Image should be here
Polski Holding Nieruchomości S.A. Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
2
Spis treści
A. Sprawozdanie opisowe Zarządu z działalności Spółki .......................................................................................................................... 4
1. Podstawowe informacje o Grupie PHN ........................................................................................................................................... 4
1.1 O Grupie PHN ................................................................................................................................................................................. 4
1.2 Model biznesowy ............................................................................................................................................................................ 4
1.3 Grupa PHN w liczbach .................................................................................................................................................................... 5
1.4 Zarząd PHN .................................................................................................................................................................................... 6
1.5 Rada Nadzorcza PHN ..................................................................................................................................................................... 7
2. Otoczenie rynkowe ......................................................................................................................................................................... 8
2.1 Prognozy makroekonomiczne na 2025 ........................................................................................................................................... 9
2.2 Rynek inwestycyjny ....................................................................................................................................................................... 10
2.3 Charakterystyka branży i podstawowe trendy na rynku nieruchomości ....................................................................................... 10
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy PHN ................................................................................................................... 14
3.1 Portfel nieruchomości Grupy PHN ................................................................................................................................................ 14
3.2 Lokalizacje nieruchomości Grupy PHN ......................................................................................................................................... 16
3.3 Powierzchnia najmu i wskaźnik poziomu wynajęcia ..................................................................................................................... 16
3.4 Wynik z najmu ............................................................................................................................................................................... 17
3.5 Akwizycje i dezinwestycje ............................................................................................................................................................. 17
4. Działalność Grupy PHN ................................................................................................................................................................ 17
4.1 Najem ............................................................................................................................................................................................ 17
4.2 Działalność deweloperska ............................................................................................................................................................ 18
4.3 Działalność budowalna ................................................................................................................................................................. 18
4.4 Działalność pozostała ................................................................................................................................................................... 18
4.5 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców ............................................................................................................................. 18
5. Działalność operacyjna i inwestycyjna .......................................................................................................................................... 20
5.1 Biurowe projekty inwestycyjne ...................................................................................................................................................... 20
5.2 Mieszkaniowe projekty inwestycyjne ............................................................................................................................................ 21
5.3 Magazynowe projekty inwestycyjne .............................................................................................................................................. 23
6. Strategia i plany rozwojowe Grupy PHN ....................................................................................................................................... 24
6.1 Strategia Grupy PHN na lata 2025-2030 ...................................................................................................................................... 24
6.2 Kluczowe wyzwania dla Grupy PHN ............................................................................................................................................. 24
6.3 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ............................................................................................................... 24
7. Najważniejsze wydarzenia w 2024 roku ....................................................................................................................................... 25
8. Sytuacja finansowa Spółki ............................................................................................................................................................ 26
8.1 Główne czynniki mające wpływ na osiągnięty wynik .................................................................................................................... 26
8.2 Sytuacja finansowa Spółki ............................................................................................................................................................ 26
8.3 Wskaźniki finansowe Spółki .......................................................................................................................................................... 27
16.8 Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz ..................................................... 28
9. Organizacja Grupy PHN ............................................................................................................................................................... 28
9.1 Struktura Grupy PHN .................................................................................................................................................................... 28
9.2 Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy PHN z innymi podmiotami ............................................................................... 30
9.3 Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe ..................................................................................................... 30
9.4 Zmiany w zasadach zarządzania Grupą PHN .............................................................................................................................. 30
9.5 Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących ................................................................................ 30
10. Istotne czynniki ryzyka .................................................................................................................................................................. 32
10.1 Ryzyka prawne ............................................................................................................................................................................. 32
10.2 Ryzyka rynkowe ............................................................................................................................................................................ 34
10.3 Ryzyka płynności i kredytowe ....................................................................................................................................................... 35
10.4 Ryzyka branżowe .......................................................................................................................................................................... 35
10.5 Pozostałe ryzyka ........................................................................................................................................................................... 38
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
3
11. PHN na rynku kapitałowym ........................................................................................................................................................... 41
11.1 Notowania ..................................................................................................................................................................................... 41
11.2 Relacje inwestorskie ..................................................................................................................................................................... 43
11.3 Rekomendacje analityków ............................................................................................................................................................ 43
11.4 Polityka dywidendowa ................................................................................................................................................................... 43
12. Ład korporacyjny ........................................................................................................................................................................... 44
12.1 Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego ................................................................................................................................ 44
12.2 Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji ......................................................................................................................... 50
12.3 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących ....................................................................... 51
12.4 Program akcji pracowniczych ....................................................................................................................................................... 51
12.5 Nabycie akcji własnych ................................................................................................................................................................. 51
12.6 Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia ..................................................................................... 51
12.7 Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia prawa własności papierów wartościowych ...................... 52
12.8 Zasady zmiany Statutu Spółki ....................................................................................................................................................... 52
12.9 Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej i ich komitetów ..................................................................... 53
12.10 Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia .................................................................................. 62
13. Społeczna odpowiedzialność biznesu .......................................................................................................................................... 64
13.1 Cel działania oraz wartości ........................................................................................................................................................... 64
13.2 Narzędzia realizacji strategii CSR ................................................................................................................................................. 65
13.3 Etyka w działaniu .......................................................................................................................................................................... 65
13.4 Działalność na rzecz społeczeństwa ............................................................................................................................................ 66
13.5 Wpływ na środowisko ................................................................................................................................................................... 66
14. Pozostałe informacje ..................................................................................................................................................................... 66
14.1 Umowy kredytów i pożyczek ......................................................................................................................................................... 66
14.2 Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje .............................................................................................. 67
14.3 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne .................................................................................................................. 67
14.4 Umowa z firmą audytorską ........................................................................................................................................................... 67
B. Oświadczenia Zarządu ........................................................................................................................................................................ 68
1. W sprawie rzetelności i sporządzania jednostkowego sprawozdania finansowego ..................................................................... 68
2. W sprawie firmy audytorskiej ........................................................................................................................................................ 68
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
4
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
A. Sprawozdanie opisowe Zarządu z działalności Spółki
W związku z tym, iż podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest działalność holdingowa a zadania Grupy realizowane są przez podmioty zależne od Spółki, poniższy opis odnosi się do działalności wszystkich podmiotów z Grupy Kapitałowej.
1. Podstawowe informacje o Grupie PHN
1.1 O Grupie PHN
Polski Holding Nieruchomości S.A. („ PHN ” lub „ Spółka ”) jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Grupa PHN posiada zdywersyfikowany profil działalności – przede wszystkim na rynku biurowym, mieszkaniowym i logistycznym. Portfel Grupy PHN obejmuje około 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości o wartości ok. 3,4 mld PLN. Grupa PHN świadczy kompleksowe usługi najmu i zarządzania – aktualnie zarządza ponad 500 tys. mkw. powierzchni najmu. Grupa PHN posiada ponad 600 ha gruntów, które stanowią potencjał pod realizację nowych projektów w różnych segmentach rynku. Grupa PHN prowadzi także działalność w sektorze budowlanym – poprzez świadczenie usług w zakresie generalnego wykonawstwa, podwykonawstwa oraz realizacji prac aranżacyjnych, a także w sektorze deweloperskim jako inwestor – realizując projekty związane z budową i sprzedażą lokali mieszkalnych oraz budową obiektów komercyjnych.
Głównym rynkiem działalności Grupy PHN jest rynek polski. Działalność PHN skoncentrowana jest przede wszystkim w Warszawie oraz największych regionalnych miastach m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Krakowie, Katowicach, Łodzi i we Wrocławiu. Grupa PHN planuje także realizację nowych projektów mieszkaniowych na nowych rynkach lokalnych m.in. w Bydgoszczy i Łężycy. Od 13 lutego 2013 roku akcje PHN są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Wartość portfela
Liczba nieruchomości
Zarządzana powierzchnia
Grunty
3,4 mld PLN
149 nieruchomości
500 tys. mkw.
600 ha
1.2 Model biznesowy
Dotychczas PHN operował w sześciu obszarach działalności – najem przestrzeni biurowych, logistycznych i handlowych, działalność deweloperska, usługi budowlane oraz działalność hotelarska. Przygotowując nową strategię Grupy PHN na lata 2025-2030 „Nowy Start”, dokonano uporządkowania działalności. Zgodnie z nową strategią, PHN pełni funkcję integratora szerokiego łańcucha wartości realizowanego przez Grupę PHN. Finalnie struktura biznesowa PHN oparta będzie na czterech, uzupełniających się wzajemnie i tworzących najszerszą na rynku ofertę filarach:
• filar Development – inwestycje mieszkaniowe,
• filar Najem – reprezentujący przestrzenie biznesowe: lokale biurowe, handlowe i logistyczne,
• filar Budowlany – realizacja usług budowlanych, zapewniająca kontrolę kosztów realizacji inwestycji mieszkalnych i biznesowych,
• filar PRS – nowy, uzupełniający filar najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych.
Zidentyfikowany, uporządkowany i rozszerzony łańcuch wartości Grupy PHN
Grupa PHN stawia na cztery, uporządkowane w łańcuch wartości, filary biznesowe, które przyniosą stabilny i zrównoważony rozwój.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Budowlany
Development
Najem
PRS
Usługi budowlane
Lokale mieszkalne
Lokale biurowe, handlowe, logistyczne
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
5
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
1.3 Grupa PHN w liczbach
Grupa PHN w liczbach wg stanu na 31 grudnia 2024 roku
Wynik z najmu
Strata netto
Skorygowana EBITDA
186,6 mln PLN
31.12.2023: 152,4 mln PLN | + 22,4%
(184,4) mln PLN
31.12.2023: (167,0) mln PLN | - 10,4%
173,0 mln PLN
31.12.2023: (113,7) mln PLN | + 42,2%
Aktywa
Wskaźnik pustostanów
LTV
4 583,6 mln PLN
31.12.2023: 4 625,9 mln PLN | - 0,9%
14,3%
31.12.2023: 10,2% | 4,1 p.p.
46,6%
31.12.2023: 44,0% | + 2,6 p.p.
Wybrane dane operacyjno-finansowe Grupy Kapitałowej za lata 2020-2024
2024
2023
2022
2021
2020
Wynik z najmu
186,6
152,4
118,3
113,2
114,9
Wynik z działalności deweloperskiej
51,9
7,4
37,3
38,5
97,2
Wynik z działalności budowlanej
(45,5)
9,9
2,8
11,8
10,9
Wynik z pozostałej działalności
6,0
4,5
4,8
(8,8)
(9,7)
Koszty administracyjne i sprzedaży
(72,1)
(70,0)
(60,8)
(55,3)
(53,2)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(14,4)
(73,7)
150,2
168,6
173,3
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
(184,4)
(167,0)
30,0
73,7
70,1
Zysk (strata) netto
(184,4)
(167,0)
30,0
73,7
70,1
Całkowite dochody ogółem
(189,7)
(195,1)
51,0
78,4
72,0
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
(183,0)
(161,5)
30,8
78,7
72,0
EBITDA
(5,7)
(65,9)
157,9
175,8
177,6
Skorygowana EBITDA
173,0
113,7
112,3
111,2
150,2
Aktywa trwałe
3 987,1
4 063,9
4 213,2
3 868,3
3 478,3
Długoterminowe zapasy deweloperskie
108,4
112,1
121,1
90,8
0,0
Długoterminowe aktywa finansowe
61,6
57,4
84,7
61,6
52,7
Nieruchomości inwestycyjne
3 616,5
3 677,7
3 735,3
3 453,1
3 268,8
Rzeczowe aktywa trwałe
190,0
185,0
201,9
206,2
93,6
Aktywa obrotowe
532,4
557,5
359,2
437,0
692,8
Krótkoterminowe zapasy związane z działalnością deweloperską
260,1
205,9
122,7
187,9
99,1
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
93,4
194,9
125,5
91,5
91,1
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
134,6
102,9
88,4
135,3
476,0
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
6
Aktywa ogółem
4 589,4
4 625,9
4 584,8
4 317,7
4 179,0
Zadłużenie finansowe
1 541,9
1 472,7
1 348,8
1 201,2
1 153,4
Zobowiązania z tytułu leasingu
428,9
398,7
321,1
321,5
283,6
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
162,4
143,0
143,3
101,7
81,2
Kapitały ogółem
2 046,5
2 236,2
2 424,7
2 392,2
2 328,1
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 025,3
2 213,6
2 407,3
2 374,0
2 299,8
Udziały niekontrolujące
21,2
22,6
17,4
18,2
28,3
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
168,9
56,5
67,6
26,5
252,2
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(91,1)
(58,9)
(155,2)
(361,7)
(162,9)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
(46,1)
16,9
40,7
(5,5)
218,9
Image should be here
1.4 Zarząd PHN
Wiesław Malicki
Jacek Krawczykowski
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu – Członek Zarządu ds. Inwestycji
Pan Wiesław Malicki objął stanowisko Prezesa Zarządu w dniu 24 kwietnia 2024 roku. Swoją karierę zawodową rozpoczynał w sektorze prywatnym. W tym czasie kierował m.in. firmą realizującą, na zlecenie podmiotu zagranicznego, wielkopowierzchniowe obiekty handlowe oraz inne projekty inwestycyjne na terenie Warszawy, między innymi z zakresu budownictwa inżynieryjnego. Był Prezesem Zarządu TBS Mokotów Sp. z o.o., spółki miejskiej zajmującej się budownictwem społecznym i zarządzaniem nieruchomościami. Od 2007 roku kierował spółkami skarbu państwa działającymi w sektorze nieruchomości komercyjnych. Brał udział w komercjalizacji i restrukturyzacji spółek uczestniczących w procesie powstawania Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., jednej z największych firm tego sektora w Polsce i Europie. Był też członkiem kilku rad nadzorczych oraz uczestniczył w wielu specjalistycznych szkoleniach. Od lipca 2013 roku piastował funkcję Wiceprezesa Zarządu Mazowieckiego Szpitala Bródnowskiego w Warszawie Sp. z o.o., a od października 2013 roku jest Przewodniczącym Rady Nadzorczej M.Sz.W.Drewnica Sp. z o.o. Aktualnie jest również wykładowcą medycznych programów MBA w Gdańskiej Fundacji Kształcenia Menedżerów.
Pan Jacek Krawczykowski objął stanowisko Wiceprezesa – Członka Zarządu ds. Inwestycji w dniu 24 kwietnia 2024 roku. Jest ekspertem w dziedzinie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Członek Komisji ds. Budownictwa Business Centre Club. W latach 2021 – 2024 był Prezesem Zarządu spółki z branży nieruchomości, gdzie odpowiadał za strategiczne planowanie i kierowanie działalnością firmy ze szczególnym uwzględnieniem nadzoru nad inwestycjami. W ostatnim czasie związany był z Zakładem Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w Ostrzeszowie jako Doradca Zarządu. Od 2010 r. prowadził działalność gospodarczą, gdzie świadczył usługi w zakresie legal due diligence m.in. dla Panatoni BTS Sp. z o.o., a także usługi nadzoru i doradztwa inwestycyjnego m.in. nad przebiegiem inwestycji oświatowo-edukacyjnych. Prowadził także nadzór nad inwestycją budowlaną na Mazurach. W latach 2014 – 2021 jako Prezes Zarządu kierował realizacją kluczowych projektów, w tym budową inwestycji sportowej. Jest absolwentem Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a obecnie kontynuuje edukację na kierunku Finanse i Rachunkowość na Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu. Ukończył także liczne szkolenia z zakresu m.in. zamówień publicznych, kompetencji cyfrowych i zarządzania.
Maciej Klukowski
Grzegorz Grotek
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Członek Zarządu ds. Finansowych
Pan Maciej Klukowski objął stanowisko Członka Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi w dniu 17 maja 2024 roku. Posiada ponad 15-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości w obszarze najmu i sprzedaży. W latach 2017-2024 był Dyrektorem Home Management w Metrohouse Franchise S.A., której właścicielem jest DUNA HOUSE HOLDING, gdzie m.in. tworzył produkty PRS, zarządzał mieszkaniami na wynajem oraz tworzył nowe produkty. W latach 2015-2017 był Dyrektorem Sprzedaży i Najmu w Orange Polska S.A., gdzie m.in. brał udział w tworzeniu strategii sprzedaży portfelowej nieruchomości W latach 2007- 2015 jako Dyrektor Biura Najmu kierował pracami zespołu wynajmu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. (a wcześniej DIPSERVICE S.A.). Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego na kierunku Rachunkowości i Finanse, ukończył studia doktoranckie w SGH, a także posiada tytuł doktora Akademii Wychowania Fizycznego.
Pan Grzegorz Grotek objął stanowisko Członka Zarządu ds. Finansowych w dniu 24 kwietnia 2024 roku. Posiada 15-letnie doświadczenie w obszarze finansów i rachunkowości w branży nieruchomości. W latach 2020-2024 Dyrektor Finansowy w Operator ARP Sp. z o.o., w latach 2018-2020 Dyrektor Biura Rachunkowości i Podatków, Główny księgowy w PFR Nieruchomości S.A. W latach 2009-2017 kierował zespołem Rachunkowości i Podatków w Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. Grzegorz Grotek jest absolwentem Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego. Posiada bogate doświadczenie w obszarze wdrażania strategii zarządzania finansami i księgowości, wdrażania procesów optymalizacyjnych, Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej, łączenia i podziałów spółek czy wydzielenia zorganizowanych części przedsiębiorstw.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
7
1.5 Rada Nadzorcza PHN
Sławomir Frąckowiak
Cezary Nowosad
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Pan Sławomir Frąckowiak objął funkcję w dniu 13 marca 2024 roku. Posiada wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu spółkami z udziałem Skarbu Państwa, jak również spółkami z sektora prywatnego, w tym spółkami notowanymi na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Posiada także doświadczenie w pracach rad nadzorczych spółek, był m.in. wiceprzewodniczącym Rady Nadzorczej Elektrowni Wiatrowej Turów, członkiem Rady Nadzorczej BOT Górnictwo i Energetyka S.A., członkiem Rady Nadzorczej Zakładu Energetycznego Łódź – Teren S.A., członkiem Rady Nadzorczej ZELMER S.A., przewodniczącym Rady Nadzorczej Dvarcioniu Keramika na Litwie oraz członkiem Rady Nadzorczej Polfa- Kutno S.A. Posiada umiejętność zarządzania zasobami ludzkimi i relacjami społecznymi, a także posiada doświadczenie w pracy z organizacjami związkowymi i społecznymi. Karierę zawodową rozpoczął w Opoczno S.A., gdzie w latach 1983-1998 kolejno pełnił funkcję mistrza produkcji, kierownika wydziału, kierownika zakładu oraz dyrektora produkcji. Następnie, w latach 1998-1999, pełnił funkcję członka zarządu, a w latach 1999-2005 Prezesa Zarządu Opoczno S.A. W latach 2006-2008 prowadził własną działalność INFO – CER, w ramach której świadczył usługi doradztwa z zakresu zarządzania. Od 2008 do 2009 pełnił funkcję doradcy ds. dialogu społecznego w PGE Polska Grupa Energetyczna S.A. W latach 2009-2011 pracował na stanowisku wiceprezesa zarządu spółki Dipservice, która w wyniku połączenia w 2011 roku weszła w skład Warszawskiego Holdingu Nieruchomości. W latach 2011-2014 był członkiem zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., a latach 2014- 2015 Dyrektorem Zarządzającym odpowiedzialnym m.in. za przygotowanie spółki do procesu prywatyzacyjnego i udanego debiutu giełdowego w 2013 r. W latach 2016-2017 był doradcą zarządu w Ceramice Tubądzin.
Pan Cezary Nowosad objął funkcję 13 marca 2024 roku. Posiada wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu podmiotami prawa handlowego. Był m.in. członkiem zarządu spółek inwestycyjnych oraz notowanych na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Posiada także doświadczenie w pracach rad nadzorczych spółek zarówno z udziałem Skarbu Państwa, jak również spółek z sektora prywatnego oraz spółek notowanych na rynku regulowanym. Jest absolwentem Wydziału Fizyki Uniwersytetu Warszawskiego oraz studiów doktoranckich w Kolegium Zarządzania i Finansów SGH. Od 1997 roku związany z rynkiem kapitałowym. Od 2000 roku dyrektor Działu Rozwoju i Analiz Bondspot S.A., od 2004 roku w Nafcie Polskiej S.A., początkowo jako doradca prezesa, a następnie członek Zarządu i wiceprezes Zarządu. W latach 2004-2005 uczestniczył w przeprowadzeniu ofert publicznych Grupy Lotos S.A., Zakładów Chemicznych Police S.A., Zakładów Azotowych Puławy S.A. Był odpowiedzialny za proces restrukturyzacji i prywatyzacji podmiotów Wielkiej Syntezy Chemicznej (Zakłady Azotowe w Tarnowie SA, Zakłady Azotowe Kędzierzyn S.A., Zachem S.A., ZCh Sarzyna). W lutym 2006 roku objął stanowisko wiceprezesa Zarządu p.o. prezesa Zarządu Towarzystwa Obrotu Nieruchomościami AGRO SA. W latach 2006-2016, jako prezes Zarządu IPO Doradztwo Strategiczne SA oraz prezes Zarządu Domu Maklerskiego INVISTA, zrealizował kilkanaście ofert publicznych spółek notowanych na GPW. Ekspert Business Centre Club ds. rynku kapitałowego. Zasiadał w radach nadzorczych wielu spółek publicznych i prywatnych, m.in.: Grupa LOTOS S.A., AGROMAN Sp. z o.o., Narodowy Fundusz Inwestycyjny Progress S.A., Petrobaltic S.A., Naftoport Sp. z o.o., SovereignFund Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A., PLASTBOX S.A., Setanta S.A., Mateus sp. z o.o.
Elżbieta Buczek
Agata Kotwica-Stefańska
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Pani Elżbieta Buczek objęła funkcję w dniu 25 lipca 2024 roku. Jest adwokatem, wspólnikiem w kancelarii adwokacko-radcowskiej Dubois i Wspólnicy, w której kieruje działem prawa administracyjnego i podatkowego. Reprezentuje klientów w postępowaniach administracyjnych, w tym w postępowaniach reprywatyzacyjnych, a także w sprawach m.in. z zakresu prawa budowlanego, hotelarskiego, funduszy unijnych, oraz w postępowaniach podatkowych i karno-skarbowych, a także w postępowaniach cywilnych m.in. odszkodowawczych. Brała udział w pracach legislacyjnych m.in. nad projektem ustawy reprywatyzacyjnej. Swoje doświadczenie kształtowała nie tylko w oparciu o praktykę adwokacką, ale również i naukową, jako wykładowca akademicki prawa administracyjnego i prawa komunalnego na Uniwersytecie Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Prowadziła szkolenia dla podmiotów publicznych oraz w szkołach policealnych. Jest wykładowcą prawa administracyjnego, sądowo-administracyjnego i podatkowego na aplikacji adwokackiej przy Izbie Adwokackiej w Warszawie. Jest autorką publikacji o tematyce prawniczej oraz współautorką komentarza do dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy oraz komentarza do ustawy o zawodach lekarza i lekarza dentysty. Jest także Zastępcą Rzecznika Dyscyplinarnego Izby Adwokackiej w Warszawie oraz członkiem Rady Fundacji zajmującej się opieką hospicyjną.
Pani Agata Kotwic-Stefańska objęła funkcję 13 marca 2024 roku. Prowadzi własną Kancelarię Adwokacką, zajmującą się szeroko rozumianą obsługą przedsiębiorców. Jest absolwentką Uniwersytetu Łódzkiego na Wydziale Prawa i Administracji na kierunku prawo. Odbyła aplikacje adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Łodzi, zdała egzamin adwokacki i została wpisana na listę adwokatów. Od 2017 roku prowadzi indywidualną kancelarię adwokacką w ramach, której współpracuje z wieloma podmiotami z obszaru całej Polski, w tym z dużymi kancelariami prawnymi przy obsłudze przedsiębiorców, w tym spółek osobowych jak i kapitałowych. W ramach prowadzonej działalności zajmowała się również obsługą podmiotów związanych z rynkiem nieruchomości, zarówno w zakresie bieżącej obsługi prawnej (m.in. tworzenia i opiniowania umów) i reprezentacji w procesach sądowych czy postępowaniach przed organami administracji publicznej, jak również przez sądami administracyjnymi. Prowadzi obsługę przedsiębiorców również w obszarze związanym z ochroną własności przemysłowej i prawa autorskiego. W 2021 roku ukończyła kurs „Akademia Doradcy Podatkowego” w Centrum szkolenia MDDP Akademia Biznesu. Prowadziła również działalność naukową jako wykładowca na Akademii Humanistyczno – Ekonomicznej w Łodzi oraz jako wykładowca w Okręgowej Radzie Adwokackiej w Łodzi w zakresie szkolenia aplikantów adwokackich.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
8
Magdalena Piłat
Jakub Piszczek
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Pani Magdalena Piłat objęła funkcję 28 lutego 2025 roku. Jest obecnie Dyrektorem Departamentu Nadzoru II w Ministerstwie Aktywów Państwowych. Jest odpowiedzialna za wykonywanie nadzoru właścicielskiego nad spółkami z udziałem Skarbu Państwa. Posiada wieloletnie doświadczenie, zarówno w projektowaniu rozwiązań systemowych w zakresie nadzoru właścicielskiego oraz ładu korporacyjnego, jak również w ich bezpośrednim wdrażaniu jako członek organów nadzorczych spółek kapitałowych. Poprzednio, w Ministerstwie Skarbu Państwa, Ministerstwie Energii oraz Ministerstwie Przedsiębiorczości i Technologii zajmowała się m.in. kreowaniem polityki właścicielskiej, w tym problematyką wynagrodzeń członków organów spółek Skarbu Państwa, sponsoringu oraz społecznej odpowiedzialności biznesu, a także obszarem analiz ekonomiczno-finansowych dot. funkcjonowania spółek Skarbu Państwa. Obecnie jest Przewodniczącą Rady Nadzorczej Polskiego Funduszu Rozwoju S.A. Jako przedstawicielka Skarbu Państwa zasiadała w Radach Nadzorczych m.in.: Węglokoks S.A., Krajowa Spółka Cukrowa S.A., Anwil S.A., Soda Polska Ciech S.A., Dipservice S.A. oraz H. Cegielski - Poznań S.A.
Pan Jakub Piszczek Objął funkcję w dniu 25 lipca 2024 roku. Jest radcą prawnym, absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. W 2008 roku ukończył aplikację sądową i zdał egzamin sędziowski. W tym samym roku uzyskał wpis na listę radców prawnych w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu. Od 2009 roku prowadzi kancelarię radców prawnych. W 2019 roku ukończył podyplomowe studia w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie, na kierunku Coporate Governance, Risk and Compliance Managment. Uczestnik kursów w zakresie compliance oraz zapobieganiu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. W pracy zawodowej oprócz zagadnień związanych z doradztwem organizacyjno-prawnym i compliance skupia się na prawie gospodarczym, spółek handlowych oraz własności intelektualnej. Od lat współpracuje z wieloma podmiotami i jednostkami gospodarczymi prowadząc obsługę prawną w zakresie działalności gospodarczej – w tym reprezentację w sporach sądowych, sprawach administracyjnych czy z zakresu zamówień publicznych. W przeszłości zaangażowany w pracę dydaktyczną, między innymi na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu.
Michał Wnorowski
Marcin Zajączkowski
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Pan Michał Wnorowski objął funkcję 13 marca 2024 roku. Jest ekspertem w dziedzinie corporate governance i członkiem Stowarzyszenia Niezależnych Członków Rad Nadzorczych. Obecnie niezależny członek rad nadzorczych oraz członek komitetów audytu spółek giełdowych: PolTREG, PKP Cargo, Medicalgorithmics, EMC Instytut Medyczny. Wcześniej zasiadał m.in. w radach nadzorczych oraz komitetach audytu spółek: Polwax, Tower Investments, Alumetal, Arteria, Voxel, Develia, Robyg, Enter Air, EMC Instytut Medyczny, Braster, Travelplanet.pl, Elektrobudowa, Armatura Kraków, ARM Property. Z rynkiem finansowym związany od 1995 roku. W latach 2012-2016 Dyrektor Inwestycyjny Zarządzający Portfelem Akcji Długoterminowych Grupy PZU, gdzie odpowiadał za największe projekty inwestycyjne w obszarze equity oraz koordynację inwestycji w tę klasę aktywów w całej Grupie PZU. Wcześniej wieloletni dyrektor zespołu analiz i nadzoru właścicielskiego w Grupie PZU odpowiedzialny m.in. za analizę i selekcję spółek do portfeli inwestycyjnych, a następnie nadzór nad spółkami portfelowymi. Posiada doświadczenie w zakresie zarządzania projektami inwestycyjnymi, analizy rynkowej, analizy przedsiębiorstw i wyceny ich wartości, zarządzania portfelem papierów wartościowych oraz nadzoru nad procesami fuzji i przejęć. Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie oraz Akademii Ekonomicznej w Krakowie.
Pan Marcin Zajączkowski objął funkcję 13 marca 2024 roku. Jest doświadczonym praktykiem biznesowym związanym od 30 lat z branżą usługową, w szczególności z rynkiem hotelowym, spa i wellness, turystycznym oraz uzdrowiskowym. Przeszedł przez wszystkie szczeble awansu zawodowego, a od 2011 roku pełni obowiązki prezesa zarządu jednej z największych spółek uzdrowiskowych w Polsce - Uzdrowisko Ciechocinek S.A. Jest aktywnym uczestnikiem środowiska naukowego, pełniąc rolę wykładowcy i prelegenta, a także eksperta w pracach nad zmianami w systemie lecznictwa uzdrowiskowego w Polsce. W latach 2003-2011 był dyrektorem marketingu i sprzedaży oraz dyrektorem zarządzającym hotelami Medical, Spa&Wellness na terenie całego kraju. W latach 2004 - 2010 pracował w Komisji ds. Marketingu w Fundacji Polish Prestige Hotels & Resorts. Jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu oraz doktorem nauk społecznych w dyscyplinie: Nauki o Zarządzaniu i Jakości – Wydział Nauk Ekonomicznych i Zarzadzania Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Uzyskał tytuł Master of Business Administration (MBA) w Dominican University w Chicago/UMK w Toruniu. Ukończył także studia podyplomowe Menadżer w Służbie Zdrowia na Kopernikańskiej Akademii Służby Zdrowia UMK w Toruniu.
Image should be here
2. Otoczenie rynkowe
Ożywienie polskiej gospodarki w 2024 roku było wyraźne, zwłaszcza po stagnacji w roku poprzednim. Wzrost PKB osiągnął 2,9% - 3,1%, czyniąc Polskę jednym z liderów Unii Europejskiej. Głównym motorem rozwoju była konsumpcja prywatna, wspierana przez rosnące wynagrodzenia, niskie bezrobocie (5,1% wg GUS i 3% wg Eurostatu) oraz wzrost pensji minimalnej o 10% r/r, do 4 666 PLN. Konsumenci, zachęceni realnym wzrostem dochodów i stabilizacją cen, zwiększali swoje wydatki na towary i usługi, co pozytywnie przełożyło się na wyniki sektora detalicznego i usługowego. Dodatkowym impulsem rozwojowym były rosnące wydatki publiczne i znaczny napływ środków z Krajowego Planu Odbudowy. Inwestycje infrastrukturalne oraz zwiększona absorpcja funduszy unijnych stanowią obecnie istotne źródło wzrostu gospodarczego, szczególnie w budownictwie i transporcie.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
9
Inflacja ustabilizowała się poniżej poziomów z lat 2022-2023, osiągając 4,7% na koniec grudnia 2024 roku, lecz wciąż przekracza cel NBP. Na ceny wpływają m.in. częściowe odmrożenie cen energii, wyższe koszty usług, a także rosnące ceny produktów rolno-spożywczych na rynkach światowych. Główna stopa referencyjna NBP wynosi 5,75% i pozostaje niezmieniona od października 2023 r oku , choć jej obniżki możliwe są dopiero w drugiej połowie 2025 roku. Mimo wyzwań geopolitycznych, Polska utrzymuje konkurencyjność w handlu i stabilne fundamenty wzrostu gospodarczego, co daje podstawy do optymizmu na nadchodzące lata. 1
2.1 Prognozy makroekonomiczne na 2025 2
Produkt Krajowy Brutto (PKB)
Prognozowany wzrost PKB w 2024 roku w Polsce może osiągnąć 3% (GUS: wzrost w III kwartale 2024 roku o 2,7% r/r). Będzie on wynikiem przyspieszenia konsumpcji prywatnej. W 2025 roku wzrost PKB może być jeszcze wyższy, wg szacunków makroekonomistów 3,6% r/r. Kluczowymi czynnikami wzrostu w 2025 roku mają być: przyspieszenie tempa inwestycji dzięki funduszom z Krajowego Planu Odbudowy oraz funduszom strukturalnym z perspektywy finansowej 2021-2027, a także w miarę wysoki wkład popytu konsumpcyjnego. Oczekuje się przyspieszenia inwestycji w środki trwałe do 7,9% z 1,3% w 2024 roku oraz spowolnienia konsumpcji prywatnej do 3,3% z 3,8% w 2024 roku. Jako zagrożenia w osiągnięciu wskazanego poziomu wzrostu eksperci wskazują: ryzyko eskalacji konfliktów geopolitycznych, słabnącą koniunkturę gospodarczą w najważniejszych gospodarkach, w szczególności niemieckiej, spadek konkurencyjności i atrakcyjności inwestycyjnej polskiej gospodarki oraz niekorzystną strukturę demograficzną.
Inflacja i stopy procentowe
Inflacja w 2024 roku rosła w znacznie niższym stopniu niż w 2023 roku i średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2024 roku w stosunku do 2023 roku wyniósł 103,6 (wzrost cen o 3,6%). Prognozy na 2025 roku wskazują, że CPI osiągnie szczyt najwcześniej w marcu i wyniesie ok. 6%, by od lipca wahać się w okolicy 4,5%. Eksperci oczekują, że stopa referencyjna NBP zostanie obniżona z obecnych 5,75% do 4,7% na koniec 2025 roku. To oznaczałoby spadek 3-miesięcznej stawki WIBOR w bardzo podobnej skali, a więc zauważalne obniżenie kosztów kredytu. Decyzji o obniżeniu stóp procentowych sprzyjać będzie silny złoty. Należy pamiętać jednak o czynnikach, które będą wspierać wzrost inflacji. Po stronie monetarnej będzie to duży napływ środków z Unii Europejskiej i bardzo wysoki deficyt budżetu państwa. Ponadto ewentualne obniżki stóp prawdopodobnie zdynamizują akcję kredytową, szczególnie w zakresie kredytów konsumpcyjnych, ale także kredytów korporacyjnych (po widocznym załamaniu akcji kredytowej wśród przedsiębiorców). Po stronie realnej inflację będzie wspierać presja ze strony płac, która – wobec rekordowo niskiej stopy bezrobocia – nie powinna ustępować.
Wynagrodzenia
Wzrost wynagrodzeń w polskich przedsiębiorstwach w 2024 roku utrzymywał się na poziomie dwucyfrowym. Główną przyczyną wzrostu była podwyżka płacy minimalnej o prawie 20%, oraz brak wykwalifikowanej siły roboczej. Jednak w 2025 roku tempo wzrostu płac powinno się zmniejszyć, ponieważ tempo wzrostu płacy minimalnej również się zmniejszy. Płaca minimalna wzrośnie o 8,5% r/r. Prognozowany na 2025 roku wzrost wynagrodzeń może osiągnąć poziom 8%.
Zatrudnienie
Polska od kilku lat nieprzerwanie utrzymuje się w ścisłej czołówce Unii Europejskiej pod względem najniższego bezrobocia. Według metodologii BAEL, stopa bezrobocia w IV kwartale 2024 roku wyniosła zaledwie 2,8 %. Prognozy wskazują na utrzymanie tego poziomu w latach w latach 2025-2026. Tak niskie bezrobocie jest efektem braku rąk do pracy, co może wpływać negatywnie na dynamikę wzrostu gospodarczego.
Kurs walutowy
Eksperci oczekują, że kurs złotego w stosunku do EUR w całym 2025 roku będzie utrzymywał w granicach 4,25 - 4,40, czyli na poziomie obserwowanym od dłuższego czasu. Brak jest przesłanek do dalszej aprecjacji złotego, ponieważ już obecnie złoty jest mocny. Z uwagi na pogorszenie salda obrotów bieżących można spodziewać się niewielkiego osłabienia złotego w stosunku do fixingu z 31 grudnia 2024 roku (NBP na 31 grudnia 2024: EUR/PLN 4,2730).
1 Na podstawie raportu Cushman & Wakefield „Trends Radar 2025”
2 Na podstawie raportu Colliers „Market Insights 2025”
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
10
2.2 Rynek inwestycyjny
W 2024 roku rynek nieruchomości w Polsce odzyskał dynamikę po dwóch trudnych latach, z łączną wartością transakcji inwestycyjnych na poziomie 5 mld EUR, co stanowi wzrost o 140% w porównaniu do poprzedniego roku. Polska pozostaje dominującym rynkiem w regionie CEE, przyciągając globalnych inwestorów, którzy postrzegają ją nie tylko jako bramę do CEE-6, ale także jako samodzielny rynek o dużym potencjale. Aktywność inwestycyjna koncentrowała się przede wszystkim w sektorze biurowym, z inwestycjami na poziomie 1,6 mld EUR, głównie w Warszawie, gdzie przeprowadzono 32 transakcje obejmujące 50 budynków biurowych. Wzrost aktywności dotyczył także sektora handlowego, gdzie w wyniku 33 transakcji sprzedaży osiągnięto wartość 1,6 mld EUR, w tym sprzedaży dużych centrów handlowych.
Sektor przemysłowy i logistyczny, pomimo mniejszego udziału w rynku, wciąż przyciągał inwestorów, notując wartość transakcji 1,3 mld EUR, co stanowi wzrost o ponad 25% w porównaniu do roku poprzedniego. Stopy kapitalizacji, mimo wzrostu w niektórych segmentach, ustabilizowały się w drugiej połowie roku, a inflacja wspierała wzrost czynszów, co złagodziło spadek wartości kapitałowych. Wzrost aktywności inwestycyjnej w Polsce potwierdza jej atrakcyjność jako rynku nieruchomości w regionie EMEA.
Rynek inwestycyjny w 2024 roku
Wolumen inwestycji
5,0 mld EUR
Trend
Stopy zwrotu typu „prime” biura w Warszawie
5,75% ▲
Stopy zwrotu typu „prime” biura w miastach regionalnych
7,50% ▲
Stopy zwrotu typu „prime” handel (centra handlowe)
6,50% ■
Stopy zwrotu typu „prime” magazyny (projekty BTS)
6,50% ▲
Stopy zwrotu typu „prime” magazyny (projekty multi-let)
6,25% ■
Image should be here
2.3 Charakterystyka branży i podstawowe trendy na rynku nieruchomości
Rynek biurowy – Polska
Do końca 2024 roku zasoby powierzchni biurowych na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce osiągnęły wartość niemal 13,1 mln mkw. W minionym roku deweloperzy oddali do użytku około 228,2 tys. mkw. nowych powierzchni, z czego 104,4 tys. mkw. przypadało na Warszawę. W miastach regionalnych sytuacja była mniej dynamiczna. W 2024 roku oddano jedynie 123,8 tys. mkw. nowych powierzchni, co stanowi znaczący spadek o 56% w porównaniu do roku poprzedniego. To najniższy wynik od początku istnienia rynku nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce. Łączny wolumen transakcji najmu w 2024 roku wyniósł około 1,45 miliona mkw., co stanowi wartość porównywalną do wyniku z 2023 roku. Renegocjacje umów najmu miały największy udział w popycie, stanowiąc 48% całkowitej powierzchni, co stanowi wzrost o 6 p.p. w porównaniu do roku poprzedniego.
W Warszawie wynajęto 740,2 tys. mkw. powierzchni, przy czym największa aktywność miała miejsce w strefach centralnych (345,2 tys. mkw.) oraz poza centralnych (395 tys. mkw.). Na rynkach regionalnych popyt brutto w 2024 roku wyniósł 714 tys. mkw., co stanowi spadek o 4% w porównaniu do poprzedniego roku. Największy popyt na powierzchnie biurowe odnotowano w Krakowie (37% całkowitego popytu regionalnego), Wrocławiu (21%) oraz Trójmieście (16%). Renegocjacje stanowiły 51% ogólnego popytu na rynku regionalnym. Na koniec 2024 roku w budowie pozostawało 530,5 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, co oznacza spadek o 22% w porównaniu do 2023 roku. W Warszawie realizowane projekty stanowiły 51% tej powierzchni (273 tys. mkw.), natomiast w miastach regionalnych najwięcej nowych inwestycji miało miejsce we Wrocławiu (60,1 tys. mkw.), Trójmieście (56,1 tys. mkw.) oraz Poznaniu (55,3 tys. mkw.).
Na rynku biurowym w Polsce w 2024 roku zauważalny był wzrost współczynnika pustostanów, który na dziewięciu głównych rynkach biurowych wyniósł 14,3%, co stanowi wzrost o 0,2 p.p. względem końca 2023 roku. W Warszawie wskaźnik pustostanów wyniósł 10,6%, natomiast w miastach regionalnych najwyższe wartości występowały w Katowicach (23,2%) oraz Łodzi (22,7%). Najniższe wskaźniki pustostanów odnotowano w Szczecinie (7,7%).
Także na rynku czynszów biurowych w 2024 roku miały miejsce znaczące zmiany. Czynsze bazowe w Warszawie za powierzchnię klasy A kształtowały się na poziomie od 13,5 do 28 EUR/mkw./miesiąc, a w miastach regionalnych wynosiły od 12 do 19,5 EUR/mkw./miesiąc.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11
W 2024 roku na rynku biurowym obserwowano ograniczoną aktywność deweloperską i wyraźny trend wzrostu czynszów bazowych, szczególnie w Warszawie. W miastach regionalnych stawki czynszów wahały się od 12 do 19,5 EUR/mkw./miesiąc. 3
Podaż powierzchni biurowej w miastach regionalnych (mkw.)
Na podstawie raportu BNP Paribas Real Estate Poland „AAG Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych, IV kw. 2024”
Powierzchnia biurowa w budowie w miastach regionalnych 2025-2026
Na podstawie raportu BNP Paribas Real Estate Poland „AAG Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych, IV kw. 2024”
Rynek biurowy – Warszawa
Rynek biurowy w Warszawie w 2024 roku wykazał oznaki stopniowego ożywienia, utrzymując stabilny poziom aktywności, ale jednocześnie odzwierciedlając istotne zmiany w dynamice popytu i podaży. Oddano do użytku 104 tys. mkw. powierzchni biurowej, co stanowi poprawę w porównaniu do roku poprzedniego, chociaż wciąż jest to wynik poniżej średniej z ostatnich 10 lat. Taki stosunkowo niski poziom podaży wskazuje na ostrożność deweloperów, którzy rozpoczynają nowe projekty głównie w odpowiedzi na zabezpieczenie przednajmów od dużych najemców.
Najistotniejszą zmianą na rynku pozostaje rosnący popyt na powierzchnie biurowe klasy A. Centralne lokalizacje, takie jak Centrum i okolice dzielnicy Wola, są kluczowymi beneficjentami tego trendu. Ponad 50% nowych umów najmu w czwartym kwartale zostało podpisanych w tych centralnych lokalizacjach. Taka koncentracja popytu nie jest przypadkowa – jest ona wynikiem strategicznego znaczenia tych obszarów, a także dostępności nowoczesnych budynków biurowych z certyfikatami ekologicznymi, jak BREEAM czy LEED, które stają się niezbędne dla najemców poszukujących powierzchni zgodnych z najwyższymi standardami ESG. 4
Jednakże ogólny wskaźnik pustostanów w stolicy wyniósł 10,6%, co jest wynikiem stabilnym w porównaniu do poprzedniego kwartału. Co ciekawe, większość dostępnej powierzchni znajduje się w starszych budynkach (ponad 10-letnich), co świadczy o rosnącej tendencji
3 Na podstawie raportu Colliers „Market Insights 2025”
4 Na podstawie raportu BNP Paribas Real Estate Poland „AAG Rynek powierzchni biurowych Warszawa, IV kwartał 2024”
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
12
„ucieczki do jakości” wśród najemców, którzy poszukują nowoczesnych, wysokiej klasy przestrzeni biurowych. Skupienie się na zrównoważonym rozwoju i ekologicznych rozwiązaniach w biurach jest coraz bardziej widoczne. Wiele firm wybiera powierzchnie biurowe, które nie tylko zapewniają funkcjonalność, ale również wspierają cele środowiskowe. Oczekuje się, że ten trend będzie kontynuowany w latach 2025-2026, ponieważ renowacja starszych obiektów biurowych staje się coraz ważniejszym trendem na rynku.
W zakresie stawek czynszów, rosnący popyt na powierzchnie klasy A spowodował wzrost czynszów za najlepsze nieruchomości. W Centralnym Obszarze Biznesu czynsze wzrosły o 7,7% r/r, osiągając poziom 28,00 EUR/mkw./miesiąc. Podobny trend występuje w przypadku najlepszych budynków poza centrum, gdzie wzrost wyniósł 2,8% r/r. Czynsze w starszych obiektach biurowych pozostały na stabilnym poziomie, a konkurencja między tymi budynkami koncentruje się głównie na cenie i elastyczności warunków najmu. Patrząc w przyszłość, warszawski rynek biurowy ma utrzymać stabilny poziom rozwoju, z roczną nową podażą na poziomie około 100 tys. mkw. w latach 2025-2026. Choć wskaźnik pustostanów nie zmieni się dramatycznie, to jakość dostępnych powierzchni i rosnący popyt na biura przyjazne środowisku będą nadal kształtować rynek.
Budynki oddane do użytku a pustostany (tys. mkw.)
Na podstawie raportu JLL „Warszawski Rynek biurowy w Warszawie, Q4 2024”
Rynek magazynowy
Na koniec 2024 roku powierzchnia nowoczesnych magazynów w Polsce wyniosła 34,5 mln mkw., z czego 2,6 mln mkw. stanowiło nową dostawę. Wzrost podaży był o 30% niższy niż rok wcześniej, a wskaźnik pustostanów wyniósł 7,2%, co stanowi spadek o 0,9% w porównaniu do pierwszej połowy roku. Miniony rok charakteryzował się spadkiem aktywności deweloperów, gdzie 1,76 mln mkw. było w trakcie budowy, co stanowiło spadek o 37% r/r. Największe inwestycje miały miejsce w regionach takich jak Górny Śląsk, Wrocław oraz Centralna Polska. Zmniejszenie liczby projektów spekulacyjnych oznacza, że deweloperzy skupili się na realizacji projektów z zapewnionym przedwynajmem. Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce w 2024 roku wzrósł o 4% r/r, osiągając 5,83 mln mkw. 5
Z kolei najemcy wykazywali większą skłonność do odnawiania umów najmu (42% w całkowitej powierzchni wynajętej), co jest najwyższym wskaźnikiem w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Wśród najemców dominowali międzynarodowi operatorzy e-commerce oraz polscy detaliści. Największe transakcje miały miejsce w Wrocławiu, Warszawie oraz Centralnej Polsce. Stawki czynszowe pozostały stabilne w 2024 roku, z minimalnym wzrostem dla najlepszych lokalizacji. Rynki o najwyższych stawkach wynajmu to Warszawa, Kraków oraz Trójmiasto. Podaż powierzchni w wielu regionach jest nadal dostępna, jednak w takich miastach jak Szczecin, Opole czy Rzeszów, dostępność powierzchni jest ograniczona. Prognozy na 2025 rok wskazują na dalszy rozwój rynku, z kontynuacją trendu nearshoringowego, co wpłynie na wzrost znaczenia projektów typu BTS oraz rozwój nowych klastrów przemysłowych w Polsce. W związku z tym, deweloperzy będą skupiać się na realizacji projektów z wysokim pre-let ratio oraz będą dążyć do zmniejszenia liczby powierzchni spekulacyjnych.
Rynek magazynowy i przemysłowy w Polsce w 2024 roku przeżył okres stabilizacji, z dalszymi perspektywami wzrostu, szczególnie w sektorze e-commerce oraz produkcji zlokalizowanej w Polsce w ramach trendu nearshoringowego. Największe wyzwanie stanowiła spadkowa aktywność deweloperów i ograniczona dostępność powierzchni w wybranych lokalizacjach.
5 Na podstawie raportu Savills „Warehouse and industrial market in Poland, 2025”
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
13
Podaż i wskaźnik pustostanów w IV kwartale 2024 roku
Na podstawie raportu REDD „Rynek magazynowy 2024”
Rynek mieszkaniowy
W czwartym kwartale 2024 roku rynek mieszkaniowy w Polsce charakteryzował się dalszą stabilizacją, przy spadku dynamiki wzrostu cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Ceny mieszkań w 17 największych miastach wzrosły średnio o 11% na rynku wtórnym i 10,9% na rynku pierwotnym, co stanowi spowolnienie w porównaniu do wcześniejszych kwartałów, gdy wzrosty te sięgały 15- 20%. Mimo to, w miastach takich jak Gdańsk, Wrocław i Warszawa ceny wciąż rosły dwucyfrowo.
Na rynku sprzedaży mieszkań widać stopniowy spadek liczby nowych ofert, chociaż podaż nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, szczególnie w miastach wojewódzkich i Gdyni. W porównaniu do czwartego kwartału 2023 roku liczba nowych ofert wzrosła o 12,3%, mimo że na rynku pierwotnym liczba ofert spadła o 15% w porównaniu do poprzedniego kwartału. W segmencie najmu mieszkań ceny wzrosły o 1,5% r/r, co stanowi podobny poziom wzrostu jak w poprzednich kwartałach. W Warszawie ceny najmu pozostały stabilne, podczas gdy w Gdyni wzrosły o 4,9%. W ciągu roku liczba nowych ofert najmu spadła o 12%, z największymi spadkami w mniejszych miastach. Przewidywana jest dalsza stabilizacja cen na rynku wynajmu, przy jednoczesnym spadku liczby ofert.
W 2024 roku utrzymał się także wysoki poziom popytu na kredyty mieszkaniowe, choć liczba wniosków spadła o 31% w porównaniu z rokiem poprzednim, głównie z powodu efektu wysokiej bazy. Przewiduje się, że w przyszłych kwartałach popyt na kredyty utrzyma się na poziomie około 80 tys. wniosków na kwartał, wspierany wzrostem wynagrodzeń. Spadek stóp procentowych, przewidywany na połowę 2025 roku, może wpłynąć na dalszy wzrost popytu na kredyty hipoteczne. Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2024 roku charakteryzował się stabilizacją cen, mniejszą dynamiką wzrostu, a także spadkiem liczby ofert na rynku sprzedaży i najmu. Wzrost wynagrodzeń oraz oczekiwane obniżki stóp procentowych w 2025 roku mogą wpłynąć na dalszy rozwój rynku, jednak w krótkim okresie przewidywana jest dalsza stabilizacja cen. 6
6 Na podstawie raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego „Analiza rynku mieszkaniowego IV kwartał 2024”
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
14
Średnia cena sprzedaży za 1 mkw. mieszkania w 17 w nowych ofertach w IV kwartale 2024 roku (w tys. PLN)
Na podstawie raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego „Analiza rynku mieszkaniowego IV kwartał 2024.”
Rynek budowlany
W 2024 roku polski rynek budowlany zmagał się z wieloma wyzwaniami, które wpłynęły na jego dynamikę. Zgodnie z raportem Banku Pekao S.A., wartość produkcji budowlanej w Polsce przekroczyła 300 mld PLN, stanowiąc około 6,5% wartości dodanej brutto w gospodarce narodowej. Jednak po rekordowych wynikach w latach 2021-2023, sektor odczuł spowolnienie w 2024 roku, a szczególnie widoczny był spadek inwestycji publicznych i prywatnych.
Główne trudności to wysokie stopy procentowe, które ograniczyły dostępność kredytów, oraz rosnące koszty materiałów budowlanych. W rezultacie produkcja budowlano-montażowa spadła o 9,6% w porównaniu z rokiem poprzednim, co miało negatywny wpływ na sektor budownictwa mieszkaniowego. Spowolnienie inwestycji w tym obszarze było wynikiem trudności z finansowaniem projektów oraz wzrastających kosztów materiałów budowlanych i robocizny. Jednak w drugiej połowie roku zauważono pozytywne sygnały. Wzrosła liczba przetargów na budowę dróg i infrastruktury kolejowej, co daje nadzieję na ożywienie inwestycji infrastrukturalnych w nadchodzących latach. Także sektor mieszkaniowy wykazał oznaki odbudowy, z wyraźnym wzrostem liczby wydanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji, co może wskazywać na stopniowy powrót popytu na mieszkania.
Mimo trudności związanych z wysokimi kosztami i deficytem wykwalifikowanych pracowników, sektor budowlany zaczyna dostrzegać oznaki stabilizacji. Wyzwania związane z dostępnością materiałów budowlanych oraz z organizowaniem siły roboczej wymagają wdrożenia innowacyjnych rozwiązań, takich jak automatyzacja czy nowe technologie, co może pomóc w dalszym rozwoju rynku. 2024 rok był rokiem trudnym, ale pojawiły się oznaki ożywienia w sektorze budowlanym, szczególnie w inwestycjach infrastrukturalnych oraz mieszkaniowych. Prognozy na przyszłość wskazują na możliwą stabilizację i dalszy rozwój rynku w kolejnych latach.
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy PHN
3.1 Portfel nieruchomości Grupy PHN
Wartość godziwa
Na dzień 31 grudnia 2024 roku portfel nieruchomości Grupy PHN obejmował 149 wydzielonych biznesowo nieruchomości, które w sprawozdaniu finansowym zostały ujęte jako aktywa. Wartość godziwa tych nieruchomości, z wyłączeniem nieruchomości klasyfikowanych jako zapasy, wyniosła 3 439,1 mln PLN. Wartość godziwa portfela nie uwzględnia wyceny z tytułu zastosowania MSSF16. Ponadto wartość nieruchomości Regent Warsaw Hotel jest prezentowana w wartości historycznej po uwzględnieniu amortyzacji i innych odpisów. W ramach portfela Grupa PHN wyróżnia nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym oraz nieruchomości dotknięte wadami prawnymi, jednak z wysokim potencjałem na ich uregulowanie. Ponadto, Grupa PHN dysponowała nieruchomościami dotkniętymi wadami prawnymi i niewystarczającym potencjałem na ich uregulowanie. Nieruchomości te nie zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym jako składniki aktywów.
Przy obliczeniach wyłączono nieruchomości klasyfikowane jako zapasy oraz hotel Regent. Portfel nie uwzględnia wartości gruntu, na którym Grupa PHN wraz z partnerem zewnętrznym realizuje przedsięwzięcie logistyczne w Zgorzelcu.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
15
Portfel nieruchomości Grupy PHN
PORTFEL NIERUCHOMOŚCI GRUPY PHN
POZA PORTFELEM GRUPY PHN
NIERUCHOMOŚCI
o uregulowanym stanie prawym
NIERUCHOMOŚCI
z wadami prawnymi z wysokim potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie
NIERUCHOMOŚCI
z wadami prawnymi z niewystarczającym potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie
• Liczba nieruchomości: 134
• Łączna wartość: 3 258,4 mln PLN
• Liczba nieruchomości: 15
• Łączna wartość: 180,7 mln PLN
• Liczba nieruchomości: 16
• Łączna wartość: 102,3 mln PLN
149 nieruchomości
3 439,1 mln PLN
16 nieruchomości
102,3 mln PLN
Image should be here
Image should be here
Pod względem planowanych działań Grupa PHN dzieli portfel nieruchomości na następujące segmenty: pozostające w portfelu (ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych oraz w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby), do optymalizacji (ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych oraz w zapasach), projekty inwestycyjne (ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych, w nieruchomościach inwestycyjnych w budowie, w zapasach oraz w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby) oraz na sprzedaż (ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych i w aktywach do sprzedaży).
Podział portfela nieruchomości Grupy PHN pod względem planowanych działań
PORTFEL NIERUCHOMOŚCI GRUPY PHN
POZOSTAJĄCE W PORTFELU
DO OPTYMALIZACJI
• Liczba nieruchomości: 45
• Łączna wartość: 2 404,1 mln PLN
• NOI*: 159,5 mln PLN
• YIELD*: 7,1%
• GLA: 311,5 tys. mkw.
• Liczba nieruchomości: 30
• Łączna wartość: 221,3 mln PLN
• NOI*: 4,0 mln PLN
• YIELD*: 1,8%
• GLA: 53,3 tys. mkw.
PROJEKTY INWESTYCYJNE
NA SPRZEDAŻ
• Liczba nieruchomości: 55
• Łączna wartość: 735,6 mln PLN
• NOI*: 15,4 mln PLN
• YIELD*: 2,1%
• GLA: 126,5 tys. mkw.
• Liczba nieruchomości: 19
• Łączna wartość: 78,1 mln PLN
• NOI*: 2,9 mln PLN
• YIELD*: 3,7%
• GLA: 12,7 tys. mkw.
Image should be here
Image should be here
* przy obliczeniach wyłączono nieruchomości klasyfikowane jako zapasy oraz hotel Regent
TOP 10 nieruchomości biurowych Grupy PHN
Nieruchomość
Lokalizacja
Wartość
GLA
1. SKYSAWA
Warszawa
610 mln PLN
34 500 mkw.
2. ALCHEMIA II
Gdańsk
212 mln PLN
28 900 mkw.
3. DOMANIEWSKA OFFICE HUB
Warszawa
179 mln PLN
28 200 mkw.
4. INTRACO PRIME
Warszawa
171 mln PLN
13 000 mkw.
5. KASKADA
Warszawa
132 mln PLN
17 200 mkw.
6. ANDERSIA BUSINESS CENTRE
Poznań
126 mln PLN
14 500 mkw.
7. INTRACO
Warszawa
111 mln PLN
28 100 mkw.
8. WILANÓW OFFICE PARK
Warszawa
111 mln PLN
17 600 mkw.
9. WIERZBOWA & SENATORSKA
Warszawa
89 mln PLN
8 800 mkw.
10. FOKSAL CITY
Warszawa
43 mln PLN
3 400 mkw.
1 784 mln PLN
194 200 mkw.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
16
Image should be here
Image should be here
3.2 Lokalizacje nieruchomości Grupy PHN
PHN prowadzi działalność w całej Polsce, przede wszystkim w Warszawie oraz największych regionalnych miastach m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Krakowie, Katowicach, Łodzi, Bydgoszczy i we Wrocławiu. Grupa PHN planuje także realizację nowych projektów mieszkaniowych na nowych rynkach lokalnych m.in. w Łężycy.
Kluczowe lokalizacje nieruchomości Grupy PHN
3.3 Powierzchnia najmu i wskaźnik poziomu wynajęcia
Na dzień 31 grudnia 2024 roku całkowita powierzchnia najmu Grupy PHN wynosiła blisko 504 tys. mkw. GLA, w tym:
− 419 tys. mkw. powierzchnia wynajmowalna,
− 46 tys. mkw. powierzchnia trwale niewynajmowana m.in. ze względów technicznych lub prawnych oraz
− 39 tys. mkw. powierzchnia na własne potrzeby Grupy PHN.
Wskaźnik poziomu wynajęcia na 31 grudnia 2024 roku wynosił 78,4% (obliczony jako udział powierzchni wynajętej w GLA pomniejszonej o powierzchnię trwale niewynajmowaną oraz powierzchnię przeznaczoną na własne potrzeby Grupy PHN). Powierzchnia wynajmowana brutto nieruchomości pozostających w portfelu wynosiła ok. 311,5 tys. mkw., a wskaźnik poziomu wynajęcia 85,7%.
Image should be here
Struktura nieruchomości pozostających w portfelu wg wykorzystania
(% GLA)
Stopień wynajęcia nieruchomości pozostających w portfelu
(% powierzchni)
2 404 mln PLN 312 tys. mkw.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
17
3.4 Wynik z najmu
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku nieruchomości znajdujące się w portfelu Grupy PHN osiągnęły wynik z najmu w wysokości 184,1 mln PLN. Jako nieruchomości generujące przychody z najmu Grupa PHN klasyfikuje 92 nieruchomości o wartości godziwej 2 864,7 mln PLN (wartość godziwa nie obejmuje nieruchomości klasyfikowanych jako zapasy).
3.5 Akwizycje i dezinwestycje
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku Grupa PHN zbyła nieruchomości przy ul. Cegłowskiej, Skrzetuskiego i Kostrzewskiego w Warszawie o łącznej wartości 5,3 mln PLN. Po dniu bilansowym, w wykonaniu wyroku sądu, Grupa przekazała nieruchomość przy ul. Szpitalnej 1 w Warszawie Zarządowi Mienia m.st. Warszawy. Nieruchomość ta była dotknięta wadami prawnymi uniemożliwiającymi ujęcie w sprawozdaniu finansowym jako składnik aktywów.
4. Działalność Grupy PHN
Grupa PHN konsekwentnie wzmacnia swoją pozycję w różnych segmentach rynku. Spółka zbudowała silną pozycję na rynku biurowym, a także zaczęła dynamicznie rozwijać działalność w segmencie mieszkaniowym i magazynowym. Dzięki strategii dywersyfikacji, Grupa PHN może elastycznie reagować na zmiany sytuacji na rynku, co pozwala jej na osiąganie stabilnych wyników finansowych. W celu maksymalizacji zysku Grupa PHN realizuje restrukturyzację portfela nieruchomości obejmującą:
1) realizację nowych projektów inwestycyjnych (biurowych, mieszkaniowych, logistycznych i hotelowych),
2) optymalizację wykorzystania nieruchomości przeznaczonych do pozostania w docelowym portfelu,
3) modernizację i przebudowę niektórych istniejących nieruchomości oraz zagospodarowywanie wybranych działek,
4) stopniową sprzedaż aktywów niezwiązanych z docelowym profilem działalności,
5) akwizycję nieruchomości i włączenia podmiotów zewnętrznych do Grupy PHN.
Pod względem biznesowym Grupa PHN jest aktywna w następujących segmentach rynku:
Główne segmenty działalności:
− rynek biurowy – wynajem i zarządzanie nieruchomościami oraz realizacja nowych inwestycji komercyjnych,
− rynek mieszkaniowy – realizacja nowych inwestycji mieszkaniowych i sprzedaż mieszkań.
Pozostałe segmenty działalności:
− rynek logistyczny – wynajem istniejących obiektów oraz realizacja nowych inwestycji logistycznych,
− rynek budowlany – działalność z zakresu generalnego wykonawstwa,
− rynek hotelowy – właściciel lub współwłaściciel obiektów hotelowych i dzierżawa istniejących obiektów.
Dla celów zarządczych Grupa PHN dzieli swoją działalność w oparciu o wytwarzane produkty i świadczone usługi na cztery następujące sprawozdawcze segmenty operacyjne:
1) najem – świadczenie usług wynajmu i zarządzania nieruchomościami (biurowymi, handlowymi, logistycznymi itp.),
2) działalność deweloperska – budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
3) działalność budowlana – świadczenie usług w zakresie generalnego wykonawstw i realizacji prac aranżacyjnych (fit out),
4) działalność pozostała – świadczenie usług hotelowych i gastronomicznych.
4.1 Najem
Usługi wynajmu oferowane przez Grupę PHN obejmują m.in. wynajem powierzchni biurowej, wynajem powierzchni handlowej, wynajem powierzchni magazynowej i logistycznej, wynajem powierzchni mieszkaniowej i innej, a także usługi dodatkowe – wynajem biur na start, sal konferencyjnych, powierzchni reklamowych (elewacje budynków oraz powierzchnie na dachach, grunty), miejsc parkingowych, garaży i piwnic. W skład nieruchomości biurowych Grupy PHN wchodzą budynki biurowe klasy A, B i C, nieruchomości mieszkaniowe i wille wykorzystywane jako powierzchnie biurowe oraz placówki dyplomatyczne. Do kluczowych nieruchomości należą – SKASAWA, INTRACO Prime, INTRACO, Alchemia II, Andersia Business Centre, Wilanów Office Park, Domaniewska Office Hub oraz Foksal City. Grupa PHN realizuje także nowe projekty biurowe, aktualnie trwa budowa inwestycji VENA na warszawskiej Woli, która dostarczy ponad 15 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni najmu. W przygotowaniu znajduje się kolejny projekt biurowy w Warszawie, który dostarczy na rynek ponad 26 tys. mkw. Poza budową nowych powierzchni komercyjnych, model biznesowy Grupy PHN zakłada także akwizycję istniejących
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
18
nieruchomości biurowych. Zgodnie z przyjętym modelem biznesowym Grupa PHN buduje nowe inwestycje komercyjne i następnie pozostawia je w portfelu zarządzając nimi. Dla klientów oznacza to ciągłość właścicielską oraz niskie ryzyko zmian zarządczych. Grupę odbiorców segmentu powierzchni biurowych stanowią przedsiębiorstwa krajowe, jak i z kapitałem zagranicznym. Grupa PHN dysponuje także głównie niewielkimi powierzchniami handlowymi w pasażach usługowo-handlowych m.in. przy ul. Bartyckiej 26 w Warszawie oraz pawilonami zrealizowanymi w formule BTS. Oferta skierowana jest zarówno do dużych sieci handlowych, jak i do małych i średnich przedsiębiorców. Największą podażą powierzchni magazynowych Grupa PHN dysponuje obecnie w parku logistycznym PHN Pruszków w podwarszawskim Brwinowie oraz w Porcie Rybackim w Gdyni, obsługując i kierując swą ofertę głównie przewoźnikom morskim. W pozostałych lokalizacjach są to średniej wielkości powierzchnie wykorzystywane często przez najemców biurowych i handlowych jako powierzchnie dodatkowe niezbędne do prowadzenia działalności.
4.2 Działalność deweloperska
Ważną częścią działalności Grupy PHN jest realizacja inwestycji mieszkaniowych. Grupa PHN przygotowuje nowe projekty, które są realizowane w różnych segmentach budowlanych: luksusowym, popularnym i ekonomicznym. Do końca 2024 roku Grupa PHN zrealizowała projekty mieszkaniowe - kompleks apartamentów Yacht Park w Gdyni, dwa etapy osiedla VIS À VIS WOLA w Warszawie, Osiedle Olimpijczyk w Łodzi, INSTA 21 w Warszawie, Młoda Białołęka I w Warszawie, KOLEJ na 19 w Warszawie oraz Osiedle ŁAN we Wrocławiu. Na dzień bilansowy w realizacji były cztery inwestycje mieszkaniowe tj. Młoda Białołęka II, Osiedle Olimpijczyk II, Nowa Nakielska by PHN I oraz osiedle Nowe Zabłocie, realizowane przez spółkę z Grupy PHN – Chemobudowę Kraków. Z początkiem 2025 roku rozpoczęto budowę kolejnego: Apartamenty Jana Pawła II 34 w Warszawie oraz uzyskano prawomocne pozwolenie na użytkowanie dla Osiedla Olimpijczyk II. W najbliższych miesiącach Grupa PHN planuje uruchomienie kolejnych inwestycji, także na nowych rynkach regionalnych – pierwszy etap inwestycji w Łężycy, kontynuowany będzie prestiżowy projekt mieszkaniowy w Gdyni, a także kolejne etapy inwestycji Młoda Białołęka w Warszawie i Osiedla ŁAN we Wrocławiu.
Realizowane projekty mieszkaniowe dostarczą na rynek blisko 650 mieszkań w Warszawie, Łodzi, Bydgoszczy i Krakowie.
4.3 Działalność budowalna
Model biznesowy Grupy PHN zakłada rozszerzanie kompetencji własnych, dlatego też do Grupy PHN pod koniec 2019 roku została włączona firma budowlana - Chemobudowa Kraków, która wzmocniła strukturę Grupy PHN i zapewniła ściślejszą synergię między spółkami. Dzięki włączeniu Chemobudowy Kraków, Grupa PHN jest w stanie realizować działania z zakresu robót budowlanych, w tym również generalnego wykonawstwa. Chemobudowa Kraków nie tylko realizuje projekty dla Grupy PHN, ale z powodzeniem rozwija działalność własną (czego przykładem jest projekt mieszkaniowy Nowe Zabłocie), jak również działalność na rzecz podmiotów trzecich – są to szeroko rozumiane usługi budowlano–montażowe świadczone w systemie generalnego wykonawstwa w kraju i za granicą oraz działalność usługowa i produkcyjna.
4.4 Działalność pozostała
W ramach działalności pozostałej, Grupa PHN świadczy usługi hotelowe oraz gastronomiczne, m.in. w Hotelu Regent w Warszawie (we współpracy z Polskim Holdingiem Hotelowym) oraz w Hotelu Alf w Krakowie należącym do Chemobudowy Kraków. Grupa PHN prowadzi także działalność w marinie jachtowej oraz świadczy usługi inwestorstwa zastępczego.
4.5 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców
Podstawowym rynkiem zbytu dla Grupy Kapitałowej PHN jest rynek polski. Grupa wyróżnia różne grupy odbiorców, związane z danym segmentem działalności.
W segmencie najem klientami Grupy PHN są najemcy powierzchni biurowej, magazynowej oraz mieszkaniowej. Największy rynek zbytu dla tej grupy odbiorców stanowi Warszawa. Poza tym Grupa prowadzi działalność m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Krakowie, Katowicach i we Wrocławiu. Na dzień 31 grudnia 2024 roku najliczniejszą grupę najemców stanowili przedstawiciele sektora usług biznesowych.
Największymi dziesięcioma najemcami pod względem udziału w osiąganych przychodach z najmu w okresie 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2024 roku w Grupie PHN byli (w porządku alfabetycznym): DPD Polska Sp. z o.o., Izba Administracji Skarbowej w Warszawie, Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego, Ministerstwo Spraw Zagranicznych, Nokia Solutions and Networks Sp. z o.o., PERN S.A., PKO Bank Polski S.A., Poczta Polska S.A., Polimex-Mostostal S.A. i State Street Bank International GmbH. Przychody od największych najemców w okresie sprawozdawczym stanowiły 39,9% łącznej kwoty przychodów z najmu.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
19
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Strukturę najemców Grupy PHN cechuje silne zróżnicowanie, w związku z czym Grupa PHN nie jest narażona na istotne ryzyko wiążące się z pojedynczym najemcą.
Stopień wynajętej powierzchni wg okresu trwania umowy
(% GLA)
Struktura wynajętej umowy powierzchni wg okresu najmu
(% wynajętej powierzchni na czas określony)
W segmencie działalności deweloperskiej klientami są nabywcy mieszkań. Są to zarówno nabywcy detaliczni, którzy nabywają mieszkania do celów mieszkaniowych, jak i klienci, którzy nabywają mieszkania w celach inwestycyjnych. Przychody realizowane od tej kategorii odbiorców nie wykazują koncentracji z uwagi na charakterystykę rynku.
W segmencie działalności budowlanej grupę odbiorców stanowią odbiorcy usług budowlano-montażowych: głównie deweloperzy realizujący inwestycje na rynku mieszkaniowym oraz inwestorzy na rynku hotelarskim. Rynkiem zbytu dla tej grupy nabywców jest na rynek polski oraz niemiecki. Udział przychodów zrealizowanych w 2024 roku na rynku niemieckim stanowił 12,7% przychodów zrealizowanych w segmencie budowlanym. W okresie sprawozdawczym największymi odbiorcami usług budowlanych z ponad 10% udziałem w przychodach z działalności budowlanej byli: ATAL S.A. z udziałem w sprzedaży 18,2%, PHH Hotele Sp. z o.o. – 16,6%, Instal Kraków S.A. – 13,0%, MDR Wrocław Zatorska-Odolanowska Sp. z o.o., MDR Skawina Sp. z o.o. – 10,2%.
Struktura sprzedaży usług w segmencie budowlanym
(% przychodów w segmencie budowlanym)
Struktura sprzedaży na rynkach zbytu w segmencie budowlanym
(% przychodów w segmencie budowlanym)
W 2024 roku Grupa współpracowała głównie z dostawcami świadczącymi następujące usługi:
− budowlane (w ramach realizacji projektów generalnego wykonawstwa, projektów inwestycyjnych oraz deweloperskich mieszkaniowych),
300,7 mln PLN
300,7 mln PLN
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
20
Image should be here
− remontowe (w ramach nieruchomości Grupy PHN),
− usługi projektowe,
− dostawy mediów (energia elektryczna, gaz, ciepło, woda i odprowadzenie ścieków),
− doradcze – w szczególności doradztwo prawne, biznesowe, techniczne, podatkowe,
− utrzymania czystości i pielęgnacji zieleni,
− usługi ochrony,
− utrzymania technicznego,
− przeglądy elementów budynku i instalacji technicznych.
W zakresie zaopatrzenia w materiały budowlane i usługi świadczone w segmencie budowlanym Grupa korzystała z usług lokalnych, ogólnopolskich oraz niemieckich dostawców. Główne kategorie zakupów obejmują: beton, stal, mury, materiały wykończeniowe oraz elementy instalacyjne. Firma współpracuje z wieloma dostawcami, co pozwala na wybór najbardziej korzystnych cenowo ofert oraz ułatwia dostosowanie logistyki dostaw do harmonogramu realizowanych prac.
W okresie sprawozdawczym Grupa nie współpracowała z żadnym dostawcą, którego łączna wartość dostaw towarów lub świadczonych usług przekroczyłaby 10% osiągniętych przychodów w analizowanym okresie.
5. Działalność operacyjna i inwestycyjna
Grupa PHN konsekwentnie realizuje cele biznesowe, kontynuując realizację programu inwestycyjnego przede wszystkim w sektorze nieruchomości komercyjnych, mieszkaniowych i logistycznych. Podstawowa działalność inwestycyjna Grupy PHN uzupełniana jest o projekty z innych sektorów rynku, takich jak np. sektor handlowy. Grupa PHN rozwija także nowe linie biznesowe – aktualnie są to projekty OZE. Grupa PHN realizuje projekty samodzielnie oraz we współpracy z wysokiej klasy partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej.
Wybudowana powierzchnia biurowa
Powierzchnia biurowa w budowie
Liczba wybudowanych mieszkań
Liczba mieszkań w budowie
79 100 mkw.
15 100 mkw.
1 352 szt.
649 szt.
5.1 Biurowe projekty inwestycyjne
Grupa PHN realizuje komercyjne projekty inwestycyjne w celu uzyskania odpowiednio wysokiej klasy aktywów, które zapewnią stabilne źródło przychodów w długoterminowej perspektywie. W styczniu 2024 roku PHN rozpoczął realizację kolejnej inwestycji biurowej tj. VENA przy al. Prymasa Tysiąclecia w Warszawie. W przygotowaniu znajduje się także nowy projekt biurowy w Warszawie, który dostarczy na rynek ok. 26 tys. mkw.
Zestawienie kluczowych projektów biurowych
Lokalizacja
GLA
Rozpoczęcie
Zakończenie
Koszt projektu
PROJEKTY W REALIZACJI
1. VENA
Warszawa
15 100 mkw.
2024
2026
201 mln PLN
PROJEKTY PLANOWANE
1. PROJEKT BIUROWY
Warszawa
26 000 mkw.
-
-
-
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
21
Opis kluczowych projektów biurowych
PROJEKTY W REALIZACJI
PROJEKTY PLANOWANE
VENA
PROJEKT BIUROWY
W styczniu 2024 roku rozpoczęto budowę trzeciego etapu inwestycji na warszawskiej Woli przy al. Prymasa Tysiąclecia – budynku biurowego VENA. Będzie to 12-kondygnacyjny nowoczesny budynek biurowy klasy A o powierzchni najmu 15 tys. mkw. z lokalami usługowymi na pierwszych dwóch kondygnacjach nadziemnych. Trwają prace budowalne oraz komercjalizacja nieruchomości.
W Warszawie Śródmieściu planowana jest realizacja nowej inwestycji biurowej, która dostarczy na stołeczny rynek ok. 26 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A. Obecnie trwa opracowywanie dokumentacji projektowej.
Image should be here
5.2 Mieszkaniowe projekty inwestycyjne
Grupa PHN realizuje także projekty inwestycyjne w sektorze mieszkaniowym z przeznaczeniem na sprzedaż. Aktualnie w realizacji znajduje się 5 inwestycji – Młoda Białołęka II w Warszawie, Osiedle Olimpijczyk II w Łodzi, Nowa Nakielska by PHN w Bydgoszczy, Apartamenty Jana Pawła II 34 w Warszawie oraz Nowe Zabłocie w Krakowie. W najbliższych miesiącach planowane jest zwiększenie liczby realizowanych inwestycji m.in. w Gdyni, w Warszawie i we Wrocławiu.
Zestawienie kluczowych projektów mieszkaniowych
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Sprzedane 7
Rozpoczęcie
Zakończenie
Koszt projektu
PROJEKTY W REALIZACJI
1. MŁODA BIAŁOŁĘKA II
Warszawa
181
89
2023
2025
96 mln PLN
2. OSIEDLE OLIMPIJCZYK II
Łódź
132
63
2023
2025
60 mln PLN
3. NOWA NAKIELSKA BY PHN
Bydgoszcz
170
0
2024
2026
78 mln PLN
4. APARTAMENTY JANA PAWŁA
Warszawa
46
0
2025
2027
51 mln PLN
5. NOWE ZABŁOCIE
Kraków
120
0
2024
2026
99 mln PLN
PROJEKTY PLANOWANE
1. ŁĘŻYCA I
Zielona Góra
59
-
-
-
-
2. MŁODA BIAŁOŁĘKA III
Warszawa
174
-
-
-
-
3. YACHT PARK II
Gdynia
131
-
-
-
-
4. OSIEDLE ŁAN II
Wrocław
120
-
-
-
-
5. FOKSAL
Warszawa
7
-
-
-
-
6. POSELSKA
Warszawa
15
-
-
-
-
7. LOTARYŃSKA
Warszawa
8
-
-
-
-
8. USYPISKOWA
Warszawa
4
-
-
-
-
9. KRYNICZNA
Warszawa
6
-
-
-
-
Image should be here
Image should be here
7 Liczba mieszkań sprzedanych na podstawie umów deweloperskich według stanu na 31 grudnia 2024 roku
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
22
Opis kluczowych projektów mieszkaniowych:
PROJEKTY W RELIZACJI
MŁODA BIAŁOŁĘKA II
OSIEDLE OLIMPIJCZYK II
W Warszawie przy ul. Geodezyjnej powstaje inwestycja MŁODA BIAŁOŁĘKA II, która dostarczy 181 mieszkań oraz 24 lokale usługowe o łącznej powierzchni PUM 10 670 mkw. Uzyskanie pozwolenie na użytkowanie planowane jest w trzecim kwartale 2025 roku. Generalnym wykonawcą jest ALFA-BET. Obecnie trwają prace budowlane oraz sprzedaż mieszkań. Na koniec 2024 roku sprzedanych zostało 89 lokali. Trwa sprzedaż pozostałych.
W Łodzi przy ul. Kusocińskiego powstaje inwestycja OSIEDLE OLIMPIJCZYK II, która dostarczy 132 mieszkania o powierzchni PUM 8 000 mkw. W lutym 2025 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Generalnym wykonawcą jest UNIBEP. Na koniec 2024 roku sprzedano 63 mieszkania. Trwa proces sprzedaży pozostałych produktów deweloperskich.
NOWA NAKIELSKA BY PHN
APARTAMENTY JANA PAWŁA II 34
W Bydgoszczy przy ul. Nakielskiej powstaje inwestycja NOWA NAKIELSKA BY PHN, która dostarczy 170 mieszkań o powierzchni PUM 9 540 mkw. Generalnym wykonawcą jest ALSTAL Grupa Budowlana. Obecnie trwają prace budowlane oraz sprzedaż mieszkań.
W Warszawie przy al. Jana Pawła II 34 powstaje kameralna inwestycja APARTAMENTY JANA PAWŁA II 34, która dostarczy 46 mieszkań i 1 lokal usługowy o powierzchni PUM i PUU 2 400 mkw. Obecnie trwają prace budowlane oraz sprzedaż mieszkań.
NOWE ZABŁOCIE
W Krakowie przy ul. Klimeckiego powstaje inwestycja NOWE ZABŁOCIE, która dostarczy 120 mieszkań o powierzchni PUM 8 100 mkw. Uzyskanie pozwolenie na użytkowanie planowane jest w drugim kwartale 2026 roku. Generalnym wykonawcą jest Chemobudowa Kraków. Trwają prace budowlane.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
PROJEKTY PLANOWANE
ŁĘŻYCA I
MŁODA BIAŁOŁĘKA III
W Łężycy należącej do Zielonej Góry planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowo-usługowej w czterech etapach, które dostarczą na rynek ok. 430 nowoczesnych mieszkań o powierzchni 23 000 mkw., w tym w pierwszym etapie 59 mieszkań o powierzchni 3 383 mkw. Trwają prace projektowe kolejnych etapów inwestycji.
W Warszawie przy ul. Geodezyjnej planowana jest realizacja trzeciego etapu inwestycji mieszkaniowej, która dostarczy na rynek ok. 174 mieszkania o powierzchni 9 200 mkw. Trwa postępowanie na wybór generalnego wykonawcy inwestycji.
YACHT PARK II
OSIEDLE ŁAN II
W Gdyni przy ul. Hryniewickiego planowana jest realizacja drugiego etapu projektu mieszkaniowego Yacht Park, który dostarczy na rynek 131 apartamentów o powierzchni 9 340 mkw. Trwają prace projektowe.
We Wrocławiu przy ul. Zatorskiej planowana jest realizacja drugiego etapu projektu mieszkaniowego Osiedla ŁAN, który dostarczy na rynek ok. 120 mieszkań. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej.
FOKSAL
POSELSKA
W Warszawie przy ul. Foksal planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 7 apartamentów o powierzchni 1 350 mkw. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej oraz uzgodnienia konserwatorskie.
W Warszawie przy ul. Poselskiej planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek ok. 15 apartamentów o powierzchni 1 125 mkw. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej oraz uzgodnienia konserwatorskie.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
23
LOTARYŃSKA
USYPISKOWA
W Warszawie przy ul. Lotaryńskiej planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 8 apartamentów o powierzchni 957 mkw. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej oraz uzgodnienia konserwatorskie.
W Warszawie przy ul. Usypiskowej planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 4 nowoczesne apartamenty o powierzchni 500 mkw. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej.
KRYNICZNA
W Warszawie przy ul. Krynicznej planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 6 apartamentów o powierzchni 767 mkw. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej oraz uzgodnienia konserwatorskie.
Image should be here
Image should be here
5.3 Magazynowe projekty inwestycyjne
Grupa PHN rozwija także projekty magazynowe. Grupa PHN zrealizowała w formule joint venture magazyn w formule BTS o powierzchni 10 tys. mkw. w Świebodzinie oraz nowoczesny park magazynowy PHN Pruszków o powierzchni 50,6 tys. mkw. zlokalizowany w podwarszawskim Brwinowie. Od 2020 roku Grupa PHN jest jedynym właścicielem parku PHN Pruszków, który dodatkowo pod koniec 2022 roku rozbudowała do ok. 54,5 tys. mkw. Grupa PHN posiada nieruchomości o powierzchni blisko 200 ha pod przyszłe projekty magazynowe w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, których potencjał to ok. 750 tys. mkw. GLA.
Zestawienie kluczowych projektów magazynowych:
Lokalizacja
GLA
Rozpoczęcie
Zakończenie
Koszt projektu
PROJEKTY PLANOWANE
1. ZGORZELEC (formuła JV)
Zgorzelec
220 000 mkw.
2025
2027
poufne
2. PRUSZKÓW II
Brwinów
85 000 mkw.
2025
2027
280 mln PLN
3. WROCŁAW
Wrocław
90 000 mkw.
2027
2028
300 mln PLN
Image should be here
Opis kluczowych projektów logistycznych:
PROJEKTY PLANOWANE
ZGORZELEC
PRUSZKÓW II
W Zgorzelcu, przy autostradzie A4, w ramach współpracy JV z Hillwood, przygotowywany jest park magazynowy o powierzchni ok. 220 000 mkw. Uzyskano zezwolenie na realizację inwestycji drogowej oraz pozwolenie na budowę. Aktualnie trwa proces komercjalizacji planowanej powierzchni.
W Brwinowie koło Pruszkowa przygotowywany jest do realizacji park magazynowy o powierzchni od 45 000 do 85 000 mkw. Dla inwestycji opracowano koncepcję zagospodarowania terenu oraz uzyskano decyzję środowiskową. W najbliższym czasie planowane jest opracowanie projektu budowlanego, a następnie uzyskanie pozwolenia na budowę.
WROCŁAW
We Wrocławiu, w dzielnicy Psie Pole przygotowywany jest do realizacji park logistyczny o powierzchni ok. 90 000 mkw. Dla inwestycji opracowano koncepcję zagospodarowania terenu, oraz uzyskano decyzję środowiskową. W najbliższym czasie planowane jest opracowanie projektu budowlanego, a następnie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
24
6. Strategia i plany rozwojowe Grupy PHN
6.1 Strategia Grupy PHN na lata 2025-2030
W dniu 12 marca 2025 roku PHN ogłosił Strategię Grupy PHN na lata 2025-2030 „Nowy Start”. Dzięki realizacji strategii, w perspektywie do 2030 roku PHN będzie zoptymalizowanym, rozwijającym się, bliskim naturze i korzystającym z nowoczesnych rozwiązań integratorem na rynku nieruchomości. Wdrożenie strategii przyniesie wyraźny wzrost wyników finansowych oraz zwiększenie skali działania Grupy PHN. Strategia przewiduje osiągnięcie następujących celów finansowych:
− ponad 1,6 mld zł przychodów netto w 2030 r.,
− ponad 400 mln zł wyniku EBITDA w 2030 r. i ponad 1,4 mld zł wyniku EBITDA w latach 2025-2030,
− ponad 180 mln zł wypłaconych dywidend w latach 2025-2030.
Strategia opiera się na 4 filarach biznesowych: Development, Najem, Budowlany oraz PRS, obejmujący usługi najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych. Oparcie strategii na 4 filarach pozwoli na realizację ambitnych celów biznesowych:
Nowa struktura biznesowa Grupy PHN
Filar
DEVELOPMENT
Filar
NAJEM
Filar
BUDOWLANY
Filar
PRS
Filar Development obejmuje działalność deweloperską na rynku mieszkaniowym i budownictwa jednorodzinnego
Filar Najem dotyczy wynajmu przestrzeni biurowych, magazynowych i handlowych oraz realizację w tym celu inwestycji
Filar Budowlany, realizujący usługi budowlane, w szczególności dla sektorów mieszkaniowego, przemysłowego i infrastrukturalnego
Filar usług najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych i bazujący przede wszystkim na własnych nieruchomościach .
Celem strategicznym filaru jest wybudowanie w latach 2025-2030 ponad 3 200 mieszkań
Celem strategicznym filaru jest wybudowanie w latach 2025-2030 ponad 40 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej klasy A oraz ponad 600 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej.
Celem strategicznym filaru jest zrealizowanie w latach 2025-2030 kontraktów budowlanych o wartości ponad 2 740 mln zł
Celem strategicznym filaru jest zrealizowanie w latach 2025-2030 ponad 30 tys. mkw. powierzchni PRS
Image should be here
6.2 Kluczowe wyzwania dla Grupy PHN
Wdrożenie strategii oparte będzie na realizacji 15 inicjatyw strategicznych, podzielonych między cztery obszary – optymalizacja, rozwój, zielona transformacja i nowoczesne rozwiązania. W obszarze optymalizacji inicjatywy obejmą optymalizację aktywów, struktury organizacyjnej, procesów oraz struktury kapitałowej. Obszar rozwoju to inicjatywy z obszaru rentowności i płynności finansowej, portfela usług, synergii operacyjnych oraz kooperacji z podmiotami z udziałem Skarbu Państwa. W obszarze zielonej transformacji zaplanowano: wdrożenie strategii ESG, obniżenie emisji CO2 o 42% do 2030 roku m.in. poprzez inwestycje w farmy fotowoltaiczne, a także stworzenie portfela rozwiązań proekologicznych dla inwestycji. Ostatni obszar – nowoczesne rozwiązania – obejmie inicjatywę stworzenia portfela rozwiązań innowacyjnych dla inwestycji oraz implementację rozwiązań AI.
Inicjatywy będą wdrażane w fazach. Na lata 2025 i 2026 zaplanowano optymalizację aktywów i organizacji. Lata 2027-2028 to stabilizacja finansowa i działania wzrostowe, a od 2029 do 2030 PHN skupi się na wzmacnianiu łańcucha wartości. Dzięki realizacji strategii, w perspektywie do 2030 roku Polski Holding Nieruchomości będzie zoptymalizowanym, rozwijającym się, bliskim naturze i korzystającym z nowoczesnych rozwiązań integratorem na rynku nieruchomości.
6.3 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Grupa PHN ma pełną zdolność do realizacji planowanych zamierzeń inwestycyjnych. Projekty realizowane będą ze środków własnych oraz zewnętrznych źródeł finansowania, w tym np. kredytów bankowych i emisji obligacji. Zewnętrzne źródło finansowania wybierane będzie każdorazowo w zależności od realizowanego projektu inwestycyjnego. Jednym ze źródeł kapitału własnego służącego finansowaniu nowych projektów inwestycyjnych będą środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości. Ponadto, Grupa PHN dopuszcza realizację wybranych projektów komercyjnych w ramach wspólnych przedsięwzięć z partnerami joint venture. Przewiduje się, że w takich
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
25
przypadkach nakłady inwestycyjne związane z poszczególnymi projektami komercyjnymi będą ponoszone przez Grupę PHN oraz przez jej partnerów JV.
7. Najważniejsze wydarzenia w 2024 roku
NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA W 2024 ROKU
Emisja obligacji serii D
Emisja obligacji serii E
W marcu 2024 roku PHN pozyskał 230 mln PLN z emisji obligacji korporacyjnych. Pieniądze zostaną przeznaczone na sfinansowanie nowych inwestycji w segmencie biurowym i logistycznym oraz refinansowanie części zadłużenia. Emisja odbyła się w ramach ustanowionego w kwietniu 2019 roku 7-letniego programu emisji obligacji o łącznej wartości do 1 mld PLN.
W listopadzie 2024 roku PHN pozyskał 125 mln PLN z emisji 3-letnich obligacji serii E, które po blisko 50-proc. redukcji trafiły do 20 inwestorów. Duże zainteresowanie sprawiło, że popyt wyniósł ok. 183 mln PLN. Pozyskane środki Grupa PHN przeznaczyła m.in. na realizację programu inwestycyjnego. Emisja odbyła się w ramach ustanowionego w kwietniu 2019 r. 7-letniego programu emisji obligacji o łącznej wartości do 1 mld PLN.
Porozumienie z PKO BP dotyczące umowy najmu SKYSAWA
Rekordowa transakcja pomiędzy PHN i State Street Bank
We wrześniu 2024 roku PHN i PKO Bank Polski podpisały porozumienie dotyczące umowy najmu kompleksu SKYSAWA przez PKO BP, kończąc negocjacje dotyczące rozliczenia prac wykończeniowych. Umowa umożliwia pełne wykorzystanie powierzchni i jest podstawą stabilnej współpracy stron. Porozumienie pozytywnie wpłynęło też na płynność PHN, zwiększyło zdolność pozyskiwania finansowania i otworzyło drogę do rozwijania nowych inwestycji.
PHN przedłużył umowę najmu z firmą State Street Bank na ponad 10,5 tys. mkw. w wieży Titanium kompleksu ALCHEMIA w Gdańsku. Wg danych rynkowych była to największa transakcja najmu na rynku regionalnym w pierwszej połowie 2024 roku. ALCHEMIA to wielokrotnie nagradzany kompleks z certyfikatem LEED Platinum z widokiem na Trójmiasto i Zatokę Gdańską. State Street Bank, światowy lider usług finansowych, jest jej najemcą od 2016 roku.
Nowa oferta wynajmu mieszkań i sprzedaży nieruchomości
Zakończenie budowy Osiedla ŁAN we Wrocławiu
PHN przygotowało atrakcyjną ofertę, w ramach której wybrane nieruchomości zostały przeznaczone pod wynajem mieszkań oraz na sprzedaż. Do wynajmu przeznaczono mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach. Natomiast do sprzedaży skierowane zostały te aktywa, które nie pasują do docelowej struktury portfela Grupy PHN.
Grupa PHN zakończyła budowę Osiedla ŁAN we Wrocławiu. We wrześniu 2024 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Generalnym wykonawcą jest Chemobudowa Kraków S.A. Trwa proces sprzedaży pozostałych produktów deweloperskich.
Zakończenie budowy KOLEJ NA 19 w Warszawie
Zakończenie budowy Osiedla Olimpijczyk II w Łodzi
Grupa PHN zakończyła budowę KOLEJ NA 19 w Warszawie. W listopadzie 2024 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Generalnym wykonawcą jest UNIBEP S.A. Trwa proces sprzedaży pozostałych produktów deweloperskich.
Grupa PHN zakończyła budowę drugiego etapu Osiedla Olimpijczyk zlokalizowanego w zachodniej części Łodzi. W lutym 2025 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Generalnym wykonawcą jest UNIBEP. Na koniec 2024 roku sprzedano 63 mieszkania. Trwa proces sprzedaży pozostałych produktów deweloperskich.
Rozpoczęcie budowy inwestycji Nowa Nakielska by PHN
Zakończenie ważnego etapu budowy Osiedla Młoda Białołęka II
Grupa PHN rozpoczęła pierwszy etap inwestycji Nowa Nakielska by PHN w Bydgoszczy przy ul. Nakielskiej 53. Cały, pięcioetapowy projekt będzie obejmował budowę niemal 600 mieszkań, terenów zielonych, placów zabaw i miejsc na rowery, a także rewitalizację zabytkowych budynków hali montażu i willi Blumwego.
Na szczycie jednego z siedmiu budynków osiedla Młoda Białołęka zawisła wiecha, co oznacza zakończenie etapu robót konstrukcyjnych. Inwestycja przy ul. Geodezyjnej dostarczy funkcjonalne mieszkania o wysokości ponad 2,90 m, z ogródkami lub przestronnymi balkonami. Zaplanowano garaż podziemny, stojaki na rowery i proekologiczne rozwiązania.
Przygotowania do budowy farmy fotowoltaicznej w Czerwonaku
Uzgodnienia drogowe dla inwestycji w Zgorzelcu
W gminie Czerwonak w województwie wielkopolskim powstanie pierwsza wielkoskalowa farma fotowoltaiczna PHN o mocy 18 MW. Projekt otrzymał warunki przyłącza planowanej instalacji do sieci elektroenergetycznej – kluczowy dokument umożliwiający dalszą realizację inwestycji. W marcu 2025 roku Grupa PHN uzyskała preferencyjne finansowanie z NFOŚiGW. Pożyczka w ramach Krajowego Planu Odbudowy pokryje 85% kosztów kwalifikowanych inwestycji, czyli ok. 33,5 mln PLN.
Spółka powołana przez PHN i Hillwood uzyskała pozytywną decyzję na realizację inwestycji drogowej. Droga ta będzie łączyła zjazd z autostrady A4 oraz drogę krajową nr 30 z drogą wojewódzką nr 351 w Zgorzelcu. Na podstawie zawartej umowy drogowej z Gminą Zgorzelec i pozytywnej decyzji na realizację inwestycji drogowej, planowana jest realizacja układu drogowego. Data realizacji uzależniona jest od terminu rozpoczęcia budowy hal.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
26
8. Sytuacja finansowa Spółki
8.1 Główne czynniki mające wpływ na osiągnięty wynik
Główne czynniki, które miały wpływ na wyniki finansowe i operacyjne Grupy PHN w 2024 roku oraz które będą miały wpływ na wyniki w kolejnym okresie należy podzielić na czynnik zewnętrzne (makroekonomiczne, prawne, rynkowe, itp. mające wpływ na rozwój i ograniczenia rozwoju Grupy PHN) oraz czynniki wewnętrzne, kształtowane wewnątrz Grupy PHN przez plany działania i realizację celów.
Czynniki zewnętrzne:
− sytuacja na lokalnych rynkach nieruchomości, mająca odzwierciedlenie w poziomie pustostanów nieruchomości Grupy PHN,
− kształtowanie się popytu na mieszkania,
− koszty finansowania zewnętrznego, uwarunkowane wysokością stóp procentowych,
− zmiana kursu euro względem złotego,
− kształtowanie się popytu na usługi budowlane.
− otoczenie prawne.
Czynniki wewnętrzne:
− zwrot podatku naliczonego VAT wraz z odsetkami w 2025 roku (szerzej opisano w sprawozdaniu finansowym w nocie dotyczącej zdarzeń po dniu bilansowym),
− tempo sprzedaży wybudowanych mieszkań,
− tempo i jakość realizacji usług generalnego wykonawstwa,
− poziom kosztów utrzymania nieruchomości,
− poziom kosztów administracyjnych,
− modernizacje i przebudowa niektórych nieruchomości,
− realizacja nowych projektów,
− sprzedaż nieruchomości,
− podatek dochodowy.
8.2 Sytuacja finansowa Spółki
Wybrane dane Spółki ze sprawozdania z całkowitych dochodów i przepływów pieniężnych
12 miesięcy zakończonych
Wybrane dane z jednostkowego sprawozdania z całkowitych dochodów
31.12.2024
31.12.2023
Zmiana
Przychody operacyjne
46,6
38,8
20,1%
Koszty operacyjne
(50,9)
(48,1)
(5,8%)
Zmiana wartości udziałów w jednostkach zależnych
(73,2)
(33,3)
119,8%
Wynik z podstawowej działalności operacyjnej
(102,7)
(38,9)
(208,4%)
Koszty administracyjne i sprzedaży
(14,0)
(12,5)
(12,0%)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(118,2)
(51,7)
(128,6%)
Zysk (strata) netto
(123,6)
(59,7)
(107,0%)
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej
(26,1)
(25,7)
(1,6%)
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej
115,0
44,8
156,7%
Przypływy pieniężne z działalności finansowej
(78,9)
(19,3)
(308,8%)
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
27
Wybrane dane Spółki z jednostkowego sprawozdania z sytuacji finansowej
Wybrane dane z jednostkowego sprawozdania z sytuacji finansowej
31.12.2024
31.12.2023
Zmiana
Aktywa
2 718,4
2 836,9
(4,2%)
Aktywa trwałe
2 587,6
2 319,5
11,6%
Udziały w jednostkach zależnych
2 084,1
2 143,3
(2,8%)
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
502,2
174,5
187,8%
Aktywa obrotowe
130,8
517,4
(74,7%)
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
12,3
5,3
132,1%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty, krótkoterminowe aktywa finansowe
107,8
511,4
(76,9%)
Pasywa
2 718,4
2 836,9
(4,2%)
Kapitał własny
1 985,0
2 108,6
(5,9%)
Zobowiązania razem
733,4
728,3
0,7%
Zobowiązania długoterminowe
629,6
234,5
168,5%
Zobowiązania krótkoterminowe
103,8
493,8
(79,0%)
Aktywa netto
1 985,0
2 108,6
(5,9%)
Image should be here
8.3 Wskaźniki finansowe Spółki
Sytuacja finansowa i majątkowa Spółki poddana została analizie wskaźnikowej.
Wskaźniki rentowności
31.12.2024
31.12.2023
Zmiana
Rentowność majątku ogółem [1]
(4,5%)
(2,10%)
(2,4 p.p.)
Rentowność kapitałów własnych [2]
(6,2%)
(2,8%)
(3,4 p.p.)
Image should be here
[1] Zysk netto/Aktywa
[2] Zysk netto/Kapitały własne
Spadek wskaźników rentowności w 2024 roku w porównaniu do roku 2023 wynikał z poniesionej straty w 2024 roku (-123,6 mln PLN w roku 2024 w porównaniu do -59,7 mln PLN w 2023 roku).
Wskaźniki płynności
31.12.2024
31.12.2023
Zmiana
Wskaźnik płynności I stopnia [3]
1,1
1,0
10,1%
Wskaźnik płynności II stopnia [4]
1,3
1,0
20,3%
[3] Krótkoterminowe aktywa finansowe i środki pieniężne/Zobowiązania krótkoterminowe
[4] Aktywa obrotowe/Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźniki płynności uległy poprawie. Wskaźnik płynności I stopnia na dzień 31 grudnia 2024 roku wyniósł 1,1 w porównaniu do 1,0 na dzień 31 grudnia 2023, natomiast wskaźnik płynności II stopnia wyniósł 1,3 w porównaniu do poziomu 1,0 na dzień 31 grudnia 2023 roku.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
28
Wskaźniki ogólnego zadłużenia
31.12.2024
31.12.2023
Zmiana
Wskaźnik ogólnego zadłużenia [8]
27,0%
25,7%
(1,3 p.p.)
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi [9]
73,0%
74,3%
1,3 p.p.
[8] Aktywa -kapitały własne/Aktywa
[9] Kapitały własne/Aktywa
Image should be here
Wskaźnik ogólnego zadłużenia i wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi na dzień 31 grudnia 2024 wyniosły odpowiednio: 27,0% i 73,0%.
16.8 Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz
Grupa i Spółka nie publikowała prognoz wyników finansowych na 2024 rok, za wyjątkiem prognozy zobowiązań finansowych. Rzeczywisty poziom zobowiązań finansowych w porównaniu z przedstawionymi danymi szacunkowymi został przedstawiony w nocie: Inne ujawnienia wymagane przepisami prawa Sprawozdania Finansowego za 2024 rok.
9. Organizacja Grupy PHN
9.1 Struktura Grupy PHN
Grupa PHN składa się ze spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. siedzibą w Warszawie i jej spółek zależnych:
STRUKTURA GRUPY PHN
Udział w ogólnej liczbie głosów (%) w tym przez spółki zależne
31.12.2024
31.12.2023
JEDNOSTKA DOMINUJĄCA:
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI
JEDNOSTKI ZALEŻNE KONSOLIDOWANE METODĄ PEŁNĄ:
1. WARSZAWSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
99,38%
99,38%
2. AGRO-MAN SP. Z O.O.
100%
100%
3. APARTAMENTY MOLO RYBACKIE SP. Z O.O.
100%
100%
4. CENTRUM BIUROWE PLAC GRUNWALDZKI SP. Z O.O.
85%
85%
5. DALMOR S.A.
94,87%
94,87%
6. DALMOR PROPERTY MANAGEMENT SP. Z O.O.
100%
100%
7. „DALEKOMORSKA KOMPANIA POŁOWOWA DALMOR” SP. Z O.O. W LIKWIDACJI
100%
100%
8. MARINA MOLO RYBACKIE SP. Z O.O.
100%
100%
9. ORDONA 1 SP. Z O.O.
100%
100%
10. PHN 3 SP. Z O.O.
100%
100%
11. PHN 4 SP. Z O.O.
100%
100%
12. PHN 6 SP. Z O.O.
100%
100%
13. PHN 7 SP. Z O.O.
100%
100%
14. PHN K SP. Z O.O.
100%
100%
15. PHN HOTEL MANAGEMENT PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
16. PHN SPV 1 PHN SKYSAWA SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
29
17. PHN SPV 2 SP. Z O.O.
100%
100%
18. PHN SPV 3 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
19. PHN SPV 7 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
20. PHN SPV 8 SP. Z O.O.
100%
100%
21. PHN SPV 9 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
22. PHN SPV 10 SP. Z O.O.
100%
100%
23. PHN SPV 11 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
24. PHN SPV 12 SP. Z O.O.
100%
100%
25. PHN SPV 14 SP. Z O.O.
100%
100%
26. PHN SPV 15 SP. Z O.O.
100%
100%
27. PHN SPV 16 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
28. PHN SPV 17 SP. Z O.O.
100%
100%
29. PHN SPV 18 SP. Z O.O.
100%
100%
30. PHN SPV 19 SP. Z O.O.
100%
100%
31. PHN SPV 20 SP. Z O.O.
100%
100%
32. PHN SPV 22 SP. Z O.O.
100%
100%
33. PHN SPV 23 SP. Z O.O.
100%
100%
34. PHN SPV 24 SP. Z O.O.
100%
100%
35. PHN SPV 25 SP. Z O.O.
100%
100%
36. PHN SPV 26 SP. Z O.O.
100%
100%
37. PHN SPV 27 SP. Z O.O.
100%
100%
38. PHN SPV 28 SP. Z O.O.
100%
100%
39. PHN SPV 31 SP. Z O.O.
100%
100%
40. PHN SPV 32 SP. Z O.O.
100%
100%
41. PHN SPV 33 SP. Z O.O.
100%
100%
42. PHN SPV 34 SP. Z O.O.
100%
100%
43. PHN FOKSAL SP. Z O.O.
100%
100%
44. PHN INSTA 21 SP. Z O.O.
100%
100%
45. PHN KOLEJOWA SP. Z O.O.
100%
100%
46. PHN MŁODA BIAŁOŁĘKA SP. Z O.O.
100%
100%
47. PHN NOWA NAKIELSKA SP. Z O.O.
100%
0%
48. PHN OSIEDLE OLIMPIJCZYK SP. Z O.O.
100%
100%
49. PHN PROPERTY MANAGEMENT SP. Z O.O. (dawniej PHN PROPERTY MANAGEMENT PHN K SP. Z O. O. S.K.A.)
75%
75%
50. PHN PRYMASA SP. Z O.O.
100%
100%
51. PHN SKYSAWA SP. Z O.O.
100%
100%
52. PHN WILANÓW SP. Z O.O.
100%
100%
53. PHN ZIELONY MIŁOSTÓW SP. Z O.O.
100%
100%
54. PARZNIEW LOGISTICS CENTER 1 SP. Z O.O.
100%
100%
55. PARZNIEW LOGISTICS CENTER INFRASTRUCTURE SP. Z O.O.
100%
100%
56. PRZEDSIĘBIORSTWO BUDOWNICTWA PRZEMYSŁOWEGO CHEMOBUDOWA - KRAKÓW S.A.
98,11%
98,11%
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
30
JEDNOSTKI NIEKONSOLIDOWANE:
1. TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO „KRAK-SYSTEM” S.A.
82,99%
82,99%
2. ZGORZELEC LOGISTICS CENTER 1 SP. Z O.O.
50,00%
50,00%
Image should be here
Jednostki Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Krak-System” S.A. (dalej „TBS KS”) i Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. (dalej „ZLC1”) nie są objęte konsolidacją z uwagi na brak kontroli nad jednostką w rozumieniu MSSF 10.
Działalność TBS KS jest regulowana ustawą z dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (poprzednio
„o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego”). Towarzystwa budownictwa społecznego (obecnie „społeczne inicjatywy mieszkaniowe”) powstały w celu realizacji programu społecznego budownictwa czynszowego i zasadniczo są nastawione na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a nie generowanie zysków dla właścicieli. Zgodnie z przywołaną ustawą wszystkie wypracowywane środki przeznaczane są na realizację podstawowego celu, jakim jest budowa mieszkań czynszowych, a dochody wypracowywane przez towarzystwa budownictwa społecznego, w tym TBS KS nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Tym samym Grupa nie ma prawa do zmiennych wyników finansowych TBS KS, co oznacza brak istnienia kontroli wynikający z MSSF 10. Stąd
z uwagi na istniejący ograniczony zakres uprawnień decyzyjnych w stosunku do TBS KS Zarząd stoi na stanowisku, iż Grupa pełni funkcję agenta i nie sprawuje kontroli nad TBS KS.
50% udziałów w spółce Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. posiada podmiot spoza Grupy, wobec czego spółka Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. jest jednostką współzależną, a Jednostka Dominująca posiadane udziały w tej spółce na dzień bilansowy rozlicza metodą praw własności.
9.2 Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy PHN z innymi podmiotami
DALMOR S.A. posiada akcje spółki Stocznia Remontowa NAUTA S.A. z siedzibą w Gdyni („SR NAUTA”). Nabycie akcji nastąpiło w wyniku konwersji części wierzytelności na akcje SR NAUTA z tytułu układu zawartego z wierzycielami SR NAUTA w ramach przyspieszonego postępowania układowego. Udział DALMOR S.A. w kapitale zakładowym SR NAUTA wynosi 0,33%.
9.3 Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe
Transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi w Grupie były zawierane na warunkach nie odbiegających od rynkowych.
9.4 Zmiany w zasadach zarządzania Grupą PHN
W 2024 roku zakończony został proces likwidacji spółki „DALEKOMORSKA KOMPANIA POŁOWOWA DALMOR” Sp. z o.o. w likwidacji w wyniku którego w dniu 28 grudnia 2024 roku spółka została wykreślona z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestry Sądowego oraz rozpoczęty został proces łączenia spółek Parzniew Logistics Center Infrastructure Sp. z.o.o. (jako spółki przejmowanej) Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o. (jako spółki przejmującej), który zakończył się po dniu bilansowym, tj. w dniu 30 stycznia 2025 roku, w którym nastąpiło połączenie spółek.
9.5 Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących
Wynagrodzenie osób zarządzających i osób nadzorujących PHN za 2024 rok przedstawia się następująco:
Wynagrodzenie osób zarządzających w 2024 roku
Imię i Nazwisko
Wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej (w PLN)
Wynagrodzenie potencjalnie należne 8 od jednostki dominującej (w PLN)
Wynagrodzenie otrzymane od jednostek zależnych (w PLN)
Wynagrodzenie razem
Szczepan Barszczewski
627 726,32
627 726,32
Grzegorz Grotek
384 549,44
362 577,89
747 127,33
Image should be here
8 potencjalnie należne wynagrodzenie zmienne za 2024 rok
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
31
Maciej Klukowski
374 716,86
328 815,57
703 532,43
Jacek Krawczykowski
419 258,45
362 577,89
781 836,34
Artur Lebiedziński
55 759,21
55 759,21
Adam Lesiński
622 034,97
622 034,97
Wiesław Malicki
426 399,20
398 835,68
825 234,88
Marcin Mazurek
679 981,44
679 981,44
Piotr Przednowek
618 576,32
618 576,32
Krzysztof Zalewski
476 976,13
476 976,13
Razem
4 685 978,34
1 452 807,03
6 138 785,37
Image should be here
Wynagrodzenie osób nadzorujących w 2024 roku
Imię i Nazwisko
Wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej (w PLN)
Elżbieta Buczek
23 046,45
Grażyna Ciurzyńska
19 013,45
Izabela Felczak-Poturnicka
19 187,89
Sławomir Frąckowiak
55 306,19
Agata Kotwica-Stefańska
44 153,77
Artur Lebiedziński
9 801,36
Paweł Majewski
7 508,69
Cezary Nowosad
44 153,77
Jakub Piszczek
23 412,45
Bogusław Przywora
20 849,85
Łukasz Puchalski
17 443,53
Przemysław Stępak
18 791,33
Artur Szostak
17 443,53
Kinga Śluzek
64 398,79
Krzysztof Turkowski
17 443,53
Michał Wnorowski
45 897,67
Marcin Zajączkowski
47 275,17
Razem
495 127,42
Image should be here
Osobom zarządzającym przysługuje wynagrodzenie w części zmiennej, stanowiącej wynagrodzenie uzupełniające za rok obrotowy Spółki w maksymalnej wysokości do 100% ich rocznego wynagrodzenia stałego, uzależnionej od realizacji celów zarządczych.
Umowy Członków Zarządu przewidują odprawę w przypadku ich rozwiązania lub wypowiedzenia przez Spółkę z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków wynikających z umowy, pod warunkiem pełnienia przez osoby zarządzające funkcji przez okres co najmniej 12 miesięcy, licząc od dnia ich powołania.
W okresie 6 miesięcy od dnia ustania pełnienia funkcji Członków Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. będzie obowiązywał zakaz konkurencji po ustaniu pełnienia funkcji i z tego tytułu w momencie rozwiązania umowy należne im będzie odszkodowanie. Zakaz konkurencji po ustaniu pełnienia funkcji nie obowiązuje i w konsekwencji nie przysługuje z jego tytułu odszkodowanie, gdy Członek Zarządu nie pełnił funkcji przez okres co najmniej 3 miesięcy.
W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku, osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim spółki z Grupy nie udzieliły zaliczek, pożyczek, kredytów, gwarancji i poręczeń oraz nie zawarto z nimi innych umów zobowiązujących do świadczeń na rzecz Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. i jednostek z nią powiązanych.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
32
Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku nie występują pożyczki udzielone przez spółki z Grupy osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim. W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku z osobami zarządzającymi i nadzorującymi oraz ich bliskimi Grupa nie zawierała istotnych transakcji.
10. Istotne czynniki ryzyka
Grupa PHN w toku prowadzenia działalności gospodarczej prowadzi bieżący monitoring i ocenę ryzyk oraz podejmuje działania mające na celu ograniczenie niepożądanych wpływów zmian czynników ryzyka na sytuację finansową.
10.1 Ryzyka prawne
Ryzyko braku wszystkich pozwoleń lub zgód wymaganych w stosunku do niektórych z posiadanych obiektów budowlanych
Grupa PHN nie dysponuje pełną dokumentacją dotyczącą nabywania, budowy, modernizacji i użytkowania niektórych z posiadanych przez Grupę PHN nieruchomości i obiektów budowlanych, co jest spowodowane niekompletnością archiwum, ewidencji i innych dokumentów w tym zakresie posiadanych przez Grupę PHN wynikających głównie z przekształceń historycznych Grupy PHN. W związku z tym nie można zapewnić, że Grupa PHN lub jej poprzednicy prawni bądź osoby trzecie, które dzierżawiły, wynajmowały lub korzystały z nieruchomości i obiektów budowlanych posiadanych obecnie przez Grupę PHN uzyskały wszelkie wymagane zezwolenia, zgody i inne decyzje administracyjne w tym zakresie lub dokonały wszelkich zgłoszeń oraz wniosły wszelkie opłaty wymagane w związku z nabyciem, budową, użytkowaniem, modernizacją lub rozbudową danego obiektu budowlanego. Ponadto, Grupa PHN nie może zapewnić, że spełnia wszelkie wymogi określone w decyzjach administracyjnych wydanych w stosunku do takich nieruchomości lub że nieruchomości i obiekty budowlane spełniają wszystkie warunki, w tym techniczne, umożliwiające uzyskanie wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych. Ponadto, organy administracji mogą nałożyć na spółki z Grupy PHN kary administracyjne i grzywny za istniejące lub dokonane w przeszłości naruszenie wymogów administracyjnych. Może to również spowodować konieczność rozwiązania przez Grupę PHN umów najmu lokali dotyczących takich obiektów budowlanych lub umożliwić wypowiedzenie umów najmu przez najemców, a także doprowadzić do całkowitego wyłączenia nieruchomości z eksploatacji. Zaznaczyć jednak należy, iż często decyzje o dostosowaniu obiektów budowlanych nie mogą i nie są podejmowane ze względu na brak uregulowań prawnych co do danego obiektu. Grupa PHN stara się zmniejszyć to ryzyko poprzez dokładną analizę posiadanych dokumentów oraz podejmowanie działań mających na celu uzyskanie niezbędnych zezwoleń i zgód.
Ryzyko związane z funkcjonowaniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
W dniu 21 maja 2021 roku opublikowano ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym, na mocy której powołano do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny („DFG”). DFG został utworzony w celu ochrony interesów konsumentów na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub bank prowadzący rachunek powierniczy dla danej inwestycji nieruchomościowej. Środki, którymi dysponuje DFG są gromadzone głównie ze składek wpłacanych przez deweloperów, a podstawę wyliczenia składki na DFG jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Obecnie wysokość stawki procentowej, według której wyliczana jest wysokość składki na DFG należnej od dewelopera posiadającego otwarty rachunek powierniczy – wynosi 0,45% ceny lokalu, natomiast dla dewelopera posiadającego zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy wynosi 0,1% ceny lokalu. Konieczność wpłacania składek na DFG, oraz potencjalne podwyżki składek w przyszłości, stanowią obciążenie dla finansów Grupy PHN i mogą wpłynąć na wyniki finansowe Grupy PHN. W celu zmitygowania tego ryzyka Grupa PHN na bieżąco monitoruje zmiany przepisów prawa oraz korzysta z profesjonalnej pomocy prawnej.
Ryzyko korzystania z obiektów budowlanych w sposób niezgodny ze sposobem określonym w decyzjach administracyjnych
Grupa PHN korzysta z niektórych obiektów budowlanych, które posiada, w sposób niezgodny z ich przeznaczeniem zgłoszonym do organów administracji publicznej lub określonym w decyzjach administracyjnych i innych. Ponadto, Grupa PHN nie może zapewnić, że wszystkie jej nieruchomości spełniają wszelkie wymogi techniczne przewidziane dla danego sposobu użytkowania, w tym warunki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa pracy i warunki sanitarno-higieniczne, które są niezbędne dla użytkowania budynków w sposób faktycznie użytkowany przez Grupę PHN. Jeżeli organ administracji publicznej uzna, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, bez wymaganego zgłoszenia, może wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części, nakładając przy tym obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej, a następnie nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Ponadto, może nałożyć na spółki z Grupy PHN sankcje administracyjne za naruszanie obecnie lub w przeszłości dozwolonego sposobu użytkowania danego obiektu budowlanego. Zaznaczyć należy, iż często decyzje o dostosowaniu obiektów budowlanych nie mogą być i nie są podejmowane ze względu na brak uregulowań prawnych co do danego obiektu.
Ryzyko rozwiązania lub nieprzedłużenia umów użytkowania wieczystego zawartych przez Spółki z Grupy PHN
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
33
Grupa PHN jest użytkownikiem wieczystym kilkudziesięciu nieruchomości na podstawie umów użytkowania wieczystego zawartych ze Skarbem Państwa albo jednostkami samorządu terytorialnego lub ich związkami. Umowa użytkowania wieczystego jest zawierana na czas określony, co do zasady wynoszący 99 lat i na taki okres została zawarta większość umów Grupy PHN. Rozwiązanie zawartej przez spółkę z Grupy PHN umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić przed upływem określonego w niej terminu, w przypadku korzystania przez Grupę PHN z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ze względu na znaczną liczbę nieruchomości wykorzystywanych przez Grupę PHN na podstawie umów użytkowania wieczystego, Grupa PHN nie jest w stanie stwierdzić z całą pewnością, iż spełniła w przeszłości i obecnie spełnia wszystkie zobowiązania określone w takich umowach. W związku z powyższym, Grupa PHN nie może wykluczyć ryzyka wypowiedzenia takich umów przed upływem okresu, na który zostały zawarte. Ponadto Grupa PHN nie może zapewnić, iż wszystkie zawarte umowy użytkowania wieczystego zostaną przedłużone na kolejne okresy, jak również że nie zostaną rozwiązane w następstwie roszczeń reprywatyzacyjnych lub innych roszczeń o zwrot takich nieruchomości. Rozwiązanie umowy dotyczącej jednej z działek gruntu składających się na daną nieruchomość Grupy PHN objętą programem inwestycyjnym Grupy PHN może spowodować utrudnienia lub opóźnienia w realizacji takiego programu.
Ryzyko sporów prawnych
Działalność Grupy PHN jest związana głównie z wynajmem, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami, które mogą wiązać się ze sprawami sądowymi oraz innymi postępowaniami prawnymi w ramach zwykłej działalności. Grupa PHN może być zaangażowana w spory z poszczególnymi najemcami, dotyczącymi niedotrzymaniem warunków umów, rozliczaniem opłat eksploatacyjnych, stanu technicznego lub wykończenia lokali, czy zwrotu poniesionych nakładów. Nieruchomości Grupy PHN mogą być przedmiotem roszczeń. Realizacja projektów deweloperskich, modernizacji i remontów może wiązać się z ryzykiem uznania Grupy PHN za odpowiedzialną za potencjalne zdarzenia na placach budowy, takie jak wypadki, urazy lub zgony swoich pracowników, pracowników swoich wykonawców lub innych osób odwiedzających place budowy. Ponadto budowa obiektów i sprzedaż nieruchomości, w szczególności mieszkań w ramach deweloperskich projektów mieszkaniowych Grupy PHN, wiąże się z ryzykiem wnoszenia roszczeń z tytułu opóźnień w realizacji inwestycji, wadliwości robót budowlanych, roszczeń o prace naprawcze w związku z wadami na takich nieruchomościach, w szczególności w ramach gwarancji. Grupa PHN nie może zapewnić, że takie roszczenia nie zostaną zgłoszone wobec niej w przyszłości lub że prace naprawcze, czy też inne, nie będą konieczne.
Ryzyko możliwości kwestionowania posiadanego przez Grupę prawa do władania nieruchomościami lub do korzystania z nich
Grupa PHN jest narażona na ryzyko związane z inwestowaniem w Polsce, wynikające z nieuregulowanego stanu prawnego części nieruchomości. Po wejściu w życie przepisów o nacjonalizacji w okresie powojennym, wiele prywatnych nieruchomości i przedsiębiorstw zostało przejętych przez władze państwowe. W wielu przypadkach mienie zostało odebrane z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. W szczególności nieruchomości w Warszawie były objęte specjalnym dekretem z 1945 roku, na podstawie którego wiele warszawskich nieruchomości zostało znacjonalizowanych („Dekret Warszawski”). W Polsce nie uchwalono żadnej ustawy, która kompleksowo regulowałaby procedury reprywatyzacyjne. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, byli właściciele nieruchomości i ich następcy prawni mogą składać wnioski do organów publicznych o uchylenie decyzji administracyjnych, na mocy których dokonano wywłaszczenia nieruchomości w przypadku, gdy takie decyzje administracyjne zostały wydane z naruszeniem obowiązujących w tamtym okresie przepisów prawa. Nie ma pewności, że nowe roszczenia reprywatyzacyjne lub inne roszczenia w przyszłości nie zostaną wniesione przeciwko Grupie PHN lub właścicielom nieruchomości, które znajdują się obecnie w portfelu Grupy PHN, ani że tworzone przez Grupę PHN rezerwy na potrzeby zaspokojenia takich roszczeń zostały i będą prawidłowo szacowane. Na dzień 31 grudnia 2024 roku Grupa dysponowała 16 nieruchomościami dotkniętymi wadami prawnymi, z potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie niewystarczającym, by nieruchomości te zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym jako składniki aktywów. Wartość godziwa tych nieruchomości przy założeniu braku wad prawnych wyniosłaby 102,3 mln PLN.
Ryzyko sporów podatkowych
Z uwagi na to, że przepisy prawa często są skomplikowane i trudne do interpretacji, a praktyka i orzecznictwo niejednolite, nie można wykluczyć potencjalnych sporów z organami podatkowymi, a w rezultacie zakwestionowania przez organy podatkowe prawidłowości rozliczeń podatkowych podmiotów wchodzących w skład Grupy PHN w zakresie nieprzedawnionych zobowiązań podatkowych oraz określenia zaległości podatkowych tych podmiotów. Ponadto, spółki z Grupy PHN zawierały i nadal zawierają transakcje z podmiotami powiązanymi. Mimo podejmowania przez spółki z Grupy PHN wszystkich środków wymaganych dla zachowania warunków rynkowych w przypadku transakcji z podmiotami powiązanymi, nie można zagwarantować, że nie dojdzie do potencjalnych sporów z organami podatkowymi na tym tle, a w efekcie do dokonania przez organy podatkowe odmiennej oceny warunków oraz skutków prawnych transakcji z podmiotami powiązanymi, a w konsekwencji do próby określenia dodatkowych zobowiązań podatkowych i powstania sporów z organami podatkowymi na tym tle.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
34
Ryzyko zmian w przepisach prawnych
Działalność Grupy PHN podlega w Polsce różnym regulacjom, takim jak wymogi związane z procesem inwestycyjnym, regulacje w zakresie ochrony przeciwpożarowej i bezpieczeństwa, przepisy z zakresu ochrony środowiska, przepisy prawa pracy oraz przepisy dotyczące ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Jeżeli projekty i nieruchomości Grupy PHN nie będą spełniały tych wymogów, Grupa PHN może zostać zobowiązana do zapłaty kar lub odszkodowań przewidzianych przez prawo. Co więcej, wejście w życie bardziej restrykcyjnych przepisów z zakresu ochrony środowiska, zdrowia i bezpieczeństwa, albo procedur wykonawczych może skutkować znaczącymi kosztami i zobowiązaniami Grupy PHN, a obiekty będące własnością Grupy PHN lub przez nią eksploatowane mogą stać się przedmiotem bardziej rygorystycznego niż obecnie nadzoru i kontroli. Ponadto zmiany regulacji związanych z deweloperską działalnością mieszkaniową mające na celu ochronę interesów konsumentów mogą niekorzystnie wpłynąć na działalność Grupy PHN, zwiększając koszty działalności deweloperskiej. Przyjęcie nowych albo nowelizacje już istniejących ustaw, rozporządzeń, przepisów lub zarządzeń może wymagać znaczących, nieprzewidzianych wydatków lub ustanawiać ograniczenia w korzystaniu z określonych obiektów przez Grupę PHN, co może mieć istotny negatywny wpływ na działalność Grupy PHN, jej kondycję finansową i wynik operacyjny. Zmiany MPZP oraz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego mogą prowadzić do obniżenia wartości nieruchomości lub mieć niekorzystny wpływ na prowadzony lub planowany proces inwestycyjny np. wprowadzenie na terenach nieruchomości spółki niższych wskaźników zabudowy, zmiany przeznaczenia lub przeznaczenie ich np. na zieleń lub funkcje drogowe. W celu minimalizowania ryzyka należy na bieżąco monitorować planowane zmiany, składać wnioski do projektów MPZP, występować o uchylenie niekorzystnych zapisów lub MPZP.
10.2 Ryzyka rynkowe
Ryzyko związane z pozyskaniem finansowania dla programu inwestycyjnego na oczekiwanych warunkach i terminie
Realizując program inwestycyjny, Grupa PHN będzie ponosiła wydatki, a w związku z tym będzie potrzebowała środków finansowych,
w tym pochodzących z finansowania zewnętrznego. W sytuacji gdy:
− potrzeby kapitałowe Grupy PHN będą znacząco odbiegały od obecnie zakładanych,
− wpływy uzyskane przez Grupę ze sprzedaży jej nieruchomości niestanowiących głównego przedmiotu działalności przeznaczonych do zbycia w ramach programu dezinwestycji będą niższe niż oczekiwane,
− Grupa PHN nie znajdzie pożądanego partnera dla celów wspólnego przedsięwzięcia zapewniającego odpowiednie finansowanie budowy danego obiektu,
może być konieczne pozyskanie przez Grupę dodatkowego finansowania zewnętrznego w wysokości wyższej, niż pierwotnie przewidywano.
Ryzyko wpływu sytuacji finansowej, makroekonomicznej oraz politycznej w Polsce i na świecie na działalność Grupy PHN
Przychody generowane przez Grupę PHN w pewnym stopniu zależą od sytuacji gospodarki zarówno globalnej, jak i polskiej, gdzie Grupa PHN prowadzi swoją działalność oraz posiada wszystkie aktywa. Na działalność Grupy PHN mają wpływ w szczególności: poziom polskiego PKB, wysokość stopy inflacji, kursy walut, wysokość stóp procentowych, wysokość stopy bezrobocia, wysokość średniego wynagrodzenia, polityka fiskalna i monetarna państwa. Nieruchomości Grupy PHN podlegają wpływom czynników makroekonomicznych i szczególnym warunkom lokalnym w regionie, w którym są zlokalizowane. Portfel nieruchomości Grupy PHN koncentruje się na powierzchniach komercyjnych, w szczególności biurowych, co powoduje, że Grupa jest narażona na niekorzystne zmiany zachodzące w tych segmentach rynku nieruchomości, w tym na wzrost konkurencji, zwiększające się nasycenie w tych segmentach oraz dużą nadpodaż, która może wpływać na obniżenie stawek czynszów najmu. Na sytuację gospodarczą w Polsce, a tym samym na działalność Grupy PHN mogą mieć również wpływ negatywne zdarzenia gospodarcze lub polityczne w krajach sąsiadujących, które doświadczają politycznej niestabilności, napięć i sporów oraz niepokojów społecznych i etnicznych.
Ryzyko związane z działalnością Grupy PHN na niemieckim rynku nieruchomości
Rok 2024 był kolejnym rokiem spadków w niemieckim budownictwie mieszkaniowym, które mają bezpośredni wpływ na kondycję finansową spółek działających na tym rynku PKB z budownictwa w Niemczech w IV kwartale 2024 roku spadł do 31,24 mld EUR odnotowując najniższy poziom od 1991 roku. Liczba wydanych pozwoleń na budowę w całym 2024 roku była niższa o 20% w stosunku do roku poprzedniego, który był czwartym z kolei rokiem spadku inwestycji na rynku budowlanym. Nadzieję na poprawę sytuacji w niemieckim budownictwie przynosi stopniowo rosnący wskaźnik koniunktury w budownictwie, który od najniższego poziomu 208,91 pkt, jaki odnotowano w grudniu 2023 roku wzrósł o 3,7% do poziomu 216,59 pkt w grudniu 2024. Zgodnie z długoterminowymi prognozami Trading Economics trend wzrostowy zostanie utrzymany w latach 2026-2027. Grupa posiada oddział w Niemczech, w którym realizuje usługi
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
35
budowlane. Niekorzystna sytuacja ekonomiczna na rynku niemieckim odbija się negatywnie na wynikach działalności Grupy w tym obszarze i może prowadzić do istotnego ograniczenia skali działalności na tym terenie.
10.3 Ryzyka płynności i kredytowe
Ryzyko związane ze wzrostem zadłużenia Grupy PHN
Na dzień 31 grudnia 2024 roku zadłużenie Grupy PHN stanowią kredyty (935,5 mln PLN), obligacje korporacyjne (580,9 mln PLN) oraz pożyczki w kwocie 25,2 mln PLN. Grupa PHN przewiduje zwiększenie finansowania zewnętrznego w przyszłości w związku z realizacją planowanych deweloperskich projektów komercyjnych. Wzrost znaczenia zadłużenia zewnętrznego wiąże się z następującymi konsekwencjami:
− zwiększeniem podatności na niekorzystne warunki gospodarcze i ekonomiczne w otoczeniu Grupy PHN,
− ograniczeniem elastyczności Grupy PHN na zmiany w otoczeniu konkurencyjnym i makroekonomicznym,
− koniecznością przeznaczania części przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej na obsługę zadłużenia,
− ograniczeniem możliwości pozyskania dalszego finansowania zewnętrznego na planowane projekty deweloperskie lub konieczność pozyskania finansowania na mniej korzystnych warunkach.
W celu minimalizowania ryzyka związanego z finansowaniem zewnętrznym Grupa PHN na bieżąco monitoruje poziom zadłużenia oraz płynności oraz analizuje strukturę kapitału. Grupa PHN podejmuje działania zmierzające do ograniczenia zagrożeń związanych z ryzykiem zarządzania zasobami finansowymi:
− sporządza prognozę przepływów pieniężnych Grupy PHN za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględniane są wszelkie znane mu fakty i okoliczności, jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo – gospodarczej,
− prowadzi działania zmierzające do pozyskania finansowania na pokrycie planowanych wydatków związanych z działalnością inwestycyjną oraz terminowym regulowaniem wcześniej wymienionych zobowiązań,
− prowadzi zaawansowane rozmowy z bankami w celu refinansowania ukończonych projektów nieruchomościowych,
− realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac budowlanych, pozyskiwania najemców oraz finansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu.
Dodatkowo, Grupa PHN ponosi ryzyko wahania stóp procentowych, od których uzależniona jest wysokość oprocentowania kredytów bankowych. Wysokość stóp procentowych jest pochodną wielu czynników, które pozostają poza kontrolą Grupy PHN. Znaczący wzrost stóp procentowych może zwiększyć koszty finansowania, a tym samym negatywnie wpłynąć na działalność Grupy PHN, rentowność oraz wyniki finansowe. Grupa PHN zabezpiecza się przed ryzykiem wahania stóp procentowych, zawierając transakcje zabezpieczające z wykorzystaniem instrumentów pochodnych.
Ryzyko walutowe
Część kredytów bankowych Grupy PHN oraz część przychodów z najmu wyrażona jest w walutach obcych. W związku z tym znaczne zmiany kursu walut mogą spowodować z jednej strony obniżenie rentowności działalności Grupy PHN oraz pogorszenie jej wyników finansowych, a z drugiej problemy z wypłacalnością najemców, których umowy wyrażone są w walutach obcych. Grupa PHN na bieżąco monitoruje i podejmuje ewentualne działania w kierunku niwelowania niekorzystnego wpływu zmieniających się kursów walut. Ponadto w celu minimalizacji tego ryzyka, Grupa PHN stosuje hedging naturalny, co oznacza, że umowy z najemcami danego projektu wyrażone są w walucie kredytu.
Ryzyko utraty płynności Grupy
W związku z realizacją inwestycji oraz zakupami nieruchomości Grupa PHN stopniowo zwiększa udział zadłużenia zewnętrznego w swojej strukturze finansowania. Wiąże się to z ryzykiem płynności finansowej i zachwiania równowagi pomiędzy finansowaniem działalności a terminową spłatą zobowiązań. Zachowanie płynności uwarunkowane jest prowadzoną polityką kredytową banków w zakresie udzielania kredytów. W celu zapewnienia odpowiedniego poziomu płynności finansowej Grupa PHN monitoruje przepływy pieniężne i utrzymuje środki pieniężne w kwocie wystarczającej dla pokrycia oczekiwanych wydatków operacyjnych i bieżących zobowiązań finansowych.
10.4 Ryzyka branżowe
Ryzyko konkurencji ze strony innych podmiotów inwestujących w nieruchomości, zarządzających nimi oraz deweloperów
Grupa PHN konkuruje w szczególności z innymi podmiotami inwestującymi w nieruchomości, zarówno lokalnymi, jak i międzynarodowymi, zarządzającymi nieruchomościami oraz z deweloperami, a także innymi podmiotami wynajmującymi nieruchomości. Konkurencja na rynku może doprowadzić m.in. do wzrostu pustostanów, presji ze strony najemców na obniżanie stawek czynszów i wzrostu kosztów działań marketingowych oraz wzrostu kosztów realizacji planowanych projektów i wymusza konieczność stałego monitorowania i dostosowywania
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
36
stawek czynszu oraz cen sprzedaży produktów deweloperskich do cen rynkowych. W związku ze wzmożoną konkurencją, Grupa PHN może utracić niektórych najemców lub być zmuszona do podniesienia czynszów oraz cen sprzedaży produktów deweloperskich. Ponadto, jeżeli atrakcyjność lokalizacji podlega negatywnemu wpływowi konkurencyjnego obiektu na tym samym obszarze, proces komercjalizacji powierzchni może ulec wydłużeniu. Grupa PHN ogranicza to ryzyko poprzez modernizację poszczególnych nieruchomości oraz powiększanie portfela o nieruchomości o wysokim standardzie, dostosowanie oferty produktów deweloperskich do bieżących trendów wynikających od strony popytu oraz poszukiwanie szerszej grupy potencjalnych nabywców.
Ryzyko związane z najemcami Grupy PHN
Nieruchomości Grupy PHN wynajmowane są przez najemców o różnym charakterze i stopniu wypłacalności. Istnieje ryzyko, że część z nich utraci płynność, a należności od nich staną się nieściągalne. Na wzrost ryzyka utraty płynności finansowej firm mają oddziaływanie wskaźniki makroekonomiczne, które odzwierciedlają bieżący stan gospodarki. Pandemia COVID-19 ma ciągły wpływ na nieruchomości biurowe w miastach regionalnych oraz niską aktywność deweloperów biurowych ze względu na pracę hybrydową i duże współczynniki pustostanów. Przepisy dotyczące pracy hybrydowej mają wpływ na decyzje najemców dotyczące szukania oszczędności, co w konsekwencji powoduje zmniejszania zajmowanej powierzchni lub szukania alternatywy w postaci mniejszej i tańszej powierzchni w innej lokalizacji. Dodatkowo wojna w Ukrainie i związana z tym sytuacja społeczno-polityczna to czynniki, które w dalszym ciągu mają wpływ na rynek nieruchomości w 2024 roku. Utrzymująca się wysoka inflacja w Polsce, podniesienie płacy minimalnej oraz pozostałych kosztów ma odzwierciedlenie w podwyższeniu opłat eksploatacyjnych. Dalszy wzrost poziomu za usługi i rewaloryzacja czynszów może prowadzić do konieczności rewidowania budżetów przez najemców oraz poszukiwania alternatywnych rozwiązań tj. zmiana lokalizacji. W celu minimalizacji ryzyka kluczowym dla Grupy PHN jest dobór najemców o stabilnej kondycji ekonomiczno-finansowej. W umowach najmu są zastosowane mechanizmy pozwalające na zabezpieczenie zobowiązań najemców, w tym zabezpieczenia w formie kaucji lub gwarancji oraz oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do obowiązku zapłaty jak i zwrotu przedmiotu najmu na podstawie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego, dzięki czemu jest możliwość szybkiej reakcji na opóźnienia w spłatach. Ponadto, Grupa PHN stara się monitorować zadowolenie swoich najemców i szybko podejmować wymagane działania naprawcze.
Ryzyko związane ze wzrostem kosztów utrzymania nieruchomości
W minionych latach praktyką było ustalanie czynszu najmu bez wyodrębniania stawki opłaty eksploatacyjnej, w której zawiera się koszt utrzymania nieruchomości. Powodowało to, iż w przypadku zwiększenia kosztów mediów, kosztów utrzymania technicznego czy zarządzania nieruchomościami, koszty te ponoszone były bezpośrednio przez Grupę PHN. Ze względu na specyfikę najemców i wymogi w zakresie stawek czynszowych brak wyodrębnienia opłaty eksploatacyjnej powodował ograniczenie zdolności Grupy PHN do przeniesienia takich kosztów w całości lub w części na najemców. Tylko poprzez waloryzację czynszu w niewielkim zakresie zmniejszane były koszty utrzymania nieruchomości. W celu minimalizowania tego ryzyka, Grupa PHN na bieżąco analizuje koszty utrzymania poszczególnych nieruchomości oraz podejmuje działania, w ramach realizacji strategii, mającej na celu przenoszenie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości na najemców, poprzez wprowadzenie do umów najmu wyszczególnionej opłaty eksploatacyjnej oraz opłaty indywidualnej. Na opłatę eksploatacyjną składają się wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Wyrażana jest ona albo w formie zryczałtowanej stawki za 1 mkw. rokrocznie waloryzowanej, albo zaliczki za 1 mkw. na poczet właściwego funkcjonowania nieruchomości podlagającej rozliczeniu w pierwszym kwartale roku kolejnego. Na podstawie kosztów utrzymania roku poprzedniego ustalana jest ewentualnie nowa stawka zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych na rok bieżący. Opłaty indywidualne obejmują wszelkie media niezbędne do działalności prowadzonej przez najemcę, w szczególności koszty: energii elektrycznej, ogrzewania, ciepłej i zimnej wody, odprowadzania ścieków i rozliczane są na podstawie refaktury wstawianej dla najemcy. Na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości istotny wpływ mają: inflacja, wzrost stawek minimalnego wynagrodzenia, wzrost cen energii i gazu, aktualizacje opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.
Ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży w planowanym terminie
Strategia Grupy PHN zakłada generowanie przychodów również ze sprzedaży niektórych nieruchomości Grupy PHN niezwiązanych z docelowym profilem działalności Grupy PHN, które są przeznaczone do sprzedaży w ramach programu dezinwestycji. Sprzedaż tych aktywów to zazwyczaj złożony i długotrwały proces. Pomiędzy podjęciem przez Grupę PHN decyzji o rozpoczęciu procesu sprzedaży a terminem, w którym taka sprzedaż zostanie dokonana, może upłynąć znaczny czas, który będzie dłuższy od terminu zakładanego przez Grupę PHN, z uwagi na czynniki niezależne od Grupy PHN. W tym czasie mogą w pogorszyć się warunki rynkowe w szczególności możliwości finansowania zakupu ze środków zewnętrznych lub podmiot zainteresowany nabyciem określonych aktywów może odstąpić od swojego zamiaru. W konsekwencji Grupa PHN nie może zapewnić, iż uzyska przychody ze sprzedanych aktywów w wysokości określonej w wycenach. Proces sprzedaży może zostać także opóźniony lub zatrzymany na skutek roszczeń reprywatyzacyjnych wnoszonych przeciwko spółkom z Grupy PHN. Takie ograniczenia lub inne działania osób trzecich mogą negatywnie wpłynąć na zdolność Grupy PHN do realizacji sprzedaży po oczekiwanych cenach lub w przewidywanym terminie.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
37
Ryzyko związane z działalnością generalnego wykonawstwa
W ramach struktury Grupy PHN swoją działalność prowadzi Chemobudowa - Kraków S.A. („Chemobudowa”), spółka handlowa, dzięki której Grupa PHN jest w stanie realizować działania z zakresu usług budowlanych, w tym również generalnego wykonawstwa, zarówno w ramach Grupy PHN, jak i na rzecz podmiotów zewnętrznych. Model biznesowy polegający na pełnieniu przez spółkę z Grupy PHN funkcji generalnego wykonawcy przenosi na Grupę PHN ryzyko współpracy z podwykonawcami. Jako generalny wykonawca, Chemobudowa ponosi pełną odpowiedzialność za przebieg i koordynację procesów budowy. Pomimo sprawowania bieżącego nadzoru nad pracą podwykonawców, Grupa PHN nie jest w stanie zapewnić, że przewidziane prace zostaną wykonane przez podwykonawców z należytą starannością i w uzgodnionych terminach. Ujawnione na etapie realizacji prac lub po ich zakończeniu ewentualne opóźnienia robót i nieprawidłowości w ich wykonaniu mogą spowodować przesunięcie się terminu zakończenia realizacji projektu deweloperskiego, a w konsekwencji przyczynić się w szczególności do wzrostu kosztów jego realizacji czy też utraty wiarygodności Grupy PHN w oczach nabywców lokali mieszkalnych lub usługowych. W szczególności, w przypadku konieczności zrealizowania prac naprawczych lub pokrycia ich kosztów przy jednoczesnym braku możliwości ich wyegzekwowania od podwykonawców, poniesione koszty w całości obciążą wyniki finansowe Grupy PHN. Nie można również wykluczyć utraty płynności finansowej przez podwykonawców Chemobudowy lub wystąpienia u nich innych problemów organizacyjno-finansowych czy zdarzeń o charakterze siły wyższej, co natomiast może skutkować przejściowym lub całkowitym zaprzestaniem wykonywania prac. W skrajnych przypadkach może zaistnieć konieczność rozwiązania umowy z podwykonawcą. Powyższe okoliczności mogą przełożyć się na opóźnienia w realizacji danego projektu deweloperskiego.
Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich
Istnieje wiele ryzyk związanych ze złożoną, zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym naturą realizacji projektów deweloperskich. Obejmują one przede wszystkim możliwość nieuzyskania pozwoleń niezbędnych do wykorzystania gruntów zgodnie z planem Grupy PHN, przewyższenie kosztów realizacji projektów założonych w budżecie, opóźnienia w zakończeniu projektu, niewypłacalność wykonawców lub podwykonawców, nieszczęśliwe wypadki lub nieprzewidziane trudności techniczne, brak możliwości uzyskania zgód, pozwoleń lub innego rodzaju decyzji od podmiotów administracji publicznej, ryzyko odwołań stron postępowania od uzyskanych decyzji. Grupa PHN nie może zapewnić ponadto, że posiadane obecnie lub uzyskane w przyszłości zezwolenia, zgody lub innego rodzaju decyzje nie zostaną cofnięte, zostanie wstrzymana ich wykonalność lub że termin ich obowiązywania zostanie przedłużony. Ryzyka te są ograniczane między innymi przez współpracę ze sprawdzonymi wykonawcami o stabilnej sytuacji finansowej, zabezpieczenia umów o wykonawstwo oraz zatrudnienie doświadczonych specjalistów. Ponadto Grupa stale monitoruje realizację i przebieg prac na etapie realizacji projektu.
Ryzyko wzrostu kosztów związanych z modernizacją i remontami nieruchomości
Utrzymywanie warunków i stanu technicznego wynajmowanych nieruchomości w celu utrzymania ich atrakcyjności dla obecnych i potencjalnych najemców na odpowiednim poziomie może pociągać za sobą znaczne koszty, które zwykle obciążają wynajmującego. Grupa PHN może nie być w stanie przenieść takich kosztów na najemców. Portfel nieruchomości Grupy PHN obejmuje także nieruchomości oddane do użytkowania kilkadziesiąt lat temu, które nie przeszły gruntownej modernizacji w ostatnim czasie. Potrzeba modernizacji czy remontu nieruchomości Grupy PHN może wynikać ze zmieniających się przepisów prawa budowlanego i warunków technicznych oraz oczekiwań najemców, które mogą powodować konieczność ponoszenia przez Grupę PHN niezaplanowanych wcześniej kosztów lub znacznie przekroczyć koszty zaplanowane na dany rok. Grupa PHN ogranicza to ryzyko analizując w horyzoncie długoterminowym potrzebę modernizacji oraz przygotowując corocznie plany remontów poszczególnych nieruchomości. Obecnie występuje umiarkowane ryzyko wzrostu kosztów związanych z modernizacją i remontami nieruchomości. Główne czynniki to potencjalny wzrost cen materiałów budowlanych, możliwy niedobór siły roboczej oraz niepewność związana z inflacją i sytuacją geopolityczną.
Ryzyko cykliczności rynku nieruchomości
Ryzyko cykliczności należy traktować jako stałą rynku nieruchomości, które stanowi istotne wyzwanie dla właścicieli nieruchomości, inwestorów, deweloperów i najemców. Popyt na rynku nieruchomości może zmieniać się ze względu na powiązania rynku z gospodarką światową, krajową, jak również lokalną. Czynniki makroekonomiczne, zmiany demograficzne czy zmiany społeczne mogą prowadzić do zmian na rynku nieruchomości. Wzrost stóp procentowych, pogorszenie sytuacji gospodarczej gospodarstw domowych, regulacje kredytowe czy ogólna sytuacja geopolityczna mogą z kolei wpływać na spadek popytu na produkty komercyjne i deweloperskie. Ze względu na długi okres między podjęciem decyzji o rozpoczęciu budowy projektu, a terminem jego faktycznej realizacji, częściowo wynikającym z długotrwałej procedury pozyskiwania wymaganych zezwoleń od organów administracji publicznej, komercjalizacji czy też sprzedaży planowanych inwestycji oraz czasu budowy projektu, istnieje ryzyko, że z chwilą zakończenia projektu rynek będzie nasycony, a inwestor nie będzie mógł wynająć ani sprzedać projektu przy oczekiwanym poziomie zysku. Grupa PHN na bieżąco monitoruje sytuację makroekonomiczną by dostosować liczbę nowych projektów i spodziewane zyski do estymacji popytowej. W celu ograniczenia ryzyka cykliczności rynku nieruchomości wprowadzana jest dywersyfikacja programu inwestycyjnego, etapowanie inwestycji czy realizacja projektów mix-used.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
38
Ryzyko naruszenia regulacji dotyczących ochrony konsumenta
Działalność Grupy PHN dotycząca w szczególności sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych musi być prowadzona zgodnie z właściwymi przepisami prawa w zakresie ochrony konsumentów. Działania Grupy w tym zakresie podlegają nadzorowi Prezesa UOKiK pod kątem oceny przestrzegania m.in. przepisów zakazujących stosowania określonych praktyk, które naruszają wspólne interesy konsumentów (takich jak przedstawianie klientom nierzetelnych informacji, nieuczciwe praktyki rynkowe oraz stosowanie niedozwolonych postanowień we wzorcach umów). Organy ochrony konkurencji (lub inne organy prawne), a także osoby fizyczne mogą wszcząć postępowanie sądowe w celu uznania danego postanowienia wzoru umowy za niedozwolone. Klienci mogą wnosić roszczenia przeciwko spółkom z Grupy PHN w związku z korzystaniem z takich postanowień w umowach. Nie można zapewnić, że roszczenie takie nie zostanie wniesione przez klientów Grupy PHN i może ono wywrzeć negatywny wpływ na działalność Grupy PHN.
Ryzyko administracyjne
Działalność Grupy PHN wymaga jej bieżącego uczestnictwa w szeregu postępowań administracyjnych prowadzonych przez różne organy administracji publicznej. Postępowania te są zwykle sformalizowane i długotrwałe. Jeżeli w trakcie trwania takich postępowań Grupa PHN nie będzie spełniała wszystkich wymogów formalnych, jej wnioski, żądania lub zgłoszenia zostaną odrzucone lub oddalone. Grupa PHN stara się ograniczać to ryzyko poprzez zatrudnianie specjalistów oraz dzięki doświadczeniu w przeprowadzaniu procedur administracyjnych.
Ryzyko związane z procesem zakupu nowych nieruchomości zgodnie z planem akwizycji
Strategia Grupy PHN uwzględnia możliwość zwiększenie potencjału do generowania przychodów między innymi poprzez zakup nowych nieruchomości. Zakup nieruchomości to zazwyczaj złożony i długotrwały proces. Poprzedza go staranne rozpoznanie rynku sprzedaży, oraz badanie możliwości finansowania zakupu, w tym ze źródeł zewnętrznych. Pomiędzy podjęciem przez Grupę PHN decyzji o rozpoczęciu procesu zakupu a terminem, w którym transakcja zostanie dokonana, może upłynąć znaczny czas, który będzie dłuższy od terminu zakładanego przez Grupę PHN, z uwagi na czynniki niezależne od Grupy PHN. Ryzyko wydłużenia procesu zakupu może również wynikać z procedur wewnętrznych, w tym uzyskania zgód korporacyjnych. W tym czasie mogą zmienić się warunki rynkowe lub podmiot zainteresowany sprzedażą określonej nieruchomości może odstąpić od swojego zamiaru. Ponadto szczególne ryzyko w procesie akwizycji nieruchomości związane jest z możliwością niepełnego dostępu do informacji, np. co do stanu technicznego, prawnego, środowiskowego, architektonicznego. Procesy zakupowe mogą być również obciążone ryzykiem błędnych założeń zakupowych, niewłaściwej prognozy trendów rynkowych, stopy kapitalizacji, stóp procentowych finansowania zewnętrznego, czy błędów popełnionych w procesie due diligence. Ryzyka te są ograniczane między innymi przez współpracę ze sprawdzonymi, profesjonalnymi doradcami, w tym w szczególności doradcami: komercyjnymi, prawnymi, podatkowymi, technicznymi, innymi w zależności od specyfiki nieruchomości, którzy w procesie due diligence identyfikują istotne ryzyka i przedstawiają propozycje możliwych rozwiązań.
10.5 Pozostałe ryzyka
Ryzyko wahania wartości nieruchomości Grupy
Grupa PHN przedstawia wycenę większości swoich aktywów według wartości godziwej, której dokonują zewnętrzni rzeczoznawcy nieruchomości. Przyjęte w wycenie założenia dotyczą w szczególności prawa do korzystania z nieruchomości, badań stanu otoczenia i stanu gruntu, umów najmu, powierzchni użytkowej, urządzeń i wyposażenia oraz kwestii planistycznych. Wycena może zostać także dokonana na podstawie szczególnych założeń dotyczących konkretnych nieruchomości. Nie ma pewności, że spełnią się poczynione przy dokonywaniu wyceny założenia dotyczące stopy kapitalizacji i realizacji zakładanego rocznego przychodu z wynajmu nieruchomości. Prognozy mogą okazać się nieprawidłowe z powodu ograniczonej liczby oraz jakości publicznie dostępnych danych i badań dotyczących rynku w Polsce. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości są m.in. koszty budowy lub modernizacji obiektów szacowane przez Grupę PHN na podstawie aktualnych oraz prognozowanych cen materiałów i usług, które mogą się różnić od faktycznych cen, w chwili gdy związane z tym koszty będą ponoszone. Jeżeli prognozy, szacunki i założenia stanowiące podstawę dokonania oszacowania wartości nieruchomości w portfelu Grupy PHN okażą się inne od zakładanych, faktyczna wartość nieruchomości w portfelu Grupy PHN może istotnie różnić się od oszacowanej przez rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo oszacowanie wartości nieruchomości może być dokonywane przy użyciu różnych metod, a jeśli nawet zostaną przyjęte takie same metody, zastosowane zasady mogą być różnie zinterpretowane. Tym samym nie można zapewnić, że rzeczoznawcy dokonujący oszacowania wartości nieruchomości Grupy PHN zastosują te same metody lub uzyskają te same wyniki. Jeżeli warunki rynkowe i ceny porównywalnych nieruchomości komercyjnych będą niestabilne, Grupa PHN może odnotowywać znaczne zyski lub straty z aktualizacji wyceny obecnych nieruchomości.
Ryzyko wynikające z realizacji niektórych inwestycji w ramach wspólnych przedsięwzięć
Grupa PHN dopuszcza realizację części swoich komercyjnych projektów deweloperskich w ramach wspólnych przedsięwzięć. Nawet w przypadku, gdy Grupa PHN posiada udział kontrolujący w danym przedsięwzięciu, niektóre decyzje dotyczące projektu mogą wymagać
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
39
zgody albo zatwierdzenia pozostałych partnerów przedsięwzięcia. Możliwe są wtedy spory między Grupą PHN a jej partnerami we wspólnych przedsięwzięciach, co może oznaczać, że Grupa PHN nie będzie mogła zarządzać lub realizować danego projektu w sposób, który uznaje za zasadny. W szczególności spory pomiędzy Grupą PHN i partnerami przedsięwzięć mogą być związane z odmiennością celów partnera, działaniami partnera sprzecznymi z umową z Grupą PHN, problemami finansowymi partnera, opóźnieniami w realizacji projektów z przyczyn leżących po stronie partnera, niewystarczającego doświadczenia i wiedzy partnera. Powyższe czynniki mogą prowadzić do opóźnień terminu ukończenia projektu lub wzrostu kosztów ponoszonych przez Grupę PHN w związku z realizacją projektu w ramach wspólnego przedsięwzięcia, a po jego ukończeniu mogą wpływać na możliwe do osiągnięcia ceny ze sprzedaży bądź z najmu a także na wyższe koszty eksploatacji. Grupa PHN w celu ograniczenia opisanego powyżej ryzyka dogłębnie analizuje swoich potencjalnych partnerów na etapie ich wyboru.
Ryzyko związane z zobowiązaniami w zakresie ochrony środowiska oraz normami ochrony zdrowia i bezpieczeństwa
Przepisy prawa w zakresie ochrony środowiska w Polsce nakładają na właścicieli zobowiązania do rekultywacji gruntu zanieczyszczonego substancjami niebezpiecznymi lub toksycznymi. Należy przy tym zwrócić uwagę, iż w razie ujawnienia tzw. starych szkód w środowisku (szkody, które wystąpiły do dnia 30 kwietnia 2007 roku, a także szkody, które zostały spowodowane działaniami, które zakończyły się przed dniem 30 kwietnia 2007 roku) na terenach, których podmiotem władającym jest Grupa PHN, Grupa PHN może zostać zobowiązana do przeprowadzenia rekultywacji gruntu, bez względu na to, kto był sprawcą szkody i kiedy została ona wyrządzona. Ponadto przepisy z zakresu ochrony środowiska w Polsce podlegają zmianom i stają się coraz bardziej rygorystyczne. Wspomniane przepisy prawa często ustanawiają zobowiązania bez względu na to, czy właściciel danej działki wiedział o obecności takich substancji zanieczyszczających, albo czy jest odpowiedzialny za dokonanie zanieczyszczenia. Obecność takich substancji na jakimkolwiek obiekcie Grupy lub w którymkolwiek z nich, albo odpowiedzialność z tytułu nieusunięcia zanieczyszczenia takimi substancjami mogą negatywnie wpłynąć na możliwości Grupy PHN w zakresie sprzedaży lub wynajęcia takich obiektów, albo zaciągnięcia kredytu przy wykorzystaniu takich nieruchomości jako zabezpieczenia. Ponadto obecność niebezpiecznych lub toksycznych substancji w obiekcie może uniemożliwić, opóźnić lub ograniczyć zabudowę lub przebudowę takiej nieruchomości. Nie można wykluczyć, że niektóre z nieruchomości Grupy PHN będą wymagać rekultywacji zanieczyszczonej gleby lub ziemi polegającej na przywróceniu ich do stanu zgodnego z wymogami prawnymi lub wymaganego standardami jakości. Grupa PHN ogranicza to ryzyko, monitorując zmiany przepisów w zakresie ochrony środowiska oraz dokonując w miarę możliwości niezbędnych modernizacji i remontów posiadanych przez Grupę PHN nieruchomości.
Ryzyko reputacji
Istotnym czynnikiem wpływającym na działalność Grupy PHN jest jej opinia na rynku. Działalność Grupy PHN jest narażona na uszczerbek przez rozpowszechnianie negatywnych lub szkalujących Grupę PHN informacji, które mogą w szczególności poddawać w wątpliwość warunki panujące na jej nieruchomościach i ich bezpieczeństwo, bez względu na to, czy takie wątpliwości są zasadne. To z kolei może wywrzeć istotny, negatywny wpływ na pozycję konkurencyjną Grupy PHN i jej zdolność do skutecznego wynajmowania powierzchni, sprzedawania nieruchomości i produktów deweloperskich. Odpowiednio, negatywne informacje oraz wynikający z nich spadek zaufania do zdolności Grupy PHN do wynajmu lub sprzedaży produktów deweloperskich oraz nieruchomości mogą mieć negatywny wpływ na działalność Grupy PHN, jej kondycję finansową i wynik operacyjny. Grupa PHN dąży do zapewnienia jak największej transparentności swoich działań, należytej jakości komunikacji z inwestorami oraz ochrony praw akcjonariuszy. Grupa PHN pozostaje również w ciągłym kontakcie z mediami, zarówno ogólnopolskimi, jak i branżowymi, a o każdym istotnym zdarzeniu Grupa PHN informuje akcjonariuszy, inwestorów, analityków i dziennikarzy za pośrednictwem raportów bieżących i komunikatów prasowych. W 2017 roku Spółka wprowadziła Kodeks Etyki, który stanowi zobowiązanie do prowadzenia biznesu zgodnie z jego wartościami, obowiązującymi przepisami prawnymi i regulacjami oraz najwyższymi standardami branżowymi. Od 2019 roku w Spółce funkcjonuje system nadzoru zgodności działalności z prawem (compliance). Podstawowym jego zadaniem jest zbieranie informacji i sygnałów w celu ochrony, aby nie dopuścić do wystąpienia sytuacji, które narażą Spółkę na szkodę lub w jakikolwiek sposób narażą jej reputację. Dodatkowo, w związku z wymogami wdrożenia przepisów Ustawy z dnia 14 czerwca 2024 r. o ochronie sygnalistów, w dniu 17 września 2024 roku Uchwałą Zarządu PHN został przyjęty „Regulamin zgłoszeń wewnętrznych naruszenia prawa i podejmowania działań następczych w Polskim Holdingu Nieruchomości S.A”. W celu zgłaszania naruszeń wewnętrznych uruchomiono platformę zgłoszeniową za pomocą, której można w sposób poufny i bezpieczny dokonywać zgłoszeń informacji o naruszeniach prawa, jakie miały miejsce lub mogą z dużym prawdopodobieństwem wystąpić w PHN, a sygnalista od chwili zgłoszenia podlega ochronie określonej w ustawie.
Ryzyko niezdolności Grupy PHN do zatrzymania lub pozyskania członków Zarządu i wykwalifikowanej kadry wyższego szczebla
Przy zarządzaniu aktywami, realizacji swoich inwestycji, wdrażaniu swojej strategii oraz realizacji swoich procesów i integracji Grupa PHN polega na wysoko wykwalifikowanym zespole pracowników, a w szczególności na członkach swojego Zarządu i wykwalifikowanej kadrze wysokiego szczebla. Utrata któregokolwiek członka Zarządu może opóźnić realizację strategii Grupy PHN lub jej celów gospodarczych, jak również niekorzystnie wpłynąć na jej rozwój. Ze względu na ograniczoną liczbę osób o odpowiednich kwalifikacjach i ograniczenia
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
40
ustawowe dotyczące wynagrodzeń członków Zarządu, które będą obowiązywać tak długo, jak udział Skarbu Państwa w Spółce będzie przekraczał 50% akcji, Grupa PHN może mieć trudności z pozyskaniem lub utrzymaniem wykwalifikowanych członków Zarządu.
Ryzyko w zakresie danych osobowych
Z uwagi na obowiązek stosowania od dnia 25 maja 2018 roku Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 roku w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych I w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) dalej jako „RODO” spółki Grupy PHN podlegają obowiązkom określonym w RODO. RODO wprowadziło zwiększenie obowiązków administratorów danych osobowych oraz podmiotów przetwarzających dane w imieniu administratorów, jak również możliwość nakładania na administratorów oraz podmioty przetwarzające administracyjnych kar pieniężnych za naruszenie przepisów RODO. Ponadto, RODO przyznaje organom nadzorczym w państwach członkowskich UE szereg uprawnień wymienionych w art. 58 RODO. Kary oraz inne środki przewidziane RODO nakładane mogą być przez organ nadzorczy tj. Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych. Zgodnie z art. 83 ust. 4 RODO, naruszenie przepisów dotyczących obowiązków administratora i podmiotu przetwarzającego, o których mowa w art. 8, 11, 25 – 39, 42 oraz 43 RODO podlega administracyjnej karze pieniężnej w wysokości do 10.000.000,00 EUR albo w wysokości do 2% całkowitego rocznego światowego obrotu z poprzedniego roku obrotowego, przy czym zastosowanie ma kara wyższa. Zgodnie z art. 83 ust. 5 RODO, naruszenie przepisów RODO dotyczących:
− podstawowych zasad przetwarzania, w tym warunków zgody, o których to zasadach mowa w art. 5, 6, 7 oraz 9 RODO,
− praw osób, których dane dotyczą, o których mowa w art. 12-22 RODO,
− przekazywania danych osobowych odbiorcy w państwie trzecim lub organizacji międzynarodowej, o którym to przekazywaniu mowa w art. 44–49 RODO,
− wszelkich obowiązków wynikających z prawa państwa członkowskiego przyjętego na podstawie rozdziału IX RODO,
− nieprzestrzegania nakazu, tymczasowego lub ostatecznego ograniczenia przetwarzania lub zawieszenia przepływu danych orzeczonego przez organ nadzorczy na podstawie art. 58 ust. 2 RODO lub niezapewnienia dostępu skutkującego naruszeniem art. 58 ust. 1 RODO,
podlega administracyjnej karze pieniężnej w wysokości do 20.000.000,00 EUR albo w wysokości do 4% całkowitego rocznego światowego obrotu z poprzedniego roku, przy czym zastosowanie ma kara wyższa. Zgodnie z art. 83 ust. 6 RODO, nieprzestrzeganie nakazu orzeczonego przez organ nadzorczy na podstawie art. 58 ust. 2 podlega administracyjnej karze pieniężnej w wysokości do 20.000.000,00 EUR albo w wysokości do 4% całkowitego rocznego światowego obrotu z poprzedniego roku obrotowego, przy czym zastosowanie ma kwota wyższa. Ponadto, oprócz odpowiedzialności administracyjnoprawnej egzekwowanej przez organ nadzoru brak zgodności przetwarzania z przepisami RODO może prowadzić również do odpowiedzialności cywilnoprawnej zgodnie z art. 81 RODO, dochodzonej w postępowaniu sądowym. Co więcej, kolejnym rodzajem odpowiedzialności za naruszenie przepisów ochrony danych osobowych jest odpowiedzialność karna wprowadzona przez ustawę z dnia 10 maja 2018 roku o Ochronie danych osobowych (Dz.U. z 2019 r. poz. 1781).W przypadku naruszenia przepisów RODO, każda ze spółek z Grupy PHN może w szczególności być narażona na obowiązek zapłaty wysokich kar pieniężnych oraz odszkodowań, co może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Spółki. W roku objętym sprawozdaniem PHN sukcesywnie realizował założenia przyjętej w zakresie ochrony danych osobowych polityki bezpieczeństwa. Grupa PHN na bieżąco śledzi również kierunki orzecznicze i interpretacje organów właściwych do nadzoru nad stosowaniem przepisów z zakresu RODO. Przyjęte formuły i standardy ochrony danych osobowych w okresie objętym sprawozdawczością tworzyły spójny i jednolity system minimalizując ryzyko w tym obszarze.
Ryzyko związane ze zmianami klimatu
W ostatnim czasie potrzeba przeciwdziałania zmianom klimatu oraz strategia zrównoważonego rozwoju stają się coraz bardziej znaczącym elementem działalności gospodarczej, w tym działalności budowlanej oraz deweloperskiej. Jest to związane z dwoma rodzajami ryzyka, czyli ryzyka fizycznego, spowodowanego szkodami wynikającymi ze zmian klimatycznych, oraz tzw. ryzyka przejścia, czyli ryzyka zmian regulacyjnych i konieczności dostosowania się do nowych obowiązków prawnych. Nagłe zmiany warunków atmosferycznych, takie jak gwałtowne ulewy czy przedłużające się fale mrozów lub upałów mogą wpływać na terminowość wykonywanych prac budowlanych oraz spowodować szkody na placach budowy lub w wybudowanej infrastrukturze. Grupa PHN minimalizuje to ryzyko poprzez zawieranie umów ubezpieczenia przez spółki prowadzące działalność budowlaną. Nie można jednak wykluczyć, że dalsze zmiany klimatyczne będą prowadzić do wzrostu wysokości składek ubezpieczeniowych. Zmiany klimatyczne prowadzą ponadto do przyjmowania nowych regulacji prawnych, które mają na celu przeciwdziałanie ich skutkom oraz promowanie zrównoważonego rozwoju, w tym ograniczenia emisji gazów cieplarnianych oraz pozyskiwania energii ze źródeł odnawialnych. Wskutek przyjmowania nowych regulacji może dojść do zmiany zapotrzebowania na określone projekty budowlane, co natomiast może wiązać się z ryzykiem konieczności dostosowania działalności Grupy PHN do nowych regulacji i zmian technologicznych
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
41
11. PHN na rynku kapitałowym
11.1 Notowania
W dniu 13 lutego 2013 roku Polski Holding Nieruchomości S.A. zadebiutował na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Cena na otwarciu wyniosła 22,75 PLN za jedną akcję. W pierwszej ofercie publicznej Skarb Państwa (dotychczasowy jedyny akcjonariusz Spółki) sprzedał 10.846.000 posiadanych akcji, czyli 25% ich ogólnej liczby. Wartość oferty PHN S.A. wyniosła 238,6 mln PLN. PHN S.A. został włączony do sektorowego indeksu WIG-Deweloperzy jako 24. spółka. Począwszy od 24 czerwca 2013 roku, zgodnie z kwartalną korektą listy uczestników indeksów dokonaną po sesji w dniu 21 czerwca 2013 roku, akcje PHN S.A., decyzją Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., są uwzględniane w indeksie sWIG80.
Podstawowe dane dotyczące akcji PHN S.A.
TICKER GPW
PHN
KOD ISIN
PLPHN0000014
RYNEK NOTOWAŃ
Podstawowy
PRZYNALEŻNOŚĆ DO SEKTORA BRANŻOWEGO
WIG-Nieruchomości
SEGMENT, DO KTÓREGO SPÓŁKA ZOSTAŁA ZAKWALIFIKOWANA
sWIG80
IPO
13.02.2013
ANIMATOR EMITENTA
Dom Maklerski SANTANDER S.A.
Image should be here
Kluczowe dane dotyczące notowań akcji PHN S.A.
2024
2023
2022
2021
2020
Najwyższy kurs akcji [PLN] 9
14,00
14,25
14,40
16,30
14,20
Najniższy kurs akcji [PLN] 9
8,90
10,35
11,75
11,50
8,92
Cena akcji na koniec roku [PLN] 9
8,94
14,00
12,00
12,20
11,35
Średnia cena w okresie [PLN] 9
11,09
11,91
13,02
14,13
11,61
Liczba akcji na koniec roku [mln szt.]
51 217 313
51 217 313
51 217 313
51 217 313
51 100 574
Kapitalizacja na koniec roku [mln PLN]
457,88
717,04
614,61
624,85
579,99
Średnia dzienna wartość obrotów [tys. PLN]
51,24
33,94
28,59
78,43
46,29
Średni dzienny wolumen obrotu [szt.]
4 733
2 873
2 213
5 550
4 144
Image should be here
Notowania akcji PHN S.A. w 2024 na tle indeksów giełdowych 10
9 Ceny akcji wg kursów zamknięcia
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
42
Notowania akcji PHN S.A. w latach 2013-2024 11
10 Opracowanie własne na podstawie danych portalu www.stooq.pl
11 Opracowanie własne na podstawie danych portalu www.stooq.pl
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
43
11.2 Relacje inwestorskie
Polski Holding Nieruchomości S.A, jako spółka notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. rzetelnie informuje inwestorów o swojej działalności oraz o ważnych wydarzeniach w Grupie. Regularnie sporządzane są raporty (zarówno bieżące, jak i okresowe), które obejmują wszelkie aspekty działalności Spółki i w związku z tym mogą mieć istotny wpływ na kurs jej akcji. Obszar relacji inwestorskich to jednak nie tylko działania o charakterze obligatoryjnym, które wynikają wprost z przepisów prawa. Jest to również szereg różnorodnych aktywności, za pomocą których Spółka stara się sprostać wysokim oczekiwaniom ze strony wszystkich uczestników rynku, co w rezultacie buduje reputację PHN S.A. i zaufanie inwestorów.
Miniony rok upłynął pod znakiem informowania akcjonariuszy i inwestorów o postępach prac nad poprawą struktury portfela nieruchomości Grupy oraz zwiększaniem ich dochodowości. Spółka pozostaje także w ciągłym kontakcie z mediami, zarówno ogólnopolskimi, jak i branżowymi. O każdym istotnym zdarzeniu Spółka informuje akcjonariuszy, inwestorów, analityków i dziennikarzy za pomocą raportów bieżących i komunikatów prasowych. PHN S.A. jest otwarta na bezpośredni kontakt z akcjonariuszami, inwestorami, analitykami i dziennikarzami. Osobą odpowiedzialną za relacje inwestorskie i kontakt z mediami w Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. jest Pani Magdalena Kacprzak:
− e-mail: magdalena.kacprzak@phnsa.pl
− tel. 22 850 91 34, kom. 721 000 071.
11.3 Rekomendacje analityków
Pełna lista rekomendacji wydanych dla akcji Spółki znajduje się na stronie internetowej: www.phnsa.pl w zakładce Relacje Inwestorskie.
11.4 Polityka dywidendowa
Zgodnie z nową strategią Grupy PHN na lata 2025-2030 „Nowy Start” suma wypłaconych dywidend w latach 2025-2030 wyniesie ponad 180 mln PLN i będzie to ok. 40% wyniku netto ze sprzedaży pomniejszonego o koszty finansowe. Przy podejmowaniu decyzji dotyczącej rekomendacji i wypłaty dywidendy Zarząd kieruje się zadeklarowanym w strategii PHN S.A. zamiarem dzielenia się z akcjonariuszami wzrostem wartości Spółki w formie wypłaty dywidendy, z uwzględnieniem aktualnej sytuacji finansowej i planowanych przepływów pieniężnych Grupy PHN, w szczególności przewidywanych planów inwestycyjnych oraz możliwości pozyskania finansowania na ich realizację.
W dniu 25 lipca 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki, na mocy Uchwały Nr 9/2024 w sprawie pokrycia straty za rok 2023 postanowiło, że strata netto Spółki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku w kwocie 59 719 941,47 PLN, zostanie pokryta z kapitału zapasowego powstałego z nadwyżki ceny emisyjnej akcji ponad nominalną (agio).
Dywidenda PHN S.A. za lata 2019-2022
Dywidenda za 2022
Dywidenda za 2021
Dywidenda za 2020
Dywidenda za 2019
DYWIDENDA NA 1 AKCJĘ [PLN]
0,08
0,36
0,35
0,54
ŁĄCZNA WYSOKOŚĆ DYWIDENDY [MLN PLN]
4,09
18,4
17,9
27,6
STOPA DYWIDENDY [%]
0,7
2,80
2,50
4,00
DZIEŃ USTALENIA PRAWA DO DYWIDENDY
18.08.2023
18.08.2022
17.08.2021
17.08.2020
DZIEŃ WYPŁATY DYWIDENDY
31.08.2023
31.08.2022
31.08.2021
31.08.2020
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
44
11.5 Kalendarium głównych wydarzeń korporacyjnych w 2025 roku
Publikacja raportów okresowych w 2025 roku
Data
Raport okresowy
15.04.2025
Jednostkowy i skonsolidowany raport roczny za 2024
26.05.2025
Skonsolidowany raport kwartalny za I kwartał 2025
04.09.2025
Skonsolidowany raport za I półrocze 2025
19.11.2025
Skonsolidowany raport kwartalny za III kwartał 2025
Image should be here
Okresy zamknięte w 2025 roku
Zgodnie z art. 19 ust. 11 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku w sprawie nadużyć na rynku (Rozporządzenie w sprawie nadużyć na rynku, Rozporządzenie MAR), osoba pełniąca obowiązki zarządcze u emitenta nie może dokonywać żadnych transakcji na swój rachunek ani na rachunek strony trzeciej, bezpośrednio lub pośrednio, dotyczących akcji lub instrumentów dłużnych emitenta, lub instrumentów pochodnych lub innych związanych z nimi instrumentów finansowych, przez okres zamknięty 30 dni kalendarzowych przed ogłoszeniem śródrocznego raportu finansowego lub sprawozdania na koniec roku rozliczeniowego, które emitent ma obowiązek podać do wiadomości publicznej.
W związku z powyższym, osoby pełniące obowiązki zarządcze w PHN, czyli zgodnie z Rozporządzeniem MAR, osoby związane ze Spółką, które są członkiem jej organu administracyjnego, zarządzającego lub nadzorczego, lub pełnią w PHN S.A. funkcje kierownicze, nie będąc członkiem ww. organów, przy czym mają stały dostęp do informacji poufnych dotyczących pośrednio lub bezpośrednio tego podmiotu oraz uprawnienia do podejmowania decyzji zarządczych mających wpływ na dalszy rozwój i perspektywy gospodarcze tego podmiotu, w związku z publikacją raportów okresowych, objęte są okresami zamkniętymi, które w 2025 roku będą przypadać w następujących terminach.
Okresy zamknięte w 2025 roku
Termin
Okres zamknięty
14.03.2025 - 15.04.2025
Okres zamknięty dot. publikacji raportów rocznych za 2024
26.04.2025 - 26.05.2025
Okres zamknięty dot. publikacji raportu kwartalnego za I kwartał 2025
05.08.2025 - 04.09.2025
Okres zamknięty dot. publikacji raportu za I półrocze 2025
20.10.2025 - 19.11.2025
Okres zamknięty dot. publikacji raportu kwartalnego za III kwartał 2025
Image should be here
12. Ład korporacyjny
12.1 Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego
Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., działając na podstawie § 70 ust. 6 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (dalej „Rozporządzenie”), przekazuje poniżej oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego.
W 2024 roku PHN S.A. podlegał zasadom ładu korporacyjnego zawartym w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” przyjętym Uchwałą nr 13/1834/2021 Rady Giełdy z dnia 29 marca 2021 roku, obowiązującym od dnia 1 lipca 2021 roku (dalej „ DPSN 2021 ”).
Tekst wskazanego zbioru zasad jest publicznie dostępny na stronie Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. dotyczącej ładu korporacyjnego pod adresem
https://www.gpw.pl/dobre-praktyki2021
oraz na korporacyjnej stronie internetowej Polskiego Holdingu
Nieruchomości S.A. www.phnsa.pl w sekcji przeznaczonej dla akcjonariuszy - Relacje Inwestorskie w zakładce Ład korporacyjny.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
45
Dobre Praktyki DPSN 2021 odzwierciedlają aktualne trendy i podążają za europejskimi regulacjami w obszarze corporate governance. Dokonane zmiany uwzględniają aktualny stan prawny i najnowsze trendy z obszaru corporate governance, a także stanowią odpowiedź na postulaty uczestników rynku zainteresowanych coraz lepszym ładem korporacyjnym w spółkach giełdowych.
W dniu 29 lipca 2021 roku Polski Holding Nieruchomości S.A., na podstawie par. 29 ust. 3 Regulaminu Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., opublikował Raport bieżący nr 1/2021 zawierający informację o stanie stosowania Dobrych Praktyk 2021.
Spółka dąży do zapewnienia jak największej transparentności swoich działań, należytej jakości komunikacji z inwestorami oraz ochrony praw akcjonariuszy, także w materiach nieregulowanych przez prawo. W związku z tym Spółka podjęła niezbędne działania w celu najpełniejszego stosowania zasad zawartych w DPSN 2021. Celem ładu korporacyjnego stosowanego przez Polski Holding Nieruchomości S.A. jest ustanowienie norm dobrego działania w oparciu o zasadę przejrzystości i odpowiedzialności, dzięki czemu Spółka może poprawiać swoje wyniki, co ma również znaczenie dla wspierania wzrostu, stabilności i długoterminowych inwestycji.
Polityka informacyjna i komunikacja z rynkiem kapitałowym
Polski Holding Nieruchomości S.A., jako spółka notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A., podejmuje liczne działania usprawniające komunikację z rynkiem kapitałowym. Spółka przestrzega rzetelnego informowania na temat własnej działalności oraz ważnych wydarzeń w Grupie. Regularnie sporządzane są raporty (zarówno bieżące, jak i okresowe), które obejmują wszelkie aspekty działalności Spółki i w związku z tym mogą mieć istotny wpływ na kurs jej akcji. Obszar relacji inwestorskich to jednak nie tylko działania o charakterze obligatoryjnym, które wynikają wprost z przepisów prawa. Jest to również szereg różnorodnych aktywności, za pomocą których Spółka stara się sprostać wysokim oczekiwaniom ze strony wszystkich uczestników rynku, co w rezultacie buduje reputację PHN S.A. i zaufanie inwestorów. O każdym istotnym zdarzeniu Spółka informuje akcjonariuszy, inwestorów, analityków i dziennikarzy za pomocą raportów bieżących i komunikatów prasowych. Polski Holding Nieruchomości S.A. ceni sobie również bezpośredni kontakt z akcjonariuszami, inwestorami, analitykami i dziennikarzami. PHN S.A. organizuje także konferencje prasowe poświęcone wynikom finansowym Spółki i jej planom na przyszłość.
Korporacyjna strona internetowa
Polski Holding Nieruchomości S.A. prowadzi korporacyjną stronę internetową
www.phnsa.pl
, która jest źródłem wiarygodnych i rzetelnych
informacji o Spółce. Na stronie internetowej Spółki zamieszczone są wszystkie informacje wymagane przepisami prawa, jak również dokumenty określone w zbiorze DPSN. Polski Holding Nieruchomości S.A. zapewnia również funkcjonowanie korporacyjnej strony internetowej w języku angielskim. Na stronie internetowej Spółki zamieszczona jest sekcja Relacje Inwestorskie, w której odnaleźć można m.in. wszystkie raporty bieżące i okresowe opublikowane przez Spółkę, prezentacje wynikowe oraz wszelkie informacje dotyczące organizowanych Walnych Zgromadzeń. Strona internetowa Spółki jest na bieżąco uzupełniana, a przyjęte rozwiązania techniczne są udoskonalane, tak aby jej zawartość w jak największym stopniu odpowiadała potrzebom uczestników rynku kapitałowego.
Reakcja na publikacje w mediach naruszające dobry wizerunek Spółki
W Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. obowiązuje procedura skoordynowanej reakcji na publikacje w mediach naruszające dobry wizerunek Spółki. Procedura została przyjęta w 2014 roku w związku z mogącymi pojawiać się w mediach publikacjami noszącymi znamiona celowego działania na szkodę Spółki. Zgodnie z przyjętą procedurą, w przypadku gdy Spółka w toku analizy prawnej i wizerunkowej uzna, iż pojawiające się w mediach publikacje będą wymagały działania, zamieści swoje stanowisko na stronie internatowej Spółki. W przypadku zaś, gdy Spółka uzna, iż pojawiające się w mediach publikacje w sposób szczególny godzą w jej dobre imię, procedura skoordynowanej reakcji obejmuje wysłanie do redakcji odpowiedzi w formie sprostowania lub oświadczenia, którego treść będzie każdorazowo uzgadniana pod kątem prawnym oraz skierowanie informacji na temat podjętych przez Spółkę działań do Rady Nadzorczej. Informacja kierowana do Rady Nadzorczej może być uzupełniona o prośbę dotyczącą zwołania posiedzenia w tej sprawie, w przypadku gdy sytuacja tego wymaga.
Zastrzeżenia dotyczące stosowania zasad ładu korporacyjnego zgodnie z DPSN 2021 w 2024 roku:
Zgodnie z DPSN 2021, Polski Holding Nieruchomości S.A. w okresie od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku stosował w całości większość zasad ładu korporacyjnego, z wyjątkiem zasad wskazanych poniżej, które nie są stosowane trwale, bądź stosowane w ograniczonym zakresie. Informacja na temat realizowanych przez PHN S.A. zasad DPSN 2021 dostępna jest na stronie Spółki www.phnsa.pl w sekcji przeznaczonej dla akcjonariuszy - Relacje Inwestorskie w zakładce Ład korporacyjny oraz na stronach GPW pod adresem www.gpw.pl/dpsn-skaner.
Poniższe zestawienie prezentuje zasady, których PHN S.A. nie stosował w okresie od 1 stycznia 2024 roku do 31 grudnia 2024 roku.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
46
POLITYKA INFORMACYJNA I KOMUNIKACJA Z INWESTORAMI
✓ 1.2. Spółka umożliwia zapoznanie się z osiągniętymi przez nią wynikami finansowymi zawartymi w raporcie okresowym w możliwie najkrótszym czasie po zakończeniu okresu sprawozdawczego, a jeżeli z uzasadnionych powodów nie jest to możliwe, jak najszybciej publikuje co najmniej wstępne szacunkowe wyniki finansowe.
Zasada jest częściowo stosowana.
Komentarz spółki: Spółka częściowo stosuje się do powyższej zasady. Spółka, w wymaganych terminach, przedstawia inwestorom i analitykom informacje finansowe na temat swojej działalności. Spółka dokłada starań, by umożliwić zapoznanie się z osiągniętymi przez nią wynikami finansowymi zawartymi w raporcie okresowym w możliwie najkrótszym czasie po zakończeniu okresu sprawozdawczego. Aktualnie Spółka nie publikuje wstępnych szacunkowych wyników finansowych. Spółka rozważy publikowanie wstępnych szacunkowych wyników finansowych w przyszłości.
✓ 1.3.1. W swojej strategii biznesowej spółka uwzględnia również tematykę ESG, w szczególności obejmującą zagadnienia środowiskowe, zawierające mierniki i ryzyka związane ze zmianami klimatu i zagadnienia zrównoważonego rozwoju.
Zasada jest częściowo stosowana.
Komentarz spółki: Spółka częściowo stosuje się do powyższej zasady. Spółka w swojej strategii biznesowej uwzględnia zagadnienia środowiskowe i zrównoważonego rozwoju, jednakże bez mierników i oceny ryzyk związanych ze zmianą klimatu. Jednocześnie Spółka utworzyła w strukturze organizacyjnej komórkę odpowiedzialną za obszar ESG.
✓ 1.3.2. W swojej strategii biznesowej spółka uwzględnia również tematykę ESG, w szczególności obejmującą sprawy społeczne i pracownicze, dotyczące m.in. podejmowanych i planowanych działań mających na celu zapewnienie równouprawnienia płci, należytych warunków pracy, poszanowania praw pracowników, dialogu ze społecznościami lokalnymi, relacji z klientami.
Zasada jest częściowo stosowana.
Komentarz spółki: Spółka częściowo stosuje się do powyższej zasady. W swojej strategii biznesowej Spółka przywiązuje wagę do społecznej odpowiedzialności biznesu i relacji z klientami. W codziennych działaniach i decyzjach Spółka zwraca uwagę na stosowanie zasad równego traktowania w miejscu pracy, co oznacza niedyskryminowanie w jakikolwiek sposób, m.in. ze względu na płeć. Spółka zwraca uwagę na budowanie środowiska pracy opartego na dialogu, inkluzyjności, otwartości, tolerancji i poszanowaniu indywidualnych różnic zatrudnianych pracowników.
✓ 1.4.1. W celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii biznesowej spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń posiadanej strategii, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za pomocą mierników, finansowych i niefinansowych. Informacje na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in. objaśniać, w jaki sposób w procesach decyzyjnych w spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane są kwestie związane ze zmianą klimatu, wskazując na wynikające z tego ryzyka.
Zasada jest częściowo stosowana.
Komentarz spółki: Spółka częściowo stosuje się do powyższej zasady. Spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje wymienione w zasadzie 1.4. i przywiązuje dużą wagę do rozwiązań proekologicznych w prowadzonych projektach, ale nie objaśnia kwestii związanych ze zmianą klimatu.
✓ 1.4.2. W celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii biznesowej spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń posiadanej strategii, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za pomocą mierników, finansowych i niefinansowych. Informacje na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in. przedstawiać wartość wskaźnika równości wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego jako procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród i innych dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać informacje o działaniach podjętych w celu likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz horyzontem czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do równości.
Zasada jest częściowo stosowana.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
47
Komentarz spółki: Spółka częściowo stosuje się do powyższej zasady. Spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje opisane w zasadzie 1.4. i nie uzależnia wysokości wynagrodzeń od płci, ale nie przedstawia wartości wskaźnika równości wynagrodzeń. Spółka stosuje zasady równego traktowania bez względu na płeć. Wysokość wynagrodzenia jest przede wszystkim związana z zajmowanym stanowiskiem w strukturze Spółki, jak również z zakresem powierzanych zadań oraz zakresu odpowiedzialności i bezpośrednio wynika z niedyskryminujących nikogo regulacji wewnętrznych stosowanych w tym zakresie.
✓ 1.5. Co najmniej raz w roku spółka ujawnia wydatki ponoszone przez nią i jej grupę na wspieranie kultury, sportu, instytucji charytatywnych, mediów, organizacji społecznych, związków zawodowych itp. Jeżeli w roku objętym sprawozdaniem spółka lub jej grupa ponosiły wydatki na tego rodzaju cele, informacja zawiera zestawienie tych wydatków.
Zasada jest częściowo stosowana.
Komentarz spółki: Spółka częściowo stosuje się do powyższej zasady. W sprawozdaniu Rady Nadzorczej zawarte są informacje oraz ocena Rady Nadzorczej odnośnie prowadzonej przez Spółkę działalności charytatywnej i sponsoringowej. W związku z ustawą o zasadach zarządzania mieniem państwowym, Spółka sporządza sprawozdanie dotyczące wydatków reprezentacyjnych, a także wydatków na usługi prawne, usługi marketingowe, usługi w zakresie stosunków międzyludzkich (public relations) i komunikacji społecznej oraz na usługi doradztwa związanego z zarządzaniem za dany rok obrotowy, które przedkładane jest Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu po zaopiniowaniu przez Radę Nadzorczą. Natomiast dotychczas Spółka nie sporządzała zestawienia wydatków na działalność charytatywną i sponsoringową. Spółka rozważy sporządzanie takiego zestawienia w przyszłości.
✓ 1.6. W przypadku spółki należącej do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 raz na kwartał, a w przypadku pozostałych nie rzadziej niż raz w roku, spółka organizuje spotkanie dla inwestorów, zapraszając na nie w szczególności akcjonariuszy, analityków, ekspertów branżowych i przedstawicieli mediów. Podczas spotkania zarząd spółki prezentuje i komentuje przyjętą strategię i jej realizację, wyniki finansowe spółki i jej grupy, a także najważniejsze wydarzenia mające wpływ na działalność spółki i jej grupy, osiągane wyniki i perspektywy na przyszłość. Podczas organizowanych spotkań zarząd spółki publicznie udziela odpowiedzi i wyjaśnień na zadawane pytania.
Zasada jest częściowo stosowana.
Komentarz spółki: Spółka częściowo stosuje się do powyższej zasady. Aktualnie, co do zasady, Spółka organizuje spotkania dla inwestorów, analityków i przedstawicieli mediów co pół roku - po publikacji wyników rocznych oraz półrocznych. Spółka rozważy zwiększenie częstotliwości organizowania spotkań z inwestorami.
ZARZĄD I RADA NADZORCZA
✓ 2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in. w takich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Spółka nie stosuje powyższej zasady.
Komentarz spółki: Aktualnie Spółka nie posiada polityki różnorodności. Spółka rozważy wprowadzenie jej w przyszłości. Niemniej Spółka częściowo stosuje się do niniejszej zasady co do meritum. Członkowie Zarządu powoływani są przez Radę Nadzorczą po przeprowadzeniu postępowania kwalifikacyjnego, którego celem jest sprawdzenie i ocena kwalifikacji kandydatów oraz wyłonienie najlepszego kandydata na członka Zarządu z uwagi na jego doświadczenie, kwalifikacje i kompetencje, bez dyskryminacji ze względu na płeć. Decyzje w zakresie składu Rady Nadzorczej podejmuje Walne Zgromadzenie lub akcjonariusz większościowy - Skarb Państwa, korzystając z uprawnienia wynikającego ze Statutu Spółki odnośnie powoływania jednego członka Rady Nadzorczej w formie oświadczenia. Niemniej Spółka zapewnia różnorodność pod względem płci. Obecnie skład Rady Nadzorczej w około jednej trzeciej składa się z kobiet. Informacje dotyczące kwalifikacji oraz doświadczenia zawodowego osób powołanych do organów Spółki są dostępne na stronie internetowej Spółki.
✓ 2.2. Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających różnorodność, umożliwiając m.in. osiągnięcie docelowego
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
48
wskaźnika minimalnego udziału mniejszości określonego na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.
Zasada jest częściowo stosowana.
Komentarz spółki: Spółka częściowo stosuje się do powyższej zasady. Organy podejmujące decyzje w sprawie wyboru Członków Zarządu i Rady Nadzorczej dążą do zapewnienia wszechstronności tych organów, mimo braku polityki różnorodności. Dotyczy to zarówno wykształcenia, kwalifikacji oraz doświadczenia członków organów Spółki.
SYSTEMY I FUNKCJE WEWNĘTRZNE
✓ 3.4. Wynagrodzenie osób odpowiedzialnych za zarządzanie ryzykiem i compliance oraz kierującego audytem wewnętrznym powinno być uzależnione od realizacji wyznaczonych zadań, a nie od krótkoterminowych wyników spółki.
Zasada jest stosowana.
Komentarz spółki: Spółka stosuje się do powyższej zasady. Wynagrodzenie tych osób nie jest uzależnione od krótkoterminowych wyników Spółki i jest częściowo uzależnione od realizacji wyznaczonych zadań, poprzez stosowany w Spółce system premiowy.
✓ 3.8. Co najmniej raz w roku osoba odpowiedzialna za audyt wewnętrzny, a w przypadku braku wyodrębnienia w spółce takiej funkcji zarząd spółki, przedstawia radzie nadzorczej ocenę skuteczności funkcjonowania systemów i funkcji, o których mowa w zasadzie 3.1, wraz z odpowiednim sprawozdaniem.
Zasada jest stosowana.
Komentarz spółki: Spółka co do meritum stosuje się do powyższej zasady. Informacje, o których mowa w niniejszej zasadzie zawiera sprawozdanie Rady Nadzorczej, przygotowane na podstawie informacji dostarczanych przez komórkę właściwą ds. audytu wewnętrznego i komórkę właściwą ds. compliance.
WALNE ZGROMADZENIE I RELACJE Z AKCJONARIUSZAMI
✓ 4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.
Zasada jest częściowo stosowana.
Komentarz spółki: Spółka częściowo stosuje się do powyższej zasady. Spółka jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia walnego zgromadzenia przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej (e-walne). Jednak dotychczas nie były Spółce zgłaszane oczekiwania akcjonariuszy w tym zakresie.
✓ 4.8. Projekty uchwał walnego zgromadzenia do spraw wprowadzonych do porządku obrad walnego zgromadzenia powinny zostać zgłoszone przez akcjonariuszy najpóźniej na 3 dni przed walnym zgromadzeniem.
Spółka nie stosuje powyższej zasady.
Komentarz spółki: Aktualnie Spółka przyjmuje, że projekty uchwał powinny zostać zgłoszone przez akcjonariuszy najpóźniej na 24 godziny przed rozpoczęciem Walnego Zgromadzenia. Spółka rozważy wprowadzenie zmiany wynikającej z niniejszej zasady w przyszłości.
✓ 4.9.1. W przypadku gdy przedmiotem obrad walnego zgromadzenia ma być powołanie do rady nadzorczej lub powołanie rady nadzorczej nowej kadencji kandydatury na członków rady powinny zostać zgłoszone w terminie umożliwiającym podjęcie przez akcjonariuszy obecnych na walnym zgromadzeniu decyzji z należytym rozeznaniem, lecz nie później niż na 3 dni przed walnym zgromadzeniem; kandydatury, wraz z kompletem materiałów ich dotyczących, powinny zostać niezwłocznie opublikowane na stronie internetowej spółki;
Spółka nie stosuje powyższej zasady.
Komentarz spółki: Spółka rozważy stosowanie niniejszej zasady w przyszłości.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
49
WYNAGRODZENIA
✓ 6.2. Programy motywacyjne powinny być tak skonstruowane, by między innymi uzależniały poziom wynagrodzenia członków zarządu spółki i jej kluczowych menedżerów od rzeczywistej, długoterminowej sytuacji spółki w zakresie wyników finansowych i niefinansowych oraz długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy i zrównoważonego rozwoju, a także stabilności funkcjonowania spółki.
Zasada jest częściowo stosowana.
Komentarz spółki: Spółka częściowo stosuje się do powyższej zasady. Wynagrodzenie Członków Zarządu uzależnione jest od realizacji celów zarządczych wyznaczanych Członkom Zarządu przez Radę Nadzorczą. Natomiast Spółka nie posiada sformalizowanego programu motywacyjnego uzależnionego od wyników dla kluczowych menedżerów, ale rozważa wprowadzenie takiego programu w przyszłości.
✓ 6.3. Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych jest program opcji menedżerskich, wówczas realizacja programu opcji winna być uzależniona od spełnienia przez uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczonych, realnych i odpowiednich dla spółki celów finansowych i niefinansowych oraz zrównoważonego rozwoju, a ustalona cena nabycia przez uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie może odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania programu.
Spółka nie stosuje powyższej zasady.
Komentarz spółki: Powyższa zasada nie dotyczy Spółki, ponieważ nie funkcjonuje w niej program motywacyjny oparty na opcjach menedżerskich.
✓ 6.4. Rada nadzorcza realizuje swoje zadania w sposób ciągły, dlatego wynagrodzenie członków rady nie może być uzależnione od liczby odbytych posiedzeń. Wynagrodzenie członków komitetów, w szczególności komitetu audytu, powinno uwzględniać dodatkowe nakłady pracy związane z pracą w tych komitetach.
Zasada jest częściowo stosowana.
Komentarz spółki: Spółka częściowo stosuje się do powyższej zasady. Wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej nie jest uzależnione od liczby odbytych posiedzeń. Natomiast wynagrodzenie za dodatkowy nakład pracy związany z pracą w komitetach otrzymują tylko ich przewodniczący.
Podstawowe cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem
Na system kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych składają się stosowane w Grupie PHN uregulowania wewnętrzne, procedury oraz narzędzia jak również systematyczne podejście do identyfikowania, oceny, monitorowania oraz reagowania na ryzyka, w tym działania zapobiegające nadużyciom. Do najważniejszych uregulowań i procedur w tym zakresie należy polityka rachunkowości Grupy PHN uwzględniające wspólne dla całej Grupy PHN zasady rachunkowości oraz polityka zarządzania ryzykiem w Grupie. Dodatkowo, w Grupie funkcjonują zasady zamykania ksiąg i sporządzania sprawozdań finansowych uwzględniające harmonogramy, procedury kontroli oraz wzory pakietów konsolidacyjnych. Koordynacja procesów księgowych i sprawozdawczych jest realizowana poprzez centralnie ulokowaną jednostkę zajmującą się obsługą księgową spółek Grupy PHN oraz jednostkę zajmującą się konsolidacją sprawozdań finansowych. Taka organizacja daje możliwość standaryzacji i optymalizacji procesów. Sprawozdawczość finansowa Grupy jest tworzona w oparciu o księgowania dokonywane w obejmującym wszystkie podmioty, jednolitym systemie informatycznym klasy ERP. Ponadto system kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w procesie sporządzania sprawozdań finansowych realizowany jest również poprzez weryfikację zgodności sprawozdań finansowych spółek Grupy PHN ze stanem faktycznym oraz z danymi wprowadzonymi do zintegrowanego systemu informatycznego służącego do przygotowania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy PHN. Ewidencja zdarzeń gospodarczych w Grupie PHN prowadzona jest w zintegrowanym systemie informatycznym, którego konfiguracja jest zgodna z przyjętą w Spółce polityką rachunkowości.
W Grupie PHN stosowane są również procedury bezpieczeństwa w zakresie kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem dotyczące ochrony danych finansowych, zapobiegania nieautoryzowanemu dostępowi, zapisu, przetwarzania oraz udostępniania informacji, a także zapewnianiające ciągłość działania w przypadku wystąpienia zagrożeń, takich jak incydenty bezpieczeństwa, cyberataki czy awarie systemów. Zarząd regularnie dokonuje przeglądu skuteczności funkcjonujących w Grupie PHN systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem, uwzględniając zmieniające się warunki zewnętrzne i wewnętrzne. Na podstawie wyników dokonywanych
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
50
przeglądów podejmowane są działania mające na celu udoskonalanie procesów i procedur, zapewniając tym samym oczekiwaną jakość sprawozdań finansowych.
Sprawozdania finansowe poddawane są weryfikacji przez audytora. W przypadku sprawozdania półrocznego audytor dokonuje przeglądu, natomiast sprawozdanie roczne podlega badaniu. Wyniki przeglądów i badań przedstawiane są przez audytora Zarządowi i Komitetowi Audytu Rady Nadzorczej. Zgodnie z przyjętymi procedurami, sprawozdania finansowe przekazywane są Zarządowi Spółki, Komitetowi Audytu, a następnie Radzie Nadzorczej, która - w odniesieniu do rocznego sprawozdania finansowego, dokonuje oceny w zakresie jego zgodności z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym na podstawie rekomendacji Komitetu Audytu po zakończeniu weryfikacji przez audytora. Zbadane sprawozdania finansowe są przekazywane do publicznej wiadomości. Zgodnie ze Statutem Spółki, audytora uprawnionego do przeprowadzenia przeglądów oraz badań jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych wybiera Rada Nadzorcza. Stosownie do art. 130 ust. 1 pkt 5 – 7 ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (t. j. Dz.U. 2024 r. poz. 1035 z późn. zm.), w Spółce opracowane zostały i wdrożone: „Polityka i procedura wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania przez jednostkę zainteresowania publicznego – Polski Holding Nieruchomości S.A.” oraz „Polityka świadczenia usług przez firmę audytorską przeprowadzającą badania przez podmioty powiązane z tą firmą audytorska oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem na rzecz jednostki zainteresowania publicznego – Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A.” W związku z powyższym, w Spółce obowiązuje formalna reguła dotycząca zmieniania podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych.
W ramach wyceny wartości aktywów funkcjonuje model decyzyjny stosowany do wyceny nieruchomości na dzień bilansowy oraz procedura przeglądu prawnego nieruchomości. Zgodnie z przyjętą procedurą wartość aktywów weryfikowana jest w kwartalnych odstępach czasu, po uwzględnieniu określonych czynników. Decyzja o wyborze działania lub braku jest podejmowana w każdym kwartale, z uwzględnieniem specyficznych uwarunkowań rynku oraz stanu nieruchomości, a analiza aktywów prowadzona jest na podstawie wartości księgowej z poprzedniego kwartału. Dodatkowo na koniec każdego roku obrotowego dokonywana jest wycena całego portfela nieruchomości.
System kontroli wewnętrznej w pozostałych obszarach działalności operacyjnej Grupy PHN oparty jest na mechanizmach kontrolnych określonych dla poszczególnych procesów w odniesieniu do ryzyk identyfikowanych, zarządzanych i monitorowanych przez menadżerów oraz Zarząd, opisanych we właściwych regulacjach wewnętrznych. Zasady postępowania z ryzykiem reguluje przyjęta w marcu 2017 roku i zaktualizowana w 2023 roku „Polityka zarządzania ryzykiem w Grupie Kapitałowej spółki Polski Holding Nieruchomości S.A.” Określa ona zakres odpowiedzialności za zarządzanie ryzykiem, elementy tego procesu, w tym kryteria oceny i określenia poziomu ryzyk i rodzaje reakcji na ryzyko, jak również wymóg oceny ich adekwatności i skuteczności.
Ponadto, w Grupie PHN funkcjonuje audyt wewnętrzny, zapewniający niezależną i obiektywną ocenę funkcjonowania procesów kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem i ładu organizacyjnego.
12.2 Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji
Na dzień 31 grudnia 2024 roku liczba akcji Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. wynosiła 51 217 313 o wartości nominalnej 1,00 PLN każda akcja. Ze wszystkich akcji przysługuje jeden głos, więc liczba głosów jest równa liczbie akcji. Nie istnieją żadne ograniczenia dotyczące przenoszenia praw własności akcji Spółki. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. nie posiada wiedzy o jakichkolwiek umowach, które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości. Akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio poprzez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu przedstawiono w poniżej tabeli.
Struktura akcjonariatu PHN S.A. na 11 kwietnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku
14 kwietnia 2025 roku
31 grudnia 2024 roku
Liczba akcji
% akcji
Liczba akcji
% akcji
SKARB PAŃSTWA
36 842 988
71,94%
36 842 988
71,94%
PTE ALLIANZ POLSKA
5 102 442
9,96%
5 102 442
9,96%
NATIONALE-NEDERLANDEN OFE
2 879 184
5,62%
2 879 184
5,62%
POZOSTALI
6 392 699
12,48%
6 392 699
12,48%
RAZEM
51 217 313
100,00%
51 217 313
100,00%
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
51
Struktura akcjonariatu PHN S.A. na 31 grudnia 2024 roku
Na podstawie sprawozdań rocznych opublikowanych przez otwarte fundusze emerytalne według stanu posiadania na dzień 31 grudnia 2024 roku ustalono, że do mniejszościowych akcjonariuszy zaliczyć można następujące otwarte fundusze emerytalne: OFE PZU Złota Jesień (2,70% liczby akcji), OFE Generali (2,63% liczby akcji), OFE Vienna (1,21% liczby akcji), OFE UNIQUA (0,78% liczby akcji). Łącznie Skarb Państwa, otwarte fundusze emerytalne oraz towarzystwa funduszy inwestycyjnych posiadają 95,40% liczby akcji Spółki, wobec czego drobni akcjonariusze Spółki posiadają łącznie 4,60% liczby akcji Spółki.
12.3 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących
Na dzień 11 kwietnia 2025 roku, według uzyskanych potwierdzeń, osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadały akcji jednostki dominującej oraz akcji i udziałów jednostek zależnych. W okresie od dnia 31 grudnia 2024 roku do dnia 11 kwietnia 2025 roku liczba akcji Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. oraz akcji i udziałów spółek zależnych w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących nie uległa zmianie.
12.4 Program akcji pracowniczych
W 2024 roku w Grupie PHN nie był realizowany program akcji pracowniczych.
12.5 Nabycie akcji własnych
W 2024 roku PHN S.A. nie nabywał akcji własnych.
12.6 Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia
Wszystkie akcje Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. są akcjami zwykłymi na okaziciela. Jedna akcja Spółki daje prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Spółki.
Statut Spółki przyznaje szczególne uprawnienia jednemu z akcjonariuszy, tj. Skarbowi Państwa. W związku z rejestracją w dniu 25 marca 2025 roku nowej treści Statutu Spółki, w nawiasach w tekście poniżej podane zostały jednostki redakcyjne z nowej treści jednolitej Statutu Spółki, o ile zmiana polegała jedynie na zmianie jednostki redakcyjnej:
a) „Członek Zarządu
składa rezygnację na piśmie Spółce reprezentowanej w tym zakresie zgodnie z art. 373 § 2 Kodeksu Spółek Handlowych oraz do wiadomości Radzie Nadzorczej i podmiotowi uprawnionemu do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa.” – § 23 ust. 5 Statutu Spółki; (zgodnie z brzmieniem Statutu Spółki zarejestrowanego w dniu 25 marca 2025 r.: „Członek Zarządu składa rezygnację na piśmie Spółce reprezentowanej w tym zakresie zgodnie z art. 373 § 2 Kodeksu Spółek Handlowych oraz do wiadomości Radzie Nadzorczej i podmiotowi uprawnionemu do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa, za pośrednictwem Spółki.” – § 22 ust. 5 nowej treści Statutu Spółki,
b) „1. Rada Nadzorcza składa się z od pięciu do dziewięciu członków, powoływanych przez Walne Zgromadzenie, z zastrzeżeniem ust. 2.
2. Jednego spośród członków Rady Nadzorczej, o których mowa w ust. 1 powołuje i odwołuje, w drodze pisemnego oświadczenia podmiot uprawniony do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa, przy czym niepowołanie członka Rady Nadzorczej przez ww. podmiot nie powoduje niezgodności składu Rady ze Statutem i Rada jest uprawniona do wykonywania swoich funkcji, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów. Niezależnie od powyższego podmiot uprawniony do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa zachowuje prawo do wyboru pozostałych członków Rady Nadzorczej na Walnym Zgromadzeniu.” – § 32 ust. 1 i 2 Statutu Spółki (§ 31 ust. 1 i 2 nowej treści Statutu Spółki),
c) „Członek Rady Nadzorczej rezygnację składa Zarządowi na piśmie pod adresem siedziby Spółki oraz do wiadomości podmiotowi uprawnionemu do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa.” – § 32 ust. 7 Statutu Spółki (§ 31 ust. 7 nowej treści Statutu Spółki),
d) „Akcjonariusz lub akcjonariusze reprezentujący co najmniej jedną dwudziestą kapitału zakładowego mogą żądać umieszczenia poszczególnych spraw w porządku obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia. Uprawnienie to przysługuje również akcjonariuszowi – Skarbowi Państwa dopóki pozostaje on akcjonariuszem Spółki.” – § 43 ust. 4 Statutu Spółki
(§ 42 ust. 4 nowej treści Statutu Spółki),
e) „Akcjonariusze, w tym Skarb Państwa, o których mowa w ust. 4, mogą przed terminem Walnego Zgromadzenia zgłaszać Spółce na piśmie lub przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do porządku
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
52
obrad Walnego Zgromadzenia lub spraw, które mogą zostać wprowadzone do porządku obrad.” – § 43 ust. 5 Statutu Spółki (§ 42 ust. 5 nowej treści Statutu Spółki),
f) „2.Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd Spółki:
4) na pisemne żądanie Skarbu Państwu, dopóki pozostaje on akcjonariuszem Spółki.” - § 41 ust. 2 pkt 4 (§ 40 ust. 2 pkt 4 nowej treści Statutu Spółki).
12.7 Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia prawa własności papierów wartościowych
Brak jest ograniczeń odnośnie do wykonywania prawa głosu, które wynikałyby ze Statutu Spółki oraz z innych wewnętrznych regulacji.
12.8 Zasady zmiany Statutu Spółki
Zmiana Statutu Emitenta wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia podjętej większością trzech czwartych głosów. Wniosek w sprawie zmiany Statutu powinien być wnoszony wraz z uzasadnieniem i pisemną opinią Rady Nadzorczej Spółki. Do kompetencji Rady Nadzorczej należy przyjmowanie jednolitego tekstu Statutu Spółki przygotowywanego przez Zarząd, który następnie zgłasza zmianę Statutu Spółki do sądu rejestrowego. W dniu 28 lutego 2025 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę w sprawie przyjęcia nowego brzmienia Statutu spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. Jednocześnie Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie postanowiło, że przyjęty mocą powyższej uchwały Statut stanowi również tekst jednolity Statutu Spółki na potrzeby postępowania rejestrowego. Z dniem 25 marca 2025 roku w Krajowym Rejestrze Sądowym zarejestrowane zostały zmiany Statutu Spółki wprowadzone uchwałą Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z dnia 28 lutego 2025 roku polegające na uchyleniu w całości Statutu Spółki w dotychczasowym brzmieniu i przyjęciu tekstu Statutu Spółki w nowym brzmieniu. Wprowadzone zmiany w szczególności dotyczą:
1) rozszerzenia kompetencji Rady Nadzorczej o uprawnienie dotyczące wyboru firmy audytorskiej do atestacji lub badania sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju – dodano w § 27 ust. 1 pkt 4,
2) w zakresie obowiązku Zarządu dotyczącego uzyskania zgody Rady Nadzorczej przed podjęciem uchwały ustalającej sposób wykonania prawa głosu na walnym zgromadzeniu lub zgromadzeniu wspólników Spółki Zależnej, w której Spółka posiada akcje, mających skutek w zatwierdzeniu lub wyrażeniu zgody na podjęcie przez Spółki Zależne określonych czynności:
a) wyłączenia - w przypadku czynności nabycia składników aktywów trwałych w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, o wartości równej lub przekraczającej 2.000.000,00 zł, a w przypadku gdy czynność prawna dokonywana jest ze spółką z Grupy, gdy jej wartość jest równa lub przekracza 10.000.000,00 zł - czynności udzielenia pożyczki spółce z Grupy która nie wymaga zgody Rady Nadzorczej - dodano wyłączenie w § 28 ust. 1 pkt 10,
b) zniesienia obowiązku uzyskania ww. zgody w przypadku powoływania i odwoływania członków organów oraz opiniowania kandydatów na prokurentów – zmiana w § 28 ust. 1 pkt 20,
3) zniesienia obowiązku Zarządu dotyczącego wprowadzenia w statutach i umowach Spółek Zależnych postanowień, na podstawie których będzie wymagana zgoda Rady Nadzorczej przed podjęciem uchwały ustalającej sposób wykonywania prawa głosu na walnych zgromadzeniach / zgromadzeniach wspólników dotyczących Spółek Zależnych odnośnie przyznania członkom organów spółek Grupy wynagrodzenia całkowitego z tytułu sprawowania funkcji, w tym odrębnie wynagrodzenia stałego i zmiennego, zgodnie z przepisami Ustawy o zasadach kształtowania wynagrodzeń oraz obowiązującymi w Grupie Zasadami wynagradzania członków organów Spółek Zależnych – zmiana § 28 ust.2 pkt.4,
4) doprecyzowania częstotliwości składania Radzie Nadzorczej sprawozdań z dokonanych czynności przez Członka Rady Nadzorczej delegowanego do samodzielnego pełnienia czynności nadzorczych – zmiana w § 29 ust. 2,
5) rozszerzenia zakres kompetencji wymaganych od Członków Komitetu Audytu – dodano w § 39 ust. 1,
6) rozszerzenia zakresu uprawnień Komitetu Audytu o rekomendowanie Radzie Nadzorczej podmiotu uprawnionego do atestacji lub badania sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju Spółki – dodano w § 39 ust. 3 pkt 6,
7) zmian redakcyjnych zasadniczo nie wpływających na dotychczasową treść Statutu.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
53
12.9 Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej i ich komitetów
Zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej i jej komitetów regulują przepisy prawa powszechnie obowiązującego, a także Statut Spółki oraz Regulamin Zarządu i Regulamin Rady Nadzorczej. Na funkcjonowanie organów zarządczych oraz organów nadzorujących Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. wpływ mają również zasady ładu korporacyjnego uchwalone przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Zarząd Spółki
Zarząd jest statutowym organem kolegialnym Spółki prowadzącym jej sprawy, uprawnionym do zarządzania strategicznego oraz nadzorowania zarządzania operacyjnego Spółką. Zarząd prowadzi sprawy Spółki w sposób przejrzysty i efektywny, działając na podstawie oraz w granicach obowiązujących przepisów prawa, w tym Kodeksu spółek handlowych, postanowień Statutu Spółki, Regulaminu oraz innych wewnętrznych regulacji obowiązujących w Spółce.
Skład Zarządu PHN S.A. w 2024 roku
Na dzień 1 stycznia 2024 roku skład Zarządu przedstawiał się następująco:
− Pan Marcin Mazurek – Prezes Zarządu,
− Pan Szczepan Barszczewski – Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji,
− Pan Krzysztof Zalewski – Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi,
− Pan Adam Lesiński – Członek Zarządu ds. Finansowych,
− Pan Piotr Przednowek – Członek Zarządu ds. Rozwoju.
W dniu 22 marca 2024 roku Rada Nadzorcza Spółki odwołała ze składu Zarządu wszystkich Członków Zarządu:
− Pana Marcina Mazurka – Prezesa Zarządu,
− Pana Szczepana Barszczewskiego – Wiceprezesa – Członka Zarządu ds. Inwestycji,
− Pana Krzysztofa Zalewskiego – Członka Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi,
− Pana Adama Lesińskiego – Członka Zarządu ds. Finansowych,
− Pana Piotra Przednowka – Członka Zarządu ds. Rozwoju.
Jednocześnie, Rada Nadzorcza podjęła uchwałę o delegowaniu Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej Pana Artura Lebiedzińskiego do czasowego wykonywania czynności Prezesa Zarządu Spółki, do czasu powołania Zarządu Spółki, wyłonionego w wyniku postępowania kwalifikacyjnego, nie dłużej jednak niż na okres 3 miesięcy.
W dniu 24 kwietnia 2024 roku, po przeprowadzeniu postępowania konkursowego, na mocy uchwał podjętych w dniu 24 kwietnia 2024 roku, Rada Nadzorcza powołała z chwilą ich podjęcia:
− Pana Wiesława Malickiego na stanowisko Prezesa Zarządu,
− Pana Jacka Krawczykowskiego na stanowisko Wiceprezesa – Członka Zarządu ds. Inwestycji,
− Pana Grzegorza Grotka na stanowisko Członka Zarządu ds. Finansowych.
Jednocześnie, Rada Nadzorcza Spółki postanowiła o zakończeniu z chwilą powołania Prezesa Zarządu okresu delegowania Członka Rady Nadzorczej Pana Artura Lebiedzińskiego do czasowego wykonywania czynności Prezesa Zarządu Spółki.
W dniu 17 maja 2024 roku, w wyniku przeprowadzonego postepowania konkursowego, na mocy uchwały podjętej w dniu 17 maja 2024 roku, Rada Nadzorcza powołała, z chwilą jej podjęcia, Pana Macieja Klukowskiego na stanowisko Członka Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi.
Podział kompetencji Członków Zarządu PHN S.A. w 2024 roku
W okresie od dnia 1 stycznia do dnia 22 marca 2024 roku Prezes Zarządu Pan Marcin Mazurek nadzorował następujące obszary działalności spółki: prawny, marketingu, strategii, relacji inwestorskich i PR, wsparcia organów spółki, nadzoru właścicielskiego, zarządzania zasobami ludzkimi, obszar administracyjny i IT, komórkę ds. audytu, komórkę ds. bezpieczeństwa oraz komórkę ds. compliance. Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji Pan Szczepan Barszczewski nadzorował w powyższym okresie obszary: przygotowania i realizacji inwestycji oraz sprzedaży mieszkań. Członkowi Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi Panu Krzysztofowi Zalewskiemu do dnia 22 marca 2024 roku podlegały obszary: zarządzania nieruchomościami oraz wynajmu i komercjalizacji. Członek Zarządu ds. Finansowych Pan Adam Lesiński nadzorował obszary: rachunkowości i podatków, finansów oraz kontrolingu, natomiast Członek Zarządu ds. Rozwoju Pan Piotr Przednowek nadzorował obszary: rozwoju oraz zarządzania aktywami.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
54
Od dnia 24 kwietnia podział kompetencji Członków Zarządu przedstawiał się następująco: Prezes Zarządu Pan Wiesław Malicki nadzorował następujące obszary działalności spółki: prawny, marketingu, strategii, relacji inwestorskich i PR, wsparcia organów spółki, nadzoru właścicielskiego, zarządzania zasobami ludzkimi, obszar administracyjny i IT, komórkę ds. audytu, komórkę ds. bezpieczeństwa oraz komórkę ds. compliance, a także do dnia 17 maja 2024 roku obszary zarządzania nieruchomościami oraz wynajmu i komercjalizacji. Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji Pan Jacek Krawczykowski nadzorował obszary: przygotowania i realizacji inwestycji, sprzedaży mieszkań oraz biuro rozwoju. Członek Zarządu ds. Finansowych Pan Grzegorz Grotek nadzorował obszary: rachunkowości i podatków, finansów, kontrolingu oraz biuro zarządzania aktywami. Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi Pan Maciej Klukowski od dnia 17 maja 2024 roku nadzorował obszary: zarządzania nieruchomościami oraz wynajmu i komercjalizacji.
Zasady działania Zarządu PHN S.A.
Zarząd prowadzi sprawy Spółki i reprezentuje Spółkę we wszystkich czynnościach sądowych i pozasądowych. Zgodnie z postanowieniami nowej treści Statutu Spółki, Zarząd prowadzi sprawy Spółki i reprezentuje Spółkę (§16 ust. 1). Wszelkie sprawy związane z prowadzeniem spraw Spółki, niezastrzeżone przepisami prawa lub postanowieniami Statutu dla Walnego Zgromadzenia lub Rady Nadzorczej, należą do kompetencji Zarządu. Wszyscy członkowie Zarządu są obowiązani i uprawnieni do wspólnego prowadzenia spraw Spółki. W zakresie niewymagającym uchwały Zarządu, poszczególni członkowie Zarządu mogą prowadzić sprawy Spółki samodzielnie, w zakresie określonym w Regulaminie Zarządu. Zarząd zobowiązany jest do składania Radzie Nadzorczej co najmniej kwartalnych sprawozdań, dotyczących istotnych zdarzeń w działalności Spółki. Sprawozdanie to obejmuje również sprawozdanie o przychodach, kosztach i wyniku finansowym Spółki. Rada Nadzorcza może określić szczegółowy zakres sprawozdań, o których mowa powyżej. Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki, do obowiązków Zarządu należy przedkładanie Walnemu Zgromadzeniu, zaopiniowanego przez Radę Nadzorczą, sprawozdania o wydatkach reprezentacyjnych, a także wydatkach na usługi prawne, usługi marketingowe, usługi w zakresie stosunków międzyludzkich (public relations) i komunikacji społecznej oraz usługi doradztwa związanego z zarządzaniem, a także sprawozdania ze stosowania dobrych praktyk, o których mowa w art. 7 ust. 3 ustawy o zarządzaniu mieniem państwowym wraz ze sprawozdaniem Zarządu z działalności Spółki za ubiegły rok obrotowy. Zarząd przedkłada Radzie Nadzorczej do zaopiniowania sprawozdanie, o którym mowa powyżej.
Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki, Zarząd jest obowiązany, bez dodatkowego wezwania, do przedkładania Radzie Nadzorczej informacji o: uchwałach Zarządu i ich przedmiocie, sytuacji Spółki, w tym w zakresie jej majątku, a także istotnych okolicznościach z zakresu prowadzenia spraw Spółki, w szczególności w obszarze operacyjnym, inwestycyjnym i kadrowym, postępach w realizacji wyznaczonych kierunków rozwoju działalności Spółki, ze wskazaniem odstępstw od wcześniej wyznaczonych kierunków, zawierającej uzasadnienie tych odstępstw, transakcjach oraz innych zdarzeniach lub okolicznościach, które istotnie wpływają lub mogą wpływać na sytuację majątkową Spółki, w tym na jej rentowność lub płynność, zmianach uprzednio udzielonych Radzie Nadzorczej informacji, jeżeli zmiany te istotnie wpływają lub mogą wpływać na sytuację Spółki. Realizacja obowiązków, o których mowa powyżej dotyczy również posiadanych przez Zarząd informacji o Spółkach Zależnych oraz o Spółkach powiązanych, w zakresie w jakim informacje te są istotne z punktu widzenia Spółki. Rada Nadzorcza ustala w drodze uchwały szczegółowy zakres, formę i terminy przekazywania informacji, o których mowa powyżej. Do składania oświadczeń w imieniu Spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków Zarządu albo jednego członka Zarządu łącznie z prokurentem. Jeżeli Zarząd jest jednoosobowy, do składania oświadczeń w imieniu Spółki uprawniony jest Prezes Zarządu samodzielnie. Powołanie prokurenta wymaga jednomyślnej uchwały wszystkich członków Zarządu. Zgodnie z postanowieniami nowej treści Statutu Spółki, Powołanie prokurenta wymaga zgody wszystkich Członków Zarządu (§17 ust. 3). Odwołać prokurę może każdy członek Zarządu. Tryb działania Zarządu określa szczegółowo Regulamin Zarządu, ustalony przez Zarząd i zatwierdzony przez Radę Nadzorczą. Do składania oświadczeń oraz podpisywania umów i zaciągania zobowiązań w imieniu spółki uprawnione są ponadto osoby działające na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Zarząd na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.
Powołanie i odwołanie Zarządu PHN S.A.
Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. może liczyć od jednego do sześciu członków, w tym Prezesa Zarządu oraz, w przypadku Zarządu, do którego powołuje się więcej niż jedną osobę, Wiceprezesa oraz pozostałych członków Zarządu wybieranych na okres wspólnej kadencji przez Radę Nadzorczą. Możliwa jest zmiana liczby członków w trakcie trwania kadencji. Kadencja członków Zarządu wynosi trzy pełne lata obrotowe. Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki, członków Zarządu lub cały Zarząd powołuje i odwołuje Rada Nadzorcza. Członkowie Zarządu powoływani są po przeprowadzeniu przez Radę Nadzorczą postępowania kwalifikacyjnego, którego celem jest sprawdzenie i ocena kwalifikacji kandydatów oraz wyłonienie najlepszego kandydata na członka Zarządu. Każdy z Członków Zarządu może być odwołany lub zawieszony przez Walne Zgromadzenie lub Radę Nadzorczą. Rada Nadzorcza może zawiesić Członka Zarządu z ważnych powodów. Członek Zarządu składa rezygnację na piśmie Spółce, reprezentowanej w tym zakresie zgodnie z art. 373 § 2 Kodeksu Spółek Handlowych oraz do wiadomości Radzie Nadzorczej i podmiotowi uprawnionemu do wykonywania praw z akcji spółki należących do Skarbu Państwa.
Zgodnie z postanowieniami nowej treści Statutu Spółki, Członek Zarządu składa rezygnację na piśmie
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
55
Spółce, reprezentowanej w tym zakresie zgodnie z art. 373 § 2 Kodeksu Spółek Handlowych oraz do wiadomości Radzie Nadzorczej i podmiotowi uprawnionemu do wykonywania praw z akcji spółki należących do Skarbu Państwa, za pośrednictwem Spółki (§22 ust. 5).
Organizacja prac Zarządu PHN S.A.
Posiedzenia Zarządu odbywają się co do zasady nie rzadziej niż raz na tydzień. Zwołuje je i przewodniczy im Prezes Zarządu lub inny upoważniony przez Prezesa Zarządu Członek Zarządu, z inicjatywy własnej lub na wniosek któregokolwiek z Członków Zarządu. Na posiedzenie Zarządu mogą być zapraszani właściwi dla danej sprawy stanowiącej przedmiot posiedzenia pracownicy Spółki, doradcy oraz eksperci, w tym również niebędący pracownikami Spółki. Zaproszenie może mieć formę pisemną lub ustną. Z każdego posiedzenia Zarządu sporządza się protokół. Zarząd podejmuje decyzje w formie uchwał bezwzględną większością głosów. W przypadku równości głosów przy podejmowaniu uchwał, rozstrzyga głos Prezesa Zarządu. Każdemu członkowi Zarządu przysługuje jeden głos „za”, „przeciw” bądź „wstrzymujący się” w danej sprawie. Udział w głosowaniu jest obowiązkowy. Głosowanie nad uchwałami jest jawne. Tajne głosowanie zarządza się w sprawach osobowych oraz na wniosek Członka Zarządu.
Kompetencje Zarządu PHN S.A.
Do zakresu działania Zarządu PHN S.A. należy prowadzenie wszystkich spraw Spółki niezastrzeżonych kodeksem spółek handlowych lub Statutem Spółki do kompetencji innych organów Spółki. Uchwały Zarządu wymagają wszystkie sprawy przekraczające zakres zwykłych czynności.
Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki, uchwały Zarządu wymaga w szczególności: ustalenie Regulaminu Zarządu, ustalenie Regulaminu Organizacyjnego, tworzenie i likwidacja oddziałów, powołanie prokurenta, zaciąganie kredytów i pożyczek, przyjęcie rocznych planów rzeczowo-finansowych oraz strategicznych planów wieloletnich, nabywanie (obejmowanie) lub rozporządzanie przez Spółkę składnikami aktywów trwałych w rozumieniu Ustawy o rachunkowości: o wartości przekraczającej 300.000,00 zł, obciążanie składników aktywów trwałych w rozumieniu Ustawy o rachunkowości ograniczonym prawem rzeczowym na kwotę (sumę zabezpieczenia) przekraczającą 300.000,00 zł, zawieranie przez Spółkę innych, niż wyżej wymienione umów lub zaciąganie innych, niż wyżej wymienione zobowiązań - o wartości przekraczającej 300.000,00 zł, sprawy, o których rozpatrzenie Zarząd zwraca się do Rady Nadzorczej lub do Walnego Zgromadzenia, ustalanie sposobu wykonywania prawa głosu na walnym zgromadzeniu lub zgromadzeniu wspólników spółek, w których Spółka posiada akcje, wypłata zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy.
Opracowywanie planów, o których mowa powyżej i przedkładanie ich Radzie Nadzorczej do zatwierdzenia jest obowiązkiem Zarządu. Uchwała Zarządu może być podjęta również w każdej innej sprawie wniesionej pod obrady Zarządu we właściwym trybie, określonym w Regulaminie Zarządu. Członkowie Zarządu mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Zarządu, oddając swój głos na piśmie za pośrednictwem innego członka Zarządu. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu Zarządu. Zarząd może podejmować uchwały w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki „Zarząd dokona czynności (w granicach dozwolonych przez bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa) zmierzających do wprowadzenia w statutach i umowach Spółek Zależnych postanowień określających: 1) wymogi dla kandydatów na członków organów nadzorczych, o których mowa w art. 19 ust. 1 – 3 i 5 Ustawy o zarządzaniu mieniem państwowym, a w przypadku niespełnienia wymogów określonych w Statucie, właściwy organ zobowiązany jest do niezwłocznego podjęcia działań mających na celu odwołanie członka Rady Nadzorczej, przy czym obowiązku tego nie stosuje się do członka Rady Nadzorczej wskazanego przez podmiot inny niż podmiot uprawniony do wykonywania praw z akcji należących do Skarbu Państwa, 2) wymogi dla kandydatów na członków organu zarządzającego, o których mowa w § 23 ust. 3 oraz w przypadku gdy członkowie organu zarządzającego powoływani są przez organ nadzorczy, konieczność powołania członków organu zarządzającego po przeprowadzeniu przez organ nadzorczy postępowania kwalifikacyjnego, którego celem jest sprawdzenie i ocena kwalifikacji kandydatów oraz wyłonienie najlepszego kandydata na członka organu zarządzającego, 3) wymogi, o których mowa w art. 17 ust. 1 – 4, 6 i 6a, z uwzględnieniem ust. 5 Ustawy o zarządzaniu mieniem państwowym, oraz wymogi odpowiadające wymogom określonym w § 29”. Zgodnie z postanowieniami nowej treści Statutu Spółki, powyższe postanowienia uległy zmianie jedynie w zakresie przywołanej numeracji jednostek redakcyjnych.
Rada Nadzorcza Spółki
Podstawę działania Rady Nadzorczej stanowią przepisy prawa, w szczególności dotyczące funkcjonowania publicznych spółek prawa handlowego, postanowienia Statutu, uchwały Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej, Regulamin oraz zasady ładu korporacyjnego, w tym w szczególności „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”.
Skład Rady Nadzorczej PHN S.A. w 2024 roku
Na dzień 1 stycznia 2024 roku skład Rady Nadzorczej przedstawiał się następująco:
− Izabela Felczak-Poturnicka – Przewodnicząca Rady Nadzorczej,
− Grażyna Ciurzyńska – Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej,
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
56
− Kinga Śluzek – Sekretarz Rady Nadzorczej,
− Paweł Majewski – Członek Rady Nadzorczej,
− Bogusław Przywora - Członek Rady Nadzorczej,
− Łukasz Puchalski – Członek Rady Nadzorczej,
− Przemysław Stępak – Członek Rady Nadzorczej,
− Artur Szostak – Członek Rady Nadzorczej,
− Krzysztof Turkowski – Członek Rady Nadzorczej.
W dniu 29 stycznia 2024 roku Zarząd Spółki otrzymał od Pana Pawła Majewskiego rezygnację ze stanowiska członka Rady Nadzorczej Spółki z dniem 29 stycznia 2024 roku.
W dniu 13 marca 2024 roku Zarząd Spółki otrzymał od Pani Izabeli Felczak-Poturnickiej rezygnację z chwilą jej dostarczenia z pełnienia funkcji Przewodniczącej Rady Nadzorczej oraz członkostwa w Radzie Nadzorczej Spółki z powodów osobistych, związanych z obowiązkami służbowymi.
W dniu 13 marca 2024 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki odwołało ze składu Rady Nadzorczej:
− Panią Grażynę Ciurzyńską,
− Pana Bogusława Przyworę,
− Pana Łukasza Puchalskiego,
− Pana Przemysława Stępaka,
− Pana Artura Szostaka.
W dniu 13 marca 2024 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki powołało w skład Rady Nadzorczej Spółki:
− Pana Sławomira Frąckowiaka, powierzając mu funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Spółki,
− Pana Marcina Zajączkowskiego,
− Pana Cezarego Nowosada,
− Panią Agatę Kotwica-Stefańską,
− Pana Artura Lebiedzińskiego,
− Pana Michała Wnorowskiego.
W dniu 13 marca 2024 roku Zarząd Spółki otrzymał oświadczenie Ministerstwa Aktywów Państwowych, zgodnie z którym, na podstawie § 32 ust. 2 Statutu Spółki, Pan Krzysztof Turkowski został odwołany z dniem 13 marca 2024 roku ze składu Rady Nadzorczej Spółki.
W dniu 22 marca 2024 roku Rada Nadzorcza dokonała wyboru Pana Artura Lebiedzińskiego na Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej, a następnie w dniu 17 czerwca 2024 r. Zarząd Spółki otrzymał rezygnację od Pana Artura Lebiedzińskiego z zasiadania w Radzie Nadzorczej.
W dniu 25 lipca 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie powołało Członków Rady Nadzorczej na nową, wspólną kadencję wynoszącą trzy pełne lata obrotowe, a na posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu 21 sierpnia 2024 roku dokonano wyboru Wiceprzewodniczącego oraz Sekretarza Rady Nadzorczej, której skład przedstawiał się następująco:
− Sławomir Frąckowiak – Przewodniczący Rady Nadzorczej,
− Cezary Nowosad – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
− Kinga Śluzek – Sekretarz Rady Nadzorczej,
− Elżbieta Buczek – Członek Rady Nadzorczej,
− Agata Kotwica-Stefańska Członek Rady Nadzorczej,
− Jakub Piszczek – Członek Rady Nadzorczej,
− Michał Wnorowski – Członek Rady Nadzorczej,
− Marcin Zajączkowski – Członek Rady Nadzorczej.
W dniu 28 lutego 2025 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie odwołało ze składu Rady Nadzorczej Panią Kingę Śluzek i powołało do składu Rady Nadzorczej Panią Magdalenę Piłat. W dniu 28 marca 2025 roku Rada Nadzorcza dokonała wyboru Pani Magdaleny Piłat na Sekretarza Rady Nadzorczej.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
57
Powołanie i odwołanie Rady Nadzorczej PHN S.A.
Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki, Rada Nadzorcza składa się z od pięciu do dziewięciu członków, którzy są powoływani przez Walne Zgromadzenie. Członków Rady Nadzorczej powołuje się na okres wspólnej kadencji, która trwa trzy pełne lata obrotowe. Liczbę członków Rady Nadzorczej ustala Walne Zgromadzenie. Zgodnie z § 32 ust. 2 Statutu, podmiot uprawniony do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa, jest uprawniony do powoływania i odwoływania, w drodze pisemnego oświadczenia, jednego członka Rady Nadzorczej, przy czym niepowołanie członka Rady Nadzorczej przez ww. podmiot nie powoduje niezgodności składu Rady ze Statutem i Rada Nadzorcza jest uprawniona do wykonywania swoich funkcji, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów. Niezależnie od powyższego uprawnienia podmiot uprawniony do wykonywania praw z akcji Spółki należących do Skarbu Państwa, zachowuje także prawo do wyboru pozostałych członków Rady Nadzorczej na Walnym Zgromadzeniu. Wyżej określone uprawnienia Skarbu Państwa weszły w życie z chwilą dopuszczenia akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym. Przewodniczącego Rady Nadzorczej wyznacza Walne Zgromadzenie. Członkowie Rady Nadzorczej na pierwszym posiedzeniu wybierają ze swego grona Wiceprzewodniczącego i Sekretarza Rady.
Zgodnie z § 32 ust. 4 Statutu Spółki, Rada Nadzorcza, w skład której w wyniku wygaśnięcia mandatów niektórych członków Rady Nadzorczej (z innego powodu niż odwołanie) wchodzi mniej członków Rady Nadzorczej niż liczba ustalona przez Walne Zgromadzenie, jest zdolna do podejmowania ważnych uchwał, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów.
Podmiot uprawniony do wykonywania praw z akcji należących do Skarbu Państwa, jako kandydata na członka Rady Nadzorczej wskazuje osobę, która spełnia wymogi, o których mowa w art. 19 ust. 1 – 3 i 5 Ustawy o zarządzaniu mieniem państwowym, a w przypadku niespełnienia wymogów określonych w Statucie, właściwy organ zobowiązany jest to niezwłocznego podjęcia działań mających na celu odwołanie członka Rady Nadzorczej, przy czym obowiązku tego nie stosuje się do członka Rady Nadzorczej wskazanego przez podmiot inny niż podmiot uprawniony do wykonywania praw z akcji należących do Skarbu Państwa.
W skład Rady Nadzorczej powinny wchodzić co najmniej dwie osoby powoływane przez Walne Zgromadzenie spośród osób spełniających kryteria niezależności określone w § 39. Proponując kandydata na to stanowisko, akcjonariusz wskazujący kandydata obowiązany jest złożyć do protokołu Walnego Zgromadzenia pisemne oświadczenie kandydata potwierdzające spełnienie kryteriów niezależności.
Zgodnie z postanowieniami nowej treści Statutu Spółki, powyższe postanowienia uległy zmianie jedynie w zakresie przywołanej numeracji jednostek redakcyjnych.
Organizacja prac Rady Nadzorczej PHN S.A.
Rada Nadzorcza odbywa posiedzenia co najmniej raz na dwa miesiące. Do zwołania posiedzenia Rady Nadzorczej wymagane jest pisemne zawiadomienie wszystkich jej członków, co najmniej siedem dni przed proponowanym terminem posiedzenia Rady Nadzorczej. Z ważnych powodów Przewodniczący Rady Nadzorczej może skrócić ten termin do dwóch dni, określając sposób przekazania zawiadomienia. Uchwały Rady Nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów. W przypadku równej liczby głosów za i przeciw decyduje głos Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Członkowie Rady Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Rady Nadzorczej, oddając swój głos na piśmie za pośrednictwem innego członka Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej. Rada Nadzorcza podejmuje uchwały w głosowaniu jawnym. Głosowanie tajne zarządza się na wniosek członka Rady Nadzorczej.
Rada Nadzorcza może podejmować uchwały w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Podjęcie uchwały w tym trybie wymaga uzasadnienia oraz uprzedniego przedstawienia projektu uchwały wszystkim członkom Rady Nadzorczej. Podjęte w trybie, o którym mowa powyżej uchwały, zostają przedstawione na najbliższym posiedzeniu Rady Nadzorczej z podaniem wyniku głosowania. Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki, Rada Nadzorcza może podejmować uchwały w sprawach nieobjętych proponowanym porządkiem obrad, jeżeli wszyscy członkowie Rady Nadzorczej są obecni na posiedzeniu i żaden z członków Rady Nadzorczej się temu nie sprzeciwi.
Kompetencje Rady Nadzorczej PHN S.A.
Zasady działania Rady Nadzorczej poza przepisami powszechnie obowiązującymi – regulowane są przez Statut Spółki oraz Regulamin Rady Nadzorczej. Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki we wszystkich dziedzinach jej działalności. Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki, do kompetencji Rady Nadzorczej należy: ocena sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania finansowego za ubiegły rok obrotowy w zakresie ich zgodności z księgami, dokumentami, jak i ze stanem faktycznym (dotyczy to także skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy oraz sprawozdania z działalności Grupy), ocena wniosków Zarządu co do podziału zysku lub pokrycia straty, wybór firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania sprawozdania finansowego, określanie zakresu i terminów przedkładania przez Zarząd rocznych planów rzeczowo - finansowych Spółki i Grupy oraz strategicznych planów wieloletnich Spółki i Grupy, zatwierdzanie strategicznych planów wieloletnich Spółki i Grupy, zatwierdzanie rocznych planów rzeczowo -
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
58
finansowych Spółki i Grupy, uchwalanie Regulaminu Rady Nadzorczej, przyjmowanie jednolitego tekstu Statutu Spółki, zatwierdzanie Regulaminu Zarządu, zatwierdzanie Regulaminu Organizacyjnego, wyrażanie opinii w sprawie sprawozdania Zarządu, o którym mowa w §17 ust. 4 Statutu (§16 ust. 4 nowej treści Statutu Spółki). Zgodnie z nową treścią Statutu Spółki, do kompetencji Rady Nadzorczej należy także wybór firmy audytorskiej do atestacji lub badania sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju (§27 ust. 4).
Do kompetencji Rady Nadzorczej należy także sporządzanie oraz składanie Walnemu Zgromadzeniu corocznego pisemnego sprawozdania za ubiegły rok obrotowy (Sprawozdanie Rady Nadzorczej), zawierającego, co najmniej elementy wskazane w art. 382 § 3 1 Kodeksu Spółek Handlowych. Sprawozdanie Rady Nadzorczej może dodatkowo zawierać inne elementy, w tym: a) informacje na temat składu Rady Nadzorczej i jej Komitetów ze wskazaniem, którzy z członków Rady Nadzorczej spełniają kryteria niezależności określone w Ustawie o biegłych rewidentach, a także którzy spośród nich nie mają rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5 % ogólnej liczby głosów w Spółce, jak również informacje na temat składu Rady Nadzorczej w kontekście jej różnorodności, b) podsumowanie działalności Rady Nadzorczej i jej Komitetów, c) ocenę sytuacji Spółki w ujęciu skonsolidowanym, z uwzględnieniem oceny systemów kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem, compliance oraz funkcji audytu wewnętrznego wraz z informacją na temat działań, jakie Rada Nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny; ocena ta obejmuje wszystkie istotne mechanizmy kontrolne, w tym zwłaszcza dotyczące raportowania i działalności operacyjnej, d) ocenę stosowania przez Spółkę zasad ładu korporacyjnego oraz sposobu wypełniania obowiązków informacyjnych dotyczących ich stosowania określonych aktach prawnych dotyczących informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych wraz z informacja na temat działań, jakie Rada Nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny, e) ocenę zasadności wydatków ponoszonych przez Spółkę i Grupę na wspieranie kultury, sportu, instytucji charytatywnych, mediów, organizacji społecznych, związków zawodowych, f) informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej, w tym realizacji celów określonych w polityce różnorodności.
Do kompetencji Rady Nadzorczej należy wyrażanie Zarządowi zgody na: rozporządzenie składnikami aktywów trwałych w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, zaliczonymi do wartości niematerialnych i prawnych, rzeczowych aktywów trwałych lub inwestycji długoterminowych, w tym wniesienie jako wkładu do spółki lub spółdzielni, jeżeli wartość rynkowa tych składników przekracza: wartość 5% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego lub 2.000.000 zł, przy czym w przypadku gdy czynność prawna dokonywana jest ze spółką z Grupy jeżeli wartość rynkowa tych składników przekracza wartość 5% sumy aktywów, a także oddanie tych składników do korzystania innemu podmiotowi, na okres dłuższy niż 180 dni w roku kalendarzowym, na podstawie czynności prawnej, jeżeli wartość rynkowa przedmiotu czynności prawnej przekracza: wartość 5% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego lub 20.000.000 zł, przy czym w przypadku gdy czynność prawna dokonywana jest ze spółką z Grupy jeżeli wartość rynkowa tych składników przekracza wartość 5% sumy aktywów; oddanie do korzystania w przypadku: umów najmu, dzierżawy i innych umów o oddanie składnika majątkowego do odpłatnego korzystania innym podmiotom – przez wartość rynkową przedmiotu czynności prawnej rozumie się wartość świadczeń za: rok - jeżeli oddanie składnika majątkowego nastąpiło na podstawie umów zawieranych na czas nieoznaczony, cały czas obowiązywania umowy – w przypadku umów zawartych na czas oznaczony; umów użyczenia i innych nieodpłatnych umów o oddanie składnika majątkowego do korzystania innym podmiotom - przez wartość rynkową przedmiotu czynności prawnej rozumie się równowartość świadczeń, jakie przysługiwałyby w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy, za: rok - jeżeli oddanie składnika majątkowego nastąpiło na podstawie umów zawieranych na czas nieoznaczony, cały czas obowiązywania umowy – w przypadku umów zawartych na czas oznaczony; nabycie składników aktywów trwałych w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, o wartości przekraczającej: 2.000.000 zł, a w przypadku gdy czynność prawna dokonywana jest ze spółką z Grupy 10.000.000 zł lub 5% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego; objęcie lub nabycie akcji innej spółki o wartości przekraczającej: 2.000.000 zł, a w przypadku gdy czynność prawna dokonywana jest ze spółką z Grupy 10.000.000 zł lub 10% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego; zbycie akcji innej spółki o wartości rynkowej przekraczającej: 2.000.000 zł, a w przypadku gdy czynność prawna dokonywana jest ze spółką z Grupy 10.000.000 zł lub wartości 10% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego; zawarcie lub zmianę umowy na usługi prawne, usługi marketingowe, usługi w zakresie stosunków międzyludzkich (public relations) i komunikacji społecznej oraz usługi doradztwa związanego z zarządzaniem, jeżeli wysokość wynagrodzenia przewidzianego za świadczone usługi łącznie w tej umowie lub innych umowach zawieranych z tym samym podmiotem przekracza 500.000,00 zł netto w stosunku rocznym lub w przypadku gdy maksymalna wartość wynagrodzenia nie jest przewidziana; zawarcie umowy darowizny lub innej umowy o podobnym skutku o wartości przekraczającej 20.000,00 zł lub 0,1% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego; zawarcie umowy zwolnienia z długu lub innej umowy o podobnym skutku o wartości przekraczającej 50.000,00 zł lub 0,1% sumy aktywów w rozumieniu Ustawy o rachunkowości, ustalonych na podstawie ostatniego zatwierdzonego sprawozdania finansowego; wystawianie
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
59
weksli, udzielanie przez Spółkę poręczeń i gwarancji; emisję przez Spółkę obligacji, innych niż wskazane w § 48 ust. 3 pkt 5 Statutu, w przypadku gdy w warunkach emisji obligacji imiennych nie wprowadzono ograniczenia ich zbywania do spółek z Grupy, a jej wartość jest równa lub przekracza 2.000.000 zł; zawieranie przez Spółkę umów pożyczek i kredytu, w przypadku gdy czynność prawna dokonywana jest z podmiotem spoza Grupy, a jej wartość jest równa lub przekracza 2.000.000 zł; zawieranie przez Spółkę innych, niż wyżej wymienione, czynności prawnych lub zaciąganie innych, niż wyżej wymienione zobowiązań – o wartości równej lub przekraczającej 2.000.000,00 zł, a w przypadku gdy czynność prawna dokonywana jest ze spółką z Grupy, gdy jej wartość jest równa lub przekracza 10.000.000,00 zł; wypłatę zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy; realizację inwestycji o wartości równej lub przekraczającej 20.000.000,00 zł. Zgodnie z postanowieniami nowej treści Statutu Spółki, powyższe postanowienia uległy zmianie jedynie w zakresie przywołanej numeracji jednostek redakcyjnych. Ponadto do kompetencji Rady Nadzorczej należy, w szczególności: powoływanie i odwoływanie członków Zarządu, co nie narusza postanowień § 48 ust. 2 pkt 4,; zawieszanie w czynnościach członków Zarządu, z ważnych powodów, co nie narusza postanowień § 48 ust. 2 pkt 4 Statutu; ustalanie wysokości wynagrodzenia każdego członka Zarządu zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia dotyczącą ustalenia zasad kształtowania wynagrodzeń członków Zarządu; wyrażanie zgody na tworzenie oddziałów Spółki za granicą; wyrażanie zgody członkom Zarządu na zajmowanie stanowisk w organach innych spółek oraz pobierania z tego tytułu wynagrodzenia, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów Ustawy o kształtowaniu wynagrodzeń, zgodnie z którymi członkowie Zarządu Spółki zajmujący stanowiska w organach Spółek Zależnych nie mogą pobierać z tego tytułu wynagrodzenia (zgodnie z nową treścią Statutu Spółki: wyrażanie zgody członkom Zarządu na zajmowanie stanowisk w organach innych spółek oraz pobierania z tego tytułu wynagrodzenia, z zastrzeżeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów, w szczególności Ustawy o kształtowaniu wynagrodzeń); zatwierdzanie, przyjętych przez Zarząd, Zasad wynagradzania członków organów Spółek Zależnych, o których mowa w § 24 ust. 3 (postanowienie usunięte zgodnie z nową treścią Statutu Spółki).. Rada Nadzorcza jest uprawniona do żądania od Zarządu i pracowników Spółki przedstawienia informacji i wyjaśnień dotyczących Spółki, spółek z Grupy oraz ich działalności, które uzna za niezbędne oraz do badania majątku Spółki i spółek z Grupy.
Rada Nadzorcza sporządza, w celu przedłożenia Walnemu Zgromadzeniu Spółki, corocznie sprawozdanie o wynagrodzeniach przedstawiające kompleksowy przegląd wynagrodzeń, w tym wszystkich świadczeń, niezależnie od ich formy, otrzymanych przez poszczególnych członków Zarządu i Rady Nadzorczej lub należnych poszczególnym członkom Zarządu i Rady Nadzorczej w ubiegłym roku obrotowym, zgodnie z polityką wynagrodzeń.
Komitet Audytu Rady Nadzorczej
Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki, Rada Nadzorcza powołuje komitet audytu, w którego skład wchodzi co najmniej trzech jej członków, w tym przynajmniej jeden członek powinien posiadać wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych. Zgodnie z nową treścią Statutu Spółki, przynajmniej jeden członek powinien posiadać wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka. Większość członków komitetu audytu, w tym jego przewodniczący, powinna spełniać warunki niezależności w rozumieniu art. 129 ust. 3 Ustawy o biegłych rewidentach. Rada Nadzorcza, która liczy pięciu członków, może wykonywać zadania komitetu audytu. Rada Nadzorcza może powołać również inne komitety, w szczególności komitet nominacji i wynagrodzeń. Szczegółowe zadania oraz zasady powoływania i funkcjonowania komitetów określa Regulamin Rady Nadzorczej. W roku 2017 Rada Nadzorcza powołała Komitet Strategii i Inwestycji oraz Komitet Wynagrodzeń i Nominacji.
Na dzień 1 stycznia 2024 roku w skład Komitetu Audytu wchodzili następujący członkowie Rady Nadzorczej: Pan Bogusław Przywora – Przewodniczący Komitetu, Pani Izabela Felczak-Poturnicka, Pani Grażyna Ciurzyńska, Pan Łukasz Puchalski i Pan Przemysław Stępak. Ustawowe kryteria niezależności spełniali następujący Członkowie Komitetu Audytu: Pan Bogusław Przywora – Przewodniczący Komitetu, Pani Grażyna Ciurzyńska, Pan Łukasz Puchalski i Pan Przemysław Stępak (zgodnie z oświadczeniem z dnia 17 stycznia 2023 roku).
W związku z dokonaniem przez Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dniu 13 marca 2024 roku zmian w składzie Rady Nadzorczej Spółki, w dniu 22 marca 2024 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę, powołując w skład Komitetu Audytu następujących członków:
− Pana Michała Wnorowskiego, powierzając mu funkcję Przewodniczącego Komitetu,
− Pana Cezarego Nowosada,
− Pana Sławomira Frąckowiaka.
Ustawowe kryteria niezależności spełniają wszyscy Członkowie Komitetu Audytu, tj.: Pan Michał Wnorowski, Pan Cezary Nowosad i Pan Sławomir Frąckowiak.
Informacje o posiadanych przez Członków Komitetu Audytu kwalifikacjach z zakresu rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych oraz branży, w której działa Grupa PHN znajdują się w notatkach biograficznych na początku niniejszego dokumentu.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
60
W związku z powołaniem przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie w dniu 25 lipca 2024 roku Rady Nadzorczej nowej kadencji, Rada Nadzorcza w dniu 21 sierpnia 2024 roku w wyniku podjętej uchwały powołała w skład Komitetu Audytu następujących członków:
− Pana Michała Wnorowskiego, powierzając mu funkcję Przewodniczącego Komitetu,
− Pana Sławomira Frąckowiaka,
− Pana Cezarego Nowosada,
− Pana Jakuba Piszczka.
Ustawowe kryteria niezależności spełniają wszyscy Członkowie Komitetu Audytu, tj.: Pan Michał Wnorowski, Pan Sławomir Frąckowiak, Pan Cezary Nowosad i Pan Jakub Piszczek. Informacje o posiadanych przez Członków Komitetu Audytu kwalifikacjach z zakresu rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych oraz branży, w której działa Grupa znajdują się w notatkach biograficznych na początku niniejszego dokumentu.
W dniu 28 lutego 2025 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie powołało do składu Rady Nadzorczej Panią Magdalenę Piłat, a Rada Nadzorcza na posiedzeniu w dniu 28 marca 2025 roku powołała Panią Magdalenę Piłat w skład Komitetu Audytu Rady Nadzorczej.
Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki, do zadań komitetu audytu należy w szczególności: nadzór nad komórką organizacyjną zajmującą się audytem wewnętrznym; monitorowanie procesu sprawozdawczości finansowej; monitorowanie skuteczności systemów kontroli wewnętrznej, audytu wewnętrznego oraz zarządzania ryzykiem; monitorowanie wykonywania czynności rewizji finansowej; monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej, w tym w przypadku świadczenia na rzecz Spółki usług innych niż rewizja finansowa; rekomendowanie Radzie Nadzorczej podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych. Zgodnie z postanowieniami nowego statutu Spółki, do zadań Komitetu Audytu należy także rekomendowanie Radzie Nadzorczej podmiotu uprawnionego do atestacji lub badania sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju Spółki.
W ramach wykonywania zadań określonych powyżej, Komitet Audytu: analizuje przedstawiane przez Zarząd informacje dotyczące istotnych zmian w rachunkowości lub sprawozdawczości finansowej oraz szacunkowych danych lub ocen, które mogą mieć istotne znaczenie dla sprawozdawczości finansowej Spółki; przedstawia Radzie Nadzorczej rekomendacje w sprawie zatwierdzenia zbadanego przez audytora rocznego sprawozdania finansowego; bada systemy kontroli wewnętrznej w celu zapewnienia zgodności z przepisami prawa i wewnętrznymi regulacjami; bada systemy audytu wewnętrznego oraz pracę komórki organizacyjnej zajmującej się audytem wewnętrznym; przedstawia rekomendacje dotyczące wyboru podmiotu przeprowadzającego badanie sprawozdania finansowego (audytora zewnętrznego), jak również jego zmiany, dokonuje oceny jego pracy, w szczególności w aspekcie jego niezależności; wyraża opinię w sprawie angażowania audytora zewnętrznego w wykonywanie innych usług, niż badanie sprawozdań finansowych Spółki, oraz przedstawia stanowisko odnośnie zalecanej polityki Spółki w tym zakresie; przedstawia rekomendacje dotyczące wysokości wynagrodzenia należnego zewnętrznemu audytorowi z tytułu badania sprawozdań finansowych Spółki, jak również z tytułu jakichkolwiek innych świadczeń na rzecz Spółki; przedstawia rekomendacje w zakresie decyzji zatwierdzającej zawarcie przez Spółkę znaczącej umowy z podmiotem powiązanym ze Spółką, monitoruje znaczące umowy zawierane z podmiotami powiązanymi, jak również inne umowy zawierane przez Spółkę z podmiotami powiązanymi ze Spółką, w tym w aspekcie adekwatności wynagrodzenia do świadczonych na rzecz Spółki usług; przekazuje Radzie Nadzorczej sprawozdanie ze swej działalności w danym roku obrotowym w terminie umożliwiającym Radzie Nadzorczej uwzględnienie treści tego sprawozdania w rocznej ocenie sytuacji Spółki.
W roku 2024 odbyło się dwanaście posiedzeń Komitetu Audytu Rady Nadzorczej Spółki.
Główne założenia opracowanej polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania oraz polityki
świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem
W procesie wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania sprawozdania finansowego oraz w procesie świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem na rzecz Spółki, Komitet Audytu Rady Nadzorczej kieruje się dbałością o przestrzeganie polskich i unijnych regulacji prawnych oraz wytycznych i wyjaśnień właściwych organów nadzoru obowiązujących JZP, mających na celu: 1) eliminację ryzyka naruszenia niezależności i uchybienia zasadzie sceptycyzmu zawodowego ze strony firmy audytorskiej lub biegłego rewidenta; 2) poprawę jakości badań ustawowych poprzez podwyższenie standardów raportowania z badania; 3) zwiększenie kompetencji Komitetu Audytu, jako ciała odgrywającego istotną rolę dla zapewnienia wysokiej jakości badań ustawowych.
Maksymalny czas nieprzerwanego trwania zleceń badań ustawowych, przeprowadzanych przez tę samą firmę audytorską lub firmę audytorską powiązaną z tą firmą audytorską lub jakiegokolwiek członka sieci działającej w państwach UE, do której należą te firmy audytorskie, nie może przekraczać 5 (pięciu) lat. Powyższe postanowienie stosuje się do badań sprawozdań finansowych Spółki
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
61
sporządzonych za lata obrotowe rozpoczynające się po 31.12.2017 roku. Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe nie świadczyła innych usług niebędących badaniem. W dniu 30 kwietnia 2021 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę o wyborze Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warszawie do przeprowadzenia przeglądów i badania jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych Spółki za lata 2021-2022
z możliwością przedłużenia okresu objętego badaniem o rok 2023 i odrębnie o rok 2024. Rekomendacja Komitetu Audytu dotycząca wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania spełniała obowiązujące warunki i została sporządzona w następstwie zorganizowanej przez Spółkę procedury wyboru spełniającej kryteria określone w przyjętej przez Spółkę polityce wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania.
W dniu 17 maja 2023 roku Rada Nadzorcza, działając na podstawie § 28 ust. 1 pkt 4 Statutu Spółki, podjęła uchwałę o wyborze Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warszawie do przeprowadzenia przeglądów i badania jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych Spółki za lata 2023-2024.
Komitet Strategii i Inwestycji
Na dzień 1 stycznia 2024 roku w skład Komitetu Strategii i Inwestycji wchodzili następujący Członkowie Rady Nadzorczej: Pani Grażyna Ciurzyńska– Przewodnicząca Komitetu, Pani Izabela Felczak-Poturnicka, Pan Paweł Majewski, Pan Bogusław Przywora, Pan Łukasz Puchalski, Pan Przemysław Stępak, Pan Artur Szostak i Pan Krzysztof Turkowski.
W związku z opisanymi powyżej zmianami w składzie Rady Nadzorczej, w dniu 22 marca 2024 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę, powołując w skład Komitetu Strategii i Inwestycji:
− Pana Marcina Zajączkowskiego, powierzając mu funkcję Przewodniczącego Komitetu,
− Pana Michała Wnorowskiego,
− Pana Artura Lebiedzińskiego.
W związku ze złożoną przez Pana Artura Lebiedzińskiego rezygnacją z członkostwa w Radzie Nadzorczej oraz powołaniem przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie w dniu 25 lipca 2024 roku Rady Nadzorczej nowej kadencji, Rada Nadzorcza w dniu 21 sierpnia 2024 roku w wyniku podjętej uchwały powołała w skład Komitetu Strategii i Inwestycji następujących członków:
− Pana Marcina Zajączkowskiego, powierzając mu funkcję Przewodniczącego Komitetu,
− Panią Elżbietę Buczek,
− Pana Cezarego Nowosada,
− Pana Michała Wnorowskiego.
Zgodnie z Regulaminem Komitetu Strategii i Inwestycji, do zadań Komitetu Strategii i Inwestycji należy w szczególności: opiniowanie strategii Spółki i Grupy Kapitałowej Spółki oraz jej aktualizacji; monitorowanie wdrażania i realizacji strategii Spółki i Grupy Kapitałowej Spółki; opiniowanie planowanych inwestycji mających istotny wpływ na aktywa Spółki i spółek Grupy Kapitałowej Spółki, w tym w szczególności związanych z realizacją nowych projektów, w tym w ramach spółek JV z podmiotami zewnętrznymi, zakupem i sprzedażą nieruchomości lub udziałów w nieruchomości; opiniowanie planowanych przez Spółkę i spółki Grupy Kapitałowej Spółki transakcji zakupu lub sprzedaży udziałów/akcji w spółkach spoza Grupy Kapitałowej Spółki; ocena działań dotyczących dysponowania istotnymi aktywami Spółki i spółek Grupy Kapitałowej Spółki; monitorowanie realizacji strategicznych zadań inwestycyjnych; opiniowanie planu rzeczowo - finansowego Grupy Kapitałowej i Spółki pod kątem zgodności ze Strategią Spółki i Grupy Kapitałowej.
W ramach wykonywania zadań określonych powyżej Komitet Strategii i Inwestycji: przedstawia Radzie Nadzorczej rekomendacje w sprawie zatwierdzenia strategii Spółki i Grupy Kapitałowej Spółki i jej aktualizacji ; przedstawia Radzie Nadzorczej rekomendacje w sprawie planowanych inwestycji mających istotny wpływ na aktywa Spółki i spółek Grupy Kapitałowej Spółki, w tym w szczególności związanych z realizacją nowych projektów, w tym w ramach spółek JV z podmiotami zewnętrznymi, zakupem i sprzedażą nieruchomości lub udziałów w nieruchomości; przedstawia Radzie Nadzorczej rekomendacje w sprawie planowanych transakcji zakupu lub sprzedaży udziałów/akcji w spółkach spoza Grupy Kapitałowej Spółki; przekazuje Radzie Nadzorczej sprawozdanie ze swej działalności w danym roku obrotowym w terminie umożliwiającym Radzie Nadzorczej uwzględnienie treści tego sprawozdania w rocznej ocenie sytuacji Spółki.
Komitet Wynagrodzeń i Nominacji
Na dzień 1 stycznia 2024 roku w skład Komitetu Wynagrodzeń i Nominacji wchodzili następujący Członkowie Rady Nadzorczej: Pani Kinga Śluzek – Przewodnicząca Komitetu, Pani Grażyna Ciurzyńska, Pan Paweł Majewski, Pan Bogusław Przywora, Pan Przemysław Stępak i Pan Artur Szostak.
W związku z opisanymi powyżej zmianami w składzie Rady Nadzorczej , Rada Nadzorcza podjęła w dniu 22 marca 2024 roku uchwałę, powołując w skład Komitetu Wynagrodzeń i Nominacji następujących członków:
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
62
− Panią Agatę Kotwica-Stefańską,
− Pana Sławomira Frąckowiaka.
Przewodniczącą Komitetu Wynagrodzeń i Nominacji pozostała Pani Kinga Śluzek.
W związku z powołaniem przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie w dniu 25 lipca 2024 roku Rady Nadzorczej nowej kadencji, Rada Nadzorcza w dniu 21 sierpnia 2024 roku, w wyniku podjętej uchwały, powołała w skład Komitetu Wynagrodzeń i Nominacji następujących członków:
− Panią Agatę Kotwica-Stefańską, powierzając jej funkcję Przewodniczącej Komitetu,
− Pana Sławomira Frąckowiaka,
− Panią Kingę Śluzek.
W dniu 28 lutego 2025 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie odwołało ze składu Rady Nadzorczej Panią Kingę Śluzek, a Rada Nadzorcza na posiedzeniu w dniu 28 marca 2025 roku powołała Pana Marcina Zajączkowskiego w skład Komitetu Wynagrodzeń i Nominacji Rady Nadzorczej.
Komitet ma charakter doradczy i opiniodawczy wobec Rady Nadzorczej i jest powoływany w celu zwiększenia efektywności wykonywania przez Radę Nadzorczą czynności nadzorczych w zakresie kształtowania struktury zarządczej, w tym kwestii rozwiązań organizacyjnych, zasad wynagradzania i wynagrodzeń oraz doboru kadr o odpowiednich kwalifikacjach.
Zgodnie z Regulaminem Komitetu Wynagrodzeń i Nominacji, zakres działania Komitetu obejmuje w szczególności opiniowanie oraz przedstawianie Radzie Nadzorczej rekomendacji w zakresie decyzji Rady Nadzorczej w sprawie: zawierania, rozwiązywania i zmiany umów z członkami Zarządu oraz ustalania zasad ich wynagradzania i wynagrodzeń; ustalania wysokości wynagrodzeń oraz świadczeń dodatkowych członków Zarządu; powoływania, zawieszania oraz odwoływania Prezesa Zarządu, Wiceprezesa Zarządu, Członków Zarządu lub całego Zarządu, jak również podejmowanie decyzji o ustaniu zawieszenia; delegowania członków Rady Nadzorczej do czasowego wykonywania czynności członków Zarządu, którzy zostali odwołani, złożyli rezygnację albo z innych przyczyn nie mogą sprawować swych czynności; sposobu uszczegółowienia celów zarządczych, od których poziomu realizacji uzależniona jest część zmienna wynagrodzenia członków Zarządu, a także określenia wag dla tych celów oraz wskaźników ich realizacji i rozliczenia; listy obowiązujących celów zarządczych oraz wag poszczególnych celów zarządczych dla poszczególnych członków Zarządów, które będą miały zastosowanie w kalkulacji wynagrodzenia zmiennego w danym roku kalendarzowym; proponowanych przez Zarząd poziomów realizacji celów zarządczych dla poszczególnych członków Zarządu, w celu prawidłowego naliczenia wysokości wynagrodzenia zmiennego przysługującego każdemu z członków Zarządu za dany rok kalendarzowy oraz rekomendowanie Radzie Nadzorczej ich zatwierdzenia albo przyjęcia innej propozycji.
12.10 Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia
Walne Zgromadzenie działa zgodnie ze Statutem oraz Regulaminem Walnego Zgromadzenia określającym w szczególności zasady działania Walnego Zgromadzenia, prowadzenia obrad, podejmowania uchwał. Powyższe dokumenty dostępne są korporacyjnej stronie internetowej Spółki
www.phnsa.pl
.
Zwołanie i odwołanie Walnego Zgromadzenia PHN S.A.
Walne Zgromadzenia mogą odbywać się w siedzibie Spółki w Warszawie lub w innym miejscu na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Walne Zgromadzenie zwołuje się poprzez ogłoszenie umieszczane na korporacyjnej stronie internetowej Spółki oraz poprzez przekazanie raportu bieżącego do publicznej wiadomości. Ogłoszenie powinno być dokonane co najmniej na dwadzieścia sześć dni przed terminem Walnego Zgromadzenia. Walne Zgromadzenie obraduje jako zwyczajne lub nadzwyczajne. Zwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje corocznie Zarząd. Powinno ono odbyć się w terminie sześciu miesięcy po zakończeniu roku obrotowego. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd Spółki: z własnej inicjatywy, na pisemny wniosek Rady Nadzorczej, na pisemne żądanie akcjonariusza lub akcjonariuszy na zasadach określonych we właściwych przepisach Kodeksu Spółek Handlowych, na pisemne żądanie Skarbu Państwa, dopóki pozostaje on akcjonariuszem Spółki. Akcjonariusze reprezentujący co najmniej połowę kapitału zakładowego lub co najmniej połowę ogółu głosów w Spółce mogą zwołać Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie. Akcjonariusze wyznaczają Przewodniczącego tego zgromadzenia.
Walne Zgromadzenie może być odwołane, jeżeli jego odbycie napotyka na nadzwyczajne przeszkody (siła wyższa) lub jest oczywiście bezprzedmiotowe. Odwołanie Walnego Zgromadzenia, w którego porządku obrad na wniosek uprawnionych podmiotów umieszczono określone sprawy lub które zwołane zostało na taki wniosek, możliwe jest tylko za zgodą wnioskodawców. Odwołanie następuje w taki sam sposób jak zwołanie, zapewniając przy tym jak najmniejsze ujemne skutki dla Akcjonariuszy. Zmiana terminu odbycia Walnego Zgromadzenia następuje w tym samym trybie, co jego odwołanie, choćby proponowany porządek obrad nie ulegał zmianie.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
63
Kompetencje Walnego Zgromadzenia PHN S.A.
Przedmiotem obrad Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia jest: rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania finansowego Spółki i sprawozdania skonsolidowanego Grupy za ubiegły rok obrotowy oraz sprawozdania Zarządu z działalności Spółki i sprawozdania z działalności Grupy, udzielenie absolutorium członkom organów Spółki z wykonania obowiązków, podział zysku lub pokrycie straty, przesunięcie dnia dywidendy lub rozłożenie wypłaty dywidendy na raty. Zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki, Uchwały Walnego Zgromadzenia wymagają: powołanie i odwołanie członków Rady Nadzorczej, ustalanie zasad kształtowania wynagrodzeń członków Zarządu, ustalanie zasad kształtowania i wysokości wynagrodzeń członków Rady Nadzorczej, zawieszanie członków Zarządu w czynnościach i ich odwoływanie, co nie narusza postanowień § 28 ust. 3 pkt 1 i 2 (§27 ust. 3 pkt 1 i 2 nowego Statutu).
Zgodnie z brzmieniem nowego Statutu Spółki, uchwały Walnego Zgromadzenia wymagają następujące sprawy: zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa Spółki lub jego zorganizowanej części oraz ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego; zawarcie przez Spółkę umowy kredytu, pożyczki, poręczenia lub innej podobnej umowy z członkiem Zarządu, Rady Nadzorczej, prokurentem, likwidatorem albo na rzecz którejkolwiek z tych osób; zawarcie przez spółkę zależną od Spółki umowy wymienionej powyżej z członkiem Zarządu, prokurentem lub likwidatorem Spółki; podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego Spółki; emisja obligacji zamiennych lub z prawem pierwszeństwa oraz emisja warrantów subskrypcyjnych; nabycie akcji własnych w sytuacji określonej w art. 362 § 1 pkt 2 Kodeksu Spółek Handlowych; przymusowy wykup akcji stosownie do postanowień art. 418 Kodeksu Spółek Handlowych; tworzenie, użycie i likwidacja kapitałów rezerwowych; użycie kapitału zapasowego; postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu Spółki lub sprawowaniu zarządu albo nadzoru; połączenie, przekształcenie oraz podział Spółki; umorzenie akcji; zmiana Statutu i zmiana przedmiotu działalności Spółki; rozwiązanie i likwidacja Spółki; utworzenie spółki europejskiej, przekształcenie w taką spółkę lub przystąpienie do niej. Przedmiotem obrad Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia jest także rozpatrzenie i zatwierdzenie Sprawozdania Rady Nadzorczej za ubiegły rok obrotowy.
Uczestnictwo w Walnym Zgromadzeniu PHN S.A.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami kodeksu spółek handlowych prawo do uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu mają osoby będące akcjonariuszami Spółki na szesnaście dni przed datą Walnego Zgromadzenia (Record Date – Dzień rejestracji uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu). Jedna akcja daje jeden głos na Walnym Zgromadzeniu. Walne Zgromadzenie jest ważne bez względu na liczbę reprezentowanych na nim akcji.
Akcjonariusz lub akcjonariusze Spółki reprezentujący co najmniej jedną dwudziestą kapitału zakładowego mogą przed terminem Walnego Zgromadzenia zgłaszać Spółce na piśmie lub przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub spraw, które mają zostać wprowadzone do porządku obrad. Spółka niezwłocznie ogłasza projekty uchwał na swojej stronie internetowej. Każdy z akcjonariuszy może podczas Walnego Zgromadzenia zgłaszać projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do porządku obrad.
Zarząd jest zobowiązany do udzielenia akcjonariuszowi Spółki, podczas obrad Walnego Zgromadzenia, na jego żądanie, informacji dotyczących Spółki, jeżeli jest to uzasadnione dla oceny sprawy objętej porządkiem obrad Walnego Zgromadzenia. Jeżeli przemawiają za tym ważne powody, Zarząd może udzielić informacji na piśmie poza Walnym Zgromadzeniem. W takim przypadku Zarząd jest obowiązany udzielić informacji nie później niż w terminie dwóch tygodni od dnia zgłoszenia przez akcjonariusza Spółki żądania podczas Walnego Zgromadzenia.
Zarząd odmawia udzielenia informacji, jeżeli mogłoby to wyrządzić szkodę Spółce, spółce ze Spółką powiązanej albo spółce lub spółdzielni zależnej Spółki, w szczególności przez ujawnienie tajemnic technicznych, handlowych lub organizacyjnych przedsiębiorstwa. Członek Zarządu może odmówić udzielenia informacji, jeżeli udzielenie informacji mogłoby stanowić podstawę jego odpowiedzialności karnej, cywilnoprawnej bądź administracyjnej.
Informacje przekazane akcjonariuszowi Spółki na piśmie poza Walnym Zgromadzeniem powinny być przekazane do publicznej wiadomości w formie raportu bieżącego. Akcjonariusz, któremu odmówiono ujawnienia żądanej informacji podczas obrad Walnego Zgromadzenia i który zgłosił sprzeciw do protokołu, może złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie Zarządu do udzielenia informacji. Wniosek taki należy złożyć w terminie tygodnia od zakończenia Walnego Zgromadzenia, na którym odmówiono udzielenia informacji. Akcjonariusz może również złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie Spółki do ogłoszenia informacji udzielonych innemu akcjonariuszowi poza Walnym Zgromadzeniem. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, Spółka będzie obowiązana przekazać w formie raportu bieżącego informacje udzielone akcjonariuszowi w następstwie zobowiązania Zarządu przez sąd rejestrowy w przypadkach, o których mowa powyżej. Każdy akcjonariusz Spółki ma prawo żądania wydania mu odpisów wniosków w sprawach objętych porządkiem obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia. Żądanie takie należy złożyć do Zarządu. Wydanie odpisów wniosków powinno nastąpić nie później niż w terminie tygodnia przed Walnym Zgromadzeniem.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
64
Akcjonariusze Spółki są uprawnieni do zaskarżania uchwał podjętych przez Walne Zgromadzenie w drodze powództwa o uchylenie uchwały lub powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały. Uchwała Walnego Zgromadzenia sprzeczna ze Statutem bądź dobrymi obyczajami i godząca w interes Spółki lub mająca na celu pokrzywdzenie akcjonariusza Spółki może być zaskarżona w drodze wytoczonego przeciwko Spółce powództwa o uchylenie uchwały. Powództwo o uchylenie uchwały Walnego Zgromadzenia powinno być wniesione w terminie miesiąca od dnia otrzymania wiadomości o uchwale, nie później jednak niż w terminie trzech miesięcy od dnia powzięcia uchwały. Uchwała Walnego Zgromadzenia sprzeczna z ustawą może być zaskarżona w drodze powództwa wytoczonego przeciwko Spółce o stwierdzenie nieważności uchwały. Powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały Walnego Zgromadzenia powinno być wniesione w terminie 30 dni od dnia jej ogłoszenia, nie później jednak niż w terminie roku od dnia powzięcia uchwały. Prawo do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały lub powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały Walnego Zgromadzenia przysługuje: Zarządowi, Radzie Nadzorczej oraz poszczególnym członkom tych organów, akcjonariuszowi Spółki, który głosował przeciwko uchwale, a po jej powzięciu zażądał zaprotokołowania sprzeciwu, akcjonariuszowi Spółki bezzasadnie niedopuszczonemu do udziału w Walnym Zgromadzeniu oraz akcjonariuszom Spółki, którzy nie byli obecni na Walnym Zgromadzeniu, jedynie w przypadku wadliwego zwołania Walnego Zgromadzenia lub też powzięcia uchwały w sprawie nieobjętej porządkiem obrad.
Zmiana praw posiadaczy akcji wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia podjętej większością trzech czwartych głosów oraz wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS. Ponadto uchwała dotycząca zmiany Statutu, zwiększająca świadczenia akcjonariuszy Spółki lub uszczuplająca prawa przyznane osobiście akcjonariuszom Spółki, wymaga zgody wszystkich akcjonariuszy Spółki, których dotyczy. Zgodnie z art. 84 Ustawy o Ofercie Publicznej, na wniosek akcjonariusza lub akcjonariuszy Spółki, posiadających co najmniej 5% ogólnej liczby głosów, Walne Zgromadzenie może podjąć uchwałę w sprawie zbadania przez biegłego, na koszt Spółki, określonego zagadnienia związanego z utworzeniem Spółki lub prowadzeniem jej spraw. Akcjonariusze ci mogą w tym celu żądać zwołania nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia lub żądać umieszczenia sprawy podjęcia tej uchwały w porządku obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia. Jeżeli w terminie dwóch tygodni od dnia przedstawienia żądania Zarządowi nadzwyczajne Walne Zgromadzenie nie zostanie zwołane, sąd rejestrowy może, po wezwaniu Zarządu do złożenia oświadczenia, upoważnić do zwołania nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia akcjonariuszy Spółki występujących z tym żądaniem. Sąd wyznacza przewodniczącego tego Walnego Zgromadzenia. Uchwała Walnego Zgromadzenia w sprawie wyboru rewidenta do spraw szczególnych powinna określać w szczególności: oznaczenie rewidenta do spraw szczególnych, na którego wnioskodawca wyraził zgodę na piśmie oraz przedmiot i zakres badania, zgodny z treścią wniosku, chyba że wnioskodawca wyraził na piśmie zgodę na ich zmianę.
13. Społeczna odpowiedzialność biznesu
W 2024 roku Grupa PHN nie posiadała obowiązującej strategii biznesowej. W ciągu roku trwały intensywne prace nad opracowaniem nowego dokumentu, jednakże strategia społecznej odpowiedzialności biznesu konsekwentnie była realizowana przez PHN zakładając cele z lat ubiegłych. Strategia zakłada zintensyfikowanie działań Spółki zmierzających do realizacji zasad zrównoważonego budownictwa dla nowopowstających nieruchomości, jak również dbałości o środowisko naturalne w istniejących już nieruchomościach. Z uwagi na dywersyfikację działalności Spółki, jak również zwiększenie liczby nowych inwestycji, duży nacisk położony jest na interesy społeczne różnych grup i interesariuszy. PHN S.A. stara się aktywizować społeczności lokalne, prowadzi dialog społeczny z podmiotami lokalnymi i wychodzi naprzeciw oczekiwaniom osób znajdujących się wokół realizowanych inwestycji.
13.1 Cel działania oraz wartości
Celem działania Grupy PHN jest tworzenie przyjaznych miejsc do pracy i życia przy jednoczesnym poszanowaniu zrównoważonego rozwoju, dziedzictwa historyczno-kulturowego obszaru, jego zasobów naturalnych i rozwoju społeczeństwa. Strategia społecznej odpowiedzialności biznesu to nie PR firmy, zaś dalekowzroczne myślenie o przyszłości.
Wyznaczono trzy główne cele:
1) Budowanie pozytywnego wizerunku firmy jako wiarygodnego, solidnego i zaufanego partnera w biznesie
2) Zapewnienie zrównoważonego rozwoju firmy (realizowanego w perspektywie długoterminowej)
3) Podniesienie kompetencji pracowników PHN
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
65
Do najważniejszych wartości należą:
1) Odpowiedzialność: mamy świadomość, że inwestycje powinny stanowić integralną część danej przestrzeni i wprowadzać pozytywne zmiany w krajobrazie
2) Współpraca: współpracujemy z mieszkańcami, organizacjami społecznymi i partnerami społecznymi funkcjonującymi na danym terenie. Zauważamy różne interesy społeczne
3) Zaufanie: dbając o ład przestrzenny budujemy zaufanie do marki firmy i zdobywamy społeczne zaufanie
4) Szacunek: szanujemy uwarunkowania historyczne, patriotyczne i społeczne oraz ludzi zamieszkujących dany obszar
5) Rozwój: poprzez swoją działalność PHN przyczynia się do rozwoju miast, lokalnego biznesu czy tworzenia społeczności lokalnej. Rozwojowi podlega także organizacja wewnętrzna
13.2 Narzędzia realizacji strategii CSR
a) Ekologiczne
1. Certyfikaty ekologiczne dla nowobudowanych inwestycji
2. Wdrażanie zasad zrównoważonego budownictwa dla nowobudowanych inwestycji
3. Dbałość o środowisko naturalne w istniejących nieruchomościach, w tym w siedzibie PHN
b) Historyczno-patriotyczne
1. Obchody Wybuchu Powstania Warszawskiego
2. Obchody ważnych wydarzeń historycznych
c) Społeczne
1. Akcje społeczne
2. Wsparcie finansowe lub materialne instytucji
3. Wydarzenia charytatywne
4. Integracja społeczna
d) Kulturalne
1. Współpraca z ośrodkami kultury
2. Inne inicjatywy
e) Charytatywne
1. Wspieranie lokalnych potrzeb społeczeństwa w miejscach prowadzonych inwestycji
f) Fundator Polskiej Fundacji Narodowej
13.3 Etyka w działaniu
Polski Holding Nieruchomości S.A., jako odpowiedzialna społecznie spółka, w działaniach biznesowych i społecznych kieruje się nadrzędną zasadą poszanowania prawa i poczucia odpowiedzialności za wpływ, jaki wywiera na otoczenie. W Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. punktem odniesienia w zakresie spraw związanych z etyką są przyjęte wartości korporacyjne, a celem szeregu podejmowanych działań jest to, aby wszyscy pracownicy Grupy PHN byli świadomi obowiązujących procedur i pożądanych postaw w sprawach etycznych oraz zagadnień związanych z ładem korporacyjnym. Jednym z kluczowych celów działań jest udoskonalenie sposobu zarządzania poprzez dbałość o etykę postępowania i transparentność procesów biznesowych oraz doskonalenie kultury organizacyjnej poprzez oparcie jej na silnym i spójnym systemie wartości. Ponadto, wszystkie działania informacyjne, reklamowe oraz marketingowe Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. prowadzone są zgodnie z zasadami przejrzystości i otwartości informacyjnej z zachowaniem zasad ochrony informacji poufnych oraz stanowiących tajemnice przedsiębiorstwa.
Spółka wdrożyła w 2017 roku regulację wewnętrzną w postaci Kodeksu Etyki Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. W grudniu 2019 roku Kodeks został znowelizowany, a nadto Spółka przyjęła załącznik do niego pt. „Instrukcja do Kodeksu Etyki”, która została znowelizowana w 2021. Wymienione regulacje obejmują m.in. określenie kryteriów i okoliczności, w których może dojść do konfliktu interesów, jak również
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
66
sposobu reagowania na sytuację realnego lub potencjalnego konfliktu interesów. Emitent w przyszłości podda ewaluacji wdrożony Kodeks wraz z Instrukcją oraz funkcjonującą praktykę w tym zakresie i rozważy możliwość rozszerzenia zakresu regulacji. W 2021 roku Spółka przyjęła regulację wewnętrzną w postaci Procedury stosowania klauzul antykorupcyjnych i podpisywane przez Emitenta umowy zawierają klauzule antykorupcyjne.
13.4 Działalność na rzecz społeczeństwa
Grupa PHN chce dołożyć swoją cegiełkę do pozytywnych zmian zachodzących w krajobrazie Warszawy i innych polskich miast. Grupa PHN wierzy, że poprzez sztukę, historię i edukację buduje świadome, nowoczesne społeczeństwo. Celem jest również, aby każda nowopowstająca inwestycja firmowana przez PHN S.A. wyróżniała się na tle otoczenia i przyczyniała się do powstawania nowoczesnej i funkcjonalnej przestrzeni miejskiej.
W 2024 roku Grupa PHN realizowała zapisy Strategii społecznej odpowiedzialności biznesu poprzez zaangażowanie w wydarzenia historyczne oraz darowizny. W ramach uczczenia 80. rocznicy Powstania Warszawskiego - znak Polski Walczącej - symbol w kształcie kotwicy, po raz kolejny o zmroku 1 sierpnia pojawił na budynku INTRACO należącym do Grupy PHN przy ul. Stawki 2. Światła zapalone w 72 oknach, na 8 kondygnacjach pomiędzy 30 a 37 piętrem wieżowca, utworzyły symbol Podziemnego Państwa. Ten symboliczny gest w postaci zapalonych świateł układających się w znak kotwicy Polski Walczącej to swoisty hołd dla walczących i poległych. Historia firm tworzących Grupę PHN od ponad 50 lat związana jest z Warszawą i dlatego wraz z Warszawiakami PHN czci historię bohaterskiej stolicy.
W tym okresie wsparliśmy (finansowo oraz materialnie) wiele instytucji pożytku publicznego. W związku z dramatyczną sytuacją na południu Polski i chęć pomocy regionowi objętemu powodzią, PHN S.A. w porozumieniu z jednostką Państwowej Straży Pożarnej w Kłodzku zakupił i przekazał jednostce niezbędny sprzęt do walki z kataklizmem oraz usuwaniem jego skutków. Jak, co roku PHN S.A. wsparł darowizną Fundację Ronalda McDonalda poprzez udział w Charytatywnym Turnieju Siatkówki Plażowej Branży Nieruchomości. W okresie świątecznym PHN S.A. przygotował również upominki dla podopiecznych Domu Dziecka w Częstochowie. W 2024 roku całkowita kwota darowizn przekazana przez Grupę PHN wynosiła ponad 95 tys. PLN.
13.5 Wpływ na środowisko
Grupa PHN dokłada starań by nowe inwestycje otrzymywały możliwie jak najwyższe poziomy certyfikatów ekologicznych. Nowe obiekty realizowane przez Grupę PHN są certyfikowane w uznawanym na całym świecie systemie BREEAM. Obiekty starające się o certyfikat poddawane są ocenie w 10 kategoriach m.in. zarządzanie, energia, transport, woda, materiały. Oba budynki SKYSAWA otrzymały najwyższe certyfikaty BREEAM Outstanding na etapie final. Warto dodać, że SKYSAWA już dwukrotnie była nominowana w konkursie BREEAM Awards organizowanym przez Building Research Establishment (BRE) rywalizując z najbardziej zrównoważonymi budynkami na całym świecie. Celem konkursu jest wyłonienie inwestycji wyznaczającej nowe standardy w zakresie rozwiązań proekologicznych i zrównoważonego budownictwa. Druga inwestycja zrealizowana przez Grupę PHN - INTRACO Prime otrzymał certyfikat na etapie interim na poziome Very Good, a na etapie final inwestycja podwyższyła poziom certyfikatu do poziomu Excellent. W 2024 roku Grupa PHN rozpoczęła realizację budynku biurowego VENA, który jest w trakcie certyfikacji BREEM Excellent oraz Obiekt bez barier. Inwestycje Grupy PHN są wykonywane w najnowocześniejszych technologiach, a w pracach budowlanych są wykorzystywane certyfikowane materiały i instalacje. Duża część materiałów budowlanych jest pozyskiwana lokalnie.
Idea zrównoważonego budownictwa jest konsekwentnie wdrażana także w istniejących nieruchomościach należących do Grupy PHN. Część nieruchomości klasy A posiada certyfikaty w systemie BREEAM lub LEED. Budynek FOKSAL City posiada certyfikat BREEAM Very Good, kompleks WILANÓW OFFICE PARK posiada BREEAM Good and Very Good, a budynek DOMANIEWSKA OFFICE HUB BREEAM Excellent. Niektóre nieruchomości są certyfikowane w systemie LEED, zapewniającym właścicielom i zarządcom budynków narzędzia służące identyfikacji i wdrożeniu praktycznych i mierzalnych rozwiązań w zakresie proekologicznego projektowania budynków, ich budowy, użytkowania i konserwacji. Andersia Business Centre otrzymała LEED Gold, a Alchemia LEED Platinum.
14. Pozostałe informacje
14.1 Umowy kredytów i pożyczek
W 2024 roku spółki z Grupy PHN zawarły umowy kredytów, których szczegóły zostały przedstawione w nocie 41 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
67
14.2 Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje
W 2024 roku spółki z Grupy PHN udzieliły poręczeń i gwarancji, których szczegóły zostały przedstawione w nocie 41 skonsolidowanego sprawozdania finansowego. W 2024 roku w normalnym toku swojej działalności Grupa PHN otrzymała gwarancje od swoich najemców i wykonawców usług.
14.3 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne
Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania w stosunku do spółek z Grupy PHN nie toczyły się żadne istotne postępowania przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej.
14.4 Umowa z firmą audytorską
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku przeprowadziła firma audytorska Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k Umowa na badanie sprawozdania finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku oraz - na podstawie uchwały Rady Nadzorczej z dnia 17 maja 2023 roku w sprawie wyboru firmy audytorskiej za lata 2023 i 2024, zmieniającej uchwałę z dnia 30 kwietnia 2021 roku w sprawie wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia przeglądów i badania jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych Spółki za lata 2021-2022 z możliwością przedłużenia okresu objętego badaniem o rok 2023 oraz rok obrotowy 2024.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
68
B. Oświadczenia Zarządu
1. W sprawie rzetelności i sporządzania jednostkowego sprawozdania finansowego
Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi Grupę zasadami (polityką) rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy Grupy PHN. Zarząd Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oświadcza ponadto, iż niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Grupy, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.
2. W sprawie firmy audytorskiej
Firmą audytorską do przeprowadzenia badania jednostkowego sprawozdania finansowego spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej spółki Polski Holding Nieruchomości S.A za rok 2024 jest Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warszawie, na podstawie uchwały Rady Nadzorczej z dnia 17 maja 2023 roku w sprawie wyboru firmy audytorskiej za lata 2023 i 2024, zmieniającej uchwałę z dnia 30 kwietnia 2021 roku w sprawie wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia przeglądów i badania jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych Spółki za lata 2021-2022 z możliwością przedłużenia okresu objętego badaniem o rok 2023 oraz rok obrotowy 2024. Wynagrodzenie firmy audytorskiej zostało opisane w nocie 40 skonsolidowanego sprawozdania finansowego PHN.
Niniejsze sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy zostało zatwierdzone przez Zarząd Jednostki Dominującej 14 kwietnia 2025 roku.
Szczepan Barszczewski Wiceprezes - Członek Zarządu ds. Inwestycji
Adam Lesiński Członek Zarządu ds. Finansowych
Szczepan Barszczewski Wiceprezes - Członek Zarządu ds. Inwestycji
Adam Lesiński Członek Zarządu ds. Finansowych
Wiesław Malicki Prezes Zarządu
Jacek Krawczykowski Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
Grzegorz Grotek Członek Zarządu ds. Finansowych
Maciej Klukowski Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi