Develia S.A.
SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2023 ROKU
WRAZ ZE SPRAWOZDANIEM BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
2
Sprawozdanie z sytuacji finansowej…………………..……..……………….…………………………………………………5
Sprawozdanie z całkowitych dochodów …………………………………….………………………….….…………………..6
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych …………………….………..……………………………...…….........................7
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ………………………….………………………………………………………8
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające .................................................................................. 9
1.
Informacje ogólne ............................................................................................................................................................ 9
2.
Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego ...................................................................................... 9
3.
Skład Zarządu Spółki ...................................................................................................................................................... 9
4.
Zatwierdzenie sprawozdania finansowego ................................................................................................................... 9
5.
Inwestycje Spółki ............................................................................................................................................................. 9
6.
Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach ............................................................................... 12
7.
Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego ................................................................................................... 15
7.1.
Oświadczenie o zgodności .............................................................................................................................. 16
7.2.
Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego ................................................................................... 16
7.3.
Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego ....................................... 16
8.
Informacja dotycząca wprowadzonych zmian w prezentacji aktywów deweloperskich .............................................. 17
9.
Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie ....................................... 21
10.
Istotne zasady rachunkowości ...................................................................................................................................... 22
10.1.
Środki trwałe ..................................................................................................................................................... 22
10.2.
Środki trwałe w budowie .................................................................................................................................. 23
10.3.
Wartości niematerialne .................................................................................................................................... 23
10.4.
Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych............................................................................ 24
10.5.
Zapasy .............................................................................................................................................................. 25
10.6.
Aktywa finansowe ............................................................................................................................................ 25
10.7.
Utrata wartości aktywów finansowych ............................................................................................................ 26
10.8.
Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje) ................................................................................................... 27
10.9.
Utrata wartości aktywów finansowych ............................................................................................................ 27
10.10.
Zobowiązania z tytułu leasingu ....................................................................................................................... 27
10.11.
Rachunkowość zabezpieczeń ......................................................................................................................... 27
10.12.
Zobowiązania finansowe ................................................................................................................................. 28
10.13.
Rezerwy ............................................................................................................................................................ 28
10.14.
Odprawy emerytalne ........................................................................................................................................ 28
10.15.
Kapitały własne ................................................................................................................................................ 29
10.16.
Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych ................................................................ 29
10.17.
Zasady wyceny zobowiązań warunkowych ................................................................................................... 29
10.18.
Przychody ......................................................................................................................................................... 30
10.19.
Podatek bieżący ............................................................................................................................................... 30
10.20.
Podatek odroczony .......................................................................................................................................... 30
10.21.
Podatek od towarów i usług ............................................................................................................................ 32
10.22.
Koszty finansowania zewnętrznego ............................................................................................................... 32
10.23.
Czynne rozliczenia międzyokresowe.............................................................................................................. 32
10.24.
Bierne rozliczenia międzyokresowe ............................................................................................................... 32
10.25.
Zysk/(strata) netto na akcję ............................................................................................................................. 32
10.26.
Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą .................................................................................................. 33
11.
Informacje dotyczące segmentów działalności ............................................................................................................. 33
12.
Przychody i koszty ......................................................................................................................................................... 34
12.1.
Przychody ze sprzedaży.................................................................................................................................. 34
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
3
12.2.
Przychody z odsetek i dyskont ........................................................................................................................ 35
12.3.
Przychody z dywidend ..................................................................................................................................... 35
12.4.
Inne przychody finansowe ............................................................................................................................... 38
12.5.
Pozostałe przychody operacyjne .................................................................................................................... 38
12.6.
Koszty działalności operacyjnej ...................................................................................................................... 39
12.7.
Koszty świadczeń pracowniczych ................................................................................................................... 39
12.8.
Koszty odsetek i dyskont ................................................................................................................................. 39
12.9.
Inne koszty finansowe ..................................................................................................................................... 40
12.10.
Pozostałe koszty operacyjne ........................................................................................................................... 40
13.
Podatek dochodowy ...................................................................................................................................................... 40
13.1.
Obciążenie podatkowe .................................................................................................................................... 40
13.2.
Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej ................................................................................................... 41
13.3.
Odroczony podatek dochodowy...................................................................................................................... 41
14.
Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję .................................................................................................................. 42
15.
Wartości niematerialne ................................................................................................................................................. 42
16.
Rzeczowe aktywa trwałe .............................................................................................................................................. 43
17.
Inwestycje długoterminowe .......................................................................................................................................... 44
18.
Pożyczki i należności długoterminowe ........................................................................................................................ 48
19.
Krótkoterminowe aktywa finansowe ............................................................................................................................ 48
19.1.
Krótkoterminowe papiery wartościowe ........................................................................................................... 48
19.2.
Pozostałe aktywa finansowe ........................................................................................................................... 49
20.
Świadczenia pracownicze ............................................................................................................................................ 50
21.
Zapasy ........................................................................................................................................................................... 52
22.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności .................................................................................. 53
23.
Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne) ......................................................................................................... 54
24.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty .............................................................................................................................. 55
25.
Kapitały .......................................................................................................................................................................... 55
25.1.
Kapitał podstawowy ......................................................................................................................................... 55
25.2.
Kapitał zapasowy ............................................................................................................................................. 57
25.3.
Pozostałe kapitały rezerwowe ......................................................................................................................... 57
25.4.
Pozostałe kapitały ............................................................................................................................................ 57
26.
Zobowiązania finansowe .............................................................................................................................................. 58
26.1.
Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki .................................................................. 58
26.2.
Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych ................................................................................. 63
26.3.
Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek .................................................................................. 65
26.4.
Zobowiązania z tytułu leasingu ...................................................................................................................... 67
27.
Rezerwy ......................................................................................................................................................................... 68
28.
Zobowiązania ................................................................................................................................................................ 68
28.1.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ........................................................... 68
28.2.
Zobowiązania warunkowe ............................................................................................................................... 69
28.3.
Sprawy sądowe ................................................................................................................................................ 70
29.
Rozliczenia międzyokresowe bierne oraz przychody przyszłych okresów ............................................................... 70
30.
Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych ......................................................................................... 71
31.
Transakcje z podmiotami powiązanymi ....................................................................................................................... 72
31.1.
Jednostka dominująca dla Spółki ................................................................................................................... 76
31.2.
Wypłata dywidendy przez Develia S.A. .......................................................................................................... 76
31.3.
Wypłata dywidendy przez spółki zależne ....................................................................................................... 76
31.4.
Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki ...................................................................................... 76
31.5.
Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej ................................................................................................. 77
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
4
32.
Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
finansowych ................................................................................................................................................................... 77
33.
Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym ...................................................................................................... 78
33.1.
Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................... 78
33.2.
Ryzyko kredytowe ............................................................................................................................................ 78
33.3.
Ryzyko związane z płynnością ....................................................................................................................... 79
34.
Instrumenty finansowe .................................................................................................................................................. 80
34.1.
Wartości godziwe ............................................................................................................................................. 80
34.2.
Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................... 82
34.3.
Zabezpieczenia ................................................................................................................................................ 83
35.
Zarządzanie kapitałem .................................................................................................................................................. 84
36.
Struktura zatrudnienia ................................................................................................................................................... 85
37.
Wpływ sytuacji makroekonomicznej, konfliktu zbrojnego w Ukrainie oraz kwestii klimatycznych na sprawozdanie
finansowe ....................................................................................................................................................................... 85
38.
Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego ......................................................................... 86
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 89 stanowią
jego integralną część
5
Nota
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
1 stycznia 2022
(przekształcone)
Aktywa
A. Aktywa trwałe
1 621 166 1 074 163 1 051 978
1. Wartości niematerialne
15 862 420 315
2. Rzeczowe aktywa trwałe
16 9 998 7 179 6 006
2.1. Środki trwałe
7 652 6 050 5 804
2.2. Środki trwałe w budowie
2 346 1 129 203
3. Pożyczki i należności długoterminowe
18 283 435 87 350 95 839
4. Inwestycje długoterminowe
17 1 241 273 892 998 879 233
5.
Grunty
pod zabudowę zaklasyfikowane do
aktywów trwałych
85 598 84 942 61 294
6. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
23 - 1 274 465
6
.
Aktywa z tytułu
odroczonego podatku
dochodowego
- - 8 826
B. Aktywa obrotowe
1 492 416
1 375 010
1 311 230
1. Zapasy
21
1 115 724
1 168 543 1 042 803
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe należności
22 39 857 11 104 75 072
3. Należność z tytułu podatku dochodowego
- 614 -
4. Krótkoterminowe papiery wartościowe 19.1 15 000 35 049 27 053
5. Pozostałe aktywa finansowe 19.2 196 546 44 448 89 960
6. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 24 119 948 112 786 73 792
7. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 23 5 341 2 466 2 550
C. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako
pr
zeznaczone
do sprzedaży 20 576
22 056 -
Aktywa razem
3 134 158
2 471 229 2 363 208
Pasywa
A. Kapitał własny
1 464 070
1 216 063 1 119 535
1. Kapitał podstawowy
25.1 447 558 447 558 447 558
2. Kapitał zapasowy
25.2 575 648 457 973 417 697
3. Pozostałe kapitały rezerwowe
25.3 16 369 16 369 100 205
4. Pozostałe kapitały
25.4 14 192 ( 652) 2 858
5. Zyski zatrzymane
410 303 294 815 151 218
B. Zobowiązania długoterminowe
768 490 497 037 603 175
1. Długoterminowe zobowiązania finansowe
26.1
744 067
482 775 599 954
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
26.4 1 192 1 690 2 776
3. Rezerwy
27 511 420 445
4. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
13.3 22 720 12 152 -
C. Zobowiązania krótkoterminowe
899 150 755 676 640 498
1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe
26.1 325 666 242 862 151 359
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
26.4 30 409 40 216 40 642
3
. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
oraz pozostałe zobowiązania
28.1 141 275 120 568 177 342
4. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
30 193 - 671
5. Rezerwy
27 4 811 436 107
6. Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów
oraz przychody przyszłych okresów
29 366 796 351 594 270 377
D. Zobowiązania dot
.
aktywów trwałych
zaklasyfikowanych jako przeznaczone do
sprzedaży
2 448 2 453 -
Pasywa razem
3 134 158 2 471 229 2 363 208
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
na dzień 31 grudnia 2023 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 89 stanowią
jego integralną część
6
Nota
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(
badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Przychody
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów
i towarów 12.1 980 464
557 339
Przychody z odsetek i dyskont 12.2 25 278
2 603
Przychody z dywidend 12.3 205 033
209 734
Inne przychody finansowe 12.4 48 381
3 482
Pozostałe przychody operacyjne 12.5 2 062
1 956
Przychody operacyjne razem 1 261 218
775 114
Koszty
Koszty działalności operacyjnej,
wartość sprzedanych wyrobów, towarów 12.6
( 760 595) (442 113)
Koszty odsetek i dyskont 12.8 ( 37 480)
(12 431)
Inne koszty finansowe 12.9 ( 5 428)
(3 039)
Pozostałe koszty operacyjne 12.10 ( 3 609)
(1 739)
Koszty operacyjne razem ( 807 112)
(459 322)
Zysk (strata) brutto
454 106 315 792
Podatek dochodowy
13.1 ( 43 803)
(20 977)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
410 303 294 815
Zysk/(strata) netto
410 303
294 815
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów
-
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych
dochodów
-
Inne całkowite dochody (netto)
-
Całkowity dochód
410 303 294 815
Zysk/(strata) na jedna akcję
- podstawowy z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
14 0,92 0,66
- rozwodniony z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
0,92 0,66
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 89 stanowią
jego integralną część
7
Nota
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
l. Zysk (strata) brutto z działalności kontynuowanej
454 106 315 792
II. Korekty razem
(531 405) 11 469
1. Zmiana stanu środków trwałych i wartości niematerialnych
(3 260) (1 278)
2. Zmiana stanu rezerw
4 466 302
3. Zmiana stanu zapasów
53 643 (149 388)
p4. Zmiana stanu należności
(34 194) 59 994
5. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek
i kredytów
20 707 (56 774)
6. Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych
13 601 80 492
7. Zmiana stanu zobowiązań finansowych
88 130 58 507
8. Zmiana stanu aktywów finansowych z tytułu pożyczek i weksli
(287 800) 46 949
9. Zmiana stanu aktywów finansowych z tytułu udziałów
(348 275) (13 765)
10. Podatek dochodowy (zapłacony)
(2 541) (1 286)
11. Zmiana stanu środków na rachunkach powierniczych
(34 962) 3 099
12. Inne korekty
30 (920) (15 385)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (l±ll)
(77 298) 327 259
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
l. Wpływy
841 817 90 587
1. Wpływy netto z wydania udziałów (emisji akcji) i innych instrumentów
kapitałowych oraz dopłat do kapitału 10 317 15 442
2. Emisja dłużnych papierów wartościowych
440 000 75 145
3. Kredyty i pożyczki
391 500 -
II. Wydatki
(757 357) (378 852)
1. Dywidendy i inne wydatki na rzecz właścicieli
(179 023) (201 401)
2. Spłaty kredytów i pożyczek
(239 135) (55 638)
3. Wykup dłużnych papierów wartościowych
(253 569) (88 496)
4. Spłaty zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego
(2 561) (2 415)
5. Odsetki
(83 069) (30 902)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (l–ll)
84 460 (288 265)
C. Przepływy pieniężne netto, razem (A.III±B.III)
7 162 38 994
D. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym: 7 162 38 994
– zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych - -
E. Środki pieniężne na początek okresu
112 786 73 792
F. Środki pieniężne na koniec okresu (F±D) 24 119 948 112 786
- o ograniczonej możliwości dysponowania 20 20
SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 89 stanowią jego integralną część
8
Nota
Kapitał
podstawowy
Należne wpłaty
na kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Pozostałe
kapitały
rezerwowe
Pozostałe
kapitały
Zyski zatrzymane/
(Niepokryte straty)
Razem
Na dzień 1 stycznia 2023 roku
25.2
447 558
-
457 973
16 369
( 652)
294 815
1 216 063
Zysk netto za 2023 rok
-
-
-
-
-
410 303
410 303
Inne całkowite dochody za 2023 rok
-
-
-
-
-
-
-
Całkowite dochody za 2023 rok
-
-
-
-
-
410 303
410 303
Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy i rezerwowy
25.2
-
-
117 674
-
-
( 117 674)
-
Wypłata dywidendy 31.2 -
-
-
-
-
( 179 023)
( 179 023)
Wycena programu motywacyjnego 25.4 -
-
-
-
13 975
-
13 975
Rozliczenie nabycia ZCP 25.4 -
-
-
-
( 7 565)
-
( 7 565)
Wpłata na poczet objęcia akcji serii K ( na dzień
bilansowy niezarejestrowana w KRS)
25.1
-
-
-
-
10 317
-
10 317
Różnica z przekształcenia 8, 25.4 -
-
-
-
( 1 883)
1 883
-
Na dzień 31 grudnia 2023 roku
447 558
-
575 648
16 369
14 192
410 303
1 464 070
Kapitał
podstawowy
Należne wpłaty
na kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Pozostałe
kapitały
rezerwowe
Pozostałe
kapitały
Zyski zatrzymane/
(Niepokryte straty)
Razem
Na dzień 1 stycznia 2022 roku (dane publikowane)
447 558
-
417 696
100 205
6 303
157 843
1 129 605
Korekta ujęcia bilansowego
-
-
-
-
( 3 445)
( 6 625)
( 10 071)
Na dzień 1 stycznia 2022 roku (dane przekształcone)
447 558
-
417 696
100 205
2 858
151 218
1 119 535
Zysk netto za 2022 rok
-
-
-
-
-
294 815
294 815
Inne całkowite dochody za 2022 rok
-
-
-
-
-
-
-
Całkowite dochody za 2022 rok
-
-
-
-
-
294 815
294 815
Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy
-
-
40 277
-
-
( 40 277)
-
Wypłata dywidendy -
-
-
( 83 836)
-
( 117 565)
( 201 401)
Wycena programu motywacyjnego -
-
-
-
3 116
-
3 116
Różnica z przekształcenia
( 6 625)
6 625
-
Na dzień 31 grudnia 2022 roku
447 558
-
457 973
16 369
( 652)
294 815
1 216 063
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku (w tysiącach złotych) okres zakończony dnia 30 czerwca 2007 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
9
1. Informacje ogólne
Develia S.A. („Emitent”, „Spółka”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 3 marca 2006 roku. Siedziba
Spółki mieści się w Polsce, we Wrocławiu, ul. Powstańców Śląskich 2-4. Spółka jest wpisana do rejestru
przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, dla Wrocławia-
Fabrycznej we Wrocławiu IV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem
KRS 0000253077.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku akcje spółki Develia S.A. znajdują się w publicznym obrocie.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 020246398 oraz numer identyfikacji podatkowej NIP
8992562750.
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony. Podstawowym przedmiotem działania Spółki jest:
• PKD 6420Z Działalność Holdingów Finansowych
• PKD 4110Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
• PKD 6810Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
• PKD 4120Z Roboty budowlane związane z wykonaniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych
Na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień podpisania sprawozdania finansowego nie występuje podmiot
dominujący wobec Develia S.A.
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Spółka sporządziła również skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023
roku, które zostało zatwierdzone do publikacji w dniu 29 marca 2024 roku.
3. Skład Zarządu Spółki
Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku
przestawiał się następująco:
• Prezes Zarządu – Andrzej Oślizło
• Wiceprezes Zarządu – Paweł Ruszczak
• Wiceprezes Zarządu – Mariusz Poławski
4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd w dniu 29 marca 2024 roku.
5. Inwestycje Spółki
Na dzień 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 Spółka posiadała następujące akcje i udziały w spółkach:
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Nazwa spółki Siedziba
Udział w kapitale Udział w kapitale
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A. Wrocław 100% 100%
Develia Wrocław S.A. Wrocław 100% 100%
Develia Warszawa Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI ORAZ DODATKOWE NOTY
OBJAŚNIAJĄCE
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
10
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
-
LC Corp Invest IX Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest X Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XII Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
4resident Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Service S.A. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Invest Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
Flatte Sp. z o.o.
Warszawa 76.47% 76,47%
Develia Construction Sp.z o.o.
2)
Warszawa 100% -
Develia 303 Sp. z o.o.
3)
Warszawa 100% -
NP 7 sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 8 Sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 9 Sp. z o.o.
2)
Warszawa 100%
NP 10 sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 11 sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 12 Sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 14 sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 15 Sp z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 16 Sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 17 sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 18 sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 19 sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 20 sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 21 sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 22 Sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
NP 23 sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
Develia Land Development Sp. z o.o.
2)
Warszawa 100% -
Jednostki współzależne
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Warszawa 80% (bezpośrednio) 80% (bezpośrednio)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp .k
Warszawa
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Warszawa 80% (bezpośrednio) 80% (bezpośrednio)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. sp.k Warszawa
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
11
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Warszawa 80% (bezpośrednio) 80% (bezpośrednio)
Malin Development 1 sp. z o.o.
1)
Warszawa 25% (bezpośrednio)
1) W dniu 20 stycznia 2023r. zgodnie z umową inwestycyjną z dnia 24 października 2022 r. Develia
S.A. nabyła od Hillwood Malin Development Logistics, LLC z siedzibą w USA, 25% udziałów o łącznej
wartości 1.250 zł spółki Malin Development 1 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o kapitale
zakładowym 5.000 zł.
2) W dniu 26 lipca 2023r., Develia S.A., działający jako kupujący zawarł z Nexity S.A. z siedzibą w
Paryżu przyrzeczoną umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez Emitenta 100% udziałów w kapitale
zakładowym 19 polskich spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, zależnych od Nexity S.A.
(transakcja opisana została poniżej).
Na dzień 31 grudnia 2023 roku i na 31 grudnia 2022 roku udział w ogólnej liczbie głosów posiadany
przez Spółkę dominującą w podmiotach zależnych jest równy jej udziałowi w kapitałach tych jednostek.
5.1. Oświadczenie o zgodności Rozliczenie transakcji nabycia spółek z Grupy Nexity w Polsce,
zgodnie z MSSF 3 „Połączenia jednostek
W dniu 26 lipca 2023 roku Develia S.A., działający jako kupujący zawarł z Nexity S.A. z siedzibą w Paryżu
przyrzeczoną umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez Emitenta 100% udziałów w kapitale zakładowym
19 polskich spółek z ograniczoną odpowiedzialnością zależnych od Nexity S.A.: Nexity Polska sp. z o.o.,
Nexity Polska 303 sp. z o.o., NP. 7 sp. z o.o., NP 8 sp. z o.o., NP 9 sp. z o.o., NP 10 sp. z o.o., NP 15 sp .
z o.o., NP 16 sp. z o.o., NP 11 sp. z o.o., NP. 12 sp. z o.o., NP 14 sp. z o.o., NP 17 sp. z o.o., NP 18 sp. z
o.o., NP 19 sp. z o.o., NP 20 sp. z o.o., NP 21 sp. z o.o., NP 22 sp. z o.o., NP 23 sp. z o.o., NP 24 sp. z o.o.
W ramach Transakcji Emitent uzyskał również dodatkowo kontrolę nad 10 spółkami komandytowymi,
w których komandytariuszami i komplementariuszami są Nabywane Spółki, prowadzącymi działalność
deweloperską w Polsce: NP 11 sp. z o.o. sp. k., NP 12 sp. z o.o. sp. k., NP 14 sp. z o.o. sp. k., NP 18 sp.
z o.o. sp. k., NP 19 sp. z o.o. sp. k., NP 20 sp. z o.o. sp. k., NP 21 sp. z o.o. sp. k., NP 23 sp. z o.o. sp. k.,
NP. 8 sp. z o.o. sp. k. NP 8 Bogucicka sp. z o.o. sp. k.
Łączna cena sprzedaży udziałów nabywanych spółek wyniosła 99,8 mln EUR, w przeliczeniu na PLN: łącznie
451,7 mln zł. Cena została zapłacona w całości w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Część ceny w kwocie
200 mln zł została zapłacona ze środków pozyskanych z umowy kredytu zawartej w dniu 14 lipca 2023 roku
z mBank S.A. i Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. jako organizatorami kredytu oraz
pierwotnymi kredytodawcami: mBank S.A. jako agentem kredytu oraz Powszechną Kasą Oszczędności
Bankiem Polskim S.A. jako agentem zabezpieczenia, umowę kredytu do kwoty 200.000.000 PLN. Kredyt na
podstawie umowy kredytu został udzielony w celu finansowania lub refinansowania części ceny nabycia 100%
udziałów w kapitale zakładowym polskich spółek zależnych od Nexity S.A. z siedzibą w Paryżu. Wypłata
kredytu nastąpiła w dniu 26 lipca 2023 roku, po spełnieniu określonych w umowie kredytu warunków
zawieszających. Kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, na którą składa stopa
bazowa równa WIBOR 3M (lub odpowiedniemu alternatywnemu wskaźnikowi) powiększona o marżę. Spłata
kredytu nastąpi w równych kwartalnych ratach zgodnie z harmonogramem określonym w umowie kredytu, a
ostateczna data spłaty kredytu przypada na dzień 13 lipca 2028 roku.
W związku z tym, że cena zakupu udziałów w spółkach z grupy Nexity Polska wyrażona została w walucie
EUR Spółka zdecydowała o zastosowaniu rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych.
Pozycja zabezpieczana: przyszłe przepływy pieniężne w walucie EUR płatne do Sprzedającego.
Instrument Zabezpieczający: wykorzystanie trzech rodzajów transakcji pozyskiwania środków:
• środki w EUR pochodzące ze sprzedaży nieruchomości Wola Retro,
• środki pochodzące z zakupu waluty poprzez zawarcie transakcji wymiany walutowej FX spot (posiadane
środki w EUR są lokowane na depozytach terminowych zgodnie ze strategią lokowania środków
w Grupie),
• środki pochodzące z zakupu waluty poprzez zawarcie transakcji wymiany walutowej FX forward.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
12
Rachunkowość zabezpieczeń jest ujmowana zgodnie z MSSF 9. W przypadkach, gdzie instrumentem
zabezpieczającym nie jest instrument pochodny, jest nim niederywat w postaci różnic kursowych
z walutowych depozytów, na których zdeponowano środki z powyższych źródeł.
Umowa przyrzeczona odwołująca się do umowy przedwstępnej zawiera standardowe dla tego typu transakcji
postanowienia dotyczące oświadczeń i zapewnień sprzedającego i Emitenta oraz zasady dotyczące
odpowiedzialności stron i zabezpieczenia ryzyk. W związku z transakcją, w celu zabezpieczenia
odpowiedzialności sprzedającego za naruszenia oświadczeń i zapewnień, Emitent uzyskał polisę
ubezpieczeniową pokrywającą odpowiedzialność sprzedającego z tytułu złożonych oświadczeń i zapewnień.
Umowa przyrzeczona odwołująca się do umowy przedwstępnej przewiduje następujące istotne, typowe dla
tego rodzaju transakcji postanowienia w tym zakaz prowadzenia przez sprzedającego działalności
konkurencyjnej na terenie Polski po zamknięciu transakcji, podlegający pewnym wyjątkom oraz
ograniczeniom, w tym czasowym.
Transakcje poprzedziła wydana 13 lipca 2023 roku przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji
i Konsumentów („UOKIK”) bezwarunkowa zgoda na dokonanie koncentracji, polegającej na przejęciu przez
Emitenta 100% udziałów w kapitale zakładowym w/w spółek.
5.2. Zakup zorganizowanej części przedsiębiorstwa
W dniu 29 września 2023 roku Spółka oraz Nexity Polska sp. z o.o. zawarły ze skutkiem na dzień
1 października 2023 roku umowę sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa należącego do Nexity
Polska sp. z o.o. stanowiącego biznes w postaci zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym
zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, tj. m.in. prowadzenia
działalności w zakresie wykonywania innych usług na rzecz spółek z grupy kapitałowej Develia, w tym usług
z zakresu obsługi sprzedażowej, human resources i prawa pracy, kontrolingu, wyodrębnionej jako część
zakładu pracy dla 48 pracowników. Ustalona przez strony cena sprzedaży wyniosła 1.700.000 zł.
Rozliczenie transakcji ujęte zostało w księgach metoda łączenia udziałów.
Główne składniki
zorganizowanej części
przedsiębiorstwa:
Ś
rodki trwałe i wartości niematerialne
845
Depozyty i zaliczki zw. z przedwstępnymi umowami zakupu gruntów
oraz inne
kwoty
zabe
z
pie
czające
8 021
Środki pieni
ę
żne na rachunku escrow
5 211
14
077
Zobowiązania
19 94
3
19 94
3
Cena nabycia
1 700
Pozostałe kapitały
(
7 56
6
)
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach
Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowanych standardów i interpretacji, jak
również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji załączonego sprawozdania finansowego.
Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnego z MSSF wymagało od Zarządu Spółki dokonania
pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu. Rzeczywiste wyniki
mogą się różnić od tych szacunków.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
13
Profesjonalny osąd
W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe
znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa.
Określenie momentu przejścia kontroli na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych
Określenie momentu przejścia kontroli na klienta determinuje moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży
lokali mieszkalnych i usługowych.
Przejście kontroli na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu łącznie
następujących warunków:
(i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków;
(ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej;
(iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania;
(iv) podpisanie umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego przenoszącego własność.
Klasyfikacja umów leasingowych
Spółka dokonuje klasyfikacji leasingu zgodnie z MSSF 16.
Spółka
wyróżnia następujące typy istotnych umów, ujmowanych zgodnie z MSSF 16.
• samochody użytkowane na podstawie umów leasingu
• powierzchnia biurowa, handlowa i magazynowa użytkowana na podstawie umów najmu
• grunty użytkowane w formie prawa wieczystego użytkowania
Spółka ustala okres leasingu jako nieodwołalny okres leasingu, łącznie z okresami objętymi opcją
przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że opcja zostanie zrealizowana, oraz
okresami objętymi opcją wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że opcja
nie zostanie wykonana.
Niepewność szacunków
Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności
występujące na koniec okresu sprawozdawczego, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty
wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym okresie sprawozdawczym.
Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego
Spółka rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości
zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników
podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione. Odroczony
podatek dochodowy przedstawiony jest w Nocie 13.3.
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na koniec każdego
roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez instytucję zajmującą się profesjonalnie wycenami
takich operacji finansowych (m.in. bank) lub w oparciu o model finansowy.
Odpisy aktualizujące wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny czy istnieją przesłanki utraty wartości
dla udziałów w spółkach zależnych i współzależnych.
W przypadku zaistnienia przesłanek utraty wartości udziałów Zarząd dokonuje odpisów aktualizujących
wartość tych aktywów do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna została określona
jako jedna z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartość godziwa pomniejszona
o koszty zbycia lub wartość użytkowa danego aktywa.
Wartość użytkowa jest szacowana metodą DCF lub modelem mieszanym: aktywa netto i zdyskontowane
dochody (zdyskontowane dywidendy). Metoda DCF oparta jest na zdyskontowanych przepływach
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
14
finansowych, generowanych przez spółki zależne przy założonych harmonogramach inwestycyjnych
i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1m
2
PUM według aktualnej sytuacji
rynkowej i bieżących cen. Współczynnik dyskontowy uwzględnia ważony koszt kapitału zewnętrznego
i własnego (WACC).
Wartość odzyskiwalna udziałów oraz wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów jest wielkością
oszacowaną na dzień 31 grudnia 2023 roku i może ulec zmianie w zależności od wahań cen rynkowych
gruntów, sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji projektów oraz kalkulacji stopy
dyskonta w przyszłości.
Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych
dostępnych na dzień ich sporządzenia. Jest to również związane z niepewnością dotyczącą estymacji
warunków rynkowych w następnych latach. W konsekwencji wartości odpisów aktualizujących mogą ulegać
zmianie w kolejnych okresach obrotowych. Odpisy aktualizujące wartość udziałów zaprezentowane są
w Nocie 17.
Stawki amortyzacyjne
Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej
użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Spółka corocznie
dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie bieżących szacunków.
Odpisy aktualizujące wartość zapasów
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny utraty wartości realizowanych
inwestycji deweloperskich. Odpisy aktualizujące szacowane są metodę DCF. Metoda DCF oparta jest
na zdyskontowanych przepływach finansowych, generowanych przy założonych harmonogramach
inwestycyjnych i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1 m2 PUM według
aktualnej sytuacji rynkowej. Współczynnik dyskontowy uwzględnia ważony koszt kapitału zewnętrznego
i własnego (WACC).
Wysokość odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wielkością oszacowaną i może ulec zmianie
w zależności od wahań cen rynkowych sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji
projektów oraz kalkulacji stopy dyskonta w przyszłości. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych
szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych dostępnych na dzień ich sporządzenia.
Wartość pożyczek udzielonych spółkom zależnym
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje analizy czy udzielone pożyczki spełniają
model utrzymywania aktywów w celu uzyskania umownych przepływów pieniężnych. W zależności od wyniku
testu „SPPI” pożyczki klasyfikowane są do aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie
lub aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy. Na dzień 31 grudnia 2023
roku udzielone przez Spółkę pożyczki wycenione zostały wg wartości godziwej.
Odpisy aktualizujące należności
Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów aktualizujących
w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku znacznego stopnia prawdopodobieństwa ich
nieściągalności.
Cykl operacyjny
Spółka szacuje, iż normalny cykl realizacji projektów inwestycyjnych wynosi do około 5 lat. Cykl operacyjny
składa się z dwóch etapów:
•
procesu przygotowawczego, który trwa około 3 lat, składającego się z czynności związanych z
uzyskiwaniem uzgodnień i pozwoleń administracyjnych związanych z projektem, decyzji środowiskowych
czy prac projektowych,
•
etapu budowy, który trwa około 2 lat.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
15
Niepewność związana z rozliczeniami podatkowymi
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń
związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak
odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które
mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice
w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi
jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być
przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie
dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi
odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej
dojrzałym systemie podatkowym.
W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić
w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia
postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu
i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce.
GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia
korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy
podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób
działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania
podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów
wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej
wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających
przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków
podatkowych poszczególnych transakcji.
Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do
transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie
wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi
polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i
porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.
Spółka ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku dochodowego
przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę podatkową), podstawę
opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe,
uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi.
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Sprawozdanie finansowe obejmuje rok zakończony 31 grudnia 2023 roku. Jako dane porównawcze Spółka
zaprezentowała dane za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień 31 grudnia
2022 roku.
Sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a także wszystkie wartości
w tabelach i opisach, o ile nie wskazano inaczej, podane są w tysiącach złotych („PLN”).
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem
części instrumentów finansowych, które są wyceniane według wartości godziwej.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej
przez spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości.
Na dzień zatwierdzenia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia
okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
16
7.1. Oświadczenie o zgodności
Niniejsze sprawozdanie finansowe Develia S.A. zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”).
MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej
(„KIMSF”).
7.2. Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego
Walutą pomiaru Spółki i walutą sprawozdawczą niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski.
7.3. Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są
spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za rok zakończony 31
grudnia 2023 roku, za wyjątkiem przedstawionych poniżej. Poniższe zmiany do MSSF, zostały zastosowane
w niniejszym sprawozdaniu finansowym zgodnie z ich datą wejścia w życie:
•
MSSF 17 Umowy ubezpieczenia
MSSF 17 Umowy ubezpieczenia to standard rachunkowości dedykowany umowom ubezpieczeniowym.
MSSF 17 zastąpił MSSF 4 Umowy ubezpieczeniowe. MSSF 17 stosuje się do wszystkich rodzajów umów
ubezpieczeniowych (tj. ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia majątkowe, ubezpieczenia bezpośrednie
oraz umowy reasekuracji), niezależnie od charakteru jednostki, która je zawiera, jak również do pewnych
gwarancji i instrumentów finansowych z uznaniowym udziałem w zyskach. Standard przewiduje kilka
wyjątków od stosowania zasad ujmowania,
•
Definicja wartości szacunkowych - Zmiany do MSR 8
Zmiany te wprowadzają nową definicję „wartości szacunkowych” oraz wyjaśniają rozróżnienie pomiędzy
zmianami wartości szacunkowych i zmianami zasad (polityki) rachunkowości a korektami błędów.
Precyzują one również, w jaki sposób jednostki stosują techniki wyceny i wykorzystują dane wejściowe
do ustalania wartości szacunkowych,
•
Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej
transakcji - Zmiany do MSR 12
W maju 2021 r. Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości wydała zmiany do MSR 12, które
ograniczyły zakres wyjątku dotyczącego początkowego ujęcia przewidzianego w tym standardzie, tak
aby nie miał on już zastosowania do transakcji, które prowadzą do równych dodatnich i ujemnych różnic
przejściowych.
Wdrożenie powyżej wymienionych standardów oraz zmiany do istniejących standardów nie miało istotnego
wpływu na sprawozdanie finansowe.
•
Ujawnianie informacji dotyczących zasad (polityki) rachunkowości - Zmiany do MSR 1 i
Stanowiska Praktycznego 2
Zmiany do MSR 1 i Stanowiska Praktycznego 2 Ocenianie istotności (Making Materiality Judgements)
mają na celu zwiększenie przydatności prezentowanych ujawnień dotyczących zasad (polityki)
rachunkowości poprzez zastąpienie wymogu ujawniania przez jednostki „znaczących” (ang. significant)
zasad rachunkowości wymogiem ujawniania „istotnych” (ang. material) zasad rachunkowości oraz
poprzez dodanie wytycznych dotyczących sposobu, w jaki jednostki stosują zasadę istotności przy
podejmowaniu decyzji dotyczących ujawniania zasad (polityki) rachunkowości,
W związku z powyższym zmianami, Spółka dokonała oceny charakteru i zakresu ujawnień stosowanych
polityk rachunkowości w niniejszym sprawozdaniu finansowym.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
17
8. Informacja dotycząca wprowadzonych zmian w prezentacji aktywów deweloperskich
Zarząd Spółki dokonał przeglądu projektów na dzień bilansowy i analizy ich cyklu operacyjnego.
W związku z zidentyfikowaniem projektów wykraczających poza standardowy cykl operacyjny, Zarząd podjął
decyzję o zaprezentowaniu ich w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako aktywa długoterminowe, w pozycji
„Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych”.
Spółka szacuje, iż normalny cykl realizacji projektów inwestycyjnych wynosi do około 5 lat.
Cykl operacyjny składa się z dwóch etapów:
• procesu przygotowawczego, który trwa około 3 lat, składającego się z czynności związanych z
uzyskiwaniem uzgodnień i pozwoleń administracyjnych związanych z projektem, decyzji
środowiskowych czy prac projektowych;
• etapu budowy, który trwa około 2 lat.
W konsekwencji powyższego dokonano również zmiany ujęcia kosztów finansowania zewnętrznego
dotyczącego tych gruntów.
Ponadto, Spółka zdecydowała się na wprowadzenie zmiany w prezentacji podatku od nieruchomości
dotyczącego inwestycji deweloperskich.
Spółka dokonała również zmiany prezentacji nieruchomości gruntowej położonej przy ul. Komandorskiej we
Wrocławiu z pozycji Zapasy do pozycji Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży.
Poniżej przedstawiono wpływ dokonanych zmian na poszczególne pozycje sprawozdania z sytuacji
finansowej za 2022 rok:
Pozycja w sprawozdaniu
z sytuacji finansowe
Cykl operacyjny
projektów
Podatek od
nieruchomości
Nieruchomość
gruntowa przy
ul. Komandorskiej
we Wrocławiu
Łączna zmiana
Zapasy (97 291)
(2 409)
(22 056)
(121 756)
Aktywa trwałe
zaklasyfikowane jako
przeznaczone do sprzedaży -
-
22 056
22 056
Grunty pod zabudowę
zaklasyfikowane jako aktywa
trwałe 84 942
-
-
84 942
Strata netto 1 601
282
-
1 883
Pozostałe kapitały
(zmniejszenie) 8 401
1 670
-
10 071
Podatek odroczony 2 346
458
-
2 804
Krótkoterminowe
zobowiązania z tyt. leasingu -
-
(2 453)
(2 453)
Zobowiązania dotyczące
aktywów trwałych
zaklasyfikowanych jako
przeznaczone do sprzedaży -
-
2 453
2 453
Wpływ dokonanych zmian na sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2022 roku oraz sprawozdanie
z całkowitych dochodów za rok zakończony 31 grudnia 2022 roku został zaprezentowany poniżej:
31 grudnia 2022
(publikowane)
Korekty wynikające
ze zmiany
prezentacji
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Aktywa
A. Aktywa trwałe
989 221
84 942
1 074 163
1. Wartości niematerialne 420
420
2. Rzeczowe aktywa trwałe 7 179
7 179
3. Pożyczki i należności długoterminowe 87 350
87 350
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
18
4. Inwestycje długoterminowe 892 998
892 998
5. Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane jako aktywa trwałe -
84 942
84 942
6. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 1 274
1 274
7. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego -
-
B. Aktywa obrotowe
1 496 766
( 121 756)
1 375 010
1. Zapasy
1 290 299
( 121 756)
1 168 543
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
11 104
11 104
3. Należności z tytułu podatku dochodowego
614
614
4.
Krótkoterminowe papiery wartościowe 35 049
35 049
5.
Pozostałe aktywa finansowe 44 448
44 448
6. Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
112 786
112 786
7. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
2 466
2 466
C.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone
do
sprzedaży -
22 056
22 056
Aktywa razem
2 485 987
( 14 758)
2 471 229
Kapitał własny i zobowiązania
A. Kapitał własny
1 228 017
( 11 954)
1 216 063
1. Kapitał podstawowy
447 558
447 558
2. Kapitał zapasowy
457 973
457 973
3. Pozostałe kapitały rezerwowe
16 369
16 369
4. Pozostałe kapitały
9 419
( 10 071)
( 652)
5. Zysk/Strata netto
296 698
(1 883)
294 815
B. Zobowiązania długoterminowe
499 841
( 2 804)
497 037
1. Długoterminowe zobowiązania finansowe
482 775
482 775
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
1 690
1 690
3. Rezerwy
420
420
4. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
14 956
( 2 804)
12 152
C. Zobowiązania krótkoterminowe
758 129
( 2 453)
755 676
1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe
242 862
242 862
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
42 669
( 2 453)
40 216
3.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe 120 568
120 568
4. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
-
-
5. Rezerwy
436
436
6.
Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz
przychody przyszłych okresów
351 594
351 594
C.
Zobowiązania dotyczące a
ktyw
ów
trwał
ych
zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży -
2 453
2 453
Kapitał własny i zobowiązania razem 2 485 987
( 14 758)
2 471 229
Nota
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(
publikowane)
Korekty
wynikające ze
zmiany
prezentacji
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Przychody
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów
i towarów 557 339
557 339
Przychody z odsetek i dyskont 2 603
2 603
Przychody z dywidend 209 734
209 734
Inne przychody finansowe 3 482
3 482
Pozostałe przychody operacyjne 1 956
1 956
Przychody operacyjne razem 775 114
775 114
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
19
Koszty
Koszty działalności operacyjnej,
wartość sprzedanych wyrobów, towarów
( 441 766) (347) (442 113)
Koszty odsetek i dyskont ( 10 454)
(1 977) (12 431)
Inne koszty finansowe ( 3 039)
(3 039)
Pozostałe koszty operacyjne ( 1 738)
(1 739)
Koszty operacyjne razem ( 456 997)
(2 324) (459 322)
Zysk (strata) brutto
318 117 (2 324) 315 792
Podatek dochodowy
( 21 419)
442 (20 977)
Zysk (strata) netto z działalności
kontynuowanej
296 698 (1 883) 294 815
Zysk/(strata) netto
296 698
(1 883) 294 815
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów
-
Podatek dochodowy dotyczący innych
składników całkowitych dochodów
-
Inne całkowite dochody (netto)
-
Całkowity dochód
296 698 (1 882) 294 815
Zysk/(strata) na jedna akcję
- podstawowy z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
0,66
0,66
- rozwodniony z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
0,66
0,66
Poniżej przedstawiono wpływ dokonanych zmian na poszczególne pozycje sprawozdania z sytuacji
finansowej na dzień 1 stycznia 2022 rok:
Pozycja w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej
Cykl operacyjny
projektów
Podatek od
nieruchomości
Łączna zmiana
Zapasy (71 666)
(2 061)
(73 727)
Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane
jako aktywa trwałe 61 294
-
61 294
Strata netto (6 164)
(461)
(6 625)
Pozostałe kapitały (zmniejszenie) (4 208)
(3 445)
2 858
Podatek odroczony 1 971
392
8 826
Wpływ dokonanych zmian na sprawozdanie z sytuacji finansowej na 1 stycznia 2022 roku oraz sprawozdanie
z całkowitych dochodów za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku został zaprezentowany poniżej:
1
stycznia
202
2
(publikowane)
Korekty wynikające
ze zmiany prezentacji
1
stycznia
202
2
(przekształcone)
Aktywa
A. Aktywa trwałe
988 321
63 657
1 051 978
1. Wartości niematerialne 315
315
2. Rzeczowe aktywa trwałe 6 006
6 006
3. Pożyczki i należności długoterminowe 95 839
95 839
4. Inwestycje długoterminowe 879 233
879 233
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
20
5. Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane jako aktywa trwałe -
61 294
61 294
6. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe 465
465
7. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 6 463
2 363
8 826
B. Aktywa obrotowe
1 384 957
( 73 737)
1 311 230
1. Zapasy
1 116 530
( 73 727)
1 042 803
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
75 072
75 072
3. Należności z tytułu podatku dochodowego
-
-
4.
Krótkoterminowe papiery wartościowe 27 053
27 053
5.
Pozostałe aktywa finansowe 89 960
89 960
6. Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
73 792
73 792
7. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
2 550
2 550
Aktywa razem
2 373 278
( 10 070)
2 363 208
Kapitał własny i zobowiązania
A. Kapitał własny
1 129 605
( 10 070)
1 119 535
1. Kapitał podstawowy
447 558
447 558
2. Kapitał zapasowy
417 696
417 696
3. Pozostałe kapitały rezerwowe
100 205
100 205
4. Pozostałe kapitały
6 303
( 3 445)
2 858
5. Zysk/Strata netto
157 843
(6 625)
151 218
B. Zobowiązania długoterminowe
603 175
603 175
1. Długoterminowe zobowiązania finansowe
599 954
599 954
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
2 776
2 776
3. Rezerwy
445
445
4. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
-
-
C. Zobowiązania krótkoterminowe
640 498
640 498
1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe
151 359
151 359
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
40 642
40 642
3.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe 177 342
177 342
4. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
671
671
5. Rezerwy
107
107
6.
Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz
przychody przyszłych okresów
270 377
270 377
Kapitał własny i zobowiązania razem 2 373 278
2 363 208
Nota
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(
publikowane)
Korekty
wynikające ze
zmiany
prezentacji
Rok zakończony
31 grudnia 2021
(przekształcone)
Przychody
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów
i towarów 447 947
447 947
Przychody z odsetek i dyskont 6 102
6 102
Przychody z dywidend 122 669
122 669
Inne przychody finansowe 7 364
7 364
Pozostałe przychody operacyjne 1 161
1 161
Przychody operacyjne razem 585 243
585 243
Koszty
Koszty działalności operacyjnej,
wartość sprzedanych wyrobów, towarów
( 405 107)
(569)
(405 676)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
21
Koszty odsetek i dyskont ( 8 347)
(7 610)
(15 957)
Inne koszty finansowe ( 1 921)
-
(1 921)
Pozostałe koszty operacyjne ( 2 514)
-
(2 514)
Koszty operacyjne razem ( 417 889) (8 179)
(426 068)
Zysk (strata) brutto
167 354 (2 324) 159 174
Podatek dochodowy
(9 511)
1 554 (7 957)
Zysk (strata) netto z działalności
kontynuowanej
157 843 (6 625) 151 218
Zysk/(strata) netto
157 843
(6 625) 151 218
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów
-
Podatek dochodowy dotyczący innych
składników całkowitych dochodów
-
Inne całkowite dochody (netto)
-
Całkowity dochód
157 843 (6 625) 151 217
Zysk/(strata) na jedna akcję
- podstawowy z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
0,35
0,34
- rozwodniony z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
0,35
0,34
9. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie
Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następujące zmiany do istniejących standardów zostały
wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie:
• Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Klasyfikacja zobowiązań jako
krótkoterminowe lub długoterminowe (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później),
• Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” – Zobowiązania długoterminowe z
kowenantami (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024
roku lub później),
• Zmiany do MSSF 16 „Leasing” - Zobowiązanie z tytułu leasingu w ramach sprzedaży i leasingu
zwrotnego (obowiązujące w odniesieniu do okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024
roku lub później).
Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze
niezatwierdzone do stosowania w UE
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych
przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych
standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na dzień publikacji sprawozdania finansowego
nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do
standardów w wersji pełnej):
•
Zmiany do MSR 7 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych oraz MSSF 7 Instrumenty Finansowe:
Ujawnienia: Umowy finansowe dostawców (wydany 25 maja 2023 roku) - mający zastosowanie dla
okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2024 roku lub później,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
22
•
Zmiany do MSR 21 Skutki zmiany kursów walut obcych: Brak wymienialności (opublikowany 15
sierpnia 2023 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony
przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2025 roku
lub później.
Spółka jest w trakcie weryfikowania wpływu pozostałych powyżej wymienionych standardów na sytuację
finansową, wyniki działalności Spółki oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym.
Według szacunków Spółki, wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie
miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień
bilansowy.
Spółka jest w trakcie weryfikowania wpływu powyżej wymienionych standardów na sytuację finansową, wyniki
działalności Spółki oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym.
Według szacunków Spółki , wyżej wymienione nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie
miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień
bilansowy.
Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów
i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały zatwierdzone do stosowania w UE.
Według szacunków Spółki, zastosowanie rachunkowości zabezpieczeń portfela aktywów lub zobowiązań
finansowych według MSR 39 „Instrumenty finansowe: ujmowanie i wycena” nie miałoby istotnego wpływu na
sprawozdanie finansowe, jeżeli zostałyby przyjęte do stosowania na dzień bilansowy.
10. Istotne zasady rachunkowości
10.1. Środki trwałe
Środki trwałe wykazywane są według ceny nabycia/kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz
wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość początkowa środków trwałych obejmuje ich
cenę nabycia powiększoną o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem
składnika majątku do stanu zdatnego do używania. W skład kosztu wchodzi również koszt wymiany części
składowych maszyn i urządzeń w momencie poniesienia, jeśli spełnione są kryteria rozpoznania.
Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw,
obciążają wynik okresu sprawozdawczego w momencie ich poniesienia.
Środki trwałe w momencie ich nabycia zostają podzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej
wartości, do których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności.
W momencie likwidacji lub sprzedaży środków trwałych, wartość początkowa tych środków oraz
dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik likwidacji lub sprzedaży jest ujmowany w wyniku
(zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów.
Typ Okres w latach
Maszyny i urządzenia techniczne lat 5
Urządzenia biurowe lat 2
Pozostałe środki transportu lat 5
Inwestycje w obcych środkach trwałych lat 10 (lub czas trwania umowy jeśli krócej)
Komputery lat 3
Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na możliwość
utraty wartości któregoś ze składników środków trwałych, dokonywany jest przegląd tych aktywów pod kątem
ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości,
a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź
ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą jest obniżana do poziomu wartości
odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
23
pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane
przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej
brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego
z danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów pieniężnych
w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka wypracowującego środki
pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w
wyniku, tj. zysku lub stracie okresu.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej
po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające
z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia danego
składnika aktywów ze sprawozdania z sytuacji finansowej (obliczone jako różnica pomiędzy ewentualnymi
wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danej pozycji) są ujmowane w zysku lub stracie okresu,
w którym dokonano takiego usunięcia.
Wartość końcową, okres użytkowania oraz metodę amortyzacji składników aktywów weryfikuje się, i w razie
konieczności – koryguje, na koniec każdego roku obrotowego.
10.2. Środki trwałe w budowie
Środki trwałe w budowie dotyczą środków trwałych będących w toku budowy lub montażu i są wykazywane
według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Środki trwałe w budowie nie podlegają amortyzacji do czasu
zakończenia budowy i przekazania środka trwałego do używania.
10.3. Wartości niematerialne
Za wartości niematerialne uznaje się nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia
do używania prawa majątkowe, autorskie prawa majątkowe, licencje o przewidywanym okresie użytkowania
dłuższym niż rok, wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo
oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
Wartości niematerialne nabyte w oddzielnej transakcji początkowo wycenia się w cenie nabycia lub koszcie
wytworzenia. Cena nabycia wartości niematerialnych nabytych w transakcji połączenia jednostek
gospodarczych jest równa ich wartości godziwej na dzień połączenia. Po ujęciu początkowym, wartości
niematerialne są wykazywane w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia pomniejszonym o umorzenie i odpisy
aktualizujące z tytułu utraty wartości. Nakłady poniesione na wartości niematerialne wytworzone we własnym
zakresie, z wyjątkiem aktywowanych nakładów poniesionych na prace rozwojowe, nie są aktywowane i są
ujmowane w kosztach okresu, w którym zostały poniesione.
Spółka ustala, czy okres użytkowania wartości niematerialnych jest ograniczony czy nieokreślony. Wartości
niematerialne o ograniczonym okresie użytkowania są amortyzowane przez okres użytkowania
oraz poddawane testom na utratę wartości każdorazowo, gdy istnieją przesłanki wskazujące na utratę ich
wartości. Okres i metoda amortyzacji wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania są
weryfikowane przynajmniej na koniec każdego roku obrotowego. Zmiany w oczekiwanym okresie
użytkowania lub oczekiwanym sposobie konsumowania korzyści ekonomicznych pochodzących z danego
składnika aktywów są ujmowane poprzez zmianę odpowiednio okresu lub metody amortyzacji, i traktowane
jak zmiany wartości szacunkowych. Odpis amortyzacyjny składników wartości niematerialnych
o ograniczonym okresie użytkowania ujmuje się w wyniku (zysku lub stracie) okresu w ciężar tej kategorii,
która odpowiada funkcji danego składnika wartości niematerialnych.
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz te, które nie jeszcze dostępne do
użytkowania, są corocznie poddawane weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, w odniesieniu do
poszczególnych aktywów lub na poziomie ośrodka wypracowującego środki pieniężne. W przypadku
pozostałych wartości niematerialnych ocenia się co roku, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o
utracie ich wartości. Okresy użytkowania są także poddawane corocznej weryfikacji, a w razie potrzeby,
korygowane z efektem od początku roku obrotowego.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
24
Podsumowanie zasad stosowanych w odniesieniu do wartości niematerialnych Spółki:
Oprogramowanie komputerowe i inne
Okresy użytkowania 2 lata
Wykorzystywana
metoda amortyzacji
Metodą liniową
Wewnętrznie wytworzone lub nabyte Nabyte
Weryfikacja pod kątem utraty wartości / badanie
wartości odzyskiwalnej
Coroczna ocena czy wystąpiły przesłanki
świadczące o wystąpieniu utraty wartości.
Zyski lub straty wynikające z usunięcia wartości niematerialnych ze sprawozdania z sytuacji finansowej są
wyceniane według różnicy pomiędzy wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danego składnika
aktywów i są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie jego wyksięgowania.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz dzień 31 grudnia 2022 roku nie wystąpiły wartości niematerialne
o nieokreślonym okresie użytkowania.
10.4. Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia
przesłanek wskazujących na utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje
formalnego oszacowania wartości odzyskiwalnej tj. ustala się czy bieżąca wartość księgowa danego składnika
aktywów jest wyższa od wartości, jaką można uzyskać w drodze jego dalszego użytkowania lub sprzedaży.
W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki
pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości i dokonuje odpisu
aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej, Odpis ten jest ujmowany w wyniku
finansowym w innych przychodach lub kosztach finansowych. Wartość odzyskiwalna jest jedną z dwóch
wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną o koszty zbycia lub
wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne.
Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba że dany składnik aktywów nie generuje
samodzielnie wpływów pieniężnych, które są w większości niezależne od generowanych przez inne aktywa
lub grupy aktywów. Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna,
ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej. Przy
szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości
bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania
odzwierciedlającej bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla danego
składnika aktywów. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych w
działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika
aktywów, w przypadku którego stwierdzono utratę wartości.
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka ocenia, czy występują przesłanki wskazujące na to, że
odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości, który był ujęty w okresach poprzednich w odniesieniu do danego
składnika aktywów jest zbędny, lub czy powinien zostać zmniejszony. Jeżeli takie przesłanki występują,
Spółka szacuje wartość odzyskiwalną tego składnika aktywów. Poprzednio ujęty odpis aktualizujący z tytułu
utraty wartości ulega odwróceniu wtedy i tylko wtedy, gdy od czasu ujęcia ostatniego odpisu aktualizującego
nastąpiła zmiana wartości szacunkowych stosowanych do ustalenia wartości odzyskiwalnej danego składnika
aktywów. W takim przypadku, podwyższa się wartość bilansową składnika aktywów do wysokości jego
wartości odzyskiwalnej. Podwyższona kwota nie może przekroczyć wartości bilansowej składnika aktywów,
jaka zostałaby ustalona (po odjęciu umorzenia), gdyby w ubiegłych latach w ogóle nie ujęto odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości w odniesieniu do tego składnika aktywów. Odwrócenie odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości składnika aktywów ujmuje się niezwłocznie jako przychód.
Po odwróceniu odpisu aktualizującego, w kolejnych okresach odpis amortyzacyjny dotyczący danego
składnika jest korygowany w sposób, który pozwala w ciągu pozostałego okresu użytkowania tego składnika
aktywów dokonywać systematycznego odpisania jego zweryfikowanej wartości bilansowej pomniejszonej
o wartość końcową.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
25
10.5. Zapasy
W pozycji Zapasy wykazywane są nakłady poniesione, dotyczące niesprzedanych lokali mieszkalnych i
niemieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Koszty takie obejmują prawo wieczystej dzierżawy gruntów
lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku z budowami lokali
mieszkalnych, skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowania zewnętrznego, koszty planowania i
projektu, narzuty kosztów administracyjnych bezpośrednio związanych z budową oraz pozostałe koszty
dotyczące budowy.
Zapasy ujmowane są początkowo według kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu zapasy są
wykazywane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania
ceny sprzedaży netto.
10.6. Aktywa finansowe
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych do jednej z następujących kategorii:
• Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
• Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
• Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez całkowite dochody,
• Instrumenty finansowe zabezpieczające
Klasyfikacji aktywów finansowych dokonuje się na podstawie:
• modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami finansowymi,
• wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów
finansowych.
Klasyfikacji dokonuje się na moment początkowego ujęcia aktywów. Klasyfikacja dłużnych aktywów
finansowych zależy od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od charakterystyki
umownych przepływów pieniężnych (test SPPI) dla danego składnika aktywów finansowych.
Do kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje należności z tytułu dostaw
i usług, pożyczki udzielone, które zdały test SPPI, pozostałe należności, lokaty oraz środki pieniężne i ich
ekwiwalenty.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu
przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości.
Należności z tytułu dostaw i usług o terminie zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania
(tj. niezawierające elementu finansowania) i nieprzekazane do faktoringu, nie podlegają dyskontowaniu i są
wyceniane w wartości nominalnej.
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody kwalifikuje się:
składnik aktywów finansowych jeśli spełnione są poniższe warunki:
- jest on utrzymywany w modelu biznesowym, którego celem jest zarówno uzyskanie umownych przepływów
pieniężnych z tytułu posiadanych aktywów finansowych, jak i z tytułu sprzedaży aktywów finansowych, oraz
- warunki umowne dają prawo do otrzymania w określonych datach przepływów pieniężnych stanowiących
wyłącznie kapitał i odsetki od kapitału (tzn. zdał test SPPI),
Skutki zmian wartości godziwej ujmowane są w innych całkowitych dochodach do momentu zaprzestania
ujmowania składnika aktywów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, kiedy skumulowany zysk/ strata
ujmowane są w sprawozdaniu z wyniku.
Niezależnie od w/w kryteriów klasyfikacji istnieje możliwość nieodwołalnego wyznaczenia składnika aktywów
finansowych stanowiącego inwestycję w instrument kapitałowy do opcji wyceny w wartości godziwej przez
pozostałe całkowite dochody.
Opcja wyboru wartości godziwej przez inne całkowite dochody nie jest dostępna dla instrumentów
przeznaczonych do obrotu.
Zyski i straty, zarówno z wyceny jak i realizacji, powstające na tych aktywach ujmuje się w innych całkowitych
dochodach, za wyjątkiem przychodów z tytułu otrzymanych dywidend, które są ujmowane w sprawozdaniu z
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
26
instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub
jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku których Grupa
podjęła decyzję o takiej klasyfikacji w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego.
Spółka kwalifikuje do tej kategorii pożyczki udzielone, które nie zdały testu umownych przepływów
pieniężnych oraz instrumenty pochodne będące aktywami, o ile nie zostały wyznaczone jako instrumenty
zabezpieczające.
Zyski i straty na składniku aktywów finansowych zaliczonym do wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy ujmuje się w wyniku finansowym w okresie, w którym powstały.
Do instrumentów finansowych zabezpieczających klasyfikuje się aktywa i zobowiązania finansowe
stanowiące instrumenty finansowe wyznaczone i spełniające wymogi rachunkowości zabezpieczeń,
wyceniane w wartości godziwej uwzględniającej wszystkie komponenty dotyczące ryzyka rynkowego i ryzyka
kredytowego.
Nabycie i sprzedaż aktywów finansowych rozpoznawane są na dzień dokonania transakcji. W momencie
początkowego ujęcia składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej, powiększonej,
w przypadku składnika aktywów niekwalifikowanego jako wyceniony w wartości godziwej przez wynik
finansowy, o koszty transakcji, które mogą być bezpośrednio przypisane do nabycia.
Składnik aktywów finansowych zostaje usunięty ze sprawozdania z sytuacji finansowej, wtedy gdy wygasły
prawa do umownych przepływów pieniężnych, lub gdy nastąpił transfer aktywa tj. nastąpiło przeniesienie
zasadniczo całości korzyści i ryzyk związanych z posiadanym składnikiem aktywów.
Udzielone pożyczki
Pożyczki udzielone i należności zalicza się je do aktywów obrotowych, o ile termin ich wymagalności nie
przekracza 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Pożyczki udzielone i należności o terminie
wymagalności przekraczającym 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego zalicza się do aktywów
trwałych.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych,
z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat
kredytowych.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana poprzez
zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy
zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w
czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku
z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej obejmują środki
pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności
nie przekraczającym trzech miesięcy.
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych składa
się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy po kursie średnim NBP. Różnice
kursowe dotyczące środków pieniężnych w walutach obcych i operacji z obrotu walut obcych zalicza się
do sprawozdania z całkowitych dochodów.
10.7. Utrata wartości aktywów finansowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości składnika aktywów
finansowych na podstawie modelu utraty wartości opartego o oczekiwane straty kredytowe.
Określając przyszłą oczekiwaną utratę wartości, Spółka uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone
informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
27
Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów
aktualizujących w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku znacznego stopnia
prawdopodobieństwa ich nieściągalności.
10.8. Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje)
Akcje i udziały w jednostkach zależnych i współzależnych wyceniane są zgodnie z MSR 27 według ceny
nabycia pomniejszonej o skumulowane odpisy z tytułu utraty wartości.
Wartość odzyskiwalna aktywów długoterminowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia przesłanek wskazujących na
utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje oszacowania wartości
odzyskiwalnej. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka
wypracowującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości
i dokonuje odpisu aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna
jest jedną z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną
o koszty zbycia lub wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki
pieniężne.
10.9. Utrata wartości aktywów finansowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości składnika aktywów
finansowych na podstawie modelu utraty wartości opartego o oczekiwane straty kredytowe.
Określając przyszłą oczekiwaną utratę wartości, Spółka uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone
informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości.
Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów
aktualizujących w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku znacznego stopnia
prawdopodobieństwa ich nieściągalności.
Na moment wdrożenia MSSF 9, w związku z charakterem należności, Spółka przeanalizowała historię ujętych
odpisów aktualizujących i doszła do wniosku, że zastosowanie modelu oczekiwanych strat kredytowych nie
wpłynęło na wysokość zawiązywanych odpisów aktualizujących.
10.10. Zobowiązania z tytułu leasingu
W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka wycenia zobowiązania z tytułu leasingu w wysokości wartości bieżącej
opłat leasingowych pozostających do zapłaty w tej dacie. Opłaty leasingowe obejmują opłaty stałe (w tym
zasadniczo stałe opłaty leasingowe) pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, zmienne opłaty,
które zależą od indeksu lub stawki oraz kwoty, których zapłaty oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości
końcowej. Opłaty leasingowe obejmują również cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarczającą
pewnością założyć jej wykonanie przez Spółkę oraz płatności kar pieniężnych za wypowiedzenie leasingu,
jeżeli w warunkach leasingu przewidziano możliwość wypowiedzenia leasingu przez Spółkę. Zmienne opłaty
leasingowe, które nie zależą od indeksu lub stawki, są ujmowane jako koszty w okresie, w którym następuje
zdarzenie lub warunek powodujący płatność.
Przy obliczaniu wartości bieżącej opłat leasingowych Spółka stosuje krańcową stopę procentową
leasingobiorcy w dniu rozpoczęcia leasingu, jeżeli stopy procentowej leasingu nie można z łatwością ustalić.
Po dacie rozpoczęcia kwota zobowiązań z tytułu leasingu zostaje zwiększona w celu odzwierciedlenia
odsetek i zmniejszona o dokonane płatności leasingowe. Ponadto wartość bilansowa zobowiązań z tytułu
leasingu podlega ponownej wycenie w przypadku zmiany okresu leasingu, zmiany zasadniczo stałych opłat
leasingowych lub zmiany osądu odnośnie zakupu aktywów bazowych.
10.11. Rachunkowość zabezpieczeń
W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku Spółka stosowała rachunkowości zabezpieczeń w związku z
transakcją nabycia udziałów, o której mowa w Nocie 5.1.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
28
10.12. Zobowiązania finansowe
Spółka klasyfikuje składnik zobowiązań finansowych do jednej z następujących kategorii:
• Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
• Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
• Instrumenty finansowe zabezpieczające.
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych, pożyczek oraz papierów dłużnych
W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane
według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z ich uzyskaniem.
Po początkowym ujęciu kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są następnie wyceniane
w zamortyzowanym koszcie, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z wyjątkiem
zobowiązań wyznaczonych na pozycje zabezpieczane, które wyceniane są zgodnie z zasadami
rachunkowości zabezpieczeń lub zobowiązań zakwalifikowanych w momencie początkowego ujęcia jako
instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki
oraz dyskonta lub premie uzyskane przy rozliczeniu zobowiązania.
Zyski i straty są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów z chwilą usunięcia zobowiązania
ze sprawozdania z sytuacji finansowej, a także w odpowiednich okresach w trakcie życia instrumentu metodą
efektywnej stopy procentowej.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania wycenia się w kwocie wymagającej
zapłaty.
10.13. Rezerwy
Rezerwy ujmowane są wówczas, gdy na spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy)
wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy jest pewne lub wysoce prawdopodobne, że wypełnienie tego
obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne, oraz gdy można
dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy na straty z tytułu umów rodzących obciążenia i zobowiązania wycenia się w uzasadnionej,
wiarygodnie oszacowanej wartości.
Rezerwy są tworzone w ciężar kosztów działalności operacyjnej, pozostałych kosztów operacyjnych
lub kosztów finansowych, w zależności od okoliczności, z których strata wynika.
Koszty dotyczące danej rezerwy są ujmowane w wyniku (zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego po
pomniejszeniu o wszelkie zwroty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość
rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do
wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe
wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli
zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem
czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
Rezerwę zmniejsza powstanie straty lub zobowiązania, na które została utworzona, zaś niewykorzystane
rezerwy (z uwagi na ustanie lub zmniejszenie ryzyka strat, na które zostały utworzone) rozwiązuje się
na dobro kont, w ciężar których zostały one utworzone.
10.14. Odprawy emerytalne
Zgodnie z zakładowymi systemami wynagradzania pracownicy Spółki mają prawo do odpraw emerytalnych.
Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw
emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Spółka tworzy rezerwę
na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów,
których dotyczą. Według MSR 19 odprawy emerytalne są programami określonych świadczeń po okresie
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
29
zatrudnienia. Naliczone zobowiązania są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną
dokonane, z uwzględnieniem rotacji zatrudnienia i dotyczą okresu do końca okresu sprawozdawczego.
Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są o dane historyczne. Zyski i straty z
obliczeń aktuarialnych są rozpoznawane w wyniku okresu sprawozdawczego. Ponowna wycena zobowiązań
z tytułu świadczeń pracowniczych dotyczących programów określonych świadczeń obejmująca zyski i straty
aktuarialne ujmowana jest w innych całkowitych dochodach i nie podlega późniejszej reklasyfikacji do zysku
lub straty.
10.15. Kapitały własne
Na kapitały własne składają się:
• kapitał podstawowy
• kapitał zapasowy
• pozostałe kapitały rezerwowe
• zyski zatrzymane/niepokryte straty
• pozostałe kapitały
Kapitał podstawowy wycenia się według wartości nominalnej zgodnej ze statutem. Kapitał zapasowy wycenia
się jako nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną wyemitowanych akcji, zmniejsza się o koszty związane
z emisją akcji oraz zwiększa/zmniejsza o zatwierdzone zyski/straty z lat ubiegłych. Pozostałe kapitały
wycenia się w wysokości wartości godziwej przyznanych opcji menadżerskich według zasada określonych
przez MSSF2.
10.16. Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są
przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia. W praktyce, o ile nie prowadzi to do
istotnych różnic, Spółka stosuje uproszczenie i przyjmuje, że kurs zamknięcia to kurs średni NBP dla danej
waluty obowiązujący na koniec okresu sprawozdawczego.
W ciągu roku obrotowego:
1) operacje sprzedaży i kupna walut oraz operacje zapłaty należności lub zobowiązań wycenia się
po kursie kupna lub sprzedaży banku, z którego usług korzysta jednostka,
2) pozostałe operacje wycenia się po obowiązującym na dzień poprzedzający przeprowadzenie operacji
średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez NBP, chyba że w zgłoszeniu celnym lub innym
wiążącym jednostkę dokumencie ustalony został inny kurs.
Powstałe z przeliczenia różnice kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów)
finansowych lub, w przypadkach określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości
aktywów.
31 grudnia 2023 roku 31 grudnia 2022 roku
EUR 4,3480 4,6899
10.17. Zasady wyceny zobowiązań warunkowych
Zobowiązanie warunkowe jest możliwym zobowiązaniem, które powstaje na skutek zdarzeń przeszłych
i którego istnienie zostanie potwierdzone dopiero w przyszłości w momencie wystąpienia niepewnych zdarzeń
(nad którymi jednostka nie ma pełnej kontroli). Zobowiązaniem warunkowym może być również obecne
zobowiązanie jednostki, które powstaje na skutek przeszłych zdarzeń i którego nie można wycenić
wystarczająco wiarygodnie lub nie jest prawdopodobne, aby wypełnienie tego zobowiązania spowodowało
wypływ środków zawierających w sobie korzyści ekonomiczne. W związku z tym zobowiązanie takie nie jest
prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, ale jest opisywane w dodatkowych informacjach
i objaśnieniach do sprawozdania finansowego.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
30
10.18. Przychody
Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści
ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.
Przychody są rozpoznawane po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług (VAT) oraz rabaty.
Przy ujmowaniu przychodów obowiązują również kryteria przedstawione poniżej.
10.18.1
Sprzedaż towarów i produktów
Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów
i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.
Przychody z tytułu realizacji instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne korygują wartość
przychodów ze sprzedaży towarów i produktów.
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są dopiero w momencie, gdy
zasadniczo wszystkie ryzyka i korzyści związane z danym lokalem zostaną przeniesione na klienta i przychód
może zostać wyceniony w rozsądny sposób.
Określenie momentu przejścia ryzyka na klienta determinuje moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży
lokali mieszkalnych i usługowych.
Przejście ryzyka na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu
następujących warunków:
(31)
uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków;
(ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej;
(iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania;
(iv) podpisanie umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego przenoszącego własność.
Koszty związane z lokalami, które już zostały sprzedane i których poniesienie jest wymagane w okresach
następujących po momencie rozpoznania sprzedaży (w tym koszty usunięcia usterek i koszty wykończenia
powierzchni wspólnych), są szacowane i ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie,
w którym nastąpiła sprzedaż danego lokalu.
Przychody z tytułu wynajmu
Przychody z tytułu wynajmu ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu w stosunku do zawartych
umów (linearyzacja).
Odsetki
Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich narastania, z uwzględnieniem metody
efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą oczekiwane przepływy pieniężne do wartości
bilansowej brutto składnika aktywów lub zamortyzowanego kosztu zobowiązania finansowego.
Dywidendy
Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
10.19. Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się
w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi
od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie
lub faktycznie już obowiązywały na koniec okresu sprawozdawczego.
10.20. Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, rezerwa na podatek odroczony jest tworzona metodą zobowiązań
bilansowych w stosunku do wszystkich różnic przejściowych występujących na koniec okresu
sprawozdawczego między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną
w sprawozdaniu finansowym.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
31
Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic przejściowych:
•
z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia
wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie
stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani
na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
•
w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych
lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy
odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej
się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic
przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych
przeniesionych na następne lata oraz od udziałów w zyskach spółki komandytowej, w takiej wysokości,
w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać
ww. różnice, ulgi i straty:
•
z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic
przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy
transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mają wpływu
ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
•
w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych
lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu
odroczonego podatku jest ujmowany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jedynie w takiej wysokości,
w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną
odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych
różnic przejściowych.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na koniec każdego
okresu sprawozdawczego i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne
osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania
składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są
z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy
składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe
(i przepisy podatkowe) obowiązujące koniec okresu sprawozdawczego lub takie, których obowiązywanie
w przyszłości jest pewne na koniec okresu sprawozdawczego.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych bezpośrednio w kapitale własnym jest ujmowany
w kapitale własnym.
Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu
odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł
prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku
i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.
Jeżeli w ocenie Spółki jest prawdopodobne, że podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii
podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Spółka określa dochód do opodatkowania
(stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi
podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub
zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym.
Jeżeli Spółka stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Spółki do
kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Spółka odzwierciedla wpływ niepewności przy
ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych,
niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Spółka odzwierciedla ten efekt określając
najbardziej prawdopodobny scenariusz.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
32
10.21. Podatek od towarów i usług
Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów
i usług, z wyjątkiem:
•
gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy
do odzyskania od organów podatkowych; wtedy jest on ujmowany odpowiednio jako część ceny nabycia
składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz
•
należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług.
Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów
podatkowych jest ujęta w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako część należności lub zobowiązań.
10.22. Koszty finansowania zewnętrznego
Kapitalizacji podlegają koszty finansowania zewnętrznego przeznaczonego na sfinansowanie budowy
lub wytworzenia środków trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz budowy mieszkań prezentowych jako
zapasy – produkcja w toku. Koszty te obejmują odsetki należne do momentu oddania składnika aktywów
do użytkowania, straty z tytułu różnic kursowych do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek
do poziomu oprocentowania odpowiedniego dla lokalnej waluty oraz zyski z tytułu różnic kursowych
do wysokości skapitalizowanych wcześniej strat z tego tytułu.
10.23. Czynne rozliczenia międzyokresowe
W ciągu okresu sprawozdawczego przedmiotem rozliczeń międzyokresowych są między innymi:
• koszty ubezpieczeń majątkowych,
• koszty opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
• naliczone z góry inne koszty finansowe,
• prowizje z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań,
• inne koszty dotyczące następnych okresów sprawozdawczych (prenumeraty, przedpłaty m.in.).
Koszty podlegające aktywowaniu na koncie rozliczeń międzyokresowych rozliczane są proporcjonalnie
do upływu czasu w kolejnych okresach obrotowych, których dotyczą.
Koszty z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań rozliczne są w momencie osiągnięcia
przychodów ze sprzedaży mieszkań.
10.24. Bierne rozliczenia międzyokresowe
Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów tworzone są w wysokości prawdopodobnych zobowiązań
przypadających na bieżący okres sprawozdawczy, wynikających w szczególności:
1) z wartości świadczeń wykonanych przez kontrahentów, których kwotę można wiarygodnie oszacować,
2) z obowiązku wykonania przyszłych świadczeń wynikających z bieżącej działalności, których kwotę można
oszacować, mimo że data ich powstania nie jest jeszcze znana i do których można zaliczyć m.in.:
• koszty wynagrodzeń i narzutów związanych z wynikami okresu, a wypłacanych
w następnych okresach sprawozdawczych,
• koszty badania sprawozdania finansowego i inne koszty dotyczące okresu sprawozdawczego.
10.25. Zysk/(strata) netto na akcję
Zysk/(strata) netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku/(straty) netto
za dany okres przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.
Zysk/(strata) rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku/(straty) netto
za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy (po potrąceniu odsetek od umarzalnych akcji
uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe) przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych
występujących w ciągu okresu skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających
umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
33
10.26. Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą
Połączenie jednostek gospodarczych bądź przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą
to połączenie jednostek, w ramach którego wszystkie łączące się jednostki gospodarcze lub przedsięwzięcia
przed i po
połączeniu są kontrolowane, pośrednio lub bezpośrednio, przez ten sam podmiot lub grupę
podmiotów oraz wspólna kontrola nie ma charakteru przejściowego.
MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć nie ma zastosowania do połączeń jednostek gospodarczych lub
przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą. W takiej sytuacji zgodnie z MSR 8 Zasady (polityka)
rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów, w przypadku braku standardu bądź
interpretacji mających bezpośrednie zastosowanie do danej transakcji, kierownictwo jednostki może, kierując
się profesjonalnym osądem, opracować zasady (polityki) rachunkowości, uwzględniając m.in. najbardziej
aktualne regulacje i wytyczne stosowania opracowane przez inne podmioty tworzące standardy oparte na
podobnych do MSSF założeniach koncepcyjnych.
Zgodnie z polityką jednostki rozliczenia dokonywane są metodą łączenia udziałów
11. Informacje dotyczące segmentów działalności
Dla celów zarządczych Develia S.A. wyróżnia dwa sprawozdawcze segmenty operacyjne:
• segment działalności deweloperskiej związanej z realizacją i sprzedażą inwestycji mieszkaniowych;
• segment działalności holdingowej związanej z obsługą spółek z Grupy w zakresie świadczenia usług
m.in. obsługi administracyjnej, prawnej, księgowej, IT, kadrowej oraz usług związanych z prowadzonymi
inwestycjami mieszkaniowymi przez spółki z Grupy)
W poniższych tabelach przedstawione zostały dane dotyczące przychodów i kosztów poszczególnych
segmentów Spółki za okres zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku i za okres zakończony dnia 31 grudnia
2022 roku:
Okres zakończony 31 grudnia 2023 (badane)
Działalność
deweloperska
Działalność
holdingowa
(pozostała)
Razem
Przychody operacyjne
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów
954 227
26 237
980 464
Przychody z odsetek i dyskont
25 278
25 278
Przychody z dywidend
205 033
205 033
Inne przychody finansowe
48 381
48 381
Pozostałe przychody operacyjne
2 062
2 062
Przychody operacyjne razem
954 227
306 991
1 261 218
Koszty operacyjne
Koszty działalności operacyjnej, wartość sprzedanych wyrobów, towarów
( 741 411)
( 19 184)
( 760 595)
Koszty odsetek i dyskont
( 37 480)
( 37 480)
Inne koszty finansowe
( 5 428)
( 5 428)
Pozostałe koszty operacyjne
( 3 609)
( 3 609)
Koszty operacyjne razem
( 741 411)
( 65 701)
( 807 112)
Zysk/(Strata) brutto
212 816
241 290
454 106
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe) ( 40 435)
( 3 368)
( 43 803)
Zysk/(Strata) netto z działalności kontynuowanej
172 381
237 922
410 303
Działalności zaniechana
Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej
-
-
-
Zysk/(Strata) netto
172 381
237 922
410 303
Inne całkowite dochody
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
34
Inne składniki całkowitych dochodów -
-
-
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów -
-
-
Inne całkowite dochody (netto) -
-
-
Całkowite dochody
172 381
237 922
410 303
Okres zakończony 31 grudnia 2022 (przekształcony)
Działalność
deweloperska
Działalność
holdingowa
(pozostała)
Razem
Przychody operacyjne
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów i towarów
537 126
20 213
557 339
Przychody z odsetek i dyskont
2 603
2 603
Przychody z dywidend
209 734
209 734
Inne przychody finansowe
3 482
3 482
Pozostałe przychody operacyjne
1 956
1 956
Przychody operacyjne razem
537 126
237 988
775 114
Koszty operacyjne
Koszty działalności operacyjnej, wartość sprzedanych wyrobów, towarów
( 425 735)
( 16 378)
( 442 113)
Koszty odsetek i dyskont
( 12 431)
( 12 431)
Inne koszty finansowe
( 3 039)
( 3 039)
Pozostałe koszty operacyjne
( 1 739)
( 1 739)
Koszty operacyjne razem
( 425 735)
( 33 587)
( 459 322)
Zysk/(Strata) brutto
111 391
204 401
315 792
Podatek dochodowy (obciążenie podatkowe) ( 21 164)
187
( 20 977)
Zysk/(Strata) netto z działalności kontynuowanej
90 227
204 588
294 815
Działalności zaniechana
Zysk/(strata) za rok obrotowy z działalności zaniechanej -
-
-
Zysk/(Strata) netto
90 227
204 588
294 815
Inne
całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów -
-
-
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych dochodów -
-
-
Inne całkowite dochody (netto) -
-
-
Całkowite dochody
90 227
204 588
294 815
Działalność spółki ogranicza się do terytorium Polski.
12. Przychody i koszty
12.1. Przychody ze sprzedaży
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok
zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Przychody ze sprzedaży usług
26 237
20
213
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych
943 727
498 947
Przychody ze sprzedaży towarów
10 500
38 179
Razem 980 464 557 339
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
35
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych wynikają ze sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych
oraz miejsc postojowych ze zrealizowanych inwestycji mieszkaniowych, w tym inwestycji zakończonych:
- w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku:
• Osiedle Marinus przy ul. Gdańskiej w Gdańsku,
• Mist House przy ul. Mglistej we Wrocławiu,
• Aleje Praskie Etap 1, 2 i 6 przy u. Podskarbińskiej w Warszawie
• Reja 55 przy ul. Reja we Wrocławiu,
• Centralna Park Etap 8 i 9 przy ul. Galicyjskiej w Krakowie,
• Słoneczne Miasteczko (kolejny etap) przy ul. Henryka i Karola Czeczów w Krakowie
• Via Flora Etap 1 i 2 przy ul. Ptasiej w Gdańsku,
• Toruńska Vita przy ul. Toruńskiej w Warszawie;
- w okresie zakończonym 31 grudnia w 2022 roku:
• Prestovia House przy ul. Jagiellońska w Warszawie,
• Kaskady Różanki przy ul. Chorwackiej we Wrocławiu,
• Osiedle Latarników Etap 2 przy ul. Letnickiej w Gdańsku,
• Przy Alejach przy ul. Majewskich w Gdańsku,
• Słoneczne Miasteczko (kolejne etapy) przy ul. Henryka i Karola Czeczów w Krakowie,
• Centralna Park przy ul. Galicyjskiej w Krakowie;
Przychody ze sprzedaży towarów dotyczą sprzedaży nieruchomości, na których Spółka nie realizuje
inwestycji budowlanych, odsprzedanych do innych podmiotów.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku dokonano sprzedaży nieruchomości położonej przy
ul. Strzeleckiej 26 w Warszawie, w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku - nieruchomości położonych
przy ul. Legnickiej we Wrocławiu oraz przy ul. Niepołomickiej w Gdańsku.
12.2. Przychody z odsetek i dyskont
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Przychody z tytułu odsetek
bankowych i
od pożyczek
20 521
1 500
Przychody z tytułu krótkoterminowych papierów wartościowych
4 734
1 090
Przychody z tytułu pozostałych odsetek
23
13
Razem
25 278
2 603
12.3. Przychody z dywidend
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Przychody z
dywidend
205 033
209 734
Razem
205 033
209 734
Dywidendy otrzymane w 2023 roku:
• W dniu 29 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
VII Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 1.943 tys. PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
36
• W dniu 29 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została dywidenda za lata ubiegłe w
wysokości 3.500 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 29 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok
w wysokości 9.825 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 29 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została pozostała część dywidendy za
2022 rok w wysokości 3.204 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 29 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XII Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 4.000 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Develia
Wrocław Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została dywidenda za 2022 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 15.066 tys. PLN.
• W dniu 31 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XII Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 3.380 tys. PLN.
• W dniu 1 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest VII Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została pozostała część dywidendy za 2022
rok na rzecz Develia S.A w wysokości 45.000 tys. PLN.
• W dniu 2 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XI Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na
rzecz Develia S.A w wysokości 3.289 tys. PLN.
• W dniu 12 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest X Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 3.500 tys. PLN.
• W dniu 13 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XII Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została pozostała część dywidendy za 2022
rok na rzecz Develia S.A w wysokości 58 tys. PLN.
• W dniu 14 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest X Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 5.130 tys. PLN.
• W dniu 23 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XI Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została pozostała część dywidendy za 202
rok na rzecz Develia S.A w wysokości 6.600 tys. PLN.
• W dniu 23 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 21 czerwca 2023 roku wypłacona została zaliczka na poczet
dywidendy za 2023 rok w wysokości 20.501 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 23 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest X Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została pozostała część dywidendy za 2022
rok na rzecz Develia S.A w wysokości 10.965 tys. PLN.
• W dniu 29 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Develia
Warszawa Sp. z o.o. z dnia 29 czerwca 2023 roku wypłacona została dywidenda za 2022 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 764 tys. PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
37
• W dniu 4 lipca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. z dnia 21 czerwca 2023 roku wypłacony został udział w zysku za 2022
rok na rzecz Develia S.A w wysokości 55.918 tys. PLN.
• W dniu 14 lipca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XII Sp. z o.o. z dnia 4 lipca 2023 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2023 rok
na rzecz Develia S.A w wysokości 4.590 tys. PLN.
• W dniu 17 lipca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
VII Sp. z o.o. z dnia 4 lipca 2023 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2023 rok
na rzecz Develia S.A w wysokości 7.600 tys. PLN.
• W dniu 28 sierpnia 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest XV Sp. z o.o. z dnia 1 czerwca 2023 roku wypłacona została dywidenda za 2022 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 116 tys. PLN.
Dywidendy otrzymane w 2022 roku:
• W dniu 11 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została część dywidendy za
2021 rok w wysokości 16.409 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 19 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została część dywidendy za
2021 rok w wysokości 20.050 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 20 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została część dywidendy za
2021 rok w wysokości 10.500 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 22 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 31 marca 2022 roku wypłacona została pozostała część
dywidendy za 2021 rok w wysokości 35.000 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 28 kwietnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp
Invest I Sp. z o.o. z dnia 21 kwietnia 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 14 tys. PLN.
• W dniu 27 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
VII Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacony został zysk z lat ubiegłych na rzecz Develia S.A w
wysokości 4.595 tys. PLN.
• W dniu 27 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Develia
Warszawa Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została część dywidendy za 2021 rok na
rzecz Develia S.A w wysokości 2.200 tys. PLN. Pozostała część, w wysokości 2.227 tys. zł wypłacona
została na rzecz Develia S.A. w dniu 20 lipca 2022 roku.
• W dniu 27 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XV Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 1.219 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
IX Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 3.203 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XI Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 6.576 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XI Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2022 rok
na rzecz Develia S.A w wysokości 8.500 tys. PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
38
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XII Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 15.381 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
X Sp. z o.o. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz Develia S.A
w wysokości 16.020 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Develia
Wrocław Sp. z o.o. z dnia 23 maja 2022 roku wypłacona została dywidenda za 2021 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 57.258 tys. PLN.
• W dniu 24 czerwca 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC
Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została część udziału
w zysku za 2021 rok w wysokości 3.000 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 30 czerwca 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC
Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. k. z dnia 18 maja 2022 roku wypłacona została pozostała
część udziału w zysku za 2021 rok w wysokości 1.689 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 19 sierpnia 2022 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Kraków
Zielony Złocień z o.o. z dnia 19 sierpnia 2022 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy
za 2022 rok na rzecz Develia S.A w wysokości 5.893 tys. PLN.
12.4. Inne przychody finansowe
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Zbycie inwestycji długoterminowych
-
310
Odpisy aktualizujące wartość udziałów
(*)
47
121
1 167
Pozostałe przychody finansowe
1 260
2 005
Razem
48
381
3 482
(*) Odpisy na udziały opisane w Nocie 17
12.5. Pozostałe przychody operacyjne
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Wynik na sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych
42
-
Przychody
ze sprzedaży u
sługi marketingow
ych
-
497
Przychody
ze sprzedaży usług
najmu
145
321
Sprzedaż pozostała
386
710
Otrzymane odszkodowania
131
106
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw
1
029
24
Inne
przychody operacyjne
328
298
Razem
2 062
1 956
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
39
12.6. Koszty działalności operacyjnej
12.7. Koszty świadczeń pracowniczych
Programy akcji pracowniczych
W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku Spółka wprowadziła program motywacyjny dla członków
Zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki (dominującej). Program ma obowiązywać w latach 2021-2024.
W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla członków Zarządu
będzie przydzielać odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na
akcję Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia
uprawnień.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka ujęła
w kosztach wynagrodzeń, na zasadach określonych w MSSF2, kwotę 13.975 tys. PLN (w okresie
zakończonym 31 grudnia 2022 roku kwotę 3.116 tys. PLN).
12.8. Koszty odsetek i dyskont
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Odsetki od obligacji, kredytów i pożyczek
, dyskonto weksli
37 200
12
701
Pozostałe odsetki
280
270
Razem
37
480
12
431
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Amortyzacja
4 6
7
7
3 288
Zużycie materiałów i energii
1 611
1 393
Usługi obce, w tym:
30
62
2
14 051
•
Usługi informatyczne i łączności
3 171 1 710
•
Usługi najmu i
dzierżawy
1 899 1 192
•
Usługi doradztwa prawnego i podatkowego
6 550 3 529
•
Usługi audytów nieruchomości
,
analiz rynkowych
i
doradztw
a
9 464 3 887
Podatki i opłaty
7 645
1
894
Wynagrodzenia
66 785
43 283
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
8 917
6 773
Pozostałe koszty rodzajowe
7 692
6 90
4
Zmiana stanu produktów
(
3
869
)
(
4
253
)
Wartość sprzedanych produktów, produkcji w toku i towarów
636 515
368 780
Razem
760
595
442 113
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Wynagrodzenia
52 810
40 167
Koszty ubezpieczeń społecznych
7 018
5 141
Wycena programu motywacyjnego
13 975
3 116
Pozostałe świadczenia
1 899
1 632
Razem
75 702
50 056
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
40
12.9. Inne koszty finansowe
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Pozostałe
(w tym prowizje od kredytów i obligacji)
5 428
3
039
Razem
5 428
3 039
12.10. Pozostałe koszty operacyjne
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Likwidacja/zbycie
niefinansowych aktywów trwałych
-
110
Utworzenie odpisu aktualizującego wartość należności
8
9
5
67
Zapłacone odszkodowania
83
928
Utworzona rezerwa na ryzyko operacyjne
225
192
Wycena aktywów niefinansowych
1 584
131
Inne koszty operacyjne
822
31
1
Razem
3 609
1
73
9
13. Podatek dochodowy
13.1. Obciążenie podatkowe
Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022
roku przedstawiają się następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
Bieżący podatek dochodowy
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego
33 243
-
Korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z
lat
ubiegłych
-
-
Odroczony podatek dochodowy
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych
10 560
20 977
Obciążenie podatkowe wykazane w sprawozdaniu
z
całkowitych
dochodów
43 803
20 977
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
41
13.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Uzgodnienie podatku dochodowego od wyniku finansowego brutto przed opodatkowaniem według ustawowej
stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Spółki za rok
zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 roku przedstawiają się następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem z działalności
kontynuowanej
454
106
315 792
Zysk /(strata) przed opodatkowaniem
454
106
315 792
Podatek według ustawowej stawki podatkowej
obowiązującej w
Polsce, wynoszącej 19%
86
280
60
000
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów
5 51
3
1 236
Przychody nie podlegające opodatkowaniu
-
353
Nieutworzone aktywo (rezerwa) z tytułu podatku odroczonego
dotyczącego odpisu aktualizującego wartość udziałów
zmniejszenie/
(
zwiększenie
)
(
8 953
)
( 853)
Przychody
z tytułu dywidend (
nieopodatkowane)
( 38 956)
( 39 849)
Pozostałe
81
90
Podatek według efektywnej stawki podatkowej 9,7%
(202
2
:
6
,7%)
43
8
03
2
0
977
Podatek dochodowy (obciążenie) wykazany w wyniku (zysku
lub stracie) okresu sprawozdawczego
( 43
8
03)
(
20 977
)
Podatek dochodowy przypisany działalności zaniechanej
-
-
( 43
8
03)
(
20 977
)
13.3. Odroczony podatek dochodowy
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
Sprawozdanie
z sytuacji finansowej
Zmiany ujęte w wyniku okresu
sprawozdawczego zakończonego
31 grudnia
2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Rezerwa z tytułu podatku
odroczonego
Naliczone odsetki od pożyczek i lokat
( 2 892)
( 1 669)
( 1 223)
83
Różnica w wartości środków trwałych
(amortyzacja
podatkowa i bilansowa)
-
( 92)
92
3
Przychody przejściowe, w tym ze
sprzedaży wyrobów
gotowych
( 107 762)
( 87 339)
( 20 423)
( 69 126)
Pozostałe
( 970)
( 944)
( 26)
( 369)
Rezerwa brutto z tytułu podatku
odroczonego
( 111 624)
( 90 044)
Aktywa z tytułu podatku
odroczonego
Różnica w wartości środków trwałych
(amortyzacja podatkowa i bilansowa)
134
-
134
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
42
Rezerwy i rozliczenia międzyokresowe
9 548
4 620
4 928
1 306
Naliczone odsetki od pożyczek i
obligacji,
dyskonto
weksli
2 731
5 726
( 2 995)
1 245
Koszt sprzedanych wyrobów gotowych
72 010
57 076
14 934
42 929
Straty możliwe do odliczenia od
przyszłych dochodów do
opodatkowania
1 317
7 666
( 6 349)
2 752
Pozostałe
3 164
2 804
368
-
Aktywa brutto z tytułu podatku
odroczonego
88 904
77 892
Obciążenie z tytułu odroczonego
podatku dochodowego
( 10
5
60)
( 20 97
7
)
Aktywo netto z tytułu podatku
odroczonego
-
-
Rezerwa netto z tytułu podatku
odroczonego
(
22
7
20
)
(
12 152
)
14. Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję
Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zysku oraz akcji, które posłużyły do wyliczenia podstawowego
i rozwodnionego zysku na jedną akcję:
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych
zastosowana do
obliczenia podstawowego zysku na jedną
akcję
447 558
311
447 558
311
Skorygowana średnia ważona liczba akcji zwykłych zastosowana
do
obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję
447 558
311
447 558
311
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej
410
303
294 815
Zysk/(strata) na działalności zaniechanej
-
-
Zysk/(strata) netto
410
303
294 815
Zysk/(strata) netto przypadający na zwykłych akcjonariuszy,
zastosowany do
obliczenia zysku/(straty) na jedną akcję
410
303
294 815
Zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w zł
0,92
0,66
Rozwodniony zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w
zł
0,92
0,66
15. Wartości niematerialne
Oprogramowanie komputerowe i inne
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Wartość netto na 1 stycznia
420
315
Zwiększenia stanu
–
zakup
796
352
Odpis amortyzacyjny za okres
( 354)
( 247)
Zmniejszenia stanu – likwidacja
0
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
43
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
-
-
Na dzień 31 grudnia
862
420
Na dzień 1 stycznia
Wartość brutto
2 891
2 825
Umorzenie
( 2 472)
(2 510)
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
-
-
Wartość netto
420
315
Na dzień 31 grudnia
Wartość brutto
3 687 2 891
Umorzenie
( 2 825) (2 471)
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
-
-
Wartość netto
862
420
16. Rzeczowe aktywa trwałe
Rok zakończony 31 grudnia 2023
(badany):
Grunty
i budynki
Grunty-
MSSF16
Środki
transportu
Środki
transportu
– MSSF16
Maszyny
i urządzenia
Środki
trwałe
w budowie Ogółem
Wartość netto na
dzień 1 stycznia
805
3 345
182
658
1 060
1 129
7 179
Zwiększenia stanu –
zakup
-
-
-
-
-
7 259
7 259
Zwiększenia stanu –
inne
-
-
375
-
-
-
375
Transfer ze środków
trwałych w budowie
4 687
-
-
251
729
( 6 042)
( 375)
Zmniejszenia
(sprzedaż, likwidacja)
-
-
( 102)
(
10)
( 5)
-
( 117)
Odpis amortyzacyjny
za okres
( 1 255)
( 2 081)
( 83)
( 341)
( 563)
-
( 4 323)
Wartość
netto
na
dzień 31 grudnia
4 237
1 264
372
558
1 221
2 346
9 998
Na dzień 1 stycznia
Wartość brutto
1 341
10 372
223
1 234
3 058
1 1
29
17 35
7
Umorzenie
( 536)
( 7 027)
( 41)
( 576)
( 1 998)
-
( 10 178)
Wartość netto
805
3 345
182
658
1 060
1 1
29
7 1
79
Na dzień 31 grudnia
Wartość brutto
6 028
10 372
460
1 373
3 775
2 346
24 354
Umorzenie
( 1 792)
( 9 108)
( 87)
( 815)
( 2 554)
-
( 14 356)
Wartość netto
4 236
1 264
373
558
1 221
2 346
9 998
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
44
Rok zakończony 31 grudnia 2022
(badany)
Grunty
i budynki
Grunty-
MSSF16
Środki
transportu
Środki
transportu
– MSSF16
Maszyny
i urządzenia
Środki
trwałe
w budowie Ogółem
Wartość brutto na
dzień 1 stycznia
2022
821
3 739
0
626
617
203
6 006
Zwiększenia stanu –
zakup
-
-
-
-
-
926
926
Transfer ze środków
trwałych w budowie
-
-
-
-
-
-
-
Zmniejszenia
(sprzedaż, likwidacja)
-
-
( 99)
-
( 26)
-
( 125)
Odpis amortyzacyjny
za okres
( 178)
( 2 067)
( 54)
( 304)
( 438)
-
( 3 041)
Wartość
brutto
na
dzień 31 grudnia
2022
643
1 672
( 153)
322
153
1 129
3 766
Na dzień 1 stycznia
2022
Wartość brutto
1 180
8 699
244
1 095
2 896
203
14 317
Umorzenie
( 359)
( 4 960)
( 244)
( 469)
( 2 279)
-
( 8 311)
Wartość netto
821
3 739
0
626
617
203
6 006
Na dzień 31 grudnia
2022
Wartość brutto
1 341
10 372
223
1 234
3 058
1 129
17 357
Umorzenie
( 536)
( 7 027)
( 41)
( 576)
( 1 998)
-
( 10 178)
Wartość netto
805
3 345
182
658
1 060
1 129
7 179
Na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na 31 grudnia 2022 roku żaden ze składników środków trwałych
nie stanowił zabezpieczenia, nie był przedmiotem zastawu, ani nie był objęty hipoteką.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku Spółka była stroną umów leasingu samochodów, które zakwalifikowane
zostały jako leasing zgodny z MSSF 16.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na 31 grudnia 2022 roku nie wystąpiły odpisy z tytułu utraty wartości
środków trwałych.
17. Inwestycje długoterminowe
Akcje i udziały
Na dzień 31 grudnia 2023 roku i 31 grudnia 2022 Spółka posiadała następujące akcje i udziały w spółkach:
31 grudnia 2023
31 grudnia 2022
Nazwa spółki Siedziba
Wartość
bilansowa
Udział w kapitale
Wartość
bilansowa
Udział w kapitale
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A.
Wrocław 128 652 100% 128 652 100%
Develia Wrocław S.A. Wrocław 231 198 100% 231 198 100%
Develia Warszawa Sp. z o.o. Wrocław 46 367 100% 46 367 100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
Wrocław 29 963
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
29 963
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
45
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
Wrocław
1
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
1
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o.
Wrocław 91 788 100% 91 788 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o.
Wrocław 12 234 100% 12 234 100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o.
Wrocław 17 096 100% 17 096 100%
LC Corp Invest X Sp. z o.o. Wrocław 19 500 100% 19 500 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
Wrocław
85 935
100%
85 935
100%
LC Corp Invest XII Sp. z o.o. Wrocław
40 582
100%
40 582
100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Wrocław 305 100% 305 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A. Wrocław 91 855
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 91 855
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
4resident Sp. z o.o. Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt
20 Sp.k
4)
Wrocław 915
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 85 915
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt
22 Sp.k
5)
Wrocław 710
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 42 710
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Service S.A.
Wrocław 1 116
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 1 116
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Invest Sp. z o.o.
Wrocław 13 345 100% 13 345 100%
Flatte Sp. z o.o
6)
Warszawa 6 587 76% 1 507 100%
Develia Construction Sp.z o.o
7)
Warszawa 5 100% - -
Develia 303 Sp. z o.o.
7)
Warszawa 1 653 100% - -
NP 7 sp. z o.o.
7)
Warszawa 365 564 100% - -
NP 8 Sp. z o.o.
7)
Warszawa 2 608 100% - -
NP 9 Sp. z o.o.
7)
Warszawa 15 860 100%
NP 10 sp. z o.o.
7)
Warszawa 47 677 100% - -
NP 11 sp. z o.o.
7)
Warszawa 1 188 100% - -
NP 12 Sp. z o.o.
7)
Warszawa 464 100% - -
NP 14 sp. z o.o.
7)
Warszawa 728 100% - -
NP 15 Sp z o.o.
7)
Warszawa 9 549 100% - -
NP 16 Sp. z o.o.
7)
Warszawa 5 100% - -
NP 17 sp. z o.o.
7)
Warszawa 94 100% - -
NP 18 sp. z o.o.
7)
Warszawa 124 100% - -
NP 19 sp. z o.o.
7)
Warszawa 138 100% - -
NP 20 sp. z o.o.
7)
Warszawa 424 100% - -
NP 21 sp. z o.o.
7)
Warszawa 257 100% - -
NP 22 Sp. z o.o.
7)
Warszawa 94 100% - -
NP 23 sp. z o.o.
7)
Warszawa 341 100% - -
Develia Land Development Sp. z o.o.
7)
Warszawa 5 100% - -
Jednostki współzależne
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k 8
)
Warszawa 26 687
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 37 327
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Warszawa 5 80% (bezpośrednio) 5 80% (bezpośrednio)
Projekt Lizbońska sp. z o.o. Sp .k
2)
Warszawa 31 875
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 45 491
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Lizbońska sp. z o.o. Warszawa 6 80% (bezpośrednio) 6 80% (bezpośrednio)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
46
Projekt Myśliborska sp. z o.o. sp.k
3)
Warszawa 3 388
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 2 962
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Myśliborska sp. z o.o. Warszawa 6 80% (bezpośrednio) 5 80% (bezpośrednio)
Malin Development 1 sp. z o.o.
1)
Warszawa 126 25% (bezpośrednio) - -
1 32
7
0
30
1 025 875
Odpis aktualizujący wartość udziałów
( 85 787)
(132 877)
Razem
1
241
273
892
8
1) W dniu 20 stycznia 2023r. zgodnie z umową inwestycyjną z dnia 24 października 2022 r. Develia S.A.
nabyła od Hillwood Malin Development Logistics, LLC z siedzibą w USA, 25% udziałów o łącznej
wartości 1.250 zł spółki Malin Development 1 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o kapitale zakładowym
5.000 zł. W dniu 22 grudnia 2023 r. wspólnicy Malin Development 1 Sp. z o.o. podjęli uchwałą w sprawie
dopłat do kapitału spółki w łącznej kwocie 500.000 zł przy czym Develia S.A. zobowiązana była do dopłat
w wysokości 125.000 zł
2) W dniu 13 kwietnia 2023 roku wspólnicy spółki Projekt Lizbońska sp. z o.o. sp. k. podjęli uchwałę
o zmianie umowy spółki i obniżeniu wkładów wniesionych przez obydwu wspólników to jest: (1) Develia
S.A. z kwoty 45.490.834 zł do kwoty 38.898.544 zł tj. o kwotę 6.592.290 zł (2) Grupo Lar Holding Polonia
sp. z o.o. z kwoty 11.466.249 zł do kwoty 9.804.621 zł, tj. o kwotę 1.661.628 zł.
W dniu 20 lipca 2023 r. wspólnicy spółki Projekt Lizbońska sp. z o.o. sp. k. podjęli uchwałę o zmianie
umowy spółki i obniżeniu wkładów wniesionych przez obydwu wspólników to jest: (1) Develia S.A. z
kwoty 38.898.544 zł do kwoty 31.874.974 zł tj. o kwotę 7.023.570 zł (2) Grupo Lar Holding Polonia sp.
z o.o. z kwoty 9.804.621 zł do kwoty 8.034.286 zł, tj. o kwotę 1.770.335 zł
3) W dniu 30 maja 2023 r. wspólnicy spółki Projekt Myśliborska sp. z o.o. sp. k. podjęli uchwałę o zmianie
umowy spółki i podwyższeniu wkładów wniesionych przez obydwu komandytariuszy to jest: (1) Develia
S.A. z kwoty 2.961.532,88 zł do kwoty 3.148.124,84 zł tj. o kwotę 186.591,96 zł (2) Grupo Lar Holding
Polonia sp. z o.o. z kwoty 740.382,72 zł do kwoty 786.837,51 zł, tj. o kwotę 46.454,79 zł oraz
podwyższenia wkładu wniesionego przez komplementariusza Projekt Myśliborska sp. z o.o. z kwoty
56,40 zł do kwoty 58,73 tj. o kwotę 2,33 zł.
W dniu 30 maja 2023 r. wspólnicy spółki Projekt Myśliborska sp. z o.o. sp. k. podjęli uchwałę o zmianie
umowy spółki i podwyższeniu wkładów wniesionych przez obydwu komandytariuszy to jest: (1) Develia
S.A. z kwoty 2.961.532,88 zł do kwoty 3.148.124,84 zł tj. o kwotę 186.591,96 zł (2) Grupo Lar Holding
Polonia sp. z o.o. z kwoty 740.382,72 zł do kwoty 786.837,51 zł, tj. o kwotę 46.454,79 zł
oraz podwyższenia wkładu wniesionego przez komplementariusza Projekt Myśliborska sp. z o.o. z
kwoty 56,40 zł do kwoty 58,73 tj. o kwotę 2,33 zł.
W dniu 26 października 2023 r. wspólnicy spółki Projekt Myśliborska sp. z o.o. sp. k. podjęli uchwałę o
zmianie umowy spółki i podwyższeniu wkładów wniesionych przez obydwu komandytariuszy to jest: (1)
Develia S.A. z kwoty 3.148.124,84 zł do kwoty 3.388.133,07 zł tj. o kwotę 240.008,23 zł (2) Grupo Lar
Holding Polonia sp. z o.o. z kwoty 786.837,51 zł do kwoty 846.824,80 zł, tj. o kwotę 59.987,29 zł oraz
podwyższenia wkładu wniesionego przez komplementariusza Projekt Myśliborska sp. z o.o. z kwoty
58,73 zł do kwoty 63,21 tj. o kwotę 4,48 zł
4) W dniu 21 czerwca 2023 roku na mocy zmiany umowy spółki LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20
Sp.k. obniżony został wkład wspólnika Develia S.A. o kwotę 70.000 zł.
W dniu 26 września 2023 r. wspólnicy spółki LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k. podjęli
uchwałę o zmianie umowy spółki i obniżeniu wkładu wniesionego przez komandytariusza Develia S.A.
z kwoty 15.909.900 zł do kwoty 909.900 zł tj. o kwotę 15.000.000 zł.
5) W dniu 21 czerwca 2023 roku na mocy zmiany umowy spółki LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22
Sp.k. obniżony został wkład wspólnika Develia S.A. o kwotę 42.000 zł.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
47
6) W dniu 26 lipca 2023 r. na mocy zmiany umowy spółki Flatte sp. z o.o. (zarejestrowanej w KRS w dniu
12 września 2023 r.) podwyższony został kapitał tej spółki przez jej wspólników z kwoty 17.000 zł do
kwoty 23.500 zł przy czym Develia S.A. objęła 98 udziałów o łącznej wartości nominalnej 4.900 zł w
zamian za wkład pieniężny w kwocie 3.209.304,00 zł, a The Heart S.A. objęła 15 udziałów o łącznej
wartości nominalnej 750 zł w zamian za wkład pieniężny w kwocie 491.220,00 zł. W wyniku tego
podwyższenia Develia S.A. posiada 76% udziałów w kapitale zakładowym spółki Flatte sp. z o.o
7) W dniu 26 lipca 2023 roku Develia S.A., działający jako kupujący zawarł z Nexity S.A. z siedzibą w
Paryżu przyrzeczoną umowę sprzedaży dotyczącą nabycia udziałów w kapitale zakładowym 19 polskich
spółek z ograniczoną odpowiedzialnością zależnych od Nexity S.A. opisaną w Nocie 5.1
• W dniu 5 grudnia 2023 r. wspólnicy spółki NP 12 sp. z o.o. podjęli uchwałę o zmianie umowy
spółki i podwyższeniu kapitału zakładowego o kwotę 330.000 zł.
• W dniu 5 grudnia 2023 r. wspólnicy spółki NP 17 sp. z o.o. podjęli uchwałę o zmianie umowy
spółki i podwyższeniu kapitału zakładowego o kwotę 90.000 zł.
• W dniu 5 grudnia 2023 r. wspólnicy spółki NP 18 sp. z o.o. podjęli uchwałę o zmianie umowy
spółki i podwyższeniu kapitału zakładowego o kwotę 120.000 zł.
• W dniu 5 grudnia 2023 r. wspólnicy spółki NP 21 sp. z o.o. podjęli uchwałę o zmianie umowy
spółki i podwyższeniu kapitału zakładowego o kwotę 150.000 zł.
• W dniu 5 grudnia 2023 r. wspólnicy spółki NP 22 sp. z o.o. podjęli uchwałę o zmianie umowy
spółki i podwyższeniu kapitału zakładowego o kwotę 90.000 zł.
• W dniu 5 grudnia 2023 r. wspólnicy spółki NP 23 sp. z o.o. podjęli uchwałę o zmianie umowy
spółki i podwyższeniu kapitału zakładowego o kwotę 220.000 zł.
8) W dniu 25 września 2023 r. wspólnicy spółki Projekt Ciszewskiego sp. z o.o. sp. k. podjęli uchwałę o
zmianie umowy spółki i obniżeniu wkładów wniesionych przez obydwu wspólników to jest: (1) Develia
S.A. z kwoty 37.326.659,04 zł do kwoty 26.686.659,00 zł tj. o kwotę 10.640.000,04 zł (2) Grupo Lar
Holding Polonia sp. z o.o. z kwoty 9.331664,26 zł do kwoty 6.671.664,00 zł, tj. o kwotę 2.660.000,26 zł.
W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2023 roku nie wystąpiły inne niż opisane powyżej zmiany
w zakresie posiadanych przez Spółkę akcji i udziałów.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku Zarząd dokonał aktualizacji odpisów aktualizujących wartość udziałów
do wartości odzyskiwalnej. Łączna wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów na dzień 31 grudnia
2023 roku wyniosła 85 758 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2022 roku 132 877 tys. zł).
Poniższa tabela przedstawia zmiany odpisów aktualizujących wartość udziałów w poszczególnych spółkach:
Spółka
Rok
zakończony
31 grudnia 2022
Utworzenie/
zwiększenie
Rozwiązanie
Wykorzystanie
Okres
zakończony
31 grudnia 2023
LC Corp Invest II Sp. z o.o.
( 12 840)
( 751)
3 589
-
( 10 002)
LC Corp Invest X Sp. z o.o.
-
( 5 509)
1 457
-
( 4 052)
LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
( 4 406)
( 5 125)
5 875
-
( 3 656)
LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
( 8 389)
( 7 469)
2 488
-
( 13 370)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k.
( 104)
-
104
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k.
-
( 710)
-
-
( 710)
LC Corp Service SKA
( 1 116)
( 116)
1 232
-
-
Develia Invest
-
( 3 370)
-
-
( 3 370)
Arkady Wrocławskie S.A.
( 14 488)
( 20 323)
3 772
-
( 31 039)
Develia Wrocław S.A.
( 91 516)
-
77 129
-
( 14 387)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o.
( 6)
-
-
-
( 6)
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.
( 6)
-
-
-
( 6)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o.
( 6)
-
-
-
( 6)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
48
Flatte Sp. z o.o.
-
( 1 629)
-
-
( 1 629)
Malin Development Sp. z o.o.
-
( 81)
-
-
( 81)
Develia Construction Sp. z o.o.
-
( 1 653)
-
-
( 1 653)
Develia Land Development Sp. z o.o.
-
( 4)
-
-
( 4)
NP 11 Sp. z o.o.
-
( 609)
-
-
( 609)
NP 12 Sp. z o.o.
-
( 391)
-
-
( 391)
NP 17 Sp. z o.o.
-
( 86)
-
-
( 86)
NP 18 Sp. z o.o.
-
( 105)
-
-
( 105)
NP 21 Sp. z o.o.
-
( 257)
-
-
( 257)
NP 22 Sp. z o.o.
-
( 91)
-
-
( 91)
NP 23 Sp. z o.o.
-
( 247)
-
-
( 247)
( 132 877)
( 48 526)
95 646
-
( 85 758)
Zmiany utworzonych odpisów aktualizujących wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych
w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2023 roku wynikają głównie z aktualizacji planów
dotyczących realizowanych inwestycji deweloperskich przez spółki, a w przypadku spółki Arkady Wrocławskie
S.A. - z aktualizacji szacunków dotyczących przyszłych wyników.
Wartość utworzonego/rozwiązanego odpisu Spółka ujmuje w sprawozdaniu z całkowitych dochodów
w pozycji „Inne przychody finansowe”/ „Inne koszty finansowe”. W okresie zakończonym 31 grudnia 2023
roku ujęto z tego tytułu 47.120 tys. zł w pozycji przychodów finansowych.
Wartość odzyskiwalna inwestycji odpowiada ich wartości użytkowej.
W testach przeprowadzonych za okres zakończony 31 grudnia 2023 roku przyjęto stopę dyskonta na poziomie
8,52% (w 2022 roku: 10,45%).
18. Pożyczki i należności długoterminowe
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Pożyczki
długoterminowe
273 483
82 839
Kaucje
i zabezpieczenia długoterminowe
9 952
4 511
Razem
283 435
87 350
Spółka udzielała swoim spółkom zależnym w ciągu roku pożyczek opartych na oprocentowaniu zmiennym
uzależnionym od stawki referencyjnej WIBOR 3M lub 6M
powiększonej o marżę, z przeznaczeniem
na finansowanie inwestycji i na działalność bieżącą.
19. Krótkoterminowe aktywa finansowe
19.1. Krótkoterminowe papiery wartościowe
Stopa procentowa Termin spłaty
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Obligacje komercyjne
(Factoring Santander sp. z o.o.) WIBOR 1 M + 0,1% 27.01.2023 -
15 000
Obligacje komercyjne
(Factoring Santander sp. z o.o.) WIBOR 1 M + 0,1% 16.02.2024 15 000
-
Listy zastawne (PLPKOHP00066) WIBOR 3M + 0.6% 27.06.2023 -
14 049
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
49
Obligacje PKO BP Bank
Hipoteczny PLO2192000360 WIBOR 3M + 0.3% 19.05.2023 -
6 000
15 000
35 049
Poniższa tabela przedstawia zmiany wartości zakupionych obligacji komercyjnych i skarbowych w okresie
zakończonym 31 grudnia 2023 roku:
31 grudnia 2022
Nabycie Wykup/umorzenie
Wycena 31 grudnia 2023
Obligacje komercyjne (Factoring
Santander sp. z o.o.) 15 000
15 000
(15 000)
-
15 000
Obligacje komercyjne (mLeasing sp. z o.o.)
-
9 867
(9 867)
-
-
Listy zastawne (PLPKOHP00066) 14 049
-
( 14 028)
( 21)
-
Obligacje PKO BP Bank Hipoteczny
PLO2192000360 6 000
-
( 6 003)
3
-
35 049
24 867
(44 898)
(18)
15 000
19.2. Pozostałe aktywa finansowe
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Należności krótkoterminowe z tytułu pożyczek 111 069
167
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach
inwestycyjnych: 28 092
21 790
• Subfundusz QUERCUS Dłużny Krótkoterminowy
6 646
4 134
• Subfundusz QUERCUS Ochrony Kapitału
2
2
• Allianz Specjalistyczny FIO / Allianz Trezor
3 322
3 054
• Allianz SFIO Stabilnego Dochodu (wcześniej Aviva)
7 555
5 084
• GAMMA PARASOL BIZNES SFIO
10 567
9 516
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych 57 385
22 423
Inne aktywa finansowe -
68
196 546
44 448
Na dzień bilansowy jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych są wyceniane według ceny
rynkowej. Skutki wzrostu lub obniżenia jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych wycenionych
według cen (wartości) rynkowych prezentowane są odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych.
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych nie posiadają określonego terminu
zapadalności, realizacja umorzenia jednostek możliwa jest w dowolnym momencie.
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych dotyczą środków pieniężnych generowanych w
procesie sprzedaży i realizacji inwestycji deweloperskich zgodnie z ustawą deweloperską. Rachunek
powierniczy otwarty pozwala na wypłatę deweloperowi zgromadzonych środków w trakcie trwania prac
budowlanych. Kolejne transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, tj. po zakończeniu
kolejnych etapów budowy.
Poniższa tabela przedstawia zmiany wartości jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach
inwestycyjnych w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku:
Jednostki uczestnictwa w dłużnych
otwartych funduszach
inwestycyjnych:
31 grudnia 2023
Nabycie
Wykup
/umorzenie
Wynik
w okresie
31 grudnia 2022
• Subfundusz QUERCUS Dłużny
Krótkoterminowy
4 134
2 000
-
512
6 646
• Subfundusz QUERCUS Ochrony
Kapitału
2
-
-
-
2
• Allianz Specjalistyczny FIO / Allianz
Trezor
3 054
-
-
268
3 322
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
50
• Allianz SFIO Stabilnego Dochodu
(wcześniej Aviva)
5 084
2 000
-
471
7 555
• GAMMA PARASOL BIZNES SFIO
9 516
-
-
1 051
10 567
21 790
4 000
-
2 302
28 092
Poniższa tabela przedstawia zmiany w zakresie rachunków powierniczych w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku:
31 grudnia 2022
Wpłaty klientów
Zwolnienia
środków
31 grudnia 2023
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych 22 423
866 459
( 831 497)
57 385
22 423
866 459
( 831 497)
57 385
20. Świadczenia pracownicze
Programy akcji pracowniczych
W roku 2021 Spółka (Grupa Kapitałowa) wprowadziła program motywacyjny dla członków Zarządu oraz
kluczowych pracowników Spółki. Program ma obowiązywać w latach 2021-2024.
W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla członków Zarządu
będzie przydzielać odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na
akcję Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia
uprawnień. W każdym roku maksymalna ilość warrantów do przyznania zostanie podzielona w ten sposób,
że maksymalnie 50% warrantów możliwych do przyznania w ramach programu może zostać przyznane
Członkom Zarządu Spółki. Maksymalna liczba akcji przeznaczona na realizację całego programu
motywacyjnego za cztery lata nie może przekroczyć 5% liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki.
Program w każdym roku podzielony jest na dwie części: 75% puli zostanie przyznana po spełnieniu warunku
związanego z zyskiem skonsolidowanym Grupy Kapitałowej Develia za okres rozpoczynający się 1 stycznia
2021 i kończący się ostatniego dnia danego roku obowiązywania programu (2021 – 2024), natomiast 25%
puli zostanie przyznana po spełnieniu warunku związanego ze stopą zwrotu z akcji Spółki (dominującej).
Poziom, jaki musi osiągnąć skorygowany zysk skonsolidowany w rozumieniu programu, aby warranty zostały
wydane, określony jest w warunkach programu oddzielnie dla każdego okresu oceny. Stopa zwrotu z akcji za
okres od 30 czerwca 2021 lub od poprzedniej weryfikacji warunku do kolejnej weryfikacji warunku, która ma
następować w ciągu 30 dni od zatwierdzenia sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za rok
poprzedni, skumulowana stopa zwrotu za okres od 30 czerwca 2021 r. do ostatniego dnia sesyjnego
poprzedzającego weryfikację przez zarząd Spółki kryterium rynkowego za dany okres obowiązywania
Programu będzie wyższa od wyrażonej w procentach i powiększonej o 10 (dziesięć) punktów procentowych
rocznie zmiany poziomu indeksu WIG, aby wydane zostały warranty bazujące na tym warunku.
Cena zamiany warrantu na akcję określona jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich notowań cen akcji
Spółki (dominującej) na GPW w okresie od 31 maja 2021 do 29 czerwca 2021, pomniejszona o 5% tej średniej
ceny i dodatkowo pomniejszona o sumę wszystkich kwot dywidend na jedną akcję wypłaconych w okresie od
30 czerwca 2021 do dnia zamiany warrantu na akcję.
Wydanie warrantów, po spełnieniu warunków, nastąpi po upływie 12 miesięcy od dnia weryfikacji spełnienia
warunków. Realizacja warrantu, czyli jego zamiana na akcję, możliwa jest od dnia otrzymania warrantu do 31
grudnia 2026. W momencie zamiany warrantu na akcję, osoba uprawniona musi pozostawać w stanie
zatrudnienia, lub złożyła wypowiedzenie na nie więcej niż jeden miesiąc przed terminem realizacji warrantu.
W celu realizacji programu Spółka (dominująca) wyemituje nowe akcje zgodnie z Uchwałą Rady Nadzorczej
w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego w związku z wprowadzeniem programu
motywacyjnego.
W roku 2023 z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Grupa Kapitałowa ujęła, na zasadach
określonych w MSSF 2, w kosztach ogólnego zarządu (koszty wynagrodzeń) kwotę 13.975 tys. PLN. W roku
2021 oraz 2022 Grupa Kapitałowa ujęła w kosztach kwotę odpowiednio 4.309 tys. PLN oraz 3.116 tys. PLN.
W związku z tym, iż okres świadczenia usług dla nieprzyznanych jeszcze części programu rozpoczął się nie
później niż w dniu udostępnienia regulaminu programu do wglądu potencjalnych uczestników programu i
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
51
zaproszeniem ich do udziału w pierwszej transzy, Spółka (Grupa Kapitałowa) stosuje podejście
zmodyfikowanej daty nabycia i wycenia pozostałe części programu tak, jakby dzień przyznania nastąpił w
dniu sprawozdawczym, i na tej podstawie dokonuje alokacji części tej wyceny do kosztów roku bieżącego.
Liczby przyznanych warrantów i średnie ceny realizacji przedstawiają się następująco
Liczba warrantów
Żyjące w dniu 1 stycznia 2021 0
Przyznane w ciągu roku 2021 4 628 832
Umorzone w ciągu roku 2021 0
Wykonane w ciągu roku 2021 0
Wygasłe w ciągu roku 2021 0
Żyjące w dniu 31 grudnia 2021 4 628 832
Przyznane w ciągu roku 2022 5 788 821
Umorzone w ciągu roku 2022 -634 476
Wykonane w ciągu roku 2022 0
Wygasłe w ciągu roku 2022 0
Żyjące w dniu 31 grudnia 2022 9 783 177
Przyznane w ciągu roku 2022 6 846 439
Umorzone w ciągu roku 2022 -330 542
Wykonane w ciągu roku 2022 -4 721 888
Wygasłe w ciągu roku 2022 0
Żyjące w dniu 31 grudnia 2023 11 577 186
Warranty żyjące w dniu 31 grudnia 2023 mają średnią cenę realizacji równą 2,1849 PLN oraz średni ważony
ilością instrumentów pozostały czas do daty kontraktowej zapadalności wynoszący 3 lata (wszystkie mają ten
sam kontraktowy termin zapadalności w dniu 31.12.2026).
W metodzie wyceny przyjęto następujące założenia:
• Daty przyznania transz: transza 1 (4 października 2021 oraz 22 marca 2022 roku, 7 sierpnia 2023 roku),
transza 2 (27 czerwca 2022 roku, 28 czerwca 2022 roku, 30 czerwca 2022 roku oraz 6 lutego 2023 roku,
7 sierpnia 2023 roku) , transza 3 (6 lutego 2023 roku, 13 października 2023 roku, 31 stycznia 2024),
transza 4 (31 stycznia 2024),
• Cena realizacji opcji równa średniej arytmetycznej z cen na GPW od 31 maja do 28 czerwca 2021 roku
pomniejszonej o 5% (równej 3,21 PLN) i pomniejszonej o wypłacone dywidendy (0,17 PLN w lipcu 2021
oraz 0,45 PLN w maju 2022, 0,46 PLN w 2023 roku) wyniosła 2,1849 PLN,
• Oczekiwana data realizacji warrantów: na podstawie oczekiwań Zarządu Spółki (dominującej) przyjęto dla
członków Zarządu sześć miesięcy po otrzymaniu warrantów (nie później niż w dacie zapadalności), a dla
kluczowych pracowników trzy miesiące po otrzymaniu warrantów,
• Wypłacone i oczekiwane kwoty wypłaty dywidendy na jedną akcję: 0,17 PLN wypłacone za rok 2021, 0,45
PLN wypłacone 2022 roku, 0,46 PLN wypłacone w 2023 roku oraz pomiędzy 0,46 a 0,49 na jedną akcję
do wypłaty w kolejnych latach,
• Oczekiwana zmienność ceny akcji Spółki (dominującej): 44,2458% uzyskana jako odchylenie
standardowe z dziennych przyrostów logarytmicznych cen akcji Spółki (dominującej) na podstawie
historycznych kwotowań cen na GPW z okresu pokrywającego się z pozostałym kontraktowym czasem
życia opcji,
• Oczekiwana zmienność indeksu WIG: 20,7025%, uzyskana w analogiczny sposób, jak zmienność cen
akcji Spółki (dominującej),
• Współczynnik korelacji między cenami akcji Spółki (dominującej) i poziomem indeksu WIG: 0,383523,
uzyskany na podstawie historycznych obserwacji zmian cen akcji i indeksu,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
52
• Wolne od ryzyka stopy procentowe: przyjęto stopy z rynku międzybankowego stosowane do wyceny
instrumentów pochodnych, składające się ze stawek WIBOR, PLN FRA oraz PLN IRS. W wycenie
wykorzystano całą krzywą w horyzoncie do daty zapadalności opcji.
W modelu weryfikowane jest spełnienie rynkowego warunku nabycia uprawnień, tj. czy stopa zwrotu z akcji
Spółki (dominującej) ustalona zgodnie z formułą z warunków programu przekracza o co najmniej 10% rocznie
poziom stopy zwrotu z indeksu WIG uzyskanej w analogiczny sposób.
W latach 2021, 2022 oraz 2023 z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka (Grupa Kapitałowa)
ujęła, na zasadach określonych w MSSF2, w kosztach wynagrodzeń odpowiednio kwotę 4.309 tys. PLN,
3.116 tys. PLN oraz 13.975 tys. PLN. Kwoty dotyczą zarówno transz formalnie przyznanych oraz transz,
których formalne przyznanie nastąpi w kolejnych okresach zgodnie z warunkami programu. Ponieważ jednak
znane są dla przyszłych transz wszystkie warunki poza dokładną listą uczestników i ilością warrantów, które
każdy z nich może otrzymać z ogólnej znanej wielkości puli warrantów, to zgodnie z podejściem
zmodyfikowanej daty przyznania programu, pozostałe transze zostały wycenione tak, jakby data przyznania
już wystąpiła, i wartość została częściowo ujęta w kosztach wynagrodzeń roku 2023 ze względu na fakt, iż
nabycie uprawnień za przyszłe lata wymaga wzrostu wartości Spółki łącznie za rok oceny i lata wcześniejsze
(od 2021), co wiąże się ze świadczeniem usług także w latach wcześniejszych.
21. Zapasy
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
P
rodukcja w toku
1 001 194
1 038 595
Produkty gotowe
114 530
119 124
Odpisy aktualizujące wartość
zapasów
-
-
Wpłaty na poczet zakupu gruntów
-
10 824
Zapasy ogółem
1 115 724
1 168 543
Zmiana w pozycji Zapasów w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2023 roku w stosunku do
stanu z dnia 31 grudnia 2022 roku jest przede wszystkim wynikiem:
• dokonania zakupu nieruchomości gruntowych przeznaczonych na realizację inwestycji mieszkaniowych,
• dokonania nakładów budowlanych i finansowych na realizację inwestycji mieszkaniowych na posiadanych
przez Spółkę nieruchomościach gruntowych,
• sprzedaży produktów (lokali, miejsc postojowych) w wyniku zakończonych inwestycji mieszkaniowych.
• sprzedaży nieruchomości przy ul, Strzeleckiej 26 w Warszawie.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku Spółka zakończyła realizację inwestycji mieszkaniowych
i uzyskała Pozwolenie na Użytkowanie budynków:
• Osiedle Marinus przy ul. Gdańskiej w Gdańsku,
• Mist House przy ul. Mglistej we Wrocławiu,
• Aleje Praskie Etap 1, 2 i 6 przy u. Podskarbińskiej w Warszawie
• Reja 55 przy ul. Reja we Wrocławiu,
• Centralna Park Etap 8 i 9 przy ul. Galicyjskiej w Krakowie,
• Słoneczne Miasteczko (kolejny etap) przy ul. Henryka i Karola Czeczów w Krakowie
• Via Flora Etap 1 i 2 przy ul. Ptasiej w Gdańsku,
• Toruńska Vita przy ul. Toruńskiej w Warszawie;
W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka zakończyła realizację inwestycji mieszkaniowych
i uzyskała Pozwolenie na Użytkowanie budynków:
• Prestovia House przy ul. Jagiellońska w Warszawie,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
53
• Kaskady Różanki przy ul. Chorwackiej we Wrocławiu,
• Osiedle Latarników Etap 2 przy ul. Letnickiej w Gdańsku,
• Przy Alejach przy ul. Majewskich w Gdańsku,
• Słoneczne Miasteczko przy ul. Henryka i Karola Czeczów Krakowie (kolejne etapy),
• Centralna Park przy ul. Galicyjskiej w Krakowie.
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych (lokali mieszkalnych, niemieszkalnych i miejsc postojowych)
powstałych w ramach zrealizowanych inwestycji zaprezentowane zostały w Nocie 12.1.
Odpisy aktualizujące wartość zapasów nie wystąpiły.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku w wartości zapasów zostały skapitalizowane koszty finansowania
zewnętrznego w wysokości 82.107 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2022 roku 77.514 tys. zł).
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
W związku z przeznaczeniem nieruchomości położonej przy ul. Komandorskiej we Wrocławiu (w dniu
19 grudnia 2023 roku podpisana została umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości), dokonano jej
reklasyfikacji z pozycji Zapasy do pozycji Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży.
Wartość nieruchomości na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosiła 20.575 tys. zł a zobowiązania jej dotyczące
2.447 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2022 roku odpowiednio: 22.056 tys. zł i 2.453 tys. zł).
Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych
Na dzień 31 grudnia 2023 roku w pozycji tej zostały zaprezentowane grunty pod zabudowę w wysokości
85.598 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2022 r. w wysokości 84.942 tys. zł), które przeznaczone są do
dewelopowania w okresie przekraczającym normalny cykl operacyjny zdefiniowany przez Grupę.
Poniższa tabela przedstawia zestawienie gruntów:
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(dane przekształcone)
Południe Vita (etap V)
13 350
13 190
Centralna Park III (etap 7
-
8)
44 059
43 268
Aroniowa (etap 4
-
8)
28 190
28 483
Razem
85 598
84 942
22. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 202
2
(przekształcone)
Należności z tytułu dostaw i usług
20 512
10 327
Należności budżetowe (bez podatku dochodowego)
4 944
3
Należności z tytułu kwot zablokowanych na rachunkach
depozytowych z przeznaczeniem na zakup nieruchomości
10 743
593
Kaucje, zabezpieczenia
2 765
-
Pozostałe należności od osób
trzecich
893
181
Należności ogółem (netto)
39 857
11 104
Odpis aktualizujący należności
972
88
Należności brutto
40 829
11 192
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
54
Zmiany odpisu aktualizującego należności były następujące:
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Na początek okresu
88
21
Zwiększenie
895
270
Wykorzystanie
( 11)
( 203)
Rozwiązanie
-
-
Na koniec okresu
972
88
Poniżej przedstawiono analizę należności z tytułu dostaw i usług, które na dzień 31 grudnia 2023
roku i 31 grudnia 2022 roku były przeterminowane, ale nie uznano ich za nieściągalne.
Razem Nieprzeterminowane
Przeterminowane, lecz ściągalne
< 30 dni 30 – 90 dni 90 – 180 dni >180 dni
31 grudnia 2023 roku
21 484
*)
17 244
2 264
683
213
1 082
31 grudnia 2022 roku
10 415 *) 9 942
178
209
86
-
*) brutto (bez odpisu)
Wiekowanie należności z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2023 roku
o terminie wymagalności do
1 roku według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do
1 roku
Należności z tytułu dostaw i usług
21 130
354
-
21 484
21 130
354
-
21 484
*)
*) brutto (bez odpisu)
Wiekowanie należności z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2022 roku
o terminie wymagalności do
1 roku, według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do
1 roku
Należności z tytułu dostaw i usług
7 736
2 679
-
10 415
7 736
2 679
-
10 415
*) brutto (bez odpisu)
23. Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne)
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 202
2
(przekształcone)
Prowizja od kredytu
-
1 274
Długoterminowe
-
1 274
Prowizja od kredytu
406
268
Ubezpieczenia
1 476
268
Rozliczenia audytów nieruchomości
682
160
Pozostałe (m.in. prenumeraty, abonamenty, opłaty roczne,
subskrypcje, inne koszty rozliczane w czasie )
1 222
751
Rozliczenie kosztów sprzedaży (m.in. prowizje, koszty aktów
notarialnych zaliczane do kosztów w dacie sprzedaży lokali)
1 555
1 287
Krótkoterminowe
5 341
2 466
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
55
24. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(badane)
Środki pieniężne w banku i w kasie
18 705
19 393
Lokaty krótkoterminowe
do 3 miesięcy
100 256
92 741
Środki pieniężne
na rachunkach inwestycyjnych
987
652
119 948
112 786
Nadwyżki finansowe Spółka lokuje na krótkoterminowych lokatach bankowych, dodatkowo inwestuje
w krótkoterminowe instrumenty finansowe w postaci nabywania jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych
funduszach inwestycyjnych oraz obejmowania obligacji wiodących banków komercyjnych, obligacji spółek
komercyjnych z grup bankowych posiadających ratingi inwestycyjne o stabilnej kondycji finansowej. Spółka
dywersyfikuje ryzyko płynności poprzez różnicowanie okresów zapadalności poszczególnych instrumentów –
od płynnych jednostek uczestnictwa w TFI do krótkoterminowych obligacji z okresem zapadalności od trzech
do dziewięciu miesięcy.
25. Kapitały
25.1. Kapitał podstawowy
Kapitał akcyjny
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Akcje zwykłe serii A
o wartości nominalnej 1 złoty
każda
500
500
Akcje zwykłe serii B o wartości nominalnej 1 złoty każda
113 700
113 700
Akcje zwykłe serii C o wartości nominalnej 1 złoty każda 1 453 1 453
Akcje zwykłe serii D o wartości nominalnej 1 złoty każda
1 472
1 472
Akcje zwykłe serii E o wartości nominalnej 1 złoty każda
32 000
32 000
Akcje zwykłe serii F o wartości nominalnej 1 złoty każda 102 000 102 000
Akcje zwykłe serii G o wartości nominalnej 1 złoty każda
80
000
80
000
Akcje zwykłe serii H o wartości nominalnej 1 złoty każda
58
43
3
58
43
3
Akcje zwykłe
serii J
o wartości nominalnej 1 złoty każda
57 000
57 000
Akcje zwykłe serii I o wartości nominalnej 1 złotych każda
1 000
1 000
447 558
447 558
W dniu 30 czerwca 2021 roku uchwałą nr 35 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia został warunkowo
podwyższony kapitał zakładowy Spółki o kwotę nie większą niż 22.377.912,00 PLN przez emisję nie więcej
niż 22.377.912 akcji zwykłych na okaziciela serii K o wartości nominalnej 1,00 zł każda w celu wprowadzenia
w Spółce programu motywacyjnego dla osób o kluczowym znaczeniu dla Spółki. Celem warunkowego
podwyższenia kapitału zakładowego jest przyznanie praw do objęcia akcji nowej emisji posiadaczom
warrantów subskrypcyjnych emitowanych na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia.
Z tytułu objęcia akcji serii K w dniu 18 grudnia 2023 roku Spółka otrzymała cenę emisyjną w łącznej kwocie
10 316 853,09 zł. Na dzień 31 grudnia 2023 roku wartość ta prezentowana jest w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej w pozycji Pozostałe Kapitały.
W dniu 12 stycznia 2024 roku (tj. pod dniu bilansowym) sąd rejestrowy dokonał wpisu zmiany wysokości
kapitału zakładowego Emitenta wynikającego z objęcia akcji serii K w związku z uchwałą nr 35 Zwyczajnego
Walnego Zgromadzenia z dnia 30 czerwca 2021 roku w sprawie emisji warrantów subskrypcyjnych z
pozbawieniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz warunkowego podwyższenia kapitału
zakładowego. Kapitał zakładowy Emitenta od dnia rejestracji wynosi 452.280.199,00 zł i dzieli się na
452.280.199 akcji zwykłych na okaziciela uprawniających do wykonywania jednego głosu z każdej akcji na
Walnym Zgromadzeniu o wartości nominalnej 1 zł każda.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
56
Wartość nominalna akcji
Wszystkie wyemitowane akcje posiadają wartość nominalną wynoszącą 1 złoty i zostały w pełni opłacone.
Prawa akcjonariuszy
Akcje wszystkich serii nie są uprzywilejowane co do dywidendy oraz zwrotu z kapitału. Na jedną akcję
przypada jeden głos.
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania zgodnie z informacjami
posiadanymi przez emitenta:
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych akcji
Liczba głosów
Udział % w
kapitale
zakładowym
Udział
%
głosów
na walnym
zgromadzeniu
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU
„Złota Jesień”
85.289.660 85.289.660 19,06 % 19,06 %
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
83.470.921 83.470.921 18,65 % 18,65 %
Allianz Polska Otwarty Fundusz
Emerytalny
81.588.000 81.588.000 18,23 % 18,23 %
Generali Otwarty Fundusz
Emerytalny
45.927.819 45.927.819 10,26 % 10,26 %
PKO BP Bankowy Otwarty Fundusz
Emerytalny
24.712.198 24.712.198 5,52 % 5,52 %
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia sprawozdania za okres zakończony 31 grudnia 2022 roku
zgodnie z informacjami posiadanymi przez Emitenta:
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU
„Złota Jesień”
85.289.000 85.289.000 19,06 % 19,06 %
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
83.470.921 83.470.921 18,65 % 18,65 %
Drugi Allianz Polska Otwarty
Fundusz Emerytalny, Allianz Polska
Otwarty Fundusz Emerytalny oraz
Allianz Polska Dobrowolny Fundusz
Emerytalny
1)
81.640.202 81.640.202 18,24 % 18,24%
NNLife Otwarty Fundusz
Emerytalny, NNLife Dobrowolny
Fundusz Emerytalny, Generali
Otwarty Fundusz Emerytalny,
Generali Dobrowolny Fundusz
Emerytalny
2)
45.927.819 45.927.819 10,26 % 10,26 %
PKO BP BANKOWY Otwarty
Fundusz Emerytalny
24.712.198 24.712.198 5,52 % 5,52 %
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
57
1) w tym Drugi Allianz OFE posiada 65.543.679 akcji, stanowiących 14,64%. W dniu 30 grudnia 2021 r. Powszechne Towarzystwo Emerytalne Allianz
Polska S.A. zarządzające Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym, dalej Allianz OFE, zarządzające Allianz Polska Dobrowolnym
Funduszem Emerytalnym, poinformowało o połączeniu ze spółką Aviva Powszechne Towarzystwo Emerytalne Aviva Santander Spółka Akcyjna
zarządzające Drugim Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny (Drugi Allianz OFE)
2) w tym NNLife Otwarty Fundusz Emerytalny (dawniej MetLife OFE posiada 36 290 859 akcji, stanowiących 8,11%) .W dniu 1 lutego 2023 r. Generali
Powszechne Towarzystwo Emerytalne S.A. (Towarzystwo) zarządzające Generali Otwartym Funduszem Emerytalnym (Generali OFE) i Generali
Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym (Generali DFE), przejęło zarządzanie NNLife Otwartym Funduszem Emerytalnym (NNLife OFE) oraz
NNLife Dobrowolnym Funduszem Emerytalnym (NNLife DFE).
25.2. Kapitał zapasowy
Kapitał zapasowy na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosi 575.648 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2022 roku
wynosił 457.973 tys.zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2023 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 27 czerwca 2023 roku, część zysku za okres zakończony 31 grudnia 2022
roku w wysokości 117.674 tys. zł przeznaczono na kapitał zapasowy.
Strukturę kapitału zapasowego przedstawia poniższa tabela:
Nadwyżka wartości emisyjnej nad wartością nominalną akcji skorygowana o koszty emisji (Agio) 308 237
Pokrycie strat z lat 2006, 2008, 2009
(20
240)
kapitał zapasowy z agio
287 997
Przeniesienie zysków za lata 2007, 2010-2014, 2019-2022 359 928
Wypłata dywidendy (72 277)
kapitał zapasowy z zysku
287 651
575 648
25.3. Pozostałe kapitały rezerwowe
Kapitał rezerwowy na dzień na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosi 16.369 tys. zł., i w trakcie okresu
zakończonego 31 grudnia 2023 roku nie zmieniał się.
Kapitał rezerwowy został utworzony na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia
31 sierpnia 2020 roku z części zysku za okres zakończony 31 grudnia 2019 - w wysokości 100.205 tys zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2023 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 17 maja 2022 roku, część kapitału rezerwowego w kwocie 83.836 tys. zł
przeznaczono do wypłaty dla akcjonariuszy.
25.4. Pozostałe kapitały
Pozostałe kapitały utworzone zostały w wyniku wyceny wartości godziwej opcji menadżerskich w 2007 roku
w kwocie 3.108 tys. zł oraz pomniejszone o kwotę 40 tys. zł z rozliczenia połączenia w dniu 17 listopada 2011
roku ze spółką LC Corp Invest Sp. z o.o.
W dniu 15 lipca 2019 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółką LC Corp Invest XX Sp. z o.o., które
spowodowało zmniejszenie wartości pozostałych kapitałów o kwotę łącznie 831 tys. zł. Na dzień 31 grudnia
2019 roku wartość pozostałych kapitałów wynosiła 2 237 tys. zł (dane publikowane).
W dniu 1 października 2020 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółkami LC Corp Invest XXI Sp. z o.o.
i LC Corp Invest XXIV Sp. z o.o., które spowodowało zmniejszenie wartości pozostałych kapitałów o kwotę
łącznie 243 tys. zł. Na skutek dokonanego rozliczenia połączenia dane na dzień 31 grudnia 2019 roku uległy
przekształceniu i wyniosły 1.994 tys. zł.
W dniu 30 czerwca 2021 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwały w sprawie
przyjęcia przez Spółkę programu motywacyjnego dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki
opisanego w Nocie 20.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
58
Wycenę programu motywacyjnego dokonywaną na każdy dzień bilansowy Spółka ujmuje w pozostałych
kapitałach. Wycena za poszczególne okresy wycena wyniosła:
- na dzień 31 grudnia roku 2021 roku 4.309 tys. zł
- na dzień 31 grudnia roku 2022 roku 3.116 tys. zł
- na dzień 31 grudnia roku 2023 roku 13.975 tys. zł
W związku z tym, że cena zakupu udziałów, o której mowa w Nocie 5.1 wyrażona została w walucie EUR,
Spółka zdecydowała o zastosowaniu rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych (depozyty w
EUR i transakcje terminowe typu FX Forward). W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku w pozostałych
kapitałach ujęto wycenę do wartości godziwej transakcji zabezpieczających ryzyko zmiany kursu walut typu
Forward oraz różnice kursowe od środków lokowanych na depozytach terminowych z uwzględnieniem
wartości podatku odroczonego, w łącznej kwocie minus 1.631 tys. zł. W związku z nabyciem udziałów kwota
ta została całkowicie rozliczona i na dzień 31 grudnia 2023 roku nie występuje.
W pozycji Pozostałe Kapitały ujęta została otrzymana wpłata stanowiąca wartość ceny emisyjnej objęcia akcji
serii K (Nota 25.1).
W dniu 29 września 2023 roku Spółka oraz Nexity Polska sp. z o.o. zawarły ze skutkiem na dzień
1 października 2023 roku umowę sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa należącego do Nexity
Polska sp. z o.o., opisaną w Nocie 5.2 powstała z rozliczenia transakcji różnica w wysokości 7,6 mln zł
zaprezentowana została w pozycji Pozostałe Kapitały.
W związku z przekształceniem sprawozdania z sytuacji finansowej za 2022 rok, o którym mowa w Nocie 8,
nastąpiło zmniejszenie wartości pozostałych kapitałów o kwotę 10.071 tys. zł. Na skutek dokonanego
przekształcenia danych porównywalnych wartość Pozostałych Kapitałów na dzień 31 grudnia 2022 roku
wyniosła minus 652 tys. zł.
Wartość pozostałych kapitałów na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosi 14.192 tys.
26. Zobowiązania finansowe
26.1. Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki
Długoterminowe Termin spłaty
Stopa
procentowa
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Program obligacji (a) 22-05-2023 Wibor 3M+marża -
-
Program obligacji (b) 06-10-2023 Wibor 3M+marża -
-
Program obligacji (c) 10-05-2024 Wibor 3M+marża -
149 473
Program obligacji (d) 08-10-2024 Wibor 3M+marża -
99 542
Program obligacji (e) 20-12-2025 Wibor 3M+marża
15 244
15 144
Program obligacji (f) 27-03-2026 Wibor 3M+marża 178 960
-
Program obligacji (g) 06-07-2026 Wibor 3M+marża 99 376
-
Program obligacji (h) 08-12-2027 Wibor 3M+marża 158 512
-
Weksle inwestycyjne (i) IRS 2Y z 08.03.2012 +marża -
-
Weksle inwestycyjne (j) Wibor 1M z 07.12.2010 +marża -
-
Pożyczka (k) nieokreślony EURIBOR 1M + marża -
26 232
Pożyczka (l) nieokreślony Wibor 6M+marża -
95 961
Pożyczka (m) nieokreślony Wibor 6M+marża 24 999
28 039
Pożyczka (n) nieokreślony Wibor 6M+marża 36 568
34 186
Pożyczka (o) nieokreślony Wibor 6M+marża -
11 381
Pożyczka (p) nieokreślony Wibor 6M+marża -
22 817
Pożyczka (q) nieokreślony Wibor 6M+marża -
-
Pożyczka
(r)
nieokreślony Wibor 6M+marża -
-
Pożyczka
(s)
nieokreślony Wibor 6M+marża -
-
Pożyczka
(t)
nieokreślony Wibor 6M+marża 11 571
-
Pożyczka
(u)
nieokreślony Wibor 6M+marża -
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
59
Pożyczka
(v)
nieokreślony Wibor 6M+marża -
-
Pożyczka
(w)
nieokreślony Wibor 6M+marża 42 696
Pożyczka (x) nieokreślony Wibor 6M+marża 7 089
Pożyczka
(y)
nieokreślony Wibor 6M+marża -
Pożyczka
(z)
nieokreślony Wibor 6M+marża 20 762
-
Kredyt bankowy
(aa)
28-11-2024 Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy
(bb)
28-04-2024 Wibor 3M+marża -
-
Kredyt bankowy
(cc)
12-04-2024 Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy
(dd)
15-12-2024 Wibor 3M+marża -
-
Kredyt bankowy
(ee)
13-07-2028 Wibor 3M+marża 148 290
-
Kredyt bankowy
(ff)
28-09-2024 Wibor 3M+marża -
744 067
482 775
Krótkoterminowe
Termin spłaty
Stopa
procentowa
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Program obligacji (a)
22-05-2023
Wibor 3M+marża - 60 650
Program obligacji (b)
06-10-2023
Wibor 3M+marża - 71 580
Program obligacji (c)
11-02-2024 /
10-05-2024 Wibor 3M+marża 86 428 2 125
Program obligacji (d)
08-01-2024 /
08-10-2024 Wibor 3M+marża 101 717 2 285
Program obligacji (e)
20-12-2024
Wibor 3M+marża 34 51
Program obligacji (f)
27-03-2024
Wibor 3M+marża 153 -
Program obligacji (g)
06-01-2024
Wibor 3M+marża 2 152
Program obligacji (h)
08-03-2024
Wibor 3M+marża 911
Weksle inwestycyjne (i) 31-12-2023 IRS 2Y z 08.03.2012 +marża - 6 876
Weksle inwestycyjne (j) 31-12-2023 Wibor 1M z 07.12.2010 +marża - 49 921
Pożyczka (k) nieokreślony EURIBOR 1M + marża - -
Pożyczka (l) nieokreślony Wibor 6M+marża - -
Pożyczka (m) nieokreślony Wibor 6M+marża - -
Pożyczka (n) nieokreślony Wibor 6M+marża - -
Pożyczka (o) nieokreślony Wibor 6M+marża 9 644 -
Pożyczka (p) nieokreślony Wibor 6M+marża - -
Pożyczka (q) nieokreślony Wibor 6M+marża - 10 437
Pożyczka
(r)
nieokreślony Wibor 6M+marża 11 250 10 141
Pożyczka
(s)
nieokreślony Wibor 6M+marża 28 796
Pożyczka
(t)
nieokreślony Wibor 6M+marża - -
Pożyczka
(u)
nieokreślony Wibor 6M+marża 27 749 -
Pożyczka
(v)
nieokreślony Wibor 6M+marża 34 149 -
Pożyczka
(w)
nieokreślony Wibor 6M+marża -
Pożyczka (x) nieokreślony Wibor 6M+marża -
Pożyczka
(y)
nieokreślony Wibor 6M+marża 8 477
Pożyczka
(z)
nieokreślony Wibor 6M+marża - -
Kredyt bankowy
(aa)
28-11-2024 Wibor 1M+marża - -
Kredyt bankowy
(bb)
28-04-2024 Wibor 3M+marża - -
Kredyt bankowy
(cc)
12-04-2024 Wibor 1M+marża - -
Kredyt bankowy
(dd)
15-12-2024 Wibor 3M+marża - -
Kredyt bankowy
(ee)
31-12-2024 42 999 -
Kredyt bankowy
(ff)
28-09-2024 - -
325 666
242 862
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
60
a) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 22 maja 2019 r. 60.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 60.000 tys. PLN w ramach
podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na
dzień 22 maja 2023 r.
b) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 7 października 2020 roku 70.000 sztuk niezabezpieczonych 3-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 70.000 tys. PLN
w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 6 października 2023 roku. W dniu 14 marca 2023 r. spółka Develia S.A. dokonała
nabycia w celu umorzenia 8.200 sztuk obligacji.
c) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 11 maja 2021 roku 150.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 150.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 10 maja 2024 roku. W dniu 16 marca 2023 r. spółka Develia S.A. dokonała nabycia w
celu umorzenia 29.690 sztuk obligacji.
W dniu 29 listopada 2023 r. spółka Develia S.A. dokonała nabycia
w celu umorzenia 26.100 sztuk obligacji. W dniu 5 grudnia 2023 r. spółka Develia S.A. dokonała nabycia
w celu umorzenia 8.640 sztuk obligacji. Termin wykupu obligacji określony został na dzień 10 maja
2024r.
d) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 8 października 2021 roku 100.000 sztuk niezabezpieczonych 3-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. PLN
w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 08 października 2024 roku.
e) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 20 grudnia 2022 roku 15.442 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.442 tys. PLN w
ramach podpisanej z Michael / Ström Dom Maklerski S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy o organizację
programu emisji obligacji z datą wykupu na dzień 20 grudnia 2025 roku.
f) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 27 marca 2023 roku 180.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 180.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 27 marca 2026 r.
g) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 6 lipca 2023 roku 100.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 6 lipca 2026 r.
h) Obligacje kuponowe – emisja z dnia 8 grudnia 2023 roku 160.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 160.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 8 grudnia 2027 r
i) Weksle inwestycyjne – emisja z dnia 9 marca 2012 roku siedmiu weksli inwestycyjnych o wartości
nominalnej 2.000 tys. zł każdy, objęte przez spółkę zależną Arkady Wrocławskie S.A. W dniu 31 stycznia
2014 roku zmieniono aneksem termin wykupu weksli z dnia 31 stycznia 2014 roku na dzień 31 stycznia
2017 roku. W dniu 30 stycznia 2017 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 31
stycznia 2017 roku na dzień 30 listopada 2017 roku. W dniu 30 listopada 2017 roku zawarto aneks
przesuwający termin wykupu weksli z dnia 30 listopada 2017 roku na dzień 30 listopada 2019 roku. W
dniu 27 listopada 2019 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 30 listopada
2021 roku. W dniu 04 listopada 2021 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na dzień 30
czerwca 2022 roku. W dniu 24 maja 2022 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu weksli na
dzień 31 grudnia 2022 roku. W dniu 7 grudnia 2022 roku zawarto aneks zmieniający termin wykupu
weksli na dzień 31 grudnia 2023 roku.
W dniu 5 grudnia 2023 r. spółka Develia S.A. dokonała
wcześniejszego wykupu wyemitowanych weksli. Na dzień 31 grudnia 2023 r. Spółka nie posiadała
zobowiązań z tytułu powyższych instrumentów finansowych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
61
j) Weksle inwestycyjne – emisja z dnia 9 grudnia 2010 roku trzydziestu weksli inwestycyjnych o wartości
nominalnej 1.000 tys. zł każdy, objęte przez spółkę zależną Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o. W dniu
9 grudnia 2013 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu weksli z dnia 9 grudnia 2013 roku na
dzień 9 grudnia 2016 roku. W dniu 28 listopada 2016 roku zawarto aneks przesuwający termin wykupu
weksli na dzień 9 grudnia 2019 roku. W dniu 27 listopada 2019 roku zawarto aneks zmieniający termin
wykupu weksli na dzień 9 grudnia 2022 roku. W dniu 24 listopada 2022 roku zawarto aneks zmieniający
termin wykupu weksli na dzień 31 grudnia 2023 roku. W dniu 30 listopada 2023 r. spółka Develia S.A.
dokonała wcześniejszego wykupu wyemitowanych weksli. Na dzień 31 grudnia 2023 r. Spółka nie
posiadała zobowiązań z tytułu powyższych instrumentów finansowych.
k) Pożyczka – w dniu 27 lutego 2019 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z
o.o. umowę pożyczki na kwotę 5 mln EUR na czas nieokreślony. W dniu 02 sierpnia 2023 roku nastąpiła
całkowita spłata pożyczki.
l) Pożyczka – w dniu 18 grudnia 2019 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Projekt 20 Sp. k. umowę pożyczki na kwotę 82,5 mln PLN na czas nieokreślony. W dniu 15 maja 2023
roku nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
m) Pożyczka – w dniu 24 lutego 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp. z
o.o. umowę pożyczki na kwotę 25 mln PLN na czas nieokreślony.
n) Pożyczka – w dniu 20 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Warszawa Przyokopowa Sp.
z o.o. umowę pożyczki na kwotę 30 mln PLN na czas nieokreślony.
o) Pożyczka – w dniu 30 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
umowę pożyczki na kwotę 10 mln PLN na czas nieokreślony.
p) Pożyczka – w dniu 02 listopada 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Projekt 2 Sp. kom umowę pożyczki na kwotę 40 mln PLN na czas nieokreślony. W dniu 25 kwietnia 2023
roku nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
q) Pożyczka – w dniu 27 lipca 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN na czas nieokreślony. W dniu 23 czerwca 2023 roku nastąpiła całkowita
spłata pożyczki.
r) Pożyczka – w dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o.
umowę pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN na czas nieokreślony.
s) Pożyczka – w dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
umowę pożyczki na kwotę 30,0 mln PLN na czas nieokreślony. W dniu 31 maja 2023 roku nastąpiła
całkowita spłata pożyczki.
t) Pożyczka – w dniu 31 maja 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Service S.A. umowę
pożyczki na kwotę 14,0 mln PLN na czas nieokreślony.
u) Pożyczka – w dniu 31 maja 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
umowę pożyczki na kwotę 26,5 mln PLN na czas nieokreślony.
v) Pożyczka – w dniu 28 czerwca 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest VII Sp. z o.o.
umowę pożyczki na kwotę 38,0 mln PLN na czas nieokreślony.
w) Pożyczka – w dniu 13 lipca 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
umowę pożyczki na kwotę 41,0 mln PLN na czas nieokreślony.
x) Pożyczka – w dniu 7 listopada 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Projekt 2 Sp. kom. umowę pożyczki na kwotę 7 mln PLN na czas nieokreślony.
y) Pożyczka - w dniu 1 października 2023 roku, w wyniku transakcji zakupu zorganizowanej części
przedsiębiorstwa Spółka weszła w prawa i obowiązki Pożyczkodawcy - spółki NP 11 Sp. z o.o. Sp. k. z
tytułu pożyczki w wysokości 7,8 mln.
z) Pożyczka – w dniu 1 grudnia 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Warszawa S.A. umowę
pożyczki na kwotę 25 mln PLN na czas nieokreślony.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
62
aa) Kredyt mBank odnawialny - zawarty z mBank S.A. na podstawie umowy o kredyt odnawialny z 3 grudnia
2020 r. w wysokości 35 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżącej działalności spółki. W dniu
1 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks do umowy kredytu odnawialnego
z 3 grudnia 2020 roku, na mocy którego uzupełniono listę zabezpieczeń spłaty kredytu, umożliwiając
Spółce wykorzystanie pełnej kwoty kredytu do 35 mln PLN. W dniu 2 grudnia 2022 roku Develia S.A.
zawarła aneks nr 2, na mocy którego podwyższono kwotę kredytu do wysokości 50 mln PLN oraz
wydłużono okres wykorzystania kredytu do 28 listopada 2024 roku. W dniu 1 lutego 2023 roku Develia
S.A. zawarła aneks nr 3, na mocy którego rozszerzono listę zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 7
marca 2023 roku Develia S.A. zawarła aneks nr 4, na mocy którego zmieniono listę zabezpieczeń
kredytu z zachowaniem maksymalnej możliwej kwoty wykorzystania kredytu w wysokości 50 mln PLN.
W dniu 3 kwietnia 2023 roku Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks nr 5 do umowy kredytu
odnawialnego z 3 grudnia 2020 roku, na mocy którego zmieniono listę zabezpieczeń kredytu, a
maksymalna możliwa kwota wykorzystania kredytu wyniosła 45,7 mln PLN. W dniu 18 maja 2023 roku
Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks nr 6 do umowy kredytu odnawialnego z 3 grudnia 2020 roku,
na mocy którego zmieniono listę zabezpieczeń kredytu, a maksymalna możliwa kwota wykorzystania
kredytu ponownie wynosi 50 mln PLN. W dniu 12 września 2023 roku Develia S.A. zawarła z mBank
S.A. aneks nr 7 do umowy kredytu odnawialnego z 3 grudnia 2020 roku, na mocy którego zmieniono
listę zabezpieczeń kredytu, a maksymalna możliwa kwota wykorzystania kredytu nie uległa zmianie i
wynosi 50 mln PLN. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony.
bb) Kredyt PKO BP odnawialny - w dniu 29 kwietnia 2021 roku spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną
Kasą Oszczędności Bank Polski S.A. umowę kredytu w rachunku bieżącym, na mocy której bank udzielił
spółce kredytu w kwocie 20 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie bieżących zobowiązań
wynikających z wykonywanej działalności, w tym kosztów prowadzonych inwestycji (w tym zakupu
gruntów). Kredyt udzielony został spółce na okres od dnia podpisania umowy kredytu do dnia 28 kwietnia
2022 roku. W dniu 27 kwietnia 2022 roku Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 1 do umowy
kredytu w rachunku bieżącym z 29 kwietnia 2021 roku, na mocy którego przedłużony został okres
kredytowania do 28.04.2023 r., podwyższono kwotę kredytowania do 50 mln PLN oraz dokonano zmian
dotyczących zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 3 sierpnia 2022 roku Develia S.A. zawarła z PKO BP
S.A. Aneks nr 2 do umowy kredytu w rachunku bieżącym z 29 kwietnia 2021 roku, na mocy którego
dokonano zmian dotyczących zabezpieczeń spłaty kredytu W dniu 28 listopada 2022 roku Develia S.A.
zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 3, na mocy którego dokonano zmian dotyczących zabezpieczeń spłaty
kredytu. W dniu 24 listopada 2022 roku Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 4, na mocy którego
dokonano zmian dotyczących zabezpieczeń spłaty kredytu. W dniu 1 marca 2023 roku Develia S.A.
zawarła z PKO BP S.A. Aneks nr 5, na mocy którego wydłużono okres wykorzystania kredytu do 28
kwietnia 2024 roku. W dniu 26 kwietnia 2023 roku Develia S.A. Develia S.A. zawarła z PKO BP S.A.
Aneks nr 6, na mocy którego wydłużono okres terminu ustanowienia hipoteki. W dniu 21 grudnia 2023
roku Spółka zawarła z bankiem Aneks nr 7, na mocy którego zmieniono listę zabezpieczeń kredytu z
zachowaniem maksymalnej możliwej kwoty wykorzystania kredytu do wysokości 50 mln PLN. Na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania kredyt nie został uruchomiony.
cc) Kredyt Santander Bank Polska S.A. - zawarty w dniu 12 kwietnia 2022 roku z Santander Bank Polska
S.A. na podstawie umowy kredytu do kwoty 30 mln PLN z przeznaczeniem na bieżące finansowanie
działalności obejmujące działalność deweloperską. Termin ostatecznej spłaty ustalono na dzień 12
kwietnia 2024 roku. W dniu 11 października 2022 roku Develia S.A. zawarła z Santander Bank Polska
S.A. Aneks nr 1 do umowy kredytu z dnia 12 kwietnia 2022 roku, na mocy którego dokonano
doprecyzowania zapisów dotyczących niektórych definicji oraz zabezpieczenia transakcji kredytu. Na
dzień sporządzenia niniejszego raportu kredyt nie został uruchomiony.
dd) Kredyt Alior Bank S.A. – w dniu 23 grudnia 2022 roku Spółka zawarła z Alior Bank S.A. umowę kredytu
nieodnawialnego do kwoty 79,83 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie
kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Aleje Praskie Etap II
Faza 6” w Warszawie. Z dniem 30 czerwca 2023 r. spółka Develia S.A. wypowiedziała umowę kredytu.
ee) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 14 lipca 2023 roku z mBank S.A. i Powszechną Kasą
Oszczędności Bankiem Polskim S.A. na podstawie umowy kredytu do kwoty 200 mln PLN w celu
finansowania lub refinansowania części ceny nabycia 100% udziałów w kapitale zakładowym polskich
spółek zależnych od Nexity S.A. z siedzibą w Paryżu. W dniu 26 lipca 2023 roku, po spełnieniu
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
63
określonych w umowie kredytu warunków zawieszających, nastąpiła jednorazowo w całości wypłata
kredytu. Spłata kredytu nastąpi w równych kwartalnych ratach zgodnie z harmonogramem określonym
w Umowie Kredytu, a ostateczna data spłaty kredytu przypada na dzień 13 lipca 2028 roku.
ff) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 29 września 2023 roku z VeloBank S.A. na podstawie
umowy kredytu w rachunku bieżącym w wysokości 20 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie
bieżącej działalności Kredytobiorcy, polegającej na regulowaniu bieżących zobowiązań wynikających z
wykonywanej działalności, z wyłączeniem finansowania zakupu gruntów. Termin ostatecznej spłaty
ustalono na dzień 28 września 2024 r. W dniu 10 listopada 2023 r. Spółka zawarła z bankiem aneks do
Umowy kredytowej, na mocy którego dokonano zmiany rachunku z dostępnym limitem kredytowym. Na
dzień sporządzenia niniejszego raportu kredyt nie został uruchomiony.
Średnie ważone oprocentowanie w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku wyniosło odpowiednio: dla
kredytów 9,34%, dla obligacji 10,02%, dla weksli inwestycyjnych 5,77% oraz dla pożyczek 10,60% (w okresie
zakończonym 31 grudnia 2022 roku wyniosło odpowiednio: dla kredytów 5,70%, dla obligacji 8,10%, dla weksli
inwestycyjnych 5,77% oraz dla pożyczek 8,49%.).
Poniżej przedstawione zostały zobowiązania finansowe z tytułu kredytów, obligacji, pożyczek i weksli
w podziale na terminy zapadalności:
<1
miesiąca
1-3
miesięcy
3-12
miesięcy
1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Pożyczki -
-
91 270
-
-
-
-
143 685
234 955
Obligacje (oprocentowanie
zmienne) 4 069
2 096
185 231
15 244
278 336
158 512
-
-
643 488
Kredyt bankowy (WIBOR) 12 999
-
30 000
40 000
40 000
40 000
28 290
-
191 289
17 068
2 096
306 501
55 244
318 336
198 512
28 290
143 685
1 069 732
*)
prezentowane kwoty nie obejmują wycen na dzień bilansowy
26.2. Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych
• W dniu 14 marca 2023 r. Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 8.200 sztuk 3-letnich
niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii LCC1023OZ4 o kodzie ISIN
PLO112300010, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 70.000 sztuk obligacji wyemitowanych
w dniu 7 października 2020 r., których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na
6 października 2023 r.
• W dniu 14 marca 2023 roku pomiędzy Emitentem a mBank S.A. został zawarty aneks do umowy
programowej z dnia 2 października 2018 roku (z późn. zmianami) ("Umowa Programowa"), na podstawie
którego podwyższona została kwota programu wielokrotnych emisji obligacji ustanowionego na podstawie
Umowy Programowej z kwoty 400.000.000,00 PLN do kwoty 600.000.000,00 PLN („Program Emisji”). Na
dodatkowy dealer oprócz mBank S.A. Zawarcie aneksu do Umowy Programowej dostosowuje również
Umowę Programową oraz dokumentację Programu Emisji do zmienionych przepisów prawa mających
zastosowanie do emisji Obligacji dokonywanych na jego podstawie. Obligacje emitowane w ramach
zmienionego Programu Emisji będą proponowane do nabycia zgodnie z art. 33 pkt 1 lub 2 ustawy z dnia
15 stycznia 2015 roku o obligacjach.
• W dniu 16 marca 2023 r. Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 29.690 sztuk 3-letnich
niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii DVL100524 o kodzie ISIN
PLO112300028, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 150.000 sztuk obligacji wyemitowanych w
dniu 11 maja 2021 r., których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na 11 maja
2024r.
• W dniu 20 marca 2023 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie emisji 180.000 niezabezpieczonych
obligacji zwykłych na okaziciela serii DVL0326OZ7, o wartości nominalnej 1.000 PLN każda i maksymalnej
łącznej wartości nominalnej wynoszącej 180.000.000 PLN, emitowanych w ramach podpisanej z mBank
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
64
S.A. oraz Biuro Maklerskie mBank S.A. Umowy Programu Emisji Obligacji do łącznej kwoty (wartości
nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji wynoszącej 600.000.000 PLN.
• W dniu 27 marca 2023 r. Emitent dokonał emisji 180.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 180.000 tys. PLN w ramach
podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na
dzień 27 marca 2026 r.
• W dniu 22 maja 2023 roku Emitent w terminie zapadalności dokonał wykupu niezabezpieczonych 4-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę
60.000 tys. PLN.
• W dniu 27 czerwca 2023 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie emisji 100.000 niezabezpieczonych
obligacji zwykłych na okaziciela serii DVL0726OZ8, o wartości nominalnej 1.000 PLN każda i maksymalnej
łącznej wartości nominalnej wynoszącej 100.000.000 PLN, emitowanych w ramach podpisanej z mBank
S.A. oraz Biuro Maklerskie mBank S.A. Umowy Programu Emisji Obligacji do łącznej kwoty (wartości
nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji wynoszącej 600.000.000 PLN.
• W dniu 6 lipca 2023 roku Emitent dokonał emisji 100.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. PLN w ramach
podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na
dzień 6 lipca 2026r.
• W dniu 6 października 2023 roku Emitent w terminie zapadalności dokonał wykupu niezabezpieczonych
3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę
61.800 tys. PLN.
• W dniu 15 listopada 2023 roku pomiędzy Emitentem, a mBank S.A. i Biurem Maklerskim mBank S.A.
został zawarty aneks do umowy programowej z dnia 2 października 2018 roku (z późn. zmianami)
("Umowa Programowa"), na podstawie którego podwyższona została kwota programu wielokrotnych
emisji obligacji ustanowionego na podstawie Umowy Programowej z kwoty 600.000.000,00 PLN do kwoty
650.000.000,00 PLN („Program Emisji”). Ponadto zawarcie aneksu do Umowy Programowej dostosowuje
Umowę Programową oraz dokumentację Programu Emisji do zmienionych przepisów prawa mających
zastosowanie do emisji Obligacji dokonywanych na jego podstawie. Obligacje emitowane w ramach
zmienionego Programu Emisji będą proponowane do nabycia zgodnie z art. 33 pkt 1 lub 2 ustawy z dnia
15 stycznia 2015 roku o obligacjach.
• W dniu 29 listopada 2023 r. Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 26.100 sztuk 3-letnich
niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii DVL100524 o kodzie ISIN
PLO112300028, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 150.000 sztuk obligacji wyemitowanych w
dniu 11 maja 2021 r., których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na 11 maja
2024 r.
• W dniu 5 grudnia 2023 r. Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 8.640 sztuk 3-letnich
niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii DVL100524 o kodzie ISIN
PLO112300028, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 150.000 sztuk obligacji wyemitowanych w
dniu 11 maja 2021 r., których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na 11 maja
2024 r.
• W dniu 8 grudnia 2023 roku Emitent dokonał emisji 160.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 160.000 tys. PLN w ramach
podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na
dzień 8 grudnia 2027 r.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku Spółka dokonała wykupów weksli:
• w dniu 30 listopada 2023 r. spółka Develia S.A. dokonała wcześniejszego wykupu za łączną kwotę 51,9
mPLN weksli inwestycyjnych wyemitowanych w dniu 9 grudnia 2010 roku i objętych przez spółkę zależną
Develia Warszawa Sp. z o.o.
• w dniu 5 grudnia 2023 r. spółka Develia S.A. dokonała wcześniejszego wykupu za łączną kwotę 7,2 mPLN
weksli inwestycyjnych wyemitowanych w dniu 9 marca 2012 roku i objętych przez spółkę zależną Arkady
Wrocławskie S.A.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
65
W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku:
• W dniu 28 lutego 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała wykupu niezabezpieczonych 4-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 18.496 tys. PLN.
• W dniu 31 marca 2022 roku Spółka przed terminem zapadalności dokonała wykupu niezabezpieczonych
5-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę
19.000 tys. PLN.
• W dniu 5 czerwca 2022 roku Spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu niezabezpieczonych 5-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę
31.000 tys. PLN
• W dniu 19 października 2022 roku Spółka w terminie zapadalności dokonała wykupu niezabezpieczonych
4-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę
20.000 tys. PLN.
• W dniu 20 grudnia 2022 roku Spółka dokonała emisji niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych
o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 15.442 tys. PLN.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka nie dokonała wykupu weksli.
Informacja dotycząca kształtowania się zobowiązań finansowych Emitenta zgodnie z ustawą
o obligacjach
Zgodnie z art. 35 ust. 1b) ustawy o obligacjach z dnia 15 stycznia 2015 roku („Ustawa o Obligacjach”), Develia
S.A. niniejszym wskazuje i wyjaśnia, że istotne różnice między opublikowanymi w warunkach emisji obligacji,
w ramach emisji obligacji, o których Emitent informował Raportem Bieżącym nr 62/2023 z dnia 8 grudnia
2023 roku informacjami dotyczącymi prognozy kształtowania się zobowiązań finansowych na ostatni dzień
roku obrotowego, o których mowa w art. 35 ust. 1 pkt 2 Ustawy o Obligacjach, oraz zobowiązaniami
finansowymi wynikającymi z ksiąg rachunkowych na ten dzień, nie wystąpiły.
26.3. Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2023 roku dokonane zostały następujące
uruchomienia i spłaty zaciągniętych przez Spółkę kredytów:
• W dniu 3 stycznia 2023 r. Develia S.A. dokonała spłaty części pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest XV Projekt 2 Sp. kom. w wysokości 95 tys. PLN. Kwota kapitału
pozostająca do spłaty wynosiła 20.565 mln PLN. W dniu 25 kwietnia 2023 r. Develia S.A. dokonała
całkowitej spłaty pożyczki.
• W dniu 31 marca 2023 r. Develia S.A. dokonała spłaty części pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. kom. w wysokości 85 tys. W dniu 14
kwietnia 2023 r. Develia S.A. dokonała kolejnej spłaty części pożyczki w wysokości 85 tys. PLN. Kwota
kapitału pozostająca do spłaty wynosiła 82,330 mln PLN. W dniu 15 maja 2023 r. Develia S.A. dokonała
całkowitej spłaty pożyczki.
• W dniu 17 maja 2023 r. Develia S.A. dokonała spłaty części pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. w wysokości 1,85 mln PLN. W dniu 26 lipca 2023 r.
Develia S.A. dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 1,85 mln PLN Kwota kapitału pozostająca do
spłaty wynosi 21,3 mln PLN.
• W dniu 17 maja 2023 r. Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. kom. w wysokości 40 mln PLN. W dniu 28 czerwca
2023 r. Develia S.A. dokonała całkowitej spłaty pożyczki.
• W dniu 31 maja 2023 r. Develia S.A. dokonała całkowitej spłaty pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o. w wysokości 28 mln PLN.
• W dniu 31 maja 2023 r. Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką LC Corp Service S.A. w wysokości 14 mln PLN. W dniu 22 sierpnia 2023 r. Develia S.A. dokonała
spłaty części pożyczki w wysokości 1 mln PLN. W dniu 28 sierpnia 2023 r. Develia S.A. dokonała spłaty
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
66
części pożyczki w wysokości 600 tys. PLN. W dniu 17 października 2023 r. Develia S.A. dokonała spłaty
części pożyczki w wysokości 50 tys. PLN. W dniu 22 grudnia 2023 r. Develia S.A. dokonała spłaty części
pożyczki w wysokości 1.350 tys. PLN. Kwota kapitału pozostająca do spłaty wynosi 11 mln PLN.
• W dniu 31 maja 2023 r. Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o. w wysokości 26,5 mln PLN. W dniu 30 czerwca 2023 r. Develia S.A.
dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 150 tys. PLN. W dniu 22 listopada 2023 r. Develia S.A.
dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 50 tys. PLN. Kwota kapitału pozostająca do spłaty wynosi
26,3 mln PLN.
• W dniu 23 czerwca 2023 r. Develia S.A. dokonała spłaty części pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o. w wysokości 2,1 mln PLN. Kwota kapitału pozostająca do
spłaty wynosi 7,9 mln PLN.
• W dniu 23 czerwca 2023 r. Develia S.A. dokonała całkowitej spłaty pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. w wysokości 10 mln PLN.
• W dniu 28 czerwca 2023 r. Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką LC Corp Invest VII Sp. z o.o. w wysokości 38 mln PLN. W dniu 13 lipca 2023 r. Develia S.A.
dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 5,4 mln PLN. Kwota kapitału pozostająca do spłaty wynosi
32,6 mln PLN.
• W dniu 13 lipca 2023 r. Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o. w wysokości 41 mln PLN.
• W dniu 1 października 2023 roku, w wyniku transakcji zakupu zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Spółka weszła w prawa i obowiązki Pożyczkodawcy - spółki NP 11 Sp. z o.o. Sp.k. z tytułu pożyczki
w wysokości 7,8 mln.
• W dniu 1 października 2023 roku, w wyniku transakcji zakupu zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Spółka weszła w prawa i obowiązki Pożyczkodawcy - spółki NP 12 Sp. z o.o. Sp. kom z tytułu pożyczki
w wysokości 7,8 mln. W dniu 14 grudnia 2023 r. Develia dokonała całkowitej spłaty pożyczki.
• W dniu 2 sierpnia 2023 r. Develia S.A. dokonała całkowitej spłaty pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. w wysokości 5 mln EUR.
• W dniu 7 listopada 2023 r. Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp. kom. w wysokości 7 mln PLN.
• W dniu 1 grudnia 2023 r. Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. w wysokości 25 mln PLN. W dniu 20 grudnia 2023 r. Develia S.A.
dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 4,3 mln PLN. Kwota kapitału pozostająca do spłaty wynosi
20,7 mln PLN.
• Z dniem 30 czerwca 2023 r. spółka Develia S.A. wypowiedziała zawartą z Alior Bank S.A. umowę kredytu
nieodnawialnego do kwoty 79,83 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów
związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Aleje Praskie Etap II Faza 6” w
Warszawie.
• W dniu 26 lipca 2023 roku spółce Develia S.A. po spełnieniu określonych w umowie kredytu warunków
zawieszających, został wypłacony kredyt jednorazowo, w całości. Na dzień 31 grudnia 2023 roku całkowita
wartość zadłużenia wyniosła 191.289 ttys. PLN.
• W dniu 29 września 2023 r.Develia S.A. zawarła z VeloBank S.A. umowę kredytu w rachunku bieżącym
w wysokości 20 mln PLN. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu kredyt nie został uruchomiony.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2022 roku dokonane zostały następujące
uruchomienia i spłaty zaciągniętych przez Spółkę kredytów:
• W dniu 31 stycznia 2022 roku nastąpiło zamknięcie umowy kredytowej zawartej z Santander Bank Polska
S.A. z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją
przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Prestovia House” w Warszawie. W okresie zakończonym
31 grudnia 2022 roku Spółka dokonała spłaty kredytu w kwocie 84 tys. zł przed terminem umownym, a
tym samym wygasły wszystkie zobowiązania z tym związane.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
67
• W dniu 12 kwietnia 2022 roku Spółka zawarła z Santander Bank Polska S.A. umowę kredytu do kwoty 30
mln PLN z przeznaczeniem na bieżące finansowanie działalności obejmujące działalność deweloperską.
Termin ostatecznej spłaty ustalono na dzień 12 kwietnia 2024 roku. Na dzień sporządzenia niniejszego
raportu kredyt nie został uruchomiony.
• W dniu 22 grudnia 2022 roku nastąpiło zamknięcie umowy kredytowej zawartej z Bankiem Ochrony
Środowiska S.A. z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów związanych z realizacją
przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Kaskady Różanki” we Wrocławiu. Spółka dokonała spłaty
kredytu w kwocie 13.358 tys. zł przed terminem umownym, a tym samym wygasły wszystkie zobowiązania
z tym związane.
• W dniu 23 grudnia 2022 roku spółka Develia S.A. zawarła z Alior Bank S.A. umowę kredytu
nieodnawialnego do kwoty 79,83 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie kosztów
związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Aleje Praskie Etap II Faza 6” w
Warszawie. Na dzień 31 grudnia 2022 roku kredyt nie został uruchomiony.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka zaciągnęła i spłaciła następujące zobowiązania w
formie pożyczek:
• W dniu 30 maja 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 17,5 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu 28 września 2022 roku
nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
• W dniu 30 maja 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest III Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 2,7 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu 22 grudnia 2022 roku
nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
• W dniu 27 lipca 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 10,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
• W dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
• W dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 30,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. Na dzień
sporządzenia niniejszego raportu kwota uruchomiona wynosi 28,0 mln PLN.
• W dniu 18 października 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Wrocław S.A. umowę
pożyczki na kwotę 20,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu 19
października 2022 roku nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
• W dniu 24 marca 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała spłaty pożyczki do spółki Develia Warszawa
Sp. z o.o. w wysokości 587 tys. EUR wraz z odsetkami.
• W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała spłaty pożyczki do spółki
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.k. w wysokości 19,3 mln PLN wraz z odsetkami.
26.4. Zobowiązania z tytułu leasingu
Poniżej zaprezentowano zdyskontowane płatności z tytułu leasingu w podziale na okresy zapadalności:
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 202
2
(przekształcone )
do 1 miesiąca
113
209
od 1 do 3 miesięcy
228
2 444
od 3 do 12 miesięcy
2 476
1 800
od 1 roku do 2 lat
2 699
3
228
od 2 do 3 lat
1 656
2 742
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
68
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Zobowiązania z tytułu
leasingu
krótkoterminowe
30 409
40 216
Zobowiązania z tytułu
leasingu długoterminowe
1 192
1 690
31 601
41 906
27. Rezerwy
Kwotę rezerw oraz uzgodnienie przedstawiające zmiany stanu w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku
przedstawiono w poniższej tabeli:
Na odprawy
emerytalne,
rentowe,
pośmiertne
Na usuwanie
wad i usterek
budowlanych
Kary i
odszkodowania
Pozostałe Ogółem
Na dzień 1 stycznia 2023 roku
420
24
3
409
856
Utworzone w ciągu roku obrotowego
91
4 567
-
-
4 658
Wykorzystane
-
-
-
-
-
Rozwiązane
-
( 192)
-
-
( 192)
Na dzień 31 grudnia 2023 roku
511
4 399
3
409
5 322
Krótkoterminowe na dzień 31 grudnia 2023 roku
-
4
399
3
409
4 811
Długoterminowe na dzień 31 grudnia 2023 roku
511
-
-
-
511
Na dzień 1 stycznia 2022 roku
445
25
5
77
552
Utworzone w ciągu roku obrotowego
-
-
-
332
332
Wykorzystane
-
(1)
(2)
-
(3)
Rozwiązane
(25)
-
-
-
(25
)
Na dzień 31 grudnia 2022 roku
420
24
3
409
856
Krótkoterminowe na dzień 31 grudnia 2022 roku
-
24
3
409
436
Długoterminowe na dzień 31 grudnia 2022 roku
420
-
-
-
420
28. Zobowiązania
28.1. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 202
2
(przekształcone)
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
86 896
74 506
Zobowiązania budżetowe (bez podatku dochodowego)
1 408
3 837
Zobowiązania z tytułu kaucji (w tym kwot wpłaconych na poczet
rezerwacji lokali)
13 225
12 095
Rezerwy na zobowiązania
39 690
30 058
Inne zobowiązania
56
72
141 275
120 568
od 3 do 4 lat
1 516
2 019
od 4 do 5 lat
1 375
1 834
powyżej 5 lat
21 538
30 083
Razem
31
601
44 359
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
69
Poniżej zostało przedstawione wiekowanie zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2023 roku
o terminie wymagalności do 1 roku, według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do 1 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
71 596
14 984
40 000
126 581
Wiekowanie zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2022 roku
o terminie wymagalności do
1 roku, według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy Ogółem do 1 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
47 243
17 321
40 000
104 564
Zobowiązania budżetowe dotyczą głównie podatku dochodowego od osób fizycznych, ZUS, podatku VAT
i podatków cywilno-prawnych. Zobowiązania budżetowe rozliczane w terminach ustawowych.
Zobowiązania z tytułu kaucji dotyczą głównie kwot zatrzymanych w związku z realizacją projektów
deweloperskich ,jak również kwot otrzymanych na poczet rezerwacji lokali mieszkalnych w realizowanych
przez Spółkę inwestycjach mieszkaniowych.
Inne zobowiązania obejmują głównie składki PPK z terminem zapłaty przypadającym do 1 miesiąca.
28.2. Zobowiązania warunkowe
Poza zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów bankowych opisanymi
szczegółowo w Nocie 34.3, na dzień 31 grudnia 2023 roku i na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka posiadała
zobowiązania warunkowe z tytułu ustalonej opłaty warunkowej w wysokości 267 tys. zł z tytułu wycinki drzew
związanej z prowadzonymi inwestycjami.
Poza powyższymi,
• W wykonaniu umowy sprzedaży nieruchomości Wola Center w Warszawie przez spółkę zależną Spółka
udzieliła Kupującemu poręczenia za Sprzedającego – Develia Warszawa Sp. z o.o. (dawniej: Warszawa
Przyokopowa Sp. z o.o.) i dłużnika, na podstawie którego Spółka zagwarantowała m.in.:
(i) wykonanie przez Sprzedającego obowiązków i zobowiązań spółki Develia Warszawa Sp. z o.o.
(dawniej: Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.) jako sprzedającego wynikających z umów dotyczących
przedmiotu Transakcji, oraz
(ii) przystąpienie przez Spółkę do długów Develia Warszawa Sp. z o.o. (dawniej: Warszawa Przyokopowa
Sp. z o.o.) wynikających z obowiązków i zobowiązań wynikających z Umowy Przyrzeczonej, w
przypadku zakończenia działalności, likwidacji lub rozwiązania Sprzedającego, które to okoliczności
zostało opisane w treści poręczenia,
(iii) zapłatę kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy przez Kupującego z winy Sprzedającego.
W związku z upływem terminu poręczenia w roku 2023 powyższe poręczenie wygasło.
• W wykonaniu umowy sprzedaży 79,55% udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej
zabudowanej budynkiem wielofunkcyjnym o nazwie Sky Tower położonym we Wrocławiu zawartej w dniu
15 marca 2022r. pomiędzy spółką zależną od Emitenta Develia Wrocław S.A. (dawniej: Sky Tower S.A.)
jako sprzedającym, a Olimp Investment Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jako kupującym, Emitent udzielił
gwarancji korporacyjnej do kwoty 2.438.481,95 EUR zabezpieczającej wykonanie przez sprzedającego tj.
Develia Wrocław S.A. (dawniej: Sky Tower S.A.) jego zobowiązań z umowy sprzedaży.
• W dniu 18 lipca 2022 r. Develia S.A. udzieliła poręczenia spółce Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. do
kwoty 922.500,00 PLN z tytułu udzielonej na zlecenie tej spółki gwarancji bankowej przez mBank S.A. na
rzecz Miasta Katowice, zabezpieczającej dobre wykonanie umowy z dnia 2 listopada 2020 r. na wykonanie
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
70
inwestycji drogowej związanej z inwestycją Katowice Ceglana. Z dniem 31 stycznia 2023 r. poręczenie
wygasło.
• W związku z zawartym w dniu 29 grudnia 2022 r. aneksem do umowy kredytu z dnia 28 lutego 2008 r.
pomiędzy Arkady Wrocławskie S.A. a Santander Bank Polska S.A., Develia S.A. jako jedyny akcjonariusz
spółki Arkady Wrocławskie S.A. udzieliła w dniu 23 stycznia 2023 r. na rzecz banku poręczenia spłaty
kredytu za Spółkę do kwoty nie wyższej niż 10.812.500,00 PLN oraz złożyła oświadczenie o poddaniu się
egzekucji do powyżej wskazanej kwoty.
• W wykonaniu umowy sprzedaży nieruchomości Wola Retro w Warszawie zawartej w dniu 27 kwietnia
2023r., Emitent udzielił kupującemu WR Office Sp. z o.o. zabezpieczenia w postaci gwarancji
korporacyjnej do kwoty 6.000.000 EUR na wykonanie przez P22 zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji czynszowych, przy czym główną część zabezpieczenia stanowi zapłacony z ceny sprzedaży
depozyt w kwocie 4.000.000 EUR, zwalniany P22 w trzech ratach w rocznych okresach niepodwyższający
limitu kwoty gwarancji korporacyjnej wskazanej w poprzednim zdaniu. Okres gwarancji zgodnie z umową
gwarancji czynszowej to 3 lata (nie dłużej niż do 30 kwietnia 2026 r.).
Poza opisanymi powyżej zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów
bankowych, opłatami warunkowymi z tytułu wycinki drzew oraz zobowiązaniami w związku z zawartymi
umowami sprzedaży nieruchomości, na dzień 31 grudnia 2023 roku Spółka nie posiada innych istotnych
zobowiązań warunkowych.
Zobowiązania inwestycyjne
W 2023 roku Spółka planuje ponieść nakłady na zakup gruntów i realizację projektów inwestycyjnych
(mieszkaniowych) w wysokości ok. 587,7 mln złotych.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku Spółka jest stroną przedwstępnych umów związanych z zakupem
nieruchomości.
Spółka nie planuje ponieść istotnych nakładów na rzeczowe aktywa trwałe oraz wartości niematerialne i nie
posiada żadnych istotnych zobowiązań umownych, których przedmiotem jest nabycie rzeczowych aktywów
trwałych oraz wartości niematerialnych.
28.3. Sprawy sądowe
Na dzień 31 grudnia 2023 roku nie toczyły się istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem
administracji dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Develia S.A., których wartość byłaby istotna
dla sytuacji finansowej Spółki.
Spółka jest stroną postępowań sądowych i administracyjnych, których wartość nie ma materialnego wpływu
na jej działalność lub kondycję finansową. Każda sprawa rozpatrywana jest indywidualnie pod kątem jej
istotności dla spółki.
29. Rozliczenia międzyokresowe bierne oraz przychody przyszłych okresów
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 202
2
(przekształcone)
Długoterminowe
-
-
Rozliczenie międzyokresowe kosztów wynagrodzeń
20 561
11 062
Rozliczenie międzyokresowe kosztów audytu
957
159
Rozliczenie międzyokresowe kosztów naliczonych ekwiwalentów
urlopowych
2 151
1 459
Pozostałe
1 572
267
Krótkoterminowe
25 241
12 947
Przychody przyszłych
okresów
dot. sprzedaży lokali mieszkalnych
i pomieszczeń przynależnych
332 864
338 646
Zaliczka na poczet sprzedaży nieruchomości
8 690
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
71
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 202
2
(przekształcone)
Pozostałe przychody przyszłych okresów
1
1
Przychody przyszłych okresów
341 555
338 647
Razem bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz
p
rzychody przyszłych okresów
366 796
351 594
30. Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Inne korekty
Wycena programu motywacyjnego
13 975
3 116
Wycena wg MSSF 16
( 7
749)
3 624
Nabycie ZCP
( 7
566)
-
Zmiana prezentacji gruntu (aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone
do sprzedaży)
-
( 22 056)
Pozostałe
419
( 68)
( 921)
( 15 385)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
72
31. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Poniższa tabela przedstawiają łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień 31 grudnia 2022 roku:
Podmiot powiązany Sprzedaż Zakupy
Należności
z tytułu dostaw i
usług oraz
pozostałe
należności
Zobowiązania
z tytułu dostaw
i usług oraz
pozostałe
zobowiązania
Pożyczki
i należności
długoterminowe
oraz
krótkoterminowe
aktywa finansowe
Zobowiązania
finansowe
Przychody
finansowe
(odsetki,
dywidendy)
Koszty
finansowe
(odsetki,
dyskonta)
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A.
2 687
3 078
947
26
30 422
-
2 026
334
Develia Warszawa S.A.
1 157
-
1 016
1
43 277
82 329
2 317
9 277
Develia Wrocław Sp. z o.o.
4 188
-
1 919
14
151 225
-
15 950
-
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
1 466
-
787
-
0
-
37 031
-
LC Corp Invest I Sp. Z o.o.
51
-
-
5
0
-
-
-
LC Corp Invest II Sp.z o.o.
307
-
74
0
4 435
-
377
-
LC Corp Invest VII Sp.z o.o.
1 313
-
565
0
-
34 149
54 543
1 763
LC Corp Invest IX Sp.z o.o.
2 872
-
1 952
11
-
525
1 055
543
LC Corp Invest X Sp.z o.o.
493
-
126
-
-
10 725
24 185
1 087
LC Corp Invest XI Sp.z o.o.
35
-
4
-
-
52 340
9 889
2 949
LC Corp Invest XII Sp. Z o.o.
222
-
15
8
-
27 749
7 438
2 948
LC Corp Invest XV Sp. Z o.o.
40
-
0
4
-
-
116
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 7 Sp.k 2 560
69
648
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. Z o.o.Investments S.K.A.
2 691
-
932
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVI Sp. Z o.o. 161
-
129
-
216
-
20
-
LC Corp Invest XVII Sp. Z o.o.
38
-
6
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 20 Sp.k
68
-
481
-
-
-
481
10 864
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 21 Sp.k
65
-
140
-
-
-
106
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 22 Sp.k
1 232
393
644
13
-
-
56 235
-
LC Corp Service S.A.
2 917
4 673
761
72
-
18 660
-
1 540
Develia Invest Sp. z o.o.
108
-
3
14
34 849
-
2 966
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
73
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.k.
-
-
-
-
-
-
15
-
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k.
72
-
128
-
-
-
128
-
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k.
48
-
-
-
-
-
-
-
Flatte Sp. z o.o.
0
-
-
-
-
-
-
-
Malin Development 1 Sp. z o.o.
0
-
-
-
247
-
11
-
NP 8 Sp. z o.o. Sp.k.
419
-
2 298
-
0
-
-
-
NP 11 Sp. z o.o. Sp.k.
616
-
663
-
0
8 477
-
540
Develia Construction Sp. z o.o.
410
11
411
663
14 579
-
72
6
Develia Land Development Sp. z o.o.
35
-
56
24
500
-
5
-
Develia 303 Sp. z o.o.
148
-
159
-
-
-
-
-
NP 7 Sp. z o.o.
12
-
13
335
-
-
-
335
NP 8 Sp. z o.o.
26
-
33
1
-
-
-
1
NP 9 Sp. z o.o.
29
-
38
82
-
-
-
82
NP 10 Sp. z o.o.
9
-
7
-
-
-
-
-
NP 11 Sp. z o.o.
4
-
20
1
50
-
1
1
NP 12 Sp. z o.o.
10
-
11
-
-
-
1
-
NP 14 Sp. z o.o. 8
-
6
1
50
-
1
1
NP 14 Sp. z o.o. Sp.k.
188
-
206
-
3 440
-
148
-
NP 15 Sp. z o.o.
136
-
150
-
37 505
-
1 614
-
NP 16 Sp. z o.o.
77
-
84
-
63 479
-
650
-
NP 17 Sp. z o.o.
6
-
3
-
74
-
1
-
NP 18 Sp. z o.o.
6
-
3
-
-
-
-
-
NP 19 Sp. z o.o. Sp.k.
437
-
500
55
-
-
-
53
NP 19 Sp. z o.o.
11
-
12
1
50
-
1
1
NP 20 Sp. z o.o.
9
-
9
1
50
-
1
1
NP 21 Sp. z o.o.
5
-
3
-
50
-
1
-
NP 22 Sp. z o.o.
5
-
3
-
50
-
1
-
NP 23 Sp. z o.o.
5
-
2
-
-
-
1
-
NP 8 Sp.. Bogucicka Sp.k.
9
-
6
-
-
-
-
-
NP 12 Sp. z o.o. Sp.k.
42
-
48
338
-
-
-
165
NP 20 Sp. z o.o. Sp.k.
449
-
511
80
-
-
-
80
NP 21 Sp. z o.o. Sp.k.
10
-
7
-
-
-
-
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
74
NP 23 Sp. z o.o. Sp.k.
6
-
7
-
-
-
-
-
NP 18 Sp. z o.o. Sp.k.
5
-
2
-
-
-
-
-
Zarząd i Rada Nadzorcza
Zarząd
4 178
89
-
5
-
-
-
-
Rada Nadzorcza
768
Ogółem
33 318
8 313
16 548
1 758
384 546
234 954
217 387
32 960
*) Zaprezentowane wartości uwzględniają transakcje z podmiotami, które w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku połączyły się ze spółką LC Corp Service S.A., tj. LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.k.,
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 4 Sp.k. LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 8 Sp.k.,
W roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku Spółka dokonała wpłat na kapitały spółek współzależnych oraz umorzenia udziałów w spółce zależnej opisane w Nocie 5 i 17.
Podmiot powiązany Sprzedaż Zakupy
Należności
z tytułu dostaw i
usług oraz
pozostałe
należności
Zobowiązania
z tytułu dostaw
i usług oraz
pozostałe
zobowiązania
Pożyczki
i należności
długoterminowe
oraz
krótkoterminowe
aktywa finansowe
Zobowiązania
finansowe
Przychody
finansowe
(odsetki,
dywidendy)
Koszty
finansowe
(odsetki,
dyskonta)
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A.
2 637
2 826
1 051
19
30 422
6 876
1 271
230
Develia Wrocław S.A.
37 879
27
504
-
-
-
57 747
6
Develia Warszawa Sp. z o.o.
317
-
755
-
-
138 379
5 149
7 471
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
1 923
-
407
-
-
-
87 856
-
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
53
-
-
5
-
-
14
-
LC Corp Invest II Sp.z o.o.
246
-
56
-
3 104
-
223
-
LC Corp Invest III Sp. z o.o.
-
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest VII Sp.z o.o.
1 716
-
917
-
-
-
4 595
-
LC Corp Invest VIII Sp.z o.o
-
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest IX Sp.z o.o.
905
-
94
-
18 756
-
4 629
-
LC Corp Invest X Sp.z o.o
1 015
-
202
-
-
20 579
16 020
752
LC Corp Invest XI Sp.z o.o.
36
-
12
-
-
11 381
15 076
842
LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
469
78
52
-
-
28 796
15 381
832
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
75
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. 40
-
4
-
-
-
1 219
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 2 Sp.k
749
69
109
-
-
22 817
-
2 085
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 4 Sp.k
339
113
90
11
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 6 Sp.k
-
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 7 Sp.k
1 921
75
641
8
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 8 Sp.k
269
-
6
30
-
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Investments S.K.A.
5 675
1 590
961
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVI Sp. z o.o.
35
-
11
-
99
-
1
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
29
-
-
-
-
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 20 Sp.k
97
-
488
-
-
95 961
5 208
6 948
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 21 Sp.k
36
-
426
-
-
-
420
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 22 Sp.k
1 325
1 035
754
2
-
-
156
-
LC Corp Service S.A. *)
821
8
8
10
-
-
19 322
694
Develia Invest Sp. z o.o.
280
-
6
81
30 457
-
2 233
-
Projekt Mysliborska Sp. z o.o. Sp.k.
140
-
140
-
166
-
64
-
Zarząd
-
81
-
5
-
-
-
-
Ogółem
58 952
5 902
7 694
171
83 004
324 789
236 584
19 860
*) Zaprezentowane wartości uwzględniają transakcje z podmiotami, które w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku połączyły się ze spółką LC Corp Service S.A.
W roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka dokonała wpłat na kapitały spółek współzależnych oraz umorzenia udziałów w spółce zależnej opisane w Nocie 5 i 15 Sprawozdania
finansowego za okres zakończony 31 grudnia 2022 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
76
31.1. Jednostka dominująca dla Spółki
Na dzień 31 grudnia 2023 roku brak jest podmiotu dominującego wobec Spółki.
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu przedstawieni zostali w Nocie 25.
31.2. Wypłata dywidendy przez Develia S.A.
Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku:
W dniu 27 czerwca 2023 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie
wypłaty dywidendy na następujących zasadach:
a) Wysokość dywidendy: 179.023.324,40 zł
b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,40 zł
c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje
d) Dzień dywidendy: 14 lipca 2023 r.
e) Termin wypłaty dywidendy: 21 lipca 2023 r. (kwota 107.413.994,64 zł) i 13 października 2023 r. (kwota
71.609.329,76 zł
Zgodnie z postanowieniami powyższej uchwały w dniu 21 lipca 2023 roku Develia S.A. dokonała wypłaty
pierwszej części dywidendy w kwocie 107.413.994,64 zł, a 13 października 2023 roku drugiej części w kwocie
71 609 329,76 zł.
Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku:
W dniu 17 maja 2022 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie
wypłaty dywidendy na następujących zasadach:
a) Wysokość dywidendy: 201.401.239,95 zł
b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,45 zł
c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje
d) Dzień dywidendy: 24 maja 2022 r.
e) Termin wypłaty dywidendy: 31 maja 2022 r.
Zgodnie z postanowieniami tej uchwały w dniu 31 maja 2022 roku Develia S.A. dokonała wypłaty dywidendy.
31.3. Wypłata dywidendy przez spółki zależne
Wypłaty dywidendy przez spółki zależne na rzecz Develia S.A. dokonane w 2022 i 2021 roku opisane zostały
w Nocie 12.3.
31.4. Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(badane)
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
10 320
9 865
Nagrody jubileuszowe i odprawy emerytalne
-
-
Świadczenia z
tytułu rozwiązania stosunku pracy
-
-
Świadczenia pracownicze w formie akcji własnych
-
-
Łączna kwota wynagrodzenia wypłaconego głównej kadrze
kierowniczej za wyjątkiem Zarządu i Rady Nadzorczej
10 320
9 865
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
77
W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku Spółka rozpoznała przychody ze sprzedaży wyrobów
gotowych zawarte z osobami z kluczowej kadry kierowniczej w kwocie 2 346 tys. zł.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2022 roku Spółka nie rozpoznała przychodów ze sprzedaży wyrobów
gotowych zawartych z osobami z kluczowej kadry kierowniczej w kwocie 2 346 tys. zł.
31.5. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej
Wynagrodzenie wypłacone członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej Spółki przedstawiało się
następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok
zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Zarząd
-
wynagrodzenia
8 558 8 572
Zarząd
-
świadczenia w formie akcji własnych
- -
Rada Nadzorcza
-
wynagrodzenia
843 768
Rada Nadzorcza
-
świadczenia w formie akcji własnych
- -
Razem
9
401
9 340
32. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego
do badania sprawozdań finansowych
2023 rok:
W maju 2023 roku Spółka zawarła z Ernst & Young Audyt Polska Sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie
umowę o świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmującą badanie
sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2023-
2025 oraz przegląd śródrocznych sprawozdań finansowych za okresy 6 miesięcy zakończone 30 czerwca
2023 roku, 30 czerwca 2024 roku i 30 czerwca 2025 roku. Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy
z tytułu usług świadczonych za 2023 rok, tj. za badanie rocznego sprawozdania finansowego i
skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za 2023 rok wynosi 820 tys., a za usługi przeglądu
jednostkowego i skonsolidowanego półrocznego sprawozdania finansowego za okres 6 miesięcy zakończony
30 czerwca 2023 roku wynosi 200 tys.
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki świadczy również na rzecz Emitenta usługi
niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach
Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki za 2023 rok. Wynagrodzenie z tytułu tego badania wynosi 25 tys. zł.
2022 rok:
W sierpniu 2021 roku została zawarta z Deloitte Audyt Sp. z o.o. Sp.k z siedzibą w Warszawie umowa o
świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmująca badanie sprawozdania
finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2021-2022 oraz przegląd
śródrocznych sprawozdań finansowych za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2021 i 2022 roku.
Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy w roku 2022 wynosi 194 tys. zł tytułem badania rocznego
sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. oraz 117 tys. zł
tytułem usługi przeglądu jednostkowego i skonsolidowanego półrocznego sprawozdania finansowego za okres
6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2022.
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki oprócz usługi badania świadczy na rzecz Emitenta
usługi niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania
o wynagrodzeniach Zarządu i Rady nadzorczej Spółki za 2022 rok w ramach odrębnego wynagrodzenia
w wysokości 10 tys. zł.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
78
33. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą obligacje, weksle inwestycyjne,
kredyty oraz pożyczki. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych
na finansowanie inwestycji prowadzonych przez Spółkę oraz przez spółki zależne. Nadwyżki finansowe Spółka
inwestuje w krótkoterminowych instrumentach finansowych. Spółka posiada też inne instrumenty finansowe,
takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku prowadzonej
przez nią działalności.
Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy procentowej,
ryzyko kredytowe oraz ryzyko związane z płynnością.
Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie
omówione poniżej.
33.1. Ryzyko stopy procentowej
Ryzyko stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych zobowiązań finansowych, opartych
na zmiennej stopie.
Wrażliwość wyniku finansowego netto na zmiany stopy procentowej kredytów i obligacji w PLN w roku
zakończonym 31 grudnia 2023 roku oraz w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku przedstawiono w tabeli
poniżej:
Wzrost/
spadek stopy
procentowej
Wpływ na wynik
finansowy netto
w
tys.
PLN
Wpływ na
kapitał własny
+ 1%
(
4 786
)
(
4 786
)
31 grudnia 2023 roku
-
1%
4 786
4 786
+ 1%
(3 381)
(3 381)
31 grudnia 2022 roku
-
1%
3 381
3 381
Spółka na bieżąco śledzi prace związane z reformą IBOR, która może mieć wpływ na instrumenty finansowe
oparte na zmiennej stawce procentowej. Na dzień 31 grudnia 2023 r. oraz na datę sporządzenia sprawozdania
posiadane obligacje i kredyty oparte są na zmiennej stawce procentowej WIBOR, której będzie dotyczyła
reforma. Zmiana może wpłynąć na obniżenie lub wzrost poziomu wskaźnika referencyjnego, który stanowi
podstawę do ustalenia wartości oprocentowania i może mieć wpływ na spadek lub wzrost kosztów
odsetkowych płaconych przez Spółkę i w konsekwencji na sytuację finansową, wyniki oraz perspektywy
rozwoju Emitenta. Obligacje serii P2022A o wartości 15.442 PLN mają termin zapadalności przypadający po
planowanym terminie zakończenia publikacji stawki WIBOR. W takim przypadku stawka WIBOR zostanie
zastąpiona wskaźnikiem alternatywnym WIRON.
33.2. Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe oraz istotne jego koncentracje wynikają głównie z pożyczek udzielanych spółkom Grupy.
Ryzyko to uzależnione jest w dużej mierze od kondycji finansowej tych spółek celowych, jednakże, dzięki
prowadzonemu nadzorowi nad spółkami Grupy oraz dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności,
narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W prezentowanym okresie
sprawozdawczym ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami nie uległo istotnej zmianie. Aktywa
finansowe z tytułu udzielonych pożyczek nie zostały objęte utratą wartości w żadnym z prezentowanych
okresów. Wartość udzielonych przez Spółkę pożyczek na dzień 31 grudnia 2023 roku wyniosła
384 552 tys. PLN
Pożyczki udzielone mogą zostać zabezpieczone na żądanie Spółki wekslem in blanco.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku należności z tytułu dostaw i usług wynosiły 20.512 tys. złotych netto a analizę
wymagalności tych należności przedstawiono w Nocie 22. Spółka na bieżąco monitoruje stan należności,
w związku z czym ryzyko wystąpienia nieściągalnych należności jest nieznaczne.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
79
W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko
kredytowe Spółki jest minimalne, ponieważ Spółka inwestuje środki w instytucjach o dobrej, stabilnej kondycji
finansowej, a maksymalna ekspozycja na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów.
W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.
33.3. Ryzyko związane z płynnością
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, tj. zapewnienie,
w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność będzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na
regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności.
W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie,
Spółka na bieżąco monitoruje stan środków finansowych, dokonuje prognoz wartości przepływów pieniężnych
i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu maksymalizacji możliwych do
osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu przed ryzykiem związanym z
płynnością.
Zarządzanie płynnością odbywa się m.in. poprzez:
• planowanie przepływów gotówkowych;
• dobór odpowiednich źródeł finansowania,
• bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami,
• współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.
W Nocie 26 przedstawiono zobowiązania finansowe z tytułu obligacji i weksli wyemitowanych przez Spółkę
oraz zaciągniętych kredytów i pożyczek na dzień 31 grudnia 2023 oraz 31 grudnia 2023 roku z datami
zapadalności.
W Nocie 28.1 Przedstawiono zobowiązania z tytułu dostaw i usług według daty ich zapadalności do 1 roku.
Poniższe tabele przedstawiają zobowiązania Spółki na dzień 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień 31 grudnia
2022 roku według daty zapadalności na podstawie niezdyskontowanych płatności wynikających z zawartych
umów.
31 grudnia 2023 roku
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe 191 880 15 442
280 000
160 000
647 322
Pożyczki 91 666
144 132
235 798
Kredyty 42 999 40 000
40 000
40 000
30 000
192 999
326 545 55 442
320 000
200 000
30 000
144 132
1 076 119
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe 141 275
-
-
-
-
-
141 275
141 275
-
-
-
-
-
141 275
31 grudnia 2022 roku
Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Weksle inwestycyjne
56 797
- - - - -
56 797
56 797
- - - - -
56 797
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
80
Oprocentowanie zmienne [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4
lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
136 791
249 015
15 144
-
400 950
Pożyczki
49 584
-
-
-
214 062
263 646
186 375
249 015
15 144
-
-
214 062
664 596
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe 120 568
-
-
-
-
-
120 568
120 568
-
-
-
-
-
120 568
34. Instrumenty finansowe
34.1. Wartości godziwe
Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe wszystkich instrumentów finansowych Spółki w podziale na
poszczególne kategorie aktywów i pasywów zgodnie z MSSF 9:
Wartość bilansowa
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy:
Pożyczki udzielone
384 552
83 006
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych
28 093
21 790
412 645
104 796
Aktywa wyceniane w
zamortyzowanym koszcie:
Obligacje spółek komercyjnych
i skarbowych
15 000
35 049
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych
57 385
22 423
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
119 948
113 142
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności (bez należności
budżetowych)
35 885
11 189
228 218
181 803
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania
(bez
zobowiązań budżetowych
)
139 345
116 731
Kredyty, obligacje i pożyczki oprocentowane wg zmiennej stopy
procentowej
1 069 732
668 840
Kredyty, obligacje, pożyczki, weksle oprocentowane wg stałej stopy
procentowej
-
56 797
1 209 077
842 368
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
81
Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe i godziwe instrumentów finansowych Spółki na dzień
31 grudnia 2023 roku:
31 grudnia 2023 roku (badane)
Wartość
bilansowa
Wartość godziwa Hierarchia wartości godziwej
Poziom
1
Poziom
2
Poziom
3
Aktywa wyceniane w
wartości godziwej przez
wynik finansowy:
Pożyczki udzielone
384
552
384
552
-
384
552
-
Jednostki uczestnictwa w
dłużnych otwartych
funduszach inwestycyjnych
28 093
28
093
-
28
093
-
412 645
412 645
-
412 645
-
Aktywa wyceniane
w zamortyzowanym
koszcie:
Obligacje
15 000
15
042
15
042
-
-
Środki pieniężne na
rachunkach powierniczych
otwartych
57
385
57
385
-
57 385
-
Środki pieniężne i inne
aktywa pieniężne
119 948
119 948
-
119 948
-
192 333
192
375
15 042
177 333
-
Zobowiązania finansowe
wyceniane w
zamortyzowanym koszcie:
Pożyczki oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
234 955
232 083
-
232 083
-
Kredyty oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
191 289
193 029
-
193
029
-
Obligacje oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
643
488
645 033
-
645
033
-
1 069 732
1 070 146
-
1 070 146
-
Zgodnie z MSSF 13 poziomy hierarchii są definiowane następująco:
• poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów
lub zobowiązań,
• poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są bezpośrednio lub pośrednio
obserwowalne
• poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są nieobserwowalne.
W porównaniu z poprzednim okresem sprawozdawczym Spółka nie dokonywała zmian klasyfikacji oraz metod
wyceny instrumentów finansowych. W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przesunięcia pomiędzy
poziomami hierarchii wartości godziwej.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
82
34.2. Ryzyko stopy procentowej
W poniższych tabelach przedstawiona została wartość bilansowa zobowiązań finansowych Spółki
wycenianych według zamortyzowanego kosztu narażonych na ryzyko stopy procentowej, w podziale na
poszczególne kategorie wiekowe.
31 grudnia 2023 roku
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
w PLN 191 396 15 244
278 336
158 512
643 488
Pożyczki 91 270
143 685
234 955
Kredyty 42 999 40 000
40 000
40 000
28 290
191 289
325 665 55 244
318 336
198 512
28 290
143 685
1 069 732
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 141 275
-
-
-
-
-
141 275
141 275
-
-
-
-
-
141 275
31 grudnia 2022 roku
Oprocentowanie stałe [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Weksle inwestycyjne
56 797
-
-
-
-
-
56 797
56 797
-
-
-
-
-
56 797
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
w PLN
136 691
249 015
15 144
-
-
-
400 850
Pożyczki
49 375
-
-
-
-
218 616
267 991
186 066
249 015
15 144
-
-
218 616
668 841
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 120 568
-
-
-
-
-
120 568
120 568
-
-
-
-
-
120 568
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
83
34.3. Zabezpieczenia
Na dzień 31 grudnia 2023 roku główne zabezpieczenie spłaty kredytów stanowiły:
1) Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez Arkady Wrocławskie S.A :
• zastaw na akcjach Arkad Wrocławskich S.A. posiadanych przez Develia S.A. – do wysokości 37.500
tys. EUR,
• poręczenie spłaty kredytu za spółkę przez Emitenta do kwoty nie wyższej niż 10.812.500,00 EUR oraz
oświadczenie o poddaniu się egzekucji do powyżej wskazanej kwoty;
2) Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 3 grudnia 2020 roku przez Develia S.A. z
mBank S.A.
• hipoteka umowna do kwoty 75.000 tys PLN na nieruchomościach których właścicielem lub użytkownikiem
wieczystym jest Develia S.A. . oraz spółka zależna Develia Invest Sp. z o.o.,
• oświadczenie Spółki o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c do
kwoty 75.000 tys. PLN,
• oświadczenie spółki Develia Invest Sp. z o.o. o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z nieruchomości na
których ustanowione zostały hipoteki na podstawie art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c.
3) Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 29 kwietnia 2021 roku przez Develia S.A.
z Powszechną Kasą Oszczędności Bank Polski S.A..
• hipoteka łączna do kwoty 75.000tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub użytkownikiem
wieczystym jest Develia S.A., spółka zależna Develia Wrocław S.A. oraz LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A. ,
• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w formie aktu
notarialnego na rzecz PKO BP SA, do kwoty 75.000tys. PLN,
• zastaw finansowy i zastaw rejestrowy o najwyższej sumie zabezpieczenia w kwocie 75.000 tys. PLN na
środkach pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bieżących.
4) Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 12 kwietnia 2022 roku przez Develia S.A.
z Santander Bank Polska S.A.:
• hipoteka do kwoty 45.000 tys. PLN na nieruchomościach których właścicielem lub użytkownikiem
wieczystym jest Develia S.A. oraz spółka zależna Develia Wrocław S.A.,
• zastaw finansowy i rejestrowy do najwyższej sumy zabezpieczenia 45.000 tys. PLN na prawach do
środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach kredytobiorcy prowadzonych w Santander Bank
Polska S.A.,
• pełnomocnictwo udzielone bankowi przez Spółkę do pobrania środków pieniężnych zgromadzonych na
rachunkach kredytobiorcy w banku,
• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty
45.000 tys. PLN,
• oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z obciążanego przedmiotu, tj. nieruchomości
obciążanej hipoteką, w trybie art. 777 §1 pkt 6) k.p.c. do kwoty 45.000 tys. PLN.
5) Zabezpieczenia do umowy kredytu zawartej dnia 14 lipca 2023 roku przez Develia S.A. w celu finansowania
lub refinansowania części ceny nabycia 100% udziałów w kapitale zakładowym polskich spółek zależnych
od Nexity S.A. z siedzibą w Paryżu:
• poręczenia na rzecz kredytodawców udzielone przez niektóre nabywane podmioty,
• hipoteka umowna na nieruchomościach Develia S.A. i niektórych nabywanych podmiotów do kwoty 300
mln PLN,
• zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych Develia S.A.,
• pełnomocnictwa i blokady dotyczące rachunków bankowych Develia S.A.,
• zastawy rejestrowe i zastawy cywilne na prawach komplementariuszy – dotyczy Spółek NP. 8 sp. z o.o.,
NP. 11 sp. z o.o., NP. 14 sp. z o.o., NP. 19 sp. z o.o. S.K. oraz NP. 20 sp. z o.o.,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
84
• zastawy rejestrowe i finansowe na udziałach w Spółkach zależnych – dotyczy Spółek Develia
Construction Sp. z o.o., Nexity Polska 303 Sp. z o.o., NP. 7 sp. z o.o., NP. 8 sp. z o.o. S.K., NP. 9 sp.
z o.o., NP. 11 sp. z o.o. S.K., NP. 14 sp. z o.o. S.K., NP. 15 sp. z o.o., NP. 17 sp. z o.o., NP. 19 sp. z
o.o. S.K. oraz NP. 20 sp. z o.o. S.K.,
• zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych – dotyczy Spółek Develia Construction Sp.
z o.o., Nexity Polska 303 Sp. z o.o., NP. 7 sp. z o.o., NP. 8 sp. z o.o. S.K., NP. 9 sp. z o.o., NP. 11 sp.
z o.o. S.K., NP. 14 sp. z o.o. S.K., NP. 15 sp. z o.o., NP. 17 sp. z o.o., NP. 19 sp. z o.o. S.K. oraz NP.
20 sp. z o.o. S.K.,
• zastawy rejestrowe i finansowe na zbiorze rzeczy i praw (lub przedsiębiorstwie) – dotyczy Spółek
Develia Construction Sp. z o.o., Nexity Polska 303 Sp. z o.o., NP. 7 sp. z o.o., NP. 8 sp. z o.o. S.K.,
NP. 9 sp. z o.o., NP. 11 sp. z o.o. S.K., NP. 14 sp. z o.o. S.K., NP. 15 sp. z o.o., NP. 17 sp. z o.o., NP.
19 sp. z o.o. S.K. oraz NP. 20 sp. z o.o. S.K.
• cesja praw i wierzytelności z określonych dokumentów w tym dokumentów związanych z nabyciem
spółek zależnych od Nexity S.A.,
• oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego złożone przez Develia S.A. oraz
podmioty nabywane.
6) Zabezpieczenia do umowy kredytu w rachunku bieżącym zawartej dnia 29 września 2022 roku przez Develia
S.A. z VeloBank S.A.:
• weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową,
• pełnomocnictwo do dysponowania środkami przez Bank na wszystkich rachunkach bieżących
Kredytobiorcy prowadzonych w VeloBank S.A.
• hipoteka umowna łączna do kwoty 24.905 mln PLN z najwyższym pierwszeństwem, których
użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A.
7) Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. k. na
rzecz Alior Bank S.A.:
• zastawy rejestrowe na prawach i wierzytelnościach komplementariusza i komandytariusza w spółce
kredytobiorcy z pierwszeństwem zaspokojenia, każdy do kwoty 247.455.982,00 PLN,
• umowa gwarancji pokrycia przekroczonych kosztów budżetu inwestycji polegającej na budowie zespołu
budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażem podziemnym, wolnostojącą stacją
transformatorową, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz
zjazdami przy ul. Lizbońskiej, dzielnica Praga-Południe w Warszawie do maksymalnej wysokości
12.770.985,68 PLN.
8) Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zaciągniętego przez Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k.
na rzecz PKO BP S.A.
• zastaw rejestrowy i cywilny na prawach w spółce Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. kom. oraz zastaw
rejestrowy i finansowy na udziałach w kapitale zakładowym w spółce Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.,
z pierwszeństwem zaspokojenia, każdy do kwoty 146.100.000,00 PLN,
• umowa gwarancji pokrycia przekroczonych kosztów budżetu inwestycji polegającej na budowie
budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i garażem podziemnym oraz dojazdem
i niezbędną infrastrukturą w rejonie ul. Ciszewskiego/Rosoła w Warszawie do maksymalnej wysokości
8.590.000,00 PLN.
35. Zarządzanie kapitałem
Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego i bezpiecznych
wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały wartość dla jej
akcjonariuszy.
Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany.
W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę dywidendy
dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku zakończonym 31
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
85
grudnia 2023 roku i w roku zakończonym 31 grudnia 2022 roku nie wprowadzono żadnych zmian do celów,
zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.
Spółka monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia
do kapitału własnego. Zasady Spółki stanowią, by wskaźnik ten był nie wyższy niż 5. Do zadłużenia Spółka
wlicza oprocentowane kredyty i pożyczki, zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne zobowiązania.
31 grudnia 2023
(badane)
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Oprocentowane obligacje, kredyty, weksle i pożyczki
1 069 733 725 637
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
141 275 120 568
A. Zadłużenie
1 211 008 846 205
B. Kapitał własny
1 464 070 1 228 017
Wskaźnik dźwigni (A/B)
0,83
0,69
36. Struktura zatrudnienia
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(badane)
Rok zakończony
31 grudnia 2022
(przekształcone)
Zarząd
3
3
Pracownicy umysłowi /
administracyjni
172,13
171,61
Pracownicy fizyczni
-
-
Razem
175,13
174,61
37. Wpływ sytuacji makroekonomicznej, konfliktu zbrojnego w Ukrainie oraz kwestii klimatycznych
na sprawozdanie finansowe
Do czynników ryzyka mogących negatywnie wpłynąć na działalność Spółki należy zaliczyć kontynuację działań
wojennych przez Federację Rosyjską na terenach Ukrainy i związane z tym niepożądane skutki gospodarcze
w skali globalnej. Możliwe do zidentyfikowania na chwilę obecną potencjalne obszary ryzyka w branży
budowlano – deweloperskiej, w której działa Spółka to:
• możliwy spadek popytu na rynku mieszkaniowym wskutek niepewności klientów co do możliwych
scenariuszy rozwoju aktualnej sytuacji gospodarczej i politycznej,
• nadzwyczajny wzrost cen kluczowych surowców, powodujący wzrost cen dóbr kluczowych dla gospodarki,
w tym cen robót budowlanych, usług, urządzeń oraz materiałów,
• ograniczenia w dostępności materiałów budowalnych, urządzeń, usług oraz przerwanie lub zakłócenie
ciągłości dostaw,
• ograniczenia w dostępności pracowników pochodzących z Ukrainy, wynikające z powoływania rezerwistów
do służby wojskowej oraz ich powrotami do kraju w celu uczestniczenia w działaniach wojskowych,
• wzrost i ryzyko dalszego wzrostu stóp procentowych,
• sytuacja finansowa kredytobiorców, w tym osłabienie ich zdolności kredytowej, a także polityka kredytowa
banków odzwierciedlona w stanowisku UKNF z dnia 7 marca 2022 roku, a w konsekwencji ograniczenie
dostępności kredytów mieszkaniowych,
• dostępność oraz koszt finansowania dłużnego w związku z ograniczonym popytem na rynku obligacji,
Wskazane powyżej czynniki ryzyka miały największy wpływ na działanie Spółki w początkowej fazie wojny.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
86
Zarząd nie widzi możliwości oszacowania wpływu konfliktu na przyszłe wyniki finansowe, natomiast nie
stwierdza istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę. Zarząd
na bieżąco monitoruje potencjalny wpływ konfliktu na działalność Spółki, rynek deweloperski i budowlany.
Spółka obserwuje rosnące zainteresowanie inwestorów, instytucji finansowych, regulatorów oraz pozostałych
użytkowników sprawozdań finansowych zagadnieniami związanymi z klimatem i ich potencjalnym wpływem
na sytuację finansową i wyniki finansowe. Spółka jest narażona na ryzyko klimatyczne, w tym ryzyko
wynikające ze zdarzeń pogodowych mogących mieć wpływ na harmonogram prac w realizowanych
projektach deweloperskich, ryzyko związane z transformacją gospodarczą z przejściem niskoemisyjną
gospodarkę oraz ryzyko prawne związane z koniecznością dostosowania do zmieniających się przepisów
prawnych w zakresie zrównoważonego rozwoju w obszarze środowiskowym, społecznym i zarządczym.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2023 roku opisane powyżej ryzyka nie miały
istotnego wpływu na dane finansowe. W ocenie Spółki powyższe ryzyka, w szczególności te związane z
transformacją gospodarczą oraz regulacyjne mogą wywierać wpływ na działalność Spółki w średnim i długim
okresie. Spółka będzie podejmować odpowiednie działania w celu dostosowania się do zmieniającego się
otoczenia. Kwestie związane z klimatem nie stanowią również zagrożenia dla możliwości kontynuacji
działalności przez Spółkę w okresie 12 miesięcy.
38. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego
1) W dniu 16 stycznia 2024 roku Develia S.A. udzieliła na rzecz Santander Bank Polska S.A. gwarancji
korporacyjnej w celu zabezpieczenia wykonania zobowiązania wynikającego z umowy kredytu
konsorcjalnego z dnia 28 lutego 2008 r., wraz z późniejszymi zmianami zawartej pomiędzy Arkady
Wrocławskie S.A. a Santander Bank Polska S.A. do kwoty nie wyższej niż 10.812.500 EUR na okres od
16 stycznia do 30 kwietnia 2024 roku.
2) W dniu 12 stycznia 2024 r. sąd rejestrowy dokonał wpisu zmiany wysokości kapitału zakładowego
Emitenta wynikającego z objęcia akcji serii K w związku z uchwałą nr 35 Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia z dnia 30 czerwca 2021 r. w sprawie emisji warrantów subskrypcyjnych z pozbawieniem
prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego.
Kapitał zakładowy Emitenta od dnia rejestracji wynosi 452.280.199,00 zł i dzieli się na 452.280.199 akcji
zwykłych na okaziciela uprawniających do wykonywania jednego głosu z każdej akcji na Walnym
Zgromadzeniu o wartości nominalnej 1 zł każda.
3) W dniu 15 stycznia 2024 r. spółka zależna od Emitenta, tj. Develia Wrocław S.A. zawarła z podmiotami
niepowiązanymi z Emitentem umowę sprzedaży na podstawie której nabyła udziały łącznie wynoszące
5/10 w nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer 4/8 położonej we Wrocławiu przy ul.
Międzyleskiej 2-4 o łącznej powierzchni 4,3630 ha za łączną cenę netto 90.000.000,00 zł powiększoną
o podatek VAT tj. łączną cenę brutto 110.700.000,00 zł.
4) W dniu 18 stycznia 2024 r. Develia S.A. oraz spółka zarządzana przez I Asset Management zawarły
umowę współpracy w zakresie wspólnej inwestycji polegającej na budowie obiektu zamieszkania dla
studentów we Wrocławiu przez powołaną w tym celu spółkę celową w której Develia S.A. posiada 10%
udziałów w kapitale zakładowym. Na mocy umowy Spółka będzie pełnić w projekcie rolę dewelopera,
odpowiedzialnego za nabycie gruntu, nadzór nad budową oraz fit-out inwestycji. Po zakończeniu budowy
partner wykupi udziały Spółki w projekcie i zajmie się komercjalizacją oraz zarządzaniem obiektem.
5) W dniu 22 stycznia 2024 r. spółka zależna od Emitenta, tj. Develia Wrocław S.A. w dniu 22 stycznia 2024
r. zawarła z podmiotem niepowiązanym z Emitentem umowę sprzedaży na podstawie której nabyła
udziały łącznie wynoszące 5/10 w nieruchomości stanowiącej działkę gruntu numer 4/8 położonej we
Wrocławiu przy ul. Międzyleskiej 2-4 o łącznej powierzchni 4,3630 ha za łączną cenę netto 55.000.000,00
zł powiększoną o podatek VAT tj. łączną cenę brutto 67.650.000,00 zł.
6) W dniu 22 stycznia 2024 r. Emitent zawarł ze spółką zależną Develia Wrocław S.A. . jako pożyczkobiorcą
trzy umowy pożyczki: (i) na kwotę 16.790 tys. PLN, (ii) na kwotę 27.890 tys. PLN oraz (iii) na kwotę 5.400
tys. PLN, na warunkach rynkowych na czas nieokreślony.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
87
7) W dniu 24 stycznia 2024 roku Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks do umowy kredytu odnawialnego
zawartej w dniu 3 grudnia 2020, na mocy którego zmieniono listę zabezpieczeń kredytu, a maksymalna
możliwa kwota wykorzystania kredytu pozostała w wysokości 50 mln PLN.
8) Uchwałą Rady Nadzorczej nr 5/2024 podjętą w dniu 29 stycznia 2024 r. pozytywnie opiniującą uchwałę
Zarządu nr 2/2024 podjętą w dniu 19 stycznia 2024 r. dokonany został wstępny przydział dodatkowych
124.337 praw do objęcia warrantów pochodzących z puli rezerwowej za rok 2023 oraz praw przyznanych
wcześniej osobom, z którymi rozwiązane zostały umowy o pracę i które tym samym utraciły prawo do
uczestnictwa w programie. Tym samym łącznie w przyznano 5.494.477 praw do objęcia warrantów
subskrypcyjnych serii A w ramach III transzy programu za rok 2023. Tym samym zostało przyznane 100%
praw do warrantów pochodzących z III transzy za rok 2023.
9) W dniu 30 stycznia 2024 r. Zarząd Spółki przyjął na podstawie „Strategii firmy Develia na lata 2021-2025”
ogłoszonej w raporcie bieżącym nr 12/2021 z 18 lutego 2021 r. cele Zarządu Develia S.A. na rok 2024.
Przyjęte cele są następujące:
• liczba sprzedanych lokali w 2024 roku (umowy deweloperskie lub przedwstępne) w przedziale
2900-3100 oraz wprowadzenie do oferty i rozpoczęcie budowy w 2024 roku 3500-3700 nowych
lokali;
• przekazania lokali mieszkalnych w roku 2024 na poziomie 2700-2900 lokali;
• przygotowanie budynku Arkady Wrocławskie do sprzedaży w 2025 r.;
• dalsze prowadzenie negocjacji z inwestorami instytucjonalnymi w segmencie co-living – zawarcie
umowy na realizację minimum jednego projektu.
10) W dniu 13 lutego 2024 r. Emitent zawarł ze spółką zależną LC Corp Invest I sp. z o.o. . jako
pożyczkobiorcą umowę pożyczki na kwotę 4.500 tys. PLN na warunkach rynkowych na czas
nieokreślony.
1) W dniu 13 lutego 2024 r. spółka LC Corp Invest I Sp. z o.o. zawarła ze spółką NP 14 sp. z o.o. Sp. k.
jako pożyczkobiorcą umowę pożyczki na kwotę 4.500 tys. PLN na warunkach rynkowych na czas
nieokreślony.
2) W dniu 15 lutego 2024 r. Emitent zawarł ze spółką zależną LC Corp Invest I sp. z o.o. jako
pożyczkobiorcą umowę pożyczki na kwotę 10.000 tys. PLN na warunkach rynkowych na czas
nieokreślony.
3) W dniu 21 lutego 2024 r. Spółka zawarła z VeloBank S.A. aneks do umowy kredytowej, na mocy
którego zmieniono zabezpieczenia kredytu, a maksymalna możliwa kwota wykorzystania kredytu
wyniosła 14,650 mPLN.
4) W dniu 22 lutego 2024 r. Emitent zawarł ze spółką zależną NP 19 sp. z o.o. . jako pożyczkobiorcą
umowę pożyczki na kwotę 300 tys. PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony.
5) W dniu 22 lutego 2024 r. Emitent zawarł ze spółką zależną NP 14 sp. z o.o. . jako pożyczkobiorcą
umowę pożyczki na kwotę 300 tys. PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony.
6) W dniu 11 marca 2024 r. Emitent jako pożyczkobiorca zawarł ze spółką zależną NP 7 sp. z o.o. . jako
pożyczkodawcą umowę pożyczki na kwotę 60.000 tys. PLN na warunkach rynkowych na czas
nieokreślony.
7) W dniu 11 marca 2024 r. Emitent zawarł ze spółką zależną Arkady Wrocławskie S.A. jako
pożyczkobiorcą umowę pożyczki na kwotę 10.812.500,00 EUR na warunkach rynkowych na czas
nieokreślony.
8) W dniu 11 marca 2024 r. Emitent zawarł z podmiotami niepowiązanymi z Emitentem, tj. m.in. z
funduszami inwestycyjnymi zarządzanymi przez Rockbridge TFI S.A. oraz podmiotami niepowiązanymi
z Emitentem („Partnerzy”) umowę w przedmiocie współpracy w ramach joint venture („Umowa JV”) z
zamiarem realizacji za pośrednictwem spółki projektowej Morska Park Development S.A. („Spółka JV”)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
88
oraz jej poszczególnych spółek zależnych, wspólnej, wieloetapowej inwestycji polegającej na budowie
i komercjalizacji lokali mieszkalnych i usługowych o maksymalnej powierzchni użytkowej 90 000,00 m2
(dziewięćdziesiąt tysięcy metrów kwadratowych) na nieruchomości w Gdyni Leszczynki („Wspólna
Inwestycja”). Na podstawie dwóch podwyższeń kapitału zakładowego Spółki JV Emitent obejmie
łącznie 50,01% akcji w Spółce JV w zamian za wniesienie łącznego wkładu pieniężnego w kwocie
75 000 000,00 zł (siedemdziesiąt pięć milionów złotych), stanowiącego wstępne zaangażowanie
kapitałowe Emitenta w ramach Wspólnej Inwestycji. Partnerzy będą posiadać łącznie 49,99% akcji w
Spółce JV. Żaden z uczestników Wspólnej Inwestycji nie jest podmiotem powiązanym z Emitentem w
rozumieniu definicji podmiotu powiązanego wskazanej w międzynarodowych standardach
rachunkowości. Emitent jako podmiot zarządzający Wspólną Inwestycją, zarówno na poziomie zarządu
Spółki JV jak i na podstawie osobnych umów o zarządzenie Wspólną Inwestycją, będzie
odpowiedzialny za całokształt czynności związanych z realizacją Wspólnej Inwestycji, w tym będzie
świadczył odpłatne usługi zarządzania projektem oraz budową i komercjalizacją lokali mieszkalnych i
usługowych na nieruchomości położnej w Gdyni Leszczynki. Pozostałe założenia Umowy JV, w tym
odnoszące się do założeń realizacji Wspólnej Inwestycji, nie odbiegają od postanowień powszechnie
stosowanych dla tego typu porozumień.
9) W dniu 11 marca 2024 r. spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. umowę kredytu, na podstawie
której spółce udzielony został kredy do kwoty 30 mln EUR z przeznaczeniem na refinansowanie w
kwocie 10.812.500 EUR kredytu zaciągniętego przez spółkę Arkady Wrocławskie S.A. na podstawie
umowy kredytu zawartej z Santander Bank Polska S.A. z dnia 28 lutego 2008 r. wraz z późniejszymi
zmianami oraz na prefinansowanie ceny sprzedaży budynku Arkad Wrocławskich. W dniu 27 marca
2024 roku, po spełnieniu określonych w umowie kredytu warunków zawieszających, nastąpiła wypłata
pierwszej transzy kredytu w wysokości
11.037.500,00
EUR. Spłata kredytu nastąpi w trzech ratach
zgodnie z terminami określonymi w Umowie Kredytu, a ostateczna data spłaty kredytu przypada na
dzień 31 stycznia 2026 roku.
10) W dniu 14 marca 2024 r. Emitent zawarł ze spółką zależną Develia Warszawa Sp. z o.o. jako
pożyczkobiorcą cztery umowy pożyczki: (i) na kwotę 8.400 tys. PLN, (ii) na kwotę 6.000 tys. PLN oraz
(iii) na kwotę 4.000 tys. PLN, (iv) na kwotę 1.600 tys. PLN oraz (v) na kwotę 16.000 tys. PLN na
warunkach rynkowych na czas nieokreślony.
11) W dniu 19 marca 2024 r. spółka Develia S.A. zawarła aneks do umowy kredytu zawartej w dniu 12
kwietnia 2022 r. z Santander Bank Polska S.A., na mocy którego termin ostatecznej spłaty ustalono na
dzień 12 lipca 2024 roku.
12) W dniu 20 marca 2024 r. Emitent zawarł ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę zbycia 10.250
udziałów w kapitale zakładowym tej spółki, o wartości nominalnej 1.000,00 zł każdy i o łącznej wartości
nominalnej 10.250.000,00 zł, celem ich dobrowolnego umorzenia za wynagrodzeniem wynoszącym
łącznie 15.374.487,50 zł,
13) W dniu 20 marca 2024 r. Emitent zawarł ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o. umowę zbycia 24.700
udziałów w kapitale zakładowym tej spółki, o wartości nominalnej 1.000,00 zł każdy i o łącznej wartości
nominalnej 24.700.000,00 zł, celem ich dobrowolnego umorzenia za wynagrodzeniem wynoszącym
łącznie 27.351.792,00 zł.
14) W dniu 27 marca 2024 r. Emitent zawarł ze spółką zależną NP 15 sp. z o.o. jako pożyczkobiorcą umowę
pożyczki na kwotę 28.000 tys. PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony.
15) W dniu 28 marca 2024 r. Emitent zawarł ze spółką zależną Develia 303 sp. z o.o. jako pożyczkobiorcą
umowę pożyczki na kwotę 10.000 tys. PLN na warunkach rynkowych na czas nieokreślony.
16) W dniu 28 marca 2024 r. Emitent zawarł ze spółką zależną LC Corp Invest I sp. z o.o. . jako
pożyczkobiorcą umowę pożyczki na kwotę 10.000 tys. PLN na warunkach rynkowych na czas
nieokreślony.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku
(w tysiącach złotych)
89
Poza powyższymi zdarzeniami nie wystąpiły inne zdarzenia po dniu 31 grudnia 2023 roku, które mogłyby
w znaczący sposób wpłynąć na wyniki finansowe Spółki.
Spółka traktuje opisane powyżej zdarzenia jako zdarzenia po dniu bilansowym jako nie powodujące
konieczności korekty sprawozdania finansowego sporządzonego na dzień 31.12.2023 r
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Andrzej Oślizło
Prezes Zarządu
Paweł Ruszczak
Wiceprezes Zarządu
Mariusz Poławski
Wiceprezes Zarządu
Lidia Kotowska
Dyrektor Departamentu Rachunkowości
Anna Gremblewska-Nowak
Główny Księgowy
Wrocław, dnia 29 marca 2024 roku
