RAPORT
ROCZNY
SPÓŁKI GLOBE TRADE CENTRE S. A.
ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA
2023R.
Miejsce i data publikacji:
Warszawa 24 kwietnia 2024 r.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
1
SPIS TREŚCI RAPORTU ROCZNEGO
01. List zarządu
02. Sprawozdanie zarządu z działalności Spółki Globe Trade Centre S.A.
w roku zakończonym 31 grudnia 2023 r. zawierające Oświadczenie
o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego za rok kończący się 31 grudnia 2023 r.
03. Oświadczenie zarządu
04. Informacja zarządu Globe Trade Centre S.A. sporządzona na podstawie
oświadczenia rady nadzorczej o dokonaniu wyboru firmy audytorskiej
przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego
05. Oświadczenie rady nadzorczej Globe Trade Centre S.A. w zakresie
powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu
06. Oświadczenie rady nadzorczej Globe Trade Centre S.A. dotyczące oceny
sprawozdań z działalności emitenta i sprawozdania finansowego emitenta w
zakresie ich zgodności z księgami, dokumentami i ze stanem faktycznym
07. Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia
31 grudnia 2023 r.
08. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania rocznego
sprawozdania finansowego
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
2
Szanowni Państwo,
pomimo ogólnie niesprzyjających warunków rynkowych, rok 2023 wykazał pewne oznaki stabilizacji. Dzięki
nim byliśmy w stanie zachować stabilny poziom najmu, rozszerzyć nasze portfolio i co najważniejsze –
zwiększyć przychody. Tym samym na koniec roku 87 proc. naszej powierzchni komercyjnej było wynajęte,
a średni okres najmu wynosił 3,5 roku. Uwzględniając indeksację, nasze przychody wzrosły o 10 proc. do
183 mln euro, zaś FFO osiągnęło 71 mln euro. Nasza Grupa jest gotowa na nowe możliwości i wyzwania,
które przyniesie rok 2024.
ROZWÓJ I ZARZĄDZANIE PORTFOLIO
W minionym roku kontynuowaliśmy rozwój naszej działalności, umacniając naszą pozycję globalnego
dewelopera nieruchomości biurowych i handlowych. Przykładowo w styczniu 2023 r. sprzedaż Forest
Offices Debrecen na Węgrzech – naszego biura klasy A zlokalizowanego w Debreczynie – wygenerowała
49 mln euro wolnych środków pieniężnych. Pozyskany kapitał został ponownie zainwestowany w rozwój
Center Point 3 w Budapeszcie oraz nabycie nieruchomości o wartości dodanej m.in. Vörösmarthy Office.
Po przebudowie zasil on nasz portfel i będzie generować przepływy pieniężne.
Dzięki ukończeniu realizacji czy przebudowy projektów biurowych, powiększyliśmy też nasze portfolio. W
Budapeszcie zakończyliśmy modernizację dwóch z siedmiu budynków biurowych w Rose Hill Business
Campus. Z kolei w Zagrzebiu oddaliśmy do użytku budynek biurowy Matrix C – obiekt klasy A spełniający
wymogi zielonych certyfikatów. Oferuje on 10 500 m kw. atrakcyjnej powierzchni biurowej, która jest już
zajęta w 96 proc.
W 2023 r. w sektorze biurowym podpisaliśmy umowy najmu na łącznie 106 tys. m kw. Pozwoliło nam to
utrzymać obłożenie biurowe na stabilnym poziomie 84 proc., przy średnim ważonym okresie najmu
wynoszącym 3,5 roku. Aktywność najmu w sektorze handlowym również osiągnęła swój szczyt – w 2023
r. wynajęto 38 100 m kw. powierzchni, co przełożyło się na wzrost obłożenia do 96 proc. Średni ważony
okres najmu wyniósł również 3,5 roku.
W związku z powyższym, na koniec roku wartość naszego portfela nieruchomości utrzymała się na
poziomie 2,4 mld euro. Wartość aktywów netto EPRA Grupy (NAV) wynosi obecnie 1,232 mln euro
w porównaniu do 1,273 mln euro na koniec 2022 r.
WYNIKI FINANSOWE
Mimo że dołączyliśmy do zarządu dopiero w 2023 r., ostatnie miesiące spędziliśmy na uzyskaniu
kompleksowego wglądu w nasz model biznesowy, rozwiązania w zakresie nieruchomości, nasze
ukierunkowanie na klienta i zespół. W wyniku tego przeglądu opracowano nowe kierunki strategii która
koncentruje się na stabilnym wzroście, ostrożności finansowej i zrównoważeniu środowiskowym,
z zobowiązaniem do tworzenia długoterminowej wartości dla swoich interesariuszy. Grupa będzie
koncentrować się na swoich głównych sektorach na kluczowych rynkach. Niemniej przewiduje również
wejście do szeroko rozumianego sektora mieszkaniowego na głównych rynkach, ale także na nowych
silnych rynkach z potencjałem wzrostu (Niemcy, Wielka Brytania) lub wysoko ocenianych krajach, aby
zwiększyć ogólną ocenę Grupy.
Nasz przyszły wzrost powinien opierać się na naszych kompetencjach, w tym budowie nowych
nieruchomości w celu osiągnięcia zysku deweloperskiego i dodaniu wartości do istniejących nieruchomości
poprzez zarządzanie aktywami.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
3
Z perspektywy finansowej 2023 okazał się dobrym rokiem, w którym pomimo trudnych warunków
rynkowych odnotowaliśmy wzrost przychodów o 10 proc. Zawdzięczamy to głównie zwiększeniu
przychodów z najmu po ukończeniu Pillar w Budapeszcie, GTC X w Belgradzie, 2 budynków Rose Hill
Business Campus w Budapeszcie i Matrix C w Zagrzebiu w połączeniu z indeksacją stawek czynszu do
europejskiego wskaźnika CPI. Odnotowaliśmy również wzrost wskaźnika FFO o 4 proc. do poziomu 71 mln
euro.
Strata z aktualizacji wartości nieruchomości wyniosła 56,3 mln euro w następstwie niewielkiego wzrostu
ekwiwalentu rentowności w połączeniu ze zmianami szacowanych wartości czynszowych.
W czwartym kwartale 2023 r. podpisaliśmy umowę kredytową na nasz projekt biurowy ABC w Sofii
w wysokości 36 mln euro, co potwierdza naszą zdolność do pozyskiwania finansowania dłużnego.
Zdecydowaliśmy się przeznaczyć większość nowych środków na nabycie zielonych obligacji
wyemitowanych przez GTC Aurora. Nasz średni ważony koszt obsługi zadłużenia wzrósł nieznacznie do
2,48 proc., co w dalszym ciągu jest wynikiem poniżej obecnych rynkowych stóp procentowych.
WARTOŚCI ESG WPISANE W NASZE DNA
Mamy wiele powodów do dumy dzięki naszym osiągnięciom i konsekwentnemu podejściu do działań
z obszaru ESG, jednak nie spoczywamy na laurach. Nigdy nie zapominamy o naszej odpowiedzialności
wobec środowiska i lokalnych społeczności, których jesteśmy częścią. GTC było pierwszym deweloperem
komercyjnym w Europie Środkowo-Wschodniej, który zaczął publikować raporty dotyczące kwestii
środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego. W 2023 r. opublikowaliśmy już trzeci z rzędu raport
ESG.
Aby zminimalizować nasz wpływ na środowisko, dążymy do ideału zrównoważonego budownictwa na
każdym etapie naszych projektów. Aż 92 proc. całego naszego portfolio posiada certyfikaty
BREEAM/LEED/DGNB, a naszym celem jest, aby wszystkie nowe i istniejące budynki (tam, gdzie
to możliwe) posiadały certyfikaty BREEAM/LEED. Pozostałe 6 proc. jest w trakcie procesu certyfikacji.
Certyfikaty te potwierdzają nasze zaangażowanie w zrównoważony rozwój poprzez oszczędność kosztów,
poprawę wydajności, redukcję emisji dwutlenku węgla i tworzenie zdrowszych dla użytkowników
przestrzeni.
W obszarze ESG nasze główne osiągnięcia w 2023 r. obejmowały uzyskanie certyfikatów LEED Gold dla
Sofia Tower, budynku GTC X, Mall of Sofia oraz dla flagowego projektu GTC Hungary – CenterPoint I&II.
Stale monitorujemy dane i wydajność budynków poprzez wyniki certyfikacji. Warto wspomnieć, że nasze
obiekty są strategicznie zlokalizowane, aby zapewnić łatwy dostęp do transportu publicznego, ograniczając
dojazdy samochodem. Inwestujemy również w tereny zielone, takie jak ogrody na dachach.
Z myślą o komforcie wszystkich najemców stale modernizujemy wynajmowane powierzchnie biurowe.
Wprowadzamy udogodnienia takie jak krzesła ewakuacyjne, wparcie tłumaczów języka migowego,
domofony w windach, przyciski z oznaczeniami w alfabecie Braille'a i dodatkowe rampy. Nasze wysiłki są
dostrzegane – 8 budynków w Polsce otrzymało certyfikaty "Obiekt bez barier", a 13 obiektów w Chorwacji
i na Węgrzech otrzymało certyfikaty access4you®.
Co więcej, trzeci rok z rzędu GTC zostało uhonorowane srebrną nagrodą EPRA Sustainability Best
Practices Recommendations Award. Otrzymaliśmy tę prestiżową nagrodę za wdrożenie praktyk
raportowania środowiskowego, społecznego i ładu korporacyjnego, zgodnie z naszym Raportem ESG
2022. Potwierdza to wysokie standardy ESG wdrożone przez Grupę w skali Europy Środkowo-Wschodniej.
DZIĘKUJEMY, ŻE JESTEŚCIE Z NAMI
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
4
Pragniemy podziękować wszystkim naszym interesariuszom i partnerom biznesowym za zaufanie i wiarę
w wyniki Grupy GTC. Chcielibyśmy również wyrazić wdzięczność naszym pracownikom – to ich
zaangażowanie, doświadczenie, pozytywna energia i rozległa wiedza branżowa sprawiają, że GTC jest tak
wszechstronne i odnosi sukcesy. Kluczowa rola naszych pracowników w osiąganiu naszych strategicznych
celów jest nie do przecenienia.
Pozostajemy świadomi utrzymujących się przeszkód związanych z niepewną sytuacją makroekonomiczną.
W związku z tym zobowiązujemy się do utrzymania ostrożnej strategii w zakresie lewarowania
finansowego, chroniąc odporność naszego bilansu. Nasz sukces, gotowość do rozwiązywania problemów
i zdolność do stawiania czoła wyzwaniom, nie byłyby możliwe bez stałego wsparcia naszych pracowników,
najemców, banków i obligatariuszy. Niezależnie od tego, co przyniesie rok 2024, wiemy, że możemy na
Was polegać, z niecierpliwością czekając na nasze przyszłe wspólne osiągnięcia.
Z poważaniem
Członkowie Zarządu
Globe Trade Centre S.A.
Gyula Nagy
Prezes Zarządu (CEO)
Zsolt Farkas
Dyrektor Operacyjny (COO)
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
5
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI GLOBE TRADE CENTRE S.A.
W ROKU ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2023 R.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
6
SPIS TREŚCI
1. Wprowadzenie ..................................................................................................................................... 8
2. Prezentacja Spółki i Grupy ................................................................................................................ 10
2.1 Ogólne informacje na temat Grupy i Spółki ................................................................................. 10
2.2 Główne wydarzenia w roku 2023 ................................................................................................ 11
2.3 Struktura organizacyjna Grupy i Spółki ....................................................................................... 13
2.4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy ......................................................... 13
2.5 Strategia Grupy i Spółki ............................................................................................................... 15
2.6 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej, charytatywnej oraz
podobnej działalności. ....................................................................................................................... 17
2.7 Opis działalności .......................................................................................................................... 19
2.7.1 Analiza segmentowa nieruchomości inwestycyjnych ............................................................... 19
2.7.1.1 Nieruchomości inwestycyjne generujące przychody, wliczając budynki przeznaczone do
sprzedaży .......................................................................................................................................... 19
2.7.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych ........................................................................................ 21
2.7.1.1.2 Portfel nieruchomości handlowych ..................................................................................... 22
2.7.1.2 Nieruchomości w budowie ..................................................................................................... 23
2.7.1.3 Działki pod zabudowę komercyjną ........................................................................................ 24
2.7.1.4 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów ........................................................................ 24
2.7.2 Grunty pod zabudowę mieszkaniową ....................................................................................... 24
2.7.3 Finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami inwestycyjnymi) ............................. 24
2.8 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy i Spółki ................................................... 26
2.8.1 Rynek powierzchni biurowych .................................................................................................. 27
2.8.2 Rynek nieruchomości handlowych ........................................................................................... 32
2.8.3 Rynek inwestycyjny .................................................................................................................. 35
3. Wybrane dane finansowe .................................................................................................................. 39
4. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych ............................................................................ 41
4.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne .................................................. 41
4.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne ........................................ 41
4.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi prognozami 43
4.4 Przegląd sytuacji finansowej ....................................................................................................... 43
4.5 Rachunek zysków i strat .............................................................................................................. 44
4.6 Rachunek przepływów pieniężnych ............................................................................................ 45
4.7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe ....................................................................................... 45
5. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem jednostek
powiązanych ...................................................................................................................................... 47
6. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym uwzględnieniem gwarancji
udzielonych jednostkom powiązanym ................................................................................................... 47
7. Zobowiązania pozabilansowe ........................................................................................................... 47
8. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości
niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje kapitałowe poza Grupą i ich metody
finansowania ..................................................................................................................................... 47
9. Polityka wynagrodzeń i zarządzanie zasobami ludzkimi ................................................................... 48
9.1 Polityka wynagrodzeń .................................................................................................................. 48
9.2 Program motywacyjny ................................................................................................................. 49
9.2.1 System kontroli programu motywacyjnego............................................................................... 49
9.3 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi ...................................................... 50
9.4 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów ..................................... 50
9.5 Wynagrodzenia członków zarządu i członków rady nadzorczej .................................................. 51
9.6 Liczba pracowników .................................................................................................................... 52
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
7
9.7 Polityka szkoleniowa ................................................................................................................... 52
9.8 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym
charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów
administrujących ........................................................................................................................... 52
10. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej ....................................................... 52
11. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki rynkowe ...... 53
12. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych......................... 54
13. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po dniu bilansowym),
które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości ......................................... 54
14. Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem
Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych ................................................................... 55
15. Znaczące umowy podpisane w danym roku w tym umowy ubezpieczenia, współpracy
lub kooperacji .................................................................................................................................. 55
16. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań finansowych .................... 55
17. Główne czynniki ryzyka ................................................................................................................... 56
18. Terminy i skróty ............................................................................................................................... 70
19. Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego za rok obrotowy kończący się
31 grudnia 2023 r. ........................................................................................................................... 72
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
8
1. Wprowadzenie
Globe Trade Centre S.A. („GTC”) jest podmiotem dominującym Grupy
Kapitałowej Globe Trade Centre, a jej działalność ograniczona jest do
wykonywania swoich zadań przez podmioty zależne. Grupa GTC to grupa
firm z bogatym doświadczeniem, ugruntowany i w pełni zintegrowany
deweloper działający na rynku nieruchomości w regionie CEE i SEE. Grupa
koncentruje swoją działalność przede wszystkim w Polsce i Budapeszcie
oraz stolicach Europy Południowej i Wschodniej, w tym Bukareszcie,
Belgradzie, Zagrzebiu i Sofii, gdzie bezpośrednio nabywa, rozwija i
zarządza w najlepszych lokalizacjach wysokiej jakości nieruchomościami
biurowymi i handlowymi. Spółka jest notowana na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów Wartościowych w
Johannesburgu (inward listed). Grupa prowadzi platformę zarządzania
aktywami i jest reprezentowana przez lokalne zespoły na każdym z
głównych rynków.
Globe Trade Centre
S.A. („GTC”) jest
podmiotem
dominującym Grupy
Kapitałowej Globe
Trade Centre, a jej
działalność
ograniczona jest do
wykonywania swoich
zadań przez podmioty
zależne.
GRUPA GTC:
Polska, Budapeszt
Belgrad, Bukareszt,
Sofia i Zagrzeb
Siedziba Spółki Globe Trade Centre S.A. znajduje się w Polsce, Warszawie, przy ulicy Komitetu Obrony
Robotników 45a.
PREZENTACJA INFORMACJI FINANSOWYCH
Jeśli nie wskazano inaczej, informacje finansowe przedstawione w Sprawozdaniu zostały sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ("MSSF") dopuszczonymi do
stosowania w Unii Europejskiej.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie wyrażone są w milionach PLN lub
milionach EUR, o ile nie zaznaczono inaczej.
Do niektórych informacji finansowych w tym Sprawozdaniu zastosowano zaokrąglenia.
W rezultacie niektóre wartości liczbowe podane jako sumy w niniejszym Sprawozdaniu mogą nie być
dokładną agregacją arytmetyczną liczb, które je poprzedzają.
PREZENTACJA INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH
Wycena nieruchomości oparta jest o wartości, które Grupa, której Spółka jest jednostką dominującą,
prezentuje w swoim skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Stopień wynajęcia dla każdego rynku
jest pokazany na dzień 31 grudnia 2023 r. Informacje na temat nieruchomości przedstawiono pro rata
zgodnie z posiadanymi udziałami Spółki w każdej z nieruchomości.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
9
DANE BRANŻOWE I RYNKOWE
W niniejszym Sprawozdaniu Spółka podaje informacje dotyczące jej działalności i rynków na których działa
i na którym działają jej konkurenci. Informacje dotyczące rynków, ich potencjału, sytuacji
makroekonomicznej, obłożenia, czynszów i innych danych branżowych dotyczących rynków, na których
działa Grupa, której Spółka jest jednostką dominującą, oparte są o dane i raporty sporządzane przez
podmioty zewnętrzne. Informacje zawarte w tej części nie są zaprezentowane w tysiącach i opierają się o
raporty sporządzone przez firmę Jones Lang LaSalle IP i iO Partners, Inc („JLL”). JLL opiera się na
materiale, który uważa za wiarygodny. Chociaż dołożono wszelkich starań, aby zapewnić ich dokładność,
GTC nie może zaoferować żadnej gwarancji, że materiały zawarte w tej części nie zawierają błędów
rzeczowych.
Ponadto w wielu przypadkach Spółka zamieściła w tym Sprawozdaniu oświadczenia dotyczące branży,
w której działa, w oparciu o własne doświadczenia i badanie warunków rynkowych. Spółka nie może
zagwarantować, że założenia te prawidłowo odzwierciedlają wiedzę Spółki na temat rynków na których
działa. Wewnętrzne badania Spółki nie zostały zweryfikowane przez niezależne źródła.
ZASTRZEŻENIA
Sprawozdanie to może zawierać stwierdzenia odnoszące się do przyszłych oczekiwań dotyczących
działalności Spółki i Grupy, której Spółka jest jednostką dominującą, jej sytuacji finansowej i wyników
działalności. Można znaleźć te stwierdzenia poprzez odniesienie do słów takich jak "może", "będzie",
"oczekiwać", "przewidywać", "wierzyć", "szacować" oraz podobnych, w niniejszym Sprawozdaniu. Ze
swojej natury stwierdzenia wybiegające w przyszłość są przedmiotem wielu założeń, ryzyka i niepewności.
W związku z tym rzeczywiste wyniki mogą się znacznie różnić od tych, które są sugerowane lub
wnioskowane w wypowiedziach prognozujących. Spółka ostrzega czytelników, żeby nie polegali na takich
stwierdzeniach, które są aktualne tylko na dzień niniejszego Sprawozdania.
Powyższe zastrzeżenia powinny być rozpatrywane w związku z wszelkimi późniejszymi pisemnymi lub
ustnymi wypowiedziami prognozującymi, które mogą zostać ogłoszone przez Spółkę lub osoby
występujące w jej imieniu. Spółka nie podejmuje zobowiązania do przeglądu lub potwierdzenia oczekiwań
analityków lub oszacowań lub do publikacji jakichkolwiek zmian wszelkich wypowiedzi prognozujących w
celu odzwierciedlenia zdarzeń lub okoliczności występujących po dacie niniejszego Sprawozdania.
W Punkcie 4 "Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych”, w Punkcie 17 "Główne czynniki ryzyka"
oraz w innych miejscach w niniejszym Sprawozdaniu Spółki publikuje istotne czynniki ryzyka, które mogą
spowodować, że jej rzeczywiste wyniki będą się znacznie różnić od jej oczekiwań. Powyższe ostrzeżenia
dotyczą wszystkich wypowiedzi opublikowanych przez Spółkę lub osoby działające w imieniu Spółki. Gdy
Spółka wskazuje, że zdarzenie, warunki i okoliczności mogą lub mogłyby mieć negatywny wpływ na Spółkę,
oznacza to wpływ na jej działalność, sytuację finansową i wyniki działalności.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
10
2. Prezentacja Spółki i Grupy
W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty
zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższa prezentacja
jest opisem działalności tych podmiotów.
2.1 Ogólne informacje na temat Grupy i Spółki
Globe Trade Centre S.A. („GTC”) jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre, a
jej działalność ograniczona jest do wykonywania swoich zadań przez podmioty zależne. Grupa GTC to
grupa firmy z bogatym doświadczeniem, ugruntowany i w pełni zintegrowany deweloper działający na rynku
nieruchomości w regionie CEE i SEE. Grupa koncentruje swoją działalność przede wszystkim w Polsce
i Budapeszcie oraz stolicach Europy Południowej i Wschodniej, w tym Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu
i Sofii, gdzie bezpośrednio nabywa, rozwija i zarządza w najlepszych lokalizacjach wysokiej jakości
nieruchomościami biurowymi i handlowymi. Spółka jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w
Warszawie oraz na Giełdzie Papierów Wartościowych w Johannesburgu (inward listed). Grupa prowadzi
platformę zarządzania aktywami i jest reprezentowana przez lokalne zespoły na każdym z głównych
rynków.
Na dzień 31 grudnia 2023 r. całkowita wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy, której Spółka jest
jednostką dominującą, wliczając finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami inwestycyjnymi)
wynosiła 10.649,5 zł.
Na dzień 31 grudnia 2023 r. całkowita wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy, której Spółka jest
jednostką dominującą, wynosiła 10.062,1 zł. Podział portfela nieruchomości Grupy przedstawia się
następująco:
• 46 ukończone budynki komercyjne, w tym 40 budynków biurowych i 6 centrów handlowych o łącznej
powierzchni najmu wynoszącej około 753 tysięcy m
kw., poziomie najmu 87% i wartości 8.728,2 zł
stanowiące 87% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy;
• trzy projekty biurowe w budowie, o łącznej powierzchni najmu około 51 tysięcy m
kw. i wartości 293,4
zł stanowiące 3% całkowitej wartości portfela nieruchomości Grupy;
• grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną (zawiera grunty przeznaczone do sprzedaży
w Polsce i na Węgrzech o wartości 59,1 zł) o wartości 748,3 zł stanowiące 7% całkowitej wartości
księgowej portfela nieruchomości Grupy;
• grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o wartości 114,0 zł stanowiące 1% całkowitej
wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy, oraz
• prawa użytkowania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym o wartości 178,2 zł (zawiera prawa
użytkowania gruntów pod zabudowę mieszkaniową o wartości 4,3 zł) stanowiące 2% całkowitej
wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
11
46
753 000
3
862 mln zł
ukończone
budynki
m kw.
GLA
projekty
w budowie
grunty
przeznaczone
pod zabudowę
Dodatkowo GTC posiada finansowe aktywa trwałe w kwocie 587,4 zł, które głownie zawierają:
• 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych na finansowanie parku technologicznego Kildare
Innovation Campus, który obecnie składa się z dziewięciu budynków o powierzchni około 102 tys.
m kw. (projekt zajmuje powierzchnię ponad 72 ha z czego 34 ha są niezagospodarowane).
Wartość godziwa tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2023 r. wynosi 517,9 zł, co stanowi 5%
całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy, wliczając finansowe aktywa trwałe;
• 34% udziałów w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 of Trigal Alternative Investment Fund
GP S.á.r.l. który posiada 4 ukończone budynki komercyjne, w tym 3 budynki biurowe
i 1 centrum handlowe o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 41 tysięcy m kw. Wartość
godziwa tych udziałów wynosi 60,4 zł, co stanowi mniej niż 1% całkowitej wartości księgowej
portfela nieruchomości Grupy, wliczając finansowe aktywa trwałe.
2.2 Główne wydarzenia w roku 2023
NASTĘPUJĄCE WYDARZENIA DOTYCZĄCE SPÓŁKI, KTÓRE MIAŁY MIEJSCE W ROKU
2023:
FINANSOWANIE
W dniu 4 maja i 6 listopada 2023 r., w dniu zapadalności, GTC S.A. dokonało częściowego wykupu obligacji
o numerze ISIN PLGTC0000318 (pozostałe dwie trzecie całkowitej emisji) w kwocie 34,2 euro (146,6 zł) –
łącznie z instrumentem zabezpieczającym.
POZOSTAŁE INFORMACJE
W dniu 21 czerwca 2023 r. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwałę o wypłacie dywidendy
w kwocie 132,1 zł (29,7 euro). Dywidenda została wypłacona we wrześniu 2023 r.
W dniu 11 grudnia 2023 r. GTC Dutch Holdings B.V (“GTC Dutch”), GTC HOLDING ZÁRTKÖRŰEN
MŰKÖDŐ RÉSZVÉNYTÁRSASÁG (“GTC Holding”) oraz Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l.
(“ISO”, a łącznie z GTC Dutch i GTC Holding dalej jako „Akcjonariusze”) zawarli warunkowe globalne
porozumienie rozwiązujące (global settlement agreement) mające na celu zakończenie ich współpracy w
odniesieniu do Spółki ("GSA"). Zgodnie z GSA, Strony uzgodniły m.in. przeniesienie 15,7% akcji w kapitale
zakładowym Spółki ("Akcje ISO") przez ISO na GTC Dutch w związku z umorzeniem w formie niepieniężnej
(ang. redemption in kind) instrumentów dłużnych wyemitowanych przez ISO ("Przeniesienie Akcji ISO")
oraz warunkowe rozwiązanie (po należytym przeniesieniu tytułu prawnego do Akcji ISO z ISO na GTC
Dutch) następujących umów:
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
12
• umowy akcjonariuszy zawartej pomiędzy Akcjonariuszami w dniu 18 lutego 2022 r., która weszła
w życie z dniem 1 marca 2022 r., stanowiąca umowę o działaniu w porozumieniu w rozumieniu art.
87 ust. 1 pkt 5 i 6 w zw. z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach
wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach
publicznych ("Ustawa o Ofercie") w sprawie prowadzenia wspólnej polityki wobec Spółki oraz
wykonywania prawa głosu w wybranych sprawach w uzgodniony sposób („SHA”); oraz
• umowy przeniesienia zawartej pomiędzy GTC Dutch oraz ISO w dniu 18 lutego 2022 r., która
weszła w życie w dniu 1 marca 2022 r., na mocy której ISO przeniosła prawa głosu z wszystkich
Akcji ISO na GTC Dutch oraz udzieliła GTC Dutch pełnomocnictwa do wykonywania praw głosu z
wszystkich Akcji ISO ("Umowa Przeniesienia").
Spółka została poinformowana, że przeniesienie Akcji ISO zgodnie z GSA nie spowoduje żadnych zmian
w liczbie głosów w Spółce posiadanych łącznie lub indywidualnie przez Akcjonariuszy, ponieważ wszystkie
prawa głosu związane z Akcjami ISO były już wykonywane przez GTC Dutch przed zawarciem GSA na
podstawie Umowy Przeniesienia.
W dniu 14 grudnia 2023 r. Spółka otrzymała zawiadomienie o wykonaniu w dniu 15 grudnia 2023 r.
warunkowego globalnego porozumienia.
NASTĘPUJĄCE WYDARZENIA DOTYCZĄCE GRUPY KTÓRE MIAŁY MIEJSCE W ROKU
2023:
TRANSAKCJE
W dniu 30 stycznia 2023 r., GTC FOD Property Kft., jednostka całkowicie zależna od Spółki, sfinalizowała
transakcję sprzedaży budynku biurowego - Forrest Office Debrecen. Cena sprzedaży wyniosła 49,2 euro.
W dniu 12 czerwca 2023 r., GTC Origine Investments Pltd, jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła
100% udziałów w G-Gamma LCHD Kft. („GTC LCHD Projekt Kft”) od funduszu inwestycyjnego
powiązanego z większościowym akcjonariuszem Spółki, który jest właścicielem remontowanego hotelu, za
kwotę 9,6 euro. Na podstawie przeprowadzonej analizy, transakcja została ujęta jako nabycie aktywów
(asset deal), które prezentowane są w gruntach przeznaczonych pod zabudowę komercyjną w ramach
nieruchomości inwestycyjnych.
W dniu 12 czerwca 2023 r., GTC Origine Investments Pltd, jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła
100% udziałów w G-Alpha VRSMRT Kft. ("GTC VRSMRT Projekt Kft) od funduszu inwestycyjnego
powiązanego z większościowym akcjonariuszem Spółki, który jest właścicielem części kondominium o
łącznej powierzchni 1.300 metrów kwadratowych, za kwotę 3,5 euro. Po ukończeniu prac remontowych i
wykończeniowych, nieruchomość przeznaczona jest na projekt biurowy. Na podstawie przeprowadzonej
analizy, transakcja została ujęta jako nabycie aktywów (asset deal), które prezentowane są w gruntach
przeznaczonych pod zabudowę komercyjną w ramach nieruchomości inwestycyjnych.
W dniu 6 grudnia 2023 r., GTC Origine Investments Pltd, spółka w 100% zależna od Spółki, podpisała
umowę sprzedaży dotyczącą sprzedaży spółki GTC LCHD Projekt Kft, właściciela nieruchomości położonej
w Budapeszcie. Cena sprzedaży wynikająca z Umowy wynosi 13,2 euro. Jeżeli do dnia 28 czerwca 2024
r. nie zostaną spełnione warunki finalizacji transakcji, transakcja może zostać anulowana.
DEWELOPMENT
W trzecim kwartale 2023 r., Grupa GTC oddała do użytku budynek Matrix C w Zagrzebiu oferujący 10 500
m kw. powierzchni biurowej klasy A. Na dzień 31 grudnia 2023 r. budynek jest wynajęty w 95%.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
13
W trzecim kwartale 2023 r., Grupa GTC zakończyła przebudowę 2 budynków biurowych w kampusie Rose
Hill Campus (Budapeszt). Na dzień 31 grudnia 2023 r. budynki są wynajęte w 100%.
FINANSOWANIE
W kwietniu 2023 r., Seven Gardens d.o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała
z Erste & Steiermarkische Bank d.d. umowę kredytu bankowego na kwotę 14 euro z terminem
zapadalności wynoszącym 5 lat po zakończeniu okresu budowy (maksymalnym termin euro.
W maju 2023 r., Glamp d.o.o. Beograd, jednostka zależna Spółki, podpisała z Erste Group Bank AG i Erste
Bank AD Novi Sad umowę kredytu bankowego na kwotę 25 euro z terminem zapadalności wynoszącym
pięć lat od daty podpisania. Na dzień 31 grudnia 2023 roku wypłacona została całkowita kwota kredytu.
W grudniu 2023 r., Advance Business Centre EAD, spółka zależna należąca w całości do Spółki, podpisała
umowę kredytu bankowego na kwotę 36 euro z UniCredit Bulbank EAD z terminem zapadalności
wynoszącym pięć lat od daty podpisania. Na dzień 31 grudnia 2023 r. wypłacona została całkowita kwota
kredytu.
WYDARZENIA MAJĄCE MIEJSCE PO 31 GRUDNIA 2023 R.:
W lutym 2024 r., Dorado 1 EOOD, jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę kredytu
bankowego na kwotę 55 euro z DSK Bank AD oraz OTP Bank PLC z terminem zapadalności w marcu
2029 r. Cała kwota kredytu została wypłacona.
W pierwszym kwartale 2024 r. broker odkupił 4.400 obligacji Aurora o wartości nominalnej 4,4 euro po
koszcie 3,9 euro i przeniósł je do Grupy GTC. Grupa GTC rozpoznała przychód z tytułu wykupu obligacji
Aurora w kwocie 0,5 euro.
Ponadto w dniu 13 marca 2024 r. broker zwrócił Grupie GTC kwotę 12,2 euro w gotówce, w tym przychody
odsetkowe w wysokości 0,4 euro. Pozostała kwota 13,8 euro została objęta aneksem przedłużającym
dotychczasową umowę na kolejny okres inwestycyjny nieprzekraczający 6 miesięcy.
2.3 Struktura organizacyjna Grupy i Spółki
GTC S.A., poprzez swoje spółki zależne pozyskuje i realizuje projekty w sektorze nieruchomości. Struktura
Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre na dzień 31 grudnia 2023 r. jest przedstawiona w rocznym
skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2023 r. w Nocie 8 Inwestycje
w jednostkach zależnych oraz sprawozdaniu finansowym za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
2023 r. w Nocie 7 Inwestycje w jednostkach zależnych.
2.4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy
Nie zaszły żadne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i Grupą.
ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU
W dniu 25 kwietnia 2023 r.:
• Ariel Ferstman zrezygnował z zasiadania w zarządzie GTC S.A.;
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
14
• Barbara Sikora została powołana na stanowisko Dyrektora Finansowego (CFO) Grupy Globe
Trade Centre i członka Zarządu spółki GTC S.A. ze skutkiem na dzień 1 maja 2023 r.
W dniu 29 sierpnia 2023 r.:
• Zoltán Fekete i János Gárdai zrezygnowali z zasiadania w zarządzie GTC ze skutkiem na dzień
31 sierpnia 2023 r.;
• Gyula Nagy został powołany na stanowisko Prezesa Zarządu (CEO) Grupy Globe Trade Centre
i członka Zarządu spółki GTC S.A. ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2023 r.;
• Zsolt Farkas został powołany na stanowisko Dyrektora Operacyjnego (COO) Grupy Globe Trade
Centre i członka Zarządu spółki GTC S.A. ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2023 r.
ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU PO 31 GRUDNIA 2023 R.:
• W dniu 18 marca 2024 r. Barbara Sikora zrezygnowała z zasiadania w Zarządzie GTC S.A.
ZMIANY W SKŁADZIE RADY NADZORCZEJ
W dniu:
• 2 stycznia 2023 r. Otwarty Fundusz Emerytalny PZU “Złota Jesień” powołał Sławomira Niemierka;
• 16 maja 2023 r. Powszechne Towarzystwo Emerytalne Allianz Polska S.A. powołało Dominika
Januszewskiego;
• 24 sierpnia 2023 r. Gyula Nagy zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej Spółki;
• 24 sierpnia 2023 r. GTC Dutch Holdings B.V. powołało László Gut;
• 15 grudnia 2023 r., wygasł mandat Bruno Vanini w wyniku przeniesienia tytułu prawnego do akcji
Spółki od Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. do GTC Dutch Holdings B.V.
ZMIANY W SKAŁDZIE RADY NADZORCZEJ PO 31 GRUDNIA 2023 R.:
W dniu:
• 13 marca 2024 r., Aletheia Investment AG powołała Dr. Leonz Meyer;
• 15 marca 2024 r., GTC Dutch Holdings B.V. odwołało Balázs Figura oraz Mariusza Grendowicza
z funkcji członka rady nadzorczej GTC S.A.;
• 15 marca 2024 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało dr. Tamás Sándor i Csaba Cservenák jako
członków rady nadzorczej Spółki.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
15
2.5 Strategia Grupy i Spółki
W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty
zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższa prezentacja
jest opisem strategii tych podmiotów.
Strategia Grupy koncentruje się na stabilnym wzroście, ostrożności finansowej i zrównoważonym rozwoju
środowiskowym, z zaangażowaniem w tworzenie długoterminowej wartości dla swoich interesariuszy.
Rozwój Grupy powinien opierać się na kompetencjach GTC, czyli budowie nowych nieruchomości w celu
generowania zysku dewelopera i zwiększaniu wartości istniejących nieruchomości poprzez mocne
zarządzanie aktywami.
Podstawowe klasy aktywów:
• Zielone biurowce (zarówno nowo wybudowane, jak i istniejące)
• Zielone centra handlowe (tylko operacje)
• Szeroko pojęty sektor mieszkaniowy (mieszkania na sprzedaż i wynajem, mieszkania dla seniorów
i domy studenckie);
• Energia odnawialna
• Sektor hotelarski
Kraje, do prowadzenia działalności:
• Istniejące kraje europejskie, w których GTC jest obecna, pozostaną głównymi rynkami GTC
• Nowe silne rynki z potencjałem wzrostu (Niemcy, Wielka Brytania)
• Wysoko oceniane kraje w celu podniesienia ogólnej oceny Grupy
Priorytety zarządzania portfelem:
• Aktywne zarządzanie naszym portfelem w celu poprawy przychodów z wynajmu i poziomu najmu
oraz utrzymania efektywności kosztowej
• Repozycjonowanie starych/nieefektywnych energetycznie aktywów lub tych zlokalizowanych na
trudnych (szczególnie regionalnych) rynkach
Sprzedaż aktywów niezwiązanych z podstawową działalnością w celu odblokowania kapitału na
nowe inwestycje i nabycia oraz zwiększenie zwrotu z zainwestowanego kapitału
• Sprzedaż wybranych ukończonych nieruchomości komercyjnych, które albo wymagają
znaczących nakładów inwestycyjnych w celu ich repozycjonowania, albo osiągnęły szczyt wartości
księgowej (w całości wynajęte z długim okresem najmu (WAILT)
• Nabycie nieruchomości o wartości dodanej, które zapewniają wymierny potencjał poprzez
ponowny najem, poprawę poziomu najmu i wzrost czynszów oraz wykorzystanie potencjału w
zakresie przebudowy
• Wejście do krajów i klas aktywów oferujących wyższe stopy zwrotu/potencjał dalszego wzrostu,
spełniających przyjęte przez Grupę kryteria inwestycyjne
• Prowadzenie w dowolnym momencie co najmniej jednej budowy w każdym z krajów działalności
GTC
• Przekształcanie realizowanych projektów deweloperskich i gruntów w nieruchomości generujące
przychód
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
16
Aktywne zarządzanie zobowiązaniami:
• Stopniowe wychodzenie z rynków kapitałowych obligacji i finansowanie potrzeb inwestycyjnych z
uprzywilejowanych pożyczek bankowych
• Aktywne zarządzanie kosztami finansowania poprzez ciągłe refinansowanie w celu zwiększenia
ciągłej stopy zwrotu z kapitału własnego
• Chociaż LTV będzie obniżane w dłuższej perspektywie, dopuszczalne będą przejściowe wzrosty
wskaźnika związane z wyjściem z rynków kapitałowych lub intensywnymi wydatkami pieniężnymi
na wczesnych etapach rozwoju projektu
Zrównoważony rozwój (ESG):
• Skoncentrowanie na zielonych budynkach, redukcji śladu węglowego i certyfikacji
zrównoważonego portfela w celu łagodzenia zmian klimatycznych
• Nadanie priorytetu relacjom z najemcami i wpływowi na społeczność poprzez odpowiedzialne
inwestycje
• Stosowanie środków antykorupcyjnych i przeciwdziałających praniu pieniędzy oraz skuteczne
zarządzanie ryzykiem
• Aktywne podnoszenie świadomość pracowników w zakresie aspektów ESG i zachęcanie do
zgłaszania zagadnień związanych z ESG
• Restrykcyjne przestrzeganie polityki krajów i osób objętych sankcjami
• Wspieranie inicjatyw w obszarze ESG oraz członkostwo w organizacjach propagujących idee ESG
Inne:
• Dalsza optymalizacja kosztów ogólnych poprzez usprawnienia procesów i cyfryzację
• Centralizacja wybranych funkcji i outsourcing funkcji tam, gdzie brakuje kompetencji
Filary Polityki ESG
Kwestie środowiskowe, w tym klimatyczne, są ważnym obszarem zarządzania Grupą. Są one zawarte w
naszej Polityce ESG, która opiera się na 3 filarach i 8 obszarach tematycznych:
(E) Środowisko: troska o środowisko
Ograniczamy nasz ślad środowiskowy. Dostarczamy i zarządzamy budynkami z ekologicznymi
certyfikatami (oszczędność energii i surowców, obniżenie emisji dwutlenku węgla). Wspieramy gospodarkę
o obiegu zamkniętym (circular economy).
Obszary filaru:
E.1. Zielone Budynki
E.2. Zmiany klimatu
(S) Społeczeństwo: równouprawnienie, szacunek i różnorodność
Dostarczamy powierzchnie biurowe i handlowe, w których nasi najemcy mogą się rozwijać. Dbamy o
pracowników, którzy są naszym największym kapitałem. Jesteśmy dobrym sąsiadem, inwestującym w
lokalne społeczności.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
17
Obszary filaru:
S.1. Najemcy
S.2. Pracownicy
S.3. Społeczności
(G) Ład korporacyjny: najlepsze praktyki w zakresie ładu korporacyjnego
Działamy etycznie i zapewniamy zgodność wszystkich naszych działań z prawem. Wdrażamy procesy
minimalizujące ryzyko z obszaru ESG. Prowadzimy otwartą i szczerą komunikację ze wszystkimi naszymi
interesariuszami.
Obszary filaru:
G.1. Compliance
G.2. Zarządzanie ryzykiem
G.3. Transparentność
Szczegółowy opis filarów znajduje się w raporcie rocznym Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia
2022 roku (patrz punkt 4.5) lub na stronie internetowej spółki w sekcji ESG.
2.6 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej,
charytatywnej oraz podobnej działalności.
Jako Grupa, której Spółka jest podmiotem dominującym, wyznaczamy sobie ambitne cele biznesowe, które
chcemy realizować w sposób zrównoważony. To odpowiedzialne zadanie dla całego naszego zespołu,
dlatego stworzenie stabilnego i motywującego środowiska pracy jest dla nas tak ważne. Wszystkie jej
działania w zakresie społecznej odpowiedzialności biznesu są prowadzone w sposób skoordynowany, aby
wspierać społeczności lokalne, w których działa Grupa. Wsparcie takie przewiduje:
• poprawę lokalnej infrastruktury, w tym drogowej i komunikacyjnej. Zasadą obowiązującą naszej
Grupy jest branie odpowiedzialności za kreowaną przez nas przestrzeń. Infrastruktura tworzona w
związku z realizowanymi inwestycjami lub na ich potrzeby jest przekazywana nieodpłatnie miastu
do korzystania przez wszystkich mieszkańców. Ponadto przed przystąpieniem do realizacji
projektów Grupy na działkach, które nie są zabudowane albo będą otaczały przyszłe inwestycje,
tworzone są ogólnodostępne tereny zielone (skwery, parki etc.);
• sponsorowanie lokalnych inicjatyw – Grupa bierze również czynny udział w wielu działaniach
non-profit jako partner, organizator lub sponsor. Często prezentujemy nasze projekty lokalnej
społeczności. Bierzemy aktywny udział w publicznych spotkaniach poświęconych planowaniu
przestrzennemu. Nasze biura krajowe najlepiej znają potrzeby lokalnej społeczności i rynek, na
którym działają, dlatego to one podejmują decyzje, jakie tematy społeczne są dla nich priorytetowe.
Grupa uczestniczy w lokalnych inicjatywach między innymi takich jak:
o darowizny na cele charytatywne na rzecz osieroconych dzieci i dzieci z
niepełnosprawnościami w okresie świątecznym
o wsparcie darowizn na cele charytatywne Chorwackiego Czerwonego Krzyża;
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
18
o wspieranie Czerwonego Krzyża w zapewnianiu miejsca na oddawanie krwi;
o finansowanie największej w Częstochowie akcji promującej zbiórkę krwi „MOTOSERCE
2024";
o wsparcie organizacji charytatywnych w zapewnieniu miejsca w naszych centrach
handlowych i biurowcach dla działań promocyjnych w przyciąganiu sponsorów i
uświadamianiu ludzi o ich inicjatywach, a także stowarzyszeń humanitarnych i
charytatywnych;
o promocja lokalnych firm poprzez ciągłe dostarczanie ekologicznych i domowych produktów
dla wszystkich odwiedzających;
o organizacja konkurs plastyczny dla lokalnych szkół podstawowych;
o bezpłatne badania lekarskie dla kobiet i mężczyzn;
o organizacja pikników rodzinnych;
o organizacja comiesięcznych wyprzedaży garażowych;
o organizacja zbiórki prezentów świątecznych;
o otwarcie w nocy bezpłatnego parkingu z powodu złych warunków pogodowych;
o sadzenie drzew – trzy kampanie;
o -przebudowa mostu w wyższym punkcie góry Witosz.
Wspieramy fundację na Węgrzech, która pomaga dzieciom z niepełnosprawnościami - Első
Lépések – Mozgássérült Gyermekeket Segítő Alapítvány.
Dodatkowo Grupa przeprowadziła kilka lokalnych inicjatyw wspierających działania sportowe
lub sponsoruje:
o trening jogi - promocja aktywnego spędzania wolnego czasu;
o gry ruchowe dla dzieci podczas wakacji;
o gry miejskie dla rodzin - promocja aktywności na świeżym powietrzu;
o festiwal siatkówki - promocja zdrowego stylu życia;
o Turniej siatkówki plażowej - Puchar Śląska;
o Otwarte Mistrzostwa 40+ w siatkówce plażowej w Galerii Jurajskiej;
o Bieg przez Most w Warszawie;
o Siatkówka charytatywna – turniej siatkówki JLL;
o Bieg Niepodległości w Warszawie oraz
o wyścig Love Run w Zagrzebiu.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
19
• certyfikacja ekologiczna –Inwestycje Spółki i Grupy są realizowane zgodnie z wytycznymi
ekologicznej certyfikacji budynków (LEED i BREEAM). Grupy jest posiadanie portfela w 100%.
certyfikowanego zgodnie z wytycznymi ekologicznej certyfikacji budynków. Na 31 grudnia 2023 r.
około 92% naszych nieruchomości posiadało zielony certyfikat, który świadczy o zrównoważonym
rozwoju nieruchomości budowanych i zarządzanych przez GTC.
W 2023 r. Grupa poniosła wydatki na wsparcie działalności charytatywnej w łącznej kwocie 201 tys. euro,
w tym: 97 tys. euro na organizacje społeczne/charytatywne, 27 tys. euro na darowizny ogólne, 30 tys. euro
na działania związane ze sportem i 47 tys. euro na sponsorowanie działań związanych z kulturą.
2.7 Opis działalności
W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty
zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższy opis
działalności jest opisem działalności tych podmiotów.
Na dzień 31 grudnia 2023 r., wartość księgowa portfela wynosiła wyniosła 10.062,1 zł (2.314,1 euro)
i składała się z nieruchomości inwestycyjnych (wliczając prawa do użytkowania gruntów), które stanowiły
99% portfela oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (wliczając prawa do użytkowania
gruntów), które stanowiły 1%. Dodatkowo GTC posiada finansowe aktywa trwałe (związane z
nieruchomościami) o wartości przypadającej GTC 587,4 zł (135,1 euro).
2.7.1 Analiza segmentowa nieruchomości inwestycyjnych
Grupa skupia się na nieruchomościach
komercyjnych, głównie budynki biurowe i parki
biurowe, oraz centra handlowo-rozrywkowe.
Nieruchomości inwestycyjne obejmują
nieruchomości generujące przychody z wynajmu
(ukończone projekty i budynki przeznaczone do
sprzedaży), nieruchomości w trakcie budowy,
grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną
oraz prawo do użytkowania gruntów.
2.7.1.1 Nieruchomości inwestycyjne generujące przychody, wliczając budynki
przeznaczone do sprzedaży
Na dzień 31 grudnia 2023 r. Grupa posiadała w swoim portfelu 46 nieruchomości inwestycyjne o łącznej
powierzchni brutto 752.500 m kw. w porównaniu do 44 nieruchomości inwestycyjnych (wliczając 1 aktywo
Nieruchomości
inwestycyjne w budowie
3%
Grunty przeznaczone
pod zabudowę
komercyjną (włączając
aktywa przeznaczone
na sprzedaż)
7%
Prawo
do użytkowania
wieczystego gruntów
2%
Ukończone nieruchomości
inwestycyjne
88%
% Nieruchomości inwestycyjnych
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
20
Biura
65%
Centra
handlowe
35%
biurowe przeznczone na sprzedaż) o łącznej powierzchni brutto 762.200 m kw. na dzień 31 grudnia 2022
r. Wartość portfela nieruchomości inwestycyjnych wynosiła 8.728,2 zł (2.007,4 euro) na dzień 31 grudnia
2023 r. w porównaniu do 9.617 zł (2.051 euro) na dzień 31 grudnia 2022 r. Poziom najmu na dzień 31
grudnia 2023 r. wynosił 87% w porównaniu do 88% na dzień 31 grudnia 2022 r. Wartość portfela została
oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 7,5% na dzień 31 grudnia 2023 r., w porównaniu
do 6,8% na dzień 31 grudnia 2022 r. Średni okres najmu dla nieruchomości komercyjnych wynosił 3,5 lat
na dzień 31 grudnia 2023 r. w porównaniu do 3,7 lat na dzień 31 grudnia 2022 r. Średnia stawka czynszu
wynosiła 19,3 euro/m kw./ miesiąc na dzień 31 grudnia 2023, w porównaniu do 17,5 euro/m kw./miesiąc
na dzień 31 grudnia 2022 r.
Na dzień 31 grudnia 2023 r. około 38% ukończonych nieruchomości inwestycyjnych (pod względem
wartości) znajduje się w Polsce, 31% znajduje się na Węgrzech, 10% w Sofii, 8% w Bukareszcie, 7%
w Belgradzie, a pozostałe 6% znajduje się w Zagrzebiu.
Poniższa tabela przedstawia nieruchomości inwestycyjne generujące przychody na dzień 31 grudnia
2023 r. według krajów, w których działa Grupa:
Lokalizacja
Całkowita
pow. najmu
brutto
(m kw.)
Udział
według
pow. najmu
(%)
Średni
poziom
najmu
(%)
Wartość
księgowa
(EUR)
Udział
według
wartości
księgowej
(%)
Polska
309.100
41%
83%
768,0
38%
Węgry
209.400
28%
87%
616,1
31%
Sofia
74.700
10%
90%
193,8
10%
Bukareszt
62.500
8%
77%
161,9
8%
Belgrad
51.700
7%
100%
139,5
7%
Zagrzeb
45.100
6%
97%
128,1
6%
Razem
752.500
100%
87%
2.007,4
100%
Grupa skupia swoje działania na sektorze biurowym.
Na dzień 31 grudnia 2023 r. nieruchomości biurowe
stanowiły około 65% wartości portfela nieruchomości
inwestycyjnych, a nieruchomości handlowe pozostałe
35%, nie uległy zmianie w stosunku do stanu na dzień
31 grudnia 2022 r.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
21
Poniższa tabela przedstawia nieruchomości inwestycyjne generujące przychody na dzień 31 grudnia 2023
r. według typu powierzchni:
Typ powierzchni
Całkowita
pow. najmu
brutto
(m kw.)
Udział
według
pow.
najmu
(%)
Średni
poziom
najmu
(%)
Wartość
księgowa
(EUR)
Udział
według
wartości
księgowej
(%)
Biurowe
548.200
73%
84%
1.298,8
65%
Handlowe
204.300
27%
96%
708,6
35%
Razem
752.500
100%
87%
2.007,4
100%
Budynki biurowe Grupy zapewniają wygodę, elastyczne wnętrza i pełny komfort pracy. Położenie w samym
sercu dzielnic biznesowych, w pobliżu najważniejszych szlaków komunikacyjnych, w tym
międzynarodowych lotnisk, gwarantuje doskonałą komunikację nie tylko z resztą kraju, ale również z całym
światem. Projekty Grupy zdobyły zaufanie znacznej liczby międzynarodowych korporacji i innych
prestiżowych instytucji, w tym: ExxonMobil, evosoft, Ericsson, KEF, IBM, Allegro, MKB Bank, Rempetrol,
Concentrix, UniCredit, CBRE, LOT, Deloitte, KPMG i inne.
Centra handlowe Grupy znajdują się przede wszystkim w stolicach regionu CEE i SEE oraz mniejszych
miastach w Polsce, na Węgrzech, w Serbii, Bułgarii i Chorwacji. Zawsze towarzyszy im wysoka pozycja
w miastach w których się znajdują. Ich najemcami są duże koncerny międzynarodowe, jak również marki
lokalne, takie jak: Carrefour, Cinema City, H&M, Grupa Inditex i inne.
2.7.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych
Na dzień 31 grudnia 2023 r. portfel nieruchomości biurowych Grupy składał się z 40 budynków biurowych.
w porównaniu do 38 budynków (wliczając 1 aktywo biurowa przeznczone na sprzedaż) na dzień 31 grudnia
2022 r. Powierzchnia najmu brutto wynosiła 548.200 m kw. w porównaniu do 558.000 m kw. na dzień 31
grudnia 2022 r. Poziom najmu na dzień 31 grudnia 2023 r. wynosił 84% i został na tym samym poziomie
jak na dzień 31 grudnia 2022 r. Średni okres najmu dla nieruchomości biurowych wynosił 3,5 lat na dzień
31 grudnia 2023 r. w porównaniu do 3,7 lat na dzień 31 grudnia 2022 r. Wartość portfela została
oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 7,6% na dzień 31 grudnia 2023 r., w porównaniu
do 6,8% na dzień 31 grudnia 2022 r. Średnia stawka
czynszu wynosiła 18,0 euro/m kw./ miesiąc na dzień
31 grudnia 2023, w porównaniu do 16,1 euro/m
kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2022 r. Łączna
wartość portfela nieruchomości biurowych na dzień
31 grudnia 2023 r. wynosiła 1.298,8 euro w
porównaniu do 1.331 euro na dzień 31 grudnia 2022
r. Spadek wartości wynika głównie ze spadku
wartości portfela generującego przychody, głównie
biur w Polsce i na Węgrzech w następstwie
Węgry
46%
Polska
26%
Bukareszt
12%
Sofia
9%
Belgrad
4%
Zagrzeb
3%
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
22
delikatnego wzrostu średniej stopy kapitalizacji (yield) w połączeniu ze wzrostem powierzchni niewynajętej
i zmianami w stawkach czynszów ERV oraz sprzedażą budynku Debrecen Offices częściowo
skompensowaną przez ukończenie budowy biurowca Matrix C w Zagrzebiu oraz 2 budynków biurowych w
kompleksie Rose Hill Campus (Budapeszt).
Budynki biurowe Grupy zlokalizowane są w Polsce i Budapeszcie, oraz stolicach państw
z rejonu SEE i CEE: Belgrad, Zagrzeb, Bukareszt i Sofia.
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych na dzień 31 grudnia 2023 r. według krajów,
w których działa Grupa:
Lokalizacja
Całkowita
pow. najmu
brutto
(m kw.)
Udział
według
pow.
najmu
(%)
Średni
poziom
najmu
(%)
Wartość
księgowa
(EUR)
Udział według
wartości
księgowej
(%)
Węgry
203.000
37%
87%
595,8
46%
Polska
195.500
36%
77%
335,4
26%
Bukareszt
62.500
12%
77%
161,9
12%
Sofia
52.000
9%
86%
113,1
9%
Belgrad
17.700
3%
100%
49,5
4%
Zagrzeb
17.500
3%
96%
43,1
3%
Razem
548.200
100%
84%
1.298,8
100%
2.7.1.1.2 Portfel nieruchomości handlowych
Na dzień 31 grudnia 2023 r. portfel
nieruchomości handlowych Grupy składał się z
6 centrów handlowych o łącznej powierzchni
najmu brutto wynoszącej 204.300 m kw. w
porównaniu do 204.200 m kw. na dzień 31
grudnia 2022 r. Poziom najmu na dzień 31
grudnia 2023 r. wynosił 96%, tak samo jak na
dzień 31 grudnia 2022 r. Średni okres najmu dla
nieruchomości komercyjnych wynosił 3,5 lat na
dzień 31 grudnia 2023 r. w porównaniu do 3,7 lat na dzień 31 grudnia 2022 r. Wartość portfela została
oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 7,4 na dzień 31 grudnia 2023 r., w porównaniu
do 6,9% na dzień 31 grudnia 2022 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 22,2 euro/m kw./ miesiąc na dzień
31 grudnia 2023 r., w porównaniu do 21 euro/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2022 r. Łączna wartość
portfela nieruchomości handlowych na dzień 31 grudnia 2023 r. wynosiła 708,6 euro w porównaniu do
719,9 euro na dzień 31 grudnia 2022 r. Spadek wartości wynikał z wzrostu średniej stopy kapitalizacji
(yield).
Polska
61%
Belgrad
13%
Zagrzeb
12%
Sofia
11%
Budapeszt
3%
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
23
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych na dzień 31 grudnia 2023 r. według
krajów, w których działa Grupa:
Lokalizacja
Całkowita
pow. najmu
brutto
(m kw.)
Udział
według
pow. najmu
%
Średni
poziom
najmu
(%)
Wartość
księgowa
(EUR)
Udział
według
wartości
księgowej
(%)
Polska
113.600
56%
95%
432,6
61%
Belgrad
33.900
17%
99%
90,0
13%
Zagrzeb
27.600
13%
99%
85,0
12%
Sofia
22.700
11%
99%
80,7
11%
Budapeszt
6.500
3%
96%
20,3
3%
Razem
204.300
100%
96%
708,6
100%
2.7.1.2 Nieruchomości w budowie
Na dzień 31 grudnia 2023 r. portfel nieruchomości w budowie składał się z 3 projektów biurowych o łącznej
powierzchni najmu brutto wynoszącej 51.000 m kw. Łączna wartość nieruchomości inwestycyjnych w
budowie na dzień 31 grudnia 2023 r. wynosiła 293,4 zł (67,5 euro), co stanowiło 3% całego portfela
nieruchomości Grupy. Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa posiadała 3 budynki biurowe o łącznej
powierzchni 61.200 m kw. zaklasyfikowane jako projekty w trakcie budowy o łącznej wartości 241,5 zł (51,5
euro).
Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości w budowie:
Projekt
Segment
Lokalizacja
Udział GTC
Całkowita pow.
najmu brutto
(m kw.)
Planowane
ukończenie
Center Point 3
biura
Budapeszt, Węgry
100%
36.000
Q3 2025
Rose Hill Campus
biura
Budapeszt, Węgry
100%
11.400
Q4 2024
Andrassy
biura
Budapeszt, Węgry
100%
3,600
Q3 2024
Razem
51.000
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
24
2.7.1.3 Działki pod zabudowę komercyjną
Na dzień 31 grudnia 2023 r. Grupa posiadała grunty zaklasyfikowane jako grunty pod zabudowę
komercyjną o łącznej wartości 689,2 zł (158,5 euro) i grunty przeznaczone do sprzedaży o wartości 59,1 zł
(13,6 euro), co stanowiło 7% całego portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości). Na dzień 31
grudnia 2022 r. Grupa posiadała grunty pod zabudowę komercyjną o łącznej wartości 705,4 zł (150,4 euro)
i grunty przeznaczone do sprzedaży o wartości 15,0 zł (3,2 euro).
Grunty zlokalizowane są głownie w Warszawie, Belgradzie i Budapeszcie.
Bogaty bank gruntów przeznaczony pod przyszłą zabudowę komercyjną, pozwala Grupie realizować
projekty w krajach/miastach o największym popycie i najlepszych osiągalnych w danym momencie
zwrotach.
2.7.1.4 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów
Grupa rozpoznała prawo do użytkowania wieczystego gruntów w wysokości 173,9 zł (40,0 euro) co
stanowiło mnie niż 2% całości portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości), w porównaniu do
182,4 zł (38,9 euro) na dzień 31 grudnia 2022 r. Prawo do użytkowania gruntów głównie zawiera prawo
użytkowania wieczystego głównie gruntów: przeznaczonych pod zabudowę komercyjną 77,8 zł (17,9 euro)
oraz ukończonych nieruchomości inwestycyjnych w wysokości 96,1 zł (22,1 euro).
2.7.2 Grunty pod zabudowę mieszkaniową
Na dzień 31 grudnia 2023 r. Grupa posiadała grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o wartości
118,3 zł (27,2 euro), co stanowiło mnie niż 1% całości portfela nieruchomości Grupy, w porównaniu do
124,8 zł (26,6 euro) na dzień 31 grudnia 2022 r. Grunty te zawierały prawo użytkowania wieczystego
gruntów pod zabudowę mieszkaniową w wysokości 4,3 zł (1,0 euro).
2.7.3 Finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami inwestycyjnymi)
Na dzień 31 grudnia 2023 r. Grupa posiadała finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami
inwestycyjnymi) wyceniane w wartości godziwej o łącznej wartości 587,4 zł (135,1 euro).
Grupa GTC zainwestowała poprzez nabycie 25%
instrumentów dłużnych parku technologiczny w
Irlandii. Wartość godziwa tych instrumentów na
dzień 31 grudnia 2023 r. wynosi 517,9 zł i są
rozpoznane jako finansowe aktywa trwałe.
Dodatkowo Grupa posiada 34% udziałów w Trigal
fund, który posiada 4 ukończone budynki
komercyjne, Wartość godziwa tych udziałów
wynosi 60,4 zł i są rozpoznane jako finansowe
aktywa trwałe.
Centrum
technologiczne
(Irlandia)
90%
Inwestycje w
nieruchomości w Słowenii
i Chorwacji (Trigal)
10%
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
25
Finansowe aktywa trwałe na dzień bilansowy przedstawiały się następująco:
31 grudnia 2023 roku
31 grudnia 2022 roku
Instrumenty dłużne (Irlandia)
517,9
551,7
Jednostki (Trigal)
60,4
59,2
Fundusz ACP
9,1
0,4
Razem
587,4
611,3
CENTRUM TECHNOLOGICZNE
W dniu 9 sierpnia 2022 r. jednostka zależna Spółki dokonała inwestycji poprzez instrument dłużny we
wspólną inwestycję w park innowacji w hrabstwie Kildare w Irlandii (dalej Kildare Innovation Campus lub
„KIC”). Ideą projektu jest budowa centrum przetwarzania danych dysponujące mocą na poziomie 179 MW.
Inwestycja GTC polegała na nabyciu instrumentów dłużnych o wartości 115 euro i zgodnie z dokumentacją
inwestycyjną GTC jest zobowiązana do dalszej finansowej partycypacji w projekcie do uzgodnionej kwoty
ok. 9 euro na pokrycie kosztów wskazanych w biznesplanie, obejmujących m.in. koszty uzyskania
zezwoleń, finansowania, nakładów inwestycyjnych oraz koszty operacyjne działalności. Do dnia 31 grudnia
2023 r. Grupa zainwestowała łącznie dodatkowo 4 euro, które zostały wydatkowane zgodnie z
biznesplanem wskazanym powyżej.
Inwestycja została zrealizowana poprzez nabycie 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych przez
luksemburski podmiot sekurytyzacyjny. Instrument zapewnia prawo do zwrotu z inwestycji w momencie
wyjścia z projektu (exit date), a wysokość zwrotu uzależniona jest od przyszłych wpływów netto z projektu,
łącznie z mechanizmem typu „promote”. Termin zapadalności instrumentu przypada na 9 sierpnia 2032 r.
GTC spodziewa się wpływu środków pieniężnych z projektu w dacie zapadalności lub wcześniej, w
przypadku wcześniejszego wyjścia z projektu.
Inwestycję traktuje się jako wspólną inwestycję, ponieważ GTC posiada pośrednie prawa ekonomiczne
poprzez swoje instrumenty tj. są to przede wszystkim konieczność uzyskania zgody GTC w zakresie
zastrzeżonych spraw, takich jak istotne odstępstwa od biznesplanu, częściowa lub całkowita sprzedaż
istotnego majątku (transfer udziałów). Instrument dłużny nie spełnia warunków testu SPPI i w związku z
tym jest wyceniany w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Kildare Innovation Campus, znajduje się na zachód od Dublina i zajmuje powierzchnię ponad 72 ha (z
czego 34 ha pozostają niezagospodarowane). Campus składa się z dziewięciu budynków (o powierzchni
około 101.685 mkw): sześć z nich to budynki pod wynajem o różnym przeznaczeniu (powierzchnia
przemysłowa, magazynowa, produkcyjna oraz przestrzeń biurowa/laboratoryjna). Ponadto obiekt posiada
trzy budynki usługowe, na które składają się sala fitness, stołówka campusu oraz stacja zasilania. Obecnie
KIC generuje przychód roczny z najmu w wysokości około 3,7 euro rocznie z tytułu wynajmu powierzchni
biurowo-magazynowej oraz miejsc parkingowych na terenie KIC.
Zatwierdzony został plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren i kampus mają zostać
przekształcone w kampus badawczo-rozwojowy i technologiczny (centrum obliczeniowe) o łącznej
powierzchni około 148 000 m kw. Wstępne pozwolenie na budowę zostało wydane w dniu 7 września
2023 r., a ostateczne w dniu 22 stycznia 2024 r.
W styczniu 2024 r. podpisano umowę z dużym klientem na pełną moc projektu (179MW).
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
26
Kolejnymi kluczowymi etapami projektu będzie zakończenie robót drogowych i infrastrukturalnych oraz
infrastruktury energetycznej do 26 lutego 2028 r. (I etap).
Inwestycja GTC jest chroniona poprzez zwyczajowe mechanizmy ochrony inwestorów w razie gdy pewne
kluczowe etapy nie zostaną zrealizowane w satysfakcjonujący sposób.
Wartość godziwa tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2023 r. wykazana w skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym wynosi 517,9 zł (119,1 euro).
INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI W SŁOWENII I CHORWACJI
W dniu 28 sierpnia 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła
od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund
Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12,6 euro.
Głównym obszarem działalności Funduszu są Słowenia oraz Chorwacja, z całkowitą wartością aktywów
68,75 euro. Okres funkcjonowania Funduszu kończy się w czwartym kwartale 2028 r. Wartość godziwa
tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2023 r. wykazana w sparowaniu finansowym wynosi 60,4 zł (13,9
euro).
Poniższa tabela przedstawia nieruchomości będąca w posiadaniu Funduszu:
Projekt
Miasto/Kraj
Typ
Udział
GTC
Całkowita
pow. najmu
brutto
Rok
ukończenia
(%)
(m kw.)
Feniks Building
Ljubljana,
Słowenia
Biuro
34%
14.685
2007
Point Shopping Center
Zagrzeb,
Chorwacja
Centrum handlowe
34%
13.644
2013
Rezidenca Building
(Loma Center)
Ljubljana,
Słowenia
Mixed-use
34%
8.043
2006
Kare A Building
(Krdu Building)
Kranj,
Słowenia
Biuro
34%
4.928
2007
Razem
41.300
2.8 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy i Spółki
Przegląd sytuacji rynkowej dotyczy najistotniejszych rynków na których działa Spółka poprzez swoje spółki
zależne.
Niniejszy komentarz na temat rynku został przygotowany przez Jones Lang LaSalle IP, Inc. oraz iO
Partners. Opiera się on na materiałach, które uważamy za wiarygodne. Chociaż dołożono wszelkich starań,
aby zapewnić jego dokładność, nie możemy zapewnić, że nie zawiera on błędów merytorycznych. Prosimy
informować nas o wszelkich takich błędach w celu ich poprawienia. Prosimy pamiętać, że przedstawione
komentarze rynkowe opierają się na informacjach dostępnych na dzień 31 grudnia 2023 r.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
27
Wyjaśnienie dotyczące warunków rynkowych: Transakcje na różnych rynkach i w różnych sektorach
utrzymują się na niskim poziomie z różnych powodów. Nieznane są pełne konsekwencje wojen na Bliskim
Wschodzie i w Ukrainie. Niestabilność w tych regionach i poza nimi może spotęgować i tak już trudne
warunki rynkowe na rynku nieruchomości. Sytuacja ta może ulec pogorszeniu w połączeniu z presją
inflacyjną i innymi czynnikami wpływającymi na globalną gospodarkę, w tym kosztami i dostępnością
zadłużenia. To połączenie czynników zwiększa potencjał zmienności na rynku i wystąpienie szybkich zmian
w zachowaniu konsumentów i inwestorów. Zdając sobie sprawę z możliwości odnotowania dynamicznych
zmian warunków rynkowych, podkreślamy kluczowe znaczenie daty raportu i potwierdzamy, że wnioski
zawarte w nim są ważne tylko na ten dzień i zalecamy regularną weryfikację wycen.
2.8.1 Rynek powierzchni biurowych
Warszawa
Po kolejnym roku zmian dla najemców powierzchni biurowych w 2023 r., pojawiają się oznaki stopniowego
wzrostu popytu, a wiele przedsiębiorstw wypracowuje równowagę w zakresie obecności pracowników
w biurach lub osiąga postępy w realizacji swoich celów dotyczących zwiększenia wykorzystania
powierzchni biurowej. Ponad 80% pracowników na całym świecie wraca do biura przynajmniej jeden dzień
w tygodniu, w porównaniu do 61% rok temu, a większość pracowników pracuje obecnie z biura średnio 3,1
dnia w tygodniu. Wskaźniki obecności konsekwentnie rosły w ciągu ostatniego roku, nawet wśród osób,
które wcześniej przyjęły politykę pracy zdalnej.
Dla najemców nieruchomości rok 2024 będzie rokiem dalszego ugruntowania zasad dotyczących miejsc
pracy i dostosowania strategii portfelowych do nowych sposobów pracy i zmienionych trajektorii wzrostu.
Najemcy pracują nad ulepszaniem dotychczasowego wyposażenia i dopracowywaniem wymagań
w zakresie przestrzeni - lokalizacji, jakości, wzornictwa i udogodnień - aby uczynić biuro "wartym dojazdów
do pracy", wspierać obowiązek powrotu do biura, wzmacniać zaangażowanie pracowników i ostatecznie
zwiększać efektywność. Nastąpi również zmiana sposobu myślenia, ponieważ wiodące przedsiębiorstwa
na rynku nieruchomości przejdą od obsługi statycznych aktywów do zarządzania dynamicznymi miejscami
pracy, gdzie poziom najmu i wymagania biznesowe zmieniają się w zależności od określonego dnia lub
tygodnia. W 2024 r. technologia będzie miała większe znaczenie niż kiedykolwiek wcześniej, ponieważ
organizacje będą testować i uczyć się na pilotażach sztucznej inteligencji oraz dążyć do wykorzystania
bogactwa danych dotyczących miejsc pracy w swoich portfelach.
W 2024 r. będziemy obserwować dalszy wzrost zainteresowania najemców zrównoważonym rozwojem.
Ponad 50% największych przedsiębiorstw na świecie pod względem kapitalizacji rynkowej ogłosiło cele
poparte badaniami naukowymi, które wiążą ich przyszłe zapotrzebowanie na budynki z emisją dwutlenku
węgla. Regulacje i wymogi korporacyjne dotyczące ujawniania informacji na temat zrównoważonego
rozwoju są coraz bardziej rygorystyczne, co skłania przedsiębiorstwa (i inwestorów) do stawiania na
bardziej ekologiczne budynki. Jednak do 2030 r. większość popytu na niskoemisyjne powierzchnie biurowe
nie zostanie zaspokojona przez istniejące zasoby lub bieżące projekty deweloperskie.
Na koniec czwartego kwartału 2023 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,2
mln m kw., z czego 431 500 m kw. było zajmowane przez właścicieli. W 2023 r. deweloperzy oddali do
użytku nieco ponad 60 000 m kw. powierzchni biurowej w Warszawie, co wyraźnie kontrastuje z wynikami
z ostatnich kilku lat (200 000-300 000 m kw.). Największe inwestycje oddane do użytku w ciągu roku to
Lakeside (22 700 m kw., Mokotów), Studio B (18 000 m kw., Centrum) oraz The Park 9 (11 000 m kw., Al.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
28
Jerozolimskie). Na koniec 2023 roku w budowie/ przebudowie pozostawało ponad 230 000 m kw.
powierzchni.
W nadchodzących dwunastu miesiącach nie widać perspektyw na zmianę warunków rynkowych. Rok 2024
będzie kolejnym ze stonowaną podażą nowych powierzchni szacowaną na ok. 94 000 m kw. (z czego 15
500 m kw. to powierzchnia odnowiona).
Po dość skromnym początku roku, w drugiej jego połowie działania najemców wyraźnie przyspieszyły.
W rezultacie całkowity popyt w 2023 r. wyniósł 749 000 m kw., z czego 256 000 m kw. wynajęto w samym
czwartym kwartale. Najwyższy wolumen transakcji odnotowano w dwóch centralnych dzielnicach
Warszawy. W tych lokalizacjach najemcy podpisali większość nowych umów, głównie ze względu na
relatywnie wyższą dostępność nowej powierzchni biurowej.
W minionym roku najbardziej aktywną grupą najemców były spółki z sektora usług dla biznesu, które
odpowiadały za ponad 19% popytu. Ich działania koncentrowały się w Centrum (głównie w okolicach Ronda
Daszyńskiego) oraz CBD. Na drugim i trzecim miejscu znaleźli się najemcy z sektora produkcyjnego (14%)
i IT (11%).
Ograniczona dostępność nowej powierzchni znajduje bezpośrednie odzwierciedlenie w decyzjach
najemców. W minionym roku odnowienia umów najmu stanowiły 42,7% całkowitego popytu, przy czym
w samym czwartym kwartale było to ponad 49%. W ciągu czterech kwartałów 2023 r. ogólny wskaźnik
pustostanów dla Warszawy spadł o 1,2 punktu procentowego do 10,4% na koniec czwartego kwartału.
Ze względu na wysoki popyt, dzielnice centralne odnotowały silniejszy spadek wskaźnika powierzchni
niewynajętych w ujęciu rocznym z 10,5% do 8,5%. W przypadku lokalizacji poza centrum miasta wskaźnik
ten spadł z 12,4% do 11,9% rok do roku. Trend spadkowy będzie utrzymywał się w 2024 r. Rosnące
zapotrzebowanie na nowoczesne, zrównoważone budownictwo przekłada się na stabilny popyt na wysokiej
jakości powierzchnie biurowe. Ze względu na spowolnienie rynku wywołane pandemią, nowo ukończone
projekty początkowo odnotowywały wysoki wskaźnik pustostanów. Bieżący wskaźnik w budynkach
ukończonych po 2019 roku wynosi około 5%. Z drugiej strony rośnie liczba starszych nieruchomości
borykających się z długoterminowymi pustostanami, pomimo konkurencyjnych ofert cenowych.
W 2023 r. czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w dzielnicach centralnych utrzymywały się na
stabilnym poziomie w ujęciu rocznym, wahając się od 18 do 26 euro/m kw. miesięcznie. W ostatnim
kwartale roku odnotowano wzrost stawek dla lokalizacji poza centrum do 12-18 euro/m kw. miesięcznie, ze
względu na ograniczoną podaż nowej powierzchni. Kolejny rok z nową luką podażową, w połączeniu
z przewidywanym ożywieniem gospodarczym, spowoduje dalszy wzrost czynszów za najlepsze
nieruchomości. Ze względu na wysokie koszty wykończenia, średni okres najmu wydłużył się do 5-10 lat,
szczególnie w przypadku nowych budynków. Właściciele starszych nieruchomości wykazują się większą
elastycznością. Nowe umowy najmu są nadal podpisywane na 3-5 lat, a w przypadku renegocjacji na 2-5
lat.
Miasta regionalne Polski
Na koniec czwartego kwartału 2023 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach
biurowych w Polsce wyniosły 6,8 miliona m kw., z czego 653 500 m kw. zajmowane było przez właścicieli.
W czwartym kwartale 2023 r. na ośmiu głównych rynkach biurowych w Polsce oddano do użytku 44 700
m kw. powierzchni biurowej, dzięki czemu łączna podaż w całym roku wyniosła 279 600 m kw. W 2024
roku na głównych rynkach regionalnych w Polsce zostanie oddanych do użytku około 155 000 m kw.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
29
powierzchni biurowej. Trudne warunki ekonomiczne, przedłużające się procesy decyzyjne i cięcia
budżetowe po stronie najemców, a także wysokie koszty finansowania sprawiły, że wielu deweloperów
zrewidowało swoje plany na lata 2024-25. Rozpoczęcie budowy jest w dużej mierze uzależnione od
pozyskania kluczowych najemców, a deweloperzy koncentrują się na wynajmie nowo ukończonych
budynków. Ponadto masowe wprowadzenie pracy hybrydowej wśród najemców korporacyjnych
spowodowało zmniejszenie wymaganej powierzchni o 20-30%. Przewidujemy, że niższa aktywność
budowlana będzie nową normą dla rynku biurowego w ciągu najbliższych kilku lat.
Popyt na powierzchnie biurowe jest nadal napędzany przez przeniesienia biur i odnowienia umów najmu.
W ciągu roku całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 741 000 m kw., z czego ok. 210 000 m kw.
przypadło na czwarty kwartał. Działania najemców były wspierane przez kilka dużych transakcji > 15 000
m kw., takich jak Intel HQ (23 000 m kw., Gdańsk), BNY Mellon (20 300 m kw., Wrocław) i Energa (16 900
m kw., Trójmiasto). Wszystkie wyżej wymienione transakcje dotyczyły relokacji lub odnowienia umów
najmu.
Na koniec czwartego kwartału wskaźnik pustostanów dla ośmiu głównych rynków regionalnych wyniósł
17,5% w porównaniu do 15,3% w czwartym kwartale 2022 roku. Ogólny wskaźnik powierzchni
niewynajętych prawdopodobnie wzrośnie w 2024 r. ze względu na powolne ożywienie popytu
i racjonalizację powierzchni. Najemcy z sektora nowoczesnych usług biznesowych często weryfikują swoje
bieżące i przyszłe wymagania dotyczące powierzchni, co przekłada się na wynajem mniejszych lokali lub
utrzymanie status quo, pomimo intensywnych planów wzrostu zatrudnienia.
W ciągu roku czynsze za najlepsze powierzchnie na największych rynkach (Kraków, Wrocław, Trójmiasto)
wykazywały tendencję wzrostową. Bieżące najwyższe stawki wśród głównych miast regionalnych
odnotowywane są w Krakowie (15,00-17,00 euro/m kw./miesiąc), Wrocławiu (14,5-16,25
euro/m kw./miesiąc) i Poznaniu (14,00-16,00 euro/m kw./miesiąc). W najbliższym czasie presja wzrostowa
utrzyma się w Krakowie w najlepszych lokalizacjach. Wynika to z niedoboru nowej, wysokiej jakości
powierzchni w centrum miasta oraz trwającego trendu "ucieczki do jakości", a także stabilnego popytu ze
strony najemców. Przewidywana jest stabilizacja czynszów na pozostałych rynkach regionalnych.
Budapeszt
Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Budapeszcie wynoszą obecnie 4 369 900 m kw.
Składają się na nie 3 571 700 m kw. spekulacyjnej powierzchni biurowej kategorii "A" i "B" oraz 798 200 m
kw. powierzchni zajmowanej przez właścicieli. W 2023 r. deweloperzy oddali do użytku łącznie 102 800 m
kw. powierzchni biurowej, co stanowi 61,5% spadek w porównaniu z rocznym wolumenem ukończonych
inwestycji wynoszącym 267 500 m kw. w 2022 r. Trzy największe obiekty oddane do użytku to Bem Center
(25 300 m kw.), Corvin Innovation Campus Phase 1 (17 520 m kw.) i Roseville (15 535 m kw.). Na koniec
2023 roku w budowie znajdowało się 261 800 m kw. powierzchni biurowej, co może zwiększyć bieżące
zasoby o 6% w nadchodzących latach.
Z tego wolumenu około 38% jest już wstępnie wynajęte lub zrealizowane jako projekt typu built-to-suite,
zajmowany przez właściciela. Większość inwestycji realizowana jest w dzielnicach Południowo-Centralny
Peszt, Korytarz Váci i Północno-Centralny Peszt.
Popyt na powierzchnię biurową w czwartym kwartale 2023 r. niemal osiągnął poziom z poprzedzającego
go okresu, co oznacza jeden z najsilniejszych kwartałów od wybuchu pandemii. Węgierski rynek biurowy
zaczyna odczuwać skutki zmiany modelu pracy. Zauważalne są zmiany związane z wygasającymi
umowami najmu, ale na popyt może również wpływać redukcja powierzchni biur, co przekłada się na wzrost
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
30
wskaźnika pustostanów. Określone warunki rynkowe i znaczące rozbieżności w cenach sprawiają, że wielu
inwestorów odkłada w czasie pozyskanie powierzchni biurowej.
Całkowity popyt w 2023 r. wyniósł 464 570 m kw., podczas gdy popyt netto osiągnął w tym samym okresie
238 250 m kw. Najbardziej intensywne działania najemców odnotowano w korytarzu Váci, który przyciągnął
28% całkowitego popytu, a następnie w dzielnicy Peszt Centrum, gdzie popyt wyniósł 20%.
Pomimo silnego popytu, wskaźnik pustostanów wzrasta. Nowe obiekty wchodzą na rynek z ogromną ilością
dostępnej powierzchni, co jest główną przyczyną wzrostu tego wskaźnika. Na koniec 2023 r. wskaźnik
powierzchni niewynajętej wyniósł 13,6%, wzrastając o ok. 0,4 punktu procentowego w porównaniu
z trzecim kwartałem i o 2,3 punktu procentowego rok do roku. To dopiero drugi przypadek wzrostu
wskaźnika pustostanów powyżej 13% od 2015 roku. Różnica we wskaźnikach pustostanów między
nieruchomościami klasy "A" i "B" zniknęła, a średni wskaźnik pustostanów dla nieruchomości klasy "A"
wzrósł do 13,5%, co prawie przewyższa średnią rynkową. Rynek Budy Północnej miał najniższy wskaźnik
pustostanów na poziomie 8,7%, podczas gdy dzielnice peryferyjne nadal pozostają w tyle za pozostałymi
ośmioma rynkami z ok. 36,8%.
Średni czynsz wywoławczy utrzymał się na stabilnym poziomie 25,0 euro/m kw. miesięcznie w najlepszych
lokalizacjach Budapesztu, podczas gdy czynsze wywoławcze w budynkach kategorii "A" mogą wahać się
od 14,0 do 26,0 euro/m kw. miesięcznie. Najwyższe czynsze nadal odnotowywano w dzielnicy CBD. Opłaty
eksploatacyjne utrzymywały się na stałym poziomie lub spadały przez cały rok ze względu na stabilizację
cen energii i obniżenie stopy inflacji (5,5%).
Bukareszt
Na koniec 2023 r. zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Bukareszcie osiągnęły poziom 3,42 mln
m kw. W 2023 r. do użytku oddano łącznie 110 000 m kw., czyli o 11,6% mniej niż w 2022 r. (124 500 m
kw.).
Plan na 2024 r. jest bardzo ograniczony - przewiduje się oddanie do użytku jedynie 15 500 m kw.
powierzchni. Jest to o 85% mniej niż w 2023 r. i stanowi rekordowo niski poziom. Sytuacja ta ograniczy
możliwości dostępne potencjalnym najemcom i zwiększy konkurencję o istniejące projekty, a także
przyczyni się do spadku wskaźnika pustostanów w przyszłości. Jedyną inwestycją biurową przewidywaną
na 2024 r. jest AFI Cotroceni Loft, realizowany przez AFI Europe jako powiększenie części biurowej
flagowego projektu.
W 2023 r. popyt brutto osiągnął rekordowy poziom około 409 300 m kw. i był o 44% wyższy niż w 2022
roku. Jednak popyt netto odnotował spadek o 28% w tym samym okresie i wyniósł 101 400 m kw. Jeśli
weźmiemy pod uwagę popyt netto (popyt brutto bez przedłużeń umów), w 2023 r. odnotowano prawie taki
sam poziom jak w 2022 r. (+1,9%), czyli około 182 000 m kw.
Odnowienia i renegocjacje umów stanowiły 56% całkowitego wolumenu transakcji w 2023 r., czyli ponad
227 000 m kw., dla umów z lat 2018-2019, które wygasały. Na drugim miejscu znalazły się przeprowadzki
w ramach konkurujących zasobów, które stanowiły 20% popytu brutto. Nowe umowy najmu i powiększenia
powierzchni stanowiły około 15% całkowitego popytu w 2023 roku. Obszar Floreasca-Barbu Vacarescu
miała największy udział w całkowitym popycie w 2023 r. (25%). W samym czwartym kwartale popyt brutto
wyniósł 116 700 m kw. i był o 9% niższy niż w poprzednim kwartale, ale o 37,5% wyższy niż w czwartym
kwartale 2022 roku. Popyt netto pozostał jednak na niskim poziomie i wyniósł około 24 400 m kw., 12,7%
poniżej wartości dla trzeciego kwartału 2023 roku i 30% poniżej 4 kw. 2022 roku.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
31
Współczynnik pustostanów osiągnął 14,3% na koniec 2023 roku, zwiększając się z poziomu 12,5%
w czwartym kwartale 2022 roku. Przewidujemy, że wskaźnik pustostanów wzrośnie w pierwszej połowie
2024 r. i zacznie spadać w drugiej połowie roku ze względu na brak nowej podaży.
Średnie stawki czynszu w Bukareszcie wahają się od 14,5 do 17,5 euro za m kw. miesięcznie. Stawki za
najlepsze powierzchnie biurowe wzrosły jednak pod koniec 2023 r. do 22,0 euro za m kw., jednak jest to
głównie wynik korekty do wysokiego poziomu inflacji.
Belgrad
Rynek biurowy w Belgradzie rozwija się pomimo zewnętrznych i wewnętrznych wyzwań gospodarczych.
Bieżące zasoby biurowe w Belgradzie wynoszą 1,32 miliona metrów kwadratowych. Powierzchnia biurowa
klasy A i B powiększała się w ciągu ostatnich kilku lat w tempie od 10% do 15% rocznie. W rezultacie
powierzchnie klasy A stanowią 68%, a klasy B 32% całkowitej powierzchni biurowej wysokiej jakości.
Większość powierzchni biurowej (około 70%) jest skupiona w obszarze Novi Beograd (CBD), podczas gdy
21% znajduje się w centralnej części Belgradu, a pozostałe 9% jest rozproszone po całym mieście.
Rynek biurowy w Belgradzie jest atrakcyjną opcją inwestycyjną dla inwestorów, dzięki znacznemu
potencjałowi wynikającemu z obecnie trwającej fazy rozwoju gospodarczego. W 2023 roku wybudowano
ponad 160 000 metrów kwadratowych powierzchni biurowej, czyli dwukrotnie więcej niż w 2022 roku.
Przewiduje się, że około 60 000 m kw. zostanie oddane do użytku w 2024 roku, a dodatkowe 120 000
m kw. zostanie dodane w kolejnych latach.
Najważniejsze projekty w 2023 roku to B23 (35 000 m kw.), Sava Centar (17 200 m kw.) i AirPort City (14
800 m kw.) w Nowym Belgradzie. Obecnie trwa realizacja kilku projektów. W 2024 r. planuje się oddanie
do użytku inwestycji BIGZ, Brankov, Artklasa i Prokop. Obejmują one łącznie 83 000 m kw. Oznacza to, że
w kolejnym roku kalendarzowym istniejące zasoby nieruchomości mogą wzrosnąć o 6%.
Roczny popyt w 2023 r. przekroczył 220 000 m kw., co oznacza spadek o 4% w porównaniu z 2022 r., choć
nadal wskazuje na jego wysoki poziom. Średnia wielkość transakcji opiewała na ok. 900 m kw. Wskaźnik
pustostanów wyniósł średnio 7,3% dla całego rynku, natomiast dla powierzchni klasy A osiągnął ok. 6,0%.
Jest on o około 2% wyższy niż wynik odnotowany na koniec 2022 r., co jest spowodowane nową podażą.
Stawki czynszu wywoławczego dla powierzchni klasy A wahają się od 16,0 do 17,5 euro/m kw. miesięcznie
(wzrost z 17,0 euro odnotowanych w 2022 r.). Opłaty eksploatacyjne wynoszą od 3,0 do 4,5 euro za metr
kwadratowy miesięcznie. Standardem rynkowym są dobrze przemyślane budynki z dodatkowymi
funkcjami, które zwiększają wartość dla wynajmujących. W związku z tym stanowią one ważny element
przetargowy i mają znaczący wpływ na czynsze transakcyjne.
Zagrzeb
Rynek biurowy w Zagrzebiu stale się rozwija i dojrzewa. Wschodnia i zachodnia dzielnica biznesowa, Nowy
Zagrzeb oraz centrum miasta oferują większość podaży powierzchni biurowej. Biura klasy A i B obejmują
około 1,2 miliona m kw. zasobów. Klasa A stanowi ponad 56% istniejących zasobów, podczas gdy klasa B
obejmuje pozostałą część.
Biorąc pod uwagę ostatnio zrealizowane inwestycje, podaż powierzchni biurowej wzrosła o ok. 1% w 2023
roku. Dwie najbardziej znaczące projekty 2023 roku to: trzecia faza kompleksu Matrix Business Complex,
która przyniosła 10 500 m kw. oraz Projekt 75 o powierzchni 3 100 m kw.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
32
Ponadto w realizacji znajdują się dwie inwestycje, których ukończenie przewidywane jest na 2024 rok. Oba
projekty, Grawe Garden Center (2 100 m kw.) i Buzin City Island Faza 2 i 3 (50 000 m kw.) są obecnie w
budowie. Łączna powierzchnia projektów wynosi około 73 000 m kw. i ich realizacja została zaplanowana
na kolejne dwa lata.
W 2023 r. popyt był stabilny, a średnia wielkość transakcji opiewała na 590 m kw. Całkowity popyt brutto
wyniósł ok. 13 700 m kw. Ze względu na ograniczoną dostępność powierzchni biurowej, większość działań
związanych z wynajmem koncentrowała się na odnowieniach istniejących umów. Ponadto przestrzeń
coworkingowa staje się coraz bardziej atrakcyjną opcją najmu. Ten rodzaj powierzchni biurowej odnotowuje
wzrost w ciągu ostatnich kilku lat, ale nadal stanowi niewielki odsetek istniejących zasobów, tj. mniej niż
3%.
W 2023 r. stawka czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymała się na poziomie 15,5 euro za
m kw. miesięcznie, a wskaźnik pustostanów wyniósł poniżej 2%.
2.8.2 Rynek nieruchomości handlowych
Polska
Prognozy na najbliższe trzy lata wskazują, że Polska osiągnie lepsze wyniki niż kraje strefy euro i zmniejszy
dystans do nich. Presja inflacyjna słabnie, ale nie znika. Trudne warunki prowadzenia działalności
handlowej nadal ograniczają ożywienie rynku, choć wydaje się, że trend ten osiągnął już dno. Perspektywy
krótko- i średnioterminowe dają powody do ostrożnego optymizmu. Przewiduje się, że średnia roczna stopa
inflacji wyniesie 5,5% w 2024 r. i 2,7% w 2026 r. (źródło: Oxford Economics), w porównaniu ze szczytem
na poziomie 14,4% w 2022 r.
Wybrane wskaźniki sprzedaży detalicznej:
• Prognozowany skumulowany 3-letni wzrost sprzedaży detalicznej (wolumen) w Polsce na poziomie
13% przewyższa wyniki ugruntowanych gospodarek europejskich.
• Prognozuje się, że w latach 2024-2026 polska gospodarka odnotuje skumulowany wzrost o 9%.
• Wskaźnik zaufania w handlu detalicznym na poziomie 100. Wskaźnik dla Polski plasuje się wśród
najwyższych i najszybciej odbudowujących się. Wartości powyżej 100 odzwierciedlają pozytywne
nastroje wśród uczestników rynku detalicznego.
Rynek handlowy w Polsce nadal rośnie - w 2023 r. do zasobów dodano ponad 560 000 m kw. powierzchni,
co stanowi wzrost o 14% w porównaniu z rokiem poprzednim i o 8% w odniesieniu do średniej pięcioletniej.
Trendy makro pozostały niezmienione, a parki handlowe zdecydowanie zdominowały nową podaż. Ten
format obejmuje obecnie prawie 2,9 mln m kw. istniejących zasobów, co stanowi około 17% całkowitej
powierzchni handlowej w Polsce. Warto zauważyć, że znaczna część dzisiejszych parków handlowych
działa jako lokalne centra handlowe typu convenience, a 23 nowe parki oddane do użytku w 2023 r. mają
poniżej 10 000 m kw. powierzchni GLA. Do tego formatu dołączyły liczne obiekty o GLA poniżej 5 000
m kw., czyli centra convenience. W 2023 r. było to łącznie około 66 000 m kw. nowej powierzchni.
Powierzchnia centrów handlowych zwiększyła się o prawie 90 000 m kw., jednak większość tej powierzchni
przypadła na ponowne otwarcie i rozbudowy już istniejących projektów, w tym E.Leclerc Jelenia Góra, Fort
Wola i Atrium Promenada w Warszawie. Nowe obiekty wolnostojące obejmują łącznie 51 500 m kw.
powierzchni GLA, z czego ponad połowa to nowe markety Castoramy.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
33
Pod względem geograficznym większość nowej podaży (51%) zasiliła miasta poniżej 100 000
mieszkańców. Trend ten był silnie widoczny nawet w segmencie parków handlowych - prawie 60% nowej
podaży w tym formacie przypadło na małe miasta i miasteczka. Z drugiej strony, w miastach liczących od
200 do 500 tys. mieszkańców znalazło się jedynie około 7% całkowitej nowej podaży w 2023 roku.
Rynek handlowy w Polsce rozwija się dynamicznie, a w budowie znajduje się prawie 430 000 m kw.
powierzchni we wszystkich formatach. Niewątpliwie w 2024 r. ponownie prym będą wiodły parki handlowe
i centra typu convenience, które łącznie stanowią ponad 75% planowanej podaży. Jednak w 2024 r.
będziemy również obserwować pewne działania na rynku centrów handlowych, z których najważniejsze to
ponowne otwarcie Sukcesji w Łodzi i Galerii Goplana w Lesznie. Uzupełnieniem tych działań będą
rozbudowy i modernizacje m.in. krakowskiej Bonarki i Galerii Wołomin. Dodatkowo prace nad nowym
centrum wyprzedażowym - Designer Outlet Kraków rozpoczęły się w 2023 roku, jednak projekt ma zostać
oddany do użytku w 2025 roku.
Kluczowe trendy rynkowe na rok 2024 obejmują:
• Omnichannel. E-commerce powraca do poziomu długookresowej ścieżki wzrostu, a Polacy
wracają do tradycyjnego handlu detalicznego. W związku z tym płynne zakupy w wielu kanałach
(sklep, online, mobile) stają się koniecznością.
• Generacja Z kształtuje krajobraz handlu detalicznego. Nowe pokolenie redefiniuje rynek,
podkreślając znaczenie doświadczania, autentyczności i lokalności. Centra handlowe ponownie
stają się miejscem rozrywki i wypoczynku, jednak w nowej, technologicznej formie.
• Marki wchodzące i rozwijające się w Polsce. Rok 2023, z około 25 debiutami, był jednym z
najbardziej aktywnych okresów pod względem nowych wejść na rynek. Lush, Woolworth,
Popeye's, Lviv Croissants, Moschino to tylko wybrani nowi gracze na rynku w 2023 roku, a ponadto
spodziewane są kolejne debiuty.
• Przełomowe zmiany są wciąż przed nami. Ponieważ rok 2024 będzie zdominowany przez parki
handlowe, odnotowaliśmy już nowe projekty na dużą skalę, które zostały lub wkrótce zostaną
uruchomione, a mianowicie Designer Outlet Kraków oraz dwa centra firmy Nhood - Wilanów Park
i Projekt Góraszka w Warszawie.
Aglomeracja warszawska
Na koniec 2023 r. całkowita dostępna powierzchnia handlowa w Warszawie dla wielkopowierzchniowych
obiektów handlowych (GLA ≥ 5 000 m kw.) i centrów typu convenience (2 000 ≤ GLA ≤ 4 999 m kw.)
wyniosła 2 204 500 m kw. i obejmowała różne formaty handlowe. Centrum handlowe to wiodący format z
udziałem w rynku na poziomie 63% całkowitej podaży powierzchni. Kolejne miejsca zajmują parki handlowe
i wolnostojące magazyny z udziałami wynoszącymi odpowiednio 16% i 14%. Natomiast formaty
convenience i outlet mają odpowiednio 5% i 2% udziału w rynku.
Rynek handlowy w aglomeracji warszawskiej ma największe zasoby spośród ośmiu głównych aglomeracji
w Polsce.
Na rynku dominują centra handlowe, których łączna powierzchnia wynosi 1 379 500 m kw. Pomimo piątego
miejsca pod względem gęstości powierzchni centrów handlowych, z wynikiem 492 m kw. na 1000
mieszkańców, aglomeracja warszawska wyróżnia się wysokim poziomem siły nabywczej.
Roczna siła nabywcza per capita w aglomeracji warszawskiej wynosi 13 618 euro, czyli o około 59% więcej
niż średnia siła nabywcza w Polsce, wynosząca 8 562 euro.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
34
Pod koniec 2023 r. w aglomeracji warszawskiej realizowanych było kilka projektów budowlanych.
Największym trwającym projektem jest San Park Mysiadło, który obecnie znajduje się w fazie budowy.
Kolejne duże inwestycje mają pojawić się po 2026/27 roku, a mianowicie Wilanów Park i Projekt Góraszka.
Stawki czynszu w najlepszych centrach handlowych w Warszawie mieszczą się w przedziale 110-130 euro
za m kw. miesięcznie. Musimy podkreślić, że definicja stawki czynszu za najlepsze powierzchnie dotyczy
butiku przeznaczonego na modę i akcesoria, liczącego około 100 m kw., zlokalizowanego w widocznym
miejscu w najlepszych obiektach w regionie. Średni poziom wskaźnika niewynajętych powierzchni
w centrach handlowych w Warszawie w 2023 r. wyniósł ok. 4% w 2023 roku.
Belgrad
Na chwilę obecną lokalny rynek handlowy oferuje 421 000 m kw. całkowitej powierzchni. Ze względu na
brak nowych obiektów oddanych do użytku w ostatnim czasie, rynek centrów handlowych w Belgradzie
pozostaje stabilny. Warto wspomnieć jedynie o renowacji centrum handlowego Zira.
Ponadto spółka Eurasia Trade Center ogłosiła otwarcie nowego centrum handlowego o powierzchni 30
000 m kw. w Nowym Belgradzie w 2024 roku. Z kolei AVA Shopping Park powiększy się o dodatkowe 12
000 m kw., a Beo Shopping Center planuje rozbudowę o ok. 4 000 m kw. w 2024 roku.
Co więcej Zemun Park, pierwszy park handlowy w Belgradzie, wchodzi w nową fazę rozbudowy pod nazwą
Forum Park. Marera Properties, przedsiębiorstwo posiadające portfolio nieruchomości handlowych i markę
Forum, nadzoruje ten projekt.
Bieżący średni czynsz za metr kwadratowy w Belgradzie waha się od 26,0 do 29,0 euro za m kw.
miesięcznie, przy czym stawka czynszu za najlepsze powierzchnie wynosi 60,0 euro.
Zagrzeb
Całkowite zasoby powierzchni w centrach handlowych w Zagrzebiu utrzymują się na stabilnym poziomie
454 000 m kw. W 2023 r. na obrzeżach miasta otwarto Park & Shop Sesvete, najnowszy obiekt w stolicy.
Ponadto w zagrzebskiej dzielnicy Jankomir trwa realizacja projektu FT Park, w ramach którego do końca
2024 r. powstanie około 10 000 m kw. nowej powierzchni handlowej.
Zagęszczenie centrów handlowych w Zagrzebiu wynosi ok. 590 m kw. na 1 000 mieszkańców. W ostatnich
latach siła przetargowa na rynku centrów handlowych w Zagrzebiu była po stronie najemców. Jednak wraz
ze stopniową poprawą warunków gospodarczych i rynkowych, odnotowaliśmy umacnianie się pozycji
centrów handlowych na rynku. Spowodowało to przejście najemców do obiektów o wyższej jakości
i lepszych wynikach.
Na rynku nie pojawiły się żadne istotne zapowiedzi dotyczące centrów handlowych, a deweloperzy
koncentrują się głównie na renowacji swoich obiektów. W 2024 roku planowane jest rozpoczęcie
gruntownej renowacji centrum handlowego King's Cross w Zagrzebiu. W ramach projektu powierzchnia
najmu obiektu powiększy się o ok. 5.000 m kw.
Bieżące średnie stawki czynszu w centrach handlowych wahają się od około 21,0 do 23,0 euro za m kw.
miesięcznie, podczas gdy czynsz za najlepsze powierzchnie wynosi 45,0 euro za m kw. miesięcznie.
Średnie stawki czynszu w parkach handlowych, które wahają się od 10,0 do 12,0 euro za m kw.
miesięcznie, pozostają stabilne.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
35
Sofia
Podobnie jak w ubiegłym roku, w pierwszej połowie 2023 r. odnotowano kontynuację trendu dynamicznego
wzrostu powierzchni parków handlowych, dzięki otwarciu 35 000 m kw. w całym kraju (w tym rozbudowa
istniejących parków).
Na koniec 2023 r. w Bułgarii istniało 46 parków handlowych o łącznej powierzchni najmu wynoszącej ponad
410 000 m kw. Należy zauważyć, że są one dość równomiernie rozmieszczone w całym kraju. Sprzedawcy
detaliczni nadal koncentrują się głównie na miastach regionalnych i mniejszych miejscowościach liczących
mniej niż 100 000 mieszkańców.
Wzrost popytu konsumpcyjnego w połączeniu z rozwojem sieci handlowych doprowadził do znacznego
rozwoju parków handlowych w małych miastach, o populacji od 50 do 100 tys. osób. Można zauważyć, że
w mniejszych miejscowościach, z liczbą ludności poniżej 30 000 osób, obecnie również odnotowuje się
zwiększone zainteresowanie budową parków handlowych.
W Sofii znajdują się 3 parki handlowe o łącznej powierzchni GLA wynoszącej 80 000 m kw. i wskaźniku
wynajęcia na poziomie 99%. Popyt konsumencki skierowany jest do sieci dyskontowych, drogerii, sklepów
sportowych, supermarketów, a także specjalistycznych sklepów meblowych i z artykułami wyposażenia
wnętrz. Marki własne zyskują coraz większą popularność, ponieważ spełniają oczekiwania klientów pod
względem stosunku ceny do jakości.
Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni w kraju, w tym centra handlowe, parki handlowe i centra
wyprzedażowe, powiększyły się o 42 400 m kw. w pierwszej połowie 2023 roku. Bieżące zasoby wynoszą
ponad 1,21 mln m kw., z czego 548 800 m kw. znajduje się w Sofii.
Segment centrów handlowych obejmujący 823 400 m kw. powierzchni w całym kraju nie odnotował
żadnych nowych inwestycji w ciągu ostatnich kilku lat i sytuacja ta utrzyma się również w tym roku. Ten
sam trend utrzyma się w 2024 r., ponieważ zarówno deweloperzy jak i sprzedawcy detaliczni skupią się na
parkach handlowych.
Jednak w pierwszej połowie 2023 r. w Sofii nie oddano do użytku ani jednego parku handlowego. Tego
typu projekty zaplanowane na koniec 2024 r. lub początek 2025 r. mają łączną powierzchnię 227 400 m kw.
Średni wskaźnik pustostanów w już istniejących parkach handlowych wynosi nieco poniżej 5%.
2.8.3 Rynek inwestycyjny
Polska
Rynek inwestycji biurowych pozostawał przytłumiony przez cały 2023 rok. W czwartym kwartale inwestorzy
zaangażowali ok. 151 mln euro, co daje łączną kwotę 427 mln euro za okres 12 miesięcy. Oznacza to
spadek o 80% w porównaniu z rokiem 2022, kiedy to warszawski HUB został przejęty przez Google,
ustanawiając nowy rekord na rynku inwestycji biurowych w Polsce. Był to również najniższy wynik w ujęciu
rocznym od 2009 roku.
Niemal wszystkie przejęcia nieruchomości biurowych w 2023 r. dotyczyły nieruchomości warszawskich.
Jedyny nowoczesny projekt biurowy zrealizowany w miastach regionalnych to Onyx w Krakowie. Co
ciekawe, struktura kapitału zainwestowanego w biura była zdominowana przez inwestorów z Europy
Środkowo-Wschodniej.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
36
Umiarkowana intensywność ofert i wciąż wysoki koszt finansowania doprowadziły do dalszego wzrostu
stóp kapitalizacji dla nieruchomości biurowych. Na koniec grudnia 2023 r. przewidywana stopa kapitalizacji
dla najlepszych warszawskich aktywów z umowami najmu na okres powyżej 5 lat wyniosła ok. 6,00%.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Krakowie, który pozostaje głównym miastem
regionalnym, szacowane są w bieżącym roku na ok. 7,00%.
Wysokie koszty finansowania i niepewne nastroje wpłynęły na apetyty inwestorów i atrakcyjność rynkową
sektora handlowego również w 2023 roku. Pomimo rosnących stawek czynszu, obrotów i ogólnie dobrych
warunków operacyjnych dla większości nieruchomości handlowych, aktywność inwestorów utrzymywała
się na umiarkowanym poziomie, co odzwierciedla bardzo niski wolumen transakcji w sektorze handlowym
odnotowany w 2023 r. - zaledwie 442 mln euro.
Warto jednak zauważyć, że cały rynek inwestycyjny w Polsce zmniejszył się o prawie 70% w porównaniu
z 2022 r., a segment handlowy odpowiadał za 30% całkowitego wolumenu transakcji w 2023 r. Tym samym,
niska aktywność transakcyjna wpisuje się w szersze trendy rynkowe.
Obecnie działania inwestorów koncentrują się głównie na możliwościach związanych z potencjalnym
wzrostem wartości poprzez renowacje, repozycjonowanie lub optymalizację zarządzania.
Parki handlowe, centra typu convenience i samodzielne sklepy spożywcze cieszą się niesłabnącym
zainteresowaniem zarówno inwestorów prywatnych, jak i instytucjonalnych. W czwartym kwartale 2023
roku zaobserwowaliśmy wzrost działań inwestorów, szczególnie w segmencie parków handlowych.
Oczekujemy, że złożone oferty przełożą się na transakcje w pierwszej połowie 2024 roku.
Przewidywana kompresja stóp procentowych w 2024 r. powinna zmniejszyć polaryzację oczekiwań
cenowych między kupującymi a sprzedającymi i stopniowo zwiększać wolumen inwestycji.
JLL szacuje stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych na ok. 6.50%. Stopy kapitalizacji dla
najlepszych parków handlowych szacowane są w bieżącym roku na 7,25%.
Węgry
Roczny wolumen inwestycji w 2023 r. wyniósł ok. 610 mln euro, co stanowi najniższy roczny poziom od
2015 r. i oznacza spadek o ok. 30% w ujęciu rocznym. Osłabiona aktywność na rynku wynikała z kombinacji
wielu czynników, przede wszystkim z utrzymującej się niepewności cenowej i podwyższonych kosztów
finansowania.
Według naszych szacunków stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości kształtują się na poziomie
6,50-6,75% dla biur i 6,75-7,25% dla centrów handlowych.
Nie powinno więc dziwić, że w tak niespokojnych czasach lokalni nabywcy chętniej angażują się
w przejęcia; wygenerowali oni niemal 90% wolumenu transakcji w 2023 roku, chociaż kapitał zagraniczny
pozostaje zainteresowany węgierskimi aktywami i bacznie obserwuje rynek.
Przewidujemy, że inwestorzy instytucjonalni pozostaną ostrożni, a kapitał prywatny będzie nadal aktywnie
poszukiwał dobrych okazji.
W klasie aktywów biurowych odnotowaliśmy cztery transakcje na otwartym rynku. Oprócz nich, kolejne
cztery budynki zostały sprzedane w zamkniętym procesie pozarynkowym. Oznacza to, że wolumen
transakcji biurowych w 2023 r. osiągnął wartość 240 mln euro, czyli o około 22% mniej niż w 2022 r. Należy
jednak zauważyć, że prawie 40% tej kwoty zostało wygenerowane przez jedną transakcję: sprzedaż
budynku biurowego H2O przez Skanska. Zupełnie nowy, kluczowy składnik aktywów, położony w centrum
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
37
podrynku Váci Corridor, został nabyty przez ERSTE Real Estate Fund przy najniższej początkowej stopie
kapitalizacji netto w 2023 roku. Większość transakcji w tej klasie aktywów wygenerowali węgierscy
nabywcy: belgijski deweloper Atenor sprzedał niedawno oddany do użytku budynek biurowy Roseville
o powierzchni 15 500 m kw. nowemu prywatnemu funduszowi węgierskiemu. Inne ważne transakcje w tym
sektorze obejmowały budynek biurowy Víziváros, sprzedany przez CA Immo i przejęty przez austriacki
FLE.
W 2023 r. klasa aktywów handlowych wygenerowała 15% wolumenu transakcji. Wartość działań
inwestycyjnych wyniosła nieco poniżej 90 mln euro i jest skutkiem realizacji 10 transakcji sprzedaży
aktywów.
Sektor logistyczny / przemysłowy pozostał bardzo poszukiwaną klasą aktywów, ale ze względu na brak
dostępnych produktów w tym sektorze roczny wolumen transakcji osiągnął wartość jedynie około 120 mln
euro, czyli o 20% poniżej rocznych wolumenów z ostatnich 3 lat. Ponieważ dostępność tego typu aktywów
na rynku aglomeracji Budapesztu jest ograniczona, inwestorzy zaczęli poszukiwać możliwości również na
terenach podmiejskich.
Rumunia
Wolumen inwestycji w nieruchomości w Rumunii wyniósł 496 mln euro w 2023 r., czyli o 60% mniej niż
w rekordowym roku 2022. Największy udział w wolumenie inwestycyjnym miały nieruchomości handlowe
(57,5%), a następnie biurowe (16,6%) i przemysłowe (15,1%). Wolumen inwestycji odnotował znaczny
wzrost w czwartym kwartale 2023 r., kiedy to zamknięto transakcje o wartości prawie 253 mln euro,
czterokrotnie więcej niż w poprzednim kwartale, ale o 58% mniej niż w czwartym kwartale 2022 r.
Zdecydowanie największy udział w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w czwartym kwartale miały
nieruchomości handlowe (86,6%), a następnie nieruchomości biurowe (6,5%). Zdecydowanie największą
transakcją inwestycyjną zamkniętą w 2023 r. była sprzedaż portfela handlowego Mitiska w Rumunii,
składającego się z 25 parków handlowych w całym kraju, o łącznej powierzchni GLA 132 000 m kw. Portfel
został zakupiony przez Grupę LCP, należącą do M Core, za 219 mln euro.
Drugą co do wielkości transakcją w tym roku była sprzedaż i leasing zwrotny portfela magazynowego FM
Logistic o łącznej powierzchni około 100 000 m kw. Trzecią największą transakcją w 2023 r. była sprzedaż
One Herastrau Office w Bukareszcie prywatnemu inwestorowi za 21 mln euro.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości pozostawały stabilne na koniec 2023 r. w porównaniu
z poprzednim kwartałem i wyniosły 7,75% dla biur, centrów handlowych i obiektów przemysłowych.
Podsumowując, oczekuje się że płynność rynku poprawi się w 2024 r., ponieważ prognozowany jest spadek
inflacji, a stopy procentowe spadną do bardziej rozsądnych poziomów. W związku z tym w 2024 r. należy
spodziewać się wzrostu całkowitego wolumenu inwestycji w porównaniu z 2023 r.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
38
Serbia
W 2023 r. wyniki w Serbii przekroczyły pierwotne oczekiwania, demonstrując silniejsze ożywienie
gospodarcze w drugiej połowie roku, w szczególności naznaczone kolejnym rekordowym wzrostem
produkcji budowlanej. Branża ta utrzymała się na stabilnym poziomie przy umiarkowanym tempie wzrostu,
podczas gdy inżynieria lądowa i wodna odnotowała znaczny wzrost, wykazując dwucyfrową jego stopę.
Chociaż presja inflacyjna zmniejszyła się wspomagając atrakcyjność rynkową, utrzymujące się wysokie
stopy procentowe nadal stanowią istotną przeszkodę dla krótkoterminowego wzrostu. CA Immo dokonało
sprzedaży Belgrade Office Park. Obiekt składa się z dwóch budynków o łącznej powierzchni około 27 000
m kw. Wskaźnik pustostanów w inwestycji wynosił około 3%.
Diora Fund Management nabyła belgradzki portfel biurowy firmy Indotek. W skład portfela wchodzi
jedenaście budynków biurowych klasy premium zlokalizowanych w pięciu parkach biznesowych w
centralnej dzielnicy biznesowej Belgradu - Green Heart, FortyOne, Belgrade Business Center, 19 Avenue
i budynek biurowy House o łącznej powierzchni ponad 122 000 m kw.
Trwający kryzys w Ukrainie sprawił, że inwestorzy stali się zachowawczy. Jeśli jednak zamierzają oni
dokonywać inwestycji, przewidujemy że nadal będą koncentrować się na segmencie rynku handlowego w
Serbii, który znajduje się obecnie w fazie wzrostu. Nie przewidujemy znaczących transakcji na rynku
centrów handlowych.
Chorwacja
Chorwacja była historycznie jednym z najbardziej aktywnych rynków w regionie w zakresie rozwoju
nieruchomości i wolumenu inwestycji. Jeśli chodzi o gospodarkę, atrakcyjność Chorwacji dla inwestorów
wzrosła dzięki członkostwu w UE, przewidywanemu rozwojowi gospodarczemu, rosnącemu PKB na
mieszkańca i rosnącej sile nabywczej.
Z perspektywy rozwoju handlu detalicznego przemawia za tym stabilność tego rynku i najniższe stopy
zwrotu w regionie. Biorąc pod uwagę poszczególne aktywa, a zwłaszcza kompleksy handlowe, obiekty te
przyciągnęły inwestorów również ze względu na stabilność rynku, ograniczenia dotyczące przyszłego
wzrostu i trwające wprowadzanie nowych marek. Jednak nie zawsze miało to miejsce w przeszłości, kiedy
panowała nadmierna ekspansja i niekorzystne warunki ekonomiczne.
Wraz z nabyciem budynku biurowego w Matrix Office Park w Zagrzebiu, ALFI Real Estate Fund, słoweński
inwestor w nieruchomości komercyjne w Słowenii i Chorwacji, powiększył swój stan posiadania w tym kraju.
Budynek Matrix B posiada 213 miejsc parkingowych i ponad 10 500 m kw. powierzchni najmu. Stopy
kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych i handlowych pozostają stabilne i wynoszą 7,50-
8,00%.
Bułgaria
Wolumen inwestycji w Bułgarii w pierwszej połowie 2023 r. wyniósł 68,9 mln euro, co oznacza spadek
o 31% w ujęciu rocznym (99,3 mln euro w pierwszej połowie 2022 r.). W sektorze biurowym odnotowano
pięć transakcji, a jedna dotyczyła nieruchomości wielofunkcyjnej (biurowej, handlowej i mieszkaniowej).
W pierwszej połowie 2023 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości pozostały stabilne w
porównaniu do tych wykazywanych na koniec 2022 r. dla wszystkich głównych segmentów: handlowego,
biurowego i przemysłowego, tj. odpowiednio 7,50%, 7,50% i 8,00%.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
39
Transakcje w segmencie biurowym obejmowały transakcje z międzynarodowymi inwestorami
wychodzącymi z dwóch swoich inwestycji, podczas gdy procesy sprzedaży kolejnych dwóch nieruchomości
w obszarze CBD został zorganizowany przez likwidatorów, które to obiekty zostały przejęte przez lokalnych
graczy. Wszystkie transakcje odnotowano w Sofii, a jedynym wyjątkiem był Płowdiw, gdzie sprzedano
niewielką nieruchomość biurową.
Największą transakcją na rynku biurowym była sprzedaż należącego do Europroperty centrum biurowego
Sofia Office Center (o powierzchni 24 800 m kw.), kupionego przez Everty, które zwiększyło swoją
obecność w Bułgarii do pięciu nieruchomości inwestycyjnych.
Kolejną dużą transakcją na rynku biurowym była sprzedaż budynku Emerald, który był główną siedzibą
Piraeus Bank w Bułgarii. Nabywca, MVF Holding, jest własnością bułgarskiego inwestora prowadzącego
działalność deweloperską, a także zarządzającego kasynami. Holding najprawdopodobniej zajmie
większość budynku.
Sprzedaż Telephone Palace została zorganizowana przez likwidatorów upadłego NG Property, który został
kupiony przez GPP Management, podmiot powiązany z innym uczestnikiem rynku kasyn - Winbet.
Źródło: © 2024 Jones Lang LaSalle IP, Inc. Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej publikacji nie może być powielana ani
rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób bez uprzedniej pisemnej zgody Jones Lang LaSalle IP, Inc.
3. Wybrane dane finansowe
Poniższe tabele przedstawiają wybrane historyczne dane finansowe Spółki za rok zakończony 31 grudnia
2023 r. i 2022 r. Historyczne informacje finansowe powinny być interpretowane w połączeniu z Punktem 4
Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych oraz z sprawozdaniem finansowym za rok zakończony
31 grudnia 2023 r. (łącznie z jego notami).
Wybrane pozycje sprawozdań finansowych wyrażone w euro zostały przeliczone na euro według
następujących zasad:
2022
• poszczególne pozycje aktywów i pasywów – według średniego kursu NBP ogłoszonego na
31 grudnia 2022 r. – 4,6899 złotych / EUR;
• poszczególne pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływu środków
pieniężnych za dwanaście miesięcy 2022 r. według kursu stanowiącego średnią
arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień
każdego zakończonego miesiąca okresu od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. – 4,6869
złotych / EUR.
2023
• poszczególne pozycje aktywów i pasywów – według średniego kursu NBP ogłoszonego na
31 grudnia 2023 r. – 4,3480 złotych / EUR;
• poszczególne pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływu środków
pieniężnych za dwanaście miesięcy 2023 r. według kursu stanowiącego średnią
arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień
każdego zakończonego miesiąca okresu od 1 stycznia 2023 r. do 31 grudnia 2023 r. – 4,5430
złotych / EUR.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
40
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
2023 r.
2022 r.
(w mln)
PLN
EUR
PLN
EUR
Rachunek zysków i strat
Przychody finansowe
132,0
29,1
147,1
31,2
Udział w zysku jednostek zależnych
-
-
167,8
35,8
Zysk z tytułu różnic kursowych, netto
54,5
12,0
-
-
Pozostałe przychody oraz przychody z tytułu
zarzadzania
16,0
3,5
15,3
3,3
Koszty działalności operacyjnej
(40,7)
(9,0)
(35,2)
(7,5)
Udział w stracie jednostek zależnych
(41,2)
(9,1)
-
-
Wycena pożyczek udzielonych do wartości
godziwej
(35,9)
(7,9)
2,4
0,5
Koszty finansowe
(28,9)
(6,4)
(25,5)
(5,4)
Koszty z tytułu umorzenia pożyczek udzielonych
do jednostek zależnych
-
-
(95,5)
(20,4)
Strata z tytułu różnic kursowych netto
-
-
(42,4)
(9,0)
Pozostałe koszty operacyjne
(14,7)
(3,2)
(10,3)
(2,2)
Zysk przed opodatkowaniem
41,1
9,0
123,7
26,3
Zysk netto
45,5
10,0
108,9
23,2
Podstawowy oraz rozwodniony zysk na jedną
akcję (nie w mln)
0,08
0,02
0,19
0,04
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji
zwykłych (nie w mln)
574.255.122
574.255.122
574.255.122
574.255.122
Rachunek przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z / (wykorzystane w)
działalności operacyjnej
(26,8)
(5,9)
114,3
24,4
Środki pieniężne z / (wykorzystane w) działalności
inwestycyjnej netto
81,5
17,9
(252,3)
(53,8)
Środki pieniężne netto z / (wykorzystane w)
działalności finansowej
(242,3)
(53,3)
313,3
66,8
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec
okresu
23,2
5,1
214,9
45,9
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Na dzień 31 grudnia 2023
Na dzień 31 grudnia 2022
(w mln)
PLN
EUR
PLN
EUR
Inwestycje kapitałowe i dłużne w jednostkach
zależnych
5.172,3
1.189,6
5.480,7
1.168,6
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
23,2
5,3
214,9
45,8
Pozostałe
12,3
2,8
9,0
1,9
Aktywa łącznie
5.207,8
1.197.7
5.704,6
1.216,3
Zobowiązania długoterminowe
404,4
93,0
312,6
66,7
Zobowiązania krótkoterminowe
12,3
2,8
172,6
36,8
Kapitał własny
4.791,1
1.101,9
5.219,4
1.112,9
Kapitał podstawowy
57,4
12,9
57,4
12,9
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
41
4. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych
4.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne
CZYNNIKI OGÓLNE MAJĄCE WPŁYW NA WYNIKI OPERACYJNE I FINANSOWE
Zarząd uważa, że od zakończenia okresu objętego ostatnimi opublikowanymi sprawozdaniami finansowymi
na wyniki działalności Grupy i Spółki wpłynęły czynniki i trendy rynkowe wymienione poniżej oraz
przewiduje, że te czynniki i trendy będą nadal istotnie wpływać na wyniki działalności Grupy i Spółki w
przyszłości.
Kluczowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Grupy, której Spółka jest podmiotem
dominującym, wskazano poniżej:
• spowolnienie gospodarcze w krajach CEE i SEE, który może spowolnić gospodarkę w krajach,
w których Grupa prowadzi działalność;
• dostępność i koszt finansowania;
• wpływ podaży i popytu na rynku nieruchomości w krajach CEE i SEE;
• wpływ inflacji (wg Eurostatu roczna inflacja w strefie euro we wrześniu 2023 r. wyniosła 4,3%);
• wpływ zmian stóp procentowych (jednak 97% całkowitego zadłużenia Grupy według wartości było
oparte o stałą stopę procentową lub zabezpieczone / częściowo zabezpieczone przed wahaniami stóp
procentowych. Wykorzystywane instrumenty pochodne obejmują SWAP na stopę procentową, SWAPy
walutowo-procentowe i CAP);
• wpływ zmian kursów walut (zdecydowana większość umów najmu Grupy zawierana jest w euro
i zawiera klauzulę przewidującą pełną indeksację czynszu powiązaną z Europejskim Indeksem Cen
Konsumpcyjnych, obligacje wyemitowane w walutach innych niż euro zostały zabezpieczone przed
zmianami kursów wymiany walut za pomocą walutowych transakcji SWAP).
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania bezpośredni wpływ wojny w Ukrainie na działalność
Grupy, której Spółka jest podmiotem dominującym, nie jest istotny.
4.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne
WYDARZENIA KORPORACYJNE
W dniu 21 czerwca 2023 r. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwałę o wypłacie dywidendy
w kwocie 132,1 zł. Dywidenda zostanie wypłacona we wrześniu 2023 r. i jest zaprezentowana
w sprawozdaniu finansowym jak zadeklarowano.
W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty
zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższa informacja
o czynnikach wpływających na wyniki Spółki jest informacją o czynnikach wpływających na wyniki
finansowe i operacyjne tych podmiotów.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
42
NABYCIA ORAZ INWESTYCJE
W ciągu roku 2023 Grupa nabyła:
• 100% udziałów w G-Alpha VRSMRT Kft. ("GTC VRSMRT Projekt Kft), który jest właścicielem części
kondominium o łącznej powierzchni 1.300 m kw., za kwotę 3,5 euro. Po ukończeniu prac remontowych
i wykończeniowych, nieruchomość przeznaczona jest na projekt biurowy. Transakcja została ujęta jako
nabycie aktywów (asset deal), które prezentowane są w gruntach przeznaczonych pod zabudowę
komercyjną w ramach nieruchomości inwestycyjnych.
• 100% udziałów w G-Gamma LCHD Kft. („GTC LCHD Projekt Kft”), który jest właścicielem
remontowanego hotelu, za kwotę 9,6 euro. Transakcja została ujęta jako nabycie aktywów (asset deal),
które prezentowane są w gruntach przeznaczonych pod zabudowę komercyjną w ramach
nieruchomości inwestycyjnych.
W trzecim kwartale 2023 r. Grupa oddała do użytku biurowiec Matrix C w Zagrzebiu oraz dwa budynki
w kompleksie biurowym Rose Hill Business Campus o powierzchni 4.600 m kw. zlokalizowanym w
Budapeszcie.
SPRZEDAŻ AKTYWA
W ciągu roku 2023 Grupa sprzedała budynek biurowy Forest Offices Dobrecen. Cena sprzedaży wyniosła
49,2 euro.
W dniu 6 grudnia 2023 r., GTC Origine Investments Pltd, spółka w 100% zależna od Spółki, podpisała
umowę sprzedaży dotyczącą sprzedaży spółki GTC LCHD Projekt Kft, właściciela nieruchomości położonej
w Budapeszcie. Cena sprzedaży wynikająca z Umowy wynosi 13,2 euro. Jeżeli do dnia 28 czerwca 2024
r. nie zostaną spełnione warunki finalizacji transakcji, transakcja może zostać anulowana.
SPŁATA OBLIGACJI, REFINANSOWANIE ORAZ POZOSTAŁE ZMIANY DO UMÓW
KREDYTOWYCH
W ciągu roku 2023 Grupa:
• podpisała z Erste & Steiermarkische Bank d.d. umowę kredytu bankowego na kwotę 14 euro
(Matrix C), na dzień 31 grudnia 2023 r., wypłacono 13,1 euro.
• dokonała całkowitego wykupu obligacji o numerze ISIN PLGTC0000318 (pozostałe dwie trzecie
całkowitej emisji) w kwocie 34,2 euro (146,6 zł) łącznie z instrumentem zabezpieczającym.
• podpisała z Erste Group Bank AG i Erste Bank AD Novi Sad umowę kredytu bankowego na kwotę
25 euro (GTC X), na dzień 31 grudnia 2023 r. wypłacona została całkowita kwota kredytu.
• podpisała umowę kredytu bankowego na kwotę 36 euro z UniCredit Bulbank EAD (ABC). Na dzień
31 grudnia 2023 r. wypłacona została całkowita kwota kredytu.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
43
4.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi
prognozami
Grupa ani Spółka nie publikowały prognoz na rok 2023.
4.4 Przegląd sytuacji finansowej
AKTYWA
Wartość aktywów ogółem spadła o 496,8 zł (9%) i wynosiła 5.207,8 zł na dzień 31 grudnia 2023 r.
w porównaniu do 5.704,6 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. głównie w wyniku spadku inwestycji kapitałowych
i dłużnych w jednostkach zależnych o 308,4 zł oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów o 191,7 zł, co
zostało częściowo skompensowane wzrostem wartości należności handlowych i przedpłat oraz czynnych
rozliczeń międzyokresowych kosztów o 4,2 zł.
Wartość inwestycji kapitałowych i dłużnych w jednostkach zależnych spadła o 308,4 zł (6%) do 5.172,3 zł
na dzień 31 grudnia 2023 r. w porównaniu do 5.480,7 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. głównie w wyniku
negatywnych rezultatów spółek zależnych w Polsce, na Węgrzech i w Rumunii (113 zł straty), oraz poprzez
efekt aprecjacji złotego polskiego skompensowany pozytywnymi zmianami w kapitale z tytułu wyceny
instrumentów pochodnych w jednostkach zależnych na Węgrzech o 70 zł, jak również z spłaty pożyczki
udzielonej do jednostki zależnej – GTC Origine Investments Pltd w kwocie 49 zł.
Wartość środków pieniężnych i ich ekwiwalentów spadła o 191,7 zł (89%) do 23,2 zł na dzień 31 grudnia
2023 r. w porównaniu do 214,9 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. Saldo środków pieniężnych uległo
zmniejszeniu w związku ze spłatami kredytów i obligacji oraz wypłaconą dywidendą, co zostało częściowo
skompensowane poprzez otrzymane spłaty pożyczek od jednostek zależnych.
PASYWA
Wartość kredytów i obligacji spadła o 48,2 zł do 316,4 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. w porównaniu do
364,6 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. głównie w wyniku spłaty obligacji w kwocie 147,7 zł, co zostało
częściowo skompensowane przez nowo otrzymane finansowanie w wysokości 95,4 zł (w tym 50 zł
dotyczące kompensaty otrzymanych pożyczek z dywidendami).
Wartość zobowiązań z instrumentów zabezpieczających spadła o 10,3 zł (100%) do 0 zł na dzień 31
grudnia 2023 r. w porównaniu do 10,3 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. w związku ze spłatą obligacji.
Wartość rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego spadła o 11,7 zł (12%) do 83,7 zł na dzień 31
grudnia 2023 r. w porównaniu do 95,4 zł na dzień 31 grudnia 2022 r., głównie w wyniku rozpoznania aktywa
z tytułu podatku odroczonego dotyczącego strat możliwych do doliczenia od przyszłych dochodów w
kwocie 9 zł.
KAPITAŁ WŁASNY
Wartość kapitałów spadła o 428,3 zł (8%) do 4.791,1 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. w porównaniu do
5.219,4 zł na dzień 31 grudnia 2022 r. głównie w wyniku różnic kursowych z przeliczenia w wysokości 379,0
zł, spadku zysku zatrzymanego w wysokości 86,6 zł oraz co zostało częściowo skompensowane poprzez
rozpoznanie pozytywnego efektu wyceny transakcji zabezpieczających w wysokości 37,3 zł.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
44
4.5 Rachunek zysków i strat
PRZYCHODY FINANSOWE
Przychody finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 r. spadły o 15,1 zł (10%) i wyniosły132,0 zł w
porównaniu do 147,1 zł za rok zakończony 31 grudnia 2022 r. głownie w wyniku spadku przychodów z
tytułu odsetek od pożyczek udzielonych jednostkom zależnym o 13,3 zł.
ZYSK/(STRATA) Z TYTUŁU RÓŻNIC KURSOWYCH NETTO
Zysk z tytułu różnic kursowych netto wyniósł 54,5 zł za rok zakończony 31 grudnia 2023 r. w porównaniu
do straty z tytułu różnic kursowych netto w wysokości 42,4 zł za rok zakończony 31 grudnia 2022 r. Zysk
w bieżącym roku wynika przede wszystkim z pozytywnej wyceny sald pożyczek udzielonych w walucie
PLN. Strata w roku poprzednim związana była przede wszystkim z transakcją konwersji pożyczki udzielonej
w walucie HUF na kapitał do jednostki zależnej GTC Origine.
UDZIAŁ W ZYSKU/(STRACIE) JEDNOSTEK ZALEŻNYCH
Udział w stracie jednostek zależnych wyniósł 41,2 zł za rok zakończony 31 grudnia 2023 r. wobec 167,8 zł
zysku za rok zakończony 31 grudnia 2022 r.
WYCENA POŻYCZEK UDZIELONYCH DO WARTOŚCI GODZIWEJ
Wycena pożyczek udzielonych do wartości godziwej wyniosła 35,9 zł za rok zakończony 31 grudnia 2023
r. wobec 2,4 zł zysku za rok zakończony 31 grudnia 2022 r.
KOSZTY OPERACYJNE
Koszty operacyjne wzrosły o 5,5 zł (16%) i wyniosły 40,7 zł za rok zakończony 31 grudnia 2023 r. w
porównaniu do 35,2 zł za rok zakończony 31 grudnia 2022 r. głównie w wyniku jednorazowych kosztów
związanych z odprawami oraz ze względu na wzrost wynagrodzeń.
ZYSK PRZED OPODATKOWANIEM
Zysk netto za rok zakończony 31 grudnia 2023 r. wyniósł 41,1 zł w porównaniu do 123,7 zł zysku za rok
zakończony 31 grudnia 2022 r. Spadek ten wynikał głównie z rozpoznania udziału w stracie jednostek
zależnych w wysokości 43,3 zł oraz kosztów z tytułu wyceny pożyczek udzielonych do wartości godziwej
w wysokości 37,1 zł w porównaniu do udziału w zysku jednostek zależnych w wysokości 167,8 zł oraz
pozytywnej wycenie pożyczek udzielonych do wartości godziwej w kwocie 2,4 zł za rok zakończony 31
grudnia 2022 r.
PODATEK DOCHODOWY
Podatek dochodowy za rok zakończony 31 grudnia 2023 r. wyniósł 4,4 zł (przychód) w porównaniu do 14,8
zł podatku za rok zakończony 31 grudnia 2022 r. Podatek dochodowy zawierał podatek odroczony
(przychód) w wysokości 4,4 zł.
ZYSK NETTO
Zysk netto za rok zakończony 31 grudnia 2023 r. wyniósł 45,5 zł w porównaniu do 108,9 zł zysku za rok
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
45
zakończony 31 grudnia 2022 r. Zysk netto wynikał głownie z przychodów finansowych w wysokości 132,0
zł i rozpoznania zysk z tytułu różnic kursowych netto w wysokości 54,5, co zostało skompensowane
rozpoznaniem udziału w stratach jednostek zależnych w wysokości 43,3 zł oraz kosztów z tytułu wyceny
pożyczek udzielonych do wartości godziwej w wysokości 37,1 zł
4.6 Rachunek przepływów pieniężnych
Przepływy pieniężne wykorzystane w działalności operacyjnej wynosiły 26,8 zł w roku zakończonym 31
grudnia 2023 r. w porównaniu do 114,3 zł przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej w roku
zakończonym 31 grudnia 2022 r. Zmiana ta wynikała głownie ze spadku wartości dywidend otrzymanych
o 93,4 zł oraz spadku odsetek otrzymanych o 62,6 zł.
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej wyniosły 81,5 zł w roku zakończonym 31 grudnia 2023 r.
w porównaniu do 252,3 zł przepływów pieniężnych wykorzystanych w działalności inwestycyjnej w roku
zakończonym 31 grudnia 2022 r. Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej w roku zakończonym
31 grudnia 2023 r. wynikały głównie ze spłaty pożyczek w wysokości 130,5 zł, co zostało skompensowane
wartością pożyczek udzielonych w wysokości 50,6 zł.
Przepływy pieniężne netto wykorzystane w działalności finansowej wyniosły 242,3 zł w roku zakończonym
31 grudnia 2023 r., w porównaniu do 313,3 zł przepływów pieniężnych netto z działalności finansowej za
rok zakończony 31 grudnia 2022 r. Przepływy pieniężne wykorzystane w działalności finansowej wynikały
głównie ze spłaty pożyczek i kredytów długoterminowych oraz wykupu obligacji w wysokości 155,5 zł,
wypłaty dywidendy w wysokości 132,1 zł co zostało skompensowane otrzymanymi pożyczkami w
wysokości 45,4 zł.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na dzień 31 grudnia 2023 r. wyniosły 23,2 zł, w porównaniu do 214,9 zł
na dzień 31 grudnia 2022 r. Saldo środków pieniężnych uległo zmniejszeniu w związku ze spłatami
kredytów i obligacji oraz wypłaconą dywidendą, co zostało częściowo skompensowane poprzez otrzymane
spłaty pożyczek od jednostek zależnych. Grupa utrzymuje swoje środki pieniężne na bieżących rachunkach
bankowych i w formie lokat bankowych.
4.7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe
Na dzień 31 grudnia 2023 r. Grupa, której Spółka jest podmiotem dominującym, jest zdania, że jej stan
środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, środków pieniężnych wygenerowanych ze sprzedaży aktywów
wraz z środkami generowanymi z najmu powierzchni w budynkach należących do portfela inwestycyjnego
Grupy, jak również środki pieniężne dostępne z obecnych lub przyszłych kredytów jak również
odnawialnych kredytów powinny być wystarczające do pokrycia bieżących potrzeb Grupy.
Grupa, której Spółka jest podmiotem dominującym, efektywnie zarządza wszystkimi swoimi
zobowiązaniami i sprawdza swoje plany finansowania związane z: (i) budową i nabyciem nieruchomości
komercyjnych, (ii) pozyskaniem i obsługą długu istniejącego portfela aktywów oraz (iii) wydatkami
inwestycyjnymi (CAPEX). Wszelkie środki pieniężne, potrzeby pokrywane są z przychodów operacyjnych,
refinansowania akwizycji nowych długów oraz sprzedaży aktywów operacyjnych lub gruntów.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
46
Na dzień 31 grudnia 2023 r. zobowiązania długoterminowe Grupy, której Spółka jest podmiotem
dominującym, wyniosły 6.278,5 zł, w porównaniu do 6.724.6 zł na dzień 31 grudnia 2022 r.
Całkowite zadłużenie Grupy, której Spółka jest podmiotem dominującym, wynikające z długo-
i krótkoterminowych kredytów i pożyczek na dzień 31 grudnia 2023 r. wynosiło 5.539,4 zł, w porównaniu
do 5.805.4 zł na dzień 31 grudnia 2022 r.
Wskaźnik zadłużenia do wartości nieruchomości (LTV) netto Grupy, której Spółka jest podmiotem
dominującym, wyniósł 49,3% na dzień 31 grudnia 2023 r. w porównaniu do 45,6% na dzień 31 grudnia
2022 r. w wyniku spadku wartości nieruchomości w związku ze wzrostem średnich stop kapitalizacji
(yieldów) i nakładów inwestycyjnych na utrzymanie, które nie przekładają się na wzrost wartości
nieruchomości w połączeniu z niewielkim wzrostem zadłużenia netto.
Na dzień 31 grudnia 2023 r. 97% całkowitego zadłużenia Grupy, której Spółka jest podmiotem
dominującym, według wartości było oparte o stałą stopę procentową lub zabezpieczone / częściowo
zabezpieczone przed wahaniami stóp procentowych. Wykorzystywane instrumenty pochodne obejmują
SWAP na stopę procentową, SWAPy walutowo-procentowe i CAP.
DOSTĘPNOŚĆ FINANSOWANIA
Zarząd przeanalizował prognozowane przepływy pieniężne oparte na pewnych hipotetycznych, ostrożnych
założeniach, aby dokonać oceny zasadności założenia o kontynuacji działalności w obecnej sytuacji na
rynku.
Opierając się na analizie zarządu, bieżącej płynności Spółki i założeniach budżetowych, zarząd doszedł do
wniosku, że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Spółki
w dającej się przewidzieć przyszłości, to jest minimum kolejnych 12 miesięcy. Zarząd wskazuje, że trudno
jest przewidzieć krótko-, średnio- oraz długoterminowy wpływ na warunki makroekonomiczne, rynki
finansowe oraz działalność Spółki. Wnioski zarządu zostaną odpowiednio zaktualizowane i mogą ulegać
zmianom.
Na główne instrumenty finansowe Grupy, której Spółka jest podmiotem dominującym, składają się kredyty
bankowe, pożyczki od udziałowców, obligacje, instrumenty pochodne, zobowiązania z tytułu dostaw i inne
długoterminowe zobowiązania finansowe. Głównym powodem korzystania z powyższych instrumentów
finansowych jest finansowanie działań Grupy. Grupa jest w posiadaniu różnych aktywów finansowych,
takich jak należności handlowe, udzielone pożyczki, instrumenty pochodne, środki pieniężne
i krótkoterminowe depozyty.
Główne ryzyko wynikające z posiadanych przez Grupę, której Spółka jest podmiotem dominującym,
instrumentów finansowych związane jest z ryzykiem stopy procentowej, ryzykiem płynności, ryzykiem
walutowym i ryzykiem kredytowym.
Szczegółowy opis instrumentów finansowych i zarządzania ryzykiem znajduje się w nocie 34 do
skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2023 oraz nocie 23 do sprawozdania finansowego
Spółki za rok 2023.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
47
5. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem
jednostek powiązanych
Na dzień 31 grudnia 2023 r. Spółka nie posiadała żadnych długoterminowych kredytów udzielonych
spółkom stowarzyszonym i współzależnym.
6. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym
uwzględnieniem gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym
W 2023 r. Spółka nie udzieliła żadnych gwarancji, których wartość jest znacząca.
Grupa nie udzieliła gwarancji na rzecz osób trzecich z wyjątkiem spółek zależnych opisanych poniżej, na
dzień 31 grudnia 2023 r. oraz na dzień 31 grudnia 2022 r.
Spółka udziela gwarancje na rzecz spółek zależnych w Polsce, na Węgrzech i w Chorwacji. Spółka jest
głównie gwarantem spłaty obligacji wyemitowanych przez spółki zależne i ukończenia projektów
budowlanych oraz pokrycia kosztów przekraczających kosztorys budowy. Ryzyko wiążące się z
powyższymi poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie. W roku 2023 Spółka udzieliła gwarancji spółce
zależnej GTC Seven Gardens d.o.o. (gwarancja pokrycia kosztów przekroczenia budżetu budowy).
Wartość udzielonych gwarancji przez Spółkę na rzecz podmiotów powiązanych wyniosła 711 euro.
7. Zobowiązania pozabilansowe
Na dzień 31 grudnia 2023 r. oraz 31 grudnia 2022 r., Spółka nie posiadała zobowiązań pozabilansowych.
poza udzielonymi gwarancjami, co opisano w punkcie 6, powyżej.
8. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty
finansowe, wartości niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje
kapitałowe poza Grupą i ich metody finansowania
Spółka nie posiada żadnych znaczących krajowych lub zagranicznych inwestycji innych niż inwestycje
bezpośrednie w nieruchomości przeznaczone do budowy lub przez spółki, które posiadają przedmiotowe
nieruchomości.
Na dzień 31 grudnia 2023 r. Grupa posiadała finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości godziwej
przez wynik finansowy o łącznej wartości 587,4 zł. Szczegółowy opis tych aktywów znajduje się w punkcie
2.7.3 Finansowe aktywa trwałe.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
48
9. Polityka wynagrodzeń i zarządzanie zasobami ludzkimi
9.1 Polityka wynagrodzeń
W dniu 14 czerwca 2022 r. przyjęto Politykę Wynagrodzeń Grupy GTC. Polityka Wynagrodzeń reguluje
zasady wynagradzania członków zarządu i rady nadzorczej.
ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW ZARZĄDU
Zgodnie z Polityką Wynagrodzeń wynagrodzenie członków zarządu jest ustalane przez radę nadzorczą na
poziomie odpowiednim do zajmowanych przez poszczególnych członków pozycji w zarządzie i związanym
z tym obowiązkom. Poziom wynagrodzenia uzależniony jest również od pełnionych dodatkowych funkcji,
kwalifikacji i doświadczenia zawodowego członków oraz aktualnej sytuacji rynkowej i gospodarczej, a także
sytuacji finansowej i operacyjnej oraz potrzeb Spółki.
Członkom zarządu przysługują następujące składniki wynagrodzenia: (i) wynagrodzenie stałe; (ii)
wynagrodzenie zmienne i powiązane płatności; (iii) akcje fantomowe lub inne programy motywacyjne
oparte na akcjach Spółki lub zmianach cen tych akcji, które zostaną ustalone w przyszłości przez walne
zgromadzenie lub radę nadzorczą; (iv) wynagrodzenie za przestrzeganie klauzuli o zakazie konkurencji;
oraz (v) odprawa związana z rozwiązaniem stosunku prawnego ze Spółką.
W odniesieniu do zmiennych składników wynagrodzenia, określonej w Polityce Wynagrodzeń, ma ona
charakter motywacyjny i nagradzający członków Zarządu za pełnienie ich funkcji, wywiązywanie się z
obowiązków i dostarczanie doskonałych wyników. Cele wynagrodzenia zmiennego i związane z nimi
wypłaty odzwierciedlają szereg założeń co do poziomów wyników. Członkom zarządu przysługuje roczna
premia, jeżeli osiągną minimalny poziom wyznaczonych celów w danym roku obrotowym. Roczna Premia
powinna stanowić określony procent lub część maksymalnej kwoty premii, określonej w umowie z danym
członkiem zarządu, w zależności od stopnia realizacji założonych celów. Roczna Premia przyznawana
członkom zarządu określana jest przez radę nadzorczą.
Roczna Premia jest wypłacana po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego przez radę
nadzorczą Spółki. Na dzień sporządzenia niniejszego Raportu roczna premia za wyniki za rok 2023 nie
została jeszcze wypłacona.
Spółka ustala system wynagrodzeń w taki sposób, aby łączny udział wynagrodzenia zmiennego wynosił
od 30% (trzydziestu procent) do 300% (trzystu procent) rocznego wynagrodzenia stałego dla danego
członka Zarządu. Przy obliczaniu powyższej proporcji między stałą i zmienną częścią wynagrodzenia nie
uwzględnia się wartości Programu Akcji Fantomowych.
Ponadto członkowie zarządu mogą otrzymywać i otrzymywali w 2023 r. dodatkowe świadczenia, takie jak:
(i) prywatna opieka medyczna, w tym dla członków rodziny; oraz (ii) korzystanie z samochodów
służbowych, telefonów służbowych i innych urządzeń elektronicznych do celów prywatnych oraz
pokrywanie ich kosztów.
Członkowie zarządu mogą również otrzymać wynagrodzenie za przestrzeganie zakazu konkurencji po
zakończeniu współpracy. Spółka skorzystała z prawa do odstąpienia od takiego zakazu konkurowania
i takie wynagrodzenie nie zostało wypłacone byłym członkom zarządu.
W roku obrotowym 2023, zgodnie z przyjętą przez Spółkę Polityką Wynagradzania, członkowie zarządu
otrzymywali wynagrodzenie zasadnicze stałe oraz wynagrodzenie zmienne, zgodnie z umową zawartą ze
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
49
Spółką lub inny podmiot z grupy kapitałowej Spółki. Jeden z członków zarząd przystąpił do 3-letniego
programu motywacyjnego opartego na akcjach fantomowych. Ustalenie związku pomiędzy
wynagrodzeniem członka zarządu w postaci akcji fantomowych, a wzrostem kursu akcji Spółki łączy interes
osobisty tych członków z interesem akcjonariuszy. Realizacja strategii Spółki i zaangażowanie
w długoterminowe interesy powinny pozytywnie wpłynąć na notowania akcji Spółki, co z kolei powinno
przełożyć się na wyższe wynagrodzenia członków zarządu. Dodatkowo takie rozwiązanie zwiększa
motywację członków zarządu, ułatwia ich utrzymanie w Spółce, a tym samym przyczynia się do stabilności
Spółki.
ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ
Członkom rady nadzorczej z tytułu pełnienia swoich funkcji przysługuje stałe wynagrodzenie miesięczne,
a w przypadku pełnienia dodatkowych funkcji w oddzielnym komitecie (komitetach), przysługuje im
dodatkowe stałe miesięczne wynagrodzenie. Wysokość powyższego wynagrodzenia ustala walne
zgromadzenie. Członkom rady nadzorczej nie przysługują uzależnione od wyników zmienne składniki
wynagrodzenia ani inne korzyści finansowe lub pozafinansowe.
W 2023 r. nastąpiły zmiany w składzie rady nadzorczej. Wynagrodzenie wypłacane członkom rady
nadzorczej było przyznawane i wypłacane zgodnie z Polityką Wynagrodzeń. Członkowie rady nadzorczej
otrzymywali jedynie wynagrodzenie stałe z tytułu pełnienia funkcji członka rady nadzorczej oraz w
niektórych przypadkach dodatkowe wynagrodzenie z tytułu pełnienia dodatkowych funkcji w odrębnym
komitecie (komitetach) rady nadzorczej.
Wynagrodzenie rady nadzorczej zatwierdza walne zgromadzenie akcjonariuszy.
9.2 Program motywacyjny
Spółka posiada system motywacyjny, który składa się z premii za spełnienie określonych celów lub celów
określonych przez zarząd lub radę nadzorczą (jeżeli takie się zdarzą) lub realizację szczególnych
osiągnięć. Zarząd i kluczowa kadra kierownicza jest również motywowana poprzez możliwość uczestnictwa
w programie akcji fantomowych, zgodnie z którym, raz w roku, pracownik jest uprawniony do pewnej liczby
akcji fantomowych.
Akcje fantomowe gwarantują upoważnionej osobie prawo do rozliczenia z Grupą, której Spółka jest
podmiotem dominującym, w wysokości równej różnicy pomiędzy średnim kursem ceny zamknięcia dla akcji
Spółki na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w okresie 30 dni przed datą zawiadomienia
Spółki o wykorzystaniu prawa a ceną rozliczenia („strike”) za akcję (po uwzględnieniu dywidendy). Akcje
fantomowe mogą być realizowane po ich przydzieleniu. Akcje fantomowe są jedynie środkiem do obliczania
przyszłego zmiennego wynagrodzenia osób uprawnionych do jego otrzymania, które zależy od przyszłej
ceny rynkowej akcji na rynku regulowanym.
Spółka stosuje model dwumianowy do wyceny wartości godziwej akcji fantomowych. Dane wejściowe
obejmują datę wyceny, cenę wykonania i datę wygaśnięcia.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
50
9.2.1 System kontroli programu motywacyjnego
Każde przyznanie praw do akcji fantomowych dla członków zarządu w ramach programu akcji
fantomowych oraz ustalenie ich warunków jest sprawdzane i zatwierdzane przez komitet ds. Wynagrodzeń
i radę nadzorczą. Wynagrodzenie dla kluczowej kadry kierowniczej Spółki ustalane jest przez zarząd.
9.3 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi
W roku 2023 Spółka zawarła umowy z członkami zarządu, przewidujące wynagrodzenie podstawowe,
premię za osiągnięcia, udział w programie akcji fantomowych, opcje wypłaty odprawy w wyniku ich
rezygnacji lub zwolnienia. Członkowie Zarządu mogą być uprawnieni do udziału w programie opartym na
akcjach fantomowych. Ponadto umowy zawierają klauzulę o zakazie konkurencji oraz klauzulę poufności.
Na dzień 31 grudnia 2023 r., jeden z członków zarządu przystąpił do 3-letniego programu motywacyjnego
opartego na akcjach fantomowych.
9.4 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów
Polityka wynagrodzeń jest spójna z celami stawianymi przez akcjonariuszy, które obejmują osiągnięcie
długoterminowego wzrostu wartości. Ponadto ma na celu zapewnienie stabilności w zarządzaniu Spółką
oraz prowadzenie polityki tak by przyciągnąć i zatrzymać wysoko wykwalifikowanych pracowników
w krajach działalności Grupy. Cele te gwarantują programy motywacyjne i system zatrzymywania
pracowników zapewniających osiągniecie w długim horyzoncie czasowym jak najlepszych, stabilnych
wyników finansowych, wspieranie prawidłowego i skutecznego zarządzania ryzykiem, wspieranie realizacji
strategii działalności oraz ograniczanie konfliktu interesów.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
51
9.5 Wynagrodzenia członków zarządu i członków rady nadzorczej
ZARZĄD
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków zarządu na dzień 31 grudnia 2023 r., za okres 12
miesięcy zakończony 31 grudnia 2023 r.:
Imię i nazwisko
Okres
Wynagrodzenie
stałe
1
(EUR)
( nie w mln)
Wynagrodzenie
zmienne
²
(EUR)
( nie w mln)
Liczba
przyznanych akcji
fantomowych
(nie w mln)
Gyula Nagy
31 sierpnia-
31 grudnia 2023 r.
104 427
3 049
-
Barbara Sikora
1 maja -
31 grudnia 2023 r.
168 000
45 000
-
Zsolt Farkas
31 sierpnia-
31 grudnia 2023 r.
72 000
-
-
Zoltán Fekete
1 stycznia -
31 sierpnia 2023 r.
254 147
1 435 895
900 000
Ariel Ferstman
1 stycznia -
25 kwietnia 2023 r.
115 082
580 436
-
János Gárdai
1 stycznia-
31 sierpnia 2023 r.
283 900
1 203 256
350 000
1
Wynagrodzenie (oraz opłaty dla jednostek, w których dysponent jest kluczowym członkiem kadry) składa się
z wynagrodzenia podstawowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2023 i premii wypłaconej za obecny i
poprzedni rok ponad program akcji fantomowych Grupy nabytych w 2023 r., zgodnie z opisem w Punkt 9.2. Program
motywacyjny. Wynagrodzenie stałe obejmuje świadczenia dodatkowe.
² Związane z odprawą w związku z rozwiązaniem umowy za porozumieniem stron oraz z wykorzystaniem akcjami
fantomowymi.
RADA NADZORCZA
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków rady nadzorczej za okres 12 miesięcy zakończony
31 grudnia 2023 r.:
Imię i nazwisko
Okres
Wynagrodzenie
(EUR)
( nie w mln.)
János Péter Bartha
1 stycznia - 31 grudnia 2023 r.
52 333
Lóránt Dudás
1 stycznia - 31 grudnia 2023 r.
27 732
Balázs Figura
1 stycznia - 31 grudnia 2023 r.
27 732
Mariusz Grendowicz
1 stycznia - 31 grudnia 2023 r.
31 024
László Gut
24 sierpnia - 31 grudnia 2023 r.
9 840
Artur Kozieja
1 stycznia - 31 grudnia 2023 r.
43 865
Marcin Murawski
1 stycznia - 31 grudnia 2023 r.
47 515
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
52
Gyula Nagy
1 stycznia - 24 sierpnia 2023 r.
17 917
Bálint Szécsényi
1 stycznia - 31 grudnia 2023 r.
27 732
Bruno Vannini
1 stycznia - 15 grudnia 2023 r.
26 539
Sławomir Niemierka
2 stycznia - 31 grudnia 2023 r.
30 664
Dominik Januszewski
16 maja- 31 grudnia 2023 r.
17 361
9.6 Liczba pracowników
Średnioroczna liczba pracowników (pełne etaty) zatrudnionych w Spółce wynosiła 66 na dzień 31 grudnia
2023 r. i 66 na dzień 31 grudnia 2022 r. Liczba pracowników zatrudnionych na dzień 31 grudnia 2023 r.
wynosiła 73 i 69 na dzień 31 grudnia 2022 r.
9.7 Polityka szkoleniowa
Spółka oferuje pracownikom różnorodne formy podnoszenia kwalifikacji zawodowych. Kluczowe
strategiczne szkolenia i warsztaty są prowadzone przez zewnętrzne spółki. Zakres takich szkoleń
koncentruje się głównie na wiedzy rynkowej i produktowej, marketingu, procesach i aplikacjach IT,
zarządzaniu aktywami, wiedzy prawnej, podatkowej i księgowej. Spółka uważa, że takie szkolenia
zwiększają zaangażowanie pracownika w wykonywanych zadaniach biznesowych, poprawiając jego
umiejętności i utrzymują wysoką jakości obsługi klienta.
9.8 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o
podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo
byłych członków organów administrujących
Nie ma żadnych zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych
osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących.
10. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej
Poniższa tabela przedstawia akcje, które są własnością, bezpośrednio lub pośrednio, członków zarządu
i rady nadzorczej Spółki na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania oraz zmiany w ich posiadaniu od
daty publikacji ostatniego sprawozdania finansowego Grupy (raportu kwartalnego za okres 3 i 9 miesięcy
zakończony 30 września 2023 r.) w dniu 15 listopada 2023 r.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
53
Informacje przedstawione w tabeli zostały ujawnione na podstawie informacji uzyskanych od członków
zarządu i rady nadzorczej:
Liczba akcji
na dzień
23 kwietnia 2024 r.
(nie w mln)
Nominalna wartość
akcji w PLN
(nie w mln)
Zmiana od
15 listopada 2023 r.
(nie w mln)
Czlonek zarządu
Barbara Sikora
¹
0
0
Bez zmian
Gyula Nagy
0
0
Bez zmian
Zsolt Farkas
0
0
Bez zmian
Zarząd , razem
0
0
Członek rady nadzorczej
János Péter Bartha
0
0
Bez zmian
Csaba Cservenák ²
0
0
Bez zmian
Lóránt Dudás
0
0
Bez zmian
Balázs Figura³
0
0
Bez zmian
Mariusz Grendowicz³
13.348
1.335
Bez zmian
László Gut
0
0
Bez zmian
Artur Kozieja
0
0
Bez zmian
Dr. Leonz Meyer⁴
0
0
Bez zmian
Marcin Murawski
0
0
Bez zmian
Bálint Szécsényi
0
0
Bez zmian
Dr.Tamás Sándor ²
0
0
Bez zmian
Bruno Vannini⁵
0
0
Bez zmian
Sławomir Niemierka
0
0
Bez zmian
Dominik Januszewski
0
0
Bez zmian
Rada nadzorcza, razem
13.348
1.335
¹Zmiana do 18 marca 2024 r.
² Zmiana od 15 marca 2024 r.
³ Stan na 15 marca 2024 r.
⁴ Zmiana od 13 marca 2024 r.
⁵ Stan na 15 grudnia 2023 r.
11. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki
rynkowe
Grupa prezentuje informacje na temat znaczących transakcji Spółki lub jej podmiotów zależnych, zawartych
z podmiotem powiązanym w sprawozdaniu finansowym za rok kończący się 31 grudnia 2023 r. w Nocie 21
Informacje o podmiotach powiązanych.
Spółka świadczy usługi w zakresie zarządzania aktywami na rzecz jednostek zależnych. Transakcje z
podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych. Udzielone oraz otrzymane pożyczki od
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
54
jednostek zależnych są oprocentowane przy wykorzystaniu referencyjnej stopy oprocentowania (WIBOR
bądź EURIBOR) powiększonej o marżę.
12. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych
W dniu 4 maja 2023 r., w dniu zapadalności, GTC S.A. dokonało częściowego wykupu obligacji o numerze
ISIN PLGTC0000318 (jedna trzecia całkowitej emisji) w kwocie 17,1 euro (73,3 zł) – łącznie z instrumentem
zabezpieczającym.
W dniu 6 listopada 2023 r., w dniu zapadalności, GTC S.A. dokonało częściowego wykupu obligacji o
numerze ISIN PLGTC0000318 (jedna trzecia całkowitej emisji) w kwocie 17,1 euro (73,3 zł) – łącznie z
instrumentem zabezpieczającym. Na dzień publikacji obligacje wyemitowane pod kodem ISIN
PLGTC0000318 są w pełni spłacone.
W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty
zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższa informacja
o kredytach jest informacją o kredytach tych podmiotów.
W kwietniu 2023 r., Seven Gardens d.o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała
z Erste & Steiermarkische Bank d.d. umowę kredytu bankowego na kwotę 14 euro z terminem
zapadalności wynoszącym 5 lat po zakończeniu okresu budowy (maksymalnym terminem spłaty jest
czerwiec 2029 r.). Na dzień 31 grudnia 2023 r., z całkowitej kwoty kredytu wypłacono 13,1 euro.
W maju 2023 r., Glamp d.o.o. Beograd, jednostka zależna Spółki, podpisała z Erste Group Bank AG i Erste
Bank AD Novi Sad umowę kredytu bankowego na kwotę 25 euro z terminem zapadalności wynoszącym
pięć lat od daty podpisania. Na dzień 31 grudnia 2023 r. wypłacona została całkowita kwota kredytu.
W listopadzie 2023 roku GTC S.A. wypowiedziała umowę linii kredytowej w całości w kwocie 94 euro.
W grudniu 2023 r., Advance Business Centre EAD, spółka zależna należąca w całości do Spółki, podpisała
umowę kredytu bankowego na kwotę 36 euro z UniCredit Bulbank EAD z terminem zapadalności
wynoszącym pięć lat od daty podpisania. Na dzień 31 grudnia 2023 r. wypłacona została całkowita kwota
kredytu.
Wszystkie podpisane w roku 2023 umowy kredytowe były denominowane w euro, a oprocentowanie
bazowało na marży powiększonej o wskaźnik Euribor. Średnia efektywna stopa procentowa dla kredytów
Grupy na dzień 31 grudnia 2023 r. wynosi 2,48% w skali roku.
13. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po
dniu bilansowym), które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w
przyszłości
W dniu 27 grudnia 2023 r., Spółka otrzymała dwa zawiadomienia od GTC Dutch Holdings B.V. i GTC
Holding Zártkörűen Működő Részvénytársaság. informujące o ustanowieniu zastawu odpowiednio na
337.637.591 i 21.891.289 akcjach Spółki
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
55
14. Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem
Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych
Nie ma żadnego istotnego postępowania ani postępowań zbiorowych przed sądem lub organem
administracji publicznej z udziałem Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych.
15. Znaczące umowy podpisane w danym roku w tym umowy ubezpieczenia,
współpracy lub kooperacji
Nie ma żadnych znaczących umów podpisanych w roku 2023.
16. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań
finansowych
W lutym 2022 r. Spółka zawarła umowę z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością Audyt sp.k., z siedzibą w Warszawie („PwC”), na wykonanie audytu jednostkowego
sprawozdania finansowego Globe Trade Centre S.A. oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Globe Trade Centre S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2022 r., 31 grudnia 2023 r. oraz 31 grudnia 2024
r. Dodatkowo do tej umowy Grupa zawarła kilkadziesiąt umów z PwC w różnych krajach w celu zbadania
spółek zależnych Grupy.
Firma audytorska została wybrana uchwałą rady nadzorcza Spółki z dnia 9 lutego 2022 r.
Poniższe zestawienie przedstawia listę usług świadczonych dla Spółki przez PwC oraz wynagrodzenie za
usługi w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2023 r. i 31 grudnia 2022 r.
Za rok zakończony
31 grudnia
2023 r.
31 grudnia
2022 r.
tys PLN
tys PLN
Za badanie i przegląd sprawozdań finansowych
1.787
1.817
Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach zarządu i rady
nadzorczej oraz inne usługi atestacyjne i pokrewne
36
164
Razem
1.823
1.981
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
56
17. Główne czynniki ryzyka
W związku z tym, iż działalność Spółki ograniczona jest do wykonywania swoich zadań poprzez podmioty
zależne, w których Spółka posiada akcje i udziały wyceniane metodą praw własności, poniższy opis
czynników ryzyka jest opisem czynników ryzyka tych podmiotów.
CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z DZIAŁALNOŚCIĄ GRUPY
Ryzyko
Opis
Metoda zarządzania ryzykiem
Ryzyko
niekorzystnych
trendów
makroekonomicznych
Grupa podlega wpływom warunków
makroekonomicznych, w
szczególności ogólnych warunków
panujących w UE oraz w
gospodarkach krajowych i lokalnych,
takich jak wzrost produktu krajowego
brutto, inflacja, zmiany stóp
procentowych i stopy bezrobocia.
Niekorzystne trendy
makroekonomiczne w połączeniu z
niestabilnością rynków finansowych
mogą mieć negatywny wpływ na
działalność Grupy, przychody z
najmu, wartość rynkową
nieruchomości Grupy, a także
dostępność i koszt finansowania
dłużnego.
▪ Bieżące monitorowanie
warunków rynkowych i
makroekonomicznych
▪ Zabezpieczenie przychodów
z najmu poprzez zawieranie
długoterminowych umów
najmu z indeksowanymi
stawkami czynszu
▪ Ciągła analiza zachowania i
potrzeb najemców
▪ Podejmowanie decyzji
dotyczących nowych
projektów w oparciu o
bieżące i przewidywane
warunki rynkowe
▪ Utrzymanie wystarczającego
poziomu środków
pieniężnych i dostępnych
limitów kredytowych
Ryzyko geopolityczne
Czynniki geopolityczne, w tym wojna
w Ukrainie, sankcje gospodarcze
nałożone na Rosję i Białoruś, konflikt
na Bliskim Wschodzie, a także ogólna
niepewność polityczna w połączeniu z
szeregiem innych czynników
makroekonomicznych i
geopolitycznych mogą mieć
negatywny wpływ na działalność
operacyjną i wyniki finansowe Grupy.
Kontynuacja wojny w Ukrainie, jej
nasilenie lub rozszerzenie może
skutkować dalszymi zakłóceniami w
łańcuchach dostaw, ograniczoną
dostępnością podwykonawców i
ogólnym wzrostem cen materiałów, a
także wzrostem cen energii.
▪ Bieżące monitorowanie
sytuacji geopolitycznej pod
kątem jej potencjalnego
wpływu na Grupę,
poszczególne projekty oraz
długoterminowe plany
inwestycyjne Grupy
▪ Na dzień sporządzenia
niniejszego Sprawozdania
Grupa nie zidentyfikowała
konkretnych czynników
ryzyka, które bezpośrednio
wynikałyby z wojny w
Ukrainie i/lub na Bliskim
Wschodzie na działalność
operacyjną, wyniki
finansowe lub proces
inwestycyjny Grupy.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
57
Ryzyko związane z
realizacją strategii
Grupa może nie być w stanie
zrealizować swojej strategii w części
lub w całości i nie ma pewności, że
realizacja strategii Grupy doprowadzi
do osiągnięcia założonych celów.
Powodzenie strategii Grupy zależy
częściowo od szeregu założeń i
nieprzewidzianych okoliczności (np. w
zakresie poziomu rentowności
potencjalnych celów inwestycyjnych,
ich wyceny i kryteriów inwestycyjnych
opracowanych przez Grupę), które
mogą okazać się częściowo lub
całkowicie błędne bądź niedokładne,
skutkując niższym niż przewidywany
poziomem zwrotu z inwestycji. Istnieje
ryzyko, że Grupa nie będzie w stanie
zidentyfikować i zrealizować nowych
inwestycji po atrakcyjnych cenach i na
korzystnych warunkach, które spełnią
jej cele w zakresie stopy zwrotu i
osiągną zakładaną wartość. W
konsekwencji Grupa może nie być w
stanie pozyskać nieruchomości i
zrealizować planowanych projektów, a
przejęcia mogą w praktyce nie
generować przewidywanych
przychodów. Grupa może również nie
osiągnąć swoich celów ze względu na
czynniki wewnętrzne i zewnętrzne o
charakterze regulacyjnym, prawnym,
finansowym, społecznym lub
operacyjnym, których część może być
poza kontrolą Grupy, takie jak
niestabilne warunki rynkowe, brak
zasobów kapitałowych niezbędnych
do rozwoju, zmienność cen i
dostępność celów inwestycyjnych na
właściwych rynkach, a także zmiany
przepisów prawa.
▪ Kierownictwo Grupy
cechujące się
doświadczeniem i orientacją
na cele
▪ Wykwalifikowany zespół
specjalistów
▪ Monitorowanie warunków
rynkowych (zarówno
globalnych, jak i
regionalnych) oraz innych
czynników istotnych z
punktu widzenia realizacji
celów strategicznych Grupy
▪ Okresowa weryfikacja
kluczowych celów
strategicznych
▪ Współpraca z
renomowanymi brokerami i
agentami oraz
renomowanymi doradcami
prawnymi, podatkowymi,
handlowymi i technicznymi
w procesie due diligence
oraz w procesie realizacji
nowych inwestycji
Ryzyko związane z
inwestycjami w
nowych sektorach i
na nowych rynkach
Grupa postanowiła realizować
potencjalne nowe inwestycje w
określonych nowych sektorach i
regionach geograficznych, w tym (i)
parki innowacji i technologii; (ii)
instalacje energii odnawialnej;(iii)
sektor hotelarski oraz (iv) szeroko
pojęty sektor mieszkaniowy,
▪ Inwestycje w nowe sektory
na niewielką skalę (takie
inwestycje nie obejmują
więcej niż 10% aktywów
Grupy)
▪ Inwestycje jako udziałowiec
mniejszościowy w platformy
inwestycyjne wspólnie z
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
58
obejmujący nieruchomości PRS,
mieszkania dla seniorów i domy
studenckie. Nie ma pewności, że
inwestycje w nowe sektory przyniosą
przewidywane zyski i zwiększą
rentowność Grupy. Powodzenie
inwestycji w nowych sektorach i na
nowych rynkach zależy w znacznym
stopniu od posiadania dobrej
znajomości określonego rynku i/lub
sektora oraz umiejętności
lokalizowania i nabywania
nieruchomości po atrakcyjnych
cenach i na korzystnych warunkach, a
bardziej doświadczeni deweloperzy
nieruchomości komercyjnych, którzy
działają w takich sektorach od
dłuższego czasu, mogą mieć
przewagę nad Grupą i stanowić dla
niej istotną konkurencję. Ponadto
pomyślne wdrożenie nowej strategii
Grupy może spowodować określone
zmiany w portfelu nieruchomości
Grupy, w tym w jego strukturze
geograficznej i strukturze według klas
aktywów (tj. nieruchomości
handlowych, biurowych,
mieszkaniowych i innych), wskutek
czego zmianie mogą ulec różne
wskaźniki dotyczące działalności
Grupy i cyklicznych przepływów
pieniężnych pochodzących z
przychodów z czynszów.
doświadczonymi
deweloperami i inwestorami
finansowymi
▪ Prowadzenie
kompleksowych analiz
nowych sektorów i rynków
▪ Współpraca z lokalnymi
specjalistami znającymi
warunki panujące na
określonym rynku
▪ Prowadzenie szczegółowej
analizy due diligence przed
podjęciem decyzji o
przystąpieniu do realizacji
nowej inwestycji
Ryzyko związane ze
zmianami preferencji
najemców i
konsumentów
Zauważalna zmiana dominującego
modelu pracy skutkująca rosnącym
udziałem pracowników pracujących w
trybie hybrydowym łączącym pracę w
domu z pracą w biurze lub
pracujących wyłącznie w domu
(spotęgowana zmianami w prawie
pracy wprowadzonymi w Polsce), a
także zmiany preferencji zakupowych
w połączeniu z rosnącym znaczeniem
zakupów online zamiast zakupów
tradycyjnych mogą doprowadzić do
zmniejszenia popytu na powierzchnię
biurową i handlową, co z kolei może
spowodować zmniejszenie stopy
zwrotu z najmu i zysków lub
▪ Prowadzenie bieżących
analiz najnowszych trendów
w oparciu o raporty
branżowe oraz własne
analizy preferencji
konsumentów
▪ Rozwój umiejętności
elastycznego reagowania na
zmieniające się preferencje
konsumentów i najemców
▪ Dążenie do zapewnienia
najemcom wysokiej jakości
projektów o wysokiej
atrakcyjności
▪ Ulepszanie infrastruktury dla
najemców i wdrażanie
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
59
spowodować ich spadek poniżej zera,
a w rezultacie może mieć istotny
negatywny wpływ na działalność,
sytuację finansową i wyniki Grupy.
przyjaznych im rozwiązań w
budynkach
▪ Dostosowywanie strategii
Grupy do zmieniających się
trendów i sytuacji rynkowej
Ryzyko związane z
procesem
budowlanym
Grupa jest narażona na ryzyko
związane z procesem budowlanym, w
tym m.in. upadłość głównego
wykonawcy, roszczenia
podwykonawców i spory prawne,
opóźnienia w pracach, niewłaściwa
jakość prac, wzrost cen materiałów i
robocizny oraz niedobór
wykwalifikowanych zespołów
specjalistów. Niepowodzenie w
którymkolwiek z tych obszarów może
mieć negatywny wpływ na reputację
Grupy i atrakcyjność rynkową
ukończonych nieruchomości. Budowa
projektów Grupy może również ulegać
opóźnieniom lub innym negatywnym
czynnikom, nad którymi Grupa ma
ograniczoną kontrolę lub nie ma jej
wcale, takim jak klęski żywiołowe,
wypadki przy pracy, zmiany w
obowiązujących przepisach prawa
oraz wzrost kosztów finansowania
zewnętrznego. Ponadto nie ma
pewności, że Grupa uzyska w
odpowiednim czasie pozwolenia lub
inne decyzje wymagane przez
właściwe organy w związku z
prowadzonymi lub nowymi projektami
deweloperskimi. Decyzje takie mogą
zostać zakwestionowane przez osoby
trzecie, co może skutkować
opóźnieniami w harmonogramie
realizacji inwestycji, niedotrzymaniem
terminów i/lub zaniechaniem
inwestycji. Grunty Grupy mogą
również wymagać zmiany
przeznaczenia lub uzyskania nowego
lub zmienionego miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego lub
decyzji o warunkach zabudowy. Grupa
nie może zagwarantować uzyskania
wymaganych pozwoleń, a w
przeszłości napotykała trudności w tym
zakresie.
▪ Współpraca z
renomowanymi i
doświadczonymi
wykonawcami,
podwykonawcami i
dostawcami
▪ Weryfikacja kondycji
finansowej i możliwości
technicznych wykonawcy lub
dostawcy przed
podpisaniem umowy
▪ Stosowanie w umowach o
roboty budowlane
mechanizmów chroniących
inwestorów (np.
wynagrodzenie ryczałtowe,
odpowiedzialność
odszkodowawcza za
podwykonawców,
obowiązek przedstawienia
odpowiednich gwarancji
bankowych lub innych
zabezpieczeń należytego
wykonania robót i okresy
gwarancyjne)
▪ Prowadzenie bieżącego
nadzoru nad projektami
budowlanymi przez
kierowników projektów
▪ Prowadzenie szczegółowych
analiz dotyczących
przeznaczenia gruntów
przed ich nabyciem
▪ Rozwijanie doświadczenia w
uzyskiwaniu pozwoleń od
władz największych miast w
Polsce
▪ Współpraca z
doświadczonymi
zewnętrznymi pracowniami
architektonicznymi i
urbanistycznymi oraz
specjalistami z zakresu
planowania i procedur
administracyjnych.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
60
Ryzyko
niedostosowania
nieruchomości Grupy
do zmian
klimatycznych,
kryteriów
zrównoważonego
rozwoju oraz
niemożności
zmniejszenia ich
wpływu na
środowisko
Grupa jest zobowiązana do przyjęcia
aktów prawnych UE w zakresie ESG,
spełnienia wielu kryteriów
zrównoważonego rozwoju oraz
podjęcia działań mających na celu
zmniejszenie wpływu działalności
Grupy na środowisko. Istnieje ryzyko,
że dostosowanie budynków Grupy do
osiągnięcia zerowej efektywności
netto, jak również działania
podejmowane przez Grupę w celu
poprawy efektywności budynków,
mogą wymagać znacznych nakładów
inwestycyjnych, a w niektórych
przypadkach mogą być trudne do
wdrożenia. Nie można wykluczyć, że
w celu zmniejszenia swojego śladu
węglowego najemcy będą poszukiwać
powierzchni o niskim śladzie
węglowym lub będą ograniczać swoją
powierzchnię biurową lub przykładać
dużą wagę do pracy z domu (w celu
wygenerowania mniejszej lub nawet
zerowej emisji dwutlenku węgla)
zamiast pracy z biura, co może
doprowadzić do zmniejszenia popytu
na powierzchnię biurową i mieć
negatywny wpływ na zwroty z najmu i
rentowność Grupy. Istnieje ryzyko, że
budynki niespełniające kryteriów
zrównoważonego rozwoju nie będą
atrakcyjne ani dla najemców, ani dla
potencjalnych nabywców, a w
konsekwencji sprzedaż takich
budynków może być utrudniona lub
cena oferowana za takie budynki nie
będzie satysfakcjonująca dla Grupy.
Ponadto obserwowane zmiany
klimatyczne (w szczególności zmiany
średniej temperatury powietrza w
regionie, w którym Grupa prowadzi
działalność) mogą wymagać
wprowadzenia zmian w
nieruchomościach będących obecnie
w posiadaniu Grupy, jak również w ich
wyposażeniu (w tym np. wymiany
klimatyzatorów, wymiany starego
oświetlenia na LED itp.) Brak
wprowadzenia tych zmian w
odpowiednim czasie może skutkować
niekorzystną sytuacją konkurencyjną i
spadkiem przychodów z najmu; a
także wpływać na zdolność kredytową
posiadanych przez Grupę
nieruchomości inwestycyjnych
▪ Koncentracja na dogłębnej
analizie wpływu
funkcjonowania budynków
Grupy na środowisko
▪ Ciągłe doskonalenie
procesu monitorowania i
zarządzania budynkami w
oparciu o najbardziej
uznane systemy certyfikacji
środowiskowej, takie jak
BREEAM czy LEED
▪ Ograniczenie emisji
dwutlenku węgla przez
Grupę przede wszystkim
poprzez zapewnienie
efektywności energetycznej
budynków i inwestowanie w
energię ze źródeł
odnawialnych
▪ Korzystanie z czystej energii
z certyfikowanych źródeł we
wszystkich budynkach na
Węgrzech, w Polsce,
Rumunii i Chorwacji oraz
częściowo w Bułgarii
▪ Wspieranie lokalnych
społeczności oraz działania
edukacyjne i kulturalne
poprzez współpracę z
ponad setką organizacji, w
tym organizacjami
pozarządowymi, szkołami i
uniwersytetami
▪ Dostarczanie nowych
budynków oraz nabywanie i
zarządzanie aktywami z
naciskiem na ochronę
środowiska.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
61
RYZYKO PRAWNE I WYNIKAJĄCE Z PRZEPISÓW
Ryzyko
Opis
Metoda zarządzania
ryzykiem
Ryzyko
zmian w
przepisach
prawa
Działalność prowadzona przez Grupę podlega
różnym przepisom obowiązującym w Polsce,
na Węgrzech, w Rumunii, Chorwacji, Serbii,
Bułgarii i innych krajach, w których Grupa
prowadzi działalność (w tym przepisom
przeciwpożarowym i BHP, przepisom
dotyczącym ochrony środowiska, przepisom
prawa pracy i zagospodarowania
przestrzennego) i jest narażona na ryzyko
zmian przepisów obowiązujących w takich
krajach. Nowe lub zmienione przepisy,
zasady, regulacje lub rozporządzenia mogą
wymagać poniesienia znacznych,
nieprzewidzianych wydatków lub nakładać
dodatkowe obowiązki i/lub ograniczenia w
zakresie korzystania z nieruchomości Grupy
i/lub prowadzonej przez nią działalności
▪ Bieżące monitorowanie zmian
w przepisach prawa mających
zastosowanie do działalności
Grupy (jeszcze w trakcie
procesu legislacyjnego), tak
aby Grupa mogła szybko
dostosować swoją działalność
do nowych wymogów
▪ Współpraca z renomowanymi
doradcami prawnymi w
krajach, w których Grupa
prowadzi działalność
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
62
Ryzyko
zmian w
przepisach
podatkowych
lub ich
interpretacji
Biorąc pod uwagę, że przepisy podatkowe w
krajach, w których Grupa prowadzi
działalność, w tym w Polsce, są złożone i
podlegają częstym zmianom, a podejście
różnych organów podatkowych nie jest
jednolite i spójne, Grupa jest narażona na
ryzyko, że organy podatkowe zastosują
odmienną interpretację przepisów
podatkowych którym podlega, co może
okazać się niekorzystne dla niej. Nie ma
pewności, że określone interpretacje
podatkowe już uzyskane i stosowane przez
Grupę nie zostaną zmienione lub
zakwestionowane. Istnieje również ryzyko
wprowadzenia nowych przepisów prawa
podatkowego, co może skutkować
zwiększeniem kosztów z uwagi na
okoliczności związane z koniecznością
dostosowania się do zmienionych lub nowych
przepisów. Ponadto w związku z
transgranicznym charakterem działalności
Grupy, umowy międzynarodowe, w tym
umowy o unikaniu podwójnego
opodatkowania, które mają zastosowanie do
członków Grupy, mogą również mieć wpływ
na działalność jej spółek.
▪ Monitorowanie zmian w
prawie podatkowym
dotyczącym działalności
Grupy
▪ Występowanie o interpretacje
podatkowe w przypadku
jakichkolwiek wątpliwości
dotyczących opodatkowania
określonej transakcji i
realizacja transakcji zgodnie z
taką interpretacją
▪ Zatrudnianie doświadczonych
księgowych i specjalistów z
zakresu finansów
▪ Współpraca z renomowanymi
doradcami w zakresie prawa i
podatków
Ryzyko
sporów
sądowych
Grupa może być narażona na roszczenia i
może zostać pociągnięta do
odpowiedzialności w związku ze zdarzeniami
mającymi miejsce na jej placach budowy,
takimi jak wypadki, urazy lub ofiary śmiertelne
wśród jej pracowników, wykonawców lub osób
odwiedzających place budowy. Grupa może
również zostać pociągnięta do
odpowiedzialności w związku z zawartymi
transakcjami sprzedaży projektów (np. w
związku z naruszeniem gwarancji udzielonych
przez Grupę i/lub w związku z istnieniem wad,
o których Grupa nie wiedziała, ale powinna
była wiedzieć w momencie zawierania
transakcji). Grupa może być również
zaangażowana w spory sądowe na niewielką
skalę i inne postępowania sądowe związane z
umowami najmu w przypadku naruszenia
określonych obowiązków wynajmującego
opisanych w takich umowach.
▪ Stosowanie wysokich
standardów w zakresie
zdrowia, bezpieczeństwa i
ochrony środowiska
▪ Monitorowanie przestrzegania
procedur BHP i
środowiskowych przez
pracowników Grupy oraz jej
wykonawców, ich
pracowników i
podwykonawców
▪ Wprowadzenie mechanizmu
ograniczającego
odpowiedzialność Grupy w
dokumentach transakcyjnych
(np. ograniczenia czasowe,
kwotowe)
▪ Współpraca z renomowanymi
doradcami prawnymi w
przypadku sporu
▪ Zakup odpowiednich polis
ubezpieczeniowych.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
63
CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z SYTUACJĄ FINANSOWĄ GRUPY
Ryzyko
Opis
Metoda zarządzania ryzykiem
Ryzyko spadku
poziomu najmu
Jakikolwiek znaczący spadek poziomu
najmu w nieruchomościach Grupy, w
szczególności utrata renomowanych
głównych najemców, może mieć istotny
negatywny wpływ na zdolność Grupy do
generowania przepływów pieniężnych na
przewidywanym poziomie. Nie ma
pewności, że najemcy przedłużą umowy
najmu na warunkach korzystnych dla
Grupy po wygaśnięciu bieżących umów
najmu, a jeśli tego nie uczynią, że znajdą
się nowi najemcy o równoważnej reputacji
(lub nowi najemcy w ogóle), którzy
przejmą umowy najmu na warunkach
komercyjnych satysfakcjonujących Grupę
(w szczególności biorąc pod uwagę
rosnące oczekiwania najemców w zakresie
standardów wykończenia i zachęt).
▪ Dążenie do zapewnienia wysokiej
jakości projektów, które są atrakcyjne
dla najemców
▪ Budowanie dobrych,
długoterminowych relacji z najemcami
▪ Ciągłe analizowanie trendów
rynkowych i szybkie dostosowywanie
się do zmian
▪ Ulepszanie infrastruktury i wdrażanie
rozwiązań przyjaznych najemcom w
budynkach
▪ Efektywne zarządzanie
nieruchomościami komercyjnymi
Grupy
▪ Doświadczony zespół leasingowy
▪ Współpraca z renomowanymi
brokerami i agencjami leasingowymi
Ryzyko
niemożności
pełnego
odzyskania
kosztów
operacyjnych
od najemców
Grupa może nie mieć możliwości pełnego
przeniesienia wszystkich kosztów
operacyjnych na najemców, zwłaszcza w
bardzo konkurencyjnym środowisku, w
którym Grupa musi oferować atrakcyjne
warunki, aby móc konkurować z innymi
nieruchomościami biurowymi lub
handlowymi, lub poprawiać warunki
oferowane w celu przyciągnięcia nowych
najemców do swoich projektów. W
przypadku wzrostu wskaźnika powierzchni
niewynajętej w budynkach Grupy, będzie
ona zobowiązana do pokrycia części opłat
eksploatacyjnych związanych z wolną
powierzchnią. Niektóre z umów najmu
zawieranych przez Grupę przewidują limit
wzrostu opłat eksploatacyjnych
ponoszonych przez najemcę. W takich
przypadkach, gdyby opłaty eksploatacyjne
wzrosły, Grupa nie byłaby w stanie
przenieść ich wzrostu na najemców.
▪ Efektywne zarządzanie
nieruchomościami zorientowane na
minimalizację kosztów ich utrzymania
bez obniżania jakości świadczonych
usług
▪ Zdecydowana większość umów
najmu zawieranych z najemcami to
umowy typu triple-net, co oznacza, że
wszystkie koszty operacyjne oraz
podatki od nieruchomości są
pokrywane przez najemców
▪ Ograniczenie limitów możliwości
przeniesienia opłat eksploatacyjnych
na najemców
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
64
Ryzyko
związane z
wyceną
nieruchomości
Grupy
Przychody Grupy zależą w części od
zmian wartości aktywów na rynkach
nieruchomości, które podlegają pewnym
wahaniom. Wycena nieruchomości jest z
natury subiektywna i niepewna, ponieważ
opiera się na zróżnicowanych
metodologiach, prognozach i założeniach
(np. co do przewidywanych wartości
czynszów, kosztów wykończenia
powierzchni, czasu niezbędnego do
wynajęcia danej nieruchomości itp.).
Wyceny nieruchomości Grupy opierają się
na metodzie zdyskontowanych
przepływów pieniężnych (DCF), z
wykorzystaniem stóp dyskontowych
mających zastosowanie do danego
lokalnego rynku nieruchomości lub, w
przypadku wybranych nieruchomości,
poprzez odniesienie do wartości
sprzedaży porównywalnych
nieruchomości, a każda zmiana
metodologii wyceny zastosowanej przez
rzeczoznawcę będzie miała wpływ na
wycenę określonej nieruchomości i może
skutkować odnotowaniem zysków lub strat
w skonsolidowanym rachunku zysków i
strat Grupy. Oznacza to, że Grupa może
generować znaczące niepieniężne zyski
lub straty z okresu na okres w zależności
od zmian wartości godziwej swoich
nieruchomości inwestycyjnych,
niezależnie od tego, czy takie
nieruchomości zostaną sprzedane. Jeśli
prognozy i założenia na których opierają
się wyceny projektów w portfelu Grupy
okażą się niedokładne lub będą podlegać
zmianom, rzeczywiste wartości projektów
w portfelu Grupy mogą istotnie różnić się
od wartości podanych w raportach z
wyceny. Wyceny oparte na niedokładnych
założeniach dotyczących nieruchomości
Grupy oraz wahania wycen mogą mieć
istotny niekorzystny wpływ na działalność
Grupy, jej sytuację finansową i
dotrzymanie warunków umów kredytów
bankowych (kowenanty).
▪ Inwestowanie w nieruchomości na
renomowanych i ustabilizowanych
rynkach;
▪ Budowa nieruchomości w oparciu o
popyt;
▪ Wynajem nieruchomości
renomowanym, wieloletnim
najemcom;
▪ Dywersyfikacja portfela
inwestycyjnego;
▪ Inwestowanie w odpowiednie
utrzymanie nieruchomości
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
65
Ryzyko
związane z
finansowaniem
zadłużenia
Grupy
Aktualnie stosowana przez Grupę
dźwignia finansowa i zewnętrzne
finansowanie zadłużenia (w tym jego
rodzaje i wartość) naraża Grupę na
dodatkowe ryzyka, w tym: (i) zwiększenie
podatności i zmniejszenie elastyczności
Grupy w zakresie reagowania na
pogorszenie koniunktury w działalności
Grupy lub ogólnie niekorzystne warunki
gospodarcze i branżowe; (ii) ograniczenie
zdolności Grupy do pozyskania
dodatkowego finansowania w celu
sfinansowania przyszłej działalności,
nakładów inwestycyjnych, możliwości
biznesowych, przejęć i innych ogólnych
celów korporacyjnych, a także
zwiększenie kosztów ewentualnych
przyszłych kredytów; (iii) zmuszenie
Grupy do zbycia posiadanych
nieruchomości w celu umożliwienia jej
wywiązania się ze zobowiązań
finansowych, w tym spełnienia
określonych warunków określonych w
umowach kredytowych; (iv) konieczność
przeznaczenia znacznej części
przepływów pieniężnych Grupy z
działalności operacyjnej na spłatę kapitału
i odsetek od zadłużenia; oraz (v)
postawienie Grupy w niekorzystnej
sytuacji konkurencyjnej w porównaniu z
konkurentami, którzy posiadają mniejsze
zadłużenie.
▪ Nadzór nad regularną spłatą
zadłużenia i zabezpieczenie środków
na ten cel
▪ Zabezpieczenie ryzyka stopy
procentowej i kursu walutowego dla
finansowania zewnętrznego w
walutach innych niż euro w celu
utrzymania stałego kosztu w okresie
finansowania
▪ Utrzymanie LTV pod kontrolą, a w
dłuższej perspektywie jego
zmniejszanie
▪ Dostosowanie polityki inwestycyjnej
Grupy do dostępności środków oraz
aktywna praca nad jakością portfela
poprzez wychodzenie z aktywów
generujących niskie środki pieniężne
▪ Utrzymywanie dostępnych limitów
kredytowych i dobrych relacji z
bankami finansującymi
Ryzyko
niewypełnienia
zobowiązań
wynikających z
umów
finansowania
Grupa może nie spłacić kwoty kapitału
i/lub odsetek należnych z tytułu kredytów
lub naruszyć którykolwiek z warunków
zawartych w umowach kredytowych - w
niektórych przypadkach również z powodu
okoliczności, które mogą być poza jej
kontrolą. Mogą one obejmować wymóg
spełnienia określonych wskaźników
wartości kredytu do wartości (LTV),
pokrycia obsługi zadłużenia i wymogów
dotyczących kapitału obrotowego.
Naruszenie takich warunków przez Grupę
może skutkować przepadkiem aktywów
obciążonych hipoteką, przyspieszeniem
wymagalności zobowiązań płatniczych,
przyspieszeniem realizacji gwarancji
płatniczych, uruchomieniem klauzuli
naruszenia z tytułu innych zobowiązań
(cross-default) lub utrudnieniem lub
uniemożliwieniem zaciągania kredytów w
przyszłości. W takich okolicznościach
▪ Nadzór nad regularną spłatą
zadłużenia i zabezpieczenie środków
na ten cel
▪ Monitorowanie prawidłowego
wykonywania wszystkich obowiązków
nałożonych na Grupę i/lub jej spółki
umowami finansowania;
▪ Zapewnienie, że środki z kredytów są
wydatkowane zgodnie z celem
danego kredytu;
▪ Dążenie do zapewnienia właściwej
płynności Grupy
▪ Zatrudnianie specjalistów
odpowiedzialnych za obsługę
istniejącego finansowania zadłużenia
Grupy
▪ Zapewnienie, że środki z kredytu są
wydatkowane zgodnie z jego celem
▪ Nadzór w celu zapewnienia należytej
realizacji wszystkich zobowiązań
Grupy wynikających z
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
66
Grupa mogłaby również zostać zmuszona
w dłuższej perspektywie do sprzedaży
niektórych aktywów w celu wywiązania się
ze zobowiązań kredytowych, lub też do
opóźnienia lub ograniczenia realizacji
swoich projektów.
obowiązujących dokumentów
finansowania, tak aby zapobiec
wystąpieniu przypadku jakiegokolwiek
naruszenia i/lub niewywiązania się ze
zobowiązań
Ryzyko
wynikające z
refinansowania
Grupa finansuje swoje projekty w zakresie
nieruchomości w oparciu o zabezpieczone
kredyty i niezabezpieczone obligacje,
które zostały udzielone na ograniczony
okres. Grupa może nie być w stanie
odnowić lub refinansować swoich
pozostałych zobowiązań w części lub w
całości, lub może być zmuszona do
zaakceptowania mniej korzystnych
warunków takiego refinansowania. Jeżeli
Grupa nie będzie w stanie odnowić
kredytu lub obligacji lub zapewnić
refinansowania, może zostać zmuszona
do sprzedaży części swoich
nieruchomości w celu pozyskania
niezbędnej płynności lub wykorzystania
posiadanych środków pieniężnych na
spłatę kredytu. Ponadto jeżeli Grupa nie
będzie w stanie odnowić określonych
kredytów lub obligacji, nieruchomości
finansowane za ich pomocą osiągną niski
poziom dźwigni finansowej, a w
konsekwencji nie będą w stanie
generować przewidywanych zwrotów z
kapitału własnego. Refinansowanie wiąże
się również z ryzykiem zmiany stóp
procentowych, które mogą być mniej
korzystne niż w przypadku istniejącego
zadłużenia. Stopy procentowe są bardzo
wrażliwe na wiele czynników, w tym
politykę pieniężną rządu oraz krajowe i
międzynarodowe warunki gospodarcze i
polityczne, a także inne czynniki
pozostające poza kontrolą Grupy, jednak
wszelkie zmiany odnośnych stóp
procentowych mogą zwiększyć koszty
zaciągania kredytów przez Grupę w
stosunku do dotychczasowych kredytów,
wpływając tym samym na poziom jej
rentowności. Jakiekolwiek połączenie
powyższych czynników, jeśli ma znaczącą
wartość, mogłoby mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność,
▪ Nadzór w celu zapewnienia właściwej
spłaty wszystkich zobowiązań Grupy
wynikających z obowiązujących
dokumentów finansowych, tak aby nie
doprowadzić do ich naruszenia i/lub
niewywiązania się z warunków
umowy
▪ Utrzymywanie zdolności kredytowej
Grupy na wystarczającym poziomie
▪ Szerokie doświadczenie w
pozyskiwaniu finansowania i
refinansowania
▪ Skuteczne zarządzanie zadłużeniem
Grupy
▪ Kształtowanie dobrych i
długoterminowych relacji z bankami
finansującymi
▪ Zatrudnianie doświadczonych
specjalistów finansowych
▪ Ograniczanie ekspozycji na zmiany
stóp procentowych poprzez
zaciąganie długu o stałej stopie
procentowej lub zmianę stopy
procentowej ze zmiennej na stałą za
pomocą instrumentów
zabezpieczających
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
67
przepływy pieniężne, sytuację finansową i
wyniki działalności Grupy.
Ryzyko
walutowe
Walutą funkcjonalną Grupy jest euro.
Grupa jest narażona na ryzyko walutowe
wynikające między innymi z faktu, że
niektóre koszty Grupy (takie jak określone
koszty budowy, koszty pracy i
wynagrodzenia dla niektórych
generalnych wykonawców) są ponoszone,
a niektóre przychody są uzyskiwane, w
walutach rynków geograficznych, na
których Grupa prowadzi działalność, w
tym w polskim złotym, bułgarskiej lewie,
węgierskim forincie, rumuńskim leju i
serbskim dinarze. Kursy wymiany walut
lokalnych na euro podlegały w przeszłości
wahaniom. Część zadłużenia Grupy jest
denominowana w walutach innych niż
euro, w związku z czym Grupa ponosi
część kosztów finansowych w takich
innych walutach (ryzyko walutowe dotyczy
w szczególności odsetek od obligacji
wyemitowanych przez Grupę w forintach
węgierskich).
▪ Pozyskiwanie finansowania
denominowanego w euro lub
konwersja finansowania pozyskanego
w innych walutach na euro z
wykorzystaniem zabezpieczających
instrumentów pochodnych
▪ Zawieranie umów z kontrahentami
określających wynagrodzenie w euro
▪ Stosowanie innych form
zabezpieczenia walutowego w celu
ograniczenia wpływu wahań kursów
walut i zmienności stopy zwrotu
Ryzyko utraty
płynności
przez Grupę
Grupa ponosi potencjalne ryzyko utraty
płynności w przypadku istotnego
zaburzenia równowagi pomiędzy
należnościami i zobowiązaniami, a także
istotnego zaburzenia przepływów
pieniężnych w przypadku braku dostępu
do finansowania.
▪ Stały nadzór nad prognozowanymi i
rzeczywistymi krótko- i
długoterminowymi przepływami
pieniężnymi oraz należnościami i
zobowiązaniami
▪ Utrzymywanie odpowiedniego
poziomu środków pieniężnych w celu
zapewnienia właściwego zarządzania
płynnością
▪ Wykorzystywanie doświadczenia
Grupy
▪ Dywersyfikacja portfela Grupy, jak
również inwestycje w nowe sektory,
które mogą przechodzić przez różne
fazy cyklu życia w innym okresie
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
68
CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE ZE STRUKTURĄ AKCJONARIATU
Ryzyko
Opis
Metoda zarządzania ryzykiem
Ryzyko konfliktu
interesów między
Grupą a
akcjonariuszem
dominującym
Grupy
Grupa nie może wykluczyć ryzyka
wystąpienia potencjalnego konfliktu
interesów pomiędzy podmiotem
dominującym GTC, tj. funduszem
Optimum Venture Private Equity
("Optima"), który pośrednio posiada
62,61% akcji w kapitale zakładowym
Spółki, a pozostałymi akcjonariuszami.
Przy analizie inwestycji, kwestii
biznesowych i operacyjnych Grupy i/lub
najwłaściwszego wykorzystania
dostępnych środków pieniężnych
Grupy, interesy Optima mogą nie być
zbieżne z interesami Grupy lub jej
pozostałych akcjonariuszy, zwłaszcza
że Optima prowadzi działalność na tych
samych rynkach co Grupa i może
konkurować w zakresie inwestycji.
▪ Stosowanie odpowiednich zasad
ładu korporacyjnego określonych w
Dobrych Praktykach Spółek
Notowanych na GPW z 2021 r.
▪ Ochrona praw akcjonariuszy
mniejszościowych zawarta w
statucie, w tym powołanie delegata
na walne zgromadzenie (członka
rady nadzorczej powoływanego
przez walne zgromadzenie), kryteria
niezależności dla co najmniej dwóch
członków rady nadzorczej,
specjalne wymogi dotyczące
zatwierdzania transakcji z
podmiotami powiązanymi
Ryzyko związane z
transakcjami z
podmiotami
powiązanymi
Ponieważ Grupa przeprowadza
transakcje z podmiotami powiązanymi,
jest narażona na ryzyko
zakwestionowania takich transakcji
przez organy podatkowe, biorąc pod
uwagę specyfikę transakcji z
podmiotami powiązanymi, złożoność i
niejednoznaczność przepisów
wykonawczych regulujących metody
ustalania warunków rynkowych dla
potrzeb takich transakcji, a także
trudności w identyfikacji
porównywalnych transakcji dla celów
referencyjnych.
▪ Monitorowanie przepisów prawnych
i podatkowych oraz zmian w
przepisach regulujących transakcje
z podmiotami powiązanymi
▪ Stosowanie regulacji dotyczących
podmiotów powiązanych, tj.
zamykanie takich transakcji na
warunkach rynkowych oraz
przygotowywanie odpowiedniej
dokumentacji tj. analizy
porównawcze, wstępne ustalenia z
organami podatkowymi itp.
▪ Monitorowanie praktyk rynkowych
(w tym podejścia administracji
państwowej) w zakresie ustalania
warunków rynkowych na potrzeby
transakcji z podmiotami
powiązanymi
▪ Współpraca z doświadczonymi
doradcami podatkowymi i prawnymi
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
69
CZYNNIK RYZYKA ZWIĄZANY Z RYNKAMI, NA KTÓRYCH GRUPA PROWADZI DZIAŁALNOŚĆ
Ryzyko
Opis
Metoda zarządzania ryzykiem
Ryzyko związane z
krajami rynków
wschodzących
Grupa prowadzi działalność na rynkach
Europy Środkowo-Wschodniej i
Południowo-Wschodniej, które są
narażone na większe ryzyko prawne,
gospodarcze, podatkowe i polityczne
niż rynki dojrzałe, a także podlegają
szybkim i czasami nieprzewidywalnym
zmianom. Kraje Europy Środkowo-
Wschodniej i Południowo-Wschodniej
nadal niosą różne zagrożenia dla
inwestorów, takie jak niestabilność
gospodarcza lub zmiany we władzach
krajowych lub lokalnych, wywłaszczenia
gruntów, zmiany w prawie podatkowym
lub przepisach wykonawczych, zmiany
w praktykach biznesowych lub
zwyczajach, zmiany w prawie i
przepisach związanych z transferem
walut oraz ograniczenia poziomu
inwestycji zagranicznych lub
działalności deweloperskiej. Ponadto
niekorzystny rozwój sytuacji politycznej
lub gospodarczej w krajach, w których
Grupa prowadzi działalność i/lub w
krajach sąsiednich, może mieć
negatywny wpływ m.in. na produkt
krajowy brutto, wymianę handlową z
zagranicą i gospodarkę poszczególnych
krajów. Trwający konflikt zbrojny na
terytorium Ukrainy oraz niepewność co
do czasu jego trwania i skali, a także
relacje krajów Europy Środkowo-
Wschodniej i Południowo-Wschodniej z
Rosją, mogą mieć wpływ na stosunek
inwestorów do rynku nieruchomości w
regionie oraz ich skłonność do
inwestowania w krajach sąsiadujących
z Ukrainą i Rosją, w których Grupa
prowadzi działalność. Grupa może być
narażona na ryzyko związane z
inwestowaniem w nieruchomości w
krajach Europy Środkowo-Wschodniej i
Południowo-Wschodniej wynikające z
nieuregulowanego lub niepewnego
statusu prawnego części tych
▪ Monitorowanie sytuacji politycznej i
gospodarczej na rynkach
regionalnych, na których działa
Grupa
▪ Zatrudnianie lokalnych specjalistów
znających warunki panujące na
określonym rynku
▪ Prowadzenie szczegółowej analizy
due diligence przed podjęciem
decyzji o przystąpieniu do realizacji
nowego projektu
▪ Stosowanie zabezpieczeń
prawnych w zawieranych umowach
▪ Zabezpieczanie przychodów
poprzez zawieranie
długoterminowych umów najmu
▪ dywersyfikacja ryzyka poprzez
inwestowanie na różnych rynkach i
inwestowanie w nowe
przedsięwzięcia w sposób
zdywersyfikowany (jeden projekt w
jednym czasie w kraju),
▪ inwestowanie w nowe, bardziej
stabilne, wysoko oceniane
gospodarki w celu zmniejszenia
średniego ryzyka.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
70
nieruchomości (np. z powodu roszczeń
reprywatyzacyjnych).
CZYNNIK RYZYKA W ZAKRESIE TECHNOLOGII INFORMATYCZNYCH
Ryzyko
Opis
Metoda zarządzania ryzykiem
Ryzyko
nieuprawnionego
dostępu do
danych
Grupa narażona jest na ryzyko
związane z nieuprawnionym dostępem
do danych z wewnątrz i z zewnątrz
organizacji, które może skutkować
wyciekiem poufnych danych na jej
temat.
▪ Wdrażanie wewnętrznych
standardów bezpieczeństwa IT
▪ Ciągłe monitorowanie i
wykrywanie zagrożeń dla
systemów i infrastruktury IT
▪ Współpraca z renomowanymi
dostawcami usług IT i w zakresie
cyberbezpieczeństwa
▪ Zwiększanie świadomości
pracowników w zakresie
cyberbezpieczeństwa
18. Terminy i skróty
Terminy i skróty pisane wielką literą w niniejszym Sprawozdaniu mają następujące znaczenie, chyba że z
kontekstu wynika inaczej:
Spółka lub GTC
stosuje się do Globe Trade Centre S.A.;
Grupa lub Grupa
GTC
stosuje się do Globe Trade Centre S.A. oraz jej spółek zależnych, podlegających
konsolidacji w sprawozdaniu finansowym;
Akcje
stosuje się do akcji Globe Trade Centre S.A., które zostały wprowadzone
do publicznego obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie
w maju 2004 r. oraz w latach późniejszych i są oznaczone kodem
PLGTC0000037 oraz zostały wprowadzone do obrotu na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) w dniu 18 sierpnia 2016 r. i są
oznaczone kodem ISIN PLGTC0000037;
Obligacje
stosuje się do obligacji wyemitowanych przez spółkę Globe Trade Centre S.A.
i spółki z Grupy oraz wprowadzonych na rynek alternatywny odpowiednio pod
kodami PLGTC0000318, HU0000360102, HU0000360284
i XS2356039268;
Sprawozdanie
Stosuje się do rocznego sprawozdania przygotowanego zgodnie
z art. 70 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r.
w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
71
wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem
członkowskim;
CEE
stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Środkowo-Wschodniej
(tj. Polski i Węgier);
SEE
stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Południowo-Wschodniej
(tj. Bułgarii, Chorwacji, Rumunii i Serbii);
NRA, NLA,
powierzchnia
najmu netto
stosuje się do miary powierzchni będącej podstawą dla określenia wartości
nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych w wycenach. Dla
nieruchomości komercyjnych, powierzchnia najmu netto to cała powierzchnia
biurowa lub handlowa nieruchomości, za którą najemcy danej nieruchomości
płacą czynsz, lub przeznaczona pod wynajem. Szczegółowe zasady obliczania
NRA mogą się różnić pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami ze względu
na różną metodologię i standardy na poszczególnych rynkach geograficznych,
w których Grupa prowadzi działalność;
GLA lub
powierzchnia
najmu brutto
stosuje się do wielkości powierzchni biurowej lub handlowej dostępnej
do wynajęcia w ukończonych aktywach pomnożonej przez czynnik dodatkowy
(add-on-factor). Powierzchnia najmu brutto to powierzchnia, za którą najemcy
płacą czynsz, a tym samym powierzchnia generująca przychody dla Grupy;
Całkowita wartość
księgowa portfela
nieruchomości
stosuje się do całkowitej wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy,
wliczając nieruchomości inwestycyjne (ukończone, w budowie i grunty), grunty
przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywa przeznaczone do
sprzedaży oraz prawa użytkowania gruntów będących w użytkowaniu
wieczystym;
Nieruchomości
komercyjne
stosuje się do nieruchomości biurowych oraz handlowych, tzn. nieruchomości,
które generują przychody z czynszu;
Poziom wynajmu
stosuje się do średniego obłożenia w ukończonych aktywach w oparciu o metry
kwadratowe („m kw.”) powierzchni najmu brutto;
FFO, FFO I
stosuje się do zysku przed opodatkowaniem pomniejszonego
o zapłacony podatek, po skorygowaniu o transakcje bezgotówkowe (takie jak
wartość godziwa lub wycena nieruchomości, amortyzacja i odpisy
amortyzacyjne, zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji własnych, oraz
niezapłacone koszty finansowe) udział w zyskach/(stratach) jednostek
stowarzyszonych i joint ventures oraz zdarzenia jednorazowe (takie jak różnice
kursowe lub wynik na działalności mieszkaniowej oraz inne pozycje
jednorazowe);
EPRA NTA
jest miarą wartości aktywów netto przy założeniu, że jednostki kupują i sprzedają
aktywa, krystalizując w ten sposób pewne poziomy rezerw z tytułu odroczonego
podatku dochodowego. Oblicza się go jako łączny kapitał własny pomniejszony
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
72
o udziały niekontrolujące, z wyłączeniem instrumentów pochodnych
wycenianych w wartości godziwej, a także odroczonego opodatkowania
nieruchomości (chyba że taka pozycja jest związana z aktywami
przeznaczonymi do sprzedaży);
Przychody z
czynszu
stosuje się do przychodów z najmu, które zostały rozpoznane na dzień
sporządzenia raportu. Obejmują przychody z czynszu podstawowego,
przychody z wynajmu miejsc parkingowych i inne przychody z wynajmu;
Wskaźnik
zadłużenia do
wartości
nieruchomości
(LTV) netto
stosuje się do długu netto podzielonego przez wartość aktywów brutto.
Zadłużenie netto oblicza się jako całkowite zadłużenie finansowe
pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz depozyty,
z wyłączeniem pożyczek od udziałów niekontrolujących oraz odroczonych
kosztów pozyskania finasowania. Wartość Aktywów Brutto to wartość
nieruchomości inwestycyjnych (z wyłączeniem prawa do użytkowania gruntów),
gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, aktywów
przeznaczonych do sprzedaży, aktywów finansowych, budynków na własny
użytek oraz udziałów w inwestycjach kapitałowych. Wskaźnik LTV pokazuje
ogólną ocenę podejmowanego ryzyka finansowego;
Średni koszt
długu; średnie
oprocentowanie;
średnia ważona
stopa procentowa
obliczana jest jako średnia ważona stopa procentowa całkowitego zadłużenia,
skorygowana o wpływ zawartych przez Grupę swapów stóp procentowych
i swapów walutowych;
EUR, €
lub euro
stosuje się do wspólnej waluty Państw Członkowskich uczestniczących
w Trzecim Etapie Europejskiej Unii Gospodarczej i Walutowej Traktatu
Ustanawiającego Wspólnotę Europejską, wraz z późniejszymi zmianami;
PLN lub złoty
stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Rzeczpospolitej Polskiej;
HUF lub forint
stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Węgier;
JSE
stosuje się do giełdy papierów wartościowych w Johannesburgu.
19. Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego
za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2023 r.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
1
GLOBE TRADE CENTRE S.A.
OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD
ŁADU KORPORACYJNEGO
ZA ROK OBROTOWY KOŃCZĄCY SIĘ 31 GRUDNIA 2023 R.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
2
SPIS TREŚCI
1. Zasady ładu korporacyjnego, którym podlega emitent i miejsce, w którym ten zbiór zasad
jest dostępny publicznie ...................................................................................................................... 3
2. Zasady ładu korporacyjnego, od stosowania których emitent odstąpił, w tym powody
odstąpienia .......................................................................................................................................... 3
3. Główne cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu
do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań
finansowych ........................................................................................................................................ 5
4. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji wraz
ze wskazaniem liczby posiadanych przez podmioty akcji, ich procentowego udziału
w kapitale zakładowym, liczby głosów z nich wynikających i ich procentowego udziału
w ogólnej liczbie głosów w walnym zgromadzeniu.............................................................................. 7
5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia
kontrolne wraz z opisem tych uprawnień ............................................................................................ 8
6. Ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takich jak ograniczenie wykonywania
praw głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe
dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy
spółki, prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od
posiadania papierów wartościowych. ................................................................................................ 10
7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych Globe
Trade Centre S.A. .............................................................................................................................. 10
8. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich
uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji ......................... 10
9. Opis zasad zmian statutu Spółki ....................................................................................................... 11
10. Regulamin walnego zgromadzenia akcjonariuszy i jego praw podstawowych oraz opis
praw akcjonariuszy i ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z regulaminu
walnego zgromadzenia, chyba że informacje w tym zakresie wynika bezpośrednio z
przepisów prawa .............................................................................................................................. 11
11. Skład osobowy organów Spółki i zmiany w poprzednim roku obrotowym oraz opis
funkcjonowania organów zarządczych, nadzorczych lub administracyjnych Spółki i jej
komitetów......................................................................................................................................... 13
12. Firma audytorska ............................................................................................................................. 19
13. Polityka różnorodności stosowana do organów administrujących, zarządzających
i nadzorujących ................................................................................................................................ 21
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
3
1. Zasady ładu korporacyjnego, którym podlega emitent i miejsce, w którym ten
zbiór zasad jest dostępny publicznie
W lipcu 2007 r. Rada Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie przyjęła zbiór zasad ładu
korporacyjnego dla spółek akcyjnych emitujących akcje, obligacje zamienne lub obligacje z prawem
pierwszeństwa, które zostały dopuszczone do obrotu giełdowego. („Dobre Praktyki Spółek
Notowanych na GPW”). Dobre Praktyki Spółek notowanych na GPW zostały zmienione kilka razy od
tamtego czasu i były dostosowane do ostatnich zmian prawnych, aktualnych trendów
międzynarodowych ładu korporacyjnego i oczekiwań uczestników rynku. Ostatnia zmiana miała miejsce
w dniu 29 marca 2021 r., Rada GPW podjęła uchwałę zatwierdzającą przyjęcie nowego zbioru zasad
ładu korporacyjnego pod nazwą „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”. Nowe zasady
weszły w życie 1 lipca 2021 r. i stanowią podstawę zgodnie, z którą Spółka przygotowała sprawozdanie
w sprawie stosowania zasad ładu korporacyjnego za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2023 r.
Treść Kodeksu Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW jest publicznie dostępna na stronie
internetowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie poświęconej tej tematyce:
https://www.gpw.pl/dobre-praktyki2021
2. Zasady ładu korporacyjnego, od stosowania których emitent odstąpił, w tym
powody odstąpienia
Spółka stara się dołożyć wszelkich możliwych starań, aby stosować zasady ładu korporacyjnego
zawarte w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW, starając się wypełnić wszystkie zalecenia
z nich wynikające i wszystkie zalecenia skierowane do zarządów spółek, rad nadzorczych i
akcjonariuszy we wszystkich obszarach naszej działalności.
Ponadto, w celu realizacji przejrzystej i efektywnej polityki
informacyjnej, Spółka zapewnia szybki i bezpieczny dostęp do
informacji akcjonariuszom, analitykom i inwestorom za pomocą
zarówno tradycyjnych, jak i nowoczesnych technologii
publikowania informacji o Spółce w możliwie najszerszym
stopniu.
Staramy się dołożyć wszelkich
możliwych starań, aby
stosować wszystkie zasady
ładu korporacyjnego
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
4
W roku 2023 Spółka nie stosowała 3 zasad Dobrych Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021 Spółka:
Sekcja
Zasada
Komentarz spółki:
1. Polityka
informacyjna
i komunikacja z
inwestorami
1.4.2
W celu zapewnienia należytej komunikacji z
interesariuszami, w zakresie przyjętej
strategii biznesowej Spółka zamieszcza na
swojej stronie internetowej informacje na
temat założeń posiadanej strategii,
mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów
długoterminowych, planowanych działań oraz
postępów w jej realizacji, określonych za
pomocą mierników finansowych i
niefinansowych. Informacje na temat strategii
w obszarze ESG powinny m.in. przedstawiać
wartość wskaźnika równości wynagrodzeń
wypłacanych jej pracownikom, obliczanego
jako procentowa różnica pomiędzy średnim
miesięcznym wynagrodzeniem (z
uwzględnieniem premii, nagród i innych
dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok,
oraz przedstawiać informacje o działaniach
podjętych w celu likwidacji ewentualnych
nierówności w tym zakresie, wraz
z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz
horyzontem czasowym, w którym planowane
jest doprowadzenie do
równości.
Obecna strategia Grupy GTC
nie zawiera elementów
wskazanych w tej regule. Mimo
to Spółka rozważy możliwość
włączenia ich w nową strategię
w przyszłości.
2. Zarząd i rada
nadzorcza
2.1
Spółka powinna posiadać politykę
różnorodności wobec zarządu oraz rady
nadzorczej, przyjętą odpowiednio przez
radę nadzorczą lub walne zgromadzenie.
Polityka różnorodności określa cele i kryteria
różnorodności m.in. w takich obszarach jak
płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna
wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe,
a także wskazuje termin i sposób
monitorowania realizacji tych celów. W
zakresie zróżnicowania pod względem płci
warunkiem zapewnienia różnorodności
Spółka nie planuje formalnego
przyjęcia polityki różnorodności
wobec zarządu i rady
nadzorczej, gdyż głównymi
kryteriami przy wyborze jej
członków są wiedza,
doświadczenie, cechy
osobowości i wykształcenie, a
nie np. wiek czy płeć.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
5
organów spółki jest udział mniejszości w
danym organie na poziomie nie niższym niż
30%.
2. Zarząd i rada
nadzorcza
2.2
Osoby podejmujące decyzje w sprawie
wyboru członków zarządu lub rady
nadzorczej spółki powinny zapewnić
wszechstronność tych organów poprzez
wybór do ich składu osób zapewniających
różnorodność, umożliwiając m.in. osiągnięcie
docelowego wskaźnika minimalnego udziału
mniejszości określonego na poziomie nie
niższym niż 30%, zgodnie z celami
określonymi w przyjętej polityce
różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.
Spółka nie planuje formalnego
przyjęcia polityki różnorodności
wobec zarządu i rady
nadzorczej, gdyż głównymi
kryteriami przy wyborze jej
członków są wiedza,
doświadczenie, cechy
osobowości i wykształcenie, a
nie np. wiek czy płeć.
3. Główne cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem
w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych
i skonsolidowanych sprawozdań finansowych
Zarząd jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej Spółki i jego skuteczność w procesie
sporządzania sprawozdań finansowych i raportów okresowych przygotowywanych i publikowanych
zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji
bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków
przyjmowania za równoważne informacji wymaganych przepisami państwa niebędącego państwem
członkowskim.
Spółka korzysta z szerokiego doświadczenia swoich pracowników w zakresie identyfikacji,
dokumentacji, ewidencji i kontroli operacji gospodarczych, w tym z licznych procedur kontroli
wspieranych przez nowoczesne technologie informatyczne służące do rejestrowania, przetwarzania i
prezentacji danych operacyjnych i finansowych.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
6
W celu zapewnienia dokładności i wiarygodności sprawozdań finansowych spółki dominującej i
podmiotów zależnych, Spółka stosuje szereg procedur wewnętrznych w zakresie systemów kontroli
transakcji i procesów wynikających z działalności Spółki oraz Grupy Kapitałowej.
Ważnym elementem zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sprawozdawczości finansowej
jest ciągła kontrola wewnętrzna sprawowana przez głównych księgowych na poziomie podmiotu
dominującego, jak i na poziomie spółek zależnych.
System kontroli budżetowej opiera się na kwartalnych i rocznych sprawozdaniach finansowych i
operacyjnych. Wyniki finansowe są regularnie monitorowane.
Jednym z podstawowych elementów kontroli w procesie przygotowywania sprawozdań finansowych
Spółki i Grupy Kapitałowej jest weryfikacja przeprowadzana przez niezależnych audytorów. Audytor
jest wybierany z grona renomowanych firm, które gwarantują wysoki standard usług i niezależność.
Rada nadzorcza Grupy zatwierdza wybór niezależnego audytora. Zadania niezależnego audytora
obejmują w szczególności: przegląd półrocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań
finansowych i badanie rocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych.
Niezależność biegłego audytora ma fundamentalne znaczenie dla zapewnienia dokładności badania
ksiąg i sprawozdań finansowych. Komitet audytu, powołany w ramach rady nadzorczej Spółki, sprawuje
nadzór nad procesem sprawozdawczości finansowej Spółki, we współpracy z niezależnym biegłym
audytorem, który uczestniczy w posiedzeniach komitetu ds. audytu. Komitet ds. audytu nadzoruje
proces sprawozdawczości finansowej w celu zapewnienia stabilności, przejrzystości i integralności
informacji finansowych. W skład komitetu audytu wchodzi jeden członek rady nadzorczej, który spełnia
kryteria niezależności wymienione w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW. Komitet ds.
audytu podlega radzie nadzorczej.
Ponadto, zgodnie z Artykułem 4a ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, do obowiązków
rady nadzorczej należy zapewnienie aby sprawozdania finansowe oraz sprawozdanie z działalności
Spółki spełniały wymogi prawa, a rada nadzorcza wykonuje ten obowiązek korzystając z uprawnień na
mocy prawa i statutu Spółki. Jest to kolejny poziom kontroli sprawowanej przez niezależny organ w celu
zapewnienia dokładności i wiarygodności informacji zawartych w jednostkowych i skonsolidowanych
sprawozdaniach finansowych.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
7
4. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji
wraz ze wskazaniem liczby posiadanych przez podmioty akcji, ich procentowego
udziału w kapitale zakładowym, liczby głosów z nich wynikających i ich
procentowego udziału w ogólnej liczbie głosów w walnym zgromadzeniu
Poniższy wykres przedstawia akcjonariuszy Spółki, którzy na dzień 31 grudnia 2023 r. posiadali nie
mniej niż 5% głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy GTC S.A.
Poniższy wykres przedstawia akcjonariuszy Spółki, którzy na dzień publikacji niniejszego
Sprawozdania posiadali nie mniej niż 5% głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy GTC S.A.
GTC Dutch
Holdings B.V.
58,80%
GTC Holding Zártkörüen Müködö
Részvénytársaság¹
3,81%
Allianz OFE³
10,85%
OFE PZU Złota
Jesień
9,54%
Pozostali
17,00%
GTC Dutch Holdings
B.V.
58,80%
GTC Holding Zártkörüen Müködö
Részvénytársaság¹
3,81%
Allianz OFE³
10,85%
OFE PZU Złota Jesień
9,54%
Aletheia Investment AG
5,00%
Pozostali
12.00%
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
8
Tabela została sporządzona na podstawie informacji uzyskanych bezpośrednio od akcjonariuszy lub
podczas zapisów na nowe akcje i przedstawia strukturę akcjonariatu na dzień 31 grudnia 2023 r.:
Akcjonariusz
Liczba akcji
(nie w mln)
%
kapitału
akcyjnego
Liczba
głosów
(nie w mln)
%
głosów
Zmiana liczby
posiadanych
akcji od 30
września 2023
r.
(nie w mln)
GTC Dutch
Holdings B.V.
337.637.591
58,80%
337.637.591
58,80%
Zmiana
bezpośredniego
akcjonariusza
spółki; zmiana
o 90.176.000²
GTC Holding
Zártkörüen
Müködö
Részvénytársaság¹
21.891.289
3,81%
21.891.289
3,81%
Bez zmian
Allianz OFE ³
62.330.000
10,85%
62.330.000
10,85%
Bez zmian
OFE PZU
Złota Jesień
54.800.000
9,54%
54.800.000
9,54%
Bez zmian
Pozostali
97.596.242
17,00%
97.596.242
17,00%
Bez zmian
Razem
574.255.122
100,00%
574.255.122
100,00%
bez zmian
¹ Posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki oraz pośrednio przez GTC Dutch Holdings B.V. 337.637.591
akcji Spółki. Spółka GTC Dutch Holdings B.V. jest spółką w 100% kontrolowaną przez GTC Holding Zártkörüen
Müködö Részvénytársaság.
² W dniu 11 grudnia 2023 r. GTC Dutch Holdings B.V, GTC HOLDING ZÁRTKÖRŰEN MŰKÖDŐ
RÉSZVÉNYTÁRSASÁG oraz Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. zawarli warunkowe globalne
porozumienie rozwiązujące (global settlement agreement) mające na celu zakończenie ich współpracy w
odniesieniu do Spółki ("GSA"). Spółka została poinformowana, że przeniesienie akcji zgodnie z GSA nie
spowoduje żadnych zmian w liczbie głosów w Spółce posiadanych łącznie lub indywidualnie przez
Akcjonariuszy, ponieważ wszystkie prawa głosu związane z akcjami były już wykonywane przez GTC Dutch
przed zawarciem GSA na podstawie Umowy Przeniesienia (z dnia 18 lutego 2022 r. (z datą wejścia w życie 1
marca 2022 r.)
³ W dniu 12 maja 2023 r. udział Allianz OFE w ogólnej liczbie głosów w Spółce przekroczył próg 10% w związku
z likwidacją funduszu Drugi Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny („Drugi Allianz OFE”) i przeniesieniem
jego aktywów na Allianz OFE
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
9
W dniu 13 marca 2024 roku Spółka otrzymała zawiadomienie od swojego akcjonariusza, tj.: Aletheia
Investment AG („Aletheia”), że udział Aletheia w ogólnej liczbie głosów w Spółce przekroczył próg 5%
Akcjonariusz
Liczba akcji
(nie w mln)
%
kapitału
akcyjnego
Liczba
głosów
(nie w mln)
%
głosów
Zmiana liczby
posiadanych
akcji od 30
września 2023 r.
(nie w mln)
GTC Dutch Holdings
B.V.
337.637.591
58,80%
337.637.591
58,80%
Zmiana
bezpośredniego
akcjonariusza
spółki; zmiana o
90.176.000²
GTC Holding
Zártkörüen Müködö
Részvénytársaság¹
21.891.289
3,81%
21.891.289
3,81%
Bez zmian
Allianz OFE³
62.330.000
10,85%
62.330.000
10,85%
Bez zmian
OFE PZU Złota Jesień
54.800.000
9,54%
54.800.000
9,54%
Bez zmian
Aletheia Investment
AG
28.718.871
5,00%
28.718.871
5,00%
Wzrost o
28.718.871
Pozostali
68.877.371
12,00%
68.877.371
12,00%
Spadek o
28.718.871
Razem
574.255.122
100,00%
574.255.122
100,00%
Bez zmian
¹ Posiada bezpośrednio 21.891.289 akcji Spółki oraz pośrednio przez GTC Dutch Holdings B.V. 337.637.591 akcji
Spółki. Spółka GTC Dutch Holdings B.V. jest spółką w 100% kontrolowaną przez GTC Holding Zártkörüen Müködö
Részvénytársaság.
² W dniu 11 grudnia 2023 r. GTC Dutch Holdings B.V, GTC HOLDING ZÁRTKÖRŰEN MŰKÖDŐ
RÉSZVÉNYTÁRSASÁG oraz Icona Securitization Opportunities Group S.à r.l. zawarli warunkowe globalne
porozumienie rozwiązujące (global settlement agreement) mające na celu zakończenie ich współpracy w
odniesieniu do Spółki ("GSA"). Spółka została poinformowana, że przeniesienie akcji zgodnie z GSA nie spowoduje
żadnych zmian w liczbie głosów w Spółce posiadanych łącznie lub indywidualnie przez Akcjonariuszy, ponieważ
wszystkie prawa głosu związane z akcjami były już wykonywane przez GTC Dutch przed zawarciem GSA na
podstawie Umowy Przeniesienia (z dnia 18 lutego 2022 r. (z datą wejścia w życie 1 marca 2022 r.)
³ W dniu 12 maja 2023 r. udział Allianz OFE w ogólnej liczbie głosów w Spółce przekroczył próg 10% w związku z
likwidacją funduszu Drugi Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny („Drugi Allianz OFE”) i przeniesieniem jego
aktywów na Allianz OFE
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
10
5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia
kontrolne wraz z opisem tych uprawnień
Dla posiadaczy papierów wartościowych Globe Trade Centre S.A. nie wynikają z tych papierów
jakiekolwiek specjalne uprawnienia kontrolne.
6. Ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takich jak ograniczenie
wykonywania praw głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów,
ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie
z którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe związane z papierami
wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych.
W Globe Trade Centre S.A. nie funkcjonują ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takie jak,
ograniczenie wykonywania prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów,
ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy
współpracy Globe Trade Centre S.A., prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są
oddzielone od posiadania papierów wartościowych.
7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych
Globe Trade Centre S.A.
Nie istnieją przepisy ograniczające prawo przeniesienia własności papierów wartościowych, z wyjątkiem
ograniczeń, które wynikają z ogólnych przepisów prawa, w szczególności ograniczenia umowne
dotyczące przeniesienia praw własności papierów wartościowych emitowanych przez Spółkę.
8. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz
ich uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie
akcji
Zgodnie z Art. 12 statutu zarząd liczy od 1 do 7 członków, powoływanych przez radę nadzorczą na
trzyletnią kadencję.
Ponadto, rada nadzorcza wyznacza prezesa zarządu (CEO) i może wyznaczyć jego zastępcę.
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za bieżące zarządzanie Spółką oraz jej reprezentowanie wobec osób
trzecich. Wszystkie kwestie związane z działalnością Spółki wchodzą w zakres działalności zarządu,
chyba że należą do kompetencji rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia z mocy przepisów prawa
lub statutu.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
11
Członkowie zarządu uczestniczą w szczególności w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i udzielają
odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia. Ponadto, członkowie zarządu są
zapraszani na posiedzenia rady nadzorczej Spółki przez przewodniczącego rady nadzorczej oraz
uczestniczą w jej posiedzeniach z prawem do wyrażania swoich opinii na temat spraw znajdujących
się w porządku obrad.
Walne zgromadzenie akcjonariuszy podejmuje decyzje w sprawie emisji lub wykupu akcji Spółki.
Kompetencje zarządu w tym zakresie ograniczają się do wykonywania wszelkich uchwał powziętych
przez walne zgromadzenie.
9. Opis zasad zmian statutu Spółki
Zmiana statutu Spółki wymaga uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy i wpisu do KRS.
Procedura podejmowania uchwał w sprawie zmian statutu podlega ogólnym przepisom prawa i statutu
ją regulującym.
10. Regulamin walnego zgromadzenia akcjonariuszy i jego praw podstawowych
oraz opis praw akcjonariuszy i ich wykonywania, w szczególności zasady
wynikające z regulaminu walnego zgromadzenia, chyba że informacje w tym
zakresie wynika bezpośrednio z przepisów prawa
Walne zgromadzenie akcjonariuszy działa na podstawie polskich przepisów kodeksu spółek
handlowych i statutu.
Walne zgromadzenie akcjonariuszy podejmuje uchwały dotyczące w szczególności następujących
kwestii:
a) omawianie i zatwierdzanie sprawozdań zarządu i sprawozdania finansowego za ubiegły rok,
b) decyzja o podziale zysku lub pokryciu straty,
c) udzielenie absolutorium członkom zarządu i rady nadzorczej z wykonywania swoich
obowiązków,
d) ustalenia wynagrodzenia rady nadzorczej,
e) zmiany statutu Spółki,
f) podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego,
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
12
g) połączenie lub przekształcenie Spółki,
h) rozwiązanie i likwidacja Spółki,
i) emisja obligacji zmiennych lub z prawem pierwszeństwa,
j) zbycie lub wydzierżawienie Spółki oraz ustanowienie prawa użytkowania lub sprzedaży zakładu
Spółki,
k) wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody przy zawiązywaniu Spółki
lub wykonywaniu zarządu albo nadzoru.
W walnym zgromadzeniu uczestniczą osoby, które były akcjonariuszami Spółki na szesnaście dni przed
datą walnego zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu).
Akcjonariusz, będący osobą fizyczną, ma prawo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu
akcjonariuszy i wykonywania prawa głosu osobiście lub przez pełnomocnika. Akcjonariusz, będący
osobą prawną, ma prawo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i wykonywania prawa
głosu przez osobę uprawnioną do przekazania oświadczeń woli w jego imieniu lub przez pełnomocnika.
Pełnomocnictwo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu i wykonywania prawa głosu wymaga
formy pisemnej lub elektronicznej. W celu identyfikacji akcjonariusza, który udzielił pełnomocnictwa,
zawiadomienie o przyznanie takiego pełnomocnictwa w postaci elektronicznej powinno zawierać:
- w przypadku akcjonariusza będącego osobą fizyczną - kopię dowodu osobistego, paszportu
lub innego urzędowego dokumentu tożsamości potwierdzającego tożsamość akcjonariusza;
lub
- w przypadku akcjonariusza niebędącego osobą fizyczną - kopię odpisu z właściwego
rejestru lub innego dokumentu potwierdzającego upoważnienie osoby fizycznej (osób
fizycznych) do reprezentowania akcjonariusza na walnym zgromadzeniu (np. nieprzerwany
ciąg pełnomocnictw).
Na walnym zgromadzeniu mogą być obecni członkowie zarządu i rady nadzorczej - w składzie, który
pozwala na udzielanie merytorycznych odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego
zgromadzenia - oraz audytor Spółki, jeśli walne zgromadzenie odbywa się w celu omówienia kwestii
finansowych.
Każdy uczestnik walnego zgromadzenia ma prawo być wybranym na przewodniczącego walnego
zgromadzenia, a także wyznaczyć jedną osobę jako kandydata na stanowisko przewodniczącego
walnego zgromadzenia. Do wyboru przewodniczącego walne zgromadzenie nie podejmuje żadnych
decyzji.
Przewodniczący walnego zgromadzenia prowadzi obrady zgodnie z ustalonym porządkiem obrad,
przepisami prawa, statutem, a w szczególności: udziela głosu, zarządza głosowania i ogłasza ich wyniki.
Przewodniczący zapewnia sprawne prowadzenie obrad i poszanowanie praw i interesów wszystkich
akcjonariuszy.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
13
Po utworzeniu i podpisaniu listy obecności przewodniczący potwierdza, że walne zgromadzenie
akcjonariuszy Spółki zostało zwołanie w sposób prawidłowy i jest upoważnione do podejmowania
uchwał.
Przewodniczący walnego zgromadzenia zamyka walne zgromadzenie po wyczerpaniu porządku obrad.
11. Skład osobowy organów Spółki i zmiany w poprzednim roku obrotowym oraz
opis funkcjonowania organów zarządczych, nadzorczych lub administracyjnych
Spółki i jej komitetów.
ZARZĄD
Skład zarządu
Obecnie zarząd Spółki składa się z trzech członków. W poniższej tabeli przedstawiono imiona,
nazwiska, stanowiska, daty powołania i daty wygaśnięcia obecnej kadencji poszczególnych członków
zarządu na dzień 31 grudnia 2023 r.:
Imię i nazwisko
Stanowisko
Rok
pierwszego
powołania
Rok powołania
na obecną
kadencję
Rok
wygaśnięcia
kadencji
Gyula Nagy
Prezes zarządu
2023
2023
2026
Barbara Sikora
Członek zarządu
oraz CFO
2023
2023
2026
Zsolt Farkas
Członek zarządu
oraz COO
2023
2023
2026
W dniu 18 marca 2024 r. Barbara Sikora zrezygnowała z zasiadania w Zarządzie GTC S.A.
Szczegółowy opis zmian w składzie Zarządu do dnia publikacji niniejszego Sprawozdania znajduje się
w punkcie 2.4 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre S.A. w
roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2023 r.
Opis działania zarządu
Zarząd prowadzi sprawy Spółki w sposób przejrzysty i efektywny zgodnie z odpowiednimi przepisami
prawa, jej przepisami wewnętrznymi oraz "Dobrymi Praktykami Spółek Notowanych na GPW". Przy
podejmowaniu decyzji związanych ze sprawami Spółki członkowie zarządu działają w uzasadnionych
granicach ryzyka gospodarczego.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
14
Prezes Zarządu (CEO) łącznie z każdym innym członkiem Zarządu lub dwóch dowolnych członków
zarządu działających łącznie jest uprawnionych do składania oświadczeń w imieniu Spółki.
Wszelkie kwestie związane z zarządzaniem Spółką, a nie ograniczone przez przepisy prawa czy statutu
do kompetencji rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia, należą do zakresu działania zarządu.
Członkowie zarządu uczestniczą w posiedzeniach walnego zgromadzenia i udzielają merytorycznych
odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia. Członkowie zarządu zaproszeni na
posiedzenie rady nadzorczej przez przewodniczącego rady nadzorczej uczestniczą w spotkaniu z
prawem do zabrania głosu w kwestiach dotyczących porządku obrad. Członkowie zarządu, w zakresie
ich kompetencji i w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia spraw omawianych przez radę nadzorczą,
przedstawiają wyjaśnienia i informacje dotyczące spraw Spółki uczestnikom posiedzenia rady
nadzorczej.
Zarząd podejmuje wszelkie decyzje uważane (przez zarząd) za istotne dla Spółki przez podejmowanie
uchwał na swoim posiedzeniu. Uchwały są głosowane zwykłą większością głosów.
Ponadto, zarząd może podejmować uchwały w formie pisemnej lub w sposób umożliwiający
natychmiastową komunikację członków zarządu za pomocą komunikacji audio-video (np.
telekonferencje, wideokonferencje, itp.).
RADA NADZORCZA
Skład rady nadzorczej
Na dzień 31 grudnia 2023 r. rada nadzorcza składa się z dziesięciu członków.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
15
W poniższej tabeli przedstawiono imiona, nazwiska, stanowisko, daty powołania i daty wygaśnięcia
obecnej kadencji poszczególnych członków rady nadzorczej na dzień 31 grudnia 2023 r.:
Imię i
nazwisko
Stanowisko
Rok
pierwszego
powołania
Rok
powołania
na obecną
kadencję
Rok
wygaśnięcia
kadencji
Rok
następnego
powołania
János Péter
Bartha¹
Przewodniczący
rady nadzorczej
2020
2020
2023
2024
Lóránt Dudás
Członek rady
nadzorczej
2020
2020
2023
2024
Balázs Figura
Członek rady
nadzorczej
2020
2020
2023
2024³
Mariusz
Grendowicz
Członek rady
nadzorczej
2000
2022
2025
2026³
László Gut
Członek rady
nadzorczej
2023
2023
2026
2027
Marcin Murawski¹
Niezależny
członek rady
nadzorczej
2013
2022
2025
2026
Artur Kozieja¹ ²
Niezależny
członek rady
nadzorczej
2022
2022
2025
2026
Bálint Szécsényi
Członek rady
nadzorczej
2020
2020
2023
2024
Sławomir
Niemierka¹
Niezależny
członek rady
nadzorczej
2023
2023
2025
2026
Dominik
Januszewski¹
Niezależny
członek rady
nadzorczej
2023
2023
2026
2027
¹ spełnia kryteria niezależności wskazane w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW.
² spełnia kryteria niezależności wskazane w Statucie Spółki.
³ W dniu 15 marca 2024 r., GTC Dutch Holdings B.V. odwołało Balázs Figura oraz. Mariusza Grendowicza z
funkcji członka rady nadzorczej Spółki.
Szczegółowy opis zmian w składzie Zarządu i Rady Nadzorczej do dnia publikacji niniejszego
Sprawozdania znajduje się w punkcie 2.4 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej
Globe Trade Centre S.A. w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2023 r.
Opis działalności rady nadzorczej
Rada nadzorcza działa na podstawie polskiego kodeksu spółek handlowych oraz na podstawie statutu
Spółki jak również regulaminu rady nadzorczej z dnia 16 maja 2017 r.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
16
Zgodnie z postanowieniami polskiego kodeksu spółek handlowych rada nadzorcza wykonuje stały
nadzór nad działalnością przedsiębiorstwa. W ramach wykonywania nadzoru rada nadzorczej może
żądać od zarządu wszelkich informacji i dokumentów dotyczących działalności Spółki.
Członkowie rady nadzorczej podejmują niezbędne kroki, aby otrzymywać regularne i wyczerpujące
informacje od zarządu w istotnych sprawach dotyczących działalności i ryzyka Spółki oraz strategii
zarządzania ryzykiem. Rada nadzorcza może (bez naruszania kompetencji innych organów Spółki)
wyrażać opinię na temat wszystkich spraw związanych z działalnością Spółki, w tym przekazywać
wnioski i propozycje do zarządu.
Dodatkowo, oprócz kwestii określonych w kodeksie spółek handlowych lub innych obowiązujących
przepisach prawa, kompetencje rady nadzorczej są następujące:
a) ustalenie wysokości wynagrodzenia (w tym premii) dla członków zarządu Spółki oraz
reprezentowanie Spółki przy zawieraniu umów z członkami zarządu i w przypadku
sporów z członkami zarządu;
b) udzielanie zgody Spółce lub podmiotowi przez nią kontrolowanemu, na zawieranie transakcji z
podmiotami powiązanymi w każdym przypadku innym niż transakcje wewnątrz grupowe, tj.
transakcje pomiędzy Spółką lub podmiotem przez nią kontrolowanym z innym podmiotem
kontrolowanym przez Spółkę (terminy „kontrola” i „transakcja z podmiotem powiązanym”
rozumiane są zgodnie z ich definicjami w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości 24
(Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych));
c) udzielanie zgody na zawieranie przez Spółkę lub podmiot przez nią kontrolowany, transakcji (w
formie jednej lub kilku czynności prawnych) skutkującej nabyciem lub zbyciem aktywów lub
utworzeniem zobowiązania o wartości przewyższającej 30 000 000 euro (trzydzieści milionów
euro), z wyjątkiem: (i) terminowej lub wcześniejszej spłaty zadłużenia oraz (ii) transakcji
zabezpieczających (hedgingowych) w stosunku do takiego zadłużenia, na których zaciągnięcie
Rada Nadzorcza udzieliła zgody zgodnie z niniejszym punktem; w celu uniknięcia wątpliwości,
przed zawarciem jakiejkolwiek transakcji, o której mowa w niniejszym punkcie c), oprócz zgody
Rady Nadzorczej, wymagana będzie również zgoda odpowiednich organów zarządzających
podmiotem kontrolowanym przez Spółkę lub zgoda Zarządu samej Spółki, w zależności od
przypadku, w każdym przypadku w zakresie wymaganym przez (a) dokumenty konstytucyjne
podmiotu kontrolowanego przez Spółkę lub niniejszy statut oraz (b) odpowiednie przepisy
powszechnie obowiązującego prawa.
Rada nadzorcza liczy od pięciu do dwudziestu członków, w tym przewodniczący rady nadzorczej. Każdy
akcjonariusz, który posiada indywidualnie więcej niż 5% udziałów w kapitale zakładowym Spółki ("Próg
Pierwotny") ma prawo do powołania jednego członka rady nadzorczej. Akcjonariusze mają ponadto
prawo do powołania jednego członka rady nadzorczej z każdego posiadanego pakietu akcji
stanowiących 5% kapitału zakładowego Spółki powyżej Progu Pierwotnego. Członkowie rady
nadzorczej są powoływani przez pisemne zawiadomienie dokonane przez uprawnionych akcjonariuszy
przekazane przewodniczącemu walnego zgromadzenia akcjonariuszy na walnym zgromadzeniu
akcjonariuszy lub poza walnym zgromadzeniem akcjonariuszy, dostarczone do zarządu wraz z
pisemnym oświadczeniem wybranej osoby, że wyraża on/ona zgodę na powołanie do rady nadzorczej.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
17
Liczba członków rady nadzorczej będzie równa liczbie członków powołanych przez uprawnionych
akcjonariuszy, powiększona o jednego Delegata Walnego Zgromadzenia, pod warunkiem że w
żadnym przypadku liczba ta nie będzie niższa niż pięć.
Zgodnie ze statutem Spółki w skład rady nadzorczej wchodzi co najmniej dwóch niezależnych członków
rady nadzorczej spełniających kryteria określone w statucie oraz w przepisach ładu korporacyjnego
zawartych w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW.
Przewodniczący rady nadzorczej zwołuje posiedzenia rady nadzorczej z inicjatywy własnej lub na
wniosek innego członka zarządu lub członka rady nadzorczej. Posiedzenie rady nadzorczej odbywają
się w ciągu najpóźniej dwóch tygodni, ale nie wcześniej niż 3 (trzeciego) dnia roboczego po otrzymaniu
takiego wniosku przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej.
W granicach określonych przepisami prawa, rada nadzorcza może zwoływać posiedzenia zarówno na
terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jak i za granicą. Posiedzenia rady nadzorczej mogą się odbywać
się przy wykorzystaniu środków elektronicznych w najszerszym zakresie dozwolonym przez
powszechnie obowiązujące przepisy prawa lub w trybie obiegowym w najszerszym zakresie
dozwolonym przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa, pod warunkiem, że wszyscy członkowie
zostaną poinformowani o treści projektu takiej uchwały poprzez przesłanie go pocztą elektroniczną na
adresy wskazane przez poszczególnych członków rady nadzorczej.
O ile Statut nie stanowi inaczej, uchwały rady nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów w
obecności co najmniej 5 członków rady nadzorczej. W przypadku równej ilości głosów, Przewodniczący
ma głos decydujący.
Członkowie rady nadzorczej wykonują swoje prawa i wypełniają swoje obowiązki osobiście. Członkowie
rady nadzorczej uczestniczą w walnym zgromadzeniu.
Ponadto, w ramach wykonywania swoich obowiązków, rada nadzorcza:
a) raz w roku sporządza i przedstawia przed walnym zgromadzeniem zwięzłą ocenę sytuacji
Spółki, z uwzględnieniem oceny systemu kontroli wewnętrznej i systemu zarządzania
obszarami ryzyka, które są istotne dla Spółki,
b) raz w roku sporządza i przedstawia przed zwyczajnym walnym zgromadzeniem ocenę własnej
działalności,
c) omawia i wydaje opinię o sprawach, które będą tematami uchwał walnego zgromadzenia.
KOMITETY RADY NADZORCZEJ
Rada nadzorcza może powoływać komitety w celu zbadania niektórych kwestii pozostających
w kompetencji rady nadzorczej lub działające jako organy doradcze i opiniotwórcze rady nadzorczej.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
18
KOMITET DS. AUDYTU
Rada nadzorcza powołała Komitet ds. Audytu, którego głównym zadaniem jest dokonywanie oceny
administracyjnej kontroli finansowej, sprawozdawczości finansowej oraz audytu wewnętrznego
i zewnętrznego Spółki oraz spółek należących do jej grupy kapitałowej oraz w razie konieczności
zapewnianie radzie nadzorczej porad w tym zakresie.
W roku 2023 odbyły się 4 posiedzenia Komitetu ds. Audytu.
W poniższej tabeli przedstawiono szczegółowo skład Komitetu ds. Audytu na dzień 31 grudnia 2023 r.
Członek
Funkcja
Spełnia
kryteria
niezależności
Wiedza i umiejętności w
zakresie rachunkowości
lub badania
sprawozdań
finansowych
Wiedza i
umiejętności w
zakresie
branży
deweloperskiej
Artur Kozieja
Członek
komitetu ds.
audytu
tak
tak ¹
tak¹
Marcin
Murawski
Przewodniczący
komitetu ds.
audytu
tak
tak ²
nie
János Péter
Bartha
Członek
komitetu ds.
audytu
tak
tak³
nie
¹ Artur Kozieja posiada tytuł MBA z Wharton School University of Pennsylwania (USA) oraz jest
absolwentem Akademii Dyplomatycznej w Pekinie (Chiny) .Artur Kozieja, twórca grupy Europlan to
doświadczony inwestor i bankier inwestycyjny, który w latach 1995 - 2017 pracował na stanowisku
dyrektora w Credit Suisse, Morgan Stanley i Barclays Capital w Londynie, gdzie odpowiadał za
transakcje fuzji i przejęć oraz pozyskiwanie kapitału dla przedsiębiorstw, banków i krajów w Europie
Środkowo-Wschodniej. Dodatkowo, także jako wspólnik rodzinnej firmy hotelowej, której działalność
rozpoczęła się w 1983 r., realizował projekty hotelowe na Dolnym Śląsku. Od 2017 r. w ramach grupy
Europlan realizuje inwestycje hotelowe w Polsce gdzie otworzył m.in. kompleks hotelowy Lake Hill
Resort & Spa w Karkonoszach, hotel Metropolo by Golden Tulip w Krakowie oraz przygotowuje projekty
hotelowe w oparciu o współpracę z międzynarodowymi sieciami hotelowymi.
² Marcin Murawski Marcin Murawski ukończył Wydział Zarządzania na Uniwersytecie Warszawskim w
1997 r. Posiada również następujące certyfikaty: ACCA, ACCA Practicing Certificate, uprawnienia
KIBR, CIA. Od 2012 r. jest członkiem rady nadzorczej CCC S.A. W latach 2005-2012 zajmował
stanowisko dyrektora Departamentu Audytu Wewnętrznego i Inspekcji w grupie WARTA, sekretarza
Komitetów Audytu w TUIR WARTA S.A. oraz TUNŻ WARTA S.A. Wcześniej w latach 1997-2005
pracował w PricewaterhouseCoopers Sp. z o.o., gdzie zajmował stanowisko menedżera w
Departamencie Audytu (lata 2002-2005), starszego asystenta w Departamencie Audytu (lata 1999-
2001), asystenta w Departamencie Audytu (lata 1997-1999).
³ János Péter Bartha jest doświadczonym bankierem inwestycyjnym. Posiada 18-letnie doświadczenie
w inwestycjach typu private equity, w szczególności w prywatyzacji, zarządzaniu ofertami publicznymi
oraz fuzjach i przejęciach. Pan Bartha rozpoczął karierę bankową w 1986 r. w Narodowym Banku
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
19
Węgier, w 1990 r. został Dyrektorem Generalnym (CEO) Credit Suisse First Boston oraz w 1994 r.
szefem Credit Suisse First Boston w Europie Środkowo-Wschodniej.
KOMITET DS. WYNAGRODZEŃ
Rada nadzorcza powołała Komitet ds. Wynagrodzeń, który nie posiada uprawnień do podejmowania
decyzji, a odpowiada za przedstawianie radzie nadzorczej rekomendacji w sprawie wynagrodzeń
członków zarządu oraz zasad ustalania takich wynagrodzeń.
W roku 2023 odbyły się 4 posiedzenia Komitetu ds. Wynagrodzeń.
W poniższej tabeli przedstawiono szczegółowo skład Komitetu ds. Wynagrodzeń na dzień 31 grudnia
2023 r:
Członek
Funkcja
Spełnia
kryteria
niezależności
Wiedza i
umiejętności w
zakresie
rachunkowości lub
badania sprawozdań
finansowych
Wiedza i
umiejętności w
zakresie
branży
deweloperskiej
János Péter
Bartha
Przewodniczący
komitetu ds.
wynagrodzeń
tak
tak
nie
Artur Kozieja
Członek komitetu
ds. wynagrodzeń
tak
tak
tak
Marcin
Murawski
Członek komitetu
ds. wynagrodzeń
tak
tak
nie
12. Firma audytorska
Rekomendacja wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych
spełnia wszystkie obowiązujące kryteria prawne wymagane w procedurach wyboru firmy audytorskiej
do przeprowadzenia badania sprawozdań finansowych.
Firma audytorska badającą sprawozdania finansowe poza usługami będących badaniem dla Spółki w
roku 2023 świadczyła jeszcze inne usługi, tj. przegląd sprawozdania z wynagrodzeń i przegląd
prospektu.
GŁÓWNE ZAŁOŻENIA POLITYKI WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ DO PRZEPROWADZANIA
BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH GTC SA ORAZ POLITYKI ŚWIADCZENIA PRZEZ
FIRMĘ AUDYTORSKĄ DOZWOLONYCH USŁUG NIEBĘDĄCYCH BADANIEM.
W dniu 15 listopada 2022 r. rada nadzorcza zatwierdziła zasady wyboru niezależnego audytora zgodnie
z ustawą o biegłych rewidentach, które zostały przyjęte przez Komitet ds. Audytu w dniu 15 listopada
2022 r.
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
20
Wybór firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania i przeglądu sprawozdań finansowych Spółki
należy do obowiązków rady nadzorczej. Rada nadzorcza podejmuje decyzje w formie oficjalnej uchwały,
z uwzględnieniem wcześniejszych zaleceń Komitetu ds. Audytu.
Komitet ds. Audytu ocenia niezależność biegłego rewidenta i wyraża zgodę na świadczenie Spółce
uzgodnionych usług niezwiązanych z badaniem. Zgoda może zostać udzielona po dokonaniu oceny
niezależności biegłego rewidenta i po uzyskaniu od biegłego rewidenta potwierdzenia, że
świadczenie usług niezwiązanych z audytem zostanie zrealizowane zgodnie z wymaganiami
niezależności wymaganymi dla takich usług w ramach zasad etyki zawodowej i standardów
wykonywania takich usług.
Główne założenia polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania:
1. Rada nadzorcza wybiera firmę audytorską do przeprowadzenia badania sprawozdań
finansowych na podstawie uprzedniej rekomendacji Komitetu ds. Audytu. Rada Nadzorcza
podejmuje powyższą decyzję w formie uchwały.
2. Komitet ds. Audytu w swoim zaleceniu:
• rekomenduje preferowaną firmę audytorską wraz z uzasadnieniem preferencji Komitetu ds.
Audytu;
• stwierdza, że zalecenie jest wolne od wpływów stron trzecich;
• oświadcza, że Spółka nie zawarła umów zawierających zapisy ograniczające zdolność Rady
Nadzorczej do wyboru firmy audytorskiej do celów badania sprawozdań finansowych Spółki do
określonych kategorii lub wykazów firm audytorskich; oraz
• wskazuje proponowane wynagrodzenie za przeprowadzenie badania.
3. w przypadku, gdy wybór przeprowadzany przez Komitet ds. Audytu nie dotyczy przedłużenia
umowy w zakresie badania sprawozdań finansowych Spółki, rekomendacja Komitetu ds.
Audytu musi zawierać co najmniej dwie propozycje firm audytorskich, wraz z uzasadnieniem, a
także wyjaśnienie powodów preferencji Komitetu ds. Audytu.
4. Komitet ds. Audytu współpracuje z Zarządem w zakresie pozyskiwania, analizy i oceny ofert
audytu, a Zarząd udzieli Komitetowi wsparcia przy opracowaniu odpowiedniego zalecenia.
5. w trakcie procedury wyboru rada nadzorcza i Komitet ds. Audytu biorą pod uwagę następujące
elementy:
• bezstronność i niezależność firmy audytorskiej. Powyższy zakres obejmuje analizę innych prac
wykonanych przez firmę audytorską w Spółce, które wykraczają poza zakres badania
sprawozdań finansowych w celu uniknięcia konfliktu interesów;
• doświadczenie i osiągnięcia zespołu audytu w zakresie badania sprawozdań finansowych
podobnych spółek, jego kompetencje i kryteria finansowe;
Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie
zaznaczono inaczej.
21
• maksymalny dopuszczalny przepisami obowiązującego prawa okres trwania stałych zleceń w
zakresie ustawowych badań przeprowadzanych przez tę samą firmę audytorską;
• proponowane wynagrodzenie za przeprowadzenie badania;
• ocenę związku między kryteriami wskazanymi w pkt 2 i 3 powyżej, oraz ocenę ustaleń i
wniosków zawartych w sprawozdaniu rocznym Polskiej Agencji Nadzoru Audytowego (PANA).
13. Polityka różnorodności stosowana do organów administrujących,
zarządzających i nadzorujących
Celem strategicznym naszej polityki różnorodności jest zapewnienie optymalnego zatrudnienia
dostosowanego do realizacji celów biznesowych Grupy. Priorytetem jest budowanie zaufania między
kadrą kierowniczą i pracownikami, oraz sprawiedliwe traktowanie wszystkich osób, bez względu na
zajmowane stanowisko.
Spółka stosuje politykę różnorodności poprzez zatrudnianie pracowników zróżnicowanych pod kątem
płci, wieku, doświadczenia zawodowego, wykształcenia, pochodzenia kulturowego oraz zapewnienie
wszystkim pracownikom równego traktowania w miejscu pracy, z uwzględnieniem ich zróżnicowanych
potrzeb oraz wykorzystaniem różnic między nimi do osiągnięcia celów stawianych przez Spółkę. W
ramach polityki różnorodności Spółka przywiązuje wagę do okazywania szacunku wobec pracowników,
będącego elementem kultury zorientowanej na różnorodność m.in. poprzez integrację pracowników z
firmą. Ponadto Spółka wspiera inicjatywy społeczne na rzecz równości szans oraz przyłącza się do akcji
charytatywnych inicjowanych przez pracowników. Zasady równego traktowania w miejscu pracy zostały
zapisane w wewnętrznych dokumentach Spółki, ogólnie dostępnych dla każdego z pracowników.
GTC wierzy, że ludzie z różnych środowisk mogą wnieść świeże pomysły, sposób myślenia i podejście,
które sprawiają, że sposób pracy jest bardziej efektywny i wydajny.
GTC nie toleruje bezpośredniej lub pośredniej dyskryminacji jakiejkolwiek osoby ze względu na wiek,
niepełnosprawność, płeć, zmianę płci, małżeństwo, związek partnerski, ciążę, macierzyństwo, rasę,
religię lub przekonania czy orientację seksualną, czy to w zakresie rekrutacji, warunków zatrudnienia,
wynagrodzenia, rozwoju kariery, szkolenia, przeniesienia lub zwolnienia.
Zapewniamy równe szanse wszystkim, którzy ubiegają się o pracę w otwartym konkursie i wybieramy
kandydatów wyłącznie na podstawie ich umiejętności, kwalifikacji i przydatności do pracy, stosując jasny
i otwarty proces.
1
OŚWIADCZENIE ZARZĄDU
Zgodnie z wymogami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji
bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków
uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem
członkowskim, Globe Trade Centre S.A. reprezentowany przez:
Gyula Nagy, Prezes Zarządu
Zsolt Farkas, Członek Zarządu
niniejszym oświadcza, że:
- wedle jego najlepszej wiedzy, sprawozdanie finansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia
2023 r. i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości
oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki oraz
jej wynik finansowy, a roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Globe Trade Centre S.A.
zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć Spółki oraz jej sytuacji, w tym opis podstawowych ryzyk i
zagrożeń;
- podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania sprawozdania
finansowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2023 r. został wybrany zgodnie z przepisami
prawa. Podmiot ten oraz biegły rewident dokonujący tego badania, spełniali warunki do sporządzenia
sprawozdania z badania sprawozdania finansowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2023
r., zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości oraz normami zawodowymi.
Warszawa, 23 kwietnia 2024 r.
Gyula Nagy, Zsolt Farkas
Prezes Zarządu Członek Zarządu
1
INFORMACJA ZARZĄDU GLOBE TRADE CENTRE S.A. SPORZĄDZONA NA PODSTAWIE
OŚWIADCZENIA RADY NADZORCZEJ O DOKONANIU WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ
PRZEPROWADZAJĄCEJ BADANIE ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
(zgodnie z wymogiem § 70 ust. 1 pkt 7 oraz § 71 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Finansów z
dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych
przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim)
Zarząd Globe Trade Centre S.A. („Spółka”), na podstawie oświadczenia Rady Nadzorczej Spółki
o dokonaniu wyboru firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania
finansowego z dnia 9 lutego 2022 r. informuje, że w Spółce dokonano wyboru firmy audytorskiej
przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2023 zgodnie
z obowiązującymi przepisami prawa oraz z poszanowaniem wewnętrznych regulacji Globe Trade
Centre S.A. w zakresie procedury wyboru firmy audytorskiej.
Nadto, Zarząd Spółki wskazuje, że:
─ firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie rocznego jednostkowego
sprawozdania finansowego za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2023 spełniali warunki do
sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania
finansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki
zawodowej;
─ w Spółce są przestrzegane obowiązujące przepisy prawa związane z rotacją firmy audytorskiej
i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji;
─ Spółka posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia
na rzecz emitenta przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci
dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia
przez firmę audytorską.
Warszawa, 23 kwietnia 2024 r.
Gyula Nagy, Zsolt Farkas
Prezes Zarządu Członek Zarządu
1
OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A.
W ZAKRESIE POWOŁANIA, SKŁADU I FUNKCJONOWANIA
KOMITETU AUDYTU
(zgodnie z wymogiem § 70 ust. 1 pkt 8 oraz § 71 ust. 1 pkt 8 Rozporządzenia Ministra Finansów z
dnia 29 marca 2018 r.
w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów
wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa
państwa niebędącego państwem członkowskim)
Rada Nadzorcza oświadcza, iż w Globe Trade Centre S.A.:
a) są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu, w
tym dotyczące spełnienia przez jego członków kryteriów niezależności oraz wymagań odnośnie
do posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa emitent, oraz w zakresie
rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych,
b) komitet audytu wykonywał zadania komitetu audytu przewidziane w obowiązujących
przepisach.
Warszawa, 23 kwietnia 2024 r.
János Péter Bartha
Przewodniczący Rady Nadzorczej
1
OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A. DOTYCZĄCE OCENY
SPRAWOZDAŃ Z DZIAŁALNOŚCI EMITENTA
I SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO EMITENTA W ZAKRESIE ICH ZGODNOŚCI
Z KSIĘGAMI, DOKUMENTAMI I ZE STANEM FAKTYCZNYM
(zgodnie z wymogiem § 70 ust. 1 pkt 14 oraz § 71 ust. 1 pkt 12 Rozporządzenia Ministra Finansów z
dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych
przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim)
Rada Nadzorcza, jako organ nadzorczy Globe Trade Centre S.A. („Spółka” lub „GTC”) dokonała oceny
sprawozdania z działalności emitenta i sprawozdań finansowych emitenta w zakresie ich zgodności z
księgami, dokumentami oraz ze stanem faktycznym. W szczególności Rada Nadzorcza zweryfikowała:
- sprawozdanie z działalności emitenta za rok 2023,
- jednostkowe sprawozdanie finansowe emitenta za rok 2023,
- skonsolidowane sprawozdanie finansowe grupy kapitałowej emitenta za rok 2023.
W wyniku przeprowadzonej oceny, Rada Nadzorcza stwierdziła, iż sprawozdanie z działalności Spółki
i grupy kapitałowej Spółki za rok 2023 we wszystkich istotnych aspektach odpowiada wymogom
określonym w art. 49 i art. 55 ust 2a Ustawy o rachunkowości oraz w Rozporządzeniu Ministra Finansów
z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami
prawa państw niebędących państwem członkowskim, a zawarte w nim informacje są zgodne
z informacjami zawartymi w zbadanych przez biegłego rewidenta jednostkowym sprawozdaniu
finansowym Spółki oraz skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym grupy kapitałowej Spółki za rok
2023.
Ponadto Rada Nadzorcza ocenia, że przedstawione przez Zarząd Spółki jednostkowe sprawozdanie
finansowe za rok obrotowy 2023, skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok obrotowy 2023 oraz
sprawozdanie z działalności Spółki i grupy kapitałowej Spółki za rok 2023 przedstawiają rzetelnie i jasno
wszystkie informacje niezbędne i istotne dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej Spółki oraz grupy
kapitałowej Spółki na dzień 31 grudnia 2023 r., jak też są zgodne z księgami, dokumentami oraz ze
stanem faktycznym.
Rada Nadzorcza dokonała pozytywnej oceny jednostkowego sprawozdania finansowego za rok
obrotowy 2023, skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2023 oraz
sprawozdania z działalności Spółki i grupy kapitałowej Spółki za rok 2023 na podstawie:
- treści ww. sprawozdań, przedłożonych przez Zarząd Spółki;
- sprawozdań niezależnego biegłego rewidenta, tj. PricewaterhouseCoopers Polska spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k., z siedzibą w Warszawie z badania jednostkowego
sprawozdania finansowego Spółki oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy
kapitałowej Spółki na dzień 31.12.2023 r., a także sprawozdania dodatkowego dla Komitetu Audytu
sporządzonego na podstawie art. 11 Rozporządzenie parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr
537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych
badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego, uchylające decyzję komisji 2005/909
oraz stosownie do przepisów Ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach
audytorskich oraz nadzorze publicznym;
2
- spotkań z przedstawicielami ww. firmy audytorskiej, w tym z kluczowym biegłym rewidentem;
- informacji Komitetu Audytu o przebiegu, wynikach i znaczeniu badania dla rzetelności
sprawozdawczości finansowej w Spółce oraz roli Komitetu w procesie badania sprawozdania
finansowego;
- wyników innych czynności sprawdzających wykonanych w wybranych obszarach finansowych i
operacyjnych.
Warszawa, 23 kwietnia 2024 r.
János Péter Bartha
Przewodniczący Rady Nadzorczej
