnego z Rosji po wybuchu konfliktu Rosja-Ukraina) oraz ogólna

niepewność związana z wpływem wojny w Ukrainie zarówno na gospodarkę światową, jak i

gospodarkę krajów Europy Południowo-Wschodniej i Środkowo-Wschodniej oraz pogorszenie

sytuacji gospodarczej na świecie i w poszczególnych regionach mogą negatywnie wpłynąć na

sytuację ekonomiczną Grupy.

Na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania wpływ wojny w Ukrainie na działalność Grupy

nie jest istotny. Jednakże nie jest możliwe oszacowanie skali tego wpływu

w przyszłości, a ze względu na dużą zmienność sytuacji Spółka na bieżąco monitoruje sytuację i

analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej

Grupy oraz jej długoterminowych planów inwestycyjnych.

5.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

WYDARZENIA KORPORACYJNE

W dniach 10-11 stycznia 2022 r., Grupa ujęła wpływy z tytułu emisji akcji (w kwocie netto,

pomniejszonej o koszty emisji) w kwocie 556.800 zł (120.400 euro).

W dniu 18 października 2022 r. wypłacono akcjonariuszom dywidendę w kwocie 160.800 zł.

NABYCIA ORAZ INWESTYCJE

W roku 2022 Grupa nabyła:

• 100% udziałów w holdingu G-Zeta DBRNT Kft. (GTC DBRNT Projekt Kft.) za cenę 7.700

euro;

• 100% udziałów w holdingu G-Epsilon PSZTSZR Kft. (GTC PSZTSZR Projekt Kft.) za cenę

9.900 euro;

• grunt w Belgradzie o powierzchni 19.537 m kw. za cenę 33.800 euro;

• grunt w centralnej części Budapesztu za cenę 6.550 euro;

• 25% udziału w parku innowacji w hrabstwie Kildare, Irlandia. Transacja obejmuje

początkową inwestycję o wartości około 115.000 euro;

• 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal Alternative

Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12.600 euro.

W roku 2022 Grupa ukończyła:

• budynek Pillar – nowy budynek biurowy klasy A w Budapeszcie na Węgrzech;

• budynek GTC X – nowy budynek biurowy klasy A w Belgradzie w Serbii;

• budynek Sofia Tower 2 – nowy budynek biurowy klasy A w Sofii w Bułgarii.

109

W marcu 2022 r. Grupa GTC rozpoczęła realizację trzeciego biurowca w ramach Matrix Office

Park w Zagrzebiu – Matrix C.

SPRZEDAŻ JEDNOSTEK ZALEŻNYCH I AKTYWÓW

W roku 2022 Grupa sprzedała:

• serbskie spółki zależne: Atlas Centar d.o.o. Beograd, Demo Invest d.o.o. Novi Beograd,

GTC BBC d.o.o., GTC Business Park d.o.o. Beograd, GTC Medjunarodni Razvoj

Nekretnina d.o.o. Beograd oraz Commercial oraz Residential Ventures d.o.o. Beograd, a

także węgierską spółkę Office Planet Kft. będącą właścicielem 70% kapitału sprzedanych

serbskich spółek. Wpływy netto ze sprzedaży wyniosły 125.112 euro (pomniejszone o

środki pieniężne w zbywanej jednostce - 10.475 euro);

• Cascade Building S.R.L, będącej właścicielem Cascade Office Building w Bukareszcie

(4.211 m kw.). Wpływy netto ze sprzedaży wyniosły 9.600 euro (pomniejszone o środki

pieniężne w zbywanej jednostce 700 euro);

• GTC Matrix d.o.o., będącej właścicielem budynków Matrix A oraz Matrix B. Wpływy netto

ze sprzedaży GTC Matrix d.o.o. wyniosły 51.300 euro (pomniejszone o środki pieniężne

w zbywanej jednostce w wysokości 400 euro);

• budynek biurowy Forest Offices Debrecen. Cena sprzedaży wynosi 19,1 biliona HUF

(równowartość 47.700 euro na 31 grudnia 2022 r.). Transakcja została sfinalizowana 30

stycznia 2023 r.

SPŁATA OBLIGACJI, REFINANSOWANIE ORAZ POZOSTAŁE ZMIANY DO UMÓW

KREDYTOWYCH

W roku 2022 Grupa:

• spłaciła wszystkie obligacje wyemitowane pod kodem ISIN PLGTC0000292 (spłata

całkowita). Wartość nominalna całej emisji wynosiła 9.440 euro.

• zwiększyła kwotę kredytu odnawialnego do 94.000 euro. Na dzień bilansowy kredyt nie

był wykorzystywany.

• przedłużyła do 31 sierpnia 2025 r. umowę kredytu bankowego z Santander Bank Polska,

a pozostała część kredytu bankowego w kwocie 63.000 zł (13.500 euro) zostanie

spłacona jednorazowo w dacie wymagalności zobowiązania.

• przedpłaciła 6.100 euro kredytu w Berlin Hyp AG (projekt UBP) Pozostała część kredytu

bankowego zostanie spłacona jednorazowo w dacie wymagalności zobowiązania.

• dokonała częściowego wykupu obligacji o numerze ISIN PLGTC0000318 (jedna trzecia

całkowitej emisji) w kwocie 73.333 zł.

110

5.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi

prognozami

Grupa nie publikowała prognoz na rok 2022.

5.4 Przegląd sytuacji finansowej

5.4.1 Główne pozycje przeglądu sytuacji finansowej

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Nieruchomości inwestycyjne będące własnością Grupy obejmują powierzchnie biurowe

i handlowe, w tym nieruchomości w budowie. Nieruchomości inwestycyjne mogą być podzielone

na: (i) ukończone nieruchomości inwestycyjne; (ii) nieruchomości inwestycyjne

w budowie; oraz (iii) grunty przeznczone pod zabudowę komercyjną oraz (iv) prawo wieczystego

użytkowania gruntów.

ZASÓB DZIAŁEK MIESZKANIOWYCH

Grupa klasyfikuje swoje zasoby mieszkaniowe, jako aktywa obrotowe lub aktywa trwałe według

etapu ich zagospodarowania w ramach cyklu operacyjnego firmy. Normalny cykl operacyjny w

większości przypadków przypada na okres od jednego do pięciu lat. Grupa klasyfikuje swoje

zasoby mieszkaniowe, których rozpoczęcie zagospodarowania jest planowane, na co najmniej

rok po dniu bilansowym, jako zasób działek mieszkaniowych, który jest częścią jej aktywów

trwałych.

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych są rozpoznawane metodą praw własności.

Inwestycja jest ujmowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według kosztu powiększonego o

zmiany w udziale Grupy w aktywach netto jednostki stowarzyszonej, mające miejsce po zakupie.

AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Aktywa przeznaczone do sprzedaży obejmują powierzchnie biurowe lub powierzchnie handlowe

oraz niezabudowane działki, które są przeznaczone do sprzedaży.

FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE (ZWIĄZANE Z NIERUCHOMOŚCIAMI INWESTYCYJNYMI)

WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY

Finansowe aktywa trwałe wyceniane są w wartości godziwej a zmiany netto w wartości godziwej

są ujmowane w sprawozdaniu zysków i strat.

DEPOZYTY ZABLOKOWANE

Depozyty zablokowane krótko- i długoterminowe są depozytami o ograniczonej możliwości

dysponowania i mogą być wykorzystywane jedynie do pewnych działań operacyjnych, zgodnie z

postanowieniami zawartymi w ich umowach.

111

INSTRUMENTY POCHODNE

Instrumenty pochodne obejmują instrumenty posiadane przez Grupę w celu zabezpieczenia

ryzyka związanego z wahaniami stóp procentowych i kursów walutowych. W odniesieniu

do instrumentów zakwalifikowanych jako zabezpieczenia przepływów pieniężnych część zysku

lub straty na instrumencie zabezpieczającym, która zostanie uznana za efektywne

zabezpieczenie, ujmuje się bezpośrednio w innych całkowitych przychodach, a nieefektywną

część (o ile taka wystąpi) ujmuje się w zysku lub stracie netto. Klasyfikacja zabezpieczeń w

sprawozdaniu z sytuacji finansowej zależy od ich dojrzałości. W przypadku instrumentów

pochodnych, które nie kwalifikują się do rachunkowości zabezpieczeń, wszelkie zyski lub straty

wynikające ze zmiany wartości godziwej są ujmowane bezpośrednio w zysku lub stracie netto za

dany rok. Wartość godziwa kontraktów terminowych (interest rate swaps) jest ustalana poprzez

obliczenie bieżącej wartości przepływów pieniężnych każdego etapu transakcji, z

uwzględnieniem kilku czynników ryzyka.

5.4.2 Porównanie sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2022 r. i 2021 r.

AKTYWA

Wartość aktywów ogółem spadła o 558.059 zł (4%) i wynosiła 12.521.479 zł na dzień

31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 13.079.538 zł na dzień 31 grudnia 2021 r.

Wartość nieruchomości inwestycyjnych wzrosła o 216.863 (2%) zł do 10.522.555 zł na dzień 31

grudnia 2022 r. w porównaniu do 10.305.692 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie w wyniku

inwestycji w wysokości 432.094 zł, szczególnie nieruchomości w budowie oraz 274.272 zł głownie

w nabycie nieruchomości na Węgrzech i gruntu w Serbii, a także efekt różnic kursowych z

przeliczenia w wysokości 203.999 zł, co zostało częściowo skompensowane

przeklasyfikowaniem do aktywów przeznaczonych do sprzedaży budynku Forest Office Debrecen

i działki w Polsce w wysokości 245.262 zł, sprzedażą budynków biurowych Cascade, Matrix A i

B w wysokości 287.738 zł, sprzedażą gruntów w Polsce w wysokości 41.652 zł oraz stratą z

aktualizacji wartości aktywów w wysokości 127.696 zł.

Wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży spadła o 1.100.866 zł do 242.163 zł na dzień

31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 1.343.029 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie

w wyniku zakończenia sprzedaży serbskich aktywów (budynki biurowe, środki pieniężne

i depozyty oraz inne), co zostało częściowo skompensowane przeklasyfikowaniem do aktywów

przeznaczonych do sprzedaży budynku Forest Office Debrecen w wysokości 223.708 zł.

Wartość instrumentów pochodnych wzrosła o 112.731 zł do 116.530 zł na dzień 31 grudnia 2022

r. w porównaniu do 3.799 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie na skutek pozytywnej wyceny

kontraktów IRS związanych z kredytami bankowymi.

Wartość finansowych aktywów trwałych (związanych z nieruchomościami inwestycyjnymi)

wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy wzrosła o 611.286 zł na dzień 31

grudnia 2022 r. w porównaniu do 0 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., w związku z początkową

inwestycją o wartości około 115.000 euro w projekt Kildare Innovation Campus poprzez papiery

dłużne oraz nabycia 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal

Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12.600 euro.

112

Wartość należności od udziałowców spadła do 0 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do

567.681 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., w związku z zarejestrowaniem przez Krajowy Rejestr

Sądowy podwyższenia kapitału Spółki i zanotowaniem wpływów w styczniu 2022 r.

Wartość przedpłat, czynnych rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz pozostałych należności

spadła o 16.667 zł ( 31%) do 36.295 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 52.962 zł

na dzień 31 grudnia 2021 r., w związku ze spadkiem zaliczek dla generalnych wykonawców na

skutek ukończenia biurowca Pillar na Węgrzech.

Wartość należności z tytułu podatku VAT oraz innych podatków wzrosła o 11.280 zł (83%) do

24.880 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 13.600 zł na dzień 31 grudnia 2021 r.,

głównie w wyniku zakupu aktywów oraz w związku z działalnością deweloperską.

Wartość środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wzrosła o 137.409 zł (34%) do 539.709 zł na

dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 402.300 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie w

wyniku w wpływów ze sprzedaży sektora biurowego w Serbii, Chorwacji i Rumunii

pomniejszonych o środki pieniężne w zbywanych spółkach w wysokości 872.527 zł w połączeniu

z wpływami z tytułu podwyższenia kapitału, pomniejszonymi o koszty emisji w wysokości 556.821

zł, co zostało częściowo skompensowane wydatkami na nabycie finansowych aktywów trwałych

(związanych z nieruchomościami inwestycyjnymi) wycenianych w wartości godziwej przez wynik

finansowy w wysokości 610.895 zł oraz wydatkami na nabycie nowych nieruchomości i gruntów

w wysokości 272.370 zł oraz wydatkami na nieruchomości inwestycyjne oraz środki trwałe w

wysokości 400.069 zł.

PASYWA

Wartość kredytów i obligacji spadła 171.279 zł (3%) do 5.805.416 zł na dzień 31 grudnia 2022 r.

w porównaniu do 5.976.695 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie na skutek spłaty obligacji oraz

kredytów bankowych w wysokości 244.305 zł oraz zamiany pożyczki udzielonej przez udziałowca

niekontrolującego na kapitał własny w wysokości 27.592 zł, co zostało częściowo

skompensowane poprzez ciągnienia z pożyczki w wyniku ukończenia projektu Pillar w wysokość

28.845 zł oraz różnic kursowych na obligacjach w PLN i HUF w wysokości 62.070 zł.

Wartość zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży spadła do 0 zł na

dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 712.130 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. na skutek

sprzedaży nieruchomości biurowych w Serbii.

Wartość zobowiązania z tytułu leasingu (wliczając krótkoterminową część zobowiązań) wzrosła

o 17.155 zł (10%) do 196.371 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. z 179.216 zł na dzień 31 grudnia

2021, głównie z tytułu rozpoznania zobowiązania leasingowego w kwocie 22.567 zł.

Wartość zobowiązań z tytułu instrumentów pochodnych wzrosła o 39.176 zł (21%) do 229.702 zł

na dzień 31 grudnia 2022 r. z 190.526 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie ze względu na

zmiany wartości godziwej w związku ze swapami walutowymi na obligacjach węgierskich.

Wartość zobowiązań inwestycyjnych, z tytułu dostaw i usług oraz rezerw wzrosła o 50.248 zł

(35%) do 193.251 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 143.003 zł na dzień 31 grudnia

2021 r., głównie ze względu na zobowiązania związane z działalnością deweloperska.

113

Wartość zobowiązań z tytułu podatku dochodowego wzrosła o 12.149 zł do 16.748 zł na dzień

31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 4.599 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie ze względu ze

względu na podatek dochodowy związany ze sprzedażą nieruchomości biurowych w Serbii.

KAPITAŁ WŁASNY

Wartość niezarejestrowanego podwyższenia kapitału zakładowego spadło do 0 zł na dzień 31

grudnia 2022 r w porównaniu do 557.939 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. na skutek rejestracji

podwyższenia kapitału przez Krajowy Rejestr Sądowy.

Wartość kapitału podstawowego

wzrosła o 8.870 zł (18%) do 57.426 zł na dzień 31 grudnia 2022

r. w porównaniu do 48.556 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie w wyniku reklasyfikowania

niezarejestrowanego podwyższenia kapitału zakładowego na skutek jego rejestracji.

Wartość nadwyżki z emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej wzrosła o 549.069 zł (22%) do

2.997.840 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 2.448.771 zł na dzień 31 grudnia 2021

r. głównie w wyniku podwyższenia kapitału zakładowego po cenie powyżej wartości nominalnej.

Wartość zysków zatrzymanych spadła o 51.857 zł (3%) do 1.435.937 zł na dzień 31 grudnia 2022

r. w porównaniu do 1.487.794 zł na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie w wyniku wypłaty dywidendy

z zysku za rok 2021 w wysokości 160.791 zł, co zostało częściowo skompensowane

rozpoznaniem zysku za okres w wysokości 108.934 zł.

Efekt wyceny transakcji zabezpieczających spadł o 109.617 zł (80%) do 27.762 zł straty na dzień

31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 137.379 zł straty na dzień 31 grudnia 2021 r., głównie na

skutek pozytywnej wyceny kontraktów IRS związanych z zabezpieczonymi kredytami bankowymi

w następstwie wzrostu rynkowych stóp procentowych.

Wartość kapitałów wzrosła o 188.310 zł (4%) do 5.325.789 zł na dzień 31 grudnia 2022 r.

w porównaniu do 5.137.479 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. głównie w wyniku rozpoznania zysku

za okres w wysokości 115.216 zł oraz pozytywnej zmiany z tytułu wyceny transakcji

zabezpieczających o 109.617 zł, a także zmianą różnic kursowych z przeliczenia w wysokości

100.408 zł. Wzrost został częściowo skompensowany wypłatą dywidendy z zysku za rok 2021 w

wysokości 160.791 zł.

5.5 Skonsolidowany rachunek zysków i strat

5.5.1 Główne pozycje skonsolidowanego rachunku zysków i strat

PRZYCHODY Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Przychody z działalności operacyjnej obejmują:

• przychody z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych, które składają

się z comiesięcznych płatności czynszu przez najemców nieruchomości inwestycyjnych

Grupy dla powierzchni biurowych lub handlowych wynajmowanych

tym najemcom. Przychody z najmu są ujmowane jako przychód przez okres najmu;

114

•

przychody z tytułu usług, które obejmują opłaty ponoszone przez najemców

nieruchomości inwestycyjnych Grupy na pokrycie kosztów usług świadczonych przez

Grupę w odniesieniu do ich najmu.

KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Koszty działalności operacyjnej obejmują:

• koszty wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych oraz usług, które składają

się na wszystkie koszty związane z usługami zarządzania świadczonymi

dla poszczególnych najemców w nieruchomościach Grupy - koszty usług powinny być

pokryte przychodami z tytułu usług.

MARŻA BRUTTO NA DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Marża brutto na działalności operacyjnej równa jest przychodom z działalności operacyjnej

pomniejszonym o koszty działalności.

KOSZTY SPRZEDAŻY

Koszty sprzedaży obejmują:

• prowizje brokerskie i podobne opłaty poniesione na wynajem lub sprzedaż powierzchni;

• koszty reklamy; oraz

• wynagrodzenia i związane z nimi.

KOSZTY ADMINISTRACYJNE

Koszty administracyjne obejmują:

• wynagrodzenie, koszty zarządzania i inne wydatki, które obejmują wynagrodzenia

wszystkich pracowników, którzy nie są bezpośrednio zaangażowani w sprzedaż

lub wynajem;

• rezerwy na rzecz programu motywacyjnego opartego na akcjach, który został przyznany

kluczowym pracownikom;

• koszty audytu, doradców prawnych i innych;

• wydatki biurowe;

• koszty amortyzacji obejmujące amortyzację rzeczowych aktywów trwałych Grupy; oraz

• inne.

ZYSK/(STRATA) Z AKTUALIZACJI WYCENY/UTRATY WARTOŚCI AKTYWÓW

Zysk (strata) netto z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz nieruchomości

inwestycyjnych w budowie odzwierciedla zmiany wartości godziwej nieruchomości

inwestycyjnych oraz nieruchomości inwestycyjnych w budowie.

115

PRZYCHODY/(KOSZTY) FINANSOWE NETTO

Przychody finansowe obejmują odsetki od pożyczek udzielonych spółkom stowarzyszonym

i odsetki od lokat bankowych.

Koszty finansowe obejmują odsetki od pożyczek oraz kosztów odroczonego zadłużenia. Koszty

finansowania zewnętrznego są ujmowane w okresie, w którym zostały poniesione,

z wyjątkiem tych, które są bezpośrednio związane z budownictwem. W takim przypadku koszty

finansowania zewnętrznego są kapitalizowane jako część kosztu danego składnika aktywów.

Koszty finansowania zewnętrznego obejmują odsetki oraz różnice kursowe.

Ponadto przychody lub koszty finansowe obejmują rozliczenia aktywów finansowych i zysku lub

straty wynikających ze zmian wartości godziwej instrumentów pochodnych, które nie

są kwalifikowane do rachunkowości zabezpieczeń.

OPODATKOWANIE

Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obrotowy obejmuje podatek bieżący

oraz podatek odroczony. Podatek bieżący to spodziewany podatek od dochodu

do opodatkowania za dany rok przy zastosowaniu obowiązujących na dzień bilansowy stawek

podatkowych oraz wszelkie zmiany należnego podatku w odniesieniu do lat poprzednich.

W większości przypadków Grupa sprzedaje spółki będące właścicielami nieruchomości zamiast

samych nieruchomości po części dlatego, że w niektórych krajach sprzedaż nieruchomości

zazwyczaj podlega podatkowi od przekazania nieruchomości i/lub VAT.

5.5.2 Porównanie wyników finansowych za okres 12 miesięcy zakończony 31

grudnia 2022 r. z tym samym okresem roku 2021.

PRZYCHODY Z WYNAJMU I USŁUG

Przychody z tytułu wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych i przychody z tytułu usług za

okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. spadły o 4.705 zł (1%) i wyniosły 780.664 zł w

porównaniu do 785.369 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r. Grupa rozpoznała

spadek przychodów z tytułu wynajmu o 118.110 zł w następstwie sprzedaży portfela biurowego

w Serbii w pierwszym kwartale 2022 and sprzedaży budynku biurowego Cascade w trzecim

kwartale 2022 r. Dodatkowo Grupa zaobserwowała niewielki spadek średniego poziomu najmu

w budynkach biurowych w Polsce i Rumunii, który miał negatywny wpływ na przychody.

Spadek ten został częściowo skompensowany wzrostem przychodów z wynajmy o 71.710 zł na

skutek nabycia nieruchomości generujących przychód oraz ukończeniu budynków Pillar w

Budapeszcie i GTC X w Belgradzie jak również dzięki wzrostowi przychodów z wynajmu

powierzchni w centrach handlowych o 52.025 zł na skutek zakończenia obniżek i rabatów

związanych z Covid-19 i działań podjętych w celu pomocy najemcom detalicznym. Grupa

zaobserwowała również wzrost średniej stawki czynszu po indeksacji stawek czynszów o inflację.

116

KOSZTY USŁUG

Koszty z tytułu usług wzrosły o 19.408 (10%) i wyniosły 222.000 zł za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 202.592 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31

grudnia 2021 r. Grupa rozpoznała wzrost kosztów z tytułu usług związany z nabyciem

nieruchomości generujących przychód oraz ukończeniem budynku Pillar i GTC X o 22.731 zł oraz

wzrost kosztów z tytułu usług o 16.404 zł wynikające z inflacyjnego wzrostu kosztów

operacyjnych. Wzrost ten został częściowo skompensowany przez spadek kosztów z tytułu usług

w wyniku sprzedaży portfela biurowego w Serbii w pierwszym kwartale 2022 oraz sprzedaży

budynku biurowego Cascade w trzecim kwartale 2022 r. w wysokości 25.075 zł.

ZYSK BRUTTO Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Zysk brutto z działalności operacyjnej spadł o 24.113 zł (4%) i wyniósł 558.664 zł za okres

12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 582.777 zł za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2021 r., głównie w wyniku wzrostu kosztów usług w wyniku inflacji i

spadku średniego poziomu najmu w budynkach biurowych w Polsce i Rumunii. w połączeniu z

utratą przychodów z wynajmu w wyniku sprzedaży portfela biurowego w Serbii.

Marża brutto z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych za okres 12 miesięcy zakończony

31 grudnia 2022 r. wynosiła 72% w porównaniu do 74% za okres 12 miesięcy zakończony 31

grudnia 2021 r.

KOSZTY ADMINISTRACYJNE

Koszty administracyjne, po wyłączeniu kosztów programu motywacyjnego, wzrosły o 10.914 zł

(17%) i wyniosły 73.547 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do

62.633 zł kosztów za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r. głównie ze względu na

wzrost kosztów audytu, doradztwa informatycznego i innych kosztów doradztwa. Wycena

rynkowa płatności w formie akcji własnych pozwoliła na rozpoznanie przychodów z tytułu

transakcji opartych na płatnościach w formie akcji własnych w wysokości 3.056 zł za okres 12

miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. wobec 1.973 zł kosztów za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2021 r. Łączne koszty administracyjne wzrosły o 5.885 zł do 70.491 zł za

okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. w porównaniu 64.606 zł za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2021 r.

STRATA Z AKTUALIZACJI NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH ORAZ GRUNTÓW

PRZEZNACZONYCH POD ZABUDOWĘ MIESZKANIOWĄ

Strata netto z tytułu aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych oraz gruntów

przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022

r. wyniósł 139.166 zł w porównaniu do 59.493 zł straty za okres 12 miesięcy zakończony 31

grudnia 2021 r. i napędzany jest głównie utratą wartości budynków wynikający z spadku obłożenia

i wzrostu rynkowej stopy kapitalizacji (marekt yield), co zostało częściowo skompensowane

wzrostem wartości budynku Matrix C w Zagrzebiu i budynku Pillar w Budapeszcie

117

ZYSK/( STRATA) Z TYTUŁU RÓŻNIC KURSOWYCH, NETTO

Strata z tytułu różnic kursowych netto wyniosła 10.485 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31

grudnia 2022 r. w porównaniu do zysku z tytułu różnic kursowych netto w wysokości 895 zł za

okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r.

PRZYCHODY FINANSOWE

Przychody finansowe wyniosły 6.618 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. w

porównaniu z przychodami w wysokości 1.388 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2021 r.

KOSZTY FINANSOWE

Koszty finansowe spadły o 42.508 zł (22%) i wyniosły 155.174 zł za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2022 r. wobec 197.682 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2021 r. głównie ze względu na zmianę strategii finansowania i przejście na finansowanie

niezabezpieczone. Średnia ważona stopa procentowa (włączając instrumenty zabezpieczające)

na dzień 31 grudnia 2022 r. wyniosła 2,21% w skali r.

ZYSK/(STRATA) PRZED OPODATKOWANIEM

Zysk netto za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. wyniósł 174.594 zł

w porównaniu do 257.424 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r. Spadek ten

wynikał głównie z rozpoznania mniejszego zysku z działalności operacyjnej, wyższej straty z

aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę

mieszkaniową i straty z tytułu różnic kursowych netto, co zostało częściowa skompensowane

przez niższe koszty finansowe o 42.508 zł.

PODATEK DOCHODOWY

Podatek dochodowy za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. wyniósł 59.378 zł w

porównaniu do 62.780 zł podatku za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r. Podatek

dochodowy zawierał w szczególności bieżący podatek dochodowy w wysokości 58.727 zł oraz

podatek odroczony w wysokości 651 zł.

ZYSK/(STRATA) NETTO

Zysk netto za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. spadł o 79.428 zł (41%)

i wyniósł 115.216 zł w porównaniu do 194.644 zł za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2021 r. Spadek ten wynikał głównie z rozpoznania mniejszego zysku przed opodatkowaniem.

118

ANALIZA SEGMENTOWA

Rok zakończony

31 grudnia 2022 r.

Rok zakończony

31 grudnia 2021 r.

Przychody z tytułu wynajmu powierzchni

nieruchomości biurowych

351.818 415.067

Przychody z tytułu usług obsługi

nieruchomości biurowych

115.860 120.758

Przychody z tytułu wynajmu powierzchni

w galeriach handlowych

227.277 180.014

Przychody z tytułu usług obsługi galerii

handlowych

85.709 69.530

Razem

780.664

785.369

Poniższy wykres prezentuje przychody z wynajmu w podziale na sektory na rok zakończony 31

grudnia 2022 r.

Segmenty operacyjne są agregowane do segmentów sprawozdawczych, biorąc pod uwagę

charakter działalności, rynki operacyjne i inne czynniki. GTC działa na sześciu kluczowych

rynkach: w Polsce, na Węgrzech, Bukareszcie, Belgradzie, w Sofii oraz w Zagrzebiu.

Obecne segmenty operacyjne są podzielone na strefy geograficzne, które odzwierciedlają

aktualny charakter struktury sprawozdawczości zarządczej:

a. Polska

b. Belgrad

c. Węgry

d. Bukareszt

e. Zagrzeb

f. Sofia

g. Pozostałe

Dane finansowe przygotowywane dla celów sprawozdawczości zarządczej na których bazuje

sprawozdawczość segmentowa oparte są na tych samych zasadach rachunkowości, jakie

stosuje się przy sporządzaniu skonsolidowanych sprawozdań finansowych Grupy.

Nieruchomości

biurowe

60%

Nieruchomości

handlowe

40%

119

Poniższa tabela przedstawia analizę segmentową przychodów i kosztów za lata zakończone 31

grudnia 2022 r. oraz 31 grudnia 2021 r.:

Rok zakończony

31 grudnia 2022 r.

Portfolio

Przychody

z wynajmu

Przychody z usług

Koszty

Zysk brutto

z działalności

operacyjnej

Polska

233.980

85.728

(89.462)

230.246

Belgrad

37.022

11.919

(13.906)

35.035

Węgry

161.487

59.997

(62.983)

158.501

Bukareszt

39.675

10.995

(15.931)

34.739

Zagrzeb

49.845

18.860

(20.782)

47.923

Sofia

57.086

14.070

(18.936)

52.220

Razem

579.095

201.569

(222.000)

558.664

Rok zakończony

31 grudnia 2021 r.

Portfolio

Przychody

z wynajmu

Przychody

z usług

Koszty

Zysk brutto

z działalności

operacyjnej

Polska

214.864

76.618

(82.027)

209.455

Belgrad

118.401

34.858

(37.174)

116.085

Węgry

118.291

35.589

(35.452)

118.428

Bukareszt

54.909

13.689

(14.159)

54.439

Zagrzeb

43.477

16.927

(19.224)

41.180

Sofia 45.140 12.606 (14.556) 43.190

Razem 595.082 190.287 (202.592) 582.777

Poniższy wykres prezentuje zysk brutto z działalności operacyjnej w podziale na sektory na rok

zakończony 31 grudnia 2022r.

Polska

41%

Belgrad

Węgry

29%

Bukareszt

Zagrzeb

Sofia

120

Analiza segmentowa aktywów i zobowiązań za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 została

przedstawiona w tabeli poniżej:

Nierucho-

mości

(**)

Środki

pieniężne

i depozyty

Inne

Aktywa

razem

Kredyty,

obligacje

i leasingi

Rezerwa

z tytułu

podatku

odroczonego

Inne

Zobowiązania

razem

Polska

4.099.667

132.949

97.995

4.330.611

1.302.268

287.458

68.838

1.658.564

Belgrad

823.837

22.624

11.124

857.585

3.822

14.468

37.702

55.992

Węgry

3.503.285

80.474

116.469

3.700.228

1.264.378

91.111

72.013

1.427.502

Bukareszt

840.946

30.269

7.626

878.841

44.033

56.077

13.216

113.326

Zagrzeb

586.786

26.254

56.091

669.131

204.855

76.689

26.048

307.592

Sofia

934.978

21.438

5.558

961.974

333

40.877

32.281

73.491

Inne

143.736

1.923

2.139

147.798

10.998

11.059

Nie

przydzielono

(*)

- 340.899 634.412 975.311 3.209.074 95.421 243.669 3.548.164

Razem

10.933.235

656.830

931.414

12.521.479

6.039.761

662.101

493.828

7.195.690

(*) Kredyty, obligacje i leasingi obejmują głównie obligacje wyemitowane przez GTC S.A., GTC Hungary oraz GTC Aurora

Luxembourg. Pozostałe zobowiązania obejmują przede wszystkim zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych, związanych

z obligacjami wyemitowanymi w HUF, w wysokości 219.478 zł. Pozostałe aktywa to przede wszystkim długoterminowe aktywa

finansowe w Irlandii (551,7 milionów zł oraz w Luksemburgu (59,2 milionów zł).

(**) Nieruchomości obejmują nieruchomości inwestycyjne, grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywa

przeznaczone do sprzedaży oraz wartość budynków i ulepszeń prezentowanych w rzeczowych aktywach trwałych (w tym prawo

użytkowania).

Poniższy wykres prezentuje nieruchomości w podziale na sektory na rok zakończony 31 grudnia

2022 r.

Polska

37%

Belgrad

Węgry

32%

Bukareszt

Zagrzeb

Sofia

Pozostałe

121

Analiza segmentowa aktywów i pasywów za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 została

przedstawiona w tabeli poniżej:

Nieruchom-

ości

Środki

pieniężne

i depozyty

Inne

Aktywa

razem

Kredyty,

obligacje

i leasingi

Rezerwa

z tytułu

podatku

odroczonego

Inne

Zobowiązania

razem

Polska

4.134.065

199.844

34.292

4.368.201

1.379.572

274.612

70.113

1.724.297

Belgrad

1.756.396

86.018

17.757

1.860.171

671.940

13.798

42.112

727.850

Węgry

3.215.146

129.735

70.380

3.415.261

1.229.157

92.250

51.831

1.373.238

Bukareszt

860.304

49.421

5.745

915.470

70.858

60.077

18.053

148.988

Zagrzeb

749.794

28.714

52.364

830.872

201.012

78.153

19.644

298.809

Sofia

876.259

20.592

7.308

904.159

143

39.224

14.474

53.841

Inne

137.223

2.134

139.357

Nie

przydzielono

(*)

72.209 573.838 646.047 3.322.653 100.267 192.116 3.615.036

Razem

11.729.187

588.667

761.684

13.079.538

6.875.335

658.381

408.343

7.942.059

(*) W pozostałych aktywach prezentowane są należności od udziałowców w kwocie 567.681 tys. PLN. Kredyty, obligacje i leasingi

obejmują głównie obligacje wyemitowane przez GTC S.A., GTC Hungary oraz GTC Aurora Luxembourg.

5.6 Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych

5.6.1 Główne pozycje skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych

ŚRODKI PIENIĘŻNE NETTO Z (WYKORZYSTANE W) DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej to środki pieniężne, które Grupa generuje

w wyniku swojej działalności obejmujące wpływy pieniężne z działalności wynajmu.

ŚRODKI PIENIĘŻNE NETTO Z (WYKORZYSTANE W) DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ

Inwestycyjne przepływy pieniężne to łączna zmiana pozycji gotówkowej Grupy wynikająca

z zysków (lub strat) z inwestycji na rynkach finansowych, z nieruchomości inwestycyjnych

i działalności spółek zależnych, jak również zmiany wynikające z kwot wydatkowanych

na inwestycje w środki trwałe, takie jak rzeczowe aktywa trwałe.

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO Z (WYKORZYSTANE W) DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ

Przepływy pieniężne netto z (wykorzystane w) działalności finansowej stanowią, między innymi,

wypłatę dywidend gotówkowych, otrzymanie wpływów z kredytów lub obligacji i emisji akcji.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Saldo środków pieniężnych składa się z gotówki w bankach. Środki pieniężne w bankach mogą

zyskać odsetki oprocentowane według zmiennych stóp procentowych na podstawie stóp

dziennego oprocentowania depozytów bankowych, jeśli te są pozytywne. Lokaty krótkoterminowe

są dokonywane na okresy od jednego dnia do trzech miesięcy, w zależności od bieżącego

zapotrzebowania Grupy na środki pieniężne, i są oprocentowane według odpowiednich

krótkoterminowych stóp depozytowych, a jeśli te są pozytywne, Grupa rozpoznaje przychody z

tytułu odsetek. Całość gotówki, bez względu na kwotę, jest deponowana w bankach. Wszystkie

środki pieniężne i ich ekwiwalenty są dostępne do wykorzystania przez Grupę.

122

5.6.2 Analiza przepływów pieniężnych

Poniższa tabela przedstawia rachunek przepływów pieniężnych za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2022 r. i 2021 r.:

Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych

Okres 12 miesięcy zakończony

31 grudnia

2022

31 grudnia

2021

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ:

Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej

412.860

486.095

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ:

Wydatki na posiadane nieruchomości inwestycyjne oraz środki trwałe

(400.069)

(423.782)

Nabycie nieruchomości inwestycyjnych i gruntów oraz gruntów

przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową

(272.370)

(1.261.684)

Sprzedaż gruntów oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę

mieszkaniową i jednostek zależnych pomniejszona o środki pieniężne w

zbywanych spółkach

924.660

2.718

Zakup długoterminowych aktywów finansowych

(610.895)

Zmniejszenie stanu krótkoterminowych depozytów przeznaczonych na

inwestycje

5.253

Otrzymane zaliczki na aktywa przeznaczone do sprzedaży

5.527

VAT/podatek od zakupu/sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych

(11.019)

(2.804)

Odsetki otrzymane

5.174

128

Środki pieniężne netto z / (wykorzystane w) działalności inwestycyjnej

(364.519)

(1.674.644)

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ:

Wpływy z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów długoterminowych

28.845

3.224.904

Spłata pożyczek i kredytów długoterminowych

(244.305)

(2.673.404)

Odsetki zapłacone oraz inne opłaty związane z przedterminową spłatą

kredytów

(134.355)

(149.747)

Wpływy z tytułu podwyższenia kapitału, pomniejszone o koszty emisji

556.821

Wypłata dywidendy akcjonariuszom jednostki dominującej

(160.791)

Spłata zobowiązań z tytułu leasingu

(3.009)

(2.357)

Koszty pozyskania kredytów

(1.103)

(37.211)

Wypłata dywidendy akcjonariuszom niekontrolującym

(3.491)

(1.370)

Zmiana stanu depozytów zablokowanych krótkoterminowych

(609)

26.984

Środki pieniężne netto z (wykorzystane w) działalności finansowej

38.003

387.799

Różnice kursowe z przeliczenia

8.911

(10.003)

Zwiększenie/(zmniejszenie) stanu netto środków pieniężnych i ich

ekwiwalentów

95.255

(810.753)

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu/roku

444.454

1.255.207

Środki pieniężne w banku oraz gotówka

539.709

402.300

Środki pieniężne w banku związane z aktywami przeznaczonymi

do sprzedaży

42.154

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu/roku

539.709

444.454

123

Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej spadły do 412.860 zł w okresie 12 miesięcy

zakończonym 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 486.095 zł w okresie 12 miesięcy

zakończonym 31 grudnia 2021 r. Spadek ten wynikał głównie z zapłaconego podatku i spadku

przychodów w wyniku sprzedaży portfela biurowego w Serbii, co zostało częściowo

skompensowane ukończeniem i nabyciem nieruchomości generujących przychody na Węgrzech.

Przepływy pieniężne wykorzystane w działalności inwestycyjnej wyniosły 364.519 zł w okresie 12

miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do 1.674.644 zł przepływów pieniężnych

wykorzystanych w działalności inwestycyjnej w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia

2021 r. Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej w okresie 12 miesięcy zakończonym 31

grudnia 2022 r. wynikały głównie z zakupu długoterminowych aktywów finansowych w wysokości

610.895 zł, wydatków na posiadane nieruchomości inwestycyjne oraz środki trwałe w wysokości

400.069 zł, oraz na nabycie nowych nieruchomości i gruntów w wysokości 272.370 zł, co zostało

częściowo skompensowane wpływami ze sprzedaży gruntów i jednostek zależnych w Serbii,

Chorwacji i Rumunii pomniejszonymi o środki pieniężne w zbywanych spółkach w wysokości

872.527 zł.

Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej wyniosły 38.003 zł w okresie 12 miesięcy

zakończonym 31 grudnia 2022 r., w porównaniu do 387.799 zł przepływów pieniężnych netto z

działalności finansowej za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2021 r. Przepływy pieniężne

wykorzystane w działalności finansowej wynikały głównie z (i) wpływów z tytułu podwyższenia

kapitału, pomniejszonych o koszty w wysokości 556.821 zł (ii) spłaty pożyczek i kredytów

długoterminowych w wysokości 244.305 zł, (iii) wypłaty dywidendy akcjonariuszom w wysokości

160.791 zł oraz (iv) zapłaconych odsetek i innych opłat związanych z przedterminową spłatą

kredytów w wysokości 134.355 zł.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na dzień 31 grudnia 2022 r. wyniosły 539.709 zł,

w porównaniu do 444.454 zł na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa utrzymuje swoje środki pieniężne

na bieżących rachunkach bankowych i w formie lokat bankowych.

5.7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa jest zdania, że jej stan środków pieniężnych

i ich ekwiwalentów, środków pieniężnych wygenerowanych ze sprzedaży aktywów wraz z

środkami generowanymi z najmu powierzchni w budynkach należących do portfela

inwestycyjnego Grupy, jak również środki pieniężne dostępne z obecnych lub przyszłych

kredytów jak również odnawialnych kredytów powinny być wystarczające do pokrycia bieżących

potrzeb Grupy.

Grupa stara się efektywnie zarządzać wszystkimi swoimi zobowiązaniami i obecnie sprawdza

swoje plany finansowania związane z: (i) budową i nabyciem nieruchomości komercyjnych,

(ii) obsługą długu istniejącego portfela aktywów oraz (iii) wydatkami inwestycyjnymi (CAPEX).

Takie finansowanie opiera się o dostępną gotówkę, zysk operacyjny, sprzedaż aktywów

i refinansowanie.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. zobowiązania długoterminowe Grupy wyniosły 6.724.580 zł,

w porównaniu do 6.842.449 zł na dzień 31 grudnia 2021 r.

124

Całkowite zadłużenie Grupy wynikające z długo- i krótkoterminowych kredytów i pożyczek na

dzień 31 grudnia 2022 r. wynosiło 5.805.416 zł, w porównaniu do 6.629.589 zł, wliczając kredyty

związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży w kwocie 652.894 zł (pomniejszone o

odroczone koszty pozyskania finansowania), na dzień 31 grudnia 2021 r. Średnia ważona stopa

procentowa (włączając instrumenty zabezpieczające) na dzień 31 grudnia 2022 r. wyniosła 2,21%

w skali roku.

Kredyty i pożyczki Grupy są denominowane głównie w euro. Inna waluta obejmuje obligacje

korporacyjne (zapadające w latach 2022-23 r.) denominowane w złotych, zielone obligacje

wyemitowane przez węgierską spółkę zależną denominowane w HUF (zapadające w latach

2027-31 r.), które są zabezpieczane za pomocą swapów walutowych stóp procentowych

zgodnie z polityką zabezpieczającą Grupy Kapitałowej.

Wskaźnik zadłużenia do wartości nieruchomości (LTV) netto Grupy wyniósł 45,6% na dzień 31

grudnia 2022 r.(wskaźnik LTV netto skorygowany o sprzedaż biurowca Forrest Offices Debrecen,

na dzień 30 stycznia 2023 r., wyniósł 44,5%) w porównaniu do 52,5% na dzień 31 grudnia 2021

r. Strategia długofalowa Grupy zakłada utrzymanie tego wskaźnika na poziomie 40%, jednakże

w przypadku przejęć Spółka może chwilowo odejść od zakładanego poziomu.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. 95% całkowitego zadłużenia Grupy według wartości było oparte

o stałą stopę procentową lub zabezpieczone / częściowo zabezpieczone przed wahaniami stóp

procentowych. Wykorzystywane instrumenty pochodne obejmują SWAP na stopę procentową,

SWAPy walutowo-procentowe i CAP.

DOSTĘPNOŚĆ FINANSOWANIA

Na rynkach CEE i SEE spółki deweloperskie, w tym Spółki Zależne, zazwyczaj finansują

inwestycje dotyczące nieruchomości wpływami z emisji obligacji, kredytami bankowymi,

pożyczkami od swoich spółek holdingowych. Dostępność i koszty uzyskania finansowania mają

istotne znaczenie przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych Grupy i tym samym dla jej

perspektyw rozwojowych, a także dla jej możliwości spłaty aktualnego zadłużenia. Ponadto

dostępność i koszt finansowania mogą mieć wpływ na dynamikę działalności deweloperskiej

i zysk netto Grupy.

Tradycyjnie głównym źródłem finansowania podstawowej działalności Grupy, były przychody z

wynajmu, kredyty bankowe, środki pochodzące z projektów oraz z emisji obligacji oraz środki ze

sprzedaży aktywów.

Zarząd przygotował oraz przeanalizował prognozowane przepływy pieniężne oparte na pewnych

hipotetycznych, ostrożnych założeniach, aby dokonać oceny zasadności założenia o kontynuacji

działalności w obecnej sytuacji na rynku. Wspomniana analiza zakłada przyspieszenie spłat

pewnych pożyczek, negatywny wpływ na przychód operacyjny netto,

a także inne zrównoważone środki działania, które zarząd może powziąć w celu zmniejszenia

ryzyka, włączając w to działalność inwestycyjną jak i wypłatę dywidendy.

Opierając się na analizie zarządu, bieżącej płynności Spółki i założeniach budżetowych, zarząd

doszedł do wniosku, że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji

125

działalności Spółki w dającej się przewidzieć przyszłości, to jest minimum kolejnych 12 miesięcy.

Zarząd wskazuje, że trudno jest przewidzieć krótko-, średnio- oraz długoterminowy wpływ na

warunki makroekonomiczne, rynki finansowe oraz działalność Spółki, jednakże spodziewany

wpływ może być istotny. Wnioski zarządu zostaną odpowiednio zaktualizowane i mogą ulegać

zmianą.

6. Opis wykorzystania przez Spółkę i Grupę wpływów z emisji do chwili sporządzenia

sprawozdania z działalności

W grudniu 2021 r. Spółka podwyższyła kapitał w drodze emisji 88.700.000 akcji zwykłych serii O.

Wpływy netto z emisji ww. akcji w kwocie 556.821 zł otrzymano w styczniu 2022 r. i zostały

ulokowane w wzmocnionym bilansie Grupy.

7. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem

jednostek powiązanych

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa nie posiadała żadnych długoterminowych kredytów

udzielonych spółkom stowarzyszonym i współzależnym.

8. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym

uwzględnieniem gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym

W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022 r. Grupa nie udzieliła żadnych gwarancji,

których wartość jest znacząca.

Grupa nie udzieliła gwarancji na rzecz osób trzecich na dzień 31 grudnia 2022 r. oraz na dzień

31 grudnia 2021 r. Na dzień 31 grudnia 2022 r. gwarancje wynosiły 0 zł (0 euro).

Dodatkowo, Grupa udzieliła typowych gwarancji, w związku ze sprzedażą swoich aktywów

ramach umów sprzedaży, a przekroczenie kosztów budowy jest gwarantowane

przez zabezpieczenia w formie kredytów budowlanych. Ryzyko wiążące się z powyższymi

poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie.

W normalnym toku swojej działalności Grupa otrzymuje gwarancje od większości swoich

najemców w celu zabezpieczenia płatności czynszu za wynajętą powierzchnię.

9. Zobowiązania pozabilansowe

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

Na dzień 31 grudnia 2022 r. oraz 31 grudnia 2021 r., Grupa posiadała zobowiązania związane

z przyszłymi pracami budowlanym w kwocie 546.000 zł (116.500 euro) oraz odpowiednio

136.000 zł (29.700 euro). Grupa zakłada, że zobowiązania te będą finansowane z dostępnych

środków pieniężnych, bieżących instrumentów finansowania, innych zewnętrznych źródeł oraz

126

przyszłych płatności wynikających z istniejących umów sprzedaży oraz umów sprzedaży, które

zostaną zawarte w przyszłości.

GWARANCJE

Grupa nie udzieliła gwarancji na rzecz osób trzecich na dzień 31 grudnia 2022 r. oraz na dzień

31 grudnia 2021 r.

Dodatkowo Grupa udzieliła typowych gwarancji w związku ze sprzedażą swoich aktywów z tytułu

umów sprzedaży oraz gwarancji w zakresie zakończenia budowy i przekroczenia kosztów

budowy na zabezpieczenie kredytów budowlanych. Ryzyko wiążące się z powyższymi

poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie.

CHORWACJA

W ramach projektu Marlera Golf w Chorwacji, część gruntu jest dzierżawiona od Ministerstwa

Turystyki Republiki Chorwacji („Ministerstwo”), a umowa z Ministerstwem w zakresie nabycia

gruntów zawiera warunek określający termin ukończenia budowy pola golfowego, który minął

w 2014 r. Grupa podjęła kroki w celu wydłużenia terminu ukończenia projektu. W lutym 2014 r.

Grupa otrzymała projekt umowy z Ministerstwa, potwierdzający planowane przesunięcie wyżej

wymienionego terminu. Negocjacje w tym zakresie są w toku, jednakże przedłużenie umowy

dzierżawy nie zależy wyłącznie od Grupy. W rezultacie, Zarząd zadecydował o przeszacowaniu

gruntów będących własnością Grupy zakładając brak realizacji projektu pola golfowego. Ze

względu na fakt, iż uprawomocnienie poprawki nie zależy tylko i wyłącznie od Grupy, Zarząd

zadecydował o aktualizacji wyceny aktywa przy założeniu braku realizacji projektu pola

golfowego. Ponadto, w ramach ostrożności, Zarząd objął odpisem również związane z tym

zabezpieczenie w wysokości 1.000 euro przekazane Ministerstwu jako gwarancję ukończenia

realizacji pola golfowego. Na dzień 31 grudnia 2022 r. wartość księgowa inwestycji w projekt

Marlera Golf została wyceniona przez niezależnego rzeczoznawcę na 31.900 zł (6.800 euro).

10. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty

finansowe, wartości niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje

kapitałowe poza Grupą i ich metody finansowania

Grupa i Spółka nie posiada żadnych znaczących krajowych lub zagranicznych inwestycji innych

niż inwestycje bezpośrednie w nieruchomości przeznaczone do budowy lub przez firmy, które

posiadają przedmiotowe nieruchomości.

11. Informacje na temat zarządzania ryzykiem

Na główne instrumenty finansowe Grupy składają się kredyty bankowe, pożyczki od udziałowców,

obligacje, instrumenty pochodne, zobowiązania z tytułu dostaw i inne długoterminowe

zobowiązania finansowe. Głównym powodem korzystania z powyższych instrumentów

finansowych jest finansowanie działań Grupy. Grupa jest w posiadaniu różnych aktywów

finansowych, takich jak należności handlowe, udzielone pożyczki, instrumenty pochodne, środki

pieniężne i krótkoterminowe depozyty.

127

Główne ryzyko wynikające z posiadanych przez Grupę instrumentów finansowych związane jest

z ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem płynności, ryzykiem walutowym i ryzykiem kredytowym.

RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ

Narażenie Grupy na zmiany stóp procentowych które nie są zabezpieczane za pomocą

instrumentów pochodnych związane jest przede wszystkim z długoterminowymi zobowiązaniami

Grupy oraz udzielonymi pożyczkami. Nie występują inne instrumenty finansowe podlegające

ryzyku stopy procentowej.

Polityka Grupy polega na pozyskiwaniu finansowania oprocentowanego stopą zmienną.

Następnie, w celu zarządzania ryzykiem stopy procentowej w sposób efektywny kosztowo, Grupa

zawiera transakcje swap stóp procentowych oraz transakcje cap.

Większość kredytów bankowych oraz obligacji Grupy jest denominowana w euro lub

sprowadzana do tej waluty poprzez wykorzystanie instrumentów pochodnych.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. 95% kredytów, obligacji oraz pożyczek Grupy jest zabezpieczonych

(na dzień 31 grudnia 2021 r. - 94%).

W 2022 r. zmiana o 50 p.p. stopy Euribor doprowadziłaby do zmiany straty przed

opodatkowaniem o 1.608 zł (2021: 2.220 zł )

Dnia 7 lipca 2022 r. została przyjęta ustawa o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć

gospodarczych i pomocy kredytobiorcom, która stanowi podstawę do zmiany wskaźników

WIBOR oraz WIBID mających zastosowanie dla instrumentów finansowych w PLN. W

następstwie zmian legislacyjnych we wrześniu 2022 r. Komitet Sterujący Narodowej Grupy

Roboczej m.in. reformy wskaźników referencyjnych wskazał WIRON jako docelowy indeks typu

Risk-Free Rate (RFR) dla polskiego rynku finansowego. Szczegóły dotyczące zastąpienia

obowiązujących wskaźników nowym wskaźnikiem WIRON zostaną opublikowane w 2023 roku,

w formie Rozporządzenia Ministra Finansów, które zdefiniuje m.in. wysokość spreadu bazowego

oraz datę od której nowy wskaźnik będzie obowiązywał. Zgodnie z Mapą Drogową publikacja

starych stawek WIBOR oraz WIBID ma zakończyć się w 2025 r.

RYZYKO WALUTOWE

Grupa zawiera także transakcje w walutach innych niż waluty funkcjonalne spółek Grupy.

W związku z tym zabezpiecza się przed ryzykiem walutowym poprzez powiązanie waluty

wpływów i wypływów oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów do waluty, w jakiej dokonano

wydatku. Jest to element polityki rachunkowości zabezpieczeń stosowanej przez Grupę.

Kursy walut na dzień 31 grudnia 2022 r. i 2021 r. były następujące:

31 grudnia 2022 r.

31 grudnia 2021 r.

PLN / EUR

4,6899

4,5994

HUF/EUR

400,23

369,01

128

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto na wahania kursów walut:

2022

2021

PLN/Euro

Kurs /

procent zmiany

5,1589

(+10%)

4,9244

(+5%)

4,4554

(-5%)

4,2209

(-10%)

5,0593

(+10%)

4,8294

(+5%)

4,3694

(-5%)

4,1395

(-10%)

Środki pieniężne

i depozyty

zablokowane

(18.267) (9.136) 9.136 18.267 (17.059) (8.532) 8.532 17.059

Należności z tytułu

dostaw i inne

należności

(1.473) (736) 736 1.473 (4.627) (2.313) 2.313 4.627

Zobowiązania

z tytułu dostaw

i inne

zobowiązania

6.045 3.020 (3.020) (6.045) 7.396 3.698 (3.698) (7.396)

Leasing gruntów

14.267

7.133

(7.133)

(14.267)

14.290

7.143

(7.143)

(14.290)

Razem

572

281

(281)

(572)

(4)

Grupa nie identyfikuje ryzyka walutowego związanego z obligacjami denominowanymi w PLN

i HUF ze względu na fakt ich zabezpieczenia przez instrumenty pochodne. Wpływ wahań kursów

innych walut oraz wpływ wymienionych walut na inne niż wskazane wyżej pozycje sprawozdania

z sytuacji finansowej jest nieistotny.

Potencjalny wpływ na ryzyko walutowe przy założeniu braku zabezpieczenia obligacji w PLN oraz

HUF wygląda następująco:

Procentowa

zmiana kursu

wymiany

(-10%) (+10%)

Obligacje w PLN (14.800) 14.800

Obligacje w HUF (70.000) 70.000

RYZYKO KREDYTOWE

Istotą ryzyka kredytowego jest sytuacja, w której jedna ze stron umowy której przedmiotem jest

dany instrument finansowy, nie wywiąże się ze swojego zobowiązania. W celu zarządzania tym

ryzykiem Grupa systematycznie dokonuje oceny sytuacji finansowej swoich klientów. Grupa nie

spodziewa się sytuacji, w której jeden z jej klientów nie wywiązałby się ze swoich zobowiązań.

W stosunku do żadnego z klientów Grupy nie występuje znacząca koncentracja ryzyka

kredytowego.

Przy zachowaniu zasady ostrożności w stosunku do kwoty należności handlowych oraz

pozostałych, które nie są objęte odpisem aktualizującym ani nie są przeterminowane, na dzień

bilansowy nie występują żadne przesłanki świadczące o braku możliwości realizacji tych

należności. Na dzień bilansowy Grupa nie posiada istotnych spisanych należności. W odniesieniu

129

do pożyczek udzielonych udziałowcom niekontrolującym, zostały one ocenione jako Faza 1

zgodnie z definicją w MSSF 9 Instrumenty finansowe.

W odniesieniu do ryzyka kredytowego wynikającego z innych aktywów finansowych Spółki, takich

jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz zablokowane depozyty, ekspozycja Spółki na ryzyko

kredytowe równa jest wartości bilansowej tych instrumentów.

Kwota zaprezentowana w bilansie w pełni odzwierciedla maksymalny stopień narażenia Spółki

na ryzyko kredytowe na dzień bilansowy.

Na dzień bilansowy nie występują materialne aktywa finansowe, które byłyby przeterminowane i

na które nie byłby dokonany odpis. Grupa nie wykazuje istotnych aktywów finansowych o

obniżonej wartości.

RYZYKO PŁYNNOŚCI

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiada środki pieniężne i ich ekwiwalenty (według definicji

zawartej w MSSF) w kwocie 540.000 zł (115.000 euro). Jak opisano powyżej, Grupa stara się

efektywnie zarządzać wszystkimi zobowiązaniami i obecnie analizuje plany finansowania

związane z: (i) obsługą finansowania istniejącego portfolio aktywów; (ii) nakładami

inwestycyjnymi oraz (iii) budową nieruchomości komercyjnych. Finansowanie odbywać się będzie

przez dostępne środki pieniężne, zysk z działalności operacyjnej, sprzedaż aktywów oraz

refinansowanie. Zarząd uważa, że na bazie bieżących założeń Grupa będzie w stanie regulować

wszystkie swoje zobowiązania przez okres co najmniej następnych 12 miesięcy.

Spłata długoterminowego zadłużenia wraz z odsetkami kształtuje się następująco (w milionach

złotych) (kwoty nie są dyskontowane):

31 grudnia

2022 r.

31 grudnia

2021 r.

Pierwszy rok*

356

580

Drugi rok

305

676

Trzeci rok

698

452

Czwarty rok

3.628

658

Piąty rok

356

3.750

Kolejne okresy

966

1.078

Razem

6.309

7.194

(*) Przypadające do spłaty w ciągu roku od daty bilansowej.

(**) Włączając 248 milionów PLN (54 milionów EUR) zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi

do sprzedaży.

Powyższa tabela nie zawiera płatności dotyczących wartości rynkowych instrumentów

pochodnych. Grupa zabezpiecza w znacznym stopniu ryzyko związane ze zmienną stopą

odsetkową za pomocą instrumentów pochodnych. Zarząd zamierza zrefinansować część transz

przypadających do spłaty w latach przyszłych.

130

Spłata długoterminowych instrumentów pochodnych zgodnie z terminarzem przedstawia się jak

poniżej:

31 grudnia 2022

31 grudnia 2021

1 – 4 lata

5 rok

Kolejne lata

205

178

Razem

219

178

Wszystkie instrumenty pochodne zapadają w okresie do 1-10 lat od daty bilansowej.

Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu dotyczą głównie płatności za użytkowanie

wieczyste przypadające na okres od 33 do 87 lat. Grupa płaci roczną kwotę 9.636 PLN (9.683

PLN w 2021 r.) jako opłatę leasingową (kwota główna i odsetki) za grunty będące w użytkowaniu

wieczystym.

Daty zapadalności bieżących zobowiązań finansowych na dzień 31 grudnia 2022 r. były

następujące:

Razem

Zaległe

Do 1

miesiąca

Od 1 do 3

miesięcy

Od 3 miesięcy

do 1 roku

Zobowiązania inwestycyjne,

z tytułu dostaw i usług oraz

rezerwy

193.251 1.444 45.023 86.421 60.363

Krótkoterminowa część

kredytów, pożyczek i obligacji

227.793 - 657 13.910 213.226

Depozyty od najemców

7.687

830

638

6.219

Krótkoterminowa część

zobowiązań z tytułu leasingu

1.820 - 1.308 263 249

Instrumenty pochodne

10.224

Razem

440.775

1.444

47.818

101.232

290.281

Daty zapadalności bieżących zobowiązań finansowych na dzień 31 grudnia 2021 r. były

następujące

Razem

Zaległe

Do 1

miesiąca

Od 1 do 3

miesięcy

Od 3

miesięcy

do 1 roku

Zobowiązania inwestycyjne,

z tytułu dostaw i usług oraz

rezerwy

143.003 2.395 29.786 79.965 30.857

Krótkoterminowa część

kredytów, pożyczek i obligacji

203.924 - - 17.588 186.336

Depozyty od najemców

8.886

741

2.222

5.923

Krótkoterminowa część

zobowiązań z tytułu leasingu

911 - 97 584 230

Instrumenty pochodne

12.331

3.008

9.323

Razem

369.055

2.395

30.624

103.367

232.669

131

WARTOŚĆ GODZIWA

Na dzień 31 grudnia 2022 r. 78% kredytów bankowych oprocentowanych było przy użyciu

zmiennej stopy procentowej (na 31 grudnia 2021 r. 79% kredytów bankowych oprocentowane

były przy użyciu zmiennej stopy procentowej). Jednakże, na dzień 31 grudnia 2022 r. 87%

wartości kredytów i pożyczek jest zabezpieczone za pomocą instrumentów pochodnych (81%

na dzień 31 grudnia 2021 r.).

Na dzień 31 grudnia 2022 r., 5% obligacji oprocentowanych było przy użyciu zmiennej stopy

procentowej (7% na dzień 31 grudnia 2021 r.). Jednakże, zarówno na 31 grudnia 2022 r., jak i 31

grudnia 2021 r. wszystkie obligacje były zabezpieczone.

Dalsze informacje odnośnie pożyczek udzielonych oraz otrzymanych od udziałowca

niekontrolującego opisano w nocie 28 skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok

zakończony 31 grudnia 2022 r.

W związku z ostatnim, istotnym wzrostem stóp oprocentowania na rynkach, gdzie działa Grupa,

wartość godziwa obligacji w HUF różni się znacząco od ich wartości księgowej. Jest to

spowodowane tym, że na dzień 31 grudnia 2022 roku obligacje w HUF są oprocentowane przy

wykorzystaniu stałej stopy procentowej do daty zapadalności, ale są zabezpieczone za pomocą

międzywalutowego instrumentu SWAP na stopę procentową.

Na dzień 31 grudnia 2022 roku wartość rynkowa oraz wartość godziwa obligacji przedstawiała

się następująco:

Wartość godziwa wszystkich pozostałych aktywów/zobowiązań finansowych jest zbliżona do

wartości bilansowej.

W odniesieniu do wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnej szczegóły zostały

zaprezentowane w nocie 17 skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony

31 grudnia 2022 r.

Wartość godziwa na poziome 1 - https://gpwcatalyst.pl/notowania-obligacji-obligacje-korporacyjne

Wartość godziwa na poziomie 2 wyliczona przy założeniu 15% rynkowej stopy oprocentowania.

Wartość godziwa na poziomie 1 - https://www.boerse-frankfurt.de/bond/xs2356039268-gtc-aurora-luxembourg-s-a-2-25-21-26

Seria obligacji

Wartość rynkowa

oraz wartość

godziwa

(w milionach PLN)

Obligacje z data wymagalności w 2023 roku (Polska) (PLGTC0000318)

148,2

„Zielone obligacje” 2027-2030 (HU0000360102)

211,5

„Zielone obligacje” 2028-2031 (HU0000360284)⁴ 99,9

„Zielone obligacje” 2026 (XS2356039268)

1.721,2

132

HIERARCHIA WARTOŚCI GODZIWEJ

Na 31 grudnia 2022 r. i na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa utrzymywała szereg instrumentów

pochodnych wykazywanych w wartości godziwej w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

Grupa stosuje poniższą hierarchię dla określania i wykazywania wartości godziwej instrumentów

finansowych według metody wyceny:

Poziom 1: ceny rynkowe (nie korygowane), stosowane na aktywnym rynku dla identycznych

aktywów oraz zobowiązań,

Poziom 2: pozostałe metody, dla których pośrednio bądź bezpośrednio są uwzględniane

wszystkie czynniki mające istotny wpływ na wykazywaną wartość godziwą,

Poziom 3: metody oparte na czynnikach mających istotny wpływ na wykazywaną wartość

godziwą, które nie są oparte na możliwych do zaobserwowania danych rynkowych.

Wycena instrumentów pochodnych traktowana jest jako poziom 2 hierarchii wartości godziwej.

W ciągu lat zakończonych 31 grudnia 2022 r. oraz 31 grudnia 2021 r. nie miały miejsca

przesunięcia między poziomem 1, poziomem 2, a poziomem 3 hierarchii wartości godziwej.

RYZYKO CENOWE

Grupa jest narażona na możliwe fluktuacje cen występujące na rynkach, na których działa. To

z kolei może mieć wpływ na wyniki z jej działalności (ze względu na zmiany rynkowych stawek

czynszu oraz poziom wynajęcia nieruchomości). Dalsze ryzyka zostały szczegółowo opisane

w Sprawozdaniu Zarządu z działalności w roku zakończonym 31 grudnia 2022 r.

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest zapewnienie wzrostu operacyjnego i wzrostu

w zakresie wartości poprzez ostrożne zarządzanie kapitałem i utrzymywanie bezpiecznych

wskaźników kapitałowych, które wspierają działalność operacyjną Grupy i maksymalizują jej

wartość dla akcjonariuszy.

Grupa zarządza strukturą kapitałową i dostosowuje ją do dynamicznych warunków

ekonomicznych. Obserwując strukturę kapitału, Grupa podejmuje decyzje na temat polityki

dźwigni finansowej, pozyskiwania i spłatach pożyczek, inwestycji lub umorzeniu inwestycji

w aktywa, polityki dywidendowej i podwyższania kapitału, jeśli zajdzie taka potrzeba.

W roku obrotowym zakończonym dnia 31 grudnia 2022 r. oraz w roku obrotowym zakończonym

31 grudnia 2021 r. nie wprowadzono żadnych zmian do zasad, polityk i procesów zarządzania

kapitałem.

Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek

zadłużenia brutto pomniejszonego o środki pieniężne oraz depozyty do wartości inwestycji

w nieruchomości. Długoterminową strategią Grupy jest utrzymanie wskaźnika LTV (wskaźnik

kredyt do wartości) na poziomie 40%., jednak w przypadku przejęć Spółka może czasowo

odstąpić od tego poziomu. Na dzień 31 grudnia 2022 r. LTV wynosiło 45,6% (Wskaźnik LTV netto

skorygowany o sprzedaż biurowca Forrest Offices Debrecen, na dzień 30 stycznia 2023 r.,

wyniósł 44,5%).

133

12. Polityka wynagrodzeń i zarządzanie zasobami ludzkimi

12.1 Polityka wynagrodzeń

W dniu 14 czerwca 2022 r. walne zgromadzenie akcjonariuszy podjęło decyzję o uchyleniu

dotychczasowego brzmienia Polityki Wynagradzania Spółki, przyjętej w dniu 27 sierpnia 2020 r.

i przyjęciu nowej. Polityki Wynagrodzeń Grupy GTC. Polityka Wynagrodzeń reguluje zasady

wynagradzania członków zarządu i rady nadzorczej.

ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW ZARZĄDU

Zgodnie z Polityką Wynagrodzeń wynagrodzenie członków zarządu jest ustalane przez radę

nadzorczą na poziomie odpowiednim do zajmowanych przez poszczególnych członków pozycji

w zarządzie i związanym z tym obowiązkom. Poziom wynagrodzenia uzależniony jest również od

pełnionych dodatkowych funkcji, kwalifikacji i doświadczenia zawodowego członków oraz

aktualnej sytuacji rynkowej i gospodarczej, a także sytuacji finansowej i operacyjnej oraz potrzeb

Spółki.

Członkom zarządu przysługują następujące składniki wynagrodzenia: (i) wynagrodzenie stałe; (ii)

wynagrodzenie zmienne i powiązane płatności; (iii) akcje fantomowe lub inne programy

motywacyjne oparte na akcjach Spółki lub zmianach cen tych akcji, które zostaną ustalone

w przyszłości przez walne zgromadzenie lub radę nadzorczą; (iv) wynagrodzenie za

przestrzeganie klauzuli o zakazie konkurencji; oraz (v) odprawa związana z rozwiązaniem

stosunku prawnego ze Spółką.

W odniesieniu do zmiennych składników wynagrodzenia, określonej w Polityce Wynagrodzeń,

ma ona charakter motywacyjny i nagradzający członków Zarządu za pełnienie ich funkcji,

wywiązywanie się z obowiązków i dostarczanie doskonałych wyników. Cele wynagrodzenia

zmiennego i związane z nimi wypłaty odzwierciedlają szereg założeń co do poziomów wyników.

Członkom zarządu przysługuje roczna premia, jeżeli osiągną minimalny poziom wyznaczonych

celów w danym roku obrotowym. Roczna Premia powinna stanowić określony procent lub część

maksymalnej kwoty premii, określonej w umowie z danym członkiem zarządu, w zależności od

stopnia realizacji założonych celów. Roczna Premia przyznawana członkom zarządu określana

jest przez radę nadzorczą.

Roczna Premia jest wypłacana po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego przez radę

nadzorczą Spółki. Na dzień sporządzenia niniejszego Raportu roczna premia za wyniki za rok

2022 nie została jeszcze wypłacona.

Spółka ustala system wynagrodzeń w taki sposób, aby łączny udział wynagrodzenia

zmiennego wynosił od 30% (trzydziestu procent) do 300% (trzystu procent) rocznego

wynagrodzenia stałego dla danego członka Zarządu. Przy obliczaniu powyższej proporcji

między stałą i zmienną częścią wynagrodzenia nie uwzględnia się wartości Programu Akcji

Fantomowych.

134

Ponadto członkowie zarządu mogą otrzymywać i otrzymywali w 2022 r. dodatkowe świadczenia,

takie jak: (i) prywatna opieka medyczna, w tym dla członków rodziny; oraz (ii) korzystanie z

samochodów służbowych, telefonów służbowych i innych urządzeń elektronicznych do celów

prywatnych oraz pokrywanie ich kosztów.

Członkowie zarządu mogą również otrzymać wynagrodzenie za przestrzeganie zakazu

konkurencji po zakończeniu współpracy. Spółka skorzystała z prawa do odstąpienia od takiego

zakazu konkurowania i takie wynagrodzenie nie zostało wypłacone byłym członkom zarządu.

W roku obrotowym 2022 były zmiany w składzie zarządu. W roku obrotowym 2022, zgodnie z

przyjętą przez Spółkę Polityką Wynagradzania, członkowie zarządu otrzymywali wynagrodzenie

zasadnicze stałe oraz wynagrodzenie zmienne, zgodnie z umową zawartą ze Spółką lub inny

podmiot z grupy kapitałowej Spółki. Ustalenie związku pomiędzy wynagrodzeniem członka

zarządu w postaci akcji fantomowych, a wzrostem kursu akcji Spółki łączy interes osobisty tych

członków z interesem akcjonariuszy. Realizacja strategii Spółki i zaangażowanie w

długoterminowe interesy powinny pozytywnie wpłynąć na notowania akcji Spółki, co z kolei

powinno przełożyć się na wyższe wynagrodzenia członków zarządu. Dodatkowo takie

rozwiązanie zwiększa motywację członków zarządu, ułatwia ich utrzymanie w Spółce, a tym

samym przyczynia się do stabilności Spółki.

ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ

Członkom rady nadzorczej z tytułu pełnienia swoich funkcji przysługuje jedynie stałe

wynagrodzenie miesięczne, a w przypadku pełnienia dodatkowych funkcji w oddzielnym

komitecie (komitetach), przysługuje im dodatkowe stałe miesięczne wynagrodzenie. Wysokość

powyższego wynagrodzenia ustala walne zgromadzenie. Członkom rady nadzorczej nie

przysługują uzależnione od wyników zmienne składniki wynagrodzenia ani inne korzyści

finansowe lub pozafinansowe.

W 2022 r. nastąpiły zmiany w składzie rady nadzorczej. Wynagrodzenie wypłacane członkom

rady nadzorczej było przyznawane i wypłacane zgodnie z Polityką Wynagrodzeń. Członkowie

rady nadzorczej otrzymywali jedynie wynagrodzenie stałe z tytułu pełnienia funkcji członka rady

nadzorczej oraz w niektórych przypadkach dodatkowe wynagrodzenie z tytułu pełnienia

dodatkowych funkcji w odrębnym komitecie (komitetach) rady nadzorczej.

Wynagrodzenie rady nadzorczej zatwierdza walne zgromadzenie akcjonariuszy.

12.2 Program motywacyjny

Spółka posiada system motywacyjny, który składa się z premii za spełnienie określonych celów

lub celów określonych przez zarząd lub radę nadzorczą (jeżeli takie się zdarzą) lub realizację

szczególnych osiągnięć. Zarząd i kluczowa kadra kierownicza jest również motywowana poprzez

możliwość uczestnictwa w programie akcji fantomowych, zgodnie z którym, raz w roku, pracownik

jest uprawniony do pewnej liczby akcji fantomowych.

135

Akcje fantomowe gwarantują upoważnionej osobie prawo do rozliczenia z Grupą w wysokości

równej różnicy pomiędzy średnim kursem ceny zamknięcia dla akcji Spółki na Warszawskiej

Giełdzie Papierów Wartościowych w okresie 30 dni przed datą zawiadomienia Spółki

o wykorzystaniu prawa a ceną rozliczenia („strike”) za akcję (po uwzględnieniu dywidendy). Akcje

fantomowe mogą być realizowane po ich przydzieleniu. Akcje fantomowe są jedynie środkiem do

obliczania przyszłego zmiennego wynagrodzenia osób uprawnionych do jego otrzymania, które

zależy od przyszłej ceny rynkowej akcji na rynku regulowanym.

Akcje fantomowe (zaprezentowane w tabeli poniżej) zostały ujęte w oparciu o przyszłe

rozliczenie gotówkowe.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji własnych wynosiły

3.555 zł (6.485 zł na dzień 31 grudnia 2021 r.). Zysk z tytułu płatności w formie akcji własnych

wyniósł 3.056 zł w roku zakończonym 31 grudnia 2022 r. w porównaniu do straty w wysokości

1.973 zł w roku zakończonym 31 grudnia 2021 r.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. wyemitowane akcje fantomowe przedstawiały się jak poniżej:

Cena wykonania (PLN)

Zablokowane

Nabyte

Razem

5,75-5,95

946.500

2.531.600

3.478.100

6,03-6,31

468.000

6,42-6,69

1.850.000

175.000

2.025.000

Razem

2.796.500

3.174.600

5.971.100

Na dzień 31 grudnia 2021 r. wyemitowane akcje fantomowe przedstawiały się jak poniżej:

Cena wykonania (PLN)

Zablokowane

Nabyte

Razem

6,03

827.416

6,11

100.000

6,23

2.891.000

1.292.100

4.183.100

6,31

250.000

Razem

2.891.000

2.469.516

5.360.516

Akcje fantomowe (zaprezentowane powyżej) zostały zaprezentowane z założeniem płatności

gotówkowej, jako że Spółka szacuje, iż ten rodzaj metody płatności jest najbardziej

prawdopodobny.

Ostatni rok

wykonania

Liczba akcji fantomowych

2023

2.205.600

2025

1.875.000

Inne*

1.890.500

Razem

5.971.100

(*) Od miesiąca do roku po wygaśnięciu umowy.

136

Zmiany w akcjach fantomowych w okresie:

Liczba akcji na dzień 1 stycznia 2022 r.

5.360.516

Przyznane w okresie*

2.742.000

Wygasłe w okresie

(1.599.000)

Zrealizowane w okresie

(532.416)

Liczba akcji na dzień 31 grudnia 2022 r.

5.971.100

*W 2022 r. akcje zostały przyznane członkom Zarządu oraz osobom pełniącym kluczowe role w spółkach Grupy.

12.2.1 System kontroli programu motywacyjnego

Każde przyznanie praw do akcji fantomowych dla członków zarządu w ramach programu akcji

fantomowych oraz ustalenie ich warunków jest sprawdzane i zatwierdzane przez komitet ds.

Wynagrodzeń i radę nadzorczą. Wynagrodzenie dla kluczowej kadry kierowniczej Spółki ustalane

jest przez zarząd.

12.3 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi

Spółka zawarła umowy z członkami zarządu, przewidujące wynagrodzenie podstawowe, premię

za osiągnięcia, udział w programie akcji fantomowych, opcje wypłaty odprawy w wyniku ich

rezygnacji lub zwolnienia. Ponadto umowy zawierają klauzulę o zakazie konkurencji oraz klauzulę

poufności.

12.4 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów

Polityka wynagrodzeń jest spójna z celami stawianymi przez akcjonariuszy, które obejmują

osiągnięcie długoterminowego wzrostu wartości. Ponadto ma na celu zapewnienie stabilności w

zarządzaniu Spółką oraz prowadzenie polityki tak by przyciągnąć i zatrzymać wysoko

wykwalifikowanych pracowników w krajach działalności Grupy. Cele te gwarantują programy

motywacyjne i system zatrzymywania pracowników zapewniających osiągniecie w długim

horyzoncie czasowym jak najlepszych, stabilnych wyników finansowych, wspieranie

prawidłowego i skutecznego zarządzania ryzykiem, wspieranie realizacji strategii działalności

oraz ograniczanie konfliktu interesów.

137

12.5 Wynagrodzenia członków zarządu i członków rady nadzorczej

ZARZĄD

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków zarządu za okres 12 miesięcy zakończony

31 grudnia 2022 r.:

Imię i nazwisko

Okres

Wynagrodzenie

stałe

(EUR)

( nie w

tysiącach)

Wynagrodzenie

zmienne

(EUR)

( nie w

tysiącach)

Liczba

przyznanych

akcji

fantomowych

(nie w tys.)

Zoltán Fekete 17 marca- 31

grudnia 2022

233.

887

Ariel Ferstman 1 stycznia - 31

grudnia 2022

283.

435

290.000

177.000

János Gárdai 1 luty -31 grudnia

2022

206.

537

Pedja Petronijevic 15 stycznia – 15

lipca 2022

75.

573

126.555

Gyula Nagy 1 stycznia – 28 luty

2022

9.000

Yovav Carmi 1 stycznia – 14

stycznia 2022

37.500

592.169²

Wynagrodzenie (oraz opłaty dla jednostek, w których dysponent jest kluczowym członkiem kadry) składa się

z wynagrodzenia podstawowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 i premii wypłaconej za obecny i

poprzedni rok ponad program akcji fantomowych Grupy nabytych w 2022 r., zgodnie z opisem w Punkt 12.2. Program

motywacyjny. Wynagrodzenie stałe obejmuje świadczenia dodatkowe.

² Związane z odprawą w związku z rozwiązaniem umowy za porozumieniem stron oraz z wykorzystaniem akcjami

fantomowymi.

W 2022 r. skład zarządu uległ następującym zmianom:

• w dniu 13 grudnia 2021 r. rada nadzorcza Spółki powołała do zarządu Spółki pana Pedja

Petronijevic (Chief Development Officer) z dniem 15 stycznia 2022 r. oraz pana János

Gárdai (Chief Operating Officer) z dniem 1 lutego 2022 r. (patrz raport bieżący nr

18/2021).

• w dniu 14 stycznia 2022 r. Spółka zawarła z Panem Yovavem Carmi (byłym prezesem

zarządu) porozumienie w zakresie rozwiązania umowy o pracę. Pan Carmi zrezygnował

z zasiadania w zarządzie GTC oraz innych spółek zależnych Grupy ze skutkiem

natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 7/2022);

• w dniu 28 stycznia 2022 r. pan Gyula Nagy zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC

ze skutkiem natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 11/2022);

138

• w dniu 17 marca 2022 r. rada nadzorcza Spółki powołała do zarządu Spółki pana Zoltána

Fekete na stanowisko prezesa zarządu (patrz raport bieżący nr 21/2022).

• w dniu 5 lipca 2022 r. pan Pedja Petronijevic zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC

ze skutkiem na dzień 15 lipca 2022 r. (patrz raport bieżący nr 35/2022).

RADA NADZORCZA

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków rady nadzorczej za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2021 r.:

Imię i nazwisko

Okres

Wynagrodzenie

(EUR)

( nie w tys.)

Zoltán Fekete

1 stycznia – 11 marca 2022

4.838

János Péter Bartha

1 stycznia - 31 grudnia 2022 39.643

Lóránt Dudás

1 stycznia - 31 grudnia 2022

23.800

Balázs Figura

1 stycznia - 31 grudnia 2022

23.800

Mariusz Grendowicz

1 stycznia – 14 czerwca 2022

2 września -31 grudnia 2022

20.410

Artur Kozieja 14 czerwca - 31 grudnia 2022 19.

452

Marcin Murawski

1 stycznia - 31 grudnia 2022

33.210

Gyula Nagy

11 marca 2022- 31 grudnia 2022

19.

780

Daniel Obajtek

1 stycznia – 15 listopada 2022 20.

581

Bálint Szécsényi

1 stycznia - 31 grudnia 2022

23.791

Bruno Vannini 22 kwietnia - 31 grudnia 2022 17.

495

W 2022 r. skład rady nadzorczej uległ następującym zmianom:

• w dniu 11 marca 2022 r. pan Zoltán Fekete zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej

Spółki ze skutkiem natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 20/2022);

• w dniu 11 marca 2022 r. GTC Dutch Holdings B.V. powołała do rady nadzorczej Spółki

pana Gyula Nagy ze skutkiem natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 20/2022);

• w dniu 22 kwietnia 2022 r, Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. powołała do

rady nadzorczej Spółki pana Bruno Vannini ze skutkiem natychmiastowym (patrz raport

bieżący nr 24/2022);

• w dniu 1 czerwca 2022 r., AVIVA Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander ponownie

powołała do rady nadzorczej Spółki pana Marcina Murawskiego ze skutkiem na dzień 14

czerwca 2022 r. (patrz raport bieżący nr 29/2022);

• w dniu 14 czerwca 2022 r., wygasła kadencja pana Mariusza Grendowicza jako

niezależnego członka rady nadzorczej (patrz raport bieżący nr 34/2022);

139

• w dniu 14 czerwca 2022 r., walne zgromadzenie uchwałą nr 20 powołała do rady

nadzorczej pana Artura Kozieja jako niezależnego członka na 3-letnią kadencję (patrz

raport bieżący nr 34/2022);

• w dniu 2 września 2022 r., GTC Dutch Holdings B.V. a powołała do rady nadzorczej Spółki

pana Mariusza Grendowicza ze skutkiem na dzień 2 września 2022 r. (patrz raport bieżący

nr 39/2022);

• w dniu 15 listopada 2022 r., pan Daniel Obajtek zrezygnował z zasiadania w radzie

nadzorczej Spółki ze skutkiem natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 48/2022).

12.6 Liczba pracowników

Liczba pracowników (pełne etaty) zatrudnionych w spółkach Grupy wynosiła 223 na dzień 31

grudnia 2022 r. i 211 na dzień 31 grudnia 2021 r.

12.7 Polityka szkoleniowa

Spółka oferuje pracownikom różnorodne formy podnoszenia kwalifikacji zawodowych. Kluczowe

strategiczne szkolenia i warsztaty są prowadzone przez zewnętrzne spółki. Zakres takich szkoleń

koncentruje się głównie na wiedzy rynkowej i produktowej, marketingu, procesach i aplikacjach

IT, zarządzaniu aktywami, wiedzy prawnej, podatkowej i księgowej. Spółka uważa, że takie

szkolenia zwiększają zaangażowanie pracownika w wykonywanych zadaniach biznesowych,

poprawiając jego umiejętności i utrzymują wysoką jakości obsługi klienta.

12.8 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o

podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo

byłych członków organów administrujących

Nie ma żadnych zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla

byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących.

13. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej

AKCJE POSIADANE PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU

Poniższa tabela przedstawia akcje, które są własnością, bezpośrednio lub pośrednio, członków

zarządu na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania oraz zmiany w ich posiadaniu od daty

publikacji ostatniego sprawozdania finansowego Grupy (raportu okresowego za okres 3 i 9

miesięcy zakończony 30 września 2022 r.) w dniu 16 listopada 2022 r.

140

Informacje przedstawione w tabeli zostały ujawnione na podstawie informacji uzyskanych od

członków zarządu.

Imię i nazwisko

Liczba akcji na

dzień 14

kwietnia 2023 r.

(nie w tys.)

Nominalna

wartość akcji w

PLN

(nie w tys.)

Zmiana od 16

listopada 2022 r.

(nie w tys.)

Zoltán Fekete

0 0

Bez zmian

Ariel Ferstman

5,240 524

Bez zmian

János Gárdai

0 0

Bez zmian

Razem

5,240 524

AKCJE POSIADANE PRZEZ CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ

Poniższa tabela przedstawia akcje, które są własnością, bezpośrednio lub pośrednio, członków

rady nadzorczej na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania oraz zmiany w ich posiadaniu od

daty publikacji ostatniego sprawozdania finansowego Grupy (raportu okresowego za okres 3 i 9

miesięcy zakończony 30 września 2022 r.) w dniu 16 listopada 2022 r.

Informacje przedstawione w tabeli zostały ujawnione na podstawie informacji uzyskanych od

członków rady nadzorczej.

Członek rady nadzorczej

Liczba akcji

na dzień

24 kwietnia

2023 r.

(nie w tys.)

Nominalna

wartość

akcji w PLN

(nie w tys.)

Zmiana od

16 listopada

2022 r.

(nie w tys.)

János Péter Bartha

0 0 Bez zmian

Lóránt Dudás

0 0 Bez zmian

Balázs Figura

0 0 Bez zmian

Mariusz Grendowicz

13.348 1.335 Bez zmian

Artur Kozieja

0 0 Bez zmian

Marcin Murawski

0 0 Bez zmian

Gyula Nagy

0 0 Bez zmian

Bálint Szécsényi

0 0 Bez zmian

Bruno Vannini

0 0 Bez zmian

Sławomir Niemierka ¹

0 0 Bez zmian

Razem 13.348 1.335

¹ Zmiana od dnia 2 stycznia 2023 r.

141

14. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki

rynkowe

Grupa prezentuje informacje na temat znaczących transakcji Spółki lub jej podmiotów zależnych,

zawartych z podmiotem powiązanym w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za rok

kończący się 31 grudnia 2022 r. Nota 36 Transakcje z Jednostkami Powiązanymi.

W 2022 r. Grupa nie przeprowadziła z podmiotami powiązanymi istotnych transakcji, które nie są

oparte na warunkach rynkowych.

Wszystkie transakcje były przeprowadzone na warunkach rynkowych. W 2022 r. Grupa nabyła

aktywa o łącznej wartości 30.200 euro od spółek powiązanych z udziałowcem większościowym

Spółki. Dalsze szczegóły w punkcie 4.2 Główne wydarzenia.

15. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych

W dniu 13 maja 2022 r. Spółka podpisała aneks do umowy niezabezpieczonego kredytu

odnawialnego z dnia 29 października 2021 r., co skutkowało zwiększeniem dostępnej kwoty

kredytu do 94.000 euro. Na dzień bilansowy kredyt nie był wykorzystywany.

W dniu 18 maja 2022 r. Grupa podpisała z Santander Bank Polska przedłużenie obecnej umowy

kredytu bankowego. Ostateczna data spłaty została wydłużona do 31 sierpnia 2025 r.,

a pozostała część kredytu bankowego w kwocie 63.000 zł (13.500 euro) zostanie spłacona

jednorazowo w dacie wymagalności zobowiązania.

W dniu 28 czerwca 2022 r. Grupa podpisała z Berlin Hyp AG aneks do umowy kredytu

bankowego, zgodnie z którą przedpłata w wysokości 6.100 euro została dokonana na początku

lipca 2022 r. Pozostała część kredytu bankowego zostanie spłacona jednorazowo w dacie

wymagalności zobowiązania. Terminem zapadalności dla kredytu jest dzień 30 czerwca 2026 r.

W dniu 18 kwietnia 2022 r. GTC S.A. spłaciła wszystkie obligacje wyemitowane pod kodem ISIN

PLGTC0000292 (spłata całkowita). Wartość nominalna całej emisji wynosiła 9.440 euro.

W dniu 4 listopada 2022 r. GTC SA dokonało częściowego wykupu obligacji o numerze ISIN

PLGTC0000318 (jedna trzecia całkowitej emisji) w kwocie 73.333 zł

Wszystkie podpisane w roku 2022 umowy kredytowe były denominowane w euro,

a oprocentowanie bazowało na marży powiększonej o wskaźnik Euribor. Średnia efektywna stopa

procentowa dla kredytów Grupy wynosi 2,21%w skali roku.

142

16. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po

dniu bilansowym), które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w

przyszłości

W dniu 19 lutego 2022 r. Spółka otrzymała od GTC Dutch Holdings B.V. z siedzibą w

Amsterdamie, Holandia ("Sprzedający", „GTC Dutch”) oraz Icona Securitization Opportunities

Group S.à r.l. działającej w imieniu swojej struktury funduszowej Central European Investments

z siedzibą w Luksemburgu, Wielkie Księstwo Luksemburga ("Kupujący", „Icona”), zawiadomienie,

że Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży akcji ("PSPA") dotyczącą

nabycia przez Kupującego od Sprzedającego 15,7% akcji w kapitale zakładowym Spółki.

Jednakże, zgodnie z zawiadomieniem Kupujący i Sprzedający uzgodnili, że umowa wspólników

stanowić będzie umowę o działaniu w porozumieniu w rozumieniu art. 87 ust. 1 pkt 5 i 6 w związku

z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania

instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych

("Ustawa o Ofercie Publicznej") w sprawie prowadzenia wspólnej polityki wobec Spółki oraz

wykonywania prawa głosu w wybranych sprawach w uzgodniony sposób.

Ponadto, zgodnie z umową przeniesienia Kupujący m.in. przeniesie na Sprzedającego prawa

głosu z Akcji oraz udzieli pełnomocnictwa do wykonywania praw głosu z Akcji. Umowa

przeniesienia wygasa w przypadku wykonania opcji kupna lub opcji sprzedaży zgodnie z umową

opcji kupna i sprzedaży oraz/lub w przypadku istotnego naruszenia dokumentacji transakcyjnej.

W dniu 1 marca 2022 r. Spółka otrzymała zawiadomienie o zakończeniu transakcji i Kupujący

nabył 15,7% akcji w Spółce.

W wyniku Transakcji, Icona jest posiadaczem 90.176.000 akcji zwykłych na okaziciela Spółki, co

stanowi 15,7% całkowitej liczby głosów na zgromadzeniu akcjonariuszy GTC, z zastrzeżeniem,

że (i) wszystkie prawa głosu zostały przeniesione na Sprzedającego, oraz że (ii) Kupujący udziela

Sprzedającemu Pełnomocnictwa w zakresie swoich Praw Głosu.

W wyniku realizacji Transakcji GTC Holding Zártkörüen Müködö Részvénytársaság („GTC

Holding Zrt”) posiada łącznie 269.352.880 akcji Spółki, uprawniających do 269.352.880 głosów

w Spółce, stanowiących 46,9% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 46,9% ogólnej

liczby głosów w Spółce, w tym:

• bezpośrednio posiada 21.891.289 akcji Spółki, uprawniających do 21.891.289 głosów w

Spółce, stanowiących 3,8% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,8% ogólnej

liczby głosów w Spółce; oraz

• pośrednio (tj. poprzez GTC Dutch Holdings B.V.) posiada 247.461.591 akcji Spółki,

uprawniających do 247.461.591 głosów w Spółce, stanowiących 43,1% kapitału

zakładowego Spółki i uprawniających do 43,1% ogólnej liczby głosów w Spółce.

143

Ponadto GTC Holding Zrt posiada również pośrednio, poprzez GTC Dutch Holdings B.V., prawa

głosu Kupującego, tj. prawo do wykonywania 90.176.000 głosów w Spółce, uprawniających do

15,7% ogólnej liczby głosów w Spółce.

Od 1 marca 2022 r. GTC Holding Zrt, GTC Dutch Holdings B.V. oraz Icona działają w

porozumieniu na podstawie zawartej umowy dotyczącej wspólnej polityki wobec Spółki oraz

wykonywania w uzgodniony sposób praw głosu w wybranych sprawach na zgromadzeniu

akcjonariuszy Spółki.

17. Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem

Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych

Nie ma żadnego istotnego postępowania ani postępowań zbiorowych przed sądem lub organem

administracji publicznej z udziałem Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych.

18. Znaczące umowy podpisane w danym roku w tym umowy ubezpieczenia,

współpracy lub kooperacji

W dniu 21 maja 2021 r. Grupa podpisała umowę kupna-sprzedaży dotyczącą sprzedaży całego

kapitału zakładowego jednostek zależnych w Serbii W dniu 12 stycznia 2022 r. Grupa

sfinalizowała transakcję sprzedaży serbskich spółek zależnych: Atlas Centar d.o.o. Beograd,

Demo Invest d.o.o. Novi Beograd, GTC BBC d.o.o., GTC Business Park d.o.o. Beograd, GTC

Medjunarodni Razvoj Nekretnina d.o.o. Beograd oraz Commercial oraz Residential Ventures

d.o.o. Beograd, a także węgierskiej spółki Office Planet Kft. będącej właścicielem 70% kapitału

sprzedanych serbskich spółek, po spełnieniu warunków zawieszających określonych w umowie.

Dalsze szczegóły opisano w nocie 33 w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za okres

12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r.

Jako części nowej rozszerzonej strategii w dniu 9 sierpnia 2022 r. Grupa podpisała umowę

dotyczącą transakcji obejmującą wspólną inwestycję w projekt parku innowacji w hrabstwie

Kildare, Irlandia (“Transakcja”). Transakcja obejmuje inwestycję o wartości około 115.000 euro

w projekt opisany w raporcie nr 36.2022. W projekt zaangażowani są inni międzynarodowi

inwestorzy branżowi działający w ramach partnerstwa luksemburskiego, któremu doradza Icona

Capital, podmiot należący do tej samej grupy co akcjonariusz mniejszościowy GTC.

144

19. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań

finansowych

W lutym 2022 r. Spółka zawarła umowę z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Audyt sp.k., z siedzibą w Warszawie („PwC”), na wykonanie audytu

jednostkowego sprawozdania finansowego Globe Trade Centre S.A. oraz skonsolidowanego

sprawozdania finansowego Globe Trade Centre S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2022-2024

r. Dodatkowo do tej umowy Grupa zawarła kilkadziesiąt umów z PwC w różnych krajach w celu

zbadania spółek zależnych Grupy.

Firma audytorska została wybrana uchwałą rady nadzorcza Spółki z dnia 9 lutego 2022 r.

Poniższe zestawienie przedstawia listę usług świadczonych dla Grupy przez by PwC i BDO Sp.

z o.o. Sp.k oraz wynagrodzenie za usługi w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2022

r. i 31 grudnia 2021 r.

Za rok zakończony

31 grudnia

2022 r.

31 grudnia

2021 r.

PLN PLN

Za badanie i przegląd sprawozdań finansowych 3.604 1.950

Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach zarządu i rady

nadzorczej oraz inne usługi atestacyjne i pokrewne.

164 187

Razem 3.768 2.137

20. Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego

za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2022 r.

GLOBE TRADE CENTRE S.A.

OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD

ŁADU KORPORACYJNEGO

ZA ROK OBROTOWY KOŃCZĄCY SIĘ 31 GRUDNIA 2022 R.

SPIS TREŚCI

1. Zasady ładu korporacyjnego, którym podlega emitent i miejsce, w którym ten zbiór zasad

jest dostępny publicznie .................................................................................................... 3

2. Zasady ładu korporacyjnego, od stosowania których emitent odstąpił, w tym powody

odstąpienia ........................................................................................................................ 3

3. Główne cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu

do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań

finansowych...................................................................................................................... 5

4. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji wraz

ze wskazaniem liczby posiadanych przez podmioty akcji, ich procentowego udziału

w kapitale zakładowym, liczby głosów z nich wynikających i ich procentowego udziału

w ogólnej liczbie głosów w walnym zgromadzeniu ............................................................. 7

5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia

kontrolne wraz z opisem tych uprawnień ........................................................................... 7

6. Ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takich jak ograniczenie wykonywania

praw głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe

dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy

spółki, prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od

posiadania papierów wartościowych. ................................................................................10

7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych Globe

Trade Centre S.A. ............................................................................................................10

8. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich

uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji...........10

9. Opis zasad zmian statutu Spółki .......................................................................................11

10. Regulamin walnego zgromadzenia akcjonariuszy i jego praw podstawowych oraz opis

praw akcjonariuszy i ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z regulaminu

walnego zgromadzenia, chyba że informacje w tym zakresie wynika bezpośrednio z

przepisów prawa ............................................................................................................11

11. Skład osobowy organów Spółki i zmiany w poprzednim roku obrotowym oraz opis

funkcjonowania organów zarządczych, nadzorczych lub administracyjnych Spółki i jej

komitetów. ......................................................................................................................13

12. Firma audytorska ............................................................................................................20

13. Polityka różnorodności stosowana do organów administrujących, zarządzających

i nadzorujących ................................................................................................................22

1. Zasady ładu korporacyjnego, którym podlega emitent i miejsce, w którym ten

zbiór zasad jest dostępny publicznie

W lipcu 2007 r. Rada Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie przyjęła zbiór zasad ładu

korporacyjnego dla spółek akcyjnych emitujących akcje, obligacje zamienne lub obligacje

z prawem pierwszeństwa, które zostały dopuszczone do obrotu giełdowego. („Dobre Praktyki

Spółek Notowanych na GPW”). Dobre Praktyki Spółek notowanych na GPW zostały

zmienione kilka razy od tamtego czasu i były dostosowane do ostatnich zmian prawnych,

aktualnych trendów międzynarodowych ładu korporacyjnego i oczekiwań uczestników rynku.

Ostatnia zmiana miała miejsce w dniu 29 marca 2021 r., Rada GPW podjęła uchwałę

zatwierdzającą przyjęcie nowego zbioru zasad ładu korporacyjnego pod nazwą „Dobre

Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”. Nowe zasady weszły w życie 1 lipca 2021 r.

i stanowią podstawę zgodnie, z którą Spółka przygotowała sprawozdanie w sprawie

stosowania zasad ładu korporacyjnego za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2022 r.

Treść Kodeksu Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW jest publicznie dostępna na

stronie internetowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie poświęconej tej

tematyce: https://www.gpw.pl/dobre-praktyki2021

2. Zasady ładu korporacyjnego, od stosowania których emitent odstąpił, w tym

powody odstąpienia

Spółka stara się dołożyć wszelkich możliwych starań, aby stosować zasady ładu

korporacyjnego zawarte w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW, starając się

wypełnić wszystkie zalecenia z nich wynikające i wszystkie zalecenia skierowane do zarządów

spółek, rad nadzorczych i akcjonariuszy we wszystkich obszarach naszej działalności.

Ponadto, w celu realizacji przejrzystej i efektywnej polityki

informacyjnej, Spółka zapewnia szybki i bezpieczny dostęp

do informacji akcjonariuszom, analitykom i inwestorom za

pomocą zarówno tradycyjnych, jak i nowoczesnych

technologii publikowania informacji o Spółce w możliwie

najszerszym stopniu.

Staramy się dołożyć wszelkich

możliwych starań, aby

stosować wszystkie zasady

ładu korporacyjnego

W roku 2022 Spółka nie stosowała 3 zasad Dobrych Praktyki Spółek Notowanych na GPW

2021 Spółka

Sekcja Zasada Komentarz spółki:

1. Polityka

informacyjna

i komunikacja z

inwestorami

1.4.2

W celu zapewnienia należytej komunikacji

z interesariuszami, w zakresie przyjętej

strategii biznesowej Spółka zamieszcza

na swojej stronie internetowej informacje

na temat założeń posiadanej strategii,

mierzalnych celów, w tym zwłaszcza

celów długoterminowych, planowanych

działań oraz postępów w jej realizacji,

określonych za pomocą mierników

finansowych i niefinansowych. Informacje

na temat strategii w obszarze ESG

powinny m.in. przedstawiać wartość

wskaźnika równości wynagrodzeń

wypłacanych jej pracownikom,

obliczanego jako procentowa różnica

pomiędzy średnim miesięcznym

wynagrodzeniem (z uwzględnieniem

premii, nagród i innych dodatków) kobiet

i mężczyzn za ostatni rok, oraz

przedstawiać informacje o działaniach

podjętych w celu likwidacji ewentualnych

nierówności w tym zakresie, wraz

z prezentacją ryzyk z tym związanych

oraz horyzontem czasowym, w którym

planowane jest doprowadzenie do

równości.

Obecna strategia Grupy

GTC nie zawiera elementów

wskazanych w tej regule.

Mimo to Spółka rozważy

możliwość włączenia ich

w nową strategię w

przyszłości.

2. Zarząd i rada

nadzorcza

2.1

Spółka powinna posiadać politykę

różnorodności wobec zarządu oraz rady

nadzorczej, przyjętą odpowiednio przez

radę nadzorczą lub walne zgromadzenie.

Polityka różnorodności określa cele

i kryteria różnorodności m.in. w takich

obszarach jak płeć, kierunek

wykształcenia, specjalistyczna wiedza,

wiek oraz doświadczenie zawodowe, a

także wskazuje termin i sposób

Spółka nie planuje

formalnego przyjęcia polityki

różnorodności wobec

zarządu i rady nadzorczej,

gdyż głównymi kryteriami

przy wyborze jej członków

są wiedza, doświadczenie,

cechy osobowości

i wykształcenie, a nie np.

wiek czy płeć.

monitorowania realizacji tych celów. W

zakresie zróżnicowania pod względem

płci warunkiem zapewnienia

różnorodności organów spółki jest udział

mniejszości w danym organie na poziomie

nie niższym niż 30%.

2. Zarząd i rada

nadzorcza

2.2

Osoby podejmujące decyzje w sprawie

wyboru członków zarządu lub rady

nadzorczej spółki powinny zapewnić

wszechstronność tych organów poprzez

wybór do ich składu osób zapewniających

różnorodność, umożliwiając m.in.

osiągnięcie docelowego wskaźnika

minimalnego udziału mniejszości

określonego na poziomie nie niższym niż

30%, zgodnie z celami określonymi w

przyjętej polityce różnorodności, o której

mowa w zasadzie 2.1.

Spółka nie planuje

formalnego przyjęcia polityki

różnorodności wobec

zarządu i rady nadzorczej,

gdyż głównymi kryteriami

przy wyborze jej członków

są wiedza, doświadczenie,

cechy osobowości

i wykształcenie, a nie np.

wiek czy płeć.

3. Główne cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem

w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych

i skonsolidowanych sprawozdań finansowych

Zarząd jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej Spółki i jego skuteczność

w procesie sporządzania sprawozdań finansowych i raportów okresowych przygotowywanych

i publikowanych zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca

2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów

papierów wartościowych oraz warunków przyjmowania za równoważne informacji

wymaganych przepisami państwa niebędącego państwem członkowskim.

Spółka korzysta z szerokiego doświadczenia swoich pracowników w zakresie identyfikacji,

dokumentacji, ewidencji i kontroli operacji gospodarczych, w tym z licznych procedur kontroli

wspieranych przez nowoczesne technologie informatyczne służące do rejestrowania,

przetwarzania i prezentacji danych operacyjnych i finansowych.

W celu zapewnienia dokładności i wiarygodności sprawozdań finansowych spółki dominującej

i podmiotów zależnych, Spółka stosuje szereg procedur wewnętrznych w zakresie systemów

kontroli transakcji i procesów wynikających z działalności Spółki oraz Grupy Kapitałowej.

Ważnym elementem zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sprawozdawczości

finansowej jest ciągła kontrola wewnętrzna sprawowana przez głównych księgowych na

poziomie podmiotu dominującego, jak i na poziomie spółek zależnych.

System kontroli budżetowej opiera się na kwartalnych i rocznych sprawozdaniach finansowych

i operacyjnych. Wyniki finansowe są regularnie monitorowane.

Jednym z podstawowych elementów kontroli w procesie przygotowywania sprawozdań

finansowych Spółki i Grupy Kapitałowej jest weryfikacja przeprowadzana przez

niezależnych audytorów. Audytor jest wybierany z grona renomowanych firm, które

gwarantują wysoki standard usług i niezależność. Rada nadzorcza zatwierdza wybór

niezależnego audytora. Zadania niezależnego audytora obejmują w szczególności:

przegląd półrocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych i

badanie rocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych.

Niezależność biegłego audytora ma fundamentalne znaczenie dla zapewnienia dokładności

badania ksiąg. Komitet audytu, powołany w ramach rady nadzorczej Spółki, sprawuje nadzór

nad procesem sprawozdawczości finansowej Spółki, we współpracy z niezależnym biegłym

audytorem, który uczestniczy w posiedzeniach komitetu ds. audytu. Komitet ds. audytu

nadzoruje proces sprawozdawczości finansowej w celu zapewnienia stabilności,

przejrzystości i integralności informacji finansowych. W skład komitetu audytu wchodzi jeden

członek rady nadzorczej, który spełnia kryteria niezależności wymienione w Dobrych

Praktykach Spółek Notowanych na GPW. Komitet ds. audytu podlega radzie nadzorczej.

Ponadto, zgodnie z Artykułem 4a ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, do

obowiązków rady nadzorczej należy zapewnienie aby sprawozdania finansowe oraz

sprawozdanie z działalności Spółki spełniały wymogi prawa, a rada nadzorcza wykonuje ten

obowiązek korzystając z uprawnień na mocy prawa i statutu Spółki. Jest to kolejny poziom

kontroli sprawowanej przez niezależny organ w celu zapewnienia dokładności i wiarygodności

informacji zawartych w jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdaniach finansowych.

4. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji

wraz ze wskazaniem liczby posiadanych przez podmioty akcji, ich procentowego

udziału w kapitale zakładowym, liczby głosów z nich wynikających i ich

procentowego udziału w ogólnej liczbie głosów w walnym zgromadzeniu

W grudniu 2021 r. Spółka podniosła kapitał w drodze emisji 88.700.000 akcji zwykłych na

okaziciela serii O, które w dniu 26 stycznia 2022 r. zostały zarejestrowane przez Krajowy

Depozyt Papierów Wartościowych. W rezultacie struktura akcjonariuszy GTC SA uległa

zmianie.

Dodatkowo, w dniu 19 lutego 2022 r. Spółka otrzymała od GTC Dutch Holdings B.V. z siedzibą

w Amsterdamie, Holandia ("Sprzedający") oraz Icona Securitization Opportunities Group S.à

r.l. działającej w imieniu swojej struktury funduszowej Central European Investments z

siedzibą w Luksemburgu, Wielkie Księstwo Luksemburga ("Kupujący", "Icona”),

zawiadomienie, że Sprzedający i Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży akcji

dotyczącą nabycia przez Kupującego od Sprzedającego 15,7% akcji w kapitale zakładowym

Spółki. Jednakże, zgodnie z zawiadomieniem Kupujący i Sprzedający uzgodnili, że umowa

wspólników stanowić będzie umowę o działaniu w porozumieniu w rozumieniu art. 87 ust. 1

pkt 5 i 6 w związku z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej

i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu

oraz o spółkach publicznych ("Ustawa o Ofercie Publicznej") w sprawie prowadzenia wspólnej

polityki wobec Spółki oraz wykonywania prawa głosu w wybranych sprawach w uzgodniony

sposób. Ponadto, zgodnie z umową przeniesienia Kupujący m.in. przeniesie na

Sprzedającego prawa głosu z Akcji oraz udzieli pełnomocnictwa do wykonywania praw głosu

z Akcji. Umowa przeniesienia wygasa w przypadku wykonania opcji kupna lub opcji sprzedaży

zgodnie z umową opcji kupna i sprzedaży oraz/lub w przypadku istotnego naruszenia

dokumentacji transakcyjnej ("Transakcja”). W dniu 1 marca 2022 r., Spółka otrzymała

zawiadomienie, że Transakcja została zakończona, a Kupujący nabył 15,7% akcji w Spółce

(patrz raporty bieżące nr 13/2022 i 15/2022).

W wyniku Transakcji, Icona jest posiadaczem (a Posiadacze pośrednio posiadają) 90 176 000

akcji zwykłych na okaziciela Spółki, co stanowi 15,7% całkowitej liczby głosów na

zgromadzeniu akcjonariuszy GTC, z zastrzeżeniem, że (i) wszystkie Prawa Głosu Icona

(zdefiniowane poniżej) zostały przeniesione na Sprzedającego, oraz że (ii) Icona udziela

Sprzedającemu Pełnomocnictwa w zakresie Praw Głosu ISO.

W wyniku realizacji Transakcji GTC Holding Zrt posiada łącznie 269 352 880 akcji Spółki,

uprawniających do 269 352 880 głosów w Spółce, stanowiących 46,9% kapitału zakładowego

Spółki i uprawniających do 46,9% ogólnej liczby głosów w Spółce, w tym:

• bezpośrednio posiada 21 891 289 akcji Spółki, uprawniających do 21 891 289 głosów

w Spółce, stanowiących 3,8% kapitału zakładowego Spółki i uprawniających do 3,8%

ogólnej liczby głosów w Spółce; oraz

• pośrednio (tj. poprzez GTC Dutch) posiada 247 461 591 akcji Spółki, uprawniających

do 247 461 591 głosów w Spółce, stanowiących 43,1% kapitału zakładowego Spółki

i uprawniających do 43,1% ogólnej liczby głosów w Spółce.

Ponadto GTC Holding Zrt posiada również pośrednio, poprzez GTC Dutch, Prawa Głosu

Icona, tj. prawo do wykonywania 90 176 000 głosów w Spółce, uprawniających do 15,7%

ogólnej liczby głosów w Spółce (patrz raporty bieżące nr 17/2022 i 18/2022).

Od 1 marca 2022 r. spółki GTC Holding Zrt., GTC Dutch i Icona działają na mocy porozumienia

akcjonariuszy o działaniu w porozumieniu dotyczącego wspólnej polityki wobec Spółki oraz

wykonywania w uzgodniony sposób praw głosu w wybranych sprawach na zgromadzeniu

akcjonariuszy Spółki (patrz raport bieżący nr 19/2022).

W dniu 30 grudnia 2022 r., w wyniku połączenia Allianz OFE z Aviva Powszechne

Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna zarządzającym Drugi Allianz

Polska Otwarty Fundusz Emerytalny, łącznie stan na rachunkach Allianz OFE, Allianz DFE

i Drugi Allianz OFE zwiększył się do 62 368 390 akcji, stanowiących 10,86% udziału w kapitale

zakładowym Spółki (patrz raport bieżący nr 2/2023).

Tabela została sporządzona na podstawie informacji uzyskanych bezpośrednio od

akcjonariuszy lub podczas zapisów na nowe akcje i przedstawia strukturę akcjonariatu na

dzień 31 grudnia 2022 r.:

Akcjonariusz

Liczba akcji

(nie w tys.)

kapitału

akcyjnego

Liczba

głosów

(nie w tys.)

głosów

Zmiana

liczby

posiadanych

akcji od 30

września

2022 r.

(nie w tys.)

GTC Dutch

Holdings B.V.

247.461.591 43,10% 337.637.591 58,80%

Bez zmian

Icona

Securitization

Opportunities

Group S.A R.L.²

90.176.000 15,70% 0 0% Bez zmian

GTC Holding

Zártkörüen

Müködö

Részvénytársaság¹

21.891.289 3,81% 21.891.289 3,81% Bez zmian

PTE Allianz ³ 62.368.390 10,86% 62.368.390 10,86%

Połączenie

Allianz OFE z

Aviva PTE

Aviva

Santander

Wzrost o

15.004.390³

OFE PZU

Złota Jesień

54.443.976 9,48% 54.443.976 9,48%

Wzrost o

943.976

Pozostali 97.913.876 17,05% 97.913.876 17,05%

Spadek o

15.948.366

Razem

574.255.122

100,00%

574.255.122

100,00%

bez zmian

Posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki oraz pośrednio przez GTC Dutch Holdings B.V. 337.637.591

akcji Spółki. Spółka GTC Dutch Holdings B.V. jest spółką w 100% kontrolowaną przez GTC Holding Zártkörüen

Müködö Részvénytársaság.

² Spółka Icona Securitization Opportunities Group S.A R.L. („Icona”) posiada bezpośrednio 15,70% udziału

w kapitale Spółki, z zastrzeżeniem, że wszystkie prawa głosu z posiadanych przez nich akcji zostały

przeniesione na Dutch Holdings B.V, oraz że Icona udzieliła Dutch Holdings B.V pełnomocnictwa do praw głosu

z posiadanych przez siebie akcji.

³ Przed połączeniem: Łącznie na rachunkach Allianz OFE i Allianz DFE zapisanych było 15.004.159 akcji,

stanowiących 2,61% udziału w kapitale zakładowym Spółki. Na rachunku Drugi Allianz OFE (zarządzanym przez

Aviva PTE Aviva Santander SA) zapisanych było 47.364.231 akcji, stanowiących 8,25% udziału w kapitale

zakładowym Spółki. W poprzednim raporcie Spółka prezentowała tylko udział Aviva OFE Aviva Santandr

w wysokości 47.364.000 akcji stanowiących 8,25% udziału w kapitale zakładowym Spółki.

5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia

kontrolne wraz z opisem tych uprawnień

Dla posiadaczy papierów wartościowych Globe Trade Centre S.A. nie wynikają z tych

papierów jakiekolwiek specjalne uprawnienia kontrolne.

6. Ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takich jak ograniczenie

wykonywania praw głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów,

ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie

z którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe związane z papierami

wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych.

W Globe Trade Centre S.A. nie funkcjonują ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu,

takie jak, ograniczenie wykonywania prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub

liczby głosów, ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie

z którymi, przy współpracy Globe Trade Centre S.A., prawa kapitałowe związane z papierami

wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych.

7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych

Globe Trade Centre S.A.

Nie istnieją przepisy ograniczające prawo przeniesienia własności papierów wartościowych, z

wyjątkiem ograniczeń, które wynikają z ogólnych przepisów prawa, w szczególności

ograniczenia umowne dotyczące przeniesienia praw własności papierów wartościowych

emitowanych przez Spółkę.

8. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz

ich uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie

akcji

Zgodnie z Art. 12 statutu zarząd liczy od 1 do 7 członków, powoływanych przez radę nadzorczą

na trzyletnią kadencję.

Ponadto, rada nadzorcza wyznacza prezesa zarządu (CEO) i może wyznaczyć jego zastępcę.

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za bieżące zarządzanie Spółką oraz jej reprezentowanie

wobec osób trzecich. Wszystkie kwestie związane z działalnością Spółki wchodzą w zakres

działalności zarządu, chyba że należą do kompetencji rady nadzorczej lub walnego

zgromadzenia z mocy przepisów prawa lub statutu.

Członkowie zarządu uczestniczą w szczególności w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i

udzielają odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia. Ponadto,

członkowie zarządu są zapraszani na posiedzenia rady nadzorczej Spółki przez

przewodniczącego rady nadzorczej oraz uczestniczą w jej posiedzeniach z prawem do

wyrażania swoich opinii na temat spraw znajdujących się w porządku obrad.

Walne zgromadzenie akcjonariuszy podejmuje decyzje w sprawie emisji lub wykupu akcji

Spółki. Kompetencje zarządu w tym zakresie ograniczają się do wykonywania wszelkich

uchwał powziętych przez walne zgromadzenie.

9. Opis zasad zmian statutu Spółki

Zmiana statutu Spółki wymaga uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy i wpisu do KRS.

Procedura podejmowania uchwał w sprawie zmian statutu podlega ogólnym przepisom prawa

i statutu ją regulującym.

10.

Regulamin walnego zgromadzenia akcjonariuszy i jego praw podstawowych

oraz opis praw akcjonariuszy i ich wykonywania, w szczególności zasady

wynikające z regulaminu walnego zgromadzenia, chyba że informacje w tym

zakresie wynika bezpośrednio z przepisów prawa

Walne zgromadzenie akcjonariuszy działa na podstawie polskich przepisów kodeksu spółek

handlowych i statutu.

Walne zgromadzenie akcjonariuszy podejmuje uchwały dotyczące w szczególności

następujących kwestii:

a) omawianie i zatwierdzanie sprawozdań zarządu i sprawozdania finansowego za

ubiegły rok,

b) decyzja o podziale zysku lub pokryciu straty,

c) udzielenie absolutorium członkom zarządu i rady nadzorczej z wykonywania swoich

obowiązków,

d) ustalenia wynagrodzenia rady nadzorczej,

e) zmiany statutu Spółki,

f) podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego,

g) połączenie lub przekształcenie Spółki,

h) rozwiązanie i likwidacja Spółki,

i) emisja obligacji zmiennych lub z prawem pierwszeństwa,

j) zbycie lub wydzierżawienie Spółki oraz ustanowienie prawa użytkowania lub sprzedaży

zakładu Spółki,

k) wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody przy zawiązywaniu

Spółki lub wykonywaniu zarządu albo nadzoru.

W walnym zgromadzeniu uczestniczą osoby, które były akcjonariuszami Spółki na szesnaście

dni przed datą walnego zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w walnym

zgromadzeniu).

Akcjonariusz, będący osobą fizyczną, ma prawo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu

akcjonariuszy i wykonywania prawa głosu osobiście lub przez pełnomocnika. Akcjonariusz,

będący osobą prawną, ma prawo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy

i wykonywania prawa głosu przez osobę uprawnioną do przekazania oświadczeń woli w jego

imieniu lub przez pełnomocnika.

Pełnomocnictwo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu i wykonywania prawa głosu

wymaga formy pisemnej lub elektronicznej. W celu identyfikacji akcjonariusza, który udzielił

pełnomocnictwa, zawiadomienie o przyznanie takiego pełnomocnictwa w postaci

elektronicznej powinno zawierać:

- w przypadku akcjonariusza będącego osobą fizyczną - kopię dowodu osobistego,

paszportu lub innego urzędowego dokumentu tożsamości potwierdzającego

tożsamość akcjonariusza; lub

- w przypadku akcjonariusza niebędącego osobą fizyczną - kopię odpisu z

właściwego rejestru lub innego dokumentu potwierdzającego upoważnienie osoby

fizycznej (osób fizycznych) do reprezentowania akcjonariusza na walnym

zgromadzeniu (np. nieprzerwany ciąg pełnomocnictw).

Na walnym zgromadzeniu mogą być obecni członkowie zarządu i rady nadzorczej - w składzie,

który pozwala na udzielanie merytorycznych odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie

walnego zgromadzenia - oraz audytor Spółki, jeśli walne zgromadzenie odbywa się w celu

omówienia kwestii finansowych.

Każdy uczestnik walnego zgromadzenia ma prawo być wybranym na przewodniczącego

walnego zgromadzenia, a także wyznaczyć jedną osobę jako kandydata na stanowisko

przewodniczącego walnego zgromadzenia. Do wyboru przewodniczącego walne

zgromadzenie nie podejmuje żadnych decyzji.

Przewodniczący walnego zgromadzenia prowadzi obrady zgodnie z ustalonym porządkiem

obrad, przepisami prawa, statutem, a w szczególności: udziela głosu, zarządza głosowania

i ogłasza ich wyniki. Przewodniczący zapewnia sprawne prowadzenie obrad i poszanowanie

praw i interesów wszystkich akcjonariuszy.

Po utworzeniu i podpisaniu listy obecności przewodniczący potwierdza, że walne

zgromadzenie akcjonariuszy Spółki zostało zwołanie w sposób prawidłowy i jest upoważnione

do podejmowania uchwał.

Przewodniczący walnego zgromadzenia zamyka walne zgromadzenie po wyczerpaniu

porządku obrad.

11.

Skład osobowy organów Spółki i zmiany w poprzednim roku obrotowym oraz

opis funkcjonowania organów zarządczych, nadzorczych lub administracyjnych

Spółki i jej komitetów.

ZARZĄD

Skład zarządu

Obecnie zarząd Spółki składa się z trzech członków. W poniższej tabeli przedstawiono imiona,

nazwiska, stanowiska, daty powołania i daty wygaśnięcia obecnej kadencji poszczególnych

członków zarządu na dzień 31 grudnia 2022 r.:

Imię i nazwisko

Stanowisko

Rok

pierwszego

powołania

Rok

powołania

na obecną

kadencję

Rok

wygaśnięcia

kadencji

Zoltán Fekete

Prezes

zarządu

2022 2022 2025

János Gárdai

Członek

zarządu

oraz COO

2022 2022 2025

Ariel Ferstman

Członek

zarządu

oraz CFO

2020 2020 2023

W roku 2022 skład zarządu uległ następującym zmianą:

• w dniu 14 stycznia 2022 r. Spółka zawarła z Panem Yovavem Carmi (byłym prezesem

zarządu) porozumienie w zakresie rozwiązania umowy o pracę. Pan Carmi

zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC oraz innych spółek zależnych Grupy ze

skutkiem natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 7/2022);

• w dniu 28 stycznia 2022 r. pan Gyula Nagy zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC

ze skutkiem natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 11/2022);

• w dniu 17 marca 2022 r. rada nadzorcza Spółki powołała do zarządu Spółki pana

Zoltána Fekete na stanowisko prezesa zarządu (patrz raport bieżący nr 21/2022);

• w dniu 5 lipca 2022 r. pan Pedja Petronijevic zrezygnował z zasiadania w zarządzie

GTC ze skutkiem na dzień 15 lipca 2022 r. (patrz raport bieżący nr 35/2022).

Opis działania zarządu

Zarząd prowadzi sprawy Spółki w sposób przejrzysty i efektywny zgodnie z odpowiednimi

przepisami prawa, jej przepisami wewnętrznymi oraz "Dobrymi Praktykami Spółek

Notowanych na GPW". Przy podejmowaniu decyzji związanych ze sprawami Spółki

członkowie zarządu działają w uzasadnionych granicach ryzyka gospodarczego.

Prezes Zarządu (CEO) łącznie z każdym innym członkiem Zarządu lub dwóch członków

zarządu działających łącznie jest uprawnionych do składania oświadczeń w imieniu Spółki.

Wszelkie kwestie związane z zarządzaniem Spółką, a nie ograniczone przez przepisy prawa

czy statutu do kompetencji rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia, należą do zakresu

działania zarządu.

Członkowie zarządu uczestniczą w posiedzeniach walnego zgromadzenia i udzielają

merytorycznych odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia.

Członkowie zarządu zaproszeni na posiedzenie rady nadzorczej przez przewodniczącego

rady nadzorczej uczestniczą w spotkaniu z prawem do zabrania głosu w kwestiach

dotyczących porządku obrad. Członkowie zarządu, w zakresie ich kompetencji i w zakresie

niezbędnym dla rozstrzygnięcia spraw omawianych przez radę nadzorczą, przedstawiają

wyjaśnienia i informacje dotyczące spraw Spółki uczestnikom posiedzenia rady nadzorczej.

Zarząd podejmuje wszelkie decyzje uważane (przez zarząd) za istotne dla Spółki przez

podejmowanie uchwał na swoim posiedzeniu. Uchwały są głosowane zwykłą większością

głosów.

Ponadto, zarząd może podejmować uchwały w formie pisemnej lub w sposób umożliwiający

natychmiastową komunikację członków zarządu za pomocą komunikacji audio-video (np.

telekonferencje, wideokonferencje, itp.).

RADA NADZORCZA

Skład rady nadzorczej

Na dzień 31 grudnia 2022 r. rada nadzorcza składa się z dziewięciu członków.

W poniższej tabeli przedstawiono imiona, nazwiska, stanowisko, daty powołania i daty

wygaśnięcia obecnej kadencji poszczególnych członków rady nadzorczej na dzień 31 grudnia

2022 r.:

Imię i nazwisko

Stanowisko

Rok

pierwszego

powołania

Rok

powołania

obecną

kadencję

Rok

wygaśnięcia

kadencji

János Péter Bartha¹

Przewodniczący

rady nadzorczej

2020 2020 2023

Lóránt Dudás

Członek rady

nadzorczej

2020 2020 2023

Balázs Figura

Członek rady

nadzorczej

2020 2020 2023

Mariusz Grendowicz

Członek rady

nadzorczej

2000 2022 2025

Marcin Murawski¹

Niezależny

członek rady

nadzorczej

2013 2022 2025

Artur Kozieja¹ ²

Niezależny

członek rady

nadzorczej

2022 2022 2025

Gyula Nagy

Członek rady

nadzorczej

2022 2022 2025

Bálint Szécsényi

Członek rady

nadzorczej

2020 2020 2023

Bruno Vannini

Członek rady

nadzorczej

2022 2022 2025

spełnia kryteria niezależności wskazane w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW.

² spełnia kryteria niezależności wskazane w Statucie Spółki

W 2022 r. skład rady nadzorczej uległ następującym zmianom:

• w dniu 11 marca 2022 r. pan Zoltán Fekete zrezygnował z zasiadania w radzie

nadzorczej Spółki ze skutkiem natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 20/2022);

• w dniu 11 marca 2022 r. GTC Dutch Holdings B.V. powołała do rady nadzorczej Spółki

pana Gyula Nagy ze skutkiem natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 20/2022);

• w dniu 22 kwietnia 2022 r., Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. powołała

do rady nadzorczej Spółki pana Bruno Vannini ze skutkiem natychmiastowym (patrz

raport bieżący nr 24/2022);

• w dniu 1 czerwca 2022 r., AVIVA Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander

ponownie powołała do rady nadzorczej Spółki pana Marcina Murawskiego ze skutkiem

na dzień 14 czerwca 2022 r. (patrz raport bieżący nr 29/2022);

• w dniu 14 czerwca 2022 r., wygasła kadencja pana Mariusza Grendowicza jako

niezależnego członka rady nadzorczej (patrz raport bieżący nr 34/2022);

• w dniu 14 czerwca 2022 r., walne zgromadzenie uchwałą nr 20 powołała do rady

nadzorczej pana Artura Kozieja jako niezależnego członka na 3-letnią kadencję (patrz

raport bieżący nr 34/2022);

• w dniu 2 września 2022 r., GTC Dutch Holdings B.V. a powołała do rady nadzorczej

Spółki pana Mariusza Grendowicza ze skutkiem na dzień 2 września 2022 r. (patrz

raport bieżący nr 39/2022);

• w dniu 15 listopada 2022 r., pan Daniel Obajtek zrezygnował z zasiadania w radzie

nadzorczej Spółki ze skutkiem natychmiastowym (patrz raport bieżący nr 48/2022).

Opis działalności rady nadzorczej

Rada nadzorcza działa na podstawie polskiego kodeksu spółek handlowych oraz na podstawie

statutu Spółki jak również regulaminu rady nadzorczej z dnia 16 maja 2017 r.

Zgodnie z postanowieniami polskiego kodeksu spółek handlowych rada nadzorcza wykonuje

stały nadzór nad działalnością przedsiębiorstwa. W ramach wykonywania nadzoru rada

nadzorczej może żądać od zarządu wszelkich informacji i dokumentów dotyczących

działalności Spółki.

Członkowie rady nadzorczej podejmują niezbędne kroki, aby otrzymywać regularne

i wyczerpujące informacje od zarządu w istotnych sprawach dotyczących działalności

i ryzyka Spółki oraz strategii zarządzania ryzykiem. Rada nadzorcza może (bez naruszania

kompetencji innych organów Spółki) wyrażać opini

ę na temat wszystkich spraw związanych

z działalnością Spółki, w tym przekazywać wnioski i propozycje do zarządu.

Dodatkowo, oprócz kwestii określonych w kodeksie spółek handlowych lub innych

obowiązujących przepisach prawa, kompetencje rady nadzorczej są następujące:

a) ustalenie wysokości wynagrodzenia (w tym premii) dla członków zarządu Spółki oraz

reprezentowanie Spółki przy zawieraniu umów z członkami zarządu i w przypadku

sporów z członkami zarządu;

b) udzielanie zgody Spółce lub podmiotowi przez nią kontrolowanemu, na zawieranie

transakcji z podmiotami powiązanymi w każdym przypadku innym niż transakcje

wewnątrzgrupowe, tj. transakcje pomiędzy Spółką lub podmiotem przez nią

kontrolowanym z innym podmiotem kontrolowanym przez Spółkę (terminy „kontrola” i

„transakcja z podmiotem powiązanym” rozumiane są zgodnie z ich definicjami w

Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości 24 (Ujawnianie informacji na temat

podmiotów powiązanych));

c) udzielanie zgody na zawieranie przez Spółkę lub podmiot przez nią kontrolowany,

transakcji (w formie jednej lub kilku czynności prawnych) skutkującej nabyciem lub

zbyciem aktywów lub utworzeniem zobowiązania o wartości przewyższającej 30

000 000 EUR (trzydzieści milionów euro), z wyjątkiem: (i) terminowej lub wcześniejszej

spłaty zadłużenia oraz (ii) transakcji zabezpieczających (hedgingowych) w stosunku do

takiego zadłużenia, na których zaciągnięcie Rada Nadzorcza udzieliła zgody zgodnie

z niniejszym punktem; w celu uniknięcia wątpliwości, przed zawarciem jakiejkolwiek

transakcji, o której mowa w niniejszym punkcie c), oprócz zgody Rady Nadzorczej,

wymagana będzie również zgoda odpowiednich organów zarządzających podmiotem

kontrolowanym przez Spółkę lub zgoda Zarządu samej Spółki, w zależności od

przypadku, w każdym przypadku w zakresie wymaganym przez (a) dokumenty

konstytucyjne podmiotu kontrolowanego przez Spółkę lub niniejszy statut oraz (b)

odpowiednie przepisy powszechnie obowiązującego prawa.

Rada nadzorcza liczy od pięciu do dwudziestu członków, w tym przewodniczący rady

nadzorczej. Każdy akcjonariusz, który posiada indywidualnie więcej niż 5% udziałów

w kapitale zakładowym Spółki ("Próg Pierwotny") ma prawo do powołania jednego członka

rady nadzorczej. Akcjonariusze mają ponadto prawo do powołania jednego członka rady

nadzorczej z każdego posiadanego pakietu akcji stanowiących 5% kapitału zakładowego

Spółki powyżej Progu Pierwotnego. Członkowie rady nadzorczej są powoływani przez

pisemne zawiadomienie dokonane przez uprawnionych akcjonariuszy przekazane

przewodniczącemu walnego zgromadzenia akcjonariuszy na walnym zgromadzeniu

akcjonariuszy lub poza walnym zgromadzeniem akcjonariuszy, dostarczone do zarządu wraz

z pisemnym oświadczeniem wybranej osoby, że wyraża on/ona zgodę na powołanie do rady

nadzorczej.

Liczba członków rady nadzorczej będzie równa liczbie członków powołanych przez

uprawnionych akcjonariuszy, powiększona o jednego Delegata Walnego Zgromadzenia,

pod warunkiem że w żadnym przypadku liczba ta nie będzie niższa niż pięć.

Zgodnie ze statutem Spółki w skład rady nadzorczej wchodzi co najmniej dwóch niezależnych

członków rady nadzorczej spełniających kryteria określone w statucie oraz w przepisach ładu

korporacyjnego zawartych w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW.

Przewodniczący rady nadzorczej zwołuje posiedzenia rady nadzorczej z inicjatywy własnej lub

na wniosek innego członka zarządu lub członka rady nadzorczej. Posiedzenie rady nadzorczej

odbywają się w ciągu najpóźniej dwóch tygodni, ale nie wcześniej niż 3 (trzeciego) dnia

roboczego po otrzymaniu takiego wniosku przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej.

W granicach określonych przepisami prawa, rada nadzorcza może zwoływać posiedzenia

zarówno na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jak i za granicą. Posiedzenia rady nadzorczej

mogą się odbywać się przy wykorzystaniu środków elektronicznych w najszerszym zakresie

dozwolonym przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa lub w trybie obiegowym w

najszerszym zakresie dozwolonym przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa, pod

warunkiem, że wszyscy członkowie zostaną poinformowani o treści projektu takiej uchwały

poprzez przesłanie go pocztą elektroniczną na adresy wskazane przez poszczególnych

członków rady nadzorczej.

O ile Statut nie stanowi inaczej, uchwały rady nadzorczej zapadają bezwzględną większością

głosów w obecności co najmniej 5 członków rady nadzorczej. W przypadku równej ilości

głosów, Przewodniczący ma głos decydujący.

Członkowie rady nadzorczej wykonują swoje prawa i wypełniają swoje obowiązki osobiście.

Członkowie rady nadzorczej uczestniczą w walnym zgromadzeniu.

Ponadto, w ramach wykonywania swoich obowiązków, rada nadzorcza:

a) raz w roku sporządza i przedstawia przed walnym zgromadzeniem zwięzłą ocenę

sytuacji Spółki, z uwzględnieniem oceny systemu kontroli wewnętrznej i systemu

zarządzania obszarami ryzyka, które są istotne dla Spółki,

b) raz w roku sporządza i przedstawia przed zwyczajnym walnym zgromadzeniem ocenę

własnej działalności,

c) omawia i wydaje opinię o sprawach, które będą tematami uchwał walnego

zgromadzenia.

KOMITETY RADY NADZORCZEJ

Rada nadzorcza może powoływać komitety w celu zbadania niektórych kwestii pozostających

w kompetencji rady nadzorczej lub działające jako organy doradcze i opiniotwórcze rady

nadzorczej.

KOMITET DS. AUDYTU

Rada nadzorcza powołała Komitet ds. Audytu, którego głównym zadaniem jest dokonywanie

oceny administracyjnej kontroli finansowej, sprawozdawczości finansowej oraz audytu

wewnętrznego i zewnętrznego Spółki oraz spółek należących do jej grupy kapitałowej oraz

w razie konieczności zapewnianie radzie nadzorczej porad w tym zakresie.

W roku 2022 odbyło się 5 posiedzeń Komitetu ds. Audytu.

W poniższej tabeli przedstawiono szczegółowo skład Komitetu ds. Audytu na dzień 31 grudnia

2022 r.

Członek

Funkcja

Spełnia

kryteria

niezależności

Wiedza i

umiejętności w

zakresie

rachunkowości

lub badania

sprawozdań

finansowych

Wiedza i

umiejętności w

zakresie

branży

deweloperskiej

Artur Kozieja

Członek

komitetu ds.

audytu

tak tak ¹ tak¹

Marcin

Murawski

Przewodniczący

komitetu ds.

audytu

tak tak ² nie

János Péter

Bartha

Członek

komitetu ds.

audytu

tak tak³ nie

¹ Artur Kozieja posiada tytuł MBA z Wharton School University of Pennsylwania (USA) oraz

jest absolwentem Akademii Dyplomatycznej w Pekinie (Chiny) .Artur Kozieja, twórca grupy

Europlan to doświadczony inwestor i bankier inwestycyjny, który w latach 1995 - 2017

pracował na stanowisku dyrektora w Credit Suisse, Morgan Stanley i Barclays Capital w

Londynie, gdzie odpowiadał za transakcje fuzji i przejęć oraz pozyskiwanie kapitału dla

przedsiębiorstw, banków i krajów w Europie Środkowo-Wschodniej. Dodatkowo, także jako

wspólnik rodzinnej firmy hotelowej, której działalność rozpoczęła się w 1983 r., realizował

projekty hotelowe na Dolnym Śląsku. Od 2017 r. w ramach grupy Europlan realizuje inwestycje

hotelowe w Polsce gdzie otworzył m.in. kompleks hotelowy Lake Hill Resort & Spa w

Karkonoszach, hotel Metropolo by Golden Tulip w Krakowie oraz przygotowuje projekty

hotelowe w oparciu o współpracę z międzynarodowymi sieciami hotelowymi.

² Marcin Murawski Marcin Murawski ukończył Wydział Zarządzania na Uniwersytecie

Warszawskim w 1997 r. Posiada również następujące certyfikaty: ACCA, ACCA Practicing

Certificate, uprawnienia KIBR , CIA. Od 2012 r. jest członkiem rady nadzorczej CCC S.A. W

latach 2005-2012 zajmował stanowisko dyrektora Departamentu Audytu Wewnętrznego i

Inspekcji w grupie WARTA, sekretarza Komitetów Audytu w TUIR WARTA S.A. oraz TUNŻ

WARTA S.A. Wcześniej w latach 1997-2005 pracował w PricewaterhouseCoopers Sp. z o.o.,

gdzie zajmował stanowisko menedżera w Departamencie Audytu (lata 2002-2005), starszego

asystenta w Departamencie Audytu (lata 1999-2001), asystenta w Departamencie Audytu (lata

1997-1999).

³ János Péter Bartha jest doświadczonym bankierem inwestycyjnym. Posiada 18-letnie

doświadczenie w inwestycjach typu private equity, w szczególności w prywatyzacji,

zarządzaniu ofertami publicznymi oraz fuzjach i przejęciach. Pan Bartha rozpoczął karierę

bankową w 1986 r. w Narodowym Banku Węgier, w 1990 r. został Dyrektorem Generalnym

(CEO) Credit Suisse First Boston oraz w 1994 r. szefem Credit Suisse First Boston w Europie

Środkowo-Wschodniej.

KOMITET DS. WYNAGRODZEŃ

Rada nadzorcza powołała Komitet ds. Wynagrodzeń, który nie posiada uprawnień do

podejmowania decyzji, a odpowiada za przedstawianie radzie nadzorczej rekomendacji

w sprawie wynagrodzeń członków zarządu oraz zasad ustalania takich wynagrodzeń.

W roku 2022 odbyły się 3 posiedzenia Komitetu ds. Wynagrodzeń.

W poniższej tabeli przedstawiono szczegółowo skład Komitetu ds. Wynagrodzeń na dzień 31

grudnia 2022 r:

Członek

Funkcja

Spełnia

kryteria

niezależności

Wiedza i

umiejętności w

zakresie

rachunkowości

lub badania

sprawozdań

finansowych

Wiedza i

umiejętności w

zakresie

branży

deweloperskiej

János Péter

Bartha

Przewodniczący

komitetu ds.

wynagrodzeń

tak tak nie

Artur Kozieja

Członek

komitetu ds.

wynagrodzeń

tak tak tak

Marcin

Murawski

Członek

komitetu ds.

wynagrodzeń

tak tak nie

12. Firma audytorska

Rekomendacja wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań

finansowych spełnia wszystkie obowiązujące kryteria prawne wymagane w procedurach

wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania sprawozdań finansowych.

Firma audytorska badającą sprawozdania finansowe poza usługami będących badaniem dla

Spółki w roku 2022 świadczyła jeszcze inne usługi, tj. przegląd sprawozdania z wynagrodzeń

i przegląd prospektu.

GŁÓWNE ZAŁOŻENIA POLITYKI WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ DO

PRZEPROWADZANIA BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH GTC SA ORAZ

POLITYKI ŚWIADCZENIA PRZEZ FIRMĘ AUDYTORSKĄ DOZWOLONYCH USŁUG

NIEBĘDĄCYCH BADANIEM.

W dniu 15 listopada 2022 r. rada nadzorcza zatwierdziła zasady wyboru niezależnego

audytora zgodnie z ustawą o biegłych rewidentach, które zostały przyjęte przez Komitet ds.

Audytu w dniu 15 listopada 2022 r.

Wybór firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania i przeglądu sprawozdań finansowych

Spółki należy do obowiązków rady nadzorczej. Rada nadzorcza podejmuje decyzje w formie

oficjalnej uchwały, z uwzględnieniem wcześniejszych zaleceń Komitetu ds. Audytu.

Komitet ds. Audytu ocenia niezależność biegłego rewidenta i wyraża zgodę na świadczenie

Spółce uzgodnionych usług niezwiązanych z badaniem. Zgoda może zostać udzielona po

dokonaniu oceny niezależności biegłego rewidenta i po uzyskaniu od biegłego rewidenta

potwierdzenia, że świadczenie usług niezwiązanych z audytem zostanie zrealizowane

zgodnie z wymaganiami niezależności wymaganymi dla takich usług w ramach zasad etyki

zawodowej i standardów wykonywania takich usług.

Główne założenia polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania:

1. Rada nadzorcza wybiera firmę audytorską do przeprowadzenia badania sprawozdań

finansowych na podstawie uprzedniej rekomendacji Komitetu ds. Audytu. Rada

Nadzorcza podejmuje powyższą decyzję w formie uchwały.

2. Komitet ds. Audytu w swoim zaleceniu:

• rekomenduje preferowaną firmę audytorską wraz z uzasadnieniem preferencji

Komitetu ds. Audytu;

• stwierdza, że zalecenie jest wolne od wpływów stron trzecich;

• oświadcza, że Spółka nie zawarła umów zawierających zapisy ograniczające zdolność

Rady Nadzorczej do wyboru firmy audytorskiej do celów badania sprawozdań

finansowych Spółki do określonych kategorii lub wykazów firm audytorskich; oraz

• wskazuje proponowane wynagrodzenie za przeprowadzenie badania.

3. w przypadku, gdy wybór przeprowadzany przez Komitet ds. Audytu nie dotyczy

przedłużenia umowy w zakresie badania sprawozdań finansowych Spółki,

rekomendacja Komitetu ds. Audytu musi zawierać co najmniej dwie propozycje firm

audytorskich, wraz z uzasadnieniem, a także wyjaśnienie powodów preferencji

Komitetu ds. Audytu.

4. Komitet ds. Audytu współpracuje z Zarządem w zakresie pozyskiwania, analizy i oceny

ofert audytu, a Zarząd udzieli Komitetowi wsparcia przy opracowaniu odpowiedniego

zalecenia.

5. w trakcie procedury wyboru rada nadzorcza i Komitet ds. Audytu biorą pod uwagę

następujące elementy:

• bezstronność i niezależność firmy audytorskiej. Powyższy zakres obejmuje analizę

innych prac wykonanych przez firmę audytorską w Spółce, które wykraczają poza

zakres badania sprawozdań finansowych w celu uniknięcia konfliktu interesów;

• doświadczenie i osiągnięcia zespołu audytu w zakresie badania sprawozdań

finansowych podobnych spółek, jego kompetencje i kryteria finansowe;

• maksymalny dopuszczalny przepisami obowiązującego prawa okres trwania stałych

zleceń w zakresie ustawowych badań przeprowadzanych przez tę samą firmę

audytorską;

• proponowane wynagrodzenie za przeprowadzenie badania;

• ocenę związku między kryteriami wskazanymi w pkt 2 i 3 powyżej, oraz ocenę ustaleń

i wniosków zawartych w sprawozdaniu rocznym Polskiej Agencji Nadzoru Audytowego

(PANA).

13. Polityka różnorodności stosowana do organów administrujących,

zarządzających i nadzorujących

Celem strategicznym naszej polityki różnorodności jest zapewnienie optymalnego

zatrudnienia dostosowanego do realizacji celów biznesowych Grupy. Priorytetem jest

budowanie zaufania między kadrą kierowniczą i pracownikami, oraz sprawiedliwe

traktowanie wszystkich osób, bez względu na zajmowane stanowisko.

Spółka stosuje politykę różnorodności poprzez zatrudnianie pracowników zróżnicowanych pod

kątem płci, wieku, doświadczenia zawodowego, wykształcenia, pochodzenia kulturowego oraz

zapewnienie wszystkim pracownikom równego traktowania w miejscu pracy,

z uwzględnieniem ich zróżnicowanych potrzeb oraz wykorzystaniem różnic między nimi do

osiągnięcia celów stawianych przez Spółkę. W ramach polityki różnorodności Spółka

przywiązuje wagę do okazywania szacunku wobec pracowników, będącego elementem

kultury zorientowanej na różnorodność m.in. poprzez integrację pracowników z firmą. Ponadto

Spółka wspiera inicjatywy społeczne na rzecz równości szans oraz przyłącza się do akcji

charytatywnych inicjowanych przez pracowników. Zasady równego traktowania w miejscu

pracy zostały zapisane w wewnętrznych dokumentach Spółki, ogólnie dostępnych dla każdego

z pracowników.

GTC wierzy, że ludzie z różnych środowisk mogą wnieść świeże pomysły, sposób myślenia

i podejście, które sprawiają, że sposób pracy jest bardziej efektywny i wydajny.

GTC nie toleruje bezpośredniej lub pośredniej dyskryminacji jakiejkolwiek osoby ze względu

na wiek, niepełnosprawność, płeć, zmianę płci, małżeństwo, związek partnerski, ciążę,

macierzyństwo, rasę, religię lub przekonania czy orientację seksualną, czy to w zakresie

rekrutacji, warunków zatrudnienia, wynagrodzenia, rozwoju kariery, szkolenia,

przeniesienia lub zwolnienia.

Zapewniamy równe szanse wszystkim, którzy ubiegają się o pracę w otwartym konkursie i

wybieramy kandydatów wyłącznie na podstawie ich umiejętności, kwalifikacji i przydatności

do pracy, stosując jasny i otwarty proces.

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

Zgodnie z wymogami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie

informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych

oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa

niebędącego państwem członkowskim, Globe Trade Centre S.A. reprezentowany przez:

Zoltán Fekete, Prezes Zarządu

Ariel Alejandro Ferstman, Członek Zarządu

János Gárdai, Członek Zarządu

niniejszym oświadcza, że:

- wedle jego najlepszej wiedzy, skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres 12

miesięcy zakończony 31 grudnia 2022 r. i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie

z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy,

rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy oraz jej wynik finansowy, a roczne

sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre S.A. zawiera

prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć Grupy oraz jej sytuacji, w tym opis podstawowych ryzyk

i zagrożeń;

- podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania

skonsolidowanego sprawozdania finansowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2022 r. został wybrany zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegły rewident

dokonujący tego badania, spełniali warunki do sporządzenia sprawozdania z badania

skonsolidowanego sprawozdania finansowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2022 r., zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości oraz normami zawodowymi.

Warszawa, 24 kwietnia 2023 r.

Zoltán Fekete, Ariel Alejandro Ferstman

Prezes Zarządu Członek Zarządu

János Gárdai

Członek Zarządu

INFORMACJA ZARZĄDU GLOBE TRADE CENTRE S.A. SPORZĄDZONA NA

PODSTAWIE OŚWIADCZENIA RADY NADZORCZEJ O DOKONANIU WYBORU FIRMY

AUDYTORSKIEJ PRZEPROWADZAJĄCEJ BADANIE ROCZNEGO SPRAWOZDANIA

FINANSOWEGO

(zgodnie z wymogiem § 70 ust. 1 pkt 7 oraz § 71 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia Ministra

Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych

przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za

równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem

członkowskim)

Zarząd Globe Trade Centre S.A. („Spółka”), na podstawie oświadczenia Rady Nadzorczej

Spółki o dokonaniu wyboru firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego

sprawozdania finansowego z dnia 9 lutego 2022 r. informuje, że w Spółce dokonano wyboru

firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego za rok

obrotowy 2022 zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz z poszanowaniem

wewnętrznych regulacji Globe Trade Centre S.A. w zakresie procedury wyboru firmy

audytorskiej.

Nadto, Zarząd Spółki wskazuje, że:

─ firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie rocznego jednostkowego

i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2022

spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania

rocznego sprawozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami

wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej;

─ w Spółce są przestrzegane obowiązujące przepisy prawa związane z rotacją firmy

audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji;

─ Spółka posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie

świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską

lub członka jego sieci dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo

zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.

Warszawa, 24 kwietnia 2023 r.

Zoltán Fekete, Ariel Alejandro Ferstman

Prezes Zarządu Członek Zarządu

János Gárdai

Członek Zarządu

OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A.

W ZAKRESIE POWOŁANIA, SKŁADU I FUNKCJONOWANIA

KOMITETU AUDYTU

(zgodnie z wymogiem § 70 ust. 1 pkt 8 oraz § 71 ust. 1 pkt 8 Rozporządzenia Ministra

Finansów z dnia 29 marca 2018 r.

w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów

wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych

przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim)

Rada Nadzorcza oświadcza, iż w Globe Trade Centre S.A.:

a) są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania komitetu

audytu, w tym dotyczące spełnienia przez jego członków kryteriów niezależności oraz

wymagań odnośnie do posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której

działa emitent, oraz w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych,

b) komitet audytu wykonywał zadania komitetu audytu przewidziane w obowiązujących

przepisach.

Warszawa, 24 kwietnia 2023 r.

János Péter Bartha

Przewodniczący Rady Nadzorczej

OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A. DOTYCZĄCE

OCENY SPRAWOZDAŃ Z DZIAŁALNOŚCI EMITENTA

I SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO EMITENTA W ZAKRESIE ICH ZGODNOŚCI

Z KSIĘGAMI, DOKUMENTAMI I ZE STANEM FAKTYCZNYM

(zgodnie z wymogiem § 70 ust. 1 pkt 14 oraz § 71 ust. 1 pkt 12 Rozporządzenia Ministra

Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych

przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za

równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem

członkowskim)

Rada Nadzorcza, jako organ nadzorczy Globe Trade Centre S.A. („Spółka” lub „GTC”)

dokonała oceny sprawozdania z działalności emitenta i sprawozdań finansowych emitenta

w zakresie ich zgodności z księgami, dokumentami oraz ze stanem faktycznym.

W szczególności Rada Nadzorcza zweryfikowała:

- sprawozdanie z działalności emitenta za rok 2022,

- jednostkowe sprawozdanie finansowe emitenta za rok 2022,

- skonsolidowane sprawozdanie finansowe grupy kapitałowej emitenta za rok 2022.

W wyniku przeprowadzonej oceny, Rada Nadzorcza stwierdziła, iż sprawozdanie

z działalności Spółki i grupy kapitałowej Spółki za rok 2022 we wszystkich istotnych aspektach

odpowiada wymogom określonym w art. 49 i art. 55 ust 2a Ustawy o rachunkowości oraz

w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących

i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków

uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państw niebędących

państwem członkowskim, a zawarte w nim informacje są zgodne z informacjami zawartymi

w zbadanych przez biegłego rewidenta jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółki oraz

skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym grupy kapitałowej Spółki za rok 2022.

Ponadto Rada Nadzorcza ocenia, że przedstawione przez Zarząd Spółki jednostkowe

sprawozdanie finansowe za rok obrotowy 2022, skonsolidowane sprawozdanie finansowe za

rok obrotowy 2022 oraz sprawozdanie z działalności Spółki i grupy kapitałowej Spółki za rok

2022 przedstawiają rzetelnie i jasno wszystkie informacje niezbędne i istotne dla oceny

sytuacji majątkowej i finansowej Spółki oraz grupy kapitałowej Spółki na dzień 31 grudnia 2022

r., jak też są zgodne z księgami, dokumentami oraz ze stanem faktycznym.

Rada Nadzorcza dokonała pozytywnej oceny jednostkowego sprawozdania finansowego za

rok obrotowy 2022, skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2022 oraz

sprawozdania z działalności Spółki i grupy kapitałowej Spółki za rok 2022 na podstawie:

- treści ww. sprawozdań, przedłożonych przez Zarząd Spółki;

- sprawozdań niezależnego biegłego rewidenta, tj. PricewaterhouseCoopers Polska spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k., z siedzibą w Warszawie z badania

jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki oraz skonsolidowanego sprawozdania

finansowego grupy kapitałowej Spółki na dzień 31.12.2022 r., a także sprawozdania

dodatkowego dla Komitetu Audytu sporządzonego na podstawie art. 11 Rozporządzenie

parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie

szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych

jednostek interesu publicznego, uchylające decyzję komisji 2005/909 oraz stosownie do

przepisów Ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz

nadzorze publicznym;

- spotkań z przedstawicielami ww. firmy audytorskiej, w tym z kluczowym biegłym rewidentem;

- informacji Komitetu Audytu o przebiegu, wynikach i znaczeniu badania dla rzetelności

sprawozdawczości finansowej w Spółce oraz roli Komitetu w procesie badania sprawozdania

finansowego;

- wyników innych czynności sprawdzających wykonanych w wybranych obszarach

finansowych i operacyjnych.

Warszawa, 24 kwietnia 2023 r.

János Péter Bartha

Przewodniczący Rady Nadzorczej