Conservative

approach to growth

in industrial assets

in core urban areas

in Europe

Jednostkowe

Sprawozdanie Zarządu

z działalności spółki MLP Group S.A.

Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych, ujawnionych w jednostkowym

Rozwój Spółki MLP Group S.A., czynniki ryzyka

Informacje o rynku zbytu, klientach oraz dostawcach

Struktura udziałów Spółki MLP Group S.A.

Przedmiot działalności Spółki i Grupy

Informacje o podstawowych produktach

Informacje o kredytach, obligacjach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach

4.1 40

4.2 41

4.3 42

4.4 43

4.6 51

4.7 52

4.8 52

4.9 52

4.10 54Podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych

obrotowy

Kapitał zakładowy i akcjonariusze

Walne Zgromadzenie

wartościowych

Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki

System kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem

Zasady zmiany statutu

Zarząd

Wynagrodzenia i umowy o pracę członków Zarządu, Rady Nadzorczej

Akcje w posiadaniu członków Zarządu i Rady Nadzorczej

3.10

Kluczowe zasoby niematerialne Spółki

Na mocy aktu notarialnego z dnia 27 marca 2024 roku została założona spółka MLP Wrocław South

sp. z o.o. Udziały w nowoutworzonej spółce w całości objęła MLP Group S.A. (50 udziałów o łącznej

wartości nominalnej 5 000 zł). Spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 23

kwietnia 2024 roku.

Na mocy aktu notarialnego z dnia 27 marca 2024 roku została założona spółka MLP Bieruń II sp. z o.o.

Udziały w nowoutworzonej spółce w całości objęła MLP Group S.A. (50 udziałów o łącznej wartości

nominalnej 5 000 zł). Spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 17

Park logistyczny Wartość godziwa

Wartość godziwa

w tys. PLN

Nieruchomości inwestycyjne w parkach logistycznych wyceniane są według wartości godziwej przez niezależnych

rzeczoznawców.

Wartość godziwa portfela nieruchomości parków logistycznych MLP na dzień 31 grudnia 2024 roku:

W 2024 Grupa nabyła nowe grunty w Polsce o łącznej powierzchni ok 26 ha, co pozwala na wybudowanie

124 tys.m nowej powierzchni logistycznej.

mają zapewnioną odpowiednią, wymaganą z mocy prawa, infrastrukturę techniczną (np. dostęp do dróg

wewnętrznych, możliwość podłączeń do mediów czy określone procedury ochrony przeciwpożarowej i

odpowiednie instalacje zapewniające tę ochronę). Odpowiednie organy mogą zobowiązać spółki z

Grupy do stworzenia wymaganej przepisami prawa dodatkowej infrastruktury w ramach wykonywanych

przez nią prac budowlanych, zanim wydadzą odpowiednie decyzje administracyjne. Takie dodatkowe

prace mogą istotnie wpłynąć na koszty budowy danego obiektu.

Ponadto, realizacja niektórych projektów może stać się nieopłacalna lub niewykonalna z powodów,

które są poza kontrolą spółek zależnych, takich jak spowolnienie na rynku nieruchomości. Spółki z Grupy

mogą nie być w stanie zrealizować tych projektów w terminie, w ramach budżetu lub w ogóle, z

którejkolwiek z powyższych albo innych przyczyn, co może wpłynąć na wzrost kosztów lub opóźnić

kosztów i poniesionych szkód w takich okolicznościach.

Uzależnienie spółek zależnych od generalnych wykonawców naraża także je na wszelkie ryzyka związane

z niską jakością pracy takich generalnych wykonawców, ich podwykonawców i pracowników oraz z

wadami konstrukcyjnymi. W szczególności, spółki z Grupy mogą ponosić straty ze względu na

konieczność zaangażowania innych wykonawców do poprawy wadliwie wykonanych prac lub ze

względu na konieczność zapłaty odszkodowania na rzecz osób, które poniosły straty w związku z

wadliwie przeprowadzonymi pracami. Ponadto, istnieje ryzyko, że takie straty lub koszty nie zostaną

pokryte z ubezpieczenia spółek, przez wykonawcę ani przez odpowiedniego podwykonawcę.

W istotnej liczbie przypadków spółki zależne zlecają realizację swoich projektów generalnym

wykonawcom lub innym podmiotom zewnętrznym. Powodzenie realizacji budowy projektów zależy od

realizacji przedsięwzięcia, opóźnienia w jego realizacji, a także roszczenia wobec spółek z Grupy.

Ponadto, wyżej wspomniane zdarzenia mogą negatywnie wpłynąć na wizerunek Grupy i możliwości

sprzedaży ukończonych projektów.

W ramach swojej działalności oraz w ramach zarządzania swoimi aktywami spółki zależne są

zobowiązane do pozyskiwania wielu pozwoleń, zgód, decyzji administracyjnych lub innego rodzaju

orzeczeń od organów administracji publicznej, a w szczególności pozwoleń na realizację, budowę i

użytkowanie swoich nieruchomości. Spółki zależne nie mogą zapewnić, że wszystkie takie zezwolenia,

zgody, decyzje administracyjne lub innego rodzaju orzeczenia organów administracji publicznej w

związku z istniejącymi nieruchomościami lub nowymi inwestycjami zostaną uzyskane w terminie (w tym

ze względu na aktualizację ryzyka związanego z wystąpieniem pandemii COVID-19 opisanego powyżej)

zobowiązania, co może wiązać się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów oraz z

przedłużeniem postępowania i czasowym ograniczeniem uzyskiwania przychodów wynikających z takich

opóźnień.

Ponadto, spółki z Grupy mogą dążyć do zmian w niektórych projektach czy posiadanych obiektach, jak

również do zmiany przeznaczenia nieruchomości, tak aby wykorzystać je bardziej efektywnie lub

zgodnie z tendencjami obowiązującymi w danym okresie na rynku nieruchomości. Wprowadzenie takich

zmian może okazać się niemożliwe ze względu na trudności w uzyskaniu lub zmianie wymaganych

pozwoleń, zgód i decyzji, w szczególności w przypadku nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków.

Dodatkowo organizacje społeczne i organizacje zajmujące się ochroną środowiska, a także właściciele

nieruchomości graniczących oraz okoliczni mieszkańcy mogą podejmować działania zmierzające do

Ryzyko związane z uzyskiwaniem decyzji administracyjnych

Skuteczność i skala działalności operacyjnej Spółki są uzależnione m.in. od podaży odpowiednich

nieruchomości do zabudowy, poziomu cen tych nieruchomości, a także ich sytuacji prawnej. Realizacja

przyjętej strategii oraz osiąganie oczekiwanych wyników są uzależnione od zdolności do wyszukiwania

oraz nabywania odpowiednich nieruchomości po konkurencyjnych cenach, a także finansowania

nabycia na odpowiednich warunkach. Możliwość pozyskiwania gruntów pod realizowane inwestycje w

atrakcyjnych lokalizacjach zależy zarówno od sprawności działania Grupy, jak również od prawnych

aspektów działalności operacyjnej Grupy i od obiektywnych czynników otoczenia rynkowego (tj. wysoka

konkurencja na rynku gruntów, długi czas potrzebny do zmiany prawnego przeznaczenia gruntów,

spowodowany opóźnieniami w uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub

finansowania, podaż powierzchni magazynowo-produkcyjnych i biurowych na danym obszarze, a także

oczekiwania najemców co do standardu i lokalizacji. Grupa stara się efektywnie reagować na zmiany

makroekonomiczne m.in. poprzez etapową realizację inwestycji.

Ryzyko związane z pozyskiwaniem gruntów

nieruchomości inwestycyjnych, a także na konkurencyjność i rentowność niektórych inwestycji Grupy

realizowanych na gruntach z posiadanego przez Grupę banku ziemi.

Ryzyko negatywnego wpływu na kształtowanie się popytu na powierzchnie magazynowe wynikające

z możliwych niekorzystnych zmian w charakterze aktywności gospodarczej oraz zmian łańcuchów

dostaw spowodowanych pełnoskalową agresją militarną Rosji na terytorium Ukrainy

Od 2017 roku Grupa jest obecna na rynku magazynowym w Niemczech i w Rumunii (okolice Bukaresztu)

Powodzenie działalności Spółki w dużej mierze jest zależne od osób pełniących funkcje kierownicze,

które posiadają wiedzę i doświadczenie w prowadzeniu działalności polegającej na budowie, oddawaniu

w najem i dalszej eksploatacji centrów magazynowo-produkcyjnych. Ze względu na to, że osoby

zajmujące kierownicze stanowiska posiadają wiedzę niezbędną do prowadzenia i rozwoju działalności

Grupy, dotyczącą wyszukiwania i pozyskiwania zarówno nowych lokalizacji pod inwestycje, jak i

najemców o ugruntowanej pozycji na rynku oraz budowy, marketingu i zarządzania parkami

logistycznymi, odejście któregokolwiek z członków Zarządu lub pracowników kluczowych dla Grupy

może mieć negatywny wpływ na działalność operacyjną Grupy oraz na osiągane wyniki finansowe.

Wspomniane ograniczenia mogą negatywnie wpływać na zdolność Grupy do dalszego rozwoju

działalności czy nawet na realizację projektów już rozpoczętych.

to przyczynę zmian także dla branży logistycznej. Wojna na terytorium Ukrainy pośrednio wpływa na

dynamikę PKB m.in. w Polsce, wysokość stopy inflacji, wysokość stóp procentowych oraz oczekiwania

dotyczące zmian tych stóp, które wpływają na zachowania konsumentów oraz przedsiębiorców, kursy

walut, wysokość stopy bezrobocia, wysokość średniego wynagrodzenia oraz mediany wynagrodzeń i

dochodów, polityka fiskalna i monetarna Unii Europejskiej, w tym państw, w których spółki z Grupy

prowadzą działalność.

Spółka na bieżąco monitoruje sytuację i wpływ wojny w Ukrainie na działalność Grupy oraz

poszczególne projekty, w tym zamierzenia długofalowe. Przede wszystkim monitorowana jest sytuacja

kluczowych (pod względem wynajmowanej powierzchni i przychodów z czynszu) najemców i informacji

publikowanych na temat wpływu wojny w Ukrainie na te podmioty, którzy jednak nie wskazywali na

poziomem czynszu oraz warunkami zawieranych umów najmu dla wszystkich nieruchomości, a także

kompletowaniem pożądanej struktury portfela najemców (ang. tenant mix). Oprócz ograniczeń

prawnych, zdolność Grupy do wynajęcia wolnej powierzchni, renegocjowania czynszu i tworzenia

pożądanej struktury portfela najemców uzależniona jest od czynników rynkowych. Niektóre z tych

czynników, takie jak ogólne otoczenie gospodarcze, zaufanie konsumentów, inflacja oraz stopy

procentowe znajdują się poza kontrolą Grupy. W okresach recesji lub spowolnienia gospodarczego z

powodu konkurencji pomiędzy inwestorami i deweloperami trudniej jest utrzymać obecnych najemców

i pozyskać nowych. Jeżeli Grupa nie będzie zdolna do wygenerowania lub wykorzystania popytu na

swoje nieruchomości, redukcja współczynnika niewynajętych powierzchni lub renegocjowanie stawek

czynszu w korzystny sposób mogą być niemożliwe.

Grupy.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, podmiot korzystający ze środowiska zobowiązany jest

podejmować działania zapobiegawcze i naprawcze celem niedopuszczenia lub likwidacji szkód w

środowisku. Dodatkowo, jeżeli bezpośrednie zagrożenie szkodą w środowisku lub szkoda w środowisku

zostały spowodowane za zgodą lub wiedzą władającego powierzchnią ziemi, jest on obowiązany do

podejmowania działań zapobiegawczych i naprawczych solidarnie z podmiotem korzystającym ze

środowiska, który je spowodował. Brak odpowiednich działań może wiązać się z obowiązkiem zwrotu

kosztów, jakie poniosły organy administracji na działania zapobiegawcze lub naprawcze oraz zapłatą

administracyjnych kar pieniężnych. Ponadto realizacja projektów wymaga uzyskiwania wielu zgód i

Ryzyko związane z wprowadzeniem zmian legislacyjnych wpływających na rynek, na którym działa

lub najemcami lokali. Ponadto, w przypadku nowych przepisów budzących wątpliwości interpretacyjne,