za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
Sprawozdanie Finansowe ED Invest S.A.
Warszawa, 25 września 2025 r.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 1
SPIS TREŚCI
1. ROCZNE PRAWOZDANIE FINANSOWE................................................................................................................................................... 3
1.1 SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ ................................................................................................................................................ 3
1.2. SKCONE ŚDROCZNE SPRAWOZDANIE Z WYNIKU (WARIANT KALKULACYJNY) ........................................................................... 5
1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JED AKC ZWYĄ .................................................................................................................................. 5
1.4. sPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHOW .................................................................................................................................. 5
1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM W OKRESIE 0D 01.01.2024 ROKU DO 31.12.2024 ROKU ................................. 6
1.6. SKCONE ŚDROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA PREDNIA) ................................................ 8
2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA ROK 2024 R ................................................... 9
2.1. INFORMACJE OGÓLNE ........................................................................................................................................................................... 9
2.2. SKŁAD ORGAW SPÓŁKI ...................................................................................................................................................................... 9
2.3. charakter działalnci ........................................................................................................................................................................... 10
2.4. GRUPA KAPITOWA ........................................................................................................................................................................... 11
2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI .......................................................................................................................................................... 12
2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, WALUCIE SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ
ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKGL ....................................................................................................................................... 12
2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA I OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI ........................................................................................................... 12
2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKGL ................................................................................... 12
2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNCI ........................................................................................................................................... 12
2.6.4. SEZONOWO DZIALNOŚCI ............................................................................................................................................................. 12
2.7 ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI ...................................................................................................................................... 12
2.8 ZASADY RACHUNKOWCI .................................................................................................................................................................. 15
2.9 PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH .................................................................................................................................... 29
2.10 SEGMENTY OPERACYJNE ..................................................................................................................................................................... 30
2.11 PĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH ....................................................................................................................................... 30
2.12 TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH .................................................................................................................................................. 30
2.13 KOSZTY FINANSOWANIA ZEWTRZNEGO......................................................................................................................................... 30
3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI ............................................................................................................ 31
4. NOTY OBJNIAJĄCE ............................................................................................................................................................................ 31
4.1. ZYSK NA AKCJĘ ...................................................................................................................................................................................... 31
4.2. SEGMENTY OPERACYJNE ..................................................................................................................................................................... 32
4.3. WARTCI NIEMATERIALNE ................................................................................................................................................................ 33
4.4. WARTĆ FIRMY .................................................................................................................................................................................. 35
4.5. RZECZOWE AKTYWA TRWE ............................................................................................................................................................. 35
4.6. AKTYWA Z TYTU PRAWA DO YTKOWANIA SKŁADNIKA MATKU ............................................................................................. 38
4.7. NIERUCHOMCI INWESTYCYJNE ....................................................................................................................................................... 39
4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH ........................................................................................................................................ 39
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 2
4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE..................................................................................................................................... 40
4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY ............................................................................................................................................... 43
4.11. ZAPASY .................................................................................................................................................................................................. 45
4.12. NALEŻNOŚCI ......................................................................................................................................................................................... 46
4.13. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY.............................................................................................................................................. 49
4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY ...................................................................................................................................................................... 49
4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY ........................................................................................................................................................................... 51
4.16. DYWIDENDY.......................................................................................................................................................................................... 52
4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE ............................................................................................................................................................. 52
4.18. POZOSTAŁE REZERWY .......................................................................................................................................................................... 54
4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWZANIA UGOTERMINOWE ........................................ 55
4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE ........................................................................................................................................................ 56
4.21. AKTYWA Z TYTU UMOWY O USŁU BUDOWLA ................................................................................................................... 56
4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE .................................................................................................................................................. 57
4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE ................................................................................................................................................... 59
4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI .............................................................................................................................................................. 59
4.25. PODATEK DOCHODOWY .................................................................................................................................................................... 60
4.26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE ....................................................................................................................................................................... 61
4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA .............................................................................................. 62
4.28. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENW FINANSOWYCH ................................................................................................................. 66
4.29. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSPOWANIA
ARBITROWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE: ................. 69
4.30. TRANSAKCJE ZE STRONAMI POWIĄZANYMI .................................................................................................................................... 73
4.31. WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARDU I RADY NADZORCZEJ .................................................................................................... 76
4.32. ZATRUDNIENIE..................................................................................................................................................................................... 78
4.33. WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZD FINANSOWYCH ............................................. 78
4.34. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU .......................................................................................................................................................... 79
4.35. KONTYNUACJA DZIAŁALNCI........................................................................................................................................................... 81
4.36. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIY WYW NA OSGNIĘTE PRZEZ .................................... 81
NIEGO WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU .............................................................................................. 81
4.37. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIY WYW NA OSIAGNIĘTE PRZEZ .................................... 85
NIEGO W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTU ............................................................................................................ 85
Czynniki mające wpływ na realizację inwestycji ................................................................................................................ 85
Omówienie perspektyw rozwoju działalności przynajmniej w najbliższych kwartałach ................................................. 86
4.38. WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO .................................................................................................................. 88
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 3
1. ROCZNE PRAWOZDANIE FINANSOWE
1.1 SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
Nota Nr tabeli
Aktywa trwałe
20 016
7 551
Wartości niematerialne
133
4.3
Rzeczowe aktywa trwałe
1 378
1 408
4.5
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku
1 232
256
4.6
Inwestycje w jednostkach zależnych
17 178
5 358
2.4, 4.8
Należności
86
-
4.9, 4.12 , 4.29
Pożyczki udzielone
-
502
4.13
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
9
27
4.21
Aktywa obrotowe
62 350
85 658
Zapasy
6 178
7 814
4.11
Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )
19 051
20 976
4.22
Należności handlowe oraz pozostałe należności
14 192
24 681
4.9, 4.12, 4.29
Pożyczki udzielone
19 048
18 382
4.13
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
561
9 823
4.14
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
3 321
3 982
4.21
Aktywa razem
82 366
93 209
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 4
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ C.D.
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
Nota
Kapitał własny
60 756
67 283
Kapitał podstawowy
619
619
4.15
Akcje własne
-6 198
-6 198
4.16
Kapitał zapasowy
62 933
64 617
4.16
Niepodzielony wynik finansowy
3 401
8 245
4.16
- zaliczki wypłacone na poczet przewidywanej dywidendy
-
-12 013
- zysk (strata) netto bieżącego roku
3 401
20 258
1.2
Zobowiązania
21 611
25 926
Zobowiązania długoterminowe
1 612
4 434
Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe
748
196
4.6, 4.9, 4.29
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
762
4 170
4.10
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
102
67
4.18, 33, 46, 47
Zobowiązania krótkoterminowe
19 998
21 493
Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe
562
42
4.6, 4.9, 4.29
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług
14 494
15 772
4.20
Zobowiązania z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )
-
37
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego
1 908
1 728
4.25
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
2 655
2 653
4.20
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
155
89
4.18,
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe
225
1 171
4.19,
Pasywa razem
82 366
93 209
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 5
1.2. SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE Z WYNIKU (WARIANT KALKULACYJNY)
Wyszczególnienie
za okres od 01.01.
do 31.12.2024
za okres od 01.01.
do 31.12.2023
Nota
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
53 967
131 552
4.23
- od jednostek powiązanych
-
1
Przychody netto ze sprzedaży usług
51 153
131 552
Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów
2 813
-
Koszt własny sprzedaży
42 020
97 943
4.23
- od jednostek powiązanych
-
2 728
Koszt sprzedanych usług
40 149
97 943
Koszt sprzedanych towarów i materiałów
1 870
-
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
11 946
33 608
Koszty sprzedaży
1 057
1 655
4.23
Koszty ogólnego zarządu
8 846
8 384
4.23
Pozostałe przychody operacyjne
335
717
4.23
Pozostałe koszty operacyjne
319
76
4.23
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
2 060
24 210
Przychody finansowe
2 350
684
4.24
Koszty finansowe
128
414
4.24
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
4 282
24 480
Podatek dochodowy
881
4 222
4.26
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
3 401
20 258
Działalność zaniechana
-
-
Zysk (strata) z działalności zaniechanej
-
-
Zysk (strata) netto za rok obrotowy
3 401
20 258
1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
PLN/akcję
PLN/akcję
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
3 401
20 258
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej
3 401
20 258
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 925
9 925
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 925
9 925
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:
- podstawowy
0,34
2,04
- rozwodniony
0,34
2,04
1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Zysk (strata) netto
3 401
20 258
Inne całkowite dochody
-
-
Całkowite dochody
3 401
20 258
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 6
1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM W OKRESIE 0D 01.01.2024 ROKU DO 31.12.2024 ROKU
Wyszczególnienie
Kapitał podsta-
wowy
Kapitał zapasowy
Akcje własne
Kapitał z wyceny
transakcji zabez-
pieczających
przepływy
Pozostałe kapi-
tały
Niepodzielony wy-
nik finansowy
Razem
Saldo na dzień 01.01.2024
619
64 617
-6 198
-
-
8 245
67 283
Zmiany zasady (polityki) rachunkowości
-
-
-
-
-
-
-
Saldo po zmianach
619
64 617
-6 198
-
-
8 245
67 283
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01. - 31.12.2024
-
-1 684
-
-
-
-4 843
-6 527
Dywidendy
-
-7 248
-
-
-
-2 681
-9 928
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał
-
5 564
-
-
-
-5 564
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy
-
-
-
-
-
3 401
3 401
Inne całkowite dochody
-
-
-
-
-
-
-
Saldo na dzień 31.12.2024
619
62 933
-6 198
-
-
3 401
60 756
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 7
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM W OKRESIE 0D 01.01.2023 ROKU DO 31.12.2023 ROKU
Wyszczególnienie
Kapitał podsta-
wowy
Kapitał zapasowy
Akcje własne
Kapitał z wyceny
transakcji zabez-
pieczających
przepływy
Pozostałe kapi-
tały
Niepodzielony wy-
nik finansowy
Razem
Saldo na dzień 01.01.2023
619
59 504
-6 273
-
-
8 985
62 835
Zmiany zasady (polityki) rachunkowości
-
-
-
-
-
-
-
Saldo po zmianach
619
59 504
-6 273
-
-
8 985
62 835
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01. - 31.12.2023
-
5 113
75
-
-
-741
4 448
Dywidendy
-
-
-
-
-15 885
- 15 885
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał
-
5 113
-
-
-
-5 113
-
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy
-
-
-
-
-
20 258
20 258
Pozostałe zmiany
-
-
75,00
-
-
-
75
Inne całkowite dochody
-
-
-
-
-
-
Saldo na dzień 31.12.2023
619
64 617
-6 198
-
-
8 245
67 282
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 8
1.6. SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA POŚREDNIA)
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2024
za okres od
01.01. do
31.12.2023
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
4 282
24 480
Korekty:
-1 619
-240
Amortyzacja wartości niematerialnych
5
6
Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych
613
350
(Zysk) strata na sprzedaży, likwidacji rzeczowych aktywów trwałych
-9
-198
Odsetki, prowizje
-2 243
-393
Inne korekty
14
-4
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem zmian w kapitale obrotowym
2 663
24 240
Zmiana stanu zapasów
1 635
-1 635
Zmiana stanu należności
10 403
6 470
Zmiana stanu z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych
-
471
Zmiana stanu zobowiązań
-1 277
-3 969
Zmiana stanu rezerw, rozliczeń międzyokresowych i zaliczek
-166
-2 458
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)
1 888
9 220
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności operacyjnej
15 147
32 339
Zapłacony/zwrócony podatek dochodowy
-4 111
-2 723
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
11 036
29 616
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
-557
-349
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
446
136
Wydatki na aktywa finansowe - udzielone pożyczki
-19 447
-22 508
Wpływy z tytułu udzielonych pożyczek
21 196
4 184
Wydatki na aktywa finansowe - inwestycje w jednostki zależne
-11 840
-5 338
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej
-10 203
-23 875
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych
-
76
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego
-312
-124
Odsetki zapłacone od leasingu
-82
-198
Dywidendy wypłacone
-9 928
-15 885
Odsetki otrzymane
56
53
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
-10 266
-16 077
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
-9 433
-10 336
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
9 823
20 159
Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych
-
-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
391
9 823
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 391 tys. PLN, nie wystąpiły na ten dzień środki o
ograniczonej możliwości dysponowania.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 9 823 tys. PLN, nie wystąpiły na ten dzień środki
o ograniczonej możliwości dysponowania.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 9
2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA ROK 2024 R
2.1. INFORMACJE OGÓLNE
ED Invest Spółka Akcyjna („Spółka”, Emitent”, „ED Invest”) jest podmiotem dominującym w Grupie Kapitałowej ED Invest S.A.
Spółka powstała 22 grudnia 2008 roku w wyniku przekształcenia ED Invest Sp. z o.o. w spółkę akcyjną akt notarialny z 22
grudnia 2008 roku Rep. A Nr 10048/2008. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pro-
wadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy KRS, pod numerem 0000321820.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 012820030.
Akcje ED Invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.
Siedziba Spółki na 31 grudnia 2024 roku mieściła się przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C w Warszawie (03-840). 8 marca 2024
roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o zmianie adresu Spółki na powyżej podany.
23 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie ED Invest S.A. podjęło uchwałę, na mocy której nastąpiła zmiana pisowni
nazwy Spółki z ED Invest S.A. na ED Invest S.A. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy do-
konał rejestracji tej zmiany 25 czerwca 2024 r.
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.
2.2. SKŁAD ORGANÓW SPÓŁKI
Zarząd Spółki
Skład Zarządu ED Invest S.A. uległ zmianie w III kw. 2024 r. Pani Zofia Egierska i Pana Jerzy Dyrcz, dotychczasowi Członkowie
Zarządu ED Invest S.A., złożyli rezygnację z pełnionych funkcji ze skutkiem na 30 września 2024 r. Złożone rezygnacje wynikały
z wygaśnięcia kontraktów menadżerskich podpisanych 6 marca 2023 roku, które zostały zawarte na okres 18 miesięcy od dnia
powołania w skład Zarządu Spółki.
Skład Zarządu na 31 grudnia 2024 roku w okresie od dnia bilansowego do dnia publikacji niniejszego sprawozdania, tj. 25 kwiet-
nia 2025 r. skład Zarządu ED Invest S.A. nie uległ zmianie.
Skład Zarządu na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 r.
Obecna kadencja Zarządu rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez Radę Nadzorczą powo-
łujących Członków Zarządu Spółki na wspólną 2-letnią kadencję.
Rada Nadzorcza Spółki
Na 31 grudnia 2024 roku skład Rady Nadzorczej uległ zmianie. ZWZ Spółki rozszerzyło skład rady nadzorczej. Uchwałą 24 z dnia
23 maja 2024 roku w skład Rady Nadzorczej został powołany pan Maciej Krzewiński. W okresie od dnia bilansowego do dnia
publikacji niniejszego sprawozdania, tj. 25 kwietnia 2025 roku nie zaszły zmiany w składzie Rady Nadzorczej.
Imię i nazwisko
Funkcja
Łukasz Marcin Deńca
Prezes Zarządu
Alan Dunikowski
Wiceprezes Zarządu
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 10
Skład Rady Nadzorczej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 roku.
Obecna kadencja Rady Nadzorczej rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez Nadzwyczajne
Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy ED Invest S.A. powołujących Członków Rady Nadzorczej na wspólną 2-letnią kadencję.
Komitet Audytu Spółki
Rada Nadzorcza na posiedzeniu z 17 marca 2023 r. działając na podstawie Rozdziału IV ust. 1, 2 i 3 Regulaminu Rady Nadzorczej
wybrała skład Komitetu Audytu.
Skład Komitetu Audytu na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 r.
2.3. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki ED Invest S.A. jest wykonywanie robót budowlanych związanych ze wznosze-
niem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 4120Z). Spółka prowadzi działalność na terytorium całego kraju na pod-
stawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych.
Zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności przeważającą działalnością Spółki są:
realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41, 10, Z),
roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41,20,Z),
wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych (PKD 43,2),
wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych (PKD 43,3),
hotele i podobne obiekty zakwaterowania (PKD 55,1)
kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68,1),
wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68, 2),
działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie (PKD 68,3),
pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70,22,Z),
działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne (PKD 71,1).
Imię i nazwisko
Funkcja
Adrian Heymans
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Oktawian Jaworek
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Robert Gwiazdowski
Członek Rady Nadzorczej
Sebastian Chwedeczko
Członek Rady Nadzorczej
Krzysztof Mikołajczyk
Członek Rady Nadzorczej
Maciej Krzewiński
Członek Rady Nadzorczej
Artur Neuman
Sekretarz Rady Nadzorczej
Imię i nazwisko
Funkcja
Robert Gwiazdowski
Przewodniczący Komitetu Audytu
Oktawian Jaworek
Członek Komitetu Audytu
Artur Neuman
Członek Komitetu Audytu
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 11
Spółka prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych oraz działalność związaną z obsługą rynku nierucho-
mości. Realizowane przez Spółkę inwestycje to budownictwo wielorodzinne w Warszawie.
Finalnymi odbiorcami, mieszkań, odbiorcy indywidualni. Mieszkania sprzedawane są na podstawie pełnomocnictwa udzie-
lonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawar-
tych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszka-
niowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnię. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostęp-
ności i sprzedaż mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.
2.4. GRUPA KAPITAŁOWA
Spółka jest jednostką dominującą (Grupa Kapitałowa EDI) i znaczącym inwestorem oraz wchodzi w skład grupy kapitałowej Q
INVESTMENT.
Nazwa spółki zależnej
Miejsce prowadzenia
działalności i kraj reje-
stracji
Rodzaj działalności
Udział Grupy w kapitale
31.12.2024
31.12.2023
SOEDI1 Sp. z o.o.
ul. Grochowska
306/308
03-940 Warszawa
realizacja projektów
budowlanych związa-
nych ze wznoszeniem
budynków
51%
51%
Radzikowskiego APV Sp. z o.o.
ul. Grochowska
306/308
03-940 Warszawa
realizacja projektów
budowlanych związa-
nych ze wznoszeniem
budynków
53%
53%
SOEDI2 Sp. z o.o.
ul. Grochowska
306/308
03-940 Warszawa
realizacja projektów
budowlanych związa-
nych ze wznoszeniem
budynków
100%
100%
SOEDI3 Sp. z o.o.
ul. Grochowska
306/308
03-940 Warszawa
realizacja projektów
budowlanych związa-
nych ze wznoszeniem
budynków
100%
100%
SOEDI4 Sp. z o.o.
ul. Grochowska
306/308
03-940 Warszawa
wynajem i zarządzanie
nieruchomościami wła-
snymi lub dzierżawio-
nymi
100%
-
SOEDI5 Sp. z o.o.
ul. Grochowska
306/308
03-940 Warszawa
realizacja projektów
budowlanych związa-
nych ze wznoszeniem
budynków
100%
-
Project View Sp. z o. o.
ul. Grochowska
306/308
03-940 Warszawa
kupno i sprzedaż nieru-
chomości na gruntach
własnych
100%
100%
Informacje szczegółowe o spółkach zależnych zostały zawarte w nocie 2.4 oraz 4.8 .
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 12
2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 25 kwietnia 2025 roku.
2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, WALUCIE SPRAWOZDAW-
CZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ
2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA I OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI
Sprawozdanie finansowe za 2024 rok zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Fi-
nansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi Interpretacjami ogłoszonymi w formie Rozporządzeń Komisji Europejskiej obowiązu-
jącymi na dzień 31 grudnia 2024 roku.
Sprawozdanie finansowe za 2024 rok zostało sporządzone zgodnie z koncepcją kosztu historycznego z uwzględnieniem pozycji
dotyczących umów o usługę budowlaną wykazanych w wartości oszacowanej na koniec każdego okresu sprawozdawczego
zgodnie z określoną poniżej polityką rachunkowości.
Sprawozdanie finansowe za 2024 rok zostało sporządzone w sposób zapewniający porównywalność danych przedstawionych
dla analogicznych okresów roku poprzedniego z zastosowaniem tych samych zasad rachunkowości i metod obliczeniowych.
Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy
2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ
Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone w języku polskim i walucie polskiej w tysiącach złotych
2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej
się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Na dzień zatwierdzenia
niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie konty-
nuowania działalności. Opis ogólnej sytuacji Spółki oraz analizę ryzyk związanych z jej działalnością przedstawiono w punkcie
4.36 sprawozdania.
2.6.4. SEZONOWOSĆ DZIAŁALNOŚCI
Przychody ze sprzedaży osiągane przez Spółkę EDI S.A podlegają sezonowym wahaniom charakterystycznym dla branży bu-
dowlanej. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne większość prac budowlanych prowadzona jest w okresie marzec listo-
pad.
2.7 ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI
Poniżej zostały przedstawione nowe lub zmienione regulacje MSR i MSSF oraz nowe interpretacje KIMSF, które Grupa zastoso-
wała w okresie rozpoczynającym się od 1 stycznia 2024 roku. Ich zastosowanie nie miało istotnego wpływu na niniejsze skon-
solidowane sprawozdanie finansowe.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 13
Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Spółkę od 2024 roku
Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
Zmiana doprecyzowuje, że na dzień bilansowy jednostka nie bierze pod uwagę kowenantów, które będą musiały być spełnione
w przyszłości, rozważając klasyfikację zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych. Jednostka powinna natomiast ujawnić
informacje o tych kowenantach w notach objaśniających do sprawozdania finansowego. Zmiana obowiązuje dla okresów rocz-
nych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.
Zmiana nie miała wpływu na sprawozdania finansowe Spółki.
Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych przede wszystkim w dwóch aspek-
tach:
o doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw, jakie posiada jednostka na dzień bilansowy,
o intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności zobowiązania nie brane pod
uwagę.
Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.
W związku z tym, że Spółka stosowała już wcześniej zasady spójne ze zmienionym standardem, zmiany nie miały wpływu na jej
sprawozdania finansowe.
Zmiana MSSF 16 „Leasing”
Zmiana doprecyzowuje wymogi w odniesieniu do wyceny zobowiązania leasingowego powstającego wskutek transakcji sprze-
daży i leasingu zwrotnego. Ma zapobiec nieprawidłowemu ujmowaniu wyniku na transakcji w części dotyczącej zachowanego
prawa do użytkowania w przypadku, gdy płatności leasingowe zmienne i nie zależą od indeksu lub stawki. Zmiana obowiązuje
dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.
Zmiana nie miała wpływu na sprawozdania finansowe Spółki.
Zmiany MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” i MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”
Zmiany opisują charakterystykę umów faktoringu odwrotnego (Supplier finance arrangements) i wprowadzają konieczność
ujawnienia dodatkowych informacji. Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub
później. Zmiany nie miały wpływu na sprawozdania finansowe, ponieważ Spółka nie zawiera umów, których one dotyczą.
Standardy i interpretacje obowiązujące w wersji opublikowanej przez IASB, lecz nie zatwierdzone przez Unię Europejską, wy-
kazywane są poniżej w punkcie dotyczącym standardów i interpretacji, które nie weszły w życie.
Zastosowanie standardu lub interpretacji przed datą ich wejścia w życie.
W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie skorzystano z dobrowolnego wcześniejszego zastosowania stan-
dardu lub interpretacji.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 14
Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku i ich
wpływ na sprawozdanie Grupy.
Do dnia sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizo-
wane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2024 roku. Lista obejmuje również
zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.
Zmiana MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”
Zmiana wyjaśnia, w jaki sposób jednostka powinna ocenić, czy dana waluta jest wymienialna i jak powinna ustalić kurs wymiany
w przypadku braku wymienialności, a także wymaga ujawnienia informacji, które pozwolą użytkownikom sprawozdań finanso-
wych zrozumieć wpływ braku wymienialności waluty. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia
2025 roku lub później.
Spółka szacuje, że zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiany MSSF 9 „Instrumenty finansowe” i MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji” w zakresie klasy-
fikacji i wyceny instrumentów finansowych
Zmiany do MSSF 9 wprowadzają możliwość wyboru zasady rachunkowości w zakresie momentu wygaśnięcia zobowiązania w
przypadku, gdy płatność następuje przez system płatności elektronicznych (jeśli spełnione są określone warunki).
Zmiany do MSSF 9 dotyczące testu SPPI dostarczają wskazówek, które pomogą ocenić, czy przepływy pieniężne wynikające z
umowy są zgodne z basic lending arrangement. Ponadto zmiany wprowadzają jaśniejszą definicję cechy „bez prawa regresu”
(non-recourse).
Zmiany do MSSF 9 dostarczają również dodatkowych wytycznych w zakresie charakterystyki contractually linked instruments.
Zmiany MSSF 7 dodają nowe wymagania w zakresie ujawnień:
o dotyczących inwestycji w instrumenty kapitałowe wyznaczone jako wyceniane w wartości godziwej przez inne
całkowite dochody,
o dla każdej klasy aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie lub w wartości godziwej przez
inne całkowite dochody, a także dla zobowiązań finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później.
Spółka szacuje, że zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiany MSSF 9 „Instrumenty finansowe” i MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji” w zakresie umów
PPA (Contracts Referencing Nature-dependent Electricity)
Zmiany MSSF 9 obejmują informacje na temat tego, które kontrakty PPA mogą być stosowane w rachunkowości zabezpiecz
oraz jakie konkretne warunki są dozwolone w takich relacjach zabezpieczających.
Zmiany MSSF 7 wprowadzają nowe wymogi dotyczące ujawniania informacji w przypadku umów PPA zgodnie z definicją za-
wartą w zmianach do MSSF 9.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później.
Spółka szacuje, że zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiany MSSF 1, MSSF7, MSSF 9, MSSF 10, MSR 7
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 15
Zmiany wyłącznie porządkowe w ramach cyklu Annual Improvements, które obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynają-
cych się 1 stycznia 2026 roku lub później i nie będą miały wpływu na sprawozdania finansowe Spółki.
Nowy MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych”
Nowy standard zastąpi MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”. MSSF 18 wprowadza m.in.:
o nową strukturę rachunku zysków i strat,
o zwiększone wymagania w zakresie agregacji i dezagregacji danych,
o wymogi ujawniania mierników efektywności określonych przez kierownictwo (management-defined perfor-
mance measures).
Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później.
Spółka nadal szacuje wpływ nowego standardu na jej sprawozdanie finansowe.
Nowy MSSF 19 „Jednostki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnienia”
Standard ma zastosowanie dla jednostek zależnych bez odpowiedzialności publicznej, w przypadku których ich jednostka do-
minująca przygotowuje skonsolidowane sprawozdanie finansowe wg MSSF. Nowy MSSF 19 zwalnia z ujawnień wymaganych
przez inne standardy, a w ich miejsce wprowadza nową listę. Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się
1 stycznia 2027 roku lub później.
Spółka nadal szacuje wpływ nowego standardu na jej sprawozdanie finansowe.
Spółka zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpretacje.
2.8 ZASADY RACHUNKOWOŚCI
Rokiem obrotowym jest rok kalendarzowy, rozpoczynający się 1 stycznia, a kończący się 31 grudnia. Przy sporządzaniu spra-
wozdania finansowego Zarząd kieruje się zasadą istotności tzn. że informacje dotyczące zasad (polityki) rachunkowości
istotne, jeżeli w racjonalny sposób można oczekiwać, że rozpatrywane wspólnie z innymi informacjami zawartymi w sprawoz-
daniu finansowym jednostki będą wpływać na decyzje głównych użytkowników sprawozdania finansowego ogólnego przezna-
czenia podejmowane na podstawie takiego sprawozdania.
Istotność uzależniona jest od wielkości i rodzaju pominięcia lub zniekształcenia w kontekście towarzyszących okoliczności. Czyn-
nikiem rozstrzygającym może być wielkość lub rodzaj pozycji, lub kombinacja obu tych czynników. Rozstrzyganie o tym, czy
pominięcie lub zniekształcenie może wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników, czyli czy jest istotne, wymaga rozważenia
cech tychże użytkowników.
Aktywa i pasywa wycenia się w okresach kwartalnych oraz na dzień sporządzenia rocznego sprawozdania w sposób następu-
jący:
Segmenty operacyjne
Przy wyodrębnianiu segmentów operacyjnych Zarząd Spółki kieruje się liniami produktowymi, które reprezentują główne usługi
oraz dostarczane w toku wytworzenia wyroby. Każdy z segmentów jest zarządzany odrębnie w ramach danej linii produktowej,
z uwagi na specyfikę świadczonych usług oraz wytwarzanych wyrobów wymagających odmiennych technologii, zasobów oraz
podejścia do realizacji.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 16
Zgodnie z MSSF 8 wyniki segmentów operacyjnych wynikają z wewnętrznych raportów weryfikowanych okresowo przez Zarząd
Spółki (główny organ decyzyjny w Grupie Kapitałowej). Zarząd Spółki analizuje wyniki segmentów operacyjnych na poziomie
zysku (straty) z działalności operacyjnej. Pomiar wyników segmentów operacyjnych stosowany w kalkulacjach zarządczych
zbieżny jest z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego, za
wyjątkiem następujących obszarów:
utrata wartości aktywów – przy ustalaniu wyniku segmentu nie uwzględnia się odpisów aktualizujących z tytułu utraty
wartości aktywów trwałych, w tym również wartości firmy.
Przychody ze sprzedaży wykazane w sprawozdaniu z wyniku nie różnią się od przychodów prezentowanych w ramach segmen-
tów operacyjnych, za wyjątkiem przychodów nieprzypisanych do segmentów oraz transakcji pomiędzy segmentami.
Aktywa Spółki, których nie można bezpośrednio przypisać do działalności danego segmentu operacyjnego, nie alokowane
do aktywów segmentów operacyjnych.
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty prac rozwojowych
oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38.
W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości nie-
materialne w trakcie wytwarzania).
Wartości niematerialne wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie, a także o
odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości.
Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane metodą liniową przez okres ich ekonomicznej
użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie ko-
nieczności korygowane od momentu zmiany szacunku.
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania amortyzacji podlegatestowi na utratę wartości nie rzadziej
niż raz do roku.
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę nabycia zwiększają
wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do użytkowania
Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia pomniejszonych o
umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości. Odpisy amortyzacyjne (lub umorzeniowe) odzwierciedlają
utratę wartości środków trwałych na skutek używania lub upływu czasu zmniejszając ich wartość bilansową. Dokonuje się ich
drogą systematycznego rozłożenia wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres użytkowania.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 17
Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu następnym po miesiącu, w którym przyjęto środek trwały do użytkowania, a
jej zakończenie nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych z wartością początkową środka trwa-
łego lub przeznaczenia go do likwidacji, sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewi-
dywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego.
Szacowane okresy użytkowania składników aktywów dla Spółki wynoszą:
Budynki i budowle 10-25 lat
Maszyny i urządzenia 2-10 lat
Środki transportu 2-10 lat
Komputery 1,5-6 lat
Pozostałe 2-10 lat
Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę odpi-
sów amortyzacyjnych w kolejnych latach.
Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o
odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe w budowie wycenia się w wysokości ogółu kosztów pozostających w bezpo-
średnim związku z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostusunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po dokonaniu jej
zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego skład-
nika aktywów.
Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych określane jako różnica po-
między przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych środków trwałych. Te zyski i straty ujmowane są w wyniku w pozo-
stałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem rze-
czowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia składnika rzeczo-
wych aktywów trwałych ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.
Leasing
Dla każdej zawartej umowy Spółka podejmuje decyzję, czy umowa jest lub zawiera leasing. Leasing zostzdefiniowany jako
umowa lub część umowy, która przekazuje prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów (bazowy
składnik aktywów) na dany okres w zamian za wynagrodzenie. W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty:
czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który albo jest wyraźnie określony w umowie lub też w
sposób dorozumiany w momencie udostępnienia składnika aktywów Spółce,
czy Spółka ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów
przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,
czy Spółka ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres
użytkowania.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 18
W dacie rozpoczęcia Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu. Prawo
do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu lea-
singu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych w związku z demontażem bazowego skład-
nika aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe.
Spółka amortyzuje prawa do ytkowania metodą liniową od daty rozpoczęcia do końca okresu użytkowania lub do końca
okresu leasingu, w zależności od tego od tego, która z tych dat jest wcześniejsza.. Jeśli występują ku temu przesłanki, prawa do
użytkowania poddaje się testom na utratę wartości zgodnie z MSR 36.
Na dzień rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do
zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku stosuje się krań-
cową stopę procentową leasingobiorcy
Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych opłat leasingowych, zmien-
nych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot oczekiwanych do zapłaty jako gwarantowana wartość końcowa
oraz płatności z tytułu opcji wykonania kupna, jeśli ich wykonanie jest racjonalnie pewne.
W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i powiększane o naliczone odsetki.
Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w celu odzwierciedlenia zmian umowy oraz ponownej oceny okresu
leasingu, wykonania opcji kupna, gwarantowanej wartości końcowej lub opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki.
Co do zasady aktualizacja wartości zobowiązania jest ujmowana jako korekta składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania.
Spółka stosuje dopuszczone standardem praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz leasingów, w
których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa z tytułu prawa
do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową w trakcie okresu lea-
singu.
Spółka prezentuje prawa do użytkowania w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w odrębnej pozycji.
Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych
Corocznemu testowi na utratę wartości podlegają następujące składniki aktywów:
wartość firmy, przy czym po raz pierwszy test na utratę wartości przeprowadza się do końca okresu, w którym miało
miejsce połączenie,
wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz
wartości niematerialne, które jeszcze nie są użytkowane.
W odniesieniu do pozostałych składników wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych, udziałów w podmio-
tach powiązanych oraz aktywach z tytułu prawa do użytkowania dokonywana jest ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą
świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w
odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości.
Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pie-
niężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość
odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub
wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 19
bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz
ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów.
Odpis z tytułu utraty wartości ośrodka w pierwszej kolejności przypisywany jest do wartości firmy. Pozostała kwota odpisu
obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka wypracowującego przepływy.
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów operacyjnych.
Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku pozostałych składników ak-
tywów, na kolejne dni bilansowe oceniane przesłanki wskazujące na możliwość odwrócenia odpisów aktualizujących. Od-
wrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron i
jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy Spółka
staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych
ujmuje się na dzień zawarcia transakcji
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne prawa
do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe
ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.
Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie przestało istnieć, to
znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Aktywa finansowe
Na dzień nabycia Spółka wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczonej
zapłaty. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza kategorią
aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady są należności z tytułu dostaw i usług, które
Spółka wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15, przy czym nie dotyczy to tych pozycji należności z tytułu
dostaw i usług, których termin płatności jest dłuższy niż rok i które zawierają istotny komponent finansowania zgodnie z defi-
nicją z MSSF 15.
Spółka ujmuje instrumenty finansowe zgodnie z MSSF 9, zgodnie z którym klasyfikacja aktywów finansowych jest uzależniona
od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki umownych przepływów pieniężnych.
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu zgodnie ze standardem aktywa finansowe klasyfikowane są wyłącznie do następują-
cych grup:
- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik,
- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,
- aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu,
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 20
- instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki (i nie zostały
wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez wynik):
składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie
aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,
warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach prze-
pływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.
Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te wyceniane wg zamortyzowanego kosztu, są one prezentowane w niżej
wymienionych pozycjach bilansu:
- należności z tytułu dostaw oraz pozostałe należności,
- pożyczki udzielone,
- środki pieniężne i ich ekwiwalenty,
- należności w aktywach trwałych,
Spółka dokonuje oceny aktywów finansowych pod kątem klasyfikacji zgodnie z wymogami MSSF 9 na moment ujęcia aktywa
finansowego w księgach.
W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj. należności utrzymy-
wane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwa-
nych strat kredytowych zgodnie z MSSF 9. Podejście to bazuje na wyznaczaniu strat oczekiwanych. Spółka rozpoznaje zarówno
straty poniesione związane z przeterminowaniem należności, głównie na bazie analizy indywidualnej (strata kredytowa na prze-
terminowaną należność od EDBUD S.A.), jak i odpis utworzony w związku z oczekiwaną stratą kredytową. Oszacowanie ściągal-
ności należności Spółka ustala na podstawie przeszłych danych historycznych, gdyż saldo należności obejmuje trzy grupy pozy-
cji, które można pogrupować na bazie ich typu, podobieństwa ryzyka kredytowego oraz zachowania klientów w przeszłości.
W związku z powyższym Spółka ustaliła, że występują trzy jednorodne grupy:
- należności handlowe od Spółdzielni Mieszkaniowych głównych odbiorców Spółki, które w rzeczywistości stanowią należności
od potencjalnych nabywców lokali będących w sprzedaży prowadzonej przez Spółkę w imieniu Spółdzielni,
- należności handlowe od odbiorców pozostałych,
- należności z tytułu kaucji.
Na należności od Spółdzielni Spółka szacuje straty kredytowe nie z uwagi na ich przeterminowanie, a z uwagi na przewidywane
straty, czyli zgodnie z podejściem wymaganym przez MSSF 9. Należności handlowe od Spółdzielni Mieszkaniowych na dzień 31
grudnia 2024 roku wyniosły 6 055 tys. PLN. Utworzona na tej podstawie szacowana strata kredytowa na dzień 31 grudnia 2024
roku wyniósł 109 tys. PLN.
Należności handlowe od odbiorców pozostałych na dzień 31 grudnia 2024 roku wyniosły 2 562 tys. PLN, z czego 2 351 tys. PLN
zostało objęte szacowaną stratą kredytową ze względu na przeterminowanie i wysokie ryzyko nieściągalności.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 21
Należności wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże należności z tytułu dostaw i usług wy-
cenia się w kwocie wymaganej zapłaty wraz z należnymi na dzień bilansowy odsetkami (w przypadku wystawienia noty) i innymi
tytułami zasądzonymi prawomocnym wyrokiem sądu, gdyż wycena taka nie różni się znacząco od wyceny wg zamortyzowanego
kosztu.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazuje się w wartości nominalnej, która nie różni się znacząco od wartości wg zamortyzo-
wanego kosztu.
Środki pieniężne stanowią pieniądze (banknoty, monety) oraz jednostki pieniężne (rozrachunkowe) krajowe i zagraniczne, tak
w gotówce, jak i na rachunku bankowym lub w formie lokaty pieniężnej, czeki i weksle obce i inne instrumenty finansowe, jeżeli
są one płatne w ciągu trzech miesięcy od daty ich wystawienia.
Środki pieniężne na rachunkach bankowych spełniają test klasyfikacyjny wg MSSF 9, tzw. test SPPI, tj. reprezentują jedynie
kapitał i odsetki oraz test modelu biznesowego (utrzymywane w celu ściągnięcia), w związku z tym wyceniane według za-
mortyzowanego kosztu. Spółka utrzymuje salda gotówki w bankach o wysokiej wiarygodności kredytowej (wysokim ratingu
kredytowym), w związku z czym aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy i tym samym Spółka nie
ujmuje strat kredytowych od ich wartość
Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących pozycjach sprawoz-
dania z sytuacji finansowej:
- długoterminowe/krótkoterminowe kredyty i pożyczki,
- długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania finansowe,
- długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji,
- zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
- pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje.
Zobowiązania finansowe z tyt. kredytów i pożyczek oraz obligacji Spółka wycenia według zamortyzowanego kosztu przy zasto-
sowaniu efektywnej stopy procentowej. Spółka nie posiadała na dzień 31 grudnia 2023 roku zobowiązań finansowych, które
powinny być wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy. Ponadto w 2023 roku nie miały miejsca żadne rene-
gocjacje warunków umów kredytowych, które nie skutkują wyłączeniem zobowiązań z ksiąg.
Zobowiązania wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże zobowiązania z tytułu dostaw i usług
wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta, tj. w wartości nominalnej powiększonej
o ewentualne, wymagalne na dzień wyceny, odsetki za zwłokę (na podstawie wystawionych otrzymanych not).
Długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe dotyczą zobowiązań z tyt. umów leasingu i ich wycena została
opisana w punkcie Leasing. Długoterminowe i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu są kwalifikowane jako zobowią-
zania poza MSSF 9.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 22
Zapasy
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia lub kosztu wytworzenia nie wyższych od ich cen sprzedaży
netto na dzień bilansowy. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne
koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu
Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednie (głównie materiały i robociznę) po-
większone o narzut pośrednich kosztów produkcji ustalony przy założeniu normalnego wykorzystania mocy produkcyjnych.
Dla ustalania kosztów z tytułu rozchodu (np. zużycia, sprzedaży, nieodpłatnego przekazania) rzeczowych składników aktywów
obrotowych stosuje się metody:
Towary grunty według udziału w cenie nabycia nieruchomości gruntowej, pozostałe towary metodą FIFO.
Produkty gotowe: mieszkania, lokale użytkowe, garaże – według kosztu wytworzenia nieruchomości.
Odpisy aktualizujące dokonywane są w sytuacji utraty ich wartości w stosunku do możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.
Rozliczenia międzyokresowe aktywne
Rozliczenia międzyokresowe (aktywa) - wydatki i koszty ponoszone z góry, a więc dotyczące przyszłych okresów sprawozdaw-
czych. Czas rozliczenia kosztów jest uzależniony od okresu, na jaki wskazuje dokument źródłowy
Kapitał własny
Kapitał własny ujmowany jest w księgach rachunkowych z podziałem na rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa
i postanowieniami statutu Spółki.
Kapitał podstawowy wykazywany jest według wartości nominalnej wyemitowanych akcji w wysokości zgodnej ze Statutem
Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Kapitał zapasowy tworzony jest z podziału zysku, wniesienia dopłat do kapitału oraz z emisji akcji powyżej ich wartości nomi-
nalnej.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną akcji,
pomniejszonej o koszty emisji .
W wyniku z lat ubiegłych ujmowane są wykryte w bieżącym roku obrotowym, a popełnione w poprzednich okresach sprawoz-
dawczych, błędy oraz dokonane w bieżącym roku zmiany zasad rachunkowości, w części dotyczącej poprzednich lat obroto-
wych.
Rezerwy na zobowiązania
Rezerwy na zobowiązania stanowią zobowiązania, jakie wynikają z przeszłych zdarzeń, ale których termin wymagalności lub
kwota nie pewne. Jednostka zobowiązana jest do tworzenia rezerw na pewne lub o dużym stopniu prawdopodobieństwa
przyszłe zobowiązania, których kwotę można w sposób wiarygodny oszacować, a w szczególności na straty z operacji gospo-
darczych w toku.
Do rezerw zalicza się między innymi rezerwy na świadczenia pracownicze, koszty restrukturyzacji, odszkodowania, inne zobo-
wiązania.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 23
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw następuje na dzień, na który okazały się zbędne. Powstanie zobowiązania, na które
uprzednio utworzono rezerwę, powoduje wykorzystanie rezerwy.
Rezerwy na zobowiązania inne niż finansowe wycenia się według wiarygodnie oszacowanej wartości
Rozliczenia międzyokresowe pasywne
Rozliczenia międzyokresowe bierne obejmują kwoty zaliczane do kosztów okresu bieżącego pomimo, iż ich pokrycie nastąpi
w przyszłym okresie sprawozdawczym.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Sposób ujmowania przy-
chodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno wartość, jak i moment rozpoznania przychodów,
określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:
identyfikacja umowy z klientem,
identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
określenie ceny transakcyjnej,
przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu.
Zawierane przez Spółkę umowy weryfikowane są pod kątem kryterium identyfikacji zawartych w nich, przyrzeczonych na rzecz
klienta, zobowiązań do wykonania świadczeń, w celu identyfikacji wszystkich dóbr lub usług. Biorąc pod uwagę fakt, że moment
przeniesienia kontroli nad przyrzeczonymi dobrami i usługami na klienta jest różny w obu segmentach operacyjnych Spółki
(działalność budowlana, działalność deweloperska), stwierdzono, że:
Segment działalności budowlanej
Umowy o usługę budowlaną
Identyfikacja umowy z klientem
Spółka ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:
strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi praktykami handlo-
wymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków;
Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane;
Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane;
umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko, rozkład w czasie
lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych); oraz
jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra lub usługi,
które zostaną przekazane klientowi.
W ramach tego segmentu Spółka realizuje przedsięwzięcia inwestycyjne na zlecenie spółdzielni mieszkaniowych na gruntach
stanowiących jej własność. Umowy ze Spółdzielnią zawierane w formie pisemnej i określają m.in. prawa stron dotyczące
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 24
przekazywanych dóbr lub usług oraz warunki płatności. Niektóre umowy zawierane ze Spółdzielnią dotyczą inwestycji realizo-
wanej w kilku etapach
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia.
W momencie zawarcia umowy Spółka dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i identyfikuje jako
zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr
lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które zasadniczo takie same i w taki sam sposób
przekazywane klientowi.
Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:
klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi zasobami, które
są dla niego łatwo dostępne oraz
obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych obowiązków określo-
nych w umowie.
W związku z tym, że usługi (etapy) przyrzeczone w umowie stanowią odrębne zobowiązania do wykonania świadczenia, Spółka
rozlicza je oddzielnie. Ponadto, w ramach każdego etapu Spółka identyfikuje jedno umowne zobowiązanie do wykonania świad-
czenia, jakim jest realizacja przedsięwzięcia polegającego na zagospodarowaniu terenu przez realizację zabudowy mieszka-
niowo-usługowej. W ramach zawartych umów Spółka nie zidentyfikowała innych istotnych odrębnych elementów, które nale-
żałoby wyodrębnić i przyjąć jako osobne zobowiązanie do realizacji świadczenia.
Ustalenie ceny transakcyjnej.
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki han-
dlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Spółki będzie jej przysługiwać w zamian za
przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie
określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.
Jeśli wynagrodzenie określone w umowie obejmuje kwotę zmienną, Spółka szacuje kwotę wynagrodzenia, do którego będzie
uprawniona w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi. EDI S.A. ujmuje przychody na podstawie kwot
wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie usługi.
Spółka zalicza do ceny transakcyjnej część lub całość kwoty wynagrodzenia zmiennego wyłącznie w takim zakresie, w jakim
istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że nie nastąpi wyksięgowanie znaczącej części kwoty wcześniej ujętych skumulowanych
przychodów w miarę, jak stopniowo spada niepewność co do wysokości wynagrodzenia zmiennego
Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone
w umowie (suma wpłat wkładów budowlanych, jakie powinny być wniesione przez nabywców lokali) i jest alokowana do po-
szczególnych etapów przedsięwzięcia inwestycyjnego. W umowach nie są przewidziane żadne rabaty i upusty.
Pomimo tego, że finalnym odbiorcą Spółkiklienci indywidualni, a ostateczna cena transakcyjna jest uwarunkowana negocja-
cjami cenowymi przeprowadzanymi z nabywcami lokali (w związku z czym kwota faktycznie otrzymanej zapłaty może być różna
od przyrzeczonej w umowie przez klienta (Spółdzielnię)), to na podstawie doświadczeń z przeszłości i analizy historycznych
rzeczywistych przychodów ze sprzedaży osiąganych przez Spółkę w porównaniu do wynagrodzenia umownego wskazuje się na
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 25
brak istotnych odchyleń. Ponadto, w przypadku wystąpienia zdarzistotnie wpływających na wysokość planowanych przy-
chodów z realizacji danego przedsięwzięcia Spółka dokonuje aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych
Na podstawie realizowanych przez Spółkę umów dotyczących działalności budowlanej ponosi ona odpowiedzialność z tyt. rę-
kojmi za wady w zakresie robót objętych umową na całość prac oraz gwarancji w takim zakresie, w jakim uzyskała od swoich
dostawców. W związku z tym, że tego typu gwarancja nie zapewnia klientowi dodatkowych usług, poza usunięciem ewentual-
nych wad i usterek, ani też nie stanowi dla klienta odrębnej płatnej usługi, to Spółka nie uznaje jej za możliwe do wydzielenia
zobowiązanie do realizacji świadczenia.
Umowy Spółki nie zawierają istotnych komponentów finansowania.
Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu
Zgodnie z MSSF 15 zobowiązanie do realizacji świadczeń uznaje się za spełnione w chwili przeniesienia na klienta kontroli nad
usługami („aktywami”) będącymi jego przedmiotem. Spółka ujmuje przychody z realizacji umów zawartych ze Spółdzielnią
Mieszkaniową przez określony przedział czasu rozliczając je jako kontrakty długoterminowe, tj. ustalając przychody metodą
stopnia zaawansowania prac.
W związku z tym, że tego typu przedsięwzięcia realizowane są na gruncie stanowiącym własność Spółdzielni, to kontroluje ona
te aktywa w momencie ich wytworzenia. Ponadto, zgodnie z umową, w przypadku jej rozwiązania nie z winy Spółki, ma ona
prawo do zapłaty za prace wykonane do danego momentu. Wskazane warunki kwalifikują zobowiązania Spółki w zakresie dzia-
łalności budowlanej do tych wykonywanych przez określony przedział czasu i tym samym ujmowania przychodów przez okre-
ślony przedział czasu.
Spółka stosuje metodę procentowego stopnia zaawansowania prac przy ustalaniu, jaką kwotę powinna w danym okresie ująć.
Kontrakty Spółki są całościowo realizowane na powierzonym gruncie – łącznie z pracami zmierzającymi do uzyskania pozwole-
nia na budowę. Stopień zaawansowania prac ustalany jest przez kierowników poszczególnych projektów poprzez porównanie
fizycznie wykonanych części prac z pracami wynikającymi z umowy. Kierownicy posiadają odpowiednią wiedzę techniczną, sto-
sowną do rodzaju realizowanych robót budowlanych. Prace zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę stanową w zależ-
ności od projektu do 15% zaawansowania. Pozostałe wykonane prace wycenia się na podstawie budżetu określającego koszty
realizacji kontraktu wg stopnia zaawansowania prac. Koszty poniesione
w trakcie roku w związku z przyszłymi działaniami w ramach umowy wyłącza się z kosztów z tytułu umowy dla potrzeb ustalenia
stopnia zaawansowania prac. W zależności od ich charakteru przedstawia się je w zapasach, rozliczeniach międzyokresowych
czynnych lub aktywach z tytułu umów budowlanych.
Podstawą stosowania tej metody są szczegółowe budżety dla każdego projektu, aktualizowane przez Spółkę na koniec każdego
okresu sprawozdawczego. Menedżer projektu odpowiedzialny za dany kontrakt sporządza wyjściowy budżet kosztów i przy-
chodów, a następnie na każdy moment mierzenia stopnia zaawansowania realizacji kontraktu dokonuje jego aktualizacji.
Jeżeli nie można w wiarygodny sposób oszacować wyniku umowy, to:
a) przychody ujmuje się wyłącznie do wysokości poniesionych w danym okresie sprawozdawczym kosztów umowy, dla których
istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, oraz
b) koszty umowy ujmuje się jako koszty tego okresu, w którym zostały poniesione.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 26
Koszty umowy, co do których nie istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, niezwłocznie ujmuje się jako koszty, np. umowy,
których ważność jest bardzo wątpliwa, umowy których zakończenie jest uzależnione od wyników toczącej się rozprawy sądo-
wej.
EDI S.A. realizuje głównie kontrakty długoterminowe dotyczące realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych na podstawie umów
zawartych ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi (klient) na gruncie będącym asnością Spółdzielni. Przychody ze sprzedaży z
realizacji umów ze Spółdzielniami wyniosły 97,78% ogólnych przychodów uzyskanych przez Spółkę w 2024 roku i powstały z
wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych oraz aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych .
Segment działalności deweloperskiej
W ramach tego segmentu Spółka dokonuje sprzedaży domów jednorodzinnych i mieszkań stanowiących jej zapasy wyrobów
gotowych klientom indywidualnym. Umowy zwierane w formie pisemnej (umowa przedwstępna sprzedaży i umowa osta-
teczna w formie aktu notarialnego) i określają m.in. wysokość wynagrodzenia Spółki.
Na podstawie umowy przedwstępnej Spółka zobowiązuje się sprzedać lokal wraz z prawami z nim związanymi w terminie i na
warunkach w niej określonych. Spółka ujmuje przychody na podstawie kwot wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne
w zamian za przyrzeczone w umowie aktywo. Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopo-
dobną kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone w umowie i jest alokowana do jedynego zobowiązania do świadczenia, jakim
jest sprzedaż lokalu wraz z przynależnym mu gruntem. W związku z tym, że momentem, w którym klient uzyskuje tytuł prawny
i kontrolę nad przyrzeczonym składnikiem aktywów oraz przechodzą na niego wszelkie korzyści i ciężary z nim związane, a
Spółka spełnia zobowiązanie do świadczenia, jest moment podpisania aktu notarialnego, to wówczas ujmowany jest przychód
ze sprzedaży produktów. Fizyczne przekazanie aktywów klientowi przed momentem zawarcia aktu notarialnego nie stanowi
jednocześnie przekazania mu kontroli nad nimi, w związku z czym Spółka nie ujmuje w tym momencie przychodu ze sprzedaży.
W 2024 roku Spółka nie prowadziła działalności deweloperskiej.
Aktywowane koszty doprowadzenia do zawarcia umów i koszty wykonania umów prezentuje się w pozycji rozliczenia między-
okresowe.
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Spółka prezentuje w spra-
wozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.
Aktywa i rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości do odliczenia
od podatku dochodowego, w związku z ujemnymi różnicami przejściowymi, które spowodują w przyszłości zmniejszenie pod-
stawy obliczenia podatku dochodowego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia, ustalonej przy uwzględnieniu zasady
ostrożności.
Rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego tworzy się w wysokości kwoty podatku dochodowego, wymagającej w
przyszłości zapłaty, w związku z występowaniem dodatnich różnic przejściowych, to jest różnic, które spowodują zwiększenie
podstawy obliczenia podatku dochodowego w przyszłości
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wycenia się z za-
stosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą stosowane, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 27
lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe, które obowiązywały prawnie lub obowiązywały faktycznie
na dzień bilansowy.
Jeżeli do różnych poziomów dochodu do opodatkowania stosuje się zróżnicowane stawki podatkowe, aktywa i rezerwy z tytułu
odroczonego podatku dochodowego wycenia się z zastosowaniem stawek średnich, które według przewidywań będą miały
zastosowanie do dochodu do opodatkowania (straty podatkowej) okresów, w których oczekuje się, że różnice przejściowe
odwrócą się.
Sprawozdanie z wyniku
Sprawozdanie z wyniku Spółka sporządza w wersji kalkulacyjnej.
Subiektywne osądy przy stosowaniu zasad rachunkowości
Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu szacunków i założeń, które
mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosz-
tów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od oszacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach
zostały zaprezentowane poniżej.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amortyza-
cji. Na dzień 31 grudnia 2024 roku Zarząd ocenił, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji
odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne
okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na
techniczne starzenie się majątku
Okres leasingu
Ustalając zobowiązanie z tytułu leasingu Spółka szacuje okres leasingu, który obejmuje:
nieodwołalny okres leasingu,
okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingo-
biorca skorzysta z tej opcji,
okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasin-
gobiorca nie skorzysta z tej opcji.
Oceniając, czy Spółka skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia, Spółka uwzględnia wszystkie
istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa
się między innymi:
warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,
istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,
koszty związane z wypowiedzeniem umowy,
znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Spółki,
warunki wykonania opcji.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 28
Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki co do
okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z
tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.
Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki
Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji i istotne
wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację podstaw opo-
datkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Od 15 lipca
2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia także postanowienia Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR),
która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia opodatko-
wania. Klauzulę GAAR należy stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie, jak i do transakcji,
które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści
były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań podatkowych, aktywów oraz rezerwy z tytułu odroczonego
podatku dochodowego może wymagać istotnego osądu, w tym dotyczącego transakcji już zaistniałych, a kwoty prezentowane
i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku kontroli organów podatkowych.
Spółka dokonuje analizy i ocenia możliwości wykorzystania w kolejnych okres poniesionych strat podatkowych. Szacunki te
oparte są na budżetach Spółki oraz planach realizacji poszczególnych inwestycji.
Rezerwy na świadczenia pracownicze
Rezerwy na świadczenia pracownicze odprawy emerytalne szacowane przez Spółkę. Na poziom rezerw wpływ mają
założenia dotyczące stopy dyskonta oraz wskaźnika wzrostu wynagrodzeń. Wzrost stopy dyskonta oraz wzrost wskaźnika wzro-
stu wynagrodzeń wpłynęły na wzrost rezerw ustalonych na dzień 31 grudnia 2024 roku, jednakże poziom rezerw na świadczenia
pracownicze nie wpłynęły w sposób istotny na sprawozdanie finansowe.
Przychody ze sprzedaży
Zarząd Spółki dokonuje osądów w zakresie identyfikacji zobowiązań w ramach jednej umowy oraz odpowiedniego przypisania
ceny transakcyjnej jak i również oceny czy kontrola nad aktywem przekazywana jest w trakcie realizacji prac czy w punkcie
czasu po zakończeniu usługi. Szczegółowe informacje zostały opisane w punkcie „przychody ze sprzedaży. ”
Odpisy aktualizujące zapasy
Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje analizy wiekowania zapasów oraz dokonuje indywidualnej oceny ceny możliwej do
uzyskania na dzień bilansowy i na tej podstawie podejmuje decyzję o utworzeniu odpisu aktualizacyjnego. Szczegółowe zasady
kalkulacji odpisów został przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości w zakresie zapasów.
Odpis na przeterminowane należności oraz aktywa z tyt. umów
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 29
Spółka dokonuje aktualizacji wartości należności handlowych oraz aktywów z tyt. umów na każdy dzień bilansowy. Określając
poziom odzyskiwalności należności z tytułu dostaw i usług uwzględniane są zmiany ich jakości od dnia udzielenia kredytu ku-
pieckiego do dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. Przeprowadzając analizę odzyskiwalności wartości należności han-
dlowych oraz aktywów z tytułu umów Spółka uwzględnia model oczekiwanej straty kredytowej Szczegółowe zasady kalkulacji
odpisów na należności z tyt. dostaw i aktywa z tyt. umów zostały przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości
w zakresie instrumentów finansowych
Niepewność szacunków
Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań oraz przychodów i kosztów, na które wpływają szacunki Zarządu.
Pozycja sprawozdania finansowego
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Inwestycje w jednostki zależne
17 178
5 358
Aktywa z tytułu umów o usługę budowlaną
19 051
20 976
Zobowiązania z tytułu umów o usługę budowlaną
-
37
Straty kredytowe (dotyczące należności )
2 683
3 100
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
762
4 170
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku
1 232
256
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
257
156
Pozostałe rezerwy
225
1 171
Pozycja sprawozdania finansowego
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Przychody z tytułu umów o usługę budowlaną za okres
51 153
131 552
Koszty z tytułu umów o usługę budowlaną za okres
40 149
97 943
Amortyzacja za okres
618
356
2.9 PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1.
„Sprawozdanie z wyniku” oraz „Sprawozdanie z całkowitych dochodów” Spółka prezentuje odrębnie. „Sprawozdanie z wyniku”
sporządza się w wariancie kalkulacyjnym, a „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” metodą pośrednią. Dane porównawcze
dotyczące okresu poprzedzającego prezentuje się w odniesieniu do wszystkich kwot wykazanych w sprawozdaniu finansowym
za bieżący okres. Informacje porównawcze Spółka przedstawia także w odniesieniu do informacji opisowych, jeżeli przydatne
dla zrozumienia sprawozdania finansowego za okres bieżący.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 30
2.10 SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka prowadzi działalność budowlaną na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości będą-
cych w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Przychody i koszty ze sprzedaży usług wykazane w sprawozdaniu finanso-
wym dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów, a przychody ze sprzedaży produktów dotyczą przy-
chodów z działalności deweloperskiej.
2.11 POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiło połączenie jednostek gospodarczych.
2.12 TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym Spółka nie przeprowadzała transakcji w walutach obcych.
2.13 KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO
Koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostoso-
wywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Pozostałe
koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w okresie poniesienia.
Dostosowywane aktywa to aktywa, które wymagają znacznego czasu, aby przygotować je do zamierzonego (zgodnego z prze-
znaczeniem) użytkowania lub sprzedaży. to np. aktywa wytwarzane we własnym zakresie, jak budynki, maszyny i oprogra-
mowanie (wartości niematerialne).
W zakresie, w jakim Spółka pożycza środki w celu sfinansowania pozyskania dostosowywanego składnika aktywów, określa się
kwotę kosztów finansowania zewnętrznego, którą można aktywować jako różnicę między rzeczywistymi kosztami finansowania
zewnętrznego poniesionymi z tytułu danej pożyczki lub kredytu w danym okresie, a przychodami z tytułu tymczasowego zain-
westowania tych pożyczonych środków.
Spółka zawiesza aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w którym zawiesiła prace zwią-
zane z wytwarzaniem dostosowywanego składnika aktywów. Spółka może ponosić koszty finansowania zewnętrznego w dłuż-
szym okresie czasu, w którym zawiesiła prowadzenia działań niezbędnych do przygotowania składnika aktywów do zamierzo-
nego użytkowania lub do sprzedaży. Tego rodzaju koszty są kosztami związanymi z utrzymywaniem częściowo przygotowanych
aktywów i nie mogą być aktywowane. Spółka jednak zazwyczaj nie zawiesza aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego
w okresie, w którym prowadzone istotne prace techniczne i administracyjne. Nie zawiesza także aktywowania kosztów fi-
nansowania zewnętrznego wtedy, gdy tymczasowe opóźnienie stanowi niezbędną część procesu przygotowania aktywów do
ich zamierzonego sposobu użytkowania lub do sprzedaży.
Spółka zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego wówczas, gdy zasadniczo wszystkie działania niezbędne
do przygotowania dostosowywanego składnika aktywów do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży są zakończone.
Składnik aktywów jest zazwyczaj gotowy do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży, gdy fizyczna budowa została zakończona,
mimo rutynowe prace administracyjne mogą trwać nadal. Jeżeli jedynymi nieukończonymi pracami niewielkie modyfikacje,
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 31
takie jak na przykład mało znaczące prace wykończeniowe dokonywane na życzenie kupującego lub użytkownika, oznacza to,
iż zasadniczo wszystkie działania zostały zakończone.
Jeżeli Spółka kończy budowę dostosowywanego składnika aktywów etapami, zaś każdą z zakończonych części można wykorzy-
stywać w trakcie budowy pozostałych, to zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego, gdy zasadniczo
wszystkie działania niezbędne do przygotowania danej części do zamierzonego jej użytkowania lub sprzedaży zostały zakoń-
czone.
3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI
W roku 2024 nie dokonywano korekt błędów.
4. NOTY OBJAŚNIAJĄCE
4.1. ZYSK NA AKCJĘ
Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony
przez średnią ważoną liczbę akcji występujących w danym okresie. Kalkulacja zysku na akcję została
zaprezentowana poniżej.
ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
PLN/akcję
PLN/akcję
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
3 401
20 258
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej
3 401
20 258
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 925
9 925
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 925
9 925
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:
- podstawowy
0,34
2,04
- rozwodniony
0,34
2,04
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:
- podstawowy
0,34
2,04
- rozwodniony
0,34
2,04
Średnia ważona liczba akcji zwykłych występujących w ciągu okresu to liczba akcji zwykłych na początku danego okresu skory-
gowana o liczbę akcji zwykłych odkupionych lub wyemitowanych w ciągu tego okresu ważona wskaźnikiem odzwierciedlającym
okres występowania tych akcji. Wskaźnik odzwierciedlający okres występowania poszczególnych akcji jest to liczba dni, przez
jaką określone akcje występują, do całkowitej liczby dni w danym okresie.
Przy wyliczeniu zarówno podstawowego jak i rozwodnionego zysku (straty) na akcję Spółka stosuje w liczniku kwotę zysku
(straty) netto przypadającego akcjonariuszom Spółki tzn. nie występuje efekt rozwadniający wpływający na kwotę zysku
(straty). Zarówno w roku bieżącym jak i w roku poprzednim do średniej ważonej liczby akcji nie uwzględniano akcji własnych.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 32
4.2. SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości będących w bez-
pośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Spółka w ramach prowadzonej działalności może identyfikować dwa segmenty ope-
racyjne: działalność budowlana oraz działalność deweloperska i zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży
produktów i usług wykazane w sprawozdaniu finansowym za rok 2024 jak i za rok 2023 dotyczą działalności budowlanej na
zlecenie zewnętrznych klientów. Całość sprzedaży realizowana jest na terenie kraju. W roku 2024 przychody zrealizowane w
ramach segmentu kupna i sprzedaży nieruchomości nie przekroczyły progów ilościowych wymienionych w MSSF 8 par. 13, nie
wystąpiły przychody ze sprzedaży w ramach działalności deweloperskiej dlatego Spółka w sprawozdaniu finansowym nie pre-
zentuje tabeli z podziałem na segmenty operacyjne.
Główni odbiorcy Spółki w 2024 roku
Mieszkania sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce do-
minującej przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę
modelu biznesowego Spółki dominującej wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka dominująca
odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spół-
dzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki dominującej, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje,
iż Spółka dominująca nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.
Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2024 roku wyniosły 97,78% (w tym: Spółdziel-
nia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 95,50%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 2,28% ) i powstały głównie z wyceny bilan-
sowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych: Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.
Główni dostawcy Grupy w 2024 roku
Głównymi dostawcami Grupy , których udział w kosztach 2024 roku kształtował się powyżej 10% są:
Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB
udział w kosztach 27,48%,
Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie - udostepnienie terenu pod budowę osiedli mieszkanio-
wych: „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w kosztach 27,14%.
Główni odbiorcy Spółki w 2023 roku
Mieszkania sprzedawane bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce
przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę modelu
biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organiza-
cję i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak
i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje, Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależ-
nienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.
Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2023 roku wyniosły 99,58% (w tym: Spółdziel-
nia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 87,70%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 11,88%) i powstały głównie z wyceny bilan-
sowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 33
Główni dostawcy Spółki w 2023 roku
Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2023 roku kształtował się powyżej 10% są:
Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: ORLIK JANTAR” przy ul. Jana Nowaka Jeziorań-
skiego, Pasaż Aniński etap. II bud. D, „Gocław Wilga” przy Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński bud. C i „Wilga”
przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB udział w kosztach 73,51%,
Spółdzielnie Mieszkaniowe – ogółem udział w kosztach 15,20% w tym:
- Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar w Warszawie – opłata za możliwość korzystania z terenu, na którym EDI S.A.
realizuję dla SM budowę osiedla mieszkaniowego „ORLIK JANTAR” ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap
II bud. D udział w kosztach 5,14%,
- Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie - udostepnienie terenu pod budowę osiedli mieszkanio-
wych: „Gocław – Wilga” przy Jana Nowaka Jeziorańskiego, PasAniński bud. C oraz „Wilga” przy ul. Umińskiego etap
I i II bud. AB udział w kosztach 10,06%.
4.3. WARTOŚCI NIEMATERIALNE
W 2024 roku Spółka dokonała zakupów wartości niematerialnych na kwotę 21 tys. PLN, poniosła koszty na wdrożenie systemu
Consolia w kwocie 25 tys. PLN oraz wpłaciła zaliczkę o wartości 92 tys. PLN na wykonanie projektu i wdrożenie nowej strony
internetowej.
Koszty amortyzacji wartości niematerialnych ujęte w 2024 roku wyniosły 6 tys. PLN.
Spółka nie wykorzystuje w działalności takich wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest nieokreślony.
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2024 wartości niematerialne Spółki nie stanowiły zabezpieczenia zo-
bowiązań
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 34
WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Wyszczególnienie
Znaki towarowe
Patenty i licen-
cje
Oprogramowanie
komputerowe
Koszty prac roz-
wojowych
Pozostałe war-
tości niemate-
rialne
Zaliczki na war-
tości niemate-
rialne
Razem
Stan na dzień 31.12.2024 roku
Wartość bilansowa brutto
-
-
70
-
-
92
163
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-)
-
-
-55
-
-
-
-55
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku
-
-
16
-
-
92
108
Stan na dzień 31.12.2023 roku
Wartość bilansowa brutto
-
-
47
-
-
-
47
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-)
-
-
-47
-
-
-
-47
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2023 roku
-
-
-
-
-
-
-
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 35
4.4. WARTOŚĆ FIRMY
Pozycja nie występuje.
4.5. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Grunty
-
-
Budynki i budowle
684
695
Maszyny i urządzenia
80
-
Środki transportu
91
566
Pozostałe środki trwałe
58
1
Wartość bilansowa netto
913
1 262
Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania
407
146
Zaliczki na środki trwałe
57
-
Rzeczowe aktywa trwałe ogółem
1 378
1 408
Poniższa tabela przedstawia nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych:
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 36
WARTOŚĆ BILANSOWA ŚRODKÓW TRWAŁYCH
Wyszczególnienie
Budynki i budowle
Maszyny i urządze-
nia
Środki transportu
Pozostałe środki
trwałe
Środki trwałe w
budowie
Zaliczki na środki
trwałe
Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2024 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2024 roku
761
151
877
71
147
-
2 008
Zwiększenia stanu z tytułu nabycia
-
138
-
73
327
102
641
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)
-
-
-621
-
-67
-45
-733
Zmniejszenie stanu z tytułu przeklasyfikowania (-)
-
-
-
-
-
-
-
Wartość brutto na dzień 31.12.2024 roku
761
289
256
144
407
57
1 914
Umorzenie na początek okresu
-66
-151
-311
-70
-
-
-598
Amortyzacja (-)
-11
-58
-121
-16
-
-
-206
Zmniejszenie umorzenia w okresie
-
-
267
-
-
-
267
Umorzenie na koniec okresu
-77
-209
-164
-86
-
-
-537
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku
684
79
91
58
407
57
1 378
W roku 2024 Spółka:
przyjęła do użytkowania:
• sprzęt komputerowy wraz z wyposażeniem ogółem na kwotę 5 tys. PLN,
• sprzęt do prezentacji inwestycji 3D na kwotę 21 tys. PLN,
• szafy do biura (zabudowa stała) na kwotę 62 tys. PLN,
• instalacja sieci LAN w biurze Grochowska 306/308 45 tys. PLN
• instalacja alarmu w biurze Grochowska 306/308 7 tys. PLN
• pozostałe urządzenia techniczne i wyposażenie 51 tys. PLN
dokonała sprzedaży:
samochodu osobowego marki Mercedes-Benz typ. GLB 220 D 4MATIC rok nabycia 2022, za kwotę 147 tys. PLN
samochodu osobowego marki Mercedes-Benz typ GLE 350 E 4MATIC rok nabycia 2022, za kwotę 207 tys. PLN
poniosła nakłady:
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 37
poniosła nakłady w kwocie 327 tys. PLN na remont nabytego w grudniu 2021 roku lokalu mieszkalny nr 140 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej usytuowanego w Warsza-
wie, dzielnica Praga Południe przy ul. Fieldorfa 10.
Wyszczególnienie
Budynki i budowle
Maszyny i urządze-
nia
Środki transportu
Pozostałe środki
trwałe
Środki trwałe w
budowie
Zaliczki na środki
trwałe
Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2023 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2023 roku
761
106
923
80
-
-
1 870
Zwiększenia stanu z tytułu nabycia
-
44
137
16
596
-
793
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)
-
-
-183
-26
-
-
-209
Zmniejszenie stanu z tytułu przeklasyfikowania (-)
-
-
-
-
-449
-
-449
Wartość brutto na dzień 31.12.2023 roku
761
151
877
71
147
-
2 008
Umorzenie na początek okresu
-55
-107
-254
-77
-
-
-493
Amortyzacja (-)
-11
-44
-158
-2
-
-
-215
Zmniejszenie umorzenia w okresie
-
-
101
9
-
-
110
Umorzenie na koniec okresu
-66
-151
-311
-70
-
-
-598
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2023 roku
695
-
566
1
147
-
1 408
Składniki rzeczowego majątku trwałego nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki
Na dzień bilansowy nie wystąpiły przesłanki świadczące o utracie wartości rzeczowych aktywów trwałych, dlatego też nie dokonano odpisów aktualizujących. Spółka nie posiadała środków
trwałych pozabilansowych.
Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych aktywów trwałych. W 2024 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w wyniku finansowym jako
koszty Zarządu, Spółka nie aktywowała tego rodzaju kosztów.
W ocenie Zarządu wartość bilansowa środków trwałych nie różni się znacząco od ich wartości godziwej.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 38
4.6. AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA SKŁADNIKA MAJĄTKU
WARTOŚĆ BILANSOWA AKTYWÓW Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA
Wyszczególnienie
Budynki i budowle
Środki transportu
Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2024 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2024 roku
-
378
378
Zwiększenia w okresie
1 110
273
1 383
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)
-
-
-
Wartość brutto na dzień 31.12.2024 roku
1 110
652
1 762
Umorzenie na początek okresu
-
-123
-123
Amortyzacja (-)
-308
-99
-407
Zmniejszenie umorzenia w okresie
-
-
-
Umorzenie na koniec okresu
-308
-222
-530
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku
802
430
1 232
Wyszczególnienie
Budynki i budowle
Środki transportu
Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2023 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2023 roku
2 979
94
3 073
Zwiększenia w okresie
-
284
284
Zmniejszenie w okresie (-)
-2 979
-
-2 979
Wartość brutto na dzień 31.12.2023 roku
-
378
378
Umorzenie na początek okresu
-251
-63
-314
Amortyzacja (-)
-75
-60
-134
Zmniejszenie umorzenia w okresie
326
-
326
Umorzenie na koniec okresu
-
-123
-123
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2023 roku
-
255
256
Spółka w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym korzystała ze środków transportu na podstawie
pięciu umów leasingu:
Umowy nr 2353116-1223-01430 Volkswagen Financial Services zawartej 23 stycznia 2023 roku na leasing samochodu
marki Skoda Fabia III 18 - Kombi o wartości 29 tys. PLN z terminem wykupu czerwiec 2026 roku,
Umowy nr L40638 Mercedes Benz zawartej 2 czerwca 2023 roku na leasing samochodu marki Mercedes-Benz C 200
4MATIC o wartości 231 tys. PLN z terminem wykupu wrzesień 2025 roku,
Cesji umowy leasingu nr 23/032814 PKO Leasing S.A. zawartej 1 lipca 2024 samochodu osobowego Toyota Corolla
1.8 Hybrid Comfort o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku,
Cesji umowy leasingu nr 23/032797 PKO Leasing S.A. zawartej 1 września 2024 samochodu osobowego Toyota Co-
rolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku,
Cesji umowy leasingu nr 23/032803 PKO Leasing S.A. zawartej 1 września 2024 samochodu osobowego Toyota Co-
rolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku,
oraz dokonała wykupu samochodu osobowego marki Toyota Avensis 2.0 D-4D Premium Kom 5dr w związku z zakończe-
niem się Umowy nr L4572021 z terminem wykupu styczeń 2024 roku.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 39
12 lutego 2024 roku Spółka zawarła z White Star 2 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Zajączka 2B Umowę najmu pomiesz-
czenia biurowego zlokalizowanego w Warszawie przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C, okres obowiązywania najmu strony
ustaliły na 36 miesięcy od daty przekazania.
Zawarta umowa zgodnie z MSSF 16 zawiera leasing. Leasing został zdefiniowany w oparciu o trzy podstawowe aspekty:
umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów,
najemca ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów
przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,
najemca ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres użytkowa-
nia.
W dacie rozpoczęcia umowy Spółka ujęła składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu.
Prawo do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu
leasingu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych i opłat leasingowych zapłaconych w dacie
rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe.
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMÓW LEASINGU
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
opłaty
wartość bieżąca
opłat minimal-
nych
opłaty
wartość bieżąca
opłat minimal-
nych
minimalne
minimalne
Płatne w okresie do 1 roku
641
63
Płatne w okresie od 1 roku do 5 lat
788
211
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu finanso-
wego ogółem
1 429
273
Koszty finansowe
-119
-35
Wartość bieżąca minimalnych opłat z tytułu umów leasingu
finansowego
1 310
238
Ogółem w roku 2024 całkowite wydatki z tytułu umów leasingu wyniosły 312 tys. PLN w tym z tytułu odsetek 82 tys. PLN.
Spółka nie ma umów leasingu, których przyszłe minimalne opłaty spłacane by były w okresie powyżej 5 lat.
4.7. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Nie dotyczy. Spółka nie posiadała w okresach objętych sprawozdaniem finansowym nieruchomości inwestycyjnych.
4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH
Spółka w latach 2024 oraz 2023 dokonała inwestycji w spółki zależne. Na dzień 31 grudnia 2024 roku kwota inwestycji wyniosła
17 178 tys. PLN, wartości szczegółowe prezentuje poniższa tabela.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 40
Nazwa Spółki Zależnej
data
udziały
wartość inwestycji
nabycia
założenia
kapitał
podsta-
wowy
dopłaty do ka-
pitału
na dzień 31.12.2024
SOEDI1 Sp. z o. o.
2023-02-02
51%
5
-
Radzikowskiego APV Sp. z o. o.
2023-05-25
53%
3
3 947
SOEDI2 Sp. z o. o.
2023-04-07
100%
10
6 900
SOEDI3 Sp. z o. o.
2023-10-05
100%
110
-
Project View Sp. z. o. o.
2023-10-16
100%
84
-
SOEDI4 Sp. z o. o.
27.03.2024
100%
10
-
SOEDI5 Sp. z o. o.
02.05.2024
100%
10
6 100
Wartość inwestycji w spółki zależne
231
16 947
W dniu 27 marca 2024 roku EDI S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI4 Sp. z o.o. (KRS:0001098018) w której posiada 100%
udziałów tj. 100 udziałów o łącznej wartości 10 tys. PLN.
Przedmiotem działalności spółki jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
W dniu 02 kwietnia 2024 roku EDI S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI5 Sp.z o.o. (KRS:0001098732) w której posiada 100%
udziałów tj. 100 udziałów o łącznej wartości 10 tys. PLN.
Przedmiotem działalności spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.
Z tytułu nabytych udziałów Spółka posiada kontrolę w jednostkach zależnych. Do omawianych instrumentów finansowych nie
ma zastosowania MSSF 9 zgodnie z rozdz. 2 zakres pkt 2.1. a). Udziały są wyceniane według kosztu historycznego pomniejszo-
nego o utratę wartości, skutki wyceny ujmowane są w kosztach Spółki w odrębnej pozycji.
4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
KATEGORIE AKTYWÓW ORAZ ZOBOWIĄZAŃ
AKTYWA FINANSOWE
Wartość aktywów finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzień 31 grudnia 2024
roku, a także według stanu na 31 grudnia 2023 roku odnosi się do następujących kategorii instrumentów finansowych określo-
nych w MSSF 9:
aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AZK),
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako wyceniane w ten sposób przy początkowym
ujęciu lub później (AWGW-W),
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik obowiązkowo wyceniane w ten sposób zgodnie z MSSF 9
(AWGW-O),
instrumenty kapitałowe wyznaczone przy początkowym ujęciu do wyceny w wartości godziwej przez pozostałe całkowite
dochody (IKWGP),
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (AFWGP),
instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 41
aktywa poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
Kategoria instru-
mentów finanso-
wych 2023
Kategoria in-
strumentów fi-
nansowych
2022
Aktywa finansowe
42 083
51 975
Inwestycje w jednostki zależne
17 178
5 358
poza MSSF 9
poza MSSF 9
Należności długoterminowe
86
-
AZK
AZK
Należności z tytułu dostaw i usług
6 156
18 404
AZK
AZK
Pozostałe należności
53
7
AZK
AZK
Pożyczki
19 048
18 382
AZK
AZK
środki pieniężne i ich ekwiwalenty
561
9 823
AZK
AZK
Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wyodrębnia klasę należności i pożyczek. W części długoter-
minowej należności i pożyczki prezentowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w osobnych pozycjach. W części krótko-
terminowej Spółka również odrębnie prezentuje należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności oraz pożyczki udzie-
lone. W ramach pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej - należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności ujmowane
są zarówno aktywa finansowe jak i niefinansowe. Szczegółowa specyfikacja należności w podziale na finansowe i niefinansowe
znajduje się w nocie 4.12.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie obejmują głównie pożyczki, a także należności handlowe oraz środki
pieniężne i ich ekwiwalenty.
Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te zakwalifikowane jako aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie.
Odpisy aktualizujące wartość aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie zostały ujęte w wyniku i zapre-
zentowane w pozycji Pozostałych kosztów operacyjnych. Ze względu na nieistotność pozycji Spółka nie wyodrębniła linii „Straty
z tytułu oczekiwanych strat kredytowych”.
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Wartość zobowiązań finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzi31 grudnia 2024
roku oraz według stanu na dzień 31 grudnia 2023 roku odnosi się do następujących kategorii instrumentów finansowych okre-
ślonych w MSSF 9:
zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (ZZK),
zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik wyznaczone jako wyceniane w ten sposób przy po-
czątkowym ujęciu lub później (ZWGW-W),
zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik zobowiązania finansowe przeznaczone do obrotu
zgodnie z MSSF 9 (ZWGW-O),
umowy gwarancji finansowych (UGF),
warunkowa zapłata w ramach połączenia przedsięwzięć (WZP),
instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 42
zobowiązania poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).
Spółka zakwalifikowała zobowiązania finansowe jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie zgodnie z MSSF 9. Jedynie zobo-
wiązania finansowe z tyt. umów leasingu kwalifikowane są jako zobowiązania poza zakresem MSSF 9.
Wyszczególnienie
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania długoterminowe
na dzień 31.12.2024
na dzień
31.12.2023
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
Sumy zatrzymane - kaucje
1 506
1 489
-
-
Pozostałe zobowiązania finansowe (w tym z tytułu do-
staw)
15 324
15 772
-
-
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowa-
nego kosztu
16 830
17 261
-
-
Zobowiązania z tytułu leasingu
562
42
748
196
Razem kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
17 391
17 303
748
196
Zarówno na dzień 31 grudnia 2024 roku, jak i na dzień 31 grudnia 2023 roku nie występują inne zobowiązania finansowe.
INSTRUMENTY FINANSOWE PORÓWNANIE WARTOŚCI BILANSOWYCH I WARTOŚCI GODZIWYCH
Wyszczególnienie
Wartość bilansowa
Wartość godziwa
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
AKTYWA FINANSOWE
25 818
47 119
25 818
47 119
Środki pieniężne
561
9 823
561
9 823
Pożyczki udzielone
19 048
18 884
19 048
18 884
Pozostałe należności
53
7
53
7
Należności z tyt. dostaw i usług
6 156
18 404
6 156
18 404
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
16 830
17 261
16 830
17 261
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
14 494
15 772
14 494
15 772
Kwoty zatrzymane (kaucje)
1 506
1 489
1 506
1 489
Pozostałe zobowiązania finansowe
830
-
830
-
Spółka przyjęła, że wartość bilansowa poszczególnych aktywów i zobowiązań finansowych jest zbliżona do ich wartości godzi-
wej. Dla należności dzięki ujęciu odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych, a dla zobowiązań z uwagi na oprocentowa-
nie zmienną stopa procentową.
Spółka nie posiada instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej
INSTRUMENTY POCHODNE
Nie dotyczy.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 43
STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH
Wyszczególnienie
Krótkoterminowe
Długoterminowe
Zobowiąza-
nia wartość
bilansowa
do 6 m-cy
6 do 12 m-cy
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej
5 lat
Stan na dzień 31.12.2024
Leasing
209
353
748
-
-
1 310
Kaucje zatrzymane
-
1 506
-
-
-
1 506
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz po-
zostałe zobowiązania finansowe
15 324
-
-
-
-
15 324
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
15 532
1 860
748
-
-
18 140
Stan na dzień 31.12.2023
Leasing
22
20
196
-
-
238
Kaucje zatrzymane
24
1 465
-
-
-
1 489
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz po-
zostałe zobowiązania finansowe
15 772
-
-
-
-
15 772
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
15 818
1 485
196
-
-
17 499
STRUKTURA WALUTOWA ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
w walucie
po przeliczeniu
w walucie
po przeliczeniu
a) złoty polski (PLN)
18 140
18 140
17 499
17 499
a) EUR
2
7
-
-
Zobowiązania finansowe RAZEM
18 147
17 499
KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2024 ROKU
Na dzień 31 grudnia 2024 roku jak również na 31 grudnia 2023 roku Spółka nie miała zobowiązań z tytułu kredytów i poży-
czek.
4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY
Wyszczególnienie
za okres od 01.01.
do 31.12.2024
za okres od 01.01.
do 31.12.2023
Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad rezerwami z tytułu odro-
czonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego, z tego:
-4 170
-4 400
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego
261
138
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego
4 431
4 538
Zmiany w ciągu roku:
3 408
230
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 44
(Obciążenie) / uznanie wyniku finansowego
3 408
230
Zwiększenie / pomniejszenie kapitału własnego
-
-
Nadwyżka rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad aktywem z tytułu odro-
czonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego, z tego:
-762
-4 170
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego
106
261
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego
868
4 431
Wyszczególnienie
Stan na
01.01.2024
(wg stawki 19%)
Uznanie/
(Obciążenie) wy-
niku finanso-
wego z tytułu
zmiany stanu
różnic przejścio-
wych i straty po-
datkowej
Zwiększenie/
(Zmniejszenie) kapi-
tału własnego
z tytułu zmiany
stanu różnic przej-
ściowych
Stan na
31.12.2024
(wg stawki 19%)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
- zobowiązania na wynagrodzenia
4
4
-
8
- zobowiązania na przyszłe świadczenia pracownicze
13
6
-
19
- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy)
13
9
-
22
- koszty audytu i inne
22
8
-
30
- koszty roku 2023
201
-188
-
13
- dyskonto pożyczek długoterminowych
8
-8
-
-
- dyskonto kaucji
-
4
-
4
- użytkowanie składnika majątku
-
11
-
11
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego
261
-155
-
106
Wyszczególnienie
Stan na
01.01.2023
(wg stawki 19%)
Uznanie/
(Obciążenie) wy-
niku finanso-
wego z tytułu
zmiany stanu
różnic przejścio-
wych i straty po-
datkowej
Zwiększenie/
(Zmniejszenie) kapi-
tału własnego
z tytułu zmiany
stanu różnic przej-
ściowych
Stan na
31.12.2023
(wg stawki 19%)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
- zobowiązania na wynagrodzenia
23
-19
-
4
- zobowiązania na przyszłe świadczenia pracownicze
16
-3
-
13
- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy)
33
-20
-
13
- koszty audytu i inne
7
15
-
22
- koszty roku 2022
37
164
-
201
- strata podatkowa
-
8
-
8
- użytkowanie składnika majątku
23
-23
-
-
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego
138
123
-
261
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 45
Wyszczególnienie
Stan na
01.01.2024
(wg stawki 19%)
(Uznanie)/
Obciążenie wy-
niku finanso-
wego z tytułu
zmiany stanu
różnic przejścio-
wych i straty
podatkowej
(Zwiększenie)/
Zmniejszenie kapi-
tału własnego
z tytułu zmiany
stanu różnic przej-
ściowych
Stan na
31.12.2024
(wg stawki 19%)
Rezerwy z tytułu podatku odroczonego
- wycena umów o usługę budowlaną
4 343
-3 709
-
634
- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji
-
-
-
- odsetki od pożyczek udzielonych
88
147
-
235
- inne
-
-
-
-
Rezerwy brutto z tytułu podatku odroczonego
4 431
-3 563
-
868
Wyszczególnienie
Stan na 01.01.2023
(wg stawki 19%)
(Uznanie)/
Obciążenie
wyniku finan-
sowego z ty-
tułu zmiany
stanu różnic
przejściowych
i straty podat-
kowej
(Zwiększenie)/
Zmniejszenie kapitału
własnego z tytułu
zmiany stanu różnic
przejściowych
Stan na
31.12.2023
(wg stawki 19%)
Rezerwy z tytułu podatku odroczonego
- wycena umów o usługę budowlaną
4 499
-156
-
4 343
- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji
28
-28
-
-
- odsetki od pożyczek udzielonych
-
88
-
88
- inne
11
-11
-
-
Rezerwy brutto z tytułu podatku odroczonego
4 538
-107
-
4 431
Podatek dochodowy odnoszący się do innych całkowitych dochodów we wszystkich prezentowanych okresach sprawozdaw-
czych nie wystąpił.
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego od straty podatkowej nie wystąpiło. Spółka w roku podatkowym 2024 jak
i w roku 2023 wypracowała zysk.
4.11. ZAPASY
STRUKTURA ZAPASÓW
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Produkcja w toku
-
1 635
Towary
6 178
6 178
Wartość bilansowa netto
6 178
7 814
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 46
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego zapasy Spółki wynosiły 6 178 tys. PLN.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku zapasy Spółki wynosiły 6 178 tys. PLN tj.:
- 6 178 tys. PLN nabyta 27 grudnia 2022 roku Rep.A nr 10036/2022 nieruchomość niezabudowana tj. działkę ewidencyjną nr
15, położoną w Piasecznie przy ul Orężnej 31, o obszarze 1,5521 ha, z przeznaczeniem na realizację inwestycji deweloperskiej.
Wartość zapasu zmalała o 1 635 tys. PLN z uwagi na sprzedaż czterech mieszkań wykonanych pod klucz:
- 382 tys. PLN nabyty 07 września 2023 roku Rep.A 3481/2023 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 96 o powierzchni
34,04 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1 oraz koszty wykończenia Umowa nr 2526/PW/2023 i
2526_851/UPR_2023 dla lokalu nr 96
- 387 tys. PLN nabyty 07 września 2023 roku Rep.A 3488/2023 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 97 o powierzchni
34,65 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1, oraz koszty wykończenia Umowa nr 2527/PW/2023 I
2527_852/UPR_2023 dla lokalu 97
- 545 tys. PLN nabyty 07 września 2023 roku Rep.A 3495/2023 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 120 o powierzchni
47,19 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1, oraz koszty wykończenia Umowa nr 2528/PW/2023
I 2528_853/UPR_2023 dla lokalu 120
- 556 tys. PLN nabyty 15 września 2023 roku Rep.A 5047/2023 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 61 o powierzchni
47,38 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja WILGA Umińskiego bud. C oraz koszty wykończenia Umowa nr
2528/PW/2023 I 2528_853/UPR_2023 dla lokalu 61
ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH ZAPASY
Spółka w 2024 roku nie tworzyła odpisów na zapasy. W roku 2023 saldo odpisów na zapasy wynosiło 0,00 PLN.
4.12. NALEŻNOŚCI
NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Należności finansowe
86
502
Pożyczki udzielone
-
502
Inne należności finansowe długoterminowe (kaucje)
86
-
Odpisy aktualizujące wartość należności finansowych długoterminowych(-)
-
-
Należności finansowe długoterminowe (netto)
-
-
Należności niefinansowe
-
-
Razem należności długoterminowe
86
502
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka posiadała należności długoterminowych z tytułu udzielonych kaucji, na dzień 31 grudnia
2023 roku Spółka posiadała należności długoterminowe z tytułu udzielonych pożyczek.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 47
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE
NALEZNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Należności finansowe
25 258
36 794
Należności z tyt. dostaw i usług
8 617
20 967
Strata kredytowa - wartość należności z tyt. dostaw i usług (-)
-2 461
-2 563
Należności z tyt. dostaw i usług (netto)
6 156
18 404
Kwoty zatrzymane (kaucje)
103
57
Strata kredytowa - wartość pozostałych należności finansowych
krótkoterminowych (-)
-50
-50
Pożyczki udzielone
19 048
18 382
Pozostałe należności finansowe (netto)
19 101
18 390
Należności niefinansowe
7 982
6 270
Należności z tytułu podatku od towarów i usług
4 295
232
Inne należności nie finansowe krótkoterminowe
1 559
4 069
Przedpłaty i zaliczki
2 300
2 456
Strata kredytowa - wartość należności (-)
-172
-487
Razem należności
33 240
43 064
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE
(NETTO) - STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
w walucie
po przeliczeniu
w walucie
po przeliczeniu
a) złoty polski (PLN)
33 240
33 240
43 064
43 064
Razem
33 240
43 064
ZMIANY STRAT KREDYTOWYCH
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do 31.12.2024
za okres od
01.01. do 31.12.2023
Stan na początek okresu
3 100
3 066
Straty kredytowe ujęte jako koszt w okresie sprawozdawczym
-
51
Straty kredytowe odwrócone ujęte jako przychód w okresie sprawozdawczym (-)
-
-1
Straty kredytowe wykorzystane w okresie sprawozdawczym (-)
-417
-17
Stan na koniec okresu
2 683
3 100
Straty kredytowe zostały dokonane zgodnie ze stosowaną polityką rachunkowości.
W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj. należności utrzymy-
wane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwa-
nych strat kredytowych i zgodnie z MSSF 9.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 48
NALEŻNOŚCI FINANSOWE - STRUKTURA PRZETERMINOWANIA
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Bieżące
Zaległe
Bieżące
Zaległe
Należności z tyt. dostaw i usług
6 402
2 215
18 634
2 333
Strata kredytowa - wartość należności z tyt. dostaw
i usług (-)
-246
-2 215
-230
-2 333
Pozostałe należności finansowe
53
50
7
50
Strata kredytowa - wartość pozostałych należności (-)
-
-50
-
-50
Pożyczki udzielone
19 048
-
18 382
-
Pozostałe należności finansowe netto
-
-
-
-
Należności finansowe razem
25 258
-
36 793
-
POŻYCZKI UDZIELONE
Nazwa oraz siedziba jednostki
Kwota wg umowy
Termin spłaty
Oprocen-
towanie
Kwota pozostała do spłaty na dzień
bilansowy
część dłu-
gotermi-
nowa
cześć krót-
kotermi-
nowa
waluta
tys. PLN
Waluta
tys. PLN
tys. PLN
SOEDI 1 Sp. z o.o.
800
PLN
31.12.2024
20%
-
15
PLN
300
PLN
31.12.2024
20%
-
52
PLN
200
PLN
29.02.2024
20%
-
149
PLN
150
PLN
30.06.2024
20%
-
31
PLN
SOEDI2 Sp. z o.o.
13 530
PLN
30.09.2024
10%
-
13 443
PLN
SOEDI2 Sp. z o.o.
900
PLN
31.12.2025
10%
-
905
PLN
SOEDI5 Sp. z o.o.
1 380
PLN
13.06.2024
10%
-
1 455
PLN
Project View Sp. z o. o.
1 300
PLN
31.12.2024
10%
-
1 454
PLN
100
PLN
31.12.2024
10%
-
108
PLN
50
PLN
31.12.2024
10%
-
53
PLN
100
PLN
31.12.2024
10%
-
105
PLN
450
PLN
30.06.2025
10%
-
470
PLN
50
PLN
30.06.2025
10%
-
51
PLN
50
PLN
30.09.2025
10%
51
PLN
1 800
PLN
31.12.2025
10%
-
706
PLN
Razem
21 160
-
19 048
w tym: pożyczki udzielone spółką zależ-
nym:
21 160
-
19 048
W roku 2024 spółki zależne dokonały spłaty pożyczek udzielonych w latach 2023 i 2024 na łączną kwotę: kapitał 20 098 tys.
PLN oraz odsetki 1 454 tys. PLN.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 49
4.13. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
a) w walucie polskiej
561
9 823
- środki pieniężne na rachunkach bankowych
509
1 436
- środki pieniężne w kasie
-
2
- depozyty krótkoterminowe
52
8 385
b) w walutach obcych
-
-
c) w walutach obcych ( po przeliczeniu na zł)
-
-
Razem
561
9 823
Wartość księgowa powyższych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.
Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne, dlatego ryzyko związane ze środ-
kami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.
Rachunku VAT o ograniczonej możliwości dysponowanie na dzień bilansowy wynosił 0 PLN.
Spółka dla celów sporządzenia rachunku przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób przyjęty do prezentacji
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY
KAPITAŁ PODSTAWOWY
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Liczba akcji
12 386 687
12 386 687
Wartość nominalna akcji (PLN/akcję)
0,05
0,05
Kapitał podstawowy w PLN
619 334
619 334
Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone.
Struktura kapitału podstawowego na dzień 31 grudnia 2024 roku przedstawiała się następująco
Seria / emisja
Rodzaj uprzywilejo-
wania akcji
Rodzaj ograniczenia
praw do akcji
Liczba akcji
Wartość serii/ emisji wg
wartości nominalnej
Sposób pokrycia
kapitału
seria A
brak
brak
12 386 687
619 334
wkłady pieniężne
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 50
Kapitał podstawowy Spółki zgodnie z wpisem do KRS wynosi 619 334,35 PLN i jest podzielony na 12 286 687 akcji serii A o
wartości nominalnej 0,05 zł każda. Na każdą akcję przypada jeden głos.
STRUKTURA AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ 31.12.2024 roku
Akcjonariusz
Liczba akcji
Łączna wartość
nominalna
(PLN)
Udział w kapitale
zakładowym (%)
Udział w
ogólnej licz-
bie głosów
(%)
Udział w ogólnej liczbie
głosów po uwzględnieniu
akcji własnych posiada-
nych przez Spółkę (%)
VESPER CAPITAL Sp. z o. o.
8 955 839
447 792
72,30%
72,30%
90,21%
EDinvest S.A.
2 458 395
122 920
19,85%
19,85%
0,00%
Akcjonariusze drobni *
972 453
48 623
7,85%
7,85%
9,79%
Razem
12 386 687
619 334
100%
100%
100%
WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJO-
NARIUSZY NA DZIEŃ PRZEKAZANIA ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Akcjonariusz
Liczba akcji
Łączna wartość
nominalna (PLN)
Udział w kapitale zakłado-
wym (%)
Udział w ogólnej liczbie gło-
sów po uwzględnieniu akcji
własnych posiadanych przez
Spółkę (%)
VESPER CAPITAL Sp. z o. o.
8 955 839
447 792
90,21%
90,21%
Akcjonariusze drobni
972 453
48 623
9,79%
9,79%
Razem
9 928 292
496 415
100%
100%
Spółka posiada akcje własne, których udziw kapitale ogółem stanowi 19,85%. Posiadane przez Spółkę akcje asne nie upraw-
niają do wykonywania m.in. prawa głosu, prawa poboru, prawa do dywidendy
Akcjonariusz
Liczba akcji
Łączna wartość no-
minalna (PLN)
Udział w kapitale zakła-
dowym (%)
EDinvest S.A.
2 458 395
122 920
19,85%
ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI W OKRESIE OBJĘTYM SPRAWOZDANIEM FINANSOWYM
Zgodnie ze stanem księgi akcyjnej w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 r nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji.
FINANSOWYM
Stan na dzień publi-
kacji raportu
Stan na dzień
31.12.2024
Zmiana stanu
VESPER CAPITAL Sp. z o. o.
8 955 839
8 955 839
-
EDinvest S.A.
2 458 395
2 458 395
-
Akcjonariusze drobni*
972 453
972 453
-
Razem
12 386 687
12 386 687
-
* Informacja zg. z listą akcjonariuszy zarejestrowanych na ZWZ w dniu 27 listopada 2024 roku
Do dnia publikacji sprawozdania finansowego nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji powyżej 5%. Zmiana dotyczy pa-
kietów poniżej 5% tj. dla pozycji „Akcjonariusze drobni”.
ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI PO 31 GRUDNIA 2023 ROKU
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 51
FINANSOWYM
Stan na dzień publi-
kacji raportu
Stan na dzień
31.12.2023
Zmiana stanu
VESPER CAPITAL Sp. z o. o.
8 955 839
8 955 839
-
EDinvest S.A.
2 458 395
2 458 395
-
Akcjonariusze drobni*
972 453
972 453
-
Razem
12 386 687
12 386 687
* Informacja zg. z listą akcjonariuszy zarejestrowanych na ZWZ w dniu 27 listopada 2024 roku
4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY
KAPITAŁ ZAPASOWY
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Stan na początek okresu
64 617
59 504
Zwiększenia (podział zysku)
5 564
5 113
Wypłata dywidendy
-7 248
-
Stan na koniec okresu, w tym:
62 933
64 617
- nadwyżka wartości emisyjnej akcji nad ich wartością nominalną (agio)
19 316
19 316
- kapitał zapasowy z zysków zatrzymanych
43 617
45 301
Jednocześnie została podjęta uchwała w sprawie przeznaczenia ww. łącznej kwoty zysków z lat ubiegłych w wysokości
7 247 653,16 PLN na wypłatę dla akcjonariuszy w ten sposób, że 0,73 będzie wypłacone za każdą akcję biorącą udział w
podziale zysku (czyli bez akcji własnych Spółki).
AKCJE WŁASNE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Stan na początek okresu
-6 198
-6 273
Zwiększenia
-
-
Zmniejszenia
-
75
Stan na koniec okresu
-6 198
-6 198
POZOSTAŁE KAPITAŁY (KAPITAŁ REZERWOWY
Stan kapitału pozostałego na dzień 31 grudnia 2024 roku wynosi 0,00 PLN. W roku 2023 nie było zmian w kapitałach pozosta-
łych.
ZYSKI ZATRZYMANE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Stan na początek okresu
8 245
8 985
Zwiększenia
3 401
20 258
Zmniejszenia
-8 245
-20 998
Stan na koniec okresu
3 401
8 245
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 52
Zmniejszenie zysków nastąpiło w wyniku wypłaty pozostałej kwoty dywidendy z wypracowanego zysku Grupy za rok 2023 w
kwocie 2 680 638,84 PLN.
4.16. DYWIDENDY
W 2024 roku Spółka dokonała wypłaty dywidendy:
zgodnie z Uchwałą Nr 7 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 23 maja 2024 roku w sprawie podziału zysku
netto za rok 2023, na dywidendę dla akcjonariuszy została przeznaczona kwota 14 693 872,16 PLN w ten sposób, że
12 013 233,32 PLN, tj. 1,21 na każdą akcję uczestniczącą w dywidendzie zostało wypłacone 1 grudnia 2023 roku tytułem
zaliczki na poczet dywidendy za rok 2023, a w roku 2024 wypłacono kwotę 2 680 638,84 PLN, tj. 027 zł na każdą akcję uczest-
niczącą w dywidendzie. Pozostała część wypracowanego zysku w wysokości 5 563 953,94 PLN została przeznaczona na kapitał
zapasowy. W 2024 roku wypłata dywidendy miała miejsce w dniu 31 maja 2024 r.
zgodnie z Uchwałą Nr 1/11/2024 Rady Nadzorczej Spółki dominującej z dnia 04 listopada 2024 roku działając na pod-
stawie § 25a ust. 4 Statutu Spółki dominującej po analizie wniosku Zarządu Rada Nadzorcza Spółki dominującej wyraziła zgodę
na podjęcie uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia zysków lat ubiegłych pierwotnie przeznaczonych na kapitał zapasowy
poprzez obniżenie kapitału zapasowego o kwotę 7 247 653,16 PLN.
Jednocześnie została podjęta uchwała w sprawie przeznaczenia ww. łącznej kwoty zysków z lat ubiegłych w wysokości
7 247 653,16 PLN na wypłatę dla akcjonariuszy w ten sposób, że 0,73 będzie wypłacone za każdą akcję z wyłączeniem
2 458 395 akcji będących w posiadaniu Spółki dominującej nabytych w ramach skupu akcji własnych, przeprowadzonego w
2019 roku z których nie są wykonywane prawa udziałowe stosownie do art. 364 §2 KSH.
Spółka planuje pozostały zysk za rok 2024 przeznaczyć w części na dywidendę, w części na kapitał zapasowy.
4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do 31.12.2024
za okres od
01.01. do 31.12.2023
Koszty wynagrodz
4 348
5 151
Koszty ubezpieczeń społecznych
448
518
Programy pracownicze
30
18
Inne koszty dotyczące świadczeń pracowniczych
102
93
Koszty świadczeń pracowniczych razem
4 928
5 780
Ujęte w:
Koszty Zarządu
4 355
4 767
Koszty Sprzedaży
615
1 013
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 53
ZOBOWIĄZANIA I REZERWY Z TYTUŁU ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH
Wyszczególnienie
Zobowiązania i rezerwy długotermi-
nowe
Zobowiązania i rezerwy krótkotermi-
nowe
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
na dzień 31.12.2024
na dzień
31.12.2023
Rezerwy na odprawy emerytalne
102
67
-
-
Rezerwy na niewykorzystane urlopy
-
-
115
69
Rezerwy na premie
-
-
40
20
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń
pracowniczych razem
102
67
156
89
Wartość bieżącą rezerw ujęto w oparciu o wewnętrzne szacunki Zarządu przy uwzględnieniu poniższych założeń:
Wyszczególnienie
31.12.2024
31.12.2023
Stopa dyskontowa
6,3%
6,3%
Przewidywany wskaźnik wzrostu wynagrodzeń
2,1%
2,1%
ZMIANY REZERW NA ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
Wyszczególnienie
Rezerwa na od-
prawy emery-
talne
Rezerwa na niewy-
korzystane urlopy
Rezerwa na pre-
mie
Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2024
Stan na dzień 01.01.2024 roku
67
69
20
156
Rezerwy utworzone
35
47
40
121
Rezerwy wykorzystane (-)
-
-
-20
-20
Rezerwy rozwiązane (-)
-
-
-
-
Stan na dzień 31.12.2024 roku
102
115
40
258
-rezerwy długoterminowe
102
-
-
102
-rezerwy krótkoterminowe
115
40
156
Wyszczególnienie
Rezerwa na od-
prawy emery-
talne
Rezerwa na niewy-
korzystane urlopy
Rezerwa na pre-
mie
Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2023
Stan na dzień 01.01.2023 roku
83
173
117
373
Rezerwy utworzone
-
-
20
20
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 54
Rezerwy wykorzystane (-)
-10
-17
-17
-45
Rezerwy rozwiązane (-)
-6
-87
-100
-192
Stan na dzień 31.12.2023 roku
67
69
20
156
-rezerwy długoterminowe
67
-
-
67
-rezerwy krótkoterminowe
-
69
20
89
4.18. POZOSTAŁE REZERWY
Wartość rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiały się następu-
jąco:
WARTOŚĆ REZERW UJĘTYCH W SPRAWOZDANIU FINASOWYM ORAZ ICH ZMIANY
Wyszczególnienie
Rezerwy długoterminowe
Rezerwy krótkoterminowe
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
Pozostałe rezerwy na zobowiązania
-
-
225
1 171
Pozostałe rezerwy na zobowiązania razem
0
0
225
1171
Wyszczególnienie
Rezerwy na
udzielone gwa-
rancje
Rezerwa na
straty z tytułu
umów o usługę
budowlaną
Pozostałe rezerwy
na zobowiązania
Razem
Stan na dzień 01.01.2024 roku
0
0
1 171
1 171
Rezerwy utworzone
-
-
9 483
9 483
Rezerwy wykorzystane (-)
-
-
-10 390
-10 390
Rezerwy rozwiązanie (-)
-
-
-38
-38
Stan na dzień 31.12.2024 roku
0
0
225
225
- rezerwy długoterminowe
-
-
-
-
- rezerwy krótkoterminowe
-
-
225
225
Stan na dzień 01.01.2023 roku
0
0
231
231
Rezerwy utworzone
-
-
1 206
1 206
Rezerwy wykorzystane (-)
-
-
-168
-168
Rezerwy rozwiązanie (-)
-98
-98
Stan na dzień 31.12.2023 roku
0
0
1 171
1 171
- rezerwy długoterminowe
-
-
-
-
- rezerwy krótkoterminowe
-
-
1 171
1 171
Na dzi31 grudnia 2024 roku Spółka utworzyła rezerwę na koszty badania jednostkowego sprawozdania finansowego oraz
na koszty badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego w wysokości 229 tys. PLN , koszty sporządzenia sprawozdania
z wynagrodzeń w wysokości 12 tys. PLN , koszty z tyt. czynszów i eksploatacji 77,8 tys. PLN , koszty budów 9 163 tys. PLN.
Grupa nie utworzyła rezerwy na naprawy gwarancyjne, gdyż posiada zabezpieczenia dobrego wykonania prac i usunięcia uste-
rek od generalnych wykonawców, bądź wykonawców, w formie gwarancji lub kaucji.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 55
Nie wystąpiła również konieczność utworzenia rezerw na straty na kontraktach.
4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Zobowiązania finansowe
748
196
Zobowiązania z tyt. umów leasingu
748
196
Zobowiązania niefinansowe
-
-
Razem zobowiązania
748
196
Na dzień bilansowy pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe wykazują :
- zobowiązania z tytułu czterech umów samochodów osobowych na 213 PLN z terminem wykupu: 203 tys. PLN na październik
2026 rok, 9,5 tys. PLN na czerwiec 2026 rok.
Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania lokalu biurowego ul. Grochowska 306/308 bud. C z tytułu umów najmu na okres
36 miesięcy od daty przekazania, ujęte w księgach zgodnie z MSSF 16. 47(b), wartość zobowiązania długoterminowego wynosi
535 tys. PLN.
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
w walucie
po przeliczeniu na
PLN
w walucie
po przeliczeniu na
PLN
a) złoty polski (PLN)
748
748
196
196
Razem
748
196
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Zobowiązania finansowe
17 392
17 303
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
14 494
15 772
Kwoty zatrzymane (kaucje)
1 506
1 489
Inne zobowiązania finansowe
830
-
Zobowiązania z tyt. umów leasingu
562
42
Zobowiązania niefinansowe
2 226
2 930
Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ZUS i dotacji
2 042
2 686
Zobowiązania z tytułu umowy o usługę budowlaną
-
37
Inne zobowiązania niefinansowe
184
207
Razem zobowiązania
19 618
20 233
Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług odpowiada ich wartości godziwej.
Inne zobowiązania finansowe na dzień bilansowy wykazują zobowiązanie z tytułu zaliczki na poczet dywidendy 830 tys. PLN,
natomiast zobowiązania z tytułu umów leasingu samochodów osobowych na kwotę 562 tys. PLN ,
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 56
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE – STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie
w walucie
w walucie
w walucie
po przeliczeniu na
PLN
w walucie
po przeliczeniu na
PLN
a) złoty polski (PLN)
19 618
19 611
20 233
20 233
a) EUR
2
7
-
-
Razem
19 618
20 233
4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE
Wyszczególnienie
Długoterminowe
Krótkoterminowe
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
na dzień 31.12.2024
na dzień
31.12.2023
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe
- polisy ubezpieczeniowe
-
49
37
- gwarancje
9
27
18
18
- inne rozliczenia
-
-
4
3
- koszty pozyskania nowych inwestycji
-
-
3 250
3 924
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem
9
27
3 321
3 982
Na 31 grudnia 2024 roku jak i na 31 grudnia 2023 roku nie wystąpiły pasywa dotyczące rozliczeń międzyokresowych.
4.21. AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ
Stan aktywów i zobowiązań z tytułu umów o usługę budowlaną na koniec okresu sprawozdawczego przedstawia poniższa ta-
bela.
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Kwota przychodów z umowy początkowo ustalona w umowie
511 048
460 048
Zmiany
-78 787
-292 072
Łączna kwota przychodów z umowy
432 261
167 976
Koszty poniesione do dnia bilansowego
19 143
63 415
Koszty pozostające do realizacji umowy
327 150
62 861
Szacunkowe łączne koszty umowy
346 293
126 276
Szacunkowe zyski
85 968
41 700
Stan otrzymanych zaliczek na dzień bilansowy
687
63 829
Koszty poniesione do dnia bilansowego w związku z realizacją umowy
19 143
63 949
Wynik ujęty do dnia bilansowego
3 333
22 856
Przychody szacowane na dzień bilansowy
22 476
86 805
Kwoty zafakturowane do dnia bilansowego
-
-
Aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy
22 476
86 805
Zobowiązania z tytułu umów na dzień bilansowy
2 738
2 001
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 57
Zaliczki z tytułu umów na dzień bilansowy
687
63 829
Wykazywane aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej
19 051
20 976
Na dzień 31 grudnia 2024 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia zaawansowania przed-
stawiał się następująco:
Wilga VI Gocłavia1 ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego 8,29%
Wilga III ul. Złota Wilga 8,22%
Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap 7%
Na dzień 31 grudnia 2023 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia zaawansowania przed-
stawiał się następująco:
Wilga ul. Umińskiego bud. A i B – 70,10%
Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap 7%
Wartości oparte są na najlepszych szacunkach Zarządu i obarczone są ryzykiem niepewności.
Na dzień 31.12.2024 jak i na dzień 31.12.2023 roku nie wystąpiły sumy zatrzymane dotyczące kontraktów, które były w trakcie
realizacji na prezentowane dni bilansowe.
W ocenie Spółki, w umowach, które posiada istnieje tylko jeden obowiązek do wykonania świadczenia w związku z czym Spółka
alokuje cenę sprzedaży do konkretnego zobowiązania. W umowach nie występuje element finansowania. Spółka w ramach
umów nie przekazuje dodatkowych zobowiązań gwarancyjnych, a więc nie ma konieczności ujmowania i rozliczania tej infor-
macji.
Zmniejszenie o 63 142 tys. PLN wartości zobowiązania z tytułu umów (zaliczek) na 31 grudnia 2024 roku wynika z rozliczenia w
trzecim kwartale 2024 roku inwestycji pod nazwą Gocław – Wilga, Umińskiego bud. AB tj. ujęcia zobowiązań z tytułu zaliczek w
dacie odbioru inwestycji (dacie sprzedaży) w przychody Spółki. Warunki dokonywanych wpłat zaliczek strony określają w za-
wartych umowach.
KOSZTY POZYSKANIA I ZAWARCIA UMÓW
Spółka prowadzi działania w celu pozyskania nowych inwestycji, ponosząc koszty związane z ich przygotowaniem: admini-
stracyjne, projektowe, prawne, doradcze, koszty ekspertyz i inne związane ściśle z doprowadzeniem do zawarcia umowy.
Ponoszone koszty dotyczą przygotowania inwestycji tak w zakresie usług budowlanych jak i wykonawstwa developerskiego.
Wyszczególnienie
Krótkoterminowe
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Aktywa - koszty doprowadzenia i zawarcia umowy
- koszty pozyskania nowej inwestycji we współpracy ze SM
2 968
2 521
- koszty pozyskania nowej inwestycji
956
729
Aktywa - koszty doprowadzenia i zawarcia umowy razem
3 924
3 250
4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 58
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Działalność budowlana
53 967
131 552
Działalność deweloperska
0
0
Przychody ze sprzedaży ogółem
53 967
131 552
PRZYCHODY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Odbiorcy krajowi
53 967
131 552
Odbiorcy zagraniczni
-
-
Przychody ze sprzedaży ogółem
53 967
131 552
KOSZTY WEDŁUG RODZAJU
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Amortyzacja
618
356
Zużycie materiałów i energii
828
245
Usługi obce
42 622
101 650
Podatki i opłaty
49
39
Wynagrodzenia
4 348
5 151
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
586
629
Pozostałe koszty rodzajowe
477
264
Koszty według rodzaju razem
49 529
108 334
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
1 870
-
Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (-)
525
-351
Koszt wytworzenia świadczeń na własne potrzeby jednostki
-
-
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży oraz koszty ogólnego zarządu
51 924
107 983
KOSZTY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Dostawcy krajowi
51 924
107 983
Dostawcy zagraniczni
-
-
Koszty ogółem
51 924
107 983
POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
a) Zysk z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych
9
198
b) Pozostałe, w tym:
156
519
- rozwiązanie rezerw na koszty
38
292
- rozwiązanie straty kredytowej - na należności
102
1
- odszkodowania
-
3
- otrzymane gwarancje jakości
-
221
- inne
16
3
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 59
Pozostałe przychody operacyjne razem
165
717
POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
a) Strata z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych
-
-
b) Strata kredytowa - wartość składników aktywów
-
51
- należności
-
51
c) Pozostałe, w tym:
149
24
- utworzenie rezerw
91
-
- zapłacone kary i odszkodowania
1
8
- darowizny
53
16
- inne
4
-
Pozostałe koszty operacyjne razem
149
76
4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE
PRZYCHODY FINANSOWE
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Odsetki - środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)
56
53
Odsetki - pożyczki udzielone
2 225
605
Odsetki - inne
25
25
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)
44
-
Inne przychody finansowe
-
1
Przychody finansowe ogółem
2 350
684
KOSZTY FINANSOWE
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Odsetki od umów leasingu
29
16
Odsetki od aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku
53
182
Odsetki pozostałe
25
2
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)
19
148
Dyskonto (dotyczące pożyczek długoterminowych)
-
44
Inne koszty finansowe
2
23
Koszty finansowe ogółem
128
414
4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI
Nie dotyczy.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 60
4.25. PODATEK DOCHODOWY
PODATEK DOCHODOWY
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Podatek bieżący
4 290
4 452
Podatek odroczony
-3 409
-229
Korekty bieżącego podatku za poprzednie okresy
-
-
Razem:
881
4 222
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Zysk przed opodatkowaniem (brutto)
4 282
24 480
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
Różnice pomiędzy zyskiem/stratą brutto a podstawą opodatkowania
18 298
-1 051
Przychody nie zaliczane do przychodów podatkowych (-)
-15 800
-5 511
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (+)
13 060
58 010
Korekty zwiększające przychody podatkowe
79 381
7 978
Korekty zwiększające koszty uzyskania przychodów
-58 293
-61 528
Odliczenie straty podatkowej/darowizny OPP
-50
-
Podstawa opodatkowania
22 580
23 429
Podatek dochodowy bieżący
4 290
4 452
UZGODNIENIE EFEKTYWNEJ STAWKI PODATKOWEJ
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Zysk przed opodatkowaniem (brutto)
4 282
24 480
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
Podatek dochodowy wg stawki krajowej
814
4 651
Efekt podatkowy przychodów niebędących przychodami według przepisów podat-
kowych
-7
-570
Efekt podatkowy kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów według
przepisów podatkowych
74
140
Efekt podatkowy strat poniesionych w danym okresie
-
-
Efekt podatkowy odliczonej straty podatkowej
-
-
Podatek bieżący
4 290
4 452
Podatek odroczony
-3 409
-229
Podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat
881
4 222
Efektywna stawka podatkowa
20,6%
17,2%
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 61
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład sprawy celne czy dewizowe) mogą
być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odnie-
sienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i nie-
spójności. Często występujące różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz
organów państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie obszarów nie-
pewności i konfliktów. Zjawiska te powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco wyższe niż istniejące zwykle w krajach
o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym.
Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od końca roku, w którym nastąpiła
zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia podatkowe Spółki mogą zostać powiększone
o dodatkowe zobowiązania podatkowe.
4.26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Korekty:
Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych
613
356
(Zysk) strata na sprzedaży/likwidacji rzeczowych aktywów trwałych
-9
-198
Koszty odsetek
-2 243
-393
Inne korekty
14
-4
Korekty razem
-1 624
-240
Bilansowa zmiana stanu zapasów
1 635
-1 635
Bilansowa zmiana stanu należności handlowych i pozostałych oraz długotermino-
wych
10 403
6 470
Zmiana stanu zobowiązań w tym:
-1 277
-3 969
- zmiana zobowiązań handlowych
-1 279
-4 896
- zmiana pozostałych zobowiąz
2
1 929
- zmiana kaucji długoterminowych
-
-1 002
Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych oraz zaliczek, w tym:
-166
-2 458
- zmiana rezerw pracowniczych
101
-217
- zmiana pozostałych rezerw
-946
940
- zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych w aktywach
679
-3 181
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)
1 888
9 220
Zmiana aktywów z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)
1 925
9 240
Zmiana zobowiązań z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)
-37
-20
Pozycja
na dzień
31.12.2023
Zaciągnię-
cie(+)
Wycofa-
nie(-)
Spłata
Wycena w
skorygo-
wanej ce-
nie naby-
cia
Odsetki
naliczone
i prowizje
Odsetki i
prowizje
zapłacone
na dzień
31.12.2024
Leasing
238
1 383
-312
0
82
-82
1 310
Odsetki naliczone i zapłacone w 2024 roku od leasingów 82 tys. PLN.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 62
Pozycja
na dzień
31.12.2022
Zaciągnię-
cie(+)
Wycofa-
nie(-)
Spłata
Wycena w
skorygo-
wanej ce-
nie naby-
cia
Odsetki
naliczone
i prowizje
Odsetki i
prowizje
zapłacone
na dzień
31.12.2023
Leasing
2 875
-2 513
-124
-
198
-198
238
Odsetki naliczone i zapłacone w 2023 roku od leasingów 198 tys. PLN
4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA
Wartość zobowiązań warunkowych według stanu na koniec poszczególnych okresów przedstawia się następująco:
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Gwarancje jakości i rękojmi wykonania umowy
11 575
7 096
Zobowiązania warunkowe ogółem
11 575
7 096
Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2024 roku:
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021 roku i Aneks
nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową
„Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego
o nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego etap 1 Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.
- Gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000183478 z 14 czerwca 2021 roku, na kwotę 741 tys. PLN, dla Spół-
dzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na realizację
przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „WILGA” budynek C, ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do 15 czerwca 2026
roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr Nr 9340.80.0004026-00 z 6 października 2021 roku na
kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku
z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar”
etap 1 (Pasaż Aniński bud. E) Gwarancja wygasa z 4 grudnia 2026 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK4187GWB22SD z 11 października 2022
roku na kwotę 1.250 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław Lotnisko”
w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 19 września 2006 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o
nazwie „Gocław - Wilga VII i VI” Wilga VI. Gwarancja wygasa z 13 listopada 2027 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK1641GWB23SD z 4 maja 2023 roku na
kwotę 1.897 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z
umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jan-
tar” – etp.2 (Pasaż Aniński bud. D) Gwarancja wygasa 11 czerwca 2028 roku.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 63
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK5526GWB23SS z 2 stycznia 2024 roku
na kwotę 2 311 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław - Lotnisko” w
związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 2 października 2019 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o na-
zwie „Gocław - Wilga” (Pasaż Aniński bud. C). Gwarancja wygasa 10 lutego 2029 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i kojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK3982GWB24SD z 28 września 2024
roku na kwotę 3 451 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”
w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie
„WILGA” budynek AB. Gwarancja wygasa 31 października 2029 roku.
Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2023 roku:
- gwarancja bankowa jakości i kojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021 roku i Aneks
nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową
„Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego
o nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego et.1 Gwarancja wygasa z 9 kwietnia 2026 roku.
- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000183478 z 14 czerwca 2021 roku, na kwotę 741 tys. PLN, dla Spół-
dzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na realizację
przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „WILGA” budynek C, ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do 15 czerwca 2026
roku.
- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr Nr 9340.80.0004026-00 z 6 października 2021 roku na
kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku
z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar”
etp.1 (Pasaż Aniński bud. E) Gwarancja wygasa z 4 grudnia 2026 roku.
- gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK4187GWB22SD z 11 października 2022
roku na kwotę 1.250 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław Lotnisko”
w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 19 września 2006 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o
nazwie „Gocław - Wilga VII i VI” Wilga VI. Gwarancja wygasa z 13 listopada 2027 roku
- gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK1641GWB23SD z 4 maja 2023 roku na
kwotę 1.897 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z
umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jan-
tar” – etp.2 (Pasaż Aniński bud. D) Gwarancja wygasa z 11 czerwca 2028 roku.
POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA POZABILANSOWE I ZABEZPIECZENIA
Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym
zostały udzielone przez Spółkę dominującą. W pozostałych spółkach Grupy nie wystąpiły tego rodzaju zabezpieczenia roszczeń.
Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu
W związku z przeniesieniem na Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu
z 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Osiedle Orlik” Rogalskiego et.1 Gwarancji
Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez CaixaBank SA Oddział w Polsce nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 64
roku wraz z Aneksem nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. z terminem
obowiązywania do 2 kwietnia 2026 roku Spółka dominująca wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco stano-
wiącą zabezpieczenie równowartości różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do
przedłożonej Gwarancji Bankowej nr 9340.80.0003861-00 waz z Aneksem nr 1 na kwotę 519 tys. PLN. Weksel może być
wypełniony w okresie od 8 luty 2024 roku do 9 luty 2026 roku.
W związku z przeniesioną na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z
7 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar” - Jana Nowaka-Jeziorańskiego etap
1 ( bud. E) Gwarancji Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez CaixaBank SA Oddział w Polsce nr 9340.80.0004026-
00 z 6 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. z terminem obowiązywania do
4 grudnia 2026 roku Spółka dominująca wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie
równowartości różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do przedłożonej Gwarancji
Bankowej nr 9340.80.0004026-00 na kwotę 259 tys. PLN. Weksel może być wypełniony w okresie od 6 października 2024
roku do 4 października 2026 roku.
W związku z przeniesioną na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzię-
ciu z 19 września 2006 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Osiedla Wilga VI” - Jana Nowaka-Jeziorań-
skiego Gwarancji Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez Santander Bank Polska SA w Polsce nr DOK4187GWB22SD
z 11 października 2022 roku na kwotę 1 864 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. z terminem obowiązywania do 13
listopada 2027 roku Spółka dominująca wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie
równowartości różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do przedłożonej Gwarancji
Bankowej nr DOK4187GWB22SD na kwotę 284 tys. PLN. Weksel może być wypełniony w okresie od 14 września 2025
roku do 13 września 2027 roku.
Wymienione wyżej Umowy nie są wspólnym przedsięwzięciem w rozumieniu MSSF 11.
NALEŻNOŚCI WARUNKOWE Z TYTUŁU OTRZYMANYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ
Rodzaj należności
na dzień 31.12.2024
na dzień
31.12.2023
Otrzymanych gwarancji i poręczeń od znaczącego inwestora
10 834
12 690
Zobowiązania warunkowe ogółem
10 834
12 690
Należności warunkowe z tytułu otrzymanych gwarancji prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym dotyczą
zabezpieczeń jakości i rękojmi udzielonych Spółce dominującej. W Spółkach zależnych w okresie objętym skonsolidowanym
sprawozdaniem finansowym nie wystąpiły należności warunkowe.
Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2024 roku:
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0003861-00 z 28
stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową
z 10 kwietnia 2019 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik” - wielorodzinny zespół mieszkalno-usługowy z gara-
żami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Rogalskiego. Udzielona Gwarancja z 8 lutego 2024 roku podlega całko-
witej redukcji do kwoty 1.236 tys. PLN. Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 65
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0004026-
00 z 6 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 4 luty 2020
roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik Jantar” - budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego „E” z częścią
usługową w parterze i garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego wraz z Anek-
sem nr 1 z 4 luty 2020 roku, Aneksem nr 2 z dnia 27 maja 2021 roku. Aneksem nr 3 z 11 sierpnia 2021 roku. Udzielona Gwa-
rancja z 6 października 2024 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 689 tys. PLN. Gwarancja wygasa z 4 grudnia 2026
roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska SA nr DOK4187GWB22SD z 11 paź-
dziernika 2022 roku na kwotę 1.250 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 21 stycznia 2021 roku wraz
z Aneksem nr 1 z 14 stycznia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą "Osiedle Wilga VI" - budynek mieszkalny wieloro-
dzinny z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu, zlokalizowany w Warszawie przy ul. Jana Nowaka -Jeziorańskiego.
Udzielona Gwarancja z 13 września 2025 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 750 tys. PLN. Gwarancja wygasa 13 listo-
pada 2027 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddzi Polska SA nr
DOK1641GWB23SD z dnia 04 maja 2023 roku na kwotę 1.897 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z
dnia 16 września 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 19 maja 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński
budynek D” - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze i garażami – podziemnym oraz w przyziemiu
zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie. Gwarancja wygasa z dniem 30 kwietnia 2023 roku. Udzielona
Gwarancja z dniem 12 kwietnia 2026 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 1 138 tys. PLN. Gwarancja wygasa z dniem 11
czerwca 2028 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddzi Polska SA nr
DOK5526GWB23SS z 4 stycznia 2024 roku na kwotę 2.311 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 14
kwietnia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński budynek C” – budowa budynku mieszkalnego wielorodzin-
nego z częścią usługową w parterze i garażami podziemnymi oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorań-
skiego w Warszawie. Gwarancja od 2 stycznia 2024 roku. Udzielona Gwarancja od 13 grudnia 2026 roku podlega całkowitej
redukcji do kwoty 1 387 tys. PLN. Gwarancja wygasa 10 lutego 2029 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska S.A.
nr DOK3982GWB24SD z 9 września 2024 roku na kwotę 3 451 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z
28 września 2022 roku wraz z Aneksem nr 1 z 17 października 2023 roku i nr 2 z 10 czerwca 2024 roku na wykonanie zadania
pod nazwą "Umińskiego bud. AB" Zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych AB z częścią usługową na parterze, gara-
żami podziemnymi i w części parteru zlokalizowany przy ul. Umińskiego/Bora Komorowskiego/Znanieckiego w Warszawie.
Udzielona Gwarancja 1 września 2027 roku podlega automatycznej redukcji do kwoty 2 070 tys. PLN. Gwarancja wygasa 31
października 2029 roku.
Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2023 roku:
- Gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z 23 października 2019 roku. na kwotę
624 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/06/2017 zawartą 22
czerwca 2017 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego E na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosłowiańskiej w Warszawie,
ważna do 23 kwietnia 2024 roku.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 66
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0003861-00 z 28
stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową
z 10 kwietnia 2019 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik” - wielorodzinny zespół mieszkalno-usługowy z gara-
żami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Rogalskiego. Udzielona Gwarancja z 8 lutego 2024 roku podlega całko-
witej redukcji do kwoty 1.236 tys. PLN. Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0004026-00
z 6 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 4 luty 2020 roku na
wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik Jantar” - budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego „E” z częścią usługową
w parterze i garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego wraz z Aneksem nr 1
z 4 luty 2020 roku, Aneksem nr 2 z 27 maja 2021 roku. Aneksem nr 3 z 11 sierpnia 2021 roku. Udzielona Gwarancja z 6 paź-
dziernika 2024 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 689 tys. PLN. Gwarancja wygasa 4 grudnia 2026 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska SA nr DOK4187GWB22SD z 11 paź-
dziernika 2022 roku na kwotę 1.250 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 21 stycznia 2021 roku wraz
z Aneksem nr 1 z 14 stycznia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą "Osiedle Wilga VI" - budynek mieszkalny wieloro-
dzinny z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu, zlokalizowany w Warszawie przy ul. Jana Nowaka -Jeziorańskiego.
Udzielona Gwarancja z 13 września 2025 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 750 tys. PLN. Gwarancja wygasa 13 listo-
pada 2027 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddzi Polska SA nr
DOK1641GWB23SD z 4 maja 2023 roku na kwotę 1.897 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 16
września 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z 19 maja 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński budynek D” -
budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze i garażami podziemnym oraz w przyziemiu zlokalizowany
przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie. Udzielona Gwarancja z 12 kwietnia 2026 roku podlega całkowitej redukcji
do kwoty 1 138 tys. PLN. Gwarancja wygasa 11 czerwca 2028 roku.
- Gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydaną przez CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0004218-00 w dniu
27 kwietnia 2022 roku na kwotę 2.302 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 12 kwietnia 2022 roku
na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński budynek C” - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze
i garażami podziemnym oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie. Gwarancja wygasa
29 stycznia 2024 roku.
- Gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydaną przez Santander Bank Polska SA nr DOK4138GWB22SD w dniu 7
października 2022 roku na kwotę 3.409 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 28 października 2022
roku na wykonanie zadania pod nazwą "Umińskiego bud. AB" - Zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych AB z częścią
usługową w parterze, garażami w podziemnym i części parteru zlokalizowany przy ul. Umińskiego/Bora Komorowskiego/ Zna-
nieckiego w Warszawie. Gwarancja wygasa 30 września 2024 roku.
4.28. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH
Główne instrumenty finansowe występujące w Spółce to kredyty (na dzień bilansowy spółka nie korzystała z tego instrumentu)
służące pozyskaniu środków finansowych na działalność Spółki, umowy leasingu, środki pieniężne oraz lokata krótkoterminowa.
Poza wymienionymi powyżej Spółka posiada instrumenty finansowe w postaci należności i pożyczek.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 67
Ryzyko stóp procentowych
Spółka posiada zobowiązania z tytułu leasingu, dla których odsetki skalkulowane w oparciu o długookresowe stałe stopy
procentowe. W związku z powyższym nie istnieje ryzyko zmiany stopy procentowej. Na dzień 31 grudnia 2024 roku oprocen-
towany dług Spółki stanowi 1,59%ogółu pasywów.
Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe
Spółka nie przeprowadza transakcji rozliczanych w walucie oraz nie posiada kredytów i pożyczek w walucie innej niż PLN.
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe stanowi o braku możliwości wywiązywania się z zobowiązań przez dłużników Spółki. Spółka na bieżąco mo-
nitoruje wszelkie zaległości w regulowaniu płatności oraz dokonuje transakcji z kontrahentami o potwierdzonej wiarygodności.
Obszary, w których to ryzyko powstaje są następujące:
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe
6 209
18 411
Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną)
19 051
20 976
Pożyczki udzielone
19 048
18 382
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
561
9 823
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem
44 869
67 593
Obszar ryzyka kredytowego związany z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi należnościami finansowymi
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Bieżące
Zaległe
Bieżące
Zaległe
w tys. PLN
w tys. PLN
Należności krótkoterminowe:
Należności z tytułu dostaw i usług
6 402
2 215
18 634
2 333
Strata kredytowa dot. należności z tytułu dostaw i usług (-)
-246
-2 215
-230
-2 333
Należności z tytułu dostaw i usług netto
6 156
-
18 404
-
Pozostałe należności finansowe
53
50
7
50
Strata kredytowa dot. wartości pozostałych należności (-)
-
-50
-
-50
Pożyczki udzielone
19 048
-
18 382
-
Pozostałe należności finansowe netto
19 101
-
18 389
-
Należności finansowe
25 258
-
36 793
-
Aktywa z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną )
19 051
-
20 976
-
Odbiorcami Spółki dwie Spółdzielnie Mieszkaniowe, a więc w zakresie zarządzania ryzykiem kredytowym Spółka zawiera
transakcje wyłącznie z podmiotami o potwierdzonej wiarygodności.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 68
Spółka zbudowała model służący do szacowania oczekiwanych strat z portfela należności oraz aktywów z tytułu umowy. Dla
należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów z tytułu umowy zastosowano uproszczoną wersję modelu zakładającą kalkula-
cję straty dla całego życia instrumentu. W ramach należności z tytułu dostaw i usług stanowiących najbardziej istotną klasę
aktywów narażonych na ryzyko kredytowe, a także w przypadku aktywów z tytułu umowy szacunki odpisów na stratę kredy-
tową są dokonywane na bazie analizy indywidualnej.
Znaczną część transakcji sprzedaży produktów i usług Spółka dokonuje na podstawie przedpłat.
Zdaniem Zarządu ryzyko kredytowe związane z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi należnościami jak i ak-
tywami z tyt. umowy nie jest znaczące.
Dla udzielonych pożyczek Spółka uznaje, że mają one niskie ryzyko kredytowe, jeżeli nie są przeterminowane na dzień oceny,
a pożyczkobiorca potwierdził saldo wierzytelności.
Ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi
Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne. Dlatego ryzyko związane ze środ-
kami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.
Ryzyko związane z inwestycjami w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych
Spółka nie posiada inwestycji w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych.
Ryzyko płynności
Obszary, w których powstają ryzyka płynności zostały zaprezentowane w poniższej tabeli.
Wyszczególnienie
Krótkoterminowe:
Długoterminowe:
Zobowiąza-
nia (wartość
bilansowa)
do 6 m-cy
6 do 12
m-cy
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej 5
lat
na dzień 31.12.2024
Leasing
209
353
748
-
-
1 310
Kaucje zatrzymane
-
1 506
-
-
-
1 506
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz po-
zostałe zobowiązania finansowe
15 324
-
-
-
-
15 324
Ekspozycja na ryzyko ynności razem
15 532
1 860
748
-
-
18 140
na dzień 31.12.2023
Leasing
22
20
196
-
-
238
Kaucje zatrzymane
24
1 465
-
-
-
1 489
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz po-
zostałe zobowiązania finansowe
15 772
-
-
-
-
15 772
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
15 818
1 485
196
-
-
17 499
W ocenie Zarządu Spółka posiada dobrą kondycję finansową, pozwalającą na terminowe regulowanie bieżących zobowiązań.
W celu ograniczenia zagrożeń utraty płynności Spółka analizuje i zarządza pozycją płynności, prognozuje spodziewane i poten-
cjalne wpływy i wydatki.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 69
Spółka zarządza kapitałem, aby zapewnić zdolność kontynuowania przez nią działalności oraz oczekiwaną stopę zwrotu dla
akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych kondycją Spółki. Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie warto-
ści bilansowej kapitałów własnych.
Spółka nie podlega zewnętrznym wymogom kapitałowym.
Zarządzanie kapitałem
Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność opera-
cyjną Spółki i zwiększały jej wartość dla akcjonariuszy oraz innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Spółki.
Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych. Spółka zarządza strukturą kapitałową
i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany.
W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej Spółka może wypłacić dywidendę akcjonariuszom, zwrócić kapitał
akcjonariuszom lub wyemitować akcje. W okresach sprawozdawczych zakończonych 31 grudnia 2024 roku i 31 grudnia 2023
roku nie wprowadzano żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.
4.29. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBI-
TRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE:
postępowania dotyczącego zobowiązań albo wierzytelności emitenta lub jednostki od niego zależnej, których war-
tość stanowi co najmniej 10 % kapitałów własnych emitenta, z określeniem: przedmiotu postępowania, wartości
przedmiotu sporu, daty wszczęcia postępowania, stron wszczętego postępowania oraz stanowiska emitenta,
dwu lub więcej postępowdotyczących zobowiązań oraz wierzytelności, których łączna wartość stanowi odpowied-
nio co najmniej 10 % kapitałów własnych emitenta, z określeniem łącznej wartości postępowań odrębnie w grupie
zobowiązań oraz wierzytelności wraz ze stanowiskiem emitenta w tej sprawie oraz, w odniesieniu do największych
postępowań w grupie zobowiązań i grupie wierzytelności - ze wskazaniem ich przedmiotu, wartości przedmiotu
sporu, daty wszczęcia postępowania oraz stron wszczętego postępowania;
Wniesienie do sądu pozwu o zapłatę wierzytelności, sprawa z powództwa Spółki przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga
2000” z siedzibą w Warszawie o zapłatę kwoty 5 806 743,00 PLN, który toczy się przed Sądem Okręgowym w Warszawie Wy-
dział XXVI Gospodarczy pod sygnaturą akt: XXVI GC 245/17.
3 marca 2017 roku ED Invest S.A. złożyła do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew o zapłatę przeciwko Spółdzielni Mieszka-
niowej Wilga 2000 z siedzibą w Warszawie. Pozwem tym Spółka wnosi o zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000”
z siedzibą w Warszawie kwoty 5 806 742,21 PLN powiększonej o odsetki ustawowe. Powyższa kwota jest sumą odszkodowania
z tytułu nie przystąpienia przez ww. Spółdzielnię do realizacji inwestycji objętej umową o wspólnym przedsięwzięciu zawartą
pomiędzy Spółką a poprzednikiem prawnym Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” oraz wierzytelności przysługującej Spółce
od Spółdzielni Mieszkaniowej Wilga 2000” za wykonane prace skablowania linii wysokiego napięcia na jej działce 12/29, na
której miała być zrealizowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa z halą garażową. Wskutek zaniechań Pozwanego do realizacji
ww. przedsięwzięcia inwestycyjnego nie doszło, mimo prowadzonych przez Spółkę i Pozwanego negocjacji i rozmów. W wyniku
braku porozumienia Spółka wystąpiła przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z wnioskiem o zawezwanie do próby
ugodowej. Do zawarcia ugody nie doszło. Z tego względu Spółka podjęła decyzję o skierowaniu sprawy na drogę postępowania
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 70
sądowego w ramach powództwa o zapłatę (RB nr 10/2017). Postanowieniem Sądu z 3 stycznia 2018 roku postępowanie zostało
zawieszone do czasu prawomocnego rozpoznania sprawy toczącej się pod sygn. akt II C 1505/17 przed Sądem Okręgowym dla
Warszawy-Pragi. Postanowienie jest prawomocne.
Sprawa z powództwa Spółki przeciwko Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie o zapłatę kwoty 52
155,61 PLN wraz z ustawowymi odsetkami, która toczy się przed Sądem Rejonowym dla m.st. Warszawy Wydział XVI Gospo-
darczy pod sygnaturą akt: XVI GC 4026/19 (wcześniej sygn. akt: VIII GC 4725/14 oraz IX GC 4567/18).
Pozwem z 30 września 2014 roku (złożonym na biuro podawcze Sądu 7 października 2014) Spółka wniosła o zasądzenie od
Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie kwoty 52 155,61 PLN (słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące sto
pięćdziesiąt pięć złotych sześćdziesiąt jeden grosz) wraz z odsetkami ustawowymi.
Stan sprawy: Sprawa w toku.
28 października 2014 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Sąd Gospodarczy VIII wydział Gospodarczy w sprawie o sygn. akt:
VIII GNc 7953/14 wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wilga 2000” z siedzibą w
Warszawie wniosła od ww. nakazu sprzeciw, w którym wniosła o oddalenie powództwa w całości. Spółka w odpowiedzi na
sprzeciw pozwanego wystosowała pismo procesowe, w którym podtrzymała wszelkie swoje twierdzenia wyrażone w pozwie.
15 marca 2017 roku odbyła się rozprawa przed Sadem Rejonowym dla m. st. Warszawy w Warszawie VIII Wydział Gospodarczy,
podczas której Sąd postanowił o zawieszeniu postępowania do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. akt I ACa
2083/16 (następnie przez SO Warszawa-Praga pod sygn. akt: II C 1505/17). Kancelaria wniosła zażalenie na ww. postanowienie,
które 20 września 2017 roku postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie zostało oddalone (sygn. akt.: XXIII Gz907/17)
wobec czego postepowanie w tej sprawie zostało prawomocnie zawieszone do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod
sygn. Akt I ACa 2083/16 (a obecnie przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga w Warszawie pod sygn. II C 1505/17, której
wynik ma kluczowy wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy).
Zgłoszenie Wierzytelności w postępowaniu upadłościowym dotyczącym spółki EDBUD S.A. z siedzibą w Warszawie w upadłości
likwidacyjnej. Postępowanie upadłościowe toczy się przed Sądem Rejonowym dla m.st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy
ds. upadłościowych i restrukturyzacyjnych pod sygnaturą akt: XVIII GUp 98/20 (wcześniej sygn. akt: X GUp 4/11 oraz XIX GUp
2/19).
12 stycznia 2011 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, Wydział X Gospodarczy ds. upadłościowych i napraw-
czych ogłosił upadłość spółki EDBUD S.A. z siedzibą w Warszawie oraz wezwał wierzycieli do zgłaszania wierzytelności. Pismem
z 31 marca 2011 roku, z zachowaniem dwumiesięcznego terminu na zgłoszenie wierzytelności od dnia opublikowania posta-
nowienia o ogłoszenie upadłości w MSiG, które miało miejsce 7 lutego 2011 roku, ED Invest S.A. zgłosiła wierzytelność w łącznej
kwocie 2 579 213,68 PLN (słownie: dwa miliony pięćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy dwieście trzynaście złotych sześćdzie-
siąt osiem groszy). Na przedmiotową wierzytelność składają się poniższe należności:
wierzytelność w kwocie 2 555 369,74 PLN (słownie: dwa miliony pięćset pięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta sześćdziesiąt
dziewięć złotych siedemdziesiąt cztery grosze), którą ED Invest S.A. wnosi o zaliczenie do kategorii IV, na którą składa
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 71
się należność główna w kwocie 2 317 282,84 (słownie: dwa miliony trzysta siedemnaście tysięcy dwieście osiemdzie-
siąt dwa złote osiemdziesiąt cztery grosze) i odsetki ustawowe w łącznej wysokości 238 086,90 (słownie: dwieście
trzydzieści osiem tysięcy osiemdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt groszy),
wierzytelność w kwocie 23 843,94 (słownie: dwadzieścia trzy tysiące osiemset czterdzieści trzy złote dziewięćdziesiąt
cztery grosze), którą ED Invest S.A. wnosi o zaliczenie do kategorii V z tytułu odsetek, które nie należą do wyższej
kategorii.
Stan sprawy: Zgodnie z doręczonymi Kancelarii kopiami kart z listy wierzytelności w 2012 roku uznano wierzytelność Spółki w
kwocie 715 649,64 PLN (słownie: siedemset piętnaście tysięcy sześćset czterdzieści dziewięć złotych sześćdziesiąt cztery grosze)
wraz z odsetkami w kwocie 49 379,35 PLN (słownie: czterdzieści dziewięć tysięcy trzysta siedemdziesiąt dziewięć złotych trzy-
dzieści pięć groszy). Uznana wierzytelność została zaliczona do kategorii IV.
Z uwagi na fakt, odmówiono uznania wierzytelności Spółce w pozostałej kwocie, 16 listopada 2012 roku Spółka złożyła w
Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy sprzeciw od listy wierzytelności. W przedmiotowym sprzeciwie
Spółka wnosiła o uznanie wierzytelności w kwocie 1 814 184,69 PLN (słownie: jeden milion osiemset czternaście tysięcy sto
osiemdziesiąt cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy).
19 czerwca 2013 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych
wydał postanowienie, w którym uwzględnił sprzeciw w ten sposób, uznał wierzytelność Spółki dodatkowo w kwocie 1 814
184,69 PLN (słownie: jeden milion osiemset czternaście tysięcy sto osiemdziesiąt cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy).
Kwota 1 790 340,75 PLN (słownie: jeden milion siedemset dziewięćdziesiąt tysięcy trzysta czterdzieści złotych siedemdziesiąt
pięć groszy) została zaliczona do IV kategorii, kwota 23 843,94 PLN (słownie: dwadzieścia trzy tysiące złotych osiemset czter-
dzieści trzy złote dziewięćdziesiąt cztery grosze) została zaliczona do V kategorii.
27 lipca 2023 roku Syndyk masy upadłości EDBUS S.A. złożył do Sadu Rejonowego m.st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy
ds. upadłości i restrukturyzacji częściowy plan podziału funduszu masy upadłości z 20 lipca 2023 roku dla kategorii IV. Zgodnie
z planem podziału, suma podlegająca podziałowi z kategorii IV wynosi 3 076 966,69 PLN tym suma wierzytelności to kwota 76
924 167,33 PLN. Suma przypadająca ED Invest S.A. wynosi 102 214,79 PLN.
11 sierpnia Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy ds. upadłości i restrukturyzacji wydał Zarządzenie, na
mocy którego postanowił o ogłoszeniu przez obwieszczenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, iż złożony został kolejny
częściowy plan podziału masy upadłości. Ogłoszenie zostało opublikowane w Monitorze Sądowym i Gospodarczym 29 sierpnia
2023 roku. ED Invest S.A. przysługiwało prawo do wniesienia zarzutów przeciwko planowi podziału. Decyzją Spółki zarzuty nie
zostały wniesione. 27 lutego 2024 roku plan podziału nie został zatwierdzony. 15 stycznia 2024 roku do ED Invest S.A. wpłynęła
kwota 102 214,79 PLN z 27 lipca 2023 roku.
Z uwagi na zmianę sędziego referenta i wydział, w którym sprawa jest rozpoznawana zgodnie z art. 54 Regulaminu urzędowania
sądów powszechnych, aktualnie sprawa tyczy się pod sygn. akt: XVIII GUp 98/20.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 72
Zgłoszenie wierzytelności PP-U REDOX SP. Z O.O. w upadłości, postępowanie upadłościowe toczy się przed Sądem Rejonowym
dla m. st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy ds. upadłościowych i restrukturyzacyjnych pod sygnaturą akt: XVIII GUp 85/21.
Postanowieniem z 26 maja 2021 roku którym Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XVIII Wydział Gospodarczy dla
spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych (XVIII GU 125/21) ogłosił upadłość Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego
REDOX Sp. z o.o. (KRS 109724), wyznaczył syndyka w osobie Tycjana Saltarskiego oraz wezwał wierzycieli upadłego do zgłosze-
nia Syndykowi wierzytelności w terminie 30 dni od daty 15 czerwca 2021 roku tj. daty ukazania się obwieszczenia o ogłoszeniu
upadłości w Monitorze Sądowym i Gospodarczym nr 113/2021 (6258) poz. 38174.
ED Invest S.A. 14 lipca 2021 roku złożyła do Syndyka Masy Upadłości Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego REDOX Sp. z
o.o. w upadłości z siedzibą w Warszawie Zgłoszenie wierzytelności Sygnatura sprawy XVIII GUp 85/21 Sąd Rejonowy dla m.st.
Warszawy w Warszawie XVIII WydziGospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych. Zgłoszone wierzytelności
ogółem na kwotę 1 688 tys. PLN dot. kategorii zaspokojenia II III (kategoria II kwota 1 686 tys. PLN, kategoria III kwota 2 tys.
PLN).
Mając na uwadze opinię Kancelarii prawnej Zarząd Spółki przewiduje możliwość potencjalnych roszczeń względem Spółki do-
tyczących:
roszczeń podwykonawców PP-U Redox Sp. z o.o. o zapłatę wynagrodzenia za roboty objęte Umową, z którymi nie
zostały zawarte ugody (na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Spółka szacuje wysokość tych roszczna
kwotę 97 tys. PLN w całości objętą odpisem),
roszczeń części podwykonawców z innych starszych realizowanych przy udziale PP-U Redox Sp. z o.o. i ED Invest S.A.
inwestycji, którym PP-U Redox Sp. z o.o. nie zwrócił kaucji gwarancyjnej, a których wymagalność zaktualizuje się po
upływach okresu rękojmi tych inwestycji. W zakresie solidarnej odpowiedzialności Spółki za te roszczenia na podsta-
wie przepisu art. 6471 k.c. istnieje spór w orzecznictwie, czy podwykonawcom przysługują ww. roszczenia względem
Zamawiającego w zależności od tego czy kaucja jest traktowana przez sądy jako element wynagrodzenia podwyko-
nawcy, czy też traci taki przymiot z chwilą jej ustanowienia (na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego Spółka
nie dysponuje wiedzą o tego typu roszczeniach i ich wysokości),
potencjalne późniejsze roszczenia z tytułu rękojmi i gwarancji wynikające z inwestycji zrealizowanych z PP-U Redox
Sp. z o.o., które w związku z upadłością Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego Redox Sp. z o.o. pozostają w czę-
ści inwestycji niezabezpieczone, co oznacza, że Spółka będzie musiała usuwać wady na swój koszt (na dzień sporzą-
dzenia sprawozdania finansowego Spółka nie dysponuje wiedzą o tego typu roszczeniach i ich wysokości).
4 marca 2022 roku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym ukazało się obwieszczenie Sędziego Komisarza, że w postępowaniu
upadłościowym REDOX Sp. z o.o. w upadłości, prowadzonym w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XVIII
Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, pod sygn. akt: XVIII GUp 85/21, syndyk sporządził i
przekazał Sędziemu Komisarzowi listę wierzytelności, którą każdy zainteresowany może przeglądać w Biurze Obsługi Intere-
santa.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 73
16 marca 2022 roku Kancelaria zapoznała się w imieniu ED Invest S.A. z listą wierzytelności w postępowaniu upadłościowym
REDOX Sp. z o.o. w upadłości, KRS: 0000109724, prowadzonym w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XVIII
Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, pod sygn. akt: XVIII GUp 85/21.
Z listy wierzytelności wynika, że ze zgłoszonych przez ED Invest S.A. roszczeń w kwocie 1 688 tys. PLN – uznana została wierzy-
telność w kwocie 83 tys. PLN (82,4 tys. PLN w kat. II, 0,4 tys. PLN w kat. III).
Spółka kwestionuje wyłącznie nieuznanie na liście wierzytelności w kwocie 235 tys. PLN z tytułu poniesionych kosztów wyko-
nania zastępczego usuwania usterek w ramach rękojmi i gwarancji w budynkach przy ul. Jugosłowiańskiej 17C i 17B na pod-
stawie umów o roboty budowalne zawartych z upadłym 25.02.2016 roku. W tym zakresie 18.03.2022 roku Kancelaria w imieniu
Spółki złożyła do Sędziego Komisarza sprzeciw co do odmowy uznania kwoty 235 tys. PLN na liście wierzytelności. Spółka wycofa
się z powyższego w związku z odzyskaniem kwestionowanej kwoty z gwarancji bankowej.
W pozostałym zakresie, w szczególności w zakresie zgłoszonej kwoty wierzytelności 1 364 tys. PLN z tytułu roszczeń regreso-
wych związanych z zaspokojeniem podwykonawców, Spółka nie kwestionuje jej nieuznania przez Syndyka, albowiem powodem
nieuznania było uznanie przez Syndyka skuteczności potrącenia przez Spółkę ww. kwot w czerwcu 2021 roku (z kaucją wyko-
nawcy i jego wynagrodzeniem) w drodze oświadczeń złożonych Syndykowi Wykonawcy, na skutek czego wzajemne zobowią-
zania uległy umorzeniu. Powyższe wskazuje, że na ten moment ryzyko sporu z Syndykiem o zwrot kaucji i zapłatę wynagrodze-
nia w kwocie 1364 tys. PLN jest mało prawdopodobne, jeżeli lista wierzytelności zostanie utrzymana w obecnym kształcie.
W 2024 roku nie zaszły zmiany dot. sprawy pod sygn. akt. XVIII GUp 85/21.
Obecnie Zarząd Spółki ocenia zaistniałe zdarzenie jako mające mało istotny wpływ na sytuację gospodarczą i wynik finansowy
ED Invest S.A.
4.30. TRANSAKCJE ZE STRONAMI POWIĄZANYMI
INFORMACJE O TRANSAKCJACH Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2024
Informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi w okresie od 01.01 do 31.12.2024 roku
Spółka identyfikuje poniższe podmioty powiązane:
VESPER Capital Sp. z o.o., Radzikowskiego APV Sp. z o.o., SOEDI1 Sp. z o.o., SOEDI2 Sp. z o.o., SOEDI3 Sp. z o.o.,SOEDI4 Sp. z o.
o., SOEDI5 Sp. z o.o. Project View Sp. z o.o., Q INVESTEMENT Sp. z o.o., MODUŁ Sp. z o.o., Kancelaria Adwokacja Neuman i
Partnerzy Sp. P., ECC REAL ESTATE Sp. z o.o., Project Pruszków Sp. z o.o., Łukasz Deńca, Alan Dunikowski, Zofia Egierska, Jerzy
Dyrcz, Krzysztof Mikołajczyk, Heymans Adrianus, Artur Neuman, Sebastian Chwedeczko.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 74
Na dzień 31 grudnia 2024 roku transakcje z podmiotami powiązanymi prezentuje poniższa tabela:
Spółki powiązane
Należności
na
31.12.2024
Zobowiąza-
nia na
31.12.2024
Aktywa fi-
nansowe
Zaliczki
zapła-
cone
Pożyczki
udzielone
Przychody ze
sprzedaży w
okresie od
01.01. do
31.12.2024
Zakupy w
zakresie
od 01.01.
do
31.12.2024
Koszty aktywo-
wane od
01.01. do
31.12.2024
Przy-
chody fi-
nansowe
Koszty fi-
nansowe
Pozostałe
przychody
operacyjne
Pozostałe
koszty
opera-
cyjne
RADZIKOWSKIEGO APV SP. Z O.O.
54
-
3 949
-
19
-
226
70
-
95
-
SOEDI1 SP. Z O.O.
-
-
5
-
247
-
917
-
124
-
-
-
SOEDI2 SP. Z O.O.
40
-
6 910
-
14 347
13
-
294
1 346
-
22
-
SOEDI3 SP. Z O.O.
7
-
110
-
7
-
32
74
-
-
-
SOEDI4 SP. Z O.O.
6
10
10
830
6
10
-
253
-
-
-
SOEDI5 SP. Z O.O.
16
-
6 110
-
1 455
6
-
-
75
-
9
-
PROJECT VIEW SP. Z O.O.
44
-
84
-
2 999
1
-
24
175
-
45
-
Razem podmioty powiązane kapita-
łowo
166
10
17 178
830
19 048
50
927
576
2 118
-
170
-
Q INVESTMENTS SP. Z O.O.
-
-
-
1 500
-
-
6
-
51
-
-
-
MODUŁ SP.Z O.O.
3
269
-
-
-
-
3 825
-
-
-
354
-
KANCELARIA ADWOKACKA NEUMAN I
PARTNERZY SP.
-
-
-
-
-
-
133
-
-
-
-
-
PROJECT PRUSZKÓW SP.Z O.O.
-
2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
ECC REAL ESTATE SP.Z O.O.
-
399
-
-
-
-
1 416
-
-
-
-
-
SEBASTIAN CHWEDECZKO CONSUL-
TING & DESIGN
-
18
-
-
-
-
425
-
-
-
-
-
Razem podmioty powiązane osobowo
3
689
-
1 500
-
-
5 804
-
151
-
354
-
Ogółem
169
699
17 178
2 330
19 048
50
6 731
576
2 269
-
524
-
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 75
Informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi w okresie od 01.01 do 31.12.2023 roku
Spółka identyfikuje podmioty powiązane: VESPER Capital Sp. z o.o., Radzikowskiego APV Sp. z o.o., SOEDI1 Sp. z o.o., SOEDI2 Sp. z o.o., SOEDI3 Sp. z o.o., Project View Sp. z o.o., Q INVESTEMENT
Sp. z o.o., MODUŁ Sp. z o.o., Kancelaria Adwokacja Neuman i Partnerzy Sp. P., ECC REAL ESTATE Sp. z o.o., Project Pruszków Sp. z o.o., Sancus Capital Sp. z o.o. SWGK Księgowość Sp. z o.o.,
Łukasz Deńca, Alan Dunikowski, Zofia Egierska, Jerzy Dyrcz, Heymans Adrianus, Artur Neuman.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku transakcje z podmiotami powiązanymi prezentuje poniższa tabela
Spółki powiązane
Należności
na
31.12.2023
Zobowiąza-
nia na
31.12.2023
Aktywa fi-
nansowe
Zaliczki
zapła-
cone
Pożyczki
udzielone
Przychody ze
sprzedaży w
okresie od
01.01. do
31.12.2023
Zakupy w
zakresie
od 01.01.
do
31.12.2023
Koszty aktywo-
wane od
01.01. do
31.12.2023
Przy-
chody fi-
nansowe
Koszty fi-
nansowe
Pozostałe
przychody
operacyjne
Pozostałe
koszty
opera-
cyjne
RADZIKOWSKIEGO APV SP. Z O.O.
18
-
3 949
-
500
-
-
-
117
-
67
44
SOEDI1 SP. Z O.O.
-
-
5
-
800
-
-
-
153
-
-
-
SOEDI2 SP. Z O.O.
125
-
1 310
-
14 864
-
-
-
297
-
125
-
SOEDI3 SP. Z O.O.
24
-
10
-
1 000
-
-
-
13
-
20
-
PROJECT VIEW SP. Z O.O.
-
-
84
-
1 300
-
-
-
24
-
-
-
Razem podmioty powiązane kapita-
łowo
167
-
5 358
-
18 464
-
-
-
605
-
212
44
Q INVESTMENTS SP. Z O.O.
-
-
-
2 000
-
-
29
1 619
-
-
-
-
MODUŁ SP.Z O.O.
-
1 601
-
-
-
-
2 033
-
-
-
-
-
KANCELARIA ADWOKACKA NEUMAN I
PARTNERZY SP.
9
-
-
-
-
-
104
-
-
-
-
-
PROJECT PRUSZKÓW SP.Z O.O.
-
21
-
-
-
-
21
-
-
-
-
SANCUS CAPITAL SP.Z O.O.
-
-
-
-
-
-
-
500
-
-
-
-
ECC REAL ESTATE SP.Z O.O.
-
384
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
SWGK Księgowość Sp. z o. o.
-
-
-
-
-
-
24
-
-
-
-
-
Razem podmioty powiązane osobowo
9
2 005
-
2 000
-
-
2 211
2 119
-
-
-
-
Ogółem
176
2 005
5 358
2 000
18 464
-
2 211
2 119
605
-
212
44
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 76
4.31. WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Wynagrodzenia Zarządu
2 478
2 918
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej
431
380
Wynagrodzenia razem
2 910
3 299
Poza wynagrodzeniami i świadczeniami z tytułu pełnienia funkcji członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej w 2024 roku uzyskali
korzyści w postaci dywidendy.
Dywidenda wypłacona w roku 2024
Akcjonariusz
dywidenda
zaliczka na dywi-
dendę
Razem
Członkowie Zarządu
Łukasz Deńca
484
1 308
1 792
Alan Dunikowski
290
785
1 075
Razem
774
2 093
2 867
Członkowie Rady Nadzorczej
Adrianus Josephus Heymans
544
1 471
2 015
Artur Witold Neuman
242
654
896
Maciej Przemysław Krzewiński
423
1 144
1 567
Razem
1 209
3 269
4 478
Razem
1 983
5 362
7 345
Dywidenda wypłacona w roku 2023
Akcjonariusz
dywidenda
zaliczka na dywi-
dendę
Razem
Członkowie Zarządu
Łukasz Deńca
699
2 167
2 866
Alan Dunikowski
419
1 300
1 719
Razem
1 118
3 467
4 585
Członkowie Rady Nadzorczej
Adrianus Josephus Heymans
786
2 438
3 224
Artur Witold Neuman
349
1 084
1 433
Razem
1 135
3 522
4 657
Razem
2 253
6 989
9 242
WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2024 ROKU
Wyszczególnienie
Wynagrodzenie
Inne świadczenia
Razem
Wynagrodzenie członków Zarządu
Zofia Egierska
296
5
301
Jerzy Dyrcz
296
5
301
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 77
Łukasz Deńca
943
2
945
Alan Dunikowski
943
-
943
Razem
2 478
12
2 491
Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej
Krzysztof Mikołajczyk
53
-
53
Sebastian Chwedeczko
53
-
53
Robert Gwazdowski
80
-
80
Adrianus Heymans
106
-
106
Oktawian Jaworek
53
-
53
Artur Neuman
53
-
53
Maciej Krzewiński
33
-
33
Razem
431
-
398
WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2023 ROKU
Wyszczególnienie
Wynagrodzenie
Inne świadczenia
Razem
Wynagrodzenia członków Zarządu
Zofia Egierska
540
11
551
Jerzy Dyrcz
540
22
562
Łukasz Deńca
905
1
906
Alan Dunikowski
903
-
903
Jolanta Szewczyk
31
-
31
Razem
2 918
34
2 952
Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej
Bohdan Brym
15
-
15
Mieczysław Kosy
13
-
13
Andrzej Król
10
-
10
Krzysztof Mikołajczyk
52
-
52
Dariusz Sarnowski
10
-
10
Robert Fijołek
10
-
10
Sebastian Chwedeczko
42
-
42
Robert Gwazdowski
63
-
63
Adrianus Heymans
83
-
83
Oktawian Jaworek
42
-
42
Artur Neuman
42
-
42
Razem
380
-
381
INFORMACJA O WYSOKOŚCI NIESPŁACONYCH ZALICZEK UDZIELONYCH CZŁONKOM ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Zaliczki wypłacone członkom Zarządu
Zofia Egierska
-
9
Jerzy Dyrcz
32
68
Łukasz Deńca
23
27
Alan Dunikowski
149
140
Razem
203
243
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 78
Zaliczki wypłacone członkom Rady Nadzorczej
Razem
-
-
Razem
203
243
Stan niespłaconych zaliczek na dzień 31 grudnia 2024 roku
Jerzy Dyrcz
10
3
Łukasz Deńca
0
-
Alan Dunikowski
0
7
Razem
10
10
Na dzień publikacji raportu stan niespłaconych zaliczek wyniósł 10 tys. PLN.
Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej którzy posiadają akcje ED invest S.A. poprzez spółkę Vesper Capital Sp. z o.o., której są
udziałowcami.” na dzień publikacji raportu za rok obrotowy 2024 posiadali następujące ilości akcji:
Akcjonariusz
Stan na dzień publikacji raportu
Łukasz Deńca
1 7911 68
Alan Dunikowski
1 074 701
Adrianus Josephus Heymans
2 015 064
Artur Witold Neuman
895 584
Maciej Przemysław Krzewiński
1 567 272
Razem
7 343 788
* na podstawie zawiadomienia akcjonariusza o ilości posiadanych akcji z dnia 27 listopada 2024 roku
4.32. ZATRUDNIENIE
PRZECIĘTNE ZATRUDNIENIE
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Pracownicy umysłowi
12
13
Pracownicy fizyczni
-
-
Razem
12
13
ROTACJA KADR
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Liczba pracowników przyjętych
2
4
Liczba pracowników zwolnionych
3
6
4.33. WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Firmą audytorską dokonującą badania oraz przeglądu sprawozdań finansowych Spółki za rok 2024 jest Grant Thornton Polska
Prosta spółka akcyjna (dawniej: Grant Thornton Polska Sp. z o.o. k.). Podmiot należy do sieci Grant Thornton. Innym firmą z
sieci Grant Thornton nie wypłacano żadnego wynagrodzenia w bieżącym i poprzednim okresie sprawozdawczym.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 79
Wynagrodzenie audytora z poszczególnych tytułów wyniosło:
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Badanie rocznego sprawozdania finansowego
69
65
Przegląd śródroczny sprawozdania finansowego i śródrocznego skonsolidowa-
nego sprawozdania finansowego
84
30
Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
60
50
Pozostałe usługi
17
15
Razem
230
160
Umowy zawarte przez Spółkę dominującą na badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego, rocznego skonso-
lidowanego sprawozdania finansowego oraz przegląd jednostkowego sprawozdania finansowego:
- za 2024 rok z Grant Thornton Polska Prosta spółka akcyjna (należąca do sieci Grant Thornton) Umowa z dnia 14 lutego 2022
roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 22 czerwca 2023 roku i Aneksem nr 2 z dnia 08 lutego 2024 roku na kwotę 129 tys. PLN,
- zlecenie na przegląd sprawozdania z wynagrodzeń Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki dominującej na kwotę 17 tys. PLN.
- za 2023 rok z Grant Thornton Polska Prosta spółka akcyjna zawarta 14 luty 2022 roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 22 czerwca
2023 roku i Aneksem nr 2 z dnia 08 luty 2024 roku na kwotę 160 tys. PLN.
4.34. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU
Połączenia, przejęcia, założenia nowych podmiotów zależnych
W okresie od zakończenia roku obrotowego 2024 do czasu publikacji sprawozdania finansowego nie nastąpiły połączenia ani
przejęcia nowych podmiotów.
W 2024 roku oraz do dnia podpisania jednostkowego sprawozdania finansowego nie wystąpiły zdarzenia mające wpływ na
strukturę akcjonariatu.
Otrzymana gwarancja
Gwarancja bankowa wykonania Umowy wydana przez BNP Paribas Bank Polska S.A. NR GW/007584/24 w dniu 13 stycznia
2025 roku na kwotę 2 152 tys. PLN od CONSTEEL Sp.z o.o. w związku z zawartą Umową nr 1/11/2024 z 27 listopada 2024 roku,
której przedmiotem jest: „wykonanie robót budowlanych obejmujące budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z gara-
żami w przyziemiu, miejscami postojowymi naziemnymi, oraz infrastrukturą techniczną” zlokalizowanego przy ul. Jana Nowaka
Jeziorańskiego w Warszawie. Gwarancja wygasa 2 listopada 2026 roku.
Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości gruntowej w Krakowie
28 marca 2025 roku ED Invest S.A. nabyła od Q Investments Sp. z o.o. wierzytelność za kwotę 12 300,00 PLN wynikającą (ogół
praw Q Investments jako kupującej – wynikających) z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 28.12.2023 r., zmie-
nionej umową zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży zawartą w dniu 06.03.2024 r., zobowiązującej strony do zawarcia
przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Q Investments wszystkie przysługujące im udziały
we współwłasności nieruchomości położonej w Krakowie, jednostka ewidencyjna Podgórze, gmina Kraków M., powiat M. Kra-
ków, województwo małopolskie, o pow. 0,2123 ha za kwotę 1 747 504,69 PLN. Zgodnie z teścia umowy przedwstępnej umowa
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 80
przyrzeczona zostanie zawarta do 29 sierpnia 2025 r. 31 marca ED Invest S.A. zapłaciła Sprzedającym zadatek w wysokości
349 500,90 PLN. ED Invest S.A. zapłaciło cenę Wierzytelności 14 kwietnia 2025 r.
Umowy pożyczek
30 października 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej Project View Sp. z o.o. w kwocie 1 800 000 PLN na poniż-
szych warunkach:
wypłata nastąpi transzami, zgodnie z informacją otrzymaną od Pożyczkobiorcy, do dnia opublikowania niniejszego
raportu została wypłacona:
o 2 lutego 2025 roku transza w kwocie 290 tys. PLN,
o 14 lutego 2025 transza w kwocie 317 tys. PLN,
o 6 marca 2025 transza w kwocie 50 tys. PLN,
o 21 marca 2025 transza w kwocie 200 tyś.
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
termin wymagalności został wydłużony Porozumieniem stron z terminem wymagalności 30 czerwca 2026,
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-
wiek ze stron zostało wyłączone.
14 lutego 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI2 Sp. z o.o. w kwocie 55 000 PLN na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 14 lutego 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 marca 2026 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-
wiek ze stron zostało wyłączone.
14 lutego 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI5 Sp. z o.o. w kwocie 7 000 PLN na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 14 lutego 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-
wiek ze stron zostało wyłączone.
6 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI 3 Sp. z o.o. w kwocie 10 000 PLN na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 6 marca 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-
wiek ze stron zostało wyłączone.
6 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI4 Sp. z o.o. w kwocie 7 000 PLN na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 6 marca 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 81
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-
wiek ze stron zostało wyłączone.
6 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI5 Sp. z o.o. w kwocie 7 000 PLN na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 6 marca 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-
wiek ze stron zostało wyłączone.
25 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI2 Sp. z o.o. w kwocie 100 000 PLN na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 26 marca 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 marca 2026 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-
wiek ze stron zostało wyłączone.
Porozumienie do pożyczek udzielonych
17 marca 2025 roku Spółka zawarła porozumienie ze spółką zależną Project View Sp. z o.o. zmieniające termin spłaty udzielo-
nych pożyczek na 30 czerwca 2026 roku. Porozumieniem zostały objęte pożyczki zawarte 26 października 2023 roku na kwotę
1.300 tys. PLN, 19 marca 2024 roku na kwotę 100 tys. PLN, 20 maja 2024roku na kwotę 50 tys. PLN, 17 czerwca 2024 roku na
kwotę 100 tys. PLN, 19 lipca 2024 roku na kwotę 450 tys. PLN, 2 października 2024 roku na kwotę 50 tys. PLN, 16 października
2024 roku na kwotę 50 tys. PLN oraz 30 października 2024 roku na kwotę 1.800 tys. PLN.
17 marca 2025 roku Spółka zawarła porozumienie ze spółką zależną SOEDI2 Sp. z o.o. zmieniające termin spłaty udzielonych
pożyczek na 31 marca 2026 roku. Porozumieniem zostały objęte pożyczki zawarte 22 września 2023 roku na kwotę 13.530 tys.
PLN, 12 grudnia 2024 roku na kwotę 900 tys. PLN oraz 14 lutego 2025 roku na kwotę 55 tys. PLN.
4.35. KONTYNUACJA DZIAŁALNOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej
się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej 12 miesięcy od zakończenia okresu sprawozdawczego. Na dzień sporzą-
dzenia sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działal-
ności.
4.36. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE PRZEZ
NIEGO WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU
DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI W 2024 ROKU
Źródła przychodu
Źródłem przychodów Spółki Dominującej w 2024 roku była sprzedaż do spółdzielni mieszkaniowej inwestycji Gocław Wilka
Umińskiego bud. AB zgodnie z zawartą ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław-Lotnisko Umową jak również przychody należne
oszacowane według stopnia zaawansowania realizacji na projektach w trakcie procesu inwestycyjnego.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 82
Spółka Dominująca w roku 2024 konsekwentnie realizowała plan sprzedaży finalnym nabywcom lokali mieszkalnych wraz z
miejscami postojowymi. Szczególnie dotyczyło to inwestycji zakończonych w latach poprzednich, a także inwestycji oddanej do
użytkowania w roku 2024 oraz nowej inwestycji, której realizację Spółka Dominująca rozpoczęła w listopadzie.
Umowa najmu powierzchni biurowej
12 lutego 2024 roku Spółka zawarła z White Star 2 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Zajęcza 2B Umowę najmu pomieszcze-
nia biurowego o powierzchni brutto 490,20 m²
zlokalizowanego w Warszawie przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C na poniż-
szych warunkach:
okres obowiązywania najmu strony ustaliły na 36 miesięcy od daty przekazania,
zabezpieczenie:
w wysokości sumy trzykrotności miesięcznego czynszu za przedmiot najmu, gdzie powyższa kwota wyrażona w
PLN stanowić będzie 18 124,54 EUR obliczona na PLN według średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego
poprzedzającego dzień wystawienia gwarancji oraz trzykrotność miesięcznych zaliczek na proporcjonalne koszty
eksploatacji w wysokości 39 794,22 PLN,
poddanie się egzekucji zgodnie z art. 777 §1 punkty 4 i 5 KPC – w zakresie zwrotu przedmiotu najmu oraz zapłaty
kwoty w wysokości trzykrotności miesięcznego czynszu plus trzykrotności miesięcznej zaliczki na proporcjonalne
koszty eksploatacji jako równowartość w PLN przeliczenia na PLN według średniego kursu NBP z ostatniego dnia
roboczego poprzedzającego dzień poddania się egzekucji.
Przedmiot umowy został odebrany do użytkowania przez Spółkę Protokołem zdawczo-odbiorczym 26 lutego 2024 roku.
Wypowiedzenie umów najmu
Spółka dokonała wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych o numerach 205, 214 i 218 przy ul. Bora Komorowskiego 35
w terminie do końca kwietnia 2024 roku. Tym samym zmieniła się podstawa do zastosowania MSSF 16, nie zachodzą przesłanki
do ujęcia Umów w aktywach z tytułu prawa do użytkowania oraz pozostałych długo- i krótkookresowych zobowiązaniach finan-
sowych. Spółka wycofała z ewidencji kwotę 2 653 tys. PLN z tytułu prawo do użytkowania składnika majątku oraz kwotę 2 798
tys. PLN z tytułu długo- i krótkookresowych zobowiązań finansowych. Wycofane kwoty zostały ujęte w wyniku Spółki.
Cesje Umów leasingu
1 lipca 2024 roku Spółka przejęła od PKO Leasing S.A. cesumowy leasingu nr 23/032814 samochodu osobowego Toyota
Corolla 1.8 Hybrid Comfort o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku.
1 września 2024 roku Spółka przejęła od PKO Leasing S.A. cesję umowy leasingu nr 23/032797 samochodu osobowego Toyota
Corolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku.
1 września 2024 roku Spółka przejęła od PKO Leasing S.A. cesję umowy leasingu nr 23/032803 samochodu osobowego Toyota
Corolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 83
Zakończenie inwestycji
Zgodnie z Decyzją nr IWT/187/U/2024 Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego m.st. Warszawy z 22 lipca 2024 roku
(prawomocna z dniem 23 lutego 2024 roku) udzielono pozwolenia na użytkowanie zespołu budynków mieszkalnych wieloro-
dzinnych „AB” z częścią usługową w parterze, garażem w podziemiu i części parteru przy ul. Umińskiego nr 2 w dzielnicy Praga
Południe.
4 września 2024 roku na podstawie protokołu przejęcia obiektu Spółka dominująca przekazała do użytkowania przez Spółdziel-
nię Mieszkaniową „GOCŁAW-LOTNISKO” zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych „AB” z częścią usługowa w parterze,
garażem w podziemiu i części parteru przy ul. Umińskiego 2 w Warszawie, zrealizowany na podstawie Decyzji o pozwoleniu na
budowę nr 79/PRD/2022 z 22 kwietnia 2022 roku wydanej przez Prezydenta m.st. Warszawy.
Rozpoczęcie inwestycji
W dniu 24 czerwca 2024 Spółka uzyskała pozwolenie na budowę inwestycji o nazwie:
- „WILGA VI-bis” (nazwa marketingowa Gocłavia) przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego powstanie budynek mieszkalny wieloro-
dzinny z garażem w przyziemiu oraz miejscami postojowymi naziemnymi na części działki ew. nr 8/12 i 10/3 z obrębu 3-06-08,
dzielnica Praga Południe z 71 mieszkaniami, którego realizacja została zaplanowana na IV kwartał 2024 rok. Obecnie w dniu 23
lipca 2024 roku Decyzją nr 96/PPD/PB/2024 Spółka uzyskała prawomocne zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie
na budowę.
W związku z rozpoczęciem nowej inwestycji Spółka zawarła Umowę na wykonanie inwestycji:
- w dniu 29 listopada 2024 roku Spółka podpisała Umowę z Consteel Sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie na realizację inwestycji
pn. „WILGA VI-bis” – budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem w przyziemiu oraz miejscami postojowymi naziemnymi przy
ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego w Warszawie na działce o nr ew. 8/12 i 10/3 z obrębu 3-06-08. Umowa nie odbiega od warun-
ków rynkowych.
W dniu 26 sierpnia 2024 Spółka uzyskała pozwolenie na budowę inwestycji o nazwie:
- „ZŁOTA WILGA” przy ul. Złotej Wilgi powstanie budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami w parterze i garażem podziem-
nym oraz miejscami postojowymi naziemnymi na działce ew. nr 14/1 z obrębu 3-06-06, dzielnica Praga Południe z 94 mieszka-
niami z halą garażową, komórkami lokatorskimi i lokalami usługowymi o łącznej powierzchni użytkowej szacowanej na 5 600
m
2
którego realizacja została zaplanowana na II kwartał 2025 rok. Obecnie w dniu 17 września 2024 roku Decyzją
139/PPD/PB/2024/Z Spółka uzyskała prawomocne zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na budowę. 6 listopada
2024 r. nastąpiło przekazanie Spółce terenu inwestycji przez SMGL.
W związku planowanym rozpoczęciem nowej inwestycji Spółka rozpoczęła przetarg na Generalnego Wykonawcę inwestycji.
Założenie spółek zależnych
W dniu 27 marca 2024 roku ED invest S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI4 Sp. z o.o. (KRS: 0001098018) w której posiada
100% udziałów tj. 100 udziałów o łącznej wartości 10 tys. PLN. Przedmiotem działalności spółki jest wynajem i zarządzanie
nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
W dniu 02 kwietnia 2024 roku EDI S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI5 Sp.z o.o. (KRS: 0001098732) w której posiada 100%
udziałów tj. 100 udziałów o łącznej wartości 10 tys. PLN. Przedmiotem działalności spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości
oraz realizacja projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 84
Umowy sprzedaży lokali
W trakcie roku 2024 Spółka dominująca sprzedała cztery mieszkania wykończone pod klucz:
- 23 maja 2024 roku Rep.A 2174/2024 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 96 o powierzchni 34,04 m2 w budynku
wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1 oraz koszty wykończenia Umowa nr 2526/PW/2023 i 2526_851/UPR_2023
dla lokalu nr 96, sprzedaż za cenę 654 tys. PLN brutto.
- 17 grudnia 2024 roku Rep.A 4108/2024 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 97 o powierzchni 34,65 m2 w budynku
wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1, oraz koszty wykończenia Umowa nr 2527/PW/2023 I 2527_852/UPR_2023
dla lokalu 97, sprzedaż za cenę 675 tys. PLN brutto.
- 25 kwietnia 2024 roku Rep.A 1759/2024 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 120 o powierzchni 47,19 m2 w budynku
wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1, oraz koszty wykończenia Umowa nr 2528/PW/2023 I 2528_853/UPR_2023
dla lokalu 120, sprzedaż za cenę 840 tys. PLN brutto,
- 09 lipca 2024 roku Rep.A 2751/2024 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 61 o powierzchni 47,38 m2 w budynku wie-
lorodzinnym inwestycja WILGA Umińskiego bud. C oraz koszty wykończenia Umowa nr 2528/PW/2023 I 2528_853/UPR_2023
dla lokalu 61, sprzedaż za cenę 870 tys. PLN brutto.
Umowa inwestycyjna ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”
9 września 2024 r. ED Invest S.A. zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”, z siedzibą w Warszawie umowę o
wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym o nazwie projektowej GOCŁAW WILGA III, tj. realizacji zabudowy mieszkaniowo-
usługowej. Przedsięwzięcie dotyczy zagospodarowania nieruchomości zlokalizowanej w rejonie ulicy Złotej Wilgi 2
w Warszawie w dzielnicy Praga Południe. Będzie to budynek wielorodzinny z lokalami mieszkalnymi i usługowymi, komórkami
lokatorskimi oraz halą garażową, z przeznaczeniem do użytkowania przez osoby fizyczne o łącznej powierzchni użytkowej sza-
cowanej na 5600 m
2
z ewentualną możliwością powiększenia.
Przekazanie terenu przez Spółdzielnie nastąpiło 6 listopada br. Umowa przewiduje, że realizacja inwestycji zostanie ukończona
w ciągu 20 miesięcy od daty uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Wynagrodzenie Spółki zostało określone jako suma wszystkich wkładów budowlanych wpłacanych w odniesieniu do wszystkich
lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w Budynku wraz z przynależnymi miejscami postojowymi. Szacowana wartość Umowy,
czyli przychód Spółki z realizacji tego przedsięwzięcia inwestycyjnego wynosi 77 mln zł netto.
Spółka ponosi wszystkie koszty realizacji Inwestycji, w tym opłatę za udostępnienie terenu pod realizację Inwestycji, płatną
przez Spółkę na rzecz Spółdzielni w wysokości 15,1% wynagrodzenia Spółki.
W czasie realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego Spółka działać będzie jako pełnomocnik Spółdzielni, generalny realizator i
generalny wykonawca. Od daty przekazania terenu Spółka ponosi odpowiedzialność za wszelkie podejmowane działania na
tym terenie.
Warunki na jakich Umowa została zawarta nie odbiegają od warunków powszechnie stosowanych w umowach tego typu. Prze-
widziane kary umowne nie przekraczają 10% wartości Umowy oraz nie pozbawiają Stron umowy prawa do dochodzenia od-
szkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych.
Rada Nadzorcza Uchwałą nr 1/08/2024 z 29 sierpnia 2024 roku wyraziła zgodę na zawarcie przez Zarząd Spółki ww. umowy.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 85
Wniosek Zarządu – wpłata dywidendy z zysków lat ubiegłych
4 listopada 2024 Rada Nadzorcza ED Invest S.A. wyraziła zgodę na złożenie wniosku przez Zarząd Spółki do Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenia, które ma się odbyć 27 listopada br., o podjęcie uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia zysków lat
ubiegłych pierwotnie przeznaczonych na kapitał zapasowy oraz obniżenie kapitału zapasowego o kwotę 7 247 653,16 zł.
Jednocześnie Zarząd ED Invest S.A. w ww. Wniosku wnioskował do Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia
o podjęcie uchwały w sprawie przeznaczenia kwoty 7 247 653,16 zł z zysków lat ubiegłych na wypłatę dla akcjonariuszy w ten
sposób, że 0,73 (siedemdziesiąt trzy grosze) będzie wypłacone na każdą akcję z wyłączeniem 2 458 395 akcji będących w
posiadaniu Spółki nabytych w ramach skupu akcji własnych, przeprowadzonego w 2019 r., z których nie są wykonywane prawa
udziałowe stosownie do art. 364 §2 KSH.
4.37. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIAGNIĘTE PRZEZ
NIEGO W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU
Czynniki mające wpływ na realizację inwestycji
W 2024 roku utrzymał się niewielki wzrost cen mieszkań na rynku warszawskim uwzględniający wzrost cen materiałów budow-
lanych i robocizny. Materiały budowlane i robocizna stanowią zasadniczy koszt budowy każdej inwestycji mieszkaniowej, dla-
tego też ich tendencje cenowe mają podstawowe znaczenie dla kształtowania się stawek metra kwadratowego mieszkań.
Sytuację na rynku materiałów budowlanych i rynku pracy w 2024 roku ocenia się jako stabilizującą się w porównaniu do po-
przednich okresów, co wpływało na zawierane przez ED Invest S.A. umowy wykonawcze oraz na ceny metra kwadratowego
sprzedawanych mieszkań.
Uzyskano naturalną dodatnią korelację pomiędzy cenami metra kwadratowego lokali a kosztami budowy.
Wojna na Ukrainie spowodowała utrudnienia w branży budowlanej. Sytuacja nadal jest zmienna i wymaga ciągłej kontroli.
Ogólnie w 2024 roku, podobnie jak w roku 2023, sytuacja ta nie wpłynęła na realizowane dla ED Invest S.A. inwestycje. Zarząd
Spółki na bieżąco kontroluje i dokonuje oceny sytuacji w zakresie zabezpieczenia wykonania robót na realizowanych inwesty-
cjach.
Kolejnym czynnikiem, który w związku z wojną na Ukrainie ma istotny wpływ na branżę budowlaną, jest cena
i dostępność surowców i materiałów budowlanych pochodzących z rynku wschodniego, szczególnie materiałów hutniczych,
oraz cena i dostępność paliw. Łańcuchy dostaw to obszar zależny od transportu, który w dużej mierze opierał się na kierowcach
pochodzenia ukraińskiego.
Realizowane w 2024 roku przez ED Invest S.A. w większości miały zabezpieczone materiały dzięki stabilnemu wykonawcy, rea-
lizującemu dostawy w oparciu o sprawdzone wieloletnie relacje ze swoimi dostawcami, wcześniejsze przemyślane planowanie
i zamawianie materiałów oraz realizacje procesów dostaw. W przypadku nowych inwestycji realizowanych przez Spółkę umowa
z wykonawcami uwzględniała możliwe do oszacowania na dzijej zawarcia wzrosty cen robocizny oraz materiałów i wyrobów
budowlanych. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie wystąpiły informacje, które ujawniłyby niekorzystne uwa-
runkowania wymagające wzrostu ceny wykonania.
Spółka na bieżąco monitoruje i oceniaja sytuację, prognozując wzrost kosztów bezpośrednich, oceniając ryzyko przekroczeń
budżetowych związanych z wykonawstwem. Na dzisporządzenia niniejszego sprawozdania nie występuje zagrożenie dla
harmonogramów robót i terminów wykonania realizowanych inwestycji.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 86
Zarząd Spółki obserwuje sytuację na bieżąco, aby reagować niezwłocznie i minimalizować powstałe ryzyko. Na razie wyższe
koszty realizacji inwestycji pokrywane są wzrostem cen mieszkań, jednak w dalszej perspektywie Spółka przewiduje ogranicze-
nie podnoszenia cen z uwagi na rynek i jego chłonność.
Spółka przewiduje, że jeżeli wzrost cen czynników produkcji, tj. materiałów, robocizny, energii, paliw itd., który obecnie już jest
znaczny, pozostanie stabilny w najbliższym czasie oraz jeśli utrzyma się dostępność kredytów o kryteriach umożliwiających
zdolność kredytową nabywców może to spowodować korekty cen i spowolnienie tempa rozpoczętych realizacji.
Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2024 r. w stosunku do II kwartału 2024 r. wyniósł 103,6 (wzrost cen
o 3,6%). Inflacja konsumencka w Polsce w grudniu 2024 r. wyniosła 4,7% w porównaniu z analogicznym miesiącem poprzed-
niego roku. Przewidywania na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania są niemożliwe do określenia.
W dalszej perspektywie kurs złotego i rosnące stopy procentowe wpływają bezpośrednio na zdolności kredytowe kupujących i
ich możliwości nabywcze. Istotnym czynnikiem mającym wpływ na realizację kolejnych inwestycji przez Spółkę jest polityka
banków w zakresie dostępności kredytów dla osób fizycznych.
Prognozy zakładają, że coraz mniej osób będzie mogło skorzystać z rządowych programów wsparcia, a stabilność cen oraz
możliwe obniżki stóp procentowych w kolejnych kwartałach 2025 roku mogą pobudzić popyt. Część kupujących, zmęczona
czekaniem na korzystniejsze warunki kredytowe zdecyduje się na zakup nieruchomości. W rezultacie deweloperzy mogą dążyć
do zwiększenia sprzedaży, zwłaszcza w miastach, gdzie oferta mieszkań jest szeroka, a ceny pozostają konkurencyjne. Osta-
tecznie, wszystko będzie zależeć od sytuacji makroekonomicznej, w tym ewentualnych obniżek stóp procentowych, które mo-
głyby poprawić dostępność kredytów hipotecznych.
Niższy popyt na mieszkania w Warszawie widoczny był w całym 2024 r. To głównie konsekwencja zakończenia rządowego pro-
gramu „Bezpieczny Kredyt 2%”, oferującego subsydiowane kredyty mieszkaniowe oraz brak jasnej sytuacji w zakresie deklaracji
rządu dotyczącej nowego programu.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania przewidywane zmiany cen sprzedaży są trudne do określenia. Zarząd Spółki
obserwuje sytuację na bieżąco, aby reagować niezwłocznie i minimalizować powstałe ryzyko podejmując decyzje stosowne do
zaistniałych sytuacji.
Omówienie perspektyw rozwoju działalności przynajmniej w najbliższych kwartałach
Przyszłe wyniki finansowe w dużym stopniu zależbędą od ogólnej koniunktury gospodarczej tempa wzrostu PKB, stanu
finansów publicznych oraz sytuacji panującej w budownictwie. W przypadku czynników zewnętrznych czynnikami ograniczają-
cymi popyt na duże i średnie mieszkania oraz wpływającymi na utrzymanie wysokich cen i ograniczony popyt wśród mieszkań
małych mogą być:
utrzymujące się w dalszym ciągu relatywnie wysokie koszty kredytów hipotecznych,
niechęć do zaciągania kredytów wynikająca z niekorzystnej sytuacji na rynku pracy,
ryzyko walutowe ograniczające skłonność do zaciągania kredytów w walutach obcych,
założenia nowego programu rządowego „Klucz do mieszkania”, który pokazuje zmianę kierunku polityki mieszkanio-
wej w stronę wspierania rynku wtórnego oraz sektora społecznego, ale nie można wykluczyć dalszych modyfikacji
jego założeń na etapie wdrażania.
Wśród czynników wewnętrznych mających wpływ na rozwój Grupy do najistotniejszych można zaliczyć:
postęp w realizacji obecnych inwestycji oraz rozpoczęcie realizacji inwestycji planowanych,
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 87
opóźnienie rozpoczęcia realizacji projektu Złota Wilga o co najmniej trzy miesiące z uwagi na bezumowne korzystanie
z terenu przekazanego przez spółdzielnie mieszkaniową przez dotychczasowego najemcę,
pozyskanie przez Spółkę Dominującą nowych inwestycji w modelu „Deweloper Plus”, czyli budowa obiektów na grun-
tach powierzonych,
pozyskanie nieruchomości gruntowych w dogodnych lokalizacjach pozwalających na rozszerzenie działalności w seg-
mencie deweloperskim,
pozyskanie finansowania na realizację nowych projektów.
Projekty budowlane realizowane przez Spółkę obarczone wieloma aspektami ryzyka, które obejmują
w szczególności: (i) nieuzyskanie lub podważenie uzyskanych już pozwoleń, zezwoleń lub innych decyzji administracyjnych nie-
zbędnych do wykorzystania gruntu oraz realizacji projektów budowlanych zgodnie z planami Spółki (również w zakresie ochrony
środowiska), (ii) nieprzewidywalne działania sąsiadów w zakresie prób podważania prawomocnych decyzji budowlanych po
uzyskaniu stosownych zezwoleń oraz w trakcie ich uzyskiwania, (iii) opóźnienie rozpoczęcia lub zakończenia budowy, (iv)
zmiany w przepisach regulujących wykorzystanie gruntów i realizacje projektów budowlanych. Pozostałe aspekty ryzyka to:
brak popytu na drożejące mieszkania, które są wynikiem rosnących cen wykonawstwa oraz rosnących cen gruntów,
spowodowanych brakiem dostępności terenów inwestycyjnych w dobrze skomunikowanych częściach Warszawy;
brak zaufania do oferty dla deweloperów przedstawianej przez fundusze inwestycyjne, a w konsekwencji problemy
w dostępności środków finansowych na realizację projektów;
brak dostępności kredytów na realizację ze względu na ograniczone zaufanie do branży deweloperskiej; brak popytu
na mieszkania wynikający z zagrożenia rosnącego współczynnika inflacji.
Wystąpienie każdej z powyższych okoliczności może spowodować opóźnienia w realizacji zaplanowanych projektów, wzrost
kosztów lub ewentualną utratę przychodów, a w niektórych przypadkach brak możliwości zakończenia projektu. Może to mieć
negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Spółki. Na wyniki finansowe Spółki w przyszłości będą miały istotny wpływ
pozytywne wyniki pozyskania finansowania dla kolejnych ewentualnie możliwych do zakontraktowania terenów, tj. podpisania
umów o wspólnym przedsięwzięciu oraz uregulowania stanu prawnego gruntów, które objęte już umowami o wspólnym
przedsięwzięciu.
Szerokie plany inwestycyjne oraz długość procesu przygotowawczego związanego z formalnościami niezbędnymi przed rozpo-
częciem realizacji projektów i ich sprzedażą oraz przedłużająca się procedura przetargowa dotycząca Projektu Złota Wilga mają
istotny wpływ zarówno na wyniki bieżącego okresu, jak również na wyniki kolejnych kwartałów. Zarząd ocenia, że wyniki I i II
kwartału br. będą istotnie niższe niż osiągnięte w analogicznym okresie roku ubiegłego. Zarząd Spółki konsekwentnie realizuje
swoje plany polegające na budowie Grupy Kapitałowej posiadającej stabilną pozycję w segmencie „Deweloper PLUS”, czyli we
współpracy ze spółdzielniami mieszkaniowymi oraz intensywnie rozwijającej się w segmencie deweloperskim działając w sek-
torze mieszkaniowym wielorodzinnym i jednorodzinnym oraz w przyszłości budującej portfolio powierzchni komercyjnych na
wynajem pod sklepy typu dyskont.
W sektorze mieszkaniowym Spółka zamierza nadal oferować przede wszystkim niewielkie, średnie i większe mieszkania w atrak-
cyjnych cenach i dogodnych lokalizacjach na terenie Warszawy i okolic oraz Piaseczna ale również poszukiwać nieruchomości
gruntowych w atrakcyjnych cenach i lokalizacjach w innych dużych miastach w Polsce.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 88
4.38. WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO
WYBRANE DANE FINANSOWE WRAZ Z PRZELICZENIEM NA EURO
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2024
na dzień 31.12.2023
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu
4,2730
4,3480
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Kurs średni w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących
na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie
4,3042
4,5284
WYBRANE DANE FINANSOWE WRAZ Z PRZELICZENIEM NA EURO
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2024
za okres od
01.01. do
31.12.2023
za okres od 01.01.
do 31.12.2024
za okres od
01.01. do
31.12.2023
PLN
EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży
53 967
131 552
12 538
29 051
Koszt sprzedanych produktów i usług
42 020
97 943
9 763
21 629
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
2 060
24 210
479
5 346
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
4 282
24 480
995
5 406
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
3 401
20 258
790
4 474
Zysk (strata) netto
3 401
20 258
790
4 474
Zysk (strata) na jed akcję zwykłą (w PLN / EUR)
0,34
2,04
0,08
0,45
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN
/ EUR)
0,34
2,04
0,08
0,45
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
11 036
29 616
2 564
6 540
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności in-
westycyjnej
-10 203
-23 875
-2 370
-5 272
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
-10 266
-16 077
-2 385
-3 550
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwa-
lentów
-9 433
-10 336
-2 191
-2 283
Średni kurs PLN / EUR*
4,3042
4,5284
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2023
PLN
EUR
Jednostkowe Śródroczne Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
82 366
93 209
19 276
21 437
Zobowiązania długoterminowe
1 612
4 434
377
1 020
Zobowiązania krótkoterminowe
19 998
21 493
4 680
4 943
Kapitał własny
60 756
67 283
14 218
15 474
Kapitał podstawowy
619
619
145
142
Liczba akcji
9 924 940
9 924 940
9 924 940
9 924 940
Średnia ważona liczba akcji zwykłych
9 924 940
9 924 940
9 924 940
9 924 940
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych
9 924 940
9 924 940
9 924 940
9 924 940
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 89
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN / EUR)
6,12
6,78
1,43
1,56
Zadeklarowana lub wypłacona dywidenda na jedną akcję
(w PLN / EUR)
-
-
-
-
Kurs PLN / EUR na koniec okresu**
4,2730
4,3480
PODPISY WSZYSTKICH CZŁONKÓW ZARZĄDU
Łukasz Deńca - Prezes Zarządu
Alan Dunikowski - Wiceprezes Zarządu
Podpis osoby, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
---------------------------------------------------------------
Małgorzata Jankowska – Główny Księgowy
Warszawa, 25 kwietnia 2025 roku
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
str. 90