259400T9LGW04YYW0T96

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

1

NVEST S.A.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

ZA OKRES OD 1 STYCZNIA 2023 ROKU DO 31 GRUDNIA 2023 ROKU

WARSZAWA, DNIA 22 KWIETNIA 2024 ROKU

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

2

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

3

SPIS TREŚCI

1. ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ............................................................................................... 5

1.1. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ ...................................................................................... 5

1.2. SPRAWOZDANIE Z WYNIKU ....................................................................................................................... 7

1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ (PLN) ............................................................ 8

1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW .......................................................................... 8

1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM .................................................................... 9

1.6. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA POŚREDNIA) ..................... 11

2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJASNIENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA

OKRES OD 1 STYCZNIA 2022 ROKU DO 31 GRUDNIA 2022 ROKU .................................................... 13

2.1. INFORMACJE O SPÓŁCE .............................................................................................................................. 13

2.2. SKŁAD ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ ............................................................................................. 13

2.3. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI .................................................................................................................... 14

2.4. GRUPA KAPITAŁOWA ................................................................................................................................... 15

2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI .......................................................................................................... 15

2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO,

WALUCIE SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ .............. 15

2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA I OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI ............................................. 15

2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ . 16

2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI ........................................................................ 16

2.7. ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI ................................................................................. 16

2.8. ZASADY RACHUNKOWOŚCI ..................................................................................................................... 18

2.9. PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ............................................................................. 33

2.10. SEGMENTY OPERACYJNE ........................................................................................................................... 33

2.11. POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH ................................................................................ 33

2.12. TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH ................................................................................................ 33

2.13. KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO .................................................................................... 33

3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI ............................................ 34

4. NOTY OBJAŚNIAJĄCE ................................................................................................................................... 34

4.1. ZYSK NA AKCJĘ ................................................................................................................................................ 34

4.2. SEGMENTY OPERACYJNE ........................................................................................................................... 35

4.3. WARTOŚCI NIEMATERIALNE .................................................................................................................... 36

4.4. WARTOŚĆ FIRMY ............................................................................................................................................ 37

4.5. RZECZOWE AKTYWA .................................................................................................................................... 37

4.6. AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UZYTKOWANIA SKŁADNIKA MAJĄTKU ......................... 40

4.7. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ....................................................................................................... 41

4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH .................................................................................. 41

4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE .............................................................................. 43

AKTYWA FINANSOWE .............................................................................................................................................. 43

4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY ............................................................................................ 47

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

4

4.11. ZAPASY ................................................................................................................................................................. 49

4.12. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ................ 50

4.13. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY .......................................................................................... 52

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ...................................................................................................... 52

4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY ............................................................................................................................ 53

4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY ................................................................................................................................. 55

4.16. DYWIDENDY ..................................................................................................................................................... 56

4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE ............................................................................................................... 56

4.18. POZOSTAŁE REZERWY ................................................................................................................................. 58

4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA . 59

4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE ....................................................................................................... 60

4.21. AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ ............................................................. 60

4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE .................................................................................................. 62

4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE .................................................................................................... 63

4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI ................................................................................................................... 64

4.25. PODATEK DOCHODOWY ........................................................................................................................... 64

4.26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE .............................................................................................................................. 66

4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA ................................. 67

4.28. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH ........................................................ 71

4.29. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM

WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI

PUBLICZNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE: .......................................................... 75

4.30. TRANSAKCJE ZE STRONAMI POWIĄZANYMI ................................................................................... 79

4.31. WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ ...................................... 81

4.32. ZATRUDNIENIE ................................................................................................................................................ 84

4.33. WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ ....... 85

FINANSOWYCH ............................................................................................................................................................ 85

4.34. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU.............................................................................................................. 85

4.35. KONTYNUACJA DZIAŁALNOŚCI ............................................................................................................. 89

4.36. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA

OSIĄGNIĘTE PRZEZ NIEGO WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO

KWARTAŁU ..................................................................................................................................................................... 89

4.37. WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO............................................................ 98

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU ............................................................................................................................. 101

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

5

1. ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE

1.1. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Nr noty

Aktywa

Aktywa trwałe

7 551

4 185

Wartości niematerialne

-

4

4.3

Rzeczowe aktywa trwałe

1 408

1 378

4.5

Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku

256

2 759

4.6

Inwestycje w jednostkach zależnych

5 358

-

Pożyczki udzielone

502

-

Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe

27

44

4.20

Aktywa obrotowe

85 658

88 960

Zapasy

7 814

6 178

4.11

Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )

20 976

30 216

4.21

Należności handlowe oraz pozostałe należności

24 681

31 151

4.9, 4.12

Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego

-

472

4.12

Pożyczki udzielone

18 382

-

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

9 823

20 159

4.9, 4.13

Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe

3 982

783

4.20

Aktywa razem

93 209

93 145

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

6

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ (CD)

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Nr noty

Pasywa

Kapitał własny

67 283

62 835

Kapitał podstawowy

619

4.14

Akcje własne

-6 198

-6 273

4.15

Kapitał zapasowy

64 617

59 504

4.15

Niepodzielony wynik finansowy

8 245

8 985

- zaliczki wypłacone na poczet przewidywanej dywidendy

-12 013

-

- zysk (strata) netto bieżącego roku

20 258

8 985

Zobowiązania

25 926

30 310

Zobowiązania długoterminowe

4 434

8 302

Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe

196

2 816

4.6, 4.9, 4.19

Pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje

-

1 002

4.6, 4.19

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

4 170

4 400

4.10

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

67

83

4.17

Zobowiązania krótkoterminowe

21 493

22 009

Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe

42

59

4.6, 4.9, 4,19

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług

15 772

20 648

4.9, 4.19

Zobowiązania z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )

37

57

Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego

1 728

-

Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe

2 653

724

4.9

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

89

290

4.17

Pozostałe rezerwy krótkoterminowe

1 171

231

4.18

Pasywa razem

93 209

93 145

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

7

1.2. SPRAWOZDANIE Z WYNIKU

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Nr noty

Działalność kontynuowana

Przychody ze sprzedaży

131 552

78 918

- od jednostek powiązanych

1

-

4.30

Przychody netto ze sprzedaży produktów

-

4.22

Przychody netto ze sprzedaży usług

131 552

78 918

4.22

Koszt własny sprzedaży

97 943

58 688

- od jednostek powiązanych

2 728

98

4.30

Koszt sprzedanych produktów

-

4.22

Koszt sprzedanych usług

97 943

58 688

4.22

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży

33 608

20 230

Koszty sprzedaży

1 655

956

4.22

Koszty ogólnego zarządu

8 384

7 825

4.22

Pozostałe przychody operacyjne

717

476

4.22

Pozostałe koszty operacyjne

76

354

4.22

Zysk (strata) z działalności operacyjnej

24 210

11 571

Przychody finansowe

684

401

4.23

Koszty finansowe

414

679

4.23

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

24 480

11 294

Podatek dochodowy

4 222

2 309

4.25

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

20 258

8 985

Działalność zaniechana

-

Zysk (strata) z działalności zaniechanej

-

Zysk (strata) netto za rok obrotowy

20 258

8 985

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

8

1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ (PLN

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

PLN/akcję

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

20 258

8 985

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej

20 258

8 985

Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 925

9 910

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 925

9 910

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:

-

- podstawowy

2,04

0,91

- rozwodniony

2,04

0,91

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:

-

- podstawowy

2,04

0,91

- rozwodniony

2,04

0,91

1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Zysk (strata) netto

20 258

8 985

Inne całkowite dochody

-

Podlegające przekwalifikowaniu w późniejszym terminie do wyniku finansowego

-

Podatek dochodowy odnoszący się do elementów innych całkowitych dochodów

podlegających przekwalifikowaniu do wyniku finansowego

-

Nie podlegające przekwalifikowaniu w późniejszym terminie do wyniku finansowego

-

Podatek dochodowy odnoszący się do elementów innych całkowitych dochodów nie

podlegających przekwalifikowaniu do wyniku finansowego

-

Całkowite dochody

20 258

8 985

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

9

1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

Wyszczególnienie

Kapitał

podstawowy

Kapitał zapasowy

Akcje własne

Niepodzielony

wynik finansowy

Razem

Saldo na dzień 01.01.2023

619

59 504

-6 273

8 985

62 835

Zmiany zasady (polityki) rachunkowości

-

Saldo po zmianach

619

59 504

-6 273

8 985

62 835

Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01.-31.12.2023

-

5 113

75

-741

4 448

Dywidendy

-

-15 885

Przekazanie wyniku finansowego na kapitał

-

5 113

-

-5 113

-

Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy

-

20 258

Pozostałe zmiany

-

75

-

75

Inne całkowite dochody

-

Saldo na dzień 31.12.2023

619

64 617

-6 198

8 245

67 282

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

10

SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM (CD)

Wyszczególnienie

Kapitał

podstawowy

Kapitał zapasowy

Akcje własne

Niepodzielony

wynik finansowy

Razem

Saldo na dzień 01.01.2022

619

60 813

-6 273

8 764

63 924

Zmiany zasady (polityki) rachunkowości

-

Saldo po zmianach

619

60 813

-6 273

8 764

63 924

Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01.-31.12.2022

-

-1 309

-

221

-1 088

Dywidendy

-

-3 964

-

-6 045

-10 008

Przekazanie wyniku finansowego na kapitał

-

2 719

-

-2 719

-

Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy

-

8 985

Pozostałe zmiany

-

-65

-

-65

Inne całkowite dochody

-

Saldo na dzień 31.12.2022

619

59 504

-6 273

8 985

62 835

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

11

1.6. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA POŚREDNIA)

Wyszczególnienie

za okres od 01.01.

do 31.12.2023

za okres od 01.01.

do 31.12.2022

Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

24 480

11 294

Korekty:

-240

438

Amortyzacja wartości niematerialnych

6

16

Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych

350

320

(Zysk) strata na sprzedaży, likwidacji rzeczowych aktywów trwałych

-198

- 194

Odsetki, prowizje

-393

286

Inne korekty

-4

10

Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem

zmian w kapitale obrotowym

24 240

11 732

Zmiana stanu zapasów

-1 635

-6 178

Zmiana stanu należności

6 470

-5 474

Zmiana stanu z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych

471

185

Zmiana stanu zobowiązań

-3 969

14 528

Zmiana stanu rezerw, rozliczeń międzyokresowych i zaliczek

-2 458

-112

Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)

9 220

-14 223

Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności operacyjnej

32 339

459

Zapłacony/zwrócony podatek dochodowy

-2 723

-1 159

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

29 616

-699

Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej

Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych

-349

-682

Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych

136

222

Wydatki na aktywa finansowe - udzielone pożyczki

-22 508

-

Wpływy z tytułu udzielonych pożyczek

4 184

-

Wydatki na aktywa finansowe - inwestycje w jednostki zależne

-5 338

Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej

-23 875

-460

Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej

Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych

76

-

Spłaty obligacji

-

-5 974

Spłaty odsetek, prowizji od obligacji

-

-369

Spłaty odsetek i prowizji od kredytów i pożyczek

-

-57

Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego

-124

-100

Odsetki zapłacone od leasingu

-198

-192

Dywidendy wypłacone

-15 885

-10 008

Wypłaty dla Rady Nadzorczej

-

-65

Odsetki otrzymane

53

333

Środki pieniężne netto z działalności finansowej

-16 077

-16 433

Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów

-10 336

-17 592

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu

20 159

37 751

Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych

-

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu

9 823

20 159

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

12

Na dzień 31 grudnia 2023 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 9 823 tys. PLN, nie wystąpiły

na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania.

Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 20 159 tys. PLN, nie wystąpiły

na ten dzień środki o ograniczonej możliwości dysponowania.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

13

2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJASNIENIE DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA OKRES OD

1 STYCZNIA 2023 ROKU DO 31 GRUDNIA 2023 ROKU

2.1. INFORMACJE O SPÓŁCE

ED invest S.A. (dalej zwana EDI S.A. lub Spółką) powstała z przekształcenia spółki ED invest Sp. z o.o. - akt

notarialny z dnia 22 grudnia 2008 roku Rep. A Nr 10048/2008.

Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd

Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy KRS, pod numerem 0000321820.

Spółce nadano numer statystyczny REGON 012820030.

Akcje ED invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.

Siedziba Spółki na dzień 31 grudnia 2023 roku mieściła się przy ul. ul. gen. Bora-Komorowskiego 35 lok. 218

w Warszawie (03-982), z dniem 08 marca 2024 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o zmianie adresu Spółki na

nowy: ul. Grochowska 306/308 bud. C, 03-840 Warszawa.

Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.

2.2. SKŁAD ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

Na dzień 31 grudnia 2023 roku skład Zarządu Spółki był następujący:

Łukasz Deńca - Prezes Zarządu,

Alan Dunikowski - Wiceprezes Zarządu,

Zofia Egierska - Członek Zarządu,

Jerzy Dyrcz - Członek Zarządu.

Powyższy skład Zarządu Spółki nie uległ zmianie do dnia podpisania sprawozdania finansowego za rok 2023.

W okresie od 01 stycznia do 31 grudnia 2023 roku zaszły poniższe zmiany w składzie Zarządu.

Uchwałą Nr 1/14.02/2023 z dnia 14 lutego 2023 roku działając na podstawie § 11 ust.2 Statutu Spółki Rada

Nadzorcza postanowiła o odwołaniu pani Jolanty Szewczyk ze składu Zarządu Spółki zaś Uchwałą Nr

2/14.02/2023 z dnia 14 lutego 2023 roku powołała pana Alana Dunikowskiego w skład Zarządu Spółki na

funkcję Wiceprezesa Zarządu.

W dniu 28 lutego 2023 roku Rada Nadzorcza Uchwałami od nr 1/02/2023 do nr 4/02/2023 działając na

podstawie §11 ust.2 Statutu Spółki postanowiła o odwołaniu członków Zarządu z pełnienia powierzonych im

stanowisk i jednocześnie powołaniu na nowo powierzone stanowiska w składzie Zarządu Spółki jak wyżej

wymieniony.

Skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2023 był

następujący:

Adrian Heymans - Przewodniczący Rady Nadzorczej,

Oktawian Jaworek - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,

Robert Gwiazdowski - Członek Rady Nadzorczej,

Sebastian Chwedeczko - Członek Rady Nadzorczej,

Krzysztof Mikołajczyk - Członek Rady Nadzorczej,

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

14

Artur Neuman - Sekretarz Rady Nadzorczej.

Skład Rady Nadzorczej Spółki nie uległ zmianie do dnia podpisania sprawozdania finansowego za rok 2023.

W okresie od 01 stycznia do 31 grudnia 2023 roku skład Rady Nadzorczej uległ poniższym zmianom.

W dniu 28 lutego 2023 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie ED invest Spółka Akcyjna z siedzibą w

Warszawie, Uchwałami nr 4 do nr 5, działając na podstawie art. 385 § 1 Kodeksu spółek handlowych oraz § 14

ust. 2 Statutu Spółki, podjęło decyzję o odwołaniu dotychczasowej Rady Nadzorczej Spółki i postanowiło

powołać:

- p. Adriana Heymansa do pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej Spółki, powierzając mu funkcję

Przewodniczącego Rady Nadzorczej oraz

- p. Roberta Gwiazdowskiego, p. Oktawiana Jaworka, p. Sebastiana Chwedeczko, p. Artura Neumana i p.

Krzysztofa Mikołajczyka do pełnienia funkcji członków Rady Nadzorczej Spółki.

Na posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu 28 luty 2023 roku ukonstytuowała się Rada Nadzorcza Spółki w

składzie wyznaczonym mocą Uchwał nr 4 do nr 15 podjętych w dniu 28 luty 2023 roku przez Nadzwyczajne

Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki.

2.3. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki ED invest S.A. jest wykonywanie robót budowlanych

związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 4120Z). Spółka prowadzi

działalność na terytorium całego kraju na podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności przeważającą działalnością Spółki są:

• realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41, 10, Z),

• roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD

41,20,Z),

• wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych

(PKD 43,2),

• wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych (PKD 43,3),

• hotele i podobne obiekty zakwaterowania (PKD 55,1)

• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68,1),

• wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68, 2),

• działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie (PKD 68,3),

• pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70,22,Z),

• działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne (PKD 71,1).

Spółka prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych oraz działalność związaną z obsługą

rynku nieruchomości. Realizowane przez Spółkę inwestycje to budownictwo wielorodzinne w Warszawie.

Finalnymi odbiorcami, mieszkań, są odbiorcy indywidualni. Mieszkania sprzedawane są na podstawie

pełnomocnictwa udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową, co stanowi specyfikę modelu

biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna

jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez

Spółdzielnię. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań

powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

15

2.4. GRUPA KAPITAŁOWA

Spółka jest jednostką dominującą (Grupa Kapitałowa EDI) i znaczącym inwestorem oraz wchodzi w skład

grupy kapitałowej Q INVESTMENT.

Nazwa spółki zależnej

Miejsce prowadzenia

działalności i kraj

rejestracji

Rodzaj działalności

Udział Grupy w kapitale:

31.12.2023

31.12.2022

SOEDI1 Sp. z o.o.

03-982 Warszawa,

ul. Grochowska 306/308

realizacja projektów

budowlanych związanych ze

wznoszeniem budynków

51%

0%

Radzikowskiego APV Sp. z o.o.

03-982 Warszawa,

ul. Grochowska 306/308

realizacja projektów

budowlanych związanych ze

wznoszeniem budynków

53%

0%

SOEDI2 Sp. z o.o.

03-982 Warszawa,

ul. Grochowska 306/308

pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

100%

0%

SOEDI3 Sp. z o.o.

03-982 Warszawa,

ul. Grochowska 306/308

kupno i sprzedaż

nieruchomości

100%

0%

Project View Sp. z o.o.

02-672 Warszawa,

ul. Domaniewska nr 37

lok.2,43

kupno i sprzedaż

nieruchomości

100%

0%

Informacje szczegółowe o spółkach zależnych zostały zawarte w nocie 4.8 oraz 4.30.

2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu

22 kwietnia 2024 roku.

2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO,

WALUCIE SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ

2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA I OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami

Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi Interpretacjami ogłoszonymi w formie

Rozporządzeń Komisji Europejskiej obowiązującymi na dzień 31 grudnia 2023 roku.

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok zostało sporządzone zgodnie z koncepcją kosztu historycznego z

uwzględnieniem pozycji dotyczących umów o usługę budowlaną wykazanych w wartości oszacowanej na

koniec każdego okresu sprawozdawczego zgodnie z określoną poniżej polityką rachunkowości.

Sprawozdanie finansowe za 2023 rok zostało sporządzone w sposób zapewniający porównywalność danych

przedstawionych dla analogicznych okresów roku poprzedniego z zastosowaniem tych samych zasad

rachunkowości i metod obliczeniowych.

Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

16

2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ

Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone w języku polskim i walucie polskiej w tysiącach złotych.

2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez

Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej 12 miesięcy od końca okresu

sprawozdawczego. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji nie stwierdza

się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności. Opis ogólnej sytuacji Spółki

oraz analizę ryzyk związanych z jej działalnością przedstawiono w punkcie 4.36 sprawozdania.

2.6.4. SEZONOWOSĆ DZIAŁALNOŚCI

Przychody ze sprzedaży osiągane przez Spółkę EDI S.A podlegają sezonowym wahaniom charakterystycznym

dla branży budowlanej. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne większość prac budowlanych prowadzona

jest w okresie marzec – listopad.

2.7. ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI

Zmiany standardów lub interpretacji

Poniżej zostały przedstawione nowe lub zmienione regulacje MSR i MSSF oraz nowe interpretacje KIMSF,

które Spółka zastosowała w okresie rozpoczynającym się od 1 stycznia 2023 roku. Ich zastosowanie nie miało

istotnego wpływu na niniejsze sprawozdanie finansowe.

Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Spółkę od 2023 roku

• Nowy MSSF 17 „Umowy ubezpieczenia”

Nowy standard regulujący ujęcie, wycenę, prezentację i ujawnienia dotyczące umów ubezpieczeniowych i

reasekuracyjnych. Standard zastąpił dotychczasowy MSSF 4. Standard obowiązuje dla okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Nowy standard nie wpłynął na sprawozdania finansowe Spółki, ponieważ umowy, które zawiera Spółka nie

spełniają definicji umów ubezpieczeniowych.

• Zmiana MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie

błędów”

Rada wprowadziła do standardu definicję szacunku księgowego: Szacunki księgowe to kwoty pieniężne w

sprawozdaniu finansowym, które podlegają niepewności wyceny. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Zmiana nie miała wpływu na sprawozdania finansowe Spółki.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

17

• Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy”

Rada wprowadziła zasadę, iż jeśli w wyniku transakcji powstają równocześnie dodatnie i ujemne różnice

przejściowe w tej samej kwocie, należy ująć aktywa i rezerwę na odroczony podatek dochodowy nawet

wówczas, gdy transakcja nie wynika z połączenia, ani nie ma wpływu na wynik księgowy lub podatkowy.

Oznacza to konieczność ujmowania aktywów i rezerwy na podatek odroczony np. gdy różnice przejściowe w

równych kwotach występują w przypadku leasingu (odrębna różnica przejściowa od zobowiązania i od prawa

do użytkowania) lub w przypadku zobowiązań z tytułu rekultywacji. Nie została zmieniona zasada mówiąca o

tym, że aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego kompensuje się, jeśli kompensacie

podlegają aktywa i zobowiązania z tytułu podatku bieżącego. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Zmiana nie miała wpływu na sprawozdania finansowe Spółki.

▪ Zmiana do MSR 12 „Podatek dochodowy”

Zmiana wprowadza tymczasowe zwolnienie z ujmowania podatku odroczonego wynikającego z wdrożenia

międzynarodowej reformy podatkowej (Filar II) i obowiązek wprowadzenia dodatkowych ujawnień z tym

związanych. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 roku lub później.

Zmiana nie miała wpływu na sprawozdania finansowe Spółki.

Standardy i interpretacje obowiązujące w wersji opublikowanej przez IASB, lecz nie zatwierdzone przez Unię

Europejską, wykazywane są poniżej w punkcie dotyczącym standardów i interpretacji, które nie weszły w

życie.

Zastosowanie standardu lub interpretacji przed datą ich wejścia w życie

W niniejszym sprawozdaniu finansowym nie skorzystano z dobrowolnego wcześniejszego zastosowania

standardu lub interpretacji.

Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się

01 stycznia 2023 roku i ich wpływ na sprawozdanie Spółki

Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane

standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2023 roku. Lista obejmuje

również zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.

• Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych przede

wszystkim w dwóch aspektach:

• doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw jakie posiada jednostka na dzień

bilansowy,

• intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności

zobowiązania nie są brane pod uwagę.

Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.

W związku z tym, że Spółka stosuje już zasady spójne ze zmienionym standardem, zmiany nie będą miały

wpływu na jej sprawozdania finansowe.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

18

• Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Zmiana doprecyzowuje, że na dzień bilansowy jednostka nie bierze pod uwagę kowenantów, które będą

musiały być spełnione w przyszłości, rozważając klasyfikację zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych.

Jednostka powinna natomiast ujawnić informacje o tych kowenantach w notach objaśniających do

sprawozdania finansowego. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024

roku lub później.

Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe.

• Zmiana do MSSF 16 „Leasing”

Zmiana doprecyzowuje wymogi w odniesieniu do wyceny zobowiązania leasingowego powstającego wskutek

transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego. Ma zapobiec nieprawidłowemu ujmowaniu wyniku na transakcji w

części dotyczącej zachowanego prawa do użytkowania w przypadku, gdy płatności leasingowe są zmienne i nie

zależą od indeksu lub stawki. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024

roku lub później.

Spółka szacuje, że zmiana nie będzie miała wpływu na jej sprawozdania finansowe, ponieważ nie zawiera

transakcji, których dotyczy zmiana.

• Zmiany do MSR 7 „Rachunek przepływów pieniężnych” oraz MSSF 7 “Instrumenty finansowe –

ujawnianie informacji”

Zmiany doprecyzowują cechy umów finansowania zobowiązań wobec dostawców (tzw. umowy faktoringu

odwrotnego) oraz wprowadzają obowiązek ujawniania informacji na temat umów zawartych z dostawcami, w

tym ich warunki, kwoty tych zobowiązań, terminy płatności i informacje o ryzyku płynności. Zmiany

obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.

Spółka szacuje, że zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe, ponieważ nie zawiera umów,

których dotyczą zmiany.

• Zmiana do MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”

Zmiana wyjaśnia, w jaki sposób jednostka powinna ocenić, czy dana waluta jest wymienialna i jak powinna

ustalić kurs wymiany w przypadku braku wymienialności, a także wymaga ujawnienia informacji, które

pozwolą użytkownikom sprawozdań finansowych zrozumieć wpływ braku wymienialności waluty. Zmiana

obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku lub później.

Spółka szacuje, że zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.

Spółka zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy

lub interpretacje.

2.8. ZASADY RACHUNKOWOŚCI

Rokiem obrotowym jest rok kalendarzowy, rozpoczynający się 1 stycznia, a kończący się

31 grudnia. Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd kieruje się zasadą istotności tzn. że

informacje dotyczące zasad (polityki) rachunkowości są istotne, jeżeli w racjonalny sposób można oczekiwać,

że rozpatrywane wspólnie z innymi informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym jednostki będą

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

19

wpływać na decyzje głównych użytkowników sprawozdania finansowego ogólnego przeznaczenia

podejmowane na podstawie takiego sprawozdania.

Istotność uzależniona jest od wielkości i rodzaju pominięcia lub zniekształcenia w kontekście towarzyszących

okoliczności. Czynnikiem rozstrzygającym może być wielkość lub rodzaj pozycji, lub kombinacja obu tych

czynników. Rozstrzyganie o tym, czy pominięcie lub zniekształcenie może wpłynąć na decyzje gospodarcze

użytkowników, czyli czy jest istotne, wymaga rozważenia cech tychże użytkowników.

Aktywa i pasywa wycenia się w okresach kwartalnych oraz na dzień sporządzenia rocznego sprawozdania w

sposób następujący:

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty

prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38.

W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do

użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).

Wartości niematerialne wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o

umorzenie, a także o odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości.

Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich

ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są

corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od momentu zmiany szacunku.

Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania amortyzacji – podlegają testowi na utratę

wartości nie rzadziej niż raz do roku.

Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę

nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku

do stanu zdatnego do użytkowania.

Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia

pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości. Odpisy

amortyzacyjne (lub umorzeniowe) odzwierciedlają utratę wartości środków trwałych - na skutek używania lub

upływu czasu - zmniejszając ich wartość bilansową. Dokonuje się ich drogą systematycznego rozłożenia

wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres użytkowania.

Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu następnym po miesiącu, w którym przyjęto środek trwały do

użytkowania, a jej zakończenie - nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych z

wartością początkową środka trwałego lub przeznaczenia go do likwidacji, sprzedaży lub stwierdzenia jego

niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości

środka trwałego.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

20

Szacowane okresy użytkowania składników aktywów dla Spółki wynoszą:

Budynki i budowle 10-25 lat

Maszyny i urządzenia 2-10 lat

Środki transportu 2-10 lat

Komputery 1,5-6 lat

Pozostałe 2-10 lat

Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując

ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.

Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia,

pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe w budowie wycenia się w wysokości ogółu kosztów

pozostających w bezpośrednim związku z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych

o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po

dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z

dalszego użytkowania takiego składnika aktywów.

Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane

jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych środków trwałych. Te zyski i straty

ujmowane są w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez

nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem rzeczowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15.

Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia składnika rzeczowych aktywów trwałych ustala się zgodnie

z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.

Leasing

Dla każdej zawartej umowy Spółka podejmuje decyzję, czy umowa jest lub zawiera leasing. Leasing został

zdefiniowany jako umowa lub część umowy, która przekazuje prawo do kontroli użytkowania

zidentyfikowanego składnika aktywów (bazowy składnik aktywów) na dany okres w zamian za

wynagrodzenie. W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty:

• czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który albo jest wyraźnie określony w

umowie lub też w sposób dorozumiany w momencie udostępnienia składnika aktywów Spółce,

• czy Spółka ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania

składnika aktywów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,

• czy Spółka ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez

cały okres użytkowania.

W dacie rozpoczęcia Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu

leasingu. Prawo do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości

początkowej zobowiązania z tytułu leasingu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

21

przewidywanych w związku z demontażem bazowego składnika aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w

dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe.

Spółka amortyzuje prawa do użytkowania metodą liniową od daty rozpoczęcia do końca okresu użytkowania

lub do końca okresu leasingu, w zależności od tego od tego, która z tych dat jest wcześniejsza.. Jeśli występują

ku temu przesłanki, prawa do użytkowania poddaje się testom na utratę wartości zgodnie z MSR 36.

Na dzień rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat leasingowych

pozostających do zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można ją łatwo ustalić. W

przeciwnym wypadku stosuje się krańcową stopę procentową leasingobiorcy.

Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych opłat

leasingowych, zmiennych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot oczekiwanych do zapłaty

jako gwarantowana wartość końcowa oraz płatności z tytułu opcji wykonania kupna, jeśli ich wykonanie jest

racjonalnie pewne.

W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i powiększane o

naliczone odsetki. Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w celu odzwierciedlenia zmian

umowy oraz ponownej oceny okresu leasingu, wykonania opcji kupna, gwarantowanej wartości końcowej lub

opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki. Co do zasady aktualizacja wartości zobowiązania jest

ujmowana jako korekta składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania.

Spółka stosuje dopuszczone standardem praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych

oraz leasingów, w których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów

zamiast ujmować aktywa z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe

ujmuje się w wyniku metodą liniową w trakcie okresu leasingu.

Spółka prezentuje prawa do użytkowania w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w odrębnej pozycji.

Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych

Corocznemu testowi na utratę wartości podlegają następujące składniki aktywów:

▪ wartość firmy, przy czym po raz pierwszy test na utratę wartości przeprowadza się do końca okresu,

w którym miało miejsce połączenie,

▪ wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz

▪ wartości niematerialne, które jeszcze nie są użytkowane.

W odniesieniu do pozostałych składników wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych,

udziałów w podmiotach powiązanych oraz aktywach z tytułu prawa do użytkowania dokonywana jest ocena,

czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś

zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika

aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości.

Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną aktywów bądź ośrodków

wypracowujących środki pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do

poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości:

wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości

użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

22

zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie

oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów.

Odpis z tytułu utraty wartości ośrodka w pierwszej kolejności przypisywany jest do wartości firmy. Pozostała

kwota odpisu obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka

wypracowującego przepływy.

Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów

operacyjnych.

Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku

pozostałych składników aktywów, na kolejne dni bilansowe oceniane są przesłanki wskazujące na możliwość

odwrócenia odpisów aktualizujących. Odwrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku w pozycji pozostałych

przychodów operacyjnych.

Instrumenty finansowe

Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u

jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.

Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu

z sytuacji finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna

i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.

Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają

umowne prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów

finansowych oraz zasadniczo całe ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.

Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie

przestało istnieć, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.

Aktywa finansowe

Na dzień nabycia Spółka wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości

godziwej uiszczonej zapłaty. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich

aktywów finansowych, poza kategorią aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem

od tej zasady są należności z tytułu dostaw i usług, które Spółka wycenia w ich cenie transakcyjnej w

rozumieniu MSSF 15, przy czym nie dotyczy to tych pozycji należności z tytułu dostaw i usług, których termin

płatności jest dłuższy niż rok i które zawierają istotny komponent finansowania zgodnie z definicją z MSSF 15.

Spółka ujmuje instrumenty finansowe zgodnie z MSSF 9, zgodnie z którym klasyfikacja aktywów finansowych

jest uzależniona od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki umownych

przepływów pieniężnych.

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu zgodnie ze standardem aktywa finansowe klasyfikowane są

wyłącznie do następujących grup:

- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik,

- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

23

- aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu,

- instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody.

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba poniższe

warunki (i nie zostały wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez

wynik):

• składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem

jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z

umowy,

• warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych

terminach przepływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości

nominalnej pozostałej do spłaty.

Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te wyceniane wg zamortyzowanego kosztu, są one

prezentowane w niżej wymienionych pozycjach bilansu:

- należności z tytułu dostaw oraz pozostałe należności,

- pożyczki udzielone,

- środki pieniężne i ich ekwiwalenty,

- należności w aktywach trwałych,

Spółka dokonuje oceny aktywów finansowych pod kątem klasyfikacji zgodnie z wymogami

MSSF 9 na moment ujęcia aktywa finansowego w księgach.

W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj.

należności utrzymywane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i

podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych zgodnie z MSSF 9. Podejście to bazuje

na wyznaczaniu strat oczekiwanych. Spółka rozpoznaje zarówno straty poniesione związane z

przeterminowaniem należności, głównie na bazie analizy indywidualnej (strata kredytowa na

przeterminowaną należność od EDBUD S.A.), jak i odpis utworzony w związku z oczekiwaną stratą kredytową.

Oszacowanie ściągalności należności Spółka ustala na podstawie przeszłych danych historycznych, gdyż saldo

należności obejmuje trzy grupy pozycji, które można pogrupować na bazie ich typu, podobieństwa ryzyka

kredytowego oraz zachowania klientów w przeszłości.

W związku z powyższym Spółka ustaliła, że występują trzy jednorodne grupy:

- należności handlowe od Spółdzielni Mieszkaniowych – głównych odbiorców Spółki, które

w rzeczywistości stanowią należności od potencjalnych nabywców lokali będących w sprzedaży prowadzonej

przez Spółkę w imieniu Spółdzielni,

- należności handlowe od odbiorców pozostałych,

- należności z tytułu kaucji.

Na należności od Spółdzielni Spółka szacuje straty kredytowe nie z uwagi na ich przeterminowanie, a z uwagi

na przewidywane straty, czyli zgodnie z podejściem wymaganym przez MSSF 9. Należności handlowe od

Spółdzielni Mieszkaniowych na dzień 31 grudnia 2023 roku wyniosły 18 067 tys. PLN. Utworzona na tej

podstawie szacowana strata kredytowa na dzień 31 grudnia 2023 roku wyniósł 109 tys. PLN.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

24

Należności handlowe od odbiorców pozostałych na dzień 31 grudnia 2023 roku wyniosły

2 902 tys. PLN, z czego 2 454 tys. PLN zostało objęte szacowaną stratą kredytową ze względu na

przeterminowanie i wysokie ryzyko nieściągalności.

Należności wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże należności z tytułu

dostaw i usług wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty wraz z należnymi na dzień bilansowy odsetkami (w

przypadku wystawienia noty) i innymi tytułami zasądzonymi prawomocnym wyrokiem sądu, gdyż wycena taka

nie różni się znacząco od wyceny wg zamortyzowanego kosztu.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazuje się w wartości nominalnej, która nie różni się znacząco od wartości

wg zamortyzowanego kosztu.

Środki pieniężne stanowią pieniądze (banknoty, monety) oraz jednostki pieniężne (rozrachunkowe) krajowe i

zagraniczne, tak w gotówce, jak i na rachunku bankowym lub w formie lokaty pieniężnej, czeki i weksle obce i

inne instrumenty finansowe, jeżeli są one płatne w ciągu trzech miesięcy od daty ich wystawienia.

Środki pieniężne na rachunkach bankowych spełniają test klasyfikacyjny wg MSSF 9, tzw. test SPPI, tj.

reprezentują jedynie kapitał i odsetki oraz test modelu biznesowego (utrzymywane w celu ściągnięcia), w

związku z tym są wyceniane według zamortyzowanego kosztu. Spółka utrzymuje salda gotówki w bankach o

wysokiej wiarygodności kredytowej (wysokim ratingu kredytowym), w związku z czym aktywa te mają niskie

ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy i tym samym Spółka nie ujmuje strat kredytowych od ich wartość.

Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących

pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:

• długoterminowe/krótkoterminowe kredyty i pożyczki,

• długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania finansowe,

• długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji,

• zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

• pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje.

Zobowiązania finansowe z tyt. kredytów i pożyczek oraz obligacji Spółka wycenia według zamortyzowanego

kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej. Spółka nie posiadała na dzień 31 grudnia 2023 roku

zobowiązań finansowych, które powinny być wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy.

Ponadto w 2023 roku nie miały miejsca żadne renegocjacje warunków umów kredytowych, które nie skutkują

wyłączeniem zobowiązań z ksiąg.

Zobowiązania wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże zobowiązania z

tytułu dostaw i usług wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta, tj.

w wartości nominalnej powiększonej o ewentualne, wymagalne na dzień wyceny, odsetki za zwłokę (na

podstawie wystawionych otrzymanych not).

Długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe dotyczą zobowiązań z tyt. umów leasingu i ich

wycena została opisana w punkcie Leasing. Długoterminowe i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu

leasingu są kwalifikowane jako zobowiązania poza MSSF 9.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

25

Zapasy

Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia lub kosztu wytworzenia nie wyższych od

ich cen sprzedaży netto na dzień bilansowy. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu,

koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego

miejsca i stanu.

Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednie (głównie materiały i

robociznę) powiększone o narzut pośrednich kosztów produkcji ustalony przy założeniu normalnego

wykorzystania mocy produkcyjnych.

Dla ustalania kosztów z tytułu rozchodu (np. zużycia, sprzedaży, nieodpłatnego przekazania) rzeczowych

składników aktywów obrotowych stosuje się metody:

• Towary – grunty według udziału w cenie nabycia nieruchomości gruntowej, pozostałe towary

metodą FIFO.

• Produkty gotowe: mieszkania, lokale użytkowe, garaże – według kosztu wytworzenia nieruchomości.

Odpisy aktualizujące dokonywane są w sytuacji utraty ich wartości w stosunku do możliwej do uzyskania ceny

sprzedaży netto.

Rozliczenia międzyokresowe aktywne

Rozliczenia międzyokresowe (aktywa) - wydatki i koszty ponoszone z góry, a więc dotyczące przyszłych

okresów sprawozdawczych. Czas rozliczenia kosztów jest uzależniony od okresu, na jaki wskazuje dokument

źródłowy.

Kapitał własny

Kapitał własny ujmowany jest w księgach rachunkowych z podziałem na rodzaje i według zasad określonych

przepisami prawa i postanowieniami statutu Spółki.

Kapitał podstawowy wykazywany jest według wartości nominalnej wyemitowanych akcji w wysokości

zgodnej ze Statutem Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.

Kapitał zapasowy tworzony jest z podziału zysku, wniesienia dopłat do kapitału oraz z emisji akcji powyżej ich

wartości nominalnej.

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość

nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji .

W wyniku z lat ubiegłych ujmowane są wykryte w bieżącym roku obrotowym, a popełnione w poprzednich

okresach sprawozdawczych, błędy oraz dokonane w bieżącym roku zmiany zasad rachunkowości, w części

dotyczącej poprzednich lat obrotowych.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

26

Rezerwy na zobowiązania

Rezerwy na zobowiązania stanowią zobowiązania, jakie wynikają z przeszłych zdarzeń, ale których termin

wymagalności lub kwota nie są pewne. Jednostka zobowiązana jest do tworzenia rezerw na pewne lub o dużym

stopniu prawdopodobieństwa przyszłe zobowiązania, których kwotę można w sposób wiarygodny oszacować,

a w szczególności na straty z operacji gospodarczych w toku.

Do rezerw zalicza się między innymi rezerwy na świadczenia pracownicze, koszty restrukturyzacji,

odszkodowania, inne zobowiązania.

Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw następuje na dzień, na który okazały się zbędne. Powstanie

zobowiązania, na które uprzednio utworzono rezerwę, powoduje wykorzystanie rezerwy.

Rezerwy na zobowiązania inne niż finansowe wycenia się według wiarygodnie oszacowanej wartości.

Rozliczenia międzyokresowe pasywne

Rozliczenia międzyokresowe bierne obejmują kwoty zaliczane do kosztów okresu bieżącego pomimo, iż ich

pokrycie nastąpi w przyszłym okresie sprawozdawczym.

Przychody ze sprzedaży

Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Sposób

ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno wartość, jak i

moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:

• identyfikacja umowy z klientem,

• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,

• określenie ceny transakcyjnej,

• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,

• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich

wypełnieniu.

Zawierane przez Spółkę umowy weryfikowane są pod kątem kryterium identyfikacji zawartych w nich,

przyrzeczonych na rzecz klienta, zobowiązań do wykonania świadczeń, w celu identyfikacji wszystkich dóbr

lub usług. Biorąc pod uwagę fakt, że moment przeniesienia kontroli nad przyrzeczonymi dobrami i usługami

na klienta jest różny w obu segmentach operacyjnych Spółki (działalność budowlana, działalność

deweloperska), stwierdzono, że:

• Segment działalności budowlanej

Umowy o usługę budowlaną

Identyfikacja umowy z klientem

Spółka ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:

• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi

praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków;

• Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają

zostać przekazane;

• Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać

przekazane;

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

27

• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko,

rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych); oraz

• jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało

w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.

W ramach tego segmentu Spółka realizuje przedsięwzięcia inwestycyjne na zlecenie spółdzielni

mieszkaniowych na gruntach stanowiących jej własność. Umowy ze Spółdzielnią zawierane są

w formie pisemnej i określają m.in. prawa stron dotyczące przekazywanych dóbr lub usług oraz warunki

płatności. Niektóre umowy zawierane ze Spółdzielnią dotyczą inwestycji realizowanej

w kilku etapach.

Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia.

W momencie zawarcia umowy Spółka dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i

identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz

klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub

usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób przekazywane klientowi.

Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:

• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi

zasobami, które są dla niego łatwo dostępne oraz

• obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych

obowiązków określonych w umowie.

W związku z tym, że usługi (etapy) przyrzeczone w umowie stanowią odrębne zobowiązania do wykonania

świadczenia, Spółka rozlicza je oddzielnie. Ponadto, w ramach każdego etapu Spółka identyfikuje jedno

umowne zobowiązanie do wykonania świadczenia, jakim jest realizacja przedsięwzięcia polegającego na

zagospodarowaniu terenu przez realizację zabudowy mieszkaniowo-usługowej. W ramach zawartych umów

Spółka nie zidentyfikowała innych istotnych odrębnych elementów, które należałoby wyodrębnić i przyjąć

jako osobne zobowiązanie do realizacji świadczenia.

Ustalenie ceny transakcyjnej.

W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe

praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Spółki będzie

jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot

pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone w umowie z klientem może obejmować kwoty

stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Jeśli wynagrodzenie określone w umowie obejmuje kwotę zmienną, Spółka szacuje kwotę wynagrodzenia, do

którego będzie uprawniona w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi. EDI S.A. ujmuje

przychody na podstawie kwot wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne w zamian za przyrzeczone w

umowie usługi.

Spółka zalicza do ceny transakcyjnej część lub całość kwoty wynagrodzenia zmiennego wyłącznie w takim

zakresie, w jakim istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że nie nastąpi wyksięgowanie znaczącej części kwoty

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

28

wcześniej ujętych skumulowanych przychodów w miarę, jak stopniowo spada niepewność co do wysokości

wynagrodzenia zmiennego.

Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką jest

wynagrodzenie określone w umowie (suma wpłat wkładów budowlanych, jakie powinny być wniesione przez

nabywców lokali) i jest alokowana do poszczególnych etapów przedsięwzięcia inwestycyjnego. W umowach

nie są przewidziane żadne rabaty i upusty.

Pomimo tego, że finalnym odbiorcą Spółki są klienci indywidualni, a ostateczna cena transakcyjna jest

uwarunkowana negocjacjami cenowymi przeprowadzanymi z nabywcami lokali (w związku

z czym kwota faktycznie otrzymanej zapłaty może być różna od przyrzeczonej w umowie przez klienta

(Spółdzielnię)), to na podstawie doświadczeń z przeszłości i analizy historycznych rzeczywistych przychodów

ze sprzedaży osiąganych przez Spółkę w porównaniu do wynagrodzenia umownego wskazuje się na brak

istotnych odchyleń. Ponadto, w przypadku wystąpienia zdarzeń istotnie wpływających na wysokość

planowanych przychodów z realizacji danego przedsięwzięcia Spółka dokonuje aktualizacji szacowanych cen

transakcyjnych.

Na podstawie realizowanych przez Spółkę umów dotyczących działalności budowlanej ponosi ona

odpowiedzialność z tyt. rękojmi za wady w zakresie robót objętych umową na całość prac oraz gwarancji w

takim zakresie, w jakim uzyskała ją od swoich dostawców. W związku z tym, że tego typu gwarancja nie

zapewnia klientowi dodatkowych usług, poza usunięciem ewentualnych wad i usterek, ani też nie stanowi dla

klienta odrębnej płatnej usługi, to Spółka nie uznaje jej za możliwe do wydzielenia zobowiązanie do realizacji

świadczenia.

Umowy Spółki nie zawierają istotnych komponentów finansowania.

Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu

Zgodnie z MSSF 15 zobowiązanie do realizacji świadczeń uznaje się za spełnione w chwili przeniesienia na

klienta kontroli nad usługami („aktywami”) będącymi jego przedmiotem. Spółka ujmuje przychody z realizacji

umów zawartych ze Spółdzielnią Mieszkaniową przez określony przedział czasu rozliczając je jako kontrakty

długoterminowe, tj. ustalając przychody metodą stopnia zaawansowania prac.

W związku z tym, że tego typu przedsięwzięcia realizowane są na gruncie stanowiącym własność Spółdzielni,

to kontroluje ona te aktywa w momencie ich wytworzenia. Ponadto, zgodnie z umową, w przypadku jej

rozwiązania nie z winy Spółki, ma ona prawo do zapłaty za prace wykonane do danego momentu. Wskazane

warunki kwalifikują zobowiązania Spółki w zakresie działalności budowlanej do tych wykonywanych przez

określony przedział czasu i tym samym ujmowania przychodów przez określony przedział czasu.

Spółka stosuje metodę procentowego stopnia zaawansowania prac przy ustalaniu, jaką kwotę powinna w

danym okresie ująć. Kontrakty Spółki są całościowo realizowane na powierzonym gruncie – łącznie z pracami

zmierzającymi do uzyskania pozwolenia na budowę. Stopień zaawansowania prac ustalany jest przez

kierowników poszczególnych projektów poprzez porównanie fizycznie wykonanych części prac z pracami

wynikającymi z umowy. Kierownicy posiadają odpowiednią wiedzę techniczną, stosowną do rodzaju

realizowanych robót budowlanych. Prace zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę stanową w

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

29

zależności od projektu do 15% zaawansowania. Pozostałe wykonane prace wycenia się na podstawie budżetu

określającego koszty realizacji kontraktu wg stopnia zaawansowania prac. Koszty poniesione

w trakcie roku w związku z przyszłymi działaniami w ramach umowy wyłącza się z kosztów z tytułu umowy dla

potrzeb ustalenia stopnia zaawansowania prac. W zależności od ich charakteru przedstawia się je w zapasach,

rozliczeniach międzyokresowych czynnych lub aktywach z tytułu umów budowlanych.

Podstawą stosowania tej metody są szczegółowe budżety dla każdego projektu, aktualizowane przez Spółkę

na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Menedżer projektu odpowiedzialny za dany kontrakt sporządza

wyjściowy budżet kosztów i przychodów, a następnie na każdy moment mierzenia stopnia zaawansowania

realizacji kontraktu dokonuje jego aktualizacji.

Jeżeli nie można w wiarygodny sposób oszacować wyniku umowy, to:

a) przychody ujmuje się wyłącznie do wysokości poniesionych w danym okresie sprawozdawczym kosztów

umowy, dla których istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, oraz

b) koszty umowy ujmuje się jako koszty tego okresu, w którym zostały poniesione.

Koszty umowy, co do których nie istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, niezwłocznie ujmuje się jako

koszty, np. umowy, których ważność jest bardzo wątpliwa, umowy których zakończenie jest uzależnione od

wyników toczącej się rozprawy sądowej.

EDI S.A. realizuje głównie kontrakty długoterminowe dotyczące realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych na

podstawie umów zawartych ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi (klient) na gruncie będącym własnością

Spółdzielni. Przychody ze sprzedaży z realizacji umów ze Spółdzielniami wyniosły 100% ogólnych przychodów

uzyskanych przez Spółkę w 2023 roku i powstały z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych oraz

aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych .

• Segment działalności deweloperskiej

W ramach tego segmentu Spółka dokonuje sprzedaży domów jednorodzinnych i mieszkań stanowiących jej

zapasy wyrobów gotowych klientom indywidualnym. Umowy zwierane są w formie pisemnej (umowa

przedwstępna sprzedaży i umowa ostateczna w formie aktu notarialnego) i określają m.in. wysokość

wynagrodzenia Spółki.

Na podstawie umowy przedwstępnej Spółka zobowiązuje się sprzedać lokal wraz z prawami z nim związanymi

w terminie i na warunkach w niej określonych. Spółka ujmuje przychody na podstawie kwot wynagrodzeń,

których oczekuje uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie aktywo. Cena transakcyjna ustalana

jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone w umowie

i jest alokowana do jedynego zobowiązania do świadczenia, jakim jest sprzedaż lokalu wraz z przynależnym mu

gruntem. W związku z tym, że momentem, w którym klient uzyskuje tytuł prawny i kontrolę nad

przyrzeczonym składnikiem aktywów oraz przechodzą na niego wszelkie korzyści i ciężary z nim związane, a

Spółka spełnia zobowiązanie do świadczenia, jest moment podpisania aktu notarialnego, to wówczas

ujmowany jest przychód ze sprzedaży produktów. Fizyczne przekazanie aktywów klientowi przed momentem

zawarcia aktu notarialnego nie stanowi jednocześnie przekazania mu kontroli nad nimi, w związku z czym

Spółka nie ujmuje w tym momencie przychodu ze sprzedaży.

W 2023 roku Spółka nie prowadziła istotnej działalności w zakresie działalności deweloperskiej.

Aktywowane koszty doprowadzenia do zawarcia umów i koszty wykonania umów prezentuje się w pozycji

rozliczenia międzyokresowe.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

30

Koszty operacyjne

Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Spółka

prezentuje w sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.

Aktywa i rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się w wysokości kwoty przewidzianej w

przyszłości do odliczenia od podatku dochodowego, w związku z ujemnymi różnicami przejściowymi, które

spowodują w przyszłości zmniejszenie podstawy obliczenia podatku dochodowego oraz straty podatkowej

możliwej do odliczenia, ustalonej przy uwzględnieniu zasady ostrożności.

Rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego tworzy się w wysokości kwoty podatku dochodowego,

wymagającej w przyszłości zapłaty, w związku z występowaniem dodatnich różnic przejściowych, to jest

różnic, które spowodują zwiększenie podstawy obliczenia podatku dochodowego w przyszłości.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego

wycenia się z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą stosowane, gdy składnik

aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe, które

obowiązywały prawnie lub obowiązywały faktycznie na dzień bilansowy.

Jeżeli do różnych poziomów dochodu do opodatkowania stosuje się zróżnicowane stawki podatkowe, aktywa

i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wycenia się z zastosowaniem stawek średnich, które

według przewidywań będą miały zastosowanie do dochodu do opodatkowania (straty podatkowej) okresów,

w których oczekuje się, że różnice przejściowe odwrócą się.

Sprawozdanie z wyniku

Sprawozdanie z wyniku Spółka sporządza w wersji kalkulacyjnej.

Subiektywne osądy przy stosowaniu zasad rachunkowości

Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu szacunków

i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów,

zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od oszacowanych

przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach zostały zaprezentowane poniżej.

✓ Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych

Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych,

podlegających amortyzacji. Na dzień 31 grudnia 2023 roku Zarząd ocenił, że okresy użyteczności aktywów

przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści

ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez te

aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne starzenie się

majątku.

✓ Okres leasingu

Ustalając zobowiązanie z tytułu leasingu Spółka szacuje okres leasingu, który obejmuje:

• nieodwołalny okres leasingu,

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

31

• okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością

założyć, że leasingobiorca skorzysta z tej opcji,

• okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością

założyć, że leasingobiorca nie skorzysta z tej opcji.

Oceniając, czy Spółka skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia, Spółka

uwzględnia wszystkie istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę ekonomiczną do

skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa się między innymi:

• warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,

• istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,

• koszty związane z wypowiedzeniem umowy,

• znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Spółki,

• warunki wykonania opcji.

Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze

szacunki co do okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub

zmniejszeniem zobowiązania z tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu

prawa do użytkowania.

✓ Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki

Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich

interpretacji i istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli

umożliwiające im weryfikację podstaw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat

obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Od 15 lipca 2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia

także postanowienia Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR), która ma zapobiegać

powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia opodatkowania.

Klauzulę GAAR należy stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie, jak i do

transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie

wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań

podatkowych, aktywów oraz rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego może wymagać istotnego

osądu, w tym dotyczącego transakcji już zaistniałych, a kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach

finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku kontroli organów podatkowych.

Spółka dokonuje analizy i ocenia możliwości wykorzystania w kolejnych okres poniesionych strat

podatkowych. Szacunki te oparte są na budżetach Spółki oraz planach realizacji poszczególnych inwestycji.

✓ Rezerwy na świadczenia pracownicze

Rezerwy na świadczenia pracownicze – odprawy emerytalne – szacowane są przez Spółkę. Na poziom rezerw

wpływ mają założenia dotyczące stopy dyskonta oraz wskaźnika wzrostu wynagrodzeń. Wzrost stopy

dyskonta oraz wzrost wskaźnika wzrostu wynagrodzeń wpłynęły na wzrost rezerw ustalonych na dzień 31

grudnia 2023 roku, jednakże poziom rezerw na świadczenia pracownicze nie wpłynęły w sposób istotny na

sprawozdanie finansowe.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

32

✓ Przychody ze sprzedaży

Zarząd Spółki dokonuje osądów w zakresie identyfikacji zobowiązań w ramach jednej umowy oraz

odpowiedniego przypisania ceny transakcyjnej jak i również oceny czy kontrola nad aktywem przekazywana

jest w trakcie realizacji prac czy w punkcie czasu po zakończeniu usługi. Szczegółowe informacje zostały

opisane w punkcie „przychody ze sprzedaży. ”

✓ Odpisy aktualizujące zapasy

Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje analizy wiekowania zapasów oraz dokonuje indywidualnej oceny

ceny możliwej do uzyskania na dzień bilansowy i na tej podstawie podejmuje decyzję o utworzeniu odpisu

aktualizacyjnego. Szczegółowe zasady kalkulacji odpisów został przedstawione powyżej w punkcie dot.

polityki rachunkowości w zakresie zapasów.

✓ Odpis na przeterminowane należności oraz aktywa z tyt. umów

Spółka dokonuje aktualizacji wartości należności handlowych oraz aktywów z tyt. umów na każdy dzień

bilansowy. Określając poziom odzyskiwalności należności z tytułu dostaw i usług uwzględniane są zmiany ich

jakości od dnia udzielenia kredytu kupieckiego do dnia sporządzenia sprawozdania finansowego.

Przeprowadzając analizę odzyskiwalności wartości należności handlowych oraz aktywów z tytułu umów

Spółka uwzględnia model oczekiwanej straty kredytowej Szczegółowe zasady kalkulacji odpisów na

należności z tyt. dostaw i aktywa z tyt. umów zostały przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki

rachunkowości w zakresie instrumentów finansowych.

✓ Niepewność szacunków

Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań oraz przychodów i kosztów, na które wpływają szacunki

Zarządu.

Pozycja sprawozdania finansowego

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Inwestycje w jednostki zależne

5 358

-

Aktywa z tytułu umów o usługę budowlaną

20 976

30 216

Zobowiązania z tytułu umów o usługę budowlaną

37

57

Odpisy aktualizujące zapasy

-

Straty kredytowe (Odpisy aktualizujące należności)

3 100

3 066

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego

4 170

4 400

Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku

256

2 759

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

-

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

156

373

Pozostałe rezerwy

1 171

231

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

33

Pozycja sprawozdania finansowego

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Przychody z tytułu umów o usługę budowlaną za okres

131 552

78 918

Koszty z tytułu umów o usługę budowlaną za okres

97 943

58 688

Amortyzacja za okres

356

336

2.9. PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1.

„Sprawozdanie z wyniku” oraz „Sprawozdanie z całkowitych dochodów” Spółka prezentuje odrębnie.

„Sprawozdanie z wyniku” sporządza się w wariancie kalkulacyjnym, a „Sprawozdanie z przepływów

pieniężnych” metodą pośrednią. Dane porównawcze dotyczące okresu poprzedzającego prezentuje się w

odniesieniu do wszystkich kwot wykazanych w sprawozdaniu finansowym za bieżący okres. Informacje

porównawcze Spółka przedstawia także w odniesieniu do informacji opisowych, jeżeli są przydatne dla

zrozumienia sprawozdania finansowego za okres bieżący.

2.10. SEGMENTY OPERACYJNE

Spółka prowadzi działalność budowlaną na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych

miejscowości będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Przychody i koszty ze sprzedaży usług

wykazane w sprawozdaniu finansowym dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów,

a przychody ze sprzedaży produktów dotyczą przychodów z działalności deweloperskiej.

2.11. POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH

W okresie sprawozdawczym nie nastąpiło połączenie jednostek gospodarczych.

2.12. TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym Spółka nie przeprowadzała transakcji w walutach obcych.

2.13. KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub

wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu

wytworzenia tego składnika aktywów. Pozostałe koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w

okresie poniesienia.

Dostosowywane aktywa to aktywa, które wymagają znacznego czasu, aby przygotować je do zamierzonego

(zgodnego z przeznaczeniem) użytkowania lub sprzedaży. Są to np. aktywa wytwarzane we własnym zakresie,

jak budynki, maszyny i oprogramowanie (wartości niematerialne).

W zakresie, w jakim Spółka pożycza środki w celu sfinansowania pozyskania dostosowywanego składnika

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

34

aktywów, określa się kwotę kosztów finansowania zewnętrznego, którą można aktywować jako różnicę

między rzeczywistymi kosztami finansowania zewnętrznego poniesionymi z tytułu danej pożyczki lub kredytu

w danym okresie, a przychodami z tytułu tymczasowego zainwestowania tych pożyczonych środków.

Spółka zawiesza aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w którym

zawiesiła prace związane z wytwarzaniem dostosowywanego składnika aktywów. Spółka może ponosić koszty

finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w którym zawiesiła prowadzenia działań niezbędnych

do przygotowania składnika aktywów do zamierzonego użytkowania lub do sprzedaży. Tego rodzaju koszty są

kosztami związanymi z utrzymywaniem częściowo przygotowanych aktywów i nie mogą być aktywowane.

Spółka jednak zazwyczaj nie zawiesza aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego w okresie, w którym

prowadzone są istotne prace techniczne i administracyjne. Nie zawiesza także aktywowania kosztów

finansowania zewnętrznego wtedy, gdy tymczasowe opóźnienie stanowi niezbędną część procesu

przygotowania aktywów do ich zamierzonego sposobu użytkowania lub do sprzedaży.

Spółka zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego wówczas, gdy zasadniczo wszystkie

działania niezbędne do przygotowania dostosowywanego składnika aktywów do zamierzonego użytkowania

lub sprzedaży są zakończone.

Składnik aktywów jest zazwyczaj gotowy do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży, gdy fizyczna budowa

została zakończona, mimo iż rutynowe prace administracyjne mogą trwać nadal. Jeżeli jedynymi

nieukończonymi pracami są niewielkie modyfikacje, takie jak na przykład mało znaczące prace

wykończeniowe dokonywane na życzenie kupującego lub użytkownika, oznacza to, iż zasadniczo wszystkie

działania zostały zakończone.

Jeżeli Spółka kończy budowę dostosowywanego składnika aktywów etapami, zaś każdą z zakończonych części

można wykorzystywać w trakcie budowy pozostałych, to zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania

zewnętrznego, gdy zasadniczo wszystkie działania niezbędne do przygotowania danej części do zamierzonego

jej użytkowania lub sprzedaży zostały zakończone.

3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI

W roku 2023 nie dokonywano korekt błędów.

4. NOTY OBJAŚNIAJĄCE

4.1. ZYSK NA AKCJĘ

Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony przez

średnią ważoną liczbę akcji występujących w danym okresie. Kalkulacja zysku na akcję została

zaprezentowana poniżej.

ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

PLN/akcję

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

20 258

8 985

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej

20 258

8 985

Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 925

9 910

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

35

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 925

9 910

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:

-

- podstawowy

2,04

0,91

- rozwodniony

2,04

0,91

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:

-

- podstawowy

2,04

0,91

- rozwodniony

2,04

0,91

Średnia ważona liczba akcji zwykłych występujących w ciągu okresu to liczba akcji zwykłych na początku

danego okresu skorygowana o liczbę akcji zwykłych odkupionych lub wyemitowanych w ciągu tego okresu

ważona wskaźnikiem odzwierciedlającym okres występowania tych akcji. Wskaźnik odzwierciedlający okres

występowania poszczególnych akcji jest to liczba dni, przez jaką określone akcje występują, do całkowitej

liczby dni w danym okresie.

Przy wyliczeniu zarówno podstawowego jak i rozwodnionego zysku (straty) na akcję Spółka stosuje w liczniku

kwotę zysku (straty) netto przypadającego akcjonariuszom Spółki tzn. nie występuje efekt rozwadniający

wpływający na kwotę zysku (straty). Zarówno w roku bieżącym jak i w roku poprzednim do średniej ważonej

liczby akcji nie uwzględniano akcji własnych.

4.2. SEGMENTY OPERACYJNE

Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości

będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Spółka w ramach prowadzonej działalności może

identyfikować dwa segmenty operacyjne: działalność budowlana oraz działalność deweloperska i zarządzanie

nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży produktów i usług wykazane w sprawozdaniu finansowym

za rok 2023 jak i za rok 2022 dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów. Całość

sprzedaży realizowana jest na terenie kraju. W roku 2023 Spółka nie zrealizowała przychodów ze sprzedaży

w ramach działalności deweloperskiej.

Główni odbiorcy Spółki w 2023 roku

Mieszkania sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie pełnomocnictwa

udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik

Jantar, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na

mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na

gruntach powierzonych przez Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie

dostępności i sprzedaż

mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.

Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2023 roku wyniosły 99,58%

(w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 87,70%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 11,88%)

i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni

Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.

Główni dostawcy Spółki w 2023 roku

Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2023 roku kształtował się powyżej 10% są:

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

36

• Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: „ORLIK JANTAR” przy ul. Jana

Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap. II bud. D, „Gocław – Wilga” przy Jana Nowaka

Jeziorańskiego, Pasaż Aniński bud. C i „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w

kosztach 73,51%,

• Spółdzielnie Mieszkaniowe – ogółem udział w kosztach 15,20% w tym:

- Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar w Warszawie – opłata za możliwość korzystania z terenu,

na którym EDI S.A. realizuję dla SM budowę osiedla mieszkaniowego „ORLIK JANTAR” ul. Jana

Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap II bud. D – udział w kosztach 5,14%,

- Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie - udostepnienie terenu pod budowę

osiedli mieszkaniowych: „Gocław – Wilga” przy Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński bud. C

oraz „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w kosztach 10,06%.

Główni odbiorcy Spółki w 2022 roku

Mieszkania sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie pełnomocnictwa

udzielonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik

Jantar, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na

mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na

gruntach powierzonych przez Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie

dostępności i sprzedaż

mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.

Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2022 roku wyniosły 99,6%

(w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 48,83%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 50,81%)

i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni

Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.

Główni dostawcy Spółki w 2022 roku

Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2022 roku kształtował się powyżej 10% są:

• Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: „ORLIK JANTAR” przy ul. Jana

Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap. II bud. D, „Gocław – Wilga” przy Jana Nowaka

Jeziorańskiego, Pasaż Aniński bud. C i „ORLIK JANTAR” oraz „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II

bud. AB – udział w kosztach 83,83%,

• Spółdzielnie Mieszkaniowe – ogółem udział w kosztach 11,90% w tym:

- Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar w Warszawie – udostepnienie terenu pod budowę osiedla

mieszkaniowego „ORLIK JANTAR” ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap II bud. D –

udział w kosztach 2,65%,

- Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie - udostepnienie terenu pod budowę

osiedli mieszkaniowych: „Gocław – Wilga” przy Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński bud. C i

„ORLIK JANTAR” oraz „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w kosztach 9,26%.

4.3. WARTOŚCI NIEMATERIALNE

W 2023 roku Spółka dokonała zakupów wartości niematerialnych na kwotę 2 tys. PLN.. Koszty amortyzacji

wartości niematerialnych ujęte w 2023 roku wyniosły 6 tys. PLN.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

37

Spółka nie wykorzystuje w działalności takich wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest

nieokreślony.

Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2023 wartości niematerialne Spółki nie stanowiły

zabezpieczenia zobowiązań.

Wyszczególnienie

Oprogramowanie

komputerowe

Pozostałe

wartości

niematerialne

Zaliczki na

wartości

niematerialne

Razem

Stan na dzień 31.12.2023 roku

Wartość bilansowa brutto

47

-

47

Suma dotychczasowego umorzenia i

odpisów aktualizujących (-)

-47

-

-47

Wartość bilansowa netto na dzień

31.12.2023 roku

-

Stan na dzień 31.12.2022 roku

Wartość bilansowa brutto

47

-

47

Suma dotychczasowego umorzenia i

odpisów aktualizujących (-)

-43

-

-43

Wartość bilansowa netto na dzień

31.12.2022 roku

4

-

4

4.4. WARTOŚĆ FIRMY

Pozycja nie występuje.

4.5. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Grunty

-

Budynki i budowle

695

706

Maszyny i urządzenia

-

Środki transportu

566

669

Pozostałe środki trwałe

1

3

Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku

-

Wartość bilansowa netto

1 262

1 378

Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania

-

Zaliczki na środki trwałe

-

Rzeczowe aktywa trwałe ogółem

1 262

1 378

Poniższa tabela przedstawia nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów

trwałych:

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

38

Wyszczególnienie

Budynki i

budowle

Maszyny i

urządzenia

Środki

transportu

Pozostałe środki

trwałe

Środki trwałe

w budowie

Zaliczki na

środki trwałe

Razem

Za okres 01.01 do 31.12.2023 roku

Wartość brutto na dzień 01.01.2023 roku

761

106

923

80

-

1 872

Zwiększenia stanu z tytułu nabycia

-

44

137

16

596

793

Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)

-

-183

-26

-

-209

Zmniejszenie stanu z tytułu przeklasyfikowania (-)

-

-449

Wartość brutto na dzień 31.12.2023 roku

761

151

877

71

147

-

2 007

Umorzenie na początek okresu

-55

-107

-254

-77

-

-494

Amortyzacja (-)

-11

-44

-158

-2

-

-215

Zmniejszenie umorzenia w okresie

-

101

9

-

110

Umorzenie na początek okresu

-66

-151

-311

-70

-

-598

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2023 roku

695

-

566

1

147

-

1 408

W roku 2023 Spółka:

- przyjęła do użytkowania:

• samochód osobowy marki Land Rover Discovery nabyty w dniu 14 kwietnia 2023 roku od Wiktor Stepkowski o wartości 137 tys. PLN,

• w ramach wymiany sprzętu komputery szt. 8 wraz z wyposażeniem ogółem na kwotę 44 tys. PLN

- dokonała sprzedaży:

• samochodu osobowego marki Mercedes-Benz typ. GLB 250 4MATIC rok nabycia 2020, za kwotę 133 tys. PLN

• samochodu osobowego marki Ford B5Y typ. Mondeo 1.8 110 KM rok nabycia 2008, za kwotę 4 tys. PLN

• poniosła nakłady w kwocie 147 tys. PLN na remont nabytego w grudniu 2021 roku lokalu mieszkalny nr 140 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej usytuowanego w

Warszawie, dzielnica Praga Południe przy ul. Fieldorfa 10,

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

39

Wyszczególnienie

Budynki i

budowle

Maszyny i

urządzenia

Środki

transportu

Pozostałe środki

trwałe

Środki trwałe

w budowie

Zaliczki na

środki trwałe

Razem

Za okres 01.01 do 31.12.2022 roku

Wartość brutto na dzień 01.01.2022 roku

51

86

302

53

710

18

1 220

Zwiększenia stanu z tytułu nabycia

710

20

621

27

634

-

2 013

Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)

-

-1 344

-18

-1 362

Wartość brutto na dzień 31.12.2022 roku

761

106

923

80

-

1 872

Umorzenie na początek okresu

-50

-86

-168

-47

-

-352

Amortyzacja (-)

-5

-20

-86

-30

-

-142

Zmniejszenie umorzenia w okresie

-

Umorzenie na początek okresu

-55

-107

-254

-77

-

-494

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2022 roku

706

0

669

3

-

1 378

Składniki rzeczowego majątku trwałego nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki.

Na dzień bilansowy nie wystąpiły przesłanki świadczące o utracie wartości rzeczowych aktywów trwałych, dlatego też nie dokonano odpisów aktualizujących. Spółka nie posiadała

środków trwałych pozabilansowych.

Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych aktywów trwałych. W 2023 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w wyniku

finansowym jako koszty Zarządu, Spółka nie aktywowała tego rodzaju kosztów.

Spółka posiada środki trwałe o wartości 200 tys. PLN, które na dzień bilansowy były w całości umorzone, a nadal są użytkowane przez Spółkę.

W ocenie Zarządu wartość bilansowa środków trwałych nie różni się znacząco od ich wartości godziwej.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

40

4.6. AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA SKŁADNIKA MAJĄTKU

WARTOŚĆ BILANSOWA AKTYWÓW Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA

Wyszczególnienie

Budynki i

budowle

Środki

transportu

Razem

Za okres 01.01 do 31.12.2023 roku

Wartość brutto na dzień 01.01.2023 roku

2 979

94

3 073

Zwiększenia w okresie

-

284

Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)

-2 979

-

-2 979

Wartość brutto na dzień 31.12.2023 roku

-

378

Umorzenie na początek okresu

-251

-63

-314

Amortyzacja (-)

-75

-60

-134

Zmniejszenie umorzenia w okresie

326

-

326

Umorzenie na koniec okresu

-

-123

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2023 roku

-

255

256

Wyszczególnienie

Budynki i

budowle

Środki

transportu

Razem

Za okres 01.01 do 31.12.2022 roku

Wartość brutto na dzień 01.01.2022 roku

2 979

320

3 299

Zwiększenia w okresie

-

Zmniejszenie w okresie (-)

-

-226

Wartość brutto na dzień 31.12.2022 roku

2 979

94

3 073

Umorzenie na początek okresu

-166

-180

-346

Amortyzacja (-)

-85

-81

-166

Zmniejszenie umorzenia w okresie

-

198

Umorzenie na koniec okresu

-251

-63

-314

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2022 roku

2 728

31

2 759

Spółka w okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym korzystała ze środków transportu na

podstawie trzech umów leasingu;

• Umowy nr L4572021 Toyota Leasing Polska Sp. z o.o. zawartej 21 stycznia 2021 roku na leasing

samochodu osobowego marki Toyota Avensis 2.0 D-4D Premium Kom 5dr o wartości 59 tys. PLN z

terminem wykupu styczeń 2024 roku.

• Umowy nr 2353116-1223-01430 Volkswagen Financial Services zawartej 23 stycznia 2023 roku na

leasing samochodu marki Skoda Fabia III 18 - Kombi o wartości 29 tys. PLN z terminem wykupu

czerwiec 2026 roku,

• Umowy nr L40638 Mercedes Benz zawartej 2 czerwca 2023 roku na leasing samochodu marki

Mercedes-Benz C 200 4MATIC o wartości 231 tys. PLN z terminem wykupu wrzesień 2025 roku.

W pierwszym kwartale 2023 roku zakończyła się Umowa leasingu nr 4081294 zawarta z Idea Getin Leasing w

dniu 16 lutego 2021 roku na leasing samochodu osobowego marki Skoda Fabia 1.0 TSI o wartości 35 tys. PLN.

Wartość końcowa wykupu ww. samochodu osobowego wyniosła 6 tys. PLN.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

41

Spółka dokonała wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych o numerach 205, 214 i 218 przy ul. Bora

Komorowskiego 35 w terminie do końca kwietnia 2024 roku tym samym zmieniła się podstawa do

zastosowania MSSF 16, nie zachodzą przesłanki do ujęcia Umów w aktywach z tytułu prawa do użytkowania

oraz pozostałych długo i krótkookresowych zobowiązaniach finansowych. Spółka wycofała z ewidencji kwotę

2 653 tys. PLN z tytułu prawo do użytkowania składnika majątku oraz kwotę 2 798 tys. PLN z tytułu długo i

krótkookresowych zobowiązań finansowych. Wycofane kwoty zostały ujęte w wyniku Spółki.

Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych aktywów trwałych.

W 2023 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w wyniku finansowym, Spółka nie aktywowała tego

rodzaju kosztów.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMÓW LEASINGU

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2023

na dzień 31.12.2022

opłaty

wartość

bieżąca opłat

minimalnych

opłaty

wartość

bieżąca opłat

minimalnych

minimalne

Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu finansowego

Płatne w okresie do 1 roku

63

62

Płatne w okresie od 1 roku do 5 lat

211

215

Płatne powyżej 5 lat

-

2 637

Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu

finansowego ogółem

273

2 914

Koszty finansowe

-35

-38

Wartość bieżąca minimalnych opłat z tytułu umów

leasingu finansowego

238

2 876

Ogółem w roku 2023 całkowite wydatki z tytułu umów leasingu wyniosły 321 tys. PLN w tym z tytułu

odsetek 198 tys. PLN.

4.7. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Nie dotyczy. Spółka nie posiadała w okresach objętych sprawozdaniem finansowym nieruchomości

inwestycyjnych.

4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH

Spółka w 2023 roku dokonała inwestycji w spółki zależne. Na dzień 31 grudnia 2023 roku kwota inwestycji

wyniosła 5 358 tys. PLN.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

42

Nazwa spółki zależnej

data

udziały

wartość inwestycji

kapitał

podstawowy

dopłata do

kapitału

nabycia

założenia

na dzień 31.12.2023

SOEDI1 Sp. z o.o.

02.02.2023

51%

5

-

Radzikowskiego APV Sp. z o.o.

26.05.2023

53%

3

3 948

SOEDI2 Sp. z o.o.

06.04.2023

100%

10

1 300

SOEDI3 Sp. z o.o.

04.10.2023

100%

10

-

Project View Sp. z o.o.

16.10.2023

100%

10

-

wartość inwestycji w spółki zależne

38

5 248

W dniu 03 luty 2023 roku EDI S.A. nabyła od Q INVESTMENTS Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie (KRS:

0000544123) 51 udziałów w spółce SOEDI1 Sp. z o.o. (KRS: 0001011220) o łącznej wartości nominalnej 5,1

tys. PLN, które stanowią 51% kapitału Spółki. Kapitał zakładowy spółki wynosi 10 tys. PLN i dzieli się na 100

równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 0,1 tys. PLN (100,00 zł) każdy.

W dniu 26 maja 2023 roku EDI S.A. nabyła od Q INVESTMENTS Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie (KRS:

0000544123) 53 udziałów w spółce Radzikowskiego APV Sp. z o.o. (KRS: 0000845979) o łącznej wartości

nominalnej 2,65 tys. PLN, które stanowią 53% kapitału Spółki. Kapitał zakładowy spółki wynosi 5 tys. PLN i

dzieli się na 100 równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 0,05 tys. PLN (50,00 zł) każdy.

W dniu 06 kwietnia 2023 roku EDI S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI2 Sp. z o.o. (KRS: 0001030203) w

której posiada 100% udziałów tj. 100 udziałów o łącznej wartości 10 tys. PLN. Przedmiotem działalności spółki

jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz realizacja projektów budowlanych związanych ze

wznoszeniem budynków. W okresie do dnia 31 grudnia 2023 roku spółka podjęła działalność w celu

pozyskania nieruchomości pod budowę budynków mieszkalnych w Krakowie. W dniu 13 października 2023

roku Aktem Notarialnym Rep. A nr 6253/2023 będącym Umową przyrzeczenia sprzedaży, Umową

warunkową sprzedaży w drodze cesji praw i obowiązków oraz za zgodą sprzedającego przejęła od EDI S.A.

prawo kupna dwu nieruchomości:

1. – prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w Krakowie, dzielnica Podgórze, obręb

nr 28, działki 29/36, 29/37 o łącznej powierzchni 1,1149 ha, zabudowanej halą produkcyjną o

konstrukcji metalowej 15 907 m

3

, za cenę 11 000 tys. PLN.

2. – prawo użytkowania wieczystego nieruchomości niezabudowanej położonej w Krakowie, dzielnica

Podgórze, obręb nr 28, działki 29/18, 29/41 o łącznej powierzchni 0,1100 ha, za cenę 1 000 tys. PLN.

W dniu 05 października 2023 roku EDI S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI3 Sp.z o.o. (KRS: 0001062304) w

której posiada 100% udziałów tj. 100 udziałów o łącznej wartości 10 tys. PLN.

Przedmiotem działalności spółki jest kupni i sprzedaż nieruchomości oraz realizacja projektów budowlanych

związanych z wznoszeniem budynków. Do dnia 31 grudnia 2023 roku spółka prowadziła działalność w

kierunku pozyskania terenów pod budowę.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

43

W dniu 16 października 2023 roku EDI S.A. zawarła Umowę sprzedaży udziałów w wyniku, której nabyła za

cenę 83, 5 tys. PLN 100% udziałów spółki pod firmą Project View Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (02-672),

ul. Domaniewska 37 lok 2.43.. Kapitał zakładowy spółki wynosi 83,5 tys. PLN i dzieli się na 167 równych i

niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 0,5 tys. PLN (500,00 zł) każdy.

Z tytułu nabytych udziałów Spółka posiada kontrolę w jednostkach zależnych. Do omawianych instrumentów

finansowych nie ma zastosowania MSSF 9 zgodnie z rozdz. 2 zakres pkt 2.1. a). Udziały są wyceniane według

kosztu historycznego pomniejszonego o utratę wartości, skutki wyceny ujmowane są w kosztach Spółki w

odrębnej pozycji.

4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

KATEGORIE AKTYWÓW ORAZ ZOBOWIĄZAŃ

AKTYWA FINANSOWE

Wartość aktywów finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzień

31 grudnia 2023 roku, a także według stanu na 31 grudnia 2022 roku odnosi się do następujących kategorii

instrumentów finansowych określonych w MSSF 9:

▪ aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AZK),

▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako wyceniane w ten

sposób przy początkowym ujęciu lub później (AWGW-W),

▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – obowiązkowo wyceniane w ten

sposób zgodnie z MSSF 9 (AWGW-O),

▪ instrumenty kapitałowe wyznaczone przy początkowym ujęciu do wyceny w wartości godziwej przez

pozostałe całkowite dochody (IKWGP),

▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (AFWGP),

▪ instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),

▪ aktywa poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Kategoria

instrumentów

finansowych 2023

Kategoria

instrumentów

finansowych 2022

Aktywa finansowe

51 975

45 881

Inwestycje w jednostki zależne

5 358

poza MSSF 9

Należności z tytułu dostaw i usług

18 404

25 715

AZK

Pozostałe należności

7

AZK

Pożyczki

18 382

-

AZK

środki pieniężne i ich ekwiwalenty

9 823

20 159

AZK

Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wyodrębnia klasę należności i pożyczek. W

części długoterminowej należności i pożyczki prezentowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w

osobnych pozycjach. W części krótkoterminowej Spółka również odrębnie prezentuje należności z tytułu

dostaw i usług i pozostałe należności oraz pożyczki udzielone. W ramach pozycji sprawozdania z sytuacji

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

44

finansowej - należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności ujmowane są zarówno aktywa finansowe

jak i niefinansowe. Szczegółowa specyfikacja należności w podziale na finansowe i niefinansowe znajduje się

w nocie 4.12.

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie obejmują głównie należności handlowe, a także

środki pieniężne i ich ekwiwalenty.

Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te zakwalifikowane jako aktywa wyceniane w

zamortyzowanym koszcie.

Odpisy aktualizujące wartość aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie zostały ujęte

w wyniku i zaprezentowane w pozycji Pozostałych kosztów operacyjnych. Ze względu na nieistotność pozycji

Spółka nie wyodrębniła linii „Straty z tytułu oczekiwanych strat kredytowych”.

Na dzień bilansowy 2023 roku jak również na dzień bilansowy 2022 roku Spółka nie posiadała należności z

tytułu udzielonych pożyczek.

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

Wartość zobowiązań finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzień

31 grudnia 2023 roku oraz według stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku odnosi się do następujących kategorii

instrumentów finansowych określonych w MSSF 9:

▪ zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (ZZK),

▪ zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako wyceniane

w ten sposób przy początkowym ujęciu lub później (ZWGW-W),

▪ zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – zobowiązania finansowe

przeznaczone do obrotu zgodnie z MSSF 9 (ZWGW-O),

▪ umowy gwarancji finansowych (UGF),

▪ warunkowa zapłata w ramach połączenia przedsięwzięć (WZP),

▪ instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),

▪ zobowiązania poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).

Spółka zakwalifikowała zobowiązania finansowe jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie zgodnie z MSSF

9. Jedynie zobowiązania finansowe z tyt. umów leasingu kwalifikowane są jako zobowiązania poza zakresem

MSSF 9.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

45

Wyszczególnienie

Zobowiązania

krótkoterminowe

Zobowiązania

długoterminowe

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu (ZZK):

Sumy zatrzymane - kaucje

1 489

329

-

1 002

Pozostałe zobowiązania finansowe (w tym z tytułu dostaw)

15 772

20 648

-

Zobowiązania finansowe wyceniane według

zamortyzowanego kosztu

17 261

20 978

-

1 002

Zobowiązania poza zakresem MSS9:

Zobowiązania z tytułu leasingu

42

59

196

2 816

Zobowiązania finansowe wycenianie w wartości godziwej przez wynik finansowy:

Instrumenty pochodne

-

Zobowiązania finansowe wycenianie w wartości godziwej

przez wynik finansowy

-

Razem kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne

17 303

21 036

196

3 819

Zarówno na dzień 31 grudnia 2023 roku, jak i na dzień 31 grudnia 2022 roku nie występują inne zobowiązania

finansowe.

INSTRUMENTY FINANSOWE – PORÓWNANIE WARTOŚCI BILANSOWYCH I WARTOŚCI GODZIWYCH

Wyszczególnienie

Wartość bilansowa

Wartość godziwa

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

AKTYWA FINANSOWE

47 119

45 881

47 119

45 881

Środki pieniężne

9 823

20 159

9 823

20 159

Pożyczki udzielone

18 884

-

18 884

-

Pozostałe należności

7

Należności z tyt. dostaw i usług

18 404

25 715

18 404

25 715

Pozostałe aktywa finansowe

-

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

17 261

22 035

17 261

22 035

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług

15 772

20 648

15 772

20 648

Kwoty zatrzymane (kaucje)

1 489

1 387

1 489

1 387

Pozostałe zobowiązania finansowe

-

Spółka przyjęła, że wartość bilansowa poszczególnych aktywów i zobowiązań finansowych jest zbliżona do

ich wartości godziwej. Dla należności dzięki ujęciu odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych, a dla

zobowiązań z uwagi na oprocentowanie zmienną stopa procentową.

Spółka nie posiada instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej.

INSTRUMENTY POCHODNE

Nie dotyczy.

Okres objęty sprawozdaniem finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

46

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH

Wyszczególnienie

Krótkoterminowe

Długoterminowe

Zobowiązania

wartość

bilansowa

do 6 m-cy

6 do 12

m-cy

1 do 3

lat

3 do 5

lat

powyżej 5

lat

Stan na dzień 31.12.2023 roku

Leasing finansowy

22

20

196

-

238

Kaucje zatrzymane

24

1 465

-

1 489

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz

pozostałe zobowiązania finansowe

15 772

-

15 772

Ekspozycja na ryzyko płynności razem

15 818

1 485

196

-

17 499

Stan na dzień 31.12.2022 roku

Leasing finansowy

33

26

121

93

2 602

2 875

Kaucje zatrzymane

4

327

1 002

-

1 333

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz

pozostałe zobowiązania finansowe

20 648

-

20 648

Ekspozycja na ryzyko płynności razem

20 685

353

1 124

93

2 602

24 857

STRUKTURA WALUTOWA ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2023

na dzień 31.12.2022

w walucie

po przeliczeniu

w walucie

po przeliczeniu

a) złoty polski (PLN)

17 499

24 857

Zobowiązania finansowe razem

17 499

24 857

KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2023 ROKU

Na dzień 31 grudnia 2023 roku jak również na 31 grudnia 2022 roku Spółka nie miała zobowiązań z tytułu

kredytów i pożyczek.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

47

4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad

rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek

okresu obrotowego, z tego:

-4 400

-3 250

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek

okresu obrotowego

138

252

Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek

okresu obrotowego

4 538

3 501

Zmiany w ciągu roku:

230

-1 150

(Obciążenie) / uznanie wyniku finansowego

230

-1 150

Zwiększenie / pomniejszenie kapitału własnego

0

Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad

rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec

okresu obrotowego, z tego:

-4 170

-4 400

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu

obrotowego

261

138

Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu

obrotowego

4 431

4 538

Wyszczególnienie

Stan na

01.01.2023

(wg stawki

19%)

Uznanie/

(Obciążenie)

wyniku

finansowego z

tytułu zmiany

stanu różnic

przejściowych

i straty

podatkowej

Zwiększenie/

(Zmniejszenie)

kapitału

własnego

z tytułu

zmiany stanu

różnic

przejściowych

Stan na

31.12.2023

(wg stawki

19%)

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

- zobowiązania na wynagrodzenia

23

-19

-

4

- zobowiązania na przyszłe świadczenia

pracownicze

16

-3

-

13

- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy)

33

-20

-

13

- koszty audytu i inne

7

15

-

22

- koszty roku 2023

37

164

-

201

- dyskonto pożyczek długoterminowych

0

8

-

8

- użytkowanie składnika majątku

23

-23

-

0

Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego

138

123

-

261

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

48

Wyszczególnienie

Stan na

01.01.2022

(wg stawki

19%)

Uznanie/

(Obciążenie)

wyniku

finansowego z

tytułu zmiany

stanu różnic

przejściowych

i straty

podatkowej

Zwiększenie/

(Zmniejszenie)

kapitału

własnego

z tytułu

zmiany stanu

różnic

przejściowych

Stan na

31.12.2022

(wg stawki

19%)

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

- zobowiązania na wynagrodzenia

29

-6

-

23

- zobowiązania na przyszłe świadczenia

pracownicze

5

11

-

16

- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy)

23

10

-

33

- koszty audytu i inne

6

1

-

7

- koszty roku 2022

-

37

-

37

- strata podatkowa

172

-172

-

- użytkowanie składnika majątku

17

6

-

23

Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego

251

-114

-

138

Wyszczególnienie

Stan na

01.01.2023

(wg stawki

19%)

(Uznanie)/

Obciążenie

wyniku

finansowego z

tytułu zmiany

stanu różnic

przejściowych

i straty

podatkowej

(Zwiększenie)/

Zmniejszenie

kapitału

własnego

z tytułu

zmiany stanu

różnic

przejściowych

Stan na

31.12.2023

(wg stawki

19%)

Rezerwy z tytułu podatku odroczonego

- wycena umów o usługę budowlaną

4 499

-156

-

4 343

- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji

28

-28

-

- odsetki od pożyczek udzielonych

-

88

- inne

11

-11

-

Rezerwy brutto z tytułu podatku

odroczonego

4 538

-107

-

4 431

Wyszczególnienie

Stan na

01.01.2022

(wg stawki

19%)

(Uznanie)/

Obciążenie

wyniku

finansowego z

tytułu zmiany

stanu różnic

przejściowych

i straty

podatkowej

(Zwiększenie)/

Zmniejszenie

kapitału

własnego

z tytułu

zmiany stanu

różnic

przejściowych

Stan na

31.12.2022

(wg stawki

19%)

Rezerwy z tytułu podatku odroczonego

- wycena umów o usługę budowlaną

3 484

1 015

-

4 499

- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji

17

11

-

28

- inne

-

11

-

11

Rezerwy brutto z tytułu podatku odroczonego

3 501

1 037

-

4 538

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

49

Podatek dochodowy odnoszący się do innych całkowitych dochodów we wszystkich prezentowanych

okresach sprawozdawczych nie wystąpił.

Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego od straty podatkowej nie wystąpiło. Spółka w roku

podatkowym 2023 jak i w roku 2022 wypracowała zysk.

4.11. ZAPASY

STRUKTURA ZAPASÓW

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Produkcja w toku

1 635

-

Towary

6 178

Wartość bilansowa netto

7 814

6 178

Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego zapasy Spółki wynosiły 7 814 tys. PLN.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku zapasy Spółki wynosiły 7 814 tys. PLN tj.:

- 6 178 tys. PLN nabyta 27 grudnia 2022 roku Rep.A nr 10036/2022 nieruchomość niezabudowana tj. działkę

ewidencyjną nr 15, położoną w Piasecznie przy ul Orężnej 31, o obszarze 1,5521 ha, z przeznaczeniem na

realizację inwestycji deweloperskiej.

- produkcję w toku o wartości 1 635 tys. PLN dot. realizacji produktu gotowego w postaci czterech mieszkań

wykończonych pod klucz:

- 382 tys. PLN nabyty 07 września 2023 roku Rep.A 3481/2023 samodzielny lokal mieszkalny

oznaczony nr 96 o powierzchni 34,04 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego

et.1 oraz koszty wykończenia Umowa nr 2526/PW/2023 i 2526_851/UPR_2023 dla lokalu nr 96

- 386 tys. PLN nabyty 07 września 2023 roku Rep.A 3488/2023 samodzielny lokal mieszkalny

oznaczony nr 97 o powierzchni 34,65 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego

et.1, oraz koszty wykończenia Umowa nr 2527/PW/2023 I 2527_852/UPR_2023 dla lokalu 97

- 454 tys. PLN nabyty 07 września 2023 roku Rep.A 3495/2023 samodzielny lokal mieszkalny

oznaczony nr 120 o powierzchni 47,19 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja ORLIK

Rogalskiego et.1, oraz koszty wykończenia Umowa nr 2528/PW/2023 I 2528_853/UPR_2023 dla

lokalu 120

- 413 tys. PLN nabyty 15 września 2023 roku Rep.A 5047/2023 samodzielny lokal mieszkalny

oznaczony nr 61 o powierzchni 47,38 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja WILGA Umińskiego

bud. C oraz koszty wykończenia Umowa nr 2528/PW/2023 I 2528_853/UPR_2023 dla lokalu 120

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

50

ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH ZAPASY

Spółka w 2023 roku nie tworzyła odpisów na zapasy. W roku 2022 saldo odpisów na zapasy wynosiło 0,00

PLN.

4.12. NALEŻNOŚCI

NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

31.12.2022

Należności finansowe

502

-

Pożyczki udzielone

502

-

Należności finansowe długoterminowe (netto)

-

Należności niefinansowe

-

Razem należności długoterminowe

502

-

Na dzień 31 grudnia 2023 roku Spółka posiadała należności długoterminowych z tytułu udzielonych

pożyczek, na dzień 31 grudnia 2022 roku nie było należności długoterminowych.

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE

NALEZNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

31.12.2022

Należności finansowe

36 794

25 722

Należności z tyt. dostaw i usług

20 967

28 243

Strata kredytowa - wartość należności z tyt. dostaw i usług (-)

-2 563

-2 528

Należności z tyt. dostaw i usług (netto)

18 404

25 715

Kwoty zatrzymane (kaucje)

57

Strata kredytowa - wartość pozostałych należności finansowych

krótkoterminowych (-)

-50

Pożyczki udzielone

18 382

-

Pozostałe należności finansowe (netto)

18 390

7

Należności niefinansowe

6 270

5 429

Należności z tytułu podatku od towarów i usług

232

3 808

Inne należności nie finansowe krótkoterminowe

4 069

1 790

Należności z tytułu podatków, ceł i dotacji

-

Przedpłaty i zaliczki

2 456

319

Strata kredytowa - wartość należności (-)

-487

Razem należności

43 064

31 151

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

51

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

KRÓTKOTERMINOWE (NETTO) - STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2023

na dzień 31.12.2022

w walucie

po przeliczeniu

w walucie

po przeliczeniu

a) złoty polski (PLN)

43 064

31 151

Razem

43 064

31 151

ZMIANY STRAT KREDYTOWYCH

Wyszczególnienie

za okres

od 01.01 do

31.12.2023

od 01.01 do

31.12.2022

Stan na początek okresu

3 066

3 204

Straty kredytowe ujęte jako koszt w okresie sprawozdawczym

51

21

Straty kredytowe odwrócone ujęte jako przychód w okresie

sprawozdawczym (-)

-1

-159

Straty kredytowe wykorzystane w okresie sprawozdawczym (-)

-17

-

Stan na koniec okresu

3 100

3 066

Odpisy aktualizujące zostały dokonane zgodnie ze stosowaną polityką rachunkowości.

W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj.

należności utrzymywane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i

podlegają odpisowi z tytułu oczekiwanych strat kredytowych i zgodnie z MSSF 9.

NALEŻNOŚCI FINANSOWE - STRUKTURA PRZETERMINOWANIA

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2023

na dzień 31.12.2022

Bieżące

Zaległe

Bieżące

Zaległe

Należności finansowe krótkoterminowe

Należności z tyt. dostaw i usług

18 634

2 333

25 910

2 333

Strata kredytowa - wartość należności z tyt. Dostaw

i usług (-)

-230

-2 333

-195

-2 333

Pozostałe należności finansowe

7

50

7

50

Strata kredytowa - wartość pozostałych należności

(-)

-

-50

-

-50

Pożyczki udzielone

18 382

-

Pozostałe należności finansowe netto

-

Należności finansowe razem

36 793

0

25 722

0

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

52

POŻYCZKI UDZIELONE

Nazwa oraz

siedziba

jednostki

Kwota wg umowy

Termin spłaty

Oprocen-

towanie

Kwota pozostała do spłaty na dzień

bilansowy

część

długotermino

wa

cześć

krótkotermin

owa

waluta

tys. PLN

Waluta

tys. PLN

SOEDI 1 Sp. z o.o.

800

PLN

2024-12-31

20% p.p. w skali

roku

-

153

PLN

300

PLN

2024-12-31

20% p.p. w skali

roku

-

305

PLN

200

PLN

2024-02-29

20% p.p. w skali

roku

-

203

PLN

150

PLN

2024-06-30

20% p.p. w skali

roku

-

152

PLN

Radzikowskiego

APV Sp. z o.o.

553

PLN

2025-12-31

18% p.p. w skali

roku

-

38

PLN

1 500

PLN

2025-12-31

10% p.p. w skali

roku

502

-

PLN

1 840

PLN

2023-12-31

10% p.p. w skali

roku

-

33

PLN

SOEDI2 Sp. z o.o.

13 530

PLN

2024-09-30

10% p.p. w skali

roku

-

13 821

PLN

1 034

PLN

2024-06-30

10% p.p. w skali

roku

-

1 037

PLN

300

PLN

2024-06-30

10% p.p. w skali

roku

-

304

PLN

SOEDI3 Sp. z o.o.

1 000

PLN

2024-12-31

10% p.p. w skali

roku

-

1 013

PLN

Project View Sp. z

o.o.

1 300

PLN

2024-12-31

10% p.p. w skali

roku

-

1 324

PLN

Razem

22 507

502

18 382

4.13. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

a) w walucie polskiej

9 823

20 159

- środki pieniężne na rachunkach bankowych

1436

369

- środki pieniężne w kasie

2

26

- depozyty krótkoterminowe

8 385

19 765

b) w walutach obcych

-

c) w walutach obcych ( po przeliczeniu na zł)

-

Razem

9 823

20 159

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

53

Wartość księgowa powyższych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.

Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne, dlatego ryzyko

związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.

Rachunku VAT o ograniczonej możliwości dysponowanie na dzień bilansowy wynosił 0 PLN.

Spółka dla celów sporządzenia rachunku przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób

przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY

KAPITAŁ PODSTAWOWY

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Liczba akcji

12 386 687

Wartość nominalna akcji (PLN/akcję)

0,05

Kapitał podstawowy w PLN

619 334

Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone.

Struktura kapitału podstawowego na dzień 31 grudnia 2023 roku przedstawiała się następująco:

Seria / emisja

Rodzaj

uprzywilejowania

akcji

Rodzaj

ograniczenia

praw do akcji

Liczba

akcji

Wartość serii/

emisji wg

wartości

nominalnej

Sposób

pokrycia

kapitału

seria A

brak

12 386 687

619 334

wkłady

pieniężne

619 334

Kapitał podstawowy Spółki zgodnie z wpisem do KRS wynosi 619 334,35 PLN i jest podzielony na 12 286 687

akcji serii A o wartości nominalnej 0,05 zł każda. Na każdą akcję przypada jeden głos.

STRUKTURA AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ 31.12.2023 roku

Akcjonariusz

Liczba akcji

Łączna wartość

nominalna (PLN)

Udział w kapitale

zakładowym (%)

Udział w ogólnej

liczbie głosów

(%)

VESPER CAPITAL Sp. z o.o.

8 955 839

447 792

72,30%

ED invest S.A.

2 458 395

122 920

19,85%

Akcjonariusze drobni *

972 453

48 623

7,85%

Razem

12 386 687

619 334

100%

* na podstawie zawiadomienia akcjonariuszy z dnia 23 maja 2023

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

54

WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA

WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ PRZEKAZANIA ROCZNEGO

SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Akcjonariusz

Liczba akcji

Łączna wartość

nominalna (PLN)

Udział w kapitale

zakładowym (%)

Udział w ogólnej

liczbie głosów po

uwzględnieniu

akcji własnych

posiadanych

przez Spółkę (%)

VESPER CAPITAL Sp. z o.o.

8 955 839

447 792

90,21%

Akcjonariusze drobni

972 453

48 623

9,79%

Razem

9 928 292

496 415

100%

Spółka posiada akcje własne, których udział w kapitale ogółem stanowi 19,85%. Posiadane przez Spółkę akcje

własne nie uprawniają do wykonywania m.in. prawa głosu, prawa poboru, prawa do dywidendy.

Akcjonariusz

Liczba akcji

Łączna wartość

nominalna (PLN)

Udział w kapitale

zakładowym (%)

ED invest S.A.

2 458 395

122 920

19,85%

Uchwałą Rady Nadzorczej nr 8/02/2023 z dnia 28 luty 2023 roku Zarząd Spółki został upoważniony do

sprzedaży do 5% akcji własnych tak by w wolnym obrocie znajdowało się nie mniej niż 10% akcji ED invest S.A.

W dniu 02 marca 2023 roku Zarząd spółki dokonał złożenia zlecenia sprzedaży 350 tys. akcji własnych ED

invest S.A. do dyspozycji maklera z limitem ceny 4 zł i terminem ważności do 16 marca 2023 roku. Do dnia

zakończenia zlecenia Spółka dokonała sprzedaży 18 942 akcji własnych. Na dzień 16 marca 2023 roku Spółka

posiada 2 458 395 akcji własnych, których udział w kapitale ogółem stanowi 19,85%. Posiadane przez Spółkę

akcje własne nie uprawniają do wykonywania m.in. prawa głosu, prawa poboru, prawa do dywidendy.

ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI W OKRESIE OBJĘTYM SPRAWOZDANIEM

FINANSOWYM

Zgodnie ze stanem księgi akcyjnej w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2023 r zaszły zmiany w strukturze

pakietów akcji.

Akcjonariusz

Stan na

dzień

publikacji

raportu

Stan na dzień

publikacji

poprzedniego

raportu

Zmiana

stanu

VESPER CAPITAL Sp. z o.o.

8 955 839

-

ED invest S.A.

2 458 395

-

Akcjonariusze drobni*

972 453

-

Razem

12 386 687

-

* Informacja zg. z listą akcjonariuszy zarejestrowanych na ZWZ w dniu 16 marca 2023 roku

Do dnia publikacji sprawozdania finansowego nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji powyżej 5%.

Zmiana dotyczy pakietów poniżej 5% tj. dla pozycji „Akcjonariusze drobni”.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

55

ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI PO 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Akcjonariusz

Stan na dzień

publikacji raportu

Stan na dzień

31.12.2022

Zmiana stanu

VESPER CAPITAL Sp. z o.o.

8 955 839

7660571

1 295 268

ED invest S.A.

2 458 395

2 477 337

-18 942

PKO TFI **

-

938 752

-938 752

Akcjonariusze drobni*

972 453

1 310 027

-337 574

Razem

3 430 848

4 726 116

-

*na podstawie zawiadomienia akcjonariuszy z dnia 16 marca 2023 roku

4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY

KAPITAŁ ZAPASOWY

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Stan na początek okresu

59 504

60 813

Zwiększenia (podział zysku)

5 113

2 719

Pozostałe zmiany

-

-4 029

Stan na koniec okresu, w tym:

64 617

59 504

- nadwyżka wartości emisyjnej akcji nad ich wartością nominalną (agio)

19 316

- kapitał zapasowy z zysków zatrzymanych

45 301

40 188

AKCJE WŁASNE

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Stan na początek okresu

-6 273

Zwiększenia

-

Zmniejszenia

75,00

-

Stan na koniec okresu

-6 198

-6 273

*na podstawie zawiadomienia akcjonariuszy z dnia 23 maja 2023 roku

POZOSTAŁE KAPITAŁY (KAPITAŁ REZERWOWY)

Stan kapitału pozostałego na dzień 31 grudnia 2023 roku wynosi 0,00 PLN. W roku 2022 nie było zmian w

kapitałach pozostałych.

ZYSKI ZATRZYMANE

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Stan na początek okresu

8 985

8 764

Zwiększenia

20 258

8 985

Zmniejszenia

-20 998

-8 764

Stan na koniec okresu

8 244

8 985

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

56

Zwiększenie zysków zatrzymanych nastąpiło w wyniku wypracowanego zysku w roku 2023 w wysokości

20 298 tys. PLN pomniejszonego o wypłaconą zaliczkę na dywidendę w kwocie 12 013 tys. PLN, oraz

zmniejszenie w wyniku przeznaczenia zysku za 2022 rok w wysokości 8 985 tys. PLN na:

- dywidendę dla akcjonariuszy w kwocie 3 872 tys. PLN tj. 0,39 PLN na 1 akcję Spółki, stosownie do art. 392

§2 Kodeksu spółek handlowych,

- na kapitał zapasowy w kwocie 5 113 tys. PLN .

4.16. DYWIDENDY

W 2023 roku Spółka dokonała wypłaty dywidendy:

• zgodnie z Uchwałą Nr 6 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 23 maja 2023 roku w sprawie

podziału zysku netto za rok 2022, który wyniósł 8 985 199,34 PLN i został podzielony w sposób następujący:

- część zysku netto w wysokości 43%, w kwocie 3 872 033,88 PLN tj. 0,39 PLN na 1 akcję na dywidendę dla

akcjonariuszy,

- pozostałą część zysku netto w wysokości 57%, w kwocie 5 113 165,46 na kapitał zapasowy.

Prawo do dywidendy przysługiwało 9 928 292 akcjom, gdyż 2 458 395 akcji będących w posiadaniu Spółki,

nie uczestniczyło w podziale zysku.

Lista akcjonariuszy uprawnionych do dywidendy została ustalona według stanu na dzień 26 maja 2023 roku,

zaś wypłata dywidendy nastąpiła w dniu 01 czerwca 2023 roku.

• zgodnie z Uchwałą Nr 4/10/2023 Rady Nadzorczej Spółki z dnia 30 października 2023 roku działając

na podstawie § 25a ust. 4 Statutu Spółki po analizie wniosku Zarządu Rada Nadzorcza wyraziła zgodę na

wypłatę akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy na koniec roku obrotowego 2023

w wysokości 1,21 złotych nz każdą akcję biorącą udział w podziale zysku. Wypłata zaliczki na dywidendę w

kwocie 12 013 233, 32 PLN została wykonana w dniu 01 grudnia 2023 roku

Spółka planuje pozostały zysk za rok 2023 przeznaczyć w części na dywidendę, w części na kapitał zapasowy.

4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Koszty wynagrodzeń

5 151

4 400

Koszty ubezpieczeń społecznych

518

457

Programy pracownicze

18

14

Inne koszty dotyczące świadczeń pracowniczych

93

121

Koszty świadczeń pracowniczych razem

5 780

4 992

Ujęte w:

Koszty Zarządu

4 767

4 341

Koszty Sprzedaży

1 013

651

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

57

ZOBOWIĄZANIA I REZERWY Z TYTUŁU ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH

Wyszczególnienie

Zobowiązania i rezerwy

długoterminowe

Zobowiązania i rezerwy

krótkoterminowe

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Rezerwy na odprawy emerytalne

67

83

-

Rezerwy na niewykorzystane urlopy

-

69

173

Rezerwy na premie

-

20

117

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń

pracowniczych razem

67

83

89

290

Wartość bieżącą rezerw ujęto w oparciu o wewnętrzne szacunki Zarządu przy uwzględnieniu poniższych

założeń:

31.12.2023

31.12.2022

Stopa dyskonta

6,3%

8,2%

Przewidywany wskaźnik wzrostu wynagrodzeń

2,1%

3%

ZMIANY REZERW NA ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE

Wyszczególnienie

Rezerwa na

odprawy

emerytalne

Rezerwa na

koszty

wynagrodzeń

Rezerwa na

niewykorzystane

urlopy

Rezerwa

na premie

Razem

za okres od 01.01. do 31.12.2023

Stan na dzień 01.01.2023 roku

83

-

173

117

373

Rezerwy utworzone

-

20

Rezerwy wykorzystane (-)

-10

-

-17

-45

Rezerwy rozwiązane (-)

-6

-

-87

-100

-192

Stan na dzień 31.12.2023 roku

67

-

69

20

156

-rezerwy długoterminowe

67

-

67

-rezerwy krótkoterminowe

-

69

20

89

Wyszczególnienie

Rezerwa na

odprawy

emerytalne

Rezerwa na

koszty

wynagrodzeń

Rezerwa na

niewykorzystane

urlopy

Rezerwa

na premie

Razem

za okres od 01.01. do 31.12.2022

Stan na dzień 01.01.2022 roku

20

-

121

153

294

Rezerwy utworzone

63

-

52

-

115

Rezerwy wykorzystane (-)

-

-36

Rezerwy rozwiązane (-)

-

Stan na dzień 31.12.2022 roku

83

-

173

117

373

-rezerwy długoterminowe

83

-

83

-rezerwy krótkoterminowe

-

173

117

290

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

58

4.18. POZOSTAŁE REZERWY

Wartość rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach

przedstawiały się następująco:

WARTOŚĆ REZERW UJĘTYCH W SPRAWOZDANIU FINASOWYM ORAZ ICH ZMIANY

Wyszczególnienie

Rezerwy długoterminowe

Rezerwy krótkoterminowe

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Rezerwy na straty z tytułu umów o usługę

budowlaną

-

Pozostałe rezerwy na zobowiązania

-

1 171

231

Pozostałe rezerwy na zobowiązania razem

-

1 171

231

Wyszczególnienie

Rezerwy na

udzielone

gwarancje

Rezerwa na straty

z tytułu umów o

usługę

budowlaną

Pozostałe

rezerwy na

zobowiązania

Razem

Stan na dzień 01.01.2023 roku

-

231

Rezerwy utworzone

-

1 206

Rezerwy wykorzystane (-)

-

-168

Rezerwy rozwiązanie (-)

-

-98

Stan na dzień 31.12.2023 roku

-

1 171

- rezerwy długoterminowe

-

- rezerwy krótkoterminowe

-

1 171

Stan na dzień 01.01.2022 roku

-

34

Rezerwy utworzone

-

251

Rezerwy wykorzystane (-)

-

-55

Stan na dzień 31.12.2022 roku

-

231

- rezerwy długoterminowe

-

- rezerwy krótkoterminowe

-

231

Na dzień 31 grudnia 2023 roku Spółka utworzyła rezerwę na koszty badania sprawozdania finansowego w

wysokości 115 tys. PLN, koszty z tyt. czynszów i eksploatacji 50,5 tys. PLN, koszty budów 1005,1 tys. PLN oraz

koszty ogólne Spółki 11 tys. PLN.

Spółka nie utworzyła rezerwy na naprawy gwarancyjne, gdyż posiada zabezpieczenia dobrego wykonania prac

i usunięcia usterek od generalnych wykonawców, bądź wykonawców, w formie gwarancji lub kaucji.

Nie wystąpiła również konieczność utworzenia rezerw na straty na kontraktach.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

59

4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Zobowiązania finansowe

196

3 819

Pożyczki i kredyty bankowe

-

Kwoty zatrzymane (kaucje)

-

1 002

Zobowiązania z tyt. umów leasingu

196

2

Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania

-

2 814

Zobowiązania niefinansowe

-

Razem zobowiązania

196

3 819

Na dzień bilansowy pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe wykazują :

- zobowiązania z tytułu jednej umowy samochodów osobowych na 196 tys. PLN z terminem wykupu 179 tys.

PLN wrzesień 2025 rok, 16 tys. PLN czerwiec 2026 rok.

Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania lokali biurowych z tytułu umów najmu na czas nieokreślony ujęte

w księgach zgodnie z MSSF 16. 47(b).

Spółka dokonała wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych o numerach 205, 214 i 218 przy ul. Bora

Komorowskiego 35 w terminie do końca kwietnia 2024 roku tym samym zmieniła się podstawa do

zastosowania MSSF 16, nie zachodzą przesłanki do ujęcia Umów w aktywach z tytułu prawa do użytkowania

oraz pozostałych długo i krótkookresowych zobowiązaniach finansowych. Spółka wycofała z ewidencji kwotę

2 798 tys. PLN z tytułu długo i krótkookresowych zobowiązań finansowych. Wycofana kwota została ujęta w

wyniku Spółki.

Zobowiązanie z tytułu kwot zatrzymanych dot. kaucji do Spółki Redox w upadłości w kwocie 1150, tys. PLN z

uwagi na okres wymagalności do 12 miesięcy zostało przekwalifikowane do zobowiązań krótkoterminowych

i jest prezentowane w tabeli „Zobowiązania krótkoterminowe – struktura walutowa” w poz. kwoty

zatrzymane – kaucje. Wraz ze zmianą kwalifikacji ww. pozycji zostało odwrócone naliczenie dyskonta w

kwocie 148 tys. PLN i ujęte w kosztach finansowych Spółki

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2023

na dzień 31.12.2022

w walucie

po przeliczeniu

na PLN

w walucie

po przeliczeniu

na PLN

a) złoty polski (PLN)

196

3 819

Razem

196

3 819

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

60

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE – STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Zobowiązania finansowe

17 303

21 038

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług

15 772

20 648

Kwoty zatrzymane (kaucje)

1 489

331

Inne zobowiązania finansowe

42

59

Zobowiązania niefinansowe

2 930

450

Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ZUS i dotacji

2 686

210

Zobowiązania z tytułu umowy o usługę budowlaną

37

57

Inne zobowiązania niefinansowe

207

183

Razem zobowiązania

20 233

21 488

Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług odpowiada ich wartości godziwej.

Inne zobowiązania finansowe na dzień bilansowy wykazują zobowiązania z tytułu umów leasingu samochodów

osobowych na kwotę 42 tys. PLN ,

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2023

na dzień 31.12.2022

w walucie

po przeliczeniu na

PLN

w walucie

po przeliczeniu

na PLN

a) złoty polski (PLN)

20 233

21 488

Razem

20 233

21 488

4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE

Wyszczególnienie

Długoterminowe

Krótkoterminowe

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Aktywa - rozliczenia międzyokresowe

- polisy ubezpieczeniowe

-

37

42

- gwarancje

44

18

- inne rozliczenia

-

3

9

- koszty pozyskania nowych inwestycji

-

3 924

715

Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem

44

3 982

784

Pasywa- rozliczenia międzyokresowe

-

Pasywa - rozliczenia międzyokresowe razem

-

4.21. AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

61

Stan aktywów i zobowiązań z tytułu umów o usługę budowlaną na koniec okresu sprawozdawczego

przedstawia poniższa tabela.

UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Kwota przychodów z umowy początkowo ustalona w umowie

460 048

Zmiany

-292 072

-161 038

Łączna kwota przychodów z umowy

167 976

299 010

Koszty poniesione do dnia bilansowego

63 415

74 261

Koszty pozostające do realizacji umowy

62 861

157 637

Szacunkowe łączne koszty umowy

126 276

231 898

Szacunkowe zyski

41 700

67 112

Stan otrzymanych zaliczek na dzień bilansowy

63 829

63 211

Koszty poniesione do dnia bilansowego w związku z realizacją umowy

63 949

72 260

Wynik ujęty do dnia bilansowego

22 856

23 679

Przychody szacowane na dzień bilansowy

86 805

66 639

Kwoty zafakturowane do dnia bilansowego

-

-2 513

Aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy

86 805

95 428

Zobowiązania z tytułu umów na dzień bilansowy

2 001

Zaliczki z tytułu umów na dzień bilansowy

63 829

63 211

Wykazywane aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy w sprawozdaniu

z sytuacji finansowej

20 976

30 216

Na dzień 31 grudnia 2023 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia

zaawansowania przedstawiał się następująco:

• Wilga ul. Umińskiego bud. A i B – 70,10%

• Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap – 7%

Na dzień 31 grudnia 2022 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia

zaawansowania przedstawiał się następująco:

• Wilga ul. Umińskiego bud. A i B – 11,26%

• Orlik Jantar bud. C – 39,98%

• Orlik Jantar bud. D – 79,45%

• Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap – 7%

Wartości oparte są na najlepszych szacunkach Zarządu i obarczone są ryzykiem niepewności.

Na dzień 31.12.2023 jak i na dzień 31.12.2022 roku nie wystąpiły sumy zatrzymane dotyczące kontraktów,

które były w trakcie realizacji na prezentowane dni bilansowe.

W ocenie Spółki, w umowach, które posiada istnieje tylko jeden obowiązek do wykonania świadczenia w

związku z czym Spółka alokuje cenę sprzedaży do konkretnego zobowiązania.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

62

W umowach nie występuje element finansowania. Spółka w ramach umów nie przekazuje dodatkowych

zobowiązań gwarancyjnych, a więc nie ma konieczności ujmowania i rozliczania tej informacji.

4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Działalność budowlana

131 552

78 918

Działalność deweloperska

-

Przychody ze sprzedaży ogółem

131 552

78 918

PRZYCHODY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Odbiorcy krajowi

131 552

78 918

Odbiorcy zagraniczni

-

Przychody ze sprzedaży ogółem

131 552

78 918

KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Amortyzacja

356

336

Zużycie materiałów i energii

245

330

Usługi obce

101 650

70 904

Podatki i opłaty

39

21

Wynagrodzenia

5 151

4 400

Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia

629

592

Pozostałe koszty rodzajowe

264

424

Koszty według rodzaju razem

108 334

77 007

Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (-)

-351

-9 538

Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży oraz koszty ogólnego

zarządu

107 983

67 469

KOSZTY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Dostawcy krajowi

107 983

67 469

Dostawcy zagraniczni

-

Koszty ogółem

107 983

67 469

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

63

POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

a) Zysk z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych

198

194

b) Pozostałe, w tym:

519

282

- rozwiązanie rezerw na koszty

292

125

- rozwiązanie straty kredytowej - na należności

1

153

- odszkodowania

3

4

- otrzymane gwarancje jakości

221

-

- inne

3

1

Pozostałe przychody operacyjne razem

717

476

POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

a) Strata z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych

-

b) Strata kredytowa - wartość składników aktywów

51

21

- zapasów

-

- należności

51

21

c) Pozostałe, w tym:

24

333

- utworzenie rezerw

-

240

- zapłacone kary i odszkodowania

8

3

- darowizny

16

76

- inne

-

14

Pozostałe koszty operacyjne razem

76

354

4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE

PRZYCHODY FINANSOWE

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Odsetki - środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)

53

333

Odsetki - pożyczki udzielone

605

-

Odsetki - inne

25

5

Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)

-

56

Inne przychody finansowe

1

7

Przychody finansowe ogółem

684

401

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

64

KOSZTY FINANSOWE

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Odsetki od umów leasingu

16

8

Odsetki od aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku

182

185

Odsetki i prowizje z tytułu kredytów i pożyczek bankowych

-

36

Odsetki od obligacji

-

364

Odsetki pozostałe

2

53

Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)

148

-

Dyskonto (dotyczące pożyczek długoterminowych)

44

Inne koszty finansowe

23

34

Koszty finansowe ogółem

414

679

4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI

Nie dotyczy.

4.25. ODATEK DOCHODOWY

PODATEK DOCHODOWY

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Podatek bieżący

4 452

1 159

Podatek odroczony

-229

1 150

Razem:

4 222

2 309

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Zysk przed opodatkowaniem (brutto)

24 480

11 294

Stawka podatku stosowana przez Spółkę

19%

Różnice pomiędzy zyskiem/stratą brutto a podstawą opodatkowania

-1 051

-5 196

Przychody nie zaliczane do przychodów podatkowych (-)

-5 511

-28 861

Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (+)

58 010

47 683

Korekty zwiększające przychody podatkowe

7 978

-

Korekty zwiększające koszty uzyskania przychodów

-61 528

-23 068

Odliczenie straty podatkowej

-

-951

Podstawa opodatkowania

23 429

6 098

Podatek dochodowy bieżący

4 452

1 159

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

65

UZGODNIENIE EFEKTYWNEJ STAWKI PODATKOWEJ

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Zysk przed opodatkowaniem (brutto)

24 480

11 294

Stawka podatku stosowana przez Spółkę

19%

Podatek dochodowy wg stawki krajowej

4 651

2 146

Efekt podatkowy przychodów niebędących przychodami według

przepisów podatkowych

-570

-

Efekt podatkowy kosztów niestanowiących kosztów uzyskania

przychodów według przepisów podatkowych

140

159

Efekt podatkowy strat poniesionych w danym okresie

-

Efekt podatkowy odliczonej straty podatkowej

-

Podatek bieżący

4 452

1 159

Podatek odroczony

-229

1 150

Podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat

4 222

2 309

Efektywna stawka podatkowa

17,2%

20,4%

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład sprawy celne czy

dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do nakładania

wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje występowanie

w obowiązujących przepisach niejasności i niespójności. Często występujące różnice w opiniach, co do

interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz organów państwowych, jak i pomiędzy

organami państwowymi i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie obszarów niepewności i konfliktów.

Zjawiska te powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco wyższe niż istniejące zwykle w krajach o

bardziej rozwiniętym systemie podatkowym.

Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od końca roku, w

którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia

podatkowe Spółki mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

66

4.26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

Wyszczególnienie

za okres

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od

01.01. do

31.12.2022

Korekty:

Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych

356

336

(Zysk) strata na sprzedaży/likwidacji rzeczowych aktywów trwałych

-198

-194

Koszty odsetek

-393

286

Inne korekty

-4

10

Korekty razem

-240

438

Bilansowa zmiana stanu zapasów

-1 635

-6 178

Bilansowa zmiana stanu należności handlowych i pozostałych oraz

długoterminowych

6 470

-5 288

Zmiana stanu zobowiązań w tym:

-3 969

14 528

- zmiana zobowiązań handlowych

-4 896

14 426

- zmiana pozostałych zobowiązań

1 929

158

- zmiana kaucji długoterminowych

-1 002

-56

Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych oraz zaliczek, w tym:

-2 458

-112

- zmiana rezerw pracowniczych

-217

79

- zmiana pozostałych rezerw

940

197

- zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych w aktywach

-3 181

-387

Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę

budowlaną)

9 220

-14 223

Zmiana aktywów z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)

9 240

-14 219

Zmiana zobowiązań z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)

-20

-4

Pozycja

na dzień

31.12.2022

Zaciągnięcie(+)

Wycofanie(-)

Spłata

Wycena w

skorygowanej

cenie

nabycia

Odsetki

naliczone

i prowizje

Odsetki i

prowizje

zapłacone

Leasing

2 875

-2 513

-124

-

198

-198

238

Odsetki naliczone i zapłacone w 2023 roku od leasingów 198 tys. PLN.

Pozycja

na dzień

31.12.2021

Zaciągnięcie(+)

Wycofanie(-)

Spłata

Wycena w

skorygowanej

cenie

nabycia

Odsetki

naliczone

i prowizje

Odsetki i

prowizje

zapłacone

na dzień

31.12.2022

Leasing

3 034

-

-158

-

192

-192

2 875

Kredyty

-

36

-36

-

Wyemitowane

obligacje

5 974

-

-5 974

-

Odsetki naliczone i zapłacone w 2022 roku od leasingów 192 tys. PLN.

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

67

4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA

Wartość zobowiązań warunkowych według stanu na koniec poszczególnych okresów przedstawia się

następująco:

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2022

Gwarancje jakości i rękojmi wykonania umowy

7 096

5 199

Zobowiązania warunkowe ogółem

7 096

5 199

Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2023 roku:

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z dnia 28

stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z dnia 04 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief

Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym

przedsięwzięciu z dnia 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Osiedle Orlik”

– Rogalskiego et.1 Gwarancja wygasa z dniem 09 kwietnia 2026 roku.

- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000183478 z dnia 14 czerwca 2021 roku, na kwotę 741

tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z

dnia 10 kwietnia 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „WILGA” budynek C,

ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do dnia 15 czerwca 2026 roku.

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr Nr 9340.80.0004026-00 z dnia 06

października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na

Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 07 czerwca

2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar” – etp.1 (Pasaż Aniński bud. E)

Gwarancja wygasa z dniem 04 grudnia 2026 roku.

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK4187GWB22SD z

dnia 11 października 2022 roku na kwotę 1.250 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na

Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 19

września 2006 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław - Wilga VII i VI” Wilga

VI. Gwarancja wygasa z dniem 13 listopada 2027 roku

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK1641GWB23SD z

dnia 04 maja 2023 roku na kwotę 1.897 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na

Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z dnia 07 czerwca

2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar” – etp.2 (Pasaż Aniński bud. D)

Gwarancja wygasa z dniem 11 czerwca 2028 roku.

Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2022 roku:

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z dnia 28

stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z dnia 04 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska

S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym

Okres objęty sprawozdaniem

finansowym:

01.01-31.12.2023

Waluta

sprawozdawcza:

złoty polski (PLN)

Poziom zaokrągleń:

wszystkie kwoty wyrażone są w tysiącach złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej)

68