Sprawozdanie

niezależnego

biegłego rewidenta

z badania rocznego

sprawozdania finansowego

Dla Akcjonariuszy BBI Development Spółka Akcyjna

Sprawozdanie z badania rocznego sprawozdania finansowego

Opinia

Naszym zdaniem załączone roczne sprawozdanie finansowe:

• przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółki na dzień 31 grudnia

2023 roku oraz jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok obrotowy zakończony w tym

dniu zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości, Międzynarodowymi Standardami

Sprawozdawczości Finansowej oraz związanymi z nimi interpretacjami ogłoszonymi w formie

rozporządzeń Komisji Europejskiej i przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości,

• zostało sporządzone na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych,

• jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa i postanowieniami statutu

Spółki.

Niniejsza opinia jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu wydanym z dniem niniejszego

• Krajowymi Standardami Badania w brzmieniu Międzynarodowych Standardów Badania przyjętymi

uchwałami Krajowej Rady Biegłych Rewidentów oraz Rady Polskiej Agencji Nadzoru Audytowego

(KSB) i

• rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku

w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych

jednostek interesu publicznego, uchylającym decyzję Komisji 2005/909/WE (Rozporządzenie

537/2014).

sprawozdań finansowych w Polsce. W szczególności w trakcie przeprowadzania badania kluczowy biegły

rewident oraz firma audytorska pozostali niezależni od Spółki zgodnie z wymogami niezależności określonymi

w Ustawie o biegłych rewidentach oraz w Rozporządzeniu 537/2014. Ponadto wypełniliśmy nasze inne

obowiązki etyczne zgodnie z tymi wymogami i Kodeksem IESBA.

Uważamy, że dowody badania, które uzyskaliśmy są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę dla

naszej opinii.

Kluczowe sprawy badania

Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były najbardziej znaczące

podczas badania rocznego sprawozdania finansowego za bieżący okres sprawozdawczy. Obejmują one

najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia, w tym ocenione rodzaje ryzyka

RYZYKO OMINIĘCIA KONTROLI WEWNĘTRZNEJ PRZEZ KIEROWNICTWO

Opis

Zgodnie z Krajowym Standardem Badania 240 Odpowiedzialność biegłego rewidenta podczas badania

sprawozdań finansowych dotycząca oszustw, biegły rewident jest odpowiedzialny za zachowanie zawodowego

sceptycyzmu poprzez rozważenie możliwości obejścia kontroli przez kierownictwo oraz uznanie faktu, że

procedury badania, które są efektywne przy wykrywaniu błędów, mogą być nieefektywne przy wykrywaniu

oszustw. Z racji wyjątkowej sytuacji, w jakiej znajduje się kierownictwo jednostki, ryzyko obejścia kontroli przez

kierownictwo występuje we wszystkich jednostkach, choć jego poziom może się różnić. Z uwagi na trudny do

przewidzenia sposób obejścia kontroli, Standard określa to ryzyko jako ryzyko znaczące. Z tego względu

• weryfikację poprawności kalkulacji podatku odroczonego i ocenę odzyskiwalności aktywów z tytułu

podatku odroczonego,

• testy na potwierdzenie kompletności i poprawności ujęcia rezerw tworzonych przez Spółkę,

• przeprowadzenie analizy zapisów dziennika.

RYZYKO UTRATY WARTOŚCI UDZIAŁÓW

Opis

W rocznym sprawozdaniu finansowym Spółka zaprezentowała wyceniane w cenie nabycia pomniejszonej

o ewentualne odpisy z tytułu utraty wartości udziały w jednostkach powiązanych w kwocie 102 204 tysięcy

złotych. Są one najistotniejszym składnikiem aktywów stanowiąc 63,5% sumy aktywów ogółem.

Test na utratę wartości inwestycji jest przeprowadzany poprzez ustalenie wartości użytkowej na podstawie

zdyskontowanych przepływów pieniężnych, które wynikają z prognoz finansowych ośrodka generującego

przepływy pieniężne. Jeżeli w wyniku przeprowadzonych testów Zarząd Spółki stwierdzi utratę wartości,

dokonuje stosownych odpisów wartości udziałów.

Testy na utratę wartości są kluczowym zagadnieniem badania ze względu na istotny element osądu Zarządu

Spółki w związku z przyjętymi prognozami wyników finansowych spółek powiązanych.

W ramach badania rocznego sprawozdania finansowego Spółki zweryfikowaliśmy analizę przesłanek utraty

wartości wykonaną przez Zarząd, a także zbadaliśmy przeprowadzone testy na utratę wartości,

w szczególności w zakresie:

• oceny ryzyka związanego z obecnym etapem rozwoju spółek, których udziały podlegały testowi na

utratę wartości.

I NIEPOWIĄZANYM

Opis

Spółka udzieliła pożyczek, których łączna wartość bilansowa na koniec 2023 roku wyniosła 52 738 tysięcy

złotych, co stanowiło 32,8% sumy aktywów. Z tej kwoty pożyczki udzielone jednostkom powiązanym stanowiły

24 909 tysięcy złotych, czyli 15,5% sumy bilansowej, a pożyczka udzielona jednostce niepowiązanej

Serenus Sp. z o.o. miała wartość 27 829 tysięcy złotych, co stanowi 17,3% sumy aktywów. Pożyczki udzielone

kredytowych, dlatego uznaliśmy tę kwestię jako kluczową sprawę badania.

sprawozdania finansowego.

Reakcja biegłego rewidenta

Procedury audytowe przeprowadzone w tym obszarze obejmowały między innymi:

• zapoznanie się z zastosowanym modelem szacowania strat z tytułu ryzyka kredytowego i jego ocenę,

• analizę racjonalności planów inwestycyjnych i przychodowych spółek powiązanych i niepowiązanych,

w tym wycen nieruchomości inwestycyjnych będących źródłem przychodów tych spółek,

• analizę należności z tytułu pożyczek pod kątem terminowości spłat oraz terminów zapadalności,

• analizę płynności spółek powiązanych.

sporządzenia rocznego sprawozdania finansowego niezawierającego istotnego zniekształcenia

spowodowanego oszustwem lub błędem.

Sporządzając roczne sprawozdanie finansowe Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za ocenę zdolności Spółki do

kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie, spraw związanych z kontynuacją

działalności oraz za przyjęcie założenia kontynuowania działalności, z wyjątkiem sytuacji kiedy Zarząd albo

zamierza dokonać likwidacji Spółki, albo zaniechać prowadzenia działalności albo nie ma żadnej realnej

Członkowie Rady Nadzorczej Spółki są zobowiązani do zapewnienia, aby roczne sprawozdanie finansowe

spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości. Członkowie Rady Nadzorczej są

odpowiedzialni za nadzorowanie procesu sprawozdawczości finansowej Spółki.

Zniekształcenia mogą powstawać na skutek oszustwa lub błędu i są uważane za istotne, jeżeli można

racjonalnie oczekiwać, że pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników

podjęte na podstawie tego rocznego sprawozdania finansowego.

Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani efektywności lub skuteczności

prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub w przyszłości.

Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy zawodowy sceptycyzm, a także:

• identyfikujemy i oceniamy ryzyka istotnego zniekształcenia rocznego sprawozdania finansowego

spowodowanego oszustwem lub błędem, projektujemy i przeprowadzamy procedury badania

odpowiadające na te ryzyka i uzyskujemy dowody badania, które są wystarczające i odpowiednie, aby

stanowić podstawę naszej opinii. Ryzyko niewykrycia istotnego zniekształcenia wynikającego

z oszustwa jest większe niż tego wynikającego z błędu, ponieważ oszustwo może być związane

ze zmową, fałszerstwem, celowymi pominięciami, wprowadzeniem w błąd lub obejściem kontroli

wewnętrznej;

• oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz racjonalność

szacunków księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez Zarząd Spółki;

• oceniamy odpowiedniość przyjęcia przez Zarząd Spółki założenia kontynuacji działalności oraz, na

podstawie uzyskanych dowodów badania, czy istnieje istotna niepewność związana ze zdarzeniami

lub warunkami, które mogą podawać w znaczącą wątpliwość zdolność Spółki do kontynuacji

działalności. Jeżeli dochodzimy do wniosku, że istnieje istotna niepewność, wymagane jest od nas

zwrócenie uwagi w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta na związane z tym ujawnienia

w rocznym sprawozdaniu finansowym lub, jeżeli takie ujawnienia są nieadekwatne, zmodyfikowanie

naszej opinii. Nasze wnioski są oparte na dowodach badania uzyskanych do dnia sporządzenia

badania oraz znaczących ustaleniach badania, w tym wszelkich znaczących słabościach kontroli wewnętrznej,

które zidentyfikujemy podczas badania.

Składamy Radzie Nadzorczej oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych wymogów etycznych

dotyczących niezależności oraz informujemy ją o wszystkich powiązaniach i innych sprawach, które mogłyby

być racjonalnie uznane za stanowiące zagrożenie dla naszej niezależności, a tam gdzie ma to zastosowanie,

informujemy o zastosowanych zabezpieczeniach.

sprawy badania. Opisujemy te sprawy w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta, chyba że przepisy prawa

lub regulacje zabraniają publicznego ich ujawnienia lub gdy, w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że

kwestia nie powinna być przedstawiona w naszym sprawozdaniu, ponieważ można byłoby racjonalnie

sprawozdania z działalności oraz raport roczny za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2023 roku

(z wyłączeniem rocznego sprawozdania finansowego i naszego sprawozdania biegłego rewidenta).

Za sporządzenie innych informacji zgodnie z Ustawą o rachunkowości oraz innymi obowiązującymi przepisami

zobowiązani do zapewnienia, aby sprawozdanie z działalności spełniało wymagania przewidziane w Ustawie

Nasza opinia o rocznym sprawozdaniu finansowym nie obejmuje innych informacji i nie wyrażamy o nich żadnej

formy zapewnienia wynikającej z KSB. W związku z badaniem rocznego sprawozdania finansowego naszym

obowiązkiem jest zapoznanie się z innymi informacjami, i podczas wykonywania tego, rozpatrzenie, czy są one

istotnie niespójne z rocznym sprawozdaniem finansowym lub naszą wiedzą uzyskaną podczas badania, lub

opinii, czy sprawozdanie z działalności zostało sporządzone zgodnie z przepisami oraz czy jest zgodne

z informacjami zawartymi w rocznym sprawozdaniu finansowym. Ponadto jesteśmy zobowiązani do wydania

opinii, czy Spółka w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego zawarła wymagane informacje.

Sprawozdanie z działalności Spółki, oświadczenie Zarządu o sprawozdaniu finansowym i sprawozdaniu

z działalności, oświadczenie Rady Nadzorczej na temat Komitetu uzyskaliśmy przed datą niniejszego

sprawozdania z badania, a pozostałe elementy raportu rocznego zostaną nam udostępnione po tej dacie.

W przypadku, kiedy stwierdzimy istotne zniekształcenie w raporcie rocznym, jesteśmy zobowiązani

poinformować o tym Radę Nadzorczą Spółki.

bieżących i okresowych) i jest zgodne z informacjami zawartymi w załączonym rocznym sprawozdaniu

finansowym. Ponadto, oświadczamy, iż w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas badania

rocznego sprawozdania finansowego, nie stwierdziliśmy w sprawozdaniu z działalności istotnych zniekształceń.

Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła informacje określone

oraz informacjami zawartymi w rocznym sprawozdaniu finansowym.