PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k. ul.
Polna 11, 00-633 Warszawa,
Poland,:+48 22 746 4000,
PricewaterhouseCoopers
Polska
spółka
z
ograniczoną
odpowiedzialnością
Audyt
sp.k
is
entered
into
the
National
Court
Register
maintained
by
the
District
Court
for
the
Capital
City
of
Warsaw,
under
KRS
number
0000750050,
NIP
526-021-02-28.
The
share
capital
is
PLN
7.768.350,00
The
seat
of
the
Company
is
in
Warsaw
at
ul.
Polna
11.
Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania
Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej Dom Development S.A.
Sprawozdanie z badania rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego
Naszym zdaniem, załączone roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe:
•
przedstawia rzetelny i jasny obraz jednostkowej sytuacji majątkowej i finansowej Dom
Development S.A. („Spółka”) na dzień 31 grudnia 2024 r. oraz jednostkowego wyniku
finansowego i jednostkowych przepływów pieniężnych Spółki za rok obrotowy zakończony w tym
dniu zgodnie z mającymi zastosowanie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości
Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską oraz przyjętymi zasadami (polityką)
rachunkowości;
•
jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa oraz jej statutem;
•
zostało sporządzone na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych zgodnie
z przepisami rozdziału 2 z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości („Ustawa o rachunkowości”).
Niniejsza opinia jest spójna z naszym sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu Spółki , które
wydaliśmy z dniem niniejszego sprawozdania.
Przedmiot naszego badania
Przeprowadziliśmy badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Dom Development
S.A, które zawiera:
•
jednostkowy bilans na dzień 31 grudnia 2024 r.;
oraz sporządzone za rok obrotowy zakończony tego dnia:
•
jednostkowy rachunek zysków i strat;
•
jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów;
•
jednostkowe zestawienie zmian w kapitale własnym;
•
jednostkowy rachunek przepływów pieniężnych, oraz
•
dodatkowe informacje i objaśnienia do jednostkowego sprawozdania finansowego.
Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania przyjętymi uchwałami
Krajowej Rady Biegłych Rewidentów
oraz uchwałą Rady Polskiej Agencji Nadzoru Audytowego
(„KSB”), a także stosownie do postanowień ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach,
firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym („Ustawa o biegłych rewidentach”) oraz
Rozporządzenia UE nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów
dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego
(„Rozporządzenie UE” ). Nasza odpowiedzialność zgodnie z KSB została dalej opisana w sekcji
Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie jednostkowego sprawozdania finansowego.
Uważamy, że dowody badania, które uzyskaliśmy są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić
podstawę dla naszej opinii.
4
Kluczowe sprawy badania
Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były najbardziej
znaczące podczas naszego badania jednostkowego sprawozdania finansowego za bieżący okres.
Obejmują one najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia, w tym
ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem. Do spraw tych
odnieśliśmy się w kontekście naszego badania jednostkowego sprawozdania finansowego jako
całości oraz przy formułowaniu naszej opinii. Nie wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw.
Jak nasze badanie odniosło się do tej sprawy
Ujmowanie przychodów ze sprzedaży
Przychody uzyskiwane ze sprzedaży
nieruchomości mieszkalnych, usługowych
oraz miejsc parkingowych stanowią 89%
przychodów Spółki. Przychody ujmowane
są przez Spółkę w momencie spełnienia
zobowiązania do wykonania świadczenia
poprzez przekazanie przyrzeczonej
nieruchomości (tj. składnika aktywów)
klientowi. Przekazanie składnika aktywów
następuje w momencie, gdy klient uzyskuje
kontrolę nad tym składnikiem aktywów.
Kontrolę uznaje się za przeniesioną na
kupującego w momencie, gdy protokół
odbioru potwierdzający przekazanie
nieruchomości został podpisany przez
kupującego i przedstawiciela Spółki oraz
całkowita kwota wynikająca z umowy
sprzedaży została zapłacona przez
kupującego. Z uwagi na znaczenie
prawidłowości ujmowania przychodów
Spółki dla jednostkowego sprawozdania
finansowego, uznaliśmy kwestie dotyczące
rozpoznania przychodów, w tym
w szczególności momentu ujęcia
przychodów, za kluczową sprawę badania.
W jednostkowym sprawozdaniu
finansowym ujawnienia dotyczące
przychodów zostały przedstawione
w notach 7.4 oraz 7.35 w dodatkowych
informacjach i objaśnieniach do
jednostkowego sprawozdania
finansowego.
Nasze procedury badania w szczególności
obejmowały:
•
zrozumienie i ocenę procesu ujmowania
przychodów oraz zastosowania MSSF 15;
•
identyfikację mechanizmów kontrolnych
w tym obszarze oraz przeprowadzenie
testów zgodności tych mechanizmów;
•
przeprowadzenie testów wiarygodności,
w tym testów mających na celu sprawdzenie
przyporządkowania przychodów ze
sprzedaży do prawidłowych okresów
sprawozdawczych w odniesieniu do
spełnienia kryterium przeniesienia kontroli,
w szczególności testy dokumentów,
obejmujące uzgodnienia do dokumentacji
źródłowej (przede wszystkim do umów
deweloperskich, protokołów odbioru, aktów
notarialnych, faktur sprzedaży oraz wyciągów
bankowych) oraz analiza marży;
•
ocenę adekwatności ujawnień dotyczących
przychodów zaprezentowanych
w jednostkowym sprawozdaniu finansowym;
•
analizę niestandardowych transakcji
sprzedaży
.
6
badania, czy istnieje istotna niepewność związana ze zdarzeniami lub warunkami, które mogą
poddawać w znaczącą wątpliwość zdolność Spółki do kontynuacji działalności. Jeżeli dochodzimy
do wniosku, że istnieje istotna niepewność, wymagane jest od nas zwrócenie uwagi w
sprawozdaniu biegłego rewidenta na powiązane ujawnienia w jednostkowym sprawozdaniu
finansowym lub, jeżeli takie ujawnienia są nieadekwatne, modyfikujemy naszą opinię. Nasze
wnioski są oparte na dowodach badania uzyskanych do dnia sporządzenia sprawozdania
biegłego rewidenta, jednakże przyszłe zdarzenia lub warunki mogą spowodować, że Spółka
zaprzestanie kontynuacji działalności;
•
oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość jednostkowego sprawozdania finansowego,
w tym ujawnienia, oraz czy jednostkowe sprawozdanie finansowe przedstawia będące ich
podstawą transakcje i zdarzenia w sposób zapewniający rzetelną prezentację.
Komunikujemy się z Komitetem Audytu odnośnie, między innymi, do planowanego zakresu i czasu
przeprowadzenia badania oraz znaczących ustaleń badania, w tym wszelkich znaczących słabości
kontroli wewnętrznej, które zidentyfikujemy podczas badania.
Składamy Komitetowi Audytu oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych wymogów etycznych
dotyczących niezależności oraz komunikujemy wszystkie powiązania i inne sprawy, które mogłyby być
racjonalnie uznane za stanowiące zagrożenie dla naszej niezależności, a tam gdzie ma to
zastosowanie, informujemy o działaniach podjętych w celu wyeliminowania tych zagrożeń oraz
zastosowanych zabezpieczeniach.
Spośród spraw komunikowanych Komitetowi Audytu Spółki ustaliliśmy te sprawy, które były
najbardziej znaczące podczas badania jednostkowego sprawozdania finansowego za bieżący okres
i dlatego uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te sprawy w naszym sprawozdaniu
biegłego rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje zabraniają publicznego ujawnienia na ich
temat lub gdy, w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że kwestia nie powinna być komunikowana
w naszym sprawozdaniu, ponieważ można byłoby racjonalnie oczekiwać, że negatywne
konsekwencje przeważyłyby korzyści dla interesu publicznego takiego ujawnienia.
Inne informacje
Na inne informacje składa się :
•
łączne sprawozdanie z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. („Grupa”),
w której jednostką dominującą jest Dom Development S.A. za rok obrotowy zakończony 31
grudnia 2024 r. („Łączne Sprawozdanie z działalności”) wraz z oświadczeniem o stosowaniu ładu
korporacyjnego, które jest wyodrębnioną częścią tego Łącznego Sprawozdania z działalności.
(razem „Inne informacje”).
Inne informacje nie obejmują jednostkowego sprawozdania finansowego i sprawozdania biegłego
rewidenta na jego temat.
Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie Innych informacji zgodnie z przepisami prawa.
Zarząd oraz członkowie Rady Nadzorczej Spółki są zobowiązani do zapewnienia, aby Łączne
Sprawozdanie z działalności wraz z wyodrębnionymi częściami spełniały wymagania przewidziane
w Ustawie o rachunkowości.
7
Odpowiedzialność biegłego rewidenta
Nasza opinia z badania jednostkowego sprawozdania finansowego nie obejmuje Innych informacji.
W związku z badaniem jednostkowego sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem wynikającym
z KSB jest przeczytanie Innych informacji, i czyniąc to, rozważenie czy są one istotnie niespójne ze
jednostkowym sprawozdaniem finansowym, z naszą wiedzą uzyskaną w trakcie badania lub w inny
sposób wydają się być istotnie zniekształcone. Jeżeli, na podstawie wykonanej pracy stwierdzimy
istotne zniekształcenie Innych informacji, jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszym
sprawozdaniu z badania.
Naszym obowiązkiem zgodnie z wymogami Ustawy o biegłych rewidentach jest również wydanie
opinii, czy Łączne Sprawozdanie z działalności, w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju, zostało sporządzone zgodnie z przepisami, czy jest zgodne z informacjami
zawartymi w rocznym jednostkowym sprawozdaniu finansowym oraz wydanie oświadczenia, czy
w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas badania stwierdzono istotne
zniekształcenia w Łącznym Sprawozdaniu z działalności, w zakresie niedotyczącym
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju, oraz wskazanie, na czym polega każde takie istotne
zniekształcenie.
Ponadto jesteśmy zobowiązani do wydania opinii, czy Spółka w oświadczeniu o stosowaniu ładu
korporacyjnego zawarła wymagane informacje.
Oświadczenie na temat Innych informacji
Oświadczamy, że w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas naszego badania nie
stwierdziliśmy w Łącznym Sprawozdaniu z działalności, w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju, istotnych zniekształceń.
Łączne Sprawozdanie z działalności, w zakresie dotyczącym sprawozdawczości zrównoważonego
rozwoju, za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2024 r. było przedmiotem naszej odrębnej usługi
atestacyjnej dającej ograniczoną pewność, z której z dniem 17 marca 2025 r. wydaliśmy
sprawozdanie zawierające opinię niezmodyfikowaną.
Opinia o Łącznym Sprawozdaniu z działalności w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju
Na podstawie wykonanej pracy w trakcie badania, naszym zdaniem, Sprawozdanie z działalności
Spółki, w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju:
•
zostało sporządzone zgodnie z wymogami art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz paragrafu 70
Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących
i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków
uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego
państwem członkowskim („Rozporządzenie o informacjach bieżących”);
•
jest zgodne z informacjami zawartymi w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego
Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła informacje
określone w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 Rozporządzenia o informacjach bieżących. Ponadto, naszym
zdaniem, informacje wskazane w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 lit. c-f, h oraz i tego Rozporządzenia
zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego są zgodne z mającymi zastosowanie
przepisami oraz informacjami zawartymi w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
8
Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji
Oświadczenie na temat świadczenia usług niebędących badaniem sprawozdania finansowego
Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące badaniem,
które są zakazane na mocy art. 5 ust.1 Rozporządzenia UE oraz art.136 Ustawy o biegłych
rewidentach nie były świadczone, a usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych, które
świadczyliśmy na rzecz Spółki i jednostek przez nią kontrolowanych w ramach Unii Europejskiej są
zgodne z prawem i przepisami obowiązującymi w Polsce.
Usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jednostek
przez nią kontrolowanych w ramach Unii Europejskiej w okresie od rozpoczęcia badanego okresu do
wydania sprawozdania z badania zostały wymienione w nocie 7.53 jednostkowego sprawozdania
finansowego.
Zostaliśmy wybrani do badania rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki uchwałą
Rady Nadzorczej Spółki z dnia 31 sierpnia 2023 r.
Jednostkowe
sprawozdanie finansowe Spółki
badamy nieprzerwanie począwszy od roku obrotowego zakończonego 31 grudnia 2018 r., to jest
przez 7 kolejnych lat.
Kluczowym biegłym rewidentem odpowiedzialnym za badanie w imieniu PricewaterhouseCoopers
Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k., spółki wpisanej na listę firm
audytorskich pod numerem 144, którego rezultatem jest niniejsze sprawozdanie niezależnego
biegłego rewidenta, jest Krzysztof Sieczkowski.
Kluczowy Biegły Rewident
Warszawa, 17 marca 2025 r.