GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Z DZIAŁALNOŚCI W 2024 ROKU
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
SPIS TREŚCI
1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ
GRUPIE KAPITAŁOWEJ 6
1.1 STRUKTURA GRUPY 8
1.2 STRATEGIA ROZWOJU SPÓŁKI ORAZ JEJ GRUPY 9
1.3 MODEL BIZNESOWY 11
1.4 FLAGOWE OSIEDLA MIESZKANIOWE GRUPY 14
1.5 RYNKI GEOGRAFICZNE 18
1.6 WYNIKI OPERACYJNE DZIAŁALNOŚCI W 2024 ROKU 19
1.7 NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA 2024 ROKU 23
1.8 RYZYKA I CZYNNIKI ISTOTNE DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY
26
2 OMÓWIENIE WYNIKÓW FINANSOWYCH DOM DEVELOPMENT
S.A. I JEJ GRUPY 33
2.1 ZYSKI I RENTOWNOŚĆ 33
2.2 SYTUACJA MAJĄTKOWA SPÓŁKI I GRUPY 37
2.3 OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI I
MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH
W SPÓŁCE I GRUPIE 41
2.4 INFORMACJE O KREDYTACH I OBLIGACJACH ORAZ
POZOSTAŁYCH ZOBOWIĄZANIACH 42
2.5 WYKORZYSTANIE WPŁYWÓW Z EMISJI PAPIERÓW
WARTOŚCIOWYCH 44
2.6 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI 45
2.7 UMOWY ZNACZĄCE DLA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
GRUPY 45
2.8 UMOWY WSPÓŁPRACY LUB KOOPERACJI 45
2.9 INWESTYCJE KAPITAŁOWE SPÓŁKI I GRUPY 46
3 SKONSOLIDOWANA SPRAWOZDAWCZOŚĆ ZRÓWNOWAŻONEGO
ROZWOJU 47
3.1 INFORMACJE OGÓLNE 48
3.2 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII ŚRODOWISKOWYCH 113
3.3 UJAWNIANIE INFORMACJI ZGODNIE Z ART. 8
ROZPORZĄDZENIA 2020/852 126
3.4 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII SPOŁECZNYCH 138
3.5 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII ZARZĄDCZYCH 146
4 ŁAD KORPORACYJNY 150
4.1 ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, KTÓREMU
PODLEGA SPÓŁKA 151
4.2 KAPITAŁ ZAKŁADOWY, AKCJONARIUSZE 153
4.3 WALNE ZGROMADZENIE 155
4.4 ZASADY ZMIANY STATUTU 156
4.5 ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A. 156
4.6 RADA NADZORCZA 158
4.7 RAPORT NA TEMAT POLITYKI WYNAGRODZEŃ 162
4.8 AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY
NADZORCZEJ 165
4.9 PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH 165
4.10 STOSOWANIE POLITYKI RÓŻNORODNOŚCI W ODNIESIENIU
DO ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ 166
4.11 KONTROLA WEWNĘTRZNA I ZARZĄDZANIE RYZYKIEM 167
4.12 ISTOTNE POSTĘPOWANIA SĄDOWE 173
4.13 AUDYTOR 174
5 ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I JEJ GRUPY
KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU 175
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
W 2024:
STABILNY WYNIK
FINANSOWY
569 mln zł
Skonsolidowany zysk
netto Grupy
2023: 460 mln zł
NIEZMIENNIE
UTRZYMUJEMY
BEZPIECZNY BILANS
577 mln zł
Gotówki netto
31.12.2023: 389 mln zł
LIDER RYNKU MIESZKANIOWEGO
W POLSCE
4 rynki
Warszawa, Trójmiasto,
Kraków i Wrocław
Dzięki umocnieniu pozycji na
rynku krakowskim w 2024 roku,
Grupa działa
w 4 najatrakcyjniejszych
aglomeracjach w Polsce.
7 657
Lokali w budowie
31.12.2024
Nasze budowy realizujemy
terminowo, z zachowaniem
najwyższej jakości.
3
LIST PREZESA ZARZĄDU
DOM DEVELOPMENT S.A.
Szanowni Państwo,
Serdecznie zapraszam do zapoznania się z raportem z
działalności Grupy Dom Development w 2024 roku. Po
raz pierwszy, w tym jednym dokumencie prezentujemy
nie tylko wypracowane przez naszą Grupę wyniki
operacyjne i finansowe, lecz również zgodnie z
dyrektywą ws. sprawozdawczości przedsiębiorstw w
zakresie zrównoważonego rozwoju (CSRD) i
europejskimi standardami sprawozdawczości w zakresie
zrównoważonego rozwoju (ESRS) podsumowujemy
nasze ubiegłoroczne działania w obszarze ESG. Z dużą
satysfakcją przedstawiam Państwu efekty naszej pracy.
BARDZIEJ WYMAGAJĄCE OTOCZENIE RYNKOWE
Analizując rynek mieszkaniowy w największych
aglomeracjach Polski, warto zauważyć, że miniony rok,
a szczególnie jego druga połowa, przyniósł schłodzenie
popytu w porównaniu z bardzo dobrym 2023 rokiem. Na
sytuację wpłynęły m.in. niepewność związana z
zapowiadanym nowym programem preferencyjnych
kredytów, z którego rząd ostatecznie wycofał się w
grudniu, oraz utrzymujące się wysokie stopy
procentowe, przez co kredyty hipoteczne w Polsce
należą do najdroższych w całej Unii Europejskiej.
Jednocześnie obserwowaliśmy stopniową odbudowę
podaży mieszkań przez deweloperów, wobec bardzo
niskiego poziomu z przełomu 2023 i 2024 roku.
Dla kupujących pozytywnym efektem tej sytuacji była
większa oferta mieszkaniowa na rynku oraz
wyhamowanie wzrostu cen mieszkań. Z kolei dla
deweloperów rynek nieruchomości stał się bardziej
wymagający, a wielu naszych konkurentów
doświadczyło znaczącego spadku sprzedaży rok do roku.
W takim otoczeniu rynkowym Grupa Dom Development
pozytywnie wyróżniała się na tle branży, umacniając
swoją pozycję lidera rynku mieszkaniowego w Polsce. To
pokazuje, że nasza firma jest deweloperem o
ugruntowanej pozycji rynkowej, rozpoznawalnej marce
i bardzo dobrej sytuacji finansowej. Cieszy się dużym
zaufaniem klientów, dysponuje rozbudowanym
bankiem ziemi, co przekłada się na atrakcyjną ofertę i po
raz kolejny skutecznie wykorzystała swoje przewagi
konkurencyjne.
KOLEJNY ROK REKORDÓW W GRUPIE DOM
DEVELOPMENT
Rok 2024 był pod wieloma względami rekordowy dla
Grupy Dom Development. Mimo wspomnianego
wymagającego otoczenia rynkowego sprzedaliśmy
rekordową liczbę 4 269 lokali netto, co oznacza wzrost o
9% w porównaniu z bardzo dobrym 2023 rokiem, gdy
znaleźliśmy nabywców na 3 906 lokali. Rezultat ten jest
również o 5% wyższy od dotychczas rekordowego
wyniku z 2021 roku, kiedy sprzedaż netto Grupy
wyniosła 4 066 lokali.
Osiągnięcie najwyższej sprzedaży w całej 29-letniej
historii Grupy Dom Development świadczy o
atrakcyjności naszej oferty oraz jej doskonałym
dopasowaniu zarówno do oczekiwań klientów
kupujących mieszkania za gotówkę, jak i posiłkujących
się kredytem. W 2024 roku udział transakcji
gotówkowych wyniósł 51%, a transakcje finansowane
kredytem odpowiadały za 49% całkowitej sprzedaży.
W 2024 roku przekazaliśmy nabywcom 4 216 lokali, w
tym 3 916 lokali klientom detalicznym i 300 na rzecz
inwestora z segmentu PRS. Ten wynik jest również
wyższy niż w dotychczas rekordowym pod tym
względem 2023 roku, kiedy Grupa wydała klucze do
3 831 lokali.
Zadowolenie klientów jest dla nas jednym z kluczowych
wymiarów sukcesu. Jesteśmy dumni z tego, że w 2024
roku, przy rekordowej liczbie lokali przekazanych
nabywcom, uzyskaliśmy ponownie bardzo wysoki
wskaźnik rekomendacji netto (Net Promoter Score, NPS)
wynoszący 67 pkt. (w skali od -100 do 100 pkt.).
Wzrost liczby przekazanych lokali w połączeniu ze
wzrostem ich średniej wartości przełożył się pozytywnie
na przychody Grupy Dom Development, a wysoka
efektywność operacyjna i dyscyplina kosztowa
pozwoliły nam utrzymać marże na satysfakcjonującym
poziomie. W 2024 roku wypracowaliśmy rekordowo
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
4
wysoki zysk netto, który sięgnął 569,2 mln zł i był o 24%
wyższy od wyniku osiągniętego rok wcześniej.
Nasza Spółka dzieli się wypracowanymi zyskami ze
swoimi akcjonariuszami nieprzerwanie od debiutu na
Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w 2006
roku. W minionym roku Walne Zgromadzenie Dom
Development uchwaliło rekordowo wysoką dywidendę
za 2023 rok w łącznej wysokości niemal 310 mln zł, tj.
12,00 na akcję. Biorąc pod uwagę, że część tej kwoty
(ponad 141 mln zł, tj. 5,50 zł na akcję) została wypłacona
jako zaliczka na poczet dywidendy w grudniu 2023 roku,
w lipcu 2024 roku do akcjonariuszy trafiła pozostała
część, czyli ponad 168 mln zł, tj. 6,50 na akcję.
Dodatkowo w grudniu 2024 roku akcjonariusze Dom
Development otrzymali zaliczna poczet dywidendy za
2024 rok w łącznej kwocie prawie 155 mln zł, tj. 6,00
na jedną akcję. Decyzje te były możliwe dzięki bardzo
dobrej sytuacji finansowej i płynnościowej naszej Spółki.
ATRAKCYJNA OFERTA, DUŻY BANK ZIEMI I
BEZPIECZEŃSTWO FINANSOWE
Nie zwalniamy tempa rozwoju. Mamy potencjał do
dalszego zwiększania skali naszej działalności i wyników
finansowych w kolejnych latach. Zdecydowana
większość naszych mieszkań znajduje nabywców już na
etapie budowy. Regularnie uzupełniamy bank ziemi oraz
uruchamiamy nowe projekty, poszerzając naszą ofertę.
Na koniec 2024 roku obejmowała ona 3,8 tys. lokali
dostępnych do sprzedaży wobec 2,4 tys. na koniec 2023
roku, co oznacza wzrost o 57%.
Rok 2025 rozpoczęliśmy z niespełna 7,7 tys. lokali w
budowie (wobec 6,7 tys. na koniec 2023 roku), z czego
55% było już sprzedanych. Z kolei skumulowana
sprzedaż netto do rozpoznania w wynikach przyszłych
okresów (tzn. lokale już sprzedane, ale jeszcze
nieprzekazane) obejmowała niemal 5 tys. lokali o
wartości 3,7 mld zł (wobec odpowiednio 4,6 tys. lokali o
wartości niespełna 3,3 mld zł na koniec 2023 roku).
W minionym roku sukcesywnie uzupełnialiśmy nasz
bank ziemi, dokonując znaczących zakupów gruntów
pod nowe inwestycje na wszystkich rynkach naszej
działalności: w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i
Krakowie. Mimo ograniczonej dostępności działek pod
zabudomieszkaniową w dużych miastach, skutecznie
pozyskujemy grunty w atrakcyjnych lokalizacjach, w tym
takie, które umożliwiają budowę wieloetapowych
osiedli, będących domeną Grupy Dom Development. Na
koniec 2024 roku dysponowaliśmy bankiem ziemi z
potencjałem do wybudowania 19 tys. lokali, co
odpowiada w przybliżeniu 5-letniej sprzedaży.
O naszej konkurencyjnej pozycji i potencjale dalszego
wzrostu świadczy także bezpieczeństwo i możliwości
finansowe Grupy Dom Development. Wskaźnik
zadłużenia odsetkowego netto do kapitałów własnych
(gearing) na koniec 2024 roku był na niskim,
konserwatywnym poziomie 1,9%. Biorąc pod uwagę
sumę środków pieniężnych i niewykorzystanych linii
kredytowych, na koniec minionego roku mieliśmy około
1,2 mld zł dostępnego finansowania. Pozwala nam to na
elastyczność w działaniu, wykorzystywanie
nadarzających sokazji i sprostanie wyzwaniom, jakie
przyniesie 2025 rok.
W DUCHU ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU, ZGODNIE
ZE STRATEGIĄ ESG DOM 2030
Jako lider rynku mieszkaniowego w Polsce mamy
świadomość naszego znaczącego wpływu i poczucie
odpowiedzialności za społeczności i ekosystemy
aglomeracji, w których realizujemy inwestycje.
Opublikowana w 2022 roku strategia ESG DOM 2030
ustaliła kierunki naszych działań zgodnych z id
zrównoważonego rozwoju, tak aby zapewnić wysoką
jakość życia i spełniać różnorodne potrzeby
mieszkańców naszych osiedli i ich sąsiedztw, zadbać o
dobrostan naszych pracowników, partnerskie relacje z
kontrahentami oraz najwyższe standardy ładu
korporacyjnego, przy jednoczesnym poszanowaniu
środowiska naturalnego.
W ramach strategii DOM 2030 wyznaczyliśmy mierzalne
cele, wspierające wypełnianie naszej misji. W 2024 roku
zrealizowaliśmy wszystkie, które zaplanowaliśmy na ten
rok. Wśród wdrożonych inicjatyw warto wymienić
uruchomienie naszego autorskiego programu Miejska
Zieleń, w ramach którego każdego roku będziemy
tworzyć ogólnodostępne tereny zielone w czterech
aglomeracjach, w których działamy. W 2024 roku
przeznaczyliśmy ponad 6 mln zł na program Miejska
Zieleń.
W minionym roku zaproponowaliśmy naszym klientom
programy umożliwiające wykończenie mieszkania w
standardzie „pod klucz” oraz odbiór takiego lokum w
tym samym czasie co lokalu w standardzie
deweloperskim. Ważnym elementem nowych
programów wykończeniowych jest opcja „Bez barier”,
która wpisuje się w naszą społeczną misję. Umożliwia on
stworzenie wygodnego i funkcjonalnego lokum dla osób
o ograniczonej mobilności i specjalnych potrzebach.
Mieszkanie wykończone w tym standardzie może
ułatwić codzienne funkcjonowanie równiosobom w
pełni sprawnym, starszym czy rodzinom z małymi
dziećmi.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
5
Ważnym wydarzeniem 2024 roku było również
powołanie Fundacji Nasz Dom, która skupia aktywności
charytatywne realizowane przez Grupę Dom
Development. Fundacja kontynuuje działania firmy na
rzecz lokalnych społeczności, a jednym z jej priorytetów
jest wspieranie osób dotkniętych wojną w Ukrainie. W
2024 roku fundacja przekazała ponad 3 mln na
przebudowę opuszczonego domu seniora w okręgu
winnickim, w którym powstanie 14 mieszkań dla
uchodźców wewnętrznych, a łącznie na działalność
dobroczynną przeznaczyła ponad 4,5 mln zł.
Konsekwentnie w projektach Grupy Dom Development
wdrażamy Zieloną Kartę Inwestycji, czyli nasz
wewnętrzny standard opracowany w 2022 roku.
Dokument gwarantuje optymalny zestaw korzyści dla
mieszkańców oraz rozwiązania projektowe zgodne z
priorytetami zrównoważonej urbanizacji. W 2024 roku
94% rozpoczętych budów było zgodnych z Zieloną Kartą
Inwestycji, a naszym celem jest, by w 2026 roku
wszystkie nowe projekty spełniały jej wymogi.
Zakładamy również, że w 2030 roku 90% naszych
projektów będzie równispełniało kryteria miasta 15-
minutowego. To koncepcja zakładająca dostępność w
zasięgu spaceru kluczowej infrastruktury i usług:
transportu publicznego, edukacji, sklepów, rekreacji,
terenów zielonych, infrastruktury sportowej oraz opieki
zdrowotnej. 80% projektów rozpoczętych w 2024 roku
było zgodnych z tą koncepcją.
W momencie, gdy publikujemy niniejszy raport,
zrealizowany został kolejny cel zapisany w strategii DOM
2030, który zakłada zwiększenie udziału kobiet w
zarządzie Dom Development do co najmniej 30%. Od 1
marca 2025 roku w pięcioosobowym składzie zarządu
naszej Spółki są dwie kobiety.
NOWY SKŁAD ZARZĄDU, SPÓJNA WIZJA DALSZEGO
ROZWOJU
Mówiąc o zmianach w zarządzie oraz podsumowując
2024 rok, nie sposób pominąć jeszcze jednego niezwykle
ważnego wydarzenia. Jarosław Szanajca, jeden z
założycieli i wieloletni prezes Dom Development, z
końcem ubiegłego roku zrezygnował z tej funkcji i
dołączył do rady nadzorczej Spółki, obejmując
stanowisko jej przewodniczącego.
Powierzenie mi z początkiem tego roku roli prezesa
zarządu to dla mnie ogromny zaszczyt. Z Grupą Dom
Development jestem związany od 2017 roku, kiedy
współtworzony i zarządzany przeze mnie Euro Styl stał
się jej integralną częścią, odpowiedzialną za realizację
inwestycji w Trójmieście. W 2018 roku dołączyłem do
zarządu Dom Development. Praca u boku Jarosława
Szanajcy jest dla mnie nieocenionym doświadczeniem.
W naszej branży jest on absolutnym autorytetem, a jego
doświadczenie menedżerskie oraz wyczucie rynku są
imponujące. Jestem przekonany, że dzięki jego
dalszemu wsparciu, wraz z całym zarządem, będziemy z
sukcesem kontynuować rozwój Grupy. Przejąłem stery
w Spółce, która znajduje się w doskonałej kondycji i
jestem pewien, że mamy wszystkie atuty, by umacniać
naszą pozycję rynkowego lidera.
Mikołaj Konopka
Prezes Zarządu Dom Development S.A.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
6
1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPIE KAPITAŁOWEJ
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
7
Dom Development S.A. działa na rynku od 1996 roku i jest liderem branży mieszkaniowej
w Polsce. Grupa oferuje swoim klientom mieszkania w budynkach
wielorodzinnych zlokalizowanych w czterech głównych aglomeracjach kraju:
w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Krakowie.
Od 2006 roku Spółka jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie (ticker: DOM) i wchodzi m.in. w skład indeksu mWIG40. Od debiutu
giełdowego Spółka łączy niskie zadłużenie z wypłatami dywidendy, w tym rekordowych 309
mln za 2023 rok (141 mln zaliczki na dywidendę wypłaconej w 2023 roku oraz 168 mln
zł wypłacone w 2024 roku) oraz 155 mln zł zaliczki na dywidendę za rok 2024.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. (dalej „Grupa”),
od początku swojej działalności koncentruje się na rynku
mieszkaniowym. Obecnie prowadzi działalność
w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu oraz w Krakowie.
Dom Development S.A. (dalej „Spółka”, jednostka
dominująca Grupy) to wspólne przedsięwzięcie polskich
menedżerów oraz inwestorów z Wielkiej Brytanii.
Założyciele Spółki od początku jej istnienia zarządzają nią
i nadzoru Jarosław Szanajca posiadający 5,64% akcji
Dom Development S.A. od początku jej istnienia b
Prezesem Zarządu do dnia 31 grudnia 2024 roku, a od 1
stycznia 2025 roku pełni funkcję Przewodniczącego Rady
Nadzorczej, zaś Grzegorz Kiełpsz, były Dyrektor
Generalny, jest obecnie Członkiem Rady Nadzorczej Spółki
cały czas pozostając jednym z kluczowych akcjonariuszy.
Na dzień 31 grudnia 2024 r. Spółka była kontrolowana
przez dominującego akcjonariusza Groupe Belleforêt
S r.l. z siedzibą w Luksemburgu, która posiadała 54,81%
akcji. Reprezentanci głównego akcjonariusza zasiadają
w Zarządzie i Radzie Nadzorczej Spółki od początku jej
istnienia, dzieląc się wieloletnim międzynarodowym
doświadczeniem w działalności deweloperskiej.
Dom Development S.A. prowadzi działalność
w Warszawie, gdzie jest niekwestionowanym liderem pod
względem liczby sprzedanych mieszkań. Od 2008 roku
Grupa działa także we Wrocławiu, a obecnie wszystkie
projekty Grupy w tym mieście realizowane przez Dom
Development Wrocław Sp. z o.o. W 2017 roku w wyniku
przejęcia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., Grupa weszła
na rynek trójmiejski. Przystąpienie Euro Styl S.A. do Grupy
Kapitałowej Dom Development S.A. umożliwiło skokowy
wzrost skali jej działalności. Obecnie Euro Styl S.A. jest
jednym z liderów rynku trójmiejskiego.
W skład przejętej Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.,
wchodzi także spółka Euro Styl Construction Sp. z o.o.,
generalny wykonawca wszystkich inwestycji Grupy
w Trójmieście.
W roku 2018 powołana została firma Dom Construction
Sp. z o.o. - generalny wykonawca inwestycji Grupy
w Warszawie, Wrocławiu oraz od 2021 roku w Krakowie.
1 lipca 2021 roku Spółka nabyła większościowy pakiet 77%
akcji Sento S.A., dewelopera działającego na rynku
krakowskim. W pierwszym kwartale 2022 roku udział
Grupy na rynku krakowskim został znacznie powiększony
poprzez nabycie spółek z Grupy BUMA, dewelopera
o ugruntowanej pozycji na rynku mieszkaniowym
w Krakowie oraz nabycie pozostałego pakietu
mniejszościowego Grupy Sento (stając s jej jedynym
akcjonariuszem). Transakcja nabycia spółek Grupy BUMA
została sfinalizowana w dniu 28 lutego 2022 roku. W
latach 2023 i 2024 Grupa znacząco umocniła swoją
pozycję na rynku krakowskim. Po udanej akwizycji dwóch
lokalnych deweloperów Sento oraz Buma, 1 lutego 2022
roku powstała firma Dom Development Kraków Sp. z o.o.,
która skonsolidowała zarówno działalność operacyjną jak
i lokalny potencjał ludzki nabytych spółek. Spółka ta z
sukcesem rozpoczęła realizację nowych projektów
deweloperskich na rynku krakowskim. Od 2010 roku
Grupa aktywnie wspiera nabywców mieszkań
w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych. Dom
Development Kredyty Sp. z o.o. to pośrednik kredytów
hipotecznych obsługujący wyłącznie klientów Grupy.
Dzięki dużej skali działalności, Grupa jest w stanie uzyskać
dla swoich klientów konkurencyjne warunki finansowania
oraz pomóc im w dopełnieniu związanych z tym
formalności.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
8
1.1 STRUKTURA GRUPY
Struktura Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2024 roku (prezentująca bezpośredni i pośredni
udział Dom Development S.A. w jednostkach zależnych):
Wszystkie podmioty należące do Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. zostały zarejestrowane w Polsce i
konsolidowane przez Spółkę metodą konsolidacji pełnej.
Opis organizacji Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. ze wskazaniem jednostek podlegających konsolidacji oraz opis
zmian w organizacji Grupy znajdują się w nocie 7.1 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy za 2024 rok.
W 2024 roku spółka Euro Styl S.A. zawarła dwie umowy inwestycyjne dotyczące zamiaru realizacji przedsięwzięć
deweloperskich w spółkach celowych utworzonych specjalnie dla tych projektów. Na mocy tych umów o wspólne
przedsięwzięcia, Euro Styl S.A. będzie wraz z partnerami biznesowymi realizować projekty deweloperskie na gruntach
nabywanych bezpośrednio przez te wspólne przedsięwzięcia. W skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym oba
projekty wyceniane są metodą praw własności.
PODMIOT
UDZIAŁ JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ
W KAPITALE PODSTAWOWYM
UDZIAŁ JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ
W PRAWACH GŁOSU
Jednostki zależne Dom Development S.A.:
Euro Styl S.A.
100%
100%
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
100%
100%
Dom Construction Sp. z o.o.
100%
100%
Dom Development Kredyty Sp. z o.o.
100%
100%
Dom Development Grunty Sp. z o.o.
46%
100%
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
100%
100%
Dom Land Sp. z o.o.
-
-
Fundacja Nasz Dom
100%
100%
Jednostki zależne Euro Styl S.A.:
Euro Styl Construction Sp. z o.o.
100%
100%
Euro Styl Montownia Sp. z o.o.
100%
100%
GGI Dolne Miasto Sp. z o.o.
100%
100%
Your Destination Sp. z o.o.
100%
100%
Apartamenty Las Jastarnia Sp. z o.o.
100%
100%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
9
1.2 STRATEGIA ROZWOJU SPÓŁKI ORAZ JEJ GRUPY
Strategicznym celem Zarządu Dom Development S.A. jest
zwiększenie wartości Spółki i jej Grupy w długoterminowej
perspektywie, poprzez utrzymanie pozycji lidera na rynku
nieruchomości mieszkaniowych w największych
aglomeracjach w Polsce. Wdrażanie tej strategii opiera s
na kilku kluczowych elementach:
ZRÓWNOWAŻONY ROZWÓJ
Jako lider na polskim rynku deweloperskim, Grupa
Kapitałowa Dom Development S.A. ma duży wpływ na
kształtowanie przestrzeni miejskiej oraz poprawę jakości
życia w miastach, w których działa. Zarząd firmy aktywnie
wspiera zrównoważony rozwój obszarów miejskich,
wdrażając wewnętrzne standardy planowania inwestycji,
które często wykraczają poza wymagania prawne. Każdy
element inwestycji, od mieszkań, przez tereny wspólne w
osiedlach, po architekturę i przestrzenie zielone, jest
starannie zaplanowany, aby stworzyć przyjazne do życia
miejsca, wspierające rozwój wysokiej jakości przestrzeni
miejskiej. 28 czerwca 2022 roku Zarząd przyjął Strategię
ESG DOM 2030, która określa cele Spółki i Grupy w
obszarze ochrony środowiska, odpowiedzialności
społecznej oraz ładu korporacyjnego do 2030 roku.
Strategia ta podkreśla znaczenie zrównoważonego
rozwoju dla Grupy i obejmuje konkretne cele, które będą
realizowane w nadchodzących latach. Grupa zobowiązuje
się m.in. do redukcji emisji CO2 w przeliczeniu na lokal w
budowie o 30% do 2030 roku, w porównaniu do
poziomów z 2021 roku (w zakresie 1 i 2), a także do
zapewnienia, by 90% projektów Grupy do 2030 roku
spełniało kryteria tzw. „miasta 15-minutowego”, czyli
dostępności kluczowej infrastruktury w zasięgu spaceru.
Dodatkowo, aby zwiększyć różnorodność w organach
Spółki, udział kobiet w Zarządzie i Radzie Nadzorczej ma
wzrosnąć do co najmniej 30%.
Pełny dokument Strategii DOM 2030 dostępny jest na
stronie internetowej Spółki pod adresem:
https://inwestor.domd.pl/pl/esg.
W swojej działalności Grupa kładzie duży nacisk na
budowanie długofalowych relacji z interesariuszami:
pracownikami, klientami i podwykonawcami. Wysoka
jakość tych relacji przejawia się w niskim poziomie rotacji
pracowników oraz bardzo wysokiej satysfakcji klientów,
mierzonej wskaźnikiem NPS (Net Promoter Score).
Efektem skutecznej współpracy z podwykonawcami jest
również wysoka jakość i terminowość realizacji budów. W
branży deweloperskiej, gdzie cykl produkcji projektu jest
skomplikowany i trwa przynajmniej trzy lata,
doświadczenie pracowników oraz zaufanie i sprawna
współpraca z podwykonawcami stanowią źródło przewagi
konkurencyjnej, umożliwiając Grupie budowanie silnej
marki w skali kraju.
DYWERSYFIKACJA GEOGRAFICZNA
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. to organizacja o
dużym potencjale rozwoju i wysokiej jakości, z licznymi
możliwościami dalszego wzrostu. Zarząd Spółki dostrzega
duży potencjał w rozszerzaniu działalności Grupy na
głównych rynkach deweloperskich w Polsce. W kolejnych
latach firma skupi się na umacnianiu swojej pozycji na
rynkach krakowskim, wrocławskim i trójmiejskim.
Dom Development S.A. jest niezrównanym liderem rynku
warszawskiego, posiadając 13,2% udziału rynkowego w
2024 roku. Zarząd spodziewa się, że działalność na
pozostałych rynkach będzie stopniowo rosła w
nadchodzących latach, dzięki silnej marce,
rozbudowanemu bankowi ziemi oraz doświadczeniu,
które umożliwi sprawną realizację inwestycji.
Euro Styl S.A. był na podium rynku trójmiejskiego,
zajmując trzecią pozycję pod względem sprzedaży w 2024
roku. W najbliższych latach przewiduje się dalszy wzrost
działalności Grupy w tym regionie. W 2024 roku Grupa
sprzedała w Trójmieście 1 038 lokali.
We Wrocławiu działalność Grupy rośnie systematycznie, a
w 2024 roku Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
zdobyła pierwsze miejsce pod względem udziału w rynku
lokalnym wśród deweloperów (15,5% udziału w rynku). W
całym 2024 roku Grupa sprzedała 920 lokali we Wrocławiu
(wzrost o 42% w porównaniu do 2023 roku).
Rynek krakowski jest jednym z głównych rynków
mieszkaniowych w Polsce, charakteryzując się zarówno
dużym wolumenem transakcji, jak i wysokimi cenami. Jest
jednak bardziej rozdrobniony niż inne główne
aglomeracje. W 2024 roku Spółka z powodzeniem
kontynuowała realizację nowych inwestycji w Krakowie,
zajmując 2 miejsce na tym rynku (z 9,6% udziału w rynku).
W 2024 roku Spółka sprzedała w Krakowie 520 lokali.
SILNY BILANS
Zarząd Spółki szczególnie koncentruje się na utrzymaniu
solidnego bilansu finansowego oraz stabilnej sytuacji
płynnościowej zarówno Spółki, jak i Grupy. Posiadanie
znacznych zasobów finansowych przy niskim poziomie
zadłużenia umożliwia Zarządowi elastyczne reagowanie
na zmieniające się warunki na rynkach nieruchomości i
budowlanym, które cechują się dużą cyklicznością.
Dodatkowo, dzięki dostępnemu kapitałowi i
zabezpieczonym liniom kredytowym, firmy wchodzące w
skład Grupy zyskują przewagę na rynku gruntów, w
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
10
transakcjach wymagających często dużych,
wielomilionowych płatności w krótkim czasie.
MAKSYMALIZACJA ROE
Zarząd Spółki skupia się na długoterminowej
maksymalizacji rentowności dla Akcjonariuszy poprzez
koncentrowanie się na rentowności realizowanych
inwestycji, utrzymaniu odpowiedniej skali działalności
Grupy w stosunku do jej struktury organizacyjnej, przy
jednoczesnym regularnym wypłacaniu dywidendy z
osiąganych zysków.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
11
1.3 MODEL BIZNESOWY
Nasza działalność koncentruje się na czterech
największych rynkach mieszkaniowych w Polsce, gdzie
oferujemy mieszkania w różnych segmentach od
standardowych, przez podwyższony, po luksusowe
apartamenty. Przewagę w naszej ofercie stanowi segment
premium, który pozwala uzyskać ponadprzeciętne marże,
jednocześnie utrzymując wysoką skalę działalności.
Kierujemy s podejściem zarządczym zgodnym z
zasadami zrównoważonego rozwoju, a także standardami
zrównoważonego budownictwa. Naszą strategię i cele
określiliśmy w dokumencie „DOM 2030. Strategia ESG”.
Spółki deweloperskie wchodzące w skład Grupy, takie jak
Dom Development S.A., Euro Styl S.A., Dom Development
Wrocław Sp. z o.o. oraz Dom Development Kraków Sp. z
o.o., działają według bardzo podobnego modelu
biznesowego. Pozostałe spółki Grupy wspierają
działalność deweloperską, której kluczowe elementy
zostały opisane poniżej. W 2024 roku nie zaszły zmiany w
podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem
Spółki oraz jej Grupą Kapitałową.
ZAKUP ZIEMI
Podstawą działalności Grupy projekty
wieloetapowe, które zapewniają dostęp do
miejskiej infrastruktury. Nasze inwestycje
wpływają na rozwój urbanistyczny
największych polskich aglomeracji. Jesteśmy
jednym z nielicznych deweloperów, którzy
posiadają zasoby niezbędne do realizacji tak
skomplikowanych i wymagających kapitałowo
projektów. Każda nasza transakcja jest
dokładnie analizowana pod względem
prawnym, technicznym, administracyjnym,
możliwości zabudowy oraz opłacalności
inwestycji. Spółki wchodzące w skład Grupy
aktywnie poszukują gruntów pod zabudowę
wielorodzinną w Warszawie, Trójmieście,
Krakowie i Wrocławiu. Inwestując w
odpowiednim momencie cyklu rynkowego,
Grupa zapewnia sobie ciągłość działań oraz
komfort zawierania transakcji, które
pozwalają uzyskać satysfakcjonujące marże.
Zdaniem Zarządu Spółki, optymalny poziom
banku ziemi, czyli gruntów w przygotowaniu,
wynosi około 3-letnią sprzedaż. W obliczu
ograniczonej dostępności terenów oraz
potrzeby zrównoważonego
zagospodarowania obszarów
zurbanizowanych, realizujemy coraz więcej
projektów związanych z rewitalizacją
przestrzeni miejskich.
PROJEKTOWANIE I UZYSKIWANIE POZWOLEŃ
Grupa współpracuje z renomowanymi
pracowniami architektonicznymi,
przykładając dużą wagę do estetyki
przestrzennej osiedli mieszkaniowych oraz
funkcjonalności projektowanych lokali. Nasze
projekty spełniają najwyższe standardy w
zakresie efektywności energetycznej, jakości
materiałów budowlanych oraz
zrównoważonego zagospodarowania terenu.
Typowy projekt obejmuje wielorodzinne
budynki z windami, podziemnym parkingiem
oraz lokalami usługowymi na parterze.
Wszystkie mieszkania oferowane przez spółki
z Grupy mają balkony, tarasy lub ogródki, a ich
układ jest starannie zaplanowany zgodnie z
wewnętrznymi standardami. W ofercie Grupy
dominują mieszkania z segmentu
popularnego o podwyższonym standardzie, co
pozwala łączyć dużą skalę działalności z
wyższą rentownością.
BUDOWA
Budowa projektów deweloperskich jest
realizowana przez generalnych wykonawców
będących częścią Grupy, co pozwala na
optymalizację parametrów inwestycji już na
etapie projektowania, zapewniając
jednocześnie wysoką jakość wykonania i
efektywność kosztową. Generalni wykonawcy
zarządzają budowami, angażując
wyspecjalizowanych podwykonawców do
różnych rodzajów prac budowlanych.
Wszystkie projekty Grupy są realizowane w
tradycyjnej technologii, a standardowy czas
budowy wynosi około 16-20 miesięcy. Nasze
spółki zobowiązane do zarządzania
odpadami zgodnie z obowiązującymi
przepisami, a wykorzystywane materiały
charakteryzują się najwyższą jakością i
pochodzą z lokalnych źródeł związanych z
naszymi inwestycjami.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
12
SPRZEDAŻ
Sprzedaż mieszkań realizowana jest
bezpośrednio przez spółki należące do Grupy,
zarówno w biurach sprzedaży usytuowanych
na terenach inwestycji, jak i w siedzibach
deweloperów. Grupa oferuje również
możliwość spotkań online z doradcami klienta
oraz zdalne przeprowadzenie transakcji
zakupu. Proces sprzedaży składa się z kilku
etapów, a atności są dokonywane w
transzach, które są uzależnione od postępu
prac budowlanych. Wszystkie inwestycje
Grupy posiadają otwarte rachunki
powiernicze w wiodących polskich bankach,
na które wpłacane środki od klientów.
Pieniądze są przekazywane deweloperowi
zgodnie z zakończeniem kolejnych etapów
inwestycji.
DORADZTWO KREDYTOWE
Około 49% transakcji Grupy w 2024 roku to
zakupy z wykorzystaniem kredytu hipo-
tecznego. Udział ten zwiększył s w
porównaniu do 41% w 2023 roku. Już od 16 lat
Grupa Dom Development pośredniczy w
procesie przyznawania kredytu hipotecznego
pomiędzy nabywcami mieszkań a bankami.
Dom Development Kredyty Sp. z o.o.
współpracuje z największymi bankami w
Polsce, dzięki czemu każdemu z klientów
może zaproponować ofertę dopasowaną do
jego indywidualnej sytuacji. W 2024 roku Dom
Development Kredyty Sp. z o.o. pośredniczyła
przy udzieleniu 1230 kredytów o łącznej
wartości 696 mln zł. Dzięki skali działalności,
spółka jest w stanie zaoferować bardzo
korzystne warunki finansowania,
przygotowane przez banki specjalnie dla
klientów Grupy.
ARANŻACJA I WYKOŃCZENIE MIESZKAŃ
Spółki należące do Grupy oferują klientom
możliwość wykończenia mieszkania "pod
klucz", wybierając spośród dostępnych
wariantów lub dostosowując ofertę do
indywidualnych potrzeb. Grupa umożliwia
również wprowadzenie modyfikacji w
projekcie, takich jak zmiana układu ścian
działowych czy instalacji wodno-
kanalizacyjnej i elektrycznej. Proces
wykończenia i nadzór nad wprowadzanymi
zmianami realizowane przez spółki
deweloperskie z Grupy, co stanowi duże
ułatwienie dla klientów, oszczędza czas i
zapewnia gwarancję dewelopera na
wykonane prace.
Programy wykończeniowe obejmują pełne
urządzenie mieszkania, w tym łazienki,
układanie podłóg i listew, malowanie ścian
oraz montaż drzwi wewnętrznych. Istnieje
także możliwość rozszerzenia pakietu o
zabudowę kuchenną z wyposażeniem AGD.
Decydując się na aranżację od Dom
Development, klient odbiera wykończone
mieszkanie już w dniu odbioru
deweloperskiego, co pozwala na oszczędność
czasu oraz zapewnia stabilną cenę bez ryzyka
jej zmiany.
PRZEKAZANIA MIESZKAŃ
Po dokonaniu pełnej płatności za mieszkanie,
nieruchomości przekazywane nowym
właścicielom. Zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Rachunkowości, moment
przekazania lokali stanowi podstawę do
rozpoznania przychodów ze sprzedaży oraz
związanych z nimi kosztów. Wyniki finansowe
Spółki i Grupy bezpośrednio powiązane z
liczbą oraz strukturą przekazywanych lokali w
danym okresie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
13
DYWIDENDA
Dom Development S.A. od początku
obecności na GPW S.A. w Warszawie dzieli się
wypracowanym zyskiem ze swoimi
akcjonariuszami. W ciągu szesnastu lat od
debiutu giełdowego Spółka wypłaciła
akcjonariuszom ponad 2 mld zł, utrzymując
jednocześnie bardzo silny bilans i wysoki stan
gotówki.
W 2024 roku Spółka wypłaciła 6,50 zł na akcję
w kwocie 168 mln co stanowi 37%
skonsolidowanego zysku Grupy za 2023 rok.
Jest to uzupełnienie wypłaconej w ubiegłym
roku zaliczki na dywidendę w kwocie 141 mln
zł. Obie te atności stanowiły 67% zysku
Grupy za rok 2023.
Dom Development w 2024 roku po raz drugi
w historii wypłacił także zaliczkę na poczet
dywidendy za rok 2024 w wysokości 6,00 zł na
każdą akcję, w łącznej kwocie 155 mln zł.
Działalność Spółki i Grupy nie jest uzależniona od
sezonów. Wahania wyników finansowych między
kwartałami są ściśle związane z cyklem realizacji
projektów budowlanych oraz kumulacją przekazań
mieszkań, które mają miejsce w pierwszych tygodniach po
dopuszczeniu inwestycji do użytkowania. Zgodnie z MSSF
15, moment przekazania lokalu stanowi podstawę do
rozpoznania sprzedaży w rachunku zysków i strat, co
powoduje, że wyniki finansowe nie oddają w pełni
aktualnej sytuacji Spółki i Grupy.
Dlatego, oprócz informacji o liczbie mieszkań
przekazanych w danym okresie, Spółka podaje również
dane na temat bieżącej sprzedaży, uwzględniając umowy
przedwstępne oraz opłacone umowy rezerwacyjne,
liczone w ujęciu netto, tj. po odliczeniu rezygnacji.
W przypadku zarówno Spółki, jak i Grupy, nie występuje
zależność od jednego dostawcy lub odbiorcy. Jedynym
istotnym kontrahentem, którego wartość obrotów
przekroczyła 47,8% przychodów ze sprzedaży w 2024 roku
i wyniosła 852 mln zł, jest Dom Construction Sp. z o.o.,
generalny wykonawca inwestycji Spółki, należący do tej
samej Grupy.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
14
1.4 FLAGOWE OSIEDLA MIESZKANIOWE GRUPY
Działalność deweloperska w coraz większym stopniu
przyczynia się do kształtowania i rozwoju miast. Zarząd
Dom Development S.A. dokłada wszelkich starań, aby
udział Spółki i Grupy w tym procesie przyczyniał się do
poprawy jakości życia mieszkańców i sprzyjał
zrównoważonym procesom urbanistycznym. Większości
inwestycji realizowanych przez spółki z Grupy towarzyszy
również rozbudowa lokalnej infrastruktury technicznej.
Flagowymi inwestycjami Grupy są duże, wieloetapowe
osiedla o podwyższonym standardzie, rozbudowanych
ogólnodostępnych przestrzeniach i spójnej architekturze.
Tego typu projekty umożliwiają wykorzystanie głównych
przewag konkurencyjnych Grupy silnej marki,
zasobności kapitałowej, doświadczenia w projektowaniu
oraz wysokiej jakości i trwałości budowanych mieszkań.
Dzięki temu Grupa efektywnie łączy wysoki wolumen
sprzedaży z ponadprzeciętną rentownością.
Osiedle Urbino położone jest w kameralnej części
dzielnicy ochy. Inwestycja ta posiada swój wyjątkowy
kameralny charakter, a tworzą kilkupiętrowe budynki z
jasnymi elewacjami, zaprojektowane w nowoczesnym,
modernistycznym stylu. Projekt odpowiada na potrzeby
osób, które korzystając z zalet życia w dużym mieście, nie
chcą rezygnować z przyjaznego otoczenia oraz cenią sobie
komfort i nowoczesny design. W najbliższych latach
planujemy budo kolejnych etapów tego osiedla na
zabezpieczonych przez Spółkę okolicznych gruntach.
Osiedle Wilno w Warszawie jest potwierdzeniem
możliwości organizacyjnych i kapitałowych
Dom Development S.A. Praktycznie od zera, Spółka
stworzyła małe miasteczko, zlokalizowane na terenach
Targówka Fabrycznego. W ciągu 14 lat Spółka
wybudowała tam 3 886 lokali. W 2024 Spółka zrealizowała
2 etapy z 186 lokalami oraz rozpoczęła budowę kolejnych
297 lokali. Osiedle Wilno jest bardzo dobrym przykładem
zrównoważonego
tworzenia miejskiej przestrzeni przyjaznej mieszkańcom.
Posiada ono rozbudowaną infrastruktu usługową i
komunikacyjną, z licznymi placami i skwerami
sprzyjającymi integracji mieszkańców.
Od 2019 roku realizujemy nowy sztandarowy projekt
flagowy Dom Development S.A. - położona na
warszawskim Bemowie Dzielnica Mieszkaniowa Metro
Zachód. Jod pierwszego etapu inwestycja ta spotkała
się z bardzo dużym zainteresowaniem klientów. Obecnie
powstaje tam ponad 1 000 lokali, a Spółka posiada grunty
z potencjałem budowy na kolejne 1 100 lokali, co czyni
Dzielnicę Mieszkaniową Metro Zachód motorem
napędowym sprzedaży w Warszawie. W roku 2024 Spółka
kontynuowała realizację w tej lokalizacji projektu
polegającego na wybudowaniu 397 lokali dla
profesjonalnego inwestora z segmentu najmu
instytucjonalnego. Pod koniec roku przekazanych zostało
300 lokali, a kolejne 97 ma zostać przekazanych w 2025
roku.
Mokotów Sportowy jest to nowa otoczona zielenią
dzielnica mieszkaniowa, położona przy ul. Antoniewskiej
w Warszawie. Powstanie tu przyjazna przestrzeń miejska
na 10 tysięcy mieszkań z terenami do rekreacji i punktami
usługowymi. Lokalizacja między Jeziorkiem
OSIEDLE URBINO, WARSZAWA
DZIELNICA MIESZKANIOWA, MOKOTÓW
SPORTOWY, WARSZAWA
OSIEDLE WILNO,WARSZAWA
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
15
Czerniakowskim a zakolem Wisły oraz utrzymane w
sportowym duchu części wspólne zachęcą do aktywnego
wypoczynku na świeżym powietrzu, a bogata
infrastruktura Mokotowa zapewni komfort codziennego
życia. Powstanie tu wielofunkcyjna tkanka miejska z
licznymi kwartałami zabudowy, punktami usługowymi,
placówkami oświatowymi, uliczkami, skwerami i placami
miejskimi. Położenie inwestycji zapewnia świetną
komunikację po mieście, w tym dojazd do centrum w ok.
15 minut. W okolicy znajdują się atrakcyjne tereny zielone,
m.in. rezerwat przyrody Jeziorko Czerniakowskie oraz
zakole Wisły, które oferują wiele sposobów spędzania
czasu, w tym spacery, pływanie, jazdę rowerem czy grę w
tenisa. W I etapie inwestycji powstaną 3 budynki, w
których znajdzie się 155 mieszkań, a pierwsi mieszkańcy
odbiorą do nich klucze w I kwartale 2026 r.Podmioty
zależne Spółki także komponują swoją ofertę w oparciu o
wieloetapowe projekty flagowe. Szczególnym projektem
dla spółki Euro Styl S.A są DOKI w Gdańsku.
Inwestycja ta, zlokalizowana na historycznych terenach
dawnej Stoczni Gdańskiej, stanowi wielofunkcyjną
przestrzeń miejską, obejmującą: nowy kwartał zabudowy
mieszkaniowej Doki, część hotelowo-usługową w
budynku MONTOWNI z loftami hotelowymi, centrum
konferencyjnym i największym w Polsce północnej food
hallem. MONTOWNIA stanowi integralny element
inwestycji DOKI. Historyczny budynek dawnej
montażowni łodzi podwodnych otrzymał drugie życie. Po
rewitalizacji, wyróżnia się on kompleksową ofertą, która
stanowi połączenie funkcji hotelowej, gastronomicznej i
biznesowej. Na wyższych kondygnacjach znajduje s114
w pełni wyposażonych loftów z obsługą hotelową.
Wnętrza MONTOWNI jak galeria sztuki wypełnione
niebanalną sztuką lokalnych gdańskich artystów oraz
wieloma historycznymi interesującymi artefaktami.
Wyjątkowy charakter projektu DOKI i MONTOWNIA
zostały docenione zarówno przez klientów, jak i przez
ekspertów, którzy nagrodzili inwestycje wieloma
nagrodami m.in.: trzema nagrodami European Property
Awards 2021-2022 w kategoriach: Mix Use Development,
Commercial Renovation/Redevelopment oraz
Development Marketing, Budynek roku 2024 Prime
Property Prize, w 2023 roku Baltic Real Estate Awards w
kategorii: Hotel Project, Art in Architecture za połączenie
sztuki z projektem jako mecenat sztuki oraz kolejna ważna
nagroda w 2024 „Zabytek Zadbany” ufundowana przez
Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Łącznie
w ramach projektów DOKI i MONTOWNIA powstanie
ponad 1 200 lokali (mieszkania, lofty hotelowe, lokale
usługowe). Na koniec 2024 roku w budowie znajdują się
433 lokale.
Konstelacja to inwestycja o podwyższonym standardzie w
atrakcyjnej, a zarazem spokojnej lokalizacji. Łączy w sobie
nowoczesność oraz niepowtarzalny klimat nawiązujący do
gwiazd i marynistyki. Inwestycję tworzą kameralne,
4- kondygnacyjne budynki. W każdym z nich znajdują się
przestronne mieszkania o różnych metrażach i
ponadstandardowej wysokości (275 cm). Jedną z atrakcji
jest bezpośrednie sąsiedztwo urokliwego, brzozowego
lasku. Wyjątkowy charakter Konstelacji przejawia się
chociażby w postaci alejek stylizowanych na kształt
gwiazdozbiorów. Inwestycji towarzyszą również inne
unikatowe elementy architektoniczne m.in. zegar
słoneczny, zabawki marynistyczne dla dzieci, czy ścianka
wspinaczkowa w kształcie półkuli z mapą gwiazd.
Konstelacja została stworzona w duchu zrównoważonego
rozwoju. Na osiedlu zastosowano m.in. panele
fotowoltaiczne, które pozwolą obniżyć rachunki za prąd w
częściach wspólnych, ogrody deszczowe, a ścieżki żwirowe
zostały zaprojektowane tak, aby zwiększać
przepuszczalność wody. Z kolei rowerownie, stojaki
rowerowe czy gniazda do ładowania aut elektrycznych
przy wybranych miejscach w halach garażowych wspierają
trend ekomobilności.
MONTOWNIA, GDAŃSK
DOKI, GDAŃSK
JASKÓŁCZA, GDAŃSK
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
16
Jaskółcza to inwestycja z mieszkaniami, apartamentami
inwestycyjnymi i lokalami usługowymi. Powstaje w
historycznej części śródmieścia i jest realizowana pod
nadzorem konserwatora zabytków. Stanowi część
projektu Partnerstwa Publiczno-Prywatnego (PPP),
którego celem jest szeroko zakrojona rewitalizacja tej
części śródmieścia. Na parterze zaprojektowano lokale
usługowo-handlowe idealne na mały sklep, kawiarnię czy
klimatyczną restaurację. Z tyłu budynku, od strony
Motławy, powstanie natomiast wewnętrzna strefa
rekreacji dla mieszkańców. Na elewacji od strony ul.
Jaskółczej zostanie odwzorowany historycznych podział
budynku na parcele - będzie on "zasygnalizowany" przez
materiały wykorzystane na elewacji oraz zróżnicowaną
wielkość i kształt okien.
Esencja jest nową inwestycją na Dolnym Mieście w
historycznej część śródmieścia Gdańska i wyjątkowo
atrakcyjnej lokalizacji z widokiem na wodę Nowej
Motławy. To budynek o wyjątkowo pięknej architekturze,
ze zdobioną elewacją i niespotykanymi detalami, którego
współczesna forma nawiązuje do historycznej,
kamienicznej zabudowy. W sprzedaży znalazło się 101
apartamentów oraz 10 lokali usługowych. Planowany
termin oddania do użytku to IV kwartał 2026 roku. Esencja
stanowi drugi komercyjny element projektu Partnerstwa
Publiczno-Prywatnego (PPP). Celem tego dużego
przedsięwzięcia jest rewitalizacja dzielnicy obejmująca
wiele obszarów, m.in. tworzenie nowych miejsc o
charakterze publicznym, inwestycje drogowe,
rewitalizacje zabytków oraz powstanie nowej zabudowy
mieszkaniowo-usługowej i usługowej. W ramach celów
publicznych zrealizowano już wielofunkcyjne boisko przy
Szkole Podstawowej nr 65, a w finalnej fazie jest remont
zejść i trybun nad Nową Motławą. W planach kolejne
inwestycje, m.in. budowa nowego przedszkola i
rewitalizacja 5,5 ha terenów zielonych.
Na tle inwestycji we Wrocławiu wyróżniają się Wille
Biskupin położone w kameralnej i jednej z
najpiękniejszych części Wrocławia na Wielkiej Wyspie,
gdzie znajdują s tereny miejskiego Zoo, Parku
Szczytnickiego ze ynnym Ogrodem Japońskim i wpisana
na LisŚwiatowego Dziedzictwa UNESCO Hala Stulecia.
Lokalizacje te wyróżnia cisza i kameralność, a jednocześnie
bliskość centrum i pełna miejska infrastruktura. Wille
Biskupin to kameralne wille miejskie zatopione w zieleni
części wspólnych z placami zabaw i prywatnych
ogródków. Niewysoka, 2-piętrowa architektura nawiązuje
do najlepszych wzorów modernizmu i okolicznej
zabudowy. Wille Biskupin wyróżnia subtelna forma, jasne
elewacje z ciekawym wzorem tynków i płyt kamiennych
oraz charakterystycznym detalem, a także duże
przeszklenia okien.
Apartamenty nad Oławką to inwestycja w standardzie
premium, zlokalizowana tuż nad malowniczą rzeką Oławą
w otoczeniu bulwarów, Parku na Niskich Łąkach i Lasu
Rakowieckiego. Wszystkie apartamenty posiadać będą
przestronny balkon lub loggię, ale dostępne będą również
wyjątkowe apartamenty z tarasami na dachu.
W 2024 roku Dom Development wzmocnił swoją pozycję
na rynku krakowskim. Flagowym osiedlem, realizującym
strategię Grupy w tej lokalizacji, jest Górka Narodowa z
454 lokalami w budowie na koniec 2024 roku. Duży wybór
lokali 2-pokojowych cieszy singli i pary, a szeroki wachlarz
mieszkań 3- i 4-pokojowych to znakomita propozycja dla
rodzin z dziećmi. To atrakcyjne miejsce zachęca do
spędzania czasu na świeżym powietrzu i sprzyja integracji
mieszkańców.
Osiedle 29. Aleja to inwestycja u zbiegu ul. Prandoty i
al. 29 Listopada, położona zaledwie 2 km od krakowskiego
29 ALEJA, KRAKÓW
ESENCJA, GDAŃSK
WILLE BISKUPIN, WROCŁAW
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
17
Rynku Głównego. Lokalizacja w pobliżu centrum zachęca
do aktywnego uczestnictwa w życiu kulturalnym miasta,
częstych spotkań ze znajomymi i długich spacerów. 29
Aleja to doskonała propozycja dla młodych ludzi oraz
inwestorów na rynku nieruchomości. W ramach nowego
etapu powstaną 134 mieszkania o zróżnicowanych
metrażach od 30 do 98 m
2
.
Apartamenty Park Matecznego to wieloetapowe osiedle,
zlokalizowane tuż obok ronda Matecznego, ważnego
węzła komunikacyjnego, skąd wygodnie można dotrzeć na
Podgórze i Kazimierz, a dojazd tramwajem pod Wawel
zajmuje jedynie 10 minut. Z osiedlem sąsiaduje Park
Zdrojowy Mateczny, który zachęca do aktywnego
wypoczynku na łonie natury. Mieszkańców cieszą również
pobliskie tereny zielone nad Wilgą czy bulwary nad Wisłą.
Otwarty, miejski charakter osiedla z lokalami usługowymi,
bezpośrednie sąsiedztwo Parku Zdrojowego oraz liczne,
nowoczesne rozwiązania to idealna propozycja dla
najbardziej wymagających. Na koniec 2024 roku w
budowie znajduje s 348 lokali, a w ramach nowego
etapu powstaną 163 mieszkania oraz 2 lokale usługowe.
APARTAMENTY PARK MATECZNEGO
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
18
1.5 RYNKI GEOGRAFICZNE
ROZWAŻNA EKSPANSJA
Dom Development S.A. od lat jest niekwestionowanym
liderem warszawskiego rynku nieruchomości
mieszkalnych, z udziałem wynoszącym 13,2% w
sprzedaży. Warszawa pełni ro głównego centrum
biznesowego i akademickiego w Polsce, przyciągając
nowych mieszkańców zarówno z kraju, jak i z zagranicy.
Rynek nieruchomości w stolicy cechuje s najwyższymi
cenami wśród polskich miast. Ze względu na ograniczoną
dostępność gruntów i ich skomplikowaną sytuację
prawną, Warszawa jest jednocześnie wymagającym
rynkiem. Dom Development S.A. działa na tym rynku od
początku swojej działalności, budując silną markę i know-
how, które dają jej przewagę nad konkurencją.
Grupa działa również we Wrocławiu, gdzie od 2008 roku
rozwija swoją działalność. Dom Development Wrocław Sp.
z o.o. to obecnie pierwszy deweloper na tym rynku.
Posiadane zasoby gruntów pod przyszłe inwestycje
umożliwiają dalszy wzrost udziału działalności
wrocławskiej w wynikach Grupy. W 2024 roku na rynku
wrocławskim sprzedano 920 mieszkań, co stanowiło
15,5% całkowitej sprzedaży mieszkań w tym regionie.
Rok 2017 był kluczowy dla Grupy Kapitałowej Dom
Development S.A., gdyż wraz z przejęciem Euro Styl S.A.
firma weszła na rynek trójmiejski, znacznie zwiększając
swoją skalę działalności. Sprawna organizacja, zbliżona
kultura korporacyjna i podobne podejście do biznesu
sprawiły, że akwizycja okazała się sukcesem. W 2024 roku
Grupa Dom Development sprzedała 1 038 lokali, co
stanowiło 8,7% całkowitej sprzedaży na trójmiejskim
rynku mieszkaniowym. Euro Styl S.A. zajęło trzecie miejsce
wśród lokalnych deweloperów pod względem sprzedaży
rocznej. Dzięki przejęciu, Euro Styl S.A. zyskał łatwiejszy
dostęp do kapitału, który wykorzystał w sposób
efektywny. Spółka z Trójmiasta znacznie zwiększyła swoją
działalność i potencjał do realizacji przyszłych projektów,
pozostając przy tym bardzo rentowną organizacją.
W 2024 roku Grupa Dom Development wzmocniła swoją
pozycję na rynku krakowskim, gdzie firma
zakontraktowała 520 mieszkań, co stanowiło 9,6%
całkowitej sprzedaży w tym regionie. Udział krakowskiej
spółki niemal podwoił się w porównaniu z rokiem 2023.
Dom Development Kraków Sp. z o.o. zajęła w ubiegłym
roku drugą pozycję wśród deweloperów w Krakowie.
, Gdańsk
WROCŁAW
NR 1 WE WROCŁAWIU
15,5% UDZIAŁ W RYNKU
920 LOKALI SPRZEDANYCH
1 157 LOKALI W BUDOWIE
2 392 LOKALI W BANKU ZIEMI
47 PRACOWNIKÓW
NR 1 W WARSZAWIE
13,2% UDZIAŁ W RYNKU
1 791 LOKALI SPRZEDANYCH
3 236 LOKALE W BUDOWIE
9 902 LOKALI W BANKU ZIEMI
483 PRACOWNIKÓW
NR 3 W TRÓJMIEŚCIE
8,7% UDZIAŁ W RYNKU
1 038 LOKALE SPRZEDANE
2 225 LOKALI W BUDOWIE
5 150 LOKALI W BANKU ZIEMI
129 PRACOWNIKÓW
KRAKÓW
NR 2 W KRAKOWIE
9,6% UDZIAŁ W RYNKU
520 LOKALI SPRZEDANYCH
1 039 LOKALI W BUDOWIE
1 564 LOKALI W BANKU ZIEMI
35 PRACOWNIKÓW
Powyżej zaprezentowano wartości sprzedaży lokali w całym 2024 roku
oraz liczby lokali w budowie i w banku ziemi na dzień 31 grudnia 2024 roku.
Udział rynkowy w oparciu o szacunki rynkowe REDNET Property Group
Dane dotyczące pracowników wykazane są jako przeciętne zatrudnienie w 2024 r. w przeliczeniu na etaty.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
19
5,1%
1,9%
1,7%
2,5%
1,4%
Polska
Kraków
Wrocław
Gdańsk
Warszawa
STOPA BEZROBOCIA
8 821
10 679
9 433
10 640
10 456
0,00 5000,0010000,0015000,00
Polska
Kraków
Wrocław
Gdańsk
Warszawa
ŚREDNIE WYNAGRODZENIE
14 265
15 491
14 142
13 023
16 584
TOP 7
Kraków
Wrocław
Gdańsk
Warszawa
ŚREDNIA CENA M
2
MIESZKANIA
TYLKO WYBRANE AGLOMERACJE
Grupa działa wyłącznie w czołowych aglomeracjach Polski,
które posiadają stabilne perspektywy rozwoju rynku
mieszkaniowego, umożliwiając osiąganie atrakcyjnych
marż. Potwierdzeniem siły rynków, na których Grupa
prowadzi swoją działalność, kluczowe wskaźniki
makroekonomiczne, takie jak stopa bezrobocia,
przeciętny poziom wynagrodzeń, oraz relatywnie wysokie
średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku
pierwotnym. Miasta, w których Grupa działa, borykają się
z niedoborem wysoko wykwalifikowanej siły roboczej, co
widać po stopie bezrobocia, która utrzymuje się poniżej
tzw. naturalnego poziomu, wynoszącego około 2-4%.
Ceny transakcyjne w IV kw. 2024 r., źródło: NBP
Dane za grudzień 2024 r., źródło: GUS
Stan na 31.12.2024 r., źródło: GUS
1.6 WYNIKI OPERACYJNE DZIAŁALNOŚCI W 2024 ROKU
Patrząc na rynek mieszkaniowy w największych
aglomeracjach Polski, miniony rok przyniósł schłodzenie
popytu w porównaniu z 2023 rokiem. Złożyły się na to
m.in. niepewność związana z zapowiadanym programem
preferencyjnych kredytów, z którego rząd ostatecznie
wycofał się w grudniu, jak i utrzymujące się wysokie stopy
procentowe, przez co kredyty hipoteczne w Polsce należą
do jednych z najdroższych w całej Unii Europejskiej.
Jednocześnie obserwowaliśmy stopniową odbudowę
podaży mieszkań przez deweloperów wobec bardzo
niskiego poziomu oferty z początku roku. Dla kupujących
pozytywnym efektem tej sytuacji była większa oferta
mieszkaniowa na rynku oraz wyhamowanie wzrostu cen
mieszkań. Z kolei dla deweloperów rynek nieruchomości
stał s bardziej wymagający, a wielu naszych
konkurentów doświadczyło spadku sprzedaży rok do roku.
W tych warunkach Grupa Dom Development sprzedała w
2024 roku 4 269 lokali netto, co jest najwyższym wynikiem
w całej 29-letniej historii Grupy. Świadczy to o
atrakcyjności naszej oferty oraz jej doskonałym
dopasowaniu zarówno do oczekiwań klientów
korzystających z finansowania kredytowego, jak i
kupujących mieszkania za gotówkę. Dom Development
S.A. od wielu lat jest niekwestionowanym liderem na
rynku warszawskim. W minionym roku osiągnęliśmy
13,2% udział w tym rynku.
W 2024 roku Grupa, z 8,7% udziałem, utrzymała wiodącą
pozycję także w Trójmieście. W ciągu 7 lat od włączenia do
Grupy, Euro Styl S.A. istotnie zwiększył potencjał i skalę
działalności, trwale umacniając swoją pozycję.
Także Dom Development Wrocław Sp. z o.o. kończy 2024
rok w czołówce lokalnych deweloperów z 15,5% udziałem
w rynku. Spółka awansowała na pierwszą pozycję w
zestawieniu (w 2023 roku była na drugim miejscu).
W trakcie ostatnich 12 miesięcy Grupa Dom Development
umocniła swoją pozycję na rynku krakowskim. Dom
Development Kraków Sp. z o.o. z sukcesem rozpoczął
realizację nowych projektów deweloperskich w stolicy
Małopolski. W trakcie 2024 roku Grupa Dom
Development zakontraktowała 520 mieszkań, co
stanowiło 9,6% krakowskiej sprzedaży w minionym roku.
Zarząd Spółki kładzie szczególny nacisk na maksymalizację
rentowności działalności. W sytuacji obniżonego popytu,
spółki wchodzące w skład Grupy koncentrowały się na
efektywnym uzupełnianiu oferty przy jednoczesnym
ograniczeniu podaży oraz bilansowaniu tempa sprzedaży i
uzyskiwanych cen.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. ma
ugruntowaną pozycję w segmencie o podwyższonym
standardzie. Wysoka jakość, terminowa realizacja
projektów i kompleksowa obsługa, znajdują uznanie
wśród klientów i mają odzwierciedlenie w
ponadprzeciętnej wartości mieszk sprzedawanych
przez spółki z Grupy.
Średnia cena brutto mieszkania z ewentualnym
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
20
wykończeniem pod klucz, komórką lokatorską, czy
miejscem parkingowym, sprzedanego przez Grupę w 2024
roku osiągnęła wartość 833 tys. zł. Spośród rynków Grupy,
Kraków charakteryzował się najwyższą średnią wartością
transakcji - 955 tys. oraz najwyższą roczną dynamiką
wynoszącą 36%. W Warszawie wartość ta plasowała sna
poziomie 894 tys. zł, a w Trójmieście i Wrocławiu nastąpił
wzrost odpowiednio o 11% i 16% rok do roku.
Zwiększone średnie wartości transakcji r/r, wynikają z
silnego popytu i nadal stosunkowo niskiej podaży. Około
51% transakcji sprzedaży zawartych przez spółki z Grupy
w 2024 roku to transakcje gotówkowe, bez wsparcia
kredytem hipotecznym.
Popyt na mieszkania utrzymywał się na wysokim
poziomie, z rosnącym udziałem zakupów finansowanych
kredytem hipotecznym. W czwartym kwartale 2024 roku
udział transakcji finansowanych kredytem wyniósł 56%, a
w całym 2024 roku było to 49%. Na wysokim poziomie
utrzymywał się także popyt o charakterze inwestycyjnym,
o czym może świadczyć znaczący udział transakcji
gotówkowych stanowiły one 51% łącznej sprzedaży
Grupy Dom Development w 2024 roku. Spółka Dom
Development S.A. osiągnęła wartość sprzedaży netto
nowych mieszkań na poziomie 1 501 mln zł.
Trójmiejski Euro Styl S.A. sprzedał w 2024 roku 1 038
lokali, a wartość netto sprzedaży Grupy na tym rynku
wyniosła 728 mln zł. W strukturze sprzedaży Euro Stylu
dominowały wieloetapowe projekty, tworzące wysokiej
jakości tkankę miejską, takie jak: DOKI, Osiedle Synteza,
czy Konstelacja i Osiedle Beauforta.
Dom Development Wrocław Sp. z o.o. odnotował
sprzedaż na poziomie 920 lokali, uzyskując wartość netto
sprzedaży z tego tytułu 643 mln . W porównaniu do
2023 roku na rynku wrocławskim sprzedano prawie
dwukrotnie większą ilość lokali. W strukturze sprzedaży
rynku wrocławskiego dominowały projekty takie jak:
Osiedle Międzyleska, Braniborska 80 i Osiedle Rapsodia.
W roku 2024 Dom Development Kraków Sp z o.o. z
sukcesem umacniał pozycję na rynku krakowskim,
osiągając sprzedaż na poziomie 520 lokali, o wartości
netto wynoszącej 464 mln zł. Dominującymi projektami w
ubiegłym roku były Osiedle Górka Narodowa i
Apartamenty Park Matecznego.
SPRZEDAŻ W PODZIALE NA RYNKI
2024
2023
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
1 791
1 690
6%
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
1 038
1 111
(7)%
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp.
z o.o.
920
647
42%
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
520
458
14%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
4 269
3 906
9%
WARTOŚĆ SPRZEDAŻY NETTO
(mln PLN)
2024
2023
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
1 501
1 347
11%
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
728
708
3%
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
643
390
65%
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
464
301
54%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
3 336
2 746
21%
4 066
3 093
3 906
4 269
2021 2022 2023 2024
SPRZEDAŻ NETTO LOKALI (SZT.)
2 575
2 057
2 746
3 336
2021 2022 2023 2024
WARTOŚĆ SPRZEDANYCH LOKALI (PLN m)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
21
OFERTA GRUPY
Na koniec 2024 roku oferta Grupy uległa zwiększeniu o
57% w porównianiu do końca 2023 roku. Najwięcej
nowych lokali pojawiło się w ofercie na rynku krakowskim,
gdzie oferta zwiększyła się o ponad połowe. W minionym
roku Grupa rozpoczęła budo mieszkań w 45
inwestycjach, na terenie 4 aglomeracji. Dzięki naszej
wytężonej pracy byliśmy w stanie w pełni wykorzystać
uwarunkowania rynkowe i możliwości w ubiegłym roku.
Sprzedaż mieszkań osiągnęła rekordowy poziom w historii
Grupy, ale w szybkim tempie także uzupełnialiśmy i
rozszerzaliśmy portfolio naszych inwestycji.
LOKALE W BUDOWIE
Grupa kończy 2024 rok ze skalą realizowanych inwestycji
na poziomie 7 657 lokali w budowie, z czego 4 162 zostało
już sprzedanych.
W ocenie Zarządu Spółki, wzrost skali realizowanych
inwestycji Grupy o 14% to bardzo duży sukces, zwłaszcza
biorąc pod uwagę nasilenie trudności w uzyskiwaniu
pozwoleń administracyjnych oraz ograniczodostępność
gruntów inwestycyjnych. Mimo rekordowej skali
wszystkie budowy były realizowane zgodnie z
harmonogramem i założeniami budżetowymi. Sukces w
tym obszarze to w znacznej mierze zasługa generalnych
wykonawców wchodzących w skład Grupy Dom
Construction Sp. z o.o. i Euro Styl Construction Sp. z o.o.
Obie te firmy realizowały budowy terminowo i zgodnie z
wymaganymi wysokimi standardami Grupy, w
konkurencyjnej cenie, jednocześnie utrzymując
rentowność prowadzonej działalności.
Przekazania gotowych lokali kluczowym czynnikiem
kształtującym wyniki Spółki i Grupy. Terminowa realizacja
budów w 2024 roku, przełożyła się na liczbę przekazań
mieszkań do klientów, zgodną z oczekiwaniami Zarządu.
W całym 2024 roku Grupa Dom Development przekazała
nabywcom 4 216 lokali, w tym 3 916 lokali zostało
przekazanych klientom detalicznym i 300 na rzecz
inwestora PRS.
LOKALE W OFERCIE
2024
2023
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
1 448
795
82%
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
1 062
598
78%
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
739
773
(4)%
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
527
238
121%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
3 776
2 404
57%
Stan na 31.12.2024 r. oraz 31.12.2023r.
LOKALE W BUDOWIE
2024
2023
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
3 236
2 857
13%
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
2 225
1 823
22%
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
1 157
1 404
(18)%
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
1 039
621
67%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
7 657
6 705
14%
Stan na 31.12.2024 r. oraz 31.12.2023r.
PRZEKAZANIA LOKALI (SZT.)
2024
2023
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
1 969
1 928
2%
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
950
1 045
(9)%
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
522
618
(16)%
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
475
240
98%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
3 916
3 831
2%
5 930
5 779
6 705
7 657
31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024
3 332
3 666
3 831
3 916
300
2021 2022 2023 2024
PRZEKAZANIA LOKALI (SZT.)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
22
To rezultat znacząco wyższy niż w dotychczas rekordowym
pod tym względem 2023 roku, kiedy Grupa wydała klucze
do 3 831 lokali. Na wyniki Spółki i Grupy w 2024 roku miały
wpływ w szczególności przekazania w następujacych
projektach - Metro Zachód (636 lokali bez PRS), Osiedle
Jagiellońska (268 lokali), Osiedle Przystanek Międzylesie
(210 lokali) w Warszawie, Doki (301 lokali) w Trójmieście,
Osiedle Zielna (149 lokali) we Wrocławiu, a także
krakowska Górka Narodowa (308 lokali).
Wolumen przekazań jest ściśle związany z harmo-
nogramami realizacji projektów. W minionym roku Grupa
zakończyła budowę 38 projektów z 4 586 lokalami.
BANK ZIEMI
Bank ziemi Grupy, to grunty przeznaczone na inwestycje
będące w przygotowaniu. Lokale planowane do
wybudowania na nieruchomościach już zakupionych oraz
kontrolowanych, wraz z lokalami w budowie stanowią
o potencjale wyników Spółki i Grupy w nadchodzących
latach. W ocenie Zarządu, bank ziemi spółek
deweloperskich, wchodzących w skład Grupy, jest
adekwatny do zamierzeń inwestycyjnych, zarówno pod
względem wielkości, jak i struktury. Optymalny poziom
banku ziemi, tj. gruntów w przygotowaniu, powinien
kształtować się w przybliżeniu na poziomie
umożliwiającym prowadzenie sprzedaży przynajmniej
przez 3 lata.
W ocenie Zarządu Spółki, wobec stale zmniejszającej się
dostępności terenów oraz konieczności użytkowania
terenów zurbanizowanych w sposób zrównoważony,
spółki Grupy będą realizować coraz więcej inwestycji
poprzez rewitalizację przestrzeni miejskich. Rynki
gruntów w poszczególnych aglomeracjach różnią s
znacząco. Najtrudniejsza sytuacja pod kątem dostępności
działek pod inwestycje deweloperskie ma miejsce
w Warszawie przesądzają o tym nie tylko historyczne
uwarunkowania i problemy ze statusem prawnym części
nieruchomości, ale także duża konkurencja i trudności
w uzyskiwaniu zgód administracyjnych. W związku z tym,
znaczny udział w stołecznym banku ziemi Dom
Development S.A. mają tzw. grunty kontrolowane,
których nabycie Spółka zabezpieczyła, jednak
przeniesienie własności i pełna płatność ceny zakupu
odroczone do czasu uzyskania wymaganych zgód i decyzji
administracyjnych.
Dzięki takiej strategii zakupowej Spółka jest w stanie w
szybkim tempie od finalizacji zakupu gruntu wprowadzać
inwestycje do realizacji.
Bank ziemi spółek Grupy, zgodnie z założeniami Zarządu,
utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie,
umożliwiającym 5-letnią sprzedaż, co jest wynikiem
intensywnych zakupów atrakcyjnych gruntów. Aktualnie
Grupa posiada wysokiej jakości bank ziemi we wszystkich
aglomeracjach, w których prowadzi działalność. W opinii
Zarządu Spółki umożliwi to utrzymanie pozycji lidera na
lokalnych rynkach w najbliższych latach.
LOKALE W BANKU ZIEMI
GRUNTY KUPIONE I
KONTROLOWANE
2024
2023
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
9 902
10 972
(10)%
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
5 150
4 528
14%
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp.
z o.o.
2 392
2 230
7%
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z
o.o.
1 564
2 040
(23)%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
19 008
19 770
(4)%
Stan na 31.12.2024 r. oraz 31.12.2023r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
23
1.7 NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA 2024 ROKU
ZMIANA W ZARZĄDZIE DOM DEVELOPMENT
W 2024 roku miała miejsce istotna zmiana w strukturze
zarządzającej Grupą Dom Development. Z dniem 31
grudnia 2024 roku Jarosław Szanajca, dotychczasowy
prezes zarządu spółki, złożył rezygnację z pełnionej
funkcji. Decyzja ta została podjęta po długim okresie
skutecznego kierowania firmą, co umożliwiło jej
dynamiczny rozwój i utrzymanie stabilnej pozycji na
rynku.
Na jego miejsce, z początkiem 2025 roku, obowiązki
prezesa przejął Mikołaj Konopka, który od 2018 roku
pełnił funkcję członka zarządu Dom Development,
odpowiedzialnego za kluczowe obszary działalności
spółki. Mikołaj Konopka posiada wieloletnie
doświadczenie w branży budowlanej i deweloperskiej,
zdobywane w Euro Styl S.A. Jego dotychczasowa rola w
Grupie, w tym nadzór nad generalnym wykonawstwem
oraz rozwój działalności w Krakowie, daje podstawy do
przekonania, że przejmie stery firmy w sposób płynny i
skuteczny.
Rada Nadzorcza i Zarząd Dom Development wyraża
pełne przekonanie, że Mikołaj Konopka, dzięki swojemu
doświadczeniu menedżerskiemu i dogłębnej wiedzy o
rynku, będzie w stanie skutecznie kontynuować rozwój
spółki, realizując cele strategiczne oraz wdrażając dalsze
inicjatywy, w tym w obszarze zrównoważonego rozwoju
(ESG). Jarosław Szanajca, mimo rezygnacji z funkcji
prezesa, pozostaje zaangażowany w rozwój Grupy,
dołączając do rady nadzorczej, co zapewni dalsze
wsparcie i nadzór nad działalnością spółki.
Zmiana na stanowisku prezesa to ważny krok w dalszym
rozwoju Dom Development, który ma na celu utrzymanie
wysokiej dynamiki wzrostu i kontynuację sukcesów na
rynku deweloperskim.
GRUPA LIDEREM NA RYNKU WROCŁAWSKIM
Od 2008 roku Grupa działa we Wrocławiu, a obecnie
wszystkie projekty Grupy w tym mieście są realizowane
przez Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
Dom Development Wrocław Sp. z o.o. został w roku 2024
liderem na rynku wrocławskim. Dysponując odpowiednim
zapleczem gruntowym do przyszłych inwestycji, firma ma
możliwość dalszego zwiększenia swojego udziału w
wynikach Grupy. W 2024 roku w regionie wrocławskim
sprzedano 920 mieszkań, co stanowiło 15,5% łącznej
liczby mieszkań sprzedanych na tym rynku.
W całym 2024 roku Dom Development Wrocław
wprowadził do realizacji 5 nowych projektów z 772
lokalami. Wrocławski bank ziemi na koniec 2024 roku
zwiększył so 2% w stosunku do roku poprzedniego, co
pomimo dużej ilosci inwestycji wprowadzonych do
realizacji, daje perspektywę realizacji kolejnych
projektów.
Spółka wrocławska to deweloper, który oferuje
nowoczesne, funkcjonalne i komfortowe mieszkania w
jednym z najatrakcyjniejszych miast w Polsce.
Zróżnicowana oferta, wysoka jakość wykonania,
ekologiczne rozwiązania oraz dogodna lokalizacja
sprawiają, że inwestycje tej firmy cieszą się dużym
zainteresowaniem. Wrocław, jako miasto o dynamicznie
rozwijającym s rynku nieruchomości, jest idealnym
miejscem na zakup mieszkania zarówno do zamieszkania,
jak i na inwestycje.
WYPŁATA REKORDOWEJ DYWIDENDY
W dniu 19 czerwca 2024 roku Walne Zgromadzenie Dom
Development S.A., zgodnie z rekomendacją Zarządu
Spółki, uchwaliło rekordową dywidendę w kwocie 12 na
akcję. Dzi dywidendy wyznaczono na 26 czerwca
2024 roku, zaś wypłata miała miejsce 4 lipca 2024 roku.
Spółka wypłaciła akcjonariuszom łącznie 309 581 tys. zł, tj.
kwotę 141 341 tys. jako zaliczkę na poczet dywidendy
(co stanowiło 31% skonsolidowanego zysku netto Grupy
za 2023 rok i 32% zysku netto Spółki za 2023 rok) oraz
kwotę 168 239 tys. jako pozostałą do wypłaty
dywidendę za rok 2023 (co stanowiło 37%
9,05
9,50
10,00
10,50
11,00
12,00
2019 2020 2021 2022 2023 2024
DYWIDENDA WYPŁACONA NA AKCJĘ
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
24
skonsolidowanego zysku netto Grupy za 2023 rok i 38%
zysku netto Spółki za 2023 rok). Stopa dywidendy
w odniesieniu do kursu akcji Spółki z ostatniego dnia
notowania z prawem do dywidendy wyniosła 3,25% dla
zaliczki na dywidendę oraz 3,57% dla pozostałej części
dywidendy.
Pozostała część zysku netto Spółki w kwocie 131 533 tys.
zł przeznaczona została na kapitał zapasowy Spółki.
Dom Development w 2024 roku, po raz drugi w historii,
podjął decyzję o wypłacie zaliczki na poczet dywidendy za
rok bieżący w wysokości 6 na każdą akcję. Zaliczka na
poczet dywidendy za 2024 rok została wypłacona w
łącznej kwocie 154 790 tys. zł. Dzień dywidendy został
ustalony na 12 grudnia 2024 r., zaś wypłata zaliczki na
poczet dywidendy za rok 2024 nastąpiła 18 grudnia
ubiegłego roku.
Wypłacona dywidenda jest zgodna z polityką
dywidendową Dom Development S.A. opublikowaną w
dniu 3 kwietnia 2013 r., która zakłada zwiększenie kwot
dywidendy wypłacanych w kolejnych latach. Zarząd
podtrzymuje intencję wypłacania akcjonariuszom Spółki
jak najwyższych dywidend, przy jednoczesnym
utrzymaniu silnego bilansu i wysokiej płynności.
W ocenie Zarządu, wysoki zwrot z kapitału własnego
(ROE) Spółki umożliwi utrzymanie się w czołówce spółek
notowanych na GPW pod względem stopy dywidendy,
przy jednoczesnym przeznaczaniu części zysków na
wzmocnienie jej bilansu i dalszy rozwój działalności.
Intencją Zarządu jest zwiększanie kwoty dywidendy na
jedną akcję, przy uwzględnieniu sytuacji w otoczeniu
rynkowym.
FINANSOWANIE DŁUŻNE
OBLIGACJE Emisja obligacji - w dniu 5 grudnia 2024 roku
Spółka wyemitowała 140 000 sztuk niezabezpieczonych
obligacji na okaziciela serii DOMDEM20512229 o wartości
nominalnej 1 000 każda i łącznej wartości nominalnej
140 000 tys. z datą wykupu przypadającą na dzień 5
grudnia 2029 roku. Wartość emisyjna odpowiada wartości
nominalnej obligacji. Oprocentowanie obligacji serii
DOMDEM2051229 ustalone zostało w oparciu o stopę
bazową WIBOR 6M powiększoną o marżę w wysokości
1,40%. Odsetki od obligacji wypłacane będą w okresach
półrocznych. Cel emisji nie został określony, zaś wpływy z
emisji zostały przeznaczone na bieżącą działalność Spółki.
Wykup obligacji w terminie - w dniu 12 grudnia 2024 roku
Spółka dokonała przypadającego na datę wykupu
50 000 obligacji na okaziciela serii DOMDET3121224 o
wartości nominalnej 1 000 każda i łącznej wartości
nominalnej 50 000 tys. zł.
KREDYTY W dniu 27 maja 2024 roku, pomiędzy VeloBank
S.A. i Dom Development S.A, został zawarty aneks do
umowy o kredyt obrotowy odnawialny z dnia 21.12.2023
roku. W wyniku podpisanego aneksu, zwiększeniu uległa
wysokość kwoty kredytu z 50 000 tys. zł na 60 000 tys zł.
6 grudnia 2024 roku pomiędzy PKO Bank Polski S.A. oraz
Dom Development S.A. i Euro Styl S.A. został zawarty
Aneks nr 5 do umowy kredytu odnawialnego w rachunku
bieżącym z dnia 27 lipca 2015 roku, z późniejszymi
zmianami. Na podstawie tego aneksu wysokość kredytu
została zwiększona z kwoty 200 000 tys. zł na 230 000 tys
zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może
korzystać z części tego limitu kredytowego do
niezmienionej wysokości 50 000 tys. zł.
W dniu 12 grudnia 2024 roku, pomiędzy Bankiem
Millennium S.A. i Dom Development S.A, został zawarty
aneks do umowy o linię wielowalutową z dnia 18 grudnia
2019 roku, z późniejszymi zmianami. W wyniku
podpisanego aneksu, zwiększeniu uległa wysokość kwoty
kredytu z 60 000 tys. na 85 000 tys zł., a okres
dostępności limitu kredytowego został wydłużony do 17
grudnia 2026 roku.
NOWE MIESZKANIA „POD KLUCZ”
Dom Development, jako pierwszy deweloper w Polsce,
który wprowadził ofertę „pod klucz”, od lat z powodzeniem
proponuje kilka opcji pakietów wykończeniowych
wpisujących się w najnowsze wnętrzarskie trendy. Sukces
wprowadzenia nowej oferty programów wykończeniowych
- sprzedane programy stanowiły 20% sprzedanych
mieszkań w Warszawie oraz we Wrocławiu w 2024 roku.
To od lat popularne rozwiązanie wśród naszych klientów
oszczędza ich czas oraz niweluje problemy związane z
samodzielnym nadzorem nad wykończeniem mieszkania.
Nabywcy, którzy decydują się sięgnąć po niestandardową
opcję, doceniają oszczędność czasu, wybór gotowych
pakietów, bogatą paletę materiałów i wyposażenia z różnej
półki cenowej, możliwość współpracy z projektantem w
ramach usługi spersonalizowanej czy uwolnienie się od
problemu wyboru ekipy remontowej i zakupu materiałów.
Wykończenie mieszkania „pod klucz” objęte jest dwuletn
rękojmią, co daje dodatkowy komfort klientom. Spółka
posiada własny Dział Aranżacji Wnętrz, który podpowiada
ciekawe rozwiązania, a jednocześnie pomaga w
dostosowaniu wnętrza do indywidualnych potrzeb i
gustów. Wszystkie prace wykończeniowe realizowane są
pod nadzorem Spółki i przez własnych podwykonawców.
Preferencyjne warunki cenowe wynikające ze stałej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
25
współpracy z dostawcami materiałów budowlanych,
wykończeniowych czy dekoracyjnych przynoszą
korzystniejsze ceny niż te, które klient uzyskałby, dokonując
zakupów samodzielnie. Osoby planujące zakup lokalu w
celach inwestycyjnych wybierają zwykle atrakcyjne cenowo
pakiety wykończeniowe profit”, które pozwalają na
oszczędność czasu i zmniejszenie kosztów. Natomiast
klienci decydujący się na zakup mieszkania na własne
potrzeby częściej korzystają z pakietów „koncept z
wykorzystaniem większego asortymentu i droższych
materiałów. W tych projektach ważna jest indywidualizacja
wnętrza, dostosowanie go do potrzeb i gustu przyszłych
mieszkańców.
FUNDACJA NASZ DOM
Rok 2024 był początkiem działalności operacyjnej Fundacji
Nasz Dom, powołanej w celu zintegrowania w jednym
miejscu inicjatyw charytatywnych realizowanych do tej
pory niezależnie przez poszczególne Spółki z Grupy
Kapitałowej Dom Development S.A. (dalej „Grupa”). W
swoich działaniach Fundacja skupiła się przede wszystkim
na pomocy dla społeczności ukraińskiej w Polsce i w
Ukrainie oraz wspieraniu lokalnych społeczności.
Listę zeszłorocznych projektów otwiera sfinansowanie
kwotą 3,2 mln złotych remontu obiektu zlokalizowanego
pod Winnicą w Ukrainie jako nowego domu dla uchodźców
wewnętrznych. Zaangażowanie w to przedsięwzięcie to
efekt współpracy z ukraińską Fundacją Housing for IDPs,
która na miejscu realizuje prace budowlane. W
wyremontowanym budynku powstanie 14 mieszkań dla
rodzin, które straciły swoje domy w wyniku rosyjskiej
agresji na Ukrainę. Ważnym elementem projektu jest
budowa schronu przeciwlotniczego dla 30 osób oraz
zagospodarowanie terenu działki, której powierzchnia
wynosi 500 m
2
.
Kolejnym dużym działaniem Fundacji Nasz Dom było
wsparcie Warszawskiej Szkoły Ukraińskiej SzkoUA,
innowacyjnej placówki oświatowej otwartej niedługo po
wybuchu wojny, a do której dziś uczęszcza blisko 300 dzieci.
Współpraca rozpoczęła się w maju od sfinansowania
wyjazdu na „zieloną szkołę” na Mazurach, gdzie poza
lekcjami uczniowie mieli okazję uczestniczyć w licznych
wycieczkach krajoznawczych, zajęciach rekreacyjnych i
grach terenowych. Obecnie realizowany jest drugi wspólny
projekt, tj. remont budynku przy ul. Terespolskiej w
Warszawie na potrzeby nowej siedziby placówki.
Dotychczas SzkoUA mieściła się w niemodernizowanych od
lat pawilonach, w których warunki nauczania były dalekie
od optymalnych. Przenosiny do nowego obiektu, na
którego modernizację Fundacja Nasz Dom przeznaczy 2 mln
złotych, znacząco poprawią możliwości funkcjonowania
społeczności szkolnej.
Fundacja Nasz Dom wzięła także udział w szeregu
mniejszych inicjatyw. W ramach wsparcia Wielkiej Orkiestry
Świątecznej Pomocy wylicytowano trzydniową wycieczkę
do Londynu z biletami do Warner Bros Studio Tour London,
którą następnie przekazano na rzecz jednej z najmłodszych
podopiecznych Fundacji Mam Marzenie. W okresie letnim
Fundacja Nasz Dom dofinansowała dwutygodniowy turnus
wypoczynkowy nad morzem dla rodzin zastępczych,
organizowany przez Fundację Rodzina Plus. W drugiej
połowie 2024 roku przekazano środki finansowe na rzecz
przychodni lekarskiej w Kłodzku, która ucierpiała podczas
powodzi we wrześniu, za które nabyto meble biurowe oraz
sprzęt komputerowy. Dodatkowo, wsparto organizację XVI
Międzynarodowych Spotkań Szkół Lalkarskich METAFORY,
cyklicznego przeglądu najważniejszych dokonań studentów
uczelni artystycznych kształcących aktorów i reżyserów
teatru lalek z Polski i zagranicy. Pod koniec roku natomiast
zakupiono sprzęt na siłownię dla jednej z warszawskich
jednostek ratowniczo-gaśniczych.
Działania Fundacji nie ograniczały się tylko do
przekazywania środków, ale także do ich pozyskiwania. We
wrześniu przedstawiciel Fundacji uczestniczył w obradach
Build Europe, organizacji branżowej zrzeszającej krajowe
stowarzyszenia deweloperów. Podczas spotkania
omawiano praktyki Grupy w obszarze wsparcia
społeczności ukraińskiej. Rozmowy w Pradze oraz
późniejsze działania przełożyły się na pozyskanie
dodatkowych funduszy od niemieckich firm, które zostały
przekazane Fundacji Housing for IDPs.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
26
1.8 RYZYKA I CZYNNIKI ISTOTNE DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY
CHARAKTERYSTYKA ZEWNĘTRZNYCH I WEWNĘTRZNYCH CZYNNIKÓW ISTOTNYCH DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY,
W TYM OPIS ISTOTNYCH CZYNNIKÓW RYZYKA I ZAGROŻEŃ, Z OKREŚLENIEM, W JAKIM STOPNIU SPÓŁKA I GRUPA
NA NIE NARAŻONE
CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE
SYTUACJA GOSPODARCZA I POLITYCZNA W REGIONIE
24 lutego 2024 roku minął kolejny rok od rozpoczęcia
wojny na Ukrainie. Konflikt miał ogromny wpływ na
międzynarodowe bezpieczeństwo i politykę. Ukraińska
armia, władze i obywatele skutecznie opierają się
rosyjskim siłom. W zeszłym roku kontynuowano
nakładanie międzynarodowych sankcji gospodarczych, a
pomoc humanitarna i wojskowa wciąż dociera do
obleganej Ukrainy.
Z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, że
ponad 80% przedsiębiorców uważa, iż wojna miała wpływ
na wzrost cen dóbr zaopatrzeniowych i inwestycyjnych,
wyższe koszty prowadzenia działalności oraz wzrost
ryzyka biznesowego. Prawie połowa firm zmuszona była
podnieść ceny swoich produktów lub usług w wyniku
wojny. Najsilniej skutki konfliktu odczuły firmy z branży
przetwórstwa przemysłowego, małe przedsiębiorstwa
handlowe oraz firmy budowlane.
Walki na Ukrainie i związana z tym mobilizacja wojskowa
doprowadziły do częściowego odpływu pracowników,
zwłaszcza w branży budowlanej. Dzięki własnemu
generalnemu wykonawstwu, trwałym relacjom z
podwykonawcami oraz efektowi skali, który umożliwia
optymalizację wykorzystania zasobów, Grupa posiada
odpowiednie środki, by w nadchodzącym roku realizować
cele zgodnie z planem i wzmocnswoją konkurencyjność,
mimo trudnej sytuacji geopolitycznej.
Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację, analizując
jej potencjalny wpływ na projekty i całą Grupę w uższym
okresie. Dzięki konsekwentnej polityce silnego bilansu i
niskiego zadłużenia netto, spółki z Grupy mogą spokojnie
prowadzić działalność i budować długoterminowy
potencjał wzrostu.
POZIOM STÓP PROCENTOWYCH
Tradycyjnie przyjmuje się, że koniunktura na rynku
mieszkaniowym jest odwrotnie skorelowana z poziomem
stóp procentowych niskie stopy przyciągają kapitał na
rynek nieruchomości i zwiększają dostępność kredytu, zaś
wysoki poziom stóp działa na niego studząco. Ubiegły rok
pokazał, jak silna jest ta zależność. Według danych Biura
Informacji Kredytowej kredyty hipoteczne w 2024 roku
osiągnęły wartość 87,1 mld zł, co daje wynik o 36,1%
wyższy niż w 2023 r. Patrząc na rynek mieszkaniowy w
największych aglomeracjach Polski, miniony rok przyniósł
schłodzenie popytu w porównaniu z 2023 rokiem. Złożyły
się na to m.in. niepewność związana z zapowiadanym
programem preferencyjnych kredytów, z którego rząd
ostatecznie wycofał się w grudniu, jak i utrzymujące s
wysokie stopy procentowe, przez co kredyty hipoteczne w
Polsce należą do najdroższych w całej Unii Europejskiej.
Jednocześnie obserwowaliśmy stopniową odbudowę
podaży mieszkań przez deweloperów wobec bardzo
niskiego poziomu z początku roku. Mimo że stopy
procentowe pozostają na stałym poziomie,
oprocentowanie kredytów hipotecznych w nowych
ofertach nieznacznie wzrosło. Zgodnie z danymi NBP,
średnia wartość oprocentowania w grudniu 2024 roku
wyniosła 7,45%, w porównaniu do 7,35% w listopadzie.
W ramach Grupy Dom Development w 2024 roku udział
transakcji gotówkowych wyniósł 51%, a transakcje
finansowane kredytem odpowiadały za 49% całkowitej
sprzedaży.
INFLACJA
W 2024 roku inflacja w Polsce wykazywała zmienne
tendencje. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego
(GUS) wynika, że w styczniu wskaźnik inflacji wyniósł 3,7%
w porównaniu do roku poprzedniego, a w lutym spadł do
2,8%. Jednak od marca, kiedy osiągnął najniższy poziom
2,0%, inflacja zaczęła rosnąć, osiągając 4,9% we wrześniu
i 5,0% w październiku. W listopadzie odnotowano
pierwszy spadek od siedmiu miesięcy, do poziomu 4,7%.
Wahania te były głównie wynikiem zmian cen energii,
żywności i usług. Na przykład, w październiku ceny
żywności i napojów bezalkoholowych wzrosły o 4,9%, a
nośników energii o 11,5%. Wzrost cen energii, zwłaszcza
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
27
elektryczności, miał duży wpływ na ogólny poziom inflacji.
Dodatkowo wahania cen paliw oraz efekty związane z
porównaniem do ubiegłorocznych cen również miały
wpływ na zmiany wskaźnika inflacji w 2024 roku.
Miniony rok obfitował w wyzwania, ale także w kluczowe
decyzje, które miały wpływ na polską gospodarkę. Na
początku 2024 roku rząd zdecydował o podniesieniu
świadczenia 500+ do 800+, co miało na celu złagodzenie
skutków inflacji dla rodzin. Jesienią ruszył nowy program
społeczny „Aktywny Rodzic”, który wspierał rodziców w
łączeniu pracy zawodowej z obowiązkami opiekuńczymi.
Niemniej jednak, nie wszystkie zapowiedzi rządu zostały
zrealizowane program Mieszkanie na Start”, który
budził duże nadzieje, został ostatecznie anulowany, co
postawiło wiele młodych rodzin w trudnej sytuacji.
Analitycy przewidują, że wzrost PKB Polski w 2024 roku
wyniesie od 2,7% do 2,9%, co jest niższe od wcześniejszej
prognozy wynoszącej 3%. Główne powody spowolnienia
to osłabienie globalnej gospodarki oraz ograniczone
możliwości inwestycyjne w obecnych warunkach
ekonomicznych.
Mimo tych wyzwań, wydaje się, że spowolnienie ma
charakter tymczasowy. W 2025 roku przewidywane jest
przyspieszenie wzrostu gospodarczego. Ważną rolę w tym
procesie mogą odegrać obniżki stóp procentowych, które
pobudzą krajowy popyt oraz poprawią dostępność
kredytów. Dodatkowo, napływ funduszy z Krajowego
Planu Odbudowy (KPO) może wspierać gospodarkę,
szczególnie w zakresie inwestycji w infrastrukturę i
innowacje.
Chociaż rok 2024 stawia przed Polską pewne wyzwania,
perspektywy na przyszłość są pozytywne, co daje nadzieję
na poprawę sytuacji gospodarczej w nadchodzących
latach.
Warto podkreślić, że nieruchomości uznawane są za jedną
z efektywniejszych form ochrony kapitału przed inflacją.
Ceny materiałów budowlanych kontynuowały realny
trend spadkowy w całym 2024 roku. W całym okresie od
stycznia do grudnia 2024 roku, w porównaniu z
analogicznym okresem roku poprzedniego, ceny spadły
średnio o -1,7%.
Dzięki własnym generalnym wykonawcom, Grupa
optymalizuje proces budowlany już od momentu
planowania inwestycji, korzystając z efektu skali oraz
zapewniając stałą współpracę dla sprawdzonych
podwykonawców, budując jednocześnie długofalowe
relacje oparte na zaufaniu. Wszystkie te atuty obecnie
istotnie zyskały na znaczeniu i można się spodziewać, że
będą stanowiły kluczowe przewagi konkurencyjne także
w kolejnym roku.
Wewnętrzni generalni wykonawcy Dom Construction i
Euro Styl Construction zapewniają stałą i wysoką jakość
wykonania, terminową realizację wszystkich inwestycji,
efektywność kosztową oraz osiąganie satysfakcjonujących
marż. Dzięki takiemu modelowi biznesowemu można
oczekiwać, że Spółka i jej Grupa będą w stanie
w relatywnie dużym stopniu, mitygować ryzyko wzrostu
kosztów realizacji inwestycji, zapewniając tym samym
satysfakcjonującą rentowność prowadzonej działalności.
SYTUACJA NA RYNKU PRACY
Koniunktura na rynku mieszkaniowym jest ściśle związana
z sytuacją na rynku pracy. Polska radzi sobie w tym
względzie bardzo dobrze, znajdując się w czołówce
europejskich państw z najniższym bezrobociem.
Zakończony 2024 rok był dobrym okresem dla rynku pracy
w Polsce.
Rok 2024 był okresem pełnym zmian dla polskiego rynku
pracy, niosąc ze sobą zarówno trudności, jak i możliwości.
Zmiany gospodarcze, demograficzne oraz technologiczne
miały istotny wpływ na działalność firm oraz warunki
pracy dla pracowników.
Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego (GUS)
oraz Ministerstwa Rodziny i Polityki Społecznej, stopa
bezrobocia w Polsce na koniec grudnia 2024 roku wyniosła
5,1%. Jest to poziom zbliżony do ubiegłorocznego, co
świadczy o stabilnej sytuacji na rynku pracy. Należy
zauważyć, że Polska pozostaje poniżej średniej unijnej,
która w tym samym okresie wynosiła 6,2%.
Stopa bezrobocia w Polsce była na tym samym poziomie
w grudniu 2023 roku oraz w grudniu 2024 roku.
W miastach, w których Grupa prowadzi działalność, wciąż
utrzymywała się na poziomie poniżej tzw. bezrobocia
naturalnego.
Istotnym czynnikiem wpływającym na decyzję o zakupie
mieszkania, zwłaszcza w przypadku osób korzystających
ze wsparcia kredytu hipotecznego, oczekiwania co do
stabilności zatrudnienia. Rynek pracy w 2024 roku oraz w
perspektywie na rok 2025 pozostaje w bardzo dobrej
kondycji.
Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze
przedsiębiorstw w grudniu 2024 r. w porównaniu z
grudniem 2023 r. wzrosło nominalnie o 9,8% i wyniosło
8 821,25 zł brutto.
Stabilność zatrudnienia i realny wzrost płac, stanowią
silne wsparcie popytu na rynku mieszkaniowym. W ocenie
Zarządu Spółki, sytuacja na rynku pracy może mieć istotne
znaczenie dla kondycji branży deweloperskiej w 2024
roku, w szczególności w tzw. segmencie popularnym.
Udział imigrantów z Ukrainy wśród wszystkich
cudzoziemców pracujących w Polsce stopniowo maleje,
ustępując miejsca obywatelom innych państw w ciągu
ostatnich dwóch lat zmniejszył się o 6 punktów
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
28
procentowych. Zauważono także, że Ukraińcy wciąż
składają najwięcej wniosków o zezwolenie na pobyt w
Polsce, których liczba w 2024 roku wyniosła 286 tysięcy.
DECYZJE ADMINISTRACYJNE
Projekty deweloperskie wymagają od Grupy uzyskania
wielu pozwoleń, zgód i uzgodnień na różnych etapach
procesu inwestycyjnego. Choć firma stosuje ostrożne
podejście przy planowaniu harmonogramów realizacji,
zawsze istnieje ryzyko opóźnień związanych z uzyskaniem
wymaganych zgód, zmianą wcześniej podjętych decyzji
(np. na skutek wniosków o ich zaskarżenie, które nie
pociągają za sobą konsekwencji dla skarżących), a w
niektórych przypadkach nawet z ich brakiem. Takie
sytuacje mogą wpłynąć na możliwość prowadzenia i
terminowe zakończenie realizowanych oraz planowanych
projektów.
Grupa dba o utrzymanie odpowiedniej skali działalności
oraz płynne uzupełnianie oferty, m.in. poprzez
zapewnienie odpowiedniej jakości i wielkości banku ziemi,
który odpowiada ponad 3-letniej sprzedaży Dom
Development S.A.
Kluczowym działaniem minimalizującym ryzyka rynkowe
jest dokładna ocena potencjalnych projektów oraz stała
kontrola bieżących inwestycji deweloperskich. W tym celu
Grupa korzysta z wypracowanych modeli inwestycyjnych
oraz procedur decyzyjnych, których przestrzeganie jest
monitorowane przez Zarząd Spółki.
DOSTĘPNOŚĆ KAPITAŁU
Działalność deweloperska wymaga dużego i długo-
terminowego zaangażowania kapitałowego, stąd
szczególny nacisk Zarządu Spółki na poziom płynności
Spółki i Grupy. Skłonność banków do pożyczania pieniędzy
jest także istotnym determinantem popytu na mieszkania.
W ocenie Zarządu Spółki Grupa Kapitałowa Dom
Development S.A. jest w niewielkim stopniu narażona na
ryzyka związane z niewystarczającą dostępnością
kapitału. Niewielkie zadłużenie netto, wysoki stan gotówki
oraz wysoka wiarygodność Spółki w oczach instytucji
finansowych, źródłem przewagi konkurencyjnej Grupy
i komfortu niezakłóconej realizacji zamierzeń
inwestycyjnych.
Według stanu na dzień 31 grudnia 2024 roku, Grupa
Kapitałowa Dom Development S.A. dysponowała
577 mln środków pieniężnych oraz 625 mln
dostępnych linii kredytowych (które nie były
wykorzystane na koniec roku). Przy zadłużeniu
odsetkowym na poziomie 610 mln zł, z czego jedynie
100 mln to dług krótkoterminowy, Grupa posiadała
33 mln zł zadłużenia netto.
Dostępność kapitału jest czynnikiem wpływającym
istotnie także na popyt na mieszkania. Zarówno osoby
planujące zakup mieszkania, jak i obecni kredytobiorcy
wciąż czekają, aż kredyty hipoteczne stanieją. Tymczasem
Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy procentowe na
tym samym poziomie. Z kolei banki przy nowych umowach
kredytowych proponują znowu wyższe oprocentowanie.
Według danych NBP jego średnia wysokość w grudniu
2024 r. wyniosła bowiem 7,45 proc., podczas gdy w
listopadzie była jeszcze na poziomie 7,35 proc.
REGULACJE PRAWNE
Nadchodzące zmiany w prawie stanowią potencjalne
ryzyko mogące bezpośrednio lub pośrednio wpłynąć na
działalność spółek z Grupy i osiągane przez nie wyniki.
Z dniem 1 stycznia 2024 r. weszły w życie przepisy
wprowadzające dodatkowe obciążenia podatkowe w
sektorze instytucjonalnego zakupu lokali mieszkalnych.
Ustawodawca zdecydował się objąć dodatkowym
podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcję
zakupu szóstego oraz kolejnych lokali mieszkalnych w
obrębie danej inwestycji (jednej nieruchomości
gruntowej). Jednocześnie obowiązek zapłaty
powiększonego podatku od czynności cywilnoprawnych
(6%) powstaje niezależnie od obowiązku zapłaty podatku
VAT, co oznacza, że taka transakcja jest podwójnie
opodatkowana. Omawiane regulacje mogą spowodować
ograniczenia w sprzedaży mieszkań oraz utrudnienia we
współpracy deweloperów z funduszami inwestycyjnymi.
Z początkiem kwietnia 2024 roku weszły w życie przepisy
zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie. Nowelizacja określa minimalną
powierzchnię lokalu użytkowego, który może powstać
nowoprojektowanym budynku. Zwiększono w niej także
minimalną odległość od granicy działki w przypadku
budowy budynku o wysokości ponad 4 kondygnacji
naziemnych. Zaostrzono wymogi dotyczące zachowania
odległości miejsc parkingowych dostosowanych do
potrzeb osób niepełnosprawnych od okien budynku oraz
wymogi w zakresie powierzchni terenów rekreacyjnych.
Wprowadzono również bardziej restrykcyjne obowiązki w
zakresie izolacji dźwiękowej lokali oraz dotyczące
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
29
stosowania odpowiednich przegród w balkonach
znajdujących się na jednej płycie balkonowej.
24 września 2023 roku weszła w życie Ustawa z 7 lipca
2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa zmieniająca
ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
wprowadziła zmiany nie tylko w tej ustawie, ale też w
prawie 50 innych aktach prawnych. Jej podstawowe cele
obejmują:
- zlikwidowanie studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego i zastąpienie go
planem ogólnym, który będzie obejmował obszar całej
gminy i będzie aktem prawa miejscowego, a nie tak jak
obecnie jedynie aktem kierunkowym, wiążącym gminy
przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego;
- ustalenie nowych zasad wydawania i obowiązywania
decyzji o warunkach zabudowy;
- wprowadzenie zmian w procedurze planistycznej;
- uchylenie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex
deweloper) i wprowadzenie nowego narzędzia
planistycznego w postaci Zintegrowanego Planu
Inwestycyjnego.
Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego będą obowiązywały tylko do 31 grudnia
2025 roku i z tym dniem wygasną. W miejsce studium, do
dnia 1 stycznia 2026 r. gminy będą musiały uchwalić plan
ogólny. Plan ogólny gminy to nowy akt planistyczny, który
jest sporządzany obowiązkowo dla obszaru całej gminy.
Po przeprowadzeniu oceny zapotrzebowania na nową
zabudowę mieszkaniową, wyznaczane w nim zostaną
strefy obejmujące tereny przeznaczone pod zabudowę
mieszkaniową wielorodzinną. Zarówno nowo uchwalane
plany miejscowe, jak i decyzje o warunkach zabudowy
będą musiały być z nim zgodne. Jeśli plan ogólny nie
wejdzie w życie do 31 grudnia 2025 roku, w danej gminie
nie będzie możliwe wydawanie nowych decyzji o
warunkach zabudowy oraz uchwalanie nowych
miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
lub zmiany istniejących planów.
Po wejściu w życie reformy planowania przestrzennego
dotychczas uchwalone plany miejscowe nadal będą
obowiązywały i na ich podstawie będzie można uzyskiwać
pozwolenia na budowę, decyzje podziałowe, decyzje
środowiskowe i inne decyzje administracyjne.
Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 24
września 2023 roku, pozostają w mocy i można na ich
podstawie uzyskać pozwolenie na budowę. W okresie od
24 września 2023 roku do czasu uchwalenia planu
ogólnego nadal będzie można uzyskiwać nowe decyzje o
warunkach zabudowy. Jeśli jednak do 31 grudnia 2025
roku plan ogólny nie wejdzie w życie, to od 1 stycznia 2026
r. do czasu wejścia w życie planu ogólnego gminy, nie
będzie już można uzyskać nowych decyzji o warunkach
zabudowy (na podstawie postępowań wszczętych po tym
dniu). Po wejściu w życie planu ogólnego w danej gminie,
warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy
będzie położenie terenu inwestycji na obszarze
uzupełnienia zabudowy określonym w planie ogólnym.
Obecnie, decyzje o warunkach zabudowy wydawane
bezterminowo. Od dnia 1 stycznia 2026 r. decyzje o
warunkach zabudowy będą wygasały po upływie 5 lat od
dnia kiedy stały się prawomocne.
Wszystkie opisane powyżej elementy mogą istotnie
wpłynąć na ograniczenie podaży gruntów przeznaczonych
pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną po 1 stycznia
2026 r., tj. po wejściu w życie zasadniczej części reformy
planowania przestrzennego.
W ocenie Zarządu proponowane zmiany zmniejszja
potencjał zabudowy i zagospodarowania terenu działki
oraz podnoszą koszty realizacji, co wprost przełoży się na
spadek podaży nowych lokali oraz wzrost cen. Ponadto
Zarząd Spółki ocenia, zmiany takie będą skutkować
spadkiem rentowności projektów deweloperskich,
ponieważ decyzje o zakupie posiadanych już przez
deweloperów nieruchomości w banku ziemi, zostały
podjęte w oparciu o wcześniejsze analizy chłonności
działek i obowiązujące dotychczas przepisy.
Z dniem 1 lipca 2024 roku skończył się okres przejściowy
pozwalający deweloperem na sprzedaż oraz realizację
przedsięwzięć deweloperskich według przepisów
uprzednio obowiązującej Ustawy o ochronie praw
nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Od tego momentu sprzedaż wszystkich mieszkań
pozostających w ofercie dewelopera musi odbywać się na
zasadach wynikających z aktualnie obowiązującej Ustawy
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu
Gwarancyjnym. Sprzedaż taka objęta jest prowadzeniem
mieszkaniowych rachunków powierniczych, z których
ostatnie wypłaty będą następowały dopiero po
przeniesieniu własności lokalu na nabywców. Wpłaty
nabywców także objęte bezzwrotnymi składkami na
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zarząd Spółki
identyfikuje w tym zakresie potencjalne skutki polegające
na zmianie struktury przepływów finansowych oraz
wzroście kosztów procesu sprzedaży mieszkań,
wynikających z obowiązku odprowadzania składek oraz
obsługi nowego typu rachunków powierniczych i w planie
finansowym przewidział działania mające na celu
zmitygowanie ryzyka w tym zakresie.
Zakończono już nabór wniosków umożliwiających
nabywcom mieszkań skorzystanie z Bezpiecznego Kredytu
2%. Z nieoficjalnych informacji wiadomo, że Ministerstwo
Rozwoju i Technologii pracuje nad rozwiązaniami, które
zastąpią Bezpieczny Kredyt 2%. Szacuje się, że nowe
propozycje rozwiązań zostaną przedstawione w II lub III
kwartale 2025 roku. Nie wiemy czy nowe rozwiązania
będą przewidywały ograniczenia kwotowe, które
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
30
ograniczą dostępność preferencyjnych kredytów
umożliwiających zakup mieszkań zlokalizowanych w
największych aglomeracjach i usytuowanych w bliskich
oraz zasobnych w infrastrukturę dzielnicach miast.
Kluczowym dla Grupy działaniem mitygującym ryzyko
regulacyjne jest ocena przyszłych i monitoring bieżących
inwestycji deweloperskich, które dokonywane w
oparciu o wypracowane w Grupie modele inwestycyjne i
procedury decyzyjne.
CZYNNIKI WEWNĘTRZNE
ZARZĄDZANIE GRUPĄ KAPITAŁOWĄ
W ostatnich latach Grupa Kapitałowa Dom Development
S.A. znacząco się rozwinęła. Od 2017 roku rozszerzyła
swoje działania o Trójmiasto i Kraków, wprowadziła
generalne wykonawstwo do swojej oferty oraz
zrealizowała cele związane z dywersyfikacją działalności.
Potwierdzeniem tego jest znaczny wzrost wkładu spółek
zależnych w wyniki operacyjne i finansowe Grupy. Zarząd
podjął szerokie działania w celu optymalizacji zarządzania
Grupą oraz stworzenia struktury systemowej, która
pozwoli na dalszy rozwój, zarówno organiczny, jak i przez
ewentualne przejęcia.
Akwizycja Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. w 2017 roku,
która obejmowała działalność deweloperską w
Trójmieście oraz generalne wykonawstwo projektów,
wymagała dostosowania procesów, struktur
organizacyjnych oraz systemów, jak również
usprawnienia komunikacji i obiegu informacji. Dzięki
skutecznemu przeprowadzeniu tego procesu Spółka
zyskała cenne doświadczenie w zakresie tworzenia
wartości poprzez przejęcia.
Po przejęciu Euro Styl S.A. Grupa zyskała również włas
spółkę zajmującą sgeneralnym wykonawstwem Euro
Styl Construction Sp. z o.o. W kolejnym roku podjęto
decyzję o utworzeniu własnej spółki generalnego
wykonawstwa, która prowadzi działalność na rynku
warszawskim, wrocławskim, a od 2021 roku również na
rynku krakowskim. Obecnie Dom Construction Sp. z o.o.
to firma wykonawcza, która łączy dynamiczny rozwój z
wysoką jakością oraz efektywnością kosztową, osiągając
atrakcyjną rentowność i konkurencyjne ceny (obroty
firmy w 2024 roku wyniosły 3,2 mld zł).
W 2024 roku Grupa umocniła swoją pozycję na rynku
krakowskim, na który weszła w połowie 2021 roku.
Konsolidacja działalności w ramach Dom Development
Kraków Sp. z o.o. pozwoliła wykorzystać siłę marki oraz
zunifikować procesy i standardy realizowanych
inwestycji, bazując na bankach ziemi przejętych spółek z
Grup BUMA i Sento.
Grupa odnotowała także wyraźny wzrost działalności na
rynku wrocławskim, gdzie spółka zależna Dom
Development Wrocław Sp. z o.o. niemal podwoiła swoją
sprzedaż, awansując z trzeciej na drugą pozycję na tym
rynku.
Wprowadzone zmiany niosą ze sobą wyzwania związane
z efektywnym zarządzaniem Grupą oraz zachowaniem
elastyczności organizacyjnej, koniecznej do reagowania
na zmiany w konkurencyjnym otoczeniu gospodarczym.
Zarząd ogranicza potencjalne ryzyka w tym obszarze
poprzez implementację systemów informatycznych
wspierających zarządzanie raportowaniem i dystrybucję
informacji, a także standaryzację procesów biznesowych
w spółkach zależnych, które nadzorowane przez
odpowiednich członków Zarządu Spółki.
KAPITAŁ LUDZKI
Projekty deweloperskie przedsięwzięciami o
specyficznym charakterze, które wymagają
długoterminowego zaangażowania. Ważnym atutem w tej
branży jest posiadanie odpowiedniej wiedzy i
doświadczenia, których źródłem wykwalifikowani
pracownicy. Grupa Kapitałowa Dom Development S.A.
wyróżnia się stosunkowo niską rotacją pracowników, z
wieloma osobami związanymi z firmą od długiego czasu.
Dodatkowo, Grupa zbudowała trwałe relacje z wieloma
renomowanymi partnerami biznesowymi. Dzięki temu
spółki należące do Grupy mogą osiągać ponadprzeciętne
wyniki na każdym etapie inwestycji, począwszy od
pozyskiwania atrakcyjnych gruntów, przez tworzenie
efektywnych projektów architektonicznych, po
terminową realizację budowy i budowanie pozytywnych
relacji z klientami, którzy wspierają markę Grupy.
Zarząd dba o minimalizowanie ryzyka związanego z utratą
kluczowych pracowników, oferując programy
motywacyjne dla wszystkich członków zespołów w
spółkach Grupy oraz stawiając na rozwój kompetencji
zarządu i wiedzy specjalistycznej kadry kierowniczej.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
31
RYNKI DZIAŁALNOŚCI
Od 1996 roku obecni jesteśmy na warszawskim rynku, a
od 2008 roku rozszerzyliśmy działalność na Wrocław. Od
czerwca 2017 roku działamy także w Trójmieście za
pośrednictwem firmy Euro Styl, należącej do naszej Grupy.
Natomiast od 2021 roku nasza działalność obejmowała
również Kraków, gdzie powstała spółka Dom
Development Kraków w wyniku połączenia deweloperów
Sento i Buma.
Dom Development S.A. od lat utrzymuje pozycję lidera na
warszawskim rynku nieruchomości. Warszawa to
kluczowy ośrodek życia gospodarczego, społecznego i
akademickiego w Polsce, a rosnący rynek pracy przyciąga
nowych mieszkańców. W efekcie stołeczny rynek
mieszkaniowy jest największy w kraju, cechując się
jednocześnie wysokimi cenami.
Rynek warszawski wiąże się jednak z licznymi wyzwaniami
dla deweloperów, szczególnie pod względem realizacji
inwestycji. Podaż mieszkań jest ograniczona przez
trudności związane z brakiem uregulowanych gruntów
inwestycyjnych oraz opóźnieniami w procesach
planistycznych i administracyjnych. Zarząd Spółki
minimalizuje ryzyko związane z koncentracją działalności
na rynku warszawskim, stawiając na dywersyfikację
geograficzną w ramach Grupy Kapitałowej Dom
Development S.A.
Nasza strategia dywersyfikacji obejmuje rozwój spółek
zależnych działających w Trójmieście, Wrocławiu i
Krakowie. Dzięki temu, w 2024 roku Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A. prowadziła działalność na
czterech kluczowych rynkach mieszkaniowych w Polsce.
Zarząd uważa, że ta strategia dywersyfikacji i rosnący
udział spółek zależnych w obrotach i wynikach
finansowych Grupy są skutecznymi sposobami budowania
jej wartości.
POZYSKIWANIE GRUNTÓW POD INWESTYCJE
Przyszły sukces Grupy zależy od jej zdolności do
terminowego pozyskiwania atrakcyjnych gruntów
inwestycyjnych pod nowe projekty deweloperskie, po
konkurencyjnych cenach i z odpowiednimi marżami,
pomimo zmiennych warunków rynkowych. Umiejętność
zdobywania nowych gruntów stanowi istotną przewagę
konkurencyjną w branży deweloperskiej, ponieważ
dostępność dobrze zlokalizowanych, prawnie
uregulowanych działek jest ograniczona.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku bank ziemi Grupy
obejmował 19 tys. lokali, w tym projekty planowane oraz
grunty zabezpieczone na czterech kluczowych rynkach
mieszkaniowych w Polsce. Zdaniem Zarządu, obecny
poziom banku ziemi odpowiada wymaganiom rynku, w
tym długotrwałym procedurom uzyskiwania niezbędnych
pozwoleń, zmieniającym się przepisom oraz sytuacji na
rynku kredytowym.
Posiadanie rozbudowanego zasobu gruntów pozwala
Grupie na elastyczne dopasowywanie oferty do bieżących
potrzeb rynku, zapewniając jej stabilną pozycję lidera na
polskim rynku mieszkaniowym. W 2024 roku Zarząd
skupił się na pozyskiwaniu atrakcyjnych działek pod nowe
inwestycje, co umożliwiło Grupie stworzenie
zróżnicowanego banku ziemi na każdym z rynków,
zapewniając stabilność działalności w nadchodzących
latach. Sukcesy w pozyskiwaniu nowych gruntów opierają
się na doświadczeniu pracowników oraz solidnych
zasobach finansowych, które umożliwiają szybkie
przeprowadzanie nawet dużych transakcji.
Naszymi przewagami konkurencyjnymi zatem
rozbudowany i zróżnicowany bank ziemi, który jest
regularnie uzupełniany, oraz nasza zdolność do szybkiego
dostosowywania oferty do potrzeb rynku.
RELACJE Z KONTRAHENTAMI
Jakość i dotrzymywanie terminów realizacji projektów
kluczowe w budowaniu zaufania wśród naszych klientów.
Grupa utrzymuje wysokie standardy efektywności i
oczekuje ich także od swoich partnerów. Działa jako
wymagający, ale wiarygodny partner biznesowy. Dzięki
długoterminowym relacjom z podwykonawcami, Grupa
należy do nielicznych firm na rynku deweloperskim, które
potrafiły zakończyć realizację projektów w wyznaczonym
czasie, nawet w okresach poważnego niedoboru siły
roboczej w latach 2017 i 2018, oraz w trakcie kryzysu
wywołanego konfliktem zbrojnym na Ukrainie w 2022
roku.
Taki model współpracy z zewnętrznymi podmiotami
sprzyja zwiększeniu efektywności operacyjnej Grupy oraz
minimalizuje ryzyko opóźnień, dodatkowych kosztów i
utraty reputacji związanych z czynnikami zewnętrznymi.
Współpraca z zaufanymi kontrahentami pozwala na
skuteczne zarządzanie tymi ryzykami.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
32
Zarząd uważa, że w obecnej sytuacji gospodarczej i
geopolitycznej, zdolność Grupy do utrzymywania
długoterminowych relacji z dostawcami oraz zapewnienie
stabilności zamówień, wynikającej z dużego zakresu
działalności, stają się jeszcze ważniejsze.
SATYSFAKCJA KLIENTÓW
Zakup mieszkania to dla wielu osób ważna decyzja
życiowa, która wiąże się z wieloma emocjami. Świadomi
tego, pracownicy spółek należących do Grupy starają się,
aby cały proces przebiegał w miłej atmosferze, a
zadowolenie z dokonanej transakcji było jak najwyższe i
długotrwałe.
Polski rynek nieruchomości się rozwija, a coraz bardziej
widoczny staje się segment „drugich” i „trzecich”
mieszkań. Ta zmiana zwiększa znaczenie deweloperskich
marek. Siła Grupy Dom Development S.A. nie polega tylko
na wysokim wolumenie sprzedaży, ale także na stabilności
cenowej oraz reputacji firmy, którą budowano przez lata
solidnym wywiązywaniem się z zobowiązań wobec
klientów.
Ryzyko reputacyjne w branży deweloperskiej jest dość
wysokie. Podjęcie decyzji o zakupie mieszkania często
opiera się na rekomendacjach znajomych oraz opiniach w
Internecie. Spółki Grupy regularnie monitorują i analizują
poziom satysfakcji swoich klientów, zarówno ogólnie, jak i
w bardziej szczegółowych obszarach czy projektach,
wykorzystując metodę Net Promoter Score (NPS). Jest to
wskaźnik powszechnie stosowany w różnych branżach,
który może wynosić od -100 do 100 punktów.
Wskaźnik NPS w roku obrotowym 2024 osiągnął wartość
67 punktów, co pokazuje zaangażowanie Grupy w
poprawę satysfakcji swoich klientów. W porównaniu do
średniej w branży na bardziej dojrzałym rynku, jak
brytyjski (zgodnie z raportem opublikowanym przez Home
Builders Federation w marcu 2024 roku), jest to wynik
bardzo dobry.
Dzięki systematycznemu monitorowaniu opinii i poziomu
zadowolenia klientów, Grupa coraz skuteczniej
dostosowuje swoją ofertę do ich potrzeb. Feedback na
temat mieszkań deweloperskich jest dokładnie
analizowany i wykorzystywany w kolejnych realizacjach
projektów.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
33
2 OMÓWIENIE WYNIKÓW FINANSOWYCH
DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ GRUPY
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
34
2.1 ZYSKI I RENTOWNOŚĆ
2.1.1 SKONSOLIDOWANE WYNIKI FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
+24%
2024 rok był rekordowo dobry dla Grupy Kapitałowej Dom
Development S.A. pod względem wyników finansowych.
W ostatnich latach Grupa sukcesywnie poprawiała swoje
wyniki finansowe oraz kładła duży nacisk na utrzymanie
wysokiej rentowności. Efektywna polityka sprzedażowa,
terminowa realizacja inwestycji oraz wysokiej jakości
projekty zaowocowały 24% wzrostem skonsolidowanych
przychodów ze sprzedaży, które osiągnęły wartość
3 168,2 mln zł, przy jednoczesnym wzroście zysku brutto
ze sprzedaży o 25%, który osiągnął wartość 1 019,2 mln zł.
Zarówno wzrost przychodów ze sprzedaży jak i zysku
brutto ze sprzedaży, to w największym stopniu efekt
wzrostu wartości sprzedaży w przeliczeniu na jeden
przekazany lokal, który wzrósł o 18% r/r. Również
sprzedaż usług, której przeważającą częścią jest sprzedaż
usług budowlanych związanych z realizowanym
projektem dla nabywcy instytucjonalnego (PRS)
odnotowała wzrost marży do 19% w roku 2024 z 4% w
roku 2023.
Miniony rok charakteryzował się stabilnymi kosztami
budowy oraz dużym popytem na inwestycje w naszej
Grupie, co umożliwioło nam osiągnięcie rekordowo
wysokich wyników sprzedaży oraz pozwoliło kontynuować
strategię maksymalizacji marży. Dobre wyniki mają
odzwierciedlenie we wzroście rentowności brutto, która
wzrosła do poziomu 32,2% z 32,0% w 2023 roku.
W 2024 roku Grupa zdecydowanie zwiększyła skalę
realizowanych inwestycji i osiągnęła rekordową sprzedaż,
która osiągnęła 4 269 lokali, co stanowiło wzrost o 9% w
stosunku do bardzo dobrego 2023 roku. W 2024 roku
działalność Grupy dynamicznie rozrastała s na
wszystkich rynkach, na których jesteśmy obecni. W ocenie
Zarządu Spółki, świadczy to o bardzo dobrym
wykorzystaniu wytworzonego w Grupie potencjału
obsługi realizowanych inwestycji, pomimo ciągle
odczuwalnej presji inflacyjnej, występującej w całej
polskiej gospodarce na przestrzeni ubiegłego roku.
Wynik z działalności operacyjnej Grupy w 2024 roku
wyniósł 697,2 mln zł, tj. był o 25% wyższy niż rok
wcześniej. Grupa kładzie duży nacisk na efektywność
zarządzania, dzięki czemu marża zysku na działalności
operacyjnej utrzymała się w 2024 na poziomie 22%. W
ocenie Zarządu Spółki, w obecnej sytuacji, poziom ten jest
bardzo satysfakcjonujący i potwierdza skuteczność
modelu biznesowego Grupy.
W minionym roku Grupa wypracowała rekordowy
skonsolidowany zysk netto na poziomie 569,2 mln , tj.
22,07 na jedną akcję. Jest to efekt rekordowych,
opisanych powyżej wyników z działalności operacyjnej
przy jednoczesnym zachowaniu konserwatywnej polityki
odnośnie tworzonych odpowiednich rezerw kosztowych.
Zarząd Spółki pragnie jednocześnie odnotować, że ten
rekordowy wynik, idzie w parze z rekordowo wysokim
potencjałem sprzedaży do rozpoznania, wyrażającym się
w zawartych z klientami umowami sprzedaży lokali, które
zostaną im przekazane w kolejnych okresach
obrachunkowych.
325,3
410,3
460,3
569,2
2021
2022
2023
2024
SKONSOLIDOWANY ZYSK NETTO
mln PLN
1 897
2 419
2 550
3 168
2021 2022 2023 2024
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY
mln PLN
625
756
815
1 019
2021 2022 2023 2024
ZYSK BRUTTO ZE SPRZEDAŻY
mln PLN
413
502
558
697
2021 2022 2023 2024
ZYSK OPERACYJNY - EBIT
mln PLN
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
35
W ocenie Zarządu Spółki wyniki finansowe Grupy
Kapitałowej Dom Development S.A. w 2024 roku były
bardzo dobre i wynikały z umiejętnego wykorzystania
możliwości stwarzanych przez otoczenie gospodarcze.
Sukcesywny wzrost zysków Grupy oraz relatywnie stały
poziom kapitału własnego, pomimo wypłat w formie
dywidendy większości skonsolidowanego zysku za lata
2012-2023 oraz druga w historii wypłata dywidendy
zaliczkowej za rok 2024 w wysokości 155 mln zł,
potwierdza stabilną i wysoką rentowność kapitału
własnego (ROE), która wyróżnia Grupę Kapitałową Dom
Development S.A. na tle sektora. Zwrot z kapitału
własnego w roku 2024 wyniósł 39,3%, co jest kolejnym
potwierdzeniem efektywności działalności Grupy oraz
umiejętności odczytywania sygnałów płynących z rynku.
Zwrot z aktywów zwiększył się nieznacznie, tj. o 1,3 p.p.
do około 12,5%. W ocenie Zarządu Spółki, jest to bardzo
dobry wynik. Aktywa Grupy rosną proporcjonalnie do jej
wyników, głównie ze względu na wzrost stanu zapasów
(+12% r/r), które stanowią o potencjale przyszłych
wyników. Na zapasy Grupy w znacznej mierze składają
się nieruchomości oraz nakłady na prace projektowe i
budowlane, poniesione na lokale sprzedane
(zakontraktowane), a jeszcze nie przekazane
nabywcom, a co się z tym wiąże nie rozpoznane jeszcze
jako przychód ze sprzedaży w rachunku zysków i strat.
W 2024 roku zaistniały liczne nietypowe czynniki
rynkowe o znaczącym wpływie również na
zaprezentowane w niniejszym sprawozdaniu wyniki
finansowe.
Patrząc na rynek mieszkaniowy w największych
aglomeracjach Polski, miniony rok przyniósł schłodzenie
popytu w porównaniu z 2023 rokiem. Złożyły się na to
m.in. niepewność związana z zapowiadanym
programem preferencyjnych kredytów, z którego rząd
ostatecznie wycofał się w grudniu, jak i utrzymujące s
wysokie stopy procentowe, przez co kredyty hipoteczne
w Polsce należą do najdroższych w całej Unii
Europejskiej. Jednocześnie obserwowaliśmy stopniową
odbudowę podaży mieszkań przez deweloperów wobec
bardzo niskiego poziomu z początku roku. Dla
kupujących pozytywnym efektem tej sytuacji była
większa oferta mieszkaniowa na rynku oraz
wyhamowanie wzrostu cen mieszkań. Z kolei dla
deweloperów, rynek nieruchomości stał się bardziej
wymagający, a wielu naszych konkurentów
doświadczyło spadku sprzedaży rok do roku.
W tych warunkach Grupa Dom Development sprzedała
w 2024 roku 4 269 lokali netto, co jest najwyższym
wynikiem w całej 29-letniej historii Grupy. Świadczy to o
atrakcyjności naszej oferty oraz jej doskonałym
dopasowaniu zarówno do oczekiwań klientów
korzystających z finansowania kredytowego, jak i
kupujących mieszkania za gotówkę. Wynik ten
potwierdza naszą ugruntowaną pozycję na rynku
mieszkaniowym, a wiarygodność oraz dobra reputacja
Grupy mogły stanowić czynnik decydujący przy wyborze
Dom Development.
32,9%
31,2%
32,0%
32,2%
2021 2022 2023 2024
MARŻA BRUTTO ZE SPRZEDAŻY
21,8%
20,7%
21,9%
22,0%
2021 2022 2023 2024
MARŻA ZYSKU OPERACYJNEGO
17,1%
17,0%
18,0%
18,0%
2021 2022 2023 2024
MARŻA ZYSKU NETTO
zysk brutto ze sprzedaży
zysk operacyjny (EBIT)
zysk netto
przychody ze sprzedaży
przychody ze sprzedaży
przychody ze sprzedaży
zysk netto
zysk netto
podstawowy skonsolidowany
kapitał własny na początku okresu
aktywa ogółem na początku okresu
zysk netto na akcję Spółki
28,1%
32,8%
32,6%
39,3%
2021 2022 2023 2024
ROE
10,0%
10,6%
11,2%
12,5%
2021 2022 2023 2024
ROA
12,89
16,07
17,94
22,07
2021 2022 2023 2024
ZYSK NA AKCJĘ
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
36
2.1.2 WYNIKI FINANSOWE DOM DEVELOPMENT S.A.
WYNIKI FINANSOWE I RENTOWNOŚĆ DOM DEVELOPMENT S.A.
2024
2023
Zmiana r/r
RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
Przychody ze sprzedaży
1 782 984
1 487 820
19,8%
Zysk brutto ze sprzedaży
501 069
488 325
2,6%
Zysk operacyjny - EBIT
314 284
333 915
(5,9)%
Zysk netto
419 020
441 114
(5,0)%
Zysk netto na akcję - podstawowy
16,25
17,19
(5,5)%
WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
Marża brutto ze sprzedaży
28,1%
32,8%
(4,7) p.p.
Marża zysku operacyjnego
17,6%
22,4%
(4,8) p.p.
Marża netto
23,5%
29,6%
(6,1) p.p.
ROE (zwrot z kapitałów własnych)
30,6%
32,7%
(2,1) p.p.
ROA (zwrot z aktywów)
12,7%
14,2%
(1,5) p.p.
W ocenie Zarządu Spółki wyniki finansowe Dom
Development S.A. w 2024 roku były dobre.
Odnotowaliśmy wzrost wartości przychodów ze
sprzedaży o 19,8%. W 2024 roku Spółka przekazała
klientom detalicznym 1 969 lokali (wzrost o 2% r/r), a
średnia wartość lokalu przekazanego przez Spółkę w
2024 roku wyniosła 807 tys. i wzrosła o 12% w
porównaniu do roku poprzedniego co potwierdza
ugruntowaną pozycję Dom Development S.A. w
segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie.
Jednocześnie Spółka utrzymała ciągle wysoką
rentowność sprzedaży, która w minionym roku wyniosła
28,1% wobec bardzo wysokiej rentowności rok
wcześniej wynoszącej 32,8%.
Niższe wskaźniki rentowności uzyskane przez Spółkę w
roku 2024 w porównaniu do tych uzyskanych w roku
2023 wynikają przede wszystkim z faktu, że w minionym
okresie przekazywane były osiedla o średnio niższej
marżowości niż osiedla przekazywane w 2023 roku.
Rok 2024 to dla Spółki również kolejny okres kontynacji
strategii dywersyfikacji rynkowej, realizowanej za
pośrednictwem spółek zależnych prowadzących
działalność deweloperską na rynku trójmiejskim (Euro
Styl S.A.), wrocławskim (Dom Development Wrocław Sp.
z o.o.) oraz w Krakowie (Dom Development Kraków Sp.
z o.o.).
W minionym okresie na szczególną uwagę zasługuje
spółka krakowska, która powstała po udanej akwizycji
dwóch lokalnych deweloperów Sento oraz Buma
(włączonych do Grupy odpowiednio w 2021 i 2022 roku)
i w której skoncentrowano całą działalność Grupy na
rynku krakowskim.
Dzięki udanej ekspansji Grupa osiągnęła wzrost skali
działalności na rynkach lokalnych w roku ubiegłym. Ilość
sprzedanych lokali w 2024 roku wyniosła 4 269 lokali i
była większa o 9% r/r. Dywidendy otrzymane od
podmiotów zależnych utrzymały się na podobnym
poziomie jak w roku 2023 i wynosiły 156 mln zł.
Pozycja lidera na stołecznym rynku oraz udana
dywersyfikacja działalności, poprzez rozwój w
pozostałych głównych aglomeracjach Polski, pozwoliły
Spółce osiągnąć wynik netto na bardzo dobrym
poziomie 419 mln w 2024 roku. Rentowność netto
Spółki w tym okresie odnotowała bardzo zadowalający
poziom równy 23,5%.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
37
2.2 SYTUACJA MAJĄTKOWA SPÓŁKI I GRUPY
Sytuacja majątkowa Spółki i jej Grupy w 2024 roku była
bardzo dobra i niezmiennie pozytywnie wyróżniała na
tle sektora. Suma bilansowa Grupy wzrosła na przestrzeni
minionego roku do poziomu 5 289 mln zł, wobec
4 563 mln zł na dzień 31 grudnia 2023 roku.
AKTYWA
W strukturze aktywów Grupy, podobnie jak
w poprzednich latach, dominowały aktywa obrotowe,
o wartości 5 081 mln zł według stanu na dzień 31 grudnia
2024 roku. Udział aktywów trwałych wyniósł jedynie 4%
sumy bilansowej. Stan gotówki rozumianej jako środki
pieniężne i ich ekwiwalenty powiększone o środki na
otwartych rachunkach powierniczych utrzymywał się na
bardzo wysokim poziomie 577 mln zł, gwarantując Grupie
elastyczność w reagowaniu na zmiany w otoczeniu
rynkowym.
Wartość środków na rachunkach powierniczych spółek
z Grupy była relatywnie wysoka i na dzień 31 grudnia 2024
roku wyniosła 217 mln zł wobec 103 mln zł rok wcześniej,
co w głównej mierze jest wynikiem zmian legislacyjnych i
bardziej restrykcyjnych wymagań dotyczących momentu
zwalniania tych środków z rachunków powierniczych na
rachunek bieżący dewelopera. Jednakże ciągle niewielki
udział tych środków w relacji do wartości sprzedaży
zafakturowanej ujętej w pozycji pasywów „przychody
przyszłych okresów” (ok. 12% na koniec 2024 roku),
świadczy zarówno o dużej sprawności operacyjnej spółek
z Grupy jak i o terminowej realizacji budów, gdyż
uwalnianie środków z otwartych deweloperskich
rachunków powierniczych następuje proporcjonalnie
do zaawansowania budowy, po osiągnięciu określonych
etapów jej realizacji.
Niezmiennie, kluczową pozycją w aktywach Grupy
zapasy, których udział w sumie bilansowej wynosił 81%, a
ich wartość na przestrzeni 2024 roku wzrosła o 12% do
poziomu 4 301 mln zł. Na pozycję bilansu składają się
przede wszystkim projekty w budowie i grunty
inwestycyjne zakupione pod przyszłe projekty o łącznej
wartości 3 841 mln zł.
PASYWA
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. zakończyła
2024 rok z kapitałami własnymi na poziomie 1 702 mln zł,
tj. o 17% wyższymi niż na dzień 31 grudnia 2023 roku. Na
zmianę stanu kapitałów własnych w przeważającym
stopniu miał wpływ odniesiony tam zysk netto w kwocie
569 mln zł, jak również dokonana w 2024 roku wypłata
pozostałej części dywidendy z zysku za 2023 rok w kwocie
168 mln oraz wypłaconej w grudniu 2024 roku
dywidendy zaliczkowej z zysku za rok 2024 w kwocie 155
mln zł.
STRUKTURA BILANSU GRUPY NA 31 GRUDNIA 2024 R.
A. TRWAŁE
INNE
ZAPASY
GOTÓWKA
KAPITAŁY WŁASNE
KAPITAŁY
WŁASNE
ZOBOW.
DŁUGOTERM.
OBLIGACJE
INNE
ZOBOWIĄZANIA
KRÓTKOTERMINOWE
DOSTAWY
I INNE
OBLIG. I KREDYTY
LEASING
PRZYCHODY
PRZYSZŁYCH
OKRESÓW
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
2 200
2 400
2 600
2 800
3 000
3 200
3 400
3 600
3 800
4 000
4 200
4 400
4 600
4 800
5 000
5 200
5 400
AKTYWA PASYWA PASYWA
mln PLN
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
38
Łączna wartość zobowiązań Grupy na koniec 2024 roku
wyniosła 3 587 mln zł, z czego 1 874 mln przypadało na
przychody przyszłych okresów, zakwalifikowane jako
zobowiązania krótkoterminowe.
Podobnie jak w latach poprzednich, struktura zobowiązań
Grupy była bardzo komfortowa. Według stanu na dzień
31 grudnia 2024 roku, na krótkoterminowe zobowiązania
odsetkowe Grupy składały się jedynie obligacje o wartości
100 mln zł. Pozostałe zadłużenie odsetkowe Grupy
o wartości 510 mln zł, miało charakter długoterminowy
i składało się na nie zadłużenie z tytułu wyemitowanych
obligacji o rozłożonych w czasie terminach zapadalności,
sięgających 2029 roku. Łączna wartość zadłużenia
odsetkowego Grupy na koniec ubiegłego roku wynosiła
610 mln . Szczególną uwagę należy zwrócić na fakt
posiadania dostępnego w Grupie finansowania na
rekordowo wysokim poziomie ponad 1,2 mld zł, tj. 577
mln zł gotówki oraz 625 mln zł niewykorzystanych lini
kredytowych.
Dominującą pozycją w strukturze zobowiązań Grupy na
dzień 31 grudnia 2024 roku były krótkoterminowe
zobowiązania z tytułu przychodów przyszłych okresów.
Mimo rekordowych przychodów ze sprzedaży roz-
poznanych w skonsolidowanym rachunku zysków i strat
Grupy za 2024 rok, wartość przychodów przyszłych
okresów na koniec 2024 roku zwiększyła się o 141 mln
w porównaniu z końcem roku poprzedniego. Stan ten po-
twierdza bardzo dobre wykorzystanie koniunktury
rynkowej przez spółki Grupy realizujące niezmiennie
politykę maksymalizacji marży ze sprzedaży,
a w konsekwencji zysków.
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
Biorąc pod uwagę specyfikę branży deweloperskiej,
charakteryzującej się wyjątkowo długim cyklem
produkcyjnym oraz obostrzenia w zakresie finansowania
działalności spółek z tego sektora, na szczególną uwagę
zasługuje bardzo komfortowa sytuacja finansowa i
płynnościowa Grupy. Na taki stan rzeczy miał wpływ
szereg długofalowych decyzji i działań podjętych przez
Zarząd Spółki. Wysoki poziom wskaźników jest w dużej
mierze rezultatem odpowiedniej struktury finansowania,
czyli przede wszystkim średnio- i długoterminowego,
zamiast krótkoterminowego. Do ww. dział i decyzji
należy zaliczyć również sposób prowadzenia
i finansowania realizowanych inwestycji (w tym decyzje
o momencie rozpoczynania poszczególnych osiedli
i strukturze oferowanego do sprzedaży asortymentu) oraz
strategię zakupu nowych nieruchomości.
Sytuacja płynnościowa Grupy, zwłaszcza w kontekście
ciągłego wzrostu działalności Grupy i zaangażowania
środków finansowych w coraz większą ilość projektów
WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO BILANSU
GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
(tys. zł)
31.12.2024
Udział
w sumie
bilansowej
31.12.2023
Zmiana r/r
Aktywa trwałe razem
207 508
4%
156 665
32%
Aktywa obrotowe
Zapasy
4 301 204
81%
3 837 118
12%
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
109 740
2%
85 695
28%
Pozostałe aktywa obrotowe i pożyczki udzielone
28 978
1%
77 357
(63)%
Należności z tytułu podatku dochodowego
50 118
1%
2 645
1 795%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
oraz krótkoterminowe aktywa finansowe
590 970
11%
403 834
46%
Aktywa obrotowe razem
5 081 010
96%
4 406 649
15%
AKTYWA RAZEM
5 288 518
100%
4 563 314
16%
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
25 798
<1%
25 698
<1%
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
276 458
5%
271 558
2%
Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz niepodzielony wynik
finansowy
1 399 406
26%
1 152 202
21%
Kapitał własny razem
1 701 662
32%
1 449 458
17%
Udziały mniejszości
174
<1%
82
112%
KAPITAŁ WŁASNY RAZEM
1 701 836
32%
1 449 540
17%
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe razem
766 357
14%
689 978
11%
Zobowiązania krótkoterminowe razem
2 820 325
53%
2 423 796
16%
Zobowiązania razem
3 586 682
68%
3 113 774
15%
Kapitał własny i zobowiązania razem
5 288 518
100%
4 563 314
16%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
39
deweloperskich, jest w ocenie Zarządu Spółki nadal
bardzo dobra.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. niezmiennie
utrzymywała bardzo wysoką płynność. Wskaźnik bieżący
płynności na koniec 2024 roku był bardzo wysoki i wynosił
5,37.
Szybki wskaźnik płynności utrzymał s na podobnym
poziomie i na dzień 31 grudnia 2024 roku osiągnął poziom
0,82. Wartość tego wskaźnika potwierdza dobrą płynność
Grupy, która w niezbyt stabilnym otoczeniu rynkowym
staje się kluczoprzewagą konkurencyjną, zarówno w
oczach klientów, kontrahentów, inwestorów i instytucji
finansowych.
Natychmiastowy wskaźnik płynności, utrzymuje się na
zbliżonym poziomie do roku poprzedniego i wynosi 0,38.
Wskaźnik ten potwierdza bardzo dobrą sytuację
płynnościową Grupy.
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
Dzięki właściwej polityce operacyjnej (odpowiednie
rozpoczynanie i tempo prowadzonych inwestycji, a także
kontrolowane zakupy nowych nieruchomości) i finan-
sowej (struktura i źródła finansowania), wartości
prezentowanych wskaźników zadłużenia, są ciągle na
bezpiecznym poziomie dla prowadzonej działalności, jak
również potwierdzają wiarygodność kredytową Grupy na
rynku finansowym. Wskaźniki zadłużenia na koniec 2024
roku, które miały wartości zbliżone do stanu na koniec
2023 roku, odzwierciedlają konserwatywne podejście
Zarządu Spółki do finansowania prowadzonej działalności.
Spośród analizowanych wskaźników zadłużenia Grupy
największa zmiana miała miejsce w przypadku wskaźnika
zadłużenia odsetkowego netto, który uległ zmianie z
komfortowego poziomu 9% do jeszcze niższego poziomu
1,9%. Na strukturę zadłużenia Grupy wpływ miały przede
wszystkim wyemitowane obligacje o łącznej wartości
610 mln zł, a zwłaszcza emisja z września 2023 roku
pięcioletnich obligacji o wartości 260 mln oraz emisja z
grudnia 2024 roku pięcioletnich obligacji o wartości
140 mln zł. Kolejna nieznaczna zmiana dotyczyła
wskaźnika zadłużenia kapitału własnego, który spadł z
poziomu 214,8% do 210,8% w roku 2024.
Generalnie, wszystkie wskaźniki zadłużenia Grupy można
uznać za bezpieczne i stabilne. Pozwoliło to w efekcie, na
podjęcie decyzji o wypłacie po raz drugi w historii Spółki,
zaliczkowej dywidendy na poczet zysku za rok bieżący,
przy zachowanej polityce finansowej Zarządu, dla którgo
zrównoważone proporcje zadłużenia (w tym zadłużenia
odsetkowego), aktywów netto, aktywów obrotowych
oraz bezpiecznych wskaźników płynności są priorytetem
w tym obszarze.
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE
W 2024 roku Grupa Kapitałowa Dom Development S.A.
wygenerowała 378 mln przepływów pieniężnych netto
z działalności operacyjnej mimo zachowania stabilnych
nakładów na realizowane i przyszłe inwestycje
deweloperskie, dostosowanych do aktualnej i
prognozowanej sytuacji rynkowej. W ocenie Zarządu
Spółki jest to wynik bardzo dobry, świadczący o zdrowym
modelu biznesowym Grupy.
Wzrost tej pozycji przepływów, w porównaniu do 2023
roku, wynika ze zwiększonej sprzedaży i uzyskaniu
wysokich wpływów od klientów, pozyskiwanym dzięki
planowej i terminowej realizacji projektów
deweloperskich. Było to efektem rekordowej ilości
sprzedanych lokali w 2024 roku. Należy zauważyć
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI GRUPY
FORMUŁA
31.12.2024
31.12.2023
Bieżący (current ratio)
aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*)
5,37
6,39
Szybki (quick ratio)
(aktywa obrotowe zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*)
0,82
0,83
Natychmiastowy (cash ratio)
środki pieniężne/ zobowiązania krótkoterminowe*)
0,38
0,41
*) Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA GRUPY
FORMUŁA
31.12.2024
31.12.2023
Pokrycia majątku kapitałami własnymi
kapitał własny / aktywa ogółem
32,2%
31,8%
Zadłużenia kapitału własnego
zobowiązania ogółem / kapitał własny
210,8%
214,8%
Ogólnego zadłużenia
zobowiązania ogółem / aktywa ogółem
67,8%
68,2%
Zadłużenia odsetkowego
zobowiązania odsetkowe / kapitały własne
35,8%
35,9%
Zadłużenia odsetkowego netto
(zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*
)
/ kapitały własne
1,9%
9,0%
*) Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
40
ponadto, że w 2024 roku ilość przychodów przyszłych
okresów wzrosła o 141 mln zł.
Na poziomie działalności inwestycyjnej Grupa odnotowała
wypływ gotówki netto w wysokości 73 mln zł, co było
związane głównie z inwestycjami w Grupie Euro Styl
realizującej dwa projekty deweloperskie w formie Joint
Venture. W 2024 roku Grupa wykazała znaczny wypływ
netto środków pieniężnych z działalności finansowej w
kwocie 231 mln zł, wynikający przede wszystkim z wypłaty
pozostałej części dywidendy z zysku za 2023 rok w
wysokości 168 mln zł oraz dywidendy zaliczkowej za 2024
rok w kwocie 155 mln . Jednocześnie zwiększone zostało
zadłużenie z tytułu obligacji o 90 mln zł.
Łącznie, w 2024 roku stan skonsolidowanych środków
pieniężnych Grupy zwiększył się o 75 mln do poziomu
361 mln zł.
2.2.1 SYTUACJA MAJĄTKOWA SPÓŁKI
WYBRANE DANE Z BILANSU DOM
DEVELOPMENT S.A. (tys. zł)
31.12.2024
Udział
w sumie bilansowej
31.12.2023
Zmiana r/r
Inwestycje w jednostkach zależnych,
stowarzyszonych i wspólnym
przedsięwzięciu
449 328
13%
472 613
(5)%
Pożyczki udzielone długoterminowe
154 500
4%
462 337
(67)%
Inne aktywa trwałe
56 153
2%
67 260
(17)%
Aktywa trwałe razem
659 981
19%
1 002 210
(34)%
Aktywa obrotowe
Zapasy
2 124 970
60%
2 050 861
4%
Należności z tytułu dostaw i usług i
pozostałe należności
56 472
2%
52 790
7%
Należności z tytułu podatku
dochodowego
48 425
1%
0
n/d
Pozostałe aktywa obrotowe
22 525
1%
74 836
(70%)
Pożyczki udzielone
360 750
10%
0
n/d
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
oraz krótkoterminowe aktywa finansowe
272 189
8%
116 462
134%
Aktywa obrotowe razem
2 885 331
81%
2 294 949
26%
AKTYWA RAZEM
3 545 312
100%
3 297 159
8%
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
25 798
1%
25 698
<1%
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich
wartości nominalnej
276 458
8%
271 558
2%
Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz
niepodzielony wynik finansowy
1 168 068
33%
1 070 909
9%
KAPITAŁ WŁASNY RAZEM
1 470 324
41%
1 368 165
7%
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe razem
580 095
16%
550 872
5%
Zobowiązania krótkoterminowe razem
1 494 893
42%
1 378 122
8%
Zobowiązania razem
2 074 988
59%
1 928 994
8%
Kapitał własny i zobowiązania razem
3 545 312
100%
3 297 159
8%
Suma bilansowa Spółki wzrosła na przestrzeni 2024 roku o
8% do wartości 3 545 mln zł. Większość aktywów Spółki
stanowiły zapasy, których wartość na koniec 2024 roku
wyniosła 2 125 mln i kształtowała się na poziomie 4%
wyższym w stosunku do roku porównawczego. Pożyczki
679
394
204
268
378
2020 2021 2022 2023 2024
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
41
(udzielone wyłącznie do spółek zależnych) w roku 2024
zwiększyły się o 11% i wyniosły 515 mln zł.
Struktura pasywów Spółki nie zmieniła się istotnie w
porównaniu do stanu na koniec 2023 roku. Kapitały
własne, stanowiące 41% sumy bilansowej, pomimo
wypłaty pozostałej części dywidendy za rok 2023 (w
kwocie 168 mln zł) oraz dywidendy zaliczkowej za rok
2024 (w kwocie 155 mln zł) na dzień 31 grudnia 2024
pozostały na zbliżonym poziomie jak rok wcześniej i
wyniosły 1 470 mln zł. Zobowiązania długoterminowe
Spółki oscylowały na poziomie 580 mln zł i w stosunku do
poprzedniego roku wzrosły o 5%. W ich skład wchodziły
przede wszystkim wyemitowane przez Spółkę obligacje o
wartości 510 mln zł. Zobowiązania krótkoterminowe były
na poziomie zbliżonym do 2023 roku i wyniosły 1 495 mln
zł. Suma wyemitowanych przez Spółkę obligacji na koniec
2024 roku wzrosła w porównaniu z końcem roku
poprzedniego o 90 mln przy jednoczesnym braku
zadłużenia z tytułu kredytów bankowych.
Korzystna struktura bilansu Spółki znajduje odzwier-
ciedlenie w zaprezentowanych poniżej wartościach
wskaźników płynności i zadłużenia.
Wszystkie prezentowane powyżej wskaźniki płynności
oraz zadłużenia utrzymują się na dobrym, bezpiecznym
poziomie, który jest zarządzany przez kierownictwo
Spółki. Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2024
roku posiada dostępne, niewykorzystane linie kredytowe
w wysokości 625 mln zł w pięciu największych bankach w
Polsce.
2.3 OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI I MOŻLIWOŚCI
REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH W SPÓŁCE I GRUPIE
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. posiada pełną
zdolność do finansowania realizowanych obecnie
projektów inwestycyjnych. Spółki z Grupy, realizując
projekty deweloperskie, zamierzają finansować je przy
wykorzystaniu środków pochodzących z kapitałów
własnych, emisji użnych papierów wartościowych przez
Spółkę Dom Development S.A., kredytów bankowych, a
także z wpłat klientów na poczet zakupionych lokali.
Zarząd Spółki kieruje swoje działania ku temu, aby
struktura zapadalności emitowanych dłużnych papierów
wartościowych i kredytów bankowych była dostosowana
przede wszystkim do cyklu długości realizacji projektów
deweloperskich, ze szczególnym uwzględnieniem
sukcesywnie uzupełnianego banku ziemi pod przyszłe
projekty deweloperskie Grupy.
Zdolność Grupy do realizacji zamierzeń inwestycyjnych
potwierdziła się w 2024 roku. Zarząd Spółki zdołał
pogodzić wypłatę zaliczkowej dywidendy w kwocie
155 mln z utrzymaniem wysokiego stanu gotówki
i niewielkim zadłużeniem odsetkowym netto. Na dzień 31
grudnia 2024 roku Dom Development S.A. (i jego Grupa)
posiada znaczne zasoby finansowe oraz cieszy się bardzo
dobrą opinią wśród banków i obligatariuszy, co przekłada
się na wysoką dostępność atrakcyjnego finansowania
zewnętrznego.
Zarząd Spółki wywiązał s z wcześniejszych deklaracji,
dotyczących zwiększenia dywersyfikacji rynkowej
działalności Grupy, zakładającej dalszą ekspansję na rynek
krakowski, utrzymanie skali działalności w Warszawie oraz
dynamiczny rozwój spółek zależnych, operujących w
Trójmieście i we Wrocławiu. W nadchodzącym roku
Zarząd Spółki zamierza kontynuować strategię i należy
spodziewać się dalszego zwiększania udziału podmiotów
zależnych w sprzedaży Grupy. Kluczowym dla osiągnięcia
tych zamierzeń jest efektywne pozyskiwanie nowych
gruntów do banku ziemi, który w 2024 roku osiągnął
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI SPÓŁKI
FORMUŁA
31.12.2024
31.12.2023
Bieżący (current ratio)
aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*)
4,55
5,71
Szybki (quick ratio)
(aktywa obrotowe zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*)
1,20
0,61
Natychmiastowy (cash ratio)
środki pieniężne/ zobowiązania krótkoterminowe*)
0,20
0,08
*) Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA SPÓŁKI
FORMUŁA
31.12.2024
31.12.2023
Pokrycia majątku kapitałami własnymi
kapitał własny / aktywa ogółem
41,5%
41,5%
Zadłużenia kapitału własnego
zobowiązania ogółem / kapitał własny
141,1%
141,0%
Ogólnego zadłużenia
zobowiązania ogółem / aktywa ogółem
58,5%
58,5%
Zadłużenia odsetkowego
zobowiązania odsetkowe / kapitały własne
41,5%
38,0%
Zadłużenia odsetkowego netto
(zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*
)
/ kapitały własne
23,9%
30,6%
*) Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
42
poziom ponad 19 tysięcy lokali, co umożliwia 5-letnią
sprzedaż.
W 2023 roku Spółka rozpoczęła realizację budowy osiedla
mieszkaniowego (397 lokali) dla profesjonalnego
inwestora instytucjonalnego z segmentu PRS (Private
Rental Sector najem instytucjonalny). Budowa
realizowana jest na gruncie, który Spółka sprzedała temu
inwestorowi w 2022 roku, a w 2024 roku zostało
przekazanych tam 300 lokali.
W 2024 roku rosła również skala działalności spółek
wykonawczych wchodzących w skład Grupy - Dom
Construction Sp. z o.o. i Euro Styl Construction Sp. z o.o.
Zarząd Spółki oczekuje, że w kolejnych latach własne
generalne wykonawstwo pozostanie dominującym
sposobem realizacji inwestycji Grupy, nie wyklucza jednak
korzystania także z zewnętrznych generalnych
wykonawców na rynkach lokalnych, o ile ich oferta będzie
konkurencyjna.
W ocenie Zarządu Spółki, Grupa Kapitałowa Dom
Development S.A. ma wszelkie zasoby i możliwości dla
realizacji swoich zamierzeń inwestycyjnych, które
formułowane w oparciu o wieloletnie doświadczenie
Spółki i Grupy.
2.4 INFORMACJE O KREDYTACH I OBLIGACJACH ORAZ POZOSTAŁYCH
ZOBOWIĄZANIACH
2.4.1 ZACIĄGNIĘTE I WYPOWIEDZIANE UMOWY DOTYCZĄCE KREDYTÓW
W dniu 27 maja 2024 roku, pomiędzy VeloBank S.A. i Dom
Development S.A, został zawarty aneks do umowy o
kredyt obrotowy odnawialny z dnia 21.12.2023 roku. W
wyniku podpisanego aneksu, zwiększeniu uległa wysokość
kwoty kredytu z 50 000 tys. zł na 60 000 tys .
6 grudnia 2024 roku pomiędzy PKO Bank Polski S.A. oraz
Dom Development S.A. i Euro Styl S.A. został zawarty
Aneks nr 5 do umowy kredytu odnawialnego w rachunku
bieżącym z dnia 27 lipca 2015 roku, z późniejszymi
zmianami. Na podstawie tego aneksu wysokość kredytu
została zwiększona z kwoty 200 000 tys. zł na 230 000 tys
zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może
korzystać z części tego limitu kredytowego do
niezmienionej wysokości 50 000 tys. zł.
W dniu 12 grudnia 2024 roku, pomiędzy Bankiem
Millennium S.A. i Dom Development S.A, został zawarty
aneks do umowy o linię wielowalutową z dnia 18 grudnia
2019 roku, z późniejszymi zmianami. W wyniku
podpisanego aneksu, zwiększeniu uległa wysokość kwoty
kredytu z 60 000 tys. na 85 000 tys zł., a okres
dostępności limitu kredytowego został wydłużony do 17
grudnia 2026 roku.
Na dzień 31.12.2024 Grupa nie zaciągnęła żadnych
kredytów oraz nie skorzystała z dostępnych lini
kredytowych w wysokości 625 mln zł.
Szczegółowe informacje dotyczące kredytów
zaprezentowane w nocie 7.18 Skonsolidowanego
Sprawozdania Finansowego Grupy za rok 2024.
2.4.2 OBLIGACJE
Spółka posiada dwie umowy dotyczące emisji obligacji.
Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. oraz Trigon
Investment Banking Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K. Na podstawie tej
umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje
o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionów PLN
rozumianej jako wartość nominalna wszystkich
wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Limit
Programu ma charakter odnawialny. Zgodnie z umową
obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach
różnych serii do dnia 17 listopada 2027 r.
Umowa z mBank S.A.
Na podstawie umowy, zawartej 7 lutego 2023 roku, Dom
Development S.A. może emitować obligacje o łącznej
wartości nieprzekraczającej 400 milionów zł, rozumianej
jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i
niewykupionych obligacji. Zgodnie z umową, obligacje
mogą być emitowane przez Spółkę w ramach żnych
serii, w czasie nieokreślonym od dnia podpisania Umowy
Emisyjnej. Limit Programu ma charakter odnawialny.
Emisja obligacji
W dniu 5 grudnia 2024 roku Spółka wyemitowała 140 000
sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii
DOMDEM20512229 o wartości nominalnej 1 000 zł każda
i łącznej wartości nominalnej 140 000 tys. zł z datą wykupu
przypadającą na dzień 5 grudnia 2029 roku. Wartość
emisyjna odpowiada wartości nominalnej obligacji.
Oprocentowanie obligacji serii DOMDEM2051229
ustalone zostało w oparciu o stopę bazową WIBOR 6M
powiększoną o marżę w wysokości 1,40%. Odsetki od
obligacji wypłacane będą w okresach półrocznych. Cel
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
43
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
emisji nie został określony, zaś wpływy z emisji zostały
przeznaczone na bieżącą działalność Spółki.
Wykup obligacji w terminie
W dniu 12 grudnia 2024 roku Spółka dokonała
przypadającego na tę datę wykupu 50 000 obligacji na
okaziciela serii DOMDET3121224 o wartości nominalnej 1
000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 50 000 tys. zł.
Na dzień 31.12.2024 Spółka prezentuje wartość
wyemitowanych obligacji jako część długoterminową w
wysokości 510 mln oraz część krótkoterminową w
wysokości 100 mln zł.
Szczegółowe informacje dotyczące wyemitowanych,
umorzonych i wykupionych przez spółki wchodzące
w skład Grupy obligacji zaprezentowane w nocie 7.19
Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy
za rok 2024.
2.4.3 ZACIĄGNIĘTE I WYPOWIEDZIANE UMOWY DOTYCZĄCE POŻYCZEK
W 2024 roku spółki wchodzące w skład Grupy nie
zaciągały ani nie wypowiedziały umów pożyczek
z podmiotami spoza Grupy.
Na dzień 31 grudnia 2024 r. Spółka nie posiadała żadnych
pożyczek. W 2024 roku Spółka nie zaciągała i nie spłacała
żadnych pożyczek.
2.4.4 UDZIELONE POŻYCZKI
Informacja o pożyczkach udzielonych w 2024 roku przez
spółki wchodzące w skład Grupy została zaprezentowana
w tabeli powyżej.
2.4.5 UDZIELONE I OTRZYMANE PORĘCZENIA
Spółka Dom Development S.A. w 2024 roku nie otrzymała
ani nie udzieliła żadnych poręczeń.
POŻYCZKI UDZIELONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY W 2024 ROKU
PODMIOT OTRZYMUJĄCY
DATA ZAWARCIA
UMOWY
TERMIN SPŁATY
KWOTA POŻYCZKI
(tys. zł)
OPROCENTOWANIE
POŻYCZKI UDZIELONE PRZEZ DOM DEVELOPMENT KRAKÓW SP. Z O.O.
Dom Development Kraków 1 Sp. z o.o.*
01.03.2024
31.12.2024
25
WIBOR 6M + 4%
POŻYCZKI UDZIELONE PRZEZ EURO STYL S.A.
Apartamenty Las Jastarnia Sp. z o.o.
10.07.2024
30.11.2026
2 000
WIBOR 6M+2,3%
Euro Styl Montownia Sp. z o.o.
17.01.2024
31.01.2026
1 000
WIBOR 6M+2,3%
Euro Styl Montownia Sp. z o.o.
24.10.2024
30.11.2026
500
WIBOR 6M+2,3%
GGI Dolne Miasto Sp. z .o.o.
27.02.2024
30.11.2026
800
WIBOR 6M+2,3%
GGI Dolne Miasto Sp. z .o.o.
25.03.2024
30.11.2026
1 000
WIBOR 6M+2,3%
GGI Dolne Miasto Sp. z .o.o.
27.05.2024
30.11.2026
1 000
WIBOR 6M+2,3%
GGI Dolne Miasto Sp. z .o.o.
24.07.2024
30.11.2026
500
WIBOR 6M+2,3%
GGI Dolne Miasto Sp. z .o.o.
21.08.2024
30.11.2026
1 000
WIBOR 6M+2,3%
GGI Dolne Miasto Sp. z .o.o.
26.09.2024
30.11.2026
1 000
WIBOR 6M+2,3%
GGI Dolne Miasto Sp. z .o.o.
31.10.2024
30.11.2026
3 000
WIBOR 6M+2,3%
Bysewska Sp. z o.o.
01.07.2024
01.07.2029
49 200
WIBOR 6M+2,5%
Bysewska Sp. z o.o.
13.08.2024
30.11.2026
200
WIBOR 6M+2,5%
Bysewska Sp. z o.o.*
29.07.2024
07.01.2025
11 070
WIBOR 6M+2,5%
Doki V Sp. z o.o.
12.07.2024
31.12.2029
25 000
WIBOR 6M+2,5%
Doki V Sp. z o.o.
12.07.2024
28.02.2025
2 875
WIBOR 6M+2,5%
* na dzień 31 grudnia 2024 roku pożyczki zostały spłacone.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
44
2.4.6 UDZIELONE I OTRZYMANE GWARANCJE
2.4.7 ISTOTNE POZYCJE POZABILANSOWE
Spółka oraz jej podmioty zależne wchodzące w skład
Grupy nie posiadały istotnych pozycji pozabilansowych.
2.5 WYKORZYSTANIE WPŁYWÓW Z EMISJI PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH
W 2024 roku Spółka wyemitowała 100 000 akcji zwykłych
na okaziciela (50 000 akcji serii AJ, 50 000 akcji serii AK) o
wartości nominalnej 1,00 złoty każda. Przedmiotowe
emisje nastąpiły w drodze subskrypcji prywatnej w wyniku
realizacji zobowiązań wynikających z Programu V i VII
Opcji Menedżerskich dla Pana Leszka Stankiewicza,
Wiceprezesa Zarządu oraz Pana Mikołaja Konopki,
Członka Zarządu Dom Development S.A., które zostały
szczegółowo opisane w nocie 4.9 niniejszego
sprawozdania. Środki pozyskane z przedmiotowej emisji
akcji posłużyły finansowaniu bieżącej działalności Spółki.
W 2024 roku Spółka wyemitowała nowe obligacje na
kwotę 140 000 tys. zł. Informacje na temat tej emisji
zawarte w nocie 2.4.2. niniejszego sprawozdania.
Środki z emisji obligacji posłużyły finansowaniu bieżącej
działalności Spółki.
GWARANCJE UDZIELONE W 2024 ROKU NA ZLECENIE SPÓŁEK Z GRUPY
PODMIOT UDZIELAJĄCY
PODMIOT OTRZYMUJĄCY
RODZAJ GWARANCJI
KWOTA
GWARANTOWANA
(tys. zł)
Dom Development S.A.
Inwestycja 2016
Bankowa
5 242
Dom Development S.A.
Sp z o.o.
Bankowa
6 500
Dom Development S.A.
AFI Lazurowa
Ubezpieczeniowa
9 569
Dom Development S.A.
Sp. z o.o.
Ubezpieczeniowa
3 267
Dom Development S.A.
Miasto Stołeczne Warszawa Dzielnica
Bemowo
Ubezpieczeniowa
696
GWARANCJE OTRZYMANE W 2024 ROKU PRZEZ SPÓŁKI WCHODZĄCE W SKŁAD GRUPY
PODMIOT UDZIELAJĄCY
PODMIOT OTRZYMUJĄCY
RODZAJ GWARANCJI
KWOTA
GWARANTOWANA
(tys. zł)
mBank S.A.
Dom Development S.A.
Bankowa
8 058
InterRisk Towarzystwo Ubezpieczeń S.A.
Vienna Insurance Group
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
Ubezpieczeniowa
15
InterRisk Towarzystwo Ubezpieczeń S.A.
Vienna Insurance Group
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
Ubezpieczeniowa
14
InterRisk Towarzystwo Ubezpieczeń S.A.
Vienna Insurance Group
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
Ubezpieczeniowa
11
InterRisk Towarzystwo Ubezpieczeń S.A.
Vienna Insurance Group
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
Bankowa
35
InterRisk Towarzystwo Ubezpieczeń S.A.
Vienna Insurance Group
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
Bankowa
43
ALIOR BANK S.A.
Dom Construction Sp. z o.o.
Bankowa
712
Bank Handlowy w Warszawie S.A
Dom Construction Sp. z o.o.
Bankowa
779
Bank Handlowy w Warszawie S.A.
Dom Construction Sp. z o.o.
Bankowa
1 870
BNP Paribas Bank Polska S.A.
Dom Construction Sp. z o.o.
Bankowa
5 187
Credit Agricole
Dom Construction Sp. z o.o.
Bankowa
581
ING Bank Śląski S.A.
Dom Construction Sp. z o.o.
Bankowa
260
mBank S.A.
Dom Construction Sp. z o.o.
Bankowa
261
Santander Bank Polska S.A.
Dom Construction Sp. z o.o.
Bankowa
532
SOCIETE GENERALE Sp. Akcyjna Oddział w
Polsce
Dom Construction Sp. z o.o.
Ubezpieczeniowa
500
TU UNIQUA S.A.
Dom Construction Sp. z o.o.
Ubezpieczeniowa
246
UNIQA Towarzystwo Ubezpieczeniowe S.A.
Dom Construction Sp. z o.o.
Ubezpieczeniowa
116
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
45
2.6 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
Wszystkie transakcje zawarte przez Spółki wchodzące
w skład Grupy (lub jednostki od nich zależne)
z podmiotami powiązanymi zawarte były na warunkach
rynkowych.
Opis transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawiony
został w nocie 7.43 Skonsolidowanego Sprawozdania
Finansowego Grupy za rok obrotowy zakończony
31 grudnia 2024 roku.
2.7 UMOWY ZNACZĄCE DLA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ GRUPY
W roku obrotowym 2024 spółki wchodzące w skład Grupy
nie zawarły żadnych znaczących umów z podmiotami
spoza Grupy za wyjątkiem opisanych poniżej.
2.8 UMOWY WSPÓŁPRACY LUB KOOPERACJI
BYSEWSKA Sp. z o.o.
W dniu 2 lipca 2024 roku spółka Euro Styl S.A. podpisała
ze spółką Activa JJ Sp. z o.o. umowę inwestycyjną,
dotyczącą zamiaru realizacji przedsięwzięcia
deweloperskiego w postaci inwestycji mieszkaniowej
polegającej na kompleksowym zagospodarowaniu
i zabudowie kilkudziesięcioma budynkami mieszkalnymi
jednorodzinnymi oraz kilkudziesięcioma budynkami
mieszkalnymi wielorodzinnymi wraz z niezbędną
infrastrukturą. Zakres obejmuje w szczególności
zaprojektowanie, sfinansowanie, budowę i sprzedaż lokali
mieszkalnych w ramach wyżej opisanej inwestycji (ok. 550
jednostek mieszkalnych). W tym celu utworzona została
spółka Bysewska Sp. z o.o. o kapitale zakładowym
100 tys. , w którym na dzień 31 grudnia 2024 roku każdy
ze współwłaścicieli posiada 50 % udziałów.
DOKI V Sp. z o.o.
W dniu 12 lipca 2024 roku spółka Euro Styl S.A. podpisała
z Grupą Torus Sp. z o.o. S.K.A. reprezentowaną przez Torus
Sp. z o.o. (zarejestrowaną w Gdańsku),
dotyczącą zamiaru realizacji przedsięwzięcia
deweloperskiego, w postaci inwestycji mieszkaniowej,
polegającej na kompleksowym zagospodarowaniu
i zabudowie budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi
wraz z niezbędną infrastrukturą oraz inwestycją
towarzyszącą (o ile wystąpi). Zakres projektu obejmuje
w szczególności zaprojektowanie, sfinansowanie, budowę
i sprzedaż lokali mieszkalnych (oraz usługowych) w
ramach wyżej opisanych nieruchomości (ok. 550
jednostek mieszkalnych i usługowych).
W tym celu utworzona została spółka DOKI V Sp. z o.o. o
kapitale zakładowym 100 tys. zł, w którym na dzień 31
grudnia 2024 roku każdy ze współwłaścicieli posiada 50 %
udziałów.
Szczegółowe informacje na temat powyższych umów
zostały szczegółowo opisane z nocie 7.39
Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy za
rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2024 roku.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
46
2.9 INWESTYCJE KAPITAŁOWE SPÓŁKI I GRUPY
OKREŚLENIE GŁÓWNYCH INWESTYCJI KRAJOWYCH I ZAGRANICZNYCH, W SZCZEGÓLNOŚCI PAPIERÓW
WARTOŚCIOWYCH, INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH, WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH I PRAWNYCH
ORAZ NIERUCHOMOŚCI, W TYM INWESTYCJI KAPITAŁOWYCH DOKONANYCH POZA GRUPĄ JEDNOSTEK
POWIĄZANYCH ORAZ OPIS METOD ICH FINANSOWANIA
Dom Development S.A. oraz pozostałe spółki
wchodzące w skład Grupy nie prowadzą działalności
inwestycyjnej, która polegałaby na lokowaniu
środków finansowych w instrumenty finansowe,
papiery wartościowe oraz wartości niematerialne
i prawne. Nieruchomości nabywane przez Spół
i pozostałe podmioty wchodzące w skład Grupy
ściśle powiązane z działalnością operacyjną i nie
mają charakteru inwestycji kapitałowych, w związku
z czym prezentowane w aktywach Spółki i Grupy
jako składnik zapasów, a środki przeznaczone na ich
finansowanie wykazywane są w przepływach
pieniężnych z działalności operacyjnej.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
47
3 SKONSOLIDOWANA SPRAWOZDAWCZOŚĆ
ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
48
3.1 INFORMACJE OGÓLNE
BP-1 OGÓLNA PODSTAWA SPORZĄDZENIA OŚWIADCZEŃ DOTYCZĄCYCH ZRÓWNOWAŻONEGO
ROZWOJU
Sprawozdanie ma zastosowanie do
łańcucha wartości na wyższym i niższym szczeblu
(upstream i downstream) Grupy. Łańcuch wartości
obejmuje dostawców, producentów
i podwykonawców Grupy i ich działalność związaną
z dostarczaniem Grupie surowców, materiałów
i usług oraz klientów i użytkowników końcowych
korzystających z produktów dostarczanych przez
Grupę (niższy szczebel łańcucha wartości).
Szczegółowy opis łańcucha wartości znajduje się
w rozdziale SBM-1 niniejszego sprawozdania.
Formalną podstawą sporządzenia
niniejszego sprawozdania jest ustawa z dnia 29
września 1994 roku o rachunkowości (Dz. U. z 2023
r. poz. 120, z źn. zm.), która implementuje
wytyczne Dyrektywy Parlamentu Europejskiego
i Rady (UE) 2022/2464 z dnia 14 grudnia 2022 r.,
w sprawie zmiany rozporządzenia (UE) nr 537/2014,
dyrektywy 2004/109/WE, dyrektywy 2006/43/WE
oraz dyrektywy 2013/34/UE w odniesieniu do
sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie
zrównoważonego rozwoju (Dz. U. UE. L. z 2022 r. Nr
322, str. 15) (Corporate Sustainability Reporting
Directive Dyrektywa CSRD). Dyrektywa ta została
wdrożona do krajowego porządku prawnego
poprzez przepisy zawarte w ustawie z dnia 6 grudnia
2024 r. o zmianie ustawy o rachunkowości, ustawy
o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz
nadzorze publicznym oraz niektórych innych ustaw
(Dz.U. z 2024 r. poz. 1863).
Raport został poddany weryfikacji
zewnętrznej, która została przeprowadzona przez
uprawniony podmiot zgodnie z Krajowym
Standardem Usług Atestacji Sprawozdawczości
Zrównoważonego Rozwoju 3002PL - Usługa
atestacyjna dająca ograniczoną pewność w zakresie
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju
(„KSUA 3002PL”) oraz odpowiednio z Krajowym
Standardem Usług Atestacyjnych Innych niż Badanie
i Przegląd 3000 (Z) w brzmieniu Międzynarodowego
Standardu Usług Atestacyjnych 3000 (zmienionego)
- Usługi atestacyjne inne niż badania i przeglądy
historycznych informacji finansowych („KSUA 3000
(Z)”) przyjętymi uchwałami Krajowej Radę Biegłych
Rewidentów.
W raporcie skorzystano z możliwości
zastosowania zwolnienia z prezentacji danych
porównawczych (za wyłączeniem Taksonomii, gdzie
prezentacja tych danych jest obowiązkowa). Dane
porównawcze nie podlegały atestacji.
W raporcie nie skorzystano z możliwości
pominięcia informacji niejawnych i szczególnie
chronionych oraz informacji dotyczących własności
intelektualnej, know-how lub wyników innowacji.
Podczas przygotowania raportu nie
korzystano ze zwolnienia z obowiązku ujawniania
informacji dotyczących oczekiwanych wydarzeń lub
spraw będących przedmiotem toczących się
negocjacji.
Wyniki dialogu z interesariuszami
przeprowadzonego podczas analizy podwójnej
istotności zostały przedstawione Zarządowi spółki
oraz Radzie Nadzorczej.
W przypadku, gdy w Grupie określone
cele, działania czy mierniki, które nie
zdefiniowane zgodnie z ESRS zostało to wprost
wskazane. Ponadto, tam, gdzie to konieczne,
została dodana informacja, jakie kroki zostały
podjęte, aby tę zgodność uzyskać w przyszłości.
Konsolidacja
Informacje, dane oraz wskaźniki i stwierdzenia
zawarte w sprawozdaniu odnoszą się do Grupy,
chyba że wskazano inaczej. Sprawozdanie obejmuje
informacje na temat zrównoważonego rozwoju
dotyczące Grupy za okres od 1 stycznia 2024 roku
do 31 grudnia 2024 roku. Zakres konsolidacji
w niniejszym sprawozdaniu jest taki sam, jak
w przypadku skonsolidowanego sprawozdania
finansowego za rok obrotowy zakończony
31 grudnia 2024 r. Sprawozdanie na temat
zrównoważonego rozwoju jest sporządzane w cyklu
rocznym.
BP-2 UJAWNIANIE INFORMACJI W ODNIESIENIU DO SZCZEGÓLNYCH OKOLICZNOŚCI
W roku 2024 nie wystąpiły szczególne okoliczności,
które miałyby wpływ na przygotowanie
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
49
Na podstawie wytycznych ESRS
1
przyjęto poniższe
horyzonty czasowe:
Perspektywa krótkoterminowa
perspektywa biznesowa = 1 rok
Perspektywa średnioterminowa
perspektywa modelu biznesowego
(odpowiada długości planowania, realizacji
i sprzedaży inwestycji) = 2-3 lata
Perspektywa długoterminowa
perspektywa planowania = 3 6 lat
Ze względu na specyfikę branży, dla Grupy
perspektywa czasowa wynosząca powyżej trzech lat
zawsze stanowi perspektywę długoterminową. Jest
to okres wybiegający poza standardowe kroki
realizowane przy danej inwestycji, tj.: jej
planowanie, realizację oraz okres sprzedaży.
Przyjęcie perspektywy 3-letniej nie zwalnia spółek
Grupy z myślenia o takich zagadnieniach jak ryzyka
klimatyczne, cykl życia budynków czy wdrażanie
GOZ, których wystąpienie na przestrzeni dłuższej niż
trzy lata jest dla Grupy oczywiste oraz uwzględniane
przy analizie wpływów, ryzyk i szans Grupy.
Niemniej możliwe i planowane w tym zakresie
działania nadal wdrażane są w okresie do trzech lat
a zatem wciąż w perspektywie maksymalnie
średnioterminowej. Określone przez Grupę
horyzonty czasowe zostały wykorzystane podczas
badania ryzyk i przy ocenie istotności finansowej.
Grupa nie wskazuje w sprawozdaniu
mierników obejmujących danych
dotyczących łańcucha wartości na wyższym lub
niższym szczeblu oszacowanych z wykorzystaniem
źródeł pośrednich. Grupa nie wskazuje również
mierników ilościowych i kwot pieniężnych, które
podlegają wysokiemu poziomowi niepewności.
Grupa nie ujawnia w raporcie informacji na
podstawie innych przepisów lub ogólnie przyjętych
interpretacji i standardów dot. sprawozdawczości w
zakresie zrównoważonego rozwoju.
Niniejszy raport jest pierwszym raportem
Grupy sporządzonym w oparciu o standardy ESRS,
a przedstawione dane dotyczą wyłącznie roku
sprawozdawczego 2024, z wyjątkiem wymaganych
danych porównawczych z obszaru ujawnień
związanych z art. 8 rozporządzenia 2020/852.
Grupa w 2024 roku pomija dane na podstawie
możliwych wyłączeń wskazywanych w Dodatku C do
ESRS 1 (poniżej).
Wymóg
dotyczący
ujawniania
informacji
Pełna nazwa wymogu
dotyczącego
ujawniania informacji
Data stopniowego wprowadzania lub wejścia w życie (w tym
pierwszy rok)
Czy
będzie
zastosow
ane?
ESRS 2
SBM-1
Strategia, model
biznesowy i łańcuch
wartości
Jednostka podaje informacje określone w ESRS 2 SBM-1 pkt 40
lit. b) (podział całkowitych przychodów według znaczących
sektorów ESRS) oraz 40 lit. c) (wykaz dodatkowych znaczących
sektorów ESRS) począwszy od daty rozpoczęcia stosowania
określonej w akcie delegowanym Komisji, który ma zostać
przyjęty na podstawie art. 29b ust. 1 akapit trzeci pkt (ii)
dyrektywy 2013/34/UE.
NIE
ESRS 2
SBM-3
Istotne wpływy, ryzyka
i szanse oraz ich
wzajemne związki ze
strategią i z modelem
biznesowym
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS 2 SBM-
3 pkt 48 lit. e) (przewidywane skutki finansowe) w pierwszym
roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju. Jednostka może spełnić wymogi
określone w ESRS 2 SBM-3 pkt 48 lit. e), dokonując jedynie
ujawnień informacji jakościowych przez pierwsze trzy lata
sporządzania sprawozdania dotyczącego zrównoważonego
rozwoju, jeżeli przygotowanie ujawnień informacji ilościowych
jest niewykonalne.
TAK
ESRS E1
E1-6
Emisje gazów
cieplarnianych
zakresów 1, 2 i 3
brutto oraz całkowite
emisje gazów
cieplarnianych
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym
średniej liczby 750 pracowników w roku obrotowym
(w stosownych przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą
pominąć punkty danych dotyczące emisji dwutlenku węgla
zakresu 3 i całkowitych emisji gazów cieplarnianych
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS E1
E1-9
Przewidywane skutki
finansowe wynikające
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS E1-9
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
TAK
1
ESRS Europejskie Standardy Raportowania Niefinansowego
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
50
z istotnych ryzyk
fizycznych i ryzyk
przejścia oraz
potencjalnych szans
związanych z klimatem
zrównoważonego rozwoju. Jednostka może spełnić wymogi
ESRS E1-9, dokonując jedynie ujawnień informacji
jakościowych przez pierwsze trzy lata sporządzania
sprawozdania dotyczącego zrównoważonego rozwoju, jeżeli
przygotowanie ujawnień informacji ilościowych jest
niewykonalne.
ESRS E2
E2-6
Przewidywane skutki
finansowe wynikające
z ryzyk i szans
związanych
z zanieczyszczeniem
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS E2-6
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju. Z wyjątkiem informacji określonych
w pkt 40 lit. b) dotyczących wydatków operacyjnych
i nakładów inwestycyjnych poniesionych w okresie
sprawozdawczym w związku z poważnymi incydentami
i złożami jednostka może spełnić wymogi określone w ESRS E2-
6, dokonując jedynie ujawnień informacji jakościowych przez
pierwsze trzy lata sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
Nie
dotyczy
ESRS E3
E3-5
Przewidywane skutki
finansowe wynikające
z ryzyk i szans
związanych z wodą
i zasobami morskimi
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS E3-5
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju. Jednostka może spełnić wymogi
ESRS E3-5, dokonując jedynie ujawnień informacji
jakościowych przez pierwsze trzy lata sporządzania
sprawozdania dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS E4
Wszystkie
wymogi
dotyczące
ujawniania
informacji
Wszystkie wymogi
dotyczące ujawniania
informacji
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym
średniej liczby 750 pracowników w roku obrotowym
(w stosownych przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą
pominąć informacje określone w wymogach dotyczących
ujawniania informacji ESRS E4 przez pierwsze dwa lata
sporządzania sprawozdania dotyczącego zrównoważonego
rozwoju.
TAK
ESRS E4
E4-6
Przewidywane skutki
finansowe wynikające
z ryzyk i szans
związanych
z bioróżnorodnością
i ekosystemami
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS E4-6
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
Jednostka może spełnić wymogi ESRS E4-6, dokonując jedynie
ujawnień informacji jakościowych przez pierwsze trzy lata
sporządzania sprawozdania dotyczącego zrównoważonego
rozwoju.
TAK
ESRS E5
E5-6
Przewidywane skutki
finansowe wynikające
z ryzyk i szans
związanych
z wykorzystaniem
zasobów oraz
gospodarką o obiegu
zamkniętym
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS E5-6
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
Jednostka może spełnić wymogi ESRS E5-6, dokonując jedynie
ujawnień informacji jakościowych przez pierwsze trzy lata
sporządzania sprawozdania dotyczącego zrównoważonego
rozwoju.
TAK
ESRS S1
Wszystkie
wymogi
dotyczące
ujawniania
informacji
Wszystkie wymogi
dotyczące ujawniania
informacji
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym
średniej liczby 750 pracowników w roku obrotowym
(w stosownych przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą
pominąć informacje określone w wymogach dotyczących
ujawniania informacji ESRS S1 w pierwszym roku sporządzania
sprawozdania dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
NIE
ESRS S1
S1-7
Charakterystyka osób
niebędących
pracownikami
stanowiących własne
zasoby pracownicze
jednostki
Jednostka może pominąć zgłaszanie wszystkich punktów
danych zawartych w niniejszym wymogu dotyczącym
ujawniania informacji w pierwszym roku sporządzania jej
sprawozdania dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
NIE
ESRS S1
S1-8
Zakres rokowań
zbiorowych i dialogu
społecznego
Jednostka może pominąć niniejszy wymóg dotyczący
ujawniania informacji w odniesieniu do własnych pracowników
w krajach nienależących do EOG w pierwszym roku
sporządzania sprawozdania dotyczącego zrównoważonego
rozwoju.
Nie
dotyczy
ESRS S1
S1-11
Ochrona socjalna
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS S1-11
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
TAK
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
51
ESRS S1
S1-12
Osoby
z niepełnosprawnościa
mi
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS S1-12
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
Nie
dotyczy
ESRS S1
S1-13
Szkolenia i rozwój
umiejętności
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS S1-13
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS S1
S1-14
Bezpieczeństwo
i higiena pracy
Jednostka może pominąć punkty danych dotyczące
przypadków złego stanu zdrowia związanego z pracą oraz
liczby dni niezdolności do pracy z powodu urazów, wypadków,
ofiar śmiertelnych i złego stanu zdrowia związanego z pracą
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS S1
S1-14
Bezpieczeństwo
i higiena pracy
Jednostka może pominąć sprawozdawczość w zakresie osób
niebędących pracownikami w pierwszym roku sporządzania
sprawozdania dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
NIE
ESRS S1
S1-15
Równowaga między
życiem zawodowym
a prywatnym
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS S1-15
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS S2
Wszystkie
wymogi
dotyczące
ujawniania
informacji
Wszystkie wymogi
dotyczące ujawniania
informacji
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym
średniej liczby 750 pracowników w roku obrotowym
(w stosownych przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą
pominąć informacje określone w wymogach dotyczących
ujawniania informacji ESRS S2 przez pierwsze dwa lata
sporządzania sprawozdania dotyczącego zrównoważonego
rozwoju.
TAK
ESRS S3
Wszystkie
wymogi
dotyczące
ujawniania
informacji
Wszystkie wymogi
dotyczące ujawniania
informacji
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym
średniej liczby 750 pracowników w roku obrotowym
(w stosownych przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą
pominąć informacje określone w wymogach dotyczących
ujawniania informacji ESRS S3 przez pierwsze dwa lata
sporządzania sprawozdania dotyczącego zrównoważonego
rozwoju.
TAK
ESRS S4
Wszystkie
wymogi
dotyczące
ujawniania
informacji
Wszystkie wymogi
dotyczące ujawniania
informacji
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym
średniej liczby 750 pracowników w roku obrotowym
(w stosownych przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą
pominąć informacje określone w wymogach dotyczących
ujawniania informacji ESRS S4 przez pierwsze dwa lata
sporządzania sprawozdania dotyczącego zrównoważonego
rozwoju.
TAK
W niniejszym raporcie nie publikowane
informacje o antycypowaniu skutków wynikających
z istotnych ryzyk fizycznych i ryzyk przejścia oraz
potencjalnych możliwości związanych z klimatem.
Raport nie zawiera mierników obejmujących dane
dotyczące łańcucha wartości na wyższym lub
niższym szczeblu, oszacowanych z wykorzystaniem
źródeł pośrednich (emisje z zakresu 3). Ze względu
na opóźnienia w funkcjonowaniu Rejestru
Gwarancji Pochodzenia (GP), ilość nabywanej na
rynku energii elektrycznej ze źródeł odnawialnych
jest określana na podstawie danych z otrzymanych
faktur lub oświadczeń dostawców. Niepewności
podlegają także szacunki dotyczące przyszłości, np.
wycena przyszłych przepływów pieniężnych Grupy.
GOV -1 ROLA ORGANÓW ADMINISTRUJĄCYCH, ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH
Skład Zarządu
Skład osobowy Zarządu Dom Development
S.A. (dalej: Spółka”) jest zróżnicowany pod
względem wieku, kierunku wykształcenia oraz
doświadczenia zawodowego. Pozwala to osiągnąć
wielowymiarową perspektywę, w tym
w kompleksowe spojrzenie na kwestie związane ze
zrównoważonym rozwojem.
Przez 10 miesięcy 2024 roku w Zarządzie
Spółki zasiadało 5 osób 4 mężczyzn (80%)
i 1 kobieta (20%). W ciągu ostatnich dwóch miesięcy
2024 roku w Zarządzie Spółki zasiadało 5 mężczyzn.
Zarząd składał s z 5 członków wykonawczych
(100%). W Zarządzie nie ma członków nie
wykonawczych. Wszyscy Członkowie Zarządu byli
od wielu lat związani z Grupą, a o ich powołaniu
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
52
w skład organu decydowały wiedza i umiejętności.
W skład Zarządu Dom Development S.A. w 2024
roku wchodziły osoby z wykształceniem
prawniczym, ekonomicznym oraz z zakresu
zarządzania nieruchomościami. Wszyscy
Członkowie Zarządu Spółki posiadali wieloletnie
doświadczenie w branży deweloperskiej, zarówno
na rynku polskim, jak i za granicą. Reprezentantem
osób świadczących pracę jest Prezes Zarządu, który
odpowiada za Dział HR.
Zgodnie z ogłoszoną w dniu 28 czerwca
2022 roku strategią ESG DOM 2030, Zarząd Dom
Development S.A. dąży, we współpracy
z większościowym akcjonariuszem, do zwiększenia
udziału kobiet do poziomu co najmniej 30% od 2026
roku w odniesieniu do Zarządu Dom Development
S.A. Od marca 2025 roku udział kobiet w Zarządzie
Spółki będzie wynosić 40%.
Informacje dotyczące ról i obowiązków
organów administrujących, zarządzających
i nadzorczych wskazane zostały w rozdziale GOV-2
niniejszego sprawozdania.
W 2024 r. skład Zarządu Dom Development
S.A. przedstawiał się następująco:
Prezes Zarządu kierował pracami Zarządu oraz
koordynował prace pozostałych Członków Zarządu.
Do jego głównych zadań należało:
nadzór nad poprawnością realizacji
działalności operacyjnej i finansowej
Spółki,
wyznaczanie polityki handlowej
i produktowej Spółki,
nadzór nad polityką marketingową
i promocyjną,
zatwierdzanie założeń polityki zarządzania
pracownikami, w szczególności obsadzania
ważnych stanowisk kierowniczych
w Spółce i podmiotach z nią powiązanych,
nadzór właścicielski nad spółkami
zależnymi,
zatwierdzanie struktury organizacyjnej
i regulaminów wewnętrznych Spółki.
W 2024 roku, Prezes Zarządu nadzorował
następujące jednostki organizacyjne Spółki: Dział
Sprzedaży, Dział Marketingu oba do czasu
powołania na członka Zarządu Grzegorza
Smolińskiego oraz Dział HR, Dział Administracji,
Dział Prawny, Dział Risk Management, Assurance
i Compliance, Dział Infrastruktury, Koordynatora ds.
ESG, Dyrektora ds. Zarządzania Ryzykiem
i Zgodnością, Audytora Wewnętrznego, Inspektora
ochrony Danych
Pan Jarosław Szanajca posiada wyższe
wykształcenie i tytuł magistra prawa uzyskany na
Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu
Warszawskiego. Pan Jarosław Szanajca posiada
31-letnie doświadczenie w branży deweloperskiej.
Ze Spółką związany jest i pełni funkcję jej Prezesa od
1996 r., tj. od 27 lat.
Do głównych zadań Wiceprezesa Zarządu -
Dyrektora Finansowego należy:
ustalanie polityki finansowej Spółki
i Spółek zależnych,
zarządzanie budżetem i planami
finansowymi Spółki,
zarządzanie majątkiem Spółki, zarządzanie
gotówką, należnościami i zobowiązaniami,
kierowanie programem zabezpieczenia
przed ryzykiem (organizuje wewnętrzny
system kontroli i nadzoru),
zarządzanie i nadzór nad obszarem
zagadnień korporacyjnych, relacji
inwestorskich, w tym kontakty z GPW,
KDPW i KNF,
prowadzenie badań i analiz w zakresie
kondycji finansowej przedsiębiorstwa,
ogólnej sytuacji ekonomicznej i ich wpływu
na politykę Spółki, przedstawia ponadto
raporty o stanie Spółki.
Odpowiada także za:
negocjacje i finalizację najważniejszych
operacji finansowych, takich jak zaciąganie
kredytów, emisję obligacji,
opracowywanie średnioterminowych
planów finansowych Spółki oraz rocznych
planów budżetowych.
Wiceprezes Zarządu - Dyrektor Finansowy
nadzoruje następujące obszary Spółki: Kontroling
Finansowy, Relacje Inwestorskie, Zarządzanie
Gotówką, Dział Finansowy, Dział Księgowości,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
53
Sprawozdawczość Finansowa, Dział IT & Data
Governance, Dział Aranżacji Wnętrz.
Pan Leszek Stankiewicz posiada wykształcenie
wyższe ekonomiczne, jest absolwentem Wydziału
Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Warszawskiego
oraz Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie na
kierunku Finanse i Bankowość. Pan Leszek
Stankiewicz ma 11-letnie doświadczenie w branży
budowalno-deweloperskiej, jego staż pracy
w Grupie wynosi 5 lat, w tym 3 lata pełni on funkcję
Wiceprezesa Zarządu.
W dniu 29 listopada 2024 roku Pan Leszek
Stankiewicz ożył rezygnację z pełnienia funkcji
Członka i Wiceprezesa Zarządu Spółki, ze skutkiem
na dzień 28 lutego 2025 roku.
Do głównych zadań tego Członka Zarządu należy
uczestnictwo w decyzjach Zarządu dotyczących
działalności operacyjnej Spółki ze szczególnym
uwzględnieniem nadzoru nad spółkami
Generalnego Wykonawstwa w Grupie.
Pan Mikołaj Konopka od 2022 r. odpowiada
również za kompleksowe zarządzanie obszarem ESG
w Grupie Kapitałowej. Pan Mikołaj Konopka posiada
wykształcenie wyższe, ukończył studia magisterskie
na Wydziale Ekonomicznym Uniwersytetu
Gdańskiego i posiada 16-letnie doświadczenie
w branży deweloperskiej. Ze Spółką związany jest
i pełni funkcję Członka Zarządu od 5 lat.
Akcjonariusz posiadający co najmniej
50,1% akcji Spółki tj. Groupe Belleforêt S.à r.l.
z siedzibą w Luksemburgu powołał, ze skutkiem na
dzień 1 stycznia 2025 roku, na wspólną trzyletnią
kadencję, dotychczasowego Członka Zarządu Spółki
Pana Mikołaja Konopkę na Prezesa Zarządu Spółki.
Do głównych zadań tego Członka Zarządu należy
uczestnictwo w decyzjach Zarządu dotyczących
działalności operacyjnej Spółki ze szczególnym
uwzględnieniem procesów zakupu gruntów
i procesów inwestycyjnych.
Pan Terry Roydon posiada wyższe wykształcenie,
ukończył Uniwersytet Londyński i posiada 53-letnie
międzynarodowe doświadczenie w branży
deweloperskiej. Ze Spółką związany jest od 26 lat,
pełniąc funkcję najpierw Członka Rady Nadzorczej,
a następnie Członka Zarządu.
Do ównych zadań tego Członka Zarządu należało
uczestnictwo w decyzjach Zarządu dotyczących
działalności operacyjnej Spółki ze szczególnym
uwzględnieniem procesów zakupu gruntów
i procesów inwestycyjnych
Członek Zarządu nadzorowała następujące
jednostki organizacyjne: Dział Nieruchomości, Dział
Inwestycji, Dział Wsparcia Inwestycji, Dział
Przygotowania Projektów, Dział Nadzoru
Inwestorskiego oraz Serwisu Gwarancyjnego oraz
Dział Obsługi Klienta.
Pani Monika Perekitko jest absolwentką
Międzywydziałowego Studium Gospodarki
Przestrzennej w Szkole Głównej Gospodarstwa
Wiejskiego. Pani Monika Perekitko posiada
20-letnie doświadczenie w branży nieruchomości.
W dniu 29 października 2024 roku Pani Moniki
Perekitko złożyła rezygnację z pełnienia funkcji
Członka Zarządu Spółki, ze skutkiem na dzień
29 października 2024 roku.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
54
Rada Nadzorcza Spółki powołała, z dniem
29 października 2024 roku, Pana Grzegorza
Smolińskiego na Członka Zarządu Spółki. Do
głównych zadań Członka Zarządu należy nadzór nad
polityką marketingową i promocyjną, wyznaczanie
polityki handlowej i produktowej Spółki oraz
zapewnienie opieki nad Klientami. Ponadto, jest
odpowiedzialny za rozwój działalności Grupy
w obszarze kredytów hipotecznych. Ze Spółką
związany jest od 27 lat.
Pan Grzegorz Smoliński jest absolwentem
Wyższej Szkoły Ubezpieczeń i Bankowości
w Warszawie (obecnie Akademia Finansów
i Biznesu Vistula), kierunek Finanse i Bankowość.
Ukończył także studia MBA w Szkole Głównej
Handlowej w Warszawie. Nadzoruje następujące
jednostki organizacyjne Spółki: Dział Sprzedaży,
Dział Marketingu, Dział Obsługi Klienta
polityki handlowej i produktowej Spółki oraz
zapewnienie opieki nad Klientami. Ponadto, jest
odpowiedzialny za rozwój działalności Grupy
w obszarze kredytów hipotecznych. Ze Spółką
związany jest od 27 lat.
Pan Grzegorz Smoliński jest absolwentem Wyższej
Szkoły Ubezpieczeń i Bankowości w Warszawie
(obecnie Akademia Finansów i Biznesu Vistula),
kierunek Finanse i Bankowość. Ukończył także
studia MBA w Szkole Głównej Handlowej
w Warszawie. Nadzoruje następujące jednostki
organizacyjne Spółki: Dział Sprzedaży, Dział
Marketingu, Dział Obsługi Klienta
.
Powoływanie Zarządu, ocena jego działań, wiedza i kompetencje członków
Zgodnie ze Statutem Spółki, Zarząd Spółki Dom
Development S.A. składa się z 4 do 8 Członków,
w tym Prezesa, powoływanych na wspólną
trzyletnią kadencję. Liczbę Członków Zarządu ustala
Rada Nadzorcza. Akcjonariuszowi posiadającemu co
najmniej 50,1% akcji Spółki przysługuje osobiste
uprawnienie do powoływania i odwoływania
połowy Członków Zarządu, w tym Prezesa Zarządu
oraz Wiceprezesa Zarządu, odpowiedzialnego
zgodnie z Regulaminem Zarządu, za finanse Spółki.
W przypadku nieparzystej liczby Członków Zarządu
akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji
Spółki jest uprawniony do powoływania
odpowiednio: 3 (w przypadku Zarządu
pięcioosobowego) oraz 4 (w przypadku Zarządu
siedmioosobowego) Członków Zarządu. Powyższe
uprawnienie jest wykonywane w drodze
doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia
o powołaniu lub odwołaniu danego Członka. Do
składania oświadczeń i podpisywania w imieniu
Spółki wymagane jest współdziałanie dwóch
członków Zarządu albo jednego członka Zarządu
łącznie z prokurentem (posiadającym prokurę
samoistną lub jednym z prokurentów posiadających
prokurę łączną) albo dwóch prokurentów łącznie.
Zarząd Spółki działa na podstawie
przepisów Kodeksu spółek handlowych,
postanowień Statutu Spółki, jawnego i dostępnego
publicznie Regulaminu Zarządu zatwierdzonego
uchwałą Rady Nadzorczej oraz zgodnie z zasadami
Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie
Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Zarząd
jest organem wykonawczym Spółki, kieruje jej
bieżącą działalnością i reprezentuje na zewnątrz.
Zarząd podejmuje decyzje we wszystkich sprawach
Spółki niezastrzeżonych do kompetencji Walnego
Zgromadzenia i Rady Nadzorczej przepisami prawa,
Statutem Spółki lub uchwałą Walnego
Zgromadzenia. Uchwały Zarządu zapadają
bezwzględną większością głosów. W przypadku
równości osów decyduje głos Prezesa Zarządu.
Wyznaczając cele strategiczne, jak i bieżące zadania
Spółki, Zarząd kieruje się nadrzędnym interesem
Spółki i przepisami prawa oraz bierze pod uwagę
interesy akcjonariuszy, pracowników Spółki
i wierzycieli. Starając się zapewnić przejrzystość
i efektywność systemu zarządzania, Zarząd
przestrzega zasad profesjonalnego działania
w granicach uzasadnionego ryzyka gospodarczego,
biorąc pod uwagę szeroki zakres dostępnych
informacji, analiz i opinii.
Członkowie Zarządu Dom Development
S.A. oraz członkowie spółek zależnych biorą udział
w szkoleniach z zakresu zrównoważonego rozwoju
organizowanych m.in. przez Stowarzyszenie
Emitentów Giełdowych. Eksperci wewnętrzni
i zewnętrzni wspierają Grupę w realizacji
raportowania sprawozdawczości zrównoważonego
rozwoju oraz przekazują Grupie wiedzę dotyczącą
najnowszych regulacji w obszarze ESG. Zarząd Spółki
odpowiada za kwestie dot. zrównoważonego
rozwoju Grupy, w tym za ustalenie celów
związanych z istotnymi wpływami, ryzykami
i szansami oraz przyjęcie strategii zrównoważonego
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
55
rozwoju Grupy, zatwierdzenie polityk i procedur
z zakresu zrównoważonego rozwoju Grupy oraz
monitoruje zgodność działań Grupy z wymogami
regulacji w zakresie zrównoważonego rozwoju.
Operacyjną działalność członków Zarządu wspiera
Koordynator ds. ESG, który funkcjonuje w zgodzie
z przyjętą w Grupie w listopadzie 2024 roku
Procedurą raportowania niefinansowego
i zrównoważonego rozwoju. Procedura ta określa
procesy i sposób monitorowania wpływów ryzyk
i szans oraz zarządzania nimi, określając
jednocześnie procesy nadzorcze dla tego obszaru.
Koordynator ds. ESG jest odpowiedzialny za
cykliczne przeglądy obszaru ESG, monitorowanie
postępów oraz przygotowywanie dla organów
nadzorczych rekomendacji dotyczących działań
podejmowanych w obszarze zrównoważonego
rozwoju, w szczególności w zakresie wpływów ryzyk
i szans. W zakresie realizowanej funkcji,
Koordynator ds. ESG kieruje pracami Zespołu
Raportowania Niefinansowego, współpracując
jednocześnie z organami administrującymi,
zarządczymi i nadzorczymi. System zarządzania
wpływami, ryzykami i szansami wkomponowany
jest w wewnętrzny system zarządzania i odpowiada
standardom w zakresie kontroli wewnętrznej
funkcjonującym w Grupie.
Skład Rady Nadzorczej
Stały nadzór nad działalnością Dom Development
S.A. sprawuje Rada Nadzorcza. W okresie od dnia
1 stycznia 2024 roku do dnia 31 grudnia 2024 roku
Rada Nadzorcza spółki Dom Development S.A.
liczyła 7 następujących Członków:
1. Grzegorz Kiełpsz Przewodniczący Rady
Nadzorczej od 17 września 2008 r.
Pan Grzegorz Kiełpsz posiada wykształcenie średnie.
W branży deweloperskiej ma 31-letnie
doświadczenie. Ze Spółką związany jest od 29 lat,
pełniąc funkcję najpierw Wiceprezesa Zarządu,
a następnie Przewodniczącego Rady Nadzorczej.
Przewodniczący Rady Nadzorczej Spółki Pan
Grzegorz Kiełpsz złożył z dniem 31 grudnia 2024
roku rezygnację z pełnionej funkcji
Przewodniczącego Rady Nadzorczej, pozostając
jednocześnie Członkiem Rady Nadzorczej Spółki.
2. Janusz Zalewski Wiceprzewodniczący
Rady Nadzorczej od 15 marca 2021 r.
Pan Janusz Zalewski posiada wykształcenie wyższe,
jest absolwentem SGPiS (Główna Szkoła Planowania
i Statystyki obecnie Szkoła Główna Handlowa
w Warszawie). W branży deweloperskiej ma 24-
letnie doświadczenie. Ze Spółką związany jest od 25
lat, pełniąc funkcję najpierw Wiceprezesa Zarządu,
a następnie Wiceprzewodniczącego Rady
Nadzorczej.
3. Dorota Podedworna-Tarnowska
Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej
(członek niezależny) od 7 czerwca 2018 r.
Pani Dorota Podedworna-Tarnowska posiada
wyższe wykształcenie, jest absolwentką Szkoły
Głównej Handlowej w Warszawie. Jest doktorem
nauk ekonomicznych. W pracy zawodowej
wykorzystuje wiedzę z zakresu ekonomii, finansów,
rachunkowości, rewizji finansowej oraz audytu
sprawozdań finansowych. Członkiem Rady
Nadzorczej Spółki jest od 6 lat.
4. Mark Richard Anthony Spiteri Członek
Rady Nadzorczej od 1 kwietnia 2012 r.
Pan Mark Spiteri posiada wyższe wykształcenie, jest
absolwentem London School of Economics
w Londynie. Pan Mark Spiteri posiada 19-letnie
doświadczenie w branży deweloperskiej. W Radzie
Nadzorczej Spółki pełni funkcję od 12 lat.
5. Philippe Bonavero Członek Rady
Nadzorczej od 15 czerwca 2023
Pan Phillippe Bonavero posiada wyższe
wykształcenie prawnicze, jestem absolwentem
University of London. Pan Phillippe Bonavero od
2016 r. jest dyrektorem brytyjskiej firmy
budowlanej.
6. Anna Maria Panasiuk Członek Rady
Nadzorczej (członek niezależny) od 15
czerwca 2023
Pani Anna Maria Panasiuk posiada wyższe
wykształcenie prawnicze, jest absolwentką
Uniwersytetu Gdańskiego. Ukończyła studia
magisterskie na Wydziale Prawa i Administracji
Uniwersytetu Gdańskiego. Jest doktorem nauk
prawnych. Pani Anna Maria Panasiuk posiada
wieloletnie doświadczenie w zakresie prawa rynku
kapitałowego, które zdobyła poprzez obsługę
prawną funduszy inwestycyjnych oraz spółek
holdingowych. W Radzie Nadzorczej Spółki pełni
funkcję od czerwca 2023 r.
7. Edyta Wojtkiewicz Członek Rady
Nadzorczej (członek niezależny) od
15 czerwca 2023
Pani Edyta Wojtkiewicz posiada wyższe
wykształcenie, jest absolwentką Szkoły Głównej
Handlowej w Warszawie. Z racji pełnionych
dotychczas funkcji, posiada bogate doświadczenie
zawodowe. W Radzie Nadzorczej Spółki pełni
funkcję od czerwca 2023 r.
Wszyscy Członkowie Rady Nadzorczej są
członkami niewykonawczymi. W 2024 roku
w Radzie Nadzorczej Spółki zasiadało 4 mężczyzn
(57%) i 3 kobiety (43%). 5 Członków Rady
Nadzorczej posiada obywatelstwo polskie,
2 Członków jest obywatelami Wielkiej Brytanii.
W skład Rady Nadzorczej wchodzą zarówno osoby
posiadające wiedzę i doświadczenie zawodowe
z dziedzin zarządzania, rachunkowości i finansów
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
56
oraz prawa, jak i osoby posiadające wiedzę
i doświadczenie z sektora działania Spółki.
Zasady działania i powoływanie członków Rady Nadzorczej
Rada Nadzorcza składa s z 5 do
9 Członków powoływanych na wspólną trzyletnią
kadencję. Liczbę Członków Rady Nadzorczej ustala
Walne Zgromadzenie. Ponadto Walne
Zgromadzenie powołuje i odwołuje Członków Rady
Nadzorczej, z zastrzeżeniem osobistego
uprawnienia Akcjonariusza posiadającego co
najmniej 50,1% akcji Spółki, który uprawniony jest
do powoływania i odwoływania połowy Członków
Rady Nadzorczej, w tym 1 Wiceprzewodniczącego
Rady Nadzorczej. W przypadku nieparzystej liczby
Członków Rady Nadzorczej akcjonariusz posiadający
co najmniej 50,1% akcji Spółki jest uprawniony do
powoływania odpowiednio: trzech (w przypadku
pięcioosobowej Rady Nadzorczej), czterech
(w przypadku siedmioosobowej Rady Nadzorczej)
oraz pięciu (w przypadku dziewięcioosobowej Rady
Nadzorczej) Członków Rady Nadzorczej. Powyższe
uprawnienie jest wykonywane w drodze
doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia
o powołaniu lub odwołaniu danego Członka Rady
Nadzorczej. Przynajmniej dwóch Członków Rady
Nadzorczej (oraz ich osoby bliskie, w szczególności
współmałżonek, zstępni oraz wstępni)
powoływanych przez Walne Zgromadzenie
powinno spełniać kryteria tzw. Członków
Niezależnych, określone w pkt. 7.7. Statutu Spółki.
Rada Nadzorcza działa zgodnie z przepisami
Kodeksu spółek handlowych, postanowieniami
Statutu Spółki, uchwalonym przez nią jawnym
i dostępnym publicznie Regulaminem Rady
Nadzorczej, określającym jej organizację i sposób
wykonywania czynności oraz Zasadami Dobrych
Praktyk Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie S.A. Rada Nadzorcza
jest stałym organem nadzoru Spółki we wszystkich
dziedzinach działalności Spółki, w tym w zakresie
zrównoważonego rozwoju. Rada Nadzorcza
podejmuje uchwały lub wydaje opinie w sprawach
zastrzeżonych do jej kompetencji stosownie do
postanowień Statutu Spółki oraz w trybie
przewidzianym postanowieniami Statutu lub
stosownymi przepisami prawa.
W 2024 roku odbyło się 14 posiedzeń Rady
Nadzorczej. Uczestniczyli w nich także Członkowie
Zarządu. Rada Nadzorcza spełniała warunek
posiadania w swoim składzie co najmniej dwóch
Członków Niezależnych zgodnie z przyjętymi
kryteriami niezależności określonymi w Statucie
Spółki. Uchwały Rady Nadzorczej w sprawach:
wyrażania zgody na dokonywanie świadczeń
z jakiegokolwiek tytułu przez Spółkę i jakiekolwiek
podmioty powiązane ze Spółką na rzecz Członków
Zarządu,
wyrażenia zgody na zawarcie przez Spółkę lub
podmiot od niej zależny istotnej umowy
z podmiotem powiązanym ze Spółką, Członkiem
Rady Nadzorczej albo Zarządu oraz podmiotami
z nimi powiązanymi, wyboru biegłego rewidenta dla
przeprowadzenia badania sprawozdania
finansowego Spółki zapadały za zgodą większości
Członków Niezależnych Rady Nadzorczej.
Rada Nadzorcza uwzględnia wpływy,
ryzyka i szanse poprzez systematyczne
integrowanie tych aspektów w procesie nadzoru
nad realizacją strategii Grupy. Podczas tego procesu
Rada Nadzorcza ocenia, w jaki sposób wpływy
i ryzyka związane ze zrównoważonym rozwojem
wpisują się w długoterminowe cele jednostki,
reputację oraz relacje z interesariuszami.
W procesach zarządzania ryzykiem Rada Nadzorcza
monitoruje skuteczność wdrożonych mechanizmów
kontrolnych, identyfikację priorytetowych
obszarów ryzyka oraz odpowiedź na pojawiające się
szanse. Uwzględnia przy tym kompromisy, takie jak
wybór między krótkoterminowymi zyskami
a długoterminową stabilnością, podejmując decyzje
wspierające zrównoważony rozwój Grupy.
Regularne raportowanie i współpraca z kadrą
zarządzającą umożliwiają skuteczne nadzorowanie
tych procesów. Pozostałe aspekty związane
z odpowiedzialnością Rady Nadzorczej w zakresie
zrównoważonego rozwoju opisane zostały
w rozdziale GOV-2.
Komitety Rady Nadzorczej
Komitet Audytu
Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki
oraz Regulaminu Komitetu Audytu z dnia 5 września
2006 r., zmienionego w dniu 29 grudnia 2006 r.,
29 czerwca 2007 r., 3 kwietnia 2008 r.,
5 października 2010 r. oraz 31 sierpnia 2023 r.,
Komitet Audytu jest stałym komitetem Rady
Nadzorczej.
W skład Komitetu Audytu wchodzi trzech
członków powoływanych przez Radę Nadzorczą
spośród jej członków, przy czym większość
członków Komitetu Audytu, w tym jego
przewodnicząca, niezależni, w rozumieniu art.
129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
57
publicznym, tj. Dz. U. 2020, 1415 oraz pkt 7.7
Statutu Spółki. Wszyscy członkowie Komitetu
Audytu posiadają wiedzę i umiejętności w zakresie
rachunkowości lub badania sprawozdań
finansowych. Jeden z członków Komitetu Audytu
ma wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której
działa Spółka.
Obowiązki i uprawnienia Komitetu Audytu
zostały określone w Regulaminie Komitetu Audytu
zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Do zadań
Komitetu należą w szczególności:
1. nadzorowanie Zarządu Spółki w zakresie:
stosowania się do właściwych przepisów
prawa i innych regulacji, w szczególności
Ustawy o rachunkowości z dnia
29 września 1994 roku oraz Ustawy z dnia
11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach,
firmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym;
przygotowania informacji finansowych
przez Spółkę, w szczególności
w odniesieniu do wyboru zasad polityki
księgowej, stosowania i oceny skutków
nowych przepisów, informacji o sposobie
traktowania w sprawozdaniach rocznych
szacowanych pozycji, prognoz itd.;
stosowania się do zaleceń i spostrzeżeń
biegłych rewidentów powoływanych
przez Radę Nadzorczą;
2. wydawanie rekomendacji Radzie
Nadzorczej Spółki w sprawach
dotyczących wyboru i odwoływania
biegłego rewidenta;
3. kontrolowanie niezależności
i obiektywności biegłego rewidenta,
w szczególności pod kątem zmiany
biegłego rewidenta oraz poziomu
otrzymywanego wynagrodzenia;
4. kontrolowanie skuteczności działania
systemu zarządzania ryzykiem;
5. monitorowanie systemu zgodności
działania (compliance);
6. kontrolowanie skuteczności działania
systemu kontroli wewnętrznej i funkcji
audytu wewnętrznego, w tym w zakresie
sprawozdawczości finansowej;
7. monitorowanie skuteczności działania
i adekwatności systemu sygnalistów lub
innego systemu zgłaszania
nieprawidłowości;
8. ocena prac biegłego rewidenta.
W okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do dnia
31 grudnia 2024 r., Komitet Audytu działał
w składzie:
Dorota Podedworna-Tarnowska -
Przewodnicząca Komitetu Audytu
(Członek Niezależny),
Edyta Wojtkiewicz - Członek Komitetu
Audytu (Członek Niezależny),
Mark Spiteri - Członek Komitetu Audytu.
W 2024 r. Komitet Audytu odbył
6 posiedzeń, na trzech z nich członkowie Komitetu
Audytu byli informowani o kwestiach dotyczących
raportowania niefinansowego w Grupie
Kapitałowej Dom Development S.A.
Komitet Wynagrodzeń
Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki
oraz Regulaminu Komitetu Wynagrodzeń z dnia
5 września 2006 r., zmienionego w dniu 29 grudnia
2006 r., 5 października 2010 r. oraz 4 października
2023 r., Komitet Wynagrodzeń jest stałym
komitetem Rady Nadzorczej. W skład Komitetu
Wynagrodzeń wchodzi co najmniej trzech Członków
powoływanych przez Radę Nadzorczą spośród jej
Członków, przy czym przynajmniej dwóch spośród
Członków Komitetu Wynagrodzeń powinno mieć
status Niezależnego Członka Rady Nadzorczej
w rozumieniu pkt. 7.7 Statutu Spółki. Rada
Nadzorcza powołuje jednego z Członków Komitetu
Wynagrodzeń, będących jednocześnie Niezależnymi
Członkami Rady Nadzorczej w rozumieniu pkt. 7.7
Statutu Spółki, na stanowisko Przewodniczącego
Komitetu Wynagrodzeń. Każdy z Członków
Komitetu Wynagrodzeń może być w każdym czasie
odwołany przez Radę Nadzorczą. Obowiązki
i uprawnienia Komitetu Wynagrodzeń zostały
określone w jawnym i dostępnym publicznie
Regulaminie Komitetu Wynagrodzeń,
zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą. Do zadań
Komitetu Wynagrodzeń należą w szczególności:
okresowa ocena zasad wynagradzania
Członków Zarządu i przekazywanie
Radzie Nadzorczej odpowiednich
rekomendacji w tym zakresie,
sporządzanie propozycji wynagrodzeń
oraz przyznawania dodatkowych
świadczeń, w tym w szczególności
w ramach programów opcji
menedżerskich (zamiennych na akcje
w kapitale zakładowym Spółki),
poszczególnym Członkom Zarządu Spółki
w celu ich rozpatrzenia przez Radę
Nadzorczą,
przedkładanie projektów polityki
wynagrodzeń Spółki.
W spotkaniach Komitetu Wynagrodzeń mogą
uczestniczyć, na zaproszenie, członkowie Zarządu,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
58
przedstawiciele biegłego rewidenta oraz dyrektorzy
i pracownicy Spółki. W 2024 roku Komitet
Wynagrodzeń odbył 7 posiedzeń.
W okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do dnia
31 grudnia 2024 r., Komitet Wynagrodzeń dział
w składzie:
Dorota Podedworna-Tarnowska -
Przewodnicząca Komitetu Wynagrodzeń
(Członek Niezależny),
Anna Maria Panasiuk - Członek Komitetu
Wynagrodzeń (Członek niezależny),
Mark Spiteri - Członek Komitetu
Wynagrodzeń.
W 2024 r. Komitet Audytu trzykrotnie był
informowany przez audytora finansowego, Członka
Zarządu ds. ESG oraz Koordynatora ds. ESG
o procesie podwójnej istotności oraz
o zidentyfikowanych w tym procesie istotnych
wpływach, ryzykach i szansach (por. SBM-3)
Więcej informacji o zakresie obowiązków
Komitetów Rady Nadzorczej znajduje się w rozdziale
4 niniejszego sprawozdania.
Wskaźniki różnorodności
Dom Development S.A. od 2022 roku realizuje
Politykę różnorodności, mając na uwadze
poszanowanie dla różnorodnego,
wielokulturowego społeczeństwa oraz kładąc
szczególny nacisk na politykę równego traktowania,
bez względu m.in. na płeć, wiek,
niepełnosprawność, stan zdrowia, rasę,
narodowość, pochodzenie etniczne, religię,
przekonanie polityczne, przynależność związkową,
orientację seksualną, tożsamość płciową, status
rodzinny i społeczny, styl życia, stanowisko w Spółce
oraz inne przesłanki indywidualizujące daną osobę.
Grupa tworzy miejsca pracy bez
dyskryminacji lub niewłaściwych zachowań, które
mogłyby godzić w uczciwość lub naruszać poczucie
własnej wartości pracowników. Siła Grupy płynie
z zaangażowania, doświadczenia, wiedzy
i różnorodności pracowników, którzy wnoszą duży
wkład w jej rozwój. Wszyscy pracownicy dla
Grupy ważni, a każdy z pracowników stanowi
unikalną wartość.
Głównymi celami Polityki różnorodności, są:
pełne wykorzystanie potencjału
pracowników, ich różnorodnych
umiejętności, doświadczeń i talentów
w atmosferze szacunku i wsparcia;
wspieranie realizacji celów
strategicznych Spółki poprzez określenie
zasad różnorodności wobec członków
Rady Nadzorczej i członków Zarządu oraz
pracowników;
pozyskanie w procesie rekrutacji
pracowników posiadających
zróżnicowane umiejętności,
wykształcenie oraz doświadczenie
zawodowe;
zagwarantowanie niedyskryminującego
podejścia w procesach rekrutacji
i zarządzania zasobami ludzkimi.
Opis działań wskazanych w Polityce Różnorodności
wobec członków Zarządu Spółki oraz członków Rady
Nadzorczej dostępny jest pod adresem
https://inwestor.domd.pl
Do kadry kierowniczej najwyższego
szczebla zalicza się Zarząd Dom Development S.A.
Metryki różnorodności w Zarządzie Dom
Development S.A.
Wiek
liczba
%
liczba
%
Kobiety
Mężczyźni
01.01.2024 29.10.2024
Do 30 lat
0
0
0
0
Od 31 do 50
lat
1
20
1
20
Powyżej 50
lat
0
0
3
60
Suma
1
20
4
80
29.10.2024 31.12. 2024
Wiek
liczba
%
liczba
%
Kobiety
Mężczyźni
Do 30 lat
0
0
0
0
Od 31 do 50
lat
0
0
2
40
Powyżej 50
lat
0
0
3
60
Suma
0
0
5
100
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
59
GOV 2 INFORMACJE PRZEKAZYWANE ORGANOM ADMINISTRUJĄCYM, ZARZĄDZAJĄCYM
I NADZORUJĄCYM JEDNOSTKI ORAZ PODEJMOWANE PRZEZ NIE KWESTIE ZWIĄZANE ZE
ZRÓWNOWAŻONYM ROZWOJEM
Wysoki poziom istotności kwestii ESG
i bardzo szeroki charakter wpływu tych kwestii na
działania biznesowe i rozwój Grupy, doprowadził do
wyodrębnienia w strukturze organizacyjnej Spółki
Zespołu Raportowania Niefinansowego - komórki
organizacyjnej odpowiedzialnej za realizację działań
związanych z zagadnieniami środowiskowymi,
społecznymi i zarządczymi, odpowiedzialnej
również za realizacje bieżących założeń
i koordynację operacyjną systemu zarządzania
zrównoważonym rozwojem w Grupie.
Odpowiedzialność każdego organu lub osoby za
wpływy, ryzyka i szanse jest odzwierciedlona
w zakresie zadań i uprawnień, które posiadają
poszczególne jednostki Grupy oraz uwzględniana
jest w wewnętrznych regulacjach Grupy.
Rada Nadzorcza
Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad
działalnością Spółki we wszystkich obszarach jej
działalności, w tym również w zakresie
zrównoważonego rozwoju. Nie jest
przeprowadzana osobna ocena pod kątem
zarządzania kwestiami obszarem ESG, natomiast
ocena dotyczy całej działalności, której jednym
z filarów jest zrównoważony rozwój. W procesie
nadzorowania strategii biznesowej Grupy, w tym
również w zakresie zrównoważonego rozwoju, Rada
Nadzorcza ocenia długoterminowe
i krótkoterminowe czynniki, które mogą wpłynąć na
działalność spółki, w tym zmiany rynkowe,
regulacyjne oraz technologiczne. Rada Nadzorcza
stosuje się do wewnętrznej procedury okresowej
oceny transakcji istotnych w rozumieniu ustawy
o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania
instrumentów finansowych do zorganizowanego
systemu obrotu oraz o spółkach publicznych. Rada
Nadzorcza wyraża zgodę na zawarcie istotnych
transakcji w przypadku braku możliwości
zastosowania zwolnień ustawowych oraz wyraża
zgodę na zawarcie umów oraz dokonywanie
świadczeń przez spółkę i podmioty powiązane na
zasadach określonych w stosowanych przepisach
oraz w Statucie Spółki. Podczas podejmowania
decyzji Rada Nadzorcza uwzględnia wpływy, ryzyka
i szanse dotyczące głównych transakcji, analizując
wszystkie istotne aspekty danej operacji. Rada
Nadzorcza, w ramach nadzoru nad procesami
zarządzania, regularnie ocenia skuteczność
stosowanych polityk i mechanizmów kontrolnych.
Analizie poddawane raporty dotyczące
identyfikacji i monitorowania kluczowych zagroż
oraz plany zarządzania kryzysowego. W tym
zakresie Rada Nadzorcza rozważa również
kompromisy, na przykład między kosztami
wdrożenia środków ograniczających ryzyko
a potencjalnym wpływem ich braku na działalność
spółki.
Komitet Audytu Rady Nadzorczej jest regularnie
informowany o:
istotnych wpływach, ryzykach i szansach,
wdrażaniu należytej staranności oraz
zgodności z regulacjami,
wynikach realizacji działań wskazanych
w przyjętych strategiach i politykach.
Informacje te przekazywane przez Członków
Zarządu oraz dedykowane osoby odpowiedzialne za
zarządzanie ryzykiem, zgodność regulacyjną, audyt
wewnętrzny i ESG. Działania te pozwalają na
monitorowanie zgodności działania Grupy
z wymogami regulacji w zakresie zrównoważonego
rozwoju oraz sprawowanie nadzoru nad wpływami,
ryzykami i szansami. Częstotliwość przekazywania
informacji zależy od charakteru danych oraz
wymagań regulacyjnych i wewnętrznych procedur
w Grupie. Zazwyczaj raportowanie odbywa się
okresowo, jednak w przypadku istotnych zmian lub
sytuacji nadzwyczajnych informacje przekazywane
w trybie ad hoc. Informacje przekazuje s
w formie sprawozdań finansowych
i niefinansowych, analiz ryzyka oraz wyników
audytów wewnętrznych. Dodatkowo, na
posiedzeniach Komitetu Audytu odbywają się
prezentacje na temat skuteczności przyjętych
strategii i celów, wdrażanych w ramach zarządzania
istotnymi wpływami, ryzykami i szansami.
W 2024 r. Rada Nadzorcza walidowała
wyniki analizy podwójnej istotności oraz
sprawowała nadzór nad realizacją działań i celów
wskazanych w Strategii ESG DOM 2030.
Zarząd
Ze względu na fakt, że kwestie ESG dotykają
wszystkich obszarów funkcjonowania Grupy, od
2022 r. za zagadnienia z tego obszaru odpowiada
Członek Zarządu ds. ESG. Zagadnienia dotyczące
istotnych wpływów, ryzyk i szans oraz procesów
należytej staranności zgłaszane i konsultowane
przez Koordynatora ESG z odpowiedzialnym za dany
obszar Członkiem Zarządu w trakcie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
60
systematycznych, bezpośrednich spotkań
i bieżących przeglądów.
Zarząd monitoruje postęp w realizacji
celów związanych z istotnymi wpływami, ryzykami
i szansami poprzez przegląd działań wskazanych
w Strategii ESG i wyników działalności. W tym celu
analizowane dane finansowe i niefinansowe,
odzwierciedlające stopień realizacji założeń
strategicznych. Monitorowanie postępów
w realizacji celów odbywa się w ramach cyklicznych
przeglądów dokonywanych przy udziale
Koordynatora ds. ESG. Zarząd ściśle współpracuje
także z osobami odpowiedzialnymi za zgodność
regulacyjną, audyt wewnętrzny oraz zarządzanie
ryzykiem, aby zapewnić pełny nadzór nad
kluczowymi aspektami działalności Grupy.
Częstotliwość przekazywania informacji zależy od
charakteru danych oraz wymagań regulacyjnych
i wewnętrznych procedur w Grupie. Zazwyczaj
raportowanie odbywa s kwartalnie, jednak
w przypadku istotnych zmian lub sytuacji
nadzwyczajnych, informacje przekazywane są na
bieżąco. W procesie monitorowania istotną rolę
odgrywa także system kontroli wewnętrznej, który
umożliwia ocenę efektywności podejmowanych
działań oraz identyfikację obszarów wymagających
poprawy.
Zarząd, przy podejmowaniu decyzji
dotyczących ównych transakcji, rozważa
potencjalne kompromisy, takie jak równoważenie
korzyści ekonomicznych z możliwymi negatywnymi
skutkami społecznymi lub środowiskowymi, dążąc
do optymalizacji wartości dla interesariuszy. Zarząd
Spółki monitoruje ryzyka związane z obszarem
zrównoważonego rozwoju. Zarząd ustala także cele
związane z istotnymi wpływami, ryzykami i szansami
poprzez określanie strategicznych priorytetów,
wprowadzanie odpowiednich polityk oraz nadzór
nad ich wdrażaniem.
W 2024 r. Zarząd zajmował się wpływami,
ryzykami i szansami, które zostały wskazane jako
istotne podczas procesu analizy podwójnej
istotności.
Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej
mają dostęp do wiedzy zewnętrznych firm oraz
biorą aktywny udział w szkoleniach z zakresu
zrównoważonego rozwoju organizowanych przez
przedstawicieli Stowarzyszenia Emitentów
Giełdowych.
Koordynator ds. ESG
Na poziomie operacyjnym za działania związane ze
zrównoważonym rozwojem odpowiada
Koordynator ds. ESG, który organizacyjnie
i funkcjonalnie podlega bezpośrednio Prezesowi
Zarządu Spółki, raportując jednocześnie w zakresie
realizacji i nadzoru nad obszarem zrównoważonego
rozwoju do Rady Nadzorczej, za pośrednictwem
Komitetu Audytu. W zakresie jego obowiązków
znajduje się m.in. koordynacja projektów
związanych ze zrównoważonym rozwojem, w tym:
gromadzenie i przetwarzanie danych
niefinansowych oraz operacyjny nadzór nad
realizacją strategii i wynikających z niej,
zaplanowanych inicjatyw i działań ESG.
Kadra zarządzająca
Złożoność tematyki i multidyscyplinarny charakter
projektów związanych ze zrównoważonym
rozwojem sprawiają, że cała kadra zarządzająca, tj.
właściciele biznesowi obszarów, angażują się
w procesy dotyczące ESG. Zaangażowanie to
przejawia się w m.in. poprzez pracę nad rozwojem
działań związanych z obszarem zrównoważonego
rozwoju, uczestniczenie w pracach nad
sprawozdaniem dot. zrównoważonego rozwoju,
podejmowanie eksperckiej roli w projektach (np.
badanie istotności w badaniu istotności czy analizie
i ocenie ryzyk klimatycznych). Kadra zarządzająca
organizuje także spotkania, na których omawiane
efekty realizacji konkretnych celów związanych ze
zrównoważonym rozwojem oraz ewentualna
konieczność wprowadzenia działań korygujących.
W procesie tym istotną roodgrywa komunikacja
pomiędzy różnymi szczeblami zarządzania, dzięki
czemu zapewniona pozostaje spójność działań
w Grupie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
61
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
62
GOV 3 UWZGLĘDNIANIE WYNIKÓW ZWIĄZANYCH ZE ZRÓWNOWAŻONYM ROZWOJEM W SYSTEMACH
ZACHĘT
Wynagrodzenia Zarządu
Zgodnie z Polityką Wynagrodzeń (Polityka
Wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej
w Dom Development S.A.), przyjmowaną
i aktualizowaną przez Radę Nadzorczą, członkom
Zarządu przysługuje:
1. Miesięczne wynagrodzenie stałe
adekwatne do wykonywanych
obowiązków i kwalifikacji wymaganych
przy ich wykonywaniu. Wynagrodzenie
stałe jest z góry określone i nie zależy od
bieżących wyników Spółki.
Dodatkowo, Członkom Zarządu może przysługiwać:
2. Wynagrodzenie zmienne w postaci premii
nie powinno przekraczać 5-krotności
wynagrodzenia zasadniczego; jego
przyznanie oparte jest o kryteria w zakresie
wyników finansowych i niefinansowych,
związanych z realizacją strategii Spółki,
w szczególności uwzględniające:
wysokość zysku brutto przed
opodatkowaniem,
wysokość zysku netto,
inne wskaźniki operacyjne właściwe dla
obszaru odpowiedzialności Członka
Zarządu
3. Wynagrodzenie w formie instrumentów
finansowych przyznawane przez Radę
Nadzorczą Spółki.
Poza powyższymi składnikami wynagrodzenia,
członkom Zarządu Spółki może być przyznane przez
Radę Nadzorczą dodatkowe świadczenie pieniężne
lub niepieniężne, w szczególności:
samochód, telefon komórkowy
i komputer przenośny niezbędne w celu
sprawowania funkcji,
pakiet prywatnej opieki medycznej,
objęcie grupowym ubezpieczeniem
pracowniczym na życie,
objęcie ubezpieczeniem
od odpowiedzialności cywilnej,
karnety sportowe,
pokrycie lub refinansowanie kosztów
szkoleń, niezbędnych do podnoszenia
kwalifikacji.
Realizując powierzone cele, Członkowie Zarządu
zobowiązani przestrzegać przyjętych w Spółce zasad
związanych z interesem społecznym:
przyczynianiem s Spółki do ochrony
środowiska,
podejmowaniem działań nakierowanych
na redukcję negatywnych skutków
społecznych działalności Spółki i ich
likwidowanie,
dbałością o zapewnienie bezpiecznych
i komfortowych warunków pracy
pracownikom i kontrahentom Spółki.
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej
Członkom Rady Nadzorczej przysługuje
wynagrodzenie, które może składać się z:
1. wynagrodzenia stałego, które składa się z:
wynagrodzenia podstawowego,
dodatku z tytułu pełnienia
dodatkowych funkcji
w komitetach Rady Nadzorczej.
Miesięczny dodatek stały z tytułu pełnienia przez
Członków Rady Nadzorczej każdej dodatkowej
funkcji ustalany jest procentowo w stosunku do
wynagrodzenia podstawowego i wynosi:
25% dla Członków pełniących
funkcje Przewodniczących komitetów,
15% dla Członków niepełniących
funkcje Przewodniczących komitetów.
2. świadczeń pozapłacowych.
Członkom Zarządy i Rady Nadzorczej nie
przysługują dodatkowe programy emerytalno-
rentowe i programy wcześniejszych emerytur.
W 2024 roku Grupa nie uwzględniała
tematyki zrównoważonego rozwoju przy ustaleniu
wysokości wynagrodzeń członków Zarządu oraz
Rady Nadzorczej oraz nie ustaliła celów finansowych
powiązanych z celami ESG. Grupa rozważa jednak
wprowadzenie komponentu finansowego
uzależnionego od realizacji celów ESG jako
elementu składowego całkowitego wynagrodzenia.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
63
GOV 4 OŚWIADCZENIE DOTYCZĄCE NALEŻYTEJ STARANNOŚCI
Podstawowe elementy procesu należytej staranności
Punkty w sprawozdaniu zrównoważonego
rozwoju
Uwzględnienie należytej staranności w rządzeniu, strategii i modelu biznesowym
GOV-2
Współpraca z zainteresowanymi stronami, na które jednostka wywiera wpływ, na
wszystkich kluczowych etapach procesu należytej staranności
SBM-3
IRO-1
S1-2
S1-3
S1-14
S1-17
G1-1
G1-2
Identyfikacja i ocena niekorzystnego oddziaływania
SBM-3
Podejmowanie działań w celu ograniczenia zidentyfikowanego niekorzystnego
oddziaływania
E1-3
E1-4
E3-2
E4-3
E5-2
S1-1
S1-3
S1-4
S3
G1
G1-3
Monitorowanie skuteczności tych starań i przekazywanie stosownych informacji
w tym zakresie
GOV-2
S1-1
S1-2
S1-4
S1-17
G1-3
GOV 5 ZARZĄDZANIE RYZYKIEM I KONTROLE WEWNĘTRZNE NAD SPRAWOZDAWCZOŚCIĄ W ZAKRESIE
ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU
Rada Nadzorcza Spółki sprawuje nadzór
nad procesami: kontroli wewnętrznej, zarządzania
ryzykiem, zapewniania zgodności działania oraz
systemem audytu wewnętrznego w Grupie, w
szczególności za pośrednictwem Komitetu Audytu
oraz przedstawia Walnemu Zgromadzeniu ocenę
sytuacji działalności Spółki z uwzględnieniem
adekwatności i skuteczności działalności tych
systemów.
Zarządzanie ryzykiem i kontrole
wewnętrzne w zakresie zrównoważonego rozwoju
są integralnym elementem kultury organizacyjnej
i ładu korporacyjnego Grupy oraz spójne ze
strategią dążeniami do najlepszych zdolności
operacyjnych, a także zasadami zrównoważonego
i odpowiedzialnego biznesu. W ramach tego
procesu założenia strategiczne zostają przeniesione
na konkretne cele operacyjne. Zarządzanie
operacyjne wiąże s z zarządzaniem ryzykiem.
Zarządzanie ryzykiem wiąże się z kolei ze
wskazaniem odpowiedzialności za wyniki
operacyjne, oceną osiągnieć, a w konsekwencji
wspieraniem efektywności działania na wszystkich
szczeblach organizacyjnych Spółki i Grupy.
Zarządzanie ryzykiem z zakresu zrównoważonego
rozwoju
Z punktu widzenia wpływu na kwestie
środowiskowe, społeczne i ładu korporacyjnego
szczególne znaczenie ma ryzyko braku zgodności,
a także wybrane ryzyka operacyjne. Istotne z punktu
widzenia zarządzania ryzykiem i kontrolą nad
procesem sprawozdawczości zrównoważonego
rozwoju także ryzyka związane z kompletnością
i integralnością danych, trafnością szacunków oraz
terminowością przekazywania danych, którymi
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
64
Grupa zarządza zgodnie z wewnętrznie opracowaną
procedurą raportowania niefinansowego
i zrównoważonego rozwoju.
Proces zarządzania ryzykiem z zakresu
zrównoważonego rozwoju jest integralną częścią
całego procesu zarządzania ryzykiem w Grupie.
Kluczowymi ryzykami w obszarze zrównoważonego
rozwoju ryzyka z zakresu kwestii
środowiskowych, społecznych i ładu
korporacyjnego (ryzyka ESG), zidentyfikowane w
ramach procesu analizy podwójnej istotności.
Ryzyka te kwalifikowane do głównych ryzyk braku
zgodności, operacyjnych lub biznesowych
i oceniane w ramach oceny bieżącej działalności
Grupy. Główne zidentyfikowane ryzyka oraz
strategie ich ograniczania wskazane zostały
w podrozdziale SBM-3. Obszar zarządzania ryzykiem
z zakresu zrównoważonego rozwoju w Grupie
wspierany jest przez Zespół raportowania
niefinansowego. Działania tego Zespołu mają na
celu m.in. ograniczanie ryzyk z zakresu
zrównoważonego rozwoju (w tym ESG) poprzez
nadzór nad wewnętrznymi procesami oraz bieżącą
współpracę z obszarami biznesowymi. Zasady
zarządzania ryzykiem z zakresu zrównoważonego
rozwoju określają wewnętrzne polityki i procedury,
w tym Procedura raportowania niefinansowego
i zrównoważonego rozwoju, przyjęta w Grupie
w listopadzie 2024 roku oraz Polityka Zarządzania
Ryzykiem i Zgodnością (compliance). Ryzyko
w zakresie zrównoważonego rozwoju definiuje się
w Grupie jako możliwość wystąpienia zdarzenia,
które może mieć negatywny wpływ na środowisko,
kwestie społeczne lub jej działalność, wyniki
finansowe lub reputację. Celem systemu
zarządzania ryzykiem zrównoważonego rozwoju
Grupy jest zapewnienie wczesnego rozpoznania
oraz adekwatnego zarządzania istotnymi ryzykami.
Funkcjonujący system zarządzania ryzykiem
w zakresie zrównoważonego rozwoju, zarówno
w zakresie identyfikacji ryzyk jak i strategii ich
ograniczania, w tym również w zakresie
ewentualnych kontroli przeprowadzanych w tym
obszarze, wpisuje się w ogólne założenia
zarządzania ryzykiem w Grupie i oparty jest na
trzech liniach obrony, co szerzej zostało opisane
w rozdziale 4.11 niniejszego sprawozdania.
Zarządzanie ryzykiem klimatycznym jest
elementem szerszego, kompleksowego procesu
zarządzania ryzykiem w Grupie. System ten jest
zintegrowany ze strukturami organizacyjnymi oraz
procesami decyzyjnymi z uwzględnieniem osób
pełniących kluczowe funkcje. Jest to proces ciągły,
podlegający modyfikacjom i stanowiący
konsekwencję zmieniającego się otoczenia
gospodarczego, działalności Grupy i wpływu
poszczególnych ryzyk na cele strategiczne Grupy.
Aby zapewnić odpowiednią organizację
obszaru zarządzania ryzykiem z zakresu
zrównoważonego rozwoju, zintegrowano podejście
do zarządzania tym ryzykiem z dotychczasowymi,
wewnętrznymi ramami zarządzania ryzykiem
w Grupie. Wybrane ryzyka z zakresu
zrównoważonego rozwoju są uwzględniane
w procesie podejmowania decyzji biznesowych.
Spółka sprawuje nadzór nad systemem
zarządzania ryzykami z zakresu zrównoważonego
rozwoju na poziomie Grupy, w sposób opisany
szczegółowo w ramach ogólnego systemu
zarządzania ryzykiem w Grupie, w rozdziale 4.11
niniejszego sprawozdania.
Proces zarządzania ryzykiem zrównoważonego
rozwoju w Grupie realizowany jest w 5 krokach:
1. Identyfikacja ryzyka;
2. Pomiar i ocena ryzyka;
3. Monitorowanie i kontrola ryzyka;
4. Raportowanie i komunikacja ryzyka;
5. Działania zarządcze.
Proces ten operacyjnie prowadzony jest przez
Koordynatora ds. ESG przy wsparciu kadry
kierowniczej Spółki właścicieli biznesowych
danych procesów biznesowych oraz Chief Risk and
Compliance Officera Grupy odpowiadającego za
koordynację procesu identyfikacji i oceny ryzyk oraz
zarządzania zgodnością, na poziomie Grupy
i Assurance Leada, kierującego audytem
wewnętrznym w Grupie.
Kompleksowy proces zarządzania ryzykiem
zrównoważonego rozwoju, wpisuje się
w prowadzony w Grupie spójny podział kompetencji
i zadań obejmujący trzy poziomy nadzoru:
1. najwyższy poziom nadzoru realizowany
przez Radę Nadzorczą Spółki, która za
pośrednictwem Komitetu Audytu
nadzoruje również proces zarządzania
ryzykiem zrównoważonego rozwoju
i zgodnością oraz dokonuje oceny jego
adekwatności i skuteczności;
2. drugi poziom nadzoru realizowany przez
Zarządy spółek z Grupy oraz Zarząd Spółki
scalający ryzyka na poziomie Grupy,
3. trzeci poziom kompetencyjny dotyczący
działań operacyjnych w ramach
koordynowanego na poziomie Grupy
i spółek Grupy systemu kontroli
wewnętrznej.
System kontroli wewnętrznej w zakresie
zrównoważonego rozwoju
Efektywne zarządzania ryzykiem wspiera
wdrożony w Grupie system kontroli wewnętrznej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
65
obejmujący trzy linie obrony, szerzej omówione
w rozdziale 4.11 niniejszego sprawozdania. Tworzą
one w Grupie, dostosowany do zakresu, skali
działalności struktury organizacyjnej, adekwatny
i ukształtowany na poziomie Grupy, system kontroli
wewnętrznej, zapewniający skuteczność
i efektywność działalności operacyjnej oraz
wiarygodną sprawozdawczość niefinansową,
zgodność działania spółki z przepisami prawa oraz
regulacjami wewnętrznymi.
System kontroli wewnętrznej w Grupie został
ukształtowany na poziomie Spółki i funkcjonuje w
spółkach Grupy z uwzględnieniem odrębności
formalnej, proporcjonalności i adekwatności.
Proces kontroli wewnętrznej nad raportowaniem
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju
zarządzany jest w ramach istniejących metod
i procesów dojrzałego ładu korporacyjnego i oparty
jest m.in. na:
zaawansowanych systemach księgowych,
systemach do raportowania biznesowego
oraz systemach obiegu dokumentów,
systemie do zbierania danych dotyczących
zużycia mediów,
przejrzystych procedurach wewnętrznych,
w tym finansowych i compliance,
ustalonej i przejrzystej strukturze
organizacyjnej,
kompetencjach, wiedzy i doświadczeniu
osób uczestniczących w procesie kontroli
wewnętrznej,
nadzorze kierownictwa nad systemem oraz
regularnej ocenie działalności Grupy,
weryfikacji sprawozdań finansowych
i niefinansowych przez niezależnego
biegłego rewidenta,
działalności audytu wewnętrznego.
System compliance w zakresie zrównoważonego
rozwoju
Skuteczna i rozwinięta kultura compliance
stanowi istotne wsparcie dla realizacji założeń
Strategii ESG DOM 2030 w działalności Grupy.
System Compliance ma za zadanie przeciwdziałać
powstaniu ryzyka prawnego w zakresie
niezgodności z przepisami prawa oraz regulacjami
wewnętrznymi Grupy, przez co wspiera budowanie
skutecznego ładu korporacyjnego. Proces
zarządzania zgodnością zrównoważonego rozwoju
w Grupie rozumiany jest jako proces zarządzania
ryzykiem niedostosowania się lub naruszenia
przepisów prawa, regulacji wewnętrznych oraz
przyjętych standardów postępowania przez Spółkę
i Grupę w zakresie istotnych wpływów, ryzyk i szans.
Chief Risk and Compliance Officer Spółki
wspiera merytorycznie obszar zrównoważonego
rozwoju i doradza przy realizacji czynności z zakresu
zarządzani obszarem oraz pomaga przy ocenie
i pomiarze ryzyka braku zgodności oraz
podejmowaniu i wdrażaniu działań zaradczych,
które mitygują materializację tego ryzyka,
generowanego na poziomie poszczególnych spółek
lub Grupy. Chief Risk and Compliance Officer
wspiera ponadto Koordynatora ds. ESG w zakresie:
przygotowania i przedkładania dla Zarządów spółek
z Grupy oraz Rady Nadzorczej Spółki raportów
i informacji o charakterze zarządczym;
wypracowania dobrych praktyk; tworzenia
i doskonalenia jednolitych standardów, na zasadach
szczegółowo opisanych w podrozdziale GOV-2.
System audytu wewnętrznego w zakresie
zrównoważonego rozwoju
Funkcja audytu wewnętrznego jest
realizowana przy zachowaniu zasady niezależności
od funkcji operacyjnych i zasady obiektywizmu, a jej
celem jest przysporzenie wartości i usprawnienie
działalności operacyjnej Grupy Dom Development.
Działalność audytu wewnętrznego polega na
systematycznej i dokonywanej w uporządkowany
sposób ocenie procesów: zarządzania ryzykiem,
kontroli i ładu organizacyjnego. W ten sposób audyt
wewnętrzny pozwala przyczynić się do poprawy ich
działania. Audyt wewnętrzny wspiera Grupę
poprzez zapewnienia o skuteczności procesów
z zakresu zrównoważonego rozwoju oraz
doradztwo.
Nad realizacją funkcji audytu
wewnętrznego sprawuje nadzór Assurance Lead,
podlegający funkcjonalnie Komitetowi Audytu,
natomiast organizacyjnie - Prezesowi Zarządu Spółki
Dom Development S.A., co zapewnia jego
niezależność i obiektywizm.
Zadania zapewniające i doradcze
realizowane przez audyt wewnętrzny są spójne
z obowiązującą Strategią ESG DOM 2030 oraz
Strategią Audytu Wewnętrznego na lata 2024–2027
i uwzględniają kluczowe cele biznesowe i wyzwania
w zakresie zrównoważonego rozwoju, takie jak:
Monitorowanie ryzyk ESG w działalności
Grupy.
Ocenę zgodności z wymaganiami
regulacyjnymi w obszarze raportowania
zrównoważonego rozwoju (CSRD, ESRS).
Weryfikację rzetelności i jakości danych
ESG raportowanych przez Grupę.
Assurance Lead przekazuje Zarządowi oraz
Komitetowi Audytu informacje dotyczące realizacji
planu audytu, wyników przeprowadzonych zadań
oraz wyników i statusu wdrożenia rekomendacji,
które wynikają z zidentyfikowanych obserwacji,
kierując się przy tym nie tylko perspektywą
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
66
biznesową, ale również zachowując perspektywę
zrównoważonego rozwoju.
SBM 1 STRATEGIA, MODEL BIZNESOWY I ŁAŃCUCH WARTOŚCI
Profil działalności
Dom Development S.A. spółka
dominująca Grupy istnieje od 1996 roku i jest
największym deweloperem działającym na polskim
rynku. Do końca 2024 roku spółki z Grupy oddały do
użytku ponad 50 tysięcy mieszkań.
Dom Development S.A. od 2006 roku jest
notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie, a akcje spółki wchodzą w skład
indeksu mWIG40. Spółka uwzględniania jest także w
WIG-ESG, czyli indeksie obejmującym najbardziej
odpowiedzialne społecznie spółki giełdowe.
Podstawowym przedmiotem działalności
Grupy jest budowa i sprzedaż nieruchomości
mieszkaniowych. Główną grupą odbiorców
klienci indywidualni.
Spółki z Grupy oferują mieszkania
w budynkach wielorodzinnych zlokalizowanych
w głównych aglomeracjach kraju: w Warszawie, we
Wrocławiu i w Krakowie oraz w Trójmieście, gdzie
działamy pod marką Euro Styl.
Podział całkowitych przychodów oraz
liczba pracowników w podziale na lokalizację (MSSF
8) wskazane odpowiednio w rozdziale 1.6 i 1.5
niniejszego sprawozdania. Jedynym sektorem
wykazywanym w sprawozdaniu finansowym jest
sektor nieruchomości (M.68.11 Buying and selling
of own real Estate). Dom Development S.A. jest
największym deweloperem w Polsce zważywszy na
wielkość aktywów, przychodów i zysków. Pod
względem rentowności w gronie polskich spółek
nieruchomościowych notowanych na GPW – spółka
jest na pierwszym miejscu, biorąc pod uwagę zwrot
na kapitale własnym. Dom Development S.A. jest
też największym deweloperem pod względem
kapitalizacji rynkowej (4,9 mld zł) na koniec 2024
roku.
Obok wymiaru ekonomicznego działalność
spółek z Grupy ma również wymiar społeczny.
Wypełniając misję biznesową, spółki z Grupy
bezpośrednio przyczyniają się do realizacji Celów
Zrównoważonego Rozwoju. Zadowolenie klientów
jest jedną z kluczowych miar działalności, dzięki
czemu spółki mają możliwość uważnego
wsłuchiwania się w ich opinie i podążanie za ich
potrzebami. Spółki z Grupy budują odpowiedzialnie,
z myślą o przyszłych wyzwaniach społecznych
i klimatycznych. Działalność Grupy przyczynia się do
zmniejszania niedoboru mieszkań na rynku
i poprawy jakości życia w głównych miastach Polski.
Strategia Grupy
Biznesowe cele strategiczne (rozwój
i konsolidacja działalności, silny bilans
i maksymalizacja ROE) Grupy wskazane są
w rozdziale 1.3 niniejszego sprawozdania.
Pierwszym z filarów strategii jest zrównoważony
rozwój.
Jako lider rynku mieszkaniowego w Polsce
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. ma
istotny wpływ na ład przestrzenny oraz jakość życia
w aglomeracjach, w których prowadzi działalność.
Zarząd Spółki wspiera zrównoważoną urbanizację,
wdrażając wewnętrzne standardy planowania
inwestycji. Począwszy od mieszkań, przez części
wspólne osiedli aż po rozwiązania architektoniczne,
w tym tereny zieleni każdy z tych aspektów
inwestycji jest starannie planowany z myślą
o kreowaniu miejsc przyjaznych do życia
i tworzących wysokiej jakości tkankę miejską.
Działania i cele spółek z Grupy w zakresie
zrównoważonego rozwoju określa Strategia ESG
DOM 2030.
Wszystkie cele wskazane w dokumencie
odnoszą się do głównego rodzaju działalności, tj.
realizacji i sprzedaży nieruchomości
mieszkaniowych. Strategia realizowana jest przez
wszystkie spółki wchodzące w skład Grupy. Cele
związane z kwestiami społecznymi odnoszą się do
dwóch grup kluczowych interesariuszy spółek
Grupy, tj. klientów i społeczności lokalnych.
Strategia ESG DOM 2030, za której wdrażanie
odpowiada Zarząd Grupy, określa trzy ogólne cele:
minimalizacja wpływu na środowisko
i wspieranie miejskiej bioróżnorodności,
wspieranie lokalnych społeczności przez
tworzenie wysokiej jakości tkanki miejskiej
sprzyjającej integracji,
zapewnienie najwyższych standardów ładu
korporacyjnego i transparentna
komunikacja ze wszystkimi
interesariuszami.
Strategia nie adresuje przyszłych wyzwań,
rozwiązań i projektów, które mają być
wprowadzone w życie w odniesieniu do
sprawozdawczości w zakresie zrównoważonego
rozwoju. Część z istotnych wpływów,
zidentyfikowanych w procesie analizy podwójnej
istotności, została pośrednio uwzględniona
w Strategii ESG DOM 2030 oraz działalności bieżącej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
67
spółek z Grupy. Strategia dostępna jest na stronie
internetowej: www.domd.pl/esg
Model biznesowy
Model biznesowy spółek z Grupy
uwzględnia podejście zarządcze zgodne z zasadami
zrównoważonego rozwoju. Grupa Dom
Development jest jednym z nielicznych podmiotów
dysponujących zasobami niezbędnymi do realizacji
złożonych i kapitałochłonnych przedsięwzięć. Do
zasobów tych należą:
nakłady z otoczenia: materiały, surowce
oraz media wykorzystywane w procesie
budowlanym,
odpowiednio zaprojektowane, wdrażane
i monitorowane procesy operacyjne
i procesy wsparcia,
zasoby niematerialne, takie jak:
o wysoko wykwalifikowana
i doświadczona kadra,
o unikalna wiedza w zakresie m.in.
zarządzania projektami,
procesów budowlanych,
sprzedaży nieruchomości oraz
zarządzania relacjami
z interesariuszami,
o relacje biznesowe i partnerskie,
o systemy i technologie
informatyczne.
Model biznesowy spółki jest ściśle zależny od
posiadanych zasobów, które stanowią fundament
jej działalności i kluczowe źródło wartości.
Realizacja projektów deweloperskich wymaga
dostępu do szerokiego wachlarza zasobów
materialnych, ludzkich i niematerialnych, które
pozwalają na efektywne zarządzanie inwestycjami
oraz długoterminowy rozwój.
Grupa podchodzi do gromadzenia, rozwijania
i zabezpieczania nakładów na model biznesowy
i łańcuch wartości w sposób kompleksowy.
W ramach gromadzenia zasobów zapewnia stabilne
dostawy wysokiej jakości materiałów, surowców
i mediów wykorzystywanych w procesie
budowlanym. Spółki z Grupy współpracują
z rzetelnymi dostawcami, co pozwala na
zapewnienie wysokiej jakości komponentów
i minimalizację ryzyka zakłóceń operacyjnych.
Ponadto, duży nacisk w Grupie kładzie się na
pozyskiwanie i rozwój wysoko wykwalifikowanej
kadry pracowniczej, co gwarantuje sprawną
realizację projektów oraz wzrost wartości całej
organizacji. W celu efektywnego wykorzystania
posiadanych zasobów spółki z Grupy inwestują
w technologie oraz rozwiązania optymalizujące
procesy budowlane i operacyjne. Odpowiednio
zaprojektowane, wdrażane i monitorowane procesy
operacyjne oraz procesy wsparcia umożliwiają
skuteczne zarządzanie projektami, zwiększając ich
efektywność oraz ograniczając wpływ na
środowisko. Zabezpieczanie nakładów realizowane
jest poprzez ścisłe zarządzanie ryzykiem, kontrolę
jakości oraz optymalizację łańcucha dostaw. Dzięki
temu spółka minimalizuje zagrożenia związane
z realizacją projektów i zapewnia stabilność
operacyjną. Takie podejście pozwala na skuteczne
zarządzanie kapitałochłonnymi inwestycjami oraz
budowanie długoterminowej wartości dla
interesariuszy.
Model biznesowy i łańcuch wartości Grupy
Dom Development przynoszą wymierne korzyści dla
klientów, inwestorów oraz innych
zainteresowanych stron, zarówno w perspektywie
bieżącej, jak i ugoterminowej. Dzięki
kompleksowemu podejściu do zarządzania
zasobami i relacjami biznesowymi, Grupa
skutecznie realizuje złożone i kapitałochłonne
przedsięwzięcia, dbając jednocześnie
o zrównoważony rozwój i wysoką jakość
świadczonych usług.
Dla klientów kluczową korzyścią jest wysoka
jakość i trwałość realizowanych inwestycji.
Optymalizacja procesów operacyjnych oraz
precyzyjne zarządzanie łańcuchem dostaw
przekładają się na terminową realizację projektów i
zwiększenie satysfakcji nabywców nieruchomości.
Dla inwestorów model biznesowy Grupy
gwarantuje stabilność finansową oraz
przewidywalność wyników operacyjnych.
Transparentność procesów operacyjnych oraz
zgodność z zasadami ESG przyczyniają się do
wzrostu wartości spółki i jej atrakcyjności dla
inwestorów długoterminowych. Dla innych
interesariuszy, takich jak partnerzy biznesowi,
podwykonawcy i dostawcy, Grupa oferuje stabilne
i długofalowe relacje oparte na przejrzystych
zasadach współpracy. Dzięki efektywnemu
zarządzaniu relacjami w łańcuchu wartości, Grupa
wpływa na rozwój całego sektora budownictwa,
wspierając rozwój i innowacyjność oraz wysokie
standardy w branży.
Łańcuch wartości
Łańcuch wartości jest to pełen zakres
działań, zasobów i relacji związanych z modelem
biznesowym jednostki oraz środowiskiem
zewnętrznym, w którym jednostka prowadzi
działalność.
Proces mapowania istotnych działań,
zasobów i relacji w Grupie został przeprowadzony
podczas spotkania warsztatowego, w którym udział
wzięły osoby koordynujące w Grupie obszary: ESG
oraz obszar zarządzania ryzykiem i zgodnością.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
68
Uczestnicy przeanalizowali model biznesowy,
strategię i relacje biznesowe oraz działania
operacyjne prowadzone w ramach wszystkich
spółek Grupy.
Efektem przeprowadzonego procesu jest
opracowanie modelu łańcucha wartości dla Grupy
Dom Development, opartego na analizie
przepływów materiałowych oraz relacji
biznesowych. Model ten obejmuje kluczowe etapy
od producentów i dostawców surowców
pierwotnych wykorzystywanych do produkcji
materiałów budowlanych, przez kontrahentów
świadczących usługi wspierające działalność spółek,
po operacje realizowane w ramach Grupy. Choć
Grupa Dom Development nie zarządza całym
łańcuchem wartości, efektywnie kształtuje jego
kluczowe elementy, dążąc do optymalizacji
procesów w obrębie swojej działalności. Dzięki
strategicznemu podejściu do współpracy
z dostawcami, podwykonawcami i instytucjami
finansowymi, firma osiąga wysoką efektywność
operacyjną oraz zapewnia stabilność realizowanych
inwestycji. Przekłada się to na konkretne korzyści,
takie jak wysoka jakość projektów, terminowość
realizacji, przewidywalność kosztów oraz
długoterminowa stabilność finansowa co stanowi
wartość zarówno dla klientów, inwestorów, jak
i pozostałych interesariuszy.
Relacje w upstream mają w ównej mierze
wpływ na działalność Grupy w sektorze generalnego
wykonawstwa (tj. sektora budownictwa), zaś relacje
w downstream przekładają się na działalność spółek
realizujących zadania z zakresu sprzedaży i obsługi
nieruchomości.
Serwis gwarancyjny należy do operacji własnych
Grupy, jednak ze względu na współpracę
z podwykonawcami na rzecz klientów, oddziaływuje
on zarówno na upstream, jak i downstream.
Upstream:
W ramach łańcucha wartości, Grupa
wyszczególniła swoich dostawców Tier 2 i Tier 3 oraz
podwykonawców. Dostawcy Tier 3 to głównie
producenci i dostawcy surowców pierwotnych, np.:
stali, aluminium, szkła, drewna, ceramiki
budowlanej, które wykorzystywane do
wytwarzania materiałów budowlanych oraz
surowców energetycznych, takich, jak: gaz, energia
elektryczna, paliwa do pojazdów. Odrębnym
surowcem jest woda, która wykorzystywana jest
w procesach produkcyjnych, operacyjnych
i w instalacjach sanitarnych. Dostawcy Tier 2 to
dostawcy materiałów budowlanych takich jak:
beton, zbrojenia budowlane, bloczki silikatowe,
materiały izolacyjne, okna. Inną grupą dostawców
przedsiębiorstwa dostarczające usługi i sprzęty
potrzebne w procesie budowy: maszyny
budowlane, rusztowania, urządzenia zaplecza
budowy. Dodatkowo, Grupa uwzględniła w swoim
łańcuchu dostaw podwykonawców, do których
zaliczają się podwykonawcy usług budowlanych,
takich, jak: wykonywanie wykopów, rozbiórki,
wylewanie elementów konstrukcyjnych, roboty
murarskie i wykończeniowe. Do podwykonawców
zaliczono także przedsiębiorstwa projektowe
zajmujące się architekturą, projektowaniem
konstrukcji i instalacji. Usługi realizowane przez
podwykonawców nie dotyczą tylko procesów
budowlanych występują także w odniesieniu do
funkcji wsparcia. W tym segmencie
podwykonawcami są m.in. zewnętrzne kancelarie
prawne i eksperci zewnętrzni. Główni interesariusze
na etapie Upstream to dostawcy (Tier 2 i Tier 3) oraz
podwykonawcy to z tymi grupami dochodzi do
najczęstszych interakcji i są oni kluczowi
w możliwości realizowania przez Grupę jej
działalności operacyjnej oraz realizowania celów
biznesowych.
Procesy wewnętrzne:
Następnym etapem w łańcuchu wartości
są procesy w Grupie, które dzielą się na procesy
operacyjne oraz procesy wsparcia. Procesy
operacyjne dzielą się na cztery segmenty: realizację
inwestycji, sprzedaż nieruchomości, usługi
pośrednictwa kredytowego, obsługa apartamentów
serwisowanych. Realizacja inwestycji obejmuje
szereg działań takich, jak: zakup gruntów,
projektowanie, uzyskiwanie pozwoleń, sprzedaż,
budowa, aranżacja i wykańczanie mieszkań
i przekazywanie mieszkań. Aktywności Grupy
w obszarze pośrednictwa kredytowego i obsługi
apartamentów serwisowanych marginalnymi
gałęziami działalności. Procesy wsparcia to:
marketing, HR, administracja, finanse, księgowość,
audyt, zarządzanie ryzykiem i zgodnością, IT & Data
Governance, BHP, relacje inwestorskie i obsługa
prawna. Główni interesariusze w tym etapie
łańcucha wartości to: pracownicy, inwestorzy
kapitałowi, instytucje kredytowe, władze publiczne,
towarzystwa ubezpieczeniowe.
Downstream:
Realizowane przez Grupę inwestycje
sprzedawane głównie klientom indywidualnym.
Działalnością operacyjną świadczoną na rzecz
nabywców mieszkań jest przekazywanie mieszkań
oraz serwis gwarancyjny (realizowany albo przez
podwykonawców, albo przez siły własne Dom
Development). W ostatnim segmencie łańcucha
wartości znajdują się odpady (zarówno komunalne,
jak i odpady z budów i rozbiórek) oraz ścieki. Główni
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
69
interesariusze to: klienci indywidualni i transakcyjni,
użytkownicy końcowi (mieszkańcy osiedli
tworzonych przez spółki z Grupy), społeczności
lokalne, zarządcy nieruchomości
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
70
SBM 2 INTERESY I OPINIE ZAINTERESOWANYCH STRON
Charakter, tematyka, a także forma
i częstotliwość relacji Grupy Dom Development
z poszczególnymi grupami interesariuszy różni się.
Celem tych działań jest efektywne zarządzanie
działalnością oraz budowanie długoterminowych
relacji z różnorodnymi grupami, a co za tym idzie,
wzmocnienie pozycji rynkowej i przy jednoczesnej
realizacji celów w sposób zrównoważony.
Dotychczasowe działania, realizowane w zakresie
kontaktów z interesariuszami:
Interesariusze
Kontakty z interesariuszami /
Sposób zaangażowania
Poruszane tematy
Cel zaangażowania interesariusza
Pracownicy
Barometr Opinii
Pracowników – coroczna
ocena satysfakcji
bezpośrednie rozmowy
z przełożonymi
spotkania warsztatowe,
konferencje, szkolenia
wyjazdy integracyjne
wewnętrzny intranet,
newslettery, mailing
informacyjny
raporty niefinansowe
warunki pracy
edukacja
i rozwój zawodowy oraz
osobisty
kwestie BHP
bieżące informacje
dotyczące firmy
nowe polityki, procedury
i wytyczne
poznanie opinii
i potrzeb pracowników
zwiększenie zaangażowania
i satysfakcji pracowników
budowanie poczucia
przynależności do
przedsiębiorstwa
konsultowanie inicjatyw na
rzecz pracowników
informowanie
o ważnych kwestiach
dotyczących firmy,
Społeczności
lokalne
współpraca z lokalnymi
stowarzyszeniami w
zakresie działań CSR
2
organizacja i wsparcie
lokalnych wydarzeń
raporty niefinansowe
sposób realizacji i czas
trwania prac w danej
inwestycji
działania w zakresie CSR
realizacja Strategii ESG
DOM 2030
Zielona Karta Inwestycji
3
poznanie opinii i potrzeb
lokalnych społeczności
przekazywanie bieżących
informacji o inwestycji
i wyjaśnianie wątpliwości
Klienci
bezpośrednia
komunikacja z Działem
Sprzedaży, Biurem
Obsługi Klienta
i Serwisem
Gwarancyjnym (kontakt
bezpośredni, mailowy
telefoniczny, przez stronę
www)
badania NPS
4
media społecznościowe
informacje nt. inwestycji
oraz jej otoczenia, w tym
standard wykończenia
mieszkań i wykorzystane
materiały
terminy realizacji
pozyskanie kredytu
hipotecznego
satysfakcja z zakupu i
wnioski odnośnie do
użytkowania mieszkania
w danej inwestycji
zmiany lokatorskie
przekazanie wyczerpujących
informacji nt. inwestycji oraz
jej otoczenia, zapewnienie
wysokiej jakości obsługi
wyjaśnienie wątpliwości
klienta i odpowiedzi na pytania
oferowana wysoka jakość
produktu
wsparcie w uzyskaniu kredytu
hipotecznego
poznanie opinii i poziomu
satysfakcji mieszkańców
inwestycji
realizacja zmian lokatorskich
zgłoszonych przez klientów
Konkurencja
współuczestnictwo
w konferencjach
i spotkaniach Polskiego
Związku Firm
Deweloperskich
nowe przepisy i
regulacje dotyczące
branży
wspólnie realizowane
inicjatywy w
przestrzeniach miejskich
wspólne wypracowywanie
stanowisk do aktów prawnych
w zakresie technicznym,
finansowym
planowanie współpracy oraz
wspólne budowanie
przestrzeni miejskich wraz
z infrastrukturą towarzyszącą
Media
komunikaty i konferencje
prasowe, analiza i ocena
działalność Grupy
sytuacja na rynku
przekazywanie kompletnych
i rzetelnych informacji dot.
2
Corporate Social Responsibility społeczna odpowiedzialność biznesu
3
Zielona Karta Inwestycji wewnętrzny standard Grupy. Dokument dostępny jest na stronie: https://www.domd.pl/getmedia/3d965c05-
5e89-4036-8300-3c8b719556a0/Dom_Development-Zielona-Kart-Inwestycji-2023-2.pdf
4
Net Promoter Score wskaźnik rekomendacji netto
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
71
bieżącej sytuacji spółki
i branży
wywiady udzielane przez
przedstawicieli spółki
zmiany w otoczeniu
prawnym
wyniki finansowe Grupy
wydarzenia korporacyjne
działalność CSR
Działalności Grupy oraz
odpowiedź na pytania
informowanie o realizowanych
inwestycjach oraz
o działaniach CSR
Władze publiczne
współpraca przy
pozyskiwaniu pozwoleń
i decyzji
administracyjnych
wypełnianie obowiązków
sprawozdawczych
bezpośrednie spotkania
z przedstawicielami
administracji
udział w konsultacjach
przepisy i regulacje
dotyczące branży
obowiązki
sprawozdawcze
pozwolenia i spełnianie
wymogów
strategia ESG DOM 2030
zapewnienie zgodności,
działalności z prawem
zapewnienie jakości
i kompletności raportowanych
dokumentów
przekazywanie kompletnych
i rzetelnych informacji dot.
działalności Grupy oraz
odpowiedzi na pytania
Partnerzy
biznesowi
(dostawcy i
podwykonawcy)
Bezpośrednia współpraca
i kontakty przy
ustaleniach biznesowych
w zakresie negocjacji cen
usług/materiałów
parametry, jakość,
wycena produktów oraz
usług
harmonogramy
współpracy, terminy
realizacji
certyfikacje produktów
umowy, procedury
dotyczące nawiązania
współpracy
nawiązanie współpracy
omówienie zasad współpracy:
ustalenie warunków
handlowych, harmonogramów
prac, terminów płatności
zapewnienie transparentności
relacji biznesowych i uczciwych
zasad współpracy
podsumowania współpracy
Zarządcy
nieruchomości
współpraca przy
przekazywaniu inwestycji
jakość przekazywanej
inwestycji
użytkowanie budynku
w cyklu życia
Zielona Karta Inwestycji
zalecenia
i rekomendacje na
przyszłość
sprawne przekazywanie
inwestycji zarządcom
nieruchomości
wyjaśnienie wątpliwości
i odpowiedzi na pytania
Inwestorzy
kapitałowi
bezpośrednie kontakty
z Działem Relacji
Inwestorskich (analiza
i ocena raportów
bieżących i okresowych),
Walne Zgromadzenia
Akcjonariuszy, Dni
Inwestora
spotkania z analitykami
giełdowymi oraz
przedstawicielami
banków
wyniki finansowe,
realizacja strategii
biznesowej
realizacja strategii ESG
DOM 2030 oraz działania
w zakresie CSR
zapewnienie pełnych
informacji dotyczących
wyników finansowych oraz
realizacji strategii,
podejmowanych działań
i planów
wyjaśnienie wątpliwości
i odpowiedzi na pytania
Instytucje
kredytowe
kontakty z Dom
Development Kredyty
wyniki finansowe,
zgodność z regulacjami
zgodność w zakresie
realizacji Strategii ESG
zapewnienie pełnych
informacji dotyczących
wyników finansowych
zapewnienie pełnych
informacji dotyczących
obowiązujących regulacji
wyjaśnienie wątpliwości
i odpowiedzi na pytania
Towarzystwa
ubezpieczeniowe
kontakty z Działem
Prawnym i Działem
Finansowym
polisy i programy
ubezpieczeniowe
zawierane przez spółki
z Grupy
zawieranie umów na zakup
polis i programów
ubezpieczeniowych
omówienie zasad współpracy;
wyjaśnienie wątpliwości
i odpowiedzi na pytania
Organizacje
pozarządowe
kontakty z Działem
Marketingu dotyczące
przede wszystkim działań
w zakresie CSR
możliwości współpracy,
działania z zakresu CSR
inicjowanie współpracy
planowanie i realizacja
projektów CSR
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
72
Organizacje
branżowe
współpraca w zakresie
opracowania stanowisk
branży
kontakty z PZFD
szkolenia i prezentacje
dyskusje, spotkania
bezpośrednie
sytuacja rynkowa
wyniki finansowe
analizy prawne,
techniczne i finansowe
szkolenia
regulacje prawne
inicjowanie współpracy
edukacja i wymiana wiedzy
opiniowanie projektów ustaw
i rozporządzeń w ramach
konsultacji społecznych
Partnerzy
społeczni
(studenci,
potencjalni
pracownicy, byli
pracownicy,
pracownicy
dostawców i
podwykonawców,
związki zawodowe)
organizacja konkursów
architektonicznych na
uczelniach
staże/praktyki dla
studentów budownictwa
i architektury
prowadzenie wykładów
warsztatów, webinarów,
szkoleń przez
przedstawicieli spółek
z Grupy
konkursy dla dzieci
pracowników spółek
z Grupy
wizyty na budowach dla
przedszkolaków/uczniów
/studentów
wspólne inicjatywy takie
jak, konkursy, staże czy
wizyty na budowach
realizacja projektów
przestrzeni wspólnych, wnętrz
budynków, przestrzeni
publicznych
realizacja konkursów, staży,
wizyt na budowach
promowanie najlepszych
praktyk w zakresie
przygotowania i realizacji
inwestycji
dzielenie się doświadczeniem
zawodowym
promowanie kultury związanej
ze zrównoważonym rozwojem
Utworzenie listy kluczowych dla Grupy
interesariuszy nastąpiło wskutek oceny
interesariuszy. Kadra zarządzająca analizowała siłę
wpływu poszczególnych interesariuszy. Ocena ta
opierała się na ich wiedzy merytorycznej
i doświadczeniu zawodowym, a także na
częstotliwości oraz znaczeniu kontaktów
w kontekście realizacji strategii biznesowej,
terminowości, jakości i skuteczności działań.
Podczas analizy sprawdzano także, czy dany
interesariusz został uwzględniony w wytycznych
ESRS oraz w poprzednich raportach
niefinansowych.
Pozwoliło to na uwzględnienie wśród
kluczowych interesariuszy: społeczności lokalnych,
władz publicznych, partnerów biznesowych oraz
inwestorów kapitałowych. Mimo mniejszej liczby
osiągniętych punktów, w ostatecznej liście
kluczowych interesariuszy uwzględniono także
zarządców nieruchomości, pracowników
w łańcuchu wartości oraz użytkowników końcowych
ze względu na istotność tych grup w całym łańcuchu
wartości.
W modelu biznesowym Grupy szczególne
znaczenie ma identyfikacja i uwzględnianie
interesów oraz opinii kluczowych zainteresowanych
stron. Grupa przeanalizowała powyższe zagadnienia
w procesie oceny istotności.
Interesariusze
Kluczowe
zainteresowa
ne strony
Sposób
komunikacji
Opis roli
Interesy i opinie
kluczowych
zainteresowanych stron
w odniesieniu do
strategii i modelu
biznesowego
Przykłady uwzględnienia
interesów i opinii
kluczowych
zainteresowanych stron
Zainteresowane strony
Pracownicy -
kadra własna
przedsiębiorstwa
wewnętrzny
ankiety /
wywiady
pogłębione /
ankiety
skierowane
na kwestie
ESG /
szkolenia /
newslettery
Są kluczowym
zasobem każdej
spółki w Grupie.
Wpływają na
wartość firmy i jej
produktywność.
Chcą pracować w
firmach
zrównoważonych
Oczekują stabilnych
warunków
zatrudnienia,
możliwości rozwoju
zawodowego oraz
współpracy z firmą
o silnej pozycji
rynkowej i etycznych
standardach. Oczekują
rozwoju inicjatyw
Działania wspierające
rozwój komunikacji
wewnętrznej –
rozbudowa intranetu,
utworzenie newslettera
dla pracowników
Inicjatywy integrujące
pracowników – wyjazdy
integracyjne, wspólne
akcje charytatywne
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
73
środowiskowo i
etycznych.
integracyjnych oraz
komunikacji
wewnętrznej. Oczekują
wsparcia
w rozwoju kompetencji
- Rozwój kompetencji
zespołów, szczególnie
w zakresie realizacji
dużych i
skomplikowanych
projektów.
Zapewnienie
profesjonalnego
środowiska pracy
i długoterminowych
perspektyw
zawodowych.
Pracownicy
w łańcuchu
wartości
zewnętrzny
szkolenia /
newslettery
Są to przede
wszystkim
pracownicy
podwykonawców
pracujący na
placach budów. Są
dla Grupy ważnym
zasobem i mają
istotny wpływ na
terminowość
i jakość
realizowanej
inwestycji. Grupę
tę charakteryzuje
duża
różnorodność
kulturowa wśród
pracowników oraz
częsta rotacja
wynikająca
z charakteru
pracy. W Grupie
znajdują się także
pracownicy firm
Podwykonawców.
Dla Grupy istotne
jest zapewnienie
pracownikom
w łańcuchu
wartości
bezpiecznych
warunków pracy
oraz uczciwych
zasad
zatrudnienia.
Oczekiwania
pracowników
w łańcuchu wartości
różnią się w zależności od
ich roli, poziomu
odpowiedzialności oraz
lokalnych uwarunkowań
rynkowych. Pracownicy
na placach budów
oczekują zapewnienia
bezpiecznych i stabilnych
warunków pracy,
dostępu do
odpowiedniego sprzętu
ochronnego, ale także
przejrzystej komunikacji
wzajemnego szacunku.
Przeprowadzanie
szkoleń zgodnie
z potrzebami
zgłaszanymi przez
pracowników
Podwykonawców
Zwiększenie poziomu
bezpieczeństwa
i higieny pracy na
placach budów,
wdrożenie
kompleksowych
programów BHP
Optymalizacja
procesów wspierająca
komunikację i bieżącą
współpracę
Wymagania
w zakresie warunków
zatrudnienia
u podwykonawców.
Społeczności
lokalne
zewnętrzny
ankiety
Swoim
oddziaływaniem
mogą wpływać na
kształtowanie
działań w zakresie
zrównoważonego
rozwoju firmy
m.in. poprzez
wymaganie
podejmowania
odpowiednich
działań. Do grupy
należą:
mieszkańcy osiedli
otaczających
inwestycje, ruchy
miejskie,
stowarzyszenia,
rady osiedli i inne
organizacje
zajmujące się
dbaniem o dobro
Spółki z Grupy oceniane
są przez społeczności
lokalne pod kątem
wpływu na tkankę
miejską i jakość życia
mieszkańców. Ważna jest
dla nich dbałość
o estetykę przestrzeni
miejskiej i rozwój
brakującej infrastruktury
oraz zaangażowanie
społeczne w sąsiedztwie
realizowanych inwestycji.
Wsparcie finansowe
lokalnych wydarzeń
sportowych
i kulturalnych
Realizacja projektów
wieloetapowych, które
uzupełniają brakującą
infrastrukturę
w głównych
aglomeracjach
Uwzględnianie
zrównoważonego
rozwoju w procesie
planowania i realizacji
inwestycji, w tym
tworzenie
ogólnodostępnych
przestrzeni zieleni
Realizacja i wsparcie
lokalnych projektów
prospołecznych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
74
społeczne i
wysoką jakość
przestrzeni
miejskich.
Konkurencja
zewnętrzny
analiza
raportów
ESG
Pośrednio wpływa
na rozwój
organizacji,
ponieważ
rywalizacja
rynkowa
dopinguje do
podniesienia
jakości działań,
produkw, do
poszerzenia kręgu
odbiorców,
a także lepszego
zaspokajania ich
potrzeb.
Konkurencja w sektorze
budowlanym oczekuje
uczciwej rywalizacji,
wzrostu efektywności
oraz innowacyjności
w realizacji projektów.
Konkurencyjne
środowisko wymaga od
spółek budowlanych
działań, które pozwolą im
wyróżnić się na rynku,
a jednocześnie zachować
dobre relacje branżowe.
Podnoszenie poziomu
komunikacji
zewnętrznej związanej
ze zrównoważonym
rozwojem
Podnoszenie
standardów
branżowych
(w zakresie jakości
wykorzystywanych
materiałów,
wdrażanych innowacji
i rozwiązań na
osiedlach,
dodatkowych
udogodnień dla
klientów itp.)
Budowanie
świadomości rynkowej
i praca nad lepszym PR
branży
Uczestnictwo
w inicjatywach
branżowych
Wdrożenie rozwiązań
cyfryzacyjnych (BIM,
podpisy elektroniczne)
Promowanie
transparentności
i etyki biznesowej
(publikacja raportów)
Użytkownicy raportów niefinansowych
Władze publiczne
zewnętrzny
ankiety /
ankiety
skierowane
na kwestie
ESG
Stanowiąc prawo,
władze sprawują
funkcję kontrolną
w stosunku do
działań
organizacji; sto
na straży interesu
publicznego
i przestrzegania
zasad gospodarki
wolnorynkowej.
Oceniają postępy
sektora
biznesowego
w kierunku
odpowiedniej
realizacji celów
publicznych lub
przedsięwzięć
z zakresu
partnerstwa
publiczno-
prywatnego (PPP).
Oczekiwania władz
publicznych wobec
spółek są związane
z realizacją lokalnych
polityk, regulacji
i wytycznych.
Współpracując
z władzami publicznymi,
spółki z Grupy odgrywają
ważną rolę w realizacji
inwestycji mieszkalnych
i infrastrukturalnych.
Dostosowanie
procesów, procedur
i polityk do wymogów
regulacji krajowych
Tworzenie wartości
i ograniczanie ryzyka
dzięki rozwojowi
compliance
Terminowa realizacja
inwestycji
Zapewnienie
transparentności
Rozwój infrastruktury
publicznej
Partnerzy
biznesowi /
Kontrahenci
zewnętrzny
ankiety
Bez solidnych
i sprawnie
działających
Partnerzy oczekują
rzetelności, terminowości
oraz długoterminowej
Usprawnienie
komunikacji
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
75
łańcuchów dostaw
żadna organizacja
nie będzie w
stanie prawidłowo
realizować swoich
celów.
Kontrahenci
potrzebują
informacji na
temat wyników
przedsiębiorstw w
zakresie
zrównoważonego
rozwoju, które są
istotne dla ich
własnych celów
związanych ze
zrównoważonym
rozwojem oraz do
podjęcia decyzji o
ewentualnej
współpracy.
współpracy w zakresie
dostaw materiałów
i usług.
Bardziej efektywne
zarządzanie ryzykiem
dzięki szybszym
reakcjom na
wydarzenia w
łańcuchu dostaw
Stosowanie
przejrzystych zasad
współpracy
i budowanie
długotrwałych relacji
biznesowych.
Utrzymanie dużej skali
działalności, co
zapewnia regularne
zamówienia,
przewidywalność oraz
stabilność współpracy.
Zarządcy
nieruchomości
zewnętrzny
ankiety /
ankiety
skierowane
na kwestie
ESG
Ich zadaniem
jest utrzymywanie
nieruchomości
w dobrym stanie
i jednocześnie
dbanie o jej
eksploatację
zgodnie
z przeznaczeniem.
Odpowiadają oni
także za
inwestowanie
w zarządzaną
nieruchomość
oraz dbałość o jej
dobrą kondycję
finansową i
techniczną.
Zarządcy nieruchomości
współpracują ze spółkami
z Grupy głównie w
zakresie modernizacji
oraz utrzymania
nieruchomości. Ich
oczekiwania koncentrują
się na jakości realizacji,
efektywności kosztowej
wdrożonych rozwiązań
oraz dbałości
o użytkowników
obiektów.
Dostarczanie
feedbacku w zakresie
zastosowanych
rozwiązań
projektowych
Dbałość o jakość
materiałów
wykorzystywanych
podczas realizacji
inwestycji
Wdrażanie rozwiązań
redukujących koszty
eksploatacji budynków
Uwzględnianie potrzeb
użytkowników
zgłaszanych przez
zarządców
Zapewnienie
bezpieczeństwa
i zgodności
z przepisami
Inwestorzy
kapitałowi
zewnętrzny
ankiety /
ankiety
skierowane
na kwestie
ESG
Od ich decyzji
często zależy
finansowanie
projektu/inwestyc
ji. Chcą lepiej
rozumieć ryzyko
i możliwości
związane ze
zrównoważonym
rozwojem
w odniesieniu do
ich własnej
działalności,
w tym w
perspektywie
długoterminowej
a także wpływ
tych działań na
ludzi i środowisko.
Oczekują stabilnych
wyników finansowych,
wysokiej rentowności
oraz transparentności
w zarządzaniu. Liczy się
również zdolność firmy
do realizacji dużych i
kapitałochłonnych
projektów.
Odpowiedzi na zapytania
w zakresie ESG
Dostosowywanie
komunikacji zewnętrznej
dotyczącej
zrównoważonego
rozwoju
Koncentracja na
segmencie
podwyższonym, który
zapewnia wysokie marże
przy dużej skali
działalności.
Rozszerzenie modelu
biznesowego
o działalność aparthoteli,
co pozwala na
zwiększenie
efektywności
i optymalizację marż.
Transparentne
raportowanie wyników
finansowych i strategii
działań
Instytucje
kredytowe
Instytucje kredytowe,
takie jak banki
Zapewnienie stabilności
finansowej, regularnie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
76
i fundusze inwestycyjne,
oczekują od spółek
Grupy wiarygodności
finansowej,
odpowiedzialnego
zarządzania projektami
oraz minimalizacji ryzyka
inwestycyjnego.
Kluczowym celem jest
zapewnienie, że
udzielone finansowanie
będzie spłacone zgodnie
z umową, a inwestycje
realizowane przez spółki
przyniosą zakładane
efekty.
wskazywanej
w raportach finansowych
Minimalizacja ryzyka
i zawieranie umów
ubezpieczeniowych dla
projektów Grupy
Budowanie silnego
portfela inwestycyjnego
i dbałość o terminową
realizację projektów
Zapewnienie
przejrzystości
i komunikacji
Towarzystwa
ubezpieczeniowe
Towarzystwa
ubezpieczeniowe,
współpracując ze
spółkami z Grupy,
koncentrują się na
minimalizacji ryzyka
związanego z realizacją
projektów. Oczekują od
spółek
odpowiedzialności,
wdrażania odpowiednich
procedur bezpieczeństwa
i zarządzania ryzykiem,
aby ograniczyć
potencjalne straty
finansowe.
Zawarcie
kompleksowych
polis
ubezpieczeniowych
Dbałość o relacje
z ubezpieczycielami
Organizacje
branżowe
zewnętrzny
ankiety
Rozwijają kapit
ludzki w ramach
organizacji
poprzez
oferowane
szkolenia. Ich
wsparcie
obejmuje pomoc
prawną, usługi
szkoleniowe i
doradcze oraz
kształtowanie
postaw
przedsiębiorczych.
Współkreują one
wizerunek branży
oraz są platformą
wymiany
informacji
z władzami
publicznymi i
konkurencją.
Wspierają rozwój sektora
budowlanego oraz
promują dobre praktyki.
Oczekują od spółek
budowlanych aktywnego
uczestnictwa w życiu
branży, przestrzegania
standardów etycznych
i technicznych oraz
współpracy na rzecz
rozwoju całego sektora.
Promowanie działań
z zakresu
zrównoważonego
rozwoju,
Zaangażowanie
w działania edukacyjne
Wspieranie działań
legislacyjnych
Dbałość o etykę
i wizerunek branży
Klienci
zewnętrzny
ankiety /
wywiady
pogłębione /
ankiety
skierowane
na kwestie
ESG
To osoby, które
zawarły umowę
kupna
nieruchomości.
Podejmują decyzje
zakupowe
uwzględniając
m.in.
transparentność
prowadzenia
działalności,
działań ESG/CSR.
Wymagają
produktów
najwyższej jakości,
Klienci poszukują
mieszkań w dogodnych
lokalizacjach z dostępem
do miejskiej
infrastruktury,
spełniających standardy
techniczne
i uwzględniające
rozwiązania
prośrodowiskowe.
Klienci oczekują
przejrzystej
komunikacji
Tworzenie oferty,
która coraz lepiej
odzwierciedla
oczekiwania klientów
Usprawnianie
procesów w ramach
zakupu nieruchomości,
zgłaszania i naprawy
usterek oraz serwisu
gwarancyjnego
Unikanie nietrafionych
decyzji w zakresie
rozwiązań
projektowych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
77
odpowiednich
zachowań
reklamacyjnych.
Ich świadomość
ma znaczący
wpływ na
kształtowanie
działań z zakresu
ESG/CSR.
Oferowanie mieszkań
w różnych segmentach
(popularnym,
podwyższonym)
Realizacja
wieloetapowych
projektów
uwzględniających
integrację z miejską
infrastrukturą.
Użytkownicy
końcowi
zewnętrzny
To osoby, które
zamieszkują
osiedla Grupy.
Użytkują budynki
zaprojektowane
i wybudowane
przez Grupę
i korzystają
z udogodnień
znajdujących się
na terenie
inwestycji. Grupa
ta wymaga
wysokiej jakości
obsługi klienta
i sprawnie
działającego
serwisu
gwarancyjnego.
Oczekują od spółek
z Grupy dostarczania
obiektów wysokiej
jakości, które są
funkcjonalne, estetyczne,
trwałe i bezpieczne oraz
dostosowane do ich
potrzeb.
Projektowanie
inwestycji
i wprowadzanie
rozwiązań
uwzględniających
rzeczywiste potrzeby
i preferencje
mieszkańców
Podnoszenie
świadomości
ekologicznej
mieszkańców
Wprowadzanie
rozwiązań
obniżających koszty
użytkowania części
wspólnych inwestycji
Zapewnienie wysokiej
jakości wykonania
Projektowanie
funkcjonalnych
mieszkań i przestrzeni
osiedli.
W ramach prowadzenia działalności, Grupa
wdraża mechanizmy mające na celu skuteczne
zbieranie, analizowanie i przekazywanie informacji
o opiniach oraz interesach kluczowych
zainteresowanych stron do organów
odpowiedzialnych za zarządzanie. Poniżej opisano
sposoby realizacji tego procesu.
Proces
Sposób realizacji
Regularne raportowanie do zarządu
i organów nadzorczych
Co najmniej raz na kwartał odbywają się spotkania z członkami Zarządów
spółek, które dotyczą wpływu działalności jednostki na różne grupy
interesariuszy, w tym klientów, społeczności lokalne, partnerów biznesowych,
inwestorów oraz instytucje publiczne.
Dane dotyczące wpływu na środowisko, lokalne społeczności i zarządzania
uwzględniane w raportach i prezentowane organom nadzorczym.
Zarząd otrzymuje informacje o potencjalnych ryzykach związanych z działaniami
interesariuszy (protesty społeczne, zmiany regulacyjne).
Mechanizmy zgłaszania opinii i
uwag
Utworzono kanały komunikacji, takie jak dedykowane adresy e-mail oraz
infolinie, które pozwalają interesariuszom zgłaszać swoje opinie, skargi
i propozycje. Zgłoszenia są analizowane przez odpowiednie zespoły, a kluczowe
informacje trafiają do organów zarządzających w formie zwięzłych raportów.
Badania satysfakcji i oczekiwań
interesariuszy
Prowadzone są regularne badania satysfakcji klientów (NPS) i pracowników
(Barometr Opinii Pracowników). Wyniki badań omawiane na poziomie
Zarządu.
Wykorzystywane narzędzia analityczne do śledzenia opinii w mediach
społecznościowych i tradycyjnych, co pozwala na szybkie reagowanie na
potencjalne problemy.
Zarządzanie ryzykiem i zgodność z
regulacjami
Organy zarządzające są regularnie informowane o zmianach w przepisach
dotyczących działalności deweloperskiej, takich jak regulacje środowiskowe czy
budowlane, które wpływają na interesy interesariuszy.
Wyniki audytów wewnętrznych i zewnętrznych w zakresie zgodności działań
jednostki z regulacjami są prezentowane organom nadzorczym.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
78
Transparentność w komunikacji
zewnętrznej
Regularnie publikowane raporty finansowe i niefinansowe oraz inne
dokumenty informują zarówno interesariuszy, jak i organy nadzorcze
o działaniach związanych z wpływem jednostki na otoczenie.
Interesy i opinie zainteresowanych stron
wywierają istotny wpływ na strategię i model
biznesowy Grupy, determinując kierunki działania,
podejście do zarządzania oraz relacje z otoczeniem.
Zainteresowane strony
Wpływ na strategię i model biznesowy
Pracownicy (kadra własna)
Interesy, poglądy i prawa pracowników wpływają na strategię i model biznesowy poprzez
kształtowanie kultury organizacyjnej, efektywności operacyjnej i relacji z klientami. Pracownicy
oczekują uczciwego wynagrodzenia, możliwości rozwoju i bezpiecznych warunków pracy, co
skłania firmę do inwestowania w szkolenia i systemy motywacyjne. Ich opinie i zaangażowanie
wpływają na jakość obsługi klientów oraz skuteczność realizacji projektów. Poszanowanie praw
pracowników buduje lojalność zespołu i pozytywny wizerunek firmy, co przekłada się na jej
konkurencyjność i długoterminowy sukces.
Pracownicy w łańcuchu
wartości (pracownicy
podwykonawców pracujący
przy realizacji inwestycji)
Od jakości pracy pracowników podwykonawców zależy terminowość i jakość realizacji
projektów. Poszanowanie ich praw, takich jak godne wynagrodzenie i bezpieczne warunki pracy,
minimalizuje ryzyko przerw w inwestycjach. Współpracując z odpowiedzialnymi
podwykonawcami, spółki z Grupy wzmacniają swój wizerunek, redukują ryzyka operacyjne
i zwiększają długoterminową stabilność działalności.
Społeczności lokalne
Opinie mieszkańców są ważne w zakresie akceptacji projektów. Spółki z Grupy prowadzą
konsultacje społeczne i uwzględniają lokalne perspektywy. Przestrzeganie praw społeczności, w
tym regulacji dotyczących ochrony interesów mieszkańców, jest kluczowe, aby uniknąć
konfliktów i budować pozytywne relacje. Uwzględnienie tych aspektów wzmacnia wizerunek
firmy i sprzyja długoterminowemu sukcesowi na rynku.
Klienci i użytkownicy końcowi
Klienci oczekują przejrzystości, uczciwości i wysokiej jakości obsługi, co kształtuje standardy
działania firmy oraz oferowane produkty. Ich preferencje dotyczące lokalizacji, standardu
wykończenia czy zrównoważonych rozwiązań wpływają na projektowanie inwestycji i ofertę
rynkową. Prawa klientów, takie jak ochrona danych osobowych czy gwarancje, wymuszają
zgodność z regulacjami i budowanie zaufania. Uwzględnienie potrzeb klientów w strategii
pozwala firmie na osiągnięcie przewagi konkurencyjnej oraz długoterminowego sukcesu.
SBM 3 ISTOTNE WPŁYWY, RYZYKA I SZANSE ORAZ ICH WZAJEMNE ZWIĄZKI ZE STRATEGIĄ I Z MODELEM
BIZNESOWY
W poniższej tabeli zestawiono opisy istotnych
wpływów Grupy wynikające z przeprowadzonej
oceny istotności wraz z opisem miejsca, w którym
koncentrują się w modelu biznesowym, operacjach
własnych oraz łańcuchu wartości. Wśród
przedstawionych poniżej wpływów trzy z nich są
dodatkowymi ujawnieniami specyficznymi dla
Grupy. to wpływy dotyczące ESRS E3. Wszystkie
pozostałe wpływy objęte wymogami dotyczącymi
ujawniania informacji zawartymi
w ESRS. Na dzień publikacji raportu, Grupa nie
dostrzega nowych ani nie przewiduje przyszłych
skutków istotnych wpływów dla swojego modelu
biznesowego, łańcucha wartości, strategii i procesu
decyzyjnego.
Grupa jest zaangażowana w zidentyfikowane
istotne wpływy poprzez swoją działalność lub ze
względu na relacje biznesowe. Część z istotnych
wpływów została uwzględniona w Strategii ESG
DOM 2030 oraz działalności bieżącej spółek z Grupy.
Dotyczy to:
- wpływu w zakresie łagodzenia zmian klimatu
i odnosi się do decyzji o działaniach zmierzających
do zmniejszania emisyjności Grupy w zakresie 1 i 2.
Spółki z Grupy stopniowo zwiększają kontraktację
energii pochodzącej ze źródeł odnawialnych. Spółki
z Grupy realizują Strategię ESG DOM 2030, która
uwzględnia działania w zakresie redukcji emisji CO
2
w zakresie 1 i 2. Inwestowanie w energię
pochodzącą z odnawialnych źródeł energii pozwala
spółkom spełniać wymagania prawne
z równoczesnym obniżeniem kosztów operacyjnych
w długim okresie. Ze względu na wysoki poziom
wymogów i norm technicznych, spółki z Grupy
projektują i realizują inwestycje z uwzględnieniem
rozwiązań adaptacyjnych, co podnosi wartość
oferowanych nieruchomości.
- wpływu na różnorodność biologiczną poprzez
własną działalność, która prowadzi do
bezpośredniej eksploatacji zasobów (np. poprzez
wycinki drzew i krzewów). Grupa odpowiada na te
kwestie i niweluje swój negatywny wpływ m.in.
poprzez liczne nasadzenia na powstających
osiedlach oraz tworzenie terenów zielonych
w ramach projektu Miejska Zieleń.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
79
- wpływu na gospodarkę o obiegu zamkniętym
poprzez działalność własną odnoszącą się do
cyfryzacji procesów operacyjnych oraz relacje
z Kontrahentami w zakresie wykorzystywania
surowców w procesie budowy oraz prowadzenia
zgodnej z przepisami prawa gospodarki odpadami.
Grupa w 2025 roku zrealizuje cel dotyczący
wdrożenia Standardu Zielonych Zamówień, który
pozwoli na wdrożenie zasad GOZ w działalności
Grupy.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
80
Temat
Podtemat
Mniejsze
jednostki
tematyczne
Opis istotnego wpływu
Miejsce
powstawania
wpływu
Miejsce modelu
biznesowego
Rodzaj
wpływu
Horyzont
czasowy
Łagodzenie zmian
klimatu
Emisje GHG
Budynki realizowane przez spółki z Grupy spełniają wymogi obowiązujących
warunków technicznych w zakresie charakterystyki energetycznej budynków
oraz w zakresie szczelności powietrznej, akustyki i integralności, jednak nie są
dostosowane do wymogów Dyrektywy EPBD.
Operacje
własne,
Upstream
Zakup ziemi,
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Krótko-,
średnio- i
długoterminowy
Spółki z Grupy dążą do zmniejszania emisyjności Grupy w zakresie 1 i 2
poprzez stopniowe zwiększanie kontraktacji energii pochodzącej ze źródeł
odnawialnych.
Operacje
własne
Zakup ziemi,
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Wysoka emisyjność branży budowlanej związana jest z zakupem i
przetwarzaniem surowców pochodzących z sektorów energochłonnych i
wysokoemisyjnych oraz z dużym zużyciem energii na placach budów.
Operacje
własne,
Upstream
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Energia
Rośnie zapotrzebowanie na energię, niezbędną do prowadzenia robót
budowlanych w spółkach Grupy.
Operacje
własne,
Upstream
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Woda i zasoby
morskie
Woda
Zużycie wody
Spółki z Grupy wykorzystują duże ilości wody do prowadzenia prac
budowlanych. Woda wykorzystywana jest także przy pracach rozbiórkowych
(by zapobiegać nadmiernemu pyleniu). Wykorzystywana woda pochodzi
przede wszystkim z miejskich sieci wodociągowych miast, w których
prowadzimy działalność.
Operacje
własne
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Bioróżnorodno
ść i
ekosystemy
Bezpośrednie
czynniki wpływu
na utratę
bioróżnorodności
Zmiana klimatu
Grupa pozytywnie wpływa na różnorodność biologiczną poprzez realizację
nowych nasadzeń roślinności rodzimej i zgodnej siedliskowo.
Operacje
własne
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Krótko-,
średnio- i
długoterminowy
Zmiana sposobu
użytkowania
gruntów, zmiana
sposobu
użytkowania wód
słodkich i mórz
Grupa negatywnie wpływa na różnorodność biologiczną poprzez własną
działalność, która prowadzi do zmiany sposobu użytkowania gruntów.
Operacje
własne
Zakup ziemi
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Bezpośrednia
eksploatacja
Grupa negatywnie wpływa na różnorodność biologiczną poprzez własną
działalność, która prowadzi do bezpośredniej eksploatacji zasobów (np.
wycinki drzew i krzewów).
Operacje
własne
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Inwazyjne gatunki
obce
Grupa pozytywnie wpływa na różnorodność biologiczną poprzez
niewprowadzanie inwazyjnych gatunków obcych roślin na realizowanych
inwestycjach.
Operacje
własne
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
pozytywny
potencjalny
Gospodarka o
obiegu
zamkniętym
Zasoby
wprowadzane, w
tym
Branża budowlana, w tym spółki Grupy, wykorzystuje duże ilości surowców
naturalnych wykorzystywanych w procesie budowy.
Operacje
własne,
Downstream
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
81
wykorzystanie
zasobów
Krótko-,
średnio- i
długoterminowy
Zasoby
odprowadzane
związane z
produktami i
usługami
Spółki Grupy zmniejszają zużycie materiałów oraz zwiększają swoją
efektywność poprzez optymalizacje procesów i wykorzystanie technologii
cyfrowych.
Operacje
własne,
Downstream
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Odpady
Sektor budownictwa i apartamentów serwisowanych ma bardzo duży udział w
generowaniu strumienia odpadów. Odpady generowane przez Grupę
uzależnione są w dużej mierze od liczby prowadzonych inwestycji lub
świadczonych usług z zakresu obsługi apartamentów serwisowanych. Powstają
one głównie w trakcie procesu budowy i podczas prac rozbiórkowych - w
sektorze budownictwa oraz w trakcie realizowanych usług serwisowania
apartamentów.
Operacje
własne,
Downstream
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Spółki z Grupy segregują odpady (zgodnie z obowiązującym prawem), co w
większym stopniu pozwala na ich ponowne wykorzystanie, poddanie
recyklingowi lub procesowi odzysku. Działanie to także podnosi standardy w
branży.
Operacje
własne,
Downstream
Budowa
Wpływ
pozytywny
potencjalny
Własne zasoby
pracownicze
Warunki pracy
Bezpieczeństwo
zatrudnienia
Spółki z Grupy mają pozytywny wpływ na model zatrudnienia w Grupie. Spółki
z Grupy, w ramach swojego modelu biznesowego, preferują stałe zatrudnienie
pracowników w ramach operacji własnych i przewidują ich rozwój.
Operacje
własne
Operacje własne -
wszystkie elementy
modelu biznesowego
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Krótko-,
średnio- i
długoterminowy
Czas pracy
Spółki z Grupy mają wpływ na organizację pracy, w tym ustanawianie
harmonogramów prac uwzględniając posiadane zasoby i analizy własne z
zakresu rynku pracy. Mimo często zadaniowego czasu pracy, w spółkach Grupy
występują nadgodziny dobowe.
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Adekwatna płaca
Spółki z Grupy mają wpływ na wysokość wynagrodzenia pracowników. Średnie
wynagrodzenie w spółkach z Grupy jest wyższe niż przeciętne miesięczne
wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw.
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Równowaga
między życiem
zawodowym a
prywatnym
Spółki z Grupy mają wpływ na jakość środowiska i strukturę pracy w zakresie
work-life balance. Pomimo ustalanych wcześniej harmonogramów, ilość pracy
i nadgodzin zaburza budowanie równowagi pomiędzy życiem zawodowym a
prywatnym pracowników.
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Bezpieczeństwo i
higiena pracy
Spółki z Grupy mają wpływ na bezpieczeństwo pracy wykonywanej w
przedsiębiorstwie. Branża uznawana jest powszechnie za niebezpieczną i
wypadkową.
Wpływ
negatywny
potencjalny
Z uwagi na istotność wpływu BHP w Grupie istnieje system polityk,
standardów wewnętrznych, kontroli i działań edukacyjnych.
Wpływ
pozytywny
potencjalny
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
82
Osoby
wykonujące
pracę w
łańcuchu
wartości
Warunki pracy
Bezpieczeństwo i
higiena pracy
Grupa Dom Development ma wpływ na warunki pracy na placach budowy, na
których pracę wykonują osoby zatrudniane przez podwykonawców. Branża
narażona jest na wysoką wypadkowość.
Upstream
Budowa
Wpływ
negatywny
potencjalny
Krótko-,
średnio- i
długoterminowy
Grupa posiada Politykę Bezpieczeństwa i Higieny Pracy i Ochrony Środowiska
oraz ma wdrożony system rozwiązań minimalizujący ryzyko zagrożenia
zdrowia i życia pracowników na placach budowy.
Budowa
Wpływ
pozytywny
potencjalny
Dotknięte
społeczności
wskaźnik
branżowy
Wspieranie
rozwoju
zrównoważonych
miast
Jako inwestor i generalny wykonawca nasza Grupa odgrywa ważną i
pozytywną rolę w transformacji miast i regionów, w których działamy. Spółki z
Grupy pomagają w kształtowaniu tych obszarów i wzmacnianiu ich spójności,
jednocześnie zwiększając ich atrakcyjność, wspierając ich rozwój i
przyczyniając się do ożywienia lokalnego środowiska gospodarczego i
społecznego.
Downstream
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Krótko-,
średnio- i
długoterminowy
wskaźnik
branżowy
Zarządzanie
relacjami z
otoczeniem
Spółki z Grupy mają pozytywny wpływ na relacje z otoczeniem i lokalnymi
społecznościami poprzez realizację swoich działań wskazanych w Strategiach
CSR.
Dział Marketingu
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Spółki z Grupy poprzez realizację inwestycji i związane z nimi uciążliwości
mogą negatywnie wpływać na lokalne społeczności.
Budowa
Wpływ
negatywny
potencjalny
Konsumenci i
użytkownicy
końcowi
Wpływy na
konsumentów lub
użytkowników
końcowych
związane z
informacjami
Prywatność
Spółki z Grupy wywierają pozytywny wpływ na kwestie zachowania
prywatności konsumentów m.in. poprzez podpisywanie umów. Jako
organizacja jesteśmy świadomi zagrożeń związanych z naruszeniem poufności,
a w konsekwencji również praw i wolności osób fizycznych w związku z
przetwarzaniem ich danych osobowych. Spółka posiada szereg polityk i
procedur w tym zakresie.
Operacje
własne,
Downstream
Dział Prawny
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Krótko-,
średnio- i
długoterminowy
Dostęp do
informacji
(wysokiej jakości)
Spółki z Grupy mają pozytywny wpływ na jakość informacji przekazywanych
klientom (m.in. na klarowność zapisów i wykluczanie zapisów abuzywnych w
umowach). Spółki z Grupy już dziś zaimplementowały zasady komunikacji
zgodne z projektem Dyrektywy "green claims".
Operacje
własne,
Downstream
Dział Marketingu
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Dostęp do
produktów i usług
Działalność spółek z Grupy związana jest z budową mieszkań, co pomaga w
zwiększaniu podaży mieszkań na rynku. Działalność przyczynia się do
zwiększania dostępności lokali mieszkalnych w głównych aglomeracjach kraju.
Operacje
własne,
Downstream
Dział Sprzedaży
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Odpowiedzialne
praktyki
marketingowe
Spółki z Grupy mają pozytywny wpływ na informacje przekazywane
interesariuszom zewnętrznym (m.in. klientom indywidualnym, ale także
inwestorom i akcjonariuszom). Informacje są weryfikowane i poddane
wewnętrznej kontroli.
Operacje
własne,
Downstream
Dział Marketingu
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Postępowanie
w biznesie
Kultura
korporacyjna
Grupa Dom Development buduje swój pozytywny wpływ w obszarze praktyk
biznesowych poprzez dbanie o kulturę korporacyjną i systemowe zarządzanie
obszarem ryzyka, zgodnością i systemem kontroli wewnętrznej.
Operacje
własne,
Downstream
Dział Prawny, Dział
HR, Dział Risk,
Compliance & Audit
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Ochrona
sygnalistów
Grupa ma wypracowany system zgłaszania nieprawidłowości oraz ochrony
zgłaszających, który jest zgodny z regulacjami krajowymi, co pozytywnie
wpływa na ochronę sygnalistów
Dział Risk,
Compliance & Audit
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
83
Zaangażowanie
polityczne i
działalność
lobbingowa
Spółki z Grupy nie podejmują żadnych działań politycznych i nie prowadzą
działalności lobbingowej.
Operacje
własne,
Downstream
Dział Risk,
Compliance & Audit
Wpływ
pozytywny
potencjalny
Krótko-,
średnio- i
długoterminowy
Zarządzanie
relacjami z
dostawcami, w
tym praktyki
płatnicze
Proces negocjowania i ustalania z kontrahentami/dostawcami umownych
terminów płatności w Grupie, każdorazowo uwzględnia zapisy obowiązującej
ustawy z dnia 4 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu
nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych oraz ustawy o
finansach publicznych, mającej na celu zabezpieczenie mniejszych
przedsiębiorstw w relacjach asymetrycznych z dłużnikiem będącym dużym
przedsiębiorcą.
Operacje
własne,
Upstream
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Korupcja i
przekupstwo
Zapobieganie oraz
wykrywanie, w
tym szkolenie
Proces realizacji inwestycji zagrożony jest możliwością wystąpienia
incydentów korupcyjnych (np. pozwolenia na budowę wymagają kontaktu z
administracją publiczną, a procesy wyboru podwykonawców obarczone są
ryzykiem przekupstwa).
Operacje
własne
Zakup ziemi, Budowa,
Uzyskiwanie
pozwoleń
Wpływ
negatywny
potencjalny
Incydenty
Spółki z Grupy w ciągu ostatnich 3 lat nie zidentyfikowały incydentów
korupcyjnych.
Zakup ziemi, Budowa,
Uzyskiwanie
pozwoleń
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
84
W odniesieniu do zidentyfikowanych wpływów w zakresie zmian klimatu,
Grupa nie przeprowadziła analizy odporności strategii i modelu biznesowego
w zakresie swojej zdolności do przeciwdziałania swoim istotnym wpływom i
ryzykom oraz do wykorzystania istotnych szans.
Grupa nie zidentyfikowała istotnych negatywnych wpływów
w odniesieniu do degradacji gruntów, pustynnienia i uszczelniania gleby.
Aktywność spółek Grupy nie ma wpływu na gatunki zagrożone.
Inwestycje realizowane w odległości 500 m od obszarów objętych formami ochrony przyrody (wraz ze wskazaniem wpływu na bioróżnorodność)
Lp.
Nazwa
przedsięwzięcia
Lokalizacja
(województwo
/ gmina)
Powierzchnia
terenu [ha]
Nazwy
obszarów
objętych
formami
ochrony
przyrody
Organ
właściwy
Działania negatywnie wpływające na obszary
wrażliwe pod względem bioróżnorodności
Działania kompensacyjne
bezpośredni wpływ
pośredni wpływ
1
Harmonia
Mokotów
woj.
mazowieckie
2,37
Jezioro
Czerniakowskie,
Warszawski
Obszar
Chronionego
Krajobrazu
Prezydent
Miasta
Stołecznego
Warszawy
Usunięcie 35 drzew
Etap budowy będzie
związany z emisją hałasu do
środowiska, substancji do
powietrza, wytwarzaniem
ścieków oraz odpadów;
będzie to jednak
oddziaływanie o charakterze
przejściowym i w
odziaływaniu do eksploatacji
przedsięwzięcia
krótkotrwałym
1. Wprowadzenie nie mniej niż 13280 m
2
powierzchni
biologicznej czynnej, w tym 8477 m
2
na gruncie
rodzimym
2. Nasadzenia drzew w liczbie nie mniejszej niż 75 szt.
3. Nasadzenia krzewów soliterowych w liczbie nie mniej
niż 83 szt.
4. Nasadzenia nie miej niż 3 120 m
2
krzewów
5. Nasadzenia pnączy w rozsadzie co 1 m na łącznej
długości 380 mb ogrodzeń, 30 mb elewacji, 150 mb
obiektów małej architektury, w miejscach wolnych od
zagospodarowania
6. Rezygnacja z trawników na rzecz łąki kwietnej
2
Mokotów
Sportowy
woj.
mazowieckie
10,17
Jezioro
Czerniakowskie
Prezydent
Miasta
Stołecznego
Warszawy
Usunięcie 10 drzew i 9
krzewów
1. Nasadzenia drzew w liczbie co najmniej 13 szt. o
obwodzie pnia drzewa wynoszącym min. 16-18 cm na
gruncie rodzimym
2. Nasadzenia drzew w liczbie 42 szt. na terenie lub na
stropie garażu
3. Nasadzenia 1 950 krzewów
4. Nasadzenia 15 szt. krzewów soliterowych
5. Nasadzenia 480 m
2
bylin,
6. Nasadzenia 375m pnączy, z czego min. 39 m przy
konstrukcjach o minimalnej wysokości 11 m i 336 m przy
ogrodzeniach o minimalnej wysokości 1,8m
7. Wykonanie 163 m
2
łąki kwietnej z domieszką bylin
3
Widoki
woj.
pomorskie
1,94
Trójmiejski Park
Krajobrazowy
Burmistrz
Miasta
Rumi
Usunięcie 46 drzew
1. Nasadzenia drzew w ilości minimum 1 sztuka na każde
300 m
2
przewidzianego terenu powierzchni biologicznej
czynnej; do nasadzeń wykorzystać gatunki roślin
rodzimych geograficznie i siedliskowo
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
85
Zarządzanie wpływami, ryzykami
i szansami związanymi z kadrą własną (do której
w Grupie zalicza się osoby zatrudnione na umowę
o pracę) jest kluczowym elementem strategii
i modelu biznesowego. Podejmowanie działań
wspierających rozwój i dobrostan pracowników
pozwalają na osiągnięcie synergii między celami
organizacji a oczekiwaniami pracowników. Wpływ
kadry własnej na model biznesowy oraz strategię
Grupy jest duży, ponieważ to pracownicy tworzą
wartość dodaną, dostarcza klientom i budują
trwałą przewagę konkurencyjną.
W działalności spółek z Grupy nie
występują powszechne i systemowe negatywne
oddziaływania związane z łamaniem praw
człowieka, zarówno w odniesieniu do pracowników
kadry własnej spółek, jak i pracowników w łańcuchu
wartości. Podczas procesu analizy podwójnej
istotności nie zidentyfikowano istotnych
oddziaływań na własnych pracowników jednostki,
które mogłyby wynikać z planów transformacji
mających na celu zmniejszenie negatywnych
oddziaływań na środowisko i zwiększenie
ekologicznego i neutralnego dla klimatu charakteru
działań.
Podczas przeprowadzania analizy
podwójnej istotności w zakresie pracowników w
łańcuchu wartości skupiono się na pracownikach
podmiotów, które zawierają umowy ze spółkami
generalnych wykonawców na wykonanie
określonego w treści umowy zakresu prac
budowlanych, odpowiadającego ich profilowi,
specjalizacji, doświadczeniu, a także możliwościom
wykonawczym. to osoby wykonujące pracę
w miejscach inwestycji realizowanych przez spółki
Grupy, ale nienależące do grona własnych
pracowników. Współpracownicy spółek z Grupy to
osoby zatrudnione na umowy cywilnoprawne
i kontrakty B2B.
Podczas procesu oceny podwójnej
istotności, Grupa zidentyfikowała ujawnienia
specyficzne związane z działalnością operacyjną
spółki, tj. zarządzanie relacjami z otoczeniem oraz
współtworzenie tkanki miejskiej. Wpływy, ryzyka
i szanse w tym zakresie odnoszą się do społeczności
lokalnych: mieszkańców osiedli otaczających
inwestycje, ruchów miejskich, stowarzyszeń, rad
osiedli i innych organizacji zajmujących się dbaniem
o dobro społeczne i wysoką jakość przestrzeni
miejskich.
Zakresem ujawnienia ESRS S4 objęci są
wszyscy klienci spółek Grupy oraz użytkownicy
końcowi. to grupy osób szczególnie narażone na
oddziaływanie strategii marketingowych w zakresie
informacji o sprzedawanych inwestycjach.
W poniższej tabeli zestawiono opisy istotnych
ryzyk i szans zidentyfikowanych w zakresie
działalności Spółek Grupy i wynikających
z przeprowadzonej oceny istotności wraz z opisem
miejsca, w którym koncentrują się w modelu
biznesowym, operacjach własnych oraz łańcuchu
wartości. Na dzień publikacji raportu, Grupa nie
dostrzega obecnych ani nie przewiduje przyszłych
skutków istotnych ryzyk i szans dla swojego modelu
biznesowego, łańcucha wartości, strategii i sposobu
decyzyjnego
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
86
Temat
Podtemat
Mniejsze
jednostki
tematyczne
Opis wpływu
Ryzyka
Szanse
Przewidywane skutki finansowe
Perspektywa
krótkoterminow
a
Perspektywa
średnioterminowa
Perspektywa
długoterminowa
Zmiany
klimatu
Łagodzenie
zmian klimatu /
Emisje GHG
Emisje GHG
Budynki realizowane przez spółki z
Grupy spełniają wymogi
obowiązujących warunków
technicznych w zakresie
charakterystyki energetycznej
budynków oraz w zakresie
szczelności powietrznej, akustyki i
integralności, jednak nie
dostosowane do wymogów
Dyrektywy EPBD.
Ryzyko przejścia: Ryzyko
związane ze wzrostem
kosztów energii
elektrycznej i cieplnej
oraz konieczność
podporządkowania się
wymogom prawnym
1. Możliwe
zmiany wzorców
zakupowych
klientów
związane z
wyborem
mieszkań w
budynkach
niskoemisyjnych.
1. Możliwe
zmiany wzorców
zakupowych
klientów
związane z
wyborem
mieszkań w
budynkach
niskoemisyjnych.
1. Wzrost kosztów
operacyjnych
1.
Długoterminowe
podwyżki
kosztów energii
mogą wpłynąć na
rentowność.
Zmiany
klimatu
Energia
Rośnie zapotrzebowanie na
energię, niezbędną do
prowadzenia robót budowlanych
w spółkach Grupy.
Ryzyko przejścia: Ryzyko
związane ze wzrostem
cen energii wynikających
z wysokoemisyjnego
miksu energetycznego
Polski, co przełoży się na
wzrost kosztów
operacyjnych.
1. Zaangażowanie
w innowacje,
takie jak projekty
umów zakupu
energii (PPA) dla
długoterminoweg
o korzystania z
OZE
1.
Zaangażowanie
w innowacje,
takie jak projekty
umów zakupu
energii (PPA) dla
długoterminowe
go korzystania z
OZE
1. Wzrost kosztów
energii będzie generował
wzrost kosztów
operacyjnych.
1. Konieczność
przeznaczania
większych
środków na
energię będzie
obniżała
dostępność
środków na inne
inwestycje.
Zmiany
klimatu
Łagodzenie
zmian klimatu /
Emisje GHG
Spółki z Grupy dążą do
zmniejszania emisyjności Grupy w
zakresie 1 i 2 poprzez stopniowe
zwiększanie kontraktacji energii
pochodzącej ze źródeł
odnawialnych.
Ryzyko przejścia:
Zwiększone nakłady na
dekarbonizację
działalności w celu
osiągnięcia założonych
celów redukcyjnych
1. Wydatki na
dekarbonizację
mogą zwiększyć
koszty
operacyjne.
2. Inwestycje w
technologie
obniżające
emisje mogą
początkowo
zmniejszyć
przepływy
pieniężne z
uwagi na wysokie
koszty
wdrożenia.
1. Osiągnięcie celów
redukcyjnych może
przynieść korzyści w
postaci mniejszych
kosztów operacyjnych
(np. z wykorzystania
odnawialnych źródeł
energii), co poprawi
rentowność.
1. Dekarbonizacja
może stać się
elementem
przewagi
konkurencyjnej,
co zwiększy
rentowność w
długim okresie.
Zmiany
klimatu
Łagodzenie
zmian klimatu /
Emisje GHG
Wysoka emisyjność branży
budowlanej związana jest z
zakupem i przetwarzaniem
1. Zmniejszenie
śladu węglowego
budynków dzięki
1. Wzrost cen
energii obciąży
koszty produkcji i
1. Wprowadzenie
nowych technologii i
materiałów
1. Wykorzystanie
odnawialnych
źródeł energii
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
87
surowców pochodzących z
sektorów energochłonnych i
wysokoemisyjnych oraz z dużym
zużyciem energii na placach
budów.
wykorzystywaniu
materiałów o
niższym śladzie
węglowym.
może
spowodować
wzrost kosztów
surowców.
budowlanych o niższej
emisyjności będzie
wymagało znaczących
nakładów finansowych.
oraz recyklingu
materiałów
budowlanych
może obniżyć
koszty w dłuższej
perspektywie.
Bioróżnorodno
ść i
ekosystemy
Bezpośrednie
czynniki
wpływu na
utratę
bioróżnorodno
ści
Zmiana
sposobu
użytkowania
gruntów,
zmiana
sposobu
użytkowania
wód słodkich i
mórz
Grupa wpływa na różnorodność
biologiczną poprzez własną
działalność, która prowadzi do
zmiany sposobu użytkowania
gruntów.
1. Ograniczenia w
dostępności gruntów
spowodowane
potencjalnym
wyłączeniem z
użytkowania terenów
zalewowych i rolnych
1. Zmiana tempa
rozwoju
inwestycji i
potencjalny
spadek
przychodów
2. Zmiana
przepływów
pieniężnych
związanych z
realizacją
projektów
budowlanych
1. Możliwe wzrosty
kosztów związane z
koniecznością zmian
lokalizacji inwestycji.
1. Ograniczenia
dostępu do
gruntów, co
może wpływać na
długoterminowy
wzrost
przepływów
pieniężnych
Bioróżnorodno
ść i
ekosystemy
Bezpośrednie
czynniki
wpływu na
utratę
bioróżnorodno
ści
Bezpośrednia
eksploatacja
Grupa wpływa na różnorodność
biologiczną poprzez własną
działalność, która prowadzi do
bezpośredniej eksploatacji
zasobów (np. wycinki drzew i
krzewów).
1. Tworzenie
nowych
ogólnodostępnyc
h terenów
zieleni, co może
przełożyć się na
lepszy wizerunek
spółki i
zwiększenie
sprzedaży.
1. Koszty
uzyskania decyzji
w zakresie
środowiska.
2. Koszty
prowadzenia
kompensacji
środowiskowych.
3. Koszty
związane z
dodatkowymi
konsultacjami w
zakresie
środowiska.
1. Potencjalny wzrost
kosztów prowadzenia
działalności wynikający z
działań społeczności
lokalnych i organizacji
pozarządowych.
1. Zwiększenie
kosztów
operacyjnych
wynikające z
bardziej
rygorystycznych
regulacji w tym
zakresie.
2. Wzrost opłat
za korzystanie za
środowisko.
Gospodarka o
obiegu
zamkniętym
Zasoby
wprowadzane,
w tym
wykorzystanie
zasobów
Branża budowlana, w tym spółki
Grupy, wykorzystuje duże ilości
surowców naturalnych
wykorzystywanych w procesie
budowy.
1. Ryzyko związane ze
zwiększającymi się
kosztami surowców
naturalnych i ich
dostępnością.
1. Zwiększenie
wykorzystania
surowców
wtórnych i
ponowne ich
wykorzystanie
(wdrażanie zasad
GOZ).
1. Zwiększenie
kosztów
surowców (np.
stal, cement,
drewno) wpłynie
na wyższe koszty
realizacji
inwestycji.
1. Opóźnienia
(wynikające z
dostępności surowców) i
wyższe koszty
materiałów mo
prowadzić do obniżenia
przepływów pieniężnych
w średnim okresie.
1.
Długoterminowe
oszczędności
wynikające z
bardziej
efektywnego
zarządzania
surowcami mogą
poprawić
przepływy
pieniężne.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
88
Gospodarka o
obiegu
zamkniętym
Zasoby
odprowadzane
związane z
produktami i
usługami
Spółki Grupy zmniejszają zużycie
materiałów oraz zwiększają swoją
efektywność poprzez
optymalizacje procesów i
wykorzystanie technologii
cyfrowych.
1. Ryzyka cyfryzacyjne
(cyberbezpieczeństwo,
zabezpieczenie ciągłości
działania, nieuprawniony
dostęp do danych)
1. Cyfryzacja
działalności i
zwiększenie
nakładów
finansowych
wynikających z
potencjalnych
oszczędności
usługowych i
procesowych, co
przekłada się na
obniżenie
kosztów
1. Zwiększenie
kosztów
wynikających z
konieczności
wdrożenia
kolejnych
zabezpieczeń.
1. Stale rosnące koszty
utrzymania
bezpieczeństwa
cyfrowego mogą
wpłynąć na rentowność
firmy.
1. Stale rosnące
koszty
utrzymania
bezpieczeństwa
cyfrowego mogą
wpłynąć na
rentowność
firmy.
Gospodarka o
obiegu
zamkniętym
Odpady
Sektor budownictwa i
apartamentów serwisowanych ma
bardzo duży udział w
generowaniu strumienia
odpadów. Odpady generowane
przez Grupę uzależnione są w
dużej mierze od liczby
prowadzonych inwestycji lub
świadczonych usług z zakresu
obsługi apartamentów
serwisowanych. Powstają one
głównie w trakcie procesu
budowy i podczas prac
rozbiórkowych - w sektorze
budownictwa oraz w trakcie
realizowanych usług serwisowania
apartamentów.
1. Wzrost kosztów
odbioru odpadów
1. Zmniejszenie
nakładów
finansowych
wynikających z
potencjalnych
oszczędności
materiałowych
1. Zwiększenie
kosztów
operacyjnych.
1. Długoterminowe
oszczędności związane z
efektywnym
zarządzaniem odpadami
mogą poprawić
przepływy pieniężne.
1.
Długoterminowe
oszczędności
związane z
efektywnym
zarządzaniem
odpadami mogą
poprawić
przepływy
pieniężne.
Własne zasoby
pracownicze
Warunki pracy
Bezpieczeńst
wo
zatrudnienia
Spółki z Grupy mają wpływ na
model zatrudnienia w Grupie.
Model biznesowy spółek z Grupy
preferuje stałe zatrudnienie
pracowników w ramach operacji
własnych i przewiduje ich rozwój.
1. Ryzyko zmian w
podejściu do
zatrudnienia
pracowników własnych i
potencjalne wydłużenie
procesów
rekrutacyjnych, co
przekłada się na
zwiększenie kosztów
operacyjnych.
1. Zapewnienie
płynnego
funkcjonowania
firmy poprzez
zatrudnianie i
utrzymywanie
wysoko
wykwalifikowany
ch pracowników.
1. Zmiany w
zatrudnieniu
mogą wiązać się
z wyższymi
kosztami
rekrutacji,
szkoleń i
wdrożenia
pracowników.
1. Dostosowanie do
zmieniającego się rynku
pracy może poprawić
efektywność organizacji,
co wpłynie na
długoterminową
rentowność.
1. Dostosowanie
do zmieniającego
się rynku pracy
może poprawić
efektywność
organizacji, co
wpłynie na
długoterminową
rentowność.
Własne zasoby
pracownicze
Warunki pracy
Czas pracy
Spółki z Grupy mają wpływ na
organizację pracy, w tym
ustanawianie harmonogramów
prac uwzględniając posiadane
1. Ryzyko
niedostosowania
organizacji do zmiany
pokoleniowej i
1.
Niedostosowanie
organizacji do
zmiany
1. Lepsze zarządzanie i
dostosowanie organizacji
do zmieniających się
potrzeb nowych
1. Lepsze
zarządzanie i
dostosowanie
organizacji do
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
89
zasoby i analizy własne z zakresu
rynku pracy. Mimo często
zadaniowego czasu pracy, w
spółkach Grupy zdarzają się
nadgodziny dobowe.
potencjalne wyzwania
związane z pozyskaniem
nowych pracowników.
pokoleniowej
może wpłynąć na
spadek
efektywności
operacyjnej.
pracowników może
przyczynić się do
poprawy przepływów
pieniężnych.
zmieniających się
potrzeb nowych
pracowników
może przyczynić
się do poprawy
przepływów
pieniężnych.
Własne zasoby
pracownicze
Warunki pracy
Adekwatna
płaca
Spółki z Grupy mają wpływ na
wysokość wynagrodzenia
pracowników. Średnie
wynagrodzenie w spółkach z
Grupy jest wyższe niż przeciętne
miesięczne wynagrodzenie w
sektorze przedsiębiorstw.
1. Potencjalny wzrost
kosztów związany ze
wzrostem presji
płacowej wśród kadry
własnej
1. Wyższe koszty
operacyjne, w
tym wzrost
wydatków na
wynagrodzenia,
składki
pracownicze i
inne świadczenia.
1. Konkurencyjne
wynagrodzenia mo
przyczynić się do
zwiększenia lojalności
pracowników, redukcji
rotacji kadry oraz
kosztów związanych z
rekrutacją i szkoleniem
nowych pracowników.
1. Zwiększenie
presji na wyniki
finansowe.
Własne zasoby
pracownicze
Warunki pracy
Bezpieczeńst
wo i higiena
pracy
Spółki z Grupy mają wpływ na
bezpieczeństwo pracy
wykonywanej w
przedsiębiorstwie. Branża
uznawana jest powszechnie za
niebezpieczną i wypadkową.
1. Bezpośrednie i
pośrednie koszty
związane z incydentami
bezpieczeństwa i
zgodnością z przepisami,
które mogą mieć wpływ
na reputację firmy
1. Zmniejszenie
liczby wypadków
i problemów ze
zdrowiem
psychicznym, a
także zwiększenie
produktywności
zmniejszenie
absencji
pracowników
kadry własnej
1. Incydenty
związane z
bezpieczeństwe
m mogą
prowadzić do
wysokich
kosztów
związanych z
odszkodowaniam
i, karami lub
grzywnami.
1. Incydenty związane z
bezpieczeństwem mogą
prowadzić do wysokich
kosztów związanych z
odszkodowaniami,
karami lub grzywnami.
1. Występujące
incydenty mogą
prowadzić do
utraty
długoterminowyc
h kontraktów.
Własne zasoby
pracownicze
Warunki pracy
Bezpieczeńst
wo i higiena
pracy
Z uwagi na istotność wpływu BHP
w Grupie istnieje system polityk,
standardów wewnętrznych,
kontroli i działań edukacyjnych.
1. Podnoszenie
poziomu
bezpieczeństwa
pracy w spółkach
Grupy.
1. Koszty
związane z
przygotowaniem
i aktualizacją
polityk,
szkoleniami
pracowników,
przeprowadzanie
m audytów oraz
zakupem
niezbędnego
wyposażenia
ochronnego.
1. Redukcja kosztów
związanych z wypadkami
przy pracy, takimi jak
odszkodowania,
absencje pracowników
czy wydatki na
rekrutację zastępczą.
2. Zmniejszenie kosztów
ubezpieczeń oraz
poprawa
produktywności.
1. Trwałe
obniżenie
kosztów
operacyjnych.
Własne zasoby
pracownicze
Równe
traktowanie i
równość szans
dla wszystkich
Szkolenia i
rozwój
umiejętności
Spółki z Grupy mają wpływ na
rozwój i szkolenia pracowników
kadry własnej. Grupa stara się, by
spółki były atrakcyjnym miejscem
1. Spowolnienie
inwestycji związane z
brakiem
wykwalifikowanych
1. Podniesienie
jakości pracy
pracowników,
przyspieszenie
1. Brak
odpowiednich
specjalistów
może opóźnić
1. Długoterminowy brak
wykwalifikowanych
specjalistów może
wpłynąć na zdolność
1.
Długoterminowy
brak
wykwalifikowany
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
90
pracy, a pracownicy rozwijali się
na każdym etapie kariery. Raz do
roku jakość pracy osób
zatrudnionych w spółkach Grupy
jest oceniana w procesie rocznej
oceny okresowej, której częścią
jest rozmowa o rozwoju
pracownika.
specjalistów kadry
własnej.
podejmowanych
decyzji,
minimalizacja
popełnianych
błędów
realizację
projektów, co
wpływa na
zmniejszenie
przychodów z
nowych
inwestycji.
firmy do rozwoju,
zmniejszając przychody i
obniżając rentowność.
ch specjalistów
może ograniczyć
zdolność spółki
do realizacji
zaawansowanych
projektów,
wpływając na
długoterminowy
rozwój i jej
konkurencyjność.
Osoby
wykonujące
pracę w
łańcuchu
wartości
Warunki pracy
Bezpieczeńst
wo
zatrudnienia
Spółki z Grupy mają wpływ na
pracowników w łańcuchu wartości
poprzez ustalone zasady
dotyczące warunków pracy. Grupa
wywiera pośredni wpływ na
pracowników w łańcuchu wartości
np. poprzez wymaganie
przestrzegania Code of Conduct.
1. Ryzyko utraty
wykwalifikowanej kadry
pracowniczej
1. Koszty
związane z
wdrożeniem
mechanizmów
monitorowania i
raportowania.
1. Redukcja kosztów
związanych z
naruszeniami praw
pracowniczych.
1. Trwałe
obniżenie
kosztów
operacyjnych.
Osoby
wykonujące
pracę w
łańcuchu
wartości
Warunki pracy
Czas pracy
Spółki z Grupy mają wpływ na
pracowników w łańcuchu wartości
poprzez ustalone zasady
dotyczące warunków pracy. Grupa
wywiera pośredni wpływ na
pracowników w łańcuchu wartości
np. poprzez wymaganie
przestrzegania Code of Conduct.
1. Ryzyko
niedostosowania
organizacji do zmiany
pokoleniowej.
1. Koszty
związane z
wdrożeniem
mechanizmów
monitorowania i
raportowania
1. Redukcja kosztów
związanych z
naruszeniami praw
pracowniczych.
1. Trwałe
obniżenie
kosztów
operacyjnych.
Osoby
wykonujące
pracę w
łańcuchu
wartości
Warunki pracy
Adekwatna
płaca
Spółki z Grupy mają wpływ na
pracowników w łańcuchu wartości
poprzez ustalone zasady
dotyczące warunków pracy. Grupa
wywiera pośredni wpływ na
pracowników w łańcuchu wartości
np. poprzez wymaganie
przestrzegania Code of Conduct.
Przyjęte praktyki uczciwej
konkurencji skutkują pozytywnym
wpływem na wynagrodzenia osób
pracujących na budowach Grupy.
1. Potencjalny wzrost
kosztów związany ze
wzrostem presji
płacowej wśród
pracowników
Podwykonawców
1. Koszty
związane z
wdrożeniem
mechanizmów
monitorowania i
raportowania
1. Redukcja kosztów
związanych z
naruszeniami praw
pracowniczych.
1. Trwałe
obniżenie
kosztów
operacyjnych.
Osoby
wykonujące
pracę w
łańcuchu
wartości
Warunki pracy
Bezpieczeńst
wo i higiena
pracy
Grupa Dom Development ma
wpływ na bezpieczeństwo pracy
na placach budowy, na których
pracę wykonują osoby
zatrudniane przez
podwykonawców. Branża
1. Bezpośrednie i
pośrednie koszty
związane z incydentami
bezpieczeństwa i
zgodnością z przepisami,
1. Zmniejszenie
liczby wypadków
występujących
wśród kadry w
łańcuchu
wartości.
1. Incydenty
związane z
bezpieczeństwe
m mogą
prowadzić do
wysokich
1. Incydenty związane z
bezpieczeństwem mogą
prowadzić do wysokich
kosztów związanych z
odszkodowaniami,
karami lub grzywnami.
1. Występujące
incydenty mogą
prowadzić do
utraty
długoterminowyc
h kontraktów.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
91
uznawana jest powszechnie za
niebezpieczną i wypadkową.
które mogą mieć wpływ
na reputację firmy.
kosztów
związanych z
odszkodowaniam
i, karami lub
grzywnami.
ujawnienie specyficzne
Jako inwestor i generalny
wykonawca Grupa odgrywa
ważną rolę w transformacji miast i
regionów, w których działa. Spółki
z Grupy pomagają w
kształtowaniu tych obszarów i
wzmacnianiu ich spójności,
jednocześnie zwiększając ich
atrakcyjność, wspierając ich
rozwój i przyczyniając się do
ożywienia lokalnego środowiska
gospodarczego i społecznego.
1. Ryzyko uzależnienia
realizacji inwestycji od
decyzji samorządów
lokalnych.
1. Realizacja
projektów
miastotwórczych
wraz z
infrastrukturą
towarzyszącą
1. Opóźnienia w
uzyskaniu
pozwoleń mogą
prowadzić do
opóźnienia
realizacji
projektów i
generowaniu
przychodów.
Oczekiwanie na decyzje
administracyjne może
wpływać na uzyskiwanie
przychodów.
1. Ograniczenie
zdolności do
szybkiej reakcji
na zmiany
rynkowe i rozwój
nowych
projektów, co
może wpłynąć na
przepływy
pieniężne.
ujawnienie specyficzne
Spółki z Grupy mają wpływ na
relacje z otoczeniem i lokalnymi
społecznościami poprzez
realizację swoich działań
wskazanych w Strategiach CSR.
1. Niewywiązywanie się z
obietnic złożonych w
dokumentach
strategicznych i związane
z tym ryzyko
reputacyjne.
1. Realizacja
lokalnych
projektów
prospołecznych
1. Opóźnienia w
realizacji
inwestycji
powodują
dodatkowe
koszty i mogą
prowadzić do
zmniejszenia
przepływów
finansowych (np.
ze względu na
wstrzymanie lub
modyfikacje
projektów).
1. Zwiększenie kosztów
związanych z
negocjacjami/mediacjam
i.
1. Potencjalne
zwiększenie
kosztów
wynikające z
konieczności
dostosowania
projektów do
oczekiwań
lokalnych
społeczności.
ujawnienie specyficzne
Spółki z Grupy poprzez realizację
inwestycji i związane z nimi
uciążliwości mogą negatywnie
wpływać na lokalne społeczności.
1. Zwiększająca się ilość
protestów społeczności
lokalnych związana z
uciążliwościami
wynikającymi z realizacji
inwestycji
1. Utrata
zaufania
inwestorów i
klientów, co
może prowadzić
do obniżenia
przychodów.
1. Utrata zaufania
inwestorów i klientów,
co może prowadzić do
obniżenia przychodów.
1.
Długoterminowa
utrata zaufania
może ograniczyć
zdolność do
pozyskiwania
inwestycji i
rozwijania
działalności,
wpływając na
wyniki
finansowe.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
92
Konsumenci i
użytkownicy
końcowi
Włączenie
społeczne
konsumentów
lub
użytkowników
końcowych
Odpowiedzial
ne praktyki
marketingow
e
Spółki z Grupy mają wpływ na
informacje przekazywane
interesariuszom zewnętrznym
(m.in. klientom indywidualnym,
ale także inwestorom i
akcjonariuszom). Informacje są
weryfikowane i poddane
wewnętrznej kontroli.
1. Budowanie
wizerunku i marki
firmy
odpowiedzialnej
społecznie i
uczciwej wobec
klientów.
1. Koszty
związane z
opracowaniem i
wdrażaniem
procesów
kontroli,
szkoleniem
pracowników
odpowiedzialnyc
h za
komunikację.
1. Większa stabilność
finansowa poprzez
poprawę relacji z
inwestorami, co z kolei
może ułatwić dostęp do
kapitału.
2. Unikanie kosztów
związanych z
potencjalnymi sporami
prawnymi wynikającymi
z przekazywania
błędnych informacji.
1. Większa
stabilność
finansowa
poprzez poprawę
relacji z
inwestorami, co z
kolei może
ułatwić dostęp
do kapitału.
Postępowanie
w biznesie
Zarządzanie
relacjami z
dostawcami, w
tym praktyki
płatnicze
Praktyki
płatnicze
Proces negocjowania i ustalania z
kontrahentami/dostawcami
umownych terminów płatności w
Grupie, każdorazowo uwzględnia
zapisy obowiązującej ustawy z
dnia 4 listopada 2022 r. o zmianie
ustawy o przeciwdziałaniu
nadmiernym opóźnieniom w
transakcjach handlowych oraz
ustawy o finansach publicznych,
mającej na celu zabezpieczenie
mniejszych przedsiębiorstw w
relacjach asymetrycznych z
dłużnikiem będącym dużym
przedsiębiorcą.
1. Potencjalne konflikty
lub utrata partnerów
biznesowych
1. Zmniejszenie
liczby
kontraktów i
projektów z
partnerami
biznesowymi
może obniżyć
przepływy
pieniężne.
1. Koszty związane z
renegocjacją umów lub
poszukiwaniem nowych
kontrahentów mogą
wpływać na przepływy
pieniężne.
1. Koszty
związane z
renegocjacją
umów lub
poszukiwaniem
nowych
kontrahentów
mogą wpływać
na przepływy
pieniężne.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
93
IRO 1 OPIS PROCESU SŁUŻĄCEGO IDENTYFIKACJI I OCENIE ISTOTNYCH WPŁYWÓW, RYZYK I SZANS
Grupa przeprowadziła proces oceny
istotności, który pozwolił na identyfikację istotnych
oddziaływań, ryzyk oraz szans, które należy ujawnić.
Wewnętrzna dyskusja pozwoliła przeanalizować
model biznesowy w kontekście poszczególnych
aspektów zrównoważonego rozwoju. Wzięto pod
uwagę m.in. charakter oferty sprzedażowej, lokalne
rynki, na których Grupa jest obecna, specyfikę
łańcucha dostaw i rynku pracy, a także wyzwania
zrównoważonego rozwoju, przed którymi stoi
branża deweloperska i budowlana. W procesie
uwzględniono wpływy Grupy, zarówno w związku
z własnymi operacjami, jak i w wyniku relacji
biznesowych. Analiza ta obejmowała identyfikację
oraz ocenę czynników mających istotne znaczenie
dla otoczenia Grupy. Przeanalizowano wpływ
działalności Grupy na środowisko, społeczeństwo
oraz ład korporacyjny. Ocenie poddano m.in.
kwestie zużycia surowców i materiałów,
zarządzanie odpadami budowlanymi czy
oddziaływanie na lokalne społeczności.
Uwzględniono również wpływy wynikające z relacji
biznesowych, w tym interakcje z dostawcami
i podwykonawcami.
Metodyka, według której wykonano
badanie jest zgodna z wymogami dyrektywy CSRD
oraz standardami raportowania European
Sustainability Reporting Standards (ESRS).
Metodyka ta uwzględniała zasadę podwójnej
istotności, co oznacza, że podczas badania
uwzględniona została istotność zagadnień
z perspektywy istotności wpływu, jaki wywiera
Grupa na ludzi i środowisko oraz z perspektywy
istotności finansowej, czyli wypływu danego
zagadnienia zrównoważonego rozwoju na sytuację
finansową jednostki, jej wyniki finansowe,
przepływy pieniężne, dostęp do finansowania lub
koszt kapitału w krótko-, średnio- lub
długoterminowej perspektywie czasowej.
Analiza istotności opisana w niniejszym
dokumencie została przeprowadzona w pierwszym
półroczu 2024 roku. Proces ten obejmował zarówno
jakościowe, jak i ilościowe dane wejściowe od
wewnętrznych i zewnętrznych interesariuszy.
Obejmował on wnież zaangażowanie kadry
zarządzającej, Zarządów spółek w Grupie i Rady
Nadzorczej. Przeprowadzenie analizy wymagało
m.in. przeprowadzenia działań w czterech różnych
etapach:
- Faza 1: Analiza działalności Grupy
- Faza 2: Identyfikacja głównych wpływów
- Faza 3: Priorytetyzacja najbardziej
istotnych wpływów w oparciu o wytyczne
ESRS
- Faza 4: Identyfikacja i priorytetyzacja ryzyk
i szans
- Faza 5: Zatwierdzenie istotnych tematów
przez Zarząd Dom Development S.A. i Radę
Nadzorczą
Faza 1: Analiza działalności Grupy
W ramach procesu analizy działalności
Grupy podjęto działania mające na celu
kompleksową ocenę jej funkcjonowania.
Przeprowadzono szczegółową analizę biznesplanu
oraz strategii, aby zweryfikować zgodność założeń
strategicznych z aktualnymi celami i kierunkami
rozwoju. Przeanalizowano sprawozdania
finansowe, co pozwoliło na ocenę kondycji
finansowej Grupy oraz jej stabilności ekonomicznej.
Dodatkowo dokonano przeglądu informacji
przekazywanych inwestorom, co umożliwiło ocenę
transparentności komunikacji oraz zgodności
z obowiązującymi standardami raportowania.
W ramach analizy zmapowano również rodzaje
prowadzonej działalności, oferowane produkty oraz
lokalizacje operacyjne, co pozwoliło na uzyskanie
pełnego obrazu skali działania Grupy i jej pozycji na
rynku.
Faza 2: Identyfikacja głównych wpływów
Analiza istotnych ryzyk, wpływów i szans
uwzględniła (oprócz podstawowych działalności
Grupy dotyczących sektora budownictwa
i nieruchomości) wpływy dla sektora pośrednictwa
kredytowego i sektora apartamentów
serwisowanych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
94
Na podstawie wytycznych ESRS
5
przyjęto poniższe
horyzonty czasowe:
Perspektywa krótkoterminowa –
perspektywa biznesowa = okres
sprawozdawczy przyjęty w
sprawozdawczości finansowej (12
miesięcy),
Perspektywa średnioterminowa –
perspektywa modelu biznesowego
(odpowiada długości planowania,
realizacji i sprzedaży inwestycji) = 2-3 lata
Perspektywa długoterminowa
perspektywa planowania = powyżej 3 lat
Ze względu na specyfikę branży, dla Grupy
perspektywa czasowa wynosząca powyżej trzech lat
zawsze stanowi perspektywę długoterminową. Jest
to okres wybiegający poza standardowe kroki
realizowane przy danej inwestycji, tj.: jej
planowanie, realizację oraz okres sprzedaży.
Przyjęcie perspektywy 3-letniej nie zwalnia
spółek Grupy z myślenia o takich zagadnieniach jak
ryzyka klimatyczne, cykl życia budynków czy
wdrażanie GOZ, których wystąpienie na przestrzeni
dłuższej niż trzy lata jest dla Grupy oczywiste.
Niemniej możliwe i planowane w tym zakresie
działania nadal wdrażane są w okresie do trzech lat
a zatem wciąż w perspektywie maksymalnie
średnioterminowej.
Określone przez Grupę horyzonty czasowe
zostały wykorzystane podczas badania ryzyk i przy
ocenie istotności finansowej.
Ważność przeprowadzonego badania
istotności wynosi rok i upływa w grudniu 2025. Do
tego czasu, Grupa przeprowadzi przegląd wyników
i częściową rewizję procesu. Jeżeli nastąpią istotne
zmiany w strukturze organizacyjnej lub istotne
zmiany w czynnikach zewnętrznych, które mogłyby
wygenerować nowe lub zmodyfikować istniejące
wpływy, ryzyka i szanse, Grupa przeprowadzi
badanie wcześniej, adekwatnie do okoliczności.
Grupa podeszła do procesu według sposobu
top-down. W pierwszej kolejności Grupa kolejno
5
ESRS Europejskie standardy sprawozdawczości w zakresie
zrównoważonego rozwoju (European sustainability reporting
standards)
6
Po przeanalizowaniu tabeli tematów istotnych, wskazanej w
załączniku A do ESRS1, wykluczono z niej tematy, które nie
dotyczą działalności prowadzonej przez Grupę. Wykluczenie
tematu zostało przeprowadzone w następstwie analizy modelu
biznesowego, strategii biznesowej i łańcucha wartości na
wstępnym etapie badania przez osoby odpowiedzialne za obszar
ESG.
7
Global Reporting Initiative
analizowała kwestie z listy ESRS1 AR16 (stanowiące
punkt wyjścia do określenia istotnych zagadnień),
następnie uzupełniła listę o charakterystyczne dla
niej kwestie związane ze zrównoważonym
rozwojem (na podstawie analiz wstępnych), po
czym przypisała możliwe wpływy, ryzyka i szanse do
tych zagadnień
6
. Ocena wpływów i ryzyk dotyczyła
etapu przed podjęciem działań mitygujących
(brutto).
W skład zespołu roboczego, który brał udział w
badaniu istotności, wchodziły m.in. osoby
dysponujące najleps dostępną wiedzą
o procesach należytej staranności (Chief Risk and
Compliance Officer, Pełnomocnik Zarządu ds.
zarządzania ryzykiem) - oceniając zagadnienia ESG
korzystali z wiedzy o procedurach due diligence
funkcjonujących w firmie.
W celu identyfikacji wpływów, przeprowadzono
tzw. analizy wstępne oparte o:
a) dotychczasowe matryce istotności Grupy,
publikowane w raportach niefinansowych
i stworzone w oparciu o standard GRI
7
,
b) sektorowe matryce istotności SIN
8
,
c) zagadnienia ustalone jako istotne
i uwzględniane w ramach dotychczas
stosowanych procesów należytej
staranności
9
,
d) publicznie dostępne sektorowe i branżowe
indeksy materialności
10
,
e) analizę grupy porównawczej podobnych
spółek,
f) analizę publikacji naukowych i literatury,
dotyczących trendów w sektorach
działalności spółek Grupy,
g) informacje zwrotne od klientów
pochodzące z badania opinii (NPS - z ang.
Net Promoter Score) analiza dokonana
tylko dla sektora nieruchomości, ponieważ
tylko tego obszaru dotyczy badanie, a biorą
w nim udział jedynie ci klienci, którzy
rzeczywiście zakupili mieszkanie.
W badaniu wykorzystano także:
8
Standardy Informacji Niefinansowych
9
W ocenie wzięto pod uwagę wyniki funkcjonującego w Grupie
procesu należytej staranności i procedury należytej staranności
funkcjonujące w Grupie m.in. w oparciu o Strategię ESG DOM
2030, wydane przez organy administracyjne decyzje w zakresie
środowiskowym, Code of Conduct, Polityki GK Dom
Development i działania Grupy podjęte w celu ich wdrożenia i
implementacji założeń wskazanych w ww. dokumentach.
10
narzędzia wspomagające ocenę istotności w poszczególnych
branżach; wykorzystano Materiality Finder SASB oraz ESG
Industry Materiality Map MSCI
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
95
a) wywiady jakościowe (60 osób) z kadrą
zarządzającą Grupy,
b) wywiady zewnętrzne (6 osób) z ekspertami
(zajmującymi s edukacją architektów w
zakresie zrównoważonego rozwoju i zmian
klimatu, zrównoważonego budownictwa,
obliczania śladu węglowego budynków,
sytuacji rynkowej, gospodarki o obiegu
zamkniętym, zrównoważonego
projektowania),
c) wywiady zewnętrzne (10 osób) z głównymi
kontrahentami,
d) analizę 178 ankiet wypełnionych przez
pracowników zatrudnionych w Grupie.
W procesie Grupa uwzględniła wpływy,
w które zaangażowane spółki poprzez swoją
działalność lub ze względu na relacje biznesowe.
Część z istotnych wpływów została uwzględniona
w Strategii ESG DOM 2030 oraz działalności bieżącej
spółek z Grupy.
W zakresie tematów związanych ze zmianami
klimatu Grupa przeprowadziła przegląd swoich
zasobów oraz procesów operacyjnych i łańcucha
wartości w celu określenia wpływów, ryzyk i szans
związanych ze zmianami klimatu. Analiza ta
obejmowała:
asne operacje: Przegląd procesów
budowlanych oraz projektowania
inwestycji pod kątem adaptacji do zmian
klimatycznych, mitygacji zmian klimatu
(w tym redukcji emisji gazów
cieplarnianych) oraz zużycia energii.
Łańcuch wartości na wyższym szczeblu:
Analiza dostawców i producentów
materiałów budowlanych i wyposażenia
budynków w kontekście ich zdolności do
dostarczania materiałów niskoemisyjnych.
Przegląd został przeprowadzony z wykorzystaniem
następujących metod, założeń i narzędzi:
Analiza ryzyk klimatycznych,
tj. identyfikacja ryzyk fizycznych (na
podstawie scenariuszy zmian klimatu
w Polsce w XXI wieku, przygotowanych
przez IOŚ-PIB w ramach projektu Klimada
2.0 w scenariuszu RCP 8.5 w porównaniu
z dekadą 2011-2020 oraz Miejskich Planów
Adaptacji dla miast: Gdańska, Krakowa,
11
Przygotowano na podstawie scenariuszy zmian klimatu w
Polsce w XXI wieku, przygotowanych przez IOŚ-PIB w ramach
projektu Klimada 2.0 w scenariuszu RCP 8.5 w porównaniu z
dekadą 2011-2020 (zakładającym utrzymanie aktualnego tempa
Warszawy i Wrocławia) oraz ryzyk
przejściowych (regulacyjnych, rynkowych,
technologicznych).
Ocena emisji gazów cieplarnianych,
tj. analiza emisji Grupy w ramach zakresu
1 i 2 w poprzednich latach.
Ocena działań dostawców,
tj. podsumowanie działań dostawców
materiałów budowlanych w zakresie
ograniczania emisji i dostarczania
niskoemisyjnych materiałów
budowlanych.
Benchmarking branżowo-regulacyjny,
tj. porównanie dział spółek z Grupy
z najlepszymi praktykami w branży
nieruchomości i budownictwa, w celu
zidentyfikowania rozwiązań w zakresie
łagodzenia i adaptacji do zmian klimatu.
Na potrzeby oceny fizycznych ryzyk
klimatycznych przeanalizowano lokalizacje,
w których Grupa prowadzi działalność. Lokalizacja
była jedynym czynnikiem różnicującym.
Dezagregacja dotyczy więc wyłącznie wpływu
w zakresie adaptacji do zmian klimatu. Ponadto nie
zidentyfikowano innych czynników mających wpływ
na ocenę istotności.
Analiza ryzyk klimatycznych
Grupa korzystając z dostępnych krajowych
prognoz w zakresie zmian klimatu sprawdziła, jakie
ryzyka klimatyczne (fizyczne i przejścia) mogą
wystąpić w konkretnych lokalizacjach prowadzenia
działalności i w jaki sposób mogą wpływać na
aktywa. Analiza ryzyk klimatycznych została
przeprowadzona w horyzoncie czasowym do 2050 r.
Grupa od 2021 r. oblicza emisyjność swojej
działalności (zakres 1 i 2) oraz wyznaczyła sobie cel
redukcyjny na rok 2030.
Zgodnie z opracowaniami naukowymi
11
Warszawa, Kraków i Wrocław w dłuższym
horyzoncie czasowym będą mierzyły się ze
wzrostem liczby dni z ekstremalnie wysoką
temperaturą (Tmax 25°C). Zmiany te będą
najbardziej odczuwalne we Wrocławiu w 2050 r.
będzie ich o 6 więcej niż w obecnej dekadzie.
Przyczynią się one również m.in. do wydłużenia
okresów bezopadowych z wysoką temperaturą
wzrostu emisji GHG) oraz Miejskich Planów Adaptacji
[https://klimada2.ios.gov.pl/klimat-scenariusze; data dostępu:
01.02.2024]
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
96
powietrza i natężenia występowania tzw. miejskiej
wyspy ciepła. Kolejnym ryzykiem fizycznym,
z którym będą mierzyć się spółki z Grupy to wzrost
średniej rocznej sumy opadów (zjawisko najsilniej
będzie odczuwalne w Krakowie) i liczby dni
z opadem >20 mm. Zmiany te zwiększą
prawdopodobieństwo wystąpienia:
powodzi od strony rzek w Warszawie,
Krakowie i Wrocławiu,
powodzi od strony morza w Trójmieście,
powodzi miejskich (typu flash flood)
w Trójmieście.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
97
Strategia
Grupa zidentyfikowała szereg zagrożeń związanych ze zmianami klimatu, kwestiami społecznymi i zarządczymi. Podzielono je na zagrożenia fizyczne i przejściowe. Zidentyfikowano również szereg
szans. Ryzyka i szanse związane z ESG mają kluczowe znaczenie dla kształtowania strategii i planowania finansowego Grupy. Zidentyfikowane ryzyka zostały umieszczone w rejestrze ryzyk
stanowiącym element polityki zarządzania ryzykiem. Zaadresowane zostały działania zmierzające do mitygacji tych ryzyk.
Ryzyka środowiskowe
Rodzaj ryzyka
Zagrożenia
Przykłady potencjalnych skutków finansowych
Sposoby zapobiegania lub minimalizowania skutków
wystąpienia ryzyka
Polityka i regulacje
prawne
1) Brak reakcji na zmiany przepisów na poziomie UE, w
szczególności na:
1. Zmiany w Dyrektywie Parlamentu Europejskiego i Rady w
sprawie charakterystyki energetycznej budynków;
2. CBAM pośredni wpływ na wzrost cen materiałów
(aluminium, stal, cement, ceramika, gips, wapno)
3. EU ETS od 2026 r. w sektorze ciepłownictwa – pośredni
wpływ na zmiany stawek energii cieplnej
4. Taksonomia konieczność stopniowego dostosowywania
budynków do wymogów TKK;
5. Dyrektywa w sprawie należytej staranności
przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju
(CSDDD) konieczność zapobieganie wszelkim
potencjalnym negatywnych skutkom środowiskowym i
społecznym w całym łańcuchu wartości;
6. Nowe przepisy ograniczające korzystanie z niektórych
modeli transportu, które miałyby znaczący wpływ na
wykorzystanie infrastruktury obsługiwanej przez firmę;
7. Zmiany na rynku ubezpieczeń będące konsekwencją
zmian prawnych wynikających z Komunikatu KE
„Zarządzanie ryzykiem klimatycznym ochrona obywateli i
dobrobytu”
1) Zwiększone koszty operacyjne (np. wyższe
składki ubezpieczeniowe)
2) Utrata przychodów z powodu:
- bardziej rygorystycznych przepisów
dotyczących zagospodarowania przestrzennego
- zmniejszonego popytu na produkty
wysokoemisyjne
3) Zwiększone koszty z powodu:
- zaostrzonych przepisów dotyczących ochrony
środowiska
- potencjalnych sporów sądowych, grzywien i
kar
- zwiększających się wymagań dotyczących
raportowania niefinansowego
przekładające się na:
- wzrost kosztów zakupu gruntów lub
potencjalny brak zakupu gruntu,
- niedoszacowanie kosztów realizacji na dzi
zakupu gruntu,
- wzrost kosztów realizacji inwestycji,
- niepewność wycen realizacji inwestycji,
- większą presję kosztową Podwykonawców i
możliwą konieczność zwiększenia zatrudnienia.
1. Prowadzenie stałego nadzoru nad wymaganiami prawnymi
dotyczącymi ochrony środowiska i raportowania
niefinansowego
2. Realizowanie inwestycji pozwalające na spełnienie
wszystkich wymogów środowiskowych i klimatycznych
3. Aktywne uczestnictwo w organizacjach branżowych i
technicznych grupach roboczych i opiniowanie zmieniających
się regulacji
4. Precyzyjne delegowanie obowiązków i odpowiedzialności
związanych z identyfikacją aspektów środowiskowych
regulacji
5. Nadzór nad aktualnością zapisów i terminów
obowiązywania decyzji organów administracji publicznej
6. Ściśle określony tryb postępowania w przypadku
konieczności aktualizacji lub uzyskania nowych pozwoleń w
związku z inwestycjami
7. Weryfikacja wzorów i terminów przedkładania sprawozdań
środowiskowych
8. Stałe monitorowanie procesów regulacyjnych i procesów
legislacyjnych, które mogą mieć wpływ na działalność
9. Monitorowanie ruchów politycznych w celu przewidywania
wpływu możliwych zmian na działalność
Zmiany
technologiczne
1. Cyfryzacja działalności i ryzyka z nią związane
(cyberbezpieczeństwo, zabezpieczenie ciągłości działania,
nieuprawniony dostęp do danych)
2. Brak dostosowania systemów IT do potrzeb biznesowych
i regulacyjnych
3. Wymóg uwzględnienia zmiany sposobu dostarczania
energii cieplnej w inwestycjach, tzn. uwzględnienie źródeł
1) Zwiększony CAPEX
2) Zmniejszony popyt na produkty i usługi
wysokoemisyjne skutkujący utratą przychodów
3) Zwiększone koszty produkcji wynikające ze
zmieniających się cen nakładów (np. energii,
wody) i kosztów wyjściowych (np.
przetwarzania odpadów)
1. Wzmocniona współpraca i dialog z uczestnikami łańcucha
wartości
2. Promowanie i stopniowe wdrażanie rozwiązań i materiałów
niskoemisyjnych
3. Utworzenie partnerstw branżowych/międzybranżowych w
celu promowania rozwiązań niskoemisyjnych
4. Wdrożenie rozwiązań zmniejszających zapotrzebowanie na
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
98
OZE
4. Zastąpienie istniejących materiałów, sprzętu, floty
opcjami o niższym poziomie emisji
5. Wymóg uwzględnienia podczas realizacji inwestycji
materiałów o niższej emisji i innych zmian prowadzących do
budowy budynków zeroemisyjnych
6. Zaangażowanie w innowacje, takie jak projekty umów
zakupu energii (PPA) dla długoterminowego korzystania z
OZE
7. Potencjalne skrócenie cyklu życia posiadanych aktywów -
wcześniejsza utrata wartości i wycofanie z użytkowania lub
spisanie w koszty aktywów w postaci wysokoemisyjnych
maszyn, urządzeń i floty
8. Wzrost kosztów wynikający z potencjalnej całkowitej
elektryfikacji floty
4) Zwiększone koszty wynikające z:
- konieczności zakupu sprzętu i systemów
wykorzystujących bardziej zaawansowane,
niskoemisyjne technologie
- konwersji i adaptacji procesów biznesowych
- przedwczesnej deprecjacji wartości
wysokoemisyjnego sprzętu i materiałów
5) Zwiększone inwestycje i wydatki na badania i
rozwój w zakresie wdrażania nowych
technologii
6) Zwiększenie kosztów wynikające z:
- rozwiązań umożliwiających adaptację do
zmian klimatu
- spełniania zmieniających się preferencji
klientów
energię elektryczną, energię cieplną i wodę
5. Wdrożenie planów zarządzania materiałami na poziomie
projektu w celu wyeliminowania odpadów
Rynek
1. Dynamika i jakość zmian prawnych
2. Uzależnienie finansowania dłużnego od regulacji ESG
3. Uzależnienie sytuacji finansowej spółki od ogólnej
kondycji branży
4. Zmiana sytuacji rynkowej związana ze wzrostem podaży
5. Utrata płynności finansowej
6. Zbyt powolne spełnianie lub niespełnianie oczekiwań
klientów dotyczących zakupu bardziej wydajnych
mieszkań/budynków
7. Wzrost kosztów surowców, materiałów i usług
8. Wzrost cen energii elektrycznej i cieplnej wynikający z
wysokoemisyjnego miksu energetycznego PL
9. Trudność w przyciągnięciu i zatrzymaniu klientów,
pracowników, partnerów biznesowych oraz inwestorów,
dla których kwestie środowiskowe z czasem mogą stawać
się ważne, jeśli działalność przedsiębiorstwa uznaje się za
szkodliwą dla klimatu
1) Utrata przychodów z powodu:
- niespełniania wymagań klientów
- zmian wymagań klientów w stosunku do
obecnego portfolio produktów
- przerw w pracach budowlanych
2) Zwiększone koszty z powodu:
- wahań cen energii i surowców
- wydatków na nowe wdrożenia procesów
biznesowych przyjaznych dla klimatu
3) Zwiększenie przychodów o:
- dostęp do nowych segmentów rynku
- łatwiejszy dostęp i zatrzymywanie
wykwalifikowanych pracowników
1. Ocena rentowności projektów deweloperskich
wykorzystujących materiały i technologie o niskiej emisji
dwutlenku węgla.
2. Zwiększenie możliwości poprzez zapewnienie szkoleń w
zakresie niskoemisyjnego projektowania i wykorzystania
nowych technologii.
3. Oceny wrażliwości cen materiałów i plany awaryjne dla
zamówień centralnych.
4. Rozwijanie zdolności zaspokajania preferencji klientów i
poprawa współpracy z członkami łańcucha wartości
5. Dywersyfikacja portfela produktów, materiałów i
technologii; szersze pozyskiwanie materiałów
niskoemisyjnych, współpraca z dostawcami i badanie opcji
gospodarki o obiegu zamkniętym.
6. Przegląd ustaleń dotyczących ubezpieczeń i monitorowanie
zmian na rynku ubezpieczeń
7. Ocena narażenia na fizyczne ryzyko klimatyczne w
odniesieniu do lokalizacji aktywów i projektów w pobliżu dróg
wodnych i wybrzeży.
8. Zwiększenie odporności obiektów na ekstremalne zjawiska
pogodowe poprzez poprawę zabezpieczeń i wdrożenie
rozwiązań adaptacyjnych.
9. Rozważenie lokalizacji projektów deweloperskich.
10. Prowadzenie badań i analiz dotyczących preferencji
klientów (NPS)
12. Podpisywanie długoterminowych umów z wieloma
zewnętrznymi dostawcami
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
99
Ryzyko fizyczne
Spółki Grupy zarządzają ryzykami fizycznymi dla projektów deweloperskich. Analizy ryzyka fizycznego przygotowano na podstawie scenariuszy zmian klimatu w Polsce w XXI wieku, przygotowanych
przez IOŚ-PIB w ramach projektu Klimada 2.0 w scenariuszu RCP 8.5 w porównaniu z dekadą 2011-2020 (zakładającym utrzymanie aktualnego tempa wzrostu emisji GHG) oraz Miejskich Planów
Adaptacji [https://klimada2.ios.gov.pl/klimat-scenariusze; data dostępu: 01.02.2024]
Ryzyko
Zagrożenia
Przykłady potencjalnych skutków finansowych
Sposoby zapobiegania lub minimalizowania skutków
wystąpienia ryzyka
Ryzyko gwałtowne
(spowodowane
ekstremalnymi
zjawiskami
pogodowymi) -
Wzrost opadów i
deszcze nawalne
(roczna suma
opadu i liczba dni w
roku z opadem >
20mm)
1. Większe prawdopodobieństwo lokalnych podtopień
wywołanych przez nieregularne opady.
2. Prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi
błyskawicznych w miastach.
3. Zwiększenie częstotliwości działania przelewów
burzowych kanalizacji ogólnospławnej i zwiększenie
objętości ścieków odprowadzanych do odbiornika.
4. Zwiększone koszty pompowania wód opadowych /
ścieków ogólnospławnych.
5. Potrzeba poszukiwania nowych rozwiązań
inwestycyjnych w zakresie infrastruktury wodno-
kanalizacyjnej i gospodarowania wodami opadowymi.
6. Zanieczyszczony spływ powierzchniowy.
7. Uszkodzenie infrastruktury (np. zalanie stacji
transformatorowych).
8. Wzrost poziomu wód gruntowych.
9. Niewydolność sieci kanalizacyjnej.
10. Wpływ na hydroizolacyjność obiektów i możliwość
zawilgocenia.
1. Odpisy i wcześniejsze wycofanie istniejących
aktywów z powodu szkód majątkowych
2. Możliwość ograniczenia dostępności
ubezpieczenia aktywów w lokalizacjach
wysokiego ryzyka
3. Wzrost składek ubezpieczeniowych ze
względu na wyższe wydatki na środki
adaptacyjne i bardziej rygorystyczne zapisy
polis ubezpieczeniowych
4. Zmniejszone przychody z powodu spadku
produkcji lub przerw w łańcuchu dostaw
5. Zmniejszone przychody i wyższe koszty
wynikające z negatywnego wpływu na
pracowników (np. zdrowie, bezpieczeństwo,
absencja)
6. Wyższe podatki od nieruchomości (koszty
oczyszczania i łagodzenia skutków)
7. Wyższe marże wynikające ze zwiększonego
ryzyka
1. Inwestycje w błękitną infrastrukturę i nature-based
solutions
2. Wdrażanie najlepszych praktyk i instrumentów zarządzania
gospodarką wod
3. Rozwój technologii budownictwa odpornego na wysokie
temperatury
4. Zwiększanie mikroretencji, polegającej m. in. na budowie
małych stawów i zbiorników
5. Działania profilaktyczne i uświadamiające prawidłowe
zachowania w miejscu pracy
6. Odpowiednie przechowywanie materiałów
Ryzyko gwałtowne
(spowodowane
ekstremalnymi
zjawiskami
pogodowymi) -
Fale upałów (liczba
dni gorących i
upalnych)
1. Potencjalne ograniczenia w dostępie do wody z rzek i
wód gruntowych.
2. Wzrosty kosztów operacyjnych ze względu na wyższe
ceny wody i ograniczenia zużycia
3. Zwiększone zapotrzebowanie na wodę
4. Zwiększenie podatności nawierzchni bitumicznych na
oddziaływania pojazdów
5. Konieczność implementacji rozwiązań technicznych
obniżających intensywność nagrzewania się powierzchni
6. Zmiana struktury zapotrzebowania na ciepło –
konieczność montażu klimatyzacji
7. Występowanie wysokich stężeń zanieczyszczeń oraz
smogu fotochemicznego
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
100
Ryzyko chroniczne
(wynikające z
długoterminowych
zmian wzorców
klimatycznych) -
niedobory wody,
stres wodny;
wahania poziomu
wód gruntowych;
utrzymujące się fale
upałów, stres
cieplny; zmiana
wzorców wiatru
1. Możliwość przerwania dostaw energii elektrycznej w
okresach letnich i zimowych
2. Ograniczenia w dostępie do wody mogą spowodować
zmiany w dostępności i cenach materiałów i usług
3. Konieczność wdrożenia zmian harmonogramów prac
związanych ze zwiększoną intensywnością zjawisk
pogodowych
4. Możliwość obniżenia opłacalności danej inwestycji
zlokalizowanej na terenie o podwyższonym ryzyku
środowiskowym
5. Możliwość utraty wartości aktywów znajdujących się w
banku ziemi
6. Ograniczenia w dostępności lokalizacji na potrzeby
realizacji projektów deweloperskich
7. Potencjalne ograniczenia dostępności materiałów
budowlanych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
101
W zakresie tematów związanych
z zanieczyszczeniami Grupa przeprowadziła
przegląd swoich lokalizacji oraz procesów
operacyjnych w celu określenia wpływów, ryzyk
i szans związanych z zanieczyszczeniami. Analiza
obejmowała:
identyfikację rzeczywistych i potencjalnych
źródeł zanieczyszczeń, takich jak emisje
pyłów, hałasu czy substancji chemicznych,
a także oddziaływanie na glebę i wodę.
Analiza obejmowała także ocenę zgodności
działalności z obowiązującymi przepisami
ochrony środowiska.
ocenę łańcucha wartości na wyższym
szczeblu, tj. działania producentów
materiałów, w tym sposób pozyskiwania
i produkcji materiałów budowlanych, które
mogą generować zanieczyszczenia.
Grupa nie przeprowadziła pogłębionej analizy
łańcucha wartości na wyższym szczeblu, w związku
z czym nie na ten moment znane wpływy
wynikające bezpośrednio z wydobycia surowców
pierwotnych na działalność spółek z Grupy. Podczas
analizy Grupa nie przeprowadziła konsultacji
z lokalnymi społecznościami.
W zakresie tematów związanych
z różnorodnością biologiczną i ekosystemami Grupa
przeprowadziła przegląd swoich zasobów oraz
procesów operacyjnych i łańcucha wartości w celu
określenia wpływów, ryzyk i szans. Analiza ta,
przeprowadzona w ramach działalności operacyjnej
spółek, obejmowała ustalenie zgodności z
przepisami prawnymi, tj. dokonano przeglądu
wydanych przez organy administracyjne decyzji w
zakresie regulacji środowiskowych dotyczących
ochrony różnorodności biologicznej, w tym
wymogów związanych z oceną oddziaływania na
środowisko (OOŚ) oraz planami ochrony obszarów
Natura 2000. W 2024 r. Grupa realizowała trzy
inwestycje położone w odległości 500 m od
obszarów objętych formami ochrony przyrody,
uznawanych za obszary wrażliwe pod względem
ochrony bioróżnorodności.
Podczas analizy Grupa nie przeprowadziła
konsultacji z lokalnymi społecznościami. Podczas
analizy Grupa nie wykorzystała analiz
scenariuszowych dotyczących różnorodności
biologicznej i ekosystemów. Grupa nie
zidentyfikowała i nie oceniła swojej zależności od
różnorodności ekologicznej i ekosystemów oraz
powiązanych usług we własnych lokalizacjach
i w łańcuchu wartości. Grupa nie zidentyfikowała
i nie oceniła ryzyk i możliwości przejścia oraz ryzyk
i możliwości fizycznych. Nie uwzględniono także
ryzyka systemowego.
W zakresie tematów związanych z wodą
i zasobami morskimi, Grupa przeprowadziła
przegląd swoich aktywów, zasobów oraz procesów
operacyjnych i łańcucha wartości w celu określenia
wpływów, ryzyk i szans związanych z wodą
i zasobami morskimi. Analiza ta obejmowała:
Własne operacje, tj. weryfikację zużycia
wody w trakcie procesów budowlanych,
eksploatacji siedzib biur, a także ocenę
potencjalnych działań prowadzących do
oszczędności wody.
Łańcuch wartości na niższym szczeblu,
tj. ocenę potencjalnych działań i korzyści
z zastosowania rozwiązań oszczędzających
wodę.
Podczas analizy nie zidentyfikowano w tym zakresie
istotnych ryzyk finansowych.
Podczas analizy Grupa nie przeprowadziła
konsultacji z lokalnymi społecznościami.
W zakresie tematów związanych
z wykorzystaniem zasobów i gospodarką o obiegu
zamkniętym, Grupa przeprowadziła przegląd
swoich zasobów oraz procesów operacyjnych
i łańcucha wartości w celu określenia wpływów,
ryzyk i szans z nimi związanych. Analiza ta
obejmowała:
Własne operacje, tj. analizę działań spółek
z Grupy w zakresie gospodarowania
odpadami.
Łańcuch wartości na niższym szczeblu
obejmujący ocenę działań klientów
korzystających z apartamentów
serwisowanych.
Łańcuch wartości na wyższym szczeblu
obejmujący ocenę współpracy
z odbiorcami odpadów.
Podczas analizy Grupa nie przeprowadziła
konsultacji z lokalnymi społecznościami.
W zakresie tematów związanych
z prowadzeniem działalności gospodarczej, Grupa
przeprowadziła przegląd swoich zasobów w celu
określenia wpływów, ryzyk i szans. W ramach
analizy wzięto pod uwagę:
lokalizacje - cztery rynki, na których Grupa
prowadzi działalność,
sektory działalności spółek w Grupie
(M.68.11 Buying and selling of own real
estate, F.41.00 Construction of residential
and non-residential buildings, L.66.19
Other activities auxiliary to financial
services, except insurance and pension
funding, M.68.20 Rental and operating of
own or leased real estate).
Dokonano przeglądu istniejących procesów,
polityk i procedur oraz wymogów prawnych, które
kształtują działalność spółek Grupy. Podczas
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
102
procesu analizy podwójnej istotności wpływ
w obszarze praktyk biznesowych poprzez dbanie
o kulturę korporacyjną, polityki w zakresie ochrony
sygnalistów, a także zarządzanie relacjami
z dostawcami został wskazany jako istotny przez:
pracowników, kadrę zarządzającą i głównych
dostawców materiałów budowlanych. Podczas
analizy Grupa nie przeprowadziła konsultacji
z lokalnymi społecznościami.
Faza 3: Priorytetyzacja najbardziej istotnych
wpływów
W celu priorytetyzacji istotnych wpływów,
ryzyk i szans, ocenie poddano zidentyfikowane na
wcześniejszym etapie wpływy, ryzyka i szanse.
W zakresie istotności wpływu, zagadnienia
zrównoważonego rozwoju przeanalizowano pod
względem poniższych parametrów:
1. W przypadku zidentyfikowanych
negatywnych rzeczywistych wpływów były
to:
skala,
zakres,
nieodwracalny charakter
oddziaływania.
2. W przypadku potencjalnych negatywnych
oddziaływań oraz potencjalnych
pozytywnych oddziaływań oceniano:
skalę,
zakres,
nieodwracalny charakter
oddziaływania
prawdopodobieństwo
wystąpienia.
3. W przypadku rzeczywistych pozytywnych
oddziaływań kryteriami oceny były skala i
zakres.
Za istotne wpływy uznano te, dla których istotność
była ważna, znacząca i krytyczna.
Skale ocen
skala [jak duży jest
wpływ i konsekwencje
danego zagadnienia]
zakres [wielkość obszaru,
na które dane zagadnienie
oddziaływuje]
nieodwracalny charakter [czy i w
jaki stopniu można niwelować
negatywne oddziaływania]
prawdopodobieństwo [jak
prawdopodobne jest, że dane
zagadnienie będzie miało
miejsce]
0
Brak
0
brak
0
bardzo łatwe do
naprawienia
0
brak
1
Minimalna
1
ograniczony
1
stosunkowo łatwe do
naprawienia w
perspektywie
krótkoterminowej
1
bardzo małe /
praktycznie
niemożliwe
2
Niska
2
lokalny
2
możliwe do
naprawienia w
perspektywie
krótkoterminowej
2
małe / niskie
3
Średnia
3
średni
3
trudne do
naprawienia lub
średniotrwałe
3
średnie
4
Wysoka
4
powszechny
4
bardzo trudne do
naprawienia lub
długotrwałe
4
duże / wysokie
5
Absolutna
5
globalny
5
nienaprawialne/nieo
dwracalne
5
bardzo duże /
praktycznie
pewne
Progi istotności dla potencjalnego pozytywnego
oddziaływania [skala, zakres, prawdopodobieństwo]
Progi istotności dla rzeczywistego negatywnego
oddziaływania [skala, zakres, nieodwracalność]
Próg istotności
Skala
Próg istotności
Skala dotkliwości
Krytyczny
13 - 15
Krytyczna
13 - 15
Znaczący
11 - 12
Znacząca
11 - 12
Ważny
8 -10
Ważna
8 -10
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
103
Informacyjny
5 - 7
Informacyjna
5 - 7
Brak
0 - 4
Brak
0 - 4
Progi istotności dla pozytywnego rzeczywistego
oddziaływania [skala, zakres]
Progi istotności dla potencjalnego negatywnego
oddziaływania [skala, zakres, nieodwracalność,
prawdopodobieństwo]
Próg istotności
Skala dotkliwości
Próg istotności
Skala
Krytyczna
10
Krytyczny
16 - 20
Znacząca
8 - 9
Znaczący
13 - 15
Ważna
5 - 7
Ważny
9 - 12
Informacyjna
2 - 4
Informacyjny
6 - 8
Brak
0 - 1
Brak
0 - 5
Faza 4: Identyfikacja i ocena ryzyk i szans
W następnym kroku opracowano ryzyka
i szanse dotyczące obszarów środowiskowych,
społecznych i zarządczych, wynikające
z zidentyfikowanych wpływów.
W analizie podwójnej istotności, spółki
z Grupy uwzględniły zarówno finansowe, jak
i pozafinansowe aspekty ryzyk i szans, łącząc je
z zidentyfikowanymi wpływami. Takie podejście
pozwoliło na pełniejsze zrozumienie, jak czynniki
zewnętrzne i wewnętrzne wpływają na
długoterminową strategię i model biznesowy.
Poprzez zintegrowane podejście, spółki z Grupy
mogą skutecznie zarządzać swoimi zasobami,
minimalizować ryzyka oraz wykorzystywać szanse
do poprawy wyników finansowych, reputacji oraz
trwałości działalności w kontekście zmieniającego
się otoczenia rynkowego i regulacyjnego.
Ustalanie hierarchii ryzyk związanych ze
zrównoważonym rozwojem w stosunku do innych
rodzajów ryzyka odbywa się w ramach systemu
zarządzania ryzykiem. Mimo specyfiki fizycznych
ryzyk klimatycznych (często mają długoterminowy
charakter), spółki z Grupy włączyły ryzyka związane
ze zrównoważonym rozwojem do ogólnego rejestru
ryzyk. Podobnie jak w przypadku innych ryzyk,
ryzyka ESG oceniane pod kątem
prawdopodobieństwa ich wystąpienia oraz
potencjalnych skutków. Po dokonaniu oceny
prawdopodobieństwa i skutków, ryzyka ESG zostały
klasyfikowane według ich istotności dla realizacji
strategicznych celów organizacji. Kluczowe
znaczenie mają ryzyka, które mogą negatywnie
wpłynąć na działalność operacyjną, wyniki
finansowe lub relacje z interesariuszami.
W celu ustalenia istotności finansowej,
wewnętrznie (przez osoby koordynujące obszar ESG
oraz obszar zarządzania ryzykiem i zgodnością)
wykonano ocenę prawdopodobieństwa
wystąpienia danego ryzyka/szansy w skali 0-5
(0 - zjawisko najprawdopodobniej nie wystąpi;
5 - wystąpienie zdarzenia jest bardzo
prawdopodobne) i skali skutków w skali 0-5 (skutki
zagadnienia nie mają znaczenia dla działalności;
5 skutki katastrofalne dla działalności).
prawdopodobieństwo [jak prawdopodobne jest, że dane
zagadnienie będzie miało miejsce]
skala skutków finansowych
0
Brak
brak
0
brak
skutki zagadnienia nie mają znaczenia dla
działalności
1
bardzo małe /
praktycznie
niemożliwe
bardzo małe
prawdopodobieństwo
wystąpienia
1
bardzo
mały
minimalne oddziaływanie, które można
złagodzić standardowymi środkami
2
małe / niskie
uwzględniając obecnie
stosowane praktyki i
procedury, wystąpienie
takiego zdarzenia jest mało
prawdopodobne
2
mały
zdarzenie wpływające na normalne
funkcjonowanie projektu o lokalnym
zakresie
3
średnie
zdarzenie wystąpiło w
sytuacji o podobnych
okolicznościach/warunkach
3
średni
poważne zdarzenie wymagające podjęcia
dodatkowych działań, którego
konsekwencją są oddziaływania o
charakterze umiarkowanym
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
104
4
duże / wysokie
wystąpienie zdarzenia jest
prawdopodobne
4
duży
krytyczne zdarzenie wymagające podjęcia
działań nadzwyczajnych, którego
konsekwencją są oddziaływania o
charakterze długoterminowym
5
bardzo duże /
praktycznie
pewne
wystąpienie zdarzenia jest
bardzo prawdopodobne,
może się zdarzyć
kilkukrotnie
5
bardzo
duży
Skutki katastrofalne mogące potencjalnie
prowadzić do likwidacji aktywów,
wywołując znaczące szkody
Faza 5: Zatwierdzenie istotnych tematów przez
Zarząd Dom Development S.A.
Przeprowadzenie i zrozumienie procesu było
ważne w celu dostarczenia informacji zwrotnych
i ustalenia priorytetów oraz uwzględnienia różnych
interesariuszy, którzy są odpowiedzialni za wpływ,
ryzyko i możliwości Wyniki analizy podwójnej
istotności zostały przedstawione zarządom spółek
w Grupie w celu uzyskania iteracyjnych informacji
zwrotnych i walidacji procesu. Po uwzględnieniu
uwag, Zarząd Dom Development S.A. zatwierdził
wybrane istotne tematy zrównoważonego rozwoju,
które będą raportowane przez Grupę. Wyniki
zostały także przedstawione Komitetowi Audytu
Rady Nadzorczej.
Proces decyzyjny w analizie podwójnej istotności oraz powiązane procedury kontroli wewnętrznej
Proces
Działania
Odpowiedzialność
Zakres analizy
Analiza regulacji prawnych
Zespół Raportowania Niefinansowego,
Zespół Risk & Compliance
Identyfikacja
wpływów, ryzyk i
szans
Przeprowadzenie analiz wstępnych
Zespół Raportowania Niefinansowego,
kadra zarządzająca spółek z Grupy
Ocena wpływów
Ocena istotności wpływu zidentyfikowanych zagadnień
Zespół Raportowania Niefinansowego,
Zespół Risk & Compliance
Ocena finansowa
Ocena wpływu ryzyk i szans na wyniki finansowe przy użyciu
progów istotności
Zespół Raportowania Niefinansowego,
Zespół Risk & Compliance
Decyzje
strategiczne
Decyzje dotyczące priorytetowych działań mających wpływ
na strategię i model biznesowy. Działania obejmują zarówno
krótkoterminowe inicjatywy (np. dostosowanie procedur
operacyjnych), jak i długoterminowe strategie (np.
inwestycje w energię pochodzącą z OZE).
Zarząd
Decyzjom podejmowanym podczas procesu analizy
podwójnej istotności, towarzyszyły powiązane
procedury kontroli wewnętrznej. Należały do nich:
1. Przyjęcie wewnętrznych polityk z zakresu
zrównoważonego rozwoju.
2. Dokumentacja procesu identyfikacji
i oceny ryzyk związanych z podwójną
istotnością.
3. Regularna weryfikacja zgodności analizy
podwójnej istotności z wytycznymi
regulacyjnymi i wewnętrznymi
standardami.
4. Wewnętrzne prace nad gromadzeniem
danych dotyczących zużycia zasobów.
5. Wprowadzenie zasad dotyczących
regularnych szkoleń w zakresie
zrównoważonego rozwoju i budowanie
świadomości w organizacji w tym zakresie.
Za monitoring i zarządzanie istotnymi
wpływami, ryzykami i szansami
odpowiadają właściciele biznesowi poszczególnych
obszarów. Wpływy, ryzyka i szanse są regularnie
monitorowane pod kątem prawdopodobieństwa
oraz skutków ich materializacji. Analizie poddawane
także nowe ryzyka i szanse związane z realizacją
inwestycji.
Grupa włączyła istotne kwestie w zakresie
zrównoważonego rozwoju w proces zarządzania.
Funkcjonujące w Grupie narzędzia w ramach
procesu należytej staranności umożliwiają bieżący
monitoring skuteczności podejmowanych działań.
Umożliwia to nie tylko identyfikację i ocenę
potencjalnych negatywnych wpływów i ryzyk, ale
także wdrażanie skutecznych działań naprawczych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
105
IRO 2 WYMOGI DOTYCZĄCE UJAWNIANIA INFORMACJI W RAMACH ESRS OBJĘTE SPRAWOZDANIEM
JEDNOSTKI DOTYCZĄCYM ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU
Informacje wymagające ujawnienia
w związku z istotnymi wpływami, ryzykami
i szansami zostały ustalone w oparciu o kryteria
jakościowe, w tym w szczególności znaczenie
informacji w odniesieniu do istotnej kwestii
zrównoważonego rozwoju oraz
przydatność informacji dla użytkowników
sprawozdania zrównoważonego rozwoju. Wymogi
ESRS dotyczące ujawnień objętych skonsolidowaną
sprawozdawczością zrównoważonego rozwoju
Grupy, wraz z odniesieniem do odpowiednich
klauzul ESRS oraz podaniem numerów stron zostały
przedstawione w tabeli poniżej.
Nr
ujawnienia
Nazwa ujawnienia
Strona
w
sprawozd
aniu
Odniesienie do innych
przepisów UE
Wymóg dotyczący ujawniania
informacji i powiązany punkt
danych
Strona
w
sprawozd
aniu
ESRS 2 Ogólne ujawnienie informacji
BP-1
Ogólna podstawa sporządzenia
sprawozdania zrównoważonego
rozwoju
Strona
48
BP-2
Ujawnianie informacji w
odniesieniu do szczególnych
okoliczności
Strony
48-51
GOV-1
Rola organów administrujących,
zarządzających i nadzorczych
Strony
51-58
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego Komisji (UE) 2020/1816
ESRS GOV-1,
pkt. 21 lit. d)
Strona
58
Wskaźnik nr 13 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS GOV-1,
pkt. 21 lit. d)
Strona
58
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego Komisji (UE) 2020/1816
ESRS GOV-1,
pkt. 21 lit. e)
Nie
dotyczy
GOV-2
Informacje przekazywane
organom administrującym,
zarządzającym i nadzorczym
jednostki oraz podejmowane
przez nie kwestie związane ze
zrównoważonym rozwojem
Strony
59-61
GOV-3
Uwzględnianie wyników
związanych ze zrównoważonym
rozwojem w systemach zachęt.
Strona
62
GOV-4
Oświadczenie dotyczące
należytej staranności
Strona
63
Wskaźnik nr 10 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS GOV-4,
pkt. 30
Strona
63
GOV-5
Zarządzanie ryzykiem i kontrole
wewnętrzne nad
sprawozdawczością w zakresie
zrównoważonego rozwoju
Strony
63-66
SBM-1
Strategia, model biznesowy i
łańcuch wartości
Strony
66-69
Wskaźnik nr 4 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 SBM-
1, pkt. 40 lit.
d) ppkt (i)
Nie
dotyczy
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego Komisji (UE) 2020/1816
ESRS 2 SBM-
1, pkt. 40 lit.
d) ppkt (i)
Nie
dotyczy
SBM-2
Interesy i opinie interesariuszy
Strony
70-78
SBM-3
Istotne wpływy, ryzyka i szanse
oraz ich wzajemne związki ze
strategią i z modelem
biznesowym
Strony
78-92
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
106
IRO-1
Opis procesów służących do
identyfikacji i oceny istotnych
wpływów, istotnych ryzyk i
istotnych szans
Strona
93-104
IRO-2
Wymogi dotyczące ujawniania
informacji w ramach ESRS objęte
sprawozdaniem jednostki
dotyczącym zrównoważonego
rozwoju
Strony
105-112
ESRS E1 Zmiana klimatu
E1-1
Plan transformacji na potrzeby
łagodzenia zmiany klimatu
Strona
113
Art. 2 ust. 1 rozporządzenia (UE)
2021/1119
ESRS E1-1,
pkt. 14
Strona
113
Art. 12 ust. 1 lit. d) -g) oraz art. 12 ust. 2
rozporządzenia delegowanego (UE)
2020/1818
ESRS E1-1,
pkt. 16 lit. g)
Nie
dotyczy
E1-2
Polityki związane z łagodzeniem
zmiany klimatu i
przystosowaniem sią do niej
Strona
113
E1-3
Działania i zasoby w odniesieniu
do polityki klimatycznej
Strony
113-114
E1-4
Cele związane z łagodzeniem
zmiany klimatu i
przystosowaniem się do niej
Strony
114-115
Art. 6 rozporządzenia delegowanego
(UE) 2020/1818
ESRS E1-4,
pkt. 34
Strona
114-115
Wskaźnik nr 4 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E1-4,
pkt. 34
Strona
114-115
E1-5
Zużycie energii i koszyk
energetyczny
Strony
115-116
wskaźnik nr 5 w tabeli 1 i wskaźnik nr 5
w tabeli 2 w załączniku I w
Rozporządzeniu w sprawie ujawniania
informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E1-5,
pkt. 38
Strona
114-115
wskaźnik nr 5 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E1-5,
pkt. 37
Strona
114-115
wskaźnik nr 6 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E1-5,
pkt. 40-43
Strona
114-115
E1-6
Emisje gazów cieplarnianych
zakresów 1, 2 i 3 brutto oraz
całkowite emisje gazów
cieplarnianych
Strony
116-118
Art. 5 ust. 1, art. 6 i art. 8 ust. 1
rozporządzenia delegowanego (UE)
2020/1818
ESRS
E1-6,
pkt. 44
Strona
116-118
Wskaźniki nr 1 i 2 w tabeli w załączniku
I w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS
E1-6,
pkt. 44
Strona
116-118
Wskaźnik nr 3 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS
E1-6,
pkt. 53-
55
Strona
116-118
Art. 8 ust. 1 rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1818
ESRS
E1-6,
pkt. 53-
55
Strona
116-118
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
107
E1-7
Usuwanie gazów cieplarnianych i
jednostki emisji dwutlenku węgla
Nie
dotyczy
Art. 2 ust. 1 rozporządzenia (UE)
2021/1119
ESRS
E1-7,
pkt. 56
Brak
E1-9
Antycypowane skutki finansowe
wynikające z istotnych ryzyk
fizycznych i ryzyk przejścia oraz
potencjalnych możliwości
związanych z klimatem
zwolnieni
e zgodnie
z
Dodatkie
m C
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1818,
załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS
E1-9,
pkt. 66
Brak
Art. 449a rozporządzenia (UE) nr
575/2013; pkt 46 i 47 rozporządzenia
wykonawczego Komisji (UE) 2022/2453;
wzór 5: Portfel bankowy – Ryzyko
fizyczne związane ze zmianami klimatu:
ekspozycje podlegające ryzyku
fizycznemu
ESRS
E1-9,
pkt. 66
lit. a)
Brak
Art. 449a rozporządzenia (UE) nr
575/2013; pkt 46 i 47 rozporządzenia
wykonawczego Komisji (UE) 2022/2453;
wzór 5: Portfel bankowy – Ryzyko
fizyczne związane ze zmianami klimatu:
ekspozycje podlegające ryzyku
fizycznemu
ESRS
E1-9,
pkt. 67
lit. c)
Brak
Art. 449a rozporządzenia (UE) nr
575/2013; pkt 34 rozporządzenia
wykonawczego Komisji (UE) 2022/2453;
wzór 2: Portfel bankowy – Ryzyko
przejścia związane ze zmianami klimatu:
kredyty zabezpieczone
nieruchomościami – efektywność
energetyczna zabezpieczeń
ESRS
E1-9,
pkt. 67
lit. c)
Brak
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1818
ESRS
E1-9,
pkt. 69
Brak
ESRS E2 Zanieczyszczenia
E2-1
Polityki związane z
zanieczyszczeniem
Nieistotn
e
E2-2
Działania i zasoby związane z
zanieczyszczeniem
Nieistotn
e
E2-3
Cele związane z
zanieczyszczeniem
Nieistotn
e
E2-4
Zanieczyszczenie powietrza,
wody i gleby
Nieistotn
e
Wskaźnik nr 8 w tabeli 1 w załączniku I,
wskaźnik nr 2 w tabeli 2 w załączniku I,
wskaźnik nr 1 w tabeli 2 w załączniku I
oraz wskaźnik nr 3 w tabeli 2 w
załączniku I w Rozporządzeniu w
sprawie ujawniania informacji
związanych ze zrównoważonym
rozwojem w sektorze usług
finansowych
ESRS E2-4,
pkt. 28
Brak
E2-5
Substancje potencjalnie
niebezpieczne i substancje
wzbudzające szczególnie duże
obawy
Nieistotn
e
ESRS E3 Woda i zasoby morskie
E3-1
Polityki związane z wodą i
zasobami morskimi
Strona
118
Wskaźnik nr 7 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E3-1,
pkt. 9
Strona
118
Wskaźnik nr 8 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ESRS E3-1,
pkt. 13
Strona
118
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
108
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
Wskaźnik nr 12 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E3-1,
pkt. 14
Nie
dotyczy
E3-2
Działania i zasoby związane z
wodą
i zasobami morskimi
Strona
118-119
E3-3
Cele związane z wodą i zasobami
morskimi
Strona
119
E3-4
Zużycie wody
Strony
119-120
Wskaźnik nr 6.2 w tabeli 2 w załączniku
I w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E3-4,
pkt.. 28 lit. c)
Strony
119-120
Wskaźnik nr 6.1 w tabeli 2 w załączniku
I w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E3-4,
pkt.. 29
Strony
119-120
ESRS E4 Różnorodność biologiczna i ekosystemy
E4-1
Plan transformacji w zakresie
różnorodności biologicznej i
ekosystemów oraz
uwzględnienie różnorodności
biologicznej i ekosystemów w
strategii i modelu biznesowym
Strona
120
Wskaźnik nr 7 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 IRO-1-
E4 pkt. 16 lit.
a) pkt. (i)
Strona
120
Wskaźnik nr 10 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 IRO-1-
E4 pkt. 16 lit.
b)
Strona
120
Wskaźnik nr 14 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 IRO-1-
E4 pkt. 16 lit.
c)
Strona
120
E4-2
Polityki związane z
różnorodnością biologiczną i
ekosystemami
Strona
120
Wskaźnik nr 11 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E4-2,
pkt. 24 lit. b)
Strona
120
Wskaźnik nr 12 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E4-2,
pkt. 24 lit. c)
Nie
dotyczy
Wskaźnik nr 15 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E4-2,
pkt. 24 lit. d)
Nie
dotyczy
E4-3
Działania i zasoby związane z
różnorodnością biologiczną i
ekosystemami
Strony
120-121
E4-4
Cele związane z różnorodnośc
biologiczną i ekosystemami
Strona
121
E4-5
Mierniki oddziaływania związane
ze zmianą w zakresie
różnorodności biologicznej i
ekosystemów
Strona
121-122
ESRS E5 Wykorzystanie zasobów oraz gospodarka o obiegu zamkniętym
E5-1
Polityki związane z
wykorzystaniem zasobów oraz
gospodarką o obiegu
zamkniętym
Strona
122
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
109
E5-2
Działania i zasoby związane z
wykorzystaniem zasobów oraz
gospodarką o obiegu
zamkniętym
Strona
122-123
E5-3
Cele związane z wykorzystaniem
zasobów oraz gospodarką o
obiegu zamkniętym
Strona
123
E5-4
Zasoby wprowadzane
Strony
123-124
E5-5
Zasoby odprowadzane
Strony
124-125
Wskaźnik nr 13 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E5-5,
pkt. 37 lit. d)
Strona
124-125
Wskaźnik nr 9 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E5-5,
pkt. 39
Strona
124-125
Ujawnienia informacji zgodnie z art. 8
rozporządzenia 2020/852
Strony 126-137
ESRS S1 Osoby świadczące pracę na rzecz przedsiębiorstwa
S1-1
Polityki związane z własną siłą
roboczą
Strona
138
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS S1-1,
pkt. 21
Strona
138
Wskaźnik nr 13 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 SBM-
3-S1 pkt. 14
lit. f)
NIeistotn
e
Wskaźnik nr 12 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 SBM-
3-S1 pkt. 14
lit. g)
Nieistotn
e
Wskaźnik nr 9 w tabeli 3 i wskaźnik nr
11 w tabeli 1 w załączniku I w
Rozporządzeniu w sprawie ujawniania
informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-1
pkt. 20
Nieistotn
e
Wskaźnik nr 11 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-1
pkt. 22
Nie
dotyczy
Wskaźnik nr 1 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-1
pkt. 23
Strona
142
S1-2
Procedury współpracy z
własnymi pracownikami i
przedstawicielami pracowników
w zakresie wpływów
Strona
139
S1-3
Procesy niwelowania
negatywnych wpływów i kanały
zgłaszania problemów przez
pracowników jednostki
Strony
139-140
Wskaźnik nr 5 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-3
pkt32 lit. c)
Strony
139-140
S1-4
Podejmowanie działań
dotyczących istotnych wpływów
na własnych pracowników oraz
stosowanie podejść służących
ograniczeniu istotnego ryzyka i
wykorzystywaniu istotnych szans
związanych z własną siłą roboc
oraz skuteczność tych działań
Strona
140
S1-5
Cele dotyczące zarządzania
istotnymi negatywnymi
Strona
140
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
110
wpływami, zwiększania
pozytywnych wpływów i
zarządzania istotnymi ryzykami i
istotnymi szansami
S1-6
Charakterystyka pracowników
jednostki
Strony
140-141
S1-7
Charakterystyka osób
niebędących pracownikami
stanowiących własnych
pracowników jednostki
Strona
141
S1-9
Wskaźniki różnorodności
Strony
141-142
S1-10
Odpowiednie płace
Strona
142
S1-14
Wskaźniki bezpieczeństwa i
higieny pracy
Strony
142-143
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS S1-14,
pkt. 88 lit. b) I
c)
Strony
142-143
Wskaźnik nr 2 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-14,
pkt. 88 lit. b) I
c)
Strony
142-143
Wskaźnik nr 3 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-14,
pkt. 88 lit. e)
Strony
142-143
S1-16
Wskaźniki wynagrodzeń (luka
płacowa i całkowite
wynagrodzenie)
Strona
143
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS S1-16,
pkt. 97 lit. a)
Strona
143
Wskaźnik nr 12 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-16,
pkt. 97 lit. a)
Strona
143
Wskaźnik nr 8 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-16,
pkt. 97 lit. b)
Strona
143
S1-17
Incydenty, skargi i poważne
wpływy na przestrzeganie praw
człowieka
Strony
143-144
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816, art. 12
ust. 1 rozporządzenia delegowanego
(UE) 2020/1818
ESRS S1-17,
pkt. 104 lit. a)
Strona
144
Wskaźnik nr 10 w tabeli 1 i wskaźnik nr
14 w tabeli 3 w załączniku I w
Rozporządzeniu w sprawie ujawniania
informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-17,
pkt. 104 lit. a)
Strona
138
Wskaźnik nr 7 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-17,
pkt. 103 lit. a)
Strona
138
ESRS S2 Pracownicy w łańcuchu wartości
BP-2
Ujawnianie informacji w
odniesieniu do szczególnych
okoliczności
Strona
144
wskaźnik nr 12 i nr 13 w tabeli 3 w
załączniku I w Rozporządzeniu w
sprawie ujawniania informacji
związanych ze zrównoważonym
rozwojem w sektorze usług
finansowych
ESRS 2 SBM-
2-S2, pkt. 11
lit. b)
Nieistotn
e
S2-1
Polityki związane z osobami
wykonującymi pracę w łańcuchu
wartości
zwolnieni
e zgodnie
z
Dodatkie
m C
wskaźnik nr 9 w tabeli 3 i wskaźnik nr
11 w tabeli 1 załączniku I w
Rozporządzeniu w sprawie ujawniania
informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S2-1,
pkt. 17
Brak
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
111
wskaźnik nr 11 i nr 4 w tabeli 3 w
załączniku I w Rozporządzeniu w
sprawie ujawniania informacji
związanych ze zrównoważonym
rozwojem w sektorze usług
finansowych
ESRS S2-1,
pkt. 18
Strona
144
wskaźnik nr 10 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S2-1,
pkt. 19
Strona
138
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816, art. 12
ust. 1 rozporządzenia delegowanego
(UE) 2020/1818
ESRS S2-1,
pkt. 19
Strona
138
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS S2-1,
pkt. 19
Strona
138
S2-4
Podejmowanie działań
dotyczących istotnych
oddziaływań na osoby
wykonujące pracę w łańcuchu
wartości oraz stosowanie
podejść służących zarządzaniu
istotnymi rodzajami ryzyka i
wykorzystywaniu istotnych
możliwości związanych z
osobami wykonującymi pracę w
łańcuchu wartości oraz
skuteczność tych działań
zwolnieni
e zgodnie
z
Dodatkie
m C
Wskaźnik nr 14 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S2-4,
pkt. 36
Brak
ESRS S3 Dotknięte społeczności
BP-2
Ujawnianie informacji w
odniesieniu do szczególnych
okoliczności
Strona
144
S3-1
Polityki związane z dotkniętymi
społecznościami
zwolnieni
e zgodnie
z
Dodatkie
m C
Wskaźnik nr 9 w tabeli 3 w załączniku I i
wskaźnik nr 11 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S3-1,
pkt. 16
Strona
138
Wskaźnik nr 10 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S3-1,
pkt. 17
Strona
138
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816, art. 12
ust. 1 rozporządzenia delegowanego
(UE) 2020/1818
ESRS S3-1,
pkt. 17
Strona
138
S3-4
Podejmowanie działań
dotyczących istotnych
oddziaływań oraz stosowanie
podejść służących ograniczeniu
istotnego ryzyka i
wykorzystywaniu istotnych
możliwości związanych z
dotkniętymi społecznościami, a
także skuteczność tych działań i
podejść
zwolnieni
e zgodnie
z
Dodatkie
m C
Wskaźnik nr 14 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S3-4,
pkt. 36
Nieistotn
e
ESRS S4 Konsumenci i użytkownicy końcowi
BP-2
Ujawnianie informacji w
odniesieniu do szczególnych
okoliczności
Strona
144-145
S4-1
Polityki związane z
konsumentami i użytkownikami
końcowymi
zwolnieni
e zgodnie
z
Dodatkie
m C
Wskaźnik nr 9 w tabeli 3 i wskaźnik nr
11 w tabeli 1 w załączniku I w
Rozporządzeniu w sprawie ujawniania
informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S4-1,
pkt. 16
Strona
144-145
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
112
Wskaźnik nr 10 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S4-1,
pkt. 17
Strona
138
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816, art. 12
ust. 1 rozporządzenia delegowanego
(UE) 2020/1818
ESRS S4-1,
pkt. 17
Strona
138
S4-4
Podejmowanie działań
dotyczących istotnych
oddziaływań na konsumentów i
użytkowników końcowych oraz
stosowanie podejść służących
zarządzaniu istotnym ryzykiem i
wykorzystywaniu istotnych
możliwości związanych z
konsumentami i użytkownikami
końcowymi oraz skuteczność
tych działań
zwolnieni
e zgodnie
z
Dodatkie
m C
Wskaźnik nr 14 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S4-1,
pkt. 35
Brak
ESRS G1 Ład zarządczy
G1-1
Kultura korporacyjna i Polityki
prowadzenia działalności
gospodarczej
Strony
146
Wskaźnik nr 15 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS G1-1,
pkt. 10 lit. b)
Strona
147
Wskaźnik nr 6 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS G1-1,
pkt. 10 lit. d)
Strona
146
G1-2
Zarządzanie stosunkami z
dostawcami
Strony
146-147
G1-3
Zapobieganie korupcji i
przekupstwu oraz ich
wykrywanie
Strony
147-148
G1-4
Potwierdzony incydent związany
z korupcją lub przekupstwem
Strona
148
Wskaźnik nr 17 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS G1-4,
pkt. 24 lit. a)
Strona
148
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS G1-1,
pkt. 24 lit. a)
Strona
148
Wskaźnik nr 16 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS G1-4,
pkt. 24 lit. b)
Strony
147-148
G1-5
Wpływ polityczny i działalność
lobbingowa
Strona
148
G1-6
Praktyki płatnicze
Strony
148-149
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
113
3.2 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII ŚRODOWISKOWYCH
ESRS E1 ZMIANA KLIMATU
E1-1 PLAN TRANSFORMACJI NA POTRZEBY ŁAGODZENIA ZMIANY KLIMATU I PRZYSTOSOWANIA SIĘ DO
NIEJ
Grupa nie posiada planu transformacji.
Opracowanie planu transformacji zaplanowano nie
wcześniej niż na rok 2030.
E1-2 POLITYKI ZWIĄZANE Z ŁAGODZENIEM ZMIANY KLIMATU I PRZYSTOSOWANIEM SIĘ DO NIEJ
Grupa Dom Development nie posiada
polityki związanej z efektywnością energetyczną,
łagodzeniem zmiany klimatu, czy przystosowaniem
się do zmian klimatu. Cele i działania w zakresie
zmian klimatu wskazane są w Strategii ESG DOM
2030. Opracowanie odrębnej polityki zaplanowano
nie wcześniej niż na rok 2030.
E1- 3 DZIAŁANIA I ZASOBY W ODNIESIENIU DO POLITYKI KLIMATYCZNEJ
W zakresie dział minimalizujących
emisyjność działalności, spółki z Grupy w 2024 roku
zakupiły 5599 MWh energii pochodzącej ze źródeł
odnawialnych, która została wykorzystana na cele
realizacji inwestycji.
Zgodnie ze Strategią ESG, co najmniej do
2030 r. spółki z Grupy planują dalsze działania
ograniczające emisje gazów cieplarnianych,
koncentrując się na kluczowych obszarach
wpływających na zmniejszenie emisji gazów
cieplarnianych zarówno w procesie budowlanym,
jak i w późniejszych etapach cyklu życia budynków.
Realizowane oraz przyszłe działania mają przyczynić
się do realizacji celu redukcji emisji wskazanego w
Strategii ESG DOM 2030, jednak ich skala i tempo
obecnie trudne do oszacowania.
Osiągnięta i spodziewana redukcja emisji
gazów cieplarnianych powstałej w wyniku
opisanych w niniejszym punkcie działań wskazana
jest w rozdziale E1-4.
Grupa stosuje w operacjach własnych
rozwiązania adaptacyjne, które redukują
najważniejsze zidentyfikowane fizyczne zagrożenia
klimatyczne istotne dla działalności w momencie
projektowania i budowy. Rozwiązania te
stosowane zgodnie z obowiązującymi krajowymi
przepisami prawa, wytycznymi technicznymi
i obowiązującymi normami.
Zidentyfikowane fizyczne
zagrożenie klimatyczne
Działania adaptacyjne
Powódź
Sprawdzenie terenu działki i ustalenie zagrożenia powodziowego oraz korzystanie z ocen ryzyka
powodziowego
Zwiększanie powierzchni przepuszczalnych na terenie inwestycji
Rozwiązania, które pozwalają na zatrzymywanie wody w krajobrazie miejskim: Miejskie pasy
infiltracyjne i liniowe ogrody deszczowe
Zrównoważone miejskie systemy odwadniające (SUDS)
Weryfikacja możliwości odprowadzania wody po deszczu oraz analiza badań geotechnicznych
gruntu
Hydroizolacja fundamentów
Instalacja pomp w piwnicach
Montaż urządzeń przeciwcofkowych
Instalacja kotłów i agregatów chłodniczych na dachu
Wykorzystywanie materiałów odpornych na zalanie
Tworzenie systemów odwadniający wokół budynku
Sadzenie drzew
Podniesienie systemów elektrycznych, mechanicznych i mediów nad ziemię
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
114
Wodoodporna izolacja (EPS, XPS)
Odpowiednie ubezpieczenie inwestycji (klasyczna powódź)
Burze i deszcze nawalne
Wzmocnienie konstrukcji dachów
Najniższa kondygnacja mieszkalna wyniesiona ponad poziom gruntu
Projektowanie w oparciu o wydajność wiatrową
Skuteczny system odwadniania dachu
Piorunochrony
Preferowanie żywopłotów i krzewów w bezpośredniej bliskości budynku
Gęsta roślinność w rzędach
Systemy okładzin przeciwdeszczowych (płyty warstwowe ścienne, płyty profilowane, płyty
włókno-cement)
Silne połączenia między zewnętrznymi elementami budynku (dach-ściany, ściany-fundamenty,
fundamenty-grunt)
Instalacja zapasowych generatorów - stosowane wyłącznie na potrzeby systemów ochrony p.poż.
Urządzenie zabezpieczające przed przepięciami
Mocowanie mebli zewnętrznych i płyt do podłoża
Materiały hydrofobowe
Rowy infiltracyjne
Pasywne środki kontroli osuwisk (mury oporowe, gabiony, geowłóknina, darniowanie,
modyfikacja geometrii nachylenia stoków)
Odwrócony dach
Zielony dach ekstensywny
Gleby przepuszczalne lub półprzepuszczalne
Ogrody deszczowe i kanały ściekowe
Przygotowanie podłoża
Odłączenie wód powierzchniowych od kanalizacji
Zbiorniki na wodę deszczową
Stres wodny i susze
Budowanie w odległości co najmniej 500m od obszarów leśnych
Zbieranie wody deszczowej
Zwiększenie wykorzystania materiałów ognioodpornych
Wyznaczanie obszarów narażonych na niedobór wody
Stres cieplny
Masa termiczna i materiały zmiennofazowe
Jasne i odbijające światło materiały
Ocieplenie ścian zewnętrznych, okien i dachów
Strefy temperaturowe (zapobiegające przepływowi ogrzanego powietrza)
Instalacje fotowoltaiczne (PV) na dachu
Zielone dachy
Połączenia ruchome
Geotermia i pompy ciepła - realizowane w inwestycjach na terenie Warszawy i Trójmiasta
Podwójne fasady
-
realizowane jedynie na terenie Trójmiasta
Izolacja ścian, okien i dachów
Osiadanie
Peryferyjny system odwadniający (co najmniej 2m od budynku)
Utrzymywanie drzew w bezpiecznej odległości od budynku
Głębokie lub półgłębokie fundamenty
Podbudowa
Jednolite fundamenty (unikanie częściowego podpiwniczenia)
Wzmocnienie konstrukcji (wzmocnienia poziome i pionowe: gorsetowanie żelbetowymi lub
strunobetonowymi belkami podwalinowymi, poziome wzmocnienia spoin umieszczone
w poziomych spoinach zaprawy murarskiej, pionowe wzmocnienia spoin dla ścian nośnych)
Spółka realizuje powyższe działania ze
środków własnych i nie przyjęła planu działań
powiązanego z kluczowymi wskaźnikami
efektywności wymaganymi na mocy rozporządzenia
delegowanego Komisji (UE) 2021/2178. Działania te
realizowane w ramach realizowanych budżetów
projektów deweloperskich. Koszty te wskazane są
w nocie 7.35 skonsolidowanego sprawozdania
finansowego w pozycjach: „zużycie materiałów
i energii” oraz „usługi obce”.
E1-4 CELE ZWIĄZANE Z ŁAGODZENIEM ZMIANY KLIMATU I PRZYSTOSOWANIEM SIĘ DO NIEJ
Grupa w Strategii ESG DOM 2030 przyjęła
cel redukcyjny, który wynosi 30% redukcji emisji
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
115
CO
2e
w zakresie 1 i 2
12
w przeliczeniu na lokal w
budowie do roku 2030 w porównaniu do 2021
(przyjętego jako rok bazowy)
13
. Cel nie został
wyznaczony
w wartości bezwzględnej ze względu na fakt,
spółki z Grupy prowadzą działalność, której skala
zmienia się w czasie (np. poprzez wzrost liczby
inwestycji budowlanych czy rozszerzanie
działalności na nowe rynki), co oznacza, że
dotychczasowy cel dotyczy wyłącznie działalności
operacyjnej wszystkich spółek w Grupie w zakresie
działań związanych z zarządzaniem zakupami
energii elektrycznej i cieplnej, gazu oraz floty
samochodowej. Cel redukcji emisji został
opracowany wewnętrznie i zaakceptowany przez
Zarząd. Założenia dotyczące celu redukcyjnego nie
uległy zmianie, tj. dotyczą tego samego zakresu,
zarówno geograficznego, jak i emisyjnego.
Cel redukcji emisji gazów cieplarnianych
jest celem brutto, co oznacza, że Grupa nie
uwzględnia usuwania gazów cieplarnianych,
jednostek emisji dwutlenku węgla ani emisji
unikniętych jako środków osiągnięcia celów redukcji
emisji gazów cieplarnianych. Cel redukcyjny nie jest
oparty na podstawach naukowych i nie jest zgodny
z celem ograniczenia globalnego ocieplenia do
1,5°C. Emisje raportowane przez Grupę nie
podlegają regulowanym systemom handlu
uprawnieniami do emisji. Do obliczeń wybrano
metodę location-based opartą o GHG Protocol.
Grupa monitoruje skuteczność
podejmowanych działań poprzez:
automatyzację zbierania danych, które
pozwalają na regularny monitoring zużycia
mediów,
raportowanie wyników i postępów zgodnie
z międzynarodowym standardem GHG
Protocol oraz coroczne ujawnienia
w sprawozdawczości zrównoważonego
rozwoju,
optymalizacje i modyfikacje działań
w działalności operacyjnej wynikające
z analizy zebranych danych.
Szczegóły dotyczące zasad raportowania
wskazano w podrozdziale „Zasady raportowania
emisji gazów cieplarnianych.”
Cel
Rok bazowy
Rok 2024
Cel na 2030
Emisje gazów cieplarnianych
(tony ekwiwalentu
dwutlenku węgla)
2,67 tCO
2e
/mieszkanie
1,71 tCO
2e
/mieszkanie
1,87 tCO
2e
/mieszkanie
E1-5 ZUŻYCIE ENERGII I KOSZYK ENERGETYCZNY
Zapotrzebowanie na energię w Grupie
wynika głównie z:
zakupu energii elektrycznej
i ciepła podczas realizowania prac
budowlanych,
działalności administracyjnej,
wykorzystania pojazdów służbowych.
Dane dotyczące zużycia paliw i energii pochodzą z
faktur rozliczeniowych wskazujących konkretne
zużycia. Podczas przeliczania zużycia energii na
megawatogodziny (MWh) wykorzystano poniższe
współczynniki przeliczeniowe:
1 MWh = 1 000 kWh;
1 MWh = 3,6 GJ;
1 MWh = 0,086 toe.
12
Zakres 1 - Emisje bezpośrednie powstałe w wyniku spalania
paliw w instalacjach stacjonarnych oraz spalania paliw w
samochodach należących do floty organizacji.
Zakres 2 - Emisje pośrednie powstałe w wyniku wytwarzania
energii elektrycznej i cieplnej dostarczanej do przedsiębiorstwa
przez dostawcę energii.
13
Rok 2021 wybrano uwzględniając czynniki zewnętrzne
(przyszłe zmiany prawne) i wewnętrzne (zmiana skali
działalności oraz zmiany w podejściu do kwestii ESG). Wartość
bazowa została poddana niezależnej weryfikacji.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
116
Struktura i zużycie energii
2024
Zużycie paliwa z węgla i produktów węglowych (MWh)
0,00
Zużycie paliwa z ropy naftowej i produktów naftowych (MWh)
3 096,26
Zużycie paliwa z gazu ziemnego (MWh)
291,35
Zużycie paliwa z innych źródeł kopalnych (MWh)
0,00
Zużycie zakupionej lub nabytej energii elektrycznej, ciepła, pary i chłodu ze źródeł nieodnawialnych (MWh)
22 066,20
Całkowite zużycie energii ze źródeł kopalnych (MWh)
25 453,81
Udział źródeł nieodnawialnych w całkowitym zużyciu energii (%)
82%
Zużycie energii ze źródeł jądrowych (MWh)
0,00
Udział zużycia energii ze źródeł jądrowych w całkowitym zużyciu energii (%)
0,00
Zużycie paliwa w przypadku źródeł odnawialnych, w tym biomasy (obejmujących również odpady
przemysłowe i komunalne pochodzenia biologicznego, biogaz, wodór odnawialny itp.) (MWh)
0,00
Zużycie zakupionych lub pozyskanych energii elektrycznej, ciepła, pary wodnej i chłodzenia ze źródeł
odnawialnych (MWh)
5 599,00
Zużycie energii odnawialnej produkowanej samodzielnie bez użycia paliwa (MWh)
0,00
Całkowite zużycie energii odnawialnej i niskoemisyjnej (MWh)
5 599,00
Udział źródeł odnawialnych w całkowitym zużyciu energii (%)
18%
Całkowite zużycie energii (MWh)
31 052,81
Energochłonność (MWh/liczba lokali w budowie)
4,06
Energochłonność (MWh/mln zł)
14
9,80
1. Dane podane wg metody market based
2. Do określenia energochłonności Grupa bierze pod uwagę zużycie energii ze swojej działalności, tj. sektorów: M.68.11
Buying and selling of own real estate, F.41.00 Construction of residential and non-residential buildings, L.66.19 Other
activities auxiliary to financial services, except insurance and pension funding, M.68.20 Rental and operating of own or
leased real estate
Już teraz spółki z Grupy wdrażają działania
na rzecz ograniczania zużycia energii i tym samym
zmniejszenia emisyjności m.in. poprzez:
zakup energii pochodzącej ze źródeł
odnawialnych,
sukcesywną wymianę floty na pojazdy
mniej emisyjne.
E1-6 EMISJE GAZÓW CIEPLARNIANYCH ZAKRESÓW 1, 2 I 3 BRUTTO ORAZ CAŁKOWITE EMISJE GAZÓW
CIEPLARNIANYCH
Emisje zakresu 1 to bezpośrednie emisje ze
źródeł i działań będących własnością lub
kontrolowanych przez Grupę. Emisje te obejmują
następujące źródła:
energia wykorzystywana
w spalaniu stacjonarnym, np. gaz
ziemny i olej opałowy;
paliwo stosowane w urządzeniach
mobilnych i generatorach, np. olej
napędowy;
14
Liczona jako całkowite zużycie energii na przychód netto wskazany w rozdziale 1.6 niniejszego sprawozdania.
flota pojazdów, np. olej
napędowy, benzyna;
źródła ulotne, np. wycieki
z klimatyzatorów.
W Grupie zidentyfikowano biogeniczne
emisje CO2 wynikające ze spalania paliw. W zakresie
1 wyniosły one 44 351,448 tCO
2
. Grupa nie
uwzględnia żadnych zakupionych, sprzedanych lub
przeniesionych jednostek emisji dwutlenku węgla
ani uprawnień do emisji gazów cieplarnianych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
117
w obliczeniach emisji gazów cieplarnianych
z zakresu 1.
Emisje z zakresu 2 to pośrednie emisje
gazów cieplarnianych, które konsekwencją
działalności Grupy. Protokół GHG klasyfikuje je jako
emisje z zakupionej energii elektrycznej, ciepła, pary
i chłodu. Tak, jak w poprzednich latach, Grupa
raportuje emisje według dwóch metodologii
obliczania emisji gazów cieplarnianych: rynkowej
(market-based) i opartej na lokalizacji (location-
based). Metoda oparta na lokalizacji pozwala na
ilościowe określenie emisji gazów cieplarnianych
zakresu 2 na podstawie średnich współczynników
emisji z produkcji energii w przypadku określonych
lokalizacji, w tym granic lokalnych. Metoda rynkowa
ujmuje ilościowo emisje gazów cieplarnianych
zakresu 2 na podstawie emisji gazów cieplarnianych
emitowanych przez wytwórców, od których
jednostka sprawozdawcza dokonuje umownych
zakupów energii elektrycznej w połączeniu
z instrumentami (takimi jak gwarancje pochodzenia
lub certyfikaty energii odnawialnej). W Grupie nie
występują biogeniczne emisje CO2 wynikające ze
spalania lub biodegradacji biomasy, emisje
procesowe i emisje niezorganizowane z zakresu 2.
Obecnie niedostępne wskaźniki umożliwiające
obliczenie emisji biogenicznych z zakupionej energii
elektrycznej i cieplnej. Grupa nie uwzględnia
pochłaniania ani wszelkich zakupionych,
sprzedanych lub przeniesionych jednostek emisji
dwutlenku węgla ani uprawnień do emisji gazów
cieplarnianych w obliczeniach emisji gazów
cieplarnianych zakresu 2.
Emisje zakresu 3 to inne pośrednie emisje
gazów cieplarnianych, które konsekwencją
działalności Grupy, ale pochodzą ze źródeł
niebędących własnością lub niekontrolowanych
przez Grupę. Spółki z Grupy będą raportować emisje
z zakresu 3 w kolejnym okresie sprawozdawczym
(za rok 2025).
Rodzaj emisji
2024
2021
(tCO
2e
)
(tCO
2e
)
Emisje bezpośrednie ze spalania stacjonarnego
59,65
41,37
Emisje bezpośrednie ze spalania mobilnego
708,73
458,45
Zakres 1 łącznie
768,38
499,82
Emisje pośrednie z zakupionej/nabytej energii elektrycznej [location
based]
6 840,10
6 049,66
Emisje pośrednie z zakupionej/nabytej energii elektrycznej [market
based]
3 212,97
6 334,11
Emisje pośrednie z zakupionej/nabytej energii cieplnej
5 459,31
9 307,78
Zakres 2 łącznie [location based]
12 299,41
15 357,45
Zakres 2 łącznie [market based]
8 672,28
15 641,89
Intensywność (emisje GHG z zakresu 1+2/ liczba lokali w budowie)
1,71 tCO
2e
/mieszkanie
2,67 tCO
2e
/mieszkanie
Intensywność (emisje GHG location-based z zakresu 1+2/ przychód
netto)
4,12 tCO
2e
/mln zł
8,36 tCO
2e
/mln
Intensywność (emisje GHG market-based z zakresu 1+2/ przychód
netto)
2,98 tCO
2e
/mln zł
8,51 tCO
2e
/mln
Zasady raportowania emisji gazów cieplarnianych
1. Rokiem bazowym jest rok 2021.
2. Emisje raportowane dla całej Grupy
Kapitałowej.
3. Emisje gazów cieplarnianych w Zakresie
1 zostały obliczone z wykorzystaniem
metodologii The GHG Protocol Corporate
Accounting and Reporting Standard.
Wskaźnik emisyjności dla gazu
ziemnego przyjęto z wykorzystaniem
danych DEFRA.
Wskaźniki emisyjności benzyny oraz
oleju opałowego przyjęto na
podstawie danych ogłoszonych przez
Krajowy Ośrodek Bilansowania
i Zarządzania Emisjami. Wartości
opałowe benzyny oraz oleju
napędowego przeliczono na
podstawie karty charakterystyki
paliwa udostępnionej przez PKN
Orlen.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
118
4. Wykorzystane wskaźniki zostały
opublikowane przez wiarygodne instytucje
i mają zastosowanie w odniesieniu do
działalności całej Grupy.
5. Emisje gazów cieplarnianych w Zakresie
2 zostały obliczone z wykorzystaniem
metodologii „The GHG Protocol Corporate
Accounting and Reporting Standard. Do
kalkulacji emisji gazów cieplarnianych
w Zakresie 2 zostały wykorzystane
następujące wskaźniki intensywności
emisyjnej:
Location based: dla energii
elektrycznej w Polsce: 559,8
kgCO
2
/MWh na podstawie danych
KOBiZE
Market based: na podstawie danych
dostawców energii elektrycznej: EON
Polska S.A., Polenergia Sp. z o.o.,
Tauron S.A. i ENERGA S.A. oraz
wydanych gwarancji pochodzenia
energii.
W 2024 r. spółki z Grupy zakupiły 5599
MWh energii z odnawialnych źród
energii, co potwierdzają podpisane
umowy. Przejęto założenie, że 100%
zakontraktowanych gwarancji
zostanie umorzonych przez spółki
Grupy.
dla energii cieplnej: na podstawie
danych URE za 2023 rok
6. W obliczeniach zastosowano współczynnik
globalnego ocieplenia, który został
opublikowany przez IPCC na podstawie
100-letniej perspektywy czasowej w celu
obliczenia emisji ekwiwalentu dwutlenku
węgla gazów innych niż CO
2.
7. Zaraportowane zostały zużycia zmierzone
na podstawie fizycznych odczytów
liczników lub zaksięgowanych faktur.
8. Podczas obliczeń nie było konieczności
zgłoszenia i konsolidacji emisji gazów
cieplarnianych wspólnych przedsięwzięć,
nad którymi Grupa sprawuje kontro
operacyjną, ponieważ takowe nie
wystąpiły w roku 2024.
ESRS E3 WODA I ZASOBY MORSKIE
E3 -1 POLITYKI ZWIĄZANE Z WODĄ I ZASOBAMI MORSKIMI
Grupa nie posiada odrębnej polityki
związanej z zarządzaniem zasobami wodnymi,
w tym dotyczących zrównoważonego rozwoju
oceanów i mórz. Opracowanie odrębnej polityki
zaplanowano nie wcześniej niż na rok 2030.
W celu ustalenia czy spółki z Grupy działają
na obszarach, na których występuje wysoki deficyt
wody, Grupa skorzystała z publicznie dostępnego
i bezpłatnego narzędzia - Aqueduct Water Risk
Atlas. Żadna z naszych inwestycji nie znajduje się na
obszarze wysokiego lub bardzo wysokiego stresu
wodnego. Spółki z Grupy nie kupują wody
z obszarów objętych wysokim i bardzo wysokim
stresem wodnym oraz nie prowadzą działalności na
takich terenach.
15
.
E3-2 DZIAŁANIA I ZASOBY ZWIĄZANE Z WODĄ I ZASOBAMI MORSKIMI
W działalności spółki wykorzystują wodę
przede wszystkim do prowadzenia prac
budowlanych (takich jak wiązanie mieszanki
w procesach betonowania, murowania i tynkowania
czy pielęgnacji betonu w okresie letnim). Inwestycje
zasilane są w wodę na cele bytowo-gospodarcze
i ochrony przeciwpożarowej. Woda
15
Sytuacja, w której ilość wody o odpowiedniej jakości jest
niewystarczająca do zaspokojenia potrzeb ludzi i środowiska [w:]
wykorzystywana jest także przy pracach
rozbiórkowych (by zapobiegać nadmiernemu
pyleniu). Zakupiona woda pochodzi przede
wszystkim z miejskich sieci wodociągowych miast,
w których spółki prowadzą działalność. Spółki nie
pobierają wody z wód powierzchniowych, w tym
morskich. Instalacje kanalizacyjne (sanitarne)
Water resources across Europe confronting water stress: an
updated assessment. EEA Report 12/2021
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
119
odprowadzają ścieki do miejskich systemów
kanalizacyjnych, a następnie do miejskich
oczyszczalni ścieków. Spółki nie odprowadzają
ścieków bezpośrednio do środowiska. Zgodnie
z obowiązującymi przepisami prawa woda
deszczowa zagospodarowywana jest w obrębie
inwestycji lub odprowadzana do miejskich
systemów kanalizacyjnych. Zagospodarowanie
wody w obrębie inwestycji może być realizowane na
dwa sposoby (w zależności od uwarunkowań
gruntowych i wodnych na danym terenie):
technicznie: zbiorniki retencyjne (w tym
rurowe) lub skrzynki rozsączające,
zapewniające stopniowy odpływ
deszczówki i rozprowadzenie jej w gruncie;
naturalnie: poprzez realizację ogrodów
deszczowych, które mają pozytywny
wpływ na rozwój różnorodności
biologicznej
16
i/lub dachów zielonych
umożliwiających retencję wód opadowych.
Ścieki z posadzek garaży podlegają
dodatkowemu oczyszczaniu w separatorach
substancji ropopochodnych. Zmiany zużycia wody
w działalności Grupy związane są z fazami realizacji
prowadzonych inwestycji.
Podjęte działania w zakresie gospodarowania
zasobami wodnymi są działaniami ciągłymi
związanymi z realizacją projektów deweloperskich.
W związku z tym Grupa nie przyjęła konkretnych
perspektyw czasowych oraz nie opracowała planu
działań wymagającego znacznych wydatków
operacyjnych lub nakładów inwestycyjnych.
W związku z brakiem prowadzenia działalności na
obszarach narażonych na ryzyko związane z wodą,
w tym obszarów o znacznym deficycie wody, Grupa
nie realizuje działań w tym zakresie.
E3-3 CELE ZWIĄZANE Z WODĄ I ZASOBAMI MORSKIMI
Grupa nie wyznaczyła wymiernych,
zorientowanych na rezultaty celów w zakresie
gospodarki wodnej, co wynika z braku obowiązku
regulacyjnego oraz braku polityki w tym zakresie.
Grupa wyznaczy te cele nie wcześniej niż w 2030 r.
E3-4 ZUŻYCIE WODY
Dane dotyczące zużycia wody w Grupie
zostały opracowane na podstawie wartości zużycia
wskazanych na fakturach rozliczeniowych
z podmiotami odpowiadającymi za dostarczanie
wody. Informacje dotyczące zrzutów wody
pochodzą z decyzji administracyjnych wydanych
w roku sprawozdawczym.
Całkowite zużycie wody [m
3
]
27 367,37
Całkowite zużycie wody na obszarach narażonych na ryzyko związane z wodą, w tym na obszarach o
znacznym deficycie wody [m
3
]
0,00
Całkowita ilość wody poddanej recyklingowi i ponownemu użycia [m
3
]
0,00
Całkowita ilość magazynowanej wody i zmiany w magazynowaniu [m
3
]
0,00
Zrzuty wody [m
3
]
25 366,26
Pobór wody [m
3
]
52 733,63
16
Ogrody deszczowe:
ograniczają konieczność podlewania roślin w pobliżu,
zmniejszając zużycie wody z sieci,
obniżają temperaturę najbliższego otoczenia w
okresie letnim,
przyczyniają się do zwiększania ilości wody w
środowisku,
zapobiegają obniżaniu poziomu wód gruntowych i
lokalnym podtopieniom w trakcie opadów
nawalnych,
tworzą mikroklimat i przyciągają owady oraz drobne
zwierzęta,
poprzez odpowiednio dobrane rośliny oczyszczają
wodę i glebę.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
120
Wodochłonność [m
3
/mln EUR
17
]
37,18
Poziom stresu wodnego wg Aqueduct Water Risk
Atlas (World Resources Institute)
18
określono dla
poszczególnych lokalizacji działalności spółek z
Grupy.
Lokalizacja
Poziom stresu wodnego
Całkowite zużycie wody [m
3
]
segment warszawski
Niski (<10%)
6 750,16
segment krakowski
Średni - Wysoki (20-40%)
4 730,11
segment trójmiejski
Średni - Wysoki (20-40%)
5 788,10
segment wrocławski
Niski (<10%)
10 099,00
ESRS E4 RÓŻNORODNOŚĆ BIOLOGICZNA I EKOSYSTEMY
E4-1 PLAN TRANSFORMACJI W ZAKRESIE RÓŻNORODNOŚCI BIOLOGICZNEJ I EKOSYSTEMÓW ORAZ
UWZGLĘDNIENIE RÓŻNORODNOŚCI BIOLOGICZNEJ EKOSYSTEMÓW W STRATEGII I MODELU
BIZNESOWYM
Grupa Dom Development nie posiada
planu transformacji w zakresie różnorodności
biologicznej i ekosystemów. Grupa opracuje plan
transformacji nie wcześniej niż w 2030 r. Grupa nie
przeprowadziła analizy odporności strategii
biznesowej i modelu biznesowego w odniesieniu do
różnorodności biologicznej i ekosystemów.
E4- 2 POLITYKI ZWIĄZANE Z RÓŻNORODNOŚCIĄ BIOLOGICZNĄ I EKOSYSTEMAMI
Grupa nie posiada odrębnej polityki
adresującej zagadnienie różnorodności biologicznej
i ekosystemów. Opracowanie odrębnej polityki
zaplanowano nie wcześniej niż na rok 2030.
E4-3 DZIAŁANIA I ZASOBY ZWIĄZANE Z RÓŻNORODNOŚCIĄ BIOLOGICZNĄ I EKOSYSTEMAMI
Będąc świadomym wpływu działalności
deweloperskiej na środowisko naturalne, spółki
z Grupy promują i włączają się w działania mające
na celu rewitalizację obszarów, które były wcześniej
wykorzystywane do innych celów (m.in.
przemysłowych). Tego rodzaju tereny często
17
wartość odnosi się do przychodu netto
18
https://www.wri.org/applications/aqueduct/water-risk-
atlas/#/?advanced=false&basemap=hydro&indicator=bws_cat&lat=52.499503824480215&lng=19.23486448824406&map
Mode=view&month=1&opacity=0.5&ponderation=DEF&predefined=false&projection=absolute&scenario=optimistic&scop
e=baseline&threshold&timeScale=annual&year=baseline&zoom=7
zlokalizowane w pobliżu infrastruktury
komunikacyjnej i usługowej, wobec czego ich
rewitalizacja, poprzez m.in. wprowadzenie funkcji
mieszkaniowej, wpływa także na ograniczenie
szkodliwego zjawiska tzw. rozlewania się miast. W
Strategii DOM 2030 Grupa zadeklarowała realizację
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
121
projektów rewitalizacyjnych, w ramach, których
odzyskiwane będą „zapomniane” obszary miast.
Przykładem inwestycji realizowanej od 2024 r. jest
inwestycja zlokalizowana przy ul. Rydlówka 5 na
krakowskim Podgórzu.
Spółki z Grupy nie uwzględniły wiedzy
społeczności lokalnych, a także nie dokonały analizy
skutków finansowych działań wyrównujących
Do działań opartych na zasobach przyrody,
które spółki z Grupy realizują w inwestycjach należą
m.in.: zielone dachy, ogrody deszczowe, redukcja
efektu miejskiej wyspy ciepła.
Zgodnie z celem wyznaczonym w Strategii
ESG DOM 2030 Grupa Dom Development, w 2024 r.
oficjalnie rozpoczęła realizację programu „Miejska
Zieleń”. Jego celem jest zagospodarowanie co
najmniej jednego ogólnodostępnego terenu
w aglomeracjach, w których działają spółki z Grupy.
W uzasadnionych przypadkach
19
spółki z Grupy
zobligowane do przeprowadzania remediacji,
której sposób określony jest w decyzjach
administracyjnych wydawanych przez regionalne
organy ochrony środowiska. Każdorazowo usunięty
zanieczyszczony grunt przekazywany jest do
dalszego zagospodarowania uprawnionym
podmiotom poza terenem jego wytworzenia, w jego
miejsce zostaje nawieziony czysty grunt.
W roku 2024 nie zidentyfikowano w żadnej ze
spółek Grupy istotnych incydentów związanych ze
skażeniem środowiska naturalnego w związku
z wyciekiem substancji niebezpiecznych. Spółki
z Grupy dążą do tego, by każda budowa wyposażona
była w środki do neutralizacji wycieków paliw i/lub
chemii budowlanej, takie jak: sypkie sorbenty
hydrofobowe, hydrofobowe maty sorpcyjne
w arkuszach lub rolkach, poduszki i kawy
sorpcyjne lub biopreparaty.
Jako Grupa, która posiada w swojej strukturze
generalnych wykonawców, spółki z Grupy
ograniczają wpływ na otoczenie przyrodnicze
podczas realizacji inwestycji. Spółki wykonują
szereg działań przyczyniających się do minimalizacji
wpływu na środowisko.
E4-4 CELE ZWIĄZANE Z RÓŻNORODNOŚCIĄ BIOLOGICZNĄ I EKOSYSTEMAMI
Grupa nie wyznaczyła wymiernych,
zorientowanych na rezultaty celów w zakresie
różnorodności biologicznej i ekosystemów,
ponieważ obecne cele, działania i plany pokrywa
Strategia ESG DOM 2030. Grupa wyznaczy te cele
nie wcześniej niż w 2030 r. Cele i związane z nimi
działania wskazane w Strategii ESG w zakresie
realizacji programu „Miejska Zieleń” oraz
rewitalizacji zostały opisane w rozdziale E4-3. Cele
związane z realizacją ogólnodostępnych terenów
zieleni oraz realizacji inwestycji na terenach
zdegradowanych nie były oparte na globalnych
ramach bioróżnorodności, nie zastosowano przy ich
określaniu progów ekologicznych ani nie przypisano
wpływów przy ich ustalaniu.
E4-5 MIERNIKI ODDZIAŁYWANIA ZWIĄZANE ZE ZMIANĄ W ZAKRESIE RÓŻNORODNOŚCI BIOLOGICZNEJ
I EKOSYSTEMÓW
Na podstawie obowiązujących krajowych
regulacji Grupa wybrała konkretne dostępne
mierniki, takie jak:
liczba nasadzeń roślinności,
powierzchnia gruntu wyłączonego
z produkcji rolnej,
masa gruntu przeznaczona do usunięcia w
ramach remediacji,
19
- kiedy stajemy się właścicielem nieruchomości
poprzemysłowej
liczba drzew przeznaczonych do wycinki,
na obszarach objętych formami ochrony
przyrody, w pobliżu których, tj.
w odległości do 500 m, zlokalizowane jest
przedsięwzięcie
Wskaźniki wybrane przez Grupę są dobrowolne i ich
wykaz nie jest wymagany przepisami prawa.
Wskaźniki odnoszą s do różnych aspektów
kiedy mamy do czynienia z historycznym
zanieczyszczeniem powierzchni ziemi (zgodnie z
Ustawą Prawo Ochrony Środowiska)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
122
związanych z wpływem działalności spółek, jak
nasadzenia roślinności, zmiana sposobu
użytkowania gruntów i eksploatacja zasobów
naturalnych, na żnorodność biologiczną. Krajowe
regulacje i wewnętrzne procedury w Grupie
wskazują na konieczność nasadzeń gatunków
rodzimych i zgodnych siedliskowo, co pozytywnie
odnosi s do różnorodności ekosystemowej.
Wskaźniki zbierane we wszystkich lokalizacjach,
w których Grupa prowadzi działalność. Do pomiaru
powyższych mierników wykorzystano informacje
wskazane w decyzjach administracyjnych wydanych
w roku sprawozdawczym. Wskaźniki monitorowane
w cyklu rocznym. Grupa nie odnosi się do
konkretnych progów ekologicznych ani oficjalnych
wytycznych, polityk lub porozumień. Grupa nie ma
wyznaczonych mierzalnych celów w zakresie
ochrony bioróżnorodności.
Wskaźnik
segment
warszawski
segment
wrocławski
segment
krakowski
segment
trójmiejski
Łącznie
Liczba nasadzeń roślinności, w tym:
Drzewa pienne i wielopniowe [szt.]
467
155
97
364
1 083
Krzewy [szt.]
68 942
8 157
6 944
45 373
129 416
Pnącza, byliny i trawy ozdobne [szt.]
23 562
10 888
5 583
38 210
78 243
Powierzchnia gruntu wyłączonego z produkcji rolnej
[ha]
1,06
0,00
0,00
0,00
1,06
Masa gruntu przeznaczona do usunięcia w ramach
remediacji [t]
6 122,50
0,00
81 981,82
8 505,11
96 609,43
Liczba drzew do wycinki, na obszarach objętych
formami ochrony przyrody, w pobliżu których, tj. w
odległości do 500 m, zlokalizowane jest
przedsięwzięcie [szt.]
45
0,00
0,00
46
91
ESRS E5 WYKORZYSTANIE ZASOBÓW I GOSPODARKA O OBIEGU
ZAMKNIĘTYM
E5-1 POLITYKI ZWIĄZANE Z WYKORZYSTANIEM ZASOBÓW I GOSPODARKĄ O OBIEGU ZAMKNIĘTYM
Grupa nie posiada sformalizowanej
polityki cyrkularności. Działania w tym zakresie
prowadzone w oparciu o krajowe wymogi
prawne. Opracowanie odrębnej polityki, tj.
Standardu Zielonych Zamówień, zaplanowano nie
wcześniej niż na rok 2025.
E5-2 DZIAŁANIA I ZASOBY ZWIĄZANE Z WYKORZYSTANIEM ZASOBÓW I GOSPODARKĄ O OBIEGU
ZAMKNIĘTYM
W ramach prowadzonej działalności
w Grupie konsekwentnie wdrażane zasady
gospodarki o obiegu zamkniętym (GOZ), tj.
minimalizacja ilości powstających odpadów (przede
wszystkim w procesie produkcyjnym) oraz
maksymalizacja wartości dodanej (np. rozwój
systemów PaaS oraz ponowne wykorzystanie
materiałów) i materiałów. Spółki z Grupy cyfryzu
i automatyzują swoją działalność, co również
20
BIM (Building Information Modeling) modelowanie
informacji o budynku.
przekłada się na zmniejszenie zużycia materiałów.
Do głównych aktywności w tym zakresie należy
zaliczyć elektroniczny obieg dokumentów,
usprawnienie procesu przeglądów usterkowych
dzięki wykorzystaniu urządzeń mobilnych
i dedykowanej aplikacji oraz szerokie wykorzystanie
BIM 360
20
w codziennej działalności spółek z Grupy.
Grupa realizuje działania w sposób ciągły bez
wyznaczenia horyzontów czasowych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
123
By zmniejszać emisyjność realizowanych
budynków, stopniowo zwiększane jest
wykorzystanie w projektach niskoemisyjnego
betonu i stali pochodzącej z recyklingu
E5-3 CELE ZWIĄZANE Z WYKORZYSTANIEM ZASOBÓW I GOSPODARKĄ O OBIEGU ZAMKNIĘTYM
Grupa nie wyznaczyła wymiernych,
zorientowanych na rezultaty celów w zakresie
wykorzystania zasobów i gospodarki o obiegu
zamkniętym. Grupa wyznaczy te cele w roku 2025,
w przyjętym Standardzie Zielonych Zamówień, który
obejmie łańcuch wartości Grupy.
E5-4 ZASOBY WPROWADZANE
W ramach działalności operacyjnej
i łańcucha wartości Grupa wykorzystuje szeroki
zakres zasobów materialnych. Kluczowe kategorie
zasobów obejmują materiały wykorzystywane
w procesach budowlanych. Głównymi materiałami
nieodnawialnymi wykorzystywanymi przez spółki
z Grupy na budowach zbrojenia budowlane,
beton oraz bloczki silikatowe i ceramiczne. Do
zasobów o krytycznym znaczeniu zaliczyć można
stal (zbrojenie budowlane), która kluczowa jest
w konstrukcji budynków.
Grupa ujawnia następujące dane dotyczące
materiałów wprowadzanych do procesów
produkcyjnych:
masę materiałów technicznych
i biologicznych wykorzystanych w okresie
sprawozdawczym,
udział materiałów wtórnych
i pochodzących z recyklingu, które
wykorzystywane w projektach
budowlanych i produkcji komponentów.
Dane dotyczące zużycia materiałów pochodzą
z informacji pozyskanych bezpośrednio od
dostawców. Grupa nie wykazuje udziału materiałów
biologicznych wykorzystywanych w procesach
budowlanych, w tym drewna i innych surowców
naturalnych ze względu na brak możliwości
szerokiego ich wykorzystania w budownictwie
mieszkaniowym.
Zużycie materiałów w 2024 r.
Surowce (materiały) biologiczne
Materiał
Jednostka [t]
tarcica
18,03
sklejka szalunkowa
27,67
płyta OSB
12,91
paleta transportowa
158,01
SUMA
216,63
Surowce (materiały) techniczne
Materiał
Jednostka [t]
zbrojenie budowlane - nowe
19 854,18
zbrojenie budowlane wtórne, ponownie wykorzystane, z recyklingu
5 108,02
beton - nowy
328 525,08
beton wtórny, ponownie wykorzystane, z recyklingu
0,00
bloczki silikatowe - nowe
8 035 873,80
bloczki silikatowe wtórne, ponownie wykorzystane, z recyklingu
0,00
bloczki betonowe - nowe
15 335,00
bloczki betonowe wtórne, ponownie wykorzystane, z recyklingu
0,00
bloczki ceramiczne nowe
4 957 320,00
bloczki ceramiczne wtórne, ponownie wykorzystane, z recyklingu
0,00
XPS nowe
6,41
XPS wtórne, ponownie wykorzystane, z recyklingu
0,00
prefabrykowane balkony nowe
41 275,55
prefabrykowane balkony wtórne, ponownie wykorzystane, z recyklingu
0,00
cegła (ceramiczna i klinkier) – nowe
12,04
cegła (ceramiczna i klinkier) – wtórne, ponownie wykorzystane, z recyklingu
0,00
wełna - nowe
46,30
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
124
wełna – wtórne, ponownie wykorzystane, z recyklingu
0,00
SUMA - materiały nowe
13 398 248,35
SUMA - materiały wtórne, ponownie wykorzystane, z recyklingu
5 108,02
E5-5 ZASOBY ODPROWADZANE
Odpady generowane przez Grupę
uzależnione są w dużej mierze od liczby
prowadzonych inwestycji. Powstają one ównie
w trakcie procesu budowy i podczas prac
rozbiórkowych.
W ramach każdej realizowanej inwestycji
postępowanie z odpadami odbywa się w sposób
zapewniający ochronę życia i zdrowia ludzi oraz
ochronę środowiska zgodnie z ustawą Prawo
ochrony środowiska
21
i Ustawą o odpadach.
22
W pierwszej kolejności zapobiega się powstawaniu
odpadów na placu budowy poprzez stosowanie
wszelkich możliwych działań ograniczających ich
wytwarzanie (np. stosowanie odpowiednich
surowców i materiałów) oraz podejmowanie
działań pozwalających na utrzymanie ich ilości na
możliwie najniższym poziomie (poprzez selektywną
zbiórkę odpadów lub bieżące wykorzystywanie na
terenie inwestycji).
Proces gospodarowania odpadami na
budowach jest planowany podczas opracowywania
Planu Bezpieczeństwa i Ochrony Zdrowia (BIOZ),
którego część stanowi Plan Gospodarki Odpadami,
tworzony dla każdej inwestycji.
Odpady powstające na etapie realizacji
inwestycji segregowane i magazynowane
selektywnie w wydzielonych miejscach, o szczelnym
podłożu, w wyraźnie oznaczonych kontenerach.
Grupa nie magazynuje odpadów, zwłaszcza
niebezpiecznych.
Wytworzone odpady przekazywane
wyłącznie podmiotom, które posiadają nie tylko
pozwolenie na odbiór odpadów, ale równina ich
przetwarzanie. Każdy podmiot odbierający odpady
musi posiadać aktywny numer BDO. Dzięki temu
spółki z Grupy mają pewność, że przekazywane
odpady ponownie wykorzystywane i wracają do
obiegu gospodarczego.
Odpadem generowanym na budowach
w największej ilości są zmieszane odpady z budowy,
remontów i demontażu. W ocenie Grupy ich udział
w masie wytworzonych odpadów jest wciąż zbyt
wysoki. Spółki Grupy będą dążyły do sukcesywnego
zmniejszania go głównie poprzez:
dostosowanie s do nowych wymogów
w zakresie segregacji odpadów
budowlanych i rozbiórkowych
23
,
wprowadzenie regularnych szkoleń
i kontroli pracowników kadry własnej
i podwykonawców w zakresie poprawnej
segregacji,
docelowe usankcjonowanie
niedotrzymywania zasad,
ponowne wykorzystywanie materiałów
dostępnych na placach budów (np.
potraktowanie gruzu rozbiórkowego jako
materiału budowlanego, jeśli posiada on
odpowiednie parametry).
Zgodnie z obecną wykładnią prawa wszystkie
materiały wywożone z budowy są odpadem, który
obejmuje ścisła procedura prawna. Ponowne
wykorzystanie odpadów jako materiałów
budowlanych związane jest z szeregiem kontroli
i spełnieniem wymogów technicznych.
Odpady raportowane przez Grupę
pochodzą z procesów rozbiórkowych
i budowlanych. W odpadach raportowanych przez
Grupę występują metale (żelazo i stal).
Informacje na temat całkowitej ilości odpadów
2024
Całkowita ilość odpadów, w przypadku których uniknięto
unieszkodliwiania
5,89
21
Dz. U. 2001, poz. 627 z późn. zm.
22
Dz. U. 2013, poz. 21 z późn. zm.
23
Od 01.01.2025 r. obowiązek selektywnego zbierania i
odbierania oraz sortowania odpadów budowlanych i
rozbiórkowych powinien obejmować co najmniej takie
frakcje odpadów jak: drewno, metale, szkło, tworzywa
sztuczne, gips, odpady mineralne (w tym beton, cegła,
płytki i materiały ceramiczne, kamienie).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
125
Całkowita ilość odpadów niebezpiecznych, w przypadku których uniknięto
unieszkodliwiania
0,52
w tym przygotowanie do ponownego użycia
0,00
w tym recykling
0,52
w tym inne procesy odzysku
0,00
Całkowita ilość odpadów innych niż niebezpieczne, w przypadku których uniknięto
unieszkodliwiania
5,37
w tym przygotowanie do ponownego użycia
0,00
w tym recykling
5,37
w tym inne procesy odzysku
0,00
Całkowita ilość odpadów niepoddanych recyklingowi [t]
16 115,28
Odsetek odpadów niepoddanych recyklingowi [%]
100
Całkowita ilość odpadów skierowanych do unieszkodliwienia
16 109,91
Całkowita ilość odpadów niebezpiecznych skierowanych do unieszkodliwienia
0,05
w tym spalanie
0,05
w tym składowanie
0,00
w tym inne procesy unieszkodliwiania
0,00
Całkowita ilość odpadów innych niż niebezpieczne skierowanych do unieszkodliwienia
16 109,86
w tym spalanie
0,00
w tym składowanie
16 109,86
w tym inne procesy unieszkodliwiania
0,00
Całkowita ilość wytworzonych odpadów [t]
16 118,66
Całkowita ilość odpadów niebezpiecznych
0,57
Całkowita ilość odpadów innych niż niebezpieczne
16 118,09
Zestawienie zawiera odpady raportowane we wszystkich spółkach z Grupy. Sposób zagospodarowania odpadów został
oszacowany.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
126
3.3 UJAWNIANIE INFORMACJI ZGODNIE Z ART. 8 ROZPORZĄDZENIA
2020/852
Europejski Zielony Ład stanowi przyjęty
przez Komisję Europejską w 2019 roku plan działania
dotyczący finansowania zrównoważonego wzrostu
gospodarczego. Rozporządzenie Parlamentu
Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 z dnia
18 czerwca 2020 r. w sprawie ustanowienia ram
ułatwiających zrównoważone inwestycje,
zmieniające rozporządzenie (UE) 2019/2088,
stanowi narzędzie jednolitej klasyfikacji
zrównoważonej działalności (dalej: „Taksonomia
środowiskowa UE”, „Taksonomia UE”,
„Taksonomia”).
Aktem Delegowanym określającym
techniczne kryteria kwalifikacji jest Rozporządzenie
Delegowane Komisji (UE) 2021/2139 z dnia
4 czerwca 2021 r., które zostało zaktualizowane
przez Rozporządzenie Delegowane Komisji (UE)
2023/2485 z dnia 27 czerwca 2023 r. W 2023 roku
przyjęto również Rozporządzenie Delegowane
Komisji (UE) 2023/2486 z dnia 27 czerwca 2023,
uzupełniające Rozporządzenie Parlamentu
Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 oraz zmieniające
rozporządzenie delegowane Komisji (UE) 2021/2178.
Natomiast Aktem Delegowanym w zakresie
działalności związanej z energią jądrową i gazem
ziemnym jest Rozporządzenie Delegowane Komisji
(UE) 2022/1214 z dnia 9 marca 2022 r.
W ramach raportowania ujawnień
dotyczących Taksonomii UE oceniana jest
kwalifikowalność
i zgodność z taksonomią.
Weryfikacja kwalifikowalności wymaga
oceny działalności gospodarczej pod tem opisów
działalności przypisanych do sześciu celów
środowiskowych:
łagodzenie zmian klimatu (CCM),
adaptacja do zmian klimatu (CCA),
zrównoważone wykorzystywanie
i ochrona zasobów wodnych
i morskich (WTR),
przejście na gospodarkę o obiegu
zamkniętym (CE),
zapobieganie zanieczyszczeniu
i jego kontrola (PPC),
ochrona i odbudowa bioróżnorodności i
ekosystemów (BIO).
Aby dana działalność gospodarcza
kwalifikowała się jako zrównoważona środowiskowo
zgodnie z unijną taksonomią, na podstawie której
określany jest stopień, w jakim dana inwestycja jest
zrównoważona środowiskowo, musi ona spełniać
łącznie cztery warunki:
1. wnosić znaczący wkład (Significant
Contribution) do co najmniej jednego
z sześciu ww. celów środowiskowych;
2. nie wyrządzać poważnych szkód dla
żadnego z celów środowiskowych (zasada
DNSH Do No Significant Harm);
3. być prowadzona zgodnie z Minimalnymi
Gwarancjami (Minimum Safeguards);
4. spełniać techniczne kryteria kwalifikacji
(TKK).
Kryteria dotyczące istotnego wkładu
w realizację co najmniej jednego z sześciu celów
środowiskowych oraz zasady „nie czyń poważnych
szkód” zostały zdefiniowane poprzez techniczne
kryteria kwalifikacji określone w aktach
delegowanych do Taksonomii (Rozporządzenie
Delegowane 2021/2139, Rozporządzenie
Delegowane 2022/1214, Rozporządzenie
Delegowane 2023/2486, Rozporządzenie
Delegowane 2023/2485 oraz Rozporządzenie
Delegowane 2020/852).
Obowiązkowe ujawnienia przedsiębiorstw
niefinansowych dotyczą kluczowych wskaźników
wyników, które odnoszą się do procentowego
udziału działalności zgodnej z taksonomią,
kwalifikującej się do taksonomii, ale niezgodnej
z taksonomią, niekwalifikującej się do taksonomii
oraz informacji towarzyszących. Procentowy udział
działalności prezentowany jest w ramach trzech
wskaźników:
obrót,
nakłady inwestycyjne (CapEx),
wydatki operacyjne (OpEx).
Polityka rachunkowości
Przedsiębiorstwa niefinansowe
zobowiązane do wyjaśnienia w ramach ujawnienia
zasad rachunkowości, sposobu w jaki został ustalony
i przypisany do licznika obrót, nakłady inwestycyjne
oraz wydatki operacyjne.
Podstawą do kalkulacji wskaźnika obrotu,
nakładów inwestycyjnych oraz wydatków
operacyjnych były definicje określone w Załączniku
I do Rozporządzenia Delegowanego Komisji UE
2021/2178. Do kalkulacji wskaźników dla Grupy
zastosowano analogiczne zasady konsolidacji jak
przy sporządzaniu sprawozdania finansowego. Dane
wykorzystane do obliczeń pochodziły z systemu
finansowo-księgowego Grupy Dom Development
S.A. i z systemów finansowo-księgowych
poszczególnych spółek zależnych wchodzących
w skład Grupy. Grupa zastosowała mechanizmy
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
127
w celu uniknięcia podwójnego liczenia podczas
przypisywania obrotu, nakładów inwestycyjnych
oraz wydatków operacyjnych poprzez dokonanie
stosownych wyłączeń konsolidacyjnych, zgodnie
z obowiązującymi przepisami rachunkowości.
W przypadku wydatków operacyjnych dokonano
przeglądu wszystkich kont w systemie finansowo-
księgowym Grupy, a następnie zidentyfikowane
pozycje spełniające definicję OPEX przypisano
każdorazowo do danego rodzaju działalności
kwalifikującej się do taksonomii.
Obrót
Do mianownika KPI obrotu wliczono ogół przychodów ze
sprzedaży wyrobów gotowych, sprzedaży usług oraz
sprzedaży towarów, które stanowiły całkowite
skonsolidowane przychody Grupy w roku 2024,
ujawnione w skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym w nocie 7.34 skonsolidowanego
sprawozdania finansowego. Do licznika przypisano
przychody z działalności kwalifikujących się do
taksonomii, tj.:
działalność 4.15 Dystrybucja w systemach
ciepłowniczych/chłodzących
działalność 7.1 Budowa nowych budynków
działalność 7.7 Nabywanie i prawo własności
budynków
działalność 2.1 Działalność związana
z zakwaterowaniem
działalność 5.1 Działalność związana
z budową, rozbudową i eksploatacją systemów
poboru, uzdatniania i dostarczania wody
W przypadku KPI obrotu, całość przypisanego
kwalifikującego się obrotu, dotyczyła przychodów
z tytułu sprzedaży wyrobów gotowych i sprzedaży usług
(MSSF 15). Z uwagi na charakter prowadzonych przez
Grupę działalności, nie odnotowano w 2024 r.
przypadków konsumpcji własnej.
Nakłady inwestycyjne (CapEx)
Mianownik KPI CapEx stanowią zwiększenia
dotyczące środków trwałych oraz wynikające ze
zwiększenia aktywów z tytułu prawa do użytkowania
(ujawnione w nocie 7.7 w skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym Grupy za rok 2024) oraz
wartości niematerialnych i prawnych (ujawnione
w nocie 7.6 w skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym Grupy za rok 2024) wytworzonych we
własnym zakresie, jak i nabytych.
W przypadku Grupy Dom Development do
mianownika wliczamy sumę wartości wskazanych w:
nocie 7.6 wartości niematerialne
(zwiększenia pozostałe)
nocie 7.7 rzeczowe aktywa trwałe
(zwiększenia pozostałe).
Wartość w liczniku to powyższe nakłady
inwestycyjne dotyczące działalności kwalifikującej
się, w rozbiciu na poniższe działalności:
Działalność 7.1 Budowa nowych budynków
Działalność 6.5 Transport motocyklami,
samochodami osobowymi i lekkimi
pojazdami użytkowymi
Działalność 8.1 Przetwarzanie danych;
zarządzanie stronami internetowymi
(hosting) i podobna działalność
Działalność 7.7 Nabywanie i prawo
własności budynków
Nakłady inwestycyjne poniesione przez Grupę
w 2024 r. na działalności kwalifikujące się do
taksonomii, dotyczyły zwiększeń środków trwałych
wytworzonych we własnym zakresie (22,9%),
gruntów i budynków (27,9%), środków transportu
(18,5%) oraz zwiększeń z tytułu praw do użytkowania
(30,7%).
Wydatki operacyjne (OpEx)
W odniesieniu do wydatków operacyjnych (OpEx)
podstawę obliczenia mianownika stanowiły koszty
związane z utrzymaniem aktywów w dobrym stanie
oraz wynajmem krótkoterminowym, w tym: koszty
serwisowania i napraw samochodów, koszty
utrzymania budynków, koszty napraw
infrastruktury informatycznej oraz koszty
najmu/leasingu operacyjnego.
Wartość w liczniku to wydatki operacyjne dotyczące
działalności kwalifikującej się, tj. nieskapitalizowane
koszty związane z najmem (bez usług) sprzętu
budowlanego i urządzeń biurowych
wykorzystywanych podczas realizacji inwestycji
oraz wynajmem kontenerów budowlanych (98%).
Wartości te prezentują spółki generalnych
wykonawców realizujących działalność związa
z budową nowych budynków: Dom Construction
oraz Euro Styl Construction, ponieważ w
pozostałych spółkach nie zidentyfikowano
wydatków kwalifikujących się do licznika.
Weryfikacja kwalifikowalności działalności
Celem sporządzenia ujawnień za rok 2024 w
spółkach z Grupy Dom Development S.A.
przeprowadzono analizę prowadzonych działalności,
w wyniku której zidentyfikowano działalności
kwalifikujące się do taksonomii. Wykazane
w poniższych ujawnieniach dane finansowe dla
działalności kwalifikujących się obejmują zarówno
przychody (obroty) z prowadzonych działalności
gospodarczych kwalifikujących się do taksonomii,
powiązane z nimi nakłady inwestycyjne lub wydatki
operacyjne.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
128
Podstawowa działalność Grupy wiążę s
z budową budynków mieszkalnych. Po dokonaniu
analizy zidentyfikowano poniższe działalności
kwalifikujące się do taksonomii:
Sektor
Kod
Działalność
Opis działalności
Budownictwo i
działalność
związana z
obsługą rynku
nieruchomości
CCM
7.1
Budowa nowych
budynków
Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem
budynków mieszkalnych i niemieszkalnych poprzez zgromadzenie
środków finansowych, technicznych i fizycznych w celu realizacji
projektów budynków przeznaczonych do późniejszej sprzedaży,
a także roboty budowlane związane ze wznoszeniem kompletnych
budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, na własny rachunek do
sprzedaży bądź na podstawie wynagrodzenia lub umowy.
Budownictwo i
działalność
związana z
obsługą rynku
nieruchomości
CCM 7.7
Nabywanie i prawo
własności budynków
Działalność obejmuje kupno nieruchomości i wykonanie prawa
własności do tej nieruchomości.
Działalność
związana z
zakwaterowanie
m
BIO
2.1
Hotele, domy
wakacyjne, pola
kempingowe i
podobne obiekty
noclegowe
Zapewnienie krótkoterminowego zakwaterowania turystycznego
wraz z usługami towarzyszącymi
Energetyka
CCM
4.15
Dystrybucja w
systemach
ciepłowniczych/chło
dniczych
Budowa, modernizacja i eksploatacja sieci dystrybucji ciepła i chłodu
oraz związanej z nią infrastruktury, której zakończenie znajduje się
w podstacji lub w wymienniku ciepła.
Dostawa wody,
gospodarowanie
ściekami i
odpadami oraz
remediacja
CCM 5.1
Budowa, rozbudowa
i eksploatacja
systemów poboru,
uzdatniania i
dostarczania wody
Budowa, rozbudowa i eksploatacja systemów poboru, uzdatniania
i dostarczania wody.
Transport
CCM 6.5
Transport
motocyklami,
samochodami
osobowymi i lekkimi
pojazdami
użytkowymi
Zakup, finansowanie, wynajem, leasing i eksploatacja pojazdów
należących do kategorii M1
Informacja i
komunikacja
CCM 8.1
Przetwarzanie
danych; zarządzanie
stronami
internetowymi
(hosting) i podobna
działalność
Przechowywanie danych, manipulacja danymi, przepływ, kontrola,
wyświetlanie, przełączanie, wymiana, transmisja lub przetwarzanie
danych za pośrednictwem ośrodków przetwarzania danych, w tym
przetwarzanie danych na obrzeżach sieci.
Weryfikacja zgodności działalności
Działalność kwalifikująca się, która jednocześnie:
wnosi istotny wkład w realizację co
najmniej jednego z celów
środowiskowych określonych w ramach
Taksonomii (spełnia techniczne kryteria
kwalifikacji),
nie wyrządza poważnych szkód dla
żadnego z pozostałych celów
środowiskowych,
jest prowadzona zgodnie
z minimalnymi gwarancjami określonymi
w art. 18 rozporządzenia 2020/852,
może być uznana za działalność zrównoważoną
środowiskowo, tj. zgodną z taksonomią. W ramach
przygotowania ujawnień taksonomicznych,
przeprowadzona została analiza zgodności
działalności kwalifikujących się w zakresie
spełniania technicznych kryteriów kwalifikacji dla
poszczególnych rodzajów działalności, ujętych
w Rozporządzeniach Delegowanych 2021/2139,
2023/2485 i 2023/2486.
Na podstawie przeprowadzonej
szczegółowej analizy i weryfikacji zgodności
działalności Grupy z wymaganiami taksonomii, nie
zidentyfikowano działalności, która spełniałaby
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
129
w pełni wszystkie określone techniczne kryteria
kwalifikacji. Główną przyczyną takiego stanu rzeczy
są m.in.:
brak spełniania wysokich standardów
efektywności energetycznej budynków
wynoszących zgodnie z technicznymi
kryteriami przynajmniej 10% mniej niż
próg określony w odniesieniu do wymagań
dotyczących budynków o niemal zerowym
zużyciu energii,
brak obliczania współczynnika globalnego
ocieplenia (GWP) w cyklu życia
realizowanych inwestycji,
brak wystarczającej dokumentacji, która
jednoznacznie potwierdzałaby zgodność
prowadzonych przez Grupę działalności
z wymaganiami taksonomii.
Minimalne gwarancje
Grupa oceniła spełnienie minimalnych
gwarancji określonych w Taksonomii. Ocena
każdego z obszarów wykazała, że Grupa przyjęła
polityki i procedury niezbędne do wypełnienia
minimalnych gwarancji społecznych. Ocena
wykluczyła również występowanie przesłanek
stanowiących o niezapewnianiu minimalnych
gwarancji w którymkolwiek ze wskazanych
obszarów. Nie zidentyfikowano także żadnych
naruszeń/nieprawidłowości prowadzonych lub
zakończonych wydaniem prawomocnych wyroków
lub decyzji.
Badanie zgodności z Minimalnymi
Gwarancjami zostało zrealizowane zgodnie
z rekomendacjami zamieszczonymi w Final Report
on Minimum Safeguards autorstwa Platform On
Sustainable Finance. Grupa Dom Development S.A.
spełnia wymagania minimalnych gwarancji tj.
prowadzi działalność zgodnie z wytycznymi
Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju
(OECD) dla przedsiębiorstw wielonarodowych oraz
wytycznymi Organizacji Narodów Zjednoczonych
(ONZ) w zakresie prowadzenia biznesu i praw
człowieka. Grupa Dom Development S.A. posiada
i stosuje rozwiązania i procedury zapewniające:
ochro praw człowieka, praw
pracowniczych oraz praw ochrony
konsumentów,
zgodność z przepisami w zakresie kwestii
środowiskowych,
przeciwdziałanie łapownictwu
i korupcji,
zgodność z przepisami prawa
konkurencji,
przestrzeganie przepisów podatkowych.
Grupa ujawnia w niniejszym raporcie po raz
drugi udział działalności kwalifikującej się do
taksonomii w zakresie dotyczącym raportowanego
okresu, tj. 01.01.2024-31.12.2024. Ujawnienie
zawiera informacje o danych porównawczych za
poprzedni okres sprawozdawczy, tj. 01.01.2023-
31.12.2023. W poniższych tabelach przedstawiono
ujawnienia taksonomiczne Grupy Dom
Development S.A. za rok 2024 opracowane zgodnie
z metodyką omówioną w początkowej części
niniejszego rozdziału oraz zgodnie z Załącznikiem II
do Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE)
2021/2178, z uwzględnieniem Rozporządzenia
Delegowanego Komisji (UE) 2023/2486
zmieniającego powyższe rozporządzenie oraz
Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE)
2023/2485.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
130
Udział procentowy obrotu z tytułu produktów lub usług powiązanych z działalnością gospodarczą zgodną z systematyką
Rok obrotowy 2024
Rok
Kryteria dotyczące istotnego wkładu
Kryteria dotyczące zasady
DNSH
("nie czyń poważnych szkód")
Działalność gospodarcza
Kod lub
kody
Obrót
Czę
ść
obr
otu
,
rok
202
4
Łag
odz
eni
e
zmi
an
klim
atu
Ada
pta
cja
do
zmi
an
klim
atu
Zasob
y
wodn
e i
morsk
ie
Zaniec
zyszcz
enie
Gos
pod
ark
a o
obi
egu
za
mk
nięt
ym
Bioróż
norod
ność
Ła
go
dz
eni
e
zm
ian
kli
ma
tu
Ad
apt
acj
a
do
zm
ian
kli
ma
tu
Zas
ob
y
wo
dn
e i
mo
rsk
ie
Za
nie
czy
szc
ze
nie
Go
sp
od
ark
a o
obi
eg
u
za
mk
nię
ty
m
Bio
róż
no
ro
dn
ość
Mi
ni
ma
lne
gw
ara
ncj
e
Udział
działalności
zgodnej z
systematyk
ą (A.1.) lub
kwalifikując
ej
się do
systematyki
(A.2.)
rok 2023
Kategoria
Działalność
wspomagają
ca
Kategoria
Działalno
ść
na rzecz
przejścia
mln zł
%
T;
N;
N/E
L
T;
N;
N/E
L
T; N;
N/EL
T; N;
N/EL
T;
N;
N/E
L
T; N;
N/EL
T/
N
T/
N
T/
N
T/
N
T/
N
T/
N
T/
N
%
E
T
A. DZIAŁALNOŚĆ KWALIFIKUJĄCA SIĘ DO SYSTEMATYKI
A.1 Rodzaje działalności zrównoważonej środowiskowo (zgodna z systematyką)
Obrót z tytułu działalności zrównoważonej środowiskowo (zgodnej z systematyką) (A.1)
0
0
%
N
/E:
N
/E:
N/E
L
N/E
L
N
/EL
N/E
L
0%
W tym wspomagająca
0
0
%
0
%
0
%
0%
0%
0
%
0%
0%
E
W tym na rzecz przejścia
0
0
%
0
%
0%
T
A.2 Działalność kwalifikująca się do taksonomii, ale niezrównoważona środowiskowo (działalność niezgodna z systematyką)
EL;
N/E
L
EL;
N/E
L
EL;
N/EL
EL;
N/EL
EL;
N/E
L
EL;
N/EL
Budowa nowych budynków
CCM 7.1
2 92
8,45
9
2%
EL
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
95,26%
Nabywanie i prawo własności budynków
CCM 7.7
0,
27
0
,01
%
EL
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
0,00%
Zapewnienie krótkoterminowego zakwaterowania turystycznego wraz z usługami
towarzyszącymi
BIO 2.1
15,1
2
0
,5%
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
EL
0,34%
Dystrybucja w systemach ciepłowniczych/chłodniczych
CCM
4.15
1,87
0
,1%
EL
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
0,02%
Budowa, rozbudowa i eksploatacja systemów poboru, uzdatniania i dostarczania
wody
CCM 5.1
1,66
0
,1%
EL
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
0,00%
Obrót z tytułu działalności kwalifikującej się do systematyki, ale niezrównoważonej
środowiskowo (działalności niezgodnej z systematyką) (A.2)
2 947,
37
9
3%
9
3%
0
%
0%
0%
0
%
0,5
%
95,62%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
131
A. Obrót z tytułu działalności kwalifikującej
się do systematyki (A.1+A.2)
2 94
7,37
9
3%
9
3%
0
%
0%
0%
0
%
0%
95,62%
B. DZIAŁALNOŚĆ NIEKWALIFIKUJĄCA SIĘ DO SYSTEMATYKI
Obrót z tytułu działalności niekwalifikującej się do systematyki
220,
81
7
%
OGÓŁEM
3 16
8,18
1
00
%
Kluczowe wskaźniki wyników sporządzone zgodnie z rozporządzeniem delegowanym 2023/2486
Cel środowiskowy
Część obrotu / Całkowity obrót
Zgodność z taksonomią w podziale na
cele
Kwalifikowanie się do taksonomii w
podziale na cele
Łagodzenie zmian klimatu
0%
93%
Adaptacja do zmian klimatu
0%
0%
Zasoby wodne i morskie
0%
0%
Gospodarka o obiegu zamkniętym
0%
0%
Zanieczyszczenia
0%
0%
Bioróżnorodność
0%
0,5%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
132
Udział procentowy nakładów inwestycyjnych z tytułu produktów lub usług powiązanych z działalnością gospodarczą zgodną z systematyką
Rok obrotowy 2024
Rok
Kryteria dotyczące istotnego wkładu
Kryteria dotyczące zasady
DNSH
("nie czyń poważnych szkód")
Działalność gospodarcza
Kod
lub
kody
Nakłady
inwesty
cyjne
O
ds
et
ek
na
ad
ó
w
in
w
es
ty
cy
jn
yc
h,
ro
k
20
24
Ła
go
dz
en
ie
zm
ian
kli
m
at
u
Ad
ap
ta
cja
do
zm
ian
kli
m
at
u
Zaso
by
wod
ne i
mors
kie
Zani
eczy
szcze
nie
Go
sp
od
ar
ka
o
ob
ieg
u
za
m
kni
ęt
y
m
Bior
óżno
rodn
ość
Ł
a
g
o
d
z
e
ni
e
z
m
ia
n
kl
i
m
at
u
A
d
a
p
ta
cj
a
d
o
z
m
ia
n
kl
i
m
at
u
Z
a
s
o
b
y
w
o
d
n
e
i
m
o
rs
ki
e
Z
a
ni
e
cz
ys
zc
z
e
ni
e
G
o
s
p
o
d
ar
k
a
o
o
bi
e
g
u
z
a
m
k
ni
ęt
y
m
Bi
o
r
ó
ż
n
o
r
o
d
n
o
ść
Min
ima
lne
gwa
ran
cje
Udział
działalnośc
i
zgodnej
z
systematy
(A.1.) lub
kwalifikują
cej
się do
systematy
ki (A.2.),
rok 2023
Kategoria
Działalność
wspomagaj
ąca
Kategori
a
Działaln
ość
na rzecz
przejścia
mln zł
%
T;
N;
N/
EL
T;
N;
N/
EL
T; N;
N/EL
T; N;
N/EL
T;
N;
N/
EL
T; N;
N/EL
T
/
N
T
/
N
T
/
N
T
/
N
T
/
N
T
/
N
T/N
%
E
T
A. DZIAŁALNOŚĆ KWALIFIKUJĄCA SIĘ DO SYSTEMATYKI
A.1 Rodzaje działalności zrównoważonej środowiskowo (zgodna z systematyką)
Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności zrównoważonej środowiskowo (zgodnej z
systematyką) (A.1)
0
0
%
N
/E
L
N
/E
L
N/
EL
N/
EL
N
/E
L
N/
EL
0%
n/d
W tym wspomagająca
0
0
%
0
%
0
%
0
%
0
%
0
%
0
%
0%
E
W tym na rzecz przejścia
0
0
%
0
%
0%
n/d
T
A.2 Działalność kwalifikująca się do taksonomii, ale niezrównoważona środowiskowo (działalność niezgodna z systematyką)
EL;
N/
EL
EL;
N/
EL
EL;
N/EL
EL;
N/EL
EL;
N/
EL
EL;
N/EL
Budowa nowych budynków
CC
M 7.1
7,65
2
0
%
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
n
/d
6,15%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
133
Nabywanie i prawo własności budynków
CC
M 7.7
8,4
2
2
%
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
43,64%
Transport motocyklami, samochodami osobowymi i lekkimi pojazdami
użytkowymi
CC
M 6.5
5,07
1
3
%
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
9,28%
Przetwarzanie danych; zarządzanie stronami internetowymi (hosting) i
podobna działalność
CC
M 8.1
6,27
1
7
%
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
10,14%
Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności kwalifikującej się do systematyki, ale
niezrównoważonej środowiskowo (działalności niezgodnej z systematyką) (A.2)
27,38
7
2
%
7
2%
0
%
0
%
0
%
0
%
0
%
69,20%
A. Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności kwalifikującej się do systematyki
(A.1+A.2)
27,38
7
2
%
7
2%
0
%
0
%
0
%
0
%
0
%
69,20%
B. DZIAŁALNOŚĆ NIEKWALIFIKUJĄCA SIĘ DO SYSTEMATYKI
Nakłady inwestycyjne z tytułu działalności niekwalifikującej się do systematyki
10,57
2
8
%
OGÓŁEM
37,95
1
00
%
Kluczowe wskaźniki wyników sporządzone zgodnie z rozporządzeniem delegowanym 2023/2486
Cel środowiskowy
Część nakładów inwestycyjnych / Łączne nakłady inwestycyjne
Zgodność z taksonomią w podziale na
cele
Kwalifikowanie się do taksonomii w
podziale na cele
Łagodzenie zmian klimatu
0%
72%
Adaptacja do zmian klimatu
0%
0%
Zasoby wodne i morskie
0%
0%
Gospodarka o obiegu zamkniętym
0%
0%
Zanieczyszczenia
0%
0%
Bioróżnorodność
0%
0%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
134
Udział procentowy wydatków operacyjnych z tytułu produktów lub usług powiązanych z działalnością gospodarczą zgodną z systematyką
Rok obrotowy 2024
Rok
Kryteria dotyczące istotnego wkładu
Kryteria dotyczące zasady
DNSH
("nie czyń poważnych szkód")
Działalność gospodarcza
Kod lub
kody
Wy
dat
ki
op
era
cyj
ne
Odsetek
wydatk
ów
operacy
jnych,
rok
2024
Łag
odz
eni
e
zmi
an
klim
atu
Ada
pta
cja
do
zmi
an
klim
atu
Zasob
y
wodn
e i
morsk
ie
Zaniec
zyszcz
enie
Gos
pod
ark
a o
obi
egu
zam
knię
tym
Bioróż
norod
ność
Ła
go
dz
eni
e
zm
ian
kli
ma
tu
Ad
apt
acj
a
do
zm
ian
kli
ma
tu
Zas
ob
y
wo
dn
e i
mo
rsk
ie
Za
nie
czy
szc
ze
nie
Go
sp
od
ark
a o
obi
eg
u
za
mk
nię
ty
m
Bio
róż
no
ro
dn
ość
Mi
ni
ma
lne
gw
ara
ncj
e
Udział
działalności
zgodnej z
systematyką
(A.1.) lub
kwalifikującej
się do
systematyki
(A.2.)
rok 2023
Kategoria
Działalność
wspomagają
ca
Kategoria
Działalnoś
ć
na rzecz
przejścia
ml
n
%
T;
N;
N/E
L
T;
N;
N/E
L
T; N;
N/EL
T; N;
N/EL
T;
N;
N/E
L
T; N;
N/EL
T/
N
T/
N
T/
N
T/
N
T/
N
T/
N
T/
N
%
E
T
A. DZIAŁALNOŚĆ KWALIFIKUJĄCA SIĘ DO SYSTEMATYKI
A.1 Rodzaje działalności zrównoważonej środowiskowo (zgodnej z systematyką)
Wydatki operacyjne z tytułu działalności zrównoważonej środowiskowo (zgodnej z
systematyką) (A.1)
0
0%
N
/E;
N
/EL
N/E
L
N/E
L
N
/EL
N/E
L
0%
W tym wspomagająca
0
0%
0
%
0
%
0%
0%
0
%
0%
0%
E
W tym na rzecz przejścia
0
0%
0
%
0%
T
A.2 Działalność kwalifikująca się do taksonomii, ale niezrównoważona środowiskowo (działalność niezgodna z systematyką) (g)
EL;
N/E
L
EL;
N/E
L
EL;
N/EL
EL;
N/EL
EL;
N/E
L
EL;
N/EL
Budowa nowych budynków
CCM 7.1
1
0,3
2
14,85%
EL
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
N/E
L
13,64%
Transport motocyklami, samochodami osobowymi i lekkimi pojazdami użytkowymi
CCM 6.5
0
,62
0,9%
EL
N/EL
N/EL
N/EL
N/EL
N/EL
1,35%
Przetwarzanie danych; zarządzanie stronami internetowymi (hosting) i podobna działalność
CCM 8.1
0
,03
0,05%
EL
N/EL
N/EL
N/EL
N/EL
N/EL
0,17%
Wydatki operacyjne z tytułu działalności kwalifikującej się do systematyki, ale
niezrównoważonej środowiskowo (działalności niezgodnej z systematyką) (A.2)
10,
97
15,79%
1
5,7
9%
%
%
%
%
%
15,16%
A. Wydatki operacyjne z tytułu działalności kwalifikującej się do systematyki (A.1+A.2)
1
0,9
7
15,79%
1
5,7
9%
%
%
%
%
%
15,16%
B. DZIAŁALNOŚĆ NIEKWALIFIKUJĄCA SIĘ DO SYSTEMATYKI
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
135
Wydatki operacyjne z tytułu działalności niekwalifikującej się do systematyki
8
4,2
1
58,49%
OGÓŁEM
6
9,4
7
100%
Cel środowiskowy
Część wydatków operacyjnych / Łączne wydatki operacyjne
Zgodność z taksonomią w podziale na cele
Kwalifikowanie się do taksonomii w
podziale na cele
Łagodzenie zmian klimatu
0%
15,79%
Adaptacja do zmian klimatu
0%
0%
Zasoby wodne i morskie
0%
0%
Gospodarka o obiegu zamkniętym
0%
0%
Zanieczyszczenia
0%
0%
Bioróżnorodność
0%
0%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
136
Działalność Grupy nie jest powiązana z energią jądrową
ani gazem ziemnym. Poniżej zawarto ujawnienie
wymagane Załącznikiem III Rozporządzenia
Delegowanego Komisji (UE) 2022/1214, uzupełniającym
Rozporządzenie Delegowane Komisji (UE) 2021/2178
o Załącznik XII, dotyczący standardowych wzorów do
celów ujawniania informacji, o których mowa w art. 8 ust.
6 i 7. tj. dla działalności związanej z energią drową
i gazem ziemnym.
Działalność związana z energią jądrową
1.
Przedsiębiorstwo prowadzi badania, rozwój, demonstrację i rozmieszczenie innowacyjnych instalacji
wytwarzania energii elektrycznej wytwarzających energię w ramach procesów jądrowych przy minimalnej
ilości odpadów z cyklu paliwowego, finansuje tę działalność lub jest ma na nią ekspozycję.
NIE
2.
Przedsiębiorstwo prowadzi budowę i bezpieczną eksploatację nowych obiektów jądrowych w celu
wytwarzania energii elektrycznej lub ciepła technologicznego, w tym na potrzeby systemu ciepłowniczego
lub procesów przemysłowych, takich jak produkcja wodoru, a także ich modernizację pod kątem
bezpieczeństwa, z wykorzystaniem najlepszych dostępnych technologii, finansuje tę działalność lub ma na
nią ekspozycję.
NIE
3.
Przedsiębiorstwo prowadzi bezpieczną eksploatację istniejących obiektów jądrowych wytwarzających
energię elektryczną lub ciepło technologiczne, w tym na potrzeby systemu ciepłowniczego lub procesów
przemysłowych, takich jak produkcja wodoru z energii jądrowej, a także ich modernizację pod kątem
bezpieczeństwa, finansuje tę działalność lub ma na nią ekspozycję.
NIE
Działalność związana z gazem ziemnym
4.
Przedsiębiorstwo prowadzi budowę lub eksploatację instalacji do wytwarzania energii elektrycznej z
wykorzystaniem gazowych paliw kopalnych, finansuje tę działalność lub ma na nią ekspozycję.
NIE
5.
Przedsiębiorstwo prowadzi budowę, modernizację i eksploatację instalacji do skojarzonego wytwarzania
energii cieplnej/chłodniczej i energii elektrycznej z wykorzystaniem gazowych paliw kopalnych, finansuje tę
działalność lub ma na nią ekspozycję.
NIE
6.
Przedsiębiorstwo prowadzi budowę, modernizację i eksploatację instalacji do wytwarzania ciepła
wytwarzających energię cieplną/chłodniczą z wykorzystaniem gazowych paliw kopalnych, finansuje tę
działalność lub ma na nią ekspozycję.
NIE
Przekształcenie danych
Grupa Dom Development dokłada starań na rzecz
rzetelnego ujawniania informacji dotyczących stopnia
udziału zrównoważonych środowiskowo działalności w
generowanym przez nią przychodzie oraz ponoszonych
nakładach inwestycyjnych i kosztach operacyjnych, w myśl
Taksonomii UE. Biorąc pod uwagę powyższe, w toku
przygotowania ujawnień Taksonomii za 2024 r.
zrewidowano podejście zastosowane w poprzednim roku,
uznając, że należy ponownie przeliczyć wartości dotyczące
nakładów inwestycyjnych 7.1 Budowa nowych budynków
(CCM), a także włączyć do raportowania działalności 6.5
Transport motocyklami, samochodami osobowymi
i lekkimi pojazdami użytkowymi (CCM), 7.7 Nabywanie
i prawo własności budynków (CCM) oraz 8.1
Przetwarzanie danych; zarządzanie stronami
internetowymi (hosting) i podobna działalność (CCM), na
które odnotowano zarówno nakłady inwestycyjne, jak
i koszty operacyjne. Dodatkowo, uwzględniając poprawę
w metodyce obliczania mianowników, uzgodniono
ponownie wartość mianownika w KPI OpEx i zrewidowano
pozycje kosztów, które zostały do niego włączone.
Powyższe zmiany znajdują odzwierciedlenie w tabelach na
wcześniejszych stronach w kolumnie dla okresu N-1.
Poniżej wskazano wartości zaraportowanych KPI
w okresie N-1 (2023) oraz przekształcone wartości, które
zostały ustalone zgodnie z opisanym powyżej podejściem:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
137
Działalność 7.1 CCM Budowa nowych budynków
KPI
Wartości zaraportowane
w 2023 r. (tys. PLN)
% mianownika
danego KPI
Wartości
przekształcone,
dotyczące 2023 r. (tys.
PLN)
% mianownika
danego KPI
Obrót kwalifikujący się
2 429 468
95,26%
2 429 468
95,26%
CapEx kwalifikujący się
1 783
4,37%
2 508
6,15%
OpEx kwalifikujący się
7 030
88,06%
7 337
13,64%
OpEx - mianownik
7 983
-
53 790
-
Działalność 6.5 CCM Transport motocyklami, samochodami osobowymi i lekkimi pojazdami użytkowymi
KPI
Wartości zaraportowane
w 2023 r. (tys. PLN)
% mianownika
danego KPI
Wartości
przekształcone,
dotyczące 2023 r. (tys.
PLN)
% mianownika
danego KPI
Obrót kwalifikujący się
0
0%
0
0%
CapEx kwalifikujący się
0
0%
2 508
6,15%
OpEx kwalifikujący się
0
0%
723
1,35%
OpEx - mianownik
7 983
-
53 790
-
Działalność 8.1 CCM Przetwarzanie danych; zarządzanie stronami internetowymi (hosting) i podobna działalność
KPI
Wartości zaraportowane
w 2023 r. (tys. PLN)
% mianownika
danego KPI
Wartości
przekształcone,
dotyczące 2023 r. (tys.
PLN)
% mianownika
danego KPI
Obrót kwalifikujący się
0
0%
0
0%
CapEx kwalifikujący się
0
0%
4 133
10,14%
OpEx kwalifikujący się
0
0%
9
0,12%
OpEx - mianownik
7 983
-
53 790
-
Działalność 7.7 CCM Nabywanie i prawo własności budynków
KPI
Wartości zaraportowane
w 2023 r. (tys. PLN)
% mianownika
danego KPI
Wartości
przekształcone,
dotyczące 2023 r. (tys.
PLN)
% mianownika
danego KPI
Obrót kwalifikujący się
0
0%
0
0%
CapEx kwalifikujący się
0
0%
17 793
43,64%
OpEx kwalifikujący się
0
0%
0
0%
OpEx - mianownik
7 983
-
53 790
-
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
138
3.4 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII SPOŁECZNYCH
S1 KADRA WŁASNA PRZEDSIĘBIORSTWA
S1-1 POLITYKI ZWIĄZANE Z KADRĄ WŁASNĄ PRZEDSIĘBIORSTWA
Dokumentem regulującym kwestie współpracy
z pracownikami określa Polityka Zatrudnienia,
obowiązująca osoby zatrudnione w spółkach na
podstawie umów o pracę oraz realizujące zadania na
podstawie umów cywilnoprawnych. Polityka wskazuje
zobowiązania wszystkich spółek z Grupy w zakresie
zatrudnienia. Polityka ma na celu nie tylko utrzymanie
zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, ale
również zdefiniowanie i promowanie zdrowej równowagi
między życiem zawodowym a prywatnym, a także
adresuje kwestie równości szans i niedyskryminacji (ze
względu na płeć, rasę, religię, narodowość, orientację
seksualną, wiek lub niepełnosprawność). W spółkach
Grupy nie wdrożono procedur specjalnych dotyczących
zapewnienia zapobiegania dyskryminacji wszelkiego
rodzaju naruszenia mogą być zgłaszane zgodnie
z Procedurą Zgłaszania Nadużyć i Ochrony Sygnalistów.
Zapisy wskazane w Wytycznych ONZ dotyczące biznesu
i praw człowieka wskazane w Polityce praw
podstawowych. Polityka wyraźnie wskazuje, Spółki
z Grupy przeciwdziałają wszelkim formom pracy
przymusowej, handlu ludźmi i wyzysku pracowników oraz
przestrzegają bezwzględnego zakazu pracy dzieci. Polityka
reguluje także kwestie reintegracji społecznej
i zawodowej dla pracowników, które umożliwiają powrót
do pracy i aktywny udział w życiu zawodowym. Programy
reintegracji obejmują m.in. szkolenia, pomoc
w poszukiwaniu pracy oraz wsparcie psychologiczne.
Kwestie zapobiegania wypadkom przy pracy adresuje
Polityka Bezpieczeństwa i Higieny Pracy i Ochrony
Środowiska w Grupie. Spółki poprzez swoją politykę
zobowiązują się do:
zaangażowania w stabilne formy zatrudnienia,
respektowania prawa do zakładania lub
wstępowania do związków zawodowych,
zapewnienia bezpiecznych i higienicznych
warunków pracy,
zapewnienia elastycznych form pracy
i równowagi między życiem zawodowym
a prywatnym,
ułatwienia pracownikom powrotu na stanowisko
pracy po zakończeniu długotrwałego urlopu,
zapewnienia programów reintegracji społecznej
i zawodowej,
równego i niedyskryminującego traktowanie
pracowników w procesach kadrowych,
zapewnienia rozwoju, szkoleń i doskonalenia
pracowników,
promowania wartości etycznych,
ustrukturyzowania zasad rekrutacji i selekcji
kandydatów,
przejrzystego systemu wynagradzania
i przyznawania świadczeń,
braku tolerancji dla nieprawidłowości,
tworzenia odpowiedniej atmosfery i kultury
organizacyjnej szanując żnorodność w miejscu
pracy.
Polityka praw podstawowych, uwzględniająca Wytyczne
ONZ dotyczące biznesu i praw człowieka, Deklarację
Międzynarodowej Organizacji Pracy dotyczącej
podstawowych zasad i praw w pracy oraz Wytyczne OECD
dla przedsiębiorstw międzynarodowych, wymaga od
spółek z Grupy monitorowania i przestrzegania zapisów
wskazanych w wyżej wymienionych dokumentach, m.in.
poprzez:
identyfikację i zarządzanie ryzykiem naruszeń
praw podstawowych w działalności Spółki, w tym
w trakcie przeprowadzania wewnętrznych
procesów due diligence
podejmowanie działań w celu mitygacji ryzyk
związanych z zakresem objętym Polityką,
monitorowanie skuteczności działań.
Polityka, w przypadku stwierdzenia naruszenia jej
zapisów, zobowiązuje spółki z Grupy do podjęcia
odpowiednich działań naprawczych, które mogą
obejmować m.in. wypowiedzenie umowy
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
139
z kontrahentem, wstrzymanie dostaw od kontrahenta lub
żądanie od kontrahenta podjęcia działań naprawczych.
Polityka odnosi się do wszystkich pracowników spółek
w Grupie, a za wdrożenie i nadzór nad jej stosowaniem
odpowiadają Zarządy spółek w Grupie.
S1-2 PROCEDURY WSPÓŁPRACY Z WŁASNYMI PRACOWNIKAMI I PRZEDSTAWICIELAMI PRACOWNIKÓW W
ZAKRESIE ODDZIAŁYWANIA
W Grupie, wśród procedur współpracy
z pracownikami można wyróżnić:
1) w zakresie rekrutacji i wprowadzenia do pracy:
a. transparentność w procesie rekrutacji
przekazywanie kandydatom pełnej
informacji o wymaganiach stanowiska,
zakresie obowiązków oraz warunkach
pracy,
b. onboarding nowych pracowników
przekazywanie informacji o spółce,
procedurach wewnętrznych,
możliwościach szkoleniowych i ofercie
socjalnej
2) w zakresie ustalania obowiązków i celów:
a. ustalanie celów okresowych - ustalanie
mierzalnych, osiągalnych i czasowo
określonych celów oraz organizacja
okresowych spotkań, na których
omawiane są postępy w realizacji celów.
3) w zakresie komunikacji i przepływu informacji:
a. regularne spotkania zespołowe
mające na celu omówienie bieżących
spraw, priorytetów i wyzwań,
b. kanały komunikacji zapewnienie
pracownikom dostępu do narzędzi
komunikacyjnych i platformy wymiany
wiedzy oraz przekazywanie informacji w
sposób jasny i transparentny,
c. „polityka otwartych drzwi” – zachęcanie
pracowników do bezpośredniego
kontaktu z przełożonymi w przypadku
pytań, wątpliwości czy problemów.
4) w zakresie rozwoju i szkoleń:
a. identyfikacja potrzeb szkoleniowych
przeprowadzanie corocznych zapytań
w zakresie zgłaszanych potrzeb
szkoleniowych, organizacja szkoleń
i warsztatów dostosowanych do
potrzeb indywidualnych i zespołowych
oraz umożliwienie korzystania
z webinarów i e-learningu.
5) w zakresie informacji zwrotnych otrzymywanych
od pracowników:
a. regularne oceny okresowe
organizowanie spotk ewaluacyjnych
w zależności od potrzeb pracownika w
celu omówienia wyników pracy,
postępów i obszarów do poprawy.
6) w zakresie wspierania dobrostanu pracowników:
a. zapewnienie balansu między pracą
a życiem prywatnym możliwość pracy
zdalnej zgodnie z przepisami Kodeksu
Pracy, organizowanie wydarzeń
integracyjnych oraz angażowanie
pracowników w akcje, które promują
zdrowy tryb życia i działania kulturalne,
b. wsparcie w trudnych sytuacjach
zapewnienie dostępu do pomocy
psychologicznej oraz dostosowywanie
obowiązków w przypadku trudności
osobistych.
7) w zakresie monitorowania i doskonalenia
współpracy:
a. zbieranie opinii od pracowników
coroczne ankiety dotyczące satysfakcji
z pracy w postaci Barometru Opinii
Pracowników.
S1-3 PROCESY NIWELOWANIA NEGATYWNYCH ODDZIAŁYWAŃ I KANAŁY ZGŁASZANIA PROBLEMÓW PRZEZ
PRACOWNIKÓW JEDNOSTKI
Pracownicy mo zgłaszać swoje obawy
i potrzeby w bezpośredniej rozmowie ze swoim
przełożonym. Pracownicy mają możliwość anonimowego
zgłaszania każdej nieprawidłowości w zakresie istotnych,
faktycznych i potencjalnych, pozytywnych lub
negatywnych oddziaływań, które ich dotyczą lub mogą ich
dotyczyć. Zgłoszenia mogą zostać dokonane anonimowo z
wykorzystaniem kanałów wewnętrznych: skrzynka e-mail
(etyka@domd.pl, etykaES@eurostyl.com.pl,
riskandcompliance@domd.pl), tradycyjna
korespondencja oraz informacja przekazana telefonicznie
lub osobiście. Zgłoszenia są poufne – pełen dostęp do nich
mają tylko specjalnie wybrane osoby, niezależne od
zgłaszanej sprawy.
Każda nowozatrudniona osoba jest informowana
podczas szkolenia wstępnego (onboardingu) o możliwości
przekazywania swoich opinii za pośrednictwem ankiety
satysfakcji przeprowadzanej po 3 miesiącach pracy.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
140
Pozostali pracownicy mogą przekazywać opinie podczas
corocznego Barometru Oceny Pracowniczej. Dodatkowo,
opinie pracowników zbierane przez przełożonych
podczas procesu ocen rocznych. Spółki w Grupie oceniają
skuteczność zapewnionych środków naprawczych
wskazanych w ankiecie poprzez analizę wyników badań,
wdrażanie zgłaszanych rozwiązań oraz monitorowanie
zmian w obszarach, które były przedmiotem dział
korygujących.
W celu identyfikacji i analizy negatywnych
oddziaływań w zakresie kadry własnej, Dział HR
monitoruje wskaźniki takie jak: rotacja pracowników,
absencje czy wyniki ocen rocznych. Dyrektorzy Działów
organizują regularne spotkania, podczas których
pracownicy mogą otwarcie dzielić się opiniami. Informacje
związane z ochroną osób, które korzystają z procesów
zgłaszania nieprawidłowości zostały opisane w rozdziale
G1-1.
S1-4 PODEJMOWANIE DZIAŁAŃ DOTYCZĄCYCH ISTOTNYCH ODDZIAŁYWAŃ NA WŁASNYCH PRACOWNIKÓW
ORAZ STOSOWANIE PODEJŚĆ SŁUŻĄCYCH OGRANICZENIU ISTOTNEGO RYZYKA I WYKORZYSTYWANIU
ISTOTNYCH MOŻLIWOŚCI ZWIĄZANYCH Z WŁASNĄ SIŁĄ ROBOCZĄ ORAZ SKUTECZNOŚĆ TYCH DZIAŁAŃ
W 2024 r. nie zostały podjęte decyzje w zakresie
minimalizacji negatywnego wpływu związanego z czasem
pracy pracowników oraz wpływem nadgodzin na
zaburzenia wnowagi między życiem zawodowym
a prywatnym pracowników.
S1-5 CELE DOTYCZĄCE ZARZĄDZANIA ISTOTNYMI NEGATYWNYMI ODDZIAŁYWANIAMI, ZWIĘKSZANIA
POZYTYWNYCH ODDZIAŁYWAŃ I ZARZĄDZANIA ISTOTNYM RYZYKIEM I ISTOTNYMI SZANSAMI
Grupa nie wyznaczyła wymiernych,
zorientowanych na rezultaty celów w zakresie zarządzania
istotnymi negatywnymi wpływami, ryzykami i szansami
dotyczącymi kadry własnej. Zgodnie z celem wskazanym
w Strategii ESG DOM 2030, w 2025 r. Grupa wdroży
Strategię HR i wyznaczy cele w 2025 r.
S1-6 CHARAKTERYSTYKA PRACOWNIKÓW JEDNOSTKI
Do pracowników wykazywanych w poniższych
tabelach i należących do kadry własnej Grupy należą
wszyscy pracownicy zatrudnieni na umowę o pra
(wskazani poniżej jako pełne etaty) na koniec okresu
sprawozdawczego, tj. na dzień 31.12.2024 r. Dane
wskazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym
Grupy przedstawiają przeciętne zatrudnienie w roku
2024, tj. 697 etatów.
Przedstawiona w tabeli liczba stałych
pracowników obejmuje wyłącznie osoby zatrudnione
w Grupie na podstawie umowy o pracę na czas
nieokreślony. Pracownicy tymczasowi to osoby
zatrudnione na umowę o pracę na czas określony, okres
próbny i/lub zastępstwo. Pracownicy zatrudnieni
w oparciu o umowy cywilno-prawne zatrudnieni
zgodnie z zasadami wskazywanymi w Kodeksie Cywilnym.
Pracownicy zatrudnieni w oparciu o samozatrudnienie
świadczą usługi na zasadzie business-to-business (B2B).
Dane ilościowe dotyczące własnej kadry
przedsiębiorstwa pochodzą z zewnętrznych systemów
ewidencji danych pracowników. Zostały one
skonsolidowane na poziomie Grupy.
Płeć
Liczba pracowników
Mężczyźni
275
Kobiety
447
Wszyscy
pracownicy
722
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
141
Informacje o pracownikach według rodzaju umowy w podziale na pł
Informacja
Kobiety
Mężczyźni
OGÓŁEM
Liczba pracowników
447
275
722
Liczba stałych pracowników
389
232
621
Liczba pracowników tymczasowych
58
43
101
Liczba pracowników pełnoetatowych
434
272
706
Liczba pracowników zatrudnionych w niepełnym wymiarze
godzin
13
3
16
Grupa prowadzi działalność w czterech największych
aglomeracjach Polski i nie zatrudnia pracowników poza
krajem prowadzenia działalności.
Dominującą formą zatrudnienia w Grupie jest umowa
o pracę. Na koniec 2024 roku 98% pracowników
pracowało w pełnym wymiarze.
Informacje o pracownikach według rodzaju umowy w podziale na lokalizację (liczba osób)
Informacja
segment
warszawski
segment
trójmiejski
segment
wrocławski
segment
krakowski
OGÓŁEM
Liczba pracowników
391
132
123
76
722
Liczba stałych pracowników
361
110
96
54
621
Liczba pracowników tymczasowych
30
23
26
22
101
Liczba pracowników pełnoetatowych
386
123
122
75
706
Liczba pracowników zatrudnionych w niepełnym wymiarze godzin
5
9
1
1
16
W 2024 roku w spółkach z Grupy powstało
176,85 nowych etatów, z czego 110,85 (63%) zostało
obsadzone przez kobiety. Jednocześnie w spółkach Grupy
zwolniono 85,85 etatów. Wskaźnik rotacji w 2024 r.
wyniósł 12,35%. Wskaźnik obliczono na podstawie ilości
osób odchodzących ze spółek Grupy w trakcie roku 2024
w porównaniu do stanu zatrudnienia na dzień 31.12.2024
r.
S1-7 CHARAKTERYSTYKA OSÓB NIEBĘDĄCYCH PRACOWNIKAMI STANOWIĄCYCH WŁASNYCH PRACOWNIKÓW
JEDNOSTKI
Do osób niebędących pracownikami stanowiących
kadrę jednostki, spółki z Grupy zaliczają osoby
zatrudnione:
na umowy cywilno-prawne,
podmioty prowadzące działalność
gospodarczą.
Dane prezentują średnią liczbę osób
współpracujących w roku 2024 na podstawie umów
cywilno-prawnych/B2B bez uwzględnienia ekwiwalentu
czasu pracy, który nie ma zastosowania.
Informacje o osobach niebędących pracownikami według rodzaju umowy w podziale na płeć
Informacja
Kobiety
Mężczyźni
OGÓŁEM
Liczba pracowników zatrudnionych w oparciu o umowy
cywilno-prawne
13
15
28
Liczba pracowników zatrudnionych w samozatrudnienie
57
153
210
Liczba osób, które zawarły z przedsiębiorstwem umowy o świadczenie pracy
0
Liczba osób prowadzących działalność gospodarczą
210
Liczba osób zatrudnionych przez przedsiębiorstwo zajmujące się głównie „działalnością związaną z
zatrudnieniem” (kod NACE N78)
0
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
142
S1-9 WSKAŹNIKI RÓŻNORODNOŚCI
Rozkład płci w ujęciu liczbowym i procentowym w kadrze
kierowniczej najwyższego szczebla wskazano w rozdziale
GOV-1.
Liczba pracowników w podziale na wiek
Wiek
Liczba pracowników
Do 30 lat
228
Od 31 do 50 lat
442
Powyżej 50 lat
52
S1-10 ADEKWATNE PŁACE
Wynagrodzenia w spółkach Grupy odpowiadają
rodzajowi wykonywanej pracy i kwalifikacjom
pracowników. Wszyscy pracownicy, niezależnie od
zajmowanego stanowiska, wynagradzani w formie
wynagrodzenia zasadniczego i premii stosownie do
zakresu ich obowiązków i osiąganych wyników. Kwestie te
zawsze przedmiotem uzgodnień z Zarządem.
Uwzględniają one także ilość i jakość świadczonej pracy.
Oferowany jest konkurencyjny rynkowo pakiet świadczeń,
na który składają swynagrodzenie zasadnicze, schematy
premiowe i świadczenia dodatkowe.
Wszyscy pracownicy zatrudnieni na umowę
o pracę otrzymują adekwatne wynagrodzenie, tj.
wynagrodzenie podstawowe powyżej płacy minimalnej
24
powszechnie stosowanego wskaźnika referencyjnego w
Polsce, wybranego także przez Grupę do celów
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju.
S1-14 WSKAŹNIKI BEZPIECZEŃSTWA I HIGIENY PRACY
Wszyscy pracownicy spółek Grupy, którzy
stanowią własnych pracowników, objęci systemem
zarządzania bezpieczeństwem i higieną pracy opartym na
wymogach prawnych. Wszyscy pracownicy spółek Grupy,
którzy stanowią własnych pracowników, objęci
systemem zarządzania bezpieczeństwem i higieną pracy
opartym na wymogach prawnych.
Dane dotyczące wypadków przy pracy, złego
stanu zdrowia oraz potwierdzonych chorób zawodowych
pracowników są gromadzone za pomocą dedykowanej
aplikacji eBHP oraz wewnętrznie prowadzonych
rejestrów. Każdy pracownik lub współpracownik ma
możliwość zgłoszenia zdarzenia za pośrednictwem
aplikacji. Zgłoszenia trafiają bezpośrednio do Działu BHP,
24
Definicja znajduje się w Ustawie z dnia 10 października 2002
r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. 2023, poz.
1667).
który podejmuje wymagane czynności związane z analizą
i obsługą incydentu. Aplikacja umożliwia zgłaszanie
wypadków oraz zdarzeń związanych ze stanem zdrowia
pracowników, uzupełnianie zgromadzonych danych,
generowanie oraz przechowywanie niezbędnych
dokumentów, a także monitorowanie zgłoszonych
przypadków oraz ich obsługę przez Dział BHP.
Gromadzeniem i zarządzaniem danymi zajmują
się osoby odpowiedzialne za obszar BHP, który na bieżąco
analizuje otrzymane zgłoszenia i podejmuje działania
zgodne z obowiązującymi przepisami. Zgłoszenia
dotyczące wypadków rejestrowane w dedykowanym
module wypadkowym aplikacji, co umożliwia
kompleksową ewidencję zdarzeń oraz efektywne
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
143
zarządzanie danymi. W przypadku pracowników innych
podmiotów dane są zbierane w różny sposób, zależnie od
charakteru współpracy i miejsca wykonywania pracy. Na
budowach zgłoszenia wypadków dokonuje Kierownik
Budowy, który następnie przekazuje je do systemu.
W przypadku podwykonawców organizator pracy
prowadzi ewidencję tych danych, co jest powodem ich
uwzględnienia w tabelach.
Spółka nie posiada certyfikatu jako dokumentu
potwierdzającego wdrożenie systemu zarządzania BHP
Odsetek osób będących własnymi zasobami
pracowniczymi jednostki, które są objęte systemem
zarządzania bezpieczeństwem i higieną pracy
jednostki opartym na wymogach prawnych lub
uznanych normach bądź wytycznych
100%
Liczba ofiar śmiertelnych w wyniku urazów
związanych z pracą i złego stanu zdrowia
związanego z pracą
0
Liczba ofiar śmiertelnych w wyniku urazów
związanych z pracą i złego stanu zdrowia
związanego z pracą innych pracowników
pracujących na terenie przedsiębiorstwa
2
Liczba wypadków związanych z pracą podlegających
zgłoszeniu
3
Wskaźnik wypadków związanych z pracą
podlegający zgłoszeniu
2,084
Liczba przypadków złego stanu zdrowia związanego
z pracą podlegającego zgłoszeniu wśród
pracowników jednostki (z zastrzeżeniem ograniczeń
prawnych dotyczących gromadzenia danych)
2
Liczba dni straconych z powodu urazów związanych
z pracą i ofiar śmiertelnych w wyniku wypadków
związanych z pracą, z powodu złego stanu zdrowia
związanego z pracą i ofiar śmiertelnych w wyniku
złego stanu zdrowia wśród pracowników jednostki
13
S1-16 WSKAŹNIKI WYNAGRODZEŃ
Lukę płacową między kobietami a mężczyznami
zdefiniowano jako różnicę średniego poziomu
wynagrodzenia (wynagrodzenie brutto na godzinę)
między pracownikami płci żeńskiej i męskiej.
W obliczeniach uwzględniono pracowników
zatrudnionych na umowę o pracę. Wartości wskazano w
podziale na kategorie związane z poziomem zarządzania.
Przy opracowaniu poniższych informacji, Grupa
uwzględniła podczas obliczania sumę następujących
elementów wynagrodzenia:
wynagrodzenie zasadnicze, które stanowi sumę
gwarantowanego i niezmiennego wynagrodzenia
pieniężnego;
świadczenia pieniężne, które stanowią sumę
dodatków pieniężnych, takich jak premie,
prowizje i inne formy zmiennych płatności
pieniężnych; oraz
świadczenia rzeczowe, takie jak prywatne
ubezpieczenie na życie i opieka zdrowotna.
Stosunek przeciętnego wynagrodzenia kobiety do
wynagrodzenia mężczyzny w danej kategorii
25
Poziom zarządzania
Wskaźnik
wyższa kadra zarządzająca
19,77%
poziom menadżerski
17,26%
poziom operacyjny
- 2,78%
Pomiar miernika nie został zatwierdzony przez organ
zewnętrzny inny niż dostawca usług atestacyjnych.
Stosunek rocznego całkowitego łącznego wynagrodzenia
za 2024 r. najlepiej opłacanej w osoby w organizacji osoby
do mediany rocznego całkowitego wynagrodzenia
wszystkich pracowników (z wyłączeniem najwyżej
opłacanej osoby) wynosi 39.
S1-17 INCYDENTY, SKARGI I POWAŻNE WPŁYWY NA PRZESTRZEGANIE PRAW CZŁOWIEKA
25
1. Poziom operacyjny - stanowiska niekierownicze z
rodzin stanowisk: asystent, specjalista, ekspert
2. Poziom menadżerski - stanowiska kierownicze z
podległym lub bez podległego zespołu a także
stanowiska dyrektorskie bez podległego zespołu
3. Poziom wyższej kadry zarządzającej - stanowiska
dyrektorskie z podległym zespołem
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
144
Wdrożona wewnętrznie Procedura Zgłaszania
Nadużyć i Ochrony Sygnalistów pozwala na anonimowe
zgłoszenia wszelkich nieprawidłowości w Spółce.
Procedury zgodne z wymogami stosownych przepisów
w tym zakresie. Procedura pozwala na zgłaszanie
wszelkiego rodzaju nieprawidłowości, w tym
korupcyjnych i określa zasady postępowania zarówno po
stronie osoby zgłaszającej, jak również spółki Grupy.
Zgodnie z przyjętymi rozwiązaniami zgłoszenia mogą
zostać dokonane wskazanymi kanałami, a tym
anonimowo w opisanych przypadkach, z wykorzystaniem
kanałów opisanych w tych procedurach oraz za
pośrednictwem dedykowanych skrzynek e-mailowych
(etyka@domd.pl, etykaES@eurostyl.com.pl), tradycyjnej
korespondencji oraz poprzez przekazanie informacji
telefonicznie lub osobiście. Podejrzenia mogą również
zostać przekazane jawnie bezpośredniemu
przełożonemu, z zachowaniem ścieżki służbowej,
a w szczególnych przypadkach bezpośrednio prezesowi
zarządu. Alternatywnie, podejrzenia można zgłosić
zespołowi odpowiedzialnemu za przeprowadzanie analiz
ryzyka i utrzymywanie zgodności w każdej spółce, w
Grupie poprzez przesłanie zgłoszenia na adres
riskandcompliance@domd.pl (mailowo, telefonicznie lub
inny powszechnie stosowany w Spółce sposób). Do
dyspozycji członków Personelu w każdej sytuacji pozostaje
również Chief Risk and Compliance Officer Grupy.
Informacja, niezależnie od sposobu jej
przekazania, inicjuje wewnętrzne postępowanie
wyjaśniające. Dokonanie w dobrej wierze przez sygnalistę
zgłoszenia wyklucza podejmowanie jakichkolwiek działań
odwetowych. Spółka nie podejmuje też jakichkolwiek
działań mających na celu ustalenie personaliów osoby,
która dokonała zgłoszenia anonimowo. W przypadku
dokonania oficjalnego zgłoszenia drogą służbową, spółki
Grupy zapewniają wsparcie i ochronę tożsamości osobie,
która dokonała zgłoszenia.
W 2024 r. nie odnotowano żadnych skarg
złożonych za pośrednictwem kanałów zgłaszania
problemów przez osoby należące do własnych
pracowników jednostki (w tym mechanizmów
rozpatrywania skarg). Nie odnotowano także żadnych
poważnych incydentów dotyczących poszanowania praw
człowieka związanych z pracownikami Grupy.
S2 PRACOWNICY W ŁAŃCUCHU WARTOŚCI
W wyniku przeprowadzonego procesu
podwójnej istotności temat bezpieczeństwa i higieny
pracy dotyczący pracowników w łańcuchu wartości został
uznany za istotny.
Model biznesowy i strategia Grupy uwzględniają
oddziaływanie firmy na kwestie związane
z bezpieczeństwem pracy pracowników
podwykonawców, koncentrując się na minimalizowaniu
ryzyka zagrożeń w branży budowlanej, która jest
uznawana za szczególnie wypadkową. Grupa realizuje te
działania poprzez system działań i rozwiązań mających na
celu ochrozdrowia i życia osób pracujących na placach
budowy. Podejście to obejmuje m.in. regularne audyty,
szkolenia oraz weryfikację zgodności z normami
bezpieczeństwa, co przekłada się na ograniczanie
wypadków. Dodatkowo, na każdej budowie realizowane
szkolenia dla pracowników i współpracowników
w zakresie BHP oraz wdrażane są procedury prewencyjne,
takie jak oceny ryzyka zawodowego i bieżące
monitorowanie warunków pracy.
Grupa nie posiada polityk związanych z tematem,
ani też nie wyznaczyła celów ani mierników związanych
z kwestią. W związku z tym, Grupa nie posiada także
wyników działań w tym zakresie.
S3 DOTKNIĘTE SPOŁECZNOŚCI
W wyniku przeprowadzonego procesu
podwójnej istotności zidentyfikowano ujawnienia
specyficzne związane ze społecznościami lokalnymi, które
zostały uznane za istotne. Należą do nich:
wspieranie rozwoju zrównoważonych
miast,
zarządzanie relacjami z otoczeniem.
Model biznesowy i strategia Grupy uwzględniają
oddziaływania związane ze wspieraniem rozwoju miast
i zarządzaniem relacjami z otoczeniem. Wspieranie
rozwoju zrównoważonych miast odbywa się poprzez
projektowanie i realizację inwestycji, które nie tylko
zwiększają atrakcyjność i spójność urbanistyczną miast,
ale także wspierają lokalny rozwój gospodarczy
i społeczny. Spółki z Grupy angażują się w rozwój tkanki
miejskiej, oferując przestrzenie przyjazne mieszkańcom,
promujące integrację społeczną, co przyczynia się do
powstawania i/lub ożywienia lokalnych środowisk.
Zarządzanie relacjami z otoczeniem opiera się głównie na
prowadzeniu rozmów z lokalnymi społecznościami oraz na
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
145
wdrażaniu rozwiązań minimalizujących uciążliwości
związane z realizacją inwestycji. Spółki Grupy
uwzględniają potencjalne negatywne skutki swojej
działalności, takie jak hałas czy utrudnienia
komunikacyjne, podejmując działania mające na celu ich
ograniczenie.
Grupa nie posiada polityk związanych z tematem,
ani też nie wyznaczyła celów ani mierników związanych
z kwestią. W związku z tym, Grupa nie posiada także
wyników działań w tym zakresie.
S4 KONSUMENCI I UŻYTKOWNICY KOŃCOWI
W wyniku przeprowadzonego procesu
podwójnej istotności poniższe tematy dotyczące
konsumentów i użytkowników końcowych zostały
uznane za istotne:
prywatność,
dostęp do informacji (wysokiej jakości),
dostęp do produktów i usług,
odpowiedzialne praktyki marketingowe.
Model biznesowy i strategia firmy z sektora
nieruchomości i budownictwa uwzględniają
oddziaływania jednostki związane z prywatnością,
dostępem do informacji, dostępem do produktów i usług
oraz odpowiedzialnymi praktykami marketingowymi
poprzez wdrażanie odpowiednich polityk, procedur
i standardów. W zakresie prywatności firma stosuje
procedury ochrony danych osobowych, aby zapobiegać
naruszeniom poufności i chronić prawa osób fizycznych,
szczególnie w procesach związanych z podpisywaniem
umów. W odniesieniu do dostępu do informacji firma
zapewnia klarowność i zgodność zapisów umownych
z przepisami prawa oraz wprowadza zasady komunikacji
zgodne z dyrektywą "green claims", by wspierać
przejrzystość i rzetelność przekazywanych informacji.
Działalność spółki zwiększa dostępność mieszkań na
rynku, odpowiadając na potrzeby głównych aglomeracji
i przyczyniając się do poprawy sytuacji mieszkaniowej.
W obszarze odpowiedzialnych praktyk marketingowych
spółka kładzie nacisk na wiarygodność i weryfikację
informacji kierowanych do klientów, inwestorów oraz
akcjonariuszy, co pozwala na budowanie zaufania
i transparentności.
Grupa nie posiada polityk związanych z tematem,
ani też nie wyznaczyła celów ani mierników związanych
z kwestią. W związku z tym, Grupa nie posiada także
wyników działań w tym zakresie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
146
3.5 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII ZARZĄDCZYCH
G1 PROWADZENIE DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
G1-1 KULTURA KORPORACYJNA I POLITYKI PROWADZENIA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
Grupa nie posiada polityki dotyczącej
postępowania w biznesie, ponieważ obecnie
podejmowane działania oraz istniejące polityki
i procedury wystarczające. Opracowanie odrębnej
polityki zaplanowano nie wcześniej niż na rok 2028.
Grupa nie prowadzi także szkoleń w tym zakresie
wewnątrz organizacji. Spółki z Grupy ustanowiły swoją
kulturę korporacyjną poprzez m.in. jasne określenie
swoich wartości, misji i wizji. Zasady te komunikowane są
pracownikom. Spółki z Grupy rozwijają kulturę
korporacyjną poprzez prowadzenie komunikacji
wewnętrznej (wiadomości od zarządu, newslettery,
intranet), wdrażanie szkoleń oraz wsparcie inicjatyw
integracyjnych i pracowniczych. Ocena kultury
korporacyjnej prowadzona jest m.in. przez zbieranie opinii
pracowników czy analizę wskaźników rotacji.
Ochrona sygnalistów
Dbając o budowanie kultury otwartości, wybrane
spółki Grupy stworzyły dedykowany system zgłaszania
nieprawidłowości, przestępstw i nadużyć. System opisany
jest w publicznie dostępnych Procedurach Zgłaszania
Nadużyć i Ochrony Sygnalistów. Procedury zgodne
z wymogami stosownych w tym zakresie przepisów, w tym
w zakresie zgłoszeń zewnętrznych. Procedura pozwalają
na zgłaszanie wszelkiego rodzaju nieprawidłowości, w tym
korupcyjnych i określa zasady postępowania zarówno po
stronie osoby zgłaszającej, jak również spółki Grupy.
Zgodnie z przyjętymi rozwiązaniami zgłoszenia mogą
zostać dokonane wskazanymi kanałami, a tym
anonimowo w opisanych przypadkach, z wykorzystaniem
kanałów opisanych w tych procedurach oraz za
pośrednictwem dedykowanych skrzynek e-mailowych
(etyka@domd.pl, etykaES@eurostyl.com.pl), tradycyjnej
korespondencji oraz poprzez przekazanie informacji
telefonicznie lub osobiście. Podejrzenia mogą wnież
zostać przekazane jawnie bezpośredniemu
przełożonemu, z zachowaniem ścieżki służbowej,
a w szczególnych przypadkach bezpośrednio prezesowi
zarządu. Alternatywnie, podejrzenia można zgłosić
zespołowi odpowiedzialnemu za przeprowadzanie analiz
ryzyka i utrzymywanie zgodności w Spółce, poprzez
przesłanie zgłoszenia na adres
riskandcompliance@domd.pl (mailowo, telefonicznie lub
inny powszechnie stosowany w Spółce sposób). Do
dyspozycji członków Personelu w każdej sytuacji pozostaje
również Chief Risk and Compliance Officer Grupy.
Informacja, niezależnie od sposobu jej
przekazania, inicjuje wewnętrzne postępowanie
wyjaśniające. Dokonanie w dobrej wierze przez sygnalistę
zgłoszenia wyklucza podejmowanie jakichkolwiek działań
odwetowych. Spółka nie podejmuje też jakichkolwiek
działań mających na celu ustalenie personaliów osoby,
która dokonała zgłoszenia anonimowo. W przypadku
dokonania oficjalnego zgłoszenia drogą służbową, spółki
Grupy zapewniają wsparcie i ochronę tożsamości osobie,
która dokonała zgłoszenia. Spółki z Grupy posiadają
procedury szybkiego, niezależnego i obiektywnego
badania incydentów związanych z postępowaniem
w biznesie, w tym incydentów korupcji i przekupstwa.
Do najbardziej zagrożonych korupcją
i przekupstwem funkcji w Grupie należą procesy związane
z:
oferowaniem i kontraktacją,
relacjami z urzędami i instytucjami publicznymi,
łańcuchem dostaw i współpracą
z podwykonawcami,
rozliczeniami finansowymi.
Grupa nie posiada polityki w zakresie dobrostanu
zwierząt. Grupa nie posiada polityki w zakresie
prowadzenia szkoleń wewnątrz organizacji na temat
prowadzenia działalności gospodarczej.
G1-2 ZARZĄDZANIE STOSUNKAMI Z DOSTAWCAMI
Grupa kształtuje swoje relacje z dostawcami
w sposób strategiczny, uwzględniając nie tylko aspekty
kosztowe i jakościowe, ale również kwestie związane
z ryzykiem w łańcuchu dostaw. Branża budowlana
identyfikowana jest jako jedna z tych, w której istnieją
problemy z terminowymi płatnościami. Spółki z Grupy
mają wpływ na wielkość i długość udzielanego jej przez
dostawców tzw. kredytu kupieckiego, czyli zakupu
z odroczonym terminem płatności. Jednakże proces
negocjowania i ustalania z kontrahentami/dostawcami
umownych terminów płatności w Grupie, każdorazowo
uwzględnia zapisy obowiązującej ustawy z dnia 4 listopada
2022 r. o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym
opóźnieniom w transakcjach handlowych oraz ustawy
o finansach publicznych, mającej na celu zabezpieczenie
mniejszych przedsiębiorstw w relacjach asymetrycznych
z dłużnikiem będącym dużym przedsiębiorcą. Kwestie te
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
147
przekładają się na ryzyko potencjalnych konfliktów lub
utratę partnerów biznesowych.
Spółki generalnych wykonawców promują
współpracę z lokalnymi dostawcami, co pozwala na
ograniczenie emisji CO₂ związanych z transportem
materiałów. Dodatkowo, wszystkie spółki w Grupie
wymagają od dostawców przestrzegania standardów
środowiskowych i społecznych wskazanych w Kodeksie
Postępowania Kontrahenta Code of Conduct.
Grupa nie uwzględnia kryteriów społecznych
i środowiskowych przy wyborze dostawców.
Grupa nie posiada polityki mającej na celu
zapobieganie opóźnieniom w płatnościach,
w szczególności na rzecz MŚP, ze względu na stosowanie
obecnie obowiązujących regulacji w tym zakresie.
G1-3 ZAPOBIEGANIE KORUPCJI I PRZEKUPSTWU ORAZ ICH WYKRYWANIE
Przeciwdziałanie korupcji to istotny obszar
odpowiedzialności biznesu. Wszystkie spółki z Grupy Dom
Development przyjęły Politykę antykorupcyjną,
prezentową i konfliktu interesów. Grupa pracuje nad
dostosowaniem polityk tak, aby spełniała wymogi
ujawnieniowe wymagane przez ESRS. Wskazana
w raporcie polityka nie spełnia wszystkich wymagań
wynikających z MDR-P. Polityka nie odnosi się do zapisów
Konwencji Narodów Zjednoczonych przeciwko korupcji.
Zawiera ona zasady antykorupcyjne dotyczące członków
personelu i partnerów biznesowych, proces identyfikacji
zagrożeń korupcyjnych oraz opis działań, które powinny
zostać podjęte w przypadku zgłoszenia korupcji. System
zgłaszania incydentów odbywać się może
z wykorzystaniem opisanych w politykach kanałów, w tym
za pośrednictwem skrzynki e-mail (etyka@domd.pl,
etykaES@eurostyl.com.pl), tradycyjnej korespondencji
oraz informacji przekazanych telefonicznie lub osobiście.
Alternatywnie, podejrzenia można zgłosić zespołowi
odpowiedzialnemu za przeprowadzanie analiz ryzyka
i utrzymywanie zgodności w Spółce, poprzez przesłanie
zgłoszenia na adres riskandcompliance@domd.pl
(mailowo, telefonicznie lub w inny powszechnie
stosowany w Spółce sposób). Do dyspozycji członków
personelu w każdej sytuacji pozostaje również Chief Risk
and Compliance Officer Grupy. Osoby prowadzące
dochodzenie lub komitet dochodzeniowy odrębne od
łańcucha struktur zarządczych zaangażowanych
w sprawę. W ramach przyjętych w Grupie polityk
antykorupcyjnych, prezentowych i konfliktu interesów
Chief Risk and Compliance Officer raportuje zarządom
spółek z Grupy oraz organom nadzorczym wyniki
funkcjonowania ww. polityk oraz składa do zarządów
poszczególnych spółek Grupy, jeśli okoliczności danej
sprawy tego nie wykluczają, raporty z przeprowadzonych
postępowań wyjaśniających.
W 2024 r. spółki z Grupy nie prowadziły szkoleń
z zakresu przeciwdziałania korupcji i przekupstwu ze
względu na to, że prowadzony w Grupie program
szkoleniowy przewiduje szkolenia z tego zakresu w roku
2025.
Każdy członek personelu oraz partnerzy
biznesowi zobowiązani do zapoznania sz zasadami
antykorupcyjnymi obowiązującymi w Grupie. Pracownicy
zobowiązani do uczestnictwa w organizowanych
w Grupie szkoleniach propagujących wiedzę
o zagrożeniach i mechanizmach oraz czynach
korupcyjnych. Informacje przekazywane pracownikom
dotyczą podstawowych zasad antykorupcyjnych
dotyczących członków personelu, partnerów biznesowych
oraz zasad współpracy z podmiotami administracji
publicznej, zasad przyjmowania i wręczania prezentów
oraz unikania konfliktu interesów. W wyniku
przeprowadzonej dla Grupy analizy zagrożeń
korupcyjnych, stwierdzono, że nie występują obszary,
w których nie ma prawdopodobieństwa wystąpienia
ryzyka korupcyjnego. W związku z tym programy
szkoleniowe będą kierowane do wszystkich członków
personelu. Dodatkowo Grupa udostępnia członkom
personelu materiały edukacyjne oraz tzw. one pagery
z podstawowymi informacjami o sposobie postepowania
w przypadku wykrycia zdarzenia korupcyjnego, które mają
na celu ułatwienie poinformowania Spółki o zagrożeniach
korupcyjnych. Kontrahenci spółki zobowiązani do
przestrzegania postanowień antykorupcyjnych
wskazanych w Kodeksie Postępowania Kontrahenta
Code of Conduct, w tym m.in. do:
a) niepodejmowania żadnych dział
o charakterze korupcyjnym, do zgodnego
z prawem rozliczania transakcji, kosztów
i wydatków,
b) przestrzegania przepisów w zakresie
przeciwdziałania konfliktowi interesów,
wręczania i przyjmowania prezentów oraz
zgłaszania i wyjaśniania nieprawidłowości,
c) przeciwdziałania korupcji we wszystkich
formach, w tym łapówkarstwu
i wymuszeniom poprzez wdrożenie
i stosowanie odpowiednich środków w celu
zapobiegania korupcji, dyskryminacji, praniu
pieniędzy, finansowaniu działań
terrorystycznych lub innych niezgodnych
z prawem nieetycznych zachowań
i powstrzymywania ich,
d) podnoszenia świadomości swojego
personelu w zakresie praw i obowiązków,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
148
dotyczących przeciwdziałaniu korupcji,
konfliktowi interesów oraz wręczaniu
i przyjmowaniu prezentów,
e) bezzwłocznego informowania Grupy
o każdym przypadku naruszenia zasad
przewidzianych w Kodeksie Postępowania
Kontrahenta Code of Conduct.
Grupa w sposób ciągły identyfikuje zagrożenia
o charakterze korupcyjnym występujące zarówno
w wymiarze zewnętrznym, jak i wewnętrznym. Wskaźniki
skuteczności funkcjonowania obszaru tj. kryteria, na
podstawie których Grupa ocenia skuteczność swoich
działań w obszarze antykorupcyjnym, to liczba
zgłoszonych incydentów z tego obszaru, częstotliwości
występowania zdarzeń o charakterze korupcyjnym oraz
subiektywna ocena Grupy jej codziennej aktywności
biznesowej. W ramach działań kontrolnych, Grupa
prowadzi m.in. działania biznesowe w oparciu o procesy
należytej staranności oraz rozdziela czynności
i obowiązków w zachodzących w Grupie procesach,
pomiędzy członków Personelu.
Wnioski z jej stosowania oraz całości działań
w obszarze compliance raportowane zarządom spółek
Grupy oraz organom nadzorczym przez Chief Risk and
Compliance Officer Grupy.
Identyfikacja zagrożeń korupcyjnych polega na
przeprowadzaniu przez Grupę cyklicznych analiz
zachodzących w Grupie procesów, pod kątem wystąpienia
obszarów zagrożonych korupcją. Do najbardziej
zagrożonych korupcją i przekupstwem procesów w Grupie
należą m.in:
proces ofertowania i kontraktacji,
relacje z urzędami i instytucjami publicznymi,
łańcuch dostaw i podwykonawcy,
rozliczenia finansowe.
Chief Risk and Compliance Officer dokonuje analizy
zidentyfikowanych zagrożeń korupcyjnych, dokonując
jednocześnie oceny ryzyk dla działalności Grupy, a w razie
konieczności przygotowuje plan postępowania z ryzykiem
wystąpienia korupcji, w zgodzie z zasadami zarządzania
ryzykiem w Grupie. Chief Risk and Compliance Officer
sprawuje też nadzór nad realizacją planu postępowania
z ryzykiem korupcji. Realizację planu postępowania
z ryzykiem powierza się właścicielom biznesowym.
G1-4 POTWIERDZONY INCYDENT ZWIĄZANY Z KORUPCJĄ LUB PRZEKUPSTWEM
W 2024 roku w spółkach Grupy nie odnotowano
incydentów korupcyjnych lub przekupstwa. Nie
odnotowano żadnych wyroków skazujących oraz grzywien
za naruszanie przepisów antykorupcyjnych i przepisów w
sprawie zwalczania przekupstwa. Nie odnotowano także
żadnych incydentów:
w których pracownicy zostali zwolnienia lub
ukarani dyscyplinarnie za korupcję lub
przekupstwo,
związanych z umowami z partnerami
biznesowymi, które zostały rozwiązane lub
nieprzedłużone z powodu naruszeń związanych
z korupcją lub łapownictwem.
G1-5 WPŁYW POLITYCZNY I DZIAŁALNOŚĆ LOBBINGOWA
Spółki z Grupy nie prowadzą działalności
lobbingowej i organizacjami apolitycznymi. Grupa nie
wniosła wkładów finansowych i rzeczowych o charakterze
politycznym. Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej nie
zajmowali porównywalnych stanowisk w administracji
publicznej w ciągu dwóch lat poprzedzających takie
powołanie w okresie sprawozdawczym. Jednocześnie jako
wartość nadrzędną, szanujemy prawo naszych
pracowników do posiadania zróżnicowanych poglądów
politycznych i angażowania się w życie społeczne. Spółki
z Grupy nie akceptują jakiejkolwiek dyskryminacji, w tym
dyskryminacji za określony światopogląd i sympatie
polityczne.
G1-6 PRAKTYKI PŁATNICZE
Od początku swojej działalności na rynku
deweloperskim, Grupa buduje i podtrzymuje zaufanie do
siebie jako do rzetelnego płatnika/dłużnika, który na czas
reguluje swoje zobowiązania. W tym celu w spółkach
Grupy zostały wdrożone odpowiednie procesy obiegu
faktur zakupu, które pozwalają w ramach czasowych
wyznaczonych przez termin płatności, odpowiednio
zweryfikować, zatwierdzić i zaksięgować fakturę
dostawcy, a następnie uregulować płatność.
Dzięki opinii solidnego i wiarygodnego dłużnika,
Grupa ma wpływ na wielkość i długość udzielanego jej
przez dostawców tzw. kredytu kupieckiego, czyli zakupu
z odroczonym terminem płatności. Jednakże proces
negocjowania i ustalania z kontrahentami/dostawcami
umownych terminów płatności w Grupie, każdorazowo
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
149
uwzględnia zapisy obowiązującej ustawy z dnia 4 listopada
2022 r. o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym
opóźnieniom w transakcjach handlowych oraz ustawy
o finansach publicznych, mającej na celu zabezpieczenie
mniejszych przedsiębiorstw w relacjach asymetrycznych
z dłużnikiem będącym dużym przedsiębiorcą. Grupa nie
rozpoznała potrzeby posiadania odrębnej polityki, której
celem jest zapobieganie opóźnieniom w płatnościach,
kierując się w tym zakresie powszechnie obowiązującymi
przepisami. Grupa nie wyznaczyła także mierników w tym
zakresie.
Zagwarantowanie jawności praktyk płatniczych
zmniejsza skłonność do zachowań nagannych i pozwala
obniżyć ryzyko wchodzenia w relacje biznesowe
z partnerami stosującymi nadmiernie wydłużone terminy
zapłaty. W terminie określonym w wyżej wymienionych
regulacjach , tj. do 30 kwietnia każdego roku, spółki
z Grupy objęte obowiązkiem sprawozdawczym
26
składają
sprawozdanie o terminach zapłaty w transakcjach
handlowych za rok poprzedni.
Standardowe warunki atności w umowach
podpisywanych w spółkach Grupy (bez względu na
wielkość przedsiębiorstwa) następują po otrzymaniu
faktury od kontrahenta, zgodnie z zapisami zawieranych
umów. Akceptujemy również krótsze terminy płatności
(14 dni), które ustalamy podczas negocjacji biznesowych.
Staramy się nie przekraczać ustawowego terminu 30 dni.
Spółki w Grupie nie różnicują swoich dostawców ze
względu na wielkość przedsiębiorstwa. Średni czas na
zapłatę faktury wynosi 17 dni.
W stosunku do spółek Grupy nie są prowadzone
aktualnie postępowania sądowe dotyczące opóźnień
w płatnościach.
Zgodnie z poniższą tabelą, odsetek atności zgodny
ze standardowymi warunkami płatności, tj. do 30 dni,
wynosi 99,9%.
Terminy zapłaty w transakcjach handlowych w 2024 r.
Udział procentowy
poszczególnych
świadczeń
pieniężnych
niespełnionych w
poprzednim roku
kalendarzowym w
terminie
określonym w
umowie, w
przypadku których
przekroczono ten
termin o:
Dom Development
S.A.
Dom
Development
Wrocław Sp. z
o.o.
Dom
Construction
Sp. z o.o.
Euro Styl
S.A.
Euro Styl
Constructio
n Sp. o.o.
nie więcej niż 5 dni
3,32%
3,14%
3,79%
6,65%
4,02%
6 do 30 dni
2,00%
5,87%
3,52%
8,14%
2,39%
31 do 60 dni
0,10%
0,35%
0,08%
0,74%
0,02%
61 do 120 dni
0,01%
0,06%
0,01%
0,16%
-0,01%
więcej niż 120 dni
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,04%
26
Podatkowe grupy kapitałowe, spółki nieruchomościowe oraz
podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych, u których
wartość przychodu uzyskana w roku podatkowym przekroczyła
równowartość 50 mln euro. W przypadku Grupy Kapitałowej
Dom Development S.A. do złożenia sprawozdania zobowiązane
są: Dom Development S.A., Dom Construction Sp. z o.o., Dom
Development Wrocław Sp. z o.o., Euro Styl S.A., Euro Styl
Construction Sp. z o.o.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
150
4 ŁAD KORPORACYJNY
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
151
4.1 ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, KTÓREMU PODLEGA SPÓŁKA
ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, NA KTÓREGO STOSOWANIE SPÓŁKA SIĘ ZDECYDOWAŁA DOBROWOLNIE ORAZ
MIEJSCE, GDZIE TEKST ZBIORU JEST PUBLICZNIE DOSTĘPNY
W 2024 roku Spółka Dom Development S.A. podlegała
zbiorowi zasad przyjętych przez Radę Giełdy Papierów
Wartościowych w Warszawie S.A. w dniu 29 marca 2021
r. Uchwałą Nr 13/1834/2021 tj. „Dobrym Praktykom
Spółek Notowanych na GPW 2021” („DPSN 2021”).
Zarząd oraz Rada Nadzorcza Spółki przyjęły „Dobre
Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” z poniżej
opisanymi wyłączeniami.
Spółka nie stosowała w 2024 roku zasady 1.4.2., zgodnie z
którą informacje na temat strategii w obszarze ESG
powinny, m.in.: przedstawiać wartość wskaźnika równości
wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego
jako procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym
wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród i
innych dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz
przedstawiać informacje o działaniach podjętych w celu
likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz
z prezentacją ryzyk z tym związanych, a także horyzontem
czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do
równości.
Począwszy od raportu za 2022 rok, Spółka publikuje
skonsolidowany raport zrównoważonego rozwoju (ESG),
uwzględniający wskaźnik równości wynagrodzeń.
W odniesieniu do członków Zarządu Spółka nie stosowała
w 2024 roku zasady 2.2. Zgodnie z zasadą 2.2. osoby
podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu
lub rady nadzorczej spółki, powinny zapewnić
wszechstronność tych organów, poprzez wybór do ich
składu osób zapewniających różnorodność, umożliwiając
m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego
udziału mniejszości, określonego na poziomie nie niższym
niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce
różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.
Członkowie Zarządu Dom Development S.A. są
powoływani przez akcjonariusza posiadającego co
najmniej 50,1% akcji Spółki oraz Radę Nadzorczą. Rada
Nadzorcza Spółki oraz większościowy akcjonariusz Dom
Development S.A., zostali poinformowani przez Zarząd
Spółki o zaleceniach Dobrych Praktyk, w zakresie
minimalnego udziału płci słabiej reprezentowanej w
składzie organu na poziomie 30%.
Zwiększenie udziału kobiet do poziomu 40% w odniesieniu
do Zarządu Dom Development S.A. nastąpi od 1 marca
2025 roku: w skład 5-osobowego Zarządu Spółki będą
wchodziły 2 kobiety.
Natomiast w odniesieniu do Rady Nadzorczej Spółki udział
kobiet wynosił w 2024 roku ponad 40%.
W 2024 roku uległ zmianie stan stosowania przez Spółkę
zasady numer 3.6. - Zasada jest obecnie stosowana. Osoba
kierująca audytem wewnętrznym podlega organizacyjne
Prezesowi Zarządu Spółki, a funkcjonalnie
Przewodniczącej Komitetu Audytu.
Spółka nie stosuje zasady 4.13., zgodnie z którą uchwała o
nowej emisji akcji z wyłączeniem prawa poboru, która
jednocześnie przyznaje prawo pierwszeństwa objęcia akcji
nowej emisji wybranym akcjonariuszom lub innym
podmiotom, może b podjęta, jeżeli spełnione co
najmniej poniższe przesłanki:
a) spółka ma racjonalną, uzasadnioną gospodarczo
potrzebę pilnego pozyskania kapitału lub emisja akcji
związana jest z racjonalnymi, uzasadnionymi gospodarczo
transakcjami, m.in. takimi jak łączenie się z inną spółką lub
jej przejęciem, lub też akcje mają zostać objęte w ramach
przyjętego przez spółkę programu motywacyjnego;
b) osoby, którym przysługiwać będzie prawo
pierwszeństwa, zostaną wskazane według obiektywnych
kryteriów ogólnych;
c) cena objęcia akcji będzie pozostawała w racjonalnej
relacji do bieżących notowań akcji tej spółki lub zostanie
ustalona w wyniku rynkowego procesu budowania księgi
popytu.
Zasada nie była stosowana przez Spółkę w 2024 roku w
odniesieniu do uchwał o nowej emisji akcji z wyłączeniem
prawa poboru, wynikających z realizacji funkcjonujących
w Spółce Programów Opcji Menedżerskich, których celem
jest uzyskanie przez Spółkę efektywnych narzędzi i
mechanizmów motywujących kluczowych członków kadry
menedżerskiej Spółki do dział zapewniających
długoterminowy wzrost wartości, zarówno Spółki jak i
Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. oraz w których
cena akcji jest z góry określona przez Walne
Zgromadzenie.
Ostatnią zasadą, która nie jest stosowana przez Spółkę jest
zasada 6.3., zgodnie z którą jeżeli w spółce jednym z
programów motywacyjnych jest program opcji
menedżerskich, wówczas realizacja programu opcji winna
być uzależniona od spełnienia przez uprawnionych, w
przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczonych, realnych
i odpowiednich dla spółki celów finansowych i
niefinansowych oraz zrównoważonego rozwoju, a
ustalona cena nabycia akcji przez uprawnionych lub
rozliczenia opcji nie może odbiegać od wartości akcji z
okresu uchwalania programu.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
152
W Spółce w 2024 roku funkcjonowały dwa programy opcji
menedżerskich. Jeden z nich zakład limit liczby
realizowanych opcji 20% ogółu akcji możliwych do
realizacji w ramach programu w każdym roku
kalendarzowym, w kolejnych pięciu latach, następujących
po uchwaleniu programu. Drugi program zakładał limit
liczby realizowanych opcji 20% ogółu akcji możliwych do
realizacji w ramach tego programu w każdym roku
kalendarzowym w kolejnych pięciu latach, począwszy od
roku, w którym uchwalono program. Ponadto opcje
niewykorzystane w ramach obydwu programów można
było zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później
niż do końca roku, w którym upłynie 10 lat obowiązywania
danego programu.
W ocenie Zarządu Spółki, podział przyznanych opcji na 5
transzy z możliwością realizacji rozpoczynającą się w
odstępach 12-miesięcznych jest alternatywną do zawartej
w zasadzie 6.3. DPSN 2021 formą powiązania
wynagrodzenia członka Zarządu z długookresowymi
celami biznesowymi i finansowymi Spółki.
Konstrukcja programów opcji menedżerskich
obowiązujących w Spółce w 2024 roku miała na celu
powiązanie wynagrodzenia kluczowej kadry zarządczej ze
wzrostem wartości Spółki dla Akcjonariuszy przez okres co
najmniej 5 lat. Możliwość natychmiastowej realizacji
poszczególnych transzy jest natomiast wynikiem specyfiki
branży deweloperskiej, która charakteryzuje się bardzo
dużą cyklicznością i ryzykiem czasowego oderwania ceny
akcji od rzeczywistej jakości i efektywności działań Spółki.
Zbiór zasad „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW
2021” jest dostępny pod adresem:
https://www.gpw.pl/pub/GPW/files/PDF/dobre_praktyki
/DPSN21_BROSZURA.pdf
Spółka zamieściła informację na temat stanu stosowania
przez Spółkę rekomendacji i zasad zawartych w Dobrych
Praktykach Spółek Notowanych na GPW 2021 pod
adresem:
https://inwestor.domd.pl/pl/lad-korporacyjny
Zgodnie z zasadą 1.5 DPSN 2021 informujemy, że Grupa w
2024 roku poniosła następujące wydatki na działalność
dobroczynną:
* w tym 3 501 tys. zł przeznaczono na wsparcie osób
dotkniętych wojną w Ukrainie
ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, NA KTÓREGO STOSOWANIE SPÓŁKA SIĘ ZDECYDOWAŁA DOBROWOLNIE ORAZ
MIEJSCE, GDZIE TEKST ZBIORU JEST PUBLICZNIE DOSTĘPNY
W 2024 roku Spółka Dom Development S.A. przestrzegała
zasady opublikowane w Kodeksie Dobrych Praktyk
autorstwa Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Treść
Kodeksu Dobrych Praktyk dostępny jest publicznie pod
adresem:
http://www.warszawa.pzfd.pl/strefa-klienta/kodeks-
dobrych-praktyk
Spółka Dom Development S.A. nie odstąpiła w 2024 roku
od żadnych zasad wskazanych w Kodeksie Dobrych
Praktyk.
Rodzaj wydatku
2024 [tys. zł]
Organizacje społeczne
827
Instytucje
charytatywne
3 633*
Kultura i sztuka
8
Darowizny łącznie
4 533
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
153
4.2 KAPITAŁ ZAKŁADOWY, AKCJONARIUSZE
STRUKTURA AKCJONARIATU
Struktura akcjonariatu Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2024 roku kształtowała się następująco:
Na dzień 31 grudnia 2024 r. Spółka była kontrolowana
przez dominującego akcjonariusza Groupe Belleforêt
S.à r.l., która posiadała 54,81% akcji Spółki. Dom
Development S.A. ma stabilną strukturę akcjonariatu.
Przedstawiciele Groupe Belleforêt S.à r.l. zasiadają
zarówno w Zarządzie, jak i Radzie Nadzorczej Spółki,
współtworzyli Dom Development S.A. i cennym
źródłem wiedzy oraz wsparcia dla kadry zarządzającej
Spółką i jej podmiotami zależnymi.
Długoterminowe zaangażowanie akcjonariuszy wspiera
działalność Dom Development S.A. umożliwiając
zrównoważony rozwój i optymalizację działalności,
mające na celu trwałe budowanie wartości Spółki
i Grupy. Przejrzysta i stabilna struktura właścicielska,
w ocenie Zarządu Spółki, korzystnie wpływa na jej
działalność nadzwyczaj długi, rozłożony na lata, cykl
produkcyjny w branży deweloperskiej wymaga bowiem
długofalowej perspektywy.
Akcje Dom Development S.A. znajdują się w portfelach
licznych Otwartych Funduszy Emerytalnych.
Dominującym wśród nich jest PTE Allianz Polska S.A.
Spółka otrzymała w dniu 16 maja 2023 roku,
zawiadomienie od PTE Allianz Polska S.A. zarządzające
Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym
(dalej: Allianz OFE), które poinformowało Spółkę, że w
wyniku likwidacji Drugiego Allianz Polska Otwartego
Funduszu Emerytalnego (dalej: Drugi Allianz OFE) w
drodze przeniesienia jego aktywów do Allianz OFE,
udział w ogólnej liczbie głosów na walnym
zgromadzeniu Spółki wynikający z akcji na rachunkach
Allianz OFE wynosił powyżej 5%. Po likwidacji Drugiego
Allianz OFE na rachunku Allianz OFE, zapisanych było
2.501.493 akcji Spółki, stanowiących 9,70% udziału w
kapitale zakładowym Spółki, co daje prawo do
wykonywania 2.501.493 głosów z akcji stanowiących
9,70% udziału w ogólnej liczbie głosów na walnym
zgromadzeniu Spółki.
Szczegółową informację na temat akcjonariuszy
posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez
podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów
na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy („WZA”) na
dzień 31 grudnia 2024 r. oraz zmian w ich stanie
posiadania akcji, w okresie od 31 grudnia 2023 r.,
przedstawiono w tabeli poniżej.
Z wyłączeniem opcji na akcje Spółki, opisanych w nocie
7.44 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
Grupy za rok 2024, Zarząd Spółki nie posiada wiedzy
o jakichkolwiek umowach, w tym zawartych po dniu
bilansowym, w wyniku których mogą w przyszłości
nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez
dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy. Grupa
Kapitałowa Dom Development S.A. nie posiada również
żadnych informacji na temat zawartych w 2024 roku
umów ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji
pomiędzy akcjonariuszami.
54,81%
9,70%
5,64%
29,86%
Groupe Belleforet S.à r.l.
PTE Allianz Polska S.A.
Jarosław Szanajca - Prezes Zarządu
Pozostali akcjonariusze
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
154
WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE
CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY („WZA”)
UPRAWNIENIA KONTROLNE
POSIADACZE WSZELKICH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH, KTÓRE DAJĄ SPECJALNE UPRAWNIENIA KONTROLNE,
WRAZ Z OPISEM TYCH UPRAWNIEŃ
Zgodnie z pkt. 6.2.2. Statutu Spółki Dom Development
S.A., akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1%
akcji Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do
powoływania i odwoływania połowy Członków Zarządu, w
tym Prezesa Zarządu oraz Wiceprezesa Zarządu
odpowiedzialnego zgodnie z Regulaminem Zarządu za
finanse Spółki. W przypadku nieparzystej liczby Członków
Zarządu akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji
Spółki jest uprawniony do powoływania odpowiednio:
trzech (w przypadku Zarządu pięcioosobowego) oraz
czterech (w przypadku Zarządu siedmioosobowego)
Członków Zarządu. Powyższe uprawnienie jest
wykonywane w drodze doręczanego Spółce pisemnego
oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego Członka
Zarządu. Pozostałych Członków Zarządu powołuje
i odwołuje Rada Nadzorcza.
Zgodnie z pkt. 7.4. Statutu Spółki Dom Development S.A.,
akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1% akcji
Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania
i odwoływania połowy Członków Rady Nadzorczej, w tym
jednego Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej. W
przypadku nieparzystej liczby Członków Rady Nadzorczej
akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki
jest uprawniony do powoływania odpowiednio: trzech
(w przypadku pięcioosobowej Rady Nadzorczej), czterech
(w przypadku siedmioosobowej Rady Nadzorczej) oraz
pięciu (w przypadku dziewięcioosobowej Rady
Nadzorczej) Członków Rady Nadzorczej. Powyższe
uprawnienie jest wykonywane w drodze doręczanego
Spółce pisemnego oświadczenia o powołaniu lub
odwołaniu danego Członka Rady Nadzorczej.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku akcjonariuszem
posiadającym co najmniej 50,1% akcji Spółki była Groupe
Belleforêt S.à r.l. spółka z siedzibą w Luksemburgu.
OGRANICZENIA PRAW Z AKCJI
WSKAZANIE OGRANICZEŃ ODNOŚNIE WYKONYWANIA PRAWA GŁOSU
Zastawnicy i użytkownicy akcji Spółki nie uprawnieni
do wykonywania prawa głosu z akcji.
WSKAZANIE WSZELKICH OGRANICZEŃ DOTYCZĄCYCH PRZENOSZENIA PRAWA ASNOŚCI PAPIERÓW
WARTOŚCIOWYCH EMITENTA
W Spółce Dom Development S.A. nie istnieją żadne
ograniczenia dotyczące przenoszenia własności akcji
Spółki Dom Development S.A.
Zbywalność warrantów subskrypcyjnych
wyemitowanych przez Dom Development S.A.
w związku z realizacją programów opcji menedżerskich
jest ograniczona,
ponieważ warranty subskrypcyjne mogą być
realizowane wyłącznie przez uczestnika danego
programu opcji menedżerskich, a w przypadku jego
śmierci mo być zrealizowane przez spadkobierców,
tylko za zgodą Rady Nadzorczej Dom Development S.A.
STAN NA DZIEŃ
31 GRUDNIA 2024 ROKU
AKCJE
ZMIANA
LICZBY AKCJI OD
31 GRUDNIA 2023
LICZBA
GŁOSÓW
NA WZA
UDZIAŁ W KAPITALE I
GŁOSACH
NA WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.
14 140 441
-
14 140 441
54,81%
PTE Allianz Polska S.A.
2 501 493
-
2 501 493
9,70%
Jarosław Szanajca
1 454 050
-
1 454 050
5,64%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
155
4.3 WALNE ZGROMADZENIE
SPOSÓB DZIAŁANIA WALNEGO ZGROMADZENIA I JEGO ZASADNICZE UPRAWNIENIA ORAZ OPIS PRAW
AKCJONARIUSZY I SPOSOBU ICH WYKONYWANIA, W SZCZEGÓLNOŚCI ZASADY WYNIKAJĄCE Z REGULAMINU
WALNEGO ZGROMADZENIA, JEŻELI TAKI REGULAMIN ZOSTAŁ UCHWALONY, O ILE INFORMACJE W TYM ZAKRESIE NIE
WYNIKAJĄ WPROST Z PRZEPISÓW PRAWA
Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne lub
Nadzwyczajne i jako organ Spółki działa w oparciu o
przepisy ustawy z dnia 15 września 2000 roku Kodeks
spółek handlowych (tj. Dz. U. 2013, poz. 1030 z późn. zm.),
Statutu Spółki oraz postanowienia jawnego i dostępnego
publicznie Regulaminu Walnego Zgromadzenia z dnia 5
września 2006 roku zmienionego Uchwałą nr 27 z dnia 15
maja 2008 roku oraz uchwałą nr 31 z dnia 21 maja 2009
roku Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Dom
Development S.A.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie, zwoływane przez Zarząd,
odbywa się w Warszawie w ciągu 6 miesięcy po upływie
każdego roku obrotowego. W Walnym Zgromadzeniu
mają prawo uczestniczenia osoby będące akcjonariuszami
Spółki na szesnaście dni przed datą Walnego
Zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w Walnym
Zgromadzeniu). Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej
Spółki uczestniczą w Walnym Zgromadzeniu bez potrzeby
otrzymania zaproszeń. Na zaproszenie Zarządu mogą brać
udział w obradach lub stosownej ich części inne osoby, w
szczególności biegli rewidenci i eksperci, jeżeli ich
obecność będzie uzasadniona ze względu na potrzebę
przedstawienia uczestnikom Walnego Zgromadzenia
opinii w rozważanych sprawach. Biegły rewident winien
być obecny na Walnym Zgromadzeniu, którego
przedmiotem obrad są sprawy finansowe Spółki.
Walne Zgromadzenie jest ważne i może podejmować
uchwały wyłącznie wtedy, gdy na Zgromadzeniu repre-
zentowani są akcjonariusze posiadający co najmniej 50,1%
wszystkich głosów. Uchwały podejmowane
bezwzględną większością głosów ważnie oddanych, chyba
że przepisy Kodeksu spółek handlowych lub Statutu Spółki
stanowią inaczej. Głosowanie może odbywać się przy
użyciu elektronicznego systemu oddawania i obliczania
głosów. Zastawnicy i użytkownicy akcji nie uprawnieni
do wykonywania prawa głosu z akcji.
Uchwała dotycząca usunięcia spod obrad Walnego
Zgromadzenia, bądź zaniechania rozpatrywania spraw
objętych porządkiem obrad, umieszczonych w porządku
obrad na wniosek akcjonariuszy, wymaga dla swej
ważności większości ¾ głosów oddanych, po uprzednio
wyrażonej zgodzie wszystkich obecnych akcjonariuszy,
którzy zgłosili taki wniosek.
Po podpisaniu listy obecności i jej sprawdzeniu
Przewodniczący poddaje pod głosowanie porządek obrad.
Walne Zgromadzenie może przyjąć proponowany
porządek dzienny bez zmian, zmienić kolejność obrad
bądź usunąć z niego niektóre sprawy z zastrzeżeniem
postanowień Statutu Spółki. Walne Zgromadzenie może
także wprowadzić do porządku obrad nowe kwestie i
przeprowadzić nad nimi dyskusję, jednakże bez
podejmowania uchwał w tych sprawach. Przewodniczący
Zgromadzenia nie ma prawa bez zgody Walnego
Zgromadzenia, usuw lub zmieniać spraw
zamieszczonych w porządku obrad.
Każdy uczestnik Walnego Zgromadzenia może zabierać
głos w sprawach objętych przyjętym porządkiem obrad,
które są aktualnie rozpatrywane. Każdy uczestnik
Walnego Zgromadzenia może zgłosić wniosek w sprawie
formalnej. W sprawach formalnych Przewodniczący
udziela głosu poza kolejnością. Za wnioski w sprawach
formalnych uważa się wnioski, co do sposobu
obradowania i głosowania.
Walne Zgromadzenie podejmuje uchwały w sprawach
objętych porządkiem obrad po przeprowadzeniu
głosowania. Głosowanie jest jawne, z zastrzeżeniem
odpowiednich postanowień Statutu Spółki oraz Kodeksu
spółek handlowych.
W 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki Dom
Development S.A. obradowało w dniu 19 czerwca 2024
roku, natomiast Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie
odbyło się w dniu 21 listopada 2024 roku. Walne
Zgromadzenia zostały zwołane na wniosek Zarządu Spółki,
akcjonariusze Spółki nie występowali z wnioskami o
zwołanie Walnego Zgromadzenia.
Przebieg Walnych Zgromadzeń był zgodny z przepisami
Kodeksu spółek handlowych, postanowieniami Statutu
Spółki, regułami zawartymi w jawnym i dostępnym
publicznie Regulaminie Walnego Zgromadzenia Dom
Development S.A. i zasadami Dobrych Praktyk Spółek
Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie S.A. Akcjonariusze mogli zapoznać się
z treścią projektów uchwał, przewidzianych w porządku
obrad, w każdym przypadku nie później niż na 26 dni
przed planowanym terminem obrad Walnego
Zgromadzenia. Spółka nie kwestionowała prawidłowości
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
156
przedstawianych przez akcjonariuszy i ich pełnomocników
dokumentów potwierdzających prawo ich
reprezentowania podczas weryfikacji legitymacji
akcjonariuszy uprawniających ich do uczestniczenia w
Walnym Zgromadzeniu.
Przewodniczący Walnego Zgromadzenia zapewniał
sprawny przebieg obrad. Obrady Walnego Zgromadzenia
nie były odwoływane ani przerywane. Członkowie Zarządu
i Rady Nadzorczej, obecni na Walnym Zgromadzeniu, byli
gotowi do udzielania wyjaśnień w zakresie swoich
kompetencji i przepisów prawa.
Uchwały Walnego Zgromadzenia były podejmowane w
warunkach umożliwiających ochronę praw mniejszoś-
ciowych akcjonariuszy, w tym wniesienie zastrzeżeń lub
sprzeciwu wobec uchwał. Żadna z podjętych uchwał nie
była kwestionowana w postępowaniu sądowym.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki Dom Development
S.A. odbyło się w terminie zgodnym z art. 395 Kodeksu
spółek handlowych, a dokumentacja dotycząca
sprawozdań finansowych za rok 2023 została
opublikowana na stronie internetowej Spółki na
3 miesiące przed terminem Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia.
Wszystkie uchwały podjęte przez Walne Zgromadzenie w
2024 roku służyły realizacji interesu Spółki i uwzględniały
prawa innych interesariuszy. Uchwały podjęte przez
Walne Zgromadzenia zamieszczone w internecie pod
adresem: https://inwestor.domd.pl/pl/wza
4.4 ZASADY ZMIANY STATUTU
Zmiana Statutu Spółki Dom Development S.A., zgodnie z
art. 430 § 1 oraz art. 415 § 1 Kodeksu spółek handlowych,
wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia podjętej
większością ¾ głosów i wpisu do rejestru. W przypadku
uchwały, dotyczącej zmiany Statutu w zakresie
zwiększenia świadczeń akcjonariuszy lub uszczuplającej
prawa przyznane osobiście poszczególnym
akcjonariuszom, zgodnie z art. 354 Kodeksu spółek
handlowych, wymagana jest zgoda wszystkich
akcjonariuszy, których przedmiotowa uchwała dotyczy.
Zmianę Statutu zgłasza do sądu rejestrowego Zarząd
Spółki Dom Development S.A.. Walne Zgromadzenie
Spółki Dom Development S.A. może upoważnić Radę
Nadzorczą do ustalenia jednolitego tekstu zmienionego
Statutu lub wprowadzenia innych zmian o charakterze
redakcyjnym, określonych w uchwale Walnego
Zgromadzenia.
4.5 ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A.
ZASADY POWOŁYWANIA, ODWOŁYWANIA ZARZĄDU
OPIS ZASAD DOTYCZĄCYCH POWOŁYWANIA I ODWOŁYWANIA OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH ORAZ ICH UPRAWNIEŃ,
W SZCZEGÓLNOŚCI PRAWO DO PODJĘCIA DECYZJI O EMISJI LUB WYKUPIE AKCJI
Zgodnie ze Statutem Spółki, Zarząd Spółki Dom
Development S.A. składa się z 4 do 8 Członków, w tym
Prezesa, powoływanych na wspólną trzyletnią kadencję.
Liczbę Członków Zarządu ustala Rada Nadzorcza.
Akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1% akcji
Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania
i odwoływania połowy Członków Zarządu, w tym Prezesa
Zarządu oraz Wiceprezesa Zarządu, odpowiedzialnego
zgodnie z Regulaminem Zarządu, za finanse Spółki.
W przypadku nieparzystej liczby Członków Zarządu
akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki
jest uprawniony do powoływania odpowiednio:
3 (w przypadku Zarządu pięcioosobowego) oraz
4 (w przypadku Zarządu siedmioosobowego) Członków
Zarządu. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w
drodze doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia o
powołaniu lub odwołaniu danego Członka Zarządu.
Pozostałych Członków Zarządu powołuje i odwołuje Rada
Nadzorcza.
Zarząd reprezentuje Spółkę w sądzie i poza sądem. Do
składania oświadczeń i podpisywania w imieniu Spółki
wymagane jest współdziałanie dwóch Członków Zarządu
albo jednego Członka Zarządu łącznie z prokurentem.
Zgodnie z pkt. 3.2.8. Statutu Spółki, Zarząd jest
uprawniony do podwyższania kapitału zakładowego
Spółki poprzez emisję nowych akcji o łącznej wartości
nominalnej nie większej niż 1 350 000 (słownie: jeden
milion trzysta pięćdziesiąt tysięcy) złotych w drodze
jednego lub kilku podwyższeń kapitału zakładowego w
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
157
granicach określonych powyżej (kapitał docelowy).
Upoważnienie Zarządu do podwyższania kapitału
zakładowego oraz do emitowania nowych akcji w ramach
kapitału docelowego do kwoty 1 350 000 złotych wygasa
z upływem 3 lat od dnia wpisania do rejestru
przedsiębiorców zmiany Statutu dokonanej uchwałą
Walnego Zgromadzenia nr 5 z dnia 30 sierpnia 2022 r.
Upoważnienie do podwyższenia kapitału zakładowego,
o którym mowa w zdaniu powyżej, obejmuje możliwość
emitowania warrantów subskrypcyjnych, z terminem
wykonania prawa zapisu upływającym z końcem okresu,
o którym mowa jest powyżej.
Za zgodą Rady Nadzorczej, Zarząd może pozbawić
akcjonariuszy w całości lub w części prawa poboru w
stosunku do akcji emitowanych w granicach kapitału
docelowego.
Warunkiem dokonania przez Zarząd podwyższenia
kapitału zakładowego w granicach kapitału docelowego
jest uzyskanie w tym zakresie pozytywnej opinii Rady
Nadzorczej. W pozostałych przypadkach, o ile postano-
wienia Kodeksu spółek handlowych nie stanowią inaczej,
Zarząd decyduje o wszystkich sprawach związanych
z podwyższeniem kapitału zakładowego w ramach
kapitału docelowego.
Zgodnie z pkt. 3.2.6. Statutu Spółki, nabycie akcji własnych
przez Spółkę w celu umorzenia nie wymaga zgody
Walnego Zgromadzenia (z zastrzeżeniem art. 393 pkt 6
Kodeksu spółek handlowych), a jedynie zgody Rady
Nadzorczej.
SKŁAD OSOBOWY ZARZĄDU
W okresie od dnia 1 stycznia 2024 roku do dnia 29
października 2024 roku Zarząd Dom Development S.A.
składał się z 5 następujących Członków:
Jarosław Szanajca Prezes Zarządu
Leszek Stankiewicz Wiceprezes Zarządu
Monika Perekitko Członek Zarządu
Terry Roydon Członek Zarządu
Mikołaj Konopka Członek Zarządu
W dniu 29 października 2024 roku do Spółki wpłynęło
oświadczenie Pani Moniki Perekitko o rezygnacji z
pełnienia funkcji Członka Zarządu Spółki, ze skutkiem na
dzień 29 października 2024 roku.
Rada Nadzorcza Spółki powołała od dnia 29 października
2024 roku Pana Grzegorza Smolińskiego na Członka
Zarządu Spółki.
Wobec powyższego, od dnia 29 października 2024 roku do
dnia 31 grudnia 2024 roku Zarząd Dom Development S.A.
składał się z 5 następujących Członków:
Jarosław Szanajca Prezes Zarządu
Leszek Stankiewicz Wiceprezes Zarządu
Terry Roydon Członek Zarządu
Mikołaj Konopka Członek Zarządu
Grzegorz Smoliński – Członek Zarządu
W dniu 28 sierpnia 2024 roku do Spółki wpłynęło
oświadczenie Pana Jarosława Szanajcy o rezygnacji z
pełnienia funkcji Prezesa Zarządu Spółki, ze skutkiem na
dzień 31 grudnia 2024 roku. Intencją Pana Jarosława
Szanajcy, po zakończeniu pełnienia funkcji Prezesa
Zarządu Spółki, było dołączenie do Rady Nadzorczej Spółki
i wspieranie Spółki w jej dalszym rozwoju z poziomu Rady
Nadzorczej. Jednocześnie, Pan Jarosław Szanajca
zarekomendował większościowemu akcjonariuszowi
Spółki, tj. Group Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w
Luksemburgu, aby funkcję Prezesa Zarządu Spółki z dniem
1 stycznia 2025 roku powierzyć Panu Mikołajowi Konopce,
pełniącemu wówczas funkcję Członka Zarządu Spółki.
Groupe Belleforêt S.à r.l. działając na podstawie pkt 6.2.2
Statutu Spółki powołał, ze skutkiem na dzień 1 stycznia
2025 roku, na wspólną trzyletnią kadencję,
dotychczasowego Członka Zarządu Spółki Pana Mikołaja
Konopkę na Prezesa Zarządu Spółki.
Ponadto, w dniu 29 października 2024 roku, akcjonariusz
posiadający co najmniej 50,1 % akcji Spółki, tj. Groupe
Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu powołał z
dniem 1 stycznia 2025 roku Panią Justynę Wilk na Członka
Zarządu Spółki.
W dniu 29 listopada 2024 roku do Spółki wpłynęło
oświadczenie Pana Leszka Stankiewicza o rezygnacji z
pełnienia funkcji Członka i Wiceprezesa Zarządu Spółki, ze
skutkiem na dzień 28 lutego 2025 roku.
Dodatkowo akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1 %
akcji Spółki, tj. Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w
Luksemburgu, powołał w dniu 29 listopada 2024 roku na
wspólną trzyletnią kadencję, z dniem 1 marca 2025 roku,
Panią Monikę Dobosz na Członka i Wiceprezesa Zarządu
Spółki odpowiedzialnego, zgodnie z Regulaminem
Zarządu, za finanse Dom Development S.A.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
158
ZASADY DZIAŁANIA ZARZĄDU
Zarząd Spółki działa na podstawie przepisów Kodeksu
spółek handlowych, postanowień Statutu Spółki,
jawnego i dostępnego publicznie Regulaminu Zarządu
zatwierdzonego uchwałą Rady Nadzorczej oraz zgodnie
z zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na
Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Zarząd jest organem wykonawczym Spółki, kieruje jej
bieżącą działalnością i reprezentuje na zewnątrz.
Zarząd podejmuje decyzje we wszystkich sprawach
Spółki niezastrzeżonych do kompetencji Walnego
Zgromadzenia i Rady Nadzorczej przepisami prawa,
Statutem Spółki lub uchwałą Walnego Zgromadzenia.
Do składania oświadczeń i podpisywania w imieniu
Spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków
Zarządu albo jednego członka Zarządu łącznie z
prokurentem (posiadającym prokurę samoistną lub
jednym z prokurentów posiadających prokurę łączną)
albo dwóch prokurentów łącznie. Uchwały Zarządu
zapadają bezwzględną większością głosów. W
przypadku równości głosów decyduje głos Prezesa
Zarządu. Wyznaczając cele strategiczne, jak i bieżące
zadania Spółki, Zarząd kierował się nadrzędnym
interesem Spółki i przepisami prawa oraz brał pod
uwagę interesy akcjonariuszy, pracowników Spółki i
wierzycieli.
Starając się zapewnić przejrzystość i efektywność
systemu zarządzania, Zarząd przestrzegał zasady
profesjonalnego działania w granicach uzasadnionego
ryzyka gospodarczego, biorąc pod uwagę szeroki zakres
dostępnych informacji, analiz i opinii.
Wysokość, forma i struktura wynagrodzenia Członków
Zarządu Spółki były ustalane przez Radę Nadzorczą
zgodnie z obowiązującą w Spółce „Polity
wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej w
Dom Development S.A.” oraz na podstawie
przejrzystych procedur i odpowiadały kryteriom zakresu
odpowiedzialności i kompetencji oraz uwzględniały
osiągnięte wyniki ekonomiczne przez Spółkę, pozostając
w rozsądnej relacji do poziomu wynagrodzeń Członków
Zarządu w podobnych spółkach na rynku
deweloperskim.
4.6 RADA NADZORCZA
ZASADY POWOŁYWANIA, ODWOŁYWANIA RADY NADZORCZEJ
Rada Nadzorcza składa się z 5 do 9 Członków
powoływanych na wspólną trzyletnią kadencję.
Liczbę Członków Rady Nadzorczej ustala Walne
Zgromadzenie. Ponadto Walne Zgromadzenie powołuje i
odwołuje Członków Rady Nadzorczej, z zastrzeżeniem
osobistego uprawnienia Akcjonariusza posiadającego co
najmniej 50,1% akcji Spółki, który uprawniony jest do
powoływania i odwoływania połowy Członków Rady
Nadzorczej, w tym 1 Wiceprzewodniczącego Rady
Nadzorczej. W przypadku nieparzystej liczby Członków
Rady Nadzorczej akcjonariusz posiadający co najmniej
50,1% akcji Spółki jest uprawniony do powoływania
odpowiednio: trzech (w przypadku pięcioosobowej Rady
Nadzorczej), czterech (w przypadku siedmioosobowej
Rady Nadzorczej) oraz pięciu (w przypadku
dziewięcioosobowej Rady Nadzorczej) Członków Rady
Nadzorczej. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w
drodze doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia o
powołaniu lub odwołaniu danego Członka Rady
Nadzorczej.
Przynajmniej dwóch Członków Rady Nadzorczej (oraz ich
osoby bliskie, w szczególności współmałżonek, zstępni
oraz wstępni) powoływanych przez Walne Zgromadzenie
powinno spełniać kryteria tzw. Członków Niezależnych,
określone w pkt. 7.7. Statutu Spółki.
SKŁAD OSOBOWY RADY NADZORCZEJ
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Rada Nadzorcza spółki
Dom Development S.A. liczyła 7 Członków:
Grzegorz Kiełpsz Przewodniczący Rady
Nadzorczej
Janusz Zalewski Wiceprzewodniczący Rady
Nadzorczej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
159
Dorota Podedworna-Tarnowska
Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej
(Członek niezależny)
Mark Spiteri Członek Rady Nadzorczej
Philippe Bonavero Członek Rady
Nadzorczej
Edyta Wojtkiewicz Członek Rady
Nadzorczej (Członek niezależny)
Anna Maria Panasiuk Członek Rady
Nadzorczej (Członek niezależny).
21 listopada 2024 roku Nadzwyczajne Walne
Zgromadzenie Dom Development S.A. podjęło uchwałę
o zmianie uchwały nr 24 Walnego Zgromadzenia Dom
Development S.A. z dnia 30 czerwca 2022 r. w sprawie
ustalenia liczby członków Rady Nadzorczej Dom
Development S.A. i postanowiło, od dnia 1 stycznia
2025 r. Rada Nadzorcza Dom Development S.A. będzie
składać się z ośmiu członków.
21 listopada 2024 roku Nadzwyczajne Walne
Zgromadzenie Dom Development S.A. powołało z dniem
1 stycznia 2025 r. Pana Jarosława Szanajcę w skład Rady
Nadzorczej Spółki, na wspólną trzyletnią kadencję.
W dniu 22 listopada 2024 roku Przewodniczący Rady
Nadzorczej Spółki Pan Grzegorz Kiełpsz złożył z dniem 31
grudnia 2024 roku rezygnację z pełnionej funkcji
Przewodniczącego Rady Nadzorczej, pozostając
jednocześnie Członkiem Rady Nadzorczej Spółki.
W dniu 29 listopada 2024 roku, Rada Nadzorcza Spółki
wybrała z dniem 1 stycznia 2025 r. Pana Jarosława
Szanajcę na Przewodniczącego Rady Nadzorczej Spółki.
ZASADY DZIAŁANIA RADY NADZORCZEJ
Rada Nadzorcza działa zgodnie z przepisami Kodeksu
spółek handlowych, postanowieniami Statutu Spółki,
uchwalonym przez nią jawnym i dostępnym publicznie
Regulaminem Rady Nadzorczej, określającym jej
organizację i sposób wykonywania czynności oraz
Zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na
Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Rada Nadzorcza jest stałym organem nadzoru Spółki we
wszystkich dziedzinach działalności Spółki.
Rada Nadzorcza podejmuje uchwały lub wydaje opinie w
sprawach zastrzeżonych do jej kompetencji stosownie
do postanowień Statutu Spółki oraz w trybie
przewidzianym postanowieniami Statutu lub
stosownymi przepisami prawa.
Posiedzenia Rady Nadzorczej odbywały s regularnie,
uczestniczyli w niej Członkowie Zarządu. W 2024 r. Rada
Nadzorcza odbyła 14 posiedzeń. Zarząd dostarczał
Radzie Nadzorczej wyczerpujących informacji o
wszystkich istotnych sprawach, dotyczących działalności
Spółki.
Rada Nadzorcza spełniała warunek posiadania w swoim
składzie co najmniej dwóch Członków Niezależnych
zgodnie z przyjętymi kryteriami niezależności
określonymi w Statucie Spółki.
Uchwały Rady Nadzorczej w sprawach: (i) wyrażania
zgody na dokonywanie świadczeń z jakiegokolwiek
tytułu przez Spółkę i jakiekolwiek podmioty powiązane
ze Spółką na rzecz Członków Zarządu, (ii) wyrażenia
zgody na zawarcie przez Spółkę lub podmiot od niej
zależny istotnej umowy z podmiotem powiązanym ze
Spółką, Członkiem Rady Nadzorczej albo Zarządu oraz
podmiotami z nimi powiązanymi, (iii) wyboru biegłego
rewidenta dla przeprowadzenia badania sprawozdania
finansowego Spółki zapadały za zgodą większości
Członków Niezależnych Rady Nadzorczej.
Wynagrodzenie Członków Rady Nadzorczej ustalone w
sposób przejrzysty nie stanowiło istotnej pozycji
kosztów Spółki wpływających na wynik finansowy. Jego
wysokość zatwierdzona uchwałą Walnego
Zgromadzenia została ujawniona w raporcie rocznym.
Zwyczajne Walne Zgromadzeni Spółki, które odbyło się
w dniu 19 czerwca 2024 roku, zatwierdziło
przygotowane przez Radę Nadzorczą zgodnie z
przepisami Kodeksu spółek handlowych oraz z Dobrymi
Praktykami Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie S.A. 2021, sprawozdanie z
działalności Rady Nadzorczej w 2023 roku.
KOMITETY RADY NADZORCZEJ
W ramach Rady Nadzorczej utworzone zostały dwa
komitety - Komitet Audytu oraz Komitet Wynagrodzeń.
KOMITET AUDYTU
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Komitet Audytu działał
w następującym składzie:
Dorota Podedworna-Tarnowska
Przewodnicząca Komitetu Audytu,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
160
Mark Spiteri Członek Komitetu Audytu,
Edyta Wojtkiewicz Członek Komitetu
Audytu.
Komitet Audytu jest stałym komitetem Rady Nadzorczej.
W skład Komitetu Audytu wchodzi co najmniej trzech
Członków powoływanych przez Radę Nadzorczą spośród
jej Członków, przy czym co najmniej dwóch Członków
Komitetu Audytu, w tym jego przewodniczący, powinno
być Niezależnymi Członkami Rady Nadzorczej
w rozumieniu art. 129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r.
o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz
nadzorze publicznym (Dz. U. 2024 poz. 1035, z późn. zm.)
oraz pkt. 7.7 Statutu Spółki, z których przynajmniej jeden
posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości
lub badania sprawozdań finansowych. Przynajmniej jeden
z Członków Komitetu Audytu posiada wiedzę
i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka.
Ustawowe kryteria niezależności spełniane przez
Przewodniczącą Komitetu Audytu Panią Dorotę
Podedworną-Tarnowską i Panią Edytę Wojtkiewicz.
Wszyscy członkowie Komitetu Audytu posiadają wiedzę
i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania
sprawozdań finansowych. Przewodnicząca Komitetu
Audytu Pani Dorota Podedworna-Tarnowska ukończyła
studia wyższe na kierunku finanse i bankowość i posiada
tytuł naukowy: doktor nauk ekonomicznych. W pracy
zawodowej wykorzystuje wiedzę z zakresu ekonomii,
finansów, rachunkowości, rewizji finansowej oraz audytu
sprawozdań finansowych. Pani Edyta Wojtkiewicz
ukończyła studia wyższe na Wydziale Finansów i
Bankowości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Pełniąc w trakcie pracy zawodowej stanowiska kontrolera
finansowego, głównego księgowego, dyrektora
finansowego zdobyła wiedzę i doświadczenie z zakresu
ekonomii, finansów, rachunkowości, rewizji finansowej
oraz audytu sprawozdań finansowych. Członek Komitetu
Audytu - Pan Mark Spiteri jest dyplomowanym
księgowym.
Wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa
Spółka, posiada członek Komitetu Audytu Pan Mark
Spiteri, który wykorzystuje w zawodowej działalności
praktyczne kompetencje z zakresu zarządzania
projektami deweloperskimi oraz rynku nieruchomości,
które nabwspółpracując z deweloperami oraz firmami
konsultingowymi.
Obowiązki i uprawnienia Komitetu Audytu zostały
określone w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie
Komitetu Audytu zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą.
Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności (i)
nadzorowanie Zarządu Spółki w zakresie stosowania s
do właściwych przepisów prawa i innych regulacji,
w szczególności Ustawy o rachunkowości z dnia 29
września 1994 roku oraz Ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o
biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz
nadzorze publicznym, przygotowania informacji
finansowych przez Spółkę, w szczególności w odniesieniu
do wyboru zasad polityki księgowej, stosowania i oceny
skutków nowych przepisów, informacji o sposobie
traktowania w sprawozdaniach rocznych szacowanych
pozycji, prognoz itd., stosowania się do zaleceń
i spostrzeżeń biegłych rewidentów powoływanych przez
Radę Nadzorczą, (ii) wydawanie rekomendacji Radzie
Nadzorczej Spółki w sprawach dotyczących wyboru
i odwoływania biegłego rewidenta, (iii) kontrola
niezależności i obiektywności biegłego rewidenta,
w szczególności pod kątem zmiany biegłego rewidenta
oraz poziomu otrzymywanego wynagrodzenia, (iv)
weryfikowanie prac biegłego rewidenta, (v)
kontrolowanie skuteczności działania systemu
zarządzania ryzykiem, (vi) monitorowanie systemu
zgodności działania (compliance), (vii) kontrolowanie
skuteczności działania systemu kontroli wewnętrznej i
funkcji audytu wewnętrznego, w tym w zakresie
sprawozdawczości finansowej, (viii) monitorowanie
skuteczności działania i adekwatność systemu
sygnalistów lub innego systemu zgłaszania
nieprawidłowości.
W wykonywaniu swoich obowiązków Komitet Audytu
współpracuje z Radą Nadzorczą, Zarządem,
kierownictwem średniego szczebla oraz audytem
wewnętrznym i zewnętrznym.
W spotkaniach Komitetu Audytu uczestniczą na
zaproszenie: Wiceprezes Zarządu ds. Finansowych,
Zastępca Dyrektora Finansowego - Kontroler Finansowy
oraz przedstawiciele audytu zewnętrznego i wewnę-
trznego. W 2024 roku Komitet Audytu odbył 6 posiedzeń.
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe
Spółki świadczyła na rzecz Spółki w 2024 roku dozwoloną
usługę niebędącą badaniem - usługę atestacyjną
dotyczącą oceny Sprawozdania Rady Nadzorczej o
wynagrodzeniach Członków Zarządu i Rady Nadzorczej
Dom Development S.A. za rok 2023.
Komitet Audytu dokonał oceny niezależności tej firmy
audytorskiej i wyraził zgodę na świadczenie ww. usług.
Zgodnie z obowiązującą w Spółce polityką wyboru firmy
audytorskiej do przeprowadzenia badania, wyboru firmy
audytorskiej do badania, dokonuje Rada Nadzorcza Dom
Development S.A., działając na podstawie rekomendacji
sporządzonej przez Komitet Audytu. Ponadto ustalone
zostały przejrzyste i niedyskryminujące kryteria wyboru,
stosowane do oceny ofert złożonych przez firmy
audytorskie, którymi kierować się ma Komitet Audytu na
etapie przygotowywania rekomendacji i Rada Nadzorcza
podczas dokonywania wyboru firmy audytorskiej:
niezależność i bezstronność firmy audytorskiej,
jako wymóg konieczny, z założeniem, że firma
audytorska do badania ustawowego
sprawozdań finansowych przekaże raz na rok
Komitetowi Audytu pisemne potwierdzenie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
161
swojej niezależności od spółki Dom
Development S.A. i spółek Grupy Kapitałowej
Dom Development S.A. Ww. podmiot powinien
również omawiać z Komitetem Audytu wszelkie
zagrożenia dla swojej niezależności, jak również
zabezpieczenia stosowane dla ograniczenia tych
zagrożeń;
wynagrodzenie za badanie, które nie może b
oparte na żadnej formie zdarzenia
warunkowego, w tym nie może być uzależnione
od wyników badania oraz kształtowane lub
uzależnione od świadczenia na rzecz badanej
jednostki lub jednostek z nią powiązanych
dodatkowych usług, niebędących badaniem
przez firmę audytorską lub jakikolwiek podmiot
powiązany z firmą audytorską lub należący do
sieci, a jednym z podstawowych kryteriów
wyboru firmy audytorskiej do badania
ustawowego sprawozdań finansowych jest
jakość i rzetelność świadczonych usług;
dotychczasowe doświadczenie i potencjał pod-
miotu w badaniu sprawozdań jednostek
zainteresowania publicznego oraz badaniu
sprawozdań jednostek o podobnym profilu
działalności, szczególnie z zakresu działalności
deweloperskiej i nieruchomości;
możliwość dokonywania badania na terenie
całego kraju i zapewnienia możliwości
świadczenia usług w wymaganym zakresie;
zapewnienie możliwości bieżącego monito-
rowania zmian w przepisach prawa;
sprawdzanie kwalifikacji zawodowych
i doświadczenia osób bezpośrednio
zaangażowanych w prowadzone badanie.
Zgodnie z obowiązującą w Spółce polityką świadczenia
usług przez firmę audytorsprzeprowadzającą badanie,
przez podmioty powiązane z firmą audytorską oraz
przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług
niebędących badaniem, firma audytorska uprawniona do
przeprowadzenia badania ustawowego sprawozdań
finansowych, podmiot powiązany z firmą audytorską ani
żaden z członków sieci, do której należy firma audytorska,
nie świadczą bezpośrednio ani pośrednio na rzecz Dom
Development S.A. ani jednostek powiązanych żadnych
zabronionych usług, niebędących badaniem sprawozdań
finansowych ani czynnościami rewizji finansowej w okre-
sie od pierwszego dnia okresu objętego badaniem do
wydania sprawozdania z badania. W przypadku procedur
kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem, systemów
informatycznych, obostrzenie obowiązuje w roku obroto-
wym bezpośrednio poprzedzającym okres podlegający
badaniu. Usługami zabronionymi nie usługi wskazane
w art. 136 ust. 2 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicz-
nym. Świadczenie tych usług możliwe jest jedynie w za-
kresie niezwiązanym z polityką podatkową Dom Develop-
ment S.A, po przeprowadzeniu przez Komitet Audytu
oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności
oraz wyrażeniu zgody przez Komitet Audytu.
W przypadku gdy biegły rewident lub firma audytorska
świadczą na rzecz Dom Development S.A. lub spółek
Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. przez okres co
najmniej trzech kolejnych lat obrotowych dozwolone
usługi niebędące badaniem, całkowite wynagrodzenie
z tytułu takich usług jest ograniczone do najwyżej 70 %
średniego wynagrodzenia płaconego w trzech kolejnych
ostatnich latach obrotowych z tytułu badania ustawo-
wego sprawozd finansowych Dom Development S.A.
oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
Rekomendacja Komitetu Audytu z dnia 21 sierpnia
2023 r., dotycząca wyboru firmy audytorskiej, spełnia
obowiązujące warunki określone w art. 130 ust. 2 Ustawy
z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach
audytorskich oraz nadzorze publiczny.
KOMITET WYNAGRODZEŃ
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Komitet Wynagrodzeń
działał w składzie:
Dorota Podedworna-Tarnowska -
Przewodnicząca Komitetu Wynagrodzeń,
Mark Spiteri - Członek Komitetu
Wynagrodzeń,
Anna Maria Panasiuk - Członek Komitetu
Wynagrodzeń.
Komitet Wynagrodzeń jest stałym komitetem Rady
Nadzorczej. W skład Komitetu Wynagrodzeń wchodzi co
najmniej trzech Członków powoływanych przez Radę
Nadzorczą spośród jej Członków, przy czym przynajmniej
dwóch spośród Członków Komitetu Wynagrodzeń
powinno mieć status Niezależnego Członka Rady
Nadzorczej w rozumieniu pkt. 7.7 Statutu Spółki. Rada
Nadzorcza powołuje jednego z Członków Komitetu
Wynagrodzeń, będących jednocześnie Niezależnymi
Członkami Rady Nadzorczej w rozumieniu pkt. 7.7 Statutu
Spółki, na stanowisko Przewodniczącego Komitetu
Wynagrodzeń. Każdy z Członków Komitetu Wynagrodzeń
może być w każdym czasie odwołany przez Radę
Nadzorczą.
Obowiązki i uprawnienia Komitetu Wynagrodzeń zostały
określone w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie
Komitetu Wynagrodzeń, zatwierdzonym przez Radę
Nadzorczą.
Do zadań Komitetu Wynagrodzeń należą w szczególności:
(i) okresowa ocena zasad wynagradzania Członków
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
162
Zarządu i przekazywanie Radzie Nadzorczej odpowiednich
rekomendacji w tym zakresie,
(ii) sporządzanie propozycji wynagrodzeń oraz
przyznawania dodatkowych świadczeń, w tym
w szczególności w ramach programów opcji
menedżerskich (zamiennych na akcje w kapitale
zakładowym Spółki), poszczególnym Członkom Zarządu
Spółki w celu ich rozpatrzenia przez Radę Nadzorczą,
(iii) przedkładanie projektów polityki wynagrodzeń Spółki.
W spotkaniach Komitetu Wynagrodzeń uczestniczy, na
zaproszenie, Prezes Zarządu oraz Dyrektor HR. W 2024
roku Komitet Wynagrodzeń odbył 7 posiedzeń.
4.7 RAPORT NA TEMAT POLITYKI WYNAGRODZEŃ
SYSTEM WYNAGRODZEŃ PRZYJĘTY W SPÓŁCE
Celem realizowanej polityki wynagrodzeń dla członków
organów zarządczych i nadzorujących oraz kluczowych
menedżerów w Dom Development S.A. jest wspieranie
strategii Spółki i jej celów krótko- i długoterminowych.
W roku obrotowym 2024 nie wystąpiły istotne zmiany w
realizacji polityki wynagrodzeń przyjętej w Spółce w
dniu 31 sierpnia 2020 roku przez Zwyczajne Walne
Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A.
Polityka Wynagrodzeń została opracowana w zgodzie z
polskimi i europejskimi regulacjami w zakresie
wynagrodzeń w spółkach publicznych i ma na celu
zapewnienie przejrzystych i jasnych zasad
wynagradzania Członków Zarządu i Rady Nadzorczej,
opracowanych w celu wsparcia realizacji strategii
biznesowej Spółki oraz uwzględniających aktualne
otoczenie biznesowe, jak również obowiązującą
praktykę rynkową wynagradzania w spółkach
publicznych.
W szczególności Polityka Wynagrodzeń uwzględnia
konieczność:
Przyczyniania się do realizacji strategii
biznesowej Spółki oraz dbałości o
długoterminowe dobro Spółki, interes jej
akcjonariuszy, inwestorów i udziałowców oraz
ma na celu wspieranie stabilności jej rozwoju;
Zapewnienia przejrzystości zasad
wynagradzania Członków Zarządu poprzez
ustalenie jednego tytułu wynagradzania
obejmującego całość obowiązków
wykonywanych na rzecz Spółki. Członkowie
Zarządu mogą jednocześnie pełn funkcje w
spółkach zależnych;
Ustalenia wynagrodzenia Członków Rady
Nadzorczej w sposób adekwatny do praktyki
wynagradzania w całej Spółce oraz zgodny z
praktyką rynkową;
Sprawnego zarządzania Polityką Wynagrodzeń
oraz zapobiegania konfliktom interesów w tym
zakresie.
WARUNKI I WARTOŚĆ WYNAGRODZEŃ, NAGRÓD I KORZYŚCI CZŁONKÓW ZARZĄDU SPÓŁKI
Zgodnie ze Statutem Spółki, ustalenie warunków umów
oraz wysokości wynagrodzeń Prezesa Zarządu oraz
pozostałych Członków Zarządu należy do kompetencji
Rady Nadzorczej Spółki, po uprzedniej rekomendacji
Komitetu Wynagrodzeń w tym zakresie.
Komitet Wynagrodzeń dokonuje okresowej oceny zasad
wynagradzania członków Zarządu i przekazuje Radzie
Nadzorczej odpowiednie rekomendacje w tym zakresie,
sporządza propozycję wynagrodzeń oraz przyznawania
dodatkowych świadczeń, w tym w szczególności w ramach
programów opcji menedżerskich (zamiennych na akcje w
kapitale zakładowym Spółki), poszczególnym Członkom
Zarządu Spółki w celu ich rozpatrzenia przez Radę
Nadzorczą.
Wynagrodzenie Członków Zarządu Spółki i kluczowych
menedżerów wynika z przyjętej Polityki Wynagrodzeń i
składa się z części stałej (płaca zasadnicza), części
zmiennej uzależnionej od wyników (system premiowy)
oraz świadczeń pozapłacowych. W roku 2024 system
wynagrodzeń funkcjonował na tych samych zasadach, jak
w latach poprzednich, tj. w oparciu o system motywacyjny
powiązany z wynikami finansowymi Spółki oraz celami
biznesowymi i finansowymi Spółki. Przyznanie premii
uzależnione było od stopnia realizacji indywidualnych
rocznych celów związanych z celami biznesowymi Spółki.
W 2024 roku wartość wynagrodzeń (wraz z nagrodami)
należnych lub potencjalnie należnych z tytułu pełnienia
funkcji we władzach Spółki oraz we władzach jednostek
podporządkowanych odrębnie dla każdej z osób
zarządzających Spółki przedstawiała się następująco:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
163
Poza dywidendą, w roku 2024 nie miały miejsca wypłaty z zysku dla osób zarządzających Spółką.
Ponadto w Spółce funkcjonują Programy Opcji
Menedżerskich, których szczegółowym opis znajduje sw
nocie 3.8. niniejszego sprawozdania oraz w nocie 7.44
skonsolidowanego sprawozdania Grupy za 2024 rok.
Informacja o opcjach przyznanych i wykonanych przez
Członków Zarządu Dom Development S.A. znajduje się w
tabeli poniżej
POZAFINANSOWE SKŁADNIKI WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I KLUCZOWEJ KADRY MENEDŻERSKIEJ
Na wynagrodzenie Członków Zarządu Spółki, Członków
Rady Nadzorczej Spółki oraz kluczowych menedżerów
Grupy składają się również pozapłacowe składniki w
postaci dodatkowych świadczeń w naturze takich jak
prywatna opieka medyczna, czy samochód służbowy
wykorzystywany również do celów prywatnych.
WYNAGRODZENIA I NAGRODY
CZŁONKÓW ZARZĄDU DOM DEVELOPMENT S.A. (tys. zł)
Stałe składniki
wynagrodzenia
Zmienne składniki
wynagrodzenia*
Świadczenia
pozapłacowe
Z tytułu pełnienia funkcji we władzach Dom Development
S.A.
Jarosław Szanajca
1 489
2 726
28
Monika Perekitko
1
1 200
3 817
15
Grzegorz Smoliński
2
170
898
0
Leszek Stankiewicz
1 429
2 680
19
Mikołaj Konopka
396
1 148
-
Terry Roydon
72
2 195
-
* Wynagrodzenie zmienne na podstawie szacunkowych kalkulacji premii za 2024 rok, przed zatwierdzeniem sprawozdań finansowych będących
podstawą do jego naliczenia.
1
Pani Monika Perekitko złożyła rezygnację z pełnienia funkcji Członka Zarządu ze skutkiem na dzień 29.10.2024 r.
2
Pan Grzegorz Smoliński został powołany do pełnienia funkcji Członka Zarządu od dnia 30.10.2024 r.
WYNAGRODZENIA I NAGRODY
CZŁONKÓW ZARZĄDU
DOM DEVELOPMENT S.A. (tys. zł)
Nazwa podmiotu
Stałe składniki
wynagrodzenia
Zmienne składniki
wynagrodzenia
Świadczenia
pozapłacowe
Z tytułu pełnienia funkcji w podmiotach zależnych Spółki
Jarosław Szanajca
Euro Styl S.A.
120
-
-
Leszek Stankiewicz
Dom Construction Sp. z o.o.
40
-
-
Mikołaj Konopka
Euro Styl S.A.
702
2 069
40
Mikołaj Konopka
Euro Styl Construction Sp. z o.o.
6
-
-
Mikołaj Konopka
Apartamenty Las Jastarnia Sp. z o.o.
6
-
-
Mikołaj Konopka
Euro Styl Montownia Sp. z o.o.
6
-
-
Mikołaj Konopka
GGI Dolne Miasto Sp. z o.o.
6
-
-
Mikołaj Konopka
Your Destination Sp. z o.o.
6
-
-
OPCJE NA AKCJE
PRZYZNANE
I WYKONANE W 2024
ROKU
Opcje przyznane i
niewykonane na dzień
1 stycznia 2024 r.
(liczba akcji)
Opcje
przyznane w
2024 r.
(liczba akcji)
Opcje wykonane
w 2024 r.
(liczba akcji)
Kurs zamknięcia
akcji w dniu
wykonania opcji
Cena
wykonania 1
opcji
Data
wykonania
opcji
Jarosław Szanajca
-
-
-
-
-
-
Leszek Stankiewicz
150 000
-
50 000
164,20 zł
50,00 zł
06.02.2024
Monika Perekitko
-
-
-
-
-
-
Grzegorz Smoliński
-
-
-
-
-
-
Mikołaj Konopka
50 000
-
50 000
160,60 zł
50,00 zł
30.01.2024
Terry Roydon
-
-
-
-
-
-
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
164
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU EMERYTUR DLA BYŁYCH CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI
Spółka nie posiada zobowiązań wynikających z emerytur i
świadczeń o podobnym charakterze dla byłych osób
zarządzających lub nadzorujących.
UMOWY Z CZŁONKAMI ZARZĄDU W PRZYPADKU ICH REZYGNACJI, ZWOLNIENIA
Wszyscy członkowie Zarządu Spółki wynagradzani na
podstawie uchwał Rady Nadzorczej.
Żadnemu z członków Zarządu Spółki nie przysługuje
rekompensata w przypadku rezygnacji z zajmowanego
stanowiska. Zgodnie z uchwałami Rady Nadzorczej,
Członkom Zarządu: Jarosławowi Szanajcy, Monice
Perekitko, Grzegorzowi Smolińskiemu, Leszkowi
Stankiewiczowi oraz Mikołajowi Konopce, w razie
odwołania z innych przyczyn niż naruszenie
podstawowych obowiązków albo niepowołania do
pełnienia funkcji Członka Zarządu na kolejną kadencję,
przysługuje świadczenie pieniężne w wysokości
6-krotności wynagrodzenia miesięcznego.
WARTOŚĆ WYNAGRODZEŃ, NAGRÓD I KORZYŚCI CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ
W 2024 roku wartość wynagrodzeń wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych odrębnie dla każdej z osób
nadzorujących Spółkę przedstawiała się następująco:
Poza dywidendą, w roku 2024 nie miały miejsca wypłaty z zysku dla osób nadzorujących Spółkę.
OCENA FUNKCJONOWANIA POLITYKI WYNAGRODZEŃ
W ocenie Zarządu Spółki, wynagrodzenia Członków
Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki były zgodne z Polityką
Wynagrodzeń, a funkcjonujące w Spółce powiązanie
wynagrodzenia Członków Zarządu z osiąganymi wynikami
ekonomicznymi przy jednoczesnej realizacji celów
biznesowych, stanowi podsta do utrzymania
stabilności funkcjonowania przedsiębiorstwa oraz
długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy.
WYNAGRODZENIA I NAGRODY
CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A. (tys. zł)
w Dom Development S.A.
w innych podmiotach
Grupy
Grzegorz Kiełpsz
600
-
Janusz Zalewski
110
-
Mark Spiteri
144
-
Dorota Podedworna-Tarnowska
166
-
Anna Panasiuk
127
-
Edyta Wojtkiewicz
127
-
Philippe Bonavero
110
-
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
165
4.8 AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
ŁĄCZNA LICZBA I WARTOŚĆ NOMINALNA WSZYSTKICH AKCJI SPÓŁKI ORAZ AKCJI I UDZIAŁÓW W JEDNOSTKACH
GRUPY, BĘDĄCYCH W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORUJĄCYCH SPÓŁKI
STAN NA DZIEŃ
31 GRUDNIA 2024 R.
ZMIANA W OKRESIE
OD 31 GRUDNIA 2023 R.
Akcje
Wartość
nominalna
akcji (tys. zł)
Opcje na
akcje
Akcje
i opcje
razem
Akcje
Opcje na
akcje
ZARZĄD
Jarosław Szanajca
1 454 050
1 454
-
1 454 050
-
-
Mikołaj Konopka
213 561
214
-
213 561
43 500
(50 000)
Leszek Stankiewicz
-
-
-
-
(150 000)
(150 000)
Grzegorz Smoliński
3 003
3
-
3 003
(297)
-
Terry Roydon
58 500
59
-
58 500
-
-
RADA NADZORCZA
Grzegorz Kiełpsz
1 280 750
1 281
-
1 280 750
-
-
Janusz Zalewski
91 000
91
-
91 000
(209 000)
-
Mark Spiteri
900
1
-
900
-
-
Anna Panasiuk
-
-
-
-
-
-
Edyta Wojtkiewicz
-
-
-
-
-
-
Philippe Bonavero
-
-
-
-
-
-
Dorota Podedworna-Tarnowska
-
-
-
-
-
-
Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie
posiadali udziałów w innych podmiotach Grupy
z wyjątkiem Dom Land Sp. z o.o., w której Panowie
Jarosław Szanajca, Grzegorz Kiełpsz oraz Mark Spiteri
posiadali na dzień 31 grudnia 2024 roku po 20%
udziałów każdy.
4.9 PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH
PROGRAMY AKCJI PRACOWNICZYCH OBOWIĄZUJĄCE W 2024 ROKU
INFORMACJE O ZNANYCH SPÓŁCE, ZAWARTYCH W CIĄGU OSTATNIEGO ROKU OBROTOWEGO UMOWACH, W WYNIKU
KTÓRYCH MOGĄ W PRZYSZŁOŚCI NASTĄPIĆ ZMIANY W PROPORCJACH AKCJI POSIADANYCH PRZEZ
DOTYCHCZASOWYCH AKCJONARIUSZY
W Spółce 2024 roku funkcjonowały dwa programy opcji
menedżerskich.
W dniu 29 listopada 2019 r. Rada Nadzorcza Spółki
podjęła uchwałę nr 02/11/19 w sprawie przyjęcia
Postanowień Programu V Opcji Menedżerskich Dla
Mikołaja Konopki, Członka Zarządu Dom Development
S.A., dotyczących 250 000 Akcji Dom Development S.A.
(„Program V”). Zgodnie z Programem V, Pan Mikołaj
Konopka otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do
objęcia łącznie 250 000 akcji Dom Development S.A. za
cenę w kwocie 50,00 otych (słownie: pięćdziesiąt
złotych, zero groszy) za akcję. Realizacja przedmiotowych
opcji jest limitowana do 50 000 akcji w jakimkolwiek
okresie 12 kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia
2020 roku, z tym że opcje niewykorzystane będzie można
zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż
do 31 grudnia 2029 roku. Na dzień 31 grudnia 2024 roku
wszystkie opcje w ramach Programu V zostały
zrealizowane.
W dniu 4 października 2022 r. Rada Nadzorcza Spółki
podjęła uchwałę nr 01/10/22 w sprawie przyjęcia
Postanowień Programu VII Opcji Menedżerskich dla
Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu – Dyrektora
Finansowego Dom Development S.A., dotyczących
250.000 Akcji Dom Development S.A. („Program VII”).
Zgodnie z Programem VII, Pan Leszek Stankiewicz
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
166
otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objęcia
łącznie 250.000 akcji Dom Development S.A. za cenę w
kwocie 50,00 złotych (słownie: pięćdziesiąt złotych, zero
groszy) za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie
limitowana do 50.000 akcji w roku kalendarzowym,
począwszy od 2022 roku, z tym że opcje niewykorzystane
będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz
nie później niż do 31 grudnia 2032 roku. 29 listopada 2024
roku Pan Leszek Stankiewicz zrzekł się prawa do realizacji
opcji w stosunku do 100 000 akcji Spółki przyznanych mu
w ramach Programu VII. Tym samym Program VII nie
będzie już przez Spółkę realizowany.
Szczegółowa informacja na temat Programów Opcji
Menedżerskich zawarta jest w Skonsolidowanym Spra-
wozdaniu Finansowym Grupy za rok 2024 w nocie 7.44.
SYSTEM KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH
Programy opcji menedżerskich, które funkcjonowały w
Spółce przyjmowane były przez Walne Zgromadzenie
Akcjonariuszy Spółki, które jednocześnie upoważniało
Radę Nadzorczą Spółki do przyjęcia szczegółowych zasad
realizacji programów.
W dniu 30 sierpnia 2022 r. Walne Zgromadzenie
Akcjonariuszy Spółki upoważniło Zarząd Spółki do
podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w ramach
kapitału docelowego oraz do emisji warrantów
pozwalających na wykonanie prawa do zapisu przez
uczestnika Programu V Opcji Menedżerskich dla Mikołaja
Konopki, Członka Zarządu Dom Development S.A.,
dotyczących 250 000 Akcji Dom Development S.A. oraz
uczestnika Programu VII Opcji Menedżerskich dla Leszka
Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu Dyrektora
Finansowego Dom Development S.A., dotyczących
250.000 Akcji Dom Development S.A.. Zarząd podejmował
uchwałę o podwyższeniu kapitału zakładowego za zgodą
Rady Nadzorczej.
4.10 STOSOWANIE POLITYKI RÓŻNORODNOŚCI W ODNIESIENIU DO ZARZĄDU
I RADY NADZORCZEJ
W ocenie Zarządu Spółki, skład osobowy Zarządu oraz
Rady Nadzorczej Dom Development S.A. zapewniał
zróżnicowanie wieku, kierunku wykształcenia oraz
doświadczenia zawodowego, niezbędne dla osiągnięcia
wielowymiarowej perspektywy wspierającej działalność
Spółki i nadzór nad nią.
Do listopada 2024 roku w Zarządzie Spółki zasiadało 5
osób 4 mężczyzn i 1 kobieta. Wszyscy członkowie
Zarządu od wielu lat związani z Grupą, a o ich
powołaniu w skład organu decydowały wiedza
i umiejętności. W skład Zarządu Dom Development S.A.
wchodzą osoby z wykształceniem prawniczym,
ekonomicznym oraz z zakresu zarządzania
nieruchomościami. Wszyscy Członkowie Zarządu Spółki
posiadają wieloletnie doświadczenie w branży
deweloperskiej, zarówno na rynku polskim, jak i za
granicą. Lata praktyki i szeroka perspektywa pozwalają
Zarządowi na sprawne podejmowanie strategicznych
decyzji.
Mając na uwadze, zabezpieczenie rozwoju Spółki i Grupy,
Zarząd dba o rozwój kluczowej kadry menedżerskiej oraz
jej zróżnicowanie. Dyrektorami i zastępcami dyrektorów
poszczególnych pionów i działów kobiety
oraz mężczyźni,
o różnym kierunku wykształcenia, przebiegu
doświadczenia zawodowego, a także wieku.
W skład Rady Nadzorczej Spółki wchodzą osoby
z doświadczeniem w różnych branżach, w tym w branży
deweloperskiej. Wśród Członków Rady Nadzorczej
znajdują się osoby od lat związane
z Dom Development S.A., jak jej były Przewodniczący
i jednocześnie współzałożyciel Spółki - Grzegorz Kiełpsz
oraz przedstawiciele dominującego akcjonariusza Groupe
Belleforêt S.à r.l. Dla zapewnienia najwyższych
standardów nadzoru nad Spółką, w Radzie Nadzorczej
Dom Development S.A. zasiadało i zasiada także troje
Członków Niezależnych (Pani dr Dorota Podedworna-
Tarnowska, Pani Edyta Wojtkiewicz, Pani dr Anna Maria
Panasiuk), posiadający wysokie, udokumentowane
kompetencje z obszaru biznesu oraz sprawozdawczości
finansowej. Takie zróżnicowanie pozwala na ocenę
w szerokiej perspektywie działań Zarządu Spółki oraz
obejmowanych kierunków jej rozwoju. Według stanu na
31 grudnia 2024 roku w Radzie Nadzorczej Spółki
zasiadało 4 mężczyzn i 3 kobiety.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
167
4.11 KONTROLA WEWNĘTRZNA I ZARZĄDZANIE RYZYKIEM
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za system kontroli
wewnętrznej w Grupie i jego skuteczność w procesie
sporządzania sprawozdań finansowych. Rada Nadzorcza
Spółki sprawuje nadzór nad procesem zarządzania
ryzykiem i zgodnością w Grupie, w szczególności za
pośrednictwem Komitetu Audytu oraz przedstawia
Walnemu Zgromadzeniu ocenę sytuacji działalności
Spółki z uwzględnieniem adekwatności i skuteczności
systemów kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem,
zapewniania zgodności działania oraz funkcji audytu
wewnętrznego.
Ryzyko definiuje się w Grupie jako możliwość wystąpienia
zdarzenia, które może mieć negatywny wpływ na jej
działalność, wyniki finansowe lub reputację. Celem
systemu zarządzania ryzykiem Grupy jest zapewnienie
wczesnego rozpoznania oraz adekwatnego zarządzania
istotnymi ryzykami związanymi z działalnością Grupy.
Funkcjonujący system zarządzania ryzykiem oparty jest na
trzech liniach obrony. Zarządzanie ryzykiem jest
integralnym elementem kultury organizacyjnej i ładu
korporacyjnego Grupy oraz jest spójne ze strategią
dążenia do najlepszych zdolności operacyjnych, a także
zasadami zrównoważonego i odpowiedzialnego biznesu.
W ramach tego procesu założenia strategiczne zostają
przeniesione na konkretne cele operacyjne. Zarządzanie
operacyjne wiąże się z zarządzaniem ryzykiem, a
zarządzanie ryzykiem wiąże się natomiast ze wskazaniem
odpowiedzialności za wyniki operacyjne, oceną osiągnieć,
a w konsekwencji wspieraniem efektywności działania na
wszystkich szczeblach organizacyjnych Spółki i Grupy.
W ostatnich latach struktura Grupy znacząco ewoluowała.
Zwiększyła się zarówna skala działalności Grupy jak i jej
dywersyfikacja geograficzna. W odpowiedzi na te zmiany,
w ramach Strategii DOM 2030 będącej efektem działań w
zakresie ESG (Environmental, Social, Governance), Zarząd
Spółki podjął decyzję o wdrożeniu systemów compliance,
zarządzania ryzykiem oraz audytu wewnętrznego we
wszystkich spółkach Grupy do końca 2024 roku.
Od 2000 roku funkcjonuje w Spółce sformalizowany
proces zarządzania ryzykiem, który został zaktualizowany
w 2023 roku, doprowadzając do zaangażowania
wszystkich spółek w Grupie w proces identyfikacji i oceny
prawdopodobieństwa wystąpienia i wpływu skutków
wystąpienia ryzyk, zarówno w głównych, jak i
wspierających obszarach działalności. Równocześnie
definiowane są działania niezbędne do ograniczenia lub
eliminacji tych ryzyk (m.in. poprzez system procedur,
procesów i kontroli wewnętrznych). Zarządzanie ryzykiem
odnosi się również do rzetelności i jakości danych,
mających wpływ na wiarygodność sprawozdań
finansowych.
W 2024 roku, stanowiska Chief Risk and Compliance
Officera oraz Assurance Leada:
a) zapewnieniały wsparcie Zarządom Spółek w
Grupie w identyfikacji i mitygacji ryzyk,
b) wspierały dostarczanie i aktualizowanie
skutecznych procedur,
c) identyfikowały procesy zapewniające
nieprzerwaną działalność Spółkom,
d) podejmowały działania zmierzające do dzielenia
się najlepszymi praktykami i wiedzą w ramach
całej Grupy,
e) wspierały Zarządy Spółek w Grupie w
implementacji sprawdzonych procesów i
procedur dopasowanych do skali działalności
każdej ze Spółek w Grupie, aby zapewnić
najwyższą na rynku jakość kontroli zarządczej
oraz zgodność działalności z przepisami prawa,
f) wspierały budowanie kultury compliance we
wszystkich Spółkach Grupy.
SYSTEM ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W GRUPIE KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Podstawę funkcjonowania systemu zarządzania ryzykiem
w Grupie stanowi Polityka Zarządzania Ryzykiem i
Zgodnością (compliance).
Spółka sprawuje nadzór nad systemem zarządzania
ryzykiem na poziomie Grupy. Procesy wewnętrzne
realizowane w Grupie umożliwiają pozyskiwanie i
przetwarzanie informacji koniecznych do odpowiedniego
i efektywnego zarządzania ryzykiem na poziomie Grupy,
jednocześnie zapewniają, że ryzyka identyfikowane przez
poszczególne podmioty Grupy podlegają analizie i ocenie
oraz tej samej metodologii i standardom. Główne
elementy systemu zarządzania ryzykiem zapewniają
spójność, a także realizację celów biznesowych całej
Grupy.
Zasady zarządzania ryzykiem obejmują podział ról i
odpowiedzialności adekwatny do prowadzonej
działalności. Za ustalenie odpowiedniego poziomu ryzyka
w danym podmiocie odpowiedzialny jest Zarząd,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
168
wspierany przez właścicieli biznesowych obszarów,
natomiast Chief Risk and Compliance Officer Grupy
dokonuje koordynowanego z poziomu Grupy przeglądu
procesu zarządzania ryzykiem. Osoby nadzorujące obszar
zarządzania ryzykiem i zgodnością (compliance) oraz
audytu wewnętrznego w Grupie podlegają bezpośrednio
Prezesowi Zarządu Spółki Dom Development S.A. oraz
mają bezpośredni dostęp do członków Rady Nadzorczej i
Komitetu Audytu i uczestniczą w wybranych
posiedzeniach organów zarządzających i nadzorujących w
Grupie.
Spójny podział kompetencji i zadań w systemie
zarządzania ryzykiem w Grupie, uwzględnia zarządzanie
ryzykiem przez poszczególne spółki wchodzące w skład
Grupy. Zarządy podmiotów Grupy odpowiedzialne za
wypełnianie swoich obowiązków, zgodnie z powszechnie
obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności za
wdrożenie adekwatnego i efektywnego systemu
zarządzania ryzykiem, skorelowanego z tym, który został
zidentyfikowany na poziomie koordynowanym przez
Grupę.
Głównymi celami związanymi z zarządzaniem ryzykiem są:
1. zapewnienie tworzenia i ochrony wartości dla
akcjonariuszy Spółki poprzez sprawne
funkcjonowanie i stałą poprawę efektywności
działania, w tym ochronę i budowanie
wizerunku Spółki i Grupy oraz minimalizowanie
ryzyka strat,
2. wdrożenie narzędzi do wczesnego
identyfikowania potencjalnych zdarzeń, które
mogą wywrzeć istotny wpływ na działalność
Spółki i Grupy, a tym samym wzmacnianie
stabilności finansowej Spółki i Grupy,
3. utrzymywanie zidentyfikowanych ryzyk w
ustalonych granicach i rodzajach, m. in. przez
zapewnienie mechanizmów kontroli
wewnętrznej,
4. promowanie proaktywnego podejścia do
raportowania, szacowania i zarządzania
ryzykami związanymi z działalnością Spółki i
Grupy w celu trafnego prognozowania
czynników ryzyka w żnych horyzontach
czasowych,
5. zapewnienie prowadzenia działalności zgodnie
z odnośnymi przepisami prawa i dobrymi
praktykami,
6. dążenie do ciągłego doskonalenia praktyk
zarządzania ryzykiem na podstawie analizy
wyników i rekomendacji,
7. zwiększenie zaufania inwestorów i innych
interesariuszy.
Zarządzanie ryzykiem przez Zarząd odbywa s przy
wsparciu:
1. kadry kierowniczej Spółki, tj. właścicieli
biznesowych danych procesów, którzy ponoszą
odpowiedzialność za bieżące zarządzanie
ryzykiem, m. in. odpowiedzialni są za
bezpośrednie przestrzegane procedur i
realizację uzgodnionych procesów w celu
zapobiegania wystąpieniu ryzyk lub ich
utrzymywania na akceptowalnym poziomie,
2. Chief Risk and Compliance Officera Grupy
odpowiadającego za koordynację procesu
identyfikacji i oceny ryzyk oraz zarządzania
zgodnością, na poziomie Grupy, we współpracy z
Właścicielami biznesowymi, komunikację ryzyk
oraz rozwijanie metod i narzędzi
wykorzystywanych przez personel Spółki i Grupy
w celu zarządzania ryzykami i zgodnością, a także
za wymianę dobrych praktyk w Grupie,
3. Assurance Leada kierującego audytem
wewnętrznym w Spółce, dokonującego
niezależnej oceny adekwatności oraz
skuteczności zarządzania ryzkiem,
przeprowadzającego zadania zapewniające,
których celem jest identyfikacja obszarów
narażonych na ryzyko i realizującego zadania
doradcze w ramach doskonalenia praktyk
zarządzania ryzykiem.
Proces zarządzania ryzykiem w Grupie Kapitałowej Dom
Development S.A. realizowany jest w 5 krokach:
1. Identyfikacja ryzyka - regularna identyfikacja
ryzyk mogących mieć wpływ na działalność
Spółki i monitorowania oraz kontroli ich zmian,
w celu śledzenia skuteczności wdrożonych
działań w szczególności w kontekście zmian w
otoczeniu społeczno-politycznym, prawnym,
technologicznym, biznesowym oraz
ekonomicznym;
2. Pomiar i ocena ryzyka - sporządzenie pomiarów i
ocen ryzyk, a w związku z tym utrzymywanie
rejestru ryzyk, który zawiera określenie
metodologii pomiaru i oceny ryzyka w Grupie.
Pomiar i ocena ryzyka przeprowadzana jest w
zależności od charakterystyki danego typu
ryzyka oraz poziomu jego istotności, w tym
oceny finansowych i niefinansowych skutków
materializacji zidentyfikowanych ryzyk według
skali ocen w wymiarze prawdopodobieństwa
oraz skutku dla działalności i realizacji celów
biznesowych Spółki oraz Grup;
3. Monitorowanie i kontrola ryzyka -
monitorowanie ryzyk w celu stałej oceny i
potwierdzenia, czy przyjęty sposób
postępowania z ryzykiem jest efektywny, a
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
169
przyjęte działania adekwatne do
zidentyfikowanego ryzyka, w tym podejmowanie
decyzji o ewentualnym utrzymaniu lub zmianie
sposobu postępowania oraz zarządzanie
operacyjne ryzykiem w ramach wewnętrznej
kontroli funkcjonalnej, polegającej na działaniu
w oparciu o dojrzały ład korporacyjny;
4. Raportowanie i komunikacja ryzyka -
raportowanie i komunikowanie ryzyk w celu
zapewnienia dostępności użytecznych,
kompletnych i aktualnych informacji
Personelowi Spółki w procesie podejmowania
decyzji oraz zapewnienia, że wszyscy uczestnicy
procesu zarządzania ryzykiem mają jednolite
rozumienie zagrożeń i szans związanych z
materializacją ryzyka oraz promowanie kultury
organizacyjnej wzmacniającej świadomość
zarządzania ryzykiem w codziennych działaniach;
5. Działania zarządcze - w tym prowadzenie
skutecznego audytu wewnętrznego,
realizowanego przez Assurance Leada.
W kompleksowym procesie zarządzania ryzykiem Grupa
posiada spójny podział kompetencji i zadań obejmujący
trzy poziomy nadzoru:
1. najwyższy poziom nadzoru realizowany przez
Radę Nadzorczą Spółki, która również za
pośrednictwem Komitetu Audytu nadzoruje
proces zarządzania ryzykiem i zgodnością oraz
dokonuje oceny jego adekwatności i
skuteczności;
2. drugi poziom nadzoru realizowany przez Zarządy
spółek z Grupy oraz Zarząd Spółki scalający
ryzyka na poziomie Grupy;
3. trzeci poziom kompetencyjny dotyczący działań
operacyjnych w ramach koordynowanego na
poziomie Grupy i spółek Grupy systemu kontroli
wewnętrznej.
SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ
Efektywne zarządzanie ryzykiem wspiera wdrożony w
Grupie system kontroli wewnętrznej obejmujący trzy
linie obrony:
pierwsza linia obrony która obejmuje
działalność właścicieli procesów
biznesowych, operacyjnie zarządzających
ryzykiem na poziomie komórek
organizacyjnych i realizowanymi w ramach
tej działalności procesami oraz bieżące
podejmowanie decyzji biznesowych w
ramach procesu zarządzania ryzykiem, z
uwzględnieniem poziomów ryzyk oraz
działań mitygujących. Właściciele biznesowi
nadzorują funkcję kontroli w obszarach im
podległych w celu utrzymywania skutecznej
i efektywnej kontroli wewnętrznej,
adekwatnej do zadań realizowanych w
danym obszarze;
druga linia obrony obejmująca
zarządzanie ryzykiem przez zespół
agregujący ryzyka na poziomie Grupy i
poszczególnych spółek Grupy, który wspiera
ich identyfikację, pomiar oraz monitoring i
raportowanie; w ramach drugiej linii obrony
nadzór sprawuje osoba nadzorującą funkc
compliance oraz zarządzania ryzykiem w
Grupie, w szczególności w zakresie
wyznaczania rozwiązań systemowych,
mających na celu poprawienie efektywności
i skuteczności systemu kontroli
wewnętrznej Grupy;
trzecia linia obrony obejmująca
działalność audytu wewnętrznego, który
przeprowadza niezależne audyty procesów
wewnętrznych;
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
170
Powyższe trzy linie obrony tworzą w Grupie, dostosowany
do zakresu, skali działalności i struktury organizacyjnej
adekwatny i ukształtowany na poziomie Grupy system
kontroli wewnętrznej, zapewniający skuteczność i
efektywność działalności operacyjnej oraz wiarygodną
sprawozdawczość finansową i niefinansową, a także
zgodność działania spółki z przepisami prawa oraz
regulacjami wewnętrznymi.
System kontroli wewnętrznej w Grupie został
ukształtowany na poziomie Spółki i funkcjonuje w
spółkach Grupy z uwzględnieniem odrębności formalnej,
proporcjonalności i adekwatności. System kontroli
wewnętrznej obejmuje nadzór, ogół polityk i procedur,
struktur organizacyjnych, systemów raportowania,
rozwiązań wprowadzonych w systemach
informatycznych, funkcję zgodności z przepisami oraz
inne mechanizmy kontrolne, które gwarantują
bezpieczeństwo i stabilność funkcjonowania. System
kontroli wewnętrznej realizuje trzy kluczowe dla Grupy
funkcje:
funkcję kontrolną, na którą składają swszystkie
mechanizmy kontrolne w procesach
funkcjonujących w Spółce,
niezależną funkcję compliance oraz zapewnienia
rozwiązań systemowych poprawiających
efektywność i skuteczność systemu kontroli
wewnętrznej i zarządzania ryzykiem,
niezależną funkcję audytu wewnętrznego.
Proces kontroli wewnętrznej nad raportowaniem
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju zarządzany
jest w ramach istniejących metod i procesów dojrzałego
ładu korporacyjnego i oparty jest m.in. na:
zaawansowanych systemach księgowych,
systemach do raportowania biznesowego oraz
systemach obiegu dokumentów,
systemie do zbierania danych dotyczących
zużycia mediów,
przejrzystych procedurach wewnętrznych, w
tym finansowych i compliance,
ustalonej i przejrzystej strukturze organizacyjnej,
kompetencjach, wiedzy i doświadczeniu osób
uczestniczących w procesie kontroli
wewnętrznej,
nadzorze kierownictwa nad systemem oraz
regularnej ocenie działalności Grupy,
weryfikacji sprawozdań finansowych i
niefinansowych przez niezależnego biegłego
rewidenta,
działalności audytu wewnętrznego.
Skuteczność systemu kontroli wewnętrznej Grupy i
zarządzania ryzykiem w procesie sprawozdawczości
finansowej zapewniona została w oparciu o ustalony
podział obowiązków i kompetencji w procesie
przygotowywania informacji finansowej.
Zarówno w Spółce, jak i w podmiotach wchodzących w
skład Grupy, zapewnione zostało prowadzenie ksiąg
rachunkowych oraz funkcjonowanie raportowania
finansowego przez wysoko wykwalifikowane zespoły
finansowo-księgowe. Skonsolidowane sprawozdania
finansowe Grupy przygotowywane są przez pracowników
działu finansowo-księgowego Spółki pod nadzorem
Wiceprezesa Zarządu Dom Development S.A.
Skuteczność kontroli wewnętrznej oraz jakość
prowadzonych ksiąg finansowych, zapewniona jest
między innymi poprzez odpowiedni podział kompetencji i
obowiązków w ramach tych zespołów, a także przez
nadawanie odpowiednich uprawnień w stosowanych w
Grupie systemach informatycznych. W Grupie
funkcjonują również niezależne zespoły odpowiedzialne
za procesy budżetowania i sprawozdawczości zarządczej.
System finansowo-księgowy Grupy jest źródłem danych
zarówno dla sprawozdań finansowych, jak i
skonsolidowanych sprawozdań finansowych. Jest on
również źródłem informacji dla stosowanej przez Grupę
sprawozdawczości zarządczej, której część finansowa
bieżące zarządzanie ryzykiem w procesach i systemach
na poziomie operacyjnym
monitoring w ramach kontroli wewnętrznej i procesu
zarządzania ryzykiem
niezależna ocena procesu zarządzania ryzykiem
I LINIA
II LINIA
III LINIA
właściciele procesów
biznesowych i
wykonawcy procesów
Zespół Zarządzania
Ryzykiem
audyt wewnętrzny
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
171
zbudowana została w taki sposób, aby dostarczyć kadrze
menedżerskiej wszystkie potrzebne informacje. Zarówno
sprawozdania statutowe jak i zarządcze tworzone w
oparciu o przyjętą politykę rachunkowości Grupy (zgodną
z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości
Finansowej).
Comiesięczne, finansowo-operacyjne raporty zarządcze,
obok historycznych danych finansowych, pochodzących z
ksiąg finansowych, uzupełniane są o operacyjne prognozy
ilościowe oraz prognozy finansowe. Raporty te
analizowane przez kierownictwo średniego i wyższego
szczebla, poszczególnych komórek organizacyjnych Grupy
oraz przez Zarząd Spółki. W odniesieniu do zakończonych
okresów sprawozdawczych analizie poddawane
szczegółowo wyniki finansowe Grupy w porównaniu do
założeń budżetowych i prognoz. Z uwagi na specyfikę
branży deweloperskiej, analizowane nie tylko
zagregowane grupy kosztów i przychodów, ale również
dane finansowe i operacyjne dla poszczególnych
projektów deweloperskich. Zidentyfikowane odchylenia
odpowiednio weryfikowane i wyjaśniane, a
ewentualne błędy tam, gdzie to ma zastosowanie -
korygowane na bieżąco w księgach spółek Grupy.
Zarówno raportowanie zarządcze jak i statutowe Spółki
prowadzone pod nadzorem Kontrolera Finansowego
oraz Wiceprezesa Zarządu, Dyrektora Finansowego
Spółki. Weryfikacja sprawozdań finansowych Grupy
wykonywana jest przez niezależnego biegłego rewidenta.
Zgodnie z przyjętymi w Grupie standardami,
sprawozdania finansowe Grupy badane zawsze przez
biegłego rewidenta o uznanych, odpowiednio wysokich
kwalifikacjach. W Spółce wypracowany został tzw. Audit
Life Cycle, czyli harmonogram współdziałania i wzajemnej
komunikacji pomiędzy Zarządem, biegłym rewidentem i
Komitetem Audytu Rady Nadzorczej. Jego celem jest w
szczególności, zapewnienie odpowiedniej relacji i
komunikacji, pomiędzy Komitetem Audytu a biegłym
rewidentem.
Kluczowym dla Grupy działaniem zmniejszającym jej
ekspozycję na ryzyka rynkowe jest prawidłowa ocena
potencjalnych ryzyk i kontrola bieżących inwestycji
deweloperskich, która jest realizowana w oparciu o
wypracowane w Spółce modele inwestycyjne i procedury
decyzyjne.
Podstawą do obliczania kosztów sprzedanych produktów
z uwagi na stosowaną w tym zakresie politykę
rachunkowości - nie tylko zaewidencjonowane w
księgach koszty, ale również szczegółowe budżety
poszczególnych projektów deweloperskich, sporządzone i
aktualizowane zgodnie z najleps wiedzą i
doświadczeniem Grupy. W trakcie realizacji projektów
deweloperskich, wszystkie budżety aktualizowane nie
rzadziej n co 3 miesiące. Proces ten jest oparty na
istniejących w Grupie sformalizowanych zasadach i
podlega szczególnemu nadzorowi ze strony zarządów
spółek, w których jest on realizowany, a także Zarządu
Spółki. Dodatkowo, w procesie konsolidacji istotne
znaczenie ma eliminacja sprzedaży wewnątrzgrupowej ze
szczególnym uwzględnieniem rzetelnej oceny, a
następnie eliminacji niezrealizowanej marży na tej
sprzedaży.
RYZYKA ESG
Zarządzanie ryzykiem ESG jest integralną częścią całego
procesu zarządzania ryzykiem. Poszczególne ryzyka z
obszaru ESG kwalifikowane do głównych ryzyk
biznesowych. Obszar zarządzania ryzykiem ESG w Grupie
wspierany jest przez Zespół raportowania
niefinansowego, a jego działania mają na celu m.in.
ograniczanie ryzyka greenwashingu poprzez nadzór nad
wewnętrznymi procesami oraz bieżącą współpracę z
obszarem ryzyka reputacyjnego. Zasady zarządzania
ryzykiem ESG określa Procedura raportowania
niefinansowego i zrównoważonego rozwoju, przyjęta w
Grupie w listopadzie 2024 roku.
SYSTEM COMPLIANCE
Skuteczna i rozwinięta kultura compliance stanowi istotne
wsparcie dla realizacji założeń strategicznych w
działalności Grupy. System Compliance ma za zadanie
przeciwdziałać powstaniu ryzyka prawnego w zakresie
niezgodności z przepisami prawa oraz regulacjami
wewnętrznymi Grupy. Podlega on nieustannemu
dostosowywaniu do dynamicznych zmian regulacyjnych,
kształtowanych głównie przez czynniki zewnętrzne. W
zakresie zainteresowania tego obszaru znajdują się m.in.
wewnętrzne regulacje normujące w Spółce i Grupie
kwestie pracownicze, etyczne, społeczne, środowiskowe,
korporacyjne oraz zgłaszania nieprawidłowości.
Proces zarządzania zgodnością w Grupie rozumiany jest
jako proces zarządzania ryzykiem niedostosowania się lub
naruszenia przepisów prawa, regulacji wewnętrznych
oraz przyjętych standardów postępowania przez Spółkę i
Grupę, który skutkować może:
poniesieniem przez spółkę Grupy lub osoby
działające w jej imieniu sankcji prawnych;
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
172
powstaniem strat finansowych, utrareputacji
lub wiarygodności.
Grupa dba o adekwatne i jednolite standardy rozwiązań
compliance, jak również monitoruje ryzyko braku
zgodności w skali całej Grupy.
Podmioty Grupy posiadają systemy zgodności
dostosowane do wyznaczonych standardów oraz
odpowiednie do ich profilu i skali działalności. Za
analizowanie informacji na temat ryzyka braku zgodności
w spółkach Grupy odpowiedzialny jest Zespół ds.
zgodności (compliance), który składa się z lokalnych
przedstawicieli spółek Grupy. Zadaniem zespołu jest
wsparcie obszarów biznesowych, ocena i pomiar ryzyka
braku zgodności oraz podejmowanie i wdrażanie dział
zaradczych, które mitygują materializację tego ryzyka.
Dodatkowo Zespół ds. Zgodności (compliance) ma za
zadanie dostarczanie biznesowi wsparcia, zgodnego z
najlepszymi praktykami rynkowymi i obowiązującymi
wymogami prawnymi oraz budowanie procesów
ułatwiających dzielenie się najlepszymi doświadczeniami i
wiedzą w ramach Grupy. Obszar compliance wspiera
ponadto osiąganie założonych celów oraz budowanie
przyjaznego otoczenia pracy, zapewniającego
jednocześnie osiąganie najwyższych wyników
finansowych oraz zwiększenie efektywności i
elastyczności działania Grupy.
Podmioty Grupy są zobowiązane do bieżącego
informowania na temat zidentyfikowanego przez nich
ryzyka braku zgodności Chief Risk and Compliance
Officera Spółki, który koordynuje ryzyka braku zgodności
na poziomie Grupy. Podmioty Grupy mogą wyznaczyć
lokalnie osobę odpowiedzialną za realizację i
koordynowanie zadań z zakresu zarządzania ryzykiem i
zgodnością, która współpracowałaby ściśle z osobą
nadzorującą ten obszar na poziomie Grupy, albo może
skorzystać z zasobów Grupy i powierzyć funkcję Chief
Risk and Compliance Officerowi Spółki.
Zespół ds. zgodności (compliance) działający pod
nadzorem Chief Risk and Compliance Officera Spółki jest
zobowiązany do dokonania analizy otrzymanych
informacji, w szczególności w celu:
oceny ryzyka braku zgodności generowanego na
poziomie poszczególnych spółek i Grupy;
przygotowania i przedkładania dla Zarządów
spółek z Grupy oraz Rady Nadzorczej Spółki
raportów i informacji o charakterze zarządczym;
wypracowania dobrych praktyk oraz tworzenia i
doskonalenia jednolitych standardów.
Do zadań Zespołu ds. zgodności (compliance) należy
także:
wydawanie wytycznych i rekomendacji w
zakresie dotyczącym obszaru compliance z
uwzględnieniem zasad proporcjonalności i
adekwatności;
zapewnienie merytorycznego wsparcia i
doradztwa podmiotom Grupy przy realizacji
czynności z zakresu compliance.
Ryzyko braku zgodności uwzględnia w szczególności
ryzyko niedostosowania działalności podmiotów Grupy
do zmieniającego się otoczenia prawnego.
Za identyfikowanie i ocenę ryzyka braku zgodności dla
poszczególnych procesów wewnętrznych Grupy
odpowiadają właściciele biznesowi, kierujący komórkami
organizacyjnymi w danej Spółce. Dodatkowo ryzyko braku
zgodności w podmiotach Grupy identyfikowane jest na
podstawie zgłoszeń do rejestrów konfliktu interesów,
prezentów oraz nieprawidłowości. Ocena i pomiar ryzyka
braku zgodności jest dokonywane poprzez określenie
skutków materializacji ryzyk.
Monitorowanie ryzyka braku zgodności jest dokonywane
poprzez:
1. analizę systemową rejestru zarządzania
ryzykiem;
2. monitoring wymogów regulacyjnych i
dostosowania działalności do zmieniającego s
otoczenia prawnego;
3. popularyzację wśród członków personelu Grupy
wiedzy w zakresie compliance;
4. zapewnienie jednolitych standardów i spójnej
realizacji compliance w Grupie.
Działania zarządcze w reakcji na ryzyko braku zgodności
obejmuje, w szczególności:
1. akceptację ryzyka, m.in. wobec zmian prawnych
i regulacyjnych, lub
2. ograniczanie ryzyka, w tym: dostosowanie
procedur i procesów w kontekście wymogów
regulacyjnych, opiniowanie i projektowanie
regulacji wewnętrznych pod względem
zgodności, lub
3. unikanie ryzyka poprzez stosowanie dobrych
praktyk rynkowych oraz zapobieganie
angażowaniu się podmiotów Grupy w działania
niezgodne z obowiązującymi regulacjami.
Rozwijając kulturę compliance, dążymy do tego, aby
wyznaczać najwyższe standardy w zakresie
nowoczesnego zarządzania zgodnością w Grupie oraz
realizować działania z zakresu compliance z
uwzględnieniem najwyższej jakości nadzoru nad
zgodnością działań Grupy z najlepszymi praktykami
rynkowymi, działaniami legislacyjnymi oraz
rekomendacjami organów nadzorczych. Podejmujemy
przy tym działania wspomagające, ukierunkowane na
rozwój świadomości compliance wśród personelu Spółki i
bieżącą analizę definiowanych przez Spół obszarów
zgodnościowych. Zespół compliance uczestniczy m.in.
przy tworzeniu szkoleń wewnętrznych, które zwiększa
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
173
poczucie komfortu pracowników merytorycznych w
obszarach ich codziennej działalności, co przekłada się na
zwiększenie wydajności ich pracy, ograniczenie ryzyk
prawnych w realizowanych przez nich zadaniach oraz
tworzenie dokumentacji prawno-zgodnościowej, z
poszanowaniem wzajemnych potrzeb. Dzięki
odpowiedniej strukturze zarządzania system compliance
zapewnia przyjmowanie, monitorowanie i aktualizację
odpowiednich polityk i rozwiązań proceduralnych w
Grupie.
FUNKCJA AUDYTU WEWNĘTRZNEGO
Funkcja audytu wewnętrznego jest realizowana przy
zachowaniu zasady niezależności od funkcji operacyjnych
i zasady obiektywizmu, a jej celem jest przysporzenie
wartości i usprawnienie działalności operacyjnej Grupy
Dom Development. Działalność audytu wewnętrznego
polega na systematycznej i dokonywanej w
uporządkowany sposób ocenie procesów: zarządzania
ryzykiem, kontroli i ładu organizacyjnego. W ten sposób
audyt wewnętrzny pozwala przyczynić się do poprawy ich
działania. Pomaga Grupie Dom Development osiągnąć
cele dostarczając zapewnienia o skuteczności tych
procesów, jak również poprzez doradztwo.
Do głównych zadań audytu wewnętrznego należą:
opracowanie oraz realizacja planu audytu
wewnętrznego, który określa zakres obszarów
do badania oraz zadań, które mają być podjęte w
kolejnych latach, uwzględniającego wszystkie
rodzaje działalności i wszystkie systemy
zarządzania spółką;
wydawanie rekomendacji wynikających z
przeprowadzonych prac;
weryfikacja stanu realizacji działań naprawczych
wynikających z rekomendacji.
Plan audytu wewnętrznego jest sporządzany na
podstawie corocznej identyfikacji i oceny ryzyka
występującego w poszczególnych obszarach działalności
Grupy. Projekt tego planu jest przedstawiany Zarządowi,
a następnie Komitetowi Audytu celem jego przeglądu i
zatwierdzenia. Realizacja rekomendacji wynikających z
przeprowadzonych audytów spoczywa na Członkach
Zarządu sprawujących nadzór nad jednostkami
odpowiedzialnymi za ich wdrożenie lub Dyrektorach
Grupy. Audyt Wewnętrzny na podstawie informacji
otrzymanych od poszczególnych jednostek potwierdza
stopień wypełnienia rekomendacji oraz na ich podstawie
decyduje o uznaniu ich za zrealizowane.
Nad realizacją funkcji audytu wewnętrznego sprawuje
nadzór Assurance Lead, podlegający funkcjonalnie
Komitetowi Audytu, natomiast organizacyjnie Prezesowi
Zarządu Spółki Dom Development S.A., co zapewnia
niezależność i obiektywizm. Zadania zapewniające i
doradcze realizowane z uwzględnieniem obowiązującej
Strategii Audytu Wewnętrznego, a jej stan jest
monitorowany w kontekście efektywności działania
funkcji audytu wewnętrznego. Assurance Lead przekazuje
w tym celu Zarządowi oraz Komitetowi Audytu informacje
z realizacji planu audytu, wynikach przeprowadzonych
zadań oraz o wynikach i statusie wdrożenia rekomendacji
wynikających z zidentyfikowanych obserwacji.
Funkcja audytu wewnętrznego realizuje oczekiwania
Zarządu, Komitetu Audytu i została powołana w celu
uwzględnienia wymaganych standardów i dobrych
praktyk Instytutu Audytorów Wewnętrznych oraz
Kodeksu Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW.
4.12 ISTOTNE POSTĘPOWANIA SĄDOWE
Na dzień 31 grudnia 2024 roku spółki wchodzące w skład
Grupy nie były stroną istotnych postępowań sądowych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
174
4.13 AUDYTOR
INFORMACJE DOTYCZĄCE UMOWY Z PODMIOTEM UPRAWNIONYM DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH O
DOKONANIE BADANIA I PRZEGLĄDU SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ORAZ SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO
W dniu 31 sierpnia 2023 roku, stosownie do uprawnień
wynikających z pkt 7.12.3 Statutu Spółki oraz zgodnie z
obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi,
Rada Nadzorcza Spółki, na podstawie rekomendacji
wydanej przez Komitet Audytu Spółki, zawartej w uchwale
04/08/23 z dnia 21 sierpnia 2023 roku, dokonała wyboru
PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością Audyt Sp.k. (dawniej:
PricewaterhouseCoopers Sp. z o.o.) z siedzibą w
Warszawie, do badania rocznego sprawozdania
finansowego Dom Development S.A. za rok zakończony 31
grudnia 2024 roku oraz skonsolidowanego sprawozdania
finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za
rok zakończony 31 grudnia 2024 roku, a także do
przeglądu skróconego sprawozdania finansowego Dom
Development S.A. za okres sześciu miesięcy, zakończony
30 czerwca 2024 roku i skróconego skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom
Development S.A., sporządzonego za okres sześciu
miesięcy zakończony 30 czerwca 2024 roku.
PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie,
przy ul. Polnej 11, jest wpisany na lis podmiotów
uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod
numerem 144.
Umowa z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością Audyt Sp.k. z siedzibą w
Warszawie została zawarta w dniu 25 sierpnia 2023 roku
(aneksowana 6 października 2024 roku) na okres
niezbędny do przeprowadzenia przeglądu i badania wyżej
wymienionych sprawozdań finansowych.
Spółka korzystała wcześniej z usług
PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie w
zakresie szkoleń w latach 2002 i 2011 oraz spółek
powiązanych z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością Audyt Sp.k. z siedzibą w
Warszawie w zakresie szkoleń w latach 2013 i 2014 oraz
w zakresie usług prawnych w latach 2012-2015. Firma
audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki za
rok 2022 oraz 2023 oraz skonsolidowane sprawozdanie
finansowe Grupy za rok 2022 oraz 2023 świadczyła w
2022 r., 2023 r. oraz w 2024 r. na zlecenie Spółki,
dozwolone usługi niebędące badaniem.
Sprawozdania finansowe za lata 2018-2024 oraz
śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe za okres
sześciu miesięcy, zakończony 30 czerwca 2024 roku,
zostały zbadane przez firmę PricewaterhouseCoopers
Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt
Sp.k. oraz inne jednostki powiązane z
PricewaterhouseCoopers Polska spółka z o.o. Audyt Sp.k.
Informacja o wynagrodzeniu firmy audytorskiej za rok
2024 oraz 2023 została zawarta w nocie 7.53
Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy za
rok 2024.
Zgodnie z oświadczeniem Rady Nadzorczej Spółki, Zarząd
Spółki informuje, że:
wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej
badanie rocznego skonsolidowanego
sprawozdania finansowego za rok 2024 został
dokonany zgodnie z przepisami, w tym
regulacjami dotyczącymi wyboru i procedury
wyboru firmy audytorskiej,
firma audytorska oraz członkowie zespołu
wykonującego badanie spełniali warunki do
sporządzenia bezstronnego i niezależnego
sprawozdania z badania rocznego
skonsolidowanego sprawozdania finansowego
zgodnie z obowiązującymi przepisami,
standardami wykonywania zawodu i zasadami
etyki zawodowej,
przestrzegane obowiązujące przepisy
związane z rotacją firmy audytorskiej i
kluczowego biegłego rewidenta oraz
obowiązkowymi okresami karencji,
Spółka posiada politykę w zakresie wyboru
firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie
świadczenia na rzecz Spółki przez firmę
audytorską, podmiot powiązany z firmą
audytorską lub członków jego sieci
dodatkowych usług niebędących badaniem, w
tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu
świadczenia przez firmę audytorską.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
175
5 ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
SPÓŁKI I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
176
Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2024 roku zostało
sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 17 marca 2025 roku.
Zarząd Spółki oświadcza, że niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy
Kapitałowej w 2024 roku zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Spółki i Grupy, w tym opis
podstawowych zagrożeń i ryzyka.
Mikołaj Konopka
Prezes Zarządu Dom Development S.A.
Monika Dobosz
Wiceprezes Zarządu Dom Development S.A.
Justyna Wilk
Członek Zarządu Dom Development S.A.
Grzegorz Smoliński
Członek Zarządu Dom Development S.A.
Terry R. Roydon
Członek Zarządu Dom Development S.A.