SprawozdanieZarzaduzdzialalnoscispolkiEchoInvestmentSAijejGrupyzarok2023

2023

Sprawozdanie Zarządu

z działalności Spółki

Echo Investment S.A.

i jej Grupy Kapitałowej

Towarowa 22, Warszawa (office house, pawilon 5)

Spis treści

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów 3

Sprawozdanie Zarządu 6

Podstawowe informacje o Spółce i Grupie 7

Zarząd 8

Rada Nadzorcza 9

Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu 10

Model biznesowy 13

Wybrane dane finansowe Grupy 14

Podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach finansowych

Spółki oraz Grupy 15

Segmenty Grupy 21

Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji 24

Stan posiadania akcji i obligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące 28

Najważniejsze zdarzenia w 2023 r. 29

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 45

Segment mieszkań dla klientów indywidualnych – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 50

Segment mieszkań na wynajem – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 57

Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 59

Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 63

Portfel nieruchomości 65

Główne inwestycje w 2023 r. – zakupy nieruchomości 79

Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2023 r. 81

Czynniki istotne dla rozwoju Grupy w nadchodzących kwartałach 84

Polityka dywidendowa i dywidenda 86

Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi 87

Zobowiązania finansowe Spółki i Grupy 89

Poręczenia i gwarancje Spółki i Grupy 94

Ocena zarządzania zasobami finansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych 96

Informacje o pożyczkach udzielonych w 2023 r., w tym podmiotom powiązanym 102

Umowy z firmą audytorską 104

Skład Grupy Kapitałowej 105

Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa 106

Jak zarządzamy ryzykiem 107

Oświadczenia Zarządu 111

Kontakt 113

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

List do Akcjonariuszy,

Partnerów i Klientów

z przyjemnością prezentuję Państwu raport finansowy

Grupy Echo Investment za rok 2023, w którym skutecznie

zrealizowaliśmy kolejne założenia strategii rentownego

wzrostu.

Grupa wypracowała w 2023 r. ponad 67 mln zł zysku net-

to przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej,

co było głównie rezultatem przekazania klientom kluczy

do 2 122 mieszkań oraz wyceny platformy Resi4Rent, któ-

ra oferuje już ponad 4,1 tys. mieszkań na wynajem w sze-

ściu największych miastach w Polsce. W samym tylko IV

kw. 2023 r. Resi4Rent rozpoczęło budowę około tysiąca

tego typu lokali.

W rok 2024 weszliśmy dobrze przygotowani do wykorzy-

stania możliwości, jakie niesie ze sobą odbicie na rynku

mieszkaniowym i skalowanie działalności Archicom –

naszej spółki, która przejęła całość kompetencji i projek-

tów realizowanych w sektorze mieszkań na sprzedaż. Silną

pozycję rynkową Grupy wspiera również sytuacja w sekto-

rze komercyjnym i popyt na wielofunkcyjne projekty typu

destinations.

Dywersyfikujemy nasz portfel z korzyścią dla inwesto-

rów – zgodnie z zapowiedzią, w I kw. 2024 r. ogłosiliśmy

nowe przedsięwzięcie joint-venture w sektorze living z tak

doświadczonymi partnerami, jak Griffin Capital Partners

i Signal Capital Partners. Celem nowej platformy jest

oddanie 5 tys. miejsc w prywatnych domach studenckich

w największych ośrodkach akademickich w Polsce. To

projekt z ogromnym potencjałem, wpisujący się w potrze-

by i styl życia młodych użytkowników.

Takie platformy jak nasze Resi4Rent i nowo utworzony

projekt z akademikami to dla nas doskonała okazja, aby

zarówno zwiększyć wykorzystanie własnego, jak i ryn-

kowego banku ziemi, uzyskać honorarium dewelopera

i docelowo zbudować produkt, który po osiągnięciu odpo-

wiedniego rozmiaru zostanie sprzedany, żeby zmaksymali-

zować zysk inwestorów.

Miastotwórcze projekty w najlepszych lokalizacjach

W 2023 roku w biurowcach Echo Investment wynaję-

to łącznie ponad 45 tys. mkw. powierzchni. Wszystkie

ukończone przez nas budynki biurowe są obecnie w peł-

ni wynajęte i prowadzimy intensywne rozmowy z inwe-

storami, ponieważ spodziewamy się ożywienia rynku

na przełomie drugiej połowy 2024 r. i pierwszej połowy

2025 r. Równolegle rozwijaliśmy koncept powierzchni

elastycznych CitySpace, który w całej Polsce oferuje już

blisko 4 tys. stanowisk pracy.

Nasze nowe projekty biurowe powstają obecnie w mia-

stach z największym popytem. W Warszawie trwa bu-

dowa Office House (31 tys. mkw.) – pierwszego obiektu

w wielofunkcyjnym kwartale Towarowa 22, a we Wro-

cławiu pierwszego etapu Swobodna SPOT (docelowo

41 tys. mkw.). W I kw. 2024 r. ogłosiliśmy też start projektu

mixed-use WITA w Krakowie (w tym ponad 26 tys. po-

wierzchni biurowej).

Widzimy duże zainteresowanie najemców naszymi nowo

rozpoczętymi biurowcami, ponieważ obecna podaż jest

bardzo niska, a nasze budynki będą gotowe już w 2025

roku, kiedy w naszej opinii rynek inwestycyjny będzie

się ożywiał. Równolegle rozwijamy koncept powierzchni

elastycznych CitySpace, który w całej Polsce oferuje już

blisko 4 tys. stanowisk pracy.

Szanowni Akcjonariusze, Partnerzy i Klienci,

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Projekty Echo Investment, oprócz roli miastotwórczej,

odpowiadają na potrzeby pracowników, którym biuro

pomaga osiągnąć pełną efektywność w każdym modelu

pracy. Budynki wyróżniają się też pod względem rozwią-

zań prośrodowiskowych, w tym w zakresie ograniczania

śladu węglowego.

Nasze nieruchomości handlowe – Galeria Młociny oraz

Libero Katowice mogą pochwalić się blisko 100% wyna-

jęciem. W 2023 r. obroty pierwszego centrum w porów-

naniu z 2022 r. wzrosły o 12% r/r, a odwiedzalność o 4%

r/r. W przypadku drugiego liczby te wynoszą odpowied-

nio 14 i 9%.

Zaufany partner dla inwestorów

W 2023 r. wprowadziliśmy do obrotu giełdowego i roz-

poczęliśmy notowania kolejnych serii obligacji dla inwe-

storów indywidualnych i instytucjonalnych. Grupa wy-

emitowała w ubiegłym roku obligacje o łącznej wartości

702 mln zł. Środki pozyskane w drodze emisji wspierają

nasze plany rozwojowe wraz z wysokim stanem gotów-

ki w Grupie – na koniec 2023 r. było to ponad 813 mln

zł. Łączna wartość naszych aktywów na koniec 2023 r.

to prawie 6 mld zł.

Rozszerzamy raportowanie ESG

Nasz biznes konsekwentnie budujemy w oparciu o najlep-

sze praktyki w zakresie zrównoważonego rozwoju. Opu-

blikowaliśmy także trzeci raport ESG Grupy, który po raz

pierwszy został opracowany zgodnie z nową dyrektywą

CSRD i standardami ESRS. W raporcie tym po raz pierw-

szy ujawnimy ślad węglowy w zakresie 3, a więc uwzględ-

niający emisje CO2 powstałe w całym łańcuchu wartości

Grupy.

Tymczasem zachęcam Państwa do szczegółowego zapo-

znania się z naszym raportem finansowym za 2023 r.

Z poważaniem

Nicklas Lindberg

Prezes Echo Investment

Grupa Echo Investment

– wiodący uczestnik sektora

nieruchomości w Polsce

Grupa Echo Investment to jedyny polski pod-

miot z tak szerokim doświadczeniem na naj-

większym rynku nieruchomości w Europie

Środkowo-Wschodniej. Odpowiada za całość

procesu inwestycyjnego związanego z realizacją

projektów deweloperskich. Grupę tworzy łącz-

nie blisko 200 spółek zależnych i współzależ-

nych, w tym Archicom, który w 2023 r. przejął

wszystkie kompetencje Grupy w obszarze

biznesu mieszkaniowego, platforma Resi4Rent

oferująca usługę mieszkań w abonamencie oraz

CitySpace działające w segmencie biur ela-

stycznych. Pod marką Echo Investment prowa-

dzone są operacje w sektorze biurowym i retail,

a także realizacja wielofunkcyjnych projektów

„destinations”.

Rozwój w oparciu o strategię

zrównoważonego wzrostu

Działalność Grupy Echo Investment przyczynia

się do rozwoju sektora budownictwa i nieru-

chomości w Polsce, którego wielkość wraz

z branżami kooperującymi szacowana jest na co

najmniej 10 proc. PKB. Dzięki technologicznym

innowacjom oraz rozwiązaniom ekologicznym

wprowadzanym w projektach Grupy, ma ona

realny wpływ na podnoszenie jakości życia

w Polsce oraz konkurencyjności gospodarki

w wymiarze krajowym i lokalnym.

Pomimo zmiennego otoczenia makroekono-

micznego, w 2023 r. Grupa z powodzeniem

korzystała z powrotu rynku mieszkaniowego na

ścieżkę wzrostu, a także ze stabilnego zapotrze-

bowania na nowoczesne biura. Wybory kupu-

jących i najemców kształtowane przez zmianę

stylu życia i pracy – większą mobilność, pracę

hybrydową i zwrot ku rozwiązaniom bezpiecz-

nym dla środowiska i ludzi, pozytywnie wpływa-

ją na popyt i wycenę aktywów Grupy.

W trosce o zrównoważony rozwój oraz potrzeby

wszystkich interesariuszy, Grupa Echo Invest-

ment regularnie raportuje swoje cele i działania

w obszarze ESG. Jej strategia zakłada stałe

dążenie do zeroemisyjności realizowanych

projektów oraz fundamentalny wkład w pra-

widłowy rozwój miast. Budynki wyróżniają się

pod względem rozwiązań prośrodowiskowych,

w tym w zakresie ograniczania śladu węglowe-

go, co jest jednym z głównych założeń strategii

ESG Grupy.

Echo i Archicom zawarły 1 835 umów

przedwstępnych i deweloperskich. W ręce

klientów trafiły klucze do 2 122 mieszkań.

Resi4Rent utrzymało pozycję największego gra-

cza w sektorze mieszkań na wynajem w Polsce,

dysponując ponad 4,1 tys. gotowych lokali

w 13 lokalizacjach.

W biurowcach Echo Investment wynajęto

łącznie ponad 45 tys. mkw.

powierzchni.

Wystartowała budowa 47 tys. mkw. po-

wierzchni biurowej

w budynku Office House

w Warszawie i pierwszym etapie Swobodna

SPOT we Wrocławiu.

Docelowo około 1,6 tys. mieszkań

i 3,5 ha terenów zieleni

znajdzie się w jed-

nej z największych inwestycji mieszkaniowych

Grupy – powstającym osiedlu Modern Moko-

tów w Warszawie.

Grupa Echo-Archicom ogłosiła

Strategię ESG 2030.

450 uczniów będzie uczyć się w modelo-

wej publicznej szkole podstawowej, którą Echo

Investment finansuje i realizuje przy ul. Kon-

struktorskiej w Warszawie.

Rok 2023

w liczbach

Sprawozdanie

Zarządu

Kompleks biurowy Swobodna, Wrocław

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo

Investment jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomo-

ści handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji

mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami.

Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w: Kielce,

al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach 30

czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Rejestru Są-

dowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy

w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru

Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na

Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.

Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG,

subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIG-

Nieruchomości. Miejscem prowadzenia działalności

Spółki jest Polska. Jednostką dominującą wobec Echo

Investment spółka akcyjna jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką

dominującą najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest

Kft., którą kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres.

Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego

nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej

lub innych danych identyfikacyjnych.

Stan średniomiesięcznego zatrudnienia w Grupie Echo

Investment na 31 grudnia 2023 r. wynosił 533 osoby,

w przeliczeniu na pełne etaty.

Ilekroć w niniejszym dokumencie jest mowa o Grupie Echo

Investment lub Echo Investment, oznacza to spółkę-matkę

Echo Investment S.A. ze wszystkimi spółkami zależnymi,

łącznie z Archicom S.A. i jej spółkami zależnymi. Określenie

Grupa Echo oznacza spółkę-matkę Echo Investment S.A.

ze spółkami zależnymi, z wyłączeniem Archicom S.A. i jej

spółek zależnych. Określenie Grupa Archicom oznacza

tylko spółkę Archicom S.A. i jej spółki zależne.

Podstawowe

informacje

o Spółce i Grupie

Kielce

1996 rok

Debiut Echo Investment

na GPW

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Zarząd

Nicklas

Lindberg

Prezes

Maciej

Drozd

Wiceprezes

ds. finansowych

Artur

Langner

Wiceprezes

Rafał

Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata

Turek

Członek Zarządu

Życiorysy zawodowe członków zarządu są opisane

w Oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Rada Nadzorcza

Margaret

Dezse

Niezależny Członek

Rady Nadzorczej

Przewodnicząca

Komitetu Audytu

Noah M.

Steinberg

Przewodniczący

Tibor

Veres

Wiceprzewodniczący

Sławomir

Jędrzejczyk

Niezależny Członek

Rady Nadzorczej

Wiceprzewodniczący

Komitetu Audytu

Maciej

Dyjas

Członek Rady

Nadzorczej

Nebil

Senman

Członek Rady

Nadzorczej

Członek Komitetu

Audytu

Bence

Sass

Członek Rady

Nadzorczej

Péter

Kocsis

Członek Rady

Nadzorczej

Życiorysy zawodowe członków Rady Nadzorczej są opisane

w Oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Pozycja lidera

Strategia Rentownego Wzrostu

Echo Investment jest największą firmą deweloperską działającą w Polsce

pod względem liczby i powierzchni realizowanych projektów. Jesteśmy

aktywni w segmencie nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych.

Strategia rentownego wzrostu zakłada, że spółka będzie należała do czołówki

deweloperów zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym, co

zakłada większą dynamikę wzrostu w segmencie mieszkaniowym. Duża skala

działalności pozwala na optymalne wykorzystanie zasobów.

Strategia Rentownego

Wzrostu w działaniu

Zarząd Echo Investment w porozumieniu z Radą Nadzor-

czą przygotował i wdrożył w 2016 r. strategię rentowne-

go wzrostu. Zgodnie z nią, w potwierdzonych w 2020 r.

kierunkach strategicznych Grupa kładzie szczególny nacisk

na rozwój w sektorze mieszkaniowym i zwiększa znaczenie

swoich wielofunkcyjnych, dużych projektów „destinations”.

Strategia Echo opiera się na następujących filarach:

Podjęte działania

• Osiągnięcie pozycji lidera pod względem liczby budowanych i sprzedawa-

nych mieszkań klientom indywidualnym oraz firmie Resi4Rent,

• Zakup w 2021 r. pakietu większościowego akcji dewelopera mieszkaniowego

Archicom, dzięki czemu grupa weszła do grona pięciu największych dewelo-

perów sprzedających mieszkania klientom indywidualnym w Polsce,

• Przeniesienie w sierpniu 2023 r. wyodrębnionego biznesu mieszkaniowego

Grupy Echo Investment do Archicom, dzięki czemu każda ze spółek będzie

miała możliwość wyspecjalizowania się w swoim sektorze branży deweloper-

skiej, w celu maksymalizacji korzyści ekonomicznych wynikających z takiej

specjalizacji.

• Istotne podniesienie w drugiej połowie 2023 r. kapitałów własnych Archicom

poprzez uplasowanie kolejnych gotówkowych emisji akcji D i E co podnosi

możliwości Spółki w zakresie zawierania transakcji kupna terenów inwesty-

cyjnych i tempa zwiększania potencjału rozwoju segmentu mieszkaniowego.

• Zwiększenie sprzedaży w segmencie mieszkań dla klientów indywidualnych

z poziomu sprzedaży ok. 600 mieszkań w 2015 r. do ok. 1 835 mieszkań

w 2023 r.,

• Rozwijanie spółki Resi4Rent, która jest już największym prywatnym podmio-

tem w Polsce wynajmującym mieszkania,

• Zabezpieczenie dużego banku ziemi, pozwalającego na dalsze zwiększanie

udziału w rynki mieszkań na sprzedaż i wynajem,

• Utrzymywanie pozycji lidera na rynku biurowym (pod względem powierzchni

w budowie i przygotowaniu, a także wynajmu),

• Poszukiwanie nowych nisz biznesowych m.in. w najmie krótkoterminowym

(poprzez rozwój spółki CitySpace),

• Utrzymanie silnej pozycji w sektorze handlowym (pod względem innowacyj-

ności oraz relacji z najemcami),

• Wzmacnianie przewagi konkurencyjnej poprzez przygotowanie i budowanie

projektów wielofunkcyjnych, wymagający łączenia różnych kompetencji

i szybsze realizowanie inwestycji.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Duże wielofunkcyjne projekty

Wieloletnie doświadczenie Echo Investment w trzech sektorach nieruchomo-

ści daje przewagę konkurencyjną, polegającą na umiejętności realizowania

dużych, wielofunkcyjnych i miastotwórczych projektów. Dzięki temu Grupa

może kupować większe tereny, których jednostkowa cena jest niższa a kon-

kurencja kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze

zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni miejskiej.

Podjęte działania

• Systematyczne zwiększanie banku ziemi pod duże, wielofunkcyjne projekty

oraz ich udziału w całym banku ziemi Grupy,

• Ukończenie z dużym sukcesem pierwszych inwestycji łączących funkcje biu-

rową, handlową, rozrywkową i mieszkaniową – Browary Warszawskie i Moje

Miejsce w Warszawie,

• Budowa projektów Fuzja i Zenit w Łodzi, które już cieszą się popularno-

ścią wśród kupujących mieszkania, najemców czy inwestorów kupujących

biurowce,

• Przygotowanie kolejnych inwestycji o dużej skali urbanistycznej m.in. przy

ul. Towarowej 22 oraz Wołoskiej w Warszawie, Wita Stwosza w Krakowie,

Opieńskiego w Poznaniu, KEN w Warszawie, i Kapelanka w Krakowie,

• Poszukiwanie kolejnych dużych terenów o przeznaczeniu wielofunkcyjnym.

To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek nieruchomości w Europie

Środkowo-Wschodniej. Echo Investment, jako podmiot działający tu

od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego potencjał, realia i zasady

funkcjonowania. Skupiamy się na realizowaniu projektów w siedmiu

najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej

atrakcyjnymi i płynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie, Trójmie-

ście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi.

Polska

Działalność deweloperska

Przyjęta strategia zakłada skupienie się na działalności deweloperskiej,

na którą składają się takie czynności, jak zakup działki (nieruchomo-

ści), przygotowanie projektu, budowa, wynajem, aktywne zarządzanie

w celu podniesienia wartości nieruchomości, a następnie sprzedaż go-

towego projektu w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej

do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów

rynkowych. Większość aktywów grupy stanowią nieruchomości miesz-

kaniowe i komercyjne w budowie.

Podjęte działania

• Wydzielenie pracujących aktywów biurowych i handlowych w 2016 r.

do osobnej spółki EPP i sprzedaż wszystkich jej udziałów w latach

2016-2018,

• Sprzedaż biurowców i centrów handlowych w optymalnym momencie

z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania

kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych – w tym także w trakcie

budowy lub w szybkim czasie po jej zakończeniu,

• Prowadzenie procesu sprzedaży inwestycji mieszkaniowych w taki

sposób, by w momencie oddania do użytku 80 proc. lokali było

sprzedane,

• Świadczenie usług deweloperskich dla zewnętrznych firm za wyna-

grodzeniem.

Podjęte działania

• Zakup nieruchomości pod przyszłe projekty wyłącznie w siedmiu

największych miastach Polski,

• Sprzedaż wszystkich działek zlokalizowanych poza Polską,

• Sprzedaż wszystkich aktywów spoza głównej działalności.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Współpraca

ze sprawdzonymi partnerami

Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze sprawdzonymi

partnerami, które tworzą synergie dla obu stron. Działalność dewelo-

perska Echo Investment jest komplementarna wobec działalności tych

podmiotów. Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności,

przyspiesza realizację inwestycji i ogranicza ryzyka. Echo Investment

inwestuje wspólnie z partnerami w projekty wymagające większe-

go zaangażowania finansowego, świadczy im usługi (deweloperskie,

wynajmu, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo w zakupie gotowych

aktywów na rynkowych warunkach. Wszystkie istotne umowy pomię-

dzy Echo Investment a jego partnerami są dyskutowane i aprobowane

przez Radę Nadzorczą.

Podjęte działania

• Partnerstwo z renomowanymi podmiotami przy dużych i kapita-

łochłonnych projektach deweloperskich, jak Galeria Młociny w War-

szawie (EPP) i Towarowa 22 w Warszawie (AFI Europe), w których

Echo ma 30 proc. udziałów i prowadzi proces deweloperski i leasin-

gowy za wynagrodzeniem,

• Partnerstwo z globalnym funduszem PIMCO przy rozwijaniu spółki

Resi4Rent, w której Echo Investment ma 30 proc. udziałów i dla której

świadczy usługi przygotowania i prowadzenia inwestycji za wynagro-

dzeniem.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Budowa

Zakup działek

Gotówka

Dywidenda

Pozwolenia,

projekt architektoniczny

Sprzedaż

Marketing

Wynajem,

aktywne zarządzanie

nieruchomościami

komercyjnymi

Grupa Echo Investment jest organizatorem całego pro-

cesu inwestycyjnego projektu nieruchomościowego, od

zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji admini-

stracyjnych, organizację finansowania, nadzór nad budo-

wą, aż do wynajmu, oddania obiektu do użytku, aktywne

zarządzanie nim w celu podniesienia wartości, podjęcia

decyzji o sprzedaży i zrealizowania sprzedaży w optymal-

nym momencie z punktu widzenia możliwej do uzyskania

stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań i trendów

rynkowych. Czynności te wykonuje w większości przypad-

ków poprzez zależne od siebie spółki celowe.

Podstawowa działalność Grupy Echo Investment dzieli się

na następujące segmenty:

1. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,

2. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu podnie-

sienia wartości i sprzedaż nieruchomości komercyjnych

– biurowców i centrów handlowych,

3. świadczenie usług wynajmu elastycznej powierzchni

biurowej poprzez spółkę CitySpace,

4. świadczenie usług dla innych podmiotów, m.in. dla

Resi4Rent czy Student Depot (generalny wykonawca,

inwestor zastępczy, wynajem, konsulting i inne),

5. współkontrolowanie projektów join venture: budynki

z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent, Galeria Młociny

w Warszawie oraz kompleks biurowo-mieszkaniowy

„destination” Towarowa 22 w Warszawie.

Model biznesowy

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Wybrane dane

finansowe Grupy

Skonsolidowane dane

finansowe Grupy

[tys. PLN] [tys. EUR]

stan na

31.12.2023

stan na

31.12.2022

stan na

31.12.2023

stan na

31.12.2022

Przychody ze sprzedaży 1 573 293 1 394 306 347 428 297 401

Zysk operacyjny 180 695 275 403 39 903 58 743

Zysk (strata) brutto 178 321 219 001 39 378 46 712

Zysk za rok obrotowy przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 67 428 127 150 14 890 27 121

Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (274 784) 9 184 (60 680) 1 959

Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (106 951) 584 836 (23 618) 124 744

Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej 253 574 (240 703) 55 996 (51 341)

Przepływy pieniężne netto, razem (128 161) 353 317 (28 302) 75 361

Aktywa razem 5 961 838 6 087 012 1 371 168 1 297 898

Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 1 690 053 1 643 778 388 697 350 493

Zobowiązania długoterminowe 2 116 182 1 962 076 486 702 418 362

Zobowiązania krótkoterminowe 1 817 567 2 318 624 418 024 494 387

Liczba akcji 412 690 582 412 690 582 412 690 582 412 690 582

Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą 0,16 0,31 0,04 0,07

Wartość księgowa na jedną akcję 4,10 3,98 0,94 0,85

Zastosowany kurs euro

W okresach objętych sprawozdaniem, do przeliczenia

wybranych danych finansowych zastosowano średnie kur-

sy wymiany złotego w stosunku do euro, ustalane przez

Narodowy Bank Polski.

Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdaw-

czego:

− 4,3480 zł/euro na 31 grudnia 2023 r.,

− 4,6899 zł/euro na 31 grudnia 2022 r.

Średni kurs w okresie, obliczony jako średnia arytme-

tyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień każdego

miesiąca w danym okresie:

− 4,5284 zł/euro

w okresie 1 stycznia 2023 r. – 31 grudnia 2023 r.,

− 4,6883 zł/euro

w okresie 1 stycznia 2022 r. – 31 grudnia 2022 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Podstawowe wielkości

ekonomiczno-

finansowe ujawnione

w rocznych

sprawozdaniach

finansowych Spółki

oraz Grupy

Aktywa i pasywa

Wartość aktywów [mln PLN]

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

3 005

2023

3 526

2021

3 118

2022

5 962

2023

6 435

2021

6 087

2022

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

25%

72%

Struktura aktywów

Echo Investment S.A.

Grupa Kapitałowa Echo Investment

48%

50%

15%

85%

– Aktywa trwałe – Aktywa obrotowe – Aktywa przeznaczone do sprzedaży

Struktura aktywów trwałych

– Inwestycje w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzy-

szonych

– Udzielone pożyczki

– Pozostałe

– Nieruchomości inwestycyjne

– Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsię-

wzięciach wycenianych metodą praw własności

– Nieruchomości inwestycyjne w budowie

Grupa Kapitałowa Echo Investment

20%

22%

38%

2 949 tys. PLN

2 561 tys. PLN

5 962 tys. PLN3 005 tys. PLN

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

28%

54%

10%

Struktura aktywów obrotowych

Struktura Pasywów

– Zapasy

– Należności handlowe i pozostałe

– Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

– Należności z tytułu podatku dochodowego

– Udzielone pożyczki

– Należności z tytułu pozostałych podatków

– Inne aktywa finansowe

– Pochodne instrumenty finansowe

– Pozostałe

– Kapitał własny

– Zobowiązania długoterminowe

– Zobowiązania krótkoterminowe

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

41%

24%

35%

30%

34%

36%

19%

31%

24%

23%

444 tys. PLN 2 864 tys. PLN

3 005 tys. PLN 5 962 tys. PLN

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

2023

0,12

2021

0,24

2022

0,07

2023

0,16

118

Rachunek zysków i strat

Przychody

ze sprzedaży

[mln PLN]

2021

1 533

2022

1 394

Echo Investment S.A.

Grupa Kapitałowa

Echo Investment

Zysk operacyjny

[mln PLN]

Zysk brutto

[mln PLN]

Zysk netto

[mln PLN]

Zysk netto

na jedną akcję

[PLN]

105

2021

254

2022

2023

157

2023

438

2021

354

2022

133

2023

1 573

2021

314

2021

261

2022

275

2023

181

2023

178

2021 2022

0,31

0,46

2021

100

2022

219

2021 2022

157

205

2021

100

2022

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

316

Przepływy pieniężne

Przepływy

pieniężne

w 2023 r.

[mln PLN]

Przepływy

pieniężne

z działalności

operacyjnej

[mln PLN]

Przepływy

pieniężne

z działalności

inwestycyjnej

[mln PLN]

– z działalności operacyjnej

– z działalności inwestycyjnej

– z działalności finansowej

– 2021

– 2022

– 2023

– 2021

– 2022

– 2023

Echo Investment S.A.

Grupa Kapitałowa

Echo Investment

-275

-39-41

316

-39

-289

254

-107

604

142

553

585

119

-275

-107

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Przepływy pieniężne

– 2021

– 2022

– 2023

Przepływy

pieniężne

z działalności

finansowej

[mln PLN]

Echo Investment S.A.

Grupa Kapitałowa

Echo Investment

-462

-241

254

-225

-289

-471

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

– struktura segmentowa na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Razem Mieszkania Resi4Rent

Nieruchomości

komercyjne

2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022

Aktywa

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne 76 365 71 752 74 142 69 758 - - 2 223 1 994

Rzeczowe aktywa trwałe 56 489 60 409 32 402 11 880 - - 24 087 48 529

Nieruchomości inwestycyjne 1 144 456 1 094 638 - 32 938 - - 1 144 456 1 061 700

Nieruchomości inwestycyjne w budowie 583 506 486 625 - - - - 583 506 486 625

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych

i wspólnych przedsięwzięciach wycenia-

nych metodą praw własności oraz w jed-

nostkach powiązanych

642 468 478 180 - - 259 814 169 192 382 654 308 988

Długoterminowe aktywa finansowe 267 757 326 675 695 3 476 263 501 220 628 3 561 102 571

Pochodne instrumenty finansowe - 26 251 - 8 620 - 1 653 - 15 978

Pozostałe aktywa 1 655 1 549 1 655 1 549 - - - -

Aktywa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego

112 993 94 494 77 844 53 403 - 22 35 149 41 069

Tereny pod zabudowę 63 063 21 359 59 356 17 652 - - 3 707 3 707

2 948 752 2 661 932 246 094 199 276 523 315 391 495 2 179 343 2 071 161

Aktywa obrotowe

Zapasy 1 553 824 1 592 885 1 461 739 1 505 274 - 656 92 085 86 956

Należności z tytułu podatku dochodowego 15 199 14 925 6 155 2 831 34 - 9 010 12 094

Należności z tytułu pozostałych podatków 80 801 81 762 64 370 40 517 58 239 16 373 41 006

Należności handlowe i pozostałe 291 400 333 577 171 345 192 479 16 998 8 442 103 057 132 655

Krótkoterminowe aktywa finansowe 38 392 15 327 - 586 - - 38 392 14 741

Pochodne instrumenty finansowe 11 065 366 3 565 - 670 - 6 830 366

Inne aktywa finansowe 59 730 88 914 27 463 55 436 - - 32 267 33 478

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 813 836 941 997 442 647 271 245 508 237 370 681 670 515

2 864 247 3 069 753 2 177 284 2 068 368 18 268 9 574 668 695 991 811

Aktywa przeznaczone do sprzedaży 148 839 355 327 - - - - 148 839 355 327

3 013 086 3 425 080 2 177 284 2 068 368 18 268 9 574 817 534 1 347 138

Aktywa razem 5 961 838 6 087 012 2 423 378 2 267 644 541 583 401 068 2 996 877 3 418 300

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Segmenty Grupy

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

– struktura segmentowa na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Razem Mieszkania Resi4Rent

Nieruchomości

komercyjne

2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022

Kapitał własny i zobowiązania

Kapitał własny 2 028 089 1 806 312 814 998 644 061 283 446 213 517 929 645 948 734

2 028 089 1 806 312 814 998 644 061 283 446 213 517 929 645 948 734

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty, pożyczki i obligacje 1 708 807 1 609 032 630 194 340 732 177 256 131 396 901 357 1 136 904

Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji - - - - -

331 - - 331

Rezerwy długoterminnowe 9 283 5 356 7 513 5 356 - - 1 770 -

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowe-

154 154 140 651 75 022 65 431 - - 79 132 75 220

Zobowiązania z tytułu leasingu 142 037 138 837 20 093 13 610 - - 121 944 125 228

Zobowiązania pozostałe 101 570 68 200 25 884 30 299 - - 75 686 37 901

Zobowiązania z tytułu umów z klientami - - - - - - -

2 116 182 1 962 076 758 706 455 428 177 256 131 396 1 180 220 1 375 253

Zobowiązania krótkoterminowe

Kredyty, pożyczki i obligacje 631 767 667 980 197 701 154 945 63 806 55 484 639 091 457 551

Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomo-

ści przeznaczone do sprzedaży

54 122 142 494 - - - - 54 122 142 494

Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji - 51 478 - 51 478 - - - -

Pochodne instrumenty finansowe 441 - - - - - 441 -

Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 4 812 31 174 4 083 7 573 - - 729 23 601

Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 12 368 147 176 11 620 25 287 - - 748 121 889

Zobowiązania handlowe 113 965 142 867 58 676 84 275 116 480 55 173 58 112

Zobowiązania z tytułu dywidendy 6 986 90 792 6 986 84 214 - - - 6 578

Zobowiązania z tytułu leasingu 72 097 96 389 22 636 60 768 - - 49 461 35 621

Rezerwy krótkoterminowe 31 339 51 238 16 318 20 252 - 188 15 021 30 798

Zobowiązania pozostałe 162 409 238 348 78 281 66 512 13 959 4 70 169 171 832

Zobowiązania z tytułu umów z klientami 457 377 613 679 453 373 612 851 3 000 - 1 004 828

1 816 514 2 273 615 849 674 1 168 156 80 881 56 156 885 959 1 049 304

Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczo-

nych do sprzedaży

1 053 45 009 - - - - 1 053 45 009

1 817 567 2 318 624 849 674 1 168 156 80 881 56 156 887 012 1 094 313

Kapitał własny i zobowiązania razem 5 961 838 6 087 012 2 423 378 2 267 644 541 583 401 068 2 996 877 3 418 300

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Skonsolidowany rachunek zysków i strat – struktura segmentowa

za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Razem Mieszkania Resi4Rent

Nieruchomości

komercyjne

2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022

Przychody ze sprzedaży 1 573 293 1 394 306 1 293 422 1 109 627 35 409 16 873 244 462 267 806

Koszt własny sprzedaży (1 085 831) (901 913) (890 262) (732 132) (15 126) (9 115) (180 443) (160 666)

Zysk brutto ze sprzedaży 487 462 492 393 403 160 377 495 20 283 7 758 64 019 107 140

Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyj-

nych

(75 920) (11 427) - - - - (75 920) (11 427)

Koszty administracyjne związane z realiza-

cją projektów

(61 891) (71 390) (45 673) (53 090) (541) (581) (15 677) (17 719)

Koszty sprzedaży (49 412) (50 038) (42 632) (40 213) (519) (1 152) (6 261) (8 673)

Koszty ogólnego zarządu (105 983) (84 264) (47 686) (35 613) (17 128) (11 462) (41 169) (37 189)

Pozostałe przychody operacyjne 12 846 18 323 7 430 4 329 13 - 5 403 13 994

Pozostałe koszty operacyjne (26 407) (18 194) (14 397) (5 336) (6) - (12 004) (12 858)

Zysk operacyjny 180 695 275 403 260 202 247 573 2 102 (5 437) (81 609) 33 268

Przychody finansowe 18 750 50 496 12 268 17 708 10 287 6 783 (3 805) 26 005

Koszty finansowe (187 122) (154 699) (61 765) (52 053) (9 472) (8 470) (115 885) (94 176)

Zysk (strata) z tytułu pochodnych instru-

mentów walutowych

403 (5 725) - (3 207) - - 403 (2 518)

Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych 68 232 (15 151) 9 141 (3 901) 1 680 (346) 57 411 (10 904)

Udział w zyskach (stratach) jednostek

ujmowanych metodą praw własności

97 363 68 677 - - 94 339 69 140 3 024 (463)

Zysk brutto 178 321 219 001 219 846 206 120 98 936 61 670 (140 461) (48 789)

Podatek dochodowy (60 458) (62 455) (71 661) (58 780) (32 249) (17 587) 43 452 13 913

Zysk netto, w tym: 117 863 156 546 148 185 147 339 66 687 44 083 (97 009) (34 876)

Zysk przypadający akcjonariuszom jed-

nostki dominującej

67 428 127 150 97 730 117 939 66 687 44 083 (96 989) (34 872)

Zysk udziałowców niekontrolujących 50 435 29 396 50 455 29 400 - - (20) (4)

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Struktura akcjonariatu

Echo Investment S.A.

i opis akcji

66,00%

9,64%

11,49%

12,87%

– Lisala Sp. z o.o.

(Wing IHC Zrt oraz Griffin Capital Partners)

– Nationale-Nederlanden OFE

– Allianz Polska OFE

– Pozostali akcjonariusze poniżej 5 proc. głosów

% kapitału na 27 marca 2024 r.

Kapitał zakładowy Spółki wynosi 20 634 529,10 zł i dzieli

się na 412 690 582 akcje o wartości nominalnej 0,05 zł

każda. Każda akcja Spółki daje prawo do jednego głosu na

Walnym Zgromadzeniu. W Spółce nie ma akcji uprzywile-

jowanych.

Znaczący Akcjonariusze posiadający co najmniej 5 proc. udział

w ogólnej liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki

na dzień podpisania niniejszego sprawozdania, tj. na 27 marca 2024 r.

Akcjonariusz liczba akcji % kapitału liczba głosów % głosów

Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt with Griffin Capital Partners) 272 375 784 66.00 272 375 784 66.00

Nationale-Nederlanden OFE 47 413 000 11.49 47 413 000 11.49

Allianz Polska OFE 39 781 769 9.64 39 781 769 9.64

Pozostali akcjonariusze poniżej 5 proc. głosów 53 120 029 12.87 53 120 029 12.87

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Znaczący Akcjonariusze posiadający co najmniej 5 proc. udział

w ogólnej liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki

na dzień publikacji niniejszego sprawozdania, tj. na 31 grudnia 2023 r.

Akcjonariusz liczba akcji % kapitału liczba głosów % głosów

Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt with Griffin Capital Partners) 272 375 784 66.00 272 375 784 66.00

Nationale-Nederlanden OFE 47 413 000 11.49 47 413 000 11.49

Allianz Polska OFE 39 781 769 9.64 39 781 769 9.64

Pozostali akcjonariusze poniżej 5 proc. głosów 53 120 029 12.87 53 120 029 12.87

Akcje w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących

na dzień podpisania raportu tj. 27 marca 2024 r.

Osoby zarządzające i nadzorujące liczba akcji % kapitału liczba głosów % głosów

Nicklas Lindberg – prezes zarządu 945 772 0.23 945 772 0.23

Maciej Drozd – wiceprezes zarządu 291 065 0.07 291 065 0.07

Péter Kocsis – członek rady nadzorczej 111 084 0.03 111 084 0.03

Bence Sass – członek rady nadzorczej 50 000 0.01 50 000 0.01

Akcje w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących

na 31 grudnia 2023 r.

Osoby zarządzające i nadzorujące liczba akcji % kapitału liczba głosów % głosów

Nicklas Lindberg – prezes zarządu 945 772 0.23 945 772 0.23

Maciej Drozd – wiceprezes zarządu 291 065 0.07 291 065 0.07

Péter Kocsis – członek rady nadzorczej 111 084 0.03 111 084 0.03

Bence Sass – członek rady nadzorczej 50 000 0.01 50 000 0.01

66,00%

9,64%

11,49%

12,87%

– Lisala Sp. z o.o.

(Wing IHC Zrt oraz Griffin Capital Partners)

– Nationale-Nederlanden OFE

– Allianz Polska OFE

– Pozostali akcjonariusze poniżej 5 proc. głosów

% kapitału na 31 grudnia 2023 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Istotne zmiany w strukturze

akcjonariatu w 2023 r. oraz na dzień

podpisania raportu

W 2023 r. Spółka otrzymała:

− zawiadomienie od spółki Wing International Zrt.,doty-

czące pośredniego nabycia 272 375 784 akcji spółki

Echo Investment S.A. od Wing IHC Zrt. Jak wyjaśniono

w zawiadomieniu, transakcja dotyczy podmiotów z tej

samej grupy kapitałowej,

− komunikat od PTE Allianz Polska S.A., zarządzającego

Allianz Polska OFE, że po likwidacji Drugiego Allianz

OFE na rachunku Allianz OFE zapisanych było 39 781

769 akcji, stanowiących 9,64 proc. udziału w kapitale

zakładowym Spółki, co daje prawo do wykonywania 39

781 769 głosów z akcji stanowiących 9,64 proc udziału

w ogólnej liczbie głosów na WZA Spółki.

Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego, tj. od

28 listopada 2023 r., miała miejsce jedna zmiana dotyczą-

ca akcji posiadanych przez osoby zarządzające i nadzoru-

jące. W wyniku transakcji giełdowej, Prezes Zarządu nabył

39 400 akcji Spółki (RB Nr 52/2023).

Informacje o umowach, w wyniku

których mogą w przyszłości nastąpić

zmiany w proporcjach posiadanych

akcji przez dotychczasowych

Akcjonariuszy

Spółce nie są znane umowy, w wyniku których mogą w

przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych

akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.

Akcje własne

Obecnie Spółka nie posiada akcji własnych.

Ograniczenia związane

z przenoszeniem praw własności

papierów wartościowych oraz

dające specjalne uprawnienia

kontrolne

Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Invest-

ment S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich

posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada

informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu

ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej

papierów wartościowych.

Notowania akcji

Echo Investment S.A.

Akcje Echo Investment S.A. zadebiutowały na Giełdzie Pa-

pierów Wartościowych w Warszawie 5 marca 1996 r. Kurs

akcji w dniu debiutu wyniósł 0,43 zł. W ostatnim roku kurs

akcji Echo Investment S.A. wg cen zamknięcia kształtował

się następująco:

− w ostatnim dniu 2022 r. kurs wyniósł 3,02 zł,

− minimum w 2023 r. to 3,00 zł (1 marca), cena maksy-

malna to 4,41 zł (11 września),

− na zamknięcie ostatniej sesji w 2023 r. kurs wyniósł

4,00 zł.

Według stanu na 31 grudnia 2023 r. akcje Echo Invest-

ment S.A. wchodziły w skład następujących indeksów

giełdowych warszawskiej giełdy:

WIG

Indeks WIG to pierwszy indeks giełdowy i jest obliczany

od 16 kwietnia 1991 r. Pierwsza wartość indeksu WIG wy-

nosiła 1000 pkt. Obecnie WIG obejmuje wszystkie spółki

notowane na Głównym Rynku GPW, które spełnią bazowe

kryteria uczestnictwa w indeksach. W indeksie WIG obo-

wiązuje zasada dywersyfikacji, mająca na celu ogranicze-

nie udziału pojedynczej spółki i sektora giełdowego. Jest

indeksem dochodowym i przy jego obliczaniu uwzględnia

się zarówno ceny zawartych w nim akcji, jak i dochody

z dywidend i praw poboru.

WIG140

Indeks WIG140 jest publikowany od 20 grudnia 2021 r.,

na podstawie wartości portfela akcji 140 spółek zakwa-

lifikowanych do indeksów WIG20, mWIG40 i sWIG80.

WIG140 jest indeksem typu dochodowego, co oznacza że

przy jego obliczaniu bierze się pod uwagę zarówno ceny

zawartych w nim transakcji, jak i dochody z tytułu dywi-

dend i praw poboru.

sWIG80

Indeks sWIG80 jest kontynuacją indeksu WIRR i jest

obliczany od 31 grudnia 1994 r. i obejmuje 80 małych

spółek notowanych na Głównym Rynku GPW. sWIG80

jest indeksem typu cenowego, co oznacza, że przy jego

obliczaniu bierze się pod uwagę jedynie ceny zawartych

w nim transakcji, a nie uwzględnia się dochodów z tytułu

dywidend. W indeksie sWIG80 nie uczestniczą spółki z in-

deksów WIG20 i mWIG40 oraz spółki zagraniczne noto-

wane jednocześnie na GPW i innych rynkach o wartości

rynkowej w dniu rankingu powyżej 100 mln euro.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

WING jest wiodącą grupą dewelopersko-inwestycyjną

w Europie Środkowej. Posiada znaczące udziały w rynkach

nieruchomości w Niemczech, Polsce i na Węgrzech. Jest

większościowym właścicielem największego polskiego

dewelopera - Echo Investment, notowanego na Giełdzie

Papierów Wartościowych w Warszawie, a także Bauwert,

wiodącego niemieckiego dewelopera mieszkaniowego

i komercyjnego. WING jest jedną z największych firm

deweloperskich i inwestorskich na Węgrzech, działającą

we wszystkich segmentach rynku, w tym w budownic-

twie biurowym, przemysłowym, handlowym, hotelowym

i mieszkaniowym. W Niemczech, Polsce i na Węgrzech ma

w swoim portfolio deweloperskim łącznie 5,17 mln mkw.

powierzchni.

Grupa jest wiarygodnym, długoterminowym partnerem

dla wiodących korporacji działających w regionie Europy

Środkowej. Celem firmy jest realizowanie światowej klasy

projektów dobrych do życia dla ludzi i przyjaznych dla

środowiska.

O akcjonariuszu większościowym

sWIG80TR

Indeks sWIG80TR jest obliczany od 18 września 2017 r.,

na podstawie wartości portfela akcji 80 małych spółek

notowanych na Głównym Rynku GPW. W odróżnieniu od

indeksu sWIG80, sWIG80TR jest indeksem dochodowym,

co oznacza że przy jego obliczaniu bierze się pod uwagę

zarówno ceny zawartych w nim transakcji oraz dochody z

tytułu dywidend. Wszystkie pozostałe zasady konstrukcji

indeksu są zgodne z metodologią indeksu sWIG80.

WIG-Poland

Indeks WIG-Poland (dawniej WIG-PL) jest pierwszym

indeksem narodowym obliczanym przez giełdę od 22

grudnia 2003 r. W skład indeksu wchodzą wyłącznie akcji

krajowych spółek notowanych na Głównym Rynku GPW,

które spełnią bazowe kryteria uczestnictwa w indeksach.

Wartości historyczne oraz zasady indeksu są tożsame z in-

deksem WIG. Oznacza to, że od 16 kwietnia 1991 r. do 19

grudnia 2003 r. wartości oraz struktura portfela obydwu

indeksów była taka sama. Obecnie zarówno wartości jak

i uczestnicy WIG-PL i WIG są różne. Podobnie jak WIG,

indeks WIG-Poland jest indeksem dochodowym i przy

jego obliczaniu uwzględnia się zarówno ceny zawartych

w nim akcji, jak i dochody z dywidend i praw poboru.

WIG-nieruchomości

Indeks WIG-nieruchomości jest indeksem sektorowym,

w którego skład wchodzą spółki uczestniczące w indeksie

WIG i jednocześnie zakwalifikowane do sektora „nieru-

chomości”. W portfelu subindeksu znajdują się takie same

pakiety jak w portfelu indeksu WIG. Datą bazową indeksu

jest 15 czerwca 2007 r., a wartość indeksu w tym dniu wy-

nosiła 6543,82 pkt. Metodologia subindeksu jest tożsama

z indeksem WIG, tzn. że jest on indeksem dochodowym

i przy jego obliczaniu uwzględnia się zarówno ceny zawar-

tych w nim akcji, jak i dochody z dywidend i praw poboru.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Stan posiadania

akcji i obligacji Echo

Investment S.A. przez

osoby zarządzające

i nadzorujące

Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób spra-

wujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze lub

nadzorcze, akcjonariuszami i obligatariuszami Spółki są

Nicklas Lindberg, prezes zarządu, Maciej Drozd – wice-

prezes ds. finansowych oraz Péter Kocsis i Bence Sass,

członkowie rady nadzorczej.

Stan posiadania akcji Echo Investment S.A. przez

członków Zarządu i Rady Nadzorczej na 31 grudnia 2023 r.

Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki

Liczba

posiadanych akcji

Udział w kapitale

i głosach na WZA

Nicklas Lindberg

Prezes

945 772 0,23

Maciej Drozd

Wiceprezes Zarządu

291 065 0,07

Péter Kocsis

Członek Rady Nadzorczej

111 084 0,03

Bence Sass

Członek Rady Nadzorczej

50 000 0,01

Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego,

tj. od 28 listopada 2023 r., miała miejsce jedna zmiana

dotycząca akcji posiadanych przez osoby zarządzające

i nadzorujące. W wyniku transakcji giełdowej, Prezes

Zarządu nabył 39 400 akcji Spółki (RB Nr 52/2023).

Żaden z członków Zarządu i Rady Nadzorczej nie posiadał

obligacji Echo Investment S.A. na dzień podpisania rapor-

tu, tj. 27 marca 2024 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Najważniejsze

zdarzenia w 2023 r.

Organizacja

Porozumienie wstępne dotyczące

przeniesienia biznesu mieszkaniowego

Echo Investment S.A. do Archicom S.A.

18 kwietnia 2023 r. zostało zawarte wstępne porozumienie

dotyczące wniesienia przez Echo Investment do Archicom

aportu obejmującego wyodrębniony organizacyjnie seg-

ment mieszkaniowy działalności Echo Investment.

Zgodnie z porozumieniem, w zamian za aport, Echo

Investment objęło nowe akcje w kapitale zakładowym

Archicom, które spółka ta wyemitowała z wyłączeniem

prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz zaofe-

rowała do objęcia przez Spółkę po dokonaniu przez Strony

i ich organy wszelkich czynności, a także po uzyskaniu

wszelkich zgód, które były wymagane dla skutecznego

przeprowadzenia transakcji.

Organizacja · Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty · ESG

Publikacja Sprawozdania Zarządu

Archicom S.A. z oszacowaną przez

niezależnego biegłego wartością aportu

przeniesienia biznesu mieszkaniowego

Echo Investment S.A. do Archicom S.A.

26 maja 2023 r. Zarząd spółki Archicom S.A. podpisał

sprawozdanie dotyczące wniesienia przez Echo Invest-

ment do Archicom aportu obejmującego wyodrębniony

organizacyjnie segment mieszkaniowy działalności Echo

Investment.

W opublikowanym Sprawozdaniu Zarządu, Archicom

przedstawił oszacowaną przez niezależnego biegłego

wartość aportu na poziomie blisko 830 mln zł. Propono-

wana cena emisyjna po której Echo Investment objęło 22

825 700 akcji nowej emisji Archicom, została określona na

poziomie 36,34 zł za jedną akcję.

Zgodnie ze standardową metodologią i dla zapewnienia

pełnej porównywalności, wycena aportu i określenie ceny

emisyjnej zostały dokonane w oparciu o wyceny sporzą-

dzone przez niezależnego biegłego dwiema metodami:

dochodową – zdyskontowanych przepływów pieniężnych

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Uchwała Nadzwyczajnego Walnego

Zgromadzenia Akcjonariuszy Echo

Investment S.A.

Powołanie osób nadzorujących

w Archicom S.A.

Rezygnacja osoby nadzorującej

w Archicom S.A.

27 lipca 2023 r. Zarząd Archicom S.A. poinformował, że

Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki

postanowiło powołać Pana Bence Sass oraz Pana Petera

Kocsis do składu Rady Nadzorczej Spółki w ramach

wspólnej pięcioletniej kadencji z pozostałymi członkami

Rady Nadzorczej.

28 lipca 2023 r. Zarząd Archicom S.A. poinformował, że

Spółka otrzymała oświadczenie Pana Rafała Mazurczaka,

podpisane 27 lipca 2023 r., o jego rezygnacji z funkcji

członka Rady Nadzorczej Spółki. W przesłanym oświad-

czeniu nie została podana przyczyna rezygnacji.

25 lipca 2023 r. odbyło się Nadzwyczajne Walne Zgro-

madzenie Akcjonariuszy Echo Investment S.A. Podjęło

uchwałę dotyczącą finalizacji transakcji w postaci wnie-

sienia do Archicom S.A. aportu obejmującego wyodręb-

niony biznes mieszkaniowy Echo Investment S.A.

oraz metodą rynkową, bazującą na analizie porównawczej

obejmującej porównywalne spółki notowane na GPW.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Przeniesienie do Archicom S.A.

aportu obejmującego

wyodrębniony biznes mieszkaniowy

Echo Investment S.A.

1 sierpnia 2023 r. Echo Investment S.A. zawarło z Archi-

com S.A. umowę przeniesienia do Archicom S.A. aportu

obejmującego wyodrębniony biznes mieszkaniowy Grupy

Echo Investment. Zmiana miała na celu uporządkowanie

struktury Grupy Echo Investment, w której Grupa Archi-

com stanie się filarem mieszkaniowym, a Grupa Echo

skupi się na rozwijaniu segmentu nieruchomości komer-

cyjnych, mieszkaniach na wynajem oraz tworzeniu wie-

lofunkcyjnych projektów „destination”, jak Browary War-

szawskie czy Towarowa 22.

Spółka zawarła również umowę objęcia 22,8 mln akcji

zwykłych imiennych serii C1, C2, C3, C4, C5 w kapitale

zakładowym Archicom S.A. o łącznej wartości nominalnej

228 mln zł, w zamian za wniesienie aportu. Wartość aportu,

zgodnie z wyceną przygotowaną 31 marca 2023 r. wyniosła

blisko 830 mln zł, w drodze subskrypcji prywatnej.

Przedmiotem transakcji nie były składniki majątku Grupy

Echo Investment związane z realizacją mieszkań na wyna-

jem (Resi4Rent/PRS).

Wnoszone do Archicom aktywa stanowią istotne wzmoc-

nienie spółki, zarówno pod względem zwiększenia zaso-

bów organizacyjnych i powiększenia majątku, jak i po-

prawy pozycji konkurencyjnej oraz rozwoju potencjału

ludzkiego. Transakcja istotnie poszerza

geograficznie i produktowo biznes spółki Archicom, której

działalność skoncentrowana była dotychczas na rynku

wrocławskim, gdzie zajmuje wiodącą pozycję. Po zmianie

Archicom jest obecny także w Warszawie, Poznaniu, Kra-

kowie i w Łodzi. W efekcie powstaje ogólnopolski dewelo-

per o silnej pozycji i wysokim potencjale dalszego rozwoju.

Połączenie biznesu

mieszkaniowego

dało Archicomowi

ogólnopolską

skalę z większym

potencjałem wzrostu,

synergiami i szerszą

rozpoznawalnością

na rynku. To działanie

jest zgodne ze

strategią Grupy Echo

Investment, która

zakłada osiągnięcia

pozycji lidera rynku

mieszkaniowego oraz

komercyjnego.

830 mln PLN

wartość aportu obejmującego

biznes mieszkaniowy Grupy Echo

Investment wniesiony do Grupy

Archicom

Powierzenie funkcji Wiceprezesa

Zarządu Archicom S.A.

15 września 2023 r. Rada Nadzorcza Spółki Archicom S.A.

podjęła uchwałę, w której powierzyła funkcję Wiceprezesa

Zarządu obecnej kadencji Pani Agacie Skowrońskiej –

Domańskiej.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Akcje i obligacje

Seria 2I/2023

Data emisji 24.05.2023

Wartość serii 140 mln zł

Termin zapadalności 5 lat

Oprocentowanie WIBOR 6M + marża 4,5%

Agent oferujący Ipopema Securities S.A.

Seria 3I/2023

Data emisji 27.10.2023

Wartość serii 43 mln euro

Termin zapadalności 5 lat

Oprocentowanie EURIBOR 6M + marża 7,4%

Agent oferujący Ipopema Securities S.A.

Emisja obligacji przez Echo

Investment dla inwestorów

instytucjonalnych (w zł)

Emisja obligacji przez Echo

Investment dla inwestorów

instytucjonalnych (w euro)

Obligacje nie są zabezpieczone i są notowane na Giełdzie

Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane z emisji

deweloper wykorzystał na finansowanie rozwoju biznesu

oraz rolowanie długu spółki zapadającego w 2023

i w 2024 r.

140 mln PLN

wartość wyemitowanych przez

Echo Investment obligacji w zł dla

inwestorów instytucjonalnych

Oferta publiczna obligacji serii 2I/2023 przeprowadzona

została na podstawie umowy z agentem Ipopema Secu-

rities S.A. z siedzibą w Warszawie, w ramach ustanowio-

nego w 2022 r. programu emisji obligacji Spółki do łącznej

kwoty 500 mln zł, podwyższonej aneksem z 25 październi-

ka 2023 r. do łącznej kwoty 1 mld zł.

Obligacje nie są zabezpieczone i są notowane na

Giełdzie Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane

z emisji deweloper wykorzystał na finansowanie rozwo-

ju biznesu oraz rolowanie długu spółki zapadającego

w 2023 i w 2024 r.

Oferta publiczna obligacji serii 3I/2023 przeprowadzona

została na podstawie umowy z agentem Ipopema Se-

curities S.A. z siedzibą w Warszawie, w ramach ustano-

wionego w 2022 r. programu emisji obligacji Spółki do

43 mln EURO

wartość wyemitowanych przez Echo

Investment obligacji (w euro) dla

inwestorów instytucjonalnych

łącznej kwoty 500 mln zł, podwyższonej aneksem z 25

października 2023 r. do łącznej kwoty 1 mld zł.

Równolegle, w związku z procesem emisji obligacji,

Spółka nabyła w celu umorzenia obligacje serii 1E/2020

o łącznej wartości nominalnej 31,3 mln euro, zarejestro-

wane w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych

i oznaczone kodem ISIN: PLECHPS00316, których termin

zapadalności przypada 23 października 2024 r.

Organizacja · Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty · ESG

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Emisja obligacji przez Archicom S.A.

dla inwestorów instytucjonalnych

Obligacje nie są zabezpieczone i są notowane na Giełdzie

Papierów Wartościowych. Pieniądze pozyskane z emisji

Spółka wykorzysta na finansowanie rozwoju biznesu.

Seria M7/2023 M8/2023

Data emisji 17.03.2023 7.11.2023

Wartość serii 62 mln zł 210 mln zł

Termin zapadalności 2 lata 3 lata

Oprocentowanie WIBOR 3M

+ marża 3,5%

WIBOR 3M

+ marża

Agent oferujący mBank mBank

272 mln PLN

łączna wartość wyemitowanych przez

Archicom obligacji dla inwestorów

instytucjonalnych w ramach

ustanowionego w 2016 r. programu

emisji obligacji Spółki do łącznej kwoty

350 mln zł

Seria P2 P R

Data emisji 1.08.2023 1.08.2023 15.11.2023

Wartość serii 15 mln zł 35 mln zł 50 mln zł

Termin zapadalności 4 lata 4 lata 4 lata

Oprocentowanie WIBOR 6M

+ marża 4%

WIBOR 6M

+ marża 4%

WIBOR 6M

+ marża 4%

Agent oferujący Powszechna

Kasa Oszczęd-

ności Bank

Polski S.A.

Oddział – Biu-

ro Maklerskie

w Warszawie

Powszechna

Kasa Oszczęd-

ności Bank

Polski S.A.

Oddział – Biu-

ro Maklerskie

w Warszawie

Powszechna

Kasa Oszczęd-

ności Bank

Polski S.A.

Oddział – Biu-

ro Maklerskie

w Warszawie

Emisja obligacji publicznych przez

Echo Investment dla inwestorów

indywidualnych

Obligacje zwykł

e na okaziciela serii P, P2 i R zostały

zarejestrowane w Krajowym Depozycie Papierów Warto-

ściowych S.A.

Obligacje serii P i P2 (PLECHPS00373) i obligacje serii

R (PLECHPS00381) są notowane w systemie notowań

ciągłych na rynku podstawowym Catalyst prowadzonym

przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie

S.A.

100 mln PLN

łączna wartość dwóch serii obligacji

dla inwestorów indywidualnych

wyemitowanych przez Echo Investment

w 2023 r. w ramach V programu

emisji obligacji dla inwestorów

indywidualnych do 300 mln zł lub

równowartości tej kwoty w euro

ieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta na

finansowanie rozwoju biznesu oraz rolowanie długu

spół-ki zapadającego w 2023 i w 2024 r.

Oferta publiczna obligacji przeprowadzona została na

podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję

Nadzoru Finansowego 19 czerwca 2023 r. oraz suple-

mentów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

4 kwietnia 2023 r. Zarząd Echo Investment S.A. podjął

uchwałę w sprawie ustanowienia publicznego programu

emisji obligacji do 300 mln zł lub równowartości tej kwo-

ty w euro. Prospekt został zatwierdzony przez Komisję

Nadzoru Finansowego 19 czerwca 2023 r.

Obligacje są oferowane w trybie oferty publicznej. Szcze-

gółowe warunki emisji obligacji będą ustalane przed

emisją danej serii obligacji. Spółka planuje wprowadzić

obligacje emitowane na podstawie prospektu do obro-

tu na rynku regulowanym Catalyst prowadzonym przez

Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie.

Funkcję Agenta oferującego i globalnego koordynatora

pełni Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A.

Oddział – Biuro Maklerskie w Warszawie.

Ustanowienie i zatwierdzenie

programu emisji obligacji dla

inwestorów indywidualnych

300 mln PLN

maksymalna wartość obligacji,

które mogą zostać wyemitowane

w ramach V programu emisji

obligacji dla inwestorów

indywidualnych

Nabycie pakietu akcji

w Archicom S.A.

18 kwietnia 2023 r. Echo Investment nabyło pakiet akcji

Archicom S.A. stanowiących 8,31 proc. kapitału zakłado-

wego i uprawniających do 13,32 proc. ogółu głosów na

walnym zgromadzeniu, poprzez zakup wszystkich udziałów

DKRA sp. z o.o. Sprzedającymi byli założyciele Archicom

S.A. - Dorota Jarodzka-Śródka, Kazimierz Śródka oraz Ra-

fał Jarodzki. Transakcję zrealizowano na podstawie umowy

z 22 kwietnia 2021 r. Cena za akcje wyniosła 61 mln zł.

Uchwały Nadzwyczajnego

Walnego Zgromadzenia

Akcjonariuszy Archicom S.A.

25 września 2023 r. odbyło się Nadzwyczajne Walne

Zgromadzanie Akcjonariuszy Archicom S.A. Zarząd spółki

podjął uchwały w sprawie podwyższenia kapitału zakła-

dowego Spółki w drodze emisji akcji zwykłych na okazi-

ciela serii D oraz akcji zwykłych imiennych serii E w trybie

subskrypcji prywatnej, pozbawienia dotychczasowych

akcjonariuszy w całości prawa poboru w stosunku do

wszystkich akcji serii D i serii E, zmiany Statutu Spółki,

ubiegania się o dopuszczenie i wprowadzenie akcji serii

D lub praw do akcji serii D oraz akcji serii E do obrotu na

rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów

Wartościowych w Warszawie S.A. oraz dematerializacji

akcji serii D lub praw do akcji serii D oraz akcji serii E oraz

uchwały w sprawie zmiany Statutu Spółki i upoważnienia

Zarządu do podwyższenia kapitału zakładowego Archicom

S.A. w ramach kapitału docelowego wraz z możliwością

pozbawienia przez Zarząd prawa poboru dotychczaso-

wych akcjonariuszy Spółki w całości lub w części za zgodą

Rady Nadzorczej.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Zawarcie umowy plasowania, zgoda

na zawarcie transakcji z podmiotami

powiązanymi oraz rozpoczęcie procesu

budowania księgi popytu w ramach oferty

w trybie subskrypcji prywatnej nowo

emitowanych akcji serii D i E i sprzedaży

istniejących akcji spółki Archicom S.A.

25 września 2023 r. Zarząd spółki Echo Investment S.A.

zawarł z Archicom S.A., DKR Echo Investment Sp. z o.o.

oraz Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim

Spółką Akcyjną – Oddział Biuro Maklerskie w Warszawie,

umowy plasowania akcji Spółki w związku z:

− ofertą i sprzedażą przez DKR Echo Investment Sp. z o.o.

do 6 107 432 akcji zwykłych na okaziciela Spółki, stano-

wiących 12,59 proc. kapitału zakładowego Spółki oraz

11,16 proc. ogólnej liczby głosów na walnym zgroma-

dzeniu akcjonariuszy Spółki przed emisją przez Spółkę

akcji serii D i E oraz

− ofertą do 3 892 568 nowo emitowanych akcji zwykłych

na okaziciela serii D Spółki lub do 6 107 432 nowo emi-

towanych akcji zwykłych imiennych serii E Spółki (akcje

serii D i akcje serii E razem jako „Akcje Nowej Emisji”),

skierowaną w obu przypadkach do inwestorów pozy-

skanych przez agenta oferującego (za wyjątkiem akcji

serii E oferowanych wyłącznie Echo lub podmiotom

zależnym Echo), w drodze subskrypcji prywatnej, oraz

dopuszczeniem i wprowadzeniem praw do akcji serii

D (o ile będzie to miało zastosowanie) oraz akcji serii D

do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez

Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

W ramach Oferty uprawnieni inwestorzy mogli nabyć nie

więcej niż 10 000 000 akcji Spółki, tj. nie więcej niż 3

892 568 akcji serii D oraz nie więcej niż 6 107 432 akcji

sprzedawanych, natomiast nie więcej niż 6 107 432 akcji

serii E zostanie zaoferowanych wyłącznie Echo lub pod-

miotom zależnym Echo wskazanym przez zarząd Echo.

Proces budowania księgi popytu na akcje serii D i akcje

sprzedawane rozpoczął się bezpośrednio po publikacji

o raportu bieżącego Archicom oraz raportu bieżącego

Echo dotyczącego rozpoczęcia procesu budowania księgi

popytu i został przeprowadzony w trybie przyspieszonego

budowania księgi popytu.

Celem wzięcia udziału w procesie budowania księgi popy-

tu, każdy z inwestorów musiał zawrzeć stosowną umowę

obejmującą usługę przyjmowania i przekazywania zleceń.

Przeprowadzenie emisji Akcji Nowej Emisji nastąpiło

z wyłączeniem prawa poboru dotychczasowych akcjo-

nariuszy Spółki. Akcje Nowej Emisji i akcje sprzedawane

zostały zaoferowane w drodze subskrypcji prywatnej,

skierowanej wyłącznie do wybranych inwestorów, którzy

spełniali następujące kryteria: (i) byli inwestorami kwa-

lifikowanymi w rozumieniu art. 2 lit. e) Rozporządzenia

Prospektowego, o których mowa w art. 1 ust. 4 lit. a)

Rozporządzenia Prospektowego, lub (ii) byli inwestorami,

którzy nabywają papiery wartościowe o łącznej wartości

co najmniej 100 000 euro.

Cena emisyjna akcji serii D została ustalona przez Zarząd

Spółki.

Zgodnie z Umową Plasowania, cena sprzedaży akcji

sprzedawanych była równa cenie emisyjnej Akcji Nowej

Emisji.

Po zakończeniu procesu budowania księgi popytu, Zarząd

Spółki Archicom S.A. dokonał, w porozumieniu z DKR

Echo Investment Sp. z o.o., Echo Investment S.A. oraz

Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim Spółką

Akcyjną – Oddział Biuro Maklerskie, wyboru upraw-

nionych inwestorów, którym Archicom S.A. złożył oferty

objęcia Akcji Nowej Emisji i zakupu akcji sprzedawanych

i ustalił ostateczną liczbę Akcji Nowej Emisji przeznaczo-

nych do zaoferowania każdemu z takich inwestorów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Zakończenie subskrypcji akcji serii

D i E Archicom S.A., przydział

akcji serii D i E Archicom S.A.

i zgoda na transakcję z podmiotem

powiązanym

4 października 2023 r. Zarząd Echo Investment S.A. po-

informował o zakończeniu procesu subskrypcji i zawarciu

z inwestorami umów objęcia 3 892 568 akcji serii D oraz

6 107 432 akcji serii E emitowanych na podstawie uchwa-

ły nr 3/IX/2023 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia

Archicom S.A. z 25 września 2023 r. w sprawie podwyż-

szenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji akcji

zwykłych na okaziciela serii D oraz akcji zwykłych imien-

nych serii E w trybie subskrypcji prywatnej, pozbawienia

dotychczasowych akcjonariuszy w całości prawa poboru

w stosunku do wszystkich akcji serii D i serii E, zmiany

Statutu Spółki, ubiegania się o dopuszczenie i wprowa-

dzenie akcji serii D lub praw do akcji serii D oraz akcji

serii E do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym

przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

oraz dematerializacji akcji serii D lub praw do akcji serii

D oraz akcji serii E, oferowanych w drodze subskrypcji

prywatnej z wyłączeniem prawa poboru, zgodnie z posta-

nowieniami Uchwały Emisyjnej.

W związku z należytą subskrypcją oraz opłaceniem w ca-

łości Akcji Nowej Emisji, Zarząd Spółki 4 października

2023 r. podjął uchwałę o przydziale inwestorom, którzy

podpisali umowy objęcia akcji, wszystkich Akcji Serii

D oraz spółce DKR Echo Investment Sp. z o.o., będą-

cej spółką zależną Echo, wszystkich Akcji Serii E. Cena

emisyjna wszystkich akcji serii D i E („Akcje Nowej Emisji”)

była taka sama i wyniosła 22,00 zł za jedną Akcję Nowej

Emisji.

Jednocześnie, Zarząd Echo poinformował, że Rada Nad-

zorcza Echo, działając w interesie Echo i w poszanowaniu

perspektywy inwestycyjnej akcjonariuszy niebędących

podmiotami powiązanymi, w tym akcjonariuszy mniejszo-

ściowych, wyraziła zgodę na zawarcie przez Akcjonariu-

sza Sprzedającego, będącego spółką zależną Echo, istot-

nej transakcji w rozumieniu art. 90h ust. 1 pkt 1 ustawy

z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach

wprowadzania instrumentów finansowych do zorgani-

zowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych

z podmiotem powiązanym, w rozumieniu art. 90h ust. 1

pkt 2 Ustawy o Ofercie Publicznej, tj. Spółką, w postaci

zawarcia przez Spółkę z Akcjonariuszem Sprzedającym

umowy objęcia akcji dotyczącej objęcia przez Akcjo-

nariusza Sprzedającego akcji serii E. Zdaniem Zarządu

Echo, zawarcie umowy objęcia akcji serii E nastąpiło na

warunkach rynkowych i jest uzasadnione interesem Echo

przy poszanowaniu perspektywy inwestycyjnej akcjo-

nariuszy niebędących podmiotami powiązanymi, w tym

akcjonariuszy mniejszościowych.

Oświadczenie Zarządu Archicom

S.A. w sprawie dookreślenia

wysokości kapitału zakładowego

podwyższonego

4 października 2023 r. Zarząd Archicom poinformował

o złożeniu oświadczenia w formie aktu notarialnego o do-

określeniu wysokości kapitału zakładowego Spółki.

W wyniku emisji akcji serii D oraz akcji serii E, w dro-

dze subskrypcji prywatnej, skutecznie objętych i w pełni

pokrytych wkładami pieniężnymi zostało: (i) 3 892 568

akcji serii D o wartości nominalnej 10,00 zł każda, to jest

o łącznej wartości nominalnej 38 925 680 zł oraz (ii) 6 107

432 akcji serii E o wartości nominalnej 10,00 zł każda, to

jest o łącznej wartości nominalnej 61 074 320 zł. W re-

zultacie wysokość kapitału zakładowego Spółki objętego

w ramach przedmiotowego podwyższenia kapitału zakła-

dowego Spółki wynosi łącznie 100 000 000 zł. Z tego

względu Zarząd dookreślił wysokość kapitału zakładowe-

go Spółki na kwotę 584 960 430 zł.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Zakończenie subskrypcji akcji

serii D oraz E Archicom S.A.

11 października 2023 r. Zarząd spółki Archicom S.A. podał

do wiadomości publicznej informacje dotyczące zakończo-

nej subskrypcji 3 892 568 akcji zwykłych na okaziciela serii

D oraz 6 107 432 akcji zwykłych imiennych serii E o warto-

ści nominalnej 10,00 zł każda. Akcje Nowej Emisji zostały

zaoferowane w trybie subskrypcji prywatnej.

Proces budowania księgi popytu został przeprowadzony

w dniach 25-26 września 2023 r., a proces zawierania

umów objęcia akcji serii D oraz akcji serii E został zakoń-

czony 4 października 2023 r.

− Data przydziału papierów wartościowych: Akcje Nowej

Emisji zostały przydzielone 4 października 2023 r.

− Liczba papierów wartościowych objętych subskrypcją

lub sprzedażą: Przedmiotem subskrypcji było 3 892

568 akcji serii D oraz 6 107 432 akcji serii E o wartości

nominalnej 10,00 zł każda.

− Liczba papierów wartościowych, na które złożono

zapisy w ramach subskrypcji lub sprzedaży: W ramach

subskrypcji prywatnej objęto 3 892 568 akcji serii D

oraz 6 107 432 akcji serii E o wartości nominalnej 10,00

zł każda.

− Liczba papierów wartościowych, które zostały przy-

dzielone w ramach przeprowadzonej subskrypcji lub

sprzedaży: W ramach subskrypcji prywatnej przydzie-

lono 3 892 568 akcji serii D oraz 6 107 432 akcji serii E

o wartości nominalnej 10,00 zł każda.

− Cena, po jakiej papiery wartościowe były obejmowane

(nabywane): akcje serii D były obejmowane po takiej

samej cenie emisyjnej jak akcje serii E, która wyniosła

22,00 zł za jedną Akcję Nowej Emisji.

− Liczba osób, które złożyły zapisy na papiery wartościo-

we objęte subskrypcją lub sprzedażą w poszczególnych

transzach: akcje serii D objęło 31 podmiotów. Wszystkie

akcje serii E objęła spółka DKR Echo Investment S.A.

Subskrypcja prywatna nie była podzielona na transze.

− Liczba osób, którym przydzielono papiery wartościowe

w ramach przeprowadzonej subskrypcji lub sprzedaży

w poszczególnych transzach: W ramach Oferty, akcje

serii D zostały przydzielone 31 inwestorom, a wszyst-

kie akcje serii E zostały przydzielone spółce DKR Echo

Investment sp. z o.o.

− Wartość przeprowadzonej subskrypcji lub sprzedaży,

rozumianej jako iloczyn liczby papierów wartościowych

objętych ofertą i ceny emisyjnej lub ceny sprzedaży:

Wartość Oferty wyniosła 220 000 000 zł.

Sposób opłacenia objętych (nabytych) papierów warto-

ściowych: Akcje Nowej Emisji zostały objęte w zamian za

wkłady pieniężne.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Rekomendacja Zarządu Spółki

w sprawie dywidendy

15 maja 2023 r. Zarząd Echo Investment podał do publicz-

nej wiadomości rekomendację dotyczącą przeznaczenia

na dywidendę z zysku za 2022 r. kwoty równej wypłaco-

nej dywidendzie zaliczkowej, tj. 90,8 mln zł, czyli 0,22 zł

na jedną akcję. Ostateczną decyzję podjęli akcjonariusze

w czasie Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjona-

riuszy 29 czerwca 2023 r.

Zysk i dywidenda

Uchwały Zwyczajnego Walnego

Zgromadzenia Akcjonariuszy Echo

Investment S.A.

29 czerwca 2023 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie

Akcjonariuszy Echo Investment S.A. podjęło standardowe

uchwały o zatwierdzeniu sprawozdań finansowych i spra-

wozdania zarządu za 2022 r., przyjęciu sprawozdania

Rady Nadzorczej z wyników za rok 2022 oraz o wynagro-

dzeniach, udzieleniu absolutorium wszystkim członkom

zarządu i rady nadzorczej, ponownym wyborze Rady Nad-

zorczej w niezmienionym składzie na następną kadencję

oraz zmiany Statutu Spółki.

Akcjonariusze podjęli również uchwałę o przeznaczeniu

wypracowanego w 2022 r. zysku. Z zysku netto w wyso-

kości 100,2 mln zł, kwota 90,8 mln zł została przeznaczo-

na do podziału między wszystkich akcjonariuszy Spółki.

Ponieważ kwota 90,8 mln zł, tj. 0,22 zł na jedną akcję,

została wypłacona 2 lutego 2023 r. tytułem zaliczki na

poczet dywidendy, w związku z czym, Spółka nie wypłaciła

dodatkowych środków z zysku za rok obrotowy 2022.

Uchwała w sprawie wypłaty zaliczki

dywidendowej z zysku za 2023 r.

5 października 2023 r. Zarząd Echo Investment S.A.,

biorąc pod uwagę, że:

a. zatwierdzone jednostkowe sprawozdania finansowe

Spółki za rok obrotowy 2022 wykazało zysk netto

w wysokości 100 211 857,23 PLN,

b. Spółka osiągnęła od końca ubiegłego roku obroto-

wego do 30 czerwca 2023 r. zysk netto w wysokości

102 855 980,55 PLN,

postanowił wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na

poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2023 (dalej

Zaliczka Dywidendowa) w łącznej kwocie 90,79 mln PLN.

Zaliczka Dywidendowa została wypłacona 10 listopada

2023 r. Do Zaliczki Dywidendowej byli uprawnieni ak-

cjonariusze posiadający akcje Spółki w dniu 3 listopada

2023 r.

Uchwała o wypłacie Zaliczki Dywidendowej uzyskała zgo-

dę Rady Nadzorczej Emitenta.

90,79 mln PLN

łączna kwota zaliczki

dywidendowej z zysku za 2023 r.,

wypłaconej akcjonariuszom Spółki

Organizacja · Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty · ESG

Projekty

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

W marcu 2023 r. Echo Investment,

wraz ze swoim partnerem AFI Eu-

rope, przedstawiło wielofunkcyjny

projekt zabudowy zakupionej działki

przy ul. Towarowej w Warszawie,

który został opracowany przez

pracownię JEMS Architekci. Będzie

to flagowy projekt „destination”, mia-

stotwórcza inwestycja, która wpisuje

się w potrzeby Warszawy i przeciąga

serce tego miasta na Wolę.

Projekt dzieli działkę po dawnej dru-

karni na osiem nowych kwartałów,

pomiędzy którymi pobiegną uliczki,

ciągi piesze i rowerowe. Koncep-

cja zakłada odtworzenie ul. Wro-

niej i przejścia pomiędzy Chłodną

a Pańską, a w parterach zapewnienie

takich funkcji, jak sklepy, kawiarnie,

restauracje oraz usługi. Dwa central-

ne kwartały terenu z odnowionym

pawilonem Domu Słowa Polskiego

staną się przestrzenią publiczną,

ogólnodostępnym Parkiem Słowa

Polskiego, którego część będzie wy-

korzystywała strukturę dawnych hal.

Dookoła parku powstaną budynki

z mieszkaniami, biurami, mieszkania-

mi na wynajem i potrzebnymi na co

dzień usługami. Łączna powierzchnia

użytkowa budynków wyniesie około

200 tys. mkw. Najwyższym punk-

tem inwestycji będzie 150-metrowy

budynek biurowy u zbiegu ul. To-

warowej i Pańskiej. Pozostałe zabu-

dowania będą łagodnie schodzić ku

południowemu wschodowi – do ul.

Miedzianej, tworząc łagodne przej-

ście między wielkomiejskim Rondem

Daszyńskiego i historyczną zabudo-

wą Woli.

Towarowa 22

teren inwestycyjny o powierzchni 6,5

ha, który mieści się w samym ser-

cu warszawskiej Woli, dynamicznie

rozwijającej się dzielnicy Warszawy.

Działka jest przeznaczona pod zabu-

dowę wielofunkcyjną

200 000 mkw.

tyle wyniesie łączna powierzchnia

użytkowa budynków

150 metrów

tyle będzie miał najwyższy punkt in-

westycji - budynek biurowy u zbiegu

ul. Towarowej i Pańskiej

Prezentacja projektu

Towarowa 22 w Warszawie

Towarowa 22 w Warszawie, flagowy projekt „destination”

Organizacja · Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty · ESG

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Moje Miejsce II, nowoczesny biurowiec klasy A o po-

wierzchni najmu 17 tys. mkw. został 30 marca 2023 r.

kupiony przez firmę Trigea Real Estate Fund.

Wartość transakcji wyniosła blisko 45 mln euro powięk-

szone o VAT i została pomniejszona o wartość okresów

bezczynszowych, obniżek czynszu, a także o inne koszty.

Kwota do zapłaty na zamknięciu została dodatkowo po-

mniejszona o wartość prac aranżacyjnych. W rezultacie,

cena do zapłaty na zamknięciu wyniosła 40,3 mln euro

powiększone o VAT.

Biurowiec jest częścią projektu Moje Miejsce, który two-

rzy wielofunkcyjny kwartał łączący biurowce, mieszkania,

punkty usługowe i dobrze zaprojektowaną przestrzeń

publiczną. Biurowiec Moje Miejsce II oferuje blisko 17 tys.

mkw. powierzchni przeznaczonej na wynajem, a wśród

jego najemców są m.in. Tchibo, NetWorks, Boehringer

Ingelheim czy Ekaterra.

Cały wielofunkcyjny projekt Moje Miejsce, do którego

należy sprzedawany biurowiec, już w pełni działa i jest

wykończony.

W inwestycji oraz na terenach publicznych, wzdłuż ulic

Dziekońskiego, Beethovena oraz Aignera, posadzono

łącznie blisko 120 drzew. W biurowej części inwestycji

zastosowane zostały energooszczędne i proekologiczne

rozwiązania oraz technologie wspierające zrównoważony

rozwój, czego potwierdzeniem są otrzymane certyfikaty

BREEAM.

Za projekt obiektu jest odpowiedzialna pracownia JEMS

Architekci.

Sprzedaż warszawskiego biurowca

Moje Miejsce II

45 mln EUR

wartość transakcji

budynku biurowego

Moje Miejsce II

w Warszawie

Biurowiec Moje Miejsce II

w Warszawie

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Umowa na realizację budowy

budynków w ramach osiedla

mieszkaniowego „Awipolis”

przy ul. Chachaja we Wrocławiu

11 lipca 2023 r. spółka zależna Archicom S.A. - Archicom

Nieruchomości JN3 Sp. z o.o. zawarła z OPEX S.A. umo-

wę, której przedmiotem jest wykonanie robót polegają-

cych na kompleksowej realizacji przedsięwzięcia inwesty-

cyjnego w postaci budowy budynków mieszkalnych L6a,

L6b, L7 i L8 wraz z garażami podziemnymi, zagospodaro-

waniem terenu i infrastrukturą techniczną przy ulicy Cha-

chaja we Wrocławiu w ramach osiedla mieszkaniowego

„Awipolis” etap 4 oraz „Awipolis” etap 4a.

Wynagrodzenie dla wykonawcy z tytułu realizacji przed-

miotu ww. Umowy wynosi 73,31 mln zł netto, plus VAT.

Nabycie nieruchomości

w Warszawie

13 września 2023 r. podmiot zależny Grupy Echo Invest-

ment, tj. spółka Archicom Warszawa Sp. z o.o., jako kupu-

jący oraz Ghelamco Postępu Sp. z o.o., spółka wchodzą-

ca w skład Grupy Ghelamco, jako sprzedający, zawarły

umowę sprzedaży nieruchomości położonej w Warszawie

będącej w użytkowaniu wieczystym sprzedającego.

Na podstawie zawartej umowy, Archicom Warszawa Sp.

z o.o. nabyła nieruchomość sprzedającego w tym:

− prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o nu-

merze ewidencyjnym 30, obręb ewidencyjny 1-08-13,

dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa

w Warszawie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi

księgę wieczystą nr WA2M/00181536/9, znajdującej się

w Warszawie w rejonie ulicy Postępu, oraz

− prawo własności budynków biurowych oraz budowli

wniesionych na tym gruncie, a także

− pozostałe prawa powiązane z nieruchomością, obejmu-

jące między innymi prawa z umów najmu powierzchni

znajdujących się na nieruchomości.

Postanowienia umowy nie odbiegają od postanowień

stosowanych w tego typu transakcjach. Umowa zawiera

standardowe dla tego typu transakcji postanowienia doty-

czące zapewnień i oświadczeń sprzedawcy i kupującego

oraz dotyczące odpowiedzialności stron.

Wartość transakcji wyniosła 55 000 tys. zł, powiększona

o VAT.

Zawarcie umowy jest zgodne z polityką inwestycyjną

Grupy Archicom i ma na celu rozwój działalności Grupy

na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie.

Nabycie wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu

nieruchomości komercyjnych znajdujących się na tym

gruncie nie wpływa w żaden sposób na plany Grupy zmie-

rzające do ograniczania działalności w segmencie komer-

cyjnym. Na przedmiotowej nieruchomości planowana jest

realizacja inwestycji mieszkaniowej.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

11 października 2023 r. Zarząd Archicom S.A. wykonał

umowę warunkową z 16 sierpnia 2023 r., podpisując

umowę przenoszącą prawo użytkowania wieczyste-

go jednej z trzech nieruchomości objętych umową

przedwstępną zawartą między stronami 23 lutego 2022

r. dotyczącą nieruchomości położonej w rejonie ulicy

Towarowej w Warszawie.

Cena za nieruchomość wynosi łącznie: 12,5 mln euro

netto, powiększona o należny podatek VAT oraz 2 mln

zł, która w odpowiedniej części zostanie powiększona

o należny podatek VAT.

Na przedmiotowej nieruchomości planowana jest realiza-

cja inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.

Umowa nabycia nieruchomości

w rejonie ul. Towarowej

w Warszawie

12,5 mln EUR

cena netto nieruchomości

nabytej przez Archicom S.A.

przy ul. Towarowej w Warszawie

pod zabudowę mieszkaniową

wielorodzinną z usługami

14 listopada 2023 r. Archicom S.A. poinformował o fi-

nalizacji transakcji nabycia gruntu przy ul. Władysława

Reymonta we Wrocławiu pod realizację projektu miesz-

kaniowego wzbogaconego strefą handlowo-usługową.

Wyjątkowość nieruchomości podkreśla tzw. waterfront,

czyli położenie przy samej linii brzegowej Odry.

Wartość transakcji wyniosła 72 mln zł.

Umowa nabycia nieruchomości

przy ul. Władysława Reymonta we

Wrocławiu

72 mln PLN

wartość działki zakupionej

przez Archicom S.A. przy ul.

Władysława Reymonta we

Wrocławiu pod zabudowę

mieszkaniową wielorodzinną

z usługami

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

22 listopada 2023 r. spółka zależna Archicom S.A. -

RPGZ XXXI Sp. z o.o. podpisała umowę zakupu nieru-

chomości położonej we Wrocławiu przy ul. Powstańców

Śląskich przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową

wielorodzinną z usługami, na której można wybudować

11 800 mkw. powierzchni użytkowej.

1 grudnia 2023 r. Archicom S.A. poinformował o zakupie

działki o wartości 90 mln zł na terenie łódzkiego Śród-

mieścia. Działka znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie

nowoczesnego dworca Łódź Fabryczna, który stanowi

kluczowy punkt na komunikacyjnej mapie miasta, a także

nieodłączny element projektu rewitalizacyjnego Nowe

Centrum Łodzi. Projekt powstanie pod nazwą „Flow”.

Umowa nabycia nieruchomości

przy ul. Powstańców Śląskich we

Wrocławiu

Umowa nabycia nieruchomości przy

ul. Hasa w Łodzi

55 mln PLN

wartość działki zakupionej

przez Archicom S.A. przy

ul. Powstańców Śląskich we

Wrocławiu pod zabudowę

mieszkaniową wielorodzinną

z usługami

90 mln PLN

wartość działki zakupionej przez

Archicom S.A. przy dworcu

Łódź Fabryczna pod zabudowę

mieszkaniową wielorodzinną

z usługami

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Przyjęcie strategii ESG przez Grupę

Echo-Archicom

28 marca 2023 r. Grupa Echo-Archicom ogłosiła Strategię

ESG Echo - Archicom 2030. Jest to rozpisana na etapy

droga prowadząca Grupę do dekarbonizacji, zeroemi-

syjności budowanych inwestycji, dalszego zwiększania

roli zieleni w inwestycjach oraz wspierania prawidłowego

rozwoju miast. Obie firmy zamierzają również zapewnić

swoim pracownikom równe szanse rozwoju, maksymali-

zować bezpieczeństwo na budowach oraz wzmacniać ład

korporacyjny.

Strategia zrównoważonego rozwoju Echo-Archicom 2030

jest podzielona na trzy bloki odpowiadające środowisku (E),

społeczeństwu (S) i ładowi korporacyjnemu (G). Wszystkie

określone cele są zgodne z Celami Zrównoważonego Roz-

woju ONZ, są konkretne i możliwe do zmierzenia.

Od 2026 r. Grupa planuje korzystać wyłącznie z energii

odnawialnej: we własnych biurach, w każdej lokalizacji

CitySpace, we wszystkich wybudowanych i posiadanych

biurowcach, a także na budowach. Strategia zakłada, że

projekty obu firm będą przeciwdziałały rozlewaniu się

miast. Firmy zapewniają również, że będą sadziły drzewa

o wartości biologicznej co najmniej dwa razy większej, niż

miały drzewa usunięte w danym roku. Potwierdzeniem

będzie niezależna ekspertyza dendrologiczna. Cele w ob-

szarze społecznym dotyczą równości kobiet i mężczyzn

w wynagrodzeniach, awansach i zajmowanych wysokich

stanowiskach, a także bezpieczeństwa i warunków pra-

cy na budowach. Rozwijanie świadomości prowadzenia

etycznego biznesu u pracowników, podnoszenie wiedzy

Zarządu i Rady Nadzorczej z zakresu ESG oraz coroczny

przegląd dobrych praktyk to zadania postawione przez

spółkami w sekcji ładu korporacyjnego.

ESG

Osiedle Stacja Wola w Warszawie

Strategia

ESG 2030

Grupa Echo-Archicom

przyjmuje strategię dotyczącą

podejmowanych działań

w obszarze ochrony

środowiska, zaangażowania

społecznego oraz

odpowiedzialnego zarządzania

oraz ogłasza cele zgodne

z Celami Zrównoważonego

Rozwoju ONZ.

Organizacja · Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty · ESG

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Znaczące zdarzenia

po dacie bilansowej

Organizacja

Zawarcie umowy joint venture ze

spółką Rank Progress S.A.

7 marca 2024 r. została podpisana dokumentacja doty-

cząca utworzenia joint venture przez Archicom S.A. i Rank

Progress S.A., w wyniku której spółka Archicom Wrocław

2 Sp. z o.o. stała się przedmiotem współwłasności obu ww.

spółek. Udział Archicomu we wspólnym przedsięwzięciu

wyniesie 55 proc., a Rank Progress 45 proc.

Inicjatywa JV dotyczy realizacji inwestycji mieszkaniowej na

terenie znajdującym się przy ul. Browarnej we Wrocławiu.

Projekt zakłada wniesienie przez Rank Progress do spółki

gruntu, a kompleksową realizacją inwestycji zajmie się Ar-

chicom. W ramach trzyetapowej inwestycji planowana jest

budowa osiedla o ponad 45 tys. mkw. PUM, z uwzględnie-

niem blisko 800 mieszkań.

Organizacja · Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty · ESG

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Akcje i obligacje

Seria S S2

Data emisji 31.01.2024 20.03.2024

Wartość serii 70 mln zł 70 mln zł

Termin zapadalności 4 lata 4 lata

Oprocentowanie WIBOR 6M + marża 4% WIBOR 6M + marża 4%

Agent oferujący Konsorcjum:

1) Biuro Maklerskie PKO Banku Polskiego

2) Michael / Ström Dom Maklerski Spółka Akcyjna

3) Noble Securities Spółka Akcyjna

Konsorcjum:

1) Biuro Maklerskie PKO Banku Polskiego

2) Michael / Ström Dom Maklerski Spółka Akcyjna

3) Noble Securities Spółka Akcyjna

140 mln PLN

wartość serii S i S2 obligacji

dla inwestorów indywidualnych

wyemitowanych przez Echo Investment

w 2024 r. w ramach V programu emisji

obligacji dla inwestorów indywidualnych

do 300 mln zł lub równowartości tej

kwoty w euro

Emisja obligacji publicznych przez

Echo Investment dla inwestorów

indywidualnych

Obligacje zwykłe na okaziciela serii S i S2 zostały zareje-

strowane w Krajowym Depozycie Papierów Wartościo-

wych S.A.

Obligacje serii S (PLECHPS00399) i S2 (PLECHPS00399)

są notowane w systemie notowań ciągłych na rynku pod-

stawowym Catalyst prowadzonym przez Giełdę Papierów

Wartościowych w Warszawie S.A.

ieniądze pozyskane z emisji Spółka wykorzysta na fi-

nansowanie rozwoju biznesu oraz rolowanie długu spółki

zapadającego w 2024 i w 2025 r.

Oferta publiczna obligacji przeprowadzona została na pod-

stawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru

Finansowego 19 czerwca 2023 r. oraz suplementów.

Organizacja · Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty · ESG

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Seria 4l/2024

Data emisji 27.02.2024

Wartość serii 100 mln zł

Termin zapadalności 5 lat

Oprocentowanie WIBOR 6M + marża 4,5%

Agent oferujący Ipopema Securities S.A.

Emitent Seria Kod ISIN Data wykupu Wartość nominalna

Echo Investment S.A. 1P/2021 PLO017000053 22.10.2024 16 mln zł

Echo Investment S.A. 1/2021 PLO017000046 17.03.2025 12 mln zł

Echo Investment S.A. 2/2021 PLO017000061 10.11.2025 72 mln zł

100 mln PLN

wartość serii 4l obligacji dla inwestorów

indywidualnych wyemitowanych przez

Echo Investment w 2024 r. w ramach

programu emisji obligacji dla inwestorów

indywidualnych do 1 mld zł lub

równowartości tej kwoty w euro

100 mln PLN

wartość obligacji wykupionych przez

Grupę Echo Investment w 2024 r.

Emisja obligacji publicznych przez

Echo Investment dla inwestorów

instytucjonalnych (w zł)

Obligacje serii 4l (PLO017000103) nie są zabezpieczone

i będą podlegać wprowadzeniu do obrotu w alternatyw-

nym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów

Wartościowych w Warszawie S.A.

Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzystał na ro-

lowanie części długu spółki z tytułu obligacji, zapadającego

w 2024 r. i w 2025 r.

Oferta publiczna obligacji serii 4l/2024 przeprowadzona

została na podstawie umowy z agentem Ipopema Secu-

rities S.A. z siedzibą w Warszawie, w ramach ustanowio-

nego w 2022 r. programu emisji obligacji Spółki do łącznej

kwoty 500 mln zł, podwyższonej aneksem z 25 październi-

ka 2023 r. do łącznej kwoty 1 mld zł.

Równolegle, w związku z procesem emisji obligacji serii 4l,

Spółka nabyła w celu umorzenia poniższe obligacje:

Wszystkie nabyte obligacje zostały umorzone.

27 listopada 2023 r. Zarząd spółki Archicom S.A., wobec

zatwierdzenia przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie spra-

wozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 2022, któ-

re wykazało zysk oraz wobec wykonania przez biegłego

rewidenta badania sprawozdania finansowego Spółki za

I półrocze 2023 roku, które także wykazuje zysk, postano-

wił warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na

poczet przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2023,

w łącznej kwocie 26 908 179,78 zł tj. w kwocie 0,46 zł na

1 akcję.

Zaliczka została wypłacona 19 stycznia 2024 r.

Wypłata zaliczki

dywidendowej

Zysk i dywidenda

Organizacja · Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty · ESG

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Podwyższenie maksymalnej wartości

Programu Emisji obligacji Archicom

S.A., nabycie obligacji własnych

w celu umorzenia oraz emisja

w ramach zmienionego Programu

2 lutego 2024 r. Zarząd Archicom S.A. poinformował o za-

warciu aneksu do umowy programowej z dnia 17 czerwca

2016 r. pomiędzy Archicom S.A. a mBank S.A.

Program Emisji obligacji Archicom S.A. został podwyższo-

ny z kwoty 350 mln zł do 500 mln zł łącznej maksymalnej

kwoty wyemitowanych i niewykupionych obligacji.

22 lutego 2024 r. spółka Archicom S.A. zawarła trans-

akcję nabycia obligacji własnych serii M6/2022 (ISIN

PLO221800090) o łącznej wartości nominalnej 2,5 mln zł,

zarejestrowanych w Krajowym Depozycie Papierów War-

tościowych S.A.. Transakcja nabycia obligacji zrealizowana

została celem ich umorzenia, w związku z zamiarem emisji

obligacji.

1 marca 2024 r. spółka Archicom S.A. wyemitowała obliga-

cje kuponowe serii M9/2024 o łączne wartości nominalnej

168 mln zł. Emisja dotyczy niezabezpieczonych obligacji

zwykłych na okaziciela, oprocentowanych według zmien-

nej stopy procentowej WIBOR 3M powiększonej o marżę

dla inwestorów, o okresie zapadalności 3 lata i 3 miesiące.

Podstawą emisji Obligacji jest umowa programowa z 17

czerwca 2016 r. zawarta pomiędzy Archicom S.A. jako

emitentem oraz mBankiem S.A. z siedzibą w Warszawie.

Projekty

Na początku stycznia 2024 r. Archicom poinformował

o sfinalizowaniu zakupu kolejnych gruntów przy ul. Rey-

monta we Wrocławiu. Sąsiadują one z działkami, których

zakup został ogłoszony w listopadzie 2023 r. Zebrany

w ten sposób zasób terenów pozwoli na realizację inwe-

stycji mieszkaniowych liczącej ponad 800 mieszkań.

Z początkiem 2024 r. pozwolenie na użytkowanie otrzy-

mał drugi etap inwestycji Echo Investment w centrum

Krakowa. Kompleks biurowy Brain Park położony u zbiegu

alei Pokoju i ulicy Fabrycznej wzbogacił regionalny rynek

o łącznie 43 000 mkw. powierzchni.

6 marca 2024 r. Echo Investment S.A. zawarł z Signal

Alpha 3 R1 S.à r.l. transakcję dotyczącą utworzenia wspól-

nego przedsięwzięcia, w ramach którego strony będą re-

alizować projekty budowy domów studenckich w Polsce.

W realizację przedsięwzięcia Echo Investment S.A. zamie-

rza zaangażować do 31,3 mln euro. Zakładany horyzont

czasowy realizacji przedsięwzięcia wyniesie od 3 do 5

lat. Zakładana liczba łóżek, które mają być zrealizowane

w ramach przedsięwzięcia, wyniesie co najmniej 5 000.

Zakładane proporcje źródeł finansowania przedsięwzięcia

wyniosą (i) 40 proc.-50 proc. - finansowanie ze środków

stron; (ii) pozostałe 60 proc. - 50 proc – dług.

Archicom kupił dodatkowe

działki nad Odrą

Echo Investment zakończyło

budowę kompleksu

biurowego Brain Park

Zawarcie istotnych umów

dotyczących utworzenia wspólnego

przedsięwzięcia dotyczącego

budowy domów studenckich

Organizacja · Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty · ESG

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

31,3 mln euro

tyle zamierza przeznaczyć Echo

Investment S.A. w budowę domów

studenckich w Polsce

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Segment mieszkań

dla klientów

indywidualnych

– opis rynku

oraz osiągnięcia

biznesowe Grupy

W 2023 r. deweloperzy sprzedali łącznie

na sześciu głównych rynkach, czyli

w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu,

Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, prawie

58 000 nowych mieszkań, a w ofercie

pojawiło się tylko 43 000 lokali, co

oznacza spadek do poziomu najniższe-

go od kilkunastu lat. W czwartym kwar-

tale sprzedano 14 300 mieszkań - o 13

proc. mniej niż w poprzednim. Mimo to,

sprzedaż w 2023 wzrosła aż o 65 proc.

w porównaniu do 2022 r.

Na wysoki popyt wpłynęli m.in. nabyw-

cy, którzy szukali mieszkań spełniających

kryteria rządowego programu „Bez-

pieczny kredyt 2%” oraz ci, którzy mieli

obawy przed możliwym wzrostem cen

i ograniczeniem oferty. Dzięki progra-

mowi wsparcia, kupujący podpisali ok.

60 000. umów kredytowych, w tym

ok. 30-40 proc. dotyczyła mieszkań

z rynku pierwotnego. W drugiej poło-

wie roku rynek kredytów hipotecznych

odbudował się, jednak pokaźną grupę

kupujących nadal stanowili nabywcy

gotówkowi, którym zależało na ochronie

oszczędności lub generowaniu zysków

z inwestycji.

14 300

łącznie tyle mieszkań sprzedali dewelo-

perzy w czwartym kwartale na sześciu

głównych rynkach, to o 13% mniej k/k

16 000

łącznie tyle mieszkań weszło do oferty

w czwartym kwartale na sześciu głów-

nych rynkach

36 200

łącznie tyle wyniosła oferta na koniec

2023 r. r. na sześciu głównych rynkach.

Rok 2023 był rekordowo niski pod

względem podaży, która osiągnęła

najniższy wskaźnik od dekady. Dewe-

loperzy dostarczyli na rynek 43 000

nowych mieszkań, czyli o 12 proc. mniej

r/r. Największą podaż nowych miesz-

kań odnotowały Warszawa – 5 500,

Kraków 2 800 oraz Łódź 2 700. W War-

szawie i Łodzi oferta na koniec roku

była największa i wyniosła odpowiednio

9 700 oraz 6 700 lokali. W Wrocławiu

podaż ukształtowała się na najniższym

poziomie w historii rynku, w ostatnim

kwartale roku do sprzedaży wprowadzo-

Perspektywy poszczególnych

sektorów w najbliższych

12 miesiącach

– Bardzo optymistyczna

– Optymistyczna

– Stabilna

– Pesymistyczna

– Bardzo pesymistyczna

Rynek mieszkań na sprzedaż w Polsce w 2023 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

– mieszkania wprowadzone do sprzedaży – mieszkania sprzedane – liczba mieszkań w ofercieŹródło: JLL

2018

64,8

65,7

2019

65,4

2020 2021 2022

48,5

58,1

Mieszkania sprzedane i wprowadzone do sprzedaży

oraz wielkość oferty [w tys. sztuk]

2023

14,3

50,7

36,2

50,3

37,4

no 1300 mieszkań, w ofercie znalazło

się 4 500 lokali.

Nowa podaż wyraźnie nie nadążyła

za popytem. Wysoka sprzedaż i niska

podaż skutkują niedoborem oferty,

zwłaszcza na rynkach warszawskim,

krakowskim i wrocławskim. Łączna

oferta na wszystkich sześciu rynkach

wyniosła 36 200 mieszkań.

W 2023 r. zaobserwowano rekordo-

wy dwucyfrowy wzrost średnich cen

mieszkań o wszystkich standardach.

W zależności od rynku było to od 14

do 22 proc. Przeciętna cena ofertowa

nowego mieszkania wzrosła aż o 20,5

proc. r/r, przy inflacji wynoszącej

w grudniu 6,2 proc.

kw.

Średnie ceny mieszkań pozostających w ofercie

– trend [PLN/mkw. z VAT, w standardzie deweloperskim]

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

15 700

12 700

14 300

10 200

13 000

14 000

15 000

16 000

18 000

Ceny

mieszkań

[PLN/mkw.]

kw.

2020

kw.

2021

kw.

2022 2023

kw.

17 300

– Warszawa – Łódź

– Kraków

Źródło: JLL

– Wrocław

– Poznań

17 000

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Osiągnięcia Grupy Echo Investment w segmencie

mieszkań na sprzedaż w 2023 r.

1 835

łączna liczba sprzedanych mieszkań

4 089

łączna liczba lokali w budowie

2 122

łączna liczba przekazanych mieszkań

3 801

łączna liczba lokali, których budowę

planujemy rozpocząć w 2024 r.

Osiedle Olimpia Port

we Wrocławiu

W 2023 r. Grupa Echo

Investment sprzedała 1 835

i przekazała klucze do 2 122

mieszkań. Grupa rozpoczę-

ła również budowę 2 043

lokali na sprzedaż. Do

oferty weszły kolejne etapy

wrocławskich projektów:

Sady nad Zieloną, Awipolis

i Południk 17, jeden w War-

szawie - Modern Mokotów,

kolejne etapy łódzkich

projektów: Fuzja i Zenit.

Na przyszłość Grupa Echo-

-Archicom przygotowują

projekty, w których znajdzie

się w sumie blisko 8 000

mieszkań na sprzedaż,

realizując tym samym swój

cel, jakim jest utrzymanie

pozycji ogólnopolskiego

lidera w sektorze mieszka-

niowym.

1 500

szacowana liczba lokali na wczesnym

etapie przygotowania lub lokali do

nabycia w 2024 r.

Projekty mieszkaniowe, których budowa

zakończyła się w 2023 r.

Projekt

PUM

[mkw.] Liczba mieszkań Rozpoczęcie budowy Zakończenie budowy

ŁÓDŹ

Fuzja III

ul. Tymienieckiego

9 100 159 II kw. 2021 II kw. 2023

Boho

ul. Wodna

12 800 239 IV kw. 2021 IV kw. 2023

WROCŁAW

Browary Wrocławskie BA2, BA3

ul. Jedności Narodowej

13 800 239 I kw. 2021 I kw. 2023

Olimpia Port M37, M39

ul. Ameriga Vespucciego

7 800 156 IV kw. 2021 II kw. 2023

Olimpia Port M24, M25, M26

ul. Ameriga Vespucciego

10 700 181 III kw. 2021 III kw. 2023

Awipolis etap 3

ul. Władysława Chachaja

6 600 121 IV kw. 2021 IV kw. 2023

Planty Racławickie R8

ul. Wichrowa / Racławicka

5 500 94 IV kw. 2021 IV kw. 2023

Browary Wrocławskie BP5-6

ul. Jedności Narodowej

9 300 188 I kw. 2022 IV kw. 2023

KRAKÓW

Bonarka Living II D

ul. Puszkarska

8 400 151 I kw. 2022 IV kw. 2023

Bonarka Living II C

ul. Puszkarska

9 900 179 I kw. 2022 IV kw. 2023

Projekty mieszkaniowe, których budowa

rozpoczęła się w 2023 r.

Projekt

PUM

[mkw.] Liczba mieszkań Rozpoczęcie budowy

Planowane

zakończenie budowy

WROCŁAW

Sady nad Zieloną 2 A1, C

ul. Blizanowicka

5 100 98 I kw. 2023 IV kw. 2024

Awipolis etap 4a

ul. Władysława Chachaja

10 000 188 II kw. 2023 I kw. 2025

Awipolis etap 4b

ul. Władysława Chachaja

3 200 56 III kw. 2023 III kw. 2025

Sady nad Zieloną 2B

ul. Blizanowicka

6 400 123 IV kw. 2023 III kw. 2025

Południk 17

ul. Karkonoska

15 000 285 IV kw. 2023 II kw. 2026

Południk 17

ul. Karkonoska

9 600 187 IV kw. 2023 II kw. 2026

WARSZAWA

Modern Mokotów I

ul. Domaniewska

29 900 554 III kw. 2023 II kw. 2025

Modern Mokotów V

ul. Domaniewska

14 500 261 IV kw. 2023 III kw. 2025

ŁÓDŹ

Zenit II

ul. Widzewska

6 000 120 IV kw. 2023 IV kw. 2024

Fuzja Lofty G02

ul. Tymienieckiego

9 700 187 IV kw. 2023 IV kw. 2025

Razem 109 400 2 059

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Sprzedaż mieszkań Grupy Echo Investment

w 2023 r. [w szt.]

– Echo Investment – Archicom

800

1 000

600

400

200

II kw.

2023

448

310

138

III kw.

2023

493

406

IV kw.

2021

227

406

633

IV kw.

2023

399

121

520

334

369

703

I kw.

2022

198

126

324

II kw.

2022

III kw.

2022

113

175

IV kw.

2022

182

131

313

I kw.

2023

258

116

374

Projekty mieszkaniowe, których budowa

zakończyła się w 2023 r.

Projekt

PUM

[mkw.] Liczba mieszkań Rozpoczęcie budowy Zakończenie budowy

POZNAŃ

Wieża Jeżyce I

ul. Janickiego

11 600 206 IV kw. 2021 IV kw. 2023

WARSZAWA

Rytm Kabaty

al. KEN

17 300 288 I kw. 2022 IV kw. 2023

Razem 113 700 2 042

– Echo Investment – Archicom

1 600

1 400

1 200

1 000

800

600

400

200

Mieszkania, które zostały zaksięgowane w wyniku Grupy Echo Investment

w 2023 r. [w szt.]

IV kw.

2021

387

1 006

1 393

IV kw.

2023

1 173

158

1 331

I kw.

2022

281

118

399

III kw.

2022

293

467

760

IV kw.

2022

253

400

653

I kw.

2023

129

164

293

II kw.

2022

101

255

356

II kw.

2023

319

209

110

III kw.

2023

179

136

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

W związku z przekazaniem 1 sierpnia 2023 r. segmentu

mieszkaniowego do spółki Archicom, dane zaprezentowane

w raporcie za trzeci kwartał 2023 r., dotyczące sprzedaży

i przekazań, w tym również co do okresów za porównywalne

okresy zostały skorygowane i doprowadzone do porówny-

walności poprzez wykazanie danych za trzeci kwartał 2023

z całego segmentu mieszkaniowego Archicom obejmujące

zarówno aktywa własne Archicom jak i przejęte od spółki

Echo Investment, a danych za pozostałe okresy na pozio-

mach jakie były publikowane wspólnie dla całego segmentu

mieszkaniowego obejmującego Grupę Echo Investment,

w tym dane z Grupy Archicom.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Segment mieszkań

na wynajem

– opis rynku

oraz osiągnięcia

biznesowe Grupy

Ogromny potencjał rynku najmu

instytucjonalnego w Polsce przyciąga

coraz większą liczbę inwestorów, nie-

zrażonych wysokimi kosztami finanso-

wania projektów. Rośnie popyt wśród

najemców na tego rodzaju mieszka-

nia. Zmiany społeczne, które wynikają

w dużym stopniu z dużej mobilności

zawodowej, późniejszego zakładania

rodziny, ale też braku przywiązania

młodego pokolenia do własności

sprzyjają rozwojowi sektora. Duże

znaczenie dla wzrostu popularności

PRS wśród potencjalnych najemców

mają także ograniczona pula mieszkań

na sprzedaż – zwłaszcza w dużych

miastach oraz niższa dostępność

kredytów hipotecznych. Wzrost cen

mieszkań to jeden z czynników, który

będzie napędzał dalszy wzrost sektora

PRS, można więc powiedzieć, że jest

on dopiero na początku drogi.

Eksperci PwC przewidują, że do 2028

r. na rynku PRS w Polsce będzie do-

stępnych ponad 63 tys. lokali w najmie

instytucjonalnym.

Od stycznia do września 2023 r. na

polski rynek trafiło prawie 4,4 tys. lokali

na wynajem w 17 projektach, a w bu-

dowie na koniec trzeciego kwartału

było blisko 11,2 tys. tego typu mieszkań.

Oznacza to, że cała oddana do użytku

w 2023 r. nowa podaż była rekordowa

w historii polskiego rynku PRS. Warto

podkreślić, że blisko 80 proc. nowej

podaży znajduje się w lokalizacjach

poza ścisłym centrum miast.

Obecna koniunktura gospodarcza

i zmiana nastawienia nowego po-

kolenia do wieloletnich zobowiązań

stwarzają kolejne możliwości dla

dalszej ekspansji rynku PRS w Pol-

sce. Z drugiej strony - wysokie koszty

finansowania nowych inwestycji i stale

rosnące wydatki związane z budo-

wą w 2023 r. różnicowały poziom

czynszów w sektorze PRS.

Zdaniem analityków otodom średnia

stawka najmu w miastach wojewódz-

kich w grudniu 2023 r. wyniosła 3 620

zł. Ponad 3000 zł to średnia ofertowa

kwota najmu w Trójmieście i we Wro-

cławiu, natomiast w Warszawie było to

ponad 5100 zł.

22 700*

istniejący zasób mieszkań w sekto-

rze PRS w Polsce na koniec grudnia

2023 r.

Perspektywy poszczególnych

sektorów w najbliższych

12 miesiącach

– Bardzo optymistyczna

– Optymistyczna

– Stabilna

– Pesymistyczna

– Bardzo pesymistyczna

Instytucjonalny rynek mieszkań na

wynajem w Polsce w 2023 r.

* otodom

Mieszkania na wynajem Resi4Rent,

Warszawa ul. Taśmowa

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

W 2023 r. Resi4Rent, podmiot oferu-

jący usługę mieszkań w abonamen-

cie, umocniło swoją pozycję lidera

rynku PRS. Ta największa instytucja

wynajmującą mieszkania na zasadach

rynkowych w Polsce, wprowadziła na

rynek 1 109 gotowych mieszkań przy

ul. Żwirki i Wigury oraz ul. Wila-

nowskiej w Warszawie, jak również

przy ul. Jaworskiej we Wrocławiu

zwiększając swoją ofertę do 4 106

gotowych i wynajmowanych lokali

łącznie w sześciu głównych miastach

w Polsce.

Rozpoczęła również budowę 1 833

mieszkań – przy ul. Pohoskiego

w Warszawie, ul. Nowomiejskiej oraz

ul. Zielony Trójkąt w Gdańsku oraz ul.

Bardzkiej we Wrocławiu. Start kolej-

nych 1 718 planuje na 2024 r.

1 109

łączna liczba mieszkań Resi4Rent

oddanych do użytku w 2023 r.

4 106

łączna liczba lokali w ofercie Re-

si4Rent w 12 lokalizacjach, w sześciu

największych miastach w Polsce –

Gdańsku, Łodzi, Poznaniu, Warsza-

wie, Wrocławiu i Krakowie na koniec

2023 r.

6 082

łączna liczba lokali Resi4Rent w trak-

cie budowy i projektowania na koniec

2023 r.

Osiągnięcia Echo Investment

w segmencie mieszkań na wynajem

w 2023 r.

>10 000

tyle mieszkań

w abonamencie będzie

miało Resi4Rent do

2026 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Segment biurowy

– opis rynku

oraz osiągnięcia

biznesowe Grupy

Jak wynika z raportów JLL, rok 2023

zakończył się wyjątkowo niską podażą

nowej powierzchni biurowej w War-

szawie. Na rynku pojawiło się ok.61

000 mkw., jest to wynik trzykrotnie

niższy w porównaniu z ostatnimi

latami. Sytuacja w 2024 r. nie będzie

o wiele lepsza, wg prognoz na rynek

trafi ok. 94 000 mkw., z czego 16

proc. będzie stanowić odnowiona

powierzchnia. Niska podaż nowej po-

wierzchni oraz wysokie koszty aran-

żacji biur poskutkowały zwiększonym

udziałem renegocjacji i przedłużania

istniejących umów w transakcjach

wynajmu (43 proc. ogółu transakcji

w 2023 r., a w czwartym kwartale br.

aż 49 proc.).

Całkowite zasoby biurowe w War-

szawie wyniosły 6,23 mln mkw., a ich

największy przyrost odnotowany

został w ostatnim kwartale i wyniósł

40 000 mkw.

Pod koniec 2023 r. w budowie lub

przebudowie było 230 000 mkw.

powierzchni, co nie zapowiada

szybkiego powrotu do równowagi.

Nowa podaż będzie wciąż na pozio-

mie, który nie zagwarantuje odbicia

rynku. Aktywność deweloperów jest

wciąż niska i koncentruje się głównie

na centralnym obszarze miasta, gdzie

popyt na wysokiej jakości nowocze-

sne powierzchnie biurowe nie słabnie,

mimo rosnących cen. Ma to związek

ze wzrostem świadomości najemców

nt. zrównoważonego budownictwa,

a także zmieniającymi się modelami

pracy i oczekiwaniami pracowników,

co do funkcji i standardu biura.

Współczynnik pustostanów obni-

żył w się w centralnym obszarze

miasta z 10,4 proc. do 8,5 proc. r/r,

a w przypadku pozostałych lokalizacji

różnica wyniosła zaledwie 0,5 p.p.

(spadek do 11,9 proc. r/r).

Choć model pracy hybrydowej stał

się popularny, to pracodawcy starają

się zachęcać pracowników do po-

wrotów do biur. Otwartość na różne

scenariusze pracy sprawiła, że firmy

zabezpieczają się na wypadek eks-

pansji lub zmniejszania powierzchni

przy umowach najmu, dlatego jed-

nym z kluczowych punktów w nego-

cjacjach stała się elastyczność.

61 000 mkw.

łączna powierzchnia biur dostarczona

na stołeczny rynek w 2023 r.

6,23 mln mkw.

łączne zasoby nowoczesnej po-

wierzchni biurowej w Warszawie

Perspektywy poszczególnych

sektorów w najbliższych

12 miesiącach

– Bardzo optymistyczna

– Optymistyczna

– Stabilna

– Pesymistyczna

– Bardzo pesymistyczna

Rynek biurowy w Warszawie

w 2023 r.

230 000 mkw.

łączna powierzchnia biurowa w budo-

wie, jest to najniższy wynik od 2010 r.

748 800 mkw.

łączny popyt na powierzchnię biuro-

wą w Warszawie, z czego 256 000

mkw. przypadło na IV kw. br.

10,4 proc.

poziom pustostanów w Warszawie

(spadek o 1,2 p.p. r/r)

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Główne rynki biurowe w Polsce w 2023 r.

Miasto

Istniejąca

powierzchnia

[tys. mkw.]

Nowe budynki

[tys. mkw.]

Popyt brutto

[tys. mkw.]

Pustostany

[%]

Miesięczne

stawki czynszu

[EUR/mkw.]

Warszawa 6 230 40,6 256,0 10,4 18-26* / 11-17**

Kraków 1 807 30,6 80,0 19,8

15-17

Wrocław 1 354 0,0 43,0 18,2 14,5-16

Katowice 749 0,0 16,0 21,5 13,5-14,8

Łódź 637 0,0 15,0 20,3 12-14

Źródło: JLL

* CBD – centralny obszar biznesu

(ograniczony Wisłą, Trasą Ła-

zienkowską, ulicami Raszyńską

i Towarową oraz Trasą WZ)

** NCL – obszar pozacentralny

(pozostały obszar Warszawy)

Na koniec grudnia 2023 r. całko-

wite zasoby powierzchni biurowej

na ośmiu głównych rynkach regio-

nalnych wyniosły 6 675 300 mkw.

Niezmiennie największymi rynkami

biurowymi w Polsce (po Warszawie)

pozostały Kraków (1 807 300 mkw.),

Wrocław (1 354 000 mkw.) oraz Trój-

miasto (1 050 100 mkw.).

Według danych Polskiej Izby Nieru-

chomości Komercyjnych w regionach

w IV kw. 2023 r. oddanych zostało 44

700 mkw. powierzchni biurowej. Rok

2023 był ostatnim z tak dużą licz-

bą nowych inwestycji oddanych do

użytkowania.

Wysokie koszty aranżacji nowych

przestrzeni, a także możliwości

wprowadzania nowych zapisów do

obowiązujących umów najmu, spra-

wiły, że najemcy byli bardziej skłonni

do renegocjacji i pozostania w do-

tychczasowych lokalizacjach. Firmy,

które zdecydowały się na relokację,

wybierały biura o wyższym standar-

dzie, nawet kosztem zmniejszania

powierzchni. To pokazuje, że z jednej

strony najemcy szukają ograniczenia

kosztów, ale także mają świadomość,

że wysokiej klasy biuro jest jednym za

czynników decydujących o frekwencji

pracowników w miejscu pracy.

44 700 mkw.

łączna powierzchnia budynków biuro-

wych oddanych w IV kw. 2023 r.

280 700 mkw.

całkowita podaż nowej powierzchni

w 2023 r.

6,675 mln mkw.

łączne zasoby nowoczesnej po-

wierzchni biurowej na ośmiu głów-

nych rynkach regionalnych, najwięk-

szymi rynkami niezmiennie są Kraków

(1,8 mln mkw.) i Wrocław (1,3 mln

mkw.)

284 000 mkw.

łączna powierzchnia biurowa w bu-

dowie

750 000 mkw.

popyt na powierzchnię biurową na

ośmiu głównych rynkach regional-

nych

17,5 proc.

poziom pustostanów (wzrost o 0,2

p.p. k/k i 2,2 p.p. r/r), co przełożyło

się na 1,17 mln mkw. powierzchni do

wynajęcia. Najwyższy wskaźnik nie-

wynajętej powierzchni odnotowano

w Katowicach (21,5 proc.)

Rynek biurowy na rynkach

regionalnych w 2023 r.

Perspektywy poszczególnych

sektorów w najbliższych

12 miesiącach

– Bardzo optymistyczna

– Optymistyczna

– Stabilna

– Pesymistyczna

– Bardzo pesymistyczna

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

45 mln EUR

wartość transakcji

sprzedaży budynku

biurowego Moje

Miejsce II w Warszawie

(17 000 mkw.)

41 600 mkw.

powierzchnia w realizacji

w Swobodna SPOT we

Wrocławiu

31 100 mkw.

powierzchnia w realizacji

w Office House w ramach

projektu Towarowa 22

w Warszawie

Osiągnięcia Echo Investment

w segmencie biurowym w 2023 r.

Nieruchomości komercyjne nie-

zmiennie stanowią mocny filar dzia-

łalności Echo Investment. W 2023

roku w biurowcach Echo Investment

wynajęto łącznie ponad 45 tys. mkw.

powierzchni. Wśród klientów, któ-

rzy podpisali nowe lub przedłużone

umowy były m.in. Deloitte, Medicover,

ASB Poland, Grupa Deles, Alorica

Inc., Bank Pekao S.A., Pekao Direct

oraz Apptio.

Rok 2023 Grupa Echo Investment

rozpoczęła od sprzedaży Mojego

Miejsca II w Warszawie, czyli drugiego

budynku biurowego wielofunkcyjnego

projektu „destination”. Transakcja po-

twierdza niesłabnące zainteresowanie

zarówno inwestorów, jak i najemców

zrównoważonymi projektami, oferują-

cymi zarówno mieszkania, jak i biura

połączone z usługami. Natomiast

największym projektem aranżacji, zre-

alizowanym w tym roku przez Echo,

była nowa siedziba Grupy Archicom

w budynku MidPoint71 we Wrocła-

wiu, według projektu pracowni 3XA

Architects.

Grupa rozpoczęła również budowę

kolejnego projektu „destination” -

Towarowa 22 w Warszawie, budynek

biurowy Office House (31 100 mkw.)

oraz projektu Swobodna SPOT we

Wrocławiu (41 600 mkw.) przy ulicy

Swobodnej 60, gdzie dwa biurow-

ce i łączący je zielony, miejski pasaż

zaprojektowali architekci z pracowni

Kuryłowicz & Associates.

Projekt biurowy Swobodna SPOT, Wrocław

40 000 mkw.

łączna powierzchnia wykończona,

przygotowana i przekazana do pracy

dla najemców w 2023 r.

10 000 mkw.

łączna powierzchnia wynajęta w bu-

dynku React w Łodzi w 2023 r.

3 500 mkw.

przedłużone i nowe umowy najmu

w kompleksie Face2Face w Kato-

wicach (Deloitte, Medicover, Klinika

Miracki, Bozza Concept’N Design)

WiredScore

Platinium

certyfikat dla biurowca Brain Park

w Krakowie, potwierdzający najlepszą

łączność cyfrową, jakość rozwiązań

teletechnicznych i planów awaryjnych

zapewniających firmom możliwość

działania w przypadku nieprzewidzia-

nych zdarzeń

45 000 mkw.

łączna powierzchnia objęta umowami

najmu podpisanymi w 2023 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

liczba lokalizacji w portfelu CitySpace

w 6 miastach: Warszawie, Wrocławiu,

Krakowie, Katowicach, Gdańsku oraz

Łodzi

3 411

łączna liczba stanowisk pracy znajdująca

się obecnie w ofercie CitySpace, w tym

215 w MidPoint71 we Wrocławiu i 301

w łódzkiej Fuzji

2 000 mkw.

powierzchnia nowo

otwartego CitySpace

w projekcie Fuzja,

pierwszego takiego

konceptu w Łodzi

29 100 mkw.

łączna powierzchnia

przestrzeni biurowej

CitySpace na koniec 2023 r.

1 400 mkw.

powierzchnia nowo

otwartego CitySpace

w MidPoint71 we Wrocławiu

CitySpace w biurowcu Fuzja, Łódź

Osiągnięcia CitySpace w segmencie biur

elastycznych w 2023 r.

Główne działania, wokół

których koncentrowała

się aktywność CitySpa-

ce w 2023 r., to otwarcie

pierwszego elastycznego

biura w Łodzi, ekspansja

biura MindPoint we Wro-

cławiu oraz dostosowanie

biur w całej sieci do stan-

dardu wspierającego ESG.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Segment handlowy

– opis rynku

oraz osiągnięcia

biznesowe Grupy

Polski rynek nieruchomości handlo-

wych zanotował poprawę dynamiki

sprzedaży w drugiej połowie 2023

roku, porównaniu z początkiem

roku. W ostatnim kwartale nastąpiło

odbicie po okresie wielomiesięcznych

spadków, które osiągnęły najwyższy

poziom w marcu i kwietniu (7,3 proc.).

W październiku odnotowano wzrost

sprzedaży na poziomie 2,8 proc.

Tradycyjnie, również w tym roku

ostatni kwartał okazał się najlep-

szy dla rynku handlowego. Według

analityków Cushman&Wakefield,

odwiedzalność wyniosła średnio

452 000 klientów w październiku,

424 000 - w listopadzie, 520 000

- w grudniu, w przeliczeniu na jeden

obiekt handlowy. Oznacza to wzrosty

odpowiednio o: 3,7 proc., 1,8 proc.

oraz 0,5 proc. r/r.

Średni obrót najemców w paździer-

niku 2023 r. wyniósł 1 070 zł netto

na mkw. powierzchni (+5 proc. r/r),

a w listopadzie 1 1130 zł netto (+8

proc. r/r). Po uwzględnieniu inflacji

realne obroty były niższe względem

poprzedniego roku o 1,6 proc. w paź-

dzierniku, ale w listopadzie nastąpił

ich niewielki wzrost – o 1,4 proc.

Na rynku widoczna jest poprawa

wskaźników sprzedaży detalicznej.

Na decyzje zakupowe konsumentów

korzystnie wpłynęły spadek inflacji,

obniżka stóp procentowych i wy-

hamowanie dynamiki wzrostu cen.

Mimo to rok 2023 zakończył się

ujemną dynamiką sprzedaży.

Średnie stawki czynszów dla lokali

w centrach i parkach handlowych

oraz na ulicach handlowych rosły

przez cały rok. W IV kw. największy

wzrost aż o 12,5 proc. r/r odnoto-

wały parki handlowe, w pozostałych

segmentach dynamika ukształtowała

się na poziomie 7 proc. r/r. Wzrosty

podyktowane były głównie inflacją

i wynikały z konstrukcji umów naj-

mu. Jednak niższy popyt na zakupy

w centrach handlowych, a przez to

niższe obroty najemców zwiększają

presję na obniżkę czynszów, zwłasz-

cza w obiektach o słabszej pozycji na

rynku lokalnym.

Od początku roku w Polsce pojawiło

się około 30 nowych marek, co jest

najlepszym wynikiem od sześciu lat.

Znalazły się wśród nich: Master Bur-

ger i Lush, Woolworth, Hugo, Helly

Hansen, Nuumo, Bob Snail, Popeyes,

Candy Pop, Solmar, Acium, L’Osteria,

Zwieger, Milk Bar, PLNY LALA, Moki-

da, Herse, Moschino Jeans.

Perspektywy poszczególnych

sektorów w najbliższych

12 miesiącach

– Bardzo optymistyczna

– Optymistyczna

– Stabilna

– Pesymistyczna

– Bardzo pesymistyczna

Rynek handlowy

w Polsce w 2023 r.

343 000 mkw.

nowoczesna powierzchnia handlowa

oddana do użytku, z czego 217 000

mkw. przypadło na czwarty kwartał br.

16,3 mln mkw.

całkowita powierzchnia handlowa

w Polsce

liczba nowych lub modernizowanych

obiektów

370 000 mkw.

powierzchnia handlowa w budowie,

która obejmuje 27 nowych obiektów

(21 parki handlowe, 4 galerie, 1 outlet

wyprzedażowy) i 9 istniejących, które

zostaną rozbudowane

Galeria Młociny, Warszawa

Strategia wzmacniania centrów

handlowych Libero Katowice

i Galerii Młociny oparta na ciągłym

rozbudowaniu oferty oraz silnym

wsparciu marketingowym przynosi

sukcesy. Obydwa centra są niemal

w 100 proc. wynajęte i notują

stałe wzrosty odwiedzalności, przy

jednoczesnym wzroście obrotów

najemców. Libero, jako centrum

handlowe typu „convenience”

stało się „galerią z sąsiedztwa” –

bliską, kompleksową, dającą wiele

możliwości.

2023 r. to kontynuacja wzrostu

w obydwu lokalizacjach. Obroty Libero

w 2023 r. były wyższe o 14 proc. niż

w 2022 r., natomiast odwiedzalność

o 9 proc. wyższa r/r. Równie

dobra sytuacja jest obserwowana

w warszawskiej Galerii Młociny. Tutaj

obroty wzrosły o 12 proc. r/r, natomiast

odwiedzalność o 4 proc. r/r. Wskaźniki

w obu centrach plasowały się powyżej

średniej rynkowej.

Osiągnięcia Echo Investment w segmencie

nieruchomości handlowych w 2023 r.

liczba umów najmu z restauracjami,

kawiarniami, punktami usługowymi czy

lokalnymi sklepami, podpisanych przez

zespół food&beverage od początku

2023 r. Do grona najemców, którzy

uatrakcyjnią projekty Echo Investment,

dołączyli m.in. Baken, nowy koncept

twórców śniadaniowni Bułkę przez

Bibułkę, Sakana Sushi, kijowska

restauracja Czarnomorka, specjalizująca

się w rybach i owocach morza, pizzeria

Sartoria Ristorante&Pizzeria, przedszkole

Kids&co, restauracja z kuchnią europejską

Animo, restauracja śródziemnomorska

Boathouse, koncept rozrywkowo-barowy

Veselka w projekcie mieszkaniowym

Resi4Rent na Browarach Warszawskich,

jak również nowe punkty w projektach

mieszkaniowych Resi4Rent

Strategicznie, dla Echo Investment

komponenty handlowe i usługowe

stanowią element wzmacniający

atrakcyjność wielofunkcyjnych

projektów „destinations”, jak Browary

Warszawskie czy Fuzja w Łodzi.

Galeria Libero

+14 proc.

wskaźnik obrotów w r/r

+9 proc.

wskaźnik odwiedzalności r/r

Galeria Młociny

+12 proc.

wskaźnik obrotów r/r

+4 proc.

wskaźnik odwiedzalności r/r

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r. Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Portfel

nieruchomości

Mieszkania

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów

przedwstępnych.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,

koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów

zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania

zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywo-

wanych kosztów finansowych, marketingu oraz

całościowych kosztów osobowych związanych

z przedsięwzięciem inwestycyjnym, które

Spółka szacuje na ok. 6 proc. podanej wartości

budżetu.

Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom

zakończone w 2023 r.

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Poziom

sprzedaży

[% sprze-

danych

lokali]

Planowane

przychody

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoczę-

cie budowy

Zakończe-

nie budowy

WROCŁAW

Browary Wrocławskie BA2, BA3

ul. Jedności Narodowej

13 800 239 99% 184,3 89,7 94% I kw. 2021 I kw. 2023

Olimpia Port M37, M39

ul. Ameriga Vespucciego

7 800 156 99% 81,5 48,0 96% IV kw. 2021 II kw. 2023

Olimpia Port M24, M25, M26

ul. Ameriga Vespucciego

10 700 181 97% 128,0 66,5 90% III kw. 2021 III kw. 2023

Awipolis etap 3

ul. Władysława Chachaja

6 600 121 100% 61,3 42,1 98% IV kw. 2021 IV kw. 2023

Planty Racławickie R8

ul. Wichrowa / Racławicka

5 500 94 100% 59,3 37,0 96% IV kw. 2021 IV kw. 2023

Projekty mieszkaniowe Grupy Echo

zakończone w 2023 r.

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Poziom

sprzedaży

[% sprze-

danych

lokali]

Planowane

przychody

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoczę-

cie budowy

Zakończe-

nie budowy

ŁÓDŹ

Fuzja III

ul. Tymienieckiego

9 100 159 75% 79,1 56,7 72% II kw. 2021 II kw. 2023

Boho

ul. Wodna

12 800 239 79% 104,6 81,5 95% IV kw. 2021 IV kw. 2023

Razem 21 900 398 78% 183,8 138,2 85%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom

zakończone w 2023 r.

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Poziom

sprzedaży

[% sprze-

danych

lokali]

Planowane

przychody

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoczę-

cie budowy

Zakończe-

nie budowy

Browary Wrocławskie BP5-6

ul. Jedności Narodowej

9 300 188 99% 110,6 64,0 90% I kw. 2022 IV kw. 2023

KRAKÓW

Bonarka Living II D

ul. Puszkarska

8 400 151 100% 88,1 63,6 98% I kw. 2022 IV kw. 2023

Bonarka Living II C

ul. Puszkarska

9 900 179 99% 103,7 77,8 99% I kw. 2022 IV kw. 2023

POZNAŃ

Wieża Jeżyce I

ul. Janickiego

11 600 206 100% 110,9 85,6 95% IV kw. 2021 IV kw. 2023

WARSZAWA

Rytm Kabaty

al. KEN

17 300 288 89% 290,4 187,3 95% I kw. 2022 IV kw. 2023

Razem 100 900 1 803 98% 1 218 762 95%

Razem projekty mieszkaniowe Gru-

py Echo Investment zakończone

113 700 2 042 1 322,7 843,2

Projekty mieszkaniowe Grupy Echo

w budowie na 31 grudnia 2023 r.

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Poziom

sprzedaży

[% sprze-

danych

lokali]

Planowane

przychody

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoczę-

cie budowy

Planowane

zakończenie

budowy

ŁÓDŹ

Fuzja Lofty G02

ul. Tymienieckiego

9 700 187 2% 117,1 86,9 12% IV kw. 2023 IV kw. 2025

Fuzja Lofty G01

ul. Tymienieckiego

7 600 159 29% 87,2 63,9 43% IV kw. 2022 IV kw. 2024

WARSZAWA

Modern Mokotów I

ul. Domaniewska

29 900 554 23% 586,1 332,9 34% III kw. 2023 II kw. 2025

Razem 47 200 900 20% 790,4 483,7 31%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom

w budowie na 31 grudnia 2023 r.

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Poziom

sprzedaży

[% sprze-

danych

lokali]

Planowane

przychody

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoczę-

cie budowy

Planowane

zakończenie

budowy

KRAKÓW

Bonarka Living II D**

ul. Puszkarska

8 400 151 100% 88,1 63,6 98% I kw. 2022 IV kw. 2023

Bonarka Living II C**

ul. Puszkarska

9 900 179 99% 103,7 77,8 99% I kw. 2022 IV kw. 2023

ZAM II**

ul. Rydlówka

5 500 100 89% 77,9 50,5 63% IV kw. 2022 II kw. 2024

ŁÓDŹ

Zenit II**

ul. Widzewska

6 000 120 42% 49,6 33,0 31% IV kw. 2023 IV kw. 2024

POZNAŃ

Wieża Jeżyce I**

ul. Janickiego

11 600 206 100% 110,9 85,6 95% IV kw. 2021 IV kw. 2023

WARSZAWA

Rytm Kabaty**

al. KEN

17 300 288 89% 290,4 1 8 7 , 3 95% I kw. 2022 IV kw. 2023

Modern Mokotów VI

ul. Domaniewska

14 500 261 5% 283,8 177,8 39% IV kw. 2023 III kw. 2025

WROCŁAW

Awipolis etap 3

ul. Władysława Chachaja

6 600 121 100% 61,3 42,1 98% IV kw. 2021 IV kw. 2023

Planty Racławickie R8

ul. Wichrowa / Racławicka

5 500 94 100% 59,3 37,0 96% IV kw. 2021 IV kw. 2023

River Point4

ul. Mieszczańska

8 800 184 97% 123,5 74,3 95% I kw. 2022 I kw. 2024

Browary Wrocławskie BP5-6

ul. Jedności Narodowej

9 300 188 99% 110,6 64,0 90% I kw. 2022 IV kw. 2023

Planty Racławickie R9

ul. Wichrowa / Racławicka

9 500 177 78% 119,2 76,5 67% III kw. 2022 II kw. 2024

River Point5

ul. Mieszczańska

1 800 18 0% 28,6 26,0 27% III kw. 2022 II kw. 2025

River Point6

ul. Mieszczańska

7 200 165 90% 103,1 68,7 79% II kw. 2022 III kw. 2024

Sady nad Zieloną 2 A1, C

ul. Blizanowicka

5 100 98 80% 55,0 37,9 63% I kw. 2023 IV kw. 2024

Awipolis etap 4a

ul. Władysława Chachaja

10 000 188 87% 106,7 70,9 32% II kw. 2023 I kw. 2025

Awipolis etap 4b

ul. Władysława Chachaja

3 200 56 36% 35,0 23,6 31% III kw. 2023 III kw. 2025

Sady nad Zieloną 2B

ul. Blizanowicka

6 400 123 25% 71,1 47,8 21% IV kw. 2023 III kw. 2025

Południk 17

ul. Karkonoska

15 000 285 0% 189,0 119,8 16% IV kw. 2023 II kw. 2026

Południk 17

ul. Karkonoska

9 600 187 18% 122,1 74,9 17% IV kw. 2023 II kw. 2026

Razem 171 200 3 189 67% 2 189 1 439 64%

Razem projekty mieszkaniowe

Grupy Echo Investment w budowie

218 400 4 069 2 979,3 1 922,8

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Projekty mieszkaniowe Grupy Echo w przygotowaniu

na 31 grudnia 2023 r.

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Planowane

przychody

Przewidywa-

ny budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

KRAKÓW

Wita Stwosza Resi

ul. Wita Stwosza

8 700 184 161,5 99,7 20% II kw. 2024 IV kw. 2025

Razem 8 700 184 161 99,7 20%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom

w przygotowaniu na 31 grudnia 2023 r.

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Planowane

przychody

[mln PLN]

Przewidywa-

ny budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

KRAKÓW

Dąbrowskiego D1 D2

ul. Dąbrowskiego

2 700 4 7 40,6 26,8 16% I kw. 2024 IV kw. 2025

Dąbrowskiego D3

ul. Dąbrowskiego

1 400 3 1 21,3 13,8 17% I kw. 2024 IV kw. 2025

Duża Góra

ul. Duża Góra

4 700 8 3 64,1 45,2 9% II kw. 2024 IV kw. 2025

ŁÓDŹ

Zenit III**

ul. Widzewska

8 000 1 5 9 69,9 46,7 21% I kw. 2024 III kw. 2025

Flow (Fab - Gh) I

ul. Hasa

7 000 1 9 2 83,7 59,7 18% I kw. 2024 IV kw. 2025

Zenit IV**

ul. Widzewska

8 700 1 7 3 75,1 49,7 14% II kw. 2024 IV kw. 2025

Flow (Fab - Gh) II

ul. Hasa

14 800 3 1 1 172,3 122,8 18% II kw. 2024 I kw. 2026

Zenit VII**

ul. Widzewska

5 500 1 0 8 50,4 34,8 7% IV kw. 2024 II kw. 2026

Flow (Fab - Gh) IV

ul. Hasa

7 100 1 8 1 85,1 60,7 18% IV kw. 2024 III kw. 2026

Zenit VIII**

ul. Widzewska

9 300 1 6 7 88,2 57,7 6% I kw. 2025 III kw. 2026

Flow (Fab - Gh) III

ul. Hasa

9 800 2 0 0 110,4 78,8 19% II kw. 2025 I kw. 2027

Zenit V**

ul. Widzewska

9 900 1 8 5 86,8 55,3 7% I kw. 2026 III kw. 2027

Zenit IX**

ul. Widzewska

6 800 1 1 7 66,9 43,6 6% I kw. 2026 III kw. 2027

Zenit VI**

ul. Widzewska

8 500 1 7 2 76,7 47,7 7% I kw. 2026 III kw. 2027

Flow (Fab - Gh) V

ul. Hasa

20 700 4 2 1 244,9 175,1 18% III kw. 2026 II kw. 2028

POZNAŃ

Wieża Jeżyce II**

ul. Janickiego

14 500 2 6 4 168,0 115,90 15% I kw. 2024 IV kw. 2025

Wieża Jeżyce V*

ul. Janickiego

12 600 2 7 3 153,5 111,10 22% II kw. 2024 IV kw. 2025

Apartamenty Esencja II**

ul. Grabary

6 000 1 2 5 95,5 67,90 15% III kw. 2024 III kw. 2026

Wieża Jeżyce VI*

ul. Janickiego

13 700 2 8 6 167,1 120,90 23% III kw. 2024 III kw. 2026

Opieńskiego IV**

ul. Opieńskiego

10 000 1 7 2 100,1 69,80 7% II kw. 2025 II kw. 2027

Wieża Jeżyce IV**

ul. Janickiego

11 900 1 8 3 148,0 98,10 12% III kw 2025 III kw. 2027

Opieńskiego II**

ul. Opieńskiego

12 800 2 5 4 134,9 89,90 7% III kw. 2025 III kw. 2027

Wieża Jeżyce III**

ul. Janickiego

13 600 2 4 2 161,6 111,20 13% III kw. 2025 II kw. 2027

Opieńskiego III**

ul. Opieńskiego

16 200 2 9 3 167,2 113,20 8% I kw. 2026 IV kw. 2027

Opieńskiego I**

ul. Opieńskiego

17 000 2 3 7 175,4 122,20 7% II kw. 2026 IV kw. 2028

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

* 28 kwietnia 2023 r. została zawarta umowa przyrzeczona dotycząca sprzedaży projektów z Grupy Echo do Grupy Archicom

** 1 sierpnia 2023 r.Grupa Echo zawarła z Grupą Archicom umowę przeniesienia do Grupy Archicom aportu obejmującego wyodrębniony biznes

mieszkaniowy Grupy Echo Investment

Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom

w przygotowaniu na 31 grudnia 2023 r.

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Planowane

przychody

[mln PLN]

Przewidywa-

ny budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

WARSZAWA

T22 Resi G**

ul. Towarowa 22

12 200 1 5 2 334,1 201,0 13% I kw. 2024 I kw. 2026

Stacja Wola III**

ul. Ordona

13 300 2 3 2 226,2 125,8 24% II kw. 2024 III kw. 2026

Modern Mokotów III**

ul. Domaniewska

14 800 2 8 6 297,7 161,6 29% III kw. 2024 I kw. 2026

Chłodna**

ul. Chłodna 37/39

6 100 5 9 186,4 119,4 31% I kw. 2025 I kw. 2027

Modern Mokotów IV**

ul. Domaniewska

15 600 3 0 1 323,1 169,9 28% I kw. 2025 III kw. 2026

Modern Mokotów V**

ul. Domaniewska

6 200 1 2 3 134,5 67,5 28% IV kw.2025 II kw. 2027

WROCŁAW

Planty Racławickie R10

ul. Wichrowa / Racławicka

5 500 9 8 67,9 43,5 16% I kw. 2024 IV kw. 2025

Gwarna

ul. Gwarna

4 000 1 0 7 61,9 45,1 31% II kw. 2024 I kw. 2026

Browary Wrocławskie R1R2

ul. Rychtalska

6 600 1 2 9 96,1 57,7 11% III kw. 2024 III kw. 2026

Góralska 1

ul. Góralska

17 000 3 8 0 239,0 154,9 16% IV kw. 2024 IV kw. 2026

Czarnieckiego - M

ul. Stefana Czarnieckego

4 000 9 7 57,2 39,4 15% I kw. 2026 IIkw. 2028

Czarnieckiego - AH

ul. Stefana Czarnieckego

2 200 5 8 34,7 25,0 12% I kw. 2026 III kw. 2028

Iwiny - Radomierzycka 1

ul. Radomierzycka

9 500 1 7 9 90,1 65,3 19% I kw. 2026 III kw. 2027

Iwiny - Schuberta

ul. Schuberta

4 000 6 0 35,2 25,4 12% II kw. 2026 III kw. 2027

Iwiny - Radomierzycka 2

ul. Radomierzycka

10 800 2 0 2 102,8 74,0 17% IV kw. 2026 I kw. 2028

Iwiny - Radomierzycka 3

ul. Radomierzycka

10 700 1 9 9 102,1 73,9 17% III kw. 2027 I kw. 2029

Razem 395 700 7 538 5 196,7 3 388,0 17%

Razem projekty mieszkaniowe Grupy

Echo Investment w przygotowaniu

404 400 7 697 5 358,2 3 543,9

Wszystkie nieruchomości mieszkaniowe są w skróconym

śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji

finansowej prezentowane jako zapasy.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Mieszkania na wynajem Resi4Rent

Legenda:

GLA (Gross Lease Area) – łączna powierzchnia

najmu

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,

koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów

zewnętrznych, koszty finansowe oraz 6 proc.

wynagrodzenia za prowadzenie projektu przez

Echo Investment. Nie zawiera kosztów marke-

tingu.

Gotowe projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent

na 31 grudnia 2023 r.

Projekt

GLA

[mkw.] Liczba lokali

Planowane

roczne przychody

netto z czynszów

[mln PLN]

Budżet

[mln PLN]

Zakończenie

budowy

WROCŁAW

R4R Wrocław Rychtalska

ul. Zakładowa

11 400 302 11,6 76,8 III kw. 2019

R4R Wrocław Kępa Mieszczańska (River Point)

ul. Dmowskiego

9 300 269 10,2 76,3 II kw. 2020

R4R Wrocław

ul. Jaworska

13 700 391 14,6 135,9 III kw. 2023

ŁÓDŹ

R4R Łódź Wodna

ul. Wodna

7 800 219 7,0 52,4 IV kw. 2019

WARSZAWA

R4R Warszawa Browary

ul. Grzybowska

19 000 450 26,8 187,6 III kw. 2020

R4R Warszawa Suwak

ul. Suwak

7 900 227 9,6 60,7 IV kw. 2020

R4R Warszawa Taśmowa

ul. Taśmowa

13 000 372 14,7 112,1 I kw. 2021

R4R Warszawa Woronicza

ul. Żwirki i Wigury

5 200 161 7,5 53,2 IV kw. 2022

R4R Warszawa II

ul. Żwirki i Wigury

11 200 344 15,4 127,3 I kw. 2023

R4R Warszawa

ul. Wilanowska

11 700 374 16,7 132,6 III kw. 2023

GDAŃSK

R4R Gdańsk Kołobrzeska

ul. Kołobrzeska

10 000 302 12,2 88,7 II kw. 2021

POZNAŃ

R4R Poznań Jeżyce

ul. Szczepanowskiego

5 000 160 5,3 45,3 III kw. 2021

KRAKÓW

R4R Kraków Bonarka

ul. Puszkarska

5 100 149 5,6 40,2 III kw. 2022

R4R Kraków Błonia

ul. 3 Maja

12 100 386 13,2 102,1 IV kw. 2022

Razem 142 400 4 106 170,4 1 291,2

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent

w budowie na 31 grudnia 2023 r.

Projekt

GLA

[mkw.] Liczba lokali

Szacowane

roczne przy-

chody z najmu

po ustabilizo-

waniu aktywa

[PLN mln]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

WROCŁAW

R4R Wrocław Park Zachodni

ul. Horbaczewskiego

10 200 301 11,7 102,0 II kw. 2022 II kw. 2024

R4R Wrocław II

ul. Jaworska

9 700 290 11,2 111,2 III kw. 2022 II kw. 2024

R4R Wroclaw

ul. Grabiszyńska

13 200 369 14,3 165,3 III kw. 2022 I kw. 2025

R4R Wrocław

ul. Bardzka

21 000 622 24,7 253,0 IV kw. 2023 I kw. 2026

ŁÓDŹ

R4R Łódź

ul. Kilińskiego

10 000 287 9,7 108,8 II kw. 2022 I kw. 2024

WARSZAWA

R4R Warszawa

ul. Pohoskiego

7 600 277 11,4 109,9 II kw. 2023 I kw. 2025

POZNAŃ

R4R Poznań

ul. Brneńska

13 000 411 14,8 145,3 IV kw. 2022 IV kw. 2024

KRAKÓW

R4R Kraków

ul. Romanowicza

29 300 873 36,2 345,0 IV kw. 2022 I kw. 2025

GDAŃSK

R4R Gdańsk (etap 1 i 2)

ul. Nowomiejska

20 400 569 27,5 290,5 II kw. 2023 II kw. 2025

R4R Gdańsk (etap 1)

ul. Zielony Trójkąt

12 300 365 15,3 153,2 IV kw. 2023 IV kw. 2025

Razem 146 700 4 364 176,8 1 784,2

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Tabela „Projekty do platformy mieszkań na wynajem Re-

si4Rent w przygotowaniu” prezentuje tylko nieruchomo-

ści z projektami, które są w posiadaniu grupy Resi4Rent

lub są w trakcie sprzedaży z Grupy Echo Investment do

Resi4Rent. Nie prezentują inwestycji na działkach zabez-

pieczonych przez Resi4Rent (np. umową przedwstępną),

nawet jeśli przygotowanie projektu jest zaawansowane.

Projekty do platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent

w przygotowaniu na 31 grudnia 2023 r.

Projekt

GLA

[mkw.] Liczba lokali

Szacowane

roczne przycho-

dy z najmu po

ustabilizowaniu

aktywa [PLN mln]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

WARSZAWA

R4R Warszawa

ul. Opaczewska

13 400 382 17,5 185,3 III kw. 2024 III kw. 2026

POZNAŃ

R4R Poznań

ul. Dmowskiego

22 200 672 25,2 265,3 I kw. 2024 I kw. 2026

KRAKÓW

R4R Kraków

ul. Jana Pawła II

8 400 293 11,3 103,0 III kw. 2024 II kw. 2026

Gdańsk

R4R Gdańsk (etap 2)

ul. Zielony Trójkąt

11 900 371 14,9 143,2 I kw. 2024 IV kw. 2025

Razem 55 900 1 718 68,9 696,8

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Biura

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita po-

wierzchnia wynajmu.

NOI – (net operating income) – dochód

operacyjny netto przy założeniu pełnego

wynajmu oraz przeciętnych rynkowych

stawek najmu.

ROFO – (right of first offer) – prawo do złoże-

nia pierwszej oferty

W związku z 25 proc. udziałem w projekcie,

partner ROFO jest uprawniony do 25 proc.

zysku ze sprzedaży tego projektu.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,

koszty projektowania, wykonawstwa i nadzo-

rów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobo-

wych związanych z przedsięwzięciem, kosztów

marketingu, wynajmu i finansowych, które

Spółka szacuje na ok. 7 proc. podanej wartości

budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów

pomniejszających wartość sprzedaży (cenę),

tj. zabezpieczenia przychodów za okresy bez-

czynszowe (master lease), udziału w zyskach

(profit share) oraz kosztów sprzedaży projek-

tów. Koszty te występują tylko w przypadku

niektórych projektów.

Projekty biurowe Grupy Echo Investment

w eksploatacji na 31 grudnia 2023 r.

Projekt / adres

GLA

[mkw.]

Poziom

wynajęcia

[%]

Plano-

wane

przychody

NOI

[mln EUR]

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpozna-

ny zysk

z wyceny

wartości

godziwej

narastająco

[mln PLN]

Zakończenie

budowy Uwagi

Brain Park I

Kraków, al. Pokoju

29 800 92% 5,7 282,2 90% 37,8 IV kw. 2022 Nieruchomość inwestycyjna.

React I

Łódź, al. Piłsudskiego

15 100 100% 2,6 114,5 98% 13,1 I kw. 2022 Nieruchomość inwestycyjna.

City Forum – City 2

Wrocław, ul. Traugutta

12 700 98% 2,6 95,4 97% 97,0 ** II kw. 2020 Biurowiec spółki Archicom

S.A. Aktywo dostępne do

sprzedaży.

Razem 57 600 10,8 492,0 147,9

* bez magazynów

** wycena narastająco, z uwzględnieniem wyceny przed dniem nabycia Grupy Archicom S.A. przez Grupę Echo Investment

* bez magazynów

Projekty biurowe Grupy Echo

w budowie na 31 grudnia 2023 r.

Projekt / adres

GLA

[mkw.]

Poziom

wynajęcia

[%]

Planowane

przychody

NOI

[mln EUR]

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpozna-

ny zysk

z wyceny

wartości

godziwej

[mln PLN]

Rozpoczę-

cie budowy

Planowane

zakończenie

budowy Uwagi

Swobodna I

Wrocław, ul. Swobodna

16 000 0% 3,2 140,9 19% 0,0 III kw. 2023 II kw. 2025

T22 Office B

Warszawa, ul. Towarowa

31 400 0% 9,1 461,8 24% 0,0 II kw. 2023 I kw. 2025 Projekt należy

w 30 proc. do

grupy Echo

Investment

i 70 proc. do

AFI Europe.

Brain Park II

Kraków, al. Pokoju

13 400 99% 2,6 136,4 79% 1,1 III kw. 2022 I kw. 2024

Fuzja I01 & I03

Łódź, ul. Tymienieckiego

9 400 0% 1,6 88,4 55% 0,0 I kw. 2022 IV kw. 2024

Razem 70 200 16,6 827,5 1,1

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Projekty biurowe Grupy Echo w przygotowaniu

na 31 grudnia 2023 r.

Projekt / adres

GLA

[mkw.]

Planowane

przychody

NOI

[mln EUR]

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy Uwagi

Wita Stwosza

Kraków, ul. Wita Stwosza

26 600 5,5 261,7 22% II kw. 2024 IV kw. 2025

Swobodna II

Wrocław, ul. Swobodna

25 600 5,1 222,8 12% III kw. 2024 III kw. 2026

Razem 52 200 10,6 484,5

Wszystkie budynki biurowe w budowie i przygotowaniu są

w skróconym śródrocznym skonsolidowanym sprawozda-

niu z sytuacji finansowej prezentowane jako nieruchomo-

ści inwestycyjne w budowie.

* bez magazynów

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Projekty handlowe w eksploatacji

na 31 grudnia 2023 r.

Projekt / adres

GLA

[mkw.]

Poziom

wynajęcia

[%]

Planowane

przychody

NOI

[mln EUR]

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Ponie-

sione

nakłady

[%]

Rozpoznany

zysk z wyce-

ny wartości

godziwej

narastająco

[mln PLN]

Zakończenie

budowy Uwagi

Galeria Młociny

Warszawa, ul. Zgrupowania

AK „Kampinos”

84 700 97% 20,9 1 273,7 99,9% 13,4** II kw. 2019 Joint venture z EPP

w proporcjach 30:70

proc.

Libero

Katowice, ul. Kościuszki

44 900 99% 9,0 404,1 97% 124,5* IV kw. 2018 Umowa ROFO z EPP.

Pasaż Opieńskiego

Poznań, ul. Opieńskiego

13 500 97% 0,8 n/a n/a n/a n/a Budynek przeznaczony

do wyburzenia.

Pasaż Kapelanka

Kraków, ul. Kapelanka

17 800 97% 1,8 n/a n/a n/a n/a Budynek przeznaczony

do wyburzenia.

Razem 160 900 32,5 404,1 137,9

Centra handlowe

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita po-

wierzchnia wynajmu.

NOI – (net operating income) – dochód ope-

racyjny netto przy założeniu pełnego

wynajmu oraz przeciętnych rynkowych

stawek najmu.

ROFO – (right of first offer) – prawo do złoże-

nia pierwszej oferty

Zakończenie – data pozwolenia na użytko-

wanie. Po tej dacie do wykonania pozostaje

znaczna część prac wykończeniowych.

W związku z 25 proc. udziałem w projekcie,

partner ROFO jest uprawniony do 25 proc.

zysku ze sprzedaży tego projektu.

Centrum handlowe Libero jest w skróconym śródrocznym

skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej pre-

zentowane jako nieruchomość inwestycyjna.

Proporcjonalne udziały w Galerii Młociny znajdują się

w pozycji „inwestycje w jednostkach stowarzyszonych

i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw

własności”.

* zysk z uwzględnieniem zmiany rezerwy na Profit Share

** zysk rozpoznany przez Grupę Echo (30 proc.)

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Bank ziemi

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita po-

wierzchnia wynajmu.

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

Projekty Grupy Echo na wczesnym etapie przygotowania

na 31 grudnia 2023 r.

Projekt

Powierzchnia

działki

[mkw.]

GLA/PUM

[mkw.] Uwagi

Warszawa, ul. Towarowa 40 800 146 894 Projekt na działce pod usługi i biura należy w 30% do grupy

Echo Investment i 70% do AFI Europe.

Działka pod mieszkania docelowo będzie wyłączną własnością

Grupy Echo Investment.

Kraków, ul. Kapelanka 56 000 66 810 Działka pod biura, usługi, mieszkania na wynajem.

Warszawa, al. KEN 29 600 26 500 Działka pod usługi, mieszkania.

Łódź, ul. Tymienieckiego 7 900 9 300 Działka pod biura, usługi, mieszkania.

Kraków, Wita Stwosza 3 200 3 700 Działka pod usługi, biura.

Katowice, ul. Piotra Skargi 3 700 14 800 Działka pod biura, usługi / mieszkania na wynajem.

Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu 26 400 31 800 Działka pod usługi, mieszkania.

Łódź, al. Piłsudskiego 6 400 22 100 Działka pod usługi, mieszkania.

Razem 174 000 321 904

Projekty Grupy Archicom na wczesnym etapie przygotowania

na 31 grudnia 2023 r.

Projekt

Powierzchnia

działki

[mkw.]

GLA/PUM

[mkw.] Uwagi

Projekt Kraków 7 200 20 100

Towarowa - Warszawa 12 300 26 400

Widzewska - Łódź 29 600 33 700

Postępu - Warszawa 13 800 21 800

Reymonta - Wrocław 14 000 21 900

Projekt Wrocław 1 900 11 400

Razem 78 800 135 300

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Pozostałe grunty Grupy Echo

na 31 grudnia 2023 r.

Nieruchomość

Powierzchnia

[mkw.] Uwagi

Poznań, Naramowice 77 500

Zabrze, ul. Miarki 8 100

Razem 85 600

Pozostałe grunty Grupy Archicom

na 31 grudnia 2023 r.

Nieruchomość

Powierzchnia

[mkw] Uwagi

Wrocław, ul. Murowana 3 100 Działka pod zabudowę jednorodzinną.

Wrocław, Jagodno 3 500 Działka pod zabudowę jednorodzinną.

Wrocław, ul. Vespucciego 700 Działka pod tereny zielone, z możliwością wybudowania pawilonu

gastronomicznego.

Razem 7 300

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Główne inwestycje

w 2023 r. – zakupy

nieruchomości

W 2023 r. Grupa Archicom zawarła

poniższe transakcje zakupu nierucho-

mości:

Działka przy ul. Postępu

w Warszawie

Spółka Archicom Warszawa Sp. z o.o.

zawarła przyrzeczoną umowę zakupu

użytkowania wieczystego nierucho-

mości położonej w Warszawie w re-

jonie ul. Postępu, przeznaczonej pod

zabudowę mieszkaniowo-usługową

o potencjale 21 800 mkw. powierzch-

ni mieszkaniowej.

Działka przy ul. Sokolniczej/Zelwe-

rowicza we Wrocławiu

Spółka Archicom Nieruchomości 12

Sp. z o.o. zawarła z osobami fizycz-

nymi przyrzeczoną umowę zakupu

udziałów w nieruchomości położonej

we Wrocławiu przy ul. Sokolniczej/

Zelwerowicza. Obecnie spółka Archi-

com Nieruchomości 12 Sp. z o.o. jest

właścicielem 23,96 proc. udziałów

w nieruchomości.

Działka przy ul. Stańczyka

w Krakowie

Archicom S.A. sfinalizował zakup

100 proc. udziałów w spółce pod

firmą Mioga Investment Sp. z o.o.,

która to spółka 23 marca 2023 r. na-

była prawo użytkowania wieczystego

nieruchomości położonej w Krakowie,

na której może powstać 7 000 mkw.

powierzchni mieszkaniowej.

Działka przy ul. Janickiego

w Poznaniu

Archicom Poznań Sp. z o.o. podpisała

przyrzeczoną umowę zakupu nie-

ruchomości położonej w Poznaniu,

przeznaczonej pod zabudowę miesz-

kaniowo-usługową, na której można

wybudować 26 600 mkw. powierzch-

ni mieszkaniowej.

Działka przy ul. Hasa w Łodzi

Archicom Łódź Sp. z o.o. podpisała

umowę zakupu nieruchomości poło-

żonej w Łodzi przy ul. Hasa, przezna-

czonej pod zabudowę mieszkaniową

wielorodzinną z usługami, na której

można wybudować 59 400 mkw.

powierzchni mieszkaniowej.

Działka przy ul. Reymonta

we Wrocławiu

Issogne Sp. z o.o. podpisała umowę

zakupu nieruchomości położonej

we Wrocławiu przy ul. Reymonta

przeznaczonej pod zabudowę miesz-

kaniową wielorodzinną z usługami,

na której można wybudować 22 160

mkw. powierzchni użytkowej.

Działka przy ul. Powstańców

Śląskich we Wrocławiu

RPGZ XXXI Sp. z o.o. podpisała umo-

wę zakupu nieruchomości położonej

we Wrocławiu przy ul. Powstańców

Śląskich przeznaczonej pod zabu-

dowę mieszkaniową wielorodzinną

z usługami, na której można wybudo-

wać 11 800 mkw. powierzchni użyt-

kowej.

24 500 mkw.

– łączny potencjał powierzchni

mieszkaniowej na działkach zabezpie-

czonych przez Archicom umowami

przedwstępnymi.

46 000 mkw.

– potencjał powierzchni mieszkanio-

wej na terenie zabezpieczonym przez

Echo Investment umową przedwstęp-

ną ze spółką będącą wspólnym

przedsięwzięciem (Towarowa 22).

W 2023 r. Grupa Echo nie zawarła

nowych transakcji zakupu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Potencjał zakupionych nierucho-

mości jest szacowany na podstawie

dokumentów planistycznych i wy-

tycznych obowiązujących na datę

zakupu. Ostatecznie wykorzystanie

każdej nieruchomości jest ustalane

na późniejszym etapie przygotowania

projektów, z uwzględnieniem aktu-

alnych dokumentów planistycznych,

uzgodnień, potencjału rynku oraz

ostatecznie przyjętych koncepcji

projektów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Czynniki i nietypowe

zdarzenia mające

wpływ na wyniki

w 2023 r.

Projekty mieszkaniowe

Grupy Echo Investment w 2023 r.

W związku z przekazaniem 1 sierpnia 2023 r. segmentu

mieszkaniowego do spółki Archicom, dane zaprezento-

wane w raporcie za 2023 r., dotyczące przekazań, zo-

stały skorygowane i doprowadzone do porównywalności

poprzez wykazanie danych za 2023 r. z całego segmentu

mieszkaniowego Archicom obejmujące zarówno aktywa

własne Archicom jak i przejęte od spółki Echo Investment,

a danych za pozostałe okresy na poziomach jakie były

publikowane wspólnie dla całego segmentu mieszkanio-

wego obejmującego Grupę Echo Investment, w tym dane

z Grupy Archicom.

15%

44%

Przekazanie klientom 316 mieszkań

i lokali użytkowych Grupy Echo.

Udział projektów mieszkaniowych Grupy

Echo w całkowitej liczbie zaksięgowanych

mieszkań w 2023 r. [w szt.]

– Łódź, Wodna

– Łódź, Fuzja III

– Pozostałe

41%

316 lokali

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

10%

Przekazanie klientom 1 806 mieszkań

i lokali użytkowych Grupy Archicom.

Udział projektów mieszkaniowych Grupy

Archicom w całkowitej liczbie zaksięgowanych

mieszkań w 2023 r. [w szt.]

– Wrocław, Browary Wrocławskie BA2 BA3

– Warszawa, Kabaty

– Poznań, Apator I

– Kraków, Bonarka Living II C

– Wrocław, Olimpia Port M24, M25, M26

– Łódź, Zenit I

– Wrocław, Browary Wrocławskie BP5, BP6

– Wrocław, Olimpia Port M37, M39

– Kraków, Bonarka Living II D

– Wrocław, Awipolis L5

– Pozostałe

-20

-40

-50

Strata z nieruchomości inwestycyjnych w kwocie

76 mln zł

-10

-30

Katowice,

Libero

Łódź, React I

Kraków, Brain Park I

Kraków, Brain Park II

Wrocław, City2

Pozostałe

Głównym czynnikiem

wpływającym na stratę

z wycen nieruchomości

była zmiana kursu euro

(4,3480 na 31 grudnia

2023 r. vs 4,6899

na 31 grudnia 2022).

-49,2

-3,8

-1,8

-9,3

-2,6

Zysk/strata z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych

w podziale na nieruchomości w 2023 r. [mln PLN]

Projekty inwestycyjne Grupy Echo

Investment w 2023 r.

13%

12%

136 lokali

-9,3

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Sprzedaż biurowca Moje Miejsce II w Warszawie.

Wycena wartości godziwej projektów: React

I w Łodzi, Brain Park I i II w Krakowie, Libero

w Katowicach i City 2 we Wrocławiu (zawiera

negatywną zmianę ze względu na spadek kursu

euro).

Sprzedaż działki przy ul. Nowomiejskiej

w Gdańsku do platformy R4R.

Wycena wartości projektów współkontrolowanych

– Galeria Młociny w Warszawie (zawiera

negatywną zmianę ze względu na spadek kursu

euro), Towarowa 22 w Warszawie oraz Resi4Rent.

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu.

Wycena zobowiązań z tytułu obligacji i pożyczek,

według zamortyzowanego kosztu.

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych

z tytułu zmiany kursów walut obcych.

Wycena i realizacja zabezpieczających

instrumentów finansowych na waluty obce.

Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Czynniki istotne

dla rozwoju Grupy

w nadchodzących

kwartałach

Pozytywne

− Utrzymujące się od października 2023. r stopy referen-

cyjne na poziomie 5,75 proc., co przełoży się na dalsze

zainteresowanie kredytami hipotecznymi (RPP),

− utrzymanie obniżonego w lutym 2023 r. buforu doty-

czącego badania zdolności kredytowej na poziomie 2,5

pp. przy kredytach hipotecznych o tymczasowo stałej

stopie,

− spadek inflacji do poziomu 8,0 proc. w październiku,

7,3 proc. w listopadzie i 6,9 proc. w grudniu 2023 r.,

w porównaniu do analogicznych miesięcy rok wcze-

śniej, co zwiększa możliwości nabywcze Polaków,

a jednocześnie wskaźnik ten jest nadal na tyle wysoki, iż

zachęca do poszukiwania możliwości ochrony kapitału

w tym inwestowania w nieruchomości (NBP),

− wzrost przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia

w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zy-

sku w grudniu 2023 r. o 1,33 proc. k/k (8032,63 zł vs

7379,76 zł), co zwiększa zdolność zakupową Polaków

(GUS). Popyt na mieszkania powinien nadal wzrastać,

ponieważ sytuacja na rynku nieruchomości jest ściśle

powiązana z kondycją rynku pracy. Zgodnie z przewi-

dywaniami Polskiego Instytutu Ekonomicznego, w 2024

r. możemy spodziewać się, że wzrost płac osiągnie

poziom 11,7 proc.

Czynniki o charakterze makroekonomicznym

− niski poziom bezrobocia rejestrowanego (5,5 proc.

w styczniu, 5,1 proc. w czerwcu, 5 proc. we wrześniu

i 5,1 proc. w grudniu 2023 r.) (GUS),

− strukturalny deficyt mieszkań i rosnąca wartość miesz-

kań,

− kontynuacja spadku cen materiałów budowlanych,

w grudniu 2023 r. o 0,2 proc. m/m (Murator Plus),

− wzrost roli segmentu mieszkań premium,

− ogromny potencjał polskiego rynku najmu instytucjo-

nalnego, obserwuje się wzrost liczby ogłoszeń, ale też

wzrost liczby poszukujących mieszkań na wynajem.

W ostatnich dwóch latach średnie kwoty najmu wzrosły

o 35 proc.,

− wskaźnik ufności konsumenckiej poprawiał się na

przestrzeni 2023 r. z -38,1 p.p. w styczniu, -28,2 p.p.

w czerwcu, -20,3 p.p. we wrześniu 2023 r. do -15,2 p.p.

w grudniu 2023 r. W 2023 r. wartość ta była o 14,7 p.p.

wyższa niż w 2022 r.

− zapowiedź nowego rządowego programu mieszkanio-

wego "Mieszkanie na start", który w 2024 r. ma zastą-

pić „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, tworząc nowy impuls

popytowy.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Wydanie kupującym mieszkań Grupy Echo,

głównie w projektach:

− Fuzja II i III w Łodzi,

− Wodna w Łodzi.

Wydanie kupującym mieszkań Grupy Archicom,

głównie w projektach:

− River Point we Wrocławiu.

Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez

Grupę nieruchomości w trakcie komercjalizacji

oraz w budowie:

− Wrocław Swobodna I.

Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez

Grupę gotowych nieruchomości:

− Libero w Katowicach,

− Brain Park I w Krakowie,

− Brain Park II w Krakowie,

− React I w Łodzi,

− City 2 we Wrocławiu.

Wycena udziałów w jednostkach ujmowanych

metodą praw własności, prowadzących inwestycje:

− Galeria Młociny w Warszawie,

− Towarowa 22 w Warszawie,

− Resi4Rent.

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych

z tytułu zmiany kursów walut obcych.

Wycena i realizacja zabezpieczających

instrumentów finansowych na waluty obce.

Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.

Dyskonta i odsetki od kredytów, obligacji

i pożyczek.

Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu Echo

Investment S.A.

Wycena innych aktywów i zobowiązań Grupy Echo

Investment.

Czynniki wynikające bezpośrednio z działalności

Spółki i Grupy

Negatywne

− Wzrost PKB o 0,2 proc. r/r. Wynik gorszy od prognoz

- analitycy spodziewali się wyniku na poziomie 0,5-0,6

proc. (NBP),

− pojawienie się alternatyw inwestycyjnych przynoszą-

cych wyższy dochód przy niższym poziomie ryzyka niż

mieszkania (obligacje skarbowe). Wysokie oprocento-

wanie lokat depozytowych,

− możliwe wstrzymanie programu Bezpieczny kredyt 2

proc., po wyczerpaniu kwoty dofinansowania,

− niepewność co do cen materiałów budowlanych, su-

rowców i energii,

− niepewność dotycząca rozwoju działań wojennych

w Ukrainie i ich wpływu na europejską gospodarkę.

Polityka

dywidendowa

i dywidenda

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. pod-

jął uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej.

Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową Zarząd będzie

rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70

proc. skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej,

przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy

rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod

uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finansową Spół-

ki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju, a w szcze-

gólności:

− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania

zadłużeniem i płynnością w Grupie,

− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju –

w szczególności zakupy gruntów.

Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na prze-

widywaniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie

z działalności operacyjnej Grupy.

Zgodnie z polityką

dywidendową Echo

Investment, Zarząd

rekomenduje wypłatę

dywidendy w wysokości do

70 proc. skonsolidowanego

zysku netto Grupy

Kapitałowej rocznie.

Zarząd Echo Investment S.A. 5 października 2023 r.,

biorąc pod uwagę, że:

a. zatwierdzone jednostkowe sprawozdania finansowe

Spółki za rok obrotowy 2022 wykazało zysk netto

w wysokości 100 211 857,23 PLN,

b. Spółka osiągnęła od końca ubiegłego roku obroto-

wego do 30 czerwca 2023 r. zysk netto w wysokości

102 855 980,55 PLN,

postanowił wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na

poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2023 (dalej

Zaliczka Dywidendowa) w łącznej kwocie 90,79 mln PLN.

Zaliczka Dywidendowa została wypłacona 10 listopada

2023 r. Do Zaliczki Dywidendowej byli uprawnieni ak-

cjonariusze posiadający akcje Spółki w dniu 3 listopada

2023 r.

Uchwała o wypłacie Zaliczki Dywidendowej uzyskała zgo-

dę Rady Nadzorczej Emitenta.

Wykonanie Polityki Dywidendowej

Uchwała w sprawie wypłaty zaliczki

dywidendowej z zysku za 2023 r.

90,79 mln PLN

łączna kwota zaliczki dywidendowej

z zysku za 2023 r., wypłaconej

akcjonariuszom Spółki

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Rynki zbytu

Wszystkie projekty realizowane w 2023 r. przez Echo Invest-

ment i spółki z Grupy, były zlokalizowane w Polsce. Zgodnie

ze strategią, Echo Investment wycofało się z projektów poza

granicami kraju.

Kontrahenci

Głównymi kontrahentami Echo Investment S.A. oraz spółek

z jej Grupy Kapitałowej są podmioty, z którymi Spółka i Gru-

pa współpracują przy realizacji projektów deweloperskich

(wykonawcy i dostawcy). Udział kontrahentów mierzony

jest wartością zawartych transakcji (kupna lub zlecenia) do

przychodów Grupy.

Rynki zbytu i źródła

zaopatrzenia

w materiały,

towary i usługi

Najwięksi kontrahenci Grupy kapitałowej

Echo Investment S.A. w 2023 r.

Kontrahent

Wartość obrotów

[mln PLN]

Krakbau S.A. 50,4

Westinvest Gesellschaft Für Investmentfonds Mbh

Sp. z o.o. o/Polska

33,7

Fabet-Konstrukcje Sp. z o.o. 28,4

Modzelewski & Rodek Sp. z o.o. 23,4

Lisala Sp. z o.o. 18,5

AC Group Sp. z o.o. 16,2

ZBB Firma Budowlana Sp. z o.o. Sp.k. 15,6

M&J Bud Invest PL i Siadul Sp.k. 13,0

Szydlik Budownictwo Sp. z o.o. 12,4

Przedsiębiorstwo Instalacyjne Unimax Sp. z o.o. 11,6

Najwięksi kontrahenci

Grupy Archicom S.A. w 2023 r.

Kontrahent

Wartość obrotów

[mln PLN]

Opex S.A. 83,2

AWM Budownictwo S.A. 20,9

Krakbau S.A. 14,0

M&J BUD INVEST Sp. z o.o. MS T. Siadul Sp.k. 11,0

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Klienci Grupy Echo Investment różnią się w zależności od

segmentu działalności. W żadnym segmencie nie nastąpiła

znacząca koncentracja wartości transakcji, która mogłaby

być ryzykiem dla firmy w przypadku zatrzymania transakcji

z danym podmiotem lub rodzajem klientów.

Mieszkania na sprzedaż Archicom – ich nabywcami są

zwykle kupujący przeznaczający zakup na własne potrzeby

lub w celach inwestycyjnych i ochrony oszczędności.

Mieszkania na wynajem Resi4Rent – indywidualni wy-

najmujący mieszkania na własne potrzeby lub firmy wynaj-

mujące mieszkania dla swoich pracowników. Grupa Echo

Investment nie zajmuje się wynajmem, ale ma w platformie

Resi4Rent 30 proc. udziałów.

Biurowce – ich nabywcami są duże, międzynarodowe

fundusze zarządzające aktywami, natomiast najemcami –

zwykle duże i średnie firmy, zarówno polskie, jak i z kapi-

tałem zagranicznym.

Elastyczne powierzchnie biurowe CitySpace – to ofer-

ta dla małych firm, często jednoosobowych działalności

gospodarczych, ekspertów i specjalistów. Z takich biur

korzystają również średnie i duże firmy, jako rozwiązanie

na krótkotrwałe projekty lub przejściowe – np. do cza-

su dostarczenia im docelowej, tradycyjnej powierzchni

biurowej.

Centra handlowe – w tym obszarze naszymi klientami są

sieci handlowe i usługowe, które wynajmują powierzchnię

pod swoje placówki. Podobnie jak w przypadku biurow-

ców, ostatecznymi nabywcami takich inwestycji są duże,

międzynarodowe fundusze zarządzające aktywami nieru-

chomościowymi.

Usługi – nasze spółki świadczą je przede wszystkim dla

podmiotów powiązanych (Towarowa 22, Galeria Młociny,

Resi4Rent), w rzadszych przypadkach dla podmiotów ob-

cych (np. Student Depot).

Najwięksi klienci, w tym odbiorcy usług Grupy kapitałowej

Echo Investment S.A. w 2023 r.

Klient

Wartość obrotów

[mln PLN]

TAL Sp. z o.o. 197,4

Westinvest Gesellschaft Für Investmentfonds Mbh Sp. z o.o. o/Polska 44,2

Farkas Grundstuckgesellschaft MBH &CO KG 26,4

EPAM Systems (Poland) Sp. o.o. 7,4

AXO Daniel Bałdyga 7,8

R4R Gdańsk Stocznia Sp. o.o. 8,3

Kramel Partner Sp. z o.o. Sp.k. 8,2

Huramitell Investments Sp. z o. o. 6,8

Alorica Poland Sp. z o.o. 5,0

Klienci Grupy

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji

na 31 grudnia 2023 r.

Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski

Wartość

nominalna

[tys. PLN]

Termin

wykupu

Warunki

oprocentowania

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A.

1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 70 000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%

1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 17.03.2025 WIBOR 6M + marża 4,45%

2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 10.11.2025 WIBOR 6M + marża 4,4%

1I/2022 PLO017000079 Ipopema Securities S.A. 180 000 8.12.2027 WIBOR 6M + marża 4,5%

2I/2023 PLO017000087 Ipopema Securities S.A. 140 000 24.05.2028 WIBOR 6M + marża 4,5%

Razem 757 000

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Grupę Archicom S.A.

M6/2022 PLO221800090 mBank S.A. 61 200 15.03.2024 WIBOR 3M + marża 3,2%

M7/2023 PLO221800108 mBank S.A. 62 000 17.03.2025 WIBOR 3M + marża 3,5%

M8/2023 PLO221800116 mBank S.A. 210 000 8.02.2027 WIBOR 3M + marża 3,4%

Razem 333 200

Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane przez Echo Investment S.A.

Seria K PLECHPS00324 DM PKO BP 50 000 10.01.2025 WIBOR 6M + marża 4,0%

Seria L PLECHPS00332 DM PKO BP 50 000 22.02.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%

Seria M PLECHPS00340 DM PKO BP 40 000 27.04.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%

Seria N PLECHPS00357 DM PKO BP 40 000 27.06.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%

Seria O PLECHPS00365 DM PKO BP 25 000 6.09.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%

Seria P/P2 PLECHPS00373 DM PKO BP 50 000 28.06.2027 WIBOR 6M + marża 4,0%

Seria R PLECHPS00381 DM PKO BP 50 000 15.11.2027 WIBOR 6M + marża 4,0%

Razem 305 000

Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. dla sprzedających akcje Archicom S.A.

1P/2021 PLO017000053 Michael/Ström DM (agent) 188 000 22.10.2024 stała stopa oprocentowania 5%

Razem 188 000

Obligacje w PLN razem 1 583 200

Zobowiązania

finansowe Spółki

i Grupy

Obligacje

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym prze-

pływom pieniężnym, bez uwzględnienia wartości odsetek.

Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych nie

miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań

finansowych.

Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie są

zabezpieczone. Wszystkie są notowane na prowadzonym

przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie rynku

instrumentów dłużnych pod nazwą Catalyst, na platfor-

mach transakcyjnych prowadzonych przez GPW (w for-

mule rynku regulowanego i ASO ) oraz przez Bondspot

(analogiczne dwa rynki).

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych

wyemitowane przez Echo Investment S.A.

Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski

Wartość

nominalna

[tys. EUR]

Wartość

nominalna

[PLN]

Termin

wykupu

Warunki

oprocentowania

1E/2020 PLECHPS00316 Bank Pekao S.A. 8 700 23.10.2024 stała stopa oprocentowania 4,5%

3I/2023 PLO017000095 Ipopema Securities S.A. 43 000 27.10.2028 stała stopa oprocentowania 7,4%

Razem 51 700

Obligacje wykupione

przez Archicom (w PLN)

Seria Kod ISIN Data

Wartość nominalna

[tys. PLN]

M4/2019 PLARHCM00073 14.06.2023 60 000

M6/2022 PLO221800090 26.10.2023 48 800

Razem 108 800

Zmiana stanu zobowiązań

z tytułu obligacji w 2023 r.

Obligacje wykupione

przez Echo Investment S.A. (w PLN)

Seria Kod ISIN Data

Wartość nominalna

[tys. PLN]

1/2019 PLECHPS00308 11.04.2023 96 510

Seria J/J2 PLECHPS00290 21.09.2023 33 832

Emisja Serii I PLECHPS00274 8.11.2023 50 000

Razem 180 342

Obligacje wykupione

przez Echo Investment S.A. (w EUR)

Seria Kod ISIN Data

Wartość nominalna

[tys. EUR]

1E/2020 PLECHPS00316 27.10.2023 31 300

Razem 31 300

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Obligacje wyemitowane

przez Archicom S.A. (w PLN)

Seria Kod ISIN Data

Wartość nominalna

[tys. PLN]

M7/2023 PLO221800108 17.03.2023 62 000

M8/2023 PLO221800116 7.11.2023 210 000

Razem 272 000

Obligacje wyemitowane

przez Echo Investment S.A. (w PLN)

Seria Kod ISIN Data emisji

Wartość nominalna

[tys. PLN]

2I/2023 PLO017000087 24.05.2023 140 000

Seria P/P2 PLECHPS00373 31.07.2023 50 000

Seria R PLECHPS00381 8.12.2023 50 000

Razem 240 000

Obligacje wyemitowane

przez Echo Investment S.A. (w EUR)

Seria Kod ISIN Data emisji

Wartość nominalna

[tys. EUR]

Seria 3I/2023 PLO017000095 27.10.2023 43 000

Razem 43 000

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Kredyty inwestycyjne

Kredyty inwestycyjne Grupy Echo Investment

na 31 grudnia 2023 r.

Kwota kredytu

wg umowy [tys.]

Stan

wykorzystania

kredytu [tys.]

Projekt

inwestycyjny

Podmiot

zaciągający kredyt Bank PLN EUR PLN EUR

Oprocento-

wanie

Termin

spłaty

Libero, Katowice Galeria Libero - Projekt

Echo 120 Sp. z. o.o. Sp.k.

Santander Bank Polska S.A. |

BNP Paribas Bank Polska S.A.

67 566 61 822 EURIBOR 3M

+ marża

22.11.2024

Galeria Młociny,

Warszawa*

Berea Sp. z o.o. Santander Bank Polska S.A. |

PKO BP S.A. | Bank Gospo-

darstwa Krajowego

56 100 50 107 EURIBOR 3M

+ marża

30.04.2025

Brain Park I i II,

Kraków

Echo Arena Sp. z o.o. PKO BP S.A. | Bank Pekao

S.A.

65 560 46 709 EURIBOR 3M

+ marża

30.06.2026

9 000 WIBOR 1M

+ marża

30.06.2024

Projekt Echo 129 Projekt Echo 129 Sp.

z o.o.

Bank Pekao S.A. 60 000 27 657 EURIBOR 3M

+ marża

30.09.2025

React I, Łódź React Dagnall Sp. z o.o.

- S.K.A.

Bank Pekao SA 13 000 13 000 EURIBOR 3M

+ marża

24.10.2028

Resi4Rent *

- I transza

projektów

R4R Łódź Wodna Sp.

z o.o. | R4R Wrocław

Rychtalska Sp. z o.o. |

R4R Warszawa Browary

Sp. z o.o. | R4R Wrocław

Kępa Sp. z o.o.

ING Bank Śląski S.A. 106 560 104 162 WIBOR 3M

+ marża

10.12.2026

Resi4Rent*

- II transza

projektów

R4R Poznań Szczepanow-

skiego Sp. z o.o. | R4R

Warszawa Taśmowa Sp.

z o.o. | R4R Warszawa

Woronicza Sp. z o.o. |

R4R Gdańsk Kołobrzeska

Sp. z o.o.

Santander Bank Polska S.A. |

Helaba AG

69 000 66 214 WIBOR 3M

+ marża

27.06.2027

Resi4Rent*

- III transza

projektów

R4R Warszawa Wilanow-

ska Sp. z o.o. | Pimech

Invest Sp. z o.o. | M2

Hotel Sp. z o.o. | R4R

Kraków 3 Maja Sp. z o.o. |

R4R RE Wave 3 Sp. z o.o.

Bank Pekao S.A. | Bank Go-

spodarstwa Krajowego | BNP

Paribas Bank Polska S.A.

78 223 55 577 WIBOR 1M

/ 3M

+ marża

21.12.2028

Resi4Rent*

- IV transza

projektów

M2 Biuro sp. z o.o. | R4R

Wrocław Park Zachodni

Sp. z o.o. | R4R RE Wave

4 Sp. z o.o./R4R Gdańsk

Stocznia Sp. z o.o. | R4R

Kraków JPII Sp. z o.o. |

R4R Łódź Kilińskiego Sp.

z o.o.

Santander Bank Polska S.A. |

Helaba AG

118 301 43 058 WIBOR 1M

+ marża

15.12.2029

Resi4Rent*

- V transza

projektów

R4R Wrocław Jaworska II

Sp. z o.o. | Hotel Gdańsk

Zielony Trójkąt Sp. z o.o. |

Hotel Wrocław Grabi-

szyńska Sp. z o.o. | Hotel

Kraków Romanowicza Sp.

z o.o. | R4R Poznań Nowe

Miasto Sp. z o.o.

Bank Pekao S.A. | Santander

Bank Polska S.A. | BNP Pari-

bas Bank Polska S.A.

175 061 4 938 WIBOR 1M

+ marża

30.12.2030

Resi4Rent* - Corpo-

rate Credit Facility

R4R Poland sp. z o.o. Europejski Bank Rozbudowy

i Rozwoju

22 500 22 500 EURIBOR 3M

+ marża

1.12.2027

Razem

556 145 284 726 273 950 221 795

* Echo Investment ma w projektach 30 proc. udziałów, w związku z czym prezentuje 30 proc. wartości kredytów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Kredyty inwestycyjne Grupy Archicom

na 31 grudnia 2022 r.

Projekt

inwestycyjny

Podmiot

zaciągający kredyt Bank

Kwota kredytu

wg umowy

[tys. EUR]

Stan

wykorzystania

kredytu

[tys. EUR] Oprocentowanie Termin spłaty

City Forum - City 2 Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. Bank Pekao S.A. 12 500 12 397 EURIBOR 3M

+ marża

13.11.2028 r.

nie później niż

20.12.2028 r.

Razem

12 500 12 397

Kredyt inwestycyjny zabezpieczony jest standardowymi

zabezpieczeniami m.in. takimi jak hipoteki, umowa

o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finansowych,

pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa

podporządkowania, oświadczenia o poddaniu się

egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw

i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów.

Linie kredytowe

Linie kredytowe Echo Investment S.A.

na 31 grudnia 2023 r.

Bank

Kwota wg umowy

[tys. PLN]

Kwota pozostała do spłaty

[tys. PLN] Termin spłaty Oprocentowanie

PKO BP S.A. * 75 000 61 079 31.10.2025 WIBOR 1M + marża

Alior Bank S.A. 30 000 30 000 8.09.2025 WIBOR 3M + marża

Santander Bank Polska S.A.** 90 000 61 370 31.05.2024 WIBOR 1M + marża

Razem 195 000 152 448

* Dostępna kwota kredytu 31 grudnia 2023 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 6,3 mln zł.

** Dostępna kwota kredytu 31 grudnia 2023 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 2,9 mln zł.

Linie kredytowe Grupy Archicom

na 31 grudnia 2023 r.

Bank Podmiot zaciągający kredyt

Kwota wg

umowy

[tys. PLN]

Kwota pozostała

do spłaty

[tys. PLN] Oprocentowanie Termin spłaty

PKO BP S.A* Archicom S.A. 160 000 0 30.04.2026 WIBOR 3M + marża

Razem 160 000 0

* Kredyt odnawialny na finansowanie kontraktów budowlanych. Kredyt zabezpieczony jest hipoteką na nieruchomości, cesją z kontraktów budowla-

nych oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzę-

dziami, jak pełnomocnictwo do rachunku bankowego czy

oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Wartość kredytu odpowiada niezdyskontowanym przepły-

wom pieniężnym.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Poręczenia

i gwarancje

Spółki i Grupy

Gwarancje finansowe wystawione przez Grupę Echo Investment

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Gwarant

Podmiot otrzymują-

cy gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem

Archicom S.A. Javin Investments Sp.

z o.o. Sp.k. w likwi-

dacji;

Space Investment

Strzegomska 3 Sp.

z o.o.

GNT Ventures Wrocław

Sp. z o.o.

11 25.02.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z umowy sprze-

daży budynku biurowego West Forum IB.

Echo Investment S.A. R4R Warszawa Opa-

czewska S.o. z o.o.

Blue Parking Sp. z o.o. 45 130 20.01.2025 Gwarancja za wykonanie zobowiązań

z umowy przedwstępnej zakupu nierucho-

mości przy ul. Opaczewskiej.

Echo Investment S.A. Projekt Echo - 138 Sp.

z o.o. Sp.k.

Projekt Echo - 137 Sp.

z o.o.

16 272 8.12.2029 Zabezpieczenie płatności podwyżki ceny

wynikającej z umowy sprzedaży kwartału

G na Towarowej 22.

Razem 61 413

Zmiany w strukturze poręczeń wystawionych przez Grupę Echo Investment

w 2023 r. [tys. PLN]

Zmiana Poręczyciel

Podmiot

otrzymujący

poręczenie Beneficjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Pimech Invest Sp. z o.o. Miasto Stołeczne

Warszawa

1 230 30.03.2023 Poręczenie za prawidłowe wyko-

nanie zobowiązań wynikających

z umowy drogowej.

Poręczenia

Gwarancje

W związku z wygaśnięciem w 2023 r. wszystkich poręczeń

wystawionych przez Grupę Echo Investment Grupa nie

wykazuje żadnej pozycji na 31 grudnia 2023 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe wystawione przez

Grupę Echo Investment na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Gwarant

Podmiot otrzymują-

cy gwarancję Beneficjent Wartość Termin ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Nobilis - Projekt Echo

117 Sp. z o.o. Sp.k.

Echo Investment S.A. 40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane

związane z obiektem biurowym Nobilis we

Wrocławiu.

Echo - SPV7 Sp. z o.o. R4R Warszawa Wila-

nowska Sp. z o.o.

Bank PKO S.A. 18 465 31.12.2027 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników

z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-

stycji, które przekroczą budżet określony

w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek

od transzy budowlanej.

Echo - SPV 7 Sp. z o.o. R4R Wrocław Jawor-

ska II Sp. z o.o.

PKO Bank Polski S.A.

I Oddział Warszawa

97 256 31.12.2033 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników

z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-

stycji, które przekroczą budżet określony

w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek

od transzy budowlanej.

Zabezpiecza pokrycie kosztów wzrostu bu-

dżetu. Gwarantujemy dołożenie equity lub

udzielenie pożyczki. Gwarancja wsparła

przez Pimco.

Razem 155 721

Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe 217 135

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych

przez Grupę Echo Investment w 2023 r. [tys. PLN]

Zmiana Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Beneficjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Udzielenie Echo Investment S.A. R4R Warszawa Opa-

czewska S.o. z o.o.

Blue Parking Sp.

z o.o.

45 130 20.01.2025 Gwarancja za wykonanie zobowiązań

z umowy przedwstępnej zakupu nieru-

chomości przy ul. Opaczewskiej.

Udzielenie

Echo - SPV 7 Sp.

z o.o.

R4R Wrocław Jawor-

ska II Sp. z o.o.

PKO Bank Polski

S.A. I Oddział

Warszawa

97 256 31.12.2033 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników

z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-

stycji, które przekroczą budżet określony

w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek

od transzy budowlanej.

Zabezpiecza pokrycie kosztów wzrostu

budżetu. Gwarantujemy dołożenie

equity lub udzielenie pożyczki. Gwaran-

cja wsparła przez Pimco.

Udzielenie

Echo Investment S.A. Projekt Echo - 138 Sp.

z o.o. Sp.k.

Projekt Echo -

137 Sp. z o.o.

16 272 8.12.2029 Zabezpieczenie płatności podwyżki ceny

wynikającej z umowy sprzedaży kwarta-

łu G na Towarowej 22.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Ocena zarządzania

zasobami

finansowymi

i ocena możliwości

realizacji zamierzeń

inwestycyjnych

Dla Echo Investment S.A.

Zarządzanie zasobami finansowymi Spółki i Grupy kon-

centrowało się w 2023 r. na zapewnieniu źródeł finan-

sowania realizowanych projektów oraz utrzymywaniu

bezpiecznych wskaźników płynności i założonej struktury

finansowania. Zdaniem Zarządu, sytuacja majątkowa

i finansowa Spółki i Grupy na koniec 2023 r. świadczy

o stabilnej kondycji finansowej, czego dowodem są: wyso-

ki stan gotówki Grupy (814 mln zł) oraz poniższe wskaźniki.

Wzrost wskaźników marży zysku operacyjnego i zysku

bilansowego netto spowodowany jest większym spadkiem

przychodów ze sprzedaży w stosunku do spadków zarów-

no zysku operacyjnego jak i zysku netto. Spadki na przy-

chodach to wynik mniejszej ilości przekazanych mieszkań

w porównaniu do roku 2022 oraz niskie przychody z tytułu

sprzedanych gruntów do spółek zależnych w stosunku do

roku poprzedniego kiedy była to znacząca pozycja przy-

chodowa. Zmiana struktury przychodów (większy udział

bardziej marżowych niż sprzedaż mieszkań usług z realiza-

cji inwestycji i pośrednictwa) spowodowała również wzrost

marży mimo samego spadku zysku.

Wskaźnik marży zysku operacyjnego

(zysk operacyjny/przychody ze sprzedaży)

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto

(zysk netto/przychody)

Stopa zwrotu z aktywów ROA

(zysk netto/aktywa ogółem)

Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE

(zysk netto/kapitał własny)

Wskaźniki rentowności

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Wartości wskaźników rentowności

31.12.2023 31.12.2022

Wskaźnik marży zysku operacyjnego 119% 72%

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 38% 28%

Stopa zwrotu z aktywów (ROA) 2% 3%

Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) 5% 9%

Wartości wskaźników rotacji

31.12.2023 31.12.2022

Rotacja zapasów w dniach 375 122

Rotacja należności krótkoterminowych w dniach 234 74

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach 99 20

Rotacja uwarunkowana jest specyfiką prowadzonej dzia-

łalności. Ze względu na fakt, że do zapasów zalicza się

nabyte prawa własności oraz nakłady i koszty budowlane

dotyczące realizowanych na sprzedaż projektów dewe-

loperskich, cykl ten zawsze będzie długi w porównaniu

z innymi branżami, np. takimi jak produkcja dóbr szybko

zbywalnych.

Na spadek rotacji zapasów miał wpływ spadek przycho-

dów ze sprzedaży przy jednoczesnym wzroście zapasów.

W jednostce realizowany jest jedynie jeden projekt miesz-

kaniowy z którego wynik będzie rozpoznawany w przy-

szłych latach i w związku z tym zapasy do tego czasu będą

rosły.

W 2023 r. wskaźniki płynności spadły w porównaniu do

roku poprzedniego. Główny wpływ na spadek wskaźników

płynności bieżącej oraz szybkiej ma spadek poziomu akty-

wów obrotowych a dokładnie spłata dużej częsci udzielo-

nych pożyczek. Spółka matka posiada aktywne limity kre-

dytowe i większość zobowiązań stanowią zobowiązania

wewnątrzgrupowe co nie budzi ryzyka utraty płynności.

Rotacja zapasów w dniach

(stan zapasów *360 / przychody)

Wzrost rotacji należności wynika z przyrostu kaucji oraz

pozostałych należności krótkoterminowych.

Rotacja należności krótkoterminowych w dniach

(stan należności krótkoterminowych *360 / przychody)

Wpływ na wskaźnik rotacji zobowiązań krótkoterminowych

miał głównie spadek przychodów ze sprzedaży.

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach

(stan zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług

*360 / przychody)

Wskaźnik bieżący current ratio

(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik szybki quick ratio

(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio

(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik rotacji

Wskaźniki płynności

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Wartości wskaźników płynności

31.12.2023 31.12.2022

Wskaźnik bieżący (current ratio) 0,62 1,19

Wskaźnik szybki (quick ratio) 0,42 1,04

Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,14 0,15

Wartości wskaźników zadłużenia

31.12.2023 31.12.2022

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 34% 34%

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym 40% 49%

Wskaźnik ogólnego zadłużenia 65% 65%

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 190% 189%

Poziom wskaźników pokrycia majątku kapitałami trwałymi,

ogólnego zadłużenia oraz zadłużenia kapitału własnego

w roku 2023 ukształtowały się na tym samym poziomie

jak w roku poprzednim. Wpływ na to miały niemal iden-

tyczne poziomy spadków kapitału własnego, aktywów oraz

zobowiązań ogółem. Spadł natomiast wskaźnik pokrycia

majątku trwałego kapitałem własnym. Wpływ na to miało

podwyższenie kapitałów w kilku spółkach oraz nowo

udzielone pożyczki.

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi

(kapitał własny / aktywa ogółem)

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami

własnymi

(kapitał własny / aktywa trwałe)

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego

(zobowiązania ogółem / kapitał własny)

Wskaźniki zadłużenia

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Dla grupy kapitałowej Echo Investment

Wskaźniki rentowności

Poziom marży zysku operacyjnego zmalał w stosunku

do poziomu z roku 2022. Wynika to ze spadku zysku

operacyjnego przy jednoczesnym wzroście przychodów

ze sprzedaży. Jest to rezultat przede wszystkim przeka-

zań mieszkań w lokalizacjach mniej rentownych aniżeli

w poprzednim roku (w którym to przekazywane były takie

projekty jak Osiedle Krk czy Stacja Wola) oraz wyższej

ujemnej zmiany wartości godziwej nieruchomości inwe-

stycyjnych (spadek kursu euro). Wskaźnik marży zysku bi-

lansowego wynika również z opisanego wcześniej spadku

zysku operacyjnego a także wzrostu kosztów finansowych

(wyższe stopy procentowe) przy jednoczesnym wzroście

przychodów ze sprzedaży.

Stopa zwrotu z aktywów (ROA) zmalała głównie z powodu

spadku zysku netto przy niemal niezmienionej wartości

aktywów.

Spadek wskaźnika stopy zwrotu z kapitału własnego (ROE)

spowodowany jest spadkiem zysku netto przy jedno-

czesnym wzroście kapitału własnego (mniejsza wypłata

dywidendy niż wypracowany zysk za rok).

Wskaźnik marży zysku operacyjnego

(zysk operacyjny/przychody ze sprzedaży)

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto

(zysk netto/przychody)

Stopa zwrotu z aktywów ROA

(zysk netto/aktywa ogółem)

Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE

(zysk netto/kapitał własny)

Wartości wskaźników rentowności

31.12.2023 31.12.2022

Wskaźnik marży zysku operacyjnego 11% 20%

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 7% 11%

Stopa zwrotu z aktywów (ROA) 2% 3%

Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) 6% 9%

Wskaźnik rotacji

Wskaźniki rotacji w Grupie uwarunkowane są specyfiką

prowadzonej działalności, która wiąże się z dłuższym

cyklem realizacji projektów w stosunku do innych branż.

Ze względu na fakt, że do zapasów w Grupie zalicza się

nabyte prawa własności, prawa wieczystego użytkowania

oraz nakłady i koszty budowlane dotyczące realizowa-

nych na sprzedaż projektów deweloperskich, należy pa-

miętać że cykl ten zawsze będzie dłuższy w porównaniu

z innymi branżami, np. takimi jak produkcja dóbr szybko

zbywalnych.

Rotacja zapasów w dniach

(stan zapasów *360 / przychody)

Spadek wskaźnika wynika z prawie niezmiennego stanu

zapasów w stosunku do wzrostu przychodów ze sprzeda-

ży (nieznacznie większa liczba przekazanych mieszkań)

Rotacja należności krótkoterminowych w dniach

(stan należności krótkoterminowych *360 / przychody)

Spadek tego wskaźnika wynika ze spadku stanu należ-

ności (spłata należności z tytułu Browarów GH i zbycia

jednostek zależnych) przy jednoczesnym wzroście przy-

chodów ze sprzedaży.

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach

(stan zobowiązań krótkoterminowych z tytułu dostaw i usług

*360 / przychody)

Spadek wskaźnika spowodowany jest znacznym spad-

kiem stanu zobowiązań krótkoterminowych (zapłacone

master lease oraz kolejne raty za zakupy gruntów) przy

jednoczesnym wzroście przychodów ze sprzedaży.

100

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Wartości wskaźników rotacji

31.12.2023 31.12.2022

Rotacja zapasów w dniach 356 411

Rotacja należności krótkoterminowych w dniach 89 111

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach 63 98

Wskaźniki płynności

W 2023 r. wskaźniki płynności wzrosły i utrzymują się na

dobrych poziomach, co świadczy o stabilnej sytuacji płyn-

nościowej Grupy.

Wzrost wskaźników wynika z nieznacznego spadku ak-

tywów obrotowych (głównie środki pieniężne oraz na-

leżności) przy jednoczesnym sporym obniżeniu poziomu

zobowiązań krótkoterminowych (zapłacone master lease

oraz kolejne raty za zakupy gruntów)

Wskaźnik bieżący current ratio

(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik szybki quick ratio

(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio

(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)

Wartości wskaźników płynności

31.12.2023 31.12.2022

Wskaźnik bieżący (current ratio) 1,60 1,38

Wskaźnik szybki (quick ratio) 0,73 0,66

Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,49 0,46

Wskaźniki zadłużenia

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi

(kapitał własny / aktywa ogółem)

Wzrost wskaźnika spowodowany jest zwiększeniem po-

ziomu kapitału własnego (mniejsza wypłata dywidendy niż

wypracowany zysk za rok) przy stosunkowo nieznacznym

spadku aktywów

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami wła-

snymi

(kapitał własny / aktywa trwałe)

Wzrost tego wskaźnika wynika z ze wzrostu kapitału wła-

snego przy wzroście poziomu aktywów trwałych (nakłady

budowlane na inwestycje oraz wzrost wartości udziału

w spółce R4R)

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)

Spadek wskaźnika wynika głównie ze spadku poziomu zo-

bowiązań (zapłacone master lease, kolejne raty za zakupy

gruntów oraz rozliczone wpłaty z rachunków powierni-

czych w związku z przekazaniami mieszkań)

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego

(zobowiązania ogółem / kapitał własny)

Spadek tego wskaźnika wynika ze spadku zadłużenia przy

jednoczesnym wzroście wartości kapitału własnego.

Wskaźnik zadłużenia netto

(zadłużenie bankowe - środki pieniężne)/(aktywa - środki

pieniężne)

101

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Wartości wskaźników zadłużenia

31.12.2023 31.12.2022

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 34% 30%

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym 69% 68%

Wskaźnik ogólnego zadłużenia 63% 66%

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 184% 224%

Wskaźnik zadłużenia netto 36% 29%

Wzrost wskaźnika wynika ze zwiększenia poziomu zobo-

wiązań bankowych (nowa emisja obligacji oraz zaciągnie-

cie kredytów inwestycyjnych na nieruchomości Brain Park

i React)

102

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Informacje

o pożyczkach

udzielonych

w 2023 r., w tym

podmiotom

powiązanym

Podstawowe dane o największych pożyczkach bez odsetek

i odpisów aktualizujących w Grupie Echo Investment

na 31 grudnia 2023 r.

Pożyczkodawca Pożyczkobiorca

Kwota

[mln PLN] Oprocentowanie Termin spłaty

Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Echo - Arena Sp. z o.o. 148,0 WIBOR 3M + marża 3,2% 1.07.2026

Projekt Echo - 129 Sp. z o.o. Echo Investment S.A. 120,3 EURIBOR 3M + marża 4,8% 30.09.2025

Echo Investment S.A. Projekt Echo – 143 Sp. z o.o. 93,5 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2024

Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 80,6 marża 6% 31.03.2031

Face2Face – Stranraer Sp. z o. o. S.K.A. Fianar Investments Sp. z o.o. 78,3 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2024

Duże Naramowice – Projekt Echo 111

Sp.z o.o. S.K.A.

Echo - Arena Sp. z o.o. 75,8 WIBOR 3M + marża 3% 1.07.2026

Pudsey Sp. z o.o. Swanage Sp. z o.o. 70,5 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2025

Echo – Aurus Sp. z o.o. Fianar Investments Sp. z o.o. 69,5 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2025

Echo Investment S.A. Villea Investments Sp. z o.o. 63,0 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2025

Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 61,5 marża 6% 31.03.2029

Echo Investment S.A. Strood Sp. z o.o. 59,0 WIBOR 3M + marża 3,2% 31.12.2025

Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 58,0 WIBOR 3M + marża 3,2% 30.09.2025

Echo – Aurus Sp. z o.o. React – Dagnall Sp. z o.o. S.K.A. 57,1 EURIBOR 3M + marża 2,7% 31.03.2029

Echo Investment S.A. DKR Echo Investment Sp. z o.o. 53,5 WIBOR 3M + marża 3,2% 13.04.2026

Echo Investment S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. 49,0 WIBOR 3M + marża 3,2% 10.10.2026

Echo Investment S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. 48,5 WIBOR 3M + marża 3,2% 10.10.2026

Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 45,1 marża 6% 31.03.2030

Face2Face – Stranraer Sp. z o. o. S.K.A. Fianar Investments Sp. z o.o. 43,5 EURIBOR 3M + marża 2,7% 31.12.2024

Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp.

z o.o. S.K.A.

Strood Sp. z o.o. 40,3 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2025

Midpoint 71 – Cornwall Investments Sp.

z o.o. S.K.A

Archicom Senja 2 Sp. z o.o. 37,3 WIBOR 3M + marża 3% 30.09.2024

Projekt Naramowice – Grupa Echo Sp.

z o.o. S.K.A

Fianar Investments Sp. z o.o. 36,0 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2025

103

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Podstawowe dane o największych pożyczkach bez odsetek

i odpisów aktualizujących w Grupie Echo Investment

na 31 grudnia 2023 r.

Pożyczkodawca Pożyczkobiorca

Kwota

[mln PLN] Oprocentowanie Termin spłaty

Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 35,2 marża 6% 30.09.2026

Pudsey Sp. z o.o. React – Dagnall Sp. z o.o. S.K.A. 32,8 EURIBOR 3M + marża 2,7% 31.03.2029

Podstawowe dane o największych pożyczkach bez odsetek

i odpisów aktualizujących w Grupie Archicom

na 31 grudnia 2023 r.

Pożyczkodawca Pożyczkobiorca

Kwota

[mln PLN] Oprocentowanie Termin spłaty

Archicom S.A. Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. 114,6 WIBOR 3M + marża 3,5% 31.03.2029

Archicom S.A. Archicom Łódź Sp. z o.o. 110,7 WIBOR 3M + marża 3,5% 31.12.2027

Archicom S.A. Archicom Lofty Platinum 1 Sp. z o.o. 81,1 WIBOR 3M + marża 3,5% 31.12.2025

Archicom S.A. RPGZ XXXI Sp. z o.o. 64,0 WIBOR 3M + marża 3,5% 31.12.2027

MidPoint 71 – Cornwall Investments Sp.

z o.o. S.K.A.

Archicom Senja 2 Sp. z o.o. 37,3 WIBOR 3M + marża 3% 30.09.2024

Echo – Aurus Sp. z o.o. Archicom Perth Sp. z o.o. 20,5 WIBOR 3M + marża3,2% 30.09.2024

Echo – SPV 7 Sp. z o.o. ZAM – Projekt Echo 127 Sp.k. 17,9 WIBOR 3M + marża 3,2% 30.09.2024

104

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Umowy z firmą

audytorską

Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych Echo

Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań finanso-

wych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach 2022-

2023 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji Komitetu

Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska Sp.

z o.o. Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej

11, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 144. Umowa

z audytorem została zawarta przez Zarząd, na podstawie

upoważnienia od Rady Nadzorczej.

Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy

audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego spra-

wozdania finansowego został dokonany zgodnie z przepi-

sami polskiego prawa, w tym na podstawie obowiązującej

polityki i procedury wyboru i firmy audytorskiej [uchwalo-

nej przez Komitet Audytu w dniu 23 marca 2018 r.].

Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego

badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego

i niezależnego sprawozdania z badania rocznego spra-

wozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepi-

sami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki

zawodowej.

Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących prze-

pisów związanych z rotacją firmy audytorskiej i kluczo-

wego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami

karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę w zakre-

sie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie

świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską,

podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego

sieci, dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym

usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia

przez firmę audytorską. Polityka i procedura wyboru firmy

audytorskiej oraz Polityka zakupu usług nie audytowych

są dostępne na stronie internetowej spółki w zakładce

Relacje inwestorskie / Strategia i ład korporacyjny i zostały

przyjęte uchwałami Komitetu Audytu z dnia, odpowiednio,

15 września 2022 r. oraz 2 lutego 2023 r.

Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu

do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy

Tytuł Kwota [PLN]

Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za I półrocze 2023 r. 150 000

Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za I półrocze 2023 r. 105 000

Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2023 r. 840 000

Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2023 r. 30 000

Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2023 r. Archicom S.A. 30 000

Przegląd śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie śródrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania

Archicom S.A.

205 000

Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 710 000

Razem 2 070 000

105

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Skład Grupy

Kapitałowej

W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2023 r. wcho-

dziły 164 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną

oraz 39 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą

praw własności.

Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo Invest-

ment S.A., która nadzoruje, współrealizuje i zapewnia

środki finansowe na realizację prowadzonych projektów

deweloperskich. Większość spółek wchodzących w skład

Grupy zostało powołane lub nabyte w celu realizacji

określonych zadań inwestycyjnych, w tym wynikających

z procesu realizacji konkretnego projektu.

Echo Investment S.A. bezpośrednio i pośrednio – po-

przez trzy podmioty w 100 proc. zależne, spółki: DKR

Echo Investment Sp. z o.o., DKR Echo Invest S.A. oraz

DKRA Echo Sp. z o.o. – jest głównym akcjonariuszem

Archicom S.A., w którym na 31 grudnia 2023 r. posiadało

74,04 proc. akcji uprawniających do 76,53 proc. głosów

na WZA. Echo Investment S.A. konsoliduje metodą pełną

wszystkie spółki grupy Archicom S.A.

Na dzień publikacji sprawozdania finansowego, tj. 28

marca 2024 r., Echo Investment S.A. bezpośrednio i po-

średnio – poprzez DKR Echo Investment Sp. z o.o.- jest

głównym akcjonariuszem Archicom S.A., posiadając akcje

dające 74,04 proc. udział w kapitale zakładowym oraz

uprawniające do 76,53 proc. głosów na WZA Archicom

S.A.

W Grupie Echo Investment znajduje się spółka Echo

Investment ACC – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k., która

działa jako centrum księgowe i rozliczeniowe dla większo-

ści spółek z Grupy.

W ramach spółek współzależnych Grupa posiada mniej-

szościowe udziały we wspólnych przedsięwzięciach –

przede wszystkim w spółkach będących właścicielami

gotowych, budowanych lub projektowanych inwestycji

z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent, centrum handlo-

wego Galeria Młociny w Warszawie czy planowanego

projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 w Warszawie.

Szczegółowe informacje o składzie Grupy Kapitałowej

i zmianach w 2023 r. znajdują się w Skonsolidowanym

Sprawozdaniu Finansowym Grupy Echo Investment za

2023 r. w części 3 „Grupa Echo Investment”.

106

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Pozostałe ujawnienia

wymagane przez

przepisy prawa

Sezonowość lub cykliczność

działalności

Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów

rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań

uzależnione jest od terminów oddawania do użytkowania

budynków mieszkalnych, a przychody z tej działalności

występują praktycznie w każdym kwartale, lecz z różną

intensywnością. Historycznie Grupa przekazywała najwię-

cej mieszkań w drugiej połowie roku, a w szczególności

w czwartym kwartale. Przychody i wyniki z tytułu usług ge-

neralnej realizacji inwestycji, sprzedaży gotowych inwesty-

cji komercyjnych i obrotu nieruchomościami występować

mogą w sposób nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć

innych zdarzeń o charakterze jednorazowym, które mogą

mieć wpływ na osiągane wyniki w danym okresie.

Istotne postępowania sądowe,

arbitrażowe lub przed organem

administracji publicznej

Od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 r. nie toczyły się przed

sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażo-

wego ani organem administracji publicznej żadne postę-

powania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Echo

Investment S.A. lub jednostki zależnej, których wartość

stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.

Istotne transakcje zawarte przez

Spółkę lub jednostki zależne

z podmiotami powiązanymi na

warunkach innych niż rynkowe

W 2023 r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo

Investment S.A. oraz jednostkami od niej zależnymi z pod-

miotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

Umowy zawarte pomiędzy

akcjonariuszami

Spółka nie posiada żadnych informacji na temat zna-

czących dla jej działalności umów zawartych w 2023 r.

pomiędzy akcjonariuszami.

Wpływ wyników za 2023 r. na

realizację prognoz finansowych

Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników

finansowych.

Zmiany w podstawowych

zasadach zarządzania

W 2023 r. nie nastąpiły istotne zmiany w podstawowych

zasadach zarządzania Spółką i Grupą.

Umowy, w wyniku których mogą

nastąpić zmiany w strukturze

własnościowej akcji lub obligacji

Spółce nie są znane umowy w wyniku których mogą

w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych

akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.

Wynagrodzenie Zarządu i Rady

Nadzorczej

Szczegółowa informacja o wynagrodzeniu zarządu i rady

nadzorczej jest opisana w skonsolidowanym sprawozda-

niu finansowym Echo Investment S.A. w części 3, pkt. 11

„Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej”.

107

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Jak zarządzamy

ryzykiem

Zarządzanie ryzykiem jest integralną częścią prowadze-

nia Strategii Rentownego Wzrostu i zapewnia osiągnięcie

zakładanych celów grupy Echo Investment. Stosowane

procedury zarządzania ryzykiem obejmują identyfikację

ryzyk, ich ocenę, zarządzanie i monitorowanie. Zarząd

przy wsparciu dyrektorów oraz managerów zarządzają-

cych poszczególnymi działami nadzoruje proces zarzą-

dzania ryzykiem poprzez tworzenie, wdrażanie i analizę

systemów i procedur kontrolnych odpowiadających

identyfikowanym ryzykom. Proces jest wspierany poprzez

Dział Audytu Wewnętrznego, który w ramach prowadzo-

nych działań dokonuje okresowej oceny funkcjonowania

systemu zarządzania ryzykiem i kontroli wewnętrznej oraz

ocenia efektywność funkcjonujących procedur kontrol-

nych adresujących istotne czynniki ryzyka.

Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia dla działalności

Spółki i jej Grupy Kapitałowej

Ryzyka strategiczne i biznesowe

Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyka z zakresu założeń i celów strategicznych

• Ryzyko niezrealizowania celów strategicznych,

• Wymuszona niekorzystna zmiana założeń i celów

strategicznych,

• Niejednolite, nierealne założenia i cele strategicz-

ne.

• Doświadczona kadra zarządcza nastawiona na realizację celów. Dostosowywanie systemów

motywacyjnych zgodnie z zasadą kaskadowania celów strategicznych na cele operacyjne,

• Cykliczna proaktywna weryfikacja aktualności kluczowych celów strategicznych oraz ich bieżący

monitoring poprzez funkcjonujące procedury na poziomie projektowym, portfelowym oraz Grupy

Kapitałowej,

• Monitoring rynków, na których funkcjonuje spółka w oparciu o raporty branżowe oraz własne badania

i analizy, w tym w szczególności dotyczących średniego poziomu cen sprzedaży mieszkań oraz

stawek najmu i cen transakcyjnych na rynkach komercyjnych.

Ryzyko związane z bankiem ziemi

• Silna konkurencja,

• Wysokie oczekiwania cenowe,

• Ograniczona podaż dobrze przygotowanych

nieruchomości.

• Własny dział zakupów gruntów,

• Ścisła współpraca z renomowanymi brokerami i pośrednikami,

• Znaczący potencjał finansowy pozwalający na zakup dużych terenów z przeznaczeniem

wielofunkcyjnym, dla których jest znacznie mniejsza konkurencja,

• Stałe utrzymywanie banku ziemi pozwalającego prowadzić działalność przez ok. 3-5 lat.

Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu

sprzedaży mieszkań

• Ograniczenie dostępu do finansowania dla klien-

tów indywidualnych,

• Silna konkurencja na rynkach lokalnych,

• Niedopasowana do popytu oferta mieszkań.

• Negatywne zmiany cen na rynku nieruchomości

mieszkaniowych.

• Dywersyfikacja działalności - aktywność w głównych segmentach rynku nieruchomości. Cykliczność

tych rynków zwykle nie przebiega równolegle, a Grupa nie jest uzależniona od jednego rodzaju

aktywności. W obecnej sytuacji w szczególności należy podkreślić obecność Grupy zarówno

w segmencie mieszkań na sprzedaż, jak i na wynajem – których sytuacja diametralnie się różni,

• Stała, dokładna analiza lokalnych rynków mieszkaniowych, począwszy od etapu przed zakupem danej

działki, aż do zakończenia procesu sprzedaży,

• Stała analiza najnowszych trendów na rynku mieszkaniowym w oparciu o raporty branżowe oraz

własne badania preferencji klientów,

• Możliwość elastycznego reagowania na zmieniające się preferencje klientów nawet w trakcie budowy

(własny dział projektowania),

• Prowadzenie sprzedaży mieszkań w oparciu o własne zespoły sprzedażowe,

• Etapowa realizacja inwestycji,

• Wieloletnie doświadczenia Grupy z kilku lokalnych rynków mieszkaniowych.

• Realizowanie projektów mieszkaniowych największych miastach, gdzie negatywne efekty

ograniczenia dostępu do kredytów są mniejsze niż w przypadku deweloperów z mniejszych miast.

108

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Ryzyka strategiczne i biznesowe

Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu

wynajmu powierzchni biurowej i handlowej

• Silna konkurencja na lokalnych rynkach

handlowych,

• Ograniczenie ekspansji firm handlowych,

• Ograniczenie zapotrzebowania na powierzchnię

biurową ze strony potencjalnych najemców,

• Nieprawidłowo skonstruowana oferta biurowa

lub handlowa,

• Rosnące oczekiwania najemców odnośnie

standardów wykończenia obiektów lub

wysokości zachęt.

• Stała analiza tendencji rynkowych i szybkie reagowanie na ich zmiany,

• Stała współpraca i utrzymywanie kontaktów z najemcami lub potencjalnymi najemcami handlowymi

(sieci handlowe) oraz biurowymi (w tym w szczególności z sektora usług wspólnych BPO/ SSC),

• Wieloletnie doświadczenie z realizacji i wynajmu projektów komercyjnych na kilku lokalnych rynkach

w Polsce,

• Własne duże zespoły leasingowe,

• Współpraca z wszystkimi znaczącymi brokerami i pośrednikami wynajmu,

• Posiadanie w grupie spółki CitySpace, oferującej biura serwisowane, która jest najemcą w niektórych

budynkach zrealizowanych przez Echo Investment i wprowadza do nich mniejsze firmy, start-upy czy

firmy z sektora usług wspólnych, które dopiero rozpoczynają działalność w Polsce,

• Dodatkowo usługa biur serwisowanych pozwala Spółce na większą elastyczność przy dostarczeniu

najemcy docelowej powierzchni biurowej (możliwość tymczasowego ulokowania najemcy w biurach

CitySpace).

Ryzyka związane z sprzedażą projektów biuro-

wych i handlowych

• Wysoka konkurencja na rynku gotowych

inwestycji komercyjnych,

• Wysokie wymagania potencjalnych inwestorów

wobec produktu i sprzedającego,

• Ograniczony popyt na nieruchomości

komercyjne,

• Ryzyko spadku cen transakcyjnych na rynku

nieruchomości komercyjnych w wyniku

wzrostu niepewności oraz wpływu czynników

makroekonomicznych.

• Własny zespół sprzedażowy (składający się ze specjalistów branżowych, prawnych, podatkowych

i finansowych),

• Duże doświadczenie rynkowe,

• Rozległe kontakty na światowych rynkach nieruchomości,

• Projekty o wysokiej jakości, spełniające wszystkie kryteria wymagane przez międzynarodowe instytucje

inwestujące w aktywa nieruchomościowe,

• Elastyczne i innowacyjne podejście do umów z potencjalnymi kupującymi,

• Dobra reputacja firmy, pozwalająca na wczesne wprowadzanie projektów w fazę sprzedaży

i zabezpieczanie sprzedaży przez umowy przedwstępne, umowy prawa do złożenia pierwszej oferty

(„right of first offer”, ROFO), czy zapisy umów o współpracy przy wspólnych projektach joint-venture,

• Zasoby finansowe pozwalające przy trudnych warunkach rynkowych na utrzymywanie aktywa

wynajętego i generującego przychody z najmu na bilansie grupy Echo Investment.

Ryzyka związane ze współpracą z wykonawca-

mi i podwykonawcami

• Ryzyko upadłości kontrahenta,

• Ryzyko opóźnień w pracach,

• Ryzyko nienależytej jakości dostarczonych prac,

• Ryzyko wzrostu cen materiałów i wykonawstwa,

• Ryzyko występowania roszczeń i sporów

sądowych z wykonawcami.

• Stabilna sytuacja finansowa sprawiająca, że Echo Investment jest na rynku atrakcyjnym i pożądanym

zleceniodawcą,

• Współpraca z wyselekcjonowaną grupą renomowanych firm wykonawczych, podwykonawczych

i dostawców,

• Badanie kondycji finansowej i możliwości technicznych wykonawcy lub dostawcy przed ostatecznym

wyborem oferty i podpisaniem kontraktu,

• Zabezpieczenia prawne stosowane w zawieranych umowach o wykonawstwo,

• Stały nadzór nad budowami ze strony project managerów i dyrektorów budowy Echo Investment,

a także inspektorów lub specjalistycznych firm zewnętrznych,

• Wieloletnie doświadczenie Echo Investment oraz niska rotacja pracowników,

• Własny zespół odpowiadający za kosztorysy oraz stały monitoring cen i podaży materiałów i usług na

rynku,

• Pakietowanie zamówień, pozwalające na obniżenie cen ofert za pomocą tzw. efektu skali.

Ryzyko zmian szacunków w zakresie projektów

deweloperskich

• Skala i długi horyzont czasowy realizowanych

projektów oraz związana z nim zmienność cen

materiałów i wykonawstwa,

• Cykliczny charakter rynku nieruchomości oraz

uwarunkowania makroekonomiczne mające

wpływ zarówno na stronę przychodową jak

i kosztową założeń budżetowych,

• Ograniczona powtarzalność projektów.

• Wewnętrzne zespoły specjalistów dla wszystkich kluczowych etapów procesu deweloperskiego

pozwalające na osiągnięcie wewnętrznego efektu synergii,

• Własny dział odpowiedzialny za szacowanie kosztów realizacji i śledzenie na bieżąco sytuacji na rynku

budowlanym,

• Regularny proces rewizji budżetów projektowych uwzględniający analizę ryzyk,

• Projektowanie w oparciu o funkcjonujące precyzyjne standardy realizacyjne dla mieszkań

i biur pozwalające na maksymalizację efektu skali oraz ograniczające ryzyka związane z niską

powtarzalnością realizowanych projektów,

• Zamówienia masowe, łączone dla kilku inwestycji, w celu zapewnienia dostępu do materiałów

i urządzeń występujących masowo na inwestycjach,

• Zawieranie umów ryczałtowych z gwarancją niezmiennej ceny.

Ryzyko wypadków przy pracy

i innych zagrożeń

• Zagrożenia bezpieczeństwa pracowników Echo,

pracowników podwykonawców oraz osób

postronnych,

• Niewystarczający poziom wiedzy i kompetencji

z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy oraz

ochrony środowiska (BHP oraz OŚ) u podwyko-

nawców.

• Własny zespół specjalistów z zakresu BHP i OŚ, przeprowadzających m.in. okresowe kontrole, audyty

oraz szkolenia z zakresu BHP i OŚ,

• Stosowanie wysokich standardów BHP i OŚ zgodnych z normą ISO 45001 (BHP) oraz ISO 14001 (OŚ)

potwierdzanych przez okresowe zewnętrzne audyty,

• Obligowanie wykonawców do stosowania się do przepisów i standardów Echo w zakresie BHP i OŚ.

109

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Ryzyka finansowe

Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko zmian wysokości stóp procentowych

• Narażenie Grupy na ryzyko zmiany stóp procento-

wych związane jest z aktywami i zobowiązaniami

finansowymi, w szczególności z udzielonymi

pożyczkami, lokatami bankowymi, otrzymanymi

kredytami bankowymi i emitowanymi obligacjami.

• Stosowanie instrumentów zabezpieczających (stałe stopy, dla części finansowania – IRS) dla wybra-

nych zobowiązań.

Ryzyko kredytowe

• Ryzyko kredytowe dotyczy środków pieniężnych,

udzielonych pożyczek, pochodnych instrumentów

finansowych oraz depozytów w bankach i insty-

tucjach finansowych, a także klientów i najemców

Grupy jako nierozliczone należności.

• Stosowanie procedur pozwalających ocenić wiarygodność kredytową klientów, najemców i dostaw-

ców,

• Zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji dla najemców,

• W zakresie środków pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta

jedynie z usług renomowanych jednostek.

Ryzyko walutowe

• Ryzyko zmian kursowych jest związane z zacią-

ganymi kredytami budowlanymi i pożyczkami

wyrażonymi w walutach obcych w ramach Grupy,

umowami najmu, w których czynsze uzależnione

są od kursu zł/euro oraz pozostałymi należnościa-

mi wyrażonymi w walutach obcych.

• Hedging naturalny – zaciąganie kredytów na finansowanie projektów w EUR, które jest również

główną walutą transakcji najmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Polsce, finansowanie

działalności mieszkaniowej i budowlanej w polskich złotych, które są główną walutą zawieranych

kontraktów budowlanych i sprzedaży mieszkań,

• Ustanowienie programu emisji obligacji denominowanych w EUR, w celu lepszego dostosowania

struktury walutowej pasywów do struktury walutowej aktywów i przeprowadzenie pierwszych emisji,

• Selektywne wykorzystywanie instrumentów pochodnych (forward, opcje walutowe).

Ryzyko utraty płynności Spółki lub spółek

z Grupy

• Brak dostępu do finansowania zewnętrznego,

• Zachwianie równowagi między należnościami

a zobowiązaniami,

• Istotne zakłócenia przepływów pieniężnych.

• Stały monitoring prognozowanych i rzeczywistych przepływów pieniężnych krótko

i długoterminowych,

• Utrzymywanie poziomu gotówki zapewniającej właściwe zarządzanie płynnością,

• Utrzymywanie wolnych limitów kredytowych na rachunkach bieżących,

• Stałe wpływy ze sprzedaży mieszkań,

• Finansowanie realizacji projektów kredytami celowymi,

• Realizowanie najbardziej kapitałochłonnych inwestycji w partnerstwie lub współpracy z firmami spoza

grupy Echo Investment,

• Stałe monitorowanie należności i zobowiązań,

• Dywersyfikacja biznesu na segmenty mieszkaniowy, biurowy, handlowy, które mogą przechodzić

poszczególne fazy cyklu koniunkturalnego w różnym czasie,

• Przeprowadzanie wariantowanych stress testów płynnościowych w oparciu o różne scenariusze

zmian rynkowych.

Ryzyka prawne i regulacyjne

Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko związane z procedurami

administracyjnymi

• Ryzyko zmian prawa,

• Ryzyko związane z interpretacyjnymi przepisów

lokalnych i ogólnokrajowych,

• Ryzyko opieszałości urzędów, wydłużenia się

procedur administracyjnych w urzędach,

• Ryzyko opóźnień w procesach administracyjnych

ze względu na złe przygotowanie inwestycji,

• Ryzyko opóźnień w procesach administracyjnych

ze względu na udział stron trzecich.

• Stały monitoring zmian prawnych w zakresie planowania i procedur administracyjnych,

• Doświadczenie z funkcjonowania procedury uzyskiwania pozwoleń w największych miastach

w Polsce,

• Zatrudnianie doświadczonych specjalistów z zakresu planowania i procedur administracyjnych,

• Szczegółowa analiza prawno-administracyjna przed zakupem działki,

• Dokładne przygotowanie projektów we współpracy z doświadczonymi zewnętrznymi studiami

architektonicznymi i urbanistycznymi,

• Prowadzenie działań informacyjnych i promocyjnych dotyczących planowanych projektów w celu

uzyskania akceptacji społecznej,

• Prowadzenie jednocześnie wielu projektów, co pozwala na rozproszenie ryzyka.

Ryzyka związane z wprowadzeniem nowych

przepisów prawnych oraz zmianami istniejących

przepisów

• Ryzyko niedostosowania się do nowych regulacji

w odpowiednim terminie,

• Zmiana interpretacji wcześniejszych przepisów,

• Publiczny charakter spółki oraz związane z tym

podwyższone restrykcje prawne,

• Ryzyko wzrostu obciążeń związanych

z zapewnieniem zgodności z przepisami.

• Stały monitoring prac legislacyjnych dotyczących branży nieruchomości, budowlanej i pokrewnych,

wpływających na działalność Grupy,

• Stała analiza potencjalnego wpływu nowych rozwiązań na działalność firmy na poziomie Zarządu,

• Uczestnictwo w dialogu społecznym dotyczącym prowadzonych prac legislacyjnych poprzez gremia

doradcze, organizacje biznesowe i branżowe,

• Wparcie zewnętrznych kancelarii w zakresie wiedzy specjalistycznej, gdy występuje taka potrzeba,

• Zatrudnienie w ramach zespołu prawnego specjalisty z zakresu rynków kapitałowych,

• Okresowe audyty w zakresie oceny zgodności z przepisami,

• Monitoring rozwiązań prawnych stosowanych w krajach rozwiniętych (przede wszystkim Unii Europej-

skiej i USA).

110

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Ryzyka makroekonomiczne

Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko niekorzystnych zmian na rynku

nieruchomości

• Cykliczność rynku nieruchomości,

• Ryzyko wstrzymania finansowania zewnętrznego.

• Wczesne wynajmowanie projektów komercyjnych i ich szybka

sprzedaż po wybudowaniu,

• Potencjał finansowy pozwalający na utrzymywanie gotowych nieruchomości komercyjnych na

własnym bilansie w przypadku braku możliwości sprzedaży,

• Sprzedaż znacznej części mieszkań w danym projekcie jeszcze na etapie budowy, co wcześnie

dostarcza informacji o popycie na rynku i pozwala odpowiednio reagować na mniej zaawansowanych

projektach (przyśpieszać, opóźniać, zmieniać wielkość i jakość mieszkań),

• Stałe utrzymywanie wysokiego poziomu gotówki i dostępnych limitów kredytowych,

• Realizowanie inwestycji mieszkaniowych z wpłat od klientów, bez finansowania zewnętrznego,

• Dostosowywanie tempa i harmonogramu realizacji projektów do warunków rynkowych,

• Etapowanie inwestycji.

Ryzyko niekorzystnych zmian wskaźników ko-

niunktury gospodarczej

• Osłabienie tempa wzrostu gospodarczego,

• Wzrost bezrobocia,

• Spadek konsumpcji,

• Wzrost stóp procentowych,

• Wzrost inflacji.

• Projektowanie inwestycji dostosowanych do możliwości finansowych i popytu na lokalnych rynkach,

• Elastyczne reagowanie na zmianę popytu przez np. zmianę wielkości lub jakości budowanych

mieszkań, opóźnienie lub spowolnienie tempa budowy,

• Stała analiza zachowań oraz potrzeb konsumentów i klientów.

Ryzyka IT

Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment

Cyberbezpieczeństwo

• Ryzyko związane z nieautoryzowanym dostępem

do danych z wewnątrz oraz zewnątrz organizacji

mogące powodować wyciek poufnych danych

firmowych.

• Funkcjonujące wewnętrzne standardy bezpieczeństwa IT,

• Wymaganie spełnienia standardów bezpieczeństwa Echo przez dostawców rozwiązań IT,

• Funkcjonujący system bezpieczeństwa uwzględniający ciągły monitoring i wykrywanie zagrożeń dla

systemów i infrastruktury IT,

• Prowadzenie cyklicznych wewnętrznych kampanii informacyjnych z zakresu cyberbezpieczeństwa

oraz cyklicznych testów z zakresu bezpieczeństwa infrastruktury i aplikacji IT.

Ryzyka prawne i regulacyjne

Skomplikowany i zmienny system podatkowy

• Ryzyko braku zgodności z nowymi zmianami

w przepisach podatkowych,

• Rozbieżna praktyka interpretacyjna organów

podatkowych i rozbieżne orzecznictwo,

• Wzrost obciążeń podatkowych oraz zapewniania

zgodności z przepisami podatkowymi.

• Wewnętrzna kontrola podatkowa, własny zespół ds. podatków,

• Stałe monitorowanie uwarunkowań podatkowych działalności Grupy Kapitałowej,

• Stała współpraca z renomowanymi doradcami prawnymi i podatkowymi.

111

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Oświadczenia

Zarządu

Fot. Biuro Echo Investment w Browarach Warszawskich

| Oświadczenie

112

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2023 r.

Kielce, 27 marca 2024 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Oświadczenie Zarządu

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy,

Roczne Sprawozdanie Finansowe spółki Echo Investment S.A. i Grupy Kapi-

tałowej za 2023 r. i dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obo-

wiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy,

rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki i Grupy oraz ich wynik

finansowy.

Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo

Investment S.A. i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń

i ryzyka.

Oświadczenie na temat informacji

niefinansowych

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że zgodnie z ustawą o rachunkowo-

ści, Grupa Echo Investment oraz jednostka dominująca – Echo Investment

S.A. publikują osobne sprawozdanie dotyczące informacji niefinansowych

za 2023 r. w tym samym terminie, co roczne sprawozdania finansowe. Spra-

wozdanie jest dostępne na stronie internetowej Echo Investment echo.com.pl

w zakładce relacje inwestorskie – zrównoważony rozwój oraz w zakładce ESG.

Dokument

został podpisany

kwalifikowanym

podpisem

elektronicznym

Kontakt

Echo Investment

biuro w Warszawie, Biura przy Willi

ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa

Projekt layoutu i skład:

Damian Chomątowski

be.net/chomatowski