Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 1 z 72
E L K O P SPÓŁKA EUROPEJSKA
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 ROKU
I ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Płock, dnia 21 kwietnia 2023 roku
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 2 z 72
SPIS TREŚCI
Sprawozdanie z sytuacji finansowej……………………….…. 3
Rachunek zysków i strat .…………………………………………. 4
Sprawozdanie z całkowitych dochodów……………………. 5
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym………..…… 5
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych……………..….. 6
Dodatkowe informacje:
Informacje ogólne……………………………………………….…… 7
Noty do sprawozdania finansowego……………………….… 25
Wybrane dane finansowe przeliczone na EURO……..….. 58
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 3 z 72
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
Nota
31.12.2022
31.12.2021
A k t y w a
I. Aktywa trwałe
130 834
120 382
Wartości niematerialne i prawne
1
0
0
Rzeczowe aktywa trwałe
2
115
283
Nieruchomości inwestycyjne
3
129 895
117 537
Długoterminowe aktywa finansowe
4
0
0
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
5
751
2 487
Inne rozliczenia międzyokresowe
73
75
II. Aktywa obrotowe
3 499
5 332
Należności krótkoterminowe
6
2 050
3 260
Krótkoterminowe aktywa finansowe
7
106
0
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
8
1 303
2 027
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
9
40
45
A k t y w a r a z e m
134 333
125 714
P a s y w a
I. Kapitał własny
88 853
82 357
Kapitał zakładowy
11
78 836
78 836
Kapitał zapasowy
12
1 538
1 538
Kapitał rezerwowy
13
1 494
1 494
Koszty emisji akcji
16
0
0
Wynik na transakcjach finansowych
18
-15 189
-15 189
Kapitał z aktualizacji wyceny
14
4 289
4 289
Kapitał z połączenia jednostek
15
-16
-16
Zyski zatrzymane / Nierozdzielony wynik finansowy
17
17 901
11 405
II. Zobowiązania długoterminowe
42 547
41 103
Długoterminowe pożyczki otrzymane
30 458
31 072
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
19
11 621
9 646
Rezerwy pozostałe
19
0
Zobowiązania pozostałe
19
468
385
III. Zobowiązania krótkoterminowe
2 933
2 254
Zobowiązania handlowe
20
858
537
Zobowiązania pozostałe
20
2 056
1 707
Rezerwy krótkoterminowe
20
19
10
P a s y w a r a z e m
134 333
125 714
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 4 z 72
Wartość księgowa
21
88 853
82 357
Liczba akcji
46 047 200
46 047 200
Wartość księgowa na jedną akcję (w zł)
1,93
1,79
Rozwodniona liczba akcji
46 047 200
46 047 200
Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcję (w zł)
1,93
1,79
RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
01.01.2022-
31.12.2022
01.01.2021-
31.12.2021
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i
materiałów
22
16 170
12 286
Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów
23
9 590
6 095
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży (I-II)
6 580
6 191
Koszty sprzedaży
0
0
Koszty ogólnego zarządu
23
2 928
2 523
Pozostałe przychody operacyjne
24
8 941
4 206
Pozostałe koszty operacyjne
25
531
639
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
12 062
7 235
Przychody finansowe
26
50
2
Koszty finansowe
27
1 824
795
Zysk przed opodatkowaniem
10 288
6 442
Podatek dochodowy
28
3 792
1 457
część bieżąca
0
0
część odroczona
3 792
1 457
Zysk (strata) netto
29
6 496
4 985
Zysk (strata) netto (za 12 miesięcy)
30
6 496
4 985
Średnia ważona liczba akcji zwykłych
46 047 200
46 047 200
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł)
0,14
0,11
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych
46 047 200
46 047 200
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł)
0,14
0,11
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 5 z 72
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
01.01.2022-
31.12.2022
01.01.2021-
31.12.2021
Zysk/strata netto za okres
6 496
4 985
Inne całkowite dochody, w tym:
0
0
Składniki, które nie zostaną przeniesione w późniejszych
okresach do rachunku zysków i strat
0
0
Składniki, które mogą zostać przeniesione w późniejszych
okresach do rachunku zysków i strat:
0
0
rozliczenie z kapitału z aktualizacji wyceny, w tym:
0
0
wycena aktywów finansowych dostępnych do sprzedaży
0
0
Całkowity dochód za okres
6 496
4 985
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
01.01.2022-
31.12.2022
01.01.2021-
31.12.2021
Kapitał własny na początek okresu (BO)
82 357
78 838
Kapitał własny na początek okresu (BO), po
uzgodnieniu do danych porównywalnych
82 357
78 838
Kapitał zakładowy na początek okresu
78 836
78 836
Zmiany kapitału zakładowego
0
0
a) zwiększenia (z tytułu)
0
0
- emisji akcji serii B
0
0
Kapitał zakładowy na koniec okresu
78 836
78 836
Koszty emisji akcji na początek okresu
0
-139
Zmiany kosztów emisji akcji
0
139
b) zmniejszenie
0
-139
-przeniesione do kosztów finansowych
0
-139
Koszty emisji akcji na koniec okresu
0
0
Wynik na transakcjach finansowych na początek okresu
-15 189
-15 189
Wynik na transakcjach finansowych na koniec okresu
-15 189
-15 189
Akcje (udziały) własne na początek okresu
0
0
Akcje (udziały) własne na koniec okresu
0
0
Kapitał zapasowy na początek okresu
1 538
1 538
Kapitał zapasowy na koniec okresu
1 538
1 538
Kapitał z aktualizacji wyceny na początek okresu
4 289
-2 556
Zmiany kapitału z aktualizacji wyceny
0
6 845
b) zmniejszenia (z tytułu)
0
-6 845
- wycena aktywów finansowych
0
0
- przeniesienie na nierozliczony wynik
0
-6 845
Kapitał z aktualizacji wyceny na koniec okresu
4 289
4 289
Kapitał rezerwowy na początek okresu
1 494
1 494
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 6 z 72
Kapitał rezerwowy na koniec okresu
1 494
1 494
Kapitał z połączenia jednostek na początek okresu
-16
-16
Kapitał z połączenia jednostek na koniec okresu
-16
-16
Nierozliczone straty z lat ubiegłych na początek
okresu
11 405
14 870
zwiększenie (z tytułu)
6 496
-3 465
a) zysk/strata za okres
6 496
4 985
b)z kapitału z aktualizacji wyceny
0
-8 450
Nierozliczone straty z lat ubiegłych na koniec
okresu
17 901
11 405
Kapitał własny na koniec okresu (BZ )
88 853
82 357
SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
01.01.2022-
31.12.2022
01.01.2021-
31.12.2021
Działalność operacyjna
Zysk (strata) brutto
10 288
6 442
Korekty razem
3 888
-1 774
Amortyzacja
178
169
Podatek dochodowy zapłacony
-81
0
(Zyski) straty z tytułu różnic kursowych
0
0
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)
1 818
637
(Zysk) strata z tytułu działalności inwestycyjnej
-7
-5 545
Zmiana stanu rezerw
9
0
Zmiana stanu zapasów
0
0
Zmiana stanu należności i czynnych rozliczeń
międzyokresowych
1 210
1 626
Zmiana stanu zobowiązań
753
1 221
Zmiana stanu biernych rozliczeń międzyokresowych
8
-21
Inne korekty
0
139
I. Przepływy pieniężne netto z działalności
operacyjnej
14 176
4 668
Działalność inwestycyjna
I. Wpływy z działalności inwestycyjnej
37
163
Sprzedaż składników wartości niematerialnych i
prawnych oraz rzeczowych aktywów trwałych
0
0
Zbycie aktywów finansowych
30
0
Otrzymane spłaty pożyczek krótkoterminowych
0
163
Inne wpływy inwestycyjne
7
0
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 7 z 72
Wydatki z tytułu działalności inwestycyjnej
12 498
19
Nabycie składników wartości niematerialnych i prawnych
oraz rzeczowych aktywów trwałych
10
19
Inwestycje w nieruchomości oraz wartości niematerialne
i prawne
12 358
0
Wydatki na nabycie aktywów finansowych jedn.
powiązane
0
0
Udzielone pożyczki
0
0
Inne wydatki
130
0
II. Przepływy pieniężne netto z działalności
inwestycyjnej
-12 461
144
Działalność finansowa
Wpływy
0
0
Wpływy netto z emisji akcji i innych instrumentów
kapitałowych oraz dopłat do kapitału
0
0
Kredyty i pożyczki
0
0
II. Wydatki z tytułu działalności finansowej
2 439
5 301
Spłaty kredytów i pożyczek
2 409
4 970
Odsetki
30
331
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
-2 439
-5 301
Przepływy pieniężne netto, razem (I+/-II+/-III)
-724
-489
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych
-724
-489
Środki pieniężne na początek okresu
2 027
2 516
Środki pieniężne na koniec okresu
1 303
2 027
INFORMACJE OGÓLNE
Nazwa Emitenta
ELKOP SE
Siedziba
Płock
Adres
09-402 Płock,
ul. Zygmunta Padlewskiego 18C
Spółka posiada oddziały - nieruchomości:
1) w Chorzowie przy ul. Kurta Aldera 44
2) w Elblągu przy Alei Grunwaldzkiej 2i
3) w Płocku przy al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
4) w Poznaniu przy ul. Kopanina 54/56
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 8 z 72
Telefon
24 366 06 26
Sąd Rejestrowy
Numer KRS
Sąd Rejonowy dla Łodzi-śródmieścia w Łodzi
Sąd Gospodarczy XX Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego
KRS 0000782225
REGON
272549956
NIP
627 001 16 20
Kapitał zakładowy
18 418 880 EURO
Ilość wszystkich akcji
46 047 200
Wartość nominalna 1 akcji
0,40 euro
Oznaczenie kodem przez KDPW
PLELKOP00013
Przedmiotem działalności Emitenta
wg. klasyfikacji przyjętej przez GPW SE
Sektor działalności budowlanej
Przedmiot podstawowej działalności
Emitenta
PKD 68.20.Z Wynajem i zarządzanie
nieruchomościami własnymi lub
dzierżawionymi,
Adresy poczty elektronicznej
biuro@elkop.pl
Strona internetowa
www.elkop.pl
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest wynajem własnych nieruchomości.
Czas trwania spółki jest nieoznaczony.
Zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia ELKOP SE począwszy od sprawozdań finansowych za
okresy sprawozdawcze rozpoczynające się od dnia 1 stycznia 2005 r. sprawozdania finansowe
Spółki sporządzane są zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
i związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 9 z 72
Sprawozdanie finansowe ELKOP SE za rok 2022 zakończony 31 grudnia 2022 roku oraz
porównywalne sprawozdanie za rok 2021 zakończony 31 grudnia 2021 roku zostały sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF). Sprawozdanie
finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 21 kwietnia 2023 roku.
Organy Spółki:
Zarząd spółki
• Jacek Koralewski - Prezes Zarządu od dnia 28.10.2010 roku
• Anna Kajkowska - Wiceprezes Zarządu od dnia 01.03.2019 roku
Rada Nadzorcza
W skład Rady Nadzorczej wchodzą:
• Mariusz Patrowicz - Przewodniczący Rady Nadzorczej
• Wojciech Hetkowski - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
• Małgorzata Patrowicz - Sekretarz Rady Nadzorczej
• Damian Patrowicz - Członek Rady Nadzorczej
• Martyna Patrowicz - Członek rady Nadzorczej
• Eliza Studzińska - Członek Rady Nadzorczej od dnia 25.05.2022 r.
Komitet Audytu
• Wojciech Hetkowski – Przewodniczący Komitetu Audytu
• Małgorzata Patrowicz – Członek Komitetu Audytu
• Eliza Studzińska – Członek Komitetu Audytu od dnia 25.05.2022 r.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 10 z 72
1. Oświadczenie o zgodności oraz podstawa sporządzenia
Oświadczenie o zgodności
Na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji
bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz
warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa
niebędącego państwem członkowskim (Dz. U. z 2018 r. 757 ), Zarząd Spółki oświadcza, że wedle
swojej najlepszej wiedzy, niniejsze sprawozdanie finansowe i dane porównywalne sporządzone
zostały zgodnie z obowiązującymi Spółkę zasadami rachunkowości oraz, że odzwierciedlają
w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki oraz jej wynik
finansowy.
Zarząd oświadcza także, że sprawozdanie z działalności Emitenta zawiera prawdziwy obraz
rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Emitenta, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało przygotowane przy zastosowaniu zasad
rachunkowości, zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które
zostały zatwierdzone przez Unię Europejską oraz w zakresie wymaganym przez rozporządzenie
Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych
przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za
równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem
członkowskim (Dz. U. z 2018 r. 757 ). Sprawozdanie to obejmuje okres od 1 stycznia 2022 roku do
31 grudnia 2022 roku i okres porównywalny od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku.
Zarząd oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący
badania sprawozdania finansowego został wybrany zgodnie z przepisami prawa oraz że podmiot
ten i biegli rewidenci, dokonujący tego badania, spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej
i niezależnej opinii o badanym rocznym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi
przepisami i normami zawodowymi.
Biegły rewident został wybrany przez Radę Nadzorczą ELKOP SE uchwałą nr 1/26/05/2022
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 11 z 72
z dnia 26.05.2022 r. roku w sprawie wyboru biegłego rewidenta, zgodnie z rekomendacją
wyrażoną przez Komitet Audytu Uchwałą. Rada Nadzorcza dokonała powyższego wyboru, mając
na uwadze zagwarantowanie pełnej niezależności i obiektywizmu samego wyboru, jak i realizacji
zadań przez biegłego rewidenta.
Waluta funkcjonalna i waluta sprawozdawcza
Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w polskich złotych (PLN).
Polski złoty jest walutą funkcjonalną i sprawozdawczą Spółki. Dane w sprawozdaniach
finansowych zostały wykazane w tysiącach złotych, chyba że w konkretnych sytuacjach zostały
podane z większą dokładnością.
Stosowane zasady rachunkowości (polityka rachunkowości)
Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Sprawozdanie zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez
spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego
nie istnieją żadne okoliczności wskazujące na zagrożenie kontynuacji działalności gospodarczej
przez Spółkę.
Spółka stosuje nadrzędne zasady wyceny oparte na historycznej cenie nabycia, zakupu lub
wytworzenia, z wyjątkiem części aktywów finansowych, które zgodnie z zasadami MSSF wycenione
zostały według wartości godziwej.
2. Wskazanie, czy spółka jest jednostką dominującą lub znaczącym inwestorem oraz czy
sporządza skonsolidowane sprawozdania finansowe.
Spółka na dzień 31 grudnia 2022 roku nie dokonuje konsolidacji sprawozdań finansowych.
Zmiany stosowanych zasad rachunkowości
Sporządzając niniejsze sprawozdanie finansowe, w stosunku do okresów poprzednich, Spółka nie
zmieniła dobrowolnie żadnych stosowanych uprzednio zasad rachunkowości.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 12 z 72
Standardy i interpretacje przyjęte przez RMSR, ale jeszcze niezatwierdzone przez UE
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od
regulacji przyjętych przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR),
z wyjątkiem poniższych standardów, zmian do standardów i interpretacji, które według stanu na
dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie zostały jeszcze przyjęte do
stosowania.
• MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe (opublikowano dnia 30 stycznia 2014
roku) – zgodnie z decyzją Komisji Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersji
wstępnej nie zostanie zainicjowany przed ukazaniem się standardu w wersji ostatecznej -
do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE –
mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2016 roku
lub później;
• Zmiany do MSSF 10 i MSR 28: Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy
inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem
(opublikowano dnia 11 września 2014 roku) – prace prowadzące do zatwierdzenia
niniejszych zmian zostały przez UE odłożone bezterminowo - termin wejścia w życie został
odroczony przez RMSR na czas nieokreślony;
• MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe (opublikowano dnia 18 maja 2017 roku) w tym
Zmiany do MSSF 17 (opublikowano dnia 25 czerwca 2020) - mające zastosowanie dla
okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub później;
• Zmiany do MSR 1: Zmiany do MSR 1: Prezentacja sprawozdań finansowych – Podział
zobowiązań na krótkoterminowe i długoterminowe oraz Podział zobowiązań na
krótkoterminowe i długoterminowe – odroczenie daty wejścia w życie oraz
Zobowiązania długoterminowe zawierające klauzule umowne (opublikowano
odpowiednio dnia 23 stycznia 2020 roku oraz 15 lipca 2020 roku oraz 31 października
2022 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego
niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2024 roku lub później;
• Zmiany do MSR 1 i Stanowiska Praktycznego 2: Ujawnianie informacji dotyczących
zasad (polityki) rachunkowości (opublikowano dnia 12 lutego 2021 roku) – mające
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 13 z 72
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub
później;
• Zmiany do MSR 8: Definicja wartości szacunkowych (opublikowano dnia 12 lutego
2021 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1
stycznia 2023 roku lub później;
• Zmiany do MSR 12: Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających
na skutek pojedynczej transakcji (opublikowano dnia 7 maja 2021 roku) – mające
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023 roku lub
później;
• Zmiana do MSSF 16 Leasing: Zobowiązanie leasingowe w transakcji sprzedaży
i leasingu zwrotnego (opublikowano dnia 22 września 2022 roku) – do dnia
zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzone przez UE – mająca
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2024 roku lub
później;
• Zmiany do MSSF 17 Umowy ubezpieczeniowe: Pierwsze zastosowanie MSSF 17
i MSSF 9 – Informacje porównawcze (opublikowano dnia 9 grudnia 2021 roku) –
mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2023
roku lub później.
Spółka przyjmie wymienione powyżej nowe standardy oraz zmiany standardów
i interpretacji MSSF opublikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości, lecz nieobowiązujące na dzień sprawozdawczy zgodnie z datą ich wejścia
w życie w zakresie w jakim będą dotyczyły działalności spółki.
Wpływ zastosowania powyższych standardów na politykę rachunkowości Spółki oraz na
sprawozdanie finansowe
Spółka nie przewiduje istotnego wpływu powyższych standardów na raporty finansowe spółki.
Wybrana polityka rachunkowości
Wycena aktywów i zobowiązań finansowych
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 14 z 72
Od 1 stycznia 2018 r. Spółka kwalifikuje aktywa finansowe do następujących kategorii:
- wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
- wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,
- wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
Klasyfikacji dokonuje się na moment początkowego ujęcia aktywów. Klasyfikacja dłużnych
aktywów finansowych zależy od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od
charakterystyki umownych przepływów pieniężnych (test SPPI-Solely Payment of Principal and
Interest) dla danego składnika aktywów finansowych.
Do kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie Spółka klasyfikuje należności
z tytułu dostaw i usług, pożyczki udzielone, które zdały test SPPI, pozostałe należności oraz środki
pieniężne i ich ekwiwalenty.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie wycenia się w wysokości
zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej,
z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości. Należności z tytułu dostaw i usług
o terminie zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania, nie podlegają dyskontowaniu
i są wyceniane w wartości nominalnej.
W przypadku aktywów finansowych zakupionych lub powstałych, dotkniętych utratą wartości na
moment początkowego ujęcia, aktywa te wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu przy
zastosowaniu efektywnej stopy procentowej skorygowanej o ryzyko kredytowe.
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody
kwalifikuje się:
1. składnik dłużnych aktywów finansowych jeśli spełnione są poniższe warunki:
- jest on utrzymywany w modelu biznesowym, którego celem jest zarówno uzyskanie umownych
przepływów pieniężnych z tytułu posiadanych aktywów finansowych, jak i z tytułu sprzedaży
aktywów finansowych, oraz
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 15 z 72
- warunki umowne dają prawo do otrzymania w określonych datach przepływów pieniężnych
stanowiących wyłącznie kapitał i odsetki od kapitału (tzn. zdał test SPPI),
2. instrument kapitałowy, co do którego na moment początkowego ujęcia dokonano
nieodwracalnego wyboru klasyfikacji do tej kategorii. Opcja wyboru wartości godziwej przez
pozostałe całkowite dochody nie jest dostępna dla instrumentów przeznaczonych do obrotu.
Zyski i straty, zarówno z wyceny jak i realizacji, powstające na tych aktywach ujmuje się
w pozostałych całkowitych dochodach, za wyjątkiem przychodów z tytułu otrzymanych dywidend.
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka
kwalifikuje, pożyczki udzielone, które nie zdały testu umownych przepływów pieniężnych.
Zyski i straty na składniku aktywów finansowych zaliczonym do wycenianych w wartości
godziwej przez wynik finansowy ujmuje się w wyniku finansowym w okresie, w którym
powstały (w tym przychody z tytułu odsetek oraz dywidend).
Od 1 stycznia 2018 r. Spółka klasyfikuje zobowiązania finansowe do kategorii:
- wycenianych w zamortyzowanym koszcie,
- wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy,
- instrumenty finansowe zabezpieczające.
Do zobowiązań wycenianych w zamortyzowanym koszcie kwalifikuje się zobowiązania inne niż
zobowiązania wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy (m.in. zobowiązania
z tytułu dostaw i usług, kredyty i pożyczki), za wyjątkiem:
- zobowiązań finansowych, które powstają w sytuacji transferu aktywów finansowych, który nie
kwalifikuje się do zaprzestania ujmowania,
- umów gwarancji finansowych, które wycenia się w wyższej z następujących kwot:
• wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe ustalonego zgodnie z MSSF 9
• wartości początkowo ujętej (tj. w wartości godziwej powiększonej o koszty transakcji, które
mogą być bezpośrednio przypisane do składnika zobowiązań finansowych),
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 16 z 72
pomniejszonych o skumulowaną kwotę dochodów ujmowanych zgodnie z zasadami MSSF
15 Przychody z tytułu umów z klientami.
Do zobowiązań wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się
zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych niewyznaczone dla celów rachunkowości
zabezpieczeń.
Utrata wartości aktywów finansowych
MSSF 9 wprowadza nowe podejście do szacowania strat w odniesieniu do aktywów finansowych
wycenianych wg zamortyzowanego kosztu. Podejście to bazuje na wyznaczaniu strat
oczekiwanych, niezależnie od tego czy przesłanki wystąpiły czy nie.
Spółka stosuje następujące modele wyznaczania odpisów z tytułu utraty wartości:
- model ogólny (podstawowy),
- model uproszczony.
W modelu ogólnym Spółka monitoruje zmiany poziomu ryzyka kredytowego związanego
z danym składnikiem aktywów finansowych.
W modelu uproszczonym Spółka nie monitoruje zmian poziomu ryzyka kredytowego w trakcie
życia instrumentu, szacuje oczekiwaną stratę kredytową w horyzoncie do terminu zapadalności
instrumentu.
Do celów oszacowania oczekiwanej straty kredytowej Spółka wykorzystuje:
- w modelu ogólnym – poziomy prawdopodobieństwa niewypłacalności,
- w modelu uproszczonym – historyczne poziomy spłacalności należności od kontrahentów.
Za zdarzenie niewypłacalności Spółka uznaje brak wywiązania się z zobowiązania przez
kontrahenta po upływie 90 dni od dnia wymagalności należności.
Spółka uwzględnia informacje dotyczące przyszłości w stosowanych parametrach modelu
szacowania strat oczekiwanych, poprzez korektę bazowych współczynników
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 17 z 72
prawdopodobieństwa niewypłacalności (dla należności) lub poprzez kalkulację parametrów
prawdopodobieństwa niewypłacalności w oparciu o bieżące kwotowania rynkowe (dla
pozostałych aktywów finansowych).
Spółka stosuje model uproszczony kalkulacji odpisów z tytułu utraty wartości dla należności
handlowych.
Model ogólny stosuje się dla pozostałych typów aktywów finansowych, w tym dla dłużnych
aktywów finansowych wycenianych do wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody.
Straty z tytułu utraty wartości dla dłużnych instrumentów finansowych wycenianych
w zamortyzowanym koszcie (na moment początkowego ujęcia oraz skalkulowane na każdy kolejny
dzień kończący okres sprawozdawczy) ujmuje się w pozostałych kosztach operacyjnych. Zyski
(odwrócenie odpisu) z tytułu zmniejszenia wartości oczekiwanej utraty wartości ujmuje się
w pozostałych przychodach operacyjnych.
Dla zakupionych i powstałych aktywów finansowych dotkniętych utratą wartości ze wzglądu na
ryzyko kredytowe na moment początkowego ujęcia korzystne zmiany oczekiwanych strat
kredytowych ujmuje się jako zysk z tytułu utraty wartości w pozostałych przychodach
operacyjnych.
Straty z tytułu utraty wartości dla dłużnych instrumentów finansowych wycenianych
w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody ujmuje się w pozostałych kosztach
operacyjnych w korespondencji z pozostałymi całkowitymi dochodami. Zyski (odwrócenie odpisu)
z tytułu zmniejszenia wartości oczekiwanej straty kredytowej ujmuje się w pozostałych
przychodach operacyjnych.
MSSF 15 przychody z umów z klientami
Z dniem 1 stycznia 2018 r. spółka przyjęła do stosowania MSSF 15, opublikowany i zatwierdzony
przez parlament europejski do stosowania w Unii Europejskiej.
Zgodnie z MSSF 15 przychody ujmowane są w momencie spełnienia świadczenia (lub w trakcie
spełnienia) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 18 z 72
lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie składnika aktywów następuje
w momencie, gdy klient uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów.
Kontrola nad składnikiem aktywów odnosi się do zdolności do bezpośredniego rozporządzania
tym składnikiem aktywów i uzyskiwania z niego zasadniczo wszystkich pozostałych korzyści.
W ramach wprowadzonych zmian dotyczących sposobu ujmowania i prezentacji przychodów
z umów z klientami emitent dokonał przeglądu i analizy obowiązujących umów pod kątem
wytycznych MSSF 15 według pięcioelementowego modelu ujmowania przychodów.
Rozpoznawanym dotychczas, a także pod wpływem nowych przepisów MSSF 15 składnikiem
aktywów jest prawo do zapłaty, w postaci należności z tytułu dostaw i usług, ujmowany
jednocześnie jako przychody ze sprzedaży. Bez zmian pozostaje również prezentacja otrzymanych
od klientów z góry przedpłat, stanowiących zobowiązanie do dostarczenia wyrobów i usług do
czasu jego rozliczenia i ujęcia w przychodach po realizacji każdej z dostaw. W ramach zawieranych
z klientami umów prezentacja danych roku 2021 z tego tytułu nie ulegnie zmianie. W ocenie spółki
nie występują istotne kwestie związane z zawieranymi umowami, które powinny być
prezentowane w inny niż dotychczasowy sposób.
Pierwsze zastosowanie MSSF 15 przy zastosowaniu retrospektywnym z łącznym efektem
pierwszego zastosowania standardu pozostaje bez wpływu na korektę salda początkowego zysków
zatrzymanych na dzień 1 stycznia 2018 jak również na inne pozycje sprawozdania finansowego
zarówno bieżącego okresu sprawozdawczego jak i na dzień 1 stycznia 2018 r.
w porównaniu ze standardami i związanymi z nimi interpretacjami obowiązującymi przed zmianą.
Sporządzając niniejsze sprawozdanie finansowe, w stosunku do okresów poprzednich Spółka nie
zmieniła dobrowolnie żadnych stosowanych uprzednio zasad rachunkowości.
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe stanowiące: grunty, budynki, maszyny i urządzenia wykorzystywane do
produkcji, dostarczania produktów i świadczenia usług lub w celach zarzadzania, wycenione są na
dzień bilansowy według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, pomniejszone o umorzenie
i odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 19 z 72
Wartość składników majątkowych wytworzonych we własnym zakresie zawiera koszty
materiałów i robocizny oraz narzut kosztów pośrednich. Koszty wytworzenia składników
majątkowych powiększane są o uzasadnioną część kosztów finansowania zewnętrznego.
Środki trwałe umarzane są według metody liniowej, według przewidywanego okresu użytkowania
dla poszczególnej grupy rodzajowej.
Zastosowane stawki umorzeniowe dla poszczególnych grup rodzajowych składników majątku
trwałego są następujące:
▪ prawo wieczystego użytkowania gruntów 83 lata
▪ Budynki i budowle 40 lat
▪ Maszyny i urządzenia techniczne 5 do 12 lat
▪ Wyposażenie i inne środki trwałe 5 do 10 lat
Środki trwałe umarzane są od następnego miesiąca przyjęcia środka trwałego do eksploatacji.
Grunty nie podlegają umorzeniu, nabyte prawo wieczystego użytkowania gruntów jest
amortyzowane.
Wydatki na remonty, które nie powodują zwiększenia wartości użytkowej danego składnika
majątku trwałego, obciążają koszty okresu, w którym zostały one poniesione.
Wartość firmy
Wartość firmy wynikającą z przejęcia innego podmiotu ujmuje się po koszcie ustalonym na dzień
przejęcia tego podmiotu pomniejszonym o kwotę utraty wartości.
Dla celów testu na utratę wartości, wartość firmy alokuje się do poszczególnych ośrodków
generujących przepływy pieniężne w ramach Spółki, które mają odnieść korzyści z synergii
będących skutkiem połączenia jednostek gospodarczych.
Ośrodek generujący przepływy pieniężne, do którego alokuje się wartość firmy, jest testowany na
utratę wartości raz do roku lub częściej, jeżeli występują przesłanki wskazujące na możliwość
utraty wartości. Jeżeli wartość odzyskiwalna ośrodka generującego przepływy pieniężne jest
mniejsza od jego wartości bilansowej, odpis z tytułu utraty wartości alokuje się tak, by
w pierwszej kolejności zredukować kwotę bilansową wartości firmy alokowanej do tego ośrodka,
a pozostałą część alokuje się na inne składniki aktywów tego ośrodka, proporcjonalnie do wartości
bilansowej każdego z nich. Odpis z tytułu utraty wartości firmy ujmuje się bezpośrednio w wynik.
Odpisów z tytułu utraty wartości firmy nie odwraca się w kolejnych okresach.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 20 z 72
W chwili zbycia ośrodka generującego przepływy pieniężne przypisana do niego wartość firmy jest
uwzględniana w obliczeniu zysku lub straty ze zbycia.
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne nabyte w ramach oddzielnej transakcji są aktywowane według ceny
nabycia.
Wartości niematerialne nabyte w ramach transakcji przejęcia jednostki gospodarczej ujmowane są
w aktywach oddzielnie od wartości firmy, jeśli przy początkowym ujęciu można wiarygodnie
ustalić ich wartość godziwą. Wartości te mogą wynikać z praw umownych lub z przepisów
prawnych niezależnie od możliwości ich wyodrębnienia. Jeżeli wartości te nie wynikają z ustaleń
umownych podlegać muszą wyodrębnieniu od innych aktywów celem ich sprzedaży, wymiany,
udzielenia licencji itp.
Wartość firmy jest wykazywana według ceny nabycia pomniejszonej o łączne dokonane odpisy
aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Pozostałe wartości niematerialne i prawne są amortyzowane według metody liniowej w okresie
ich przewidywanego użytkowania.
Przewidywany okres użytkowania wartości niematerialnych wynosi od 2 do 5 lat.
Prawo wieczystego użytkowania gruntu
Prawo wieczystego użytkowania gruntu otrzymane przez spółkę nieodpłatnie na podstawie decyzji
administracyjnej jest wyłączone z aktywów. W przypadku nabycia takich praw na rynku wtórnym
ujmowane są jako wartości niematerialne i amortyzowane w przewidywanym okresie ich
użytkowania.
Utrata wartości rzeczowego majątku trwałego i wartości niematerialnych z wyłączeniem
wartości firmy
W przypadku wystąpienia przesłanek wskazujących na możliwość utraty wartości posiadanych
składników rzeczowego majątku trwałego i wartości niematerialnych, przeprowadzany jest test na
utratę wartości, a ustalone kwoty odpisów aktualizujących obniżają wartość bilansową składnika
aktywów, którego dotyczą i odnoszone są w rachunku zysków i strat.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 21 z 72
Nieruchomości inwestycyjne
Z dniem 01.01.2012 r. Spółka dokonała zmiany w sposobie wyceny nieruchomości inwestycyjnych.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia
z uwzględnieniem kosztów transakcji. Po początkowym ujęciu nieruchomości inwestycyjne są
wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej
nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachunku zysków i strat w tym okresie, w którym
powstały.
Udziały i akcje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych
Udziały i akcje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych wykazywane są według kosztu
historycznego po pomniejszeniu o ewentualne odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Udziały i akcje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych dla których istnieje aktywny rynek
wyceniane są w wartości godziwej.
Zapasy
Zapasy surowców i materiałów oraz zakupionych towarów są wycenione na dzień bilansowy
według: ceny nabycia (kosztu wytworzenia) nie wyższych od ich wartości netto możliwych do
uzyskania na dzień bilansowy. Stosowaną metodą ustalania ceny nabycia surowców, materiałów
i towarów jest metoda pierwsze przyszło- pierwsze wyszło.
Wartość zapasów produkcji w toku i wyrobów gotowych – Spółka wycenia zapasy według wartości
netto możliwej do uzyskania na dzień bilansowy biorąc pod uwagę stopień zaawansowania
produkcji.
Koszt wytworzenia nie zawiera kosztów finansowania zewnętrznego.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług, których termin zapadalności wynosi zazwyczaj od 30 do 90 dni
są ujmowane według kwot pierwotnie zafakturowanych, z uwzględnieniem odpisów na
nieściągalne należności. Odpisy aktualizujące nieściągalne należności oszacowywane są wtedy,
jeżeli ściągnięcie pełnej kwoty należności przestaje być prawdopodobne.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 22 z 72
Kwoty utworzonych odpisów aktualizujących wartość należności odnoszone są odpowiednio do
pozostałych kosztów operacyjnych lub do kosztów finansowych – zależnie od rodzaju należności,
której odpis dotyczy.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych obejmują środki pieniężne w banku
i kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym
trzech miesięcy.
Kredyty i pożyczki oprocentowane
W momencie początkowego ujęcia, kredyty bankowe i pożyczki są ujmowane według ceny nabycia
odpowiadającej wartości godziwej otrzymanych środków pieniężnych, pomniejszonych
o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.
Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej wartości nominalnej
Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowane
w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej. W przypadku wykupu
akcji kwota zapłaty za akcje obciąża kapitał własny i jest wykazywana w bilansie
w pozycji akcji własnych.
Koszty emisji akcji poniesione przy powstaniu spółki akcyjnej lub podwyższeniu kapitału
zakładowego, zmniejszają kapitał zapasowy jednostki do wysokości nadwyżki wartości emisji nad
wartością nominalną akcji, a pozostałą ich część zalicza się do kosztów finansowych.
Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy)
wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku
spowoduje konieczność wypływu środków oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty
tego zobowiązania. Jeżeli istnieje wiarygodne oczekiwanie, że objęte rezerwą koszty zostaną
zwrócone, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy
jest praktycznie pewne, że zwrot ten nastąpi (np. na mocy zawartej umowy ubezpieczenia).
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 23 z 72
Przychody
Przychody ujmowane są w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska
korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić
w wiarygodny sposób. Następujące kryteria obowiązują przy ustalaniu przychodów:
Sprzedaż towarów i produktów.
Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności towarów
i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić
w wiarygodny sposób.
Odsetki
Przychody z odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania.
Podatek dochodowy
Obciążenia podatkowe zawierają bieżące opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób
prawnych i zmianę stanu rezerw lub aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
Bieżące zobowiązania podatkowe ustalone są na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów
podatkowych i ustalonego dochodu do opodatkowania.
Składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowany jest w odniesieniu do
wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych aktywów
z tytułu odroczonego podatku dochodowego i niewykorzystanych strat podatkowych do odliczenia
w następnych okresach, w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty
dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać wyżej wymienione.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego jest
weryfikowana na każdy dzień bilansowy i podlega odpisowi w przypadku kiedy zachodzi
wątpliwość wykorzystania przez Spółkę korzyści ekonomicznych związanych
z wykorzystaniem aktywów podatkowych.
Odroczony podatek dochodowy jest obliczany na podstawie stawek podatkowych, które według
przewidywań kierownictwa będą obowiązywały w okresie, gdy składnik aktywów zostanie
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 24 z 72
zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe prawnie lub
faktycznie obowiązujące na dzień bilansowy.
Zmiana stanu rezerw i aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego wykazywana jest
w rachunku zysków i strat z wyjątkiem sytuacji, kiedy skutki finansowe zdarzeń powodujących
powstanie lub rozwiązywanie podatku odroczonego ujmowane są bezpośrednio w kapitale
własnym jednostki.
Leasing finansowy
Umowy leasingowe, w ramach których Spółka ponosi praktycznie całość ryzyka oraz czerpie
praktycznie wszystkie korzyści wynikające z posiadania składników aktywów klasyfikowane są
jako umowy leasingu finansowego. Aktywa posiadane przez Spółkę na mocy umów leasingu
finansowego są wykazywane początkowo w wartości godziwej lub wartości bieżącej minimalnych
opłat leasingowych, w zależności od tego która z tych kwot jest niższa. Wartość początkowa
aktywów używanych na podstawie umów leasingu finansowego jest pomniejszana o odpisy
amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu utraty wartości. W przypadku braku wystarczającej pewności,
że spółka uzyska tytuł własności po zakończeniu leasingu, dany składnik aktywów używany na
mocy umów leasingu finansowego jest amortyzowany przez okres krótszy z: okres leasingu lub
okres ekonomicznej użyteczności. W pozostałych przypadkach Spółka stosuje okresy amortyzacji
analogiczne do rzeczowych aktywów trwałych.
Opłaty leasingowe są rozdzielane na część kapitałową i odsetkową przy użyciu stałej wewnętrznej
stopy zwrotu, część odsetkowa obciąża rachunek zysków i strat przez okres trwania umowy.
Jednostki powiązane
Na potrzeby sprawozdania finansowego do jednostek powiązanych zalicza się: znaczących
akcjonariuszy, spółki zależne, stowarzyszone i współkontrolowane, członków Zarządów i Rad
Nadzorczych spółek wchodzących w skład Grupy, ich najbliższe rodziny oraz podmioty przez nich
kontrolowane.
Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach
Profesjonalny osąd
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 25 z 72
W przypadku, gdy dana transakcja nie jest uregulowana w żadnym standardzie bądź interpretacji,
Zarząd, kierując się subiektywną oceną, określa i stosuje polityki rachunkowości, które zapewnią,
iż sprawozdanie finansowe będzie zawierać właściwe i wiarygodne informacje oraz będzie:
▪ prawidłowo, jasno i rzetelnie przestawiać sytuację majątkową i finansową Spółki, wyniki
jej działalności i przepływy pieniężne,
▪ odzwierciedlać treść ekonomiczną transakcji,
▪ obiektywne,
▪ sporządzone zgodnie z zasadą ostrożnej wyceny,
▪ kompletne we wszystkich istotnych aspektach.
W niniejszym sprawozdaniu finansowym nie wystąpiły istotne obszary w których istotne
znaczenie miał profesjonalny osąd kierownictwa.
Niepewność szacunków
Stosując zasady rachunkowości obowiązujące w Spółce, Zarząd zobowiązany jest do dokonywania
szacunków, osądów i założeń dotyczących kwot wyceny poszczególnych składników aktywów
i zobowiązań. Szacunki i związane z nimi założenia opierają się o doświadczenia historyczne
i inne czynniki uznawane za istotne. Rzeczywiste wyniki mogą odbiegać od przyjętych wartości
szacunkowych. Sporządzenie sprawozdania finansowego wymaga od Zarządu Spółki dokonania
szacunków, jako że wiele informacji zawartych w sprawozdaniu finansowym nie może zostać
wycenione w sposób precyzyjny. Zarząd weryfikuje przyjęte szacunki w oparciu o zmiany
czynników branych pod uwagę przy ich dokonywaniu, nowe informacje lub doświadczenia
z przeszłości. Dlatego też szacunki dokonane na 31 grudnia 2022 roku mogą zostać w przyszłości
zmienione. Główne szacunki zostały opisane w następujących notach:
Nota
Rodzaj ujawnionej informacji
2
Okres ekonomicznej
użyteczności środków
trwałych oraz wartości
niematerialnych
Okres ekonomicznej użyteczności oraz metodę
amortyzacji aktywów weryfikuje się co najmniej na
koniec każdego roku finansowego.
4
Wartość godziwa
instrumentów finansowych
założenia przyjęte dla wyceny wartości godziwej.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 26 z 72
W sprawozdaniu za rok 2022 Zarząd ocenia, iż nie występują istotne obszary co do których istnieje
ryzyko związane z niepewnością szacunków.
Informacje dotyczące segmentów operacyjnych
Segment operacyjny jest częścią składową jednostki:
a) która angażuje się w działalność gospodarczą, w związku z którymi może uzyskiwać
przychody i ponosić koszty (w tym przychody i koszty związane z transakcjami z innymi
częściami składowymi tej samej jednostki),
b) której wyniki działalności są regularnie przeglądane przez główny organ odpowiedzialny
za podejmowanie decyzji operacyjnych w jednostce oraz wykorzystujący te wyniki przy
decydowaniu o alokacji zasobów do segmentu i przy ocenie wyników działalności
segmentu, a także
c) w przypadku której są dostępne oddzielne informacje finansowe.
Zgodnie z wymogami MSSF 8, należy identyfikować segmenty operacyjne w oparciu
o wewnętrzne raporty dotyczące tych elementów Grupy, które są regularnie weryfikowane przez
osoby decydujące o przydzielaniu zasobów do danego segmentu i oceniające jego wyniki
finansowe.
Nota 1
Wartość firmy:
Wartość firmy
31.12.2022
31.12.2021
Wartość bilansowa wartości
firmy
0
0
Według kosztu
0
0
Skumulowana utrata wartości
0
0
Razem wartość bilansowa
0
0
W trakcie 2022 i 2021 roku wystąpiły następujące zmiany wartości firmy:
Okres zakończony
31.12.2022
31.12.2021
Wartość firmy na początek
okresu
0
0
Zmniejszenia wartości firmy
-dokonany odpis
0
0
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 27 z 72
Razem wartość bilansowa na
koniec okresu
0
0
Nota 2
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
a) środki trwałe, w tym:
115
283
- budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej
i wodnej
20
23
- urządzenia techniczne i maszyny
42
54
- środki transportu
51
201
- inne środki trwałe
2
5
Rzeczowe aktywa trwałe, razem
115
283
ŚRODKI TRWAŁE BILANSOWE
(STRUKTURA WŁASNOŚCIOWA)
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
a) własne
115
283
b) używane na podstawie umowy leasingu
0
0
Środki trwałe bilansowe razem
115
283
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości w roku obrotowym nie wystąpiły.
Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych została ujęta w kosztach sprzedanych produktów,
towarów i materiałów oraz w kosztach ogólnego zarządu.
Rok 2022
ZMIANY ŚRODKÓW TRWAŁYCH (WG GRUP RODZAJOWYCH)
Grunty ( w tym
prawo
użytkowania
wieczystego
gruntu)
Budynki, lokale
i obiekty
inżynierii
lądowej i
wodnej
Urządzenia
techniczne i
maszyny
Środki
transportu
Inne
środki
trwałe
Środki
trwałe
razem
a) wartość brutto
środków trwałych na
początek okresu
0
55
377
807
21
1 260
b) zwiększenia (z tytułu)
0
0
10
0
0
10
zakup
0
0
10
0
0
10
korekta sprzedaży
0
0
0
0
0
0
c) zmniejszenia (z tytułu)
0
0
11
0
0
11
- sprzedaż
0
0
0
0
0
0
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 28 z 72
- likwidacja
0
0
11
0
0
11
- przekwalifikowanie do
nieruchomości
inwestycyjnych
0
0
0
0
0
d) wartość brutto
środków trwałych na
koniec okresu
0
55
376
807
21
1 259
e) skumulowana
amortyzacja (umorzenie)
na początek okresu
0
32
323
606
16
977
f) amortyzacja za okres (z
tytułu)
0
3
11
150
3
167
- planowa
0
3
11
150
3
167
g) skumulowana
amortyzacja (umorzenie)
na koniec okresu
0
35
334
756
19
1 144
h) wartość netto środków
trwałych na koniec
okresu
0
20
42
51
2
115
Nota 3
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
Wartość na początek okresu
117 537
111 992
- modernizacja
3 010
1 070
- wycena nieruchomości
9 348
4 475
- sprzedaż
0
0
Wartość na koniec okresu
129 895
117 537
Na dzień 31 grudnia 2022 r. wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych Spółki opisanych poniżej
została obliczona na podstawie wycen przeprowadzonych na ten dzień przez niezależnych
rzeczoznawców niepowiązanych ze Spółką. Wycena nieruchomości inwestycyjnych została wykonana
przez firmę BUSINESS MANAGEMENT CONSULTING Sp. z o.o. z siedzibą w Siemianowicach Śląskich.
Wyceny nieruchomości inwestycyjnych przeprowadzono poprzez odniesienie do rynkowych cen
transakcyjnych dotyczących podobnych nieruchomości (metodą kapitalizacji zysku netto, gdzie czynsze
rynkowe wszystkich jednostek najmu są oceniane w odniesieniu do przychodów z czynszu osiągniętych
w wynajmowanych nieruchomościach, jak również innych najmów podobnych nieruchomości
w okolicy. Stopa kapitalizacji przyjęta jest w odniesieniu do stóp dochodowości nieruchomości
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 29 z 72
obserwowanych przez rzeczoznawców i o podobnych właściwościach w danej miejscowości. Stopa ta
jest również dostosowana do czynników specyficznych dla danej nieruchomości) innych metod na
podstawie wiedzy Rzeczoznawców Majątkowych.
NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W CHORZOWIE UL. KURTA ALDERA 44
Nieruchomość w Chorzowie położona jest na granicy dwóch miast: Chorzowa i Katowic. Bardzo
ważnym atutem tej nieruchomości jest lokalizacja w ścisłym centrum aglomeracji Śląskiej
pomiędzy autostradą A4, a Drogową Trasą Średnicową czyli obwodnicą Śląska. Powierzchnia
gruntu wynosi 44.874 m². Na gruncie posadowione są hale produkcyjno-magazynowe
o powierzchni 11.000 m² oraz siedmiokondygnacyjny budynek biurowy o powierzchni 6.050 m².
Teren posiada nowoczesne parkingi wyłożone kostką brukową, z których korzystać mogą najemcy
oraz ich klienci, teren jest monitorowany i chroniony. Wynajem powierzchni biurowych oraz hal
wynosi 98 %. Nieruchomości są konsekwentnie modernizowane i unowocześniane. Budynek
biurowy posiada nowoczesny parking dla wszystkich najemców ELKOP SE. W 2014 roku, prawo
użytkowania wieczystego nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności, co pozwala
Spółce na szersze możliwości inwestycyjne i bezpieczeństwo decyzyjne.
NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W PŁOCKU UL. ZYGMUNTA PADLEWSKIEGO 18 C
Budynek o powierzchni użytkowej łącznie 2.798 m² usytuowany na działce o powierzchni 1.390m².
Nieruchomość usytuowana w ścisłym centrum miasta Płocka co jest bezspornie największym
walorem nieruchomości. Położenie w ścisłym centrum miasta powoduje, że dla działalności
usługowej i biurowej jest to prestiżowe miejsce. Budynek posiada trzy kondygnacje. Teren wokół
budynku wyłożony jest kostką brukową. Przed budynkiem znajduje się parking dla klientów.
Wynajem nieruchomości wynosi 100 %. Na parterze budynku ulokowany został sieciowy market
spożywczy, co czyni nieruchomość dodatkowo rozpoznawalną dla lokalnej społeczności.
NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANE W PŁOCKU
ELKOP SE jest właścicielem 3 nieruchomości gruntowych niezabudowanych zlokalizowanych
w ścisłym centrum Płocka:
1) przy Alei Jana Kilińskiego 35, o powierzchni 1.386 m²,
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 30 z 72
2) przy ulicy Zygmunta Padlewskiego 18d, o powierzchni 815 m²,
3) przy ulicy Zygmunta Padlewskiego 18, o powierzchni 468 m².
Wszystkie trzy działki są dla Spółki inwestycją. Plan zagospodarowania przestrzennego pozwala
na budowę w tej lokalizacji również budynków komercyjnych. Nie wyklucza się, że
w przyszłości Spółka rozpocznie inwestycję budowlaną przeznaczoną pod wynajem.
NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W PŁOCKU PRZY ALEI MARSZAŁKA JÓZEFA
PIŁSUDSKIEGO 35
Cotex Office Center to najbardziej prestiżowy budynek w Płocku, oferujący nowoczesne
powierzchnie biurowe i handlowo-usługowe o łącznej powierzchni użytkowej 10.319,55 m2.
Biurowiec usytuowany jest w ścisłym centrum Płocka. Budynek Cotex Office Center jest dobrze
wyeksponowany ze względu na łatwy i szybki dojazd z każdej części miasta. Posiada idealne
połączenie komunikacyjne, a także bliskie sąsiedztwo z centrami handlowymi. Położenie budynku
stanowi atrakcyjne warunki rozwoju przedsiębiorstw. Obiekt posiada 5 kondygnacji, wyposażony
jest w najwyższym standardzie, jest chroniony i monitorowany całodobowo. Powierzchnia
wynajęta wynosi ok. 68 %. Posiada dwa niezależne parkingi dysponujące ponad 250 miejscami dla
Najemców i ich Klientów.
NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W ELBLĄGU PRZY ALEJI GRUNWALDZKA 2i
Nieruchomość zlokalizowana w centralnej strefie miasta, położona przy kompleksie zabudowy
o charakterze przemysłowo–handlowym.
Nieruchomość produkcyjna w Elblągu to jedna z niewielu tego typu obiektów w kraju. Ze względu
na lokalizację jak i specyfikę nieruchomości tzn. wysokość hali oraz udźwigu suwnic, nieruchomość
wynajmowana jest między innymi przez podmioty gospodarcze związane z żeglugą morską z
przeznaczeniem na działalność produkcyjną komponentów do statków morskich.
W 2013 roku prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zostało przekształcone w prawo
własności, co znacząco podniosło wartość całej nieruchomości. Powierzchnia hali wynajęta jest
w 100 %. Nowo oddana w 2018 r., powierzchnia biurowa również jest wynajęta w 80 %. Głównymi
najemcami są międzynarodowe firmy związane z przemysłem morskim, transportem i obsługą
klienta.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 31 z 72
Budynek hali produkcyjnej, to obiekt wielobryłowy o funkcji produkcyjnej jako podstawowej oraz
funkcjach dodatkowych tj. pomocniczych technicznych i socjalno-biurowych. Obiekt powstał
z połączenia trzynawowej hali produkcyjnej, równolegle do osi podłużnej hali produkcyjnej
z budynkiem biurowym oraz budynkiem o funkcji technicznej. Dodatkowym atutem
wynajmowanej powierzchni produkcyjnej są Suwnica Q50/12,5 T, Suwnica Q20/5T, Suwnica
Q100/20T, oraz komory śrutownicza i lakiernicza.
NIERUCHOMOŚĆ ZLOKALIZOWANA W POZNANIU PRZY UL. KOPANINA 54/56
Nieruchomość zlokalizowana w Poznaniu w dzielnicy Grunwald, przy ulicy Kopanina 54/56.
Łączna powierzchnia działek wynosi 23.291 m².
Nieruchomość zabudowana jest:
• budynkiem administracyjnym A o powierzchni użytkowej 831 m²,
• budynkiem magazynowym B o powierzchni użytkowej 20.365 m²,
• budynkiem administracyjno-magazynowym C o powierzchni użytkowej 2.788,90 m²,
• budynkiem warsztatowo-garażowym,
• budynkiem portierni,
• budynkami wiat nr 1 i nr 2 wraz z infrastrukturą towarzyszącą.
Wynajem wszystkich powierzchni na dzień 31.12.2022 r. wynosił 92 %.
Na dzień 31.12.2022 r. zaktualizowana wartość wszystkich nieruchomości wynosi 129.894.968 zł.
Szczegóły o nieruchomości inwestycyjnej oraz informacje na temat hierarchii wartości godziwej
na dzień 31 grudnia 2022 i 2021 roku kształtują się następująco:
Nieruchomości inwestycyjne
Poziom 3 hierarchii
wartości godziwej
w tys. zł.
Wartość godziwa
na dzień 31.12.2022 r.
Nieruchomość w Chorzowie
23 155
23 155
Nieruchomość w Płocku
8 342
9 789
Nieruchomość w Elblągu
17 926
17 926
Nieruchomość Cotex Office Center
36 508
36 508
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 32 z 72
Nieruchomość w Poznaniu
42 517
42 517
Razem
129 895
129 895
Nieruchomości inwestycyjne
Poziom 3 hierarchii
wartości godziwej
w tys. zł.
Wartość godziwa na dzień
31.12.2021 r.
Nieruchomość w Chorzowie
21 464
21 464
Nieruchomość w Płocku
9 266
9 266
Nieruchomość w Elblągu
16 914
16 914
Nieruchomość Cotex Office Center
33 137
33 137
Nieruchomość w Poznaniu
36 756
36 756
Razem
117 537
117 537
Do nieruchomości inwestycyjnych zaliczanych do poziomu 3 hierarchii wartości godziwej, istotne
są następujące informacje:
ISTOTNE NIEOBSERWOWALNE DANE WSADOWE:
Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do
uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:
• strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają
stanowczy zamiar zawarcia umowy,
• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
TECHNIKI WYCENY:
Wybór i opis metody szacowania
Stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Wyboru właściwego podejścia
oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy,
uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną
dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan
jej zagospodarowania oraz dostępność danych o cenach nieruchomości podobnych.”
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 33 z 72
Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres, cel oraz rezultaty przeprowadzonej analizy rynku
pierwotnego i wtórnego dla należytego i obiektywnego oszacowania wartości nieruchomości
gruntowej zabudowanej zastosowano następujące podejścia:
• podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej do określenia wartości
rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej;
• podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej do określenia wartości
składnika gruntowego (prawa własności gruntu, dla potrzeb jego wyszczególnienia).
Nota 4
DŁUGOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE
31
grudnia
2022
31 grudnia
2021
a) w jednostkach pozostałych
0
0
- akcje w spółkach krajowych, notowanych na aktywnym
rynku
0
0
- odpis aktualizujący akcje
0
0
- udzielone pożyczki
0
0
b) w jednostkach powiązanych
0
0
- udziały w spółkach krajowych nie
notowanych na aktywnym rynku
0
0
- zmiana wartości godziwej udziałów
0
0
c) akcje w jednostkach podporządkowanych
0
0
d) udzielone pożyczki jednostkom powiązanym
0
0
Długoterminowe aktywa finansowe, razem
0
0
Nota 5
ZMIANA STANU AKTYWÓW Z TYTUŁU
ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
1. Stan aktywów z tytułu odroczonego podatku
dochodowego na początek okresu
2 487
4 393
- zwiększenia odniesione na wynik finansowy
351
101
- zmniejszenia odniesione na wynik finansowy
2 087
2 007
2. Stan aktywów z tytułu odroczonego
podatku dochodowego na koniec okresu
751
2 487
W roku 2022 ujęte są aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego obliczone 19% od
podstawy na :
1) Stratę podatkową 581 tys. zł.
2) Naliczonych odsetek 3 353 tys. zł.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 34 z 72
3) Rezerwy na badanie 19 tys. zł.
Nota 6
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE
31
grudnia
2021
31 grudnia
2022
Od jednostek powiązanych
0
0
- z tytułu dostaw i usług, o okresie spłaty
0
0
- do 12 miesięcy
0
0
Od jednostek pozostałych
3 931
2 688
- z tytułu dostaw i usług, o okresie spłaty
1 184
1 242
- do 12 miesięcy
1 184
1 242
- z tytułu podatków, dotacji, ceł, ubezpieczeń
społecznych i zdrowotnych oraz innych świadczeń
2 739
1 446
- inne
8
0
Należności krótkoterminowe netto, razem
3 931
2 688
odpisy aktualizujące wartość należności
671
638
Należności krótkoterminowe brutto, razem
3 260
2 050
ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH
WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI
KRÓTKOTERMINOWYCH
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
Stan na początek okresu
671
65
a) zwiększenia (z tytułu)
7
606
- utworzenie odpisów na należności
7
606
b) zmniejszenia (z tytułu)
40
0
- rozwiązanie odpisów w związku ze spłatą
0
0
Stan odpisów aktualizujących wartość należności
krótkoterminowych na koniec okresu
671
671
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE BRUTTO
(STRUKTURA WALUTOWA)
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
a) w walucie polskiej
2 050
3 260
b) w walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na
zł)
0
0
Należności krótkoterminowe, razem
2 050
3 260
Należności z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane, a termin płatności wynosi od 14
do 30 dni. Należności z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń i podobne nie są oprocentowane.
Odpisy aktualizujące są ujmowane w pozycji „pozostałe koszty operacyjne” a odwrócenie
odpisów aktualizujących w pozycji „pozostałe przychody operacyjne”.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 35 z 72
Nota 7
PAPIERY WARTOŚCIOWE, UDZIAŁY I INNE
KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
1) w jednostkach powiązanych
0
0
2)W pozostałych jednostkach powiązanych
0
6
a) udzielone pożyczki
0
6
Korekty aktualizujące wartość razem
0
-6
3)W pozostałych jednostkach
106
0
a)udzielone pożyczki
106
0
Wartość bilansowa, razem
106
0
Nota 8
ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach
1 303
2 027
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne, razem
1 303
2 027
Nota 9
KRÓTKOTERMINOWE ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE
31
grudnia
2022
31 grudnia
2021
a) czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów, w tym:
40
45
- koszty dotyczące następnych okresów
40
45
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe, razem
40
45
Nota 10
AKTYWA DŁUGOTERMINOWE PRZEZNACZONE DO WYDANIA
Na dzień 31.12.2022 r. i 31.12.2021 r. Spółka nie wykazywała aktywa długoterminowego
przeznaczonego do wydania.
Nota 11
Kapitał zakładowy wyrażony jest w euro. Liczba akcji jest równa 46 047 200, a wartość nominalna
jednej akcji to 0,4 euro. Kapitał zakładowy na 31.12.2021 oraz 31.12.2022 wynosił 18 418 880
euro.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 36 z 72
31.12.2022
KAPITAŁ ZAKŁADOWY (STRUKTURA)
Seria / emisja
Rodzaj
akcji
Rodzaj
uprzywilejo
wania akcji
Rodzaj
ogranicze
nia
praw do
akcji
Liczba akcji
Wartość serii /
emisji wg
wartości
nominalnej
EUR
Sposób
pokrycia
kapitału
Data
rejestracji
A
Zwykłe
brak
brak
39 400 000
15 760 000
gotówką
08.08.2017
B
Zwykłe
brak
brak
6 647 200
2 658 880
majątkiem
spółki
przejmowanej
28.12.2020
Liczba akcji razem
46 047 200
Kapitał
zakładowy, razem
18 418 880
Wartość nominalna jednej akcji = 0,40 EURO
31.12.2021
KAPITAŁ ZAKŁADOWY (STRUKTURA)
Seria / emisja
Rodzaj
akcji
Rodzaj
uprzywilejo
wania akcji
Rodzaj
ogranicze
nia
praw do
akcji
Liczba akcji
Wartość serii /
emisji wg
wartości
nominalnej
EUR
Sposób
pokrycia
kapitału
Data
rejestracji
A
Zwykłe
brak
brak
39 400 000
15 760 000
gotówką
08.08.2017
B
Zwykłe
brak
brak
6 647 200
2 658 880
majątkiem
spółki
przejmowanej
28.12.2020
Liczba akcji razem
46 047 200
Kapitał
zakładowy, razem
18 418 880
Wartość nominalna jednej akcji = 0,40 EURO
Akcjonariat Spółki ELKOP SE na dzień 31 grudnia 2022 roku
Lp.
AKCJONARIUSZ
L. AKCJI
% AKCJI
L. GŁOSÓW
% GŁOSÓW
1
PATRO INVEST OÜ
23 600 000
51,25
23 600 000
51,25
2
POZOSTALI
22 447 200
48,75
22 447 200
48,75
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 37 z 72
Akcjonariat Spółki ELKOP SE na dzień 31 grudnia 2021 roku
Akcjonariat Spółki ELKOP SE na dzień publikacji sprawozdania tj. na dzień
22 kwietnia 2022 roku
Razem
46 047 200
100
46 047 200
100
Lp.
AKCJONARIUSZ
LICZBA AKCJI
% AKCJI
LICZBA GŁOSÓW
% GŁOSÓW
1
PATRO INVEST OÜ
23 600 000
51,25
23 600 000
51,25
2
Pozostali
22 447 200
48,75
22 447 200
48,75
Razem
46 047 200
100
46 047 200
100
Lp.
AKCJONARIUSZ
LICZBA AKCJI
% AKCJI
LICZBA GŁOSÓW
% GŁOSÓW
1
PATRO INVEST OÜ
23 600 000
51,25
23 600 000
51,25
2
POZOSTALI
22 447 200
48,75
22 447 200
48,75
Razem
46 047 200
100
46 047 200
100
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 38 z 72
Nota 12
KAPITAŁ ZAPASOWY
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
Stan na początek okresu
1 538
1 538
Zmiany w kapitale zapasowym
0
0
Kapitał zapasowy, razem
1 538
1 538
Nota 13
KAPITAŁ REZERWOWY
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
Stan na początek okresu
1 494
1 494
Zmiany w kapitale zakładowym
0
0
Kapitał rezerwowy, razem
1 494
1 494
Nota 14
KAPITAŁ Z AKTUALIZACJI WYCENY
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
Kapitał z aktualizacji wyceny na początek okresu
4 289
-2 556
a) zmniejszenia
0
-6 845
-wycena aktywów finansowych
0
0
-przeniesienie na nierozliczony wynik
0
6 845
Kapitał z aktualizacji wyceny
4 289
4 289
Nota 15
KAPITAŁ Z POŁĄCZENIA JEDNOSTEK
31 grudnia
2022
31
grudnia
2021
Kapitał z połączenia jednostek na początek okresu
-16
-16
Zmiany w kapitale z połączenia jednostek
0
0
Kapitał z aktualizacji wyceny
-16
-16
Nota 16
KOSZTY EMISJI AKCJI
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
Stan na początek okresu
-139
-139
a) zwiększenia
0
0
b) zmniejszenia
0
0
- przeniesienie do kosztów finansowych
-139
-139
Koszty emisji akcji razem
0
0
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 39 z 72
Nota 17
Pozycja Zyski zatrzymane/Nierozdzielony wynik finansowy obejmuje:
Pozycja zyski zatrzymane wykazywane w 2022 roku wynosi 17 901 tys. zł. i zawiera zysk netto za
rok bieżący w wysokości 6 496 tys. zł. oraz rozliczony wynik z lat ubiegłych w wysokości 11 405
tys. zł.
Pozycja zyski zatrzymane wykazywana w 2021 roku wynosi 11 405 tys. zł. i zawiera zysk netto za
rok bieżący w wysokości 4 985 tys. zł. oraz rozliczony wynik z lat ubiegłych w wysokości 6 420 tys.
zł.
Nota 18
WYNIK NA TRANSAKCJACH FINANSOWYCH
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
Wynik na transakcjach finansowych na początek
okresu
-15 189
-15 189
Zmiany w wyniku na transakcjach finansowych
0
0
Wynik na transakcjach finansowych
-15 189
-15 189
Nota 19
ZMIANA STANU REZERWY Z TYTUŁU
ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
1. Stan rezerwy z tytułu odroczonego podatku
dochodowego na początek okresu, w tym:
9 646
8 488
a) odniesiony na wynik finansowy
9 646
8 488
- od wyceny nieruchomości
9 646
8 488
2. Zwiększenia
1 975
1 158
a) odniesiony na wynik finansowy okresu z
tytułu różnic przejściowych
1 975
1 158
- od wyceny nieruchomości
1 975
1 158
- z wyceny inwestycji krótkoterminowych
0
0
3. Zmniejszenia
0
0
a) odniesiony na wynik finansowy okresu z
tytułu dodatnich różnic przejściowych
0
0
- z wyceny nieruchomości inwestycyjnych
0
0
- z wyceny SCN
0
0
4. Stan rezerwy z tytułu odroczonego podatku
dochodowego na koniec okresu razem
11 621
9 646
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 40 z 72
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE Z TYTUŁU
KREDYTÓW I POŻYCZEK
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
a) zobowiązania długoterminowe z tytułu otrzymanych
pożyczek
30 458
31 072
Zobowiązania długoterminowe z tytułu kredytów i
pożyczek razem:
30 458
31 072
Umowy otrzymanych pożyczek pieniężnych wg. stanu na dzień 31.12.2022 r.
Wierzyciele
Data
zawarcia
pożyczki
Kwota
pożyczki
Termin
spłaty
pożyczki
Wysokość
oprocentowania
Pozostało do
spłaty kapitału
Zabezpieczenie
spłaty
FON SE
30.12.2019
27.200 tys.
zł
31.12.2024
WIBOR dla
depozytów jedno
miesięcznych
w roku 2020.
Od 01.01.2021
1 m+ 1%
25 893 tys. zł
Weksel własny
in blanco,
deklaracja
Umowy przejęcia długu FON Zarządzanie Nieruchomościami Sp. z o.o.
wg. stanu na dzień 31.12.2022 r.
Wierzyciele
Data
przejęcia
długu
Kwota
przejętego
długu
Termin
spłaty długu
Wysokość
oprocentowania
Pozostało
do spłaty
kapitału
Zabezpieczenie
spłaty
FON SE
27.06.2019
19.994 tys. zł
31.12.2024
WIBOR dla
depozytów 1
jedno
miesięcznych
+4,5%
0 tys. zł
hipoteka
POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
a) zobowiązania wobec jednostek powiązanych
0
0
b) zobowiązania wobec pozostałych jednostek
468
385
- kaucje długoterminowe
468
385
Zobowiązania długoterminowe, razem
468
385
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 41 z 72
Nota 20
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
a) zobowiązania wobec jednostek powiązanych
0
0
- z tytułu dostaw i usług
0
0
b) zobowiązania wobec pozostałych jednostek
2 914
2 244
- z tytułu dostaw i usług
858
537
- z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń i innych
świadczeń
77
70
- z tytułu wynagrodzeń
0
0
- kaucje wynajem lokali
1 963
1 619
- pozostałe
16
18
Zobowiązania krótkoterminowe, razem
2 914
2 244
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE (STRUKTURA
WALUTOWA)
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
a) w walucie polskiej
2 912
2 237
b) w walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł)
2
7
-euro
2
7
Zobowiązania krótkoterminowe, razem
2 914
2 244
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są nieoprocentowane i rozliczane w terminach 14-30
dniowych. Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń i innych świadczeń są
nieoprocentowane i rozliczane w okresach miesięcznych.
ZMIANA STANU POZOSTAŁYCH REZERW
31 grudnia
2022
31 grudnia
2021
Stan pozostałych rezerw , w tym:
10
10
a) odniesiony na wynik finansowy
10
10
Zwiększenia
26
16
a) odniesiony na wynik finansowy
26
16
- rezerwa na badanie bilansu
26
16
Zmniejszenia
17
16
a) odniesiony na wynik finansowy
17
16
Stan pozostałych rezerw na koniec okresu razem
19
10
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 42 z 72
Nota 21
Wartość księgowa na 31.12.2022 r. – 88 853 tys. zł
Liczba akcji na 31.12.2022 r. - 46 047 200 sztuk
Wartość księgowa na jedną akcję
/ 88 853 tys. zł / 46 047 200= 1,93 zł
Rozwodniona liczba akcji - 46 047 200 sztuk
Rozwodniona wartość księgowa na jedna akcję 1,93 zł
Wartość księgowa na 31.12.2021 r. – 82 357 tys. zł
Liczba akcji na 31.12.2021 r. - 46 047 200 sztuk
Wartość księgowa na jedną akcję
/ 82 357 tys. zł / 46 047 200 =1,79 zł
Rozwodniona liczba akcji - 46 047 200 sztuk
Rozwodniona wartość księgowa na jedna akcję 1,79 zł
NOTY OBJAŚNIAJĄCE DO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT
Nota 22
PRZYCHODY NETTO ZE SPRZEDAŻY
PRODUKTÓW (STRUKTURA RZECZOWA -
RODZAJE DZIAŁALNOŚCI)
Rok
2022
Rok
2021
Sprzedaż usług pozostałych
0
44
Sprzedaż produktów
0
0
Usługi najmu
16 170
12 242
Przychody netto ze sprzedaży produktów,
razem
16 170
12 286
- w tym: od jednostek powiązanych
0
28
PRZYCHODY NETTO ZE SPRZEDAŻY
PRODUKTÓW (STRUKTURA TERYTORIALNA)
Rok
2022
Rok
2021
a) kraj
16 170
12 286
b) eksport
0
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 43 z 72
Przychody netto ze sprzedaży produktów,
razem
16 170
12 286
- w tym: od jednostek powiązanych
0
28
PRZYCHODY NETTO ZE SPRZEDAŻY
TOWARÓW I MATERIAŁÓW
Rok
2022
Rok
2021
a) kraj
0
0
b) eksport
Przychody netto ze sprzedaży towarów i
materiałów, razem
0
0
- w tym: od jednostek powiązanych
KOSZTY WEDŁUG RODZAJU
Rok
2022
Rok
2021
a) amortyzacja
178
169
b) zużycie materiałów i energii
4 317
2 115
c) usługi obce
3 827
2 558
d) podatki i opłaty
1 843
1 776
e) wynagrodzenia
1 720
1 484
f) ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
255
225
g) pozostałe koszty rodzajowe
361
312
Koszty według rodzaju, razem
12 501
8 639
Zmiana stanu zapasów, produktów i rozliczeń
międzyokresowych
17
-21
Koszty ogólnego zarządu (wielkość ujemna)
- 2 928
- 2 523
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów
9 590
6 095
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
0
0
Nota 24
POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE
Rok
2022
Rok
2021
a) rozwiązane rezerwy (z tytułu)
b) zysk ze sprzedaży niefinansowych aktywów
7
0
c) pozostałe, w tym:
8 934
4 206
- otrzymane odszkodowanie
243
13
- wycena nieruchomości inwestycyjnych
8 639
4 174
- połączenie spółek
0
0
- rozwiązanie odpisu akt. należności
39
0
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 44 z 72
- pozostałe
13
19
Pozostałe przychody operacyjne, razem
8 941
4 206
Nota 25
POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE
Rok
2022
Rok
2021
a) utworzone rezerwy (z tytułu)
0
0
b) aktualizacja wartości aktywów niefinansowych
7
606
- aktualizacja wartości należności
7
606
c) pozostałe, w tym:
524
33
- wycena nieruchomości inwestycyjnych
0
0
-aktualizacja wartości firmy
0
0
-zdarzenia losowe
509
0
- inne
15
33
Inne koszty operacyjne, razem
531
639
Nota 26
PRZYCHODY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK
Rok
2022
Rok
2021
a) odsetki
50
2
- od jednostek powiązanych
0
0
- od pozostałych jednostek
50
2
Przychody finansowe z tytułu odsetek, razem
50
2
INNE PRZYCHODY FINANSOWE
Rok
2022
Rok
2021
a) dodatnie różnice kursowe
0
0
b) Zysk ze sprzedaży aktywów finansowych
0
0
c) aktualizacja wartości inwestycji:
0
0
d) pozostałe
0
Inne przychody finansowe, razem
0
0
Nota 27
KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK
Rok
2022
Rok
2021
a) od kredytów i pożyczek
1 824
636
- dla jednostek powiązanych
1 824
636
b) pozostałe odsetki
0
0
- inne
0
0
Koszty finansowe z tytułu odsetek, razem
1 824
636
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 45 z 72
INNE KOSZTY FINANSOWE
Rok
2022
Rok
2021
a) aktualizacja z wyceny akcji
b) koszty połączenia jednostek
0
20
c) koszty emisji akcji
0
139
d) inne, w tym
0
0
prowizja od pożyczki
0
0
Inne koszty finansowe, razem
0
159
Nota 28
PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY
Rok
2022
Razem
Rok
2021
Razem
1. Zysk (strata) brutto
10 288
6 442
2. Różnice pomiędzy zyskiem (stratą) brutto a
podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym
- 8 397
- 4 581
a) trwałe różnice pomiędzy zyskiem (stratą ) brutto a
dochodem do opodatkowania
- 10 238
-5 511
- aktualizacja wartości firmy
0
0
- zakup wierzytelności
0
0
- wycena akcji krótkoterminowych
0
0
- amortyzacja
38
35
- amortyzacja nieruchomości
-1 665
-1 613
- odsetki z lat poprzednich zapłacone w 2022
-30
-4
- wycena nieruchomości inwestycyjnych
-8 639
-4 174
- pozostałe
58
245
b) przejściowe różnice pomiędzy zyskiem (stratą)
brutto a dochodem do opodatkowania, z tego:
1 841
930
- wycena akcji krótkoterminowych
0
0
- odsetki naliczone
1 824
310
- rezerwa na badanie bilansu
19
10
- aktualizacja należności
7
606
- amortyzacja NKUP
0
0
- różnice kursowe
0
0
- aktualizacja wartości firmy
0
0
- pozostałe
-9
4
3. Podstawa opodatkowania podatkiem dochodowym
1 891
1 861
4.Strata z lat ubiegłych
1 891
1 861
5. Podatek dochodowy według stawki 19%
0
0
6. Zwiększenia, zaniechania, zwolnienia, odliczenia
0
0
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 46 z 72
7. Podatek dochodowy bieżący ujęty(wykazany) w
deklaracji podatkowej okresu
0
0
PODATEK DOCHODOWY ODROCZONY ODNIESIONY
NA WYNIK FINANSOWY
Rok
2022
Rok
2021
1. Dotyczący roku bieżącego
3 792
1 457
Razem
3 792
1 457
PODATEK DOCHODOWY ODROCZONY ODNIESIONY
NA POZOSTAŁE CAŁKOWITE DOCHODY
Rok
2022
Rok
2021
Przeszacowanie wartości godziwej aktywów
finansowych dostępnych do sprzedaży
0
0
Razem
0
0
Nota 29
Zarząd zaproponuje WZA przeznaczyć zysk w kwocie 6 496 383,85 zł na kapitał zapasowy.
Nota 30
Rok 2022
Zysk przypadający na jedną akcję
Szczegółowy sposób wyliczenia zysku na jedną akcję:
Średnia ważona ilość akcji: 46 047 200 sztuk
Zysk netto za 12 miesięcy: 6 496 tys. zł
Zysk na jedną akcję zwykłą: 0,14 zł
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji: 46 047 200 sztuk
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą: 0,14 zł
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 47 z 72
Rok 2021
Zysk przypadający na jedną akcję
Szczegółowy sposób wyliczenia zysku na jedną akcję:
Średnia ważona ilość akcji: 46 047 200 sztuk
Zysk netto za 12 miesięcy: 4 985 tys. zł
Zysk na jedną akcję zwykłą: 0,11 zł
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji: 46 047 200 sztuk
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą: 0,11 zł
NOTY OBJAŚNIAJĄCE DO RACHUNKU PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Rok 2022
Pozycja
Kwota
Wyjaśnienie
Inne korekty
Rok 2021
Pozycja
Kwota
Wyjaśnienie
Inne korekty
139
Wartość odpowiada kosztom
emisji akcji wykazywanych w
kapitałach a w okresie
sprawozdawczym
przeniesionych w koszty
finansowe Spółki.
DANE CHARAKTERYZUJĄCE SEGMENTY
W 2022 i w 2021 r. dla celów zarządczych Spółka wyodrębnia jeden segment operacyjny – wynajem
nieruchomości, który pokrywa 99% przychodów Spółki. Pozostała działalność nie spełnia
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 48 z 72
wymogów MSSF 8 i nie jest wydzielana. W pozycji Nieprzypisane prezentowana jest sprzedaż
niedająca się przyporządkować do głównego segmentu działalności Spółki, wartość sprzedanych
towarów, materiałów i usług obcych związanych ze sprzedażą nieprzypisaną.
Do segmentów sprawozdawczych przyporządkowuje się wszystkie aktywa, z wyjątkiem aktywów
z tytułu podatku bieżącego i odroczonego, pozostałych aktywów finansowych, krótkoterminowych
aktywów finansowych. Aktywa użytkowane wspólnie przez segmenty sprawozdawcze
przyporządkowano do danego segmentu w oparciu o racjonalne przesłanki.
Do segmentów sprawozdawczych przyporządkowuje się wszystkie zobowiązania,
z wyjątkiem pożyczek, pozostałych zobowiązań finansowych, zobowiązań z tytułu podatku
bieżącego i odroczonego. Zobowiązania przypisane do różnych segmentów sprawozdawczych
przydzielono proporcjonalnie do wartości aktywów segmentów.
Informacje geograficzne na dzień 31.12.2022 roku
Poniżej przedstawiono przychody od klientów zewnętrznych w rozbiciu na obszary operacyjne
oraz informacje o aktywach trwałych w rozbiciu na lokalizacje tych aktywów:
OBSZAR GEOGRAFICZNY DLA WYNAJMU
PRZYCHODY OD
KLIENTÓW
ZEWNĘTRZNYCH
AKTYWA TRWAŁE
POLSKA
16 170
130 010
ZAGRANICA
0
0
Razem dla wynajmu
16 170
130 010
Informacje o wiodących klientach na dzień 31.12.2022 r.
Żaden pojedynczy klient nie odpowiadał za więcej niż 10 % przychodów ze sprzedaży.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 49 z 72
DANE CHARAKTERYZUJĄCE
SEGMENT
za okres 2021.01.01 do
2021.12.31
wynajem
pozostałe w tym
przychody i koszty
nieprzypisane
Razem
I.
Przychody segmentu
12 242
44
12 286
II.
Koszty segmentu
6 013
82
6 095
III.
Zysk ze sprzedaży
segmentu
6 229
-38
6 191
IV.
Amortyzacja
87
82
169
V.
Aktywa segmentu
123 585
117
123 702
Informacje geograficzne na dzień 31.12.2021 roku
Poniżej przedstawiono przychody od klientów zewnętrznych w rozbiciu na obszary operacyjne
oraz informacje o aktywach trwałych w rozbiciu na lokalizacje tych aktywów:
OBSZAR GEOGRAFICZNY DLA WYNAJMU
PRZYCHODY OD
KLIENTÓW
ZEWNĘTRZNYCH
AKTYWA
TRWAŁE
CHORZÓW
3 004
21 511
PŁOCK
3 725
42 460
ELBLĄG
1 388
16 935
POZNAŃ
4 125
36 818
Razem dla wynajmu
12 242
117 724
Informacje o wiodących klientach na dzień 31.12.2021 r.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 50 z 72
W przychodach z tytułu zawartej umowy najmu uwzględniono przychody w wysokości 3 176 tys.
z tytułu sprzedaży do największego klienta Spółki. Wartość ta stanowi 26 % z całości przychodów.
Żaden inny pojedynczy klient nie odpowiadał za więcej niż 10 % przychodów ze sprzedaży.
Wynagrodzenie netto biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania
sprawozdań finansowych, wypłaconym lub należnym za badany okres:
Wyszczególnienie
2022
Badanie sprawozdania finansowego za okres od
01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.
12 000,00
Przegląd sprawozdania finansowego za okres od
01.01.2022 r. do 30.06.2022 r.
7 200,00
Wyszczególnienie
2021
Badanie sprawozdania finansowego za okres od
01.01.2021 r. do 31.12.2021 r.
10 000,00
Przegląd sprawozdania finansowego za okres od
01.01.2021 r. do 30.06.2021 r.
6 000,00
Wyszczególnienie
2022
Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach za rok
2022
7 000,00
Wyszczególnienie
2021
Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach za rok
2021
6 000,00
Przeciętne zatrudnienie
Struktura zatrudnienia
Przeciętne zatrudnienie w Spółce kształtowało się następująco:
Okres zakończony
31.12.2021
31.12.2022
Zarząd
2
2
Administracja
12
12
Pozostali
4
5
Razem
18
19
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 51 z 72
Transakcje z podmiotami powiązanymi
Powiązania Spółki ELKOP SE na dzień 31.12.2022 r.
Pomiędzy członkami organów zarządzających i nadzorczych Emitenta występują powiązania
osobiste (rodzinne):
Powiązania osobowe Zarząd:
• Jacek Koralewski – Prezes Zarządu ELKOP SE, Członek Rady Nadzorczej: ATLANTIS SE, FON SE,
INVESTMENT FRIENDS SE, INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE.
• Anna Kajkowska – Wiceprezes Zarządu ELKOP SE, Członek Rady Nadzorczej: INVESTMENT
FRIENDS SE.
Powiązania osobowe Rada Nadzorcza ELKOP SE
• Wojciech Hetkowski - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE,
INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE, INVESTMENT FRIENDS SE.
• Mariusz Patrowicz - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE,
• Małgorzata Patrowicz - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE,
INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE, INVESTMENT FRIENDS SE.
• Damian Patrowicz – Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, Prezes Zarządu: FON SE,
INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE , ATLANTIS SE, PATRO INVEST OÜ
• Martyna Patrowicz – Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE,
INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE.
• Eliza Studzińska - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 52 z 72
Wynagrodzenia Zarządu i Rady Nadzorczej Emitenta:
wynagrodzenie z tytułu
umowy o pracę w wysokości
złotych brutto
wynagrodzenie z tytułu
pełnienia funkcji w wysokości
złotych brutto
01.01.2021 –
31.12.2021
01.01.2022 -
31.12.2022
01.01.2021 -
31.12.2021
01.01.2022 -
31.12.2022
Prezes Zarządu
Koralewski Jacek
57 600,00
57 600,00
164 400,00
204 000,00 zł
Kajkowska Anna
57 600,00
57 600,00
128 400,00
156 000,00 zł
Patrowicz Mariusz
0
0
26 000,00
26 000,00 zł
Hetkowski Wojciech
0
0
11 200,00
11 200,00 zł
Patrowicz Małgorzata
0
0
8 000,00
8 000,00 zł
Patrowicz Damian
0
0
2 400,00
2 400,00 zł
Patrowicz Martyna
0
0
2 400,00
7 195,70 zł
Studzińska Eliza
0
0
0
6 234,41 zł
Osoby zarządzające i nadzorujące Emitenta nie otrzymały zaliczek, pożyczek,
gwarancji i poręczeń.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
ELKOP Spółka Europejska
Kapitał zakładowy: 18.418.880,00 EUR w całości opłacony
Sąd Rej. dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi Sąd Gosp. XX Wyd. Gosp. KRS
KRS 0000782225
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 53 z 72
TRANSAKCJE Z
JEDNOSTKAMI
POWIĄZANYMI ZA OKRES
KOŃCZĄCY SIĘ 31.12.2022
Sprzedaż
produktów,
towarów i
materiałów
podmiotom
powiązanym
Przychody z
tytułu
odsetek od
podmiotów
powiązanych
Zakupy od
podmiotów
powiązanych
Koszty z tytułu
odsetek dla
podmiotów
powiązanych
Należności z
tytułu
dostaw i
usług na
koniec
okresu od
podmiotów
powiązanych
Należności
inne na
koniec
okresu od
podmiotów
powiązanych
Należności z
tytułu
pożyczek i
odsetek od
podmiotów
powiązanych
Zobowiązania z
tytułu dostaw i
usług oraz inne
zob. na koniec
okresu wobec
podmiotów
powiązanych
Zobowiązania
z tytułu
pożyczek
wobec
jednostek
powiązanych
FON SE
0
0
0
1 824
0
0
0
0
30 458
razem
0
0
0
1 824
0
0
0
0
30 458
TRANSAKCJE Z
JEDNOSTKAMI
POWIĄZANYMI ZA OKRES
KOŃCZĄCY SIĘ 31.12.2021
Sprzedaż
produktów,
towarów i
materiałów
podmiotom
powiązanym
Przychody z
tytułu
odsetek od
podmiotów
powiązanych
Zakupy od
podmiotów
powiązanych
Koszty z tytułu
odsetek dla
podmiotów
powiązanych
Należności z
tytułu
dostaw i
usług na
koniec
okresu od
podmiotów
powiązanych
Należności
inne na
koniec
okresu od
podmiotów
powiązanych
Należności z
tytułu
pożyczek i
odsetek od
podmiotów
powiązanych
Zobowiązania z
tytułu dostaw i
usług oraz inne
zob. na koniec
okresu wobec
podmiotów
powiązanych
Zobowiązania
z tytułu
pożyczek
wobec
jednostek
powiązanych
FON SE
0
0
0
636
0
0
0
0
31 072
Patro Inwestycje sp. Z o.o.
28
0
0
0
0
0
0
0
0
razem
28
0
0
636
0
0
0
0
31 072
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 54 z 72
II. Informacje o instrumentach finansowych
31.12. 2022 r.
Klasy instrumentów finansowych
Wartość
godziwa
przez
całkowite
dochody
Wartość
godziwa
przez
wynik
finansowy
Zamortyzowany
koszt
Razem
Razem aktywa finansowe
0
0
3 459
3 459
Akcje i udziały wartość bilansowa
-Wartość wyceny ujęta w rachunku zysków i strat
- Wartość wyceny ujęta w kapitale z aktualizacji
-Wartość w cenie nabycia
Dłużne papiery wartościowe
Udzielone pożyczki
106
106
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
2 050
2 050
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
1 303
1 303
Pozostałe aktywa finansowe
Razem zobowiązania finansowe
30 458
30 458
Zobowiązania z tytułu emisji papierów wartościowych
Zobowiązania z tytułu otrzymanych pożyczek
30 458
30 458
31.12.2021 r.
Klasy instrumentów finansowych
Wartość
godziwa
przez
całkowite
dochody
Wartość
godziwa
przez
wynik
finansowy
Zamortyzowany
koszt
Razem
Razem aktywa finansowe
0
0
5 287
5 287
Akcje i udziały wartość bilansowa
-Wartość wyceny ujęta w rachunku zysków i strat
- Wartość wyceny ujęta w kapitale z aktualizacji
-Wartość w cenie nabycia
Dłużne papiery wartościowe
Udzielone pożyczki
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
3 260
3 260
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
2 027
2 027
Pozostałe aktywa finansowe
Razem zobowiązania finansowe
31 072
31 072
Zobowiązania z tytułu emisji papierów wartościowych
Zobowiązania z tytułu otrzymanych pożyczek
31 072
31 072
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 55 z 72
INSTRUMENTY FINANSOWE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ
Spółka stosuje następującą hierarchię dla celów ujawniania informacji na temat instrumentów
finansowych wycenianych w wartości godziwej - w podziale na metody wyceny:
Poziom 1: ceny notowane na aktywnym rynku (niekorygowane) dla identycznych aktywów lub
zobowiązań;
Poziom 2: metody wyceny, w których wszelkie dane mające istotny wpływ na szacowaną
wartość godziwą są obserwowalnymi, bezpośrednio lub pośrednio, danymi rynkowymi;
Poziom 3: metody wyceny, w których dane wejściowe mające istotny wpływ na szacowaną
wartość godziwą nie są oparte na obserwowalnych danych rynkowych.
Opis sposobu wyceny aktywów w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody
przypisanych do wyceny w ramach 3 poziomu hierarchii wartości godziwej
W latach 2022 i 2021 Spółka nie wykazywała aktywów wycenianych w wartości godziwej
przez całkowite dochody.
Spółka nie publikuje Alternatywnych Pomiarów Wyników ponieważ uznaje, że nie ma potrzeby
publikacji APW ze względu na to, że dane zawarte w sprawozdaniu są wystarczające do oceny
sytuacji finansowej.
Kursy EURO użyte do przeliczenia wybranych danych finansowych
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym oraz w okresie porównawczym notowania
średnich kursów wymiany złotego w stosunku do EURO, ustalone przez Narodowy Bank Polski
przedstawiły się następująco:
średnie kursy w okresie
sprawozdawczym
okres sprawozdawczy
okres sprawozdawczy
od 2022.01.01 do 2022.12.31
od 2021.01.01 do 2021.12.31
kurs
data
kurs
data
kurs na ostatni dzień okresu
4,6899
31-12-2022
4,5994
31-12-2021
*średni arytmetyczny kurs w okresie
4,6883
od 01-01-2022
do 31-12-2022
4,5775
od 01-01-2021
do 31-12-2021
kurs najniższy
4,4879
10.02.2022
4, 4541
09-06-2021
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 56 z 72
kurs najwyższy
4,9647
07.03.2022
4,7210
22-11-2021
*kurs stanowiący średnią arytmetyczną średnich kursów ogłoszonych przez NBP obowiązujących na
ostatni dzień każdego miesiąca w okresie sprawozdawczym
Okres sprawozdawczy od 2022.01.01 do 2022.12.31
Okres sprawozdawczy od 2021.01.01 do 2021.12.31
Tab. nr 20 z dn. 31.01.2022
4,5982
Tab. nr 19 z dn. 29.01.2021
4,5385
Tab. nr 40 z dn. 28.02.2022
4,6909
Tab. nr 39 z dn. 26.02.2021
4,5175
Tab. nr 63 z dn. 31.03.2022
4,6525
Tab. nr 62 z dn. 31.03.2021
4,6603
Tab. nr 83 z dn. 29.04.2022
4,6582
Tab. nr 83 z dn. 30.04.2021
4,5654
Tab. nr 104 z dn. 31.05.2022
4,5756
Tab. nr 103 z dn. 31.05.2021
4,4805
Tab. nr 125 z dn. 30.06.2022
4,6806
Tab. nr 124 z dn. 30.06.2021
4,5208
Tab. nr 146 z dn. 29.07.2022
4,7399
Tab. nr 146 z dn. 30.07.2021
4,5731
Tab. nr 168 z dn. 31.08.2022
4,7265
Tab. nr 168 z dn. 31.08.2021
4,5374
Tab. nr 190 z dn. 30.09.2022
4,8698
Tab. nr 190 z dn. 30.09.2021
4,6329
Tab. nr 211 z dn. 31.10.2022
4,7089
Tab. nr 211 z dn. 29.10.2021
4,6208
Tab. nr 231 z dn. 30.11.2022
4,6684
Tab. nr 231 z dn. 30.11.2021
4,6834
Tab. nr 252 z dn. 31.12.2022
4,6899
Tab. nr 254 z dn. 31.12.2021
4,5994
średni arytmetyczny kurs w okresie
4,6883
średni arytmetyczny kurs w
okresie
4,5775
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 57 z 72
Wybrane dane finansowe prezentowane w sprawozdaniu finansowym przeliczono na walutę
Euro w następujący sposób:
• pozycje bilansowe przeliczone są według średniego kursu ogłoszonego przez Narodowy
Bank Polski obowiązującego na dzień bilansowy:
➢ w dniu 31 grudnia 2021 r. 1 EUR = 4,5994
➢ w dniu 30 grudnia 2022 r. 1 EUR = 4,6899
• pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych przeliczone są
według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ogłoszonych przez
Narodowy Bank Polski obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w okresie
sprawozdawczym:
➢ w okresie od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r. 1 EUR = 4,5775
➢ w okresie od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. 1 EUR = 4,6883
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 58 z 72
ROK
ROK
ROK
ROK
PLN 2022
PLN 2021
EUR 2022
EUR 2021
Przychody ze sprzedaży produktów,
towarów i materiałów
16 170
12 286
3 449
2 684
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
12 062
7 235
2 573
1 581
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
10 288
6 442
2 194
1 407
Zysk (strata) netto
6 496
4 985
1 386
1 089
Przepływy środków pieniężnych netto
z działalności operacyjnej
14 176
4 668
3 024
1 020
Przepływy środków pieniężnych netto
z działalności inwestycyjnej
-12 461
144
-2 658
31
Przepływy środków pieniężnych netto
z działalności finansowej
-2 439
-5 301
520
-1 158
Zmiana stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
-724
-489
154
-107
Aktywa razem
134 333
125 714
28 643
27 333
Zobowiązania krótkoterminowe
2 933
2 254
625
490
Kapitał własny
88 853
82 357
18 946
17 906
Kapitał zakładowy
78 836
78 836
18 419
18 419
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji
(w szt.)
46 047 200
46 047 200
46 047 200
46 047 200
Zysk (strata) przypadający na jedną akcję
(w zł / EURO)
0,14
0,11
0,03
0,02
Wartość księgowa na jedną akcję (w zł /
EURO)
1,93
1,79
0,41
0,39
Kapitał zakładowy Spółki wyrażony jest w walucie euro. W księgach został przeliczony po kursie
4,2802.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 59 z 72
III. ISTOTNE WYDARZENIA PO DNIU BILANSOWYM
Istotne wydarzenia po dniu bilansowym zawarte są w sprawozdaniu Zarządu.
IV. OPIS ISTOTNYCH CZYNNIKÓW RYZYKA I ZAGROŻEŃ Z OKREŚLENIEM W JAKIM
STOPNIU EMITENT JEST NA NIE NARAŻONY
Ryzyko związane z wpływem pandemii koronawirusa SARS-CoV-2 wywołującego zakaźną
chorobę COVID-19 na działalność Emitenta
Trwająca trzeci rok pandemia COVID-19 podsyca niepewność światowej gospodarki i napędza
inflację. Ze względu na rodzaj prowadzonej wiodącej działalności Spółka jest narażona na
negatywne konsekwencje pandemii koronawirusa SARS-CoV-2 wywołującego zakaźną chorobę
COVID-19. Głównym źródłem przychodów Emitenta jest wynajmem nieruchomości
komercyjnych. Emitent posiada nieruchomości o różnym profilu oraz klientów z wielu gałęzi
gospodarki, w tym takich, które mogą być narażone na negatywne konsekwencje sytuacji
epidemiologicznej co może przełożyć się bezpośrednio na przychody Spółki w przyszłości. Zarząd
Spółki nie jest w stanie przewidzieć pełnych konsekwencji i skali spadku przychodów
z działalności podstawowej, jednakże Emitent przewiduje, że obecna sytuacja może odbić się
negatywnie na wynikach Spółki. Emitent również informuje, że wdraża procedury ochronne
mające na celu ograniczenie możliwości zakażenia się przez wszystkich pracowników oraz
kontrahentów Spółki, w szczególności Spółka dąży do eliminacji kontaktów osobistych
i maksymalnie ogranicza spotkania, co powinno umożliwić Spółce niezakłóconą działalność.
Ryzyko związane z uzależnieniem Emitenta od odbiorców
Istnieje ryzyko wpływu na wyniki osiągane przez Emitenta od podmiotów związanych
z Emitentem umowami na wynajem hal produkcyjnych, magazynowych i innych lokali.
Rozwiązanie istotnych przychodowo umów najmu oraz nieterminowość regulowania należności
z tytułu zawartych umów ma wpływ na bieżącą płynność finansową. Umowy najmu
nieruchomości należy w tym wypadku traktować jako trwałe uzależnienie umowne od
odbiorców.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 60 z 72
Ryzyko związane z wysokimi kosztami energii elektrycznej, cieplnej oraz paliwa gazowego
Rok 2022 jest szczególnie trudnym pod względem zarówno cen paliw energetycznych jak i ich
dostępności. ELKOP SE zawarte umowy dostaw energii elektrycznej zakontraktowała na lata
2022-2024, a paliwa gazowego do 2024 roku. Jednocześnie Zarząd rozważa inwestycję
w alternatywne źródła energii elektrycznej dla ograniczenia tego ryzyka i zabezpieczenia
portfelowych nieruchomości i swoich klientów.
Ryzyko związane z realizowanymi kontraktami
Kontrakty realizowane przez Spółkę ELKOP SE wiążą się z koniecznością zatrudnienia
podwykonawców i przyjęciem pełnej odpowiedzialności wobec inwestorów za ich działania.
Spółka stara się minimalizować ten czynnik ryzyka, żądając od podwykonawców kaucji lub
innych form zabezpieczeń. Nie można jednak wykluczyć sytuacji, iż posiadane zabezpieczenia nie
pokryją w pełnym zakresie roszczeń inwestorów. Istnieje także ryzyko niedoszacowania ceny za
wykonywany projekt, a także ryzyko nieukończenia projektu w terminie. Nawet jeżeli Spółka nie
ponosi odpowiedzialności za przesunięcie terminu realizacji zadania inwestycyjnego ponosi
dodatkowe koszty takiego przesunięcia. Nie można zatem wykluczyć, że opisane czynniki będą
miały negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju
Spółki ELKOP SE.
Ryzyko kredytowe
Rozumiane jest jako brak możliwości wywiązania się z zobowiązań przez wierzycieli Spółki.
Ryzyko kredytowe związane jest z trzema głównymi obszarami: wiarygodność kredytowa
kooperantów handlowych, wiarygodność kredytowa instytucji finansowych tj. banków,
wiarygodność kredytowa podmiotów, w które Spółka inwestuje, udziela pożyczek. Spółka na
bieżąco monitoruje stany należności od kontrahentów, przez co narażenie jej na ryzyko
nieściągalności należności jest ograniczane. W zakresie wolnych środków pieniężnych Spółka
korzysta z krótkoterminowych lokat bankowych. Spółka udzielając potencjalnie przyszłych
pożyczek, w tym także spółkom portfelowym na ich bieżącą działalność, na podstawie umów
inwestycyjnych, będzie na bieżąco monitorowała ich sytuację majątkową i wynik finansowy,
oceniając i ograniczając poziom ryzyka kredytowego dla ewentualnie udzielonych pożyczek.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 61 z 72
Ryzyko „złych” pożyczek
Udzielanie pożyczek wiąże się z ryzykiem niewłaściwej oceny zdolności pożyczkobiorcy do jej
spłaty, co może się wiązać np. ze zmianą jego sytuacji życiowej lub gospodarczej. Emitent
zamierza minimalizować powyższe ryzyko poprzez odpowiedni dobór projektów finansowanych
z udzielanych pożyczek, jak i właściwą ocenę zdolności finansowej pożyczkobiorców. Mimo
należytej staranności nie można jednak wykluczyć niewłaściwej oceny zdolności kredytobiorcy,
wprowadzenia w błąd, oszustwa lub błędu Zarządu przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu
finansowania i w konsekwencji nieściągalności długu. Chybione decyzje powinny mieć jednak
charakter jednostkowy i nie powinny istotnie wpływać na wynik finansowy Emitenta.
Ryzyko zabezpieczenia pożyczek
Z uwagi na dużą konkurencyjność na rynku mikro i małych pożyczek istnieje ryzyko, iż Emitent
nie będzie mógł żądać odpowiedniego poziomu zabezpieczenia udzielonej pożyczki. Emitent
zamierza minimalizować powyższe ryzyko poprzez odpowiedni dobór projektów finansowanych
z udzielanych pożyczek, jak i właściwą ocenę zdolności finansowej pożyczkobiorców. Nie można
jednak wykluczyć błędnej oceny zdolności pożyczkobiorcy, udzielonego zabezpieczenia lub
niedostatecznego rozpoznania ryzyka w efekcie którego dojdzie do niespłacalności udzielonej
pożyczki i nieściągalności długu. Chybione decyzje powinny mieć jednak charakter jednostkowy
i nie powinny istotnie wpływać na wynik finansowy Emitenta.
Ryzyko windykacji należności
Potencjalne należności wynikające z niespłaconych pożyczek będą dochodzone przez Emitenta
na drodze postępowania sądowego lub egzekucyjnego. Nieuzasadnione opóźnienia, występujące
po stronie wymiaru sprawiedliwości, mogą spowodować nieoczekiwane przesunięcia terminów
ostatecznych rozstrzygnięć prowadzonych windykacji. Emitent zamierza minimalizować
powyższe ryzyko poprzez wykorzystanie uproszczonych procedur dochodzenia roszczeń oraz
poprzez współpracę z doświadczonymi firmami windykacyjnymi. Nie można również wykluczyć
ryzyka niepowodzenia windykacji z powodu błędów w przygotowaniu dokumentacji, uchybienia
terminom lub na wskutek przyjętych nieskutecznych zabezpieczeń.
Ryzyko związane z koniunkturą gospodarczą w Polsce
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 62 z 72
Sytuacja gospodarcza w Polsce ma znaczący wpływ na wyniki finansowe osiągane przez
Emitenta. Ewentualne zmniejszenie tempa wzrostu produktu krajowego brutto, nakładów na
konsumpcję lub nakładów inwestycyjnych oraz innych wskaźników o analogicznym charakterze
może niekorzystnie wpłynąć na sytuację finansową Emitenta. W przypadku pogorszenia się
koniunktury gospodarczej w kraju, ze względu na czynniki zarówno wewnętrzne, jak również
zewnętrzne, może nastąpić pogorszenie wyników i sytuacji finansowej Emitenta, a tym samym
mieć negatywny wpływ na wyniki osiągane przez Emitenta.
Ryzyko inflacji
Ryzyko inflacji pojawia się wtedy, gdy stopa inflacji może być wyższa niż stopa dochodu
inwestycji. Dochód z nieruchomości nie dotrzymuje kroku we wzroście kosztów utrzymania.
Rentowność inwestycji spada. Nie można wykluczyć, że wzrost inflacji może prowadzić do
pogorszenia kondycji finansowej kontrahentów Emitenta, co może mieć negatywny wpływ na
ilość czynnych umów najmu w nieruchomościach.
W Polsce wzrost cen towarów i usług konsumpcyjnych w 2022 r. w stosunku do roku
poprzedniego wyniósł 14,4%.
Ryzyko związane z polityką gospodarczą w Polsce
Na realizację założonych przez Emitenta celów strategicznych wpływ mają między innymi
czynniki makroekonomiczne, które są niezależne od działań Emitenta. Do czynników tych
zaliczyć można politykę rządu, decyzje podejmowane przez Narodowy Bank Polski oraz Radę
Polityki Pieniężnej, wpływające na podaż pieniądza, wysokości stóp procentowych i kursów
walutowych, podatki, wysokość PKB, poziom inflacji, wielkość deficytu budżetowego
i zadłużenia zagranicznego, stopę bezrobocia, strukturę dochodów ludności, itd. Niekorzystne
zmiany w otoczeniu makroekonomicznym mogą w istotny sposób niekorzystnie wpłynąć na
działalność i wyniki ekonomiczne osiągane przez Emitenta.
Ryzyko związane z celami strategicznymi
Ze względu na fakt, że działalność w sektorze nieruchomości jest narażona na wpływ wielu
nieprzewidywalnych czynników zewnętrznych (m.in. przepisy prawa, ceny nieruchomości,
stosunek podaży i popytu, warunki atmosferyczne), istnieje ryzyko nieosiągnięcia wszystkich
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 63 z 72
założonych celów strategicznych. W związku z tym przychody i zyski osiągane w przyszłości
przez Spółkę zależą od jej zdolności do skutecznej realizacji opracowanej długoterminowej
strategii. Działania Spółki, które okażą się nietrafne w wyniku złej oceny otoczenia bądź
nieumiejętnego dostosowania się do zmiennych warunków tego otoczenia mogą mieć istotny
negatywny wpływ na działalność, sytuację finansowo-majątkową oraz na wyniki Spółki. W celu
ograniczenia tego ryzyka Zarząd na bieżąco analizuje czynniki mogące mieć potencjalnie
niekorzystny wpływ na działalność i wyniki Spółki, a w razie potrzeby podejmuje niezbędne
decyzje i działania.
Ryzyko niestabilności polskiego systemu prawnego
Częste nowelizacje, niespójność oraz brak jednolitej interpretacji prawa, w szczególności prawa
podatkowego, niosą za sobą istotne ryzyko związane z otoczeniem prawnym, w jakim Emitent
działa. Przyszłe zmiany przepisów prawa mogą mieć bezpośredni lub pośredni wpływ na
działalność Emitenta i osiągane przez niego wyniki finansowe.
Ryzyko związane z konkurencją
Spółka spotyka się ze znaczną konkurencją ze strony innych podmiotów prowadzących podobną
działalność. W branży rynku nieruchomości komercyjnych istnieje bardzo perspektywiczny i
stale utrzymujący się, dynamiczny trend wzrostowy. Stały wzrost konkurencji może prowadzić,
między innymi, do nadwyżki podaży wywołanej zbyt dużą liczbą dostępnych obiektów lub do
wzrostu cen gruntów, a co za tym idzie rentowności tej branży. Wzmocnienie konkurentów lub
pojawienie się nowych podmiotów, o silnej pozycji, posiadających nowocześniejsze
nieruchomości, potencjalnie, może mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub wyniki Emitenta. Jednakże Emitent korzystnie plasuje się na rynku, zajmując
pozycję jednego z lokalnych liderów. Spółka zbudowała wiarygodną i rozpoznawalną markę.
Konsekwentnie podąża za wymaganiami klientów.
Ryzyko odejścia kluczowych członków kierownictwa i trudności związane z pozyskaniem
nowej wykwalifikowanej kadry zarządzającej
Na działalność Spółki duży wpływ wywiera jakość pracy kierownictwa. Spółka nie może
zapewnić, że ewentualna utrata niektórych członków kierownictwa nie będzie mieć negatywnego
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 64 z 72
wpływu na działalność, sytuację finansową i wyniki operacyjne Spółki. Wraz
z odejściem kluczowych osób z kierownictwa Spółka mogłaby zostać pozbawiona personelu
posiadającego wiedzę i doświadczenie z zakresu zarządzania i działalności operacyjnej. Spółka
kładzie szczególny nacisk na zaimplementowanie systemów motywacyjnych dla jego kluczowych
pracowników, które aktywizują pracowników i uzależniają ich wynagrodzenie od efektów pracy
oraz zaangażowania w działalność operacyjną Spółki.
Ryzyko wahań kursowych oraz ograniczonej płynności
Immanentną cechą obrotu giełdowego są wahania kursów akcji oraz krótkookresowe wahania
wartości obrotów. Może to skutkować tym, że ewentualna sprzedaż bądź zakup większego
pakietu akcji Emitenta wiązać się będzie z koniecznością akceptacji znacznie mniej korzystnej
ceny niż kurs odniesienia. Nie można także wykluczyć czasowych znacznych ograniczeń
płynności, co może uniemożliwiać bądź znacznie utrudnić sprzedaż bądź zakup akcji Emitenta.
Ryzyko w instrumentach finansowych w zakresie
(a) ryzyka: zmiany cen, kredytowego, istotnych zakłóceń przepływów środków pieniężnych oraz
utraty płynności finansowej, na jakie narażona jest jednostka,
(b) przyjętych przez jednostkę celach i metodach zarządzania ryzykiem finansowym, łącznie
z metodami zabezpieczenia istotnych rodzajów planowanych transakcji, dla których stosowana
jest rachunkowość zabezpieczeń. Spółka nie posiada sformalizowanego systemu zarządzania
ryzykiem finansowym. Decyzje o stosowaniu instrumentów zabezpieczających planowane
transakcje są podejmowane na podstawie bieżącej analizy sytuacji Spółki i jej otoczenia.
Ryzyko związane z powiązaniami rodzinnymi pomiędzy członkami organów Emitenta
Pomiędzy członkami organów zarządzających i nadzorczych Emitenta występują powiązania
osobiste (rodzinne):
Powiązania osobowe Zarząd:
• Jacek Koralewski – Prezes Zarządu ELKOP SE, Członek Rady Nadzorczej: ATLANTIS SE, FON
SE, INVESTMENT FRIENDS SE, INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE.
• Anna Kajkowska – Wiceprezes Zarządu ELKOP SE, Członek Rady Nadzorczej: INVESTMENT
FRIENDS SE.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 65 z 72
Powiązania osobowe Rada Nadzorcza ELKOP SE
• Wojciech Hetkowski - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE,
INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE, INVESTMENT FRIENDS SE.
• Mariusz Patrowicz - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE,
• Małgorzata Patrowicz - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE,
INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE, INVESTMENT FRIENDS SE.
• Damian Patrowicz – Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, Prezes Zarządu: FON SE,
INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE , ATLANTIS SE, PATRO INVEST OÜ
• Martyna Patrowicz – Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE, ATLANTIS SE, FON SE,
INVESTMENT FRIENDS CAPITAL SE.
• Eliza Studzińska - Członek Rady Nadzorczej: ELKOP SE
Istnieją interpretacje wskazujące na możliwość powstania ryzyk, polegających na negatywnym
wpływie powiązań rodzinnych pomiędzy członkami organów Emitenta na ich decyzje. Dotyczy to
w szczególności wpływu tych powiązań na Radę Nadzorczą Emitenta w zakresie prowadzenia
bieżącego nadzoru nad działalnością Spółki. Przy ocenie prawdopodobieństwa wystąpienia
takiego ryzyka należy jednak wziąć pod uwagę fakt, iż organy nadzorujące podlegają kontroli
innego organu – Walnego Zgromadzenia, a w interesie członków Rady Nadzorczej leży
wykonywanie swoich obowiązków w sposób rzetelny i zgodny z prawem. W przeciwnym razie
grozi im odpowiedzialność przed Walnym Zgromadzeniem Spółki polegająca na nieuzyskaniu
absolutorium z wykonania obowiązków lub odpowiedzialność karna z tytułu działania na szkodę
Spółki (odpowiedzialność ta dotyczy również członków Zarządu).
Ryzyko związane z możliwością nałożenia na Spółkę kar administracyjnych przez Komisję
Nadzoru Finansowego w przypadku niedopełnienia wymaganych prawem obowiązków
Akcje Emitenta notowane są na rynku głównym GPW i jest spółką publiczną w rozumieniu
Ustawy o obrocie instrumentami finansowymi. W związku z powyższym, KNF posiada
kompetencje do nakładania na Emitenta kar administracyjnych za niewykonywanie obowiązków
wynikających z Ustawy o ofercie publicznej lub Ustawy o obrocie instrumentami finansowymi.
W przypadku nałożenia takiej kary obrót instrumentami finansowymi Emitenta może stać się
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 66 z 72
utrudniony bądź niemożliwy. Ponadto Emitent podlega regulacjom rozporządzenia Parlamentu
Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku w sprawie nadużyć na
rynku („rozporządzenie MAR”). Rozporządzenie to nakłada na Emitenta szereg obowiązków
między innymi związanych z informacjami poufnymi. Kary przewidziane regulacjami
rozporządzenia MAR oraz aktów wykonawczych są bardzo wysokie. Emitent ogranicza ryzyko
w tym zakresie w pełni dostosowując się do regulacji obowiązującego prawa.
W przypadku nałożenia kary finansowej na Emitenta przez KNF może mieć to istotny wpływ na
pogorszenie wyniku finansowego za dany rok obrotowy.
Ryzyko wykluczenia z giełdy
1. Zarząd Giełdy wyklucza instrumenty finansowe z obrotu giełdowego:
1) jeżeli ich zbywalność stała się ograniczona,
2) na żądanie Komisji Nadzoru Finansowego zgłoszone zgodnie z przepisami Ustawy,
3) w przypadku zniesienia ich dematerializacji,
4) w przypadku wykluczenia ich z obrotu na rynku regulowanym przez właściwy organ
nadzoru.
2. Zarząd Giełdy może wykluczyć instrumenty finansowe z obrotu giełdowego:
1) jeżeli przestały spełniać inne, niż określony w ust. 1 pkt. 1 warunek dopuszczenia do
obrotu giełdowego na danym rynku,
2) jeżeli emitent uporczywie narusza przepisy obowiązujące na giełdzie,
3) na wniosek emitenta,
4) wskutek ogłoszenia upadłości emitenta albo w przypadku oddalenia przez sąd wniosku
o ogłoszenie upadłości ze względu na to, że majątek emitenta nie wystarcza lub wystarcza
jedynie na zaspokojenie kosztów postępowania albo w przypadku umorzenia przez sąd
postępowania upadłościowego ze względu na to, że majątek emitenta nie wystarcza lub
wystarcza jedynie na zaspokojenie kosztów postępowania,
5) jeżeli uzna, że wymaga tego interes i bezpieczeństwo uczestników obrotu,
6) wskutek podjęcia decyzji o połączeniu emitenta z innym podmiotem, jego podziale lub
przekształceniu,
7) jeżeli w ciągu ostatnich 3 miesięcy nie dokonano żadnych transakcji giełdowych na
danym instrumencie finansowym,
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 67 z 72
8) wskutek podjęcia przez emitenta działalności, zakazanej przez obowiązujące przepisy
prawa,
9) wskutek otwarcia likwidacji emitenta.
3. Wykluczając instrumenty finansowe w przypadkach określonych w ust. 2 pkt. 1), 3) oraz 5)
Zarząd Giełdy bierze pod uwagę strukturę własności emitenta, ze szczególnym
uwzględnieniem wartości i liczby akcji emitenta, będących w posiadaniu akcjonariuszy,
z których każdy posiada nie więcej niż 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu.
4. Wykluczając instrumenty finansowe w przypadkach określonych w ust. 2 pkt. 3) oraz 5) Zarząd
Giełdy bierze dodatkowo pod uwagę wartość przeciętnego dziennego obrotu danym
instrumentem finansowym w ciągu ostatnich 6 miesięcy.
5. W przypadku, o którym mowa w ust. 2 pkt. 6), wykluczenie instrumentów finansowych
z obrotu giełdowego może nastąpić odpowiednio nie wcześniej niż z dniem połączenia, dniem
podziału (wydzielenia) albo z dniem przekształcenia.
6. Wykluczając instrumenty finansowe w przypadku określonym w ust. 2 pkt. 7) Zarząd Giełdy
nie bierze pod uwagę okresu zawieszenia obrotu danym instrumentem finansowym.
Ryzyko aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych należących do Spółki
Zarząd Emitenta w oparciu o zapisane w polityce rachunkowości zasady, zobowiązany jest do
wyceny aktywów Spółki stanowiących nieruchomości ujmowane jako inwestycje
długoterminowe. Kierownik jednostki musi określić cel nabycia nieruchomości, który decyduje
o jej klasyfikacji i sposobie wyceny. Wybraną metodę stosuje się nie przerwalnie,
w sposób ciągły, z roku na rok. Nieruchomość inwestycyjna to – zgodnie z MSR 40
– nieruchomość, która jest utrzymywana w posiadaniu Emitenta ze względu na przychody
z czynszów, przyrost jej wartości lub obie te korzyści. Jednostka do wyceny nieruchomości
inwestycyjnej przyjmuje cenę rynkową (wartość godziwą) na podstawie weryfikacji wartości
nieruchomości inwestycyjnych –wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę. Mając na uwadze, iż
wartość wyceny wrażliwa jest na wiele czynników zewnętrznego otoczenia Emitenta, na które
nie ma on wpływu bezpośredniego , wartość nieruchomości inwestycyjnych prezentowana
w bilansie Spółki również podlega zmianom. Emitent w ślad za otrzymaną wyceną nieruchomości
dokonuje aktualizacji (zwiększenie, zmniejszenie) wartości składników majątku.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 68 z 72
Ryzyko siły wyższej
W przypadku zajścia nieprzewidywalnych zdarzeń, takich jak np. wojny, ataki terrorystyczne lub
nadzwyczajne działanie sił przyrody, może dojść do niekorzystnych zmian w koniunkturze
gospodarczej oraz na rynku finansowym, co może negatywnie wpłynąć na finansową
efektywność przedsięwzięć realizowanych przez Emitenta. Działania i efekty siły wyższej mogą
mieć również charakter lokalny i dotyczyć poszczególnych projektów Emitenta przez co
jednocześnie nie mieć wpływu na globalną czy lokalną koniunkturę ekonomiczną. W przypadku
wystąpienia zdarzeń o charakterze siły wyższej zagrożeniu podlegać mogą poszczególne projekty
i składniki majątku Emitenta co w przypadku ich wystąpienia może rzutować na wyniki
finansowe osiągane przez Emitenta.
Ryzyko związane z inwestycjami
Emitent dokonuje inwestycji w spółki, które są spółkami notowanymi na rynku GPW oraz
NewConnect charakteryzującym się wysoką zmiennością notowań cen akcji oraz niską
płynnością. Istnieje ryzyko związane z wysokimi wahaniami kursu, zawieszeniem notowań
spółek oraz ryzyko związane ze spadkiem kursu oraz możliwość wykluczenia instrumentów
finansowych – co może skutkować znacznymi stratami dla Emitenta. Emitent podejmuje
inwestycje w papiery wartościowe obciążone tym ryzykiem z jego uwzględnieniem oraz dążąc do
możliwej jego minimalizacji poprzez stosowny dobór inwestycji.
Ryzyko inwestycji w instrumenty finansowe rynku niepublicznego
Emitent dokonuje inwestycji w instrumenty finansowe rynku niepublicznego, które
charakteryzują się tym, że nie są dopuszczone do obrotu na rynkach regulowanych, czyli giełdach.
Należą do nich m. in. udziały i akcje spółek niepublicznych, obligacje wyemitowane przez te
spółki, krótkoterminowe papiery dłużne. Inwestowanie na rynku niepublicznym polega na
zawieraniu transakcji w zakresie instrumentów finansowych między Emitentem,
a Inwestorami lub tylko pomiędzy Inwestorami. Lokowanie środków w emisje niepubliczne
wiąże się z możliwością uzyskania wyższej stopy zwrotu w porównaniu z portfelem spółek
notowanych na GPW, przy jednoczesnym podjęciu wyższego ryzyka. Instrumenty rynku
niepublicznego w porównaniu z instrumentami giełdowymi charakteryzują się co do zasady
niższą płynnością i są mniej dostępne szczególnie dla indywidualnych Inwestorów. Mają
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 69 z 72
z reguły ograniczoną, policzalną ilość Inwestorów, którzy mogą realnie wpływać na działalność
operacyjną spółki poprzez m.in. dokapitalizowanie przedsiębiorstwa, możliwość
restrukturyzacji finansowej, konsolidacji branżowej. Emitenci decydujący się na ulokowanie
środków w instrumentach rynku niepublicznego narażeni są jednak na większe ryzyko niż
Emitenci kupujący akcje spółek publicznych notowanych na Giełdzie Papierów
Wartościowych. Ryzyko to wynika z szeregu okoliczności wiążących się z niepublicznym
charakterem, w szczególności wynikających z braku obowiązków informacyjnych obciążających
podmioty o publicznym charakterze, oraz faktycznie ograniczonej możliwości kontroli
działalności takich podmiotów. Emitent wskazuje, że spółki niepubliczne nie mają obowiązku
ujawniania danych finansowych oraz innych istotnych danych dotyczących działalności spółki, co
zwiększa ryzyko dokonania nierentownych inwestycji. Posiadacze mniejszych pakietów akcji i
udziałów spółek muszą się liczyć z brakiem wpływu na prowadzoną przez spółkę politykę
biznesu, strategię zarządzania i rozwoju oraz inne działania zachodzące w spółce. Ryzyko
inwestycji w papiery niepubliczne niesie ze sobą również możliwość inwestowania w akcje lub
udziały spółek, które w wyniku zmian otoczenia i błędnych decyzji Zarządu mogą ogłosić
upadłość. W przypadku małych spółek rynku niepublicznego, które koncentrują się zazwyczaj na
realizacji jednej inwestycji, ryzyko jest znacznie większe niż dużych spółek giełdowych.
W sytuacji takiej istnieje ryzyko utraty wszystkich lub części zainwestowanych środków, co może
przełożyć się bezpośrednio na wynik finansowy Emitenta.
Ryzyko związane z uznaniem spółki za Alternatywną spółkę inwestycyjną w rozumieniu
Ustawy o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi funduszami
inwestycyjnymi z dnia 27 maja 2004 r. (tj. z dnia 23 lipca 2021 r.; Dz. U. z 2021 r. poz. 605)
W dniu 4 czerwca 2016 r. weszła w życie Ustawa z dnia 31 marca 2016 r. o zmianie ustawy
o funduszach inwestycyjnych oraz niektórych innych ustaw – Dz.U. z 2016 r., poz. 615). Stosownie
do art. 8a znowelizowanej Ustawy o funduszach inwestycyjnych i zarządzaniu alternatywnymi
funduszami inwestycyjnymi z dnia 27 maja 2004 r. (tj. z dnia 19 października 2016 r.; Dz.U.bz
2016 r. poz. 1896, dalej jako Ustawa o funduszach inwestycyjnych), do Alternatywnych funduszy
inwestycyjnych zalicza się również Alternatywne spółki inwestycyjne (dalej jako ASI), których
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 70 z 72
wyłącznym przedmiotem działalności jest zbieranie aktywów od wielu inwestorów w celu ich
lokowania w interesie tych inwestorów zgodnie z określoną polityką inwestycyjną.
Z przeprowadzonej przez Spółkę analizy obowiązujących przepisów prawa oraz prowadzonej
działalności gospodarczej wynika, że Spółka nie spełnia ustawowych kryteriów niezbędnych dla
zakwalifikowania jej jako ASI w rozumieniu przepisów Ustawy o funduszach inwestycyjnych.
Jednakże mając na uwadze stanowisko Komisji Nadzoru Finansowego, w szczególności wyrażone
w pismach z dnia 5 czerwca 2017 r., 14 czerwca 2017 r. oraz 22 czerwca 2017 r. skierowanych
do Polskiego Stowarzyszenia Inwestorów Kapitałowych nie można wykluczyć, iż Spółka zostanie
przez Komisję Nadzoru Finansowego uznana za ASI.
Podmioty wykonujące działalność w zakresie zbierania aktywów od wielu inwestorów w celu ich
lokowania w interesie tych inwestorów zgodnie z określoną polityką inwestycyjną i nie są
funduszami inwestycyjnymi, były obowiązane do dnia 4 czerwca 2017 r. dostosować działalność
do znowelizowanych przepisów Ustawy o funduszach inwestycyjnych. Do tego czasu były
zobligowane złożyć wniosek o wydanie zezwolenia na wykonywanie działalności przez
zarządzającego ASI lub wniosek o wpis do rejestru zarządzających ASI.
Spółka ze względu na przeprowadzoną analizę, która wykluczyła uznania jej za ASI
w rozumieniu Ustawy o funduszach inwestycyjnych nie złożyła żadnego z powyższych wniosków.
Należy wskazać, iż w przypadku uznania, iż Spółka posiada status ASI na gruncie Ustawy o
funduszach inwestycyjnych, zaniechanie uzyskania właściwego zezwolenia bądź rejestracji
istnieje ryzyko poniesienia odpowiedzialności karnej oraz finansowej.
Zgodnie z Ustawą o funduszach inwestycyjnych, kto bez wymaganego zezwolenia lub wbrew
warunkom określonym w ustawie wykonuje działalność polegającą na lokowaniu w papiery
wartościowe, instrumenty rynku pieniężnego lub inne prawa majątkowe, aktywów osób
fizycznych, osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej,
zebranych w drodze propozycji zawarcia umowy, której przedmiotem jest udział
w tym przedsięwzięciu podlega grzywnie do 10 mln. zł i karze pozbawienia wolności do lat pięciu.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 71 z 72
Natomiast za sam brak uzyskania wpisu do rejestru zarządzających ASI lub uzyskanie zezwolenia
grozi 5 mln zł kary, pięć lat pozbawienia wolności albo obie te kary łącznie.
Ryzyko konfliktu zbrojnego w Ukrainie
Wywołana przez Rosję w dniu 24 lutego 2022 roku wojna z Ukrainą wpłynie negatywnie na
ogólnoświatową gospodarkę, która nadal boryka się ze skutkami pandemii. W chwili obecnej
trudno jednak oszacować skalę negatywnych skutków i przewidywać, jak dalej rozwinie się
sytuacja międzynarodowa, niemniej jednak nieodzowny jest negatywny wpływ
rozpoczętej przez Rosję wojny z Ukrainą na światową gospodarkę na wielu płaszczyznach.
Niewątpliwe ogromne konsekwencje tej wojny odczuje także Polska jako kraj sąsiadujący.
Wojna w Ukrainie przekłada się na wzrost cen nośników energii oraz silne osłabienie złotego,
co skutkuje oczekiwaniami dalszych podwyżek stóp procentowych. Konsekwencją tej sytuacji
dla przedsiębiorstw jest wzrost kosztów prowadzenia działalności i obsługi już zaciągniętych
kredytów.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, konflikt zbrojny w Ukrainie nie ma
istotnego bezpośredniego negatywnego wpływu na działalność Emitenta. Poniżej 2 % najemców,
prowadziło swoją działalność w oparciu o kontakty z Ukrainą. Emitent ocenia, że wpływ
potencjalnej utraty najemców przez konflikt zbrojny jest niezauważalny.
Rozwój sytuacji w Ukrainie jest nieprzewidywalny. W związku z powyższym, Emitent analizuje
na bieżąco sytuację związaną z eskalacją konfliktu zbrojnego i nie wyklucza, że ewentualne nowe
uwarunkowania i zmiany mogą w sposób istotny wpływać na Emitenta, o czym Emitent
ewentualnie będzie informował.
Ryzyko recesji i spowolnienia gospodarczego
Zarząd zwraca uwagę na dynamicznie zmieniające się otoczenie gospodarcze, odnotowywaną
najwyższą od lat inflację, oraz przywołane wyżej ryzyka związane z występowaniem warunków
epidemii koronawirusa SARS-CoV-2 oraz konfliktu zbrojnego na terenie Ukrainy. Wszystkie
powyższe czynniki miały i mają istotny wpływ na centy towarów i usług. Rosnące ceny,
zaburzone łańcuchy dostaw i ograniczona podaż surowców w wybranych branżach powodują, że
obecnie odnotowywane jest realne spowolnienie w niektórych gałęziach gospodarki.
Siedziba w Płocku
ul. Z. Padlewskiego 18C
09-402 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Chorzowie
ul. Kurta Aldera 44
41-506 Chorzów
tel.: 32 246 24 71
Oddział w Elblągu
Aleja Grunwaldzka 2i
82-300 Elbląg
tel./fax: 55 233 59 29
Oddział w Płocku
al. Marsz. J. Piłsudskiego 35
09-407 Płock
tel./ fax : 24 366 06 26
Oddział w Poznaniu
ul. Kopanina 54/56
60-105 Poznań
tel./ fax : 24 366 06 26
www.elkop.pl e-mail: biuro@elkop.pl
NIP: 627-001-16-20
REGON: 272549956
Nr rachunku bankowego:
32 1930 1897 2380 0352 8666 0001 BANK BPS S.A.
13 1600 1462 0008 4561 8284 1001 BGŻ BNP PARIBAS S.A.
Strona 72 z 72
Na powyższe nakładają się rekordowe ceny energii elektrycznej, ceny paliw i gazu, co również
powoduje ograniczenie popytu na rynkach. Suma tych czynników negatywnie oddziałuje na
gospodarkę kraju jako całość. Wyżej wskazane czynniki mogą być pierwszym sygnałem, że
spadek dynamiki realnych dochodów rozporządzalnych i słabnący popyt ograniczają możliwości
firm będących podstawowym klientem Emitenta. Skutkiem występowania opisanych wyżej
czynników gospodarczych jest występowanie zjawiska recesji, czyli zahamowanie działalności
i wzrostu gospodarczego. Oznacza to, że firmy ograniczają nakłady inwestycyjne, produkcję
i zatrudnienie. Aby zabezpieczyć się przed recesją Emitent poszerzył swoją ofertę wynajmu
powierzchni komercyjnych, zracjonalizował koszty najmu, bardziej uelastycznił stawki czynszu.
Emitent również poszukuje tańszych i stabilniejszych źródeł energii.
Płock, dnia 21 kwietnia 2023 roku
______________________________ ___________________________________
Prezes Zarządu ELKOP SE Wiceprezes Zarządu ELKOP SE
Jacek Koralewski Anna Kajkowska
Podpis osoby, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
Jolanta Gałuszka GALEX Kancelaria Biegłego Rewidenta w spadku
_____________________________
Jakub Gałuszka