25940046GV7I3I2ZN618

SKONSOLIDOWANY

RAPORT

ROCZNY

GRUPY KAPITAŁOWEJ

GLOBE

TRADE CENTRE S. A.

ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA

2024R.

Miejsce i data publikacji:

Warszawa 29 kwietnia 2025 r.

SPIS TREŚCI RAPORTU ROCZNEGO

01. List zarządu

02. Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe Trade

Centre S.A. w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. zawierające

Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego za rok kończący się

31 grudnia 2024 r.

03. Oświadczenie zarządu

04. Informacja zarządu Globe Trade Centre S.A. sporządzona na podstawie

oświadczenia rady nadzorczej o dokonaniu wyboru firmy audytorskiej

przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego

05. Oświadczenie rady nadzorczej Globe Trade Centre S.A. w zakresie

powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu

06. Oświadczenie rady nadzorczej Globe Trade Centre S.A. dotyczące oceny

sprawozdań z działalności emitenta i sprawozdania finansowego emitenta w

zakresie ich zgodności z księgami, dokumentami i ze stanem faktycznym

07. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia

31 grudnia 2024 r.

08. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania rocznego

skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Szanowni Państwo,

Rok 2024 przyniósł dalsze oznaki rynkowej stabilizacji, umożliwiając GTC wykonanie historycznego kroku

– strategicznej ekspansji na rynki Europy Zachodniej. Wejście na niemiecki rynek mieszkaniowy to

osiągnięcie, które wynosi naszą działalność na zupełnie nowy poziom – geograficznie i sektorowo –

plasując nas w gronie wysoce zdywersyfikowanych firm obecnych zarówno na rynkach wschodzących, jak

i rozwiniętych, cieszących się wyższymi ratingami. To kamień milowy w rozwoju GTC, który potwierdza

nasz potencjał wśród czołowych europejskich inwestorów i deweloperów.

Równie aktywnie pracowaliśmy w 2024 roku na rzecz wzmocnienia naszego istniejącego portfela, co

przełożyło się na utrzymanie wysokiego poziomu wynajęcia nieruchomości i wzrost przychodów. Dzięki

ciągłym wysiłkom na rzecz budowania trwałych relacji z najemcami, budynki GTC pozostają atrakcyjnymi

miejscami do pracy, zakupów, rozrywki, a teraz również do zamieszkania.

Skupiliśmy się także na bilansie i utrzymaniu wskaźników zadłużenia na komfortowym poziomie.

Ponadto Grupa przeprowadziła szereg transakcji zbycia mających na celu wzmocnienie swojej pozycji

gotówkowej i przygotowanie do wykorzystania szans, które przyniesie rok 2025. .

ZARZĄDZANIE I ROZWÓJ PORTFELA

Pod koniec 2024 roku sfinalizowaliśmy przejęcie portfela obejmującego 5 169 mieszkań na wynajem w

Kaiserslautern, Helmstedt, Heidenheim oraz ich okolicach. Całkowita powierzchnia tych nieruchomości

wynosi 325 450 mkw. i są one wynajęte na komfortowym poziomie 83%. Dzięki temu 19% wartości portfela

GTC generującego przychody oraz 30% całkowitej powierzchni najmu obecnie znajduje się w Niemczech.

Transakcja ta oznacza również poszerzenie naszej działalności o niemal jedną czwartą, licząc według

wartości brutto aktywów generujących przychody.

Warto wspomnieć, że nie była to nasza jedyna transakcja na rynku niemieckim w 2024 roku – nabyliśmy

też projekt deweloperski Elibre w segmencie mieszkań na wynajem dla seniorów w Berlinie. Inwestycja o

łącznej powierzchni 4 000 mkw. obejmie 50 apartamentów i została zaprojektowana zgodnie ze

standardami certyfikacji DGNB Gold.

Aktywnie pracowaliśmy także nad wzmocnieniem naszego bilansu oraz rezerw gotówkowych poprzez

sprzedaż aktywów niekluczowych lub takich, które – naszym zdaniem – osiągnęły już maksymalną wartość.

W rezultacie, w 2024 roku podpisaliśmy umowy sprzedaży dwóch wysokiej klasy budynków biurowych w

Zagrzebiu i Belgradzie, a obie transakcje zostały pomyślnie sfinalizowane odpowiednio w IV kw. 2024 roku

oraz I kw. 2025 roku. Sprzedaż budynków biurowych Matrix C i GTC X przyniosła nam łącznie 79 mln euro,

co przełożyło się na wolne środki w wysokości 36 mln euro. W I kw. 2025 roku sfinalizowaliśmy sprzedaż

atrakcyjnej działki w prestiżowej warszawskiej dzielnicy mieszkaniowej Wilanów za 55 mln euro, co

dodatkowo zwiększyło nasz zapas gotówki.

Ponadto zakończyliśmy sprzedaż projektu rewitalizacyjnego Lánchíd w Budapeszcie, uzyskując cenę w

wysokości 13 mln euro i generując 3 mln euro ponad cenę zakupu.

Jeśli chodzi o nowe projekty, skoncentrowaliśmy nasze działania na Budapeszcie i Zagrzebiu, gdzie

budujemy w starannie wybranych lokalizacjach, bazując na naszym lokalnym doświadczeniu. W stolicy

Chorwacji powstaje budynek Matrix D, oferujący 10 600 mkw. zielonej powierzchni biurowej w biznesowym

centrum miasta.

W 2024 roku, w całej Europie Środkowo-Wschodniej wynajęliśmy 106 500 mkw. powierzchni biurowej,

dzięki czemu utrzymaliśmy wskaźnik wynajęcia biur na poziomie 82%, przy średniej ważonej długości

umów wynoszącej 3,8 roku. Wyniki wynajmu powierzchni handlowych również były dobre – wynajęliśmy

52 800 mkw., co zwiększyło wskaźnik wynajęcia do 96%. Średnia ważona długość trwania umów najmu w

portfelu handlowym utrzymała się na zdrowym poziomie 3,7 roku.

Nasze centra handlowe odnotowały niemal 11% wzrost obrotów w ujęciu rok do roku. Przez cały 2024 rok

odwiedziło je blisko 30 milionów klientów, co przełożyło się na 3% wzrost odwiedzalności.

WYNIKI FINANSOWE

W 2024 roku Zarząd GTC kontynuował działania oparte na solidnych fundamentach odpornego modelu

biznesowego – dostarczaniu najwyższej klasy rozwiązań nieruchomościowych, silnej orientacji na klienta

oraz wyjątkowym zespole. W wyniku analiz i przeglądów strategicznych, doprecyzowany został kierunek

rozwoju skoncentrowany na stabilnym wzroście, dyscyplinie finansowej i odpowiedzialności środowiskowej

– wszystko z myślą o tworzeniu długoterminowej wartości dla interesariuszy. Grupa działa w dotychczas

kluczowych sektorach na głównych rynkach, jednocześnie dążąc do rozwoju w szeroko rozumianym

segmencie mieszkaniowym.

Na koniec 2024 roku łącznie 86% naszej powierzchni komercyjnej było wynajęte, a średni okres trwania

umów najmu wynosił 3,8 roku. Przychody, wspierane przez ukończenie budynku GTC X, dwóch biurowców

w kompleksie Rose Hill Business Campus w Budapeszcie oraz Matrix C w Zagrzebiu, a także dzięki

indeksacji stawek czynszowych i aktywnemu zarządzaniu aktywami, wzrosły o 2% do 188 mln euro. Nasza

marża brutto (zysk operacyjny) podążyła za wzrostem przychodów i wzrosła o 2,3 mln euro, osiągając

poziom 130,5 mln euro. FFO pozostało na niezmienionym poziomie 71 mln euro.

Strata netto z aktualizacji wartości nieruchomości wyniosła w 2024 roku 2,2 mln EUR, w porównaniu do

straty w wysokości 56,3 mln euro na koniec 2023 roku. Strata wynikała głównie ze spadku wartości

ukończonego portfela biurowego w Polsce, spowodowanego obniżeniem wskaźnika wynajęcia rok do roku

oraz kapitalizacją wydatków, głównie dotyczących ukończonych nieruchomości. Strata ta została

częściowo zrekompensowana wzrostem wartości naszego banku ziemi o 13,2 mln euro oraz wzrostem

wartości wybranych aktywów w Polsce i na Węgrzech.

W rezultacie nasz zysk netto wzrósł rok do roku o 40,6 mln euro, osiągając w 2024 roku poziom 53 mln

euro.

Wartość aktywów netto EPRA Grupy (NAV) wynosi obecnie 1,284 mln euro w porównaniu do 1,232 mln

euro na koniec 2023 roku, a wartość naszego portfela inwestycyjnego wzrosła do 3 mld euro.

W ciągu 2024 roku, a także obecnie, aktywnie zarządzaliśmy naszym bilansem, co odzwierciedla wzrost

bazy aktywów w wyniku strategicznej ekspansji na rynek niemiecki. W związku z tą transakcją nasze

zadłużenie netto wzrosło, lecz wskaźnik LTV pozostaje na komfortowym poziomie. Dodatkowo, w I kw.

2025 roku, spełniliśmy warunki zawieszające zaktualizowanej umowy refinansowania Galerii Jurajskiej o

wartości 100 mln euro, co skutkowało przedłużeniem terminu zapadalności kredytu do 2030 roku.

Nasza zdolność do pozyskiwania finansowania dłużnego pozostaje znacząca, a GTC cały czas cieszy się

zaufaniem wiodących banków.

ESG W KAŻDYM ASPEKCIE DZIAŁALNOŚCI

Od zawsze byliśmy dumni z naszych osiągnięć w obszarze ESG. Cały czas jesteśmy świadomi naszej

odpowiedzialności wobec środowiska i społeczności, w których działamy. Obecnie 93% całego naszego

portfela posiada certyfikaty środowiskowe BREEAM, LEED lub DGNB. Aktywnie dążymy do certyfikacji

wszystkich nowych i istniejących budynków, gdy jest to możliwe. Certyfikaty te są dowodem naszych

działań na rzecz zwiększania efektywności kosztowej, energooszczędności, redukcji emisji CO2 oraz

tworzenia bardziej zrównoważonych przestrzeni. Do naszych osiągnięć w 2024 roku należą nowe

certyfikaty dla ukończonego budynku Matrix C w Zagrzebiu (DGNB Platinum) oraz certyfikat LEED Gold

dla Sofia Tower 2.

Nieustannie modernizujemy nasze budynki, zwiększając ich komfort i dostępność dla najemców oraz

klientów, wprowadzając szereg nowych udogodnień, lepiej odpowiadających na zróżnicowane potrzeby i

wzmacniających lokalne społeczności.

GTC wspiera inicjatywy ESG poprzez promowanie dobrostanu ludzi, odpowiedzialności ekologicznej i

zdrowego stylu życia – organizując wydarzenia tematyczne, współpracując z międzynarodowymi

organizacjami humanitarnymi oraz wspierając lokalnych przedsiębiorców.

DZIĘKUJEMY, ŻE JESTEŚCIE Z NAMI

Dziękujemy wszystkim interesariuszom i partnerom biznesowym, w tym instytucjom finansującym oraz

najemcom – za zaufanie i wiarę w potencjał rozwoju Grupy GTC. Jesteśmy również wdzięczni naszym

pracownikom za zaangażowanie, pozytywną energię i stale rozwijane kompetencje – to dzięki Wam GTC

odnosi sukcesy w poszczególnych sektorach rynku.

Pozostajemy świadomi wyzwań wynikających z niepewnej sytuacji makroekonomicznej na świecie. Dlatego

zamierzamy utrzymywać dotychczasową, ostrożną strategię dotyczącą poziomu zadłużenia, co pomoże

wzmacniać odporność firmy na czynniki zewnętrzne i chronić jej bilans.

Obserwując z uwagę wydarzenia 2025 roku, planujemy aktywnie reagować na wszystkie pojawiające się

możliwości, które przełożą się na dalsze sukcesy Grupy GTC z korzyścią dla wszystkich interesariuszy.

Z poważaniem,

Członkowie Zarządu

Globe Trade Centre S.A.

Gyula Nagy

Prezes Zarządu (CEO)

Zsolt Farkas

Dyrektor ds. Strategii (CSO)

Balázs Gosztonyi

Dyrektor Finansowy (CFO)

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A.

W ROKU ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2024 R.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

SPIS TREŚCI

1. Prezentacja Grupy ............................................................................................................................... 4

1.1 Ogólne informacje na temat Grupy ............................................................................................... 4

1.2 Główne wydarzenia w roku 2024 .................................................................................................. 6

1.3 Struktura organizacyjna Grupy .................................................................................................... 14

1.4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy ......................................................... 14

1.5 Strategia Grupy ........................................................................................................................... 15

1.6 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej, charytatywnej oraz

podobnej działalności. ....................................................................................................................... 17

1.7 Opis działalności .......................................................................................................................... 18

1.7.1 Analiza segmentowa nieruchomości inwestycyjnych ............................................................... 19

1.7.1.1 Komercyjne nieruchomości inwestycyjne generujące przychody, wliczając budynki

przeznaczone do sprzedaży .............................................................................................................. 19

1.7.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych ........................................................................................ 21

1.7.1.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych W Budapeszcie .......................................................... 22

1.7.1.1.1.2 Portfel nieruchomości biurowych w Polsce ..................................................................... 23

1.7.1.1.1.3 Portfel nieruchomości biurowych w Sofii ......................................................................... 24

1.7.1.1.1.4 Portfel nieruchomości biurowych w Bukareszcie ............................................................ 25

1.7.1.1.1.5 Portfel nieruchomości biurowych w Belgradzie (aktywo przeznaczone na sprzedaż) ... 26

1.7.1.1.1.6 Portfel nieruchomości biurowych w Zagrzebiu ................................................................ 26

1.7.1.1.2 Portfel nieruchomości handlowych ..................................................................................... 27

1.7.1.1.2.1 Portfel nieruchomości handlowych w Polsce .................................................................. 27

1.7.1.1.2.2 Portfel nieruchomości handlowych w Belgradzie ............................................................ 28

1.7.1.1.2.3 Portfel nieruchomości handlowych w Zagrzebiu ............................................................. 28

1.7.1.1.2.4 Portfel nieruchomości handlowych w Sofii ...................................................................... 29

1.7.1.1.2.5 Portfel nieruchomości handlowych w Budapeszcie ........................................................ 29

1.7.1.2 Nieruchomości mieszkaniowe generujące przychód ............................................................ 30

1.7.1.3 Nieruchomości w budowie ..................................................................................................... 30

1.7.1.4 Działki pod zabudowę komercyjną, wliczając działki przeznaczone do sprzedaży .............. 31

1.7.1.5 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów, wliczając grunty przeznaczone do sprzedaży31

1.7.2 Grunty pod zabudowę mieszkaniową ....................................................................................... 31

1.7.3 Finansowe aktywa trwałe ......................................................................................................... 32

1.8 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy ................................................................ 35

1.8.1 Rynek powierzchni biurowych .................................................................................................. 35

1.8.2 Rynek nieruchomości handlowych ........................................................................................... 39

1.8.3 Rynek nieruchomości mieszkaniowych .................................................................................... 42

1.8.4 Rynek inwestycyjny .................................................................................................................. 43

2. Wybrane dane finansowe .................................................................................................................. 46

3. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych ............................................................................ 48

3.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne .................................................. 48

3.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne ........................................ 49

3.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi prognozami 50

3.4 Przegląd sytuacji finansowej ....................................................................................................... 50

3.5 Skonsolidowany rachunek zysków i strat .................................................................................... 52

3.6 Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych ................................................................... 54

3.7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe ....................................................................................... 55

4. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem jednostek

powiązanych .......................................................................................................................................... 56

5. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym uwzględnieniem gwarancji

udzielonych jednostkom powiązanym ................................................................................................... 56

6. Zobowiązania pozabilansowe ........................................................................................................... 56

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

7. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty finansowe, wartości

niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje kapitałowe poza Grupą i ich metody

finansowania .......................................................................................................................................... 58

8. Polityka wynagrodzeń i zarządzanie zasobami ludzkimi ................................................................... 58

8.1 Polityka wynagrodzeń .................................................................................................................. 58

8.2 Program motywacyjny ................................................................................................................. 59

8.2.1 System kontroli programu motywacyjnego ............................................................................... 60

8.3 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi ...................................................... 60

8.4 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów ..................................... 60

8.5 Wynagrodzenia członków zarządu i członków rady nadzorczej.................................................. 61

8.6 Liczba pracowników .................................................................................................................... 62

8.7 Polityka szkoleniowa ................................................................................................................... 62

8.8 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym

charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów

administrujących ................................................................................................................................ 63

9. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej ......................................................... 63

10. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki rynkowe ...... 64

11. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych ......................... 64

12. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po dniu bilansowym),

które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w przyszłości ................................................. 65

13. Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem Globe Trade

Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych .............................................................................................. 65

14. Znaczące umowy podpisane w danym roku w tym umowy ubezpieczenia, współpracy lub

kooperacji .............................................................................................................................................. 65

15. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań finansowych .................... 65

16. Główne czynniki ryzyka ................................................................................................................... 66

17. Terminy i skróty ............................................................................................................................... 81

18. Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego za rok obrotowy kończący się 31 grudnia

2024 r. .................................................................................................................................................... 83

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

PREZENTACJA INFORMACJI FINANSOWYCH

Jeśli nie wskazano inaczej, informacje finansowe przedstawione w Sprawozdaniu zostały sporządzone

zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ("MSSF") dopuszczonymi do

stosowania w Unii Europejskiej.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie wyrażone są w milionach PLN (zł) lub

milionach EUR, o ile nie zaznaczono inaczej.

Do niektórych informacji finansowych w tym Sprawozdaniu zastosowano zaokrąglenia. W rezultacie

niektóre wartości liczbowe podane jako sumy w niniejszym Sprawozdaniu mogą nie być dokładną

agregacją arytmetyczną liczb, które je poprzedzają.

PREZENTACJA INFORMACJI O NIERUCHOMOŚCIACH

Wycena nieruchomości oparta jest o wartości, które Grupa prezentuje w swoim skonsolidowanym

sprawozdaniu finansowym. Stopień wynajęcia dla każdego rynku jest pokazany na dzień 31 grudnia 2024 r.

DANE BRANŻOWE I RYNKOWE

W niniejszym Sprawozdaniu Grupa podaje informacje dotyczące jej działalności i rynków na których działa

i na którym działają jej konkurenci. Informacje dotyczące rynków, ich potencjału, sytuacji

makroekonomicznej, obłożenia, czynszów i innych danych branżowych dotyczących rynków, na których

działa Grupa, oparte są o dane i raporty sporządzane przez podmioty zewnętrzne. Informacje zawarte w

tej części nie są zaprezentowane w milionach i opierają się o raporty sporządzone przez firmę Jones Lang

LaSalle IP, iO Partners, Inc („JLL”) (dla nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej i

Południowo-Wschodniej) i Wüest Partner (dla niemieckiego portfela nieruchomości mieszkaniowych). JLL

i Wüest Partner opiera się na materiale, który uważa za wiarygodny. Chociaż dołożono wszelkich starań,

aby zapewnić ich dokładność, GTC nie może zaoferować żadnej gwarancji, że materiały zawarte w tej

części nie zawierają błędów rzeczowych.

Ponadto w wielu przypadkach Grupa zamieściła w tym Sprawozdaniu oświadczenia dotyczące branży, w

której działa, w oparciu o własne doświadczenia i badanie warunków rynkowych. Grupa nie może

zagwarantować, że założenia te prawidłowo odzwierciedlają wiedzę Grupy na temat rynków na których

działa. Wewnętrzne badania Grupy nie zostały zweryfikowane przez niezależne źródła.

ZASTRZEŻENIA

Sprawozdanie to może zawierać stwierdzenia odnoszące się do przyszłych oczekiwań dotyczących

działalności Grupy, jej sytuacji finansowej i wyników działalności. Można znaleźć te stwierdzenia poprzez

odniesienie do słów takich jak "może", "będzie", "oczekiwać", "przewidywać", "wierzyć", "szacować" oraz

podobnych, w niniejszym Sprawozdaniu. Ze swojej natury stwierdzenia wybiegające w przyszłość są

przedmiotem wielu założeń, ryzyka i niepewności. W związku z tym rzeczywiste wyniki mogą się znacznie

różnić od tych, które są sugerowane lub wnioskowane w wypowiedziach prognozujących. Grupa ostrzega

czytelników, żeby nie polegali na takich stwierdzeniach, które są aktualne tylko na dzień niniejszego

Sprawozdania.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Powyższe zastrzeżenia powinny być rozpatrywane w związku z wszelkimi późniejszymi pisemnymi lub

ustnymi wypowiedziami prognozującymi, które mogą zostać ogłoszone przez Grupę lub osoby występujące

w jej imieniu. Grupa nie podejmuje zobowiązania do przeglądu lub potwierdzenia oczekiwań analityków lub

oszacowań lub do publikacji jakichkolwiek zmian wszelkich wypowiedzi prognozujących w celu

odzwierciedlenia zdarzeń lub okoliczności występujących po dacie niniejszego Sprawozdania.

W Punkcie 2 "Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych”, w Punkcie 16 "Główne czynniki ryzyka"

oraz w innych miejscach w niniejszym Sprawozdaniu Grupa publikuje istotne czynniki ryzyka, które mogą

spowodować, że jej rzeczywiste wyniki będą się znacznie różnić od jej oczekiwań. Powyższe ostrzeżenia

dotyczą wszystkich wypowiedzi opublikowanych przez Grupę lub osoby działające w imieniu Grupy. Gdy

Grupa wskazuje, że zdarzenie, warunki i okoliczności mogą lub mogłyby mieć negatywny wpływ na Grupę,

oznacza to wpływ na jej działalność, sytuację finansową i wyniki działalności.

1. Prezentacja Grupy

1.1 Ogólne informacje na temat Grupy

Grupa GTC to grupa firmy z bogatym doświadczeniem, ugruntowany i w pełni zintegrowany deweloper

działający na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie CEE i SEE. Grupa koncentruje swoją

działalność przede wszystkim w Polsce i Budapeszcie oraz stolicach Europy Południowej i Wschodniej, w

tym Bukareszcie, Belgradzie, Zagrzebiu i Sofii, gdzie bezpośrednio nabywa, rozwija i zarządza w

najlepszych lokalizacjach wysokiej jakości nieruchomościami biurowymi i handlowymi. Ponadto w 2024 r.

Grupa GTC weszła na niemiecki rynek nieruchomości mieszkaniowych na wynajem i obecnie posiada

portfel nieruchomości mieszkaniowych który obejmuje blisko 5,2 tys. lokali mieszkaniowych w Niemczech.

Spółka jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie oraz na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Johannesburgu (inward listed). Grupa prowadzi platformę zarządzania aktywami i jest

reprezentowana przez lokalne zespoły na każdym z głównych rynków.

Na dzień 31 grudnia 2024 r. całkowita wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy wliczając finansowe

aktywa trwałe wynosiła 12.899,0 zł.

Na dzień 31 grudnia 2024 r. całkowita wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy wynosiła 12.238,0

zł. Podział portfela nieruchomości Grupy przedstawia się następująco:

• 45 ukończonych budynków komercyjnych, w tym 39 budynków biurowych i 6 centrów handlowych

o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 745 tysięcy m

kw., poziomie najmu 86% i wartości

8.494,5 zł (wliczając 1 biuro przeznaczone na sprzedaż o wartości 223,1 zł) stanowiące 69% całkowitej

wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy;

• 5.169 mieszkań o łącznej powierzchni mieszkalnej wynoszącej około 325 tysięcy m

kw., poziomie

najmu 83% i wartości 1.931,7 zł, co stanowi 16% całkowitego portfela nieruchomości Grupy;

• pięć projektów w budowie, o łącznej powierzchni najmu około 66 tysięcy m

kw. i wartości 605,0 zł

stanowiące 5% całkowitej wartości portfela nieruchomości Grupy;

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

• grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną (2 działki w Polsce przeznaczone do sprzedaży o

wartości 264,1 zł) o wartości 740.1 zł stanowiące 6% całkowitej wartości księgowej portfela

nieruchomości Grupy;

• grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o wartości 148,7 zł, stanowiące 1% całkowitej

wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy, oraz

• prawa użytkowania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym o wartości 318,0 zł (zawiera prawa

użytkowania gruntów pod zabudowę mieszkaniową o wartości 4,3 zł i dotyczące aktywów

przeznczonych na sprzedaż w wysokości 169,2 zł) stanowiące 3% całkowitej wartości księgowej

portfela nieruchomości Grupy.

5.169

ukończone

budynki komercyjne

o pow. 745 000 m kw.

GLA

ukończonych

mieszkań

o pow. 325.000 m kw

projektów

w budowie

Dodatkowo GTC posiada finansowe aktywa trwałe w kwocie 661,0 zł, które głównie zawierają:

• 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych na finansowanie parku technologicznego Kildare

Innovation Campus, który obecnie składa się z dziewięciu budynków o powierzchni około 102 tys. m

kw. (projekt zajmuje powierzchnię ponad 72 ha z czego 34 ha są niezagospodarowane). Wartość

godziwa tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosi 514,5 zł, co stanowi 4% całkowitej

wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy, wliczając finansowe aktywa trwałe;

• 34% udziałów w Regional Multi Asset Fund Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP

S.á.r.l., który posiada 4 ukończone budynki komercyjne, w tym 3 budynki biurowe i 1 centrum handlowe

o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 41 tysięcy m kw. Wartość godziwa tych udziałów wynosi

70,5 zł, co stanowi 1% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy, wliczając

finansowe aktywa trwałe;

• 15% akcji w węgierskiej spółce publicznej - NAP Nyrt produkującej „zieloną energię” przy

wykorzystaniu elektrowni słonecznych o łącznej mocy 57,6 MW (AC). Wartość godziwa tych udziałów

wynosi 18,8 zł, co stanowi mniej niż 1% całkowitej wartości księgowej portfela nieruchomości Grupy,

wliczając finansowe aktywa trwałe.

• pozostałe finansowe aktywa trwałe w kwocie 57,2 zł zawierają obligacje MBH Bank (ISIN

HU0000362207), obligacje Grid Parity i fundusz ACP.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1.2 Główne wydarzenia w roku 2024

TRANSAKCJE

W dniu 21 czerwca 2024 r., spółka GTC Elibre GmbH nabyła nieruchomość inwestycyjną w budowie

(mieszkania senioralne do wynajęcia) na terenie Berlina od podmiotu powiązanego z członkiem zarządu,

niepowiązanego z większościowym udziałowcem, za łączną kwotę 32,0 EUR (138,1 zł) (z podatkami i

kosztami transakcyjnymi). Pierwsza rata w wysokości 12,0 EUR (51,8 zł) została zapłacona w ramach

forward funding, a tytuł prawny został przeniesiony z dniem 25 czerwca 2024 r. Pozostała część będzie

rozliczona ze środków pieniężnych otrzymanych z przyszłego, niepozyskanego jeszcze finansowania

zewnętrznego. W ramach projektu Elibre powstanie 50 mieszkań o łącznej powierzchni mieszkalnej 4.014

mkw. Transakcja została ujęta jako nabycie aktywów (asset deal).

W roku zakończonym 31 grudnia 2024 r., GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od

Spółki, nabyła udziały w węgierskiej spółce publicznej - NAP Nyrt za łączną kwotę 4,9 EUR (21,1 PLN)

(więcej szczegółów w nocie 18 skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31

grudnia 2024 r.).

W dniu 4 lipca 2024 r., została sfinalizowana sprzedaż spółki GTC LCHD Projekt Kft, jednostki całkowicie

zależnej od GTC Origine Investments Pltd., na warunkach zgodnych z określonymi w uprzednio podpisanej

umowie kupna-sprzedaży.

W sierpniu 2024 r., spółka GTC KLZ 7-10 Kft. podpisała generalną umowę na realizację projektu residential

for sale w centrum Budapesztu. Zakontraktowany koszt projektu wynosi 16,4 EUR (70,4 zł). Zakończenie

inwestycji planowane jest na listopad 2027 r. W ramach inwestycji powstanie 120 mieszkań o łącznej

powierzchni mieszkalnej 5.500 mkw. Państwo węgierskie w znacznym stopniu dotuje projekty

mieszkaniowe w ramach krajowego programu mieszkaniowego, a ten realizowany projekt mieszkaniowy

jest w pełni zgodny z wymogami dotowanego programu.

W dniu 18 września 2024, r. Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie sprzedaży GTC Seven Gardens

d.o.o., jednostki całkowicie zależnej od Spółki. Portfolio GTC Seven Gardens d.o.o. składa się z budynku

biurowego w Zagrzebiu - Matrix C. Umowa sprzedaży udziałów została podpisana 20 grudnia 2024 r. Cena

sprzedaży wynosi 13,0 EUR (55,5 zł), co równa się wpływom netto ze sprzedaży. GTC Seven Gardens

d.o.o. została sprzedana razem ze zobowiązaniem z tytułu swojego kredytu bankowego w wysokości14

EUR ( 59,8 zł). Transakcja sprzedaży została sfinalizowana w dniu 31 grudnia 2024 r. Środki pieniężne ze

sprzedaży w wysokości 10.0 EUR (42,7 zł) wpłynęły do Spółki w styczniu 2025 r.

W dniu 23 października 2024 r., Grupa GTC podpisała umowę kupna-sprzedaży dotyczącą sprzedaży

Glamp d.o.o., właściciela biurowca klasy A w Belgradzie - GTC X za 52,2 EUR (223,1 zł).

Wpływy netto ze sprzedaży spółki zależnej wyniosą 22,7 EUR (97,6 zł). Różnica między ceną sprzedaży

a wpływami netto wynika głównie z faktu, że część ceny zostanie wykorzystana na spłatę kredytu

bankowego przed sprzedażą. W styczniu 2025 r. transakcja została sfinalizowana. Dalsze szczegóły

dotyczące tej transakcji przedstawiono w nocie 37 Zdarzenia po dacie bilansowej skonsolidowanego

sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2024 r.

W dniu 6 grudnia 2024 r., Spółka podpisała umowę sprzedaży udziałów dotyczącą sprzedaży GOC Ltd,

jednostki całkowicie zależnej od Spółki i właściciela działki o łącznej powierzchni 2.417 m kw.

zlokalizowanego w Sofii, w Bułgarii. Cena sprzedaży zgodnie z umową wynosi 3,25 EUR (13,9 zł). W 2024

r. transakcja sprzedaży została sfinalizowana.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

W 2024 r., Grupa GTC nabyła WOB Projekt Alheim GmbH i WOB Projekt Bad Berleburg GmbH posiadające

działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową senioralną za łączną cenę 3,4 EUR (14,5 zł).

W dniu 15 listopada 2024 r., Grupa GTC zawarła szereg umów kupna udziałów, między innymi z Peach

Property Group AG i LFH Portfolio Acquico S.À R.L., jako sprzedającymi, prowadzących do nabycia portfela

aktywów mieszkaniowych w Niemczech („Portfel”) należącego do Peach Property Group AG

(„Transakcja”).

W konsekwencji Spółka, pośrednio przez swoją spółkę zależną, GTC Paula SARL, nabyła:

(i) od Spółek Grupy Peach: 89,9% udziałów w spółkach komandytowych: Kaiserslautern I GmbH & Co. KG

(lub jej następcy prawnym) oraz Kaiserslautern II GmbH & Co. KG (lub jej następcy prawnym) („Spółki

Komandytowe”), oraz (ii) od LFH Portfolio Acquico S.À R.L., 79,8%

udziałów w spółkach z ograniczoną

odpowiedzialnością: Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL

Betzenberg V GmbH, Portfolio Kaiserslautern VI GmbH, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio

Kaiserslautern VII GmbH oraz Portfolio Helmstedt GmbH („Spółki Portfelowe”), przy skorygowanej wartości

nieruchomości wynoszącej około 448,0 EUR (1.914,3 zł) za 100% własności Portfela.

Ponadto, Spółka pośrednio nabyła 51% udziałów w spółce zarządzającej Portfelem, GTC Peach

Verwaltungs GmbH („PM”), od Spółek Grupy Peach.

W rezultacie transakcji, 89,9% udziałów w Spółkach Komandytowych i 79,8% udziałów w Spółkach

Portfelowych zostało nabytych w zamian za łączne świadczenie obejmujące 167,0 EUR (713,6 zł) płatne

w gotówce oraz Obligacje Partycypacyjne o łącznej wartości nominalnej wynoszącej około 42 EUR (179,5

zł) (opisane w części B (Opis Obligacji Partycypacyjnych), z zastrzeżeniem korekt, a także 51% udziałów

w PM.

Spółki Grupy Peach zachowały 10,09% udziałów w Spółkach Komandytowych oraz 10,1% udziałów w

Spółkach Portfelowych, jak i 49% udziałów w PM, natomiast współinwestorzy, LFH Portfolio Acquico S.À

R.L. i ZNL Investment S.À R.L. zachowali 10,1% udziałów w Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio

Kaiserslautern VII GmbH i Portfolio Helmstedt GmbH oraz 5% udziałów w Portfolio Kaiserslautern III GmbH,

Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH i Portfolio Kaiserslautern VI GmbH, i

nabyli 0,01% udziałów w Spółkach Komandytowych. Ponadto, udziałowiec mniejszościowy, Pan Marco

Garzetti, zachował 5,1% udziałów w Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH,

Portfolio KL Betzenberg V GmbH i Portfolio Kaiserslautern VI GmbH.

Dodatkowo GTC Paula SARL otrzymała względem LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À

R.L. opcję nabycia wszystkich udziałów posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL

Investment S.À R.L. w Spółkach Portfelowych za cenę opcji określoną zgodnie z formułą zastosowaną do

obliczania łącznej wartości świadczenia, przy czym z tej kwoty nie będą dokonywane reinwestycje („Opcja

Kupna”). Po wykonaniu Opcji Kupna, Spółka będzie pośrednio posiadać 89,9% udziałów w Spółkach

Komandytowych, do 89,9% udziałów w Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern VII GmbH i

Portfolio Helmstedt GmbH i do 85% udziałów w Portfolio Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg

IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH, Portfolio Kaiserslautern VI GmbH.

Na dzień 31 grudnia 2024 r. Zarząd dokonał szacunku dotyczącego opcji kupna udziałów niekontrolujących

posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. Na podstawie analizy Zarządu

oceniono, że na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego ryzyko i korzyści związane z

udziałami niekontrolującymi objętymi opcją kupna zostały już przeniesione na GTC. Głównym powodem

Ten udział procentowy nie odzwierciedla całkowitego udziału na dzień 31 grudnia 2024 roku ze względu na aspekty opisane w kolejnych punktach.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

takiej oceny był istniejący zamiar Zarządu, aby wykonać opcję w uzgodnionym terminie, tj. przed 31 marca

2025 r. (co zostało zrealizowane, jak opisano w sekcji B niniejszej informacji) oraz fakt, że niewykonanie

opcji kupna spowodowałoby powstanie dodatkowych zobowiązań dla Grupy, w tym obowiązkowych stałych

dywidend. Co więcej, wykonanie opcji stanowi warunek finansowania dłużnego opisany w punkcie C

poniżej i ma wpływ na Obligacje Partycypacyjne, jak wyjaśniono w punkcie B poniżej. W związku z tym, w

oparciu o ocenę Zarządu, GTC ma istniejące zobowiązanie do realizacji opcji kupna i istniejący dostęp do

zwrotów związanych z ich udziałami własnościowymi, w wyniku czego udziały niekontrolujące LFH Partner

i ZNL nie zostały ujęte jako udziały niekontrolujące, ale wartość bieżąca ceny opcji kupna została ujęta jako

zobowiązanie finansowe w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w pozycji Pozostałe zobowiązania

finansowe.

Poprzez realizację Opcji Call (Opcja Kupna), Grupa staje się stroną Opcji Put (Opcja Sprzedaży) i Call

dotyczących udziałów niekontrolujących posiadanych w Spółkach Komandytowych i Spółkach

Portfelowych. Poprzez Opcję Sprzedaży i Opcję Kupna Grupa będzie miała opcję kupna pozostałych

udziałów niekontrolujących związanych z Grupą Peach po 5/10 latach, a Grupa Peach będzie miała opcję

sprzedaży udziałów po 10 latach Grupie GTC. Cena wykonania Opcji Sprzedaży i Opcji Kupna jest wyższą

wartością Floor 9 EUR (która jest minimalną ceną opcji) i rynkowej wartości godziwej udziałów Spółek

Komandytowych i Spółek Portfelowych w dniu wykonania opcji. Zgodnie z wymogami MSR 32 par. 23

Grupa ujęła zobowiązanie z tytułu opcji sprzedaży w wartości bieżącej kwoty wykupu. Ponieważ cena opcji

sprzedaży i kupna jest oparta na wartości rynkowej, Zarząd uważa, że opcje te nie dają Grupie bieżącego

dostępu do zwrotów związanych z ich posiadanymi udziałami, dlatego udziały niekontrolujące dotyczące

Peach są nadal ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

A. Struktura finansowania

Transakcja została sfinansowana przez:

1. przejęcie istniejących uprzywilejowanych kredytów bankowych w wysokości około 185,4 EUR (797,2 zł),

udzielonych obecnie poszczególnym spółkom projektowym przez wiele banków, w tym: DZ Hyp AG,

Landesbank Baden-Württemberg, Sparkasse Kaiserslautern oraz Volksbank BRAWO eG;

2. emisję 418 obligacji partycypacyjnych na okaziciela serii A, o wartości nominalnej 100.051,17 EUR (nie

w milionach) każda i łącznej wartości nominalnej 42 EUR („Obligacje Partycypacyjne”), na zasadach

opisanych w części B (Opis Obligacji Partycypacyjnych) poniżej.

3. finansowanie zewnętrzne uzyskane przez Grupę GTC, na zasadach opisanych w części C

(Finansowanie dłużne) poniżej.

B. Opis Obligacji Partycypacyjnych

W ramach Transakcji, Spółka wyemitowała Obligacje Partycypacyjne, które zostały przeniesione na LFH

Portfolio Acquico S.À R.L., w ramach rozliczenia części ceny nabycia na podstawie umowy sprzedaży

udziałów zawartej z LFH Portfolio Acquico S.À R.L. Obligacje Partycypacyjne zostały wyemitowane jako

obligacje partycypacyjne w rozumieniu art. 18 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach („Ustawa o

Obligacjach”). Obligacje Partycypacyjne są niezabezpieczone, podporządkowane w stosunku do

wszystkich innych zobowiązań wobec wierzycieli GTC i zostały wyemitowane z 20-letnim terminem

wymagalności, co oznacza, że ich ostateczny, efektywny termin wymagalności jest dłuższy od wszystkich

pozostałych zobowiązań GTC (tj. 2044 r.).

Co roku, jeżeli Walne Zgromadzenie podejmie uchwałę o podziale zysku i wypłacie dywidendy („Uchwała”),

Obligacje Partycypacyjne będą uprawniały obligatariuszy do udziału w zysku Spółki. Jeżeli zgodnie z

Uchwałą dywidenda nie będzie wypłacana, żadna płatność z tytułu Obligacji Partycypacyjnych nie zostanie

naliczona ani wypłacona. Jeżeli zgodnie z Uchwałą Spółka będzie wypłacać dywidendę, kwota płatności

należnej w stosunku do Obligacji Partycypacyjnych będzie odpowiadała kwocie dywidendy płatnej z liczby

akcji ustalonej w momencie emisji Obligacji Partycypacyjnych jako: (i) łączna wartość nominalna Obligacji

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Partycypacyjnych podzielona przez (ii) średnią cenę akcji GTC na rynku regulowanym z dnia 17 grudnia

2024 r. Tym samym, każda z 418 Obligacji Partycypacyjnych będzie uprawniać obligatariusza do płatności

odpowiadającej dywidendzie należnej z 107.628 akcji w kapitale zakładowym Spółki (łącznie

odpowiadającej dywidendzie należnej z 44.988.504 akcji w kapitale zakładowym Spółki).

Obligacje Partycypacyjne nie stanowią obligacji zamiennych ani obligacji z prawem pierwszeństwa w

rozumieniu Ustawy o Obligacjach ani przepisów ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek

handlowych („Kodeks spółek handlowych”). Jednakże, zgodnie z warunkami emisji Obligacji

Partycypacyjnych, jeżeli GTC Paula SARL, przed dniem 15 kwietnia 2025 r., wykona i rozliczy Opcję Kupna

do zakupu udziałów mniejszościowych, których właścicielami są LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL

Investment S.À R.L., Spółka będzie uprawniona do skorzystania z prawa do wcześniejszego wykupu, jeżeli

Walne Zgromadzenie podejmie uchwałę o podwyższeniu kapitału zakładowego Spółki (co będzie

wymagało pozbawienia akcjonariuszy Spółki prawa poboru), i/lub jakąkolwiek inną uchwałę, która może

być wymagana do wykonania prawa Spółki do wcześniejszego wykupu („Podwyższenie Kapitału

Zakładowego”). Jeżeli GTC Paula SARL nie wykona i nie rozliczy Opcji Kupna przed dniem 15 kwietnia

2025 r., prawo do żądania wcześniejszego wykupu przejdzie na obligatariusza, z zastrzeżeniem

odpowiedniego Podwyższenia Kapitału Zakładowego. W każdym przypadku, na skutek wcześniejszego

wykupu, Obligacje Partycypacyjne zostaną umorzone, a płatność należna z tytułu wcześniejszego wykupu

zostanie potrącona z ceną emisyjną akcji Spółki, które zostaną objęte przez obligatariusza w ramach

Podwyższenia Kapitału Zakładowego, przy czym nie będzie należna żadna dodatkowa płatność z tytułu

wcześniejszego wykupu ani żadne rozliczenia pieniężne nie będą dokonywane na rzecz obligatariuszy.

Łączna liczba nowych akcji, które obligatariusze będą uprawnieni objąć (lub wykonać prawo z warrantów

subskrypcyjnych uprawniających do ich objęcia) będzie równa 44.988.504 akcji.

W dniu 31 marca 2025 r. GTC Paula SARL. wykonała wobec LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL

Investment S.À R.L. opcję nabycia wszystkich udziałów posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L.

i ZNL Investment S.À R.L. w Kaiserslautern I GmbH & Co. KG, Kaiserslautern II GmbH & Co. KG, Portfolio

Kaiserslautern III GmbH, Portfolio KL Betzenberg IV GmbH, Portfolio KL Betzenberg V GmbH, Portfolio

Kaiserslautern VI GmbH, Portfolio Heidenheim I GmbH, Portfolio Kaiserslautern VII GmbH oraz Portfolio

Helmstedt GmbH („Opcja Call”). Rozliczenie Opcji Call jeszcze nie nastąpiło i oczekuje się, że nastąpi

przed 30 kwietnia 2025 r.

Zgodnie ze zmienionymi warunkami Obligacji Partycypacyjnych, jeśli Paula SARL zrealizuje Opcję Call

przed 30 kwietnia 2025 r., Spółka będzie uprawniona do skorzystania z prawa do wcześniejszego wykupu

Obligacji Partycypacyjnych, pod warunkiem, że Walne Zgromadzenie podejmie uchwałę o podwyższeniu

kapitału zakładowego Spółki (wymagającą wyłączenia prawa poboru akcjonariuszy Spółki) i/lub inną

uchwałę niezbędną do realizacji prawa Spółki do wcześniejszego wykupu („Podwyższenie Kapitału

Zakładowego”). Ponadto, począwszy od 15 kwietnia 2025 roku, posiadacz Obligacji może zażądać

wcześniejszego wykupu Obligacji Partycypacyjnych, podlegających odpowiednio Podwyższeniu Kapitału

Zakładowego.

W każdym przypadku, na skutek wcześniejszego wykupu, Obligacje Partycypacyjne zostaną umorzone, a

płatność należna z tytułu wcześniejszego wykupu zostanie potrącona z ceny emisyjnej odpowiedniego

instrumentu kapitałowego, który zostanie objęty przez obligatariusza w ramach Podwyższenia Kapitału

Zakładowego, przy czym nie będzie należna żadna dodatkowa płatność z tytułu wcześniejszego wykupu

ani żadne rozliczenia pieniężne nie będą dokonywane na rzecz obligatariuszy.

Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego Opcja Call została wykonana, a intencją Zarządu jest

rozliczenie Opcji w uzgodnionym terminie, tj. do 30 kwietnia 2025 r

W sprawozdaniu finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. obligacje partycypacyjne są

prezentowane jako instrument kapitałowy zgodnie z MSR 32 Instrumenty finansowe - prezentacja. Wynika

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

to przede wszystkim z faktu, że jeśli zgodnie z uchwałą o podziale wyniku Spółki dywidenda nie zostanie

wypłacona, żadna płatność z tytułu Obligacji Partycypacyjnych nie zostanie naliczona ani wypłacona.

Ponadto, przedterminowy wykup według uznania Spółki jest realizowany przez emisję stałej liczby akcji

Spółki za stałą liczbę obligacji jak określono w dniu emisji. Podsumowując, Spółka jako emitent zachowuje

pełną jednostronną swobodę uniknięcia rozliczenia gotówkowego poprzez zamianę obligacji na akcje w

drodze emisji warrantów subskrypcyjnych skutkujących nowymi akcjami, co zapewnia traktowanie

instrumentu jako kapitału własnego. Chociaż prawo do wcześniejszego wykupu jest uzależnione od

wykonania i rozliczenia Opcji Call, Zarząd na dzień 31 grudnia 2024 roku uważał, że wykonanie Opcji Call

jest pod ich kontrolą i ujął zobowiązanie z tytułu tego wykonania, jak wyjaśniono powyżej, co zostało

potwierdzone faktycznym wykonaniem w dniu 31 marca 2025 roku, a płatność ma nastąpić do dnia 30

kwietnia 2025 r.

C. Finansowanie dłużne

Aby zapewnić dodatkowe finansowanie Transakcji, Spółka pozyskała pożyczkę w wysokości 190 EUR

(811,9 zł) („Pożyczka”), która została udzielona przez niektóre podmioty powiązane The Baupost Group,

L.L.C. i Diameter Capital Partners LP („Pożyczkodawcy”) na warunkach określonych w Umowie

Finansowania („Umowa Finansowania”) zawartej w dniu 20 grudnia 2024 r. Pożyczka została zaciągnięta

przez spółkę pośrednio zależną od Spółki, GTC Paula SARL („Pożyczkobiorca"), i jest gwarantowana w

szczególności przez Spółkę oraz podmioty z Grupy GTC, na warunkach określonych w Umowie

Finansowania. Umowa Finansowania wymaga, aby niektóre podmioty należące do Grupy GTC ustanowiły

określone zabezpieczenia oraz podporządkowały swoje zobowiązania (zgodnie z lokalnymi przepisami

prawa) na podstawie umów zawartych w szczególności z Agentem i/lub Agentem Zabezpieczenia (zgodnie

z definicją w Umowie Kredytowej). Jednym z warunków Umowy Finansowania jest wykonanie Opcji Kupna

udziałów niekontrolujących posiadanych przez LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L.

D. Ujęcie księgowe

Spółka przeprowadziła szczegółową analizę ujęcia księgowego Transakcji. Na podstawie analizy

wymogów zawartych w MSSF 10 Skonsolidowane Sprawozdania Finansowe i MSSF 3 Połączenia

jednostek gospodarczych, Zarząd uznał, że kontrola została przeniesiona na GTC w dniu 31 grudnia 2024

r. Głównym powodem takiej oceny była możliwość wywierania wpływu na wysokość wyników finansowych,

którą można było wykazać przed styczniem 2025 r., kiedy to Transakcja została zamknięta z prawnego

punktu widzenia. GTC było zaangażowane w działalność nabytego portfela i/lub miała prawo weta w

podejmowaniu decyzji. . Ponadto w dacie płatności, która miała miejsce 30 grudnia 2024 r., Grupa Peach

jako poprzedni właściciel utraciła uprawnienia do cofnięcia wszelkich decyzji podjętych we współpracy z

GTC. Chociaż rejestracja przeniesienia udziałów w Spółkach Przejmowanych została zakończona w dniu

6 stycznia 2024 r., udziały były w dniu 31 grudnia 2024 r., w posiadaniu agenta, który potwierdził otrzymanie

płatności, a od daty płatności Grupa posiadała de facto prawa do podejmowania decyzji związanych z

odpowiednimi działaniami.

Kierownictwo przeprowadziło opcjonalny test koncentracji i zauważyło, że około 92% nabytych aktywów

brutto jest związanych z nabyciem nieruchomości inwestycyjnych, składającą się głównie z podobnych

aktywów - lokali mieszkalnych. W rezultacie test koncentracji został spełniony, a transakcja została

rozliczona jako nabycie aktywów („asset acquisition”). Ponieważ test koncentracji został spełniony to zbiór

działań prowadzonych oraz aktywów zarządzanych w celu osiągania korzyści nie został uznany za

przedsięwzięcie i nie była wymagana dalsza ocena.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

W ramach zawartej transakcji w oparciu o MSSF 9 Instrumenty Finansowe Zarząd zidentyfikował inne

zobowiązania i istotne instrumenty finansowe jak poniżej:

- Zobowiązanie do wypłaty minimalnej dywidendy (4,9 EUR; 20,9 zł) jako umowne zobowiązanie

do dokonywania corocznych płatności na rzecz akcjonariuszy mniejszościowych tj. Peach Partner

i Peach KG. Kwota zobowiązania została obliczona przy użyciu metody zamortyzowanego kosztu.

Na dzień 31 grudnia 2024 r. 4,8 EUR (20,5 zł) zaprezentowano jako zobowiązania długoterminowe,

a 0,1 EUR (0,4 zł) w pozostałych zobowiązaniach finansowych.

- Grupa nie rozpoznała zobowiązania do wypłaty dywidendy wobec LFH Portfolio Acquico S.À R.L.

i ZNL Investment S.À R.L. - jak wyjaśniono powyżej, w oparciu o ocenę Zarządu, GTC miała

istniejące zobowiązanie do realizacji Opcji Kupna i istniejący dostęp do zwrotów związanych z ich

udziałami, co zwalnia Grupę z dalszych zobowiązań wobec LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL

Investment S.À R.L. Zobowiązanie do wypłaty minimalnej dywidendy stanowi umowne

zobowiązanie do dokonywania corocznych płatności na rzecz akcjonariuszy mniejszościowych, tj.

spółek LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. Kwota zobowiązania została

obliczona przy użyciu metody zamortyzowanego kosztu i na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosi 5,2

EUR (22,2 zł) stanowi zobowiązanie warunkowe na podstawie powodów opisanych powyżej.

- Jak wyjaśniono powyżej Opcja Kupna udziałów mniejszościowych LFH Portfolio Acquico S.À R.L.

i ZNL Investment S.À R.L. została ujęta jako zobowiązanie w wartości bieżącej kwoty wykupu,

która ma zostać wypłacona udziałowcom niekontrolującym w ramach opcji kupna (22,6 EUR; 96,6

zł). Grupa rozpoznała ponadto zobowiązanie z tytułu opcji put dotyczącej udziałów

niekontrolujących, których właścicielem jest Peach w wartości bieżącej kwoty wykupu, która ma

zostać wypłacona udziałowcom mniejszościowym w ramach opcji kupna (18,6 EUR; 79,5 zł).

Następnie zmiany wartości bilansowej zobowiązania finansowego będą ujmowane w zysku lub

stracie, zgodnie z MSSF 9. Na dzień 31 grudnia 2024 r. zobowiązanie z tytułu opcji put jest

prezentowane w pozycji Zobowiązania z tytułu opcji put udziałów niekontrolujących oraz inne

zobowiązania długoterminowe.

- Grupa rozpoznała także zobowiązanie finansowe w wysokości 9 EUR (38,4 zł) dotyczące

zatrzymanej ceny nabycia pożyczek akcjonariuszy, która zostanie zapłacona wraz z opłatą za

opcję na rzecz Peach. Na dzień 31 grudnia 2024 r. zaprezentowane w pozycji Pozostałe

zobowiązania finansowe.

- Opcja put i call na 49% udziałów PM z Grupą Peach ze stałą ceną 0,45 EUR (1,9 zł). Kierownictwo

zakłada, że zostanie ona wykonana na koniec 2027 r., stąd ujęto 0,42 EUR (1,8 zł) w

zobowiązaniach długoterminowych według zamortyzowanego kosztu. W oparciu o umowę z

Peach, nie są oni uprawnieni do żadnej dywidendy ani udziału w zyskach, w związku z czym nie

rozpoznano udziałów niekontrolujących.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Poniższa tabela przedstawia wartości nabytego portfela wykorzystane do obliczenia ceny nabycia:

Aktywa

Nieruchomości inwestycyjne

1.912,6

Należności z tytułu pożyczek od Peach do przejętych jednostek

162,4

Pozostałe aktywa 43,6

2.118,6

Pasywa

Zobowiązania finansowe z tytułu kredytów

792,7

Pożyczki otrzymane od grupy Peach

297,8

Pozostałe zobowiązania

48,3

1.138,8

Aktywa netto (100%)

979,8

Nabyte aktywa netto (bez udziałów niekontrolujących)

879,4

Rozliczenie pożyczek od i do Grupy Peach

142,7*

Aktywa netto skorygowane o nabyte pożyczki od

udziałowca

1.022,1

Wynagrodzenie netto płatne w gotówce

(718,7)

Koszty transakcji związane z nabyciem

(39,2)

Koszty transakcji niezapłacone na dzień 31 grudnia 2024 roku

17,2

Wydatki z tytułu zakupu ukończonych aktywów

(740,7)

Suma wynagrodzenia powiększona o koszty transakcyjne

1.022,1

Wynagrodzenie płatne w gotówce

718,7

Wyemitowane obligacje partycypacyjne w wartości godziwej

178,2

Zobowiązanie z tytułu wykonania opcji kupna

96,6

Koszty transakcyjne 39,2

Inne korekty pomniejszające kwotę do zapłaty

(10,6)

* Kwota rozliczenia pożyczek wobec Grupy Peach dotyczy rozliczenia należności i zobowiązań z tytułu pożyczek

wewnątrzgrupowych opisanych w osobnych pozycjach powyżej.

E. Pozostałe

Transakcja opisana powyżej nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

Szczegółowy opis transakcji znajduje się w raporcie bieżącym nr 1/2025 z dnia 2 stycznia 2025 r.

FINANSOWANIE

W lutym 2024 r., Dorado 1 EOOD, jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę kredytu

bankowego na kwotę 55,0 EUR (238,0 zł) z DSK Bank AD oraz OTP Bank PLC z terminem zapadalności

w marcu 2029 r. Cała kwota kredytu została wypłacona.

W grudniu 2023 r., Grupa GTC przekazała 29,5 EUR (127,8 zł) na rachunek powierniczy prowadzony w

zewnętrznej kancelarii prawnej w celu nabycia zielonych obligacji wyemitowanych przez GTC Aurora

(zwanych dalej „obligacjami Aurora”). Prowadzenie transakcji akwizycyjnych powierzono ekspertowi

finansowemu (dalej „Broker”). W roku zakończonym 31 grudnia 2024 r., broker odkupił 6.000 obligacji

Aurora o wartości nominalnej 6,0 EUR (25,8 zł) po koszcie 5,4 EUR (23,2 zł). Grupa GTC rozpoznała

przychód z tytułu wykupu obligacji Aurora w kwocie 0,6 EUR (2,6 zł). Broker nabył także obligacje MBH

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Bank o numerze ISIN HU0000362207 po koszcie w wysokości 3,9 EUR (16,8 zł) oraz obligacje Grid Parity

po koszcie w wysokości 6,9 EUR (29,7 zł), które zostały przekazane do Grupy GTC. Ponadto Grupa GTC

zdecydowała o obniżeniu kwoty depozytu na rachunku powierniczym przeznaczonym do wykupu o 14,2

EUR (61,1 zł). Kwoty 12,2 EUR (52,9 zł) w pierwszym kwartale 2024 r. oraz 2 EUR (8,2 PLN) w trzecim

kwartale 2024 r. zostały zwrócone do Grupy GTC w gotówce, wraz z naliczonymi odsetkami. Umowa

wygasła w grudniu 2024 r. i nie została przedłużona na kolejny okres.

W dniu 25 czerwca 2024 r., Globis Poznań Sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała z

Santander Bank Polska S.A. aneks przedłużający termin spłaty kredytu z 30 czerwca do 31 sierpnia 2024

r.. Kredyt został spłacony w terminie zapadalności.

W dniu 14 sierpnia 2024 r. GTC Aeropark sp. z o.o. oraz Artico sp. z o.o., jednostki całkowicie zależne od

Spółki, podpisały umowę kredytu na kwotę 31,6 EUR (136,3 zł) z Santander Bank Polska S.A. z 5-

letnim okresem spłaty od daty uruchomienia kredytu. Cała kwota kredytu została wypłacona.

POZOSTAŁE INFORMACJE

W dniu 26 czerwca 2024 r., Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki podjęło uchwałę o wypłacie

dywidendy w kwocie 29,3 EUR (126,3 zł). Wysokość dywidendy wypłaconej przez Spółkę wynosi 0,22 zł

(nie w milionach) Dywidenda została wypłacona we wrześniu 2024 r.

WYDARZENIA MAJĄCE MIEJSCE PO 31 GRUDNIA 2024 R.:

W dniu 17 stycznia 2025 r. Grupa sfinalizowała sprzedaż działki w Warszawie (dzielnica Wilanów). Cena

sprzedaży zgodnie z umową wynosi 55,0 EUR (235,0 zł), co jest równe wartości prezentowanej w aktywach

przeznaczonych do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2024 r. Transakcja nie została zawarta z żadnym

podmiotem powiązanym.

W dniu 31 stycznia 2025 r., Grupa sfinalizowała sprzedaż udziałów serbskiej spółki zależnej Glamp d.o.o.

Belgrad (projekt GTC X) za kwotę 22,7 EUR (96,9 zł) (wyłączając środki pieniężne i depozyty w

sprzedawanej jednostce), która to kwota była zbliżona do wartości prezentowanej w aktywach

przeznaczonych do sprzedaży na dzień 31 grudnia 2024 r. Transakcja nie została zawarta z żadnym

podmiotem powiązanym.

W dniu 31 stycznia 2025 r. GTC Origine Investments Pltd, jednostka całkowicie zależna od Spółki,

podpisała umowę zamiany 100% udziałów w spółkach Chino Invest Ingatlanhasznosító Kft i Infopark H

Építési Terület Kft w zamian za udziały w spółkach zależnych: GTC VRSMRT Projekt Kft i GTC Trinity

d.o.o. oraz wyemitowane przez podmiot niepowiązany obligacje, których właścicielem była spółka GTC

Origine Investments Pltd. Łączna wartość godziwa transakcji wyniosła 14,8 EUR (63,2 zł). Transakcja nie

wymagała rozliczenia gotówkowego. Obie nabyte spółki posiadają ponad 6.800 m kw. działek

mieszkaniowych w Budapeszcie, co daje GTC możliwość udziału w dynamicznie rozwijającym się rynku

mieszkaniowym na Węgrzech. Transakcja nie została zawarta z żadnym podmiotem powiązanym.

W dniu 24 lutego 2025 r. GTC Galeria CTWA sp. z o.o., spółka całkowicie zależna od Spółki, podpisała z

Erste Group Bank AG i Raiffeisenlandbank Niederosterreich-Wien AG umowę przedłużenia istniejącego

kredytu. Ostateczny termin spłaty został wydłużony o 5 lat od daty podpisania umowy.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1.3 Struktura organizacyjna Grupy

Struktura Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre na dzień 31 grudnia 2024 r. jest przedstawiona w rocznym

skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. w Nocie 8 Inwestycje

w jednostkach zależnych.

1.4 Zmiany podstawowych zasad zarządzania Spółki i Grupy

Nie zaszły żadne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką i Grupą.

ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU.:

• W dniu 18 marca 2024 r. Barbara Sikora zrezygnowała z zasiadania w Zarządzie GTC S.A.

• W dniu 23 kwietnia 2024 r. Balázs Gosztonyi został powołany do Zarządu GTC S.A. ze

skutkiem na dzień 24 kwietnia 2024 r.

• W dniu 30 sierpnia 2024 r. György Stofa został powołany do Zarządu GTC S.A. ze skutkiem

na dzień 1 września 2024 r.

• W dniu 3 grudnia 2024 r. György Stofa zrezygnowała z zasiadania w Zarządzie GTC S.A.

ZMIANY W SKŁADZIE RADY NADZORCZEJ.:

• W dniu 13 marca 2024 r., Aletheia Investment AG powołała Leonz Meyer na członka rady

nadzorczej Spółki;

• W dniu 15 marca 2024 r., GTC Dutch Holdings B.V. odwołało Balázs Figura oraz Mariusza

Grendowicza z funkcji członka rady nadzorczej GTC S.A.;

• W dniu 15 marca 2024 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało Tamás Sándor i Csaba

Cservenák na członków rady nadzorczej Spółki;

• W dniu 17 czerwca 2024 r. wygasł mandat pana Leonz Meyer jako członka rady nadzorczej

GTC S.A. wskutek zmniejszenia udziału w kapitale zakładkowym Spółki przez Aletheia

Investment AG poniżej 5%.

• W dniu 25 września 2024 r. Sławomir Niemierka zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej

GTC S.A.

• W dniu 25 września 2024 r., Otwarty Fundusz Emerytalny PZU “Złota Jesień” powołał

Magdalenę Frąckowiak na członka rady nadzorczej Spółki.

ZMIANY W SKŁADZIE RADY NADZORCZEJ PO 31 GRUDNIA 2024 R.:

• W dniu 5 stycznia 2025 r.,Lorant Dudas zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej Spółki,

ze skutkiem na dzień 5 stycznia 2025 r.

• W dniu 18 marca 2025 r. Balint Szécsényi zrezygnował z zasiadania w radzie nadzorczej

Spółki, ze skutkiem na dzień 18 marca 2025 r.

• W dniu 16 kwietnia 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało Ferenc Minárik i István

Hegedüs na członków rady nadzorczej Spółki, ze skutkiem na dzień 17 kwietnia 2025 r.

• W dniu 22 kwietnia 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. odwołało Tamás Sándor i Csaba

Cservenák z funkcji członka rady nadzorczej GTC S.A.

• W dniu 22 kwietnia 2025 r., GTC Dutch Holdings B.V. powołało Ferenc Daróczi na członka

rady nadzorczej Spółki.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1.5 Strategia Grupy

Strategia Grupy koncentruje się na stabilnym wzroście, ostrożności finansowej i zrównoważonym rozwoju

środowiskowym, z zaangażowaniem w tworzenie długoterminowej wartości dla swoich interesariuszy.

Rozwój Grupy opiera się na kompetencjach GTC, czyli budowie nowych nieruchomości w celu

generowania zysku dewelopera i zwiększaniu wartości istniejących nieruchomości poprzez mocne

zarządzanie aktywami.

Podstawowe klasy aktywów:

• Zielone biurowce (zarówno nowo wybudowane, jak i istniejące)

• Zielone centra handlowe (tylko operacje)

• Szeroko pojęty sektor mieszkaniowy (mieszkania na sprzedaż i wynajem, mieszkania dla seniorów

i domy studenckie)

• Energia odnawialna

• Sektor hotelarski

Kraje, do prowadzenia działalności:

• Istniejące kraje europejskie, w których GTC jest obecna, pozostaną głównymi rynkami GTC

• Nowe silne rynki z potencjałem wzrostu (Niemcy, Wielka Brytania)

• Wysoko oceniane kraje w celu podniesienia ogólnej oceny Grupy

Priorytety zarządzania portfelem:

• Aktywne zarządzanie naszym portfelem w celu poprawy przychodów z wynajmu i poziomu najmu

oraz utrzymania efektywności kosztowej

• Repozycjonowanie starych/nieefektywnych energetycznie aktywów lub tych zlokalizowanych na

trudnych (szczególnie regionalnych) rynkach

• Sprzedaż aktywów niezwiązanych z podstawową działalnością w celu odblokowania kapitału na

nowe inwestycje i nabycia oraz zwiększenie zwrotu z zainwestowanego kapitału

• Sprzedaż wybranych ukończonych nieruchomości komercyjnych, które albo wymagają

znaczących nakładów inwestycyjnych w celu ich repozycjonowania, albo osiągnęły szczyt wartości

księgowej (w całości wynajęte z długim okresem najmu (WAULT)

• Nabycie nieruchomości o wartości dodanej, które zapewniają wymierny potencjał poprzez

ponowny najem, poprawę poziomu najmu i wzrost czynszów oraz wykorzystanie potencjału w

zakresie przebudowy

• Wejście do krajów i klas aktywów oferujących wyższe stopy zwrotu/potencjał dalszego wzrostu,

spełniających przyjęte przez Grupę kryteria inwestycyjne

• Prowadzenie w dowolnym momencie co najmniej jednej budowy w każdym z krajów działalności

GTC

• Przekształcanie realizowanych projektów deweloperskich i gruntów w nieruchomości generujące

przychód

Aktywne zarządzanie zobowiązaniami:

• Finansowanie potrzeb inwestycyjnych z uprzywilejowanych pożyczek bankowych i rynków

kapitałowych dłużnych.

• Aktywne zarządzanie kosztami finansowania poprzez ciągłe refinansowanie w celu zwiększenia

ciągłej stopy zwrotu z kapitału własnego

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

• Chociaż LTV będzie obniżane w dłuższej perspektywie, dopuszczalne będą przejściowe wzrosty

wskaźnika związane z intensywnymi wydatkami pieniężnymi na nabycia i budowę nieruchomości

mające na celu zwiększenia wzrostu Spółki

Zrównoważony rozwój (ESG):

• Skoncentrowanie na zielonych budynkach, redukcji śladu węglowego i certyfikacji

zrównoważonego portfela w celu łagodzenia zmian klimatycznych

• Nadanie priorytetu relacjom z najemcami i wpływowi na społeczność poprzez odpowiedzialne

inwestycje

• Stosowanie środków antykorupcyjnych i przeciwdziałających praniu pieniędzy oraz skuteczne

zarządzanie ryzykiem

• Aktywne podnoszenie świadomość pracowników w zakresie aspektów ESG i zachęcanie do

zgłaszania zagadnień związanych z ESG

• Restrykcyjne przestrzeganie polityki krajów i osób objętych sankcjami

• Wspieranie inicjatyw w obszarze ESG oraz członkostwo w organizacjach propagujących idee ESG

Inne:

• Dalsza optymalizacja kosztów ogólnych poprzez usprawnienia procesów i cyfryzację

• Centralizacja wybranych funkcji i outsourcing funkcji tam, gdzie brakuje kompetencji

Filary Polityki ESG

Kwestie środowiskowe, w tym klimatyczne, są ważnym obszarem zarządzania Grupą. Są one zawarte w

naszej Polityce ESG, która opiera się na 3 filarach i 8 obszarach tematycznych

(E) Środowisko: troska o środowisko

Ograniczamy nasz ślad środowiskowy. Dostarczamy i zarządzamy budynkami z ekologicznymi

certyfikatami (oszczędność energii i surowców, obniżenie emisji dwutlenku węgla). Wspieramy gospodarkę

o obiegu zamkniętym (circular economy).

Obszary filaru:

E.1. Zielone Budynki

E.2. Zmiany klimatu

(S) Społeczeństwo: równouprawnienie, szacunek i różnorodność

Dostarczamy powierzchnie biurowe i handlowe, w których nasi najemcy mogą się rozwijać. Dbamy o

pracowników, którzy są naszym największym kapitałem. Jesteśmy dobrym sąsiadem, inwestującym w

lokalne społeczności.

Obszary filaru:

S.1. Najemcy

S.2. Pracownicy

S.3. Społeczności

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

(G) Ład korporacyjny: najlepsze praktyki w zakresie ładu korporacyjnego

Działamy etycznie i zapewniamy zgodność wszystkich naszych działań z prawem. Wdrażamy procesy

minimalizujące ryzyko z obszaru ESG. Prowadzimy otwartą i szczerą komunikację ze wszystkimi naszymi

interesariuszami.

Obszary filaru:

G.1. Compliance

G.2. Zarządzanie ryzykiem

G.3. Transparentność

Szczegółowy opis filarów znajduje się w raporcie rocznym Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia

2022 r. (patrz punkt 4.5) lub na stronie internetowej spółki w sekcji ESG.

1.6 Informacja na temat polityki Spółki w zakresie działalności sponsorskiej,

charytatywnej oraz podobnej działalności.

Jako Grupa wyznaczamy sobie ambitne cele biznesowe, które chcemy realizować w sposób

zrównoważony. To odpowiedzialne zadanie dla całego naszego zespołu, dlatego stworzenie stabilnego i

motywującego środowiska pracy jest dla nas tak ważne. Wszystkie jej działania w zakresie społecznej

odpowiedzialności biznesu są prowadzone w sposób skoordynowany, aby wspierać społeczności lokalne,

w których działa Grupa. Wsparcie takie przewiduje:

• poprawę lokalnej infrastruktury, w tym drogowej i komunikacyjnej. Zasadą obowiązującą naszej

Grupy jest branie odpowiedzialności za kreowaną przez nas przestrzeń. Infrastruktura tworzona w

związku z realizowanymi inwestycjami lub na ich potrzeby jest przekazywana nieodpłatnie miastu

do korzystania przez wszystkich mieszkańców. Ponadto przed przystąpieniem do realizacji

projektów Grupy na działkach, które nie są zabudowane albo będą otaczały przyszłe inwestycje,

tworzone są ogólnodostępne tereny zielone (skwery, parki etc.);

• sponsorowanie lokalnych inicjatyw – Grupa bierze również czynny udział w wielu działaniach

non-profit jako partner, organizator lub sponsor. Często prezentujemy nasze projekty lokalnej

społeczności. Bierzemy aktywny udział w publicznych spotkaniach poświęconych planowaniu

przestrzennemu. Nasze biura krajowe najlepiej znają potrzeby lokalnej społeczności i rynek, na

którym działają, dlatego to one podejmują decyzje, jakie tematy społeczne są dla nich priorytetowe.

Grupa uczestniczy w lokalnych inicjatywach między innymi takich jak:

o wspieranie Czerwonego Krzyża w zapewnianiu miejsca na oddawanie krwi;

o wsparcie Czerwonego Krzyża, UNICEF, Wioski Dziecięcej itp., organizacji humanitarnych

zbierających datki w centrum handlowym;

o finansowanie największej w Częstochowie akcji promującej zbiórkę krwi „MOTOSERCE";

o wsparcie organizacji charytatywnych w zapewnieniu miejsca w naszych centrach

handlowych i biurowcach dla działań promocyjnych w przyciąganiu sponsorów i

uświadamianiu ludzi o ich inicjatywach, a także stowarzyszeń humanitarnych i

charytatywnych;

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

o promocja lokalnych firm poprzez ciągłe dostarczanie ekologicznych i domowych produktów

dla wszystkich odwiedzających;

o bezpłatne badania lekarskie dla kobiet i mężczyzn;

o organizacja pikników rodzinnych;

o organizacja comiesięcznych wyprzedaży garażowych;

o organizacja warsztatów świątecznych;

o otwarcie w nocy bezpłatnego parkingu z powodu złych warunków pogodowych;

o przekazanie choinek na cele charytatywne i pomoc potrzebującym dzieciom w Zagrzebiu.

Wspieramy fundację na Węgrzech, która pomaga dzieciom z niepełnosprawnościami - Első

Lépések – Mozgássérült Gyermekeket Segítő Alapítvány.

Dodatkowo Grupa przeprowadziła kilka lokalnych inicjatyw wspierających działania sportowe

lub sponsoruje:

o trening jogi - promocja aktywnego spędzania wolnego czasu;

o gry ruchowe dla dzieci podczas wakacji;

o gry miejskie dla rodzin - promocja aktywności na świeżym powietrzu;

o festiwal siatkówki - promocja zdrowego stylu życia;

o Turniej siatkówki plażowej - Puchar Śląska;

o Otwarte Mistrzostwa 40+ w siatkówce plażowej w Galerii Jurajskiej;

o Bieg przez Most w Warszawie;

o Siatkówka charytatywna – turniej siatkówki JLL;

o Bieg Niepodległości w Warszawie.

• certyfikacja ekologiczna – Inwestycje Spółki i Grupy są realizowane zgodnie z wytycznymi

ekologicznej certyfikacji budynków (LEED i BREEAM). Grupy jest posiadanie portfela w 100%.

certyfikowanego zgodnie z wytycznymi ekologicznej certyfikacji budynków. Na 31 grudnia 2024 r.

około 93% naszych nieruchomości posiadało zielony certyfikat, który świadczy o zrównoważonym

rozwoju nieruchomości budowanych i zarządzanych przez GTC.

W 2024 r. Grupa poniosła wydatki na wsparcie działalności charytatywnej w łącznej kwocie 369 tys. EUR,

w tym: 65 tys. EUR na organizacje społeczne/charytatywne, 10 tys. EUR na darowizny ogólne, 27 tys. EUR

na działania związane ze sportem i 159 tys. EUR na sponsorowanie działań związanych z kulturą oraz 108

tys. EUR na sponsoring (edukacji, działalności charytatywnej, ochrony zdrowia, ekologii) i działania

pokrewne.

1.7 Opis działalności

Na dzień 31 grudnia 2024 r., wartość księgowa portfela wynosiła wyniosła 12.238,0 zł (2.864,0 EUR) i

składała się z nieruchomości inwestycyjnych (wliczając prawa do użytkowania gruntów i aktywa

przeznaczone do sprzedaży), które stanowiły 99% portfela oraz gruntów przeznaczonych pod zabudowę

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

mieszkaniową (wliczając prawa do użytkowania gruntów), które stanowiły 1%. Dodatkowo GTC posiada

finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami) o wartości przypadającej GTC 661,0 zł (154.7

EUR).

1.7.1 Analiza segmentowa nieruchomości inwestycyjnych

Grupa skupia się na

• nieruchomościach komercyjnych, głównie

budynki biurowe i parki biurowe, oraz centra

handlowo-rozrywkowe

• nieruchomościach mieszkaniowych, głównie

mieszkania na wynajem.

Nieruchomości inwestycyjne obejmują nieruchomości

generujące przychody z wynajmu (ukończone projekty i

budynki przeznaczone do sprzedaży), nieruchomości w

trakcie budowy, grunty przeznaczone pod zabudowę

komercyjną (włączając te przeznaczone do sprzedaży)

oraz prawo do użytkowania gruntów (włączając prawo do użytkowania gruntów przeznaczonych do

sprzedaży).

1.7.1.1 Komercyjne nieruchomości inwestycyjne generujące przychody, wliczając

budynki przeznaczone do sprzedaży

Na dzień 31 grudnia 2024 r. Grupa posiadała w swoim portfelu 45 komercyjnych nieruchomości

inwestycyjnych (wliczając 1 aktywo biurowe przeznaczone na sprzedaż) o łącznej powierzchni brutto

745.100 m kw. w porównaniu do 46 komercyjnych nieruchomości inwestycyjnych o łącznej powierzchni

brutto 752.500 m kw. na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela komercyjnych nieruchomości

inwestycyjnych wynosiła 8.494,5 zł (1.987,9 EUR) na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 8.728,2 zł

(2.007,4 EUR) na dzień 31 grudnia 2023 r. Poziom najmu na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosił 86% w

porównaniu do 87% na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość komercyjnego portfela została oszacowana przy

średniej stopie kapitalizacji na poziomie 7,3% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 7,5% na dzień

31 grudnia 2023 r. Średni okres najmu dla nieruchomości komercyjnych wynosił 3,8 lat na dzień 31 grudnia

2024 r. w porównaniu do 3,5 lat na dzień 31 grudnia 2023 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 19,0 EUR/m

kw./ miesiąc na dzień 31 grudnia 2024, w porównaniu do 19,3 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia

2023 r.

Nieruchomości inwestycyjne

w budowie

Grunty przeznaczone pod

zabudowę komercyjną

(włączając aktywa

przeznaczone na sprzedaż)

Prawo do użytkowania

wieczystego gruntów

(włączając aktywa

przeznaczone na

sprzedaż)

Komercyjne ukończone nieruchomości inwestycyjne

(włączając aktywa przeznaczone na sprzedaż)

86%

Mieszkaniowe ukończone

nieruchomości

inwestycyjne

16%

% Nieruchomości inwestycyjnych

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Biura

64%

Centra

handlowe

36%

Polska

38%

Budapeszt

32%

Sofia

10%

Bukareszt

Belgrad

Zagrzeb

Na dzień 31 grudnia 2024 r. około 70% ukończonych

komercyjnych nieruchomości inwestycyjnych (pod

względem wartości) znajduje się w Polsce i na Węgrzech a

pozostałe 30 % w stolicach państw z rejonu SEE i CEE.

Poniższa tabela przedstawia nieruchomości inwestycyjne generujące przychody na dzień 31 grudnia

2024 r. według krajów, w których działa Grupa:

Lokalizacja

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Udział

według

pow. najmu

(%)

Średni

poziom

najmu

(%)

Wartość

księgowa

(EUR)

Udział

według

wartości

księgowej

(%)

Polska

312.100

42%

82%

760,1

38%

Węgry

209.500

28%

86%

629,1

32%

Sofia

74.700

10%

89%

194,2

10%

Bukareszt 62.500 8% 82% 161,4

Belgrad 51.700 7% 99% 142,3 7%

Zagrzeb 34.600 5% 99% 100,8

Razem 745.100 100%

86%

1.987,9 100%

W ramach swojego portfela nieruchomości komercyjnych generujących przychód Grupa skupia swoje

działania na sektorze biurowym. Na dzień 31 grudnia 2024 r. nieruchomości biurowe stanowiły około 64%

wartości portfela komercyjnych nieruchomości inwestycyjnych, a nieruchomości handlowe pozostałe 36%,

praktycznie nie uległy zmianie w stosunku do stanu na dzień 31 grudnia 2023 r.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Poniższa tabela przedstawia komercyjne nieruchomości inwestycyjne generujące przychody na dzień 31

grudnia 2024 r. według typu powierzchni:

Typ powierzchni

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Udział

według

pow.

najmu

(%)

Średni

poziom

najmu

(%)

Wartość

księgowa

(EUR)

Udział

według

wartości

księgowej

(%)

Biurowe 541.200

73%

82% 1.273,9 64%

Handlowe

203.900

27%

96%

714.0

36%

Razem

745.100

100%

86%

1.987,9

100%

Budynki biurowe Grupy zapewniają wygodę, elastyczne wnętrza i pełny komfort pracy. Położenie w samym

sercu dzielnic biznesowych, w pobliżu najważniejszych szlaków komunikacyjnych, w tym

międzynarodowych lotnisk, gwarantuje doskonałą komunikację nie tylko z resztą kraju, ale również z całym

światem. Projekty Grupy zdobyły zaufanie znacznej liczby międzynarodowych korporacji i innych

prestiżowych instytucji, w tym: ExxonMobil, evosoft, Ericsson, KEF, IBM, MBH Bank, Rempetrol,

Concentrix, HTECH Group, CBRE, LOT, Deloitte, KPMG i inne.

Centra handlowe Grupy znajdują się przede wszystkim w stolicach regionu CEE i SEE oraz mniejszych

miastach w Polsce, na Węgrzech, w Serbii, Bułgarii i Chorwacji. Zawsze towarzyszy im wysoka pozycja

w miastach w których się znajdują. Ich najemcami są duże koncerny międzynarodowe, jak również marki

lokalne, takie jak: Carrefour, Cinema City, H&M, Grupa Inditex i inne.

1.7.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych

Na dzień 31 grudnia 2024 r. portfel nieruchomości biurowych Grupy składał się z 39 budynków biurowych

(wliczając 1 aktywo biurowe przeznaczone na sprzedaż) w porównaniu do 40 budynków na dzień 31

grudnia 2023 r. Powierzchnia najmu brutto wynosiła 541.200 m kw. w porównaniu do 548.200 m kw. na

dzień 31 grudnia 2023 r. Poziom najmu na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosił 82% w porównaniu do 84% na

dzień 31 grudnia 2023 r. Średni okres najmu dla nieruchomości biurowych wynosił 3,8 lat na dzień 31

grudnia 2024 r. w porównaniu do 3,5 lat na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela została oszacowana

przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 7,3% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 7,6% na

dzień 31 grudnia 2023 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 17,5 EUR/m kw./ miesiąc na dzień 31 grudnia

2024, w porównaniu do 18,0 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2023 r. Łączna wartość portfela

nieruchomości biurowych na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosiła 1.273,9 EUR w porównaniu do 1.298,8

EUR na dzień 31 grudnia 2023 r. Spadek wartości wynika głównie ze sprzedaży budynku Matrix C w

Zagrzebiu, co zostało częściowo skompensowane wzrostem wartości portfela generującego przychody,

głównie na Węgrzech.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Budynki biurowe Grupy zlokalizowane są w Polsce i

Budapeszcie, oraz stolicach państw

z rejonu SEE i CEE: Belgrad, Zagrzeb, Bukareszt i

Sofia.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych na dzień 31 grudnia 2024 r. według krajów,

w których działa Grupa:

Lokalizacja

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Udział

według

pow.

najmu

(%)

Średni

poziom

najmu

(%)

Wartość

księgowa

(EUR)

Udział według

wartości

księgowej

(%)

Budapeszt

203.100

37%

86%

606,9

47%

Polska

199.000

37%

74%

325,0

26%

Bukareszt

62.500

12%

82%

161,4

13%

Sofia

52.000

10%

85%

113,6

Belgrad

17.700

97%

52,2

Zagrzeb

6.900

100%

14,8

Razem 541.200 100% 82% 1.273,9 100%

1.7.1.1.1.1 Portfel nieruchomości biurowych w Budapeszcie

Łączna powierzchnia najmu brutto w 13 budynkach biurowych Grupy w Budapeszcie obejmuje 203.100

m kw. na dzień 31 grudnia 2024 r. i pozostała niezmieniona w stosunku do roku zakończonego 31 grudnia

2023 r. Poziom najmu wynosił 86% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 87% na dzień 31 grudnia

2023 r. Średni okres najmu nieruchomości biurowych wynosił 3,5 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. w

porównaniu do 3,6 lat na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela nieruchomości biurowych została

oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 6,6% na dzień 31 grudnia 2024 r, w porównaniu

do 7,2% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 19,3 EUR/m kw./miesiąc na dzień

31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 20,3 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela

biurowego na Węgrzech wynosiła 606,9 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 595,8 EUR na

dzień 31 grudnia 2023 r. Wzrost wartości wynika głównie z wzrostu wartości Center Point na skutek

modernizacji.

Węgry

47%

Polska

26%

Bukareszt

13%

Sofia

Belgrad

Zagrzeb

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Budapeszcie

Nieruchomość

Lokalizacja

udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok ukończenia

(%)

(m kw.)

Center Point I&II

Budapeszt

100% 40.800

2004/2006

w trakcie

przebudowy

Duna Tower

Budapeszt

100%

31.300

2006

GTC Metro

Budapeszt

100%

16.200

2010

Vaci 173-177

Budapeszt

100%

6.400

Vaci Greens D

Budapeszt

100%

15.600

2018

Ericsson Headquarter

Budapeszt

100%

21.100

2017

evosoft Hungary Ltd.

Headquarter

Budapeszt

100% 20.700 2020

V188

Budapeszt

100%

15.000

2001

Döbrentei

Budapeszt

100%

2.300

Pillar

Budapeszt

100%

29.100

2022

Rose Hill Park ²

Budapeszt

100%

4.600

2023

Razem

203.100

Nieruchomość nabyta jako działka pod zabudowę z istniejącym małym budynkiem biurowym.

² Dwa budynki biurowe, które zostały odnowione o powierzchni 4.600 m kw, oraz dodatkowe 10.700 m kw. jest

w budowie.

1.7.1.1.1.2 Portfel nieruchomości biurowych w Polsce

Łączna powierzchnia najmu brutto w 16 budynkach biurowych Grupy w Polsce obejmuje 199,000 m kw. na

dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 195.500 m kw. na dzień 31 grudnia 2023 r. Biurowce

zlokalizowane są w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu. Poziom najmu wynosił

74% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 77% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średni okres najmu

nieruchomości biurowych wynosił 4,1 lat na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 2,8 lat na dzień 31

grudnia 2023 r. Wartość portfela nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie

kapitalizacji na poziomie 8,3% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 8,3% na dzień 31 grudnia

2023 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 15,2 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. w

porównaniu do 15,5 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela biurowego w Polsce

wynosiła 325,0 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 335,4 EUR na dzień 31 grudnia 2023

r. Spadek wartości portfela wynikał ze spadku

poziomu najmu.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Polsce:

Nieruchomość

Lokalizacja

Udział

GTC

Całkowita pow.

najmu brutto

Rok ukończenia

(%)

(m kw.)

Galileo Kraków 100% 11.000

2003

Globis Poznań Poznań 100% 14.100

2003

Newton Kraków 100% 10.850

2007

Edison Kraków 100% 11.400 2007

Nothus Warszawa 100% 9.600

2007

Zephirus

Warszawa

100%

9.800

2008

Globis Wrocław

Wrocław

100%

16.600

2008

University Business Park A

Łódź

100%

20.450

2010

Francuska Office Centre (A i B)

Katowice

100%

23.300

2010

Sterlinga Business Center

Łódź

100%

13.800

2010

Corius Warszawa 100% 9.600

2011

Pixel Poznań 100% 14.600 2013

Pascal Kraków 100% 5.900

2014

University Business Park B Łódź 100% 20.400 2016

Artico Warszawa 100% 7.600 2017

Razem 199.000

1.7.1.1.1.3 Portfel nieruchomości biurowych w Sofii

Łączna powierzchnia najmu brutto w 4 budynkach biurowych Grupy w Sofii obejmuje 52.000 m kw. na

dzień 31 grudnia 2024 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2023 r. Poziom najmu wynosił 85% na dzień

31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 86% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średni okres najmu nieruchomości

biurowych wynosił 3,7 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 4,4 lat na dzień 31 grudnia 2023 r.

Wartość portfela nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na

poziomie 7,7% na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 7,8% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średnia

stawka czynszu wynosiła 16,7 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 16,5

EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela biurowego w Sofii wynosiła 113,6 EUR

na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 113,1 EUR na dzień 31 grudnia 2023 r.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Sofii:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita pow.

najmu brutto

Rok

ukończenia

(%) (m kw.)

Advance Business Center I

100%

16.000

2019

Advance Business Center II

100%

17.800

2020

Sofia Tower 100% 10.400 2006

Sofia Tower 2 100% 7.800 2022

52.000

1.7.1.1.1.4 Portfel nieruchomości biurowych w Bukareszcie

Łączna powierzchnia najmu brutto w 4 budynkach biurowych Grupy w Bukareszcie obejmuje 62.500 m kw.

na dzień 31 grudnia 2024 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2023 r. Poziom najmu wynosił 82% na dzień

31 grudnia 2024 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2023 r. Średni okres najmu nieruchomości biurowych

wynosił 3,8 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 3,7 lat na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość

portfela nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 6,9%

na dzień 31 grudnia 2024 r, w porównaniu do 7,3% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średnia stawka czynszu

wynosiła 18,5 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 19,4 EUR/m kw./miesiąc

na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela biurowego w Bukareszcie wynosiła 161,4 EUR na dzień 31

grudnia 2024 r., w porównaniu do 161,9 EUR na dzień 31 grudnia 2023 r.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Bukareszcie:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita pow.

najmu brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Premium Plaza

100%

8.500

2008

City Gate (Północna Wieża I Południowa Wieża)

100%

47.600

2009

Premium Point 100% 6.400 2009

Razem 62.500

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1.7.1.1.1.5 Portfel nieruchomości biurowych w Belgradzie (aktywo

przeznaczone na sprzedaż)

Łączna powierzchnia najmu brutto w 1 budynku biurowym Grupy w Belgradzie obejmuje 17.700 m kw. na

dzień 31 grudnia 2024 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2023 r. Poziom najmu wynosił 97% na dzień

31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 100% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średni okres najmu nieruchomości

biurowych wynosił 3,7 lat na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 4,9 lat na dzień 31 grudnia 2023

r. Wartość portfela nieruchomości biurowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na

poziomie 7,5% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 7,7% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średnia

stawka czynszu wynosiła 18,9 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 18,4

EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela biurowego w Belgradzie wynosiła 52,2

EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 49,5 EUR na dzień 31 grudnia 2023 r. Sprzedaż została

sfinalizowana w lutym 2025 r.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Belgradzie:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita pow.

najmu brutto

Rok ukończenia

(%)

(m kw.)

GTC X

100%

17.700

2022

Razem

17.700

1.7.1.1.1.6 Portfel nieruchomości biurowych w Zagrzebiu

Łączna powierzchnia najmu brutto w 1 budynku biurowym Grupy w Zagrzebiu obejmuje 6.900 m kw. na

dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 17.500 m kw. w 2 budynkach biurowych na dzień 31 grudnia

2023 r. Poziom najmu wynosił 100% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 95% na dzień 31

grudnia 2023 r. Średni okres najmu nieruchomości biurowych wynosił 2,7 lat na dzień 31 grudnia 2024 r.,

w porównaniu do 4,2 lat na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela nieruchomości biurowych została

oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 9,2% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu

do 7,6% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 16,5 EUR/m kw./miesiąc na dzień

31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 16,3 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela

biurowego w Zagrzebiu wynosiła 14,8 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 43,1 EUR na

dzień 31 grudnia 2023 r. Spadek wynikał ze sprzedaży budynku Matrix C.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości biurowych w Zagrzebiu:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita pow.

najmu brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Avenue Centre

70%

6.900

2007

6.900

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1.7.1.1.2 Portfel nieruchomości handlowych

Na dzień 31 grudnia 2024 r. portfel

nieruchomości handlowych Grupy składał się z

6 centrów handlowych o łącznej powierzchni

najmu brutto wynoszącej 203.900 m kw. w

porównaniu do 204.200 m kw. na dzień 31

grudnia 2023 r. Poziom najmu na dzień 31

grudnia 2024 r. wynosił 96%, tak samo jak na

dzień 31 grudnia 2023 r. Średni okres najmu dla

nieruchomości komercyjnych wynosił 3,7 lat na

dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 3,5 lat na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela została

oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 7,4% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu

do 7,4% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 22,4 EUR/m kw./ miesiąc na dzień

31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 22,2 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2023 r. Łączna wartość

portfela nieruchomości handlowych na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosiła 714,0 EUR w porównaniu do

708,6 EUR na dzień 31 grudnia 2023 r. Wzrost wynikał głównie z wzrostu wartości nieruchomości w Polsce

i na Węgrzech.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych na dzień 31 grudnia 2024 r. według

krajów, w których działa Grupa:

Lokalizacja

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Udział

według

pow. najmu

Średni

poziom

najmu

(%)

Wartość

księgowa

(EUR)

Udział

według

wartości

księgowej

(%)

Polska 113.100

55% 94% 435,1 61%

Belgrad 33.900 17% 99% 90,1 13%

Zagrzeb 27.600 14% 99% 86,0 12%

Sofia

22.800

11%

100%

80,6

11%

Budapeszt

6.500

100%

22,2

Razem

203.900

100%

96%

714,0

100%

1.7.1.1.2.1 Portfel nieruchomości handlowych w Polsce

Łączna powierzchnia najmu brutto w 2 centrach handlowych Grupy w Polsce, w Warszawie i Częstochowie,

obejmuje 113.100 m kw. na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 113.600 m kw. na dzień 31 grudnia

2023 r. Poziom najmu wynosił 94% na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 95% na dzień 31 grudnia

2023 r. Średni okres najmu nieruchomości handlowych wynosił 3,1 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. w

porównaniu do 3,0 lat na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela nieruchomości handlowych została

oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 6,7% na dzień 31 grudnia 2024 r, w porównaniu

do 6,6% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 22,8 EUR/m kw./miesiąc na dzień

31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 22,1 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela

Polska

61%

Belgrad

13%

Zagrzeb

12%

Sofia

11%

Budapeszt

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

handlowego w Polsce wynosiła 435,1 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 432,6 EUR na

dzień 31 grudnia 2023 r. Wzrost wartości wynikał głównie z wzrostu średniej stawki czynszów.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Polsce:

Nieruchomość

Lokalizacja

udział GTC

Całkowita pow.

najmu brutto

Rok ukończenia

(%)

(m kw.)

Galeria Jurajska Częstochowa 100% 48.600 2009

Galeria Północna Warszawa 100% 64.500 2017

Razem 113.100

1.7.1.1.2.2 Portfel nieruchomości handlowych w Belgradzie

Łączna powierzchnia najmu brutto w 1 centrum handlowym Grupy w Belgradzie, obejmuje 33.900 m kw.

na dzień 31 grudnia 2024 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2023 r. Poziom najmu wynosił 99% na dzień

31 grudnia 2024 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2023 r. Średni okres najmu nieruchomości handlowych

wynosił 4,6 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 3,8 lat na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość

portfela nieruchomości handlowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 9,0%

na dzień 31 grudnia 2024 r, tak samo jak na dzień 31 grudnia 2023 r. Średnia stawka czynszu wynosiła

20,1 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 19,9 EUR euro/m kw./miesiąc na

dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela handlowego w Belgradzie wynosiła 90,1 EUR na dzień 31 grudnia

2024 r., w porównaniu do 90,0 EUR na dzień 31 grudnia 2023 r.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Belgradzie:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%) (m kw.)

Ada Mall 100% 33.900 2019

Total 33.900

1.7.1.1.2.3 Portfel nieruchomości handlowych w Zagrzebiu

Łączna powierzchnia najmu brutto w 1 centrum handlowym Grupy w Zagrzebiu, obejmuje 27.600 m kw. na

dzień 31 grudnia 2024 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2023 r. Poziom najmu wynosił 99% na dzień

31 grudnia 2024 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2023 r. Średni okres najmu nieruchomości handlowych

wynosił 3,5 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 4,3 lat na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość

portfela nieruchomości handlowych została oszacowana przy średniej stopie kapitalizacji na poziomie 8,6%

na dzień 31 grudnia 2024 r, w porównaniu do 9,1% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średnia stawka czynszu

wynosiła 22,6 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 23,8 EUR/m kw./miesiąc

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela handlowego w Zagrzebiu wynosiła 86,0 EUR na dzień 31

grudnia 2024 r., w porównaniu do 85,0 EUR na dzień 31 grudnia 2023 r.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Zagrzebiu:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Avenue Mall Zagreb 70% 27.600 2007

Razem 27.600

1.7.1.1.2.4 Portfel nieruchomości handlowych w Sofii

Łączna powierzchnia najmu brutto w 1 centrum handlowym Grupy w Sofii, obejmuje 22.800 m kw. na dzień

31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 22.700 m kw. na dzień 31 grudnia 2023 r. Poziom najmu wynosił

100% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 99% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średni okres najmu

nieruchomości handlowych wynosił 5,2 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 3,9 lat na dzień

31 grudnia 2023 r. Wartość portfela nieruchomości handlowych została oszacowana przy średniej stopie

kapitalizacji na poziomie 8,3% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 8,1% na dzień 31 grudnia

2023 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 24,5 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. w

porównaniu do 24,4 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela handlowego w Sofii

wynosiła 80,6 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 80,7 EUR na dzień 31 grudnia 2023 r.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Sof

ii:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Mall of Sofia 100% 22.800 2006

Razem 22.800

1.7.1.1.2.5 Portfel nieruchomości handlowych w Budapeszcie

Łączna powierzchnia najmu brutto w 1 centrum handlowym Grupy w Budapeszcie, obejmuje 6.500 m kw.

na dzień 31 grudnia 2024 r., tak samo jak na dzień 31 grudnia 2023 r. Poziom najmu wynosił 100% na

dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 96% na dzień 31 grudnia 2023 r. Średni okres najmu

nieruchomości handlowych wynosił 5,4 lat na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 6,1 lat na dzień

31 grudnia 2023 r. Wartość portfela nieruchomości handlowych została oszacowana przy średniej stopie

kapitalizacji na poziomie 7,3% na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 7,8% na dzień 31 grudnia

2023 r. Średnia stawka czynszu wynosiła 20,4 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2024 r. w

porównaniu do 20,9 EUR/m kw./miesiąc na dzień 31 grudnia 2023 r. Wartość portfela handlowego w

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Budapeszcie wynosiła 22,2 EUR na dzień 31 grudnia 2024 r., w porównaniu do 20,3 EUR na dzień 31

grudnia 2023 r. na skutek kompresji średniej stopy kapitalizacji (yield) i wzrostu poziomu najmu.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości handlowych w Budapeszcie:

Nieruchomość

udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Hegyvidék Office and Retail Center 100% 6.500 2012

Razem

6.500

1.7.1.2 Nieruchomości mieszkaniowe generujące przychód

Na dzień 31 grudnia 2024 r. Grupa posiadała w swoim portfelu 5.169 mieszkań o łącznej powierzchni brutto

325 tysięcy m kw. i wartość portfela nieruchomości mieszkaniowych wynoszącego 1.931,7 zł (452.1 EUR)

i 83% poziomie najmu.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości mieszkaniowych generujący przychód na dzień 31

grudnia 2024 r.:

Portfolio

Wartość

księgowa

(EUR)

Całkowita

pow. najmu

brutto

Średni poziom

najmu

Aktualna Średnia

stawka czynszu

(m kw.)

EUR/ m kw./m

Kaiserslautern

212,2

135

86%

7,1

Heidenheim

97,1

88%

7,6

Helmstedt

64,4

83%

6,4

Schöningen

45,3

73%

6,4

Pozostałe

33,1

71%

7,8

Razem

452,1

325

83%

7,0

1.7.1.3 Nieruchomości w budowie

Na dzień 31 grudnia 2024 r. portfel nieruchomości w budowie składał się z 5 projektów o łącznej

powierzchni najmu brutto wynoszącej 64.900 m kw. Łączna wartość nieruchomości inwestycyjnych w

budowie na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosiła 605,0 zł (141,6 EUR), co stanowiło 6% całego portfela

nieruchomości Grupy. Na dzień 31 grudnia 2024 r. Grupa posiadała 4 budynki biurowe o łącznej

powierzchni 60.900 m kw. zaklasyfikowane jako projekty w trakcie budowy o łącznej wartości 544,3 zł

(127,4 EUR).

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Poniższa tabela przedstawia portfel nieruchomości w budowie:

Projekt

Lokalizacja

Segment

Udział GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

(m kw.)

Center Point 3

Budapeszt

biuro

100%

36.000

Rose Hill Campus¹

Budapeszt

biuro

100%

10.700

Andrassy

Budapeszt

biuro

100%

3.600

Elibre Berlin

Mieszkania na

wynajem

100% 4.000

Matrix D

Zagrzeb

biuro

100%

10.600

Razem

64.900

¹ 10.700 m kw. W przebudowie I dodatkowe 2 budynku zmodernizowane o powierzchni 4.600 m kw.

1.7.1.4 Działki pod zabudowę komercyjną, wliczając działki przeznaczone do

sprzedaży

Na dzień 31 grudnia 2024 r. Grupa posiadała grunty zaklasyfikowane jako grunty pod zabudowę

komercyjną o łącznej wartości 476,0 zł (111,4 EUR) i grunty przeznaczone do sprzedaży o wartości 264,1

zł (61,8 EUR), co stanowiło 6% całego portfela nieruchomości Grupy (pod względem wartości). Na dzień

31 grudnia 2023 r. Grupa posiadała grunty pod zabudowę komercyjną o łącznej wartości 689,2 zł (158,5

EUR) i grunty przeznaczone do sprzedaży o wartości 59,1 zł (13,6 EUR). Grunty zlokalizowane są głównie

w Warszawie, Belgradzie i Budapeszcie.

Bogaty bank gruntów przeznaczony pod przyszłą zabudowę komercyjną, pozwala Grupie realizować

projekty w krajach/miastach o największym popycie i najlepszych osiągalnych w danym momencie

zwrotach.

1.7.1.5 Prawo do użytkowania wieczystego gruntów, wliczając grunty

przeznaczone do sprzedaży

Na dzień 31 grudnia 2024 r., Grupa rozpoznała prawo do użytkowania wieczystego gruntów w wysokości

313,7 zł (73.4 EUR) co stanowiło mnie niż 3% całości portfela nieruchomości Grupy (pod względem

wartości), w porównaniu do 173,9 zł (40,0 EUR) na dzień 31 grudnia 2023 r. Prawo do użytkowania gruntów

głównie zawiera prawo użytkowania wieczystego gruntów: przeznaczonych pod zabudowę komercyjną

144,5 zł (33,8 EUR) oraz przeznaczonych na sprzedaż w wysokości 169,2 zł (39,6 EUR).

1.7.2 Grunty pod zabudowę mieszkaniową

Na dzień 31 grudnia 2024 r. Grupa posiadała grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o wartości

153,0 zł (35,8 euro), co stanowiło mniej niż 1% całości portfela nieruchomości Grupy, w porównaniu do

118,3 zł (27,2 EUR) na dzień 31 grudnia 2023 r. Grunty te zawierały prawo użytkowania wieczystego

gruntów pod zabudowę mieszkaniową w wysokości 4,3 zł (1,0 EUR).

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1.7.3 Finansowe aktywa trwałe

Na dzień 31 grudnia 2024 r. Grupa posiadała finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości godziwej o

łącznej wartości 661,0 zł (154,7 EUR).

Grupa GTC zainwestowała poprzez:

• nabycie 25% instrumentów dłużnych parku

technologiczny w Irlandii. Wartość godziwa

tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2024

r. wynosi 514,5 zł (120,4 EUR);

• nabycie 34% udziałów w Trigal fund, który

posiada 4 ukończone budynki komercyjne,

Wartość godziwa tych udziałów na dzień 31

grudnia 2024 r. wynosi 70,5 zł (16,5 EUR);

• Nabycie 15% akcji w węgierskiej spółce

publicznej - NAP Nyrt produkującej „zieloną

energię” przy wykorzystaniu elektrowni

słonecznych o łącznej mocy 57,6 MW (AC).

Wartość godziwa tych udziałów na dzień 31

grudnia 2024 r. wynosi 18,8 zł (4,4 EUR),

• Pozostałe finansowe aktywa trwałe takie jak obligacje i fundusz. Wartość godziwa tych

finansowych aktywów trwałych na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosi 57,2 zł (13,4 EUR)

Finansowe aktywa trwałe na dzień bilansowy przedstawiały się następująco:

31 grudnia 2024 r.

31 grudnia 2023 r.

Instrumenty dłużne parku technologicznego (Irlandia) 514,5

517,9

Trigal Funds (inwestycje w nieruchomości w Słowenii i Chorwacji) 70,5

60,4

Akcje NAP 18,8

Obligacje (ISIN HU0000362207) 16,2

Obligacje Grid Parity

28,2

9,1

Fundusz ACP 12,8

Razem

661,0

587,4

1.7.3.1. CENTRUM TECHNOLOGICZNE

W dniu 9 sierpnia 2022 r. jednostka zależna Spółki dokonała inwestycji poprzez instrument dłużny we

wspólną inwestycję w park innowacji w hrabstwie Kildare w Irlandii (dalej Kildare Innovation Campus lub

„KIC”). Projekt obejmuje budowę centrum przetwarzania danych dysponujące mocą na poziomie 179 MW,

a także kampus naukowo-technologiczny. Inwestycja GTC polegała na nabyciu instrumentów dłużnych o

wartości 115 . EUR (540,7 zł) i zgodnie z dokumentacją inwestycyjną GTC jest zobowiązana do dalszej

finansowej partycypacji w projekcie do uzgodnionej kwoty ok. 9 EUR (42 zł) na pokrycie kosztów

wskazanych w biznesplanie, obejmujących m.in. koszty uzyskania zezwoleń, finansowania, nakładów

Park technologiczny

(Irlandia)

78%

Trigal Funds

(inwestycje w

nieruchomości w

Słowenii i Chorwacji)

11%

NAP

Pozostałe

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

inwestycyjnych oraz koszty operacyjne działalności. Do dnia 31 grudnia 2024 r. Grupa zainwestowała

łącznie dodatkowo 5,1 EUR (21,9 zł), które zostały wydatkowane zgodnie z biznesplanem wskazanym

powyżej.

Inwestycja została zrealizowana poprzez nabycie 25% instrumentów dłużnych wyemitowanych przez

luksemburski podmiot sekurytyzacyjny. Instrument zapewnia prawo do zwrotu z inwestycji w momencie

wyjścia z projektu (exit date), a wysokość zwrotu uzależniona jest od przyszłych wpływów netto z projektu,

łącznie z mechanizmem typu „promote”. Termin zapadalności instrumentu przypada na 9 sierpnia 2032 r.

GTC spodziewa się wpływu środków pieniężnych z projektu w dacie zapadalności lub wcześniej, w

przypadku wcześniejszego wyjścia z projektu.

Inwestycję traktuje się jako wspólną inwestycję, ponieważ GTC posiada pośrednie prawa ekonomiczne

poprzez swoje instrumenty tj. są to przede wszystkim: konieczność uzyskania zgody GTC w zakresie

zastrzeżonych spraw, takich jak istotne odstępstwa od biznesplanu, częściowa lub całkowita sprzedaż

istotnego majątku (transfer udziałów). Instrument dłużny nie spełnia warunków testu SPPI i w związku z

tym jest wyceniany w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Kildare Innovation Campus, znajduje się na zachód od Dublina i zajmuje powierzchnię ponad 72 ha (z

czego 34 ha pozostają niezagospodarowane). Campus składa się z dziewięciu budynków (o powierzchni

około 101.685 m kw.): sześć z nich to budynki pod wynajem o różnym przeznaczeniu (powierzchnia

przemysłowa, magazynowa, produkcyjna oraz przestrzeń biurowa/laboratoryjna). Ponadto obiekt posiada

trzy budynki usługowe, na które składają się sala fitness, stołówka campusu oraz stacja zasilania. Obecnie

KIC generuje przychód roczny z najmu w wysokości około 3,7 EUR (16,2 zł) rocznie z tytułu wynajmu

powierzchni biurowo-magazynowej oraz miejsc parkingowych na terenie KIC.

Zatwierdzony został plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren i kampus mają zostać

przekształcone w kampus badawczo-rozwojowy i technologiczny (centrum obliczeniowe) o łącznej

powierzchni około 148 000 m kw. Wstępne pozwolenie na budowę zostało wydane w dniu 7 września 2023

r., a ostateczne w dniu 22 stycznia 2024 r.

W lutym 2024 r. podpisano umowę z dużym najemcą, która jest zgodna z pozwoleniem na budowę.

Kolejnym kluczowym etapem projektu jest zakończenie robót drogowych oraz prac infrastrukturalnych,

które mają zostać zakończone do końca 2025 r.

Wartość godziwa tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2024 r. wykazana w skonsolidowanym

sprawozdaniu finansowym wynosi 514,5 zł (120,4 EUR).

1.7.3.2. TRIGAL FUNDS

W dniu 28 sierpnia 2022 r. GTC Origine Investments Pltd., jednostka całkowicie zależna od Spółki, nabyła

od jednostki powiązanej z udziałowcem większościowym, 34% jednostek w Regional Multi Asset Fund

Compartment 2 w Trigal Alternative Investment Fund GP S.á.r.l. (“Fundusz”) za równowartość 12,6 EUR.

Głównym obszarem działalności Funduszu są Słowenia oraz Chorwacja, z całkowitą wartością aktywów

68,75 EUR. Okres funkcjonowania Funduszu kończy się w czwartym kwartale 2028 r. Wartość godziwa

tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2024 r. wykazana w sparowaniu finansowym wynosi 70,5 zł (16,5

EUR).

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Poniższa tabela przedstawia nieruchomości będące w posiadaniu Funduszu:

Projekt

Miasto/Kraj

Typ

Udział

GTC

Całkowita

pow. najmu

brutto

Rok

ukończenia

(%)

(m kw.)

Feniks Building

Ljubljana,

Słowenia

Biuro 34% 14.685 2007

Point Shopping Center

Zagrzeb,

Chorwacja

Centrum handlowe 34% 13.644 2013

Rezidenca Building

(Loma Center)

Ljubljana,

Słowenia

Mixed-use 34% 8.043 2006

Kare A Building

(Krdu Building)

Kranj,

Słowenia

Biuro 34% 4.928 2007

Razem

41.300

1.7.3.3 AKCJE NAP

Grupa GTC posiada 15% akcji w węgierskiej spółce publicznej – NAP. Kapitał zakładowy NAP wynosi 8,4

miliarda HUF (ok. 21,5 EUR; 92,8 zł) i spółka produkuje „zieloną energię” wykorzystując 73 elektrownie

słoneczne o łącznej mocy 57,6 MW (AC). Celem NAP poprzez serię podwyższeń kapitału prywatnego i

publicznego jest osiągnięcie całkowitej mocy energii słonecznej wynoszącej około 100 MW (AC), co

znacząco przyczyni się do rocznej produkcji energii odnawialnej na Węgrzech.

W dniu 11 października 2024 r., pan Balázs Gosztonyi został powołany na stanowisko członka Rady

Nadzorczej ze skutkiem na dzień 11 października 2024 r.

Wartość godziwa tych instrumentów na dzień 31 grudnia 2024 r. wykazana w sparowaniu finansowym

wynosi 18,8 zł (4,4 EUR).

1.7.3.4 POZOSTAŁE

Fundusz ACP

ACP Credit I SCA SICAV-RAIF („Fundusz ACP”) jest zamkniętym alternatywnym funduszem

inwestycyjnym w Luksemburgu, posiadającym dwa oddziały. GTC posiada łączne zobowiązanie

inwestycyjne w wysokości 5 EUR w Funduszu ACP. Do końca 2023 r. GTC S.A. dokonało zapłaty 2,2

EUR. Strategia inwestycyjna Funduszu ACP polega na budowaniu portfela zabezpieczonych,

generujących dochód instrumentów dłużnych w sektorze małych i średnich przedsiębiorstw w Europie

Środkowej

Obligacje Grid Parity

Obligacje Grid Parity zostały wyemitowane na 10 lat przez HG Energy Zrt w dniu 17 lipca 2019 r. ze stałą

stopą procentową w wysokości 4% p.a. Obligacje zostaną spłacone w terminie zapadalności w dniu 15

lipca 2029

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Obligacje MBH Bank

Broker nabył także obligacje MBH Bank (ISIN HU0000362207) w kwocie 3,9 EUR (16,8 zł).

1.8 Przegląd sytuacji rynkowej w krajach działania Grupy

Niniejszy komentarz na temat rynków nieruchomości komercyjnych został przygotowany przez Jones Lang

LaSalle IP, Inc. oraz iO Partners, zaś rynek nieruchomości mieszkaniowych przez Wüest Partner. Opiera

się on na materiałach, które uważamy za wiarygodne. Chociaż dołożono wszelkich starań, aby zapewnić

jego dokładność, nie możemy zapewnić, że nie zawiera on błędów merytorycznych. Prosimy informować

nas o wszelkich takich błędach w celu ich poprawienia. Prosimy pamiętać, że przedstawione komentarze

rynkowe opierają się na informacjach dostępnych na dzień 31 marca 2024 r.

1.8.1 Rynek powierzchni biurowych

I. Warszawa

Po kilku latach ograniczania zapotrzebowania na powierzchnię, powraca temat powiększenia portfolio. W

badaniu JLL „Future of Work Survey” 64% respondentów przewiduje wzrost zatrudnienia w swoich

przedsiębiorstwach do 2030 r., z czego 53% oczekuje zwiększenia zajmowanej powierzchni biurowej w

ciągu najbliższych pięciu lat. Niedawne zapowiedzi ze strony znanych globalnych firm wskazują na

tendencję do wprowadzania obowiązku częstszej obecności w biurze, przy czym niektóre z nich będą

wymagać nawet pięciu dni roboczych w tygodniu i wdrożą środki śledzenia obecności. Przewidujemy, że

polityka obecności w biurze będzie się nadal zmieniać w kierunku średnio czterech dni w tygodniu.

Osiągnięcie tego celu oznacza, że potrzebna będzie większa przestrzeń: 57% respondentów naszego

badania, zarówno „zwolenników pracy wyłącznie biurowej”, jak i „promotorów pracy hybrydowej”, wymieniło

ekspansywne działania jako główne oczekiwania w okresie od 2025 do 2030 r.

Jednak w perspektywie krótkoterminowej uwaga przedsiębiorstw skupi się na optymalizacji portfolio i

transformacji przestrzeni w odpowiednie miejsca pracy. Obecnie wiele organizacji wykazuje wysoki stopień

pewności co do równowagi pomiędzy pracą hybrydową a pracą stacjonarną i są one gotowe do

podejmowania decyzji w zakresie nieruchomości. W związku z tym przewidujemy, że coraz większa liczba

wiodących podmiotów CRE zacznie realizować swoje strategie po okresie przestoju. Może to oznaczać

przeprowadzkę do nowej przestrzeni lub rekonfigurację i przeprojektowanie istniejącej, aby lepiej spełniała

wymagania pracowników i przewidywane oczekiwania biznesowe. W przypadku organizacji poszukujących

nowej powierzchni, decyzje podjęte w 2025 r. będą musiały charakteryzować się pewnym stopniem

elastyczności, aby zapewnić możliwość ekspansji w kolejnych latach.

Z uwagi na mniejszą podaż nowej powierzchni na rynku i jej dostępność w mniej pożądanych budynkach i

lokalizacjach, konkurencja o najlepsze powierzchnie będzie się nasilać. Przedsiębiorcy muszą potwierdzić

swoją strategię w zakresie rodzaju poszukiwanej powierzchni i być proaktywni, aby ją zabezpieczyć.

Oznacza to większe nakłady na projektowanie biur, doświadczenie pracowników i oferowane usługi.

Największym popytem cieszyć się będą lokalizacje w centrach miast, dzielnice o mieszanym

przeznaczeniu, budynki z wiodącymi certyfikatami w zakresie zrównoważonego rozwoju i ekologii oraz

„docelowe miejsca pracy”, które mogą pomóc przyciągnąć i zatrzymać uzdolnionych pracowników.

W kontekście zasobów biurowych w Warszawie, na koniec czwartego kwartału 2024 r. wynosiły one 6,3

mln mkw., z czego 473 000 mkw. było zajmowane przez właścicieli. W 2024 r. deweloperzy oddali do

użytku 104 000 mkw. w Warszawie, co nadal stanowi wynik znacznie poniżej średniej z ostatnich kilku lat

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

(200 000 - 300 000 mkw.). W ciągu najbliższych dwóch lat aktywność deweloperska pozostanie na

obniżonym poziomie. W latach 2025-2026 średnioroczny poziom nowej podaży wyniesie około 100 000

mkw. Blisko 30% powierzchni przewidzianej do pozyskania w tym okresie stanowią renowacje istniejących

budynków biurowych.

W 2024 r. rynek odnotował stabilizację pod względem aktywności najemców. Popyt na nowoczesną

powierzchnię biurową w okresie od pierwszego do czwartego kwartału wyniósł ok. 740 200 mkw. i był

zbliżony do wyniku z 2023 r. Największym zainteresowaniem najemców cieszyło się Śródmieście,

Centralna Dzielnica Biznesowa, Służewiec oraz korytarz Al. Jerozolimskich. Działania najemców były

stymulowane przez odnowienia umów najmu, które odpowiadały za 46% całkowitego popytu.

Najbardziej aktywną grupą najemców były spółki z sektora usług finansowych, które odpowiadały za 19%

popytu. Na drugim i trzecim miejscu znaleźli się najemcy z sektora produkcyjnego (13%) i IT (11%).

W porównaniu z czwartym kwartałem 2023 r. ogólny wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie

wzrósł o 20 punktów bazowych i na koniec czwartego kwartału 2024 r. wyniósł 10,6%. Nieco słabszy, ale

nadal stabilny popyt na wysokiej jakości biura spowodował, że „powierzchnie niewynajęte z powodu

COVID" w budynkach oddanych do użytku w latach 2020-2023 zostały prawie w całości wchłonięte.

Aktualna podaż powierzchni w tych nieruchomościach wynosi zaledwie 3,6%. Najwyższy wskaźnik

powierzchni niewynajętej odnotowano w budynkach oddanych do użytku w 2024 r. (22,7%). Należy jednak

pamiętać, że jest to ok. 20 000 mkw. w całkowitym wolumenie, który wynosi ponad 650 000 mkw.

Większość niewynajętej powierzchni koncentruje się w budynkach ponad 10-letnich - głównie na Służewcu,

w Śródmieściu i CBD. Obszary te ulegną największej transformacji pod względem podaży biurowej w

nadchodzących latach.

W 2024 r. stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe w CBD wzrosły o 7,7% rok do roku do 28

EUR/mkw. miesięcznie. Ceny za najlepsze aktywa w obszarach poza centrum odnotowały wzrost o 2,8%

w ujęciu rocznym do 18,5 EUR/mkw. miesięcznie. Biorąc pod uwagę trwającą transformację segmentu

premium w kierunku rynku wynajmującego, przewidywana jest kontynuacja trendu wzrostowego stawek

czynszu w nadchodzących kwartałach.

II. Miasta regionalne w Polsce

Na koniec czwartego kwartału 2024 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach

biurowych w Polsce wyniosły 6,8 mln mkw. Podwyższony poziom wskaźnika powierzchni niewynajętej i

ograniczony popyt przełożyły się na ograniczenie działań budowlanych na całym rynku. Część

planowanych inwestycji biurowych zmieniła swoją przewidywaną funkcję, w dużej mierze przekształcając

się w różne formaty mieszkaniowe (np. PRS i zwykłe mieszkania). Inne projekty są realizowane w

dłuższych ramach czasowych lub jako inwestycje wielofunkcyjne, z mniejszym udziałem powierzchni

biurowej. W rezultacie poziom oddawania do użytku nowych projektów będzie znacznie niższy w ciągu

najbliższych 2-3 lat.

W ciągu roku całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 714 000 mkw. wobec 741 000 mkw. w roku 2023.

Popyt na powierzchnie biurowe był w dużej mierze stymulowany przez odnowienia umów najmu, które

odpowiadały za 51% całkowitego popytu. W miastach takich jak Kraków i Wrocław udział renegocjacji

wyniósł ok. 60%.

Na koniec czwartego kwartału 2024 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej dla ośmiu głównych rynków

regionalnych wyniósł 17,8% w porównaniu do 17,5% w czwartym kwartale 2023 r. Niemal wszystkie rynki

regionalne zmagały się z relatywnie wysoką dostępnością wolnej powierzchni w nieruchomościach

oddanych do użytku po 2019 r. Wynik ten jest bezpośrednio związany z ograniczoną aktywnością sektora

nowoczesnych usług dla biznesu (ograniczona liczba nowych podmiotów wchodzących na rynek,

optymalizacja powierzchni ze względu na pracę hybrydową, nacisk na odnawianie umów najmu). Ogólny

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

wskaźnik powierzchni niewynajętej prawdopodobnie spadnie jednak w 2025 r. w związku z niewielką liczbą

nowych projektów oddanych do użytkowania i stopniowym ożywieniem popytu ze strony najemców.

W ciągu roku prawie wszystkie miasta regionalne odnotowały wzrost stawek czynszu za najlepsze aktywa.

Jedyny wyjątek stanowiły Katowice i Łódź. Oba rynki borykały się z wysokim wskaźnikiem powierzchni

niewynajętej, wynoszącym ok. 23%. Na koniec 2024 r. najwyższe stawki wśród głównych miast

regionalnych odnotowano w Krakowie (15,50-18,50 EUR/mkw./miesiąc), Poznaniu (14,50-17,00

EUR/mkw./miesiąc) i Wrocławiu (14,5-16,50 EUR/mkw./miesiąc). Przewiduje się, że w nadchodzących

dwunastu miesiącach presja wzrostowa utrzyma się. Średni okres najmu w nowych budynkach wynosi 5-7

lat (coraz częściej wydłuża się do 10 lat). W przypadku starszych nieruchomości, gdzie obserwujemy

wysoki udział renegocjacji, dostępne są bardziej elastyczne warunki najmu - 3-5 lat w przypadku nowych

umów i 2-5 lat w przypadku renegocjacji. Większa elastyczność w zakresie okresu najmu i warunków

umowy niewątpliwie stanowi przewagę konkurencyjną dla starszych budynków.

III. Budapeszt

Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Budapeszcie wynoszą obecnie 4,5 mln mkw.

Składają się na nie 3,6 mln mkw. spekulacyjnej powierzchni biurowej kategorii „A” i „B” oraz 851 605 mkw.

powierzchni zajmowanej przez właścicieli. W 2024 r. deweloperzy oddali do użytku 103 700 mkw.

powierzchni biurowej, czyli podobną ilość jak w 2023 r. Powyższe dane obejmują północne skrzydło

biurowca Liberty o powierzchni 19 780 mkw., czwartą fazę parku biurowego Madarász o powierzchni 14

600 mkw. oraz nową siedzibę firmy Richter o powierzchni 17 400 mkw. Na koniec 2024 roku w budowie

znajdowało się jedynie 96 580 mkw. powierzchni biurowej, co stanowi najniższy wynik od 2015 r.

Co więcej, ponad 320 000 mkw. powierzchni biurowej jest w budowie w ramach planów relokacji siedziby

węgierskiego rządu do własnej nieruchomości. Według naszych prognoz, zasoby powierzchni biurowej w

Budapeszcie będą powiększać się o 8% w ciągu najbliższych 2,5 roku.

Całkowity popyt został oszacowany na 170 630 mkw. w czwartym kwartale 2024 r., co oznacza wzrost o

30% rok do roku. Odnowienia umów najmu osiągnęły wyjątkowo wysoki udział w całkowitym popycie,

stanowiąc 76% w czwartym kwartale 2024 roku. Nowe umowy najmu stanowiły 18% całkowitego wolumenu

najmu. Najem dodatkowej powierzchni obejmował 4%, a wstępne umowy najmu osiągnęły 2% udziału w

całkowitej aktywności w zakresie najmu w czwartym kwartale 2024 r.

W 2024 r. całkowity popyt wyniósł 502 150 mkw. i był o 8% wyższy niż w 2023 r. Popyt netto (z wyłączeniem

odnowień umów i transakcji zawieranych przez właścicieli nieruchomości) wyniósł 190 730 mkw. w 2024

r., wskazując na 20% spadek w porównaniu do rocznego wyniku z 2023 r.

W czwartym kwartale 2024 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej nieznacznie wzrósł do 14,1%, co oznacza

wzrost o 0,1 p.p. kwartał do kwartału i o 0,8 p.p. rok do roku. Najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej

odnotowano w Centralnej Budzie przy poziomie 8%, podczas gdy najwyższy wskaźnik powierzchni

niewynajętej utrzymał się na rynkach peryferyjnych (28,6%).

Średni czynsz wywoławczy utrzymał się na stabilnym poziomie 25,00 EUR/mkw. miesięcznie w najlepszych

lokalizacjach Budapesztu, podczas gdy stawki czynszu wywoławczego w budynkach kategorii „A” mogą

wahać się od 15,0 do 26,0 EUR/mkw. miesięcznie. Najwyższe stawki czynszu nadal były prezentowane w

dzielnicy CBD.

IV. Bukareszt

Zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Bukareszcie utrzymały się na stabilnym poziomie 3,4 mln

mkw. na koniec 2024 r. z ograniczoną nową podażą w tym okresie. W czwartym kwartale 2024 r. oddano

do użytku 15 500 mkw. powierzchni biurowej w ramach jednego projektu. Powierzchnia inwestycji

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

będących w trakcie budowy wzrosła o ok. 22% rok do roku do 67 500 mkw. z terminem oddania

zaplanowanym na I kw. 2025-2026. Spośród nich 20 600 mkw. w One Technology District to w pełni

wynajęta powierzchnia dla Infineon Technologies, co sygnalizuje początek nowego trendu dla dużych

najemców. Projekty będące w budowie realizowane są w dzielnicach Floreasca-Barbu Vacarescu (46,5%),

Dimitrie Pompeiu (30,5%) i Centrum-Zachód (23%).

W 2024 r. w Bukareszcie wynajęto łącznie 321 700 mkw., czyli o 21% mniej niż w 2023 r., ale o 6% więcej

niż średnia pięcioletnia. Popyt netto (popyt brutto z wyłączeniem odnowień i renegocjacji umów) wyniósł

162 300 mkw. i był o 11% niższy niż w 2023 r. Najwyższy poziom aktywności najemców brutto odnotowano

w dzielnicach Floreasca - Barbu Vacarescu (34%), Centrum - Zachód (24%) i CBD (12%). Największy

udział w popycie brutto miał sektor technologii komputerowych i zaawansowanych technologii (58%),

następnie sektor produkcji i energii (11,4%) oraz sektor usług konsumenckich i rekreacji (10,1%).

Dzięki rosnącej aktywności najemców w ostatnim kwartale roku, absorpcja netto* wyniosła około 50 000

mkw. kwartał do kwartału.

Tym samym wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotował jedynie marginalny spadek do poziomu 12,9%.

Największy wzrost obłożenia w ujęciu kwartał do kwartału odnotowano w dzielnicy Centrum-Zachód.

Typowe stawki czynszu w Bukareszcie wynoszą od 14,5 do 17,5 EUR za mkw. miesięcznie. Stawki czynszu

za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymują się na stabilnym poziomie 22,0 EUR za mkw.

V. Belgrad

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Belgradzie (CBD, centrum miasta, szerszy obszar miejski,

pozostały obszar miejski i tereny podmiejskie) wynoszą około 1,3 mln mkw. Obecnie w budowie znajduje

się około 100 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Klasa A stanowi 70% całkowitych zasobów, a

klasa B 30%. Około 70% nowoczesnej powierzchni biurowej znajduje się w Nowym Belgradzie (CBD), 21%

w centrum Belgradu, a pozostałe 9% w innych częściach miasta.

W 2024 r. oddano do użytku projekty Artklasa, Brankov Business Center i St. Sava Business Center.

Projekty te zwiększyły zasoby powierzchni biurowej o prawie 23 000 mkw. W wyniku tych działań na rynek

trafiło jedynie około 2% nowej powierzchni biurowej. Oddanie do użytku budynku biurowego BIGZ zostało

przesunięte w czasie i obecnie znajduje się w fazie końcowej.

Około 70% wszystkich nowych transakcji najmu miało miejsce w centralnej dzielnicy biznesowej.

Większość wynajętych powierzchni miała 200-600 metrów kwadratowych. Wskaźnik powierzchni

niewynajętej wyniósł średnio dla rynku 4,3%, natomiast dla projektów klasy A osiągnął poziom poniżej

4,0%. Jest on o około 3% niższy niż w 2022 r.

Stawki czynszu wywoławczego dla projektów klasy A wahają się od 17,0 do 18,0 EUR/mkw. miesięcznie

(wzrost z 17,0 EUR w 2023 r.).

VI. Zagrzeb

Rynek biurowy w Zagrzebiu pozostawał relatywnie stabilny w 2024 r. W centralnej dzielnicy biznesowej

miasta nie oddano do użytku żadnej nowej powierzchni biurowej, choć odnotowano pewien wzrost podaży

na obszarach peryferyjnych. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A i B szacowane

są obecnie na około 1,2 mln mkw.

W zakresie planowanych inwestycji, zakończenie budowy czwartego budynku kompleksu GTC Matrix –

budynku D – przewidywane jest na koniec 2025 r. Obecnie w realizacji znajduje się ok. 50 000 mkw. nowej

powierzchni, w tym wieża biurowa VMD (20 000 mkw.) oraz kompleks Park Avenue (ponad 30 000 mkw.),

których oddanie do użytku planowane jest odpowiednio na lata 2026 i 2027.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Wśród projektów w fazie przygotowawczej znajdują się inwestycje, których realizacja ma rozpocząć się w

najbliższym czasie. Do kluczowych przedsięwzięć należy m.in. Arena Business Centre (9 900 mkw.),

pierwsza faza kompleksu Buzin City Island, która przewiduje budowę ok. 150 000 mkw. nowej powierzchni

biurowej, a także Supernova Office Tower (15 500 mkw.) oraz Landmark Green Towers (ok. 32 000 mkw.).

Całkowity popyt brutto w 2024 roku wyniósł ok. 17 000 mkw., co oznacza wzrost w stosunku do roku

poprzedniego. Na poziom aktywności najemców istotny wpływ miały przedłużenia obowiązujących umów

najmu. Wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostaje najniższy w regionie i na koniec 2024 r. wyniósł ok.

4%. Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe utrzymywały się w przedziale 16,00–16,50

EUR/mkw./miesiąc.

1.8.2 Rynek nieruchomości handlowych

I. Polska

Pomimo utrzymujących się wyzwań rynkowych, perspektywy dla sektora handlowego w Polsce w 2025 r.

dają powody do umiarkowanego optymizmu. Nastroje te wspierane są prognozowanym odbiciem

wolumenu sprzedaży detalicznej, która w latach 2025–2027 ma wzrosnąć o 11,7%. Jednocześnie

średnioroczna stopa inflacji spadła z poziomu 14,4% w 2022 r. do 3,8% w 2024 r. W 2025 r.spodziewany

jest przejściowy wzrost inflacji do 4,5%, po czym przewidywany jest jej ponowny spadek do 3,6% w 2026

r. (dane: Oxford Economics). Co istotne, prognozy wskazują, że Polska może osiągać wyniki pozwalające

na dalsze zmniejszanie dystansu rozwojowego wobec państw strefy euro – przy równoczesnym spadku

presji inflacyjnej.

Wybrane wskaźniki makroekonomiczne i rynkowe:

• PKB: prognozowany skumulowany wzrost gospodarczy w latach 2025–2027 wynosi 10,1%.

• CPI: inflacja na poziomie 4,5% prognozowana na 2025 r., z przewidywanym stopniowym spadkiem

w kolejnych latach.

• Sprzedaż detaliczna: prognozowany trzyletni wzrost wolumenu sprzedaży o 11,7% (2025–2027),

przewyższający dynamikę notowaną w rozwiniętych gospodarkach europejskich.

Rok 2024 przyniósł silny wzrost podaży powierzchni handlowej, z niemal 600 000 mkw. oddanych do użytku

– co stanowi najwyższy wynik od 2017 r. Jednocześnie zmieniła się struktura nowej podaży. Ponad 420

000 mkw. zrealizowano w formacie parków handlowych, co przewyższa średnioroczne wartości notowane

dla centrów handlowych w latach 2010–2017. W segmencie centrów handlowych oddano zaledwie jeden

obiekt o powierzchni ok. 55 000 mkw., jednak aktywność deweloperska w tym obszarze nie została

wstrzymana. Trwa intensywna przebudowa starszych obiektów, a kolejne lata zapowiadają szeroko

zakrojone procesy modernizacyjne, zwłaszcza w odniesieniu do obiektów wybudowanych w latach 2000–

2010.

Nowe inwestycje handlowe dostarczają nowoczesną ofertę zarówno do małych miast, jak i na obrzeża

dużych aglomeracji. Znacząca część nowej podaży trafiła do miast poniżej 100 tys. mieszkańców oraz

powyżej 500 tys. – łącznie odpowiadając za 400 000 mkw. powierzchni oddanej w 2024 r. Dodatkowo, w

miastach o populacji od 100 tys. do 500 tys. mieszkańców zrealizowano 190 000 mkw. nowej powierzchni.

Rynek pozostaje aktywny – w budowie znajduje się ponad 460 000 mkw. powierzchni handlowej, z czego

80% przypada na parki handlowe i centra typu convenience. Podobna struktura planowana jest dla

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

projektów zapowiedzianych na 2025 rok, które w dużej mierze koncentrują się właśnie na tych formatach.

Oznacza to, że rynek w nadchodzącym roku nadal będzie napędzany przez nowe parki handlowe i centra

typu convenience.

Do końca 2024 r. zrealizowano sześć centrów handlowych, w tym dwa o powierzchni przekraczającej 10

000 mkw.

Kluczowe trendy i wydarzenia na rok 2025:

• Wzrost znaczenia doświadczeń zakupowych: rynek detaliczny w Polsce podąża za globalnymi

trendami, gdzie coraz większe znaczenie mają emocje, czas i poczucie przynależności. Obiekty

handlowe będą coraz silniej zorientowane na ofertę gastronomiczną i rozrywkową.

• Dominacja parków handlowych, które pozostają głównym źródłem nowej podaży, zwłaszcza w

mniejszych miastach, pełniąc funkcję lokalnych centrów kompleksowych zakupów.

• Wyniki operacyjne za 2024 r. podkreśliły potrzebę transformacji niektórych obiektów – centra o

wysokiej efektywności umocniły swoją pozycję, natomiast obiekty o słabszych wynikach wymagają

przebudowy, repozycjonowania lub są stopniowo wycofywane z rynku (ok. 100 000 mkw. wycofano

w 2024 r.).

• Nowe marki na polskim rynku detalicznym. 2024 r. przyniósł debiut takich marek jak Uniqlo, Arket,

Made by Society, Pan Majsterkowicz, Kamalion i Piekarnia Luca.

• Stabilizacja stawek czynszowych i powrót do poziomów sprzed pandemii, a dla wybranych

najlepszych nieruchomości widoczna jest już przestrzeń do wzrostu.

• Transakcje o łącznej wartości 1,6 mld EUR zawarte w 2024 r. potwierdzają rosnące

zainteresowanie sektorem ze strony inwestorów instytucjonalnych. Prognozowane łagodzenie

inflacji oraz potencjalne obniżki stóp procentowych mogą dodatkowo stymulować aktywność

rynkową.

• Integracja handlu tradycyjnego i e-commerce nabiera strategicznego znaczenia. Choć pełna

integracja nadal stanowi wyzwanie, może stać się kluczowym czynnikiem przewagi konkurencyjnej

dla wiodących sieci detalicznych.

• Spodziewane są przełomowe inwestycje. Po roku zdominowanym przez rozwój parków

handlowych, na horyzoncie pojawiają się projekty większej skali, które są już w fazie realizacji lub

wkrótce ruszą.

II. Aglomeracja warszawska

W grudniu 2024 r. całkowite zasoby powierzchni handlowej w aglomeracji warszawskiej – obejmujące

wielkopowierzchniowe obiekty handlowe (GLA ≥ 5 000 mkw.) oraz centra convenience (2 000 ≤ GLA ≤ 4

999 mkw.) – wyniosły 2,2 mln mkw. Centra handlowe stanowiły 63% całkowitych zasobów, parki handlowe

– 17%, a wolnostojące magazyny handlowe – 12%. Dodatkowo, centra convenience i outlet odpowiadały

odpowiednio za 5% i 3% powierzchni.

Pod względem nasycenia powierzchnią handlową aglomeracja warszawska zajęła piąte miejsce wśród

głównych rynków miejskich w Polsce, z wynikiem 491 mkw. na 1 000 mieszkańców. Najwyższe wskaźniki

odnotowano w Poznaniu (601 mkw.) i Wrocławiu (588 mkw.). Na koniec 2024 r. w aglomeracji realizowany

był jedynie jeden niewielki projekt – rozbudowa istniejącego obiektu o 3 200 mkw.

Roczna siła nabywcza per capita w aglomeracji warszawskiej wyniosła 15 814 EUR (2023 r.), co stanowi

ok. 61% więcej niż średnia krajowa na poziomie 9 808 EUR.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie na koniec 2024 r. wyniósł 3,1%, kontynuując trend

spadkowy obserwowany w poprzednich latach (4,0% w 2023 r. i 4,4% w 2022 r.). Wskaźnik ten pozostaje

poniżej średniej dla głównych aglomeracji w Polsce, która w 2024 r. wyniosła 3,4%.

Stawki czynszu za najlepsze lokale w centrach handlowych (moda, butiki o powierzchni 100 mkw.) w

Warszawie oszacowano na poziomie 110–135 EUR/mkw./miesięcznie. Dla najlepszych lokali w parkach

handlowych (lokale o powierzchni 1 000 mkw.) stawki czynszu wahały się od 12 do 19

EUR/mkw./miesięcznie.

III. Belgrad

W 2024 r. całkowite zasoby powierzchni handlowej w Belgradzie wzrosły do 431 000 mkw., co potwierdza

systematyczny rozwój lokalnego rynku. Choć w ciągu roku nie oddano do użytku żadnego nowego centrum

handlowego, rynek nadal ewoluował poprzez rozbudowę i modernizację istniejących obiektów. Jedną z

kluczowych inwestycji było powiększenie centrum handlowego AVA o dodatkowe 10 000 mkw.

Renowacja i modernizacja istniejącej infrastruktury handlowej pozostaje dominującym trendem. W 2023 r.

zrealizowano kompleksową modernizację centrum Zira, a w 2024 r. rozpoczęto zakrojony na szeroką skalę

projekt przebudowy centrum Ušće. Dodatkowo, planowana jest rozbudowa centrum Beo o ok. 4 000 mkw.,

co podkreśla koncentrację rynku na podnoszeniu jakości istniejących zasobów, a nie tworzeniu nowych

obiektów od podstaw.

Pomimo dalszego rozwoju podaży, ogólne warunki rynkowe pozostały względnie stabilne w porównaniu z

rokiem 2023. Czynsze za najlepsze lokale handlowe utrzymywały się w przedziale 26,0–29,0

EUR/mkw./miesięcznie, natomiast w topowych lokalizacjach osiągały poziom ok. 60,0

EUR/mkw./miesięcznie. Utrzymujący się poziom stawek czynszowych, w połączeniu z dalszymi

inwestycjami w modernizacje i rozbudowy, wskazuje na odporność belgradzkiego rynku oraz trwały popyt

na wysokiej jakości powierzchnie handlowe.

IV. Zagrzeb

W ostatnich latach parki handlowe w Chorwacji konsekwentnie umacniają swoją pozycję najbardziej

aktywnego i dynamicznego segmentu rynku handlowego. W 2024 r. zasoby tego typu obiektów wzrosły o

7%, osiągając poziom ok. 600 000 mkw., co potwierdza utrzymujący się silny popyt na ten format w skali

ogólnokrajowej. Zasoby centrów handlowych w Zagrzebiu pozostały na stabilnym poziomie 454 000 mkw.,

podczas gdy całkowita powierzchnia handlowa w kraju wyniosła około 1,2 mln mkw.

Do kluczowych wydarzeń rynkowych w aglomeracji Zagrzebia należy zaliczyć oddanie do użytku parku

handlowego Stop Shop w Dugo Selo (9 000 mkw.). Ponadto w Vodicach uruchomiono SunPark – pierwszy

tego typu obiekt w regionie, o powierzchni około 6 000 mkw. Ekspansja w mniejszych miastach wpisuje się

w rosnące zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię handlową w lokalizacjach podmiejskich i

peryferyjnych.

Zgodnie z obowiązującymi trendami, priorytetem rynku pozostaje dalszy rozwój parków handlowych, które

postrzegane są jako najbardziej perspektywiczny segment z punktu widzenia napływu kapitału

inwestycyjnego. W Zagrzebiu trwa budowa FT Park Jankomir, który znacząco zwiększy ofertę handlową

miasta. Rozbudowywane są również Designer Outlet Ikea oraz park handlowy Ingka, co dodatkowo

wzmocni lokalny krajobraz handlowy.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

W zakresie zwrotu z inwestycji, stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w IV kwartale 2024

r. kształtowały się w przedziale 8,00–8,25%, co świadczy o stabilności rynku. Dla parków handlowych były

one nieco wyższe – od 8,25% do 8,50%.

V. Sofia

Aktualna jest budowa jednego centrum handlowego w Płowdiwie (57.000 mkw.) oraz 121.000 mkw. w 11

parkach handlowych w Sofii (87.000 mkw.), a także na terenach wiejskich (34.000 mkw.). Uzupełnią one

istniejące zasoby centrów handlowych wynoszące 671.000 mkw. (z czego 402.000 mkw. znajduje się w

Sofii) i 198.000 mkw. parków handlowych (z czego 124.000 mkw. znajduje się również w stolicy).

Wzrost popytu konsumpcyjnego w połączeniu z rozwojem sieci handlowych prowadzi do stałego

zapotrzebowania na parki handlowe w małych miastach, z populacją od 50 do 100 tys. osób. Można

zauważyć, że mniejsze miejscowości, z populacją poniżej 30 tys. osób, również wykazują obecnie

aktywność w zakresie rozwoju parków handlowych.

Popyt w centrach handlowych w pierwszej połowie roku wyniósł ponad 8 440 mkw. Powyższe pojęcie nie

obejmuje relokacji w ramach tego samego centrum handlowego. Liczba ta jest porównywalna z pierwszą

połową 2023 r. i przewidujemy podobny wolumen na koniec roku.

Średni wskaźnik powierzchni niewynajętej w istniejących parkach handlowych i centrach handlowych

wynosi około 3% (spadek z 5% rok temu).

Czynsze za najlepsze powierzchnie pozostały na niezmienionym poziomie w porównaniu z końcem 2023

r. i wyniosły 43 EUR za mkw. miesięcznie w centrach handlowych i 11 EUR za mkw. miesięcznie w parkach

handlowych. Przewiduje się, że stawki czynszu pozostaną stabilne w perspektywie krótkoterminowej, z

tendencją wzrostową w projektach wysokiej jakości w perspektywie średnioterminowej. Tendencja ta

wynika z braku wolnych powierzchni, zwiększonego popytu ze strony lokalnych i międzynarodowych

detalistów oraz poprawy siły nabywczej ludności.

Centra handlowe ponownie odnotowują wzrost odwiedzalności, obrotów, stawek czynszu i wskaźników

wynajęcia powierzchni. W tym kontekście trend optymalizacji struktury najemców będzie kontynuowany.

Zauważalna jest również tendencja do otwierania większej liczby sklepów należących do jednej marki. Jest

to oznaka rozwoju rynku, ponieważ indywidualna koncepcja pozwala na lepszą reprezentację konkretnej

marki. Częścią ewolucji handlu detalicznego jest to, że powiększająca się liczba detalistów planuje

nowoczesne formaty outletów w sklepach wolnostojących.

1.8.3 Rynek nieruchomości mieszkaniowych

I. Niemcy

Niedobór podaży na rynku mieszkań na wynajem utrzymuje się. W czwartym kwartale 2024 r. liczba

mieszkań na wynajem wprowadzonych na rynek po raz pierwszy, pozostała poniżej poziomu z

poprzedniego kwartału. Trwający popyt dodatkowo wzmacnia trend rosnących stawek czynszu. W

rezultacie stawki czynszu w czwartym kwartale 2024 r. przekroczyły zarówno poprzedni rok, jak i poprzedni

kwartał we wszystkich kategoriach.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Jednocześnie odnotowany dalszy spadek w liczbie wydanych pozwoleń na budowę. W 2024 r. ich liczba

dla lokali mieszkalnych spadła o 16,8% w porównaniu z rokiem poprzednim. Cel niemieckiego rządu, jakim

było wydanie 400 000 nowych pozwoleń na budowę rocznie, został w dużym stopniu nieosiągnięty w 2024

r., kiedy to wydano ich zaledwie około 216 000. W tym kontekście przewiduje się, że rynek mieszkań na

wynajem pozostanie pod presją w 2025 r., szczególnie w dużych miastach, co dodatkowo zwiększy poziom

czynszów wywoławczych.

Dopiero po pewnym czasie będziemy w stanie stwierdzić, jakie środki w zakresie polityki mieszkaniowej

wdroży nowo wybrany rząd po wyborach federalnych i jak wpłyną one na ceny najmu i proces inwestycyjny

w zakresie budowy nowych mieszkań.

1.8.4 Rynek inwestycyjny

I. Polska

Czwarty kwartał 2024 r. dostarczył wyraźnych dowodów na odnowienie zaangażowania inwestorów na

rynku inwestycyjnym. Zaobserwowano znaczny wzrost alokacji kapitału i konkurencyjne oferty. Na całym

świecie strach przed popełnieniem błędu jest wypierany przez strach przed przegapieniem, trend ten

wydaje się przejawiać również w polskim krajobrazie inwestycyjnym.

Wolumen transakcji na poziomie 2,3 mld EUR w samym czwartym kwartale był porównywalny z

całorocznymi inwestycjami w 2023 r. i zwiększył łączną wartość w 2024 r. do 4,8 mld EUR. Poprawa

nastrojów rynkowych była widoczna w transakcjach na dużą skalę, zwłaszcza w sektorze biurowym i

handlowym. Wartość transakcji w każdym z tych segmentów wyniosła 1,6 mld EUR, co w obu przypadkach

stanowiło prawie czterokrotny wzrost w porównaniu z trudnym rokiem 2023.

Sektor biurowy powrócił jako kluczowy motor napędowy rynku inwestycyjnego w Polsce. Aktywność

inwestycyjna była nieporównywalnie wyższa niż rok wcześniej – tylko w ostatnim kwartale 2024 r. wolumen

transakcji biurowych przekroczył 600 mln EUR. Co istotne, oprócz dużych transakcji jednostkowych,

widoczna była również aktywność inwestorów typu core w Warszawie. Równolegle utrzymywało się

zainteresowanie transakcjami typu Core+ i Value-add. Warto również odnotować, że od 2022 r. pojawiają

się pierwsze transakcje dla najlepszych nieruchomości poza Warszawą.

Rosnąca liczba aktywnych oferentów w 2024 r. przyczyniła się do stabilizacji poziomu stawek kapitalizacji

dla najlepszych nieruchomości dla większości segmentów rynku. Na koniec grudnia stopy kapitalizacji dla

najlepszych aktywów biurowych w Warszawie, z umowami najmu przekraczającymi pięć lat, szacowano

na poziomie ok. 6,00%. W Krakowie – wiodącym rynku regionalnym – stopy te kształtowały się na poziomie

ok. 7,00%.

W sektorze handlowym kluczowy udział w rocznym wolumenie miały trzy duże transakcje: zakup Silesia

City Center w Katowicach, centrum handlowego Magnolia Park we Wrocławiu oraz sprzedaż portfela

handlowego Cromwell. Choć w Warszawie nie zawarto żadnych transakcji w segmencie handlowym, na

podstawie nastrojów rynkowych JLL oszacował stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w

IV kwartale 2024 r. na poziomie ok. 6,50%. Dla najlepszych parków handlowych stopy kapitalizacji wynoszą

obecnie ok. 7,25%.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

II. Węgry

Całkowity wolumen inwestycyjny w 2024 r. wyniósł ok. 425 mln EUR, co oznacza najniższy poziom roczny

od 2015 roku i spadek o ok. 30% rok do roku. Utrzymująca się niepewność rynkowa, brak transakcji

referencyjnych oraz wysokie koszty finansowania pozostawały kluczowymi barierami ograniczającymi

aktywność inwestorów.

Nic dziwnego, że w tak wymagającym otoczeniu dominację utrzymali nabywcy lokalni, którzy odpowiadali

za blisko 75% całkowitego wolumenu. W toku rozmów z nabywcami, otrzymaliśmy potwierdzenie

zaangażowania inwestorów węgierskich i lokalnych na rynku zakupowym – w 2023 r. udział inwestorów

lokalnych wyniósł aż 90%.

Przewidujemy, że inwestorzy instytucjonalni pozostaną ostrożni, a kapitał prywatny będzie nadal aktywnie

poszukiwał korzystnych transakcji.

Spadek aktywności w klasie aktywów biurowych, widoczny w 2023 r., utrzymywał się w 2024 r., z

zamknięciem tylko dwóch transakcji biurowych generujących przychód. Jednakże należy zauważyć, że w

ofercie znajdują się obecnie różne budynki i spodziewamy się licznych transakcji w pierwszej połowie 2025

r. Z naszego doświadczenia wynika, że najbardziej atrakcyjne są aktywa z potencjałem tworzenia wartości

lub oferowane w oportunistycznych cenach, zazwyczaj po niższych cenach, przy kwotach poniżej 30 mln

EUR. Wszystkie oferty powyżej tego progu wykazują trudności z wygenerowaniem znaczącego

zainteresowania, o ile nie oferuje unikalnego punktu sprzedażowego, takiego jak lokalizacja w centrum

miasta lub długi okres WAULT z w pełni wynajętą nieruchomością. W sumie odnotowaliśmy osiem

transakcji w tej klasie aktywów: dwa aktywa przynoszące przychód, dwa przeznaczone do zajęcia przez

właściciela i cztery do przebudowy. Łączna wartość tych ośmiu aktywów wyniosła około 90 mln EUR.

Najbardziej znaczącą transakcją w tej klasie aktywów było pozarynkowa sprzedaż przez WING

nieruchomości Honvéd Center o powierzchni 6 500 mkw. w centrum miasta. Obiekt został sprzedany

nowemu podmiotowi na rynku niemieckim, Helmut Greve Bau und Boden.

Aktywa handlowe wykazały dużą aktywność w 2024 r., składając się na około 24% całkowitego wolumenu

inwestycji o wartości około 104 mln EUR. Najbardziej pożądanymi aktywami były te zajmowane przez sieci

handlowe charakteryzujące się wysoką efektywnością, zazwyczaj z długimi okresami WAULT. Najbardziej

znaczącą transakcją tego roku była sprzedaż projektu Vörösmarty No1 przez Revetas spółce Indotek.

Umowa została podpisana pod koniec 2023 r., a zamknięcie transakcji nastąpiło w 1 kwartale 2024 r.

Ponadto węgierski Unione, doświadczone przedsiębiorstwo w tej klasie aktywów, zakupił dwa pozamiejskie

obiekty Interspar, zwiększając tym samym wielkość swojego portfela nieruchomości handlowych do

sześciu.

Erste Real Estate Fund kontynuował rozbudowę swojego portfela nieruchomości handlowych, nabywając

samodzielny market budowlany OBI na obrzeżach Budapesztu od Adventum - węgierskiego

przedsiębiorstwa zarządzającego inwestycjami. Fundusz ten nabył również zupełnie nowy sklep

spożywczy Aldi z wyjątkowo długim okresem najmu w Budapeszcie. Odnotowano również dwie transakcje

sprzedaży i leasingu zwrotnego dotyczące lokali Decathlon w Kecskemét i Zalaegerszeg.

Według naszych szacunków stopy kapitalizacji utrzymały się na poziomie 6,75% dla budynków biurowych

(jednak budynki zlokalizowane w CBD mogły wykazywać niższe stopy) i 7,25% dla centrów handlowych w

czwartym kwartale 2024 r.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

III. Rumunia

W 2024 r. wolumen inwestycji na rumuńskim rynku nieruchomości przekroczył poziom 900 mln euro, co

oznacza wzrost o ponad 50% względem rekordowego 2023 r. Największy udział w całkowitej aktywności

inwestycyjnej przypadł na nieruchomości przemysłowe (40%), następnie obiekty handlowe (31%) oraz

biurowe (ok. 23%).

Pomimo wyraźnego spowolnienia aktywności w czwartym kwartale 2024 r. – wynikającego z przesunięcia

realizacji kilku istotnych transakcji na rok 2025 – łączny wolumen inwestycyjny przewyższył poziom z 2023

r. o niemal 50%. Oczekuje się, że pozytywna dynamika utrzyma się w 2025 roku.

Największą transakcją roku była sprzedaż CTP portfela Globalworth Industrial. Obiekty o łącznej

powierzchni 270 000 mkw. zostały wycenione na około 170 mln euro.

Segment transakcji inwestycyjnych w nieruchomości biurowe również wykazał wzmożoną aktywność w

Rumunii. Łączna wartość transakcji w tym sektorze osiągnęła poziom 143,5 mln euro, co oznacza ponad

dwukrotny wzrost względem analogicznego okresu w 2023 r.

W pozostałych sektorach kluczowe transakcje obejmowały: sprzedaż WDP obiektu Expo Market Doraly

(handel detaliczny), sprzedaż Brasov Retail Park lokalnemu inwestorowi oraz nabycie parku handlowego

Funshop Park Turda przez BT Asset Management.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych na koniec 2024 r. utrzymały się na stabilnym

poziomie 7,75%. Dla centrów handlowych i obiektów przemysłowych odnotowano umiarkowany wzrost o

25 punktów bazowych, do poziomu 8,00%. W 2025 r. oczekiwane jest zwiększenie płynności rynku, co

będzie wynikać z prognozowanego spadku inflacji i dalszej korekty stóp procentowych w kierunku bardziej

zrównoważonych poziomów.

IV. Serbia

Rynek nieruchomości w Republice Serbii utrzymał stabilny trend wzrostowy w 2024 r., notując roczny

wzrost wolumenu inwestycyjnego na poziomie ok. 5% w porównaniu z 2023 rokiem. Głównymi motorami

aktywności były sektory handlowy i hotelowy, przy czym sektor biurowy również odnotował kilka

znaczących transakcji.

Największą transakcją roku był zakup centrum handlowego Promenada Novi Sad przez BIG CEE za kwotę

177 mln euro. Była to jednocześnie największa transakcja na rynku detalicznym w Serbii w ostatnich latach.

Pomimo ograniczonej podaży, segment biurowy pozostaje aktywny. Do najważniejszych transakcji należy

zaliczyć sprzedaż dwóch budynków w kompleksie Hyde Park City o łącznej wartości 21 mln EUR oraz

budynku Mia Dorćol za 9 mln euro. Transakcje te potwierdzają utrzymujące się zainteresowanie inwestorów

aktywami biurowymi, pomimo umiarkowanej skali rynku.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych budynków biurowych w czwartym kwartale 2024 r. pozostały stabilne,

mieszcząc się w przedziale 8,00–8,50%, co jest zgodne z poziomami obserwowanymi w ostatnich latach.

V. Chorwacja

W ostatnich latach Chorwacja konsekwentnie utrzymuje pozycję regionalnego lidera pod względem liczby

oraz wartości transakcji na rynku nieruchomości. Pomimo obserwowanego w 2024 r. spadku wolumenu

inwestycyjnego, rynek pozostał relatywnie aktywny, co potwierdza jego odporność i dojrzałość.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Na przykład odnotowano sprzedaż biurowca Zagreb Tower o powierzchni ok. 26 000 mkw., który S Immo

zbyło na rzecz OTP Group. Równolegle ogłoszono sprzedaż budynku HOTO Business Tower o

powierzchni 15 500 mkw. w Zagrzebiu, przy czym wartość transakcji nie została ujawniona. Dodatkowo

Immofinanz sprzedał biurowiec Grand Center Zagreb (16 000 mkw.) lokalnemu podmiotowi z sektora

nieruchomości.

VI. Bułgaria

Znaczący, bo sięgający 106%, wzrost wolumenu inwestycji w 2024 r. był skutkiem pojedynczej transakcji

portfelowej w segmencie logistyki, której celem było wykorzystanie korzystnego położenia geograficznego

kraju na osi transportowej Południe–Północ kontynentu. Pozostała część wolumenu składała się z aktywów

hotelowych i biurowych nabytych przez krajowych inwestorów. Łączny wolumen inwestycyjny wyniósł 194

mln euro.

Struktura inwestycji wg. sektorów w 2024 r. przedstawiała się następująco: 74% przypadło na transakcje

w sektorze przemysłowym i logistycznym, 15% na hotele, 8% na biura, a 3% na grunty pod zabudowę.

Od 2020 r. udział bułgarskich nabywców w wolumenie inwestycyjnym systematycznie wzrastał. Jednak w

pierwszej połowie 2024 r. trend ten został przełamany – kapitał międzynarodowy odpowiadał za 77%

zrealizowanego wolumenu. Transakcje dotyczące nieruchomości generujących przychód stanowiły ponad

81% całkowitego wolumenu, a pozostałe dotyczyły aktywów spekulacyjnych.

Na koniec 2024 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości przemysłowych pozostały stabilne

wobec ich poziomu na koniec 2023 r. (7,50%), natomiast w sektorach handlowym i biurowym odnotowano

umiarkowany wzrost do poziomu 7,75% (z 7,50%).

VII. Niemcy

Rynek inwestycji mieszkaniowych w Niemczech skorzystał na licznych inwestycjach w nieruchomości

mieszkaniowe, studenckie i senioralne w 2024 r. Łączny wolumen transakcji na rynku nieruchomości

mieszkaniowych wyniósł 10,5 mld euro, co stanowi 30% wszystkich inwestycji. Powiększający się popyt w

połączeniu z ograniczoną podażą zaowocował bardzo dobrymi wskaźnikami wynajęcia powierzchni, niskim

prawdopodobieństwem spadku stawek czynszu i ogólnie pozytywnym otoczeniem rynkowym.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości pozostały w dużej mierze stabilne przez cały 2024 r., a

stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości mieszkaniowych w siedmiu największych miastach

wyniosły średnio 3,56%. Rosnąca konkurencja o najlepsze lokalizacje i lepsze opcje finansowania

wskazują na wzrost stawek czynszu i pozytywne perspektywy dla rynku inwestycyjnego w 2025 r.

może być powielana ani rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób bez uprzedniej pisemnej zgody Jones Lang

LaSalle IP, Inc.

iO Partners i Wüest Partner.

2. Wybrane dane finansowe

Poniższe tabele przedstawiają wybrane historyczne dane finansowe Grupy za rok zakończony 31 grudnia

2024 r. i 2023 r. Historyczne informacje finansowe powinny być interpretowane w połączeniu z Punktem 2

Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych oraz ze skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym

za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. (łącznie z jego notami).

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Wybrane pozycje sprawozdań finansowych wyrażone w EUR zostały zaczerpnięte ze zbadanego

skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2024 r. przygotowanego w

EUR zgodnie z MSSF. Sprawozdania finansowe spółek z Grupy sporządzone w

ich walutach

funkcjonalnych są włączone do skonsolidowanego sprawozdania finansowego po przeliczeniu na walutę

prezentacyjną PLN (zł) lub EUR (euro) zgodnie z MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych.

Czytelnicy nie powinni interpretować takich przeliczeń jako stwierdzenie, że dana kwota

w EUR faktycznie odzwierciedla określoną kwotę w PLN lub może zostać przeliczona na PLN według

wskazanego kursu lub według innego kursu.

Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia

2024 r.

2023 r.

(w mln)

PLN EUR

Skonsolidowany rachunek zysków i strat

Przychody operacyjne

807,5

187,5

833,2

183,4

Koszty operacyjne

(245,5)

(57,0)

(250,8)

(55,2)

Marża brutto z działalności operacyjnej

562,0

130,5

582,4

128,2

Koszty sprzedaży

(8,6)

(2,0)

(12,3)

(2,7)

Koszty administracyjne

(77,5)

(18,0)

(92,7)

(20,4)

Strata z aktualizacji wartości

(9,4) (2,2) (258,7) (56,3)

Przychody/ (koszty) finansowe, netto

(172,7)

(40,1)

(150,8)

(33,2)

Zysk netto

228,3

53,0

53,7

12,4

Podstawowy zysk na jedną akcję (nie w mln)

0,38

0,09

0,08

0,02

Rozwodniony zysk na jedną akcję (nie w mln)

0,35

0,08

0,02

Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji

zwykłych (nie w mln)

574.255.122 574.255.122 574.255.122 574.255.122

Rok 2024

Rok 2023

(w mln)

PLN EUR

Skonsolidowane rachunek przepływów pieniężnych

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

422,0 98,0 431,9 95,2

Środki pieniężne wykorzystane

w działalności inwestycyjnej netto

(1.009,9) (234,5) (488,7) (108,0)

Środki pieniężne netto z/(wykorzystane w)

działalności finansowej

561,1 130,0 (196,7) (42,8)

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec

okresu

235,9 55,2 262,6 60,4

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej

Rok 2024

Rok 2023

(w mln)

PLN

EUR

PLN

EUR

Nieruchomości inwestycyjne (ukończone

i w budowie)

8.815,7 2,063,1 9.021,6 2.074,9

Mieszkaniowe nieruchomości inwestycyjne

(ukończone i w budowie)

1.992,4 466,3 - -

Grunty przeznaczone pod zabudowę komercyjną

476,0

111,4

689,2

158,5

Prawo do użytkowania aktywów (nieruchomości

inwestycyjne)

144,5 33,8 173,9

40,0

Grunty przeznaczone pod zabudowę

mieszkaniową

153,0 35,8 118,3 27,2

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

671,7

157,2

59,1

13,6

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

228,2

53,4

262,6

60,4

Finansowe aktywa trwałe wyceniane w wartości

godziwej przez wynik finansowy

661,0 154,7 587,4 135,1

Pozostałe

631,9

147,9

638,7

146,9

Aktywa łącznie

13.774,4

3,223,6

11.550,8

2.656,6

Zobowiązania długoterminowe

7.076,6

1.656,1

6.278,5

1.444,0

Zobowiązania krótkoterminowe

1.671,5

391,2

375,6

86,4

Kapitał własny

5.026,3

1,176,3

4.896,7

1.126,2

Kapitał podstawowy

57,4

12,9

57,4

12,9

3. Prezentacja wyników finansowych i operacyjnych

3.1 Ogólne czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

CZYNNIKI OGÓLNE MAJĄCE WPŁYW NA WYNIKI OPERACYJNE I FINANSOWE

Zarząd uważa, że od zakończenia okresu objętego ostatnimi opublikowanymi sprawozdaniami finansowymi

na wyniki działalności Grupy wpłynęły czynniki i trendy rynkowe wymienione poniżej oraz przewiduje, że te

czynniki i trendy będą nadal istotnie wpływać na wyniki działalności Grupy w przyszłości.

Kluczowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne Grupy wskazano poniżej:

• spowolnienie gospodarcze w krajach CEE i SEE, który może spowolnić gospodarkę w krajach,

w których Grupa prowadzi działalność;

• dostępność i koszt finansowania;

• wpływ podaży i popytu na rynku nieruchomości w krajach CEE i SEE;

• wpływ inflacji (wg Eurostatu roczna inflacja w strefie euro w grudniu 2024 r. wyniosła 2,4 %);

• wpływ zmian stóp procentowych (jednak 95% całkowitego zadłużenia Grupy według wartości było

oparte o stałą stopę procentową lub zabezpieczone / częściowo zabezpieczone przed wahaniami stóp

procentowych. Wykorzystywane instrumenty pochodne obejmują SWAP na stopę procentową, SWAPy

walutowo-procentowe i CAP);

• wpływ zmian kursów walut (zdecydowana większość umów najmu Grupy zawierana jest w euro

i zawiera klauzulę przewidującą pełną indeksację czynszu powiązaną z Europejskim Indeksem Cen

Konsumpcyjnych, obligacje wyemitowane w walutach innych niż euro zostały zabezpieczone przed

zmianami kursów wymiany walut za pomocą walutowych transakcji SWAP).

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania bezpośredni wpływ wojny w Ukrainie na działalność

Grupy nie jest istotny.

3.2 Szczegółowe czynniki wpływające na wyniki finansowe i operacyjne

SPŁATA OBLIGACJI, REFINANSOWANIE ORAZ POZOSTAŁE ZMIANY DO UMÓW KREDYTOWYCH

W okresie roku zakończonego 31 grudnia 2024 r. poniższe czynniki wpływały na wyniki finansowe i

operacyjne:

• całkowita wypłata kredytu bankowego na kwotę 55.0 EUR (238,0 zł) udzielonego przez DSK

Bank AD oraz OTP Bank PLC. dla projektu Mall of Sofia i Sofia Towers

• całkowita wypłata kredytu bankowego na kwotę 31,6 EUR (136,3 zł) udzielonego przez

Santander Bank Polska S.A.

• kredyt na kwotę 190 EUR z podmiotami z Baupost Group, L.L.C. i Diameter Capital Partners

LP na zakup niemieckiego portfela mieszkaniowego

• odkup 6.000 obligacji wyemitowanych przez GTC Aurora i przeniesienie ich do Grupy GTC (w

rezultacie Grupa rozpoznała przychód w kwocie 2,6 zł (0,6 EUR))

• obniżeniu kwoty depozytu przeznaczonego na wykup obligacji własnych i przeniesienie 61,1

zł (14,2 EUR) w gotówce do GTC

• nabycie obligacji MBH Bank (ISIN HU0000362207) w wysokości 16,8 zł (3,9 EUR)

• nabycie obligacji Grid Parity w wysokości 29,7 zł (6,9 EUR)

• przejęcie uprzywilejowanych kredytów bankowych na portfelu nieruchomości mieszkaniowych

w Niemczech o wartości 792,2 zł (185,4 EUR).

TRANSAKCJE

W okresie roku zakończonego 31 grudnia 2024 r. poniższe czynniki wpływały na wyniki finansowe i

operacyjce:

• nabycie portfela nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech liczącego 5.169 mieszkań o

łącznej powierzchni 325 tysięcy m kw. za 902,1 zł (209 EUR) (722,6 zł (167,0 EUR) płatne w

gotówce oraz Obligacjach Partycypacyjnych o łącznej wartości nominalnej wynoszącej około

179,5 zł (42 EUR).

• nabycie nieruchomości inwestycyjnej w budowie (mieszkania senioralne do wynajęcia) w

Berlinie za łączną kwotę 138,1 zł (32,0 EUR) (z podatkami i kosztami transakcyjnymi).

Pierwsza rata w wysokości 51,8 zł (12,0 EUR) została zapłacona w dniu 25 czerwca 2024 r.

Pozostała część będzie rozliczona ze środków pieniężnych otrzymanych z przyszłego,

niepozyskanego finansowania zewnętrznego;

• nabycie udziałów w węgierskiej spółce publicznej NAP Nyrt za łączną kwotę 21,1 zł (4,9 EUR).

• sfinalizowanie sprzedaży GTC LCHD Projekt w lipcu 2024 r. za kwotę 56,7 zł (13,2 EUR), z

czego 48,8 zł (11,4 EUR) zostało pobrane

• sprzedaż GTC Seven Gardens d.o.o., właściciela budynku biurowego Matrix C za kwotę 55,5

zł (13,0 EUR) (równa wpływom netto z transakcji). GTC Seven Gardens d.o.o. została

sprzedana wraz ze zobowiązaniem z tytułu kredytu bankowego (59,8 zł (14 EUR)). W styczniu

Spółka otrzymała pierwszą ratę w kwocie 42,7 zł (10,0 EUR)

• sprzedaż GOC Ltd, właściciela ziemi o łącznej powierzchni 2.417 m kw. zlokalizowanego w

Sofii, w Bułgarii za 13,9 zł (3,25 EUR)

• nabycie WOB Projekt Alheim GmbH i WOB Projekt Bad Berleburg GmbH posiadających działki

przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową senioralną za łączną cenę 14,5 zł (3,4 EUR)

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

POZOSTAŁE INFORMACJE

We wrześniu 2024 r. wypłacono dywidendę w kwocie 126,3 zł (29,3 EUR).

3.3 Prezentacja różnic między osiągniętymi wynikami finansowymi a opublikowanymi

prognozami

Grupa nie publikowała prognoz na rok 2024.

3.4 Przegląd sytuacji finansowej

AKTYWA

Wartość aktywów ogółem wzrosła o 2.223,6 zł (19%) i wynosiła 13.774,4 zł na dzień 31 grudnia 2024 r.

w porównaniu do 11.550,8 zł na dzień 31 grudnia 2023 r., głównie w wyniku nabycia portfela nieruchomości

mieszkaniowych w Niemczech.

Wartość nieruchomości inwestycyjnych wzrosła o 1.543,9 zł (16%) do 11.428,6 zł na dzień 31 grudnia 2024

r. w porównaniu do 9.884,7 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w wyniku nabycia portfela nieruchomości

mieszkaniowych w Niemczech (1.931,8 zł), nakładów inwestycyjnych szczególnie w nieruchomości w

budowie w wysokości 208,9 zł i budynki ukończone (capex i fit-out) w wysokości 148,6 zł, jak również w

wyniku zakupu nieruchomości inwestycyjnej w budowie (Elibre) w kwocie 59,4 zł. Wzrost został częściowo

skompensowany poprzez negatywne różnice kursowe z przeliczenia w wysokości 164,0 zł oraz

przeklasyfikowanie budynku GTC X i działki w Wilanowie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży w

kwocie 450,1 zł, sprzedaż Matrix C (116,7 zł) i przeklasyfikowania prawa użytkowania wieczystego gruntów

do aktywów przeznaczonych do sprzedaży (164,5).

Wartość aktywów przeznaczonych do sprzedaży wzrosła o 612,6 zł do 671,7 zł na dzień 31 grudnia 2024

r. w porównaniu do 59,1 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w wyniku przeklasyfikowania działki na

Wilanowie (łącznie z prawem użytkowania wieczystego gruntów) oraz budynku GTC X do aktywów

przeznaczonych do sprzedaży.

Wartość finansowych aktywów trwałych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy wzrosła

o 73,6 zł (13%) do 661,0 zł na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 587,4 zł na dzień 31 grudnia 2023

r. głównie w wyniku zakupu udziałów w węgierskiej spółce publicznej NAP Nyrt o wartości 18,8 zł oraz

nabycia obligacji o łącznej wartości 44,4 zł oraz wzrostu wartości jednostek Trigal o 10,1 zł.

Wartość instrumentów pochodnych spadła o 36,1 zł (59%) do 25,6 zł na dzień 31 grudnia 2024 r. w

porównaniu do 61,7 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. w wyniku wykorzystania instrumentów pochodnych ze

względu na spłatę odsetek w danym okresie.

Wartość przedpłat oraz pozostałych należności spadła o 62,9 zł (28%) do 164,9 zł na dzień 31 grudnia

2024 r. w porównaniu do 227,8 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w wyniku wykorzystania środków na

rachunku powierniczym prowadzonym w celu nabycia zielonych obligacji wyemitowanych przez GTC

Aurora.

Wartość środków pieniężnych i ich ekwiwalentów spadła o 34,4 zł (13%) do 228,2 zł na dzień 31 grudnia

2024 r. w porównaniu do 262,6 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. Saldo środków pieniężnych zostało

zmniejszone częściowo w wyniku wydatków na nabycie portfela nieruchomości mieszkaniowych w

Niemczech (740,7 zł), wydatków na nieruchomości inwestycyjne w kwocie 308,8 zł, spłaty pożyczek i

kredytów długoterminowych w wysokości 240,7 zł, wypłaty dywidendy w kwocie 126,3 zł, zapłaconych

odsetek w wysokości 151,6 zł oraz zakup nieruchomości inwestycyjnej w budowie w wysokości 51,7 zł,

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

częściowo skompensowanych nowymi długoterminowymi kredytami zabezpieczonymi w kwocie 1.142,1 zł

na nabycie portfela mieszkaniowego w Niemczech oraz dla projektów Mall of Sofia, Artico i Aeropark

wpływami pieniężnymi netto z działalności operacyjnej w kwocie 422,0 zł, sprzedażą jednostek zależnych,

pomniejszoną o środki pieniężne w zbywanych spółkach w kwocie 62,4 zł oraz zmianą stanu lokat

krótkoterminowych przeznaczonych na cele odkupu obligacji w kwocie 61,1 zł.

PASYWA

Wartość kredytów i obligacji wzrosła o 1.338,5 zł (24%) do 6.877,9 zł na dzień 31 grudnia 2024 r.

w porównaniu do 5.539,4 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w wyniku (i) nowo otrzymanego

finansowania w kwocie 1.142,1 zł na nabycie portfela mieszkaniowego w Niemczech (811,9 zł) oraz dla

projektu Mall of Sofia, (238 zł) (ii) przejęcie uprzywilejowanych kredytów bankowych na portfelu

nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech o wartości 788,0 zł, co zostało częściowo skompensowane

przez (iii) spłaty pożyczek i kredytów długoterminowych w wysokości 240,7 zł, (iv) reklasyfikowanie 106,8

zł zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży oraz przez (v) różnice kursowe na

obligacjach denominowanych w HUF w wartości 149,9 zł. Bieżąca część zadłużenia długoterminowego

wzrosła głównie w wyniku reklasyfikacji kredytu związanego z Galerią Jurajską i nowymi kredytami

związanymi z nowym niemieckim portfelem mieszkaniowym.

Wartość zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży wzrosła o 294,0 zł do 295,7 zł

na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 1,7 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w związku

reklasyfikowaniem GTC X i działki w Wilanowie do aktywów przeznaczonych do sprzedaży.

Wartość zobowiązań z tytułu instrumentów zabezpieczających wzrosła o 77,7 zł (96%) do 159,0 zł na dzień

31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 81,3 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w związku ze zmianą

wartości godziwej międzywalutowych swapów procentowych na węgierskich obligacjach.

Wartość zobowiązań z tytułu leasingu spadła o 29,3 zł (15%) do 160,7 zł na dzień 31 grudnia 2024 r.

w porównaniu do 190,0 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie na skutek reklasyfikacji zobowiązań z tytułu

dzierżawy gruntów w Wilanowie do zobowiązań związanych z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży,

częściowo skompensowanych zobowiązaniami z tytułu dzierżawy rozpoznanymi w nowym niemieckim

portfelu mieszkaniowym.

Wartość zobowiązań z tytułu opcji put udziałów niekontrolujących oraz innych zobowiązań

długoterminowych wzrosła o 149,2 zł do 171,8 zł na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 22,6 zł na

dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w wyniku 79,5 zł rozpoznania zobowiązań z tytułu opcji sprzedaży

udziałów niekontrolujących spółki Peach po bieżącej wartości kwoty wykupu, która ma zostać wypłacona

udziałowcom niekontrolującym, 31,2 zł rezerwy na poczet toczącego się postępowania podatkowego oraz

20,5 zł zobowiązań do wypłaty minimalnej dywidendy (GTC Paula SARL).

Wartość pozostałych zobowiązań finansowych wzrosła o 135,5 zł do 135,5 zł na dzień 31 grudnia 2024 r.

w porównaniu do 0 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w wyniku 38,5 zł zobowiązań finansowych

dotyczących ustalonej ceny zakupu pożyczek akcjonariuszy, które zostaną zapłacone razem z opłatą za

opcję kupna na rzecz LFH oraz 96,6 zł zobowiązań w wysokości bieżącej kwoty wykupu, które zostaną

zapłacone udziałowcom niekontrolującym na mocy opcji kupna.

KAPITAŁ WŁASNY

Wartość kapitałów wzrosła o 129,6 zł (3%) do 5.026,3 zł na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do

4.896,7 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w wyniku rozpoznania obligacji partycypacyjnych w kwocie

177,7 zł, z zysku za okres w kwocie 228,3 zł, wzrost wartości udziałów niekontrolujących o 101,6 zł, co

zostało czyściwo skompensowane wypłatą dywidendy w kwocie 126,3 zł, spadkiem wartości innych

kapitałów rezerwowych o 99,2 zł oraz spadkiem wartości

efektu wyceny transakcji zabezpieczających o

61,9 zł

Wartość obligacji partycypacyjnych wzrosła o 177,7 zł do 177,7 zł na dzień 31 grudnia 2024 r. w porównaniu

do 0 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w wyniku emisji 418 obligacji partycypacyjnych na okaziciela

serii A w celu nabycia portfela mieszkaniowego w Niemczech.

Wartość innych kapitałów rezerwowych spadła o 99,2 zł do 311,9 zł zł na dzień 31 grudnia 2024 r.

w porównaniu do 212,7 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w wyniku rozpoznania zobowiązań

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

wynikających z transakcji zakupu portfela mieszkaniowego w Niemczech. Obejmuje to zobowiązanie w

wysokości 79,6 zł związane z ceną opcji na akcje mniejszościowe Peach, a także zobowiązanie w

wysokości 20,9 zł z tytułu minimalnej wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy mniejszościowych.

Wartość udziałów niekontrolujących wzrosła o 101,6 zł (96%) do 207,2 zł na dzień 31 grudnia 2024 r.

w porównaniu do 105,6 zł na dzień 31 grudnia 2023 r. głównie w wyniku przejęcia nowego

mniejszościowego udziałowca – Peach Property Group.

3.5 Skonsolidowany rachunek zysków i strat

PRZYCHODY Z WYNAJMU I USŁUG

Przychody z tytułu wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych i przychody z tytułu usług za okres roku

zakończonego 31 grudnia 2024 r. spadły o 25,7 zł (3%) i wyniosły 807,5 zł w porównaniu do 833,2 zł za

okres roku zakończonego 31 grudnia 2023 r. w wyniku aprecjacji złotego polskiego.

Grupa rozpoznała wzrost przychodów wyrażonych w walucie funkcjonalnej na skutek ukończeniu

budynków GTC X w Belgradzie, Rose Hill Business Campus w Budapeszcie i Matrix C w Zagrzebiu w

połączeniu ze wzrostem średniej stawki czynszu po indeksacji stawek czynszów o inflację.

KOSZTY USŁUG

Koszty z tytułu usług spadły o 5,3 zł (2%) i wyniosły 245,5 zł za okres roku zakończonego 31 grudnia 2024

r. w porównaniu do 250,8 zł za okres roku zakończonego 31 grudnia 2023 r. w wyniku aprecjacji złotego

polskiego. Grupa rozpoznała wzrost kosztów z tytułu usług wyrażony w walucie funkcjonalnej wynikający

głównie z inflacyjnego wzrostu kosztów operacyjnych.

ZYSK BRUTTO Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

Zysk brutto z działalności operacyjnej spadł o 20,4 zł (4%) i wyniósł 562,0 zł za okres roku zakończonego

31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 582,4 zł za okres roku zakończonego 31 grudnia 2023 r., głównie

aprecjacji złotego polskiego. Grupa rozpoznała wzrost zysku brutto z działalności operacyjnej wyrażonych

w walucie funkcjonalnej na skutek wzrostu przychodów z najmu częściowo skondensowanego wzrostem

kosztów usług w wyniku inflacji.

Marża brutto z wynajmu powierzchni biurowych i komercyjnych pozostała na niezmienionym poziomie

i wyniosła 70% w obu okresach roku zakończonego 31 grudnia 2024 r. i 2023 r.

KOSZTY ADMINISTRACYJNE

Koszty administracyjne spadły o 15,2 zł (16%) i wyniosły 77,5 zł za okres roku zakończonego 31 grudnia

2024 r. w porównaniu do 92,7 zł kosztów za okres roku zakończonego 31 grudnia 2023 r. głównie w wyniku

spadku wynagrodzeń i innych świadczeń pracowniczych oraz wyceny programu płatności bazującego na

akcjach własnych.

ZYSK/ (STRATA) Z AKTUALIZACJI WARTOŚCI

Strata netto z tytułu aktualizacji wartości nieruchomości za okres roku zakończonego 31 grudnia 2024 r.

wyniosła 9,4 zł w porównaniu do 258,7 zł straty za okres roku zakończonego 31 grudnia 2023 r. Strata

wynikała głównie ze spadku wartości portfela biurowego w Polsce na skutek spadku poziomu wynajmu, w

porównaniu z 2023 r., jak również skapitalizowanych wydatków, głównie w ukończonych projektach.

Spadek został częściowo skompensowany wzrostem wartości gruntów o 56,8 zł. Oraz wzrostem wartości

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

projektów: Galeria Jurajska (16,8 zł), Hegyvidék Office and Retail Center (7,8 zł) oraz Center Point 1-3

(27,6 zł).

KOSZTY FINANSOWE, NETTO

Koszty finansowe, netto wzrosły o 21,9 zł (15%) i wyniosły 172,7 zł za okres roku zakończonego 31 grudnia

2024 r. wobec 150,8 zł za okres roku zakończonego 31 grudnia 2023 r. Wzrost ten wynikał z nowych

kredytów podpisanych i zaciągniętych w latach 2023 i 2024 oraz ze wzrostu średnio ważonej stopy

procentowej (włączając instrumenty zabezpieczające i wyłączając kredyty dotyczące aktywów

przeznaczanych do sprzedaży) na dzień 31 grudnia 2024 r. do 3,45% w skali roku z 2,48% na dzień 31

grudnia 2023 r. wraz z jednorazowymi odsetkami w wysokości 13,1 zł związanymi z postępowaniem

sądowym w sprawie podatku u źródła.

WYNIK PRZED OPODATKOWANIEM

Zysk przed opodatkowaniem za okres roku zakończonego 31 grudnia 2024 r. wyniósł 266,6 zł

w porównaniu do 62,4 zysku za okres roku zakończonego 31 grudnia 2023 r. Na zysk przed

opodatkowaniem za okres roku zakończonego 31 grudnia 2024 r. składał się zysk brutto z działalności

operacyjnej w wysokości 441,9 zł oraz strata z aktualizacji wartości nieruchomości w wysokości 9,4 zł.

PODATEK DOCHODOWY

Podatek dochodowy za okres roku zakończonego 31 grudnia 2024 r. wyniósł 38,3 zł w porównaniu do 8,7

zł za okres roku zakończonego 31 grudnia 2023 r. Podatek dochodowy zawierał w szczególności bieżący

podatek dochodowy w wysokości 28,0 zł w porównaniu do 28,3 zł w roku 2023 oraz podatek odroczony w

wysokości 10,3 zł w porównaniu do 19,6 zł zysku na podatku odroczonym w roku 2023 wynikającym z

nierozpoznanego składnika aktywów netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego na stracie.

WYNIK NETTO

Zysk netto za okres roku zakończonego 31 grudnia 2024 r. wyniósł 228,3 zł w porównaniu do 53,7 zł zysku

za okres roku zakończonego 31 grudnia 2023 r. Zmiana ta wynikała głównie ze zmiany aktualizacji wartości

nieruchomości.

ANALIZA SEKTOROWA PRZYCHODÓW Z NAJMY, MARZY BRUTTO ORAZ WARTOSCI

NIERUCHOMOŚCI

Szczegółowy opis analizy segmentowej nieruchomości inwestycyjnych, banku gruntów mieszkaniowych,

aktywów przeznaczonych do sprzedaży oraz wartości budynków (w tym prawa do użytkowania

przedstawiono w nocie 14 do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2024).

Wykres przedstawia przychody z najmu ukończonych

nieruchomości według sektorów w roku zakończonym 31

grudnia 2024 r. praktycznie tak samo jak w 2023 r.

Biura

62%

Centra

handlo

38%

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Wykres przedstawia marżę brutto z

działalności operacyjnej w podziale na kraje

w roku zakończonym 31 grudnia 2024 r., w

porównaniu do udziałów na 31 grudnia 2023:

39% Polska, 28% Węgry, 11% Sofia, 8%

Belgrad, , 7% Zagrzeb i 7% Bukareszt

Poniższy wykres przedstawia udział wartości nieruchomości w podziale na kraje w roku zakończonym 31

grudnia 2024 r., w porównaniu do udziałów na 31 grudnia 2023: 37% Polska, 31% Węgry, 8% Sofia, 8%

Belgrad, 8% Bukareszt, 6% Zagrzeb i 1% pozostałe.

3.6 Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych

Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej wynosiły 422,0 zł w okresie roku zakończonego 31 grudnia

2024 r. w porównaniu do 431,9 zł w okresie roku zakończonego 31 grudnia 2023 r. Spadek o 9,9 zł wynikał

głównie z aprecjacji złotego polskiego.

Przepływy pieniężne wykorzystane w działalności inwestycyjnej wyniosły 1.009,9 zł w okresie roku

zakończonego 31 grudnia 2024 r. w porównaniu do 488,7 zł przepływów pieniężnych wykorzystanych w

działalności inwestycyjnej w okresie roku zakończonego 31 grudnia 2023 r. Przepływy pieniężne

wykorzystane w działalności inwestycyjnej w okresie roku zakończonego 31 grudnia 2024 r. wynikały

głównie z wydatków na zakup nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech w wysokości 740,7 zł oraz

wydatków na nieruchomości inwestycyjne w wysokości 308,8 zł oraz na nabycie nieruchomości w budowie

w wysokości 51,7 zł, co zostało skompensowane zmianą stanu rachunku powierniczego przeznaczonego

na odkup obligacji w wysokości 61,1 zł.

Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej wyniosły 561,1 zł w okresie roku zakończonego 31

grudnia 2024 r., w porównaniu do 196,7 zł przepływów pieniężnych netto wykorzystanych w działalności

finansowej w okresie roku zakończonego 31 grudnia 2023 r. Przepływy pieniężne z działalności finansowej

wynikały głównie z wpływów z tytułu zaciągnięcia pożyczek i kredytów długoterminowych w wysokości

1.142,1 zł, w wyniku nowego kredytu na nabycie niemieckiego portfela, nowych kredytów dla projektów

Mall of Sofia, Artico i Aeropark, częściowo skompensowanych przez spłaty pożyczek i kredytów

długoterminowych w wysokości 240,7 zł, wypłatę dywidendy w kwocie 126,3 zł oraz zapłaconych odsetek

w wysokości 151,6 zł.

Polska

31%

Belgrad

Węgry

28%

Bukareszt

Zagrzeb

Sofia

Niemcy

17%

Inne

Polska

36%

Węgry

28%

Sofia

11%

Belgrad

Bukareszt

Zagrzeb

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na dzień 31 grudnia 2024 r. wyniosły 235,9 zł, w porównaniu do 262,6 zł

na dzień 31 grudnia 2023 r.

3.7 Przyszła płynność i zasoby kapitałowe

Na dzień 31 grudnia 2024 r. Grupa jest zdania, że jej stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, środków

pieniężnych wygenerowanych ze sprzedaży aktywów wraz z środkami generowanymi z najmu powierzchni

w budynkach należących do portfela inwestycyjnego Grupy, jak również środki pieniężne dostępne z

obecnych lub przyszłych kredytów jak również odnawialnych kredytów powinny być wystarczające do

pokrycia średniookresowych potrzeb Grupy.

Grupa efektywnie zarządza wszystkimi swoimi zobowiązaniami i sprawdza swoje plany finansowania

związane z: (i) budową i nabyciem nieruchomości komercyjnych, (ii) pozyskaniem i obsługą długu

istniejącego portfela aktywów oraz (iii) wydatkami inwestycyjnymi (CAPEX). Wszelkie środki pieniężne,

potrzeby pokrywane są z przychodów operacyjnych, refinansowania akwizycji nowych długów oraz

sprzedaży aktywów operacyjnych lub gruntów.

Na dzień 31 grudnia 2024 r. zobowiązania długoterminowe Grupy wyniosły 7.076,6 zł w porównaniu do

6.278,5 zł na dzień 31 grudnia 2023 r.

Całkowite zadłużenie Grupy wynikające z długo- i krótkoterminowych kredytów i pożyczek na dzień 31

grudnia 2024 r. wynosiło 6.984,7 zł, (wliczając 106,8 zł zobowiązań powiązanych z aktywami

przeznaczonymi do sprzedaży), w porównaniu do 5.539,4 zł na dzień 31 grudnia 2023 r.

Wskaźnik zadłużenia do wartości nieruchomości (LTV) netto Grupy wyniósł 52,7% na dzień 31 grudnia

2024 r. w porównaniu do 49,3% na dzień 31 grudnia 2023 r. w wyniku wzrostu wartości nieruchomości

głównie w wyniku nabycia niemieckiego portfela nieruchomości mieszkaniowych oraz nakładów

inwestycyjnych na nieruchomości w budowie oraz z zakupu nowych aktywów.

Na dzień 31 grudnia 2024 r. 95% całkowitego zadłużenia Grupy według wartości było oparte o stałą stopę

procentową lub zabezpieczone / częściowo zabezpieczone przed wahaniami stóp procentowych.

Wykorzystywane instrumenty pochodne obejmują SWAP na stopę procentową, SWAPy walutowo-

procentowe i CAP.

Pokrycie odsetek (interest cover) na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosiło 3,71.

DOSTĘPNOŚĆ FINANSOWANIA

Zarząd przeanalizował prognozowane przepływy pieniężne oparte na pewnych hipotetycznych, ostrożnych

założeniach, aby dokonać oceny zasadności założenia o kontynuacji działalności w obecnej sytuacji na

rynku.

Zarząd przeanalizował ramy czasowe, charakter i skalę potencjalnych potrzeb finansowych

poszczególnych spółek zależnych i uważa, że środki pieniężne posiadane na rachunkach bankowych, a

także oczekiwane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej będą wystarczające do sfinansowania

przewidywanych potrzeb gotówkowych Grupy na potrzeby kapitału obrotowego, co najmniej przez kolejne

dwanaście miesięcy od dnia bilansowego. W związku z tym, śródroczne skrócone skonsolidowane

sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuacji działalności gospodarczej przez

spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, przez co najmniej 12 miesięcy od dnia bilansowego.

Na główne instrumenty finansowe Grupy składają się kredyty bankowe, pożyczki od udziałowców,

obligacje, instrumenty pochodne, zobowiązania z tytułu dostaw i inne długoterminowe zobowiązania

finansowe. Głównym powodem korzystania z powyższych instrumentów finansowych jest finansowanie

działań Grupy. Grupa jest w posiadaniu różnych aktywów finansowych, takich jak należności handlowe,

udzielone pożyczki, instrumenty pochodne, środki pieniężne i krótkoterminowe depozyty.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Grupa podlega wpływom warunków makroekonomicznych, w szczególności ogólnych warunków

panujących w UE oraz w gospodarkach krajowych i lokalnych, takich jak wzrost produktu krajowego brutto,

inflacja, zmiany stóp procentowych i stopy bezrobocia. Niekorzystne trendy makroekonomiczne w

połączeniu z niestabilnością rynków finansowych mogą mieć negatywny wpływ na działalność Grupy, a

także dostępność i koszt finansowania/refinansowania dłużnego.

Główne ryzyko wynikające z posiadanych przez Grupę instrumentów finansowych związane jest z ryzykiem

stopy procentowej, ryzykiem płynności, ryzykiem walutowym i ryzykiem kredytowym.

Szczegółowy opis instrumentów finansowych i zarządzania ryzykiem znajduje się w nocie 36 do

skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2024.

4. Informacje na temat udzielonych kredytów, ze szczególnym uwzględnieniem

jednostek powiązanych

Na dzień 31 grudnia 2024 r. Grupa nie posiadała żadnych długoterminowych kredytów udzielonych

spółkom stowarzyszonym i współzależnym.

Spółka świadczy usługi w zakresie zarządzania aktywami na rzecz jednostek zależnych. Transakcje z

podmiotami powiązanymi są zawierane na warunkach rynkowych. Udzielone oraz otrzymane pożyczki od

jednostek zależnych są oprocentowane przy wykorzystaniu referencyjnej stopy oprocentowania (WIBOR

bądź EURIBOR) powiększonej o marżę (pomiędzy 2,6% a 4,35%). Długoterminowe pożyczki udzielone

przez Spółkę spółkom zależnym i wypłacone w 2024 r. wynosiły 69,7 zł. Pożyczki te były udzielone w

walutach: euro na kwotę 13,4 EUR (57,8 zł), złotówkach na kwotę 11,8 zł oraz dolarach na kwotę

0,014 USD (0,1 zł). Terminy zapadalności tych pożyczek są do 2030 r. Dodatkowo w 2024 r. Spółka

zawarła ze spółkami zależnymi umowy na długoterminowe kredyty w euro na kwotę 19,9 EUR (85,3 zł) z

terminem zapadalności do 2030 r. oraz na kwotę 41,8 EUR (178,2 zł) z terminem zapadalności do 2044 r.

5. Informacje na temat udzielonych i otrzymanych gwarancji, ze szczególnym

uwzględnieniem gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym

W dniu 20 grudnia 2024 r. GTC Paula SARL jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę

kredytu na kwotę 190 EUR z podmiotami Baupost Group, L.L.C. i Diameter Capital Partners LP z terminem

zapadalności 20 grudnia 2029 r. Na dzień 31 grudnia 2024 r. gwarancja regulowana przez prawo

angielskie, udzielona przez GTC S.A. na podstawie umowy pożyczki z dnia 20 grudnia 2024 roku zawartej

między innymi przez, GTC Paula SARL jako kredytobiorcą, GTC SA, GLAS SAS, oddział we Frankfurcie

jako agentem i Global Loan Agency Services GMBH jako agentem zabezpieczeń („Umowa Finasowania”).

GTC SA udzieliła nieodwołalnej i bezwarunkowej gwarancji na rzecz każdej ze Stron Finansujących

(zgodnie z definicją zawartą w Umowie o Finansowanie) za terminowe wykonanie zobowiązań Dłużników

wynikających z Dokumentów Finansowych (zgodnie z definicją zawartą w Umowie Finansowania) oraz za

zapłatę wszelkich roszczeniach wynikających z Dokumentów Finansowych przez któregokolwiek z

Dłużników, w tym między innymi kwoty głównej, odsetek (w tym odsetek za zwłokę), prowizji i innych

roszczeń. Gwarancja jest gwarancją ciągłą i będzie obejmować ostateczne saldo roszczeń od dowolnego

Dłużnika wynikających z Dokumentów Finansowych, niezależnie od jakichkolwiek płatności pośrednich lub

rozliczeń w całości lub w części. Gwarancja jest ważna do momentu, gdy wszystkie roszczenia, które mogą

być lub stać się należne od Dłużników wynikające z Dokumentów Finansowych lub w związku z nimi,

zostaną nieodwołalnie zapłacone w całości.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

W roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Spółka sprzedała udziały w GTC Seven Gardens d.o.o. Jednym

z kolejnych warunków jest spłata przez Kupującego kredytu bankowego. W scenariuszu, w którym

Kupujący nie może spełnić tego warunku, GTC SA udzieliła Erste solidarnej gwarancji za wszystkie obecne

i przyszłe roszczenia pieniężne GTC Seven Gardens d.o.o. („GTC Seven Gardens”) na podstawie lub w

związku z umową kredytu terminowego z dnia 25 kwietnia 2023 r. zawartą pomiędzy Erste a GTC Seven

Gardens d.o.o. („Umowa Kredytu”) lub jakiegokolwiek innego Dokumentu Finansowego (zgodnie z definicją

w Umowie Kredytu), w tym kwoty głównej, odsetek, odsetki za zwłokę, opłat, rezerw, prowizje, kosztów,

wydatków, podatków lub odszkodowań, oraz wszelkie roszczenia, jakie Erste może mieć wobec GTC

Seven Gardens w wyniku uchylenia lub unieważnienia Umowy Kredytu. Gwarancja solidarna jest ważna

do momentu nieodwołalnej i bezwarunkowej całkowitej spłaty wszystkich roszczeń wynikających z Umowy

Kredytu i innych Dokumentów Finansowych. Jednocześnie w dniu 13 stycznia 2025 r. Spółka otrzymała

gwarancję od nabywcy spółki GTC Seven Gardens d.o.o., na mocy której nabywca zobowiązuje się do

pokrycia wszelkich roszczeń względem Erste, które zostaną skierowane przeciwko Spółce.

Dodatkowo udzielane są typowe poręczenia przy sprzedaży aktywów, mające na celu gwarancję

ukończenia budowy oraz zabezpieczenie kredytów budowlanych (gwarancja przekroczenia kosztów).

Ryzyko związane z powyższymi poręczeniami i gwarancjami jest bardzo niskie.

6. Zobowiązania pozabilansowe

ZOBOWIĄZANIA INWESTYCYJNE

Na dzień 31 grudnia 2024 r. oraz 31 grudnia 2023 r., Grupa posiadała zobowiązania umowne związane

z przyszłymi pracami budowlanymi w kwocie 332,1 zł (77,7 EUR) oraz odpowiednio 455,2 zł (104,7 EUR).

Grupa zakłada, że zobowiązania te będą finansowane z dostępnych środków pieniężnych, bieżących

instrumentów finansowania, innych zewnętrznych źródeł oraz przyszłych płatności wynikających

z istniejących umów sprzedaży oraz umów sprzedaży, które zostaną zawarte w przyszłości.

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

W odniesieniu do transakcji opisanej w Punkcie 1.2 dotyczącej zakupu projektu Elibre, na dzień 31 grudnia

2024 r. istnieje zobowiązanie warunkowe w wysokości 20 EUR (85,5 zł) będące różnicą między ceną

zakupu a już zainwestowaną kwotą. Zobowiązanie to powinno zostać rozliczone w środkach pieniężnych

otrzymanych z przyszłego finansowania zewnętrznego, które nie zostało jeszcze pozyskane. Kwota ta

będzie wymagalna dopiero po osiągnięciu określonych kamieni milowych.

W odniesieniu do transakcji opisanej w nocie 28 dotyczącej zobowiązania do wypłaty minimalnej

dywidendy, na dzień 31 grudnia 2024 r. istnieje zobowiązanie warunkowe w wysokości 5,2 EUR (22,2 zł)

wobec LFH Portfolio Acquico S.À R.L. i ZNL Investment S.À R.L. Kwota ta będzie należna tylko wtedy, gdy

GTC nie wykona opcji kupna w celu nabycia udziałów niekontrolujących.

W odniesieniu do transakcji opisanej w nocie 28 istnieje zobowiązanie warunkowe dotyczące opcji kupna i

sprzedaży udziałów niekontrolujących Peach. Zarząd zakłada, że nie zostanie ono zrealizowane przed

upływem 10 lat ze względu na niekorzystny wpływ dla sprzedającego. Potencjalny wpływ wynosi 9 EUR

(38,4 zł), co stanowi cenę minimalną tej opcji.

CHORWACJA

W ramach projektu Marlera Golf w Chorwacji, część gruntu jest dzierżawiona od Ministerstwa Turystyki

Republiki Chorwacji („Ministerstwo”). Od 2014 r. toczą się dwie sprawy sądowe. W 2024 r. osiągnięto

porozumienie z wywłaszczycielem i zawarto umowę kupna, na podstawie której Marlera nabyła własność

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

nieruchomości. Wysłano wspólny wniosek o zawieszenie postępowania wywłaszczeniowego. Na

ekspozycję na ryzyko związane z tą sprawą zawiązano rezerwę w wysokości 1,4 EUR (6,0 zł).

7. Znaczące inwestycje, krajowe i zagraniczne (papiery wartościowe, instrumenty

finansowe, wartości niematerialne i prawne, nieruchomości), w tym inwestycje

kapitałowe poza Grupą i ich metody finansowania

W dniu 15 listopada 2024 roku Spółka zawarła szereg umów sprzedaży udziałów, między innymi z Peach

Property Group AG i LFH Portfolio Acquico S.À R.L., jako sprzedającymi, prowadzących do nabycia portfela

aktywów mieszkaniowych w Niemczech należącego do Peach Property Group AG. W styczniu 2025 r.

Transakcja została sfinalizowana z prawnego punktu widzenia, przy czym w ujęciu księgowym kontrola

nad całym portfolio została objęta na dzień 31 grudnia 2024 r.

Szczegółowy opis transakcji znajduje się w raporcie bieżącym nr 1/2025 z 2 stycznia 2025 r i punkcie 1.2

niniejszego Sprawozdania

Na dzień 31 grudnia 2024 r. Grupa posiadała finansowe aktywa trwałe (związane z nieruchomościami

inwestycyjnymi) wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy o łącznej wartości 661,0 zł.

Szczegółowy opis tych aktywów znajduje się w punkcie 1.7.3 Finansowe aktywa trwałe.

8. Polityka wynagrodzeń i zarządzanie zasobami ludzkimi

8.1 Polityka wynagrodzeń

W dniu 14 czerwca 2022 r. przyjęto Politykę Wynagrodzeń Grupy GTC. Polityka Wynagrodzeń reguluje

zasady wynagradzania członków zarządu i rady nadzorczej.

ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW ZARZĄDU

Zgodnie z Polityką Wynagrodzeń wynagrodzenie członków zarządu jest ustalane przez radę nadzorczą na

poziomie odpowiednim do zajmowanych przez poszczególnych członków pozycji w zarządzie i związanym

z tym obowiązkom. Poziom wynagrodzenia uzależniony jest również od pełnionych dodatkowych funkcji,

kwalifikacji i doświadczenia zawodowego członków oraz aktualnej sytuacji rynkowej i gospodarczej, a także

sytuacji finansowej i operacyjnej oraz potrzeb Spółki.

Członkom zarządu przysługują następujące składniki wynagrodzenia: (i) wynagrodzenie stałe; (ii)

wynagrodzenie zmienne i powiązane płatności; (iii) akcje fantomowe lub inne programy motywacyjne

oparte na akcjach Spółki lub zmianach cen tych akcji, które zostaną ustalone w przyszłości przez walne

zgromadzenie lub radę nadzorczą; (iv) wynagrodzenie za przestrzeganie klauzuli o zakazie konkurencji;

oraz (v) odprawa związana z rozwiązaniem stosunku prawnego ze Spółką.

W odniesieniu do zmiennych składników wynagrodzenia, określonej w Polityce Wynagrodzeń, ma ona

charakter motywacyjny i nagradzający członków Zarządu za pełnienie ich funkcji, wywiązywanie się z

obowiązków i dostarczanie doskonałych wyników. Cele wynagrodzenia zmiennego i związane z nimi

wypłaty odzwierciedlają szereg założeń co do poziomów wyników. Członkom zarządu przysługuje roczna

premia, jeżeli osiągną minimalny poziom wyznaczonych celów w danym roku obrotowym. Roczna Premia

powinna stanowić określony procent lub część maksymalnej kwoty premii, określonej w umowie z danym

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

członkiem zarządu, w zależności od stopnia realizacji założonych celów. Roczna Premia przyznawana

członkom zarządu określana jest przez radę nadzorczą.

Roczna Premia jest wypłacana po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego przez radę

nadzorczą Spółki. Na dzień sporządzenia niniejszego Raportu roczna premia za wyniki za rok 2024 nie

została jeszcze wypłacona.

Spółka ustala system wynagrodzeń w taki sposób, aby łączny udział wynagrodzenia zmiennego wynosił

od 30% (trzydziestu procent) do 300% (trzystu procent) rocznego wynagrodzenia stałego dla danego

członka Zarządu. Przy obliczaniu powyższej proporcji między stałą i zmienną częścią wynagrodzenia nie

uwzględnia się wartości Programu Akcji Fantomowych.

Ponadto członkowie zarządu mogą otrzymywać i otrzymywali w 2024 r. dodatkowe świadczenia, takie jak:

(i) prywatna opieka medyczna; oraz (ii) korzystanie z samochodów służbowych, telefonów służbowych i

innych urządzeń elektronicznych do celów prywatnych oraz pokrywanie ich kosztów.

Członkowie zarządu mogą również otrzymać wynagrodzenie za przestrzeganie zakazu konkurencji po

zakończeniu współpracy. Spółka skorzystała z prawa do odstąpienia od takiego zakazu konkurowania

i takie wynagrodzenie nie zostało wypłacone byłym członkom zarządu.

W roku obrotowym 2024, zgodnie z przyjętą przez Spółkę Polityką Wynagradzania, członkowie zarządu

otrzymywali wynagrodzenie zasadnicze stałe oraz wynagrodzenie zmienne, zgodnie z umową zawartą ze

Spółką lub inny podmiot z grupy kapitałowej Spółki. Żaden z członków zarządu nie przystąpił do 3-letniego

programu motywacyjnego opartego na akcjach fantomowych. Ustalenie związku pomiędzy

wynagrodzeniem członka zarządu w postaci akcji fantomowych, a wzrostem kursu akcji Spółki łączy interes

osobisty tych członków z interesem akcjonariuszy. Realizacja strategii Spółki i zaangażowanie w

długoterminowe interesy powinny pozytywnie wpłynąć na notowania akcji Spółki, co z kolei powinno

przełożyć się na wyższe wynagrodzenia członków zarządu. Dodatkowo takie rozwiązanie zwiększa

motywację członków zarządu, ułatwia ich utrzymanie w Spółce, a tym samym przyczynia się do stabilności

Spółki.

ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ

Członkom rady nadzorczej z tytułu pełnienia swoich funkcji przysługuje stałe wynagrodzenie miesięczne,

a w przypadku pełnienia dodatkowych funkcji w oddzielnym komitecie (komitetach), przysługuje im

dodatkowe stałe miesięczne wynagrodzenie. Wysokość powyższego wynagrodzenia ustala walne

zgromadzenie. Członkom rady nadzorczej nie przysługują uzależnione od wyników zmienne składniki

wynagrodzenia ani inne korzyści finansowe lub pozafinansowe.

W 2024 r. nastąpiły zmiany w składzie rady nadzorczej. Wynagrodzenie wypłacane członkom rady

nadzorczej było przyznawane i wypłacane zgodnie z Polityką Wynagrodzeń. Członkowie rady nadzorczej

otrzymywali jedynie wynagrodzenie stałe z tytułu pełnienia funkcji członka rady nadzorczej oraz w

niektórych przypadkach dodatkowe wynagrodzenie z tytułu pełnienia dodatkowych funkcji w odrębnym

komitecie (komitetach) rady nadzorczej.

Wynagrodzenie rady nadzorczej zatwierdza walne zgromadzenie akcjonariuszy.

8.2 Program motywacyjny

Spółka posiada system motywacyjny, który składa się z premii za spełnienie określonych celów lub celów

określonych przez zarząd lub radę nadzorczą (jeżeli takie się zdarzą) lub realizację szczególnych

osiągnięć. Zarząd i kluczowa kadra kierownicza jest również motywowana poprzez możliwość uczestnictwa

w programie akcji fantomowych, zgodnie z którym, raz w roku, pracownik jest uprawniony do pewnej liczby

akcji fantomowych.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Akcje fantomowe gwarantują upoważnionej osobie prawo do rozliczenia z Grupą w wysokości równej

różnicy pomiędzy średnim kursem ceny zamknięcia dla akcji Spółki na Warszawskiej Giełdzie Papierów

Wartościowych w okresie 30 dni przed datą zawiadomienia Spółki o wykorzystaniu prawa a ceną

rozliczenia („strike”) za akcję (po uwzględnieniu dywidendy). Akcje fantomowe mogą być realizowane po

ich przydzieleniu. Akcje fantomowe są jedynie środkiem do obliczania przyszłego zmiennego

wynagrodzenia osób uprawnionych do jego otrzymania, które zależy od przyszłej ceny rynkowej akcji na

rynku regulowanym.

Spółka stosuje model dwumianowy do wyceny wartości godziwej akcji fantomowych. Dane wejściowe

obejmują datę wyceny, cenę wykonania i datę wygaśnięcia.

8.2.1 System kontroli programu motywacyjnego

Każde przyznanie praw do akcji fantomowych dla członków zarządu w ramach programu akcji

fantomowych oraz ustalenie ich warunków jest sprawdzane i zatwierdzane przez komitet ds. Wynagrodzeń

i radę nadzorczą. Wynagrodzenie dla kluczowej kadry kierowniczej Spółki ustalane jest przez zarząd.

8.3 Umowy zawarte pomiędzy GTC a osobami zarządzającymi

W roku 2024 Spółka zawarła umowy z członkami zarządu, przewidujące wynagrodzenie podstawowe,

premię za osiągnięcia, udział w programie akcji fantomowych, opcje wypłaty odprawy w wyniku ich

rezygnacji lub zwolnienia. Członkowie Zarządu mogą być uprawnieni do udziału w programie opartym na

akcjach fantomowych. Ponadto umowy zawierają klauzulę o zakazie konkurencji oraz klauzulę poufności.

Na dzień 31 grudnia 2024 r., żaden z członków zarządu przystąpił do 3-letniego programu motywacyjnego

opartego na akcjach fantomowych.

8.4 Ocena funkcjonowania polityki wynagrodzeń z punktu realizacji celów

Polityka wynagrodzeń jest spójna z celami stawianymi przez akcjonariuszy, które obejmują osiągnięcie

długoterminowego wzrostu wartości. Ponadto ma na celu zapewnienie stabilności w zarządzaniu Spółką

oraz prowadzenie polityki tak by przyciągnąć i zatrzymać wysoko wykwalifikowanych pracowników

w krajach działalności Grupy. Cele te gwarantują programy motywacyjne i system zatrzymywania

pracowników zapewniających osiągniecie w długim horyzoncie czasowym jak najlepszych, stabilnych

wyników finansowych, wspieranie prawidłowego i skutecznego zarządzania ryzykiem, wspieranie realizacji

strategii działalności oraz ograniczanie konfliktu interesów.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

8.5 Wynagrodzenia członków zarządu i członków rady nadzorczej

ZARZĄD

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków zarządu na dzień 31 grudnia 2024 r., za okres 12

miesięcy zakończony 31 grudnia 2024 r.:

Imię i nazwisko

Okres

Wynagrodzenie

stałe

(EUR)

(nie w mln)

Wynagrodzenie

zmienne

(EUR)

(nie w mln)

Liczba

przyznanych

akcji

fantomowych

(nie w mln)

Gyula Nagy

1 stycznia - 31

grudnia 2024 r.

300 000

180 000

Zsolt Farkas

1 stycznia - 31

grudnia 2024 r.

216 000

120 000ᵌ

Balázs Gosztonyi

24 kwiecień -

31 grudnia 2024 r.

162 860

György Stofa

1 września -

3 grudnia 2024 r.

61 269

Barbara Sikora

1 stycznia -

18 marca 2024 r.

300 000

674 000 ²

Wynagrodzenie (oraz opłaty dla jednostek, w których dysponent jest kluczowym członkiem kadry) składa się

z wynagrodzenia podstawowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2024 i premii wypłaconej za obecny i

poprzedni rok ponad program akcji fantomowych Grupy nabytych w 2024 r., zgodnie z opisem w Punkt 8.2. Program

motywacyjny. Wynagrodzenie stałe obejmuje świadczenia dodatkowe.

² Związane z odprawą w związku z rozwiązaniem umowy za porozumieniem stron oraz z wykorzystaniem akcjami

fantomowymi.

ᵌTo wynagrodzenie zostało przyznane uchwałą rady nadzorczej, ale nie zostało zapłacone do dnia sporządzenia tego

raportu.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

RADA NADZORCZA

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie członków rady nadzorczej za okres 12 miesięcy zakończony

31 grudnia 2024 r.:

Imię i nazwisko

Okres

Wynagrodzenie

(EUR)

(nie w mln.)

János Péter Bartha

1 stycznia - 31 grudnia 2024 r.

55 814

Csaba Cservenák

15 marca - 31 grudnia 2024 r.

23 094

Lóránt Dudás

1 stycznia - 31 grudnia 2024

37 815

Balázs Figura

1 stycznia- - 15 marca 2024 r.

6 008

Mariusz Grendowicz

1 stycznia- - 15 marca 2024 r.

6 008

László Gut

1 stycznia - 31 grudnia 2024

37 815

Artur Kozieja

1 stycznia - 31 grudnia 2024

40 186

Marcin Murawski

1 stycznia- - 31 grudnia 2024 r.

43 621

Magdalena Frąckowiak

25 września - 31 grudnia 2024 r.

7 740

Dr. Tamás Sándor

15 marca - 31 grudnia 2024 r.

31 886

Bálint Szécsényi

1 stycznia- - 31 grudnia 2024 r.

29 023

Dr. Leonz Meyer

13 marca - 17 czerwca 2024 r.

10 386

Sławomir Niemierka

1 stycznia - 25 września 2024 r.

21 364

Dominik Januszewski

1 stycznia- 31 grudnia 2024 r.

30 914

8.6 Liczba pracowników

Liczba pracowników (pełne etaty) zatrudnionych w spółkach Grupy wynosiła 242 na dzień 31 grudnia 2024

r. i 219 na dzień 31 grudnia 2023 r.

8.7 Polityka szkoleniowa

Spółka oferuje pracownikom różnorodne formy podnoszenia kwalifikacji zawodowych. Kluczowe

strategiczne szkolenia i warsztaty są prowadzone przez zewnętrzne spółki. Zakres takich szkoleń

koncentruje się głównie na wiedzy rynkowej i produktowej, marketingu, procesach i aplikacjach IT,

zarządzaniu aktywami, wiedzy prawnej, podatkowej i księgowej. Spółka uważa, że takie szkolenia

zwiększają zaangażowanie pracownika w wykonywanych zadaniach biznesowych, poprawiając jego

umiejętności i utrzymują wysoką jakości obsługi klienta.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

8.8 Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o

podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo

byłych członków organów administrujących

Nie ma żadnych zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych

osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących.

9. Akcje GTC w posiadaniu członków zarządu i rady nadzorczej

Poniższa tabela przedstawia akcje, które są własnością, bezpośrednio lub pośrednio, członków zarządu

i rady nadzorczej Spółki na dzień publikacji niniejszego Sprawozdania oraz zmiany w ich posiadaniu od

daty publikacji ostatniego sprawozdania finansowego Grupy (raportu kwartalnego za okres 3 i 9 miesięcy

zakończony 30 września 2024 r.) w dniu 26 listopada 2024 r.

Informacje przedstawione w tabeli zostały ujawnione na podstawie informacji uzyskanych od członków

zarządu i rady nadzorczej:

Liczba akcji

na dzień

28 kwietnia 2025 r.

(nie w mln)

Nominalna wartość

akcji w PLN

(nie w mln)

Zmiana od

26 listopada 2024 r.

(nie w mln)

Członek zarządu

Gyula Nagy

Bez zmian

Zsolt Farkas

Bez zmian

Balázs Gosztonyi

Bez zmian

György Stofa¹

Bez zmian

Zarząd , razem

Członek rady nadzorczej

János Péter Bartha

Bez zmian

Csaba Cservenák

Bez zmian

Lóránt Dudás²

Bez zmian

Magdalena Frąckowiak

Bez zmian

László Gut

Bez zmian

Dominik Januszewski

0 0

Bez zmian

Artur Kozieja

0 0

Bez zmian

Marcin Murawski

0 0

Bez zmian

Dr. Tamás Sándor

0 0

Bez zmian

Bálint Szécsényiᵌ

0 0

Bez zmian

Rada nadzorcza, razem

¹ Stan na 3 grudnia 2024 r.

² Stan na 5 stycznia 2025 r.

³ Stan na 18 marca 2025 r.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

10. Znaczące transakcje z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż warunki

rynkowe

Grupa prezentuje informacje na temat znaczących transakcji Spółki lub jej podmiotów zależnych, zawartych

z podmiotem powiązanym w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za rok kończący się 31 grudnia

2024 r. w Nocie 34 Transakcje z podmiotami powiązanymi.

W roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Grupa nie przeprowadziła z podmiotami powiązanymi istotnych

transakcji, które nie są oparte na warunkach rynkowych.

11. Informacje o podpisanych i zakończonych w danym roku umowach kredytowych

W lutym 2024 roku, Dorado 1 EOOD, jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę kredytu

bankowego na kwotę 55,0 EUR (238,0 zł) z DSK Bank AD oraz OTP Bank PLC z terminem zapadalności

w marcu 2029 roku. Cała kwota kredytu została wypłacona.

W dniu 25 czerwca 2024 roku, Globis Poznań Sp. z o.o., jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała

z Santander Bank Polska S.A. aneks przedłużający termin spłaty kredytu z 30 czerwca do 31 sierpnia 2024

roku. Kredyt w kwocie 14,8 EUR (63,6 zł) został spłacony w terminie zapadalności.

W dniu 14 sierpnia 2024 roku GTC Aeropark sp. z o.o. oraz Artico sp. z o.o., jednostki całkowicie zależne

od Spółki, podpisały umowę kredytu na kwotę 31,6 euro (136,3 zł) z Santander Bank Polska S.A. z 5-

letnim okresem spłaty od dnia 29 sieprnia 204, tj.daty uruchomienia kredytu. Cała kwota kredytu została

wypłacona.

W grudniu 2024 r. Grupa GTC nabyła portfel nieruchomości mieszkaniowych w Niemczech łącznie z

istniejącymi kredytami bankowymi o wartości około 185,4 EUR, obecnie udzielanymi niektórym spółkom

projektowym przez wiele banków, w tym : DZ Hyp AG, Landesbank Baden-Württemberg, Sparkasse

Kaiserslautern, and Volksbank BRAWO eG z terminami zapadalności w okresie od 30 czerwca 2025 r. do

28 lutego 2029 r.

W dniu 20 grudnia 2024 r. GTC Paula SARL jednostka całkowicie zależna od Spółki, podpisała umowę

kredytu na kwotę 190 EUR z podmiotami z Baupost Group, L.L.C. i Diameter Capital Partners LP z

terminem zapadalności 20 grudnia 2029 r. Pożyczka jest gwarantowana w szczególności przez Spółkę

oraz podmioty z GTC Group, na warunkach określonych w Umowie Kredytowej.

Wszystkie podpisane w roku 2024 umowy kredytowe były denominowane w euro, a oprocentowanie w

większości umów bazowało na marży powiększonej o wskaźnik Euribor. Średnia efektywna stopa

procentowa dla kredytów Grupy (wyłączając kredyty dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży)

na dzień 31 grudnia 2024 r. wynosi 3,45% w skali roku.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

12. Informacje na temat umów, o których Spółka posiada wiedzę (w tym zawartych po

dniu bilansowym), które mogą skutkować zmianami struktury akcjonariatu w

przyszłości

W roku zakończonym 31 grudnia 2024 r. Grupa nie otrzymała żadnych informacji o umowach, które

mogłyby w przyszłości skutkować zmianami struktury akcjonariatu. Jednakże w dniu 27 grudnia 2023 r.,

Spółka otrzymała dwa zawiadomienia od GTC Dutch Holdings B.V. i GTC Holding Zártkörűen Működő

Részvénytársaság. informujące o ustanowieniu zastawu odpowiednio na 337.637.591 i 21.891.289 akcjach

Spółki.

13. Trwające przed sądem lub organem publicznym istotne postępowania z udziałem

Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych

Nie ma żadnego istotnego postępowania ani postępowań zbiorowych przed sądem lub organem

administracji publicznej z udziałem Globe Trade Centre S.A. lub jej podmiotów zależnych.

14. Znaczące umowy podpisane w danym roku w tym umowy ubezpieczenia,

współpracy lub kooperacji

W dniu 15 listopada 2024 roku, Spółka zawarła szereg umów sprzedaży udziałów, między innymi z Peach

Property Group AG i LFH Portfolio Acquico S.À R.L., jako sprzedającymi, prowadzących do nabycia portfela

aktywów mieszkaniowych w Niemczech należącego do Peach Property Group AG. W styczniu 2025 r.

Transakcja została sfinalizowana z prawnego punktu widzenia, przy czym w ujęciu księgowym kontrola

nad całym portfolio została objęta na dzień 31 grudnia 2024 r.

Szczegółowy opis transakcji znajduje się w raporcie bieżącym nr 1/2025 z 2 stycznia 2025 r i punkcie 1.2

niniejszego Sprawozdania

15. Umowy z podmiotem uprawnionym do wykonania audytu sprawozdań

finansowych

W lutym 2022 r. Spółka zawarła umowę z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Audyt sp.k., z siedzibą w Warszawie („PwC”), na wykonanie audytu jednostkowego

sprawozdania finansowego Globe Trade Centre S.A. oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Globe Trade Centre S.A. za rok zakończony 31 grudnia 2022 r., 31 grudnia 2023 oraz 31 grudnia 2024 r.

Dodatkowo do tej umowy Grupa zawarła kilkadziesiąt umów z PwC w różnych krajach w celu zbadania

spółek zależnych Grupy.

Firma audytorska została wybrana uchwałą rady nadzorcza Spółki z dnia 9 lutego 2022 r.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Poniższe zestawienie przedstawia listę usług świadczonych dla Grupy przez PwC oraz wynagrodzenie za

usługi w okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2024 r. i 31 grudnia 2023 r.

Za rok zakończony

31 grudnia

2024 r.

31 grudnia 2023

tys. PLN tys. PLN

Za badanie i przegląd sprawozdań finansowych

4.414 3.816

Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach zarządu i rady

nadzorczej oraz inne usługi atestacyjne i pokrewne

69 64

Razem 4.483 3.880

16. Główne czynniki ryzyka

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z DZIAŁALNOŚCIĄ GRUPY

Ryzyko Opis Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko

niekorzystnych

trendów

makroekonomicznych

Grupa podlega wpływom warunków

makroekonomicznych, w szczególności ogólnych

warunków panujących w UE oraz w gospodarkach

krajowych i lokalnych, takich jak wzrost produktu

krajowego brutto, inflacja, zmiany stóp procentowych i

stopy bezrobocia. Niekorzystne trendy

makroekonomiczne w połączeniu z niestabilnością

rynków finansowych mogą mieć negatywny wpływ na

działalność Grupy, przychody z najmu, wartość

rynkową nieruchomości Grupy, a także dostępność i

koszt finansowania/refinansowania dłużnego.

• Bieżące monitorowanie warunków

rynkowych i makroekonomicznych

• Zabezpieczenie przychodów z

najmu poprzez zawieranie

długoterminowych umów najmu z

indeksowanymi stawkami czynszu

• Ciągła analiza zachowania i

potrzeb najemców

• Podejmowanie decyzji

dotyczących nowych projektów w

oparciu o bieżące i przewidywane

warunki rynkowe, oraz

• Utrzymanie wystarczającego

poziomu środków pieniężnych i

dostępnych limitów kredytowych

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko geopolityczne

Czynniki geopolityczne, w tym wojna w Ukrainie,

sankcje gospodarcze nałożone na Rosję i Białoruś,

konflikt na Bliskim Wschodzie, napięcia pomiędzy

Chinami i Tajwanem, a także niepewność związaną z

polityką zagraniczną Stanów Zjednoczonych w świetle

niedawnej transformacji politycznej, mogą stanowić

czynnik niestabilności dla regionu. W połączeniu z

szeregiem innych czynników makroekonomicznych i

geopolitycznych, w tym ogólna niepewność polityczna

panująca w niektórych państwach w których Grupa

prowadzi działalność (w tym Niemcy i Węgry), mogą

mieć negatywny wpływ na działalność operacyjną i

wyniki finansowe Grupy. Kontynuacja trwających

konfliktów może skutkować dalszymi zakłóceniami w

łańcuchach dostaw, ograniczoną dostępnością

podwykonawców i ogólnym wzrostem cen materiałów,

a także wzrostem cen energii.

• Bieżące monitorowanie sytuacji

geopolitycznej pod kątem jej

potencjalnego wpływu na Grupę,

poszczególne projekty oraz

długoterminowe plany

inwestycyjne Grupy

• Na dzień sporządzenia niniejszego

Sprawozdania Grupa nie

zidentyfikowała konkretnych

czynników ryzyka, które

bezpośrednio wynikałyby z

trwających konfliktów, a które miały

wpływ na działalność operacyjną,

wyniki finansowe lub proces

inwestycyjny Grupy.

Ryzyko związane z

realizacją strategii

Grupa może nie być w stanie zrealizować swojej

strategii w części lub w całości i nie ma pewności, że

realizacja strategii Grupy doprowadzi do osiągnięcia

założonych celów. Powodzenie strategii Grupy zależy

częściowo od szeregu założeń i nieprzewidzianych

okoliczności (np. w zakresie poziomu rentowności

potencjalnych celów inwestycyjnych, ich wyceny i

kryteriów inwestycyjnych opracowanych przez Grupę),

które mogą okazać się częściowo lub całkowicie

błędne bądź niedokładne, skutkując niższym niż

przewidywany poziomem zwrotu z inwestycji. Istnieje

ryzyko, że Grupa nie będzie w stanie zrealizować

zaplanowanej strategii sprzedaży w całości lub części

lub po zakładanych cenach (które mogą różnić się od

wartości nabycia) lub, w przypadku części projektów,

może być wymagana współpraca większościowego

partnera w projektach joint venture.

Istnieje również ryzyko że Grupa nie zidentyfikuje i

nie zrealizuje nowych inwestycji po atrakcyjnych

cenach i na korzystnych warunkach, które spełnią jej

cele w zakresie stopy zwrotu i osiągną zakładaną

wartość. W konsekwencji Grupa może nie być w

stanie pozyskać nieruchomości i zrealizować

planowanych projektów, a przejęcia mogą w praktyce

nie generować przewidywanych przychodów. Grupa

może również nie osiągnąć swoich celów ze względu

na czynniki wewnętrzne i zewnętrzne o charakterze

regulacyjnym, prawnym, finansowym, społecznym lub

operacyjnym, których część może być poza kontrolą

Grupy, takie jak niestabilne warunki rynkowe, brak

zasobów kapitałowych niezbędnych do rozwoju,

zmienność cen i dostępność celów inwestycyjnych na

właściwych rynkach, a także zmiany przepisów

prawa.

• Kierownictwo Grupy cechujące się

doświadczeniem i orientacją na

cele

• Wykwalifikowany zespół

specjalistów

• Monitorowanie warunków

rynkowych (zarówno globalnych,

jak i regionalnych) oraz innych

czynników istotnych z punktu

widzenia realizacji celów

strategicznych Grupy

• Okresowa weryfikacja kluczowych

celów strategicznych, oraz

• Współpraca z renomowanymi

brokerami i agentami oraz

renomowanymi doradcami

prawnymi, podatkowymi,

handlowymi i technicznymi w

procesie due diligence oraz w

procesie realizacji nowych

inwestycji.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko związane z

inwestycjami w

nowych sektorach i

na nowych rynkach

Grupa postanowiła realizować potencjalne nowe

inwestycje w określonych nowych sektorach i

regionach geograficznych, w tym (i) parki innowacji i

technologii; (ii) instalacje energii odnawialnej;(iii)

sektor hotelarski oraz (iv) szeroko pojęty sektor

mieszkaniowy, obejmujący nieruchomości PRS,

mieszkania dla seniorów i domy studenckie. Nie ma

pewności, że inwestycje w nowe sektory przyniosą

przewidywane zyski i zwiększą rentowność Grupy.

Powodzenie inwestycji w nowych sektorach i na

nowych rynkach zależy w znacznym stopniu od

posiadania dobrej znajomości określonego rynku i/lub

sektora oraz umiejętności lokalizowania i nabywania

nieruchomości po atrakcyjnych cenach i na

korzystnych warunkach, a bardziej doświadczeni

deweloperzy nieruchomości komercyjnych, którzy

działają w takich sektorach od dłuższego czasu, mogą

mieć przewagę nad Grupą i stanowić dla niej istotną

konkurencję. Ponadto pomyślne wdrożenie nowej

strategii Grupy może spowodować określone zmiany

w portfelu nieruchomości Grupy, w tym w jego

strukturze geograficznej i strukturze według klas

aktywów (tj. nieruchomości handlowych, biurowych,

mieszkaniowych i innych), wskutek czego zmianie

mogą ulec różne wskaźniki dotyczące działalności

Grupy i cyklicznych przepływów pieniężnych

pochodzących z przychodów z czynszów.

•

Inwestycje w nowe sektory na

niewielką skalę (takie inwestycje nie

obejmują więcej niż 10% aktywów

Grupy)

•

Inwestycje jako udziałowiec

mniejszościowy w platformy

inwestycyjne wspólnie z

doświadczonymi deweloperami i

inwestorami finansowymi

•

Prowadzenie kompleksowych analiz

nowych sektorów i rynków

•

Współpraca z lokalnymi specjalistami

znającymi warunki panujące na

określonym rynku, oraz

•

Prowadzenie szczegółowej analizy

due diligence przed podjęciem decyzji

o przystąpieniu do realizacji nowej

inwestycji

Ryzyko związane ze

zmianami preferencji

najemców i

konsumentów

Po pandemiczna zmiana dominującego modelu pracy

skutkująca udziałem pracowników pracujących w

trybie hybrydowym łączącym pracę w domu z pracą w

biurze lub pracujących wyłącznie w domu

(spotęgowana zmianami w prawie pracy

wprowadzonymi w Polsce), a także zmiany preferencji

zakupowych w połączeniu z rosnącym znaczeniem

zakupów online zamiast zakupów tradycyjnych mogą

doprowadzić do zmniejszenia popytu na powierzchnię

biurową i handlową, co z kolei może spowodować

zmniejszenie stopy zwrotu z najmu i zysków lub

spowodować ich spadek poniżej zera, a w rezultacie

może mieć istotny negatywny wpływ na działalność,

sytuację finansową i wyniki Grupy.

•

Prowadzenie bieżących analiz

najnowszych trendów w oparciu o

raporty branżowe oraz własne analizy

preferencji konsumentów

•

Elastyczne reagowanie na

zmieniające się preferencje

konsumentów i najemców

•

Dążenie do zapewnienia najemcom

wysokiej jakości projektów o wysokiej

atrakcyjności

•

Ulepszanie infrastruktury dla

najemców i wdrażanie przyjaznych im

rozwiązań w budynkach, oraz

•

Dostosowywanie strategii Grupy do

zmieniających się trendów i sytuacji

rynkowej.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko związane z

procesem

budowlanym

Grupa jest narażona na ryzyko związane z procesem

budowlanym, w tym m in. upadłość głównego

wykonawcy, roszczenia podwykonawców i spory

prawne, opóźnienia w pracach, niewłaściwa jakość

prac, wzrost cen materiałów i robocizny oraz niedobór

wykwalifikowanych zespołów specjalistów.

Niepowodzenie w którymkolwiek z tych obszarów

może mieć negatywny wpływ na reputację Grupy i

atrakcyjność rynkową ukończonych nieruchomości.

Budowa projektów Grupy może również ulegać

opóźnieniom lub innym negatywnym czynnikom, nad

którymi Grupa ma ograniczoną kontrolę lub nie ma jej

wcale, takim jak klęski żywiołowe, wypadki przy pracy,

zmiany w obowiązujących przepisach prawa oraz

wzrost kosztów finansowania zewnętrznego. Ponadto

nie ma pewności, że Grupa uzyska w odpowiednim

czasie pozwolenia lub inne decyzje wymagane przez

właściwe organy w związku z prowadzonymi lub

nowymi projektami deweloperskimi. Decyzje takie

mogą zostać zakwestionowane przez osoby trzecie,

co może skutkować opóźnieniami w harmonogramie

realizacji inwestycji, niedotrzymaniem terminów i/lub

zaniechaniem inwestycji. Grunty Grupy mogą również

wymagać zmiany przeznaczenia lub uzyskania

nowego lub zmienionego miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o

warunkach zabudowy. Grupa nie może

zagwarantować uzyskania wymaganych pozwoleń, a

w przeszłości napotykała trudności w tym zakresie.

•

Współpraca z renomowanymi i

doświadczonymi wykonawcami,

podwykonawcami i dostawcami

•

Weryfikacja kondycji finansowej i

możliwości technicznych wykonawcy

lub dostawcy przed podpisaniem

umowy

•

Stosowanie w umowach o roboty

budowlane mechanizmów

chroniących inwestorów (np.

wynagrodzenie ryczałtowe,

odpowiedzialność odszkodowawcza

za podwykonawców, obowiązek

przedstawienia odpowiednich

gwarancji bankowych lub innych

zabezpieczeń należytego wykonania

robót i okresy gwarancyjne)

•

Prowadzenie bieżącego nadzoru nad

projektami budowlanymi przez

kierowników projektów

•

Prowadzenie szczegółowych analiz

dotyczących przeznaczenia gruntów

przed ich nabyciem

•

Rozwijanie doświadczenia w

uzyskiwaniu pozwoleń od władz

największych miast w Polsce, oraz

•

Współpraca z doświadczonymi

zewnętrznymi pracowniami

architektonicznymi i urbanistycznymi

oraz specjalistami z zakresu

planowania i procedur

administracyjnych

•

Ograniczenie

liczby nowych inwestycji

deweloperskich Grupy

przeprowadzonych w tym samym

czasie (w świetle faktu, że działalność

deweloperska nie jest podstawową

działalnością biznesową Grupy).

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko związane z

potencjalnie

niewystarczającymi

nakładami

inwestycyjnymi

przeznaczonymi na

portfel mieszkaniowy

w Niemczech

Portfel nieruchomości mieszkalnych na wynajem w

Niemczech zakupiony przez Grupę, obejmuje

nieruchomości wybudowane w latach 1950-1969, a

także nowsze nieruchomości wybudowane w latach

1970-1984. Grupa przeznaczyła środki na nakłady

kapitałowe w celu przeprowadzenia prac remontowych

mających na celu zmodernizowanie budynków tak,

aby spełniały standardy ESG, jednak może okazać się,

że przeznaczona kwota jest nie wystarczająca. Może

się również okazać, że budynki wymagają

dodatkowych renowacji, które nie są uwzględnione w

ocenach technicznych budynków wykonanych przed

ich nabyciem. Ponadto Unia Europejska może przyjąć

nowe regulacje dotyczące obowiązkowych remontów,

które grupa będzie musiała wykonać, a których koszty

nie są uwzględnione w zabezpieczonych nakładach

kapitałowych.

•

Szerokie doświadczenie w

doprowadzaniu budynków do

standardu ESG

•

Kompleksowa ocena techniczna

portfela przeprowadzona przed

nabyciem, oraz

•

Monitorowanie regulacji dotyczących

standardów ESG.

Ryzyko

niedostosowania

nieruchomości Grupy

do zmian

klimatycznych,

kryteriów

zrównoważonego

rozwoju oraz braku

możliwości

zmniejszenia ich

wpływu na

środowisko

Grupa jest zobowiązana do przyjęcia aktów prawnych

UE w zakresie ESG, spełnienia wielu kryteriów

zrównoważonego rozwoju oraz podjęcia działań

mających na celu zmniejszenie wpływu działalności

Grupy na środowisko. Istnieje ryzyko, że dostosowanie

budynków Grupy do osiągnięcia zerowej efektywności

netto, jak również działania podejmowane przez Grupę

w celu poprawy efektywności budynków, mogą

wymagać znacznych nakładów inwestycyjnych, a w

niektórych przypadkach mogą być trudne do

wdrożenia. Nie można wykluczyć

, że w celu

zmniejszenia swojego śladu węglowego najemcy będą

poszukiwać powierzchni o niskim śladzie węglowym

lub będą ograniczać swoją powierzchnię biurową lub

przykładać dużą wagę do pracy z domu (w celu

wygenerowania mniejszej lub nawet zerowej emisji

dwutlenku węgla) zamiast pracy z biura, co może

doprowadzić do zmniejszenia popytu na powierzchnię

biurową i mieć negatywny wpływ na zwroty z najmu i

rentowność Grupy. Istnieje ryzyko, że budynki

niespełniające kryteriów zrównoważonego rozwoju nie

będą atrakcyjne ani dla najemców, ani dla

potencjalnych nabywców, a w konsekwencji sprzedaż

takich budynków może być utrudniona lub cena

oferowana za takie budynki nie będzie

satysfakcjonująca dla Grupy. Ponadto obserwowane

zmiany klimatyczne (w szczególności zmiany średniej

temperatury powietrza w regionie, w którym Grupa

prowadzi działalność) mogą wymagać wprowadzenia

zmian w nieruchomościach będących obecnie w

posiadaniu Grupy, jak również w ich wyposażeniu (w

tym np. wymiany klimatyzatorów, wymiany starego

oświetlenia na LED itp.) Brak wprowadzenia tych

zmian w odpowiednim czasie może skutkować

niekorzystną sytuacją konkurencyjną i spadkiem

przychodów z najmu; a także wpływać na zdolność

kredytową posiadanych przez Grupę nieruchomości

inwestycyjnych

• Koncentracja na dogłębnej analizie

wpływu funkcjonowania budynków

Grupy na środowisko

•

Ciągłe doskonalenie procesu

monitorowania i zarządzania

budynkami w oparciu o najbardziej

uznane systemy certyfikacji

środowiskowej, takie jak BREEAM czy

LEED

•

Ograniczenie emisji dwutlenku węgla

przez Grupę przede wszystkim

poprzez zapewnienie efektywności

energetycznej budynków i

inwestowanie w energię ze źródeł

odnawialnych

•

Korzystanie z czystej energii z

certyfikowanych źródeł we wszystkich

budynkach na Węgrzech, w Polsce,

Rumunii i Chorwacji oraz częściowo w

Bułgarii

•

Wspieranie lokalnych społeczności

oraz działania edukacyjne i kulturalne

poprzez współpracę z ponad setką

organizacji, w tym organizacjami

pozarządowymi, szkołami i

uniwersytetami, oraz

•

Dostarczanie nowych budynków oraz

nabywanie i zarządzanie aktywami z

naciskiem na ochronę środowiska.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

RYZYKO PRAWNE I WYNIKAJĄCE Z PRZEPISÓW

Ryzyko Opis

Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko zmian w

przepisach prawa

Działalność prowadzona przez Grupę podlega

różnym przepisom obowiązującym w Polsce, na

Węgrzech, w Rumunii, Chorwacji, Serbii, Bułgarii,

Niemczech i innych krajach, w których Grupa

prowadzi działalność (w tym przepisom

przeciwpożarowym i BHP, przepisom dotyczącym

ochrony środowiska, przepisom prawa pracy i

zagospodarowania przestrzennego) i jest narażona

na ryzyko zmian przepisów obowiązujących w

takich krajach. Nowe lub zmienione przepisy,

zasady, regulacje lub rozporządzenia mogą

wymagać poniesienia znacznych,

nieprzewidzianych wydatków lub nakładać

dodatkowe obowiązki i/lub ograniczenia w zakresie

korzystania z nieruchomości Grupy i/lub

prowadzonej przez nią działalności.

• Bieżące monitorowanie zmian w

przepisach prawa mających

zastosowanie do działalności Grupy

(jeszcze w trakcie procesu

legislacyjnego), tak aby Grupa mogła

szybko dostosować swoją działalność

do nowych wymogów, oraz

• Współpraca z renomowanymi doradcami

prawnymi w krajach, w których Grupa

prowadzi działalność.

Ryzyko związane z

przepisami

dotyczącymi

maksymalnych

podwyżek czynszu

w Niemczech

Sektor najmu nieruchomości mieszkaniowych w

Niemczech, w którym Grupa rozpoczęła

działalność, jest ściśle regulowany i podlega

przepisom ograniczającym maksymalne podwyżki

czynszu przez wynajmujących. Nie można

wykluczyć, że w świetle obecnej sytuacji politycznej

w Niemczech wprowadzone zostaną dalsze

ograniczenia dotyczące wzrostu czynszów, a nawet

ogólnokrajowe ich zamrożenie.

Nieprzewidywalność decyzji regulatora w tym

zakresie postrzegana jest jako największe ryzyko

po stronie przychodów. Warto również podkreślić,

że około 30% portfela mieszkaniowego Grupy jest

wynajmowane podmiotom publicznym.

Wprowadzenie przepisów w zakresie ograniczenia

wzrostu czynszów w zasobach mieszkaniowych

byłoby szczególnie niekorzystne w obliczu

rosnących kosztów (np. na utrzymanie i remont

mieszkań). Fakt ten, w połączeniu z kosztami

finansowania zakupu portfela może to

spowodować, że Grupa nie osiągnie zakładanych

zwrotów z inwestycji, napotka trudności w zbyciu

części aktywów po korzystnych cenach lub nie

zrealizuje spłaty zobowiązań finansowych w

zakładanym terminie.

• Stałe monitorowanie zmian w

przepisach prawa niemieckiego

mających wpływ na działalność Grupy,

w szczególności tych dotyczących

ograniczenia podwyżek czynszów

• Dostosowanie budynków do standardów

ESG, co w dłuższej perspektywie powinno

zarówno zwiększyć atrakcyjność portfela,

jak i obniżyć koszty jego utrzymania; oraz

• Współpraca z renomowanymi doradcami

prawnymi w zakresie umów najmu i

dozwolonych podwyżek czynszu na

podstawie prawa niemieckiego.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko zmian w

przepisach

podatkowych lub ich

interpretacji

Biorąc pod uwagę, że przepisy podatkowe w

krajach, w których Grupa prowadzi działalność, w

tym w Polsce, są złożone i podlegają częstym

zmianom, a podejście różnych organów

podatkowych nie jest jednolite i spójne, Grupa jest

narażona na ryzyko, że organy podatkowe

zastosują odmienną interpretację przepisów

podatkowych którym podlega, co może okazać się

niekorzystne dla niej. Nie ma pewności, że

określone interpretacje podatkowe już uzyskane i

stosowane przez Grupę nie zostaną zmienione lub

zakwestionowane. Istnieje również ryzyko

wprowadzenia nowych przepisów prawa

podatkowego, co może skutkować zwiększeniem

kosztów z uwagi na okoliczności związane z

koniecznością dostosowania się do zmienionych

lub nowych przepisów. Ponadto w związku z

transgranicznym charakterem działalności Grupy,

umowy międzynarodowe, w tym umowy o unikaniu

podwójnego opodatkowania, które mają

zastosowanie do członków Grupy, mogą również

mieć wpływ na działalność jej spółek.

• Monitorowanie zmian w prawie

podatkowym dotyczącym działalności

Grupy

• Występowanie o interpretacje podatkowe

w przypadku jakichkolwiek wątpliwości

dotyczących opodatkowania określonej

transakcji i realizacja transakcji zgodnie z

taką interpretacją

•

Zatrudnianie doświadczonych księgowych

i specjalistów z zakresu finansów; oraz

• Współpraca z renomowanymi doradcami

w zakresie prawa i podatków

Ryzyko sporów

sądowych

Grupa może być narażona na roszczenia i może

zostać pociągnięta do odpowiedzialności w związku

ze zdarzeniami mającymi miejsce na jej placach

budowy, takimi jak wypadki, urazy lub ofiary

śmiertelne wśród jej pracowników, wykonawców lub

osób odwiedzających place budowy. Grupa może

również zostać pociągnięta do odpowiedzialności w

związku ze zrealizowanymi transakcjami sprzedaży

projektów (np. w związku z naruszeniem gwarancji

udzielonych przez Grupę i/lub w związku z

istnieniem wad, o których Grupa nie wiedziała, ale

powinna była wiedzieć w momencie zawierania

transakcji). Grupa może być również

zaangażowana w spory sądowe na niewielką skalę

i inne postępowania sądowe związane z umowami

najmu w przypadku naruszenia określonych

obowiązków wynajmującego zawartych w takich

umowach.

•

Stosowanie wysokich standardów w

zakresie zdrowia, bezpieczeństwa i

ochrony środowiska

• Monitorowanie przestrzegania procedur

BHP i środowiskowych przez

pracowników Grupy oraz jej wykonawców,

ich pracowników i podwykonawców

• Wprowadzenie mechanizmu

ograniczającego odpowiedzialność Grupy

w dokumentach transakcyjnych (np.

ograniczenia czasowe, kwotowe)

• Współpraca z renomowanymi doradcami

prawnymi w przypadku sporu

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z SYTUACJĄ FINANSOWĄ GRUPY

Ryzyko Opis

Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko spadku

poziomu najmu

Jakikolwiek znaczący spadek poziomu najmu w

nieruchomościach Grupy, w szczególności utrata

renomowanych głównych najemców, może mieć

istotny negatywny wpływ na zdolność Grupy do

generowania przepływów pieniężnych na

przewidywanym poziomie. Nie ma pewności, że

najemcy przedłużą umowy najmu na warunkach

korzystnych dla Grupy po wygaśnięciu bieżących

umów najmu, a jeśli tego nie uczynią, że znajdą się

nowi najemcy o równoważnej reputacji (lub nowi

najemcy w ogóle), którzy podpiszą umowy najmu

na warunkach komercyjnych satysfakcjonujących

Grupę (w szczególności biorąc pod uwagę rosnące

oczekiwania najemców w zakresie standardów

wykończenia i zachęt). Ryzyko jest szczególnie

zauważalne na węgierskim rynku, gdzie poziom

najmu istniejących budynków, jak również umów

wstępnego najmu budynków jeszcze w trakcie

budowy (np. Centerpoint 3) nie jest

satysfakcjonujący dla Grupy. Sytuacja ta jest

wynikiem nie tylko stosunkowo wysokiego

wskaźnika niewynajętych powierzchni w biurach,

wynoszącego około 14%, ale również z panującej

obecnie sytuacji makroekonomicznej i politycznej

na Węgrzech. Ponadto prawdopodobne jest, że

wskaźnik ten dla rynku biur prywatnych na

Węgrzech ulegnie dalszemu obniżeniu w wyniku

działania programów publicznych mających na

celu zwiększenie podaży kontrolowanej przez

państwo powierzchni biurowej, która jest obecnie

w budowie. Wszystkie te czynniki mogą skutkować

niemożnością osiągnięcia docelowego poziomu

czynszów lub nawet doprowadzić do dalszego

spadku poziomu czynszów, a w konsekwencji

negatywnie wpłynąć na wyniki finansowe Grupy.

• Dążenie do zapewnienia wysokiej

jakości projektów, które są atrakcyjne

dla najemców

• Wzmacnianie strategii wynajmu i

marketingu

• Budowanie dobrych, długoterminowych

relacji z najemcami

• Ciągłe analizowanie trendów rynkowych

i szybkie dostosowywanie się do zmian

• Ulepszanie infrastruktury i wdrażanie

rozwiązań przyjaznych najemcom w

budynkach

• Efektywne zarządzanie nieruchomościami

komercyjnymi Grupy

• Doświadczony zespół leasingowy; oraz

• Współpraca z renomowanymi brokerami i

agencjami leasingowymi.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko

niemożności

pełnego

odzyskania

kosztów

operacyjnych od

najemców

Grupa może nie mieć możliwości pełnego

przeniesienia wszystkich kosztów operacyjnych na

najemców, zwłaszcza w bardzo konkurencyjnym

środowisku, w którym Grupa musi oferować

atrakcyjne warunki, aby móc konkurować z innymi

nieruchomościami biurowymi lub handlowymi, lub

poprawiać warunki oferowane w celu

przyciągnięcia nowych najemców do swoich

projektów. W przypadku wzrostu wskaźnika

powierzchni niewynajętej w budynkach Grupy,

będzie ona zobowiązana do pokrycia części opłat

eksploatacyjnych związanych z wolną

powierzchnią. Niektóre z umów najmu

zawieranych przez Grupę przewidują limit wzrostu

opłat eksploatacyjnych ponoszonych przez

najemcę. W takich przypadkach, gdyby opłaty

eksploatacyjne wzrosły, Grupa nie byłaby w stanie

przenieść ich wzrostu na najemców.

• Efektywne zarządzanie

nieruchomościami zorientowane na

minimalizację kosztów ich utrzymania

bez obniżania jakości świadczonych

usług

• Zdecydowana większość umów najmu

zawieranych z najemcami to umowy typu

triple-net, co oznacza, że wszystkie

koszty operacyjne oraz podatki od

nieruchomości są pokrywane przez

najemców; oraz

• Ograniczenie możliwości przeniesienia

opłat eksploatacyjnych na najemców.

Ryzyko związane

wyceną

nieruchomości

Grupy

Przychody Grupy zależą w części od zmian

wartości aktywów na rynkach nieruchomości, które

podlegają pewnym wahaniom. Wycena

nieruchomości jest z natury subiektywna i

niepewna, ponieważ opiera się na zróżnicowanych

metodologiach, prognozach i założeniach (np. co

do przewidywanych wartości czynszów, kosztów

wykończenia powierzchni, czasu niezbędnego do

wynajęcia danej nieruchomości itp.). Wyceny

nieruchomości Grupy opierają się na metodzie

zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF),

z wykorzystaniem stóp dyskontowych mających

zastosowanie do danego lokalnego rynku

nieruchomości lub, w przypadku wybranych

nieruchomości, poprzez odniesienie do wartości

sprzedaży porównywalnych nieruchomości, a

każda zmiana metodologii wyceny zastosowanej

przez rzeczoznawcę będzie miała wpływ na

wycenę określonej nieruchomości i może

skutkować odnotowaniem zysków lub strat w

skonsolidowanym rachunku zysków i strat Grupy.

Oznacza to, że Grupa może generować znaczące

niepieniężne zyski lub straty z okresu na okres w

zależności od zmian wartości godziwej swoich

nieruchomości inwestycyjnych, niezależnie od

tego, czy takie nieruchomości zostaną sprzedane.

Jeśli prognozy i założenia na których opierają się

wyceny projektów w portfelu Grupy okażą się

niedokładne lub będą podlegać zmianom,

rzeczywiste wartości projektów w portfelu Grupy

mogą istotnie różnić się od wartości podanych w

raportach z wyceny. Wyceny oparte na

niedokładnych założeniach dotyczących

nieruchomości Grupy oraz wahania wycen mogą

mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność

Grupy, jej sytuację finansową i dotrzymanie

warunków umów kredytów bankowych

(kowenanty).

• Przeprowadzanie wycen nieruchomości

Grupy w okresach półrocznych (na dzień

30 czerwca i 31 grudnia każdego roku)

• Zlecanie wycen uznawanym zewnętrznym

rzeczoznawcom; oraz

• Przeprowadzanie wewnętrznych

przeglądów wycen i zlecanie ich

potwierdzenia certyfikowanemu,

niezależnemu rzeczoznawcy w razie

potrzeby.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko związane

z finansowaniem

zadłużenia Grupy

Aktualnie stosowana przez Grupę dźwignia

finansowa i zewnętrzne finansowanie zadłużenia

(w tym jego rodzaje i wartość) naraża Grupę na

dodatkowe ryzyka, w tym: (i) zwiększenie

podatności i obniżoną zdolność Grupy w zakresie

reagowania na pogorszenie koniunktury w

działalności Grupy lub ogólnie niekorzystne

warunki gospodarcze i branżowe; (ii) ograniczenie

zdolności Grupy do pozyskania dodatkowego

finansowania w celu sfinansowania przyszłej

działalności, nakładów inwestycyjnych, możliwości

biznesowych, przejęć i innych ogólnych celów

korporacyjnych, które może być konieczne w celu

osiągnięcia przez Grupę przewidywanych zysków

z projektu, jak również zwiększenie kosztów

ewentualnych przyszłych kredytów; (iii) zmuszenie

Grupy do zbycia posiadanych nieruchomości w

celu umożliwienia jej wywiązania się ze

zobowiązań finansowych, w tym spełnienia

określonych warunków określonych w umowach

kredytowych; (iv) konieczność przeznaczenia

znacznej części przepływów pieniężnych Grupy z

działalności operacyjnej na spłatę kapitału i

odsetek od zadłużenia; oraz (v) postawienie Grupy

w niekorzystnej sytuacji konkurencyjnej w

porównaniu z konkurentami, którzy posiadają

mniejsze zadłużenie.

Potencjalne ryzyko pozyskania finansowania lub

uzyskania go na korzystnych warunkach może

dotyczyć finansowania kilku nieruchomości

inwestycyjnych w budowie. Powodem tego może

być szereg czynników, w tym niski poziom

wstępnego poziomu najmu w trakcie procesu

budowy, wolniejsza sprzedaż lokali mieszkalnych

w fazie budowy. W rezultacie konieczne może być

zaangażowanie wyższych poziomów kapitału

własnego na potrzeby realizacji nowych

nieruchomości inwestycyjnych, a odzyskanie

takiego kapitału może trwać dłużej i zależeć od

warunków zewnętrznych.

• Nadzór nad regularną spłatą zadłużenia

i zabezpieczenie środków na ten cel

• Nadzór w celu zapewnienia należytego

wykonania wszystkich zobowiązań

nałożonych na Grupę i/lub jej spółki na

mocy umów finansowania

• Zapewnienie, że środki pozyskane z

finansowania są wydawane zgodnie z

jego celem

• Podejmowanie prób zapewnienia

właściwej płynności Grupy; oraz

• Utrzymywanie dostępnych limitów

kredytowych i dobrych relacji z bankami

finansującymi.

Ryzyko

niewypełnienia

zobowiązań

wynikających z

umów

finansowania

Grupa może nie spłacić kwoty kapitału i/lub

odsetek należnych z tytułu kredytów lub naruszyć

którykolwiek z warunków zawartych w umowach

kredytowych - w niektórych przypadkach również

z powodu okoliczności, które mogą być poza jej

kontrolą. Mogą one obejmować wymóg spełnienia

określonych wskaźników wartości kredytu do

wartości (LTV), pokrycia obsługi zadłużenia i

wymogów dotyczących kapitału obrotowego.

Naruszenie takich warunków przez Grupę może

skutkować przepadkiem aktywów obciążonych

hipoteką, przyspieszeniem wymagalności

zobowiązań płatniczych, przyspieszeniem

realizacji gwarancji płatniczych, uruchomieniem

klauzuli naruszenia z tytułu innych zobowiązań

(cross-default) lub utrudnieniem lub

• Nadzór nad regularną spłatą zadłużenia

i zabezpieczenie środków na ten cel

• Zatrudnianie specjalistów

odpowiedzialnych za obsługę

istniejącego finansowania zadłużenia

Grupy

• Zapewnienie, że środki z kredytu są

wydatkowane zgodnie z jego celem; oraz

• Nadzór w celu zapewnienia należytej

realizacji wszystkich zobowiązań Grupy

wynikających z obowiązujących

dokumentów finansowania, tak aby

zapobiec wystąpieniu przypadku

jakiegokolwiek naruszenia i/lub

niewywiązania się ze zobowiązań.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

uniemożliwieniem zaciągania kredytów w

przyszłości. W takich okolicznościach Grupa

mogłaby również zostać zmuszona w dłuższej

perspektywie do sprzedaży niektórych aktywów w

celu wywiązania się ze zobowiązań kredytowych,

lub też do opóźnienia lub ograniczenia realizacji

swoich projektów.

Ryzyko

wynikające z

refinansowania

Grupa finansuje swoje projekty w zakresie

nieruchomości w oparciu o zabezpieczone kredyty

i niezabezpieczone obligacje, które zostały

udzielone na ograniczony okres. Grupa może nie

być w stanie odnowić lub refinansować swoich

pozostałych zobowiązań w części lub w całości, lub

może być zmuszona do zaakceptowania mniej

korzystnych warunków takiego refinansowania.

Koszty nowego finansowania i/lub refinansowania

mogą być znacznie wyższe niż koszty występujące

w ramach istniejących umów kredytowych. Jeżeli

Grupa nie będzie w stanie odnowić kredytu lub

obligacji lub zapewnić refinansowania, może

zostać zmuszona do sprzedaży części swoich

nieruchomości w celu pozyskania niezbędnej

płynności lub wykorzystania posiadanych środków

pieniężnych na spłatę kredytu. Ponadto, jeżeli

Grupa nie będzie w stanie odnowić określonych

kredytów lub obligacji, nieruchomości finansowane

za ich pomocą osiągną niski poziom dźwigni

finansowej, a w konsekwencji nie będą w stanie

generować przewidywanych zwrotów z kapitału

własnego. Refinansowanie wiąże się również z

ryzykiem zmiany stóp procentowych, które mogą

być mniej korzystne niż w przypadku istniejącego

zadłużenia. Stopy procentowe są bardzo wrażliwe

na wiele czynników, w tym politykę pieniężną rządu

oraz krajowe i międzynarodowe warunki

gospodarcze i polityczne, a także inne czynniki

pozostające poza kontrolą Grupy, jednak wszelkie

zmiany odnośnych stóp procentowych mogą

zwiększyć koszty zaciągania kredytów przez

Grupę w stosunku do dotychczasowych kredytów,

wpływając tym samym na poziom jej rentowności.

Ryzyko to jest szczególnie istotne w przypadku

obligacji wyemitowanych przez grupę 23 czerwca

2021r. o wartości 500 000 000 EUR i dniu

zapadalności przypadającym na 23 czerwca 2026

r. Grupa może napotkać trudności w spłacie lub

refinansowaniu tych obligacji przed dniem ich

zapadalności. Może to skutkować reklasyfikacją

tych obligacji jako krótkoterminowych zobowiązań

finansowych na rok przed terminem ich spłaty.

Koszt zadłużenia po refinansowaniu może być

wyższy niż koszty wynikające z istniejących

obligacji co wpłynie na rentowność Grupy.

Wszelkie łączne wystąpienie powyższych

czynników może mieć istotny niekorzystny wpływ

na działalność, przepływy pieniężne, sytuację

•

Nadzór w celu zapewnienia właściwej

spłaty wszystkich zobowiązań Grupy

wynikających z obowiązujących

dokumentów finansowych, tak aby nie

doprowadzić do ich naruszenia i/lub

niewywiązania się z warunków umowy

•

Utrzymywanie zdolności kredytowej

Grupy na wystarczającym poziomie

•

Konsolidacja środków pieniężnych przed

terminem zapadalności obligacji poprzez

zbycie aktywów nieleżących w zakresie

podstawowej działalności

•

Posiadanie znacznych aktywów, które

mogą służyć jako zabezpieczenie

finansowania banków

•

Posiadanie znacznych aktywów, które

można zbyć w celu częściowej spłaty

istniejącego zadłużenia

•

Szerokie doświadczenie w pozyskiwaniu

finansowania i refinansowania

•

Skuteczne zarządzanie zadłużeniem

Grupy

•

Kształtowanie dobrych i

długoterminowych relacji z bankami

finansującymi

•

Zatrudnianie doświadczonych

specjalistów finansowych; oraz

•

Ograniczanie ekspozycji na zmiany stóp

procentowych poprzez zaciąganie długu

o stałej stopie procentowej lub zmianę

stopy procentowej ze zmiennej na stałą

za pomocą instrumentów

zabezpieczających.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

finansową i wyniki działalności Grupy.

Ryzyko walutowe

Walutą funkcjonalną Grupy jest euro. Grupa jest

narażona na ryzyko walutowe wynikające między

innymi z faktu, że niektóre koszty Grupy (takie jak

określone koszty budowy, koszty pracy i

wynagrodzenia dla niektórych generalnych

wykonawców) są ponoszone, a przychody są

uzyskiwane w walutach rynków geograficznych, na

których Grupa prowadzi działalność, w tym w

polskim złotym, bułgarskiej lewie, węgierskim

forincie, rumuńskim leju i serbskim dinarze. Kursy

wymiany walut lokalnych na euro podlegały w

przeszłości wahaniom. Część zadłużenia Grupy

jest denominowana w walutach innych niż euro, w

związku z czym Grupa ponosi część kosztów

finansowych w takich innych walutach (ryzyko

walutowe dotyczy w szczególności odsetek od

obligacji wyemitowanych przez Grupę w forintach

węgierskich).

• Pozyskiwanie finansowania

denominowanego w euro lub

konwersja finansowania pozyskanego

w innych walutach na euro z

wykorzystaniem zabezpieczających

instrumentów pochodnych

• Zawieranie umów z kontrahentami

określających wynagrodzenie w euro;

oraz

• Stosowanie innych form zabezpieczenia

walutowego w celu ograniczenia wpływu

wahań kursów walut i zmienności stopy

zwrotu.

Ryzyko utraty

płynności przez

Grupę

Grupa ponosi potencjalne ryzyko utraty płynności

w przypadku istotnego zaburzenia równowagi

pomiędzy należnościami i zobowiązaniami, a także

istotnego zaburzenia przepływów pieniężnych w

przypadku braku dostępu do finansowania.

• Stały nadzór nad prognozowanymi i

rzeczywistymi krótko- i

długoterminowymi przepływami

pieniężnymi oraz należnościami i

zobowiązaniami

• Utrzymywanie odpowiedniego poziomu

środków pieniężnych w celu zapewnienia

właściwego zarządzania płynnością

• Utrzymywanie wolnych limitów

kredytowych na rachunkach bieżących

• Wykorzystywanie doświadczenia Grupy;

oraz

• Dywersyfikacja portfela Grupy, jak

również inwestycje w nowe sektory, które

mogą przechodzić przez różne fazy cyklu

życia w innym okresie.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE ZE STRUKTURĄ AKCJONARIATU

Ryzyko Opis

Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko związane

akcjonariuszem

dominującym

Grupy

Podmiotem dominującym GTC jest Optimum

Venture Private Equity Fund („Optima”), który

pośrednio posiada 62,61% udziałów w kapitale

zakładowym Spółki. Optima jest kontrolowana

przez Pallas Athéné Domus Meriti, węgierską

fundację, która została założona przez Narodowy

Bank Węgier.

Optima i fundacja ją kontrolująca były ostatnio

przedmiotem licznych doniesień medialnych i

komentarzy publicznych dotyczących

domniemanych nieprawidłowości. Kwestie te nie

dotyczą Spółki, żadnej z jej spółek zależnych ani

ich poszczególnych pracowników. Spółka

pozostaje niezależnym podmiotem prawnym, który

nie odpowiada za żadne zobowiązania swoich

akcjonariuszy, ani ich nie gwarantuje. Żadne

aktywa Spółki nie stanowią zabezpieczenia

zobowiązań jej akcjonariuszy, a akcjonariusze

Spółki nie zapewniają Spółce żadnej formy

finansowania poza ich już wpłaconym kapitałem

zakładowym.

Chociaż Spółka nie jest w żaden sposób

zaangażowana w powyższe kwestie i działa pod

kontrolą rady nadzorczej (której część członków

spełnia kryteria niezależności), nie można

wykluczyć, że dalsze wydarzenia, w zależności od

ich charakteru i reakcji opinii publicznej, mogą

wpłynąć na postrzeganie Spółki przez niektórych

inwestorów, instytucje finansowe lub partnerów

biznesowych. Sytuacja ta może potencjalnie

wpłynąć na zdolność Spółki do pozyskiwania

kapitału, refinansowania istniejącego zadłużenia

lub realizacji określonych szans rynkowych.

Co więcej Grupa nie może wykluczyć ryzyka

wystąpienia potencjalnego konfliktu interesów

pomiędzy Optima, a pozostałymi akcjonariuszami.

Przy analizie inwestycji, kwestii biznesowych i

operacyjnych Grupy i/lub najwłaściwszego

wykorzystania dostępnych środków pieniężnych

Grupy, interesy Optima mogą nie być zbieżne z

interesami Grupy lub jej pozostałych akcjonariuszy,

zwłaszcza że Optima prowadzi działalność na tych

samych rynkach co Grupa i może konkurować w

zakresie inwestycji.

• Stosowanie odpowiednich zasad ładu

korporacyjnego określonych w Dobrych

Praktykach Spółek Notowanych na

GPW z 2021 r.

• Ochrona praw akcjonariuszy

mniejszościowych zawarta w statucie, w

tym powołanie delegata na walne

zgromadzenie (członka rady nadzorczej

powoływanego przez walne

zgromadzenie), spełnianie kryteriów

niezależności przez co najmniej dwóch

członków rady nadzorcze i specjalne

wymogi dotyczące zatwierdzania

transakcji z podmiotami powiązanymi;

oraz

• Okresowe monitorowanie doniesień

medialnych, przestrzeganie wysokich

standardów ładu korporacyjnego,

przejrzystości i niezależności

operacyjnej.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko związane

z transakcjami z

podmiotami

powiązanymi

Ponieważ Grupa przeprowadza transakcje z

podmiotami powiązanymi, jest narażona na ryzyko

zakwestionowania takich transakcji przez organy

podatkowe, biorąc pod uwagę specyfikę transakcji

z podmiotami powiązanymi, złożoność i

niejednoznaczność przepisów wykonawczych

regulujących metody ustalania warunków

rynkowych dla potrzeb takich transakcji, a także

trudności w identyfikacji porównywalnych transakcji

dla celów referencyjnych.

• Monitorowanie przepisów prawnych i

podatkowych oraz zmian w przepisach

regulujących transakcje z podmiotami

powiązanymi

•

Monitorowanie praktyk rynkowych (w tym

podejścia administracji państwowej) w

zakresie ustalania warunków rynkowych

na potrzeby transakcji z podmiotami

powiązanymi, oraz

• Współpraca z doświadczonymi

doradcami podatkowymi i prawnymi.

CZYNNIK RYZYKA ZWIĄZANY Z RYNKAMI, NA KTÓRYCH GRUPA PROWADZI DZIAŁALNOŚĆ

Ryzyko Opis

Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko związane

z krajami rynków

wschodzących

Grupa prowadzi działalność na rynkach Europy

Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej,

które są narażone na większe ryzyko prawne,

gospodarcze, podatkowe i polityczne niż rynki

dojrzałe, a także podlegają szybkim i czasami

nieprzewidywalnym zmianom. Kraje Europy

Środkowo- Wschodniej i Południowo-Wschodniej

nadal niosą różne zagrożenia dla inwestorów, takie

jak niestabilność gospodarcza lub zmiany we

władzach krajowych lub lokalnych, wywłaszczenia

gruntów, zmiany w prawie podatkowym lub

przepisach wykonawczych, zmiany w praktykach

biznesowych lub zwyczajach, zmiany w prawie i

przepisach związanych z transferem walut oraz

ograniczenia poziomu inwestycji zagranicznych lub

działalności deweloperskiej. Ponadto niekorzystny

rozwój sytuacji politycznej lub gospodarczej w

krajach, w których Grupa prowadzi działalność i/lub

w krajach sąsiednich, może mieć negatywny wpływ

m in. na produkt krajowy brutto, wymianę handlową

z zagranicą i gospodarkę poszczególnych krajów.

Trwający konflikt zbrojny na terytorium Ukrainy

oraz niepewność co do czasu jego trwania i skali, a

także relacje krajów Europy Środkowo- Wschodniej

i Południowo-Wschodniej z Rosją, mogą mieć

wpływ na stosunek inwestorów do rynku

nieruchomości w regionie oraz ich skłonność do

inwestowania w krajach sąsiadujących z Ukrainą i

Rosją, w których Grupa prowadzi działalność.

Grupa może być narażona na ryzyko związane z

inwestowaniem w nieruchomości w krajach Europy

Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej

wynikające z nieuregulowanego lub niepewnego

statusu prawnego niektórych nieruchomości (np. z

powodu roszczeń reprywatyzacyjnych).

• Monitorowanie sytuacji politycznej i

gospodarczej na rynkach regionalnych,

na których działa Grupa

• Zatrudnianie lokalnych specjalistów

znających warunki panujące na

określonym rynku

• Prowadzenie szczegółowej analizy due

diligence przed podjęciem decyzji o

przystąpieniu do realizacji nowego

projektu

• Wdrażanie środków zabezpieczenia

prawnego w zawieranych umowach; oraz

• Zabezpieczanie przychodów poprzez

zawieranie długoterminowych umów

najmu.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Ryzyko związane

z działalnością

na nowych

rynkach

geograficznych

(Niemcy)

W 2024 r. Grupa rozpoczęła działalność w sektorze

mieszkaniowym w Niemczech (portfel operacyjny

nieruchomości mieszkalnych na wynajem i portfel

mieszkań dla seniorów na wynajem, który jest w

trakcie budowy). Gospodarka niemiecka nadal

zmaga się z problemami gospodarczymi i

doświadcza znacznych trudności w związku z

utratą konkurencyjności i słabym popytem

krajowym i zagranicznym na towary przemysłowe.

W połączeniu z niestabilną sytuacją polityczną w

kraju, stan ten skutkuje niepewnością co do

przyszłych decyzji politycznych lub gospodarczych,

które mogą wpłynąć na działalność Grupy na rynku

niemieckim. W szczególności określone decyzje

polityczne, jak również kryzys gospodarczy mogą

spowodować odpływ imigrantów z Niemiec, co z

kolei może zmniejszyć popyt na mieszkania na

wynajem. Taka sytuacja może skutkować

obniżeniem zysków Grupy lub nieosiągnięciem

oczekiwanego poziomu rentowności jej inwestycji

w Niemczech w sektorze nieruchomości

mieszkalnych na wynajem.

Ponadto Grupa może napotkać dodatkowe

wyzwania związane z rozpoczęciem działalności

na zupełnie nowym rynku geograficznym i w

segmencie rynku nieruchomości, w którym miała

dotychczas ograniczone doświadczenie, wiedzę

specjalistyczną lub personel.

• Bieżące monitorowanie sytuacji

geopolitycznej oraz warunków

rynkowych i makroekonomicznych w

Niemczech pod kątem ich

potencjalnego wpływu na Grupę

• Zadowalające wyniki kompleksowych

analiz nowych sektorów na rynku

niemieckim, przeprowadzonych przed

podjęciem wszelkich decyzji zakupowych

• Na dzień sporządzenia niniejszego

Sprawozdania, Grupa nie zidentyfikowała

konkretnych obszarów ryzyka, które

wynikałyby bezpośrednio z sytuacji

gospodarczej lub politycznej w

Niemczech a które mogłyby mieć wpływ

na działalność, wyniki finansowe lub

proces budowalny Grupy.

CZYNNIK RYZYKA W ZAKRESIE TECHNOLOGII INFORMATYCZNYCH

Ryzyko Opis

Metoda zarządzania ryzykiem

Ryzyko

nieuprawnionego

dostępu do

danych

Grupa narażona jest na ryzyko związane z

nieuprawnionym dostępem do danych z wewnątrz i z

zewnątrz organizacji, które może skutkować

wyciekiem poufnych danych na jej temat.

• Wdrażanie wewnętrznych standardów

bezpieczeństwa IT

• Ciągłe monitorowanie i wykrywanie

zagrożeń dla systemów i infrastruktury

• Współpraca z renomowanymi

dostawcami usług IT i w zakresie

cyberbezpieczeństwa; oraz

• Zwiększanie świadomości pracowników

w zakresie cyberbezpieczeństwa

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

17. Terminy i skróty

Terminy i skróty pisane wielką literą w niniejszym Sprawozdaniu mają następujące znaczenie, chyba że z

kontekstu wynika inaczej:

Spółka lub GTC stosuje się do Globe Trade Centre S.A.;

Grupa lub Grupa

GTC

stosuje się do Globe Trade Centre S.A. oraz jej spółek zależnych, podlegających

konsolidacji w sprawozdaniu finansowym;

Akcje

stosuje się do akcji Globe Trade Centre S.A., które zostały wprowadzone

do publicznego obrotu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie

w maju 2004 r. oraz w latach późniejszych i są oznaczone kodem

PLGTC0000037 oraz zostały wprowadzone do obrotu na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Johannesburgu (inward listing) w dniu 18 sierpnia 2016 r. i są

oznaczone kodem ISIN PLGTC0000037;

Obligacje stosuje się do obligacji wyemitowanych przez spółkę Globe Trade Centre S.A.

i spółki z Grupy oraz wprowadzonych na rynek alternatywny odpowiednio pod

kodami PLGTC0000318, HU0000360102, HU0000360284 i XS2356039268;

Sprawozdanie Stosuje się do rocznego sprawozdania przygotowanego zgodnie

z art. 71 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r.

w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów

papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji

wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem

członkowskim;

CEE stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Środkowo-Wschodniej

(tj. Polski i Węgier);

SEE stosuje się do grupy krajów leżących w regionie Europy Południowo-Wschodniej

(tj. Bułgarii, Chorwacji, Rumunii i Serbii);

NRA, NLA,

powierzchnia

najmu netto

stosuje się do miary powierzchni będącej podstawą dla określenia wartości

nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych w wycenach. Dla

nieruchomości komercyjnych, powierzchnia najmu netto to cała powierzchnia

biurowa lub handlowa nieruchomości, za którą najemcy danej nieruchomości

płacą czynsz, lub przeznaczona pod wynajem. Szczegółowe zasady obliczania

NRA mogą się różnić pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami ze względu

na różną metodologię i standardy na poszczególnych rynkach geograficznych,

w których Grupa prowadzi działalność;

GLA lub

powierzchnia

najmu brutto

stosuje się do wielkości powierzchni biurowej lub handlowej dostępnej

do wynajęcia w ukończonych aktywach pomnożonej przez czynnik dodatkowy

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

(add-on-factor). Powierzchnia najmu brutto to powierzchnia, za którą najemcy

płacą czynsz, a tym samym powierzchnia generująca przychody dla Grupy;

Całkowita wartość

księgowa portfela

nieruchomości

stosuje się do całkowitej wartość księgowa portfela nieruchomości Grupy,

wliczając nieruchomości inwestycyjne (ukończone, w budowie i grunty), grunty

przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywa przeznaczone do

sprzedaży oraz prawa użytkowania gruntów będących w użytkowaniu

wieczystym;

Nieruchomości

komercyjne

stosuje się do nieruchomości biurowych oraz handlowych, tzn. nieruchomości,

które generują przychody z czynszu;

Poziom wynajmu stosuje się do średniego obłożenia w ukończonych aktywach w oparciu o metry

kwadratowe („m kw.”) powierzchni najmu brutto;

FFO, FFO I

stosuje się do zysku przed opodatkowaniem pomniejszonego

o zapłacony podatek, po skorygowaniu o transakcje bezgotówkowe (takie jak

wartość godziwa lub wycena nieruchomości, amortyzacja i odpisy

amortyzacyjne, zobowiązania z tytułu płatności w formie akcji własnych, oraz

niezapłacone koszty finansowe) udział w zyskach/(stratach) jednostek

stowarzyszonych i joint ventures oraz zdarzenia jednorazowe (takie jak różnice

kursowe lub wynik na działalności mieszkaniowej oraz inne pozycje

jednorazowe);

EPRA NTA jest miarą wartości aktywów netto przy założeniu, że jednostki kupują i sprzedają

aktywa, krystalizując w ten sposób pewne poziomy rezerw z tytułu odroczonego

podatku dochodowego. Oblicza się go jako łączny kapitał własny pomniejszony

o udziały niekontrolujące, z wyłączeniem instrumentów pochodnych

wycenianych w wartości godziwej, a także odroczonego opodatkowania

nieruchomości (chyba że taka pozycja jest związana z aktywami

przeznaczonymi do sprzedaży);

Przychody z

czynszu

stosuje się do przychodów z najmu, które zostały rozpoznane na dzień

sporządzenia raportu. Obejmują przychody z czynszu podstawowego,

przychody z wynajmu miejsc parkingowych i inne przychody z wynajmu;

Wskaźnik

zadłużenia do

wartości

nieruchomości

(LTV) netto

stosuje się do długu netto podzielonego przez wartość aktywów brutto.

Zadłużenie netto oblicza się jako całkowite zadłużenie finansowe

pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz depozyty,

z wyłączeniem pożyczek od udziałów niekontrolujących oraz odroczonych

kosztów pozyskania finasowania. Wartość Aktywów Brutto to wartość

nieruchomości inwestycyjnych (z wyłączeniem prawa do użytkowania gruntów),

gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, aktywów

przeznaczonych do sprzedaży, aktywów finansowych, budynków na własny

użytek oraz udziałów w inwestycjach kapitałowych. Wskaźnik LTV pokazuje

ogólną ocenę podejmowanego ryzyka finansowego;

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Średni koszt

długu; średnie

oprocentowanie;

średnia ważona

stopa procentowa

obliczana jest jako średnia ważona stopa procentowa całkowitego zadłużenia,

skorygowana o wpływ zawartych przez Grupę swapów stóp procentowych

i swapów walutowych;

EUR, €

lub euro

stosuje się do wspólnej waluty Państw Członkowskich uczestniczących

w Trzecim Etapie Europejskiej Unii Gospodarczej i Walutowej Traktatu

Ustanawiającego Wspólnotę Europejską, wraz z późniejszymi zmianami;

PLN lub złoty stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Rzeczpospolitej Polskiej;

HUF lub forint stosuje się do waluty obowiązującej na terenie Węgier;

JSE stosuje się do giełdy papierów wartościowych w Johannesburgu.

18. Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego

za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2024 r.

GLOBE TRADE CENTRE S.A.

OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD

ŁADU KORPORACYJNEGO

ZA ROK OBROTOWY KOŃCZĄCY SIĘ 31 GRUDNIA 2024 R.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

SPIS TREŚCI

1. Zasady ładu korporacyjnego, którym podlega emitent i miejsce, w którym ten zbiór zasad jest dostępny

publicznie ................................................................................................................................................. 2

2. Zasady ładu korporacyjnego, od stosowania których emitent odstąpił, w tym powody odstąpienia ... 2

3. Główne cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu

sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych ........................ 4

4. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji wraz ze wskazaniem

liczby posiadanych przez podmioty akcji, ich procentowego udziału w kapitale zakładowym, liczby głosów

z nich wynikających i ich procentowego udziału w ogólnej liczbie głosów w walnym zgromadzeniu ..... 5

5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne wraz z

opisem tych uprawnień ............................................................................................................................ 5

6. Ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takich jak ograniczenie wykonywania praw głosu

przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania

prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe związane z

papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych. ................................ 6

7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych Globe Trade Centre

S.A. .......................................................................................................................................................... 6

8. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień, w

szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji ...................................................... 6

9. Opis zasad zmian statutu Spółki ......................................................................................................... 6

10. Regulamin walnego zgromadzenia akcjonariuszy i jego praw podstawowych oraz opis praw

akcjonariuszy i ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z regulaminu walnego

zgromadzenia, chyba że informacje w tym zakresie wynika bezpośrednio z przepisów prawa ............. 7

11. Skład osobowy organów Spółki i zmiany w poprzednim roku obrotowym oraz opis funkcjonowania

organów zarządczych, nadzorczych lub administracyjnych Spółki i jej komitetów. ................................ 8

12. Firma audytorska ............................................................................................................................. 13

13. Polityka różnorodności stosowana do organów administrujących, zarządzających i nadzorujących15

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

1. Zasady ładu korporacyjnego, którym podlega emitent i miejsce, w którym ten

zbiór zasad jest dostępny publicznie

W lipcu 2007 r. Rada Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie przyjęła zbiór zasad ładu

korporacyjnego dla spółek akcyjnych emitujących akcje, obligacje zamienne lub obligacje z prawem

pierwszeństwa, które zostały dopuszczone do obrotu giełdowego („Dobre Praktyki Spółek Notowanych

na GPW”). Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW zostały zmienione kilka razy od tamtego czasu i

zostały dostosowane do ostatnich zmian prawnych, aktualnych trendów międzynarodowych ładu

korporacyjnego i oczekiwań uczestników rynku. Ostatnia zmiana miała miejsce w dniu 29 marca 2021 r.,

kiedy Rada Nadzorcza GPW podjęła uchwałę zatwierdzającą przyjęcie nowego zbioru zasad ładu

korporacyjnego pod nazwą „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”. Nowe zasady weszły w

życie 1 lipca 2021 r. i stanowią podstawę, zgodnie z którą Spółka przygotowała sprawozdanie w sprawie

stosowania zasad ładu korporacyjnego za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2024 r.

Treść zbioru Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW jest publicznie dostępna na stronie internetowej

Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie poświęconej tej tematyce: https://www.gpw.pl/dobre-

praktyki2021

2. Zasady ładu korporacyjnego, od stosowania których emitent odstąpił, w tym powody

odstąpienia

Spółka stara się dołożyć wszelkich możliwych starań, aby stosować zasady ładu korporacyjnego zawarte

w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW, starając się wypełnić wszystkie zalecenia z nich

wynikające i wszystkie zalecenia skierowane do zarządów spółek, rad nadzorczych i akcjonariuszy we

wszystkich obszarach naszej działalności.

Ponadto, w celu realizacji przejrzystej i efektywnej polityki informacyjnej, Spółka zapewnia szybki i

bezpieczny dostęp do informacji akcjonariuszom, analitykom i inwestorom za pomocą zarówno

tradycyjnych, jak i nowoczesnych technologii publikowania informacji o Spółce w możliwie najszerszym

stopniu.

W roku 2024 Spółka nie stosowała 3 zasad Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021:

Sekcja Zasada Komentarz spółki:

1. Polityka

informacyjna

i komunikacja z

inwestorami

1.4.2

W celu zapewnienia należytej komunikacji z

interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii

biznesowej spółka zamieszcza na swojej

stronie internetowej informacje na temat

założeń posiadanej strategii, mierzalnych

celów, w tym zwłaszcza celów

długoterminowych, planowanych działań oraz

postępów w jej realizacji, określonych za

pomocą mierników finansowych i

niefinansowych. Informacje na temat strategii

w obszarze ESG powinny m.in. przedstawiać

wartość wskaźnika równości wynagrodzeń

wypłacanych jej pracownikom, obliczanego

jako procentowa różnica pomiędzy średnim

miesięcznym wynagrodzeniem (z

uwzględnieniem premii, nagród i innych

dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok,

oraz przedstawiać informacje o działaniach

podjętych w celu likwidacji ewentualnych

Obecna strategia Grupy GTC

nie zawiera elementów

wskazanych w tej regule. Mimo

to Spółka rozważy możliwość

włączenia ich w nową strategię

w przyszłości.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

nierówności w tym zakresie, wraz

z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz

horyzontem czasowym, w którym planowane

jest doprowadzenie do

równości.

2. Zarząd i rada

nadzorcza

2.1

Spółka powinna posiadać politykę

różnorodności wobec zarządu oraz rady

nadzorczej, przyjętą odpowiednio przez radę

nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka

różnorodności określa cele i kryteria

różnorodności m.in. w takich obszarach jak

płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna

wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe,

a także wskazuje termin i sposób

monitorowania realizacji tych celów. W

zakresie zróżnicowania pod względem płci

warunkiem zapewnienia różnorodności

organów spółki jest udział mniejszości w

danym organie na poziomie nie niższym niż

30%.

Spółka nie planuje formalnego

przyjęcia polityki różnorodności

wobec zarządu i rady

nadzorczej, gdyż głównymi

kryteriami przy wyborze jej

członków są wiedza,

doświadczenie, cechy

osobowości i wykształcenie, a

nie np. wiek czy płeć.

2. Zarząd i rada

nadzorcza

2.2

Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru

członków zarządu lub rady nadzorczej spółki

powinny zapewnić wszechstronność tych

organów poprzez wybór do ich składu osób

zapewniających różnorodność, umożliwiając

m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika

minimalnego udziału mniejszości określonego

na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z

celami określonymi w przyjętej polityce

różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.

Spółka nie planuje formalnego

przyjęcia polityki różnorodności

wobec zarządu i rady

nadzorczej, gdyż głównymi

kryteriami przy wyborze jej

członków są wiedza,

doświadczenie, cechy

osobowości i wykształcenie, a

nie np. wiek czy płeć.

Dodatkowo w dniu 10 grudnia 2024 r. Grupa GTC zaraportowała incydentalne naruszenie zasady 1.7

Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW. W dniu 27 listopada 2024 r. do Zarządu GTC wpłynął

wniosek akcjonariusza Spółki o udzielenie informacji w trybie z art. 428 § 6 kodeksu spółek handlowych, tj.

poza walnym zgromadzeniem Spółki.

Zgodnie z art. 428 § 6 kodeksu spółek handlowych, w przypadku zgłoszenia przez akcjonariusza poza

walnym zgromadzeniem wniosku o udzielenie informacji dotyczących spółki, zarząd może udzielić

akcjonariuszowi informacji na piśmie przy uwzględnieniu ograniczeń wynikających z przepisu art. 428 § 2

kodeksu spółek handlowych. Przepis art. 428 § 2 kodeksu spółek handlowych ma charakter dyspozytywny,

pozostawiając decyzję o udzieleniu informacji dotyczących spółki poza walnym zgromadzeniem decyzji

zarządu spółki. Ponadto, w świetle art. 428 § 2 kodeksu spółek handlowych, zarząd odmawia udzielenia

informacji, jeżeli mogłoby to wyrządzić szkodę Spółce, spółce z nią powiązanej albo spółce zależnej, w

szczególności przez ujawnienie tajemnic technicznych, handlowych lub organizacyjnych przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, zgodność z zasadą 1.7 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021, tj.

niezwłoczne udzielenie inwestorowi informacji na temat Spółki, stałoby w sprzeczności z ograniczeniami

wynikającymi z przepisu art. 428 § 2 kodeksu spółek handlowych. W ocenie Spółki, udzielenie niektórych

informacji objętych wnioskiem akcjonariusza mogłoby bowiem narazić Spółkę oraz jej spółki zależne na

szkodę, w szczególności poprzez ujawnienie tajemnic handlowych przedsiębiorstwa. Ponadto, niektóre z

żądanych informacji są chronione wiążącymi Spółkę umowami o zachowaniu poufności, a ich ujawnienie

bez uprzedniej zgody stron trzecich mogłoby naruszyć te umowy, narażając Spółkę na potencjalne

roszczenia odszkodowawcze oraz szkody reputacyjne. W pozostałym zakresie, kierując się podejściem

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

ostrożnościowym, przy uwzględnieniu dyspozytywnego charakteru art. 428 § 6 Kodeksu spółek

handlowych, Zarząd Spółki podjął decyzję o nieudzielaniu informacji objętych wnioskiem akcjonariusza.

3. Główne cechy systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu

do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych

sprawozdań finansowych

Zarząd jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej Spółki i jego skuteczność w procesie

sporządzania sprawozdań finansowych i raportów okresowych przygotowywanych i publikowanych

zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji

bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków

przyjmowania za równoważne informacji wymaganych przepisami państwa niebędącego państwem

członkowskim.

Spółka korzysta z szerokiego doświadczenia swoich pracowników w zakresie identyfikacji, dokumentacji,

ewidencji i kontroli operacji gospodarczych, w tym z licznych procedur kontroli wspieranych przez

nowoczesne technologie informatyczne służące do rejestrowania, przetwarzania i prezentacji danych

operacyjnych i finansowych.

W celu zapewnienia dokładności i wiarygodności sprawozdań finansowych spółki dominującej i podmiotów

zależnych, Spółka stosuje szereg procedur wewnętrznych w zakresie systemów kontroli transakcji i

procesów wynikających z działalności Spółki oraz grupy kapitałowej.

Ważnym elementem zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sprawozdawczości finansowej jest

ciągła kontrola wewnętrzna sprawowana przez głównych księgowych na poziomie podmiotu dominującego,

jak i na poziomie spółek zależnych.

System kontroli budżetowej opiera się na kwartalnych i rocznych sprawozdaniach finansowych i

operacyjnych. Wyniki finansowe są regularnie monitorowane.

Jednym z podstawowych elementów kontroli w procesie przygotowywania sprawozdań finansowych

Spółki i Grupy Kapitałowej jest weryfikacja przeprowadzana przez niezależnych audytorów. Audytor

jest wybierany z grona renomowanych firm, które gwarantują wysoki standard usług i niezależność.

Rada nadzorcza Grupy zatwierdza wybór niezależnego audytora. Zadania niezależnego audytora

obejmują w szczególności: przegląd półrocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań

finansowych i badanie rocznych jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych.

Niezależność biegłego audytora ma fundamentalne znaczenie dla zapewnienia dokładności badania ksiąg

i sprawozdań finansowych. Komitet audytu, powołany w ramach rady nadzorczej Spółki, sprawuje nadzór

nad procesem sprawozdawczości finansowej Spółki, we współpracy z niezależnym biegłym audytorem,

który uczestniczy w posiedzeniach komitetu ds. audytu. Komitet ds. audytu nadzoruje proces

sprawozdawczości finansowej w celu zapewnienia stabilności, przejrzystości i integralności informacji

finansowych. W skład komitetu audytu wchodzi jeden członek rady nadzorczej, który spełnia kryteria

niezależności wymienione w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW. Komitet ds. audytu

podlega radzie nadzorczej.

Ponadto, zgodnie z Artykułem 4a ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, do obowiązków rady

nadzorczej należy zapewnienie aby sprawozdania finansowe oraz sprawozdanie z działalności Spółki

spełniały wymogi prawa, a rada nadzorcza wykonuje ten obowiązek korzystając z uprawnień na mocy

prawa i statutu Spółki. Jest to kolejny poziom kontroli sprawowanej przez niezależny organ w celu

zapewnienia dokładności i wiarygodności informacji zawartych w jednostkowych i skonsolidowanych

sprawozdaniach finansowych.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

4. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji wraz

ze wskazaniem liczby posiadanych przez podmioty akcji, ich procentowego udziału

w kapitale zakładowym, liczby głosów z nich wynikających i ich procentowego

udziału w ogólnej liczbie głosów w walnym zgromadzeniu

Poniższy wykres przedstawia akcjonariuszy Spółki, którzy na dzień 31 grudnia 2024 r. i na dzień publikacji

niniejszego raportu posiadali nie mniej niż 5% głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy GTC S.A.

Poniższa tabela przedstawia akcjonariuszy Spółki, którzy na dzień 31 grudnia 2024 r. i na dzień publikacji

niniejszego raportu posiadali nie mniej niż 5% głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy GTC S.A. i

została sporządzona na podstawie informacji uzyskanych bezpośrednio od akcjonariuszy lub podczas

zapisów na nowe akcje.

Akcjonariusz

Liczba akcji

(nie w mln)

% kapitału

akcyjnego

Liczba

głosów

(nie w mln)

głosów

Zmiana

liczby

posiadanych

akcji od 30

wrze. 2024 r.

(nie w mln)

GTC Dutch Holdings B.V.

337.637.591

58,80%

337.637.591

58,80%

Bez zmian ²

GTC Holding Zártkörüen

Müködö

Részvénytársaság¹

21.891.289 3,81% 21.891.289 3,81% Bez zmian

Allianz OFE ³

62.330.336

10,85%

62.330.336

10,85%

Bez zmian

OFE PZU

Złota Jesień

54.808.287

9,54%

54.808.287

9,54%

Bez zmian

Pozostali

97.587.619

17,00%

97.587.619

17,00%

Bez zmian

Razem

574.255.122

100,00%

574.255.122

100,00%

bez zmian

¹ Jednostką dominującą GTC Dutch oraz GTC Holding Zrt. jest Optimum Ventures Private Equity Funds, który pośrednio

posiada 359,528,880 akcji GTC S.A., uprawniających do 359,528,880 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących

62,61% kapitału akcyjnego Spółki i uprawniających do 62,61% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu GTC S.A.

5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia

kontrolne wraz z opisem tych uprawnień

Dla posiadaczy papierów wartościowych Globe Trade Centre S.A. nie wynikają z tych papierów

jakiekolwiek specjalne uprawnienia kontrolne.

GTC Dutch

Holdings B.V.

58.80%

GTC Holding Zártkörüen Müködö

Részvénytársaság¹

3.81%

Allianz OFE³

10.85%

OFE PZU Złota

Jesień

9.54%

Pozostali

17.00%

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

6. Ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takich jak ograniczenie

wykonywania praw głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów,

ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z

którymi, przy współpracy Spółki, prawa kapitałowe związane z papierami

wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych.

W Globe Trade Centre S.A. nie funkcjonują ograniczenia odnośnie wykonywania praw głosu, takie jak,

ograniczenie wykonywania prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia

czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy Globe Trade

Centre S.A., prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów

wartościowych.

7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów wartościowych

Globe Trade Centre S.A.

Nie istnieją przepisy ograniczające prawo przeniesienia własności papierów wartościowych, z wyjątkiem

ograniczeń, które wynikają z ogólnych przepisów prawa, w szczególności ograniczenia umowne dotyczące

przeniesienia praw własności papierów wartościowych emitowanych przez Spółkę.

8. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich

uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji

Zgodnie z Art. 12 statutu Spółki zarząd liczy od 1 do 7 członków, powoływanych przez radę nadzorczą na

trzyletnią kadencję.

Ponadto, rada nadzorcza wyznacza prezesa zarządu (CEO) i może wyznaczyć jego zastępcę.

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za bieżące zarządzanie Spółką oraz jej reprezentowanie wobec osób

trzecich. Wszystkie kwestie związane z działalnością Spółki wchodzą w zakres działalności zarządu, chyba

że należą do kompetencji rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia z mocy przepisów prawa lub statutu.

Członkowie zarządu uczestniczą w szczególności w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i udzielają

odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia. Ponadto, członkowie zarządu są

zapraszani na posiedzenia rady nadzorczej Spółki przez przewodniczącego rady nadzorczej oraz

uczestniczą w jej posiedzeniach z prawem do wyrażania swoich opinii na temat spraw znajdujących się w

porządku obrad.

Walne zgromadzenie akcjonariuszy podejmuje decyzje w sprawie emisji lub wykupu akcji Spółki.

Kompetencje zarządu w tym zakresie ograniczają się do wykonywania wszelkich uchwał powziętych przez

walne zgromadzenie.

9. Opis zasad zmian statutu Spółki

Zmiana statutu Spółki wymaga uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy i wpisu do KRS. Procedura

podejmowania uchwał w sprawie zmian statutu podlega ogólnym przepisom prawa i statutu ją regulującym.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

10. Regulamin walnego zgromadzenia akcjonariuszy i jego praw podstawowych oraz

opis praw akcjonariuszy i ich wykonywania, w szczególności zasady wynikające z

regulaminu walnego zgromadzenia, chyba że informacje w tym zakresie wynika

bezpośrednio z przepisów prawa

Walne zgromadzenie akcjonariuszy działa na podstawie przepisów polskiego kodeksu spółek handlowych

i statutu.

Walne zgromadzenie akcjonariuszy podejmuje uchwały dotyczące w szczególności następujących kwestii:

a) omawianie i zatwierdzanie sprawozdań zarządu i sprawozdania finansowego za ubiegły rok,

b) decyzja o podziale zysku lub pokryciu straty,

c) udzielenie absolutorium członkom zarządu i rady nadzorczej z wykonywania swoich obowiązków,

d) ustalenia wynagrodzenia rady nadzorczej,

e) zmiany statutu Spółki,

f) podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego,

g) połączenie lub przekształcenie Spółki,

h) rozwiązanie i likwidacja Spółki,

i) emisja obligacji zmiennych lub z prawem pierwszeństwa,

j) zbycie lub wydzierżawienie Spółki oraz ustanowienie prawa użytkowania lub sprzedaży

przedsiębiorstwa Spółki,

k) wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody przy zawiązywaniu Spółki lub

wykonywaniu zarządu albo nadzoru.

W walnym zgromadzeniu uczestniczą osoby, które były akcjonariuszami Spółki na szesnaście dni przed

datą walnego zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu).

Akcjonariusz, będący osobą fizyczną, ma prawo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i

wykonywania prawa głosu osobiście lub przez pełnomocnika. Akcjonariusz, będący osobą prawną, ma

prawo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy i wykonywania prawa głosu przez osobę

uprawnioną do przekazania oświadczeń woli w jego imieniu lub przez pełnomocnika.

Pełnomocnictwo do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu i wykonywania prawa głosu wymaga

formy pisemnej lub elektronicznej. W celu identyfikacji akcjonariusza, który udzielił pełnomocnictwa,

zawiadomienie o udzieleniu takiego pełnomocnictwa w postaci elektronicznej powinno zawierać:

- w przypadku akcjonariusza będącego osobą fizyczną - kopię dowodu osobistego, paszportu

lub innego urzędowego dokumentu tożsamości potwierdzającego tożsamość akcjonariusza;

albo

- w przypadku akcjonariusza niebędącego osobą fizyczną - kopię odpisu z właściwego

rejestru lub innego dokumentu potwierdzającego upoważnienie osoby fizycznej (osób

fizycznych) do reprezentowania akcjonariusza na walnym zgromadzeniu (np. nieprzerwany

ciąg pełnomocnictw).

Na walnym zgromadzeniu mogą być obecni członkowie zarządu i rady nadzorczej - w składzie, który

pozwala na udzielanie merytorycznych odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia

- oraz audytor Spółki, jeśli walne zgromadzenie odbywa się w celu omówienia kwestii finansowych.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Każdy uczestnik walnego zgromadzenia ma prawo być wybranym na przewodniczącego walnego

zgromadzenia, a także wyznaczyć jedną osobę jako kandydata na stanowisko przewodniczącego walnego

zgromadzenia. Do wyboru przewodniczącego walne zgromadzenie nie podejmuje żadnych decyzji.

Przewodniczący walnego zgromadzenia prowadzi obrady zgodnie z ustalonym porządkiem obrad,

przepisami prawa, statutem, a w szczególności: udziela głosu, zarządza głosowania i ogłasza ich wyniki.

Przewodniczący zapewnia sprawne prowadzenie obrad i poszanowanie praw i interesów wszystkich

akcjonariuszy.

Po utworzeniu i podpisaniu listy obecności przewodniczący potwierdza, że walne zgromadzenie

akcjonariuszy Spółki zostało zwołanie w sposób prawidłowy i jest upoważnione do podejmowania uchwał.

Przewodniczący walnego zgromadzenia zamyka walne zgromadzenie po wyczerpaniu porządku obrad.

11. Skład osobowy organów Spółki i zmiany w poprzednim roku obrotowym oraz opis

funkcjonowania organów zarządczych, nadzorczych lub administracyjnych Spółki i

jej komitetów.

ZARZĄD

Skład zarządu

Na dzień 31 grudnia 2024, zarząd Spółki składał się z trzech członków.

W poniższej tabeli przedstawiono imiona, nazwiska, stanowiska, daty powołania i daty wygaśnięcia obecnej

kadencji poszczególnych członków zarządu na dzień 31 grudnia 2024 r.:

Imię i nazwisko Stanowisko

Rok

pierwszego

powołania

Rok powołania

na obecną

kadencję

Ostatni rok

finansowy

pełnienia funkcji

członka zarządu

Gyula Nagy Prezes zarządu 2023 2023 2026

Balázs Gosztonyi

Członek zarządu

oraz CFO

2024 2024 2027

Zsolt Farkas

Członek zarządu

oraz CSO

2023 2023 2026

Szczegółowy opis zmian w składzie Zarządu do dnia publikacji niniejszego Sprawozdania znajduje się w

punkcie 1.4 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe Trade Centre S.A. w roku

obrotowym zakończonym 31 grudnia 2024 r.

Opis działania zarządu

Zarząd prowadzi sprawy Spółki w sposób przejrzysty i efektywny zgodnie z odpowiednimi przepisami

prawa, jej przepisami wewnętrznymi oraz "Dobrymi Praktykami Spółek Notowanych na GPW". Przy

podejmowaniu decyzji związanych ze sprawami Spółki członkowie zarządu działają w uzasadnionych

granicach ryzyka gospodarczego.Prezes Zarządu (CEO) łącznie z każdym innym członkiem Zarządu lub

dwóch dowolnych członków zarządu działających łącznie jest uprawnionych do składania oświadczeń w

imieniu Spółki.

Wszelkie kwestie związane z zarządzaniem Spółką, a nie ograniczone przez przepisy prawa czy statutu

do kompetencji rady nadzorczej lub walnego zgromadzenia, należą do zakresu działania zarządu.

Członkowie zarządu uczestniczą w posiedzeniach walnego zgromadzenia i udzielają merytorycznych

odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia. Członkowie zarządu zaproszeni na

posiedzenie rady nadzorczej przez przewodniczącego rady nadzorczej uczestniczą w spotkaniu z prawem

do zabrania głosu w kwestiach dotyczących porządku obrad. Członkowie zarządu, w zakresie ich

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

kompetencji i w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia spraw omawianych przez radę nadzorczą,

przedstawiają wyjaśnienia i informacje dotyczące spraw Spółki uczestnikom posiedzenia rady nadzorczej.

Zarząd podejmuje wszelkie decyzje uważane (przez zarząd) za istotne dla Spółki przez podejmowanie

uchwał na swoim posiedzeniu. Uchwały są podejmowane zwykłą większością głosów.

Ponadto, zarząd może podejmować uchwały w formie pisemnej lub w sposób umożliwiający

natychmiastową komunikację członków zarządu za pomocą komunikacji audio-video (np. telekonferencje,

wideokonferencje, itp.).

RADA NADZORCZA

Skład rady nadzorczej

Na dzień 31 grudnia 2024 r. rada nadzorcza składa się z dziesięciu członków.

W poniższej tabeli przedstawiono imiona, nazwiska, stanowisko, daty powołania i daty wygaśnięcia obecnej

kadencji poszczególnych członków rady nadzorczej na dzień 31 grudnia 2024 r.:

Imię i nazwisko

Stanowisko

Rok

pierwszego

powołania

Rok

powołania

na obecną

kadencję

Ostatni rok

finansowy

pełnienia

funkcji

członka rady

Rok

wygaśnięcia

kadencji

János Péter

Bartha¹

Przewodniczący

rady nadzorczej;

Niezależny członek

rady nadzorczej

2020 2024 2027 2028

Csaba Cservenák

Członek rady

nadzorczej

2024 2024 2027 2028

Lóránt Dudás*

Członek rady

nadzorczej

2020 2024 2027 2028*

Magdalena

Frąckowiak¹

Niezależny członek

rady nadzorczej

2024 2024 2027 2028

László Gut

Członek rady

nadzorczej

2023 2023 2026 2027

Dominik

Januszewski¹

Niezależny członek

rady nadzorczej

Delegat Walnego

Zgromadzenia

2023 2023 2026 2027

Artur Kozieja¹ ²

Niezależny członek

rady nadzorczej

2022 2022 2025 2026

Marcin Murawski¹

Niezależny członek

rady nadzorczej

2013 2022 2025 2026

Dr. Tamás

Sándor¹

Niezależny członek

rady nadzorczej

2024 2024 2027 2028

Bálint Szécsényi*

Członek rady

nadzorczej

2020 2024 2027 2028

¹ spełnia kryteria niezależności wskazane w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW.

² spełnia kryteria niezależności wskazane w Statucie Spółki.

* W dniu 5 stycznia 2025 r. pan Lóránt Dudás zrezygnował z funkcji członka rady nadzorczej Spółki.

W dniu 18 marca 2025 r. pan Bálint Szécsényi zrezygnował z funkcji członka rady nadzorczej Spółki.

W dniu 22 kwietnia 2025 r. pan Csaba Cservenák i dr. Tamás Sándor zostali odwołani z funkcji członków rady

nadzorczej Spółki.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Szczegółowy opis zmian w składzie zarządu i rady nadzorczej do dnia publikacji niniejszego

Sprawozdania znajduje się w punkcie 1.4 Sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Globe

Trade Centre S.A. w roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2024 r.

Opis działalności rady nadzorczej

Rada nadzorcza działa na podstawie polskiego kodeksu spółek handlowych oraz na podstawie statutu

Spółki jak również regulaminu rady nadzorczej z dnia 16 maja 2017 r.

Zgodnie z postanowieniami polskiego kodeksu spółek handlowych rada nadzorcza wykonuje stały nadzór

nad działalnością przedsiębiorstwa. W ramach wykonywania nadzoru rada nadzorczej może żądać od

zarządu wszelkich informacji i dokumentów dotyczących działalności Spółki.

Członkowie rady nadzorczej podejmują niezbędne kroki, aby otrzymywać regularne i wyczerpujące

informacje od zarządu w istotnych sprawach dotyczących działalności i ryzyka Spółki oraz strategii

zarządzania ryzykiem. Rada nadzorcza może (bez naruszania kompetencji innych organów Spółki)

wyrażać opinię na temat wszystkich spraw związanych z działalnością Spółki, w tym przekazywać wnioski

i propozycje do zarządu.

Dodatkowo, oprócz kwestii określonych w kodeksie spółek handlowych lub innych obowiązujących

przepisach prawa, kompetencje rady nadzorczej są następujące:

a) ustalenie wysokości wynagrodzenia (w tym premii) dla członków zarządu Spółki oraz

reprezentowanie Spółki przy zawieraniu umów z członkami zarządu i w przypadku sporów z

członkami zarządu;

b) udzielanie zgody Spółce lub podmiotowi przez nią kontrolowanemu, na zawieranie transakcji z

podmiotami powiązanymi w każdym przypadku innym niż transakcje wewnątrzgrupowe, tj.

transakcje pomiędzy Spółką lub podmiotem przez nią kontrolowanym z innym podmiotem

kontrolowanym przez Spółkę (terminy „kontrola” i „transakcja z podmiotem powiązanym”

rozumiane są zgodnie z ich definicjami w Międzynarodowym Standardzie Rachunkowości 24

(Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych));

c) udzielanie zgody na zawieranie przez Spółkę lub podmiot przez nią kontrolowany, transakcji (w

formie jednej lub kilku czynności prawnych) skutkującej nabyciem lub zbyciem aktywów lub

utworzeniem zobowiązania o wartości przewyższającej 30.000.000 euro (trzydzieści milionów

euro), z wyjątkiem: (i) terminowej lub wcześniejszej spłaty zadłużenia oraz (ii) transakcji

zabezpieczających (hedgingowych) w stosunku do takiego zadłużenia, na których zaciągnięcie

Rada Nadzorcza udzieliła zgody zgodnie z niniejszym punktem; w celu uniknięcia wątpliwości,

przed zawarciem jakiejkolwiek transakcji, o której mowa w niniejszym punkcie c), oprócz zgody

Rady Nadzorczej, wymagana będzie również zgoda odpowiednich organów zarządzających

podmiotem kontrolowanym przez Spółkę lub zgoda Zarządu samej Spółki, w zależności od

przypadku, w każdym przypadku w zakresie wymaganym przez (a) dokumenty konstytucyjne

podmiotu kontrolowanego przez Spółkę lub niniejszy statut oraz (b) odpowiednie przepisy

powszechnie obowiązującego prawa.

Rada nadzorcza liczy od pięciu do dwudziestu członków, w tym przewodniczącego rady nadzorczej. Każdy

akcjonariusz, który posiada indywidualnie więcej niż 5% udziałów w kapitale zakładowym Spółki ("Próg

Pierwotny") ma prawo do powołania jednego członka rady nadzorczej. Akcjonariusze mają ponadto prawo

do powołania jednego członka rady nadzorczej z każdego posiadanego pakietu akcji stanowiących 5%

kapitału zakładowego Spółki powyżej Progu Pierwotnego. Członkowie rady nadzorczej są powoływani

przez pisemne zawiadomienie dokonane przez uprawnionych akcjonariuszy przekazane

przewodniczącemu walnego zgromadzenia akcjonariuszy na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy lub

poza walnym zgromadzeniem akcjonariuszy, dostarczone do zarządu wraz z pisemnym oświadczeniem

wybranej osoby, że wyraża on/ona zgodę na powołanie do rady nadzorczej.

Liczba członków rady nadzorczej będzie równa liczbie członków powołanych przez uprawnionych

akcjonariuszy, powiększona o jednego Delegata Walnego Zgromadzenia, pod warunkiem że w żadnym

przypadku liczba ta nie będzie niższa niż pięć.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

Zgodnie ze statutem Spółki w skład rady nadzorczej wchodzi co najmniej dwóch niezależnych członków

rady nadzorczej spełniających kryteria określone w statucie oraz w przepisach ładu korporacyjnego

zawartych w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW.

Przewodniczący rady nadzorczej zwołuje posiedzenia rady nadzorczej z inicjatywy własnej lub na wniosek

innego członka zarządu lub członka rady nadzorczej. Posiedzenie rady nadzorczej odbywają się w ciągu

najpóźniej dwóch tygodni, ale nie wcześniej niż 3 (trzeciego) dnia roboczego po otrzymaniu takiego wniosku

przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej.

W granicach określonych przepisami prawa, rada nadzorcza może zwoływać posiedzenia zarówno na

terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, jak i za granicą. Posiedzenia rady nadzorczej mogą się odbywać się

przy wykorzystaniu środków elektronicznych w najszerszym zakresie dozwolonym przez powszechnie

obowiązujące przepisy prawa lub w trybie obiegowym w najszerszym zakresie dozwolonym przez

powszechnie obowiązujące przepisy prawa, pod warunkiem, że wszyscy członkowie zostaną

poinformowani o treści projektu takiej uchwały poprzez przesłanie go pocztą elektroniczną na adresy

wskazane przez poszczególnych członków rady nadzorczej.

O ile Statut nie stanowi inaczej, uchwały rady nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów w

obecności co najmniej 5 członków rady nadzorczej. W przypadku równej ilości głosów, Przewodniczący ma

głos decydujący.

Członkowie rady nadzorczej wykonują swoje prawa i wypełniają swoje obowiązki osobiście. Członkowie

rady nadzorczej uczestniczą w walnym zgromadzeniu.

Ponadto, w ramach wykonywania swoich obowiązków, rada nadzorcza:

a) raz w roku sporządza i przedstawia przed walnym zgromadzeniem zwięzłą ocenę sytuacji Spółki,

z uwzględnieniem oceny systemu kontroli wewnętrznej i systemu zarządzania obszarami ryzyka,

które są istotne dla Spółki,

b) raz w roku sporządza i przedstawia przed zwyczajnym walnym zgromadzeniem ocenę własnej

działalności,

c) omawia i wydaje opinię o sprawach, które będą tematami uchwał walnego zgromadzenia.

KOMITETY RADY NADZORCZEJ

Rada nadzorcza może powoływać komitety w celu zbadania niektórych kwestii pozostających w

kompetencji rady nadzorczej lub działające jako organy doradcze i opiniotwórcze rady nadzorczej.

KOMITET DS. AUDYTU

Rada nadzorcza powołała Komitet ds. Audytu, którego głównym zadaniem jest dokonywanie oceny

administracyjnej, kontrola finansów, nadzór nad sprawozdawczością finansową oraz audytem

wewnętrznym i zewnętrznym Spółki oraz spółek należących do jej grupy kapitałowej oraz w razie

konieczności zapewnianie radzie nadzorczej porad w tym zakresie.

W roku 2024 odbyło się 5 posiedzeń Komitetu ds. Audytu.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

W poniższej tabeli przedstawiono szczegółowo skład Komitetu ds. Audytu na dzień 31 grudnia 2024 r.

Członek

Funkcja

Spełnia

kryteria

niezależności

Wiedza i umiejętności w

zakresie rachunkowości

lub badania

sprawozdań

finansowych

Wiedza i

umiejętności w

zakresie

branży

deweloperskiej

Marcin

Murawski

Przewodniczący

komitetu ds.

audytu

tak tak ² tak

Artur Kozieja

Członek komitetu

ds. audytu

tak tak ¹ tak¹

János Péter

Bartha

Członek komitetu

ds. audytu

tak tak³ nie

Tamás Sándor

Członek komitetu

ds. audytu

tak nie nie⁴

László Gut

Członek komitetu

ds. audytu

nie tak⁵ nie⁵

Lóránt Dudás

Członek komitetu

ds. audytu

nie nie⁶ tak⁶

Dominik

Januszewski

Członek komitetu

ds. audytu

tak tak⁷ tak⁷

¹ Artur Kozieja posiada tytuł MBA z Wharton School University of Pennsylvania (USA) oraz jest

absolwentem Akademii Dyplomatycznej w Pekinie (Chiny). Artur Kozieja, twórca grupy Europlan to

doświadczony inwestor i bankier inwestycyjny, który w latach 1995 - 2017 pracował na stanowisku

dyrektora w Credit Suisse, Morgan Stanley i Barclays Capital w Londynie, gdzie odpowiadał za transakcje

fuzji i przejęć oraz pozyskiwanie kapitału dla przedsiębiorstw, banków i krajów w Europie Środkowo-

Wschodniej. Dodatkowo, także jako wspólnik rodzinnej firmy hotelowej, której działalność rozpoczęła się w

1983 r., realizował projekty hotelowe na Dolnym Śląsku. Od 2017 r. w ramach grupy Europlan realizuje

inwestycje hotelowe w Polsce gdzie otworzył m.in. kompleks hotelowy Lake Hill Resort & Spa w

Karkonoszach, hotel Metropolo by Golden Tulip w Krakowie oraz przygotowuje projekty hotelowe w oparciu

o współpracę z międzynarodowymi sieciami hotelowymi.

² Marcin Murawski ukończył Wydział Zarządzania na Uniwersytecie Warszawskim w 1997 r. Posiada

również następujące certyfikaty: ACCA, ACCA Practicing Certificate, uprawnienia KIBR, CIA. Od 2012 r.

jest członkiem rady nadzorczej CCC S.A. W latach 2005-2012 zajmował stanowisko dyrektora

Departamentu Audytu Wewnętrznego i Inspekcji w grupie WARTA, sekretarza Komitetów Audytu w TUIR

WARTA S.A. oraz TUNŻ WARTA S.A. Wcześniej w latach 1997-2005 pracował w

PricewaterhouseCoopers Sp. z o.o., gdzie zajmował stanowisko menedżera w Departamencie Audytu (lata

2002-2005), starszego asystenta w Departamencie Audytu (lata 1999-2001), asystenta w Departamencie

Audytu (lata 1997-1999).

³ János Péter Bartha jest doświadczonym bankierem inwestycyjnym. Posiada 18-letnie doświadczenie w

inwestycjach typu private equity, w szczególności w prywatyzacji, zarządzaniu ofertami publicznymi oraz

fuzjach i przejęciach. Pan Bartha rozpoczął karierę bankową w 1986 r. w Narodowym Banku Węgier, w

1990 r. został Dyrektorem Generalnym (CEO) Credit Suisse First Boston oraz w 1994 r. szefem Credit

Suisse First Boston w Europie Środkowo-Wschodniej.

⁴ Dr Tamas Sandor jest specjalnie przeszkolonym i doświadczonym radcą prawnym, który był członkiem

i/lub przewodniczącym rad nadzorczych kilku spółek na rynku węgierskim. Pan Sandor posiada ponad 17-

letnie doświadczenie jako prawnik na międzynarodowych rynkach deweloperskich oraz fuzji i przejęć, a

także w zakresie ładu korporacyjnego i prawa handlowego. Pan Sandor ukończył w 2010 r. studia

podyplomowe (LL.M.) z zakresu prawa nieruchomości na Uniwersytecie Eötvös Lóránd (ELTE) w

Budapeszcie.

⁵ László Gut ukończył Wydział Finansów i Rachunkowości Budapeszteńskiej Szkoły Biznesu w 2014 r. Pan

Gut rozpoczął karierę jako audytor w Ernst & Young, zdobywając znaczące doświadczenie m.in. w branży

nieruchomości oraz naftowo-gazowej. Jako audytor z bliska obserwował działalność spółek giełdowych

oraz brał udział w szeregu posiedzeń zarządów, komisji audytu i rad nadzorczych. Po 8 latach zdecydował

się poszukać nowych wyzwań w swojej karierze zawodowej i dołączył do Optima Investment Ltd. Od

stycznia 2022 r. kieruje działem finansowym.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

⁶ Dr. Lóránt Dudás posiada ponad 17-letnie doświadczenie jako prawnik na międzynarodowych rynkach

deweloperskich i finansach. Dr Dudás dołączył do Optima Investment Ltd., gdzie początkowo pracował

jako starszy radca prawny, a obecnie zajmuje stanowisko głównego radcy prawnego (General Counsel) i

członka zarządu. Pan Dudás doradza w sprawach z zakresu prawa nieruchomości, prawa spółek i prawa

handlowego oraz prawa inwestycyjnego. Zanik Dr Dudás dołączył do Optima Investment Ltd., w latach

2014-2016 zapewniał wsparcie prawne Takarékbank Zrt. jako starszy radca prawny, w latach 2011-2014

pracował jako starszy prawnik zajmujący się nieruchomościami, prawem korporacyjnym i handlowym oraz

rozwiązywaniem sporów w kancelarii prawnej CHSH Dezső & Partners International Law Firm. W latach

2007-2011 zapewniał ogólne wsparcie prawne agencji ekonomiczno-finansowej wspierającej Ministerstwo

Obrony. Dr studiował również ekonomię na Wydziale Międzynarodowej Ekonomii Biznesu w

Budapesztańskiej Szkole Biznesu (Budapest Business School) oraz ukończył program szkoleń z zakresu

Corporate Compliance w Budapest Institute of Banking (BIB) oraz International Training Center for

Bankers.

⁷ Dominik Januszewski jest Polskim Biegłym Rewidentem. Pan Januszewski jest doświadczonym

menadżerem i ekspertem w dziedzinie zarządzania i finansów. Przez ponad 25 lat pracował w firmach

Ernst&Young oraz Arthur Andersen. W latach 2005-2019 był Partnerem w Ernst&Young odpowiadającym

za projekty doradztwa biznesowego, doradztwa transakcyjnego, projekty prywatyzacyjne, jak również

badanie sprawozdań finansowych. W latach 2016-2019 członek zarządu w paneuropejskiej strukturze

Ernst&Young dedykowanej do obsługi sektora finansowego.

Pan Januszewski odbył wiele kursów

zawodowych z dziedziny audytu, doradztwa i zarządzania, Jest Absolwentem Uniwersytetu Łódzkiego,

Wydział Ekonomiczno-Socjologiczny, specjalizacja Finanse i Bankowość.

KOMITET DS. WYNAGRODZEŃ

Rada nadzorcza powołała Komitet ds. Wynagrodzeń, który nie posiada uprawnień do podejmowania

decyzji, a odpowiada za przedstawianie radzie nadzorczej rekomendacji w sprawie wynagrodzeń członków

zarządu oraz zasad ustalania takich wynagrodzeń.

W roku 2024 odbyły się 4 posiedzenia Komitetu ds. Wynagrodzeń.

W poniższej tabeli przedstawiono szczegółowo skład Komitetu ds. Wynagrodzeń na dzień 31 grudnia

2024 r:

Członek

Funkcja

János Péter Bartha

Przewodniczący komitetu ds. wynagrodzeń

Artur Kozieja

Członek komitetu ds. wynagrodzeń

Marcin Murawski

Członek komitetu ds. wynagrodzeń

Tamás Sándor

Członek komitetu ds. wynagrodzeń

László Gut

Członek komitetu ds. wynagrodzeń

Lóránt Dudás

Członek komitetu ds. wynagrodzeń

12. Firma audytorska

Rekomendacja wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych spełnia

wszystkie obowiązujące kryteria prawne wymagane w procedurach wyboru firmy audytorskiej do

przeprowadzenia badania sprawozdań finansowych.

Firma audytorska badającą sprawozdania finansowe świadczyła w roku 2024 jeszcze inne usługi dla

Spółki, w tym przegląd sprawozdania z wynagrodzeń.

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

GŁÓWNE ZAŁOŻENIA POLITYKI WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ DO PRZEPROWADZANIA

BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH GTC SA ORAZ POLITYKI ŚWIADCZENIA PRZEZ FIRMĘ

AUDYTORSKĄ DOZWOLONYCH USŁUG NIEBĘDĄCYCH BADANIEM.

W dniu 15 listopada 2022 r. rada nadzorcza GTC zatwierdziła zasady wyboru niezależnego audytora

zgodnie z ustawą o biegłych rewidentach, które zostały przyjęte przez Komitet ds. Audytu w dniu 15

listopada 2022 r.

Wybór firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania i przeglądu sprawozdań finansowych Spółki należy

do obowiązków rady nadzorczej. Rada nadzorcza podejmuje decyzje w formie oficjalnej uchwały, z

uwzględnieniem wcześniejszych zaleceń Komitetu ds. Audytu.

Komitet ds. Audytu ocenia niezależność biegłego rewidenta i wyraża zgodę na świadczenie Spółce

uzgodnionych usług niezwiązanych z badaniem. Zgoda może zostać udzielona po dokonaniu oceny

niezależności biegłego rewidenta i po uzyskaniu od biegłego rewidenta potwierdzenia, że świadczenie

usług niezwiązanych z audytem zostanie zrealizowane zgodnie z wymaganiami niezależności

wymaganymi dla takich usług w ramach zasad etyki zawodowej i standardów wykonywania takich usług.

Główne założenia polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania:

1. rada nadzorcza Spółki wybiera firmę audytorską do przeprowadzenia badania sprawozdań

finansowych na podstawie uprzedniej rekomendacji Komitetu ds. Audytu. Rada nadzorcza

podejmuje powyższą decyzję w formie uchwały.

2. Komitet ds. Audytu w swoim zaleceniu:

• rekomenduje preferowaną firmę audytorską wraz z uzasadnieniem preferencji Komitetu ds.

Audytu;

• stwierdza, że zalecenie jest wolne od wpływów stron trzecich;

• oświadcza, że Spółka nie zawarła umów zawierających zapisy ograniczające zdolność rady

nadzorczej do wyboru firmy audytorskiej do celów badania sprawozdań finansowych Spółki

do określonych kategorii lub wykazów firm audytorskich; oraz

• wskazuje proponowane wynagrodzenie za przeprowadzenie badania.

3. w przypadku, gdy wybór przeprowadzany przez Komitet ds. Audytu nie dotyczy przedłużenia

umowy w zakresie badania sprawozdań finansowych Spółki, rekomendacja Komitetu ds. Audytu

musi zawierać co najmniej dwie propozycje firm audytorskich, wraz z uzasadnieniem, a także

wyjaśnienie powodów preferencji Komitetu ds. Audytu.

4. Komitet ds. Audytu współpracuje z Zarządem w zakresie pozyskiwania, analizy i oceny ofert

audytu, a zarząd udzieli komitetowi wsparcia przy opracowaniu odpowiedniego zalecenia.

5. w trakcie procedury wyboru rada nadzorcza i Komitet ds. Audytu biorą pod uwagę następujące

elementy:

• bezstronność i niezależność firmy audytorskiej. Powyższy zakres obejmuje analizę innych

prac wykonanych przez firmę audytorską w Spółce, które wykraczają poza zakres badania

sprawozdań finansowych w celu uniknięcia konfliktu interesów;

• doświadczenie i osiągnięcia zespołu audytu w zakresie badania sprawozdań finansowych

podobnych spółek, jego kompetencje i kryteria finansowe;

• maksymalny dopuszczalny przepisami obowiązującego prawa okres trwania stałych zleceń

w zakresie ustawowych badań przeprowadzanych przez tę samą firmę audytorską;

• proponowane wynagrodzenie za przeprowadzenie badania;

• ocenę związku między kryteriami wskazanymi w pkt 2 i 3 powyżej, oraz

• ocenę ustaleń i wniosków zawartych w sprawozdaniu rocznym Polskiej Agencji Nadzoru

Audytowego (PANA).

Wszystkie dane finansowe zawarte w niniejszym dokumencie, wyrażone są w milionach PLN lub milionach EUR, o ile nie

zaznaczono inaczej.

13. Polityka różnorodności stosowana do organów administrujących, zarządzających

i nadzorujących

Celem strategicznym naszej polityki różnorodności jest zapewnienie optymalnego zatrudnienia

dostosowanego do realizacji celów biznesowych Grupy GTC. Priorytetem jest budowanie zaufania między

kadrą kierowniczą i pracownikami, oraz sprawiedliwe traktowanie wszystkich osób, bez względu na

zajmowane stanowisko.

Spółka stosuje politykę różnorodności poprzez zatrudnianie pracowników zróżnicowanych pod kątem płci,

wieku, doświadczenia zawodowego, wykształcenia, pochodzenia kulturowego oraz zapewnienie wszystkim

pracownikom równego traktowania w miejscu pracy, z uwzględnieniem ich zróżnicowanych potrzeb oraz

wykorzystaniem różnic między nimi do osiągnięcia celów stawianych przez Spółkę. W ramach polityki

różnorodności Spółka przywiązuje wagę do okazywania szacunku wobec pracowników, będącego

elementem kultury zorientowanej na różnorodność m.in. poprzez integrację pracowników z firmą. Ponadto

Spółka wspiera inicjatywy społeczne na rzecz równości szans oraz przyłącza się do akcji charytatywnych

inicjowanych przez pracowników. Zasady równego traktowania w miejscu pracy zostały zapisane w

wewnętrznych dokumentach Spółki, ogólnie dostępnych dla każdego z pracowników. Spółka ceni sobie

wzbogaconą politykę różnorodności w realizacji swoich celów.

GTC wierzy, że ludzie z różnych środowisk mogą wnieść świeże pomysły, sposób myślenia i podejście,

które sprawiają, że sposób pracy jest bardziej efektywny i wydajny.

GTC nie toleruje bezpośredniej lub pośredniej dyskryminacji jakiejkolwiek osoby ze względu na wiek,

niepełnosprawność, płeć, zmianę płci, małżeństwo, związek partnerski, ciążę, macierzyństwo, rasę, religię

lub przekonania czy orientację seksualną, czy to w zakresie rekrutacji, warunków zatrudnienia,

wynagrodzenia, rozwoju kariery, szkolenia, przeniesienia lub zwolnienia.

Zapewniamy równe szanse wszystkim, którzy ubiegają się o pracę w otwartym konkursie i wybieramy

kandydatów wyłącznie na podstawie ich umiejętności, kwalifikacji i przydatności do pracy, stosując jasny i

otwarty proces.

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

Zgodnie z wymogami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji

bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków

uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem

członkowskim, Globe Trade Centre S.A. reprezentowany przez:

Gyula Nagy, Prezes Zarządu

Zsolt Farkas, Członek Zarządu

Balázs Gosztonyi, Członek Zarządu

niniejszym oświadcza, że:

- wedle jego najlepszej wiedzy, skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres 12 miesięcy

zakończony 31 grudnia 2024 r. i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi

zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i

finansową Grupy oraz jej wynik finansowy, a roczne sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy

Kapitałowej Globe Trade Centre S.A. zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć Grupy oraz jej sytuacji,

w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń;

- podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania skonsolidowanego

sprawozdania finansowego za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2024 r. został wybrany zgodnie

z przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegły rewident dokonujący tego badania, spełniali warunki do

sporządzenia sprawozdania z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego za okres 12

miesięcy zakończony 31 grudnia 2024 r., zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości oraz normami

zawodowymi.

Warszawa, 29 kwietnia 2025 r.

Gyula Nagy, Zsolt Farkas, Balázs Gosztonyi,

Prezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu

INFORMACJA ZARZĄDU GLOBE TRADE CENTRE S.A. SPORZĄDZONA NA PODSTAWIE

OŚWIADCZENIA RADY NADZORCZEJ O DOKONANIU WYBORU FIRMY AUDYTORSKIEJ

PRZEPROWADZAJĄCEJ BADANIE ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

(zgodnie z wymogiem § 70 ust. 1 pkt 7 oraz § 71 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia

29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów

papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami

prawa państwa niebędącego państwem członkowskim)

Zarząd Globe Trade Centre S.A. („Spółka”), na podstawie oświadczenia Rady Nadzorczej Spółki o

dokonaniu wyboru firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania finansowego z

dnia 9 lutego 2022 r. informuje, że w Spółce dokonano wyboru firmy audytorskiej przeprowadzającej

badanie rocznego sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2024 zgodnie z obowiązującymi przepisami

prawa oraz z poszanowaniem wewnętrznych regulacji Globe Trade Centre S.A. w zakresie procedury

wyboru firmy audytorskiej.

Nadto, Zarząd Spółki wskazuje, że:

─ firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie rocznego jednostkowego i

skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2024 spełniali

warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania

finansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki

zawodowej;

─ w Spółce są przestrzegane obowiązujące przepisy prawa związane z rotacją firmy audytorskiej i

kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji;

─ Spółka posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na

rzecz emitenta przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci

dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia

przez firmę audytorską.

Warszawa, 29 kwietnia 2025 r.

Gyula Nagy, Zsolt Farkas, Balázs Gosztonyi,

Prezes Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu

OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A.

W ZAKRESIE POWOŁANIA, SKŁADU I FUNKCJONOWANIA

KOMITETU AUDYTU

(zgodnie z wymogiem § 70 ust. 1 pkt 8 oraz § 71 ust. 1 pkt 8 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia

29 marca 2018 r.

w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych

oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa

niebędącego państwem członkowskim)

Rada Nadzorcza oświadcza, iż w Globe Trade Centre S.A.:

a) są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu, w tym

dotyczące spełnienia przez jego członków kryteriów niezależności oraz wymagań odnośnie do

posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa emitent, oraz w zakresie

rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych,

b) komitet audytu wykonywał zadania komitetu audytu przewidziane w obowiązujących przepisach.

Warszawa, 29 kwietnia 2025 r.

János Péter Bartha

Przewodniczący Rady Nadzorczej

OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ GLOBE TRADE CENTRE S.A. DOTYCZĄCE OCENY

SPRAWOZDAŃ Z DZIAŁALNOŚCI EMITENTA

I SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO EMITENTA W ZAKRESIE ICH ZGODNOŚCI

Z KSIĘGAMI, DOKUMENTAMI I ZE STANEM FAKTYCZNYM

(zgodnie z wymogiem § 70 ust. 1 pkt 14 oraz § 71 ust. 1 pkt 12 Rozporządzenia Ministra Finansów z

dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów

papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych

przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim)

Rada Nadzorcza, jako organ nadzorczy Globe Trade Centre S.A. („Spółka” lub „GTC”) dokonała oceny

sprawozdania z działalności emitenta i sprawozdań finansowych emitenta w zakresie ich zgodności z

księgami, dokumentami oraz ze stanem faktycznym. W szczególności Rada Nadzorcza zweryfikowała:

- sprawozdanie z działalności emitenta za rok 2024,

- jednostkowe sprawozdanie finansowe emitenta za rok 2024,

- skonsolidowane sprawozdanie finansowe grupy kapitałowej emitenta za rok 2024.

W wyniku przeprowadzonej oceny, Rada Nadzorcza stwierdziła, iż sprawozdanie z działalności Spółki i

grupy kapitałowej Spółki za rok 2024 we wszystkich istotnych aspektach odpowiada wymogom

określonym w art. 49 i art. 55 ust 2a Ustawy o rachunkowości oraz w Rozporządzeniu Ministra Finansów

z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów

papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami

prawa państw niebędących państwem członkowskim, a zawarte w nim informacje są zgodne z

informacjami zawartymi w zbadanych przez biegłego rewidenta jednostkowym sprawozdaniu

finansowym Spółki oraz skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym grupy kapitałowej Spółki za rok

2024.

Ponadto Rada Nadzorcza ocenia, że przedstawione przez Zarząd Spółki jednostkowe sprawozdanie

finansowe za rok obrotowy 2024, skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok obrotowy 2024 oraz

sprawozdanie z działalności Spółki i grupy kapitałowej Spółki za rok 2024 przedstawiają rzetelnie i jasno

wszystkie informacje niezbędne i istotne dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej Spółki oraz grupy

kapitałowej Spółki na dzień 31 grudnia 2024 r., jak też są zgodne z księgami, dokumentami oraz ze

stanem faktycznym.

Rada Nadzorcza dokonała pozytywnej oceny jednostkowego sprawozdania finansowego za rok

obrotowy 2024, skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy 2024 oraz

sprawozdania z działalności Spółki i grupy kapitałowej Spółki za rok 2024 na podstawie:

- treści ww. sprawozdań, przedłożonych przez Zarząd Spółki;

- wstępnych wersji sprawozdań niezależnego biegłego rewidenta, tj. PricewaterhouseCoopers Polska

spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k., z siedzibą w Warszawie z badania

jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego

grupy kapitałowej Spółki na dzień 31 grudnia 2024 r., a także sprawozdania dodatkowego dla Komitetu

Audytu sporządzonego na podstawie art. 11 Rozporządzenie parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr

537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych

badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego, uchylające decyzję komisji 2005/909

oraz stosownie do przepisów Ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach

audytorskich oraz nadzorze publicznym;

- spotkań z przedstawicielami ww. firmy audytorskiej, w tym z kluczowym biegłym rewidentem;

- informacji Komitetu Audytu o przebiegu, wynikach i znaczeniu badania dla rzetelności

sprawozdawczości finansowej w Spółce oraz roli Komitetu w procesie badania sprawozdania

finansowego;

- wyników innych czynności sprawdzających wykonanych w wybranych obszarach finansowych i

operacyjnych.

Warszawa, 29 kwietnia 2025 r.

János Péter Bartha

Przewodniczący Rady Nadzorczej