2024
Sprawozdanie Zarządu
z działalności Spółki
Echo Investment S.A.
i jej Grupy Kapitałowej
Projekt mieszkaniowy M7, Warszawa
Spis treści
List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów 4
CZĘŚĆ 1
Sprawozdanie Zarządu 8
Podstawowe informacje o Spółce i Grupie 9
Zarząd 10
Rada Nadzorcza 13
Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu 17
Model biznesowy 20
Wybrane dane finansowe Grupy 21
Podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach finansowych Spółki oraz
Grupy 22
Segmenty Grupy 28
Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji 34
Stan posiadania akcji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące 37
Najważniejsze zdarzenia w 2024 r. 38
Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 46
Segment mieszkań dla klientów indywidualnych – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 48
Segment mieszkań na wynajem – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 54
Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 57
Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 63
Portfel nieruchomości 66
Główne inwestycje w 2024 r. – zakupy nieruchomości 82
Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2024 r. 83
Czynniki istotne dla rozwoju Grupy w nadchodzących kwartałach 85
Polityka dywidendowa i dywidenda 87
Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi 88
Zobowiązania finansowe Spółki i Grupy 90
Poręczenia i gwarancje Spółki i Grupy 95
Ocena zarządzania zasobami finansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych 97
Informacje o pożyczkach udzielonych w 2024 r., w tym podmiotom powiązanym 103
Umowy z firmą audytorską 105
Skład Grupy Kapitałowej 106
Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa 107
Jak zarządzamy ryzykiem 109
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
CZĘŚĆ 2
Oświadczenie Zarządu 113
Kontakt 115
CZĘŚĆ 3
Integralną częścią Sprawozdania Zarządu z działalności Spółki Echo Investment S.A.
i jej Grupy kapitałowej są:
Oświadczenie Zarządu Echo Investment S.A. o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego za 2024 r.
Sprawozdawczość Zrównoważonego Rozwoju Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r.
4
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
List do Akcjonariuszy,
Partnerów i Klientów
z przyjemnością prezentuję Państwu raport finansowy
Grupy Echo Investment, zawierający szczegółowe
informacje o naszych działaniach podjętych w 2024 r.
w celu dywersyfikacji portfela projektów oraz realizacji
kolejnych założeń strategii rentownego wzrostu.
Grupa utrzymuje komfortowy zapas gotówki, wynoszący
366 mln zł, co zabezpiecza nasze plany rozwojowe.
Łączna wartość naszych aktywów na koniec 2024 r. to
ponad 6,77 mld zł.
Z powodzeniem sfinalizowaliśmy sprzedaż łódzkiego
Reacta o wartości 32,5 mln EUR, co potwierdza
ożywienie rynkowe i zainteresowanie naszymi
najwyższej klasy budynkami w regionach ze strony
międzynarodowych inwestorów. Aktywnie prowadzimy
rozmowy, których celem są kolejne transakcje tego
typu. Pozyskane środki wykorzystamy do zmniejszania
zadłużenia Grupy oraz na nowe inwestycje, a część
zysków trafi do naszych akcjonariuszy.
Na wyniki Grupy w 2024 r. wpłynęło m.in. przekazanie
klientom kluczy do 1 076 mieszkań oraz wycena aktywów
komercyjnych i platformy Resi4Rent, która oferuje już
5,4 tys. mieszkań na wynajem w sześciu miastach.
Silną pozycję rynkową Grupy wspiera stabilna sytuacja
w sektorze komercyjnym i utrzymujący się popyt na
wielofunkcyjne projekty destinations.
Reagujemy na potrzeby rynku mieszkaniowego
W 2024 r. rozpoczęliśmy realizację nowych projektów
pod szyldem Archicomu – to dowód skutecznej
integracji naszych organizacji, w wyniku której Archicom
przejął całość kompetencji Grupy w sektorze mieszkań na
sprzedaż. W całym 2024 r. Archicom rozpoczął budowę
łącznie 2 598 lokali, które odpowiadają na potrzeby
mieszkaniowe w największych miastach w Polsce.
W ostatnim kwartale 2024 r., Archicom zwiększył
sprzedaż o prawie 40% w porównaniu z poprzednim
rokiem.
Z myślą o dywersyfikacji portfela z korzyścią dla
inwestorów, w 2024 r. powołaliśmy do życia nowe
przedsięwzięcie w segmencie living – platformę
prywatnych domów studenckich StudentSpace, którą
rozwijamy razem z Signal Capital Partners i Grin Capital
Partners. Realizacja pierwszych projektów StudentSpace
już trwa, a docelowo powstanie 5 tys. miejsc do
odpoczynku i nauki w największych ośrodkach w kraju.
Pierwsze 1 200 pokoi będzie gotowych do wynajęcia
studentom na początku roku akademickiego 2025/2026.
Istniejące akwa komercyjne wynajęte w 100%
W 2024 r. w biurowcach Echo Investment wynajęto
łącznie ponad 47 tys. mkw. powierzchni. Nasze portfolio
powiększyło się też o ostatni etap kompleksu biurowego
Brain Park w Krakowie.
Wszystkie nasze ukończone budynki biurowe są
w pełni wynajęte. Biorąc pod uwagę czynniki rynkowe,
zainteresowanie naszymi nowymi projektami również
utrzymuje się na wysokim poziomie, dzięki ich doskonałej
lokalizacji i ponadstandardowej charakterystyce
w zakresie zielonego budownictwa.
Szanowni Akcjonariusze, Partnerzy i Klienci,
5
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Nasze nowe projekty biurowe powstają na rynkach
wyróżniających się najwyższym popytem. Wiosną 2025 r.
zakończy się budowa Oce House w Warszawie (32 tys.
mkw.) – pierwszego obiektu w wielofunkcyjnym kwartale
Towarowa22. Budynek jest już w 90% wynajęty. We
Wrocławiu powstaje pierwszy etap Swobodna SPOT (16
tys. mkw.). Rozpoczęliśmy też budowę projektu mixed-
use WITA w Krakowie, w tym ponad 26 tys. powierzchni
komercyjnej.
Równolegle rozwijamy koncept powierzchni elastycznych
CitySpace, który w całej Polsce oferuje już ponad 4 tys.
stanowisk pracy.
Nasze nieruchomości handlowe – Galeria Młociny
oraz Libero Katowice mogą pochwalić się blisko 100%
wynajęciem i notują stałe wzrosty odwiedzalności, przy
jednoczesnym wzroście obrotów najemców.
Wysokie zaufanie banków i inwestorów
Rok 2024 potwierdził wysoką reputację Grupy na rynkach
kapitałowych i wśród czołowych instytucji finansowych.
Otrzymaliśmy m.in. kredyt budowlano-inwestycyjny
w wysokości 103,4 mln EUR od konsorcjum Banku Pekao
S.A. i Santander Bank Polska S.A. na realizację, wspólnie
z AFI Europe, budynku Oce House.
W całym 2024 r. wprowadziliśmy do obrotu giełdowego
i rozpoczęliśmy notowania kolejnych serii obligacji
Echo Investment dla inwestorów indywidualnych
o łącznej wartości 200 mln zł oraz obligacje Archicomu
dla inwestorów instytucjonalnych o łącznej wartości
358 mln zł.
W 2024 r. wyemitowaliśmy również obligacje Echo
Investment do inwestorów instytucjonalnych w kwocie
400 mln zł w celu wydłużenia o 5 lat zapadalności
papierów mających termin wykupu w 2024 i 2025.
Zaawansowane raportowanie ESG
Nasz biznes budujemy w oparciu o najlepsze praktyki
w zakresie zrównoważonego rozwoju. Czwarty raport
ESG Grupy, opublikowany wiosną 2024 r., po raz
pierwszy został opracowany zgodnie z nową dyrektywą
CSRD i standardami ESRS. W raporcie po raz pierwszy
ujawniliśmy ślad węglowy w zakresie 3, a więc
uwzględniający emisje CO2 powstałe w całym łańcuchu
wartości Grupy.
Nasze miastotwórcze projekty konsekwentnie
odpowiadają nad potrzeby różnych grup interesariuszy
i użytkowników miejskiej przestrzeni, wyróżniając się
rozwiązaniami prośrodowiskowymi i prospołecznymi.
Jako organizacja jesteśmy dobrze przygotowani na dalszy
rozwój zgodnie z przyjętą strategią, dlatego tym bardziej
zachęcam Państwa do zapoznania się z naszym raportem
finansowym za 2024 rok.
Z poważaniem
Nicklas Lindberg
Prezes Echo Investment
Grupa Echo Investment – wiodący
uczestnik sektora nieruchomości w Polsce
Grupa Echo Investment to jedyny
polski podmiot z tak szerokim
doświadczeniem na największym
rynku nieruchomości w Europie
Środkowo-Wschodniej. Odpowiada
za całość procesu inwestycyjnego
związanego z realizacją projektów
deweloperskich.
Grupę tworzy łącznie blisko 200
spółek zależnych i współzależnych,
w tym ogólnopolski deweloper
mieszkaniowy Archicom, platforma
Resi4Rent oferująca usługę
mieszkań w abonamencie oraz
CitySpace działające w segmencie
biur elastycznych. W 2024 r.
działalność rozpoczął też koncept
prywatnych domów studenckich
StudentSpace w formule joint-venture
z Signal Capital Partners i Grin
Capital Partners. Pod marką Echo
Investment prowadzone są operacje
w sektorze biurowym i retail, a także
realizowane wielofunkcyjne projekty
„destinations”.
Rozwój w oparciu o strategię
zrównoważonego wzrostu
Działalność Grupy Echo Investment
przyczynia się do rozwoju sektora
budownictwa i nieruchomości
w Polsce, którego wielkość wraz
z branżami kooperującymi szacowana
jest nawet na 15%. PKB. Dzięki
technologicznym innowacjom
oraz rozwiązaniom ekologicznym
wprowadzanym w projektach
Grupy, ma ona realny wpływ na
podnoszenie jakości życia w Polsce
oraz konkurencyjności gospodarki
w wymiarze krajowym i lokalnym.
Pomimo zmiennego otoczenia
makroekonomicznego, w 2024 r.
Grupa z powodzeniem rozwijała
zrównoważone portfolio projektów,
umacniając się w sektorze
komercyjnym i mieszkaniowym,
a także eksplorując nowe obszary
w segmencie living. Wybory
kupujących i najemców kształtowane
przez zmianę stylu życia i pracy –
większą mobilność, pracę hybrydową
i zwrot ku rozwiązaniom bezpiecznym
dla środowiska i ludzi, pozytywnie
wpływają na popyt i wycenę aktywów
Grupy.
Echo i Archicom zawarły
2 196 umów przedwstępnych
i deweloperskich. W ręce klientów
trafiły klucze do 1 076 mieszkań.
Resi4Rent utrzymało pozycję
największego gracza w sektorze
mieszkań na wynajem
w Polsce, dysponując ponad
5,4 tys. gotowych lokali
w 16 lokalizacjach.
Rok 2024 w liczbach
W biurowcach Echo Investment
wynajęto łącznie ponad
47 tys. mkw.
powierzchni.
Kontynuowana była budowa
47 tys. mkw. powierzchni
biurowej
w budynku Oce House
w Warszawie i pierwszym etapie
Swobodna SPOT we Wrocławiu oraz
biura Wita w Krakowie.
W pełni wynajęty biurowiec React
w Łodzi trafił w ręce nowego
właściciela za 32,5 mln euro.
Docelowo około 1,6 tys. mieszkań
i 3,5 ha terenów zieleni
znajdzie
się w jednej z największych inwestycji
mieszkaniowych Grupy – osiedlu
Modern Mokotów w Warszawie.
W trosce o zrównoważony
rozwój oraz potrzeby wszystkich
interesariuszy, Grupa Echo
Investment regularnie raportuje swoje
cele i działania w obszarze ESG.
Jej strategia zakłada stałe dążenie
do zeroemisyjności realizowanych
projektów oraz fundamentalny wkład
w prawidłowy rozwój miast. Budynki
wyróżniają się pod względem
rozwiązań prośrodowiskowych,
w tym w zakresie ograniczania
śladu węglowego, co jest jednym
z głównych założeń strategii ESG
Grupy.
Około 5 tys. łóżek powstanie
w akademikach StudentSpace
w największych miastach w Polsce –
dwa w Krakowie są już w budowie.
450 uczniów będzie uczyć
się w modelowej publicznej
szkole podstawowej, którą Echo
Investment finansuje i realizuje przy
ul. Konstruktorskiej w Warszawie.
Grupa zaprezentowała raport ESG
za 2024 r.
- przygotowany zgodnie
ze standardem wprowadzonym przez
unijną dyrektywę CSRD.
CZĘŚĆ 1
Sprawozdanie
Zarządu
Brain Park, Kraków
9
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Podstawowym przedmiotem działalności Grupy
Echo Investment jest budowa i sprzedaż inwestycji
mieszkaniowych, budowa, wynajem i sprzedaż
nieruchomości handlowych i biurowych, a także obrót
nieruchomościami.
Spółka matka – Echo Investment S.A. z siedzibą w: Kielce,
al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach
30 czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Rejestru
Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd
Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego
Rejestru Sądowego.
Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie
Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do
Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu
sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIGNieruchomości.
Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska.
Jednostką dominującą wobec Echo Investment spółka
akcyjna jest Lisala Sp. z o.o., a jednostką dominującą
najwyższego szczebla grupy jest Dayton-Invest K., którą
kontroluje na najwyższym poziomie Tibor Veres. Czas
trwania Spółki jest nieograniczony.
Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego
nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej
lub innych danych identyfikacyjnych.
Stan zatrudnienia w Grupie Echo Investment na 31 grudnia
2024 r. wynosił 660 osób, bez przeliczania na ekwiwalenty
pełnego czasu pracy.
Ilekroć w niniejszym dokumencie jest mowa o Grupie Echo
Investment lub Echo Investment, oznacza to spółkę-matkę
Echo Investment S.A. ze wszystkimi spółkami zależnymi,
łącznie z Archicom S.A. i jej spółkami zależnymi. Określenie
Grupa Echo oznacza spółkę-matkę Echo Investment S.A.
ze spółkami zależnymi, z wyłączeniem Archicom S.A. i jej
spółek zależnych. Określenie Grupa Archicom oznacza
tylko spółkę Archicom S.A. i jej spółki zależne.
Podstawowe
informacje
o Spółce i Grupie
Kielce
1996 rok
Debiut Echo Investment
na GPW
1.1
10
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Zarząd
Nicklas
Lindberg
Prezes
Maciej
Drozd
Wiceprezes
ds. finansowych
Artur
Langner
Wiceprezes
Rafał
Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata
Turek
Członek Zarządu
11
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Nicklas Lindberg
Prezes Echo Investment S.A.
Maciej Drozd
Wiceprezes ds. Finansowych
Echo Investment S.A.
Funkcję prezesa Echo Investment objął
w 2016 r. Odpowiada za strategię i rozwój
firmy. Od 2021 r., w związku z przejęciem
przez Echo Investment wrocławskiej spółki
Archicom S.A., pełni równolegle funkcję
przewodniczącego jej Rady Nadzorczej.
Od 2016 r. Echo Investment znacząco
zwiększyło skalę działalności.
Wprowadzona w życie Strategia
Rentownego Wzrostu przekształciła
Echo Investment w klasycznego
dewelopera, który działa w siedmiu
największych miastach Polski, lidera
rynku w segmentach mieszkaniowym,
biurowym oraz nieruchomości handlowo-
rozrywkowych. Grupa zaczęła projektować
i budować wielofunkcyjne miejskie projekty
zwane „destinations”, w których ludzie
mogą mieszkać, pracować i spędzać wolny
czas. Rozpoczęła również działalność
w segmencie biurowej powierzchni
elastycznej (CitySpace) oraz mieszkań na
wynajem (Resi4Rent). Zwiększając skalę
w segmencie mieszkaniowym w 2021 r.
Echo Investment przejęło wrocławską
spółkę Archicom S.A.
Przed 2015 r. Nicklas Lindberg był
związany był z grupą Skanska, w której
pełnił funkcje kierownicze. Był m.in.
prezesem Skanska Commercial
Development Europe (CDE), szefem
Skanska Property Poland, prezesem
i dyrektorem finansowym Skanska w Rosji
a także menadżerem w jednostkach
Residential Development w krajach
nordyckich. W 2001 r. ukończył studia na
Uniwersytecie w Lund.
Powołany do zarządu Echo Investment
w 2015 r. Odpowiada za finanse oraz
funkcje wsparcia.
Zrestrukturyzował grupę Echo Investment
przy wprowadzaniu Strategii Rentownego
Wzrostu. Jego zadaniem była m.in. zmiana
modelu działania i finansowania grupy,
która była długoterminowym właścicielem
portfela nieruchomości komercyjnych
generujących stałe przychody z czynszu,
a stała się klasycznym deweloperem,
skupiającym się na szybkim obrocie
kapitałem i generowaniem wysokich
zwrotów. Spółka jest również jednym
z największych emitentów obligacji
w sektorze nieruchomości.
Od 1995 r. Maciej Drozd był związany
z grupą Eastbridge, początkowo jak
dyrektor finansowy spółek operacyjnych
tej grupy. W latach 2009 – 2015, pełnił
funkcję dyrektora finansowego (CFO) oraz
partnera zarządzającego w Eastbridge
Group. Studiował filozofię, matematykę
i zarządzanie na Uniwersytecie
Warszawskim. Jest magistrem filozofii,
magistrem zarządzania oraz absolwentem
studiów MBA University of Illinois.
Artur Langner
Wiceprezes Echo
Investment S.A.
W czerwcu 2005 r. dołączył do
zarządu Spółki. Funkcję wiceprezesa
Echo Investment pełni od 2008 r. Jest
odpowiedzialny za kontraktację i wyceny
w części budowlanej Grupy.
Absolwent Wydziału Budownictwa
Lądowego Politechniki Świętokrzyskiej
w Kielcach. Po ukończeniu studiów
podjął pracę w branży budowlanej, gdzie
zdobywał doświadczenie uczestnicząc we
wszystkich etapach realizacji projektów.
Pracę w Echo Investment rozpoczął
w 1998 r. na stanowisku project managera.
W 2000 r. został dyrektorem ds.
przygotowania inwestycji, a następnie –
dyrektorem pionu technicznego.
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu Echo
Investment S.A.
Małgorzata Turek
Członek Zarządu Echo
Investment S.A.
Powołany na stanowisko członka zarządu
w 2016 r. Zarządza rozwojem projektów
komercyjnych spółki: projektowaniem,
realizacją, najmem i zarządzaniem
powierzchnią oraz fit-outami.
Karierę rozpoczął w 2000 r. jako manager
ds. wynajmu projektów biurowych Echo
Investment. W latach 2007 – 2013 pełnił
funkcję dyrektora ds. wynajmu w dziale
biurowym, a od 2013 r. był dyrektorem
działu biurowego. Współtworzył strategię
rozwoju tej części biznesu w Echo
Investment i wprowadzał ją w życie.
Odpowiadał za budowę, wynajem
i marketing flagowego projektu spółki
– wieżowca Q22 w Warszawie, a także
Parku Rozwoju, kompleksu O3 Business
Park w Krakowie, A4 Business Park
w Katowicach, biurowca Tryton w Gdańsku
czy West Gate i Nobilis we Wrocławiu.
W 2021 r., kiedy Echo Investment połączyło
działy biurowy i centrów handlowych,
Rafał Mazurczak objął odpowiedzialność
za stworzony z nich dział nieruchomości
komercyjnych.
Powołana na stanowisko Członka Zarządu
Spółki w 2019 r. Odpowiada za dział
inwestycji, sprzedaży nieruchomości oraz
planowania i przygotowania projektów. Od
2021 r., w związku z przejęciem przez Echo
Investment wrocławskiej spółki Archicom
S.A., pełni równolegle funkcję członka jej
Rady Nadzorczej.
Ma ponad dwudziestoletnie doświadczenie
w branży nieruchomości zdobyte zarówno
w firmach inwestycyjnych, deweloperskich,
jak i międzynarodowych kancelariach
prawnych. Jest specjalistką w dziedzinie
zarządzania aktywami, a także transakcji
kupna i sprzedaży nieruchomości. Od
2017 r. była prezesem nowo utworzonej
spółki Globalworth Poland Real Estate,
gdzie odpowiadała za organizację, budowę
zrównoważonego portfela nieruchomości
generujących przychody, a także
ustanowienie wszystkich kluczowych
funkcji spółki. Swoje doświadczenie
zdobywała w Skanska Property Poland,
gdzie w latach 2012-2017 jako członek
zarządu (Chief Operating Ocer)
odpowiadała za transakcje i działalność
operacyjną. Poprzednio pracowała
w renomowanej kancelarii prawnej
Linklaters, gdzie specjalizowała się
w transakcjach na rynku nieruchomości
komercyjnych. Jest absolwentką Wydziału
Prawa i Administracji Uniwersytetu
Jagiellońskiego w Krakowie oraz członkiem
Izby Radców Prawnych w Polsce.
12
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
13
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Rada Nadzorcza
Margaret
Dezse
Niezależny Członek
Rady Nadzorczej
Przewodnicząca
Komitetu Audytu
Noah M.
Steinberg
Przewodniczący
Tibor
Veres
Wiceprzewodniczący
Sławomir
Jędrzejczyk
Niezależny Członek
Rady Nadzorczej
Wiceprzewodniczący
Komitetu Audytu
Maciej
Dyjas
Członek Rady
Nadzorczej
Nebil
Senman
Członek Rady
Nadzorczej
Członek Komitetu
Audytu
Bence
Sass
Członek Rady
Nadzorczej
Péter
Kocsis
Członek Rady
Nadzorczej
14
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Noah M.
Steinberg
Przewodniczący
Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Tibor Veres
Wiceprzewodniczący
Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Prezes i Dyrektor Generalny w Grupie
Wing, a także Przewodniczący Rady
Nadzorczej w Echo Investment S.A.
w Polsce i Bauwert AG w Niemczech.
Był założycielem Grupy Wing w 1999 r.
i od tego czasu jest jej Wiceprezesem,
odpowiedzialnym za rozwój i działalność
inwestycyjną Grupy we wszystkich
poziomach aktywów i we wszystkich
lokalizacjach geograficznych.
Noah urodził się w USA, jest absolwentem
Princeton University (Woodrow Wilson
School of Public and International Aairs,
Princeton University – tytuł licencjata)
oraz Akademii Dyplomatycznej w Wiedniu
(tytuł magistra). Włada językami angielskim,
węgierskim, francuskim, niemieckim
i hiszpańskim.
Tibor Veres ukończył studia ekonomiczne
na Uniwersytecie Moskiewskim w 1986 r.
i założył Wallis Group w 1989 r., gdzie nadal
jest głównym właścicielem i prezesem.
W ciągu ostatnich 35 lat Wallis Group
wypracowała sobie znaczącą pozycję
regionalną w wielu obszarach handlowych
i przemysłowych dzięki swojej działalności
krajowej i międzynarodowej. W swojej
karierze jako przedsiębiorca, dyrektor
i inwestor Tibor Veres uczestniczył
w założeniu takich firm jak między innymi
WING Group, Praktiker, Graboplast,
Pannon GSM, Milton Bank, Market Zrt.,
Index, Danubius Rádió, a także AutoWallis
i Alteo, które są notowane w kategorii
Prime na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Budapeszcie. Obecnie jest członkiem
zarządu WING Group i Graboplast oraz
rady powierniczej węgierskiego UNICEF.
Margaret Dezse
Niezależny Członek
Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Była partnerem w Ernst & Young (EY)
i PwC, gdzie przepracowała łącznie 35 lat,
z czego 21 lat jako partner w obszarach
doradztwa transakcyjnego i finansowania
przedsiębiorstw – początkowo w PwC,
przez ostatnie 11 lat w EY.
Urodziła się w Kanadzie i tam
rozpoczęła karierę jako biegły rewident.
W 1998 r. przeprowadziła się na Węgry
i szybko przeszła z działu audytu do
działu prywatyzacji i finansowania
przedsiębiorstw. Przez ponad 30 lat pracy
doradzała przy kilkuset transakcjach,
wspierając klientów z różnych sektorów
gospodarki przy podejmowaniu decyzji
strategicznych i inwestycyjnych.
Oprócz szefowania działom finansowania
przedsiębiorstw i doradztwa transakcyjnego
na Węgrzech, Margaret sprawuje
funkcje kierownicze w regionie Europy
Środkowo-Wschodniej. Jest obecnie
niezależnym członkiem Rady Dyrektorów
oraz Przewodniczącą Komitetu Audytu
Masterplast Nyrt, niezależnym członkiem
Rady Doradczej Zarządu Kometa Zrt,
niezależnym członkiem Rady Nadzorczej
i członkiem Komitetu Audytu CIB Bank
oraz członkiem Grupy Intesa Sanpaolo
oraz Członkiem Niezależnego Komitetu
Doradczego ds. Nadzoru (IOAC)
Światowego Programu Żywnościowego
ONZ (WFP). Jest także członkiem Impact
Ventures - funduszu venture capital
o orientacji prospołecznej oraz United Way
Hungary.
15
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Maciej Dyjas
Członek Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Współwłaściciel i Partner Zarządzający
Grin Capital Partners.
Maciej Dyjas rozpoczynał swoją karierę
w firmach konsultingowych powiązanych
z Hewlett Packard w Niemczech
i Stanach Zjednoczonych. Następnie
został współinwestorem, partnerem,
a następnie partnerem zarządzającym
i dyrektorem generalnym Eastbridge
Group, funduszu inwestycyjnego typu
evergreen w większości należącego
do rodziny Brucknerów. Równolegle
z pełnieniem funkcji w Eastbridge
zajmował kilka stanowisk wykonawczych
i niewykonawczych w zarządach
kontrolowanych przez Grupę, w tym
prezesa EM&F, notowanej na GPW oraz
dyrektora generalnego DTH Capital
w Nowym Jorku. W 2014 roku, kiedy
odszedł z Eastbridge Group, firma
posiadała aktywa o wartości ponad 3 mld
USD w sektorach handlu detalicznego,
dóbr konsumpcyjnych i nieruchomości
w Europie Środkowo- Wschodniej, UE
i USA.
Maciej ma obywatelstwo polskie
i niemieckie. Jest absolwentem matematyki
oraz informatyki na Uniwersytecie
Warszawskim, studia kontynuował
w zakresie biznesu, psychologii
zarządzania i komunikacji w Stuttgarcie
oraz Frankfurcie nad Menem.
Sławomir
Jędrzejczyk
Niezależny Członek
Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Sławomir Jędrzejczyk ma ponad 25 lat
doświadczenia w spółkach notowanych
na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie. W latach 2008-2017
Wiceprezes Zarządu ds. Finansowych PKN
Orlen S.A., a także Wiceprzewodniczący
Rady Nadzorczej Unipetrol a.s., Członek
Zarządu Orlen Lietuva oraz Członek Rady
Dyrektorów Orlen Upstream Kanada.
Do jego najważniejszych zadań należała
realizacja strategii ukierunkowanej na
wzrost wartości, budowanie relacji
z rynkiem kapitałowym, zapewnienie
finansowania oraz zwiększanie przepływów
pieniężnych poprzez doskonałość
operacyjną, dezinwestycje i projekty
dotyczące kapitału obrotowego.
Odpowiadał za obszar finansów,
kontroling, księgowość, zarządzanie
łańcuchem dostaw, relacje inwestorskie,
M&A oraz IT. We wcześniejszych latach
Prezes Zarządu spółki Emitel. Pracował
także w Grupie Telekomunikacja Polska,
ORFE, Impexmetal i Price Waterhouse.
Absolwent Senior Executive Program
London Business School, Association of
Chartered Certified Accountants ACCA
oraz Politechniki Łódzkiej Wydziału
Elektroniki.
Péter Kocsis
Członek Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Peter Kocsis jest Wiceprezesem (Deputy
CEO) Wing, członkiem Rad Nadzorczych
Echo Investment S.A. i Archicom
S.A. Dyrektor Finansowy Bauwert
Aktiengesellscha oraz członek zarządu
węgierskiej spółki NEO Property Services.
Posiada wieloletnie doświadczenie
w branży nieruchomości, umiejętności
w zakresie planowania biznesowego,
zarządzania aktywami, negocjacji
i zarządzania talentami oraz cyfryzacji,
a także transformacji ESG. Przed objęciem
obecnego stanowiska Péter był dyrektorem
zarządzającym w UniCredit Bank Węgry
(ex-HVB) w latach 1997–2006.
Jest absolwentem Uniwersytetu Korwina
w Budapeszcie (tytuł magistra). Uzyskał
także dalsze stopnie naukowe na studiach
podyplomowych na Uniwersytecie
w Birmingham (MIS) i na Georgetown
University (MSFS).
16
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Bence Sass
Członek Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Jest doświadczonym ekspertem
w zakresie inwestycji nieruchomościowych
z ponad 20-letnim doświadczeniem
w sektorze nieruchomości komercyjnych.
Jako Wiceprezes kieruje zespołem
odpowiedzialnym za międzynarodowy
rozwój oraz transakcje inwestycyjne Grupy
Wing. Jest członkiem Rady Nadzorczej
Echo Investment, Archicom S.A., Bauwert
Aktiengesellscha oraz Wing International.
Do tej pory brał udział w transakcjach
o łącznym wolumenie przekraczającym 1
mld euro. Odpowiada również za rozwój
biznesu i transakcje wewnątrz grupy.
Zanim piastował obecne stanowisko,
Bence Sass był członkiem wiodącego
zespołu finansowania nieruchomości
w banku UniCredit.
Uzyskał tytuł licencjata (BA) w Budapest
Business School w Budapeszcie oraz tytuł
magistra na Uniwersytecie Technologii
i Ekonomii w Budapeszcie (MBA).
Jest członkiem Royal Institution of
Chartered Surveyors (RICS).
Nebil Șenman
Członek Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Partner Zarządzający i współwłaściciel
Grin Capital Partners. Przez dziewięć
lat pełnił kluczowe funkcje jako Starszy
Wiceprezes (senior Vice-President)
i członek Rady Nadzorczej w funduszach
nieruchomości grupy Oaktree
w Niemczech i Polsce, odpowiadając za
operacje warte wiele miliardów euro. Przed
dołączeniem do Oaktree, przez osiem
lat zajmował się doradztwem w zakresie
nieruchomości i spraw korporacyjnych
w Ernst & Young Real Estate (wcześniej
Arthur Andersen), gdzie piastował
stanowiska kierownicze.
Jest absolwentem uniwersytetów
w Berlinie (TU Berlin, EBS), Paryżu (ESCP
Europe) i Londynie (LSE). Ukończył też
studia MBA i studia w zakresie inżynierii
lądowej. Posiada także dyplom studiów
podyplomowych w dziedzinie zarządzania
nieruchomościami (EBS). Należy do
Królewskiego Instytutu Akredytowanych
Rzeczoznawców (MRICS).
17
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Pozycja lidera
Strategia Rentownego Wzrostu
Grupa Echo Investment jest największą firmą deweloperską działającą w Pol-
sce pod względem liczby i powierzchni realizowanych projektów. Jesteśmy
aktywni w segmencie nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych.
Zgodnie ze Strategią Rentownego Wzrostu spółka będzie należała do czołówki
deweloperów w obu tych segmentach, co zakłada większą dynamikę wzrostu
w segmencie mieszkaniowym. Duża skala działalności pozwala na optymalne
wykorzystanie zasobów.
Strategia Rentownego
Wzrostu w działaniu
1.2
Zarząd Echo Investment w porozumieniu z Radą
Nadzorczą przygotował i wdrożył w 2016 r. „strategię
rentownego wzrostu”. Zgodnie z nią, w potwierdzonych
w 2020 r. kierunkach strategicznych Grupa kładzie
szczególny nacisk na rozwój w sektorze mieszkaniowym
i zwiększa znaczenie swoich wielofunkcyjnych, dużych
projektów "destinations". Strategia Echo opiera się na
następujących filarach:
Podjęte działania
• Dołączenie Grupy, poprzez zakup pakietu większościowego akcji Archicom,
do grona pięciu największych deweloperów sprzedających mieszkania klien-
tom indywidualnym w Polsce,
• Przeniesienie w 2023 r. całego biznesu mieszkaniowego Grupy Echo Invest-
ment do Archicom, dzięki czemu każda ze spółek zyskała jasno wyznaczoną
specjalizację (domeną Echo Investment pozostały projekty komercyjne)
i może maksymalizować korzyści z tego wynikające.
• Stałe zwiększanie sprzedaży mieszkań z poziomu sprzedaży ok. 600
w 2015 r. do 2 196 w 2024 r.,
• Rozwijanie spółki Resi4Rent, która jest już największym prywatnym podmio-
tem w Polsce oferującym mieszkania w abonamencie – 5 529 na koniec
2024 r.,
• Rozpoczęcie działalności w segmencie prywatnych akademików we współ-
pracy z Signal Capital Partners i Grin Capital Partners – cel to realizacja
ok. 5 000 miejsc w tego typu obiektach w największych ośrodkach akade-
mickich w kraju.
• Utrzymywanie pozycji lidera na rynku biurowym (pod względem powierzchni
w budowie i przygotowaniu, a także wynajmu) - w 2024 r. Echo Investment
wynajęło łącznie 47 000 mkw. powierzchni biurowej i posiadało w budowie
projekty tego typu o łącznym metraż 76 600 mkw. do wynajęcia
• Rozwój spółki CitySpace (biura serwisowane) w odpowiedzi na trendy ryn-
kowe kształtowane przez zmianę stylu pracy – na koniec 2024 r. CitySpace
zarządzał powierzchnią 30 500 mkw.
• Utrzymanie silnej pozycji w sektorze handlowym - stałe podnoszenie
innowacyjności i konkurencyjności obiektów handlowych w portfolio, m.in.
dzięki aktywnym działaniom marketingowym oraz długofalowym relacjom
z najemcami.
18
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Duże, wielofunkcyjne projek
Wieloletnie doświadczenie Grupy Echo Investment w trzech sektorach nie-
ruchomości daje Grupie przewagę konkurencyjną, wynikającą z umiejętności
realizowania dużych, wielofunkcyjnych i miastotwórczych projektów. Dzięki
temu Grupa może kupować większe tereny, których jednostkowa cena jest
niższa a konkurencja kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala
na szybsze zakończenie projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni
miejskiej.
Podjęte działania
• Systematyczne poszukiwanie i zwiększanie banku ziemi pod duże, wielofunk-
cyjne projekty oraz ich udziału w całym banku ziemi Grupy,
• Wzmacnianie przewagi konkurencyjnej poprzez szybsze przygotowanie
i budowanie projektów wielofunkcyjnych, wymagający łączenia różnych
kompetencji.
• Ukończenie w ostatnich latach z dużym sukcesem inwestycji łączących
funkcje biurową, handlową, rozrywkową i mieszkaniową, takich jak Browary
Warszawskie czy znaczna część łódzkiej Fuzji,
• Konsekwentna realizacja nowych projektów czerpiących z idei “destinations”,
w tym Towarowa 22 w Warszawie, Swobodna SPOT we Wrocławiu czy WITA
Kraków.
To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek nieruchomości w Europie
Środkowo-Wschodniej. Echo Investment jako podmiot działający tu
od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego potencjał, realia i zasady
funkcjonowania. Skupiamy się na realizowaniu projektów w siedmiu
najważniejszych miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej
atrakcyjnymi i płynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie, Trójmie-
ście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi.
Koncentracja na Polsce
Działalność deweloperska
Grupa koncentruje się na działalności deweloperskiej: zakupie działek,
uzyskaniu pozwoleń administracyjnych, przygotowaniu projektu, pozy-
skaniu finansowania, budowie, wynajmie i sprzedaży gotowych inwesty-
cji. Głównym źródłem zysków Grupy Echo Investment jest sprzedaż
mieszkań i wzrost wartości budowanych nieruchomości komercyj-
nych. Większość aktywów grupy stanowią nieruchomości komercyjne
i mieszkaniowe w budowie.
Podjęte działania
• Sprzedaż biurowców i centrów handlowych w optymalnym momencie
z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania
kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych – w tym także w trakcie
budowy lub w szybkim czasie po jej zakończeniu,
• Prowadzenie procesu sprzedaży inwestycji mieszkaniowych w taki
sposób, by w momencie oddania do użytku 80 proc. lokali było
sprzedane,
• Świadczenie usług deweloperskich dla partnerów JV.
Podjęte działania
• Zakup nieruchomości pod przyszłe projekty wyłącznie w siedmiu
największych miastach Polski,
• Sprzedaż wszystkich działek zlokalizowanych poza Polską,
• Sprzedaż wszystkich aktywów spoza głównej działalności.
19
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Współpraca
ze sprawdzonymi partnerami
Grupa Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze spraw-
dzonymi partnerami, które tworzą synergie dla obu stron. Działalność
deweloperska Grupy jest komplementarna wobec działalności tych
podmiotów. Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności,
przyspiesza realizację inwestycji i ogranicza ryzyka. Grupa Echo Invest-
ment inwestuje wspólnie z partnerami w projekty wymagające więk-
szego zaangażowania finansowego, świadczy im usługi (deweloperskie,
planistyczne, wynajmu, księgowe, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo
w zakupie na rynkowych warunkach gotowych aktywów. Wszystkie
istotne umowy pomiędzy Grupą a jej partnerami są dyskutowane
i aprobowane przez Radę Nadzorczą.
Podjęte działania
• Partnerstwo z renomowanymi podmiotami przy dużych i kapita-
łochłonnych projektach deweloperskich, jak Galeria Młociny w War-
szawie (EPP) i Towarowa22 w Warszawie (AFI Europe), w których
Echo ma 30% udziałów i prowadzi proces deweloperski i leasingowy
za wynagrodzeniem,
• Partnerstwo z globalnym funduszem PIMCO przy rozwijaniu spółki
Resi4Rent, w której Echo Investment ma 30% udziałów i dla której
świadczy usługi przygotowania i prowadzenia inwestycji za wynagro-
dzeniem.
• Partnerstwo z Signal Capital Partners i Grin Capital Partners przy
rozwijaniu sieci prywatnych domów studenckich pod marką Stu-
dentSpace, w której Echo Investment ma 30% udziałów i dla której
świadczy usługi przygotowania i prowadzenia inwestycji za wynagro-
dzeniem.
20
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Budowa
Zakup działek
Gotówka
Dywidenda
Fee development
Pozwolenia,
projekt architektoniczny
Sprzedaż
Marketing
Wynajem,
aktywne zarządzanie
nieruchomościami
komercyjnymi
Grupa Echo Investment jest organizatorem całego
procesu inwestycyjnego projektu nieruchomościowego,
od zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji
administracyjnych, organizację finansowania, nadzór nad
budową, aż do wynajmu, oddania obiektu do użytku,
aktywne zarządzanie nim w celu podniesienia wartości,
podjęcia decyzji o sprzedaży i zrealizowania sprzedaży
w optymalnym momencie z punktu widzenia możliwej
do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania kapitałem,
oczekiwań i trendów rynkowych. Czynności te wykonuje
w większości przypadków poprzez zależne od siebie spółki
celowe. Rosnącą częścią działalności Grupy jest realizacja
projektów na rzecz partnerów joint venture, co stanowi
dodatkowe źródło przychodów ("development fee").
Podstawowa działalność Grupy Echo Investment dzieli się
na następujące segmenty:
1. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
2. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu
podniesienia wartości i sprzedaż nieruchomości
komercyjnych – biurowców i centrów handlowych,
3. świadczenie usług wynajmu elastycznej powierzchni
biurowej poprzez spółkę CitySpace,
4. świadczenie usług dla innych podmiotów, m.in. dla
Resi4Rent czy StudentSpace (generalny wykonawca,
inwestor zastępczy, wynajem, konsulting i inne),
5. współkontrolowanie projektów join venture:
budynki z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent,
domy studenckie Student Space, Galeria Młociny
w Warszawie oraz kompleks biurowo-mieszkaniowy
„destination” Towarowa 22 w Warszawie.
Model biznesowy
1.3
21
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Wybrane dane
finansowe Grupy
1.4
Skonsolidowane dane
finansowe Grupy
[tys. PLN] [tys. EUR]
stan na
31.12.2024
stan na
31.12.2023
stan na
31.12.2024
stan na
31.12.2023
Przychody ze sprzedaży 1 083 405 1 573 293 251 709 347 428
Zysk operacyjny 110 102 180 695 25 580 39 903
Zysk (strata) brutto 83 623 178 321 19 428 39 378
Zysk za rok obrotowy przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (14 175) 67 428 (3 293) 14 890
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (163 912) (274 784) (38 082) (60 680)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (363 052) (106 951) (84 348) (23 618)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej 79 333 253 574 18 432 55 996
Przepływy pieniężne netto, razem (447 631) (128 161) (103 999) (28 302)
Aktywa razem 6 772 886 5 961 838 1 585 042 1 371 168
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej 1 675 484 1 690 053 392 110 388 697
Zobowiązania długoterminowe
2
2 168 188 692 048 498 663
Zobowiązania krótkoterminowe
1 765 561 422 088 406 063
Liczba akcji 412 690 582 412 690 582 412 690 582 412 690 582
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (0,03) 0,16 (0,01) 0,04
Wartość księgowa na jedną akcję 4,06 4,10 0,95 0,94
Zastosowany kurs euro
W okresach objętych sprawozdaniem, do przeliczenia
wybranych danych finansowych zastosowano średnie
kursy wymiany złotego w stosunku do euro, ustalane
przez Narodowy Bank Polski.
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu
sprawozdawczego:
− 4,2730 zł/euro na 31 grudnia 2024 r.
− 4,3480 zł/euro na 31 grudnia 2023 r.
Średni kurs w okresie, obliczony jako średnia
arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień
każdego miesiąca w danym okresie:
− 4,3042 zł/euro
w okresie 1 stycznia 2024 r. – 31 grudnia 2024 r.,
− 4,5284 zł/euro
w okresie 1 stycznia 2023 r. – 31 grudnia 2023 r.,
22
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Podstawowe wielkości
ekonomiczno-
finansowe ujawnione
w rocznych
sprawozdaniach
finansowych Spółki
oraz Grupy
1.5
Akwa i pasywa
Wartość aktywów [mln PLN]
Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment
3 449
2024
3 118
2022
6 722
2024
6 087
2022
3 005
2023
5 962
2023
23
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
14%
59%
2 956 tys. PLN
27%
Struktura akwów
Echo Investment S.A.
Echo Investment S.A.
Grupa Kapitałowa Echo Investment
44%
56%
14%
86%
3 449 tys. PLN
– Aktywa trwałe – Aktywa obrotowe – Aktywa przeznaczone do sprzedaży
Struktura akwów trwałych
– Inwestycje w jednostkach zależnych,
współzależnych i stowarzyszonych
– Udzielone pożyczki
– Pozostałe
– Nieruchomości inwestycyjne
– Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych
przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności
– Nieruchomości inwestycyjne w budowie
Grupa Kapitałowa Echo Investment
23%
14%
23%
3 770 tys. PLN
40%
6 722 tys. PLN
24
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
56%
13%
11%
14%
3%
4%
72%
Struktura akwów obrotowych
Struktura Pasywów
– Zapasy
– Należności handlowe i pozostałe
– Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
– Należności z tytułu podatku dochodowego
– Udzielone pożyczki
– Należności z tytułu pozostałych podatków
– Inne aktywa finansowe
– Pochodne instrumenty finansowe
– Pozostałe
– Kapitał własny
– Zobowiązania długoterminowe
– Zobowiązania krótkoterminowe
Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment
Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment
44%
20%
3 005 tys. PLN
36%
30%
30%
40%
6 722 tys. PLN
1%
8%
12%
6%
3 002 tys. PLN
494 tys. PLN
25
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
2024
0,01
0,24
2022
2024
2024
15
Rachunek zysków i strat
Przychody
ze sprzedaży
[mln PLN]
2022
1 394
Echo Investment S.A.
Grupa Kapitałowa
Echo Investment
Zysk operacyjny
[mln PLN]
Zysk brutto
[mln PLN]
Zysk netto
[mln PLN]
Zysk netto
na jedną akcję
[PLN]
254
2022
21
2024
2
2024
179
2024
354
2022
2024
1 083
2022
275
2024
110
2024
83
2022
0,31
100
2022
2022
219
2022
157
100
2022
129
2023
251
2023
2024
149
136
2023
126
2023
2023
0,12
2023
1 573
2023
181
2023
178
2023
118
2023
0,16
0
26
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
156 821
Przepływy pieniężne
Przepływy
pieniężne
w 2024 r.
[mln PLN]
Przepływy
pieniężne
z działalności
operacyjnej
[mln PLN]
Przepływy
pieniężne
z działalności
inwestycyjnej
[mln PLN]
– z działalności operacyjnej
– z działalności inwestycyjnej
– z działalności finansowej
– 2023
– 2024
– 2025
– 2023
– 2024
– 2025
Echo Investment S.A.
Grupa Kapitałowa
Echo Investment
-163
-198
-41
156
-198 625
79
-363
553
585
-163
9
-363
-288
-275
316
-107
7 401
27
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Przepływy pieniężne
– 2023
– 2024
– 2025
Przepływy
pieniężne
z działalności
finansowej
[mln PLN]
Echo Investment S.A.
Grupa Kapitałowa
Echo Investment
-241
79
7
-471
-289
254
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
– struktura segmentowa
stan na 31 December 2024 r. [tys. PLN] Razem Mieszkania Resi4Rent Student Space
Nieruchomości
komercyjne
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne 81 579 79 802 - - 1 777
Rzeczowe aktywa trwałe 74 497 47 977 - - 26 520
Nieruchomości inwestycyjne 1 493 493 - - - 1 493 493
Nieruchomości inwestycyjne w budowie 519 218 - - - 519 218
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych
przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności oraz
w jednostkach powiązanych
876 309 - 338 419 118 321 419 569
Długoterminowe aktywa finansowe 483 780 126 646 313 607 - 43 527
Należności z tytułu leasingu 5 070 - - - 5 070
Pochodne instrumenty finansowe - - - - -
Pozostałe aktywa 167 167 - - -
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 151 928 113 581 865 1 194 36 288
Grunty przeznaczone pod zabudowe 83 930 80 223 - - 3 707
3 769 971 448 396 652 891 119 515 2 549 169
Aktywa obrotowe
Zapasy 2 161 728 2 078 831 44 560 36 643 1 694
Należności z tytułu podatku dochodowego 21 437 20 005 - - 1 432
Należności z tytułu pozostałych podatków 81 738 61 780 3 953 2 693 13 312
Należności handlowe i pozostałe 252 221 111 895 10 1 069 139 247
Krótkoterminowe aktywa finansowe 1 674 - - - 1 674
Pochodne instrumenty finansowe - - - - -
Inne aktywa finansowe * 117 912 91 335 - - 26 577
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 366 205 125 394 522 8 240 281
3 002 915 2 489 240 49 045 40 413 424 217
Aktywa przeznaczone do sprzedaży - - - - -
3 002 915 2 489 240 49 045 40 413 424 217
Aktywa razem 6 772 886 2 937 636 701 936 159 928 2 973 386
* Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych
28
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.6
Segmen Grupy
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
– struktura segmentowa
stan na 31 December 2024 r. [tys. PLN] Razem Mieszkania Resi4Rent Student Space
Nieruchomości
komercyjne
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny 2 012 182 798 008 302 790 29 103 882 281
2 012 182 798 008 302 790 29 103 882 281
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje 2 268 961 831 544 315 583 84 666 1 037 168
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości
przeznaczone do sprzedaży
- - - - -
Pochodne instrumenty finansowe 554 554 - - -
Rezerwy długoterminnowe 8 304 8 018 - - 286
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 163 377 69 406 - 1 233 92 738
Zobowiązania z tytułu leasingu 171 610 25 284 - - 146 326
Zobowiązania pozostałe 85 736 2 829 1 1 82 905
Zobowiązania z tytułu umów z klientami - - - -
2 698 542 937 635 315 584 85 900 1 359 423
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje 714 387 152 337 42 233 11 331 508 486
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości
przeznaczone do sprzedaży
- - - - -
Zobowiązanie z tytułu nabycia akcji - - - - -
Pochodne instrumenty finansowe - - - - -
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 11 985 9 802 1 - 2 182
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 65 676 26 638 - - 39 038
Zobowiązania handlowe 158 121 116 912 197 1 695 39 317
Zobowiązania z tytułu dywidendy - - - - -
Zobowiązania z tytułu leasingu 90 428 35 475 11 131 1 899 41 923
Rezerwy krótkoterminowe 28 327 6 593 - - 21 734
Zobowiązania pozostałe 152 975 74 567 - - 78 408
Zobowiązania z tytułu umów z klientami 840 263 779 669 30 000 30 000 594
2 062 162 1 201 993 83 562 44 925 731 682
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do
sprzedaży
- - - - -
2 062 162 1 201 993 83 562 44 925 731 682
Kapitał własny i zobowiązania razem 6 772 886 2 937 636 701 936 159 928 2 973 386
29
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
30
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Segment mieszkaniowy:
Grupa Echo wycenia zapasy w swoich sprawozdaniach
finansowych zgodnie Międzynarodowymi Standardami
Księgowymi IAS 2. W pozycji zapasy prezentuje
półprodukty i produkty w toku, produkty gotowe i towary,
które przeznaczone są na sprzedaż w średnim cyklu
operacyjnym od zakupu gruntu do sprzedaży mieszkań do
5 lat.
W Grupie Echo w pozycji zapasy prezentowane są
projekty mieszkaniowe w każdym cyklu życia projektu.
Projekty w przygotowaniu (działki), w budowie (działki +
capex), oraz projekty zakończone obejmujące gotowe
mieszkania nie przekazane ostatecznym nabywcom.
Zapasy zgodnie z IAS 2 prezentowane są w bilansie wg
wartości odpowiadających cenie ich nabycia lub kosztów
wytworzenia. Wyceny są dopuszczalne wyłącznie w dół,
kiedy zapas ma wartość rynkową mniejszą niż bilansową.
Segment R4R, Student Space:
Segment mieszkań na wynajem i akademików na wynajem
Grupa Echo rozwija poprzez JV z czołowymi funduszami
działającymi w branży nieruchomości: PIMCO, SIGNAL,
GRIFFIN. Grupa Echo ze względu na 30-procentowy
udział w JV wartości tych segmentów prezentuje w jednej
linii bilansu "Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych
i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą
praw własności" gdzie prezentowana jest wartość
NAV (Net Asset Value) tych segmentów. Warto jednak
zauważyć, że w ramach sprawozdań skonsolidowanych
platform R4R oraz Student Space projekty prezentowane
są w bilansie w pozycji "Nieruchomości inwestycyjne
w budowie" jeżeli projekt jest na etapie przygotowania
i budowy a po oddaniu projektu do użytkowania w pozycji
"Nieruchomości inwestycyjne". Zgodnie z IAS 40 obie
te pozycje bilansu są wyceniane do wartości godziwej
projektów po spełnieniu poniższych warunków:
− uzyskanie pozwolenia na budowę (PnB) dla projektu,
− zakontraktowanie prac budowlanych na co najmniej 30
proc. wartości projektu.
Segment komercyjny:
Projekty Segmentu Komercyjnego prezentowane są
w bilansie w pozycji "Nieruchomości inwestycyjne
w budowie" jeżeli projekt jest na etapie przygotowania
i budowy a po oddaniu projektu do użytkowania w pozycji
"Nieruchomości inwestycyjne". Zgodnie z IAS 40 obie
te pozycje bilansu są wyceniane do wartości godziwej
projektów po spełnieniu poniższych warunków:
− uzyskanie pozwolenia na budowę (PnB) dla projektu,
− prelease na poziomie 20 proc.,
− zakontraktowanie prac budowlanych na co najmniej 30
proc. wartości projektu.
Podsumowanie:
− segment mieszkaniowy - rozpoznanie wartości
w okresie budowy po kosztach wytworzenia, bez
wyceny wartości godziwej,
− segment R4R - z uwzględnieniem wyceny wg wartości
godziwej w okresie budowy i po zakończeniu,
− segment Student Space - z uwzględnieniem wyceny wg
wartości godziwej w okresie budowy i po zakończeniu,
− segment komercyjny - z uwzględnieniem wyceny
godziwej w okresie budowy i po zakończeniu.
Zgodnie z powyższą informacją Międzynarodowe
Standardy Sprawozdawczości Finansowej wprowadzają
pewną “niekonsekwencję” w Sprawozdaniach
Finansowych Grupy Echo Investment nie umożliwiając
wyceny do wartości godziwej projektów mieszkaniowych
na etapie budowy.
Zarząd Grupy Echo Investment w podejściu zarządczym
analizuje Segment Mieszkaniowy z uwzględnieniem
wyceny Grupy Archicom S.A. do wartości rynkowej
uzyskanej z Warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych
(GPW), na której notowane są walory Grupy Archicom.
Takie podejście daje lepszą porównywalność wartości
poszczególnych segmentów.
Zasady doczące wyceny wybranych
składników bilansu Grupy Echo
w poszczególnych grupach
segmentowych:
31
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Kalkulacja, która przedstawia NAV Grupy Echo w podejściu
zarządczym z uwzględnieniem wyceny rynkowej/godziwej
każdego segmentu (włącznie z segmentem mieszkaniowym):
Szacujemy wartość Segmentu Resi na podstawie wartości
ceny akcji Archicom z GPW w dniu bilansowym:
Liczba akcji Archicom 58 496 043 szt.
Liczba akcji Archicom w posiadaniu Echo 43 307 601 szt.
Udział Echo w Archicom 74,04% %
Cena akcji Archicom S.A. z GPW wg stanu z 31.12.2024 (zamknięcie) 41,00 PLN na akcję
Wartość rynkowa akcji Archicom w posiadaniu Echo 1 775 612 tys. PLN
Szacowany CIT od wzrostu wartości Segmentu mieszkaniowego -180 170 tys. PLN
Wartość rynkowa netto akcji Archicom w posiadaniu Echo 1 595 442 tys. PLN
Segment Mieszkaniowy w Sprawozdaniach Grupy Echo Investment tworzą Grupa Archicom S.A.
oraz trzy projekty w fazie budowy realizowane bezpośrednio w ramach Echo Investment
(Warszawa Nowy Mokotów, Fuzja Loy i Kraków Wita) wraz z przypisanym długiem korporacyjnym z Grupy Echo Investment.
Szacując zarządcze podejście do segmentu mieszkaniowego zdejmujemy ze skonsolidowanej wartości Net Asset Value (NAV)
wartość NAV samego Archicom, a dodajemy Wartość rynową netto akcji Archicom w posiadaniu Echo wynikającą z wyceny akcji
Archicom na GPW.
Szacunek ten prezentuje poniższa tabela:
- NAV Skonsolidowanego Segmentu Mieszkaniowego (Echo + Archicom) 461 310 <-- BV
- odejmujemy NAV Segmentu Mieszkaniowego Archicom -494 832 <-- BV)
- dodajemy Wartość rynkową netto akcji Archicom w posiadaniu Echo wg
ceny z GPW
1 595 442 <-- wartość Archicom wg ceny akcji
z GPW
Razem skorygowana wartość NAV segmentu mieszkaniowego w podejściu zarządczym 1 561 920 tys. PLN
Wartość w segmentach R4R, Student Space
i Komercyjnym zgodnie z IAS 40 prezentowa-
na jest wg wartości godziwej (po spełnieniu
warunków)
BV z wyceną aktywów
do fair value
Wartość projektów
mieszkaniowych zgod-
nie z IAS 2 prezento-
wana jest po koszcie
wytworzenia
wycena Archicom
zgodnie z GPW
Sprawozdawczy obraz
segmentów Grupy Echo:
Dane bilansowe za Q4 2024: Mieszkania Resi4Rent Student Space Komercja Razem
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki
dominującej
461 310 302 790 29 103 882 281 1 675 484
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki
dominującej na akcję
1,12 0,73 0,07 2,14 4,06
Zarządczy obraz
segmentów Grupy Echo:
Dane zarządcze za Q4 2024: Mieszkania Resi4Rent Student Space Komercja Razem
Wartość rynkowa (NAV) segmentu 1 561 920 302 790 29 103 882 281 2 776 093
Wartość rynkowa (NAV) na akcję 3,78 0,73 0,07 2,14 6,73
Skonsolidowany rachunek zysków i strat – struktura segmentowa
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN] Razem Mieszkania Resi4Rent Student Space
Nieruchomości
komercyjne
Przychody ze sprzedaży 1 083 405 747 006 39 069 39 094 258 236
Koszt własny sprzedaży (718 167) (489 732) (16 908) (26 414) (185 113)
Zysk brutto ze sprzedaży 365 238 257 274 22 161 12 680 73 123
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych (4 530) 596 - 4 096 (9 222)
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów (82 883) (57 288) (2 413) (1 800) (21 382)
Koszty sprzedaży (80 631) (76 559) - - (4 072)
Koszty ogólnego zarządu (97 961) (49 372) (19 503) (6 462) (22 624)
Pozostałe przychody operacyjne, w tym: 26 795 11 623 1 - 15 171
Pozostałe koszty operacyjne (15 926) (11 557) (90) (84) (4 195)
Zysk operacyjny 110 102 74 717 156 8 430 26 799
Przychody finansowe 52 642 23 049 13 408 - 16 185
Koszty finansowe (229 535) (76 428) (15 272) (254) (137 581)
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów walutowych 327 - - - 327
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych 21 070 1 482 664 - 18 924
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą
praw własności
129 017 (5) 79 848 18 493 30 681
Zysk brutto 83 623 22 815 78 804 26 669 (44 665)
Podatek dochodowy (68 000) (18 554) (64 082) (21 686) 36 322
Zysk netto, w tym: 15 623 4 261 14 722 4 983 (8 343)
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (14 175) (25 551) 14 722 4 983 (8 329)
Zysk udziałowców niekontrolujących 29 798 29 812 - - (14)
32
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Wybrane pozycje rachunku zysków i strat za okres 1.01.2024 - 31.12.2024
w podziale na segmenty [tys. PLN]
Razem Mieszkania Student Space
Mieszkania
na wynajem
Nieruchomości
komercyjne
Przychody ze sprzedaży (od zewnętrznych odbiorców/klientów),
tym:
1 083 405 747 006 39 094 39 069 258 236
Przychody z tytułu umów z klientami 886 045 746 820 39 094 39 069 61 062
Przychody z tytułu najmu /leasingu (MSSF 16) 197 361 187 - - 197 174
Koszt własny sprzedaży (718 167) (489 732) (26 414) (16 908) (185 113)
Zysk brutto ze sprzedaży 365 238 257 274 12 680 22 161 73 123
Zysk (strata) ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych (6 156) - 4 096 - (10 252)
Aktualizacja wartości nieruchomości (zysk/strata z wyceny do
wartości godziwej)
1 626 596 - - 1 030
Odpis z tytułu utraty wartości (413) (79) - - (335)
Amortyzacja środków trwałych i wartości niematerialnych (15 786) (9 176) (190) (1 263) (5 157)
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek 29 901 12 720 - 13 382 3 799
Koszty z tytułu odsetek od kredytów (53 473) (7 253) (402) (45 818)
Koszty z tytułu odsetek od obligacji (163 091) (64 245) - (14 499) (84 348)
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą praw
własności
129 017 (5) 18 493 79 849 30 681
Zysk brutto 83 623 22 817 26 669 78 805 (44 668)
33
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
34
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Struktura akcjonariatu
Echo Investment S.A.
i opis akcji
1.7
66,00%
9,64%
11,20%
13,17%
– Lisala Sp. z o.o.
(Wing IHC Zrt oraz Grin Capital Partners)
– Nationale-Nederlanden OFE
– Allianz Polska OFE
– Pozostali akcjonariusze poniżej 5 proc. głosów
% kapitału na 27 marca 2025 r.
Kapitał zakładowy Spółki wynosi 20 634 529,10 zł i dzieli
się na 412 690 582 akcje o wartości nominalnej 0,05 zł
każda. Każda akcja Spółki daje prawo do jednego głosu
na Walnym Zgromadzeniu. W Spółce nie ma akcji
uprzywilejowanych.
Znaczący Akcjonariusze posiadający co najmniej 5 proc. udział w ogólnej
liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki
na dzień podpisania niniejszego sprawozdania, tj. na 26 marca 2025 r.
Akcjonariusz liczba akcji % kapitału liczba głosów % głosów
Lisala Sp. z o.o. (Wing IHC Zrt with Grin Capital Partners) 272 375 784 66.00 272 375 784 66.00
Nationale-Nederlanden OFE 46 201 330 11,20 46 201 330 11,20
Allianz Polska OFE 39 781 769 9.64 39 781 769 9.64
Pozostali akcjonariusze poniżej 5 proc. głosów 54 331 699 13,17 54 331 699 13,17
35
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
WING jest wiodącą grupą dewelopersko-inwestycyjną
w Europie Środkowej. Posiada znaczące udziały w rynkach
nieruchomości w Niemczech, Polsce i na Węgrzech. Jest
większościowym właścicielem największego polskiego
dewelopera - Echo Investment, notowanego na Giełdzie
Papierów Wartościowych w Warszawie, a także Bauwert,
wiodącego niemieckiego dewelopera mieszkaniowego
i komercyjnego. WING jest jedną z największych firm
deweloperskich i inwestorskich na Węgrzech, działającą
we wszystkich segmentach rynku, w tym w budownictwie
biurowym, przemysłowym, handlowym, hotelowym
i mieszkaniowym. W Niemczech, Polsce i na Węgrzech ma
w swoim portfolio deweloperskim łącznie 5,5 mln mkw.
powierzchni.
Grupa jest wiarygodnym, długoterminowym partnerem
dla wiodących korporacji działających w regionie Europy
Środkowej. Celem firmy jest realizowanie światowej klasy
projektów dobrych do życia dla ludzi i przyjaznych dla
środowiska.
O akcjonariuszu większościowym
26 listopada 2024 r. Emitent otrzymał od spółki Lisala Sp
z o.o. (znaczącego akcjonariusza) powiadomienie złożone
w trybie art. 19 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie nadużyć
na rynku (MAR), o ustanowieniu zastawu na akcjach
Emitenta. Z treści otrzymanego powiadomienia wynika,
że 21 listopada 2024 r. spółka Lisala sp. z o.o. ustanowiła
zastaw na 272 375 784 akcjach.
28 stycznia 2025 Emitent otrzymał od spółki Lisala
powiadomienie w trybie art. 19 Rozporządzenia MAR
informujące o wygaśnięciu z dniem 23 stycznia zastawów
na 272 375 784 tj. wszystkich akcjach Emitenta
należących do spółki Lisala Sp. Z o.o..
Istotne zmiany w strukturze
akcjonariatu Emitenta od da
publikacji ostatniego raportu
finansowego.
Informacje o umowach, w wyniku
których mogą w przyszłości nastąpić
zmiany w proporcjach posiadanych
akcji przez dochczasowych
Akcjonariuszy
Spółce nie są znane umowy, w wyniku których mogą
w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych
akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.
Akcje własne
Obecnie Spółka nie posiada akcji własnych.
Ograniczenia związane
z przenoszeniem praw własności
papierów wartościowych oraz
dające specjalne uprawnienia
kontrolne
Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo Investment
S.A. nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich
posiadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada
informacji o ograniczeniach w wykonywaniu prawa głosu
ani w przenoszeniu praw własności przez posiadaczy jej
papierów wartościowych.
36
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Notowania akcji
Echo Investment S.A.
Akcje Echo Investment S.A. zadebiutowały na Giełdzie
Papierów Wartościowych w Warszawie 5 marca 1996
r. Kurs akcji w dniu debiutu wyniósł 0,43 zł. W 2024
roku kurs akcji Echo Investment S.A. kontynuował trend
wzrostowy z całego poprzedniego roku a stopa zwrotu
r/r wyniosła 17%. Cena akcji Spółki (wg cen zamknięcia)
kształtowała się następująco:
− w ostatnim dniu 2023 r. kurs wyniósł 4,00 zł,
− minimum w 2024 r. to 3,89 zł (kurs z dnia 5 sierpnia
2024),
− cena maksymalna to 4,99 zł (kurs z dnia 15 maja 2024),
− na zamknięcie ostatniej sesji w 2024 r. kurs wyniósł
4,68 zł.
Według stanu na 31 grudnia 2024 r. akcje Echo
Investment S.A. wchodziły w skład następujących
indeksów giełdowych warszawskiej giełdy:
WIG
Indeks WIG to pierwszy indeks giełdowy i jest obliczany
od 16 kwietnia 1991 r. Pierwsza wartość indeksu WIG
wynosiła 1000 pkt. Obecnie WIG obejmuje wszystkie
spółki notowane na Głównym Rynku GPW, które spełnią
bazowe kryteria uczestnictwa w indeksach. W indeksie
WIG obowiązuje zasada dywersyfikacji, mająca na
celu ograniczenie udziału pojedynczej spółki i sektora
giełdowego. Jest indeksem dochodowym i przy jego
obliczaniu uwzględnia się zarówno ceny zawartych w nim
akcji, jak i dochody z dywidend i praw poboru.
WIG140
Indeks WIG140 jest publikowany od 20 grudnia
2021 r., na podstawie wartości portfela akcji 140 spółek
zakwalifikowanych do indeksów WIG20, mWIG40
i sWIG80. WIG140 jest indeksem typu dochodowego,
co oznacza że przy jego obliczaniu bierze się pod uwagę
zarówno ceny zawartych w nim transakcji, jak i dochody
z tytułu dywidend i praw poboru.
sWIG80
Indeks sWIG80 jest kontynuacją indeksu WIRR i jest
obliczany od 31 grudnia 1994 r. i obejmuje 80 małych
spółek notowanych na Głównym Rynku GPW. sWIG80
jest indeksem typu cenowego, co oznacza, że przy jego
obliczaniu bierze się pod uwagę jedynie ceny zawartych
w nim transakcji, a nie uwzględnia się dochodów z tytułu
dywidend. W indeksie sWIG80 nie uczestniczą spółki
z indeksów WIG20 i mWIG40 oraz spółki zagraniczne
notowane jednocześnie na GPW i innych rynkach
o wartości rynkowej w dniu rankingu powyżej 100 mln
euro.
sWIG80TR
Indeks sWIG80TR jest obliczany od 18 września 2017 r.,
na podstawie wartości portfela akcji 80 małych spółek
notowanych na Głównym Rynku GPW. W odróżnieniu od
indeksu sWIG80, sWIG80TR jest indeksem dochodowym,
co oznacza że przy jego obliczaniu bierze się pod uwagę
zarówno ceny zawartych w nim transakcji oraz dochody
z tytułu dywidend. Wszystkie pozostałe zasady konstrukcji
indeksu są zgodne z metodologią indeksu sWIG80.
WIG-Poland
Indeks WIG-Poland (dawniej WIG-PL) jest pierwszym
indeksem narodowym obliczanym przez giełdę od 22
grudnia 2003 r. W skład indeksu wchodzą wyłącznie akcji
krajowych spółek notowanych na Głównym Rynku GPW,
które spełnią bazowe kryteria uczestnictwa w indeksach.
Wartości historyczne oraz zasady indeksu są tożsame
z indeksem WIG. Oznacza to, że od 16 kwietnia 1991 r.
do 19 grudnia 2003 r. wartości oraz struktura portfela
obydwu indeksów była taka sama. Obecnie zarówno
wartości jak i uczestnicy WIG-PL i WIG są różne.
Podobnie jak WIG, indeks WIG-Poland jest indeksem
dochodowym i przy jego obliczaniu uwzględnia się
zarówno ceny zawartych w nim akcji, jak i dochody
z dywidend i praw poboru.
WIG-nieruchomości
Indeks WIG-nieruchomości jest indeksem sektorowym,
w którego skład wchodzą spółki uczestniczące w indeksie
WIG i jednocześnie zakwalifikowane do sektora
„nieruchomości”. W portfelu subindeksu znajdują się
takie same pakiety jak w portfelu indeksu WIG. Datą
bazową indeksu jest 15 czerwca 2007 r., a wartość
indeksu w tym dniu wynosiła 6543,82 pkt. Metodologia
subindeksu jest tożsama z indeksem WIG, tzn. że jest on
indeksem dochodowym i przy jego obliczaniu uwzględnia
się zarówno ceny zawartych w nim akcji, jak i dochody
z dywidend i praw poboru.
37
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Stan posiadania akcji
Echo Investment
S.A. przez osoby
zarządzające
i nadzorujące
1.8
Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób
sprawujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze
lub nadzorcze, akcjonariuszami Spółki są Nicklas
Lindberg, prezes zarządu, Maciej Drozd – wiceprezes ds.
finansowych oraz Péter Kocsis i Bence Sass, członkowie
rady nadzorczej.
Stan posiadania akcji Echo Investment S.A. przez członków Zarządu i Rady Nadzorczej
na dzień podpisania niniejszego sprawozdania, tj. na 26 marca 2025 r.
Nazwisko / Stanowisko w organach Spółki
Liczba
posiadanych akcji
Udział w kapitale
i głosach na WZA
Nicklas Lindberg
Prezes
1 004 283 0,24
Maciej Drozd
Wiceprezes Zarządu
291 065 0,07
Péter Kocsis
Członek Rady Nadzorczej
111 084 0,03
Bence Sass
Członek Rady Nadzorczej
50 000 0,01
Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego, tj. od
28 listopada 2024 r., Spółka otrzymała jedną Notyfikację
dotycząca zmian w stanie posiadania akcji przez osoby
zarządzające i nadzorujące. W dniu 28 listopada 2024
r wyniku transakcji giełdowej, Prezes Zarządu Nicklas
Lindberg nabył 9.000 akcji Spółki (szczegóły w Notyfikacji
przekazanej raportem bieżącym Nr 38/2024).
Dodatkowo Spółka otrzymała Notyfikację od Członka
Rady Nadzorczej Petera Kocsis informującą, iż w dniu
20 stycznia 2025 przeprowadził na rynku giełdowym
transakcje sprzedaży i kupna pakietu 48.100 akcji.
W wyniku transakcji stan posiadania akcji przez Członka
Rady Nadzorczej nie uległ żadnej zmianie (szczegóły
Notyfikacji zostały przekazane przez Spółkę raportem
bieżącym Nr 1/2025).
Zestawienie stanu posiadania akcji Echo Investment S.A.
przez osoby zarządzające i nadzorujące
38
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Najważniejsze
zdarzenia w 2024 r.
1.9
Akcje i obligacje
Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty
Seria S S2 T
Data emisji 31.01.2024 20.03.2024 20.05.2024
Wartość serii 70 mln zł 70 mln zł 60 mln zł
Termin zapadalności 4 lata 4 lata 4 lata
Oprocentowanie WIBOR 6M +
marża 4%
WIBOR 6M +
marża 4%
WIBOR 6M +
marża 3,8%
Agent oferujący Konsorcjum:
1) Biuro Makler-
skie PKO Banku
Polskiego
2) Michael /
Ström Dom Ma-
klerski Spółka
Akcyjna
3) Noble Se-
curities Spółka
Akcyjna
Konsorcjum:
1) Biuro Makler-
skie PKO Banku
Polskiego
2) Michael /
Ström Dom Ma-
klerski Spółka
Akcyjna
3) Noble Se-
curities Spółka
Akcyjna
Konsorcjum:
1) Biuro Makler-
skie PKO Banku
Polskiego
2) Michael /
Ström Dom Ma-
klerski Spółka
Akcyjna
3) Noble Se-
curities Spółka
Akcyjna
200 mln PLN
wartość serii S, S2 i T obligacji
dla inwestorów indywidualnych
wyemitowanych przez Echo Investment
w 2024 r. w ramach V programu
emisji obligacji dla inwestorów
indywidualnych do 300 mln zł lub
równowartości tej kwoty w euro
Emisja obligacji publicznych przez
Echo Investment dla inwestorów
indywidualnych
Obligacje zwykłe na okaziciela serii S, S2 i T zostały
zarejestrowane w Krajowym Depozycie Papierów
Wartościowych S.A.
Obligacje serii S (PLECHPS00399), S2 (PLECHPS00399)
i T (PLECHPS00415) są notowane w systemie notowań
ciągłych na rynku podstawowym Catalyst prowadzonym
przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzysta
na finansowanie rozwoju biznesu oraz rolowanie długu
spółki zapadającego w 2024 i w 2025 r.
Oferta publiczna obligacji przeprowadzona została na
podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję
Nadzoru Finansowego 19 czerwca 2023 r. oraz
suplementów.
39
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Seria 4l/2024 5I/2024 6l/2024
Data emisji 27.02.2024 13.05.2024 1.08.2024
Wartość serii 100 mln zł 100 mln zł 200 mln zł
Termin zapadalności 5 lat 5 lat 5 lat
Oprocentowanie WIBOR 6M +
marża 4,5%
WIBOR 6M +
marża 4,5%
WIBOR 6M +
marża 4,5%
Agent oferujący Ipopema
Securities S.A.
Ipopema
Securities S.A.
Ipopema
Securities S.A.
Emitent Seria Kod ISIN
Data
wykupu
Wartość
nominalna
Echo Investment S.A. 1P/2021 PLO017000053 27.02.2024 16 113
Echo Investment S.A. 2/2021 PLO017000061 27.02.2024 71 670
Echo Investment S.A. 1/2021 PLO017000046 27.02.2024 12 210
Echo Investment S.A. 2/2021 PLO017000061 10.05.2024 100 330
Echo Investment S.A. 1/2020 PLO017000012 31.05.2024 70 000
Echo Investment S.A. 1/2021. PLO017000046 17.09.2024 182 790
Echo Investment S.A. 1P/2021 PLO017000053 22.10.2024 171 887
400 mln PLN
wartość serii 4l, 5l i 6l obligacji
dla inwestorów instytucjonalnych
wyemitowanych przez Echo
Investment w 2024 r.
625 mln PLN /
8,7 mln EUR
wartość obligacji wykupionych przez
Grupę Echo Investment w 2024 r.
Emisja obligacji przez Echo
Investment dla inwestorów
instucjonalnych
Obligacje wykupione przez
Echo Investment S.A. (w s. PLN)
Obligacje serii 4l (PLO017000103), serii 5l (PLO017000111)
i serii 6l PLO017000129) nie są zabezpieczone i zostały
wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu
prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych
w Warszawie S.A.
Pieniądze pozyskane z emisji deweloper wykorzystał
na rolowanie części długu spółki z tytułu obligacji,
zapadającego w 2024 r. i w 2025 r.
Oferta obligacji serii 4l/2024 i 5l/2024 i 6I/2024
przeprowadzona została na podstawie umowy z agentem
Ipopema Securities S.A. z siedzibą w Warszawie, w ramach
ustanowionego w 2022 r. programu emisji obligacji Spółki
do łącznej kwoty 500 mln zł, podwyższonej aneksem z 25
października 2023 r. do łącznej kwoty 1 mld zł.
Wszystkie nabyte obligacje zostały umorzone.
Obligacje wykupione przez
Echo Investment S.A. (w mln euro)
Emitent Seria Kod ISIN Data wykupu Wartość nominalna
Echo Investment S.A. 1/2020 PLECHPS00316 23.10.2024 8,7
Spółka Echo Investment S.A. wykupiła zgodnie z terminem
wykupu 23 października 2024 roku r. 8 700 sztuk obligacji
o łącznej wartości nominalnej 8,7 mln euro serii 1E/2020
(PLECHPS00316).
40
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Podwyższenie maksymalnej
wartości Programu Emisji obligacji
Archicom S.A. dla inwestorów
instucjonalnych
Emisja obligacji przez Archicom S.A.
dla inwestorów instucjonalnych
Data aneksu do umowy programowej z dnia 17 czerwca 2016 r. 2.02.2024 17.05.2024
Kwota podwyższenia łącznej maksymalnej kwoty wyemitowanych i niewykupionych obligacji z 350 mln zł do 500 mln zł z 500 mln zł do 800 mln zł
Bank mBank S.A. mBank S.A.
Seria M9/2024 M10/2024
Data emisji 1.03.2024 19.06.2024
Wartość serii 168 mln zł 190 mln zł
Termin zapadalności 3 lata 4 lata
Oprocentowanie WIBOR 3M
+ marża 3,5%
WIBOR 3M
+ marża 3,5%
Agent oferujący mBank mBank
Emitent Seria Kod ISIN Data wykupu Wartość nominalna
Archicom S.A. M6/2022 PLO221800090 23.02.2024 2,5 mln zł
Archicom S.A. M6/2022 PLO221800090 23.02.2024 58,7 mln zł
Obligacje M9/2024 nie są zabezpieczone i są notowane na
Giełdzie Papierów Wartościowych.
Obligacje M10/2024 nie są zabezpieczone i są notowane
na Giełdzie Papierów wartościowych.
Pieniądze pozyskane z emisji Spółka wykorzysta na
finansowanie rozwoju biznesu.
Spółka nabyła w celu umorzenia poniższe obligacje:
Wszystkie nabyte obligacje zostały umorzone.
358 mln PLN
łączna wartość wyemitowanych przez
Archicom obligacji dla inwestorów
instytucjonalnych w 2024 r.
61,2 mln PLN
wartość obligacji nabytych przez
Archicom S.A. w 2024 r.
41
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Wypłata dywidendy z zysku za
2023 rok oraz zaliczki na poczet
przewidywanej dywidendy za
2024 rok
25 lipca 2024 r. zgodnie z postanowieniem Uchwały
Nr 19/06/2024 r. Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia
Akcjonariuszy Archicom z 18 czerwca 2024 r., została
wypłacona dywidenda z zysku za 2023 r. w wysokości
37 437 467,52 zł, tj. w kwocie 0,64 zł za 1 akcję.
7 listopada 2024 r., zgodnie z postanowieniem
Uchwały Zarządu Archicom z 30 września 2024 r.,
została wypłacona zaliczka dywidendowa na poczet
przewidywanej dywidendy za rok obrotowy 2024
w wysokości 82 479 420,63 zł tj. w kwocie 1,41 zł na 1
akcję.
Zysk i dywidenda
Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty
42
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Projek
Projekt Oce House, Warszawa
23 lipca 2024 r. została zawarta umowa kredytowa
z konsorcjum składającym się z Banku Pekao S.A.
(Agent Kredytu) i Santander Bank Polska S.A. (Agent
Rachunków i Agent Zabezpieczeń), na mocy której
banki przyznały Echo Investment i AFI Europe kredyt
budowlano-inwestycyjny w wysokości 103,4 mln EUR
i 20 mln PLN kredytu obrotowego VAT. Oce House –
pierwszy etap wielofunkcyjnego projektu Towarowa 22 –
będzie gotowy wiosną 2025 r.
Budynek Oce House w Warszawie
otrzymał finansowanie od
konsorcjum polskich banków
Akcje i obligacje · Zysk i dywidenda · Projekty
103,4 mln EUR
kredyt budowlano-inwestycyjny
przyznany Oce House
43
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
19 sierpnia 2024 r., Student Space, platforma
prywatnych akademików uruchomiona na początku
roku przez Echo Investment, Signal Capital Partners
i Grin Capital Partners, ogłosiła rozpoczęcie budowy
pierwszych projektów. Spółka zabezpieczyła atrakcyjne
działki w Krakowie pod trzy nowoczesne akademiki.
Strategiczna lokalizacja nowych obiektów zapewni ponad
1 200 studentom wygodny dojazd komunikacją miejską
do krakowskich uczelni i centrum miasta. Student
Space zapowiedział też rozpoczęcie pierwszej inwestycji
w Warszawie w 2025 r. W ciągu najbliższych 3-5 lat
spółka chce mieć w swojej ofercie 5 000 łóżek.
Rozpoczęcie realizacji dwóch
akademików StudentSpace
w Krakowie
Projekt akademika Wita, Kraków
44
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
17 października 2024 r. Archicom rozpoczął dialog
o inwestycji Postępu 2, która planowana jest na
podstawie specustawy mieszkaniowej. Zaprezentowana
koncepcja osiedla u zbiegu ulic Postępu i Bokserskiej
zakłada realizację około 420 mieszkań w 5 budynkach.
Zgodnie z obecnym założeniem, Archicom sfinansowałby
także rozbudowę pobliskiej szkoły podstawowej, remonty
sąsiednich ulic, a także rewitalizację zielonego skweru
o powierzchni 3 000 mkw.
Ostateczną decyzję o możliwości realizacji projektu przy
ul. Postępu 2 podejmą uchwałą radni m. st. Warszawy.
Archicom zaprezentował wizję
osiedla na warszawskim Służewcu
na podstawie specustawy
mieszkaniowej
420
tyle mieszkań przewiduje
koncepcja osiedla przy
ul. Postępu 2 w Warszawie
Projekt mieszkaniowy Postępu 2, Warszawa
45
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Echo Investment sprzedało
biurowiec React na rzecz
Summus Capital
27 listopada 2024 r. Echo Investment podpisało wstępną
umowę sprzedaży budynku React zlokalizowanego przy
al. Piłsudskiego 24 w Łodzi. Po sfinalizowaniu transakcji
o wartości 32,5 mln euro, biurowiec stanie się własnością
firmy inwestycyjnej Summus Capital z siedzibą w Estonii.
Położony w centrum Łodzi React oferuje ponad 15 tys.
mkw. komfortowej przestrzeni biurowej. Budynek jest
w pełni wynajęty przez takie firmy jak m.in.: Alorica Inc.
i Grupa Bank Pekao S.A. Mieści się w nim też centrum
medyczne Enel-Med.
32,5 mln EUR
wartość sprzedaży biurowca
React w Łodzi
Biurowiec React I, Łódź
46
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.10
Znaczące zdarzenia
po dacie bilansowej
Akcje i obligacje
Seria K
Emitent Echo Investment S.A.
Kod ISIN PLECHPS00324
Data wykupu 10.01.2025
Wartość nominalna 50 mln zł
Seria M7/2023
Emitent Archicom S.A.
Kod ISIN PLO221800108
Data wykupu 17.03.2025
Wartość nominalna 62 mln zł
Seria M11/2025
Data emisji 14.03.2025
Wartość serii 120 mln zł
Termin zapadalności 5 lat
Oprocentowanie WIBOR 3M + marża 2,55%
Agent oferujący mBank S.A.
Całkowi wykup obligacji
Zawiadomienie w trybie
art 19 rozporządzenia MAR
o zwolnionych i wygasłych
zabezpieczeniach
Emisja niezabezpieczonych
obligacji zwykłych na okaziciela
przez Archicom S.A.
Spółka Echo Investment otrzymała zawiadomienie
od znaczącego akcjonariusza, spółki Lisala sp.
z o.o., otrzymanego w trybie art. 19 Rozporządzenia
MAR, w którym Spółka została poinformowana,
że 23 stycznia 2025 r. zostały zwolnione i wygasły
zabezpieczenia, w tym zastawy rejestrowe
i finansowe ustanowione na 272.375.784 akcjach
zwykłych na okaziciela będących w posiadaniu
spółki Lisala sp. z o.o.
Obligacje serii 6l (PLARHCM00172) nie
są zabezpieczone i zostały wprowadzone
i będą notowane w alternatywnym systemie
obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów
Wartościowych w Warszawie S.A.
Pieniądze pozyskane z emisji Spółka wykorzysta na
finansowanie bieżącej działalności deweloperskiej.
Akcje i obligacje · Projekty
Projek
7 lutego 2025 r. spółka Archicom Senja 2 Sp. z o.o., jako
sprzedający oraz spółka Monting Real Estate Sp. z o.o.,
zawarły warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości położonych przy ul. Chłodnej
w Warszawie. Po spełnieniu się warunku, o którym mowa
w umowie warunkowej Strony zawrą umowy przenoszące
oraz umowy sprzedaży, w ramach których łączna cena za
nieruchomości (i prawa z nimi związane) wyniesie 96 000
000 zł netto,
11 lutego 2025 r. spółka Archicom podpisała z bankiem
PKO BP S.A. aneks do umowy o kredyt. Kwota Kredytu
została zwiększona do kwoty 240 mln zł Kwota Kredytu
jest oprocentowana według zmiennej stopy procentowej
równej wysokości stawki referencyjnej (WIBOR 1M)
powiększonej o marżę Banku. Okres udostępnienia
środków z Kredytu został wydłużony do 30 września
2027 r.
Zawarcie przez Archicom S.A.
warunkowej umowy sprzedaży
nieruchomości
Podpisanie przez Archicom S.A.
aneksu do umowy o kredyt
w rachunku bieżącym
Akcje i obligacje · Projekty
47
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Zawarcie umowy kredytowej
przez Galerię Libero
13 marca 2025 r. spółka zależna od Echo Investment
Galeria Libero Sp. z o.o. Sp.K, podpisała z bankiem
Bank Polska Kasa Opieki S.A. umowę kredytową w celu
refinansowanie obecnego kredytu Spółki. Na podstawie
Umowy Kredytowej pozyskano kwotę 61.400.000 EUR
Finansowanie Kredytu wyznaczono do dnia 30 listopada
2029 roku Umowa przewiduje, iż docelowo Kredyt będzie
zabezpieczony IRS na 75% wartości kredytu.
48
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.11
Segment mieszkań
dla klientów
indywidualnych
– opis rynku
oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
W 2024 r. głównymi czynnikami
ograniczającymi popyt na rynku
mieszkaniowym w Polsce były niska
dostępność kredytów, wysokie ceny
mieszkań oraz brak spójnej polityki
mieszkaniowej rządu. Dodatkowo,
stosunkowo niska rentowność najmu
zniechęcała do zakupu nieruchomości
w celach inwestycyjnych.
Łączna sprzedaż mieszkań na sześciu
największych rynkach w Polsce wyniosła
w 2024 r. poniżej 40 tys. jednostek, co
oznacza spadek o 31% w porównaniu
do 2023 r. W samym czwartym kwartale
deweloperzy sprzedali około 9,6 tys.
mieszkań, co stanowi niewielki wzrost
o 4,9% w porównaniu z poprzednim
kwartałem. Mimo to, przez trzy kolejne
kwartały nie udało się przekroczyć
poziomu 10 tys. sprzedanych jednostek.
Na poszczególnych rynkach
odnotowano zróżnicowane wyniki.
W Warszawie sprzedano w 2024 r.
około 12,8 tys. mieszkań, co stanowi
spadek o 33% w porównaniu do
poprzedniego roku. W Krakowie,
Wrocławiu i Trójmieście roczny wolumen
sprzedaży wyniósł między 6,0 a 6,2
tys. jednostek, przy czym Kraków
odnotował największy spadek popytu
o 42% w porównaniu do 2023 r.
W Poznaniu i Łodzi sprzedaż spadła
odpowiednio o 19 proc. i 23%., jednak
w obu miastach roczny wynik sprzedaży
przekroczył 4 tys. jednostek.
Mimo spadku sprzedaży, deweloperzy
wprowadzili w 2024 r. na rynek ponad
56,5 tys. nowych mieszkań, co oznacza,
że podaż przewyższyła sprzedaż
o 17 tys. jednostek. Na koniec grudnia
2024 r. w ofercie znajdowało się
54,4 tys. mieszkań, co stanowi wzrost
o 50% w porównaniu do poprzedniego
roku. Największa przewaga nowej
podaży nad sprzedażą została
odnotowana w Warszawie, Wrocławiu,
Krakowie i Poznaniu.
Średnie ceny mieszkań w czwartym
kwartale 2024 r. wykazały niewielkie
zmiany, wahając się od spadku o 0,05
proc. do wzrostu o 3,7% W skali roku
największy wzrost cen odnotowano
w Łodzi (16,4%), a w Warszawie,
Krakowie i Trójmieście ceny wzrosły
o 8-10%. We Wrocławiu i Poznaniu
roczny wzrost cen wyniósł 4,5-5,0
proc. Warto zauważyć, że wiele nowych
projektów było skierowanych do
zamożnych nabywców, dysponujących
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
Rynek mieszkań na sprzedaż w Polsce w 2024 r.
49
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
znacznymi oszczędnościami lub
zdolnością kredytową.
Podsumowując, rok 2024 na
polskim rynku mieszkaniowym
charakteryzował się zauważalnym
spadkiem popytu, rekordową
przewagą nowej podaży nad
sprzedażą oraz niewielkimi zmianami
cen. Deweloperzy koncentrowali
się na projektach skierowanych do
bardziej zamożnych klientów, co było
odpowiedzią na trudniejsze warunki
finansowe dla przeciętnego nabywcy.
39 600
sprzedaż mieszkań w 2024 r. na
sześciu głównych rynkach
9 600
sprzedaż mieszkań w 4 kw. na sześciu
głównych rynkach, to o ok. 5 proc.
więcej k/k
47 200
nowe mieszkania w ofercie na sześciu
głównych rynkach w całym 2024 r.
12 100
tyle mieszkań weszło do oferty
w 4 kw.
4,5-16,5%
zakres wzrostów cen na sześciu
głównych rynkach w 2024 r.
Mieszkania sprzedane i wprowadzone do sprzedaży
oraz wielkość oferty [tys. sztuk]
– mieszkania wprowadzone do sprzedaży – mieszkania sprzedane – liczba mieszkań w ofercieŹródło: JLL
10,2
10
16,9
6,9
8,8
11,4
48,6
43,8
40,6
IV kw.
2022
I kw.
2023
II kw.
2023
III kw.
2023
5
10
15
20
25
30
35
40
35
50
45
55
16
14,3
IV kw.
2023
36,2
15,5
16,4
I kw.
2024
16,7
11
42,4
II kw.
2024
15,3
9,8
48,4
34,3
III kw.
2024
12,6
9,2
52,2
IV kw.
2024
12,1
9,6
54,4
1
kw.
Średnie ceny mieszkań pozostających w ofercie
– trend [PLN/mkw. z VAT, w standardzie deweloperskim]
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
11 000
12 000
16 900
14 900
13 000
14 000
15 000
16 000
18 000
19 000
Ceny
mieszkań
[PLN/mkw.]
3
kw.
2020
2
kw.
3
kw.
4
kw.
2021
1
kw.
2
kw.
3
kw.
4
kw.
4
kw.
2022 2023
2024
1
kw.
1
kw.
2
kw.
2
kw.
3
kw.
4
kw.
2
kw.
18 900
– Warszawa – Łódź
– Kraków
Źródło: JLL
– Wrocław
– Poznań
17 000
3
kw.
4
kw.
11 800
13 300
50
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
51
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Osiągnięcia Grupy Echo Investment
w segmencie mieszkań na sprzedaż
w 2024 r.
1 076
przekazanych mieszkań w 2024 r.
260
przekazanych mieszkań w 4 kw.
2 598
lokali, których budowa rozpoczęła się
2024 r.
272
lokali, których budowa rozpoczęła się
w 4 kw.
2 196
mieszkań sprzedanych w 2024 r.
725
mieszkań sprzedanych w 4 kw.
W czwartym kwartale 2024 r. Grupa
Echo Investment sprzedała 725 lokale
i przekazała klucze do 260 mieszkań.
To łącznie 2 196 sprzedanych lokali
i 1 076 przekazanych w 2024 r. Grupa
rozpoczęła w 2024 r. budowę łącznie
2 598 lokali na sprzedaż, z czego
272 w czwartym kwartale. Do oferty
w 2024 r. weszły kolejne etapy takich
projektów jak Zenit i Flow w Łodzi,
Wieża Jeżyce w Poznaniu oraz Planty
Racławickie i Przystań Reymonta
we Wrocławiu, jak również pierwsze
etapy WITA oraz Dąbrowskiego
w Krakowie.
Na przyszłość Grupa Echo-Archicom
przygotowuje projekty, w których
znajdzie się w sumie ponad 9 000
mieszkań na sprzedaż, realizując tym
samym swój cel, jakim jest utrzymanie
pozycji ogólnopolskiego lidera
w sektorze mieszkaniowym.
Pomimo ogólnego spadku dynamiki sprzedaży mieszkań
w Polsce w 2024 r., projekty mieszkaniowe Grupy Echo-
Archicom cieszyły się stabilnym popytem. Lokalizacje
w centralnych dzielnicach największych polskich miast,
szeroka oferta udogodnień, wszechobecna zieleń - to
tylko niektóre z atutów, które wpływają na wysokie
zainteresowanie naszymi projektami.
Projekt mieszkaniowy Kabaty, Warszawa
Projekty mieszkaniowe, których budowa
zakończyła się w 2024 r.
Projekt
PUM
[mkw.] Liczba mieszkań Rozpoczęcie budowy Zakończenie budowy
WROCŁAW
River Point 4
ul. Mieszczańska
8 700 184 I kw. 2022 I kw. 2024
River Point 6
ul. Mieszczańska
7 200 165 II kw. 2022 III kw. 2024
Planty Racławickie R9
ul. Wichrowa / Racławicka
9 500 177 III kw. 2022 III kw. 2024
Sady nad Zieloną 2 A1, C 5 100 98 I kw. 2023 IV kw. 2024
KRAKÓW
ZAM II
ul. Rydlówka
5 400 100 IV kw. 2022 III kw. 2024
Razem 35 900 724
Projekty mieszkaniowe, których budowa
rozpoczęła się w 2024 r.
Projekt
PUM
[mkw.] Liczba mieszkań Rozpoczęcie budowy
Planowane
zakończenie budowy
KRAKÓW
Dąbrowskiego D3
ul. Dąbrowskiego
1 400 31 II kw. 2024 IV kw. 2025
WARSZAWA
Apartamenty M7
ul. Towarowa 22
12 300 151 II kw. 2024 III kw. 2026
Wita Stwosza Resi
ul. Wita Stwosza
8 700 184 II kw.2024 IV kw. 2025
WROCŁAW
Planty Racławickie R10
ul. Wichrowa / Racławicka
5 500 98 I kw. 2024 IV kw. 2025
Przystań Reymonta WR1-3
ul. Władysława Reymonta
18 100 345 I kw. 2024 II kw. 2026
Przystań Reymonta WR2
ul. Władysława Reymonta
9 000 194 III kw. 2024 III kw. 2026
Gwarna
ul. Gwarna
4 000 107 III kw. 2024 IV kw. 2026
POZNAŃ
Wieża Jeżyce II**
ul. Janickiego
14 500 264 I kw. 2024 IV kw. 2025
Wieża Jeżyce V
ul. Janickiego
12 500 274 III kw. 2024 II kw. 2026
Wieża Jeżyce VI
ul. Janickiego
13 700 272 IV kw. 2024 III kw. 2026
ŁÓDŹ
Zenit III**
ul. Widzewska
8 000 159 I kw. 2024 III kw. 2025
Flow (Fab - Gh) I
ul. Hasa
7 000 192 I kw. 2024 IV kw. 2025
Flow (Fab - Gh) II
ul. Hasa
14 800 327 I kw. 2024 I kw. 2026
Razem 129 300 2 598
52
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Sprzedaż mieszkań Grupy Echo Investment-Archicom [szt.]
– Echo Investment – Archicom
800
1 000
600
400
200
II kw.
2023
448
310
138
III kw.
2023
493
406
87
II kw.
2024
384
88
472
IV kw.
2023
399
121
520
IV kw.
2022
182
131
313
I kw.
2023
258
116
374
I kw.
2024
337
73
410
– Echo Investment – Archicom
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
Mieszkania, które zostały zaksięgowane
w wyniku Grupy Echo Investment-Archicom [w szt.]
II kw.
2024
38
26
65
IV kw.
2023
1 173
158
1 331
IV kw.
2022
253
400
653
I kw.
2023
129
164
293
III kw.
2023
179
136
43
II kw.
2023
319
209
110
I kw.
2024
359
56
415
IV kw.
2024
587
138
725
IV kw.
2024
237
23
260
III kw.
2024
445
144
589
III kw.
2024
307
31
338
53
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
54
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.12
Segment mieszkań
na wynajem
– opis rynku
oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
Na koniec 2024 r. polski rynek
PRS przekroczył liczbę 20 000
dostępnych mieszkań, z kolejnymi
10 tys. w budowie. Prognozy wskazują,
że w ciągu najbliższych dwóch lat
sektor ten wzbogaci się o dodatkowe
12 000 lokali.
Największa aktywność deweloperska
koncentruje się w Warszawie
i Gdańsku, gdzie w budowie znajduje
się ok. 2 500 mieszkań w każdym
z tych miast. W Poznaniu realizowane
są inwestycje na niespełna 2 000
mieszkań, natomiast we Wrocławiu
i Krakowie liczba lokali w budowie
przekracza 1 200. W pozostałych
miastach powstaje około 400 nowych
mieszkań przeznaczonych na wynajem
instytucjonalny.
Po okresie niewielkiej korekty, czynsze
na rynku najmu w 2024 r. utrzymały
się na stabilnym poziomie. Wzrosty,
jeśli miały miejsce, były niższe od
tempa inflacji. W największych
polskich miastach wynajem wciąż
pozostaje bardziej opłacalny niż zakup
mieszkania na kredyt.
Mimo dynamicznego wzrostu, rynek
PRS w Polsce mierzy się z kilkoma
istotnymi wyzwaniami. Brak pełnych
regulacji prawnych i podatkowych
wprowadza niepewność wśród
inwestorów, a zmieniające się
otoczenie rynkowe niekoniecznie
sprzyja dalszym akwizycjom gruntów
i projektów. Spowolnienie na rynku
mieszkaniowym nie przełożyło
się na zwiększoną liczbę okazji
inwestycyjnych dla PRS.
Pomimo tych wyzwań, eksperci
prognozują dalszy rozwój sektora.
Kluczowe czynniki napędzające
rynek PRS to rosnąca mobilność
społeczeństwa, stabilne prognozy
demograficzne w dużych miastach
oraz wysokie koszty zakupu
mieszkań, które sprawiają, że najem
instytucjonalny staje się coraz bardziej
atrakcyjną alternatywą. Dodatkowo,
przyszły spadek stóp procentowych
może wpłynąć na zwiększenie
zainteresowania inwestycjami w ten
sektor. Jego przyszłość będzie
zależała od dalszych regulacji
prawnych i sytuacji na szeroko
pojętym rynku nieruchomości.
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
Instucjonalny rynek mieszkań
na wynajem w Polsce w 2024 r.
20 000
zasób istniejących mieszkań
w sektorze PRS w Polsce
na koniec 2024 r.
10 000
lokale PRS w budowie
na koniec 2024 r.
Resi4Rent Jaworska, Wrocław
55
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Resi4Rent, podmiot oferujący
usługę mieszkań w abonamencie,
utrzymuje pozycję lidera rynku PRS.
Ta największa instytucja wynajmującą
mieszkania na zasadach rynkowych
w Polsce, rozpoczęła w 2024 r.
budowę 371 mieszkań w drugim
etapie inwestycji przy ul. Zielony
Trójkąt w Gdańsku oraz 620 przy ul.
Bardzkiej we Wrocławiu.
5 396
łączna liczba lokali w ofercie
Resi4Rent w 16 lokalizacjach,
w sześciu największych miastach
w Polsce – Gdańsku, Łodzi,
Poznaniu, Warszawie, Wrocławiu
i Krakowie na koniec 2024 r.
3 444
łączna liczba lokali Resi4Rent
w trakcie budowy i projektowania
1 342
łączna liczba lokali, których budowę
planujemy rozpocząć w 2025 r.
Osiągnięcia Echo Investment
w segmencie mieszkań na wynajem
w 2024 r.
>10 000
tyle mieszkań
w abonamencie będzie
miało Resi4Rent do
2026 r.
56
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
StudentSpace rozpoczęło realizację
dwóch projektów w Krakowie
StudentSpace przygotowuje
pierwszy projekt w Warszawie
W ramach Grupy reagujemy na rosnące
potrzeby mieszkaniowe w Polsce –
zarówno w formie mieszkań na sprzedaż,
jak również pod postacią alternatywnych
rozwiązań, takich jak mieszkania na
wynajem czy prywatne akademiki. Sektor
living jest jednym z głównych kierunków,
w których się rozwijamy. Start budowy
pierwszych projektów pod szyldem
StudentSpace pozwoli nam w dalszym
ciągu umacniać atrakcyjność naszego
portfela dla inwestorów. Zapotrzebowanie
polskich i zagranicznych studentów na
jakościowe, tętniące życiem miejsca do
odpoczynku i nauki jest bardzo duże.
Osiągnięcia Echo Investment w segmencie
prywatnych akademików w 2024 r.
Echo Investment, wraz z Signal Capital Partners i Grin
Capital Partners, rozpoczęło realizację dwóch projektów
StudentSpace, w których powstaną miejsca dla łącznie
1 221 studentów. Pierwszy znajduje się na terenie
wielofunkcyjnego kompleksu WITA. Lokalizacja blisko
Dworca Głównego, Galerii Krakowskiej i centrum miasta
zapewni przyszłym mieszkańcom akademika łatwy dostęp
do Uniwersytetu Ekonomicznego, Politechniki Krakowskiej
i Uniwersytetu Jagiellońskiego. Drugi projekt jest położony
przy al. 29 Listopada, w szybko rozwijającej się części
Krakowa w pobliżu Uniwersytetu Rolniczego.
Ukończenie pierwszego projektu StudentSpace
w Warszawie planowane jest jesienią 2026 r. W tym celu
wykorzystana zostanie działka na Mokotowie, skąd łatwo
dotrzeć do dużych stołecznych uczelni: SGH, Politechniki
Warszawskiej czy Uczelni Łazarskiego.
5 000
tyle łóżek znajdzie się w ofercie nowoczesnych
i energooszczędnych akademików StudentSpace
w najważniejszych miastach uniwersyteckich w Polsce
1 221
tylu studentów pomieszczą pierwsze dwa akademiki
StudentSpace w Krakowie. Budynki przyjmą studentów
w roku akademickim 2025/2026
Projekt pokoju akademików StudentSpace
57
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.13
Segment biurowy
– opis rynku
oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
Na koniec czwartego kwartału
2024 r. zasoby nowoczesnej
powierzchni biurowej w Warszawie
osiągnęły poziom 6,29 mln mkw.
Najwięcej powierzchni biurowej
znajduje się w strefach centralnych,
które stanowią 45% całkowitej
podaży.
W całym 2024 r. w Warszawie
oddano do użytku ponad 100 000
mkw. powierzchni biurowej, co
stanowi wzrost o 71% w porównaniu
z rokiem poprzednim. Mimo to, był to
drugi najniższy roczny wynik w historii
stołecznego rynku biurowego.
Popyt na biura w Warszawie
w czwartym kwartale 2024 r.
wyniósł ponad 244 100 mkw., co
oznacza wzrost o 35% w porównaniu
z poprzednim kwartałem, ale
spadek o 4 proc. w stosunku do
analogicznego okresu roku 2023.
Od początku 2024 r. całkowity popyt
osiągnął prawie 740 200 mkw.
W czwartym kwartale najwyższy
udział w strukturze popytu przypadł
renegocjacjom umów – 53,6%,
nowe umowy stanowiły 36%,
przednajmy i ekspansje po 7%
Na koniec czwartego kwartału
2024 r. wskaźnik pustostanów
w Warszawie wyniósł 10,6%, co
oznacza spadek o 0,1 punktu
procentowego w porównaniu
z poprzednim kwartałem oraz
wzrost o 0,2 punktu procentowego
w odniesieniu do analogicznego
okresu w 2023 r. Dostępność
powierzchni biurowej wynosiła ponad
664 000 mkw.
Rosnące zainteresowanie najemców
obiektami o wysokim standardzie
ma odzwierciedlenie w niższym
współczynniku pustostanów
w nowszych budynkach.
Na etapie realizacji pozostaje ponad
245 000 mkw. powierzchni biurowej,
z czego około 86%. trafi na rynek
w 2025 roku.
Wywoławcze stawki czynszu za
powierzchnię biurową w Warszawie
w czwartym kwartale 2024 r.
pozostały stabilne. W budynkach
w centrum miesięczne stawki
kształtowały się na poziomie od 18,00
do 27,00 EUR/mkw., a w najlepszych
lokalizacjach mogły przekraczać ten
poziom. W strefach poza centralnych
czynsze wywoławcze oscylowały od
10,00 do 17,00 EUR/mkw.
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
Rynek biurowy w Warszawie
w 2024 r.
58
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Na koniec 2024 roku całkowite
zasoby nowoczesnej powierzchni
biurowej na ośmiu głównych rynkach
regionalnych w Polsce wyniosły około
6,79 mln mkw. Największymi rynkami
po Warszawie pozostawały Kraków
(około 1,83 mln mkw.), Wrocław
(około 1,37 mln mkw.) oraz Trójmiasto
(około 1,07 mln mkw.).
W ciągu 2024 roku na rynkach
regionalnych oddano do użytku około
131 000 mkw. nowej powierzchni,
z czego 47 100 mkw. w czwartym
kwartale.
Na koniec 2024 roku wskaźnik
pustostanów na ośmiu głównych
rynkach regionalnych wyniósł średnio
17,69 proc., co stanowi wzrost
w porównaniu do poprzednich lat.
Najwyższy poziom pustostanów
odnotowano w Katowicach – 20,83
proc., a najniższy w Szczecinie – 6,8
proc.
Całkowity wolumen transakcji
najmu zarejestrowanych w miastach
regionalnych w 2024 roku wyniósł
około 720 000 mkw., z czego
największy popyt odnotowano
w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście.
W czwartym kwartale wynajęto 220
000 m kw., co jest wynikiem o 4
proc. wyższym względem trzeciego
kwartału oraz o 5 proc. wyższym
względem analogicznego kwartału
roku 2023.
W 2024 roku odnowienia obecnych
umów najmu miały znaczący udział
w wolumenie transakcji, co wskazuje
na stabilizację rynku. W czwartym
kwartale odnowienia stanowiły
47 proc., nowe umowy 45 proc.,
ekspansje 2 proc., podczas gdy
transakcje na potrzeby właścicieli
budynków 6 proc. całkowitej
aktywności.
Prognozy na 2025 rok sugerują
dalszy wzrost aktywności najemców
oraz inwestorów na rynku
biurowym w Polsce, z naciskiem na
elastyczność, efektywność kosztową
oraz zrównoważony rozwój.
6,79 mln mkw.
zasoby nowoczesnej powierzchni
biurowej na ośmiu głównych rynkach
regionalnych
131 100 mkw.
powierzchnia budynków biurowych
oddanych do użytku na rynkach
regionalnych w 2024
47 100 mkw.
powierzchnia budynków biurowych
oddanych do użytku na rynkach
regionalnych w IV kw. 2024
Rynek biurowy na rynkach
regionalnych w 2024 r.
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
6,29 mln mkw.
zasoby powierzchni biurowej
w Warszawie
100 000 mkw.
powierzchnia biur dostarczona na
stołeczny rynek w 2024 r.
244 100 mkw.
popyt na powierzchnię biurową
w Warszawie w IV kw. 2024 r.
10,6 proc.
poziom pustostanów
w Warszawie
740 200
mkw.
łączny popyt na
powierzchnię biurową
w Warszawie w 2024 r.
Główne rynki biurowe
w Polsce w 2024 r.
Istniejąca
powierzchnia
[tys. mkw.]
Nowe budynki
[tys. mkw.]
Popyt brutto
[tys. mkw.]
Pustostany
[%]
Miesięczne
stawki czynszu
[EUR/mkw.]
Warszawa 6 500 104 220 11 18-27
Kraków 1 831 21 98 18 14-16
Wrocław 1 376 15 50 18 14-16
Katowice 700 21 25 23 13-15
Łódź 600 10 20 19 12-14
Źródło: JLL, PINK
59
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
720 000 mkw.
popyt na powierzchnię biurową
na ośmiu głównych rynkach
regionalnych w 2024
220 000 mkw.
popyt na powierzchnię biurową
na ośmiu głównych rynkach
regionalnych w IV kw. 2024
17,7 proc.
średni poziom pustostanów na koniec
2024 r.
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
60
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Echo Investment jest
niezmiennie jednym
z głównych graczy,
którzy przyczyniają
się do wzrostu podaży
najbardziej poszukiwanych
przestrzeni do pracy
w Polsce. Na rynku
biurowym obserwujemy
stabilną sytuację oraz
rosnącą gotowość
najemców do relokacji
do budynków nowszych,
energooszczędnych
i bardziej przyjaznych
pracownikom.
Potwierdzają to
zarówno umowy, które
podpisaliśmy w 2024 r.,
jak również negocjacje
z kolejnymi najemcami,
które planujemy wkrótce
sfinalizować.
Osiągnięcia Echo Investment
w segmencie biurowym w 2024 r.
98 900 mkw.
łączna powierzchnia biurowa
Echo Investment w eksploatacji
w 2024 r.
75 600 mkw.
łączna powierzchnia biurowa
w budowie
16 100 mkw.
powierzchnia do wynajęcia
w pierwszym etapie Swobodna SPOT
103,4 mln EUR
wartość kredytu budowlano-
inwestycyjnego przyznanego Oce
House
Wiosną 2025 r. gotowy będzie Oce
House w wielofunkcyjnym projekcie
Towarowa22. Budynek realizowany
przez Echo Investment i AFI Europe
Poland zapewni 32 500 mkw.
powierzchni biurowej i handlowo-
gastronomicznej. Wśród najemców
Oce House są już m.in. firmy Crowe
i emagine, klub fitness Change oraz
restauracja Splendido. W toku są
zaawansowane rozmowy z kolejnymi
klientami.
Najwyższa jakość Oce House
została doceniona przez czołowe
instytucje finansowe. Konsorcjum
składające się z Banku Pekao
S.A. i Santander Bank Polska
S.A. przyznało inwestorom kredyt
budowlano-inwestycyjny w wysokości
103,4 mln euro i 20 mln zł kredytu
obrotowego VAT.
W Krakowie Echo Investment
zakończyło realizację kompleksu
biurowe Brain Park. Oferuje on
łącznie 43 100 mkw. powierzchni na
wynajem. Posiada certyfikat BREEAM
na poziomie „Excellent”, certyfikat
WELL Health-Safety oraz pierwszy
w Krakowie certyfikat WiredScore
Platinum. Brain Park jest niemal
w całości wynajęty przez EY, Volvo
Tech Hub, Tanium, EPAM Polska,
PepsiCo GBS, APPTIO Poland oraz
Mercator Medical. W budynkach
działają też biura serwisowane
Lomill, przychodnia Medicover,
kantyna, piekarnia i kawiarnia.
Obecnie w Krakowie Echo Investment
realizuje kolejny miastotwórczy
projekt destination - WITA, a w nim
m.in. 18 700 mkw. powierzchni
komercyjnej.
W biznesowym centrum Wrocławia
trwa realizacja projektu Swobodna
SPOT. 11-piętrowy budynek
zaoferuje 16 100 mkw. nowoczesnej
powierzchni biurowej, która będzie
gotowa w połowie 2025 r.
W Łodzi sfinalizowana została
transakcja sprzedaży biurowca
React za 32,5 mln euro na rzecz
firmy inwestycyjnej Summus Capital
z siedzibą w Estonii.
Położony w centrum miasta React
oferuje ponad 15 000 mkw.
komfortowej przestrzeni biurowej.
Budynek jest w pełni wynajęty przez
takie firmy jak m.in.: Alorica Inc.
i Grupa Bank Pekao S.A. Mieści się
w nim też centrum medyczne Enel-
Med.
32,5 mln EUR
wartość transakcji sprzedaży
biurowca React w Łodzi
32 500 mkw.
powierzchnia do wynajęcia Oce
House
61
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
61
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Kompleks biurowo - mieszkaniowy Wita, Kraków
18 700 mkw.
powierzchnia komercyjna
w projekcie WITA Kraków
30 500 mkw.
łączna powierzchnia przestrzeni
biurowej zarządzanej przez City
Space
4 050
liczba stanowisk
pracy
12
lokalizacji w portfelu
CitySpace, w 5 miastach:
Warszawie, Wrocławiu,
Krakowie, Katowicach
oraz Łodzi
Biuro CitySpace Face2Face, Katowice
Osiągnięcia CiSpace w segmencie biur
elascznych w 2024 r.
W 2024 roku CitySpace skupiło się
na ekspansji i optymalizacji portfela.
Najważniejszym wydarzeniem
było otwarcie CitySpace Novo
w Warszawie 10 października,
wzmacniające pozycję firmy. Także
w październiku nastąpiła ekspansja
CitySpace Face2Face w Katowicach,
które powiększyło się o dodatkowe
1 800 mkw. i 273 stanowisk pracy.
Podjęto decyzję o wycofaniu się
z Gdańska i skoncentrowaniu
inwestycji na Warszawie i Wrocławiu.
Dzięki temu powierzchnia zarządzana
przez CitySpace wzrosła na
koniec 2024 r. z 27 tys. mkw. do
30 500 mkw.
Nowe usługi
W IV kwartale uruchomiono Flex
Access, oferujące dostęp do sieci
CitySpace zarówno dla klientów
bez stałego biura, jak i jako opcję
rozszerzoną dla klientów przestrzeni
serwisowanych. 70% nowych
klientów biurowych skorzystało
z tej usługi, co podkreśla rosnącą
potrzebę elastycznych rozwiązań.
Rozszerzono usługę Oce
Management na Wrocław i Kielce,
wspierając optymalizację zarządzania
przestrzeniami biurowymi.
62
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
63
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.14
Segment handlowy
– opis rynku
oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
Na koniec 2024 r. całkowita
nowoczesna powierzchnia
handlowa w Polsce osiągnęła
około 16,8 mln mkw.
W 2024 r. deweloperzy dostarczyli na
rynek 530 000 mkw. powierzchni, co
jest najlepszym wynikiem od 2015 r.
Po uwzględnieniu zamknięć obiektów,
baza powierzchni handlowych
zwiększyła się o 481 000 mkw.
W samym czwartym kwartale
zakończono budowę 12 parków
handlowych, zlokalizowanych
zarówno w dużych aglomeracjach,
jak i miastach poniżej 50 tys.
mieszkańców. Na koniec 2024 r.
w budowie znajdowało się 375 000
mkw. powierzchni w ramach
50 nieruchomości handlowych.
Z tego 34 to zupełnie nowe budynki,
13 to rozbudowy, a 3 – przebudowy
istniejących obiektów. Co ciekawe,
65 proc. powierzchni w budowie
znajduje się w miastach poniżej
50 tys. mieszkańców, a 21 proc.
w największych aglomeracjach
powyżej 400 tys. mieszkańców.
W 2024 r. na polskim rynku
zadebiutowało 26 nowych marek
handlowych. Sprzedaż detaliczna
wzrosła dzięki poprawie nastrojów
konsumenckich, niższej inflacji
i rosnącym wynagrodzeniom.
Średnia odwiedzalność w centrach
handlowych wyniosła około 410 tys.
klientów na jeden obiekt, co
odpowiada poziomowi z 2023 r.
Najwyższe wzrosty odwiedzalności
odnotowano we Wrocławiu, Krakowie
i Warszawie.
W 2024 roku wskaźnik pustostanów
w szesnastu największych
aglomeracjach Polski wyniósł
3%, co oznacza spadek o 0,3 p.p.
w porównaniu do poprzedniego
roku. Najwyższy odsetek powierzchni
niewynajętej odnotowano w Lublinie
(4,8%) oraz Poznaniu (4,6%),
natomiast najniższy w Toruniu
i Kielcach (0,8%) oraz Rzeszowie
(0,9%).
Czynsze w najlepszych centrach
handlowych typu prime wzrosły
o około 23 proc. rok do roku. Parki
handlowe odnotowały podobny
wzrost o 22 proc., a lokale przy
topowych ulicach handlowych
w Polsce zanotowały podwyżkę
stawek o 17 proc. rok do roku.
Przyczynami wyższych stawek były
m.in. coroczna indeksacja o inflację,
wysoki popyt na powierzchnie
handlowe oraz modernizacje
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
Rynek handlowy
w Polsce w 2024 r.
i zwiększenie atrakcyjności wielu
obiektów.
16,8 mln mkw.
nowoczesna powierzchnia handlowa
w Polsce
530 000 mkw.
nowa powierzchnia oddana do użytku
w 2024 r.
375 000 mkw.
powierzchnia w budowie na koniec
2024 r.
3 proc.
średni wskaźnik pustostanów
w największych aglomeracjach
Strategia wzmacniania centrów
handlowych Libero Katowice
i Galerii Młociny oparta na ciągłym
rozbudowaniu oferty oraz silnym
wsparciu marketingowym przynosi
sukcesy. Obydwa centra są niema
w 100 proc. wynajęte i notują
stałe wzrosty odwiedzalności, przy
jednoczesnym wzroście obrotow
najemcow. Libero, jako centrum
handlowe typu „convenience”
stało się „galerią z sąsiedztwa” –
bliską, kompleksową, dającą wiele
możliwości.
2024 r. to kontynuacja wzrostu
w obydwu lokalizacjach. Obroty Libero
w 2024 r. były wyższe o 4 proc. niż
w 2023 r., natomiast odwiedzalność
o 1 proc. wyższa r/r. Równie
dobra sytuacja jest obserwowana
w warszawskiej Galerii Młociny. Tutaj
obroty wzrosły o 8 proc. r/r, natomiast
odwiedzalność o 6 proc. r/r.
Osiągnięcia Echo Investment w segmencie
nieruchomości handlowych w 2024 r.
Rok 2024
Strategicznie, dla Echo Investment
komponenty handlowe i usługowe
stanowią element wzmacniający
atrakcyjność wielofunkcyjnych
projektów „destinations”, jak Browary
Warszawskie, Fuzja w Łodzi czy
Towarowa22 w Warszawie.
Galeria Libero
+4 proc.
wskaźnik obrotów w r/r
+1 proc.
wskaźnik odwiedzalności r/r
Galeria Młociny
+8 proc.
wskaźnik obrotów r/r
+6 proc.
wskaźnik odwiedzalności r/r
16
liczba umów najmu z restauracjami, kawiarniami,
punktami usługowymi i lokalnymi sklepami,
podpisanych przez zespół food&beverage
w 2024 r. Do grona najemców projektów Grupy
Echo Investment dołączyły m.in.: śniadaniownia
Bułkę przez Bibułkę oraz restauracje Trzykrotny
Mistrz Burgerowy, EWNS, Ato Ramen
i Splendido, a także klub fitness Change Studio.
Nowe lokale usługowe i gastronomiczne pojawiły
się też w projektach mieszkaniowych Resi4Rent:
LINO, Nio’more Beauty, Moda na sukces,
TAO TAO, bawialnia Szakolandia, restauracje
MyVietnam, Kuchnia Polska i Munja oraz
operator spożywczy Biedronka.
3
liczba umów najmu
z restauracjami,
kawiarniami, punktami
usługowymi czy
lokalnymi sklepami,
podpisanych przez
zespół food&beverage
w czwartym kwartale 2024
r. Do grona najemców,
którzy uatrakcyjnią
projekty Grupy Echo
Investment, dołączyły
restauracje EWNS, Munja
oraz Ato Ramen.
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
64
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Fuzja, Łódź
"Nasze aktywa w segmencie handlowym
są dobrze przygotowane na zmieniające
się oczekiwania klientów. Również stale
rozbudowywana oferta handlowo-usługowa
w projektach mieszkaniowych Grupy Echo-
Archicom jest starannie dostosowana do
potrzeb współczesnych użytkowników. Nowe
projekty destination, które obecnie realizujemy
w centrach największych polskich miast, np.
Towarowa22 w Warszawa czy łódzka Fuzja,
cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem
potencjalnych najemców"
65
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
65
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
66
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.15
Portfel
nieruchomości
Mieszkania
Legenda:
PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.
Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów
przedwstępnych.
Przewidywany budżet zawiera wartość
gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa,
nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów
utrzymania zapasów, kosztów odsetkowych
oraz aktywowanych kosztów finansowych,
marketingu oraz całościowych kosztów
osobowych związanych z przedsięwzięciem
inwestycyjnym, które Spółka szacuje na ok.
6 proc. podanej wartości budżetu.
Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom
zakończone w 2024 r.
Projekt
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Planowane
przychody
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczę-
cie budowy
Zakończe-
nie budowy
WROCŁAW
River Point 4
ul. Mieszczańska
8 700 184 100% 123,8 74,3 99% I kw. 2022 I kw. 2024
ZAM II
ul. Rydlówka
5 400 100 100% 78,0 53,5 98% IV kw. 2022 III kw. 2024
River Point 6
ul. Mieszczańska
7 200 165 100% 105,0 68,4 94% II kw. 2022 III kw. 2024
Planty Racławickie R9
ul. Wichrowa / Racławicka
9 500 177 100% 121,4 73,1 98% III kw. 2022 III kw. 2024
Sady nad Zieloną 2 A1, C
ul. Blizanowicka
5 100 98 100% 56,6 38,0 92% I kw. 2023 IV kw. 2024
Razem 35 900 724 100% 484,7 307,4 97%
67
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Projekty mieszkaniowe Grupy Echo
w budowie na 31 grudnia 2024 r.
Projekt
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Planowane
przychody
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczę-
cie budowy
Planowane
zakończenie
budowy
Łódź
Fuzja Loy G01
ul. Tymienieckiego
7 600 158 41% 73,1 66,82 88% IV kw. 2022 I kw. 2025
Fuzja Loy G02
ul. Tymienieckiego
9 900 186 30% 99,3 92,3 33% IV kw. 2023 IV kw. 2025
Kraków
Wita Stwosza Resi
ul. Wita Stwosza
8 700 184 66% 165,9 96,5 31% II kw. 2024 IV kw. 2025
Warszawa
Modern Mokotów I
ul. Domaniewska
29 800 554 59% 590,2 357,6 65% III kw. 2023 III kw. 2025
Razem 56 000 1 082 53% 928,3 613,2 57%
68
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom
w budowie na 31 grudnia 2024 r.
Projekt
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Planowane
przychody
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczę-
cie budowy
Planowane
zakończenie
budowy
KRAKÓW
Dąbrowskiego D3
ul. Dąbrowskiego
1 400 31 94% 26,69 16,01 35% II kw. 2024 IV kw. 2025
ŁÓDŹ
Zenit II
ul. Widzewska
6 000 120 98% 50,48 33,97 90% IV kw. 2023 I kw. 2025
Zenit III
ul. Widzewska
8 000 159 27% 65,95 46,6 57% I kw. 2024 III kw. 2025
Flow (Fab - Gh) I
ul. Hasa
7 000 192 77% 83,64 65,49 37% I kw. 2024 IV kw. 2025
Flow (Fab - Gh) II
ul. Hasa
14 600 327 30% 178,07 129,64 26% I kw. 2024 III kw. 2026
POZNAŃ
Wieża Jeżyce II
ul. Janickiego
14 500 264 47% 165,71 119,72 33% I kw. 2024 IV kw. 2025
Wieża Jeżyce V
ul. Janickiego
12 500 274 39% 154,11 110,84 31% III kw. 2024 II kw. 2026
Wieża Jeżyce VI
ul. Janickiego
13 700 272 23% 164,39 119,48 28% IV kw. 2024 III kw. 2026
WARSZAWA
Modern Mokotów VI
ul. Domaniewska
14 600 261 29% 275,9 178,8 63% IV kw. 2023 III kw. 2025
Apartamenty M7
ul. Towarowa 22
12 200 151 25% 510,5 223,1 35% II kw. 2024 III kw. 2026
WROCŁAW
River Point 5
ul. Mieszczańska
1 800 22 0% 30,75 26,54 30% III kw. 2022 IV kw. 2026
Sady nad Zieloną 2 A1, C
ul. Blizanowicka
5 100 98 100% 56,55 38,02 92% I kw. 2023 IV kw. 2024
Awipolis etap 4
ul. Władysława Chachaja
9 900 188 99% 108,42 70,93 93% II kw. 2023 I kw. 2025
Awipolis etap 4a
ul. Władysława Chachaja
3 200 56 100% 36,63 23,25 82% II kw. 2023 III kw. 2025
Sady nad Zieloną 2B
ul. Blizanowicka
6 400 123 89% 72,24 47,82 66% IV kw. 2023 III kw. 2025
Południk 17 K1
ul. Karkonoska
15 000 285 52% 187,34 118,78 33% IV kw. 2023 II kw. 2026
Południk 17 K2
ul. Karkonoska
9 600 187 49% 123,5 80,99 32% IV kw. 2023 II kw. 2026
Planty Racławickie R10
ul. Wichrowa / Racławicka
5 500 98 100% 70,43 42,97 50% I kw. 2024 IV kw. 2025
Przystań Reymonta WR1-3
ul. Władysława Reymonta
18 200 345 21% 275,85 209,63 44% I kw. 2024 IV kw. 2026
Przystań Reymonta WR2
ul. Władysława Reymonta
9 000 194 40% 129,82 101,63 35% III kw. 2024 IV kw. 2026
Gwarna
ul. Gwarna
4 000 107 54% 68,68 45,98 35% III kw. 2024 IV kw. 2026
Razem 192 200 3 754 49% 2835,6 1850,2 44%
Razem projekty mieszkaniowe
Echo Investment i Archicom
w budowie
248 200 4 836 3764,0 2463,4
69
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Projekty mieszkaniowe Grupy Echo
w przygotowaniu na 31 grudnia 2024 r.
Projekt
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Planowane
przychody
Przewidy-
wany budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady [%]
Rozpoczęcie
budowy
Zakończenie
budowy Uwagi
Warszawa
T22 A2
Warszawa, ul. Towarowa
14 300 184 597,4 264,8 13% III kw. 2025 IV kw. 2027 Projekt należy
w 30 proc. do
Grupy Echo
Investment i 70
proc. do AFI
Europe.
Razem 14 300 184 597 264,8 13%
70
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom
w przygotowaniu na 31 grudnia 2024 r.
Projekt
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewidy-
wany budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady [%]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
KRAKÓW
Duża Góra
ul. Duża Góra
4 100 80 55,61 40,7 11% I kw. 2025 III kw. 2026
Dąbrowskiego D1 D2
ul. Dąbrowskiego
2 700 47 44,24 26,8 17% II kw. 2025 IV kw. 2026
ŁÓDŹ
Zenit IV
ul. Widzewska
8 700 173 73,44 52,1 22% I kw. 2025 IV kw. 2025
Flow IV
ul. Hasa
7 600 203 86,84 63,56 18% II kw. 2025 II kw. 2027
Zenit VII
ul. Widzewska
13 200 238 115,26 79,72 8% II kw. 2025 IV kw. 2026
Zenit V
ul. Widzewska
9 400 188 82,04 55,98 8% IV kw. 2025 II kw. 2027
Zenit VIII
ul. Widzewska
10 300 192 88,81 61,82 8% II kw. 2026 IV kw. 2027
Zenit VI
ul. Widzewska
8 800 173 75,96 52,14 8% II kw. 2026 I kw. 2028
Flow III
ul. Hasa
10 000 262 118,5 86,34 18% III kw. 2026 II kw. 2028
Zenit X
ul. Widzewska
12 000 216 106,18 72,38 7% I kw. 2027 III kw. 2028
Flow V
ul. Hasa
20 700 421 228,43 168,44 19% III kw. 2027 III kw. 2029
Zenit IX
ul. Widzewska
14 000 269 133,25 84,92 9% III kw. 2027 II kw. 2029
Zenit XI
ul. Widzewska
5 100 90 47,6 30,64 6% III kw. 2028 II kw. 2030
POZNAŃ
Apartamenty Esencja II
ul. Garbary
6 100 127 92,18 66,3 18% I kw. 2025 IV kw. 2026
Wieża Jeżyce IV
ul. Janickiego
11 900 179 138 93,0 14% II kw. 2026 I kw. 2028
Wieża Jeżyce III
ul. Janickiego
13 600 242 150,9 105,4 14% I kw. 2027 IV kw. 2028
Opieńskiego Etap I
ul. Opieńskiego
15 700 203 151,41 110,1 9% IV kw. 2026 IV kw. 2028
Opieńskiego Etap II
ul. Opieńskiego
14 500 265 142,74 100,7 8% II kw. 2027 II kw. 2029
Opieńskiego Etap III
ul. Opieńskiego
18 100 330 173,88 124,5 8% IV kw. 2027 IV kw. 2029
WARSZAWA
Stacja Wola III
ul. Ordona
13 300 232 242,11 131,0 24% I kw. 2025 I kw. 2027
Modern Mokotów III
ul. Domaniewska
14 500 255 288,84 168,0 32% I kw. 2025 IV kw. 2026
Towarowa22 F
ul. Towarowa 22
17 800 173 735,15 345,0 23% II kw. 2025 II kw. 2027
Modern Mokotów IV
ul. Domaniewska
15 600 266 328,14 180,3 31% III kw. 2025 III kw. 2027
Towarowa22 D
ul. Towarowa 22
8 000 71 352,08 165,3 21% III kw. 2025 III kw. 2027
Postępu I
ul. Postępu
13 800 265 235,71 152,0 24% IV kw. 2025 IV kw. 2027
71
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
* Joint venture (55% Archicom S.A., 45% Rank Progress)
** Projekt został przeniesiony do Grupy Archicom w celu realizacji projektu mieszkaniowego
Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom
w przygotowaniu na 31 grudnia 2024 r.
Projekt
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewidy-
wany budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady [%]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
Modern Mokotów V
ul. Domaniewska
6 200 113 133,09 71,8 31% II kw. 2026 II kw. 2028
Modern Mokotów VII
ul. Domaniewska
7 700 140 153,8 102,6 37% I kw. 2027 I kw. 2029
Postępu II
ul. Postępu
8 300 167 142,38 93,0 23% I kw. 2027 III kw. 2028
Modern Mokotów V III
ul. Domaniewska
17 800 324 367,41 238,6 37% III kw 2027 III kw. 2029
KATOWICE
P. Skargi
ul. Piotra Skargi, Sokolska
14 800 347 188,26 136,58 17% I kw. 2025 IV kw. 2026
WROCŁAW
Powstańców 7D
ul. Powstańców Śląskich
11 500 228 221,88 172,1 35% I kw. 2025 III kw. 2027
Browary Wrocławskie R1R2
ul. Rychtalska
6 600 133 94,04 58,84 13% I kw. 2025 IV kw. 2026
Browarna 1
ul. Browarna*
6 900 153 111,3 80,48 34% I kw. 2025 I kw. 2027
Góralska 1
ul. Góralska
17 400 387 229,56 154,42 17% II kw. 2025 II kw. 2027
Browarna 2
ul. Browarna*
9 000 164 154,61 107,9 32% II kw. 2025 II kw. 2027
Czarnieckiego - AH
ul. Stefana Czarnieckego
2 200 60 36,56 25,13 18% I kw. 2026 III kw. 2028
Czarnieckiego - M
ul. Stefana Czarnieckego
4 000 97 60,74 39,6 21% I kw. 2026 III kw. 2028
Iwiny - Radomierzycka 1
ul. Radomierzycka
9 400 178 101,22 74,11 17% I kw. 2026 I kw. 2027
Iwiny - Schuberta
ul. Schuberta
4 000 60 32,84 24,13 14% I kw. 2026 III kw. 2027
Browarna 3
ul. Browarna*
7 700 107 137,68 91,77 32% II kw. 2026 IV kw. 2027
Iwiny - Radomierzycka 2
ul. Radomierzycka
10 700 202 115,38 83,35 16% III kw. 2026 II kw. 2028
Przystań Reymonta WR4
ul. Władysława Reymonta
10 500 210 149 113,03 34% IV kw. 2026 III kw. 2028
Browarna 4
ul. Browarna*
22 500 424 411,2 273,74 31% III kw. 2027 IV kw. 2028
Iwiny - Radomierzycka 3
ul. Radomierzycka
10 600 199 114,68 82,49 16% III kw. 2027 II kw. 2029
Przystań Reymonta WR5
ul. Władysława Reymonta
4 100 117 62,68 46,54 33% IV kw. 2027 IV kw. 2029
Razem 481 400 8 970 7 305,61 4 687,10 22%
Razem projekty mieszkaniowe
Grupy Echo Investment
w przygotowaniu
495 700 9 154 7 902,99 4 951,90
Wszystkie nieruchomości mieszkaniowe są w skróconym
śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji
finansowej prezentowane jako zapasy.
72
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Mieszkania na wynajem Resi4Rent
Legenda:
GLA (Gross Lease Area) łączna powierzchnia
najmu
Przewidywany budżet zawiera koszty:
koszt finansowania zewnętrznego
w okresie realizacji, wartość gruntu, koszty
projektowania, wykonawstwa, nadzorów
zewnętrznych oraz 6 proc. wynagrodzenia za
prowadzenie projektu przez Echo Investment.
Nie zawiera kosztów marketingu i kosztów
finansowania wewnątrzgrupowego.
Gotowe projekty platformy mieszkań
na wynajem Resi4Rent na 31 grudnia 2024 r.
Projekt
GLA
[mkw.] Liczba lokali
Planowane
roczne przychody
netto z czynszów
[mln PLN]
Budżet
[mln PLN]
Zakończenie
budowy
WROCŁAW
R4R Wrocław Rychtalska
ul. Zakładowa
11 400 302 12,2 76,8 III kw. 2019
R4R Wrocław Kępa (River Point) Mieszczańska*
ul. Dmowskiego
9 300 269 0,6 76,3 I kw. 2020
R4R Wrocław
ul. Jaworska
13 700 391 14,8 135,9 III kw. 2023
R4R Wrocław II
ul. Jaworska
9 700 290 10,6 105,2 II kw. 2024
R4R Wrocław Park Zachodni
ul. Horbaczewskiego
10 200 301 11 98,8 IV kw. 2024
ŁÓDŹ
R4R Łódź Wodna
ul. Wodna
7 800 219 6,8 52,4 III kw. 2019
R4R Łódź
ul. Kilińskiego
10 000 287 9,3 104,4 III kw. 2024
WARSZAWA
R4R Warszawa Browary*
ul. Grzybowska
19 000 450 2,4 187,6 III kw. 2020
R4R Warszawa Suwak
ul. Suwak
7 900 227 9,3 60,7 IV kw. 2020
R4R Warszawa Taśmowa
ul. Taśmowa
13 000 372 15,4 112,1 I kw. 2021
R4R Warszawa Woronicza
ul. Żwirki i Wigury
5 200 161 6,7 54,7 III kw. 2022
R4R Warszawa II
ul. Żwirki i Wigury
11 300 344 15,1 127,3 I kw. 2023
R4R Warszawa
ul. Wilanowska
11 700 374 16,6 132,4 II kw. 2023
GDAŃSK
R4R Gdańsk Kołobrzeska
ul. Kołobrzeska
10 000 302 12,2 88,7 II kw. 2021
POZNAŃ
R4R Poznań Jeżyce
ul. Szczepanowskiego
5 000 160 5,6 45,4 III kw. 2021
R4R Poznań
ul. Brneńska
13 000 411 14,7 137,3 IV kw. 2024
73
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Gotowe projekty platformy mieszkań
na wynajem Resi4Rent na 31 grudnia 2024 r.
Projekt
GLA
[mkw.] Liczba lokali
Planowane
roczne przychody
netto z czynszów
[mln PLN]
Budżet
[mln PLN]
Zakończenie
budowy
KRAKÓW
R4R Kraków Bonarka
ul. Puszkarska
5 100 149 5,6 40,5 III kw. 2022
R4R Kraków Błonia
ul. 3 Maja
12 100 387 13,8 103,2 IV kw. 2022
Razem 185 400,0 5 396,0 182,7 1 902,2
*aktywo dostępne do sprzedaży. Szacunek rocznych przychodów uwzględnia zaprzestanie podpisywania umów od 2Q 2024
Projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent
w budowie na 31 grudnia 2024 r.
Projekt
GLA
[mkw.] Liczba lokali
Szacowane
roczne przycho-
dy z najmu po
ustabilizowaniu
aktywa
[PLN mln]
Przewidywany
budżet
[mln PLN]
Rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
WROCŁAW
R4R Wrocław
ul. Grabiszyńska
13 200 369 14,3 161,4 III kw. 2022 I kw. 2025
R4R Wrocław
ul. Bardzka
21 100 620 24,6 232,2 I kw. 2024 IV kw. 2025
WARSZAWA
R4R Warszawa
ul. Pohoskiego
7 500 277 11,4 106,7 II kw. 2023 I kw. 2025
KRAKÓW
R4R Kraków
ul. Romanowicza
29 500 873 36,4 323,8 IV kw. 2022 I kw. 2025
GDAŃSK
R4R Gdańsk (etap 1 i 2)
ul. Nowomiejska
20 300 569 27,8 277,2 II kw. 2023 II kw. 2025
R4R Gdańsk
ul. Zielony Trójkąt
24 000 736 30,2 280,9 IV kw. 2023 I kw. 2026
Razem 115 600 3 444 144,7 1 382,2
74
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Tabela „Projekty do platformy mieszkań na wynajem
Resi4Rent w przygotowaniu” prezentuje tylko
nieruchomości z projektami, które są w posiadaniu grupy
Resi4Rent lub są w trakcie sprzedaży z Grupy Echo
Investment do Resi4Rent. Nie prezentują inwestycji na
działkach zabezpieczonych przez Resi4Rent (np. umową
przedwstępną), nawet jeśli przygotowanie projektu jest
zaawansowane.
Projekty do platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent
w przygotowaniu na 31 grudnia 2024 r.
Projekt GLA [mkw.] Liczba lokali
Szacowane
roczne przycho-
dy z najmu po
ustabilizowaniu
aktywa [PLN mln]
Przewidywany
budżet [mln
PLN]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
WARSZAWA
R4R Warszawa
ul. Opaczewska
12 800 376 18,6 184,5 IV kw. 2025 IV kw. 2027
POZNAŃ
R4R Poznań
ul. Dmowskiego
22 100 677 25,9 265,4 I kw. 2025 II kw. 2027
KRAKÓW
R4R Kraków
ul. Jana Pawła II
8 400 289 10,5 104,5 II kw. 2025 I kw. 2027
Razem 43 300 1 342 55,0 554,4
Prywatne akademiki (StudentSpace)
Legenda:
NLA - powierzchnia użytkowa
Przewidywany budżet zawiera koszty:
koszt finansowania zewnętrznego
w okresie realizacji, wartość gruntu, koszty
Projekty prywatnych akademików
w budowie na 31 grudnia 2024 r.
Projekt
NLA
[mkw.]
Liczba
pokoi
Liczba
łożek
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Rozpo-
częcie
budowy
Plano-
wane za-
kończenie
budowy Uwagi
KRAKÓW
ul. 29 Listopada 9 500 611 635 153,8 III kw. 2024 III kw. 2025 Projekt należy w 30 proc. do
Grupy Echo Investment, w 70 proc.
do Signal Capital Partners i Grin
Capital Partners
ul. Wita Stwosza A 3 800 222 242 58,0 II kw. 2024 III kw. 2025 Projekt należy w 30 proc. do
Grupy Echo Investment, w 70 proc.
do Signal Capital Partners i Grin
Capital Partners
ul. Wita Stwosza F1&F2 5 400 324 344 84,3 III kw. 2024 III kw. 2025 Projekt należy w 30 proc. do
Grupy Echo Investment, w 70 proc.
do Signal Capital Partners i Grin
Capital Partners
Razem 18 700 1 157 1 221 296,0
Projekty prywatnych akademików na wczesnym
etapie przygotowania na 31 grudnia 2024 r.
Projekt NLA [mkw.] Liczba pokoi Liczba łożek Uwagi
WARSZAWA
ul. Beethovena 11 200 551 551
ul. Wołoska 8 300 460 517
ul. Zamoyskiego 9 700 510 532
ul. Armii Krajowej 8 800 553 602 projekt zabezpieczony
Razem 38 000 2 074 2 202
projektowania, wykonawstwa, nadzorów
zewnętrznych oraz 12 proc. wynagrodzenia za
prowadzenie projektu przez Echo Investment.
75
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
76
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Projek komercyjne - biura i aparthotele
Legenda:
GLA – (gross leasable area) całkowita
powierzchnia wynajmu.
NOI – (net operating income) – dochód
operacyjny netto przy założeniu pełnego
wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek
najmu.
ROFO – (right of first oer) – prawo do
złożenia pierwszej oferty
W związku z 25 proc. udziałem w projekcie,
partner ROFO jest uprawniony do 25 proc.
zysku ze sprzedaży tego projektu.
Przewidywany budżet zawiera wartość
gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa
i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów
osobowych
związanych z przedsięwzięciem, kosztów
marketingu, wynajmu i finansowych, które
Spółka szacuje na ok. 7 proc. podanej
wartości budżetu. Dodatkowo nie zawiera
kosztów pomniejszających wartość sprzedaży
(cenę), tj. zabezpieczenia przychodów za
okresy bezczynszowe (master lease), udziału
w zyskach (profit share) oraz kosztów
sprzedaży projektów. Koszty te występują tylko
w przypadku niektórych projektów.
Projekty biurowe Grupy Echo Investment w eksploatacji
na 31 grudnia 2024 r.
Projekt / adres
GLA
[mkw.]
*
Poziom
wynajęcia
[%]
Plano-
wane
przychody
NOI
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpozna-
ny zysk
z wyceny
wartości
godziwej
narastająco
[mln PLN]
Zakończenie
budowy Uwagi
KRAKÓW
Brain Park I
al. Pokoju
29 800 98% 5,8 281,9 94% 51,1 IV kw. 2022 Nieruchomość inwestycyjna.
Brain Park II
al. Pokoju
13 300 98% 2,6 139,2 90% -1,6 I kw. 2024 Nieruchomość inwestycyjna.
Wrocław
City Forum – City 2
ul. Traugutta
12 700 98% 2,6 99,4 94% 29,4 II kw. 2020 Biurowiec spółki Archicom
SA przeznaczony do sprze-
daży.
WARSZAWA
myhive Mokotów
ul. Postępu/Domaniew-
ska
43 100 62% 4,1 n/a n/a 21,7 n/a Budynki przeznaczone do
wyburzenia
Razem 98 900 15,1 520,5 100,6
* bez magazynów
**wycena narastająco, z uwzględnieniem wyceny przed dniem nabycia Grupy Archicom S.A. przez Grupę Echo Investment
* bez magazynów
**% z uwzględnieniem podpisanych Listów Intencyjnych
Projekty biurowe Grupy Echo w przygotowaniu
na 31 grudnia 2024 r.
Projekt / adres
GLA
[mkw.]
*
Planowane
przychody
NOI
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy Uwagi
T22 Oce A
Warszawa, ul. Towarowa
53 200 17,5 772,1 17% III kw. 2025 III kw. 2028 Projekt należy w 30 proc. do
Grupy Echo Investment i 70 proc.
do AFI Europe.
Razem 53 200 17,5 772,1
Wszystkie budynki biurowe w budowie i przygotowaniu
są w skróconym śródrocznym skonsolidowanym
sprawozdaniu z sytuacji finansowej prezentowane jako
nieruchomości inwestycyjne w budowie.
* bez magazynów
77
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Projekty biurowe Grupy Echo w budowie
na 31 grudnia 2024 r.
Projekt / adres
GLA
[mkw.]
*
Poziom
wynajęcia
[%]
**
Planowane
przychody
NOI
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpozna-
ny zysk
z wyceny
wartości
godziwej
[mln PLN]
Rozpoczę-
cie budowy
Planowane
zakończenie
budowy Uwagi
ŁÓDŹ
Fuzja I01
ul. Tymienieckiego
8 300 0% 1,4 74,5 67% 0,0 I kw. 2022 IV kw. 2025
WARSZAWA
T22 Oce B
ul. Towarowa
32 500 64% 10,0 420,8 51% 20,1 II kw. 2023 I kw. 2025 Projekt należy
w 30 proc. do
Grupy Echo
Investment
i 70 proc. do
AFI Europe.
WROCŁAW
Swobodna I
ul. Swobodna
16 100 32% 3,3 142,7 40% 1,8 III kw. 2023 III kw. 2025
KRAKÓW
Wita Stwosza
ul. Wita Stwosza
18 700 0% 4,2 176,1 31% 0,0 II kw. 2024 IV kw. 2025
Razem 75 600 18,8 814,1 21,9
Projekty aparthotele Grupy Echo w przygotowaniu
na 31 grudnia 2024 r.
Projekt / adres
GLA
[mkw.]
*
Planowane
przychody
NOI
[mln PLN]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy Uwagi
WARSZAWA
T22 Aparthotel E
Warszawa, ul. Towarowa
17 000 20,0 235,9 18% IV kw. 2025 IV kw. 2027 Projekt należy w 30 proc. do
Grupy Echo Investment i 70 proc.
do AFI Europe.
T22 Aparthotel C
Warszawa, ul. Towarowa
34 100 40,4 464,3 17% III kw. 2027 IV kw. 2029 Projekt należy w 30 proc. do
Grupy Echo Investment i 70 proc.
do AFI Europe.
Razem 51 100 60,4 700,2
78
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Projekty handlowe w eksploatacji na 31 grudnia 2024 r.
(wg planowanych przychodów NOI w mln EUR)
Projekt / adres
GLA
[mkw.]
Poziom
wynajęcia
[%]
Planowane
przychody
NOI
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Ponie-
sione
nakłady
[%]
Rozpoznany
zysk z wyce-
ny wartości
godziwej
narastająco
[mln PLN]
Zakończenie
budowy Uwagi
WARSZAWA
Galeria Młociny
ul. Zgrupowania AK Kampinos
84 700 96% 20,0 1 269,3 99,9% 9,3 II kw. 2019 Projekt należy w 30
proc. do Grupy Echo
Investment i 70 proc.
do EPP.
KATOWICE
Libero
ul. Kościuszki
44 900 98% 9,0 404,1 96,7% 114,5 IV kw. 2018 Umowa ROFO z EPP.
POZNAŃ
Pasaż Opieńskiego
ul. Opieńskiego
13 500 94% 1,0 n/a n/a 24,2 n/a Budynek przeznaczony
do wyburzenia.
KRAKÓW
Pasaż Kapelanka
ul. Kapelanka
17 800 98% 1,8 n/a n/a n/a n/a Budynek przeznaczony
do wyburzenia.
Razem 160 900 31,8 1 673,4 123,5
Projek komercyjne - centra handlowe
Legenda:
GLA – (gross leasable area) całkowita
powierzchnia wynajmu.
NOI – (net operating income) – dochód
operacyjny netto przy założeniu pełnego
wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek
najmu.
ROFO – (right of first oer) – prawo do
złożenia pierwszej oferty
Zakończenie – data pozwolenia na
użytkowanie. Po tej dacie do wykonania
pozostaje znaczna część prac
wykończeniowych.
NLA – powierzchnia użytkowa"
W związku z 25 proc. udziałem w projekcie,
partner ROFO jest uprawniony do 25 proc.
zysku ze sprzedaży tego projektu.
Centrum handlowe Libero jest w skróconym śródrocznym
skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej
prezentowane jako nieruchomość inwestycyjna.
Proporcjonalne udziały w Galerii Młociny znajdują się
w pozycji „inwestycje w jednostkach stowarzyszonych
i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw
własności”.
*zysk z uwzględnieniem zmiany rezerwy na Profit Share
**zysk rozpoznany przez Grupę Echo (30 proc.)
79
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Projekty handlowe w eksploatacji na 31 grudnia 2024 r.
(wg ceny sprzedaży w PLN/m2)
Projekt / adres
GLA
[mkw.]
Poziom
wynajęcia
[%]
Cena
sprzedaży
[PLN/m2]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Ponie-
sione
nakłady
[%]
Rozpoznany
zysk z wyce-
ny wartości
godziwej
narastająco
[mln PLN]
Zakończenie
budowy Uwagi
ŁÓDŹ
Fuzja
ul. Tymienieckiego
1 799 69% 14 000 22,8 100% 0,5
Razem 1 799 14 000 22,8 0,5
80
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
81
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Bank ziemi
Projekty Grupy Echo na wczesnym etapie
przygotowania na 31 grudnia 2024 r.
Projekt
Powierzchnia działki
[mkw.]
GLA/PUM
[mkw.] Uwagi
Warszawa, ul. Towarowa 3 100 1 500 Projekt na działce pod usługi i biura należy w 30%
do grupy Echo Investment i 70% do AFI Europe. Działka pod
mieszkania docelowo będzie wyłączną własnością
Grupy Echo Investment.
Warszawa, ul. Wołoska 6 900 8 900 Działka pod mieszkania na wynajem
Kraków, ul. Kapelanka 56 000 67 200 Działka pod biura, usługi, mieszkania na wynajem i na sprzedaż.
Warszawa, al. KEN 29 600 29 400 Działka pod usługi, mieszkania.
Łódź, ul. Tymienieckiego 3 800 7 000 Działka pod biura, usługi, mieszkania.
Kraków, ul. Wita Stwosza 700 1 000 Działka pod usługi, mieszkania
Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu 26 400 35 200 Działka pod mieszkania.
Wrocław, Swobodna 4 500 15 700 Działka pod mieszkania, usługi, domy studenckie.
Łódź, al. Piłsudskiego 6 400 22 000 Działka pod usługi, mieszkania.
Razem 137 400 187 900
Projekty Grupy Archicom na wczesnym etapie
przygotowania na 31 grudnia 2024 r.
Projekt
Powierzchnia działki
[mkw.]
GLA/PUM
[mkw.] Uwagi
Projekt Kraków 7 100 10 500
Projekt Kraków 2 5 600 7 000
Razem 12 700 17 500
Pozostałe grunty Grupy Echo
na 31 grudnia 2024 r.
Nieruchomość
Powierzchnia
[mkw] Uwagi
Poznań, Naramowice 76 300
Zabrze, ul. Miarki 8 100
Razem 84 400
Pozostałe grunty Grupy Archicom
na 31 grudnia 2024 r.
Nieruchomość
Powierzchnia
[mkw] Uwagi
Wrocław, ul. Vespucciego 700 Działka pod tereny zielone, z możliwością wybudowania
pawilonu gastronomicznego.
Razem 700
82
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.16
Główne inwescje
w 2024 r. – zakupy
nieruchomości
Spółka Bank ziemi Grunty kupione* Grunty zabezpieczone* Razem
Archicom Warszawa 709 1 237 1 946
Archicom Wrocław 464 1 284 1 748
Archicom Kraków 94 821 915
Archicom Katowice 345 0 345
Grupa kapitałowa Echo Investment razem 1 612 3 342 4 954
*szacowana liczba lokali możliwych do wybudowania
83
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.17
Czynniki i niepowe
zdarzenia mające
wpływ na wyniki
w 2024 r.
Udział projektów mieszkaniowych
Echo Investment w całkowitej liczbie
zaksięgowanych mieszkań w 2024 r.
[w szt.]
– Łódź, Fuzja I
– Łódź, Fuzja II
– Łódź, Fuzja III
– Łódź, Fuzja Loy G01
– Łódź, Wodna
135 lokali
69%
7%
1,5%
1,5%
21%
23%
12,5%
22%
12%
20,5%
Udział projektów mieszkaniowych
Grupy Archicom w całkowitej liczbie
zaksięgowanych mieszkań w 2024 r.
[w szt.]
792 lokali
0,5%
10%
– Łódź, Zenit I
– Warszawa, Kabaty
– Wrocław, Sady nad Zieloną 2a
– Rydlówka ZAM II
– Planty Racławickie Etap 4 R9AB
– Nowa Kępa Mieszczańska 3 - Budynek KM6 "RIVER POINT"
– Wrocław, Nowa Kępa Mieszczańska 1 (KM4 "River Point")
84
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
-40
-80
-100
20
40
60
0
-20
-60
Libero
Fuzja Retail
CH Opieńskiego
Brain Park I
Brain Park II
Swobodna I
Empark
City 2
Pozostałe*
-10
1,8
0,5
24,9
-2,7
18,3
-35,5
Zysk/strata z wyceny i sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych
w podziale na nieruchomości w 2024 r. [mln PLN]
13,3
21,7
* City Space zgodnie z IFRS, Straightlining. wycena Master Lease (ML) sprzedanych projektów,
uwzględnia zysk ze sprzedaży działek do platformy Student Space.
85
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.18
Czynniki istotne
dla rozwoju Grupy
w nadchodzących
kwartałach
Pozywne
− Spadek stóp procentowych w Europie z 3,8% na koniec
2023 r. do 2,8% na koniec 2024 r. korzystnie wpływa
na zainteresowanie funduszy zakupem nieruchomości
komercyjnych.
− Obniżka stóp procentowych w Polsce o 0,75%,
planowana przez Radę Polityki Pieniężnej, może
mieć pozytywny wpływ na dostępność kredytów
hipotecznych.
− Ogłoszenie rządowego programu wsparcia kredytów
hipotecznych dla rynku wtórnego może zaktywizować
klientów na rynku pierwotnym
− Spadek inflacji z 6,2% na koniec 2023 r. do 3,6%
w 2024 r. zwiększa możliwości nabywcze Polaków
wraz ze wzrostem przeciętnego miesięcznego
wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw do
8 548,85 zł w czwartym kwartale 2024 r. oraz
utrzymującą się niską stopą bezrobocia (5,1% na koniec
roku).
− Utrzymujący się popyt na mieszkania premium,
potwierdza właściwy kierunek dywersyfikacji portfela
Grupy.
Czynniki o charakterze makroekonomicznym
Negawne
− Ograniczona podaż gruntów może stanowić wyzwanie
wobec rosnącego zapotrzebowania na nowe projekty
mieszkaniowe,
− Potencjalny spadek tempa wzrostu przeciętnego
wynagrodzenia w gospodarce narodowej może
spowodować spadek możliwości nabywania mieszkań.
− Utrzymujące się od października 2023 r. stopy
referencyjne na poziomie 5,75% zmniejszają
zainteresowanie kredytami hipotetycznymi wśród
klientów.
− Brak długoterminowych działań państwa
i wprowadzanie programów opartych jedynie na
wzmacnianiu popytu, wraz z jednoczesnym wzrostem
podaży mieszkań na rynku pierwotnym, utrudnia
stabilizację sytuacji w długiej perspektywie.
86
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Wydanie kupującym mieszkań Grupy Echo,
głównie w projektach:
− Fuzja Loy G01 w Łodzi,
− Wodna w Łodzi.
Wydanie kupującym mieszkań Grupy Archicom,
głównie w projektach:
− River Point we Wrocławiu,
− Zenit w Łodzi
− Sady nad Zieloną we Wrocławiu.
Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez
Grupę nieruchomości w trakcie komercjalizacji
oraz w budowie:
− Wrocław Swobodna I,
− Wita Stwosza w Krakowie (pierwsza wycena)
Aktualizacja wartości godziwej posiadanych przez
Grupę gotowych nieruchomości:
− Libero w Katowicach,
− Brain Park I w Krakowie,
− Brain Park II w Krakowie,
− City 2 we Wrocławiu.
Wycena udziałów w jednostkach ujmowanych
metodą praw własności, prowadzących inwescje:
− Galeria Młociny w Warszawie,
− Towarowa 22 w Warszawie (w tym pierwsza wycena
budynku B),
− Resi4Rent,
− Student Space.
Wycena i sprzedaż budynku biurowego React
I w Łodzi
Wycena kredytów oraz środków pieniężnych
z tułu zmiany kursów walut obcych.
Wycena i realizacja zabezpieczających
instrumentów finansowych na walu obce.
Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.
Dyskonta i odsetki od kredytów, obligacji
i pożyczek.
Kosz sprzedaży i ogólnego zarządu Echo
Investment S.A.
Wycena innych akwów i zobowiązań Grupy Echo
Investment.
Czynniki wynikające bezpośrednio z działalności
Spółki i Grupy
1.19
Polika
dywidendowa
i dywidenda
Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął
uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej.
Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową Zarząd będzie
rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do 70
proc. skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej,
przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy
rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał
pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję finansową
Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię rozwoju,
a w szczególności:
− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom zarządzania
zadłużeniem i płynnością w Grupie,
− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju –
w szczególności zakupy gruntów.
Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na
przewidywaniach przyszłych zysków pochodzących
wyłącznie z działalności operacyjnej Grupy.
Zgodnie z polityką
dywidendową Echo
Investment, Zarząd
rekomenduje wypłatę
dywidendy w wysokości do
70 proc. skonsolidowanego
zysku netto Grupy
Kapitałowej rocznie.
Wykonanie Poliki Dywidendowej
Rok obrotowy 2024
Decyzja o podziale zysku za rok obrotowy 2024
podejmowana będzie w trakcie obrad najbliższego
zwyczajnego walnego zgromadzenia akcjonariuszy,
którego jednym z punktów przedmiotu obrad będzie
m.in. zatwierdzenie sprawozdań finansowych spółki oraz
podjęcie uchwał w przedmiocie podziału zysku.
Propozycja Zarządu Spółki skierowana do Rady
Nadzorczej i Walnego Zgromadzenia a dotycząca podziału
zysku za rok 2024 zostanie podana do publicznej
wiadomości niezwłocznie po podjęciu przez Zarząd
stosownej uchwały w tym przedmiocie.
Rok obrotowy 2023
Uchwałą Nr 6 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki
z dnia 26 czerwca 2024 r. w sprawie podziału zysku
za rok 2023, akcjonariusze zatwierdzili dywidendę za
rok obrotowy 2023 na poziomie wypłaconej zaliczki
dywidendowej. Dodatkowe środki z zysku za rok obrotowy
nie zostały wypłacone.
87
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
88
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Rynki zbytu
Wszystkie projekty realizowane w 2024 r. przez Echo
Investment i spółki z Grupy, były zlokalizowane w Polsce.
Zgodnie ze strategią, Echo Investment wycofało się
z projektów poza granicami kraju.
Kontrahenci
Głównymi kontrahentami Echo Investment S.A. oraz
spółek z jej Grupy Kapitałowej są podmioty, z którymi
Spółka i Grupa współpracują przy realizacji projektów
deweloperskich (wykonawcy i dostawcy). Udział
kontrahentów mierzony jest wartością zawartych transakcji
(kupna lub zlecenia) do przychodów Grupy.
1.20
Rynki zbytu i źródła
zaopatrzenia
w materiały,
towary i usługi
Najwięksi kontrahenci Grupy kapitałowej
Echo Investment S.A. w 2024 r.
Kontrahent
Wartość obrotów
[mln PLN]
Fabet-Konstrukcje Sp. z o.o. 60,2
Lisala Sp. z o.o. 14,7
Modzelewski & Rodek Sp. z o.o. 12,9
Expres-Konkurent Sp.z o.o. 11,8
MGBuilding Griup Sp.z o.o. 10,7
4TEX Magdalena Zięba 10,5
WESTINVEST GESELLSCHAFT FÜR INVESTMENT-
FONDS MBH Sp.z o o
9,8
Unimax SA 9,6
Przedsiębiorstwo Budownictwa ogólnego
“Kartel” SA
9,5
AC Group Sp.z o.o. 8,7
Najwięksi kontrahenci
Grupy Archicom S.A. w 2024 r.
Kontrahent
Wartość obrotów
[mln PLN]
Opex S.A. 73,1
Budimex S.A. 43,4
Fabet-konstrukcje Sp. z o.o. 31,0
ZBB Kontrakty Sp. z o.o. 24,1
89
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Klienci Grupy Echo Investment różnią się w zależności od
segmentu działalności. W żadnym segmencie nie nastąpiła
znacząca koncentracja wartości transakcji, która mogłaby
być ryzykiem dla firmy w przypadku zatrzymania transakcji
z danym podmiotem lub rodzajem klientów.
Mieszkania na sprzedaż Archicom – ich nabywcami są
zwykle kupujący przeznaczający zakup na własne potrzeby
lub w celach inwestycyjnych i ochrony oszczędności.
Mieszkania na wynajem Resi4Rent – indywidualni
wynajmujący mieszkania na własne potrzeby lub firmy
wynajmujące mieszkania dla swoich pracowników. Grupa
Echo Investment nie zajmuje się wynajmem, ale ma
w platformie Resi4Rent 30 proc. udziałów.
Biurowce – ich nabywcami są duże, międzynarodowe
fundusze zarządzające aktywami, natomiast najemcami
– zwykle duże i średnie firmy, zarówno polskie, jak
i z kapitałem zagranicznym.
Elastyczne powierzchnie biurowe CitySpace – to oferta
dla małych firm, często jednoosobowych działalności
gospodarczych, ekspertów i specjalistów. Z takich biur
korzystają również średnie i duże firmy, jako rozwiązanie
na krótkotrwałe projekty lub przejściowe – np. do czasu
dostarczenia im docelowej, tradycyjnej powierzchni
biurowej.
Centra handlowe – w tym obszarze naszymi klientami są
sieci handlowe i usługowe, które wynajmują powierzchnię
pod swoje placówki. Podobnie jak w przypadku biurowców,
ostatecznymi nabywcami takich inwestycji są duże,
międzynarodowe fundusze zarządzające aktywami
nieruchomościowymi.
Usługi – nasze spółki świadczą je przede wszystkim dla
podmiotów powiązanych (Towarowa 22, Galeria Młociny,
Resi4Rent), w rzadszych przypadkach dla podmiotów
obcych (np. Student Depot).
Najwięksi klienci, w tym odbiorcy usług Grupy kapitałowej
Echo Investment S.A. w 2024 r.
Klient
Wartość obrotów
[mln PLN]
Volvo Car Poland Sp. z o.o. 13,8
Suntar Sp. z o.o. 8,7
Huramitell Investments Sp. z o.o. 8,4
R4R Warszawa Opaczewska Sp. z o.o. 8,2
Epam Systems (Poland) Sp. z o.o. 7,6
Barcarrota Sp. z o.o. 8,3
Ernst & Young usługi finansowe Sp. z o.o. 6,5
Aldi Technology Support Sp. z o.o. 6,2
Klienci Grupy
90
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji
na 31 grudnia 2024 r.
Seria Kod ISIN Bank / Dom maklerski
Wartość
nominalna
[tys. PLN]
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A.
1I/2022 PLO017000079 Ipopema Securities S.A. 180 000 8.12.2027 WIBOR 6M + marża 4,5%
2I/2023 PLO017000087 Ipopema Securities S.A. 140 000 24.05.2028 WIBOR 6M + marża 4,5%
4I/2024 PLO017000103 Ipopema Securities S.A. 100 000 27.02.2029 WIBOR 6M + marża 4,5%
5I/2024 PLO017000111 Ipopema Securities S.A. 100 000 13.05.2029 WIBOR 6M + marża 4,5%
6I/2024 PLO017000129 Ipopema Securities S.A. 200 000 1.08.2029 WIBOR 6M + marża 4,5%
Razem 720 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Grupę Archicom S.A.
M7/2023 PLO221800108 mBank S.A. 62 000 17.03.2025 WIBOR 3M + marża 3,5%
M8/2023 PLO221800116 mBank S.A. 210 000 8.02.2027 WIBOR 3M + marża 3,4%
M9/2024 PLO221800124 mBank S.A. 168 000 1.06.2027 WIBOR 3M + marża 3,25%
M10/2024 PLO221800132 mBank S.A. 190 000 19.06.2028 WIBOR 3M + marża 3,10%
Razem 630 000
Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane przez Echo Investment S.A.
Seria K PLECHPS00324 DM PKO BP 50 000 10.01.2025 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria L PLECHPS00332 DM PKO BP 50 000 22.02.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria M PLECHPS00340 DM PKO BP 40 000 27.04.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria N PLECHPS00357 DM PKO BP 40 000 27.06.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria O PLECHPS00365 DM PKO BP 25 000 6.09.2026 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria P/P2 PLECHPS00373 DM PKO BP 50 000 28.06.2027 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria R PLECHPS00381 DM PKO BP 50 000 15.11.2027 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria S/S2 PLECHPS00399 DM PKO BP 140 000 31.01.2028 WIBOR 6M + marża 4,0%
Seria T PLECHPS00415 DM PKO BP 60 000 26.04.2028 WIBOR 6M + marża 3,8%
Razem 505 000
Obligacje w PLN razem 1 855 000
1.21
Zobowiązania
finansowe Spółki
i Grupy
Obligacje
91
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym
przepływom pieniężnym, bez uwzględnienia wartości
odsetek. Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych
nie miała istotnego wpływu na wartość godziwą
zobowiązań finansowych.
Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A. nie są
zabezpieczone. Wszystkie są notowane na prowadzonym
przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie
rynku instrumentów dłużnych pod nazwą Catalyst, na
platformach transakcyjnych prowadzonych przez GPW
(w formule rynku regulowanego i ASO ) oraz przez
Bondspot (analogiczne dwa rynki).
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych
wyemitowane przez Echo Investment S.A.
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna
[tys. EUR]
Wartość
nominalna
[PLN]
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
3I/2023 PLO017000095 Ipopema Securities S.A. 43 000 27.10.2028 stała stopa oprocentowania 7,4%
Obligacje w EUR/PLN razem 43 000
Obligacje wykupione
przez Archicom
Seria Kod ISIN Data
Wartość nominalna
[tys. PLN]
M6/2022 PLO221800090 23.02.2024 2 500
M6/2022 PLO221800090 15.03.2024 58 700
Razem 61 200
Zmiana stanu zobowiązań
z tułu obligacji w 2024 r.
Obligacje wykupione
przez Echo Investment S.A.
Seria Kod ISIN Data
Wartość nominalna
[tys. PLN]
1P/2021 PLO017000053 27.02.2024 16 113
2/2021 PLO017000061 27.02.2024 71 670
1/2021. PLO017000046 27.02.2024 12 210
2/2021 PLO017000061 10.05.2024 100 330
1/2020 PLO017000012 31.05.2024 70 000
1/2021. PLO017000046 17.09.2024 182 790
1P/2021 PLO017000053 22.10.2024 171 887
Razem 625 000
92
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Obligacje wyemitowane
przez Archicom S.A.
Seria Kod ISIN Data
Wartość nominalna
[tys. PLN]
M9/2024 PLO221800124 1.03.2024 168 000
M10/2024 PLO221800132 19.06.2024 190 000
Razem 358 000
Obligacje wyemitowane
przez Echo Investment S.A.
Seria Kod ISIN Data emisji
Wartość nominalna
[tys. PLN]
4I/2024 PLO017000103 27.02.2024 100 000
S PLECHPS00399 26.02.2024 70 000
S2 PLECHPS00399 20.03.2024 70 000
5I/2024 PLO017000111 13.05.2029 100 000
T PLECHPS00415 26.04.2028 60 000
6I/2024 PLO017000129 1.08.2024 200 000
Razem 600 000
Obligacje wykupione
przez Echo Investment S.A.
Seria Kod ISIN Data
Wartość nominalna
[tys. EUR]
1E/2020 PLECHPS00316 23.10.2024 8 700
Razem 8 700
93
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Kredy inwescyjne
Kredyty inwestycyjne Grupy Echo Investment w 2024 r.
Kwota kredytu
wg umowy [tys.]
Stan
wykorzystania
kredytu [tys.]
Projekt
inwestycyjny
Podmiot
zaciągający kredyt Bank PLN EUR PLN EUR
Oprocen-
towanie
Termin
spłaty
Libero, Katowice Galeria Libero - Projekt
Echo 120 Sp. z. o.o. Sp.k.
Santander Bank Polska S.A. |
BNP Paribas Bank Polska S.A.
67 566 60 472 EURIBOR
3M + marża
31.01.2025
Galeria Młociny,
Warszawa*
Berea Sp. z o.o. Santander Bank Polska S.A. |
Erste Group Bank | FirstRand
Bank Limited
43 565 43 565 EURIBOR
3M + marża
28.03.2029
Brain Park I i II,
Kraków
Echo Arena Sp. z o.o. PKO BP S.A. | Bank Pekao SA 64 428 60 975 EURIBOR
3M + marża
30.06.2026
Towarowa 22 B* Project Towarowa 22 Sp.
z o.o. | T 22 Budynek B
Sp. z o.o.
PKO BP S.A. | Bank Pekao SA 31 020 5 091 EURIBOR
3M + marża
31.12.2031
6 000 30 WIBOR 1M
+ marża
31.12.2026
Projekt Echo 129 Projekt Echo 129 Sp.
z o.o.
Bank Pekao S.A. 60 000 35 957 EURIBOR
3M + marża
30.09.2026
Resi4Rent * - I tran-
sza projektów
R4R Łódź Wodna Sp.
z o.o. | R4R Wrocław
Rychtalska Sp. z o.o.
ING Bank Śląski S.A. 40 864 39 818 WIBOR 3M
+ marża
11.12.2028
Resi4Rent * - I tran-
sza projektów - pro-
jekty przeznaczone
do sprzedaży
R4R Warszawa Browary
Sp. z o.o. | R4R Wrocław
Kępa Sp. z o.o.
ING Bank Śląski S.A. 95 696 93 470 WIBOR 3M
+ marża
30.09.2025
Resi4Rent* - II tran-
sza projektów
R4R Poznań Szczepanow-
skiego Sp. z o.o. | R4R
Warszawa Taśmowa Sp.
z o.o. | R4R Warszawa
Woronicza Sp. z o.o. |
R4R Gdańsk Kołobrzeska
Sp. z o.o.
Santander Bank Polska S.A. |
Helaba AG
69 000 65 179 WIBOR 3M
+ marża
27.06.2027
Resi4Rent* - III
transza projektów
R4R Warszawa Wilanow-
ska Sp. z o.o. | Pimech
Invest Sp. z o.o. | M2
Hotel Sp. z o.o. | R4R
Kraków 3 Maja Sp. z o.o. |
R4R RE Wave 3 Sp. z o.o.
Bank Pekao S.A. | Bank Go-
spodarstwa Krajowego | BNP
Paribas Polska
78 223 60 706 WIBOR 1M
+ marża
29.12.2028
Resi4Rent* - IV
transza projektów
M2 Biuro sp. z o.o. | R4R
Wrocław Park Zachodni
Sp. z o.o. | R4R RE Wave
4 Sp. z o.o./R4R Gdańsk
Stocznia Sp. z o.o. | R4R
Kraków JPII Sp. z o.o. |
R4R Łódź Kilińskiego Sp.
z o.o.
Santander Bank Polska S.A. |
Helaba AG
118 301 60 493 201645 WIBOR 1M
+ marża
15.12.2029
Resi4Rent* - V tran-
sza projektów
R4R Wrocław Jaworska II
Sp. z o.o. | Hotel Gdańsk
Zielony Trójkąt Sp. z o.o. |
Hotel Wrocław Grabi-
szyńska Sp. z o.o. | Hotel
Kraków Romanowicza Sp.
z o.o. | R4R Poznań Nowe
Miasto Sp. z o.o.
Bank Pekao S.A. | Santander
Bank Polska S.A. | BNP Pari-
bas Bank Polska S.A.
175 061 51 977 WIBOR 1M
+ marża
30.12.2030
Resi4Rent* - Corpo-
rate Credit Facility
R4R Poland sp. z o.o. Europejski Bank Rozbudowy
i Rozwoju
22 500 22 500 EURIBOR
3M + marża
1.12.2027
Razem
583 145 289 080 371 644 430 235
* Echo Investment ma w projektach 30 proc. udziałów, w związku z czym prezentuje 30 proc. wartości kredytów.
94
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Kredyty inwestycyjne Grupy Archicom
w 2024 r.
Projekt
inwestycyjny
Podmiot
zaciągający kredyt Bank
Kwota kredytu
wg umowy
[tys. EUR]
Stan
wykorzystania
kredytu
[tys. EUR] Oprocentowanie Termin spłaty
City Forum - City 2 Archicom Nieruchomości 14 Sp. z o.o. Bank Pekao S.A. 12 500 12 062 EURIBOR 3M +
marża
13.11.2028 nie
później niż
20.12.2028
Razem
12 500 12 062
Kredyty inwestycyjne zabezpieczone są standardowymi
zabezpieczeniami m.in. takimi jak hipoteki, umowa
o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finansowych,
pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa
podporządkowania, oświadczenia o poddaniu się
egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw
i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów.
Linie kredytowe
Linie kredytowe Echo Investment S.A.
w 2024 r.
Bank
Kwota wg umowy
[tys. PLN]
Kwota pozostała do spłaty
[tys. PLN] Termin spłaty Oprocentowanie
Santander Bank Polska S.A.* ** 90 000 63 256 31.05.2025 WIBOR 1M + marża
Alior Bank S.A. 30 000 30 000 8.09.2025 WIBOR 3M + marża
PKO BP S.A. * 75 000 62 754 31.10.2025 WIBOR 1M + marża
Razem 195 000 156 010
* Dostępna kwota kredytu 31 grudnia 2024 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 3,0 mln zł.
*** Dostępna kwota kredytu 31 grudnia 2024 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 1,7 mln zł.
Linie kredytowe Grupy Archicom
w 2024 r.
Bank Podmiot zaciągający kredyt
Kwota wg
umowy
[tys. PLN]
Kwota pozostała
do spłaty Termin spłaty Oprocentowanie
PKO BP S.A* Archicom S.A. 160 000 383 30.04.2026 WIBOR 3M + marża
Razem 160 000 383
*kredyt w rachunku bieżącym. Środki z Kredytu spółka będzie przeznaczać na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej
działalności grupy kapitałowej Archicom Spółki Akcyjnej.
Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi
narzędziami, jak pełnomocnictwo do rachunku
bankowego czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Wartość kredytu odpowiada niezdyskontowanym
przepływom pieniężnym.
95
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.22
Poręczenia
i gwarancje
Spółki i Grupy
Gwarancje finansowe
Gwarant
Podmiot otrzymują-
cy gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN] Termin ważności Tytułem
Echo - Aurus Sp. z o.o. Nobilis - City Space GP
Sp. z o.o. Sp.K.
Nobilis Business House
Sp. z o.o.
772 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiąza-
nia wynikające z umowy najmu zawartej
28.02.2017 r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Nobilis - City Space GP
Sp. z o.o. Sp.K.
Nobilis Business House
Sp. z o.o.
557 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania
wynikające z aneksu do umowy najmu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Towarowa 22
Sp. z o.o.
Miasto stołeczne
Warszawa
13 500 26.06.2034 Gwarancja dotycząca zrzeczenia się rosz-
czeń związanych z planowanym uchwale-
niem miejscowego planu zagospodarowa-
nia przestrzennego rejonu ulicy Twardej.
Archicom Sp. z o.o. -
Realizacja Inwestycji
- Sp.K.
City One Park Sp.
z o.o.
City One Park Sp.
z o.o.
57 Do czasu usunięcia
wad w Budynku B
i podpisaniu na tę
okoliczność protokołu
potwierdzającego po-
wyższą okoliczność.
Porozumienie zawarte w miejsce gwarancji
bankowej na zabezpieczenie roszczeń
z Kontraktu budowlanego na realizację
budynku B, która wygasła 9.07.2023 r. Na
mocy porozumienia zostały zabezpieczone
roszczenia o usunięcie wad w budynku
City 1 (budynek B).
Razem 14 830
Poręczenia finansowe
Gwarancje wystawione przez Grupę Echo Investment
na 31 grudnia 2024 r. [s. PLN]
Grupa Echo Investment nie wykazuje żadnych poręczeń
na 31 grudnia 2024 r. oraz żadnych zmian w 2024 r.
96
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe
Gwarant
Podmiot otrzymują-
cy gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN] Termin ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis Business House
Sp. z o.o.
40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budowlane
związane z obiektem biurowym Nobilis we
Wrocławiu.
Echo - SPV 7 Sp. z o.o. M2 Biuro Sp. z o.o. Santander Bank Polska
S.A.
44 097 31.12.2027 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-
stycji, które przekroczą budżet określony
w umowie kredytu.
Echo - SPV 7 Sp. z o.o. R4R Warszawa Wila-
nowska Sp. z o.o.
Bank Pekao S.A. 19 541 31.12.2029 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-
stycji, które przekroczą budżet określony
w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek
od transzy budowlanej.
Echo - SPV 7 Sp. z o.o. R4R Wrocław Jawor-
ska II Sp. z o.o.
Bank Pekao S.A. 97 256 31.12.2033 Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
z tytułu pokrycia kosztów realizacji inwe-
stycji, które przekroczą budżet określony
w umowie kredytu oraz pokrycia odsetek
od transzy budowlanej.
Zabezpiecza pokrycie kosztów wzrostu bu-
dżetu. Gwarantujemy dołożenie equity lub
udzielenie pożyczki. Gwarancja wsparła
przez Pimco.
Razem 200 894
Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe 215 724
Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych
przez Grupę Echo Investment w 2024 r.
Zmiana Gwarant
Podmiot
otrzymujący
gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Wygaśnięcie Archicom S.A. Javin Investments Sp.
z o.o. Sp.k. w likwi-
dacji;
Space Investment
Strzegomska 3 Sp.
z o.o.
GNT Ventures
Wrocław Sp.
z o.o.
11 25.02.2024 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży budynku biurowego West
Forum IB.
Wygaśnięcie
Sopockie Towarzy-
stwo Ubezpieczeń
ERGO Hestia S.A.
Projekt Towarowa 22
Sp. z o.o.
Veolia Energia
Warszawa S.A.
3 500 27.05.2024 Zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z wykonania Umowy przekładki
ciepłociągu Warszawa, ul. Towarowa 22.
Udzielenie
Echo Investment S.A. Projekt Towarowa 22
Sp. z o.o.
Miasto stołeczne
Warszawa
13 500 26.06.2034 Gwarancja dotycząca zrzeczenia się
roszczeń związanych z planowanym
uchwaleniem miejscowego planu zago-
spodarowania przestrzennego rejonu
ulicy Twardej.
97
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.23
Ocena zarządzania
zasobami
finansowymi
i ocena możliwości
realizacji zamierzeń
inwescyjnych
Dla Echo Investment S.A.
Spadek wskaźnika marży zysku operacyjnego wynika
z większego przyrostu kosztów własnych aniżeli
przychodów ze sprzedaży oraz ze wzrostu pozostałych
kosztów operacyjnych wynikających z wyceny udziałów.
Spadek zysku bilansowego netto spowodowany jest poza
wcześniej wspomnianymi czynnikami również przez
mniejsze zyski z tutyłu pochodnych instrumentów oraz
z tytułu różnic kursowych.
Spadki stóp zwrotu wynikają z niższego zysku netto.
Wskaźnik marży zysku operacyjnego
(zysk operacyjny / przychody ze sprzedaży)
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto
(zysk netto / przychody ze sprzedaży)
Stopa zwrotu z aktywów ROA
(zysk netto / aktywa ogółem)
Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE
(zysk netto / kapitał własny)
Wskaźniki rentowności
Wartości wskaźników rentowności
31.12.2024 31.12.2023
Wskaźnik marży zysku operacyjnego 120,7% 195,9%
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 1,4% 98,7%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA) 0,1% 3,9%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) 0,2% 10,4%
98
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Wartości wskaźników rotacji
31.12.2024 31.12.2023
Rotacja zapasów w dniach 668 386
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach 167 242
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach 101 103
Rotacja uwarunkowana jest specyfiką prowadzonej
działalności. Ze względu na fakt, że do zapasów zalicza
się nabyte prawa własności oraz nakłady i koszty
budowlane dotyczące realizowanych na sprzedaż
projektów deweloperskich, cykl ten zawsze będzie długi
w porównaniu z innymi branżami, np. takimi jak produkcja
dóbr szybko zbywalnych.
Rotacja zapasów w dniach
(zapasy *360 / przychody ze sprzedaży)
Na wzrost rotacji zapasów miał wpływ znaczny
przyrost zapasów. W jednostce realizowany jest
jednynie jeden projekt mieszkaniowy z którego wynik
będzie rozpoznawany w przyszłych latach i w związku
z tym wartość zapasów do czasu oddania projektu
do użytkowania będzie stale rosła i wtedy tez bedą
rozpoznane przychody z tutyłu sprzedaży tych mieszkań.
W 2024 r. zanotowano wzrost wskaźnika płynności
bieżącej oraz spadki wskaników płynności szybkiej
i natychmiastowej. Głównie wpływ na to miał przyrost
stanu zapasów oraz spadek posiadanych środków
pienięznych i ich ekwiwalentów.
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach
(należności krótkoterminowe *360 / przychody ze sprzedaży)
Spadek rotacji należności wynika z ze zmniejszenia
się należności krótkoterminowych przy jednoczesnym
wzroście przychodów ze sprzedaży
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach
(zobowiązania krótkoterminowe z tyt dostaw i usług *360 /
przychody ze sprzedaży)
Wskaźnik rotacji zobowiązań krótkoterminowych pozostał
na prawie niezmienionym poziomie gdyż w podobnym
tempie wzrosły przychody jak również zobowiązania
któtkoterminowe z tytułu dostaw i usług
Wskaźnik bieżący
(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik szybki
(aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik natychmiastowy
(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik rotacji
Wskaźniki płynności
99
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Wartości wskaźników płynności
31.12.2024 31.12.2023
Wskaźnik bieżący (current ratio) 0,72 0,62
Wskaźnik szybki (quick ratio) 0,32 0,42
Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,10 0,14
Wartości wskaźników zadłużenia
Wartości wskaźników zadłużenia 31.12.2024 31.12.2023
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 35,6% 37,8%
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym 41,5% 43,8%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia 62,1% 60,4%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 174,5% 159,9%
Poziom wskaźników pokrycia majątku trwałego oraz
ogółem kapitałem własnym i ogólnego zadłużenia
w roku 2024 uksztatowały się na podobnym poziomie
jak w roku poprzednim. Wpływ na to miały niemal
niezmieniony poziom kapitału własnego oraz wzrost
aktywów (inwestycje w jednoskach zależnych
i współkontrolowanych, zapasy).
Wzrost wskaźnika zadłużenia kapitału własnego wynika
z przyrostu wartości zobowiązań z tytułu otrzymanych
kaucji i zaliczek.
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi
(kapitał własny / aktywa ogółem)
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami
własnymi
(kapitał własny / aktywa trwałe)
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
(zobowiązania ogółem / kapitał własny)
Wskaźniki zadłużenia
100
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Dla grupy kapitałowej Echo Investment
Wskaźniki rentowności
Poziom marży zysku operacyjnego nieznacznie zmalał
w stosunku do poziomu z roku 2023. Wynika to
z podobnego poziomu spadków zysku operacyjnego
oraz przychodów ze sprzedaży. Jest to rezultat przede
wszystkim mniejszej liczby przekazań mieszkań, ujemnej
zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych.
Spadek wskaźnika marży zysku bilansowego wynika
z opisanego wcześniej spadku zysku operacyjnego
a także wzrostu kosztów finansowych i małego zysku
z tytułu różnic kursowych.
Stopa zwrotu z aktywów (ROA) zmalała głównie z powodu
spadku zysku nettoj przy jednoczesnym wzroście wartości
aktywów.
Spadek wskaźnika stopy zwrotu z kapitału własnego (ROE)
spowodowany jest spadkiem zysku netto przy niemal
niezmienionym poziomie kapitału własnego
Wskaźnik marży zysku operacyjnego
(zysk operacyjny / przychody ze sprzedaży)
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto
(zysk netto / przychody ze sprzedaży)
Stopa zwrotu z aktywów ROA
(zysk netto / aktywa ogółem)
Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE
(zysk netto / kapitał własny)
Wartości wskaźników rentowności
31.12.2024 31.12.2023
Wskaźnik marży zysku operacyjnego 10,2% 11,5%
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 1,4% 7,5%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA) 0,2% 2,0%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) 0,8% 5,8%
Wskaźnik rotacji
Wskaźniki rotacji w Grupie uwarunkowane są specyfiką
prowadzonej działalności, która wiąże się z dłuższym
cyklem realizacji projektów w stosunku do innych branż.
Ze względu na fakt, że do zapasów w Grupie zalicza się
nabyte prawa własności, prawa wieczystego użytkowania
oraz nakłady i koszty budowlane dotyczące realizowanych
na sprzedaż projektów deweloperskich, należy pamiętać
że cykl ten zawsze będzie dłuższy w porównaniu
z innymi branżami, np. takimi jak produkcja dóbr szybko
zbywalnych.
Rotacja zapasów w dniach
(zapasy *360 / przychody ze sprzedaży)
Wzrost wskaźnika wynika ze znaczenego przyrostu stanu
zapasów (dużo projektów w realizacji) przy jednoczesnym
spadku przychodów ze sprzedaży (mniejsza liczba
przekazanych mieszkań)
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach
(należności krótkoterminowe *360 / przychody ze sprzedaży)
Wzrost tego wskaźnika wynika z mniejszego spadku stanu
należności anizeli spadku przychodów ze sprzedaży.
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach
(zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług *360 /
przychody ze sprzedaży)
Wzrost wskaźnika spowodowany jest przyrostem
zobowiązań krótkoterminowych (nakłady na inwestycje)
przy jednoczesnym spadku poziomu przychodów ze
sprzedaży.
101
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Wartości wskaźników rotacji
31.12.2024 31.12.2023
Rotacja zapasów w dniach 718 356
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach 118 89
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach 103 63
Wskaźniki płynności
W 2024 r. zanotowano spadek wszystkich wskaźników
płynności finansowej. Głównie wpływ na to miał przyrost
stanu zapasów oraz spadek posiadanych środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów przy jednoczesnym
przyroście stanu zobowiązań krótkoterminowych.
Wskaźnik bieżący
(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik szybki
(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik natychmiastowy
(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)
Wartości wskaźników płynności
31.12.2024 31.12.2023
Wskaźnik bieżący (current ratio) 1,48 1,65
Wskaźnik szybki (quick ratio) 0,41 0,76
Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,24 0,50
Wskaźniki zadłużenia
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi
(kapitał własny / aktywa ogółem)
Spadek wskaźnika spowodowany jest głownie przez wzrost
aktywów ogółem (przyrost nieruchomości inwestycyjnych
oraz nieruchomości inwestycyjnych w budowie (nakłady),
zapasów (nakłady na projekty mieszkaniowe) oraz
inwestycji w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych
przedsięwzięciach - wycena T22, domów studenckich
oraz projektów r4r oraz wkłady własne w JV) przy niemal
niezmienionym poziomie kapitału własnego.
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami
własnymi
(kapitał własny / aktywa trwałe )
Spadek tego wskaźnika wynika z ze wzrostu aktywów
trwałych (nakłady budowlane na inwestycje,
przekwalifikowanie City Two z aktywów do sprzedaży na
nieruchomości inwestycyjne oraz wzrost wartości udziału
w spółkach R4R i StudentSpace)
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
Wzrost wskaźnika wynika z większego przyrostu
zobowiązań (nowe emisje papierów dłużych i zaciągnięcie
kolejnych transz kredytów inwestycyjnych, wyższe wpłaty
od klientów mieszkaniowych) w stosunku do wzrostu
aktywów ogółem.
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
(zobowiązania ogółem / kapitał własny)
Wzrost tego wskaźnika wynika ze wzrostu zobowiązań
przy niemal niezmiennym poziomie wartości kapitału
własnego.
102
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Wartości wskaźników zadłużenia
31.12.2024 31.12.2023
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 29,7% 34,0%
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym 53,4% 68,8%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia 67,3% 62,7%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 226,7% 184,4%
Wskaźnik zadłużenia netto 40,9% 34,9%
Wskaźnik zadłużenia netto
(zadłużenie bankowe - środki pieniężne)/(aktywa - środki
pieniężne)
Wzrost wskaźnika wynika ze spadku posiadanych środków
pienieżnych o które są korygowane zobowiązania
bankowe i aktywa.
103
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.24
Informacje
o pożyczkach
udzielonych
w 2024 r., w m
podmiotom
powiązanym
Podstawowe dane o największych pożyczkach bez odsetek
i odpisów aktualizujących w Grupie Echo Investment
na 31 grudnia 2024 r.
Pożyczkodawca Pożyczkobiorca
Kwota
[mln PLN] Oprocentowanie Termin spłaty
Echo - SPV 7 Sp. z o.o. Echo - Arena Sp. z o.o. 90,6 WIBOR 3M + marża 3,2% 1.07.2026
Projekt Echo - 129 Sp. z o.o. Echo Investment S.A. 153,7 EURIBOR 3M + marża 4,8% 29.09.2026
Echo Investment S.A. Projekt Echo – 143 Sp. z o.o. 39,0 WIBOR 3M + marża 3,2% 30.06.2025
Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 116,6 marża 6% 31.03.2031
Face2Face – Stranraer Sp. z o. o. S.K.A. Fianar Investments Sp. z o.o. 101,4 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2025
Duże Naramowice – Projekt Echo 111 Sp.
z o.o. S.K.A.
Echo - Arena Sp. z o.o. 90,7 WIBOR 3M + marża 3% 1.07.2026
Pudsey Sp. z o.o. Swanage Sp. z o.o. 70,5 WIBOR 3M + marża 3% 31.12.2025
Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 61,5 marża 6% 31.03.2029
Echo – SPV 7 Sp. z o.o. Projekt 139 - Grupa Echo Sp. z o.o. S.K.A. 94,5 WIBOR 3M + marża 3,2% 30.09.2025
Echo – Aurus Sp. z o.o. React – Dagnall Sp. z o.o. S.K.A. 40,6 EURIBOR 3M + marża 2,7% 31.03.2029
Echo Investment S.A. Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. z o.o. Sp.k. 48,5 WIBOR 3M + marża 3,2% 10.10.2026
Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 45,1 marża 6% 31.03.2030
Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. z o.o. 35,2 marża 6% 30.09.2026
Midpoint 71-Grupa Echo Sp.zo.o.S.K.A. Fianar Investments Sp.zo.o. 47,7 WIBOR 3M+marża 3,0% 30.06.2025
DKR Echo Investment Sp.zo.o. Villea Investments Sp.zo.o. 37,0 WIBOR 3M+marża 3,0% 31.12.2025
Echo-Aurus Sp.zo.o. Strood Sp.zo.o. 46,8 WIBOR 3M+marża 3,2% 31.12.2025
Projekt Naramowice-Grupa Echo
Sp.zo.o.S.K.A.
Elektrownia Re Sp.zo.o. 53,5 WIBOR 3M+3,0% 31.12.2025
Archicom S.A. Projekt Echo-143 Sp.zo.o. 55,7 WIBOR 3M+3,2% 30.06.2025
104
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Podstawowe dane o największych pożyczkach bez odsetek
i odpisów aktualizujących w Grupie Archicom
na 31 grudnia 2024 r.
Pożyczkodawca Pożyczkobiorca
Kwota
[mln PLN] Oprocentowanie Termin spłaty
Archicom S.A. Archicom Warszawa 2 Spzoo 124,9 WIBOR 3M + marża 3,5% 31.12.2028
Archicom S.A. Projekt Browarna Spzoo 94,9 Stałe 8% 31.12.2030
Archicom S.A. Archicom Łódź 1 Spzoo (daw. AŁódź) 94,6 WIBOR 3M + marża 3,5% 31.12.2027
Archicom S.A. Archicom Nieruchomości 14 Spzoo Warszawa 2 Spzoo 89,9 WIBOR 3M + marża 3,5% 31.03.2029
105
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.25
Umowy z firmą
audytorską
Do badania jednostkowych sprawozdań
finansowych
Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań
finansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment w latach
2024-2025 Rada Nadzorcza Spółki, po rekomendacji
Komitetu Audytu, wybrała Pricewaterhousecoopers Polska
Sp. z o.o. Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie przy ul.
Polnej 11, wpisaną na listę firm audytorskich pod nr 144.
Umowa z audytorem została zawarta przez Zarząd, na
podstawie upoważnienia od Rady Nadzorczej.
Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy
audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego
sprawozdania finansowego został dokonany zgodnie
z przepisami polskiego prawa, w tym na podstawie
obowiązującej polityki i procedury wyboru i firmy
audytorskiej uchwalonej przez Komitet Audytu w dniu 15
września 2022 r.
Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego
badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego
i niezależnego sprawozdania z badania rocznego
sprawozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi
przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami
etyki zawodowej.
Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących
przepisów związanych z rotacją firmy audytorskiej
i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi
okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę
w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę
w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez firmę
audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub
członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących
badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu
świadczenia przez firmę audytorską. Polityka i procedura
wyboru firmy audytorskiej oraz Polityka zakupu usług
nie audytowych są dostępne na stronie internetowej
spółki w zakładce Relacje inwestorskie / Strategia i ład
korporacyjny i zostały przyjęte uchwałami Komitetu
Audytu z dnia, odpowiednio, 15 września 2022 r. oraz
2 lutego 2023 r.
Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu
do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy
Tytuł Kwota [PLN]
Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za I półrocze 2024 r. 110 000
Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2024 r. 765 000
Badanie skonsolidowanego oświadczenia o zrównoważonym rozwoju Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 rok 200 000
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2024 r. 30000
Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A. oraz śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom 260 000
Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz badanie rocznego jednostkowego sprawozdania Archicom S.A. 655 000
Badanie skonsolidowanego oświadczenia o zrównoważonym rozwoju Grupy Archicom za 2024 rok 140 000
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń Archicom za 2024 r. 30 000
Razem 2 190 000
106
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.26
Skład Grupy
Kapitałowej
W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2024 r.
wchodziły 151 spółki zależne, konsolidowane metodą pełną
oraz 58 spółek współzależnych, konsolidowanych metodą
praw własności.
Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni Echo
Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje
i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych
projektów deweloperskich. Większość spółek
wchodzących w skład Grupy zostało powołane lub nabyte
w celu realizacji określonych zadań inwestycyjnych, w tym
wynikających z procesu realizacji konkretnego projektu.
Echo Investment S.A. bezpośrednio i pośrednio –
poprzez DKR Echo Investment Sp. z o.o. – jest głównym
akcjonariuszem Archicom S.A., w którym na 31 grudnia
2024 r. posiadało 74,04%. akcji uprawniających do
76,53% głosów na WZA. Echo Investment S.A. konsoliduje
metodą pełną wszystkie spółki grupy Archicom S.A.
W dniu publikacji sprawozdania finansowego, tj. 27 marca
2025 r., Echo Investment S.A. bezpośrednio i pośrednio
– poprzez DKR Echo Investment Sp. z o.o., podmiot
w 100%. zależny - jest głównym akcjonariuszem Archicom
S.A., posiadając akcje dające 74,04%. udział w kapitale
zakładowym oraz uprawniające do 76,53% głosów na
WZA Archicom S.A.
W Grupie Echo Investment znajduje się spółka Echo
Investment ACC – Grupa Echo Sp. z o.o. Sp. k., która
działa jako centrum księgowe i rozliczeniowe dla
większości spółek z Grupy.
W ramach spółek współzależnych Grupa posiada
mniejszościowe udziały we wspólnych przedsięwzięciach
– przede wszystkim w spółkach będących właścicielami
gotowych, budowanych lub projektowanych inwestycji
z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent, centrum
handlowego Galeria Młociny w Warszawie czy
planowanego projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22
w Warszawie.
Szczegółowe informacje o składzie Grupy Kapitałowej
i zmianach w 2024 r. znajdują się w Skonsolidowanym
Sprawozdaniu Finansowym Grupy Echo Investment za
2024 r. w części 3 „Grupa Echo Investment”.
107
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.27
Pozostałe ujawnienia
wymagane przez
przepisy prawa
Sezonowość lub cykliczność
działalności
Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów
rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży
mieszkań uzależnione jest od terminów oddawania do
użytkowania budynków mieszkalnych, a przychody
z tej działalności występują praktycznie w każdym
kwartale, lecz z różną intensywnością. Historycznie
Grupa przekazywała najwięcej mieszkań w drugiej
połowie roku, a w szczególności w czwartym kwartale.
Przychody i wyniki z tytułu usług generalnej realizacji
inwestycji, sprzedaży gotowych inwestycji komercyjnych
i obrotu nieruchomościami występować mogą w sposób
nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń
o charakterze jednorazowym, które mogą mieć wpływ na
osiągane wyniki w danym okresie.
Istotne postępowania sądowe,
arbitrażowe lub przed organem
administracji publicznej
Od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 r. nie toczyły się
przed sądem, organem właściwym dla postępowania
arbitrażowego ani organem administracji publicznej żadne
postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności
Echo Investment S.A. lub jednostki zależnej, których
wartość stanowi co najmniej 10% kapitałów własnych
Spółki.
Umowy zawarte pomiędzy
akcjonariuszami
Spółka nie posiada żadnych informacji na temat
znaczących dla jej działalności umów zawartych w 2024 r.
pomiędzy akcjonariuszami.
Istotne transakcje zawarte przez
Spółkę lub jednostki zależne
z podmiotami powiązanymi na
warunkach innych niż rynkowe
W 2024 r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy
Echo Investment S.A. oraz jednostkami od niej zależnymi
z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż
rynkowe.
Wpływ wyników 2024 r. na
realizację prognoz finansowych
31 grudnia 2024 r. Echo Investment S.A. opublikowało
prognozę zobowiązań finansowych.
Zmiany w podstawowych zasadach
zarządzania
W 2024 r. nie nastąpiły istotne zmiany w podstawowych
zasadach zarządzania Spółką i Grupą.
Umowy, w wyniku których mogą
nastąpić zmiany w strukturze
własnościowej akcji lub obligacji
Spółce nie są znane umowy w wyniku których mogą
w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych
akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.
108
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Wynagrodzenie Zarządu
i Rady Nadzorczej
Szczegółowa informacja o wynagrodzeniu zarządu i rady
nadzorczej jest opisana w skonsolidowanym rocznym
sprawozdaniu finansowym Echo Investment S.A. w pkt.
3.11 „Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej”.
109
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
1.28
Jak zarządzamy
ryzykiem
Zarządzanie ryzykiem jest integralną częścią prowadzenia
Strategii Rentownego Wzrostu i zapewnia osiągnięcie
zakładanych celów grupy Echo Investment. Stosowane
procedury zarządzania ryzykiem obejmują identyfikację
ryzyk, ich ocenę, zarządzanie i monitorowanie. Za
całościowe zarządzanie ryzykiem odpowiada Zarząd
Echo Investment S.A., we współpracy z Radą Nadzorczą
i Komitetem Audytu. Zarząd przy wsparciu dyrektorów
oraz managerów zarządzających poszczególnymi
działami nadzoruje proces zarządzania ryzykiem poprzez
tworzenie, wdrażanie i analizę systemów i procedur
kontrolnych odpowiadających identyfikowanym
ryzykom. Proces jest wspierany poprzez Dział Audytu
Wewnętrznego, który w ramach prowadzonych działań
dokonuje okresowej oceny funkcjonowania systemu
zarządzania ryzykiem i kontroli wewnętrznej oraz ocenia
efektywność funkcjonujących procedur kontrolnych
adresujących istotne czynniki ryzyka.
Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia dla działalności
Spółki i jej Grupy Kapitałowej
Ryzyka strategiczne i biznesowe
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyka z zakresu założeń i celów strategicznych
• Ryzyko niezrealizowania celów strategicznych,
• Wymuszona niekorzystna zmiana założeń i celów
strategicznych,
• Niejednolite, nierealne założenia i cele strategicz-
ne.
• Doświadczona kadra zarządcza nastawiona na realizację celów. Dostosowywanie systemów
motywacyjnych zgodnie z zasadą kaskadowania celów strategicznych na cele operacyjne,
• Cykliczna proaktywna weryfikacja aktualności kluczowych celów strategicznych oraz ich bieżący
monitoring poprzez funkcjonujące procedury na poziomie projektowym, portfelowym oraz Grupy
Kapitałowej,
• Monitoring rynków, na których funkcjonuje spółka w oparciu o raporty branżowe oraz własne badania
i analizy, w tym w szczególności dotyczących średniego poziomu cen sprzedaży mieszkań oraz
stawek najmu i cen transakcyjnych na rynkach komercyjnych.
Ryzyko związane z bankiem ziemi
• Silna konkurencja,
• Wysokie oczekiwania cenowe,
• Ograniczona podaż dobrze przygotowanych
nieruchomości.
• Własny dział zakupów gruntów,
• Ścisła współpraca z renomowanymi brokerami i pośrednikami,
• Znaczący potencjał finansowy pozwalający na zakup dużych terenów z przeznaczeniem
wielofunkcyjnym, dla których jest znacznie mniejsza konkurencja,
• Stałe utrzymywanie banku ziemi pozwalającego prowadzić działalność przez ok. 3-5 lat.
Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu
sprzedaży mieszkań
• Ograniczenie dostępu do finansowania dla klien-
tów indywidualnych,
• Silna konkurencja na rynkach lokalnych,
• Niedopasowana do popytu oferta mieszkań.
• Negatywne zmiany cen na rynku nieruchomości
mieszkaniowych
• Dywersyfikacja działalności - aktywność w głównych segmentach rynku nieruchomości. Cykliczność
tych rynków zwykle nie przebiega równolegle, a Grupa nie jest uzależniona od jednego rodzaju
aktywności. W obecnej sytuacji w szczególności należy podkreślić obecność Grupy zarówno
w segmencie mieszkań na sprzedaż, jak i na wynajem – których sytuacja diametralnie się różni,
• Stała, dokładna analiza lokalnych rynków mieszkaniowych, począwszy od etapu przed zakupem danej
działki, aż do zakończenia procesu sprzedaży,
• Stała analiza najnowszych trendów na rynku mieszkaniowym w oparciu o raporty branżowe oraz
własne badania preferencji klientów,
• Możliwość elastycznego reagowania na zmieniające się preferencje klientów nawet w trakcie budowy
(własny dział projektowania),
• Prowadzenie sprzedaży mieszkań w oparciu o własne zespoły sprzedażowe,
• Etapowa realizacja inwestycji,
• Wieloletnie doświadczenia Grupy z kilku lokalnych rynków mieszkaniowych.
• Realizowanie projektów mieszkaniowych największych miastach, gdzie negatywne efekty
ograniczenia dostępu do kredytów są mniejsze niż w przypadku deweloperów z mniejszych miast.
110
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Ryzyka strategiczne i biznesowe
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu
wynajmu powierzchni biurowej i handlowej
• Silna konkurencja na lokalnych rynkach handlo-
wych,
• Ograniczenie ekspansji firm handlowych,
• Ograniczenie zapotrzebowania na powierzchnię
biurową ze strony potencjalnych najemców,
• Nieprawidłowo skonstruowana oferta biurowa
lub handlowa,
• Rosnące oczekiwania najemców odnośnie stan-
dardów wykończenia obiektów lub wysokości
zachęt.
• Stała analiza tendencji rynkowych i szybkie reagowanie na ich zmiany,
• Stała współpraca i utrzymywanie kontaktów z najemcami lub potencjalnymi najemcami handlowymi
(sieci handlowe) oraz biurowymi (w tym w szczególności z sektora usług wspólnych BPO/ SSC),
• Wieloletnie doświadczenie z realizacji i wynajmu projektów komercyjnych na kilku lokalnych rynkach
w Polsce,
• Własne duże zespoły leasingowe,
• Współpraca z wszystkimi znaczącymi brokerami i pośrednikami wynajmu,
• Posiadanie w grupie spółki CitySpace, oferującej biura serwisowane, która jest najemcą w niektórych
budynkach zrealizowanych przez Echo Investment i wprowadza do nich mniejsze firmy, start-upy czy
firmy z sektora usług wspólnych, które dopiero rozpoczynają działalność w Polsce,
• Dodatkowo usługa biur serwisowanych pozwala Spółce na większą elastyczność przy dostarczeniu
najemcy docelowej powierzchni biurowej (możliwość tymczasowego ulokowania najemcy w biurach
CitySpace).
Ryzyka związane z sprzedażą projektów biuro-
wych i handlowych
• Wysoka konkurencja na rynku gotowych
inwestycji komercyjnych,
• Wysokie wymagania potencjalnych inwestorów
wobec produktu i sprzedającego,
• Ograniczony popyt na nieruchomości
komercyjne,
• Ryzyko spadku cen transakcyjnych na rynku
nieruchomości komercyjnych w wyniku
wzrostu niepewności oraz wpływu czynników
makroekonomicznych.
• Własny zespół sprzedażowy (składający się ze specjalistów branżowych, prawnych, podatkowych
i finansowych),
• Duże doświadczenie rynkowe,
• Rozległe kontakty na światowych rynkach nieruchomości,
• Projekty o wysokiej jakości, spełniające wszystkie kryteria wymagane przez międzynarodowe instytucje
inwestujące w aktywa nieruchomościowe,
• Elastyczne i innowacyjne podejście do umów z potencjalnymi kupującymi,
• Dobra reputacja firmy, pozwalająca na wczesne wprowadzanie projektów w fazę sprzedaży
i zabezpieczanie sprzedaży przez umowy przedwstępne, umowy prawa do złożenia pierwszej oferty
(„right of first oer”, ROFO), czy zapisy umów o współpracy przy wspólnych projektach joint-venture,
• Zasoby finansowe pozwalające przy trudnych warunkach rynkowych na utrzymywanie aktywa
wynajętego i generującego przychody z najmu na bilansie grupy Echo Investment.
Ryzyka związane ze współpracą z wykonawca-
mi i podwykonawcami
• Ryzyko upadłości kontrahenta,
• Ryzyko opóźnień w pracach,
• Ryzyko nienależytej jakości dostarczonych prac,
• Ryzyko wzrostu cen materiałów i wykonawstwa,
• Ryzyko występowania roszczeń i sporów
sądowych z wykonawcami.
• Stabilna sytuacja finansowa sprawiająca, że Echo Investment jest na rynku atrakcyjnym i pożądanym
zleceniodawcą,
• Współpraca z wyselekcjonowaną grupą renomowanych firm wykonawczych, podwykonawczych
i dostawców,
• Badanie kondycji finansowej i możliwości technicznych wykonawcy lub dostawcy przed ostatecznym
wyborem oferty i podpisaniem kontraktu,
• Zabezpieczenia prawne stosowane w zawieranych umowach o wykonawstwo,
• Stały nadzór nad budowami ze strony project managerów i dyrektorów budowy Echo Investment,
a także inspektorów lub specjalistycznych firm zewnętrznych,
• Wieloletnie doświadczenie Echo Investment oraz niska rotacja pracowników (średni staż pracy
wynoszący około 7 lat),
• Własny zespół odpowiadający za kosztorysy oraz stały monitoring cen i podaży materiałów i usług na
rynku,
• Pakietowanie zamówień, pozwalające na obniżenie cen ofert za pomocą tzw. efektu skali.
Ryzyko zmian szacunków w zakresie projektów
deweloperskich
• Skala i długi horyzont czasowy realizowanych
projektów oraz związana z nim zmienność cen
materiałów i wykonawstwa,
• Cykliczny charakter rynku nieruchomości oraz
uwarunkowania makroekonomiczne mające
wpływ zarówno na stronę przychodową jak
i kosztową założeń budżetowych,
• Ograniczona powtarzalność projektów.
• Wewnętrzne zespoły specjalistów dla wszystkich kluczowych etapów procesu deweloperskiego
pozwalające na osiągnięcie wewnętrznego efektu synergii,
• Własny dział odpowiedzialny za szacowanie kosztów realizacji i śledzenie na bieżąco sytuacji na rynku
budowlanym,
• Regularny proces rewizji budżetów projektowych uwzględniający analizę ryzyk,
• Projektowanie w oparciu o funkcjonujące precyzyjne standardy realizacyjne dla mieszkań
i biur pozwalające na maksymalizację efektu skali oraz ograniczające ryzyka związane z niską
powtarzalnością realizowanych projektów,
• Zamówienia masowe, łączone dla kilku inwestycji, w celu zapewnienia dostępu do materiałów
i urządzeń występujących masowo na inwestycjach,
• Zawieranie umów ryczałtowych z gwarancją niezmiennej ceny.
Ryzyko wypadków przy pracy
i innych zagrożeń
• Zagrożenia bezpieczeństwa pracowników Echo,
pracowników podwykonawców oraz osób
postronnych,
• Niewystarczający poziom wiedzy i kompetencji
z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy oraz
ochrony środowiska (BHP oraz OŚ) u podwyko-
nawców.
• Własny zespół specjalistów z zakresu BHP i OŚ, przeprowadzających m.in. okresowe kontrole, audyty
oraz szkolenia z zakresu BHP i OŚ,
• Stosowanie wysokich standardów BHP i OŚ zgodnych z normą ISO 45001 (BHP) oraz ISO 14001 (OŚ)
potwierdzanych przez okresowe zewnętrzne audyty,
• Obligowanie wykonawców do stosowania się do przepisów i standardów Echo w zakresie BHP i OŚ.
111
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Ryzyka finansowe
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko zmian wysokości stóp procentowych • Stosowanie instrumentów zabezpieczających (stałe stopy, dla części kredytów – IRS) dla wybranych
zobowiązań.
Ryzyko kredytowe • Stosowanie procedur pozwalających ocenić wiarygodność kredytową klientów, najemców i dostaw-
ców,
• Zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji dla najemców,
• W zakresie środków pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych i bankach, Grupa korzysta
jedynie z usług renomowanych jednostek.
Ryzyko walutowe • Hedging naturalny – zaciąganie kredytów na finansowanie projektów w EUR, które jest również
główną walutą transakcji najmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Polsce, finansowanie
działalności mieszkaniowej i budowlanej w polskich złotych, które są główną walutą zawieranych
kontraktów budowlanych i sprzedaży mieszkań,
• Ustanowienie programu emisji obligacji denominowanych w EUR, w celu lepszego dostosowania
struktury walutowej pasywów do struktury walutowej aktywów i przeprowadzenie pierwszych emisji,
• Selektywne wykorzystywanie instrumentów pochodnych (forward, opcje walutowe).
Ryzyko utraty płynności Spółki lub spółek
z Grupy
• Brak dostępu do finansowania zewnętrznego,
• Zachwianie równowagi między należnościami
a zobowiązaniami,
• Istotne zakłócenia przepływów pieniężnych.
• Stały monitoring prognozowanych i rzeczywistych przepływów pieniężnych krótko-
i długoterminowych,
• Utrzymywanie poziomu gotówki zapewniającej właściwe zarządzanie płynnością,
• Utrzymywanie wolnych limitów kredytowych na rachunkach bieżących,
• Stałe wpływy ze sprzedaży mieszkań,
• Finansowanie realizacji projektów kredytami celowymi,
• Realizowanie najbardziej kapitałochłonnych inwestycji w partnerstwie lub współpracy z firmami spoza
grupy Echo Investment,
• Stałe monitorowanie należności i zobowiązań,
• Dywersyfikacja biznesu na segmenty mieszkaniowy, biurowy, handlowy, które mogą przechodzić
poszczególne fazy cyklu koniunkturalnego w różnym czasie,
• Przeprowadzanie wariantowanych stress testów płynnościowych w oparciu o różne scenariusze
zmian rynkowych.
Ryzyka prawne i regulacyjne
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko związane z procedurami
administracyjnymi
• Ryzyko zmian prawa,
• Ryzyko związane z interpretacyjnymi przepisów
lokalnych i ogólnokrajowych,
• Ryzyko opieszałości urzędów, wydłużenia się
procedur administracyjnych w urzędach,
• Ryzyko opóźnień w procesach administracyjnych
ze względu na złe przygotowanie inwestycji,
• Ryzyko opóźnień w procesach administracyjnych
ze względu na udział stron trzecich.
• Stały monitoring zmian prawnych w zakresie planowania i procedur administracyjnych,
• Doświadczenie z funkcjonowania procedury uzyskiwania pozwoleń w największych miastach
w Polsce,
• Zatrudnianie doświadczonych specjalistów z zakresu planowania i procedur administracyjnych,
• Szczegółowa analiza prawno-administracyjna przed zakupem działki,
• Dokładne przygotowanie projektów we współpracy z doświadczonymi zewnętrznymi studiami
architektonicznymi i urbanistycznymi,
• Prowadzenie działań informacyjnych i promocyjnych dotyczących planowanych projektów w celu
uzyskania akceptacji społecznej,
• Prowadzenie jednocześnie wielu projektów, co pozwala na rozproszenie ryzyka.
Ryzyka związane z wprowadzeniem nowych
przepisów prawnych oraz zmianami istniejących
przepisów
• Ryzyko niedostosowania się do nowych regulacji
w odpowiednim terminie,
• Zmiana interpretacji wcześniejszych przepisów,
• Publiczny charakter spółki oraz związane z tym
podwyższone restrykcje prawne,
• Ryzyko wzrostu obciążeń związanych
z zapewnieniem zgodności z przepisami.
• Stały monitoring prac legislacyjnych dotyczących branży nieruchomości, budowlanej i pokrewnych,
wpływających na działalność Grupy,
• Stała analiza potencjalnego wpływu nowych rozwiązań na działalność firmy na poziomie Zarządu,
• Uczestnictwo w dialogu społecznym dotyczącym prowadzonych prac legislacyjnych poprzez gremia
doradcze, organizacje biznesowe i branżowe,
• Wparcie zewnętrznych kancelarii w zakresie wiedzy specjalistycznej, gdy występuje taka potrzeba,
• Zatrudnienie w ramach zespołu prawnego specjalisty z zakresu rynków kapitałowych,
• Okresowe audyty w zakresie oceny zgodności z przepisami,
• Monitoring rozwiązań prawnych stosowanych w krajach rozwiniętych (przede wszystkim Unii Europej-
skiej i USA).
112
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Ryzyka makroekonomiczne
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko niekorzystnych zmian na rynku
nieruchomości
• Cykliczność rynku nieruchomości,
• Ryzyko wstrzymania finansowania zewnętrznego.
• Wczesne wynajmowanie projektów komercyjnych i ich szybka
sprzedaż po wybudowaniu,
• Potencjał finansowy pozwalający na utrzymywanie gotowych nieruchomości komercyjnych na
własnym bilansie w przypadku braku możliwości sprzedaży,
• Sprzedaż znacznej części mieszkań w danym projekcie jeszcze na etapie budowy, co wcześnie
dostarcza informacji o popycie na rynku i pozwala odpowiednio reagować na mniej zaawansowanych
projektach (przyśpieszać, opóźniać, zmieniać wielkość i jakość mieszkań),
• Stałe utrzymywanie wysokiego poziomu gotówki i dostępnych limitów kredytowych,
• Realizowanie inwestycji mieszkaniowych z wpłat od klientów, bez finansowania zewnętrznego,
• Dostosowywanie tempa i harmonogramu realizacji projektów do warunków rynkowych,
• Etapowanie inwestycji.
Ryzyko niekorzystnych zmian wskaźników ko-
niunktury gospodarczej
• Osłabienie tempa wzrostu gospodarczego,
• Wzrost bezrobocia,
• Spadek konsumpcji,
• Wzrost inflacji.
• Projektowanie inwestycji dostosowanych do możliwości finansowych i popytu na lokalnych rynkach,
• Elastyczne reagowanie na zmianę popytu przez np. zmianę wielkości lub jakości budowanych
mieszkań, opóźnienie lub spowolnienie tempa budowy,
• Stała analiza zachowań oraz potrzeb konsumentów i klientów.
Ryzyka IT
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Cyberbezpieczeństwo
• Ryzyko związane z nieautoryzowanym dostępem
do danych z wewnątrz oraz zewnątrz organizacji
mogące powodować wyciek poufnych danych
firmowych.
• Funkcjonujące wewnętrzne standardy bezpieczeństwa IT,
• Wymaganie spełnienia standardów bezpieczeństwa Echo przez dostawców rozwiązań IT,
• Funkcjonujący system bezpieczeństwa uwzględniający ciągły monitoring i wykrywanie zagrożeń dla
systemów i infrastruktury IT,
• Prowadzenie cyklicznych wewnętrznych kampanii informacyjnych z zakresu cyberbezpieczeństwa
oraz cyklicznych testów z zakresu bezpieczeństwa infrastruktury i aplikacji IT.
Ryzyka prawne i regulacyjne
Skomplikowany i zmienny system podatkowy
• Ryzyko braku zgodności z nowymi zmianami
w przepisach podatkowych,
• Rozbieżna praktyka interpretacyjna organów
podatkowych i rozbieżne orzecznictwo,
• Wzrost obciążeń podatkowych oraz zapewniania
zgodności z przepisami podatkowymi.
• Wewnętrzna kontrola podatkowa, własny zespół ds. podatków,
• Stałe monitorowanie uwarunkowań podatkowych działalności Grupy Kapitałowej,
• Stała współpraca z renomowanymi doradcami prawnymi i podatkowymi.
113
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
CZĘŚĆ 2
Oświadczenie
Zarządu
Browary Warszawskie, Warszawa
114
Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2024 r.
Kielce, 26 marca 2025 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Artur Langner
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Oświadczenie Zarządu
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, Roczne
Sprawozdanie Finansowe spółki Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej za 2024 r. i dane
porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości
i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki
i Grupy oraz ich wynik finansowy.
Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A.
i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań
finansowych, dokonujący badania rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego oraz
przeglądu rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2024 rok został wybrany
zgodnie z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego
sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym
jednostkowym sprawozdaniu finansowym oraz raporcie z przeglądu rocznego skonsolidowanego
sprawozdania finansowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi.
Są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej, kluczowego
biegłego rewidenta oraz okresami karencji. Emitent posiada politykę w zakresie wyboru firmy
audytorskiej oraz politykę świadczenia na rzecz emitenta przez firmę audytorską dodatkowych
usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez
firmę audytorską.
Oświadczenie na temat
informacji niefinansowych
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że zgodnie art. 63 Ustawy z dnia 6 grudnia 2024
r. o zmianie ustawy o rachunkowości, ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich
oraz nadzorze publicznym oraz niektórych innych ustaw, Grupa Echo Investment oraz
jednostka dominująca – Echo Investment S.A. publikują sprawozdanie dotyczące informacji
niefinansowych za 2024 r., będące integralną częścią sprawozdania z działalności, w tym samym
terminie, co roczne sprawozdania finansowe. Sprawozdanie jest dostępne na stronie internetowej
Echo Investment www.echo.com.pl w zakładce relacje inwestorskie – zrównoważony rozwój
oraz w zakładce ESG.
Dokument
został podpisany
kwalifikowanym
podpisem
elektronicznym
Kontakt
Echo Investment
biuro w Warszawie, Biura przy Willi
ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa
Projekt layoutu i skład:
Damian Chomątowski
be.net/chomatowski