Develia S.A.
SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2024 ROKU
WRAZ ZE SPRAWOZDANIEM BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
2
Sprawozdanie z sytuacji finansowej…………………..……..…………………….…………………………………………5
Sprawozdanie z całkowitych dochodów ………………………………………………………….….……………….……..6
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych …………………….………..……………………………...…….....................7
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ……………………………………………………………………….………8
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające ............................................................................... 9
1.
Informacje ogólne ......................................................................................................................................................... 9
2.
Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego ................................................................................... 9
3.
Skład Zarządu Spółki ................................................................................................................................................... 9
4.
Zatwierdzenie sprawozdania finansowego ................................................................................................................ 9
5.
Inwestycje Spółki ........................................................................................................................................................ 10
6.
Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach ............................................................................ 13
7.
Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego ................................................................................................ 16
7.1.
Oświadczenie o zgodności ........................................................................................................................... 17
7.2.
Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego ................................................................................ 17
7.3.
Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego .................................... 17
8.
Informacja dotycząca wprowadzonych zmian prezentacyjnych................................................................................ 18
9.
Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie .................................... 21
10.
Istotne zasady rachunkowości ................................................................................................................................... 21
10.1.
Środki trwałe .................................................................................................................................................. 21
10.2.
Środki trwałe w budowie ............................................................................................................................... 22
10.3.
Wartości niematerialne ................................................................................................................................. 22
10.4.
Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych......................................................................... 23
10.5.
Udzielone pożyczki ....................................................................................................................................... 24
10.6.
Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje) ................................................................................................ 24
10.7.
Zapasy ........................................................................................................................................................... 24
10.8.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności .................................................................. 24
10.9.
Aktywa finansowe ......................................................................................................................................... 25
10.10.
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych ................................................................................ 26
10.11.
Czynne rozliczenia międzyokresowe........................................................................................................... 26
10.12.
Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży ................................................................................................ 27
10.13.
Kapitały własne ............................................................................................................................................. 27
10.14.
Zobowiązania finansowe .............................................................................................................................. 27
10.15.
Zobowiązania z tytułu leasingu .................................................................................................................... 27
10.16.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, pozostałe zobowiązania ................................................................ 28
10.17.
Rezerwy ......................................................................................................................................................... 28
10.18.
Zobowiązania do wykonania świadczeń wynikające z umów z klientami ................................................ 28
10.19.
Rachunkowość zabezpieczeń ...................................................................................................................... 28
10.20.
Odprawy emerytalne ..................................................................................................................................... 29
10.21.
Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych ............................................................. 29
10.22.
Zasady wyceny zobowiązań warunkowych ................................................................................................ 29
10.23.
Przychody ...................................................................................................................................................... 29
10.24.
Podatek bieżący ............................................................................................................................................ 30
10.25.
Podatek odroczony ....................................................................................................................................... 30
10.26.
Podatek od towarów i usług ......................................................................................................................... 31
10.27.
Koszty finansowania zewnętrznego ............................................................................................................ 32
10.28.
Zysk/(strata) netto na akcję .......................................................................................................................... 32
10.29.
Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą ............................................................................................... 32
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
3
11.
Informacje dotyczące segmentów działalności .......................................................................................................... 32
12.
Przychody i koszty ...................................................................................................................................................... 34
12.1.
Przychody ze sprzedaży............................................................................................................................... 34
12.2.
Przychody z dywidend .................................................................................................................................. 35
12.3.
Przychody finansowe .................................................................................................................................... 37
12.4.
Pozostałe przychody operacyjne ................................................................................................................. 38
12.5.
Koszty działalności operacyjnej ................................................................................................................... 38
12.6.
Koszty świadczeń pracowniczych ................................................................................................................ 38
12.7.
Koszty finansowe .......................................................................................................................................... 39
12.8.
Pozostałe koszty operacyjne ........................................................................................................................ 39
12.9.
Oczekiwane straty kredytowe ...................................................................................................................... 40
13.
Podatek dochodowy ................................................................................................................................................... 40
13.1.
Obciążenie podatkowe ................................................................................................................................. 40
13.2.
Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej ................................................................................................ 40
13.3.
Odroczony podatek dochodowy................................................................................................................... 41
14.
Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję ............................................................................................................... 42
15.
Wartości niematerialne .............................................................................................................................................. 42
16.
Rzeczowe aktywa trwałe ........................................................................................................................................... 43
17.
Inwestycje długoterminowe ....................................................................................................................................... 44
18.
Pożyczki i należności długoterminowe ..................................................................................................................... 49
19.
Krótkoterminowe aktywa finansowe ......................................................................................................................... 49
19.1.
Krótkoterminowe papiery wartościowe ........................................................................................................ 49
19.2.
Pozostałe aktywa finansowe ........................................................................................................................ 49
20.
Świadczenia pracownicze ......................................................................................................................................... 50
21.
Zapasy ........................................................................................................................................................................ 53
22.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ............................................................................... 54
23.
Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne) ...................................................................................................... 55
24.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ........................................................................................................................... 55
25.
Kapitały ....................................................................................................................................................................... 56
25.1.
Kapitał podstawowy ...................................................................................................................................... 56
25.2.
Kapitał zapasowy .......................................................................................................................................... 58
25.3.
Pozostałe kapitały rezerwowe ...................................................................................................................... 58
25.4.
Pozostałe kapitały ......................................................................................................................................... 58
26.
Zobowiązania finansowe ........................................................................................................................................... 59
26.1.
Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki ............................................................... 59
26.2.
Aktywa i zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych ....................................................................... 63
26.3.
Sytuacja płynnościowa ................................................................................................................................. 63
26.4.
Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych .............................................................................. 64
26.5.
Informacja dotycząca kształtowania się zobowiązań finansowych Emitenta zgodnie z ustawą
o obligacjach.................................................................................................................................................. 66
26.6.
Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek ............................................................................... 66
26.7.
Zobowiązania z tytułu leasingu ................................................................................................................... 68
27.
Rezerwy ...................................................................................................................................................................... 69
28.
Zobowiązania ............................................................................................................................................................. 69
28.1.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ........................................................ 69
28.2.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu objęcia udziałów jednostki stowarzyszonej .............................. 70
28.3.
Zobowiązania warunkowe ............................................................................................................................ 70
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
4
28.4.
Sprawy sądowe ............................................................................................................................................. 72
29.
Zobowiązania z tytułu umów z klientami .................................................................................................................. 72
30.
Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych ...................................................................................... 72
31.
Transakcje z podmiotami powiązanymi .................................................................................................................... 73
31.1.
Jednostka dominująca dla Spółki ................................................................................................................ 76
31.2.
Wypłata dywidendy przez Develia S.A. ....................................................................................................... 76
31.3.
Wypłata dywidendy przez spółki zależne .................................................................................................... 77
31.4.
Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki ................................................................................... 77
31.5.
Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej .............................................................................................. 77
32.
Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
finansowych ................................................................................................................................................................ 77
33.
Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym ................................................................................................... 78
33.1.
Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................ 78
33.2.
Ryzyko kredytowe ......................................................................................................................................... 78
33.3.
Ryzyko związane z płynnością .................................................................................................................... 79
34.
Instrumenty finansowe ............................................................................................................................................... 80
34.1.
Wartości godziwe .......................................................................................................................................... 80
34.2.
Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................ 81
34.3.
Zabezpieczenia ............................................................................................................................................. 82
35.
Zarządzanie kapitałem ............................................................................................................................................... 86
36.
Struktura zatrudnienia ................................................................................................................................................ 86
37.
Wpływ sytuacji makroekonomicznej, konfliktu zbrojnego w Ukrainie oraz kwestii klimatycznych na
sprawozdanie finansowe ........................................................................................................................................... 86
38.
Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego ...................................................................... 87
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 89 stanowią
jego integralną część
5
Nota 31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
1 stycznia 2023
(przekształcone)
Aktywa
A. Aktywa trwałe
1 819 713
1 621 166
1 074 163
1. Wartości niematerialne
15 3 187
862
420
2. Rzeczowe aktywa trwałe
16 25 144
9 998
7 179
3. Pożyczki i należności długoterminowe
18 498 844
283 435
87 350
4.
Inwestycje długoterminowe 17 1 220 289
1 241 273
892 998
5. Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych
21 72 249
85 598
84 942
6. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
23 -
-
1 274
7. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
-
-
-
B. Aktywa obrotowe
1 890 693
1 492 416
1 375 010
1. Zapasy
21 1 444 509
1 115 724
1 168 543
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
22 66 292
39 857
11 104
3. Należności z tytułu podatku dochodowego
-
-
614
4. Krótkoterminowe papiery wartościowe
19.1 -
15 000
35 049
5. Pozostałe aktywa finansowe
19.2 150 769
196 546
44 448
6. Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
24 221 734
119 948
112 786
7. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
23 7 389
5 341
2 466
C.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do
sprzedaży 21 20 277
20 576
22 056
Aktywa razem
3 730 683
3 134 158
2 471 229
Kapitał własny i zobowiązania
A. Kapitał własny
1 593 351
1 464 070
1 216 063
1. Kapitał podstawowy
25.1 457 678
447 558
447 558
2. Kapitał zapasowy
25.2 775 798
575 648
457 973
3. Pozostałe kapitały rezerwowe
25.3 9 623
16 369
16 369
4. Pozostałe kapitały
25.4 10 407
14 192
( 652)
5. Zyski zatrzymane
339 845
410 303
294 815
B. Zobowiązania długoterminowe
1 201 859
768 490
497 037
1. Długoterminowe zobowiązania finansowe
26.1 1 179 443
744 067
482 775
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
26.7 6 978
1 192
1 690
3. Rezerwy
27 728
511
420
4. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
13.3 14 710
22 720
12 152
C. Zobowiązania krótkoterminowe
933 011
899 150
755 676
1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe
26.1 55 320
325 666
242 862
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
26.7 43 679
30 409
40 216
3. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu nabycia udziałów
44 991
-
-
4.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania 28.1 135 329
151 115
129 301
5. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
37 475
30 193
-
6. Rezerwy
27 24 948
20 212
4 649
7. Zobowiązania z tytułu umów z klientami
29 591 269
341 555
338 648
D. Zobowiązania dotyczące aktywów trwałych
zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży 2 462
2 448
2 453
Kapitał własny i zobowiązania razem
3 730 683
3 134 158
2 471 229
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
na dzień 31 grudnia 2024 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 89 stanowią
jego integralną część
6
Nota
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Działalność operacyjna
Przychody ze sprzedaży
12.1
790 423
980 464
Przychody ze sprzedaży usług
56 125
26 237
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów
734 298
954 227
Koszt własny sprzedaży
12.5
(537 499)
(653 397)
Zysk/(strata) brutto ze sprzedaży
252 924
327 067
Koszt sprzedaży i dystrybucji
12.5 (27 240)
(22 098)
Koszty ogólnego zarządu
12.5 (79 564)
(85 100)
Pozostałe przychody operacyjne
12.4 4 054
2 062
Pozostałe koszty operacyjne
12.8 (2 824)
(2 724)
Oczekiwane straty kredytowe
12.9 (983)
(885)
Zysk/(strata) z działalności operacyjnej
146 367
218 322
Przychody z dywidend
12.2
276 727
205 033
Przychody finansowe
12.3
66 766
73 659
Koszty finansowe
12.7 (117 777)
(42 908)
Zysk/(strata) brutto
372 083
454 106
Podatek dochodowy
13
(32 238)
(43 803)
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej
339 845
410 303
Zysk/(strata) netto
339 845
410 303
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów
(17)
-
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych
dochodów
3
-
Inne całkowite dochody (netto)
26.2 (14)
-
Całkowity dochód
339 831
410 303
Zysk/(strata) na jedna akcję
- podstawowy z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
14
0,74
0,92
- rozwodniony z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
0,74
0,92
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 89 stanowią
jego integralną część
7
Nota
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
l. Zysk (strata) brutto z działalności kontynuowanej
372 083 454 106
II. Korekty razem
(309 565) (179 240)
1. Amortyzacja
6 362 4 678
2. Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)
30
(227 425) (163 720)
3. Zysk (Strata) z nieruchomości inwestycyjnych (wycena do wartości godziwej)
298 1 480
4. Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej dot. akcji i udziałów (wycena)
41 047 (47 121)
5. Zmiana stanu rezerw
4 954 15 654
6. Zmiana stanu zapasów
30
(303 915) 52 163
7. Zmiana stanu należności
(26 436) (28 753)
8. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów i obligacji
(15 787) 21 815
9. Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych
247 666 1 306
10. Zmiana stanu środków na rachunkach powierniczych
(42 724) (34 962)
11. Inne korekty
30
6 395 (1 780)
III. Podatek dochodowy zapłacony
(32 967) (2 541)
IV. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
29 551 272 325
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
-
I. Wpływy
810 026 473 248
1. Wpływy z tytułu aktywów finansowych (udzielone pożyczki, obligacje
inwestycyjne)
429 610 62 457
2. Wpływy z tytułu odsetek
28 222 15 251
3. Inne wpływy inwestycyjne (otrzymane dywidendy, zbycie udziałów)
352 194 395 540
II. Wydatki
(581 457) (822 871)
1. Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych
(14 459) (7 314)
2. Wydatki na nabycie aktywów finansowych (udzielone pożyczki, jednostki
uczestnictwa)
(516 459) (363 146)
3. Inne wydatki inwestycyjne (nabycie akcji, udziałów)
(50 539) (452 411)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II)
228 569 (349 623)
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I.
Wpływy
570 079 841 817
1. Wpłata na kapitał
9 179 10 317
2. Kredyty i pożyczki
360 900 391 500
3. Emisja dłużnych papierów wartościowych
200 000 440 000
II. Wydatki
(726 413) (757 357)
1. Spłaty kredytów i pożyczek
(202 741) (239 135)
2. Wykup dłużnych papierów wartościowych
(201 012) (253 569)
3. Spłaty zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego
(1 825) (2 561)
4. Odsetki
(94 695) (83 069)
5. Wypłata dywidendy
(226 140) (179 023)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (l+ll)
(156 334) 84 460
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.IV+B.III+C.III)
101 786 7 162
- zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych
- -
E. Zmiana stanu środków pieniężnych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
101 786 7 162
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
119 948 112 786
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (F+D)
221 734 119 948
SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 89 stanowią jego integralną część
8
Nota
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Pozostałe kapitały
rezerwowe
Pozostałe kapitały
(inne kapitały i
zyski zatrzymane/niepokryte straty)
Zysk
/S
trat
a
netto
Razem
Na dzień 1 stycznia 2024 roku
25.2
447 558
575 648
16 369
14 192
410 303
1 464 070
Zysk netto za 2024 rok
-
-
-
-
339 845
339 845
Inne całkowite dochody za 2024 rok
-
-
-
( 14)
( 14)
Całkowite dochody za 2024 rok
-
-
-
( 14)
339 845
339 831
Rejestracja podwyższenia kapitału
25.2
10 120
9 241
( 10 317)
9 044
Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy i rezerwowy 25.2 -
190 909
-
-
( 190 909)
-
Wypłata dywidendy 31.2
( 6 746)
-
( 219 394)
( 226 140)
Wycena programu motywacyjnego 25.4 -
-
6 462
-
6 462
Wpłata na poczet objęcia akcji serii K ( na dzień
bilansowy niezarejestrowana w KRS)
25.1
-
-
84
-
84
Na dzień 31 grudnia 2024 roku
457 678
775 798
9 623
10 407
339 845
1 593 351
Nota
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Pozostałe kapitały
rezerwowe
Pozostałe kapitały (inne kapitały i
zyski zatrzymane/niepokryte straty)
Zysk /Strata
netto Razem
Na dzień 1 stycznia 2023 roku
25.2
447 558
457 973
16 369
( 652)
294 815
1 216 063
Zysk netto za 2023 rok
-
-
-
-
410 303
410 303
Inne całkowite dochody za 2023 rok
-
-
-
-
-
-
Całkowite dochody za 2023 rok
-
-
-
-
410 303
410 303
Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy i rezerwowy
25.2
-
117 674
-
-
( 117 674)
-
Wypłata dywidendy
31.2
-
-
-
-
( 179 023)
( 179 023)
Wycena programu motywacyjnego
25.4
-
-
-
13 975
-
13 975
Rozliczenie nabycia ZCP 25.4 -
-
-
( 7 565)
-
( 7 565)
Wpłata na poczet objęcia akcji serii K ( na dzień bilansowy
niezarejestrowana w KRS)
25.1
-
-
-
10 317
-
10 317
Różnica z przekształcenia 25.4 -
-
-
( 1 883)
1 883
-
Na dzień 31 grudnia 2023 roku
447 558
575 648
16 369
14 192
410 303
1 464 070
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku (w tysiącach złotych) okres zakończony dnia 30 czerwca 2007 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
9
1. Informacje ogólne
Develia S.A. („Emitent”, „Spółka”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 3 marca 2006 roku. Siedziba
Spółki mieści się w Polsce, we Wrocławiu przy ul. Traugutta 45. Spółka jest wpisana do rejestru
przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, dla Wrocławia-
Fabrycznej we Wrocławiu IV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem
KRS 0000253077.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku akcje spółki Develia S.A. znajdują się w publicznym obrocie.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 020246398 oraz numer identyfikacji podatkowej NIP
8992562750.
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony. Podstawowym przedmiotem działania Spółki jest:
• PKD 6420Z Działalność Holdingów Finansowych
• PKD 4110Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
• PKD 6810Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
• PKD 4120Z Roboty budowlane związane z wykonaniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych
Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na dzień podpisania sprawozdania finansowego nie występuje podmiot
dominujący wobec Develia S.A.
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Spółka sporządziła również skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024
roku, które zostało zatwierdzone do publikacji w dniu 3 kwietnia 2025 roku.
3. Skład Zarządu Spółki
Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na dzień 31 grudnia 2023 roku
przestawiał się następująco:
• Prezes Zarządu – Andrzej Oślizło
• Wiceprezes Zarządu – Paweł Ruszczak
• Wiceprezes Zarządu – Mariusz Poławski
W dniu 6 grudnia 2024 roku Rada Nadzorcza powołała w skład Zarządu z dniem 1 stycznia 2025 roku Karola
Dzięcioła, na nową trzyletnią kadencję, wspólną dla całego Zarządu rozpoczynającą się w dniu 1 stycznia
2025 roku, powierzając mu funkcję Członka Zarządu. Jednocześnie, w związku z upływem z dniem 31 grudnia
2024 roku obecnej kadencji Zarządu, Rada Nadzorcza Emitenta na posiedzeniu w dniu 6 grudnia 2024 roku
powołała Pana Andrzeja Oślizło jako Prezesa Zarządu, Pana Pawła Ruszczaka jako Wiceprezesa Zarządu
oraz Pana Mariusza Poławskiego jako Wiceprezesa Zarządu, na nową trzyletnią kadencję, wspólną dla
całego Zarządu, rozpoczynającą się w dniu 1 stycznia 2025 roku Tym samym skład Zarządu od dnia
1 stycznia 2025 roku będzie przedstawiał się następująco:
• Andrzej Oślizło – Prezes Zarządu,
• Paweł Ruszczak – Wiceprezes Zarządu,
• Mariusz Poławski – Wiceprezes Zarządu,
• Karol Dzięcioł – Członek Zarządu
4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd w dniu 3 kwietnia 2025 roku.
ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI ORAZ DODATKOWE NOTY
OBJAŚNIAJĄCE
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
10
5. Inwestycje Spółki
Udział w kapitale
Nazwa spółki Siedziba
31 grudnia 2024 31 grudnia 2023
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A. Wrocław 100% 100%
Develia Wrocław S.A. Wrocław 100% 100%
Develia Warszawa Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest X Sp. z o.o.
2)
Wrocław - 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
3)
Wrocław - 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 7 Sp. K.
Wrocław 100% (pośrednio) 100% pośrednio
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments
S.K.A. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
4resident Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 21 Sp.k
Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Service S.A.
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Invest Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
Flatte Sp. z o.o.
6)
Warszawa 63,87% 76.47%
Flatte Management Sp. z o.o.
Warszawa 63,87% (pośrednio) 76.47% (pośrednio)
Develia Construction Sp.z o.o. Warszawa 100% 100%
Develia 303 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 7 Sp. z o.o.
Warszawa 100% 100%
NP 8 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 9 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 10 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 11 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 12 Sp. z o.o.
4)
Warszawa - 100%
NP 14 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 15 Sp z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 16 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 17 Sp. z o.o.
4)
Warszawa 100% 100%
NP 18 Sp. z o.o.
4)
Warszawa - 100%
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
11
NP 19 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 20 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 21 Sp. z o.o.
4)
Warszawa - 100%
NP 22 Sp. z o.o.
4)
Warszawa - 100%
NP 23 Sp. z o.o.
4)
Warszawa - 100%
Develia Land Development Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 8 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 8 Sp. z o.o. Bogucicka Sp. k.
8)
Warszawa - 100% (pośrednio)
NP 11 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 17 Sp. z o.o. Projekt 1 Sp.k
7)
Warszawa - 100% (pośrednio)
NP 14 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 17 Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.k
7)
Warszawa - 100% (pośrednio)
NP 19 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 20 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 17 Sp. z o.o. Projekt 3 Sp.k
7)
Warszawa - 100% (pośrednio)
NP 17 Sp. z o.o. Projekt 4 Sp.k
7)
Warszawa - 100% (pośrednio)
NP Maintenance S.A.
10)
Warszawa
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
-
Jednostki współzależne
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Warszawa 80% 80%
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp .k Warszawa
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp .k Warszawa
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Warszawa 80% 80%
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. sp.k Warszawa
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Warszawa 80% 80%
Malin Development 1 Sp. z o.o. Warszawa 25% 25%
SPV Projekt A Sp. o.o.
9)
Warszawa 80% -
SPV Projekt A Sp. o.o. Sp.k.
9)
Warszawa
80% (pośrednio
i bezpośrednio) -
Luisetaines Sp. z o.o.
1)
Warszawa 10% -
Jednostki stowarzyszone
Morska Vita S.A.
5)
Warszawa 50,01% -
Morska Vita 1 Sp. z o.o.
5)
Warszawa 50,01% (pośrednio)
Morska Vita 2 Sp. z o.o.
5)
Warszawa 50,01% (pośrednio)
Morska Vita 3 Sp. z o.o.
5)
Warszawa 50,01% (pośrednio)
1) W dniu 18 stycznia 2024 roku Develia S.A. oraz spółka zarządzana przez I Asset Management zawarły
umowę współpracy w zakresie wspólnej inwestycji polegającej na budowie obiektu zamieszkania
dla studentów we Wrocławiu przez powołaną w tym celu spółkę celową Luisetaines Sp. z o.o., w której
Develia S.A. posiada 10% udziałów w kapitale zakładowym.
2) W dniu 20 marca 2024 roku Emitent zawarł ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę zbycia 10.250
udziałów w kapitale zakładowym tej spółki, o wartości nominalnej 1.000,00 zł każdy i o łącznej wartości
nominalnej 10.250.000,00 zł, celem ich dobrowolnego umorzenia za wynagrodzeniem wynoszącym
łącznie 15.374.487,50 zł. W dniu 1 sierpnia 2024 roku Spółka Develia S.A. dokonała sprzedaży
wszystkich dotychczas posiadanych udziałów w spółce zależnej LC Corp Invest X sp. z o.o. na rzecz
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
12
spółki LC Corp Service S.A., która od tego dnia stała się jedynym wspólnikiem ww. spółki. W dniu
18 października 2024 roku nastąpiła rejestracja obniżenia kapitału spółki.
W dniu 12 listopada 2024 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki LC Corp Invest X Sp.
z o.o. (Spółka Przyjmowana 1) oraz Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki LC Corp Invest
XII Sp. z o.o. (Spółka Przejmowana 2) podjęły uchwały o połączeniu ze spółką LC Corp Service S.A.
(Spółka Przejmująca) szerzej opisane w punkcie poniżej.
3) W dniu 20 marca 2024 roku Emitent zawarł ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o. umowę zbycia
24.700 udziałów w kapitale zakładowym tej spółki, o wartości nominalnej 1.000,00 zł każdy i o łącznej
wartości nominalnej 24.700.000,00 zł, celem ich dobrowolnego umorzenia za wynagrodzeniem
wynoszącym łącznie 27.351.792,00 zł. W dniu 1 sierpnia 2024 roku spółka Develia S.A. dokonała
sprzedaży wszystkich dotychczas posiadanych udziałów w spółce zależnej LC Corp Invest XII sp. z
o.o. na rzecz spółki LC Corp Service S.A., która od tego dnia stała się jedynym wspólnikiem ww. spółki.
W dniu 12 sierpnia 2024 roku
zarejestrowane zostało w KRS obniżenie kapitału zakładowego spółki LC
Corp Invest XII sp. z o.o. z dotychczasowej kwoty 24.800.00,00 zł do kwoty 100.000,00 zł.
W dniu 12 listopada 2024 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki LC Corp Invest X Sp.
z o.o. (Spółka Przyjmowana 1) oraz Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki LC Corp Invest
XII Sp. z o.o. (Spółka Przejmowana 2) podjęły uchwały o połączeniu ze spółką LC Corp Service S.A.
(Spółka Przejmująca). Połączenie zostało przeprowadzone w trybie art. 492 § 1 pkt 1) w związku z art.
516 § 6 Kodeksu spółek handlowych, poprzez przeniesienie na Spółkę Przejmującą - jako jedynego
wspólnika Spółki Przejmowanej 1 i Spółki Przejmowanej 2 - całego majątku Spółki Przejmowanej 1
i całego majątku Spółki Przejmowanej 2 (łączenie się przez przejęcie). Mając na uwadze, że Spółka
Przejmująca posiada 100% udziałów w kapitale zakładowym Spółki Przejmowanej 1 oraz 100%
udziałów w kapitale zakładowym Spółki Przejmowanej 2, połączenie nastąpiło, zgodnie z art. 515 § 1
Kodeksu spółek handlowych, bez podwyższenia kapitału zakładowego Spółki Przejmującej oraz bez
zmian statutu Spółki Przejmującej. Przedmiotowe połączenie zarejestrowane zostało w KRS w dniu
2 grudnia 2024 roku.
4) W dniu 27 marca 2024 roku zostało zarejestrowane połączenie spółek NP 17 Sp. z o.o. ze spółkami
NP 12 Sp. z o.o., NP 18 Sp. z o.o., NP 21 Sp. z o.o., NP 22 Sp. z o.o., NP 23 Sp. z o.o.. Połączenie
ww. spółek nastąpiło poprzez przeniesienie całego majątku spółek NP 12 Sp. z o.o., NP 18 Sp. z o.o.,
NP 21 Sp. z o.o., NP 22 Sp. z o.o., NP 23 Sp. z o.o. (spółki przejmowane) na spółkę NP 17 Sp. z o.o.
(spółka przejmująca). Z chwilą połączenia spółka NP 17 Sp. z o.o. wstąpiła we wszystkie prawa
i obowiązki (zobowiązania) spółek NP 12 Sp. z o.o., NP 18 Sp. z o.o., NP 21 Sp. z o.o., NP 22 Sp.
z o.o., NP 23 Sp. z o.o.
5) W dniu 11 marca 2024 roku Develia S.A. zawarła z podmiotami niepowiązanymi z Spółką, tj. m.in.
z funduszami inwestycyjnymi zarządzanymi przez Rockbridge TFI S.A. oraz podmiotami
niepowiązanymi ze Spółką („Partnerzy”) umowę w przedmiocie współpracy w ramach joint venture
(„Umowa JV”) z zamiarem realizacji za pośrednictwem spółki projektowej Morska Park Development
S.A. („Spółka JV”) oraz jej poszczególnych spółek zależnych, wspólnej, wieloetapowej inwestycji
polegającej na budowie i komercjalizacji lokali mieszkalnych i usługowych o maksymalnej powierzchni
użytkowej 90.000 m2 na nieruchomości w Gdyni Leszczynki („Wspólna Inwestycja”). Na podstawie
dwóch podwyższeń kapitału zakładowego Spółki JV, Develia S.A. objęła łącznie 50,01% akcji w Spółce
JV (59,05% głosów) w zamian za wniesienie łącznego wkładu pieniężnego w kwocie 75.000.000,00 zł,
stanowiącego wstępne zaangażowanie kapitałowe Spółki w ramach Wspólnej Inwestycji. Partnerzy
będą posiadać łącznie 49,99% akcji w Spółce JV. Zgodnie z Umową JV, Develia S.A. dokonała w dniu
11 marca 2024 roku podwyższenia kapitału w kwocie 30.009.000,00 zł, natomiast drugie podwyższenie
kapitału (zaklasyfikowane jako odroczona płatność) w kwocie 44.991.000,00 zł nastąpi do 10 stycznia
2025 roku Żaden z uczestników Wspólnej Inwestycji nie jest podmiotem powiązanym ze Spółką
w rozumieniu definicji podmiotu powiązanego wskazanej w Międzynarodowych Standardach
Rachunkowości. Na bazie przeprowadzonej analizy umowy JV zawartej z m.in. z funduszami
inwestycyjnymi zarządzanymi przez Rockbridge TFI S.A., w szczególności zapisów dotyczących
wymogu sposobu podejmowania wszystkich istotnych decyzji spółek objętych umową, w sprawozdaniu
finansowym Develia S.A. inwestycja została zaklasyfikowane jako inwestycja w jednostkę
stowarzyszoną. W dniu 11 lipca 2024 roku została zarejestrowana zmiana statutu spółki Morska Park
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
13
Development S.A., na mocy której nowa nazwa spółki to Morska Vita S.A. a jej siedziba to Warszawa.
Spółka Morska Vita S.A. posiada 100% udziałów w spółkach Morska Vita 1 Sp. z o.o., Morska Vita 2
Sp. z o.o. i Morska Vita 3 Sp. z o.o.
6) W dniu 4 kwietnia 2024 roku dokonane zostało podwyższenie kapitału zakładowego Flatte Sp. z o.o.
do kwoty 31.000 zł, w wyniku którego Develia S.A. posiada łącznie 396 udziałów stanowiących 63,87%
w kapitale zakładowym.
7) W dniu 29 kwietnia 2024 roku spółka NP 7 Sp. z o.o. jako zbywca zawarła ze spółką Develia S.A. jako
nabywcą umowy zbycia ogółu praw i obowiązków komandytariusza w spółkach: NP17 Sp. z o.o.
Projekt 1 Sp.k. (poprzednia nazwa: NP12 Sp. z o.o. Sp.k.), NP17 Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.k. (poprzednia
nazwa: NP18 Sp. z o.o. Sp.k.), NP17 Sp. z o.o. Projekt 3 Sp.k. (poprzednia nazwa: NP21 Sp. z o.o.
Sp.k.), NP17 Sp. z o.o. Projekt 4 Sp.k. (poprzednia nazwa: NP23 Sp. z o.o. Sp.k.).
8) W dniu 28 czerwca 2024 roku w Wspólnicy Spółki NP 8 Sp. z o.o. Bogucicka Sp.k. podjęli Uchwałę
w sprawie rozwiązania spółki i uzgodnienia innego niż likwidacja sposobu zakończenia jej
działalności. W dniu 17 lipca 2024 roku spółka NP 8 Sp. z o.o. Bogucicka Sp.k. została wykreślona
z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.
9) W dniu 3 lipca 2024 roku, po uzyskaniu zgody UOKiK, nastąpiło zamknięcie transakcji i przystąpienie
Emitenta do spółki projektowej SPV Projekt A sp. z o.o. sp.k. oraz do SPV Projekt A sp. z o.o. (jedyny
komplementariusz SPV Projekt A sp. z o.o. sp.k.) w związku z aneksem do umowy JV z Grupo Lar
Holding Polonia sp. z o.o. W wyniku zawartego aneksu, w dniu 3 lipca 2024 roku nastąpiło nabycie
przez Develia S.A. 40 udziałów w spółce SPV Projekt A sp. z o.o. o wartości nominalnej 100 zł za cenę
4.000 zł oraz nastąpiła zmiana umowy spółki SPV Projekt A sp. z o.o. sp.k. m.in. na mocy której Develia
S.A. przystąpiła do spółki SPV Projekt A sp. z o.o. sp.k. jako komandytariusza i wniosła wkład w kwocie
12.272..663.29 zł przy czym kwota 6.350.000,00 zł została potracona z pożyczki z dnia 29 kwietnia
2024 roku udzielonej przez Spółkę na rzecz spółki SPV Projekt A sp. z o.o. sp.k.
10) W dniu 12 listopada 2024 roku Wspólnicy spółek NP 17 Sp. z o.o. Projekt 1 Sp. k., NP 17 Sp. z o.o.
Projekt 2 Sp. k., NP 17 Sp. z o.o. Projekt 3 Sp. k., NP 17 Sp. z o.o. Projekt 4 Sp. k. podjęli uchwały o
połączeniach, które nastąpiło na podstawie art. 492 § 1 pkt 2) k.s.h., poprzez zawiązanie spółki
kapitałowej (spółki akcyjnej), na którą przeszedł majątek wszystkich łączących się spółek za akcje
nowej spółki (łączenie się przez zawiązanie nowej spółki). W dniu 6 grudnia 2024 roku Sąd Rejonowy
dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
zarejestrował przedmiotowe połączenie. Firma nowej spółki to NP Maintenance S.A. Kapitał zakładowy
spółki NP Maintenance S.A. wynosi 300.000,00 zł i dzieli się na 300 000 zwykłych, imiennych akcji serii
A o numerach od 1 do 300 000, o wartości nominalnej 1,00 zł każda akcja, przy czym akcje zostały
przydzielone spółce NP 17 sp. z o.o. (57.721 akcji, 19,24% kapitału zakładowego) oraz spółce Develia
S.A. (242.279 akcji, 80,76% kapitału zakładowego).
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach
Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowanych standardów i interpretacji, jak
również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji załączonego sprawozdania finansowego.
Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnego z MSSF wymagało od Zarządu Spółki dokonania
pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu. Rzeczywiste wyniki
mogą się różnić od tych szacunków.
Profesjonalny osąd
W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe
znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa.
Określenie momentu przejścia kontroli na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych
Określenie momentu przejścia kontroli na klienta determinuje moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży
lokali mieszkalnych i usługowych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
14
Przejście kontroli na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu łącznie
następujących warunków:
(i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków;
(ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej;
(iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania;
(iv) podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego lub aktu notarialnego przenoszącego
własność.
Klasyfikacja umów leasingowych
Spółka dokonuje klasyfikacji leasingu zgodnie z MSSF 16.
Spółka
wyróżnia następujące typy istotnych umów, ujmowanych zgodnie z MSSF 16.
• samochody użytkowane na podstawie umów leasingu
• powierzchnia biurowa, handlowa i magazynowa użytkowana na podstawie umów najmu
• grunty użytkowane w formie prawa wieczystego użytkowania
Spółka ustala okres leasingu jako nieodwołalny okres leasingu, łącznie z okresami objętymi opcją
przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że opcja zostanie zrealizowana, oraz
okresami objętymi opcją wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że opcja
nie zostanie wykonana.
Niepewność szacunków
Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności
występujące na koniec okresu sprawozdawczego, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty
wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym okresie sprawozdawczym.
Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego
Spółka rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości
zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników
podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione. Odroczony
podatek dochodowy przedstawiony jest w Nocie 13.3.
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na koniec każdego
roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez instytucję zajmującą się profesjonalnie wycenami
takich operacji finansowych (m.in. bank) lub w oparciu o model finansowy.
Odpisy aktualizujące wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny czy istnieją przesłanki utraty wartości
dla udziałów w spółkach zależnych i współzależnych.
W przypadku zaistnienia przesłanek utraty wartości udziałów Zarząd dokonuje odpisów aktualizujących
wartość tych aktywów do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna została określona
jako jedna z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartość godziwa pomniejszona
o koszty zbycia lub wartość użytkowa danego aktywa.
Wartość użytkowa jest szacowana metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych, uwzględniając udział
w aktywach netto danej spółki zależnej. Metoda DCF oparta jest na zdyskontowanych przepływach
finansowych, generowanych przez spółki zależne przy założonych harmonogramach inwestycyjnych
i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1m
2
PUM według aktualnej sytuacji
rynkowej i bieżących cen. Współczynnik dyskontowy skalkulowany jest w oparciu o stopę odpowiednią dla
kosztu kapitału własnego.
Wartość odzyskiwalna udziałów oraz wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów jest wielkością
oszacowaną na dzień 31 grudnia 2024 roku i może ulec zmianie w zależności od wahań cen rynkowych
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
15
gruntów, sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji projektów oraz kalkulacji stopy
dyskonta w przyszłości.
Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych
dostępnych na dzień ich sporządzenia. Jest to również związane z niepewnością dotyczącą estymacji
warunków rynkowych w następnych latach. W konsekwencji wartości odpisów aktualizujących mogą ulegać
zmianie w kolejnych okresach obrotowych. Odpisy aktualizujące wartość udziałów zaprezentowane są
w Nocie 17.
Stawki amortyzacyjne
Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej
użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Spółka corocznie
dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie bieżących szacunków.
Odpisy aktualizujące wartość pożyczek udzielonych spółkom zależnym
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje analizy czy udzielone pożyczki spełniają
model utrzymywania aktywów w celu uzyskania umownych przepływów pieniężnych. W zależności od wyniku
testu „SPPI” pożyczki klasyfikowane są do aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie
lub aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Z uwagi na powiązanie przepływów pieniężnych z tytułu udzielonych spółkom zależnym pożyczek
z harmonogramem realizacji przez te spółki inwestycji, Spółka uznaje że test SPPI nie jest spełniony,
w związku z czym dokonuje wyceny pożyczek w wartości godziwej przez wynik finansowy, natomiast
w przypadku spółek nieprojektowych wycena pożyczek dokonywana jest według skorygowanej ceny nabycia,
z uwzględnieniem oczekiwanych strat kredytowych.
Oczekiwane straty kredytowe
Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów aktualizujących
z tytułu oczekiwanych strat kredytowych w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku
znacznego stopnia prawdopodobieństwa ich nieściągalności.
Cykl operacyjny
Spółka szacuje, iż normalny cykl realizacji projektów inwestycyjnych wynosi do około 5 lat. Cykl operacyjny
składa się z dwóch etapów:
• procesu przygotowawczego, który trwa około 3 lat, składającego się z czynności związanych
z uzyskiwaniem uzgodnień i pozwoleń administracyjnych związanych z projektem, decyzji
środowiskowych czy prac projektowych,
• etapu budowy, który trwa około 2 lat.
Projekty deweloperskie, których cykl operacyjny przekracza normalny cykl operacyjny są prezentowane
w pozycji Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych. Projekty deweloperskie w trakcie
realizacji są prezentowane jako Produkcja w toku pozycji Zapasy.
Lokale mieszkalne i usługowe powstałe w wyniku realizacji procesu deweloperskiego, tj. po uzyskaniu
pozwolenia na użytkowanie są prezentowane jako Produkty gotowe w pozycji Zapasy.
Odpisy aktualizujące wartość zapasów
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny utraty wartości realizowanych
inwestycji deweloperskich. Odpisy aktualizujące szacowane są metodę DCF. Metoda DCF oparta jest
na zdyskontowanych przepływach finansowych, generowanych przy założonych harmonogramach
inwestycyjnych i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1 m2 PUM według
aktualnej sytuacji rynkowej. Współczynnik dyskontowy uwzględnia ważony koszt kapitału zewnętrznego
i własnego (WACC).
Wysokość odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wielkością oszacowaną i może ulec zmianie
w zależności od wahań cen rynkowych sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
16
projektów oraz kalkulacji stopy dyskonta w przyszłości. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych
szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych dostępnych na dzień ich sporządzenia.
Niepewność związana z rozliczeniami podatkowymi
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń
związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak
odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które
mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice
w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi
jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być
przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie
dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi
odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej
dojrzałym systemie podatkowym.
W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić
w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia
postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu
i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce.
GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia
korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy
podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób
działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania
podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów
wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej
wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających
przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków
podatkowych poszczególnych transakcji.
Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do
transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie
wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi
polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i
porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.
Spółka ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku dochodowego
przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę podatkową), podstawę
opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe,
uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi.
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Sprawozdanie finansowe obejmuje rok zakończony 31 grudnia 2024 roku. Jako dane porównawcze Spółka
zaprezentowała dane za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku oraz na dzień 31 grudnia
2023 roku.
Sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a także wszystkie wartości
w tabelach i opisach, o ile nie wskazano inaczej, podane są w tysiącach złotych („PLN”).
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem
części instrumentów finansowych, które są wyceniane według wartości godziwej.
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej
przez spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości.
Na dzień zatwierdzenia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia
okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
17
Sporządzony plan finansowy na rok 2025 oraz na lata kolejne wskazuje na utrzymanie dotychczasowych
źródeł finansowania działalności. Spółka spełnia kowenanty wynikające z umów finansowania. Wpływ sytuacji
makroekonomicznej, konfliktu zbrojnego w Ukrainie oraz kwestii klimatycznych na sprawozdanie finansowe
opisany został w Nocie 37.
7.1. Oświadczenie o zgodności
Niniejsze sprawozdanie finansowe Develia S.A. zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”).
MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej
(„KIMSF”).
7.2. Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego
Walutą pomiaru Spółki i walutą sprawozdawczą niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski.
7.3. Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są
spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za rok zakończony
31 grudnia 2023 roku, z wyjątkiem zastosowania nowych lub zmienionych standardów oraz interpretacji
obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2024 roku i później.
• Zobowiązanie z tytułu leasingu w transakcjach sprzedaży i leasingu zwrotnego – zmiany do MSSF 16
Zmiany do MSSF 16 określają wymogi, które sprzedawca-leasingobiorca ma obowiązek stosować przy
wycenie zobowiązania z tytułu leasingu wynikającego z transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, aby
nie rozpoznawał zysku lub straty związanej z prawem do użytkowania, które zachowuje.
•
Klasyfikacja zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe oraz zobowiązania długoterminowe
powiązane z warunkami – zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych
Zmiany do MSR 1 określają wymogi klasyfikacji zobowiązań jako krótkoterminowe lub długoterminowe.
Zmiany do MSR 1 precyzują:
-
co oznacza prawo do odroczenia terminu wymagalności;
-
że prawo do odroczenia terminu wymagalności musi istnieć na koniec okresu sprawozdawczego;
-
że na klasyfikację nie wpływa prawdopodobieństwo skorzystania przez jednostkę ze swojego prawa
do odroczenia;
-
że tylko wtedy, gdy opcja rozliczenia zobowiązania poprzez wydanie własnych instrumentów
kapitałowych jest klasyfikowana jako instrument kapitałowy, to rozliczenie takiej opcji nie jest brane
pod uwagę na potrzeby klasyfikacji samego zobowiązania jako krótko – bądź długoterminowego.
Dodatkowo, na jednostkę został nałożony wymóg ujawnienia informacji w przypadku, gdy zobowiązanie
wynikające z umowy kredytowej jest zaklasyfikowane jako zobowiązanie długoterminowe, a prawo
jednostki do odroczenia spłaty zobowiązania zależy od spełnienia przyszłych warunków (ang. covenants)
w ciągu dwunastu miesięcy.
•
Mechanizmy finansowania dostawców (ang. Supplier finance arrangements) - Zmiany do MSR 7
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych i MSSF 7 Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji
Zmiany określają cechy mechanizmów finansowania dostawców oraz wymagają dodatkowych ujawnień
na temat takich mechanizmów.
Mechanizmy finansowania dostawców są często nazywane finansowaniem łańcucha dostaw,
finansowaniem zobowiązań lub mechanizmami faktoringu odwrotnego.
Wdrożenie powyżej wymienionych standardów oraz zmiany do istniejących standardów nie miały istotnego
wpływu na sprawozdanie finansowe.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
18
8. Informacja dotycząca wprowadzonych zmian prezentacyjnych
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Zarząd Spółki dokonał weryfikacji prezentacji przychodów i kosztów
ujmowanych w sprawozdaniu z całkowitych dochodów i dokonał zmiany ich prezentacji. Zdaniem Zarządu
bieżąca prezentacja lepiej odzwierciedla rodzaj prowadzonej przez Spółkę działalności i jest spójna ze
Skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym. Zmiana prezentacji nie wpływa na wynik finansowy, kapitały
własne i aktywa okresu porównywalnego. Powyższa zmiana spowodowała konieczność zmiany prezentacji
w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych. Przyjęty obecnie sposób prezentacji będzie kontynuowany przez
Spółkę w przyszłości.
Poniższa tabela przestawia dokonane zmiany prezentacji w danych porównywalnych w sprawozdaniu
z całkowitych dochodów za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku w stosunku
do uprzednio sporządzonego i opublikowanego sprawozdania finansowego Spółki za rok 2023.
Obecna nazwa Poprzednia nazwa
Rok zakończony
31 grudnia 2023
po zmianie prezentacji
Rok zakończony
31 grudnia 2023
wg opublikowanego
sprawozdania
Przychody
Przychody ze sprzedaży usług 26 237
Przychody ze sprzedaży towarów i
produktów 954 227
Przychody ze sprzedaży usług,
wyrobów i towarów 980 464
980 464 980 464
Przychody z dywidend (przesunięcie
z działalności operacyjnej do finansowej) Przychody z dywidend 205 033 205 033
Przychody finansowe (przesunięcie
z działalności operacyjnej do finansowej) 73 659
Przychody z odsetek i dyskont 25 278
Inne przychody finansowe 48 381
278 692 278 692
Koszty
Koszt własny sprzedaży (653 397)
Koszt sprzedaży i dystrybucji (22 098)
Koszty ogólnego zarządu (85 100)
Koszty działalności operacyjnej,
wartość sprzedanych wyrobów,
towarów (760 595)
(760 595) (760 595)
Koszty finansowe (przesunięcie
z działalności operacyjnej do finansowej) (42 908)
Koszty odsetek i dyskont (37 480)
Inne koszty finansowe
(5 428)
(42 908) (42 908)
Pozostałe koszty operacyjne (2 724)
Oczekiwane straty kredytowe
(885)
Pozostałe koszty operacyjne (3 609)
(3 609) (3 609)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
19
Poniższa tabela przestawia dokonane zmiany prezentacji w danych porównywalnych w sprawozdaniu
z przepływów pieniężnych za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku w stosunku
do uprzednio sporządzonego i opublikowanego sprawozdania finansowego Spółki za rok 2023.
Zmiany obejmują również korekty prezentacyjne, o których mowa poniżej tabeli:
Obecna nazwa Poprzednia nazwa
Rok zakończony
31 grudnia 2023
po zmianie
prezentacji
Rok zakończony
31 grudnia 2023
wg opublikowanego
sprawozdania
Przepływy środków pieniężnych
z działalności operacyjnej
Amortyzacja 4 678 -
Zmiana stanu środków trwałych i
wartości niematerialnych - (3 260)
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)
(163 720)
-
Zysk (Strata) z nieruchomości
inwestycyjnych (wycena do wartości
godziwej) 1 480 -
Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej
dot. akcji i udziałów Inne korekty (47 121) -
Zmiana stanu rezerw
Zmiana stanu rezerw
15 654
4 466
Zmiana stanu zapasów
Zmiana stanu zapasów
52 163
53 643
Zmiana stanu należności
Zmiana stanu należności
(28 753)
(34 194)
Zmiana stanu zobowiązań, z wyjątkiem
pożyczek i kredytów
Zmiana stanu zobowiązań, z
wyjątkiem pożyczek i kredytów 21 815 20 707
Zmiana stanu rozliczeń
międzyokresowych
Zmiana stanu rozliczeń
międzyokresowych 1 306 13 601
Zmiana stanu zobowiązań
finansowych - 88 130
Zmiana stanu aktywów finansowych
z tytułu pożyczek i weksli - (287 800)
Zmiana stanu aktywów finansowych
z tytułu udziałów - (348 275)
Inne korekty Inne korekty (1 780) (920)
Przepływy środków pieniężnych
z działalności inwestycyjnej
Wpływy
Wpływy z tytułu aktywów finansowych
(pożyczki udzielone, obligacje
inwestycyjne) 62 457
Wpływy z tytułu odsetek
15 251
Inne wpływy inwestycyjne (otrzymane
dywidendy, zbycie udziałów) 395 540
Wydatki
Nabycie wartości niematerialnych
oraz rzeczowych aktywów trwałych (7 314)
Wydatki na nabycie aktywów finansowych
(udzielone pożyczki, jednostki
uczestnictwa) (363 146)
Inne wydatki inwestycyjne (nabycie akcji,
udziałów) (452 411)
(493 902) (493 902)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
20
Informacja dotycząca wprowadzonych zmian w prezentacji zobowiązań z tytułu wynagrodzeń,
ekwiwalentów urlopowych oraz innych zobowiązań.
Spółka zdecydowała się na wprowadzenie zmiany w prezentacji zobowiązań z tytułu wynagrodzeń,
ekwiwalentów urlopowych i innych zobowiązań, prezentowanych dotychczas w pozycji Zobowiązania z tytułu
umów z klientami (poprzednia nazwa: Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów oraz przychody przyszłych
okresów), które, po dokonanej zmianie, prezentowane są w Sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycjach:
Rezerwy i Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania.
Wpływ dokonanych zmian na sprawozdanie z sytuacji finansowej na 31 grudnia 2023 roku został
zaprezentowany poniżej:
Aktywa
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Korekty
prezentacyjne
31 grudnia 2023
A. Aktywa trwałe
1 621 166
1 621 166
1. Wartości niematerialne
862
862
2. Rzeczowe aktywa trwałe
9 998
9 998
3. Pożyczki i należności długoterminowe
283 435
283 435
4. Inwestycje długoterminowe
1 241 273
1 241 273
5. Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych
85 598
85 598
6. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
-
-
7. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
-
-
B. Aktywa obrotowe
1 492 416
1 492 416
1. Zapasy
1 115 724
1 115 724
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
39 857
39 857
3. Należności z tytułu podatku dochodowego
-
4. Krótkoterminowe papiery wartościowe
15 000
15 000
5. Pozostałe aktywa finansowe
196 546
196 546
6. Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
119 948
119 948
7. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
5 341
5 341
C.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do
sprzedaży 20 576
20 576
Aktywa razem
3 134 158
3 134 158
Kapitał własny i zobowiązania
A. Kapitał własny
1 464 070
1 464 070
1. Kapitał podstawowy
447 558
447 558
2. Kapitał zapasowy
575 648
575 648
3. Pozostałe kapitały rezerwowe
16 369
16 369
4. Pozostałe kapitały
14 192
14 192
5. Zyski zatrzymane / (Niepokryte straty)
410 303
410 303
B. Zobowiązania długoterminowe
768 490
768 490
1. Długoterminowe zobowiązania finansowe
744 067
744 067
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
1 192
1 192
3. Rezerwy
511
511
4. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
22 720
22 720
C. Zobowiązania krótkoterminowe
899 150
899 150
1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe
325 666
325 666
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
30 409
30 409
3. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu nabycia udziałów
-
-
4.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania 151 115
9 840
141 275
5. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
30 193
30 193
6. Rezerwy
20 212
15 401
4 811
7. Zobowiązania z tytułu umów z klientami
341 555
( 25 241)
366 796
D. Zobowiązania dotyczące aktywów trwałych zaklasyfikowanych
jako przeznaczone do sprzedaży 2 448
2 448
Kapitał własny i zobowiązania razem
3 134 158
-
3 134 158
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
21
9. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie
Zatwierdzając niniejsze sprawozdanie finansowe następujące zmiany do istniejących standardów zostały
wydane przez RMSR i zatwierdzone do stosowania w UE, a które wchodzą w życie w późniejszym terminie:
•
MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe (opublikowano dnia 30 stycznia 2014 roku) – zgodnie
z decyzją Komisji Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersji wstępnej nie zostanie
zainicjowany przed ukazaniem się standardu w wersji ostatecznej - do dnia zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2016 roku lub później;
•
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28: Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem
a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem (opublikowano dnia 11 września 2014
roku) – prace prowadzące do zatwierdzenia niniejszych zmian zostały przez UE odłożone bezterminowo
termin wejścia w życie został odroczony przez RMSR na czas nieokreślony;
•
MSSF 18: Prezentacja i ujawnianie informacji w sprawozdaniach finansowych (opublikowano dnia
9 kwietnia 2024 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony
przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 roku
lub później;
•
MSSF 19: Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji (opublikowano dnia
9 maja 2024 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez
UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 roku lub
później;
•
Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7: Zmiany dotyczące klasyfikacji i wyceny instrumentów finansowych
(opublikowano dnia 30 maja 2024 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego
niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia
1 stycznia 2026 roku lub później; • Coroczne poprawki, tom 11 (opublikowano dnia 18 lipca 2024 roku) –
do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 roku lub później;
•
Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7: Umowy odwołujące się do energii elektrycznej zależnej od warunków
naturalnych (opublikowano dnia 18 grudnia 2024 roku) – do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
finansowego niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
się dnia 1 stycznia 2026 roku lub później;
Daty wejścia w życie są datami wynikającymi z treści standardów ogłoszonych przez
Radę ds. Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej
mogą różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie
zatwierdzenia do stosowania przez Unię Europejską.
Spółka jest w trakcie weryfikowania wpływu powyżej wymienionych standardów na sytuację finansową, wyniki
działalności Spółki oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji Zarząd nie przewiduje, aby
wprowadzenie pozostałych standardów oraz interpretacji miało istotny wpływ na stosowane przez Spółkę
zasady (politykę) rachunkowości.
Spółka nie zdecydowała się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany, która
została opublikowana, lecz nie weszła dotychczas w życie w świetle przepisów Unii Europejskiej.
10. Istotne zasady rachunkowości
10.1. Środki trwałe
Środki trwałe wykazywane są według ceny nabycia/kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz
wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość początkowa środków trwałych obejmuje ich
cenę nabycia powiększoną o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem
składnika majątku do stanu zdatnego do używania. W skład kosztu wchodzi również koszt wymiany części
składowych maszyn i urządzeń w momencie poniesienia, jeśli spełnione są kryteria rozpoznania.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
22
Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw,
obciążają wynik okresu sprawozdawczego w momencie ich poniesienia.
Środki trwałe w momencie ich nabycia zostają podzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej
wartości, do których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności.
W momencie likwidacji lub sprzedaży środków trwałych, wartość początkowa tych środków oraz
dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik likwidacji lub sprzedaży jest ujmowany w wyniku
(zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów.
Typ Okres w latach
Maszyny i urządzenia techniczne lat 5
Urządzenia biurowe lat 2
Pozostałe środki transportu lat 5
Inwestycje w obcych środkach trwałych lat 10 (lub czas trwania umowy jeśli krócej)
Komputery lat 3
Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na możliwość
utraty wartości któregoś ze składników środków trwałych, dokonywany jest przegląd tych aktywów pod kątem
ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości,
a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź
ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą jest obniżana do poziomu wartości
odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej
pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane
przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej
brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego
z danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów pieniężnych
w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka wypracowującego środki
pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w
wyniku, tj. zysku lub stracie okresu.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej
po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające
z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia danego
składnika aktywów ze sprawozdania z sytuacji finansowej (obliczone jako różnica pomiędzy ewentualnymi
wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danej pozycji) są ujmowane w zysku lub stracie okresu,
w którym dokonano takiego usunięcia.
Wartość końcową, okres użytkowania oraz metodę amortyzacji składników aktywów weryfikuje się, i w razie
konieczności – koryguje, na koniec każdego roku obrotowego.
10.2. Środki trwałe w budowie
Środki trwałe w budowie dotyczą środków trwałych będących w toku budowy lub montażu i są wykazywane
według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Środki trwałe w budowie nie podlegają amortyzacji do czasu
zakończenia budowy i przekazania środka trwałego do używania.
10.3. Wartości niematerialne
Za wartości niematerialne uznaje się nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia
do używania prawa majątkowe, autorskie prawa majątkowe, licencje o przewidywanym okresie użytkowania
dłuższym niż rok, wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo
oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
Wartości niematerialne nabyte w oddzielnej transakcji początkowo wycenia się w cenie nabycia lub koszcie
wytworzenia. Cena nabycia wartości niematerialnych nabytych w transakcji połączenia jednostek
gospodarczych jest równa ich wartości godziwej na dzień połączenia. Po ujęciu początkowym, wartości
niematerialne są wykazywane w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia pomniejszonym o umorzenie i odpisy
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
23
aktualizujące z tytułu utraty wartości. Nakłady poniesione na wartości niematerialne wytworzone we własnym
zakresie, z wyjątkiem aktywowanych nakładów poniesionych na prace rozwojowe, nie są aktywowane i są
ujmowane w kosztach okresu, w którym zostały poniesione.
Spółka ustala, czy okres użytkowania wartości niematerialnych jest ograniczony czy nieokreślony. Wartości
niematerialne o ograniczonym okresie użytkowania są amortyzowane przez okres użytkowania
oraz poddawane testom na utratę wartości każdorazowo, gdy istnieją przesłanki wskazujące na utratę ich
wartości. Okres i metoda amortyzacji wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania są
weryfikowane przynajmniej na koniec każdego roku obrotowego. Zmiany w oczekiwanym okresie
użytkowania lub oczekiwanym sposobie konsumowania korzyści ekonomicznych pochodzących z danego
składnika aktywów są ujmowane poprzez zmianę odpowiednio okresu lub metody amortyzacji, i traktowane
jak zmiany wartości szacunkowych. Odpis amortyzacyjny składników wartości niematerialnych
o ograniczonym okresie użytkowania ujmuje się w wyniku (zysku lub stracie) okresu w ciężar tej kategorii,
która odpowiada funkcji danego składnika wartości niematerialnych.
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz te, które nie jeszcze dostępne do
użytkowania, są corocznie poddawane weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, w odniesieniu do
poszczególnych aktywów lub na poziomie ośrodka wypracowującego środki pieniężne. W przypadku
pozostałych wartości niematerialnych ocenia się co roku, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o
utracie ich wartości. Okresy użytkowania są także poddawane corocznej weryfikacji, a w razie potrzeby,
korygowane z efektem od początku roku obrotowego.
Podsumowanie zasad stosowanych w odniesieniu do wartości niematerialnych Spółki:
Oprogramowanie komputerowe i inne
Okresy użytkowania 2 lata
Wykorzystywana metoda amortyzacji Metoda liniowa
Wewnętrznie wytworzone lub nabyte Nabyte
Weryfikacja pod kątem utraty wartości / badanie wartości
odzyskiwalnej
Coroczna ocena czy wystąpiły przesłanki świadczące o
wystąpieniu utraty wartości.
Zyski lub straty wynikające z usunięcia wartości niematerialnych ze sprawozdania z sytuacji finansowej są
wyceniane według różnicy pomiędzy wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danego składnika
aktywów i są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie jego wyksięgowania.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz dzień 31 grudnia 2023 roku nie wystąpiły wartości niematerialne
o nieokreślonym okresie użytkowania.
10.4. Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia
przesłanek wskazujących na utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje
formalnego oszacowania wartości odzyskiwalnej tj. ustala się czy bieżąca wartość księgowa danego składnika
aktywów jest wyższa od wartości, jaką można uzyskać w drodze jego dalszego użytkowania lub sprzedaży.
W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki
pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości i dokonuje odpisu
aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej, Odpis ten jest ujmowany w wyniku
finansowym w innych przychodach lub kosztach finansowych. Wartość odzyskiwalna jest jedną z dwóch
wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną o koszty zbycia lub
wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne.
Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba że dany składnik aktywów nie generuje
samodzielnie wpływów pieniężnych, które są w większości niezależne od generowanych przez inne aktywa
lub grupy aktywów. Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna,
ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej. Przy
szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości
bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
24
odzwierciedlającej bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla danego
składnika aktywów. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych w
działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika
aktywów, w przypadku którego stwierdzono utratę wartości.
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka ocenia, czy występują przesłanki wskazujące na to, że
odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości, który był ujęty w okresach poprzednich w odniesieniu do danego
składnika aktywów jest zbędny, lub czy powinien zostać zmniejszony. Jeżeli takie przesłanki występują,
Spółka szacuje wartość odzyskiwalną tego składnika aktywów. Poprzednio ujęty odpis aktualizujący z tytułu
utraty wartości ulega odwróceniu wtedy i tylko wtedy, gdy od czasu ujęcia ostatniego odpisu aktualizującego
nastąpiła zmiana wartości szacunkowych stosowanych do ustalenia wartości odzyskiwalnej danego składnika
aktywów. W takim przypadku, podwyższa się wartość bilansową składnika aktywów do wysokości jego
wartości odzyskiwalnej. Podwyższona kwota nie może przekroczyć wartości bilansowej składnika aktywów,
jaka zostałaby ustalona (po odjęciu umorzenia), gdyby w ubiegłych latach w ogóle nie ujęto odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości w odniesieniu do tego składnika aktywów. Odwrócenie odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości składnika aktywów ujmuje się niezwłocznie jako przychód.
Po odwróceniu odpisu aktualizującego, w kolejnych okresach odpis amortyzacyjny dotyczący danego
składnika jest korygowany w sposób, który pozwala w ciągu pozostałego okresu użytkowania tego składnika
aktywów dokonywać systematycznego odpisania jego zweryfikowanej wartości bilansowej pomniejszonej
o wartość końcową.
10.5. Udzielone pożyczki
Pożyczki udzielone i należności zalicza się je do aktywów obrotowych, o ile termin ich wymagalności nie
przekracza 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Pożyczki udzielone i należności o terminie
wymagalności przekraczającym 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego zalicza się do aktywów
trwałych.
10.6. Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje)
Akcje i udziały w jednostkach zależnych i współzależnych wyceniane są zgodnie z MSR 27 według ceny
nabycia pomniejszonej o skumulowane odpisy z tytułu utraty wartości.
10.7. Zapasy
W pozycji Zapasy wykazywane są poniesione nakłady dotyczące niesprzedanych lokali mieszkalnych
i niemieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Nakłady takie obejmują prawo wieczystej dzierżawy
gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku
z budowami lokali mieszkalnych, skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowania zewnętrznego,
koszty planowania i projektu, narzuty kosztów administracyjnych bezpośrednio związanych z budową oraz
pozostałe koszty dotyczące budowy.
Zapasy ujmowane są początkowo według kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu zapasy są
wykazywane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania
ceny sprzedaży netto.
10.8. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych,
z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat
kredytowych.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana poprzez
zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy
zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w
czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku
z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
25
10.9. Aktywa finansowe
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych do jednej z następujących kategorii:
• Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
• Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
• Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez całkowite dochody,
• Instrumenty finansowe zabezpieczające
Klasyfikacji aktywów finansowych dokonuje się na podstawie:
• modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami finansowymi,
• wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów
finansowych.
Klasyfikacji dokonuje się na moment początkowego ujęcia aktywów. Klasyfikacja dłużnych aktywów
finansowych zależy od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od charakterystyki
umownych przepływów pieniężnych (test SPPI) dla danego składnika aktywów finansowych.
Do kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje należności z tytułu dostaw
i usług, pożyczki udzielone, które zdały test SPPI, pozostałe należności, lokaty oraz środki pieniężne i ich
ekwiwalenty.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu
przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości.
Należności z tytułu dostaw i usług o terminie zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania
(tj. niezawierające elementu finansowania) i nieprzekazane do faktoringu, nie podlegają dyskontowaniu i są
wyceniane w wartości nominalnej.
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody kwalifikuje się:
składnik aktywów finansowych jeśli spełnione są poniższe warunki:
- jest on utrzymywany w modelu biznesowym, którego celem jest zarówno uzyskanie umownych przepływów
pieniężnych z tytułu posiadanych aktywów finansowych, jak i z tytułu sprzedaży aktywów finansowych, oraz
- warunki umowne dają prawo do otrzymania w określonych datach przepływów pieniężnych stanowiących
wyłącznie kapitał i odsetki od kapitału (tzn. zdał test SPPI),
Skutki zmian wartości godziwej ujmowane są w innych całkowitych dochodach do momentu zaprzestania
ujmowania składnika aktywów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, kiedy skumulowany zysk/ strata
ujmowane są w sprawozdaniu z wyniku.
Niezależnie od w/w kryteriów klasyfikacji istnieje możliwość nieodwołalnego wyznaczenia składnika aktywów
finansowych stanowiącego inwestycję w instrument kapitałowy do opcji wyceny w wartości godziwej przez
pozostałe całkowite dochody.
Opcja wyboru wartości godziwej przez inne całkowite dochody nie jest dostępna dla instrumentów
przeznaczonych do obrotu.
Zyski i straty, zarówno z wyceny jak i realizacji, powstające na tych aktywach ujmuje się w innych całkowitych
dochodach, za wyjątkiem przychodów z tytułu otrzymanych dywidend, które są ujmowane w sprawozdaniu z
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie
instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub
jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku których Grupa
podjęła decyzję o takiej klasyfikacji w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego.
Spółka kwalifikuje do tej kategorii pożyczki udzielone, które nie zdały testu umownych przepływów
pieniężnych oraz instrumenty pochodne będące aktywami, o ile nie zostały wyznaczone jako instrumenty
zabezpieczające.
Zyski i straty na składniku aktywów finansowych zaliczonym do wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy ujmuje się w wyniku finansowym w okresie, w którym powstały.
Do instrumentów finansowych zabezpieczających klasyfikuje się aktywa i zobowiązania finansowe
stanowiące instrumenty finansowe wyznaczone i spełniające wymogi rachunkowości zabezpieczeń,
wyceniane w wartości godziwej uwzględniającej wszystkie komponenty dotyczące ryzyka rynkowego i ryzyka
kredytowego.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
26
Nabycie i sprzedaż aktywów finansowych rozpoznawane są na dzień dokonania transakcji. W momencie
początkowego ujęcia składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej, powiększonej,
w przypadku składnika aktywów niekwalifikowanego jako wyceniony w wartości godziwej przez wynik
finansowy, o koszty transakcji, które mogą być bezpośrednio przypisane do nabycia.
Składnik aktywów finansowych zostaje usunięty ze sprawozdania z sytuacji finansowej, wtedy gdy wygasły
prawa do umownych przepływów pieniężnych, lub gdy nastąpił transfer aktywa tj. nastąpiło przeniesienie
zasadniczo całości korzyści i ryzyk związanych z posiadanym składnikiem aktywów.
Wartość odzyskiwalna aktywów długoterminowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia przesłanek wskazujących na
utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje oszacowania wartości
odzyskiwalnej. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka
wypracowującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości
i dokonuje odpisu aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna
jest jedną z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną
o koszty zbycia lub wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki
pieniężne.
Utrata wartości aktywów finansowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości składnika aktywów
finansowych na podstawie modelu utraty wartości opartego o oczekiwane straty kredytowe.
Określając przyszłą oczekiwaną utratę wartości, Spółka uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone
informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości.
Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów
aktualizujących w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku znacznego stopnia
prawdopodobieństwa ich nieściągalności.
Na moment wdrożenia MSSF 9, w związku z charakterem należności, Spółka przeanalizowała historię ujętych
odpisów aktualizujących i doszła do wniosku, że zastosowanie modelu oczekiwanych strat kredytowych nie
wpłynęło na wysokość zawiązywanych odpisów aktualizujących.
10.10. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej obejmują środki
pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności
nie przekraczającym trzech miesięcy.
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych składa
się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy po kursie średnim NBP. Różnice
kursowe dotyczące środków pieniężnych w walutach obcych i operacji z obrotu walut obcych zalicza się
do sprawozdania z całkowitych dochodów.
10.11. Czynne rozliczenia międzyokresowe
W ciągu okresu sprawozdawczego przedmiotem rozliczeń międzyokresowych są między innymi:
• koszty ubezpieczeń majątkowych,
• koszty opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
• naliczone z góry inne koszty finansowe,
• prowizje z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań,
• inne koszty dotyczące następnych okresów sprawozdawczych (m.in prenumeraty, przedpłaty).
Koszty podlegające aktywowaniu na koncie rozliczeń międzyokresowych rozliczane są proporcjonalnie
do upływu czasu w kolejnych okresach obrotowych, których dotyczą.
Koszty z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań rozliczne są w momencie osiągnięcia
przychodów ze sprzedaży mieszkań.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
27
10.12. Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe i ich grupy do sprzedaży uznaje się za przeznaczone do sprzedaży, w sytuacji, gdy ich wartość
bilansowa zostanie odzyskana raczej w wyniku transakcji sprzedaży niż w wyniku ich dalszego użytkowania.
Ten warunek może być spełniony tylko, kiedy wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne,
a składnik aktywów jest dostępny do natychmiastowej sprzedaży w swoim obecnym stanie. Klasyfikacja
składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży zakłada zamiar kierownictwa Spółki do dokonania
transakcji sprzedaży w ciągu roku od momentu dokonania klasyfikacji. Aktywa trwałe sklasyfikowane jako
przeznaczone do sprzedaży wycenia się po niższej spośród dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości
godziwej, pomniejszonej o koszty związane ze sprzedażą. Aktywa te nie są amortyzowane przez Spółkę i są
prezentowane oddzielnie w jednostkowym sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
10.13. Kapitały własne
Na kapitały własne składają się:
• kapitał podstawowy
• kapitał zapasowy
• pozostałe kapitały rezerwowe
• zyski zatrzymane/niepokryte straty
• pozostałe kapitały
Kapitał podstawowy wycenia się według wartości nominalnej zgodnej ze statutem. Kapitał zapasowy wycenia
się jako nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną wyemitowanych akcji, zmniejsza się o koszty związane
z emisją akcji oraz zwiększa/zmniejsza o zatwierdzone zyski/straty z lat ubiegłych. Pozostałe kapitały
wycenia się w wysokości wartości godziwej przyznanych opcji menadżerskich według zasada określonych
przez MSSF2.
10.14. Zobowiązania finansowe
Spółka klasyfikuje składnik zobowiązań finansowych do jednej z następujących kategorii:
• Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
• Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
• Instrumenty finansowe zabezpieczające.
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych, pożyczek oraz papierów dłużnych
W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane
według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z ich uzyskaniem.
Po początkowym ujęciu kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są następnie wyceniane
w zamortyzowanym koszcie, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z wyjątkiem
zobowiązań wyznaczonych na pozycje zabezpieczane, które wyceniane są zgodnie z zasadami
rachunkowości zabezpieczeń lub zobowiązań zakwalifikowanych w momencie początkowego ujęcia jako
instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki
oraz dyskonta lub premie uzyskane przy rozliczeniu zobowiązania.
Zyski i straty są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów z chwilą usunięcia zobowiązania
ze sprawozdania z sytuacji finansowej, a także w odpowiednich okresach w trakcie życia instrumentu metodą
efektywnej stopy procentowej.
10.15. Zobowiązania z tytułu leasingu
W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka wycenia zobowiązania z tytułu leasingu w wysokości wartości bieżącej
opłat leasingowych pozostających do zapłaty w tej dacie. Opłaty leasingowe obejmują opłaty stałe (w tym
zasadniczo stałe opłaty leasingowe) pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, zmienne opłaty,
które zależą od indeksu lub stawki oraz kwoty, których zapłaty oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości
końcowej. Opłaty leasingowe obejmują również cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarczającą
pewnością założyć jej wykonanie przez Spółkę oraz płatności kar pieniężnych za wypowiedzenie leasingu,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
28
jeżeli w warunkach leasingu przewidziano możliwość wypowiedzenia leasingu przez Spółkę. Zmienne opłaty
leasingowe, które nie zależą od indeksu lub stawki, są ujmowane jako koszty w okresie, w którym następuje
zdarzenie lub warunek powodujący płatność.
Przy obliczaniu wartości bieżącej opłat leasingowych Spółka stosuje krańcową stopę procentową
leasingobiorcy w dniu rozpoczęcia leasingu, jeżeli stopy procentowej leasingu nie można z łatwością ustalić.
Po dacie rozpoczęcia kwota zobowiązań z tytułu leasingu zostaje zwiększona w celu odzwierciedlenia
odsetek i zmniejszona o dokonane płatności leasingowe. Ponadto wartość bilansowa zobowiązań z tytułu
leasingu podlega ponownej wycenie w przypadku zmiany okresu leasingu, zmiany zasadniczo stałych opłat
leasingowych lub zmiany osądu odnośnie zakupu aktywów bazowych.
10.16. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, pozostałe zobowiązania
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania wycenia się w kwocie wymagającej
zapłaty.
W zobowiązaniach ujmowane są, w wartościach przypadających na bieżący okres sprawozdawczy:
1) wartości świadczeń wynikających z umów z dostawcami lub wykonanych przez kontrahentów, których
kwotę można wiarygodnie oszacować,
2) wartość przyszłych świadczeń wynikających z bieżącej działalności, których kwotę można oszacować,
mimo że data ich powstania nie jest jeszcze znana i do których można zaliczyć m.in.: koszty wynagrodzeń
i narzutów związanych z wynikami okresu, a wypłacanych w następnych okresach sprawozdawczych,
koszty badania sprawozdania finansowego i inne koszty dotyczące okresu sprawozdawczego.
10.17. Rezerwy
Rezerwy ujmowane są wówczas, gdy na spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy)
wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy jest pewne lub wysoce prawdopodobne, że wypełnienie tego
obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne, oraz gdy można
dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy na straty z tytułu umów rodzących obciążenia i zobowiązania wycenia się w uzasadnionej,
wiarygodnie oszacowanej wartości.
Rezerwy są tworzone w ciężar kosztów działalności operacyjnej, pozostałych kosztów operacyjnych
lub kosztów finansowych, w zależności od okoliczności, z których strata wynika.
Koszty dotyczące danej rezerwy są ujmowane w wyniku (zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego po
pomniejszeniu o wszelkie zwroty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość
rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do
wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe
wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli
zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem
czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
Rezerwę zmniejsza powstanie straty lub zobowiązania, na które została utworzona, zaś niewykorzystane
rezerwy (z uwagi na ustanie lub zmniejszenie ryzyka strat, na które zostały utworzone) rozwiązuje się
na dobro kont, w ciężar których zostały one utworzone.
10.18. Zobowiązania z tytułu umów z klientami
Zobowiązania z tytułu umów z klientami stanowią równowartość środków z tytułu świadczeń, których
wykonanie nastąpi w następnych okresach sprawozdawczych. Zobowiązania te dotyczą przede wszystkim
wpłat klientów na poczet zakupu produktów (głównie mieszkań i lokali usługowych), jeszcze niezaliczonych
do przychodów w rachunku zysków i strat.
10.19. Rachunkowość zabezpieczeń
W okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku Spółka stosowała rachunkowości zabezpieczeń w związku
z transakcją nabycia udziałów, o której mowa w Nocie 26.2.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
29
10.20. Odprawy emerytalne
Zgodnie z zakładowymi systemami wynagradzania pracownicy Spółki mają prawo do odpraw emerytalnych.
Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw
emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Spółka tworzy rezerwę
na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów,
których dotyczą. Według MSR 19 odprawy emerytalne są programami określonych świadczeń po okresie
zatrudnienia. Naliczone zobowiązania są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną
dokonane, z uwzględnieniem rotacji zatrudnienia i dotyczą okresu do końca okresu sprawozdawczego.
Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są o dane historyczne. Zyski i straty z
obliczeń aktuarialnych są rozpoznawane w wyniku okresu sprawozdawczego. Ponowna wycena zobowiązań
z tytułu świadczeń pracowniczych dotyczących programów określonych świadczeń obejmująca zyski i straty
aktuarialne ujmowana jest w innych całkowitych dochodach i nie podlega późniejszej reklasyfikacji do zysku
lub straty.
10.21. Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są
przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia. W praktyce, o ile nie prowadzi to do
istotnych różnic, Spółka stosuje uproszczenie i przyjmuje, że kurs zamknięcia to kurs średni NBP dla danej
waluty obowiązujący na koniec okresu sprawozdawczego.
W ciągu roku obrotowego:
1) operacje sprzedaży i kupna walut oraz operacje zapłaty należności lub zobowiązań wycenia się
po kursie kupna lub sprzedaży banku, z którego usług korzysta jednostka,
2) pozostałe operacje wycenia się po obowiązującym na dzień poprzedzający przeprowadzenie operacji
średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez NBP, chyba że w zgłoszeniu celnym lub innym
wiążącym jednostkę dokumencie ustalony został inny kurs.
Powstałe z przeliczenia różnice kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów)
finansowych lub, w przypadkach określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości
aktywów.
31 grudnia 2024 roku 31 grudnia 2023 roku
EUR 4,2730 4,3480
10.22. Zasady wyceny zobowiązań warunkowych
Zobowiązanie warunkowe jest możliwym zobowiązaniem, które powstaje na skutek zdarzeń przeszłych
i którego istnienie zostanie potwierdzone dopiero w przyszłości w momencie wystąpienia niepewnych zdarzeń
(nad którymi jednostka nie ma pełnej kontroli). Zobowiązaniem warunkowym może być również obecne
zobowiązanie jednostki, które powstaje na skutek przeszłych zdarzeń i którego nie można wycenić
wystarczająco wiarygodnie lub nie jest prawdopodobne, aby wypełnienie tego zobowiązania spowodowało
wypływ środków zawierających w sobie korzyści ekonomiczne. W związku z tym zobowiązanie takie nie jest
prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, ale jest opisywane w dodatkowych informacjach
i objaśnieniach do sprawozdania finansowego.
10.23. Przychody
Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści
ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.
Przychody są rozpoznawane po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług (VAT) oraz rabaty.
Przy ujmowaniu przychodów obowiązują również kryteria przedstawione poniżej.
10.23.1
Sprzedaż towarów i produktów
Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów
i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.
Przychody z tytułu realizacji instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne korygują wartość
przychodów ze sprzedaży towarów i produktów.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
30
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są dopiero w momencie, gdy
zasadniczo wszystkie ryzyka i korzyści związane z danym lokalem zostaną przeniesione na klienta i przychód
może zostać wyceniony w rozsądny sposób.
Określenie momentu przejścia ryzyka na klienta determinuje moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży
lokali mieszkalnych i usługowych.
Przejście ryzyka na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu łącznie
następujących warunków:
(i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków;
(ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej;
(iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania;
(iv) podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego lub aktu notarialnego przenoszącego
własność.
Koszty związane z lokalami, które już zostały sprzedane i których poniesienie jest wymagane w okresach
następujących po momencie rozpoznania sprzedaży (w tym koszty usunięcia usterek i koszty wykończenia
powierzchni wspólnych), są szacowane i ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie,
w którym nastąpiła sprzedaż danego lokalu.
Przychody z tytułu wynajmu
Przychody z tytułu wynajmu ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu w stosunku do zawartych
umów (linearyzacja).
Odsetki
Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich narastania, z uwzględnieniem metody
efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą oczekiwane przepływy pieniężne do wartości
bilansowej brutto składnika aktywów lub zamortyzowanego kosztu zobowiązania finansowego.
Dywidendy
Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
10.24. Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się
w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi
od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie
lub faktycznie już obowiązywały na koniec okresu sprawozdawczego.
10.25. Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, rezerwa na podatek odroczony jest tworzona metodą zobowiązań
bilansowych w stosunku do wszystkich różnic przejściowych występujących na koniec okresu
sprawozdawczego między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną
w sprawozdaniu finansowym.
Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic przejściowych:
•
z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia
wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie
stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani
na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
•
w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych
lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy
odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej
się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
31
Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic
przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych
przeniesionych na następne lata oraz od udziałów w zyskach spółki komandytowej, w takiej wysokości,
w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać
ww. różnice, ulgi i straty:
•
z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic
przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy
transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mają wpływu
ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
•
w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych
lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu
odroczonego podatku jest ujmowany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jedynie w takiej wysokości,
w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną
odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych
różnic przejściowych.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na koniec każdego
okresu sprawozdawczego i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne
osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania
składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są
z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy
składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe
(i przepisy podatkowe) obowiązujące koniec okresu sprawozdawczego lub takie, których obowiązywanie
w przyszłości jest pewne na koniec okresu sprawozdawczego.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych bezpośrednio w kapitale własnym jest ujmowany
w kapitale własnym.
Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu
odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł
prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku
i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.
Jeżeli w ocenie Spółki jest prawdopodobne, że podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii
podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Spółka określa dochód do opodatkowania
(stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi
podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub
zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym.
Jeżeli Spółka stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Spółki do
kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Spółka odzwierciedla wpływ niepewności przy
ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych,
niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Spółka odzwierciedla ten efekt określając
najbardziej prawdopodobny scenariusz.
10.26. Podatek od towarów i usług
Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów
i usług, z wyjątkiem:
•
gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy
do odzyskania od organów podatkowych; wtedy jest on ujmowany odpowiednio jako część ceny nabycia
składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz
•
należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług.
Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów
podatkowych jest ujęta w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako część należności lub zobowiązań.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
32
10.27. Koszty finansowania zewnętrznego
Kapitalizacji podlegają koszty finansowania zewnętrznego przeznaczonego na sfinansowanie budowy
lub wytworzenia środków trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz budowy mieszkań prezentowych jako
zapasy – produkcja w toku. Koszty te obejmują odsetki należne do momentu oddania składnika aktywów
do użytkowania, straty z tytułu różnic kursowych do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek
do poziomu oprocentowania odpowiedniego dla lokalnej waluty oraz zyski z tytułu różnic kursowych
do wysokości skapitalizowanych wcześniej strat z tego tytułu.
10.28. Zysk/(strata) netto na akcję
Zysk/(strata) netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku/(straty) netto
za dany okres przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.
Zysk/(strata) rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku/(straty) netto
za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy (po potrąceniu odsetek od umarzalnych akcji
uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe) przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych
występujących w ciągu okresu skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających
umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe.
10.29. Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą
Połączenie jednostek gospodarczych bądź przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą
to połączenie jednostek, w ramach którego wszystkie łączące się jednostki gospodarcze lub przedsięwzięcia
przed i po
połączeniu są kontrolowane, pośrednio lub bezpośrednio, przez ten sam podmiot lub grupę
podmiotów oraz wspólna kontrola nie ma charakteru przejściowego.
MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć nie ma zastosowania do połączeń jednostek gospodarczych lub
przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą. W takiej sytuacji zgodnie z MSR 8 Zasady (polityka)
rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów, w przypadku braku standardu bądź
interpretacji mających bezpośrednie zastosowanie do danej transakcji, kierownictwo jednostki może, kierując
się profesjonalnym osądem, opracować zasady (polityki) rachunkowości, uwzględniając m.in. najbardziej
aktualne regulacje i wytyczne stosowania opracowane przez inne podmioty tworzące standardy oparte na
podobnych do MSSF założeniach koncepcyjnych.
Zgodnie z polityką jednostki rozliczenia dokonywane są metodą łączenia udziałów
11. Informacje dotyczące segmentów działalności
Dla celów zarządczych Develia S.A. wyróżnia dwa sprawozdawcze segmenty operacyjne:
• segment działalności deweloperskiej związanej z realizacją i sprzedażą inwestycji mieszkaniowych;
• segment działalności holdingowej związanej z obsługą spółek z Grupy w zakresie świadczenia usług
m.in. obsługi administracyjnej, prawnej, księgowej, IT, kadrowej oraz usług związanych z prowadzonymi
inwestycjami mieszkaniowymi przez spółki z Grupy)
W poniższej tabeli przedstawione zostały dane dotyczące przychodów i kosztów poszczególnych segmentów
Spółki i za okres zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku:
Działalność
deweloperska
Działalność
holdingowa
(pozostała)
Razem
Działalność operacyjna
Przychody ze sprzedaży
734 298
56 125
790 423
Przychody ze sprzedaży usług -
56 125
56 125
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów
734 298
-
734 298
Koszt własny sprzedaży (507 789)
(29 710)
(537 499)
Zysk/(strata) brutto ze sprzedaży 226 509
26 415
252 924
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
33
Koszt sprzedaży i dystrybucji
(27 240)
-
(27 240)
Koszty ogólnego zarządu
(73 911)
(5 653)
(79 564)
Pozostałe przychody operacyjne
3 766
288
4 054
Pozostałe koszty operacyjne
(2 622)
(202)
(2 824)
Oczekiwane straty kredytowe
(685)
(298)
(983)
Zysk/(strata) z działalności operacyjnej 125 817
20 550
146 367
Przychody z dywidend -
276 727
276 727
Przychody finansowe -
66 766
66 766
Koszty finansowe *)
-
(117 777)
(117 777)
Zysk/(strata) brutto
125 817
246 266
372 083
Podatek dochodowy 23 905
(56 143)
(32 238)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
149 722
190 122
339 845
Zysk/(strata) netto
149 722
190 122
339 845
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów -
(17)
(17)
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych
dochodów
-
3
3
Inne całkowite dochody (netto)
-
(14)
(14)
Całkowity dochód 149 722
190 108
339 831
*) w segmencie deweloperskim koszty finansowe w trakcie realizacji projektu inwestycyjnego alokowane są do wartości nakładów; finalnie ich wartość
uwzględniona jest w koszcie własnym sprzedaży wyrobów powstałych w ramach projektu
W poniższej tabeli przedstawione zostały dane dotyczące przychodów i kosztów poszczególnych segmentów
Spółki i za okres zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku:
Działalność
deweloperska
Działalność
holdingowa
(pozostała)
Razem
Działalność operacyjna
Przychody ze sprzedaży
954 227
26 237
980 464
Przychody ze sprzedaży usług -
26 237
26 237
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów
954 227
-
954 227
Koszt własny sprzedaży (636 515)
(16 882)
(653 397)
Zysk/(strata) brutto ze sprzedaży 317 712
9 355
327 067
Koszt sprzedaży i dystrybucji
(22 098)
-
(22 098)
Koszty ogólnego zarządu
(82 798)
(2 302)
(85 100)
Pozostałe przychody operacyjne
2 006
56
2 062
Pozostałe koszty operacyjne
(2 650)
(74)
(2 724)
Oczekiwane straty kredytowe
(885)
-
(885)
Zysk/(strata) z działalności operacyjnej 211 287
7 035
218 322
Przychody z dywidend -
205 033
205 033
Przychody finansowe -
73 659
73 659
Koszty finansowe
-
(42 908)
(42 908)
Zysk/(strata) brutto
211 287
242 819
454 106
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
34
Podatek dochodowy 40 145
(83 948)
(43 803)
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej
251 431
158 872
410 303
Zysk/(strata) netto
251 431
158 872
410 303
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów -
-
-
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych
dochodów
-
-
-
Inne całkowite dochody (netto)
-
-
-
Całkowity dochód 251 431
158 872
410 303
Działalność spółki ogranicza się do terytorium Polski.
12. Przychody i koszty
12.1. Przychody ze sprzedaży
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok
zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Przychody ze sprzedaży usług
56 125 26 237
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych
733 797 943 727
Przychody ze sprzedaży towarów
501 10 500
Razem
790 423
980 464
1) Przychody ze sprzedaży usług dotyczą głównie usług holdingowych (m.in. usług wsparcia procesu
sprzedaży, kierowania projektem inwestycyjnym oraz administracyjną obsługą spółek) świadczonych
przez Spółkę na rzecz podmiotów z Grupy.
2) Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych dotyczą sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych
oraz miejsc postojowych ze zrealizowanych inwestycji mieszkaniowych:
- w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku:
• Osiedle Latarników 3 przy ul. Letnickiej w Gdańsku;
• Cynamonowa Vita przy ul. Cynamonowej we Wrocławiu,
• Ujeścisko Vita Etap 1 przy ul. Przemyskiej w Gdańsku,
• Centralna Park Etap10 przy ul. Galicyjskiej w Krakowie,
• Aleje Praskie Etap 4 przy u. Podskarbińskiej w Warszawie
• Bochenka Vita przy ul. Bochenka w Krakowie,
• Południe Vita przy ul. Starogardzkiej w Gdańsku,
- w okresie zakończonym 31 grudnia w 2023 roku:
• Osiedle Marinus przy ul. Gdańskiej w Gdańsku,
• Mist House przy ul. Mglistej we Wrocławiu,
• Aleje Praskie Etap 1, 2 i 6 przy u. Podskarbińskiej w Warszawie
• Reja 55 przy ul. Reja we Wrocławiu,
• Centralna Park Etap 8 i 9 przy ul. Galicyjskiej w Krakowie,
• Słoneczne Miasteczko (kolejny etap) przy ul. Henryka i Karola Czeczów w Krakowie
• Via Flora Etap 1 i 2 przy ul. Ptasiej w Gdańsku,
•
Toruńska Vita przy ul. Toruńskiej w Warszawie
;
3) Przychody ze sprzedaży towarów dotyczą sprzedaży nieruchomości, na których Spółka nie realizuje
inwestycji budowlanych, odsprzedanych do innych podmiotów.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
35
12.2. Przychody z dywidend
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Przychody z
dywidend
276 727 205 033
Razem
276 727 205 033
Dywidendy otrzymane w 2024 roku:
W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2024 roku miały miejsce następujące wypłaty dywidend
przez spółki zależne na rzecz Develia S.A.:
• W dniu 28 czerwca 2024 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 28 czerwca 2024 roku wypłacona została rzecz Develia S.A. zaliczka
na poczet zysku za 2024 rok w wysokości 7.440 tys. PLN.
• W dniu 20 lutego 2024 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 7 Sp. z o.o. z dnia 15 lutego 2024
roku wypłacona rzecz Develia S.A. zaliczka na poczet zysku za 2023 rok w wysokości 54.000 tys. PLN.
• W dniu 21 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
NP 7 Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 54.770 tys. PLN.
Wyplata dywidendy nastąpiła w transzach, w dniach: 3, 4 i 31 lipca oraz 7 sierpnia 2024 roku.
• W dniu 21 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
NP 10 Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 4.301 tys. PLN
oraz z kapitału zapasowego w wysokości 5.000 tys. zł. Wyplata dywidendy nastąpiła w transzach, w dniach
3 lipca i 23 sierpnia 2024 roku.
• W dniu 21 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Invest XI Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok w wysokości 12.637 tys. PLN.
• W dniu 21 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Invest VII Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok w wysokości 13.770 tys. PLN. Wypłata dywidendy
nastąpiła 5 września 2024 roku.
• W dniu 21 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Invest XV Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 489 tys. PLN.
Wypłata dywidendy nastąpiła 3 lipca 2024 roku.
• W dniu 24 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Develia
Warszawa Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 6.890 tys.
PLN. Wypłata dywidendy nastąpiła 4 lipca 2024 roku.
• W dniu 28 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 22.718
tys. PLN. Wypłata dywidendy nastąpiła 4 lipca 2024 roku.
• W dniu 5 lipca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp Invest
IX Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 35.555 tys. PLN.
Wypłata dywidendy nastąpiła w transzach 25 i 30 lipca oraz 8 sierpnia 2024 roku.
• W dniu 2 września 2024 roku podjęta została Uchwały Zarządu spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
o wypłacie zaliczki na poczet dywidendy za 2024 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 31.457 tys. PLN.
Wypłata zaliczki nastąpiła 5 września 2024 roku.
• W dniu 30 sierpnia 2024 roku podjęta została Uchwala Zarządu spółki NP 7 Sp. z o.o. o wypłacie zaliczki
na poczet dywidendy za 2024 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 12.900 tys. PLN. Wypłata zaliczki
nastąpiła 5 września 2024 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
36
• W dniu 3 września 2024 roku podjęta została Uchwała Zarządu spółki LC Corp Invest XI Sp. z o.o. o
wypłacie zaliczki na poczet dywidendy za 2024 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 6.400 tys. PLN.
Wypłata zaliczki nastąpiła 5 września 2024 roku.
• W dniu 24 września 2024 roku podjęta została Uchwała Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. o wypłacie zaliczki na poczet dywidendy za 2024 rok na rzecz Develia
S.A. w wysokości 6.000 tys. PLN. Wypłata dywidendy nastąpiła 27 września 2024 roku.
• W dniu 20 grudnia 2024 roku podjęta została Uchwała Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. o wypłacie zaliczki na poczet dywidendy za 2024 rok na rzecz Develia
S.A. w wysokości 2.400 tys. PLN. Wypłata dywidendy nastąpiła 18 grudnia 2024 roku.
Dywidendy otrzymane w 2023 roku:
• W dniu 29 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest VII
Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 1.943 tys. PLN.
• W dniu 29 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została dywidenda za lata ubiegłe w
wysokości 3.500 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 29 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok w
wysokości 9.825 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 29 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została pozostała część dywidendy za
2022 rok w wysokości 3.204 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 29 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XII
Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 4.000 tys. PLN.
• W dniu 30 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Develia Wrocław
Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została dywidenda za 2022 rok na rzecz Develia S.A w
wysokości 15.066 tys. PLN.
• W dniu 31 maja 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XII
Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 3.380 tys. PLN.
• W dniu 1 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
VII Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została pozostała część dywidendy za 2022 rok na
rzecz Develia S.A w wysokości 45.000 tys. PLN.
• W dniu 2 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XI Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 3.289 tys. PLN.
• W dniu 12 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
X Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 3.500 tys. PLN.
• W dniu 13 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XII Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została pozostała część dywidendy za 2022 rok na
rzecz Develia S.A w wysokości 58 tys. PLN.
• W dniu 14 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
X Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została część dywidendy za 2022 rok na rzecz Develia
S.A w wysokości 5.130 tys. PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
37
• W dniu 23 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XI Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została pozostała część dywidendy za 202 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 6.600 tys. PLN.
• W dniu 23 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 21 czerwca 2023 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy
za 2023 rok w wysokości 20.501 tys. PLN na rzecz Develia S.A.
• W dniu 23 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
X Sp. z o.o. z dnia 26 maja 2023 roku wypłacona została pozostała część dywidendy za 2022 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 10.965 tys. PLN.
• W dniu 29 czerwca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Develia
Warszawa Sp. z o.o. z dnia 29 czerwca 2023 roku wypłacona została dywidenda za 2022 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 764 tys. PLN.
• W dniu 4 lipca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XVII
Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. z dnia 21 czerwca 2023 roku wypłacony został udział w zysku za 2022 rok na
rzecz Develia S.A w wysokości 55.918 tys. PLN.
• W dniu 14 lipca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest XII
Sp. z o.o. z dnia 4 lipca 2023 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2023 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 4.590 tys. PLN.
• W dniu 17 lipca 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest VII
Sp. z o.o. z dnia 4 lipca 2023 roku wypłacona została zaliczka na poczet dywidendy za 2023 rok na rzecz
Develia S.A w wysokości 7.600 tys. PLN.
• W dniu 28 sierpnia 2023 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników LC Corp Invest
XV Sp. z o.o. z dnia 1 czerwca 2023 roku wypłacona została dywidenda za 2022 rok na rzecz Develia S.A
w wysokości 116 tys. PLN.
12.3. Przychody finansowe
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Zbycie inwestycji długoterminowych
904
-
Przychody z tytułu odsetek bankowych
6 194
10 681
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek
56 072
9 840
Przychody z tytułu krótkoterminowych papierów wartościowych
1 386
4 734
Nadwyżka dodatnich różnic kursowych nad ujemnym
557
-
Odpisy aktualizujące wartość udziałów *)
-
47 121
Przychody z tytułu udzielonych poręczeń
1 570
1 260
Pozostałe p
rzychody
finansowe
83
2
3
Razem
66 766 73 659
(*) Odpisy na udziały opisane w Nocie 17
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
38
12.4. Pozostałe przychody operacyjne
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Wynik na sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych
- 42
Wynik na odsprzedaży
689 145
S
przedaż pozostał
a
2 038 386
Otrzymane odszkodowania
363 131
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw
920 1 029
Pozostałe przychody operacyjne
44
328
Razem
4 054 2 062
12.5. Koszty działalności operacyjnej
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Koszt własny sprzedaży, w tym:
537 499
653 397
- zmiana wysokości odpisów aktualizujących wartość zapasów
3 28
2
-
Koszt sprzedaży i dystrybucji
27 240
22 098
Koszty ogólnego zarządu
79 564
85 100
Razem
644 303
760 595
12.6. Koszty świadczeń pracowniczych
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Amortyzacja
6 362 4 677
Zużycie materiałów i energii
2 341 1 611
Usługi obce, w tym:
29 667 30 622
•
Usługi informatyczne i łączności
5 528 3 171
•
Usługi najmu i dzierżawy
2 077 1 899
•
Usługi doradztwa prawnego i podatkowego
2 733 6 550
•
Usługi audytów nieruchomości
,
analiz rynkowych
i
doradztw
a
8 940 9 464
Podatki i opłaty
6 136 7 645
Wynagrodzenia
76 406 66 785
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
12 757 8 917
Pozostałe koszty rodzajowe
10 491 7 692
Zmiana stanu produktów ( 37 397) (20 752)
Wartość sprzedanych usług, produktów i towarów 537 499 653 397
Razem
644 303 760 594
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Wynagrodzenia
69 944 52 810
Wycena programu motywacyjnego
6 462 13 975
Koszty ubezpieczeń społecznych
9 695 7 018
Pozostałe świadczenia
2 551 1 899
Razem
88 652 75 702
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
39
Programy akcji pracowniczych
W okresie zakończonym 31 grudnia 2021 roku Spółka wprowadziła program motywacyjny dla członków
Zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki (dominującej). Program ma obowiązywać w latach 2021-2024.
W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla członków Zarządu
będzie przydzielać odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na
akcję Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia
uprawnień.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka ujęła
w kosztach wynagrodzeń, na zasadach określonych w MSSF2, kwotę 6.462 tys. PLN (w okresie zakończonym
31 grudnia 2023 roku kwotę 13.975 tys. PLN).
Szczegółowy opis programu zawarty jest w Nocie 20 Świadczenia pracownicze.
W dniu 16 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Develia S.A. podjęło uchwałę
dotyczącą przyjęcia programu motywacyjnego na lata 2025-2028. Na dzień 31 grudnia 2024 roku uprawnienia
w ramach tego programu nie zostały przyznane.
12.7. Koszty finansowe
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Odsetki od obligacji, kredytów i pożyczek
65 943 37 200
Pozostałe odsetki
909 280
Nadwyżka ujemnych różnic kursowych nad dodatnimi
- 454
Odpis aktualizujący wartość udziałów
*
)
41 951 -
Prowizje od kredytów i obligacji
5 686 3 782
Koszty gwarancji i poręczeń
2 670 900
Pozostałe koszty finansowe
618 292
Razem
117 777 42 908
(*) Odpisy na udziały opisane w Nocie 17
Istotna zmiana pozycji Odsetki od obligacji, kredytów i pożyczek w porównaniu do okresu poprzedniego
wynika ze wzrostu wartości zaciągniętych zobowiązań w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku
opisanych szczegółowo w Nocie 26.
12.8. Pozostałe koszty operacyjne
Rok
zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Likwidacja/zbycie niefinansowych aktywów trwałych 44 -
Zapłacone odszkodowania 50 83
Utworzone rezerwy 271 225
Wycena aktywów niefinansowych 396 1 584
Pozostałe koszty operacyjne 2 063 832
Razem
2 824 2 724
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
40
12.9. Oczekiwane straty kredytowe
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Odpis aktualizujący wartość należności z tyt. dostaw i usług 685 885
Odpis aktualizujący wartość należności z tyt. pożyczek 298 -
Razem
983 885
13. Podatek dochodowy
13.1. Obciążenie podatkowe
Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku i 31 grudnia 2023
roku przedstawiają się następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
Bieżący podatek dochodowy
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego
39 629 33 243
Korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych
328 -
Odroczony podatek dochodowy
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych
(7 719) 10 560
Obciążenie podatkowe wykazane w sprawozdaniu z całkowitych
dochodów
32 238 43 803
13.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Uzgodnienie podatku dochodowego od wyniku finansowego brutto przed opodatkowaniem według ustawowej
stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Spółki za rok
zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku i 31 grudnia 2023 roku przedstawiają się następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej
372 083 454 106
Zysk /(strata) przed opodatkowaniem
372 083 454 106
Podatek według ustawowej stawki podatkowej obowiązującej
w Polsce, wynoszącej 19% 70 696
86 280
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów
6 240 5 513
Przychody nie podlegające opodatkowaniu
- -
Nieutworzone aktywo (rezerwa) z tytułu podatku odroczonego
dotyczącego odpisu aktualizującego wartość udziałów
zmniejszenie/(zwiększenie)
4 666 ( 8 953)
Nieutworzone aktywo (rezerwa) z tytułu podatku odroczonego
dotyczącego działalności kapitałowej 3 112
-
Przychody z tytułu dywidend (nieopodatkowane) ( 52 578)
( 38 956)
Pozostałe
102 81
Podatek według efektywnej stawki podatkowej 8,7% (2023: 9,7%)
32 238 43 803
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
41
Podatek dochodowy (obciążenie) wykazany w wyniku (zysku lub
stracie) okresu sprawozdawczego
( 32 238) ( 43 803)
Podatek dochodowy przypisany działalności zaniechanej
- -
( 32 238) ( 43 803)
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka przeprowadziła analizę odzyskiwalności zawiązanego i potencjalnego
aktywa na podatek odroczony i nie utworzyła aktywa z tytułu podatku odroczonego m.in. z tytułu straty
z działalności kapitałowej w kwocie 3.112 tys. zł.
13.3. Odroczony podatek dochodowy
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
Sprawozdanie
z sytuacji finansowej
Zmiany ujęte w wyniku okresu
sprawozdawczego zakończonego
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
Naliczone odsetki od pożyczek i lokat ( 9 434)
( 2 892)
( 6 542)
( 1 223)
Różnica w wartości środków trwałych
(amortyzacja podatkowa i bilansowa)
-
-
-
92
Przychody przejściowe ze sprzedaży
wyrobów gotowych*)
( 65 540)
( 107 762)
42 222
( 20 423)
Pozostałe
( 1 181)
( 970)
( 211)
( 26)
Rezerwa brutto z tytułu podatku
odroczonego
( 76 155)
( 111 624)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
Różnica w wartości środków trwałych
(amortyzacja podatkowa i bilansowa) 124
134
( 10)
134
Rezerwy i rozliczenia międzyokresowe
bierne 13 088
9 548
3 540
4 928
Naliczone odsetki od pożyczek i obligacji,
dyskonto weksli 3 844
2 731
1 113
( 2 995)
Koszt sprzedanych wyrobów gotowych*) 43 669
72 010
( 28 341)
14 934
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych
dochodów do opodatkowania -
1 317
( 1 317)
( 6 349)
Pozostałe 717
3 164
( 2 447)
368
Aktywa brutto z tytułu podatku
odroczonego 61 442
88 904
Obciążenie z tytułu odroczonego
podatku dochodowego 8 007
( 10 560)
Aktywo netto z tytułu podatku
odroczonego -
-
Rezerwa netto z tytułu podatku
odroczonego ( 14 710)
( 22 720)
*) Przychody i odpowiadające im koszty wynikające ze sprzedaży wyrobów gotowych rozpoznane w wyniku finansowym, lecz nie stanowiące na dzień
bilansowy przychodów i kosztów podatkowych
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
42
14. Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję
Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zysku oraz akcji, które posłużyły do wyliczenia podstawowego
i rozwodnionego zysku na jedną akcję:
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych
zastosowana do
obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję
457 677 787 447 558 311
Skorygowana średnia ważona liczba akcji zwykłych zastosowana
do
obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję
457 677 787 447 558 311
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej
339 845 410 303
Zysk/(strata) na działalności zaniechanej
-
Zysk/(strata) netto
339 845 410 303
Zysk/(strata) netto przypadający na zwykłych akcjonariuszy,
zastosowany do
obliczenia zysku/(straty) na jedną akcję
339 845 410 303
Zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w zł
0,74 0,92
Rozwodniony zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w
zł
0,74
0,92
15. Wartości niematerialne
Oprogramowanie komputerowe i inne
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Wartość netto na 1 stycznia
862 420
Zwiększenia stanu – zakup
2 829 796
Odpis amortyzacyjny za okres
( 504) ( 354)
Zmniejszenia stanu – likwidacja
- -
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
- -
Na dzień 31 grudnia
3 187 862
Na dzień 1 stycznia
Wartość brutto
3 687 2 891
Umorzenie
( 2 825) ( 2 472)
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
- -
Wartość netto
862 420
Na dzień 31 grudnia
Wartość brutto
6 516 3 687
Umorzenie
( 3 329) ( 2 825)
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
- -
Wartość netto
3 187 862
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
43
16. Rzeczowe aktywa trwałe
Rok zakończony 31 grudnia 2024
Grunty
i budynki
Grunty i
budynki-
MSSF16
Środki
transportu
Środki
transportu
– MSSF16
Maszyny
i urządzenia
Środki
trwałe
w budowie Ogółem
Wartość netto na
dzień 1 stycznia
4 236
1 264
373
558
1 221
2 346
9 998
Zwiększenia stanu –
zakup
-
-
-
-
-
12 100
12 100
Zwiększenia stanu –
inne *)
-
8 208
-
1 203
-
-
9 411
Transfer ze środków
trwałych w budowie
5 978
-
-
-
6 912
( 12 890)
-
Zmniejszenia
(sprzedaż, likwidacja)
( 375)
( 99)
-
-
( 33)
-
( 507)
Odpis amortyzacyjny
za okres
( 2 145)
( 2 068)
( 17)
( 649)
( 978)
-
( 5 857)
Wartość netto na
dzień 31 grudnia
7 694
7 305
356
1 112
7 122
1 556
25 144
*) dot. nowych i modyfikacji dotychczasowych umów
Na dzień 1 stycznia
Wartość brutto
6 028
10 372
460
1 373
3 775
2 346
24 354
Umorzenie
( 1 792)
( 9 108)
( 87)
( 815)
( 2 554)
-
( 14 356)
Wartość netto
4 236
1 264
373
558
1 221
2 346
9 998
Na dzień 31 grudnia
Wartość brutto
4 545
17 736
84
3 064
9 794
1 556
36 779
Umorzenie
( 3 209)
( 4 073)
( 48)
( 1 632)
( 2 672)
-
( 11 634)
Wartość netto
1 336
13 663
36
1 432
7 122
1 556
25 144
Rok zakończony 31 grudnia 2023
(badany):
Grunty
i budynki
Grunty i
budynki-
MSSF16
Środki
transportu
Środki
transportu
– MSSF16
Maszyny
i urządzenia
Środki
trwałe
w budowie Ogółem
Wartość netto na
dzień 1 stycznia
805
3 345
182
658
1 060
1 129
7 179
Zwiększenia stanu –
zakup
-
-
-
-
-
7 259
7 259
Zwiększenia stanu –
inne
-
-
375
-
-
-
375
Transfer ze środków
trwałych w budowie
4 687
-
-
251
729
( 6 042)
( 375)
Zmniejszenia
(sprzedaż, likwidacja)
-
-
( 102)
( 10)
( 5)
-
( 117)
Odpis amortyzacyjny
za okres
( 1 255)
( 2 081)
( 83)
( 341)
( 563)
-
( 4 323)
Wartość netto na
dzień 31 grudnia
4 237
1 264
372
558
1 221
2 346
9 998
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
44
Na dzień 1 stycznia
Wartość brutto
1 341
10 372
223
1 234
3 058
1 129
17 357
Umorzenie
( 536)
( 7 027)
( 41)
( 576)
( 1 998)
-
( 10 178)
Wartość netto
805
3 345
182
658
1 060
1 129
7 179
Na dzień 31 grudnia
Wartość brutto
6 028
10 372
460
1 373
3 775
2 346
24 354
Umorzenie
( 1 792)
( 9 108)
( 87)
( 815)
( 2 554)
-
( 14 356)
Wartość netto
4 236
1 264
373
558
1 221
2 346
9 998
Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na 31 grudnia 2023 roku żaden ze składników środków trwałych
nie stanowił zabezpieczenia, nie był przedmiotem zastawu, ani nie był objęty hipoteką.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na 31 grudnia 2023 roku Spółka była stroną umów leasingu samochodów,
które zakwalifikowane zostały jako leasing zgodny z MSSF 16.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na 31 grudnia 2023 roku nie wystąpiły odpisy z tytułu utraty wartości
środków trwałych.
17. Inwestycje długoterminowe
Akcje i udziały
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
Nazwa spółki Siedziba Wartość
bilansowa
Udział w kapitale
Wartość
bilansowa
Udział w kapitale
Jednostki zależne
Arkady Wrocławskie S.A.
Wrocław 128 652 100% 128 652 100%
Develia Wrocław S.A. Wrocław 231 198 100% 231 198 100%
Develia Warszawa Sp. z o.o. Wrocław 46 367 100% 46 367 100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
Wrocław 29 963
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
29 963
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
Wrocław 1
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
1
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o.
Wrocław 91 788 100% 91 788 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o.
Wrocław 12 234 100% 12 234 100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o.
Wrocław 17 096 100% 17 096 100%
LC Corp Invest X Sp. z o.o.
2)
Wrocław - 100% 19 500 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o.
Wrocław
85 935
100%
85 935
100%
LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
2)
Wrocław
-
100%
40 582
100%
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o.
Wrocław 305 100% 305 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A. Wrocław 91 855
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 91 855
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
4resident Sp. z o.o. Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt
20 Sp.k.
Wrocław 915
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 915
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt
22 Sp.k.
9)
Wrocław 6 710
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 710
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
45
LC Corp Service S.A.
Wrocław 1 116
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 1 116
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Invest Sp. z o.o.
Wrocław 13 345 100% 13 345 100%
Flatte Sp. z o.o.
5)
Warszawa 7 887 63,87% 6 587 76,47%
Develia Construction Sp. z o.o. Warszawa 1 653 100% 1 653 100%
Develia 303 Sp. z o.o.
Warszawa 5 100% 5 100%
NP 7 Sp. z o.o.
Warszawa 365 564 100% 365 564 100%
NP 8 Sp. z o.o.
Warszawa 2 608 100% 2 608 100%
NP 9 Sp. z o.o.
Warszawa 15 860 100% 15 860 100%
NP 10 Sp. z o.o.
Warszawa 47 677 100% 47 677 100%
NP 11 Sp. z o.o. Warszawa 1 188 100% 1 188 100%
NP 12 Sp. z o.o.
4)
Warszawa - - 464 100%
NP 14 Sp. z o.o.
Warszawa 728 100% 728 100%
NP 15 Sp. z o.o.
Warszawa 9 549 100% 9 549 100%
NP 16 Sp. z o.o.
Warszawa 5 100% 5 100%
NP 17 Sp. z o.o.
Warszawa 1 375 100% 94 100%
NP 18 Sp. z o.o.
4)
Warszawa - - 124 100%
NP 19 Sp. z o.o. Warszawa 138 100% 138 100%
NP 20 Sp. z o.o.
Warszawa 424 100% 424 100%
NP 21 Sp. z o.o.
4)
Warszawa - - 257 100%
NP 22 Sp. z o.o.
4)
Warszawa - - 94 100%
NP 23 Sp. z o.o.
4)
Warszawa - - 341 100%
Develia Land Development Sp. z o.o. Warszawa 5 100% 5 100%
NP Maintenance S.A.
8)
Warszawa 802
100% (pośrednio
i bezpośrednio) - -
Jednostki współzależne
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 26 687
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 26 687
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Warszawa 5 80% 5 80%
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k.
6)
Warszawa 1
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 31 875
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Warszawa 6 80% 6 80%
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.k. Warszawa 3 388
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 3 388
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Warszawa 6 80% 6 80%
Malin Development 1 Sp. z o.o.
10)
Warszawa 276 25% 126 25%
SPV Projekt A Sp. o.o.
7)
Warszawa 4 80% - -
SPV Projekt A Sp. o.o. Sp.k.
7)
Warszawa
12 272
80% (bezpośrednio
i pośrednio) - -
Luisetaines Sp. z o.o.
1)
Warszawa 1 10% - -
Jednostki stowarzyszone
Morska Vita S.A.
3)
Gdynia 75 000 50,01% - -
Udziały łącznie 1 330 604
1 327 030
Odpis aktualizujący wartość udziałów
( 110 315)
( 85 787)
Wartość bilansowa udziałów
1 220 289
1 241 273
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
46
1) W dniu 18 stycznia 2024 roku Develia S.A. oraz spółka zarządzana przez I Asset Management zawarły
umowę współpracy w zakresie wspólnej inwestycji polegającej na budowie obiektu zamieszkania
dla studentów we Wrocławiu przez powołaną w tym celu spółkę celową Luisetaines Sp. z o.o., w której
Develia S.A. posiada 10% udziałów w kapitale zakładowym.
2) W dniu 12 listopada 2024 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki LC Corp Invest X Sp. z
o.o. (Spółka Przyjmowana 1) oraz Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki LC Corp Invest XII
Sp. z o.o. (Spółka Przejmowana 2) podjęły uchwały o połączeniu ze spółką LC Corp Service S.A. (Spółka
Przejmująca). Połączenie zostało przeprowadzone w trybie art. 492 § 1 pkt 1) w związku z art. 516 § 6
Kodeksu spółek handlowych, poprzez przeniesienie na Spółkę Przejmującą - jako jedynego wspólnika
Spółki Przejmowanej 1 i Spółki Przejmowanej 2 - całego majątku Spółki Przejmowanej 1 i całego majątku
Spółki Przejmowanej 2 (łączenie się przez przejęcie). Mając na uwadze, że Spółka Przejmująca posiada
100% udziałów w kapitale zakładowym Spółki Przejmowanej 1 oraz 100% udziałów w kapitale
zakładowym Spółki Przejmowanej 2, połączenie nastąpiło, zgodnie z art. 515 § 1 Kodeksu spółek
handlowych, bez podwyższenia kapitału zakładowego Spółki Przejmującej oraz bez zmian statutu Spółki
Przejmującej. Przedmiotowe połączenie zarejestrowane zostało w KRS w dniu 2 grudnia 2024 roku.
3) W dniu 11 marca 2024 roku Spółka zawarła z podmiotami niepowiązanymi z Emitentem, tj. m.in.
z funduszami inwestycyjnymi zarządzanymi przez Rockbridge TFI S.A. oraz podmiotami niepowiązanymi
ze Spółką („Partnerzy”) umowę w przedmiocie współpracy w ramach joint venture („Umowa JV”)
z zamiarem realizacji za pośrednictwem spółki projektowej Morska Park Development S.A. („Spółka JV”)
oraz jej poszczególnych spółek zależnych, wspólnej, wieloetapowej inwestycji polegającej na budowie
i komercjalizacji lokali mieszkalnych i usługowych o maksymalnej powierzchni użytkowej 90.000 m2 na
nieruchomości w Gdyni Leszczynki („Wspólna Inwestycja”). Na podstawie dwóch podwyższeń kapitału
zakładowego Spółki JV, Spółka obejmie łącznie 50,01% akcji w Spółce JV (59,05% głosów) w zamian
za wniesienie łącznego wkładu pieniężnego w kwocie 75.000.000,00 zł, stanowiącego wstępne
zaangażowanie kapitałowe Spółki w ramach Wspólnej Inwestycji. Partnerzy będą posiadać łącznie
49,99% akcji w Spółce JV. Zgodnie z Umową JV, Develia S.A. dokonała w dniu 11 marca 2024 roku
podwyższenia kapitału w kwocie 30.009.000,00 zł, natomiast drugie podwyższenie kapitału
(zaklasyfikowane jako odroczona płatność) w kwocie 44.991.000,00 zł nastąpi do 10 stycznia 2025 roku.
Żaden z uczestników Wspólnej Inwestycji nie jest podmiotem powiązanym ze Spółką w rozumieniu
definicji podmiotu powiązanego wskazanej w Międzynarodowych Standardach Rachunkowości.
4) W dniu 27 marca 2024 roku zostało zarejestrowane połączenie spółek Np. 17 Sp. z o.o. ze spółkami
Np.NP 12 Sp. z o.np., NP 18 Sp. z np.o., NP 21 Sp. z.o.o., NP 22 Sp. z o.o., NP 23 Sp. z o.o.. Połączenie
ww. spółek nastąpiło poprzez przeniesienie całego majątku. spółek NP 12 Np.. z o.o., NP 18 Np.. z o.o.,
NP 21 Sp. z o.o., NP 22 Sp. z o.o., NP 23 Sp. z o.o. (spółki przejmonp.ne) na spółkę NP 17 Sp. z o.o.
(spółka przejmująca). Z chwilą połączenia spółka NP 17 Sp. z o.o. wstąpiła we wszystkie prawa i obowiązki
(zobowiązania) spółek NP 12 Sp. z o.o., NP 18 Sp. z.o.o., NP 21 Sp. z.o.o., NP 22 Sp. z o.o.,
NP 23 Sp. z o.o.
5) W dniu 4 kwietnia 2024 roku dokonane zostało podwyższenie kapitału zakładowego Flatte Sp. z o.o,
w wyniku którego Develia posiada łącznie 396 udziałów stanowiących 63,87% w kapitale zakładowym.
6) W dniu 7 czerwca 2024 roku wspólnicy spółki Projekt Lizbońska sp. z o.o. sp. k. podjęli uchwałę o zmianie
umowy spółki i obniżeniu wkładów wniesionych przez wspólników, w tym przez Develię S.A. z kwoty
31.874.974 zł do kwoty 798,68 zł tj. o kwotę 31.874.175,32 zł.
7) W dniu 3 lipca 2024 roku, po uzyskaniu zgody UOKiK, nastąpiło zamknięcie transakcji i przystąpienie
Emitenta do spółki projektowej SPV Projekt A sp. z o.o. sp.k. oraz do SPV Projekt A sp. z o.o. (jedyny
komplementariusz SPV Projekt A sp. z o.o. sp.k.) w związku z aneksem do umowy JV z Grupo Lar Holding
Polonia sp. z o.o. W wyniku zawartego aneksu, w dniu 3 lipca 2024 roku nastąpiło nabycie przez Develia
S.A. 40 udziałów w spółce SPV Projekt A sp. z o.o. o wartości nominalnej 100 zł za cenę 4.000 zł oraz
nastąpiła zmiana umowy spółki SPV Projekt A sp. z o.o. sp.k. m.in. na mocy której Develia S.A. przystąpiła
do spółki SPV Projekt A sp. z o.o. sp.k. jako komandytariusza i wniosła wkład w kwocie 12.272..663.29 zł
przy czym kwota 6.350.000,00 zł została potracona z pożyczki z dnia 29 kwietnia 2024 roku udzielonej
przez Spółkę na rzecz spółki SPV Projekt A sp. z o.o. sp.k.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
47
8) W dniu 12 listopada 2024 roku Wspólnicy spółek NP 17 Sp. z o.o. Projekt 1 Sp. k., NP 17 Sp. z o.o.
Projekt 2 Sp. k., NP 17 Sp. z o.o. Projekt 3 Sp. k., NP 17 Sp. z o.o. Projekt 4 Sp. k. podjęli uchwały o
połączeniach, które nastąpiło na podstawie art. 492 § 1 pkt 2) k.s.h., poprzez zawiązanie spółki kapitałowej
(spółki akcyjnej), na którą przeszedł majątek wszystkich łączących się spółek za akcje nowej spółki
(łączenie się przez zawiązanie nowej spółki). W dniu 6 grudnia 2024 roku Sąd Rejonowy dla m.st.
Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego zarejestrował
przedmiotowe połączenie. Firma nowej spółki to NP Maintenance S.A. Kapitał zakładowy spółki NP
Maintenance S.A. wynosi 300.000,00 zł i dzieli się na 300 000 zwykłych, imiennych akcji serii A o
numerach od 1 do 300 000, o wartości nominalnej 1,00 zł każda akcja, przy czym akcje zostały
przydzielone spółce NP 17 sp. z o.o. (57.721 akcji, 19,24% kapitału zakładowego) oraz spółce Develia
S.A. (242.279 akcji, 80,76% kapitału zakładowego).
9) W dniu 17 grudnia 2024 roku Zebranie Wspólników spółki LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 22 sp.k.
podjęło uchwałę w sprawie podwyższenia wkładu komandytariusza tej spółki, tj. Emitenta z kwoty
709.900,00 zł na kwotę 6.709.900,00 zł w postaci gotówki. Zmiana umowy spółki w tym zakresie nie
została jeszcze zarejestrowana przez KRS.
10) W dniu 17 grudnia 2024 roku nadzwyczajne zgromadzenie wspólników Malin Development 1 Sp. z o.o.
podjęło uchwałę o zobowiązaniu wspólników do wniesienia dopłat do kapitału zgodnie z warunkami
umowy joint venture, tj. Hillwood Malin Development Logistics, LLC do wniesienia dopłaty w kwocie
450.000,00 zł (która to kwota została w całości zapłacona w dniu 17 grudnia 2024 roku poprzez częściowe
potrącenie z kwoty pożyczki udzielonej przez Develia S.A. spółce Malin Development 1 Sp. z o.o. na mocy
umowy pożyczki z dnia 29 marca 2023 roku) oraz Develia S.A. do wniesienia dopłaty w kwocie
150.000,00 zł (która to kwota została w całości zapłacona w dniu 17 grudnia 2024 roku poprzez częściowe
potrącenie z kwoty pożyczki udzielonej przez Develia
S.A
. spółce Malin Development 1 Sp. z o.o. na mocy
umowy pożyczki z dnia 29 marca 2023 roku).
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Zarząd dokonał aktualizacji odpisów aktualizujących wartość udziałów
do wartości odzyskiwalnej. Łączna wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów na dzień 31 grudnia
2024 roku wyniosła 110.315 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2023 roku 85.758 tys. zł).
Poniższa tabela przedstawia zmiany odpisów aktualizujących wartość udziałów w poszczególnych spółkach:
Spółka
Rok
zakończony
31 grudnia 2023
Utworzenie/
zwiększenie
Rozwiązanie
Wykorzystanie
Okres
zakończony
31 grudnia 2024
Arkady Wrocławskie S.A
( 31 039)
(21 677)
-
-
(52 716)
Develia Wrocław S.A. ( 14 387)
-
14 387
-
-
LC Corp Invest II Sp. z o.o. ( 10 002)
-
3 158
-
(6 844)
LC Corp Invest VII Sp. z o.o. -
(6 844)
-
(6 844)
LC Corp Invest IX Sp. z o.o. -
(7 927)
-
-
(7 927)
LC Corp Invest X Sp. z o.o. ( 4 052)
-
4 052
-
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. ( 3 656)
(10 098)
-
-
(13 754)
LC Corp Invest XII Sp. z o.o. ( 13 370)
-
13 370
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. -
(5)
-
(5)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt
22 Sp.k.
( 710)
(4 210)
-
-
(4 920)
Develia Invest Sp. z o.o. ( 3 370)
(1 619)
-
-
(4 989)
Flatte Sp. z o.o. ( 1 629)
(6 258)
-
-
(7 887)
Malin Development Sp. z o.o. ( 81)
-
81
-
-
Develia Construction Sp. z o.o. ( 1 653)
-
-
-
(1 653)
NP 11 Sp. z o.o. ( 609)
2
-
(607)
NP 12 Sp. z o.o. ( 391)
-
391
-
-
NP 17 Sp. z o.o. ( 86)
(1 288)
-
-
(1 374)
NP 18 Sp. z o.o. ( 105)
-
105
-
-
NP 21 Sp. z o.o. ( 257)
-
257
-
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
48
NP 22 Sp. z o.o. ( 91)
-
91
-
-
NP 23 Sp. z o.o.
( 247)
-
247
-
-
Develia Land Development Sp. z o.o. ( 4)
-
4
-
-
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.
( 6)
-
-
-
(6)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. ( 6)
-
6
-
-
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. ( 6)
-
-
-
(6)
SPV Projekt A Sp. o.o.
-
(4)
-
-
(4)
NP. Maintenance S.K.A.
-
(779)
-
-
(779)
( 85 758)
(60 708)
18 730
17 422
(110 315)
Spółka dokonuje analizy utraty wartości na poziomie poszczególnych aktywów – inwestycji w jednostki
zależne.
Zmiany utworzonych odpisów aktualizujących wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych
w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2024 roku wynikają głównie z aktualizacji szacunków
spodziewanych przepływów pieniężnych w oparciu o zaktualizowany budżet spółki (Flatte Sp. z o.o. – wartość
bilansowa udziałów w całości objęta odpisem) oraz planów dotyczących realizowanych inwestycji
deweloperskich przez spółki zależne. W szczególności Zarząd dokonał aktualizacji planów finansowych spółki
Develia Wrocław Sp. z o. o. w oparciu o zakup w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2024 roku
zakup gruntu przy ul. Międzyleskiej we Wrocławiu i rozpoczęcie w związku z tym nowego projektu, a także
aktualizację budżetu projektu Ślężna, zrealizowanego w IV kwartale 2024 roku. Wartość odzyskiwalna
określona w oparciu o spodziewane przepływy pieniężne przekroczyła wartość bilansową (wyniosła 265 mln),
i w związku z tym Zarząd podjął decyzję o rozwiązaniu odpisu w pełnej wysokości.
Ponadto, główne zmiany wartości odpisów aktualizujących są wynikiem:
• aktualizacji wartości posiadanych nieruchomości inwestycyjnych (Arkady Wrocławskie S.A., LC Corp
Invest II Sp. z o.o.) – dla spółek tych wartość odzyskiwalna inwestycji odpowiednio: 75.936 tys. zł.,
84.944 tys. zł., została określona w oparciu o wartość godziwą posiadanych przez te spółki aktywów;
• wykorzystania odpisów w związku ze sprzedażą udziałów w celu ich umorzenia (LC Corp Invest
X Sp. z o.o. i LC Corp Invest XII Sp. z o.o.;
• utworzenia odpisów w związku ze zmniejszeniem aktywów netto po wypłacie dywidend w ciągu okresu
12 miesięcy zakończonego 31 grudnia 2024 roku (LC Corp Invest IX Sp. z o.o , LC Corp Invest XI
Sp. z o.o i LC Corp Invest VII Sp. z o.o.) – dla tych spółek wartość odzyskiwalna inwestycji, odpowiednio:
9.169 tys. zł., 72.180 tys. zł. i 5.390 tys. zł., została określona w oparciu o szacowaną wartość rynkową
posiadanych przez te spółki aktywów netto (głównie środki pieniężne, pożyczki i inne rozrachunki
wewnątrzgrupowe);
• aktualizacji odpisu do wartości odzyskiwanej wynoszącej 1.790 w przypadku spółki LC Corp Invest XVII
Sp. z o.o. Projekt 22 SP.k.
Wartość utworzonego i rozwiązanego odpisu Spółka ujmuje w Sprawozdaniu z całkowitych dochodów
w pozycji „Przychody finansowe” / „Koszty finansowe”. W okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku ujęto
z tego tytułu w pozycji Koszty finansowe 41.951 tys. zł. (w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku
w pozycji Przychody finansowe: 47.121 tys. zł)
W testach przeprowadzonych za okres zakończony 31 grudnia 2024 roku przyjęto stopę dyskonta na poziomie
11,62% (w 2023 roku: 8,52%).
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
49
18. Pożyczki i należności długoterminowe
31 grudnia 2024 31 grudnia 2023
(przekształcone)
Pożyczki długoterminowe
498 529 273 483
Odpis na wartość pożyczek
(298) -
Kaucje
i zabezpieczenia długoterminowe
613 9 952
Razem
498 844 283 435
Spółka udzielała swoim spółkom zależnym w ciągu roku pożyczek opartych na oprocentowaniu zmiennym
uzależnionym od stawki referencyjnej WIBOR 3M lub 6M
powiększonej o marżę, z przeznaczeniem
na finansowanie inwestycji i na działalność bieżącą.
Klasyfikacja pożyczek jako długoterminowe jest dokonana w oparciu o oczekiwany termin spłaty przez
jednostki zależne.
W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2024 roku Spółka utworzyła odpis aktualizujący wartość
pożyczek w wysokości 298 tys. zł, który zaprezentowany został w Sprawozdaniu z całkowitych dochodów
w pozycji Oczekiwane straty kredytowe.
19. Krótkoterminowe aktywa finansowe
19.1. Krótkoterminowe papiery wartościowe
Stopa procentowa Termin spłaty
31 grudnia 2024 31 grudnia 2023
Obligacje komercyjne
(Factoring Santander sp. z o.o.) WIBOR 1 M + 0,1% 16.02.2024 -
15 000
-
15 000
Poniższa tabela przedstawia zmiany wartości zakupionych obligacji komercyjnych i skarbowych w okresie
zakończonym 31 grudnia 2024 roku:
31 grudnia 2023 Nabycie
Wykup/wypłata
odsetek
Wynik
w okresie
31 grudnia 2024
Obligacje komercyjne (Factoring
Santander sp. z o.o.) 15 000
-
( 15 151)
151
-
15 000
-
( 15 151)
151
-
19.2. Pozostałe aktywa finansowe
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Należności krótkoterminowe z tytułu pożyczek 14 680
111 069
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach
inwestycyjnych: 35 978
28 092
• Subfundusz QUERCUS Dłużny Krótkoterminowy
7 189
6 646
• Subfundusz QUERCUS Ochrony Kapitału
2
2
• Allianz Specjalistyczny FIO / Allianz Trezor
3 498
3 322
• Allianz SFIO Stabilnego Dochodu (wcześniej Aviva)
8 028
7 555
• GAMMA PARASOL BIZNES SFIO
11 233
10 567
• Generali Korona Obligacji Uniwersalny
3 011
-
• JU Generali Obligacji Krótkoterminowy
3 017
-
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych 100 108
57 385
Inne aktywa finansowe 3
-
150 769
196 546
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
50
Na dzień bilansowy jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych są wyceniane według ceny
rynkowej. Skutki wzrostu lub obniżenia jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych wycenionych
według cen (wartości) rynkowych prezentowane są odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych.
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych nie posiadają określonego terminu
zapadalności, realizacja umorzenia jednostek możliwa jest w dowolnym momencie.
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych dotyczą środków pieniężnych generowanych w
procesie sprzedaży i realizacji inwestycji deweloperskich zgodnie z ustawą deweloperską. Rachunek
powierniczy otwarty pozwala na wypłatę deweloperowi zgromadzonych środków w trakcie trwania prac
budowlanych. Kolejne transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, tj. po zakończeniu
kolejnych etapów budowy.
Poniższa tabela przedstawia zmiany wartości jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach
inwestycyjnych w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku:
Jednostki uczestnictwa w dłużnych
otwartych funduszach
inwestycyjnych:
31 grudnia 2023
Nabycie
Wykup
/umorzenie
Wynik
w okresie
31 grudnia 2024
• Subfundusz QUERCUS Dłużny
Krótkoterminowy
6 646
16
-
527
7 189
• Subfundusz QUERCUS Ochrony
Kapitału
2
-
-
-
2
• Allianz Specjalistyczny FIO / Allianz
Trezor
3 322
-
-
176
3 498
• Allianz SFIO Stabilnego Dochodu
(wcześniej Aviva)
7 555
-
-
473
8 028
• GAMMA PARASOL BIZNES SFIO
10 567
-
-
666
11 233
• Generali Korona Obligacji
Uniwersalny
-
3 000
-
11
3 011
• JU Generali Obligacji
Krótkoterminowy
-
3 000
-
17
3 017
28 092
6 016
-
1 869
35 978
Poniższa tabela przedstawia zmiany w zakresie rachunków powierniczych w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku:
31 grudnia 2023
Wpłaty klientów
Zwolnienia
środków
31 grudnia 2024
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych 57 385
928 441
( 885 718)
100 108
57 385
928 441
( 885 718)
100 108
20. Świadczenia pracownicze
Programy akcji pracowniczych
W 2021 roku Spółka (Grupa Kapitałowa) wprowadziła program motywacyjny dla członków Zarządu oraz
kluczowych pracowników Spółki. Program ma obowiązywać w latach 2021-2024.
W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla członków Zarządu
przydziela odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na akcję
Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia
uprawnień. W każdym roku maksymalna ilość warrantów do przyznania zostanie podzielona w ten sposób,
że maksymalnie 50% warrantów możliwych do przyznania w ramach programu może zostać przyznane
Członkom Zarządu Spółki. Maksymalna liczba akcji przeznaczona na realizację całego programu
motywacyjnego za cztery lata nie może przekroczyć 5% liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki.
Program w każdym roku podzielony jest na dwie części: 75% puli przyznawana jest po spełnieniu warunku
związanego z zyskiem skonsolidowanym Grupy Kapitałowej Develia za okres rozpoczynający się 1 stycznia
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
51
2021 i kończący się ostatniego dnia danego roku obowiązywania programu (2021 – 2024), natomiast 25%
puli przyznawana jest po spełnieniu warunku związanego ze stopą zwrotu z akcji Spółki (dominującej).
Poziom, jaki musi osiągnąć skorygowany zysk skonsolidowany w rozumieniu programu, aby warranty zostały
wydane, określony jest w warunkach programu oddzielnie dla każdego okresu oceny. Stopa zwrotu z akcji
za okres od 30 czerwca 2021 r, lub od poprzedniej weryfikacji warunku do kolejnej weryfikacji warunku, która
ma następować w ciągu 30 dni od zatwierdzenia sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za rok
poprzedni, skumulowana stopa zwrotu za okres od 30 czerwca 2021 roku do ostatniego dnia sesyjnego
poprzedzającego weryfikację przez zarząd Spółki kryterium rynkowego za dany okres obowiązywania
Programu będzie wyższa od wyrażonej w procentach i powiększonej o 10 (dziesięć) punktów procentowych
rocznie zmiany poziomu indeksu WIG, aby wydane zostały warranty bazujące na tym warunku.
Cena zamiany warrantu na akcję określona jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich notowań cen akcji
Spółki (dominującej) na GPW w okresie od 31 maja 2021 roku do 29 czerwca 2021 roku, pomniejszona o 5%
tej średniej ceny i dodatkowo pomniejszona o sumę wszystkich kwot dywidend na jedną akcję wypłaconych
w okresie od 30 czerwca 2021 roku do dnia zamiany warrantu na akcję.
Wydanie warrantów, po spełnieniu warunków, nastąpi po upływie 12 miesięcy od dnia weryfikacji spełnienia
warunków. Realizacja warrantu, czyli jego zamiana na akcję, możliwa jest od dnia otrzymania warrantu do 31
grudnia 2026 roku. W momencie zamiany warrantu na akcję, osoba uprawniona musi pozostawać w stanie
zatrudnienia lub złożyła wypowiedzenie na nie więcej niż jeden miesiąc przed terminem realizacji warrantu.
W celu realizacji programu Spółka (dominująca) wyemituje nowe akcje zgodnie z Uchwałą Rady Nadzorczej
w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego w związku z wprowadzeniem programu
motywacyjnego.
W związku z tym, iż okres świadczenia usług dla nieprzyznanych jeszcze części programu rozpoczął się nie
później niż w dniu udostępnienia regulaminu programu do wglądu potencjalnych uczestników programu i
zaproszeniem ich do udziału w pierwszej transzy, Spółka (Grupa Kapitałowa) stosuje podejście
zmodyfikowanej daty nabycia, wyceniając części programu i alokując je do kosztów roku bieżącego.
Realizacja uprawnień wynikających z warrantów, które zaoferowane zostają za dany rok obowiązywania
programu osobom uprawnionym przez powiernika, odbywać się będzie zgodnie z § 3 ust 7 uchwały nr 23
Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 30 czerwca 2021 roku zmienionej uchwałą nr 35 Zwyczajnego
Walnego Zgromadzenia z dnia 17 maja 2023 roku w terminach określonych w warrancie nie później niż do
dnia 31 grudnia 2026 roku. Prawa z warrantów, z których nie zostanie zrealizowane prawo objęcia akcji w
terminie wskazanym w zdaniu poprzedzającym wygasają z upływem tego terminu. Zgodnie z regulaminem
programu, Spółka będzie składała wnioski o rejestrację akcji wynikających z nabytych warrantów raz na
koniec kwartału kalendarzowego, przy czym wnioskiem objęte będą dokumenty objęcia akcji, które wpłyną
na 15 dni przed upływem danego kwartału kalendarzowego. Dokumenty objęcia akcji, które wpłyną po tym
terminie będą objęte kolejnym wnioskiem o rejestrację akcji. Akcje obejmowane będą przez posiadaczy
warrantów wyłącznie za wkłady pieniężne wniesione w pełni przed przyznaniem akcji.
Liczby przyznanych warrantów przedstawiają się następująco:
Liczba uprawnień
Aktywne w dniu 31 grudnia 2022 9 783 177
Przyznane w roku 2023 6 846 439
Umorzone w roku 2023 (330 542)
Wykonane w roku 2023 (4 721 888)
Wygasłe w roku 2023 -
Aktywne w dniu 31 grudnia 2023 11 577 186
Przyznane w roku 2024 6 439 117
Umorzone w roku 2024 (560 271)
Wykonane w roku 2024 (5 447 588)
Wygasłe w roku 2024 -
Aktywne w dniu 31 grudnia 2024 12 008 444
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
52
Uprawnienia aktywne w dniu 31 grudnia 2024 mają średnią cenę realizacji równą 1,6849 PLN oraz średni
ważony ilością instrumentów pozostały czas do daty kontraktowej zapadalności wynoszący 2 lata (wszystkie
mają ten sam kontraktowy termin zapadalności w dniu 31.12.2026).
W metodzie wyceny przyjęto następujące założenia:
• Daty przyznania transz: transza 1 (4 października 2021 roku oraz 22 marca 2022 roku, 7 sierpnia 2023
roku), transza 2 (27-30 czerwca 2022 roku oraz 6 lutego 2023 roku, 7 sierpnia 2023 roku) , transza 3 (6
lutego 2023 roku, 13 października 2023 roku, 31 stycznia 2024 roku, 11 grudnia 2024 roku), transza 4
(31 stycznia 2024 oraz 11 grudnia 2024 roku),
• Aktualna cena realizacji opcji równa średniej arytmetycznej z cen na GPW od 31 maja do 28 czerwca
2021 roku pomniejszonej o 5% (równej 3,21 PLN) i pomniejszonej o wypłacone dywidendy (0,17 PLN w
lipcu 2021 oraz 0,45 PLN w maju 2022, 0,46 PLN w 2023 roku, 0,50 PLN w 2024 roku) wyniosła 1,6849
PLN,
• Oczekiwana data realizacji warrantów: na podstawie oczekiwań Zarządu Spółki (dominującej) przyjęto
dla członków Zarządu sześć miesięcy po otrzymaniu warrantów (nie później niż w dacie zapadalności),
a dla kluczowych pracowników trzy miesiące po otrzymaniu warrantów,
• Wypłacone i oczekiwane kwoty wypłaty dywidendy na jedną akcję: 0,17 PLN wypłacone za rok 2021,
0,45 PLN wypłacone 2022 roku, 0,46 PLN wypłacone w 2023 roku, 0,50 PLN w 2024 roku oraz 0,57-
0,60 PLN na jedną akcję do wypłaty w kolejnych latach,
• Oczekiwana zmienność ceny akcji Spółki (dominującej): 36,2774% uzyskana jako odchylenie
standardowe z dziennych przyrostów logarytmicznych cen akcji Spółki (dominującej) na podstawie
historycznych kwotowań cen na GPW z okresu pokrywającego się z pozostałym kontraktowym czasem
życia opcji,
• Oczekiwana zmienność indeksu WIG: 17,1225%, uzyskana w analogiczny sposób, jak zmienność cen
akcji Spółki (dominującej),
• Współczynnik korelacji między cenami akcji Spółki (dominującej) i poziomem indeksu WIG: 0,297595,
uzyskany na podstawie historycznych obserwacji zmian cen akcji i indeksu,
• Wolne od ryzyka stopy procentowe: przyjęto stopy z rynku międzybankowego stosowane do wyceny
instrumentów pochodnych, składające się ze stawek WIBOR, PLN FRA oraz PLN IRS. W wycenie
wykorzystano całą krzywą w horyzoncie do daty zapadalności opcji.
W modelu weryfikowane jest spełnienie rynkowego warunku nabycia uprawnień, tj. czy stopa zwrotu z akcji
Spółki (dominującej) ustalona zgodnie z formułą z warunków programu przekracza o co najmniej 10% rocznie
poziom stopy zwrotu z indeksu WIG uzyskanej w analogiczny sposób.
W roku 2024 z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka ujęła, na zasadach określonych
w MSSF 2, w kosztach ogólnego zarządu (koszty wynagrodzeń) kwotę 6.462 tys. W latach 2021, 2022 oraz
2023 z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka (Grupa Kapitałowa) ujęła, na zasadach
określonych w MSSF2, w kosztach wynagrodzeń odpowiednio kwotę 4.309 tys. PLN, 3.116 tys. PLN
oraz 13.975 tys. PLN. Kwoty dotyczą zarówno transz formalnie przyznanych oraz transz, których formalne
przyznanie nastąpi w kolejnych okresach zgodnie z warunkami programu. Ponieważ jednak znane są dla
przyszłych transz wszystkie warunki poza dokładną listą uczestników i ilością warrantów, które każdy z nich
może otrzymać z ogólnej znanej wielkości puli warrantów, to zgodnie z podejściem zmodyfikowanej daty
przyznania programu, pozostałe transze zostały wycenione tak, jakby data przyznania już wystąpiła, i wartość
została częściowo ujęta w kosztach wynagrodzeń roku 2023 ze względu na fakt, iż nabycie uprawnień za
przyszłe lata wymaga wzrostu wartości Spółki łącznie za rok oceny i lata wcześniejsze (od 2021), co wiąże
się ze świadczeniem usług także w latach wcześniejszych.
W dniu 16 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Develia S.A. podjęło uchwałę
dotyczącą przyjęcia programu motywacyjnego na lata 2025-2028. Na dzień 31 grudnia 2024 roku uprawnienia
w ramach tego programu nie zostały przyznane.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
53
21. Zapasy
31 grudnia 2024 31 grudnia 2023
(przekształcone)
P
rodukcja w toku
1 397 367 1 001 194
Produkty gotowe
24 830 114 530
Odpisy aktualizujące wartość zapasów
( 940) -
Wpłaty na poczet zakupu gruntów
23 252 -
Zapasy ogółem
1 444 509 1 115 724
W pozycji Produkcja w toku wykazane zostały nakłady poniesione na realizację inwestycji mieszkaniowych
wraz z wartością gruntów i wieczystej dzierżawy gruntów, koszty usług budowlanych, projektowych i innych
prac związanych z budową, koszty finansowania zewnętrznego oraz pozostałe koszty dotyczące budowy.
W pozycji Produkty gotowe wykazywana została wartość niesprzedanych na dzień bilansowy lokali
mieszkalnych i niemieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży.
Na wartość Zapasów w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku wpłynęło:
• dokonanie zakupu nieruchomości gruntowych przeznaczonych na realizację inwestycji mieszkaniowych,
• dokonanie nakładów budowlanych i finansowych na realizację inwestycji mieszkaniowych na posiadanych
przez Spółkę nieruchomościach gruntowych,
• sprzedaż produktów (lokali, miejsc postojowych) w wyniku zakończonych inwestycji mieszkaniowych,
W okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku Spółka zakończyła realizację inwestycji mieszkaniowych
i uzyskała prawomocne decyzje Pozwolenia na użytkowanie budynków:
• Osiedle Latarników 3 przy ul. Letnickiej w Gdańsku;
• Cynamonowa Vita przy ul. Cynamonowej we Wrocławiu,
• Ujeścisko Vita Etap 1 przy ul. Przemyskiej w Gdańsku,
• Centralna Park (kolejny etap) przy ul. Galicyjskiej w Krakowie,
• Aleje Praskie Etap 4 przy u. Podskarbińskiej w Warszawie
• Bochenka Vita przy ul. Bochenka w Krakowie,
• Południe Vita przy ul. Starogardzkiej w Gdańsku,
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka dokonała odpisu aktualizującego wartość zapasów - wyrobów
gotowych zrealizowanych w ramach projektu Bochenka Vita, który na dzień 31 grudnia 2024 roku wyniósł
940 tys. zł.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku w wartości zapasów zostały skapitalizowane koszty finansowania
zewnętrznego w wysokości 103.105 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2023 roku 82.107 tys. zł).
W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku Spółka zakończyła realizację inwestycji mieszkaniowych
i uzyskała Pozwolenie na Użytkowanie budynków:
• Osiedle Marinus przy ul. Gdańskiej w Gdańsku,
• Mist House przy ul. Mglistej we Wrocławiu,
• Aleje Praskie Etap 1, 2 i 6 przy u. Podskarbińskiej w Warszawie
• Reja 55 przy ul. Reja we Wrocławiu,
• Centralna Park Etap 8 i 9 przy ul. Galicyjskiej w Krakowie,
• Słoneczne Miasteczko (kolejny etap) przy ul. Henryka i Karola Czeczów w Krakowie
• Via Flora Etap 1 i 2 przy ul. Ptasiej w Gdańsku,
• Toruńska Vita przy ul. Toruńskiej w Warszawie;
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych (lokali mieszkalnych, niemieszkalnych i miejsc postojowych)
powstałych w ramach zrealizowanych inwestycji zaprezentowane zostały w Nocie 12.1.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
54
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
W związku z przeznaczeniem nieruchomości położonej przy ul. Komandorskiej we Wrocławiu (w dniu
19 grudnia 2023 roku podpisana została umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości), dokonano jej
reklasyfikacji z pozycji Zapasy do pozycji Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży.
Termin realizacji transakcji uległ procesowemu wydłużeniu, oczekiwane jest jednak jej zamknięcie w okresie
nieprzekraczającym jednego roku od dnia bilansowego.
Wartość nieruchomości na dzień 31 grudnia 2024 roku wynosiła 20.277 tys. zł a zobowiązania jej dotyczące
2.462 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2023 roku odpowiednio: 22.576 tys. zł i 2.448 tys. zł).
Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych
Na dzień 31 grudnia 2024 roku w pozycji tej zostały zaprezentowane grunty pod zabudowę w wysokości
72.249 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2023 roku w wysokości 85.598 tys. zł), które przeznaczone są do
dewelopowania w okresie przekraczającym normalny cykl operacyjny zdefiniowany przez Grupę.
Poniższa tabela przedstawia zestawienie gruntów:
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Południe Vita (etap V)
- 13 350
Centralna Park III (etap 7
-
8)
44 059 44 059
Aroniowa (etap 4
-
8)
28 190 28 190
Razem
72 249 85 598
22. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Należności z tytułu dostaw i usług
38 267 20 512
Należności budżetowe (bez podatku dochodowego)
3 068 4 944
Należności z tytułu kwot zablokowanych na rachunkach depozytowych
z przeznaczeniem na zakup nieruchomości
10 439 10 743
Kaucje, zabezpieczenia
12 932 2 765
Pozostałe należności od osób trzecich
1 586 893
Należności ogółem netto
66 292 39 857
Oczekiwane straty kredytowe z tyt. należności z tytułu dostaw i usług
1 658 972
Należności ogółem brutto
67 950 40 829
Zmiany oczekiwanych strat kredytowych z tytułu należności z dostaw i usług w okresie zakończonym
31 grudnia 2024 roku:
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
Na początek okresu 972
88
Zwiększenie
720 895
Wykorzystanie
( 34) ( 11)
Rozwiązanie
- -
Na koniec okresu
1 658 972
Wartość utworzonego/rozwiązanego odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredytowych w zakresie należności
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
55
handlowych Spółka ujmuje w Sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „Oczekiwane straty
kredytowe”. W okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku ujęto z tego tytułu kwotę 685 tys. zł., a w okresie
zakończonym 31 grudnia 2023 roku kwotę 885 tys. zł.
Poniżej przedstawiono analizę należności z tytułu dostaw i usług, które na dzień 31 grudnia 2024
roku i 31 grudnia 2023 roku były przeterminowane, ale nie uznano ich za nieściągalne.
Razem Nieprzeterminowane
Przeterminowane, lecz ściągalne
< 30 dni 30 – 90 dni 90 – 180 dni >180 dni
31 grudnia 2024 roku
39 925
*)
37 230
631
194
360
1
510
31 grudnia 2023 roku
21 484 *)
17 244
2 264
683
213
1 082
*) brutto (bez odpisu)
Wiekowanie należności z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2024 roku
o terminie wymagalności do
1 roku według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do
1 roku
Należności z tytułu dostaw i usług
33 142
5 715
1 068
39 925
33 142
5 715
1 068
39 925
*)
*) brutto (bez odpisu)
Wiekowanie należności z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2023 roku
o terminie wymagalności do
1 roku, według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do
1 roku
Należności z tytułu dostaw i usług
21 130
354
-
21 484
21 130
354
-
21 484
*)
*) brutto (bez odpisu)
23. Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne)
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Prowizja od kredytu
485 406
Ubezpieczenia
1 419
1 476
Rozliczenia audytów nieruchomości
1 097 682
Pozostałe (m.in. prenumeraty, abonamenty, opłaty roczne, subskrypcje, inne koszty
rozliczane w czasie)
3 008 1 222
Rozliczenie kosztów sprzedaży zaliczane do kosztów w dacie sprzedaży lokali 1 380 1 555
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
7 389 5 341
24. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Środki pieniężne w banku i w kasie 10 487
18 705
Lokaty krótkoterminowe do 3 miesięcy
211 247 100 256
Środki pieniężne na rachunkach inwestycyjnych
-
987
221 734 119 948
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
56
Nadwyżki finansowe Spółka lokuje na krótkoterminowych lokatach bankowych, dodatkowo inwestuje
w krótkoterminowe instrumenty finansowe w postaci nabywania jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych
funduszach inwestycyjnych oraz obejmowania obligacji wiodących banków komercyjnych, obligacji spółek
komercyjnych z grup bankowych posiadających ratingi inwestycyjne o stabilnej kondycji finansowej. Spółka
dywersyfikuje ryzyko płynności poprzez różnicowanie okresów zapadalności poszczególnych instrumentów –
od płynnych jednostek uczestnictwa w TFI do krótkoterminowych obligacji z okresem zapadalności od trzech
do dziewięciu miesięcy.
25. Kapitały
25.1. Kapitał podstawowy
Kapitał akcyjny
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Akcje zwykłe serii A o wartości nominalnej 1 złoty każda
500 500
Akcje zwykłe serii B o wartości nominalnej 1 złoty każda
113 700 113 700
Akcje zwykłe serii C o wartości nominalnej 1 złoty każda
1 453 1 453
Akcje zwykłe serii D o wartości nominalnej 1 złoty każda
1 472 1 472
Akcje zwykłe serii E o wartości nominalnej 1 złoty każda
32 000 32 000
Akcje zwykłe serii F o wartości nominalnej 1 złoty każda
102 000 102 000
Akcje zwykłe serii G o wartości nominalnej 1 złoty każda
80 000 80 000
Akcje zwykłe serii H o wartości nominalnej 1 złoty każda
58 433 58 433
Akcje zwykłe serii J o wartości nominalnej 1 złoty każda
57 000 57 000
Akcje zwykłe serii I o wartości nominalnej 1 złotych każda
1 000 1 000
Akcje zwykłe serii K o wartości nominalnej 1 złotych każda
10 119 -
457 678 447 558
W dniu 30 czerwca 2021 roku uchwałą nr 35 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia został warunkowo
podwyższony kapitał zakładowy Spółki o kwotę nie większą niż 22.377.912,00 PLN przez emisję nie więcej
niż 22.377.912 akcji zwykłych na okaziciela serii K o wartości nominalnej 1,00 zł każda w celu wprowadzenia
w Spółce programu motywacyjnego dla osób o kluczowym znaczeniu dla Spółki. Celem warunkowego
podwyższenia kapitału zakładowego jest przyznanie praw do objęcia akcji nowej emisji posiadaczom
warrantów subskrypcyjnych emitowanych na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia.
Z tytułu objęcia akcji serii K w dniu 18 grudnia 2023 roku Spółka otrzymała cenę emisyjną w łącznej kwocie
10.316.853,09 zł. Na dzień 31 grudnia 2023 roku wartość ta prezentowana jest w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej w pozycji Pozostałe Kapitały. W dniu 12 stycznia 2024 roku sąd rejestrowy dokonał wpisu zmiany
wysokości kapitału zakładowego Emitenta wynikającego z objęcia akcji serii K w związku z uchwałą nr 35
Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 30 czerwca 2021 roku w sprawie emisji warrantów
subskrypcyjnych z pozbawieniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz warunkowego
podwyższenia kapitału zakładowego, w wyniku czego kapitał podstawowy Spółki uległ podwyższeniu o kwotę
4.721.888,00 zł, natomiast powstała nadwyżka w wysokości 5.594.965,09 zł zwiększyła kapitał zapasowy.
W dniu 15 października 2024 roku Spółka otrzymała cenę emisyjną z tytułu objęcia akcji serii K w łącznej
kwocie 9.094.396,04 zł. W dniu 22 października 2024 roku sąd rejestrowy dokonał wpisu zmiany wysokości
kapitału zakładowego Emitenta wynikającego z objęcia akcji serii K w związku z uchwałą nr 35 Zwyczajnego
Walnego Zgromadzenia z dnia 30 czerwca 2021 roku w sprawie emisji warrantów subskrypcyjnych z
pozbawieniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz warunkowego podwyższenia kapitału
zakładowego, w wyniku czego kapitał podstawowy Spółki uległ podwyższeniu o kwotę 5.397.588,00 zł,
a powstała nadwyżka w wysokości 3.696.808,04 zł zwiększyła kapitał zapasowy.
W dniu 13 grudnia 2024 roku Spółka otrzymała cenę emisyjną z tytułu objęcia akcji serii K w łącznej kwocie
84.245 zł. Na dzień 31 grudnia 2024 roku wartość ta prezentowana jest w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
w pozycji Pozostałe Kapitały. Rejestracja kapitału przez sąd rejestrowy nastąpiła po dniu bilansowym.
Kapitał zakładowy Emitenta na dzień 31 grudnia 2024 roku wynosi 457.677.787,00 zł i dzieli się na
457.677.787 akcji zwykłych na okaziciela uprawniających do wykonywania jednego głosu z każdej akcji na
Walnym Zgromadzeniu o wartości nominalnej 1 zł każda.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
57
Wartość nominalna akcji
Wszystkie wyemitowane akcje posiadają wartość nominalną wynoszącą 1 złoty i zostały w pełni opłacone.
Prawa akcjonariuszy
Akcje wszystkich serii nie są uprzywilejowane co do dywidendy oraz zwrotu z kapitału. Na jedną akcję
przypada jeden głos.
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania za okres zakończony
31 grudnia 2024 roku zgodnie z informacjami posiadanymi przez emitenta:
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych akcji
Liczba głosów
Udział % w
kapitale
zakładowym
Udział
%
głosów
na walnym
zgromadzeniu
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU
„Złota Jesień”
85.289.660 85.289.660 18,63 % 18,63 %
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
83.470.921 83.470.921 18,24 % 18,24 %
Allianz Polska Otwarty Fundusz
Emerytalny
78 023 228 78 023 228 17,05 % 17,05 %
Generali Otwarty Fundusz
Emerytalny
45.927.819 45.927.819 10,03 % 10,03 %
PKO BP Bankowy Otwarty Fundusz
Emerytalny
24 484 125 24 484 125 5,35 % 5,35 %
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na sporządzenia sprawozdania za okres zakończony 31 grudnia 2023 roku
zgodnie z informacjami posiadanymi przez emitenta:
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych akcji
Liczba głosów
Udział % w
kapitale
zakładowym
Udział
%
głosów
na walnym
zgromadzeniu
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU
„Złota Jesień”
85.289.660 85.289.660 19,06 % 19,06 %
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
83.470.921 83.470.921 18,65 % 18,65 %
Allianz Polska Otwarty Fundusz
Emerytalny
81.588.000 81.588.000 18,23 % 18,23 %
Generali Otwarty Fundusz
Emerytalny
45.927.819 45.927.819 10,26 % 10,26 %
PKO BP Bankowy Otwarty Fundusz
Emerytalny
24.712.198 24.712.198 5,52 % 5,52 %
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
58
25.2. Kapitał zapasowy
Kapitał zapasowy na dzień 31 grudnia 2024 roku wynosi 775.798 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2023 roku
wynosił 575.648 tys. zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2024 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 16 maja 2024 roku, część zysku za okres zakończony 31 grudnia
2023 roku w wysokości 190.909 tys. zł przeznaczono na kapitał zapasowy.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2024 roku na kapitał zapasowy odniesiona została
nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną z tytułu objęcia akcji serii K, o którym mowa w Nocie 25.1, w łącznej
kwocie 9.291.773,13 zł pomniejszona o koszty emisji w wysokości 50.597,58 zł.
Strukturę kapitału zapasowego przedstawia poniższa tabela:
Nadwyżka wartości emisyjnej nad wartością nominalną akcji skorygowana o koszty emisji (Agio)
317 478
Pokrycie strat z lat 2006, 2008, 2009
(20
240)
kapitał zapasowy z agio
297 238
Przeniesienie zysków za lata 2007, 2010-2014, 2019-2023 550 837
Wypłata dywidendy dokonana w latach 2016-2019 (72
277)
kapitał zapasowy z zysku
478 560
775 798
25.3. Pozostałe kapitały rezerwowe
Pozostałe kapitały rezerwowe zostały utworzone poprzez przeniesienie w latach 2014 i 2015 łącznej kwoty
100.000 tys. zł z kapitału zapasowego (pochodzącej pierwotnie z zysku Spółki przeniesionego do kapitału
zapasowego) z przeznaczeniem na nabycie akcji własnych. Uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia
podjętą dnia 13 kwietnia 2016 roku kapitał rezerwowy został rozwiązany a cała jego wartość przeniesiona
została na kapitał zapasowy.
Na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia 31 sierpnia 2020 roku część zysku
za okres zakończony 31 grudnia 2019 roku, w wysokości 100.205 tys. zł, przekazano na kapitał rezerwowy.
Na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia 17 maja 2022 roku, część kapitału
rezerwowego w kwocie 83.836 tys. zł przeznaczono do wypłaty dla akcjonariuszy.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2024 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 16 maja 2024 roku, część kapitału rezerwowego w kwocie 6.746 tys. zł
przeznaczono do wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy.
Kapitał rezerwowy na dzień 31 grudnia 2024 roku wynosił 9.623 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2023 roku
16.369 tys. zł.
25.4. Pozostałe kapitały
Pozostałe kapitały utworzone zostały w wyniku wyceny wartości godziwej opcji menadżerskich w 2007 roku
w kwocie 3.108 tys. zł oraz pomniejszone o kwotę 40 tys. zł z rozliczenia połączenia w dniu 17 listopada
2011 roku ze spółką LC Corp Invest Sp. z o.o.
W dniu 15 lipca 2019 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółką LC Corp Invest XX Sp. z o.o., które
spowodowało zmniejszenie wartości Pozostałych kapitałów o kwotę łącznie 831 tys. zł. Na dzień 31 grudnia
2019 roku wartość pozostałych kapitałów wynosiła 2 237 tys. zł (dane publikowane).
W dniu 1 października 2020 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółkami LC Corp Invest XXI Sp. z o.o.
i LC Corp Invest XXIV Sp. z o.o., które spowodowało zmniejszenie wartości Pozostałych kapitałów o kwotę
łącznie 243 tys. zł. Na skutek dokonanego rozliczenia połączenia dane na dzień 31 grudnia 2019 roku uległy
przekształceniu i wyniosły 1.994 tys. zł.
W dniu 30 czerwca 2021 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwały w sprawie
przyjęcia przez Spółkę programu motywacyjnego dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki
opisanego w Nocie 20.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
59
Wycenę programu motywacyjnego dokonywaną na każdy dzień bilansowy Spółka ujmuje w pozostałych
kapitałach. Wycena za poszczególne okresy wycena wyniosła:
- na dzień 31 grudnia 2021 roku 4.309 tys. zł
- na dzień 31 grudnia 2022 roku 3.116 tys. zł
- na dzień 31 grudnia 2023 roku 13.975 tys. zł
- na dzień 31 grudnia 2024 roku 6.462 tys. zł
W dniu 29 września 2023 roku Spółka oraz Nexity Polska sp. z o.o. zawarły ze skutkiem na dzień
1 października 2023 roku umowę sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa należącego do Nexity
Polska sp. z o.o.; powstała z rozliczenia transakcji różnica w wysokości 7.565 tys. zł zaprezentowana została
w pozycji Pozostałe kapitały.
W związku z przekształceniem sprawozdania z sytuacji finansowej za 2022 rok, w wyniku zastosowanych
w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku zmian prezentacyjnych, nastąpiło zmniejszenie wartości
Pozostałych kapitałów o kwotę 11.954 tys. zł. Kwota ta wynika z korekty zysków zatrzymanych, w zakresie
których nie podjęto decyzji o podziale.
W Pozostałych kapitałach ujęta została kwota minus 14 tys. z tytułu rachunkowości zabezpieczeń
zastosowanej w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości Arkady Wrocławskie
określoną w EUR oraz zawarciem umowy kredytu w części na prefiansowanie ceny sprzedaży
Nieruchomości.
Kapitał z wyceny opcji menadżerskich 3 108
Rozlicz. fuzji i połączeń (8 678)
Wycena programu motywacyjnego 2021 – 2024 27 862
Różnica pomiędzy zatwierdzonymi a podzielonymi wynikami lat
poprzednich ( 11 954)
Rachunkowość zabezpieczeń (14)
Pozostałe kapitały na 31 grudnia 2024 roku 10 407
26. Zobowiązania finansowe
26.1. Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje, weksle i pożyczki
Długoterminowe Termin spłaty Stopa procentowa 31 grudnia 2024 31 grudnia 2023
Program obligacji (a) 10.05.2024 Wibor 3M+marża -
-
Program obligacji (b) 08.10.2024 Wibor 3M+marża -
-
Program obligacji (c) 20.12.2024 Wibor 3M+marża -
15 244
Program obligacji (d) 27.03.2026 Wibor 3M+marża 179 425
178 960
Program obligacji (e) 06.07.2026 Wibor 3M+marża 99 686
99 376
Program obligacji (f) 08.12.2027 Wibor 3M+marża 159 005
158 512
Program obligacji (g) 19.05.2028 Wibor 3M+marża 99 196
-
Program obligacji (h) 30.10.2028 Wibor 3M+marża 99 090
-
Pożyczka (i) nieokreślony Wibor 6M+marża 26 878
24 999
Pożyczka (j) nieokreślony Wibor 6M+marża 39 126
36 568
Pożyczka (k) nieokreślony Wibor 6M+marża
-
11 571
Pożyczka (l) nieokreślony Wibor 6M+marża
10 797
-
Pożyczka (m) nieokreślony Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (n) nieokreślony Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (o) nieokreślony Wibor 6M+marża
46 309
42 696
Pożyczka (p) nieokreślony Wibor 6M+marża 7 701
7 089
Pożyczka (q) nieokreślony Wibor 6M+marża -
-
Pożyczka (r) nieokreślony Wibor 6M+marża 20 625
20 762
Pożyczka (s) nieokreślony Wibor 6M+marża 43 700
-
Pożyczka (t) nieokreślony Wibor 6M+marża
36 852
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
60
Pożyczka (u) nieokreślony Wibor 6M+marża
25 502
Pożyczka (v) nieokreślony Wibor 6M+marża
12 952
Pożyczka (w) nieokreślony Wibor 6M+marża
36 525
Pożyczka (x) nieokreślony Wibor 6M+marża
16 540
Kredyt bankowy (y) 30.11.2026 Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy (z) 28.04.2025 Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy (aa) 12.11.2026 Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy (bb) 13.07.2028 Wibor 3M+marża 108 900
148 290
Kredyt bankowy (cc) 25.06.2025 Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy (dd) 31.01.2026 Euribor 3M+marża 110 635
Kredyt bankowy (ee) 20.12.2024 Wibor 3M+marża -
-
Kredyt bankowy (ff) 31.12.2026 Wibor 3M+marża -
-
Kredyt bankowy (gg) 13.11.2027 Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy (hh) 31.10.2026 Wibor 3M+marża -
-
Kredyt bankowy (ii) 31.12.2027 Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy (jj) 15.12.2026 Wibor 3M+marża -
-
1 179 443
744 067
Krótkoterminowe Termin spłaty Stopa procentowa 31 grudnia 2024 31 grudnia 2023
Program obligacji (a) 10.05.2024
Wibor 3M+marża -
86 428
Program obligacji (b) 08.10.2024
Wibor 3M+marża
-
101 717
Program obligacji (c) 20.12.2024
Wibor 3M+marża
-
34
Program obligacji (d) 27.03.2025
Wibor 3M+marża
143
153
Program obligacji (e) 04.01.2025
Wibor 3M+marża
2 165
2 152
Program obligacji (f) 10.03.2025
Wibor 3M+marża
751
911
Program obligacji (g) 20.02.2025
Wibor 3M+marża
967
-
Program obligacji (h) 30.01.2025
Wibor 3M+marża
1 408
-
Pożyczka (i) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (j) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (k) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
9 644
Pożyczka (l) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
11 250
Pożyczka (m) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
27 749
Pożyczka (n) nieokreślony
Wibor 6M+marża
6 087
34 149
Pożyczka (o) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (p) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (q) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
8 477
Pożyczka (r) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (s) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (t) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (u) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (v) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (w) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
Pożyczka (x) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
Kredyt bankowy (y) 31.12.2025
Wibor 1M+marża
-
-
Kredyt bankowy (z) 28.04.2025
Wibor 1M+marża
-
-
Kredyt bankowy (aa) 31.12.2025
Wibor 1M+marża
-
-
Kredyt bankowy (bb) 31.12.2025
Wibor 3M+marża
42 351
42 999
Kredyt bankowy (cc) 25.06.2025
Wibor 1M+marża
-
-
Kredyt bankowy (dd) 31.12.2025
Euribor 3M+marża
1 234
-
Kredyt bankowy (ee) 20.12.2024
Wibor 3M+marża
-
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
61
Kredyt bankowy (ff) 31.12.2025
Wibor 3M+marża
-
-
Kredyt bankowy (gg) 31.12.2025
Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy (hh) 31.12.2025
Wibor 3M+marża -
-
Kredyt bankowy (ii) 31.12.2025
Wibor 1M+marża -
-
Kredyt bankowy (jj) 31.12.2025
Wibor 3M+marża -
-
Wycena instrumentów
Forward (kk)
314
-
55 320
325 666
a) Obligacje kuponowe seria PLO112300028, emisja z dnia 11 maja 2021 roku, wartość emisji 150 mln PLN, data
wykupu 10 maja 2024 roku. Spółka dokonała terminowego wykupu obligacji.
b) Obligacje kuponowe seria PLO112300036, emisja z dnia 8 października 2021 roku, wartość emisji 100 mln PLN,
data wykupu 8 października 2024 roku. Spółka dokonała terminowego wykupu obligacji.
c) Obligacje kuponowe seria PLLCCRP00181, emisja z dnia 20 grudnia 2022 roku, wartość emisji 15.442 tys. PLN. W
dniu 20 grudnia 2024 roku spółka Develia S.A. dokonała przedterminowego wykupu obligacji.
d) Obligacje kuponowe seria PLO112300044, emisja z dnia 27 marca 2023 roku., wartość emisji 180 mln PLN, data
wykupu 27 marca 2026 roku.
e) Obligacje kuponowe seria PLO112300051, emisja z dnia 6 lipca 2023 roku, wartość emisji 100 mln PLN, data wykupu
6 lipca 2026 roku.
f) Obligacje kuponowe seria PLO112300069, emisja z dnia 8 grudnia 2023 roku, wartość emisji 160 mln PLN, data
wykupu 8 grudnia 2027 roku.
g) Obligacje kuponowe seria PLO112300077, emisja z dnia 20 maja 2024 roku, wartość emisji 100 mln PLN, data
wykupu 19 maja 2028 roku.
h) Obligacje kuponowe seria PLLCCRP00207, emisja z dnia 30 października 2024 roku, wartość emisji 100 mln PLN,
data wykupu 30 października 2028 roku.
i) Pożyczka – w dniu 24 lutego 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. (poprzednia
nazwa: Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.) umowę pożyczki na kwotę 25 mln PLN na czas nieokreślony.
j) Pożyczka – w dniu 20 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. (poprzednia
nazwa: Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.) umowę pożyczki na kwotę 30 mln PLN na czas nieokreślony.
k) Pożyczka – w dniu 30 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 10 mln PLN na czas nieokreślony. W 2024 roku nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
l) Pożyczka – w dniu 31 maja 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Service S.A. umowę pożyczki na
kwotę 14,0 mln PLN na czas nieokreślony.
m) Pożyczka – w dniu 31 maja 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Service S.A. (następcą prawnym
spółki LC Corp Invest XII Sp. z o.o.) umowę pożyczki na kwotę 26,5 mln PLN na czas nieokreślony. W roku 2024
nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
n) Pożyczka – w dniu 28 czerwca 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest VII Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 38,0 mln PLN na czas nieokreślony.
o) Pożyczka – w dniu 13 lipca 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 41,0 mln PLN na czas nieokreślony.
p) Pożyczka – w dniu 7 listopada 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Service S.A. (następcą prawnym
spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.k.) umowę pożyczki na kwotę 7 mln PLN na czas nieokreślony.
q) Pożyczka - w dniu 1 października 2023 roku, w wyniku transakcji zakupu zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Spółka weszła w prawa i obowiązki Pożyczkodawcy - spółki NP 11 Sp. z o.o. Sp. k. z tytułu pożyczki w wysokości
7,8 mln PLN. W 2024 roku nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
r) Pożyczka – w dniu 1 grudnia 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. (poprzednia
nazwa: Warszawa Przyokopowa Sp. z o.o.) umowę pożyczki na kwotę 25 mln PLN na czas nieokreślony.
s) Pożyczka – w dniu 19 lipca 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP10 Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę
42 mln PLN na czas nieokreślony.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
62
t) Pożyczka -– w dniu 24 września 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 36 mln PLN na czas nieokreślony.
u) Pożyczka -– w dniu 7 października 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 25 mln PLN na czas nieokreślony.
v) Pożyczka – w dniu 8 października 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest I Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 12,7 mln PLN na czas nieokreślony.
w) Pożyczka -– w dniu 30 października 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest I Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 36 mln PLN na czas nieokreślony.
x) Pożyczka -– w dniu 20 grudnia 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Invest Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 16,5 mln PLN na czas nieokreślony.
y) Kredyt zawarty z mBank S.A. na podstawie umowy o kredyt odnawialny z 3 grudnia 2020 roku wraz z późniejszymi
zmianami, kwota kredytu wynosi 50 mln PLN, termin spłaty kredytu wyznaczono na 30 listopada 2026 roku.
z) Kredyt zawarty w dniu 29 kwietnia 2021 roku z Powszechną Kasą Oszczędności Bank Polski S.A. na podstawie
umowy kredytu w rachunku bieżącym wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 50 mln PLN, termin
spłaty wyznaczono na 28 kwietnia 2025 roku.
aa) Kredyt zawarty w dniu 12 kwietnia 2022 roku z Santander Bank Polska S.A. na podstawie umowy kredytu
wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 30 mln PLN, termin spłaty kredytu wyznaczono na 12 listopada
2026 roku.
bb) Kredyt zawarty w dniu 14 lipca 2023 roku z mBank S.A. i Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A.
na podstawie umowy kredytu wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 200 mln PLN, termin spłaty
kredytu wyznaczono na 13 lipca 2028 roku.
cc) Kredyt zawarty w dniu 29 września 2023 roku z VeloBank S.A. na podstawie umowy kredytu w rachunku bieżącym
wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 20 mln PLN, termin spłaty kredytu wyznaczono na 25 czerwca
2025 roku.
dd) Kredyt zawarty w dniu 11 marca 2024 roku z mBank S.A. na podstawie umowy kredytu, kwota kredytu wynosi
30 mln EUR, termin spłaty wyznaczono na 31 stycznia 2026 roku.
ee) Kredyt zawarty w dniu 21 maja 2024 roku z Alior Bank S.A. na podstawie umowy o kredyt nieodnawialny, kwota
kredytu wynosi 132 mln PLN, kredyt rozwiązany z dniem 20 grudnia 2024 roku.
ff) Kredyt zawarty w dniu 28 czerwca 2024 roku z VeloBank S.A. na podstawie umowy korporacyjnej linii kredytowej,
kwota kredytu wynosi 70 mln PLN, termin spłaty kredytu wyznaczono na 31 grudnia 2026 roku.
gg) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 14 listopada 2024 roku z ING Bank Śląski S.A. na podstawie umowy
kredytu w rachunku bieżącym, kwota kredytu wynosi 50 mln PLN, termin spłaty kredytu wyznaczono na 13 listopada
2027 roku.
hh) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 3 grudnia 2024 roku z PKO Bank Polski S.A. na podstawie umowy
o kredyt nieodnawialny, kwota kredytu wynosi 85,3 mln PLN, termin spłaty kredytu wyznaczono na 31 października
2026 roku.
ii) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 20 grudnia 2024 roku z PKO Bank Polski S.A. na podstawie umowy
o kredyt nieodnawialny, kwota kredytu wynosi 80 mln PLN, termin spłaty kredytu wyznaczono na 31 grudnia 2027
roku.
jj) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 23 grudnia 2024 roku z Alior Bank S.A. na podstawie umowy o kredyt
nieodnawialny, kwota kredytu wynosi 57.774 tys. PLN, termin spłaty kredytu wyznaczono na 15 grudnia 2026 roku
kk) Wycena instrumentów zabezpieczających ryzyko walutowe (kontrakty forward) zawartych w okresie zakończonym
31 grudnia 2024 roku, termin rozliczenia wyznaczono na 29 grudnia 2025 roku. Na dzień 31 grudnia 2024 roku
wartość kontraktów Forward wyniosła 8 mln EUR, a zobowiązanie z tytułu ich wyceny 314 tys. PLN (Nota 27.2)
Średnie ważone oprocentowanie w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku wyniosło odpowiednio:
dla kredytów 7,67%, dla obligacji 9,14% oraz dla pożyczek 9,41% (w okresie zakończonym 31 grudnia
2023 roku wyniosło odpowiednio: dla kredytów 9,34%, dla obligacji 10,02%, dla weksli inwestycyjnych
5,77% oraz dla pożyczek 10,60%.).
Poniżej przedstawione zostały zobowiązania finansowe z tytułu kredytów, obligacji i pożyczek
w podziale na terminy zapadalności (prezentowane wartości nie obejmują wycen na dzień bilansowy):
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
63
<1
miesiąca
1-3
miesięcy
3-12
miesięcy
1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Pożyczki -
-
6 135
325 130*)
-
-
-
-
331 265
Obligacje (WIBOR) 3 689
2 083
-
280 000
160 000
200 000
-
-
645 772
Kredyt bankowy w PLN
(WIBOR)
12 351
-
30 000
40 000
40 000
30 000
-
-
152 351
Kredyt bankowy w EUR
(EURIBOR)
1 117
18
-
111 098
-
-
-
-
112 233
17 157
2 101
36 135
756 228
200 000
230 000
-
-
1 241 621
*) Umowy zawierane są na czas nieokreślony. Prezentacja w przedziale wynika z przewidywanego terminu spłaty pożyczki.
26.2. Aktywa i zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych
Na dzień 31 grudnia 2024 wycena wartości godziwych transakcji typu forward przedstawia się następująco:
Nominał
transakcji w
walucie [w tys.]
Wartość bilansowa (godziwa)
instrumentów
Termin realizacji
Aktywa
finansowe
Zobowiązania
finansowe
Od Do
FX forward [EUR] 2 000
-
18
3.06.2024
29.12.2025
FX forward [EUR] 2 000
-
120
11.06.2024
29.12.2025
FX forward [EUR] 2 000
-
52
8.10.2024
29.12.2025
FX forward [EUR] 2 000
-
124
24.10.2024
29.12.2025
314
Wycena instrumentów zabezpieczających traktowana jest jako poziom 2 hierarchii określania i wykazywania
w wartości godziwej. W ciągu lat zakończonych 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku nie miały
miejsca przesunięcia między poziomem 1 a poziomem 3 hierarchii wartości godziwej.
Rachunkowość zabezpieczeń przyszłych przepływów pieniężnych
W związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości Arkady Wrocławskie określoną w
EUR oraz zawarciem umowy kredytu w części na pre-finansowanie ceny sprzedaży Nieruchomości Grupa
zdecydowała o zastosowaniu rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych.
Pozycją zabezpieczaną są przyszłe przepływy pieniężne w wysokości 40.900.000,00 EUR z tytułu ceny
sprzedaży nieruchomości. Na dzień 31 grudnia 2024 roku instrumentem zabezpieczającym przyszłe
przepływy pieniężne są transakcje wymiany walutowej FX Forward EUR na PLN na kwotę 8 mln EUR oraz
kredyt bankowy na kwotę 30 mln EUR. Rachunkowość zabezpieczeń jest ujmowana zgodnie z MSSF 9. Na
31 grudnia 2024 roku, Spółka ujęła z tego tytułu w innych całkowitych dochodach kwotę 14 tys. zł..
26.3. Sytuacja płynnościowa
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością, a elastycznością finansowania, poprzez
korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty bankowe i obligacje. Spółka posiada własne
środki finansowe zabezpieczające bieżącą działalność oraz prowadzone obecnie inwestycje, ale rozszerzenie
działalności wymaga pozyskiwania dalszego finansowania poprzez zawieranie umów kredytów bankowych
lub emisję obligacji. Spółka dąży do dostosowania terminów spłaty kolejnych rat do wpływów ze sprzedaży
poszczególnych inwestycji.
Sytuacja płynnościowa Spółki jest bardzo dobra – środki pieniężne i krótkoterminowe aktywa finansowe
zapewniają terminową obsługę krótkoterminowych zobowiązań finansowych. Realizowane wpływy ze
sprzedaży mieszkań z inwestycji stanowią źródło spłat obligacji finansujących segment mieszkaniowy Spółki.
Analiza wymagalności aktywów i zobowiązań finansowych została przedstawiona w poszczególnych notach
dotyczących tych kategorii sprawozdania finansowego.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
64
26.4. Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych
W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2024 roku spółka Develia S.A miały miejsce następujące
zdarzenia:
• W dniu 16 kwietnia 2024 roku pomiędzy spółką Develia S.A., a mBank S.A. i Biurem Maklerskim mBank
S.A. został zawarty aneks do umowy programowej z dnia 2 października 2018 roku (z późn. zmianami)
("Umowa Programowa"), na podstawie którego podwyższona została kwota programu wielokrotnych
emisji obligacji ustanowionego na podstawie Umowy Programowej z kwoty 650 mln PLN do kwoty 750
mln PLN („Program Emisji”).
• W dniu 10 maja 2024 roku spółka Develia S.A. w terminie zapadalności dokonała wykupu
niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości
nominalnej obligacji na kwotę 85.570 tys. PLN.
• W dniu 20 maja 2024 roku spółka Develia S.A. dokonała emisji 100.000 sztuk niezabezpieczonych 4-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. PLN
w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 19 maja 2028 roku.
• W dniu 8 października 2024 roku Emitent w terminie zapadalności dokonał wykupu niezabezpieczonych
3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę
100.000 tys. PLN.
• W dniu 16 października 2024 roku zarząd spółki Develia S.A. podjął uchwałę o przedterminowym wykupie
na żądanie Emitenta wszystkich nie umorzonych ani nie pozostających własnością Emitenta obligacji o
kodzie ISIN: PLLCCRP00181. Wcześniejszy wykup obligacji wyznaczono na 20 grudnia 2024 roku.
• W dniu 30 października 2024 roku Emitent dokonał emisji 100.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 30 października 2028 roku.
• W dniu 20 grudnia 2024 roku Emitent dokonał przedterminowego wykupu niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę 15.442
tys. PLN.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku:
• W dniu 14 marca 2023 roku Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 8.200 sztuk 3-letnich
niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii LCC1023OZ4 o kodzie ISIN
PLO112300010, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 70.000 sztuk obligacji wyemitowanych
w dniu 7 października 2020 roku, których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na
6 października 2023 roku.
• W dniu 14 marca 2023 roku pomiędzy Emitentem a mBank S.A. został zawarty aneks do umowy
programowej z dnia 2 października 2018 roku (z późn. zmianami) ("Umowa Programowa"), na podstawie
którego podwyższona została kwota programu wielokrotnych emisji obligacji ustanowionego na podstawie
Umowy Programowej z kwoty 400.000.000,00 PLN do kwoty 600.000.000,00 PLN („Program Emisji”). Na
dodatkowy dealer oprócz mBank S.A. Zawarcie aneksu do Umowy Programowej dostosowuje również
Umowę Programową oraz dokumentację Programu Emisji do zmienionych przepisów prawa mających
zastosowanie do emisji Obligacji dokonywanych na jego podstawie. Obligacje emitowane w ramach
zmienionego Programu Emisji będą proponowane do nabycia zgodnie z art. 33 pkt 1 lub 2 ustawy z dnia
15 stycznia 2015 roku o obligacjach.
• W dniu 16 marca 2023 roku Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 29.690 sztuk 3-letnich
niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii DVL100524 o kodzie ISIN
PLO112300028, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 150.000 sztuk obligacji wyemitowanych w
dniu 11 maja 2021 roku, których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na 11 maja
2024 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
65
• W dniu 20 marca 2023 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie emisji 180.000 niezabezpieczonych
obligacji zwykłych na okaziciela serii DVL0326OZ7, o wartości nominalnej 1.000 PLN każda i maksymalnej
łącznej wartości nominalnej wynoszącej 180.000.000 PLN, emitowanych w ramach podpisanej z mBank
S.A. oraz Biuro Maklerskie mBank S.A. Umowy Programu Emisji Obligacji do łącznej kwoty (wartości
nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji wynoszącej 600.000.000 PLN.
• W dniu 27 marca 2023 roku Emitent dokonał emisji 180.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 180.000 tys. PLN w ramach
podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na
dzień 27 marca 2026 roku.
• W dniu 22 maja 2023 roku Emitent w terminie zapadalności dokonał wykupu niezabezpieczonych 4-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę
60.000 tys. PLN.
• W dniu 27 czerwca 2023 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie emisji 100.000 niezabezpieczonych
obligacji zwykłych na okaziciela serii DVL0726OZ8, o wartości nominalnej 1.000 PLN każda i maksymalnej
łącznej wartości nominalnej wynoszącej 100.000.000 PLN, emitowanych w ramach podpisanej z mBank
S.A. oraz Biuro Maklerskie mBank S.A. Umowy Programu Emisji Obligacji do łącznej kwoty (wartości
nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji wynoszącej 600.000.000 PLN.
• W dniu 6 lipca 2023 roku Emitent dokonał emisji 100.000 sztuk niezabezpieczonych 3-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. PLN w ramach
podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na
dzień 6 lipca 2026 roku.
• W dniu 6 października 2023 roku Emitent w terminie zapadalności dokonał wykupu niezabezpieczonych
3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę
61.800 tys. PLN.
• W dniu 15 listopada 2023 roku pomiędzy Emitentem, a mBank S.A. i Biurem Maklerskim mBank S.A.
został zawarty aneks do umowy programowej z dnia 2 października 2018 roku (z późn. zmianami)
("Umowa Programowa"), na podstawie którego podwyższona została kwota programu wielokrotnych
emisji obligacji ustanowionego na podstawie Umowy Programowej z kwoty 600.000.000,00 PLN do kwoty
650.000.000,00 PLN („Program Emisji”). Ponadto zawarcie aneksu do Umowy Programowej dostosowuje
Umowę Programową oraz dokumentację Programu Emisji do zmienionych przepisów prawa mających
zastosowanie do emisji Obligacji dokonywanych na jego podstawie. Obligacje emitowane w ramach
zmienionego Programu Emisji będą proponowane do nabycia zgodnie z art. 33 pkt 1 lub 2 ustawy z dnia
15 stycznia 2015 roku o obligacjach.
• W dniu 29 listopada 2023 roku Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 26.100 sztuk 3-letnich
niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii DVL100524 o kodzie ISIN
PLO112300028, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 150.000 sztuk obligacji wyemitowanych w
dniu 11 maja 2021 roku, których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na 11 maja
2024 roku.
• W dniu 5 grudnia 2023 roku Emitent dokonał nabycia w celu umorzenia 8.640 sztuk 3-letnich
niezabezpieczonych, zdematerializowanych obligacji kuponowych serii DVL100524 o kodzie ISIN
PLO112300028, o wartości nominalnej 1.000 zł każda spośród 150.000 sztuk obligacji wyemitowanych w
dniu 11 maja 2021 roku, których termin wykupu wskazany w warunkach emisji został ustalony na 11 maja
2024 roku.
• W dniu 8 grudnia 2023 roku Emitent dokonał emisji 160.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 160.000 tys. PLN w ramach
podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na
dzień 8 grudnia 2027 roku.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku Spółka dokonała wykupów weksli:
• w dniu 30 listopada 2023 roku spółka Develia S.A. dokonała wcześniejszego wykupu za łączną kwotę
51,9 mPLN weksli inwestycyjnych wyemitowanych w dniu 9 grudnia 2010 roku i objętych przez spółkę
zależną Develia Warszawa Sp. z o.o.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
66
• w dniu 5 grudnia 2023 roku spółka Develia S.A. dokonała wcześniejszego wykupu za łączną kwotę
7,2 mPLN weksli inwestycyjnych wyemitowanych w dniu 9 marca 2012 roku i objętych przez spółkę
zależną Arkady Wrocławskie S.A.
26.5. Informacja dotycząca kształtowania się zobowiązań finansowych Emitenta zgodnie z ustawą
o obligacjach
Zgodnie z art. 35 ust. 1b) ustawy o obligacjach z dnia 15 stycznia 2015 roku („Ustawa o Obligacjach”), Develia
S.A. niniejszym wskazuje i wyjaśnia, że istotne różnice między opublikowanymi w warunkach emisji obligacji,
w ramach emisji obligacji, o kodach ISIN: PLO112300069, PLO112300077, PLLCCRP00207, informacjami
dotyczącymi prognozy kształtowania się zobowiązań finansowych na ostatni dzień roku
obrotowego, o których mowa w art. 35 ust. 1 pkt 2 Ustawy o Obligacjach, oraz zobowiązaniami finansowymi
wynikającymi z ksiąg rachunkowych na ten dzień, nie wystąpiły.
26.6. Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek
• W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2024 roku spółka Develia S.A. dokonała spłaty kredytu
zawartego na podstawie umowy kredytu z 14 lipca 2023 roku zgodnie z harmonogramem spłaty w kwocie
40 mln PLN. Na dzień 31 grudnia 2024 roku całkowita wartość zadłużenia wyniosła 150 mln PLN.
• W dniu 11 marca 2024 roku spółka Develia S.A. zawarła umowę kredytu do łącznej kwoty kredytu 30 mln
EUR. Kredyt wypłacony został w dwóch transzach (w dniach 27 marca 2024 roku i 5 kwietnia 2024 roku),
a następnie częściowo spłacony - w wysokości 4 mln EUR. Na dzień 31 grudnia 2024 roku całkowita
wartość zadłużenia wyniosła 26 mln EUR.
• W dniu 11 marca 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką NP7 Sp. z o.o. w wysokości 60 mln PLN.
• W dniu 19 lipca 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką NP10 Sp. z o.o. w wysokości 42 mln PLN.
• W dniu 27 sierpnia 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. kom. w wysokości 540 tys. EUR.
• W dniu 24 września 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. w wysokości 36 mln PLN.
• W dniu 7 października 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. w wysokości 25 mln PLN.
• W dniu 8 października 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest I Sp. z o.o. w wysokości 12,7 mln PLN.
• W dniu 30 października 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest I Sp. z o.o. w wysokości 36 mln PLN.
• W dniu 20 grudnia 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką Develia Invest Sp. z o.o. w wysokości 16,5 mln PLN.
• W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2024 roku Spółka dokonała spłat zaciągniętych pożyczek
w łącznej kwocie 145 mln PLN.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2023 roku dokonane zostały następujące
uruchomienia i spłaty zaciągniętych przez Spółkę kredytów:
• W dniu 3 stycznia 2023 roku Develia S.A. dokonała spłaty części pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest XV Projekt 2 Sp. kom. w wysokości 95 tys. PLN. Kwota kapitału
pozostająca do spłaty wynosiła 20.565 mln PLN. W dniu 25 kwietnia 2023 roku Develia S.A. dokonała
całkowitej spłaty pożyczki.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
67
• W dniu 31 marca 2023 roku Develia S.A. dokonała spłaty części pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. kom. w wysokości 85 tys. W dniu 14
kwietnia 2023 roku Develia S.A. dokonała kolejnej spłaty części pożyczki w wysokości 85 tys. PLN. Kwota
kapitału pozostająca do spłaty wynosiła 82,330 mln PLN. W dniu 15 maja 2023 roku Develia S.A. dokonała
całkowitej spłaty pożyczki.
• W dniu 17 maja 2023 roku Develia S.A. dokonała spłaty części pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. w wysokości 1,85 mln PLN. W dniu 26 lipca 2023 roku
Develia S.A. dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 1,85 mln PLN Kwota kapitału pozostająca do
spłaty wynosi 21,3 mln PLN.
• W dniu 17 maja 2023 roku Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20 Sp. kom. w wysokości 40 mln PLN. W dniu 28 czerwca
2023 roku Develia S.A. dokonała całkowitej spłaty pożyczki.
• W dniu 31 maja 2023 roku Develia S.A. dokonała całkowitej spłaty pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o. w wysokości 28 mln PLN.
• W dniu 31 maja 2023 roku Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką LC Corp Service S.A. w wysokości 14 mln PLN. W dniu 22 sierpnia 2023 roku Develia S.A.
dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 1 mln PLN. W dniu 28 sierpnia 2023 roku Develia S.A.
dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 600 tys. PLN. W dniu 17 października 2023 roku Develia
S.A. dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 50 tys. PLN. W dniu 22 grudnia 2023 roku Develia S.A.
dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 1.350 tys. PLN. Kwota kapitału pozostająca do spłaty wynosi
11 mln PLN.
• W dniu 31 maja 2023 roku Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o. w wysokości 26,5 mln PLN. W dniu 30 czerwca 2023 roku Develia
S.A. dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 150 tys. PLN. W dniu 22 listopada 2023 roku Develia
S.A. dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 50 tys. PLN. Kwota kapitału pozostająca do spłaty
wynosi 26,3 mln PLN.
• W dniu 23 czerwca 2023 roku Develia S.A. dokonała spłaty części pożyczki zawartej na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o. w wysokości 2,1 mln PLN. Kwota kapitału pozostająca do
spłaty wynosi 7,9 mln PLN.
• W dniu 23 czerwca 2023 roku Develia S.A. dokonała całkowitej spłaty pożyczki zawartej na podstawie
umowy pożyczki ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. w wysokości 10 mln PLN.
• W dniu 28 czerwca 2023 roku Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki
ze spółką LC Corp Invest VII Sp. z o.o. w wysokości 38 mln PLN. W dniu 13 lipca 2023 roku Develia S.A.
dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 5,4 mln PLN. Kwota kapitału pozostająca do spłaty wynosi
32,6 mln PLN.
• W dniu 13 lipca 2023 roku Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o. w wysokości 41 mln PLN.
• W dniu 1 października 2023 roku, w wyniku transakcji zakupu zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Spółka weszła w prawa i obowiązki Pożyczkodawcy - spółki NP 11 Sp. z o.o. Sp.k. z tytułu pożyczki
w wysokości 7,8 mln.
• W dniu 1 października 2023 roku, w wyniku transakcji zakupu zorganizowanej części przedsiębiorstwa
Spółka weszła w prawa i obowiązki Pożyczkodawcy - spółki NP 12 Sp. z o.o. Sp. kom z tytułu pożyczki
w wysokości 7,8 mln. W dniu 14 grudnia 2023 roku Develia dokonała całkowitej spłaty pożyczki.
• W dniu 2 sierpnia 2023 roku Develia S.A. dokonała całkowitej spłaty pożyczki zawartej na podstawie
umowy pożyczki ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. w wysokości 5 mln EUR.
• W dniu 7 listopada 2023 roku Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki
ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp. kom. w wysokości 7 mln PLN.
• W dniu 1 grudnia 2023 roku Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy pożyczki ze
spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. w wysokości 25 mln PLN. W dniu 20 grudnia 2023 roku Develia S.A.
dokonała spłaty części pożyczki w wysokości 4,3 mln PLN. Kwota kapitału pozostająca do spłaty wynosi
20,7 mln PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
68
• Z dniem 30 czerwca 2023 roku spółka Develia S.A. wypowiedziała zawartą z Alior Bank S.A. umowę
kredytu nieodnawialnego do kwoty 79,83 mln PLN z przeznaczeniem na finansowanie lub refinansowanie
kosztów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego pod nazwą „Aleje Praskie Etap II Faza
6” w Warszawie.
• W dniu 26 lipca 2023 roku spółce Develia S.A. po spełnieniu określonych w umowie kredytu warunków
zawieszających, został wypłacony kredyt jednorazowo, w całości. Na dzień 31 grudnia 2024 roku całkowita
wartość zadłużenia wyniosła 191.289 ttys. PLN.
• W dniu 29 września 2023 rokuDevelia S.A. zawarła z VeloBank S.A. umowę kredytu w rachunku bieżącym
w wysokości 20 mln PLN. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu kredyt nie został uruchomiony.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku Spółka zaciągnęła i spłaciła następujące zobowiązania
w formie pożyczek:
• W dniu 30 maja 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest VIII Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 17,5 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu 28 września 2022 roku
nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
• W dniu 30 maja 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest III Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 2,7 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu 22 grudnia 2022 roku
nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
• W dniu 27 lipca 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 10,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
• W dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest X Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony.
• W dniu 20 września 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XII Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 30,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. Na dzień
sporządzenia niniejszego raportu kwota uruchomiona wynosi 28,0 mln PLN.
• W dniu 18 października 2022 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Wrocław S.A. umowę
pożyczki na kwotę 20,0 mln PLN na warunkach rynkowych, na czas nieokreślony. W dniu
19 października 2022 roku nastąpiła całkowita spłata pożyczki.
• W dniu 24 marca 2022 roku spółka Develia S.A. dokonała spłaty pożyczki do spółki Develia Warszawa
Sp. z o.o. w wysokości 587 tys. EUR wraz z odsetkami.
• W okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku spółka Develia S.A. dokonała spłaty pożyczki do spółki
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.k. w wysokości 19,3 mln PLN wraz z odsetkami.
26.7. Zobowiązania z tytułu leasingu
Poniżej zaprezentowano zdyskontowane płatności z tytułu leasingu w podziale na okresy zapadalności:
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone )
do 1 miesiąca 177
113
od 1 do 3 miesięcy 497
228
od 3 do 12 miesięcy 5 333
2 476
od 1 roku do 2 lat 4 002
2 699
od 2 do 3 lat 3 969
1 656
od 3 do 4 lat 3 661
1 516
od 4 do 5 lat 3 149
1 375
powyżej 5 lat 29 869
21 538
Razem 50 657
31 601
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
69
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Zobowiązania z tytułu leasingu krótkoterminowe
43 679
30 409
Zobowiązania z tytułu leasingu długoterminowe 6 978 1 192
50 657 31 601
27.
Rezerwy
Kwotę rezerw oraz uzgodnienie przedstawiające zmiany stanu w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku
przedstawiono w poniższej tabeli:
Na odprawy
emerytalne,
rentowe,
pośmiertne
Na usuwanie
wad i usterek
budowlanych
Rezerwy
dotyczące
projektów
inwestycyjnych*)
Pozostałe Ogółem
Na dzień 1 stycznia 2024 roku
511 4 399 15 401 412 20 723
Utworzone w ciągu roku
obrotowego 217 1 528 4 112 271 6 128
Wykorzystane - (232) - - (232)
Rozwiązane - (943) - - (943)
Na dzień 31 grudnia 2024 roku 728 4 752 19 513 683 25 676
Krótkoterminowe na dzień
31
grudnia 2024 roku - 5 927 19 513 (492) 24 948
Długoterminowe na dzień
31
grudnia 2024 roku
728
- - - 728
Na dzień 1 stycznia 2023 roku
420 24 4 214 412 854
Utworzone w ciągu roku
obrotowego 91 4 567 11 187 - 4 658
Wykorzystane - - - - -
Rozwiązane - ( 192) - ( 192)
Na dzień 31 grudnia 2023 roku*) 511 4 399 15 401 412 16 509
0
Krótkoterminowe na dzień
31
grudnia 2023 roku - 4 399 15 401 412 20 212
Długoterminowe na dzień
31
grudnia 2023 roku
511
- - 511
*) W związku ze zmianą prezentacji, o której mowa w Nocie 8 stan rezerw na dzień 1 stycznia 2023 roku i 31 grudnia 2023 roku
zmienił się o reklasyfikację rezerw dotyczących projektów inwestycyjnych z pozycji Zobowiązania z tytułu umów z klientami do
pozycji Rezerwy.
28. Zobowiązania
28.1. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 73 405
86 896
Zobowiązania budżetowe (bez podatku dochodowego)
1 994
1 408
Zobowiązania z tytułu kaucji (w tym kwot wpłaconych na poczet rezerwacji
lokali) 13 180
13 225
Pozostałe zobowiązania
, w tym
związane z rozliczeniem projektów
deweloperskich 16 612
25 862
Zobowiązania z tyt. wynagrodzeń 26 105
20 561
Zobowiązania z tyt. ekwiwalentów urlopowych
3 191
2 151
Zobowiązania z tytułu badania sprawozdania finansowego 621
956
Inne zobowiązania
221
56
135 329
151 115
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
70
Poniżej zostało przedstawione wiekowanie zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2024 roku
o terminie wymagalności do 1 roku, według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do 1 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
52 949
20 456
- 73 405
Wiekowanie zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2023 roku
o terminie wymagalności do
1 roku, według daty zapadalności (dane przekształcone):
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy Ogółem do 1 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
31 912
14 984
40 000
86 896
Zobowiązania budżetowe dotyczą głównie podatku dochodowego od osób fizycznych, ZUS, podatku VAT
i podatków cywilno-prawnych. Zobowiązania budżetowe rozliczane w terminach ustawowych.
Zobowiązania z tytułu kaucji dotyczą głównie kwot zatrzymanych w związku z realizacją projektów
deweloperskich, jak również kwot otrzymanych na poczet rezerwacji lokali mieszkalnych w realizowanych
przez Spółkę inwestycjach mieszkaniowych.
Pozostałe zobowiązania, w tym związane z rozliczeniem projektów deweloperskich, Zobowiązania z tytułu
badania sprawozdania finansowego, Zobowiązania z tyt. wynagrodzeń oraz Zobowiązania z tyt.
ekwiwalentów urlopowych dotyczą świadczeń związanych w wynikami okresu sprawozdawczego,
przewidzianych do wypłaty w kolejnym okresie sprawozdawczym.
28.2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu objęcia udziałów jednostki stowarzyszonej
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu objęcia udziałów w jednostce stowarzyszonej w wysokości
44.991 tys. zł dotyczą pozostałej części wniesienia wkładu pieniężnego na kapitał jednostki stowarzyszonej,
o którym mowa w Nocie 5 pkt. 5.
28.3. Zobowiązania warunkowe
Poza zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów bankowych opisanymi
szczegółowo w Nocie 34.3, na dzień 31 grudnia 2024 roku i na dzień 31 grudnia 2023 roku Spółka posiadała
zobowiązania warunkowe z tytułu ustalonej opłaty warunkowej w wysokości 329 tys. zł z tytułu wycinki drzew
związanej z prowadzonymi inwestycjami.
Ponadto:
1) W wykonaniu umowy sprzedaży 79,55% udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej
zabudowanej budynkiem wielofunkcyjnym o nazwie Sky Tower położonym we Wrocławiu zawartej w dniu
15 marca 2022 roku pomiędzy spółką zależną od Emitenta Sky Tower S.A. jako sprzedającym, a Olimp
Investment Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jako kupującym, Emitent udzielił gwarancji korporacyjnej
do kwoty 2.438.481,95 EUR zabezpieczającej wykonanie przez sprzedającego tj. Develia Wrocław S.A.
(dawniej: Sky Tower S.A.) jego zobowiązań z umowy sprzedaży.
2) W dniu 19 października 2024 roku wygasło udzielone przez Emitenta poręczenie w wykonaniu umów
sprzedaży nieruchomości Silesia Star w Katowicach oraz Retro Office House we Wrocławiu, których
Emitent udzielił kupującym na zabezpieczenie gwarancji czynszowych.
3) W dniu 27 grudnia 2022 roku w związku z zawartą przez spółkę współzależną Projekt Lizbońska Sp. z
o.o. Sp. k. z Alior Bank S.A. umową kredytu, Develia S.A. udzieliła wraz z Grupo Lar Polonia Sp. z o.o.
gwarancji pokrycia przekroczonych kosztów budżetu inwestycji realizowanej przez kredytobiorcę przy ul.
Lizbońskiej w Warszawie, do maksymalnej kwoty 12.770.985,68 PLN oraz ustanowiła zastawy rejestrowe
na prawach i wierzytelnościach komplementariusza i komandytariusza w spółce kredytobiorcy.
Poręczenie wygasło w maju 2024 roku wobec spłaty kredytu.
4) W wykonaniu umowy sprzedaży nieruchomości Wola Retro w Warszawie zawartej w dniu 27 kwietnia
2023 roku, Emitent udzielił kupującemu WR Office Sp. z o.o. zabezpieczenia w postaci gwarancji
korporacyjnej do kwoty 6.000.000 EUR na wykonanie przez P22 zobowiązań wynikających z umowy
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
71
gwarancji czynszowych, przy czym główną część zabezpieczenia stanowi zapłacony z ceny sprzedaży
depozyt w kwocie 4.000.000 EUR, zwalniany P22 w trzech ratach w rocznych okresach
niepodwyższający limitu kwoty gwarancji korporacyjnej wskazanej w poprzednim zdaniu. Okres gwarancji
zgodnie z umową gwarancji czynszowej to 3 lata (nie dłużej niż do 30 kwietnia 2026 roku)
5) W wyniku zawartej w dniu 11 marca 2024 roku przez Emitenta z mBank S.A. umowy kredytu do kwoty
30.000.000 EUR w celu refinansowania istniejącego zadłużenia spółki Arkady Wrocławskie S.A., spółka
ta udzieliła Emitentowi udzieliła poręczenia udzielonego kredytu oraz prefinansowania kwoty, która ma
zostać zapłacona za nieruchomości zbywane przez Spółkę oraz Poręczyciela tj. budynek Arkad
Wrocławskich wraz z sąsiednim gruntem należącym do Emitenta.
6) W związku ze spłatą przez Arkady Wrocławskie S.A. w dniu 27 marca 2024 roku kredytu bankowego
udzielonego w związku z umową kredytu z dnia 28 lutego 2008 roku pomiędzy Arkady Wrocławskie S.A.
a Santander Bank Polska S.A., wygasło udzielone przez Develia S.A. jako jedynego akcjonariusza spółki
Arkady Wrocławskie S.A. udzielone na rzecz tego banku poręczenie spłaty kredytu do kwoty nie wyższej
niż 10.812.500,00 EUR.
7) W związku z emisją obligacji w dniu 24 lipca 2024 roku przez spółkę Morska Vita S.A. Emitent udzielił
poręczenia do kwoty 28.000.000 PLN za wszelkie zobowiązania wynikające z obligacji i ponosi
odpowiedzialność za dług spółki Morska Vita S.A. wynikający z obligacji na zasadach określonych
w Umowie Poręczenia.
8) W związku z zawarciem w dniu 20 sierpnia 2024 roku przez spółkę zależną Develia Invest Sp. z o.o.
przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej
nieruchomości składającej się z działki nr 21/3, z obrębu ewidencyjnego 0001, Stare Miasto, o pow.
0,5428 ha położonej we Wrobo cławiu przy ul. Kolejowej 8 i 10 Emitent udzielił gwarancji korporacyjnej
do kwoty 8.000.000 PLN na zabezpieczenie wykonania zobowiązań spółki Develia Invest Sp. z o.o.
Z chwilą zawarcia umowy sprzedaży powyższa gwarancja wygasła.
9) W związku z udzieleniem przez mBank w dniu 16 października 2024 roku gwarancji spółce zależnej
NP 14 Sp. z o.o. Sp. k. do kwoty 1.919.99,98 PLN, Emitent udzielił poręczenia do kwoty 1.536.000 PLN
spłaty wszystkich zobowiązań finansowych wynikających z Umowy udzielenia gwarancji. Poręczenie
zostało udzielone do 16 kwietnia 2030 roku
10) W związku z udzieleniem przez mBank w dniu 29 listopada 2024 roku gwarancji bankowej spółce zależnej
Develia Warszawa Sp. z o.o. do kwoty 333.333,33 zł, Emitent udzielił poręczenia do kwoty 266.667 PLN
spłaty wszystkich zobowiązań finansowych wynikających z umowy udzielenia gwarancji. Poręczenie
zostało udzielone do 30 czerwca 2026 roku
11) W dniu 18 grudnia 2024 roku Emitent udzielił poręczenia za spółkę zależną NP15 Sp. z o.o. do kwoty
2.000.000 PLN, tytułem spłaty wszystkich zobowiązań finansowych wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości przez tą spółkę na rzecz ADG Sp. z o.o. z dnia 21 grudnia 2021 roku Poręczenie zostało
udzielone ze skutkiem od dnia 23 lipca 2023 roku na maksymalny okres 10 lat od dnia zawarcia
powyższej umowy sprzedaży.
12) W związku z zawartym aneksem do emisji obligacji z dnia 7 marca 2022 roku przez spółkę Morska Vita
S.A. na kwotę 30.000.000 PLN, Emitent udzielił poręczenia do kwoty 39.000.000 PLN za wszelkie
zobowiązania wynikające z obligacji i ponosi odpowiedzialność za dług spółki Morska Vita S.A.
wynikający z obligacji na zasadach określonych w umowie poręczenia.
13) W listopadzie 2024 roku wygasło poręczenie udzielone przez Emitenta w dniu 26 maja 2023 roku na
mocy umowy gwarancji do maksymalnej wysokości 8.590.000 zł zawartej pomiędzy Emitentem a
bankiem PKO BP S.A. w związku z umową kredytu bankowego zawartą pomiędzy PKO BP S.A. jako
kredytodawcą oraz spółką Projekt Ciszewskiego sp. z o.o. sp. k. z dnia 29 grudnia 2022 roku oraz
zastawy rejestrowe i cywilne na prawach i obowiązkach Emitenta jako komandytariusza spółki
Ciszewskiego sp. z o.o. sp. k. oraz zastaw rejestrowy i finansowy na udziałach w kapitale zakładowym w
spółce Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o., z pierwszeństwem zaspokojenia, każdy do kwoty 146.100.000,00
PLN.
Poza opisanymi powyżej zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów
bankowych, opłatami warunkowymi z tytułu wycinki drzew oraz zobowiązaniami w związku z zawartymi
umowami sprzedaży nieruchomości, na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka nie posiada innych istotnych
zobowiązań warunkowych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
72
Zobowiązania inwestycyjne
W 2024 roku Spółka planuje ponieść nakłady na zakup gruntów i realizację projektów inwestycyjnych
(mieszkaniowych) w wysokości ok.943,8 mln złotych.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka jest stroną przedwstępnych umów związanych z zakupem
nieruchomości.
Spółka nie planuje ponieść istotnych nakładów na rzeczowe aktywa trwałe oraz wartości niematerialne i nie
posiada żadnych istotnych zobowiązań umownych, których przedmiotem jest nabycie rzeczowych aktywów
trwałych oraz wartości niematerialnych.
28.4. Sprawy sądowe
Na dzień 31 grudnia 2024 roku nie toczyły się istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem
administracji dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Develia S.A., których wartość byłaby istotna
dla sytuacji finansowej Spółki.
Spółka jest stroną postępowań sądowych i administracyjnych, których wartość nie ma materialnego wpływu
na jej działalność lub kondycję finansową. Każda sprawa rozpatrywana jest indywidualnie pod kątem jej
istotności dla spółki.
29. Zobowiązania z tytułu umów z klientami
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Wpłaty na poczet
sprzedaży lokali mieszkalnych
i pomieszczeń przynależnych
573 459
332 864
Wpłat
y
na poczet sprzedaży nieruchomości
17 810
8 690
Pozostałe
-
1
591 269
341 555
30. Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych
Inne korekty
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Wycena programu motywacyjnego 6 462 13 975
Nabycie ZCP - ( 7 566)
Pozostałe (67) (8 189)
6 395 ( 1 780)
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Odsetki 49 302 41 313
Dywidendy (276 727) (205 033)
(227 425) (163 720)
Zapasy
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Bilansowa zmiana stanu zapasów (315 436) 52 163
Wycena zobowiązania wg MSSF 16 11 520 -
303 915 52 163
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
73
31. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Poniższa tabela przedstawiają łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za rok
zakończony 31 grudnia 2024 roku oraz na dzień 31 grudnia 2023 roku:
01.01.2024 – 31.12.2024 31.12.2024
Podmiot powiązany
Sprzedaż
Zakupy
Przychody
finansowe (odsetki,
dywidendy)
Koszty finansowe
(odsetki, dyskonta)
Należności z tytułu
dostaw i usług oraz
pozostałe należności
Zobowiązania
z tytułu dostaw
i usług oraz
pozostałe
Pożyczki
i należności
długoterminowe oraz
krótkoterminowe
Zobowiązania
finansowe
Akcjonariusze -
-
-
-
-
-
-
-
Jednostki zależne, współzależne i
stowarzyszone:
Arkady Wrocławskie S.A. 2 006
554
4 370
994
389
1 022
71 548
-
Develia Wrocław S.A. 8 321
15
19 359
-
5 043
-
217 209
-
Develia Warszawa Sp. z o.o. 3 595
24
16 690
6 813
1 042
-
142 862
112 131
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. 810
4
54 175
864
519
-
-
36 852
LC Corp Invest I Sp. z o.o. 57
-
2 079
874
-
-
-
49 477
LC Corp Invest II Sp.z o.o. 239
-
455
-
40
-
6 019
-
LC Corp Invest VII Sp.z o.o. 281
-
13 770
1 391
41
30
-
6 087
LC Corp Invest IX Sp.z o.o. 756
-
35 555
-
232
33
-
-
LC Corp Invest XI Sp.z o.o. 58
-
19 037
6 323
25
-
-
46 309
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. 44
-
489
-
12
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 7 Sp.k 8 252
40
-
-
7 970
326
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Investments
S.K.A. 6 134
35
-
-
4 364
1
-
-
4resident Sp. z o.o. 61
-
19
-
15
-
239
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. 41
-
2
-
8
-
53
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 20 Sp.k 73
-
369
-
374
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 21 Sp.k 57
-
1
-
26
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 22 Sp.k 97
-
258
59
258
184
-
-
LC Corp Service S.A.
1)
1 429 21
-
3 389 454
-
-
18 498
Develia Invest Sp. z o.o. 652
-
2 629
52
686
-
-
16 540
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.k. -
-
-
-
-
-
-
-
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. 16
-
15 883
-
43
-
-
-
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. 29
-
114
-
-
-
-
-
Flatte Sp. z o.o. -
-
-
-
-
-
-
-
Malin Development 1 Sp. z o.o. -
-
32
-
-
-
675
-
NP 8 Sp. z o.o. Sp.k. 1 483
-
7
108
758
108
-
-
NP 11 Sp. z o.o. Sp.k. 4 201
-
-
1 215
3 361
506
-
-
Develia Construction sp.zo.o. 1 177
165
1 253
24
705
600
-
-
Develia Land Development Sp. z o.o. 264
-
163
-
70
-
775
-
Develia 303 Sp. z o.o. 1 388
1
-
93
379
-
-
-
NP 7 Sp. z o.o. 78
-
121 670
4 197
29
737
-
-
NP 8 Sp. z o.o. 35
-
-
84
15
-
-
-
NP 9 Sp. z o.o. 100
-
-
63
36
63
-
-
NP 10 Sp. z o.o. 242
-
9 301
1 822
111
-
-
43 701
NP 11 Sp. z o.o. 32
-
6
-
10
2
88
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
74
NP 12 Sp. z o.o. 5
-
-
-
-
-
-
-
NP 14 Sp. z o.o. 32
-
29
2
11
2
379
-
NP 14 Sp. z o.o. Sp.k. 1 908
-
76
1
667
1
5
-
NP 15 Sp. z o.o. 1 977
-
2 080
-
1 303
-
-
-
NP 16 Sp. z o.o. 279
10
6 203
-
122
-
71 886
-
NP 17 Sp. z o.o.
65
-
20
-
47
-
-
-
NP 18 Sp. z o.o.
5
-
-
-
-
-
10
-
NP 19 Sp. z o.o. 33
-
32
2
11
-
417
-
NP 19 Sp. z o.o. . Sp.k. 1 796
-
-
153
997
153
-
-
NP 20 Sp. z o.o. 38
-
7
2
18
2
109
-
NP 21 Sp. z o.o. 5
-
1
-
-
-
52
-
NP 22 Sp. z o.o. 5
-
1
-
-
-
52
-
NP 23 Sp. z o.o. 5
-
-
-
-
-
-
-
NP 8 Sp.. Bogucicka Sp.k. 9
-
-
-
-
-
-
-
NP 20 Sp. z o.o. Sp.k. 3 803
9
-
92
1 875
92
-
-
Morska Vita S.A. 47
-
494
-
418
-
-
-
Morska Projekt 1 31
-
-
-
26
-
-
-
Morska Projekt 2 11
-
-
-
6
-
-
-
Morska Projekt 3 11
-
-
-
6
-
-
-
NP Maintenance S.A.
2)
247
-
-
-
103
-
-
-
Zarząd i Rada Nadzorcza
Zarząd 1 063
4)
87
3
) - - - - - -
Rada Nadzorcza -
-
- - - - - -
Wyższa kadra kierownicza 1 188
1) Zaprezentowane wartości uwzględniają transakcje z podmiotami, które w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku połączyły się ze spółką LC
Corp Service S.A., tj. LC Corp Invest X Sp. z o.o. i LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
2) Zaprezentowane wartości uwzględniają transakcje z podmiotami, które w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku połączyły się tworząc spółkę
NP. Mainenance S.A., tj: NP17 Sp. z o.o. Projekt 1 Sp.k (wcześniej NP12 Sp. z o.o. Sp.k, NP17 Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.k (wcześniej NP18 Sp. z o.o.
Sp.k, NP17 Sp. z o.o. Projekt 3 Sp.k ((wcześniej NP21 Sp. z o.o. Sp.k., NP17 Sp. z o.o. Projekt 4 Sp.k k ((wcześniej NP23 Sp. z o.o. Sp.k
3) Pozostałe zakupy
4) Podmiot powiązany z Zarządem: 1.063 tys. zł
Wynagrodzenie Zarządu, Rady Nadzorczej oraz Wyższej kadry kierowniczej spółki zaprezentowano
w Notach 31.4 i 31.5.
W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku Spółka dokonała wpłat na kapitały oraz zbycia/umorzenia udziałów spółek
zależnych/współzależnych opisanych w Notach 5 i 17.
01.01.2023 – 31.12.2023 31.12.2023
Podmiot powiązany
Sprzedaż
Zakupy
Przychody
finansowe (odsetki,
dywidendy)
Koszty finansowe
(odsetki, dyskonta)
Należności z tytułu
dostaw i usług oraz
pozostałe należności
Zobowiązania
z tytułu dostaw
i usług oraz
pozostałe
Pożyczki
i należności
długoterminowe oraz
krótkoterminowe
aktywa finansowe
Zobowiązania
finansowe
Akcjonariusze - -
- -
-
- -
-
Jednostki zależne i współzależne
Arkady Wrocławskie S.A. 2 687 3 078 2 026 334
947 26 30 422 -
Develia Warszawa Sp. z o.o. 1 157 - 2 317 9 277
1 016 1 43 277 82 329
Develia Wrocław S.A. 4 188 - 15 950 -
1 919 14 151 225 -
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. 1 466 - 37 031 -
787 - 0 -
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
75
LC Corp Invest I Sp. z o.o. 51 - - -
- 5 0 -
LC Corp Invest II Sp. z o.o. 307 - 377 -
74 0 4 435 -
LC Corp Invest VII Sp. z o.o. 1 313 - 54 543 1 763
565 0 - 34 149
LC Corp Invest IX Sp. z o.o. 2 872 - 1 055 543
1 952 11 - 525
LC Corp Invest X Sp. z o.o. 493 - 24 185 1 087
126 - - 10 725
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. 35 - 9 889 2 949
4 - - 52 340
LC Corp Invest XII Sp. z o.o. 222 - 7 438 2 948
15 8 - 27 749
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. 40 - 116 -
0 4 - -
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 7 Sp.k. 2 560 69 - -
648 - - -
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments
S.K.A. 2 691 - - -
932 - - -
LC Corp Invest XVI Sp. z o.o. 161 - 20 -
129 - 216 -
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. 38 - - -
6 - - -
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 20
Sp.k. 68 - 481 10 864
481 - - -
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21
Sp.k. 65 - 106 -
140 - - -
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22
Sp.k. 1 232 393 56 235 -
644 13 - -
LC Corp Service S.A.
1)
2 917 4 673 - 1 540
761 72 - 18 660
Develia Invest Sp. z o.o. 108 - 2 966 -
3 14 34 849 -
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.k. - - 15 -
- - - -
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. 72 - 128 -
128 - - -
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. 48 - - -
- - - -
Flatte Sp. z o.o. 0 - - -
- - - -
Malin Development 1 Sp. z o.o. 0 - 11 -
- - 247 -
NP 8 Sp. z o.o. Sp.k. 419 - - -
2 298 - 0 -
NP 11 Sp. z o.o. Sp.k. 616 - - 540
663 - 0 8 477
Develia Construction Sp. z o.o. 410 11 72 6
411 663 14 579 -
Develia Land Development Sp. z o.o. 35 - 5 -
56 24 500 -
Develia 303 Sp. z o.o. 148 - - -
159 - - -
NP 7 Sp. z o.o. 12 - - 335
13 335 - -
NP 8 Sp. z o.o. 26 - - 1
33 1 - -
NP 9 Sp. z o.o. 29 - - 82
38 82 - -
NP 10 Sp. z o.o. 9 - - -
7 - - -
NP 11 Sp. z o.o. 4 - 1 1
20 1 50 -
NP 12 Sp. z o.o. 10 - 1 -
11 - - -
NP 14 Sp. z o.o. 8 - 1 1
6 1 50 -
NP 14 Sp. z o.o. Sp.k. 188 - 148 -
206 - 3 440 -
NP 15 Sp. z o.o. 136 - 1 614 -
150 - 37 505 -
NP 16 Sp. z o.o. 77 - 650 -
84 - 63 479 -
NP 17 Sp. z o.o. 6 - 1 -
3 - 74 -
NP 18 Sp. z o.o. 6 - - -
3 - - -
NP 19 Sp. z o.o. Sp.k. 437 - - 53
500 55 - -
NP 19 Sp. z o.o. 11 - 1 1
12 1 50 -
NP 20 Sp. z o.o. 9 - 1 1
9 1 50 -
NP 21 Sp. z o.o. 5 - 1 -
3 - 50 -
NP 22 Sp. z o.o. 5 - 1 -
3 - 50 -
NP 23 Sp. z o.o. 5 - 1 -
2 - - -
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
76
NP 8 Sp. Bogucicka Sp.k. 9 - - -
6 - - -
NP 12 Sp. z o.o. Sp.k. 42 - - 165
48 338 - -
NP 20 Sp. z o.o. Sp.k. 449 - - 80
511 80 - -
NP 21 Sp. z o.o. Sp.k. 10 - - -
7 - - -
NP 23 Sp. z o.o. Sp.k. 6 - - -
7 - - -
NP 18 Sp. z o.o. Sp.k. 5 - - -
2 - - -
Zarząd i Rada Nadzorcza
Zarząd 3 116
2)
89
3
)
- -
5
- - -
Rada Nadzorcza 1 216
- -
- - - -
Kluczowa kadra kierownicza 1 117
1) Zaprezentowane wartości uwzględniają transakcje z podmiotami, które w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku połączyły się ze spółką LC
Corp Service S.A., tj. LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.k., LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 4 Sp.k. LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Projekt 8 Sp.k.
2) Podmioty powiązane z Zarządem: 3.116 tys. zł.
3) Pozostałe zakupy
W roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku Spółka dokonała wpłat na kapitały spółek współzależnych oraz umorzenia
udziałów w spółce zależnej opisane w Nocie 5 i 17 Sprawozdania finansowego za okres zakończony 31 grudnia 2023
roku.
31.1. Jednostka dominująca dla Spółki
Na dzień 31 grudnia 2024 roku brak jest podmiotu dominującego wobec Spółki.
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu przedstawieni zostali w Nocie 25.
31.2. Wypłata dywidendy przez Develia S.A.
Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku:
W dniu 16 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie
wypłaty dywidendy za 2023 rok na następujących zasadach:
a) Wysokość dywidendy: 226.140.099,50 zł
b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,50 zł
c) Liczba akcji objętych dywidendą: 452.280.199 akcje
d) Dzień dywidendy: 17 czerwca 2024 roku
e) Termin wypłaty dywidendy: 5 lipca 2024 roku (kwota 113.070.049,75 zł) i 6 września 2024 roku (kwota
113.070.049,75 zł).
Zgodnie z postanowieniami powyższej uchwały w dniach 5 lipca 2024 roku oraz 6 września 2024 roku Spółka
dokonała wypłaty dywidendy w łącznej kwocie 226.140.099,50 zł.
Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku:
W dniu 27 czerwca 2023 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie
wypłaty dywidendy na następujących zasadach:
a) Wysokość dywidendy: 179.023.324,40 zł
b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,40 zł
c) Liczba akcji objętych dywidendą: 447.558.311 akcje
d) Dzień dywidendy: 14 lipca 2023 roku
e) Termin wypłaty dywidendy: 21 lipca 2023 roku (kwota 107.413.994,64 zł) i 13 października 2023 roku
(kwota 71.609.329,76 zł
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
77
Zgodnie z postanowieniami powyższej uchwały w dniu 21 lipca 2023 roku Develia S.A. dokonała wypłaty
pierwszej części dywidendy w kwocie 107.413.994,64 zł, a 13 października 2023 roku drugiej części w kwocie
71 609 329,76 zł.
31.3. Wypłata dywidendy przez spółki zależne
Wypłaty dywidendy przez spółki zależne na rzecz Develia S.A. dokonane w 2024 i 2023 roku opisane zostały
w Nocie 12.2.
31.4. Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
13 992
10 320
Nagrody jubileuszowe i odprawy emerytalne
-
-
Świadczenia z tytułu rozwiązania stosunku pracy
-
-
Świadczenia pracownicze w formie akcji własnych
-
-
Łączna kwota wynagrodzenia wypłaconego głównej kadrze
kierowniczej za wyjątkiem Zarządu i Rady Nadzorczej
13 992
10 320
31.5. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej
Wynagrodzenie wypłacone członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej Spółki przedstawiało się
następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok
zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Zarząd
-
wynagrodzenia
11 144 8 558
Zarząd
-
świadczenia w formie akcji własnych
- -
Rada Nadzorcza
-
wynagrodzenia
953 843
Rada Nadzorcza
-
świadczenia w formie akcji własnych
- -
Razem
12 097
9 401
32. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego
do badania sprawozdań finansowych
W maju 2023 roku Spółka zawarła z Ernst & Young Audyt Polska Sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie
umowę o świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmującą badanie
sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2023-
2025 oraz przegląd śródrocznych sprawozdań finansowych za okresy 6 miesięcy zakończone 30 czerwca
2023 roku, 30 czerwca 2024 roku i 30 czerwca 2025 roku.
Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy z tytułu usług świadczonych za 2024 rok, tj. za badanie
rocznego sprawozdania finansowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za
2024 rok wynosi 722 tys., a za usługi przeglądu jednostkowego i skonsolidowanego półrocznego
sprawozdania finansowego za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2024 roku wynosi 224 tys.
Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy z tytułu usług świadczonych za 2023 rok, tj. za badanie
rocznego sprawozdania finansowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za 2023
rok wynosi 820 tys., a za usługi przeglądu jednostkowego i skonsolidowanego półrocznego sprawozdania
finansowego za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2023 roku wynosi 200 tys. zł.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
78
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki świadczy również na rzecz Emitenta usługi
niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach
Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki. Wynagrodzenie z tytułu tego badania wynosi 25 tys. zł za każdy rok..
33. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą obligacje, weksle inwestycyjne,
kredyty oraz pożyczki. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych
na finansowanie inwestycji prowadzonych przez Spółkę oraz przez spółki zależne. Nadwyżki finansowe
Spółka inwestuje w krótkoterminowych instrumentach finansowych. Spółka posiada też inne instrumenty
finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku
prowadzonej przez nią działalności.
Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy procentowej,
ryzyko kredytowe oraz ryzyko związane z płynnością.
Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w
skrócie omówione poniżej.
33.1. Ryzyko stopy procentowej
Ryzyko stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych zobowiązań finansowych, opartych
na zmiennej stopie.
Wrażliwość wyniku finansowego netto na zmiany stopy procentowej kredytów i obligacji w PLN w roku
zakończonym 31 grudnia 2024 roku oraz w roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku przedstawiono w tabeli
poniżej:
Wzrost/
spadek stopy
procentowej
Wpływ na wynik
finansowy netto
w
tys.
PLN
Wpływ na
kapitał własny
+ 1%
(843) (5 770)
31 grudnia 2024 roku
- 1%
843 5 700
+ 1%
- (4 786)
31 grudnia 2023 roku
- 1%
- 4 786
Spółka na bieżąco śledzi prace związane z reformą IBOR, która może mieć wpływ na instrumenty finansowe
oparte na zmiennej stawce procentowej. Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na datę sporządzenia
sprawozdania posiadane obligacje i kredyty oparte są na zmiennej stawce procentowej WIBOR, której będzie
dotyczyła reforma. Zmiana może wpłynąć na obniżenie lub wzrost poziomu wskaźnika referencyjnego, który
stanowi podstawę do ustalenia wartości oprocentowania i może mieć wpływ na spadek lub wzrost kosztów
odsetkowych płaconych przez Spółkę i w konsekwencji na sytuację finansową, wyniki oraz perspektywy
rozwoju Emitenta. Obligacje serii P2022A o wartości 15.442 PLN mają termin zapadalności przypadający po
planowanym terminie zakończenia publikacji stawki WIBOR. W takim przypadku stawka WIBOR zostanie
zastąpiona wskaźnikiem alternatywnym WIRON.
33.2. Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe oraz istotne jego koncentracje wynikają głównie z pożyczek udzielanych spółkom Grupy.
Ryzyko to uzależnione jest w dużej mierze od kondycji finansowej tych spółek celowych, jednakże, dzięki
prowadzonemu nadzorowi nad spółkami Grupy oraz dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności,
narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W prezentowanym okresie
sprawozdawczym ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami nie uległo istotnej zmianie. Aktywa
finansowe z tytułu udzielonych pożyczek nie zostały objęte utratą wartości w żadnym z prezentowanych
okresów. Wartość udzielonych przez Spółkę pożyczek na dzień 31 grudnia 2024 roku wyniosła
512.911 tys. PLN
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
79
Pożyczki udzielone mogą zostać zabezpieczone na żądanie Spółki wekslem in blanco.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku należności z tytułu dostaw i usług wynosiły 36.609 tys. złotych netto a analizę
wymagalności tych należności przedstawiono w Nocie 22. Spółka na bieżąco monitoruje stan należności,
w związku z czym ryzyko wystąpienia nieściągalnych należności jest nieznaczne.
W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko
kredytowe Spółki jest minimalne, ponieważ Spółka inwestuje środki w instytucjach o dobrej, stabilnej kondycji
finansowej, a maksymalna ekspozycja na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów.
W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.
33.3. Ryzyko związane z płynnością
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, tj.
zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność będzie zawsze zachowana na poziomie
pozwalającym na regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności.
W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie,
Spółka na bieżąco monitoruje stan środków finansowych, dokonuje prognoz wartości przepływów
pieniężnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu maksymalizacji
możliwych do osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu przed ryzykiem
związanym z płynnością.
Zarządzanie płynnością odbywa się m.in. poprzez:
• planowanie przepływów gotówkowych;
• dobór odpowiednich źródeł finansowania,
• bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami,
• współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.
W Nocie 26 przedstawiono zobowiązania finansowe z tytułu obligacji i weksli wyemitowanych przez Spółkę
oraz zaciągniętych kredytów i pożyczek na dzień 31 grudnia 2024 oraz 31 grudnia 2023 roku z datami
zapadalności.
W Nocie 28.1 Przedstawiono zobowiązania z tytułu dostaw i usług według daty ich zapadalności do 1 roku.
Poniższe tabele przedstawiają zobowiązania Spółki na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na dzień 31 grudnia
2023 roku według daty zapadalności na podstawie niezdyskontowanych płatności wynikających z zawartych
umów.
31 grudnia 2024 roku
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe 5 772 280 000
160 000
200 000
645 772
Pożyczki 6 135 325 130*)
331 265
Kredyty 43 485 151 098
40 000
30 000
264 583
55 392 756 228
200 000
230 000
1 241 621
*) Umowy zawierane są na czas nieokreślony. Prezentacja w przedziale wynika z przewidywanego terminu spłaty pożyczki.
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe 135 329
-
-
-
-
-
135 329
135 329
-
-
-
-
-
135 329
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
80
31 grudnia 2023 roku
Oprocentowanie zmienne [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe 191 880 15 442
280 000
160 000
647 322
Pożyczki 91 666
144 132
*)
235 798
Kredyty 42 999 40 000
40 000
40 000
30 000
192 999
326 545 55 442
320 000
200 000
30 000
144 132
1 076 119
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe 151 115
-
-
-
-
-
151 115
151 115
-
-
-
-
-
151 115
*) Umowy zawierane są na czas nieokreślony. Prezentacja w przedziale wynika z przewidywanego terminu spłaty pożyczki.
34. Instrumenty finansowe
34.1. Wartości godziwe
Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe wszystkich instrumentów finansowych Spółki w podziale na
poszczególne kategorie aktywów i pasywów zgodnie z MSSF 9:
Wartość bilansowa
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy:
Pożyczki udzielone
512 911
384 552
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych
35 978
28 093
548 889
412 645
Aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie:
Obligacje spółek komercyjnych
i skarbowych
-
15 000
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych
100 109
57 385
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
221 734
119 948
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności (bez należności
budżetowych)
64 882
35 885
386 725
228 218
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania
(bez
zobowiązań budżetowych
)
133 335
149 707
Kredyty, obligacje i pożyczki oprocentowane wg zmiennej stopy
procentowej
1 234 450
1 069 732
1 367 785
1 219 439
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
81
Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe i godziwe instrumentów finansowych Spółki na dzień
31 grudnia 2024 roku:
31 grudnia 2024 roku
Wartość
bilansowa
Wartość godziwa Hierarchia wartości godziwej
Poziom
1
Poziom
2
Poziom
3
Aktywa wyceniane w wartości godziwej
przez wynik finansowy:
Pożyczki udzielone
512 911
512 911
-
512 911
-
Jednostki uczestnictwa w
dłużnych otwartych
funduszach inwestycyjnych
35 978 35 978 - 35 978 -
548 889 548 889 - 548 889
-
Aktywa wyceniane
w zamortyzowanym koszcie:
Środki pieniężne na
rachunkach powierniczych
otwartych
100 109 100 109 - 100 109 -
Środki pieniężne i inne
aktywa pieniężne
221 734 221 734 - 221 734 -
321 843 321 843 - 321 843 -
Zobowiązania finansowe wyceniane
w
zamortyzowanym koszcie:
Pożyczki oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
329 595 334 202 - 334 202 -
Kredyty oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
263 019 271 117 271 117 -
Obligacje oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
641 836 660 995 102 236 558 759 -
1 234 450 1 266 314 102 236 1 164 078 -
Zgodnie z MSSF 13 poziomy hierarchii są definiowane następująco:
• poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów
lub zobowiązań,
• poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są bezpośrednio lub pośrednio
obserwowalne
• poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są nieobserwowalne.
W porównaniu z poprzednim okresem sprawozdawczym Spółka nie dokonywała zmian klasyfikacji oraz
metod wyceny instrumentów finansowych. W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przesunięcia pomiędzy
poziomami hierarchii wartości godziwej.
34.2. Ryzyko stopy procentowej
W poniższych tabelach przedstawiona została wartość bilansowa zobowiązań finansowych Spółki
wycenianych według zamortyzowanego kosztu narażonych na ryzyko stopy procentowej, w podziale na
poszczególne kategorie wiekowe (dane bez wartości wycen):
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
82
31 grudnia 2024 roku
Oprocentowanie zmienne [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
5 772 280 000
160 000
200 000
645 772
Pożyczki
6 135 325 130
331 265
Kredyt bankowy (WIBOR)
42 351 40 000
40 000
30 000
152 351
Kredyt bankowy
(EURIBOR)
1 135 111 098
112 233
55 392 756 228
200 000
230 000
-
-
1 241 621
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 135 329
-
-
-
-
-
135 329
135 329
-
-
-
-
-
135 329
31 grudnia 2023 roku (DANE przekształcone)
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
w PLN 191 396 15 244
278 336
158 512
643 488
Pożyczki 91 270
143 685
234 955
Kredyty 42 999 40 000
40 000
40 000
28 290
191 289
325 665 55 244
318 336
198 512
28 290
143 685
1 069 732
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 151 115
-
-
-
-
-
151 115
151 115
-
-
-
-
-
151 115
34.3. Zabezpieczenia
Na dzień 31 grudnia 2024 roku główne zabezpieczenie spłaty kredytów stanowiły:
1. Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 3 grudnia 2020 roku przez Develia S.A.
z mBank S.A.:
− hipoteka umowna do kwoty 75.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A.,
− oświadczenie spółki Develia S.A. o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1
pkt 5 k.p.c. do kwoty 75.000 tys. PLN.
2. Zabezpieczenia do umowy kredytu w rachunku bieżącym zawartej dnia 29 kwietnia 2021 roku przez
Develia S.A. z PKO Bank Polski S.A.:
− hipoteka łączna do kwoty 75.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A., spółka zależna Develia Wrocław S.A. oraz LC Corp
Invest XV S. z o.o. Investments S.K.A.,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
83
− oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w formie
aktu notarialnego na rzecz PKO BP SA, do kwoty 75.000 tys. PLN,
− zastaw finansowy i zastaw rejestrowy o najwyższej sumie zabezpieczenia w kwocie 75.000 tys. PLN
na środkach pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bieżących.
3. Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 12 kwietnia 2022 roku przez Develia S.A.
z Santander Bank Polska S.A.:
− hipoteka do kwoty 45.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub użytkownikiem
wieczystym jest Develia S.A.
− zastaw finansowy i rejestrowy do najwyższej sumy zabezpieczenia 45.000 tys. PLN na prawach do
środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach kredytobiorcy prowadzonych w Santander
Bank Polska S.A.,
− pełnomocnictwo udzielone bankowi przez Spółkę do pobrania środków pieniężnych zgromadzonych
na rachunkach kredytobiorcy w banku,
− oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty
45.000 tys. PLN.
4. Zabezpieczenia do umowy kredytu zawartej w celu finansowania lub refinansowania części ceny nabycia
100% udziałów w kapitale zakładowym polskich spółek zależnych od Nexity S.A. z siedzibą w Paryżu:
− poręczenia na rzecz kredytodawców udzielone przez niektóre nabywane podmioty,
− hipoteka umowna na nieruchomościach Develia S.A. i niektórych nabywanych podmiotów do kwoty
300 mln PLN,
− zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych Develia S.A.,
− pełnomocnictwa i blokady dotyczące rachunków bankowych Develia S.A.,
− zastawy rejestrowe i zastawy cywilne na prawach komplementariuszy – dotyczy Spółek NP. 8 sp. z
o.o. , NP. 11 sp. z o.o., NP. 14 sp. z o.o., NP. 19 sp. z o.o. S.K. oraz NP. 20 sp. z o.o.,
− zastawy rejestrowe i finansowe na udziałach w Spółkach zależnych – dotyczy Spółek Develia
Construction Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP. 7 sp. z o.o., NP. 8 sp. z o.o. S.K., NP. 9 sp. z
o.o., NP. 11 sp. z o.o. S.K., NP. 14 sp. z o.o. S.K., NP. 15 sp. z o.o., NP. 17 sp. z o.o., NP. 19 sp. z
o.o. S.K. oraz NP. 20 sp. z o.o. S.K.,
− zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych – dotyczy Spółek Develia Construction
Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP. 7 sp. z o.o., NP. 8 sp. z o.o. S.K., NP. 9 sp. z o.o., NP. 11 sp.
z o.o. S.K., NP. 14 sp. z o.o. S.K., NP. 15 sp. z o.o., NP. 17 sp. z o.o., NP. 19 sp. z o.o. S.K. oraz
NP. 20 sp. z o.o. S.K.,
− zastawy rejestrowe i finansowe na zbiorze rzeczy i praw (lub przedsiębiorstwie) – dotyczy Spółek
Develia Construction Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP. 7 sp. z o.o., NP. 8 sp. z o.o. S.K., NP.
9 sp. z o.o., NP. 11 sp. z o.o. S.K., NP. 14 sp. z o.o. S.K., NP. 15 sp. z o.o., NP. 17 sp. z o.o., NP.
19 sp. z o.o. S.K. oraz NP. 20 sp. z o.o. S.K.
− cesja praw i wierzytelności z określonych dokumentów w tym dokumentów związanych z nabyciem
spółek zależnych od Nexity S.A.,
− oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego złożone przez Develia S.A. oraz
podmioty nabywane.
5. Zabezpieczenia do umowy kredytu w rachunku bieżącym zawartej dnia 29 września 2023 roku przez
Develia S.A. z VeloBank S.A.:
− weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową,
− pełnomocnictwo do dysponowania środkami przez Bank na wszystkich rachunkach bieżących
Kredytobiorcy prowadzonych w VeloBank S.A.,
− hipoteka umowna do kwoty 34.000 tys. PLN z najwyższym pierwszeństwem, których właścicielem
lub użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
84
6. Zabezpieczenia do umowy kredytu zawartej dnia 11 marca 2024 roku przez Develia S.A. z mBank S.A.:
− zastaw rejestrowy i finansowy na akcjach w Arkady Wrocławskie S.A.,
− zastaw rejestrowy i finansowy na rachunkach bankowych Arkady Wrocławskie S.A.,
− zastaw rejestrowy na zbiorze aktywów Arkady Wrocławskie S.A.,
− cesja praw i wierzytelności z określonych dokumentów w tym dokumentów związanych ze
sprzedażą budynku Arkad Wrocławskich wraz z sąsiednim gruntem zawarta pomiędzy Develia S.A.
a bankiem,
− cesja praw i wierzytelności z określonych dokumentów w tym z polisy ubezpieczenia budynku Arkad
Wrocławskich zawarta pomiędzy Arkady Wrocławskie S.A. a bankiem,
− podporządkowanie oraz przelew wierzytelności pomiędzy Arkady Wrocławskie S.A. i Develia S.A. a
bankiem,
− oświadczenie Develia S.A. o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty
45.000 tys. EUR,
− oświadczenie Arkady Wrocławskie S.A. o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5
k.p.c. do kwoty 45.000 tys. EUR.
7. Zabezpieczenia do umowy kredytu zawartej dnia 28 czerwca 2024 roku przez Develia S.A. z VeloBank
S.A.:
− hipoteka umowna łączna do kwoty 105 mln PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A.,
− pełnomocnictwo do rachunków bankowych prowadzonych w banku,
− weksel własny wraz z deklaracją wekslową,
− poddanie się przez Develia S.A. egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5) kpc,
− zastawy rejestrowe i zastaw finansowy na rachunkach Kredytobiorcy prowadzonych w banku,
− przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości stanowiących zabezpieczenie
Kredytu (w przypadku nieruchomości zabudowanych, gdzie wartość naniesień wliczana jest do
wartości nieruchomości)
− oświadczenia właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości, o których mowa w pkt 1)
powyżej (innych niż Kredytobiorca) o poddaniu się na rzecz Banku egzekucji w trybie art. 777 § 1
pkt 6) Kodeksu postępowania cywilnego (o ile będzie dotyczyć).
8. Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 14 listopada 2024 roku przez Develia
S.A. z ING Bank Śląski S.A.:
− hipoteka do kwoty 75.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub użytkownikiem
wieczystym jest Develia S.A. oraz spółka zależna Develia Warszawa Sp. z o.o.,
− oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty
75.000 tys. PLN,
− oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c. do kwoty
75.000 tys. PLN.
9. Zabezpieczenia do umowy kredytu nieodnawialnego zawartej dnia 3 grudnia 2024 roku przez Develia
S.A. z PKO Bank Polski S.A.:
− hipoteka umowna do kwoty 127.950 tys. PLN na prawie własności nieruchomości,
− przelew wierzytelności pieniężnych z umowy ubezpieczenia kredytowanej inwestycji od wszelkich
ryzyk budowlanych, a po zakończeniu Inwestycji - przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia
budynków posadowionych na nieruchomości,
− zastawy finansowe i rejestrowe do najwyższej sumy zabezpieczenia w kwocie 127.950 tys. PLN na
wierzytelnościach z tytułu wszystkich rachunków Develia S.A. (z wyjątkiem Rachunku MRP i innych
rachunków powierniczych), prowadzonych w PKO BP SA,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
85
− zastaw rejestrowy do najwyższej sumy zabezpieczenia w kwocie 127.950 tys. PLN na autorskich
prawach majątkowych do dokumentacji projektowej dotyczącej kredytowanej inwestycji,
− przelew wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo zawieranych umów generujących przychody
z Inwestycji, w tym z przedwstępnych umów sprzedaży lub umów sprzedaży (z wyłączeniem umów
deweloperskich),
− przelew praw i wierzytelności pieniężnych przysługujących Develia S.A. z tytułu Umowy z GW,
− przelew wierzytelności z gwarancji dobrego wykonania Umowy z GW ( o ile dotyczy),
− przelew wierzytelności pieniężnych przysługujących pożyczkodawcom z umów pożyczek
udzielonych spółce Develia S.A. - dotyczy pożyczek udzielonych w związku z kredytowaną
inwestycją (o ile dotyczy).
10. Zabezpieczenia do umowy kredytu nieodnawialnego zawartej dnia 20 grudnia 2024 roku przez Develia
S.A. z PKO Bank Polski S.A.:
− hipoteka umowna do sumy 120.000 tys. PLN na prawie własności nieruchomości,
− przelew wierzytelności pieniężnych z umowy ubezpieczenia kredytowanej inwestycji od wszelkich
ryzyk budowlanych, a po zakończeniu Inwestycji - przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia
budynków posadowionych na nieruchomości,
− zastawy finansowe i rejestrowe do najwyższej sumy zabezpieczenia w kwocie 120.000 tys. PLN, na
wierzytelnościach z tytułu wszystkich rachunków Develia S.A. (z wyjątkiem Rachunku MRP i innych
rachunków powierniczych), prowadzonych w PKO BP SA,
− zastaw rejestrowy do najwyższej sumy zabezpieczenia w kwocie 120.000 tys. PLN na autorskich
prawach majątkowych do dokumentacji projektowej dotyczącej kredytowanej inwestycji,
− przelew wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo zawieranych umów generujących przychody
z Inwestycji, w tym z przedwstępnych umów sprzedaży lub umów sprzedaży (z wyłączeniem umów
deweloperskich),
− przelew praw i wierzytelności pieniężnych przysługujących Develia S.A. z tytułu Umowy z GW,
− przelew wierzytelności z gwarancji dobrego wykonania Umowy z GW ( o ile dotyczy),
− przelew wierzytelności pieniężnych przysługujących
pożyczkodawcom z umów pożyczek
udzielonych spółce Develia S.A. - dotyczy pożyczek udzielonych w związku z kredytowaną
inwestycją (o ile dotyczy)
11. Zabezpieczenia do umowy kredytu nieodnawialnego zawartej dnia 23 grudnia 2024 roku przez Develia
S.A. z Alior Bank S.A.:
− pełnomocnictwo do rachunków spółki Develia S.A. prowadzonych w banku,
− weksel własny in blanco z deklaracją wekslową,
− oświadczenie o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty 115.548
tys. PLN,
− hipoteka umowna do kwoty 88.661 tys. PLN na prawie własności nieruchomości,
− potwierdzony przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia od ryzyk budowlanych oraz od ognia
i innych zdarzeń losowych,
− niepotwierdzony przelew (cesja cicha) wierzytelności wynikający z umów dotyczących sprzedaży
lokali mieszkalnych, lokali użytkowych, miejsc postojowych i komórek lokatorskich w nieruchomości
będącej przedmiotem kredytowanej inwestycji,
− zastaw rejestrowy na wierzytelnościach mieszkaniowego rachunku powierniczego,
− zastaw finansowy i rejestrowy wraz z pełnomocnictwem do wszystkich rachunków Develia S.A.
prowadzonych w Banku (bez blokady na rachunku bieżącym),
− potwierdzony przelew wierzytelności z umowy o kontrakt na generalne wykonawstwo wraz z
ewentualnymi zabezpieczeniami przedmiotowej umowy,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
86
− notarialne pełnomocnictwo dla banku do sprzedaży lokali w ramach finansowanej inwestycji w
przypadku braku spłaty kredytu z przeznaczeniem na zaspokojenie wierzytelności z tytułu kredytu,
− podporządkowanie spłacie kredytu obecnych i przyszłych pożyczek udzielonych Develia S.A. przez
udziałowców i/lub podmioty powiązane na cele związane z kredytowaną inwestycją -
podporządkowanie w zakresie pożyczek dotyczących wkładu własnego (jeśli dotyczy).
35. Zarządzanie kapitałem
Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego i bezpiecznych
wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały wartość dla jej
akcjonariuszy.
Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany.
W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę dywidendy
dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku zakończonym 31
grudnia 2024 roku i w roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku nie wprowadzono żadnych zmian do celów,
zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.
Spółka monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia
do kapitału własnego. Zasady Spółki stanowią, by wskaźnik ten był nie wyższy niż 5. Do zadłużenia Spółka
wlicza oprocentowane kredyty i pożyczki, zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne zobowiązania.
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Oprocentowane obligacje, kredyty, weksle i pożyczki
1 234 764 1 069 733
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
135 329 141 275
A. Zadłużenie
1 370 093 1 211 008
B. Kapitał własny
1 593 351 1 464 070
Wskaźnik dźwigni (A/B)
0,86
0,83
36. Struktura zatrudnienia
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
(przekształcone)
Zarząd
3 3
Pracownicy umysłowi / administracyjni
241,29 172,13
Pracownicy fizyczni
- -
Razem
244,29 175,13
37. Wpływ sytuacji makroekonomicznej, konfliktu zbrojnego w Ukrainie oraz kwestii klimatycznych
na sprawozdanie finansowe
Do czynników ryzyka mogących negatywnie wpłynąć na działalność Spółki należy zaliczyć kontynuację
działań wojennych przez Federację Rosyjską na terenach Ukrainy i związane z tym niepożądane skutki
gospodarcze w skali globalnej. Możliwe do zidentyfikowania na chwilę obecną potencjalne obszary ryzyka w
branży budowlano – deweloperskiej, w której działa Spółka to:
• możliwy spadek popytu na rynku mieszkaniowym wskutek niepewności klientów co do możliwych
scenariuszy rozwoju aktualnej sytuacji gospodarczej i politycznej,
• nadzwyczajny wzrost cen kluczowych surowców, powodujący wzrost cen dóbr kluczowych dla
gospodarki, w tym cen robót budowlanych, usług, urządzeń oraz materiałów,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
87
• ograniczenia w dostępności materiałów budowalnych, urządzeń, usług oraz przerwanie lub zakłócenie
ciągłości dostaw,
• ograniczenia w dostępności pracowników pochodzących z Ukrainy, wynikające z powoływania
rezerwistów do służby wojskowej oraz ich powrotami do kraju w celu uczestniczenia w działaniach
wojskowych,
• wzrost i ryzyko dalszego wzrostu stóp procentowych,
• sytuacja finansowa kredytobiorców, w tym osłabienie ich zdolności kredytowej, a także polityka kredytowa
banków odzwierciedlona w stanowisku UKNF z dnia 7 marca 2022 roku, a w konsekwencji ograniczenie
dostępności kredytów mieszkaniowych,
• dostępność oraz koszt finansowania dłużnego w związku z ograniczonym popytem na rynku obligacji,
Wskazane powyżej czynniki ryzyka miały największy wpływ na działanie Spółki w początkowej fazie wojny.
Zarząd nie widzi możliwości oszacowania wpływu konfliktu na przyszłe wyniki finansowe, natomiast nie
stwierdza istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę.
Zarząd na bieżąco monitoruje potencjalny wpływ konfliktu na działalność Spółki, rynek deweloperski i
budowlany.
Spółka obserwuje rosnące zainteresowanie inwestorów, instytucji finansowych, regulatorów oraz pozostałych
użytkowników sprawozdań finansowych zagadnieniami związanymi z klimatem i ich potencjalnym wpływem
na sytuację finansową i wyniki finansowe. Spółka jest narażona na ryzyko klimatyczne, w tym ryzyko
wynikające ze zdarzeń pogodowych mogących mieć wpływ na harmonogram prac w realizowanych
projektach deweloperskich, ryzyko związane z transformacją gospodarczą z przejściem niskoemisyjną
gospodarkę oraz ryzyko prawne związane z koniecznością dostosowania do zmieniających się przepisów
prawnych w zakresie zrównoważonego rozwoju w obszarze środowiskowym, społecznym i zarządczym.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2024 roku opisane powyżej ryzyka nie miały istotnego
wpływu na dane finansowe. W ocenie Spółki powyższe ryzyka, w szczególności te związane z transformacją
gospodarczą oraz regulacyjne mogą wywierać wpływ na działalność Spółki w średnim i długim okresie.
Spółka będzie podejmować odpowiednie działania w celu dostosowania się do zmieniającego się otoczenia.
Kwestie związane z klimatem nie stanowią również zagrożenia dla możliwości kontynuacji działalności przez
Spółkę w okresie 12 miesięcy.
38. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego
1) W dniu 7 stycznia 2025 roku pomiędzy Emitentem a mBank S.A. został zawarty aneks do Umowy
Programowej z dnia 2 października 2018 roku (z późn. zmianami), na podstawie którego podwyższona
została kwota programu wielokrotnych emisji obligacji ustanowionego na podstawie Umowy
Programowej z kwoty 750.000.000,00 PLN do kwoty 800.000.000,00 PLN.
2) W dniu 10 stycznia 2025 roku Develia S.A. dokonała wpłaty tytułem objęcia akcji spółki Morska Vita S.A.
w wykonaniu umowy joint venture zawartej w dniu 11 marca 2024 roku oraz uchwały nadzwyczajnego
walnego zgromadzenia spółki Morska Vita S.A. z dnia 10 grudnia 2024 roku w sprawie podwyższenia
kapitału zakładowego spółki z kwoty 2.000.400,20 zł do kwoty 2.000.400,30 zł, poprzez emisję 1 (jednej)
nowej akcji imiennej zwykłej serii G o wartości nominalnej 0,10 zł. Cena emisyjna Akcji Serii G została
określona na kwotę 44.991.000,00 zł i została objęta i opłacona przez Develia S.A. Przedmiotowe
podwyższenie zostało zarejestrowane w KRS w dniu 27 lutego 2025 r
3) W dniu 14 stycznia 2025 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział
Gospodarczy KRS dokonał rejestracji zmiany wysokości kapitału zakładowego Emitenta do kwoty
457.727.787 zł wynikających z objęcia akcji serii K w związku z uchwałą nr 35 Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia z dnia 30 czerwca 2021 roku w sprawie emisji warrantów subskrypcyjnych z
pozbawieniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz warunkowego podwyższenia kapitału
zakładowego, ubiegania się o dopuszczenie i wprowadzenie akcji nowej emisji do obrotu na rynku
regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. oraz związanej z
tym zmiany Statutu Spółki.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
88
4) W dniu 28 stycznia 2025 roku Emitent jako kupujący zawarł w formie aktu notarialnego umowę
sprzedaży, na podstawie której nabył od podmiotu niepowiązanego z Emitentem prawo własności
nieruchomości położoną we Wrocławiu za cenę 40.600.000,00 zł netto, powiększona o podatek od
towarów i usług, tj. 49.938.000,00 zł brutto. Nieruchomość zgodnie z wstępnym planem Emitenta
zostanie przeznaczona na realizację projektu akademikowego lub PRS
5) W dniu 7 lutego 2025 roku Rada Nadzorcza zatwierdziła przyjętą tego samego dnia przez Zarząd Spółki
„Strategię Zrównoważonego Rozwoju Grupy Develia na lata 2025-2030.
6) Uchwałą Rady Nadzorczej nr 1 podjętą w dniu 7 lutego 2025 roku. oraz uchwałą Rady Nadzorczej nr 2
podjętą w dniu 7 lutego 2025 roku pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu nr 4/2025 podjętą w dniu 29
stycznia 2025 roku. zostały przyznane osobom uprawnionym (w tym członkom Zarządu) prawa do
warunkowego nabycia warrantów subskrypcyjnych serii B w ramach I transzy za rok 2025 na warunkach
określonych w Regulaminie Programu przyjętego na mocy uchwały nr 19 Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia Spółki z dnia 16 maja 2024 roku w sprawie wprowadzenia programu motywacyjnego dla
członków zarządu spółki oraz jej kluczowych pracowników na lata 2025-2028, warunkowego
podwyższenia kapitału zakładowego Spółki oraz emisji warrantów subskrypcyjnych z wyłączeniem w
całości prawa poboru akcjonariuszy w odniesieniu do warrantów subskrypcyjnych i akcji emitowanych w
ramach kapitału warunkowego oraz zmiany Statutu.
7) W dniu 10 lutego 2025 roku Emitent nabył od spółki zależnej 4Resident Sp. z o.o. 3 (trzy) udziały o
wartości nominalnej 1.000 zł każdy w spółce LC Corp Invest I Sp. z o.o. za cenę 167.373,78 PLN. Z
chwilą nabycia powyższych udziałów, Emitent posiada 4 spośród 5 udziałów spółki LC Corp Invest I Sp.
z o.o. stanowiących 80% wszystkich udziałów.
8) W dniu 11 lutego 2025 roku Zarząd Spółki przyjął na podstawie „Strategii firmy Develia na lata 2024-
2028” ogłoszonej w raporcie bieżącym nr 25/2024 z 16 kwietnia 2024 roku cele Zarządu Develia S.A. na
rok 2025. Przyjęte cele są następujące:
− liczba sprzedanych lokali w 2025 roku (umowy deweloperskie lub przedwstępne) w przedziale 3100-
3300 oraz wprowadzenie do oferty i rozpoczęcie budowy w 2025 roku 3100-3300 nowych lokali.
− przekazania lokali mieszkalnych w roku 2025 na poziomie 2900-3100 lokali.
− finalizacja sprzedaży budynku Arkady Wrocławskie w 2025 roku
− realizacja minimum dwóch projektów w segmencie living
9) W dniu 17 lutego 2025 roku, na podstawie uchwały zarządu z dnia 22 stycznia 2025 r,, Emitent dokonał
emisji 160.000 sztuk niezabezpieczonych obligacji zwykłych na okaziciela serii DVL0229OZ12, o
wartości nominalnej 1.000 PLN każda i maksymalnej łącznej wartości nominalnej wynoszącej
160.000.000 PLN, wyemitowanych w ramach programu emisji obligacji Emitenta do łącznej kwoty
(wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji wynoszącej 800.000.000 PLN.
Obligacje są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej wynoszącej WIBOR 3M powiększony
o marżę w wysokości 2,40 % w skali roku. Dzień wykupu Obligacji będzie przypadał na dzień 16 lutego
2029 roku
10) W dniu 27 lutego 2025 roku Emitent otrzymał decyzję wydaną przez Naczelnika Pierwszego
Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie o dokonaniu rejestracji umowy o utworzeniu
podatkowej grupy kapitałowej pod nazwą Podatkowa Grupa Kapitałowa Develia („PGK”), zawartej 12
lutego 2025 roku na okres trzech lat podatkowych, tj. od 1 kwietnia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku,
od 1 stycznia 2026 roku do 31 grudnia 2026 roku, od 1 stycznia 2027 roku do 31 grudnia 2027 roku
pomiędzy Develia S.A. (jako spółka reprezentująca PGK w zakresie obowiązków wynikających z ustawy
o podatku dochodowym od osób prawnych oraz z przepisów ordynacji podatkowej) oraz spółkami:
Arkady Wrocławskie S.A., Develia Wrocław S.A., Develia Warszawa Sp. z o.o., Kraków Zielony Złocień
Sp. z o.o., LC Corp Invest I Sp. z o.o., LC Corp Invest II Sp. z o.o., LC Corp Invest VII Sp. z o.o., LC Corp
Invest IX Sp. z o.o., LC Corp Invest XI Sp. z o.o., LC Corp Invest XV Sp. z o.o., 4resident Sp. z o.o., LC
Corp Invest XVII Sp. z o.o., Develia Invest Sp. z o.o., LC Corp Service S.A., Develia Construction Sp. z
o.o., Develia Land Development Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP 7 Sp. z o.o., NP 8 Sp. z o.o., NP
9 Sp. z o.o., NP 10 Sp. z o.o., NP 11 Sp. z o.o., NP 14 Sp. z o.o., NP 15 Sp. z o.o., NP 16 Sp. z o.o., NP
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku
(w tysiącach złotych)
89
17 Sp. z o.o., NP 19 Sp. z o.o., NP 20 Sp. z o.o., NP Maintenance S.A. Umowa o utworzeniu PGK
została zawarta na okres od 1 kwietnia 2025 roku do 31 grudnia 2027 roku. Spółka zakłada, że wdrożenie
projektu utworzenia PGK spowoduje ułatwienia w zakresie rozliczeń podatkowych przez spółki z Grupy
Kapitałowej Develia.
11) W dniu 19 marca 2025 roku na mocy uchwały zgromadzenia wspólników podwyższony został kapitał
zakładowy spółki Flatte sp. z o.o. z kwoty 31.000,00 zł do kwoty 36.250,00 zł, poprzez utworzenie 105
nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł, przy czym Develia S.A. objęła
71 udziałów o łącznej wartości nominalnej 3.550,00 zł, w zamian za wkład pieniężny w wysokości
520.359,00 zł, a The Heart S.A. objęła 34 udziały o łącznej wartości nominalnej 1.700,00 zł, w zamian
za wkład pieniężny w wysokości 249.186,00 zł
12) W dniu 27 marca 2025 roku nastąpił przedterminowy wykup na żądanie Emitenta wszystkich
wyemitowanych i niewykupionych obligacji serii DVL0326OZ7.
13) W dniu 1 kwietnia 2025 roku wspólnicy spółki Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. sp. k. podjęli uchwałę
o zmianie umowy spółki i obniżeniu wkładów wniesionych przez wspólników, w tym przez Develię S.A.
do kwoty 799,99 zł.
Poza powyższymi zdarzeniami nie wystąpiły inne zdarzenia po dniu 31 grudnia 2024 roku, które mogłyby
w znaczący sposób wpłynąć na wyniki finansowe Spółki.
Spółka traktuje opisane powyżej zdarzenia jako zdarzenia po dniu bilansowym jako nie powodujące
konieczności korekty sprawozdania finansowego sporządzonego na dzień 31 grudnia 2024 roku.
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Andrzej Oślizło
Prezes Zarządu
Paweł Ruszczak
Wiceprezes Zarządu
Mariusz Poławski
Wiceprezes Zarządu
Karol Dzięcioł
Członek Zarządu
Lidia Kotowska
Dyrektor Departamentu
Rachunkowości
Anna Gremblewska-Nowak
Główny Księgowy
Wrocław, dnia 3 kwietnia 2025 roku
