Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 1
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
obejmujące sprawozdanie z działalności ED Invest S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Grupy Kapitałowej ED Invest S.A.
Warszawa, 25 kwietnia 2025 r.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 2
Szanowni Państwo,
Przekazujemy Państwu jednostkowe sprawozdania
finansowe ED Invest S.A. oraz skonsolidowane
sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej ED
Invest za rok 2024. Wyniki finansowe zarówno w
ujęciu jednostkowym, jak i w skonsolidowanym są
niższe niż przewidywaliśmy publikując sprawozdania
za rok 2023.
Rok 2024 okazał się trudniejszy niż początkowo
oczekiwaliśmy, głównie z uwagi na wystąpienie szeregu czynników niezależnych od Spółki. Dlatego
mimo wszystko uznajemy osiągnięte w roku 2024 wyniki za akceptowalne.
Ze względu na przedłużające się procedury administracyjne, realizacja projektu Gocłavia (wcześniejsza
nazwa projektowa Wilga VI-bis) zlokalizowana przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie
rozpoczęła się dopiero w grudniu ubiegłego roku. Jednocześnie, później niż zakładaliśmy, zakończył się
przetarg na realizację projektu Złota Wilga, który Spółka wygrała. Dodatkowo, z uwagi
na nieuzasadnione, bezumowne korzystanie z nieruchomości przez poprzedniego najemcę, rozpoczęcie
budowy projektu Złota Wilga rozpocznie się dopiero w maju br. W przypadku projektu Orężna nadal
trwają prace nad uzyskaniem pozwolenia na budowę, głównie z powodu wymuszonej konieczności
przeprowadzenia podziału nieruchomości.
Wyżej wskazane opóźnienia i przeciągające się procedury administracyjne spowodowały przesunięcie
w czasie osiągnięcie wcześniej oczekiwanych przychodów ze sprzedaży o około 9 miesięcy. Dzisiaj
możemy powiedzieć, że opisane powyżej kwestie mające wpływ na obecną sytuację ekonomiczno-
finansową Spółki, zostały rozwiązane, zatem w średnim terminie nie widzimy dalszych zagrożeń
o podobnym charakterze.
Musimy podkreślić, że poza wewnętrznymi wyzwaniami, obserwujemy jednocześnie ogólne
spowolnienie sprzedaży mieszkań oraz silną presję cenową ze strony klientów zarówno w Warszawie
(w przypadku inwestycji Gocłavia i Złota Wilga), jaki i w Karwowie (w przypadku Apartamentów
Radzikowskiego). Spowolnienie sprzedaży nie oznacza jednak jej zatrzymania. Nie oceniamy przy tym
obecnej sytuacji rynkowej jako istotnego zagrożenia dla funkcjonowania i bezpieczeństwa Grupy
Kapitałowej ED Invest, gdyż nasze podejście do budżetowania i założeń w planowaniu przepływów
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 3
pieniężnych zawsze ma charakter ostrożnościowy. Powyższe oznacza jedynie, iż w obecnej sytuacji
trudno liczyć na istotne pozytywne odchylenia od przyjętych planów, jak to miało miejsce w roku 2023.
W połowie ubiegłego roku spółka zależna SOEDI 4 Sp. z o. o. nabyła lokal usługowy, który zgodnie
z zamierzeniami, miał być pierwszym lokalem w budowaniu portfolio lokali pod wynajem, jako trzeci
z obszarów biznesowych Grupy Kapitałowej ED Invest. Jednakże w obliczu wspomnianych wcześniej
opóźnień i będących jego konsekwencją ograniczeń w zakresie rozporządzalnych środków pieniężnych,
przed końcem roku podjęliśmy decyzję o niezwłocznej realizacji zysku z tego tytułu.
Nasza kolejna spółka zależna SOEDI 2 Sp. z o. o oczekuje na wydanie pozwolenia na budowę zespołu
budynków o łącznej powierzchni mieszkań i lokali usługowych - około 12.500 m
2
. Nie jest wykluczone,
że projekt ten również zostanie sprzedany, jeżeli Spółka Dominująca nie pozyska stabilnych źródeł
finansowania kapitału obrotowego.
Wyżej opisane czynniki zewnętrzne oraz plany Zarządu oznaczają, że Grupa Kapitałowa ED Invest
powróci na ścieżkę wzrostu i zadowalających wyników finansowych począwszy od II kwartału br.
Nie ustajemy w działaniach zmierzających do zapewnienia Grupie ciągłości realizacji projektów
w perspektywie kolejnych 5 lat. Powyższe założenia dotyczą zarówno pozyskania – czy to na własność,
czy we współpracy ze spółdzielniami mieszkaniowymi – terenów inwestycyjnych, jak i zapewnienia
odpowiedniego poziomu finansowania do ich realizacji. Liczymy, iż będziemy mogli Państwa
poinformować o konkretach już niebawem przy okazji publikacji kolejnych raportów okresowych
lub raportów bieżących, jeśli będą to istotne zmiany w zakresie pozyskiwanego finansowania l
lub realizacji projektów budowanych.
Reasumując, zaprezentowane skonsolidowane i jednostkowe sprawozdania finansowe pokazuje
zarówno Grupę Kapitałową ED Invest, jak i Spółkę ED Invest S.A, w zadowalającej kondycji z silnymi
podstawami do dalszego rozwoju.
Z poważaniem
Łukasz Deńca
Prezes Zarządu ED Invest S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 4
SPIS TREŚCI
1. PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE ORAZ GRUPIE KAPITAŁOWEJ .................................................. 7
1.1. Informacje ogólne o Spółce Dominującej ............................................................................................................. 7
1.2. Kapitał zakładowy Spółki Dominującej ................................................................................................................. 7
1.3. Skład organów Spółki Dominującej....................................................................................................................... 8
1.4. Organizacja Grupy Kapitałowej ............................................................................................................................ 9
1.5. Przedmiot działalności ........................................................................................................................................ 13
1.6. Główne inwestycje ............................................................................................................................................. 14
1.7. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju ........................................................................................ 16
1.8. Akcje ED Invest S.A. ............................................................................................................................................ 16
1.9. Dywidenda .......................................................................................................................................................... 18
1.10. Polityka dywidendowa ....................................................................................................................................... 19
1.11. Zatrudnienie ....................................................................................................................................................... 20
1.12. Postępowania toczące się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub
organem administracji publicznej. ...................................................................................................................... 20
2. SYTUACJA RYNKOWA W 2024 R. ........................................................................................................... 26
2.1. Otoczenie makroekonomiczne w Polsce ............................................................................................................ 26
2.2. Prognozowane zmiany makroekonomiczne ....................................................................................................... 26
2.3. Rynek mieszkaniowy........................................................................................................................................... 28
3. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU ............................................................................ 35
3.1. Działalność ED Invest S.A. w 2024 r. ................................................................................................................... 35
3.2. Działalność spółek zależnych w 2024 roku ......................................................................................................... 36
3.3. Plany inwestycyjne ............................................................................................................................................. 39
3.4. Czynniki mające wpływ na realizację inwestycji ................................................................................................. 40
3.5. Omówienie perspektyw rozwoju działalności przynajmniej w najbliższych kwartałach..................................... 42
3.6. Informacje o rynkach zbytu oraz informacje o źródłach zaopatrzenia w materiały do produkcji,
w towary i usługi ................................................................................................................................................. 44
4. ISTOTNE UMOWY ZAWARTE W 2024 ROKU ......................................................................................... 48
4.1. Informacje o zawartych umowach znaczących dla działalności Grupy, w tym znanych Spółce
Dominującej umowach zawartych pomiędzy akcjonariuszami, umowach ubezpieczenia, współpracy lub
kooperacji ........................................................................................................................................................... 48
4.2. Informacje o powiązaniach organizacyjnych lub kapitałowych Spółki Dominującej z innymi
podmiotami oraz określenie głównych inwestycji krajowych i zagranicznych, w tym inwestycji
kapitałowych dokonanych poza jego grupą jednostek powiązanych oraz opis metod ich finansowania. .......... 56
4.3. Informacje o transakcjach zawartych przez Emitenta lub jednostkę od niego zależną z podmiotami
powiązanymi na innych warunkach niż rynkowe, wraz z ich kwotami oraz informacjami określającymi
charakter tych transakcji .................................................................................................................................... 56
4.4. Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych w danym kwartale umowach dotyczących kredytów i
pożyczek ............................................................................................................................................................. 56
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 5
4.5. Informacje o udzielonych w danym roku obrotowym pożyczkach, ze szczególnym uwzględnieniem
pożyczek udzielonych podmiotom powiązanym Emitenta, z podaniem co najmniej ich kwoty, rodzaju i
wysokości stopy procentowej, waluty i terminu wymagalności ......................................................................... 57
4.6. Informacje o udzielonych i otrzymanych poręczeniach i gwarancjach, ze szczególnym uwzględnieniem
poręczeń i gwarancji udzielonych podmiotom powiązanym Emitenta .............................................................. 64
5. SYTUACJA FINANSOWA ED INVEST S.A. I GRUPY KAPITAŁOWEJ ED INVEST S.A. ................................. 72
5.1. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych Grupy ED Invest S.A. ................................... 72
5.2. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych ED Invest S.A. .............................................. 76
5.3. Ocena zarządzania zasobami finansowymi, ze szczególnym uwzględnieniem zdolności i wywiązywania
się z zaciąganych zobowiązań oraz określenie ewentualnych zagrożeń i działań, jakie Grupa podjęła lub
zamierza podjąć w celu przeciwdziałania tym zagrożeniom ............................................................................... 80
5.4. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych, w tym inwestycji kapitałowych, w porównaniu
do wielkości posiadanych środków, z uwzględnieniem możliwych zmian w strukturze finansowania tej
działalności ......................................................................................................................................................... 80
5.5. Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik z działalności w III kw. 2024 roku ............ 81
6. OPIS ISTOTNYCH CZYNNIKÓW RYZYKA I ZAGROŻEŃ ............................................................................ 83
6.1. Czynniki ryzyka związane z działalnością Grupy ................................................................................................. 83
6.2. Czynniki ryzyka związane z otoczeniem, w jakim Grupa prowadzi działalność................................................... 89
6.3. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki ...................................................... 98
7. INNE ISTOTNE INFORMACJE................................................................................................................ 101
7.1. Informacje dodatkowe ..................................................................................................................................... 101
7.2. Zdarzenia mające wpływ na strukturę akcjonariatu w 2024 r. ......................................................................... 102
7.3. Zdarzenia po dacie bilansu ............................................................................................................................... 102
8. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO W ED INVEST S.A. W OKRESIE OD 1
STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2024 R. ..................................................................................................... 106
8.1. Oświadczenie .................................................................................................................................................... 106
8.2. Zbiór Zasad Ładu Korporacyjnego .................................................................................................................... 106
8.3. Nie stosowane Zasady Ładu Korporacyjnego ................................................................................................... 106
8.4. Kontrola wewnętrzna i zarządzanie ryzykiem .................................................................................................. 110
8.5. Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji ............................................................................................. 111
8.6. Organy zarządzające i nadzorujące ................................................................................................................... 111
8.7. Komitet Audytu ................................................................................................................................................ 116
8.8. Zmiany Statutu Spółki ....................................................................................................................................... 116
8.9. Walne Zgromadzenie ........................................................................................................................................ 118
8.10. Podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych ............................................................................ 120
9. OŚWIADCZENIA................................................................................................................................... 123
9.1. Oświadczenie Zarządu w sprawie rzetelności sporządzenia sprawozdań ........................................................ 123
9.1. Oświadczenie Zarządu w sprawie zatwierdzenia sporządzenia z działalności .................................................. 123
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 6
PODSTAWOWE INFORMACJE
O SPÓŁCE ORAZ GRUPIE KAPITAŁOWEJ
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 7
1. PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE ORAZ GRUPIE KAPITAŁOWEJ
1.1. Informacje ogólne o Spółce Dominującej
ED Invest Spółka Akcyjna („Spółka”, „Emitent”, „Jednostka Dominująca”, „ED Invest”) jest podmiotem
dominującym w Grupie Kapitałowej ED Invest S.A. („Grupa”, „Grupa Kapitałowa”). Spółka powstała 22 grudnia
2008 roku w wyniku przekształcenia ED Invest Sp. z o.o. w spółkę akcyjną – akt notarialny z 22 grudnia 2008 roku
Rep. A Nr 10048/2008. Emitent został wpisany do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez
Sąd Rejonowy m.st. Warszawy w Warszawie 20 stycznia 2009 r. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.
Siedziba Spółki na 31 grudnia 2024 roku mieściła się przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C w Warszawie
(03-840). 8 marca 2024 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o zmianie adresu Spółki na powyżej podany.
23 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie ED Invest S.A. podjęło uchwałę, na mocy której nastąpiła
zmiana pisowni nazwy Spółki z ED invest S.A. na ED Invest S.A. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie,
XIV Wydział Gospodarczy dokonał rejestracji tej zmiany 25 czerwca 2024 r.
Od grudnia 2010 r. akcje ED Invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.
Tabela 1. Podstawowe dane dotyczące Jednostki Dominującej – ED Invest S.A.
1.2. Kapitał zakładowy Spółki Dominującej
Kapitał podstawowy Spółki na 31 grudnia 2024 r. zgodnie z wpisem do KRS, wynosi 619 334,35 PLN i dzieli się na
12 386 687 akcji serii A o wartości nominalnej 0,05 PLN każda. Na każdą akcję przypada jeden głos.
Nazwa (firma) ED Invest Spółka Akcyjna
Forma prawna spółka akcyjna
Siedziba i kraj siedziby Warszawa, Polska
Adres ul. Grochowska 306/308, 03-840 Warszawa
Telefon +48 22 255 15 55
E-mail biuro@edInvest.pl
Strona internetowa www.edInvest.pl
Identyfikator PKD (działalność
przeważająca)
41.20.Z – roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i
niemieszkalnych
Przedmiot działalności
budowanie na gruntach powierzonych oraz budowanie na gruntach własnych i
sprzedaż realizowanych budynków
REGON 012820030
Kapitał zakładowy 619 334,35 PLN – w pełni opłacony
Numer KRS 0000321820
Sąd Rejestrowy
Sąd Rejonowy dla M.ST. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 8
1.3. Skład organów Spółki Dominującej
Zarząd Jednostki Dominującej
Skład Zarządu ED Invest S.A. we wrześniu 2024 r. uległ zmianie. Pani Zofia Egierska i Pana Jerzy Dyrcz,
dotychczasowi Członkowie Zarządu ED Invest S.A., złożyli rezygnację z pełnionych funkcji ze skutkiem na
30 września 2024 r. Złożone rezygnacje wynikały z wygaśnięcia kontraktów menadżerskich podpisanych 6 marca
2023 roku, które zostały zawarte na okres 18 miesięcy od dnia powołania w skład Zarządu Spółki.
Skład Zarządu ED Invest S.A. nie uległ zmianie w okresie od dnia bilansowego do dnia publikacji niniejszego
sprawozdania, tj. 25 kwietnia 2024 r.
Tabela 2. Skład Zarządu Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 r.
Obecna kadencja Zarządu rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez Radę
Nadzorczą powołujących Członków Zarządu Spółki na wspólną 2-letnią kadencję, która kończy się z dniem
odbycia walnego zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za ostatni pełny rok obrotowy
pełnienia funkcji, czyli sprawozdania za rok 2025.
Informacje o wartości wynagrodzeń i nagród z tytułu pełnienia funkcji Prezesa Zarządu, Wiceprezesa Zarządu
i Członków Zarządu w ED Invest S.A. zostały podane w nocie nr 3.34 w skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym i w nocie nr 4.31 w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
Rada Nadzorcza Jednostki Dominującej
Skład Rady Nadzorczej ED Invest S.A. w 2024 r. uległ zmianie. 23 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie
ED Invest S.A. podjęło uchwałę, na mocy której powołano, z tym samym dniem w skład Rady Nadzorczej Spółki
na obecnie trwającą dwuletnią kadencję Pana Macieja Krzewińskiego.
Skład Rady Nadzorczej ED Invest S.A. nie uległ zmianie w okresie od dnia bilansowego do dnia publikacji
niniejszego sprawozdania, tj. 25 kwietnia 2024 r.
Tabela 3. Skład Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 r.
Imię i nazwisko
Funkcja
Łukasz Marcin Deńca Prezes Zarządu
Alan Dunikowski Wiceprezes Zarządu
Imię i nazwisko Funkcja
Adrian Heymans
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Oktawian Jaworek
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Robert Gwiazdowski Członek Rady Nadzorczej
Sebastian Chwedeczko Członek Rady Nadzorczej
Krzysztof Mikołajczyk Członek Rady Nadzorczej
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 9
Obecna kadencja Rady Nadzorczej rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez
Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy ED Invest S.A. powołujących Członków Rady Nadzorczej na
wspólną 2-letnią kadencję, która kończy się z dniem odbycia walnego zgromadzenia zatwierdzającego
sprawozdanie finansowe za ostatni pełny rok obrotowy pełnienia funkcji, czyli sprawozdania za rok 2025.
Wynagrodzenie Członków Rady Nadzorczej zostało podane w nocie nr 3.34 w skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym i w nocie nr 4.31w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
Komitet Audytu Jednostki Dominującej
Skład Komitetu Audytu został wybrany uchwałą Rada Nadzorcza z 17 marca 2023 r. na podstawie Rozdziału IV
ust. 1, 2 i 3 Regulaminu Rady Nadzorczej.
Tabela 4. Skład Komitetu Audytu Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 r.
1.4. Organizacja Grupy Kapitałowej
Grupa Kapitałowa ED Invest S.A. powstała w 2023 roku, a w jej skład wchodzą Emitent oraz siedem spółek
zależnych: Radzikowskiego APV Sp. z o.o., Project View Sp. z o.o., SOEDI1 Sp. z o.o., SOEDI2 Sp. z o.o.,
SOEDI3 Sp. z o.o., SOEDI4 Sp. z o.o., SOEDI5 Sp. z o.o.
Działalność Spółki Dominującej różni się od działalności spółek deweloperskich. Spółka podpisując umowę
o wspólnym przedsięwzięciu ze spółdzielnią mieszkaniową odpowiedzialna jest za proces wykonawczy,
a następnie prowadzi nabór klientów i podpisuje w imieniu spółdzielni mieszkaniowej z finalnymi odbiorcami
indywidualnymi umowy o wybudowanie lokalu oparte na prawie spółdzielczym. Po przekazaniu obiektów do
użytkowania spółdzielnia mieszkaniowa podpisuje z klientami końcowymi umowy o wyodrębnienie lokalu
mieszkalnego.
Spółki celowe należące do Grupy realizują inwestycje na gruntach własnych w oparciu o ustawę deweloperską.
Podstawowe dane dotyczące spółek zależnych zawiera Tabela 5.
Emitent nie posiada spółek stowarzyszonych, zakładów oraz oddziałów. Spółka ED Invest S.A. i pozostałe spółki
zależne zostały utworzone na czas nieoznaczony.
Maciej Krzewiński Członek Rady Nadzorczej
Artur Neuman Sekretarz Rady Nadzorczej
Imię i nazwisko Funkcja
Robert Gwiazdowski Przewodniczący Komitetu Audytu
Oktawian Jaworek Członek Komitetu Audytu
Artur Neuman
Członek Komitetu Audytu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 10
Graf 1. Struktura Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. – stan na 30 września 2024 roku
Radzikowskiego APV Sp. z o.o.
Radzikowskiego APV Sp. z o.o. jest spółką zależną od Emitenta, w której ED Invest S.A. na 31 grudnia 2024 r. oraz
na dzień publikacji niniejszego raportu, tj. 25 kwietnia 2025 r., posiada 53% w kapitale zakładowym oraz ogólnej
liczbie głosów. Kapitał zakładowy spółki wynosi 5 tys. PLN i dzieli się na 100 równych i niepodzielnych udziałów o
wartości nominalnej 0,05 tys. PLN (50,00 PLN) każdy. Radzikowskiego APV Sp. z o.o. podlega konsolidacji metodą
pełną.
Project View Sp. z o.o.
Project View Sp. z o.o. jest spółką zależną od Emitenta, w której ED Invest S.A. na 31 grudnia 2024 r. oraz na dzień
publikacji niniejszego raportu, tj. 25 kwietnia 2025 r., posiada 100% w kapitale zakładowym oraz ogólnej liczbie
głosów. Kapitał zakładowy spółki wynosi 83,5 tys. PLN i dzieli się na 167 równych i niepodzielnych udziałów o
wartości nominalnej 0,5 tys. PLN (500,00 PLN) każdy. Project View Sp. z o.o. podlega konsolidacji metodą pełną.
SOEDI1 Sp. z o.o.
SOEDI1 Sp. z o.o. jest spółką zależną od Emitenta, w której ED Invest S.A. na 31 grudnia 2024 r. oraz na dzień
publikacji niniejszego raportu, tj. 25 kwietnia 2025 r., posiada 51% w kapitale zakładowym oraz ogólnej liczbie
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 11
głosów. Kapitał zakładowy spółki wynosi 10 tys. PLN i dzieli się na 100 równych i niepodzielnych udziałów
o wartości nominalnej 0,1 tys. PLN (100,00 PLN) każdy. SOEDI1 Sp. z o.o. podlega konsolidacji metodą pełną.
SOEDI2 Sp. z o.o.
SOEDI2 Sp. z o.o. jest spółką zależną od Emitenta, w której ED Invest S.A. na 31 grudnia 2024 r. oraz na dzień
publikacji niniejszego raportu, tj. 25 kwietnia 2025 r., posiada 100% w kapitale zakładowym oraz ogólnej liczbie
głosów. Kapitał zakładowy spółki wynosi 10 tys. PLN i dzieli się na 100 równych i niepodzielnych udziałów
o wartości nominalnej 0,1 tys. PLN (100,00 PLN) każdy. SOEDI2 Sp. z o.o. podlega konsolidacji metodą pełną.
SOEDI3 Sp. z o.o.
SOEDI3 Sp. z o.o. jest spółką zależną od Emitenta, w której ED Invest S.A. na 31 grudnia 2024 r. oraz na dzień
publikacji niniejszego raportu, tj. 25 kwietnia 2025 r., posiada 100% w kapitale zakładowym oraz ogólnej liczbie
głosów. SOEDI3 Sp. z o.o. podlega konsolidacji metodą pełną.
29 października 2024 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników podwyższyło kapitał zakładowy Spółki
SOEDI3 Sp. z o.o. do kwoty 110 000 PLN w drodze utworzenia 1 000 nowych udziałów o wartości nominalnej
100 PLN, które objęte zostały przez jedynego wspólnika – ED Invest S.A. Szczegóły związane z podwyższeniem
kapitału zostały opisane w pkt. 4.1.
SOEDI4 Sp. z o.o.
27 marca 2024 roku ED Invest S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI4 Sp. z o.o. Spółka została zarejestrowana 4
kwietnia 2024 roku. SOEDI4 Sp. z o.o. jest spółką zależną od Emitenta, w której ED Invest S.A. na 31 grudnia 2024
r. oraz na dzień publikacji niniejszego raportu, tj. 25 kwietnia 2025 r., posiada 100% w kapitale zakładowym oraz
ogólnej liczbie głosów. SOEDI4 Sp. z o.o. podlega konsolidacji metodą pełną.
SOEDI5 Sp. z o.o.
2 kwietnia 2024 roku ED Invest S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI5 Sp. z o.o. Spółka została zarejestrowana 8
kwietnia 2024 roku. SOEDI5 Sp. z o.o. jest spółką zależną od Emitenta, w której ED Invest S.A na 31 grudnia 2024
r. oraz na dzień publikacji niniejszego raportu, tj. 25 kwietnia 2025 r., posiada 100% w kapitale zakładowym oraz
ogólnej liczbie głosów. SOEDI5 Sp. z o.o. podlega konsolidacji metodą pełną.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 12
Tabela 5. Podstawowe dane dotyczące jednostek zależnych
Nazwa (firma) Radzikowskiego APV Sp. z o.o. Project View Sp. z o.o. SOEDI1 Sp. z o.o. SOEDI2 Sp. z o.o. SOEDI3 Sp. z o.o. SOEDI4 Sp. z o.o. SOEDI5 Sp. z o.o.
Forma
prawna
spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
Siedziba i kraj
siedziby
Warszawa, Polska Warszawa, Polska Warszawa, Polska Warszawa, Polska Warszawa, Polska Warszawa, Polska Warszawa, Polska
Adres
ul. Grochowska 306/308,
03-840 Warszawa
ul. Grochowska 306/308,
03-840 Warszawa
ul. Grochowska 306/308,
03-840 Warszawa
ul. Grochowska 306/308,
03-840 Warszawa
ul. Grochowska 306/308,
03-840 Warszawa
ul. Grochowska 306/308,
03-840 Warszawa
ul. Grochowska 306/308,
03-840 Warszawa
Telefon +48 733 887 575; +48 570 346 969 +48 22 255 15 55 +48 22 255 15 55 +48 22 255 15 55 +48 22 255 15 55 +48 22 255 15 55 +48 22 255 15 55
E-mail biuro@edInvest.pl biuro@edInvest.pl so@edInvest.pl soedi2@edInvest.pl soedi3@edInvest.pl soedi4@edInvest.pl soedi5@edInvest.pl
Strona
internetowa
www.apartamentyradzikowskiego.pl ------------- ------------- ------------- ------------- ------------- -------------
Identyfikator
PKD
(działalność
przeważająca)
41.10.Z – realizacja projektów
budowlanych związanych ze
wznoszeniem budynków
68.10.Z – kupno i sprzedaż
nieruchomości na własny
rachunek
41.10.Z – realizacja
projektów budowlanych
związanych ze
wznoszeniem budynków
41.10.Z – realizacja
projektów budowlanych
związanych ze
wznoszeniem budynków
41.10 – realizacja
projektów budowlanych
związanych ze
wznoszeniem budynków
68.20.Z – wynajem i
zarządzanie
nieruchomościami
własnymi lub
dzierżawionymi
41.10. Z - realizacja
projektów budowlanych
związanych ze
wznoszeniem budynków
Przedmiot
działalności
budowanie na gruntach własnych i
sprzedaż realizowanych budynków
kupno i sprzedaż
nieruchomości na własny
rachunek oraz budowanie na
gruntach własnych i sprzedaż
realizowanych budynków
budowanie na gruntach
własnych i sprzedaż
realizowanych budynków
budowanie na gruntach
własnych i sprzedaż
realizowanych budynków
kupno i sprzedaż
nieruchomości na własny
rachunek oraz budowanie
na gruntach własnych i
sprzedaż realizowanych
budynków
wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
własnymi lub
dzierżawionymi
wynajem i zarządzanie
nieruchomościami
własnymi lub
dzierżawionymi
REGON 386327006 141358956 524081903 525005590 526614479 528262820 528309823
Kapitał
zakładowy
5 000,00 PLN – w pełni opłacony
83 500,00 PLN – w pełni
opłacony
10 000,00 PLN – w pełni
opłacony
10 000,00 PLN – w pełni
opłacony
110 000,00 PLN – w pełni
opłacony
10 000,00 PLN – w pełni
opłacony
10 000,00 PLN – w pełni
opłacony
Numer KRS 0000845979 0000306785 0001011220 0001030203 0001062304 0001098018 0001098732
Sąd
Rejestrowy
Sąd Rejonowy dla M.ST. Warszawy
w Warszawie, XIV Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru
Sądowego
Sąd Rejonowy dla M.ST.
Warszawy w Warszawie, XIII
Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru
Sądowego
Sąd Rejonowy dla M.ST.
Warszawy w Warszawie,
XIV Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru
Sądowego
Sąd Rejonowy dla M.ST.
Warszawy w Warszawie,
XIV Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru
Sądowego
Sąd Rejonowy dla M.ST.
Warszawy w Warszawie,
XIV Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru
Sądowego
Sąd Rejonowy dla M.ST.
Warszawy w Warszawie,
XIV Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru
Sądowego
Sąd Rejonowy dla M.ST.
Warszawy w Warszawie,
XIV Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru
Sądowego
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 13
1.5. Przedmiot działalności
Grupa ED Invest S.A. realizuje przedsięwzięcia deweloperskie i budowlane związane z realizacją projektów
mieszkaniowych i mieszkaniowo-komercyjnych, wielorodzinnych oraz jednorodzinnych, zarówno na gruntach
należących do spółdzielni mieszkaniowych, jak i na gruntach własnych. Grupa poprzez spółkę zależną SOEDI1
Sp. z o.o. prowadzi również działalność związaną z realizacją przedsięwzięć budowlanych innych niż budownictwo
mieszkaniowe, tj. budowy dróg, wznoszenie budynków, rozbiórka i przygotowanie terenu pod budowę czy roboty
związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej. Istotnym obszarem działalności Grupy jest
działalność mająca na celu pozyskania nieruchomości gruntowych pod realizację przyszłych inwestycji.
Grupa prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych oraz działalność związaną z obsługą
rynku nieruchomości. Realizowane przez Grupę inwestycje to budownictwo wielorodzinne
w wyselekcjonowanych lokalizacjach, które zapewniają warunki dogodnego dostępu do komunikacji miejskiej,
zaplecza handlowo-usługowego, edukacyjnego, medycznego, a także kulturalnego. Obecnie realizowane
inwestycje zlokalizowane są w Warszawie na terenie dzielnicy Praga Południe, w Pruszkowie oraz w Krakowie na
terenie dzielnicy Prądnik Biały. Grupa przykłada dużą wagę do zapewnienia przyszłym mieszkańcom produktu
bardzo wysokiej jakości, posiadającego cechy funkcjonalności, wygody i komfortu już na etapie projektowania,
co zapewnia duże zainteresowanie klientów, a co za tym idzie stabilny popyt na proponowane produkty.
Ze względu na wyważone ceny oferta jest adresowana do szerokiego grona nabywców.
Spółka Dominująca ED Invest S.A. stworzyła i z sukcesem, od ponad 20 lat, realizuje unikatowy model biznesowy
oparty na formule „Deweloper PLUS”, który opiera się na budownictwie wielorodzinnym na gruntach należących
do spółdzielni mieszkaniowych. Spółka Dominująca w ramach umów o wspólnym przedsięwzięciu realizuje
budynki mieszkalno-komercyjne z miejscami postojowymi w halach garażowych na gruntach będących we
władaniu użytkownika wieczystego lub właściciela gruntu – spółdzielni mieszkaniowej. Udział Jednostki
Dominującej w realizacji tego typu inwestycji polega m.in. na:
przygotowaniu dokumentacji do pozwolenia na budowę i uzyskaniu pozwolenia na budowę wraz ze
wszelkimi uzgodnieniami, planami, umowami z dostawcami mediów;
koordynowaniu robót budowlanych, zapewnieniu niezbędnych nadzorów, wykonywaniu niezbędnej
dokumentacji projektowej;
uzyskiwaniu pozwoleń na użytkowanie;
działaniach zmierzających do pozyskania klientów i zawieraniu z nimi umów o budowę lokali
mieszkalnych, usługowych oraz miejsc postojowych w garażach podziemnych;
realizacji tych umów.
Na gruntach własnych Spółka realizuje projekty poprzez spółki celowe należące do Grupy. We wrześniu 2023
roku spółka zależna Radzikowskiego APV Sp. z o.o. działająca zgodnie z przepisami Ustawy o działalności
developerskiej, rozpoczęła realizację projektu deweloperskiego w Krakowie. Spółka zależna jest odpowiedzialna
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 14
za organizację i koordynację budowy obiektu mieszkalnego na gruncie własnym oraz sprzedaż wybudowanych
lokali.
W maju br. spółka zależna Project View Sp. z o.o. rozpoczęła budowę kameralnej inwestycji przy
ul. Stalowej 16 w Pruszkowie.
Grupa ED Invest S.A. zamierza konsekwentnie realizować swoje plany polegające na budowie silnej Grupy
Kapitałowej posiadającej stabilną pozycję w segmencie budowlanym, intensywnie rozwijać się
w segmencie deweloperskim działając w sektorze mieszkaniowym wielorodzinnym i jednorodzinnym oraz
pracować nad pozyskaniem powierzchni komercyjnych w celach ich najmu pod sklepy (typu dyskont).
W czerwcu 2024 r. spółka zależna SOEDI4 Sp. z o.o. ze podpisała umowę ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-
Lotnisko” o budowę samodzielnego lokalu usługowego znajdującego się na parterze budynku zlokalizowanego w
inwestycji realizowanej „WILGA” bud. AB, która była pierwszą z serii umów nabycia powierzchni komercyjnych
w celu ich wynajmu. Jednak z uwagi na okazje biznesowe Zarząd podjął decyzję o sprzedaży ekspektatywy
odrębnej własności lokalu usługowego oraz Umowy przeniesienia praw i obowiązków z umowy najmu. Szczegóły
związane ze sprzedażą ww. aktywów zostały opisane w pkt. 4.1.
Grupa ED Invest S.A. podtrzymuje plany związane z rozwojem w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych
pod sklepy (typu dyskont), a tym samym budowy portfolio powierzchni komercyjnych zapewniającego stały
pasywny dochód będący uzupełnieniem przychodów osiąganych z działalności deweloperskiej i budowlanej,
jednak z uwagi na pojawiające się okazje biznesowe nie wyklucza partykularnych transakcji sprzedaży takich
aktywów, jak w przypadku powyżej opisanej Umowy.
1.6. Główne inwestycje
W 2024 roku Grupa ED Invest S.A. realizowała poniższe inwestycje:
Inwestycje realizowane we współpracy ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”
Wilga bud. AB przy ul. Umińskiego 2 w dzielnicy Praga
Południe (osiedle Gocław), powstał budynek
mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową na
parterze, garażem w podziemiu i części parteru, ze
172 mieszkaniami, którego realizację Spółka
rozpoczęła w październiku 2022 roku. Spółka uzyskała
pozwolenie na użytkowanie 22 lipca br.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 15
Gocłavia (nazwa projektowa Wilga VI bis) przy ul. Jana
Nowaka-Jeziorańskiego w dzielnicy Praga Południe
(osiedle Gocław). Wielorodzinny budynek mieszkalny
składający się z 71 mieszkań o powierzchni od 29 m
2
do
120 m
2
z podziemną halą garażową, którego realizację
rozpoczęto w grudniu 2024 roku. W czerwcu 2024 r.
zostało wydane PnB dla przedsięwzięcia, a ostateczna
decyzja 23 lipca 2024 r. Przekazanie terenu przez
spółdzielnie miało miejsce we wrześniu ur. Sprzedaży
rozpoczęła się w listopadzie 2024 r. Planowane
zakończenie inwestycji to IV kw. 2026 r. Na dzień
publikacji niniejszego sprawozdania stopień sprzedaży
mieszkań wynosi 17% (w ujęciu ilościowym).
Inwestycję realizowaną przez spółkę zależną APV Radzikowskiego Sp. z o.o.
Inwestycję realizowaną przez spółkę zależną Project View Sp. z o.o.
Stalowa 16 to projekt, którego realizację rozpoczęto
w maju 2024 r. To kameralna inwestycja będąca
wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym z garażem
podziemnym przy ul. Stalowej 16 w Pruszkowie.
Inwestycja zlokalizowana jest w niedalekiej
odległości od stacji kolejowej w Pruszkowie oraz
galerii handlowej Nowa Stacja. W ramach inwestycji
wybudowanych będzie 14 lokali mieszkalnych oraz
17 miejsc postojowych w hali garażowej i 2 miejsca
zewnętrzne zlokalizowane w pasie drogowym
Planowany termin zakończenia realizacji: I kw. 2026
roku.
Apartamenty Radzikowskiego realizowane przy ul. Eliasza
Radzikowskiego w Krakowie w dzielnicy Prądnik Biały - to
wielorodzinny budynek mieszkalny z 46 mieszkaniami, częścią
usługową w parterze oraz garażem w podziemiu. Realizację
projektu rozpoczęto we wrześniu 2023 roku. Planowany
termin ukończenia to II kw. 2025 roku. Na dzień publikacji
niniejszego sprawozdania stopień sprzedaży mieszkań wynosi
61% (w ujęciu ilościowym).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 16
1.7. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju
Spółka nie prowadzi prac w zakresie badań i rozwoju.
1.8. Akcje ED Invest S.A.
Na 31 grudnia 2024 r. na Giełdzie Papierów Wartościowych S.A. w Warszawie notowanych jest 12 386 687 szt.
akcji ED Invest serii A.
27 października 2010 r. w trybie zwykłym do obrotu giełdowego na rynku równoległym zostały wprowadzone
2 548 201 prawa do akcji zwykłych na okaziciela serii B, natomiast 20 grudnia 2010 r. w trybie zwykłym do obrotu
giełdowego na rynku równoległym zostały wprowadzone akcje zwykłe na okaziciela:
10 000 000 (dziesięć milionów) akcji serii A,
2 548 201 (dwa miliony pięćset czterdzieści osiem tysięcy dwieście jeden) akcji serii B.
3 lutego 2011 r. w trybie zwykłym do obrotu giełdowego na rynku równoległym zostały wprowadzone
156 853 (sto pięćdziesiąt sześć tysięcy osiemset pięćdziesiąt trzy) akcje zwykłe na okaziciela serii C.
7 czerwca 2018 r. ZWZ Spółki podjęło uchwałę o scaleniu wszystkich istniejących akcji Spółki na okaziciela serii A,
B i C zapisanych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. pod kodem PLEDINV00014 i oznaczeniu
ich jako akcje serii A. Jednocześnie ZWZ Spółki podjęło uchwalę o umorzeniu w drodze umorzenia dobrowolnego
318 367 (słownie: trzysta osiemnaście tysięcy trzysta sześćdziesiąt siedem) akcji zwykłych na okaziciela Spółki
o wartości nominalnej 0,05 PLN (słownie: pięć groszy) każda.
Tabela 6. Podstawowe informacje dotyczące akcji ED Invest S.A. notowanych na rynku regulowanym
Tabela 7. Dane statystyczne dotyczące notowań akcji ED Invest S.A. w roku 2024 i roku 2023
Segment/rynek Rynek główny
Sektor Sprzedaż nieruchomości
ISIN PLEDINV00014
Ticker EDI
Liczba akcji łącznie 12 386 687
Liczba akcji w obrocie 12 386 687
Data pierwszego notowania
PDA 27.10.2010 r.
Akcje 20.12.2010 r.
2024 r. 2023 r.
Liczba akcji w obrocie na koniec okresu 12 386 687 12 386 687
Cena akcji na koniec okresu (PLN) 5,68 7,50
Cena maksymalna (PLN) 8,70 10,20
Cena minimalna (PLN) 5,36 3,76
Średnia cena akcji w trakcie okresu (PLN) 7,02 4,83
Średni dzienny obrotów (PLN) 19 274 40 476
Średni dzienny wolumen obrotów (sztuk) 2 673 6 535
Średnia cena w okresie – ważona wolumenem (PLN) 7,21 6,19
Kapitalizacja na koniec okresu (mln PLN) 70,4 92,90
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 17
Akcje własne
Na 31 grudnia 2024 r. Spółka posiadała 2 458 395 akcji własnych (po cenie nabycia 2,50 PLN/akcję), tj. 19,85%
kapitału zakładowego spółki, na które przypada 2 458 395 głosów, tj. 19,85% udziału w ogólnej liczbie głosów.
Posiadane przez Spółkę akcje własne nie uprawniają do wykonania m.in. prawa głosu, prawa poboru, prawa do
dywidendy.
Akcjonariat
Struktura akcjonariatu ED Invest S.A. nie uległa zmianie w 2024 r., ani w okresie od dnia bilansowego do dnia
publikacji niniejszego raportu, tj. 25 kwietnia 2025 r.
Tabela 8. Struktura akcjonariatu ED Invest S.A.
na podstawie listy akcjonariuszy otrzymanej z KDPW przed ZWZ z 27 listopada 2024 r.
Stan posiadania akcji Spółki przez Członków Zarządu i RN
Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej pośrednio posiadają akcje ED Invest S.A. poprzez spółkę Vesper Capital
Sp. z o.o., której są udziałowcami.
Tabela 9. Akcje będące w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących ED Invest S.A.
*Na podstawie Oświadczeń Członków Zarządu oraz Członków Rady Nadzorczej o liczbie posiadanych akcji z 26 marca 2025.
Akcjonariusz
Stan na
31.12.2023
Udział w
kapitale/
udział w
głosach
Stan na
31.12.2024
Udział w
kapitale/
udział w
głosach
Stan na
25.04.2025
Udział w
kapitale/
udział w
głosach
Vesper Capital Sp. z o.o. 8 955 839 72,30% 8 955 839 72,30% 8 955 839 72,30%
ED Invest S.A. 2 458 395 19,85% 2 458 395 19,85% 2 458 395 19,85%
Akcjonariusze drobni 972 453 7,85% 972 453 7,85% 972 453 7,85%
Razem 12 386 687 100,00% 12 386 687 100,00% 12 386 687 100,00%
Imię i nazwisko /stanowisko
Stan na
31.12.2024*
Udział w kapitale/
udział w głosach
Stan na
25.04.2025
Udział w kapitale/
udział w głosach
Łukasz Deńca – Prezes Zarządu 1 791 168 14,46% 1 791 168 14,46%
Alan Dunikowski – Wiceprezes Zarządu 1 074 701 8,68% 1 074 701 8,68%
Adrian Heymans – Przewodniczący RN 2 015 064 16,27% 2 015 064 16,27%
Artur Neuman – Sekretarz RN 895 584 7,23% 895 584 7,23%
Maciej Krzewiński – Członek RN 1 567 272 12,65% 1 567 272 12,65%
Razem
7 343 789
59,29%
7 343 789
59,29%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 18
1.9. Dywidenda
Wypłata dywidendy z zysku za rok 2023 r.
23 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie ED Invest S.A. przyjęło rekomendację Zarządu Spółki ED
Invest S.A., pozytywnie zaopiniowaną przez Radę Nadzorczą, i podjęło uchwałę w sprawie podziału zysku za rok
obrotowy 2023, który wyniósł 20 257 826,10 zł (słownie: dwadzieścia milionów dwieście pięćdziesiąt siedem
tysięcy osiemset dwadzieścia sześć złotych i dziesięć groszy) w następujący sposób:
1. Kwotę 14.693.872,16 zł (słownie: czternaście milionów sześćset dziewięćdziesiąt trzy tysiące osiemset
siedemdziesiąt dwa złote szesnaście groszy), tj. 1,48 zł (jeden złoty czterdzieści osiem groszy) na każdą
akcję uczestniczącą w dywidendzie – przeznaczyć na dywidendę dla akcjonariuszy, przy czym:
a. kwota 12.013.233,32 zł (dwanaście milionów trzynaście tysięcy dwieście trzydzieści trzy złotych i
trzydzieści dwa grosze), tj. 1,21 zł (jeden złotych i dwadzieścia jeden groszy) na każdą akcję
uczestniczącą w dywidendzie – która została wypłacona akcjonariuszom 1 grudnia 2023 roku
tytułem zaliczki na poczet dywidendy za rok 2023 w związku z Uchwałą Zarządu z 30 października
2023 r. w sprawie wypłaty zaliczki na poczet dywidendy za 2023 rok i w nawiązaniu do Uchwały
Nr 4/10/2023 Rady Nadzorczej Spółki z 30 października 2023 r. w sprawie zgody na wypłatę zaliczki
na poczet przewidywanej dywidendy na koniec roku obrotowego 2023 skorygowanej w zakresie
kwoty wypłacanej zaliczki Uchwałą Nr 3/04/2024 Rady Nadzorczej Spółki z 3 kwietnia 2024 r.;
b. kwota 2.680.638,84 zł (słownie: dwa miliony sześćset osiemdziesiąt tysiące sześćset trzydzieści
osiem złotych osiemdziesiąt cztery grosze), tj. 0,27 zł (dwadzieścia siedem groszy) na każdą akcję
uczestniczącą w dywidendzie – zostanie wypłacona w terminie ustalonym decyzją Zwyczajnego
Walnego Zgromadzenia.
2. Pozostałą kwotę 5.563.953,94 zł (słownie: pięć milionów pięćset sześćdziesiąt trzy tysiące dziewięćset
pięćdziesiąt trzy złote dziewięćdziesiąt trzy grosze) – na kapitał zapasowy.
Wypłata zysku z kapitału zapasowego Spółki
27 listopada 2024 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie ED Invest S.A. w związku z opinią Rady Nadzorczej
Spółki wyrażoną na podstawie uchwały Rady Nadzorczej nr 01/11/2024, z zastrzeżeniem zmiany wynikającej z
wniosku Zarządu Spółki z 27 listopada 2024 roku, podjęło uchwałę w sprawie wypłaty zysku z kapitału
zapasowego Spółki. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie postanowiło:
1. dokonać zmiany przeznaczenia zysków z lat ubiegłych pierwotnie przeznaczonych na kapitał zapasowy i
obniżyć kapitał zapasowy o kwotę 7 247 653,16 zł (siedem milionów dwieście czterdzieści siedem tysięcy
sześćset pięćdziesiąt trzy złote szesnaście groszy); oraz
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 19
2. przeznaczyć kwotę zysku z lat ubiegłych w kwocie 7 247 653,16 zł (siedem milionów dwieście czterdzieści
siedem tysięcy sześćset pięćdziesiąt trzy złote szesnaście groszy) na wypłatę dywidendy dla
akcjonariuszy Spółki, tj. wypłatę kwoty 0,73 zł (siedemdziesiąt trzy grosze) na każdą akcję biorącą udział
w podziale zysku (z wyłączeniem 2 458 395 akcji będących w posiadaniu Spółki).
1.10. Polityka dywidendowa
Dywidenda wypłacana jest corocznie i nieprzerwalnie od 2010 roku po zatwierdzeniu sprawozdania finansowego
przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy. Łączna wartość wypłaconych dywidend na przestrzeni lat 2010-2024
wynosi ponad 53,66 mln PLN.
Tabela 10. Zestawienie dywidend wypłacanych przez ED Invest S.A.
*Zaliczka na poczet dywidendy
** Wypłata zysku z kapitału zapasowego Spółki
Źródło: Spółka https://www.edInvest.pl/relacje-inwestorskie/dywidenda-polityka-spolki i
https://strefainwestorow.pl/notowania/gpw/edInvest-edi/dywidendy
Rok
Ostatni dzień, w którym można
kupić akcje z prawem do
dywidendy
Stopa
dywidendy
Dzień
wypłaty
dywidendy
Dywidenda
na akcję (w
PLN)
Łączna wartość
dywidendy
(w PLN)
-** 29.11.2024 10,43% 16.12.2024 0,73 7 247 653,16
2023 27.05.2024 3,60% 03.06.2024 0,27 2 680 638,84
2023* 23.11.2023 12,60% 01.12.2023 1,21 12 013 233,32
2022 24.05.2023 9,07% 01.06.2023 0,39 3 872 033,88
2021 29.04.2022 20,28% 11.05.2022 1,01 10 008 443,50
2020 14.05.2021 6,74% 15.06.2021 0,31 3 071 898,50
2019 28.04.2020 12,50% 15.05.2020 0,31 3 071 898,50
2018 28.08.2019 2,23% 13.09.2019 0,05 619 334,35
2017 12.06.2018 5,50% 28.06.2018 0,11 1 362 535,57
2016 13.06.2017 1,56% 03.07.2017 0,03 371 600,61
2015 29.07.2016 4,57% 30.11.2016 0,10 1 238 668,70
2014 02.07.2015 8,11% 23.07.2015 0,24 2 972 804,88
2013 02.09.2014 1,74% 15.09.2014 0,06 743 201,22
2012 10.09.2013 1,47% 24.09.2013 0,05 619 334,35
2011 06.07.2012 2,78% 25.07.2012 0,15 1 858 003,05
2010 06.07.2011 2,86% 25.07.2011 0,15 1 905 758,10
Razem 53 657 040,53
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 20
1.11. Zatrudnienie
W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem zatrudnienie pracowników wystąpiło tylko w Spółce Dominującej.
Tabela 11. Zasoby ludzkie w ED Invest S.A.
Wyszczególnienie
za okres od 1.01. do
31.12.2024
za okres od 1.01. do
31.12.2023
Pracownicy umysłowi 12
13
Pracownicy fizyczni
-
-
Razem 12
13
Tabela 12. Rotacja kadr w ED Invest S.A.
Wyszczególnienie
za okres od 1.01. do
31.12.2024
za okres od 1.01. do
31.12.2023
Liczba pracowników przyjętych 2
4
Liczba pracowników zwolnionych 3
6
1.12. Postępowania toczące się przed sądem, organem właściwym dla postępowania
arbitrażowego lub organem administracji publicznej.
Wniesienie do sądu pozwu o zapłatę wierzytelności, sprawa z powództwa Spółki przeciwko Spółdzielni
Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie o zapłatę kwoty 5 806 743,00 PLN, który toczy się przed
Sądem Okręgowym w Warszawie Wydział XXVI Gospodarczy pod sygnaturą akt: XXVI GC 245/17.
3 marca 2017 roku ED Invest S.A. złożyła do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew o zapłatę przeciwko
Spółdzielni Mieszkaniowej Wilga 2000 z siedzibą w Warszawie. Pozwem tym Spółka wnosi o zasądzenie od
Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie kwoty 5 806 742,21 PLN powiększonej o odsetki
ustawowe. Powyższa kwota jest sumą odszkodowania z tytułu nie przystąpienia przez ww. Spółdzielnię do
realizacji inwestycji objętej umową o wspólnym przedsięwzięciu zawartą pomiędzy Spółką a poprzednikiem
prawnym Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” oraz wierzytelności przysługującej Spółce od Spółdzielni
Mieszkaniowej „Wilga 2000” za wykonane prace skablowania linii wysokiego napięcia na jej działce 12/29, na
której miała być zrealizowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa z halą garażową. Wskutek zaniechań
Pozwanego do realizacji ww. przedsięwzięcia inwestycyjnego nie doszło, mimo prowadzonych przez Spółkę
i Pozwanego negocjacji i rozmów. W wyniku braku porozumienia Spółka wystąpiła przeciwko Spółdzielni
Mieszkaniowej „Wilga 2000” z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej. Do zawarcia ugody nie doszło.
Z tego względu Spółka podjęła decyzję o skierowaniu sprawy na drogę postępowania sądowego w ramach
powództwa o zapłatę (RB nr 10/2017). Postanowieniem Sądu z 3 stycznia 2018 roku postępowanie zostało
zawieszone do czasu prawomocnego rozpoznania sprawy toczącej się pod sygn. akt II C 1505/17 przed Sądem
Okręgowym dla Warszawy-Pragi. Postanowienie jest prawomocne.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 21
Sprawa z powództwa Spółki przeciwko Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie
o zapłatę kwoty 52 155,61 PLN wraz z ustawowymi odsetkami, która toczy się przed Sądem Rejonowym dla
m.st. Warszawy Wydział XVI Gospodarczy pod sygnaturą akt: XVI GC 4026/19 (wcześniej sygn. akt: VIII GC
4725/14 oraz IX GC 4567/18).
Pozwem z 30 września 2014 roku (złożonym na biuro podawcze Sądu 7 października 2014) Spółka wniosła
o zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie kwoty 52 155,61 PLN (słownie:
pięćdziesiąt dwa tysiące sto pięćdziesiąt pięć złotych sześćdziesiąt jeden grosz) wraz z odsetkami ustawowymi.
Stan sprawy: Sprawa w toku.
28 października 2014 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Sąd Gospodarczy VIII wydział Gospodarczy
w sprawie o sygn. akt: VIII GNc 7953/14 wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. Spółdzielnia
Mieszkaniowa „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie wniosła od ww. nakazu sprzeciw, w którym wniosła
o oddalenie powództwa w całości. Spółka w odpowiedzi na sprzeciw pozwanego wystosowała pismo procesowe,
w którym podtrzymała wszelkie swoje twierdzenia wyrażone w pozwie.
15 marca 2017 roku odbyła się rozprawa przed Sadem Rejonowym dla m. st. Warszawy w Warszawie VIII Wydział
Gospodarczy, podczas której Sąd postanowił o zawieszeniu postępowania do czasu rozpoznania sprawy
rozpoznawanej pod sygn. akt I ACa 2083/16 (następnie przez SO Warszawa-Praga pod sygn. akt: II C 1505/17).
Kancelaria wniosła zażalenie na ww. postanowienie, które 20 września 2017 roku postanowieniem Sądu
Okręgowego w Warszawie zostało oddalone (sygn. akt.: XXIII Gz907/17) wobec czego postepowanie w tej
sprawie zostało prawomocnie zawieszone do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. Akt I ACa
2083/16 (a obecnie przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga w Warszawie pod sygn. II C 1505/17, której wynik
ma kluczowy wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy).
Zgłoszenie Wierzytelności w postępowaniu upadłościowym dotyczącym spółki EDBUD S.A. z siedzibą
w Warszawie w upadłości likwidacyjnej. Postępowanie upadłościowe toczy się przed Sądem Rejonowym dla
m.st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy ds. upadłościowych i restrukturyzacyjnych pod sygnaturą akt: XVIII
GUp 98/20 (wcześniej sygn. akt: X GUp 4/11 oraz XIX GUp 2/19).
12 stycznia 2011 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, Wydział X Gospodarczy ds.
upadłościowych i naprawczych ogłosił upadłość spółki EDBUD S.A. z siedzibą w Warszawie oraz wezwał
wierzycieli do zgłaszania wierzytelności. Pismem z 31 marca 2011 roku, z zachowaniem dwumiesięcznego
terminu na zgłoszenie wierzytelności od dnia opublikowania postanowienia o ogłoszenie upadłości w MSiG, które
miało miejsce 7 lutego 2011 roku, ED Invest S.A. zgłosiła wierzytelność w łącznej kwocie
2 579 213,68 PLN (słownie: dwa miliony pięćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy dwieście trzynaście złotych
sześćdziesiąt osiem groszy). Na przedmiotową wierzytelność składają się poniższe należności:
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 22
wierzytelność w kwocie 2 555 369,74 PLN (słownie: dwa miliony pięćset pięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta
sześćdziesiąt dziewięć złotych siedemdziesiąt cztery grosze), którą ED Invest S.A. wnosi
o zaliczenie do kategorii IV, na którą składa się należność główna w kwocie 2 317 282,84 (słownie: dwa miliony
trzysta siedemnaście tysięcy dwieście osiemdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt cztery grosze) i odsetki ustawowe
w łącznej wysokości 238 086,90 (słownie: dwieście trzydzieści osiem tysięcy osiemdziesiąt sześć złotych
dziewięćdziesiąt groszy),
wierzytelność w kwocie 23 843,94 (słownie: dwadzieścia trzy tysiące osiemset czterdzieści trzy złote
dziewięćdziesiąt cztery grosze), którą ED Invest S.A. wnosi o zaliczenie do kategorii V z tytułu odsetek, które nie
należą do wyższej kategorii.
Stan sprawy: Zgodnie z doręczonymi Kancelarii kopiami kart z listy wierzytelności w 2012 roku uznano
wierzytelność Spółki w kwocie 715 649,64 PLN (słownie: siedemset piętnaście tysięcy sześćset czterdzieści
dziewięć złotych sześćdziesiąt cztery grosze) wraz z odsetkami w kwocie 49 379,35 PLN (słownie: czterdzieści
dziewięć tysięcy trzysta siedemdziesiąt dziewięć złotych trzydzieści pięć groszy). Uznana wierzytelność została
zaliczona do kategorii IV.
Z uwagi na fakt, iż odmówiono uznania wierzytelności Spółce w pozostałej kwocie, 16 listopada 2012 roku Spółka
złożyła w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy sprzeciw od listy wierzytelności.
W przedmiotowym sprzeciwie Spółka wnosiła o uznanie wierzytelności w kwocie 1 814 184,69 PLN (słownie:
jeden milion osiemset czternaście tysięcy sto osiemdziesiąt cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy).
19 czerwca 2013 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych
i naprawczych wydał postanowienie, w którym uwzględnił sprzeciw w ten sposób, iż uznał wierzytelność Spółki
dodatkowo w kwocie 1 814 184,69 PLN (słownie: jeden milion osiemset czternaście tysięcy sto osiemdziesiąt
cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy). Kwota 1 790 340,75 PLN (słownie: jeden milion siedemset
dziewięćdziesiąt tysięcy trzysta czterdzieści złotych siedemdziesiąt pięć groszy) została zaliczona do IV kategorii,
kwota 23 843,94 PLN (słownie: dwadzieścia trzy tysiące złotych osiemset czterdzieści trzy złote dziewięćdziesiąt
cztery grosze) została zaliczona do V kategorii.
27 lipca 2023 roku Syndyk masy upadłości EDBUS S.A. złożył do Sadu Rejonowego m.st. Warszawy, Wydział XVIII
Gospodarczy ds. upadłości i restrukturyzacji częściowy plan podziału funduszu masy upadłości z 20 lipca 2023
roku dla kategorii IV. Zgodnie z planem podziału, suma podlegająca podziałowi z kategorii IV wynosi 3 076 966,69
PLN tym suma wierzytelności to kwota 76 924 167,33 PLN. Suma przypadająca ED Invest S.A. wynosi 102 214,79
PLN.
11 sierpnia Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy ds. upadłości i restrukturyzacji wydał
Zarządzenie, na mocy którego postanowił o ogłoszeniu przez obwieszczenie w Monitorze Sądowym
i Gospodarczym, iż złożony został kolejny częściowy plan podziału masy upadłości. Ogłoszenie zostało
opublikowane w Monitorze Sądowym i Gospodarczym 29 sierpnia 2023 roku. ED Invest S.A. przysługiwało prawo
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 23
do wniesienia zarzutów przeciwko planowi podziału. Decyzją Spółki zarzuty nie zostały wniesione. 27 lutego 2024
roku plan podziału nie został zatwierdzony. 15 stycznia 2024 roku do ED Invest S.A. wpłynęła kwota 102 214,79
PLN z 27 lipca 2023 roku.
Z uwagi na zmianę sędziego referenta i wydział, w którym sprawa jest rozpoznawana zgodnie z art. 54
Regulaminu urzędowania sądów powszechnych, aktualnie sprawa tyczy się pod sygn. akt: XVIII GUp 98/20.
Zgłoszenie wierzytelności PP-U REDOX SP. Z O.O. w upadłości, postępowanie upadłościowe toczy się przed
Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy ds. upadłościowych i restrukturyzacyjnych
pod sygnaturą akt: XVIII GUp 85/21.
Postanowieniem z 26 maja 2021 roku którym Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XVIII Wydział
Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych (XVIII GU 125/21) ogłosił upadłość
Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego REDOX Sp. z o.o. (KRS 109724), wyznaczył syndyka w osobie Tycjana
Saltarskiego oraz wezwał wierzycieli upadłego do zgłoszenia Syndykowi wierzytelności w terminie 30 dni od daty
15 czerwca 2021 roku tj. daty ukazania się obwieszczenia o ogłoszeniu upadłości w Monitorze Sądowym
i Gospodarczym nr 113/2021 (6258) poz. 38174.
ED Invest S.A. 14 lipca 2021 roku złożyła do Syndyka Masy Upadłości Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego
REDOX Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Warszawie Zgłoszenie wierzytelności Sygnatura sprawy XVIII GUp 85/21
Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XVIII Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych
i Restrukturyzacyjnych. Zgłoszone wierzytelności ogółem na kwotę 1 688 tys. PLN dot. kategorii zaspokojenia II –
III (kategoria II kwota 1 686 tys. PLN, kategoria III kwota 2 tys. PLN).
Mając na uwadze opinię Kancelarii prawnej Zarząd Spółki przewiduje możliwość potencjalnych roszczeń
względem Spółki dotyczących:
roszczeń podwykonawców PP-U Redox Sp. z o.o. o zapłatę wynagrodzenia za roboty objęte Umową,
z którymi nie zostały zawarte ugody (na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Spółka szacuje wysokość
tych roszczeń na kwotę 97 tys. PLN w całości objętą odpisem),
roszczeń części podwykonawców z innych starszych realizowanych przy udziale PP-U Redox Sp. z o.o.
i ED Invest S.A. inwestycji, którym PP-U Redox Sp. z o.o. nie zwrócił kaucji gwarancyjnej,
a których wymagalność zaktualizuje się po upływach okresu rękojmi tych inwestycji. W zakresie solidarnej
odpowiedzialności Spółki za te roszczenia na podstawie przepisu art. 6471 k.c. istnieje spór w orzecznictwie, czy
podwykonawcom przysługują ww. roszczenia względem Zamawiającego w zależności od tego czy kaucja jest
traktowana przez sądy jako element wynagrodzenia podwykonawcy, czy też traci taki przymiot z chwilą jej
ustanowienia (na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego Spółka nie dysponuje wiedzą o tego typu
roszczeniach i ich wysokości),
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 24
potencjalne późniejsze roszczenia z tytułu rękojmi i gwarancji wynikające z inwestycji zrealizowanych
z PP-U Redox Sp. z o.o., które w związku z upadłością Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego Redox Sp. z o.o.
pozostają w części inwestycji niezabezpieczone, co oznacza, że Spółka będzie musiała usuwać wady na swój koszt
(na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego Spółka nie dysponuje wiedzą o tego typu roszczeniach i ich
wysokości).
4 marca 2022 roku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym ukazało się obwieszczenie Sędziego Komisarza, że
w postępowaniu upadłościowym REDOX Sp. z o.o. w upadłości, prowadzonym w Sądzie Rejonowym dla m.st.
Warszawy w Warszawie, XVIII Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, pod sygn.
akt: XVIII GUp 85/21, syndyk sporządził i przekazał Sędziemu Komisarzowi listę wierzytelności, którą każdy
zainteresowany może przeglądać w Biurze Obsługi Interesanta.
16 marca 2022 roku Kancelaria zapoznała się w imieniu ED Invest S.A. z listą wierzytelności w postępowaniu
upadłościowym REDOX Sp. z o.o. w upadłości, KRS: 0000109724, prowadzonym w Sądzie Rejonowym dla m.st.
Warszawy w Warszawie, XVIII Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, pod sygn.
akt: XVIII GUp 85/21.
Z listy wierzytelności wynika, że ze zgłoszonych przez ED Invest S.A. roszczeń w kwocie 1 688 tys. PLN – uznana
została wierzytelność w kwocie 83 tys. PLN (82,4 tys. PLN w kat. II, 0,4 tys. PLN w kat. III).
Spółka kwestionuje wyłącznie nieuznanie na liście wierzytelności w kwocie 235 tys. PLN z tytułu poniesionych
kosztów wykonania zastępczego – usuwania usterek w ramach rękojmi i gwarancji w budynkach przy
ul. Jugosłowiańskiej 17C i 17B na podstawie umów o roboty budowalne zawartych z upadłym 25.02.2016 roku.
W tym zakresie 18.03.2022 roku Kancelaria w imieniu Spółki złożyła do Sędziego Komisarza sprzeciw co do
odmowy uznania kwoty 235 tys. PLN na liście wierzytelności. Spółka wycofa się z powyższego w związku
z odzyskaniem kwestionowanej kwoty z gwarancji bankowej.
W pozostałym zakresie, w szczególności w zakresie zgłoszonej kwoty wierzytelności 1 364 tys. PLN
z tytułu roszczeń regresowych związanych z zaspokojeniem podwykonawców, Spółka nie kwestionuje jej
nieuznania przez Syndyka, albowiem powodem nieuznania było uznanie przez Syndyka skuteczności potrącenia
przez Spółkę ww. kwot w czerwcu 2021 roku (z kaucją wykonawcy i jego wynagrodzeniem)
w drodze oświadczeń złożonych Syndykowi Wykonawcy, na skutek czego wzajemne zobowiązania uległy
umorzeniu. Powyższe wskazuje, że na ten moment ryzyko sporu z Syndykiem o zwrot kaucji i zapłatę
wynagrodzenia w kwocie 1364 tys. PLN jest mało prawdopodobne, jeżeli lista wierzytelności zostanie utrzymana
w obecnym kształcie.
W 2024 roku nie zaszły zmiany dot. sprawy pod sygn. akt. XVIII GUp 85/21.
Obecnie Zarząd Spółki ocenia zaistniałe zdarzenie jako mające mało istotny wpływ na sytuację gospodarczą
i wynik finansowy ED Invest S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 25
SYTUACJA RYNKOWA
W 2024 R
OKU
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 26
2. SYTUACJA RYNKOWA W 2024 R.
2.1. Otoczenie makroekonomiczne w Polsce
Grupa ED Invest S.A. prowadzi działalność w Polsce, a więc na rynku nieruchomości uznawanym za rozwijający
się, a jednocześnie mocno powiązany z sytuacją ekonomiczną kraju. Rozwój sektora deweloperskiego
i budowlanego jest ściśle uzależniony od czynników takich jak inflacja, stopy procentowe czy kursy walutowe.
Duże znaczenie ma również polityka państwa w zakresie rynku budowlanego. Wpływa ona na inwestycje oraz
projekty, które mogą być realizowane w danym czasie.
W 2024 roku znacznie, w porównaniu do poprzednich 12 miesięcy, zwiększył się wskaźnik PKB. Produkt krajowy
brutto w 2024 r. był wyższy o 2,9% w porównaniu z 2023 r. (wobec wzrostu o 0,1% w 2023 r.). Wartość dodana
brutto w budownictwie w 2024 r. w porównaniu z 2023 r. zmniejszyła się o 6,7%, wobec wzrostu o 0,4% w 2023
r. Ogólny wzrost PKB napędzany był głównie prywatną konsumpcją.
Z danych GUS wynika, że w 2024 r. inflacja znaczącą wyhamowała - ceny towarów i usług konsumpcyjnych
ogółem w 2024 r. w stosunku do 2023 roku wzrosły o 3,6%, podczas gdy ich średnioroczny wskaźnik ogółem w
2023 r. w stosunku do 2022 r. był na poziomie 11,4% .
Najważniejszymi czynnikami kształtującymi sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz na rynku
kredytów hipotecznych w 2024 roku były:
utrzymanie stóp procentowych NBP na dotychczasowym poziomie (stopa referencyjna 5,75%);
poziom inflacji – w 2024 r. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS wyniósł 103,6;
wzrost PKB pozostaje bez zmian: 2,6% w 2024 oraz prognozowany wzrost w 2025 r. 4,4%;
nowy program rządowy „Pierwsze klucze” obejmuje wyłącznie rynek wtórny oraz budowę domów
systemem gospodarczym z wyłączeniem nowych inwestycji deweloperskich;
wzrost cen produkcji budowlano-montażowej oraz robót budowlanych – zanotowano wzrost cen we
wszystkich rodzajach działalności;
powódź w połowie września ur., która przyniosła ogromne zniszczenia w kilkunastu miejscowościach
Dolnego Śląska – w konsekwencji inne działania polityczne, w tym związane z ogłoszeniem nowej polityki
mieszkaniowej, zostały odłożone na później, a założenia nowego programu rządowego wyłączają
wsparcie dla osób chcących nabyć nieruchomość na rynku pierwotnym.
2.2. Prognozowane zmiany makroekonomiczne
Większość analityków instytucjonalnych prognozuje w scenariuszu bazowym niewielki wzrost (na poziomie
inflacji) średnich cen transakcyjnych mieszkań w najbliższych miesiącach (co uwzględniając inflację oznaczać
będzie realnie stabilizację cen realnych). Nieodosobnione są jednak bardziej ostrożne prognozy analityków
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 27
i ekspertów niezależnych oczekujące stabilizacji cen nominalnych. Nikt jednak nie spodziewają się obniżek, co ma
bezpośredni związek z wysokimi kosztami budowy oraz rosnącymi cenami gruntów.
Na rynek deweloperski niemały wpływ ma polityka państwa i wsparcie oferowane poszczególnym segmentom.
W drugiej połowie roku wchodzi w życie nowy program rządowy „Pierwsze klucze”, będący częścią szerszej
strategii mieszkaniowej „Klucz do mieszkania”, skierowany do osób nigdy wcześniej nieposiadających własnego
mieszkania ani domu. Umożliwia on uzyskanie dopłat do kredytów hipotecznych oraz wsparcie przy zakupie
nieruchomości na rynku wtórnym lub budowie domu. Fakt, że z programu wykluczone są mieszkania z rynku
pierwotnego, może dodatkowo przyczynić się do spadku popytu na mieszkania od deweloperów. Choć prognozy
zakładają, że coraz mniej osób będzie liczyć na rządowe programy wsparcia, a stabilność cen może pobudzić
popyt. Część kupujących, zmęczona czekaniem na korzystniejsze warunki kredytowe lub nowe programy
wsparcia, zdecyduje się na zakup nieruchomości.
PKO Bank Polski w najnowszym raporcie „Rejs w nieznane. Perspektywy na 2025” prognozuje zmniejszenie
sprzedaży mieszkań oraz aktywności budowlanej. Według firmy badawczej PMR, prognozowany jest jednak
niewielki, 3% wzrost aktywności budowlanej w 2025 roku w scenariuszu bazowym, który osiągnie wartość
394,2 mld zł. Deweloperzy także są spokojni, gdyż liczba pozwoleń na budowę przewyższa liczbę rozpoczętych
inwestycji.
Oprocentowanie kredytów jest nadal wysokie, a bufory ostrożnościowe dodatkowo obniżają zdolność
kredytową. W dodatku ostatnie prognozy NBP dotyczące przyszłości stóp procentowych nie zapowiadają
szybkich i znaczących zmian na lepsze. Zdaniem NBP perspektywa stabilnie wysokich stóp jest jeszcze dłuższa
i od początku roku spodziewamy się, że stopa referencyjna zostanie utrzymana na bieżącym poziomie (5,75%) do
końca 2025 r. Warto jednak nadmienić, że według danych NBP ponad 70% zakupów mieszkań finansowanych
jest ze środków własnych, a nie kredytów.
Prognozy Biura Informacji Kredytowej napawają nadzieją, że w 2025 roku sprzedaż kredytów mieszkaniowych
wzrośnie o 1,2% do 88,2 mld zł, a kredytów gotówkowych o 5,9% do 100,5 mld zł. Według BIK popyt na kredyty
hipoteczne powinien być wspierany przez niski poziom bezrobocia i stabilny, ponad 3% wzrost gospodarczy oraz
wzrost dochodów o 8% r/r. Odbicie płac realnych to silny bodziec konsumpcyjny, który umożliwia zaciąganie
wyższych kwot kredytów.
Obecnie odbudowa dochodów konsumenta przebiega w niemal bezprecedensowym tempie. Po spadku siły
nabywczej gospodarstw domowych wskutek podwyższonej inflacji, od 2023 r. wynagrodzenia zaczęły się
odbudowywać. Obecnie kształtują się lekko powyżej poziomu sprzed szoku inflacyjnego w ujęciu realnym. Realne
płace będą w najbliższych latach rosnąć, chociaż tempo wzrostu będzie nieco niższe niż to przedpandemiczne.
Odbicie płac realnych to silny bodziec konsumpcyjny, a poprawę nastrojów konsumenta obserwujemy od
początku 2023 r. Choć wskaźnikom sentymentu daleko jeszcze do poziomów sprzed pandemii, to sięgnęły
wartości z 2021 r. (czas odbudowy po pandemii) i nadal rosną. Co ciekawe, wśród tych wskaźników wyróżniają
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 28
się plany zakupu nieruchomości i innych istotnych zakupów. Konsumenci są niemal tak optymistyczni w tym
zakresie jak w rekordowych latach 2018-2019, a przestrzeń do poprawy nastrojów jest zauważalna.
W 2060 r. liczba ludności rezydującej dla Polski wyniesie 32,9 mln osób, wynika z szacunków GUS
przedstawionych w raporcie „Prognoza ludności rezydującej dla Polski na lata 2023-2060”. W porównaniu do
stanu w 2022 r. oznacza to zmniejszenie liczby ludności o 4,8 mln, tj. o 12,7%. Dla większości województw
przewidywane jest zmniejszenie się liczby ludności w perspektywie do 2060 r. Największy spadek dotknie
województw świętokrzyskiego oraz opolskiego. Jedynie województwo mazowieckie, czyli główny rynek, na
którym działa ED Invest S.A., odnotuje wzrost liczby ludności. Aglomeracja warszawska, oferująca największe
możliwości na rynku pracy, będzie zatem najsilniejszym magnesem przyciągającym osoby z mniejszych
miejscowości.
2.3. Rynek mieszkaniowy
Rok 2025 przynosi kontynuację trendów obserwowanych w poprzednich latach na polskim rynku nieruchomości
mieszkaniowych. Pomimo stopniowej stabilizacji, sektor ten pozostaje pod wpływem szeregu czynników
makroekonomicznych i regulacyjnych oraz ewoluujących preferencji nabywców. Rosnąca podaż mieszkań,
utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych oraz zmienne warunki finansowe sprawiają, że branża nieustannie
modyfikuje swoje strategie.
W 2024 roku rynek adaptował się do nowych realiów, co wpłynęło zarówno na poziom sprzedaży, jak i
dostępność mieszkań. Na sześciu największych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź)
sprzedano blisko 40 tys. mieszkań , co oznacza spadek o 31% względem 2023 roku. Mimo ograniczonej sprzedaży,
deweloperzy kontynuowali wprowadzanie nowych inwestycji, dzięki czemu łączna oferta mieszkań osiągnęła
poziom 54,4 tys. lokali – najwyższy od 2012 roku.
Wykres 1. Kwartalna relacja popytu i podaży (agregacja dla 6 rynków: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań,
Łódź)
Źródło: Raport JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce | IV kw. 2024 roku
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 29
Struktura podaży była jednak zróżnicowana regionalnie. We Wrocławiu i Łodzi liczba mieszkań wprowadzonych
do sprzedaży zmniejszyła się odpowiednio o 46% i 40%, co mogło wynikać z ostrożniejszego podejścia do nowych
inwestycji. W przeciwieństwie do tych rynków, Trójmiasto zanotowało wzrost podaży o 68%, co podkreśla silny
popyt w tej lokalizacji.
Stabilizacja w obszarze cen mieszkań
Mimo spowolnienia sprzedaży, ceny mieszkań na rynku pierwotnym utrzymały tendencję wzrostową. Średnie
ceny ofertowe wzrosły na wszystkich rynkach poza Wrocławiem. Największy wzrost odnotowano w Łodzi
(+16,4%), gdzie zmiany w strukturze dostępnych inwestycji wpłynęły na średnią cenę ofertową. W Warszawie,
Krakowie i Trójmieście wzrosty wyniosły 8-10%, natomiast we Wrocławiu i Poznaniu 4,5-5,1%. Szczególnie
wysokie wzrosty odnotowano w Warszawie (+21%) i Trójmieście (+17%), co wskazuje na utrzymującą się wysoką
atrakcyjność tych rynków dla inwestorów i nabywców indywidualnych.
Wykres 2. Średnie ceny mieszkań w ofercie na rynku pierwotnym (w zł/m
2
, z VAT, w standardzie deweloperskim)
Źródło: Raport JLL "Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kwartał 2024"
Pierwsze miesiące 2025 roku przyniosły z kolei stabilizację cen mieszkań na rynku pierwotnym. W największych
miastach ceny przestały rosnąć, a w niektórych lokalizacjach pojawiły się możliwości negocjacji cenowych. Mimo
że ceny mieszkań w 2024 roku rosły w tempie 8-10% rocznie , prognozy na 2025 rok wskazują na spadek dynamiki
wzrostu do 3-5%. Stabilizacja cen w największych miastach oznacza, że coraz większą rolę odgrywać będą
strategiczne działania sprzedażowe deweloperów, w tym możliwość elastycznych negocjacji cen. Dotyczy to
zwłaszcza segmentu większych mieszkań, gdzie czas sprzedaży ulega wydłużeniu. W rezultacie nabywcy mogą
liczyć na indywidualne warunki zakupu, w tym rabaty lub korzystniejsze pakiety wykończeniowe.
Obserwowane zmiany w tempie wzrostu cen wynikają również ze zmieniającej się struktury popytu. Wzrost
kosztów utrzymania mieszkań oraz ograniczona zdolność kredytowa części nabywców powodują, że większym
zainteresowaniem cieszą się mniejsze lokale, które są łatwiejsze do sfinansowania i lepiej dopasowane do
obecnych warunków rynkowych. Segment mieszkań premium pozostaje stabilny, jednak widoczne jest
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 30
selektywne podejście kupujących, którzy poszukują lokali o najwyższym standardzie wykończenia w prestiżowych
lokalizacjach.
W Warszawie cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku pierwotnym od stycznia 2025 roku nie zmieniła się
w żadnej z dzielnic o więcej niż 2,5%. Największy wzrost odnotowano w Rembertowie (+2,3%), Pradze-Północ
(+1,5%) i Ursusie (+1,2%). W przeważającej części dzielnic ceny nie zmieniły się o więcej niż 0,5%.
Podobnie wygląda sytuacja w Krakowie , gdzie tylko w dwóch dzielnicach ceny za metr kwadratowy w przypadku
mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o więcej niż 2% - na Wzgórzach Krzesławickich o 3,7% i Pogórzu o 2%. W
Prądniku Białym, gdzie ED Invest realizuje inwestycję Apartamenty Radzikowskiego, ceny zwiększyły się o 0,6%
od początku 2025 roku.
Stabilizację cen widać również w miastach aglomeracji warszawskiej. W Pruszkowie ceny za metr na rynku
pierwotnym utrzymały identyczny poziom w całym pierwszym kwartale 2025 roku w czterech z pięciu dzielnic.
Jedynie w Tworkach wzrosły o 0,1%.
Dostępność kredytów hipotecznych
Jednocześnie rosnąca oferta sprawia, że kupujący mają coraz większy wybór lokali. W Warszawie, Krakowie i
Wrocławiu liczba mieszkań dostępnych utrzymuje się na wysokim poziomie, co sprzyja bardziej konkurencyjnym
warunkom sprzedaży.
Rok 2024 zakończył się obniżeniem oprocentowania kredytów hipotecznych, choć ich koszty pozostają wciąż
najwyższe w Unii Europejskiej. Średnie oprocentowanie nowych umów kredytowych stopniowo spadało,
osiągając 7,4% pod koniec roku , co przełożyło się na zmniejszenie kosztu finansowania zakupu mieszkań. Spadek
ten wynikał głównie z korekty oprocentowania kredytów o okresowo stałej stopie, natomiast kredyty
zmiennoprocentowe pozostały na relatywnie wysokim poziomie. Wysoki koszt kredytów nadal stanowi istotną
barierę dla wielu potencjalnych nabywców.
Dane z sektora bankowego wskazują na wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi po dwóch miesiącach
spadków – w styczniu 2025 r. liczba wniosków kredytowych zwiększyła się o 9% w stosunku do grudnia.
Jednocześnie zdolność kredytowa potencjalnych nabywców pozostaje pod presją – w siedmiu z dziesięciu
największych banków przeciętna dostępna kwota kredytu uległa obniżeniu. Rozpiętość ofert poszczególnych
banków pozostaje znacząca, co sprawia, że wybór optymalnego finansowania staje się istotnym elementem
procesu zakupu mieszkania.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 31
Wykres 3. Dostępność kredytów mieszkaniowych (w tys.)
Źródło: Rynek pierwotny na podstawie danych Biura Informacji Kredytowej
Spadek liczby aktywnych wniosków kredytowych
W 2025 roku kształt polityki mieszkaniowej w Polsce ulega dalszym zmianom, a rząd planuje wprowadzenie
nowego programu „Klucze do mieszkania”, który obejmuje trzy główne filary: wsparcie mieszkalnictwa
komunalnego, społecznego oraz własnościowego. Program ten ma zastąpić wcześniejsze mechanizmy
subsydiowania kredytów hipotecznych i skoncentrować się na poprawie dostępności mieszkań dla osób
znajdujących się na granicy zdolności kredytowej oraz tych w trudnej sytuacji ekonomicznej.
Jednym z kluczowych elementów nowego programu jest inicjatywa „Pierwsze klucze”, skierowana do osób, które
planują zakup swojego pierwszego mieszkania lub budowę domu. W odróżnieniu od wcześniejszych rozwiązań,
wsparcie będzie obejmować wyłącznie rynek wtórny oraz budowę domów systemem gospodarczym, z
wyłączeniem nowych inwestycji deweloperskich. W ramach programu planowane jest wprowadzenie limitu
cenowego dla mieszkań – do 10 tys. zł za metr kwadratowy, a w największych miastach, takich jak Warszawa,
Kraków, Wrocław, Gdańsk i Poznań – do 11 tys. zł. Dodatkowo przewidziano ograniczenia dotyczące wieku
nieruchomości – muszą one być użytkowane od co najmniej 5 lat, a sprzedający powinien posiadać je przez
minimum 3 lata.
Dostęp do programu będzie uzależniony od kryteriów dochodowych. Dla jednoosobowego gospodarstwa
domowego limit wyniesie 6,5 tys. zł netto, dla gospodarstwa dwuosobowego – 9,5 tys. zł, a dla rodzin
pięcioosobowych – 15,5 tys. zł. Wprowadzony zostanie także limit przyjmowania wniosków, który ma wynosić
10 tys. zgłoszeń kwartalnie.
22,6
26,7
29,7
32,4
27,0
27,5
30,6
26,4
28,5
34,5
27,0
26,0
28,3
24,9
21,9
18,6
16,6
15,1
14,8
17,0
14,9
15,5
17,6
16,0
14,9
Liczba osób wnioskujących o kredyt Liczba udzielonych kredytow
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 32
Równolegle program „Klucz do mieszkania” zakłada rozszerzenie wsparcia dla mieszkalnictwa społecznego i
komunalnego. W ramach tej inicjatywy gminy będą mogły ubiegać się o bezzwrotne dotacje pokrywające do 80%
wartości inwestycji na budowę nowych lokali lub modernizację pustostanów. Na ten cel w 2025 roku
przewidziano 2,5 mld zł, co powinno pozwolić na realizację nawet 15 tys. mieszkań komunalnych.
Kolejnym filarem programu są „Inwestycje Pierwsze Klucze”, czyli mechanizm umożliwiający sprzedaż mieszkań
po kontrolowanej marży przez tzw. inwestorów społecznych – spółdzielnie, TBS-y i SIM-y. Osoby przystępujące
do programu będą musiały spełniać kryterium braku posiadania nieruchomości, a inwestorzy, którzy zdecydują
się na udział, będą zobowiązani do wcześniejszej realizacji inwestycji przeznaczonych na wynajem.
Prace legislacyjne nad ustawami wprowadzającymi te rozwiązania są na zaawansowanym etapie. Rząd planuje,
aby program „Klucz do mieszkania” zaczął obowiązywać od IV kwartału 2025 roku, choć nie można wykluczyć
dalszych modyfikacji jego założeń na etapie wdrażania.
Zmiana kierunku polityki mieszkaniowej w stronę wspierania rynku wtórnego oraz sektora społecznego oznacza
konieczność dostosowania strategii przez deweloperów. Wyłączenie nowych inwestycji z programów wsparcia
może wpłynąć na strukturę popytu, a tym samym na tempo sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym.
Jednocześnie przewidziane środki na budownictwo społeczne mogą przyczynić się do zwiększenia podaży
mieszkań w tym segmencie. W perspektywie długoterminowej kluczowym wyzwaniem będzie skuteczność tych
działań w zaspokojeniu rosnącego zapotrzebowania na mieszkania, zarówno w sektorze własnościowym, jak i
najmu.
Wart uwagi jest również projekt zmian w regulacjach dotyczących wymogów parkingowych , który przewiduje
zniesienie obowiązku zapewnienia minimalnej liczby miejsc postojowych przy nowych inwestycjach
mieszkaniowych. Obecnie deweloperzy muszą dostosowywać swoje projekty do obowiązujących wskaźników,
które określają stosunek liczby mieszkań do liczby wymaganych miejsc parkingowych. Proponowane przepisy
mają umożliwić samorządom lokalnym samodzielne decydowanie o skali tego wymogu, co w praktyce oznacza,
że liczba miejsc postojowych będzie mogła być dostosowana do specyfiki danej lokalizacji. W miastach o dobrze
rozwiniętym transporcie publicznym i infrastrukturze rowerowej mogłoby to oznaczać zmniejszenie liczby miejsc
parkingowych, co z kolei mogłoby obniżyć koszty budowy mieszkań i umożliwić bardziej efektywne wykorzystanie
dostępnych gruntów. Z perspektywy deweloperów oznacza to większą elastyczność w planowaniu nowych
inwestycji oraz możliwość zagospodarowania przestrzeni pod inne funkcje, np. tereny zielone, dodatkowe
powierzchnie użytkowe czy przestrzenie wspólne dla mieszkańców.
Perspektywy na 2025 rok
Obserwowane na początku 2025 roku ożywienie w sprzedaży mieszkań wynika częściowo z faktu, że wielu
nabywców wstrzymywało się z decyzjami zakupowymi w oczekiwaniu na nowy program wsparcia. Teraz, gdy
wiadomo, że program obejmie wyłącznie rynek wtórny, popyt na nowe mieszkania może się ustabilizować na
poziomie dostosowanym do aktualnej zdolności kredytowej klientów.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 33
Kolejne miesiące przyniosą większą klarowność co do kierunku zmian stóp procentowych, które pozostają
jednym z głównych czynników determinujących decyzje zakupowe. Wysoka podaż mieszkań oraz stopniowe
łagodzenie warunków kredytowych mogą sprzyjać stabilizacji rynku, choć jego dalszy rozwój będzie w dużej
mierze zależał od otoczenia makroekonomicznego oraz decyzji legislacyjnych wpływających na dostępność
finansowania nieruchomości. Oczekuje się, że rynek będzie nadal adaptować się do zmieniającego się otoczenia
makroekonomicznego i regulacyjnego. Nowy program rządowy dotyczący wsparcia mieszkalnictwa będzie miał
bardziej selektywny charakter, co może wpłynąć na dalsze kształtowanie struktury popytu.
Stabilizacja polityki monetarnej może mieć istotny wpływ na decyzje zakupowe nabywców w 2025 roku. Choć
obecne prognozy nie wskazują na szybkie obniżki stóp procentowych, ich przewidywalność sprzyja lepszemu
planowaniu finansowemu i stopniowej odbudowie popytu kredytowego. Pod koniec 2024 roku oprocentowanie
kredytów hipotecznych ustabilizowało się, co daje większą pewność przyszłym kredytobiorcom odnośnie
warunków finansowania.
Dla deweloperów stabilizacja kosztów finansowania oznacza możliwość lepszego dostosowania strategii
inwestycyjnych. Oczekuje się, że banki mogą stopniowo liberalizować politykę kredytową, zwłaszcza jeśli sytuacja
makroekonomiczna pozostanie stabilna. Może to przełożyć się na powolny wzrost liczby transakcji
finansowanych kredytami hipotecznymi, choć nie należy spodziewać się powrotu do poziomów sprzed 2023 roku.
Jednocześnie kupujący wstrzymujący się z decyzją o zakupie ze względu na oczekiwania co do nowych
programów rządowych mogą podjąć decyzje zakupowe w pierwszych miesiącach 2025 roku, co wpłynie na
poprawę dynamiki sprzedaży.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 34
DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ
W 2024 R
OKU
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 35
3. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
Niniejszy rozdział zawiera informacje o podstawowych produktach, towarach lub usługach wraz z ich określeniem
wartościowym i ilościowym oraz udziałem poszczególnych produktów, towarów i usług (jeżeli są istotne) albo ich
grup w sprzedaży Grupy lub Spółki ogółem, a także zmianach w tym zakresie w 2024 roku.
3.1. Działalność ED Invest S.A. w 2024 r.
Źródłem przychodów Spółki Dominującej w 2024 roku była sprzedaż do spółdzielni mieszkaniowej inwestycji
Gocław Wilka Umińskiego bud. AB zgodnie z zawartą ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław-Lotnisko Umową,
jak również przychody należne oszacowane według stopnia zaawansowania realizacji na projektach będących w
trakcie budowy.
Spółka Dominująca w roku 2024 konsekwentnie realizowała plan sprzedaży finalnym nabywcom lokali
mieszkalnych wraz z miejscami postojowymi. Szczególnie dotyczyło to inwestycji zakończonych w latach
poprzednich, a także inwestycji oddanej do użytkowania w roku 2024 oraz nowego projektu, którego realizacja
rozpoczęła się w listopadzie ur.
ORLIK ul. Rogalskiego 3
GOCŁAW - WILGA Pasaż Aniński bud. C
przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego
WILGA AB przy ul. Umińskiego 2
WILGA C przy ul. Znanieckiego 2a
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za 2024 rok
str. 36
Gocłavia przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego
3.2. Działalność spółek zależnych w 2024 roku
Radzikowskiego APV Sp. z o.o.
„Apartamenty Radzikowskiego” przy ul. Eliasza Radzikowskiego w Krakowie
Projekt realizowany przez spółkę zależną ED Invest
S.A. – Radzikowskiego APV Sp. z o.o. (Emitent posiada
53% udziałów, a pozostałe 47% udziałów należy do
Q Investments Sp. z o.o.) w Krakowie przy ul. Eliasza
Radzikowskiego to inwestycja deweloperska. Zakłada
wykonanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego
o siedmiu kondygnacjach naziemnych z jednym
poziomem garażu podziemnego. Łącznie budowane
jest 46 mieszkań o średniej powierzchni 57,04 m²
oraz jeden lokal usługowy.
Budynek wyróżnia dobrze skomunikowana
lokalizacja z bogatą infrastrukturą handlowo-
usługową i bliskością terenów zielonych – średnia
cena sprzedaży to ok. 12 791 PLN/m² netto.
Teren Inwestycji wraz z pozwoleniem na budowę i dokumentacją projektową został zakupiony od spółki
Q Investments Sp. z o.o., inwestycja rozpoczęła się we wrześniu 2023 r., planowany termin zakończenia budowy
to II kwartał 2025 r.
Budowa realizowana w systemie GW przez Expres-Konkurent Sp. z o.o. Sp.k. jest na dzień publikacji na etapie
wykonania stanu surowego zamkniętego, zaawansowanie finansowe realizacji inwestycji to ok. 85%.
Trwa sprzedaż mieszkań. Stopień sprzedaży mieszkań na dzień publikacji niniejszego sprawozdania wynosi 61%
(w ujęciu ilościowym). Zyski z przedsięwzięcia będą dzielone odpowiednio do stanu posiadania obu udziałowców.
Skonsolidowany śródroczny skrócony raport Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za III kwartał 2024 roku
str. 37
Project View Sp. z o.o.
„Stalowa 16” inwestycja w Pruszkowie przy ul. Stalowej 16
Projekt realizowany przez spółkę zależną ED Invest
S.A. Project View Sp. z o.o. (Emitent posiada 100%
udziałów) w Pruszkowie przy ul. Stalowej to
inwestycja deweloperska. Zakłada wykonanie
kameralnego budynku mieszkalnego o czterech
kondygnacjach naziemnych z jednym poziomem
garażu podziemnego. Łącznie budowane jest 14
mieszkań o średniej powierzchni 55 m² oraz 17 miejsc
postojowych w hali garażowej.
Budynek znajduje się w niedalekiej odległości od
stacji kolejowej w Pruszkowie oraz galerii handlowej
Nowa Stacja. Średnia cena sprzedaży to ok. 13 350
PLN/m² netto.
Budowa będzie realizowana w modelu pakietowania, czyli we współpracy z Generalnym Wykonawcą.
Realizacja projektu budowlanego rozpoczęła się w II kw. 2024 r. Obecnie trwają przygotowania do rozpoczęcia
sprzedaży mieszkań. Planowany termin zakończenia realizacji to I kw. 2026 roku.
SOEDI2 Sp. z o.o.
Spółka zależna SOEDI2 Sp. z o.o. w 2023 r. nabyła ponadhektarową nieruchomość w Krakowie przy ul.
Gromadzkiej - położonej w malowniczym rejonie „krakowskich Mazur”. Dla nieruchomości uzyskano ostateczną
decyzję o Warunkach Zabudowy, pozwalającą docelowo na budowę zespołu budynków o łącznej powierzchni
mieszkań i lokali usługowych około 12.500 m². SOEDI2 Sp. z o.o. zawarła umowę drogową z Miastem Kraków, co
stanowi istotny krok zmierzający w kierunku pozyskania PNB. Budowa nie rozpocznie się nie wcześniej niż w II
kw. 2025 r.
SOEDI5 Sp. z o.o.
Spółka zależna SOEDI5 Sp. z o.o. w czerwcu 2024 r. podpisała Przedwstępną Umowę Sprzedaży niezabudowanej
nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 4/1 i 4/2 o łącznym
obszarze 3 180 m
2
, położonej w dzielnicy Podgórze w Krakowie za cenę netto 7 500 000 zł powiększoną o podatek
od towarów i usług wg stawki 23%. Zgodnie z treścią Umowy Przyrzeczona Umowa Sprzedaży przenosząca
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 38
własność na Nabywcę zostanie zawarta nie później niż 31 marca 2026 r. o ile uprzednio, najpóźniej w dniu
zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, ale przed jej zawarciem Sprzedający przedstawi m.in.:
a. Umowę Nabycia – w wypisie,
b. aktualny na dzień zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, przeznaczony do dokonywania wpisów
w księdze wieczystej wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla Nieruchomości,
c. aktualny na dzień zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży wypis i wyrys z miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości albo zaświadczenie potwierdzające, że
Nieruchomość nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
d. aktualne na dzień zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży zaświadczenie wydane przez właściwy
organ, określające, czy Nieruchomość znajduje się na obszarze rewitalizacji lub na terenie specjalnej
strefy rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (tekst jedn. Dz.U.
z 2024 roku, poz. 278), a jeśli tak, to czy podlega prawu pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ust. 1
pkt. 4a) i 4b) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U.
z 2023 roku poz. 344, ze zm.),
e. aktualne na dzień zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży zaświadczenie wydane przez właściwy
organ, określające, czy Nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją,
o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (tekst jedn. Dz.U. z 2024
roku poz. 530).
Wskazana powyżej Cena powiększona o podatek od towarów i usług w kwocie 9 225 000 zł zostanie zapłacona
Sprzedającemu przez Kupującego, jak poniżej:
1. kwota 7 995 000 zł zostanie zapłacona Sprzedającemu przez Kupującego – tytułem zaliczki, w tym:
a) kwota 7 380 000 zł najpóźniej w dniu 18 czerwca 2024 roku,
b) kwota 615 000 zł najpóźniej w dniu 31 grudnia 2025 roku,
z chwilą zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży ww. zaliczka, wpłacona Sprzedającemu przez
Kupującego, zostanie zaliczona na poczet Ceny.
2. reszta Ceny w kwocie 1 230 000 zł zostanie zapłacona Sprzedającemu przez Kupującego w terminie
2 dni roboczych od dnia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży.
Nieruchomości objęta jest planem zagospodarowania, który przewiduje zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.
Planowane przedsięwzięcie deweloperskie jest we wstępnej fazie koncepcyjnej. Spółka zależna przewiduje
realizację na Nieruchomości 80 mieszkań o powierzchni ok. 3 800 m
2
PUMU, przy czym prowadzone są działania
zmierzające do nabycia działek sąsiednich, co umożliwi powiększenie realizowanej inwestycji.
SOEDI4 Sp. z o.o.
Spółka zależna SOEDI4 Sp. z o.o. w czerwcu 2024 r. podpisała ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko” z
siedzibą w Warszawie Umowę o budowę samodzielnego lokalu usługowego znajdującego się na parterze
budynku zlokalizowanego w inwestycji realizowanej przez Spółkę „WILGA” bud. AB (dalej Budynek) przy
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 39
ul. Umińskiego 2 w Warszawie o powierzchni ok. 812,96 m² (dalej Lokal) za łączną kwotę 7 723 120,00 zł netto
plus VAT. Płatność została realizowana w dwóch transzach 50 000,00 zł w terminie 30 dni od podpisania ww.
umowy, tj. 01.08.2024 roku, zaś pozostała część ceny 10.09.2024 roku, tj. przed wyznaczonym terminem odbioru
Lokalu, co nastąpiło w IV kwartale 2024 r.
12 listopada br. SOEDI4 Sp. z o.o. zawarła 10-letnią umowę najmu wspomnianego lokalu z Auchan Polska Sp.
z o.o.
10 grudnia 2024 roku SOEDI4 Sp. z o.o. sprzedała ekspektatywę odrębnej własności lokalu usługowego, tj.
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu usługowego wraz z pomieszczeniami przynależnymi wraz z
wniesionym przez Sprzedającego wkładem budowlanym, jednocześnie przenosząc na rzecz Kupującego prawa i
obowiązki Wynajmującego wynikające z umowy najmu z Auchan Polska Sp. z o.o. - za cenę w łącznej kwocie 13
284 000 zł (trzynaście milionów dwieście osiemdziesiąt cztery tysiące złotych) brutto.
3.3. Plany inwestycyjne
Projekt Orężna
ED Invest S.A. w 2022 roku nabyła niezabudowaną
nieruchomość położoną w Piasecznie o obszarze 1,5521 ha z
przeznaczeniem na realizację inwestycji deweloperskiej. Projekt
będzie realizowany poprzez spółkę celową, niewykluczone, iż z
partnerem finansowym, przy czym Spółka zachowa co najmniej
51% udziału w spółce celowej.
Spółka jest w trakcie przygotowywania dokumentacji w celu
złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Planowana
inwestycja to zespół budynków mieszkalnych jednorodzinnych
(budynki jedno- i dwulokalowe) w układzie szeregowym o
łącznej powierzchni ok. 4 700 m². Ze względu na charakter
inwestycja będzie podzielona na trzy etapy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 40
Projekt Orlik-Jantar (Rogalskiego II)
II etap inwestycji o nazwie „Orlik” zlokalizowanej na
warszawskim Gocławiu przy ul. Rogalskiego. Projekt
na ok. 84 lokale mieszkalne. Na dzień sporządzenia
sprawozdania Spółka posiada Decyzję o warunkach
zabudowy (z 24 września 2019 r.) oraz Decyzję
pozwolenie na budowę (z 11 lutego 2022 roku).
Termin rozpoczęcia realizacji zależny jest od decyzji
stron trzecich i nie jest na dzień publikacji niniejszego
sprawozdania możliwy do określenia.
Złota Wilga (wcześniej Projekt Gocław – Wilga III)
Projekt w trakcie przygotowania do realizacji w ramach
współpracy ze SM Gocław-Lotnisko zlokalizowany na Gocławiu
przy ul. Złotej Wilgi 2, składający się z ok. 94 mieszkań z halą
garażową, komórkami lokatorskimi i lokalami usługowymi o
łącznej powierzchni użytkowej szacowanej na 5 600 m
2
.
Planowane rozpoczęcie realizacji projektu w II kwartał 2025
roku. 6 listopada 2024 r. nastąpiło przekazanie Spółce terenu
inwestycji przez SMGL. Obecnie prowadzony jest przetarg na
wybór wykonawcy.
Terminy realizacji planowanych inwestycji zostaną określone po uzyskaniu kolejnych pozwoleń na budowę dla
poszczególnych etapów, co będzie miało wpływ na osiągane wyniki w kolejnych kwartałach.
3.4. Czynniki mające wpływ na realizację inwestycji
Niniejszy podrozdział zawiera opis czynników i zdarzeń, w tym o nietypowym charakterze, mających znaczący
wpływ na działalność Spółki Dominującej i spółek zależnych oraz sprawozdanie finansowe, w tym na osiągnięte
zyski lub poniesione straty w 2024 r., a także omówienie perspektyw rozwoju działalności przynajmniej w
najbliższych kwartałach.
W 2024 roku utrzymał się niewielki wzrost cen mieszkań na rynku warszawskim uwzględniający wzrost cen
materiałów budowlanych i robocizny. Materiały budowlane i robocizna stanowią zasadniczy koszt budowy każdej
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 41
inwestycji mieszkaniowej, dlatego też ich tendencje cenowe mają podstawowe znaczenie dla kształtowania się
stawek metra kwadratowego mieszkań.
Sytuację na rynku materiałów budowlanych i rynku pracy w 2024 roku ocenia się jako stabilizującą się w
porównaniu do poprzednich okresów, co wpływało na zawierane przez ED Invest S.A. umowy wykonawcze oraz
na ceny metra kwadratowego sprzedawanych mieszkań.
Uzyskano naturalną dodatnią korelację pomiędzy cenami metra kwadratowego lokali a kosztami budowy.
Wojna na Ukrainie spowodowała utrudnienia w branży budowlanej. Sytuacja nadal jest zmienna i wymaga ciągłej
kontroli. Ogólnie w 2024 roku, podobnie jak w roku 2023, sytuacja ta nie wpłynęła na realizowane dla ED Invest
S.A. inwestycje. Zarząd Spółki na bieżąco kontroluje i dokonuje oceny sytuacji w zakresie zabezpieczenia
wykonania robót na realizowanych inwestycjach.
Kolejnym czynnikiem, który w związku z wojną na Ukrainie ma istotny wpływ na branżę budowlaną, jest cena
i dostępność surowców i materiałów budowlanych pochodzących z rynku wschodniego, szczególnie materiałów
hutniczych, oraz cena i dostępność paliw. Łańcuchy dostaw to obszar zależny od transportu, który w dużej mierze
opierał się na kierowcach pochodzenia ukraińskiego.
Realizowane w 2024 roku przez ED Invest S.A. i spółki zależne inwestycje w większości miały zabezpieczone
materiały dzięki stabilnemu wykonawcy, realizującemu dostawy w oparciu o sprawdzone wieloletnie relacje ze
swoimi dostawcami, wcześniejsze przemyślane planowanie i zamawianie materiałów oraz realizacje procesów
dostaw. W przypadku inwestycji realizowanych przez spółki zależne – Radzikowskiego APV Sp. z o.o.
(Apartamenty Radzikowskiego) czy Project View Sp. z o.o. (Stalowa 16) umowa z wykonawcami uwzględniała
możliwe do oszacowania na dzień jej zawarcia wzrosty cen robocizny oraz materiałów i wyrobów budowlanych.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie wystąpiły informacje, które ujawniłyby niekorzystne
uwarunkowania wymagające wzrostu ceny wykonania.
Spółka oraz jej spółki zależne na bieżąco monitorują i oceniają sytuację, prognozując wzrost kosztów
bezpośrednich, oceniając ryzyko przekroczeń budżetowych związanych z wykonawstwem. Na dzień sporządzenia
niniejszego sprawozdania nie występuje zagrożenie dla harmonogramów robót i terminów wykonania
realizowanych inwestycji.
Zarząd Spółki Dominującej obserwuje sytuację na bieżąco, aby reagować niezwłocznie i minimalizować powstałe
ryzyko. Na razie wyższe koszty realizacji inwestycji pokrywane są wzrostem cen mieszkań, jednak w dalszej
perspektywie Spółka przewiduje ograniczenie podnoszenia cen z uwagi na rynek i jego chłonność.
Spółka Dominująca przewiduje, że jeżeli wzrost cen czynników produkcji, tj. materiałów, robocizny, energii, paliw
itd., który obecnie już jest znaczny, pozostanie stabilny w najbliższym czasie oraz jeśli utrzyma się dostępność
kredytów o kryteriach umożliwiających zdolność kredytową nabywców może to spowodować korekty cen
i spowolnienie tempa rozpoczętych realizacji.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 42
Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2024 r. w stosunku do II kwartału 2024 r. wyniósł
103,6 (wzrost cen o 3,6%). Inflacja konsumencka w Polsce w grudniu 2024 r. wyniosła 4,7% w porównaniu
z analogicznym miesiącem poprzedniego roku. Przewidywania na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania
są niemożliwe do określenia.
W dalszej perspektywie kurs złotego i rosnące stopy procentowe wpływają bezpośrednio na zdolności kredytowe
kupujących i ich możliwości nabywcze. Istotnym czynnikiem mającym wpływ na realizację kolejnych inwestycji
przez Spółkę Dominującą jest polityka banków w zakresie dostępności kredytów dla osób fizycznych.
Prognozy zakładają, że coraz mniej osób będzie mogło skorzystać z rządowych programów wsparcia, a stabilność
cen oraz możliwe obniżki stóp procentowych w kolejnych kwartałach 2025 roku mogą pobudzić popyt. Część
kupujących, zmęczona czekaniem na korzystniejsze warunki kredytowe zdecyduje się na zakup nieruchomości.
W rezultacie deweloperzy mogą dążyć do zwiększenia sprzedaży, zwłaszcza w miastach, gdzie oferta mieszkań
jest szeroka, a ceny pozostają konkurencyjne. Ostatecznie, wszystko będzie zależeć od sytuacji
makroekonomicznej, w tym ewentualnych obniżek stóp procentowych, które mogłyby poprawić dostępność
kredytów hipotecznych.
Niższy popyt na mieszkania w Warszawie widoczny był w całym 2024 r. To głównie konsekwencja zakończenia
rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, oferującego subsydiowane kredyty mieszkaniowe oraz brak jasnej
sytuacji w zakresie deklaracji rządu dotyczącej nowego programu.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania przewidywane zmiany cen sprzedaży są trudne do określenia.
Zarząd Spółki Dominującej obserwuje sytuację na bieżąco, aby reagować niezwłocznie i minimalizować powstałe
ryzyko podejmując decyzje stosowne do zaistniałych sytuacji.
3.5. Omówienie perspektyw rozwoju działalności przynajmniej w najbliższych kwartałach
Przyszłe wyniki finansowe Grupy w dużym stopniu zależeć będą od ogólnej koniunktury gospodarczej – tempa
wzrostu PKB, stanu finansów publicznych oraz sytuacji panującej w budownictwie. W przypadku czynników
zewnętrznych czynnikami ograniczającymi popyt na duże i średnie mieszkania oraz wpływającymi na utrzymanie
wysokich cen i ograniczony popyt wśród mieszkań małych mogą być:
utrzymujące się w dalszym ciągu relatywnie wysokie koszty kredytów hipotecznych,
niechęć do zaciągania kredytów wynikająca z niekorzystnej sytuacji na rynku pracy,
ryzyko walutowe ograniczające skłonność do zaciągania kredytów w walutach obcych,
założenia nowego programu rządowego „Klucz do mieszkania”, który pokazuje zmianę kierunku polityki
mieszkaniowej w stronę wspierania rynku wtórnego oraz sektora społecznego, ale nie można wykluczyć
dalszych modyfikacji jego założeń na etapie wdrażania.
Wśród czynników wewnętrznych mających wpływ na rozwój Grupy do najistotniejszych można zaliczyć:
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 43
postęp w realizacji obecnych inwestycji oraz rozpoczęcie realizacji inwestycji planowanych,
opóźnienie rozpoczęcia realizacji projektu Złota Wilga o co najmniej trzy miesiące z uwagi na
bezumowne korzystanie z terenu przekazanego przez spółdzielnie mieszkaniową przez
dotychczasowego najemcę,
pozyskanie przez Spółkę Dominującą nowych inwestycji w modelu „Deweloper Plus”, czyli budowa
obiektów na gruntach powierzonych,
pozyskanie nieruchomości gruntowych w dogodnych lokalizacjach pozwalających na rozszerzenie
działalności w segmencie deweloperskim,
pozyskanie finansowania na realizację nowych projektów.
Projekty budowlane realizowane przez Grupę są obarczone wieloma aspektami ryzyka, które obejmują
w szczególności: (i) nieuzyskanie lub podważenie uzyskanych już pozwoleń, zezwoleń lub innych decyzji
administracyjnych niezbędnych do wykorzystania gruntu oraz realizacji projektów budowlanych zgodnie
z planami Grupy (również w zakresie ochrony środowiska), (ii) nieprzewidywalne działania sąsiadów w zakresie
prób podważania prawomocnych decyzji budowlanych po uzyskaniu stosownych zezwoleń oraz w trakcie ich
uzyskiwania, (iii) opóźnienie rozpoczęcia lub zakończenia budowy, (iv) zmiany w przepisach regulujących
wykorzystanie gruntów i realizacje projektów budowlanych. Pozostałe aspekty ryzyka to:
brak popytu na drożejące mieszkania, które są wynikiem rosnących cen wykonawstwa oraz rosnących
cen gruntów, spowodowanych brakiem dostępności terenów inwestycyjnych w dobrze
skomunikowanych częściach Warszawy;
brak zaufania do oferty dla deweloperów przedstawianej przez fundusze inwestycyjne,
a w konsekwencji problemy w dostępności środków finansowych na realizację projektów;
brak dostępności kredytów na realizację ze względu na ograniczone zaufanie do branży deweloperskiej;
brak popytu na mieszkania wynikający z zagrożenia rosnącego współczynnika inflacji.
Wystąpienie każdej z powyższych okoliczności może spowodować opóźnienia w realizacji zaplanowanych
projektów, wzrost kosztów lub ewentualną utratę przychodów, a w niektórych przypadkach brak możliwości
zakończenia projektu. Może to mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Grupy. Na wyniki
finansowe Grupy w przyszłości będą miały istotny wpływ pozytywne wyniki pozyskania finansowania dla
kolejnych ewentualnie możliwych do zakontraktowania terenów, tj. podpisania umów o wspólnym
przedsięwzięciu oraz uregulowania stanu prawnego gruntów, które objęte są już umowami o wspólnym
przedsięwzięciu.
Szerokie plany inwestycyjne oraz długość procesu przygotowawczego związanego z formalnościami niezbędnymi
przed rozpoczęciem realizacji projektów i ich sprzedażą oraz przedłużająca się procedura przetargowa dotycząca
Projektu Złota Wilga mają istotny wpływ zarówno na wyniki bieżącego okresu, jak również na wyniki kolejnych
kwartałów. Zarząd ocenia, że wyniki I i II kwartału br. będą istotnie niższe niż osiągnięte w analogicznym okresie
roku ubiegłego. Zarząd konsekwentnie realizuje swoje plany polegające na budowie Grupy Kapitałowej
posiadającej stabilną pozycję w segmencie „Deweloper PLUS”, czyli we współpracy ze spółdzielniami
mieszkaniowymi oraz intensywnie rozwijającej się w segmencie deweloperskim działając w sektorze
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 44
mieszkaniowym wielorodzinnym i jednorodzinnym oraz w przyszłości budującej portfolio powierzchni
komercyjnych na wynajem pod sklepy typu dyskont.
W sektorze mieszkaniowym Grupa zamierza nadal oferować przede wszystkim niewielkie, średnie i większe
mieszkania w atrakcyjnych cenach i dogodnych lokalizacjach na terenie Warszawy i okolic – Pruszków oraz
Piaseczno oraz Krakowa, ale również poszukiwać nieruchomości gruntowych w atrakcyjnych cenach
i lokalizacjach w innych dużych miastach w Polsce.
3.6. Informacje o rynkach zbytu oraz informacje o źródłach zaopatrzenia w materiały do
produkcji, w towary i usługi
Główne rynki, na których działa Grupa
Grupa prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości
będących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy–Piaseczna i Pruszkowa. W 2023 roku jedna ze spółek
zależnych rozpoczęła realizację projektu budowlanego w Krakowie, a w II kw. 2024 r. rozpoczęto realizację
inwestycji w Pruszkowie. Grupa nabyła kolejne działki zlokalizowane w atrakcyjnych lokalizacjach w Krakowie
i przygotowuje się do realizacji nowych projektów. Jednak nie wyklucza, że w momencie pojawienia się okazji
biznesowych dla zapewnienia płynności konieczna może okazać się sprzedaż części aktywów pozyskiwanych
wcześniej z zamiarem inwestycyjnym, jak stało się w przypadku sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności
lokalu usługowego oraz umowy przeniesienia praw i obowiązków z umowy najmu przez spółkę zależną SOEDI4.
Pierwotny rynek nieruchomości warszawskich jest bardzo zróżnicowany pod względem oferty cenowej,
szczególnie z uwagi na lokalizację inwestycji. Najniższe ceny oferują deweloperzy w dzielnicach takich jak
Rembertów, Targówek, Białołęka, Ursus. Tradycyjnie zaś najwyższe ceny oferują inwestorzy w dzielnicach:
Mokotów, Żoliborz, Śródmieście. Różnice te nie wynikają jedynie z lokalizacji inwestycji, ale również z różnic w
standardzie lokali. Najdroższe dzielnice oferują lokale mieszkalne o podwyższonym standardzie zaliczane do
kategorii apartamentów.
Terytorialnie Grupa skupia swą działalność przede wszystkim w Warszawie, w dzielnicy Praga Południe, a ściślej
w rejonie Gocławia. Jest to miejsce chętnie wybierane przez ludzi młodych. Dzielnica znajduje się w niedalekiej
odległości od ścisłego centrum Warszawy i jest z nim bardzo dobrze skomunikowana. Do dyspozycji mieszkańców
pozostaje wiele przedszkoli, szkół podstawowych oraz bibliotek. Mieszkańcy aktywnie spędzający czas znajdą tu
spore zaplecze sportowo-rekreacyjne, mają również dostęp do opieki medycznej, centrów handlowych.
Aglomeracje warszawskie – Piaseczno i Pruszków cieszą się coraz większą popularnością wśród kupujących,
głównie ze względu na dużo niższe ceny niż w stolicy, a także dogodne połączenia komunikacyjne.
Spółka zależna APV Radzikowskiego Sp. z o.o. realizuje rozpoczęty w III kwartale 2023 roku projekt budowlany
w Krakowie w dzielnicy Prądnik Biały. Jest to jedna z najbardziej dynamicznie rozwijających się części Krakowa.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 45
Na najbliższe lata przewidziany jest szereg inwestycji mających na celu uatrakcyjnienie i unowocześnienie życia
mieszkańców dzielnicy. Wśród planowanych zmian są m in. budowa linii Krakowskiego Szybkiego tramwaju, pętli
końcowej z terminalem autobusowym i dwupoziomowym parkingiem P+R oraz utworzenie czterech nowych
parków oraz placu miejskiego.
Spółka zależna Project View Sp. z o.o. w II kwartale 2024 roku rozpoczęła realizację projektu budowlanego w
Pruszkowie przy ul. Stalowej. Pruszków jest drugim największym miastem aglomeracji warszawskiej. Ma ogromny
potencjał jako miejsce świetnie skomunikowane z Warszawą, a jednocześnie o charakterze spokojnego
przedmieścia. Szybkie połączenia ze stolicą gwarantują pociągi Szybkiej Kolei Miejskiej (SKM), Warszawskiej Kolei
Dojazdowej (WKD) oraz regionalne, a także kilka linii autobusowych. Pruszków dynamicznie się rozwija i stanowi
idealny wybór dla osób ceniących sobie bliskość metropolii, a jednocześnie szukających cichej i bezpiecznej
okolicy.
Grupa w ramach prowadzonej działalności identyfikuje poniższe segmenty operacyjne:
działalność budowlana;
działalność deweloperska i zarządzanie nieruchomościami.
Przychody i koszty ze sprzedaży produktów i usług wykazane w sprawozdaniu finansowym za rok 2024 jak i za
rok 2023 dotyczą głównie działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów (spółdzielni
mieszkaniowych). Działalność deweloperska w roku 2024 jak i 2023 to obszar działalności w związku z którym
Grupa dopiero będzie uzyskiwała przychody. Całość sprzedaży realizowana jest na terenie kraju.
Główni odbiorcy Grupy w 2024 roku
Spółka Dominująca podpisuje z finalnym odbiorcom indywidualnym umowę o wybudowanie lokalu opartą na
prawie spółdzielczym, co stanowi specyfikę jej modelu biznesowego, wynikającą z umów zawartych ze
spółdzielniami. Wspólny cel spółdzielni, jak i Spółki Dominującej, którym jest zapewnienie dostępności
i przygotowanie do sprzedaży mieszkań powoduje, iż Spółka Dominująca nie wykazuje bezpośredniego
uzależnienia od spółdzielni, ani innych odbiorców.
Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2024 roku wyniosły 74,83%
(w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 73,08%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 1,74%)
i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni
Mieszkaniowych: Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.
Główni odbiorcy Spółki Dominującej w 2023 roku
Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2023 roku wyniosły 96,45%
(w tym: Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 84,95%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 11,50%)
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 46
i powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni
Mieszkaniowych: Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.
Główni dostawcy Grupy w 2024 roku
Głównymi dostawcami Grupy , których udział w kosztach 2024 roku kształtował się powyżej 10% są:
Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i
II bud. AB – udział w kosztach 34,63%,
Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie - udostepnienie terenu pod budowę osiedli
mieszkaniowych: „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w kosztach 34,20%.
Główni dostawcy Spółki Dominującej w 2023 roku
Głównymi dostawcami Grupy , których udział w kosztach 2023 roku kształtował się powyżej 10% są:
Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: „ORLIK JANTAR” przy ul. Jana Nowaka
Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap. II bud. D, „Gocław – Wilga” przy Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż
Aniński bud. C i „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w kosztach 70,78%,
Spółdzielnie Mieszkaniowe – ogółem udział w kosztach 14,63% w tym:
Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar w Warszawie – udostepnienie terenu pod budowę
osiedla mieszkaniowego „ORLIK JANTAR” ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap
II bud. D – udział w kosztach 4,49%,
Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie - udostepnienie terenu pod budowę
osiedli mieszkaniowych: „Gocław – Wilga” przy Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński
bud. C oraz „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w kosztach 9,68%.
Sezonowość działalności Grupy
Przychody ze sprzedaży osiągane przez Grupę ED Invest S.A. podlegają sezonowym wahaniom
charakterystycznym dla branży budownictwa wielorodzinnego. Okresem przestoju jeśli chodzi o wykonywanie
prac budowlanych jest zdecydowanie zima. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne większość prac
budowlanych prowadzona jest w okresie marzec–listopad.
Jeśli chodzi o sprzedaż obecnie okresem większego zainteresowania na rynku pierwotnym jest początek wiosny.
Wiosenne miesiące to czas organizacji różnego rodzaju eventów w branży developerskiej czy budownictwa
wielomieszkaniowego tj. targi czy dni otwarte. Jest to okres kiedy firmy często zaczynają sprzedaż nowych
inwestycji, zaś kupno mieszkania w początkowym etapie inwestycji wiąże się z korzystnym harmonogramem
spłat.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 47
ISTOTNE UMOWY ZAWARTE
W 2024 ROKU
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 48
4. ISTOTNE UMOWY ZAWARTE W 2024 ROKU
4.1. Informacje o zawartych umowach znaczących dla działalności Grupy, w tym znanych
Spółce Dominującej umowach zawartych pomiędzy akcjonariuszami, umowach
ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji
Umowa najmu powierzchni biurowej
12 lutego 2024 roku Spółka Dominująca zawarła z White Star 2 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Zajęcza 2B
Umowę najmu pomieszczenia biurowego o powierzchni brutto 490,20 m²
zlokalizowanego w Warszawie przy ul.
Grochowskiej 306/308 bud. C. Przedmiot umowy został odebrany do użytkowania przez Spółkę Dominującą
Protokołem zdawczo-odbiorczym 26 lutego 2024 roku.
Wypowiedzenie umów najmu
Grupa dokonała wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych o numerach 205, 214 i 218 przy ul. Bora
Komorowskiego 35 w terminie do końca kwietnia 2024 roku. Tym samym zmieniła się podstawa do zastosowania
MSSF 16, nie zachodzą przesłanki do ujęcia Umów w aktywach z tytułu prawa do użytkowania oraz pozostałych
długo- i krótkookresowych zobowiązaniach finansowych. Spółka wycofała z ewidencji kwotę 2 653 tys. PLN
z tytułu prawo do użytkowania składnika majątku oraz kwotę 2 798 tys. PLN z tytułu długo- i krótkookresowych
zobowiązań finansowych. Wycofane kwoty zostały ujęte w wyniku Spółki.
Rozszerzenie Grupy o kolejne spółki
4 kwietnia 2024 roku została zarejestrowana w Rejestrze Przedsiębiorców założona przez ED Invest S.A. 27 marca
2024 roku spółka pod firmą SOEDI4 Sp. z o.o. (KRS: 0001098018), w której posiada 100% udziałów tj. 100 udziałów
o łącznej wartości 10 tys. PLN. Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego spółka SOEDI4 Sp. z
o.o.
8 kwietnia 2024 roku została zarejestrowana w Rejestrze Przedsiębiorców założona przez ED Invest S.A. 2
kwietnia 2024 roku spółka pod firmą SOEDI5 Sp. z o.o. (KRS: 0001098732), w której posiada 100% udziałów tj.
100 udziałów o łącznej wartości 10 tys. PLN. Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego spółka
SOEDI5 Sp. z o.o. nie podjęła działalności.
Umowy o kredyt odnawialny
9 maja 2024 r. spółka zależna RADZIKOWSKIEGO APV Sp. z o.o. podpisała z mBank S.A. dwie umowy kredytu
odnawialnego na łączną kwotę 19 705 968 PLN, z których środki zostaną przeznaczone na finansowanie realizacji
projektu deweloperskiego - budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowana przy
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 49
ul. Radzikowskiego w Krakowie oraz na finansowanie podatku VAT ww. Projektu, realizowanego przez spółkę
zależną RADZIKOWSKIEGO APV.
Wysokość oprocentowania będzie równa stopie bazowej WIBOR 1-miesięczny w PLN, z notowania na dwa dni
robocze przed datą ciągnienia i przed dniem aktualizacji stopy bazowej, powiększonej o marżę Banku, której
wysokość wynosi 2,5 p.p. Całkowita spłata kredytów nastąpi do dnia 31 marca 2026 r., przy czym kredyt
odnawialny w wysokości 350 tys. PLN na finansowanie podatku VAT ww. Projektu zostanie spłacony do dnia 30
września 2025 r.
Zabezpieczenie kredytu jest standardowe dla tego rodzaju transakcji, obejmując w szczególności hipotekę
umową do kwoty 29 034 tys. PLN na niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie przy ul.
Walerego Eliasza Radzikowskiego i sądowy zastaw rejestrowy na udziałach w spółce celowej należącej do ED
Invest S.A. ED Invest zawarł w ramach transakcji umowę wsparcia do wysokości 5% budżetu inwestycji. Zawarcie
Umów Kredytu uniezależnia realizację projektu deweloperskiego realizowanego przez spółkę zależną od
Emitenta od finansowania własnego oraz tempa sprzedaży, umożliwiając koncentrację na maksymalizacji marży.
Kredyt zostanie uruchomiony po spełnieniu standardowych dla tego typu finansowania warunków
zawieszających.
Umowa o budowę samodzielnego lokalu usługowego mająca na celu jego nabycie i późniejsze decyzje
11 czerwca 2024 roku spółka zależna SOEDI4 Sp. z o.o. podpisała ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław Lotnisko”
Umowę o budowę samodzielnego lokalu usługowego znajdującego się na parterze budynku zlokalizowanego
w inwestycji realizowanej przez Spółkę Dominującą – „WILGA” bud. AB przy ul. Umińskiego 2 w Warszawie
o powierzchni ok. 812,96 m² za łączną kwotę 7 723 120,00 zł netto plus VAT. Płatność będzie realizowana
w dwóch transzach 50 000,00 zł w terminie 30 dni od podpisania Umowy, zaś pozostała część ceny w terminie
3 dni przed wyznaczonym terminem odbioru Lokalu. Zgodnie z treścią Umowy Spółdzielnia przeniesie na rzecz
Nabywcy, w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, prawo odrębnej własności Lokalu, wraz
z pomieszczeniami przynależnymi. Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej prawo odrębnej
własności Lokalu, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, nastąpi w ciągu dwóch miesięcy od dnia, w którym
spełni się ostatnia z okoliczności: (i) uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Budynku, (ii)
odbiór przedmiotu Umowy zgodnie z postanowieniami Umowy przez Nabywcę oraz (iii) wpłata na rachunek
bankowy przez Nabywcę łącznej kwoty brutto wskazanej w Umowie. Przewidywany termin zawarcia umowy
przenoszącej własność lokalu miała nastąpić na koniec III kwartału ur.
10 grudnia 2024 roku spółka zależna SOEDI4 Sp. z o.o. podpisała Umowę sprzedaży ekspektatywy odrębnej
własności lokalu usługowego (dalej Umowa) oraz Umowy przeniesienia praw i obowiązków z umowy najmu
z Auchan Polska Sp. z o.o. Spółka zależna SOEDI4 Sp. z o.o. sprzedała ekspektatywę odrębnej własności lokalu,
tj. roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu usługowego wraz z pomieszczeniami przynależnymi,
znajdującego się na parterze budynku zlokalizowanego w inwestycji realizowanej przez Spółkę „WILGA” bud. AB
przy ul. Umińskiego 2 w Warszawie o powierzchni ok. 812,96 m² wynikającą z Umowy o budowę lokalu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 50
usługowego, wraz z wniesionym przez Sprzedającego wkładem budowlanym, jednocześnie przenosząc na rzecz
Kupującego prawa i obowiązki Wynajmującego wynikające z Umowy Najmu - za cenę w łącznej kwocie
13 284 000 zł (trzynaście milionów dwieście osiemdziesiąt cztery tysiące złotych) brutto.
Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości gruntowej w Krakowie
11 czerwca br. SOEDI5 Sp. z o.o. podpisała Przedwstępną Umowę Sprzedaży niezabudowanej nieruchomości
składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 4/1 i 4/2 o łącznym obszarze 3.180 m²,
położonej przy ul. Nowohuckiej w dzielnicy Podgórze w Krakowie (dalej Nieruchomość), dla której Sąd Rejonowy
dla Krakowa-Podgórza w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW
nr KR1P/00685082/8 (dalej Umowa) za cenę netto 7 500 000 zł powiększoną o podatek od towarów i usług wg
stawki 23% (dalej Cena). Zgodnie z treścią Umowy Przyrzeczona Umowa Sprzedaży przenosząca własność
na Nabywcę zostanie zawarta nie później niż 31 marca 2026 r. o ile uprzednio, najpóźniej w dniu zawarcia
Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, ale przed jej zawarciem Sprzedający przedstawi m.in.:
a. Umowę Nabycia – w wypisie,
b. aktualny na dzień zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, przeznaczony do dokonywania wpisów
w księdze wieczystej wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla Nieruchomości,
c. aktualny na dzień zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży wypis i wyrys z miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości albo zaświadczenie potwierdzające,
że Nieruchomość nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego,
d. aktualne na dzień zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży zaświadczenie wydane przez właściwy
organ, określające, czy Nieruchomość znajduje się na obszarze rewitalizacji lub na terenie specjalnej
strefy rewitalizacji w rozumieniu ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (tekst jedn. Dz.U.
z 2024 roku, poz. 278), a jeśli tak, to czy podlega prawu pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ust. 1
pkt. 4a) i 4b) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z
2023 roku poz. 344, ze zm.),
e. aktualne na dzień zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży zaświadczenie wydane przez właściwy
organ, określające, czy Nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją,
o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (tekst jedn. Dz.U. z 2024
roku poz. 530).
Wskazana powyżej Cena powiększona o podatek od towarów i usług w kwocie 9 225 000 zł zostanie zapłacona
Sprzedającemu przez Kupującego, jak poniżej:
1. kwota 7 995 000 zł zostanie zapłacona Sprzedającemu przez Kupującego – tytułem zaliczki,
w tym:
a) kwota 7 380 000 zł najpóźniej w dniu 18 czerwca 2024 roku,
b) kwota 615 000 zł najpóźniej w dniu 31 grudnia 2025 roku,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 51
z chwilą zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży ww. zaliczka, wpłacona Sprzedającemu przez
Kupującego, zostanie zaliczona na poczet Ceny;
2. reszta Ceny w kwocie 1 230 000 zł zostanie zapłacona Sprzedającemu przez Kupującego w terminie
2 dni roboczych od dnia zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży.
Nieruchomości objęta jest planem zagospodarowania, który przewiduje zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.
Planowane przedsięwzięcie deweloperskie jest we wstępnej fazie koncepcyjnej. Spółka zależna przewiduje
realizację na Nieruchomości 80 mieszkań o powierzchni ok. 3 800 m² PUM.
Dokapitalizowanie spółek zależnych
12 stycznia 2024 roku ED Invest S.A., jako jedyny wspólnik spółki SOEDI2 Sp. z o.o., działając na podstawie § 71
ust. 1 aktu założycielskiego spółki dokonała dopłaty do kapitału w ten sposób, że na każdy 1 (jeden) udział
przypadała dopłata w wysokości 30 000 PLN, co w łącznej wysokości wyniosło 3 000 000 PLN.
17 czerwca 2024 roku ED Invest S.A., jako jedyny wspólnik spółki SOEDI5 Sp. z o.o., działając na podstawie § 8
ust. 1 aktu założycielskiego spółki dokonała dopłaty do kapitału w ten sposób, że na każdy 1 (jeden) udział
przypadała dopłata w wysokości 60 000 PLN, co w łącznej wysokości wyniosło 6 000 000 PLN.
1 lipca 2024 roku ED Invest S.A., jako jedyny wspólnik spółki SOEDI5 Sp. z o.o., działając na podstawie § 8 ust. 1
aktu założycielskiego spółki dokonała dopłaty do kapitału w ten sposób, że na każdy 1 (jeden) udział przypadała
dopłata w wysokości 500 PLN, co w łącznej wysokości wyniosło 50 000 PLN.
28 sierpnia 2024 roku ED Invest S.A., jako jedyny wspólnik spółki SOEDI2 Sp. z o.o., działając na podstawie § 7
1
ust. 1 aktu założycielskiego spółki dokonała dopłaty do kapitału w ten sposób, że na każdy 1 (jeden) udział
przypadała dopłata w wysokości 1 500 PLN, co w łącznej wysokości wyniosło 150 000 PLN.
12 września 2024 roku ED Invest S.A., jako jedyny wspólnik spółki SOEDI5 Sp. z o.o., działając na podstawie § 8
ust. 1 aktu założycielskiego spółki dokonała dopłaty do kapitału w ten sposób, że na każdy 1 (jeden) udział
przypadała dopłata w wysokości 500 PLN, co w łącznej wysokości wyniosło 50 000 PLN.
19 września 2024 roku ED Invest S.A., jako jedyny wspólnik spółki SOEDI2 Sp. z o.o., działając na podstawie § 7
1
ust. 1 aktu założycielskiego spółki dokonała dopłaty do kapitału w ten sposób, że na każdy 1 (jeden) udział
przypadała dopłata w wysokości 4 500 PLN, co w łącznej wysokości wyniosło 450 000 PLN.
11 października 2024 roku ED Invest S.A., jako jedyny wspólnik spółki SOEDI2 Sp. z o.o., działając na podstawie
§ 71 ust. 1 aktu założycielskiego spółki dokonała dopłaty do kapitału w ten sposób, że na każdy 1 (jeden) udział
przypadała dopłata w wysokości 20 000 PLN, co w łącznej wysokości wyniosło 2 000 000 PLN.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 52
Pozwolenie na budowę
23 lipca 2024 roku Decyzją nr 96/PPD/PB/2024 Prezydent m.st. Warszawy udzielił pozwolenia na budowę
budynku mieszkalnego wielorodzinnego „Wilga VI-bis” (nazwa marketingowa Gocłavia) z garażami w przyziemiu
oraz miejscami postojowymi naziemnymi, na terenie nieruchomości przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego
w Warszawie w dzielnicy Praga Południe (dz. ew. nr 8/12 i 10/3 z obrębu 3-06-08) według zatwierdzonego
projektu budowlanego z 24 listopada 2023 roku (zaktualizowanego 21 kwietnia 2024 roku).
Umowy pożyczek w Grupie
Spółka Dominująca udzielała pożyczek spółkom należącym do Grupy Kapitałowej, które zostały szczegółowo
opisane w niniejszym sprawozdaniu w pkt. 4.5 (Informacje o udzielonych w danym roku obrotowym pożyczkach,
ze szczególnym uwzględnieniem pożyczek udzielonych podmiotom powiązanym Emitenta, z podaniem co
najmniej ich kwoty, rodzaju i wysokości stopy procentowej, waluty i terminu wymagalności).
Umowy leasingu
1 lipca 2024 roku Spółka przejęła od PKO Leasing S.A. cesję umowy leasingu nr 23/032814 samochodu
osobowego Toyota Corolla 1.8 Hybrid Comfort o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to
1 października 2026 roku.
1 września 2024 roku Spółka przejęła od PKO Leasing S.A. cesję umowy leasingu nr 23/032797 samochodu
osobowego Toyota Corolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to
1 października 2026 roku.
1 września 2024 roku Spółka przejęła od PKO Leasing S.A. cesję umowy leasingu nr 23/032803 samochodu
osobowego Toyota Corolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to
1 października 2026 roku.
Zakończenie inwestycji
Zgodnie z Decyzją nr IWT/187/U/2024 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy z 22
lipca 2024 roku (prawomocna 23 lipca 2024 roku) udzielono pozwolenia na użytkowanie zespołu budynków
mieszkalnych wielorodzinnych AB z częścią usługową w parterze, garażem w podziemiu i w części parteru,
położonego na dz. ew. nr 47/12, 47/13 z obrębu 3-06-06 przy ul. Umińskiego 2 w dzielnicy Praga-Południe m.st.
Warszawy.
4 września 2024 roku na podstawie protokołu odbioru i przekazana obiektu Spółka Dominująca przekazała do
użytkowania przez Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko” zespół budynków mieszkalnych
wielorodzinnych z częścią usługową w parterze, garażem w podziemiu i w części parteru, przy ul. Umińskiego 2
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 53
w Warszawie, zrealizowany na podstawie Decyzji o pozwoleniu na budowę nr 79/PRD/2022 z 22 kwietnia 2022
roku wydanej przez Prezydenta m.st. Warszawy.
Umowa inwestycyjna ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”
9 września 2024 r. ED Invest S.A. zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”, z siedzibą
w Warszawie umowę o wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym o nazwie projektowej GOCŁAW – WILGA III, tj.
realizacji zabudowy mieszkaniowo-usługowej.
Przedsięwzięcie dotyczy zagospodarowania nieruchomości zlokalizowanej w rejonie ulicy Złotej Wilgi 2
w Warszawie w dzielnicy Praga Południe. Będzie to budynek wielorodzinny z lokalami mieszkalnymi i usługowymi,
komórkami lokatorskimi oraz halą garażową, z przeznaczeniem do użytkowania przez osoby fizyczne o łącznej
powierzchni użytkowej szacowanej na 5600 m
2
z ewentualną możliwością powiększenia.
Przekazanie terenu przez Spółdzielnie nastąpiło 6 listopada br. Umowa przewiduje, że realizacja inwestycji
zostanie ukończona w ciągu 20 miesięcy od daty uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Wynagrodzenie Spółki zostało określone jako suma wszystkich wkładów budowlanych wpłacanych w odniesieniu
do wszystkich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w Budynku wraz z przynależnymi miejscami postojowymi.
Szacowana wartość Umowy, czyli przychód Spółki z realizacji tego przedsięwzięcia inwestycyjnego wynosi
77 mln zł netto.
Spółka ponosi wszystkie koszty realizacji Inwestycji, w tym opłatę za udostępnienie terenu pod realizację
Inwestycji, płatną przez Spółkę na rzecz Spółdzielni w wysokości 15,1% wynagrodzenia Spółki.
W czasie realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego Spółka działać będzie jako pełnomocnik Spółdzielni, generalny
realizator i generalny wykonawca. Od daty przekazania terenu Spółka ponosi odpowiedzialność za wszelkie
podejmowane działania na tym terenie.
Warunki na jakich Umowa została zawarta nie odbiegają od warunków powszechnie stosowanych w umowach
tego typu. Przewidziane kary umowne nie przekraczają 10% wartości Umowy oraz nie pozbawiają Stron umowy
prawa do dochodzenia odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych.
Rada Nadzorcza Uchwałą nr 1/08/2024 z 29 sierpnia 2024 roku wyraziła zgodę na zawarcie przez Zarząd Spółki
ww. umowy.
Podwyższenie kapitału w spółce SOEDI3
29 października br. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników podwyższyło kapitał zakładowy Spółki SOEDI3
Sp. z o.o. do kwoty 110 000 PLN w drodze utworzenia 1 000 nowych udziałów o wartości nominalnej 100 PLN,
które objęte zostały przez jedynego wspólnika – ED Invest S.A. Na pokrycie nowoutworzonych udziałów wspólnik
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 54
wniósł wkład niepieniężny w postaci wierzytelności w wysokości 100 000 PLN przysługującej ED Invest S.A.
w stosunku do SOEDI3 Sp. z o.o. z tytułu kapitału pożyczki udzielonej na podstawie Umowy pożyczki z 13 listopada
2023 r.
Umowa najmu z Auchan Polska Sp. z o.o.
8 listopada 2024 r. spółka zależna SOEDI4 sp. z o.o. zawarła z Auchan Polska sp. z o.o. umowę najmu lokalu
usługowego, o którym Spółka informowała w Raporcie bieżącym nr 12/2024 z 11 czerwca br. – Zawarcie przez
spółkę zależną od Emitenta Umowy o budowę samodzielnego lokalu usługowego mającej na celu jego nabycie.
Umowa pomiędzy SOEDI4 sp. z o.o. a Auchan Polska Sp. z o.o. zawarta została na 10 lat z opcją przedłużenia.
Najważniejsze szczegóły umowy poniżej:
czynsz najmu 84 000 PLN netto miesięcznie,
dodatkowe koszty eksploatacyjne: opłata eksploatacyjna i dodatkowe koszty,
data przekazania przedmiotu najmy: nie później niż do 12 listopada 2024.
Aneks do Umowy sprzedaży dwóch nieruchomości w Krakowie – zmieniający zasady zapłaty pozostałej części
ceny
11 października 2024 r. spółka zależna SOEDI2 Sp. z o.o. podpisała Aneks do umowy sprzedaży (o której Emitent
informował w raporcie bieżącym nr 30/2023), na mocy którego nastąpiło kolejne podwyższenie ceny o 2.000 tys.
PLN netto.
Jednocześnie uległ zmianie sposób podwyższenia ceny po rozpoczęciu budowy na podstawie decyzji Pozwolenie
na Budowę (PNB). W przypadku doręczenia Kupującemu decyzji Pozwolenie na Budowę (PNB) w terminie do
31 grudnia 2029 r. dokonana zostanie ponowna podwyżka ceny do równowartości 3,3 tys. za m² PUM/PUU jeżeli
decyzja PNB przewiduje budowę budynków o powierzchni większej niż 13 000 m² PUM/PUU. Natomiast
w sytuacji, gdy decyzja PNB przewiduje budowę budynków o powierzchni nie większej niż 13 000 m² PUM/PUU,
wówczas dokonana zostanie ponowna podwyżka ceny do równowartości 3,5 tys. za m² PUM/PUU.
Aneks do Umowy sprzedaży dwóch nieruchomości w Krakowie – zmieniająca zasady zapłaty pozostałej części
ceny
11 października 2024 r. spółka zależna SOEDI2 Sp. z o.o. podpisała Aneks do umowy sprzedaży (o której Emitent
informował w raporcie bieżącym nr 30/2023), na mocy którego nastąpiło kolejne podwyższenie ceny o 2.000 tys.
PLN netto.
Jednocześnie uległ zmianie sposób podwyższenia ceny po rozpoczęciu budowy na podstawie decyzji Pozwolenie
na Budowę (PNB). W przypadku doręczenia Kupującemu decyzji Pozwolenie na Budowę (PNB) w terminie do 31
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 55
grudnia 2029 r. dokonana zostanie ponowna podwyżka ceny do równowartości 3,3 tys. za m² PUM/PUU jeżeli
decyzja PNB przewiduje budowę budynków o powierzchni większej niż 13 000 m² PUM/PUU. Natomiast w
sytuacji, gdy decyzja PNB przewiduje budowę budynków o powierzchni nie większej niż 13 000 m² PUM/PUU,
wówczas dokonana zostanie ponowna podwyżka ceny do równowartości 3,5 tys. za m² PUM/PUU.
Podpisanie Umowy o wykonanie robót budowlanych
29 listopada 2024 r. ED Invest podpisała Umowę o wykonanie robót budowlanych z Consteel Sp. z o.o. , której
przedmiotem jest realizacja inwestycji (budynku mieszkalnego) Goclavia1 („Inwestycja”). Wykonawca wyłoniony
został w przetargu ograniczonym i nie jest podmiotem powiązanym ze Spółką. Czas realizacji inwestycji określono
zgodnie z poniższym harmonogramem realizacji robót:
a. zakończenie robót - w terminie 18 (osiemnastu) miesięcy od dnia rozpoczęcia realizacji robót
budowlanych;
b. uzyskanie PnU (pozwolenia na użytkowanie) - w terminie 20 (dwudziestu) miesięcy od dnia rozpoczęcia
c. realizacji robót budowlanych;
d. dzień rozpoczęcia robót budowalnych ustalony jest na 2 grudnia 2024 roku.
Wynagrodzenie Wykonawcy określono w kwocie 28 696 500 (dwadzieścia osiem milionów sześćset
dziewięćdziesiąt sześć tysięcy pięćset) złotych netto (bez VAT) i będzie wypłacane sukcesywnie na koniec każdego
miesiąca na podstawie zaakceptowanego przez nadzór inwestorski Generalny Realizator Inwestycji protokołu
zaawansowania robót budowlanych. Wynagrodzenie Wykonawcy nie obejmuje przyłączy, których wykonanie
jest po stronie Generalnego Realizatora Inwestycji. Wynagrodzenie ma charakter ryczałtowy. Ostateczne
rozliczenie nastąpi po protokolarnym odbiorze Inwestycji.
Zabezpieczeniem należytego wykonania Umowy na czas realizacji Inwestycji jest gwarancja bankowa w
wysokości 7,5% (siedem i pół procenta) wynagrodzenia Wykonawcy netto (bez VAT). Natomiast gwarancja
bankowa udzielona na okres gwarancji i rękojmi, czyli 60 miesięcy od momentu protokolarnego odbioru
końcowego Inwestycji stanowić będzie 5% (pięciu procent) wysokości wynagrodzenia Wykonawcy netto (bez
VAT). Maksymalny poziom kar umownych z tytułu nienależytego wykonania Umowy wynosi 10% (dziesięć
procent) wysokości wynagrodzenia Wykonawcy netto (bez VAT). Pozostałe warunki na jakich zawarta została
Umowa nie odbiegają od warunków powszechnie stosowanych dla tego typu umów.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 56
4.2. Informacje o powiązaniach organizacyjnych lub kapitałowych Spółki Dominującej
z innymi podmiotami oraz określenie głównych inwestycji krajowych i zagranicznych,
w tym inwestycji kapitałowych dokonanych poza jego grupą jednostek powiązanych
oraz opis metod ich finansowania.
Powiązania organizacyjne i kapitałowe Spółki Dominującej z innymi podmiotami przedstawione zostały
w niniejszym raporcie w pkt 1.4 (Organizacja Grupy Kapitałowej).
Opis głównych inwestycji dokonanych przez Grupę został przedstawiony w pkt. 4.1 (Informacje o zawartych
umowach znaczących dla działalności Grupy, w tym znanych Spółce Dominującej umowach zawartych pomiędzy
akcjonariuszami, umowach ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji).
4.3. Informacje o transakcjach zawartych przez Emitenta lub jednostkę od niego zależną
z podmiotami powiązanymi na innych warunkach niż rynkowe, wraz z ich kwotami oraz
informacjami określającymi charakter tych transakcji
W związku ze zmianami właścicielskimi od dnia 14 grudnia 2022 roku, tj. daty zmiany głównego akcjonariusza,
Grupa identyfikuje poniższe podmioty powiązane: Vesper Capital Sp. z o.o., Q Investments Sp. z o.o., Moduł Sp.
z o.o., Kancelaria Adwokacja Neuman i Partnerzy Sp. P., ECC Real Estate Sp. z o.o., Project Pruszków Sp.
z o.o., Sancus Capital Sp. z o.o., Łukasz Deńca, Alan Dunikowski, Maciej Krzewiński, Marcin Fryda, Heymans
Adrianus, Artur Neuman, Sebastian Chwedeczko, Krzysztof Mikołajczyk.
W 2024 roku Grupa nie zawarła transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. Na 31
grudnia 2024 roku zestawienie transakcji z podmiotami powiązanymi zaprezentowane zostały w nocie nr 3.33 w
skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym i w nocie nr 4.30 jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
4.4. Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych w danym kwartale umowach
dotyczących kredytów i pożyczek
W okresie 2024 r. ani Spółka ani spółki należące do Grupy Kapitałowej nie zawierały umów dotyczących kredytów
(poza spółką RADZIKOWSKIEGO APV Sp. z o.o.) i pożyczek od podmiotów spoza Grupy. Pożyczki udzielane w
ramach Grupy zostały opisane w pkt. 4.5 niniejszego sprawozdania.
W 2024 roku spółka zależna RADZIKOWSKIEGO APV Sp. z o.o. (dalej RADZIKOWSKIEGO APV) korzystała z kredytu
odnawialnego udzielonego spółce 9 maja 2024 r. na podstawie dwóch umów: nr 38/028/24/Z/OB na kwotę
19 355 968 PLN oraz nr 38/029/24/Z/LI na kwotę 350 000 PLN.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 57
Data uruchomienia pierwszej transzy kredytu nr 38/028/24/Z/OB miała miejsce 15 lipca 2024 r., natomiast
kredytu nr 38/029/24/Z/LI miała miejsce 30 lipca 2024 r.
Łącznie w 2024 r. kwota wykorzystanego przez spółkę zależną kredytu to 7 086 385,28 PLN w tym: do umowy nr
38/028/24/Z/OB. kwota 6 693 212,59, a do umowy nr 38/029/24/Z/LI kwota 393 172,69 PLN. Na dzień bilansowy
saldo kredytu wynosi 5.168.406,17 PLN
Szczegółowe informacje o zawartych umowach kredytowych i ich zabezpieczeniach zostały opisane w pkt. 4.1.
niniejszego sprawozdania.
4.5. Informacje o udzielonych w danym roku obrotowym pożyczkach, ze szczególnym
uwzględnieniem pożyczek udzielonych podmiotom powiązanym Emitenta, z podaniem
co najmniej ich kwoty, rodzaju i wysokości stopy procentowej, waluty i terminu
wymagalności
Pożyczki udzielone
12 stycznia 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI2 Sp. z o.o. w kwocie 790 tys. PLN na
poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo 12 stycznia 2024 roku.
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
pożyczkodawca wyraził zgodę na refinansowanie pożyczki w całości lub części przez bank lub inna
instytucję finansową.
21 lutego 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce Q Investments Sp. z o.o. w kwocie 6 000 tys. PLN na
poniższych warunkach:
wypłata zostanie dokonana w transzach:
transza 1 – kwota 3 978 tys. PLN do 21 lutego 2024 roku,
pozostała kwota 2 022 tys. PLN zostanie wypłacona jednorazowo lub w transzach do
31 grudnia 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
w terminie wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
zawarta Umowa przez Pożyczkodawcę nie wymaga jakichkolwiek zgód, zezwoleń, pozwoleń, decyzji ani
autoryzacji podmiotów trzecich z zastrzeżeniem konieczności uzyskania uchwały Zarządu oraz uchwały
Rady Nadzorczej.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 58
Rada Nadzorcza Spółki udzieliła zgody na udzielenie powyższej pożyczki Uchwałą nr 01/04/2024
z 3 kwietnia 2024 roku.
13 czerwca 2024 r. podpisane zostało Porozumienie pomiędzy Spółką Dominującą a Q Investments Sp. z o.o. do
ww. pożyczki, na mocy którego Strony potwierdzają, że:
na dzień podpisania Porozumienia wykorzystana kwota pożyczki wynosi 5 347,6 tys. PLN,
a pozostała kwota pożyczki w wysokości 652,4 tys. PLN nie zostanie wypłacona;
pożyczka w wysokości 5 347,6 tys. PLN zostanie zwrócona wraz z należnymi odsetkami
w wysokości 151 398,47 PLN 18 czerwca 2024 roku.
Q Investments Sp. z o.o. dokonała spłaty powyższej pożyczki zgodnie z treścią Porozumienia z 13 czerwca 2024
roku 18 czerwca ur., w związku z powyższym umowa pożyczki z 21 lutego 2024 roku została rozwiązana.
19 marca 2024 roku ED Invest S.A. udzieliła pożyczki podmiotowi zależnemu spółce Project View
Sp. z o.o. w kwocie 100 tys. PLN na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 20 marca 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty).
20 maja 2024 roku ED Invest S.A. udzieliła pożyczki podmiotowi zależnemu spółce Project View Sp. z o.o. w
kwocie 50 tys. PLN na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 21 maja 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty).
13 czerwca 2024 roku ED Invest S.A. udzieliła pożyczki podmiotowi zależnemu spółce SOEDI5 Sp. z o.o. w kwocie
1 380 tys. PLN na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 18 czerwca 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2024 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty).
17 czerwca 2024 roku ED Invest S.A. udzieliła pożyczki podmiotowi zależnemu spółce Project View
Sp. z o.o. w kwocie 100 tys. PLN na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 18 czerwca 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2024 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty).
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 59
19 lipca 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej Project View Sp. z o.o. w kwocie 450 tys. PLN na
poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 22 lipca 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 30 czerwca 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
26 lipca 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI4 Sp. z o.o. w kwocie 50 tys. PLN na poniższych
warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 31 lipca 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2024 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
2 września 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI4 Sp. z o.o. w kwocie 9 449 437,60 PLN na
poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 6 września 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2024 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
2 października 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej Project View Sp. z o.o. w kwocie 50 tys. PLN
na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 3 października 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 30 czerwca 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
16 października 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej Project View Sp. z o.o. w kwocie 50 tys. PLN
na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 17 października 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 60
z terminem wymagalności 30 września 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
30 października 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej Project View Sp. z o.o. w kwocie 1.800 tys.
PLN na poniższych warunkach:
wypłata nastąpi transzami, zgodnie z informacją otrzymaną od Pożyczkobiorcy,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
9 grudnia 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI4 Sp. z o.o. w kwocie 30 tys. PLN na
poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 11 grudnia 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2024 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
12 grudnia 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI2 Sp. z o.o. w kwocie 900 tys. PLN na
poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 12 grudnia 2024 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
Pożyczki spłacone
19 marca 2024 roku spółka zależna SOEDI1 Sp. z o.o. dokonała częściowego zwrotu pożyczki z 6 lutego 2023 roku
na kwotę 150 tys. PLN, w tym:
80 tys. PLN spłata kapitału pożyczki z dnia 6 lutego 2023 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 61
29 marca 2024 roku spółka zależna SOEDI2 Sp. z o.o. dokonała częściowego zwrotu pożyczek na kwotę
2.673.658,76 PLN, w tym:
1.034.310 PLN spłata kapitału pożyczki z 22 grudnia 2023 roku; 28 tys. PLN kwota odsetek liczona na
dzień spłaty,
300 tys. PLN spłata kapitału do pożyczki z 16 listopada 2023 roku; 11 tys. PLN kwota odsetek liczona na
dzień spłaty,
549.348,76 PLN spłata kapitału pożyczki z 22 września 2023 roku; 620.671,24 PLN kwota odsetek liczona
na dzień spłaty,
790 tys. PLN spłata kapitału pożyczki z 12 stycznia 2024 roku; 17 tys. PLN kwota odsetek liczona na dzień
spłaty.
8 maja 2024 roku spółka zależna SOEDI2 Sp. z o.o. dokonała częściowego zwrotu pożyczek na kwotę
357.746,29 PLN, w tym:
357.746,29 PLN spłata kapitału pożyczki z 22 września 2023 roku,
142.253,71 PLN kwota odsetek liczona na dzień spłaty.
18 czerwca 2024 roku spółka zależna Q Investments Sp. z o.o. dokonała zwrotu pożyczki z 21 lutego 2024 na
kwotę 5.347.600 PLN, w tym:
5.347.600 PLN kwota kapitału,
151 tys. PLN kwota odsetek liczona na dzień spłaty.
Tym samym pożyczka wraz z odsetkami została zwrócona w całości.
27 sierpnia 2024 roku spółka zależna SOEDI1 Sp. z o.o. dokonała zwrotu pożyczek na kwotę 140 tys. PLN, w tym:
70 tys. PLN spłata kapitału pożyczki z 6 lutego 2023 roku,
70 tys. PLN spłata kapitału pożyczki z 29 marca 2023 roku.
15 lipca 2024 roku spółka zależna Spółka Radzikowskiego APV Sp. z o.o. dokonała spłaty pozostałej części
pożyczki z 9 sierpnia 2023 roku na kwotę 643 tys. PLN tj.:
500 tys. PLN kwota kapitału,
143 tys. PLN kwota odsetek liczona na dzień spłaty.
Tym samym pożyczka wraz z odsetkami została zwrócona w całości.
23 września 2024 roku spółka zależna SOEDI3 Sp. z o.o. dokonała zwrotu pożyczki na kwotę 986 tys. PLN,
w tym:
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 62
900 tys. PLN kwota kapitału,
86 tys. PLN kwota odsetek liczona na dzień spłaty.
10 października 2024 roku spółka zależna SOEDI1 Sp. z o.o. dokonała częściowego zwrotu pożyczki z 29 marca
2023 roku na kwotę 300 tys. PLN, w tym:
140 tys. PLN spłata kapitału pożyczki z 29 marca 2023 roku.
19 listopada 2024 roku spółka zależna SOEDI1 Sp. z o.o. dokonała częściowego zwrotu pożyczek na kwotę 330
tys. PLN, w tym:
90 tys. PLN spłata kapitału pożyczki z 29 marca 2023 roku,
150 tys. PLN spłata kapitału do pożyczki z 12 grudnia 2023 roku,
90 tys. PLN spłata kapitału pożyczki z 2 listopada 2023 roku.
29 października 2024 roku spółka zależna SOEDI3 Sp. z o.o. dokonała zwrotu pożyczki na kwotę 100 tys. PLN,
w tym:
100 tys. PLN kwota kapitału.
10 grudnia 2024 roku spółka zależna SOEDI3 Sp. z o.o. dokonała spłaty odsetek od pożyczki z 14 listopada 2023,
w tym:
986,30 PLN kwota odsetek liczona na dzień spłaty.
11 grudnia 2024 roku spółka zależna SOEDI4 Sp. z o.o. dokonała zwrotu pożyczki z 30 lipca 2024 roku na kwotę
50 tys. PLN, w tym:
50 tys. PLN kwota kapitału,
1,9 PLN kwota odsetek liczona na dzień spłaty.
Tym samym pożyczka wraz z odsetkami została zwrócona w całości.
11 grudnia 2024 roku spółka zależna SOEDI4 Sp. z o.o. dokonała zwrotu pożyczki z 2 września 2024 roku na kwotę
9.449.437,60 PLN, w tym:
9.449.437,60 PLN kwota kapitału,
251 tys. PLN kwota odsetek liczona na dzień spłaty.
Tym samym pożyczka wraz z odsetkami została zwrócona w całości.
11 grudnia 2024 roku spółka zależna SOEDI4 Sp. z o.o. dokonała zwrotu pożyczki z 9 grudnia 2024 roku na kwotę
30 tys. PLN, w tym:
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 63
30 tys. PLN kwota kapitału,
16,44 zł kwota odsetek liczona na dzień spłaty.
Tym samym pożyczka wraz z odsetkami została zwrócona w całości.
Porozumienie do pożyczek udzielonych
20 grudnia 2024 roku Spółka zawarła porozumienie ze spółką zależną SOEDI1 Sp. z o.o. zmieniające termin spłaty
udzielonych pożyczek na 31 grudnia 2025 roku. Porozumieniem zostały objęte pożyczki zawarte w 6 lutego 2023
roku na kwotę 800 tys. PLN i 29 marca 2023 roku na kwotę 300 tys. PLN.
20 grudnia 2024 roku Spółka zawarła porozumienie ze spółką zależną SOEDI5 Sp. z o.o. zmieniające termin spłaty
udzielonej pożyczki na 31 grudnia 2025 roku. Porozumieniem została objęta pożyczka zawarta 13 czerwca 2024
roku na kwotę 1.380 tys. PLN.
20 grudnia 2024 roku Spółka zawarła porozumienie ze spółką zależną Procejt View Sp. z o.o. zmieniające termin
spłaty udzielonych pożyczek na 31 grudnia 2025 roku. Porozumieniem zostały objęte pożyczki zawarte 26
października 2023 roku na kwotę 1.300 tys. PLN, 19 marca 2024 roku na kwotę 100 tys. PLN, 20 maja 2024 roku
na kwotę 50 tys. PLN oraz 17 czerwca 2024 roku na kwotę 100 tys. PLN.
Spółka Dominująca udzielała pożyczek spółkom należącym do Grupy Kapitałowej na warunkach wskazanych
w poniższej tabeli.
Tabela 13. Zestawienie pożyczek udzielonych spółkom zależnym przez ED Invest S.A. – stan na 31 grudnia 2024 r.
Nazwa oraz siedziba jednostki
Kwota wg umowy
Termin
spłaty
Oproce
ntowa
nie
Kwota pozostała do spłaty na
dzień bilansowy
część
długote
rminow
a
cześć
krótkote
rminowa
waluta
tys. PLN Waluta tys. PLN tys. PLN
SOEDI 1 Sp. z o.o.
800 PLN 31.12.2024 20% - 15 PLN
300 PLN 31.12.2024 20% - 52 PLN
200 PLN 29.02.2024 20% - 149 PLN
150 PLN 30.06.2024 20% - 31 PLN
SOEDI2 Sp. z o.o.
13 530 PLN 30.09.2024 10% - 13 443 PLN
900 PLN 31.12.2025 10% - 905 PLN
SOEDI5 Sp. z o.o. 1 380 PLN 13.06.2024 10% - 1 455 PLN
Project View Sp. z o.o.
1 300 PLN 31.12.2024 10% - 1 454 PLN
100 PLN 31.12.2024 10% - 108 PLN
50 PLN 31.12.2024 10% - 53 PLN
100 PLN 31.12.2024 10% - 105 PLN
450 PLN 30.06.2025 10% - 470 PLN
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 64
50 PLN 30.06.2025 10% - 51 PLN
50 PLN 30.09.2025 10%
51 PLN
1 800 PLN 31.12.2025 10% - 706 PLN
Razem 21 160
0 19 048
w tym: pożyczki udzielone spółką
zależnym:
21 160
0 19 048
4.6. Informacje o udzielonych i otrzymanych poręczeniach i gwarancjach, ze szczególnym
uwzględnieniem poręczeń i gwarancji udzielonych podmiotom powiązanym Emitenta
Udzielone gwarancje na 31 grudnia 2024 roku
a) Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank S.A. Oddział Polska nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia
2021 roku i Aneks nr 1 z 4 lutego 2021 roku na kwotę 2 060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A.,
przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu
z 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego etap
1. Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.
b) Gwarancja należytego usunięcia wad i usterek nr 280000183478 z 14 czerwca 2021 roku, na kwotę 741
tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym
przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „WILGA”
budynek C, ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do 15 czerwca 2026 roku.
c) Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank S.A. Oddział Polska nr 9340.80.0004026-00
z 6 października 2021 roku na kwotę 1 148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na
Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik-Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu
z 7 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar” – etap 1 (Pasaż
Aniński bud. E) Gwarancja wygasa 4 grudnia 2026 roku.
d) Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK4187GWB22SD
z 11 października 2022 roku na kwotę 1 250 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A., przeniesiona na
Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 19
września 2006 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław - Wilga VII i VI” Wilga
VI. Gwarancja wygasa 13 listopada 2027 roku.
e) Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK1641GWB23SD
z 4 maja 2023 roku na kwotę 1 897 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię
Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 roku na
realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar” – etap 2 (Pasaż Aniński bud. D).
Gwarancja wygasa 11 czerwca 2028 roku.
f) Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK5526GWB23SS
z 2 stycznia 2024 roku na kwotę 2 311 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 65
Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik-Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca
2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław - Wilga” (Pasaż Aniński bud. C).
Gwarancja wygasa 10 lutego 2029 roku.
g) Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK3982GWB24SD
z 28 września 2024 roku na kwotę 3 451 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na
Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 10
kwietnia 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „WILGA” budynek AB.
Gwarancja wygasa 31 października 2029 roku.
Udzielone gwarancje na 31 grudnia 2023 roku:
a) Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia
2021 roku i Aneks nr 1 z 4 lutego 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A.
przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik-Jantar” w związku z umową o wspólnym
przedsięwzięciu z 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Osiedle Orlik” –
Rogalskiego etap 1 Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.
b) Gwarancja należytego usunięcia wad i usterek nr 280000183478 z 14 czerwca 2021 roku, na kwotę 741
tys. PLN, dla Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym
przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Wilga”
budynek C, ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do 15 czerwca 2026 roku.
c) Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0004026-00
z 6 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na
Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik -Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca
2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik-Jantar” – etap 1 (Pasaż Aniński
bud. E). Gwarancja wygasa 4 grudnia 2026 roku.
d) Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska nr DOK4187GWB22SD
z 11 października 2022 roku na kwotę 1.250 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na
Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 19
września 2006 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Gocław - Wilga VII i VI”.
Gwarancja wygasa 13 listopada 2027 roku.
e) Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska nr DOK1641GWB23SD
z 4 maja 2023 roku na kwotę 1.897 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię
Mieszkaniową „Orlik-Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 roku na
realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar” – etap 2 (Pasaż Aniński bud. D).
Gwarancja wygasa 11 czerwca 2028 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 66
Pozostałe zobowiązania pozabilansowe i zabezpieczenia
Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu wykazane w skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym zostały udzielone przez Spółkę Dominującą. W pozostałych spółkach zależnych
należących do Grupy nie wystąpiły tego rodzaju zabezpieczenia roszczeń.
Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu
a) W związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 31 marca 2017 na realizację inwestycji o nazwie
„Osiedle Orlik” – Rogalskiego etap 1, nastąpiło przeniesienie na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik-
Jantar” Gwarancji Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez CaixaBank S.A. Oddział w Polsce nr
9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z 4 lutego 2021 roku na kwotę 2 060
tys. PLN, złożonej przez Hochtief Polska S.A. z terminem obowiązywania do 2 kwietnia 2026 roku. ED
Invest wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie równowartości
różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do przedłożonej
Gwarancji Bankowej nr 9340.80.0003861-00 waz z Aneksem nr 1 na kwotę 519 tys. PLN. Weksel może
być wypełniony w okresie od 8 lutego 2024 roku do 9 lutego 2026 roku.
b) W związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 roku na realizację inwestycji nazwie
„Orlik Jantar” – Jana Nowaka-Jeziorańskiego etap 1 (bud. E), nastąpiło przeniesienie na Spółdzielnię
Mieszkaniową „Orlik-Jantar” Gwarancji Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez CaixaBank S.A.
Oddział w Polsce nr 9340.80.0004026-00 z 6 października 2021 roku na kwotę 1 148 tys. PLN złożonej
przez Hochtief Polska S.A. z terminem obowiązywania do 4 grudnia 2026 roku. ED Invest wystawiła
deklarację wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie równowartości różnicy do 3%
kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do przedłożonej Gwarancji Bankowej
nr 9340.80.0004026-00 na kwotę 259 tys. PLN. Weksel może być wypełniony w okresie od 6 października
2024 roku do 4 października 2026 roku.
c) W związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 19 września 2006 na realizację przedsięwzięcia
inwestycyjnego o nazwie „Osiedla Wilga VI” – Jana Nowaka-Jeziorańskiego, nastąpiło przeniesienie na
Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko” Gwarancji Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez
Santander Bank Polska S.A. w Polsce nr DOK4187GWB22SD z 11 października 2022 roku na kwotę 1 864
tys. PLN złożonej przez Hochtief Polska S.A. z terminem obowiązywania do 13 listopada 2027 roku. ED
Invest wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie równowartości
różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust. 1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do przedłożonej
Gwarancji Bankowej nr DOK4187GWB22SD na kwotę 284 tys. PLN. Weksel może być wypełniony
w okresie od 14 września 2025 roku do 13 września 2027 roku.
Zabezpieczenie kredytu odnawialnego
9 maja 2024 r. spółka zależna Radzikowskiego APV Sp. z o.o. (dalej Radzikowskiego APV) podpisała z mBank S.A.
(dalej mBank, Bank) dwie umowy kredytu odnawialnego na kwotę 19 355 968 PLN oraz na kwotę
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 67
350 000 PLN (dalej Umowy Kredytu), z których środki będą przeznaczone na finansowanie realizacji projektu
deweloperskiego – budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowana przy ul. Radzikowskiego
w Krakowie (umowa kredytowa nr 38/028/24/Z/OB.) oraz na finansowanie podatku VAT (umowa kredytowa nr
38/029/24/Z/LI) ww. Projektu, realizowanego przez spółkę zależną Radzikowskiego APV.
Wysokość oprocentowania jest równa stopie bazowej WIBOR 1-miesięczny w PLN, z notowania na dwa dni
robocze przed datą ciągnienia i przed dniem aktualizacji stopy bazowej, powiększonej o marżę Banku, której
wysokość wynosi 2,5 p.p. Całkowita spłata kredytów nastąpi do dnia 31 marca 2026 r., przy czym kredyt
odnawialny w wysokości 350 tys. PLN na finansowanie podatku VAT ww. projektu zostanie spłacony do dnia 30
września 2025 r.
Zabezpieczenie kredytu jest standardowe dla tego rodzaju transakcji, obejmując w szczególności hipotekę
umową do kwoty 29 034 tys. PLN na niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie przy
ul. Walerego Eliasza Radzikowskiego i sądowy zastaw rejestrowy na udziałach w spółce celowej należącej do
ED Invest S.A. ED Invest zawarła w ramach transakcji umowę wsparcia do wysokości 5% budżetu inwestycji.
Zawarcie Umów Kredytu uniezależnia realizację projektu deweloperskiego realizowanego przez spółkę zależną
od Emitenta oraz od finansowania własnego, a także tempa sprzedaży, umożliwiając koncentrację na
maksymalizacji marży. Kredyt został uruchomiony po spełnieniu standardowych dla tego typu finansowania
warunków zawieszających.
Należności warunkowe z tytułu otrzymanych gwarancji
Należności warunkowe z tytułu otrzymanych gwarancji prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym dotyczą zabezpieczeń jakości i rękojmi udzielonych Spółce Dominującej. W Spółkach zależnych
w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym nie wystąpiły należności warunkowe.
Otrzymane gwarancje na 31 grudnia 2024 roku
a) Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska S.A.
nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z 4 lutego 2021 roku na kwotę 2 060 tys. PLN
od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 10 kwietnia 2019 roku na wykonanie zadania pod
nazwą „Osiedle Orlik” – wielorodzinny zespół mieszkalno-usługowy z garażami w podziemiu i na parterze,
zlokalizowany przy ul. Rogalskiego. Udzielona Gwarancja 8 lutego 2024 roku podlega całkowitej redukcji
do kwoty 1 236 tys. PLN. Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.
b) Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska S.A.
nr 9340.80.0004026-00 z 6 października 2021 roku na kwotę 1 148 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w
związku z zawartą Umową z 4 lutego 2020 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik Jantar” –
budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego „E” z częścią usługową na parterze i garażami
w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego wraz z Aneksem nr 1 z 4
lutego 2020 roku, Aneksem nr 2 z 27 maja 2021 roku, Aneksem nr 3 z 11 sierpnia 2021 roku. Udzielona
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 68
Gwarancja 6 października 2024 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 689 tys. PLN. Gwarancja wygasa
4 grudnia 2026 roku.
c) Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska S.A.
nr DOK4187GWB22SD z 11 października 2022 roku na kwotę 1 250 tys. PLN od Hochtief Polska S.A.
w związku z zawartą Umową z 21 stycznia 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z 14 stycznia 2022 roku na
wykonanie zadania pod nazwą "Osiedle Wilga VI" – budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową
na parterze i garażami w podziemiu, zlokalizowany w Warszawie przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego.
Udzielona Gwarancja 13 września 2025 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 750 tys. PLN. Gwarancja
wygasa 13 listopada 2027 roku.
d) Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddział Polska
S.A. nr DOK1641GWB23SD z 4 maja 2023 roku na kwotę 1.897 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku
z zawartą Umową z 16 września 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z 19 maja 2022 roku na wykonanie zadania
pod nazwą „Pasaż Aniński budynek D” - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze
i garażami – podziemnym oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego
w Warszawie. Gwarancja wygasa 30 kwietnia 2023 roku. Udzielona Gwarancja 12 kwietnia 2026 roku
podlega całkowitej redukcji do kwoty 1 138 tys. PLN. Gwarancja wygasa 11 czerwca 2028 roku.
e) Gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydana przez Santander Bank Polska S.A.
nr DOK4138GWB22SD 7 października 2022 roku na kwotę 3 409 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku
z zawartą Umową z 28 października 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą "Umińskiego bud. AB" –
Zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych AB z częścią usługową na parterze, garażami
w podziemnym i części parteru zlokalizowany przy ul. Umińskiego/Bora Komorowskiego/Znanieckiego
w Warszawie. Gwarancja wygasa 30 września 2024 roku.
f) Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddział Polska SA
nr DOK5526GWB23SS z 4 stycznia 2024 roku na kwotę 2.311 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku
z zawartą Umową z 14 kwietnia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński budynek C” –
budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową w parterze i garażami podziemnymi
oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie. Gwarancja od
2 stycznia 2024 roku. Udzielona Gwarancja od 13 grudnia 2026 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty
1 387 tys. PLN. Gwarancja wygasa 10 lutego 2029 roku.
g) Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska S.A.
nr DOK3982GWB24SD z 9 września 2024 roku na kwotę 3 451 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku
z zawartą Umową z 28 września 2022 roku wraz z Aneksem nr 1 z 17 października 2023 roku i nr 2 z 10
czerwca 2024 roku na wykonanie zadania pod nazwą "Umińskiego bud. AB" – Zespół budynków
mieszkalnych wielorodzinnych AB z częścią usługową na parterze, garażami podziemnymi i w części
parteru zlokalizowany przy ul. Umińskiego/Bora Komorowskiego/Znanieckiego w Warszawie. Udzielona
Gwarancja 1 września 2027 roku podlega automatycznej redukcji do kwoty 2 070 tys. PLN. Gwarancja
wygasa 31 października 2029 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 69
Otrzymane gwarancje na 31 grudnia 2023 roku
a) Gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych nr MT87067KMB19 z 23 października
2019 roku. na kwotę 624 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego „Redox” Sp. z o.o.,
w związku z umową nr 1/06/2017 zawartą 22 czerwca 2017 roku na realizację budowy budynku
mieszkalnego E na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosłowiańskiej w Warszawie, ważna do 23 kwietnia 2024
roku.
b) Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska S.A.
nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z 4 lutego 2021 roku na kwotę 2 060 tys. PLN
od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 10 kwietnia 2019 roku na wykonanie zadania pod
nazwą „Osiedle Orlik” – wielorodzinny zespół mieszkalno-usługowy z garażami w podziemiu i na parterze,
zlokalizowany przy ul. Rogalskiego. Udzielona Gwarancja 8 lutego 2024 roku podlega całkowitej redukcji
do kwoty 1 236 tys. PLN. Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.
c) Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska S.A.
nr 9340.80.0004026-00 z 6 października 2021 roku na kwotę 1 148 tys. PLN od Hochtief Polska S.A.
w związku z zawartą Umową z 4 lutego 2020 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik Jantar”
– budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego „E” z częścią usługową na parterze i garażami
w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego wraz z Aneksem nr 1 z 4
lutego 2020 roku, Aneksem nr 2 z 27 maja 2021 roku, Aneksem nr 3 z 11 sierpnia 2021 roku. Udzielona
Gwarancja 6 października 2024 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 689 tys. PLN. Gwarancja wygasa
4 grudnia 2026 roku.
d) Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska S.A.
nr DOK4187GWB22SD z 11 października 2022 roku na kwotę 1 250 tys. PLN od Hochtief Polska S.A.
w związku z zawartą Umową z 21 stycznia 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z 14 stycznia 2022 roku na
wykonanie zadania pod nazwą "Osiedle Wilga VI" – budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową
na parterze i garażami w podziemiu, zlokalizowany w Warszawie przy ul. Jana Nowaka -Jeziorańskiego.
Udzielona Gwarancja 13 września 2025 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 750 tys. PLN. Gwarancja
wygasa 13 listopada 2027 roku.
e) Gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydana przez CaixaBank Oddział Polska S.A.
nr 9340.80.0004218-00 z 27 kwietnia 2022 roku na kwotę 2 302 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku
z zawartą Umową z 12 kwietnia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński budynek C” –
budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową na parterze i garażami podziemnym oraz
w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego w Warszawie. Gwarancja wygasa 29
stycznia 2024 roku.
f) Gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydana przez Santander Bank Polska S.A.
nr DOK4138GWB22SD z 7 października 2022 roku na kwotę 3 409 tys. PLN od Hochtief Polska S.A.
w związku z zawartą Umową z 28 października 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą "Umińskiego
bud. AB" – Zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych AB z częścią usługową na parterze, garażami
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 70
w podziemnym i części parteru zlokalizowany przy ul. Umińskiego/Bora-Komorowskiego/Znanieckiego
w Warszawie. Gwarancja wygasa 30 września 2024 roku.
g) Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddział Polska
SA nr DOK1641GWB23SD z dnia 4 maja 2023 roku na kwotę 1.897 tys. PLN od Hochtief Polska S.A.
w związku z zawartą Umową z dnia 16 września 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 19 maja 2022 roku
na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński budynek D” - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią
usługową w parterze i garażami – podziemnym oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka-
Jeziorańskiego w Warszawie. Udzielona Gwarancja z 12 kwietnia 2026 roku podlega całkowitej redukcji
do kwoty 1 138 tys. PLN. Gwarancja wygasa 11 czerwca 2028 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 71
SYTUACJA FINANSOWA ED INVEST S.A.
I GRUPY KAPITA
Ł
OWEJ
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 72
5. SYTUACJA FINANSOWA ED INVEST S.A. I GRUPY KAPITAŁOWEJ
ED INVEST S.A.
5.1. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych Grupy ED Invest S.A.
W niniejszym podrozdziale omówione zostaną podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione
w skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym na 31 grudnia 2024 r., w szczególności opis czynników
i zdarzeń, w tym o nietypowym charakterze, mających znaczący wpływ na działalność Grupy Kapitałowej oraz
skonsolidowane wyniki finansowe, w tym na osiągnięte zyski lub poniesione straty w okresie objętym
skonsolidowanym sprawozdaniem.
Skrócone Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
Tabela 14. Wybrane skonsolidowane dane finansowe Grupy ED Invest S.A. – aktywa
Wyszczególnienie
na
31.12.2024
na
31.12.2023
zmiana
zmiana
%
Aktywa
Aktywa trwałe 2 882
1 690
1 192
71%
Wartości niematerialne
133
-
133
-
Rzeczowe aktywa trwałe
1 378
1 408
-30
-2%
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku
1 232
256
978
381%
Należności 128
-
128
-
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
11
27
-
1
5
-
57
%
Aktywa
obrotowe
94 933
97 884
6 304
6%
Zapasy
45 829
30 611
15 218
50%
Aktywa z tytułu umów (w tym o usługę budowlaną)
19 051
20 976
-1 925
-9%
Należności handlowe oraz pozostałe należności
22 813
30 889
-8 076
-26%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
3 920
11 142
7 222
-65%
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
3 321
4 266
-945
-22%
Aktywa razem
97 815
99 574
1
759
-
2
%
Na 31 grudnia 2024 roku wartość aktywów Spółki Dominującej pozostała na zbliżonym poziomie w stosunku do
stanu na 31 grudnia 2023 roku, głównie ze względu na wzrost zapasów.
Rzeczowe aktywa trwałe na 31 grudnia 2024 roku były zbliżone do wielkości w porównaniu do 31 grudnia 2023
roku. Po stronie aktywów trwałych największą zmianą był wzrost wartości w pozycji aktywa z tytułu prawa do
użytkowania składnika majątku, które na 31 grudnia 2024 roku wzrosły o 978 tys. PLN w stosunku do roku 2023.
Tak istotna zmiana wynika z przyjęcia do majątku Spółki lokalu biurowego, opis poniżej:
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 73
a) 12 lutego 2024 roku Spółka Dominująca zawarła z White Star 2 sp. z o.o. umowę najmu pomieszczenia
biurowego zlokalizowanego w Warszawie przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C, okres obowiązywania
najmu strony ustaliły na 36 miesięcy od daty przekazania.
b) Zawarta umowa zgodnie z MSSF 16 zawiera leasing. Leasing został zdefiniowany w oparciu o trzy
podstawowe aspekty:
umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów,
najemca ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania
składnika aktywów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,
najemca ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez
cały okres użytkowania.
Wartość zapasów na 31 grudnia 2024 roku wzrosła o 15 218 tys. PLN w stosunku do 31 grudnia 2023 roku,
głównie w wyniku realizacji Projektu Radzikowskiego w Krakowie, w mniejszym stopniu w związku z pracami
przygotowawczymi Projektu w Pruszkowie przy ul. Stalowej 16 oraz Projektu w Krakowie przy ul. Gromadzkiej.
Stan aktywów z tytułu umów (w tym o usługę budowlaną) na 31 grudnia 2024 roku zmniejszył się w porównaniu
do stanu na 31 grudnia 2023 roku o 9%, na co wpływ miała zmiana stopnia zaawansowania wycenianych
kontraktów długoterminowych.
Stan należności handlowych oraz pozostałych należności na 31 grudnia 2024 roku wynosił 22 155 tys. PLN,
w porównaniu do końca 2023 roku zmniejszył się o 26% w związku ze sprzedażą ekspektatywy odrębnej
własności lokalu usługowego oraz umowy przeniesienia praw i obowiązków z umowy najmu przez spółkę zależną
SOEDI4 (szczegóły transakcji opisane w pkt 4.1. niniejszego sprawozdania).
Długo- i krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe na 31 grudnia 2024 roku zmalały w stosunku do stanu na
koniec roku 2023 z powodu zmiany rozliczeń krótkoterminowych z tytułu aktywowania kosztów pozyskania
nowych inwestycji.
Tabela 15. Wybrane skonsolidowane dane finansowe Grupy ED Invest S.A. – pasywa
Wyszczególnienie
na
31.12.2024
na
31.12.2023
zmiana zmiana %
Pasywa
Kapitał własny
62
952
69 961
-7 009
-10%
Kapitał podstawowy
619
619
-
-
Akcje własne
-6 198
-6 198
-
-
Kapitał zapasowy
66 433
68 117
-1 684
-2%
Niepodzielony wynik finansowy
2 091
7 415
-5 325
-72%
- zysk (strata) z lat ubiegłych
-111
-236
126
301%
- zaliczka wypłacona na poczet przewidywanej dywidendy
-830
-12 013
11 183
-93%
- zysk (strata) netto bieżącego roku
3 031
19 664
-16 633
-85%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 74
Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki
dominującej
62 944
69 953
-7 009
-10%
Udziały niekontrolujące 8
8
-
-
Zobowiązania 34 863
29 613
5 250
18%
Zobowiązania długoterminowe
6 395
4 324
2 072
48%
Długoterminowe kredyty i pożyczki
5 067
-
5 067
-
Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe 748
196
552
282%
Pozostałe zobowiązania długoterminowe – kaucje 20
0
20
-
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 478
4 061
-3 583
-88%
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 102
67
35
52%
Zobowiązania krótkoterminowe
28 467
25 289
3 178
13%
Krótkoterminowe kredyty i pożyczki
101
133
-32
-24%
Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe 562
42
519
1 225%
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług
15 877
16 482
-605
-4%
Zobowiązania z tytułu umów (w tym o usługę budowlaną) 6 425
2 843
3 582
126%
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego
2 406
1 728
678
39%
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
2 716
2 713
3
0%
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
155
89
66
74%
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe
225
1 259
-
1 034
-
82%
Pasywa razem 97 815
99 574
-1 759
-2%
Kapitały własne na 31 grudnia 2024 roku w porównaniu do końca 2023 roku, zmniejszyły się o 10%.
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego zmalała w stosunku do 31 grudnia 2023 roku, zaś
powiększyła zobowiązanie z tytułu bieżącego podatku dochodowego.
Stan długo- i krótkoterminowych kredytów i pożyczek zwiększył się o 5 035 tys. PLN głównie z powodu
częściowego wykorzystania kredytu bankowego w mBank na realizację projektu Apartamenty Radzikowskiego
w Krakowie.
Stan zobowiązań z tytułu dostaw i usług na 31 grudnia 2024 roku pozostał na zbliżonym poziomie w porównaniu
do końca 2023 roku, co wynika z bieżącej realizacji zobowiązań z tytułu ostatnich rozliczeń zakończonych
projektów budowlanych, głównie rozliczeń ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław-Lotnisko.
Stan zobowiązań z tytułu umów (w tym o usługę budowlaną) na 31 września 2024 roku wzrósł w porównaniu do
stanu na koniec 2023 roku, co wynika ze zmiany stopnia zaawansowania wycenianych kontraktów
długoterminowych. Stan pozostałych zobowiązań krótkoterminowych na 31 grudnia 2024 roku jest na zbliżonym
poziomie w porównaniu do końca 2023 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 75
Sprawozdanie z wyniku
Tabela 16. Wybrane skonsolidowane dane finansowe ze sprawozdania z wyniku Grupy ED Invest S.A.
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
30.12.2024
za okres od
01.01. do
31.12.2023
zmiana zmiana %
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży 65 804
135 470
-69 666
-51%
Przychody netto ze sprzedaży usług 52 179
135 210
-83 031
-61%
Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów 13 625
260
13 365
5 141%
Koszt własny sprzedaży 50 960
101 553
-50 593
-50%
Koszt sprzedanych usług 41 200
101 297
-60 097
-59%
Koszt sprzedanych towarów i materiałów 9 761
256
9 505
3 713%
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 14 844
33 917
-19 073
-56%
Koszty sprzedaży 1 186
1 809
-623
-34%
Koszty ogólnego zarządu 9 237
8 459
778
9%
Pozostałe przychody operacyjne 175
537
-362
-67%
Pozostałe koszty operacyjne 475
101
374
370%
Zysk (strata) z działalności operacyjnej 4 122
24 085
-19 963
-83%
Przychody finansowe 276
79
197
249%
Koszty finansowe 139
374
-235
-63%
Zysk (strata) przed opodatkowaniem 4 258
23 790
-19 532
-82%
Podatek dochodowy 1 227
4 126
-2 899
-70%
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 3 031
19 664
-16 633
-85%
Działalność zaniechana -
-
-
-
Zysk (strata) z działalności zaniechanej -
-
-
-
Zysk (strata) netto za rok obrotowy 3 031
19 664
-16 633
-85%
Na 31 grudnia 2024 roku Grupa osiągnęła wynik finansowy netto 3 031 tys. PLN. Wynik ten był niższy niż wynik
w analogicznym okresie roku 2023. Przychody ze sprzedaży w stosunku analogicznego okresu w 2023 roku
zmalały ze względu na wolumen realizowanych projektów mieszkaniowych, tym samym wynik na działalności był
również niższy w porównaniu do 2023 roku.
Rachunek przepływów pieniężnych
Tabela 17. Przepływy pieniężne Grupy ED Invest S.A.
Wyszczególnienie
za okres od 01.01.
do 31.12.2024
za okres od 01.01.
do 31.12.2023
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej -1 270
3 875
Przepływy
pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej
40
3 186
Przepływy
pieniężne netto z działalności finansowej
-
5 992
-
16
078
Przepływy pieniężne netto razem - 7 222
- 9 017
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 3 920
11 142
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 76
31 grudnia 2024 roku Grupa posiadała środki pieniężne w wysokości 3 920 tys. PLN.
5.2. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych ED Invest S.A.
W niniejszym podrozdziale omówione zostaną podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione
w skróconym śródrocznym sprawozdaniu finansowym na 31 grudnia 2024 r., w szczególności opis czynników
i zdarzeń, w tym o nietypowym charakterze, mających znaczący wpływ na działalność Spółki Dominującej oraz
jednostkowe wyniki finansowe, w tym na osiągnięte zyski lub poniesione straty w okresie sprawozdawczym,
a także omówienie perspektyw rozwoju działalności ED Invest S.A. przynajmniej w najbliższym roku obrotowym.
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Tabela 18. Wybrane jednostkowe dane finansowe ED Invest S.A.
Wyszczególnienie
na
31.12.2024
na
31.12.2023
zmiana
zmiana
%
Aktywa
Aktywa trwałe 20 016
7 551
12 465
165%
Wartości niematerialne
133
-
133
-
Rzeczowe aktywa trwałe
1 378
1 408
-31
-
2%
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku
1 232
256
976
382%
Inwestycje w jednostkach zależnych
17 178
5 358
11 820
221%
Należności
86
-
86
-
Pożyczki udzielone
-
502
- 502
-100%
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
9
27
-18
-66%
Aktywa obrotowe 62 350
85 658
-23 308
-27%
Zapasy
6 178
7 814
-1 635
-21%
Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )
19 051
20 976
-1 925
-9%
Należności handlowe oraz pozostałe należności
14 192
24 681
-10 490
-43%
Pożyczki udzielone
19 048
18 382
666
4%
Środki pieniężne i ich
ekwiwalenty
561
9 823
-9 262
-
94%
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
3 321
3 982
- 662
-17%
Aktywa razem 82 366
93 209
-10 842
-12%
Na 31 grudnia 2024 roku wartość wszystkich aktywów Spółki Dominującej w porównaniu do końca roku 2023,
zmalała o 12%.
Aktywa z tytułu prawa do użytkowania składnika majątku na 31 grudnia 2024 roku wzrosły ponad 4 krotnie
w stosunku do roku 2023 za sprawą przyjęcia do majątku Spółki lokalu biurowego, opis poniżej:
a) 12 lutego 2024 roku Spółka dominująca zawarła z White Star 2 sp. z o.o. umowę najmu pomieszczenia
biurowego
zlokalizowanego w Warszawie przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C, okres obowiązywania
najmu strony ustaliły na 36 miesięcy od daty przekazania.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 77
b) Zawarta umowa zgodnie z MSSF 16 zawiera leasing. Leasing został zdefiniowany w oparciu o trzy
podstawowe aspekty:
umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów,
najemca ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania
składnika aktywów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,
najemca ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez
cały okres użytkowania.
W 2024 roku były kontynuowane inwestycje w jednostki zależne, a w skład Grupy weszły dwie nowe spółki
SOEDI4 Sp. z o.o. oraz SOEDI5 Sp. z o.o. (opis spółek w pkt. 1.4). Poniesione nakłady inwestycyjne na nabycie lub
rejestrację spółek zależnych wyniosły łącznie na 31 grudnia 2024 roku 17 179 tys. PLN.
Tabela 19. Nakłady na budowę Grupy Kapitałowej ED Invest S.A.
Nazwa Spółki Zależnej
Data
Udziały
wartość inwestycji
nabycia Założenia
kapitał
podstawowy
dopłaty do
kapitału
na 30.09.2024
SOEDI1 Sp. z o.o. 02.02.2023
51%
5
Radzikowskiego APV Sp. z o.o. 25.05.2023
53%
3
3 947
SOEDI2 Sp. z o.o.
07.04.2023
100%
10
6 900
SOEDI3 Sp. z o.o.
05.10.2023
100%
110
Project View Sp. z. o. o. 16.10.2023
100%
84
SOEDI4 Sp. z o.o.
27.03.2024
100%
10
SOEDI5 Sp. z o.o.
02.05.2024
100%
10
6 100
Wartość inwestycji w spółki zależne 232
16 947
Poziom zapasów na 31 grudnia 2024 roku nieznacznie zmniejszył się w porównaniu do 31 grudnia 2023 roku, co
wynika z obrotów towarów, tj. lokali mieszkalnych. Rotacja na zapasach Spółki jest naturalnym zjawiskiem
wynikających z profilu i charakteru działalności, czyli sprzedaży lokali mieszkalnych.
Aktywa z tytułu umów (w tym o usługę budowlaną) na 31 grudnia 2024 roku zmalały o 9% w porównaniu do
stanu na 31 grudnia 2023 roku, co wynika ze zmiany stopnia zaawansowania wycenianych kontraktów
długoterminowych.
Saldo należności handlowych w ponad połowie stanowią należności z tytułu dostaw i usług, a pozostałe wartości
to m.in. należność z tyłu podatku VAT. Saldo należności zmniejszyło się w porównaniu do 2023 roku ze względu
na rozliczenie należności z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych na zakończonych Inwestycjach.
Saldo pożyczek udzielonych (krótkoterminowych) na 31 grudnia 2024 roku pozostało na zbliżonym poziomie w
porównaniu do 2023 roku. Wszystkie pożyczki krótkoterminowe zostały udzielone spółkom zależnym.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 78
Długo- i krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe na 31 grudnia 2024 roku zmalały w stosunku do stanu na
koniec roku 2023, co jest wynikiem zmiany rozliczeń krótkoterminowych z tytułu aktywowania kosztów
pozyskania nowych inwestycji.
Tabela 20. Wybrane jednostkowe dane finansowe ED Invest S.A. – pasywa
Wyszczególnienie
na
31.12.2024
na
31.12.2023
zmiana
zmiana
%
Pasywa
Kapitał własny
60 756
67 283
-6 527
-10%
Kapitał podstawowy 619
619
0
0%
Akcje własne -6 198
-6 198
0
0%
Kapitał zapasowy 62 933
64 617
5 564
9%
Niepodzielony wynik finansowy
3 401
8 245
-4 843
-59%
- zysk (strata) z lat ubiegłych -
-12 013
1
2
013
-
100%
- zysk (strata) netto bieżącego roku 3 401
20 258
-16 857
-83%
Zobowiązania
21 611
25 926
-
4 316
-
17%
Zobowiązania długoterminowe
1 612
4 434
-2 821
-64%
Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe 748
196
552 282%
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 762
4 170
3 409
-82%
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 102
67
35 52%
Zobowiązania krótkoterminowe
19 998
21 493
-1 494
-7%
Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe 562
42
519 1 225%
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług 14 494
15 772
-1 279
-8%
Zobowiązania z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną) -
37
-37 -100%
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego 1 908
1 728
180
10%
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 2 655
2 653
2
0%
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych 155
89
66
74%
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe 225
1 171
-
946
-
81%
Pasywa razem 82 366
93 209
10 843
-12%
Kapitały własne na 31 grudnia 2024 roku wzrosły nieznacznie w stosunku do końca 2023 roku na co wpływ miał
wynik finansowy.
Stan zobowiązań z tytułu dostaw i usług na 31 grudnia 2024 roku spadł w porównaniu do końca 2023 roku
o 1 279 tys. PLN, co wynika z bieżącej realizacji zobowiązań z tytułu ostatnich rozliczeń zakończonych projektów
budowlanych, głównie rozliczeń ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław-Lotnisko.
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego wzrosły nieznacznie w porównaniu do roku 2023 w
związku ze sprzedażą mieszkań na zakończonych Projektach, głównie ze względu na Projekt Wilga AB.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 79
Stan pozostałych zobowiązań krótkoterminowych na 31 grudnia 2024 roku pozostał na zbliżonym poziomie w
porównaniu do roku 2023, głównie w wyniku zaliczek i pozostałych kwot zatrzymanych krótkoterminowych.
Sprawozdanie z wyniku
Tabela 21. Wybrane jednostkowe dane finansowe ze sprawozdania z wyniku ED Invest S.A.
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2024
za okres od
01.01. do
31.12.2023
zmiana stanu
zmiana
%
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży 53 967
131 552
-77 585
-59%
- od jednostek powiązanych
1
- 1
-100%
Przychody netto ze sprzedaży produktów
0
0
0
0%
Przychody netto ze sprzedaży usług
51 153
131 552
-
80 399
-
61%
Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów
2 813
-
2 813
-
Koszt własny sprzedaży 42 020
97 943
-55 923
-57%
Koszt sprzedanych produktów
2 728
- 2 728
-100%
Koszt sprzedanych usług
40 149
97 943
- 57 794
-
59%
Koszt sprzedanych towarów i materiałów
1 870
-
1 870
-
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 11 946
33 608
-21 662
-64%
Koszty sprzedaży
1 057
1 655
- 598
-36%
Koszty ogólnego zarządu
8 846
8 384
462
6%
Pozostałe przychody operacyjne
335
717
- 382
-53%
Pozostałe koszty operacyjne
319
76
243
320%
Zysk (strata) z działalności operacyjnej 2 060
24 210
-22 150
-91%
Przychody finansowe
2 350
684
1 666
244%
Koszty finansowe
128
414
- 286
-69%
Pozostałe zyski (straty) z inwestycji
0
0
0
0%
Zysk (strata) przed opodatkowaniem 4 282
24 480
-20 198
-83%
Podatek dochodowy
881
4 222
- 3 341
-
79%
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 3 401
20 258
-16 857
-83%
Działalność zaniechana
0
0%
Zysk (strata) z działalności zaniechanej
0
0
0
0%
Zysk (strata) netto za rok obrotowy 3 401
20 258
-16 857
-83%
Na 31 grudnia 2024 roku ED Invest S.A. osiągnęła wynik finansowy netto 3 401 tys. PLN. Wynik ten był niższy niż
wynik w analogicznym okresie roku 2023. Przychody ze sprzedaży w stosunku analogicznego okresu w 2023 roku
zmalały ze względu na wolumen realizowanych projektów mieszkaniowych, tym samym wynik na działalności był
również niższy w porównaniu do 2023 roku.
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Tabela 22. Przepływy pienienie ED Invest S.A.
Wyszczególnienie
za okres od 01.01.
do 31.12.2024
za okres od 01.01. do
31.12.2023
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej 11 036 29 616
Przepływy pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej -10 203 -23 875
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 80
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej -10 266 -16 077
Przepływy pieniężne netto razem -9 433 -10 336
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 391 9 823
Na 31 grudnia 2024 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 561 tys. PLN.
5.3. Ocena zarządzania zasobami finansowymi, ze szczególnym uwzględnieniem zdolności i
wywiązywania się z zaciąganych zobowiązań oraz określenie ewentualnych zagrożeń i
działań, jakie Grupa podjęła lub zamierza podjąć w celu przeciwdziałania tym
zagrożeniom
Prowadzona polityka finansowa w Grupie ma na celu utrzymywanie bieżącej płynności finansowej poprzez stałą
kontrolę przepływu gotówki. W Spółce nie występują problemy z regulowaniem bieżących zobowiązań.
5.4. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych, w tym inwestycji kapitałowych,
w porównaniu do wielkości posiadanych środków, z uwzględnieniem możliwych zmian
w strukturze finansowania tej działalności
Od rozpoczęcia działalności przez ED Invest S.A., struktura finansowania Emitenta uwzględniała w dominującym
stopniu wykorzystanie kapitału własnego jako formy finasowania działalności. Po wykupie w roku 2022 obligacji
wyemitowanych wcześniej przez Spółkę, poza zobowiązaniami leasingowymi związanymi ze środkami transportu
w roku 2023 do daty niniejszego sprawozdania Emitent nie wykorzystywał długu (zobowiązań oprocentowanych)
do finansowania prowadzonej działalności – ani w formie kredytów, pożyczek czy też dłużnych papierów
wartościowych.
Obecna kondycja finansowa Grupy oraz zdolność do regulowania bieżących zobowiązań w ocenie Zarządu jest
stabilna, choć wymaga działań w zakresie zmiany struktury aktywów. Dla zapewnienia płynności konieczna może
okazać się sprzedaż części aktywów pozyskiwanych wcześniej z zamiarem inwestycyjnym, jak stało się w
przypadku sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu usługowego oraz umowy przeniesienia praw i
obowiązków z umowy najmu przez spółkę zależną SOEDI4.
Zarząd Emitenta zakłada finansowanie dłużne projektów realizowanych w formule deweloperskiej – czyli na
gruntach własnych oraz prowadzi działania mające doprowadzić do możliwości pozyskania finansowania
dłużnego projektów realizowanych na gruntach powierzonych.
9 maja 2024 r. spółka zależna RADZIKOWSKIEGO APV Sp. z o.o. (dalej RADZIKOWSKIEGO APV) podpisała z mBank
S.A. (dalej mBank, Bank) dwie umowy kredytu odnawialnego na łączną kwotę 19 705 968 PLN (dalej Umowy
Kredytu), z których środki zostaną przeznaczone na finansowanie realizacji projektu deweloperskiego - budowy
budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowana przy ul. Radzikowskiego w Krakowie (dalej Projekt) oraz
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 81
na finansowanie podatku VAT ww. Projektu, realizowanego przez spółkę zależną RADZIKOWSKIEGO APV.
Szczegóły dotyczące ww. Szczegóły dotyczące Umów o kredyt odnawialny zostały podane w niniejszym
sprawozdaniu w pkt 4.1. Informacje o zawartych umowach znaczących dla działalności Grupy – Umowy o kredyt
odnawialny.
5.5. Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik z działalności w III
kw. 2024 roku
Ocena czynników mających wpływ na wynik z działalności za 2024 rok została opisana w punkcie 3.4. niniejszego
sprawozdania.
Rozpoczęcie realizacji projektu Złota Wilga zostało opóźnione o co najmniej trzy miesiące w związku z
bezumownym korzystaniem z terenu przekazanego przez SMGL przez dotychczasowego najemcę. Prace
rozbiórkowe, będące pierwszym elementem etapu realizacyjnego, rozpoczęły budowy rozpoczęły się w styczniu
2025 r.
Poza powyższym w okresie sprawozdawczym nie wystąpiły czynniki o nietypowym charakterze, które miały
wpływ na wyniki Grupy.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 82
OPIS ISTOTNYCH CZYNNIKÓW
RYZYKA I ZAGROŻEŃ
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 83
6. OPIS ISTOTNYCH CZYNNIKÓW RYZYKA I ZAGROŻEŃ
Niniejszy punkt zawiera informacje na temat głównych zagrożeń i ryzyka, na które narażone są spółki z Grupy ED
Invest S.A. Listy tej nie należy traktować jako zamkniętej. Ze względu na złożoność i zmienność warunków
prowadzenia działalności gospodarczej, również inne, nieujęte w niniejszym dokumencie czynniki mogą wpłynąć
w sposób negatywny na działalność Grupy i jej sytuację finansową.
Spółka nie stosuje instrumentów finansowych w zakresie ryzyka zmiany cen, ryzyka kredytowego, ryzyka
walutowego, ryzyka istotnych zakłóceń przepływów środków pieniężnych oraz ryzyka utraty płynności
finansowej z uwagi na brak finansowania długiem oraz jednorodne rozliczenia w PLN. Zarząd Spółki prowadzi
działalność, zwracając uwagę na minimalizację ekspozycji Spółki na wszystkie zdiagnozowane ryzyka, przy czym
w przypadku finansowania długiem będzie poszukiwał instrumentów ograniczających ryzyko.
6.1. Czynniki ryzyka związane z działalnością Grupy
Ryzyko związane z koncentracją działalności operacyjnej Grupy na terenie aglomeracji Warszawskiej i Krakowa
Obecnie prawie wszystkie projekty budowlane Grupy realizowane są na terenie aglomeracji warszawskiej. Grupa
na bieżąco analizuje rynek działalności budowlanej i deweloperskiej w innych polskich miastach, jednakże
korzyści płynące z ekspansji na inne rynki – za wyjątkiem Krakowa, drugiego najbardziej atrakcyjnego rynku
mieszkaniowego w Polsce – wydają się obecnie Zarządowi niewspółmierne w stosunku do korzyści, które oferuje
rynek aglomeracji warszawskiej i krakowskiej. W związku z tym, w krótkim horyzoncie czasowym przychody i
zyski generowane przez Grupę w głównej mierze będą uzależnione od sytuacji na warszawskim i krakowskim
rynku mieszkaniowym. Ewentualne pogorszenie koniunktury na tych rynkach może mieć negatywny wpływ na
działalność i sytuację finansową, jednakże Grupa ocenia to ryzyko jako niskie.
Ryzyko związane z istotną zmianą kosztów budowy oraz zależnością Grupy od wykonawców robót
budowlanych
Grupa zawarła i w przyszłości będzie zawierać umowy z wykonawcami robót budowlanych na realizację
projektów budowlanych. Koszty takich projektów mogą ulegać zmianie wskutek wielu czynników, m.in.
z uwagi na: (i) zmianę zakresu projektu oraz zmiany w projekcie architektonicznym; (ii) wzrost cen materiałów
budowlanych; (iii) niedobór wykwalifikowanych pracowników lub wzrost kosztów ich zatrudnienia; (iv)
niewykonanie prac przez wykonawców w uzgodnionych terminach i w uzgodnionym standardzie akceptowalnym
dla Spółki; (v) w związku z wprowadzeniem nowych rozporządzeń dotyczących wielobranżowych warunków
technicznych wykończenia oraz przekazywania obiektów. Istnieje również ryzyko związane z utratą przez
wykonawców płynności finansowej, co może wpłynąć na jakość i terminowość realizacji zleconych prac. Utrata
płynności finansowej może, w skrajnych przypadkach, doprowadzić do całkowitego zaprzestania prac przez
wykonawcę robót budowlanych i spowodować konieczność jego zastąpienia. Wszystkie opóźnienia i koszty
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 84
związane ze zmianą wykonawcy wpłynąć mogą negatywnie na rentowność projektu budowlanego. Pomimo, iż
Spółka Dominująca i spółki zależne starają się ograniczać takie ryzyko poprzez utrzymywanie długoterminowych
relacji z grupą sprawdzonych wykonawców robót budowlanych, zagrożenie ciągłości i stabilności działania, w tym
utrata płynności przez któregokolwiek z wykonawców realizujących projekty może negatywnie wpłynąć na
działalność i sytuację finansową Grupy. Dla wyeliminowania takich sytuacji Grupa prowadzi na bieżąco ocenę
zdolności wykonawczych, referencji i kondycji finansowej firm wykonawczych, których usługi są kontraktowane,
a także monitoruje na bieżąco zmieniające się warunki techniczne wykonywania i projektowania obiektów,
dlatego też możliwość wystąpienie tego ryzyka Grupa ocenia jako średnią.
Ryzyko towarzyszące realizacji projektów budowlanych
Projekty budowlane realizowane przez Grupę obarczone są wieloma czynnikami ryzyka. W szczególności należy
brać pod uwagę: (i) nieuzyskanie lub podważenie uzyskanych już pozwoleń, zezwoleń lub innych decyzji
administracyjnych niezbędnych do wykorzystania gruntu oraz realizacji projektów budowlanych zgodnie z
planami, (ii) nieprzewidywalne działania sąsiadów w zakresie prób podważania prawomocnych decyzji
budowlanych po uzyskaniu stosownych zezwoleń oraz w trakcie ich uzyskiwania, (iii) opóźnienie rozpoczęcia lub
zakończenia budowy, (iv) istotny wzrost kosztów ponad poziom założony w budżecie, (v) niewypłacalność
wykonawców lub podwykonawców, (vi) spory pracownicze u wykonawców lub podwykonawców, (vii)
nieszczęśliwe wypadki lub nieprzewidziane trudności techniczne, (viii) brak możliwości uzyskania pozwoleń
umożliwiających oddanie budynku do użytkowania lub innych wymaganych pozwoleń, (ix) ryzyko ewentualnych
wad ujawnionych w okresie rękojmi, które Spółka Dominująca lub spółki zależne będą musiały usunąć na własny
koszt (pomimo, że wady w okresie rękojmi objęte są gwarancją firmy wykonawczej), jak również (x) zmiany w
przepisach regulujących wykorzystanie gruntów i realizacje projektów budowlanych. Wystąpienie każdej z
powyższych okoliczności może spowodować opóźnienia w zakończeniu projektu, wzrost kosztów lub utratę
przychodów z takiego projektu, a w niektórych przypadkach brak możliwości jego zakończenia. Może to mieć
negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową, ryzyko to w ocenie Grupy jest jednak niskie.
Ryzyko związane z niekorzystnymi warunkami gruntowymi
Realizując kontrakty budowlane, Grupa przeprowadza (lub wymaga od kontrahentów) analizę geotechniczną
gruntu, na którym będzie przeprowadzana inwestycja. Ze względu na ograniczenia tej analizy nie można
wykluczyć, iż w trakcie realizacji projektu budowlanego napotka nieprzewidziane trudności, które mogą
spowodować opóźnienie lub zwiększyć koszt przygotowania gruntu pod budowę, takie jak np. znaleziska
archeologiczne, wody podskórne, niewypały, intensywne zmiany pogodowe powodujące nierównomierne
podnoszenie i opadanie wód gruntowych. Czynniki takie mogą mieć wpływ na koszty lub harmonogram realizacji
danego projektu budowlanego lub wręcz uniemożliwić jego realizację w planowanej formie. Może to mieć
negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową. Grupa ocenia to ryzyko jako niskie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 85
Ryzyko związane z istotnymi szkodami przewyższającymi polisy z tytułu ubezpieczenia
Projekty budowlane realizowane przez Grupę są objęte ochroną ubezpieczeniową na podstawie umów
ubezpieczenia. W przypadku fizycznego zniszczenia budynków na skutek pożaru, zalania lub z innych przyczyn
przed wydaniem lokali ich nabywcom, Grupa może ponieść szkodę, która może nie zostać pokryta w całości przez
odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia, w szczególności z uwagi na fakt, iż wartość przedmiotu ubezpieczenia
oszacowana w umowie ubezpieczenia może być mniejsza od wartości przedmiotu ubezpieczenia w chwili
wystąpienia szkody. Ponadto polisy ubezpieczeniowe nie pokrywają utraconych zysków z projektu budowlanego
oraz szkód związanych z niewykonaniem lub nieterminowym wykonaniem umów z kontrahentami. W przypadku
wystąpienia szkody przewyższającej limit wypłaty z ubezpieczenia, Spółka Dominująca lub spółki zależne mogą
utracić środki zainwestowane w projekt budowlany dotknięty szkodą, a także przewidywane przychody z tytułu
tego projektu. Wystąpienie powyższego zdarzenia może mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub wyniki. Jednak Grupa ocenia to ryzyko jako niskie.
Ryzyko związane z decyzjami uwłaszczeniowymi i podziałowymi działek
W stosunku do części działek, na których Grupa prowadzi inwestycje, nie jest w pełni uregulowany stan prawny.
Pomimo faktu istnienia formalnej decyzji przyznającej prawo użytkowania wieczystego do gruntów, na których
prowadzone są inwestycje, część działek wymaga założenia ksiąg wieczystych, a część z kolei wymaga dokonania
odpowiedniego podziału. W budżecie m. st. Warszawy brak jest przy tym środków na dokonanie stosownych
podziałów nieruchomości, co łączy się z koniecznością uruchomiania dodatkowych procedur mających na celu
wykonanie podziału działek za m. st. Warszawę. Sądy i Urzędy na terenie m. st. Warszawy są obecnie obłożone
sprawami, a one w przeważającej większości rozpoznawane są według kolejności wpływu, niezależnie od ilości
spraw rozpatrywanych w danym czasie, co nie pozwala określić terminu ich rozpatrywania. W toku spraw mogą
również pojawić się trudne do przewidzenia przeszkody natury formalnej, które mogą wyniknąć z faktu, że na
terenie m. st. Warszawy organy zajmujące się regulacją stanu prawnego nieruchomości są w dużej części
zdecentralizowane i na etapie postępowań często koniecznym jest pozyskiwanie informacji i dokumentów od
innych organów (np. decyzje o ewentualnej komunalizacji). W związku z powyższym, w toku postępowań
administracyjnych i sądowych, można liczyć się z opóźnieniami lub też innymi przeszkodami natury formalnej w
uzyskaniu konkretnych decyzji i postanowień umożliwiających kontynuowanie procesu inwestycyjnego, co może
mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową, a w skrajnych przypadkach może doprowadzić do
niemożliwości przeprowadzenia całości lub części inwestycji w planowanym zakresie lub planowanym czasie.
Ryzyko pojawienia się przeszkód natury formalnej w procesie regulacji stanu prawnego nieruchomości ocenić
należy jako stosunkowo niewielkie. Ewentualne powstanie opóźnień w stosunku do zakładanych terminów
uzyskania stosownych postanowień sądowych i spodziewanych decyzji administracyjnych oceniać należy jako
realne, a ryzyko ich powstania wskazać należy jako niskie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 86
Ryzyko związane z możliwością realizacji kolejnych kontraktów budowlanych oraz cenami lokali
Dalszy rozwój działalności Grupy zależy w decydującym stopniu od zdolności pozyskiwania atrakcyjnych gruntów
lub kontraktów budowlanych po konkurencyjnych cenach, a następnie od zdolności do sprzedaży na rynku
wybudowanych mieszkań w odpowiednim terminie i z satysfakcjonującą marżą. Zdolność do wypełnienia
powyższych założeń wynika z kolei w znacznej mierze z kondycji rynku mieszkaniowego na terenie aglomeracji
warszawskiej i krakowskiej, na których obecnie przede wszystkim działa Grupa.
Pozyskanie gruntów lub kontraktów budowlanych w przyszłości może być trudniejsze lub bardziej kosztowne niż
dotychczas z przyczyn takich jak: (i) silna konkurencja na rynku nieruchomości, (ii) czasochłonny proces
uzyskiwania pozwoleń administracyjnych i innych niezbędnych decyzji, zgód i pozwoleń, (iii) brak miejscowych
planów zagospodarowania przestrzennego oraz (iv) ograniczona dostępność terenów z odpowiednią
infrastrukturą.
Rentowność działalności budowlanej Grupy zależy również bezpośrednio od poziomu cen mieszkań w Polsce, a
w szczególności w Warszawie i Krakowie. Nadpodaż mieszkań wywołana zbyt dużą liczbą dostępnych lokali może
negatywnie wpływać na ceny mieszkań na rynku, na którym działa Grupa. W przypadku istotnego spadku cen
mieszkań Grupa nie może zapewnić, że będzie w stanie sprzedać wybudowane mieszkania po cenach
zapewniających wstępnie założoną rentowność. Wszystkie powyższe czynniki mogą mieć negatywny wpływ na
działalność i sytuację finansową. Ryzyko to w ocenie Grupy jest nadal niskie.
Ryzyko związane z roszczeniami wobec Spółki Dominującej i spółek zależnych z tytułu budowy i sprzedaży lokali
Grupa zawarła i w przyszłości będzie zawierać z wykonawcami robót budowlanych umowy o budowę. Zaciągnięte
przez wykonawców zobowiązania w związku z realizacją projektów budowlanych mogą skutkować powstaniem
roszczeń wobec nich z powodu niewykonania lub nieprawidłowego wykonania takich zobowiązań. Pomimo, iż
wykonawcy robót budowlanych udzielają gwarancji dobrego wykonania, które pozwalają ograniczyć wpływ
niewykonania przez nich zobowiązań, wejście w spór z wykonawcą może doprowadzić do opóźnień w realizacji
projektu budowlanego lub do przekroczenia kosztów. Wykonawca może również nie być w stanie całkowicie
zaspokoić ewentualnych roszczeń Spółki. W konsekwencji Spółka, która jest bezpośrednio odpowiedzialna wobec
klientów, może nie być w stanie zrekompensować sobie w pełni kosztów, jakie poniesie z tytułu niezrealizowania
lub opóźnienia w realizacji projektu, jak również usterek sprzedawanych lokali, co może w istotnie negatywny
sposób wpłynąć na jej działalność i sytuację finansową. Wystąpienie w przyszłości przez klientów Spółki z tego
typu roszczeniami może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Spółki, należy jednak
zaznaczyć, że ze względu na wysoką jakość prowadzonych prac budowlanych oraz kontrolę ich jakości
prawdopodobieństwo zaistnienia powyższego ryzyka jest ograniczone i w ocenie Spółki niskie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 87
Ryzyko związane z zależnością Spółki Dominującej od osób pełniących kluczowe funkcje kierownicze oraz od
wysokiej klasy wykwalifikowanych pracowników
Działalność Spółki Dominującej jest zależna od członków kadry kierowniczej wyższego szczebla, szczególnie od
członków Zarządu Spółki.
Funkcjonowanie Spółki Dominującej jest także w istotnym stopniu zależne od wysokiej klasy wykwalifikowanych
pracowników i współpracowników. W wypadku istotnego rozszerzenia skali działalności Grupy i tym samym
konieczności zatrudnienia dużej liczby dodatkowych, wykwalifikowanych pracowników, istnieje ryzyko
wystąpienia problemów z ich pozyskaniem. Jednak w opinii Grupy ryzyko to oceniane jest jako niskie.
Ryzyko związane ze współpracą Spółki Dominującej ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”
W latach 2012-2023 największe obroty w sprzedaży produktów i usług Spółka Dominująca osiągnęła ze
Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”. Spółdzielnia stanowi istotnego dostawcę Spółki Dominującej.
W przypadku problemów finansowych Spółdzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” Spółka w sposób
negatywny może odczuć skutki takiej sytuacji (niższe przychody ze sprzedaży, niższa rentowność, potencjalne
ryzyko związane z brakiem pokrycia odpowiedniej części kosztów stałych).
Spółka Dominująca będąc świadoma powyższego zagrożenia dąży do dywersyfikacji źródeł przychodów. W tym
celu podpisała kontrakty z inną, dużą spółdzielnia mieszkaniową na terenie Warszawy (na analogicznych
warunkach współpracy jak ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”), dąży do zawarcia kontraktów z
kolejnymi spółdzielniami, a także wznowiła prowadzenie projektów na gruntach własnych, a samo ryzyko ocenia
jako niskie.
Ryzyko związane ze współpracą Spółki Dominującej ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Orlik-Jantar”
Od roku 2019 Spółka Dominująca współpracuje również ze Spółdzielnią Mieszkaniową „ Orlik-Jantar” zawierając
umowy na sprzedaży produktów i usług, która stanowi obecnie istotnego dostawcę Spółki zapewniając
dywersyfikację źródeł przychodów. W przypadku problemów finansowych Spółdzielni Mieszkaniowej „Orlik-
Jantar” Spółka w sposób negatywny może odczuć skutki takiej sytuacji (niższe przychody ze sprzedaży, niższa
rentowność, potencjalne ryzyko związane z brakiem pokrycia odpowiedniej części kosztów stałych).
Mając powyższe na uwadze Spółka różnicuje źródła przychodów. W tym celu podpisała kontrakty z dwiema
spółdzielniami mieszkaniowymi na terenie Warszawy (na analogicznych warunkach współpracy), dąży do
zawarcia kontraktów z kolejnymi spółdzielniami, a także wznowiła prowadzenie projektów na gruntach własnych,
a samo ryzyko ocenia jako niskie.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 88
Ryzyko związane z historycznym zawieraniem przez Spółkę Dominującą i spółki zależne transakcji z
podmiotami powiązanymi
W toku prowadzonej działalności Spółka Dominująca i spółki zależne oraz inne podmioty powiązane ze Spółką i
spółkami zależnymi dokonywały pomiędzy sobą transakcji gospodarczych, które umożliwiały efektywne
prowadzenie działalności gospodarczej i obejmowały m.in. wzajemne świadczenie usług, sprzedaż towarów,
aktywów, finansowanie (poprzez pożyczki) oraz inne transakcje, w tym mające na celu urealnienie kosztów
wykonawstwa. Z uwagi na historyczne występowanie kontraktów z podmiotami powiązanymi (poprzez osoby
fizyczne), Spółka może być w przyszłości przedmiotem kontroli lub czynności sprawdzających podejmowanych
przez organy skarbowe w powyższym zakresie. Co do zasady, ceny lub wysokość wynagrodzenia ustalane w
każdej transakcji pomiędzy podmiotami powiązanymi ze Spółką Dominującą oraz spółkami zależnymi powinny
odzwierciedlać wartość rynkową danego przedmiotu transakcji. W przypadku różnic pomiędzy wartością
rynkową a ustaloną w danej czynności wartością transakcyjną istnieje ryzyko podjęcia przez organy skarbowe
działań zmierzających do ustalenia ceny lub wartości, właściwej w ocenie organu. Możliwe jest to także w
przypadku, gdyby Spółka Dominująca i spółki zależne lub podmioty powiązane ze Spółką Dominującą lub
spółkami zależnymi nie były w stanie udokumentować zasadności i sposobu kalkulacji cen przyjętych w danej
transakcji, lub sposobu wyceny przedmiotu transakcji, wysokości ponoszonych wydatków, faktu realizacji
poszczególnych świadczeń i ich zakresu, lub przedstawić stosownej dokumentacji cen transakcyjnych w zakresie
wymaganym przepisami prawa podatkowego (w szczególności art. 9a Ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku
dochodowym od osób prawnych -PDOP). W konsekwencji może to narazić Grupę lub podmioty z nią powiązane
na szacowanie poziomu deklarowanych przychodów i kosztów podatkowych przez organy podatkowe, co w
przypadku podwyższenia przez organ poziomu deklarowanych przychodów lub zakwestionowania określonych
kosztów może mieć negatywny wpływ na sytuację finansową i wyniki. Może mieć to również wpływ na inne
rozliczenia podatkowe (np. podatek od czynności cywilnoprawnych lub podatek od towarów i usług). Należy tu
podkreślić, iż Spółka, świadoma powyższego ryzyka, ewentualne transakcje z podmiotami powiązanymi zawiera
na warunkach rynkowych oraz przygotowuje odpowiednią dokumentację cen transferowych. Ryzyko to w ocenie
Spółki jest niskie.
Ryzyko potencjalnego konfliktu interesów
Potencjalne konflikty interesów w organach zarządzających Spółki Dominującej mogą wynikać z faktu powiązań
osobowych, tj. uczestnictwa członków Zarządu Spółki w Zarządzie innego podmiotu o zbliżonym przedmiocie
działania do działalności Spółki Dominującej, z którym Spółka jest związana umowami.
Prezes Zarządu Spółki – Pan Łukasz Deńca jest jednocześnie Członkiem Zarządu spółki Project Pruszków Sp. z o.
o., która jest właścicielem CH Nowa Stacja w Pruszkowie oraz Wiceprezesem Zarządu spółki ECC Real Estate Sp.
z o. o., która świadczy usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami oraz zarządzania procesami i projektami
deweloperskimi.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 89
Wiceprezes Zarządu Spółki – Pan Alan Dunikowski jest jednocześnie Prezesem Zarządu spółki Q Investment Sp. z
o. o., która, między innymi, zajmowała się niewielkimi projektami deweloperskimi.
Dla uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości w zakresie konfliktu interesów projekty deweloperskie, którymi
zajmowali się Prezes i Wiceprezes Spółki przed powołaniem do Zarządu Spółki zostały na rynkowych warunkach
przeniesione do Grupy. Powyższe dotyczy spółek Radzikowskiego APV Sp. z o. o. oraz Project View Sp. z o. o.
Prezes i Wiceprezes Spółki złożyli zapewnienie, iż nie prowadzą i nie będą prowadzić działań konkurencyjnych
wobec Spółki.
Poza powyższymi w okresie od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku nie wystąpiło powyższe ryzyko.
Spółka nie jest powiązana z innym podmiotem gospodarczym o zbliżonym przedmiocie działalności, a w Zarządzie
Spółki Dominującej nie ma osób reprezentujących inny podmiot o zbliżonym przedmiocie działalności.
Członek Rady Nadzorczej Spółki – Pan Krzysztof Mikołajczyk jest jednocześnie zatrudniony na stanowisku Prezesa
w spółce Moduł Sp. z o.o., której jedynymi wspólnikami są Członkowie Zarządu Spółki Dominującej – Pani Zofia
Egierska i Pan Jerzy Dyrcz. Wobec tego istnieje potencjalny konflikt interesów polegający na możliwym
ograniczeniu niezależności Pana Krzysztofa Mikołajczyka. Ryzyko Spółka Dominująca ocenia jako niskie.
6.2. Czynniki ryzyka związane z otoczeniem, w jakim Grupa prowadzi działalność
Ryzyko ekonomiczne i polityczne w Polsce
Grupa prowadzi swoją działalność w Polsce, która nadal uznawana jest za rynek rozwijający się, tj. rynek o
zwiększonych ryzykach ekonomicznych i politycznych niż na rynkach rozwiniętych. Sytuacja finansowa branży
budowlanej i deweloperskiej w Polsce, a więc i sytuacja finansowa Grupy jest ściśle związana z czynnikami
ekonomicznymi takimi jak zmiany PKB, inflacja, bezrobocie, kursy walutowe czy wysokość stóp procentowych.
Wszelkie przyszłe niekorzystne zmiany jednego lub więcej z powyższych czynników mogą doprowadzić do spadku
popytu na nowe mieszkania, co może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową. Ryzyko Grupa
ocenia jako niskie.
Ryzyko zmian prawa w Polsce
Polski system prawny, w szczególności system podatkowy, charakteryzuje się zmiennością przepisów. Przepisy
prawne, szczególnie podatkowe, bywają zmieniane na niekorzyść podatników. Zmiany te mogą polegać nie tylko
na podwyższeniu stawek podatkowych, ale także na wprowadzeniu nowych szczegółowych instrumentów
prawnych, rozszerzeniu zakresu opodatkowania, a nawet wprowadzeniu nowych obciążeń podatkowych. Częste
zmiany przepisów prawa, w tym regulujących opodatkowanie działalności gospodarczej oraz rozbieżności
interpretacyjne w zakresie stosowania przepisów podatkowych przez organy podatkowe mogą okazać się
niekorzystne dla Grupy, co w konsekwencji może mieć negatywny wpływ na jej działalność i sytuację finansową.
Zmiany prawa, w tym prawa podatkowego, mogą także wynikać z konieczności wdrażania nowych rozwiązań
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 90
przewidzianych w prawie Unii Europejskiej, wynikających z wprowadzenia nowych lub zmiany już istniejących
regulacji w zakresie prawa, w tym podatków. Przykładem tych zmian jest ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu
mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zastosowanie jej w przypadku realizacji powiernictwa inwestycyjnego
wymaga szeregu interpretacji z uwagi na brak jednoznacznych zapisów. Grupa ocenia to ryzyko jako niskie.
Ryzyko związane z uzależnieniem od koniunktury na rynku budowlanym
Działalność Grupy jest ściśle uzależniona od koniunktury panującej na rynku budowlanym. Rozwój branży, w
której działa Grupa, w decydującej mierze uwarunkowany jest kształtowaniem się czynników
makroekonomicznych od niej niezależnych, takich jak: wielkość PKB, stopień zamożności społeczeństwa, stopa
bezrobocia, stopy procentowe kredytów, polityka państwa w zakresie rynku budowlanego, w tym budownictwa
mieszkaniowego. Dobra koniunktura, przy odpowiednim i umiejętnym wykorzystaniu jej przez spółki budowlane,
sprzyja osiąganiu dobrych wyników finansowych spółek z branży budowlanej. W ostatnich latach obserwowany
był spadek popytu, zaostrzony m.in. ze względu na ograniczenie akcji kredytowej banków. Nie wyklucza się
zaistnienia podobnych zdarzeń w kolejnych latach. Prowadzić to może do obniżenia rentowności wykonywanych
kontraktów i tym samym wyników finansowych. Grupa ocenia ryzyko jako średnie.
Ryzyko związane z polityką kredytową banków, w szczególności w zakresie kredytów hipotecznych
W ostatnich latach banki w Polsce zaostrzyły politykę kredytową zarówno wobec firm działających w sektorze
budowlanym, w szczególności deweloperskim, jak i wobec osób starających się o kredyty hipoteczne.
Spowodowało to m.in. wydłużenie czasu uzyskania kredytów hipotecznych, czy konieczność wniesienia przez
kredytobiorcę wkładu własnego.
Grupa stara się ograniczać powyższe ryzyko, głównie poprzez konserwatywną politykę w zakresie korzystania z
kredytów bankowych, jak i poprzez dostosowanie swojej oferty w pewnym zakresie do bieżących możliwości
finansowych osób starających się o kredyt bankowy, jak i samej oferty bankowych kredytów hipotecznych, a
wpływ ryzyka na swoją działalność Grupa ocenia jako średnie.
Ryzyko związane z konkurencją
W segmencie rynku, na którym działa Grupa, funkcjonuje duża liczba podmiotów gospodarczych. Szczególnie
dotyczy to aglomeracji warszawskiej. Konkurencje stanowią zarówno stosunkowo niewielkie firmy świadczące
usługi o niskim stopniu jakości i niskiej cenie, jak i silne grupy kapitałowe uczestniczące w przedsięwzięciach
dużych i skomplikowanych, wykonujące usługi kompleksowe. Realizując obiekty w dobrych lokalizacjach,
starannie wykonane i po atrakcyjnej cenie, Grupa obecnie z powodzeniem konkuruje zarówno z małymi firmami,
jak i z dużymi grupami kapitałowymi, korzystającymi z ekonomii skali. Jednakże zwiększona konkurencja w
segmencie usług budowlanych oraz deweloperskich może spowodować, iż Grupa aby realizować kolejne
kontrakty budowlane, zmuszona będzie do obniżenia oferowanych cen. Jednocześnie w przypadku konieczności
dostosowania finansowania działalności o niszowej specyfice do sposobu finansowania typowych firm
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 91
deweloperskich może spowodować zwiększenie kosztów, co może prowadzić do obniżenia rentowności
wykonywanych kontraktów i tym samym pogorszenia wyników finansowych. Grupa ocenia ryzyko jako średnie.
Ryzyko związane z brakiem planów zagospodarowania przestrzennego w Warszawie
Znaczna część terenów na obszarze miasta stołecznego Warszawy nie jest objęta ważnymi planami
zagospodarowania przestrzennego, co powoduje istotne utrudnienia w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę. W
szczególności, z powodu braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów
zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu. Wydanie takiej decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie wówczas, jeżeli
są spełnione liczne warunki, m.in. gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej,
jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie
kontynuacji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym
gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii oraz intensywności zabudowy wykorzystania
terenu. Brak obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego może powodować istotne problemy
związane z wydłużeniem procedury uzyskania pozwolenia na budowę, co może prowadzić do opóźnienia
realizacji projektów inwestycyjnych, w konsekwencji może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację
finansową. Jednak w ocenie Grupy ryzyko to jest niskie.
Ryzyko związane z wygaśnięciem obowiązywania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego oraz koniecznością wprowadzenia planów ogólnych
24 września 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym, wygaszająca studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wprowadzając w to miejsce plan ogólny
gminy. Plany ogólne mają być uchwalane do końca 2025 r. Istnieje realne ryzyko, iż w Warszawie oraz w Krakowie,
zważywszy na dotychczasowe dokonania planistyczne, nie uda się planów ogólnych uchwalić. Oznaczać to może
paraliż procesów prowadzących do uzyskiwania pozwoleń na budowę do czasu faktycznego uchwalenia planów
ogólnych. Dla Spółki, której większość perspektywicznych projektów ma być realizowana na nieruchomościach,
które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i dla których powinien zostać
uchwalony plan ogólny, oznacza ryzyko, iż w razie nieuchwalenia planu ogólnego do końca 2025 r. i jednocześnie
nieuzyskania w tym terminie ostatecznych warunków zabudowy dla danej nieruchomości, realizacja projektów
po roku 2025 może być istotnie opóźniona. Grupa obecnie ocenia to ryzyko jako średnie.
Ryzyko nałożenia przez GPW kary pieniężnej na Spółkę Dominującą
Kursy na GPW są wypadkową popytu i podaży i podlegają wahaniom. Istnieje ryzyko zmian kursów akcji, które
nie zawsze odzwierciedlają sytuację ekonomiczno-finansową spółek. Ryzyko to dotyczy każdego inwestora
uczestniczącego w obrocie papierami wartościowymi. Zbywanie w przyszłości akcji Spółki przez dotychczasowych
znaczących akcjonariuszy może mieć wpływ na kurs akcji na GPW. Spółka określa stopień, w jakim jest narażona
na to ryzyko, jako niski.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 92
Ryzyko nałożenia przez KNF kary pieniężnej na Spółkę Dominującą
Na podstawie art. 176 Ustawy o Obrocie Instrumentami Finansowymi, w przypadku gdy Emitent nie wykonuje
lub nienależycie wykonuje obowiązki, o których mowa w art. 18 ust. 1–6 rozporządzenia 596/2014, Komisja
może, w drodze decyzji, nałożyć karę pieniężną do wysokości 4 145 600 PLN lub do kwoty stanowiącej
równowartość 2% całkowitego rocznego przychodu wykazanego w ostatnim zbadanym sprawozdaniu
finansowym za rok obrotowy, jeżeli przekracza ona 4 145 600 PLN.
W przypadku naruszenia obowiązków, o których mowa w art. 18 ust. 1–6 rozporządzenia 596/2014, Komisja
może nałożyć na osobę, która w tym okresie pełniła funkcję członka zarządu emitenta, zewnętrznie
zarządzającego ASI lub zarządzającego z UE w rozumieniu ustawy o funduszach inwestycyjnych lub towarzystwa
funduszy inwestycyjnych będącego organem funduszu inwestycyjnego zamkniętego, karę pieniężną do
wysokości 2 072 800 PLN. Ryzyko Spółka ocenia jako niskie.
Ryzyko związane z przepisami podatkowymi
Z uwagi na to, że polski system prawa podatkowego, jego interpretacje oraz stanowiska organów państwowych
odnoszące się do przepisów prawa podatkowego, podlegają częstym zmianom, posiadacze Obligacji mogą zostać
narażeni na niekorzystne zmiany, w szczególności w odniesieniu do stawek podatkowych oraz sposobu poboru
podatku przez płatnika. Grupa ocenia to ryzyko jako niskie.
Ryzyko związane ze wszczęciem postępowania upadłościowego lub restrukturyzacyjnego w stosunku do Spółki
Dominującej lub spółek zależnych
W świetle przepisów ustawy z dnia 22 listopada 2017 r. prawo upadłościowe, Dz.U. z 2017r., poz. 2491 (dalej:
Prawo upadłościowe) przesłanką do ogłoszenia upadłości jest niewypłacalność, określona w art. 11 Prawa
upadłościowego. Dłużnika uważa się za niewypłacalnego, jeżeli utracił zdolność do wykonywania swoich
wymagalnych zobowiązań pieniężnych. Dłużnik będący osobą prawną albo jednostką organizacyjną
nieposiadającą osobowości prawnej, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, jest niewypłacalny także
wtedy, gdy jego zobowiązania pieniężne przekraczają wartość jego majątku, a stan ten utrzymuje się przez okres
przekraczający dwadzieścia cztery miesiące.
W przypadku ogłoszenia upadłości spółek należących do Grupy jego wierzyciele będą zaspokajani w kolejności
wskazanej w przepisach Prawa upadłościowego. Zgodnie z tymi przepisami Obligatariusze zaspokajani będą po
zaspokojeniu m.in. kosztów postępowania upadłościowego, należności pracowników powstałych przed
ogłoszeniem upadłości, składek na ubezpieczenie społeczne za trzy ostatnie lata przed ogłoszeniem upadłości.
Pomimo niewypłacalności spółek należących do Grupy, wniosek o ogłoszenie upadłości może zostać oddalony
lub postępowanie upadłościowe może zostać umorzone z braku majątku na zaspokojenie kosztów postępowania.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 93
Z kolei w myśl przepisów ustawy z dnia 12 lipca 2017 r. prawo restrukturyzacyjne (Dz. U. 2017 poz. 1508) (dalej:
Prawo restrukturyzacyjne) – postępowanie to ma na celu uniknięcie ogłoszenia upadłości w rozumieniu prawa
upadłościowego i może być prowadzone wobec dłużnika niewypłacalnego, w znaczeniu opisanym powyżej, lub
zagrożonego niewypłacalnością tj. dłużnika, którego sytuacja ekonomiczna wskazuje, że w niedługim czasie może
stać się niewypłacalny. Spółka obecnie ocenia ryzyko niewypłacalności jako niskie.
Ryzyko pozyskania środków na realizację inwestycji
W 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
która wprowadziła nowe zasady rozliczania się przez dewelopera z kontrahentami za pośrednictwem
powierniczych rachunków bankowych (otwartych wraz z ubezpieczeniem i gwarancją lub zamkniętych) dla
inwestycji rozpoczynanych po 29 kwietnia. W przypadku rachunku otwartego bank będzie wypłacał
deweloperowi gromadzone na nim pieniądze klientów w miarę postępu robót. Bank musiałby kontrolować każdy
z etapów przedsięwzięcia, np. czy przebiega zgodnie z harmonogramem. Istnieje prawdopodobieństwo, że z
rynku wypadną niektóre małe i średnie firmy deweloperskie, bo ze względów finansowych nie otrzymają
ubezpieczenia i kredytu. Regulacja opóźnia pozyskiwanie środków na realizację inwestycji, bowiem z treści
ustawy wynika, że deweloper będzie mógł korzystać ze środków zgromadzonych na rachunku powierniczym albo
stosownie do etapów realizacji inwestycji, albo dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność
lokalu lub domu jednorodzinnego. Uchwalenie w 2012 roku przez Sejm przedmiotowej ustawy stało się
powodem trudności w uzyskiwaniu środków na realizacje inwestycji, bowiem spółki mogą zawierać umowy
jedynie w określony w ustawie sposób, harmonogram zapłaty przewiduje więc wypłatę pieniędzy na rzecz
deweloperów najwcześniej dopiero w momencie zakończenia pewnego etapu przedsięwzięcia.
Z uwagi na specyfikę zawieranych przez ED Invest S.A. umów, będących realizacją na gruntach powierzonych
przez spółdzielnie mieszkaniowe, firma dla większości kontraktów nie działa jako deweloper i jest jedynie
usługobiorcą i usługodawcą działając w imieniu SM Gocław-Lotnisko i SM Orlik-Jantar, w związku z tym do jej
działania w tym zakresie nie ma zastosowania ww. ustawa. W szczególności ww. ustawa nie dotyczy inwestycji
mieszkaniowych realizowanych na gruntach spółdzielni mieszkaniowych dla klientów będących członkami
spółdzielni.
Część inwestycji planowanych jest na gruntach należących do spółek z Grupy. Dla tych inwestycji gromadzony
byłby udział własny niezbędny do pozyskania kredytowania.
Rozpoczęte inwestycje będą realizowane sukcesywnie ze środków własnych pozyskanych ze sprzedanych lokali
już wybudowanych w inwestycjach znacznie zaawansowanych, kredytu bankowego lub z emisji obligacji oraz
środków uzyskiwanych z umów o wybudowanie w nowej inwestycji.
Ryzyko niepozyskania środków Grupa ocenia jako średnie, gdyż projektowane lokale spełniają wszelkie kryteria
marketingowe, stwarzają również możliwość w przypadku zaistnienia takiej konieczności ich rearanżacji.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 94
Ryzyko związane z nieudzieleniem kredytów nabywcom lokali
Sytuacja wywołana pandemią spowodowała wydłużenie procedury uzyskania finansowania kredytowego,
zwiększone wymagania przy ocenie zdolności kredytowej, wręcz wycofywanie się banków z finansowania zakupu
mieszkań.
Obecnie, aby ubiegać się o kredyt, trzeba posiadać 20% wkład własny w BNP Paribas, ING, PKO Bank Hipoteczny,
zaś BOŚ Bank tymczasowo ustalił wkład własny na poziomie 40%. Wymagania odnośnie do wkładu własnego
podniósł również PKO BP.
Rosnąca inflacja wywołała wzrost stóp procentowych, a tym samym istotny wpływ na zdolność kredytową
nabywców, zabezpieczenie banków w umowach kredytowych przed dalszym wzrostem oprocentowania
znacząco wpływa na ryzyko kredytobiorców i decyzje nabywców o pozyskaniu finansowania kredytem. Obecnie
Grupa określa stopień, w jakim jest narażona na ryzyko, jako średni.
Pomimo ryzyka zmniejszenia się liczby nabywców kredytujących zakup mieszkania Grupa przewiduje, że w
czasach gorszej koniunktury, wzrostu inflacji, kryzysów gospodarczych nieruchomości stanowią dobre źródło
lokowania kapitału. Może to spowodować większe zainteresowanie mieszkaniami jako źródłem bezpiecznego
lokowania pieniędzy. Część osób, aby „pozbyć” się gotówki ulokuje swój kapitał w pewniejszym źródle, czyli
nieruchomościach – tym bardziej, że cena zawarta w umowach jest ustalona raz, a kolejne raty są płacone według
pierwotnie ustalonej ceny.
Ryzyko związane z kolejnymi emisjami akcji
Pomimo że, w ocenie Grupy, posiada ona kapitał obrotowy na prowadzenie bieżącej działalności, to
w przyszłości, przy planowanym istotnym rozszerzeniu działalności, okazać się może konieczne pozyskanie
dalszych środków, np. poprzez emisję akcji z wyłączeniem prawa poboru, co spowoduje rozwodnienie akcji
dotychczasowych akcjonariuszy. Nie ma jednak pewności, że pozyskiwanie środków finansowych przez emisję
akcji lub inny sposób pozyskiwania środków finansowych np. emisje obligacji dla sfinansowania rozwoju w
przyszłości okażą się skuteczne. Z tego też względu rozwój działalności Grupy może ulec ograniczeniu. Grupa
określa stopień, w jakim jest narażona na to ryzyko, jako średni.
Ryzyko związane z notowaniami akcji Spółki Dominującej na GPW
Kursy na GPW są wypadkową popytu i podaży i podlegają wahaniom. Istnieje ryzyko zmian kursów akcji, które
nie zawsze odzwierciedlają sytuację ekonomiczno-finansową spółek. Ryzyko to dotyczy każdego inwestora
uczestniczącego w obrocie papierami wartościowymi. Zbywanie w przyszłości akcji Spółki przez dotychczasowych
znaczących akcjonariuszy może mieć wpływ na kurs akcji na GPW. Spółka Dominująca określa stopień, w jakim
jest narażona na to ryzyko, jako średni.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 95
Ryzyko związane z zawieszeniem obrotu akcjami
Zgodnie z § 30 Regulaminu GPW Zarząd Giełdy może zawiesić obrót papierami wartościowymi na okres do trzech
miesięcy. Spółka Dominująca określa stopień, w jakim jest narażona na to ryzyko, jako niski.
Ryzyko związane z wykluczeniem z obrotu giełdowego
Zgodnie z § 31 Regulaminu GPW Zarząd Giełdy wyklucza instrumenty finansowe z obrotu giełdowego. Spółka
Dominująca określa stopień, w jakim jest narażona na to ryzyko, jako niski.
Ryzyko zmiany stóp procentowych
Obecnie Spółka nie korzysta z finansowania dłużnego i nie ponosi ryzyka zmiany stóp procentowych. Pośrednio
jedynie zmiana stóp procentowych może mieć wpływ na dostępność kredytów hipotecznych dla klientów, a
zatem na siłę popytu.
Powyższe nie znajduje zastosowania jedynie w odniesieniu do Radzikowskiego APV Sp. z o. o., która zapewne
będzie korzystać z kredytu bankowego – choć skala zadłużenia przewidywana jest jako niewielka. Zważywszy na
obecne trendy makroekonomiczne Spółka ocenia wpływ tego ryzyka na działalność Spółki jako niski.
Ryzyko dotyczące instrumentów finansowych
Obecnie Grupa posiada instrumenty finansowe w postaci należności i zobowiązań z tytułu dostaw i usług i nie
ponosi ryzyka dotyczącego instrumentów finansowych. Nie oznacza to jednak, iż takiego ryzyka nie będzie w
przyszłości.
Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe
Grupa nie przeprowadza transakcji rozliczanych w walucie oraz nie posiada kredytów i pożyczek w walucie innej
niż PLN.
Ryzyko kredytowe związane z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi należnościami
finansowymi
Spółka Dominująca zbudowała model służący do szacowania oczekiwanych strat z portfela należności oraz
aktywów z tytułu umowy. Dla należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów z tytułu umowy zastosowano
uproszczoną wersję modelu, zakładającą kalkulację straty dla całego życia instrumentu. W ramach należności z
tytułu dostaw i usług, a także w przypadku aktywów z tytułu umowy szacunki odpisów są dokonywane na bazie
analizy indywidualnej. Szacunek odpisu jest oparty przede wszystkim na informacji dotyczącej przyszłych
możliwych do realizacji cen. Znaczną część transakcji sprzedaży produktów i usług Spółka dokonuje na podstawie
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 96
przedpłat. Zdaniem Zarządu ryzyko związane z niespłaconymi należnościami z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałymi należnościami jak i aktywami z tyt. umowy nie są znaczące.
Ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi
Grupa gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne. Dlatego ryzyko
związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.
Ryzyko związane z inwestycjami w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach
inwestycyjnych
Grupa nie posiada inwestycji w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach
inwestycyjnych.
Ryzyko płynności
W ocenie Zarządu Spółka Dominująca oraz spółki zależne posiadają dobrą kondycję finansową, pozwalającą na
terminowe regulowanie bieżących zobowiązań. W celu ograniczenia zagrożeń utraty płynności Grupa analizuje i
zarządza pozycją płynności, prognozuje spodziewane i potencjalne wpływy i wydatki.
Grupa zarządza kapitałem, aby zapewnić zdolność kontynuowania przez nią działalności oraz oczekiwaną stopę
zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych kondycją Grupy. Grupa monitoruje poziom
kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych. Grupa nie podlega zewnętrznym wymogom
kapitałowym.
Ryzyko inflacji
Wskaźniki inflacji udostępnione przez GUS oraz inne urzędy państwowe wskazują rosnącą w 2023 roku inflację.
Jednocześnie pojawiają się pierwsze oznaki schłodzenia gospodarki. Oznacza to dla Spółki z jednej strony ryzyko
wzrostu cen zakupu usług budowlanych, wynikający ze wzrostu wynagrodzeń oraz podnoszenia płacy minimalnej
w kolejnych latach. Ryzyko jest ograniczone i równoważone poprzez kalkulację cen mieszkań dla nowych
projektów po skompletowaniu ofert wykonawców, w których występuje ograniczenie związane z ewentualnym
wzrostem cen poprzez waloryzację i współczynnik inflacji. W związku z faktem, że sprzedaż mieszkań powinna
być pierwotna w stosunku do procesu budowlanego, Grupa ponosi główne ryzyko inflacji w okresie podpisanej
umowy o budowę lokalu. Ryzyko niwelowane jest miedzy innymi poprzez zakupy materiałów z wyprzedzeniem
(kontrolowanie), jak i racjonalne kształtowanie polityki realizacji projektów i procesu sprzedaży lokali.
Niwelowanie poziomu inflacji przez podwyżki stóp procentowych powoduje ograniczenie zdolności kredytowej
nabywców, a co za tym idzie – popytu. Jednakże lokalizacja zakończonych realizacji oraz racjonalne ceny
sprzedawanych mieszkań ograniczają ryzyko spadków sprzedaży.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 97
Ryzyko wojny na Ukrainie
Rok 2023 to kolejny rok wojny na Ukrainie, która spowodowała utrudnienia w branży budowlanej. Sytuacja jest
nadal dynamiczna i niestabilna oraz ma istotny wpływ na poniższe czynniki:
odpływ pracowników
W zaistniałej sytuacji pierwszym z czynników mających istotny wpływ na branżę budowlaną jest brak rąk do
pracy. Pewien procent pracowników budowlanych to obywatele Ukrainy zatrudnieni na polskich budowach.
Wybuch wojny spowodował, że dość dużo z nich odeszło z pracy. Wykonawcy inwestycji realizowanych dla Grupy
nie mieli wysokiego procentowego zatrudnienia pracowników z Ukrainy, tym samym odejście z pracy części z
nich nie wywołało problemu kadrowego. Ogólnie w 2023 roku sytuacja ta nie wpłynęła na realizowane dla Grupy
inwestycje. Zarządy Spółki Dominującej oraz spółek zależnych na bieżąco kontrolują i dokonują oceny sytuacji w
zakresie zabezpieczenia wykonania robót na realizowanych inwestycjach.
cena oraz dostępność surowców i materiałów
Kolejnym czynnikiem, który w związku z trwającą wojną na Ukrainie ma istotny wpływ na branżę budowlaną jest
cena i dostępność surowców i materiałów budowlanych pochodzących z rynku wschodniego, szczególnie
materiałów hutniczych oraz cena i dostępność paliw. Łańcuchy dostaw to obszar zależny od transportu, który w
dużej mierze opierał się na kierowcach pochodzenia ukraińskiego.
Realizowane przez Grupę w 2023 roku inwestycje w większości miały zabezpieczone materiały, gdyż stabilni
wykonawcy realizowali dostawy w oparciu o kontrakty sprawdzone w wieloletniej współpracy, co zapewnia
wcześniejsze przemyślane planowanie i zamawianie materiałów oraz realizacje procesów dostaw. W kwestii
inwestycji „Orlik-Jantar” Pasaż Aniński bud. D wykonawca wystąpił z informacją o ujawnieniu niekorzystnych
uwarunkowań w realizacji kontraktu, tj. wzrost cen robocizny oraz znaczny niekalkulowany wzrost cen
materiałów i wyrobów budowlanych, co po uzgodnieniu przez strony spowodowało podpisanie Aneksu do
Umowy na kwotę 898 tys. PLN. W kwietniu 2022 roku została podpisana Umowa dla nowo rozpoczętej inwestycji
„Gocław – Wilga” Pasaż Aniński bud. C, która została zawarta z uwzględnieniem możliwego do oszacowania na
dzień jej zawarcia wzrostu cen robocizny oraz materiałów i wyrobów budowlanych. We wrześniu 2022 roku
Spółka podpisała w wykonawcą Umowę dla kolejnej nowo rozpoczętej w 2022 roku inwestycji „Gocław-Lotnisko”
Wilga, Umińskiego bud. AB, która została zawarta również z uwzględnieniem możliwego do oszacowania na dzień
jej zawarcia wzrostu cen robocizny oraz materiałów i wyrobów budowlanych. Dla ww. inwestycji na dzień
sporządzenia niniejszego sprawozdania nie wystąpiły informacje, które ujawniłyby niekorzystne uwarunkowania
wymagające wzrostu ceny wykonania.
Grupa na bieżąco monitoruje i ocenia sytuację, prognozuje wzrost kosztów bezpośrednich, ocenia ryzyko
przekroczeń budżetowych związanych z wykonawstwem. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie
występuje zagrożenie dla harmonogramów robót i terminów wykonania realizowanych inwestycji.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 98
Zarządy Spółki Dominującej oraz spółek zależnych obserwują sytuację na bieżąco, aby reagować niezwłocznie i
minimalizować powstałe ryzyko.
Na razie wyższe koszty realizacji inwestycji pokrywane są wzrostem cen mieszkań, jednak w dalszej perspektywie
Grupa przewiduje ograniczenie podnoszenia cen z uwagi na rynek i jego chłonność.
Grupa przewiduje, że jeżeli wzrost cen czynników produkcyjnych – tj. materiałów, robocizny, energii, paliw, etc.,
który obecnie już jest znaczny – utrzyma się w najbliższym czasie, a wzrost stóp procentowych i zmniejszenie
zdolności kredytowej nabywców zmniejszą dostępność kredytów, może to spowodować korektę ceny i szybkości
realizacji nowo rozpoczętych obiektów.
Wpływ na zanieczyszczenie środowiska
Grupa realizuje projekty deweloperskie wg najwyższych standardów z wykorzystaniem technologii, które
ograniczają negatywny wpływ na zanieczyszczenie środowiska. Działalność operacyjna Spółki Dominującej oraz
spółek zależnych nie wpływa na zanieczyszczenie środowiska, poza naturalnym zużyciem energii cieplnej i
elektrycznej nabywanej u zewnętrznych dostawców. Ryzyko wpływu na zanieczyszczenie środowiska Grupa
ocenia się jako niskie.
Ryzyko zmian klimatycznych
W zakresie realizowanych projektów zarówno obszarowo, jak i w zakresie wielkościowym głównym dostawcą
ciepła oraz energii elektrycznej jest E.ON Polska S.A. Wpływ na koszty wykorzystania nośników energii
bezpośrednio dotyczą realizowanych projektów i są kalkulowane w kosztach projektów. Grupa widzi możliwości
realizacji przyszłych projektów deweloperskich z wykorzystaniem alternatywnych źródeł energii jeśli projekty te
zostaną uzgodnione z Inwestorem w zakresie przyszłego wykorzystania energii alternatywnej po oddaniu
budynku do użytkowania, co mogło by w przyszłości być wsparciem podstawowych źródeł energii cieplnej i
elektrycznej zastosowanych w tych projektach.
6.3. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki
Zmiany właścicielskie, do jakich doszło na przełomie roku 2022 i 2023, wpłynęły znacząco na podejście do rodzaju
i sposobu realizowanych projektów. Obecny Zarząd zachowując jako istotny element działalności projekty z
segmentu budowlanego realizowane na gruntach powierzonych przez spółdzielnie mieszkaniowe otworzył się
także na projekty realizowane na gruntach własnych, a także wejście w nowy segment jakim jest najmem
powierzchni komercyjnych pod sklepy (typu dyskont). Te decyzje były kluczowymi czynnikami do rozpoczęcia w
2023 r. budowy Grupy Kapitałowej. Na przestrzeni ostatniego roku ED Invest S.A. nabyło lub założyło siedem
spółek zależnych, co zostało dokładnie opisane w pkt. 1.4. Organizacja Grupy Kapitałowej. Spółki celowe należące
do Grupy są odpowiedzialne za realizację i sprzedaż poszczególnych nieruchomości mieszkalnych
zlokalizowanych już nie tylko w Warszawie na Gocławiu, ale także w miejscowościach ościennych oraz w innych
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 99
miastach. Zarząd Spółki Dominującej zakłada dalsze poszerzenie obszaru dotychczasowej działalności, przy czym
rozszerzenie takie nastąpi jedynie w odniesieniu do atrakcyjnych lokalizacji i pod warunkiem uprzedniego
zabezpieczenia odpowiedniego poziomu finansowania dla nowych inwestycji. Grupa planuje rozwijać się w
segmencie deweloperskim działając zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i w komercyjnym.
Jednocześnie z uwagi na intensywny rozwój Grupy Kapitałowej oraz poszerzenie działalności w segmencie
deweloperskim i liczbą planowanych projektów realizowanych na gruntach własnych, zmieniło się
dotychczasowe podejście do korzystania z długu, o czym mowa szerzej w pkt. 5.4 niniejszego sprawozdania.
Osiągnięcie nowych celów wymagało także wprowadzenia nowoczesnych narzędzi zarządczych i sprzedażowych
oraz wzmocnienie zespołu.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 100
INNE ISTOTNE INFORMACJE
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 101
7. INNE ISTOTNE INFORMACJE
7.1. Informacje dodatkowe
Zasady sporządzania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Zasady sporządzania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostały szczegółowo
opisane w skonsolidowanym i jednostkowym sprawozdaniu finansowym, odpowiednio w nocie 1.6 i w nocie 2.6.
Opis wykorzystania przez spółkę wpływów z emisji do czasu sporządzenia sprawozdania z działalności
W 2024 roku Spółka Dominująca nie emitowała papierów wartościowych.
Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym a wcześniej
publikowanymi prognozami wyników na dany rok
Spółka Dominująca nie publikowała prognoz na 2024 rok.
Wszelkie umowy zawarte między spółką a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku
ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub
zwolnienie następuje z powodu połączenia spółki przez przejęcie
Umowy zawarte z osobami zarządzającymi nie uwzględniają tego typy zapisów.
Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla
byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących oraz o
zobowiązaniach zaciągniętych w związku z tymi emeryturami, ze wskazaniem kwoty ogółem dla każdej
kategorii organu
Zobowiązania tego rodzaju nie występują i nie występowały w poprzednich latach.
Informacja o systemie kontroli programów pracowniczych
Nie dotyczy Spółki.
Wskazanie skutków zmian w strukturze jednostki gospodarczej, w tym w wyniku połączenia jednostek
gospodarczych, przejęcia lub sprzedaży innych podmiotów, inwestycji długoterminowych, podziału,
restrukturyzacji i zaniechania działalności
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 102
Nie było zmian w strukturze gospodarczej Spółki, w tym zmian w wyniku połączenia jednostek gospodarczych,
przejęcia lub sprzedaży jednostek Grupy Kapitałowej, inwestycji długoterminowych, podziału, restrukturyzacji
i zaniechania działalności.
Informacje o znanych spółce umowach (w tym również zawartych po dniu bilansowym), w wyniku których
mogą nastąpić w przyszłości zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy
i obligatariuszy
Spółce nie są znane umowy w wyniku których mogą nastąpić w przyszłości zmiany w proporcjach posiadanych
akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.
7.2. Zdarzenia mające wpływ na strukturę akcjonariatu w 2024 r.
W 2024 roku nie wystąpiły zdarzenia mające wpływ na strukturę akcjonariatu.
7.3. Zdarzenia po dacie bilansu
Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości gruntowej w Krakowie
28 marca 2025 roku ED Invest S.A. nabyła od Q Investments Sp. z o.o. wierzytelność za kwotę 12 300,00 PLN
wynikającą (ogół praw Q Investments – jako kupującej – wynikających) z przedwstępnej umowy sprzedaży
zawartej w dniu 28.12.2023 r., zmienionej umową zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży zawartą w dniu
06.03.2024 r., zobowiązującej strony do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której
Sprzedający sprzedadzą Q Investments wszystkie przysługujące im udziały we współwłasności nieruchomości
położonej w Krakowie, jednostka ewidencyjna Podgórze, gmina Kraków M., powiat M. Kraków, województwo
małopolskie, o pow. 0,2123 ha za kwotę 1 747 504,69 PLN. Zgodnie z teścia umowy przedwstępnej umowa
przyrzeczona zostanie zawarta do 29 sierpnia 2025 r. 31 marca ED Invest S.A. zapłaciła Sprzedającym zadatek w
wysokości 349 500,90 PLN. ED Invest S.A. zapłaciło cenę Wierzytelności 14 kwietnia 2025 r.
Rada Nadzorcza działając na podstawie § 16 ust. 1 Statutu Spółki 26 marca br. podjęła Uchwałę nr 01/03/2025
wyrażając zgodę na wyżej opisaną transakcję.
Pożyczki udzielone
14 lutego 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI2 Sp. z o.o. w kwocie 55 tys. PLN na
poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 14 lutego 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 103
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
14 lutego 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI5 Sp. z o.o. w kwocie 7 tys. PLN na poniższych
warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 14 lutego 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
6 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI3 Sp. z o.o. w kwocie 10 tys. PLN na poniższych
warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 6 marca 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
6 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI4 Sp. z o.o. w kwocie 7 tys. PLN na poniższych
warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 6 marca 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
6 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI5 Sp. z o.o. w kwocie 7 tys. PLN na poniższych
warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 6 marca 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 104
25 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI2 Sp. z o.o. w kwocie 100 tys. PLN na
poniższych warunkach:
wypłata nastąpi jednorazowo do 31 marca 2025 roku,
oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,
z terminem wymagalności 31 marca 2026 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),
prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części,
przez którąkolwiek ze stron zostało wyłączone.
Porozumienie do udzielonych pożyczek
17 marca 2025 roku Spółka zawarła porozumienie ze spółką zależną Project View Sp. z o.o. zmieniające termin
spłaty udzielonych pożyczek na 30 czerwca 2026 roku. Porozumieniem zostały objęte pożyczki zawarte 26
października 2023 roku na kwotę 1.300 tys. PLN, 19 marca 2024 roku na kwotę 100 tys. PLN, 20 maja 2024roku
na kwotę 50 tys. PLN, 17 czerwca 2024 roku na kwotę 100 tys. PLN, 19 lipca 2024 roku na kwotę 450 tys. PLN, 2
października 2024 roku na kwotę 50 tys. PLN, 16 października 2024 roku na kwotę 50 tys. PLN oraz 30
października 2024 roku na kwotę 1.800 tys. PLN.
17 marca 2025 roku Spółka zawarła porozumienie ze spółką zależną SOEDI2 Sp. z o.o. zmieniające termin spłaty
udzielonych pożyczek na 31 marca 2026 roku. Porozumieniem zostały objęte pożyczki zawarte 22 września 2023
roku na kwotę 13.530 tys. PLN, 12 grudnia 2024 roku na kwotę 900 tys. PLN oraz 14 lutego 2025 roku na kwotę
55 tys. PLN.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 105
OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD
ŁADU KORPORACYJNEGO W 2024 ROKU
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 106
8. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO W ED INVEST S.A.
W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2024 R.
8.1. Oświadczenie
Oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego w Grupie Kapitałowej ED Invest i ED Invest S.A. za 2024 r.
stanowi wyodrębnioną część Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest i ED Invest S.A.
zgodnie z § 70 ust. 6 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji
bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania
za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (tj.
Dz. U. 2018 r., poz. 757).
8.2. Zbiór Zasad Ładu Korporacyjnego
W 2024 r. Spółkę obowiązywały „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” przyjęte przez Radę Giełdy
Uchwałą Nr 13/1834/2021 z 29 marca 2021 r., które weszły w życie 1 lipca 2021 r. (Dobre Praktyki). Treść Dobrych
Praktyk jest dostępna na stronie internetowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. w sekcji Dobre
Praktyki 2021 - https://www.gpw.pl/dobre-praktyki.
8.3. Nie stosowane Zasady Ładu Korporacyjnego
Według aktualnego stanu stosowania Dobrych Praktyk Spółka nie stosuje 6 zasad z sekcji „Polityka informacyjna
i komunikacja z inwestorami”, 4 zasad z sekcji „Zarząd i Rada Nadzorcza”, 5 zasad z sekcji „Systemy i funkcje
wewnętrzne”, 2 zasad z sekcji „Walne Zgromadzenie i relacje z akcjonariuszami” oraz 1 zasady z sekcji
„Wynagrodzenia”.
Polityka informacyjna i komunikacja z inwestorami
Zasada 1.3.1. Zagadnienia środowiskowe, zawierające mierniki i ryzyka związane ze zmianami klimatu i
zagadnienia zrównoważonego rozwoju;
Komentarz: Spółka nie stosuje powyższej zasady. Spółka posiada wewnętrzne polityki i zasady dotyczące
zagadnień środowiskowych oraz zrównoważonego rozwoju, jednak nie posiada ujednoliconego dokumentu w tym
zakresie, w szczególności nie posiada wdrożonej strategii w obszarze ESG.
Zasada 1.3.2. Sprawy społeczne i pracownicze, dotyczące m.in. podejmowanych i planowanych działań mających
na celu zapewnienie równouprawnienia płci, należytych warunków pracy, poszanowania praw pracowników,
dialogu ze społecznościami lokalnymi, relacji z klientami;
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 107
Komentarz: Spółka posiada procedury wewnętrzne dotyczące kwestii społecznych i pracowniczych oraz zasady
dotyczące relacji społecznych, w szczególności z klientami Spółki, jednak nie posiada ujednoliconego dokumentu
w tym zakresie.
Zasada 1.4. W celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii
biznesowej spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń posiadanej strategii,
mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej
realizacji, określonych za pomocą mierników, finansowych i niefinansowych.
Komentarz: Spółka nie posiada w sposób sformalizowany spisanej strategii biznesowej. Z uwagi na powyższe nie
jest możliwe wypełnienie ww. zasady w zakresie publikowania wymienionych w niej mierzalnych celów, w tym
zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za pomocą
mierników, finansowych i niefinansowych
Zasada 1.4.1. Objaśniać, w jaki sposób w procesach decyzyjnych w spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane
są kwestie związane ze zmianą klimatu, wskazując na wynikające z tego ryzyka;
Komentarz: Nie dotyczy z uwagi na brak wdrożenia w Spółce Strategii ESG.
Zasada 1.5. Co najmniej raz w roku spółka ujawnia wydatki ponoszone przez nią i jej grupę na wspieranie kultury,
sportu, instytucji charytatywnych, mediów, organizacji społecznych, związków zawodowych itp. Jeżeli w roku
objętym sprawozdaniem spółka lub jej grupa ponosiły wydatki na tego rodzaju cele, informacja zawiera
zestawienie tych wydatków.
Komentarz: Spółka nie stosuje powyższej zasady. Spółka nie ujawnia wydatków ponoszonych przez nią na
wspieranie kultury, sportu, instytucji charytatywnych, mediów, organizacji społecznych, związków zawodowych
itp., bowiem wydatkowanie przez Spółkę kwot na te cele ma charakter incydentalny, a ich wielkość (w ujęciu
jednostkowym i łącznym) nie jest znaczna z punktu widzenia sytuacji finansowej Spółki oraz w stosunku do
pozostałych kosztów ponoszonych przez Spółkę.
Zasada 1.6. W przypadku spółki należącej do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 raz na kwartał, a w przypadku
pozostałych nie rzadziej niż raz w roku, spółka organizuje spotkanie dla inwestorów, zapraszając na nie w
szczególności akcjonariuszy, analityków, ekspertów branżowych i przedstawicieli mediów. Podczas spotkania
zarząd spółki prezentuje i komentuje przyjętą strategię i jej realizację, wyniki finansowe spółki i jej grupy, a także
najważniejsze wydarzenia mające wpływ na działalność spółki i jej grupy, osiągane wyniki i perspektywy na
przyszłość. Podczas organizowanych spotkań zarząd spółki publicznie udziela odpowiedzi i wyjaśnień na
zadawane pytania.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 108
Komentarz: Spółka nie organizuje spotkań dla inwestorów, wszelkie informacje o bieżącej działalności Spółki
dostępne są w materiałach znajdujących się na stronie internetowej, raportach bieżących i okresowych, jak
również przekazywane są akcjonariuszom w trakcie Walnego Zgromadzenia.
Zarząd i Rada Nadzorcza
Zasada 2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą
odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria
różnorodności m.in. w takich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz
doświadczenie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie
zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów spółki jest udział mniejszości
w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Komentarz: Spółka nie posiada polityki różnorodności, co nie przeszkadza w uzyskaniu wymaganego 30%
parytetu mniejszości w zarządzie czy na poziomie kierownictwa zespołów. Po ubiegłorocznych wyborach Rada
Nadzorcza jest jednorodna płciowo, ale zróżnicowana wiekowo, kompetencyjnie i pod względem kwalifikacji.
Zasada 2.2. Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny
zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających różnorodność,
umożliwiając m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości określonego na poziomie
nie niższym niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce różnorodności, o której mowa w zasadzie
2.1.
Komentarz: W Spółce głównymi kryteriami wyboru członków zarządu i rady nadzorczej są wykształcenie, wiedza
i doświadczenie, kompetencje oraz wszechstronność kandydata do sprawowania danej funkcji. Spółka dobierając
osoby mające pełnić funkcje w Zarządzie, Radzie Nadzorczej oraz kluczowych menedżerów, przede wszystkimi
kieruje się powyższymi kryteriami. Ma na celu jak najlepsze dopasowanie kadry menedżerskiej do potrzeb Spółki
oraz najbardziej efektywne spełnianie zadań przed nimi stawianych. Spółka zapewnia, że w procesie doboru
członków jej organów nie kieruje się kryteriami niedozwolonymi.
Zasada 2.11.5. Ocenę zasadności wydatków, o których mowa w zasadzie 1.5;
Komentarz: Spółka nie stosuje powyższej zasady z uwagi na niestosowanie zasady 1.5.
Zasada 2.11.6. Informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady
nadzorczej, w tym realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1.
Komentarz: Spółka nie ma opracowanej polityki różnorodności.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 109
Systemy i funkcje wewnętrzne
Zasada 3.2. Spółka wyodrębnia w swojej strukturze jednostki odpowiedzialne za zadania poszczególnych
systemów lub funkcji, chyba że nie jest to uzasadnione z uwagi na rozmiar spółki lub rodzaj jej działalności.
Komentarz: W Spółce nie wyodrębniono wymienionych w zasadzie jednostek organizacyjnych, z uwagi na
wielkość firmy i skalę prowadzonej działalność.
Zasada 3.4. Wynagrodzenie osób odpowiedzialnych za zarządzanie ryzykiem i compliance oraz kierującego
audytem wewnętrznym powinno być uzależnione od realizacji wyznaczonych zadań, a nie od krótkoterminowych
wyników spółki.
Komentarz: Ze względu na rozmiar oraz rodzaj prowadzonej działalności, Spółka nie wyodrębnia w swojej
strukturze osób odpowiedzialnych za wskazane obszary. Odpowiedzialność za obszar zarzadzania ryzkiem oraz
kontroli wewnętrznej spoczywa na Zarządzie Spółki, zadania z obszaru compliance przypisane są pracownikom
Spółki odpowiedzialnym za obszar finansów i księgowości, którzy podlegają bezpośrednio Zarządowi Spółki.
Zasada 3.6. Kierujący audytem wewnętrznym podlega organizacyjnie prezesowi zarządu, a funkcjonalnie
przewodniczącemu komitetu audytu lub przewodniczącemu rady nadzorczej, jeżeli rada pełni funkcję komitetu
audytu.
Komentarz: Ze względu na rozmiar oraz rodzaj prowadzonej działalności, Spółka nie wyodrębnia w swojej
strukturze jednostek odpowiedzialnych za wskazane obszary.
Zasada 3.7. Zasady 3.4 - 3.6 mają zastosowanie również w przypadku podmiotów z grupy spółki o istotnym
znaczeniu dla jej działalności, jeśli wyznaczono w nich osoby do wykonywania tych zadań.
Komentarz: Spółka nie zatrudnia osób w spółkach zależnych.
Zasada 3.10. Co najmniej raz na pięć lat w spółce należącej do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 dokonywany
jest, przez niezależnego audytora wybranego przy udziale komitetu audytu, przegląd funkcji audytu
wewnętrznego.
Komentarz: Spółka nie należy do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80, a ze względu na rozmiar oraz rodzaj
prowadzonej działalności, Spółka nie wyodrębnia w swojej strukturze jednostki odpowiedzialnej za dany obszary.
Walne Zgromadzenie i relacje z akcjonariuszami
Zasada 4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu
środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 110
akcjonariuszy, o ile jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego
walnego zgromadzenia.
Komentarz: Zgodnie z wcześniejszymi deklaracjami przesłanką rozważenia organizacji zdalnego Walnego
Zgromadzenia jest rzeczywiste zainteresowanie drobnych akcjonariuszy udziałem w walnym zgromadzeniu
organizowanym z wykorzystaniem narzędzi elektronicznych.
Zasada 4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie
rzeczywistym.
Komentarz: Podobnie jak w przypadku zasady 4.1, zgłoszenie zainteresowania przez drobnych akcjonariuszy
powszechnie dostępnymi transmisjami obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym, będzie sygnałem do
rozważenia wdrożenia transmisji on-line.
Wynagrodzenia
Zasada 6.3. Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych jest program opcji menedżerskich, wówczas
realizacja programu opcji winna być uzależniona od spełnienia przez uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3
lat, z góry wyznaczonych, realnych i odpowiednich dla spółki celów finansowych i niefinansowych oraz
zrównoważonego rozwoju, a ustalona cena nabycia przez uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie może
odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania programu.
Komentarz: Zasada nie ma zastosowania. W Spółce nie był realizowany program opcji menedżerskich, jak również
nie ma planów wprowadzenia takiego programu w przyszłości.
8.4. Kontrola wewnętrzna i zarządzanie ryzykiem
Za system kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań
finansowych odpowiedzialny jest Zarząd Spółki. Bezpośredni nadzór nad sporządzeniem sprawozdań
finansowych sprawuje Prezes Zarządu.
Za organizację prac związanych z przygotowaniem rocznych i śródrocznych sprawozdań finansowych oraz
raportów okresowych odpowiedzialny jest Departament Księgowo-Finansowy.
Elementami składającymi się na system nadzoru i kontroli procesu powstawania sprawozdań finansowych są:
podział obowiązków i kompetencji w procesie przygotowywania informacji finansowej;
sformalizowany proces dokonywania istotnych szacunków mających wpływ na sprawozdania
finansowe;
dokonywane przez Zarząd systematycznie przeglądy wyników Spółki;
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 111
weryfikacja sprawozdań finansowych przez niezależnego biegłego rewidenta;
bieżąca analiza identyfikowanych czynników ryzyka mogących – w ocenie Zarządu – mieć wpływ na
planowane wyniki finansowe Spółki, na podstawie informacji o kosztach, sprzedaży oraz stopniu
zaawansowania realizowanych i przygotowywanych projektów.
Zarząd ED Invest S.A. przegląda i weryfikuje przyjętą praktykę co najmniej raz w roku.
Publikowane przez Spółkę półroczne oraz roczne sprawozdania finansowe podlegają odpowiednio przeglądowi
lub badaniu przez audytora.
8.5. Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji
Kapitał zakładowy Spółki wynosi 619 334,35 PLN i dzieli się na 12 386 687 akcji serii A o wartości nominalnej 0,05
PLN każda. Struktura akcjonariatu, w tym udział procentowy w kapitale zakładowym oraz na Walnym
Zgromadzeniu Spółki, uaktualniana jest na podstawie formalnych zawiadomień otrzymywanych przez Spółkę od
akcjonariuszy posiadających co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki.
Tabela 23. Struktura akcjonariatu ED Invest S.A. na dzień bilansowy i na dzień publikacji niniejszego sprawozdania, tj.
25.04.2025 r.
Jednocześnie Spółka informuje, że zgodnie z jej wiedzą:
nie istnieją papiery wartościowe Spółki, dające specjalne uprawnienia,
nie istnieją ograniczenia w wykonywaniu prawa głosu,
nie istnieją prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi, które oddzielone są od posiadania
papierów wartościowych,
nie istnieją ograniczenia dotyczące przenoszenia praw własności papierów wartościowych Spółki.
8.6. Organy zarządzające i nadzorujące
Zarząd ED Invest
Zarząd ED Invest S.A. nie ma uprawnienia do podjęcia samodzielnej decyzji o emisji lub wykupieniu akcji.
Szczegółowy zakres kompetencji Zarządu określa Statut Spółki oraz Regulamin Zarządu, zatwierdzany przez Radę
Nadzorczą. Regulamin uchwala Zarząd i przedstawia go do akceptacji Radzie Nadzorczej najpóźniej w terminie
Akcjonariusz Liczba akcji Udział w kapitale Liczba głosów
Udział w
głosach
VESPER CAPITAL Sp. z o.o. 8 955 839 72,30% 8 955 839 72,30%
ED Invest S.A. 2 458 395 19,85% 2 458 395 19,85%
Akcjonariusze drobni 972 453 7,85% 972 453 7,85%
Razem 12 386 687 100,00% 12 386 687 100,00%
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 112
30 dni od rozpoczęcia kadencji Zarządu. Rada Nadzorcza zatwierdza lub wnosi uwagi do Regulaminu Zarządu na
pierwszym posiedzeniu Rady po otrzymaniu projektu Regulaminu od Zarządu.
Sposób działania Zarządu i jego uprawnienia
Zarząd prowadzi sprawy Spółki i reprezentuje ją na zewnątrz. Zarząd obowiązany jest zarządzać majątkiem i
sprawami Spółki oraz spełniać swoje obowiązki ze starannością wymaganą w obrocie gospodarczym,
przestrzegać przepisów prawa, postanowień Statutu i uchwał pozostałych organów Spółki.
Pracami Zarządu kieruje Prezes, a pod jego nieobecność Wiceprezes Zarządu. Decyzje podejmowane są w formie
uchwał, do przyjęcia których wystarcza zwykła większość głosów. Przy równej liczbie głosów rozstrzyga głos
Prezesa Zarządu. Posiedzenia zwołuje Prezes w miarę potrzeb. Do kompetencji Prezesa Zarządu należy również
ustalanie porządku obrad posiedzeń Zarządu, przewodniczenie posiedzeniom Zarządu oraz ustalanie zasad
zastępowania członków Zarządu w czasie ich nieobecności. Za należyte zabezpieczenie i przechowywanie
dokumentów zarządu w siedzibie Spółki odpowiedzialność ponosi Prezes Zarządu.
Do składania oświadczeń w imieniu Spółki upoważniony jest Prezes Zarządu działający łącznie z Wiceprezesem
Zarządu lub jednym Członkiem Zarządu lub jednym prokurentem, albo Wiceprezes Zarządu działający łącznie z
dwoma Członkami Zarządu lub dwoma prokurentami lub jednym Członkiem Zarządu i jednym prokurentem. Do
dokonywania określonych czynności lub czynności określonego rodzaju mogą być ustanawiani pełnomocnicy
działający samodzielnie lub łącznie. Każdy członek Zarządu ma prawo i obowiązek prowadzenia spraw Spółki nie
przekraczających zakresu zwykłych czynności Spółki.
Zasady dotyczące powoływania i odwoływania osób zarządzających
Zarząd ED Invest S.A. składa się z od 2 do 6 członków, w tym Prezesa Zarządu, Wiceprezesa Zarządu oraz Członków
Zarządu, powoływanych i odwoływanych przez Radę Nadzorczą na wspólną 2-letnią kadencję. Liczbę i funkcje
członków Zarządu określa Rada Nadzorcza, która również powołuje i odwołuje członków Zarządu, a także ustala
ich wynagrodzenie. Dopuszczalne jest ponowne powoływanie tych samych osób na następne kadencje. Walne
Zgromadzenie Akcjonariuszy z ważnych powodów może w każdym czasie odwołać członków Zarządu. Mandat
członka Zarządu wygasa z dniem odbycia Walnego Zgromadzenia, zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za
ostatni pełny rok obrotowy pełnienia funkcji członka Zarządu, a także wskutek śmierci, rezygnacji lub odwołania.
Członek Zarządu składa rezygnację na piśmie Radzie Nadzorczej. W umowie między Spółką a członkiem Zarządu,
jak również w sporze z nim, Spółkę reprezentuje Rada Nadzorcza albo pełnomocnik powołany uchwałą Walnego
Zgromadzenia. Członkowie Zarządu nie będący pracownikami Spółki mogą otrzymywać wynagrodzenie na
podstawie zawartej z nimi umowy innej niż umowa o pracę i/lub świadczenie z tytułu pełnionych funkcji.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 113
Zmiany w składzie osobowym Zarządu w 2024 r. oraz po dniu bilansowym
Skład Zarządu ED Invest S.A. uległ zmianie we wrześniu 2024 r. Pani Zofia Egierska i Pana Jerzy Dyrcz,
dotychczasowi Członkowie Zarządu ED Invest S.A., złożyli rezygnację z pełnionych funkcji ze skutkiem na 30
września 2024 r. Złożone rezygnacje wynikały z wygaśnięcia kontraktów menadżerskich podpisanych 6 marca
2023 roku, które zostały zawarte na okres 18 miesięcy od dnia powołania w skład Zarządu Spółki.
Tabela 24. Skład Zarządu ED Invest S.A. na 31.12.2023 r.
Tabela 25. Skład Zarządu Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 r.
Skład Zarządu ED Invest S.A. nie uległ zmianie w okresie od dnia bilansowego do dnia publikacji niniejszego
sprawozdania, tj. 25 kwietnia 2024 r.
Obecna kadencja Zarządu rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez Radę
Nadzorczą powołujących Członków Zarządu Spółki na wspólną 2-letnią kadencję, która kończy się z dniem
odbycia walnego zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za ostatni pełny rok obrotowy
pełnienia funkcji, czyli sprawozdania za rok 2025.
Rada Nadzorcza ED Invest
Sposób działania Rady Nadzorczej i jej zasadnicze uprawnienia są zawarte w Statucie Spółki, Regulaminie Rady
Nadzorczej i przepisach ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych.
Sposób działania Rady Nadzorczej i jego uprawnienia
Rada Nadzorcza składa się z od 5 do 7 członków, w tym Przewodniczącego, powoływanych na wspólną kadencję
trwającą 2 lata. Członkowie Rady Nadzorczej są powoływani i odwoływani przez Walne Zgromadzenie. Dokonując
wyboru członków Rady Nadzorczej, Walne Zgromadzenie wskazuje Przewodniczącego Rady Nadzorczej.
Rada Nadzorcza wybiera ze swego grona Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej, a także Sekretarza Rady na
pierwszym posiedzeniu nowej kadencji. Przewodniczący Rady Nadzorczej zwołuje posiedzenia Rady, którym
Imię i nazwisko Funkcja
Łukasz Marcin Deńca Prezes Zarządu
Alan Dunikowski Wiceprezes Zarządu
Zofia Egierska Członek Zarządu
Jerzy Dyrcz Członek Zarządu
Imię i nazwisko Funkcja
Łukasz Marcin Deńca Prezes Zarządu
Alan Dunikowski Wiceprezes Zarządu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 114
przewodniczy. Pod nieobecność Przewodniczącego Rady Nadzorczej jego obowiązki i uprawnienia przejmuje
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej. Rada Nadzorcza działa kolegialnie podejmując uchwały bezwzględną
większością głosów. Mandaty członków Rady Nadzorczej wygasają z dniem odbycia Walnego Zgromadzenia
zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za ostatni rok obrotowy pełnienia funkcji oraz w innych przypadkach
określonych w kodeksie spółek handlowych. Członek Rady Nadzorczej może być odwołany przez Walne
Zgromadzenie w każdym czasie. Członek Rady Nadzorczej rezygnację składa Zarządowi na piśmie. Zarząd ma
obowiązek bezzwłocznie powiadomić o tym fakcie Przewodniczącego Rady Nadzorczej lub
Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej w sytuacji, gdy rezygnację złożył Przewodniczący Rady Nadzorczej.
Rada Nadzorcza odbywa posiedzenia zgodnie z potrzebą, jednak nie rzadziej niż raz na kwartał. Przewodniczący
Rady Nadzorczej ma obowiązek zwołać posiedzenie Rady także na pisemny wniosek Zarządu Spółki lub Członka
Rady Nadzorczej. Wraz z wnioskiem o zwołanie posiedzenia Rady Nadzorczej wnioskodawca zobowiązany jest
podać proponowany porządek obrad.
Członkowie Rady Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał Rady, oddając swój głos na piśmie za
pośrednictwem innego członka Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw
wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej. Rada Nadzorcza może podejmować
uchwały w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Uchwała jest ważna, gdy wszyscy członkowie Rady zostali powiadomieni o treści projektu uchwały.
Podejmowanie uchwał w formie pisemnej za pośrednictwem innego członka Rady Nadzorczej lub przy
wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość nie dotyczy wyborów członków Rady
Nadzorczej na poszczególne funkcje w Radzie. Każdy z członków Rady Nadzorczej może przyprowadzać na
posiedzenia Rady Nadzorczej doradcę, który ma prawo do udziału w dyskusji nie mając jednak prawa do udziału
w głosowaniu. Członkom Rady Nadzorczej może być wypłacone wynagrodzenie ustalone uchwałą Walnego
Zgromadzenia. Członkom Rady Nadzorczej przysługuje zwrot kosztów związanych z udziałem w pracach Rady.
Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki. Szczególne obowiązki Rady Nadzorczej zostały
wskazane w § 16 Statutu Spółki oraz w Regulaminie Rady Nadzorczej. Wypełniając obowiązki Rada Nadzorcza
może kontrolować wszelkie działania Spółki, żądać od Zarządu i pracowników Spółki przedstawienia sprawozdań
i składania wyjaśnień, a także dokonywać kontroli aktywów, sprawdzać księgi i dokumenty finansowe. W
przypadkach zawierania umów pomiędzy spółką a członkami Zarządu Rada Nadzorcza może upoważnić w drodze
uchwały jednego lub więcej członków do wykonywania takich czynności prawnych. Przepisów art. 3801, 382 §
31 pkt 3 i 5, art. 3821 oraz art. 3841 Kodeksu spółek handlowych nie stosuje się. Członkowie Rady Nadzorczej
wykonują swoje prawa i obowiązki osobiście, z zastrzeżeniem postanowień § 15 ust. 7, 8, 10. Od momentu
wprowadzenia akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym (obrotu giełdowego), co najmniej dwóch członków
Rady Nadzorczej powinno spełniać kryteria niezależności określone w art. 129 ust. 3 Ustawy z dnia 11 maja 2017
r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (lub inne kryteria niezależności, które
je zastąpią), z których jeden powinien pełnić funkcję Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej oraz (ii)
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 115
przynajmniej jeden członek Rady Nadzorczej powinien posiadać wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości
lub badania sprawozdań finansowych.
Rada Nadzorcza, w skład której nie wchodzą, niezależnie od przyczyn takiego stanu, członkowie Rady Nadzorczej
spełniający odpowiednie kryteria wskazane w powyżej, posiada zdolność do podejmowania ważnych uchwał.
Zmiany w składzie osobowym Rady Nadzorczej w 2024 r. oraz po dniu bilansowym
Skład Rady Nadzorczej ED Invest S.A. w 2024 r. uległ zmianie. 23 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie
ED Invest S.A. podjęło uchwałę, na mocy której powołano, z tym samym dniem w skład Rady Nadzorczej Spółki
na obecnie trwającą dwuletnią kadencję Pana Macieja Krzewińskiego.
Tabela 26. Skład Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej na 31.12.2023 r.
Tabela 27. Skład Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 r.
Skład Rady Nadzorczej ED Invest S.A. nie uległ zmianie w okresie od dnia bilansowego do dnia publikacji
niniejszego sprawozdania, tj. 25 kwietnia 2024 r.
Obecna kadencja Rady Nadzorczej rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez
Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy ED Invest S.A. powołujących Członków Rady Nadzorczej na
wspólną 2-letnią kadencję, która kończy się z dniem odbycia walnego zgromadzenia zatwierdzającego
sprawozdanie finansowe za ostatni pełny rok obrotowy pełnienia funkcji, czyli sprawozdania za rok 2025.
W 2024 r. odbyły się cztery stacjonarne posiedzenia Rady Nadzorczej.
Imię i nazwisko Funkcja
Adrian Heymans Przewodniczący Rady Nadzorczej
Oktawian Jaworek
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Robert Gwiazdowski Członek Rady Nadzorczej
Sebastian Chwedeczko Członek Rady Nadzorczej
Krzysztof Mikołajczyk Członek Rady Nadzorczej
Artur Neuman Sekretarz Rady Nadzorczej
Imię i nazwisko Funkcja
Adrian Heymans Przewodniczący Rady Nadzorczej
Oktawian Jaworek
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Robert Gwiazdowski Członek Rady Nadzorczej
Sebastian Chwedeczko Członek Rady Nadzorczej
Krzysztof Mikołajczyk Członek Rady Nadzorczej
Maciej Krzewiński Członek Rady Nadzorczej
Artur Neuman Sekretarz Rady Nadzorczej
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 116
8.7. Komitet Audytu
Komitet Audytu działa na podstawie art. 128 ust. 1 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz
nadzorze publicznym z dnia 11 maja 2017 roku (Ustawa) oraz Regulaminu Komitetu Audytu.
Rada Nadzorcza na posiedzeniu 17 marca 2023 r. działając na podstawie Rozdziału IV ust. 1, 2 i 3 Regulaminu
Rady nadzorczej wybrała skład Komitetu Audytu.
Skład Komitetu Audytu nie uległ zmianie w okresie od dnia powołania, tj. 17 marca 2023 r. do dnia publikacji
niniejszego sprawozdania, tj. 25 kwietnia 2024 r.
Tabela 28. Skład Komitetu Audytu Jednostki Dominującej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 r.
Ustawowe kryteria niezależności spełniają – p. Robert Gwiazdowski i p. Oktawian Jaworek.
Osobami posiadającymi wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości jest p. Robert Gwiazdowski (posiadający
szerokie doświadczenie i ugruntowaną wiedzę w zakresie funkcjonowania komitetów audytu oraz roli komitetu
audytu wspierającego radę nadzorczą w zakresie nadzoru nad procesem sprawozdawczości finansowej,
monitorowania skuteczności systemów kontroli wewnętrznej i systemów zarządzania ryzykiem oraz audytu
wewnętrznego) oraz p. Oktawian Jaworek (który posiada wiedzę z zakresu rachunkowości, sprawozdawczości
finansowej oraz badania sprawozdań finansowych).
Osobą posiadającą wiedzę i umiejętności dotyczące branży, w której działa Spółka jest p. Artur Neuman, który na
przestrzeni swojej długoletniej kariery zawodowej świadczył obsługę prawną spółek deweloperskich i
budowlanych, w tym m.in.: pełną obsługę procesów inwestycyjno-budowlanych przez wszystkie etapy ich
realizacji - począwszy od poszukiwania oraz przygotowania gruntów pod inwestycje wraz z negocjacjami ich
nabycia, obsługę procesu budowlanego - w tym uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (m.in. uzyskania
warunków zabudowy, pozwoleń na budowę oraz pozwoleń na użytkowanie obiektów budowlanych), po
komercjalizację inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych.
W 2024 roku odbyły się cztery posiedzenia Komitetu Audytu.
8.8. Zmiany Statutu Spółki
Zmiana Statutu wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia na zasadach przewidzianych przepisami Kodeksu
spółek handlowych oraz wpisu do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.
Imię i nazwisko Funkcja
Robert Gwiazdowski Przewodniczący Komitetu Audytu
Oktawian Jaworek Członek Komitetu Audytu
Artur Neuman Członek Komitetu Audytu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 117
Proponowane oraz dokonane zmiany statutu podawane są do publicznej wiadomości zarówno poprzez
ogłoszenie o zwołaniu walnego zgromadzenia, jak i we właściwych raportach bieżących, zamieszczanych na
stronie internetowej Spółki.
Zgodnie z treścią Statutu Spółki ustalenie tekstu jednolitego zmienionego Statutu należy do obowiązków Rady
Nadzorczej.
Zmiany Statutu w 2024 r.
Rejestracja zmian Statutu - Uchwała Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki nr 26 z 23 maja 2024 r.
25 czerwca 2024 r. Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie XIV Wydział Gospodarczy KRS dokonał
rejestracji zmian w Statucie Spółki wnikających z Uchwały nr 26 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z 23
maja 2024 roku. Rejestracja dotyczyła następujących zmian:
1. § 1 ust. 1 otrzymała nowe następujące brzmienie:
„Firma Spółki brzmi: ED Invest Spółka Akcyjna.”
2. § 1 ust. 2 otrzymała nowe następujące brzmienie:
„Spółka może używać skrótu firmy: ED Invest S.A., a także wyróżniającego ją znaku graficznego.”
3. § 11 ust. 1 otrzymała nowe następujące brzmienie:
„Zarząd jest wieloosobowy, składa się z od 2 (dwóch) do 6 (sześciu) członków, w tym Prezesa Zarządu,
Wiceprezesa Zarządu oraz Członków Zarządu.”
4. § 13 ust. 1 otrzymała nowe następujące brzmienie:
„Do składania oświadczeń w imieniu Spółki upoważniony jest:
a) Prezes Zarządu działający łącznie z: (i) Wiceprezesem Zarządu lub (ii) jednym Członkiem Zarządu lub
(iii) jednym prokurentem, albo
b) Wiceprezes Zarządu działający łącznie z: (i) dwoma Członkami Zarządu lub (ii) dwoma prokurentami
lub (iii) jednym członkiem Zarządu i jednym prokurentem.”
Rejestracja zmian Statutu - Uchwała Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki nr 6 z 27 listopada 2024r.
22 stycznia 2025 r. Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy KRS dokonał
rejestracji zmian Statutu Spółki wnikających z Uchwały nr 6 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z 27
listopada 2024 roku. Rejestracja dotyczyła następujących zmian Statutu:
1. § 17 ust. 2 otrzymał nowe następujące brzmienie:
„Od momentu wprowadzenia akcji Spółki do obrotu na rynku regulowanym (obrotu giełdowego): (i) co najmniej
dwóch członków Rady Nadzorczej powinno spełniać kryteria niezależności określone w art. 129 ust. 3 Ustawy z
dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (lub inne kryteria
niezależności, które je zastąpią), z których jeden powinien pełnić funkcję Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 118
oraz (ii) przynajmniej jeden członek Rady Nadzorczej powinien posiadać wiedzę i umiejętności w zakresie
rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych.”
2. § 17 ust. 3 otrzymał nowe następujące brzmienie:
„Przy zgłaszaniu kandydatury na członka Rady Nadzorczej, a następnie w uchwale powołującej członka Rady
Nadzorczej lub w podjętej bezpośrednio po wyborach osobnej uchwale zaznacza się, że dana osoba spełnia
odpowiednie kryteria określone w ust. 2 powyżej.”
3. W § 17 dodano nowy ust. 4 w następującym brzmieniu:
„Wraz z oświadczeniem zawierającym zgodę na kandydowanie i wybór w skład Rady Nadzorczej kandydat na
członka Rady Nadzorczej składa pisemne oświadczenie, iż spełnia odpowiednie kryteria wskazane w ust. 2 wraz z
zobowiązaniem, iż niezwłocznie powiadomi Spółkę o każdym zdarzeniu, które spowoduje niespełnienie przez
niego któregokolwiek z kryteriów wskazanych w powołanym ustępie.”
4. W § 17 dodano nowy ust. 5 w następującym brzmieniu:
„W celu uniknięcia wątpliwości ustala się, że Rada Nadzorcza, w skład której nie wchodzą, niezależnie od przyczyn
takiego stanu, członkowie Rady Nadzorczej spełniający odpowiednie kryteria wskazane w ust. 2, posiada zdolność
do podejmowania ważnych uchwał.”
Tekst jednolity Statutu Spółki uwzględniający zarejestrowane zmiany dostępny jest na stronie korporacyjnej w
zakładce O nas - Dokumenty Korporacyjne.
8.9. Walne Zgromadzenie
Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia są zawarte w Statucie Spółki, Regulaminie
Walnego Zgromadzenia i przepisach ustawy z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych.
W roku 2024, na podstawie Uchwały nr 8 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z 27 listopada 2024 r.,
zmieniona została treść Regulaminu Walnego Zgromadzenia. Tekst jednolity Regulaminu uwzględniający
wprowadzone zmiany dostępny jest na stronie korporacyjnej w zakładce O nas - Dokumenty Korporacyjne.
Sposób działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz opis praw akcjonariuszy i sposobu
ich wykonywania
Walne Zgromadzenie jest najwyższym organem Spółki i obraduje jako zwyczajne lub nadzwyczajne. Uchwały
Walnego Zgromadzenia zapadają zwykłą większością głosów, o ile przepisy Kodeksu spółek handlowych lub
Statut Spółki nie stanowią inaczej. Głosowania są jawne. Tajne głosowania zarządza się przy wyborach oraz nad
wnioskami o odwołanie członków organów Spółki lub likwidatorów, o pociągnięcie ich do odpowiedzialności, jak
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 119
również w sprawach osobowych. Poza tym należy zarządzić tajne głosowanie na żądanie choćby jednego z
Akcjonariuszy obecnych lub reprezentowanych na Walnym Zgromadzeniu.
Walne Zgromadzenie otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej Spółki albo jego zastępca. W razie nieobecności
tych osób Walne Zgromadzenie otwiera Prezes Zarządu Spółki albo osoba wyznaczona przez Zarząd. Osoba
otwierająca Walne Zgromadzenie powinna doprowadzić do niezwłocznego wyboru Przewodniczącego Walnego
Zgromadzenia spośród osób uprawnionych do głosowania, powstrzymując się od jakichkolwiek innych
rozstrzygnięć merytorycznych lub formalnych. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia zapewnia sprawny
przebieg obrad i poszanowanie praw i interesów Akcjonariuszy, a w szczególności ma obowiązek przeciwdziałać
nadużywaniu uprawnień przez uczestników Walnego Zgromadzenia, a także zapewniać respektowanie praw
Akcjonariuszy mniejszościowych. Niezwłocznie po wyborze Przewodniczącego powinna zostać sporządzona lista
obecności, która po podpisaniu przez Przewodniczącego powinna być wyłożona podczas obrad tego Walnego
Zgromadzenia. Przewodniczący zarządza wybór komisji skrutacyjnej, odpowiedzialnej za obliczanie oddanych w
trakcie Walnego Zgromadzenia głosów. Walne Zgromadzenie może uchwałą odstąpić od wyboru komisji
skrutacyjnej.
Walne Zgromadzenie odbywa się w siedzibie Spółki. Spółka ustala termin Walnego Zgromadzenie tak, aby
umożliwić udział w obradach jak największej liczbie akcjonariuszy Spółki. Akcjonariusze mogą uczestniczyć w
Walnym Zgromadzeniu oraz wykonywać prawo głosu osobiście lub przez pełnomocników. Uczestnictwo
przedstawiciela Akcjonariusza w Walnym Zgromadzeniu wymaga udokumentowania w sposób należyty jego
prawa.
Do szczególnych kompetencji Walnego Zgromadzenia, poza sprawami zastrzeżonymi w przepisach powszechnie
obowiązujących, należy podejmowanie uchwał w następujących sprawach:
rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania finansowego
za ubiegły rok obrotowy,
udzielenie absolutorium członkom organów Spółki z wykonania przez nich obowiązków,
wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawie szkody wyrządzonej przy zawiązywaniu Spółki
lub sprawowaniu zarządu lub nadzoru,
wyrażanie zgody na zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz
ustanowienie na nim ograniczonego prawa rzeczowego,
przeznaczenie zysku i określenie sposobu pokrycia strat,
ustalanie wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej,
rozwiązanie, likwidacja, łączenie i podział lub przekształcanie Spółki,
podwyższenie i obniżenie kapitału zakładowego Spółki i umarzanie akcji przez Spółkę,
emisja obligacji zamiennych lub z prawem pierwszeństwa i emisja warrantów subskrypcyjnych,
zmiana Statutu Spółki,
sprawowanie kontroli nad działalnością Rady Nadzorczej,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 120
powoływanie i odwoływanie członków Rady Nadzorczej.
Prawa akcjonariuszy ED Invest S.A. oraz sposób ich wykonywania opisane w Statucie i Regulaminie Walnego
Zgromadzenia nie odbiegają od zasad ujętych w przepisach KSH.
Walne Zgromadzenia w 2024 r.
W 2024 r. Walne Zgromadzenie odbyło się dwukrotnie – 23 maja 2024 r. (Zwyczajne Walne Zgromadzenie) i 27
listopada 2024 r. (Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie). Uchwały podjęte przez Walne Zgromadzenie podczas
obrad są dostępne na stronie korporacyjnej w zakładce Dla inwestorów – WZA.
8.10. Podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych
Zasady dotyczące wyboru i rotacji podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych są określone w
Polityce wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych oraz Procedurze wyboru firmy
audytorskiej, natomiast określenie zasad świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez
podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług nie
będących badaniem określa Polityka świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie ustawowe
(…) dozwolonych usług nie będących badaniem.
Rada Nadzorcza w listopadzie 2021 r. dostosowała zapisy Polityki wyboru firmy audytorskiej do znowelizowanej
ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, zgodnie z którymi wydłużono
do 10 lat okres współpracy z jedną firmą audytorską, ustanawiając na 4 lata okres karencji na badanie
sprawozdań finansowych spółki przez ten podmiot jak i wszystkie jednostki będące w sieci tego podmiotu.
Maksymalny okres współpracy z kluczowym biegłym rewidentem wynosi 5 lat z trzy letnim okresem karencji.
Zmiany w Polityce świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie ustawowe, a także przez
podmioty powiązane z tą firmą oraz przez członka sieci firmy audytorskiej, dozwolonych usług nie będących
badaniem zostały przyjęte przez Radę Nadzorczą Uchwałą nr 1/07/2024 - 9 lipca 2024 r.
Komitet Audytu, na posiedzeniu 12 lipca 2024 roku, po przeanalizowaniu stanu prawnego oraz potencjalnych
możliwości wyboru ofert, zarekomendował Radzie Nadzorczej ED Invest S.A. wybór audytora – spółki Grant
Thornton Polska Prosta spółka akcyjna do badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Spółki za lata
obrotowe 2024-2026. 15 lipca 2024 roku Uchwałą nr 2/07/2024 Rada Nadzorcza działając na podstawie art. 66
ust. 4 ustawy o rachunkowości w związku z § 16 ust. 1 c) Statutu Spółki Dominującej, postanawia o wyborze firmy
audytorskiej – spółki Grant Thornton Polska Prosta spółka akcyjna - do badania jednostkowego i
skonsolidowanego sprawozdania finansowego Spółki i Grupy ED Invest za lata obrotowe 2024-2026. W sierpniu
2024 roku została podpisana Umowa nr 10642 na przegląd i badanie jednostkowego oraz skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Spółki i Grupy ED Invest za lata obrotowe 2024-2026, odpowiednio rocznych i
śródrocznych, a także do oceny sprawozdań o wynagrodzeniach za lata 2024-2025.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 121
Informacje dotyczące wynagrodzenia dla podmiotu dokonującego badania sprawozdań finansowych zostały
zawarte w nocie 4.33 sprawozdania finansowego ED Invest S.A. za 2024 r. oraz nocie 3.36 skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej ED Invest za 2024 r.
W 2024 r. Rada Nadzorcza nie zlecała żadnych badań, których koszty ponosiłaby Spółka.
W 2024 r. firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe świadczyła dozwolone usługi niebędące badaniem
sprawozdania finansowego, które polegały na ocenie Sprawozdania Rady Nadzorczej ED Invest S.A z
wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej za rok 2023.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 122
OŚWIADCZENIA
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 123
9. OŚWIADCZENIA
9.1. Oświadczenie Zarządu w sprawie rzetelności sporządzenia sprawozdań
Według najlepszej wiedzy jednostkowe i skonsolidowane sprawozdania finansowe i dane porównawcze
sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy,
rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową ED Invest S.A., a także Grupy Kapitałowej ED Invest oraz wynik
finansowy. Roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. obejmujące
sprawozdanie z działalności ED Invest S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Spółki i
Grupy, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.
9.1. Oświadczenie Zarządu w sprawie zatwierdzenia sporządzenia z działalności
Zarząd ED Invest S.A. oświadcza, że wedle jego najlepszej wiedzy, jednostkowe i skonsolidowane sprawozdania
finansowe oraz dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości,
odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową oraz wynik finansowy ED
Invest S.A. i Grupy Kapitałowej ED Invest S.A.
Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A., obejmujące sprawozdanie z
działalności ED Invest S.A. zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Jednostki Dominującej ED Invest
S.A. 25 kwietnia 2024 roku.
___________________________
Łukasz Deńca – Prezes Zarządu
___________________________
Alan Dunikowski – Wiceprezes Zarządu
Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej ED Invest S.A. za rok 2024
str. 124
