Image should be here
Grupa Kapitałowa Polski Holding Nieruchomości Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Polski Holding Nieruchomości za 2024 rok
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
2
Spis treści
A. Sprawozdanie opisowe Zarządu z działalności Grupy PHN .................................................................................................................. 5
1. Podstawowe informacje o Grupie PHN ........................................................................................................................................... 5
1.1 O Grupie PHN ................................................................................................................................................................................. 5
1.2 Model biznesowy ............................................................................................................................................................................ 5
1.3 Grupa PHN w liczbach .................................................................................................................................................................... 6
1.4 Zarząd PHN .................................................................................................................................................................................... 7
1.5 Rada Nadzorcza PHN ..................................................................................................................................................................... 8
2. Otoczenie rynkowe ......................................................................................................................................................................... 9
2.1 Prognozy makroekonomiczne na 2025 ......................................................................................................................................... 10
2.2 Rynek inwestycyjny ....................................................................................................................................................................... 11
2.3 Charakterystyka branży i podstawowe trendy na rynku nieruchomości ....................................................................................... 11
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy PHN ................................................................................................................... 15
3.1 Portfel nieruchomości Grupy PHN ................................................................................................................................................ 15
3.2 Lokalizacje nieruchomości Grupy PHN ......................................................................................................................................... 17
3.3 Powierzchnia najmu i wskaźnik poziomu wynajęcia ..................................................................................................................... 17
3.4 Wynik z najmu ............................................................................................................................................................................... 18
3.5 Akwizycje i dezinwestycje ............................................................................................................................................................. 18
4. Działalność Grupy PHN ................................................................................................................................................................ 18
4.1 Najem ............................................................................................................................................................................................ 18
4.2 Działalność deweloperska ............................................................................................................................................................ 19
4.3 Działalność budowalna ................................................................................................................................................................. 19
4.4 Działalność pozostała ................................................................................................................................................................... 19
4.5 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców ............................................................................................................................. 19
5. Działalność operacyjna i inwestycyjna .......................................................................................................................................... 21
5.1 Biurowe projekty inwestycyjne ...................................................................................................................................................... 21
5.2 Mieszkaniowe projekty inwestycyjne ............................................................................................................................................ 22
5.3 Magazynowe projekty inwestycyjne .............................................................................................................................................. 24
6. Strategia i plany rozwojowe Grupy PHN ....................................................................................................................................... 25
6.1 Strategia Grupy PHN na lata 2025-2030 ...................................................................................................................................... 25
6.2 Kluczowe wyzwania dla Grupy PHN ............................................................................................................................................. 25
6.3 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ............................................................................................................... 25
7. Najważniejsze wydarzenia w 2024 roku ....................................................................................................................................... 26
8. Sytuacja finansowa Grupy PHN .................................................................................................................................................... 27
8.1 Wyniki finansowe Grupy PHN ....................................................................................................................................................... 27
8.2 Główne czynniki mające wpływ na osiągniętą stratę .................................................................................................................... 27
8.3 Analiza skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej...................................................................................................28
8.4 Analiza skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów ............................................................................................. 29
8.5 Analiza skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych .......................................................................................... 30
8.6 Wskaźniki finansowe Grupy .......................................................................................................................................................... 30
8.7 Wskaźnik zadłużenia (związany z emisją obligacji) ...................................................................................................................... 31
8.8 Segmentowa analiza wyników ...................................................................................................................................................... 31
8.8 Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz ..................................................... 33
9. Organizacja Grupy PHN ............................................................................................................................................................... 34
9.1 Struktura Grupy PHN .................................................................................................................................................................... 34
9.2 Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy PHN z innymi podmiotami ............................................................................... 36
9.3 Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe ..................................................................................................... 36
9.4 Zmiany w zasadach zarządzania Grupą PHN .............................................................................................................................. 36
9.5 Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących ................................................................................ 36
10. Istotne czynniki ryzyka .................................................................................................................................................................. 38
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
3
10.1 Ryzyka prawne ............................................................................................................................................................................. 38
10.2 Ryzyka rynkowe ............................................................................................................................................................................ 40
10.3 Ryzyka płynności i kredytowe ....................................................................................................................................................... 41
10.4 Ryzyka branżowe .......................................................................................................................................................................... 41
10.5 Pozostałe ryzyka ........................................................................................................................................................................... 44
11. PHN na rynku kapitałowym ........................................................................................................................................................... 47
11.1 Notowania ..................................................................................................................................................................................... 47
11.2 Relacje inwestorskie ..................................................................................................................................................................... 49
11.3 Rekomendacje analityków ............................................................................................................................................................ 49
11.4 Polityka dywidendowa ................................................................................................................................................................... 49
12. Ład korporacyjny ........................................................................................................................................................................... 50
12.1 Stosowany zbiór zasad ładu korporacyjnego ................................................................................................................................ 50
12.2 Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji ......................................................................................................................... 56
12.3 Akcje jednostki dominującej w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących ....................................................................... 57
12.4 Program akcji pracowniczych ....................................................................................................................................................... 57
12.5 Nabycie akcji własnych ................................................................................................................................................................. 57
12.6 Posiadacze papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia ..................................................................................... 57
12.7 Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu i przenoszenia prawa własności papierów wartościowych ...................... 58
12.8 Zasady zmiany Statutu Spółki ....................................................................................................................................................... 58
12.9 Skład osobowy i zasady działania Zarządu oraz Rady Nadzorczej i ich komitetów ..................................................................... 59
12.10 Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia .................................................................................. 68
13. Społeczna odpowiedzialność biznesu .......................................................................................................................................... 70
13.1 Cel działania oraz wartości ........................................................................................................................................................... 70
13.2 Narzędzia realizacji strategii CSR ................................................................................................................................................. 71
13.3 Etyka w działaniu .......................................................................................................................................................................... 71
13.4 Działalność na rzecz społeczeństwa ............................................................................................................................................ 72
13.5 Wpływ na środowisko ................................................................................................................................................................... 72
14. Pozostałe informacje ..................................................................................................................................................................... 72
14.1 Umowy kredytów i pożyczek ......................................................................................................................................................... 72
14.2 Udzielone i otrzymane w roku obrotowym poręczenia i gwarancje .............................................................................................. 72
14.3 Postępowania sądowe, arbitrażowe i administracyjne .................................................................................................................. 73
14.4 Umowa z firmą audytorską ........................................................................................................................................................... 73
B. Sprawozdawczość zrównoważonego rozwoju Grupy PHN ................................................................................................................. 74
1. Informacje ogólne ......................................................................................................................................................................... 74
1.1 Podstawy sporządzenia raportu .................................................................................................................................................... 74
1.2 Ład korporacyjny ........................................................................................................................................................................... 75
1.3 Zarządzanie zrównoważonym rozwojem ...................................................................................................................................... 76
1.4 Model biznesowy .......................................................................................................................................................................... 78
1.5 Łańcuch wartości .......................................................................................................................................................................... 85
1.6 Istotne wpływy, ryzyka i szanse .................................................................................................................................................... 86
2. Kwestie środowiskowe .................................................................................................................................................................. 95
2.1 Zmiana klimatu .............................................................................................................................................................................. 95
2.2 Zanieczyszczenia ........................................................................................................................................................................ 104
2.3 Woda i zasoby morskie ............................................................................................................................................................... 105
2.4 Bioróżnorodność i ekosystemy ................................................................................................................................................... 108
2.5 Wykorzystanie zasobów oraz gospodarka o obiegu zamkniętym ............................................................................................... 111
3. Ujawnienia taksonomiczne ......................................................................................................................................................... 117
4. Kwestie społeczne ...................................................................................................................................................................... 125
4.1 Pracownicy Grupy PHN .............................................................................................................................................................. 125
4.2 Osoby wykonujące pracę w łańcuchu wartości ........................................................................................................................... 137
4.3 Konsumenci i użytkownicy końcowi ............................................................................................................................................ 140
5. Kwestie ładu korporacyjnego ...................................................................................................................................................... 145
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
4
5.1 Postępowanie w biznesie ............................................................................................................................................................ 145
6. Załączniki .................................................................................................................................................................................... 149
C. Oświadczenia Zarządu ...................................................................................................................................................................... 159
1. W sprawie rzetelności sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego ............................................................... 160
2. W sprawie firmy audytorskiej ...................................................................................................................................................... 160
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
5
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
A. Sprawozdanie opisowe Zarządu z działalności Grupy PHN
1. Podstawowe informacje o Grupie PHN
1.1 O Grupie PHN
Polski Holding Nieruchomości S.A. („ PHN ” lub „ Spółka ”) jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela. Grupa PHN posiada zdywersyfikowany profil działalności – przede wszystkim na rynku biurowym, mieszkaniowym i logistycznym. Portfel Grupy PHN obejmuje około 150 wydzielonych biznesowo nieruchomości o wartości ok. 3,4 mld PLN. Grupa PHN świadczy kompleksowe usługi najmu i zarządzania – aktualnie zarządza ponad 500 tys. mkw. powierzchni najmu. Grupa PHN posiada ponad 600 ha gruntów, które stanowią potencjał pod realizację nowych projektów w różnych segmentach rynku. Grupa PHN prowadzi także działalność w sektorze budowlanym – poprzez świadczenie usług w zakresie generalnego wykonawstwa, podwykonawstwa oraz realizacji prac aranżacyjnych, a także w sektorze deweloperskim jako inwestor – realizując projekty związane z budową i sprzedażą lokali mieszkalnych oraz budową obiektów komercyjnych.
Głównym rynkiem działalności Grupy PHN jest rynek polski. Działalność PHN skoncentrowana jest przede wszystkim w Warszawie oraz największych regionalnych miastach m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Krakowie, Katowicach, Łodzi i we Wrocławiu. Grupa PHN planuje także realizację nowych projektów mieszkaniowych na nowych rynkach lokalnych m.in. w Bydgoszczy i Łężycy. Od 13 lutego 2013 roku akcje PHN są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Wartość portfela
Liczba nieruchomości
Zarządzana powierzchnia
Grunty
3,4 mld PLN
149 nieruchomości
500 tys. mkw.
600 ha
1.2 Model biznesowy
Dotychczas PHN operował w sześciu obszarach działalności – najem przestrzeni biurowych, logistycznych i handlowych, działalność deweloperska, usługi budowlane oraz działalność hotelarska. Przygotowując nową strategię Grupy PHN na lata 2025-2030 „Nowy Start”, dokonano uporządkowania działalności. Zgodnie z nową strategią, PHN pełni funkcję integratora szerokiego łańcucha wartości realizowanego przez Grupę PHN. Finalnie struktura biznesowa PHN oparta będzie na czterech, uzupełniających się wzajemnie i tworzących najszerszą na rynku ofertę filarach:
• filar Development – inwestycje mieszkaniowe,
• filar Najem – reprezentujący przestrzenie biznesowe: lokale biurowe, handlowe i logistyczne,
• filar Budowlany – realizacja usług budowlanych, zapewniająca kontrolę kosztów realizacji inwestycji mieszkalnych i biznesowych,
• filar PRS – nowy, uzupełniający filar najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych.
Zidentyfikowany, uporządkowany i rozszerzony biznesowy łańcuch wartości Grupy PHN
Grupa PHN stawia na cztery, uporządkowane w łańcuch wartości, filary biznesowe, które przyniosą stabilny i zrównoważony rozwój.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Budowlany
Development
Najem
PRS
Usługi budowlane
Lokale mieszkalne
Lokale biurowe, handlowe, logistyczne
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
6
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
1.3 Grupa PHN w liczbach
Grupa PHN w liczbach wg stanu na 31 grudnia 2024 roku
Wynik z najmu
Strata netto
Skorygowana EBITDA
186,6 mln PLN
31.12.2023: 152,4 mln PLN | + 22,4%
(184,4) mln PLN
31.12.2023: (167,0) mln PLN | - 10,4%
173,0 mln PLN
31.12.2023: (113,7) mln PLN | + 42,2%
Aktywa
Wskaźnik pustostanów
LTV
4 583,6 mln PLN
31.12.2023: 4 625,9 mln PLN | - 0,9%
14,3%
31.12.2023: 10,2% | 4,1 p.p.
46,6%
31.12.2023: 44,0% | + 2,6 p.p.
Wybrane dane operacyjno-finansowe za lata 2020-2024
2024
2023
2022
2021
2020
Wynik z najmu
186,6
152,4
118,3
113,2
114,9
Wynik z działalności deweloperskiej
51,9
7,4
37,3
38,5
97,2
Wynik z działalności budowlanej
(45,5)
9,9
2,8
11,8
10,9
Wynik z pozostałej działalności
6,0
4,5
4,8
(8,8)
(9,7)
Koszty administracyjne i sprzedaży
(72,1)
(70,0)
(60,8)
(55,3)
(53,2)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(14,4)
(73,7)
150,2
168,6
173,3
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
(184,4)
(167,0)
30,0
73,7
70,1
Zysk (strata) netto
(184,4)
(167,0)
30,0
73,7
70,1
Całkowite dochody ogółem
(189,7)
(195,1)
51,0
78,4
72,0
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
(183,0)
(161,5)
30,8
78,7
72,0
EBITDA
(5,7)
(65,9)
157,9
175,8
177,6
Skorygowana EBITDA
173,0
113,7
112,3
111,2
150,2
Aktywa trwałe
3 987,1
4 063,9
4 213,2
3 868,3
3 478,3
Długoterminowe zapasy deweloperskie
108,4
112,1
121,1
90,8
0,0
Długoterminowe aktywa finansowe
61,6
57,4
84,7
61,6
52,7
Nieruchomości inwestycyjne
3 616,5
3 677,7
3 735,3
3 453,1
3 268,8
Rzeczowe aktywa trwałe
190,0
185,0
201,9
206,2
93,6
Aktywa obrotowe
532,4
557,5
359,2
437,0
692,8
Krótkoterminowe zapasy związane z działalnością deweloperską
260,1
205,9
122,7
187,9
99,1
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
93,4
194,9
125,5
91,5
91,1
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
134,6
102,9
88,4
135,3
476,0
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
7
Aktywa ogółem
4 589,4
4 625,9
4 584,8
4 317,7
4 179,0
Zadłużenie finansowe
1 541,9
1 472,7
1 348,8
1 201,2
1 153,4
Zobowiązania z tytułu leasingu
428,9
398,7
321,1
321,5
283,6
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
162,4
143,0
143,3
101,7
81,2
Kapitały ogółem
2 046,5
2 236,2
2 424,7
2 392,2
2 328,1
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 025,3
2 213,6
2 407,3
2 374,0
2 299,8
Udziały niekontrolujące
21,2
22,6
17,4
18,2
28,3
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
168,9
56,5
67,6
26,5
252,2
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(91,1)
(58,9)
(155,2)
(361,7)
(162,9)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
(46,1)
16,9
40,7
(5,5)
218,9
Image should be here
1.4 Zarząd PHN
Wiesław Malicki
Jacek Krawczykowski
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu – Członek Zarządu ds. Inwestycji
Pan Wiesław Malicki objął stanowisko Prezesa Zarządu w dniu 24 kwietnia 2024 roku. Swoją karierę zawodową rozpoczynał w sektorze prywatnym. W tym czasie kierował m.in. firmą realizującą, na zlecenie podmiotu zagranicznego, wielkopowierzchniowe obiekty handlowe oraz inne projekty inwestycyjne na terenie Warszawy, między innymi z zakresu budownictwa inżynieryjnego. Był Prezesem Zarządu TBS Mokotów Sp. z o.o., spółki miejskiej zajmującej się budownictwem społecznym i zarządzaniem nieruchomościami. Od 2007 roku kierował spółkami skarbu państwa działającymi w sektorze nieruchomości komercyjnych. Brał udział w komercjalizacji i restrukturyzacji spółek uczestniczących w procesie powstawania Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., jednej z największych firm tego sektora w Polsce i Europie. Był też członkiem kilku rad nadzorczych oraz uczestniczył w wielu specjalistycznych szkoleniach. Od lipca 2013 roku piastował funkcję Wiceprezesa Zarządu Mazowieckiego Szpitala Bródnowskiego w Warszawie Sp. z o.o., a od października 2013 roku jest Przewodniczącym Rady Nadzorczej M.Sz.W.Drewnica Sp. z o.o. Aktualnie jest również wykładowcą medycznych programów MBA w Gdańskiej Fundacji Kształcenia Menedżerów.
Pan Jacek Krawczykowski objął stanowisko Wiceprezesa – Członka Zarządu ds. Inwestycji w dniu 24 kwietnia 2024 roku. Jest ekspertem w dziedzinie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Członek Komisji ds. Budownictwa Business Centre Club. W latach 2021 – 2024 był Prezesem Zarządu spółki z branży nieruchomości, gdzie odpowiadał za strategiczne planowanie i kierowanie działalnością firmy ze szczególnym uwzględnieniem nadzoru nad inwestycjami. W ostatnim czasie związany był z Zakładem Gospodarki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w Ostrzeszowie jako Doradca Zarządu. Od 2010 r. prowadził działalność gospodarczą, gdzie świadczył usługi w zakresie legal due diligence m.in. dla Panatoni BTS Sp. z o.o., a także usługi nadzoru i doradztwa inwestycyjnego m.in. nad przebiegiem inwestycji oświatowo-edukacyjnych. Prowadził także nadzór nad inwestycją budowlaną na Mazurach. W latach 2014 – 2021 jako Prezes Zarządu kierował realizacją kluczowych projektów, w tym budową inwestycji sportowej. Jest absolwentem Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, a obecnie kontynuuje edukację na kierunku Finanse i Rachunkowość na Uniwersytecie Ekonomicznym we Wrocławiu. Ukończył także liczne szkolenia z zakresu m.in. zamówień publicznych, kompetencji cyfrowych i zarządzania.
Maciej Klukowski
Grzegorz Grotek
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Członek Zarządu ds. Finansowych
Pan Maciej Klukowski objął stanowisko Członka Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi w dniu 17 maja 2024 roku. Posiada ponad 15-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości w obszarze najmu i sprzedaży. W latach 2017-2024 był Dyrektorem Home Management w Metrohouse Franchise S.A., której właścicielem jest DUNA HOUSE HOLDING, gdzie m.in. tworzył produkty PRS, zarządzał mieszkaniami na wynajem oraz tworzył nowe produkty. W latach 2015-2017 był Dyrektorem Sprzedaży i Najmu w Orange Polska S.A., gdzie m.in. brał udział w tworzeniu strategii sprzedaży portfelowej nieruchomości W latach 2007- 2015 jako Dyrektor Biura Najmu kierował pracami zespołu wynajmu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. (a wcześniej DIPSERVICE S.A.). Jest absolwentem Uniwersytetu Warszawskiego na kierunku Rachunkowości i Finanse, ukończył studia doktoranckie w SGH, a także posiada tytuł doktora Akademii Wychowania Fizycznego.
Pan Grzegorz Grotek objął stanowisko Członka Zarządu ds. Finansowych w dniu 24 kwietnia 2024 roku. Posiada 15-letnie doświadczenie w obszarze finansów i rachunkowości w branży nieruchomości. W latach 2020-2024 Dyrektor Finansowy w Operator ARP Sp. z o.o., w latach 2018-2020 Dyrektor Biura Rachunkowości i Podatków, Główny księgowy w PFR Nieruchomości S.A. W latach 2009-2017 kierował zespołem Rachunkowości i Podatków w Polskim Holdingu Nieruchomości S.A. Grzegorz Grotek jest absolwentem Wydziału Zarządzania Uniwersytetu Warszawskiego. Posiada bogate doświadczenie w obszarze wdrażania strategii zarządzania finansami i księgowości, wdrażania procesów optymalizacyjnych, Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej, łączenia i podziałów spółek czy wydzielenia zorganizowanych części przedsiębiorstw.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
8
1.5 Rada Nadzorcza PHN
Sławomir Frąckowiak
Cezary Nowosad
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Pan Sławomir Frąckowiak objął funkcję w dniu 13 marca 2024 roku. Posiada wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu spółkami z udziałem Skarbu Państwa, jak również spółkami z sektora prywatnego, w tym spółkami notowanymi na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Posiada także doświadczenie w pracach rad nadzorczych spółek, był m.in. wiceprzewodniczącym Rady Nadzorczej Elektrowni Wiatrowej Turów, członkiem Rady Nadzorczej BOT Górnictwo i Energetyka S.A., członkiem Rady Nadzorczej Zakładu Energetycznego Łódź – Teren S.A., członkiem Rady Nadzorczej ZELMER S.A., przewodniczącym Rady Nadzorczej Dvarcioniu Keramika na Litwie oraz członkiem Rady Nadzorczej Polfa- Kutno S.A. Posiada umiejętność zarządzania zasobami ludzkimi i relacjami społecznymi, a także posiada doświadczenie w pracy z organizacjami związkowymi i społecznymi. Karierę zawodową rozpoczął w Opoczno S.A., gdzie w latach 1983-1998 kolejno pełnił funkcję mistrza produkcji, kierownika wydziału, kierownika zakładu oraz dyrektora produkcji. Następnie, w latach 1998-1999, pełnił funkcję członka zarządu, a w latach 1999-2005 Prezesa Zarządu Opoczno S.A. W latach 2006-2008 prowadził własną działalność INFO – CER, w ramach której świadczył usługi doradztwa z zakresu zarządzania. Od 2008 do 2009 pełnił funkcję doradcy ds. dialogu społecznego w PGE Polska Grupa Energetyczna S.A. W latach 2009-2011 pracował na stanowisku wiceprezesa zarządu spółki Dipservice, która w wyniku połączenia w 2011 roku weszła w skład Warszawskiego Holdingu Nieruchomości. W latach 2011-2014 był członkiem zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., a latach 2014- 2015 Dyrektorem Zarządzającym odpowiedzialnym m.in. za przygotowanie spółki do procesu prywatyzacyjnego i udanego debiutu giełdowego w 2013 r. W latach 2016-2017 był doradcą zarządu w Ceramice Tubądzin.
Pan Cezary Nowosad objął funkcję 13 marca 2024 roku. Posiada wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu podmiotami prawa handlowego. Był m.in. członkiem zarządu spółek inwestycyjnych oraz notowanych na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Posiada także doświadczenie w pracach rad nadzorczych spółek zarówno z udziałem Skarbu Państwa, jak również spółek z sektora prywatnego oraz spółek notowanych na rynku regulowanym. Jest absolwentem Wydziału Fizyki Uniwersytetu Warszawskiego oraz studiów doktoranckich w Kolegium Zarządzania i Finansów SGH. Od 1997 roku związany z rynkiem kapitałowym. Od 2000 roku dyrektor Działu Rozwoju i Analiz Bondspot S.A., od 2004 roku w Nafcie Polskiej S.A., początkowo jako doradca prezesa, a następnie członek Zarządu i wiceprezes Zarządu. W latach 2004-2005 uczestniczył w przeprowadzeniu ofert publicznych Grupy Lotos S.A., Zakładów Chemicznych Police S.A., Zakładów Azotowych Puławy S.A. Był odpowiedzialny za proces restrukturyzacji i prywatyzacji podmiotów Wielkiej Syntezy Chemicznej (Zakłady Azotowe w Tarnowie SA, Zakłady Azotowe Kędzierzyn S.A., Zachem S.A., ZCh Sarzyna). W lutym 2006 roku objął stanowisko wiceprezesa Zarządu p.o. prezesa Zarządu Towarzystwa Obrotu Nieruchomościami AGRO SA. W latach 2006-2016, jako prezes Zarządu IPO Doradztwo Strategiczne SA oraz prezes Zarządu Domu Maklerskiego INVISTA, zrealizował kilkanaście ofert publicznych spółek notowanych na GPW. Ekspert Business Centre Club ds. rynku kapitałowego. Zasiadał w radach nadzorczych wielu spółek publicznych i prywatnych, m.in.: Grupa LOTOS S.A., AGROMAN Sp. z o.o., Narodowy Fundusz Inwestycyjny Progress S.A., Petrobaltic S.A., Naftoport Sp. z o.o., SovereignFund Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A., PLASTBOX S.A., Setanta S.A., Mateus sp. z o.o.
Elżbieta Buczek
Agata Kotwica-Stefańska
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Pani Elżbieta Buczek objęła funkcję w dniu 25 lipca 2024 roku. Jest adwokatem, wspólnikiem w kancelarii adwokacko-radcowskiej Dubois i Wspólnicy, w której kieruje działem prawa administracyjnego i podatkowego. Reprezentuje klientów w postępowaniach administracyjnych, w tym w postępowaniach reprywatyzacyjnych, a także w sprawach m.in. z zakresu prawa budowlanego, hotelarskiego, funduszy unijnych, oraz w postępowaniach podatkowych i karno-skarbowych, a także w postępowaniach cywilnych m.in. odszkodowawczych. Brała udział w pracach legislacyjnych m.in. nad projektem ustawy reprywatyzacyjnej. Swoje doświadczenie kształtowała nie tylko w oparciu o praktykę adwokacką, ale również i naukową, jako wykładowca akademicki prawa administracyjnego i prawa komunalnego na Uniwersytecie Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Prowadziła szkolenia dla podmiotów publicznych oraz w szkołach policealnych. Jest wykładowcą prawa administracyjnego, sądowo-administracyjnego i podatkowego na aplikacji adwokackiej przy Izbie Adwokackiej w Warszawie. Jest autorką publikacji o tematyce prawniczej oraz współautorką komentarza do dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy oraz komentarza do ustawy o zawodach lekarza i lekarza dentysty. Jest także Zastępcą Rzecznika Dyscyplinarnego Izby Adwokackiej w Warszawie oraz członkiem Rady Fundacji zajmującej się opieką hospicyjną.
Pani Agata Kotwic-Stefańska objęła funkcję 13 marca 2024 roku. Prowadzi własną Kancelarię Adwokacką, zajmującą się szeroko rozumianą obsługą przedsiębiorców. Jest absolwentką Uniwersytetu Łódzkiego na Wydziale Prawa i Administracji na kierunku prawo. Odbyła aplikacje adwokacką przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Łodzi, zdała egzamin adwokacki i została wpisana na listę adwokatów. Od 2017 roku prowadzi indywidualną kancelarię adwokacką w ramach, której współpracuje z wieloma podmiotami z obszaru całej Polski, w tym z dużymi kancelariami prawnymi przy obsłudze przedsiębiorców, w tym spółek osobowych jak i kapitałowych. W ramach prowadzonej działalności zajmowała się również obsługą podmiotów związanych z rynkiem nieruchomości, zarówno w zakresie bieżącej obsługi prawnej (m.in. tworzenia i opiniowania umów) i reprezentacji w procesach sądowych czy postępowaniach przed organami administracji publicznej, jak również przez sądami administracyjnymi. Prowadzi obsługę przedsiębiorców również w obszarze związanym z ochroną własności przemysłowej i prawa autorskiego. W 2021 roku ukończyła kurs „Akademia Doradcy Podatkowego” w Centrum szkolenia MDDP Akademia Biznesu. Prowadziła również działalność naukową jako wykładowca na Akademii Humanistyczno – Ekonomicznej w Łodzi oraz jako wykładowca w Okręgowej Radzie Adwokackiej w Łodzi w zakresie szkolenia aplikantów adwokackich.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
9
Magdalena Piłat
Jakub Piszczek
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Pani Magdalena Piłat objęła funkcję 28 lutego 2025 roku. Jest obecnie Dyrektorem Departamentu Nadzoru II w Ministerstwie Aktywów Państwowych. Jest odpowiedzialna za wykonywanie nadzoru właścicielskiego nad spółkami z udziałem Skarbu Państwa. Posiada wieloletnie doświadczenie, zarówno w projektowaniu rozwiązań systemowych w zakresie nadzoru właścicielskiego oraz ładu korporacyjnego, jak również w ich bezpośrednim wdrażaniu jako członek organów nadzorczych spółek kapitałowych. Poprzednio, w Ministerstwie Skarbu Państwa, Ministerstwie Energii oraz Ministerstwie Przedsiębiorczości i Technologii zajmowała się m.in. kreowaniem polityki właścicielskiej, w tym problematyką wynagrodzeń członków organów spółek Skarbu Państwa, sponsoringu oraz społecznej odpowiedzialności biznesu, a także obszarem analiz ekonomiczno-finansowych dot. funkcjonowania spółek Skarbu Państwa. Obecnie jest Przewodniczącą Rady Nadzorczej Polskiego Funduszu Rozwoju S.A. Jako przedstawicielka Skarbu Państwa zasiadała w Radach Nadzorczych m.in.: Węglokoks S.A., Krajowa Spółka Cukrowa S.A., Anwil S.A., Soda Polska Ciech S.A., Dipservice S.A. oraz H. Cegielski - Poznań S.A.
Pan Jakub Piszczek Objął funkcję w dniu 25 lipca 2024 roku. Jest radcą prawnym, absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. W 2008 roku ukończył aplikację sądową i zdał egzamin sędziowski. W tym samym roku uzyskał wpis na listę radców prawnych w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Toruniu. Od 2009 roku prowadzi kancelarię radców prawnych. W 2019 roku ukończył podyplomowe studia w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie, na kierunku Coporate Governance, Risk and Compliance Managment. Uczestnik kursów w zakresie compliance oraz zapobieganiu praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. W pracy zawodowej oprócz zagadnień związanych z doradztwem organizacyjno-prawnym i compliance skupia się na prawie gospodarczym, spółek handlowych oraz własności intelektualnej. Od lat współpracuje z wieloma podmiotami i jednostkami gospodarczymi prowadząc obsługę prawną w zakresie działalności gospodarczej – w tym reprezentację w sporach sądowych, sprawach administracyjnych czy z zakresu zamówień publicznych. W przeszłości zaangażowany w pracę dydaktyczną, między innymi na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu.
Michał Wnorowski
Marcin Zajączkowski
Członek Rady Nadzorczej
Członek Rady Nadzorczej
Pan Michał Wnorowski objął funkcję 13 marca 2024 roku. Jest ekspertem w dziedzinie corporate governance i członkiem Stowarzyszenia Niezależnych Członków Rad Nadzorczych. Obecnie niezależny członek rad nadzorczych oraz członek komitetów audytu spółek giełdowych: PolTREG, PKP Cargo, Medicalgorithmics, EMC Instytut Medyczny. Wcześniej zasiadał m.in. w radach nadzorczych oraz komitetach audytu spółek: Polwax, Tower Investments, Alumetal, Arteria, Voxel, Develia, Robyg, Enter Air, EMC Instytut Medyczny, Braster, Travelplanet.pl, Elektrobudowa, Armatura Kraków, ARM Property. Z rynkiem finansowym związany od 1995 roku. W latach 2012-2016 Dyrektor Inwestycyjny Zarządzający Portfelem Akcji Długoterminowych Grupy PZU, gdzie odpowiadał za największe projekty inwestycyjne w obszarze equity oraz koordynację inwestycji w tę klasę aktywów w całej Grupie PZU. Wcześniej wieloletni dyrektor zespołu analiz i nadzoru właścicielskiego w Grupie PZU odpowiedzialny m.in. za analizę i selekcję spółek do portfeli inwestycyjnych, a następnie nadzór nad spółkami portfelowymi. Posiada doświadczenie w zakresie zarządzania projektami inwestycyjnymi, analizy rynkowej, analizy przedsiębiorstw i wyceny ich wartości, zarządzania portfelem papierów wartościowych oraz nadzoru nad procesami fuzji i przejęć. Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie oraz Akademii Ekonomicznej w Krakowie.
Pan Marcin Zajączkowski objął funkcję 13 marca 2024 roku. Jest doświadczonym praktykiem biznesowym związanym od 30 lat z branżą usługową, w szczególności z rynkiem hotelowym, spa i wellness, turystycznym oraz uzdrowiskowym. Przeszedł przez wszystkie szczeble awansu zawodowego, a od 2011 roku pełni obowiązki prezesa zarządu jednej z największych spółek uzdrowiskowych w Polsce - Uzdrowisko Ciechocinek S.A. Jest aktywnym uczestnikiem środowiska naukowego, pełniąc rolę wykładowcy i prelegenta, a także eksperta w pracach nad zmianami w systemie lecznictwa uzdrowiskowego w Polsce. W latach 2003-2011 był dyrektorem marketingu i sprzedaży oraz dyrektorem zarządzającym hotelami Medical, Spa&Wellness na terenie całego kraju. W latach 2004 - 2010 pracował w Komisji ds. Marketingu w Fundacji Polish Prestige Hotels & Resorts. Jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu oraz doktorem nauk społecznych w dyscyplinie: Nauki o Zarządzaniu i Jakości – Wydział Nauk Ekonomicznych i Zarzadzania Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Uzyskał tytuł Master of Business Administration (MBA) w Dominican University w Chicago/UMK w Toruniu. Ukończył także studia podyplomowe Menadżer w Służbie Zdrowia na Kopernikańskiej Akademii Służby Zdrowia UMK w Toruniu.
Image should be here
2. Otoczenie rynkowe
Ożywienie polskiej gospodarki w 2024 roku było wyraźne, zwłaszcza po stagnacji w roku poprzednim. Wzrost PKB osiągnął 2,9% - 3,1%, czyniąc Polskę jednym z liderów Unii Europejskiej. Głównym motorem rozwoju była konsumpcja prywatna, wspierana przez rosnące wynagrodzenia, niskie bezrobocie (5,1% wg GUS i 3% wg Eurostatu) oraz wzrost pensji minimalnej o 10% r/r, do 4 666 PLN. Konsumenci, zachęceni realnym wzrostem dochodów i stabilizacją cen, zwiększali swoje wydatki na towary i usługi, co pozytywnie przełożyło się na wyniki sektora detalicznego i usługowego. Dodatkowym impulsem rozwojowym były rosnące wydatki publiczne i znaczny napływ środków z Krajowego Planu Odbudowy. Inwestycje infrastrukturalne oraz zwiększona absorpcja funduszy unijnych stanowią obecnie istotne źródło wzrostu gospodarczego, szczególnie w budownictwie i transporcie.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
10
Inflacja ustabilizowała się poniżej poziomów z lat 2022-2023, osiągając 4,7% na koniec grudnia 2024 roku, lecz wciąż przekracza cel NBP. Na ceny wpływają m.in. częściowe odmrożenie cen energii, wyższe koszty usług, a także rosnące ceny produktów rolno-spożywczych na rynkach światowych. Główna stopa referencyjna NBP wynosi 5,75% i pozostaje niezmieniona od października 2023 r oku , choć jej obniżki możliwe są dopiero w drugiej połowie 2025 roku. Mimo wyzwań geopolitycznych, Polska utrzymuje konkurencyjność w handlu i stabilne fundamenty wzrostu gospodarczego, co daje podstawy do optymizmu na nadchodzące lata. 1
2.1 Prognozy makroekonomiczne na 2025 2
Produkt Krajowy Brutto (PKB)
Prognozowany wzrost PKB w 2024 roku w Polsce może osiągnąć 3% (GUS: wzrost w III kwartale 2024 roku o 2,7% r/r). Będzie on wynikiem przyspieszenia konsumpcji prywatnej. W 2025 roku wzrost PKB może być jeszcze wyższy, wg szacunków makroekonomistów 3,6% r/r. Kluczowymi czynnikami wzrostu w 2025 roku mają być: przyspieszenie tempa inwestycji dzięki funduszom z Krajowego Planu Odbudowy oraz funduszom strukturalnym z perspektywy finansowej 2021-2027, a także w miarę wysoki wkład popytu konsumpcyjnego. Oczekuje się przyspieszenia inwestycji w środki trwałe do 7,9% z 1,3% w 2024 roku oraz spowolnienia konsumpcji prywatnej do 3,3% z 3,8% w 2024 roku. Jako zagrożenia w osiągnięciu wskazanego poziomu wzrostu eksperci wskazują: ryzyko eskalacji konfliktów geopolitycznych, słabnącą koniunkturę gospodarczą w najważniejszych gospodarkach, w szczególności niemieckiej, spadek konkurencyjności i atrakcyjności inwestycyjnej polskiej gospodarki oraz niekorzystną strukturę demograficzną.
Inflacja i stopy procentowe
Inflacja w 2024 roku rosła w znacznie niższym stopniu niż w 2023 roku i średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2024 roku w stosunku do 2023 roku wyniósł 103,6 (wzrost cen o 3,6%). Prognozy na 2025 roku wskazują, że CPI osiągnie szczyt najwcześniej w marcu i wyniesie ok. 6%, by od lipca wahać się w okolicy 4,5%. Eksperci oczekują, że stopa referencyjna NBP zostanie obniżona z obecnych 5,75% do 4,7% na koniec 2025 roku. To oznaczałoby spadek 3-miesięcznej stawki WIBOR w bardzo podobnej skali, a więc zauważalne obniżenie kosztów kredytu. Decyzji o obniżeniu stóp procentowych sprzyjać będzie silny złoty. Należy pamiętać jednak o czynnikach, które będą wspierać wzrost inflacji. Po stronie monetarnej będzie to duży napływ środków z Unii Europejskiej i bardzo wysoki deficyt budżetu państwa. Ponadto ewentualne obniżki stóp prawdopodobnie zdynamizują akcję kredytową, szczególnie w zakresie kredytów konsumpcyjnych, ale także kredytów korporacyjnych (po widocznym załamaniu akcji kredytowej wśród przedsiębiorców). Po stronie realnej inflację będzie wspierać presja ze strony płac, która – wobec rekordowo niskiej stopy bezrobocia – nie powinna ustępować.
Wynagrodzenia
Wzrost wynagrodzeń w polskich przedsiębiorstwach w 2024 roku utrzymywał się na poziomie dwucyfrowym. Główną przyczyną wzrostu była podwyżka płacy minimalnej o prawie 20%, oraz brak wykwalifikowanej siły roboczej. Jednak w 2025 roku tempo wzrostu płac powinno się zmniejszyć, ponieważ tempo wzrostu płacy minimalnej również się zmniejszy. Płaca minimalna wzrośnie o 8,5% r/r. Prognozowany na 2025 roku wzrost wynagrodzeń może osiągnąć poziom 8%.
Zatrudnienie
Polska od kilku lat nieprzerwanie utrzymuje się w ścisłej czołówce Unii Europejskiej pod względem najniższego bezrobocia. Według metodologii BAEL, stopa bezrobocia w IV kwartale 2024 roku wyniosła zaledwie 2,8 %. Prognozy wskazują na utrzymanie tego poziomu w latach w latach 2025-2026. Tak niskie bezrobocie jest efektem braku rąk do pracy, co może wpływać negatywnie na dynamikę wzrostu gospodarczego.
Kurs walutowy
Eksperci oczekują, że kurs złotego w stosunku do EUR w całym 2025 roku będzie utrzymywał w granicach 4,25 - 4,40, czyli na poziomie obserwowanym od dłuższego czasu. Brak jest przesłanek do dalszej aprecjacji złotego, ponieważ już obecnie złoty jest mocny. Z uwagi na pogorszenie salda obrotów bieżących można spodziewać się niewielkiego osłabienia złotego w stosunku do fixingu z 31 grudnia 2024 roku (NBP na 31 grudnia 2024: EUR/PLN 4,2730).
1 Na podstawie raportu Cushman & Wakefield „Trends Radar 2025”
2 Na podstawie raportu Colliers „Market Insights 2025”
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11
2.2 Rynek inwestycyjny
W 2024 roku rynek nieruchomości w Polsce odzyskał dynamikę po dwóch trudnych latach, z łączną wartością transakcji inwestycyjnych na poziomie 5 mld EUR, co stanowi wzrost o 140% w porównaniu do poprzedniego roku. Polska pozostaje dominującym rynkiem w regionie CEE, przyciągając globalnych inwestorów, którzy postrzegają ją nie tylko jako bramę do CEE-6, ale także jako samodzielny rynek o dużym potencjale. Aktywność inwestycyjna koncentrowała się przede wszystkim w sektorze biurowym, z inwestycjami na poziomie 1,6 mld EUR, głównie w Warszawie, gdzie przeprowadzono 32 transakcje obejmujące 50 budynków biurowych. Wzrost aktywności dotyczył także sektora handlowego, gdzie w wyniku 33 transakcji sprzedaży osiągnięto wartość 1,6 mld EUR, w tym sprzedaży dużych centrów handlowych.
Sektor przemysłowy i logistyczny, pomimo mniejszego udziału w rynku, wciąż przyciągał inwestorów, notując wartość transakcji 1,3 mld EUR, co stanowi wzrost o ponad 25% w porównaniu do roku poprzedniego. Stopy kapitalizacji, mimo wzrostu w niektórych segmentach, ustabilizowały się w drugiej połowie roku, a inflacja wspierała wzrost czynszów, co złagodziło spadek wartości kapitałowych. Wzrost aktywności inwestycyjnej w Polsce potwierdza jej atrakcyjność jako rynku nieruchomości w regionie EMEA.
Rynek inwestycyjny w 2024 roku
Wolumen inwestycji
5,0 mld EUR
Trend
Stopy zwrotu typu „prime” biura w Warszawie
5,75% ▲
Stopy zwrotu typu „prime” biura w miastach regionalnych
7,50% ▲
Stopy zwrotu typu „prime” handel (centra handlowe)
6,50% ■
Stopy zwrotu typu „prime” magazyny (projekty BTS)
6,50% ▲
Stopy zwrotu typu „prime” magazyny (projekty multi-let)
6,25% ■
Image should be here
2.3 Charakterystyka branży i podstawowe trendy na rynku nieruchomości
Rynek biurowy – Polska
Do końca 2024 roku zasoby powierzchni biurowych na dziewięciu głównych rynkach biurowych w Polsce osiągnęły wartość niemal 13,1 mln mkw. W minionym roku deweloperzy oddali do użytku około 228,2 tys. mkw. nowych powierzchni, z czego 104,4 tys. mkw. przypadało na Warszawę. W miastach regionalnych sytuacja była mniej dynamiczna. W 2024 roku oddano jedynie 123,8 tys. mkw. nowych powierzchni, co stanowi znaczący spadek o 56% w porównaniu do roku poprzedniego. To najniższy wynik od początku istnienia rynku nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce. Łączny wolumen transakcji najmu w 2024 roku wyniósł około 1,45 miliona mkw., co stanowi wartość porównywalną do wyniku z 2023 roku. Renegocjacje umów najmu miały największy udział w popycie, stanowiąc 48% całkowitej powierzchni, co stanowi wzrost o 6 p.p. w porównaniu do roku poprzedniego.
W Warszawie wynajęto 740,2 tys. mkw. powierzchni, przy czym największa aktywność miała miejsce w strefach centralnych (345,2 tys. mkw.) oraz poza centralnych (395 tys. mkw.). Na rynkach regionalnych popyt brutto w 2024 roku wyniósł 714 tys. mkw., co stanowi spadek o 4% w porównaniu do poprzedniego roku. Największy popyt na powierzchnie biurowe odnotowano w Krakowie (37% całkowitego popytu regionalnego), Wrocławiu (21%) oraz Trójmieście (16%). Renegocjacje stanowiły 51% ogólnego popytu na rynku regionalnym. Na koniec 2024 roku w budowie pozostawało 530,5 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, co oznacza spadek o 22% w porównaniu do 2023 roku. W Warszawie realizowane projekty stanowiły 51% tej powierzchni (273 tys. mkw.), natomiast w miastach regionalnych najwięcej nowych inwestycji miało miejsce we Wrocławiu (60,1 tys. mkw.), Trójmieście (56,1 tys. mkw.) oraz Poznaniu (55,3 tys. mkw.).
Na rynku biurowym w Polsce w 2024 roku zauważalny był wzrost współczynnika pustostanów, który na dziewięciu głównych rynkach biurowych wyniósł 14,3%, co stanowi wzrost o 0,2 p.p. względem końca 2023 roku. W Warszawie wskaźnik pustostanów wyniósł 10,6%, natomiast w miastach regionalnych najwyższe wartości występowały w Katowicach (23,2%) oraz Łodzi (22,7%). Najniższe wskaźniki pustostanów odnotowano w Szczecinie (7,7%).
Także na rynku czynszów biurowych w 2024 roku miały miejsce znaczące zmiany. Czynsze bazowe w Warszawie za powierzchnię klasy A kształtowały się na poziomie od 13,5 do 28 EUR/mkw./miesiąc, a w miastach regionalnych wynosiły od 12 do 19,5 EUR/mkw./miesiąc.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
12
W 2024 roku na rynku biurowym obserwowano ograniczoną aktywność deweloperską i wyraźny trend wzrostu czynszów bazowych, szczególnie w Warszawie. W miastach regionalnych stawki czynszów wahały się od 12 do 19,5 EUR/mkw./miesiąc. 3
Podaż powierzchni biurowej w miastach regionalnych (mkw.)
Na podstawie raportu BNP Paribas Real Estate Poland „AAG Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych, IV kw. 2024”
Powierzchnia biurowa w budowie w miastach regionalnych 2025-2026
Na podstawie raportu BNP Paribas Real Estate Poland „AAG Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych, IV kw. 2024”
Rynek biurowy – Warszawa
Rynek biurowy w Warszawie w 2024 roku wykazał oznaki stopniowego ożywienia, utrzymując stabilny poziom aktywności, ale jednocześnie odzwierciedlając istotne zmiany w dynamice popytu i podaży. Oddano do użytku 104 tys. mkw. powierzchni biurowej, co stanowi poprawę w porównaniu do roku poprzedniego, chociaż wciąż jest to wynik poniżej średniej z ostatnich 10 lat. Taki stosunkowo niski poziom podaży wskazuje na ostrożność deweloperów, którzy rozpoczynają nowe projekty głównie w odpowiedzi na zabezpieczenie przednajmów od dużych najemców.
Najistotniejszą zmianą na rynku pozostaje rosnący popyt na powierzchnie biurowe klasy A. Centralne lokalizacje, takie jak Centrum i okolice dzielnicy Wola, są kluczowymi beneficjentami tego trendu. Ponad 50% nowych umów najmu w czwartym kwartale zostało podpisanych w tych centralnych lokalizacjach. Taka koncentracja popytu nie jest przypadkowa – jest ona wynikiem strategicznego znaczenia tych obszarów, a także dostępności nowoczesnych budynków biurowych z certyfikatami ekologicznymi, jak BREEAM czy LEED, które stają się niezbędne dla najemców poszukujących powierzchni zgodnych z najwyższymi standardami ESG. 4
Jednakże ogólny wskaźnik pustostanów w stolicy wyniósł 10,6%, co jest wynikiem stabilnym w porównaniu do poprzedniego kwartału. Co ciekawe, większość dostępnej powierzchni znajduje się w starszych budynkach (ponad 10-letnich), co świadczy o rosnącej tendencji
3 Na podstawie raportu Colliers „Market Insights 2025”
4 Na podstawie raportu BNP Paribas Real Estate Poland „AAG Rynek powierzchni biurowych Warszawa, IV kwartał 2024”
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
13
„ucieczki do jakości” wśród najemców, którzy poszukują nowoczesnych, wysokiej klasy przestrzeni biurowych. Skupienie się na zrównoważonym rozwoju i ekologicznych rozwiązaniach w biurach jest coraz bardziej widoczne. Wiele firm wybiera powierzchnie biurowe, które nie tylko zapewniają funkcjonalność, ale również wspierają cele środowiskowe. Oczekuje się, że ten trend będzie kontynuowany w latach 2025-2026, ponieważ renowacja starszych obiektów biurowych staje się coraz ważniejszym trendem na rynku.
W zakresie stawek czynszów, rosnący popyt na powierzchnie klasy A spowodował wzrost czynszów za najlepsze nieruchomości. W Centralnym Obszarze Biznesu czynsze wzrosły o 7,7% r/r, osiągając poziom 28,00 EUR/mkw./miesiąc. Podobny trend występuje w przypadku najlepszych budynków poza centrum, gdzie wzrost wyniósł 2,8% r/r. Czynsze w starszych obiektach biurowych pozostały na stabilnym poziomie, a konkurencja między tymi budynkami koncentruje się głównie na cenie i elastyczności warunków najmu. Patrząc w przyszłość, warszawski rynek biurowy ma utrzymać stabilny poziom rozwoju, z roczną nową podażą na poziomie około 100 tys. mkw. w latach 2025-2026. Choć wskaźnik pustostanów nie zmieni się dramatycznie, to jakość dostępnych powierzchni i rosnący popyt na biura przyjazne środowisku będą nadal kształtować rynek.
Budynki oddane do użytku a pustostany (tys. mkw.)
Na podstawie raportu JLL „Warszawski Rynek biurowy w Warszawie, Q4 2024”
Rynek magazynowy
Na koniec 2024 roku powierzchnia nowoczesnych magazynów w Polsce wyniosła 34,5 mln mkw., z czego 2,6 mln mkw. stanowiło nową dostawę. Wzrost podaży był o 30% niższy niż rok wcześniej, a wskaźnik pustostanów wyniósł 7,2%, co stanowi spadek o 0,9% w porównaniu do pierwszej połowy roku. Miniony rok charakteryzował się spadkiem aktywności deweloperów, gdzie 1,76 mln mkw. było w trakcie budowy, co stanowiło spadek o 37% r/r. Największe inwestycje miały miejsce w regionach takich jak Górny Śląsk, Wrocław oraz Centralna Polska. Zmniejszenie liczby projektów spekulacyjnych oznacza, że deweloperzy skupili się na realizacji projektów z zapewnionym przedwynajmem. Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce w 2024 roku wzrósł o 4% r/r, osiągając 5,83 mln mkw. 5
Z kolei najemcy wykazywali większą skłonność do odnawiania umów najmu (42% w całkowitej powierzchni wynajętej), co jest najwyższym wskaźnikiem w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Wśród najemców dominowali międzynarodowi operatorzy e-commerce oraz polscy detaliści. Największe transakcje miały miejsce w Wrocławiu, Warszawie oraz Centralnej Polsce. Stawki czynszowe pozostały stabilne w 2024 roku, z minimalnym wzrostem dla najlepszych lokalizacji. Rynki o najwyższych stawkach wynajmu to Warszawa, Kraków oraz Trójmiasto. Podaż powierzchni w wielu regionach jest nadal dostępna, jednak w takich miastach jak Szczecin, Opole czy Rzeszów, dostępność powierzchni jest ograniczona. Prognozy na 2025 rok wskazują na dalszy rozwój rynku, z kontynuacją trendu nearshoringowego, co wpłynie na wzrost znaczenia projektów typu BTS oraz rozwój nowych klastrów przemysłowych w Polsce. W związku z tym, deweloperzy będą skupiać się na realizacji projektów z wysokim pre-let ratio oraz będą dążyć do zmniejszenia liczby powierzchni spekulacyjnych.
Rynek magazynowy i przemysłowy w Polsce w 2024 roku przeżył okres stabilizacji, z dalszymi perspektywami wzrostu, szczególnie w sektorze e-commerce oraz produkcji zlokalizowanej w Polsce w ramach trendu nearshoringowego. Największe wyzwanie stanowiła spadkowa aktywność deweloperów i ograniczona dostępność powierzchni w wybranych lokalizacjach.
5 Na podstawie raportu Savills „Warehouse and industrial market in Poland, 2025”
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
14
Podaż i wskaźnik pustostanów w IV kwartale 2024 roku
Na podstawie raportu REDD „Rynek magazynowy 2024”
Rynek mieszkaniowy
W czwartym kwartale 2024 roku rynek mieszkaniowy w Polsce charakteryzował się dalszą stabilizacją, przy spadku dynamiki wzrostu cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Ceny mieszkań w 17 największych miastach wzrosły średnio o 11% na rynku wtórnym i 10,9% na rynku pierwotnym, co stanowi spowolnienie w porównaniu do wcześniejszych kwartałów, gdy wzrosty te sięgały 15- 20%. Mimo to, w miastach takich jak Gdańsk, Wrocław i Warszawa ceny wciąż rosły dwucyfrowo.
Na rynku sprzedaży mieszkań widać stopniowy spadek liczby nowych ofert, chociaż podaż nadal utrzymuje się na wysokim poziomie, szczególnie w miastach wojewódzkich i Gdyni. W porównaniu do czwartego kwartału 2023 roku liczba nowych ofert wzrosła o 12,3%, mimo że na rynku pierwotnym liczba ofert spadła o 15% w porównaniu do poprzedniego kwartału. W segmencie najmu mieszkań ceny wzrosły o 1,5% r/r, co stanowi podobny poziom wzrostu jak w poprzednich kwartałach. W Warszawie ceny najmu pozostały stabilne, podczas gdy w Gdyni wzrosły o 4,9%. W ciągu roku liczba nowych ofert najmu spadła o 12%, z największymi spadkami w mniejszych miastach. Przewidywana jest dalsza stabilizacja cen na rynku wynajmu, przy jednoczesnym spadku liczby ofert.
W 2024 roku utrzymał się także wysoki poziom popytu na kredyty mieszkaniowe, choć liczba wniosków spadła o 31% w porównaniu z rokiem poprzednim, głównie z powodu efektu wysokiej bazy. Przewiduje się, że w przyszłych kwartałach popyt na kredyty utrzyma się na poziomie około 80 tys. wniosków na kwartał, wspierany wzrostem wynagrodzeń. Spadek stóp procentowych, przewidywany na połowę 2025 roku, może wpłynąć na dalszy wzrost popytu na kredyty hipoteczne. Rynek mieszkaniowy w Polsce w 2024 roku charakteryzował się stabilizacją cen, mniejszą dynamiką wzrostu, a także spadkiem liczby ofert na rynku sprzedaży i najmu. Wzrost wynagrodzeń oraz oczekiwane obniżki stóp procentowych w 2025 roku mogą wpłynąć na dalszy rozwój rynku, jednak w krótkim okresie przewidywana jest dalsza stabilizacja cen. 6
6 Na podstawie raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego „Analiza rynku mieszkaniowego IV kwartał 2024”
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
15
Średnia cena sprzedaży za 1 mkw. mieszkania w 17 w nowych ofertach w IV kwartale 2024 roku (w tys. PLN)
Na podstawie raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego „Analiza rynku mieszkaniowego IV kwartał 2024.”
Rynek budowlany
W 2024 roku polski rynek budowlany zmagał się z wieloma wyzwaniami, które wpłynęły na jego dynamikę. Zgodnie z raportem Banku Pekao S.A., wartość produkcji budowlanej w Polsce przekroczyła 300 mld PLN, stanowiąc około 6,5% wartości dodanej brutto w gospodarce narodowej. Jednak po rekordowych wynikach w latach 2021-2023, sektor odczuł spowolnienie w 2024 roku, a szczególnie widoczny był spadek inwestycji publicznych i prywatnych.
Główne trudności to wysokie stopy procentowe, które ograniczyły dostępność kredytów, oraz rosnące koszty materiałów budowlanych. W rezultacie produkcja budowlano-montażowa spadła o 9,6% w porównaniu z rokiem poprzednim, co miało negatywny wpływ na sektor budownictwa mieszkaniowego. Spowolnienie inwestycji w tym obszarze było wynikiem trudności z finansowaniem projektów oraz wzrastających kosztów materiałów budowlanych i robocizny. Jednak w drugiej połowie roku zauważono pozytywne sygnały. Wzrosła liczba przetargów na budowę dróg i infrastruktury kolejowej, co daje nadzieję na ożywienie inwestycji infrastrukturalnych w nadchodzących latach. Także sektor mieszkaniowy wykazał oznaki odbudowy, z wyraźnym wzrostem liczby wydanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych inwestycji, co może wskazywać na stopniowy powrót popytu na mieszkania.
Mimo trudności związanych z wysokimi kosztami i deficytem wykwalifikowanych pracowników, sektor budowlany zaczyna dostrzegać oznaki stabilizacji. Wyzwania związane z dostępnością materiałów budowlanych oraz z organizowaniem siły roboczej wymagają wdrożenia innowacyjnych rozwiązań, takich jak automatyzacja czy nowe technologie, co może pomóc w dalszym rozwoju rynku. 2024 rok był rokiem trudnym, ale pojawiły się oznaki ożywienia w sektorze budowlanym, szczególnie w inwestycjach infrastrukturalnych oraz mieszkaniowych. Prognozy na przyszłość wskazują na możliwą stabilizację i dalszy rozwój rynku w kolejnych latach.
3. Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy PHN
3.1 Portfel nieruchomości Grupy PHN
Wartość godziwa
Na dzień 31 grudnia 2024 roku portfel nieruchomości Grupy PHN obejmował 149 wydzielonych biznesowo nieruchomości, które w sprawozdaniu finansowym zostały ujęte jako aktywa. Wartość godziwa tych nieruchomości, z wyłączeniem nieruchomości klasyfikowanych jako zapasy, wyniosła 3 439,1 mln PLN. Wartość godziwa portfela nie uwzględnia wyceny z tytułu zastosowania MSSF16. Ponadto wartość nieruchomości Regent Warsaw Hotel jest prezentowana w wartości historycznej po uwzględnieniu amortyzacji i innych odpisów. W ramach portfela Grupa PHN wyróżnia nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym oraz nieruchomości dotknięte wadami prawnymi, jednak z wysokim potencjałem na ich uregulowanie. Ponadto, Grupa PHN dysponowała nieruchomościami dotkniętymi wadami prawnymi i niewystarczającym potencjałem na ich uregulowanie. Nieruchomości te nie zostały ujęte w sprawozdaniu finansowym jako składniki aktywów.
Przy obliczeniach wyłączono nieruchomości klasyfikowane jako zapasy oraz hotel Regent. Portfel nie uwzględnia wartości gruntu, na którym Grupa PHN wraz z partnerem zewnętrznym realizuje przedsięwzięcie logistyczne w Zgorzelcu.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
16
Portfel nieruchomości Grupy PHN
PORTFEL NIERUCHOMOŚCI GRUPY PHN
POZA PORTFELEM GRUPY PHN
NIERUCHOMOŚCI
o uregulowanym stanie prawym
NIERUCHOMOŚCI
z wadami prawnymi z wysokim potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie
NIERUCHOMOŚCI
z wadami prawnymi z niewystarczającym potencjałem na ich pozytywne rozstrzygnięcie
• Liczba nieruchomości: 134
• Łączna wartość: 3 258,4 mln PLN
• Liczba nieruchomości: 15
• Łączna wartość: 180,7 mln PLN
• Liczba nieruchomości: 16
• Łączna wartość: 102,3 mln PLN
149 nieruchomości
3 439,1 mln PLN
16 nieruchomości
102,3 mln PLN
Image should be here
Image should be here
Pod względem planowanych działań Grupa PHN dzieli portfel nieruchomości na następujące segmenty: pozostające w portfelu (ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych oraz w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby), do optymalizacji (ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych oraz w zapasach), projekty inwestycyjne (ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych, w nieruchomościach inwestycyjnych w budowie, w zapasach oraz w środkach trwałych w związku z użytkowaniem na własne potrzeby) oraz na sprzedaż (ujęte w sprawozdaniu finansowym w nieruchomościach inwestycyjnych i w aktywach do sprzedaży).
Podział portfela nieruchomości Grupy PHN pod względem planowanych działań
PORTFEL NIERUCHOMOŚCI GRUPY PHN
POZOSTAJĄCE W PORTFELU
DO OPTYMALIZACJI
• Liczba nieruchomości: 45
• Łączna wartość: 2 404,1 mln PLN
• NOI*: 159,5 mln PLN
• YIELD*: 7,1%
• GLA: 311,5 tys. mkw.
• Liczba nieruchomości: 30
• Łączna wartość: 221,3 mln PLN
• NOI*: 4,0 mln PLN
• YIELD*: 1,8%
• GLA: 53,3 tys. mkw.
PROJEKTY INWESTYCYJNE
NA SPRZEDAŻ
• Liczba nieruchomości: 55
• Łączna wartość: 735,6 mln PLN
• NOI*: 15,4 mln PLN
• YIELD*: 2,1%
• GLA: 126,5 tys. mkw.
• Liczba nieruchomości: 19
• Łączna wartość: 78,1 mln PLN
• NOI*: 2,9 mln PLN
• YIELD*: 3,7%
• GLA: 12,7 tys. mkw.
Image should be here
Image should be here
* przy obliczeniach wyłączono nieruchomości klasyfikowane jako zapasy oraz hotel Regent
TOP 10 nieruchomości biurowych Grupy PHN
Nieruchomość
Lokalizacja
Wartość
GLA
1. SKYSAWA
Warszawa
610 mln PLN
34 500 mkw.
2. ALCHEMIA II
Gdańsk
212 mln PLN
28 900 mkw.
3. DOMANIEWSKA OFFICE HUB
Warszawa
179 mln PLN
28 200 mkw.
4. INTRACO PRIME
Warszawa
171 mln PLN
13 000 mkw.
5. KASKADA
Warszawa
132 mln PLN
17 200 mkw.
6. ANDERSIA BUSINESS CENTRE
Poznań
126 mln PLN
14 500 mkw.
7. INTRACO
Warszawa
111 mln PLN
28 100 mkw.
8. WILANÓW OFFICE PARK
Warszawa
111 mln PLN
17 600 mkw.
9. WIERZBOWA & SENATORSKA
Warszawa
89 mln PLN
8 800 mkw.
10. FOKSAL CITY
Warszawa
43 mln PLN
3 400 mkw.
1 784 mln PLN
194 200 mkw.
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
17
Image should be here
Image should be here
3.2 Lokalizacje nieruchomości Grupy PHN
PHN prowadzi działalność w całej Polsce, przede wszystkim w Warszawie oraz największych regionalnych miastach m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Krakowie, Katowicach, Łodzi, Bydgoszczy i we Wrocławiu. Grupa PHN planuje także realizację nowych projektów mieszkaniowych na nowych rynkach lokalnych m.in. w Łężycy.
Kluczowe lokalizacje nieruchomości Grupy PHN
3.3 Powierzchnia najmu i wskaźnik poziomu wynajęcia
Na dzień 31 grudnia 2024 roku całkowita powierzchnia najmu Grupy PHN wynosiła blisko 504 tys. mkw. GLA, w tym:
− 419 tys. mkw. powierzchnia wynajmowalna,
− 46 tys. mkw. powierzchnia trwale niewynajmowana m.in. ze względów technicznych lub prawnych oraz
− 39 tys. mkw. powierzchnia na własne potrzeby Grupy PHN.
Wskaźnik poziomu wynajęcia na 31 grudnia 2024 roku wynosił 78,4% (obliczony jako udział powierzchni wynajętej w GLA pomniejszonej o powierzchnię trwale niewynajmowaną oraz powierzchnię przeznaczoną na własne potrzeby Grupy PHN). Powierzchnia wynajmowana brutto nieruchomości pozostających w portfelu wynosiła ok. 311,5 tys. mkw., a wskaźnik poziomu wynajęcia 85,7%.
Image should be here
Struktura nieruchomości pozostających w portfelu wg wykorzystania
(% GLA)
Stopień wynajęcia nieruchomości pozostających w portfelu
(% powierzchni)
2 404 mln PLN 312 tys. mkw.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
18
3.4 Wynik z najmu
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku nieruchomości znajdujące się w portfelu Grupy PHN osiągnęły wynik z najmu w wysokości 184,1 mln PLN. Jako nieruchomości generujące przychody z najmu Grupa PHN klasyfikuje 92 nieruchomości o wartości godziwej 2 864,7 mln PLN (wartość godziwa nie obejmuje nieruchomości klasyfikowanych jako zapasy).
3.5 Akwizycje i dezinwestycje
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku Grupa PHN zbyła nieruchomości przy ul. Cegłowskiej, Skrzetuskiego i Kostrzewskiego w Warszawie o łącznej wartości 5,3 mln PLN. Po dniu bilansowym, w wykonaniu wyroku sądu, Grupa przekazała nieruchomość przy ul. Szpitalnej 1 w Warszawie Zarządowi Mienia m.st. Warszawy. Nieruchomość ta była dotknięta wadami prawnymi uniemożliwiającymi ujęcie w sprawozdaniu finansowym jako składnik aktywów.
4. Działalność Grupy PHN
Grupa PHN konsekwentnie wzmacnia swoją pozycję w różnych segmentach rynku. Spółka zbudowała silną pozycję na rynku biurowym, a także zaczęła dynamicznie rozwijać działalność w segmencie mieszkaniowym i magazynowym. Dzięki strategii dywersyfikacji, Grupa PHN może elastycznie reagować na zmiany sytuacji na rynku, co pozwala jej na osiąganie stabilnych wyników finansowych. W celu maksymalizacji zysku Grupa PHN realizuje restrukturyzację portfela nieruchomości obejmującą:
1) realizację nowych projektów inwestycyjnych (biurowych, mieszkaniowych, logistycznych i hotelowych),
2) optymalizację wykorzystania nieruchomości przeznaczonych do pozostania w docelowym portfelu,
3) modernizację i przebudowę niektórych istniejących nieruchomości oraz zagospodarowywanie wybranych działek,
4) stopniową sprzedaż aktywów niezwiązanych z docelowym profilem działalności,
5) akwizycję nieruchomości i włączenia podmiotów zewnętrznych do Grupy PHN.
Pod względem biznesowym Grupa PHN jest aktywna w następujących segmentach rynku:
Główne segmenty działalności:
− rynek biurowy – wynajem i zarządzanie nieruchomościami oraz realizacja nowych inwestycji komercyjnych,
− rynek mieszkaniowy – realizacja nowych inwestycji mieszkaniowych i sprzedaż mieszkań.
Pozostałe segmenty działalności:
− rynek logistyczny – wynajem istniejących obiektów oraz realizacja nowych inwestycji logistycznych,
− rynek budowlany – działalność z zakresu generalnego wykonawstwa,
− rynek hotelowy – właściciel lub współwłaściciel obiektów hotelowych i dzierżawa istniejących obiektów.
Dla celów zarządczych Grupa PHN dzieli swoją działalność w oparciu o wytwarzane produkty i świadczone usługi na cztery następujące sprawozdawcze segmenty operacyjne:
1) najem – świadczenie usług wynajmu i zarządzania nieruchomościami (biurowymi, handlowymi, logistycznymi itp.),
2) działalność deweloperska – budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
3) działalność budowlana – świadczenie usług w zakresie generalnego wykonawstw i realizacji prac aranżacyjnych (fit out),
4) działalność pozostała – świadczenie usług hotelowych i gastronomicznych.
4.1 Najem
Usługi wynajmu oferowane przez Grupę PHN obejmują m.in. wynajem powierzchni biurowej, wynajem powierzchni handlowej, wynajem powierzchni magazynowej i logistycznej, wynajem powierzchni mieszkaniowej i innej, a także usługi dodatkowe – wynajem biur na start, sal konferencyjnych, powierzchni reklamowych (elewacje budynków oraz powierzchnie na dachach, grunty), miejsc parkingowych, garaży i piwnic. W skład nieruchomości biurowych Grupy PHN wchodzą budynki biurowe klasy A, B i C, nieruchomości mieszkaniowe i wille wykorzystywane jako powierzchnie biurowe oraz placówki dyplomatyczne. Do kluczowych nieruchomości należą – SKASAWA, INTRACO Prime, INTRACO, Alchemia II, Andersia Business Centre, Wilanów Office Park, Domaniewska Office Hub oraz Foksal City. Grupa PHN realizuje także nowe projekty biurowe, aktualnie trwa budowa inwestycji VENA na warszawskiej Woli, która dostarczy ponad 15 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni najmu. W przygotowaniu znajduje się kolejny projekt biurowy w Warszawie, który dostarczy na rynek ponad 26 tys. mkw. Poza budową nowych powierzchni komercyjnych, model biznesowy Grupy PHN zakłada także akwizycję istniejących
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
19
nieruchomości biurowych. Zgodnie z przyjętym modelem biznesowym Grupa PHN buduje nowe inwestycje komercyjne i następnie pozostawia je w portfelu zarządzając nimi. Dla klientów oznacza to ciągłość właścicielską oraz niskie ryzyko zmian zarządczych. Grupę odbiorców segmentu powierzchni biurowych stanowią przedsiębiorstwa krajowe, jak i z kapitałem zagranicznym. Grupa PHN dysponuje także głównie niewielkimi powierzchniami handlowymi w pasażach usługowo-handlowych m.in. przy ul. Bartyckiej 26 w Warszawie oraz pawilonami zrealizowanymi w formule BTS. Oferta skierowana jest zarówno do dużych sieci handlowych, jak i do małych i średnich przedsiębiorców. Największą podażą powierzchni magazynowych Grupa PHN dysponuje obecnie w parku logistycznym PHN Pruszków w podwarszawskim Brwinowie oraz w Porcie Rybackim w Gdyni, obsługując i kierując swą ofertę głównie przewoźnikom morskim. W pozostałych lokalizacjach są to średniej wielkości powierzchnie wykorzystywane często przez najemców biurowych i handlowych jako powierzchnie dodatkowe niezbędne do prowadzenia działalności.
4.2 Działalność deweloperska
Ważną częścią działalności Grupy PHN jest realizacja inwestycji mieszkaniowych. Grupa PHN przygotowuje nowe projekty, które są realizowane w różnych segmentach budowlanych: luksusowym, popularnym i ekonomicznym. Do końca 2024 roku Grupa PHN zrealizowała projekty mieszkaniowe - kompleks apartamentów Yacht Park w Gdyni, dwa etapy osiedla VIS À VIS WOLA w Warszawie, Osiedle Olimpijczyk w Łodzi, INSTA 21 w Warszawie, Młoda Białołęka I w Warszawie, KOLEJ na 19 w Warszawie oraz Osiedle ŁAN we Wrocławiu. Na dzień bilansowy w realizacji były cztery inwestycje mieszkaniowe tj. Młoda Białołęka II, Osiedle Olimpijczyk II, Nowa Nakielska by PHN I oraz osiedle Nowe Zabłocie, realizowane przez spółkę z Grupy PHN – Chemobudowę Kraków. Z początkiem 2025 roku rozpoczęto budowę kolejnego: Apartamenty Jana Pawła II 34 w Warszawie oraz uzyskano prawomocne pozwolenie na użytkowanie dla Osiedla Olimpijczyk II. W najbliższych miesiącach Grupa PHN planuje uruchomienie kolejnych inwestycji, także na nowych rynkach regionalnych – pierwszy etap inwestycji w Łężycy, kontynuowany będzie prestiżowy projekt mieszkaniowy w Gdyni, a także kolejne etapy inwestycji Młoda Białołęka w Warszawie i Osiedla ŁAN we Wrocławiu.
Realizowane projekty mieszkaniowe dostarczą na rynek blisko 650 mieszkań w Warszawie, Łodzi, Bydgoszczy i Krakowie.
4.3 Działalność budowalna
Model biznesowy Grupy PHN zakłada rozszerzanie kompetencji własnych, dlatego też do Grupy PHN pod koniec 2019 roku została włączona firma budowlana - Chemobudowa Kraków, która wzmocniła strukturę Grupy PHN i zapewniła ściślejszą synergię między spółkami. Dzięki włączeniu Chemobudowy Kraków, Grupa PHN jest w stanie realizować działania z zakresu robót budowlanych, w tym również generalnego wykonawstwa. Chemobudowa Kraków nie tylko realizuje projekty dla Grupy PHN, ale z powodzeniem rozwija działalność własną (czego przykładem jest projekt mieszkaniowy Nowe Zabłocie), jak również działalność na rzecz podmiotów trzecich – są to szeroko rozumiane usługi budowlano–montażowe świadczone w systemie generalnego wykonawstwa w kraju i za granicą oraz działalność usługowa i produkcyjna.
4.4 Działalność pozostała
W ramach działalności pozostałej, Grupa PHN świadczy usługi hotelowe oraz gastronomiczne, m.in. w Hotelu Regent w Warszawie (we współpracy z Polskim Holdingiem Hotelowym) oraz w Hotelu Alf w Krakowie należącym do Chemobudowy Kraków. Grupa PHN prowadzi także działalność w marinie jachtowej oraz świadczy usługi inwestorstwa zastępczego.
4.5 Rynki zbytu i struktura odbiorców i dostawców
Podstawowym rynkiem zbytu dla Grupy Kapitałowej PHN jest rynek polski. Grupa wyróżnia różne grupy odbiorców, związane z danym segmentem działalności.
W segmencie najem klientami Grupy PHN są najemcy powierzchni biurowej, magazynowej oraz mieszkaniowej. Największy rynek zbytu dla tej grupy odbiorców stanowi Warszawa. Poza tym Grupa prowadzi działalność m.in. w Trójmieście, Poznaniu, Krakowie, Katowicach i we Wrocławiu. Na dzień 31 grudnia 2024 roku najliczniejszą grupę najemców stanowili przedstawiciele sektora usług biznesowych.
Największymi dziesięcioma najemcami pod względem udziału w osiąganych przychodach z najmu w okresie 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2024 roku w Grupie PHN byli (w porządku alfabetycznym): DPD Polska Sp. z o.o., Izba Administracji Skarbowej w Warszawie, Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego, Ministerstwo Spraw Zagranicznych, Nokia Solutions and Networks Sp. z o.o., PERN S.A., PKO Bank Polski S.A., Poczta Polska S.A., Polimex-Mostostal S.A. i State Street Bank International GmbH. Przychody od największych najemców w okresie sprawozdawczym stanowiły 39,9% łącznej kwoty przychodów z najmu.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
20
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Strukturę najemców Grupy PHN cechuje silne zróżnicowanie, w związku z czym Grupa PHN nie jest narażona na istotne ryzyko wiążące się z pojedynczym najemcą.
Stopień wynajętej powierzchni wg okresu trwania umowy
(% GLA)
Struktura wynajętej umowy powierzchni wg okresu najmu
(% wynajętej powierzchni na czas określony)
W segmencie działalności deweloperskiej klientami są nabywcy mieszkań. Są to zarówno nabywcy detaliczni, którzy nabywają mieszkania do celów mieszkaniowych, jak i klienci, którzy nabywają mieszkania w celach inwestycyjnych. Przychody realizowane od tej kategorii odbiorców nie wykazują koncentracji z uwagi na charakterystykę rynku.
W segmencie działalności budowlanej grupę odbiorców stanowią odbiorcy usług budowlano-montażowych: głównie deweloperzy realizujący inwestycje na rynku mieszkaniowym oraz inwestorzy na rynku hotelarskim. Rynkiem zbytu dla tej grupy nabywców jest na rynek polski oraz niemiecki. Udział przychodów zrealizowanych w 2024 roku na rynku niemieckim stanowił 12,7% przychodów zrealizowanych w segmencie budowlanym. W okresie sprawozdawczym największymi odbiorcami usług budowlanych z ponad 10% udziałem w przychodach z działalności budowlanej byli: ATAL S.A. z udziałem w sprzedaży 18,2%, PHH Hotele Sp. z o.o. – 16,6%, Instal Kraków S.A. – 13,0%, MDR Wrocław Zatorska-Odolanowska Sp. z o.o., MDR Skawina Sp. z o.o. – 10,2%.
Struktura sprzedaży usług w segmencie budowlanym
(% przychodów w segmencie budowlanym)
Struktura sprzedaży na rynkach zbytu w segmencie budowlanym
(% przychodów w segmencie budowlanym)
300,7 mln PLN
300,7 mln PLN
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
21
Image should be here
W 2024 roku Grupa współpracowała głównie z dostawcami świadczącymi następujące usługi:
− budowlane (w ramach realizacji projektów generalnego wykonawstwa, projektów inwestycyjnych oraz deweloperskich mieszkaniowych),
− remontowe (w ramach nieruchomości Grupy PHN),
− usługi projektowe,
− dostawy mediów (energia elektryczna, gaz, ciepło, woda i odprowadzenie ścieków),
− doradcze – w szczególności doradztwo prawne, biznesowe, techniczne, podatkowe,
− utrzymania czystości i pielęgnacji zieleni,
− usługi ochrony,
− utrzymania technicznego,
− przeglądy elementów budynku i instalacji technicznych.
W zakresie zaopatrzenia w materiały budowlane i usługi świadczone w segmencie budowlanym Grupa korzystała z usług lokalnych, ogólnopolskich oraz niemieckich dostawców. Główne kategorie zakupów obejmują: beton, stal, mury, materiały wykończeniowe oraz elementy instalacyjne. Firma współpracuje z wieloma dostawcami, co pozwala na wybór najbardziej korzystnych cenowo ofert oraz ułatwia dostosowanie logistyki dostaw do harmonogramu realizowanych prac.
W okresie sprawozdawczym Grupa nie współpracowała z żadnym dostawcą, którego łączna wartość dostaw towarów lub świadczonych usług przekroczyłaby 10% osiągniętych przychodów w analizowanym okresie.
5. Działalność operacyjna i inwestycyjna
Grupa PHN konsekwentnie realizuje cele biznesowe, kontynuując realizację programu inwestycyjnego przede wszystkim w sektorze nieruchomości komercyjnych, mieszkaniowych i logistycznych. Podstawowa działalność inwestycyjna Grupy PHN uzupełniana jest o projekty z innych sektorów rynku, takich jak np. sektor handlowy. Grupa PHN rozwija także nowe linie biznesowe – aktualnie są to projekty OZE. Grupa PHN realizuje projekty samodzielnie oraz we współpracy z wysokiej klasy partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej.
Wybudowana powierzchnia biurowa
Powierzchnia biurowa w budowie
Liczba wybudowanych mieszkań
Liczba mieszkań w budowie
79 100 mkw.
15 100 mkw.
1 352 szt.
649 szt.
5.1 Biurowe projekty inwestycyjne
Grupa PHN realizuje komercyjne projekty inwestycyjne w celu uzyskania odpowiednio wysokiej klasy aktywów, które zapewnią stabilne źródło przychodów w długoterminowej perspektywie. W styczniu 2024 roku PHN rozpoczął realizację kolejnej inwestycji biurowej tj. VENA przy al. Prymasa Tysiąclecia w Warszawie. W przygotowaniu znajduje się także nowy projekt biurowy w Warszawie, który dostarczy na rynek ok. 26 tys. mkw.
Zestawienie kluczowych projektów biurowych
Lokalizacja
GLA
Rozpoczęcie
Zakończenie
Koszt projektu
PROJEKTY W REALIZACJI
1. VENA
Warszawa
15 100 mkw.
2024
2026
201 mln PLN
PROJEKTY PLANOWANE
1. PROJEKT BIUROWY
Warszawa
26 000 mkw.
-
-
-
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
22
Opis kluczowych projektów biurowych
PROJEKTY W REALIZACJI
PROJEKTY PLANOWANE
VENA
PROJEKT BIUROWY
W styczniu 2024 roku rozpoczęto budowę trzeciego etapu inwestycji na warszawskiej Woli przy al. Prymasa Tysiąclecia – budynku biurowego VENA. Będzie to 12-kondygnacyjny nowoczesny budynek biurowy klasy A o powierzchni najmu 15 tys. mkw. z lokalami usługowymi na pierwszych dwóch kondygnacjach nadziemnych. Trwają prace budowalne oraz komercjalizacja nieruchomości.
W Warszawie Śródmieściu planowana jest realizacja nowej inwestycji biurowej, która dostarczy na stołeczny rynek ok. 26 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A. Obecnie trwa opracowywanie dokumentacji projektowej.
Image should be here
5.2 Mieszkaniowe projekty inwestycyjne
Grupa PHN realizuje także projekty inwestycyjne w sektorze mieszkaniowym z przeznaczeniem na sprzedaż. Aktualnie w realizacji znajduje się 5 inwestycji – Młoda Białołęka II w Warszawie, Osiedle Olimpijczyk II w Łodzi, Nowa Nakielska by PHN w Bydgoszczy, Apartamenty Jana Pawła II 34 w Warszawie oraz Nowe Zabłocie w Krakowie. W najbliższych miesiącach planowane jest zwiększenie liczby realizowanych inwestycji m.in. w Gdyni, w Warszawie i we Wrocławiu.
Zestawienie kluczowych projektów mieszkaniowych
Lokalizacja
Liczba mieszkań
Sprzedane 7
Rozpoczęcie
Zakończenie
Koszt projektu
PROJEKTY W REALIZACJI
1. MŁODA BIAŁOŁĘKA II
Warszawa
181
89
2023
2025
96 mln PLN
2. OSIEDLE OLIMPIJCZYK II
Łódź
132
63
2023
2025
60 mln PLN
3. NOWA NAKIELSKA BY PHN
Bydgoszcz
170
0
2024
2026
78 mln PLN
4. APARTAMENTY JANA PAWŁA
Warszawa
46
0
2025
2027
51 mln PLN
5. NOWE ZABŁOCIE
Kraków
120
0
2024
2026
99 mln PLN
PROJEKTY PLANOWANE
1. ŁĘŻYCA I
Zielona Góra
59
-
-
-
-
2. MŁODA BIAŁOŁĘKA III
Warszawa
174
-
-
-
-
3. YACHT PARK II
Gdynia
131
-
-
-
-
4. OSIEDLE ŁAN II
Wrocław
120
-
-
-
-
5. FOKSAL
Warszawa
7
-
-
-
-
6. POSELSKA
Warszawa
15
-
-
-
-
7. LOTARYŃSKA
Warszawa
8
-
-
-
-
8. USYPISKOWA
Warszawa
4
-
-
-
-
9. KRYNICZNA
Warszawa
6
-
-
-
-
Image should be here
Image should be here
7 Liczba mieszkań sprzedanych na podstawie umów deweloperskich według stanu na 31 grudnia 2024 roku
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
23
Opis kluczowych projektów mieszkaniowych:
PROJEKTY W RELIZACJI
MŁODA BIAŁOŁĘKA II
OSIEDLE OLIMPIJCZYK II
W Warszawie przy ul. Geodezyjnej powstaje inwestycja MŁODA BIAŁOŁĘKA II, która dostarczy 181 mieszkań oraz 24 lokale usługowe o łącznej powierzchni PUM 10 670 mkw. Uzyskanie pozwolenie na użytkowanie planowane jest w trzecim kwartale 2025 roku. Generalnym wykonawcą jest ALFA-BET. Obecnie trwają prace budowlane oraz sprzedaż mieszkań. Na koniec 2024 roku sprzedanych zostało 89 lokali. Trwa sprzedaż pozostałych.
W Łodzi przy ul. Kusocińskiego powstaje inwestycja OSIEDLE OLIMPIJCZYK II, która dostarczy 132 mieszkania o powierzchni PUM 8 000 mkw. W lutym 2025 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Generalnym wykonawcą jest UNIBEP. Na koniec 2024 roku sprzedano 63 mieszkania. Trwa proces sprzedaży pozostałych produktów deweloperskich.
NOWA NAKIELSKA BY PHN
APARTAMENTY JANA PAWŁA II 34
W Bydgoszczy przy ul. Nakielskiej powstaje inwestycja NOWA NAKIELSKA BY PHN, która dostarczy 170 mieszkań o powierzchni PUM 9 540 mkw. Generalnym wykonawcą jest ALSTAL Grupa Budowlana. Obecnie trwają prace budowlane oraz sprzedaż mieszkań.
W Warszawie przy al. Jana Pawła II 34 powstaje kameralna inwestycja APARTAMENTY JANA PAWŁA II 34, która dostarczy 46 mieszkań i 1 lokal usługowy o powierzchni PUM i PUU 2 400 mkw. Obecnie trwają prace budowlane oraz sprzedaż mieszkań.
NOWE ZABŁOCIE
W Krakowie przy ul. Klimeckiego powstaje inwestycja NOWE ZABŁOCIE, która dostarczy 120 mieszkań o powierzchni PUM 8 100 mkw. Uzyskanie pozwolenie na użytkowanie planowane jest w drugim kwartale 2026 roku. Generalnym wykonawcą jest Chemobudowa Kraków. Trwają prace budowlane.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
PROJEKTY PLANOWANE
ŁĘŻYCA I
MŁODA BIAŁOŁĘKA III
W Łężycy należącej do Zielonej Góry planowana jest realizacja inwestycji mieszkaniowo-usługowej w czterech etapach, które dostarczą na rynek ok. 430 nowoczesnych mieszkań o powierzchni 23 000 mkw., w tym w pierwszym etapie 59 mieszkań o powierzchni 3 383 mkw. Trwają prace projektowe kolejnych etapów inwestycji.
W Warszawie przy ul. Geodezyjnej planowana jest realizacja trzeciego etapu inwestycji mieszkaniowej, która dostarczy na rynek ok. 174 mieszkania o powierzchni 9 200 mkw. Trwa postępowanie na wybór generalnego wykonawcy inwestycji.
YACHT PARK II
OSIEDLE ŁAN II
W Gdyni przy ul. Hryniewickiego planowana jest realizacja drugiego etapu projektu mieszkaniowego Yacht Park, który dostarczy na rynek 131 apartamentów o powierzchni 9 340 mkw. Trwają prace projektowe.
We Wrocławiu przy ul. Zatorskiej planowana jest realizacja drugiego etapu projektu mieszkaniowego Osiedla ŁAN, który dostarczy na rynek ok. 120 mieszkań. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej.
FOKSAL
POSELSKA
W Warszawie przy ul. Foksal planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 7 apartamentów o powierzchni 1 350 mkw. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej oraz uzgodnienia konserwatorskie.
W Warszawie przy ul. Poselskiej planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek ok. 15 apartamentów o powierzchni 1 125 mkw. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej oraz uzgodnienia konserwatorskie.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
24
LOTARYŃSKA
USYPISKOWA
W Warszawie przy ul. Lotaryńskiej planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 8 apartamentów o powierzchni 957 mkw. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej oraz uzgodnienia konserwatorskie.
W Warszawie przy ul. Usypiskowej planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 4 nowoczesne apartamenty o powierzchni 500 mkw. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej.
KRYNICZNA
W Warszawie przy ul. Krynicznej planowana jest budowa kameralnego budynku apartamentowego, który dostarczy na rynek 6 apartamentów o powierzchni 767 mkw. Trwa opracowywanie dokumentacji projektowej oraz uzgodnienia konserwatorskie.
Image should be here
Image should be here
5.3 Magazynowe projekty inwestycyjne
Grupa PHN rozwija także projekty magazynowe. Grupa PHN zrealizowała w formule joint venture magazyn w formule BTS o powierzchni 10 tys. mkw. w Świebodzinie oraz nowoczesny park magazynowy PHN Pruszków o powierzchni 50,6 tys. mkw. zlokalizowany w podwarszawskim Brwinowie. Od 2020 roku Grupa PHN jest jedynym właścicielem parku PHN Pruszków, który dodatkowo pod koniec 2022 roku rozbudowała do ok. 54,5 tys. mkw. Grupa PHN posiada nieruchomości o powierzchni blisko 200 ha pod przyszłe projekty magazynowe w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, których potencjał to ok. 750 tys. mkw. GLA.
Zestawienie kluczowych projektów magazynowych:
Lokalizacja
GLA
Rozpoczęcie
Zakończenie
Koszt projektu
PROJEKTY PLANOWANE
1. ZGORZELEC (formuła JV)
Zgorzelec
220 000 mkw.
2025
2027
poufne
2. PRUSZKÓW II
Brwinów
85 000 mkw.
2025
2027
280 mln PLN
3. WROCŁAW
Wrocław
90 000 mkw.
2027
2028
300 mln PLN
Image should be here
Opis kluczowych projektów logistycznych:
PROJEKTY PLANOWANE
ZGORZELEC
PRUSZKÓW II
W Zgorzelcu, przy autostradzie A4, w ramach współpracy JV z Hillwood, przygotowywany jest park magazynowy o powierzchni ok. 220 000 mkw. Uzyskano zezwolenie na realizację inwestycji drogowej oraz pozwolenie na budowę. Aktualnie trwa proces komercjalizacji planowanej powierzchni.
W Brwinowie koło Pruszkowa przygotowywany jest do realizacji park magazynowy o powierzchni od 45 000 do 85 000 mkw. Dla inwestycji opracowano koncepcję zagospodarowania terenu oraz uzyskano decyzję środowiskową. W najbliższym czasie planowane jest opracowanie projektu budowlanego, a następnie uzyskanie pozwolenia na budowę.
WROCŁAW
We Wrocławiu, w dzielnicy Psie Pole przygotowywany jest do realizacji park logistyczny o powierzchni ok. 90 000 mkw. Dla inwestycji opracowano koncepcję zagospodarowania terenu, oraz uzyskano decyzję środowiskową. W najbliższym czasie planowane jest opracowanie projektu budowlanego, a następnie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
25
6. Strategia i plany rozwojowe Grupy PHN
6.1 Strategia Grupy PHN na lata 2025-2030
W dniu 12 marca 2025 roku PHN ogłosił Strategię Grupy PHN na lata 2025-2030 „Nowy Start”. Dzięki realizacji strategii, w perspektywie do 2030 roku PHN będzie zoptymalizowanym, rozwijającym się, bliskim naturze i korzystającym z nowoczesnych rozwiązań integratorem na rynku nieruchomości. Wdrożenie strategii przyniesie wyraźny wzrost wyników finansowych oraz zwiększenie skali działania Grupy PHN. Strategia przewiduje osiągnięcie następujących celów finansowych:
− ponad 1,6 mld zł przychodów netto w 2030 r.,
− ponad 400 mln zł wyniku EBITDA w 2030 r. i ponad 1,4 mld zł wyniku EBITDA w latach 2025-2030,
− ponad 180 mln zł wypłaconych dywidend w latach 2025-2030.
Strategia opiera się na 4 filarach biznesowych: Development, Najem, Budowlany oraz PRS, obejmujący usługi najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych. Oparcie strategii na 4 filarach pozwoli na realizację ambitnych celów biznesowych:
Nowa struktura biznesowa Grupy PHN
Filar
DEVELOPMENT
Filar
NAJEM
Filar
BUDOWLANY
Filar
PRS
Filar Development obejmuje działalność deweloperską na rynku mieszkaniowym i budownictwa jednorodzinnego
Filar Najem dotyczy wynajmu przestrzeni biurowych, magazynowych i handlowych oraz realizację w tym celu inwestycji
Filar Budowlany, realizujący usługi budowlane, w szczególności dla sektorów mieszkaniowego, przemysłowego i infrastrukturalnego
Filar usług najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych i bazujący przede wszystkim na własnych nieruchomościach .
Celem strategicznym filaru jest wybudowanie w latach 2025-2030 ponad 3 200 mieszkań
Celem strategicznym filaru jest wybudowanie w latach 2025-2030 ponad 40 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej klasy A oraz ponad 600 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej.
Celem strategicznym filaru jest zrealizowanie w latach 2025-2030 kontraktów budowlanych o wartości ponad 2 740 mln zł
Celem strategicznym filaru jest zrealizowanie w latach 2025-2030 ponad 30 tys. mkw. powierzchni PRS
Image should be here
Image should be here
6.2 Kluczowe wyzwania dla Grupy PHN
Wdrożenie strategii oparte będzie na realizacji 15 inicjatyw strategicznych, podzielonych między cztery obszary – optymalizacja, rozwój, zielona transformacja i nowoczesne rozwiązania. W obszarze optymalizacji inicjatywy obejmą optymalizację aktywów, struktury organizacyjnej, procesów oraz struktury kapitałowej. Obszar rozwoju to inicjatywy z obszaru rentowności i płynności finansowej, portfela usług, synergii operacyjnych oraz kooperacji z podmiotami z udziałem Skarbu Państwa. W obszarze zielonej transformacji zaplanowano: wdrożenie strategii ESG, obniżenie emisji CO2 o 42% do 2030 roku m.in. poprzez inwestycje w farmy fotowoltaiczne, a także stworzenie portfela rozwiązań proekologicznych dla inwestycji. Ostatni obszar – nowoczesne rozwiązania – obejmie inicjatywę stworzenia portfela rozwiązań innowacyjnych dla inwestycji oraz implementację rozwiązań AI.
Inicjatywy będą wdrażane w fazach. Na lata 2025 i 2026 zaplanowano optymalizację aktywów i organizacji. Lata 2027-2028 to stabilizacja finansowa i działania wzrostowe, a od 2029 do 2030 PHN skupi się na wzmacnianiu łańcucha wartości. Dzięki realizacji strategii, w perspektywie do 2030 roku Polski Holding Nieruchomości będzie zoptymalizowanym, rozwijającym się, bliskim naturze i korzystającym z nowoczesnych rozwiązań integratorem na rynku nieruchomości.
6.3 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Grupa PHN ma pełną zdolność do realizacji planowanych zamierzeń inwestycyjnych. Projekty realizowane będą ze środków własnych oraz zewnętrznych źródeł finansowania, w tym np. kredytów bankowych i emisji obligacji. Zewnętrzne źródło finansowania wybierane będzie każdorazowo w zależności od realizowanego projektu inwestycyjnego. Jednym ze źródeł kapitału własnego służącego finansowaniu nowych projektów inwestycyjnych będą środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości. Ponadto, Grupa PHN dopuszcza realizację wybranych projektów komercyjnych w ramach wspólnych przedsięwzięć z partnerami joint venture. Przewiduje się, że w takich
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
26
przypadkach nakłady inwestycyjne związane z poszczególnymi projektami komercyjnymi będą ponoszone przez Grupę PHN oraz przez jej partnerów JV.
7. Najważniejsze wydarzenia w 2024 roku
NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA W 2024 ROKU
Emisja obligacji serii D
Emisja obligacji serii E
W marcu 2024 roku PHN pozyskał 230 mln PLN z emisji obligacji korporacyjnych. Pieniądze zostaną przeznaczone na sfinansowanie nowych inwestycji w segmencie biurowym i logistycznym oraz refinansowanie części zadłużenia. Emisja odbyła się w ramach ustanowionego w kwietniu 2019 roku 7-letniego programu emisji obligacji o łącznej wartości do 1 mld PLN.
W listopadzie 2024 roku PHN pozyskał 125 mln PLN z emisji 3-letnich obligacji serii E, które po blisko 50-proc. redukcji trafiły do 20 inwestorów. Duże zainteresowanie sprawiło, że popyt wyniósł ok. 183 mln PLN. Pozyskane środki Grupa PHN przeznaczyła m.in. na realizację programu inwestycyjnego. Emisja odbyła się w ramach ustanowionego w kwietniu 2019 r. 7-letniego programu emisji obligacji o łącznej wartości do 1 mld PLN.
Porozumienie z PKO BP dotyczące umowy najmu SKYSAWA
Rekordowa transakcja pomiędzy PHN i State Street Bank
We wrześniu 2024 roku PHN i PKO Bank Polski podpisały porozumienie dotyczące umowy najmu kompleksu SKYSAWA przez PKO BP, kończąc negocjacje dotyczące rozliczenia prac wykończeniowych. Umowa umożliwia pełne wykorzystanie powierzchni i jest podstawą stabilnej współpracy stron. Porozumienie pozytywnie wpłynęło też na płynność PHN, zwiększyło zdolność pozyskiwania finansowania i otworzyło drogę do rozwijania nowych inwestycji.
PHN przedłużył umowę najmu z firmą State Street Bank na ponad 10,5 tys. mkw. w wieży Titanium kompleksu ALCHEMIA w Gdańsku. Wg danych rynkowych była to największa transakcja najmu na rynku regionalnym w pierwszej połowie 2024 roku. ALCHEMIA to wielokrotnie nagradzany kompleks z certyfikatem LEED Platinum z widokiem na Trójmiasto i Zatokę Gdańską. State Street Bank, światowy lider usług finansowych, jest jej najemcą od 2016 roku.
Nowa oferta wynajmu mieszkań i sprzedaży nieruchomości
Zakończenie budowy Osiedla ŁAN we Wrocławiu
PHN przygotowało atrakcyjną ofertę, w ramach której wybrane nieruchomości zostały przeznaczone pod wynajem mieszkań oraz na sprzedaż. Do wynajmu przeznaczono mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach. Natomiast do sprzedaży skierowane zostały te aktywa, które nie pasują do docelowej struktury portfela Grupy PHN.
Grupa PHN zakończyła budowę Osiedla ŁAN we Wrocławiu. We wrześniu 2024 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Generalnym wykonawcą jest Chemobudowa Kraków S.A. Trwa proces sprzedaży pozostałych produktów deweloperskich.
Zakończenie budowy KOLEJ NA 19 w Warszawie
Zakończenie budowy Osiedla Olimpijczyk II w Łodzi
Grupa PHN zakończyła budowę KOLEJ NA 19 w Warszawie. W listopadzie 2024 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Generalnym wykonawcą jest UNIBEP S.A. Trwa proces sprzedaży pozostałych produktów deweloperskich.
Grupa PHN zakończyła budowę drugiego etapu Osiedla Olimpijczyk zlokalizowanego w zachodniej części Łodzi. W lutym 2025 roku uzyskano pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Generalnym wykonawcą jest UNIBEP. Na koniec 2024 roku sprzedano 63 mieszkania. Trwa proces sprzedaży pozostałych produktów deweloperskich.
Rozpoczęcie budowy inwestycji Nowa Nakielska by PHN
Zakończenie ważnego etapu budowy Osiedla Młoda Białołęka II
Grupa PHN rozpoczęła pierwszy etap inwestycji Nowa Nakielska by PHN w Bydgoszczy przy ul. Nakielskiej 53. Cały, pięcioetapowy projekt będzie obejmował budowę niemal 600 mieszkań, terenów zielonych, placów zabaw i miejsc na rowery, a także rewitalizację zabytkowych budynków hali montażu i willi Blumwego.
Na szczycie jednego z siedmiu budynków osiedla Młoda Białołęka zawisła wiecha, co oznacza zakończenie etapu robót konstrukcyjnych. Inwestycja przy ul. Geodezyjnej dostarczy funkcjonalne mieszkania o wysokości ponad 2,90 m, z ogródkami lub przestronnymi balkonami. Zaplanowano garaż podziemny, stojaki na rowery i proekologiczne rozwiązania.
Przygotowania do budowy farmy fotowoltaicznej w Czerwonaku
Uzgodnienia drogowe dla inwestycji w Zgorzelcu
W gminie Czerwonak w województwie wielkopolskim powstanie pierwsza wielkoskalowa farma fotowoltaiczna PHN o mocy 18 MW. Projekt otrzymał warunki przyłącza planowanej instalacji do sieci elektroenergetycznej – kluczowy dokument umożliwiający dalszą realizację inwestycji. W marcu 2025 roku Grupa PHN uzyskała preferencyjne finansowanie z NFOŚiGW. Pożyczka w ramach Krajowego Planu Odbudowy pokryje 85% kosztów kwalifikowanych inwestycji, czyli ok. 33,5 mln PLN.
Spółka powołana przez PHN i Hillwood uzyskała pozytywną decyzję na realizację inwestycji drogowej. Droga ta będzie łączyła zjazd z autostrady A4 oraz drogę krajową nr 30 z drogą wojewódzką nr 351 w Zgorzelcu. Na podstawie zawartej umowy drogowej z Gminą Zgorzelec i pozytywnej decyzji na realizację inwestycji drogowej, planowana jest realizacja układu drogowego. Data realizacji uzależniona jest od terminu rozpoczęcia budowy hal.
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
27
Image should be here
Image should be here
Image should be here
Image should be here
8. Sytuacja finansowa Grupy PHN
8.1 Wyniki finansowe Grupy PHN
Wyniki Grupy PHN w segmencie najem skokowo wzrosły. Wynik z najmu był o 22% wyższy w porównaniu do poprzedniego roku, głównie w efekcie wejścia najemców, na nowo wybudowaną powierzchnię biurową. EBITDA w 2024 roku (wynik z działalności operacyjnej skorygowany o amortyzację) wyniosła -5,7 mln PLN i była wyższa o 60,1 mln PLN (91,3%) względem ubiegłego roku.
Skorygowana EBITDA (EBITDA skorygowana o zmianę wartości godziwej nieruchomości, wynik na zbyciu nieruchomości inwestycyjnych, odpisy aktualizujące wartość nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych dodatkowe koszty związane z ukończeniem inwestycji w działalności budowlanej) wyniosła 173,0 mln PLN i była wyższa o 59,3 mln PLN (52,2%) r/r.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Grupa PHN zatrudniała 611 osób, w tym w obszarze działalności budowlanej 370 osoby.
Przychody z najmu
Wynik z najmu
Wynik netto ze sprzedaży
Skorygowana EBITDA
295,0 mln PLN
186,6 mln PLN
126,9 mln PLN
173,0 mln PLN
8.2 Główne czynniki mające wpływ na osiągniętą stratę
Główne czynniki, które miały wpływ na wyniki finansowe i operacyjne Grupy PHN w 2024 roku oraz które będą miały wpływ na wyniki w kolejnym okresie należy podzielić na czynnik zewnętrzne (makroekonomiczne, prawne, rynkowe, itp. mające wpływ na rozwój i ograniczenia rozwoju Grupy PHN) oraz czynniki wewnętrzne, kształtowane wewnątrz Grupy PHN przez plany działania i realizację celów.
Czynniki zewnętrzne:
− sytuacja na lokalnych rynkach nieruchomości, mająca odzwierciedlenie w poziomie pustostanów nieruchomości Grupy PHN,
− kształtowanie się popytu na mieszkania,
− koszty finansowania zewnętrznego, uwarunkowane wysokością stóp procentowych,
− zmiana kursu euro względem złotego,
− kształtowanie się popytu na usługi budowlane.
− otoczenie prawne.
Czynniki wewnętrzne:
− zwrot podatku naliczonego VAT wraz z odsetkami w 2025 roku (szerzej opisano w sprawozdaniu finansowym w nocie dotyczącej zdarzeń po dniu bilansowym),
− tempo sprzedaży wybudowanych mieszkań,
− tempo i jakość realizacji usług generalnego wykonawstwa,
− poziom kosztów utrzymania nieruchomości,
− poziom kosztów administracyjnych,
− modernizacje i przebudowa niektórych nieruchomości,
− realizacja nowych projektów,
− sprzedaż nieruchomości,
− podatek dochodowy.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
28
8.3 Analiza skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej
Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej
31.12.2024
31.12.2023
Zmiana
Aktywa
4 583,6
4 625,9
(0,8%)
Aktywa trwałe
3 987,1
4 063,9
(1,9%)
Nieruchomości inwestycyjne
3 616,5
3 677,7
(1,7%)
Rzeczowe aktywa trwałe
190,0
185,0
2,7%
Aktywa obrotowe
532,4
557,5
(3,5%)
Krótkoterminowe zapasy deweloperskie
260,1
205,9
26,3%
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
93,4
194,9
(49,1%)
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty i krótkoterminowe aktywa finansowe
177,9
155,7
14,3%
Pasywa
4 583,6
4 625,9
(0,8%)
Kapitał własny
2 046,5
2 236,2
(8,4%)
Zobowiązania razem
2 537,1
2 389,7
6,3%
Zobowiązania długoterminowe
1 819,1
1 351,3
34,7%
Zobowiązania krótkoterminowe
715,4
1 038,4
31,1%
Aktywa netto
2 046,5
2 236,2
(8,3%)
Image should be here
Główny składnik aktywów trwałych to nieruchomości inwestycyjne. W okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku ich wartość zmniejszyła się o 61,2 mln PLN w wyniku:
− zmiany ich wartości (-141,0 mln PLN),
− przeniesienia do aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży (-57,0 mln PLN),
− wzrostem wysokości opłat za użytkowanie wieczyste (53,2 mln PLN).
− poniesienia nakładów związanych z modernizacją i aranżacją nieruchomości (52,5 mln PLN),
− poniesienia nakładów związanych z przygotowaniem deweloperskich projektów komercyjnych (29,8 mln PLN),
− przeniesienia do zapasów związanych z działalnością deweloperską (-23,3 mln PLN),
− rozliczenia wakacji czynszowych i prowizji od wynajmu nieruchomości (27,4 mln PLN),
− przeniesienia do rzeczowych aktywów trwałych (-3,4 mln PLN).
Wartość rzeczowych aktywów trwałych wzrosła w okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku o kwotę 5,0 mln PLN w związku z naliczeniem amortyzacji w kwocie 8,4 mln PLN, nabyciem w kwocie 2,7 mln PLN, rozwiązaniem odpisu aktualizującego wartość środków trwałych w kwocie 9,9 mln PLN, przeniesieniem z nieruchomości inwestycyjnych (3,4 mln PLN), przeniesieniem do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (-2,8 mln PLN) oraz sprzedaży i likwidacji (-0,7 mln PLN).
Aktywa obrotowe w okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku zmniejszyły się o 25,1 mln PLN głównie w efekcie netto:
− zwiększenia poziomu środków pieniężnych (31,7 mln PLN),
− zmniejszenia poziomu należności handlowych oraz pozostałych aktywów (-101,5 mln PLN),
− zwiększenia wartości zapasów deweloperskich (54,2 mln PLN) z tytułu poniesionych nakładów w kwocie 162,2 mln PLN, przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych 23,3 mln PLN, zbycia lokali (116,1) mln PLN, zmiany stawki użytkowania wieczystego MSSF 16 oraz opłaty przekształceniowej w wyniku zmiany własności (18,0) mln PLN,
− zmniejszenia poziomu krótkoterminowych aktywów finansowych (9,5 mln PLN) z tytułu zmniejszenia stanu rachunków powierniczych.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży w okresie sprawozdawczym wzrosły o 60,1 mln PLN w wyniku przeniesienia z nieruchomości inwestycyjnych i rzeczowych aktywach trwałych w kwocie 57,0 mln, zbycia nieruchomości o wartości 4,5 mln PLN, zmiany wartości godziwej w kwocie 3,8 mln PLN i przeniesienia z rzeczowych aktywów trwałych w kwocie 2,8 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
29
Wartość kapitałów własnych przypadających akcjonariuszom jednostki dominującej w okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku zmniejszyła się o 188,3 mln PLN, w efekcie poniesienia straty netto w wysokości 184,4 mln PLN powiększonej o pozostałe całkowite dochody 5,3 mln PLN.
Poziom zobowiązań długoterminowych w okresie 12 miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku zwiększył się o 467,8 mln PLN w wyniku:
− emisji nowych obligacji, wydłużenia terminów spłaty obowiązujących kredytów oraz zaciągnięcia nowych kredytów (409,8 mln PLN),
− zwiększenia zadłużenia z tytułu leasingu (40,5 mln PLN), głównie w efekcie wzrostu opłat za użytkowanie wieczyste,
− zwiększenia poziomu zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego (19,4 mln PLN),
− zwiększenia poziomu rezerw długoterminowych (0,4 mln PLN),
− zmniejszenia poziomu pozostałych zobowiązań długoterminowych (2,3 mln PLN).
Poziom zobowiązań krótkoterminowych zmniejszył się o 323,0 mln PLN głównie w wyniku:
− zmniejszenia poziomu zadłużenia krótkoterminowego (340,6 mln PLN), głównie w efekcie spłaty obligacji zapadających w 2024 roku z emisji nowych obligacji oraz nowo zaciągniętych kredytów, wydłużenia terminów spłaty obowiązujących kredytów,
− zmniejszenia zadłużenia z tytułu leasingu (10,3 mln PLN),
− zmniejszenia poziomu zaliczek związanych z działalnością deweloperską (1,7 mln PLN),
− zmniejszenia poziomu zobowiązań handlowych oraz pozostałych zobowiązań (3,9 mln PLN),
− zwiększenia zobowiązań z tytułu podatku dochodowego (4,0 mln PLN),
− zwiększenia poziomu rezerw krótkoterminowych (29,5 mln PLN).
8.4 Analiza skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów
12 miesięcy zakończonych
Wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów
31.12.2024
31.12.2023
Zmiana
Przychody operacyjne
815,8
570,9
43,5%
Koszty operacyjne
(616,8)
(396,7)
56,4%
Zysk brutto ze sprzedaży
199,0
174,2
14,3%
Koszty administracyjne i sprzedaży
(72,1)
(70,0)
3,0%
Zysk netto ze sprzedaży
126,9
104,2
21,9%
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
(136,3)
(187,1)
27,1%
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(14,4)
(73,7)
83,7%
Zysk (strata) netto
(184,4)
(167,0)
9,0%
EBITDA
(5,7)
(65,9)
95,0%
Skorygowana EBITDA
173,0
113,7
54,3%
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej
168,9
56,5
198,9%
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej
(91,1)
(58,9)
(54,7%)
Przypływy pieniężne z działalności finansowej
(46,1)
16,9
(372,8%)
Image should be here
W 2024 roku Grupa PHN odnotowała stratę netto na poziomie 184,4 mln PLN. Wynik był o 17,4 mln PLN niższy niż w analogicznym okresie roku ubiegłego głównie w efekcie netto:
− wyższego wyniku z najmu o 34,2 mln PLN, wynikającego głównie ze wzrostu przychodów w związku z przekazaniem najemcom nowej powierzchni biurowej,
− wyższego wyniku z działalności deweloperskiej o 44,5 mln PLN, wynikającego z większej liczby przekazanych mieszkań nabywcom,
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
30
− niższego wyniku z działalności budowalnej o 55,4 mln PLN, wynikającego głównie z wystąpienia dodatkowych kosztów związanych z realizacją kontraktu w Oddziale Niemieckim (szerzej opisano w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w nocie 31),
− wyższego wyniku z pozostałej działalności o 1,5 mln PLN,
− wyższych kosztów administracyjnych i sprzedaży o 2,1 mln PLN,
− ujemnej zmiany wartości godziwej nieruchomości (wpływ na wynik w 2024 roku niższy niż w 2023 roku o 50,5 mln PLN),
− niższych zysków z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych o 13,8 mln PLN,
− niższego wyniku z działalności finansowej o 79,9 mln PLN głównie w efekcie dodatnich różnic kursowych zrealizowanych w 2023 roku.
8.5 Analiza skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych
W 2024 roku Grupa wygenerowała dodatnie przepływy netto z działalności operacyjnej w wysokości 168,9 mln PLN, które wynikały z:
− poniesienia straty brutto w kwocie 126,6 mln PLN skorygowanej o operacje niepieniężne w kwocie 252,9 mln PLN,
− dodatniej zmiany kapitałów obrotowych w wysokości 65,6 mln PLN,
− zapłaty 23,1 mln PLN bieżącego podatku dochodowego.
Ujemne przepływy netto z działalności inwestycyjnej w 2024 roku w kwocie 91,1 mln PLN są efektem:
− sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 5,4 mln PLN,
− poniesienia nakładów na nieruchomości inwestycyjne w kwocie 91,5 mln PLN,
− nabycia rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych w kwocie 3,0 mln PLN,
− udzielonych pożyczek w kwocie 2,0 mln PLN.
Ujemne przepływy netto z działalności finansowej w wysokości 46,1 mln PLN wynikają z zaciągnięcia kredytów w łącznej kwocie 148,1 mln PLN, emisji obligacji w kwocie 268,6 mln PLN i spłaty zobowiązań z tytułu: kredytów bankowych, leasingu finansowego i obligacji w łącznej kwocie 345,8 mln PLN oraz kosztów finansowych w kwocie 117,0 mln PLN.
8.6 Wskaźniki finansowe Grupy
Sytuacja finansowa i majątkowa Grupy poddana została analizie wskaźnikowej.
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
Zmiana
Wskaźniki rentowności
Marża brutto [1]
24,4%
30,5%
(6,1 p.p.)
Rentowność operacyjna [2]
21,2%
19,9%
1,3 p.p.
Rentowność majątku ogółem [3]
3,8%
2,5%
1,3 p.p.
Rentowność kapitałów własnych [4]
8,5%
5,1%
3,4 p.p.
Image should be here
[1] Zysk brutto ze sprzedaży/Przychody operacyjne
[2] Skorygowana EBITDA/Przychody operacyjne
[3] Skorygowana EBITDA/Aktywa
[4] Skorygowana EBITDA/Kapitały własne
Wskaźnik marży brutto w 2024 roku wyniósł 24,4% i w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku zmalał o 6,1 p.p. ze względu na poniesioną stratę w segmencie budowlanym.
Wskaźniki rentowności: operacyjnej, majątku ogółem oraz kapitałów własnych w 2024 roku kształtowały się na poziomie odpowiednio: 21,2%, 3,8%, 8,5% i w porównaniu do roku 2023 uległy poprawie.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
31
31 grudnia 2024
31 grudnia 2023
Zmiana
Wskaźniki płynności
Wskaźnik płynności I stopnia [5]
0,2
0,1
60,7%
Wskaźnik płynności II stopnia [6]
0,4
0,3
16,3%
Wskaźnik płynności III stopnia [7]
0,7
0,5
40,6%
Image should be here
[5] Krótkoterminowe aktywa finansowe i środki pieniężne/Zobowiązania krótkoterminowe
[6] Aktywa obrotowe - Zapasy/Zobowiązania krótkoterminowe
[7] Aktywa obrotowe/Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźniki płynności na dzień 31 grudnia 2024 roku w porównaniu do wskaźników na dzień 31 grudnia 2023 roku uległy poprawie.
8.7 Wskaźnik zadłużenia (związany z emisją obligacji)
Zgodnie z podpisaną przez Jednostkę Dominującą w dniu 24 kwietnia 2019 roku umową programową na emisję obligacji, Spółka została zobowiązana do prezentowania w skonsolidowanych raportach kwartalnych, półrocznych oraz rocznych informacji o wartości wskaźnika zadłużenia oraz wskaźnika niezabezpieczonych aktywów, na każdy dzień badania.
Wskaźnik zadłużenia (związany z emisją obligacji)
31.12.2024
31.12.2023
Zmiana
Wskaźnik zadłużenia [1]
40,3%
38,2%
2,1 p.p.
Wskaźnik niezabezpieczonych aktywów trwałych [2]
4,4
4,8
(8,3%)
Image should be here
[1] Zobowiązania finansowe - środki pieniężne/Aktywa
[2] Niezabezpieczone aktywa trwałe/Wartość nominalna obligacji z odsetkami
Wskaźnik zadłużenia na dzień 31 grudnia 2024 roku kształtował się na poziomie 40,3 %, natomiast wskaźnik niezabezpieczonych aktywów trwałych wyniósł 4,4.
8.8 Segmentowa analiza wyników
EBITDA na działalności kontynuowanej
2024
2023
Przychody ze sprzedaży
815,8
570,9
Koszty działalności
(616,8)
(396,7)
Wynik brutto ze sprzedaży
199,0
174,2
Koszty administracyjne i sprzedaży
(72,1)
(70,0)
Wynik netto ze sprzedaży
126,9
104,2
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
(137,2)
(187,7)
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(11,8)
2,0
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych
0,9
0,6
Pozostałe przychody
15,4
13,1
Pozostałe koszty
(8,6)
(5,9)
Wynik z działalności operacyjnej
(14,4)
(73,7)
Zysk (strata) netto
(184,4)
(167,0)
Amortyzacja
8,7
7,8
EBITDA
(5,7)
(65,9)
Skorygowana EBITDA
173,0
113,7
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
32
Wyniki finansowe z najmu
2024
2023
Przychody ze sprzedaży
295,0
248,8
Koszty działalności
(108,4)
(96,4)
Wynik brutto ze sprzedaży
186,6
152,4
Koszty administracyjne i sprzedaży
(42,8)
(42,7)
Wynik netto ze sprzedaży
143,8
109,7
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
(137,2)
(187,7)
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(1,8)
(0,5)
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych
0,9
0,6
Pozostałe przychody
2,7
1,8
Pozostałe koszty
(4,0)
(3,4)
Wynik z działalności operacyjnej
4,4
(79,5)
Amortyzacja
0,1
0,1
EBITDA
4,5
(79,4)
Skorygowana EBITDA
140,8
107,4
Image should be here
Wyniki finansowe z działalności deweloperskiej
2024
2023
Przychody ze sprzedaży
168,7
41,2
Koszty działalności
(116,8)
(33,8)
Wynik brutto ze sprzedaży
51,9
7,4
Koszty administracyjne i sprzedaży
(3,4)
(3,5)
Wynik netto ze sprzedaży
48,5
3,9
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
0,0
0,0
Pozostałe przychody
0,3
7,8
Pozostałe koszty
(1,0)
(0,2)
Wynik z działalności operacyjnej
47,8
11,5
Amortyzacja
0,0
0,0
EBITDA
47,8
11,5
Skorygowana EBITDA
47,8
6,1
Image should be here
Wyniki finansowe z działalności budowlanej
2024
2023
Przychody ze sprzedaży
300,7
235,2
Koszty działalności
(346,2)
(225,3)
Wynik brutto ze sprzedaży
(45,5)
9,9
Koszty administracyjne i sprzedaży
(9,9)
(9,4)
Wynik netto ze sprzedaży
(55,4)
0,5
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych i wynik na zbyciu
0,0
0,0
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(10,0)
2,7
Pozostałe przychody
2,6
1,4
Pozostałe koszty
(1,8)
(1,0)
Wynik z działalności operacyjnej
(64,6)
3,6
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
33
Amortyzacja
1,5
1,4
EBITDA
(63,1)
5,0
Skorygowana EBITDA
(10,8)
4,8
Image should be here
Wyniki finansowe z działalności pozostałej
2024
2023
Przychody ze sprzedaży
51,4
45,7
Koszty działalności
(45,4)
(41,2)
Wynik brutto ze sprzedaży
6,0
4,5
Koszty administracyjne i sprzedaży
(0,6)
(0,5)
Wynik netto ze sprzedaży
5,4
4,0
Zyski (straty) z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(0,0)
(0,2)
Pozostałe przychody
9,8
2,0
Pozostałe koszty
(0,2)
(0,9)
Wynik z działalności operacyjnej
15,0
4,9
Amortyzacja
5,5
4,9
EBITDA
20,5
9,8
Skorygowana EBITDA
10,6
8,2
Image should be here
Niealokowane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów
2024
2023
Koszty administracyjne i sprzedaży
(15,4)
(13,9)
Wynik netto ze sprzedaży
(15,4)
(13,9)
Pozostałe przychody
0,0
0,1
Pozostałe koszty
(1,6)
(0,4)
Wynik z działalności operacyjnej
(17,0)
(14,2)
Amortyzacja
1,6
1,4
EBITDA
(15,4)
(12,8)
Skorygowana EBITDA
(15,4)
(12,8)
Image should be here
8.8 Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz
Grupa PHN nie publikowała prognoz wyników finansowych na 2024 rok, za wyjątkiem prognozy zobowiązań finansowych. Rzeczywisty poziom zobowiązań finansowych w porównaniu z przedstawionymi danymi szacunkowymi został przedstawiony w nocie: Inne ujawnienia wymagane przepisami prawa Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego za 2024 rok.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
34
9. Organizacja Grupy PHN
9.1 Struktura Grupy PHN
Grupa PHN składa się ze spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. siedzibą w Warszawie i jej spółek zależnych:
STRUKTURA GRUPY PHN
Udział w ogólnej liczbie głosów (%) w tym przez spółki zależne
31.12.2024
31.12.2023
JEDNOSTKA DOMINUJĄCA:
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI
JEDNOSTKI ZALEŻNE KONSOLIDOWANE METODĄ PEŁNĄ:
1. WARSZAWSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
99,38%
99,38%
2. AGRO-MAN SP. Z O.O.
100%
100%
3. APARTAMENTY MOLO RYBACKIE SP. Z O.O.
100%
100%
4. CENTRUM BIUROWE PLAC GRUNWALDZKI SP. Z O.O.
85%
85%
5. DALMOR S.A.
94,87%
94,87%
6. DALMOR PROPERTY MANAGEMENT SP. Z O.O.
100%
100%
7. „DALEKOMORSKA KOMPANIA POŁOWOWA DALMOR” SP. Z O.O. W LIKWIDACJI
100%
100%
8. MARINA MOLO RYBACKIE SP. Z O.O.
100%
100%
9. ORDONA 1 SP. Z O.O.
100%
100%
10. PHN 3 SP. Z O.O.
100%
100%
11. PHN 4 SP. Z O.O.
100%
100%
12. PHN 6 SP. Z O.O.
100%
100%
13. PHN 7 SP. Z O.O.
100%
100%
14. PHN K SP. Z O.O.
100%
100%
15. PHN HOTEL MANAGEMENT PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
16. PHN SPV 1 PHN SKYSAWA SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
17. PHN SPV 2 SP. Z O.O.
100%
100%
18. PHN SPV 3 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
19. PHN SPV 7 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
20. PHN SPV 8 SP. Z O.O.
100%
100%
21. PHN SPV 9 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
22. PHN SPV 10 SP. Z O.O.
100%
100%
23. PHN SPV 11 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
24. PHN SPV 12 SP. Z O.O.
100%
100%
25. PHN SPV 14 SP. Z O.O.
100%
100%
26. PHN SPV 15 SP. Z O.O.
100%
100%
27. PHN SPV 16 PHN K SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ S.K.A.
100%
100%
28. PHN SPV 17 SP. Z O.O.
100%
100%
29. PHN SPV 18 SP. Z O.O.
100%
100%
30. PHN SPV 19 SP. Z O.O.
100%
100%
Image should be here
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
35
31. PHN SPV 20 SP. Z O.O.
100%
100%
32. PHN SPV 22 SP. Z O.O.
100%
100%
33. PHN SPV 23 SP. Z O.O.
100%
100%
34. PHN SPV 24 SP. Z O.O.
100%
100%
35. PHN SPV 25 SP. Z O.O.
100%
100%
36. PHN SPV 26 SP. Z O.O.
100%
100%
37. PHN SPV 27 SP. Z O.O.
100%
100%
38. PHN SPV 28 SP. Z O.O.
100%
100%
39. PHN SPV 31 SP. Z O.O.
100%
100%
40. PHN SPV 32 SP. Z O.O.
100%
100%
41. PHN SPV 33 SP. Z O.O.
100%
100%
42. PHN SPV 34 SP. Z O.O.
100%
100%
43. PHN FOKSAL SP. Z O.O.
100%
100%
44. PHN INSTA 21 SP. Z O.O.
100%
100%
45. PHN KOLEJOWA SP. Z O.O.
100%
100%
46. PHN MŁODA BIAŁOŁĘKA SP. Z O.O.
100%
100%
47. PHN NOWA NAKIELSKA SP. Z O.O.
100%
0%
48. PHN OSIEDLE OLIMPIJCZYK SP. Z O.O.
100%
100%
49. PHN PROPERTY MANAGEMENT SP. Z O.O. (dawniej PHN PROPERTY MANAGEMENT PHN K SP. Z O. O. S.K.A.)
75%
75%
50. PHN PRYMASA SP. Z O.O.
100%
100%
51. PHN SKYSAWA SP. Z O.O.
100%
100%
52. PHN WILANÓW SP. Z O.O.
100%
100%
53. PHN ZIELONY MIŁOSTÓW SP. Z O.O.
100%
100%
54. PARZNIEW LOGISTICS CENTER 1 SP. Z O.O.
100%
100%
55. PARZNIEW LOGISTICS CENTER INFRASTRUCTURE SP. Z O.O.
100%
100%
56. PRZEDSIĘBIORSTWO BUDOWNICTWA PRZEMYSŁOWEGO CHEMOBUDOWA - KRAKÓW S.A.
98,11%
98,11%
JEDNOSTKI NIEKONSOLIDOWANE:
1. TOWARZYSTWO BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO „KRAK-SYSTEM” S.A.
82,99%
82,99%
2. ZGORZELEC LOGISTICS CENTER 1 SP. Z O.O.
50,00%
50,00%
Image should be here
Image should be here
Jednostki Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Krak-System” S.A. (dalej „TBS KS”) i Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. (dalej „ZLC1”) nie są objęte konsolidacją z uwagi na brak kontroli nad jednostką w rozumieniu MSSF 10.
Działalność TBS KS jest regulowana ustawą z dnia 26 października 1995 roku o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (poprzednio
„o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego”). Towarzystwa budownictwa społecznego (obecnie „społeczne inicjatywy mieszkaniowe”) powstały w celu realizacji programu społecznego budownictwa czynszowego i zasadniczo są nastawione na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a nie generowanie zysków dla właścicieli. Zgodnie z przywołaną ustawą wszystkie wypracowywane środki przeznaczane są na realizację podstawowego celu, jakim jest budowa mieszkań czynszowych, a dochody wypracowywane przez towarzystwa budownictwa społecznego, w tym TBS KS nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Tym samym Grupa nie ma prawa do zmiennych wyników finansowych TBS KS, co oznacza brak istnienia kontroli wynikający z MSSF 10. Stąd
z uwagi na istniejący ograniczony zakres uprawnień decyzyjnych w stosunku do TBS KS Zarząd stoi na stanowisku, iż Grupa pełni funkcję agenta i nie sprawuje kontroli nad TBS KS.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
36
50% udziałów w spółce Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. posiada podmiot spoza Grupy, wobec czego spółka Zgorzelec Logistics Center 1 Sp. z o.o. jest jednostką współzależną, a Jednostka Dominująca posiadane udziały w tej spółce na dzień bilansowy rozlicza metodą praw własności.
9.2 Powiązania organizacyjne lub kapitałowe Grupy PHN z innymi podmiotami
DALMOR S.A. posiada akcje spółki Stocznia Remontowa NAUTA S.A. z siedzibą w Gdyni („SR NAUTA”). Nabycie akcji nastąpiło w wyniku konwersji części wierzytelności na akcje SR NAUTA z tytułu układu zawartego z wierzycielami SR NAUTA w ramach przyspieszonego postępowania układowego. Udział DALMOR S.A. w kapitale zakładowym SR NAUTA wynosi 0,33%.
9.3 Istotne transakcje zawarte na innych warunkach niż rynkowe
Transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi w Grupie były zawierane na warunkach nie odbiegających od rynkowych.
9.4 Zmiany w zasadach zarządzania Grupą PHN
W 2024 roku zakończony został proces likwidacji spółki „DALEKOMORSKA KOMPANIA POŁOWOWA DALMOR” Sp. z o.o. w likwidacji w wyniku którego w dniu 28 grudnia 2024 roku spółka została wykreślona z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestry Sądowego oraz rozpoczęty został proces łączenia spółek Parzniew Logistics Center Infrastructure Sp. z.o.o. (jako spółki przejmowanej) Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o. (jako spółki przejmującej), który zakończył się po dniu bilansowym, tj. w dniu 30 stycznia 2025 roku, w którym nastąpiło połączenie spółek.
9.5 Wynagrodzenia, umowy i transakcje osób zarządzających i nadzorujących
Wynagrodzenie osób zarządzających i osób nadzorujących PHN za 2024 rok przedstawia się następująco:
Wynagrodzenie osób zarządzających w 2024 roku
Imię i Nazwisko
Wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej (w PLN)
Wynagrodzenie potencjalnie należne 8 od jednostki dominującej (w PLN)
Wynagrodzenie otrzymane od jednostek zależnych (w PLN)
Wynagrodzenie razem
Szczepan Barszczewski
627 726,32
627 726,32
Grzegorz Grotek
384 549,44
362 577,89
747 127,33
Maciej Klukowski
374 716,86
328 815,57
703 532,43
Jacek Krawczykowski
419 258,45
362 577,89
781 836,34
Artur Lebiedziński
55 759,21
55 759,21
Adam Lesiński
622 034,97
622 034,97
Wiesław Malicki
426 399,20
398 835,68
825 234,88
Marcin Mazurek
679 981,44
679 981,44
Piotr Przednowek
618 576,32
618 576,32
Krzysztof Zalewski
476 976,13
476 976,13
Razem
4 685 978,34
1 452 807,03
6 138 785,37
Image should be here
8 potencjalnie należne wynagrodzenie zmienne za 2024 rok
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
37
Wynagrodzenie osób nadzorujących w 2024 roku
Imię i Nazwisko
Wynagrodzenie otrzymane od jednostki dominującej (w PLN)
Elżbieta Buczek
23 046,45
Grażyna Ciurzyńska
19 013,45
Izabela Felczak-Poturnicka
19 187,89
Sławomir Frąckowiak
55 306,19
Agata Kotwica-Stefańska
44 153,77
Artur Lebiedziński
9 801,36
Paweł Majewski
7 508,69
Cezary Nowosad
44 153,77
Jakub Piszczek
23 412,45
Bogusław Przywora
20 849,85
Łukasz Puchalski
17 443,53
Przemysław Stępak
18 791,33
Artur Szostak
17 443,53
Kinga Śluzek
64 398,79
Krzysztof Turkowski
17 443,53
Michał Wnorowski
45 897,67
Marcin Zajączkowski
47 275,17
Razem
495 127,42
Image should be here
Osobom zarządzającym przysługuje wynagrodzenie w części zmiennej, stanowiącej wynagrodzenie uzupełniające za rok obrotowy Spółki w maksymalnej wysokości do 100% ich rocznego wynagrodzenia stałego, uzależnionej od realizacji celów zarządczych.
Umowy Członków Zarządu przewidują odprawę w przypadku ich rozwiązania lub wypowiedzenia przez Spółkę z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków wynikających z umowy, pod warunkiem pełnienia przez osoby zarządzające funkcji przez okres co najmniej 12 miesięcy, licząc od dnia ich powołania.
W okresie 6 miesięcy od dnia ustania pełnienia funkcji Członków Zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. będzie obowiązywał zakaz konkurencji po ustaniu pełnienia funkcji i z tego tytułu w momencie rozwiązania umowy należne im będzie odszkodowanie. Zakaz konkurencji po ustaniu pełnienia funkcji nie obowiązuje i w konsekwencji nie przysługuje z jego tytułu odszkodowanie, gdy Członek Zarządu nie pełnił funkcji przez okres co najmniej 3 miesięcy.
W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku, osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim spółki z Grupy nie udzieliły zaliczek, pożyczek, kredytów, gwarancji i poręczeń oraz nie zawarto z nimi innych umów zobowiązujących do świadczeń na rzecz Spółki Polski Holding Nieruchomości S.A. i jednostek z nią powiązanych.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku nie występują pożyczki udzielone przez spółki z Grupy osobom zarządzającym i nadzorującym oraz ich bliskim. W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku z osobami zarządzającymi i nadzorującymi oraz ich bliskimi Grupa nie zawierała istotnych transakcji.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
38
10. Istotne czynniki ryzyka
Grupa PHN w toku prowadzenia działalności gospodarczej prowadzi bieżący monitoring i ocenę ryzyk oraz podejmuje działania mające na celu ograniczenie niepożądanych wpływów zmian czynników ryzyka na sytuację finansową.
10.1 Ryzyka prawne
Ryzyko braku wszystkich pozwoleń lub zgód wymaganych w stosunku do niektórych z posiadanych obiektów budowlanych
Grupa PHN nie dysponuje pełną dokumentacją dotyczącą nabywania, budowy, modernizacji i użytkowania niektórych z posiadanych przez Grupę PHN nieruchomości i obiektów budowlanych, co jest spowodowane niekompletnością archiwum, ewidencji i innych dokumentów w tym zakresie posiadanych przez Grupę PHN wynikających głównie z przekształceń historycznych Grupy PHN. W związku z tym nie można zapewnić, że Grupa PHN lub jej poprzednicy prawni bądź osoby trzecie, które dzierżawiły, wynajmowały lub korzystały z nieruchomości i obiektów budowlanych posiadanych obecnie przez Grupę PHN uzyskały wszelkie wymagane zezwolenia, zgody i inne decyzje administracyjne w tym zakresie lub dokonały wszelkich zgłoszeń oraz wniosły wszelkie opłaty wymagane w związku z nabyciem, budową, użytkowaniem, modernizacją lub rozbudową danego obiektu budowlanego. Ponadto, Grupa PHN nie może zapewnić, że spełnia wszelkie wymogi określone w decyzjach administracyjnych wydanych w stosunku do takich nieruchomości lub że nieruchomości i obiekty budowlane spełniają wszystkie warunki, w tym techniczne, umożliwiające uzyskanie wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych. Ponadto, organy administracji mogą nałożyć na spółki z Grupy PHN kary administracyjne i grzywny za istniejące lub dokonane w przeszłości naruszenie wymogów administracyjnych. Może to również spowodować konieczność rozwiązania przez Grupę PHN umów najmu lokali dotyczących takich obiektów budowlanych lub umożliwić wypowiedzenie umów najmu przez najemców, a także doprowadzić do całkowitego wyłączenia nieruchomości z eksploatacji. Zaznaczyć jednak należy, iż często decyzje o dostosowaniu obiektów budowlanych nie mogą i nie są podejmowane ze względu na brak uregulowań prawnych co do danego obiektu. Grupa PHN stara się zmniejszyć to ryzyko poprzez dokładną analizę posiadanych dokumentów oraz podejmowanie działań mających na celu uzyskanie niezbędnych zezwoleń i zgód.
Ryzyko związane z funkcjonowaniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
W dniu 21 maja 2021 roku opublikowano ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym, na mocy której powołano do życia Deweloperski Fundusz Gwarancyjny („DFG”). DFG został utworzony w celu ochrony interesów konsumentów na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub bank prowadzący rachunek powierniczy dla danej inwestycji nieruchomościowej. Środki, którymi dysponuje DFG są gromadzone głównie ze składek wpłacanych przez deweloperów, a podstawę wyliczenia składki na DFG jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Obecnie wysokość stawki procentowej, według której wyliczana jest wysokość składki na DFG należnej od dewelopera posiadającego otwarty rachunek powierniczy – wynosi 0,45% ceny lokalu, natomiast dla dewelopera posiadającego zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy wynosi 0,1% ceny lokalu. Konieczność wpłacania składek na DFG, oraz potencjalne podwyżki składek w przyszłości, stanowią obciążenie dla finansów Grupy PHN i mogą wpłynąć na wyniki finansowe Grupy PHN. W celu zmitygowania tego ryzyka Grupa PHN na bieżąco monitoruje zmiany przepisów prawa oraz korzysta z profesjonalnej pomocy prawnej.
Ryzyko korzystania z obiektów budowlanych w sposób niezgodny ze sposobem określonym w decyzjach administracyjnych
Grupa PHN korzysta z niektórych obiektów budowlanych, które posiada, w sposób niezgodny z ich przeznaczeniem zgłoszonym do organów administracji publicznej lub określonym w decyzjach administracyjnych i innych. Ponadto, Grupa PHN nie może zapewnić, że wszystkie jej nieruchomości spełniają wszelkie wymogi techniczne przewidziane dla danego sposobu użytkowania, w tym warunki w zakresie bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa pracy i warunki sanitarno-higieniczne, które są niezbędne dla użytkowania budynków w sposób faktycznie użytkowany przez Grupę PHN. Jeżeli organ administracji publicznej uzna, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, bez wymaganego zgłoszenia, może wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części, nakładając przy tym obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej, a następnie nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Ponadto, może nałożyć na spółki z Grupy PHN sankcje administracyjne za naruszanie obecnie lub w przeszłości dozwolonego sposobu użytkowania danego obiektu budowlanego. Zaznaczyć należy, iż często decyzje o dostosowaniu obiektów budowlanych nie mogą być i nie są podejmowane ze względu na brak uregulowań prawnych co do danego obiektu.
Ryzyko rozwiązania lub nieprzedłużenia umów użytkowania wieczystego zawartych przez Spółki z Grupy PHN
Grupa PHN jest użytkownikiem wieczystym kilkudziesięciu nieruchomości na podstawie umów użytkowania wieczystego zawartych ze Skarbem Państwa albo jednostkami samorządu terytorialnego lub ich związkami. Umowa użytkowania wieczystego jest zawierana na czas określony, co do zasady wynoszący 99 lat i na taki okres została zawarta większość umów Grupy PHN. Rozwiązanie zawartej przez spółkę
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej za 2024 rok
(wszystkie kwoty są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
39
z Grupy PHN umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić przed upływem określonego w niej terminu, w przypadku korzystania przez Grupę PHN z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ze względu na znaczną liczbę nieruchomości wykorzystywanych przez Grupę PHN na podstawie umów użytkowania wieczystego, Grupa PHN nie jest w stanie stwierdzić z całą pewnością, iż spełniła w przeszłości i obecnie spełnia wszystkie zobowiązania określone w takich umowach. W związku z powyższym, Grupa PHN nie może wykluczyć ryzyka wypowiedzenia takich umów przed upływem okresu, na który zostały zawarte. Ponadto Grupa PHN nie może zapewnić, iż wszystkie zawarte umowy użytkowania wieczystego zostaną przedłużone na kolejne okresy, jak również że nie zostaną rozwiązane w następstwie roszczeń reprywatyzacyjnych lub innych roszczeń o zwrot takich nieruchomości. Rozwiązanie umowy dotyczącej jednej z działek gruntu składających się na daną nieruchomość Grupy PHN objętą programem inwestycyjnym Grupy PHN może spowodować utrudnienia lub opóźnienia w realizacji takiego programu.
Ryzyko sporów prawnych
Działalność Grupy PHN jest związana głównie z wynajmem, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami, które mogą wiązać się ze sprawami sądowymi oraz innymi postępowaniami prawnymi w ramach zwykłej działalności. Grupa PHN może być zaangażowana w spory z poszczególnymi najemcami, dotyczącymi niedotrzymaniem warunków umów, rozliczaniem opłat eksploatacyjnych, stanu technicznego lub wykończenia lokali, czy zwrotu poniesionych nakładów. Nieruchomości Grupy PHN mogą być przedmiotem roszczeń. Realizacja projektów deweloperskich, modernizacji i remontów może wiązać się z ryzykiem uznania Grupy PHN za odpowiedzialną za potencjalne zdarzenia na placach budowy, takie jak wypadki, urazy lub zgony swoich pracowników, pracowników swoich wykonawców lub innych osób odwiedzających place budowy. Ponadto budowa obiektów i sprzedaż nieruchomości, w szczególności mieszkań w ramach deweloperskich projektów mieszkaniowych Grupy PHN, wiąże się z ryzykiem wnoszenia roszczeń z tytułu opóźnień w realizacji inwestycji, wadliwości robót budowlanych, roszczeń o prace naprawcze w związku z wadami na takich nieruchomościach, w szczególności w ramach gwarancji. Grupa PHN nie może zapewnić, że takie roszczenia nie zostaną zgłoszone wobec niej w przyszłości lub że prace naprawcze, czy też inne, nie będą konieczne.
Ryzyko możliwości kwestionowania posiadanego przez Grupę prawa do władania nieruchomościami lub do korzystania z nich
Grupa PHN jest narażona na ryzyko związane z inwestowaniem w Polsce, wynikające z nieuregulowanego stanu prawnego części nieruchomości. Po wejściu w życie przepisów o nacjonalizacji w okresie powojennym, wiele prywatnych nieruchomości i przedsiębiorstw zostało przejętych przez władze państwowe. W wielu przypadkach mienie zostało odebrane z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. W szczególności nieruchomości w Warszawie były objęte specjalnym dekretem z 1945 roku, na podstawie którego wiele warszawskich nieruchomości zostało znacjonalizowanych („Dekret Warszawski”). W Polsce nie uchwalono żadnej ustawy, która kompleksowo regulowałaby procedury reprywatyzacyjne. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, byli właściciele nieruchomości i ich następcy prawni mogą składać wnioski do organów publicznych o uchylenie decyzji administracyjnych, na mocy których dokonano wywłaszczenia nieruchomości w przypadku, gdy takie