JednostkowyRaportRocznyEchoInvestmentS.A.zarok2024

2024

Jednostkowy

Raport Roczny

Echo Investment S.A.

XXXXXX

Spis treści

Jednostkowe sprawozdanie finansowe Echo Investment S.A. za 2024 r. 4

O Echo Investment S.A. 5

Informacje o sprawozdaniu finansowym 5

CZĘŚĆ 1 7

Jednostkowy rachunek zysków i strat 8

Jednostkowe sprawozdanie z wyniku finansowego i pozostałych całkowitych dochodów 9

Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej 10

Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 12

Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych 13

CZĘŚĆ 2 15

Noty objaśniające 15

Noty objaśniające do jednostkowego rachunku zysków i strat 16

Noty objaśniające do jednostkowego sprawozdania z sytuacji finansowej 28

Noty objaśniające do rachunku przepływów pieniężnych 81

Noty objaśniające dotyczące zmiany zasad polityki rachunkowości 85

CZĘŚĆ 3 89

Informacje o sprawozdaniu finansowym Spółki 89

Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2024 r. 90

Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez

Spółkę 91

Podstawowe zasady rachunkowości 93

Metody ustalania wyniku finansowego 102

Szacunki Zarządu Spółki 104

Zarządzanie ryzykiem finansowym 106

Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 112

Istotne umowy zawarte z podmiotami powiązanymi 113

Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 115

Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 116

Umowy z firmą audytorską 119

3.1

3.2

3.3

3.4

3.5

3.6

3.7

3.8

3.9

3.10

3.11

2.1

2.2

2.3

2.4

1.1

1.2

1.3

1.4

1.5

CZĘŚĆ 4 121

Oświadczenie Zarządu 121

Kontakt 123

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Jednostkowe

sprawozdanie finansowe

Echo Investment S.A.

za 2024 r.

XXXXXXXX

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

W sprawozdaniu Echo Investment S.A. prezentowane

są dane finansowe za okres 12 miesięcy zakończony 31

grudnia 2024 r. i dane porównawcze za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2023 r.

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone wg

zasady kosztu historycznego z wyjątkiem nieruchomości

inwestycyjnych wycenianych wg wartości godziwej

i instrumentów finansowych wycenianych wg wartości

godziwej oraz metodą praw wlasności. Pozycje zawarte

w sprawozdaniu finansowym Spółki wycenia się w walucie

podstawowego środowiska gospodarczego, w którym

prowadzona jest działalność („waluta funkcjonalna”).

Dane finansowe prezentowane są w złotych polskich,

która jest walutą funkcjonalną i walutą prezentacji Spółki,

w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych, chyba że

w konkretnych sytuacjach podano inaczej.

Oświadczenie o zgodności

Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie

z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości

Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję

Europejską. W celu pełnego zrozumienia sytuacji finansowej

i wyników działalności Spółki, jako jednostki dominującej

w grupie Echo Investment, niniejsze sprawozdanie finansowe

powinno być czytane łącznie z rocznym skonsolidowanym

sprawozdaniem finansowym za rok obrotowy zakończony

31 grudnia 2024 r. To skonsolidowane sprawozdanie

finansowe dostępne jest na stronie internetowej Spółki pod

adresem echo.com.pl.

Podstawowym przedmiotem działalności Echo Investment

S.A. jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości

handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji

mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami.

Echo Investment S.A. (zwana dalej „Echo” lub „Spółka”)

z siedzibą w Kielcach, przy al. Solidarności 36, zostało

zarejestrowane w Kielcach 23 lipca 1992 r. i jest spółką

akcyjną wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego

pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy

w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru

Sądowego. Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane

na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.

Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG,

subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIG-

Nieruchomości. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

O Echo Investment S.A.

Informacje

o sprawozdaniu

finansowym

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Założenie kontynuacji

działalności

Sprawozdanie sporządzono przy założeniu kontynuowania

działalności gospodarczej w dającej się przewidzieć

przyszłości, mając na uwadze fakt, że nie istnieją okoliczności

wskazujące na zagrożenie kontynuowania działalności.

Nadwyżka zobowiązań krótkoterminowych nad aktywami

obrotowymi wynosi 204 mln zł. Jednak Zarząd Spółki po

przeprowadzeniu analizy nie widzi zagrożenia dla kontynuacji

działalności, ponieważ stabilność Spółki należy rozpatrywać

z uwzględnieniem sytuacji w Grupie Echo Investment

czyli wraz ze spółkami zależnymi, przez które realizowana

jest znaczna część działalności, a także z uwzględnieniem

możliwych dystrybucji zysków ze spółek zależnych do Echo

Investment S.A.

Zatwierdzenie sprawozdania

finansowego

Spółka sporządzała jednostkowe sprawozdanie finansowe

za rok zakończony 31 grudnia 2024 r., które zostało

zatwierdzone do publikacji 26 marca 2025 r. Zarząd Spółki

wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowania

standardów i interpretacji, jak również metod i zasad wyceny

poszczególnych pozycji jednostkowego sprawozdania

finansowego.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

CZĘŚĆ 1

XXXXXXXXXXX

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Jednostkowy rachunek zysków i strat [tys. PLN]

Nota

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

przekształcone

Przychody ze sprzedaży 1 148 592 128 655

Koszt własny sprzedaży 2 (102 292) (73 779)

Zysk brutto ze sprzedaży 46 300 54 876

Koszty administracyjne związane z realizacja projektów (17 066) (15 562)

Koszty sprzedaży 2 (16 315) (12 539)

Koszty ogólnego zarządu 2 (84 797) (94 284)

Pozostałe przychody operacyjne, w tym: 3 201 596 229 099

-odsetki i wycena skorygowanej ceny nabycia (SCN) od pożyczek i obligacji 48 713 45 563

Pozostałe koszty operacyjne 3 (40 336) (9 456)

Udział w zyskach / stratach jednostek współkontrolowanych - metodą praw własności 89 989 99 859

Zysk operacyjny 179 371 251 993

Przychody finansowe 4 689 226

Koszty finansowe 4 (164 914) (155 298)

Zysk / (strata) z tytułu pochodnych instrumentów 5 244 14 572

Zysk / (strata) z tytułu różnic kursowych 5 5 811 24 925

Zysk brutto 21 201 136 418

Podatek dochodowy 6 (19 116) (9 487)

Zysk netto 2 085 126 931

Średnia ważona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582

Podstawowy zysk na jedną akcję zwykłą (zł) 0,01 0,31

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582

Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (zł) 0,01 0,31

Jednostkowy

rachunek

zysków i strat

1.1

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Jednostkowe sprawozdanie z wyniku finansowego

i pozostałych całkowitych dochodów [tys. PLN]

Nota

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

przekształcone

Zysk netto 2 085 126 931

Inne całkowite dochody: - -

- różnice kursowe z przeliczenia operacji zagranicznych

Inne całkowite dochody netto - -

Całkowity dochód 2 085 126 931

Jednostkowe

sprawozdanie

z wyniku

finansowego

i pozostałych

całkowitych

dochodów

1.2

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej [tys. PLN]

Nota 31.12.2024

31.12.2023

przekształcone

1.01.2023

przekształcone

Aktywa

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne 8 14 182 4 807

Rzeczowe aktywa trwałe 9 24 662 20 591 41 952

Nieruchomości inwestycyjne 445 445 445

Inwestycje w jednostkach zależnych 10 1 745 169 1 552 382 1 322 602

Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych wycenianych metodą praw własności 10 733 920 542 115 374 469

Długoterminowe aktywa finansowe 11 5 825 11 115 12 409

Udzielone pożyczki 12 420 456 643 423 502 672

Pochodne instrumenty finansowe 13 - - 26 251

Należności z tytułu leasingu 14 25 057 31 266 38 546

2 955 548 2 801 519 2 324 153

Aktywa obrotowe

Zapasy 15 275 808 138 108 119 441

Należności z tytułu podatku dochodowego 16 - 3 967 2 154

Należności z tytułu pozostałych podatków 16 3 981 - 1 183

Należności handlowe i pozostałe 16 64 859 82 413 69 182

Krótkoterminowe aktywa finansowe 11 - - 64 157

Udzielone pożyczki 12 53 881 104 741 567 908

Pochodne instrumenty finansowe 13 - 9 392 -

Inne aktywa finansowe 17 28 330 3 534 -

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 17 67 149 101 552 116 073

494 008 443 707 940 098

Aktywa razem 3 449 556 3 245 226 3 264 251

Jednostkowe

sprawozdanie

z sytuacji finansowej

1.3

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej [tys. PLN]

Nota 31.12.2024

31.12.2023

przekształcone

1.01.2023

przekształcone

Kapitał własny i zobowiązania

Kapitał własny

Kapitał zakładowy 18 20 635 20 635 20 635

Kapitał zapasowy 18 704 295 704 295 704 295

Fundusz dywidendowy 18 305 843 305 589 296 169

Kapitał z przeliczenia jednostek zagranicznych (219) - -

Zaliczka na poczet dywidendy - (50 000) (50 000)

Zakumulowany wynik z lat ubiegłych 194 942 118 266 118 266

Zysk netto 2 085 126 931 100 212

1 227 581 1 225 716 1 189 577

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty, pożyczki i obligacje 19 1 384 869 1 190 051 1 161 537

- w tym od jednostek zależnych 153 559 120 591 57 576

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 19 68 979 50 353 40 136

Otrzymane kaucje i zaliczki 20 3 481 2 988 2 737

Zobowiązania z tytułu leasingu 19 46 997 44 895 65 353

Zobowiązania pozostałe 21 19 586 2 176 4 558

1 523 912 1 290 463 1 274 321

Zobowiązania krótkoterminowe

Kredyty, pożyczki i obligacje 19 355 131 589 068 606 851

- w tym od jednostek zależnych 14 191 22 394 150 913

Zobowiązania z tytułu podatków dochodowego 20 421 105 5

Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 20 1 179 1 220 1 831

Zobowiązania handlowe 20 41 707 36 646 20 137

Otrzymane kaucje i zaliczki 20 206 055 45 302 9 788

Zobowiązania z tytułu leasingu 19 23 441 23 139 30 793

Rezerwy krótkoterminowe 21 10 821 9 273 11 928

Zobowiązania pozostałe 20 59 308 24 294 119 020

698 063 729 047 800 353

Kapitał własny i zobowiązania razem 3 449 556 3 245 226 3 264 251

Pozycje pozabilansowe [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Zobowiązania pozabilansowe 2 639 630 2 588 858

Zobowiązania pozabilansowe razem 2 639 630 2 588 858

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Jednostkowe

sprawozdanie

ze zmian w kapitale

własnym

1.4

Jednostkowe sprawozdanie ze zmian

w kapitale własnym [tys. PLN]

Nota

Kapitał

zakładowy

Kapitał

zapasowy

Fundusz

dywidendowy

Kapitał

z prze-

liczenia

jednostek

zagranicz-

nych

Zaliczka

na poczet

dywidendy

Zysk roku

bieżącego

Kapitały

własne przy-

padające

akcjonariu-

szom razem

1.01.2024 (poprzednio ogłoszony) 20 635 704 295 305 589 - (50 000) 50 254 1 030 773

zmiany przyjętych zasad rachunkowości - - - - - 194 943 194 943

1.01.2024 (po przekształceniu) 20 635 704 295 305 589 - (50 000) 245 197 1 225 716

Zmiany w okresie:

Podział wyniku z lat ubiegłych - - 254 - 50 000 (50 255) -

Różnice kursowe z przeliczenia jednostek

zagranicznych

- - - (219) - - (219)

Zysk netto danego okresu - - - - 2 085 2 085

Zmiany razem - - 254 (219) 50 000 (48 170) 1 866

Stan na koniec okresu

(po przekształceniu)

20 635 704 295 305 843 (219) - 197 027 1 227 581

1.01. 2023 (poprzednio ogłoszony) 20 635 704 295 296 169 - (50 000) 100 212 1 071 311

zmiany przyjętych zasad rachunkowości - - 118 266 118 266

1.01. 2023 (po przekształceniu) 20 635 704 295 296 169 - (50 000) 218 478 1 189 577

Zmiany w okresie:

Podział wyniku z lat ubiegłych - - 9 420 - - (9 420) -

Dywidenda wypłacona - - 40 792 - 50 000 (90 792) -

Dywidenda zatwierdzona do wypłaty - - (40 792) - (50 000) - (90 792)

Zysk netto: - - - - - 126 931 126 931

- uprzednio ogłoszony 50 254

- zmiana przyjętych zasad rachunkowości 76 677

- po przekształceniu 126 931

Zmiany razem - - 9 420 - - 26 719 36 139

Stan na koniec okresu

(po przekształceniu)

20 635 704 295 305 589 - (50 000) 245 197 1 225 716

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Jednostkowe sprawozdanie

z przepływów pieniężnych [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Przekształcone

Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia

I. Zysk brutto 21 201 136 418

II. Korekty (80 901) (178 959)

Amortyzacja 5 885 8 112

Zyski / (straty) z tytułu różnic kursowych (2 413) (21 425)

Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) (18 417) (66 699)

Zysk / (strata) z aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań 25 830 (10 774)

Zysk / (strata) w udziale netto jednostek współkontrolowanych (89 989) (94 663)

Zysk / (strata) ze sprzedaży środków trwałych oraz nieruchomości inwestycyjnych 714 1 403

Zysk / (strata) z tytułu realizacji instrumentów finansowych (2 511) 5 087

III. Zmiana kapitału obrotowego : 62 642 5 777

Zmiana stanu rezerw 1 548 (2 015)

Zmiana stanu zapasów (136 604) (13 384)

Zmiana stanu należności 5 686 (13 236)

Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów 216 808 34 412

Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych (24 796) -

IV. Środki pieniężne netto wygenerowane na działalności operacyjnej (I+/-II +/- III) 2 942 (36 764)

V. Podatek dochodowy zapłacony 4 459 (1 852)

VI. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej ( IV+/-V) 7 401 (38 616)

Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej

I. Wpływy 950 531 1 236 372

Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych 50 -

Z aktywów finansowych, w tym: 950 481 1 236 372

a) w jednostkach powiązanych 950 481 1 236 372

- zbycie aktywów finansowych 190 747 43 480

- dywidendy i udziały w zyskach 148 048 182 843

- spłata udzielonych pożyczek i wykup obligacji 546 557 956 953

- odsetki 65 129 53 096

Jednostkowe

sprawozdanie

z przepływów

pieniężnych

1.5

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Jednostkowe sprawozdanie

z przepływów pieniężnych [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Przekształcone

II. Wydatki (793 710) (919 948)

Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych (112) (57)

Na aktywa finansowe, w tym: (446 268) (648 916)

a) w jednostkach powiązanych (446 268) (648 916)

- udzielone pożyczki (446 268) (648 916)

Inne wydatki inwestycyjne (347 330) (270 975)

Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 156 821 316 424

Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej

I. Wpływy 563 105 301 773

Kredyty i pożyczki 53 469 -

Emisja dłużnych papierów wartościowych 500 000 290 000

Inne wpływy finansowe 9 636 11 773

II. Wydatki (761 730) (590 568)

Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli - (181 584)

Spłaty kredytów i pożyczek (21 002) (50 317)

Wykup dłużnych papierów wartościowych (562 187) (180 342)

Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu (12 675) (10 563)

Odsetki (157 257) (161 403)

Inne wydatki finansowe (8 609) (6 359)

Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (198 625) (288 795)

Przepływy pieniężne netto razem (34 403) (10 987)

Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym: (34 403) (10 987)

- zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 101 552 116 073

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 67 149 105 086

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

CZĘŚĆ 2

Noty objaśniające

XXXXXXXXX

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Noty objaśniające

do jednostkowego

rachunku

zysków i strat

Przychody ze sprzedaży – struktura rzeczowa

– rodzaje działalności [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Przychody z tytułu umów z klientami 139 697 119 272

Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej - 3 341

Usługi realizacji inwestycji 92 198 69 452

- w tym: od jednostek powiązanych 92 197 60 608

od jednostek zależnych 44 519 29 220

od jednostek współkontrolowanych 47 678 31 388

Sprzedaż działek - 41

Usługi prawne, księgowe, konsultingowe i informatyczne 1 017 1 720

- w tym: od jednostek powiązanych 1 009 1 247

od jednostek zależnych 974 1 200

od jednostek współkontrolowanych 35 47

Usługi finansowe, marketingowe, zabezpieczeń i pozostałe przychody 46 482 44 718

- w tym: od jednostek powiązanych 42 118 34 008

od jednostek zależnych 39 148 32 953

od jednostek współkontrolowanych 2 970 1 055

Przychody z tytułu najmu 8 895 9 383

Usługi najmu 8 895 9 383

- w tym: od jednostek powiązanych 1 287 614

od jednostek zależnych 1 287 614

Przychody ze sprzedaży razem 148 592 128 655

- w tym: od jednostek powiązanych 136 611 96 477

od jednostek zależnych 85 928 63 987

od jednostek współkontrolowanych 50 683 32 490

NOTA 1A

2.1

Spółka nie zawierała umów z jednostkami powiązanymi na

warunkach innych niż rynkowe. Umowy dotyczące istotnych

transakcji z jednostkami powiązanymi realizowane w 2024 r.

Spółka zaprezentowała w dodatkowych objaśnieniach.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 1B

Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu

do głównych grup przychodów, które umożliwią

użytkownikom sprawozdań finansowych zapoznanie

się z charakterem, kwotami, terminami uzyskania oraz

niepewnościami związanymi z przychodami i przepływami

pieniężnymi wynikającymi z zawartych umów.

Przychody związane z działalnością deweloperską

– sprzedaż powierzchni mieszkaniowej

i komercyjnej

Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia

zobowiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie

do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione,

w chwili wydania kupującemu nieruchomości, które na-

stępuje na podstawie podpisanego przez strony protokołu

odbioru wyłącznie po zakończeniu pro cesu budowlanego

nieruchomości i otrzymaniu po zwolenia na użytkowanie,

a także pod warunkiem dokonania przez kupującego

100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Umowy zawarte w ramach tej grupy przychodów nie

zawierają elementu zmiennego wynagrodzenia. Ponadto,

w ocenie Spółki, zawarte umowy nie zawierają istotnego

elementu finansowania. W związku z taką charakterystyką

umów, Spółka, co do zasady, nie wykazuje należności

bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych

z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu umów

odzwierciedlają wpłacone krótkoterminowe zaliczki

dokonane przez klientów. Poniższa tabela prezentuje

zmiany w saldzie zobowiązań z tytułu umów w odniesieniu

do tej grupy przychodów.

Otrzymane krótkoterminowe zaliczki [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Otrzymane krótkoterminowe zaliczki

- stan na początek okresu

19 888 5

Zwiększenia – wpłaty 148 472 22 539

Ujęte jako przychody w okresie - (2 656)

- w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych zaliczek na początek okresu - (5)

Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 20A)

- stan na koniec okresu

168 360 19 888

Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości

związanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy

sprzedaży powierzchni mieszkaniowych i komercyjnych

wynikająca z umów podpisanych na dzień bilansowy

31 grudnia 2024 r. wynosi 591 284 tys. zł,z czego do

dnia bilansowego Spółka otrzymała zaliczki w kwocie

168 360 tys. zł. Przychody te zostaną rozpoznane

w momencie wydania kupującym nieruchomości, po

zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji

administracyjnych, co następuje średnio po okresie

ok. 1 do 3 miesięcy po zakończeniu budowy.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Przychody związane z działalnością deweloperską

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Projekt

Oczekiwany termin

zakończenia budowy

Całkowita oczekiwana

wartość projektu

Łączna wartość

przychodów do ujęcia

w przyszłości zwią-

zanych z zawartymi

zobowiązaniami do

wykonania umowy Otrzymane zaliczki

Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 247 934 -

Apartamenty Esencja, Poznań projekt zakończony 117 182 121 -

Empark, Warszawa projekt w realizacji 586 131 586 131 19 888

Razem 733 560 587 186 19 888

Przychody związane z działalnością deweloperską

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Projekt

Oczekiwany

termin zakończenia

budowy

Całkowita oczekiwana

wartość projektu

Łączna wartość

przychodów do ujęcia

w przyszłości zwią-

zanych z zawartymi

zobowiązaniami do

wykonania umowy Otrzymane zaliczki

Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 434 1 121 112

Empark, Warszawa projekt w realizacji 590 163 590 163 168 248

Razem 620 597 591 284 168 360

Przychody z usług

realizacji inwestycji

W ramach usług realizacji inwestycji Spółka świadczy

usługi przygotowania i organizacji procesu inwestycyjnego

w odniesieniu do projektów deweloperskich, których

właścicielem są inne podmioty, w większości jednostki

zależne. W ramach swych obowiązków Spółka podejmuje

się wykonania czynności doradczych, zarządczych,

prawnych oraz innych czynności niezbędnych do

zarządzania realizacją inwestycji. Proces ten obejmuje

przygotowanie inwestycji, organizację i obsługę

przetargów na roboty budowlane, nadzór i koordynacje

robót budowlanych oraz obsługę klientów. Spółka ujmuje

przychody w momencie spełnienia zobowiązania do

wykonania świadczenia, tj. w okresie świadczenia usług.

Wynagrodzenie wynikające z zawartych umów jest

stałe i należne Spółce miesięcznie. Ponadto, w ocenie

Spółki, zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu

finansowania. W związku z taką charakterystyką

podpisanych umów nie występują istotne salda aktywów

bądź zobowiązań z tytułu umów, poza należnościami

handlowymi (patrz nota 16).

Pozostałe przychody

osiągane przez Spółkę

Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie

usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie

nieruchomości, świadczenia usług księgowych, prawnych,

konsultingowych, informatycznych, finansowych,

marketingowych i pozostałych, z których większość

realizowana jest na rzecz podmiotów powiązanych

w ramach działalności holdingowej Echo Investment

S.A. Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia

zobowiązania do wykonania świadczenia, tj. dla pewnych

umów – w momencie zakończenia danego rodzaju

usługi (np. podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości

w wyniku świadczenia usługi pośrednictwa w zakresie

nieruchomości) albo w okresie świadczenia danego

rodzaju usług (np. w okresie świadczenia usług

prowadzania ksiąg rachunkowych, usług marketingowych,

doradztwa, prawnych czy zarządzania nieruchomościami).

W większości przypadków usługi realizowane są

w okresach miesięcznych i tak rozliczane oraz należne jest

wynagrodzenie Spółki. Dla części umów (np. pośrednictwa

w zakresie nieruchomości), wynagrodzenie wynikające

z zawartych umów zawiera element zmienny, jednakże

z charakteru tych umów wynika, że Spółka ma prawo

do wynagrodzenia dopiero w momencie wykonania

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Przychody ze sprzedaży

– subleasing [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Usługi najmu 8 692 6 935

Przychody z usług najmu razem 8 692 6 935

Przychody ze sprzedaży

– struktura terytorialna [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Kraj 148 592 128 655

- w tym: od jednostek powiązanych 136 611 96 477

Zagranica - -

- w tym: od jednostek powiązanych - -

Przychody netto ze sprzedaży produktów razem 148 592 128 655

- w tym: od jednostek powiązanych 136 611 96 477

NOTA 1D

NOTA 1C

zobowiązania umownego, co skutkuje faktem, że

wynagrodzenie zmienne jest znane w momencie ujęcia

przychodu, a jego wartość nie ulega później zmianom.

Ponadto, w ocenie Spółki, zawarte umowy nie zawierają

istotnego elementu finansowania. W związku z taką

charakterystyką podpisanych umów nie występują istotne

salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów, poza

należnościami handlowymi (patrz nota 16).

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 2

Koszty operacyjne według rodzaju [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Amortyzacja 5 885 8 112

Zużycie materiałów i energii 3 748 3 261

Usługi obce w tym: 279 712 129 471

- budowlane 187 850 53 859

- doradcze i prawne 13 237 21 484

- najmu 15 235 7 629

- koszty sprzedaży 46 208 1 634

Podatki i opłaty 7 865 5 837

Wynagrodzenia 34 205 44 656

Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 6 139 8 173

Pozostałe koszty rodzajowe (z tytułu) w tym: 12 686 9 993

- podróże służbowe 873 -

- inne 11 813 9 993

Koszty według rodzaju razem 350 240 209 503

Zmiana stanu zapasów produktów (129 770) (13 339)

Koszty administracyjne związane z projektami* (17 066) (15 562)

Koszty sprzedaży (wielkość ujemna)* (16 315) (12 539)

Koszty ogólnego zarządu (wielkość ujemna)* (84 797) (94 284)

Koszt własny sprzedaż 102 292 73 779

*W kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu Spółka prezentuje koszty świadczeń pracowniczych i amortyzacji.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Pozostałe przychody operacyjne [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Rozwiązane rezerwy 2 922 1 355

- z tytułu należności 1 196 -

- na przewidywane koszty 1 726 1 355

Pozostałe, w tym: 34 26

- kary umowne i odszkodowania 34 -

- przychody ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych - 26

Odsetki z tytułu pożyczek 48 713 45 563

Od jednostek powiązanych, w tym: 48 713 45 563

- od jednostek zależnych 35 331 45 563

- od jednostek współkontrolowanych 13 382 -

Odpis na pożyczkach - odwrócenie 7 654 2 073

- pożyczek 7 654 2 073

Pozostałe odsetki 2 854 1 589

Od pozostałych jednostek 2 854 1 589

Zysk ze zbycia udziałów 2 267 469

Pozostałe przychody operacyjne razem 64 444 51 075

NOTA 3A

Pozostałe przychody operacyjne

z tytułu dywidend i udziałów w zyskach [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Od jednostek powiązanych, w tym: 137 152 178 024

- od jednostek zależnych 137 152 178 024

Od pozostałych jednostek - -

Przychody operacyjne z tytułu dywidend i udziałów w zyskach razem 137 152 178 024

NOTA 3B

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Pozostałe koszty operacyjne [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Utworzone rezerwy - 1 130

- z tytułu należności - 1 130

Pozostałe, w tym: 3 116 8 326

- darowizny 338 380

- koszty ze sprzedaży ` 714 1 403

- kary umowne - 7

- pozostałe 1 252 6 536

- ECL gwarancje 812 -

Aktualizacja wartości inwestycji, w tym: 37 220 -

-udziałów 37 220 -

Pozostałe koszty operacyjne razem 40 336 9 456

NOTA 3C

Inne przychody finansowe [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Pozostałe 689 226

Inne przychody finansowe razem 689 226

NOTA 4A

Po przeglądzie należności z tytułu pożyczek, na podstawie

prognozowanych i obecnych wyników i przepływów

pieniężnych pożyczkobiorców, Spółka oszacowała

wielkości oczekiwanych strat dla poszczególnych

pożyczek. W poprzednich okresach Spółka dokonała

odpis na 31 grudnia 2023 r. jego wysokość wyniosła

16,1 mln zł, natomiast na 31 grudnia 2024 r. wynosi

8,9 mln zł (zaprezentowany w nocie 12A).

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Koszty finansowe z tytułu odsetek [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Odsetki i aktualizacja wartości kredytów, obligacji i pożyczek

- dla jednostek powiązanych 10 126 12 796

- dla jednostek zależnych 10 126 12 796

- dla innych jednostek 140 889 127 450

151 015 140 246

Pozostałe odsetki

- dla innych jednostek 59 30

59 30

Od leasingu

- dla innych jednostek 1 736 4 504

1 736 4 504

Koszty finansowe z tytułu odsetek razem 152 810 144 780

NOTA 4B

Kwota kosztów finansowania zewnętrznego aktywowana

do wartości zapasów wynosi 8 377 tys. zł (stopa

kapitalizacji 2,75%) na 31 grudnia 2024 r., a na 31 grudnia

2023 r. wynosi 4 219 tys. zł (stopa kapitalizacji 2,07%)

Inne koszty finansowe [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Pozostałe, w tym: 12 104 10 518

- prowizje 12 114 9 103

- inne (10) 1 415

Inne koszty finansowe razem 12 104 10 518

NOTA 4C

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zysk / (strata) z tytułu pochodnych instrumentów [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Zysk / strata z zamknięcia - pochodnych instrumentów na kursie walut 9 636 16 555

- IRS 9 636 16 555

Aktualizacja wartości pochodnych instrumentów, w tym: (9 392) (1 983)

- IRS (9 392) (1 983)

Zysk / (strata) z tytułu pochodnych instrumentów razem 244 14 572

NOTA 5A

Zysk / (strata) z tytułu różnic kursowych [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Różnice kursowe 5 811 24 925

- zrealizowane 2 542 4 807

- niezrealizowane 3 269 20 118

Zysk / (strata) z tytułu różnic kursowych razem 5 811 24 925

NOTA 5B

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Zysk brutto 21 201 136 418

Podatek dochodowy według stawek krajowych 19% 4 028 25 920

Otrzymane dywidendy (26 059) (27 796)

Wypłata z zysku spółek komandytowych - (6 029)

Strata podatkowa 35 (1 078)

Koszty reprezentacji oraz inne przychody i koszty NKUP w trakcie roku 35 389 19 956

Rezerwa na przewidywane koszty 140 (504)

Wycena udziałów podmiotu zależnego, która stanowi różnice trwałą 7 030 (89)

Odpisy aktualizujące wartość należności i pożyczek udzielonych z tytułu których nie rozpoznano odroczonego podatku

dochodowego

(1 465) (17)

Korekta z lat ubiegłych wykazana w wyniku (roku bieżącego) 18 (863)

Zmiana wyceny pozostałych pozycji - (13)

Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego 19 116 9 487

NOTA 6A

Podatek dochodowy odroczony, termin realizacji [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

- przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy (9 640) (6 946)

- przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy (3 150) (3 629)

Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego

- przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy (56 189) (39 778)

Razem (68 979) (50 353)

NOTA 6B

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Podatek dochodowy odroczony [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego (-)

instrumenty finansowe - (1 784)

nieruchomości inwestycyjne - -

należności z tytułu pożyczek (18 221) (20 986)

zobowiązania z tytułu pożyczek (1 109) (513)

zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (3 662) (2 357)

udziały i akcje (60 918) (45 726)

leasing - aktywo (9 850) (11 976)

pozostałe (677) (1 346)

Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego (+)

nieruchomości inwestycyjne 513 513

strata podatkowa 10 366 15 897

zapasy 3 375 3 362

udziały i akcje - 1 636

leasing - zobowiązanie 11 204 12 927

pozostałe - -

Razem (68 979) (50 353)

instrumenty finansowe - (1 784)

nieruchomości inwestycyjne 513 513

należności z tytułu pożyczek (18 221) (20 986)

zobowiązania z tytułu pożyczek (1 109) (513)

zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (3 662) (2 357)

strata podatkowa 10 366 15 897

zapasy 3 375 3 362

udziały i akcje (60 918) (44 090)

leasing - aktywo (9 850) (11 976)

leasing - zobowiązanie 11 204 12 927

pozostałe (677) (1 346)

aktyw + , rezerwa -

NOTA 6C

Obciążenie podatkowe ujęte w zysku lub stracie [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Bieżący podatek dochodowy

- bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego 421 486

- korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych 70 (745)

Odroczony podatek dochodowy

- związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych 18 625 9 746

Obciążenie podatkowe wykazane w zysku lub stracie razem 19 116 9 487

NOTA 6D

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 7

Wypracowany przez „Echo Investment” S. A. w 2023 r.

zysk netto wynoszący 50 254 tys zł został uchwałą

z 26 czerwca 2024 r. przeznaczony do podziału między

akcjonariuszy Spółki.

Zarząd Echo Investment S. A. podejmie decyzję

i zarekomenduje podział zysku za 2024 r. do Rady

Nadzorczej w wymaganym terminie przed zwołaniem

Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia.

Sprawozdanie finansowe „Echo Investment” S. A. za

2023 r. zostało zatwierdzone uchwałą ZWZA z 26 czerwca

2024 r.

Podział zysku

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Noty objaśniające

do jednostkowego

sprawozdania

z sytuacji finansowej

NOTA 8A

Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości

niematerialnych w okresach objętych sprawozdaniem

finansowym. Spółka nie ma zobowiązań umownych na

31 grudnia 2024 r.

Wartości niematerialne [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości, w tym: 14 182

- oprogramowanie komputerowe 13 179

Wartości niematerialne razem 14 182

2.2

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 8B

Zmiana wartości niematerialnych

– wg grup rodzajowych [tys. PLN]

Za okres od 1.01.2024 – 31.12.2024

Nabyte

koncesje,

patenty, licencje

i podobne

wartości, w tym:

Oprogramowanie

komputerowe Pozostałe

Wartości

niematerialne

razem

Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 534 7 531 3 7 534

Zwiększenia 14 14 - 14

- z tytułu zakupu 14 14 14

Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 7 548 7 545 3 7 548

Skumulowana amortyzacja na początek okresu (7 352) (7 352) (1) (7 352)

Amortyzacja za okres (182) (180) (2) (182)

- planowana (182) (180) (2) (182)

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (7 534) (7 532) (3) (7 534)

Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 14 13 - 14

Wszystkie wartości niematerialne posiadane przez

jednostkę zostały nabyte.

Zastosowane metody amortyzacji i przyjęte okresy

użytkowania lub zastosowane stawki amortyzacyjne dla:

− nabytych koncesji, patentów, licencji i podobnych

wartości - metoda liniowa, 50%, amortyzacja

księgowana na koszty ogólnego zarządu,

− innych wartości niematerialnych -nieprzekazane

do użytkowania, na 31 grudnia 2024 r. nie są

amortyzowane.

Zmiana wartości niematerialnych

– wg grup rodzajowych [tys. PLN]

Za okres od 1.01.2023 – 31.12.2023

Nabyte

koncesje,

patenty, licencje

i podobne

wartości, w tym:

Oprogramowanie

komputerowe Pozostałe

Wartości

niematerialne

razem

Wartość brutto wartości niematerialnych na początek okresu 8 754 8 754 - 8 754

Zwiększenia 3 - 3 3

- z tytułu zakupu 3 - 3 3

Zmniejszenia (1 223) (1 223) - (1 223)

- z tytułu aportu (1 223) (1 223) - (1 223)

Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 7 534 7 531 3 7 534

Skumulowana amortyzacja na początek okresu (7 984) (7 984) - (7 984)

Amortyzacja za okres 632 632 - 632

- planowana (527) (527) - (527)

- z tytułu aportu 1 159 1 159 - 1 159

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (7 352) (7 352) - (7 352)

Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 182 179 3 182

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Rzeczowe aktywa trwałe [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Środki trwałe, w tym: 24 662 20 591

- grunty - -

- budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej 20 686 16 613

- urządzenia techniczne i maszyny 402 453

- środki transportu 3 134 3 008

- inne środki trwałe 440 517

Rzeczowe aktywa trwałe razem 24 662 20 591

Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości

rzeczowych aktywów trwałych w okresach objętych

sprawozdaniem finansowym.

Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na

środkach trwałych.

NOTA 9A

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 9B

Zmiany rzeczowych aktywów trwałych

– wg grup rodzajowych [tys. PLN]

Za okres od 1.01.2024 – 31.12.2024

Grunty

własne

Budynki

i budowle

Urządzenia

techniczne

i maszyny

Środki

transportu

Pozostałe

środki

trwałe Razem

Wartość brutto środków trwałych na początek okresu - 28 952 2 130 7 731 3 640 42 453

Zwiększenia - 8 499 - 1 891 127 10 517

- z tytułu zakupu - - - - 127 127

- z tytułu leasingu - 8 499 - 1 891 - 10 390

Zmniejszenia - (1 396) - (2 194) (42) (3 632)

- z tytułu likwidacji - (1 396) - - - (1 396)

- z tytułu leasingu - - - (1 937) - (1 937)

- z tytułu sprzedaży - - - (257) (42) (299)

Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu - 36 055 2 130 7 428 3 725 49 338

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu - (12 339) (1 677) (4 723) (3 123) (21 862)

Amortyzacja za okres - (3 030) (51) (1 508) (162) (4 751)

- z tytułu amortyzacji - (256) (51) - (204) (511)

- z tytułu sprzedaży - - - 257 42 299

- z tytułu leasingu - (3 415) - (1 765) - (5 180)

- z tytułu likwidacji - 641 - - - 641

Zmniejszenia - - - 1 937 - 1 937

- z tytułu leasingu - - - 1 937 - 1 937

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (15 369) (1 728) (4 294) (3 285) (24 676)

Wartość netto środków trwałych na koniec okresu - 20 686 402 3 134 440 24 662

- w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania - 19 025 - 3 134 - 22 159

Kwota zobowiązań umownych zaciągniętych w związku

z nabyciem rzeczowych aktywów trwałych wynosi:

18 tys. zł.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zmiany rzeczowych aktywów trwałych

– wg grup rodzajowych [tys. PLN]

Za okres od 1.01.2023 – 31.12.2023

Grunty

własne

Budynki

i budowle

Urządzenia

techniczne

i maszyny

Środki

transportu

Pozostałe

środki

trwałe Razem

Wartość brutto środków trwałych na początek okresu 100 46 239 1 947 12 498 5 349 66 133

Zwiększenia - 2 711 462 495 - 3 668

- z tytułu zakupu - - 462 - - 462

- z tytułu leasingu - 2 711 - 495 - 3 206

Zmniejszenia (100) (19 998) (279) (5 262) (1 709) (27 348)

- z tytułu likwidacji - (2 421) - - - (2 421)

- z tytułu aport (100) (17 577) (269) (3 701) (1 677) (23 324)

- z tytułu leasingu - - - (1 246) - (1 246)

- z tytułu sprzedaży - - (10) (315) (32) (357)

Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu - 28 952 2 130 7 731 3 640 42 453

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu (12) (13 322) (1 925) (5 396) (3 526) (24 181)

Amortyzacja za okres (1) (4 864) (21) (1 254) (297) (6 437)

- z tytułu amortyzacji (1) (455) (27) - (330) (813)

- z tytułu sprzedaży - - 6 315 33 354

- z tytułu leasingu - (4 409) - (1 569) - (5 978)

Zmniejszenia 13 5 847 269 1 927 700 8 756

- z tytułu likwidacji - 969 - - - 969

- z tytułu aport 13 4 878 269 1 927 700 7 787

Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (12 339) (1 677) (4 723) (3 123) (21 862)

Wartość netto środków trwałych na koniec okresu - 16 613 453 3 008 517 20 591

- w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania - 13 941 - 3 008 - 16 949

Udziały i akcje w jednostkach zależnych [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Inwestycje w jednostkach zależnych

- w jednostkach zależnych 1 745 169 1 552 382

1 745 169 1 552 382

Udziały lub akcje razem 1 745 169 1 552 382

NOTA 10A

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zmiana stanu udziałów i akcji w jednostkach zależnych

[tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Stan na początek okresu, w tym: 1 552 382 1 322 602

- akcje i udziały 1 552 382 1 322 602

Zwiększenia 417 822 293 547

- z tytułu zakupu udziałów 1 769 57

- z tytułu podwyższenia kapitału 202 053 293 490

- z tytułu zaliczek na poczet podwyższenia kapitału 214 000 -

- z tytułu aportu - -

Zmniejszenia (225 035) (63 767)

- z tytułu sprzedaży udziałów (82 782) -

- z tytułu obniżenia kapitału - (32 620)

- z tytułu likwidacji spółki - (4 071)

- z tytułu aportu - (2 494)

- z tytułu odpisu aktualizującego wartość aktywów (142 253) (24 582)

Stan na koniec okresu, w tym: 1 745 169 1 552 382

- akcje i udziały 1 962 053 1 627 063

- z tytułu odpisu aktualizującego wartość aktywów ( 216 884) (74 681)

NOTA 10B

Zmiana stanu udziałów i akcji w 2024 r.

Zmiana Spółka

Wartość

udziałów i akcji [tys. PLN]

Nabycie udziałów

Wołoska Development Capital Prosta S.A. 1 769

Zbycie udziałów

Service Hub Sp. z o. o. -

Projekt 140 -Grupa Echo Sp. z o.o. - Sp. K. 15 006

Archicom S.A. 67 725

Echo Investment ACC-GE Sp. z o.o. - Sp. K. 51

Podwyższenie kapitału

Service Hub Sp. z o. o. 2 053

FIANAR Investments Sp. z o.o. 93 000

Strood Sp. z o.o. 95 000

PROJEKT 17-'Grupa Echo' Sp. z o.o S.K.A. 12 000

Odpis aktualizujący wartość udziałów

PHS - Projekt CS Sp. z o.o. - Sp. k. 307

Echo - Property Poznań 1' Sp. z o.o. 61

AVATAR - PE-119 Sp. z o.o S.K.A. 7 116

Projekt Echo - 144 Sp. z o.o. 40

Projekt Echo - 145 Sp. z o.o. 21

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zmiana stanu udziałów i akcji w 2024 r.

Zmiana Spółka

Wartość

udziałów i akcji [tys. PLN]

Projekt Echo - 115 Sp. z o.o. (3 370)

MALTA OFFICE PARK - "GE" Sp. z o.o S.K.A. 7

Galeria Tarnów-GE Sp. z o.o S.K.A. 29

ECHO - Arena Sp. z o.o. 40 375

ECHO-GALAXY' Sp. z o.o S.K.A. (7 318)

DKR Echo Investment Sp. z o.o. 104 984

Zaliczek na poczet podwyższenia kapitału

ECHO - ARENA Sp. z o.o. 45 000

DKR ECHO INVESTMENTS Sp. z o.o. 169 000

Zmiana stanu udziałów i akcji w spółkach zależnych w 2023 r.

Zmiana Spółka Wartość [tys. PLN]

Nabycie udziałów

DKRA Sp. z o.o. 57

Podwyższenie kapitału

Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. 430

Projekt Echo - 141 Sp. z o.o. 90

Projekt Echo - 136 Sp. z o.o. 650

Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. 120

Seaford Sp. z o.o. 150

Grupa Echo Sp. z o.o. 1 650

City Space Management Sp. z o.o. 19 150

Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o. 2 750

Gosford Investments Sp. z o.o. 4 500

Galeria Nova - Grupa Echo Sp. z o.o S.K.A. 65 000

Projekt Echo - 139 Sp. z o.o. 2 000

Perth Sp. z o.o. 97 000

Projekt Echo - 137 Sp. z o.o. 100 000

Odpis aktualizujący wartość udziałów

Projekt Echo - 135 Sp. z o.o. 120

Seaford Sp. z o.o. 150

Grupa Echo Sp. z o.o. 1 650

City Space Management Sp. z o.o. 19 150

Projekt Echo - 141 Sp. z o.o. 90

Projekt Echo - 116 Sp. z o.o. 430

Echo - Property Poznań 1 Sp. z o.o. 2 488

PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. 248

Projekt Echo - 108 Sp. z o.o. 60

Projekt Echo - 121 Sp. z o.o. 21

Projekt Echo - 144 Sp. z o.o. 26

Projekt Echo - 145 Sp. z o.o. 26

Selmer Investments Sp. z o.o. 21

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zmiana stanu udziałów i akcji w spółkach zależnych w 2023 r.

Zmiana Spółka Wartość [tys. PLN]

Malta Office Park - GE Sp. z o.o. S.K.A. 64

Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 38

Likwidacja

Echo - Opolska Business Park Sp. z o.o. w likwidacji -

Projekt Echo - 113 Sp. z o.o. w likwidacji -

Projekt Echo - 128 Sp. z o.o. w likwidacji -

Projekt Echo - 131 Sp. z o.o. w likwidacji -

Projekt Echo - 112 Sp. z o.o. w likwidacji -

Pure Systems Sp. z o.o. w likwidacji 1

Projekt 1 - GE Sp. z o.o. S.K.A. w likwidacji 3 928

Kielce - GE Sp. z. o.o. S.K.A. w likwidacji 142

Aport

Archicom S.A. (2 494)

Obniżenie wkładu

Projekt Echo - 136 Sp.k. 32 620

NOTA 10C

Zmiana stanu udziałów i akcji

Wartość zastawu

Tytuł zastawu

Spółka, której akcje lub udziały

zostały zastawione [mln PLN] [mln EUR]

Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej

Echo Arena Sp. z o.o. przez Bank Pekao S.A.

Echo Arena Sp. z o.o. 98

Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej

Echo Arena Sp. z o.o. przez Bank Pekao S.A.

Echo Arena Sp. z o.o. 133

Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej

Dagnall Sp. z o.o. przez Bank Pekao S.A.

Dagnall Sp. z o.o. 27

Zabezpieczenie zwrotu zaliczki na poczet ceny spółce zależnej

Villea Investments Sp. z o.o. przez SGE Propco 3 S.A R.L

Villea Investments Sp. z o.o. 73

Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej

R4R Poland Sp. z o.o. przez Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju

R4R Poland Sp. z o.o. 119

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 rok

NOTA 10D

Udziały lub akcje w jednostkach zależnych

na 31 grudnia 2024 r.

Lp.

Nazwa (firma) jednostki

ze wskazaniem formy prawnej Siedziba

Przedmiot

przedsiębiorstwa

Wartość

akcji /

udziałów wg

ceny

nabycia

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan

początkowy

Korekty

aktualizujące

wartość –

zmiana

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan końcowy

Wartość

bilansowa

udziałów /

akcji

Procent

posiadanego

kapitału

zakładowego

/ akcyjnego

Udział

w ogólnej

liczbie głosów

na walnym

zgromadzeniu

Wskazanie

innej

podstawy

kontroli

Akcje/udziały w spółkach zależnych

1 "Echo - Aurus" Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

199 021 - - - 199 021 99,99% 99,99% brak

2 "PPR - Grupa Echo" Sp. z o. o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

160 (160) (160) - 99,95% 99,95% brak

3 "Echo - SPV 7 " Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak

4 "Grupa Echo" Sp. z o.o. Kielce doradztwo w zakresie

prowadzenie działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

1 702 (1 702) (1 702) - 100,00% 100,00% brak

5 "Malta Office Park - Grupa Echo Sp.

z o.o." S.K.A.

Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

2 469 (2 461) (7) (2 468) 1 99,95% 99,95% brak

6 "Echo - Arena" Sp. z o.o. Kielce realizacja projektów bu-

dowlanych związanych ze

wznoszeniem budynków

46 008 (1 008) (40 375) (41 383) 4 625 99,95% 99,95% brak

7 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

20 419 (20 419) (20 419) - 95,00% 95,00% brak

8 "Echo -Advisory Services" Sp. z o.o. Kielce poz. doradztwo z zakresie

prow. dział. gosp.i za-

rządza.

100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak

9 Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

8 611 (8 611) 7 318 (1 293) 7 318 99,95% 99,95% brak

10 "Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o."

S.K.A.

Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

576 (154) (29) (183) 393 99,95% 99,95% brak

11 "Duże Naramowice - Projekt Echo - 111

Sp. z o.o." S.K.A.

Kielce poz. doradztwo z zakresie

prow. dział. gosp.i za-

rządza.

130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak

12 Avatar - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

17 665 - (7 116) (7 116) 10 549 99,95% 99,95% brak

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 rok

Udziały lub akcje w jednostkach zależnych

na 31 grudnia 2024 r.

Lp.

Nazwa (firma) jednostki

ze wskazaniem formy prawnej Siedziba

Przedmiot

przedsiębiorstwa

Wartość

akcji /

udziałów wg

ceny

nabycia

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan

początkowy

Korekty

aktualizujące

wartość –

zmiana

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan końcowy

Wartość

bilansowa

udziałów /

akcji

Procent

posiadanego

kapitału

zakładowego

/ akcyjnego

Udział

w ogólnej

liczbie głosów

na walnym

zgromadzeniu

Wskazanie

innej

podstawy

kontroli

13 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp.

z o.o. S.K.A.

Kielce roboty budowlane

związane ze wznoszeniem

budynków

63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak

14 Metropolis - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

18 156 (2 621) (2 621) 15 535 100,00% 100,00% brak

15 Echo Investment Projekt Management

SRL

Brasov zarządzanie nieruchomo-

ściami

4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak

16 "Projekt Echo - 99" Sp. z o. o. Kielce kupno i sprzedaż nie-

ruchomości na własny

rachunek

97 (97) (97) - 99,80% 99,80% brak

17 "Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o.o."

S.K.A.

Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

11 (11) (11) - 100,00% 100,00% brak

18 Projekt Echo - 108 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

125 (125) (125) - 100,00% 100,00% brak

19 "Echo - Property Poznan 1" Sp. z o. o. Kielce doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

2 947 (2 685) (61) (2 746) 201 99,00% 99,00% brak

20 Projekt 16 - "Grupa Echo" Sp. z o.o -

S.K.A.

Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

50 (50) (50) - 100,00% 100,00% brak

21 Projekt 17 - "Grupa Echo" Sp. z o.o -

S.K.A.

Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

58 050 - - 58 050 100,00% 100,00% brak

22 Cinema Asset Manager - "Grupa Echo"

Sp. z o.o - S.K.A.

Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

50 (30) (30) 20 100,00% 100,00% brak

23 Face2Face - "Grupa Echo" Sp.

z o.o S.K.A.

Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak

24 Midpoint 71-Cornwall Investments

Sp. z o.o S.K.A.

Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak

25 Projekt Echo - 111 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

1 101 (101) (101) 1 000 99,95% 99,95% brak

26 Projekt Echo - 115 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

8 031 (8 031) 3 370 (4 661) 3 370 99,83% 99,83% brak

27 Projekt Echo - 120 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

424 (424) (424) - 100,00% 100,00% brak

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 rok

Udziały lub akcje w jednostkach zależnych

na 31 grudnia 2024 r.

Lp.

Nazwa (firma) jednostki

ze wskazaniem formy prawnej Siedziba

Przedmiot

przedsiębiorstwa

Wartość

akcji /

udziałów wg

ceny

nabycia

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan

początkowy

Korekty

aktualizujące

wartość –

zmiana

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan końcowy

Wartość

bilansowa

udziałów /

akcji

Procent

posiadanego

kapitału

zakładowego

/ akcyjnego

Udział

w ogólnej

liczbie głosów

na walnym

zgromadzeniu

Wskazanie

innej

podstawy

kontroli

28 Projekt Echo - 123 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

5 - - 5 99,83% 99,83% brak

29 Projekt Echo - 130 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

41 (31) (31) 10 100,00% 100,00% brak

30 Villea investments Sp. z o .o. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

5 - - 5 100,00% 100,00% brak

31 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

162 (162) (162) - 100,00% 100,00% brak

32 Selmer Investments Sp. k. Warszawa doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

15 (15) (15) - 100,00% 100,00% brak

33 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

93 006 (6) (6) 93 000 100,00% 100,00% brak

34 City Space - GP Sp. z o. o. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

137 (137) (137) - 100,00% 100,00% brak

35 City Space - Management Sp. z o.o. Warszawa poz. działalność związana

z udostępnianiem pra-

cowników

20 087 (20 087) (20 087) - 100,00% 100,00% brak

36 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

82 - - 82 100,00% 100,00% brak

37 Seaford Sp. z o.o. Warszawa doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

156 (156) (156) - 100,00% 100,00% brak

38 Elektrownia RE Sp.z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.

na własny rachunek

36 286 - - 36 286 100,00% 100,00% brak

39 Projekt 139 Grupa Echo Sp. z o.o Sp. k. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

5 - - 5 99,90% 99,99% brak

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 rok

Udziały lub akcje w jednostkach zależnych

na 31 grudnia 2024 r.

Lp.

Nazwa (firma) jednostki

ze wskazaniem formy prawnej Siedziba

Przedmiot

przedsiębiorstwa

Wartość

akcji /

udziałów wg

ceny

nabycia

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan

początkowy

Korekty

aktualizujące

wartość –

zmiana

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan końcowy

Wartość

bilansowa

udziałów /

akcji

Procent

posiadanego

kapitału

zakładowego

/ akcyjnego

Udział

w ogólnej

liczbie głosów

na walnym

zgromadzeniu

Wskazanie

innej

podstawy

kontroli

40 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

10 - - 10 100,00% 100,00% brak

41 Swanage Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak

42 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak

43 Strood Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

122 125 - - 122 125 100,00% 100,00% brak

44 RPGZ Sp. z o.o. Kielce realizacja projektów bu-

dowlanych związanych ze

wznoszeniem budynków

21 - - 21 100,00% 100,00% brak

45 Projekt Beethovena -Grupa Echo Sp.

z o.o. S.K.A.

Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

3 430 - - 3 430 99,95% 99,95% brak

46 Symetris - PE-131 Sp. k. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak

47 Projekt Echo - 140 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-

ruchomości na własny

rachunek

6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak

48 Service Hub Sp. z o.o. Kielce dział.rachunkowo - księ-

gowa

2 101 (96) 48 (48) 2 053 50,00% 100,00% brak

49 Projekt Echo - 142 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.

na własny rachunek

96 (57) (57) 39 100,00% 100,00% brak

50 Projekt Echo - 143 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-

ruchomości na własny

rachunek

96 (6) (6) 90 100,00% 100,00% brak

51 Projekt Echo - 144 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.

na własny rachunek

156 (84) (40) (124) 32 100,00% 100,00% brak

52 Projekt Echo - 145 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch.

na własny rachunek

106 (83) (21) (104) 2 100,00% 100,00% brak

53 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce działalność firm cen-

tralnych i holdingów,

z wyłączeniem holdingów

finansowych

601 954 - (104 984) (104 984) 496 970 100,00% 100,00% brak

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 rok

W tabeli Spółka zaprezentowała dokonany

w trakcie roku obrotowego odpis aktualizujący

wartość posiadanych przez Spółkę udziałów

i akcji w jednostkach zależnych, współzależnych

i stowarzyszonych.

W przypadku niedokonania odpisu aktualizującego,

zdaniem Spółki, na dzień bilansowy nie występowały

przesłanki wskazujące na konieczność dokonania korekt

wartości odpisów.

Zmiana wartości korekt aktualizujących wartość

udziałów została wykazana na wynik za okres bieżący

i porównawczy w pozycji aktualizacja wartości inwestycji

w przychodach / kosztach finansowych.

W kosztach znalazła się kwota utworzonego odpisu

aktualizującego z tytułu utraty wartości w wysokości

142 204 tyś zł na 31 grudnia 2024 r. (24 582 tys. zł

31 grudnia 2023 r.)

16.10.2024 r. Echo Investment S.A. (Echo) zawarło

umowę udzielenia pożyczki na zakup akcji na kwotę

175 mln zł do spółki zależnej DKR Echo Investment Sp.

z o.o. (DKR) oprocentowaną WIBOR 3M powiększony

o 3,20% w skali roku.

W tym samym czasie zostały sprzedane akcje Archicom

S.A o wartości 67,7 mln zł posiadane przez jednostkę

do DKR Echo Investment Sp. z o. o. (spółka zależna EI)

na rzecz DKR. Cena za jedną akcję została ustalona

w oparciu o średnią cenę rynkową akcji Archicom

S.A. z ostatnich 3 miesięcy obrotu tymi akcjami na

Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.

Całkowita cena sprzedaży akcji wyniosła 172 710

000 zł, które zostały przez DKR Echo Investment

opłacone z środków otrzymanych od Echo. W wyniku

tej transakcji zwiększyła się wartość posiadanych

udziałów przez Jednostkę w spółce zależnej DKR -

o kwotę 169 mln zł. 21.10.2024 r. została dokonana

konwersja udzielonej pożyczki, pomniejszonej

o spłacone wcześniej 6 mln zł, na kapitał w DKR Echo

Investment Sp. z o.o. w kwocie 169 mln zł. Zarząd

dokonując analizy, uznał, że transakcja ta nie posiada

treści ekonomicznej, powinna zostać rozpoznana

według wartości księgowej przeniesionych posiadanych

bezpośrednio udziałów w Archicom S.A. nie generując

tym samym wyniku. W wyniku transakcji udział

bezpośredni Echo w Archicom S.A wynosi 29,28%,

a pośredni 44,76%.

Spółka posiada kontrolę nad wymienionymi podmiotami

zależnymi poprzez bezpośredni udział kapitałowy lub

poprzez udziały / akcje posiadane przez inne podmioty

zależne od Spółki, za wyjątkiem Rosehill Investments

Sp. z o.o., Projekt Echo - 138 Sp. z o.o. i R4R Poland

Sp. z o.o.

Udziały lub akcje w jednostkach zależnych

na 31 grudnia 2024 r.

Lp.

Nazwa (firma) jednostki

ze wskazaniem formy prawnej Siedziba

Przedmiot

przedsiębiorstwa

Wartość

akcji /

udziałów wg

ceny

nabycia

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan

początkowy

Korekty

aktualizujące

wartość –

zmiana

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan końcowy

Wartość

bilansowa

udziałów /

akcji

Procent

posiadanego

kapitału

zakładowego

/ akcyjnego

Udział

w ogólnej

liczbie głosów

na walnym

zgromadzeniu

Wskazanie

innej

podstawy

kontroli

54 PHS - "Grupa Echo" Sp. z o.o. - Sp. k. Warszawa roboty budowlane

związane ze wznoszeniem

budynków

4 004 (809) (307) (1 116) 2 888 99,99% 99,99% brak

55 Wołoska Development Capital Prosta

S.A.

Warszawa kupno i sprzedaż nieruch.

na własny rachunek

1 769 - - 1 769 100,00% 100,00% brak

56 Archicom S.A. Wrocław działalność firm cen-

tralnych i holdingów,

z wyłączeniem holdingów

finansowych

203 484 - - 203 484 29,28% 26,47% brak

Akcje / udziały w jednostkach zależnych razem 1 962 053 (74 680) (142 204) (216 884) 1 745 169

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 rok

Udziały lub akcje w jednostkach zależnych

na 31 grudnia 2023 r.

Lp.

Nazwa (firma) jednostki

ze wskazaniem formy prawnej Siedziba

Przedmiot

przedsiębiorstwa

Wartość

akcji /

udziałów wg

ceny

nabycia

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan począt-

kowy

Korekty

aktualizujące

wartość –

zmiana

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan końcowy

Wartość

bilansowa

udziałów /

akcji

Procent

posiadanego

kapitału

zakładowego

/ akcyjnego

Udział

w ogólnej

liczbie głosów

na walnym

zgromadzeniu

Wskazanie

innej

podstawy

kontroli

Akcje/udziały w spółkach zależnych

1 "Echo - Aurus" Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

199 023 - - 199 023 99,99% 99,99% brak

2 "Princess Investment" Sp. z o.o. Kielce roboty budow. związane

ze wznoszeniem

budynków

5 063 (5 063) (5 063) - 99,99% 99,99% brak

3 "PPR - Grupa Echo" Sp. z o. o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

160 (160) (160) - 99,95% 99,95% brak

4 "Echo - SPV 7 " Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak

5 "Grupa Echo" Sp. z o.o. Kielce doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

1 702 (52) (1 650) (1 702) - 100,00% 100,00% brak

6 "Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp.

z o.o." Sp.k.

Kielce działalność rachunkowo

- księgowa

51 - - 51 99,00% 99,00% brak

7 "Malta Office Park - Grupa Echo Sp. z o.o."

S.K.A.

Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

2 469 (2 396) (65) (2 461) 8 99,95% 99,95% brak

8 "Echo - Arena" Sp. z o.o. Kielce realizacja projektów bu-

dowlanych związanych ze

wznoszeniem budynków

1 008 (1 008) (1 008) - 99,95% 99,95% brak

9 Projekt Saska Sp. z o.o. Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

20 419 (20 419) (20 419) - 95,00% 95,00% brak

10 "Echo -Advisory Services" Sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak

11 Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

8 611 (8 611) (8 611) - 99,95% 99,95% brak

12 "Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. z o.o."

S.K.A.

Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

576 (117) (37) (154) 422 99,95% 99,95% brak

13 "Duże Naramowice - Projekt Echo - 111

Sp. z o.o." S.K.A.

Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak

14 Avatar - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. Kielce doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

17 665 17 665 99,95% 99,95% brak

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 rok

Udziały lub akcje w jednostkach zależnych

na 31 grudnia 2023 r.

Lp.

Nazwa (firma) jednostki

ze wskazaniem formy prawnej Siedziba

Przedmiot

przedsiębiorstwa

Wartość

akcji /

udziałów wg

ceny

nabycia

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan począt-

kowy

Korekty

aktualizujące

wartość –

zmiana

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan końcowy

Wartość

bilansowa

udziałów /

akcji

Procent

posiadanego

kapitału

zakładowego

/ akcyjnego

Udział

w ogólnej

liczbie głosów

na walnym

zgromadzeniu

Wskazanie

innej

podstawy

kontroli

15 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp.

z o.o. S.K.A.

Kielce roboty budowlane

związane ze wznoszeniem

budynków

63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak

16 Metropolis - "Grupa Echo 121" Sp. z o. o.

S.K.A.

Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

18 156 (2 621) (2 621) 15 535 100,00% 100,00% brak

17 Echo Investment Projekt Management SRL Brasov zarządzanie nieruchomo-

ściami

4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak

18 "Projekt Echo - 99" Sp. z o. o. Kielce kupno i sprzedaż nie-

ruchomości na własny

rachunek

97 (97) (97) - 99,80% 99,80% brak

19 "Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. z o.o."

S.K.A.

Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

11 (11) (11) - 100,00% 100,00% brak

20 Projekt Echo - 108 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

125 (65) (60) (125) - 100,00% 100,00% brak

21 "Echo - Property Poznan 1" Sp. z o. o. Kielce doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

2 947 (197) (2 488) (2 685) 262 99,00% 99,00% brak

22 Projekt 16 - "Grupa Echo" Sp. z o.o S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

50 (50) (50) - 100,00% 100,00% brak

23 Projekt 17 - "Grupa Echo" Sp. z o.o S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

46 050 - - 46 050 100,00% 100,00% brak

24 Cinema Asset Manager - "Grupa Echo" Sp.

z o.o S.K.A.

Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

50 (30) (30) 20 100,00% 100,00% brak

25 Face2Face - Stranraer Sp. z o.o - S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak

26 Midpoint 71-Cornwall Investments Sp.

z o.o S.K.A.

Kielce pośrednictwo w obrocie

nieruchomościami

49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak

27 Projekt Echo - 111 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

1 100 (100) (100) 1 000 99,95% 99,95% brak

28 Projekt Echo - 115 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

1 406 (1 406) (1 406) - 99,83% 99,83% brak

29 Projekt Echo - 116 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

461 (31) (430) (461) - 99,83% 99,83% brak

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 rok

Udziały lub akcje w jednostkach zależnych

na 31 grudnia 2023 r.

Lp.

Nazwa (firma) jednostki

ze wskazaniem formy prawnej Siedziba

Przedmiot

przedsiębiorstwa

Wartość

akcji /

udziałów wg

ceny

nabycia

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan począt-

kowy

Korekty

aktualizujące

wartość –

zmiana

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan końcowy

Wartość

bilansowa

udziałów /

akcji

Procent

posiadanego

kapitału

zakładowego

/ akcyjnego

Udział

w ogólnej

liczbie głosów

na walnym

zgromadzeniu

Wskazanie

innej

podstawy

kontroli

30 Projekt Echo - 120 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

424 (424) (424) - 100,00% 100,00% brak

31 Projekt Echo - 121 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

151 (131) (21) (152) (1) 100,00% 100,00% brak

32 Projekt Echo - 122 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

779 (779) (779) - 100,00% 100,00% brak

33 Projekt Echo - 123 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

5 5 99,83% 99,83% brak

34 Projekt Echo - 130 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

41 (31) (31) 10 100,00% 100,00% brak

35 Projekt Echo - 135 Sp. z o. o. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

151 (31) (120) (151) - 100,00% 100,00% brak

36 Villea investments Sp. z o .o. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

5 5 100,00% 100,00% brak

37 Selmer Investments Sp. z o.o. Warszawa doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

162 (141) (21) (162) - 100,00% 100,00% brak

38 Selmer Investments Sp. k. Warszawa doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

15 (15) (15) - 100,00% 100,00% brak

39 Cornwall Investments Sp. z o.o. Warszawa doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

12 (12) (12) - 100,00% 100,00% brak

40 Fianar Investments Sp. z o.o. Warszawa doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak

41 City Space - GP Sp. z o. o. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

137 (137) (137) - 100,00% 100,00% brak

42 City Space - Management Sp. z o.o. Warszawa poz. działalność związana

z udostępnianiem pra-

cowników

20 087 (937) (19 150) (20 087) - 100,00% 100,00% brak

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 rok

Udziały lub akcje w jednostkach zależnych

na 31 grudnia 2023 r.

Lp.

Nazwa (firma) jednostki

ze wskazaniem formy prawnej Siedziba

Przedmiot

przedsiębiorstwa

Wartość

akcji /

udziałów wg

ceny

nabycia

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan począt-

kowy

Korekty

aktualizujące

wartość –

zmiana

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan końcowy

Wartość

bilansowa

udziałów /

akcji

Procent

posiadanego

kapitału

zakładowego

/ akcyjnego

Udział

w ogólnej

liczbie głosów

na walnym

zgromadzeniu

Wskazanie

innej

podstawy

kontroli

43 Pudsey Sp. z o.o. Warszawa doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

82 82 100,00% 100,00% brak

44 Seaford Sp. z o.o. Warszawa doradztwo w zakresie

prowadzenia działalności

gospodarczej i zarzą-

dzania

155 (5) (150) (155) - 100,00% 100,00% brak

45 Elektrownia RE Sp.z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-

ruchomości na własny

rachunek

36 286 36 286 100,00% 100,00% brak

46 Projekt 139 Grupa Echo Sp. z o.o Sp. k. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

5 5 99,90% 99,99% brak

47 Projekt 140 Grupa Echo Sp. z o.o Sp. k. Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

15 006 15 006 99,99% 99,99% brak

48 GRO Nieruchomości Sp. z o.o. Kraków wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

10 10 100,00% 100,00% brak

49 Swanage Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak

50 Stranraer Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak

51 Dagnall Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak

52 Strood Sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

27 125 27 125 100,00% 100,00% brak

53 RPGZ Sp. z o.o. Kraków realizacja projektów

budowlanych związanych

z wznosze. budynków

21 21 100,00% 100,00% brak

54 Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122

Sp. z o.o S.K.A.

Kielce wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

3 430 - - 3 430 99,95% 99,95% brak

55 Symetris - PE - 131 Sp.k. Warszawa wynajem i zarządzanie

nieruchomościami

6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 rok

Udziały lub akcje w jednostkach zależnych

na 31 grudnia 2023 r.

Lp.

Nazwa (firma) jednostki

ze wskazaniem formy prawnej Siedziba

Przedmiot

przedsiębiorstwa

Wartość

akcji /

udziałów wg

ceny

nabycia

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan począt-

kowy

Korekty

aktualizujące

wartość –

zmiana

Korekty

aktualizujące

wartość –

stan końcowy

Wartość

bilansowa

udziałów /

akcji

Procent

posiadanego

kapitału

zakładowego

/ akcyjnego

Udział

w ogólnej

liczbie głosów

na walnym

zgromadzeniu

Wskazanie

innej

podstawy

kontroli

56 Projekt Echo - 140 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-

ruchomości na własny

rachunek

6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak

57 Projekt Echo - 141 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-

ruchomości na własny

rachunek

96 (6) (90) (96) - 100,00% 100,00% brak

58 Projekt Echo - 142 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-

ruchomości na własny

rachunek

96 (57) (57) 39 100,00% 100,00% brak

59 Projekt Echo - 143 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-

ruchomości na własny

rachunek

96 (6) (6) 90 100,00% 100,00% brak

60 Projekt Echo - 144 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-

ruchomości na własny

rachunek

156 (58) (26) (84) 72 100,00% 100,00% brak

61 Projekt Echo - 145 Sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nie-

ruchomości na własny

rachunek

106 (57) (26) (83) 23 100,00% 100,00% brak

62 DKR Echo Investment Sp. z o.o. Kielce działalność firm cen-

tralnych i holdingów,

z wyłączeniem holdingów

finansowych

432 954 432 954 100,00% 100,00% brak

63 PHS - Grupa Echo Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa roboty budowlane

związane ze wznoszeniem

budynków

4 004 (561) (248) (809) 3 195 99,99% 99,99% brak

64 Archicom S.A. Wrocław działalność firm cen-

tralnych i holdingów,

z wyłączeniem holdingów

finansowych

271 209 271 209 39,02% 35,28% brak

Akcje / udziały w jednostkach podporządkowanych razem 1 627 063 (50 099) (24 582) (74 681) 1 552 382

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 10E

Skrócone informacje finansowe dotyczące

jednostek współkontrolowanych [tys. PLN]

Rosehill

Investments Sp. z o.o.,

Berea Sp. z o.o.

(Galeria Młociny)

SGE JV

co S. a r.I.

(Student

Space)

R4R Poland

Sp. z o.o.

(Resi4Rent") Razem

Stan na 1.01.2023 205 274 - 169 192 374 466

- podwyższenie kapitałów 71 331 - 5 625 76 956

- udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 4 698 - 88 286 92 984

- eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów,

zysków ze sprzedaży w wysokości 30%)

- - (3 289) (3 289)

- rozliczenie wycofania wkładów we wspólnym przedsięwzięciu - - - -

Stan na 31.12.2023 281 303 - 259 814 541 117

- nabycie udziałów - 48 - 48

- podwyższenie kapitałów - 100 045 - 100 045

- udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia (4 086) 18 493 71 172 85 579

- eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów,

zysków ze sprzedaży w wysokości 30%)

- (219) - (219)

- rozliczenie wycofania wkładów we wspólnym przedsięwzięciu - 38 7 432 7 470

- pozostałe - (84) - (84)

Stan na 31.12.2024 277 217 118 321 338 418 733 956

Zarząd Spółki podjął decyzję o zmianie polityki

rachunkowości w zakresie wyceny spółek

współkontrolowanych wg kosztu historycznego na wycenę

metodą praw własności zgodnie z MSR 28. Zmiana

polityki została zaprezentowana w części 3 punkt 3

Podstawowe zasady rachunkowości.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 1 659 892 1 675 284

Aktywa trwałe - inne aktywa finansowe - 20 708

Aktywa obrotowe - pozostałe 11 152 13 131

Aktywa obrotowe - środki pieniężne 30 898 59 987

Aktywa razem 1 701 942 1 769 110

Zobowiązania długoterminowe 836 572 845 110

Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 651 950 678 335

Pozostałe zobowiązania długoterminowe 184 622 166 775

Zobowiązania krótkoterminowe 14 466 59 475

Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 5 696 47 739

Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 8 770 11 736

Zobowiązania razem 851 038 904 585

Kapitał własny 850 904 864 525

Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%

Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto 255 271 259 357

Wartość firmy 35 037 35 037

Odpis z tytułu utraty wartości (13 091) (13 091)

Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 277 217 281 303

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

1.01.2024 -

31.12.2024

1.01.2023 -

31.12.2023

Przychody operacyjne 110 527 121 071

Koszty operacyjne. w tym: (44 388) (50 515)

Amortyzacja - -

Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej (2 281) (7 766)

Koszty ogólnego zarządu (2 726) (2 601)

Koszty sprzedaży (822) (619)

Pozostałe przychody/koszty operacyjne 1 472 1 898

Przychody i koszty finansowe, w tym: (69 941) (44 277)

(67 374) (44 126)

Zysk (strata) brutto (8 159) 17 191

Podatek dochodowy (5 462) (1 532)

Zysk (strata) netto (13 621) 15 659

Dochody całkowite razem (13 621) 15 659

Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%

Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia (4 086) 4 698

Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia (4 086) 4 698

Rosehill Investments Sp. z o.o.,

Berea Sp. z o.o. (Galeria Młociny)

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

SGE JV co S. a r. l. (Student Space)

Wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 290 520 -

Aktywa trwałe - pozostałe 1 477 -

Aktywa obrotowe - środki pieniężne 97 943 -

Aktywa obrotowe 45 767 -

Aktywa razem 435 707 -

Zobowiązania długoterminowe 16 180 -

Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) - -

Pozostałe zobowiązania długoterminowe 16 180 -

Zobowiązania krótkoterminowe 25 253 -

Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) - -

Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 25 253 -

Zobowiązania razem 41 433 -

Kapitał własny 394 274 -

Udział % Grupy Echo Investment 30,00% -

Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%) 38 -

Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 118 321 -

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

1.01.2024 -

31.12.2024

1.01.2023 -

31.12.2023

Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej 78 056 -

Koszty ogólnego zarządu, w tym: (2 129) -

Amortyzacja 3 -

Pozostałe przychody / koszty operacyjne (171) -

Przychody i koszty finansowe, w tym: 801 -

Zysk (strata) brutto 76 557 -

Podatek dochodowy (14 914) -

Zysk (strata) netto 61 643 -

Dochody całkowite razem 61 643 -

Udział % Grupy Echo Investment 30% -

Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 18 493 -

Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 18 493 -

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

R4R Poland Sp. z o.o. (Resi4Rent”)

Wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 2 316 339 2 290 925

Aktywa trwałe - nieruchomości inwestycyjne w budowie 1 085 650 869 478

Aktywa trwałe - pozostałe 28 614 32 644

Aktywa obrotowe - środki pieniężne 150 874 157 737

Aktywa obrotowe - pozostałe 56 982 65 480

Aktywa przeznaczone do sprzedaży 709 301 -

Aktywa razem 4 347 760 3 416 264

Zobowiązania długoterminowe 2 706 348 2 363 397

Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 2 397 414 2 109 789

Pozostałe zobowiązania długoterminowe 308 934 253 608

Zobowiązania krótkoterminowe 494 762 143 457

Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 342 717 17 499

Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 152 045 125 958

Zobowiązania razem 3 201 110 2 506 855

Kapitał własny 1 146 650 909 410

Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%

Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%) (5 577) (13 009)

Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 338 418 259 814

Wybrane dane ze sprawozdania z całkowitych dochodów [tys. PLN]

1.01.2024 -

31.12.2024

1.01.2023 -

31.12.2023

Przychody operacyjne 176 730 134 563

Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej (47 547) 356 743

Koszty administracyjne związane z projektami 274 244 (35 687)

Koszty ogólnego zarządu, w tym: (31 423) (26 153)

Amortyzacja (680) (510)

Pozostałe przychody / koszty operacyjne (15) 3 297

Przychody i koszty finansowe, w tym: (79 148) (68 195)

Koszty z tytułu odsetek finansowych (78 489) (60 177)

Zysk (strata) brutto 292 841 364 568

Podatek dochodowy (55 599) (70 281)

Zysk (strata) netto 237 242 294 287

Dochody całkowite razem 237 242 294 287

Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%

Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 71 173 88 286

Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 71 173 88 286

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 11

Aktywa finansowe [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

W pozostałych jednostkach 5 825 7 965

RMK - ubezpieczenie 820 1 655

program D365 5 005 6 310

W jednostkach zależnych - 3 150

należności za sprzedaż udziałów i zaliczki na podwyższenie kapitału - 3 150

Aktywa finansowe razem 5 825 11 115

- długoterminowe 5 825 11 115

- krótkoterminowe - -

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane zgodnie

z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie

aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów

pieniężnych wynikających z umowy zgodnie z MSSF 9

i dlatego nie są wyceniane w wartości godziwej a metodą

zamortyzowanego kosztu. Wycena nie odbiega istotnie od

wyceny w wartości godziwej.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego

z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej. Udzielone

pożyczki nie są zabezpieczone, nie są przeterminowane,

nie nastąpiła istotna utrata ich wartości. Pożyczki

udzielono jednostkom powiązanym o dobrej kondycji

finansowej. W stosunku do jednostek powiązanych

ryzyko kredytowe w ocenie Zarządu jest minimalizowane

poprzez bieżącą kontrolę działalności operacyjnej i ocenę

projektów inwestycyjnych tych spółek.

W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania

działalności jednostek zależnych oraz okresowego

potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie

projektów, Spółka ma możliwość oceny i identyfikacji

pożyczek, w przypadku których ryzyko kredytowe

znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich

pożyczek.

Zarząd ocenił pożyczki pod kątem utworzenia odpisu

z tytułu oczekiwanych strat kredytowych w oparciu

o ocenę wiarygodności Grupy Kapitałowej Echo

Investment.

Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono odpis z tytułu

oczekiwanych strat kredytowych; na 31 grudnia 2024 r.

w wysokości 1 614 tys. zł, i na 31 grudnia 2023 r.

w wysokości 2 097 tys. zł.

NOTA 12

Udzielone pożyczki [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Udzielone pożyczki długoterminowe

W jednostkach zależnych 108 289 379 923

W jednostkach współkontrolowanych 312 167 263 500

Łączna kwota udzielonych długoterminowych pożyczek 420 456 643 423

Udzielone pożyczki krótkoterminowe

W jednostkach zależnych 53 881 104 741

Łączna kwota udzielonych krótkoterminowych pożyczek 53 881 104 741

Udzielone pożyczki razem 474 337 748 164

NOTA 12A

Udzielone pożyczki

– struktura walutowa [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Udzielone pożyczki długoterminowe

W walucie polskiej 420 456 643 423

Łączna kwota udzielonych długoterminowych pożyczek 420 456 643 423

Udzielone pożyczki krótkoterminowe

W walucie polskiej 53 881 104 741

Łączna kwota udzielonych krótkoterminowych pożyczek 53 881 104 741

Udzielone pożyczki razem 474 337 748 164

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego

z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej.

Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone.

Udzielone pożyczki nie są przeterminowane, nie nastąpiła

utrata wartości udzielonych pożyczek.

Udzielone pożyczki prezentowane są zgodna z faktycznym

terminem spłaty.

Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach udzielonych

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty

Galeria Libero Sp. z o.o. Sp. K 77 875 Wibor 3M + marża 10.10. 2026

R4R Poland Sp. z o.o. 61 518 stopa stała 31.03.2029

R4R Poland Sp. z o.o. 49 584 stopa stała 31.03.2030

R4R Poland Sp. z o.o. 116 580 stopa stała 31.03.2031

R4R Poland Sp. z o.o. 35 151 stopa stała 30.09.2026

Elektrownia Sp. z o.o. 355 Wibor 3M + marża 30.06.2026

Pożyczki bez odsetek i odpisów 341 063

odsetki 79 393

Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 420 456

Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach udzielonych

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty

Projekt Echo- 143 Sp. z o.o. 39 023 Wibor 3M + marża 30.06.2025

City Space Management Sp. z o.o. 2 800 Wibor 3M + marża 30.06.2025

Rondo 1 CitySpace - GP Sp. z o.o. Sp. k. 4 051 Wibor 3M + marża 31.12.2025

Pożyczki bez odsetek i odpisów 45 874

odsetki 16 921

odpisy (8 914)

Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 53 881

* Pożyczki udzielone w 2024 r.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach udzielonych

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty

Galeria Libero Sp. z o.o. Sp. K 97 507 Wibor 3M + marża 10.10.2026

R4R Poland Sp. z o.o. 61 518 stopa stała 31.03.2029

R4R Poland Sp. z o.o. 49 584 stopa stała 31.03.2030

R4R Poland Sp. z o.o. 80 580 stopa stała 31.03.2031

R4R Poland Sp. z o.o. 35 151 stopa stała 30.09.2026

DKRA Sp. z o.o. 535 Wibor 3M + marża 22.04.2026

Strood Sp. z o.o. * 58 978 Wibor 3M + marża 31.12.2025

Finar Investments Sp. z o.o. * 6 925 Wibor 3M + marża 30.09.2025

DKRA Echo Sp. z o.o. * 53 450 Wibor 3M + marża 13.04.2026

GRO Nieruchomości Sp. z o.o. 25 390 Wibor 3M + marża 31.12.2025

Villea Investments Sp. z o.o. 74 425 Wibor 3M + marża 31.12.2025

Galaxy - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 8 366 Wibor 3M + marża 31.12.2025

Pożyczki bez odsetek i odpisów 552 409

odsetki 100 925

odpisy (9 911)

Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 643 423

Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach udzielonych

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty

City Space Management Sp. z o.o. * 500 Wibor 3M + marża 30.06.2024

Projekt Echo- 143 Sp. z o.o.* 93 461 Wibor 3M + marża 31.12.2024

Elektrownia Sp. z o.o.* 1 619 Wibor 3M + marża 30.06.2024

Rondo 1 CitySpace - GP Sp. z o.o. Sp. k. 4 050 Wibor 3M + marża 31.12.2024

Projekt 5 - Grupa Echo SP. z o.o. S.K.A 687 Wibor 3M + marża 31.12.2023

Pożyczki bez odsetek i odpisów 100 317

odsetki 10 598

odpisy (6 174)

Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 104 741

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 13

NOTA 14

Pochodne instrumenty finansowe [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Interest Rate Swap - 9 392

Pochodne Instrumenty finansowe razem - 9 392

- długoterminowe - -

- krótkoterminowe - 9 392

Należności z tytułu leasingu [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Do 1 roku 3 177 3 632

1 roku do 3 lat 8 528 8 400

3 roku do 5 lat 9 503 9 230

Powyżej 5 lat 7 026 13 636

Należności z tytułu leasingu razem 28 234 34 898

Spółka zalicza pochodne instrumenty finansowe do 2

poziomu w hierarchii wartości godziwej określonego

w standardach rachunkowych. Technika wyceny

w przypadku swapów procentowych bazuje na

metodzie zdyskontowanych przepływów pieniężnych

z wykorzystaniem danych obserwowalnych takich jak

stopy procentowe (WIBOR, EURIBOR) oraz krzywe stóp

procentowych.

Spółka stosuje trzypoziomowy poziom hierarchii:

Poziom 1 – wartość godziwa oparta jest o ceny giełdowe

(niekorygowane) oferowane za identyczne aktywa lub

zobowiązania na aktywnych rynkach.

Poziom 2 – wartość godziwa ustalana jest na bazie

wartości obserwowanych na rynku, jednakże niebędących

bezpośrednim kwotowaniem rynkowym (np. ustalane

są przez odniesienie bezpośrednie lub pośrednie do

podobnych instrumentów istniejących na rynku).

Poziom 3 – wartość godziwa ustalana jest na bazie

różnych technik wyceny nieopierających się jednakże

o jakiekolwiek obserwowalne dane rynkowe.

Spółka oszacowała odpis z tytułu oczekiwanej straty

kredytowej (ECL), z uwagi na niematerialność kwoty

zdecydowała się jej nie wprowadzać do ksiąg.

Należności z tytułu leasingu w sprawozdaniu z sytuacji

finansowej prezentowane są w aktywach obrotowych

należności handlowe i pozostałe - część krótkoterminowa

i w aktywach trwałych należności z tytułu leasingu - część

długoterminowa.

Podstawowe dane o pochodnych instrumentach finansowych

[tys. PLN]

Wycena

Nominalne

zabezpieczenie 31.12.2024 31.12.2023 Oprocentowanie Data zawarcia Data wykupu

IRS - 39827 100 000 - 5 552 0,535% 16.09.2020 5.08.2024

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 15A

Zapasy [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Półprodukty i produkty w toku 274 534 136 786

- aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu 16 532 15 436

Produkty gotowe 1 274 1 322

Zapasy razem 275 808 138 108

Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Wartość odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako korekta

kosztu własnego sprzedaży

750 32

Zmiana stanu odpisu zapasów 750 32

Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenie dotyczy

projektów mieszkaniowych i ma na celu odpisanie

wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania.

Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód / koszt

w okresie znajduje się w rachunku wyników w pozycji

„koszt własny sprzedaży”.

Zmiana odpisu aktualizującego zapasów w 2023 r.

dotyczy zaniechanego projektu w Warszawie.

Zmiana stanu odpisu aktualizującego zapasów na

31 grudnia 2024 r. wynosiła 750 tys. zł, a na 31 grudnia

2023 r. wyniosła 32 tys. zł.

Zapasy wyceniane są wg kosztów wytworzenia lub

zakupu, jednak nie wyżej, niż możliwa do uzyskania

wartość sprzedaży netto. Wartość ta określana jest

wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku

deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów

następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub

w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty

odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt

oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających

wartość zapasów ujętych w okresie jako zmniejszenie

kosztu znajdują się w rachunku wyników w pozycji koszt

własny sprzedaży.

Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe lokale

mieszkalne przeznaczone do sprzedaży.

Pozycja „Półprodukty i produkty w toku” zawiera głównie

posiadane przez Spółkę nieruchomości oraz nakłady

na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i w trakcie

realizacji.

NOTA 15B

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe

[tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Należności handlowe i pozostałe

Należności od jednostek zależnych 53 772 45 720

Handlowe, o okresie spłaty: 51 652 34 767

- do 12 miesięcy 51 652 34 767

Pozostałe 2 120 10 953

- z tytułu wypłaty z zysku - 10 896

Należności od pozostałych jednostek 11 087 36 693

Handlowe, o okresie spłaty: 1 871 2 101

- do 12 miesięcy 1 871 2 101

Pozostałe 9 216 34 592

- kaucje zapłacone 1 017 19 275

- należności z tytułu leasingu 3 177 3 632

- inne 4 941 11 350

- zaliczki na dostawy 81 335

64 859 82 413

Należności z tytułu podatków razem

Z tytułu podatków 3 981 3 967

3 981 3 967

Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe netto razem 68 840 86 380

odpisy na oczekiwane straty kredytów wartości należności razem (3 100) (4 364)

Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe brutto razem 71 940 90 744

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego

z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od

wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa

należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych

oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych

i nie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych

należności.

Należności od spółek powiązanych nie są zabezpieczone.

W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe

w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą

kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów

inwestycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez

możliwość monitorowania działalności jednostek

zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności

prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma możliwość

oceny należności, w przypadku których ryzyko

kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził

takich należności, nawet w odniesieniu do należności

przedterminowych powyżej 30 dni, opierając się na

ocenie projektów inwestycyjnych jednostek zależnych.

Należności z tytułu dostaw i usług od pozostałych

jednostek wynikają z wynajmu powierzchni biurowych

i lokali mieszkalnych oraz świadczenia usług realizacji

inwestycji oraz pozostałych usług. Spółka na bieżąco

kontroluje kondycję i zdolność płatniczą kontrahentów.

W stosunku do żadnego z klientów Spółki spoza Grupy

Echo Investment nie występuje znacząca koncentracja

ryzyka. Na 31 grudnia 2024 r. Spółka oszacowała wartość

odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw

i usług stosuje macierz rezerw opracowanej na podstawie

danych historycznych dotyczących spłat należności przez

kontrahentów.

NOTA 16A

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zmiana stanu odpisów aktualizujących wartość

należności krótkoterminowych [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Stan na początek okresu 4 364 3 189

Zwiększenia - 1 175

- z tytułu utworzenia odpisu - 1 175

Zmniejszenia (1 264) -

- z tytułu spłaty (68) -

- z tytułu rozwiązania (1 196) -

Stan odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości należności krótkoterminowych na koniec okresu 3 100 4 364

Odpis na oczekiwane straty kredytowe wartości należności został wykazany w pozycji

„pozostałe przychody / koszty operacyjne” w rachunku zysków i strat Spółki.

NOTA 16B

Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe

– struktura walutowa [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

W walucie polskiej 71 848 74 452

W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN) 92 16 292

- jednostka/waluta EUR 22 3 747

- tys. PLN 92 16 292

Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe brutto razem 71 940 90 744

NOTA 16C

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 17A

Środki pieniężne i inne aktywa finansowe [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Inne aktywa finansowe 28 330 3 534

- wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powierniczych, zwalniane przez bank wraz

z postępem realizacji inwestycji

28 330 3 534

Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych 67 149 101 552

Środki pieniężne i inne aktywa finansowe razem 95 479 105 086

Spółka na 31 grudnia 2024 r. posiada środki pieniężne

w renomowanych bankach głównie w mBank.

Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego ze

środkami pieniężnymi równa się ich wartości bilansowej.

Środki pieniężne w banku są oprocentowane według

zmiennych stóp procentowych, których wysokość

zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lokat

bankowych. Lokaty krótkoterminowe są dokonywane

na różne okresy, od jednego dnia do jednego miesiąca,

w zależności od aktualnego zapotrzebowania Spółki na

środki pieniężne i są oprocentowane według ustalonych

dla nich stóp procentowych.

NOTA 17B

Środki pieniężne i inne aktywa finansowe

– struktura walutowa [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

W walucie polskiej 94 170 93 625

W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN) 1 309 11 461

- jednostka/waluta EUR 294 2 628

- tys. PLN 1 255 11 425

- jednostka/waluta HUF 4 798 2 729

- tys. PLN 50 31

- jednostka/waluta USD 1 1

- tys. PLN 4 5

Środki pieniężne i inne aktywa finansowe razem 95 479 105 086

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Kapitał zakładowy

Wartość nominalna

1 akcji = 0,05 zł

Seria / emisja Rodzaj akcji

Rodzaj ograniczania

praw do akcji Liczba akcji

Wartość serii /

emisji wg wartości

nominalnej

[tys. PLN]

Sposób

pokrycia kapitału

A, B, C, D, E, F na okaziciela brak 412 690 582 20 635 gotówka

Liczba akcji razem 412 690 582

Kapitał zakładowy razem 20 635

Kapitał zapasowy [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748

Utworzony ustawowo 6 878 6 878

Utworzony z osiągniętych zysków zgodnie ze statutem / umową, ponad wymagalną ustawowo minimalną wartość 596 647 596 647

Inny 22 22

Kapitał zapasowy razem 704 295 704 295

NOTA 18A

NOTA 18B

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął

uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej.

Spółka chce dawać akcjonariuszom zwrot

zainwestowanego kapitału w postaci wzrostu wartości

akcji, ale i wypłacanych regularnie dywidend. Według

przyjętej polityki dywidendowej, z zysku za 2018 r.

i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę

dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku

netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariuszom

jednostki dominującej.

Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał

pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finansową

Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju,

a w szczególności:

− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania

zadłużeniem i płynnością w Grupie,

− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju -

w szczególności zakupy gruntów.

Zmiana stanu – fundusz dywidendowy [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Stan na początek okresu 305 589 296 169

-dywidenda wypłacona - 40 792

-dywidenda zatwierdzona do wypłaty* - (40 792)

-podział wyniku z lat ubiegłych 254 9 420

Stan na koniec okresu 305 843 305 589

NOTA 18C

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Kredyty, pożyczki i obligacje [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Kredyty, pożyczki i obligacje długoterminowe

Wobec jednostek zależnych

- pożyczki 153 559 120 591

153 559 120 591

Wobec pozostałych jednostek

- z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 231 310 1 069 460

1 231 310 1 069 460

Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe

Wobec jednostek zależnych

- pożyczki 14 191 22 394

14 191 22 394

Wobec pozostałych jednostek

- kredyty i pożyczki 156 010 152 448

- z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 184 930 414 226

340 940 566 674

Kredyty, pożyczki i obligacje razem 1 740 000 1 779 119

- długoterminowe 1 384 869 1 190 051

- krótkoterminowe 355 131 589 068

Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych wynoszą: od 2,68% do 12,05% od 1,77% do 12,05%

NOTA 19A

Według najlepszych informacji i danych Spółki w trakcie

roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania

finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów

kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń.

Spółka Echo Investment S.A. zawarła umowy kredytowe

na finansowanie bieżące oraz wyemitowała obligacje,

które zawierają wymogi utrzymania przez Spółkę

odpowiednich poziomów kowentów finansowych.

W umowach kredytowych na finansowanie bieżącej

działalności są to głównie wskaźniki kapitałowe i wskaźniki

zadłużenia. W przypadku obligacji są to wskaźniki

zadłużenia.

Wskaźniki te liczone są na podstawie danych zawartych

w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym na dany

dzień bilansowy.

Spółka jest zobowiązana do utrzymania wymaganych

w umowach kredytowych i warunkach emisji obligacji

poziomów wskaźników.

W przypadku naruszenia kowenantów, kredytodawcy mają

prawo zgodnie z zapisami umów kredytowych wezwać

kredytobiorcę do naprawy wskaźnika, podwyższyć

marże na kredycie, a obligatariusze mają prawo zażądać

wcześniejszego wykupu obligacji.

Zarząd Spółki monitoruje zgodność z kowenantami na

bieżąco, aby zapewnić ich spełnienie.

Na dzień bilansowy, Spółka spełnia wszystkie wymagane

warunki kowenantów.

Na dzień bilansowy i dzień sporządzenia sprawozdania

Zarząd nie jest świadomy faktów i okoliczności

wskazujących na to, że występowałyby trudności ze

spełnieniem warunków kowenantów.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Spółka zobowiązania długoterminowe w wartości

nominalnej zaprezentowała w nocie 19F i 19G.

Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy na podatek

dochodowy o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

1 roku do 3 lat 584 776 669 830

3-5 lat 856 665 553 683

Powyżej 5 lat 13 492 16 597

Zobowiązania długoterminowe razem 1 454 933 1 240 110

Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych od 2,68% do 12,05% od 1,77% do 12,05%

NOTA 19B

Zobowiązania finansowe z tytułu dłużnych instrumentów

finansowych wycenia się metodą „zamortyzowanego

kosztu składnika zobowiązań” zgodnie z MSSF 9. Wartość

godziwa zobowiązań długoterminowych nie różni się

istotnie od ich wartości bilansowej.

Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy

na podatek dochodowy – struktura walutowa [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

W walucie polskiej 1 070 733 887 102

W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN) 384 200 353 008

Zobowiązania długoterminowe razem 1 454 933 1 240 110

Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe

– struktura walutowa [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

W walucie polskiej 347 977 528 835

W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN) 7 154 60 233

Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe razem 355 131 589 068

NOTA 19C

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 19D

NOTA 19E

Zobowiązania – zmiana z tytułu leasingu [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Stan na początek okresu 68 034 96 146

Zmiany w okresie 2 404 (28 112)

- nowe zakupy 18 895 2 711

- koszty finansowe (3 816) (3 935)

- płatność (12 675) (13 093)

- zakończenie projektu/sprzedaż/aport - (13 795)

Stan na koniec okresu 70 438 68 034

- długoterminowe 46 997 44 895

- krótkoterminowe 23 441 23 139

Zobowiazania z tytułu kredytów, pożyczek, emisji

dłużnych papierów wartościowych i leasingu [mld PLN]

Prognoza Bilans Różnica wartości

Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek 0,3 0,3 -

Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1,4 1,4 -

Zobowiązania z tytułu leasingu 0,1 0,1 -

Razem 1,8 1,8 -

Koszty z tytułu leasingu [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Koszt związany z leasingami aktywów o niskiej wartości 1 180 1 054

Koszt związany z leasingiem krótkoterminowym 12 675 13 093

Razem 13 855 14 147

Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu leasingu

wyniósł na 31 grudnia 2024 r. 13 855 tys. zł (w tym odsetki

w wartości 3 607 tys. zł)

Zaprezentowane w jednostkowym sprawozdaniu z sytuacji

finansowej na 31 grudnia 2024 roku zobowiązania

finansowe spółki Echo Investment S.A. nie odbiegają

istotnie od wcześniej opublikowanych przez Spółkę

prognoz na te dzień.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 19F

Linie kredytowe Echo Investment S.A.

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Bank

Kwota

wg umowy

Kwota pozostała

do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty

PKO BP S.A. * 75 000 62 754 Wibor 1M + marża 31.10.2025

Alior Bank S.A. 30 000 30 000 Wibor 3M + marża 08.09.2025

Santander Bank Polska S.A.** 90 000 63 256 Wibor 1M + marża 31.05.2025

Razem 195 000 156 010

* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2024 r. pomniejszona jest o uruchomiony kredyt i wystawione gwarancje i wynosi 3,0 mln zł.

** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2024 r. pomniejszona jesto uruchomiony kredyt i wystawione gwarancje i wynosi 1,7 mln zł.

Linie kredytowe Echo Investment S.A.

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Bank

Kwota

wg umowy

Kwota pozostała

do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty

PKO BP S.A. * 75 000 61 078 Wibor 1M + marża 31.10.2025

Alior Bank S.A. 30 000 30 000 Wibor 3M + marża 08.09.2025

Santander Bank Polska S.A.** 90 000 61 370 Wibor 1M + marża 31.05.2024

Razem 195 000 152 448

* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2023 r. pomniejszona jest wystawione gwarancje i wynosi 6,3 mln zł.

** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2023 r. pomniejszona jest o uruchomiony kredyt i wystawione gwarancje i wynosi 2,9 mln zł.

Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi

narzędziami, jak pełnomocnictwo do rachunku

bankowego czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Wartość kredytu odpowiada nominalnej kwocie

wykorzystanej linii kredytowej.

Wartość kredytu odpowiada nominalnej kwocie

wykorzystanej linii kredytowej.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 19G

Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych nie

miała istotnego wpływu na wartość godziwą zobowiązań

finansowych. Wycena do wartości godziwej dla obligacji

notowanych została zaklasyfikowana do poziomu 1,

a dla nienotowanych do poziomu 2 w hierarchii wartości

godziwej określonego w standardach rachunkowych.

Długo i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu wyemitowanych

dłużnych instrumentów finansowych na dzień 31 grudnia 2024 r.

Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski

Wartość

nominalna Waluta

Termin

wykupu

Warunki

oprocentowania

6I/2024 PLO017000129 IPOPEMA 200 000 PLN 1.08.2029 Wibor 6M + marża

1I/2022 PLO017000079 IPOPEMA 180 000 PLN 08.12.2027 Wibor 6M + marża

2I/2023 PLO017000087 IPOPEMA 140 000 PLN 24.05.2028 Wibor 6M + marża

4I/2024 PLO017000103 IPOPEMA 100 000 PLN 27.02.2029 Wibor 6M + marża

5I/2024 PLO017000111 IPOPEMA 100 000 PLN 13.05.2029 Wibor 6M + marża

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych 720 000

Emisja Serii S PLECHPS00399 DM PKO BP S.A. 70 000 PLN 31.01.2028 Wibor 6M + marża

Emisja Serii S2 PLECHPS00399 DM PKO BP S.A. 70 000 PLN 31.01.2028 Wibor 6M + marża

Emisja Serii K PLECHPS00324 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 10.01.2025 Wibor 6M + marża

Emisja Serii L PLECHPS00332 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 22.02.2026 Wibor 6M + marża

Emisja Serii M PLECHPS00340 DM PKO BP S.A. 40 000 PLN 27.04.2026 Wibor 6M + marża

Emisja Serii N PLECHPS00357 DM PKO BP S.A. 40 000 PLN 27.06.2026 Wibor 6M + marża

Emisja Serii O PLECHPS00365 DM PKO BP S.A. 25 000 PLN 6.09.2026 Wibor 6M + marża

Emisja serii P i P2 PLECHPS00373 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 28.06.2027 Wibor 6M + marża

Emisja serii R PLECHPS00381 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 15.11.2027 Wibor 6M + marża

Emisja serii T PLECHPS00415 DM PKO BP S.A. 60 000 PLN 26.04.2028 Wibor 6M + marża

Obligacje dla inwestorów indywidualnych 505 000

Razem 1 225 000

Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski

Wartość

nominalna Waluta

Termin

wykupu

Warunki

oprocentowania

Emisja serii 3I PLO017000095 IPOPEMA 43 000 EUR 27.10.2028 stopa stała : 7,4%

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - denominowane w EUR 43 000

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych PLN 183 739

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Dłużne instrumenty finansowe [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Wartość bilansowa 1 408 739 1 481 874

Wartość godziwa 1 427 248 1 499 212

NOTA 19H

Długo i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu wyemitowanych

dłużnych instrumentów finansowych na 31 grudnia 2023 r.

Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski

Wartość

nominalna Waluta

Termin

wykupu Rynek notowań

1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 70 000 PLN 31.05.2024 Wibor 6M + marża

1/2021 PLO017000046 mBank S.A. 195 000 PLN 17.03.2025 Wibor 6M + marża

2/2021 PLO017000061 mBank S.A. 172 000 PLN 10.11.2025 Wibor 6M + marża

1I/2022 PLO017000079 IPOPEMA 180 000 PLN 08.12.2027 Wibor 6M + marża

2I/2023 PLO017000087 IPOPEMA 140 000 PLN 24.05.2028 Wibor 6M + marża

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych 757 000

Emisja serii

1P/2021

PLO017000053 Michael / Ström Dom Maklerski S.A.

jako agent

188 000 PLN 22.10.2024 stała stopa

oprocentowania 5%

Emisja Serii K PLECHPS00324 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 10.01.2025 Wibor 6M + marża

Emisja Serii L PLECHPS00332 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 22.02.2026 Wibor 6M + marża

Emisja Serii M PLECHPS00340 DM PKO BP S.A. 40 000 PLN 07.04.2026 Wibor 6M + marża

Emisja Serii N PLECHPS00357 Agent : DM PKO BP 40 000 PLN 27.06.2026 Wibor 6M + marża

Emisja Serii O PLECHPS00365 Agent : DM PKO BP 25 000 PLN 06.09.2026 Wibor 6M + marża

Emisja serii P

i P2

PLECHPS00373 Biuro Maklerskie PKO BP 50 000 PLN 28.06.2027 Wibor 6M + marża

Emisja serii R PLECHPS00381 Biuro Maklerskie PKO BP 50 000 PLN 15.11.2027 Wibor 6M + marża

Obligacje dla inwestorów indywidualnych 493 000

Razem 1 250 000

Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski

Wartość

nominalna Waluta

Termin

wykupu

Warunki

oprocentowania

1E/2020 PLECHPS00316 PEKAO S.A. 8 700 EUR 23.10.2024 stopa stała : 4,5%

Emisja serii 3I PLO017000095 Biuro Maklerskie PKO BP 43 000 EUR 27.10.2028 stopa stała : 7,4%

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - denominowane w EUR 51 700

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - denominowane w PLN 231 874

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zmiana stanu aktywa / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Stan aktywów / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu (50 355) (40 139)

instrumenty finansowe (1 784) (2 161)

nieruchomości inwestycyjne 513 513

należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (21 498) (21 160)

zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (2 357) 1 932

strata podatkowa 15 897 3 420

zapasy 3 362 4 667

udziały i akcje (44 091) (26 106)

leasing 950 1 622

pozostałe (1347) (2 866)

Zwiększenia 7 359 (1 358)

instrumenty finansowe 1 784 377

należności i zobowiązania z tytułu pożyczek 2 765 2 106

strata podatkowa - 12 477

zapasy 13 -

udziały i akcje - (17 985)

leasing 2 126 148

pozostałe 671 1 519

Zmniejszenia (25 983) (8 858)

należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (597) (2 444)

zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (1 305) (4 289)

strata podatkowa (5 531) -

zapasy - (1 305)

udziały i akcje (16 827) -

leasing (1 723) (820)

Stan aktywów / rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu (68 979) (50 355)

instrumenty finansowe - (1 784)

nieruchomości inwestycyjne 513 513

należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (19 330)) (21 498)

zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (3 662)) (2 357)

strata podatkowa 10 366 15 897

zapasy 3375 3 362

udziały i akcje (60 918) (44 091)

leasing 1 353 950

pozostałe (676) (1347)

NOTA 19I

W Spółce nie ma straty podatkowej za lata 2020-2024 od

której nie utworzono aktywa. Prawo do obniżenia podatku

z tytułu straty podatkowej wygasa w 2029 r. Spółka

planuje rozliczyć stratę podatkową w 2025 r. i 2026 r.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zobowiązania handlowe, podatki, otrzymane kaucje,

otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerw [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Zobowiązania długoterminowe otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe

– bez rezerwy na podatek dochodowy

Wobec pozostałych jednostek

- zobowiązania z tytułu leasingu 46 997 44 895

- otrzymane kaucje i zaliczki 3 481 2 988

- premie dla zarządu + odprawy emerytalne 19 586 2 176

70 064 50 059

Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe

Zobowiązania krótkoterminowe handlowe

Handlowe wobec jednostek zależnych, o okresie wymagalności: 12 454 13 006

- do 12 miesięcy 12 454 13 006

Handlowe wobec pozostałych jednostek, o okresie wymagalności: 29 253 23 640

- do 12 miesięcy 29 253 23 640

41 707 36 646

Otrzymane kaucje i otrzymane zaliczki

Otrzymane zaliczki ("zobowiązanie z tytułu kontraktu") 201 987 27 306

Otrzymane kaucje 4 068 17 996

206 055 45 302

Zobowiązanie z tytułu podatków

Z tytułu pozostałych podatków 1 179 1 220

Z tytułu bieżącego podatku dochodowego 421 105

1 600 1 325

Zobowiązanie z tytułu leasingu

Zobowiązanie z tytułu PWUG 13 082 13 094

Zobowiązanie z tytułu leasingu samochodów 1 372 1 683

Zobowiązanie z tytułu leasingu nieruchomości 8 987 8 362

23 441 23 139

Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe

Pozostałe zobowiązania 59 308 24 294

- z tytułu wynagrodzeń - (28)

- inne (wg tytułów): 59 308 24 322

- środki pieniężne na rachunku powierniczym 28 330 3 534

- pozostałe w tym: 30 978 20 788

- premie dla zarządu i pracowników 4 088 19 377

59 308 24 294

Zobowiązania handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerw razem 402 175 180 765

- długoterminowe 70 064 50 059

- krótkoterminowe 332 111 130 706

Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych wynoszą: od 2,68% do 12,05% od 1,77% do 12,05%

NOTA 20A

Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych

nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje,

otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerw [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

W walucie polskiej 332 022 116 392

W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 89 14 314

- jednostka/waluta EUR 21 3 292

- tys. zł 89 14 314

Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe

razem

332 111 130 706

NOTA 20B

Zmiana stanu rezerw krótkoterminowych

– wg tytułów [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Stan na początek okresu

- rezerwy na gwarancje 1 636 2 389

- rezerwy na naprawy 1 238 848

- sprawy sądowe 2 900 2 376

- rezerw pozostałe 3 499 6 315

9 273 11 928

Zwiększenia

- rezerwy na gwarancje 812 -

- rezerwy na naprawy 228 390

- rezerw pozostałe 111 3 499

- sprawy sądowe 397 524

1 548 4 413

Rozwiązanie

- rezerw pozostałe - (6 315)

- rezerwy na gwarancje - (753)

- (7 068)

Stan na koniec okresu

- rezerwy na naprawy 1 466 1 238

- rezerwy na gwarancje 2 448 1 636

- sprawy sądowe 3 297 2 900

- rezerw pozostałe 3 610 3 499

10 821 9 273

NOTA 21

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Rezerwa na kary i koszty obejmuje wartość ewentualnych

kar i kosztów, którymi może zostać obciążona Spółka

z tytułu zawartych umów, o prawdopodobieństwie

obciążenia większym niż 50%. Kwota rezerwy została

oszacowana na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz

na podstawie przeszłych doświadczeń.

Rezerwa na sprawy sądowe obejmuje sprawy sądowe

prowadzone przeciw spółce, w przypadku których

prawdopodobieństwo zakończenia się powodzeniem jest

mniejsze niż 50%.

Rezerwa na przewidywane koszty napraw obejmuje

wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczącego

sprzedanych lokali i projektów, o prawdopodobieństwie

obciążenia większym niż 50%. Kwota rezerwy została

oszacowana na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz

na podstawie przeszłych doświadczeń.

Rezerwa na gwarancje obejmuje wartość oczekiwanych

strat z tytułu wystawiania przez Spółkę gwarancji

i poręczeń na rzecz jednostek zależnych, które stanowią

zabezpieczenie związane z realizacją projektów bądź

zabezpieczenie posprzedażowe dla nowych inwestorów.

Kwota rezerwy została oszacowana zgodnie z wymogami

MSSF 9.

Daty realizacji rezerw na kary i koszty, koszty gwarancyjne

i sprawy sądowe nie są możliwe do oszacowania, przy

czym istnieje duże prawdopodobieństwo ich realizacji

w przeciągu 12 miesięcy od daty bilansowej.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Pozycje pozabilansowe [tys. PLN]

31.12.2024 31.12.2023

Zobowiązania warunkowe

Na rzecz jednostek powiązanych 2 632 772 2 472 844

- z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń 2 632 772 2 472 844

2 632 772 2 472 844

Inne:

- z tytułu spraw sądowych przeciwko Echo Investment 6 858 6 766

6 858 6 766

Razem 2 639 630 2 479 610

NOTA 22

Umowy gwarancji finansowych są ujmowane jako

zobowiązania finansowe w momencie wystawienia

gwarancji. Zobowiązanie jest początkowo ujmowane

w wartości godziwej.

MSSF 9 wprowadził model oparty na koncepcji straty

oczekiwanej, także w odniesieniu do wystawcy gwa rancji

finansowych. Spółka nie prowadzi oddzielnej działalności

w tym zakresie a jedynie jest stroną gwarancji i poręczeń

w stosunku do realizowanych przez jednostki zależne

projektów biurowych i han dlowych. Gwarancje takie

stanowią bądź zabezpie czenie związane z realizacją

projektów bądź zabez pieczenie posprzedażowe dla

nowych inwestorów i stanowią powszechnie stosowaną

na rynku formę zabezpieczenia. W ocenie Zarządu,

poprzez możli wość monitorowania działalności jednostek

zależnych Spółka ma pełną możliwość monitorowania

ryzyka kredytowego związanego z wystawionymi gwaran-

cjami. Jednostki Grupy Kapitałowej Echo Investment mają

pełną zdolność i gotowość do wywiązania się z zawartych

zobowiązań umownych, wobec czego Zarząd Spółki nie

stwierdził istnienia istotnych oczekiwanych strat z tytułu

wystawiania przez Spółkę gwarancji i poręczeń.

Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono rezerwę z tytułu

oczekiwanych strat kredytowych na 31 grudnia 2024 r.

w wysokości 2 448 tys. zł, natomiast na 31 grudnia 2023 r.

– w wysokości 1 636 tys. zł.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Poręczenia i gwarancje udzielone przez

Echo Investment S.A.:

Poręczenia finansowe

Poręczenia wystawione przez Echo Investment S.A.

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Poręczyciel

Podmiot otrzymują-

cy poręczenie Beneficjent

Wartość

[tys. PLN]

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO - 115

Sp. z o.o. Sp.k.

HPO AEP Sp. z o.o.

Sp.j.

10 683 7.12.2031 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako

zabezpieczenie zobowiązań wynikających

z umowy zawartej 7.12.2016 r. Poręczenie

wzajemne wystawione w EUR.

Echo Investment S.A. MIDPOINT 71 - CORN-

WALL INVESTMENTS

Sp. z o.o. S.K.A.

ARCHICOM S.A. 4 208 31.01.2030 Zobowiązanie solidarne Echo Investment

S.A. w zw. z gwarancją czynszową.

Echo Investment S.A. ECHO - ARENA Sp.

z o.o.

VOLVO CAR POLAND

Sp. z o.o.

3 687 30.06.2025 Poręczenie za zobowiązania do zapłaty

przez wynajmującego kar umownych

określonych w umowie najmu.

Echo Investment S.A. CITY SPACE MANAGE-

MENT Sp. z o.o.

BLETWOOD INVEST-

MENTS Sp. z o.o.

2 463 22.11.2029 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako

zabezpieczenie zobowiązań wynikających

z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r. Porę-

czenie wystawione w EUR.

Echo Investment S.A. CITY SPACE MANAGE-

MENT Sp. z o.o.

SCI Nowo Societe civi-

le Immobiliere a capital

variable

2 312 10.02.2032 Poręczenie korporacyjne za zobowią-

zania wynikające z umowy najmu z dnia

10.06.2024 dot. powierzchni biurowej

w budynku Nowogrodzka Square.

Echo Investment S.A. PROJEKT 139 - GRUPA

ECHO Sp. z o.o. Sp.k.

KONSORCJUM STALI

S.A.

1 800 31.12.2025 Poręczenie za rozliczenia wynikające

z umowy sprzedaży stali na potrzeby

budowy projektu Swobodna Spot.

Razem poręczenia

25 153

Zmiany w strukturze poręczeń wystawionych

przez Echo Investment S.A. w 2024 r. [tys. PLN]

Zmiana Poręczyciel

Podmiot otrzymują-

cy poręczenie Beneficjent

Wartość

[tys. PLN]

Termin

ważności Tytułem

Udzielenie Echo Investment S.A. ECHO - ARENA Sp.

z o.o.

VOLVO CAR PO-

LAND Sp. z o.o.

3 722 30.06.2025 Poręczenie za zobowiązania do zapłaty

przez wynajmującego kar umownych

określonych w umowie najmu.

Przedłużenie Echo Investment S.A. PROJEKT 139 - GRU-

PA ECHO Sp. z o.o.

Sp.k.

KONSORCJUM

STALI S.A.

1 800 31.12.2025 Poręczenie za rozliczenia wynikające

z umowy sprzedaży stali na potrzeby

budowy projektu Swobodna Spot.

Przedłużenie Echo Investment S.A. CITY SPACE MANA-

GEMENT Sp. z o.o.

BLETWOOD

INVESTMENTS

Sp. z o.o.

2 486 22.11.2029 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako

zabezpieczenie zobowiązań wynikają-

cych z umowy najmu zawartej 6.11.2015

r. Poręczenie wystawione w EUR.

Udzielenie Echo Investment S.A. CITY SPACE MANA-

GEMENT Sp. z o.o.

SCI Nowo Societe

civile Immobiliere

a capital variable

2 312 10.02.2032 Poręczenie korporacyjne za zobowią-

zania wynikające z umowy najmu z dnia

10.06.2024 dot. powierzchni biurowej

w budynku Nowogrodzka Square.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Gwarancje wystawione przez Echo Investment S.A.

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Beneficjent

Wartość

[tys. PLN]

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. React - Dagnall Sp.

z o.o. S.K.A.

Maggiora Sp. z o.o. 139 116 17.12.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-

bowiązań wynikających z uwowy związanej

ze sprzedażą biurowca React.

Echo Investment S.A. FACE2FACE - STRAN-

RAER Sp. z o.o. S.K.A.

HURAMITELL INVEST-

MENTS Sp. z o.o.

95 480 23.02.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z umowy sprze-

daży biurowców Face 2 Face. Wystawiona

w EUR.

Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO - 115

Sp. z o.o. Sp.k.

LUX EUROPA III

S.A.R.L.

47 003 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających z umowy

sprzedaży biurowca Biura przy Bramie

wchodzącego w skład kompleksu Browary

Warszawskie.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. PROJEKT 17 - GRUPA

ECHO Sp. z o.o. S.K.A.

Archicom Nierucho-

mości 6 Sp. z o.o.

44 280 30.06.2026 Gwarancja korporacyjna dotyczy zwrotu

zaliczki przy przedwstępnej umowie

sprzedaży

Echo Investment S.A. ECHO - ARENA Sp.

z o.o.

POWSZECHNA KASA

OSZCZĘDNOŚCI BANK

POLSKI S.A.

42 730 28.02.2025 Gwarancja zapewniająca utrzymanie

wskaźnika obsługi długu. Gwarancja wy-

stawiona w EUR.

Echo Investment S.A. PROJEKT BEETHOVE-

NA - PROJEKT ECHO-

122 Sp. z o.o. S.K.A.

TAL POLAND Sp. z o.o. 34 173 30.04.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z umowy sprze-

daży Moje Miejsce II oraz porozumienia

dodatkowego. Wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. PROJEKT 17 - GRUPA

ECHO Sp. z o.o. S.K.A.

BARCARROTA Sp.

z o.o.

30 236 31.12.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z umowy sprze-

daży budynku West 4 Business Hub I.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. MIDPOINT 71 - CORN-

WALL INVESTMENTS

Sp. z o.o. S.K.A.

A19 Sp. z o.o. 25 638 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wynikające

z porozumienia dobrosąsiedzkiego zawar-

tego 4.07.2018 r. dla projektu Midpoint 71.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Santander Bank Polska

S.A. Centrum Obsługi

Trade Finance i Kre-

dytów. Zespół Obsługi

Gwarancji

Echo Investment S.A. MIASTO STOŁECZNE

WARSZAWA

25 000 30.10.2025 Gwarancja zabezpieczająca realizację

inwestycji towarzyszącej w ramach tzw.

specustawy mieszkaniowej - budowę szko-

ły podstawowej i jej przekazanie na rzecz

Miasta Stołecznego Warszawy.

Echo Investment S.A. PROJECT TOWARO-

WA 22 Sp. z o.o.

PROJEKT ECHO - 137

Sp. z o.o.

15 991 8.12.2029 Zabezpieczenie płatności podwyżki ceny-

wynikającej z umowy sprzedaży kwartału G

na Towarowej 22.

Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO - 115

Sp. z o.o. S.K.A.

WESTINVEST GESELL-

SCHAFT FÜR INVEST-

MENTFONDS MBH Sp.

z o.o. o/Polska

15 275 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

czynszowej i pokrycia opłat eksploatacyj-

nych na powierzchnie biurowe, związane

ze sprzedażą biurowca Biura przy Warzelni

(budynek GH) wchodzącego w skład kom-

pleksu Browary Warszawskie.

Gwarancja czynszowa wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. Projekt Towarowa 22

Sp. z o.o.

Miasto stołeczne

Warszawa

13 500 26.06.2034 Gwarancja dotycząca zrzeczenia się rosz-

czeń związanych z planowanym uchwale-

niem miejscowego planu zagospodarowa-

nia przestrzennego rejonu ulicy Twardej.

Echo Investment S.A. PROJEKT 17 - GRUPA

ECHO Sp. z o.o. S.K.A.

BARCARROTA Sp.

z o.o.

11 038 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z umowy o prace

wykończeniowe związane ze sprzedażą

biurowca West 4 Business Hub I.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Gwarancje finansowe

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Gwarancje wystawione przez Echo Investment S.A.

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Beneficjent

Wartość

[tys. PLN]

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. FACE2FACE - STRAN-

RAER Sp. z o.o. S.K.A.

HURAMITELL INVEST-

MENTS Sp. z o.o.

9 714 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

czynszowej związanej ze sprzedażą biu-

rowców Face 2 Face. Wystawiona w EUR.

Maksymalna kwota odpowiedzialności

w danym roku obowiązywania będzie

ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz

ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,

które gwarancja zabezpiecza.

Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO - 115

Sp. z o.o. Sp.k.

WESTINVEST GESELL-

SCHAFT FÜR INVEST-

MENTFONDS MBH Sp.

z o.o. /Polska

7 691 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z umowy sprze-

daży budynku Willa Schiele, wchodzącego

w skład kompleksu Browary Warszawskie.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. ARCHICOM NOWY

MOKOTÓW Sp. z o.o.

Sp. k.

MIASTO STOŁECZNE

WARSZAWA

5 000 30.04.2029 Gwarancja zwrotu odszkodowania

uwzględniająca roszczenia dotyczące

działki 11/19 przy ul. Chłodnej.

Echo Investment S.A. PROJEKT BEETHOVE-

NA - PROJEKT ECHO-

122 Sp. z o.o. S.K.A.

PORTFEL2 PH5 Sp.

z o.o.

3 520 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z umowy o prace

wykończeniowe związanej ze sprzedażą

biurowca Moje Miejsce (etap I).

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO - 115

Sp. z o.o. Sp. k.

WESTINVEST GESELL-

SCHAFT FÜR INVEST-

MENTFONDS MBH Sp.

z o.o. /Polska

3 292 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-

bowiązań wynikających z: (i) umowy o pra-

ce wykończeniowe związane ze sprzedażą

biurowca Biura przy Warzelni (budynek

GH) wchodzącego w skład kompleksu

Browary Warszawskie, oraz (ii) gwarancji

czynszowej na powierzchnie handlowe,

związane ze sprzedażą biurowca Biura przy

Willi (budynek GH) wchodzącego w skład

kompleksu Browary Warszawskie.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. PROJEKT 17 - GRUPA

ECHO Sp. z o.o. S.K.A.

BARCARROTA Sp.

z o.o.

2 446 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

czynszowej na powierzchnie biurowe

i pokrycia opłat eksploatacyjnych, związane

ze sprzedażą biurowca West 4 Business

Hub I. Gwarancja czynszowa wystawiona

w EUR.

Echo Investment S.A. FIANAR INVESTMENTS

Sp. z o.o.

KAUFLAND POLSKA

MARKETY Sp. z o.o.

Sp.j.

2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary

umownej wynikającej z umowy najmu

lokalu w centrum handlowym Kapelanka

w Krakowie.

Echo Investment S.A. ARCHICOM POTTON

Sp. z o.o.

KAUFLAND POLSKA

MARKETY Sp. z o.o.

Sp.k.

2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary umow-

nej wynikającej z umowy najmu lokalu

w centrum handlowym Pasaż Opieńskiego

w Poznaniu.

Echo Investment S.A. RONDO 1 CITY SPACE

- GP Sp. z o.o. Sp,k.

RONDO 1 UG

(HAFTUNGSBE-

SCHRANKT) & CO. KG.

1 870 1.03.2031 Gwarancja korporacyjna udzielona na

zabezpieczenie zobowiązań wynikających

z umowy najmu z 24.05.2015 r. dot. najmu

biura w Rondo 1.

Echo Investment S.A. CITY SPACE MANAGE-

MENT Sp. z o.o.

MIDPOINT 71 Sp. z o.o. 1 538 31.12.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca

umowę najmu City Space Management.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Gwarancje wystawione przez Echo Investment S.A.

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Beneficjent

Wartość

[tys. PLN]

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. MIDPOINT 71 - CORN-

WALL INVESTMENTS

Sp. z o.o. S.K.A.

SER POLAND Sp. z o.o. 1 282 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-

ca gwarancję czynszową i pokrycie opłat

eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą

biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu. Mak-

symalna kwota odpowiedzialności będzie

ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz

ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,

które gwarancja zabezpiecza. Gwarancja

czynszowa wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. CITY SPACE MANAGE-

MENT Sp. z o.o.

Maggiora Sp. z o.o. 1 185 29.11.2025 gwarancja korporacyjna na zabezpieczenie

zobowiązań wynikających z umowy najmu

z dnia 17.09.2024 r., dot. powierzchni

biurowej w budynku React w Łodzi.

Echo Investment S.A. CITY SPACE MANAGE-

MENT Sp. z o.o.

HURAMITELL INVEST-

MENTS Sp. z o.o.

1 171 30.04.2025 Zabezpieczenie zobowiązań wynikających

z umowy najmu zawartej 30.09.2020 r.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. MIDPOINT 71 - CORN-

WALL INVESTMENTS

Sp. z o.o. S.K.A.

SER POLAND Sp. z o.o. 1 026 21.12.2033 Bezwarunkowa i nieodwołalna gwarancja

pełnego, należytego i terminowego wyko-

nania wszystkich zobowiązań płatniczych

najemcy wynikających z umowy najmu.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. CITY SPACE MANAGE-

MENT Sp. z o.o.

BARCARROTA Sp.

z o.o.

935 31.12.2025 Gwarancja bankowa zabezpieczająca

zobowiązania z umowy najmu.

Echo Investment S.A. PROJEKT ECHO - 130

Sp. z o.o.

FARKAS Grundstuc-

kgesellschaft mbH

&Co KG

898 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca

gwarancję czynszową związaną ze sprze-

dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część

handlowa).

Gwarancja wystawiona w EUR.

PKO BP S.A. CITY SPACE MANAGE-

MENT Sp. z o.o.

AQUARIUS SR Sp.

z o.o.

738 31.12.2024 Gwarancja bankowa wystawiona zabez-

pieczająca zobowiązania z umowy najmu

z 5.09.2018 r.

Nank PKO S.A. /De-

partament Bankowości

Międzynarodowej

i Finansowania Handlu

Echo Investment S.A. APAK GRUND-

STUCKSGESELLSCHA-

FT MBH & CO. KG

681 31.08.2025 Gwarancja należytego wykonanie warun-

ków Umowy Najmu, które w szczególności

obejmuje zapłatę czynszu,

opłat eksploatacyjnych, roszczeń o zapłatę

kar umownych, wpłatę kaucji gwarancyjnej,

ewentualnych odsetek do umowy najmu

powierzchni.

Echo Investment S.A. ARCHICOM S.A. EPP OFFICE - ASTRA

PARK Sp. z o.o.

639 26.12.2025 gwarancja korporacyjna na zabezpieczenie

zobowiązań Archicom S.A. wynikających

z umowy najmu dotyczącej powierzchni

1piętra astra park w Kielcach.

Echo Investment S.A. NOBILIS-CITY SPACE

GP Sp. z o.o. Sp. k.

NOBILIS BUSINESS

HOUSE Sp. z o.o.

557 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania

wynikające z aneksu do umowy najmu.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. CITY SPACE MANAGE-

MENT Sp. z o.o.

FARKAS Grundstuc-

kgesellschaft mbH

&Co KG

555 27.02.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca

zapłatę czynszu oraz opłat eksploatacyjnych

dot. umowy najmu z dnia 17.09.2021 r. Fuzja

Echo Investment S.A. PROJEKT ECHO - 130

Sp. z o.o.

FARKAS Grundstuc-

kgesellschaft mbH

&Co KG

499 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca

gwarancję czynszową i pokrycie opłat

eksploatacyjnych, związana ze sprzedażą

biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część biu-

rowa). Gwarancja czynszowa wystawiona

w EUR.

Echo Investment S.A. PROJEKT ECHO - 130

Sp. z o.o.

FARKAS Grundstuc-

kgesellschaft mbH

&Co KG

327 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca

gwarancję czynszową związaną ze sprze-

dażą biurowców Fuzja CDJ w Łodzi (część

biurowa). Gwarancja wystawiona w EUR.

Gwarancja bliźniacza do: Z202200182

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Gwarancje wystawione przez Echo Investment S.A.

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Beneficjent

Wartość

[tys. PLN]

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. React - Dagnall Sp.

z o.o. S.K.A.

Maggiora Sp. z o.o. 210 7.06.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

czynszowej związanej ze sprzedażą React.

Echo Investment S.A. PROJEKT 17 - GRUPA

ECHO Sp. z o.o. S.K.A.

BARCARROTA Sp.

z o.o.

196 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

czynszowej na powierzchnie biurowe

i pokrycia opłat eksploatacyjnych, związane

ze sprzedażą biurowca West 4 Business

Hub I.

(gwarancja bliźniacza do Z202200126

w PLN)

Echo Investment S.A. MIDPOINT 71 - CORN-

WALL INVESTMENTS

Sp. z o.o. S.K.A.

SER POLAND Sp. z o.o. 90 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca

gwarancję czynszową związaną ze sprzedażą

biurowa Midpoint 71 we Wrocławiu. Wy-

stawiona w EUR i PLN. Maksymalna kwota

odpowiedzialności będzie ulegać sukcesyw-

nemu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem

się kwoty zobowiązania, które gwarancja

zabezpiecza:

(a) do 31 lipca 2023: EUR 9,612,802.06 i PLN

925,117.13;

(b) do 31 lipca 2024: EUR 8,239,544.62

i PLN 792,957.54;

660,797.95;

(d) do 31 lipca 2026: EUR 5,493,029.75 i PLN

528,638.36;

(e) do 31 lipca 2027: EUR 4,119,772.31 i PLN

396,478.77;

(f) do 31 lipca 2028: EUR 2,746,514.87 i PLN

264,319.18;

(g) do 30 września 2029: EUR 1,373,257.44

i PLN 132,159.59.

Echo Investment S.A. FACE2FACE - STRAN-

RAER Sp. z o.o. S.K.A.

HURAMITELL INVEST-

MENTS Sp. z o.o.

26 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

czynszowej związanej ze sprzedażą biu-

rowców Face 2 Face. Wystawiona w EUR.

Maksymalna kwota odpowiedzialności

w danym roku obowiązywania będzie

ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz

ze zmniejszaniem się kwoty zobowiązania,

które gwarancja zabezpiecza.

Gwarancja bliźniacza do: Z2023000020

Echo Investment S.A. React - Dagnall Sp.

z o.o. S.K.A.

Maggiora Sp. z o.o. 53 7.06.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

czynszowej związanej ze sprzedażą React.

PKO BP S.A. CITY SPACE MANAGE-

MENT Sp. z o.o. S.K.A.

AQUARIUS SR Sp.

z o.o.

29 31.12.2024 Gwarancja bankowa zabezpieczająca zobo-

wiązania z tytułu umowy najmu z 5.09.2018 r.

Razem 590 627

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Beneficjent

Wartość

[tys. PLN] Termin ważności Tytułem

Echo Investment S.A. FACE2FACE - STRAN-

RAER Sp. z o.o. S.K.A.

HURAMITELL INVEST-

MENTS Sp. z o.o.

302 747 22.10.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji ja-

kości budynku związanej ze sprzedażą biu-

rowców Face2Face. Wystawiona w PLN.

Maksymalna kwota odpowiedzialności

będzie ulegać sukcesywnemu zmniejsze-

niu, tj. od 22 grudnia 2025 r. do kwoty

201,409,247.00 PLN, od 22 grudnia 2026

r. do kwoty 123,224,353.00 PLN; od 22

grudnia 2028 r. do kwoty 98,760,259.00

PLN; od 22 grudnia 2030 r. do kwoty

78,663,658.00 PLN.

Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO - 115

Sp. z o.o. Sp.k.

WESTINVEST GESELL-

SCHAFT FÜR INVEST-

MENTFONDS MBH Sp.

z o.o. Polska

200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

jakości budynku, związanej ze sprzedażą

biurowca Biura przy Warzelni (budynek

GH), wchodzącego w skład kompleksu

Browary Warszawskie.

Echo Investment S.A. MIDPOINT 71 - CORN-

WALL INVESTMENTS

Sp. z o.o. S.K.A.

SER POLAND Sp. z o.o. 179 242 30.09.2032 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-

ca gwarancję jakości budynku związaną

ze sprzedażą biurowca Midpoint 71 we

Wrocławiu.

Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO - 115

Sp. z o.o. Sp.k.

WESTINVEST GESELL-

SCHAFT FÜR INVEST-

MENTFONDS MBH Sp.

z o.o. /Polska

166 156 5.08.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-

bowiązań wynikających z umowy sprzeda-

ży biurowca Biura przy Warzelni (budynek

GH), wchodzącego w skład kompleksu

Browary Warszawskie.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO - 115

Sp. z o.o. Sp.k.

LUX EUROPA III

S.A.R.L.

163 550 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z umowy gwa-

rancji jakości budynku związanej z umową

sprzedaży projektu Biura przy Bramie

wchodzącego w skład kompleksu Browary

Warszawskie.

Nastąpiło zmniejszenie kwoty do 65 104

316 PLN.

Echo Investment S.A. PROJEKT ECHO - 130

Sp. z o.o.

FARKAS Grundstuc-

kgesellschaft mbH

&Co KG

103 221 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

jakości budynku związanej ze sprzedażą

biurowców Fuzja CD.

Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO - 115

Sp. z o.o. Sp.k.

APAK Grundstücks-

gesellschaft mbH &

Co KG

96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-

bowiązań wynikających z gwarancji jakości

budynku, związanej ze sprzedażą biurowca

Biura przy Willi (budynek K), wchodzącego

w skład kompleksu Browary Warszawskie.

Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO - 115

Sp. z o.o. Sp.k.

LUX EUROPA III

S.A.R.L.

93 750 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających z umowy

sprzedaży biurowca Biura przy Bramie,

wchodzącego w skład kompleksu Browary

Warszawskie. Gwarancja wystawiona

w EUR.

Echo Investment S.A. PROJEKT BEETHOVE-

NA - PROJEKT ECHO-

122 Sp. z o.o. S.K.A.

PORTFEL2 PH5 Sp.

z o.o.

93 482 28.05.2030 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających z umowy

gwarancji jakości, związanej ze sprzedażą

biurowca Moje Miejsce I w Warszawie.

Maksymalna kwota odpowiedzialności

będzie ulegać sukcesywnemu zmniejsze-

niu, tj. (i) z dniem 21.10.2023 r. do kwoty

93.482.250 PLN, (ii) z dniem 02.01.2026 r.

do kwoty 63.321.500 PLN, (iii) z dniem

15.03.2028 r. do kwoty 31.160.750 PLN.

Echo Investment S.A. React - Dagnall Sp.

z o.o. S.K.A.

Maggiora Sp. z o.o. 90 560 30.06.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

jakości budynku związanej ze sprzedażą

biurowca React.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Beneficjent

Wartość

[tys. PLN] Termin ważności Tytułem

Echo Investment S.A. PROJEKT BEETHOVE-

NA - PROJEKT ECHO-

122 Sp. z o.o. S.K.A.

TAL POLAND Sp. z o.o. 90 353 30.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-

bowiązań wynikających z gwarancji jakości

budynku, związanej ze sprzedażą biurowca

Moje Miejsce II. Maksymalna kwota odpo-

wiedzialności będzie ulegać sukcesywne-

mu zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem

się kwoty zobowiązania, które gwarancja

zabezpiecza.

Echo Investment S.A. PROJEKT 17 - GRUPA

ECHO Sp. z o.o. S.K.A.

BARCARROTA Sp.

z o.o.

82 498 20.01.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-

bowiązań wynikających z gwarancji jakości

budynku, związanej ze sprzedażą budynku

West 4 Business Hub I.

Echo Investment S.A. ECHO - ARENA Sp.

z o.o. Sp.k.

PKO BP S.A. 49 598 28.02.2025 Zabezpieczenie pokrycia przekroczenia

kosztów realizacji projektu.

Echo Investment S.A. ZAM ARCHICOM

PROJEKT 127 Sp. z o.o.

Sp. k.

TRYTON BUSINESS

PARK Sp. z o.o.

40 671 21.12.2026 Gwarancja korporacyjna dotycząca

zobowiązań pieniężnych wynikających

z gwarancji budowlanej.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. NOBILIS BUSINESS

HOUSE Sp. z o.o.

40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane

związane z obiektem biurowym Nobilis we

Wrocławiu.

Echo Investment S.A. OPOLSKA BUSINESS

PARK - GRUPA ECHO

Sp. z o.o. Sp.k.

EPP OFFICE-O3

BUSINESS CAMPUS

Sp. z o.o.

38 989 21.12.2026 Gwarancja korporacyjna dotycząca

zobowiązań pieniężnych wynikających

z gwarancji budowlanej.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. OPOLSKA BUSINESS

PARK - GRUPA ECHO

Sp. z o.o. Sp.k.

EPP OFFICE-O3

BUSINESS CAMPUS

Sp. z o.o.

37 174 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca O3 Business Campus

II w Krakowie. Zabezpieczeniem gwarancji

jest gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. Gwarancja

wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. OPOLSKA BUSINESS

PARK - GRUPA ECHO

Sp. z o.o. Sp.k.

EPP OFFICE - O3

BUSINESS CAMPUS III

Sp. z o.o.

34 469 9.08.2028 Gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. zabezpiecza-

jąca gwarancję budowlaną związaną ze

sprzedażą biurowca O3 Business Campus

III w Krakowie. Gwarancja wystawiona

w EUR.

Echo Investment S.A. PROJEKT ECHO - 130

Sp. z o.o.

FARKAS Grundstuc-

kgesellschaft mbH

&Co KG

30 332 30.06.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-

bowiązań wynikających z umowy o prace

wykończeniowe związanej ze sprzedażą

biurowców Fuzja CDJ. Gwarancja wysta-

wiona w EUR.

Echo Investment S.A. PROJEKT ECHO - 135

Sp. z o.o. Sp.k.

A4 BUSINESS PARK

Sp. z o.o.

23 502 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca A4 Business Park III

w Katowicach. Zabezpieczeniem gwarancji

jest gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. Gwarancja

wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. SYMETRIS - GRUPA

ECHO Sp. z o.o. Sp.k.

EPP OFFICE-SYME-

TRIS BUSINESS PARK

Sp. z o.o.

17 398 21.12.2026 Gwarancja korporacyjna dotycząca

zobowiązań pieniężnych wynikających

z gwarancji budowlanej.

Gwarancja wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. MIDPOINT 71 - CORN-

WALL INVESTMENTS

Sp. z o.o. S.K.A.

SER POLAND Sp. z o.o. 14 170 31.03.2030 Gwarancja korporacyjna zabezpieczająca

umowę sprzedaży biurowca Midpoint 71

we Wrocławiu. Wystawiona w EUR.

Echo Investment S.A. PROJEKT ECHO - 130

Sp. z o.o.

FARKAS Grundstuc-

kgesellschaft mbH

&Co KG

9 717 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

jakości budynku związanej ze sprzedażą

biurowca Fuzja J.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Beneficjent

Wartość

[tys. PLN] Termin ważności Tytułem

Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO - 115

Sp. z o.o. Sp.k.

WESTINVEST GESELL-

SCHAFT FÜR INVEST-

MENTFONDS MBH Sp.

z o.o. o/Polska

9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania zo-

bowiązań wynikających z gwarancji jakości

budynku, związanej ze sprzedażą budynku

Willa Schielego, wchodzącego w skład

kompleksu Browary Warszawskie.

SOPOCKIE TOWARZY-

STWO UBEZPIECZEŃ

ERGO HESTIA S.A.

PROJEKT BEETHOVE-

NA - PROJEKT ECHO-

122 Sp. z o.o. S.K.A.

PORTFEL2 PH5 Sp.

z o.o.

6 232 6.10.2026 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających z umowy

gwarancji jakości, związanej ze sprzedażą

biurowca Moje Miejsce I w Warszawie.

GENERALI TOWARZY-

STWO UBEZPIECZEŃ

S.A.

Echo Investment S.A. MIASTO STOŁECZNE

WARSZAWA

2 925 31.12.2025 Gwarancja należytego wykonania umowy

dotyczącej budowy drogi 2KDD.

Razem

2 016 992

Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe

2 607 619

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych

przez Echo Investment S.A. w 2024 r. [tys. PLN]

Zmiana Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Beneficjent

Wartość

[tys. PLN]

Termin

ważności Tytułem

Przedłużenie SANTANDER BANK

POLSKA S.A. CEN-

TRUM OBSŁUGI

TRADE FINANCE

I KREDYTÓW, ZESPÓŁ

OBSŁUGI GWARAN-

CJI

Echo Investment S.A. MIASTO STO-

ŁECZNE WAR-

SZAWA

25 000 30.10.2025 Gwarancja zabezpieczająca realizację

inwestycji towarzyszącej w ramach tzw.

specustawy mieszkaniowej - budowę

szkoły podstawowej i jej przekazanie na

rzecz Miasta Stołecznego Warszawy.

Przedłużenie Echo Investment S.A. CITY SPACE MANA-

GEMENT Sp. z o.o.

BARCARROTA

Sp. z o.o.

880 31.12.2025 Gwarancja bankowa zabezpieczająca

zobowiązania z umowy najmu.

Przedłużenie BANK POLSKA KASA

OPIEKI S.A. /Depar-

tament Bankowości

Międzynarodowej

i Finansowania Handlu

Echo Investment S.A. APAK GRUND-

STUCKSGESELL-

SCHAFT MBH &

CO. KG

687 31.08.2025 "Gwarancja należytego wykonanie wa-

runków Umowy Najmu, które w szcze-

gólności obejmuje zapłatę czynszu,

opłat eksploatacyjnych, roszczeń

o zapłatę kar umownych, wpłatę kaucji

gwarancyjnej, ewentualnych odsetek do

umowy najmu powierzchni"

Przedłużenie Echo Investment S.A. CITY SPACE MANA-

GEMENT Sp. z o.o.

FARKAS Grund-

stuckgesellschaft

mbH &Co KG

560 27.02.2025 Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-

ca zapłatę czynszu oraz opłat eksplo-

atacyjnych dot. umowy najmu z dnia

17.09.2021 r. Fuzja J.

Przedłużenie Echo Investment S.A. ECHO - ARENA Sp.

z o.o. Sp. k.

PKO BP S.A. 49 598 28.02.2025 Zabezpieczenie pokrycia przekroczenia

kosztów realizacji projektu.

Przedłużenie Echo Investment S.A. ECHO - ARENA Sp.

z o.o.

PKO BP S.A. 42 730 28.02.2025 Gwarancja zapewniająca utrzymanie

wskaźnika obsługi długu. Gwarancja

wystawiona w EUR.

Przedłużenie Echo Investment S.A. CITY SPACE MANA-

GEMENT Sp. z o.o.

HURAMITELL

INVESTMENTS

Sp. z o.o.

1 171 30.04.2025 "Zabezpieczenie zobowiązań wyni-

kających z umowy najmu zawartej

30.09.2020 r.

Gwarancja wystawiona w EUR."

Przedłużenie Echo Investment S.A. CITY SPACE MANA-

GEMENT Sp. z o.o.

MIDPOINT 71 Sp.

z o.o.

1 538 31.12.2025 "Gwarancja korporacyjna zabezpieczają-

ca umowę najmu City Space Manage-

ment.

Gwarancja wystawiona w EUR."

udzielenie Echo Investment S.A. React - Dagnall Sp.

z o.o. S.K.A.

Maggiora Sp.

z o.o.

139 116 17.12.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z uwowy

związanej ze sprzedażą biurowca React.

udzielenie Echo Investment S.A. React - Dagnall Sp.

z o.o. S.K.A.

Maggiora Sp.

z o.o.

53 7.06.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

czynszowej związanej ze sprzedażą

React.

udzielenie Echo Investment S.A. React - Dagnall Sp.

z o.o. S.K.A.

Maggiora Sp.

z o.o.

210 7.06.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

czynszowej związanej ze sprzedażą

React.

udzielenie Echo Investment S.A. CITY SPACE MANA-

GEMENT Sp. z o.o.

Maggiora Sp.

z o.o.

1 185 29.11.2025 gwarancja korporacyjna na zabez-

pieczenie zobowiązań wynikających

z umowy najmu z dnia 17.09.2024 r.,

dot. powierzchni biurowej w budynku

React w Łodzi.

udzielenie Echo Investment S.A. PROJEKT 17 - GRUPA

ECHO Sp. z o.o. S.K.A.

Archicom Nieru-

chomości 6 Sp.

z o.o.

44 280 30.06.2026 Gwarancja korporacyjna dotyczy zwrotu

zaliczki przy przedwstępnej umowie

sprzedaży.

udzielenie Echo Investment S.A. React - Dagnall Sp.

z o.o. S.K.A.

Maggiora Sp.

z o.o.

90 560 30.06.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z gwarancji

jakości budynku związanej ze sprzedażą

biurowca React.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych

przez Echo Investment S.A. w 2024 r. [tys. PLN]

Zmiana Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Beneficjent

Wartość

[tys. PLN]

Termin

ważności Tytułem

udzielenie Echo Investment S.A. Projekt Towarowa 22

Sp. z o.o.

Miasto stołeczne

Warszawa

13 500 26.06.2034 Gwarancja dotycząca zrzeczenia się

roszczeń związanych z planowanym

uchwaleniem miejscowego planu zago-

spodarowania przestrzennego rejonu

ulicy Twardej.

wygaśnięcie Echo Investment S.A. CITY SPACE MANA-

GEMENT Sp. z o.o.

TRYTON BUSI-

NESS PARK Sp.

z o.o.

1 381 30.09.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wyni-

kających z umowy najmu zawartej

12.06.2018 r. Wystawiona w EUR.

wygaśnięcie Echo Investment S.A. REACT - DAGNALL

Sp. z o.o. S.K.A.

Bank PKO S.A. 6 859 17.12.2024 Gwarancja bankowa na zabezpieczenie

wykonania fit-outów w projekcie React.

wygaśnięcie Echo Investment S.A. DELLIA INVESTMENTS

- PROJEKT ECHO -

115 Sp. z o.o. Sp.k.

LUX EUROPA III

S.A.R.L.

93 750 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania

zobowiązań wynikających z umowy

sprzedaży biurowca Biura przy Bramie,

wchodzącego w skład kompleksu

Browary Warszawskie. Gwarancja wy-

stawiona w EUR.

wygaśnięcie PKO BP S.A. CITY SPACE MANA-

GEMENT Sp. z o.o.

S.K.A.

AQUARIUS SR

Sp. z o.o.

29 31.12.2024 Gwarancja bankowa zabezpieczająca

zobowiązania z tytułu umowy najmu

z 5.09.2018 r.

wygaśnięcie PKO BP S.A. CITY SPACE MANA-

GEMENT Sp. z o.o.

AQUARIUS SR

Sp. z o.o.

738 31.12.2024 Gwarancja bankowa wystawiona

zabezpieczająca zobowiązania z umowy

najmu z 5.09.2018 r.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Noty objaśniające

do rachunku

przepływów

pieniężnych

Środki pieniężne przyjęte do rachunku

przepływów pieniężnych [tys. PLN]

1.01.2024-

31.12.2024

1.01.2023-

31.12.2023

Stan na początek okresu, w tym 105 086 116 073

- środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne 105 086 116 073

Stan na koniec okresu 95 479 105 086

- środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne 95 479 105 086

NOTA 23A

Spółka w działalności inwestycyjnej wykazuje odsetki od

udzielonych pożyczek.

W sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w ramach

działalności finansowej leasingobiorca klasyfikuje:

− płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami,

Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyfikuje:

− opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego,

− opłaty za leasingi obejmujące aktywa o niskiej wartości

oraz

− zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione w wycenie

zobowiązania z tytułu leasingu.

Dodatkowe objaśnienia do rachunku

przepływów pieniężnych

2.3

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

NOTA 23B

Zmiana zobowiązań wynikających

z działalności finansowej [tys. PLN]

zobowiązania z tytułu

kredytów, pożyczek

i obligacji

pozostałe zobowiązania

w tym dywidenda

Stan na 1 stycznia 2024 r. 1 847 154 -

Przepływy finansowe

- wpływy 563 105

- wydatki (761 730) -

Zmiany niepieniężne 161 910 -

- naliczone odsetki (8 396)

- kompensata obligacji 145 419

- wycena różnic kursowych 2 925

- wycena według efektywnej stopy procentowej 6 261

- z tytułu innych zobowiązań finansowych (9 392)

- z tytułu umów leasingu 21 907

- rozliczane prowizje 3 186

Stan na 31 grudnia 2024 r. 1 810 438 -

Zmiana zobowiązań wynikających

z działalności finansowej [tys. PLN]

zobowiązania z tytułu

kredytów, pożyczek

i obligacji

pozostałe zobowiązania

w tym dywidenda

Stan na 1 stycznia 2023 r. 1 879 410 -

Przepływy finansowe

- wpływy 290 000

- wydatki (408 984) (181 584)

Zmiany niepieniężne 86 728 181 584

- naliczone odsetki (4 792)

- kompensata obligacji 141 332

- wycena różnic kursowych (23 585)

- wycena według efektywnej stopy procentowej (13 112)

- dywidenda wypłacona 181 584

- z tytułu innych zobowiązań finansowych

- z tytułu umów leasingu (15 537)

- rozliczane prowizje 2 422

Stan na 31 grudnia 2023 r. 1 847 154 -

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Informacje o instrumentach finansowych [tys. PLN]

Wartość bilansowa

Rodzaj instrumentu Nota

Klasyfikacja

wg MSSF 9 Na 31.12.2024 r. Na 31.12.2023 r.

Aktywa finansowe

Pożyczki i należności: 556 095 829 322

Pożyczki długoterminowe 12 zamortyzowany koszt 420 456 643 423

Pożyczki krótkoterminowe 12 zamortyzowany koszt 53 881 104 741

Należności handlowe 16 zamortyzowany koszt 53 523 36 868

Leasing 14, 16 zamortyzowany koszt 28 234 34 898

Pochodne instrumenty finansowe 13 wartość godziwa - 9 392

Środki pieniężne i inne aktywa finansowe 95 479 105 086

Inne aktywa finansowe zamortyzowany koszt 28 330 3 534

Środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne zamortyzowany koszt 67 149 101 552

Zobowiązania finansowe

Pozostałe zobowiązania finansowe : 1 852 144 1 883 799

Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 19 zamortyzowany koszt 1 416 240 1 483 686

Zobowiązania handlowe 20 zamortyzowany koszt 41 707 36 646

Zobowiązania z tytułu pożyczek 19 zamortyzowany koszt 167 750 142 985

Zobowiązania z tytułu kredytów 19 156 010 152 448

Zobowiązania z tytułu leasing 19 zamortyzowany koszt 70 438 68 034

NOTA 24

MSSF 9, który zastąpił MSR 39, definiuje trzy kategorie

aktywów finansowych - w zależności od modelu

biznesowego w zakresie zarządzania aktywami oraz

charakterystyki przepływów pieniężnych wynikających

z umowy:

− aktywa wyceniane po początkowym ujęciu według

zamortyzowanego kosztu – jeśli aktywa finansowe są

utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego

celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla

uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających

z umowy oraz warunki umowy dotyczącej tych aktywów

finansowych powodują powstawanie przepływów

pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej

i odsetek,

− aktywa wyceniane po początkowym ujęciu w wartości

godziwej przez inne całkowite dochody – jeśli aktywa

finansowe są utrzymywane zgodnie z modelem

biznesowym, którego celem jest zarówno utrzymywanie

aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów

pieniężnych wynikających z umowy jak i sprzedaż

aktywów finansowych oraz warunki umowy dotyczącej

tych aktywów finansowych powodują powstawanie

przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty

głównej i odsetek,

− aktywa wyceniane w wartości godziwej przez rachunek

zysków i strat - wszystkie pozostałe aktywa finansowe.

Ze względu na fakt, że oprocentowanie instrumentów

finansowych jest powiązane z kształtowaniem się stawki

WIBOR, EURIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że ich wartość

godziwa jest w przybliżeniu równa wartości księgowej

z uwzględnieniem naliczonych odsetek.

Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4

oraz MSSF 16 związane z reformą IBOR.

W odpowiedzi na oczekiwaną reformę stóp

referencyjnych (reforma IBOR) Rada Międzynarodowych

Standardów Rachunkowości opublikowała drugą część

zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16.

Zmiany odnoszą się do kwestii księgowych, które pojawią

się w momencie, gdy instrumenty finansowe oparte na

IBOR przejdą na nowe stopy procentowe. Zmiany od 01

stycznia 2021 wprowadziły szereg wytycznych i zwolnień́,

w szczególności praktyczne uproszczenie w przypadku

modyfikacji umów wymaganych przez reformę, które

będą ujmowane poprzez aktualizację efektywnej stopy

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

procentowej, zwolnienie z obowiązku zakończenia

rachunkowości zabezpieczeń́, tymczasowe zwolnienie

z konieczności identyfikacji komponentu ryzyka, a także

obowiązek zamieszczenia dodatkowych ujawnień́.

Wprowadzone ww. zmiany zostały przeanalizowane przez

Zarząd Spółki i nie mają istotnego wpływu na sytuację

finansową, wyniki działalności Spółki, ani też na zakres

informacji prezentowanych w niniejszym śródrocznym

skróconym sprawozdaniu finansowym. Stopy procentowe,

na których oparte są instrumenty finansowe są nadal

publikowane oraz są zgodne z Rozporządzeniem BMR.

Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników

referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji

Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego

wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON (Warsaw

Interest Ratę Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID.

Mapa Drogowa opublikowana przez NGR wyjaśnia że

zmiana następuje zgodnie z Rozporządzeniem BMR jako

część reformy IBOR. Zakończenie reformy planowane jest

do końca 2024 r., przy czym drożenie przez uczestników

rynku nowej oferty produktów finansowych stosujących

indeks WIRON planowane jest na lata 2023 i 2024.

Sposób zastąpienia dotychczasowych stawek przez

WIRON zostanie uregulowany w Rozporządzeniu Ministra

Finansów planowanym w 2023, które określi terminy

zastąpienia i sprzeda korygujący.

Założenia Mapy Drogowej wskazują również że wskaźniki

referencyjne WIBOR i WIBID przestaną być publikowane

od początku 2025 r.

Zarząd monitoruje wprowadzone zmiany i na dzień

sporządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego

nie jest w stanie jednoznacznie określić wpływu reformy.

Struktura instrumentów finansowych oprocentowanych

wg zmiennej stopy procentowej [tys. PLN]

Instrumenty zmiennoprocentowe Na 31.12.2024 r. Na 31.12.2023 r.

Aktywa finansowe 569 816 853 250

Zobowiązania finansowe 1 739 999 1 779 119

Razem netto (1 170 183) (925 869)

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Noty objaśniające

dotyczące zmiany

zasad polityki

rachunkowości

NOTA 25

Model biznesowy Spółki i Grupy kapitałowej zakłada

inwestycje we wspólne przedsięwzięcia (i jednostki

stowarzyszone) w spółkach celowych posiadających

jedyne aktywo w postaci nieruchomości inwestycyjnej

wycenianej do wartości godziwej generujące przychody

z czynszów oraz zobowiązanie finansowe związanym

z finansowaniem tej inwestycji. W związku z pojawiającymi

się nowymi projektami, Zarząd Spółki podjął decyzję

o zmianie polityki rachunkowości w zakresie wyceny

takich inwestycji wg kosztu historycznego na wycenę

metodą praw własności zgodnie z MSR 28. Zarząd Spółki

uważa, że zmiana zasad wyceny w sposób bardziej

rzetelny i przejrzysty prezentuje sytuację finansową

Spółki oraz że zapewnia spójność ze skonsolidowanym

sprawozdaniem finansowym Grupy kapitałowej.

Zmiana zasad rachunkowości została wprowadzona

w 2024 r. i została zastosowana retrospektywnie. Spółka

ujawniła korektę dla wszystkich okresów poprzedzających

okres raportowy jako korektę bilansu otwarcia każdego

zmienionego składnika kapitału (zysków zatrzymanych)

w najwcześniejszym prezentowanym okresie, tj. na

31 grudnia 2022 r. Skumulowana korekta za lata

poprzedzające 2023 r. została uwzględniona w zyskach

zatrzymanych. Poniżej zaprezentowano wpływ zmiany

zasad rachunkowości na jednostkowe sprawozdanie

z sytuacji finansowej, jednostkowy rachunek zysków i strat

oraz sprawozdanie z całkowity dochód.

Zmiana zasad rachunkowości miała wpływ na

jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych

została zaprezentowana w linii zysk brutto oraz „zysk /

(strata) w udziale netto jednostek współkontrolowanych”.

W przypadku jednostkowego sprawozdania ze zmian

w kapitale własnym, zmiana zasad rachunkowości została

zaprezentowana w jednostkowym sprawozdaniu ze zmian

w kapitale własnym w linii „zmiany przyjętych zasad

rachunkowości”.

W wyniku zastosowania metody praw własności, zyski

i straty wynikające z wzajemnych transakcji pomiędzy

Spółką a wspólnym przedsięwzięciem są ujmowane

w sprawozdaniu finansowym Spółki jedynie w stopniu

odzwierciedlającym udział niepowiązanych inwestorów

we wspólnym przedsięwzięciu. W związku z powyższym

dokonano eliminacji niezrealizowanych zysków z

wzajemnych transakcji ze wspólnym przedsięwzięciem

w stopniu odpowiadającym udział Spółki w tym

przedsięwzięciu.

Spółka ujawnia wpływ na wyniki śródroczne tj. za I,

II i III kwartał 2024 r. wraz z uwzględnieniem efektu

odroczonego podatku dochodowego:

− wpływ na wynik pierwszego kwartału 2024 r. - 2 mln zł

(zysk),

− wpływ na wynik pierwszego półrocza 2024 r. -

dodatkowe 44 mln zł (zysk), sumując do 46 mln zł

(zysk),

− wpływ na wynik za trzeciego kwartał 2024 r. -

dodatkowe 8mln zł (zysk) sumując do 54 mln zł (zysk).

Łączny wpływ za kwartały I-III 2024 r. wyniósł 54 mln zł

(zysk), z uwzględnieniem efektu odroczonego podatku

dochodowego.

2.4

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zmiana zasad wyceny inwestycji

w jednostkach współkontrolowanych

wycenianych metodą praw własności

31.12.2023

opublikowane korekta

31.12.2023

przekształcone

01.01.2023

opublikowane korekta

01.01.2023

przekształcone

Aktywa

Aktywa trwałe

Wartości niematerialne 182 - 182 4 807 - 4 807

Rzeczowe aktywa trwałe 20 591 - 20 591 41 952 - 41 952

Nieruchomości inwestycyjne 445 - 445 445 - 445

Inwestycje w jednostkach zależnych,

współkontrolowanych

1 853 828 (301 446) 1 552 382 1 551 065 (228 463) 1 322 602

Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych

wycenianych metodą praw własności

- 542 115 542 115 - 374 469 374 469

Długoterminowe aktywa finansowe 11 115 - 11 115 12 409 - 12 409

Pochodne instrumenty finansowe - - - 502 672 - 502 672

Udzielone pożyczki 643 423 - 643 423 26 251 - 26 251

Należności z tytułu leasingu 31 266 - 31 266 38 546 - 38 546

2 560 850 240 669 2 801 519 2 178 147 146 006 2 324 153

Aktywa obrotowe - -

Zapasy 138 108 - 138 108 119 441 - 119 441

Należności z tytułu podatku dochodowego 3 967 - 3 967 2 154 - 2 154

Należności z tytułu pozostałych podatków 1 183 - 1 183

Należności handlowe i pozostałe 82 413 - 82 413 69 182 - 69 182

Krótkoterminowe aktywa finansowe - - - 64 157 - 64 157

Udzielone pożyczki 104 741 - 104 741 567 908 - 567 908

Pochodne instrumenty finansowe 9 392 - 9 392 - - -

Inne aktywa finansowe 3 534 - 3 534 - - -

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 101 552 - 101 552 116 073 - 116 073

443 707 - 443 707 940 098 - 940 098

Aktywa razem 3 004 557 240 669 3 245 226 3 118 245 146 006 3 264 251

Kapitał własny i zobowiązania

Kapitał własny

Kapitał zakładowy 20 635 - 20 635 20 635 - 20 635

Kapitał zapasowy 704 295 - 704 295 704 295 - 704 295

Fundusz dywidendowy 305 589 - 305 589 296 169 - 296 169

Kapitał z aktualizacji wyceny - - - - - -

Zaliczka na poczet dywidendy (50 000) - (50 000) (50 000) - (50 000)

Zakumulowany wynik z lat ubiegłych - 118 266 118 266 - 118 266 118 266

Zysk netto 50 254 76 677 126 931 100 212 - 100 212

1 030 773 194 943 1 225 716 1 071 311 118 266 1 189 577

Zobowiązania długoterminowe -

Kredyty, pożyczki i obligacje 1 190 051 - 1 190 051 1 161 537 - 1 161 537

- w tym od jednostek zależnych 120 591 - 120 591 57 576 - 57 576

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego

4 627 45 726 50 353 12 396 27 740 40 136

Otrzymane kaucje i zaliczki 2 988 - 2 988 2 737 - 2 737

Zobowiązania z tytułu leasingu 44 895 - 44 895 65 353 - 65 353

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zmiana zasad wyceny inwestycji

w jednostkach współkontrolowanych

wycenianych metodą praw własności

31.12.2023

opublikowane korekta

31.12.2023

przekształcone

01.01.2023

opublikowane korekta

01.01.2023

przekształcone

Zobowiązania pozostałe 2 176 - 2 176 4 558 - 4 558

1 244 737 45 726 1 290 463 1 246 581 27 740 1 274 321

Zobowiązania krótkoterminowe

Kredyty, pożyczki i obligacje 589 068 - 589 068 606 851 - 606 851

- w tym od jednostek zależnych 22 394 - 22 394 150 913 - 150 913

Zobowiązania z tytułu podatków dochodowego 105 - 105 5 - 5

Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 1 220 - 1 220 1 831 - 1 831

Zobowiązania handlowe 36 646 - 36 646 20 137 - 20 137

Otrzymane kaucje i zaliczki 45 302 - 45 302 9 788 - 9 788

Zobowiązania z tytułu leasingu 23 139 - 23 139 30 793 - 30 793

Rezerwy krótkoterminowe 9 273 - 9 273 11 928 - 11 928

Zobowiązania pozostałe 24 294 - 24 294 119 020 - 119 020

729 047 - 729 047 800 353 - 800 353

Kapitał własny i zobowiązania razem 3 004 557 240 669 3 245 226 3 118 245 146 006 3 264 251

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

01.01.2023-

31.12.2023

opublikowane

01.01.2023-

31.12.2023

przekształcone

01.01.2023

przekształ-

cone

Zysk netto 50 254 126 932 100 212

Inne całkowite dochody: - - -

- różnice kursowe z przeliczenia operacji zagranicznych

Inne całkowite dochody netto - - -

Całkowity dochód 126 931 126 932 100 212

Zmiana zasad wyceny inwestycji w jednostkach współkontrolowanych

wycenianych metodą praw własności

01.01.2023-

31.12.2023

opublikowane korekta

01.01.2023-

31.12.2023

przekształcone

Przychody ze sprzedaży 132 748 (4 093) 128 655

Koszt własny sprzedaży (74 228) 449 (73 779)

Zysk brutto ze sprzedaży 58 520 (3 644) 54 876

Koszty administracyjne związane z realizacja projektów (15 562) - (15 562)

Koszty sprzedaży (12 539) - (12 539)

Koszty ogólnego zarządu (94 284) - (94 284)

Pozostałe przychody operacyjne, w tym: 230 651 (1 552) 229 099

- odsetki i wycena skorygowanej ceny nabycia (SCN) od pożyczek i obligacji 47 115 (1 552) 45 563

Pozostałe koszty operacyjne (9 456) - (9 456)

Udział w zyskach / stratach JV - metodą praw własności - 99 859 99 859

Zysk operacyjny 157 330 94 663 251 993

Przychody finansowe 226 - 226

Koszty finansowe (155 298) - (155 298)

Zysk / (strata) z tytułu pochodnych instrumentów 14 572 - 14 572

Zysk / (strata) z tytułu różnic kursowych 24 925 - 24 925

Zysk brutto 41 755 94 663 136 418

Podatek dochodowy 8 499 (17 986) (9 487)

Zysk netto 50 254 76 677 126 931

Średnia ważona liczba akcji zwykłych 412 690 582 - 412 690 582

Podstawowy zysk na jedną akcję zwykłą (zł) 0,12 0,19 0,31

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych 412 690 582 - 412 690 582

Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (zł) 0,12 0,19 0,31

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

XXXXXXXXX

CZĘŚĆ 3

Informacje

o sprawozdaniu

finansowym Spółki

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

3.1

Nowe standardy

oraz interpretacje,

które obowiązują od

1 stycznia 2024 r.

Następujące standardy i zmiany standardów stały się

obowiązujące z dniem 1 stycznia 2024 r.:

Zmiany do MSR 1 „Prezentacja

sprawozdań finansowych”

– Klasyfikacja zobowiązań

jako krótkoterminowe lub

długoterminowe

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub później.

Zmiany MSR – przekształcenie

sprawozdań finansowych za

poprzednie okresy

Zmiany do MSSF 16 „Leasing”

– zobowiązania leasingowe

w transakcjach sprzedaży i leasingu

zwrotnego

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub później.

Zmiany do MSR 7 “Sprawozdanie

z przepływów pieniężnych” i MSSF 7

“Instrumenty finansowe: Ujawnianie

informacji: Umowy finansowania

dostawców”

(opublikowano 25 maja 2023 r.)

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub później.

Powyższe zmiany nie miały istotnego wpływu na

sprawozdanie finansowe Spółki za 2024 r.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Opublikowane

standardy

i interpretacje,

które jeszcze nie

obowiązują i nie

zostały wcześniej

zastosowane

przez Spółkę

Nowe standardy oraz zmiany

do istniejących standardów

wydane przez RMSR, ale jeszcze

niezatwierdzone do stosowania

w UE

MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się

obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez

Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości

(RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz

zmian do standardów, które według stanu na 31 grudnia

2024 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania

w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do

standardów w wersji pełnej):

MSSF 14 „Odroczone salda

z regulowanej działalności”

Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych

rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później.

Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać

procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu do

stosowania na terenie UE do czasu wydania ostatecznej

wersji MSSF 14.

Zmiany do MSSF 10

„Skonsolidowane sprawozdania

finansowe” oraz MSR 28 „Inwestycje

w jednostkach stowarzyszonych

i wspólnych przedsięwzięciach” –

Sprzedaż lub wniesienie aktywów

pomiędzy inwestorem a jego

jednostką stowarzyszoną lub

wspólnym przedsięwzięciem oraz

późniejsze zmiany

Data wejścia w życie zmian została odroczona do

momentu zakończenia prac badawczych nad metodą

praw własności.

3.2

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zmiany do MSR 12 „Podatek

dochodowy: Międzynarodowa

Reforma Podatkowa – Modelowe

Zasady Drugiego Filaru”

(opublikowano 23 maja 2023 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania

finansowego niezatwierdzone przez UE – mająca

zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się

dnia 1 stycznia 2023 r. lub później.

Zmiany do MSR 21 „Skutki zmian

kursów wymiany walut obcych: Brak

możliwości wymiany walut”

(opublikowano 15 sierpnia 2023 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania

finansowego niezatwierdzone przez UE – mająca

zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się

dnia 1 stycznia 2025 r. lub później.

MSSF 18 Prezentacja i ujawnienia

w sprawozdaniach finansowych

(opublikowany 9 kwietnia 2024 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania

finansowego niezatwierdzony przez UE – mający

zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się

dnia 1 stycznia 2027 r. lub później.

MSSF 19 Jednostki zależne

niepodlegające wymogom nadzoru

publicznego: Ujawnianie informacji

(opublikowany w dniu 9 maja 2024 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego jednostkowego

sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez

UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych

rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 r. lub później.

Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7:

Klasyfikacja i wycena instrumentów

finansowych

(wydany 30 maja 2024 r.)

Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania

finansowego niezatwierdzony przez UE – mający

zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się

dnia 1 stycznia 2026 r. lub później.

Roczne zmiany do MSSF

(opublikowane 18 lipca 2024 r.)

do standardów: MSSF 1 „Zastosowanie

Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości

Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 7 „Instrumenty

finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 9 „Instrumenty

finansowe”, MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania

finansowe” oraz MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów

pieniężnych”.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania

finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone

przez Unię Europejską.

Zmiany do MSSF 9 oraz MSSF 7

Umowy odnoszące się do energii

elektrycznej zależnej od czynników

naturalnych

(opublikowane 18 grudnia 2024 r.)

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania

finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone

przez Unię Europejską.

Według szacunków Spółki wyżej wymienione nowe

standardy oraz zmiany do istniejących standardów nie

miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe,

jeżeli zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień

bilansowy.

Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE

pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów

i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały

zatwierdzone do stosowania w UE.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Podstawowe zasady

rachunkowości

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest

prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ

korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio

powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości

niematerialnych następuje we dług cen nabycia lub

kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości

niematerialne są wyceniane według cen nabycia lub

kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie

i odpisy z tytułu utraty wartości. Ewidencję wartości

niematerialnych prowadzi się analitycznie. W planie

amortyzacyjnym przyjęto stawki amortyzacyjne

odpowiadające okresowi ekonomicznej użyteczności

składnika aktywów.

Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem

ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany

okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być

niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje

się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika

aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.

Rzeczowe aktywa trwałe

Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące

własność Spółki środki trwałe. W skład posiadanych przez

Spółkę środków trwałych zalicza się:

− nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do

obrotu) użytkowane przez Spółkę,

− maszyny i urządzenia,

− środki transportu,

− inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty

o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok.

Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu

według cen nabycia lub kosztów wytworzenia,

pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty

wartości.

Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według

grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi

szczegółową ewidencję środków trwałych. Środki trwałe

amortyzuje się metodą liniową za pomocą stawek

odpowiadających okresowi ekonomicznej użyteczności

składnika aktywów.

Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej

danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek

trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy

jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ

korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej

pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe

wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do

rachunku zysków i strat w okresie obrotowym, w którym je

poniesiono.

Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod

kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub

zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może

być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący

wykazywany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa

składnika aktywów (lub środka wypracowującego środki

pieniężne, do którego dane aktywo należy) przewyższa

wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w rachunku

zysków i strat. Wartość odzyskiwalną stanowi wyższą

z dwóch kwot: wartości godziwej pomniejszonej o koszty

sprzedaży lub wartości użytkowej.

Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące

różnice pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością

bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są

w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody /

koszty operacyjne.

Leasing

Spółka jako leasingobiorca

Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa leasingu

muszą być spełnione następujące warunki:

3.3

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

− umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego składnika

aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego prawa

do zamiany,

− umowa powinna dawać Spółce prawo kontroli

użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów

przez określony czas. Oznacza to, że Spółka ma prawo

do pobierania korzyści ekonomicznych płynących

z wykorzystywania danego składnika oraz prawo

decydowania o jego wykorzystaniu,

− umowa musi być odpłatna.

Spółka korzysta z następujących uproszczeń polegających

na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu leasingu:

− leasingi krótkoterminowe: krótkoterminowa umowa

leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika

aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od

momentu rozpoczęcia umowy,

− leasingi nisko wartościowe: podstawą oceny niskiej

wartości jest wartość nowego składnika aktywów.

Zarząd Spółki podjął decyzję, że odnosi się to do umów

leasingu dotyczących aktywów, których wartość nie

przekraczała 15 tys. zł (kiedy były nowe), co może być

traktowane jako górna granica uznania za przedmiot

o niskiej wartości.

Spółka ujmuje jako umowę leasingową prawo wieczystego

użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną.

Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących

projektów deweloperskich prezentowanych na zapasach.

W przypadku identyfikacji w umowie elementów

leasingowych i elementów nieleasingowych Spółka

wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym

ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek

towarzyszące elementy nieleasingowe jako pojedynczy

element leasingowy. Dodatkowo w przypadku do portfela

leasingów o podobnych cechach Spółka stosuje standard

do całego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje, że wpływ

jaki zastosowanie niniejszego standardu w stosunku do

portfela będzie miało na sprawozdanie finansowe, nie

będzie istotnie różnił się od wpływu zastosowania go do

pojedynczych leasingów w ramach tego portfela.

Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako

nieodwoływany okres obowiązywania umowy leasingu

obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy

leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność,

że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy

wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma

wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji.

Na moment pierwszego ujęcia, Spółka ujmuje

zobowiązanie z tytułu leasingu wycenione w wartości

bieżących płatności leasingowych należnych

leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych stopą

leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna - to krańcową stopą

pożyczkową charakterystyczną dla danego składnika

aktywów. W skład płatności leasingowych wchodzą:

− stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty

leasingowe,

− zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu

lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem

indeksu lub stawki obowiązujących na datę rozpoczęcia

trwania umowy,

− kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje

się w ramach gwarantowanej wartości końcowej,

− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można

z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca

skorzysta z tej opcji,

− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli

okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez

leasingobiorcę z opcji wypowiedzenia leasingu.

Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo z tytułu prawa do

użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie,

skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone

w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone

o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz

powiększone o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie

poniesione przez leasingobiorcę. Po początkowym ujęciu

Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu poprzez:

− zwiększenie wartości bilansowej w celu

odzwierciedlenia odsetek od zobowiązania z tytułu

leasingu,

− zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia

zapłaconych opłat leasingowych oraz

− zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu

uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany

leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie

leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych

zasadniczo stałych opłat leasingowych.

Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność

zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują:

− zmiana okresu leasingu,

− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego

składnika aktywów (dla powyższych zmian Spółka

stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową),

− zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się w ramach

gwarantowanej wartości końcowej,

− zmiana w przyszłych opłatach leasingowych wynikająca

ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do

ustalania tych opłat, wliczając w to na przykład zmianę

w celu uwzględnienia zmian w stawkach czynszów na

wolnym rynku w następstwie przeglądu tych czynszów.

Dla powyższych zmian Spółka stosuje niezmienioną stopę

dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych

wynika ze zmiany zmiennych stóp procentowych.

W tym przypadku Spółka stosuje zaktualizowaną stopę

dyskontową, która odzwierciedla zmiany w stopie

procentowej.

Spółka uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania

z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu

prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa

składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania została

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze zmniejszenie

wyceny zobowiązania z tytułu leasingu, Spółka ujmuje

pozostałą kwotę aktualizacji wyceny w wyniku.

Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów

z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według

kosztu pomniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne

(umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości

oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji

wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja jest

kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez szacowany

okres ekonomicznego użytkowania. W przypadku, gdy

umowa leasingowa przenosi na Spółkę tytuł własności

danego składnika przed końcem okresu leasingu lub gdy

koszt aktywa z tytułu prawa do użytkowania odzwierciedla

fakt, że Spółka zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej

przedmiotu leasingu, Spółka amortyzuje aktywo z tytułu

prawa do użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy

leasingu do końca okresu szacowanego ekonomicznego

użytkowania danego aktywa.

W innych przypadkach Spółka amortyzuje aktywa

z tytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia

umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia

okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty

końca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których

przedmiotem jest składnik majątku, który zgodnie

z politykami rachunkowości Spółki wyceniany jest

w wartości godziwej, Spółka nie amortyzuje takiego

aktywa z tytułu prawa do użytkowania a wycenia je

w wartości godziwej.

Spółka klasyfikuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania

wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji do

następujących pozycji bilansowych i stosuje odpowiednią

dla danej pozycji politykę rachunkowości:

Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie

Sposób wyceny

na dzień bilansowy

Wpływ

na rachunek wyników

Umowy najmu powierzchni biurowych:

- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak

- środki trwałe Amortyzacja Tak

Umowy najmu środków transportu:

- środki trwałe Amortyzacja Tak

Użytkowanie wieczyste gruntów:

- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak

- nieruchomości inwestycyjne w budowie, niewyceniania do

wartości godziwej, lub

Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji

w wartości nieruchomości inwestycyjnej w budowie

Nie

- środki trwałe Amortyzacja Tak

- zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów amortyzacji

w wartości zapasów

Nie

Spółka zdecydowała u ujęciu aktywów z tytułu prawa

do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji

finansowej, w której prezentowane są odpowiadające

leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność

Spółki. Zobowiązania są prezentowane odpowiednio

w długoterminowych – gdy aktywo z tytułu prawa

do użytkowania jest klasyfikowane jako środek trwały,

nieruchomość inwestycyjna lub nieruchomość

inwestycyjna w budowie, bądź krótkoterminowych – gdy

użytkowanie wieczyste dotyczy aktywów klasyfikowanych

jako zapasy.

Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF

9 w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te

spełniają kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie

zgodnie z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu,

gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został

prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie

długu na inną stronę.

Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego

użytkowania gruntów, w stosunku, do którego Spółka

zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego

z obowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie

lub opłat przekształceniowych dopiero w momencie

prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę

udziału w gruncie przynależnym do sprzedanego

lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww.

własności, zobowiązania z tytułu leasingu gruntu jak

i odpowiadające im aktywa z tytułu prawa do korzystania

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

z gruntów w użytkowaniu wieczystym pozostają ujęte

w bilansie, pomimo iż zgodnie z politykami opisanymi

w sekcji 4. Metody ustalania wyniku finansowego

przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych

i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu

nieruchomości. Z tego względu, w momencie przekazania

nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem

ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje

przeniesienie związanej z tym lokalem części aktywa

z tytułu leasingu z zapasów na należności od nabywcy,

w kwocie korespondującej z ujętym zobowiązaniem

z tytułu leasingu danego gruntu. Do momentu

przeniesienia (notarialnego) na nabywcę własności,

zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako

krótkoterminowe, gdyż ich rozliczenie nastąpi poprzez

przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”.

W dacie przeniesienia na nabywcę własności następuje

wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz

należności z tego tytułu od nabywców lokali poprzez koszt

własny sprzedaży.

Spółka jako leasingodawca

W przypadku umów, w których Spółka występuje

jako leasingodawca, każda umowa leasingu podlega

klasyfikacji jako leasing operacyjny lub finansowy.

Umowy leasingowe, w ramach, których leasingodawca

zachowuje istotną część ryzyka i pożytków wynikających

z tytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyfikowane

są jako leasing operacyjny. Umowa leasingowa jest

klasyfikowana jako leasing finansowy, jeżeli w wyniku tej

umowy następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka

i pożytków wynikających z tytułu posiadania przedmiotu

leasingu na leasingobiorcę.

W przypadku umów leasingu operacyjnego, Spółka ujmuje

na bieżąco przychody z tytułu leasingu w sprawozdaniu

z całkowitych dochodów. W przypadku umów leasingu

finansowego Spółka wyksięgowuje składnik majątku

będący przedmiotem umowy ujmując jednocześnie

należność z tytułu leasingu.

Subleasing

Subleasing to transakcja, w której bazowy składnik

aktywów jest dalej oddawany w leasing przez

leasingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) osobie

trzeciej, a leasing („główny leasing”) między głównym

leasingodawcą a leasingobiorcą pozostaje w mocy.

Subleasing Spółka klasyfikuje następująco:

− jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu

leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego,

subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny,

− w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikowany

w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa

do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego

składnika aktywów.

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing

operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka), kontynuuje

ujęcie zobowiązania leasingowego oraz składnika aktywów

z tytułu prawa do użytkowania z leasingu głównego.

Jednocześnie na bieżąco rozpoznaje przychody

z subleasingu.

Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako leasing

finansowy pośredni leasingodawca (Spółka):

− zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu

prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie

początkowej umowy subleasingu,

− w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu

i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność

leasingowa),

− kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania

leasingowego.

Udziały i akcje w jednostkach

zależnych, współzależnych

i stowarzyszonych

Udziały i akcje w jednostkach zależnych, prezentowane są

w cenie nabycia skorygowanej o późniejsze odpisy z tytułu

utraty wartości. Test na utratę wartości przeprowadza

się, gdy istnieją przesłanki wskazujące na to, że wartość

bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana.

Spółka dokonuje analizy wartości aktywów netto spółek

zależnych, w których posiada udziały, ze względu na to, że

główną pozycją aktywów tych jednostek są nieruchomości

inwestycyjne, z reguły wyceniane według wartości

godziwej, natomiast największą pozycją pasywów są

kredyty celowe i w związku z tym wartość aktywów netto

odzwierciedla wartość godziwą posiadanych udziałów.

W przypadku, kiedy wartość aktywów netto spółki

zależnej, w której Spółka posiada inwestycje nie

odpowiada wartości godziwej tych aktywów netto,

Spółka ustala wartość godziwą w oparciu o inne metody

(np. wyceny niezależnych rzeczoznawców składników

majątku spółki, wyceny zdyskontowanymi przepływami

pieniężnymi itp.). W przypadku utraty wartości odpis

rozpoznawany jest w rachunku zysków i strat w pozycji

koszty finansowe. Stratę z tytułu utraty wartości ujmuje się

w wysokości kwoty o jaką wartość bilansowa przewyższa

wartość odzyskiwaną. W przypadku odwrócenia odpisu,

jego wartość ujmuje się w pozycji przychody finansowe.

Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka

kontroluje. Sprawowanie kontroli przez Spółkę ma miejsce

wtedy, gdy:

− posiada władzę nad danym podmiotem,

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

− podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada

prawa do zmiennych zwrotów z tytułu swojego

zaangażowania w danej jednostce,

− ma możliwość wykorzystania władzy w celu

kształtowania poziomu generowanych zwrotów.

Spółka weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad innymi

jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja wskazująca na

zmianę jednego lub kilku z wyżej wymienionych warunków

sprawowania kontroli.

Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na

które Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące

jednostkami zależnymi ani udziałami we wspólnych

przedsięwzięciach Spółki. Znaczący wpływ jest to

zdolność do uczestniczenia w podejmowaniu decyzji

z zakresu polityki finansowej i operacyjnej prowadzonej

działalności gospodarczej; nie oznacza ona jednak

sprawowania kontroli bądź współkontroli nad tą polityką.

Jednostkami współkontrolowanymi są takie jednostki,

w których wszystkie strategiczne decyzje finansowe

i operacyjne (w tym w szczególności: dokonanie zaku-pu

istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.) wymagają

jednomyślnej zgody obu udziałowców.

Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych

(i stowarzyszonych) są wyceniane zgodnie z MSR

28 metodą praw własności. Zgodnie z metodą praw

własności, inwestycje są początkowo ujmowane wg

kosztu, a następnie korygo-wane, tak aby ująć udział

Spółki w wyniku oraz w zmianach innych całkowitych

dochodów jednostki, w której doko-nano inwestycji,

dotyczących okresu po nabyciu. Dywidendy otrzymane

lub należne od jednostek stowarzyszonych i wspólnych

przedsięwzięć wykazywane są jako zmniejszenie wartości

bilansowej inwestycji.

Gdy udział Spółki w stratach inwestycji wycenianej

metodą praw własności jest równy albo przekracza jej

udział w danej jednostce (zawierający wszystkie pozostałe

niezabezpieczone należności długoterminowe), Spółka nie

ujmuje dalszych strat, chyba że zaciągnęła zobowiązania

lub dokonała płatności w imieniu jednostki.

Niezrealizowane zyski na transakcjach pomiędzy Spółką

a jej jednostkami stowarzyszonymi i wspólnymi przedsię-

wzięciami są eliminowane w stopniu odzwierciedlającym

udziały Spółki w tych jednostkach. Niezrealizowane straty

również są eliminowane, chyba że transakcja dostarcza

dowodu na utratę wartości przenoszonego składnika akty-

wów. Tam, gdzie było to konieczne, zasady rachunkowości

inwestycji wycenianych metodą praw własności zostały

zmienione tak, aby były zgodne z zasadami rachunkowości

Spółki.

W przypadku udziałów w wspólnym przedsięwzięciu

dotyczącym struktury z Galerią Młociny ze względu na

nabycie udziałów w ramach transakcji pod wspólną

kontrolą, przyjęto początkowe ujęcie według wartości

bilansowych od poprzednika uzyskując tym samem

wartości ze skonsolidowanego sprawozdania Grupy

kapitałowej Echo Investment S.A.

Spółka prezentuje Udział w zyskach/stratach jednostek

współkontrolowanych w działalności operacyjnej,

ponieważ uznaje działalność posiadanych jednostek

współkontrolowanych za integralną część działalności

Grupy i realizacji jej strategii.

Zapasy

W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty

w toku, produkty gotowe oraz towary. Ze względu na

specyfikę działalności zakupione grunty klasyfikuje się

na produkcję w toku, jeżeli grunt przeznaczony jest do

zabudowy w celu dalszej odsprzedaży lub na towary,

jeżeli grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Produkcja

w toku obejmuje również poniesione nakłady związane

z procesem realizacji projektów na sprzedaż (usługi

projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez

firmy zewnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie

zrealizowane i sprzedawane umowami ostatecznymi lokale

mieszkalne i użytkowe.

Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego

wycenia się według wartości odpowiadających cenie

nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów

wytworzenia produktów działalności developerskiej

powiększonych o aktywowane koszty finansowe, przy

czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość

netto. Wartość ta określana jest wedle aktualnych cen

rynkowych pozyskanych z rynku deweloperskiego.

Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje

albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku

ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów

wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty

odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość

zapasów, ujętych w okresie jako zmniejszenie kosztu

wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji koszt

własny sprzedaży.

Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe lokale

mieszkalne przeznaczone do sprzedaży. Pozycja

„półprodukty i produkty w toku” zawiera głównie

posiadane przez Spółkę nieruchomości oraz nakłady

na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i w trakcie

realizacji. Pozycja „towary” zawiera grunty przeznaczony

na sprzedaż.

Aktywa finansowe

Zgodnie z MSSF 9 Spółka zalicza swoje aktywa finansowe

do następujących kategorii:

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

− aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego

kosztu,

− aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez

pozostałe całkowite dochody,

− aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez

wynik finansowy.

Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment

początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego

przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami

finansowymi oraz analizy charakterystyki umownych

przepływów pieniężnych z tych instrumentów.

Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe

należności oraz środki pieniężne o ograniczonej

możliwości dysponowania niespełniające definicji

ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie z MSR 7

Rachunek przepływów pieniężnych (tj. zabezpieczenie

gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na

otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych)

Spółka wycenia według zamortyzowanego kosztu, jako że

spełnione są dla nich dwa warunki: aktywa utrzymywane

są w ramach modelu biznesowego, którego zamiarem jest

utrzymywanie aktywów w celu uzyskiwania przepływów

wynikających z kontraktu oraz warunki umowne tych

składników aktywów finansowych powodują powstanie

w określonych momentach przepływów pieniężnych

stanowiących wyłącznie spłatę kapitału oraz odsetek od

niespłaconej części kapitału.

Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia

transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne

prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów

finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych

jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami

wynikającymi z posiadania owego składnika aktywów.

Spółka stosuje średnią ważoną.

Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja

umownych przepływów pieniężnych generowanych

przez składnik aktywów finansowych skutkuje jego

wyksięgowaniem zgodnie z MSSF 9, zmodyfikowany

instrument traktuje się jako nowy. W przypadku

renegocjacji lub innej modyfikacji umownych przepływów

pieniężnych generowanych przez dany składnik aktywów,

która nie powoduje wyksięgowania, Spółka przeszacowuje

wartość bilansową brutto tego składnika aktywów

finansowych (tj. kwotę jego zamortyzowanego kosztu

przed uwzględnieniem odpisu na straty kredytowe).

Przeszacowanie polega na zdyskontowaniu nowych

oczekiwanych umownych przepływów pieniężnych

(po modyfikacji) przy użyciu pierwotnej efektywnej

stopy procentowej. Wynikającą z przeliczenia różnicę

ujmuje się jako zysk/stratę w wyniku finansowym. Od

tego momentu jednostka ocenia, czy ryzyko kredytowe

danego instrumentu finansowego znacząco wzrosło po

jego początkowym ujęciu, porównując ryzyko kredytowe

na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego (na

zmodyfikowanych warunkach) z ryzykiem na moment

początkowego ujęcia (na warunkach sprzed modyfikacji).

Należności

Należności handlowe i pozostałe należności ujmuje się

w bilansie w cenie transakcyjnej a następnie według

zamortyzowanego kosztu, metodą efektywnej stopy

procentowej, pomniejszając je przy tym o odpisy z tytułu

utraty wartości. Kiedy różnica pomiędzy wartością

według zamortyzowanego kosztu i wartością w kwocie

wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu

na wyniki finansowe Spółki, takie należności ujmuje

się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty. Wartość

należności aktualizuje się uwzględniając stopień

prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie

odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów

aktualizujących opisano poniżej w sekcji Utrata wartości

aktywów finansowych.

Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według

wydatkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie

z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi

udzielenie zaliczki.

Pożyczki udzielone

Pożyczki udzielone to instrumenty dłużne utrzymywane

w celu pozyskania umownych przepływów, które

obejmują wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”).

Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia

transakcji, zaś wyłącza z bilansu gdy wygasają umowne

prawa do przepływów pieniężnych ze składnika

aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów

finansowych jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem

i korzyściami wynikającymi z posiadania owego składnika

aktywów. Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień

wprowadzenia do ksiąg w wartości godziwej powiększonej

o koszty transakcji, później na dzień bilansowy wg

zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efektywnej

stopy procentowej.

Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano

poniżej w sekcji „Utrata wartości aktywów finansowych”.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty

krótkoterminowe, a także inne aktywa finansowe

spełniające definicję ekwiwalentu środków pieniężnych

wyceniane są według wartości nominalnej. Spółka ocenia

na każdy dzień bilansowy przesłanki do utraty wartości

środków pieniężnych, w tym konieczność utworzenia

rezerwy na oczekiwane straty kredytowe.

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień

sprawozdawczy. Do rachunku przepływów pieniężnych

przyjmuje się tą samą definicję środków pieniężnych.

Do środków pieniężnych o ograniczonej możliwości

dysponowania Spółka zalicza przede wszystkim środki

stanowiące zabezpieczenie gwarancji bankowych oraz

środki zgromadzone na otwartych mieszkaniowych

rachunkach powierniczych.

Utrata wartości aktywów

finansowych (‘ECL’)

Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy Spółka

szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości w wysokości

równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’). Spółka

kalkuluje odpis w następujący sposób dla poszczególnych

kategorii aktywów.

Należności handlowe

Spółka stosuje uproszczone podejście i w związku z tym

nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie

życia, a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie

równej oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’)

w horyzoncie życia należności. Spółka do kalkulacji

wartości odpisu z tytułu utraty wartości należności

handlowych stosuje macierz rezerw wykonaną raz do

roku na 31 grudnia na podstawie danych historycznych

dotyczących spłat należności przez kontrahentów. Odpis

z tytułu utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień

sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie

spłacalności należności w poszczególnych grupach

przeterminowania i określeniu prawdopodobieństwa

niespłacenia należności z danego przedziału wiekowania

na bazie danych historycznych. Na potrzeby analizy

należności handlowe podzielone są na dwie grupy:

należności z tytułu sprzedaży mieszkań i najmu oraz

pozostałe należności. Tak wyliczone prawdopodobieństwo

niespłacenia się należności w każdej z grup

przeterminowania dla poszczególnych kategorii należności

jest przykładane do bieżącego salda należności w każdej

z grup przeterminowania i kalkulowany jest odpis na

oczekiwane straty kredytowe należności.

Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie

należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym

stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności,

w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej

działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis

w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie

składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane na

bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta

oraz na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które

mogą mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa.

Takie należności są wyłączane z analizy macierzowej,

a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy

indywidualnej.

Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje

Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’)

dotyczące pożyczek oraz obligacji jako różnica między

przepływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych

umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka

spodziewa się otrzymać. Pożyczki udzielone i objęte

obligacje zaklasyfikowane są jako instrumenty niskiego

ryzyka. W związku z tym odpis na oczekiwane straty

kredytowe kalkulowany jest dla okresu 12 miesięcy.

Spółka kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa się

otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu ustalonego na

podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez

Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku. Dodatkowo

Spółka poddaje indywidualnej analizie pożyczki

udzielone i obligacje objęte ze znacznym stopniem

prawdopodobieństwa nieściągalności, w przypadkach

uzasadnionych rodzajem prowadzonej działalności lub

strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis w wiarygodnie

oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie składnika

aktywów do tej kategorii jest dokonywane na bazie

informacji o aktualnej sytuacji finansowej kontrahenta oraz

na podstawie informacji o innych zdarzeniach, które mogą

mieć znaczący wpływ na odzyskiwalność aktywa. Takie

pożyczki i obligacje są wyłączane z analizy macierzowej,

a ewentualny odpis jest rozpoznawany na bazie analizy

indywidualnej.

Umowy gwarancji finansowych

Umowy gwarancji finansowych wykazywane są

w zobowiązaniach i należnościach pozabilansowych.

Umowy gwarancji finansowych są ujmowane jako

zobowiązania finansowe w momencie wystawienia

gwarancji. Zobowiązanie jest początkowo ujmowane

w wartości godziwej, a następnie wyceniane w wyższej

z następujących kwot:

− kwoty ustalonej zgodnie z modelem oczekiwanych strat

kredytowych według MSSF9 Instrumenty finansowe lub

− kwoty początkowo ujętej, pomniejszonej (o ile ma

to uzasadnienie) o skumulowaną kwotę dochodów

wykazanych zgodnie z zasadami MSSF 15 Przychody

z umów z klientami.

Gwarancje dobrego wykonania

Gwarancje dobrego wykonania to umowy przewidujące

rekompensatę, jeśli druga strona nie wykona zobowiązania

umownego. Takie umowy oprócz ryzyka kredytowego

przenoszą niefinansowe ryzyko związane z wynikami.

Na koniec każdego okresu sprawozdawczego umowy

100

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

gwarancji należytego wykonania umowy wyceniane są

według najlepszego szacunek nakładów niezbędnych

do rozliczenia umowy na koniec każdego okresu

sprawozdawczego okresu, zdyskontowanych do wartości

bieżącej. W przypadku, gdy Spółka ma umowne

prawo do zwrotu do kontrahenta kwot zapłaconych

w celu uregulowania umów gwarancji należytego

wykonania umowy, kwoty te będą ujmowane jako

aktywa w momencie przeniesienia odszkodowania na

beneficjenta gwarancji.

Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia czy istnieje

prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności

dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota

rezerwy określana jest w oparciu o szacunki wysokości

prawdopodobnego wydatku koniecznego dla

uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy

gwarancji.

Jednocześnie zgodnie z wymogami MSSF 9, Spółka

tworzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’)

z tytułu udzielonych gwarancji finansowych. Spółka

kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące

udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające

na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji

poniesionej straty kredytowej. Spółka w pierwszej

kolejności określa wartość ekspozycji Spółki z tytułu

udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość

zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy). Tak

ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest mnożona

przez wskaźnik defaultu (ustalonego na podstawie

marży na obligacjach wyemitowanych przez Spółkę

i skorygowanego o wskaźnik odzysku).

Podatek dochodowy

Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obrotowy

obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony.

Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków

i strat, z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych

bezpośrednio w kapitale własnym lub w pozostałych

całkowitych dochodach, w którym to przypadku podatek

dochodowy wykazuje się odpowiednio w kapitale własnym

i pozostałych całkowitych dochodach.

Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywana

kwota podatku od dochodu do opodatkowania za

dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych

uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi

korektami podatku za lata poprzednie. Podatek

odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek

podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na

różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów

i zobowiązań a odpowiadającymi im wartościami

podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy

opodatkowania, za wyjątkiem różnic przejściowych, które

powstają na moment początkowego ujęcia składników

aktywów lub zobowiązań i nie wpływają ani na wynik

księgowy ani na wynik podatkowy. W momencie

rozpoczęcia leasingu, aktywo z tytułu prawa do

użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu są

sobie równe, nie występuje zatem różnica przejściowa

i nie jest tworzony podatek odroczony. W trakcie okresu

leasingu powstaje różnica pomiędzy wartością aktywa

a zobowiązaniem leasingowym. Spółka nalicza odroczony

podatek dochodowy na różnicy między tymi wartościami.

Podejście to ma na celu odzwierciedlenie związku między

aktywem z tytułu prawa do użytkowania a zobowiązaniem

z tytułu leasingu oraz ujęcie podatku odroczonego na

podstawie łącznych różnic przejściowych. Ta metoda

zapewnia efektywną stawkę podatkową, która lepiej

odzwierciedla ekonomikę całej transakcji leasingu.

Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic

przejściowych powstających na inwestycjach w jednostki

zależne, współzależne i stowarzyszone, jeżeli Spółka

kontroluje odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one

w dającej się przewidzieć przyszłości.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej

straty w latach następnych jest uprawdopodobnione. Do

obliczania odroczonego podatku dochodowego stosuje się

stawkę podatkową jaka będzie obowiązywała w okresach

sprawozdawczych, w których aktywa zostaną zrealizowane,

bądź zobowiązania rozwiązane. Odroczony podatek

dochodowy szacuje się na każdy dzień bilansowy, różnice

odnosząc na rachunek zysków i strat, pozostałe całkowite

dochody lub kapitał własny w zależności od tego, gdzie

została odniesiona różnica przejściowa, od której podatek

odroczony jest ujmowany. Spółka aktywa i rezerwy z tytułu

podatku odroczonego prezentuje łącznie.

Kapitały własne

Kapitał akcyjny wycenia się w wartości nominalnej

wykazywanej w KRS. Różnice między wartością godziwą

uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowane

w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej ich

wartości nominalnej.

Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Spółki.

Rezerwy

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży

istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych,

prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku

spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających

korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego

oszacowania kwoty tego zobowiązania.

101

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów

oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez

kierownictwo Spółki, których poniesienie jest niezbędne

w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień

bilansowy. Zgodnie z przyjętą zasadą nie są tworzone

rezerwy na odprawy emerytalne. Ze względu na wiek

pracowników oraz ich rotację potencjalne rezerwy nie

miałyby istotnego wpływu na prezentowane sprawozdanie

finansowe. W momencie ich wystąpienia wypłaty odpraw

emerytalnych zarachowywane będą na zasadzie kasowej.

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożyczki,

dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie

z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów

bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów

wartościowych do rozliczenia w następnych okresach

obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia się

wg kursu sprzedaży banku obsługującego Spółkę.

Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo

w wartości godziwej pomniejszonej o koszty transakcyjne,

a następnie wycenia się metodą „zamortyzowanego

kosztu”. W wycenie zobowiązań ujmuje się wszystkie

koszty pozyskania finansowania, obejmujące

bezpośrednio związane z finansowaniem koszty prowizji

bankowych, koszty pośredników i agentów, koszty

prawne, rzeczoznawców, bankowego monitora, oraz

koszty związane z marketingiem przy pozyskaniu kapitału,

występujące przy emisjach obligacji.

Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo

w wartości godziwej, w okresie późniejszym,

długoterminowe zobowiązania wycenia się według

zamortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej

stopy procentowej. W przypadkach, kiedy różnicą

pomiędzy wartością według zamortyzowanego kosztu

i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera

istotnego wpływu na wyniki finansowe Spółki, takie

zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie wymaganej

zapłaty.

Transakcje walutowe

Walutą funkcjonalną Spółki jest złoty polski (PLN, zł).

Waluty obce na dzień bilansowy wycenia się po kursie

NBP obowiązującym w dniu bilansowym. Różnice

kursowe powstałe na dzień ich wyceny oraz przy zapłacie

należności i zobowiązań w walutach obcych, zalicza się

odpowiednio do przychodów lub kosztów finansowych,

a w uzasadnionych przypadkach do kosztu wytworzenia

produktów lub ceny nabycia towarów, a także ceny

nabycia lub kosztu wytworzenia środków trwałych,

środków trwałych w budowie lub wartości niematerialnych

lub prawnych.

Rachunek przepływów pieniężnych

Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się metodą

pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów w rachunku

bieżącym prezentowane są jako zadłużenie z tytułu

kredytów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych.

Sprawozdawczość według

segmentów

Spółka nie wyodrębniła segmentów zgodnie z MSSF 8

par. 4. Informacje te znajdują się w skonsolidowanym

sprawozdaniu finansowym grupy kapitałowej Echo

Investment, które zostanie opublikowane jednocześnie

z jednostkowym sprawozdaniem finansowym Spółki.

Zysk netto na akcję

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony

poprzez podzielenie zysku netto za dany okres

przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednostki

dominującej, przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych

akcji występujących w ciągu okresu.

102

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Metody ustalania

wyniku finansowego

Wynik finansowy ustala się z rachunku zysków i strat,

po pomniejszeniu zysku brutto o naliczony podatek

dochodowy, odpisy z tytułu rezerwy na przejściową

różnicę z tytułu podatku dochodowego oraz pozostałe

obciążenia wyniku finansowego. Wynik finansowy ustala

się metodą kalkulacyjną.

Przychody operacyjne

Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodzenia

ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot

pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF

15 Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia

(lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania

świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra

lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie

składnika aktywów następuje w momencie, gdy klient

uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów.

Po spełnieniu (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do

wykonania świadczenia jednostka ujmuje jako przychód

kwotę równą cenie transakcyjnej, która została przypisana

do tego zobowiązania do wykonania świadczenia. W celu

ustalenia ceny transakcyjnej jednostka uwzględnia warunki

umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki

handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia,

które – zgodnie z oczekiwaniem jednostki – będzie jej

przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych

dóbr lub usług na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot

pobranych w imieniu osób trzecich (na przykład

niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie

określone w umowie z klientem może obejmować kwoty

stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych

i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu

nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego

przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu

procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu

pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem

dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny

nabycia nieruchomości.

Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki

drobnych niedopłat (do 500 zł), większych niedopłat,

których spółka decyduje nie windykować od klientów,

bądź w przypadku występowania należności z tytułu

zmian lokatorskich, które zgodnie z uzgodnieniami

są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment

wydania lokalu. Przychody z tytułu najmu powierzchni

mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo

w okresie obowiązywania zawartych umów. Przychody

z pozostałych umów o świadczenie usług (prawnych,

konsultingowych, informatycznych, finansowych,

marketingowych, zabezpieczających i pozostałych usług)

Spółka ujmuje w momencie spełnienia zobowiązania do

wykonania świadczenia.

Koszt własny sprzedaży

Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów

i usług składają się poniesione koszty dotyczące

przychodów danego roku obrotowego oraz koszty

zarachowane, które nie zostały jeszcze poniesione. Pozycja

ta obejmuje również koszty, które mają bezpośredni

związek z przychodami od podmiotów powiązanych

z tytułu świadczenia usług (w tym usług realizacji

inwestycji, doradztwa budowlanego i inżynieryjnego).

Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na

poziomie kosztów wytworzenia, stosując metodę ścisłej

identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych

składników aktywów lub procentowy udział np.

sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów

itp. W szczególności, koszt własny sprzedanych lokali

i gruntów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału

w całym koszcie budowy danego obiektu oraz w całym

gruncie stanowiącym dany projekt. Szczegółowa

3.4

103

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

identyfikacja kosztów związanych z wynagrodzeniami

pracowników, ujmowanych w ramach kosztu własnego

sprzedaży, jest dokonywana na podstawie sporządzanej

przez pracowników ewidencji czasu pracy, w podziale na

poszczególne realizowane projekty.

Koszty administracyjne związane

z realizacją projektów

Koszty administracyjne związane z projektami obejmują

koszty o charakterze administracyjnym pośrednio

związane z realizacją projektów deweloperskich, do

których należą:

− opłata za użytkowanie wieczyste gruntów,

− podatek od nieruchomości,

− opłaty eksploatacyjne,

− ochrona mienia,

− koszty wynagrodzeń pracowników administracyjnych

oraz koszty utrzymania pracowników w części, w której

da się je przypisać do projektu oraz,

− pozostałe koszty związane z utrzymaniem zapasów.

Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją

projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane

w wartości zapasów / nieruchomości inwestycyjnych,

ponieważ:

− w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu z ceny

nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów z uwagi na to,

że nie są ponoszone w celu doprowadzenia zapasów do

ich aktualnego stanu i miejsca,

− MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie

do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości

kapitalizowania kosztów administracyjnych

i ogólnozakładowych w wartości nieruchomości

inwestycyjnych.

Koszty finansowania

zewnętrznego

Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są

ujmowane w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem

kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie

z rozwiązaniem ujętym w MSR 23. Spółka aktywuje tę

część kosztów finansowych, które są bezpośrednio

powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników

majątkowych ujętych jako zapasy i inwestycje rozpoczęte.

W przypadku finansowania celowego, zaciągniętego na

realizację projektu, aktywowaniu podlega kwota kosztów

finansowych, pomniejszona o przychody uzyskane

z tymczasowego lokowania środków pieniężnych (czyli

kwot odsetek od lokat bankowych z wyjątkiem lokat

wynikających z blokad rachunków, umów akredytywy).

W przypadku finansowania ogólnego, koszty finansowania

podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu

średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania

zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów

na dany składnik aktywów. W przypadku leasingu,

aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania

leasingowego dotyczącego konkretnego projektu w koszt

tego projektu (finansowanie celowe).

Zgodnie z wymogami MSR 23 Spółka rozpoczyna

aktywowanie kosztów finansowych w momencie, gdy

Spółka podejmuje działania niezbędne do przygotowania

składnika aktywów do jego zamierzonego użytkowania

lub do sprzedaży. Działania te, obejmują więcej czynności

aniżeli tylko związane z jego fizyczną budową. Składają

się na nie także prace techniczne i administracyjne

poprzedzające przystąpienie do fizycznej budowy, takie

jak działania związane z otrzymaniem niezbędnych

pozwoleń, prace projektowe i przygotowawcze. Do działań

takich nie zalicza się jednak utrzymywania składnika

aktywów, jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy

wpływające na zmianę stanu składnika aktywów.

104

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Szacunki Zarządu

Spółki

Sporządzenie sprawozdań finansowych wymagało od

Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków i założeń,

które znajdują odzwierciedlenie w tych sprawozdaniach.

Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków.

Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy

kierownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń

oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić

od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia

podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków

księgowych jest rozpoznawana w okresie, w którym

zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego

okresu, lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany

dotyczą zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego.

Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają

istotny wpływ na sprawozdanie finansowe to:

Zapasy

Szacując kwotę odpisu aktualizującego wartość

zapasów posiadanych przez Spółkę na dzień bilansowy,

analizowane są informacje pochodzące z aktywnego

rynku dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych

trendów rynkowych oraz informacje wynikające

z zawartych przez Spółkę przedwstępnych umów

sprzedaży.

Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu dotyczą

głównie cen rynkowych nieruchomości obowiązujących

w danym segmencie rynku. Zdaniem Zarządu zmiany

tych założeń nie miałyby istotnego wpływu na wartość

odpisu zapasów na dzień bilansowy ze względu na fakt, że

przyjęte założenia i informacje dotyczące wartości odpisu

w znaczącej części bazowały na zawartych umowach

sprzedaży. W przypadku gruntów ujętych w pozycji

zapasów, wartości dokonanych odpisów wynikają

z oszacowanej przez Zarząd przydatności danego gruntu

dla potrzeb obecnej i przyszłej działalności Spółki.

Leasing

Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Spółce

dokonania różnego rodzaju szacunków oraz

zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar,

w którym miało to miejsce dotyczył oceny okresów

leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz

w umowach, w przypadku których Spółce przysługiwała

opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu leasingu

Spółka musiała rozważyć wszystkie fakty i okoliczności,

w tym istnienie zachęt ekonomicznych do skorzystania lub

nie z opcji przedłużenia umowy oraz z ewentualnej opcji

wypowiedzenia umowy. Spółka dokonała także szacunku

stopy dyskonta stosowanej przy kalkulacji zobowiązania

z tytułu leasingu – jako stopy wolnej od ryzyka

powiększonej o marżę charakterystyczną dla danego

składnika aktów, którego dotyczy leasing.

Utrata wartości udziałów

w jednostkach zależnych,

współkontrolowanych

i stowarzyszonych

Test na utratę wartości przeprowadza się, gdy istnieją

przesłanki wskazujące na to, że wartość bilansowa

inwestycji nie zostanie odzyskana. Ocena utraty wartości

udziałów w jednostkach zależnych, bazuje na analizie

wartości godziwej aktywów i zobowiązań posiadanych

przez poszczególne jednostki oraz na oczekiwaniach

względem przyszłych przepływów z działalności tych

jednostek. W procesie oceny, Spółka ocenia także czas

trwania i stopień, w jakim bieżąca wartość udziałów

jest niższa od jej ceny nabycia oraz perspektywy danej

jednostki i plany dotyczące posiadanych przez nią

3.5

105

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

projektów inwestycyjnych. Wszystkie istotne spadki

wartości godziwej aktywów jednostek zależnych zostały

uznane przez Zarząd za długotrwałe i skutkowały

dokonaniem odpisu udziałów w jednostkach zależnych.

W szczególności, w przypadku istotnych jednostek

zależnych, które nie prowadziły 31 grudnia 2024 r.

istotnej działalności operacyjnej, wartość dokonanych

odpisów odpowiada całkowitej wartości różnicy pomiędzy

wartością aktywów netto danej jednostki zależnej, a ceną

nabycia udziałów.

Spóła posiada inwestycje we wspólne przedsięwzięcia,

które ujmuje metodą praw własności. Z punktu

widzenia wspólnego przedsięwzięcia wkłady wniesione

przez inwestorów na pokrycie wyemitowanych przez

jednostki współkontrolowane udziałów zostały wg MSSF

zaklasyfikowane jako zobowiązania finansowe a nie

jako instrumenty kapitałowe. W związku z tym Spóła

dokonała analizy czy zasadne jest zastosowanie metody

praw własności do ujęcia posiadanych w jednostkach

współkontrolowanych udziałów pomimo faktu, iż

z punktu widzenia jednostek współkontrolowanych jako

wystawy instrumentu, instrument jest instrumentem

zobowiązaniowym. Spółka przeanalizowała zapisy

umowne, oceniła cechy charakterystyczne instrumentu,

aby określić, który standard jest bardziej odpowiedni

do ujmowania inwestycji: MSSF 9 czy MSR 28, gdyż

zaklasyfikowanie instrumentu jako zobowiązaniowy

z punktu widzenia jednostek współkontrolowanych, nie

oznacza automatycznie, iż również z punktu widzenia

inwestora taki instrument stanowi aktywo finansowe

w zakresie MSSF9. Spóła skonkludowała, że z uwagi na

fakt że instrument zapewnia inwestorowi: i. prawa głosu,

ii. udział w zyskach jednostki współkontrolowanej oraz iii.

zmienność zwrotów w okresie trwania inwestycji, zgodnie

z typowym zwrotem z akcji zwykłych (tj. proporcjonalne

lub podporządkowane prawa do aktywów netto),

zastosowanie metody praw własności do inwestycji Spółki

w udziały w jednostki współkontrolowane zgodnie z MSR

28 jest odpowiednie.

Odroczony podatek dochodowy

Zarząd Spółki jest zobowiązany ocenić

prawdopodobieństwo realizacji aktywa z tytułu

odroczonego podatku dochodowego. W ramach procesu

sporządzania sprawozdania finansowego, Spółka szacuje

wartość rezerwy i aktywa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego między innymi na bazie wartości przyszłych

poziomów obciążeń z tytułu podatku dochodowego.

Proces obejmuje analizę obecnych poziomów obciążeń

z tytułu bieżącego podatku dochodowego oraz wartości

różnic przejściowych wynikających z odmiennego

traktowania transakcji pod kątem podatkowym

i księgowym, które powodują powstanie aktywa i rezerwy

z tytułu odroczonego podatku dochodowego.

W procesie powyższej oceny przyjmowany jest szereg

założeń dotyczących określania wartości aktywa i rezerwy

z tytułu podatku odroczonego. Powyższe szacunki

uwzględniają prognozy podatkowe, historyczne wartości

obciążeń podatkowych, bieżące dostępne strategie

dotyczące planowania działalności operacyjnej Spółki oraz

terminy realizacji poszczególnych różnic przejściowych.

Ze względu na fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać

zmianom ze względu na czynniki zewnętrzne, Spółka

może okresowo korygować wartość aktywa i rezerwy

z tytułu odroczonego podatku dochodowego, co z kolei

może wpływać na sytuację finansową Spółki oraz jej

wyniki.

106

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zarządzanie

ryzykiem

finansowym

Ryzyko cenowe

Ryzyko cenowe nie jest istotne. Spółka nie uczestniczy

w obrocie papierami wartościowymi na żadnym aktywnym

rynku. Spółka może zawierać transakcje na pochodnych

instrumentach finansowych w celu zabezpieczenia

przed ryzykiem kursowym prognozowanych przyszłych

przepływów pieniężnych.

Ryzyko zmiany przepływów

pieniężnych oraz wartości godziwej

związane ze stopą procentową

Narażenie Spółki na ryzyko stóp procentowych

związane jest z aktywami i zobowiązaniami finansowymi,

w szczególności z udzielonymi pożyczkami, środkami

pieniężnymi oraz otrzymanymi kredytami bankowymi

i emitowanymi obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje

oprocentowane według zmiennej stopy narażają

Spółkę na ryzyko zmian stóp procentowych, z kolei

pożyczki i kredyty oprocentowane według stałej stopy

procentowej narażają Spółkę na wahania wartości

godziwej instrumentów finansowych. Ponadto, Spółka jest

narażona na ryzyko wahań stóp procentowych w wypadku

zaciągania nowego kredytu lub refinansowania obecnego

zadłużenia na finansowanie długoterminowe.

Spółka udzieliła pożyczek w PLN, w których

oprocentowanie ma charakter zmienny uzależniony od

stawki WIBOR powiększony o marżę. Gdyby na 31 grudnia

2024 r. poziom stóp procentowych był wyższy lub niższy

od obowiązującego o 1 punkt procentowy wówczas wynik

netto Spółki byłby wyższy lub niższy 3 842 tys. zł z tytułu

wyższych lub niższych odsetek od udzielonych pożyczek

w PLN.

Ryzyko stóp procentowych

- udzielonych pożyczek [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy

Na 31.12.2024 r. Na 31.12.2023 r.

Stan udzielonych pożyczek 474 337 748 164

Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek 48 613 46 409

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek z uwzgl. zmian poziomu stóp procentowych 4 743 7 482

Wpływ na wynik brutto okresu razem 4 743 7 482

Podatek dochodowy 901 1 422

Wpływ na wynik netto okresu razem 3 842 6 060

3.6

107

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Ryzyko stóp procentowych – zobowiązań

z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy

Na 31.12.2024 r. Na 31.12.2023 r.

Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 416 240 1 483 686

Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych (147 468) (134 828)

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych 14 162 14 837

z uwzględnieniem wzrostu / ( spadku) stóp procentowych

Wpływ na wynik brutto okresu razem 14 162 14 837

Podatek dochodowy 2 691 2 819

Wpływ na wynik netto okresu razem 11 471 12 018

Ryzyko stóp procentowych

- środków pieniężnych [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy

Na 31.12.2024 r. Na 31.12.2023 r.

Stan środków pieniężnych 67 149 110 944

Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek 2 854 1 589

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian poziomu stóp

procentowych

671 1 109

Wpływ na wynik brutto okresu razem 671 1 109

Podatek dochodowy 128 211

Wpływ na wynik netto okresu razem 543 898

Ryzyko stóp procentowych

- zobowiązań z tytułu kredytów [tys. PLN]

Wartość obliczona dla celów analizy

Na 31.12.2024 r. Na 31.12.2023 r.

Stan zobowiązań z tytułu kredytów 156 010 152 448

Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów (7 528) (7 957)

Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.

Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów 1 560 1 524

z uwzględnieniem wzrostu / ( spadku) stóp procentowych

Wpływ na wynik brutto okresu razem 1 560 1 524

Podatek dochodowy 296 290

Wpływ na wynik netto okresu razem 1 264 1 234

108

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Na dzień bilansowy i w trakcie roku obrotowego Spółka

posiadała salda wyrażone w walucie obcej. W związku

z tym dokonywano analizy wrażliwości innych pozycji

bilansowych na zmiany kursów walut. Na podstawie

przeprowadzonych symulacji stwierdzono, że wpływ

10% zmiany kursu euro/zł na zysk netto stanowiłby

maksymalny wzrost lub odpowiednio spadek, w obrębie

poszczególnych kategorii należności.

Ryzyko walutowe

Ryzyko walutowe - pożyczek [tys. EUR]

Wartość obliczona dla celów analizy

Na 31.12.2024 r. Na 31.12.2023 r.

Stan zobowiązań z tytułu pożyczek 21 194 142 332

Szacowana zmiana kursu walut +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Szacowane przychody / koszty z tyt. zmiany kursu walut 212 1 423

Razem wpływ na wynik brutto okresu 212 1 423

Podatek dochodowy 40 270

Razem wpływ na wynik netto okresu 171 1 152

Ryzyko walutowe - obligacji [tys. EUR]

Wartość obliczona dla celów analizy

Na 31.12.2024 r. Na 31.12.2023 r.

Stan zobowiązań z tytułu obligacji 183 739 227 618

Szacowana zmiana kursu walut +/- 10 p.p. +/- 10 p.p.

Szacowane przychody / koszty z tyt. zmiany kursu walut 1 837 2 276

Razem wpływ na wynik brutto okresu 1 837 2 276

Podatek dochodowy 349 432

Razem wpływ na wynik netto okresu 1 487 1 843

109

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

W przypadku należności oraz pożyczek, podmioty

z którymi Spółka posiada te rozrachunki nie mają

publikowanych zewnętrznych ratingów. Spółka udzieliła

pożyczek do jednostek współkontrolowanych Galerii

Młociny, Towarowa 22 oraz Resi4Rent, wobec czego

występuje ryzyko koncentracji. Wszystkie te pozycje

zaklasyfikowano do poziomu 1 w modelu oczekiwanych

strat kredytowych, ponieważ ryzyko kredytowe nie

wzrosło od momentu początkowego ujęcia. Nie wystąpił

ruchy na wartości brutto i odpisie pomiędzy poziomami.

Pożyczkobiorcy nie posiadają zewnętrznych ratingów,

Spółka oceniła pożyczkobiorców jako bardzo dobrych,

charakteryzujących się wysoką zdolnością regulowania

umownych przepływów pieniężnych. Maksymalna

ekspozycja na ryzyko kredytowe jest równe wartości

bilansowej udzielonych pożyczek.

Ryzyko kredytowe powstaje w przypadku środków

pieniężnych, udzielonych pożyczek, pochodnych

instrumentów finansowych oraz depozytów w bankach

i instytucjach finansowych, a także w odniesieniu do

klientów i najemców Spółki w postaci nierozliczonych

należności. Specyfika działalności Spółki w obszarze

sprzedaży powierzchni mieszkaniowych, najmu oraz

świadczenia usług sprawia, że Spółka nie jest narażona na

istotne ryzyko kredytowe.

Na 31 grudnia 2024 r. Spółka oszacowała wartość odpisu

z tytułu utraty wartości należności z tytułu dostaw i usług,

stosując macierz rezerw opracowaną na podstawie

danych historycznych dotyczących spłat należności przez

kontrahentów w podziale typy przychodów ze sprzedaży.

Wskaźniki strat kredytowych zostały skalkulowane

w oparciu o model bazujący na historycznych spłatach

należności w poszczególnych grupach przeterminowania.

Poniższa tabela prezentuje dane na temat ekspozycji oraz

wartości odpisu na oczekiwane straty kredytowe.

Ryzyko kredytowe

Odpis na oczekiwane straty kredytowe

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Okres

Średnia ważona

wskaźnika niewypłacalności

Wartość brutto

należności handlowych

Odpis na oczekiwane

straty kredytowe

bieżące 0,52% 52 096 265

01-30 0,49% 1 278 7

31-90 12,45% 292 11

91-360 22,25% 98 23

>361 87,55% 2 859 2 794

Odpis na oczekiwane straty kredytowe

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Okres

Średnia ważona

wskaźnika niewypłacalności

Wartość brutto

należności handlowych

Odpis na oczekiwane

straty kredytowe

bieżące 0,54% 29 463 202

01-30 0,39% 6 142 71

31-90 9,70% 1 654 368

91-360 20,86% 921 860

>361 93,82% 3 052 2 863

110

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Ryzyko utraty płynności

Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, polegające

na tym, że Spółka nie będzie w stanie regulować

swoich zobowiązań finansowych w terminie ich

wymagalności. Spółka zarządza ryzykiem płynności

utrzymując odpowiednią wielkość kapitału zapasowego,

wykorzystując ofertę usług bankowych i rezerwowe

linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane

i rzeczywiste przepływy pieniężne. Ze względu na

dynamiczny charakter prowadzonej działalności Spółka

zachowuje elastyczność finansowania poprzez dostępność

środków pieniężnych i różnorodność źródeł finansowania.

Zdaniem Zarządu Spółka ma wystarczającą ilość środków

pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich

zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności w dłuższej

perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostępność

kredytów bankowych. Spółka może w każdej chwili

skorzystać z wystarczającego finansowania, uruchamiając

środki z przyznanych linii kredytowych w bankach.

Analizy zobowiązań finansowych Spółki oraz rozliczanych

w kwocie netto instrumentów pochodnych, które zostaną

rozliczone w odpowiednich przedziałach wiekowych, na

podstawie pozostałego okresu do upływu umownego

terminu zapadalności na dzień bilansowy zostały

przedstawione w odpowiednich notach: kredyty, pożyczki,

dłużne papiery wartościowe, należności handlowe

i zobowiązania handlowe. Analiza niezdyskontowanych

zobowiązań finansowych Spółki, które zostaną rozliczone

w odpowiednich przedziałach czasowych, na podstawie

pozostałego okresu do upływu umownego terminu

zapadalności na dzień bilansowy 31 grudnia 2024 r. i na 31

grudnia 2023 r.:

Instytucje finansowe,

z których korzystna Spółka

posiadają ratingi zewnętrzne

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

rating wg Fitch Issuer

Default Ratings

Kwota środków pieniężnych

i innych aktywów finansowych

A 38 497

BB+ 431

BB- -

BBB 266

BBB- 55 299

BBB+ 985

95 479

Instytucje finansowe,

z których korzystna Spółka

posiadają ratingi zewnętrzne

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

rating wg Fitch Issuer

Default Ratings

Kwota środków pieniężnych

i innych aktywów finansowych

A 34 858

BB+ 329

BB- 88

BBB -

BBB- 69 812

BBB+ -

105 086

Na 31 grudnia 2024 r. Spółka posiada 473 984

tys. zł brutto udzielonych pożyczek, które zostały

zaklasyfikowane do koszyka 1 według MSSF 9. W wyniku

przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych,

Spółka rozpoznała odpisy dotyczące pożyczek w koszyku

1 w wysokości 1 614 tys. zł (na 31 grudnia 2023 r.

2 097 tys. zł). Dodatkowo na 31 grudnia 2024 r. Spółka

posiada 8 914 tys. zł brutto udzielonych pożyczek,

które zostały zaklasyfikowane do koszyka 3. W wyniku

przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat kredytowych,

Spółka rozpoznała odpisy dotyczące pożyczek w koszyku

3 w wysokości 8 914 tys. zł (na 31 grudnia 2023 r. 16 085

tys. zł).

Dodatkowo Spółka posiada procedury pozwalające

ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców,

a w przypadku najemców stosowane są także

zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku

do żadnego z klientów Spółki nie występuje znacząca

koncentracja ryzyka. W przypadku środków pieniężnych

i depozytów w instytucjach finansowych i bankach

oraz wpłat klientów mieszkaniowych na rachunkach

powierniczych prezentowanych jako inne aktywa

finansowe, Spółka korzysta z usług renomowanych

jednostek.

W odniesieniu do wymienionych kategorii występuje

ryzyko koncentracji wynikające z utrzymywania powyżej

50% środków w banku mBank S.A.

111

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na 31 grudnia

2024 r. i 31 grudnia 2023 r. była zgodna z celami Spółki.

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Okres Gwarancje Obligacje

Zobowiązania

handlowe

i pozostałe Leasing Kredyty Pożyczki

Pochodne

instrumenty

finansowe

Do 1 roku 2 632 772 307 412 120 601 23 441 162 917 25 470 -

1 roku do 3 lat - 620 460 - 18 306 - 175 352 -

3 roku do 5 lat - 916 696 - 18 395 - - -

Powyżej 5 lat - - - 13 417 - - -

Razem 2 632 772 1 844 568 120 601 73 559 162 917 200 822 -

Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Okres Gwarancje Obligacje

Zobowiązania

handlowe

i pozostałe Leasing Kredyty Pożyczki

Pochodne

instrumenty

finansowe

Do 1 roku 2 472 844 540 983 63 115 24 452 157 460 23 086 -

1 roku do 3 lat - 682 264 - 19 070 - 124 828 -

3 roku do 5 lat - 609 992 - 13 816 - - -

Powyżej 5 lat - - - 15 870 - - -

Razem 2 472 844 1 833 239 63 115 73 208 157 460 147 914 -

112

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Zarządzanie

ryzykiem

kapitałowym

Celem Spółki w zarządzaniu kapitałem jest ochrona

zdolności do kontynuowania działalności, tak aby było

możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy, a także

utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia

jego kosztu. Spółka, zarządzając tym ryzykiem, podejmuje

decyzje dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki

dywidend, emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym

umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemitowanych

akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów w celu

obniżenia zadłużenia.

Spółka monitoruje kapitał za pomocą wskaźników

zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się jako stosunek

zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie

netto oblicza się jako sumę kredytów i pożyczek

(obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki

wykazane w bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne

i ich ekwiwalenty. Łączna wartość kapitału oblicza się jako

kapitał własny wykazany w bilansie wraz z zadłużeniem

netto.

Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na

31 grudnia 2024 r. i na 31 grudnia 2023 r. była zgodna

z celami Spółki.

Wskaźniki zadłużenia [tys. PLN]

Nota

31.12.2024

31.12.2023

Kredyty, pożyczki i obligacje ogółem 19 1 740 000 1 779 119

Zobowiązania z tytułu leasingu 19 70 438 68 034

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 17 (95 479) (105 086)

Zadłużenie netto 1 714 959 1 742 067

Kapitał własny razem 1 227 581 1 030 773

Kapitał ogółem 2 942 540 2 772 840

Wskaźnik zadłużenia 58,28% 62,83%

3.7

113

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Istotne umowy

zawarte

z podmiotami

powiązanymi

W związku z przyjętym przez grupę Echo Investment

S.A. modelem realizacji każdego centrum handlowego,

budynku biurowego oraz wybranych projektów

mieszkaniowych przez odrębny podmiot zależny,

duża liczba transakcji realizowana jest z podmiotami

powiązanymi.

Umowy dotyczące największych transakcji

z podmiotami powiązanymi w 2024 r. [tys. PLN]

Przedmiot umowy Kontrahent – inwestor

Wartość

transakcji

Porozumienie w sprawie podziału kosztów inwestycji Archicom Perth Sp. z o.o. 14 280

Umowa o generalną realizację inwestycji R4R Warszawa Opaczewska Sp. z o.o. 10 560

Umowa współpracy strategicznej Archicom S.A. 9 254

Umowa Development Support Agreement Hotel Kraków Romanowicza Sp. z o.o. 8 788

Umowa Development Support Agreement R4R Warszawa Opaczewska Sp. z o.o. 7 500

Umowa Development Management Agreement Project Towarowa 22 Sp. z o.o. 5 866

Umowa o nadzór nad pracami wykończeniowymi City Space Managment Sp. z o.o. 4 766

Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Projekt 139-"Grupa Echo" Sp. K. 3 954

Umowa Development Management Agreement R4R Gdańsk Stocznia Sp. z o.o. 3 923

Porozumienie w sprawie podziału kosztów inwestycji Archicom Lofty Platinum1 Sp. z o.o. 3 422

Umowa Development Management Agreement R4R Poznań Nowe Miasto Sp. z o.o. 3 421

Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości React - Dagnall Sp. z o.o. - S.K.A. 3 359

Umowa Development Management Agreement PIMECH INVEST Sp. z o.o. 2 999

Umowa Development Management Agreement Hotel Gdańsk Zielony Trójkąt Sp. z o.o. 2 730

Usługa ramowa (praw, finans, rekomercjalizacji) Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o. o. Sp.K. 2 530

Umowa Development Support Agreement Elektrownia RE Sp. z o.o. 2 528

Usługi zarządzania nieruchomościami Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o. o. Sp.K. 2 293

Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Echo Arena Sp. z o.o. 2 226

Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Elektrownia RE Sp. z o.o. 1 959

Umowa Development Management Agreement Hotel Wrocław Bardzka Sp. z o.o. 1 883

Umowa pośrednictwa w zakupie nieruchomości Wołoska Development Capital Prosta S.A. 1 703

Umowa Development Support Agreement R4R Wrocław Jaworska II Sp. z o.o. 1 410

Umowa przelewu praw i obowiązków oraz rozliczenie poniesionych kosztów Sge Propco 7 societe a responsabilite limitee 1 283

Umowa Development Support Agreement Sge Propco 7 societe a responsabilite limitee 1 015

3.8

114

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Transakcje z podmiotami powiązanymi wyszczególnione

w sprawozdaniu finansowym dotyczą jednostek zależnych.

Transakcje z podmiotami powiązanymi

na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]

Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Aktywa

Odpis

aktualizujący Zobowiązania

Jednostki zależne 85 928 45 145 193 017 9 190 180 204

- handlowe 85 928 45 145 30 847 276 12 454

- pożyczki - - 162 170 8 914 167 750

- obligacje - - - - -

- zaliczki - - - - -

Jednostki współkontrolowane 50 683 385 332 972 2 307 1 905

- handlowe 50 683 385 20 805 2 307 1 905

- pożyczki 312 167 - -

Właściciele - 18 165 - - -

- handlowe - 18 165 - - -

Zarząd Spółki - - - - 21 308

- handlowe - - - - -

- program motywacyjny 21 308

Razem 136 611 63 695 525 989 11 497 203 417

Transakcje z podmiotami powiązanymi

na 31 grudnia 2023 r. [tys. PLN]

Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Aktywa

Odpis

aktualizujący Zobowiązania

Jednostki zależne 63 987 29 245 507 388 16 497 154 086

- handlowe 63 987 29 245 19 574 412 11 101

- pożyczki - - 484 664 16 085 142 985

- obligacje - - 3 150 - -

- zaliczki - - - - -

- rezerwa z tyt. bonusa opartego na akcjach - - - -

Jednostki współkontrolowane 36 583 157 278 693 2 506 1 905

- handlowe 36 583 157 15 193 2 506 1 905

- pożyczki 263 500 - -

Właściciele - 18 544 - - -

- handlowe - 18 544 - - -

Zarząd Spółki - - - - 14 769

- handlowe - - - - -

- program motywacyjny 14 769

Razem 100 570 47 946 786 081 19 003 170 760

Odpis aktualizujący na aktywa wynikające z transakcji

z jednostkami powiązanymi na 31 grudnia 2024 r. jego

wartość wyniosła 11 497 tys. zł.

Całkowity wykup obligacji

Zawiadomienie w trybie

art 19 rozporządzenia MAR

Spółka Echo Investment S.A. wykupiła zgodnie z terminem

wykupu 10 stycznia 2025 r obligacje serii K o wartości

nominalnej 50 000 000,00 zł (PLECHPS00324).

Spółka Echo Investment otrzymała zawiadomienie

od znaczącego akcjonariusza, spółki Lisala sp. z o.o.,

otrzymanego w trybie art. 19 Rozporządzenia MAR

w którym Spółka została poinformowana, iż w dniu

23 stycznia 2025 r. zostały zwolnione i wygasły

zabezpieczenia, w tym zastawy rejestrowe i finansowe

ustanowione na 272.375.784 akcjach zwykłych na

okaziciela będących w posiadaniu spółki Lisala sp. z o.o

Emitent Seria Kod ISIN Data wykupu Wartość nominalna

Echo Investment S.A. K PLECHPS00324 10.01.2025 50 000 mln zł

115

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Znaczące zdarzenia

po dacie bilansowej

3.9

116

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Wynagrodzenie

Zarządu i Rady

Nadzorczej

Wynagrodzenie Zarządu

wypłacone w danym roku [PLN]

2024 2023

Z Echo Investment S.A.

Z jednostek

zależnych,

współzależnych

i stowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

Z Echo Investment S.A.

Z jednostek

zależnych,

współzależnych

i stowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

Wynagrodzenie

podstawowe

Premie

Nicklas Lindberg 1 290 385 411 518 3 281 135 50 543 5 033 581 1 363 506 437 495 3 471 149 46 131 5 318 281

Maciej Drozd 495 697 193 481 1 445 015 55 343 2 189 536 508 386 219 260 1 560 049 50 931 2 338 621

Artur Langner 258 000 191 040 925 080 7 310 1 381 430 240 000 172 920 861 840 5 962 1 280 722

Rafał Mazurczak 355 500 225 522 1 092 090 16449 1 689 561 306 000 255 952 1 059 693 14 424 1 636 069

Małgorzata Turek 325 800 214 200 1 234 000 6710 1 780 710 306 000 223 380 958 820 6 562 1 494 762

Razem 2 725 382 1 235 761 7 977 320 136 355 12 074 818 2 723 888 1 309 007 7 911 551 124 010 12 068 455

Razem w roku 2 725 382 1 235 761 7 977 320 136 355 12 074 818 2 723 888 1 309 007 7 911 551 124 010 12 068 455

Echo Investment S.A. zawarło 21 lipca 2021 r. z Nicklasem

Lindbergiem, prezesem zarządu oraz z Maciejem

Drozdem, wiceprezesem, umowy o warunkach

dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci

premii długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie

jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń.

Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo do

dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego w postaci

premii długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona

od wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych

dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.

Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii

długoterminowej w oparciu o wzrost średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego

w okresach rocznych powiększonego o wypłacone

przez Spółkę dywidendy ponad wartość początkową

akcji Spółki ustaloną w wysokości 4,34 zł za jedną akcję.

Program premii długoterminowej

prezesa i wiceprezesa zarządu

3.10

117

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane

w okresach rocznych przez okres trwania programu, to

jest od 1 stycznia 2020 r. do 31 grudnia 2024 r., chyba że

wcześniej nastąpi przypadek istotnej zmiany w strukturze

akcjonariatu Spółki. Wysokość premii długoterminowej jest

uzależniona od wzrostu wartości akcji Spółki. Maksymalna

wysokość premii długoterminowej (wartość bazowa)

może wynieść 10 mln euro dla Nicklasa Lindberga

oraz 5 mln euro dla Macieja Drozda, w przypadku,

gdy na koniec pięcioletniego okresu wzrost średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego

o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu

wyniesie 5,80 zł ponad kwotę początkowego kursu

akcji, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych

o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie

10,14 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany

w strukturze akcjonariatu Spółki, w miejsce średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia

wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena

za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną

w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze

akcjonariatu.

W Echo program dot. premii LTI został przedłużony do

końca 2026 wobec Macieja Drozda i Nicklasa Lindberga

(złożyli stosowne oświadczenia do Spółki i spółka wyraziła

zgodę – zgodnie z postanowieniami programu). W takim

przypadku maksymalna wysokość premii długoterminowej

wyniesie 125% maksymalnej wartości określonej dla

wartości bazowej w przypadku wzrostu średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego

o wypłacone dywidendy pod koniec siedmioletniego

okresu oceny ponad wartość początkową o 7,25 zł, tj.

suma wypłaconych dywidend powiększonych o średni

sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie kwotę 11,59

zł na akcję.

Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach

Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na

koniec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe

do zrealizowania, zostanie wypłacona jednorazowo

w gotówce na koniec pięcioletniego (lub siedmioletniego

w przypadku jego przedłużenia) okresu trwania

programu. W razie zaistnienia istotnej zmiany w strukturze

akcjonariatu, premia długoterminowa zostanie wypłacona

jednorazowo po takim zdarzeniu.

Umowy określają ponadto szczegółowe warunki

wypłaty premii długoterminowej, jak również sytuacje,

gdy członek Zarządu traci prawo do otrzymania

premii długoterminowej lub jej części, w szczególności

w przypadku wyrządzenia szkody Spółce lub

podejmowania działań naruszających obowiązujące

przepisy prawa oraz akty wewnętrzne Spółki.

Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r.

z Rafałem Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami

zarządu Spółki oraz Waldemarem Olbrykiem,

prezesem zarządu spółki zależnej Archicom S.A.

umowy o warunkach dodatkowego wynagrodzenia

motywacyjnego w postaci premii długoterminowej.

Takie dodatkowe wynagrodzenie jest zgodne z Polityką

Wynagrodzeń.

Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata Turek

oraz Waldemar Olbryk mają prawo do dodatkowego

wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii

długoterminowej. Jej wysokość będzie uzależniona od

wzrostu wartości Spółki mierzonej sumą wypłaconych

dywidend oraz wzrostem kursu akcji na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Warszawie w rocznych okresach oceny.

Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii

długoterminowej w oparciu o wzrost średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego

w okresach rocznych powiększonego o wypłacone

przez Spółkę dywidendy ponad wartość początkową

akcji Spółki ustaloną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję.

Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane

w okresach rocznych przez okres trwania programu, to

jest od 31 grudnia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2025 r.,

chyba że wcześniej nastąpi przypadek istotnej zmiany

w strukturze akcjonariatu Spółki. Maksymalna wysokość

premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść

1 mln euro dla każdego z uprawnionych w przypadku,

gdy na koniec czteroletniego okresu wzrost średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego

o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu

wyniesie 5,60 zł ponad kwotę początkowego kursu

akcji, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych

o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie

9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany

w strukturze akcjonariatu Spółki, w miejsce średniego

sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia

wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena

za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną

w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze

akcjonariatu.

Okres trwania programu może zostać przedłużony

o kolejny rok (łącznie do pięciu lat) tj. do 31 grudnia

2026 r. W takim przypadku maksymalna wysokość

premii długoterminowej wyniesie 112,5% maksymalnej

Rozszerzenie programu

Premii Długoterminowej

118

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

wartości określonej dla wartości bazowej w przypadku

wzrostu średniego sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki

powiększonego o wypłacone dywidendy pod koniec

pięcioletniego okresu oceny ponad wartość początkową

o 6,3 zł, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych

o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie

kwotę 10,37 zł na akcję Spółki.

Pozostałe zasady dotyczące programu długoterminowej

premii dla Małgorzaty Turek, Rafała Mazurczaka

i Waldemara Olbryka są analogiczne jak w przypadku

premii Nicklasa Lindberga i Macieja Drozda.

Na 31 grudnia 2024 r. Spółka rozpoznała w sprawozdaniu

finansowym rezerwę w kwocie 21 308 tys. zł z tytułu

premii zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana wysokości

rezerwy w 2024 r. wpłynęła na zmniejszenie wyniku

finansowego Spółki w kwocie 6 539 tys. zł brutto. Kwoty

te nie są uwzględnione w powyższej tabeli.

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej

wypłacone w danym roku [PLN]

2024 2023

Z Echo

Investment

S.A.

Z jednostek

zależnych,

współzależnych

i stowarzyszonych

Inne

świadczenia

Z Echo

Investment

S.A.

Z jednostek

zależnych,

współzależnych

i stowarzyszonych

Inne

świadczenia

Noah M. Steinberg 240 000 - - 240 000 - -

Tibor Veres 84 000 - - 84 000 - -

Margaret Dezse 180 000 - - 180 000 - -

Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 - -

Sławomir Jędrzejczyk 180 000 - - 180 000 - -

Péter Kocsis 60 000 - - 60 000 - -

Bence Sass 60 000 - - 60 000 - -

Nebil Senman 60 000 - - 60 000 - -

Razem 924 000 - - 924 000 - -

W 2024 r. oraz na dzień przekazania raportu nie

istniały umowy zawarte między Spółką, a osobami

zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku

ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska

bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub

zwolnienie następuje z powodu połączenia Echo

Investment S.A. lub z powodu przejęcia.

Umowy zawarte między spółką

a osobami zarządzającymi

119

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Umowy z firmą

audytorską

Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych

Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań

finansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach

2024-2025 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji

Komitetu Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers

Polska Sp. z o.o. Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie

przy ul. Polnej 11, wpisaną na listę firm audytorskich pod

nr 144. Umowa z audytorem została zawarta przez Zarząd,

na podstawie upoważnienia od Rady Nadzorczej.

Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy

audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego

sprawozdania finansowego został dokonany zgodnie

z przepisami polskiego prawa, w tym na podstawie

obowiązującej polityki i procedury wyboru i firmy

audytorskiej uchwalonej przez Komitet Audytu w dniu

15 września 2022 r.

Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego

badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego

i niezależnego sprawozdania z badania rocznego

sprawozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi

przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami

etyki zawodowej.

Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących

przepisów związanych z rotacją firmy audytorskiej

i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi

okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę

w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę

w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez firmę

audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub

członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących

badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu

świadczenia przez firmę audytorską. Polityka i procedura

wyboru firmy audytorskiej oraz Polityka zakupu usług

nie audytowych są dostępne na stronie internetowej

spółki w zakładce Relacje inwestorskie / Strategia i ład

korporacyjny i zostały przyjęte uchwałami Komitetu

Audytu z dnia, odpowiednio, 15 września 2022 r. oraz

2 lutego 2023 r.

Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu

do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy

Tytuł Kwota [PLN]

Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za I półrocze 2024 r. 200 000

Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za I półrocze 2024 r. 110 000

Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2024 r. 765 000

Badanie skonsolidowanego oświadczenia o zrównoważonym rozwoju Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 rok 200 000

Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2024 r. 35 000

Razem 1 305 000

3.11

120

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

Kielce, 26 marca 2025 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Dokument

został podpisany

kwalifikowanym

podpisem

elektronicznym

Anna Gabryszewska-Wybraniec

Główna Księgowa

121

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 r.

CZĘŚĆ 4

Oświadczenie

Zarządu

XXXXXXX

| Oświadczenie

122

Jednostkowy raport roczny Echo Investment S.A. za 2024 rok

Kielce, 26 marca 2025 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej

wiedzy, Roczne Jednostkowe Sprawozdanie Finansowe za 2024 r. i dane

porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami

rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację

majątkową i finansową Spółki oraz jej wynik finansowy.

Sprawozdanie z działalności Echo Investment S.A. zawiera prawdziwy

obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A., w tym opis

podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Dokument

został podpisany

kwalifikowanym

podpisem

elektronicznym

Kontakt

Echo Investment

biuro w Warszawie, Biura przy Willi

ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa

Projekt layoutu i skład:

Damian Chomątowski

be.net/chomatowski