Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2023 roku

Sprawozdanie Zarządu z działalności Emitenta w 2023 roku

Niniejsze sprawozdanie:

 stanowi część Raportu Rocznego za 2023 rok;

 obejmuje sprawozdanie Zarządu na temat działalności Emitenta w okresie objętym raportem

rocznym oraz zasad sporządzenia rocznego sprawozdania finansowego;

 obejmuje zdarzenia gospodarcze mające wpływ na osiągnięte wyniki finansowe,

przedstawione w załączonym rocznym sprawozdaniu finansowym. Zostało opracowane

zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) w

zakresie przyjętym przez Komisję Europejską. MSSF obejmują standardy i interpretacje

zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz

Komisję ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).

2) Obecna struktura obrotów realizowanych przez Grupę Kapitałową wynika z przyjętej struktury

działalności Grupy, w której Emitent jako podmiot dominujący sprawuje funkcje zarządcze i

kontrolne nad spółkami zależnymi.

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Kapitałowej Emitenta jest działalność deweloperska

w segmencie mieszkaniowym. W 2023 roku, podobnie jak w poprzednich latach, Zarząd Spółki

Emitenta jako jednostki dominującej Grupy Kapitałowej koncentrował się na działaniach związanych

z realizacją rozpoczętych inwestycji, jak również na przygotowaniu kolejnych projektów

inwestycyjnych. W 2023 roku realizowana była sprzedaż nieruchomości w inwestycji TRITON

Ocena skutków wojny na Ukrainie, następstw wirusa SARS-CoV-2, wzrostu kosztów energii,

inflacji, wysokich stóp procentowych oraz perspektywy rozwoju działalności Grupy Kapitałowej i

Emitenta opisane są poniżej w punktach A.4 oraz B.14.

Poza powyższym nie wystąpiły inne czynniki i zdarzenia mające znaczny wpływ na działalność

Emitenta oraz Grupy Kapitałowej Emitenta i osiągnięte wyniki finansowe – poza typowymi dla

prowadzonej działalności i opisanymi w niniejszym sprawozdaniu.

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2023 roku

W 2023 roku w sprawozdaniu jednostkowym Emitenta wykazano:

- przychody ze sprzedaży w wysokości 2.790 tys. zł. Obroty zostały uzyskane w decydującej części

w związku ze sprzedażą nieruchomości i nakładów inwestycyjnych w nieruchomościach w Starej

Wsi wchodzących w skład budowanego osiedla TRITON COUNTRY oraz usług na rzecz spółek

zależnych związanych z realizacją projektów deweloperskich. Obroty z tytułu wzajemnych

transakcji w Grupie zostały wyłączone w sprawozdaniu skonsolidowanym.

Development S.A. to wobec przyjętego modelu prowadzenia działalności Spółka jako podmiot

dominujący Grupy Kapitałowej będzie osiągała przychody z tytułu obrotu nieruchomościami i usług

świadczonych na rzecz spółek zależnych realizujących poszczególne rodzaje działalności oraz będzie

ponosiła koszty przygotowywania kolejnych projektów.

Ocena skutków wojny na Ukrainie oraz perspektywy rozwoju działalności Grupy Kapitałowej i

Emitenta opisane są poniżej w punktach A.4 oraz B.14.

4) Poza opisanymi w niniejszym sprawozdaniu wewnętrznymi czynnikami ryzyka, na które narażone

są spółki z Grupy Kapitałowej, na przyszłe wyniki finansowe Grupy będą miały wpływ czynniki

oraz inne aktywa finansowe uwzględniające wartość udziałów w spółkach zależnych. Z uwagi na

koncentrację majątku Grupy Kapitałowej w nieruchomościach i prowadzeniem działalności opartych

na nieruchomościach Emitent jest w istotnym stopniu narażony na zmianę sytuacji rynkowej w tej

branży. Spółka cyklicznie wykonuje testy na utratę wartości aktywów, między innymi z

wykorzystaniem stosownych wycen nieruchomości i analiz rynkowych, a w sprawozdaniach

okresowych uwzględnia wnioski z analizy tych testów.

Poza wymienionymi czynnikami wewnętrznymi na przyszłe wyniki finansowe Spółki i Grupy

Kapitałowej będą miały wpływ między innymi czynniki związane z sytuacją makroekonomiczną w

Polsce i Europie, poziomem inflacji, koniunkturą na rynku budownictwa mieszkaniowego, zmianami

skutków ani terminu zakończenia dziś nie jesteśmy w stanie przewidzieć. Obserwujemy dużą

dynamikę zmian zarówno w działaniach wojennych, jak również w sankcjach nakładanych na Rosję

i Białoruś. W ocenie kierownictwa Spółki wojna w Ukrainie nie ma istotnego wpływu na

sprawozdania finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2023 r. oraz na bieżącą działalność, bowiem

Spółka nie prowadzi transakcji handlowych z firmami z Rosji, Białorusi lub Ukrainy, nie posiada

spółek zależnych lub istotnych aktywów w Rosji, Białorusi lub Ukrainie oraz nie jest powiązana z

organizacjami lub osobami objętymi sankcjami. Skutki pośrednie związane z wojną na Ukrainie

mogą mieć wpływ na wyniki Grupy Kapitałowej w kolejnych okresach sprawozdawczych, natomiast

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2023 roku

Spółka na dzień publikacji niniejszego sprawozdania nie określa ich wpływu na przyszłe jej wyniki.

Poziom inflacji, wzrost stóp procentowych i dostępność kredytów oraz wzrost kosztów budowy w

zakresie robocizny i materiałów Spółka będzie monitorowała i uwzględniała w realizowanej polityce

sprzedaży.

5) Emitent informuje, że zgodnie z zapisem § 70 ust. 6 pkt 5) Rozporządzenia Ministra Finansów –

6) Suma postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania

arbitrażowego lub organem administracji publicznej dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności

rachunkowości.

8) Emitent nie posiada jednostki dominującej wyższego szczebla sporządzającej oświadczenie albo

sprawozdanie na temat informacji niefinansowych.

B. Informacje przedstawione zgodnie z § 70 ust. 7 Rozporządzenia Ministra Finansów:

1) Wymagane informacje o podstawowych produktach, towarach lub usługach wraz z ich

określeniem wartościowym i ilościowym oraz udziałem poszczególnych produktów, towarów i usług

(jeżeli są istotne) albo ich grup w sprzedaży Grupy Kapitałowej ogółem, a także zmianach w tym

zakresie w danym roku obrotowym, zostały przedstawione w punktach A.4 oraz B.2 niniejszego

projektów, ponosząc z tego tytułu koszty bieżące.

W 2023 roku Spółka zrealizowała przychody z działalności podstawowej i pozostałej operacyjnej w

łącznej wysokości 3.057 tys. zł, w tym z tytułu:

Ponadto Spółka wykazała 2.776 tys. zł przychodów finansowych, co było związane z:

- naliczeniem odsetek w wysokości 111 tys. zł,

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2023 roku

W 2023 roku Spółka największe obroty z dostawcami zrealizowała z Deloitte Doradztwo Podatkowe

(508 tys. zł brutto) i Triton Development sp. z o.o.(492 tys. zł brutto) - stanowiących odpowiednio

14% i 13,6% obrotów Spółki.

Obroty ze spółkami zależnymi zostały zrealizowane na warunkach rynkowych i podlegają

3) W 2023 roku obowiązywały następujące umowy istotne dla działalności Spółki, w tym z

akcjonariuszami, ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji:

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2023 roku

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2023 roku

obowiązujących w 2023 roku zostało ujęte w nocie nr 35 Dodatkowych informacji i objaśnień do

sprawozdania finansowego Emitenta za 2023 rok.

8) W 2023 roku Emitent nie udzielał poręczeń lub gwarancji finansowych, w tym na rzecz innych

podmiotów powiązanych.

W lipcu 2023 roku w związku z zawarciem przez spółkę zależną - Triton Kampinos sp. z o.o. -

10) Emitent ani żadna ze spółek z Grupy Kapitałowej Triton Development nie publikowały prognoz

na rok 2023.

11) Efektywne zarządzanie zasobami finansowymi zapewnia Emitentowi i Grupie Kapitałowej

utrzymanie bezpiecznego poziomu bieżącej płynności finansowej. Na dzień 31 grudnia 2023 roku

Emitent nie korzystał z kredytów bankowych. Spółka nie posiada żadnych przeterminowanych

zobowiązań podatkowych, wywiązuje się terminowo ze zobowiązań wobec kontrahentów. Spółka

Triton Development S.A. ma pełną zdolność wywiązywania się z zaciągniętych zobowiązań. Na

ewentualne obniżanie płynności Spółka może reagować m.in. zaciąganiem kredytów obrotowych lub

sprzedażą posiadanych nieruchomości inwestycyjnych.

finansowania takich jak kredyty, emisje obligacji lub emisje akcji.

13) Z uwzględnieniem zdarzeń opisanych w niniejszym sprawozdaniu z działalności w

przedsiębiorstwie Emitenta, w tym opisanych w pkt A. 4 i B.14 niniejszego sprawozdania, nie

wystąpiły zdarzenia bądź inne czynniki mające znaczny wpływ na działalność Emitenta i osiągnięte

przez niego wyniki finansowe poza typowymi dla prowadzonej działalności i opisanymi w

niniejszym sprawozdaniu. Zdarzenia istotnie wpływające na działalność jednostki, jakie nastąpiły po

zakończeniu okresu sprawozdawczego do dnia sporządzenia sprawozdania finansowego, zostały

przedstawione w nocie nr 41 Dodatkowych informacji i objaśnień do sprawozdania finansowego za

2023 rok.

mieszkaniowego na gruntach posiadanych przez Grupę Kapitałową Emitenta oraz pozyskiwanie

kolejnych nieruchomości. Przychody pochodzić będą ze sprzedaży mieszkań oraz powierzchni

komercyjnych w zrealizowanych projektach.

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2023 roku

W 2023 roku rozpoczęto realizację I etapu projektu TRITON KAMPINOS zlokalizowanego w

miejscowości Łomna Las w bezpośrednim sąsiedztwie Puszczy Kampinoskiej. Dynamika sprzedaży

domów w osiedlu TRITON COUNTRY oraz lokali w osiedlu TRITON KAMPINOS w powiązaniu

z realizacją budów będą miały decydujący wpływ na wyniki Grupy Kapitałowej Emitenta w

najbliższych okresach sprawozdawczych.

projektów obejmujących budowę i sprzedaż:

- lokali o małych powierzchniach, gdzie dla nabywców relatywnie tanich mieszkań jest to pierwszy

adres i zapotrzebowanie na kredyt jest na poziomie 50% wartości mieszkania, ponadto lokale takie

wpisują się w zapotrzebowania rynku na mieszkania pod wynajem.

- domów o powierzchni do 140 m

większości klientami są osoby posiadające już nieruchomości mieszkalne.

Nabywcy korzystający z ww. oferty są nabywcami gotówkowymi albo nie mają problemów ze

zdolnością kredytową. Postrzeganie ofert potwierdzone tempem sprzedaży Spółka ocenia

zakresie robocizny i materiałów, Spółka będzie monitorowała i uwzględniała w realizowanej polityce

sprzedaży.

Na podstawie analiz Emitent informuje, że skutki wirusa, konfliktu zbrojnego na Ukrainie, wzrostu

kosztów energii, inflacji, wysokich stóp procentowych oraz towarzyszące im rządowe działania i

programy, w zależności od ich dalszej intensywności i rozwoju sytuacji, a także okresu ich trwania,

mogą wpłynąć na działalność i wyniki finansowe Spółki i Grupy Kapitałowej, w szczególności na:

• dynamikę sprzedaży i ilość sprzedanych domów i lokali;

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2023 roku

• dostępność i warunki finansowania inwestycji oraz dostępność finansowania dla klientów;

• terminowość realizacji inwestycji - w związku z potencjalnymi opóźnieniami w realizacji robót

budowlanych, spowodowanych brakiem personelu budowlanego oraz niedoborem lub opóźnieniem

dostaw materiałów;

• terminowość wydawania decyzji administracyjnych;

• poziom przychodów z krótkoterminowego wynajmu mieszkań.

W zakresie zidentyfikowanych czynników ryzyka istotnych bezpośrednio dla Emitenta to wobec

w których prowadzona jest podstawowa działalność operacyjna Grupy Kapitałowej. W związku z

przyjęciem powyższej formy działalności wzrosło znaczenie sprawozdań skonsolidowanych Grupy

Triton Development. W 2023 roku nie zaszły istotne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania

przedsiębiorstwem Emitenta i jego Grupą Kapitałową.

16) Umowy zawarte pomiędzy Emitentem a osobami aktualnie zarządzającymi przedsiębiorstwem

Emitenta i spółek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej nie przewidują rekompensat w

przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanych stanowisk z jakichkolwiek przyczyn.

17) Zarząd Spółki jest dwuosobowy, tj. funkcję Prezesa Zarządu pełni Magdalena Szmagalska, a

18) Emitent nie posiada żadnych zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym

charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów

administracyjnych.

19) Zestawienie akcji Emitenta posiadanych przez osoby zarządzające i nadzorujące Emitenta w dniu

31 grudnia 2023 roku, zgodnie z posiadanymi przez Emitenta informacjami na dzień przekazania

niniejszego raportu rocznego:

Magdalena Szmagalska – Prezes Zarządu Emitenta oraz Prezes Zarządu spółek zależnych,

z wyjątkiem Triton Development sp. z o.o., gdzie pełni funkcję prokurenta, oraz Osiedle Kampinos

Triton Development S.A. Sprawozdanie z działalności Emitenta w 2023 roku

zgodnie z posiadanymi przez Emitenta informacjami na dzień przekazania niniejszego raportu

rocznego:

- Andrzej Szmagalski –Prezes Zarządu Triton Development sp. z o.o. do dnia 09.02.2024r

Stan posiadania akcji Emitenta na dzień przekazania raportu:

674.955 akcji serii A, 37.500 akcji serii B oraz 2.176.100 akcji serii C łącznie stanowiących 45,39%

kapitału zakładowego Emitenta i dających 5.738.375 głosów, tj. 52,82 % ogólnej liczby głosów na

Stan posiadania akcji Emitenta na dzień przekazania raportu:

74.995 akcji serii A, 131.249 akcji serii B oraz 428.555 akcji serii C łącznie stanowiących 9,97%

kapitału zakładowego Emitenta i dających 1.459.775 głosów, tj. 13,44% ogólnej liczby głosów na

Walnym Zgromadzeniu.

- Andrzej Korcik

Stan posiadania akcji Emitenta na dzień przekazania raportu:

795.678 akcji serii C stanowiących 12,50% kapitału zakładowego Emitenta i dających 795.678

głosów, tj. 7,32% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu.

Ponadto grupa akcjonariuszy, w tym wymienieni powyżej, będący stronami porozumienia z dnia

Według stanu wiedzy Emitenta od dnia przekazania poprzedniego raportu okresowego (raportu

kwartalnego za III kwartał 2023 rok) nie nastąpiły zmiany w strukturze własności znacznych

pakietów akcji Emitenta.

Powyższe dane uwzględniają wszelką dostępną dla Emitenta wiedzę podjętą w szczególności z

oświadczeń akcjonariuszy otrzymanych na podstawie art. 69 ust. 1 Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o

ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego

systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (Dz. U. Nr 184 poz. 1539, z późn. zm.)

Emitentowi nie są znane jakiekolwiek inne ustalenia ani umowy, których realizacja w przyszłości

może spowodować zmiany w proporcjach akcji posiadanych przez dotychczasowych akcjonariuszy.

wykonanie uchwały Rady Nadzorczej z dnia 16 maja 2023 r. podjętej na podstawie § 20 Statutu

Spółki. Umowę na badania jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych Spółki

i Grupy Kapitałowej zawarto z obecnie Ecovis Poland Audit, Tax & Accounting sp. z o.o. z siedzibą

w Warszawie, wpisaną na listę firm audytorskich przez Polską Agencję Nadzoru Audytu pod

numerem 1253. W latach 2015-2019 oraz 2020-2022 Emitent korzystał z usług ww. podmiotu w

zakresie przeglądów i badań sprawozdań finansowych jednostkowych

i skonsolidowanych.