GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIE
RADY NADZORCZEJ
DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY:
• SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK
ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU,
• SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO GRUPY KAPITAŁOWEJ
DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023
ROKU,
• SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ
GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
2
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
1 OCENA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH I SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI ............................................................... 3
1.1 PRZEDMIOT OCENY................................................................................................................................................................... 3
1.2 BADANIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH .................................................................................................................................. 4
1.3 OCENA RADY NADZORCZEJ ....................................................................................................................................................... 4
2 OCENA SYTUACJI DOM DEVELOPMENT S.A. .............................................................................................................................. 5
2.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. .............................................................................................................. 5
2.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH, UJAWNIONYCH W ROCZNYM SPRAWOZDANIU
FINANSOWYM DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2023 ............................................................................................................. 5
2.2.1 BILANS ..................................................................................................................................................................................... 5
2.2.2 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT ..................................................................................................................................................... 6
2.2.3 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ................................................................................................................................... 7
2.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI ...................................................................................................................................................... 7
2.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI............................................................................................................................................................. 8
2.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA .......................................................................................................................................................... 8
2.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA ....................................................................................................................................................... 9
3 OCENA SYTUACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ............................................................................................ 11
3.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. .............................................................................................................. 11
3.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH, UJAWNIONYCH W ROCZNYM SKONSOLIDOWANYM
SPRAWOZDANIU FINANSOWYM GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2023 ................................................ 11
3.2.1 SKONSOLIDOWANY BILANS ...................................................................................................................................................... 11
3.2.2 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT ..................................................................................................................... 12
3.2.3 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH .................................................................................................... 13
3.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI ...................................................................................................................................................... 13
3.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI............................................................................................................................................................. 14
3.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA .......................................................................................................................................................... 14
3.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA ....................................................................................................................................................... 15
4 WNIOSKI DO ZWYCZAJNEGO WALNEGO ZGROMADZENIA DOM DEVELOPMENT S.A. ................................................................. 16
5 OŚWIADCZENIA RADY NADZORCZEJ .......................................................................................................................................... 17
SPIS TREŚCI
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
3
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
1 OCENA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH I SPRAWOZDANIA
ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
1.1 PRZEDMIOT OCENY
Rada Nadzorcza Dom Development S.A. z siedzibą w Warszawie dokonała oceny:
a) Sprawozdania finansowego Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku Dom Development S.A. z siedzibą przy
Pl. Piłsudskiego 3 w Warszawie („Spółka”), sporządzone według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości
Finansowej przyjętych przez Unię Europejską („MSSF”), na które składa się:
• bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2023 roku, który po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę 3 297 159
tys. zł;
• rachunek zysków i strat za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku, wykazujący zysk netto
w wysokości 441 114 tys. zł;
• sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku,
wykazujący całkowite dochody netto w wysokości 430 154 tys. zł;
• rachunek przepływów pieniężnych, za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku, wykazujący
na dzień 31 grudnia 2023 roku stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w kwocie 34 104 tys. zł;
• zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku,
wykazujący saldo kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2023 roku w wysokości 1 368 165 tys. zł;
• dodatkowe informacje i objaśnienia do sprawozdania finansowego.
b) Skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia
31 grudnia 2023 roku
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. („Grupa”) za rok zakończony dnia
31 grudnia 2023 roku, sporządzone według MSSF, w której jednostką dominującą jest Dom Development S.A. z siedzibą przy
pl. Piłsudskiego 3 w Warszawie, na które składa się:
• skonsolidowany bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2023 roku, który po stronie aktywów i pasywów wykazuje
sumę 4 563 314 tys. zł;
• skonsolidowany rachunek zysków i strat za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku
wykazujący zysk netto w wysokości 460 250 tys. zł;
• skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia
2023 roku wykazujące całkowite dochody netto w wysokości 449 290 tys. zł;
• skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2023
roku, wykazujący na dzień 31 grudnia 2023 roku stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w kwocie 286 274
tys. zł;
• skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia
2023 roku wykazujące saldo kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2023 roku w wysokości 1 449 540 tys. zł;
• dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
c) Sprawozdania Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2023 roku.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
4
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
1.2 BADANIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Badanie sprawozdania finansowego Dom Development S.A. oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy
Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 zostało przeprowadzone na podstawie umowy,
zawartej pomiędzy Dom Development S.A., a PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt
sp. k. z siedzibą w Warszawie, przy ul. Polnej 11, wpisaną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów na listę podmiotów
uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 144. Podstawą do kontynuacji umowy była uchwała Rady
Nadzorczej Dom Development S.A. nr 3/04/23 z dnia 17 kwietnia 2023 roku.
Badanie przeprowadzone zostało przez Biegłego Rewidenta zgodnie z:
a) Postanowieniami ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym,
b) Krajowymi Standardami Badania przyjętymi uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów oraz uchwałą Rady
Polskiej Agencji Nadzoru Audytowego, a także
c) Rozporządzeniem UE nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących
ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego.
1.3 OCENA RADY NADZORCZEJ
W ocenie Rady Nadzorczej:
Sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku:
• przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej Dom Development
S.A. na dzień 31 grudnia 2023 roku, jak też jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok obrotowy od
1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku,
• zostało sporządzone zgodnie z MSSF,
• jest zgodne z wpływającymi na formę i treść sprawozdania finansowego przepisami prawa regulującymi przygotowanie
sprawozdań finansowych,
• zostało sporządzone w sposób zgodny z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym oraz zgodnie z przepisami
prawa.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023
roku:
• przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej Grupy Kapitałowej
Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2023 roku, jak też jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok
obrotowy od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku,
• zostało sporządzone zgodnie z MSSF,
• jest zgodne z wpływającymi na formę i treść skonsolidowanego sprawozdania finansowego przepisami prawa
regulującymi przygotowywanie sprawozdań finansowych,
• zostało sporządzone w sposób zgodny z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym oraz zgodnie z przepisami
prawa.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2023 roku:
• jest kompletne w rozumieniu art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca
2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz
warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem
członkowskim. Informacje zawarte w sprawozdaniu Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. są
zgodne z informacjami zawartymi w zbadanym sprawozdaniu finansowym i zbadanym skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym,
• zostało sporządzone w sposób zgodny z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym oraz zgodnie z przepisami
prawa.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
5
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
2 OCENA SYTUACJI DOM DEVELOPMENT S.A.
OCENA SYTUACJI SPÓŁKI NA PODSTAWIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK
ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU ORAZ SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM
DEVELOPMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU
2.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A.
AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. POSIADAJĄCY, NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 ROKU, BEZPOŚREDNIO
LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5% W OGÓLNEJ LICZBIE GŁOSÓW NA WALNYM
ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY (WZA)
Na dzień 31 grudnia 2023 r. jednostka dominująca Dom Development S.A. była kontrolowana przez Groupe Belleforêt S.à r.l.
z siedzibą w Luksemburgu, która posiadała 55,02% akcji Spółki.
Poniższa tabela przedstawia wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne znaczne
pakiety akcji na dzień 31 grudnia 2023 roku:
STAN NA DZIEŃ
31 GRUDNIA 2023 ROKU
AKCJE
ZMIANA
LICZBY AKCJI OD
31 GRUDNIA 2022
LICZBA
GŁOSÓW
NA WZA
UDZIAŁ
W KAPITALE I
GŁOSACH NA WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.
14 140 441
(15 500)
14 140 441
55,02%
PTE Allianz Polska S.A.
*)
2 501 493
(2 736)
2 501 493
9,73%
Jarosław Szanajca
1 454 050
-
1 454 050
5,66%
* Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 15.05.2023 r. i obejmuje akcje w posiadaniu Allianz OFE
2.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH,
UJAWNIONYCH W ROCZNYM SPRAWOZDANIU FINANSOWYM DOM
DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2023
2.2.1 BILANS
STRUKTURA AKTYWÓW SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 I ZMIANY W PORÓWNANIU ZE STANEM NA KONIEC 2022 ROKU.
AKTYWA
(tys. zł)
31.12.2023
(tys. zł)
Udział
w sumie bilansowej
31.12.2022
(tys. zł)
Zmiana r/r
Aktywa obrotowe
Inwestycje w jednostkach zależnych,
stowarzyszonych i wspólnym
przedsięwzięciu
472 613
14,3%
486 050
(2,8)%
Pożyczki udzielone długoterminowe
462 337
14,2%
303 045
52,6%
Inne aktywa trwałe
67 260
1,9%
104 132
(35,4)%
Aktywa trwałe razem
1 002 210
30,4%
893 227
12,2%
Aktywa obrotowe
Zapasy
2 050 861
62,2%
1 930 509
6,2%
Należności z tytułu dostaw i usług i
pozostałe należności
52 790
1,6%
42 782
23,4%
Pozostałe aktywa obrotowe
74 836
2,3%
4 409
1597,4%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
oraz krótkoterminowe aktywa finansowe
116 462
3,5%
241 103
(51,7)%
Aktywa obrotowe razem
2 294 949
69,6%
2 218 803
3,4%
AKTYWA RAZEM
3 297 159
100,0%
3 112 030
5,9%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
6
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
STRUKTURA KAPITAŁÓW WŁASNYCH I ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 I ZMIANY W PORÓWNANIU
ZE STANEM NA KONIEC 2022 ROKU
2.2.2 RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
Wybrane dane z rachunku zysków i strat Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku w porównaniu z rokiem 2022:
01.01-
31.12.2023
(tys. zł)
Udział w
przychodach ze
sprzedaży
01.01-
31.12.2022
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Przychody ze sprzedaży
1 487 820
100,0%
1 414 704
5,2%
Koszt własny sprzedaży
(999 495)
67,2%
(952 407)
5,0%
Zysk brutto ze sprzedaży
488 325
32,8%
462 297
5,6%
Zysk na działalności operacyjnej
333 915
22,4%
309 348
7,9%
Zysk brutto
509 979
34,3%
436 697
16,8%
Zysk netto
441 114
29,6%
373 684
18,0%
Zysk na jedną akcję zwykłą (zł/akcja)
17,19
14,64
17,4%
W 2023 roku Spółka rozpoznała przychody ze sprzedaży w wysokości 1 487 820 tys. zł, tj. na poziomie o 5,2% wyższym od
poprzedniego roku. Zwiększona wartość przychodów wynikała z nieco większego niż w roku poprzednim wolumenu przekazań
lokali (1 928 lokali wobec 1 921 rok wcześniej) a zwłaszcza z wyższej jednostkowej ceny sprzedaży netto tych lokali.
Zwiększenie zysku brutto ze sprzedaży o 5,6% (czyli do poziomu 488 325 tys. zł) było nieco większe od zmiany na poziomie
przychodów, co świadczy o wyższym poziomie marży brutto ze sprzedaży, która osiągnęła poziom 32,8% (32,7% w 2022 roku).
Zysk brutto Spółki wzrósł o 16,8% w 2023 roku do poziomu 509 979 tys. zł. Poza większym zyskiem brutto ze sprzedaży o
26 mln zł, wzrost ten jest spowodowany przede wszystkim większymi przychodami finansowymi Spółki, które wzrosły o 64
mln (tj. o 44%) w porównaniu z rokiem 2022. Wzrost przychodów finansowych jest wynikiem większych dywidend z zysku
otrzymanych od spółek zależnych (wzrost o 42 mln zł, tj. o 36% w porównaniu z rokiem 2022) oraz większym przychodom z
odsetek od lokat bankowych a zwłaszcza od pożyczek udzielonych spółkom zależnym (wzrost o 20 mln zł, tj. o 79% w
porównaniu z rokiem 2022).
Spółka wypracowała w 2023 roku 441 114 tys. zł zysku netto, tj. o 18,0% więcej niż rok wcześniej. Marża zysku netto osiągnęła
poziom 29,6%.
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
31.12.2023
(tys. zł)
Udział w kapitałach
własnych i
zobowiązaniach
31.12.2022
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
25 698
0,8%
25 548
0,6%
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich
wartości nominalnej
271 558
8,2%
264 208
2,8%
Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz
niepodzielony wynik finansowy
1 070 909
32,5%
1 061 278
0,9%
Kapitał własny razem
1 368 165
41,5%
1 351 034
1,3%
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe razem
550 872
16,7%
342 253
60,9%
Zobowiązania krótkoterminowe razem
1 378 122
41,8%
1 418 743
(2,9)%
Zobowiązania razem
1 928 994
58,5%
1 760 996
9,5%
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA RAZEM
3 297 159
100,0%
3 112 030
5,9%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
7
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
2.2.3 RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Na początek 2023 roku stan środków pieniężnych wynosił 184 078 tys. zł w porównaniu do 34 104 tys. zł na koniec roku.
Oznacza to, że w okresie od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku stan środków pieniężnych Spółki zmniejszył się
o kwotę 149 974 tys. zł.
Na działalności operacyjnej Spółka odnotowała w 2023 roku wpływ netto środków pieniężnych w kwocie 67 810 tys. zł,
o 50,3% mniej niż w poprzednim roku. Zmniejszenie to jest w głównej mierze rezultatem większych niż w roku
poprzedzającym wydatków z tytułu podatku dochodowego (wzrost o 42 mln zł). W tym samym okresie Spółka odnotowała
również istotny wzrost wydatków związanych z realizacją swoich projektów deweloperskich, co jednak prawie w całości
zostało skompensowane przez wyższe wpływy otrzymane od klientów w tym samym okresie. Osiągnięcie przez Spółkę
wpływów netto z działalności operacyjnej na zaprezentowanym poziomie należy uznać za wynik dobry. Zarząd Spółki
skutecznie dostosowuje działalność Spółki do panującej na rynku sytuacji, a w szczególności w obliczu panującej na rynku
nadwyżki popytu nad podażą. Jest to szczególnie widoczne w dostosowaniu wydatków na zapasy (w tym na budowę,
projektowanie i nowe ziemie) do uzyskanych wpływów od klientów.
W 2023 roku Spółka odnotowała wpływ netto środków z działalności inwestycyjnej w kwocie 41 240 tys. zł wobec 56 874
tys. zł wypływu netto rok wcześniej. Na zmianę środków pieniężnych na tej działalności w 2023 roku składają się przede
wszystkim dywidendy i zaliczki na poczet dywidendy otrzymane od podmiotów zależnych w łącznej kwocie 161 mln zł oraz
ujemne saldo przepływów pieniężnych z tytułu pożyczek udzielonych spółkom zależnym w kwocie netto 122 mln zł.
W 2023 roku Spółka wykazała ponownie znaczny wypływ netto środków pieniężnych z działalności finansowej w kwocie
259 024 tys. zł. Jest on wypadkową wypłaty rekordowej dywidendy z zysku 2022 roku (w kwocie 283 mln zł) oraz zaliczki na
poczet dywidendy z zysku 2023 roku (w kwocie 141 mln zł) oraz zwiększenia zadłużenia z tytułu obligacji o 210 mln zł i
jednoczesnym zmniejszeniu zadłużenia kredytowego o 50 mln zł.
2.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
Rentowność Spółki w 2023 roku nie tylko pozostała na wysokim poziomie, ale nawet wzrosła w porównaniu z rokiem
poprzednim.
Potwierdzają to wszystkie wskaźniki przedstawiające rentowność prowadzonej przez Spółkę działalności w 2023 roku w
porównaniu do roku poprzedniego. Marża brutto ze sprzedaży w minionym roku po raz kolejny przekroczyła 32% i wyniosła
32,8% świadcząc o utrzymaniu bardzo dobrej rentowności na realizowanych projektach deweloperskich.
Zauważalnie wzrosła marża zysku netto Spółki w 2023 roku, do poziomu 29,6% wzrosła, tj. o 3,2 p.p. w w porównaniu z rokiem
2022. Wzrost ten jest wynikiem wyższych przychodów z dywidend uzyskanych od spółek zależnych oraz wyższych niż w roku
poprzednim przychodach z tytułu odsetek (co opisano w p. 2.2.2).
Wzrost zysku netto w porównaniu do 2022 roku, przy jednoczesnej wypłacie znacznej dywidendy przełożył się na wzrost stopy
zwrotu z kapitałów własnych do poziomu 32,7%. Stopa zwrotu z aktywów w 2023 roku zwiększyła się do wysokiego poziomu
14,2% wobec 12,3% rok wcześniej. W ocenie Rady Nadzorczej, poziom rentowności Spółki był bardzo satysfakcjonujący i
świadczy o efektywnym zarządzaniu majątkiem Spółki.
Rok 2023
(tys. zł)
Rok 2022
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
obrachunkowego
184 078
364 394
(49,5)%
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej netto
67 810
136 316
(50,3)%
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej netto
41 240
(56 874)
-
Przepływy pieniężne z działalności finansowej netto
(259 024)
(259 758)
(0,3)%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu obrachunkowego
34 104
184 078
(81,5)%
WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
2023
2022
Wskaźnik marży brutto (zysk brutto ze sprzedaży/ przychody netto ze sprzedaży)
32,8%
32,7%
Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny EBIT / przychody netto ze sprzedaży)
22,4%
21,9%
Wskaźnik marży zysku netto (zysk netto / przychody netto ze sprzedaży)
29,6%
26,4%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA; zysk netto / aktywa ogółem na początku okresu)
14,2%
12,3%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE; zysk netto / kapitał własny na początku okresu)
32,7%
30,5%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
8
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
2.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
Według stanu na koniec 2023 roku wskaźniki płynności bieżący i szybki uległy zwiększeniu w stosunku do roku ubiegłego,
kiedy były one na wyjątkowo wysokim, rzadko spotykanym poziomie. Poziom wskaźnika bieżącego na koniec 2023 roku
wyniósł 5,71, a poziom wskaźnika szybkiego 0,61, co świadczy o ogólnej bardzo dobrej sytuacji płynnościowej Spółki.
Jednocześnie zmniejszył się istotnie natychmiastowy wskaźnik płynności, co jest wynikiem podjętej przez Zarząd Spółki decyzji
o wypłacie w grudniu 2023 roku zaliczkowej dywidendy z zysku 2023 roku w kwocie 141 mln zł, skutkującej znacznie niższym
niż w roku poprzednim poziomem gotówki na koniec roku.
Na utrzymujący się, cały czas dobry poziom nie tylko wskaźników płynności, ale również posiadanych, gotowych do
uruchomienia źródeł finansowania (otwarte linie kredytowe w pięciu bankach na łączną kwotę 560 mln zł) wpływ miał szereg
długofalowych decyzji i działań podjętych przez Zarząd Spółki. Obecny dobry poziom analizowanych wskaźników jest w dużej
mierze rezultatem odpowiedniej struktury finansowania, czyli przede wszystkim finansowania średnio- i długoterminowego
w porównaniu do krótkoterminowego. Do ww. działań i decyzji należy zaliczyć również sposób prowadzenia i finansowania
realizowanych inwestycji (w tym decyzje o momencie rozpoczynania poszczególnych projektów i strukturze oferowanego do
sprzedaży asortymentu), strategię zakupu nowych nieruchomości na rynku warszawskim, jak również dokonywanych przez
Spółkę akwizycji i rozszerzania działalności na rynkach pozawarszawkich.
Wiarygodność Spółki na rynku finansowym jest nadal wysoka, czego dowodem jest zdywersyfikowana struktura finansowania
działalności Spółki i jej Grupy oraz skłonność zarówno banków, jak i innych instytucji finansowych do udzielania Spółce
kredytów i innych form finansowania długoterminowego (obligacje).
*
)
Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów
2.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
Dzięki właściwej polityce operacyjnej (odpowiednie rozpoczynanie i tempo prowadzonych inwestycji, a także kontrolowane
zakupy nowych nieruchomości) i finansowej (struktura finansowania), wartości prezentowanych wskaźników zadłużenia są
ciągle na bezpiecznym poziomie dla prowadzonej działalności, jak również potwierdzają wiarygodność kredytową Spółki na
rynku finansowym.
Wskaźniki pokrycia majątku kapitałami własnymi, zadłużenia kapitału własnego oraz ogólnego zadłużenia na koniec 2023 roku
miały wartości zbliżone do stanu na koniec 2022 roku i odzwierciedlają konserwatywne podejście Zarządu Spółki do źródeł
finansowania działalności.
Spośród analizowanych wskaźników zadłużenia Spółki, największa zmiana miała miejsce w przypadku wskaźników zadłużenia
odsetkowego i zadłużenia odsetkowego netto, które uległy zwiększeniu odpowiednio o 11,4 p.p. i 20,2 p.p.. Jest to w znacznej
mierze wynikiem wypłaty dywidendy zaliczkowej na koniec 2023 roku, którą Zarząd podjął, mając ciągle na uwadze
bezpieczeństwo płynnościowe Spółki.
W polityce finansowej Zarządu zrównoważone proporcje zadłużenia (w tym zadłużenia odsetkowego), aktywów netto i
aktywów obrotowych, są priorytetem w tym obszarze. Dodatkowo Zarząd przykłada dużą wagę do finansowania działalności
całej Grupy, w tym poprzez udzielanie pożyczek spółkom zależnym.
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
2023
2022
Wskaźnik bieżący (current ratio: aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
5,71
4,37
Wskaźnik szybki (quick ratio: (aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
0,61
0,57
Wskaźnik natychmiastowy
(cash ratio: środki pieniężne i ich ekwiwalenty / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
0,08
0,36
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
9
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
*
)
Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych otwartych
2.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA
Na podstawie sprawozdania finansowego Dom Development S.A. za rok obrotowy 2023 oraz sprawozdania Zarządu
z działalności Spółki i jej Grupy Kapitałowej za rok obrotowy 2023, Rada Nadzorcza ocenia rok 2023 jako kolejny, będący
bardzo dobrym okresem działalności Dom Development S.A., w szczególności w kontekście ciągle występującej niepewności
będącej wynikiem rosyjskiej inwazji na Ukrainę.
Rok 2023 był okresem wyraźnego ożywienia popytu na mieszkania, z rosnącym udziałem zakupów finansowanych kredytem
hipotecznym, do czego istotnie przyczyniły się: poluzowanie kryteriów obliczania zdolności kredytowej przez Komisję Nadzoru
Finansowego, zapowiedź i późniejsze wprowadzenie programu Bezpieczny Kredyt 2%, a także pierwsze obniżki stóp
procentowych, po cyklu podwyżek w latach 2021-2022. W Grupie Kapitałowej Dom Development S.A. zakupy z
wykorzystaniem kredytu hipotecznego stanowiły w 2023 roku około 41% wszystkich transakcji wobec około 30% w 2022 roku.
Mimo istotnego wzrostu udziału mieszkań finansowanych kredytem, w przypadku Spółki wciąż ponad połowę sprzedaży
stanowią transakcje gotówkowe, co jest potwierdzeniem utrzymującego się wysokiego popytu o charakterze inwestycyjnym.
Zarządzając zasobami finansowymi w 2023 roku, Spółka koncentrowała się głównie na zabezpieczeniu źródeł
długoterminowego finansowania zarówno dla realizowanych projektów, jak również na utrzymywaniu odpowiednich dla
swojej działności wskaźników płynności. Zarząd Spółki regularnie analizuje istniejącą strukturę finansowania oraz planuje jej
optymalną strukturę na przyszłość, w celu osiągnięcia satysfakcjonujących wskaźników i wyników finansowych w
średnioterminowej perspektywie czasowej, przy jednoczesnym zapewnieniu zarówno Spółce, jak i podmiotom zależnym z
Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. właściwej płynności i bezpieczeństwa finansowego.
Po bardzo dobrych wynikach Spółki w roku 2023, kolejny rok 2024 zapowiada się jako okres pełny wyzwań nie tylko dla spółek
z branży deweloperskiej, ale dla całej polskiej gospodarki. Największym zagrożeniem dla branży niezmiennie pozostają:
• wysoki poziom stóp procentowych, wpływający na przystępność kredytów hipotecznych,
• wysoka inflacja,
• dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrainę, która jest czynnikiem istotnie destabilizującym otoczenie
gospodarcze w całym regionie,
• trudność w uzyskiwaniu decyzji administracyjnych potrzebnych do realizacji projektów deweloperskich,
• zmieniające się ciągle regulacje prawne, jak np. dodatkowe obciążenia podatkowe w sektorze instytucjonalnego zakupu lokali
mieszkalnych czy nowe przepisy w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zdaniem Rady Nadzorczej zakumulowane przez lata doświadczenie Zarządu Spółki i jej kadry menedżerskiej oraz posiadane
przez Spółkę zasoby (zarówno te finansowe, jak i niefinansowe), będące wynikiem przemyślanej oraz ostrożnej polityki
finansowej i inwestycyjnej, pozwolą Spółce na ograniczenie negatywnego wpływu niestabilnej sytuacji w szeroko rozumianym
otoczeniu gospodarczym, spowodowanej w/w czynnikami.
Najważniejszym zadaniem Zarządu jest nie tylko utrzymanie Spółki w stałej gotowości do szybkiej reakcji na wszystkie nowe
wyzwania, ale przede wszystkim umiejętność zapewnienia utrzymania czołowej pozycji Spółki na rynku mieszkaniowym w
Warszawie oraz wsparcie i koordynacja działań z pozostałymi spółkami Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w ich
ekspansji na rynku trójmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Główne podejmowane w tym kierunku działania to:
• zapewnienie Spółce (i Grupie) dostępności do odpowiednich źródeł finansowania zarówno pod kątem obecnych, jak i
przyszłych projektów deweloperskich, bieżącej działalności oraz dla jej ogólnego bezpieczeństwa,
• współpraca z bankami i udzielanie pomocy klientom w uzyskiwaniu kredytów bankowych na zakup mieszkań,
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
2023
2022
Pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem)
41,5%
43,4%
Zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny)
141,0%
130,3%
Ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
58,5%
56,6%
Zadłużenia odsetkowego (zobowiązania odsetkowe / kapitały własne)
38,0%
26,6%
Zadłużenia odsetkowego netto
((zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*
)
)/ kapitały własne)
30,6%
10,4%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
10
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
• dostosowanie oferty Spółki do potrzeb rynku,
• dostosowanie wydatków na zakup ziemi do istniejących oraz przewidywanych na dalsze lata potrzeb Spółki,
• wykorzystanie istniejącego banku ziemi w najbardziej odpowiedni sposób,
• generowanie sprzedaży poprzez usprawnienie procesu sprzedaży i działań marketingowych,
• ciągłe umacnianie zaufania klientów do marki Dom Development poprzez utrzymywanie wysokiej jakości sprzedawanych
lokali,
• dostosowanie struktury organizacyjnej i poziomu zatrudnienia do przewidywanego poziomu aktywności operacyjnej,
• wnikliwa kontrola budżetów realizowanych projektów deweloperskich na wszystkich etapach realizacji tych projektów,
• optymalizacja wydatków na koszty ogólnozakładowe,
• szybkie reagowanie na zmiany legislacyjne, oraz
• sprawne reagowanie na sytuacje kryzysowe, wywołane przez różne czynniki zewnętrzne, zarówno o zasięgu lokalnym, jak i
globalnym.
Ponadto, w obliczu rosyjskiej inwazji na Ukrainę, zadaniem Zarządu Spółki jest nieustane monitorowanie zmian w bieżącej
sytuacji makroekonomicznej i adekwatne reagowanie na te zmiany.
W 2023 roku działalność Spółki generowała znaczne zyski, co wykazano w rachunku zysków i strat.
W IV kwartale ubiegłego roku Spółka poraz pierwszy w swojej historii wypłaciła dywidendę zaliczkową na poczet zysku za
bieżący okres obrachunkowy.
Po przeprowadzeniu analizy sprawozdania finansowego za 2023 r. oraz sprawozdania Zarządu z działalności Dom
Development S.A. i jej Grupy Kapitałoweji w 2023 r. Rada Nadzorcza podziela zdanie Zarządu, że sytuacja finansowa Dom
Development S.A. na koniec 2023 roku była dobra i stanowi solidną podstawę kontynuacji rozwoju Spółki.
Opinia ta wynika zarówno z analizy bieżącej działalności operacyjnej i sytuacji finansowej Spółki, jak również z analizy
podejmowanych przez Zarząd działań oraz ich skuteczności. Odnosi się to zwłaszcza do szybkiej, skutecznej i profesjonalnej
reakcji Zarządu na zmiany zachodzące w ostatnich latach na rynku, na którym Spółka funkcjonuje.
W ciągu kolejnych lat działalności na warszawskim rynku mieszkaniowym, na którym jest liderem, Spółka zbudowała
ugruntowaną pozycję na tym rynku, akumulując jednocześnie odpowiednie doświadczenie zarówno w sferze samej realizacji
projektów deweloperskich, jak również sprzedaży i finansowaniu tych projektów.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
11
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
3 OCENA SYTUACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM
DEVELOPMENT S.A.
OCENA SYTUACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A NA PODSTAWIE SKONSOLIDOWANEGO
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA
31 GRUDNIA 2023 ROKU ORAZ SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ
GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU
3.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A.
AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. POSIADAJĄCY, NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 ROKU, BEZPOŚREDNIO
LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5% W OGÓLNEJ LICZBIE GŁOSÓW NA WALNYM
ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY
Na dzień 31 grudnia 2023 r. jednostka dominująca Grupy, Dom Development S.A., była kontrolowana przez Groupe Belleforêt
S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu, która posiadała 55,02% akcji Spółki.
Poniższa tabela przedstawia wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne znaczne
pakiety akcji na dzień 31 grudnia 2023 roku:
STAN NA DZIEŃ
31 GRUDNIA 2023 ROKU
AKCJE
ZMIANA
LICZBY AKCJI OD
31 GRUDNIA 2022
LICZBA
GŁOSÓW
NA WZA
UDZIAŁ
W KAPITALE I
GŁOSACH NA WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.
14 140 441
(15 500)
14 140 441
55,02%
PTE Allianz Polska S.A.
*)
2 501 493
(2 736)
2 501 493
9,73%
Jarosław Szanajca
1 454 050
-
1 454 050
5,66%
* Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 15.05.2023 r. i obejmuje akcje w posiadaniu Allianz OFE
3.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH,
UJAWNIONYCH W ROCZNYM SKONSOLIDOWANYM SPRAWOZDANIU
FINANSOWYM GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2023
3.2.1 SKONSOLIDOWANY BILANS
STRUKTURA AKTYWÓW GRUPY NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 I ZMIANY W PORÓWNANIU ZE STANEM NA KONIEC 2022 ROKU.
AKTYWA
31.12.2023
(tys. zł)
Udział w
aktywach
31.12.2022
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Aktywa trwałe razem
156 665
3,4%
175 308
(10,6)%
Aktywa obrotowe
Zapasy
3 837 118
84,1%
3 442 969
11,5%
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
88 340
1,9%
90 731
(2,6)%
Pozostałe aktywa obrotowe
77 357
1,7%
7 549
924,7%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
i Krótkoterminowe aktywa finansowe
403 834
8,9%
395 399
2,1%
Aktywa obrotowe razem
4 406 649
96,6%
3 936 648
11,9%
Aktywa razem
4 563 314
100,0%
4 111 956
11,0%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
12
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
STRUKTURA KAPITAŁÓW WŁASNYCH I ZOBOWIĄZAŃ GRUPY NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2023 I ZMIANY W PORÓWNANIU
ZE STANEM NA KONIEC 2022 ROKU
3.2.2 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
Skonsolidowany rachunek zysków i strat Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku w porównaniu z rokiem 2022:
W 2023 roku Grupa rozpoznała najwyższy w swojej historii wynik finansowy, generując zysk netto w kwocie 460 250 tys. zł,
tj. o 12,2% więcej niż w roku poprzednim, który również był poprzednio rokiem rekordowym. Rezultat taki osiągnięty został
dzięki większym o 5,4% przychodom ze sprzedaży przy jednoczesnym wzroście rentowności brutto o 0,8% tj. do poziomu
32,0% (co opisano w p. 3.2.4) przy jednoczesnym wzroście kosztów sprzedaży i ogólnego zarządu tylko o 4,6%.
Osiągnięty przez Grupę wynik, w którym coraz większą rollę odgrywają spółki z rynków pozawarszawkich, jest bardzo
satysfakcjonujący i potwierdza skuteczność jej modelu biznesowego.
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
31.12.2023
(tys. zł)
Udział w
kapitałach
własnych i
zobowiązaniach
31.12.2022
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
25 698
0,6%
25 548
0,6%
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
pomniejszona o akcje własne
271 558
6,0%
264 208
2,8%
Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz niepodzielony wynik finansowy
1 152 202
25,3%
1 123 458
2,6%
Kapitał własny razem
1 449 458
31,8%
1 413 214
2,6%
Udziały mniejszości
82
<0,1%
59
38,9%
Kapitał własny razem
1 449 540
31,8%
1 413 273
2,6%
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe razem
689 978
15,1%
440 363
56,7%
Zobowiązania krótkoterminowe razem
2 423 796
53,1%
2 258 320
7,3%
Zobowiązania razem
3 113 774
68,2%
2 698 683
15,4%
Kapitał własny i zobowiązania razem
4 563 314
100,0%
4 111 956
10,9%
01.01-
31.12.2023
(tys. zł)
Udział w
przychodach
ze sprzedaży
01.01-
31.12.2022
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Przychody ze sprzedaży
2 550 313
100,0%
2 419 308
5,4%
Koszt własny sprzedaży
(1 735 262)
68,0%
(1 663 537)
4,3%
Zysk brutto ze sprzedaży
815 051
32,0%
755 771
7,8%
Zysk na działalności operacyjnej
558 193
21,9%
501 539
11,3%
Zysk brutto
573 255
22,5%
512 620
11,8%
Zysk netto
460 250
18,0%
410 297
12,2%
Zysk na jedną akcję zwykłą (zł/akcja)
17,94
16,07
11,6%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
13
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
3.2.3 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
W 2023 roku Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. wygenerowała 268 mln zł przepływów pieniężnych netto z działalności
operacyjnej. W ocenie Rady Nadzorczej Spółki jest to bardzo dobry wynik, świadczący o zdrowym modelu biznesowym Grupy.
Wzrost tej pozycji przepływów, w porównaniu do 2022 roku, wynika przede wszystkim ze zwiększonej sprzedaży (lokale
zakontraktowane). Zaowocowało to uzyskaniem wysokich wpływów od klientów, co było możliwe również dzięki planowej i
terminowej realizacji projektów deweloperskich. Można to zauważyć również w bilansie Grupy, gdzie odnotowano wzrost
przychodów przyszłych okresów o 182 mln zł w porównaniu z rokiem poprzednim. Wpływy ze sprzedaży z nadwyżką
bilansowały ponoszone przez Grupę wydatki operacyjne, a w szczególności wydatki na realizowane przez Grupę projekty
deweloperskie oraz na zakupy gruntów pod przyszłe projekty (które również wykazywane są w działalności operacyjnej).
Na poziomie działalności inwestycyjnej w 2023 roku Grupa odnotowała jedynie nieznaczny wypływ środków pieniężnych w
kwocie 16 mln zł związany głównie z wydatkami na wartości niematerialne (oprogramowanie informatyczne) oraz rzeczowe
aktywa trwałe. Wysokie wydatki z działalności inwestycyjnej w roku 2022 były związane z akwizycjami spólek deweloperskich
na rynku krakowskim.
W 2023 roku Grupa wykazała ponownie znaczny wypływ netto środków pieniężnych z działalności finansowej w kwocie 270
mln zł. Jest on wypadkową wypłaty rekordowej dywidendy z zysku 2022 roku (w kwocie 283 mln zł) oraz zaliczki na poczet
dywidendy z zysku 2023 roku (w kwocie 141 mln zł) oraz zwiększenia zadłużenia z tytułu obligacji o 210 mln zł i jednoczesnym
zmniejszeniu zadłużenia kredytowego o 59 mln zł.
Łącznie w 2023 roku stan skonsolidowanych środków pieniężnych Grupy zmniejszył się o 18 mln zł do poziomu 286 mln zł.
3.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
Wskaźniki przedstawiające rentowność prowadzonej działalności w ramach Grupy w 2023 roku pozostały na bardzo dobrym
poziomie.
W minionym roku, mimo silnej presji na wzrost kosztów budowy, ale przy jednoczesnym dużym popycie, Grupa z
powodzeniem kontynuowała strategię maksymalizacji marży na realizowanych projektach deweloperskich. Dobre wyniki
mają odzwierciedlenie we wzroście rentowności brutto, która wzrosła do poziomu 32,0% z 31,2% w 2022 roku oraz
pozostałych wskaźników marżowych.
Zwrot z aktywów zwiększył się o 0,6 p.p. do 11,2%. W ocenie Rady Nadzorczej Spółki jest to bardzo dobry wynik. Aktywa
Grupy rosną proporcjonalnie do jej wyników i skali działalności, głównie ze względu na wzrost stanu zapasów oraz przychodów
przyszłych okresów, co stanowi o potencjale przyszłych wyników. Na zapasy Grupy w znacznej mierze składają się
nieruchomości oraz nakłady na prace projektowe i budowlane, poniesione na lokale sprzedane (zakontraktowane), a jeszcze
nieprzekazane nabywcom.
Wysoki i stabilny poziom rentowności kapitału własnego (ROE), który w roku 2023 wyniósł 32,6% jest potwierdzeniem
efektywności Grupy oraz umiejętności odczytywania przez Zarząd sygnałów płynących z rynku.
Rok 2023
(tys. zł)
Rok 2022
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu obrachunkowego
304 236
607 041
(49,9)%
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej netto
267 725
203 583
31,5%
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej netto
(15 692)
(215 790)
(92,7)%
Przepływy pieniężne z działalności finansowej netto
(269 995)
(290 598)
(7,1)%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu obrachunkowego
286 274
304 236
(5,9)%
WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
2023
2022
Wskaźnik marży brutto (zysk brutto ze sprzedaży/ przychody netto ze sprzedaży)
32,0%
31,2%
Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny EBIT / przychody netto ze sprzedaży)
21,9%
20,7%
Wskaźnik marży zysku netto (zysk netto / przychody netto ze sprzedaży)
18,0%
17,0%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA; zysk netto / aktywa ogółem na początku okresu)
11,2%
10,6%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE; zysk netto / kapitał własny na początku okresu
32,6%
32,8%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
14
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
3.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
Biorąc pod uwagę specyfikę branży deweloperskiej, charakteryzującej się wyjątkowo długim cyklem produkcyjnym oraz
obostrzenia w zakresie finansowania działalności spółek z tego sektora, na szczególną uwagę zasługuje komfortowa sytuacja
finansowa Grupy. Na taki stan rzeczy miał wpływ szereg długofalowych decyzji i działań podjętych przez Zarząd Spółki. Wysoki
poziom wskaźników jest w dużej mierze rezultatem odpowiedniej struktury finansowania, czyli przede wszystkim
finansowania średnio- i długoterminowego zamiast krótkoterminowego. Do ww. działań i decyzji należy zaliczyć również
sposób prowadzenia i finansowania realizowanych inwestycji (w tym decyzje o momencie rozpoczynania poszczególnych
osiedli i strukturze oferowanego do sprzedaży asortymentu) oraz strategię zakupu nowych nieruchomości.
Sytuacja płynnościowa Grupy jest w ocenie Rady Nadzorczej nadal bardzo dobra. Rada Nadzorcza zauważa, że taki stan
finansów Grupy pozwolił Zarządowi, po raz pierwszy w historii Spółki, na rekomendację a następnie wypłatę dywidendy
zaliczkowej z zysku bieżącego roku.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. niezmiennie utrzymywała bardzo wysoką płynność. Wskaźnik bieżący płynności na
koniec 2023 roku był bardzo wysoki i wynosił 6,39.
Szybki wskaźnik płynności zmniejszył się i na dzień 31 grudnia 2023 roku kształtował się na poziomie 0,83. Wartość tego
wskaźnika nadal utrzymuje się na dobrym poziomie i potwierdza wysoką płynność Grupy, która w niestabilnym otoczeniu
rynkowym staje się kluczową przewagą konkurencyjną, zarówno w oczach klientów, kontrahentów, jak i instytucji
finansowych.
Natychmiastowy wskaźnik płynności na koniec 2023 roku wynosił 0,41 i był na poziomie zbliżonym do wartości wykazywanej
na koniec roku 2022. Wysokość tego wskaźnika jest imponująca zwłaszcza w kontekście ww. wypłaty dywidendy zaliczkowej
z zysku bieżącego roku w kwocie 141 mln zł, która miała miejsce w grudniu 2023 roku.
*
)
Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów
3.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
Dzięki właściwej polityce operacyjnej (odpowiednie rozpoczynanie i tempo prowadzonych inwestycji, a także kontrolowane
zakupy nowych nieruchomości) i finansowej (struktura finansowania), wartości prezentowanych wskaźników zadłużenia są
ciągle na bezpiecznym poziomie dla prowadzonej działalności, jak również potwierdzają wiarygodność kredytową Grupy na
rynku finansowym. Wskaźniki zadłużenia na koniec 2023 roku, które miały wartości zbliżone do stanu na koniec 2022 roku,
odzwierciedlają konserwatywne podejście Zarządu Spółki do źródeł finansowania działalności.
Spośród analizowanych wskaźników zadłużenia Grupy największa zmiana miała miejsce w przypadku wskaźnika zadłużenia
odsetkowego netto, który uległ zmianie z poziomu minus 0,3% do ciągle komfortowego poziomu 9,0%, pomimo wypłaconej
w grudniu 2023 roku dywidendy zaliczkowej.
Na strukturę zadłużenia Grupy wpływ miały przede wszystkim wyemitowane obligacje o łącznej wartości 520 mln zł, a
zwłaszcza emisja z września 2023 roku pięcioletnich obligacji o wartości 260 mln zł.
Kolejna zmiana dotyczy wskaźnika zadłużenia kapitału własnego, który wzrósł z poziomu 191,0% do 214,8% w roku 2023.
Wpływ na to miał wzrost zadłużenia odsetkowego o 151 mln zł oraz wspomniany wcześniej wzrost przychodów przyszłych
okresów o 182 mln zł przy jednoczesnym tylko niewielkim wzroście kapitałów własnych na skutek wypłaconej w grudniu 2023
roku dywidendy zaliczkowej.
Analizując wskaźniki zadłużenia oraz działania podejmowane przez Zarząd Spółki, można zauważyć, że zrównoważone
proporcje zadłużenia (w tym zadłużenia odsetkowego), aktywów netto i aktywów obrotowych stanowią dla Zarzadu jeden z
głównych priorytetów.
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
2023
2022
Wskaźnik bieżący (current ratio: aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
6,39
5,57
Wskaźnik szybki (quick ratio: (aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
0,83
0,70
Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio: środki pieniężne i ich ekwiwalenty / zobowiązania
krótkoterminowe*
)
)
0,41
0,43
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
15
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
*
)
Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych
3.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA
Na podstawie skondolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok obrotowy
2023 oraz sprawozdania Zarządu z działalności Spółki i jej Grupy Kapitałowej za rok obrotowy 2023, Rada Nadzorcza ocenia
rok 2023 jako kolejny, będący bardzo dobrym rokiem dla Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w szczególności w
kontekście ciągle występującej niepewności będącej wynikiem rosyjskiej inwazji na Ukrainę.
Rok 2023 był okresem wyraźnego ożywienia popytu na mieszkania, z rosnącym udziałem zakupów finansowanych kredytem
hipotecznym, do czego istotnie przyczyniły się: poluzowanie kryteriów obliczania zdolności kredytowej przez Komisję Nadzoru
Finansowego, zapowiedź i późniejsze wprowadzenie programu Bezpieczny Kredyt 2%, a także pierwsze obniżki stóp
procentowych, po cyklu podwyżek w latach 2021-2022. W Grupie Kapitałowej Dom Development S.A. zakupy z
wykorzystaniem kredytu hipotecznego stanowiły w 2023 roku około 41% wszystkich transakcji wobec około 30% w 2022 roku.
Mimo istotnego wzrostu udziału mieszkań finansowanych kredytem, w przypadku Grupy wciąż ponad połowę sprzedaży
stanowią transakcje gotówkowe, co jest potwierdzeniem utrzymującego się wysokiego popytu o charakterze inwestycyjnym.
Zarządzając zasobami finansowymi w 2023 roku, Grupa koncentrowała się głównie na pozyskiwaniu źródeł finansowania
długoterminowego zarówno dla realizowanych projektów, jak również na utrzymywaniu wysokich wskaźników płynności.
Zarząd regularnie analizuje istniejącą strukturę finansowania oraz planuje optymalną strukturę finansowania na przyszłość w
celu osiągnięcia satysfakcjonujących wskaźników i wyników finansowych w średnioterminowej perspektywie czasowej, przy
jednoczesnym zapewnieniu Grupie właściwej płynności i bezpieczeństwa finansowego.
Po bardzo dobrych wynikach Grupy w roku 2023, rok 2024 zapowiada się na rok będący pełnym wyzwań nie tylko dla spółek
z branży deweloperskiej, ale dla całej polskiej gospodarki. Największym zagrożeniem dla branży niezmienie pozostają:
• wysokość stóp procentowych, wpływająca na przystępność kredytów hipotecznych,
• wysoka inflacja,
• dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrainę, która jest czynnikiem istotnie destabilizującym otoczenie
gospodarcze w całym regionie.
• trudność w uzyskiwaniu decyzji administracyjnych potrzebnych do realizacji projektów deweloperskich,
• zmieniające się ciągle regulacje prawne, jak np. dodatkowe obciążenia podatkowe w sektorze instytucjonalnego zakupu lokali
mieszkalnych czy nowe przepisy w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Zdaniem Rady Nadzorczej, zakumulowane przez lata doświadczenie Zarządu Spółki i jej kadry menedżerskiej, w tym kadry w
spółkach zależnych oraz posiadane przez Grupę zasoby (zarówno te finansowe, jak i niefinansowe), będące wynikiem
przemyślanej i ostrożnej polityki finansowej oraz inwestycyjnej, pozwolą Grupie na ograniczenie negatywnego wpływu
niestabilnej sytuacji w szeroko rozumianym otoczeniu gospodarczym, spowodowanej w/w czynnikami.
Najważniejszym zadaniem Zarządu Spółki i zarządów spółek zależnych jest nie tylko utrzymanie spółek Grupy w stałej
gotowości do szybkiej reakcji na wszystkie nowe wyzwania, ale przede wszystkim umiejętność zapewnienia utrzymania
czołowej pozycji Spółki na rynku mieszkaniowym w Warszawie oraz koordynacja działań z pozostałymi spółkami Grupy w ich
ekspansji na rynku trójmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Główne podejmowane w tym kierunku działania to:
• zapewnienie spółkom wchodzącym w skład Grupy dostępności do odpowiednich źródeł finansowania zarówno pod kątem
obecnych, jak i przyszłych projektów deweloperskich, bieżącej działalności oraz dla jej ogólnego bezpieczeństwa,
• współpraca z bankami i udzielanie pomocy klientom w uzyskiwaniu kredytów bankowych na zakup mieszkań,
• dostosowanie oferty Grupy do potrzeb rynku,
• dostosowanie wydatków na zakup ziemi do istniejących oraz przewidywanych na dalsze lata potrzeb Grupy,
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
2023
2022
Pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem)
31,8%
34,4%
Zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny)
214,8%
191,0%
Ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
68,2%
65,6%
Zadłużenia odsetkowego (zobowiązania odsetkowe / kapitały własne)
35,9%
26,1%
Zadłużenia odsetkowego netto (zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*
)
/ kapitały własne)
9,0%
(0,3)%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
16
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
• wykorzystanie istniejącego banku ziemi w najbardziej odpowiedni sposób,
• generowanie sprzedaży poprzez usprawnienie procesu sprzedaży i działań marketingowych,
• ciągłe umacnianie zaufania klientów do marki Dom Development oraz Euro Styl poprzez utrzymywanie wysokiej jakości
sprzedawanych lokali,
• dostosowanie struktury organizacyjnej i poziomu zatrudnienia do przewidywanego poziomu aktywności operacyjnej,
• wnikliwa kontrola budżetów realizowanych projektów deweloperskich na wszystkich etapach realizacji tych projektów,
• optymalizacja wydatków na koszty ogólnozakładowe,
• szybkie reagowanie na zmiany legislacyjne, oraz
• sprawne reagowanie na sytuacje kryzysowe, wywołane przez różne czynniki zewnętrzne, zarówno o zasięgu lokalnym, jak i
globalnym.
Ponadto, w obliczu rosyjskiej inwazji na Ukrainę, zadaniem Zarządu Spółki i zarządów spółek zależnych jest nieustane
monitorowanie zmian w bieżącej sytuacji makroekonomicznej i adekwatne reagowanie na te zmiany.
W 2023 roku działalność Grupy generowała znaczne zyski, co wykazano w skonsolidowanym rachunku zysków i strat.
W IV kwartale ubiegłego roku Spółka poraz pierwszy w swojej historii wypłaciła dywidendę zaliczkową na poczet zysku za
bieżący okres obrachunkowy.
Po przeprowadzeniu analizy skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2023 r. oraz sprawozdania Zarządu z
działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałoweji w 2023 r., Rada Nadzorcza podziela zdanie Zarządu, że sytuacja
finansowa Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. na koniec 2023 roku była dobra i stanowi solidną podstawę kontynuacji
rozwoju Grupy.
Opinia ta wynika zarówno z analizy bieżącej działalności operacyjnej i sytuacji finansowej Grupy, jak również z analizy działań
podejmowanych przez Zarząd Spółki oraz zarządy jej podmiotów zależnych oraz ich skuteczności. Odnosi się to zwłaszcza do
szybkiej, skutecznej i profesjonalnej reakcji na zmiany zachodzące w ostatnich latach na rynkach, na których działa Grupa.
Dzięki bogatemu doświadczeniu w sferze projektowania, realizacji, sprzedaży oraz finansowania projektów deweloperskich
Grupa zbudowała sobie ugruntowaną pozycję na rynku mieszkaniowym w Polsce. W 2023 roku Grupa utrzymała lub
zwiększyła swój udział rynkowy we wszystkich czterech aglomeracjach, na których prowadzi działalność. Na szczególną uwagę
w 2023 roku zasługuje rozwój Grupy na rynkach pozawarszawskich oraz udana konsolidacja działaności Grupy na rynku
krakowskim w powołanej w tym celu spółce Dom Development Kraków Sp. z o.o..
4 WNIOSKI DO ZWYCZAJNEGO WALNEGO ZGROMADZENIA
DOM DEVELOPMENT S.A.
W wyniku przeprowadzonej oceny przedłożonej dokumentacji sprawozdawczej za rok obrotowy 2023 Rada Nadzorcza
pozytywnie ocenia i rekomenduje Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu Dom Development S.A. do zatwierdzenia:
Sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 2023 roku;
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023
roku.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2023 ROK
17
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
5 OŚWIADCZENIA RADY NADZORCZEJ
Rada Nadzorcza Dom Development Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie oświadcza, że:
Wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego Dom Development S.A. za rok
2023 oraz rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok 2023, tj.
PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp. k. z siedzibą w Warszawie, został
dokonany zgodnie z przepisami, w tym dotyczącymi wyboru i procedury wyboru firmy audytorskiej.
Firma audytorska, tj. PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp. k. z siedzibą w
Warszawie oraz członkowie zespołu wykonującego badanie rocznego sprawozdania finansowego Dom Development S.A. za
rok 2023 oraz rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok 2023
spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego jednostkowego i
skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i
zasadami etyki zawodowej.
W Dom Development S.A. są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego
biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji.
Dom Development S.A. posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz
Dom Development S.A. przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci dodatkowych
usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.
W Dom Development S.A. są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania Komitetu Audytu, w tym
zasad związanych z niezależnością oraz wymagań odnośnie do posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której
działa Dom Development S.A. oraz w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych.
Działający w Dom Development S.A. Komitet Audytu wykonywał zadania komitetu audytu przewidziane w obowiązujących
przepisach.
Niniejsze Sprawozdanie zostało przyjęte przez Radę Nadzorczą Dom Development S.A. w dniu 18 marca 2024 roku.
