2023
Jednostkowy
Raport Roczny
Echo Investment S.A.
CitySpace w MidPoint71, Wrocław
Spis treści
Jednostkowe sprawozdanie finansowe Echo Investment S.A. za 2023 r. 3
O Echo Investment S.A. 4
Informacje o sprawozdaniu finansowym 4
CZĘŚĆ 1 6
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej 7
Jednostkowy rachunek zysków i strat 9
Jednostkowe sprawozdanie z wyniku finansowego i pozostałych całkowitych dochodów 10
Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 11
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych 12
CZĘŚĆ 2 14
Noty objaśniające 14
Noty objaśniające do jednostkowego sprawozdania z sytuacji finansowej 15
Noty objaśniające do jednostkowego rachunku zysków i strat 75
Noty objaśniające do rachunku przepływów pieniężnych 87
CZĘŚĆ 3 91
Informacje o sprawozdaniu finansowym Spółki 91
Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2023 r. 92
Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane 93
Podstawowe zasady rachunkowości 95
Metody ustalania wyniku finansowego 104
Szacunki Zarządu Spółki 106
Zarządzanie ryzykiem finansowym 108
Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 114
Istotne umowy zawarte z podmiotami powiązanymi 115
Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 117
Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 120
Umowy z firmą audytorską 123
CZĘŚĆ 4 125
Oświadczenie Zarządu 125
Kontakt 127
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
3
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Jednostkowe
sprawozdanie finansowe
Echo Investment S.A.
za 2023 r.
Browary Wrocławskie, Wrocław
4
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
W sprawozdaniu Echo Investment S.A. prezentowane są
dane finansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
2023 r. i dane porównawcze za okres 12 miesięcy zakończo-
ny 31 grudnia 2022 r.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone wg
zasady kosztu historycznego z wyjątkiem nieruchomości in-
westycyjnych i instrumentów finansowych, wycenianych wg
wartości godziwej. Pozycje zawarte w sprawozdaniu finanso-
wym Spółki wycenia się w walucie podstawowego środowi-
ska gospodarczego, w którym prowadzona jest działalność
(„waluta funkcjonalna”). Dane finansowe prezentowane są
w złotych polskich, która jest walutą funkcjonalną i walutą
prezentacji Spółki, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych,
chyba że w konkretnych sytuacjach podano inaczej.
Oświadczenie o zgodności
Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie z Międzynaro-
dowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF)
zatwierdzonymi przez Komisję Europejską. W celu pełnego
zrozumienia sytuacji finansowej i wyników działalności Spółki,
jako jednostki dominującej w grupie Echo Investment, niniej-
sze sprawozdanie finansowe powinno być czytane łącznie
z rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym
za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2023 r. To skonso-
lidowane sprawozdanie finansowe dostępne jest na stronie
internetowej Spółki pod adresem echo.com.pl.
Podstawowym przedmiotem działalności Echo Investment
S.A. jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości
handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji
mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami. Echo
Investment S.A. (zwana dalej „Echo” lub „Spółka”) z sie-
dzibą w Kielcach, przy al. Solidarności 36, zostało zareje-
strowane w Kielcach 23 lipca 1992 r. i jest spółką akcyjną
wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem
0000007025 przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego. Akcje Spółki
od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie. Należą do Warszawskiego
Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu sWIG80, oraz in-
deksu branżowego – WIG-Nieruchomości. Czas trwania
Spółki jest nieograniczony.
O Echo Investment S.A.
Informacje
o sprawozdaniu
finansowym
5
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Założenie kontynuacji
działalności
Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania
działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć przy-
szłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności
wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności.
Nadwyżka zobowiązań krótkoterminowych nad aktywami
obrotowymi wynosi 285 mln zł. Jednak Zarząd Spółki nie
widzi zagrożenia dla kontynuacji działalności, ponieważ sta-
bilność Spółki należy rozpatrywać z uwzględnieniem sytuacji
w Grupie Echo Investment czyli wraz ze spółkami zależny-
mi, przez które realizowana jest znaczna część działalności,
a także z uwzględnieniem możliwych dystrybucji zysków ze
spółek zależnych do Echo Investment S.A.
Zatwierdzenie sprawozdania
finansowego
Spółka sporządzała jednostkowe sprawozdanie finansowe za
rok zakończony 31 grudnia 2023 r., które zostało zatwierdzo-
ne do publikacji 27 marca 2024 r. Zarząd Spółki wykorzystał
swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowania standardów
i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny poszczegól-
nych pozycji jednostkowego sprawozdania finansowego.
6
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
CZĘŚĆ 1
Towarowa 22, Warszawa (office house, pawilon 5)
7
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej [tys. PLN]
Nota 31.12.2023 31.12.2022
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne 1 182 4 807
Rzeczowe aktywa trwałe 2 20 591 41 952
Nieruchomości inwestycyjne 445 445
Inwestycje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych 3 1 853 828 1 551 065
Długoterminowe aktywa finansowe 4 11 115 12 409
Udzielone pożyczki 5 643 423 502 672
Pochodne instrumenty finansowe 6 - 26 251
Należności z tytułu leasingu 7 31 266 38 546
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego - -
2 560 850 2 178 147
Aktywa obrotowe
Zapasy 8 138 108 119 441
Należności z tytułu podatku dochodowego 9 3 967 2 154
Należności z tytułu pozostałych podatków 9 - 1 183
Należności handlowe i pozostałe 9 82 413 69 182
Krótkoterminowe aktywa finansowe 4 - 64 157
Udzielone pożyczki 5 104 741 567 908
Pochodne instrumenty finansowe 6 9 392 -
Inne aktywa finansowe 10 3 534 -
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 10 101 552 116 073
443 707 940 098
Aktywa razem 3 004 557 3 118 245
Jednostkowe
sprawozdanie
z sytuacji finansowej
8
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej [tys. PLN]
Nota 31.12.2023 31.12.2022
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny
Kapitał zakładowy 11 20 635 20 635
Kapitał zapasowy 11 704 295 704 295
Fundusz dywidendowy 11 305 589 296 169
Zaliczka na poczet dywidendy (50 000) (50 000)
Zysk netto 50 254 100 212
1 030 773 1 071 311
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje 12 1 190 051 1 161 537
- w tym od jednostek zależnych 120 591 57 576
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 12 4 627 12 396
Otrzymane kaucje i zaliczki 12 2 988 2 737
Zobowiązania z tytułu leasingu 12 44 895 65 353
Pochodne instrumenty finansowe 12 - -
Zobowiązania pozostałe 12 2 176 4 558
1 244 737 1 246 581
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje 12 589 068 606 851
- w tym od jednostek zależnych 22 394 150 913
Zobowiązania z tytułu podatków dochodowego 13 105 5
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 13 1 220 1 831
Zobowiązania handlowe 13 36 646 20 137
Otrzymane kaucje i zaliczki 13 45 302 9 788
Zobowiązania z tytułu leasingu 13 23 139 30 793
Rezerwy krótkoterminowe 14 9 273 11 928
Zobowiązania pozostałe 13 24 294 119 020
729 047 800 353
Kapitał własny i zobowiązania, razem 3 004 557 3 118 245
9
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Jednostkowy rachunek zysków i strat [tys. PLN]
Nota
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Przychody ze sprzedaży 16 132 748 353 735
Koszt własny sprzedaży 17 (74 228) (237 673)
Zysk brutto ze sprzedaży 58 520 116 062
Zysk / (strata) z nieruchomości inwestycyjnych - -
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów 17 (15 562) (22 844)
Koszty sprzedaży 17 (12 539) (18 698)
Koszty ogólnego zarządu 17 (94 284) (73 599)
Pozostałe przychody operacyjne, w tym: 18 230 651 283 816
-odsetki i wycena skorygowanej ceny nabycia (SCN) od pożyczek i obligacji 47 115 83 984
Pozostałe koszty operacyjne 18 (9 456) (30 590)
Zysk operacyjny 157 330 254 147
Przychody finansowe 19 226 749
Koszty finansowe 19 (155 298) (159 969)
Zysk / (strata) z tytułu pochodnych instrumentów 20 14 572 6 691
Zysk / (strata) z tytułu różnic kursowych 20 24 925 (1 906)
Zysk brutto 41 755 99 712
Podatek dochodowy 21 8 499 500
Zysk netto 50 254 100 212
Zysk netto 50 254 100 212
Średnia ważona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582
Podstawowy zysk na jedną akcję zwykłą (zł) 0,12 0,24
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (zł) 0,12 0,24
Jednostkowy
rachunek
zysków i strat
10
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Jednostkowe sprawozdanie z wyniku finansowego
i pozostałych całkowitych dochodów [tys. PLN]
Nota
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Zysk netto 50 254 100 212
Całkowity dochód 50 254 100 212
Całkowite dochody na jedną akcję zwykłą 0,12 0,24
Jednostkowe
sprawozdanie z wyniku
finansowego i pozostałych
całkowitych dochodów
11
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Jednostkowe zestawienie zmian w kapitale własnym
[tys. PLN]
Nota
Kapitał
zakładowy
Kapitał
zapasowy
Fundusz
dywidendowy
Zaliczka na
poczet dywi-
dendy
Zysk roku
bieżącego
Kapitały
własne przy-
padające
akcjonariu-
szom razem
Stan na 1 stycznia 2023 r. 20 635 704 295 296 169 (50 000) 100 212 1 071 311
Zmiany w okresie:
Podział wyniku z lat ubiegłych - - 9 420 - (9 420) -
Dywidenda wypłacona* 11 - - 40 792 50 000 (90 792) -
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty** 11 - - (40 792) (50 000) (90 792)
Zysk netto danego okresu - - - - 50 254 50 254
Zmiany razem - - 9 420 - (49 958) (40 538)
Stan na 31 grudnia 2023 r. 20 635 704 295 305 589 (50 000) 50 254 1 030 773
Stan na 1 stycznia 2022 r. 20 635 704 295 413 912 (14 000) 27 842 1 152 684
Zmiany w okresie: - -
Podział wyniku z lat ubiegłych - - 13 842 14 000 (27 842) -
Dywidenda wypłacona 11 - - (90 793) - - (90 793)
Dywidenda zatwierdzona do wypłaty 11 - - (40 792) (50 000) - (90 792)
Zysk (strata) netto danego okresu - - - - 100 212 100 212
Zmiany razem - - (117 743) (36 000) 72 370 (81 373)
Stan na 31 grudnia 2022 r. 20 635 704 295 296 169 (50 000) 100 212 1 071 311
* Zgodnie z uchwałą ZWZA EI SA wypłaciło akcjonariuszom dywidendę w wysokości 90 791 928,04 zł, co stanowiło kwotę 0,22 zł na jedną akcję.
Zaliczka Dywidenda w kwocie 90 791 928,04 zł została wypłaconą przez Spółkę 2 lutego 2023 r.
** 5 października 2023 r. Zarząd Echo Investment S.A. podjął uchwałę w sprawie warunkowej wypłaty zaliczki na poczet przyszłej dywidendy za rok
obrotowy 2022. Zaliczka dywidendowa wyniosła 90 791 928,04 zł tj. 0,22 na 1 akcję i została wypłacona przez Spółkę 10 listopada 2023 r.
Jednostkowe
sprawozdanie ze zmian
w kapitale własnym
12
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Jednostkowe sprawozdanie
z przepływów pieniężnych [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk brutto 41 755 99 712
II. Korekty (84 296) (93 457)
Amortyzacja 8 112 10 024
Zyski / (straty) z tytułu różnic kursowych (21 425) 1 889
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) (66 699) (133 421)
Zysk / (strata) z aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań (10 774) 27 556
Zysk / (strata) ze sprzedaży środków trwałych oraz nieruchomości inwestycyjnych 1 403 (82)
Zysk / (strata) z tytułu realizacji instrumentów finansowych 5 087 577
III. Zmiana kapitału obrotowego : 5 777 (43 123)
Zmiana stanu rezerw (2 015) 4 072
Zmiana stanu zapasów (13 384) 157 649
Zmiana stanu należności (13 236) 15 884
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów 34 412 (223 132)
Zmiana stanu innych aktywów finansowych - 2 404
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane na działalności operacyjnej (I+/-II +/- III) (36 764) (36 868)
V. Podatek dochodowy zapłacony (1 852) (3 718)
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej ( IV+/-V) (38 616) (40 586)
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy 1 236 372 910 253
Z aktywów finansowych, w tym: 1 236 372 910 253
a) w jednostkach powiązanych 1 236 372 910 253
- zbycie aktywów finansowych 43 480 47 000
- dywidendy i udziały w zyskach 182 843 170 108
- spłata udzielonych pożyczek i wykup obligacji 956 953 649 739
- odsetki 53 096 43 406
II. Wydatki (919 948) (357 176)
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych (57) (6 705)
Na aktywa finansowe, w tym: (648 916) (213 721)
a) w jednostkach powiązanych (648 916) (213 721)
Jednostkowe sprawozdanie
z przepływów pieniężnych
13
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Jednostkowe sprawozdanie
z przepływów pieniężnych [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
- nabycie aktywów finansowych - (17)
- udzielone pożyczki (648 916) (213 704)
Inne wydatki inwestycyjne (270 975) (136 750)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 316 424 553 077
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy 301 773 233 234
Kredyty i pożyczki - 822
Emisja dłużnych papierów wartościowych 290 000 225 000
Inne wpływy finansowe 11 773 7 412
II. Wydatki (590 568) (703 891)
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli (181 584) (90 792)
Spłaty kredytów i pożyczek (50 317) (166 712)
Wykup dłużnych papierów wartościowych (180 342) (301 410)
Z tytułu innych zobowiązań finansowych - (144)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu (10 563) (13 221)
Odsetki (161 403) (120 244)
Inne wydatki finansowe (6 359) (11 368)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (288 795) (470 657)
Przepływy pieniężne netto razem (10 987) 41 834
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym: (10 987) 41 834
- zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych - -
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 116 073 74 239
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 105 086 116 073
14
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
CZĘŚĆ 2
Noty objaśniające
Olimpia Port, Wrocław
15
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Noty objaśniające
do jednostkowego
sprawozdania
z sytuacji finansowej
NOTA 1A
Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości nie-
materialnych w okresach objętych sprawozdaniem finan-
sowym. Spółka nie ma zobowiązań umownych na dzień
31 grudnia 2023 r.
NOTA 1B
Wartości niematerialne [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości, w tym: 182 770
- oprogramowanie komputerowe 179 770
Wartości niematerialne w budowie - 4 037
Wartości niematerialne razem 182 4 807
Zmiana wartości niematerialnych wg grup rodzajowych [tys. PLN]
Za okres od 1.01.2023 – 31.12.2023
Nabyte koncesje,
patenty, licencje
i podobne warto-
ści, w tym:
Oprogramowanie
komputerowe Pozostałe
Wartości
niematerialne
- razem
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 8 754 8 754 - 8 754
Zwiększenia 3 - 3 3
- z tytułu zakupu 3 - 3 3
- z tytułu inwentaryzacji - - - -
Zmniejszenia (1 223) (1 223) - (1 223)
- z tytułu sprzedaży - - - -
- z tytułu aportu (1 223) (1 223) - (1 223)
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 7 534 7 531 3 7 534
Skumulowana amortyzacja na początek okresu (7 984) (7 984) - (7 984)
Amortyzacja za okres 632 632 - 632
- planowana (527) (527) (527)
- z tytułu aportu 1 159 1 159 - 1 159
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (7 352) (7 352) - (7 352)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 182 179 3 182
16
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Wszystkie wartości niematerialne posiadane przez jed-
nostkę zostały nabyte.
Zastosowane metody amortyzacji i przyjęte okresy użyt-
kowania lub zastosowane stawki amortyzacyjne dla:
− nabytych koncesji, patentów, licencji i podobnych war-
tości - metoda liniowa, 50 proc., amortyzacja księgo-
wana na koszty ogólnego zarządu
Rzeczowe aktywa trwałe [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Środki trwałe, w tym: 20 591 41 952
- grunty - 88
- budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej 16 613 32 917
- urządzenia techniczne i maszyny 453 22
- środki transportu 3 008 7 102
- inne środki trwałe 517 1 823
Środki trwałe w budowie - -
Zaliczki na środki trwałe w budowie - -
Rzeczowe aktywa trwałe razem 20 591 41 952
Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości rze-
czowych aktywów trwałych w okresach objętych sprawoz-
daniem finansowym.
Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na środ-
kach trwałych.
NOTA 2A
Zmiana wartości niematerialnych wg grup rodzajowych [tys. PLN]
Za okres od 1.01.2022 – 31.12.2022
Nabyte koncesje,
patenty, licencje
i podobne warto-
ści, w tym:
Oprogramowanie
komputerowe Pozostałe
Wartości
niematerialne -
razem
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 12 562 9 852 2 710 12 562
Zwiększenia 374 374 - 374
- z tytułu zakupu 374 374 - 374
- z tytułu likwidacji - -
Zmniejszenia (4 182) (1 472) (2 710) (4 182)
- z tytułu sprzedaży - - - -
- z tytułu inwentaryzacji (4 182) (1 472) (2 710) (4 182)
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 8 754 8 754 - 8 754
-
Skumulowana amortyzacja na początek okresu (10 943) (9 149) (1 794) (10 943)
Amortyzacja za okres 2 959 1 165 1 794 2 959
- planowana (1 214) (1 214) - (1 214)
- z tytułu inwentaryzacji 4 173 2 379 1 794 4 173
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (7 984) (7 984) - (7 984)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 770 770 - 770
17
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zmiany rzeczowych aktywów trwałych – wg grup rodzajowych [tys. PLN]
Za okres od 1.01.2023 – 31.12.2023
Grunty
własne
Budynki
i budowle
Urządzenia
techniczne
i maszyny
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe Razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 100 46 239 1 947 12 498 5 349 66 133
Zwiększenia - 2 711 462 495 - 3 668
– z tytułu zakupu - - 462 - - 462
– z tytułu leasingu - 2 711 - 495 - 3 206
Zmniejszenia (100) (19 998) (279) (5 262) (1 709) (27 348)
– z tytułu likwidacji - (2 421) - - - (2 421)
– z tytułu aportu (100) (17 577) (269) (3 701) (1 677) (23 324)
– z tytułu leasingu - - - (1 246) (1 246)
– z tytułu sprzedaży - - (10) (315) (32) (357)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu - 28 952 2 130 7 731 3 640 42 453
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na początek okresu
(12) (13 322) (1 925) (5 396) (3 526) (24 181)
Amortyzacja za okres (1) (4 864) (21) (1 254) (297) (6 437)
– z tytułu amortyzacji (1) (455) (27) - (330) (813)
– z tytułu sprzedaży - - 6 315 33 354
– z tytułu leasingu - (4 409) - (1 569) - (5 978)
– z tytułu likwidacji - - - - -
Zmniejszenia 13 5 847 269 1 927 700 8 756
– z tytułu leasingu -
– z tytułu likwidacji - 969 - - - 969
– z tytułu aportu 13 4 878 269 1 927 700 7 787
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na koniec okresu
- (12 339) (1 677) (4 723) (3 123) (21 862)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu - 16 613 453 3 008 517 20 591
– w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania - 13 941 - 3 008 - 16 949
NOTA 2B
18
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zmiany rzeczowych aktywów trwałych – wg grup rodzajowych [tys. PLN]
Za okres od 1.01.2022 – 31.12.2022
Grunty
własne
Budynki
i budowle
Urządzenia
techniczne
i maszyny
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe Razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 100 43 209 3 433 12 693 4 105 63 540
Zwiększenia - 3 091 12 3 259 1 982 8 344
– z tytułu zakupu - 2 186 12 4 1 982 4 184
– z tytułu leasingu - 905 - 3 255 - 4 160
Zmniejszenia - (61) (1 498) (3 454) (738) (5 751)
– z tytułu inwentaryzacji - (61) (1 485) - (461) (2 007)
– z tytułu leasingu - - - (2 929) - (2 929)
– z tytułu sprzedaży - - (13) (525) (277) (815)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu 100 46 239 1 947 12 498 5 349 66 133
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na początek okresu
(10) (8 297) (3 346) (6 120) (3 267) (21 040)
Amortyzacja za okres (2) (5 025) 1 421 (2 249) (259) (6 114)
– z tytułu amortyzacji (2) (365) (27) (3) (996) (1 393)
– z tytułu sprzedaży - - 13 523 272 808
– z tytułu leasingu - (4 721) - (2 769) - (7 490)
– z tytułu inwentaryzacji - 61 1 435 - 465 1 961
Zmniejszenia - - - 2 973 - 2 973
– z tytułu leasingu - - - 2 973 - 2 973
Skumulowana amortyzacja (umorzenie)
na koniec okresu
(12) (13 322) (1 925) (5 396) (3 526) (24 181)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu 88 32 917 22 7 102 1 823 41 952
– w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania - 30 184 - 5 412 - 35 596
19
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zgodnie z MSR 36, oceniając istnienie przesłanek świad-
czących o możliwości utraty wartości aktywów związanych
z Grupą Archicom, Zarząd przeanalizował przesłankę
polegającą na tym, że wartość bilansowa aktywów netto
jednostki sporządzającej sprawozdanie finansowe jest
niższa od wartości ich rynkowej kapitalizacji.
W związku z niezaistnieniem przesłanki, na 31 grudnia
2023 r. Spółka nie przeprowadziła testu na utratę wartości
Archicom.
Udziały i akcje
[tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Inwestycje w jednostkach zależnych, współkontrolowanych
– w jednostkach zależnych 1 552 382 1 322 602
– w jednostkach współkontrolowanych 301 446 228 463
Udziały lub akcje razem 1 853 828 1 551 065
NOTA 3A
NOTA 3B
Zmiana stanu udziałów i akcji
[tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Stan na początek okresu, w tym: 1 551 065 1 487 983
– akcje i udziały 1 551 065 1 487 983
Zwiększenia 366 530 115 063
– z tytułu zakupu udziałów 57 16
– z tytułu podwyższenia kapitału 366 473 115 047
Zmniejszenia (63 767) (51 981)
– z tytułu sprzedaży udziałów - (1 251)
– z tytułu obniżenia kapitału (32 620) (47 000)
– z tytułu likwidacji spółki (4 071) (2 894)
– z tytułu aportu (2 494) -
– z tytułu odpisu aktualizującego wartość aktywów (24 582) (836)
Stan na koniec okresu, w tym: 1 853 828 1 551 065
– akcje i udziały 1 945 726 1 619 641
– z tytułu odpisu aktualizującego wartość aktywów (91 898) (68 576)
20
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Odpis aktualizujący
wartość udziałów
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. 120
Seaford Sp. z o.o. 150
Grupa Echo Sp. z o.o. 1 650
City Space Management Sp. z o.o. 19 150
Projekt Echo - 141 Sp. z o.o. 90
Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. 430
Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o. 2 488
PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. 248
Projekt Echo - 108 Sp. z o.o. 60
Projekt Echo - 121 Sp. z o.o. 21
Projekt Echo - 144 Sp. z o.o. 26
Projekt Echo - 145 Sp. z o.o. 26
Selmer Investments Sp. z o.o. 21
Malta Office Park - GE Sp. z o.o. S.K.A. 64
Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 38
Obniżenie wkładu
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
Projekt Echo - 136 Sp.k. 32 620
Aport
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
Archicom S.A. ( 2 494)
Likwidacja
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. w likwidacji -
Projekt Echo - 113 Sp. z o.o. w likwidacji -
Projekt Echo - 128 Sp. z o.o. w likwidacji -
Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. w likwidacji -
Projekt Echo - 112 Sp. z o.o. w likwidacji -
Pure Systems Sp. z o.o. w likwidacji 1
Projekt 1 - GE Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji 3 928
Kielce - GE Sp. z. o.o. S.K.A. w likwidacji 142
Nabycie udziałów
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
DKRA Sp. z o.o. 57
Podwyższenie kapitału
Spółka
Wartość udziałów
[tys. PLN]
Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. 430
Projekt Echo - 141 Sp. z o.o. 90
Projekt Echo - 136 Sp. z o.o. 650
Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. 120
Seaford Sp. z o.o. 150
Grupa Echo Sp. z o.o. 1 650
City Space Management Sp. z o.o. 19 150
Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o. 2 750
Gosford Investments Sp. z o.o. 4 500
Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o S.K.A. 65 000
Projekt Echo - 139 Sp. z o.o. 2 000
Perth Sp. z o.o. 97 000
R4R Poland Sp. z o.o. 2 475
Rosehill Investments Sp. z o.o. 70 508
Projekt Echo - 137 Sp. z o.o. 100 000
Zmiana stanu udziałów
i akcji w 2023 r.
1 sierpnia 2023 r. Echo Investment S.A. (Echo) zawarło ze
spółką Archicom S.A. (Spółka) umowy:
1. umowę objęcia 22 825 700 (słownie: dwadzieścia dwa
miliony osiemset dwadzieścia pięć tysięcy i siedem-
set) akcji zwykłych imiennych serii C1, C2, C3, C4, C5
w kapitale zakładowym Spółki, o wartości nominalnej
10 zł (słownie: dziesięć złotych) każda oraz o łącznej
wartości nominalnej 228 257 000 zł (słownie: dwie-
ście dwadzieścia osiem milionów dwieście pięćdziesiąt
siedem tysięcy złotych) za cenę emisyjną w wysokości
36,34 (słownie: trzydzieści sześć i 34/100) złotych za
każdą akcję w zamian za wkład niepieniężny w postaci
zorganizowanej części przedsiębiorstwa stanowiącej
organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębnio-
ny zespół składników materialnych i niematerialnych,
obejmującej segment mieszkaniowy działalności Echo,
nazwany organizacyjnie jako „Pion Biznesu Mieszkanio-
wego Echo Investment S.A.” („Aport”), którego wartość,
zgodnie z wyceną przygotowaną przez Grant Thornton
Frąckowiak P.S.A. na 31 marca 2023 r. wynosi 829 487
384 (słownie: osiemset dwadzieścia dziewięć milionów
czterysta osiemdziesiąt siedem tysięcy trzysta osiem-
dziesiąt cztery) złote, w drodze subskrypcji prywatnej;
oraz
2. umowę przeniesienia zorganizowanej części przedsię-
biorstwa na rzecz Spółki, obejmującej majątek i działal-
ność segmentu mieszkaniowego Echo, wyodrębnione-
go organizacyjnie jako „Pion Biznesu Mieszkaniowego
Echo Investment S.A.”, o której mowa w uchwale nr 3/
VII/2023 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia
Spółki z dnia 27 lipca 2023 r. w sprawie podwyższenia
kapitału zakładowego w drodze emisji nowych akcji serii
C1, C2, C3, C4, C5 w ramach subskrypcji prywatnej,
pozbawienia dotychczasowych akcjonariuszy w całości
prawa poboru wszystkich akcji serii C1, C2, C3, C4, C5,
zmiany Statutu Spółki oraz dematerializacji akcji serii
C1, C2, C3, C4, C5.
Spółka jest spółką zależną Echo, w której Echo posiada
bezpośrednio i pośrednio łącznie 20 481 901 akcji repre-
zentujących łącznie ok. 79,79 proc. kapitału zakładowego.
Transakcja związana z podwyższeniem kapitału zakłado-
wego Spółki w zamian za Aport w postaci zorganizowanej
części przedsiębiorstwa na rzecz Spółki jest zgodna z inte-
resem Spółki i jej akcjonariuszy niebędących podmiotami
powiązanymi, w tym akcjonariuszy mniejszościowych.
Dzięki transakcji, każda ze spółek będzie miała możliwość
wyspecjalizowania się w swoim sektorze branży dewelo-
perskiej, w celu maksymalizacji korzyści ekonomicznych
wynikających z takiej specjalizacji. Wniesienie do Spółki
Aportu jest działaniem w interesie Spółki oraz przyczyni
się do: istotnego zwiększenia zasobu terenów inwestycyj-
nych Spółki bez konieczności angażowania środków pie-
niężnych Spółki, poprawy pozycji konkurencyjnej Spółki,
rozwoju jej potencjału ludzkiego oraz know-how, optyma-
lizacji kosztów bieżącej działalności gospodarczej Spółki.
Pozbawienie dotychczasowych akcjonariuszy Spółki w ca-
łości prawa poboru akcji serii C1, C2, C3, C4, C5 i ich za-
oferowanie za zapłatą proponowanej ceny emisyjnej leży
w interesie Spółki i nie jest sprzeczne z interesem akcjona-
riuszy Spółki. Zaoferowanie akcji w trybie subskrypcji pry-
watnej i pokrycie ich Aportem umożliwi Spółce ekspansję
geograficzną prowadzonej działalności oraz przyczyni
się do powstania pozytywnych skutków ekonomicznych,
wśród których należy w szczególności wymienić: (i) istotne
zwiększenie zasobu terenów inwestycyjnych pozostają-
cych do dyspozycji Spółki, bez jednoczesnego angażowa-
nia środków pieniężnych; (ii) istotne wzmocnienie sytuacji
majątkowej Spółki, a w konsekwencji jej potencjału inwe-
stycyjnego; (iii) poprawę pozycji konkurencyjnej Spółki
poprzez wzrost skali działalności Spółki, dywersyfikację
geograficzną tej działalności oraz poprawę kondycji finan-
sowej i potencjału inwestycyjnego; (iv) rozwój potencjału
ludzkiego i wymianę know-how; (v) optymalizacją kosztów
stałych prowadzonej działalności w związku z powstaniem
efektu skali. Jednocześnie, przy obecnych realiach rynko-
wych nabycie pakietu nieruchomości o porównywalnej do
Aportu wartości komercyjnej (uwzględniając atrakcyjność
położenia, parametry możliwej zabudowy inwestycyjnej,
potencjał zysku) w zamian za ekwiwalent gotówkowy
byłoby niezwykle trudne, ze względu na wielką rzadkość
występowania na rynku porównywalnych ofert sprzedaży
tak dużego pakietu nieruchomości oraz znaczne zaanga-
żowanie środków pieniężnych, które trzeba by wydatko-
wać w celu pozyskania takich nieruchomości. Co więcej,
nabycie analogicznego pakietu nieruchomości byłoby
procesem długotrwałym i skomplikowanym i musiałoby
odbywać się partiami.
Transakcja została zrealizowana na warunkach rynkowych
z uwzględnieniem interesu Spółki oraz jej akcjonariuszy
mniejszościowych. W celu ustalenia ceny emisyjnej na
potrzeby emisji akcji serii C1, C2, C3, C4, C5, na jed-
nakowych zasadach i przez tego samego biegłego tj.
Grant Thornton Frąckowiak Prosta spółka akcyjna, zostały
sporządzone na dzień 31 marca 2023 r. wyceny Spółki
oraz Aportu. Wycena Spółki wykazała wysokość ceny
emisyjnej jednej akcji serii C1, C2, C3, C4, C5 na poziomie
36,34 (słownie: trzydzieści sześć i 34/100) złotych, która
to cena jest znacząco wyższa od obecnego kursu giełdo-
wego akcji Spółki (tj. 27,60 zł na 31 lipca 2023 r.). Cena
emisyjna akcji przewyższa aktualną wartość rynkową akcji
Spółki. Z tego względu, emisja akcji za proponowaną
powyżej cenę realizuje zarówno interes Spółki jak i interes
akcjonariuszy mniejszościowych. Spółka uzyskuje bowiem
majątek znacznej wartości bez konieczności pozyskiwania
finansowania i dokonywania nakładów z majątku Spółki.
Akcjonariusze mniejszościowi mają natomiast możliwość
nabycia akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych po
cenie niższej niż proponowana cena emisyjna akcji nowej
emisji serii C1, C2, C3, C4, C5.
21
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
22
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 3C
Zastawy na udziałach i akcjach
Wartość zastawu
Tytuł zastawu
Spółka, której akcje lub udziały
zostały zastawione [mln PLN] [mln EUR]
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Echo - 130
Sp. z o.o. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo - 130 Sp. z o.o. 67
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Projekt Echo - 130
Sp. z o.o. przez PKO Bank Polski S.A.
Projekt Echo - 130 Sp. z o.o. 20
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran-
raer Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Stranraer Sp. z o.o. 36
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran-
raer Sp.z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Stranraer Sp. z o.o. 130
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran-
raer Sp.z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. 36
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Face2Face - Stran-
raer Sp.z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Face2Face - Stranraer Sp. z o.o. S.K.A. 130
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Cornwall Investments Sp. z o.o. 82
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Cornwall Investments Sp. z o.o. 82
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Cornwall Investments Sp. z o.o. 11
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 82
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 82
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Midpoint 71 - Corn-
wall Investments Sp. z o.o. S.K.A. przez Bank Pekao S.A.
Midpoint 71 - Cornwall Investments Sp. z o.o. S.K.A. 11
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Echo Arena Sp.
z o.o. przez Bank Pekao S.A.
Echo Arena Sp. z o.o. 98
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Echo Arena Sp.
z o.o. przez Bank Pekao S.A.
Echo Arena Sp. z o.o. 133
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Rosehill Investments
Sp. z o.o. przez CBRE Loan Services
Rosehill Investments Sp. z o.o. 16
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Rosehill Investments
Sp. z o.o. przez CBRE Loan Services
Rosehill Investments Sp. z o.o. 99
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej R4R Poland Sp.
z o.o. przez Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju
R4R Poland Sp. z o.o. 119
Zabezpieczenia kredytu udzielonego spółce zależnej
Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.K. przez
Santander Bank Polska S.A. i Projekt Beethovena - Projekt
Echo - 122 Sp. z o.o. Sp.K. przez PKO Bank Polski S.A. na
udziałach wygasły i nie nie mają wpływu na sprawozdanie
z sytuacji finansowej i rachunek zysków i strat Spółki.
23
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 3D
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2023 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
AKCJE / UDZIAŁY W SPÓŁKACH ZALEŻNYCH
1 Echo - Aurus Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
199 023 - - 199 023 99,99% 99,99% brak
2 Princess Investment Sp. z o.o. Kielce roboty budow. związane
ze wznoszeniem budyn-
ków
5 063 (5 063) (5 063) - 99,99% 99,99% brak
3 PPR - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
160 (160) (160) - 99,95% 99,95% brak
4 Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak
5 Grupa Echo Sp. z o.o. Kielce doradztwo w zakresie
prowadz. dział. gosp.
i zarządzania
1 702 (52) (1 650) (1 702) - 100,00% 100,00% brak
6 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp.
z o.o. Sp.k.
Kielce dział. rachunkowo - księ-
gowa
51 - - 51 99,00% 99,00% brak
7 Malta Office Park - Grupa Echo Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
2 469 (2 396) (65) (2 461) 8 99,95% 99,95% brak
8 Echo - Arena Sp. z o.o. Kielce realizacja projektów
budow. związanych
z wznosze. budynków
1 008 (1 008) (1 008) - 99,95% 99,95% brak
9 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
20 419 (20 419) (20 419) - 95,00% 95,00% brak
10 Echo - Advisory Services Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak
11 Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
8 611 (8 611) (8 611) - 99,95% 99,95% brak
12 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
576 (117) (37) (154) 422 99,95% 99,95% brak
13 Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak
24
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2023 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
14 Avatar - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
17 665 17 665 99,95% 99,95% brak
15 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce roboty budow. związane
ze wznoszeniem budyn-
ków
63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak
16 Metropolis - Grupa Echo 121 Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
18 156 (2 621) (2 621) 15 535 100,00% 100,00% brak
17 Echo Investment Projekt Management SRL Brasov zarządzanie nieruchomo-
ściami
4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak
18 Projekt Echo - 99 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
97 (97) (97) - 99,80% 99,80% brak
19 Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
11 (11) (11) - 100,00% 100,00% brak
20 Projekt Echo - 108 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
125 (65) (60) (125) - 100,00% 100,00% brak
21 Echo - Property Poznan 1 Sp. z o.o. Kielce poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
2 947 (197) (2 488) (2 685) 262 99,00% 99,00% brak
22 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 (50) (50) - 100,00% 100,00% brak
23 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
46 050 - - 46 050 100,00% 100,00% brak
24 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp.
z o.o S.K.A.
Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 (30) (30) 20 100,00% 100,00% brak
25 Face2Face - Stranraer Sp. z o.o S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak
26 Midpoint 71-Cornwall Investments Sp.
z o.o S.K.A.
Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak
27 Projekt Echo - 111 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
1 100 (100) (100) 1 000 99,95% 99,95% brak
28 Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
1 406 (1 406) (1 406) - 99,83% 99,83% brak
25
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2023 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
29 Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
461 (31) (430) (461) - 99,83% 99,83% brak
30 Projekt Echo - 120 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
424 (424) (424) - 100,00% 100,00% brak
31 Projekt Echo - 121 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
151 (131) (21) (152) (1) 100,00% 100,00% brak
32 Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
779 (779) (779) - 100,00% 100,00% brak
33 Projekt Echo - 123 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 99,83% 99,83% brak
34 Projekt Echo - 130 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
41 (31) (31) 10 100,00% 100,00% brak
35 Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
151 (31) (120) (151) - 100,00% 100,00% brak
36 Villea investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
37 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie
prow. dział. gosp.i zarzą-
dza.
162 (141) (21) (162) - 100,00% 100,00% brak
38 Selmer Investments Sp.k. Warszawa poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
15 (15) (15) - 100,00% 100,00% brak
39 Cornwall Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
12 (12) (12) - 100,00% 100,00% brak
40 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
41 City Space - GP Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
137 (137) (137) - 100,00% 100,00% brak
42 City Space - Management Sp. z o.o. Warszawa poz. działalność związana
z udostęp. pracowników
20 087 (937) (19 150) (20 087) - 100,00% 100,00% brak
26
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2023 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
43 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
82 82 100,00% 100,00% brak
44 Seaford Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
155 (5) (150) (155) - 100,00% 100,00% brak
45 Elektrownia RE Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
36 286 36 286 100,00% 100,00% brak
46 Projekt 139 Grupa Echo Sp. z o.o Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 99,90% 99,99% brak
47 Projekt 140 Grupa Echo Sp. z o.o Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
15 006 15 006 99,99% 99,99% brak
48 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 10 100,00% 100,00% brak
49 Swanage Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
50 Stranraer Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
51 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
52 Strood Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
27 125 27 125 100,00% 100,00% brak
53 RPGZ Sp. z o.o. Kraków realizacja projektów
budow. zwiazanych
z wznosze. budynków
21 21 100,00% 100,00% brak
54 Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122
Sp. z o.o S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
3 430 - - 3 430 99,95% 99,95% brak
55 Symetris - PE - 131 Sp.k. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak
56 Projekt Echo - 140 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
57 Projekt Echo - 141 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
96 (6) (90) (96) - 100,00% 100,00% brak
27
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2023 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
58 Projekt Echo - 142 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
96 (57) (57) 39 100,00% 100,00% brak
59 Projekt Echo - 143 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
96 (6) (6) 90 100,00% 100,00% brak
60 Projekt Echo - 144 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
156 (58) (26) (84) 72 100,00% 100,00% brak
61 Projekt Echo - 145 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
106 (57) (26) (83) 23 100,00% 100,00% brak
62 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce działalność firm central-
nych i holdingów, z wył.
holdingów finansowych
432 954 432 954 100,00% 100,00% brak
63 PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa roboty budow. związane
ze wznoszeniem budyn-
ków
4 004 (561) (248) (809) 3 195 99,99% 99,99% brak
64 Archicom S.A. Wrocław działalność firm central-
nych i holdingów, z wył.
holdingów finansowych
271 209 271 209 39,02% 35,28% brak
1 627 063 (50 099) (24 582) (74 681) 1 552 382
Akcje / udziały w podmiotach współkontrolowane
1 Rosehill Investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
282 571 (17 217) (17 217) 265 354 30,00% 30,00% brak
2 Projekt Echo - 138 Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
2 2 30,00% 30,00% brak
3 R4R Poland Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
36 090 36 090 30,00% 30,00% brak
318 663 (17 217) - (17 217) 301 446
Akcje / udziały w jednostkach podporządkowanych razem 1 945 726 (67 316) (24 582) (91 898) 1 853 828
28
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
W tabeli Spółka zaprezentowała dokonany w trakcie
roku obrotowego odpis aktualizujący wartość posia-
danych przez Spółkę udziałów i akcji w jednostkach
zależnych, współzależnych i stowarzyszonych.
W przypadku niedokonania odpisu aktualizującego,
zdaniem Spółki, na dzień bilansowy nie występowały
przesłanki wskazujące na konieczność dokonania korekt
wartości odpisów.
Zmiana wartości korekt aktualizujących wartość udzia-
łów została wykazana na wynik za okres bieżący i po-
równawczy w pozycji aktualizacja wartości inwestycji
w przychodach / kosztach finansowych.
W kosztach znalazła się kwota utworzonego odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości w wysoko-
ści 24 582 tys. zł. na 31 grudnia 2023 r. (829 tys. zł.
31.12.2022).
Spółka posiada kontrolę nad wymienionymi podmiotami
zależnymi poprzez bezpośredni udział kapitałowy lub
poprzez udziały / akcje posiadane przez inne podmioty
zależne od Spółki, za wyjątkiem Rosehill Investments
Sp. z o.o., Projekt Echo - 138 Sp. z o.o. i R4R Poland Sp.
z o.o.
29
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
AKCJE / UDZIAŁY W SPÓŁKACH ZALEŻNYCH
1 Echo - Aurus Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
199 022 - - 199 022 99,99% 99,99% brak
2 Princess Investment Sp. z o.o. Kielce roboty budow. związane
ze wznoszeniem budyn-
ków
5 063 (5 063) (5 063) - 99,99% 99,99% brak
3 PPR - Grupa Echo Sp. z o. o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
160 (134) (26) (160) - 99,95% 99,95% brak
4 Echo - SPV 7 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak
5 Grupa Echo Sp. z o.o. Kielce doradztwo w zakresie
prowadz. dział. gosp.
i zarządzania
52 (52) (52) - 100,00% 100,00% brak
6 Kielce - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A.
w likwidacji
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
153 (11) (11) 142 99,95% 99,95% brak
7 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp.
z o.o. Sp.k.
Kielce dział.rachunkowo - księ-
gowa
51 - - 51 99,00% 99,00% brak
8 Malta Office Park - Grupa Echo Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
2 469 (2 367) (29) (2 396) 73 99,95% 99,95% brak
9 Echo - Arena Sp. z o.o. Kielce realizacja projektów
budow. związanych
z wznosze. budynków
1 008 (1 008) (1 008) - 99,95% 99,95% brak
10 Echo - Opolska Biznes Park Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
285 (285) (285) - 100,00% 100,00% brak
11 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
20 419 (20 419) (20 419) - 95,00% 95,00% brak
12 Echo -Advisory Services Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak
13 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak
14 Echo - Browary Warszawskie Sp. z o.o.
Sp.k.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
51 - - 51 100,00% 100,00% brak
15 Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
8 611 (8 611) (8 611) - 99,95% 99,95% brak
30
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
16 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
576 (86) (31) (117) 459 99,95% 99,95% brak
17 Duże Naramowice - Projekt Echo 111 Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak
18 Avatar - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
17 665 17 665 99,95% 99,95% brak
19 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce roboty budow. związane
ze wznoszeniem budyn-
ków
63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak
20 Echo - Nowy Mokotów Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
94 (76) (76) 18 99,90% 99,90% brak
21 Metropolis - Grupa Echo 121 Sp. z o. o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
18 156 (2 621) (2 621) 15 535 100,00% 100,00% brak
22 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A Kielce realizacja projektów
budow. związanych
z wznosze. budynków
16 - - 16 100,00% 100,00% brak
23 Echo Investment Projekt Management SRL Brasov zarządzanie nieruchomo-
ściami
4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak
24 Projekt Echo 99 Sp. z o. o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
97 (97) (97) - 99,80% 99,80% brak
25 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. z. o. o. S.K.A.
w likwidacji
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
4 007 (78) (78) 3 929 99,95% 99,95% brak
26 Taśmowa - Projekt Echo 116 Sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
11 (11) (11) - 100,00% 100,00% brak
27 Projekt Echo 108 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
125 (65) (65) 60 100,00% 100,00% brak
28 Echo - Property Poznan 1 Sp. z o. o. Kielce poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
197 (197) (197) - 99,00% 99,00% brak
29 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
25 - - 25 100,00% 100,00% brak
30 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 (50) (50) - 100,00% 100,00% brak
31
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
31 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
46 050 - - 46 050 100,00% 100,00% brak
32 Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 (30) (30) 20 100,00% 100,00% brak
33 Face2Face - Stranraer Sp. z o.o - S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak
34 Midpoint 71-Cornwall Investments Sp.
z o.o. S.K.A. w likwidacji
Kielce pośrednictwo w obrocie
nieruchomościami
49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak
35 Pure Systems Sp. z o.o. w likwidacji Kraków poz. finan. dział. usługo-
wa, z wyłacz. ubezpiecz.
I funduszów emerytalnych
1 1 99,90% 99,90% brak
36 Projekt Echo 111 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
1 100 (100) (100) 1 000 99,95% 99,95% brak
37 Projekt Echo 112 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
38 Projekt Echo 113 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
279 (279) (279) - 100,00% 100,00% brak
39 Projekt Echo 115 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
1 406 (1 406) (1 406) - 99,83% 99,83% brak
40 Projekt Echo 116 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 99,83% 99,83% brak
41 Projekt Echo 120 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
424 (424) (424) - 100,00% 100,00% brak
42 Projekt Echo 121 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
151 (31) (100) (131) 20 100,00% 100,00% brak
43 Projekt Echo 122 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
779 (779) (779) - 100,00% 100,00% brak
44 Projekt Echo 123 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 99,83% 99,83% brak
45 Projekt Echo 127 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
46 Projekt Echo 128 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
32
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
47 Projekt Echo 130 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
41 (31) (31) 10 100,00% 100,00% brak
48 Projekt Echo 131 Sp. z o. o. w likwidacji Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
307 (307) (307) - 100,00% 100,00% brak
49 Projekt Echo 135 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
50 Projekt Echo 136 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 (31) (31) - 100,00% 100,00% brak
51 Projekt Echo 137 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
31 - - 31 100,00% 100,00% brak
52 Projekt Echo 136 Sp. z o. o Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
37 006 - - 37 006 99,00% 99,00% brak
53 Villea investments Sp. z o .o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
54 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
162 (12) (129) (141) 21 100,00% 100,00% brak
55 Selmer Investments Sp.k. Warszawa poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
15 (15) (15) - 100,00% 100,00% brak
56 Cornwall Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
12 (12) (12) - 100,00% 100,00% brak
57 Gosford Investments Sp.z o.o Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
58 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
59 Doxent Investments Sp.z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
60 City Space - GP Sp. z o. o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
137 (137) (137) - 100,00% 100,00% brak
61 City Space - Management Sp. z o.o. Warszawa poz. działalność związana
z udostęp. pracowników
937 (937) (937) - 100,00% 100,00% brak
33
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
62 Perth Sp. z o.o Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
63 Potton Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 100,00% 100,00% brak
64 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
82 82 100,00% 100,00% brak
65 Seaford Sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z za-
kresie prow. dział. gosp.
i zarządza.
5 (5) (5) - 100,00% 100,00% brak
66 Elektrownia RE Sp.z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
36 286 36 286 100,00% 100,00% brak
66 Projekt 139 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
5 5 99,90% 99,99% brak
67 Projekt 140 Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
15 006 15 006 99,99% 99,99% brak
68 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 10 100,00% 100,00% brak
68 Swanage Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
69 Stranraer Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
70 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
70 Strood Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
27 125 27 125 100,00% 100,00% brak
71 RPGZ Sp. z o.o.* Kraków realizacja projektów
budow. związanych
z wznosze. budynków
21 21 100,00% 100,00% brak
72 Projekt Beethovena - Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
3 430 - 3 430 99,95% 99,95% brak
73 SYMETRIS - PE-131 Sp.k. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak
34
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
74 Projekt Echo 139 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
6 6 99,99% 99,99% brak
75 Projekt Echo 140 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
76 Projekt Echo 141 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
77 Projekt Echo 142 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
96 (6) (51) (57) 39 100,00% 100,00% brak
78 Projekt Echo 143 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
96 (6) (6) 90 100,00% 100,00% brak
79 Projekt Echo 144 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
156 (6) (52) (58) 98 100,00% 100,00% brak
80 Projekt Echo 145 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.
na własny rachunek
106 (6) (51) (57) 49 100,00% 100,00% brak
81 DKR Echo Invest S.A. Kielce działalność firm central-
nych i holdingów, z wył.
holdingów finansowych
76 926 76 926 100,00% 100,00% brak
82 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce działalność firm central-
nych i holdingów, z wył.
holdingów finansowych
355 971 355 971 100,00% 100,00% brak
83 PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa roboty budow. związane
ze wznoszeniem budyn-
ków
4 004 (207) (354) (561) 3 443 99,99% 99,99% brak
1 373 961 (50 530) (829) (51 359) 1 322 602
Akcje / udziały w podmiotach współkontrolowane
1 Rosehill Investments Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
212 063 (17 217) (17 217) 194 846 30,00% 30,00% brak
2 Projekt Echo 138 Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
2 2 30,00% 30,00% brak
3 R4R Poland Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
33 615 33 615 30,00% 30,00% brak
35
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych na 31 grudnia 2022 r.
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba
Przedmiot
przedsiębiorstwa
Wartość
akcji /
udziałów wg
ceny naby-
cia
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan począt-
kowy
Korekty
aktualizujące
wartość –
zmiana
Korekty
aktualizujące
wartość –
stan końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów /
akcji
Procent
posiadanego
kapitału
zakładowego
/ akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskazanie
innej
podstawy
kontroli
245 680 (17 217) - (17 217) 228 463
Akcje / udziały w jednostkach podporządkowanych razem 1 619 641 (67 747) (829) (68 576) 1 551 065
36
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 4
Aktywa finansowe [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
W pozostałych jednostkach 7 965 1 549
RMK - ubezpieczenie 1 655 1 549
program motywacyjny 6 310 -
W jednostkach zależnych 3 150 75 017
obligacje - 64 157
- krótkoterminowe - 64 157
należności za sprzedaż udziałów i zaliczki na podwyższenie kapitału 3 150 10 860
Aktywa finansowe razem 11 115 76 566
- długoterminowe 11 115 12 409
- krótkoterminowe - 64 157
29 czerwca 2023 r. spółka Projekt Beethovena - Projekt Echo
- 122 Sp. z o.o. S.K.A. spłaciła zobowiązanie z tytułu obligacji
do Echa Investment S.A.
37
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane zgodnie
z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywa-
nie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów
pieniężnych wynikających z umowy zgodnie z MSSF 9
i dlatego nie są wyceniane w wartości godziwej a metodą
zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od
wyceny w wartości godziwej.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone
pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowane,
nie nastąpiła istotna utrata ich wartości. Pożyczki udzielo-
no jednostkom powiązanym o dobrej kondycji finansowej.
W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe
w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą
kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów inwe-
stycyjnych tych spółek.
W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania
działalności jednostek zależnych oraz okresowego po-
twierdzania rentowności prowadzonych przez nie projek-
tów, Spółka ma możliwość oceny i identyfikacji pożyczek,
w przypadku których ryzyko kredytowe znacząco wzrosło.
Zarząd Spółki nie stwierdził takich pożyczek. Zarząd ocenił
pożyczki pod kątem utworzenia odpisu z tytułu oczekiwa-
nych strat kredytowych w oparciu o ocenę wiarygodności
Grupy Kapitałowej Echo Investment.
Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono odpis z tytułu
oczekiwanych strat kredytowych; na 31 grudnia 2023 r.
w wysokości 2 097 tys. zł. i na 31 grudnia 2022 r. w wyso-
kości 2 943 tys. zł.
NOTA 5
Udzielone pożyczki [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Udzielone pożyczki długoterminowe
W jednostkach zależnych 379 923 198 099
W jednostkach współkontrolowanych 263 500 303 985
W pozostałych jednostkach - 588
Udzielone pożyczki długoterminowe razem 643 423 502 672
Udzielone pożyczki krótkoterminowe
W jednostkach zależnych 104 741 567 908
Udzielone pożyczki krótkoterminowe razem 104 741 567 908
Udzielone pożyczki razem 748 164 1 070 580
NOTA 5A
Udzielone pożyczki
– struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Udzielone pożyczki długoterminowe
W walucie polskiej 643 423 453 120
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) - 49 552
Udzielone pożyczki długoterminowe razem 643 423 502 672
Udzielone pożyczki krótkoterminowe
W walucie polskiej 104 741 425 826
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) - 142 082
Udzielone pożyczki krótkoterminowe razem 104 741 567 908
Udzielone pożyczki razem 748 164 1 070 580
38
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej.
Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone.
Udzielone pożyczki nie są przeterminowane, nie nastąpiła
utrata wartości udzielonych pożyczek.
Udzielone pożyczki prezentowane są zgodna z faktycznym
terminem spłaty.
Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Galeria Libero Sp. z o.o. Sp.k. 97 507 Wibor 3M + marża 10.10.2026
R4R Poland Sp. z o.o. 61 518 stopa stała 31.03.2029
R4R Poland Sp. z o.o. 49 584 stopa stała 31.03.2030
R4R Poland Sp. z o.o. 80 580 stopa stała 31.03.2031
R4R Poland Sp. z o.o. 35 151 stopa stała 30.09.2026
DKRA Sp. z o.o. 535 Wibor 3M + marża 22.04.2026
Strood Sp. z o.o.* 58 978 Wibor 3M + marża 31.12.2025
Fianar Investments Sp. z o.o.* 6 925 Wibor 3M + marża 30.09.2025
DKRA Echo Sp. z o.o.* 53 450 Wibor 3M + marża 13.04.2026
GRO Nieruchomości Sp. z o.o. 25 390 Wibor 3M + marża 31.12.2025
Villea Investments Sp. z o.o. 74 425 Wibor 3M + marża 31.12.2025
Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 8 366 Wibor 3M + marża 31.12.2025
Pożyczki bez odsetek i odpisów 552 409
odsetki 100 925
odpisy (9 911)
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 643 423
* Pożyczki udzielone w 2023 r.
Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
City Space Management Sp. z o.o. * 500 Wibor 3M + marża 30.06.2024
Projekt Echo - 143 Sp. z o.o.* 93 461 Wibor 3M + marża 31.12.2024
Elektrownia Sp. z o.o.* 1 619 Wibor 3M + marża 30.06.2024
Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. 4 050 Wibor 3M + marża 31.12.2024
Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 687 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Pożyczki bez odsetek i odpisów 100 317
odsetki 10 598
odpisy (6 174)
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 104 741
* Pożyczki udzielone w 2023 r.
39
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Galeria Libero Sp. z o.o. Sp.k. 97 507 Wibor 3M + marża 10.10.2026
R4R Poland Sp. z o.o. 61 518 stopa stała 31.03.2029
Echo - Arena Sp. z o.o. 24 091 Wibor 3M + marża 7.01.2026
R4R Poland Sp. z o.o. 49 584 stopa stała 31.03.2030
R4R Poland Sp. z o.o. 48 705 stopa stała 31.03.2031
Berea Sp. z o.o. 36 760 stopa stała 31.12.2025
R4R Poland Sp. z o.o. 35 151 stopa stała 30.09.2026
Rosehill Investments Sp. z o.o. 25 703 Euribor 3M + marża 31.12.2025
Berea Sp. z o.o. 7 869 Euribor 3M + marża 31.12.2025
ZAM - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. Sp.k. 4 950 Wibor 3M + marża 30.06.2024
DKRA Echo Sp. z o.o. 535 stopa stała 22.04.2026
Projekt Echo - 137 Sp. z o.o. 9 754 Euribor 3M + marża 30.06.2024
Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o. o. 44 105 Wibor 3M + marża 31.12.2024
Pożyczki bez odsetek i odpisów 446 232
odsetki 57 794
odpisy (1 354)
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 502 672
Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Fianar Investments Sp. z o.o. 146 244 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Strood Sp. z o.o. 136 459 Euribor 3M + marża 31.12.2023
Projekt 12 - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. 82 650 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Villea Investments Sp. z o.o. 72 780 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo - 137 Sp. z o.o. 7 274 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Perth Sp. z o.o. 4 356 Wibor 3M + marża 31.12.2023
DKR Echo INvestment Sp. z o.o. 25 633 Euribor 3M + marża 30.09.2023
GRO Nieruchomości Sp. z o.o. 24 367 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Elektrownia Sp. z o.o.* 271 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Strood Sp. z o.o. 9 890 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 8 366 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Rondo 1 City Space - GP Sp. z o.o. Sp.k. 4 051 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. 90 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt 5 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 668 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo - 128 Sp. z o.o. 115 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo - 112 Sp. z o.o. 112 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo - 113 Sp. z o.o. 82 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. 65 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Pure Systems Sp. z o.o. 55 Wibor 3M + marża 31.12.2023
Pożyczki bez odsetek i odpisów 523 528
odsetki 66 204
odpisy (21 824)
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 567 908
40
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 6
NOTA 7
Pochodne instrumenty finansowe [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Interest Rate Swap 9 392 26 251
Pochodne Instrumenty finansowe razem 9 392 26 251
- długoterminowe - 26 251
- krótkoterminowe 9 392 -
Należności z tytułu leasingu [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Do 1 roku 3 632 3 666
1 roku do 3 lat 8 400 8 837
3 roku do 5 lat 9 230 8 909
Powyżej 5 lat 13 636 17 134
Należności z tytułu leasingu razem 34 898 38 546
Spółka zalicza pochodne instrumenty finansowe do 2
poziomu w hierarchii wartości godziwej określonego
w standardach rachunkowych. Technika wyceny
w przypadku swapów procentowych bazuje na
metodzie zdyskontowanych przepływów pieniężnych
z wykorzystaniem danych obserwowalnych takich jak
stopy procentowe (WIBOR, EURIBOR) oraz krzywe stóp
procentowych. W Spółłce stosowany jest trzypoziomowy
poziom hierarchii:
Poziom 1 – wartość godziwa oparta jest o ceny giełdowe
(niekorygowane) oferowane za identyczne aktywa lub
zobowiązania na aktywnych rynkach.
Poziom 2 – wartość godziwa ustalana jest na bazie
wartości obserwowanych na rynku, jednakże niebędących
bezpośrednim kwotowaniem rynkowym (np. ustalane
są przez odniesienie bezpośrednie lub pośrednie do
podobnych instrumentów istniejących na rynku).
Poziom 3 – wartość godziwa ustalana jest na bazie
różnych technik wyceny nieopierających się jednakże
o jakiekolwiek obserwowalne dane rynkowe.
Spółka oszacowała odpis z tytułu oczekiwanej straty
kredytowej (ECL), z uwagi na niematerialność kwoty
zdecydowała się jej nie wprowadzać do ksiąg. Należności
z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
prezentowane są w aktywach obrotowych należności
handlowe i pozostałe - część krótkoterminowa
i w aktywach trwałych należności z tytułu leasingu - część
długoterminowa.
Podstawowe dane o pochodnych instrumentach finansowych
[tys. PLN]
Wycena
Nominalne
zabezpieczenie 31.12.2023 31.12.2022 Oprocentowanie Data zawarcia Data wykupu
IRS - 39624 150 000 3 840 13 939 0,590% 24.08.2020 31.05.2024
IRS - 39827 100 000 5 552 12 312 0,535% 16.09.2020 5.08.2024
41
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 8A
Zapasy [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Półprodukty i produkty w toku 136 786 115 828
– aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu 15 436 18 956
Produkty gotowe 1 322 3 613
Zapasy razem 138 108 119 441
Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Wartość odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt - (750)
Wartość odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów
ujętych w okresie jako korekta kosztu własnego sprzedaży
32 -
Zmiana stanu odpisu zapasów 32 (750)
Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenie dotyczy
projektów mieszkaniowych i ma na celu odpisanie
wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania.
Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt
w okresie znajduje się w rachunku wyników w pozycji
„koszt własny sprzedaży”.
Zmiana stanu odpisu aktualizującego zapasów na
31 grudnia 2023 r. wynosiła 32 tys. zł., a na 31 grudnia
2022 r. wyniosła 750 tys. zł.
Zapasy wyceniane są wg kosztów wytworzenia lub
zakupu, jednak nie wyżej, niż możliwa do uzyskania
wartość sprzedaży netto. Wartość ta określana jest
wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku
deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów
następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub
w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty
odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt
oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających
wartość zapasów ujętych w okresie jako zmniejszenie
kosztu znajdują się w rachunku wyników w pozycji koszt
własny sprzedaży.
Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe lokale
mieszkalne przeznaczone do sprzedaży.
Pozycja „Półprodukty i produkty w toku” zawiera głównie
posiadane przez Spółkę nieruchomości oraz nakłady
na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i w trakcie
realizacji.
NOTA 8B
42
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe
[tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Należności handlowe i pozostałe
Należności od jednostek zależnych 45 720 56 493
Handlowe, o okresie spłaty: 34 767 40 778
- do 12 miesięcy 34 767 40 778
Pozostałe 10 953 15 715
- z tytułu wypłaty z zysku spółek komandytowych 10 896 15 715
Należności od pozostałych jednostek 36 693 12 689
Handlowe, o okresie spłaty: 2 101 2 717
- do 12 miesięcy 2 101 2 717
Pozostałe 34 592 9 972
- kaucje zapłacone 19 275 1 548
- należności z tytułu leasingu 3 632 -
- inne 11 350 3 348
- zaliczki na dostawy 335 5 076
82 413 69 182
Należności z tytułu podatków razem
Z tytułu podatku dochodowego 3 967 3 337
3 967 3 337
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe netto razem 86 380 72 519
odpisy na oczekiwane straty kredytów wartości należności razem (4 364) (3 189)
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe brutto razem 90 744 75 708
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od
wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa
należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych
oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych
i nie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych
należności.
Należności od spółek powiązanych nie są zabezpieczone.
W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe
w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą
kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów
inwestycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez
możliwość monitorowania działalności jednostek
zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności
prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość
oceny należności, w przypadku których ryzyko
kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził
takich należności, nawet w odniesieniu do należności
przedterminowych powyżej 30 dni, opierając się na
ocenie projektów inwestycyjnych jednostek zależnych.
Należności z tytułu dostaw i usług od pozostałych
jednostek wynikają z wynajmu powierzchni biurowych
i lokali mieszkalnych oraz świadczenia usług realizacji
inwestycji oraz pozostałych usług. Spółka na bieżąco
kontroluje kondycję i zdolność płatniczą kontrahentów.
W stosunku do żadnego z klientów Spółki spoza Grupy
Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja
ryzyka. Na 31 grudnia 2023 r. Spółka oszacowała wartość
odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw
i usług stosuje macierz rezerw opracowanej na podstawie
danych historycznych dotyczących spłat należności przez
kontrahentów.
NOTA 9A
43
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zmiana stanu odpisów aktualizujących wartość
należności krótkoterminowych [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Stan na początek okresu 3 189 2 651
Zwiększenia 1 175 786
- z tytułu utworzenia odpisu 1 175 786
Zmniejszenia - (248)
- z tytułu spłaty - (184)
- z tytułu rozwiązania - (64)
Stan odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości
należności krótkoterminowych na koniec okresu
4 364 3 189
Odpis na oczekiwane straty kredytowe wartości należności
został wykazany w pozycji „pozostałe przychody / koszty
operacyjne” w rachunku zysków i strat Spółki.
NOTA 9B
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki
i pozostałe – struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
W walucie polskiej 74 452 73 538
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 16 292 2 170
- jednostka/waluta euro 3 747 463
- tys. zł 16 292 2 170
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe brutto razem 90 744 75 708
NOTA 9C
Należności handlowe przeterminowane brutto
– z podziałem na należności niespłacone w okresie [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
do 1 miesiąca 6 194 4 057
1-3 miesiące 1 654 159
3-6 miesięcy 241 302
6-12 miesięcy 682 408
powyżej 12 miesięcy 3 524 3 338
Należności handlowe, przeterminowane razem brutto 12 295 8 264
odpis na oczekiwane straty kredytowe i wycena wartości przeterminowanych
należności z tytułu dostaw i usług
(4 364) (3 189)
Należności handlowe, przeterminowane netto razem 7 931 5 075
NOTA 9D
44
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 10A
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Inne aktywa finansowe 3 534 -
- wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powierniczych, zwal-
niane przez bank wraz z postępem realizacji inwestycji
3 534 -
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych 101 552 116 073
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe razem 105 086 116 073
Spółka na 31 grudnia 2023 r. posiada środki pieniężne w re-
nomowanych bankach głównie w mBank. Ryzyko koncentra-
cji środków pieniężnych zostało zaprezentowane w części 3
punkt 06 Zarządzanie ryzykiem Finansowym - ryzyko utraty
płynności.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego ze
środkami pieniężnymi równa się ich wartości bilansowej.
Środki pieniężne w banku są oprocentowane według zmien-
nych stóp procentowych, których wysokość zależy od stopy
oprocentowania jednodniowych lokat bankowych. Lokaty
krótkoterminowe są dokonywane na różne okresy, od jed-
nego dnia do jednego miesiąca, w zależności od aktualnego
zapotrzebowania Spółki na środki pieniężne i są oprocento-
wane według ustalonych dla nich stóp procentowych.
NOTA 10B
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe
– struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
W walucie polskiej 71 304 112 535
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN) 33 782 3 538
– jednostka/waluta EUR 7 761 743
– tys. PLN 33 746 3 483
– jednostka/waluta HUF 2 729 4 253
– tys. PLN 31 50
– jednostka/waluta USD 1 1
– tys. PLN 5 5
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe razem 105 086 116 073
45
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Kapitał zakładowy
Wartość nominalna 1 akcji
= 0,05 zł
Seria / emisja Rodzaj akcji
Rodzaj ograniczania
praw do akcji Liczba akcji
Wartość serii /
emisji wg wartości
nominalnej
(tys. PLN)
Sposób
pokrycia kapitału
A, B, C, D, E, F na okaziciela brak 412 690 582 20 635 gotówka
Liczba akcji razem 412 690 582
Kapitał zakładowy razem 20 635
Kapitał zapasowy [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748
Utworzony ustawowo 6 878 6 878
Utworzony z osiągniętych zysków zgodnie ze statutem / umową, ponad wymagalną ustawowo minimalną wartość 596 647 596 647
Inny 22 22
Kapitał zapasowy razem 704 295 704 295
NOTA 11A
NOTA 11B
Znaczący Akcjonariusze posiadający co najmniej 5 proc. udział
w ogólnej liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki
na dzień publikacji niniejszego sprawozdania, tj. na 31 grudnia 2023 r.
Akcjonariusz liczba akcji % kapitału liczba głosów % głosów
Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt with Griffin Capital Partners) 272 375 784 66.00 272 375 784 66.00
Nationale-Nederlanden OFE 47 413 000 11.49 47 413 000 11.49
Allianz Polska OFE 39 781 769 9.64 39 781 769 9.64
Pozostali akcjonariusze poniżej 5 proc. głosów 53 120 029 12.87 53 120 029 12.87
66,00%
9,64%
11,49%
12,87%
– Lisala Sp. z o.o.
(Wing IHC Zrt oraz Griffin Capital Partners)
– Nationale-Nederlanden OFE
– Allianz Polska OFE
– Pozostali akcjonariusze poniżej 5 proc. głosów
% kapitału na 31 grudnia 2023 r.
46
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął
uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Spół-
ka chce dawać akcjonariuszom zwrot zainwestowanego
kapitału w postaci wzrostu wartości akcji, ale i wypłaca-
nych regularnie dywidend. Według przyjętej polityki dywi-
dendowej, z zysku za 2018 r. i kolejne lata Zarząd będzie
rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70
proc. skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej,
przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej.
Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał
pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finan-
sową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju,
a w szczególności:
− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania
zadłużeniem i płynnością w Grupie;
− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju -
w szczególności zakupy gruntów.
Zmiana stanu – fundusz dywidendowy [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Stan na początek okresu 296 169 413 912
Zmiany w okresie
- dywidenda wypłacona 40 792 (90 793)
- dywidenda zatwierdzona do wypłaty* (40 792) (40 792)
- podział wyniku z lat ubiegłych 9 420 13 842
Stan na koniec okresu 305 589 296 169
NOTA 11C
Kredyty, pożyczki i obligacje [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Kredyty, pożyczki i obligacje długoterminowe
Wobec jednostek zależnych
- pożyczki 120 591 57 576
120 591 57 576
Wobec pozostałych jednostek
- z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 069 460 1 103 961
1 069 460 1 103 961
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe
Wobec jednostek zależnych
- pożyczki 22 394 150 913
22 394 150 913
Wobec pozostałych jednostek
- kredyty i pożyczki, 152 448 155 399
- z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 414 226 300 539
566 674 455 938
Kredyty, pożyczki i obligacje razem 1 779 119 1 768 388
- długoterminowe 1 190 051 1 161 537
- krótkoterminowe 589 068 606 851
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych wynoszą: od 1,77% do 12,05% od 2,10% do 7,95%
NOTA 12A
47
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Spółka zobowiązania długoterminowe w wartości nomi-
nalnej zaprezentowała w nocie 12E i 12F.
Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy na podatek
dochodowy o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
1 roku do 3 lat 669 830 893 763
3-5 lat 553 683 312 162
Powyżej 5 lat 16 597 28 260
Zobowiązania długoterminowe razem 1 240 110 1 234 185
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych od 1,77% do 12,05% od 2,10% do 7,95%
NOTA 12B
Według najlepszych informacji i danych Spółki w trak-
cie roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania
finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów
kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń.
Zobowiązania finansowe z tytułu dłużnych instrumentów
finansowych wycenia się metodą „zamortyzowanego
kosztu składnika zobowiązań” zgodnie z MSSF 9. Wartość
godziwa zobowiązań długoterminowych nie różni się istot-
nie od ich wartości bilansowej.
Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy
na podatek dochodowy – struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
W walucie polskiej 887 102 953 056
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 353 008 281 129
Zobowiązania długoterminowe razem 1 240 110 1 234 185
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe
– struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
W walucie polskiej 528 835 455 938
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 60 233 150 913
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe razem 589 068 606 851
NOTA 12C
48
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Podstawowe dane na temat krótkoterminowych pożyczek
na dzień 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. S.K.A. 21 146 EURIBOR 3M + marża 30.09.2024
Pudsey Sp. z o.o. 195 EURIBOR 3M + marża 30.09.2024
Pożyczki bez odsetek i odpisów 21 341
odsetki 1 053
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 22 394
Podstawowe dane na temat krótkoterminowych pożyczek
na dzień 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Projekt Echo - 129 Sp. z o.o. 143 113 EURIBOR 3M + marża 30.09.2025
Pożyczki bez odsetek i odpisów 143 113
odsetki 7 800
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 150 913
NOTA 12D
Zobowiązania – zmiana z tytułu leasingu [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Stan na początek okresu 96 146 133 376
Zmiany w okresie (28 112) (37 230)
- nowe zakupy 2 711 4 159
- koszty finansowe (3 935) 5 518
- płatność (13 093) (14 813)
- zakończenie projektu/sprzedaż/aport (13 795) (32 094)
Stan na koniec okresu 68 034 96 146
- długoterminowe 44 895 65 353
- krótkoterminowe 23 139 30 793
Koszty z tytułu leasingu [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Koszt związany z leasingami aktywów o niskiej wartości 1 054 1 679
Koszt związany z leasingiem krótkoterminowym 13 094 13 221
Razem 14 148 14 900
Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu leasingu
wyniósł na 31 grudnia 2023 r. 14 148 tys. zł.
49
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 12E
Linie kredytowe Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Bank
Kwota
wg umowy
Kwota
pozostała
do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty
PKO BP S.A.* 75 000 61 078 Wibor 1M + marża 31.10.2025
Alior Bank S.A. 30 000 30 000 Wibor 3M + marża 8.09.2025
Santander Bank Polska S.A.** 90 000 61 370 Wibor 1M + marża 31.05.2024
Razem 195 000 152 448
* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2023 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 6,3 mln zł.
** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2023 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 2,9 mln zł.
Linie kredytowe Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Bank
Kwota
wg umowy
Kwota
pozostała
do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty
PKO BP S.A.* 75 000 62 931 Wibor 1M + marża 31.10.2023
Alior Bank S.A. 25 000 25 000 Wibor 3M + marża 10.07.2023
Santander Bank Polska S.A.** 100 000 67 468 Wibor 1M + marża 28.02.2023
Razem 200 000 155 399
* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 2 mln zł.
** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2022 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 27,2 mln zł.
Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi na-
rzędziami, jak pełnomocnictwo do rachunku bankowe-
go czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wartość
kredytu odpowiada nominalnej kwocie wykorzystanej
linii kredytowej.
Wartość kredytu odpowiada nominalnej kwocie wykorzy-
stanej linii kredytowej.
50
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 12F
Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych nie
miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań
finansowych. Wycena do wartości godziwej dla obligacji
notowanych została zaklasyfikowana do poziomu 1, a dla
nienotowanych do poziomu 2 w hierarchii wartości godzi-
wej określonego w standardach rachunkowych.
Długo i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu wyemitowanych
dłużnych instrumentów finansowych na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 70 000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%
1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 WIBOR 6M + marża 4,45%
2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 WIBOR 6M + marża 4,4%
1I/2022 PLO017000079 Ipopema Securities S.A. 180 000 8.12.2027 WIBOR 6M + marża 4,5%
2I/2023 PLO017000087 Ipopema Securities S.A. 140 000 24.05.2028 WIBOR 6M + marża 4,5%
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych 757 000
1P/2021 PLO017000053 Michael/Ström DM (agent) 188 000 22.10.2024 stała stopa oprocentowania
5%
Seria K PLECHPS00324 DM PKO BP 50 000 10.01.2025 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria L PLECHPS00332 DM PKO BP 50 000 22.02.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria M PLECHPS00340 DM PKO BP 40 000 27.04.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria N PLECHPS00357 DM PKO BP 40 000 27.06.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria O PLECHPS00365 DM PKO BP 25 000 6.09.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria P/P2 PLECHPS00373 DM PKO BP 50 000 28.06.2027 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria R PLECHPS00381 Biuro Maklerskie PKO BP 50 000 15.11.2027 WIBOR 6M + marża 4,0%
Obligacje dla inwestorów indywidualnych 493 000
Razem 1 250 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych [tys. EUR]
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
1E/2020 PLECHPS00316 PEKAO S.A. 8 700 23.10.2024 stopa stała :4,5%
Emisja serii 3I PLO017000095 Biuro Maklerskie PKO BP 43 000 27.10.2028 stopa stała : 7,4%
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - denominowane w euro 51 700
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - denominowane w złotych 231 874
51
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Dłużne instrumenty finansowe [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Wartość bilansowa 1 481 874 1 377 938
Wartość godziwa 1 499 212 1 450 714
NOTA 12G
Długo i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu wyemitowanych
dłużnych instrumentów finansowych na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
1/2019 PLECHPS00308 mBank S.A. 96 510 11.04.2023 Wibor 6M + marża
2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 Wibor 6M + marża
1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 70 000 31.05.2024 Wibor 6M + marża
1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 Wibor 6M + marża
1I/2022 PLO017000079 IPOPEMA 180 000 8.12.2027 Wibor 6M + marża
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych
713 510
Emisja Serii N PLECHPS00357
Agent : DM PKO BP 40 000 27.06.2026 Wibor 6M + marża
Emisja Serii O PLECHPS00365 Agent : DM PKO BP 25 000 6.09.2026 Wibor 6M + marża
Emisja Serii I PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., Noble
Securities S.A. i Centralny Dom Maklerski Pekao S.A
50 000 8.11.2023 Wibor 6M + marża
Emisja Serii K PLECHPS00324 DM PKO BP S.A. 50 000 10.01.2025 Wibor 6M + marża
Emisja Serii L PLECHPS00332 DM PKO BP S.A. 50 000 22.02.2026 Wibor 6M + marża
Emisja Serii M PLECHPS00340 DM PKO BP S.A. 40 000 7.04.2026 Wibor 6M + marża
Emisja serii
1P/2021
PLO017000053 Michael / Ström Dom Maklerski S.A. jako agent 188 000 22.10.2024 stała stopa oprocentowania
5%
Emisja serii J
i J2
PLECHPS00290 "Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A.,
Michael / Ström Dom Maklerski S.A.,
Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A
Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A"
33 832 21.09.2023 Wibor 6M + marża
Obligacje dla inwestorów indywidualnych 476 832
Razem 1 190 342
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych [tys. EUR]
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
1E/2020 PLECHPS00316 PEKAO S.A. 40 000 23.10.2024 stała stopa oprocentowania
4,5%
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - denominowane w EUR 40 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - denominowane w PLN 183 508
52
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zmiana stanu aktywa / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego
[tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Stan aktywów / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu (12 396) (16 677)
instrumenty finansowe (2 161) (2 271)
nieruchomości inwestycyjne 513 513
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (22 501) (14 170)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji 1 868 (1 559)
strata podatkowa 3 420 2 344
zapasy 4 625 1 713
udziały i akcje 1 636 1 636
leasing 1 448 1 995
pozostałe (1 244) (6 878)
Zwiększenia 16 627 13 159
instrumenty finansowe 377 110
nieruchomości inwestycyjne - -
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek 2 106 -
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji - 3 427
strata podatkowa 12 477 1 076
zapasy - 2 912
udziały i akcje - -
leasing 148 -
pozostałe 1 519 5 634
Zmniejszenia (8 858) (8 878)
instrumenty finansowe - -
nieruchomości inwestycyjne - -
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (2 444) (8 331)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (4 289) -
strata podatkowa - -
zapasy (1 305) -
udziały i akcje - -
leasing (820) (547)
pozostałe - -
Stan aktywów / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu (4 627) (12 396)
instrumenty finansowe (1 784) (2 161)
nieruchomości inwestycyjne 513 513
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (22 839) (22 501)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (2 421) 1 868
strata podatkowa 15 897 3 420
zapasy 3 320 4 625
udziały i akcje 1 636 1 636
leasing 776 1 448
pozostałe 275 (1 244)
NOTA 12G
W Spółce nie ma straty podatkowej za lata 2019 - 2023
od której nie utworzono aktywa. Prawo do obniżenia po-
datku z tytułu straty podatkowej wygasa w 2028 r. Spółka
planuje rozliczyć stratę podatkową w 2024 r. i 2025 r.
53
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zobowiązania handlowe, podatki, otrzymane kaucje,
otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerw [tys. PLN]
31.12.2023
31.12.2022
Zobowiązania długoterminowe otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerwy na podatek dochodowy
Wobec jednostek zależnych
- -
Wobec pozostałych jednostek
- zobowiązania z tytułu leasingu 44 895 65 353
- otrzymane kaucje i zaliczki 2 988 2 737
- premie dla zarządu + odprawy emerytalne 2 176 4 558
50 059 72 648
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe
Handlowe wobec jednostek zależnych, o okresie wymagalności: 13 006 9 033
- do 12 miesięcy 13 006 9 033
Handlowe wobec pozostałych jednostek, o okresie wymagalności: 23 640 11 104
- do 12 miesięcy 23 640 11 104
36 646 20 137
Otrzymane kaucje i otrzymane zaliczki
Otrzymane zaliczki ("zobowiązanie z tytułu kontraktu") 27 306 5 854
Otrzymane kaucje 17 996 3 934
45 302 9 788
Zobowiązanie z tytułu podatków
Z tytułu pozostałych podatków 1 220 1 831
Z tytułu bieżącego podatku dochodowego 105 5
1 325 1 836
Zobowiązanie z tytułu leasingu
Zobowiązanie z tytułu PWUG 13 094 17 506
Zobowiązanie z tytułu leasingu samochodów 1 683 2 880
Zobowiązanie z tytułu leasingu nieruchomości 8 362 10 407
23 139 30 793
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
Pozostałe zobowiązania 24 294 119 020
- z tytułu wynagrodzeń (28) 5
- pochodne instrumenty finansowe - 14 876
- inne (wg tytułów): 24 322 104 139
- dywidenda - 90 792
- środki pieniężne na rachunku powierniczym 3 534 -
- pozostałe w tym: 20 788 13 347
- premie dla zarządu i pracowników 19 377 8 022
24 294 119 020
Zobowiązania handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerw razem 180 765 254 222
- długoterminowe 50 059 72 648
- krótkoterminowe 130 706 181 574
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych wynoszą: od 1,77% do
12,05%
od 2,10%
do 7,95%
NOTA 13A
54
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych
nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.
18 kwietnia 2023 r., działając na podstawie umowy opcji
z dnia 22 kwietnia 2021 r., Echo Investment S.A. wykonało
przysługujące uprawnienie do nabycia i nabyło od Pani
Doroty Jarodzkiej-Śródki oraz Pana Rafała Jarodzkiego
wszystkie udziały w kapitale zakładowym DKRA Sp. z o.o.
z siedzibą we Wrocławiu, która posiada 2.132.964 akcji
w kapitale zakładowym Archicom S.A. z siedzibą we Wro-
cławiu, stanowiących łącznie 8,31% kapitału zakładowego
Archicom, uprawniających łącznie do 4.246.578 głosów
na walnym zgromadzeniu Archicom, stanowiących łącz-
nie około 13,32% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu
Archicom.
Powyższa transakcja wpłynęła w jednostkowym spra-
wozdaniu z sytuacji finansowej na całkowite rozliczenie
(zmniejszenie) zobowiązania z tytułu instrumentu finanso-
wego wycenionego na kwotę 15 mln z tytułu posiadanej
opcji, które zostało zaprezentowane w Skróconym śród-
rocznym rachunku zysków i strat w linii Innych Przycho-
dów Finansowych.
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki,
otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe
– bez rezerw [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
W walucie polskiej 116 392 181 544
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 14 314 30
– jednostka/waluta EUR 3 292 6
– tys. zł 14 314 30
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki,
otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe razem
130 706 181 574
NOTA 13B
55
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zmiana stanu rezerw krótkoterminowych
– wg tytułów [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Stan na początek okresu
– rezerwy na gwarancje 2 389 482
– rezerwy na naprawy 848 749
– sprawy sądowe 2 376 310
– rezerwy na koszty 6 315 6 315
11 928 7 856
Zwiększenia
– rezerw na gwarancje - 1 907
– rezerw na naprawy 390 99
– rezerw pozostałe 3 499 -
– sprawy sądowe 524 2 066
4 413 4 072
Rozwiązanie
– rezerw pozostałe (6 315) -
– rezerwy na gwarancje (753) -
(7 068) -
Stan na koniec okresu
– rezerwy na naprawy 1 238 848
– rezerwy na gwarancje 1 636 2 389
– sprawy sądowe 2 900 2 376
– rezerw pozostałe 3 499 6 315
9 273 11 928
NOTA 14
Rezerwa na kary i koszty obejmuje wartość ewentualnych
kar i kosztów, którymi może zostać obciążona Spółka z ty-
tułu zawartych umów, o prawdopodobieństwie obciążenia
większym niż 50 proc. Kwota rezerwy została oszacowana
na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz na podstawie
przeszłych doświadczeń.
Rezerwa na sprawy sądowe obejmuje sprawy sądowe pro-
wadzone przeciw spółce, w przypadku których prawdo-
podobieństwo zakończenia się powodzeniem jest mniejsze
niż 50 proc.
Rezerwa na przewidywane koszty napraw obejmuje
wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczącego
sprzedanych lokali i projektów, o prawdopodobieństwie
obciążenia większym niż 50 proc. Kwota rezerwy została
oszacowana na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz
na podstawie przeszłych doświadczeń.
Rezerwa na gwarancje obejmuje wartość oczekiwa-
nych strat z tytułu wystawiania przez Spółkę gwarancji
i poręczeń na rzecz jednostek zależnych, które stanowią
zabezpieczenie związane z realizacją projektów bądź
zabezpieczenie posprzedażowe dla nowych inwestorów.
Kwota rezerwy została oszacowana zgodnie z wymogami
MSSF 9.
Daty realizacji rezerw na kary i koszty, koszty gwarancyj-
ne i sprawy sądowe nie są możliwe do oszacowania, przy
czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji
w przeciągu 12 miesięcy od daty bilansowej.
56
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Pozycje pozabilansowe [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Należności warunkowe - -
Na rzecz jednostek powiązanych 2 472 844 2 756 279
- z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń 2 472 844 2 756 279
2 472 844 2 756 279
Inne:
- z tytułu spraw sądowych przeciwko Echo Investment 6 766 6 846
6 766 6 846
Razem 2 479 610 2 763 125
NOTA 15
Umowy gwarancji finansowych są ujmowane jako zobo-
wiązania finansowe w momencie wystawienia gwarancji.
Zobowiązanie jest początkowo ujmowane w wartości
godziwej.
MSSF 9 wprowadził model oparty na koncepcji straty
oczekiwanej, także w odniesieniu do wystawcy gwa rancji
finansowych. Spółka nie prowadzi oddzielnej działalności
w tym zakresie a jedynie jest stroną gwarancji i poręczeń
w stosunku do realizowanych przez jednostki zależne pro-
jektów biurowych i han dlowych. Gwarancje takie stanowią
bądź zabezpie czenie związane z realizacją projektów bądź
zabez pieczenie posprzedażowe dla nowych inwestorów
i stanowią powszechnie stosowaną na rynku formę zabez-
pieczenia. W ocenie Zarządu, poprzez możli wość monito-
rowania działalności jednostek zależnych Spółka ma pełną
możliwość monitorowania ryzyka kredytowego związane-
go z wystawionymi gwaran cjami. Jednostki Grupy Kapi-
tałowej Echo Investment mają pełną zdolność i gotowość
do wywiązania się z zawartych zobowiązań umownych,
wobec czego Zarząd Spółki nie stwierdził istnienia istot-
nych oczekiwanych strat z tytułu wystawiania przez Spółkę
gwarancji i poręczeń.
Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono rezerwę z tytułu
oczekiwanych strat kredytowych na 31 grudnia 2023 r.
w wysokości 1 636 tys. zł, natomiast na 31 grudnia 2022
r. – w wysokości 2 389 tys. zł.
Poręczenia i gwarancje udzielone przez
Echo Investment S.A.:
Poręczenia
Poręczenia finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Poręczyciel
Podmiot
otrzymujący
poręczenie Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. City Space - GP Sp.
z o.o.
Bletwood Investments
Sp. z o.o.
2 506 22.11.2029 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako
zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Porę-
czenie wystawione w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
Archicom S.A. 5 817 31.01.2030 Zobowiązanie solidarne Echo Investment
S.A. w związku z gwarancją czynszową.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
HPO AEP Sp. z o.o.
Sp. j.
10 870 7.12.2031 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako
zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie
wzajemne wystawione w EUR.
Razem
19 193
57
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zmiany w strukturze poręczeń wystawionych
przez Echo Investment S.A. w 2023 r. [tys. PLN]
Zmiana Poręczyciel
Podmiot
otrzymujący
poręczenie Beneficjent Wartość
Data
zmiany Tytułem
wygaśnięcie Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp.
z o.o.
Miasto Stołeczne
Warszawa
1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie
zobowiązań wynikających z umowy
drogowej.
wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 162 534 31.03.2023 Poręczenie za szczególne zobowią-
zania dotyczące roszczeń związanych
z projektem mieszkaniowym oraz hipo-
tecznym wydzieleniem nieruchomości.
Poręczenie wystawione w EUR.
Poręczenia finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Poręczyciel
Podmiot
otrzymujący
poręczenie Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp.
z o.o.
Miasto Stołeczne
Warszawa
1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wykonanie
zobowiązań wynikających z umowy
drogowej.
Echo Investment S.A. City Space Sp. z o.o. Bletwood Investments
Sp. z o.o.
2 703 22.11.2029 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako
zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu zawartej 6 listopada 2015
r. Poręczenie wystawione w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
HPO AEP Sp. z o.o.
Sp. j.
11 725 7.12.2031 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako
zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy zawartej 7 grudnia 2016 r. Porę-
czenie wzajemne wystawione w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 162 857 31.12.2026 Poręczenie za szczególne zobowiązania
dotyczące roszczeń związanych z projek-
tem mieszkaniowym oraz hipotecznym
wydzieleniem nieruchomości. Poręczenie
wystawione w EUR.
Razem
178 515
58
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
526 27.02.2024 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
zapłatę czynszu oraz opłat eksploatacyj-
nych dot. umowy najmu z dnia 17 września
2021 Fuzja J
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
5 496 11.03.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie handlowe,
związane ze sprzedażą biurowca Biura przy
Willi (budynek K) wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
763 30.04.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu zawartej 30.09.2020 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. z o.o. IB 14 FIZAN 15 545 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowca West Link we Wrocławiu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Midpoint 71 Sp. z o.o. 952 25.05.2024 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
umowę najmu City Space Management.
Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO Bank Polski
S.A Dep. Bank. Mię-
dzynarodowej i finan-
sowania handlu. Biuro
finansowania handlu
Zespół Gwarancji
Echo Investment S.A. APAK Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
674 10.08.2024 Gwarancja należytego wykonanie warun-
ków Umowy Najmu, które w szczególności
obejmuje zapłatę czynszu,
opłat eksploatacyjnych, roszczeń o zapłatę
kar umownych, wpłatę kaucji gwarancyjnej,
ewentualnych odsetek do umowy najmu
powierzchni.
Santander Bank Polska
S.A.Centrum trade,
finance i kredytów, Ze-
spół obsługi gwarancji
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
25 000 30.10.2024 Gwarancja zabezpieczająca realizację
inwestycji towarzyszącej w ramach tzw.
specustawy mieszkaniowej - budowę szko-
ły podstawowej i jej przekazanie na rzecz
Miasta Stołecznego Warszawy.
Echo Investment S.A. Echo-Arena sp. z o.o. PKO Bank Polski S.A. 43 480 20.12.2024 Gwarancja zapewniająca utrzymanie
wskaźnika obsługi długu. Gwarancja wy-
stawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 1 044 31.12.2024 Bezwarunkowa i nieodwołalna gwarancja
pełnego, należytego i terminowego wyko-
nania wszystkich zobowiązań płatniczych
najemcy wynikających z umowy najmu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. R4R Warszawa Opa-
czewska S.o. z o.o.
Blue Parking Sp. z o.o. 45 130 20.01.2025 Gwarancja za wykonanie zobowiązań
z umowy przedwstępnej zakupu nierucho-
mości przy ul. Opaczewskiej.
Echo Investment S.A. Opolska Business Park
Sp. z o.o. Sp.k.
EPP Office O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
0 11.02.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową i pokrycie opłat
eksploatacyjnych, związaną ze sprzedażą
O3 Business Campus III w Krakowie.
Gwarancja czynszowa częściowo wysta-
wiona w EUR.
Echo Investment S.A. Opolska Business Park
Sp. z o.o. Sp.k.
EPP Office O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
0 11.02.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową i pokrycie opłat
eksploatacyjnych, związaną ze sprzedażą
O3 Business Campus III w Krakowie. Gwa-
rancja czynszowa częściowo wystawiona
w EUR.
Gwarancje
59
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
914 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część
handlowa).
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Tal Poland Sp. z o.o. 19 4.08.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe, zwią-
zane ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce
II. Wystawiona w EUR i PLN. Maksymalna
kwota odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze
zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Tal Poland Sp. z o.o. 698 4.08.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe, zwią-
zane ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce
II. Wystawiona w EUR i PLN. Maksymalna
kwota odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze
zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 sp. z o.o. 333 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj-
nych, związane ze sprzedażą biurowca
Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 sp. z o.o. 3 582 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy o prace
wykończeniowe związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 sp. z o.o. 0 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj-
nych, związane ze sprzedażą biurowca
Moje Miejsce (etap I).
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
ft Für Investmentfonds
Mbh Sp. z o.o. Oddział
w Polsce
7 826 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży budynku Willa Schiele, wchodzącego
w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.à r.l. 47 828 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Bramie
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Nobilis City Space GP
Sp. z o.o. Sp.k.
Nobilis - Business
House sp. z o.o.
567 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania
wynikające z aneksu do umowy najmu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 30 766 31.12.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży budynku West 4 Business Hub I.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 11 232 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy o prace
wykończeniowe związane ze sprzedażą
biurowca West 4 Business Hub I.
Gwarancja wystawiona w EUR.
60
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 4 210 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe i po-
krycia opłat eksploatacyjnych, związane ze
sprzedażą biurowca West 4 Business Hub I.
Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 527 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe
i pokrycia opłat eksploatacyjnych, związane
ze sprzedażą biurowca West 4 Business
Hub I.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
97 156 23.02.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowców Face 2 Face. Wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Tal Poland Sp. z o.o. 34 773 30.04.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży Moje Miejsce II oraz porozumienia
dodatkowego. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.à r.l. 30.06.2029 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży projektu Biura przy Bramie
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie. Gwarancja czynszowa wysta-
wiona w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 4 484 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową i pokrycie opłat
eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą
biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu. Mak-
symalna kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza. Gwarancja
czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 186 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu.
Wystawiona w EUR i PLN. Maksymalna
kwota odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze
zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
10 781 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą biu-
rowców Face 2 Face. Wystawiona w EUR.
Maksymalna kwota odpowiedzialności
w danym roku obowiązywania będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
177 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą biu-
rowców Face 2 Face. Wystawiona w EUR.
Maksymalna kwota odpowiedzialności
w danym roku obowiązywania będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
61
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Rondo 1 City Space -
GP Sp. z o.o. Sp.k.
RONDO 1 UG (haftun-
gsbeschränkt) & Co.
KG.
1 903 1.03.2031 Gwarancja korporacyjna udzielona na
zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu z 24.05.2015 r. dotycczące
najmu biura w Rondo 1.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
645 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową i pokrycie opłat eks-
ploatacyjnych, związana ze sprzedażą biu-
rowców Fuzja CDJ w Łodzi (część biurowa).
Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
379 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część
biurowa). Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
ft Für Investmentfonds
Mbh Sp. z o.o. Oddział
w Polsce
0 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj-
nych na powierzchnie biurowe, związane
ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni
(budynek GH) wchodzącego w skład kom-
pleksu Browary Warszawskie. Gwarancja
czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
ft Für Investmentfonds
Mbh Sp. z o.o. Oddział
w Polsce
3 349 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z: (i) umowy o pra-
ce wykończeniowe związane ze sprzedażą
biurowca Biura przy Warzelni (budynek
GH) wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie, oraz (ii) gwarancji
czynszowej na powierzchnie handlowe,
związane ze sprzedażą biurowca Biura przy
Willi (budynek GH) wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie. Gwaran-
cja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
ft Für Investmentfonds
Mbh Sp. z o.o. Oddział
w Polsce
0 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj-
nych na powierzchnie biurowe, związane
ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni
(budynek GH) wchodzącego w skład kom-
pleksu Browary Warszawskie. Gwarancja
czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Fianar Investments Sp.
z o.o.
Kaufland Polska Mar-
kety Sp. z o.o. Sp.j.
2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary umownej
wynikającej z umowy najmu lokalu w cen-
trum handlowym Kapelanka w Krakowie.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
A 19 Sp. z o.o. 26 088 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wynikające
z porozumienia dobrosąsiedzkiego zawar-
tego 4.07.2018 r. dla projektu Midpoint 71.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo - 138 Sp.
z o.o. Sp.k.
Projekt Echo - 137 Sp.
z o.o.
16 272 31.12.3000 Zabezpieczenie płatności podwyżki ceny-
wynikającej z umowy sprzedaży kwartału G
na Towarowej 22.
PKO Bank Polski S.A. Aquarius City Space
GP Sp. z o.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp. z o.o. 29 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca zobo-
wiązania z tytułu umowy najmu z 5.09.2018 r.
PKO Bank Polski S.A. Aquarius City Space
GP Sp. z o.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp. z o.o. 680 31.12.2023 Gwarancja bankowa wystawiona zabez-
pieczająca zobowiązania z umowy najmu
z 5.09.2018 r.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Barcarrota Sp. z o.o. 821 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca
zobowiązania z umowy najmu.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Tryton Business Park
Sp. z o.o.
1 211 31.12.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu zawartej 12.06.2018 r.
Wystawiona w EUR.
Razem 448 545
62
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
PKO BP S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp. z o.o. 28 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca
zobowiązania z tytułu umowy najmu
z 5 września 2018 r.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 155 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj-
nych, związane ze sprzedażą biurowca
Moje Miejsce (etap I).
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
513 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą biu-
rowców Face 2 Face. Wystawiona w EUR.
Maksymalna kwota odpowiedzialności
w danym roku obowiązywania będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
594 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część
biurowa). Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Nobilis City Space GP
Sp. z o.o. Sp.k.
Nobilis - Business
House sp. z o.o.
612 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania
wynikające z aneksu do umowy najmu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A. Echo Investment S.A. APAK Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
618 31.07.2023 Należyte wykonanie warunków umowy
najmu, które w szczególności obejmują
zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych,
roszczeń o zapłatę kar umownych, wpłatę
kaucji gwarancyjnej, ewentualnych odse-
tek. Gwarancja wystawiona w EUR.
PKO BP S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp. z o.o. 662 31.12.2023 Gwarancja bankowa wystawiona zabez-
pieczająca zobowiązania z umowy najmu
z 5 września 2018 r.
PKO BP S.A. Sagittarius - Projekt
Echo 113 Sp. z o.o.
Sp.k.
HiH Invest Real Estate
GmbH
666 31.05.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z umowy gwarancji czynszowej. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Santander Bank Polska
S.A.
Elektrownia RE Sp.
z o.o.
Miasto Łódź 695 18.10.2023 Gwarancja zapłaty dotycząca zasad
realizacji inwestycji drogowej polegającej
na budowie drogi 3KDD projektowanej
na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul.
Milionowej w Łodzi.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
754 30.04.2023 Zabezpieczenie zobowiązań
wynikających z umowy najmu zawartej
30 września 2020 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 785 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe i po-
krycia opłat eksploatacyjnych, związane
ze sprzedażą biurowca West 4 Business
Hub I.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Barcarrota Sp. z o.o. 796 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca
zobowiązania z umowy najmu.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
885 25.05.2023 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
umowę najmu City Space Management.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
962 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część
handlowa).
Gwarancja wystawiona w EUR.
63
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 985 21.12.2033 Bezwarunkowa i nieodwołalna gwarancja
pełnego, należytego i terminowego wyko-
nania wszystkich zobowiązań płatniczych
najemcy wynikających z umowy najmu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Tryton Business Park
Sp. z o.o.
1 126 31.12.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z umowy najmu zawartej 12 czerwca
2018 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 1 307 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu.
Maksymalna kwota odpowiedzialności
będzie ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu
wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobowią-
zania, które gwarancja zabezpiecza.
Gwarancja wystawiona w EUR i PLN.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 1 318 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj-
nych, związane ze sprzedażą biurowca
Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 2 028 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj-
nych, związane ze sprzedażą biurowca
Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Fianar Investments Sp.
z o.o.
Kaufland Polska Mar-
kety Sp. z o.o. Sp.k.
2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary
umownej wynikającej z umowy najmu
lokalu w centrum handlowym Kapelanka
w Krakowie.
Echo Investment S.A. Park Rozwoju III - Pro-
jekt Echo 112 Sp. z o.o.
Sp.k.
Kaufland Polska Mar-
kety Sp. z o.o. Sp.k.
2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary umow-
nej wynikającej z umowy najmu lokalu
w centrum handlowym Pasaż Opieńskiego
w Poznaniu.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 3 613 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy o prace
wykończeniowe związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstuc-
kgesellschaft mbH
&Co KG
3 715 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową i pokrycie opłat
eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą
biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część biu-
rowa). Gwarancja czynszowa wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
3 863 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową związaną ze sprze-
dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część
biurowa). Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 5 000 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe i po-
krycia opłat eksploatacyjnych, związane
ze sprzedażą biurowca West 4 Business
Hub I.
Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.
64
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 5 762 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe i po-
krycia opłat eksploatacyjnych, związane
ze sprzedażą biurowca West 4 Business
Hub I. Gwarancja czynszowa wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
5 929 11.03.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie handlowe,
związane ze sprzedażą biurowca Biura przy
Willi (budynek K) wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO BP S.A. 7 973 31.12.2026 Zabezpieczenie pokrycia dodatkowych
kwot wynikających z wakacji czynszowych
zaakceptowanych umów najmu dla zapew-
nienia wymaganego DSCR.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
ft für Investmentfonds
mbH
8 442 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży budynku Willa Schiele, wchodzącego
w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
8 668 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą biu-
rowców Face 2 Face. Wystawiona w EUR.
Maksymalna kwota odpowiedzialności
w danym roku obowiązywania będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 10 120 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
gwarancję czynszową i pokrycie opłat
eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą
biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu. Mak-
symalna kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz
ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza. Gwarancja
czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 12 115 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy o prace
wykończeniowe związane ze sprzedażą
biurowca West 4 Business Hub I.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. z o.o. IB 14 FIZAN 16 768 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowca West Link we Wrocławiu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
Fujitsu Technology
Solutions Sp. z o.o.
24 835 1.12.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań Projekt Echo 130 Sp. z o.o. jako
wynajmującego z tytułu kar umownych
wynikających z umowy najmu z dnia
31 stycznia 2020 r.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Santander Bank Polska
S.A.
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
25 000 30.10.2023 Gwarancja zabezpieczająca realizację
inwestycji towarzyszącej w ramach tzw.
specustawy mieszkaniowej - budowę szko-
ły podstawowej i jej przekazanie na rzecz
Miasta Stołecznego Warszawy.
65
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje finansowe wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
R4R Gdańsk Stocznia
Sp. z o.o.
26 000 18.09.2023 Gwarancja warunkowa zabezpieczająca
zwrot zaliczki wpłaconej przez kupującego
z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży
nieruchomości.
Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Wentel Sp. z o.o. 26 000 2.10.2023 Gwarancja warunkowa zabezpieczają-
ca zwrot zaliczki wpłaconej przez przez
spółkę z grupy Student Depot z tytułu
przedwstępnej umowy zakupu od grupy
Echo Investment nieruchomości w Gdań-
sku.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
A 19 Sp. z o.o. 28 139 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wynikające
z porozumienia dobrosąsiedzkiego zawar-
tego 4 lipca 2018 r. dla projektu Midpoint
71.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 33 186 31.12.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży budynku West 4 Business Hub I.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Arena Sp. o.o. PKO BP S.A. 46 899 20.12.2024 Gwarancja zapewniająca utrzymanie
wskaźnika obsługi długu. Gwarancja wy-
stawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 51 589 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Bramie
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 52 399 21.11.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowca Moje Miejsce (etap I).
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
104 796 23.02.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowców Face 2 Face.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Razem
531 300
66
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe
wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Sopockie Towarzystwo
Ubezpieczeń ERGO
Hestia S.A
Projekt Echo - 138 Sp.
z o.o. Sp.k.
Veolia Energia Warsza-
wa S.A.
3 500 27.05.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających
z wykonania Umowy przekładki ciepłocią-
gu Warszawa, ul. Towarowa 22.
Echo Investment S.A. Echo-Arena sp. z o.o. PKO Bank Polski S.A. 49 598 20.12.2024 Zabezpieczenie pokrycia przekroczenia
kosztów realizacji projektu.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.à r.l. 95 396 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Bramie,
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie. Gwarancja wystawiona
w EUR.
Generali Towarzystwo
Ubezpieczeń S.A.
Echo Investment S.A. Miasto stołeczne
Warszawa
2 925 31.12.2025 Gwarancja należytego wykonania umowy
dotyczącej budowy drogi 2KDD.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
ft Für Investmentfonds
Mbh Sp. z o.o. Oddział
w Polsce
169 072 5.08.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy sprzeda-
ży biurowca Biura przy Warzelni (budynek
GH), wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Sopockie Towarzystwo
Ubezpieczeń ERGO
Hestia S.A
Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 6 232 6.10.2026 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości, związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce I w Warszawie.
Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis - Business
House sp. z o.o.
40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane
związane z obiektem biurowym Nobilis we
Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Opolska Business Park
Sp. z o.o. Sp.k.
EPP Office O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
39 674 21.12.2026 Gwarancja korporacyjna dotycząca
zobowiązań pieniężnych wynikających
z gwarancji budowlanej.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Symetris - Grupa Echo
Sp. o.o. Sp.k.
EPP Office - Symetris
Business Park Sp.
z o.o.
17 703 21.12.2026 Gwarancja korporacyjna dotycząca
zobowiązań pieniężnych wynikających
z gwarancji budowlanej.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp.
z o.o.
A4 Business Park Sp.
z o.o.
23 914 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca A4 Business Park III
w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Opolska Business Park
Sp. z o.o. Sp.k.
EPP Office O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
37 827 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca O3 Business Campus
II w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Opolska Business Park
Sp. z o.o. Sp.k.
EPP Office O3 Busi-
ness Campus III Sp.
z o.o.
35 074 9.08.2028 Gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. zabezpiecza-
jąca gwarancję budowlaną związaną ze
sprzedażą biurowca O3 Business Campus
III w Krakowie. Gwarancja wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 90 319 31.03.2030 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
umowę sprzedaży biurowca Midpoint 71
we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp. z o.o. 124 643 28.05.2030 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości, związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce I w Warszawie.
67
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe
wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.à r.l. 163 550 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy gwa-
rancji jakości budynku związanej z umową
sprzedaży projektu Biura przy Bramie
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
ft Für Investmentfonds
Mbh Sp. z o.o. Oddział
w Polsce
200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku, związanej ze sprzedażą
biurowca Biura przy Warzelni (budynek
GH), wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
ft Für Investmentfonds
Mbh Sp. z o.o. Oddział
w Polsce
9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą budynku
Willa Schielego, wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 82 498 20.01.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą budynku
West 4 Business Hub I.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą biurowca
Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego
w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Tal Poland Sp. z o.o. 90 353 30.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą biurowca
Moje Miejsce II. Maksymalna kwota odpo-
wiedzialności będzie ulegać sukcesywne-
mu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem
się kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
30 864 30.06.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy o prace
wykończeniowe związanej ze sprzedażą
biurowców Fuzja CDJ. Gwarancja wysta-
wiona w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 179 242 30.09.2032 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-
ca gwarancję jakości budynku związaną
ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we
Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
103 221 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowców Fuzja CD.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
9 717 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowca Fuzja J.
68
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe
wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
302 747 22.10.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzeda-
żą biurowców Face2Face. Wystawiona
w PLN. Maksymalna kwota odpowie-
dzialności będzie ulegać sukcesywnemu
zmniejszeniu, tj. od 22 grudnia 2025 do
kwoty 201,409,247.00 PLN, od 22 grudnia
2026 do kwoty 123,224,353.00 PLN; od
22 grudnia 2028 do kwoty 98,760,259.00
PLN; od 22 grudnia 2030 do kwoty
78,663,658.00 PLN.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
28 038 31.12.2023 "Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowców Fuzja CDJ wchodzących
w skład kompleksu Fuzja.
Gwarancja wystawiona w EUR."
Razem
2 032 362
Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe
2 480 907
69
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Tesco (Polska) Sp.
z o.o.
0 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-
ca wykonanie zobowiązań dotyczących
zapewnienia pierwszeństwa najmu po-
wierzchni w nowym centrum handlowym
i wynikających z przedwstępnej umowy
sprzedaży nieruchomości zawartej 30 lipca
2019 r. Ze względu na ustalenia biznesowe
i prawne, gwarancja nie ma górnej granicy
potencjalnej odpowiedzialności.
Santander Bank Polska
S.A.
Galeria Libero - Projekt
Echo 120 Sp. z o.o.
Sp.k.
Miasto Katowice 758 10.05.2023 Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa-
rancji jakości za zobowiązania wynikające
z zawartej 16 czerwca 2016 r. umowy doty-
czącej realizacji inwestycji drogowej.
Generali Towarzystwo
Ubezpieczeń S.A.
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
2 925 31.12.2025 Gwarancja należytego wykonania umowy
dotyczącej budowy drogi 2KDD.
Sopockie Towarzystwo
Ubezpieczeń ERGO
Hestia S.A.
Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 sp. z o.o. 6 232 6.10.2026 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości, związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce I w Warszawie.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
ft für Investmentfonds
mbH Sp. z o.o.
9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą budynku
Willa Schielego, wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
9 717 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowca Fuzja J.
Echo Investment S.A. Symetris - Grupa Echo
Sp. z o.o.
EPP Office – Syme-
tris Business Park Sp.
z o.o.
17 905 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca Symetris II w Łodzi.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Symetris - Grupa Echo
Sp. z o.o.
EPP Office – Syme-
tris Business Park Sp.
z o.o.
19 095 21.12.2026 Gwarancja korporacyjna dotycząca
zobowiązań pieniężnych wynikających
z gwarancji budowlanej.
Gwarancja wystawiona w EUR."
Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp.
z o.o. Sp.k.
A4 Business Park Sp.
z o.o.
25 795 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca A4 Business Park III
w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
30 242 31.12.2023 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy sprze-
daży biurowców Fuzja CDJ wchodzących
w skład kompleksu Fuzja.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
33 291 30.06.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy o prace
wykończeniowe związanej ze sprzedażą
biurowców Fuzja CDJ.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
EPP Office - O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
37 832 9.08.2028 Gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. zabezpiecza-
jąca gwarancję budowlaną związaną ze
sprzedażą biurowca O3 Business Campus
III w Krakowie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo
117 Sp. z o.o. Sp.k.
Echo Investment S.A. 40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane
związane z obiektem biurowym Nobilis we
Wrocławiu.
70
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
EPP Office - O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
40 801 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca O3 Business Campus
II w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji
jest gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Opolska Bu-
siness Park Sp. z o.o.
Sp.k.
EPP Office - O3 Busi-
ness Campus Sp. z o.o.
42 793 21.12.2026 "Gwarancja korporacyjna dotycząca
zobowiązań pieniężnych wynikających
z gwarancji budowlanej.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. ZAM - Projekt Echo 127
Sp. z o.o. Sp.k.
Tryton Business Park
Sp. z o.o.
44 639 21.12.2026 Gwarancja korporacyjna dotycząca
zobowiązań pieniężnych wynikających
z gwarancji budowlanej.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Arena Sp. o.o. PKO BP S.A. 49 598 20.12.2024 Zabezpieczenie pokrycia przekroczenia
kosztów realizacji projektu.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Sp. z o.o. 82 498 20.01.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą budynku
West 4 Business Hub I.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z gwarancji jakości
budynku, związanej ze sprzedażą biurowca
Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego
w skład kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 97 422 31.03.2030 "Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca
umowę sprzedaży biurowca Midpoint 71
we Wrocławiu.
Gwarancja wystawiona w EUR."
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 102 897 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Bramie,
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie. Gwarancja wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co. KG
103 221 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowców Fuzja CD.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 sp. z o.o. 124 643 28.05.2030 Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości, związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce I w Warszawie.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy gwa-
rancji jakości budynku związanej z umową
sprzedaży projektu Biura przy Bramie
wchodzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp. z o.o. 179 242 30.09.2032 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-
ca gwarancję jakości budynku związaną
ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we
Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
ft für Investmentfonds
mbH Sp. z o.o.
182 367 5.08.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-
bowiązań wynikających z umowy sprzeda-
ży biurowca Biura przy Warzelni (budynek
GH), wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
71
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione
przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
Westinvest Gesellscha-
ft für Investmentfonds
mbH Sp. z o.o.
200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku, związanej ze sprzedażą
biurowca Biura przy Warzelni (budynek
GH), wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
Sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Investments
Sp. z o.o.
302 747 22.10.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowców Face2Face. Maksymalna kwota
odpowiedzialności będzie ulegać sukce-
sywnemu zmniejszeniu.
Razem
2 046 467
Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe,
wystawione przez Echo Investment S.A. na 31 grudnia 2022 r.
[tys. PLN]
2 577 764
72
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych
przez Echo Investment S.A. w 2023 r. [tys. PLN]
Zmiana Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość
Termin
ważności Tytułem
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
PKO Bank Polski
S.A.
7 957 31.03.2023 Zabezpieczenie pokrycia dodatkowych
kwot wynikających z wakacji czynszo-
wych zaakceptowanych umów najmu
dla zapewnienia wymaganego DSCR.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
Westinvest
Gesellschaft Für
Investmentfonds
Mbh Sp. z o.o.
Oddział w Polsce
26 000 31.03.2023 Gwarancja warunkowa zabezpieczająca
zwrot zaliczki wpłaconej przez przez
spółkę z grupy Student Depot z tytu-
łu przedwstępnej umowy zakupu od
grupy Echo Investment nieruchomości
w Gdańsku.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt 16 - Grupa
Echo Sp. z o.o. S.K.A.
R4R Gdańsk
Stocznia Sp.
z o.o.
26 000 13.04.2023 Gwarancja warunkowa zabezpieczająca
zwrot zaliczki wpłaconej przez kupu-
jącego z tytułu umowy przedwstępnej
sprzedaży nieruchomości.
Wygaśnięcie Santander Bank
Polska S.A. Centrum
trade, finance i kre-
dytów, Zespół obsługi
gwarancji
Galeria Libero -
Projekt Echo 120 Sp.
z o.o. Sp.k.
Miasto Katowice 758 10.05.2023 Zabezpieczenie z tytułu rękojmi i gwa-
rancji jakości za zobowiązania wynikają-
ce z zawartej 16.06.2016 r. umowy doty-
czącej realizacji inwestycji drogowej.
Wygaśnięcie PKO BP S.A. Sagittarius - Grupa
Echo Sp. o.o. Sp.k.
HIH Invest Real
Estate iGMBH
665 31.05.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z umowy gwarancji czynszowej.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie Bank Pekao S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo 115 Sp.
z o.o. Sp.k.
APAK Grund-
stücksgesellscha-
ft mbH & Co. KG
617 31.07.2023 Należyte wykonanie warunków umowy
najmu, które w szczególności obejmują
zapłatę czynszu, opłat eksploatacyjnych,
roszczeń o zapłatę kar umownych, wpła-
tę kaucji gwarancyjnej, ewentualnych
odsetek. Gwarancja wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie Santander Bank
Polska S.A.Centrum
trade, finance i kre-
dytów, Zespół obsługi
gwarancji
Elektrownia RE Sp.
z o.o.
Miasto Łódź 796 18.10.2023 Gwarancja zapłaty dotyczaca zasad re-
alizacji inwestycji drogowej polegajacej
na budowie drogi 3KDD projektowanej
na odcinku od ul. Tymienieckiego do
ul.Milionowej w Łodzi.
Wygaśnięcie Santander Bank
Polska S.A.Centrum
trade, finance i kre-
dytów, Zespół obsługi
gwarancji
Elektrownia RE Sp.
z o.o.
Miasto Łódź 695 18.10.2023 Gwarancja zapłaty dotycząca zasad re-
alizacji inwestycji drogowej polegającej
na budowie drogi 3KDD projektowanej
na odcinku od ul. Tymienieckiego do ul.
Milionowej w Łodzi.
Wygaśnięcie Santander Bank
Polska S.A.Centrum
trade, finance i kre-
dytów, Zespół obsługi
gwarancji
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
25 000 30.10.2023 Gwarancja zabezpieczająca realizację
inwestycji towarzyszącej w ramach tzw.
specustawy mieszkaniowej - budowę
szkoły podstawowej i jej przekazanie na
rzecz Miasta Stołecznego Warszawy.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 PH5 Sp.
z o.o.
52 295 21.11.2023 "Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Moje Miejsce (etap
I).
Gwarancja wystawiona w EUR."
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
Fujitsu Technolo-
gy Solutions Sp.
z o.o.
24 786 1.12.2023 "Zabezpieczenie należytego wykona-
nia zobowiązań Projekt Echo 130 Sp.
z o.o. jako wynajmującego z tytułu kar
umownych wynikających z umowy
najmu z dnia
31.01.2020 r.
Gwarancja wystawiona w EUR."
Wygaśnięcie PKO Bank Polski S.A. Aquarius City Space
GP Sp. z o.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp.
z o.o.
29 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca
zobowiązania z tytułu umowy najmu
z 5.09.2018 r.
Wygaśnięcie PKO Bank Polski S.A. Aquarius City Space
GP Sp. z o.o. Sp.k.
Aquarius SR Sp.
z o.o.
680 31.12.2023 Gwarancja bankowa wystawiona
zabezpieczająca zobowiązania z umowy
najmu z 5.09.2018 r.
73
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych
przez Echo Investment S.A. w 2023 r. [tys. PLN]
Zmiana Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość
Termin
ważności Tytułem
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Barcarrota Sp.
z o.o.
821 31.12.2023 Gwarancja bankowa zabezpieczająca
zobowiązania z umowy najmu.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Tryton Business
Park Sp. z o.o.
1 211 31.12.2023 Zabezpieczenie zobowiązań wyni-
kających z umowy najmu zawartej
12.06.2018 r. Wystawiona w EUR.
Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.
z o.o.
FARKAS Grund-
stücksgesellscha-
ft mbH & Co. KG
28 038 31.12.2023 "Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowców Fuzja CDJ wcho-
dzących w skład kompleksu Fuzja.
Gwarancja wystawiona w EUR."
Przedłużenie Echo Investment S.A. Park Rozwoju III -
Grupa Echo Sp. z o.o.
Sp.k.
Kaufland Polska
Markety Sp. z o.o.
Sp.k.
2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary
umownej wynikającej z umowy najmu
lokalu w centrum handlowym Pasaż
Opieńskiego w Poznaniu.
Przedłużenie Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment Sp. z o.o.
Huramitell Invest-
ments Sp. z o.o.
822 30.04.2024 "Zabezpieczenie zobowiązań wyni-
kających z umowy najmu zawartej
30.09.2020 r.
Gwarancja wystawiona w EUR."
Przedłużenie Santander Bank
Polska S.A.Centrum
trade, finance i kre-
dytów, Zespół obsługi
gwarancji
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
25 000 30.10.2024 Gwarancja zabezpieczająca realizację
inwestycji towarzyszącej w ramach tzw.
specustawy mieszkaniowej - budowę
szkoły podstawowej i jej przekazanie na
rzecz Miasta Stołecznego Warszawy.
Przedłużenie Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments Sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland Sp.
z o.o.
1 044 31.12.2024 Bezwarunkowa i nieodwołalna gwaran-
cja pełnego, należytego i terminowego
wykonania wszystkich zobowiązań płat-
niczych najemcy wynikających z umowy
najmu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Przedłużenie Echo Investment S.A. Symetris - Grupa Echo
Sp. o.o. Sp.k.
EPP Office -
Symetris Business
Park Sp. o.o.
17 703 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca Symetris II w Łodzi.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Udzielenie Sopockie Towarzy-
stwo Ubezpieczeń
ERGO Hestia S.A
Projekt Echo - 138 Sp.
z o.o. Sp.k.
Veolia Energia
Warszawa S.A.
3 500 27.05.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z wykonania Umowy przekładki
ciepłociągu Warszawa, ul. Towarowa 22.
Udzielenie PKO Bank Polski
S.A Dep. Bank. Mię-
dzynarodowej i finan-
sowania handlu. Biuro
finansowania handlu
Zespół Gwarancji
Echo Investment S.A. APAK Grund-
stücksgesellscha-
ft mbH & Co. KG
674 10.08.2024 "Gwarancja należytego wykonanie wa-
runków Umowy Najmu, które w szcze-
gólności obejmuje zapłatę czynszu,
opłat eksploatacyjnych, roszczeń
o zapłatę kar umownych, wpłatę kaucji
gwarancyjnej, ewentualnych odsetek do
umowy najmu powierzchni."
Udzielenie Echo Investment S.A. R4R Warszawa Opa-
czewska S.o. z o.o.
Blue Parking Sp.
z o.o.
45 130 20.01.2025 Gwarancja za wykonanie zobowiązań
z umowy przedwstępnej zakupu nieru-
chomości przy ul. Opaczewskiej.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Tal Poland Sp.
z o.o.
170 4.08.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe,
związane ze sprzedażą biurowca Moje
Miejsce II. Wystawiona w EUR i PLN.
Maksymalna kwota odpowiedzial-
ności będzie ulegać sukcesywnemu
zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się
kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
74
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych
przez Echo Investment S.A. w 2023 r. [tys. PLN]
Zmiana Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent Wartość
Termin
ważności Tytułem
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Tal Poland Sp.
z o.o.
1 118 4.08.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe,
związane ze sprzedażą biurowca Moje
Miejsce II. Wystawiona w EUR i PLN.
Maksymalna kwota odpowiedzial-
ności będzie ulegać sukcesywnemu
zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się
kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Tal Poland Sp.
z o.o.
37 433 30.04.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży Moje Miejsce II oraz poro-
zumienia dodatkowego. Wystawiona
w EUR.
Udzielenie Echo Investment S.A. Rondo 1 City Space -
GP Sp. z o.o. Sp.k.
RONDO 1 UG
(haftungsbe-
schränkt) & Co.
KG.
1 903 1.03.2031 Gwarancja korporacyjna udzielona na
zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z umowy najmu z 24.05.2015 r.
dotyczące najmu biura w Rondo 1.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo 122 Sp.
z o.o. S.K.A.
Tal Poland Sp.
z o.o.
90 353 30.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku, związanej ze sprzedażą
biurowca Moje Miejsce II. Maksymalna
kwota odpowiedzialności będzie ulegać
sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze
zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,
które gwarancja zabezpiecza.
Udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Echo - 138 Sp.
z o.o. Sp.k.
Projekt Echo -
137 Sp. z o.o.
16 272 31.12.3000 Zabezpieczenie płatności podwyżki ceny
wynikającej z umowy sprzedaży kwarta-
łu G na Towarowej 22.
75
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Noty objaśniające
do jednostkowego
rachunku zysków i strat
Przychody ze sprzedaży – struktura rzeczowa
– rodzaje działalności [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Przychody z tytułu umów z klientami 123 365 338 055
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej 3 341 21 655
Usługi realizacji inwestycji 73 545 75 724
- w tym: od jednostek powiązanych 64 701 75 724
od jednostek zależnych 29 220 51 028
od jednostek współkontrolowanych 35 481 24 696
Sprzedaż działek 41 169 289
- w tym: od jednostek powiązanych - 169 289
od jednostek zależnych - 169 289
Usługi prawne, księgowe, konsultingowe i informatyczne 1 720 2 156
- w tym: od jednostek powiązanych 1 247 2 156
od jednostek zależnych 1 200 2 156
od jednostek współkontrolowanych 47 -
Usługi finansowe, marketingowe, zabezpieczeń i pozostałe przychody 44 718 69 231
- w tym: od jednostek powiązanych 34 008 59 909
od jednostek zależnych 32 953 58 095
od jednostek współkontrolowanych 1 055 1 814
Przychody z tytułu najmu 9 383 15 680
Usługi najmu 9 383 15 680
- w tym: od jednostek powiązanych 614 1 130
od jednostek zależnych 614 1 130
Przychody ze sprzedaży razem 132 748 353 735
- w tym: od jednostek powiązanych 100 570 308 208
od jednostek zależnych 63 987 281 698
od jednostek współkontrolowanych 36 583 26 510
NOTA 16A
Spółka nie zawierała umów z jednostkami powiązanymi na
warunkach innych niż rynkowe. Umowy dotyczące istotnych
transakcji z jednostkami powiązanymi realizowane w 2023 r.
Spółka zaprezentowała w dodatkowych objaśnieniach.
76
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 16B
Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu
do głównych grup przychodów, które umożliwią
użytkownikom sprawozdań finansowych zapoznanie
się z charakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz
niepewnościami związanymi z przychodami i przepływami
pieniężnymi wynikającymi z zawartych umów.
Przychody związane z działalnością deweloperską
– sprzedaż powierzchni mieszkaniowej
i komercyjnej
Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia zobo-
wiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie do
wykonania świadczenia uznaje się za spełnione, w chwili
wydania kupującemu nieruchomości, które na stępuje na
podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru
wyłącznie po zakończeniu pro cesu budowlanego nieru-
chomości i otrzymaniu po zwolenia na użytkowanie, a tak-
że pod warunkiem dokonania przez kupującego 100%
wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości. Umowy
zawarte w ramach tej grupy przychodów nie zawierają
elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie
Spółki, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu
finansowania. W związku z taką charakterystyką umów,
Spółka, co do zasady, nie wykazuje należności bądź in-
nych sald aktywów z tytułu umów związanych z tą grupą
przychodów. Zobowiązania z tytułu umów odzwierciedlają
wpłacone krótkoterminowe zaliczki dokonane przez klien-
tów. Poniższa tabela prezentuje zmiany w saldzie zobowią-
zań z tytułu umów w odniesieniu do tej grupy przychodów.
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki – stan na początek okresu 5 13 671
Zwiększenia – wpłaty 22 539 7 989
Ujęte jako przychody w okresie (2 656) (21 655)
– w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych zaliczek na początek okresu (5) (13 671)
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki – stan na koniec okresu 19 888 5
Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości
związanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy
sprzedaży powierzchni mieszkaniowych i komercyjnych
wynikająca z umów podpisanych na dzień bilansowy 31
grudnia 2023 r. wynosi 587 186 tys. zł, z czego do dnia
bilansowego Spółka otrzymała zaliczki w kwocie 19 888
tys. zł. Przychody te zostaną rozpoznane w momencie
wydania kupującym nieruchomości, po zakończeniu budo-
wy i uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych,
co następuje średnio po okresie ok. 1 do 3 miesięcy po
zakończeniu budowy.
77
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Przychody związane z działalnością deweloperską
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Projekt
Oczekiwany
termin zakończenia
budowy
Całkowita
oczekiwana wartość
projektu
Łączna wartość
przychodów do ujęcia
w przyszłości zwią-
zanych z zawartymi
zobowiązaniami do
wykonania umowy
Otrzymane
zaliczki
Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 247 934 -
Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 117 182 121 -
Empark, Warszawa projekt w realizacji 586 131 586 131 19 888
Razem 733 560 587 186 19 888
Przychody związane z działalnością deweloperską
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Projekt
Oczekiwany
termin zakończenia
budowy
Całkowita
oczekiwana wartość
projektu
Łączna wartość
przychodów do ujęcia
w przyszłości zwią-
zanych z zawartymi
zobowiązaniami do
wykonania umowy
Otrzymane
zaliczki
Osiedle Bonarka Living I, Kraków projekt zakończony 69 371 - -
Osiedle Jarzębinowe VIII, Łódź projekt zakończony 40 729 - -
Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 249 941 -
Grota - Roweckiego 111 etap III projekt zakończony 16 215 - -
Nasze Jeżyce, Poznań projekt zakończony 57 997 66 -
Nasze Jeżyce II, Poznań projekt zakończony 64 554 25 -
Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 116 937 2 558 -
Ogrody Graua, Wrocław projekt zakończony 44 750 35 -
pozostałe projekty 11 11 5
Razem 440 813 3 636 5
Przychody z usług realizacji inwestycji
W ramach usług realizacji inwestycji Spółka świadczy
usługi przygotowania i organizacji procesu inwestycyjne-
go w odniesieniu do projektów deweloperskich, których
właścicielem są inne podmioty, w większości jednostki
zależne. W ramach swych obowiązków Spółka podejmuje
się wykonania czynności doradczych, zarządczych, praw-
nych oraz innych czynności niezbędnych do zarządzania
realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie
inwestycji, organizację i obsługę przetargów na roboty
budowlane, nadzór i koordynacje robót budowlanych oraz
obsługę klientów. Spółka ujmuje przychody w momencie
spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia, tj.
w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie wynikające
z zawartych umów jest stałe i należne Spółce miesięcznie.
Ponadto, w ocenie Spółki, zawarte umowy nie zawiera-
ją istotnego elementu finansowania. W związku z taką
charakterystyką podpisanych umów nie występują istot-
ne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza
należnościami handlowymi (patrz nota 9).
Pozostałe przychody osiągane przez Spółkę
Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie
usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie
nieruchomości, świadczenia usług księgowych, prawnych,
konsultingowych, informatycznych, finansowych, mar-
ketingowych i pozostałych, z których większość realizo-
wana jest na rzecz podmiotów powiązanych w ramach
działalności holdingowej Echo Investment S.A.. Spółka
ujmuje przychody w momencie spełnienia zobowiąza-
nia do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych umów
– w momencie zakończenia danego rodzaju usługi (np.
podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w wyniku
78
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Przychody ze sprzedaży
– subleasing [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Usługi najmu 6 935 5 849
Przychody z usług najmu razem 6 935 5 849
Przychody ze sprzedaży
– struktura terytorialna [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Kraj 132 748 353 735
– w tym: od jednostek powiązanych 100 570 308 208
Zagranica - -
– w tym: od jednostek powiązanych - -
Przychody netto ze sprzedaży produktów razem 132 748 353 735
– w tym: od jednostek powiązanych 100 570 308 208
NOTA 16D
NOTA 16C
świadczenia usługi pośrednictwa w zakresie nieruchomo-
ści) albo w okresie świadczenia danego rodzaju usług (np.
w okresie świadczenia usług prowadzania ksiąg rachun-
kowych, usług marketingowych, doradztwa, prawnych
czy zarządzania nieruchomościami). W większości przy-
padków usługi realizowane są w okresach miesięcznych
i tak rozliczane oraz należne jest wynagrodzenie Spółki.
Dla części umów (np. pośrednictwa w zakresie nierucho-
mości), wynagrodzenie wynikające z zawartych umów
zawiera element zmienny, jednakże z charakteru tych
umów wynika, że Spółka ma prawo do wynagrodzenia
dopiero w momencie wykonania zobowiązania umowne-
go, co skutkuje faktem, że wynagrodzenie zmienne jest
znane w momencie ujęcia przychodu, a jego wartość nie
ulega później zmianom. Ponadto, w ocenie Spółki, zawar-
te umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania.
W związku z taką charakterystyką podpisanych umów nie
występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu
umów, poza należnościami handlowymi (patrz nota 10).
79
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 17A
Koszty operacyjne według rodzaju [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Amortyzacja 8 112 10 024
Zużycie materiałów i energii 3 261 6 491
Usługi obce w tym: 129 920 106 217
- budowlane 53 859 20 105
- doradcze 21 484 25 563
- najmu 7 629 11 491
- koszty sprzedaży 1 634 4 275
Podatki i opłaty 5 837 5 339
Wynagrodzenia 44 656 56 394
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 8 173 11 174
Pozostałe koszty rodzajowe (z tytułu) w tym: 9 993 7 688
- podróże służbowe - 1 109
- inne 9 993 6 579
Koszty według rodzaju razem 209 952 203 327
Zmiana stanu zapasów produktów (13 339) 149 487
Koszty wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki (wielkość ujemna) - -
Koszty administracyjne związane z projektami* (15 562) (22 844)
Koszty sprzedaży (wielkość ujemna)* (12 539) (18 698)
Koszty ogólnego zarządu (wielkość ujemna)* (94 284) (73 599)
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów 74 228 237 673
* W kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu Spółka prezentuje koszty świadczeń pracowniczych i amortyzacji.
80
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Pozostałe przychody operacyjne [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Rozwiązane rezerwy 1 355 -
- na przewidywane koszty 1 355 -
Pozostałe, w tym: 26 8 284
- kary umowne i odszkodowania - -
- zysk ze sprzedaży wierzytelności - 94
- przychody ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych 26 8 190
- pozostałe - -
Odsetki z tytułu pożyczek i obligacji 47 115 84 016
Od jednostek powiązanych, w tym: 47 115 83 984
- od jednostek zależnych 47 115 70 391
- od jednostek współkontrolowanych - 13 593
Odpis na pożyczkach i obligacjach 2 073 6 399
- pożyczek i obligacji 2 073 6 399
Pozostałe odsetki 1 589 523
Od pozostałych jednostek 1 589 523
Zysk ze zbycia udziałów 469 6 612
Pozostałe przychody operacyjne razem 52 627 105 834
NOTA 18A
Pozostałe przychody operacyjne
z tytułu dywidend i udziałów w zyskach [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Od jednostek powiązanych, w tym: 178 024 177 982
– od jednostek zależnych 178 024 177 982
Przychody operacyjne z tytułu dywidend i udziałów w zyskach razem 178 024 177 982
NOTA 18B
81
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Pozostałe koszty operacyjne [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Utworzone rezerwy 1 130 4 525
- na przewidywane koszty - 4 073
- z tytułu należności 1 130 452
Pozostałe, w tym: 8 326 1 917
- darowizny 380 1 207
- koszty ze sprzedaży ` 1 403 -
- kary umowne 7 83
- pozostałe 6 536 627
Aktualizacja wartości inwestycji, w tym: - 24 148
-udziałów - 24 148
Pozostałe koszty operacyjne razem 9 456 30 590
NOTA 18C
Inne przychody finansowe [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Aktualizacja wartości pożyczek, kredytów i obligacji - -
Pozostałe 226 740
Inne przychody finansowe razem 226 740
NOTA 19A
Po przeglądzie należności z tytułu pożyczek i obligacji, na
podstawie prognozowanych i obecnych wyników i prze-
pływów pieniężnych pożyczkobiorców, Spółka oszacowała
wielkości oczekiwanych strat dla poszczególnych poży-
czek i obligacji. W poprzednich okresach Spółka doko-
nała odpis na 31 grudnia 2022 r. jego wysokość wyniosła
23,2 mln zł., natomiast na 31 grudnia 2023 r. wynosi
16,1 mln zł.
82
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Koszty finansowe z tytułu odsetek [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Odsetki i aktualizacja wartości kredytów, obligacji i pożyczek
- dla jednostek zależnych 12 796 13 123
- dla innych jednostek 127 450 133 011
140 246 146 134
Pozostałe odsetki
- dla innych jednostek 30 7
30 7
Od leasingu
- dla innych jednostek 4 504 3 930
4 504 3 930
Koszty finansowe z tytułu odsetek razem 144 780 150 071
NOTA 19B
Na 31 grudnia 2022 nie aktywowano kosztów finansowa-
nia zewnętrznego a na 31 grudnia 2023 r. kwota kosztów
finansowania zewnętrznego aktywowanych do wartości
zapasów wyniosła 3 254 tys. zł (stopa kapitalizacji 2,07%)
Inne koszty finansowe [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Pozostałe, w tym: 10 518 9 898
- prowizje 9 103 9 898
- inne 1 415 -
Inne koszty finansowe razem 10 518 9 898
NOTA 19C
83
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zysk / (strata) z tytułu pochodnych instrumentów [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Zysk / strata z zamknięcia - pochodnych instrumentów na kursie walut 16 555 7 268
- IRS 16 555 7 268
Aktualizacja wartości pochodnych instrumentów, w tym: (1 983) (577)
- IRS (1 983) (577)
Zysk / (strata) z tytułu pochodnych instrumentów razem 14 572 6 691
NOTA 20A
Zysk / (strata) z tytułu różnic kursowych [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Różnice kursowe 24 925 (1 906)
- zrealizowane 4 807 54
- niezrealizowane 20 118 (1 960)
Zysk / (strata) z tytułu różnic kursowych razem 24 925 (1 906)
NOTA 20B
84
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Zysk brutto 41 755 99 712
Podatek dochodowy według stawek krajowych 19% 7 934 18 945
Otrzymane dywidendy (27 796) (24 605)
Wypłata z zysku spółek komandytowych (6 029) (9 212)
Strata podatkowa (1 078) -
Koszty reprezentacji oraz inne przychody i koszty NKUP w trakcie roku 19 956 14 494
Rezerwa na przewidywane koszty (504) 774
Wycena udziałów podmiotu zależnego, która stanowi różnice trwałą (89) 4 588
Odpisy aktualizujące wartość należności,pożyczek udzielonych i obligacji obję-
tych, z tytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku dochodowego
(17) (869)
Korekta z lat ubiegłych wykazana w wyniku (roku bieżącego) (863) (4 611)
Zmiana wyceny pozostałych pozycji (13) (4)
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego (8 499) (500)
NOTA 21A
Podatek dochodowy odroczony, termin realizacji [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
- przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy (6 946) (20 322)
- przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy (3 629) 218
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego
- przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy - -
- przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy 5 948 7 709
Razem (4 627) (12 396
NOTA 21B
85
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Podatek dochodowy odroczony [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego (-)
instrumenty finansowe (1 784) (2 161)
należności z tytułu pożyczek (20 986) (23 092)
zobowiązania z tytułu pożyczek (513) -
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (2 357) -
leasing - aktywo (11 976) (11 156)
leasing - zobowiązanie - -
pozostałe (1 346) (2 866)
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego (+)
nieruchomości inwestycyjne 513 513
zobowiązania z tytułu pożyczek - 1 932
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji - 1 932
strata podatkowa 15 897 3 420
zapasy 3 362 4 667
udziały i akcje 1 636 1 636
leasing - zobowiązanie 12 927 12 779
pozostałe - -
Razem (4 627) (12 396)
instrumenty finansowe (1 784) (2 161)
nieruchomości inwestycyjne 513 513
należności z tytułu pożyczek (20 986) (23 092)
zobowiązania z tytułu pożyczek (513) 1 932
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (2 357) 1 932
strata podatkowa 15 897 3 420
zapasy 3 362 4 667
udziały i akcje 1 636 1 636
leasing - aktywo (11 976) (11 156)
leasing - zobowiązanie 12 927 12 779
pozostałe (1 346) (2 866)
NOTA 21C
86
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 22
Wypracowany przez Echo Investment S. A. w 2022 r.
zysk netto wynoszący 100 212 tys zł został uchwałą dnia
29 czerwca 2023 r. częściowo przeznaczony do podziału
między akcjonariuszy Spółki w kwocie 90 792 tys. zł i czę-
ściowo przeznaczony na Fundusz Dywidendowy w kwocie
9 420 tys zł.
Sprawozdanie finansowe „Echo Investment” S.A. za
2022 r. zostało zatwierdzone uchwałą ZWZA z dnia 29
czerwca 2023 r.
Zysk wypracowany przez „Echo Investment” S. A.
w 2023 r. proponuje się włączyć do podziału pomiędzy
akcjonariuszy.
Zgodnie z uchwałą ZWZA EI SA wypłaciło akcjonariuszom
dywidendę w wysokości 90 791 928,04 zł, co stanowiło
kwotę 0,22 zł na jedną akcję. Zaliczka Dywidenda w kwo-
cie 90 791 928,04 została wypłacona przez Spółkę 10
listopada 2023 r.
Podział zysku
Obciążenie podatkowe ujęte w zysku lub stracie [tys. PLN]
31.12.2023 31.12.2022
Bieżący podatek dochodowy
- bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego 486 3 554
- korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych (745) 226
Odroczony podatek dochodowy
- związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych (8 240) (4 280)
Obciążenie podatkowe wykazane w zysku lub stracie razem (8 499) (500)
NOTA 21D
87
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Noty objaśniające do
rachunku przepływów
pieniężnych
Środki pieniężne przyjęte do rachunku
przepływów pieniężnych [tys. PLN]
1.01.2023-
31.12.2023
1.01.2022-
31.12.2022
Stan na początek okresu, w tym 116 073 74 239
- środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne 116 073 74 239
Stan na koniec okresu 105 086 116 073
- środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne 105 086 116 073
NOTA 23A
Spółka w działalności inwestycyjnej wykazuje odsetki od
udzielonych pożyczek.
W sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w ramach
działalności finansowej leasingobiorca klasyfikuje:
− płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami.
Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyfikuje:
− opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego,
− opłaty za leasingi obejmujące aktywa o niskiej wartości
oraz
− zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione w wycenie
zobowiązania z tytułu leasingu.
Dodatkowe objaśnienia do rachunku przepływów
pieniężnych
88
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
NOTA 23B
Zmiana zobowiązań wynikających
z działalności finansowej [tys. PLN]
zobowiązania z tytułu kre-
dytów, pożyczek i obligacji
pozostałe zobowiązania
w tym dywidenda
Stan na 1 stycznia 2023 r. 1 879 410 0
Przepływy finansowe
- wpływy 290 000
- wydatki (408 984) (181 584)
Zmiany niepieniężne 86 728 181 584
- naliczone odsetki (4 792)
- kompensata obligacji 141 332
- wycena różnic kursowych (23 585)
- wycena według efektywnej stopy procentowej (13 112)
- dywidenda wypłacona 181 584
- z tytułu umów leasingu (15 537)
- rozliczane prowizje 2 422
Stan na 31 grudnia 2023 r. 1 847 154 -
Zmiana zobowiązań wynikających
z działalności finansowej [tys. PLN]
zobowiązania z tytułu kre-
dytów, pożyczek i obligacji
pozostałe zobowiązania
w tym dywidenda
Stan na 1 stycznia 2022 r. 2 094 611 0
Przepływy finansowe
- wpływy 225 822
- wydatki (612 955) (90 792)
Zmiany niepieniężne 171 932 90 792
- naliczone odsetki 29 026
- kompensata obligacji 160 000
- kompensata pożyczek (23 358)
- wycena różnic kursowych 6 806
- wycena według efektywnej stopy procentowej 11 209
- dywidenda wypłacona 90 792
- z tytułu innych zobowiązań finansowych 7 906
- z tytułu umów leasingu (25 954)
- rozliczane prowizje 6 297
Stan na 31 grudnia 2022 r. 1 879 410 -
89
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Informacje o instrumentach finansowych [tys. PLN]
Wartość bilansowa
Rodzaj instrumentu Nota
Klasyfikacja
wg MSSF 9
Na
31.12.2023
Na
31.12.2022
AKTYWA FINANSOWE
Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe - 64 157
Obligacje 4 zamortyzowany koszt - 64 157
Pożyczki i należności: 829 322 1 178 872
Pożyczki długoterminowe 5 zamortyzowany koszt 643 423 502 672
Pożyczki krótkoterminowe 5 zamortyzowany koszt 104 741 567 908
Należności handlowe 9 zamortyzowany koszt 36 868 43 495
Leasing 7,9 zamortyzowany koszt 34 898 38 546
Pochodne instrumenty finansowe 6 wartość godziwa 9 392 26 251
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe 105 086 116 073
Inne aktywa finansowe zamortyzowany koszt 3 534 -
Środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne zamortyzowany koszt 101 552 116 073
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Pozostałe zobowiązania finansowe 1 883 799 1 899 547
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 12 zamortyzowany koszt 1 483 686 1 404 500
Zobowiązania handlowe 13 zamortyzowany koszt 36 646 20 137
Pożyczki 12 zamortyzowany koszt 142 985 208 489
Kredyty 12 152 448 155 399
Leasing 13 zamortyzowany koszt 68 034 96 146
Pochodne instrumenty finansowe 13 wartość godziwa - 14 876
NOTA 24
MSSF 9, który zastąpił MSR 39, definiuje trzy kategorie ak-
tywów finansowych - w zależności od modelu biznesowe-
go w zakresie zarządzania aktywami oraz charakterystyki
przepływów pieniężnych wynikających z umowy:
− aktywa wyceniane po początkowym ujęciu według
zamortyzowanego kosztu – jeśli aktywa finansowe są
utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, któ-
rego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych
dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających
z umowy oraz warunki umowy dotyczącej tych akty-
wów finansowych powodują powstawanie przepływów
pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej
i odsetek;
− aktywa wyceniane po początkowym ujęciu w wartości
godziwej przez inne całkowite dochody – jeśli aktywa
finansowe są utrzymywane zgodnie z modelem biz-
nesowym, którego celem jest zarówno utrzymywanie
aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów
pieniężnych wynikających z umowy jak i sprzedaż akty-
wów finansowych oraz warunki umowy dotyczącej tych
aktywów finansowych powodują powstawanie przepły-
wów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej
i odsetek;
− aktywa wyceniane w wartości godziwej przez rachunek
zysków i strat - wszystkie pozostałe aktywa finansowe.
Ze względu na fakt, że oprocentowanie instrumentów
finansowych jest powiązane z kształtowaniem się stawki
WIBOR, EURIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że ich wartość
godziwa jest w przybliżeniu równa wartości księgowej
z uwzględnieniem naliczonych odsetek.
Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz
MSSF 16 związane z reformą IBOR.
W odpowiedzi na oczekiwaną reformę stóp referencyj-
nych (reforma IBOR) Rada Międzynarodowych Standar-
dów Rachunkowości opublikowała drugą część zmian do
MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16. Zmiany od-
noszą się do kwestii księgowych, które pojawią się w mo-
mencie, gdy instrumenty finansowe oparte na IBOR przej-
dą na nowe stopy procentowe. Zmiany od 1 stycznia 2021
r. wprowadziły szereg wytycznych i zwolnień, w szczegól-
ności praktyczne uproszczenie w rzypadku modyfikacji
umów wymaganych przez reformę, które będą ujmowane
poprzez aktualizację efektywnej stopy procentowej, zwol-
nienie z obowiązku zakończenia rachunkowości zabezpie-
90
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
czeń, tymczasowe zwolnienie z konieczności identyfikacji
komponentu ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia
dodatkowych ujawnień. Wprowadzone ww. zmiany zostały
przeanalizowane przez Zarząd Spółki i nie mają istotnego
wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Spółki,
ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym
śródrocznym skróconym sprawozdaniu finansowym. Stopy
procentowe, na których oparte są instrumenty finansowe
są nadal publikowane oraz są zgodne z Rozporządzeniem
BMR.
Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników refe-
rencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru
Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego wskaźnika
referencyjnego typu RFR - WIRON (Warsaw Interest Rate
Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID. Mapa Drogowa
opublikowana przez NGR wyjaśnia że zmiana następu-
je zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako część reformy
IBOR. Zakończenie reformy planowane jest do końca
2027 r.,
Zarząd monitoruje wprowadzone zmiany i na dzień spo-
rządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego nie
jest w stanie jednoznacznie określić wpływu reformy.
Struktura instrumentów finansowych oprocentowanych
wg zmiennej stopy procentowej [tys. PLN]
Instrumenty zmiennoprocentowe Na 31.12.2023 Na 31.12.2022
Aktywa finansowe 853 250 1 250 810
Zobowiązania finansowe 1 779 119 1 768 388
Razem netto (925 869) (517 578)
91
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Lobby w biurowcu Brain Park, Kraków
CZĘŚĆ 3
Informacje
o sprawozdaniu
finansowym Spółki
92
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
01
Nowe standardy
oraz interpretacje,
które obowiązują od
1 stycznia 2023 r.
Następujące standardy i zmiany standardów stały się obo-
wiązujące z dniem 1 stycznia 2023 r.:
Zmiany do MSSF 4 „Umowy
ubezpieczeniowe” pt. „Przedłużenie
tymczasowego zwolnienia ze
stosowania MSSF 9”
(zatwierdzone w UE 16 grudnia 2020 r.)
Data wygaśnięcia tymczasowego zwolnienia z MSSF 9
została przedłużona z 1 stycznia 2021 r. na okresy roczne
rozpoczynające się 1 stycznia 2023 r. i później.
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja
sprawozdań finansowych” –
Ujawnienia na temat stosowanej
polityki rachunkowej
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-
nających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka)
rachunkowości, zmiany wartości
szacunkowych i korygowanie
błędów” – Ujawnienia na temat
stosowanej polityki rachunkowej
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-
nających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
MSSF 17 „Umowy ubezpieczeniowe”
z późniejszymi zmianami do
MSSF 17
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-
nających się 1 stycznia 2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 12 Podatek
dochodowy
(opublikowano dnia 7 maja 2021 r.)
Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso-
wego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie
dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia
2023 r.
Powyższe zmiany nie miały istotnego wpływu na jednost-
kowe sprawozdanie finansowe Spółki za 2023 r.
93
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
02
Opublikowane
standardy
i interpretacje,
które jeszcze nie
obowiązują i nie
zostały wcześniej
zastosowane
Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następu-
jące zmiany do istniejących standardów zostały wydane
przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które
wchodzą w życie w późniejszym terminie:
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja
sprawozdań finansowych”
– Klasyfikacja zobowiązań
jako krótkoterminowe lub
długoterminowe
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-
nających się 1 stycznia 2024 r. lub później.
Zmiany do MSSF 16 „Leasing”
– zobowiązania leasingowe
w transakcjach sprzedaży i leasingu
zwrotnego
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczy-
nających się 1 stycznia 2024 r. lub później.
Nowe standardy oraz zmiany
do istniejących standardów
wydane przez RMSR, ale jeszcze
niezatwierdzone do stosowania
w UE
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się
obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez
Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości
(RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz
zmian do standardów, które według stanu na 31 grudnia
2023 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania
w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do stan-
dardów w wersji pełnej):
MSSF 14 „Odroczone salda
z regulowanej działalności”
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych rozpo-
czynających się 1 stycznia 2016 r. lub później. Komisja
Europejska postanowiła nie rozpoczynać procesu zatwier-
dzania tego tymczasowego standardu do stosowania na
terenie UE do czasu wydania ostatecznej wersji MSSF 14.
94
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Zmiany do MSSF 10
„Skonsolidowane sprawozdania
finansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje
w jednostkach stowarzyszonych
i wspólnych przedsięwzięciach” –
Sprzedaż lub wniesienie aktywów
pomiędzy inwestorem a jego
jednostką stowarzyszoną lub
wspólnym przedsięwzięciem oraz
późniejsze zmiany
Data wejścia w życie zmian została odroczona do mo-
mentu zakończenia prac badawczych nad metodą praw
własności.
Zmiany do MSR 7 “Sprawozdanie
z przepływów pieniężnych” i MSSF 7
“Instrumenty finansowe: Ujawnianie
informacji: Umowy finansowania
dostawców”
(opublikowano 25 maja 2023 r.)
Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso-
wego niezatwierdzone przez UE – mające zastosowanie
dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia
2024 lub później.
Zmiany do MSR 12 “Podatek
dochodowy: Międzynarodowa
Reforma Podatkowa – Modelowe
Zasady Drugiego Filaru”
(opublikowano 23 maja 2023 r.)
Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso-
wego niezatwierdzone przez UE – mająca zastosowanie
dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia
2023 r. lub później.
Zmiany do MSR 21 “Skutki zmian
kursów wymiany walut obcych: Brak
możliwości wymiany walut”
(opublikowano 15 sierpnia 2023 r.)
Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finanso-
wego niezatwierdzone przez UE – mająca zastosowanie
dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia
2025 r. lub później.
Według szacunków Spółki wyżej wymienione nowe stan-
dardy oraz zmiany do istniejących standardów nie mia-
łyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli
zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień bilansowy.
Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE po-
zostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów
i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały
zatwierdzone do stosowania w UE.
95
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
03
Podstawowe
zasady
rachunkowości
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest
prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ
korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio
powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości
niematerialnych następuje we dług cen nabycia lub kosztu
wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niema-
terialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu
wytworzenia pomniejszonych o umorzenie i odpisy z tytułu
utraty wartości. Ewidencję wartości niematerialnych pro-
wadzi się analitycznie. W planie amortyzacyjnym przyjęto
stawki amortyzacyjne odpowiadające okresowi ekono-
micznej użyteczności składnika aktywów.
Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem
ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany
okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być
niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje
się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika
aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.
Rzeczowe aktywa trwałe
Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące
własność Spółki środki trwałe. W skład posiadanych przez
Spółkę środków trwałych zalicza się:
− nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obro-
tu) użytkowane przez Spółkę,
− maszyny i urządzenia,
− środki transportu,
− inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o prze-
widywanym okresie używania dłuższym niż rok.
Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu
według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniej-
szonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.
Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych we-
dług grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi
szczegółową ewidencję środków trwałych. Środki trwałe
amortyzuje się metodą liniową za pomocą stawek odpo-
wiadających okresowi ekonomicznej użyteczności składni-
ka aktywów.
Stawki Amortyzacyjne dla poszczególnych grup środków
trwałych wynoszą:
− dla budynków i budowli: od 1,5 proc. do 10 proc.,
− dla środków transportu: od 7 proc. do 20 proc.,
− dla urządzeń technicznych i maszyn: od 4,5 proc.
do 25 proc.,
− dla pozostałych środków trwałych: od 10 proc.
do 25 proc.
Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej
danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek
trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy
jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ
korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej pozycji
można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki
na naprawę i konserwację odnoszone są do rachunku zy-
sków i strat w okresie obrotowym, w którym je poniesiono.
Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem
ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany
okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być
niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazy-
wany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składni-
ka aktywów (lub środka wypracowującego środki pienięż-
ne, do którego dane aktywo należy) przewyższa wartość
odzyskiwalną i rozpoznawana jest w rachunku zysków
i strat. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch
kwot: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży
lub wartości użytkowej.
Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące
różnice pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością
bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są
w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody /
koszty operacyjne.
96
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Leasing
Spółka jako leasingobiorca
Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa leasingu
muszą być spełnione następujące warunki:
− umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego składnika
aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa
do zamiany,
− umowa powinna dawać Spółce prawo kontroli użyt-
kowania zidentyfikowanego składnika aktywów przez
określony czas. Oznacza to, że Spółka ma prawo do
pobierania korzyści ekonomicznych płynących z wyko-
rzystywania danego składnika oraz prawo decydowania
o jego wykorzystaniu,
− umowa musi być odpłatna.
Spółka korzysta z następujących uproszczeń polegających
na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu leasingu:
− leasingi krótkoterminowe: krótkoterminowa umowa
leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika
aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od
momentu rozpoczęcia umowy,
− leasingi nisko wartościowe: podstawą oceny niskiej
wartości jest wartość nowego składnika aktywów.
Zarząd Spółki podjął decyzję, że odnosi się to do umów
leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie
przekraczała 15 tys. zł (kiedy były nowe), co może być
traktowane jako górna granica uznania za przedmiot
o niskiej wartości.
Spółka ujmuje jako umowę leasingową prawo wieczystego
użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną.
Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących
projektów deweloperskich prezentowanych na zapasach.
W przypadku identyfikacji w umowie elementów leasin-
gowych i elementów nieleasingowych Spółka wybiera
praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym ujmuje każdy
element leasingowy oraz jakiekolwiek towarzyszące ele-
menty nieleasingowe jako pojedynczy element leasingowy.
Dodatkowo w przypadku do portfela leasingów o podob-
nych cechach Spółka stosuje standard do całego portfela,
kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ jaki zastosowanie ni-
niejszego standardu w stosunku do portfela będzie miało
na sprawozdanie finansowe, nie będzie istotnie różnił się
od wpływu zastosowania go do pojedynczych leasingów
w ramach tego portfela.
Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako
nieodwoływany okres obowiązywania umowy leasingu
obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy
leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pew-
ność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy
wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma
wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji.
Na moment pierwszego ujęcia, Spółka ujmuje zobowiąza-
nie z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżących płat-
ności leasingowych należnych leasingodawcy w okresie
leasingu zdyskontowanych stopą leasingu, a jeśli nie jest
ona dostępna - to krańcową stopą pożyczkową charakte-
rystyczną dla danego składnika aktywów. W skład płatno-
ści leasingowych wchodzą:
− stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty
leasingowe,
− zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu
lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem
indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia
trwania umowy,
− kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje
się w ramach gwarantowanej wartości końcowej,
− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarcza-
jącą pewnością założyć, że leasingobiorca skorzysta
z tej opcji,
− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli okres
leasingu odzwierciedla skorzystanie przez leasingobior-
cę z opcji wypowiedzenia leasingu.
Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo z tytułu prawa do
użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie,
skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone
w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone
o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz powiększo-
ne o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie poniesio-
ne przez leasingobiorcę. Po początkowym ujęciu Spółka
ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu poprzez:
− zwiększenie wartości bilansowej w celu odzwierciedle-
nia odsetek od zobowiązania z tytułu leasingu,
− zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia
zapłaconych opłat leasingowych oraz
− zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu
uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany
leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie
leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych
zasadniczo stałych opłat leasingowych.
Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność
zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują:
− zmiana okresu leasingu,
− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego skład-
nika aktywów, (dla powyższych zmian Spółka stosuje
zaktualizowaną stopę dyskontową),
− zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ramach
gwarantowanej wartości końcowej,
− zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wynikająca
ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustala-
nia tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę w celu
uwzględnienia zmian w stawkach czynszów na wolnym
rynku w następstwie przeglądu tych czynszów.
Dla powyższych zmian Spółka stosuje niezmienioną stopę
dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych
wynika ze zmiany zmiennych stóp procentowych. W tym
przypadku Spółka stosuje zaktualizowaną stopę dyskonto-
wą, która odzwierciedla zmiany w stopie procentowej.
97
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Spółka uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania
z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu
prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa
składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania zosta-
ła zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie
wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, Spółka ujmuje
pozostałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku.
Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów z tytułu
prawa do użytkowania wycenia się według kosztu po-
mniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzenie)
i łączne straty z tytułu utraty wartości oraz skorygowanego
z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny zobowiązania
z tytułu leasingu. Amortyzacja jest kalkulowana przy uży-
ciu metody liniowej przez szacowany okres ekonomicz-
nego użytkowania. W przypadku, gdy umowa leasingowa
przenosi na Spółkę tytuł własności danego składnika
przed końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z ty-
tułu prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Spółka
zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu
leasingu, Spółka amortyzuje aktywo z tytułu prawa do
użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy leasingu do
końca okresu szacowanego ekonomicznego użytkowania
danego aktywa.
W innych przypadkach Spółka amortyzuje aktywa z tytułu
prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia umowy do
wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia okresu eko-
nomicznego użytkowania aktywa lub daty końca umowy
leasingu. Dla umów leasingu, których przedmiotem jest
składnik majątku, który zgodnie z politykami rachunkowo-
ści Spółki wyceniany jest w wartości godziwej, Spółka nie
amortyzuje takiego aktywa z tytułu prawa do użytkowania
a wycenia je w wartości godziwej.
Spółka klasyfikuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania
wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji do
następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią
dla danej pozycji politykę rachunkowości:
Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie
Sposób wyceny
na dzień bilansowy
Wpływ
na rachunek wyników
Umowy najmu powierzchni biurowych:
- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak
- środki trwałe Amortyzacja Tak
Umowy najmu środków transportu:
- środki trwałe Amortyzacja Tak
Użytkowanie wieczyste gruntów:
- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak
- nieruchomości inwestycyjne w budowie,
niewyceniania do wartości godziwej, lub
Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów
amortyzacji w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie
Nie
- środki trwałe Amortyzacja Tak
- zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów
amortyzacji w wartości zapasów
Nie
Spółka zdecydowała u ujęciu aktywów z tytułu prawa
do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji
finansowej, w której prezentowane są odpowiadające
leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność Spółki.
Zobowiązania są prezentowane odpowiednio w długoter-
minowych – gdy aktywo z tytułu prawa do użytkowania
jest klasyfikowane jako środek trwały, nieruchomość inwe-
stycyjna lub nieruchomość inwestycyjna w budowie, bądź
krótkoterminowych – gdy użytkowanie wieczyste dotyczy
aktywów klasyfikowanych jako zapasy.
Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF 9
w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te spełnia-
ją kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie zgodnie
z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu, gdy
zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie
zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inną
stronę.
Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego użyt-
kowania gruntów, w stosunku, do którego Spółka zostaje
prawnie zwolniona z długu wynikającego z obowiązku za-
płaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształ-
ceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego)
przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnym
do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu
przeniesienia ww. własności, zobowiązania z tytułu leasin-
gu gruntu jak i odpowiadające im aktywa z tytułu prawa
do korzystania z gruntów w użytkowaniu wieczystym
pozostają ujęte w bilansie, pomimo iż zgodnie z politykami
98
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
opisanymi w sekcji 4. Metody ustalania wyniku finanso-
wego przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych
i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu
nieruchomości. Z tego względu, w momencie przekazania
nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia
przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie
związanej z tym lokalem części aktywa z tytułu leasingu
z zapasów na należności od nabywcy, w kwocie korespon-
dującej z ujętym zobowiązaniem z tytułu leasingu dane-
go gruntu. Do momentu przeniesienia (notarialnego) na
nabywcę własności, zarówno należność jak i zobowiązanie
wykazywane są jako krótkoterminowe, gdyż ich rozlicze-
nie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie
„cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na nabywcę
własności następuje wyksięgowanie zobowiązania z tytułu
leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabyw-
ców lokali poprzez koszt własny sprzedaży.
Spółka jako leasingodawca
W przypadku umów, w których Spółka występuje jako le-
asingodawca, każda umowa leasingu podlega klasyfikacji
jako leasing operacyjny lub finansowy. Umowy leasingo-
we, w ramach, których leasingodawca zachowuje istotną
część ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania
przedmiotu leasingu klasyfikowane są jako leasing opera-
cyjny. Umowa leasingowa jest klasyfikowana jako leasing
finansowy, jeżeli w wyniku tej umowy następuje przenie-
sienie zasadniczo całego ryzyka i pożytków wynikających
z tytułu posiadania przedmiotu leasingu na leasingobiorcę.
W przypadku umów leasingu operacyjnego, Spółka ujmuje
na bieżąco przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów. W przypadku umów leasingu
finansowego Spółka wyksięgowuje składnik majątku będą-
cy przedmiotem umowy ujmując jednocześnie należność
z tytułu leasingu.
Subleasing
Subleasing to transakcja, w której bazowy składnik akty-
wów jest dalej oddawany w leasing przez leasingobiorcę
(„pośredniego leasingodawcę”) osobie trzeciej, a leasing
(„główny leasing”) między głównym leasingodawcą a le-
asingobiorcą pozostaje w mocy.
Subleasing Spółka klasyfikuje następująco:
− jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu
leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego,
subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny,
− w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany
w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa
do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego
składnika aktywów.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing
operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka), kontynuuje
ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika akty-
wów z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego.
Jednocześnie na bieżąco rozpoznaje przychody z suble-
asingu.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing
finansowy pośredni leasingodawca (Spółka):
− zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu
prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie
początkowej umowy subleasingu,
− w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu
i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność leasin-
gowa),
− kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania
leasingowego.
Udziały i akcje w jednostkach
zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych
Udziały i akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych, prezentowane w cenie nabycia skory-
gowanej o późniejsze odpisy z tytułu utraty wartości. Test
na utratę wartości przeprowadza się gdy istnieją przesłan-
ki wskazujące na to, że wartość bilansowa inwestycji nie
zostanie odzyskana.
Spółka dokonuje analizy wartości aktywów netto spółek,
w których posiada udziały, ze względu na to, że główną
pozycją aktywów tych jednostek są nieruchomości inwe-
stycyjne, z reguły wyceniane według wartości godziwej,
natomiast największą pozycją pasywów są kredyty celowe
i w związku z tym wartość aktywów netto odzwierciedla
wartość godziwą posiadanych udziałów.
W przypadku, kiedy wartość aktywów netto spółki,
w której Spółka posiada inwestycje nie odpowiada war-
tości godziwej tych aktywów netto, Spółka ustala wartość
godziwą w oparciu o inne metody (np. wyceny niezależ-
nych rzeczoznawców składników majątku spółki, wyceny
zdyskontowanymi przepływami pieniężnymi itp.). W przy-
padku utraty wartości odpis rozpoznawany jest w rachun-
ku zysków i strat w pozycji koszty finansowe. Stratę z tytułu
utraty wartości ujmuje się w wysokości kwoty o jaką
wartość bilansowa przewyższa wartość odzyskiwaną.
W przypadku odwrócenia odpisu, jego wartość ujmuje się
w pozycji przychody finansowe.
Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka
kontroluje. Sprawowanie kontroli przez Spółkę ma miejsce
wtedy, gdy:
− posiada władzę nad danym podmiotem,
− podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada
prawa do zmiennych zwrotów z tytułu swojego zaanga-
żowania w danej jednostce,
99
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
− ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowa-
nia poziomu generowanych zwrotów.
Spółka weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad inny-
mi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja wskazująca na
zmianę jednego lub kilku z wyżej wymienionych warunków
sprawowania kontroli.
Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na które
Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące jednostkami
zależnymi ani udziałami we wspólnych przedsięwzięciach
Spółki. Znaczący wpływ jest to zdolność do uczestnicze-
nia w podejmowaniu decyzji z zakresu polityki finansowej
i operacyjnej prowadzonej działalności gospodarczej; nie
oznacza ona jednak sprawowania kontroli bądź współkon-
troli nad tą polityką. Jednostkami współkontrolowanymi są
takie jednostki, w których wszystkie strategiczne decyzje
finansowe i operacyjne (w tym w szczególności: dokona-
nie zakupu istotnego aktywa , zawarcia umowy najmu itd.)
wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców.
Zapasy
W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty
w toku, produkty gotowe oraz towary. Ze względu na
specyfikę działalności zakupione grunty klasyfikuje się
na produkcję w toku, jeżeli grunt przeznaczony jest do
zabudowy w celu dalszej odsprzedaży lub na towary, jeżeli
grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Produkcja w toku
obejmuje również poniesione nakłady związane z proce-
sem realizacji projektów na sprzedaż (usługi projektowa-
nia, roboty budowlane itp. świadczone przez firmy ze-
wnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie zrealizowane
i sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne
i użytkowe.
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wy-
cenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia
nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia
produktów działalności developerskiej powiększonych
o aktywowane koszty finansowe, przy czym nie wyżej niż
możliwa do uzyskania wartość netto. Wartość ta okre-
ślana jest wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych
z rynku deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości
zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu
lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty
odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt
oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających
wartość zapasów, ujętych w okresie jako zmniejszenie
kosztu wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji
koszt własny sprzedaży.
Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe lokale miesz-
kalne przeznaczone do sprzedaży. Pozycja „półprodukty
i produkty w toku” zawiera głównie posiadane przez Spół-
kę nieruchomości oraz nakłady na projekty mieszkaniowe
w przygotowaniu i w trakcie realizacji. Pozycja „towary”
zawiera grunty przeznaczony na sprzedaż.
Aktywa finansowe
Zgodnie z MSSF 9 Spółka zalicza swoje aktywa finansowe
do następujących kategorii:
− aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego
kosztu,
− aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez
pozostałe całkowite dochody,
− aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez
wynik finansowy.
Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment po-
czątkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego przez
jednostkę modelu zarządzania instrumentami finansowymi
oraz analizy charakterystyki umownych przepływów pie-
niężnych z tych instrumentów.
Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe
należności oraz środki pieniężne o ograniczonej możliwo-
ści dysponowania niespełniające definicji ekwiwalentów
środków pieniężnych zgodnie z MSR 7 Rachunek przepły-
wów pieniężnych (tj. zabezpieczenie gwarancji bankowych
oraz środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych
rachunkach powierniczych) Spółka wycenia według za-
mortyzowanego kosztu, jako że spełnione są dla nich dwa
warunki: aktywa utrzymywane są w ramach modelu biz-
nesowego, którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów
w celu uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu
oraz warunki umowne tych składników aktywów finan-
sowych powodują powstanie w określonych momentach
przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę
kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału.
Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia
transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne
prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów
finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych jest
przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wyni-
kającymi z posiadania owego składnika aktywów. Spółka
stosuje średnią ważoną.
Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja umow-
nych przepływów pieniężnych generowanych przez skład-
nik aktywów finansowych skutkuje jego wyksięgowaniem
zgodnie z MSSF 9, zmodyfikowany instrument traktuje się
jako nowy. W przypadku renegocjacji lub innej modyfikacji
umownych przepływów pieniężnych generowanych przez
dany składnik aktywów, która nie powoduje wyksięgowania,
Spółka przeszacowuje wartość bilansową brutto tego skład-
nika aktywów finansowych (tj. kwotę jego zamortyzowanego
kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty kredytowe).
Przeszacowanie polega na zdyskontowaniu nowych ocze-
kiwanych umownych przepływów pieniężnych (po modyfi-
kacji) przy użyciu pierwotnej efektywnej stopy procentowej.
100
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Wynikającą z przeliczenia różnicę ujmuje się jako zysk/stratę
w wyniku finansowym. Od tego momentu jednostka ocenia,
czy ryzyko kredytowe danego instrumentu finansowego
znacząco wzrosło po jego początkowym ujęciu, porównu-
jąc ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania
finansowego (na zmodyfikowanych warunkach) z ryzykiem
na moment początkowego ujęcia (na warunkach sprzed
modyfikacji).
Należności
Należności handlowe i pozostałe należności ujmuje się
w bilansie w cenie transakcyjnej a następnie według za-
mortyzowanego kosztu, metodą efektywnej stopy procen-
towej, pomniejszając je przy tym o odpisy z tytułu utraty
wartości. Kiedy różnica pomiędzy wartością według za-
mortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej
zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe
Spółki, takie należności ujmuje się w bilansie w kwocie
wymaganej zapłaty. Wartość należności aktualizuje się
uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty
poprzez dokonanie odpisu aktualizującego. Zasady two-
rzenia odpisów aktualizujących opisano poniżej w sekcji
Utrata wartości aktywów finansowych.
Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatkowa-
nych środków pieniężnych oraz zgodnie z otrzymanymi
fakturami VAT dokumentującymi udzielenie zaliczki.
Pożyczki udzielone
Pożyczki udzielone to instrumenty dłużne utrzymywane
w celu pozyskania umownych przepływów, które obejmu-
ją wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”). Aktywa te
wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia transakcji, zaś
wyłącza z bilansu gdy wygasają umowne prawa do prze-
pływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych
lub gdy składnik aktywów finansowych jest przenoszony
łącznie z całym ryzykiem i korzyściami wynikającymi z po-
siadania owego składnika aktywów. Udzielone pożyczki
wykazuje się na dzień wprowadzenia do ksiąg w wartości
godziwej powiększonej o koszty transakcji, później na
dzień bilansowy wg zamortyzowanego kosztu ustalonego
metodą efektywnej stopy procentowej.
Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano poni-
żej w sekcji „Utrata wartości aktywów finansowych”.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótko-
terminowe, a także inne aktywa finansowe spełniające
definicję ekwiwalentu środków pieniężnych wyceniane
są według wartości nominalnej. Spółka ocenia na każdy
dzień bilansowy przesłanki do utraty wartości środków
pieniężnych, w tym konieczność utworzenia rezerwy na
oczekiwane straty kredytowe.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień
sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych
przyjmuje się tą samą definicję środków pieniężnych. Do
środków pieniężnych o ograniczonej możliwości dyspono-
wania Spółka zalicza przede wszystkim środki stanowiące
zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz środki zgroma-
dzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powier-
niczych.
Utrata wartości aktywów
finansowych (‘ECL’)
Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Spółka
szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości
równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’). Spółka
kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych
kategorii aktywów.
Należności handlowe
Spółka stosuje uproszczone podejście i w związku z tym
nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia,
a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’) w horyzoncie
życia należności. Spółka do kalkulacji wartości odpisu
z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje
macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia na
podstawie danych historycznych dotyczących spłat należ-
ności przez kontrahentów. Odpis z tytułu utraty wartości
jest aktualizowany na każdy dzień sprawozdawczy. Ma-
cierz rezerw oparta jest na analizie spłacalności należności
w poszczególnych grupach przeterminowania i określeniu
prawdopodobieństwa niespłacenia należności z danego
przedziału wiekowania na bazie danych historycznych.
Na potrzeby analizy należności handlowe podzielone są
na dwie grupy: należności z tytułu sprzedaży mieszkań
i najmu oraz pozostałe należności. Tak wyliczone prawdo-
podobieństwo niespłacenia się należności w każdej z grup
przeterminowania dla poszczególnych kategorii należności
jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej
z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis na ocze-
kiwane straty kredytowe należności.
Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie na-
leżności handlowe i pozostałe należności ze znacznym
stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności, w przy-
padkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalno-
ści lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiary-
godnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika
aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie infor-
macji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz na
podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą
101
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie na-
leżności są wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny
odpis jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.
Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje
Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) doty-
czące pożyczek oraz obligacji jako różnica między prze-
pływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych umów
a przepływami pieniężnymi, które jednostka spodziewa się
otrzymać. Pożyczki udzielone i objęte obligacje zaklasy-
fikowane są jako instrumenty niskiego ryzyka. W związku
z tym odpis na oczekiwane straty kredytowe kalkulowany
jest dla okresu 12 miesięcy.
Spółka kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się
otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na
podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez
Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku. Dodatkowo
Spółka poddaje indywidualnej analizie pożyczki udzielone
i obligacje objęte ze znacznym stopniem prawdopodo-
bieństwa nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych
rodzajem prowadzonej działalności lub strukturą odbior-
ców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej
wartości. Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kate-
gorii jest dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytu-
acji finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji
o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ
na odzyskiwalność aktywa. Takie pożyczki i obligacje są
wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest
rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.
Umowy gwarancji
finansowych
Umowy gwarancji finansowych wykazywane są w zobo-
wiązaniach i należnościach pozabilansowych. Umowy
gwarancji finansowych są ujmowane jako zobowiązania
finansowe w momencie wystawienia gwarancji. Zobowią-
zanie jest początkowo ujmowane w wartości godziwej,
a następnie wyceniane w wyższej z następujących kwot:
− kwoty ustalonej zgodnie z modelem oczekiwanych strat
kredytowych według MSSF9 Instrumenty finansowe lub
− kwoty początkowo ujętej, pomniejszonej (o ile ma to
uzasadnienie) o skumulowaną kwotę dochodów wyka-
zanych zgodnie z zasadami MSSF 15 Przychody z umów
z klientami.
Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia czy istnieje
prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności dokona-
nia wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota rezerwy określana
jest w oparciu o szacunki wysokości prawdopodobnego
wydatku koniecznego dla uregulowania zobowiązania
wynikającego z umowy gwarancji.
Gwarancje dobrego wykonania
Gwarancje dobrego wykonania to umowy przewidujące
rekompensatę, jeśli druga strona nie wykona zobowiąza-
nia umownego. Takie umowy oprócz ryzyka kredytowego
przenoszą niefinansowe ryzyko związane z wynikami.
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego umowy
gwarancji należytego wykonania umowy wyceniane są
według najlepszego szacunek nakładów niezbędnych do
rozliczenia umowy na koniec każdego okresu sprawoz-
dawczego okresu, zdyskontowanych do wartości bieżącej.
W przypadku, gdy Spółka ma umowne prawo do zwrotu
do kontrahenta kwot zapłaconych w celu uregulowania
umów gwarancji należytego wykonania umowy, kwoty te
będą ujmowane jako aktywa w momencie przeniesienia
odszkodowania na beneficjenta gwarancji.
Jednocześnie zgodnie z wymogami MSSF 9, Spółka two-
rzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) z ty-
tułu udzielonych gwarancji finansowych. Spółka kalkuluje
oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące udzielo-
nych gwarancji jako oczekiwane płatności mające na celu
zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji poniesionej
straty kredytowej. Spółka w pierwszej kolejności określa
wartość ekspozycji Spółki z tytułu udzielonych gwarancji
(faktyczna całkowita wartość zobowiązania warunkowego
na dzień bilansowy). Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu
gwarancji jest mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalo-
nego na podstawie marży na obligacjach wyemitowanych
przez Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku).
Podatek dochodowy
Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obroto-
wy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony.
Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków i strat,
z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych bezpośred-
nio w kapitale własnym lub w pozostałych całkowitych
dochodach, w którym to przypadku podatek dochodowy
wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym i pozosta-
łych całkowitych dochodach.
Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywa-
na kwota podatku od dochodu do opodatkowania za
dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych
uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi ko-
rektami podatku za lata poprzednie. Podatek odroczony
jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlega-
jący zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach
pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań
a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wyko-
rzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania,
za wyjątkiem różnic przejściowych, które powstają na
moment początkowego ujęcia składników aktywów lub
zobowiązań i nie wpływają ani na wynik księgowy ani na
wynik podatkowy. W momencie rozpoczęcia leasingu,
102
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz zobowiąza-
nie z tytułu leasingu są sobie równe, nie występuje zatem
różnica przejściowa i nie jest tworzony podatek odroczo-
ny. W trakcie okresu leasingu powstaje różnica pomiędzy
wartością aktywa a zobowiązaniem leasingowym. Spółka
nalicza odroczony podatek dochodowy na różnicy między
tymi wartościami. Podejście to ma na celu odzwierciedle-
nie związku między aktywem z tytułu prawa do użytkowa-
nia a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie podatku
odroczonego na podstawie łącznych różnic przejściowych.
Ta metoda zapewnia efektywną stawkę podatkową, która
lepiej odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasingu.
Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic przejścio-
wych powstających na inwestycjach w jednostki zależne,
współzależne i stowarzyszone, jeżeli Spółka kontroluje
odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one w dającej
się przewidzieć przyszłości.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z ty-
tułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej stra-
ty w latach następnych jest uprawdopodobnione. Do ob-
liczania odroczonego podatku dochodowego stosuje się
stawkę podatkową jaka będzie obowiązywała w okresach
sprawozdawczych, w których aktywa zostaną zrealizowa-
ne, bądź zobowiązania rozwiązane. Odroczony podatek
dochodowy szacuje się na każdy dzień bilansowy, różnice
odnosząc na rachunek zysków i strat, pozostałe całkowite
dochody lub kapitał własny w zależności od tego gdzie
została odniesiona różnica przejściowa, od której podatek
odroczony jest ujmowany. Spółka aktywa i rezerwy z tytułu
podatku odroczonego prezentuje łącznie.
Kapitały własne
Kapitał akcyjny wycenia się w wartości nominalnej wy-
kazywanej w KRS. Różnice między wartością godziwą
uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowa-
ne w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich
wartości nominalnej.
Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Spółki.
Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży
istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych,
prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku
spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających
korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego
oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów
oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierow-
nictwo Spółki, których poniesienie jest niezbędne w celu
rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.
Zgodnie z przyjętą zasadą nie są tworzone rezerwy na
odprawy emerytalne. Ze względu na wiek pracowników
oraz ich rotację potencjalne rezerwy nie miałyby istotne-
go wpływu na prezentowane sprawozdanie finansowe.
W momencie ich wystąpienia wypłaty odpraw emerytal-
nych zarachowywane będą na zasadzie kasowej.
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożyczki,
dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie
z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów
bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów
wartościowych do rozliczenia w następnych okresach
obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia się
wg kursu sprzedaży banku obsługującego Spółkę.
Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo w warto-
ści godziwej pomniejszonej o koszty transakcyjne, a na-
stępnie wycenia się metodą „zamortyzowanego kosztu”.
W wycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie koszty
pozyskania finansowania, obejmujące bezpośrednio zwią-
zane z finansowaniem koszty prowizji bankowych, koszty
pośredników i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców,
bankowego monitora, oraz koszty związane z marketin-
giem przy pozyskaniu kapitału, występujące przy emisjach
obligacji.
Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo w warto-
ści godziwej, w okresie późniejszym, długoterminowe zo-
bowiązania wycenia się według zamortyzowanego kosztu,
stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przy-
padkach, kiedy różnicą pomiędzy wartością według za-
mortyzowanego kosztu i wartością w kwocie wymaganej
zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe
Spółki, takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie
wymaganej zapłaty.
Transakcje walutowe
Walutą funkcjonalną Spółki jest złoty polski (PLN, zł). Wa-
luty obce na dzień bilansowy wycenia się po kursie NBP
obowiązującym w dniu bilansowym. Różnice kursowe po-
wstałe na dzień ich wyceny oraz przy zapłacie należności
i zobowiązań w walutach obcych, zalicza się odpowiednio
do przychodów lub kosztów finansowych, a w uzasadnio-
nych przypadkach do kosztu wytworzenia produktów lub
ceny nabycia towarów, a także ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia środków trwałych, środków trwałych w bu-
dowie lub wartości niematerialnych lub prawnych.
103
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Rachunek przepływów
pieniężnych
Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą
pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku
bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu kredy-
tów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych.
Sprawozdawczość
według segmentów
Spółka nie wyodrębniła segmentów zgodnie z MSSF 8 par.
4. Informacje te znajdują się w skonsolidowanym spra-
wozdaniu finansowym grupy kapitałowej Echo Investment,
które zostanie opublikowane jednocześnie z jednostko-
wym sprawozdaniem finansowym Spółki.
Zysk netto na akcję
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony
poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przypada-
jącego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej,
przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji wystę-
pujących w ciągu okresu.
104
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
04
Metody ustalania
wyniku finansowego
Wynik finansowy ustala się z rachunku zysków i strat, po
pomniejszeniu zysku brutto o naliczony podatek dochodo-
wy, odpisy z tytułu rezerwy na przejściową różnicę z tytułu
podatku dochodowego oraz pozostałe obciążenia wyniku fi-
nansowego. Wynik finansowy ustala się metodą kalkulacyjną.
Przychody operacyjne
Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodzenia
ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot
pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF 15
Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub
w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świad-
czenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub
usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie skład-
nika aktywów następuje w momencie, gdy klient uzyskuje
kontrolę nad tym składnikiem aktywów. Po spełnieniu (lub
w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świad-
czenia jednostka ujmuje jako przychód kwotę równą cenie
transakcyjnej, która została przypisana do tego zobowią-
zania do wykonania świadczenia. W celu ustalenia ceny
transakcyjnej jednostka uwzględnia warunki umowy oraz
stosowane przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena
transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgod-
nie z oczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać
w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług
na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych w imie-
niu osób trzecich (na przykład niektórych podatków od
sprzedaży). Wynagrodzenie określone w umowie z klien-
tem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba
te rodzaje kwot.
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usłu-
gowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu
nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego
przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończe-
niu procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu
pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem
dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny
nabycia nieruchomości. Za mieszkania opłacone uznaje
się także przypadki drobnych niedopłat (do 500 zł), więk-
szych niedopłat, których spółka decyduje nie windykować
od klientów, bądź w przypadku występowania należności
z tytułu zmian lokatorskich, które zgodnie z uzgodnienia-
mi są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment
wydania lokalu.
Przychody z tytułu najmu powierzchni mieszkalnych i ko-
mercyjnych są ujmowane liniowo w okresie obowiązywa-
nia zawartych umów.
Przychody z pozostałych umów o świadczenie usług
(prawnych, konsultingowych, informatycznych, finanso-
wych, marketingowych, zabezpieczających i pozostałych
usług) Spółka ujmuje w momencie spełnienia zobowiąza-
nia do wykonania świadczenia.
Koszt własny sprzedaży
Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów
i usług składają się poniesione koszty dotyczące przycho-
dów danego roku obrotowego oraz koszty zarachowane,
które nie zostały jeszcze poniesione. Pozycja ta obejmuje
również koszty, które mają bezpośredni związek z przy-
chodami od podmiotów powiązanych z tytułu świadczenia
usług (w tym usług realizacji inwestycji, doradztwa budow-
lanego i inżynieryjnego).
Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na
poziomie kosztów wytworzenia, stosując metodę ści-
słej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych
składników aktywów lub procentowy udział np. sprze-
danej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp.
W szczególności, koszt własny sprzedanych lokali i grun-
tów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym
koszcie budowy danego obiektu oraz w całym gruncie
stanowiącym dany projekt. Szczegółowa identyfikacja
kosztów związanych z wynagrodzeniami pracowników,
105
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
ujmowanych w ramach kosztu własnego sprzedaży, jest
dokonywana na podstawie sporządzanej przez pracowni-
ków ewidencji czasu pracy, w podziale na poszczególne
realizowane projekty.
Koszty administracyjne
związane z realizacją projektów
Koszty administracyjne związane z projektami obejmują
koszty o charakterze administracyjnym pośrednio zwią-
zane z realizacją projektów deweloperskich, do których
należą:
− opłata za użytkowanie wieczyste gruntów,
− podatek od nieruchomości,
− opłaty eksploatacyjne,
− ochrona mienia,
− koszty wynagrodzeń pracowników administracyjnych
oraz koszty utrzymania pracowników w części w której
da się je przypisać do projektu oraz,
− pozostałe koszty związane z utrzymaniem zapasów.
Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją pro-
jektów deweloperskich, nie są kapitalizowane w wartości
zapasów / nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ:
− w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny
nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to,
że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do
ich aktualnego stanu i miejsca;
− MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie do
zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości kapitalizo-
wania kosztów administracyjnych i ogólnozakładowych
w wartości nieruchomości inwestycyjnych.
Koszty finansowania
zewnętrznego
Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowa-
ne w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem kosztów pod-
legających aktywowaniu zgodnie z rozwiązaniem ujętym
w MSR 23. Spółka aktywuje tę część kosztów finansowych,
które są bezpośrednio powiązane z nabyciem i wytworze-
niem składników majątkowych ujętych jako zapasy i inwe-
stycje rozpoczęte.
W przypadku finansowania celowego, zaciągniętego na
realizację projektu, aktywowaniu podlega kwota kosztów
finansowych, pomniejszona o przychody uzyskane z tym-
czasowego lokowania środków pieniężnych (czyli kwot
odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat wynikają-
cych z blokad rachunków, umów akredytywy). W przypad-
ku finansowania ogólnego, koszty finansowania podle-
gające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu średniej
ważonej wszystkich kosztów finansowania zewnętrznego
w odniesieniu do poniesionych nakładów na dany składnik
aktywów. W przypadku leasingu, aktywowane są koszty
odsetkowe od zobowiązania leasingowego dotyczącego
konkretnego projektu w koszt tego projektu (finansowanie
celowe).
Zgodnie z wymogami MSR 23 Spółka rozpoczyna akty-
wowanie kosztów finansowych w momencie, gdy Spółka
podejmuje działania niezbędne do przygotowania skład-
nika aktywów do jego zamierzonego użytkowania lub do
sprzedaży. Działania te, obejmują więcej czynności aniżeli
tylko związane z jego fizyczną budową. Składają się na
nie także prace techniczne i administracyjne poprzedza-
jące przystąpienie do fizycznej budowy, takie jak działania
związane z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace
projektowe i przygotowawcze. Do działań takich nie zali-
cza się jednak utrzymywania składnika aktywów, jeżeli nie
towarzyszą temu żadne procesy wpływające na zmianę
stanu składnika aktywów.
106
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
05
Szacunki Zarządu
Spółki
Sporządzenie sprawozdań finansowych wymagało od
Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków i założeń,
które znajdują odzwierciedlenie w tych sprawozdaniach.
Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków.
Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy kie-
rownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń oraz
działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić od
przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia
podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków księ-
gowych jest rozpoznawana w okresie, w którym zostały
one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego okresu,
lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany dotyczą
zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego.
Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają
istotny wpływ na sprawozdanie finansowe to:
Zapasy
Szacując kwotę odpisu aktualizującego wartość zapasów
posiadanych przez Spółkę na dzień bilansowy, analizowa-
ne są informacje pochodzące z aktywnego rynku doty-
czące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów
rynkowych oraz informacje wynikające z zawartych przez
Spółkę przedwstępnych umów sprzedaży.
Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu dotyczą
głównie cen rynkowych nieruchomości obowiązujących
w danym segmencie rynku. Zdaniem Zarządu zmiany
tych założeń nie miałyby istotnego wpływu na wartość
odpisu zapasów na dzień bilansowy ze względu na fakt, że
przyjęte założenia i informacje dotyczące wartości odpi-
su w znaczącej części bazowały na zawartych umowach
sprzedaży. W przypadku gruntów ujętych w pozycji zapa-
sów, wartości dokonanych odpisów wynikają z oszacowa-
nej przez Zarząd przydatności danego gruntu dla potrzeb
obecnej i przyszłej działalności Spółki.
Leasing
Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Spółce do-
konania różnego rodzaju szacunków oraz zaangażowania
profesjonalnego osądu. Główny obszar, w którym miało to
miejsce dotyczył oceny okresów leasingu, w umowach na
czas nieokreślony oraz w umowach, w przypadku których
Spółce przysługiwała opcja przedłużenia umowy. Przy
ustalaniu okresu leasingu Spółka musiała rozważyć wszyst-
kie fakty i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicz-
nych do skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy
oraz z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Spółka
dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej przy
kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu – jako stopy wol-
nej od ryzyka powiększonej o marżę charakterystyczną dla
danego składnika aktów, którego dotyczy leasing.
Utrata wartości udziałów
w jednostkach zależnych,
współzależnych i stowarzyszonych
Test na utratę wartości przeprowadza się, gdy istnieją
przesłanki wskazujące na to, że wartość bilansowa in-
westycji nie zostanie odzyskana. Ocena utraty warto-
ści udziałów w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych bazuje na analizie wartości godziwej
aktywów i zobowiązań posiadanych przez poszczególne
jednostki oraz na oczekiwaniach względem przyszłych
przepływów z działalności tych jednostek. W procesie
oceny, Spółka ocenia także czas trwania i stopień, w jakim
bieżąca wartość udziałów jest niższa od jej ceny naby-
cia oraz perspektywy danej jednostki i plany dotyczące
posiadanych przez nią projektów inwestycyjnych. Wszyst-
kie istotne spadki wartości godziwej aktywów jednostek
zależnych zostały uznane przez Zarząd za długotrwałe
i skutkowały dokonaniem odpisu udziałów w jednostkach
zależnych. W szczególności, w przypadku istotnych jed-
nostek zależnych, które nie prowadziły 31 grudnia 2023 r.
istotnej działalności operacyjnej, wartość dokonanych
odpisów odpowiada całkowitej wartości różnicy pomiędzy
wartością aktywów netto danej jednostki zależnej, a ceną
nabycia udziałów.
107
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Odroczony podatek dochodowy
Zarząd Spółki jest zobowiązany ocenić prawdopodo-
bieństwo realizacji aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego. W ramach procesu sporządzania sprawoz-
dania finansowego, Spółka szacuje wartość rezerwy i ak-
tywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego między
innymi na bazie wartości przyszłych poziomów obciążeń
z tytułu podatku dochodowego. Proces obejmuje analizę
obecnych poziomów obciążeń z tytułu bieżącego podatku
dochodowego oraz wartości różnic przejściowych wyni-
kających z odmiennego traktowania transakcji pod kątem
podatkowym i księgowym, które powodują powstanie akty-
wa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
W procesie powyższej oceny przyjmowany jest szereg
założeń dotyczących określania wartości aktywa i rezer-
wy z tytułu podatku odroczonego. Powyższe szacunki
uwzględniają prognozy podatkowe, historyczne warto-
ści obciążeń podatkowych, bieżące dostępne strategie
dotyczące planowania działalności operacyjnej Spółki oraz
terminy realizacji poszczególnych różnic przejściowych.
Ze względu na fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać
zmianom ze względu na czynniki zewnętrzne, Spółka
może okresowo korygować wartość aktywa i rezerwy z ty-
tułu odroczonego podatku dochodowego, co z kolei może
wpływać na sytuację finansową Spółki oraz jej wyniki.
108
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
06
Zarządzanie
ryzykiem
finansowym
Ryzyko cenowe
Ryzyko cenowe nie jest istotne. Spółka nie uczestniczy
w obrocie papierami wartościowymi na żadnym aktywnym
rynku. Spółka może zawierać transakcje na pochodnych
instrumentach finansowych w celu zabezpieczenia przed
ryzykiem kursowym prognozowanych przyszłych przepły-
wów pieniężnych.
Ryzyko zmiany przepływów
pieniężnych oraz wartości
godziwej związane ze stopą
procentową
Narażenie Spółki na ryzyko stóp procentowych związane
jest z aktywami i zobowiązaniami finansowymi, w szcze-
gólności z udzielonymi pożyczkami, środkami pieniężnymi
oraz otrzymanymi kredytami bankowymi i emitowanymi
obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje oprocentowane
według zmiennej stopy narażają Spółkę na ryzyko zmian
stóp procentowych, z kolei pożyczki i kredyty oprocen-
towane według stałej stopy procentowej narażają Spółkę
na wahania wartości godziwej instrumentów finansowych.
Ponadto, Spółka jest narażona na ryzyko wahań stóp
procentowych w wypadku zaciągania nowego kredytu
lub refinansowania obecnego zadłużenia na finansowanie
długoterminowe.
Spółka udzieliła pożyczek w złotówkach, w których opro-
centowanie ma charakter zmienny uzależniony od stawki
WIBOR powiększony o marżę. Gdyby na dzień 31 grudnia
2023 r. poziom stóp procentowych był wyższy lub niższy
od obowiązującego o 1 punkt procentowy wówczas wynik
netto Spółki byłby wyższy lub niższy 6 060 tys. zł z tytułu
wyższych lub niższych odsetek od udzielonych pożyczek
w złotówkach.
Ryzyko stóp procentowych
– udzielonych pożyczek [tys. PLN]
Wartość obliczona dla celów analizy:
na 31.12.2023 na 31.12.2022
Stan udzielonych pożyczek 748 164 1 070 580
Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek 46 409 80 354
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek z uwzgl. zmian poziomu stóp procentowych 7 482 10 706
Wpływ na wynik brutto okresu razem 7 482 10 706
Podatek dochodowy 1 422 2 034
Wpływ na wynik netto okresu razem 6 060 8 672
109
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Ryzyko stóp procentowych – zobowiązań z tytułu
emisji dłużnych papierów wartościowych [tys. PLN]
Wartość obliczona dla celów analizy:
na 31.12.2023 na 31.12.2022
Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 483 686 1 404 500
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych (134 828) (116 448)
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych z uwzględ-
nieniem wzrostu / ( spadku) stóp procentowych
14 837 14 045
Wpływ na wynik brutto okresu razem 14 837 14 045
Podatek dochodowy 2 819 2 669
Wpływ na wynik netto okresu razem 12 018 11 376
Ryzyko stóp procentowych
– środków pieniężnych [tys. PLN]
Wartość obliczona dla celów analizy:
na 31.12.2023 na 31.12.2022
Stan środków pieniężnych 110 944 116 073
Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek 1 589 523
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian poziomu stóp
procentowych
1 109 1 161
Wpływ na wynik brutto okresu razem 1 109 1 161
Podatek dochodowy 211 221
Wpływ na wynik netto okresu razem 898 939
Ryzyko stóp procentowych
– zobowiązań z tytułu kredytów [tys. PLN]
Wartość obliczona dla celów analizy:
na 31.12.2023 na 31.12.2022
Stan zobowiązań z tytułu kredytów 152 448 155 399
Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów (7 957) (6 580)
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów z uwzględnieniem wzrostu / ( spadku) stóp
procentowych
1 524 1 554
Wpływ na wynik brutto okresu razem 1 524 1 554
Podatek dochodowy 290 295
Wpływ na wynik netto okresu razem 1 234 1 259
110
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Na dzień bilansowy i w trakcie roku obrotowego Spółka
posiadała salda wyrażone w walucie obcej. W związku
z tym dokonywano analizy wrażliwości innych pozycji
bilansowych na zmiany kursów walut. Na podstawie prze-
prowadzonych symulacji stwierdzono, że wpływ 10 proc.
zmiany kursu euro/zł na zysk netto stanowiłby maksymalny
wzrost lub odpowiednio spadek, w obrębie poszczegól-
nych kategorii należności.
Ryzyko walutowe
Ryzyko walutowe - pożyczek [tys. EUR]
Wartość obliczona dla celów analizy:
na 31.12.2023 na 31.12.2022
Stan zobowiązań z tytułu pożyczek i obligacji 142 332 180 081
Szacowana zmiana kursu walut +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.
Szacowane przychody / koszty z tytułu zmiany kursu walut 1 423 1 801
Wpływ na wynik brutto okresu razem 1 423 1 801
Podatek dochodowy 270 342
Wpływ na wynik netto okresu razem 1 152 1 458
Ryzyko walutowe - obligacji [tys. EUR]
Wartość obliczona dla celów analizy:
na 31.12.2023 na 31.12.2022
Stan zobowiązań z tytułu pożyczek i obligacji 227 618 188 839
Szacowana zmiana kursu walut +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.
Szacowane przychody / koszty z tytułu zmiany kursu walut 2 276 1 888
Wpływ na wynik brutto okresu razem 2 276 1 888
Podatek dochodowy 432 359
Wpływ na wynik netto okresu razem 1 843 1 529
111
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
W przypadku należności oraz pożyczek, podmioty z któ-
rymi Spółka posiada te rozrachunki nie mają publikowa-
nych zewnętrznych ratingów. Spółka udzieliła pożyczek do
jednostek współkontrolowanych Galerii Młociny, Towa-
rowa 22 oraz Resi4Rent, wobec czego występuje ryzyko
koncentracji. Wszystkie te pozycje zaklasyfikowano do
poziomu 1 w modelu oczekiwanych strat kredytowych,
ponieważ ryzyko kredytowe nie wzrosło od momentu
początkowego ujęcia. Nie wystąpił ruchy na wartości
brutto i odpisie pomiędzy poziomami. Pożyczkobiorcy nie
posiadają zewnętrznych ratingów, Spółka oceniła pożycz-
kobiorców jako bardzo dobrych, charakteryzujących się
wysoką zdolnością regulowania umownych przepływów
pieniężnych. Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe
jest równe wartości bilansowej udzielonych pożyczek.
Ryzyko kredytowe powstaje w przypadku środków pie-
niężnych, udzielonych pożyczek, pochodnych instrumen-
tów finansowych oraz depozytów w bankach i instytucjach
finansowych, a także w odniesieniu do klientów i najem-
ców Spółki w postaci nierozliczonych należności. Specyfi-
ka działalności Spółki w obszarze sprzedaży powierzchni
mieszkaniowych, najmu oraz świadczenia usług sprawia,
że Spółka nie jest narażona na istotne ryzyko kredytowe.
Na 31 grudnia 2023 r. Spółka oszacowała wartość odpisu
z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług,
stosując macierz rezerw opracowaną na podstawie da-
nych historycznych dotyczących spłat należności przez
kontrahentów w podziale typy przychodów ze sprzedaży.
Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane w opar-
ciu o model bazujący na historycznych spłatach należności
w poszczególnych grupach przeterminowania. Poniższa
tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz wartości
odpisu na oczekiwane straty kredytowe.
Ryzyko kredytowe
Odpis na oczekiwane straty kredytowe
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Okres
Średnia ważona
wskaźnika niewypłacalności
Wartość brutto
należności handlowych
Odpis na oczekiwane
straty kredytowe
bieżące 0,54% 27 748 198
1-30 dni 0,39% 6 142 71
31-90 dni 9,70% 1 654 340
91-360 dni 20,86% 921 526
>361 dni 93,82% 3 052 1 715
Odpis na oczekiwane straty kredytowe
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Okres
Średnia ważona
wskaźnika niewypłacalności
Wartość brutto
należności handlowych
Odpis na oczekiwane
straty kredytowe
bieżące 0,55% 38 894 190
1-30 dni 0,57% 4 057 26
31-90 dni 9,17% 159 14
91-360 dni 19,31% 708 154
>361 dni 94,28% 2 866 2 780
112
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Ryzyko utraty płynności
Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, polegające na tym,
że Spółka nie będzie w stanie regulować swoich zobowią-
zań finansowych w terminie ich wymagalności. Spółka
zarządza ryzykiem płynności utrzymując odpowiednią
wielkość kapitału zapasowego, wykorzystując ofertę usług
bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując
stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne. Ze
względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalno-
ści Spółka zachowuje elastyczność finansowania poprzez
dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł
finansowania.
Zdaniem Zarządu Spółka ma wystarczającą ilość środ-
ków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich
zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności w dłuższej
perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostęp-
ność kredytów bankowych. Spółka może w każdej chwili
skorzystać z wystarczającego finansowania, uruchamiając
środki z przyznanych linii kredytowych w bankach.
Analizy zobowiązań finansowych Spółki oraz rozliczanych
w kwocie netto instrumentów pochodnych, które zosta-
ną rozliczone w odpowiednich przedziałach wiekowych,
na podstawie pozostałego okresu do upływu umownego
terminu zapadalności na dzień bilansowy zostały przedsta-
wione w odpowiednich notach: kredyty, pożyczki, dłużne
papiery wartościowe, należności handlowe i zobowiązania
handlowe. Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finan-
sowych Spółki, które zostaną rozliczone w odpowiednich
przedziałach czasowych, na podstawie pozostałego okre-
su do upływu umownego terminu zapadalności na dzień
bilansowy 31 grudnia 2023 r. i na 31 grudnia 2022 r.:
Instytucje finansowe, z których
korzysta Spółka, posiadają
ratingi zewnętrzne na
31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
rating wg Fitch Issuer
Default Ratings
Kwota środków
pieniężnych i innych aktywów
finansowych
A- 34 858
BB+ 329
BB- 88
BBB- 69 812
105 087
Instytucje finansowe, z których
korzysta Spółka, posiadają
ratingi zewnętrzne na
31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
rating wg Fitch Issuer
Default Ratings
Kwota środków
pieniężnych i innych aktywów
finansowych
A+ 15 279
BB 509
BBB- 100 286
116 074
Na 31 grudnia 2023 r. Spółka posiada 652 726 tys. zł brut-
to udzielonych pożyczek, które zostały zaklasyfikowane
do koszyka 1 według MSSF 9. W wyniku przeprowadzonej
analizy oczekiwanych strat kredytowych, Spółka rozpo-
znała odpisy dotyczące pożyczek w koszyku 1 w wysokości
2 097 tys. zł (na 31 grudnia 2022 r. 2 943 tys. zł). Dodat-
kowo na 31 grudnia 2023 r. Spółka posiada 16 085 tys. zł
brutto udzielonych pożyczek, które zostały zaklasyfikowa-
ne do koszyka 3. W wyniku przeprowadzonej analizy ocze-
kiwanych strat kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy
dotyczące pożyczek w koszyku 3 w wysokości 16 085 tys.
zł (na 31 grudnia 2022 r. 20 235 tys. zł).
Dodatkowo Spółka posiada procedury pozwalające ocenić
wiarygodność kredytową klientów i najemców, a w przy-
padku najemców stosowane są także zabezpieczenia
w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego
z klientów Spółki nie występuje znacząca koncentracja
ryzyka. W przypadku środków pieniężnych i depozytów
w instytucjach finansowych i bankach oraz wpłat klientów
mieszkaniowych na rachunkach powierniczych prezen-
towanych jako inne aktywa finansowe, Spółka korzysta
z usług renomowanych jednostek.
W odniesieniu do wymienionych kategorii występuje
ryzyko koncentracji wynikające z utrzymywania prawie 50
proc. środków w banku mBank S.A.
113
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na 31 grudnia
2023 r. i 31 grudnia 2022 r. była zgodna z celami Spółki.
Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych
na dzień 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Okres Gwarancje Obligacje
Zobowiązania
handlowe
i pozostałe Leasing Kredyty Pożyczki
Pochodne
instrumenty
finansowe
Do 1 roku 2 472 844 540 983 63 115 24 452 157 460 23 086 -
1–3 lata - 682 264 - 19 070 - 124 828 -
3–5 lat - 609 992 - 13 816 - - -
Powyżej 5 lat - - - 15 870 - - -
Razem 2 472 844 1 833 239 63 115 73 208 157 460 147 914 -
Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych
na dzień 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Okres Gwarancje Obligacje
Zobowiązania
handlowe
i pozostałe Leasing Kredyty Pożyczki
Pochodne
instrumenty
finansowe
Do 1 roku 2 637 043 300 539 139 157 6 689 155 399 150 913 14 876
1–3 lata - 804 177 - 11 321 - 57 576 -
3–5 lat - 301 636 - 6 597 - - -
Powyżej 5 lat - - - 80 295 - - -
Razem 2 637 043 1 406 352 139 157 104 902 155 399 208 489 14 876
114
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
07
Zarządzanie
ryzykiem
kapitałowym
Celem Spółki w zarządzaniu kapitałem jest ochrona zdol-
ności do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe
realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, a także utrzymanie
optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.
Spółka, zarządzając tym ryzykiem, podejmuje decyzje
dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend,
emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub
odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentu-
alnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia.
Spółka monitoruje kapitał za pomocą wskaźników zadłu-
żenia. Wskaźnik ten oblicza się jako stosunek zadłużenia
netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza
się jako sumę kredytów i pożyczek (obejmujących bieżące
i długoterminowe kredyty i pożyczki wykazane w bilansie)
pomniejszoną o środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Łączna
wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany
w bilansie wraz z zadłużeniem netto.
Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na
31 grudnia 2023 r. i na 31 grudnia 2022 r. była zgodna
z celami Spółki.
Wskaźniki zadłużenia [tys. PLN]
Nota
na
31.12.2023
na
31.12.2022
Kredyty, pożyczki i obligacje ogółem 12 1 779 119 1 768 388
Zobowiązania z tytułu dywidendy 13 - 90 792
Zobowiązania z tytułu leasingu 12 68 034 96 146
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 10 (105 086) (116 073)
Zadłużenie netto 1 742 067 1 839 253
Kapitał własny razem 1 030 773 1 071 311
Kapitał ogółem 2 772 840 2 910 564
Wskaźnik zadłużenia 62,83% 63,19%
115
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
08
Istotne umowy
zawarte
z podmiotami
powiązanymi
W związku z przyjętym przez grupę Echo Investment S.A.
modelem realizacji każdego centrum handlowego, budyn-
ku biurowego oraz wybranych projektów mieszkaniowych
przez odrębny podmiot zależny, duża liczba transakcji
realizowana jest z podmiotami powiązanymi.
Umowy dotyczące największych transakcji
z podmiotami powiązanymi w 2023 r. [tys. PLN]
Przedmiot umowy Kontrahent – inwestor
Wartość
transakcji
Współpraca strategiczna Archicom S.A. 9 806
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Echo - Arena Sp. z o.o. 10 430
Porozumienie w sprawie podziału kosztów inwestycji Kraków, ul. Puszkarska Archicom Projekt 139 Sp. z o.o. 4 495
Usługa pośrednictwa sprzedaży Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. z o.o. Sp.k. 3 932
Zarządzanie rozwojem Projekt Echo - 138 Sp. z o.o. Sp.k. 3 811
Przygotowanie inwestycji R4R Warszawa Opaczewska Sp. z o.o. 3 500
Wsparcie procesu deweloperskiego Hotel Wrocław Grabiszyńska Sp. z o.o. 3 392
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Elektorownia RE Sp. z o.o. 3 360
Wsparcie procesu deweloperskiego R4R Wrocław Jaworska II Sp. z o.o. 3 295
Zarządzanie rozwojem R4R Łódź Kilińskiego Sp. z o.o. 2 536
Zarządzanie rozwojem R4R Wrocław Park Zachodni Sp. z o.o. 2 507
Usługi zarządzania nieruchomościami Galeria Libero - Projekt Echo - 120 Sp. z o.o. Sp.k. 2 189
Wsparcie procesu deweloperskiego R4R RE Wave 4 Sp. z o.o. 2 158
Zarządzanie rozwojem R4R Poznań Nowe Miasto Sp. z o.o. 2 045
Wsparcie procesu deweloperskiego R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. 1 998
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym 12 - Projekt Echo - 127 Sp. z o.o. S.K.A. 1 883
Wsparcie procesu deweloperskiego Hotel Kraków Romanowicza Sp. z o.o. 1 655
Zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Projekt Echo - 139 Sp. z o.o. 1 590
Transakcje z podmiotami powiązanymi wyszczególnione
w sprawozdaniu finansowym dotyczą jednostek zależnych.
116
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Transakcje z podmiotami powiązanymi
na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]
Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Aktywa
Odpis
aktualizujący Zobowiązania
Jednostki zależne 63 987 29 245 507 388 16 497 154 086
– handlowe 63 987 29 245 19 574 412 11 101
– pożyczki - - 484 664 16 085 142 985
– należności za sprzedaż udziałów - - 3 150 - -
Jednostki współkontrolowane 36 583 157 278 693 2 506 1 905
– handlowe 36 583 157 15 193 2 506 1 905
– pożyczki 263 500 - -
Właściciele - 18 544 - - -
– handlowe - 18 544 - - -
Zarząd Spółki - - - - 14 769
– program motywacyjny 14 769
Razem 100 570 47 946 786 081 19 003 170 760
Transakcje z podmiotami powiązanymi
na 31 grudnia 2022 r. [tys. PLN]
Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Aktywa
Odpis
aktualizujący Zobowiązania
Jednostki zależne 281 698 22 194 863 062 27 638 72 452
– handlowe 281 698 22 194 32 898 175 -
– pożyczki - - 766 007 27 429 57 576
– obligacje - - 64 157 34 -
– rezerwa opcyjnej z tytułu bonusu opartego na akcjach - - - - 14 876
Jednostki współkontrolowane 26 510 2 311 865 2 322 -
– handlowe 26 510 2 7 880 2 322 -
– pożyczki 303 985 - -
Właściciele - 18 540 - - -
– handlowe - 18 540 - - -
Zarząd Spółki - - - - 4 330
– handlowe - - - - -
– program motywacyjny 4 330
Razem 308 208 40 736 1 174 927 29 960 76 782
Odpis aktualizujący na aktywa wynikające z transakcji
z jednostkami powiązanymi - na 31 grudnia 2023 r. jego
wartość wyniosła 19 003 tys. zł.
Akcje i obligacje
Seria S S2
Data emisji 31.01.2024 20.03.2024
Wartość serii 70 mln zł 70 mln zł
Termin zapadalności 4 lata 4 lata
Oprocentowanie WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4%
Agent oferujący Konsorcjum:
1) Biuro Maklerskie PKO Banku Polskiego
2) Michael / Ström Dom Maklerski Spółka Akcyjna
3) Noble Securities Spółka Akcyjna
Konsorcjum:
1) Biuro Maklerskie PKO Banku Polskiego
2) Michael / Ström Dom Maklerski Spółka Akcyjna
3) Noble Securities Spółka Akcyjna
140 mln PLN
wartość serii S i S2
obligacji dla inwestorów
indywidualnych
wyemitowanych przez
Echo Investment
w 2024 r. w ramach
V programu emisji
obligacji dla inwestorów
indywidualnych do 300
mln zł lub równowartości
tej kwoty w euro
Emisja obligacji publicznych przez
Echo Investment dla inwestorów
indywidualnych
Obligacje zwykłe na okaziciela serii S i S2 zostały zarejestro-
wane w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A.
Obligacje serii S (PLECHPS00399) i S2 (PLECHPS00399) są
notowane w systemie notowań ciągłych na rynku podstawo-
wym Catalyst prowadzonym przez Giełdę Papierów Warto-
ściowych w Warszawie S.A.
Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na finan-
sowanie rozwoju biznesu oraz rolowanie długu spółki zapada-
jącego w 2024 r.
Oferta publiczna obligacji przeprowadzona została na pod-
stawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru
Finansowego 19 czerwca 2023 r. oraz suplementów.
Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty
117
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
09
Znaczące zdarzenia
po dacie bilansowej
Emitent Seria Kod ISIN Data wykupu Wartośćnominalna
Echo Investment S.A. 1P/2021 PLO017000053 22.10.2024 16 mln zł
Echo Investment S.A. 1/2021 PLO017000046 17.03.2025 12 mln zł
Echo Investment S.A. 2/2021 PLO017000061 10.11.2025 72 mln zł
100 mln PLN
wartość serii 4l obligacji dla inwestorów
indywidualnych wyemitowanych przez
Echo Investment w 2024 r. w ramach
programu emisji obligacji dla inwestorów
indywidualnych do 1 mld zł lub
równowartości tej kwoty w euro
100 mln PLN
wartość obligacji wykupionych przez
Grupę Echo Investment w 2024 r.
Emisja obligacji publicznych przez
Echo Investment dla inwestorów
instytucjonalnych (w zł)
Obligacje serii 4l (PLO017000103) nie są zabezpieczone
i będą podlegać wprowadzeniu do obrotu w alternatyw-
nym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów
Wartościowych w Warszawie S.A.
Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na ro-
lowanie części długu spółki z tytułu obligacji, zapadającego
w 2024 r. i w 2025 r.
Oferta publiczna obligacji serii 4l/2024 przeprowadzona
została na podstawie umowy z agentem Ipopema Secu-
rities S.A. z siedzibą w Warszawie, w ramach ustanowio-
nego w 2022 r. programu emisji obligacji Spółki do łącznej
kwoty 500 mln zł, podwyższonej aneksem z 25 październi-
ka 2023 r. do łącznej kwoty 1 mld zł.
Wszystkie nabyte obligacje są zarejestrowane w Krajowym
Depozycie Papierów Wartościowych.
Seria 4l/2024
Data emisji 27.02.2024
Wartość serii 100 mln zł
Termin zapadalności 5 lat
Oprocentowanie WIBOR 6M + marża 4,5%
Agent oferujący Ipopema Securities S.A.
Równolegle, w związku z procesem emisji obligacji serii 4l,
Spółka nabyła w celu umorzenia poniższe obligacje:
118
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
27 listopada 2023 r. Zarząd spółki Archicom S.A., wobec
zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie spra-
wozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2022, któ-
re wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego
rewidenta badania sprawozdania finansowego Spółki za
I półrocze 2023 roku, które także wykazuje zysk, postano-
wił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na
poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2023,
w łącznej kwocie 26 908 179,78 zł tj. w kwocie 0,46 zł na
1 akcję.
Zaliczka została wypłacona 19 stycznia 2024 r.
Wypłata zaliczki
dywidendowej
Zysk i dywidenda
Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty
Projekty
Z początkiem 2024 r. pozwolenie na użytkowanie otrzy-
mał drugi etap inwestycji Echo Investment w centrum
Krakowa. Kompleks biurowy Brain Park położony u zbiegu
alei Pokoju i ulicy Fabrycznej wzbogacił regionalny rynek
o łącznie 43 000 mkw. powierzchni.
Echo Investment zakończyło
budowę kompleksu
biurowego Brain Park
Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty
6 marca 2024 r. Echo Investment S.A. zawarł z Signal
Alpha 3 R1 S.à r.l. transakcję dotyczącą utworzenia wspól-
nego przedsięwzięcia, w ramach którego strony będą re-
alizować projekty budowy domów studenckich w Polsce.
W realizację przedsięwzięcia Echo Investment S.A. zamie-
rza zaangażować do 31,3 mln euro. Zakładany horyzont
czasowy realizacji przedsięwzięcia wyniesie od 3 do 5
lat. Zakładana liczba łóżek, które mają być zrealizowane
w ramach przedsięwzięcia, wyniesie co najmniej 5 000.
Zakładane proporcje źródeł finansowania przedsięwzięcia
wyniosą (i) 40 proc.-50 proc. - finansowanie ze środków
stron; (ii) pozostałe 60 proc. - 50 proc – dług.
Zawarcie istotnych umów
dotyczących utworzenia wspólnego
przedsięwzięcia dotyczącego
budowy domów studenckich
119
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
120
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
10
Wynagrodzenie
Zarządu i Rady
Nadzorczej
Wynagrodzenie Zarządu [PLN]
2023 2022
Z Echo Investment S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależnych
i stowarzyszonych
Inne
świadczenia
Łącznie
Z Echo Investment S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależnych
i stowarzyszonych
Inne
świadczenia
Łącznie
Wynagrodzenie
podstawowe
Premie
Wynagrodzenie
podstawowe
Premie
Nicklas Lindberg 1 363 506 437 495 3 471 149 46 131 5 318 281 1 407 305 793 349 2 566 960 658 414 5 426 028
Maciej Drozd 508 386 219 260 1 560 049 50 931 2 338 626 538 285 422 829 1 334 915 42 350 2 338 379
Artur Langner 240 000 172 920 861 840 5 962 1 280 722 240 000 208 373 932 747 6 019 1 387 139
Rafał Mazurczak 306 000 255 952 1 059 693 14 424 1 636 069 306 000 260 100 1 066 932 12 220 1 645 252
Małgorzata Turek 306 000 223 380 958 820 6 562 1 494 762 306 000 252 450 1 004 550 5 419 1 568 419
Razem 2 723 888 1 309 007 7 911 551 124 010 2 797 590 1 937 101 6 906 104 724 422
Razem w roku 12 068 460 12 365 217
Echo Investment S.A. zawarło 21 lipca 2021 r. z Nicklasem
Lindbergiem, prezesem zarządu oraz z Maciejem Droz-
dem, wiceprezesem, umowy o warunkach dodatkowego
wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo-
terminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne
z Polityką Wynagrodzeń.
Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo do dodat-
kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii
długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od
wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych
dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.
Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii
długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio-
miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach
rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę
Program premii długoterminowej
prezesa i wiceprezesa zarządu
121
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki usta-
loną w wysokości 4,34 zł za jedną akcję. Prawo do premii
długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych
przez okres trwania programu, to jest od 1 stycznia 2020
r. do 31 grudnia 2024 r., chyba że wcześniej nastąpi przy-
padek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki.
Wysokość premii długoterminowej jest uzależniona od
wzrostu wartości akcji Spółki. Maksymalna wysokość
premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść
10 mln euro dla Nicklasa Lindberga oraz 5 mln euro dla
Macieja Drozda, w przypadku, gdy na koniec pięcioletnie-
go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu
akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone
w okresie trwania programu wyniesie 5,80 zł ponad kwotę
początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi-
dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu
akcji Spółki osiągnie 10,14 zł na akcję. W razie wystąpienia
istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej-
sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę
do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie
stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę
określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą
w strukturze akcjonariatu.
Okres trwania programu może zostać przedłużony o dwa
lata, tj. do 31 grudnia 2026 r. W takim przypadku mak-
symalna wysokość premii długoterminowej wyniesie 125
proc. maksymalnej wartości określonej dla wartości bazo-
wej w przypadku wzrostu średniego sześciomiesięcznego
kursu akcji Spółki powiększonego o wypłacone dywidendy
pod koniec siedmioletniego okresu oceny ponad wartość
początkową o 7,25 zł, tj. suma wypłaconych dywidend po-
większonych o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki
osiągnie kwotę 11,59 zł na akcję.
Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach
Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na ko-
niec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe do zreali-
zowania, zostanie wypłacona jednorazowo w gotówce na
koniec pięcioletniego (lub siedmioletniego w przypadku
jego przedłużenia) okresu trwania programu. W razie za-
istnienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu, premia
długoterminowa zostanie wypłacona jednorazowo po
takim zdarzeniu.
Umowy określają ponadto szczegółowe warunki wypłaty
premii długoterminowej, jak również sytuacje, gdy członek
Zarządu traci prawo do otrzymania premii długotermino-
wej lub jej części, w szczególności w przypadku wyrządze-
nia szkody Spółce lub podejmowania działań naruszają-
cych obowiązujące przepisy prawa oraz akty wewnętrzne
Spółki.
Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r. z Rafa-
łem Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami zarządu
Spółki oraz Waldemarem Olbrykiem, prezesem zarządu
spółki zależnej Archicom S.A. umowy o warunkach dodat-
kowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii
długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest
zgodne z Polityką Wynagrodzeń.
Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata Tu-
rek oraz Waldemar Olbryk mają prawo do dodatkowego
wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii długo-
terminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od wzrostu
wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych dywidend
oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów Warto-
ściowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.
Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii
długoterminowej w oparciu o wzrost średniego sześcio-
miesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego w okresach
rocznych powiększonego o wypłacone przez Spółkę
dywidendy ponad wartość początkową akcji Spółki ustalo-
ną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję. Prawo do premii
długoterminowej będzie nabywane w okresach rocznych
przez okres trwania programu, to jest od 31 grudnia 2022
r. do dnia 31 grudnia 2025 r., chyba że wcześniej nastą-
pi przypadek istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu
Spółki. Maksymalna wysokość premii długoterminowej
(wartość bazowa) może wynieść 1 mln euro dla każdego
z uprawnionych w przypadku, gdy na koniec czteroletnie-
go okresu wzrost średniego sześciomiesięcznego kursu
akcji Spółki powiększonego o dywidendy wypłacone
w okresie trwania programu wyniesie 5,60 zł ponad kwotę
początkowego kursu akcji, tj. suma wypłaconych dywi-
dend powiększonych o średni sześciomiesięczny kursu
akcji Spółki osiągnie 9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia
istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu Spółki, w miej-
sce średniego sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę
do obliczenia wysokości premii długoterminowej będzie
stanowiła cena za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę
określoną w transakcji skutkującej taką istotną zmianą
w strukturze akcjonariatu.
Okres trwania programu może zostać przedłużony o ko-
lejny rok (łącznie do pięciu lat) tj. do 31 grudnia 2026 r.
W takim przypadku maksymalna wysokość premii dłu-
goterminowej wyniesie 112,5 proc. maksymalnej wartości
określonej dla wartości bazowej w przypadku wzrostu
średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powięk-
Rozszerzenie programu
Premii Długoterminowej
122
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
szonego o wypłacone dywidendy pod koniec pięciolet-
niego okresu oceny ponad wartość początkową o 6,3 zł,
tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni
sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 10,37
zł na akcję Spółki.
Pozostałe zasady dotyczące programu długoterminowej
premii dla Małgorzaty Turek, Rafała Mazurczaka i Wal-
demara Olbryka są analogiczne jak w przypadku premii
Nicklasa Lindberga i Macieja Drozda.
Na 31 grudnia 2023 r. Spółka rozpoznała w półrocznym
sprawozdaniu finansowym rezerwę w kwocie 14 768 704
zł z tytułu premii zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana
wysokości rezerwy w roku 2023 r. wpłynęła na zmniejsze-
nie wyniku finansowego Spółki w kwocie 10 439 106 zł
brutto. Kwoty te nie są uwzględnione w powyższej tabeli.
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej [PLN]
2023 2022
Z Echo
Investment
S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależ-
nych
i stowarzy-
szonych
Inne
świadczenia
Z Echo
Investment
S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależ-
nych
i stowarzy-
szonych
Inne
świadczenia
Noah M. Steinberg 240 000 - - 240 000 - -
Tibor Veres 84 000 - - 84 000 - -
Margaret Dezse 180 000 - - 180 000 - -
Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 - -
Sławomir Jędrzejczyk 180 000 - - 180 000 - -
Péter Kocsis 60 000 - - 60 000 - -
Bence Sass 60 000 - - 60 000 - -
Nebil Senman 60 000 - - 60 000 - -
Razem 924 000 - - 924 000 - -
W 2023 r. oraz na dzień przekazania raportu nie istniały
umowy zawarte między Spółką, a osobami zarządzający-
mi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygna-
cji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej
przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje
z powodu połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu
przejęcia.
Umowy zawarte między spółką
a osobami zarządzającymi
123
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
11
Umowy z firmą
audytorską
Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych Echo
Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań finanso-
wych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2022-
2023 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu
Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp.
z o.o. Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej
11, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 144. Umowa
z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie
upoważnienia od Rady Nadzorczej.
Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy
audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego spra-
wozdania finansowego został dokonany zgodnie z przepi-
sami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej
polityki i procedury wyboru i firmy audytorskiej [uchwalo-
nej przez Komitet Audytu w dniu 23 marca 2018 r.].
Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego
badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego
i niezależnego sprawozdania z badania rocznego spra-
wozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepi-
sami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki
zawodowej.
Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących prze-
pisów związanych z rotacją firmy audytorskiej i kluczo-
wego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami
karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakre-
sie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie
świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską,
podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego
sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym
usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia
przez firmę audytorską. Polityka i procedura wyboru firmy
audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych
są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce
Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały
przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio,
15 września 2022 r. oraz 2 lutego 2023 r.
Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu
do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy
Tytuł Kwota [PLN]
Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za I półrocze 2023 r. 150 000
Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za I półrocze 2023 r. 105 000
Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2023 r. 840 000
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2023 r. 30 000
Razem 1 125 000
124
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Kielce, 27 marca 2024 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Artur Langner
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Dokument
został podpisany
kwalifikowanym
podpisem
elektronicznym
Anna Gabryszewska-Wybraniec
Główny Ksiegowy
125
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
CZĘŚĆ 4
Oświadczenie
Zarządu
Kompleks biurowy Swobodna, Wrocław
| Oświadczenie
126
Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2023 rok
Kielce, 27 marca 2024 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Artur Langner
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy,
Roczne Jednostkowe Sprawozdanie Finansowe za 2023 r. i dane porównywal-
ne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości
i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową
i finansową Spółki oraz jej wynik finansowy.
Sprawozdanie z działalności Echo Investment S.A. zawiera prawdziwy obraz
rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A., w tym opis podstawo-
wych zagrożeń i ryzyka.
Dokument
został podpisany
kwalifikowanym
podpisem
elektronicznym
Kontakt
Echo Investment
biuro w Warszawie, Biura przy Willi
ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa
Projekt layoutu i skład:
Damian Chomątowski
be.net/chomatowski