SOHO DEVELOPMENT S.A.
ROCZNE SPRAWOZDANIE FINANSOWE SPORZĄDZONE
WEDŁUG MIĘDZYNARODOWYCH STANDARDÓW
SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ
ZA OKRES OD 1 PAŹDZIERNIKA 2024 R. DO 30 WRZEŚNIA 2025 R.
Warszawa, 30 stycznia 2026 r.
Spis treści
Wybrane dane finansowe z Rocznego Sprawozdania Finansowego ...................................................... 3
Roczne Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej ........................................................................................ 4
Roczne Sprawozdanie z Całkowitych Dochodów .................................................................................. 5
Roczne Sprawozdanie ze Zmian w Kapitale Własnym .......................................................................... 6
Roczne Sprawozdanie z Przepływów Pieniężnych ................................................................................ 7
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego ....................................... 8
1. Soho Development S.A. – informacje ogólne ............................................................................... 8
2. Skład Zarządu i Rady Nadzorczej Emitenta .................................................................................. 8
3. Czas trwania działalności Emitenta ............................................................................................... 9
4. Okres, za jaki sprawozdanie zostało sporządzone ......................................................................... 9
5. Kontynuacja działalności ............................................................................................................... 9
6. Platforma zastosowanych MSSF ................................................................................................. 10
7. Opis przyjętych zasad (polityki) rachunkowości, w tym metod wyceny aktywów i pasywów oraz
przychodów i kosztów, ustalenia wyniku finansowego oraz sposobu sporządzenia sprawozdania
finansowego ................................................................................................................................ 12
8. Ważne oszacowania i osądy księgowe, informacje o istotnych zmianach wielkości
szacunkowych. ............................................................................................................................ 21
9. Znaczące zdarzenia i transakcje ................................................................................................... 22
10. Porównywalność danych finansowych ........................................................................................ 22
11. Przekształcenie sprawozdań finansowych / zmiany wyniku lat ubiegłych .................................. 22
12. Korekty wynikające z zastrzeżeń w opiniach za lata ubiegłe ...................................................... 22
13. Rachunkowość zabezpieczeń ....................................................................................................... 22
14. Zestawienie portfela inwestycyjnego ........................................................................................... 22
15. Rzeczowe aktywa trwałe i wartości niematerialne ...................................................................... 23
16. Zapasy .......................................................................................................................................... 23
17. Należności krótkoterminowe ....................................................................................................... 23
18. Pozostałe aktywa ......................................................................................................................... 23
19. Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne .................................................................................... 24
20. Kredyty i pożyczki ....................................................................................................................... 24
21. Odroczony podatek dochodowy .................................................................................................. 24
22. Zobowiązania krótkoterminowe .................................................................................................. 24
23. Kapitał zakładowy ....................................................................................................................... 24
24. Akcje własne ................................................................................................................................ 25
25. Podstawowy i rozwodniony zysk na jedną akcję ......................................................................... 25
26. Koszty działalności operacyjnej .................................................................................................. 25
27. Pozostałe przychody i koszty operacyjne .................................................................................... 26
28. Przychody i koszty finansowe ..................................................................................................... 26
29. Podatek dochodowy ..................................................................................................................... 27
30. Aktywa przeznaczone do zbycia i zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do
zbycia .......................................................................................................................................... 27
31. Ryzyka instrumentów finansowych posiadanych przez Spółkę .................................................. 27
32. Zarządzanie ryzykiem .................................................................................................................. 28
33. Zarządzanie kapitałem ................................................................................................................. 28
34. Dane o pozycjach pozabilansowych, w szczególności aktywach i zobowiązaniach
warunkowych, w tym również udzielonych gwarancjach i poręczeniach .................................. 28
35. Informacje o przychodach, kosztach i wynikach działalności zaniechanej w danym okresie lub
przewidzianej do zaniechania w następnym okresie .................................................................. 30
36. Poniesione nakłady inwestycyjne oraz planowane w okresie najbliższych 12 miesięcy od dnia
bilansowego nakłady inwestycyjne, w tym na niefinansowe aktywa trwałe .............................. 31
37. Informacje o wspólnych przedsięwzięciach ................................................................................ 31
38. Przychody uzyskiwane sezonowo, cyklicznie lub sporadycznie ................................................. 31
39. Rozliczenia podatkowe ................................................................................................................ 31
40. Informacje o transakcjach Emitenta z jednostkami powiązanymi ............................................... 31
41. Segmenty operacyjne ................................................................................................................... 32
42. Informacje o zatrudnieniu ............................................................................................................ 32
43. Informacje o wynagrodzeniach, premiach i nagrodach dla osób wchodzących w skład organów
zarządzających i nadzorujących Emitenta .................................................................................. 32
44. Transakcje z członkami zarządu i organami nadzorczymi i ich małżonkami, krewnymi lub
powinowatymi w linii prostej do drugiego stopnia lub powiązanymi z tytułu opieki,
przysposobienia lub kurateli z osobą zarządzającą lub będącą w organach nadzorczych .......... 33
45. Informacje o pożyczkach, kredytach, zaliczkach i gwarancjach udzielonych osobom
wchodzącym w skład organów zarządzających i nadzorujących ............................................... 33
46. Stanowisko Zarządu odnośnie do możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych prognoz
wyników na dany rok.................................................................................................................. 33
47. Wyjaśnienia istotnych pozycji Rocznego Sprawozdania z Przepływów Pieniężnych ................ 33
48. Informacje o znaczących zdarzeniach, dotyczących lat ubiegłych, ujętych w sprawozdaniu
finansowym za bieżący okres ..................................................................................................... 34
49. Informacje o znaczących zdarzeniach, jakie nastąpiły w okresie objętym sprawozdaniem ........ 34
50. Informacje o znaczących zdarzeniach, jakie nastąpiły po okresie objętym sprawozdaniem ....... 35
Zatwierdzenie Rocznego Sprawozdania Finansowego ........................................................................ 41
Soho Development S.A.
Wybrane dane finansowe na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 – 2025 r.
3
Wybrane dane finansowe z Rocznego Sprawozdania Finansowego
WYBRANE DANE FINANSOWE
tys. zł
tys. EURO
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
Przychody ze sprzedaży
0
7
0
2
Koszt własny sprzedaży
0
0
0
0
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
0
7
0
2
Koszty sprzedaży
0
0
0
0
Koszty ogólnego zarządu
-1 798
-1 502
-423
-348
Zysk (strata) ze sprzedaży
-1 798
-1 495
-423
-346
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
-1 485
-1 308
-349
-303
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
-916
-312
-215
-72
Zysk (strata) netto za okres
-916
-312
-215
-72
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
-1 759
-2 217
-413
-513
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
2 985
-196
702
-45
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
-5
1
-1
0
Aktywa trwałe
2 371
281
555
65
Aktywa obrotowe
9 918
13 077
2 323
3 032
Kapitał własny Emitenta
11 661
12 577
2 731
2 916
Zobowiązania długoterminowe
59
281
14
65
Zobowiązania krótkoterminowe
569
500
133
116
Wartość księgowa na jedną akcję (w zł / EURO)
0,54
0,58
0,13
0,14
Zysk (strata) za okres na jedną akcję zwykłą (w zł / EURO)
-0,04
-0,01
-0,01
0,00
Liczba akcji na dzień bilansowy
21 539 897
21 539 897
21 539 897
21 539 897
Średnia ważona liczba akcji
21 539 897
21 539 897
21 539 897
21 539 897
Wartość księgową na jedną akcję obliczono w stosunku do liczby akcji Emitenta. Liczba akcji wynosiła
21.539.897 na dzień 30.09.2025 r. i na dzień 30.09.2024 r.
Zysk na jedną akcję obliczono jako stosunek wyniku netto w okresie do średniej ważonej liczby akcji Emitenta
w okresie. Średnia ważona liczba akcji wynosiła 21.539.897 za okres od 01.10.2024 r. do 30.09.2025 r. i za okres
od 01.10.2023 r. do 30.09.2024 r.
Na dzień bilansowy Emitent nie posiadał akcji własnych.
Poszczególne pozycje zostały wyrażone w tysiącach złotych, chyba że stwierdzono inaczej.
Wybrane dane finansowe zawarte w niniejszym sprawozdaniu zostały przeliczone na EURO według
następujących zasad:
▪ poszczególne pozycje aktywów i pasywów – według średniego kursu ogłoszonego na dany dzień przez
Narodowy Bank Polski (odpowiednio: 4,2692 / EURO na 30.09.2025 r. oraz 4,3130 zł / EURO na 30.09.2024
r.),
▪ poszczególne pozycje sprawozdania z całkowitych dochodów oraz sprawozdania z przepływów środków
pieniężnych – według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez
Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego zakończonego miesiąca okresu sprawozdawczego
(odpowiednio 4,2549 / EURO za 12 miesięcy 2024-2025 r. oraz 4,3220 zł / EURO za 12 miesięcy 2023 -
2024 r.).
Soho Development S.A.
Roczne Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej na dzień 30 września 2025 r.
4
Roczne Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej
Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej
Nr noty
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
A
Aktywa trwałe
2 371
281
A.1
Rzeczowe aktywa trwałe
15
0
0
A.2
Wartości niematerialne
15
0
0
A.3
Udziały w jednostkach podporządkowanych
14
0
0
A.4
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
14
2 312
0
A.5
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
21
59
281
B
Aktywa obrotowe
9 918
13 077
B.1
Zapasy
16
0
0
B.2
Należności handlowe
17
0
3
B.3
Pozostałe należności
17
8 531
1 977
B.4
Krótkoterminowe aktywa finansowe
14
0
10 928
B.5
Pozostałe aktywa
18
5
8
B.6
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
19
1 382
161
B.7
Aktywa przeznaczone do zbycia
30
0
0
A+B
Suma aktywów
12 289
13 358
Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej
Nr noty
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
C
Kapitał własny Emitenta
11 661
12 577
C.1
Kapitał zakładowy
23
2 154
2 154
C.2
Akcje własne
24
0
0
C.3
Kapitał rezerwowy
10 330
10 330
C.4
Pozostałe kapitały
11 473
11 473
C.5
Zakumulowany wynik finansowy, w tym:
-12 296
-11 380
C.5.1
- zysk/(strata) z lat ubiegłych
-11 380
-11 068
C.5.2
- zysk/(strata) netto bieżącego okresu
25
-916
-312
C
Razem kapitał własny
11 661
12 577
D
Zobowiązania długoterminowe
59
281
D.1
Kredyty i pożyczki
20
0
0
D.2
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
21
59
281
E
Zobowiązania krótkoterminowe
569
500
E.1
Zobowiązania handlowe
22
112
24
E.2
Rezerwy
0
0
E.3
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
22
457
471
E.4
Kredyty i pożyczki
20
0
5
D+E
Razem zobowiązania
628
781
C+D+E
Suma pasywów
12 289
13 358
Soho Development S.A.
Roczne Sprawozdanie z Całkowitych Dochodów za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
5
Roczne Sprawozdanie z Całkowitych Dochodów
Sprawozdanie z Zysków i Strat i Innych Całkowitych
Dochodów
Nr noty
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
I.
Przychody ze sprzedaży
0
7
II.
Koszt własny sprzedaży
0
0
III.
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
0
7
Koszty sprzedaży
0
0
Koszty ogólnego zarządu
26
-1 798
-1 502
IV.
Zysk (strata) ze sprzedaży
-1 798
-1 495
Pozostałe przychody operacyjne
27
318
283
Pozostałe koszty operacyjne
27
-5
-96
V.
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
-1 485
-1 308
Przychody finansowe
28
569
996
Koszty finansowe
28
0
0
VI.
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
-916
-312
VII.
Podatek dochodowy
29
0
0
- podatek dochodowy bieżący
0
0
- podatek dochodowy odroczony
0
0
VIII.
Zysk (strata) netto za okres
-916
-312
Inne Całkowite Dochody
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
Pozycje, które mogą w przyszłości zostać przeniesione
do rachunku zysków i strat
Wycena instrumentów finansowych wycenianych w
wartości godziwej przez inne całkowite dochody
0
0
Podatek od pozycji innych całkowitych dochodów
0
0
IX.
Wycena instrumentów finansowych wycenianych w
wartości godziwej przez inne całkowite dochody
0
0
X.
Suma zysków i strat i innych całkowitych dochodów
-916
-312
Soho Development S.A.
Roczne Sprawozdanie ze Zmian w Kapitale Własnym za okres 12 miesięcy 2024 – 2025 r.
6
Roczne Sprawozdanie ze Zmian w Kapitale Własnym
Sprawozdanie ze Zmian w Kapitale Własnym
Kapitał
zakładowy
Akcje własne
Kapitał
rezerwowy
Pozostałe
kapitały
Niepodzielony
wynik finansowy
Wynik
finansowy
bieżącego okresu
Kapitał własny
12 miesięcy zakończonych 30.09.2025 r.
Kapitał własny na dzień 01.10.2024 r.
2 154
0
10 330
11 473
-11 380
0
12 577
Zmiany zasad (polityki) rachunkowości
0
0
0
0
0
0
0
Kapitał własny po zmianach
2 154
0
10 330
11 473
-11 380
0
12 577
Podział zysku/ pokrycie straty
0
0
0
0
0
0
0
Suma dochodów całkowitych
0
0
0
0
0
-916
-916
Kapitał własny na dzień 30.09.2025 r.
2 154
0
10 330
11 473
-11 380
-916
11 661
Sprawozdanie ze Zmian w Kapitale Własnym
Kapitał
zakładowy
Akcje własne
Kapitał
rezerwowy
Pozostałe
kapitały
Niepodzielony
wynik finansowy
Wynik
finansowy
bieżącego okresu
Kapitał własny
12 miesięcy zakończonych 30.09.2024 r.
Kapitał własny na dzień 01.10.2023 r.
2 154
0
10 330
11 473
-11 068
0
12 889
Zmiany zasad (polityki) rachunkowości
0
0
0
0
0
0
0
Kapitał własny po zmianach
2 154
0
10 330
11 473
-11 068
0
12 889
Podział zysku/ pokrycie straty
0
0
0
0
0
0
0
Suma dochodów całkowitych
0
0
0
0
0
-312
-312
Kapitał własny na dzień 30.09.2024 r.
2 154
0
10 330
11 473
-11 068
-312
12 577
Soho Development S.A.
Roczne Sprawozdanie z Przepływów Pieniężnych za okres 12 miesięcy 2024 – 2025 r.
7
Roczne Sprawozdanie z Przepływów Pieniężnych
Sprawozdanie z Przepływów Pieniężnych
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
Lp.
Tytuł
A
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
I
Zysk (strata) netto
-916
-312
II
Korekty razem
-843
-1 905
1
Amortyzacja
0
0
2
Odsetki
-257
-992
3
Zyski/straty z inwestycji
-612
-84
4
Zmiana stanu rezerw
-222
-68
5
Zmiana stanu zapasów
0
72
6
Zmiana stanu należności
-51
-633
7
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem
pożyczek i kredytów
74
-26
8
Zmiana stanu aktywów na podatek odroczony i rozliczeń
międzyokresowych
225
-174
9
Inne korekty
0
0
III
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
-1 759
-2 217
B
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
1
Wpływy / wydatki z tytułu wartości niematerialnych,
rzeczowych aktywów trwałych
0
200
2
Wpływy / wydatki z tytułu inwestycji (w tym wpłacone
zaliczki)
-8 200
0
3
Udzielenie i spłata pożyczek
9 450
-450
4
Otrzymane odsetki
1 735
54
5
Inne wpływy / wydatki inwestycyjne
0
0
III
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
2 985
-196
C
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
1
Wpływy tytułu emisji akcji
0
0
2
Wydatki z tytułu skupu akcji własnych
0
0
3
Zaciągnięte/spłacone kredyty i pożyczki
-5
1
4
Zapłacone odsetki
0
0
5
Inne wpływy/wydatki finansowe
0
0
III
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
-5
1
D
Przepływy pieniężne netto, razem
1 221
-2 412
E
Środki pieniężne na początek okresu
161
2 573
F
Środki pieniężne na koniec okresu
1 382
161
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
8
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
1. Soho Development S.A. – informacje ogólne
Soho Development S.A. (zwana dalej „Emitentem”, „Soho Development” lub „SHD S.A.”) prowadzi
działalność na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i na dzień publikacji ma swoją siedzibę przy ul. Smoczej
27, kod pocztowy 01-048, Warszawa.
Przedmiot działalności Emitenta obejmuje następujące obszary:
• nabywanie bądź obejmowanie udziałów, akcji oraz innych papierów wartościowych podmiotów
zarejestrowanych i działających w Polsce;
• wykonywanie praw z akcji, udziałów i innych papierów wartościowych;
• rozporządzanie nabytymi akcjami, udziałami i innymi papierami wartościowymi;
• udzielanie pożyczek spółkom i innym podmiotom zarejestrowanym i działającym w Polsce;
• zaciąganie pożyczek i kredytów dla celów Spółki.
Niezależnie od powyższego zakresu działalności, Spółka może podejmować i prowadzić działalność
gospodarczą w zakresie:
• realizacji projektów budowlanych w segmencie mieszkaniowym i komercyjnym;
• zarządzania realizacją projektów deweloperskich;
• kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek;
• wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi
Właściwy Sąd Rejestrowy i numer rejestru: Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, XIII Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, nr KRS 0000019468.
Sektor wg klasyfikacji GPW: Deweloperzy.
Organami Emitenta są:
• Walne Zgromadzenie,
• Rada Nadzorcza,
• Zarząd.
2. Skład Zarządu i Rady Nadzorczej Emitenta
Skład Zarządu na dzień 30 września 2025 r.
Anna Burda - Prezes Zarządu
Skład Rady Nadzorczej do dnia 30 września 2025 r.
• Maciej Zientara - Przewodniczący Rady Nadzorczej
• Jakub Szumielewicz - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
• Ilona Borkowska - Członek Rady Nadzorczej
• Marcin Zientara - Członek Rady Nadzorczej
• Monika Hałupczak - Członek Rady Nadzorczej
• Seweryn Dmowski - Członek Rady Nadzorczej
Skład Rady Nadzorczej od dnia 30 września 2025 r.
Z uwagi na wygaśnięcie kadencji poprzedniej Rady Nadzorczej, w dniu 30.09.2025 r. NWZA podjęło
uchwały w sprawie składu Rady Nadzorczej nowej kadencji:
• Maciej Zientara - Przewodniczący Rady Nadzorczej
• Maciej Duda - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
• Ilona Borkowska - Członek Rady Nadzorczej
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
9
• Marcin Zientara - Członek Rady Nadzorczej
• Andrzej Nowak - Członek Rady Nadzorczej
• Przemysław Konopka - Członek Rady Nadzorczej
Komitet Audytu do dnia 30 września 2025 r. działał w składzie:
• Ilona Borkowska - Przewodnicząca Komitetu,
• Marcin Zientara - Członek Komitetu,
• Jakub Szumielewicz - Członek Komitetu.
Z uwagi na wygaśnięcie kadencji poprzedniego Komitetu Audytu, w dniu 1 października 2025 r. powołano
Komitet Audytu w poniższym składzie:
• Ilona Borkowska - Przewodnicząca Komitetu,
• Marcin Zientara - Członek Komitetu,
• Andrzej Nowak - Członek Komitetu.
3. Czas trwania działalności Emitenta
Czas trwania działalności Emitenta jest nieoznaczony.
4. Okres, za jaki sprawozdanie zostało sporządzone
Roczne Sprawozdanie Finansowe obejmuje okres 12 miesięcy od 01.10.2024 r. do 30.09.2025 r. oraz okres
porównywalny 12 miesięcy od 01.10.2023 r. do 30.09.2024 r. Sprawozdanie zostało sporządzone w polskich
złotych. Polski złoty jest walutą funkcjonalną i walutą sprawozdawczą Soho Development S.A. Dane w
sprawozdaniu finansowym (waluta prezentacji) zostały wykazane w pełnych tysiącach złotych, chyba że
wskazano inaczej.
Niniejsze Roczne Sprawozdanie Finansowe podlegało badaniu przez biegłego rewidenta.
5. Kontynuacja działalności
Spółka kontynuuje swoją działalność. Zgodnie z planami Zarządu, przewidywana strategia działania opierać
się ma w głównej mierze o inwestowanie posiadanych środków pieniężnych w aktywa nieruchomościowe,
w założeniu przede wszystkim w sposób pośredni tj. w spółki projektowe posiadające i realizujące projekty
nieruchomościowe. Do czasu uzyskania portfela takich projektów, spełniających wyznaczone kryteria
efektywności, w krótszym terminie planowane jest udzielanie pożyczek czy innych podobnych form
lokowania środków i uzyskiwanie dochodów z odsetek. Realizując strategię inwestycyjną, Emitent poczynił
następujące inwestycje:
• nabycie certyfikatów inwestycyjnych Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego na łączną kwotę ok 2 mln
zł,
• objęcie nowoutworzonych udziałów w spółce nieruchomościowej za łączną kwotę 4 mln zł. Udziały
zostały sprzedane w okresie objętym sprawozdaniem finansowym. Należność z tytułu sprzedaży
wynosiła 4 mln zł i została spłacona po dniu bilansowym dnia 23 stycznia 2026 r.,
• zawarcie przedwstępnej umowy nabycia udziałów za łączną kwotę 4 mln zł. Zgodnie z postanowieniami
umowy oraz aneksu do umowy, Sprzedający był uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy do
dnia 26 stycznia 2026 r. za zapłatą na rzecz Kupującego kary umownej wynoszącej 300 tys. zł.
Odstąpienie od umowy miało miejsce 21 stycznia 2026 r., zwrot zaliczki i zapłata kary umownej
nastąpiły w dniach: 22 i 23 stycznia 2026 r.
Zamiarem Spółki jest dalsze prowadzenie działalności inwestycyjnej i deweloperskiej w obszarze
nieruchomości mieszkalnych. Spółka ma zamiar powrócić do aktywnego prowadzenia działalności
deweloperskiej.
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
10
Sprawozdanie Finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuacji działalności gospodarczej przez
Emitenta. Zarząd przeprowadził szczegółową analizę możliwości kontynuacji działalności gospodarczej
przez Emitenta, w której wziął pod uwagę niżej wskazane czynniki:
• Czynniki finansowe:
− fakt, iż aktywa przewyższają zobowiązania;
− brak zobowiązań w postaci zaciągniętych pożyczek lub kredytów;
− zdolności finansowe pozwalające na udzielanie finansowania innym podmiotom / inwestycje w
inne podmioty;
− pomimo wykazania ujemnych przepływów z działalności operacyjnej Emitent jest w stanie
finansować bieżącą działalność;
− brak znaczących strat operacyjnych lub znaczącego zmniejszenia wartości aktywów
generujących przepływy pieniężne;
− posiadanie zdolności do terminowego regulowania zobowiązań.
Dokonano również analizy przepływów pieniężnych pod kątem możliwości finansowania działalności
mimo ujemnych przepływów pieniężnych.
• Czynniki operacyjne:
− brak zamiaru kierownika jednostki, dotyczącego likwidacji jednostki lub zaniechania
prowadzenia działalności przez Emitenta;
− utrzymanie kluczowego personelu kierowniczego;
− zdolność kierownika jednostki do zarządzania znaczącym ryzykiem biznesowym oraz radzenia
sobie ze zwiększoną odpowiedzialnością;
− posiadanie umiejętności kontroli oraz dywersyfikacji działalności Emitenta;
− wzmocnienie roli kontroli wewnętrznej, eliminującej ryzyko wystąpienia istotnych
nieprawidłowości, również w zakresie sprawozdawczości.
• Inne okoliczności:
− przestrzeganie wymogów dotyczących wymogów kapitałowych oraz innych wymogów
ustawowych, takich jak wymogi w zakresie wypłacalności oraz płynności finansowej;
− brak toczących się przeciwko jednostce postępowań sądowych lub administracyjnych, które w
przypadku rozstrzygnięcia niekorzystnego dla Emitenta mogłyby wiązać się z powstaniem
roszczeń, które nie mogłyby być przez Emitenta zaspokojone;
− brak zmian w przepisach prawa oraz polityce rządu, które mogłyby mieć negatywny wpływ na
Emitenta.
Przeprowadzony przez Zarząd Emitenta proces oceny powyższych czynników, wykazał, iż nie istnieje
ryzyko wystąpienia zagrożenia kontynuowania działalności gospodarczej przez Emitenta, a tym samym w
opinii Zarządu założenie kontynuacji działalności gospodarczej przez Emitenta jest w pełni zasadne.
Jednocześnie wynik dokonanej oceny pozwala na poszukiwanie przez Emitenta nowych ścieżek rozwoju i
kierunków inwestycji.
W celu rozszerzenia działalności inwestycyjnej i deweloperskiej, Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy
podjęło uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji akcji zwykłych na
okaziciela Serii G, w trybie oferty publicznej papierów wartościowych, w drodze subskrypcji zamkniętej
(z zachowaniem prawa poboru obecnych akcjonariuszy Spółki). Zarząd Spółki w dniu 26.01.2026 r.
opublikował Dokument Informacyjny. Dokument określa szczegółowe warunki Oferty publicznej, w tym
szczegółowe zasady dystrybucji Akcji, szczegółowe zasady wykonania prawa poboru, zasady składania
zapisów oraz przydziału Akcji. Treść ww. Dokumentu dostępna jest na stronie internetowej
www.sohodevelopment.pl w zakładce "Relacje Inwestorskie" oraz w raporcie bieżącym ESPI nr 1/2026.
6. Platforma zastosowanych MSSF
Oświadczenie o zgodności
Niniejsze Roczne Sprawozdanie Finansowe zostało sporządzone zgodnie z:
• Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”) w kształcie
zatwierdzonym przez Unię Europejską,
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
11
• w zakresie nieuregulowanym powyższymi standardami zgodnie z wymogami ustawy z dnia 29 września
1994 roku o rachunkowości (Dz. U. z 2024 r. poz. 619, 1685 i 1863) i wydanymi na jej podstawie
przepisami wykonawczymi,
• wymogami określonymi w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 06 czerwca 2025 r. w sprawie
informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz
warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego
państwem członkowskim.
MSSF obejmują Standardy i Interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej
(„KIMSF”).
Zmiany do istniejących Standardów i Interpretacji zastosowane po raz pierwszy
w sprawozdaniu finansowym Spółki w roku obrotowym 2024/2025
W sprawozdaniu finansowym Spółki w roku 2024/2025 zastosowano nowe Standardy i Interpretacje:
• Zmiany do MSR 1: Prezentacja sprawozdań finansowych:
o Podział zobowiązań na krótkoterminowe i długoterminowe (opublikowano 23 stycznia 2020 r.),
o Podział zobowiązań na krótkoterminowe i długoterminowe – odroczenie daty wejścia w życie
(opublikowano 15 lipca 2020 r.),
o Zobowiązania długoterminowe z kowenantami (opublikowano 31 października 2022 r.)
mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 r. lub później,
• Zmiana do MSSF 16 Leasing: Zobowiązanie leasingowe w transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego
(opublikowano dnia 22 września 2022 roku), mająca zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2024 roku lub później,
• Zmiany do MSR 7 Sprawozdanie z przepływów pieniężnych i MSSF 7 Instrumenty finansowe
Ujawnienia: Ustalenia dotyczące finansowania dostawców (opublikowano 25 maja 2023 r.), mające
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2024 r. lub później.
Według szacunków Kierownictwa Emitenta, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących
standardów oraz interpretacji nie miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe.
Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów, które zostały zatwierdzone do stosowania
przez EU, ale nie mają jeszcze zastosowania dla Spółki
• Zmiany do MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych (opublikowano 15 sierpnia 2023 r.),
dotyczące braku wymienialności waluty, mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
się dnia 1 stycznia 2025 r. lub później,
• Zmiany i poprawki do MSSF 9 i MSSF 7 Klasyfikacja i wycena instrumentów finansowych
(opublikowano 30 maja 2024 r.) - mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się
dnia 1 stycznia 2026 r. lub później,
• Coroczne aktualizacje do IFRS - część 11 (opublikowano 18 lipca 2024 r.) mające zastosowanie dla
okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 r. lub później,
• Umowy odwołujące się do energii elektrycznej zależnej od przyrody – Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7
(opublikowano 18 grudnia 2024 r.) mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się
dnia 1 stycznia 2026 r. lub później.
Według szacunków Kierownictwa, wyżej wymienione nowe standardy, zmiany do istniejących standardów
oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe.
Następujące Standardy i Interpretacje zostały wydane Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości i nie zostały zatwierdzone do stosowania przez EU:
• MSSF 14: Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe – prace prowadzące do zatwierdzenia niniejszych
zmian zostały przez UE odłożone bezterminowo – termin wejścia w życie został odroczony przez RMSR
na czas nieokreślony,
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
12
• MSSF 18 Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych (opublikowano 9 kwietnia 2024 r.)
mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 r. lub później,
• MSSF 19 Jednostki zależne bez odpowiedzialności publicznej: Ujawnienia (opublikowano 9 maja 2024
r.) mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 r. lub później,
• Zmiany do MSR 21 Skutki zmian kursów walut obcych: Przeliczenie na walutę prezentacji
hiperinflacyjnej (opublikowano 13 listopada 2025 r.) mające zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 r. lub później,
• Zmiany do MSSF 19 Jednostki zależne bez odpowiedzialności publicznej: Ujawnienia (opublikowano
21 sierpnia 2025 r.), mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia
2027 r. lub później.
Daty wejścia w życie są datami wynikającymi z treści standardów ogłoszonych przez Radę ds.
Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą
różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie zatwierdzenia do
stosowania przez Unię Europejską. Według szacunków Kierownictwa, wyżej wymienione nowe standardy,
zmiany do istniejących standardów oraz interpretacji nie miałyby istotnego wpływu na sprawozdanie
finansowe.
Wcześniejsze zastosowanie Standardów i Interpretacji
Spółka nie podjęła decyzji o wcześniejszym zastosowaniu żadnych nowych / zmienionych Standardów i
Interpretacji, jeśli takie Standardy i Interpretacje dawały możliwość ich wcześniejszego zastosowania.
7. Opis przyjętych zasad (polityki) rachunkowości, w tym metod wyceny aktywów
i pasywów oraz przychodów i kosztów, ustalenia wyniku finansowego oraz sposobu
sporządzenia sprawozdania finansowego
SHD S.A sporządza sprawozdania finansowe zgodnie z MSSF. MSSF obejmują standardy i interpretacje
zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds.
Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują te aktywa, które nie posiadają postaci fizycznej, są identyfikowalne oraz
które można wiarygodnie wycenić i które w przyszłości spowodują wpływ korzyści ekonomicznych do
jednostki.
Wartości niematerialne w szczególności obejmują nabyte licencje, patenty, znaki towarowe, prawa
majątkowe, które nadają się do gospodarczego wykorzystania, zaś ich przewidywany okres ekonomicznej
użyteczności jest dłuższy niż rok.
Wartość początkową wartości niematerialnych stanowi cena nabycia, która obejmuje kwotę należną
sprzedającemu oraz inne koszty poniesione w bezpośrednim związku z nabyciem danego aktywa.
Przy określaniu okresu użytkowania bierze się pod uwagę czas, w którym wartości niematerialne będą
przynosić wymierne korzyści ekonomiczne. Stawki amortyzacyjne są ustalane z uwzględnieniem okresu
ekonomicznej użyteczności wartości niematerialnych i odzwierciedlają faktyczny okres ich użytkowania. W
związku z tym stawka amortyzacja jest ustalana indywidualnie dla każdej wartości niematerialnej. Przyjmuje
się, że wartość rezydualna każdej wartości niematerialnej wynosi zero pod koniec okresu użytkowania.
Wartości niematerialne amortyzowane są metodą liniową. Wartości niematerialne amortyzowane są w ciągu
2-5 lat. Wartości niematerialne o nieokreślonym czasie użytkowania nie podlegają amortyzacji.
Nie później niż na dzień bilansowy kończący rok obrotowy stosowane wobec wartości niematerialnych
stawki amortyzacyjne podlegają weryfikacji. W razie stwierdzenia potrzeby dokonania korekty stosowanych
stawek amortyzacyjnych – korekta następuje w roku następnym i kolejnych latach obrotowych.
Nie później niż na koniec roku obrotowego wartości niematerialne podlegają również weryfikacji pod kątem
trwałej utraty wartości i konieczności dokonania odpisów aktualizujących z tytułu trwałej utraty wartości.
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
13
Na dzień bilansowy wartości niematerialne wycenia się w cenie nabycia pomniejszonej o odpisy
amortyzacyjne oraz odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. Całkowicie umorzone i wycofane z użytkowania
wartości niematerialne podlegają wyksięgowaniu z ewidencji rachunkowej.
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe obejmują środki trwałe, które nadają się do gospodarczego wykorzystania (są
kompletne, zdatne do użytku), zaś ich przewidywany okres ekonomicznej użyteczności jest dłuższy niż rok.
Rzeczowe aktywa trwałe to te aktywa, które jednostka zamierza wykorzystywać w swojej działalności oraz
na potrzeby administracyjne i które spowodują w przyszłości wpływ korzyści ekonomicznych do jednostki.
Rzeczowe aktywa trwałe obejmują również środki trwałe w budowie.
Do rzeczowych aktywów trwałych są zaliczane w szczególności:
• budynki i budowle,
• urządzenia techniczne i maszyny,
• środki transportu,
• inne środki trwałe (wyposażenie itp.),
• inwestycje (ulepszenia) w obcych obiektach,
• środki trwałe w budowie.
Jako odrębne pozycje środków trwałych ujmowane są także istotne komponenty, jeśli takie zostaną
zidentyfikowane.
Wartość początkową środków trwałych stanowi cena nabycia, czyli cena zakupu składnika aktywów,
obejmująca kwotę należną sprzedającemu (bez podlegającego odliczeniu podatku od towarów i usług).
Do ceny nabycia zalicza się także koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika
aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, łącznie z kosztami transportu, jak też
załadunku, wyładunku, składowania lub wprowadzenia do obrotu. Cenę nabycia obniża się o otrzymane
rabaty, opusty i inne podobne zmniejszenia.
Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia składnika aktywów, a w szczególności przyjętego
nieodpłatnie, w tym w drodze darowizny - jego wyceny dokonuje się według ceny sprzedaży takiego samego
lub podobnego przedmiotu.
Koszt wytworzenia środków trwałych w budowie obejmuje ogół poniesionych kosztów za okres budowy,
montażu, przystosowania i ulepszenia, do dnia bilansowego lub przyjęcia do używania, w tym koszty
finansowania zewnętrznego skapitalizowane zgodnie z MSR 23.
W przypadku utraty wartości przez środki trwałe jest dokonywany odpis aktualizujący w ciężar pozostałych
kosztów operacyjnych.
Nie zwiększa się wartości bilansowej pozycji rzeczowych aktywów trwałych o koszty bieżącego utrzymania
tych aktywów. Koszty te są ujmowane w rachunku zysków i strat w momencie poniesienia. Na koszty
bieżącego utrzymania składają się koszty robocizny i koszty zużycia materiałów i mogą obejmować koszty
niewielkich części zamiennych.
Przy określaniu okresu użytkowania i stawki amortyzacyjnej dla danego środka trwałego uwzględnia się
czas, w którym dany środek trwały będzie przynosić wymierne korzyści ekonomiczne. Stawki amortyzacyjne
ustalane są z uwzględnieniem okresu użyteczności środków trwałych i odzwierciedlają one faktyczne
zużycie środków trwałych. Amortyzacja dokonywana jest metodą liniową na podstawie planu amortyzacji.
Spółka stosuje najczęściej następujące roczne stawki amortyzacyjne dla poszczególnych grup rzeczowych
aktywów trwałych:
Kategoria ŚT
Stawka amortyzacyjna
Budynki i budowle
2,5 % - 10 %
Urządzenia techniczne i maszyny
6% - 30 %
Środki transportu
14%-20 %
Wyposażenie i pozostałe środki trwałe
10%-20 %
Inwestycje (ulepszenia) w obcych obiektach
10%
Środki trwałe amortyzowane są metodą liniową. Zakończenie amortyzacji następuje wtedy, gdy składnik
aktywów zostanie przeznaczony do sprzedaży (lub włączony do grupy aktywów przeznaczonych do
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
14
sprzedaży) zgodnie z MSSF 5, lub gdy zaprzestaje się ujmowania składnika aktywów – w zależności od tego,
który moment jest wcześniejszy.
Wartość końcową oraz okres użytkowania składnika aktywów weryfikuje się co najmniej na koniec każdego
roku finansowego i w przypadku, gdy oczekiwania różnią się od wcześniejszych szacunków, zmianę
(zmiany) ujmuje się jako zmianę wartości szacunkowych zgodnie z MSR 8.
Nie później niż na koniec roku obrotowego rzeczowe aktywa trwałe (środki trwałe, środki trwałe w budowie)
podlegają również weryfikacji pod kątem trwałej utraty wartości i konieczności dokonania odpisów
aktualizujących z tytułu utraty tej wartości. Zasady szacowania i dokonywania odpisów aktualizujących z
tytułu utraty wartości są opisane w punkcie: „Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych i wartości
niematerialnych (z wyjątkiem wartości firmy)”.
Odpisy aktualizujące są dokonywane nie później niż na dzień bilansowy (a więc w roku, w którym
stwierdzono trwałą utratę wartości).
Koszt obsługi zobowiązań, który zwiększa wartość środka trwałego w budowie, jest kalkulowany zgodnie z
MSR 23. Według MSR 23 koszty finansowania zewnętrznego dające się bezpośrednio przyporządkować
nabyciu, wytworzeniu lub budowie dostosowywanego składnika aktywów zwiększają wartość bilansową
składnika aktywów. Za dostosowywany składnik uważa się taki składnik, który wymaga znaczącego czasu
niezbędnego do przygotowania go do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży. Aktywuje się tylko te koszty
finansowania zewnętrznego, których można byłoby uniknąć, gdyby nie zostały poniesione nakłady na
dostosowywany składnik aktywów.
Utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych (z wyjątkiem wartości firmy)
Na każdy dzień bilansowy SHD S.A. dokonuje przeglądu wartości bilansowych posiadanego majątku
trwałego i wartości niematerialnych w celu stwierdzenia, czy nie występują przesłanki wskazujące na utratę
ich wartości. Jeśli stwierdzono istnienie takich przesłanek, szacowana jest wartość odzyskiwalna danego
składnika aktywów, w celu ustalenia potencjalnego odpisu z tego tytułu. W sytuacji, gdy składnik aktywów
nie generuje przepływów pieniężnych, które są w znacznym stopniu niezależne od przepływów
generowanych przez inne aktywa, analizę przeprowadza się dla grupy aktywów generujących przepływy
pieniężne, do której należy dany składnik aktywów.
Wartość odzyskiwalna jest ustalana jako wyższa spośród dwóch wartości: wartość godziwa pomniejszona o
koszty sprzedaży lub wartość użytkowa. Ta ostatnia wartość odpowiada wartości bieżącej szacunku
przyszłych przepływów pieniężnych zdyskontowanych przy użyciu stopy dyskonta uwzględniającej aktualną
rynkową wartość pieniądza w czasie oraz ryzyko specyficzne dla danego składnika aktywów.
Jeśli powyższa wartość jest niższa od wartości bilansowej składnika aktywów, wartość bilansową tego
składnika aktywów pomniejsza się do wartości odzyskiwalnej. Stratę z tytułu utraty wartości ujmuje się
niezwłocznie jako koszt bieżącego okresu, w którym wystąpiła.
Jeśli strata z tytułu utraty wartości ulega następnie odwróceniu, wartość netto składnika aktywów zwiększana
jest do nowej oszacowanej wartości odzyskiwalnej, nie przekraczającej jednak wartości bilansowej tego
składnika aktywów, jaka byłaby ustalona, gdyby w poprzednich latach nie ujęto straty z tytułu utraty wartości
składnika aktywów. Odwrócenie straty z tytułu utraty wartości ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych
dochodów.
Nieruchomości inwestycyjne
Za nieruchomości inwestycyjne uznaje się nieruchomości, które Spółka traktuje jako źródło przychodów z
czynszów i /lub są utrzymywane ze względu na spodziewany przyrost ich wartości.
Nieruchomości inwestycyjne wycenia się początkowo po koszcie uwzględniając koszty transakcji. Po ujęciu
początkowym nieruchomości te wycenia się w wartości godziwej na podstawie operatu szacunkowego /
wiarygodnej oceny. Zyski i straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
ujmowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, w którym zostały rozpoznane.
Zyski lub straty z tytułu sprzedaży / likwidacji lub zaprzestania użytkowania nieruchomości inwestycyjnej
ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Zgodnie z MSSF 13, istnieją trzy poziomy wyceny do wartości godziwej dla nieruchomości inwestycyjnych.
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
15
Hierarchia pomiaru
Dane wejściowe
Podejście do wyceny
Poziom I
Obserwowalne
Podejście rynkowe (ceny identycznych obiektów bez
korekt)
Poziom II
Obserwowalne
Podejście rynkowe (ceny korygowane)
Podejście dochodowe (dane z rynku)
Poziom III
Nieobserwowalne
Podejście dochodowe
Podejście kosztowe (dane spoza rynku)
Poziom pierwszy zawiera dane wejściowe pochodzące z aktywnego rynku i jest traktowany jako źródło
najbardziej wiarygodnych danych. Dane z tego poziomu powinny być stosowane zawsze, gdy tylko jest to
możliwe.
Poziom drugi zawiera dane wejściowe inne niż pochodzące z aktywnego rynku, które jednak są
obserwowalne (obiektywne, mierzalne). Ten poziom obejmuje następujące możliwe źródła informacji i dane:
• notowania dla podobnych aktywów i pasywów pochodzące z aktywnego rynku;
• notowania dla takich samych albo podobnych aktywów i pasywów z rynków, które nie są aktywne;
• rynki inne niż rynki notowane, będące jednak rynkami obserwowalnymi (stopy procentowe, spready
kredytowe itp.);
• inne rynkowo potwierdzone informacje.
Poziom trzeci zawiera dane o charakterze nieobserwowalnym, stosowane wówczas, gdy nie można uzyskać
informacji z pierwszych dwóch poziomów wyceny. Zalicza się do niego wszelkie wyceny nacechowane
subiektywnymi danymi wejściowymi.
W odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży objętych procesem ofertowym wycena
bilansowa nieruchomości inwestycyjnych przeprowadzana jest według wartości godziwej na poziomie
drugim hierarchii wartości. W odniesieniu do pozostałych nieruchomości inwestycyjnych wycenianych na
podstawie operatów szacunkowych stosowany jest trzeci poziom hierarchii wartości godziwej.
Odroczony podatek dochodowy
Podatek odroczony jest kalkulowany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi
w przyszłości w oparciu o różnice pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów, a
odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy
opodatkowania.
Rezerwa na odroczony podatek dochodowy jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych
podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest
rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe zyski
podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe oraz straty podatkowe, jakie w Spółce może
wykorzystać. Pozycja aktywów lub rezerwy na podatek odroczony nie powstaje, jeśli różnica przejściowa
powstaje z tytułu pierwotnego ujęcia wartości firmy lub z tytułu pierwotnego ujęcia innego składnika
aktywów lub zobowiązania w transakcji, która nie ma wpływu ani na wynik podatkowy ani na wynik
księgowy.
Wartość składników aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega analizie na każdy dzień
bilansowy, a w przypadku, gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji
składnika aktywów lub jego części, następuje jego odpis.
Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie,
gdy pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub zobowiązanie stanie się wymagalne.
Do różnic przejściowych (dodatnich i ujemnych) zalicza się głównie:
• odpisy aktualizujące wartość aktywów, za wyjątkiem aktywów finansowych,
• rezerwy kosztowe (m.in. na świadczenia pracownicze),
• odsetki naliczone nie otrzymane / nie zapłacone,
• stratę podatkową rozliczaną w czasie,
• skutki odmiennego traktowania umów leasingu dla celów rachunkowych i podatkowych (leasing
finansowy dla celów rachunkowych i leasing operacyjny dla celów podatkowych),
• skutki przeszacowania nieruchomości inwestycyjnych.
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
16
Aktywa finansowe
Klasyfikacja aktywów finansowych uzależniona jest od wyników testu charakterystyki przepływów
pieniężnych (test SPPI) oraz określonego modelu biznesowego dla danego aktywa lub grupy aktywów
finansowych. W ramach klasyfikacji wprowadzonej przez MSSF 9 wyróżnia się następujące kategorie
aktywów finansowych:
• wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
• wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
• wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe
warunki:
• składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest
utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy;
• warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych
terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej
pozostałej do spłaty.
Składnik aktywów finansowych jest wyceniany w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:
• składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest
zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników
aktywów finansowych; oraz
• warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych
terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej
pozostałej do spłaty.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy, chyba że jest
wyceniany w zamortyzowanym koszcie lub w wartości godziwej przez inne całkowite dochody. Zgodnie z
MSSF 9, składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy, jeżeli nie
spełnia kryteriów do wyceny w skorygowanym koszcie ani w wartości godziwej przez inne całkowite
dochody.
Spółka zalicza certyfikaty inwestycyjne do powyższej kategorii aktywów finansowych. Dane do wyceny na
dzień bilansowy są pozyskiwane z Funduszu Inwestycyjnego.
Zgodnie z MSSF 9 utrata wartości aktywów finansowych powinna być kalkulowana w oparciu o model
oczekiwanej straty. Model ten skutkuje rozpoznaniem odpisu z tytułu utraty wartości od momentu
początkowego ujęcia aktywów finansowych. Kalkulacja powinna być dokonywana dla aktywów
finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie oraz wycenianych do wartości godziwej przez
pozostałe całkowite dochody (z wyłączeniem instrumentów kapitałowych zaklasyfikowanych decyzją Spółki
do tej kategorii przy początkowym ujęciu).
Pożyczki udzielone. Model biznesowy zakłada utrzymywanie tych aktywów w celu uzyskania umownych
przepływów pieniężnych. W zależności od charakteru pożyczek, stopnia finansowania pożyczkami spółek
zależnych a także wyniku testu „SPPI” pożyczki klasyfikowane są do aktywów finansowych wycenianych
w zamortyzowanym koszcie lub aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy.
W przypadku należności handlowych Spółka przyjęła podejście uproszczone w odniesieniu do kalkulacji
oczekiwanej straty kredytowej, tj. w przypadku wszystkich tego typu aktywów finansowych dokonała
wyliczeń w horyzoncie całego okresie życia instrumentu.
Dla środków pieniężnych model biznesowy zakłada utrzymywanie tych aktywów w celu uzyskania
umownych przepływów pieniężnych. W wyniku testu „SPPI” środki pieniężne zaklasyfikowane są do
aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie. Spółka uznaje kwoty oczekiwanej utraty
wartości za nieistotnie i nie uwzględnia ich w sprawozdaniu finansowym.
Spółka nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń, w związku z czym zmiany w tym zakresie wprowadzone
przez MSSF 9 nie będą miały wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki.
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
17
Zapasy
Zapasy są aktywami przeznaczonymi do odsprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej lub
materiałami przeznaczonymi do zużycia w trakcie świadczenia usług / procesu produkcyjnego.
W szczególności do zapasów są zaliczane:
• grunty przeznaczone do realizacji inwestycji deweloperskich,
• gotowe jednostki mieszkalne i usługowe oraz miejsca parkingowe stanowiące wyroby gotowe,
• nakłady stanowiące koszt wytworzenia jednostek mieszkalnych i usługowych oraz miejsc parkingowych
stanowiące produkcję w toku.
Odsetki od zobowiązań zaciągniętych w celu finansowania inwestycji deweloperskich są ujmowane jako
element zapasów w okresie trwania inwestycji. Nabycie / produkcja zapasów są ewidencjonowane wg cen
nabycia / kosztu wytworzenia. Rozchód zapasów jest wyceniany według średniego kosztu. Zaliczki na dostawy
zapasów są ujmowane w należnościach.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług, są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych,
z uwzględnieniem odpisu na wątpliwe należności.
Należności budżetowe prezentowane są w ramach pozostałych aktywów niefinansowych, z wyjątkiem
należności z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych, które stanowią w bilansie odrębną pozycję.
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w bilansie obejmują środki pieniężne w banku i w
kasie oraz lokaty bankowe. Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w rachunku
przepływów pieniężnych składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.
Pozostałe aktywa
Pozostałe aktywa obejmują rozliczenia międzyokresowe czynne, czyli wydatki poniesione do dnia
bilansowego, stanowiące koszty przyszłych okresów sprawozdawczych.
Do rozliczeń międzyokresowych czynnych zalicza się m.in. następujące pozycje:
• opłacone z góry ubezpieczenia,
• opłacone z góry prenumeraty,
• opłacone z góry wieczyste użytkowanie gruntu, podatek od nieruchomości,
• opłacone z góry inne koszty, dotyczące przyszłych okresów.
Odpisy rozliczeń międzyokresowych kosztów do wyniku bieżącego okresu następują stosownie do upływu
czasu lub wielkości świadczeń. Czas i sposób rozliczenia jest uzasadniony charakterem rozliczanych
kosztów, z zachowaniem zasady ostrożności.
Aktywa przeznaczone do zbycia
Do aktywów trwałych do zbycia klasyfikowane są aktywa trwałe w przypadku, jeśli ich wartość bilansowa
zostanie odzyskana przede wszystkim w drodze transakcji sprzedaży, a nie poprzez ich dalsze wykorzystanie.
Sytuacja taka ma miejsce, gdy pojedynczy składnik aktywów (lub grupa) jest dostępny do natychmiastowej
sprzedaży w jego bieżącym stanie z uwzględnieniem jedynie normalnych i zwyczajowo przyjętych
warunków dla sprzedaży tego typu aktywów oraz jego sprzedaż jest wysoce prawdopodobna, tzn.
zdecydowano o wypełnieniu planu sprzedaży danego składnika aktywów, rozpoczęto aktywny program
znalezienia nabywcy i zakończenia planu zbycia. Ponadto taki składnik aktywów jest oferowany do
sprzedaży po cenie, która jest racjonalna w odniesieniu do jego bieżącej wartości godziwej i oczekuje się, że
sprzedaż zostanie ujęta jako sprzedaż zakończona w czasie jednego roku od dnia zaklasyfikowania składnika
aktywów do tej kategorii.
Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży ujmuje się w kwocie niższej z dwóch: wartości bilansowej i
wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia tych aktywów. Dla aktywów zaklasyfikowanych do tej
kategorii nie nalicza się amortyzacji.
W przypadku, gdy kryteria klasyfikacji do grupy aktywów trwałych do zbycia nie są spełnione Spółka
zaprzestaje ich ujmowania w tej kategorii i dokonuje reklasyfikacji do odpowiedniej kategorii aktywów. W
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
18
takim przypadku Spółka wycenia składnik aktywów, który nie jest dłużej klasyfikowany jako przeznaczony
do zbycia (lub nie wchodzi już w skład grupy przeznaczonej do zbycia) w kwocie niższej z dwóch:
• jego wartości bilansowej z dnia poprzedzającego klasyfikację składnika aktywów (lub grupy do zbycia)
jako przeznaczony do sprzedaży, skorygowanej o amortyzację lub aktualizację wyceny, która zostałaby
ujęta, gdyby składnik aktywów (lub grupa do zbycia) nie został zaklasyfikowany jako przeznaczony do
sprzedaży;
• jego wartości odzyskiwalnej z dnia podjęcia decyzji o braku jego sprzedaży.
Kapitał własny
Kapitał własny składa się z następujących elementów:
• kapitał podstawowy,
• pozostałe kapitały,
• zysk (strata) z lat ubiegłych,
• zysk (strata) netto.
Na dzień bilansowy kapitał podstawowy wykazuje się w wysokości określonej w statucie i wpisanej w KRS.
Akcje własne wyceniane są w cenie nabycia i prezentowane są w kapitałach własnych jako wielkość ujemna w
momencie przeniesienia praw do tych akcji na SHD S.A., a nie w momencie podpisania umowy.
Pozostałe kapitały stanowią m.in. kapitał zapasowy, który tworzony jest i wykorzystywany w oparciu o
postanowienia statutu Spółki oraz kapitał rezerwowy przeznaczony na skup akcji własnych SHD S.A.
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe klasyfikuje się jako:
• wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
• wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Zobowiązania finansowe, niebędące instrumentami finansowymi wycenianymi w wartości godziwej przez
wynik finansowy, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu przy użyciu metody efektywnej stopy
procentowej.
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy obejmują zobowiązania
finansowe przeznaczone do obrotu oraz zobowiązania finansowe pierwotnie zakwalifikowane do kategorii
wycenianych do wartości godziwej przez wynik finansowy. Zobowiązania finansowe są klasyfikowane jako
przeznaczone do obrotu, jeżeli zostały nabyte dla celów sprzedaży w niedalekiej przyszłości.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. Do
pozostałych zobowiązań finansowych zalicza się zobowiązania z tytułu wynagrodzeń i zakupu środków
trwałych, które wyceniane są w kwocie wymagającej zapłaty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w
czasie jest istotny, wartość zobowiązań jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych
przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej
aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na
dyskontowaniu, zmiana zobowiązań w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
Pozostałe zobowiązania niefinansowe obejmują w szczególności zobowiązania wobec urzędu skarbowego
z tytułu podatku od towarów i usług Pozostałe zobowiązania niefinansowe ujmowane są w kwocie
wymagającej zapłaty.
Rezerwy
Rezerwy tworzone są zgodnie z zasadami wymienionymi w MSR 37.
Zobowiązania warunkowe - pozabilansowe
Zobowiązanie warunkowe jest możliwym obowiązkiem, który powstaje na skutek zdarzeń przeszłych,
których istnienie zostanie potwierdzone dopiero w momencie wystąpienia lub niewystąpienia jednego lub
większej ilości niepewnych przyszłych zdarzeń, które nie w pełni podlegają kontroli jednostki, lub obecnym
obowiązkiem, który powstaje na skutek zdarzeń przeszłych, ale nie jest ujmowany w sprawozdaniu
finansowym, ponieważ:
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
19
• nie jest prawdopodobne, aby konieczne było wydatkowanie środków zawierających w sobie korzyści
ekonomiczne w celu wypełnienia obowiązku; lub
• kwoty obowiązku (zobowiązania) nie można wycenić wystarczająco wiarygodnie.
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
Sprawozdanie z całkowitych dochodów składa się z:
• wyniku (zysku / straty) netto bieżącego okresu,
• innych dochodów całkowitych.
Przychody netto ze sprzedaży i zrównane z nimi
Przychody ze sprzedaży wykazuje się w wartości godziwej otrzymanej lub należnej zapłaty z tytułu
sprzedaży towarów, produktów i usług w zwykłym toku działalności poszczególnych jednostek. Przychody
prezentowane są po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług, zwroty, rabaty i opusty.
Przychody ze sprzedaży usług wykazywane są w wartości godziwej wpłat otrzymywanych lub należnych
(pomniejszonych o VAT) za dostarczone usługi w ramach bieżącej działalności. Przychody ze sprzedaży
usług ujmuje się w okresie, w którym świadczono usługi.
Koszty działalności operacyjnej
Koszty działalności operacyjnej są ewidencjonowane w układzie rodzajowym i kalkulacyjnym, w sposób
umożliwiający kalkulację podatku dochodowego bieżącego i odroczonego.
W przypadku poniesienia wydatków dotyczących przyszłych okresów sprawozdawczych są one księgowane
na kontach rozliczeń międzyokresowych czynnych (w sprawozdaniu z Sytuacji Finansowej prezentowane
jako „Pozostałe aktywa”) i spisywane w koszty proporcjonalnie do upływu czasu / wielkości świadczeń.
Czas i sposób rozliczenia uzasadniony jest charakterem rozliczanych kosztów, z zachowaniem zasady
ostrożności.
Koszty świadczeń pracowniczych
Koszty świadczeń pracowniczych obejmują:
• wynagrodzenia i premie, w tym wynagrodzenie za czas urlopu,
• świadczenia na rzecz pracowników (składki ZUS, odprawy emerytalne i rentowe).
W SHD S.A. nie występują (poza wymaganymi przez obowiązujące przepisy o ubezpieczeniach
społecznych) świadczenia pracownicze w postaci programów określonych składek, ponadto realizowane są
wyłącznie obowiązki wynikające z kodeksu pracy w zakresie odpraw emerytalnych i rentowych.
W dniu 22 czerwca 2017 r. WZA uchwaliło program motywacyjny dla kluczowego personelu oparty o emisję
warrantów na akcje.
Pozostałe przychody operacyjne
Pozostałe przychody operacyjne obejmują przychody pośrednio związane z działalnością operacyjną, np.:
• zysk na zbyciu rzeczowych środków trwałych,
• zysk z wyceny nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej,
• rozwiązanie odpisów aktualizujących wartość aktywów niefinansowych,
• otrzymane darowizny,
• przedawnione zobowiązania,
• otrzymane lub należne odszkodowania,
• rozwiązane rezerwy (nie dotyczy świadczeń pracowniczych – utworzenie i rozwiązanie rezerw na
świadczenia pracownicze jest prezentowane w kosztach podstawowej działalności operacyjnej – jako
zwiększenie lub zmniejszenie kosztów).
Pozostałe koszty operacyjne
Pozostałe koszty operacyjne obejmują koszty pośrednio związane z działalnością operacyjną, np.:
• stratę na zbyciu rzeczowych aktywów trwałych,
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
20
• stratę z wyceny nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej,
• utworzenie odpisów aktualizujących wartość aktywów niefinansowych,
• przekazane darowizny,
• spisane należności,
• zapłacone lub naliczone odszkodowania, kary i grzywny,
• utworzone rezerwy (nie dotyczy świadczeń pracowniczych – utworzenie i rozwiązanie rezerw na
świadczenia pracownicze jest prezentowane w kosztach podstawowej działalności operacyjnej - jako
zwiększenie lub zmniejszenie kosztów).
Przychody odsetkowe
Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich narastania (z uwzględnieniem metody
efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą przyszłe wpływy gotówkowe przez
szacowany okres użytkowania instrumentów finansowych) w stosunku do wartości bilansowej netto danego
składnika aktywów finansowych..
Przychody i koszty finansowe
Przychody i koszty finansowe obejmują w szczególności przychody i koszty dotyczące:
• odsetek,
• zbycia aktywów finansowych,
• aktualizacji wartości instrumentów finansowych,
• różnic kursowych będących wynikiem operacji wykonywanych w ciągu okresu sprawozdawczego,
• wycen bilansowych aktywów i zobowiązań na koniec okresu sprawozdawczego,
• pozostałych pozycji związanych z działalnością finansową.
Podatek dochodowy
Podatek dochodowy obciążający wynik finansowy za dany okres składa się z:
• podatku dochodowego stanowiącego bieżące obciążenia podatkowe powstałe w danym okresie,
• podatku dochodowego odroczonego.
Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania)
danego roku obrotowego dla poszczególnych jednostek. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego
zysku (straty) w związku z wyłączeniem przychodów niepodlegających opodatkowaniu, kosztów
niestanowiących kosztów uzyskania przychodów oraz w związku z uwzględnieniem straty podatkowej, która
pomniejsza podstawę opodatkowania. Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe
obowiązujące w danym roku podatkowym.
Podatek odroczony wykazuje się w wyniku finansowym bieżącego okresu, z wyjątkiem przypadku, gdy
dotyczy on pozycji uznających lub obciążających bezpośrednio kapitał własny, bo wtedy także podatek jest
odnoszony bezpośrednio w kapitał własny (pozostałe dochody całkowite w sprawozdaniu z całkowitych
dochodów) lub gdy wynika on z początkowego rozliczenia połączenia jednostek gospodarczych.
W przypadku połączenia jednostek gospodarczych ewentualne konsekwencje podatkowe uwzględnia się
przy obliczaniu wartości firmy lub przy określaniu wartości udziału jednostki przejmującej w wartości
godziwej netto dających się zidentyfikować aktywów, zobowiązań i zobowiązań warunkowych jednostki
przejmowanej przewyższającej koszt przejęcia.
Pozostałe kwestie
SHD S.A. sporządza:
• Sprawozdanie z Dochodów Całkowitych – w układzie kalkulacyjnym,
• Sprawozdanie z Przepływów Pieniężnych – metodą pośrednią.
Z uwagi na brak jednostek podlegających kontroli, Emitent nie sporządza rocznego skonsolidowanego
sprawozdania finansowego.
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
21
8. Ważne oszacowania i osądy księgowe, informacje o istotnych zmianach wielkości
szacunkowych.
Podstawowe zasady
Stosując zasady rachunkowości obowiązujące w Spółce, Kierownictwo Emitenta jest zobowiązane do
dokonywania szacunków, osądów i założeń dotyczących kwot wyceny poszczególnych składników aktywów
i zobowiązań. Szacunki i związane z nimi założenia opierają się o doświadczenia historyczne i inne czynniki
uznawane za istotne. Rzeczywiste wyniki mogą odbiegać od przyjętych wartości szacunkowych.
Oszacowania i osądy poddaje się nieustannej weryfikacji. Wynikają one z dotychczasowych doświadczeń
oraz innych czynników włączając w to przewidywania co do przyszłych zdarzeń, które w danej sytuacji
wydają się zasadne.
Ważne osądy
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego Spółki w zakresie
zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych
dla składnika aktywów finansowych (tzw. „kryterium SPPI) jako:
• wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
• wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,
• wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Ważne szacunki
Ponadto Spółka dokonuje oszacowań i przyjmuje założenia dotyczące przyszłości. Oszacowania i założenia,
które niosą ze sobą znaczące ryzyko konieczności wprowadzenia istotnej korekty wartości bilansowej
aktywów i zobowiązań w trakcie kolejnego roku obrotowego zostały zaprezentowane poniżej:
• wartość godziwa aktywów finansowych,
• oszacowanie odpisów aktualizujących aktywa finansowe,
• oszacowania związane z ustaleniem aktywów i rezerw z tytułu podatku odroczonego,
• oszacowanie potencjalnych kosztów związanych z postępowaniami skarbowymi i sądowymi,
• wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych,
• utrata wartości aktywów trwałych i wartości niematerialnych,
• stawki amortyzacyjne.
Spółka stosuje techniki szacowania, wchodzące w skład trzystopniowego modelu szacowania utraty wartości
dla pożyczek, zgodnego z wymogami MSSF 9. Proces szacowania utraty wartości dla pożyczek odbywa się
w następujących etapach:
1. Ocena, czy nie nastąpił znaczący wzrost ryzyka kredytowego od ostatniego ujęcia. W procesie oceny
uwzględniane są: dotrzymywanie harmonogramu spłat, ew. informacje o problemach z wypłacalnością
pożyczkobiorcy, jego dane finansowe i dostępne informacje o ew. niekorzystnych zmianach w jego
działalności. W wyniku wyżej wymienionej oceny następuje zakwalifikowanie pożyczki zgodnie z
trzystopniowym modelem szacowania utraty wartości, dla dalszego ustalenia: prawdopodobieństwa
niewypełnienia zobowiązania w ciągu 12 miesięcy, w całym umownym okresie życia danego składnika
aktywów, ew. uznania, że zaszły obiektywne przesłanki utraty wartości,
2. Określenie oczekiwanej straty kredytowej. Przy określaniu wartości oczekiwanych strat kredytowych,
uwzględniane są następujące czynniki: zgodność profilu spłacalności z umową pożyczki, oczekiwania
wynikające z przeprowadzonej analizy ryzyka kredytowego, kalkulacja odzysku wynikająca z jakości
posiadanych zabezpieczeń oraz ew. koszty dochodzenia należności,
3. Oszacowanie prawdopodobieństwa niespłacalności w okresie 12-miesięcznym lub w całym okresie
kredytowania (zależnie od wyników oceny przeprowadzonej w pierwszym kroku). Kalkulacja
prawdopodobieństwa niespłacalności obejmuje łącznie: prawdopodobieństwo niewypłacalności
pożyczkobiorcy (zależne od profilu jego ryzyka inwestycyjnego i historii spłat), prawdopodobieństwo
niewypłacalności poręczyciela (na podstawie analizy jego sytuacji majątkowej), ryzyko realizacji
poręczenia oraz inne okoliczności (np. zaistnienie spłaty zobowiązania po dniu bilansowym).
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
22
W konsekwencji zastosowania trzystopniowego modelu szacowania, wysokość ew. odpisu aktualizującego
wartość pożyczek wynika z iloczynu oczekiwanej straty kredytowej i prawdopodobieństwa jej wystąpienia
(niespłacalności) w odpowiednim okresie.
Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych jest szacowana przez niezależnych rzeczoznawców.
Kierownictwo Emitenta ocenia na każdy dzień bilansowy, czy założenia przyjęte w tych wycenach są zgodne
w jego osądzie z warunkami rynkowymi na dzień bilansowy. W przypadku dokonania oceny wartości
nieruchomości przez Kierownictwo Emitenta, Kierownictwo we własnym zakresie jest zobowiązane do
wyboru właściwych założeń na podstawie aktualnych warunków rynkowych.
Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej
użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Kierownictwo
Emitenta corocznie dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie
bieżących szacunków.
Ustalony poziom odpisów aktualizujących wartość należności ustalany jest przy uwzględnieniu
oczekiwanego ryzyka związanego z należnościami oraz poczynionych zabezpieczeń wpływających na
skuteczność windykacji.
9. Znaczące zdarzenia i transakcje
Brak innych znaczących zdarzeń w okresie objętym sprawozdaniem finansowym, poza opisanymi w notach:
14 i 17.
10. Porównywalność danych finansowych
Dane finansowe zawarte w sprawozdaniu finansowym za okres od 01.10.2024 r. do 30.09.2025 r. są
porównywalne z danymi za analogiczny okres 2023 - 2024 r.
11. Przekształcenie sprawozdań finansowych / zmiany wyniku lat ubiegłych
Nie wystąpiły korekty wyniku lat ubiegłych.
12. Korekty wynikające z zastrzeżeń w opiniach za lata ubiegłe
Nie wystąpiły korekty o takim charakterze.
13. Rachunkowość zabezpieczeń
SHD S.A. nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń.
NOTY DO SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ
14. Zestawienie portfela inwestycyjnego
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym, Emitent nabył certyfikaty inwestycyjne Funduszu
Inwestycyjnego Zamkniętego za kwotę ok 2 mln zł. Na dzień bilansowy wartość godziwa certyfikatów
wynosi 2,3 mln zł.
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym, Emitent objął za kwotę 4 mln zł nowoutworzone udziały w
kapitale spółki deweloperskiej. W wyniku tej transakcji Emitent stał się 50% udziałowcem Spółki. Udziały
zostały sprzedane w okresie objętym sprawozdaniem finansowym. Należność z tytułu sprzedaży wynosiła 4
mln zł na dzień bilansowy i została spłacona po dniu bilansowym dnia 23 stycznia 2026 r.
Spółka była traktowana jako podmiot objęty współkontrolą przez SHD S.A.
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
23
Pozycja
Kwota
Przychód ze sprzedaży udziałów
4 000
Koszt własny sprzedanych udziałów
-4 000
Wynik na zbyciu udziałów
0
15. Rzeczowe aktywa trwałe i wartości niematerialne
Brak rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych na dzień bilansowy.
16. Zapasy
Brak zapasów na dzień bilansowy.
17. Należności krótkoterminowe
Należności handlowe
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
Należności handlowe brutto
690
693
Odpisy aktualizujące
-690
-690
Należności handlowe netto, razem
0
3
Pozostałe należności
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
Należności budżetowe
473
473
Należność z tytułu sprzedaży udziałów
4 000
0
Zaliczki na zakup aktywów finansowych
4 000
1 500
Pozostałe
58
4
Pozostałe należności, razem
8 531
1 977
Została zawarta umowa o charakterze inwestycyjnym, polegająca na wpłacie przez SHD S.A. zaliczki 1.500
tys. zł na poczet zakupu udziałów od notowanej na GPW alternatywnej spółki inwestycyjnej. Uwzględniając
poziom kapitałów własnych kontrahenta, przekraczających wielokrotnie nie tylko wartość wspomnianej
zaliczki ale i poziom jego zobowiązań ogółem, ryzyko braku spłaty zostało ocenione jako nieistotne. W dniu
22.09.2025 r. otrzymano zwrot zaliczki 1.500 tys. zł oraz naliczoną karę umowną w kwocie 300 tys. zł.
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym, Emitent objął za kwotę 4 mln zł nowoutworzone udziały w
kapitale spółki deweloperskiej co zostało opisane w nocie 14 sprawozdania finansowego W wyniku tej
transakcji Emitent stał się 50% udziałowcem Spółki. Udziały zostały sprzedane w okresie objętym
sprawozdaniem finansowym. Należność z tytułu sprzedaży wynosiła 4 mln zł na dzień bilansowy i została
uregulowana po dniu bilansowym, tj. w dniu 23 stycznia 2026 r.
Ponadto na dzień bilansowy występuje zaliczka obejmująca kwotę 4 mln zł. Zaliczka została wpłacona na
zakup 5 mln akcji w spółce inwestycyjnej. Zgodnie z postanowieniami umowy oraz aneksu do umowy,
Sprzedający był uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy do dnia 26 stycznia 2026 r. za zapłatą na
rzecz Kupującego kary umownej wynoszącej 300 tys. zł. Odstąpienie od umowy miało miejsce 21 stycznia
2026 r., zwrot zaliczki i zapłata kary umownej nastąpiły w dniach: 22 i 23 stycznia 2026 r .
Mając na uwadze powyższe, Spółka nie rozpoznała straty kredytowej.
18. Pozostałe aktywa
Pozostałe aktywa
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
Ubezpieczenia majątkowe, samochodowe i pozostałe
2
2
Pozostałe
3
6
Pozostałe aktywa krótkoterminowe, razem
5
8
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
24
19. Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
Środki pieniężne na rachunkach bankowych, lokaty terminowe
1 362
140
Środki pieniężne w kasie
20
21
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne, razem
1 382
161
20. Kredyty i pożyczki
Kredyty i pożyczki
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
Kredyty bankowe
0
0
Pożyczki
0
0
Kredyty i pożyczki długoterminowe, razem
0
0
Kredyt w rachunku bieżącym
0
5
Pożyczki
0
0
Kredyty i pożyczki krótkoterminowe, razem
0
5
21. Odroczony podatek dochodowy
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
Straty podatkowe z ubiegłych lat
59
281
Pozostałe
0
0
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, razem
59
281
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
Naliczone i nieotrzymane odsetki
0
281
Wycena aktywów finansowych
59
0
Pozostałe
0
0
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, razem
59
281
22. Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania handlowe
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
Bieżące
41
17
Przeterminowane
71
7
Zobowiązania handlowe, razem
112
24
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
Kaucje gwarancyjne zatrzymane od podwykonawców
445
449
Zobowiązania budżetowe (z wyjątkiem PDOP)
12
22
Pozostałe / rezerwy kosztowe
0
0
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe, razem
457
471
23. Kapitał zakładowy
Wykaz akcjonariuszy posiadających co najmniej 5% liczby głosów na WZ Soho Development S.A. na dzień
publikacji sprawozdania finansowego
Zgodnie z zawiadomieniami otrzymanymi przez Soho Development S.A. w trybie ustawy o ofercie
publicznej bądź ustawy o obrocie instrumentami finansowymi - akcjonariuszami posiadającymi ponad 5%
głosów na Walnym Zgromadzeniu Soho Development S.A. były następujące podmioty:
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
25
AKCJONARIUSZ
L. AKCJI
% AKCJI
L. GŁOSÓW
% głosów
Pan Maciej Zientara (poprzez podmiot
zależny tj. Superkonstelacja Limited z
siedzibą w Larnace)
12 983 721
60,28%
12 983 721
60,28%
Razem Akcjonariusze powyżej 5%
12 983 721
60,28%
12 983 721
60,28%
Razem Pozostali Akcjonariusze
8 556 176
39,72%
8 556 176
39,72%
Razem Wszystkie Akcje
21 539 897
100,00%
21 539 897
100,00%
Na dzień publikacji sprawozdania finansowego osoby zarządzające nie posiadały papierów wartościowych
wyemitowanych przez Emitenta.
Na dzień przekazania sprawozdania finansowego osoby nadzorujące posiadały akcje Emitenta:
• Pan Maciej Zientara (poprzez podmiot zależny tj. Superkonstelacja Limited z siedzibą w Larnace) –
12.983.721akcji Emitenta,
• Pan Maciej Zientara posiadał 892.604 sztuki warrantów subskrypcyjnych serii A.
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym do dnia publikacji sprawozdania finansowego nastąpiły
zmiany w strukturze akcjonariatu opisane w pkt. 3 Sprawozdania Zarządu.
24. Akcje własne
Na dzień bilansowy Emitent nie posiadał akcji własnych.
25. Podstawowy i rozwodniony zysk na jedną akcję
Pozycja
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
Podstawowy zysk / strata za okres na jedną akcję (w zł)
-0,04
-0,01
Średnia ważona liczba akcji
21 539 897
21 539 897
Rozwodniony zysk / strata za okres na jedną akcję (w zł)
-0,04
-0,01
Średnia ważona liczba akcji na potrzeby rozwodnionego
zysku / straty na akcję
21 539 897
21 539 897
NOTY DO SPRAWOZDANIA Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
26. Koszty działalności operacyjnej
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym główną pozycję kosztów działalności operacyjnej stanowiły
koszty związane ze świadczeniem usług oraz wynagrodzenia pracowników i kadry zarządzającej.
Koszty według rodzaju
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
Zużycie materiałów i energii
0
-3
Usługi obce
-1 029
-801
Podatki i opłaty
-85
-19
Wynagrodzenia
-592
-586
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
-86
-87
Pozostałe koszty rodzajowe
-6
-6
Koszty według rodzaju, razem / w tym:
-1 798
-1 502
Koszty sprzedaży
0
0
Koszty ogólnego zarządu
1 798
1 502
Koszt wytworzenia sprzedanych produktów i usług,
razem
0
0
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
26
Koszty świadczeń pracowniczych
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
Wynagrodzenia - umowy o pracę
-304
-298
Wynagrodzenia - pozostałe
-288
-288
Ubezpieczenia społeczne
-86
-87
Pozostałe koszty pracownicze
0
0
Koszty świadczeń pracowniczych, razem
-678
-673
27. Pozostałe przychody i koszty operacyjne
Pozostałe przychody operacyjne
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
Zysk ze zbycia aktywów niefinansowych
0
107
Odszkodowania i kary umowne
300
0
Pozostałe
18
176
Pozostałe przychody operacyjne, razem
318
283
Pozostałe koszty operacyjne
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
Aktualizacja wyceny aktywów niefinansowych
0
0
Pozostałe
-5
-96
Pozostałe koszty operacyjne, razem
-5
-96
28. Przychody i koszty finansowe
Przychody finansowe
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
Zysk na zbyciu aktywów finansowych
0
4
Aktualizacja wyceny aktywów finansowych
312
0
Odsetki otrzymane / należne
257
992
Pozostałe przychody finansowe
0
0
Przychody finansowe, razem
569
996
Koszty finansowe
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
Strata na zbyciu aktywów finansowych
0
0
Aktualizacja wyceny aktywów finansowych
0
0
Odsetki naliczone / zapłacone - kredyty i pożyczki
0
0
Pozostałe koszty finansowe
0
0
Koszty finansowe, razem
0
0
Pozycja
Kwota
Przychód ze sprzedaży udziałów
4 000
Koszt własny sprzedanych udziałów
-4 000
Wynik na zbyciu udziałów
0
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
27
29. Podatek dochodowy
W okresie objętym sprawozdaniem nie wystąpił bieżący podatek dochodowy. Efektywna stawka podatkowa
może być różna się od stawki 19% w związku z występowaniem kosztów nie stanowiących trwale kosztów
uzyskania przychodów oraz przychodów nie stanowiących trwale przychodów do opodatkowania.
Podatek dochodowy odroczony
30.09.2025 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
12 miesięcy
zakończonych
30.09.2024 r.
Zmiana aktywów z tytułu podatku odroczonego
-222
178
Zmiana rezerwy z tytułu podatku odroczonego
222
-178
Zmiana podatku odroczonego w RZiS
0
0
30. Aktywa przeznaczone do zbycia i zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi
do zbycia
Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała aktywów przeznaczonych do zbycia.
31. Ryzyka instrumentów finansowych posiadanych przez Spółkę
Ryzyko kredytowe – maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe
Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe Spółki wynika z należności handlowych i pozostałych.
Nazwa pozycji
30.09.2025 r.
30.09.2024 r.
Należności handlowe
0
3
Pozostałe należności*
8 531
1 977
Udzielone pożyczki
0
10 928
Razem
8 531
12 908
*Spłata należności w łącznej wysokości 8 mln zł nastąpiła przed dniem publikacji rocznego sprawozdania finansowego
Ryzyko płynności
W celu ograniczania ryzyka utraty płynności Emitent aktywnie zarządza płynnością. Na dzień bilansowy
Spółka dysponowała środkami pieniężnymi wystarczającymi do zachowania płynności finansowej z
uwzględnieniem struktury czasowej zobowiązań.
Ryzyko walutowe
Spółka jest narażona na ryzyko walutowe w niewielkim stopniu, gdyż zdecydowana większość składników
sprawozdania finansowego jest nominowana w polskich złotych.
Ryzyko stopy procentowej
Ekspozycja na ryzyko stopy procentowej wynika głównie z aktywów i zobowiązań finansowych, które są
oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej. Działania dotyczące ograniczenia ryzyka zmian stóp
procentowych obejmują bieżące monitorowanie sytuacji na rynku pieniężnym.
Ryzyko rynkowe
Ryzyko rynkowe polega na tym, że zmiany cen rynkowych, takich jak kursy walutowe, stopy procentowe,
ceny akcji i wartość nieruchomości mogą wpływać na wyniki Spółki lub na wartość posiadanych
instrumentów finansowych. Celem zarządzania ryzykiem rynkowym jest utrzymanie i kontrolowanie stopnia
narażenia Spółki na ryzyko rynkowe w granicach przyjętych parametrów.
Wartość godziwa
Aktywa wyceniane w wartości godziwej można zakwalifikować do następujących modeli wyceny:
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
28
▪ poziom 1: ceny kwotowane (nieskorygowane) na aktywnych rynkach dla takich samych aktywów i
zobowiązań,
▪ poziom 2: dane wejściowe, inne niż ceny kwotowane użyte w poziomie 1, które są obserwowalne
dla danych aktywów i zobowiązań, zarówno bezpośrednio (np. jako ceny) lub pośrednio (np. są pochodną
rezerw),
▪ poziom 3: dane wejściowe niebazujące na obserwowalnych cenach rynkowych (dane wejściowe
nieobserwowalne).
Na dzień bilansowy SHD S.A. nie posiadała nieruchomości inwestycyjnych oraz zobowiązań finansowych
wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy.
32. Zarządzanie ryzykiem
Podstawowe informacje
Działalność prowadzona przez Emitenta narażona jest na szereg ryzyk finansowych. Zarządzanie ryzykiem
ma na celu minimalizację tychże ryzyk poprzez monitoring oraz aktywne przeciwdziałanie ich negatywnym
skutkom:
• W zakresie ryzyka kredytowego prowadzony jest stały monitoring spłat należności – w sytuacji
możliwego zagrożenia spłaty uruchamiane są procedury windykacyjne. Dla udzielanych pożyczek
o większej wartości stosowane są zabezpieczenia w postaci zastawów, cesji, poręczeń oraz innych form
gwarancji,
• Przepływy pieniężne podlegają planowaniu, zarówno w zakresie przepływów operacyjnych jak
inwestycyjnych i finansowych,
• Zarządzanie ryzykiem cenowym stanowi element strategii Emitenta.
System zarządzania ryzykiem w SHD S.A.
System zarządzania ryzykiem w SHD S.A. obejmuje następujące działania:
Obszar
Podejmowane działania
Analiza i identyfikacja ryzyk
Analiza i identyfikacja ryzyk strategicznych
Określenie perspektywy, prawdopodobieństwa wystąpienia i
spodziewanego skutku
Określenie sposobu postępowania ze zidentyfikowanymi ryzykami
Zatwierdzenie / modyfikacja założeń kompleksowego systemu
zarządzania ryzykiem
Procedury operacyjne
Polityka zarządzania ryzykiem
Wytyczne (standardy) do Polityki zarządzania ryzykiem
Rejestr ryzyk strategicznych
Opis procesu zarządzania ryzykiem
33. Zarządzanie kapitałem
Posiadane zasoby zapewniają kontynuowanie działalności Spółki zgodnie z zakładaną strategią oraz spłatę
jej zobowiązań.
34. Dane o pozycjach pozabilansowych, w szczególności aktywach i zobowiązaniach
warunkowych, w tym również udzielonych gwarancjach i poręczeniach
Udzielone gwarancje i poręczenia
W okresie objętym raportem Emitent nie udzielał poręczeń lub gwarancji stanowiących równowartość co
najmniej 10% kapitałów własnych Emitenta.
Potencjalne roszczenia klientów wynikające z gwarancji na sprzedane lokale (w tym również gwarancje od
spółek celowych przejętych przez SHD S.A.) są pokrywane przez generalnego wykonawcę danego budynku.
Na poczet tych roszczeń Spółka zatrzymuje część wynagrodzenia generalnego wykonawcy jako kaucję.
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
29
Wartość zatrzymanych kaucji (wykazanych jako zobowiązanie) znajduje się w nocie 22 sprawozdania
finansowego.
Niemniej jednak Emitent narażony jest na ryzyko odpowiedzialności za wady fizyczne oraz usterki
sprzedanych nieruchomości (w tym również z tytułu gwarancji od spółek celowych przejętych przez
Emitenta). Realizacja przez klientów takich roszczeń może skutkować koniecznością poniesienia
dodatkowych kosztów napraw lub wypłat odszkodowań, a także potrzebą prowadzenia sporów sądowych co
może negatywnie wpływać na sytuację finansową, wyniki operacyjne oraz reputację Spółki. Zaznaczyć
należy, iż w takich przypadkach Emitentowi przysługuje symetryczne roszczenie wobec generalnego
wykonawcy danej inwestycji, co ogranicza negatywne skutki zmaterializowania się takiego ryzyka.
W grudniu 2023 r. wobec Spółki zostało wszczęte postępowanie sądowe w związku z powództwem o
zobowiązanie Spółki do usunięcia zgłoszonych wad i usterek ujawnionych w jednej ze sprzedanych
nieruchomości. Obecnie trwają prace nad treścią ugody w celu definitywnego uregulowania kwestii
spornych. Zaznaczyć przy tym należy, iż szacowana wartość kosztów usunięcia usterek jest znacząco niższa
niż 10 % kapitałów własnych Spółki, a ponadto Spółka oczekuje, że koszty zostaną pokryte przez głównego
wykonawcę nieruchomości.
W dniu 31 lipca 2020 r. Emitent otrzymał informację, iż zgodnie z art. 83 Ustawy o Krajowej Administracji
Skarbowej (Dz. U. 2016 poz. 1947 z póź. zmianami) kontrola podatkowa prowadzona przez Podlaski Urząd
Celno-Skarbowy w Białymstoku przekształciła się w postępowanie podatkowe. Po otrzymaniu w listopadzie
2020 r. wyniku tego postępowania, zasadniczo zgodnego z wynikiem kontroli, Spółka złożyła odwołanie od
nieprawomocnej decyzji I instancji.
W dniu 2 marca 2021 r. Emitent otrzymał od pełnomocnika Emitenta informację o wydanej decyzji
Naczelnika Podlaskiego Urzędu Celno-Skarbowego w Białymstoku o uchyleniu w całości decyzji organu
pierwszej instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. Postępowanie
podatkowe, do którego odnosiła się uchylona decyzja, dotyczy rzetelności deklarowanych podstaw
opodatkowania oraz prawidłowości obliczania i wpłacania podatku dochodowego od osób prawnych za 2014
r. przez Soho Factory, spółkę zależną, której Emitent jest następcą prawnym. Po uzyskaniu opinii doradców
podatkowych, Emitent postanowił wnieść skargę na niniejszą decyzję do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w Białymstoku.
W dniu 2 lipca 2021 r. Emitent otrzymał od pełnomocnika informację o uchyleniu decyzji II instancji
Naczelnika Podlaskiego Urzędu Celno-Skarbowego w Białymstoku z dnia 11 lutego 2021 r. oraz o
zasądzeniu zwrotu kosztów postępowania na rzecz Emitenta, przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w
Białymstoku.
Po analizie prawnej uzasadnienia do wspomnianego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej
„WSA”), uchylającego decyzję Naczelnika Podlaskiego Urzędu Celno-Skarbowego oraz zasięgnięciu opinii
doradców podatkowych, Zarząd Emitenta podjął decyzję odnośnie dalszych przewidywanych działań w
przebiegu ww. postępowania.
Jak wspomniano, zaskarżona uprzednio do WSA Decyzja (organu II instancji) uchyliła w całości decyzję
organu I instancji i przekazywała sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. Emitent, po uzyskaniu
opinii prawnych, stoi na stanowisku, że w toku postępowania nastąpiło (z szeregu powodów) przedawnienie
prawa do orzekania o wysokości straty podatkowej. WSA uchylił wspomnianą decyzję i nakazał organowi
II instancji ponowne rozpatrzenie sprawy zgodnie z wytycznymi Sądu. Organ był m.in. zobowiązany do
udokumentowania przesłanek, które mają znaczenie dla oceny tego czy nastąpiło przedawnienie.
Jednocześnie po analizie uzasadnienia uznano, iż WSA nie podzielił części zarzutów Emitenta. W
odniesieniu do wątków nie uwzględnionych przez WSA, Emitent złożył skargę do Naczelnego Sądu
Administracyjnego.
Emitent złożył również ponowną korektę deklaracji podatkowych, wycofującą skutki skorygowania
wcześniej w toku postępowania (z przyczyn ostrożnościowych) wykorzystania straty podatkowej za 2014 r.
przez Soho Factory.
W dniu 29 sierpnia 2024 r. Emitent otrzymał od pełnomocnika informację o wyroku Naczelnego Sądu
Administracyjnego wraz z jego uzasadnieniem. Sąd podtrzymał wcześniejszy wyrok Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w Białymstoku, uchylający decyzję organu podatkowego II instancji, udzielając
jednocześnie zaleceń co do przeprowadzenia weryfikacji wybranych kwestii - w tym związanych z
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
30
ewentualnym przedawnieniem prawa do orzekania o wysokości straty podatkowej - w pierwszej kolejności
przez tenże organ odwoławczy. Wynik tej analizy oraz decyzja organu będą podlegały, w następnej
kolejności, ew. kontroli i weryfikacji sądowej. Emitent zlecił dokładną analizę otrzymanego orzeczenia NSA
i będzie podejmować decyzje co do dalszych działań w sprawie podatkowej - dotyczącej rzetelności
deklarowanych podstaw opodatkowania oraz prawidłowości obliczania i wpłacania podatku dochodowego
od osób prawnych za 2014 r. przez Soho Factory Sp. z o.o. - po konsultacji z doradcami prawnymi i
podatkowymi.
W dniu 11 marca 2025 r. Emitent otrzymał od pełnomocnika Emitenta informację o wydanej decyzji
Naczelnika Podlaskiego Urzędu Celno-Skarbowego w Białymstoku (działającego jako organ odwoławczy w
postępowaniu podatkowym) o ponownym uchyleniu w całości decyzji organu pierwszej instancji
(otrzymanej w listopadzie 2020 r.) i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez ten organ.
W dniu 15 września 2025 r. Emitent pozyskał informację o wydaniu decyzji w prowadzonym ponownie
wobec Spółki jako następcy prawnego Soho Factory Sp. z o.o. postępowaniu podatkowym I instancji.
W wyniku kontroli, która była prowadzona przez Podlaski Urząd Celno-Skarbowy w Białymstoku w okresie
od dn. 18 października 2018 r., przekształconej następnie w postępowanie podatkowe, Urząd przyjął
stanowisko, że w złożonym zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu w roku podatkowym 2014 (CIT-8)
Soho Factory zawyżyło stratę podatkową, w związku z wykazaniem w ww. deklaracji straty na sprzedaży
akcji spółki zależnej, w zakresie której rozpoznało koszty związane z wniesieniem tych aktywów aportem
przez Emitenta do Soho Factory w kwietniu 2014 r.
Urząd w swojej decyzji zakwestionował przyjętą metodologię wyceny aportu. Stanowisko Urzędu dotyczy
interpretacji wyniku podatkowego na ww. transakcji sprzedaży akcji. Urząd nie odniósł się do żadnych
innych zdarzeń w okresie objętym tą decyzją (poza okolicznościami i skutkami podatkowymi wniesionego
aportu oraz wspomnianej transakcji sprzedaży akcji).
W odniesieniu do powyższego, zdaniem doradców podatkowych Emitenta, Urząd nie uwzględnił w całości,
niewłaściwie zinterpretował lub nie dopuścił szeregu wniosków dowodowych Spółki, co miało wpływ na
niewłaściwą interpretację stanu faktycznego, a w efekcie – na nieprawidłową ocenę prawną i kształt decyzji.
Ponadto, Spółka stoi na stanowisku, że z szeregu przyczyn nastąpiło przedawnienie prawa do orzekania o
wysokości straty podatkowej za rok 2014. W związku z tym, na podstawie rekomendacji doradców
podatkowych, Emitent złożył odwołanie od Decyzji do organu II instancji.
Z uwagi na to, że strata z ww. tytułu została w części rozliczona z dochodami Soho Factory w latach
następnych, kwota główna możliwej zaległości podatkowej wynosiłaby (w razie niekorzystnego wyniku
postępowania odwoławczego) ok. 2,1 mln zł (oraz ok. 1,9 mln zł odsetek wg stanu na dzień 15 września
2025 r.).
W przypadku nieuwzględnienia jej stanowiska przez organ II instancji, Emitentowi przysługuje następnie
ew. skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, właściwego dla instancji, która wydała decyzję w
postępowaniu podatkowym.
Poza powyższym Soho Development S.A. nie była stroną postępowań toczących się przed sądem, organem
właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej w zakresie:
• postępowania dotyczącego zobowiązań albo wierzytelności, którego szacowana wartość stanowiłaby co
najmniej 10% kapitałów własnych Emitenta, ani
• dwu lub więcej postępowań dotyczących zobowiązań albo wierzytelności, których szacowana wartość
stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych Soho Development.
35. Informacje o przychodach, kosztach i wynikach działalności zaniechanej w danym
okresie lub przewidzianej do zaniechania w następnym okresie
Nie dotyczy.
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
31
36. Poniesione nakłady inwestycyjne oraz planowane w okresie najbliższych 12 miesięcy od
dnia bilansowego nakłady inwestycyjne, w tym na niefinansowe aktywa trwałe
Zgodnie z przewidywaną strategią Emitenta, działania Spółki koncentrować się będą na procesach
pozyskiwania aktywów z sektora nieruchomości. W związku z powyższym nakłady inwestycyjne wiązać się
będą z ich przygotowaniem do nabycia przez Emitenta.
W roku obrotowym objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym Emitent poczynił następujące
inwestycje:
• nabycie certyfikatów inwestycyjnych Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego na łączną kwotę ok 2 mln
zł,
• objęcie nowoutworzonych udziałów w spółce nieruchomościowej za łączną kwotę 4 mln zł. Udziały
zostały sprzedane w okresie objętym sprawozdaniem finansowym. Należność z tytułu sprzedaży
wynosiła 4 mln zł i została spłacona po dniu bilansowym dnia 23 stycznia 2026 r.,
• zawarcie przedwstępnej umowy nabycia udziałów za łączną kwotę 4 mln zł. Zgodnie z postanowieniami
umowy oraz aneksu do umowy, Sprzedający był uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy do
dnia 26 stycznia 2026 r. za zapłatą na rzecz Kupującego kary umownej wynoszącej 300 tys. zł.
Odstąpienie od umowy miało miejsce 21 stycznia 2026 r., zwrot zaliczki i zapłata kary umownej
nastąpiły w dniach: 22 i 23 stycznia 2026 r.
Zamiarem Spółki jest dalsze prowadzenie działalności inwestycyjnej i deweloperskiej w obszarze
nieruchomości mieszkalnych. Spółka ma zamiar powrócić do aktywnego prowadzenia działalności
deweloperskiej.
37. Informacje o wspólnych przedsięwzięciach
W okresie sprawozdawczym Spółka nie prowadziła wspólnych przedsięwzięć o istotnym charakterze.
38. Przychody uzyskiwane sezonowo, cyklicznie lub sporadycznie
Działalność Emitenta nie ma charakteru cyklicznego czy sezonowego.
39. Rozliczenia podatkowe
W dniu 31 lipca 2020 r. Emitent otrzymał informację, iż zgodnie z art. 83 Ustawy o Krajowej Administracji
Skarbowej (Dz. U. 2016 poz. 1947 z póź. zmianami) kontrola podatkowa prowadzona przez Podlaski Urząd
Celno-Skarbowy w Białymstoku przekształciła się w postępowanie podatkowe. Po otrzymaniu w listopadzie
2020 r. wyniku tego postępowania, zasadniczo zgodnego z wynikiem kontroli, Spółka złożyła odwołanie od
nieprawomocnej decyzji I instancji.
Szczegółowe informacje dot. ww. postępowania, w tym jego dalszego przebiegu, zostały opisane w nocie 34
do sprawozdania finansowego.
40. Informacje o transakcjach Emitenta z jednostkami powiązanymi
Transakcje SHD S.A. z jednostkami nadrzędnymi (akcjonariuszami), kluczowymi członkami kadry
kierowniczej SHD S.A. oraz pozostałymi podmiotami powiązanymi
Strony transakcji 30.09.2025 r.
/ 12 miesięcy /
Zobowiązania
(tys. zł)
Należności
(tys. zł)
Wynagrodzenia*
(tys. zł)
Sprzedaż
(tys. zł)
Zakupy
(tys. zł)
Inne
(tys. zł)
Akcjonariusze posiadający
znaczący wpływ
0
0
0
0
0
0
Kluczowy personel
0
0
288
0
0
0
Pozostałe podmioty powiązane**
6
4 000
0
4 356
434
4 000
Razem
6
4 000
288
4 356
434
4 000
*Wynagrodzenie kluczowego personelu obejmuje umowy o pracę oraz umowy cywilno-prawne.
** W rozumieniu punktu 18 g) MSR 24
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
32
SHD S.A. udzieliło dwóch pożyczek podmiotowi, w którym udziały większościowe (bezpośrednio lub
pośrednio) posiada główny Akcjonariusz Emitenta. Termin spłaty przypadał na 31.12.2024 r., a
oprocentowanie wynosiło WIBOR 3M plus marża 4%. Zabezpieczeniem udzielonych pożyczek było
poręczenie udzielone przez głównego Akcjonariusza Emitenta. Pożyczki zostały spłacone przed dniem
bilansowym. W wyniku przeprowadzonej analizy powiązań, na podstawie oświadczenia Akcjonariusza i
przedstawionych dokumentów, stwierdzono brak sprawowania kontroli przez głównego Akcjonariusza
Emitenta nad pożyczkobiorcą. W związku z tym podmiot ten nie został zakwalifikowany do podmiotów
powiązanych w świetle MSR 24, a transakcje z tym podmiotem nie zostały ujęte w powyżej tabeli.
Ponadto, SHD S.A. udzieliło pożyczki na rzecz podmiotu, w którym Członek Rady Nadzorczej Emitenta jest
znaczącym inwestorem. Termin spłaty tej pożyczki był ustalony na 10.01.2025 r., a jej oprocentowanie było
stałe i wynosiło 10%. Pożyczka nie posiadała zabezpieczenia, natomiast została spłacona zgodnie z umową.
Przyjmując, że Członek Rady Nadzorczej miał znaczący wpływ na pożyczkobiorcę, wartość uzyskanych w
roku obrotowym odsetek została wykazana w załączonej tabeli, w odniesieniu do pozostałych podmiotów
powiązanych.
Dodatkowo, z podmiotem w stosunku do którego występują powiązania o charakterze osobowym (przez
Członka Rady Nadzorczej) została zawarta umowa, stanowiąca formę zaliczki na zakup udziałów. Zaliczka
w kwocie 1.500 tys. zł została zwrócona w dniu 22.09.2025 r. wraz z naliczoną karą umowną w wysokości
300 tys. zł.
Ponadto, w okresie objętym sprawozdaniem finansowym, Emitent objął za kwotę 4 mln zł nowoutworzone
udziały w kapitale spółki powiązanej pośrednio z głównym Akcjonariuszem Emitenta. W wyniku tej
transakcji Emitent stał się 50% udziałowcem Spółki. Udziały zostały sprzedane w okresie objętym
sprawozdaniem finansowym. Należność z tytułu sprzedaży wynosiła 4 mln zł na dzień bilansowy i została
uregulowana po dniu bilansowym dnia 23 stycznia 2026 r. Transakcja została opisana w nocie 14.
41. Segmenty operacyjne
Poczynając od 01.10.2019 r. w Spółce SHD S.A. jest wyodrębniany jeden segment działalności: segment
inwestycyjno – finansowy.
42. Informacje o zatrudnieniu
Stan zatrudnienia w Spółce wynosił 9 osób na dzień bilansowy, na dzień publikacji stan zatrudnienia wynosi
9 osób.
43. Informacje o wynagrodzeniach, premiach i nagrodach dla osób wchodzących w skład
organów zarządzających i nadzorujących Emitenta
ZARZĄD
Okres pełnienia funkcji
(w tys. zł)
Imię i nazwisko
Funkcja
Od
Do
Wynagrodzenie
za okres
01.10.2024 r. -
30.09.2025 r.
Anna Burda
Prezes Zarządu
02.11.2022 r.
do chwili obecnej
120
Razem
120
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
33
RADA NADZORCZA
Okres pełnienia funkcji
(w tys. zł)
Imię i nazwisko
Funkcja
Od
Do
Wynagrodzenie
za okres
01.10.2024 r. -
30.09.2025 r.
Maciej Zientara
Przewodniczący RN
02.11.2022 r.
do chwili obecnej
36
Jakub Szumielewicz
Wiceprzewodniczący
RN
01.10.2021 r.
30.09.2025 r.
36
Maciej Duda
Wiceprzewodniczący
RN
30.09.2025 r.
do chwili obecnej
0
Monika
Hałupczak
Członek RN
01.10.2021 r.
30.09.2025 r.
24
Marcin Zientara
Członek RN
01.10.2021 r.
do chwili obecnej
24
Seweryn Dmowski
Członek RN
01.10.2021 r.
30.09.2025 r.
24
Ilona Borkowska
Członek RN
02.11.2022 r.
do chwili obecnej
24
Andrzej Nowak
Członek RN
30.09.2025 r.
do chwili obecnej
0
Przemysław Konopka
Członek RN
30.09.2025 r.
do chwili obecnej
0
Razem
168
44. Transakcje z członkami zarządu i organami nadzorczymi i ich małżonkami, krewnymi
lub powinowatymi w linii prostej do drugiego stopnia lub powiązanymi z tytułu opieki,
przysposobienia lub kurateli z osobą zarządzającą lub będącą w organach nadzorczych
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły wymienione wyżej transakcje, poza opisanymi w nocie 43
sprawozdania finansowego.
45. Informacje o pożyczkach, kredytach, zaliczkach i gwarancjach udzielonych osobom
wchodzącym w skład organów zarządzających i nadzorujących
W okresie sprawozdawczym nie zostały udzielone przez Emitenta żadne pożyczki, gwarancje i poręczenia
członkom Zarządu lub członkom Rady Nadzorczej Emitenta.
W okresie sprawozdawczym nie zostały udzielone przez Emitenta żadne pożyczki, gwarancje i poręczenia
osobom związanym z tytułu opieki, przysposobienia lub kurateli z członkami Zarządu lub organów
nadzorczych Emitenta.
46. Stanowisko Zarządu odnośnie do możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych
prognoz wyników na dany rok
Zarząd Soho Development S.A. nie publikował prognoz wyników.
47. Wyjaśnienia istotnych pozycji Rocznego Sprawozdania z Przepływów Pieniężnych
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym wystąpiły następujące istotne operacje:
• całkowita spłata pożyczek w kwocie 9,5 mln zł,
• zakup udziałów w spółce celowej za kwotę 4 mln zł,
• wpłata zaliczki na zakup akcji w spółce inwestycyjnej w kwocie 4 mln zł,
• zakup certyfikatów inwestycyjnych za kwotę 2 mln zł,
• zwrot zaliczki na zakup udziałów 1,5 mln zł wraz z karą umowną 0,3 mln zł.
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
34
48. Informacje o znaczących zdarzeniach, dotyczących lat ubiegłych, ujętych
w sprawozdaniu finansowym za bieżący okres
W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym nie wystąpiły zdarzenia dotyczące lat ubiegłych
w istotny sposób wpływające na wynik finansowy SHD S.A.
49. Informacje o znaczących zdarzeniach, jakie nastąpiły w okresie objętym sprawozdaniem
Postępowanie podatkowe
W dniu 11 marca 2025 r. Emitent otrzymał od pełnomocnika Emitenta informację o wydanej decyzji
Naczelnika Podlaskiego Urzędu Celno-Skarbowego w Białymstoku (działającego jako organ odwoławczy w
postępowaniu podatkowym) o ponownym uchyleniu w całości decyzji organu pierwszej instancji
(otrzymanej w listopadzie 2020 r.) i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez ten organ.
W dniu 15 września 2025 r. Emitent pozyskał informację o wydaniu decyzji w prowadzonym ponownie
wobec Spółki jako następcy prawnego Soho Factory Sp. z o.o. postępowaniu podatkowym I instancji.
W wyniku kontroli, która była prowadzona przez Podlaski Urząd Celno-Skarbowy w Białymstoku w okresie
od dn. 18 października 2018 r., przekształconej następnie w postępowanie podatkowe, Urząd przyjął
stanowisko, że w złożonym zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu w roku podatkowym 2014 (CIT-8)
Soho Factory zawyżyło stratę podatkową, w związku z wykazaniem w ww. deklaracji straty na sprzedaży
akcji spółki zależnej, w zakresie której rozpoznało koszty związane z wniesieniem tych aktywów aportem
przez Emitenta do Soho Factory w kwietniu 2014 r.
Urząd w swojej decyzji zakwestionował przyjętą metodologię wyceny aportu. Stanowisko Urzędu dotyczy
interpretacji wyniku podatkowego na ww. transakcji sprzedaży akcji. Urząd nie odniósł się do żadnych
innych zdarzeń w okresie objętym tą decyzją (poza okolicznościami i skutkami podatkowymi wniesionego
aportu oraz wspomnianej transakcji sprzedaży akcji).
W odniesieniu do powyższego, zdaniem doradców podatkowych Emitenta, Urząd nie uwzględnił w całości,
niewłaściwie zinterpretował lub nie dopuścił szeregu wniosków dowodowych Spółki, co miało wpływ na
niewłaściwą interpretację stanu faktycznego, a w efekcie – na nieprawidłową ocenę prawną i kształt decyzji.
Ponadto, Spółka stoi na stanowisku, że z szeregu przyczyn nastąpiło przedawnienie prawa do orzekania o
wysokości straty podatkowej za rok 2014. W związku z tym, na podstawie rekomendacji doradców
podatkowych, Emitent złożył odwołanie od Decyzji do organu II instancji.
Z uwagi na to, że strata z ww. tytułu została w części rozliczona z dochodami Soho Factory w latach
następnych, kwota główna możliwej zaległości podatkowej wynosiłaby (w razie niekorzystnego wyniku
postępowania odwoławczego) ok. 2,1 mln zł (oraz ok. 1,9 mln zł odsetek wg stanu na dzień 15 września
2025 r.).
W przypadku nieuwzględnienia jej stanowiska przez organ II instancji, Emitentowi przysługuje następnie
ew. skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, właściwego dla instancji, która wydała decyzję w
postępowaniu podatkowym.
Zwołanie Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy
W dniu 26.03.2025 r. odbyło się Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, które podjęło
uchwały w sprawie:
• zatwierdzenia sprawozdania finansowego oraz sprawozdana Zarządu za rok obrotowy trwający od dnia
01.10.2023 r. do dnia 30.09.2024 r.,
• pokrycia straty Spółki za okres od dnia 01.10.2023 r. do dnia 30.09.2024 r.,
• udzielania absolutorium Członkom Zarządu oraz Rady Nadzorczej Spółki,
• kontynuacji działalności przez Spółkę.
Powołanie Rady Nadzorczej nowej kadencji
W dniu 30.09.2025 r. NWZA podjęło uchwały w sprawie składu Rady Nadzorczej nowej kadencji:
• Maciej Zientara - Przewodniczący Rady Nadzorczej
• Maciej Duda - Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
35
• Ilona Borkowska - Członek Rady Nadzorczej
• Marcin Zientara - Członek Rady Nadzorczej
• Andrzej Nowak - Członek Rady Nadzorczej
• Przemysław Konopka - Członek Rady Nadzorczej
Pozostałe kwestie
Zarząd przeanalizował ryzyka związane z wojną na Ukrainie i nie zidentyfikował bezpośredniego wpływu
na działalność Emitenta.
50. Informacje o znaczących zdarzeniach, jakie nastąpiły po okresie objętym
sprawozdaniem
Powołanie Zarządu nowej kadencji
Uchwałą z dnia 01.10.2025 r. Rada Nadzorcza Spółki powołała Panią Annę Burdę na kolejną pięcioletnią
kadencję do jednoosobowego składu Zarządu Spółki, powierzając jej funkcję Prezesa Zarządu.
Nabycie akcji Emitenta przez Superkonstelacja Limited
W dniu 17 października 2025 r. Spółka otrzymała zawiadomienie w trybie art. 19 ust. 1 MAR od spółki
Superkonstelacja Limited z siedzibą w Larnace, będącej osobą blisko związaną z Panem Maciejem Zientarą
– Przewodniczącym Rady Nadzorczej, w związku z nabyciem 2.187.162 akcji Spółki.
Wezwanie do sprzedaży akcji Spółki
W dniu 14 listopada 2025 r. Emitent powziął informację o ogłoszeniu przez spółkę Superkonstelacja Limited
(„Wzywający”) wezwania do zapisywania się na sprzedaż akcji Spółki zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z dnia
29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do
zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych („Wezwanie”). Wezwanie zostało ogłoszone
w związku z rozliczeniem w dniu 17 października 2025 r. nabycia przez Wzywającego 2.187.162 akcji
Spółki, co nastąpiło w związku z zawarciem w dniu 16 października 2025 r. trzech transakcji pakietowych
nabycia akcji Spółki w wyniku czego Wzywający zwiększył udział w ogólnej liczbie głosów na walnym
zgromadzeniu Spółki z poziomu 42,69 % ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki do
poziomu 52,85 % ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki.
Przedmiotem Wezwania jest 10.156.745 (słownie: dziesięć milionów sto pięćdziesiąt sześć tysięcy siedemset
czterdzieści pięć) akcji na okaziciela o wartości nominalnej 0,10 zł (dziesięć groszy) każda, wyemitowanych
przez Spółkę, zdematerializowanych i oznaczonych kodem ISIN PLNFI0400015, wprowadzonych do obrotu
na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. („Akcje”).
Każda Akcja uprawnia do jednego głosu na walnym zgromadzeniu Spółki. Akcje objęte Wezwaniem będą
nabywane po cenie 0,41 zł (czterdzieści jeden groszy) za jedną Akcję.
Wezwanie zostało ogłoszone przez spółkę Superkonstelacja Limited z siedzibą w Larnace („Wzywający”),
w związku z planowanym nabyciem przez Wzywającego akcji Spółki w celu osiągnięcia 100% ogólnej
liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki. Podstawą faktyczną ogłoszenia Wezwania jest rozliczenie
w dniu 17 października 2025 r. nabycia przez Wzywającego 2.187.162 akcji Spółki, co nastąpiło w związku
z zawarciem w dniu 16 października 2025 r. trzech transakcji pakietowych nabycia akcji Spółki, w wyniku
czego Wzywający zwiększył udział w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Spółki z poziomu
42,69 % ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu Spółki do poziomu 52,85 % ogólnej liczby głosów
na walnym zgromadzeniu Spółki. Wzywający jest również podmiotem nabywającym Akcje w ramach
Wezwania. Wzywający jest podmiotem dominującym wobec Spółki. Wzywający posiada bezpośrednio
11.383.152 (słownie: jedenaście milionów trzysta osiemdziesiąt trzy tysiące sto pięćdziesiąt dwie) akcje
Spółki, stanowiące ok. 52,85 % (słownie: pięćdziesiąt dwa i osiemdziesiąt pięć setnych procenta) kapitału
zakładowego Spółki, uprawniających do 11.383.152 (słownie: jedenastu milionów trzystu osiemdziesięciu
trzech tysięcy stu pięćdziesięciu dwóch) głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących ok. 52,85
% (słownie: pięćdziesiąt dwa i osiemdziesiąt pięć setnych procenta) ogólnej liczby głosów w Spółce.
Podmiotem dominującym wobec Wzywającego jest Pan Maciej Zientara, posiadający 100 % (słownie: sto
procent) udziałów w kapitale zakładowym Wzywającego, uprawniających do 100 % (słownie: stu procent)
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
36
głosów na walnym zgromadzeniu Wzywającego. Pan Maciej Zientara posiada 892.604 warranty
subskrypcyjne serii A Spółki (dalej także jako „Warranty Subskrypcyjne Serii A”), które uprawniają do
nabycia 892.604 akcji serii F Spółki (dalej także jako „Akcje Serii F”) w warunkowym kapitale zakładowym
Spółki, dających prawo do wykonywania 892.604 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, co stanowi 4,14
% ogólnej liczby głosów w Spółce (przy uwzględnieniu obecnej wysokości kapitału zakładowego, a zatem
bez uwzględnienia podwyższenia kapitału zakładowego, które musiałoby nastąpić, w przypadku objęcia
Akcji Serii F, w wykonaniu Warrantów Subskrypcyjnych Serii A). Pan Maciej Zientara jest również
Przewodniczącym Rady Nadzorczej Spółki.
Mając na względzie deklaracje Wzywającego, że:
• po nabyciu Akcji w wyniku Wezwania nie planuje wprowadzać istotnych zmian w stosunku do
przedmiotu działalności Spółki lub miejsca prowadzenia działalności,
• jego zamiarem jest, aby Spółka dalej prowadziła działalność inwestycyjną i deweloperską w obszarze
nieruchomości mieszkalnych,
• oczekuje, że Spółka powróci do aktywnego prowadzenia działalności deweloperskiej przede wszystkim
o charakterze butikowym i zbuduje odpowiednią skalę tej działalności,
• zamiarem Wzywającego jest doprowadzenie do wzmocnienia kapitałowego Spółki i zwiększenia jej
zdolności inwestycyjnych, poprzez emisję akcji z prawem poboru, skierowanej do wszystkich
akcjonariuszy Spółki,
• Wzywający nie planuje w najbliższej przyszłości podjęcia działań w celu wycofania Akcji z obrotu na
rynku regulowanym,
w opinii Zarządu przedstawione przez Wzywającego strategiczne plany względem Spółki dotyczące jej
działalności i dalszego rozwoju Spółki pozostają w zgodności z dotychczas realizowanym kierunkiem jej
działalności. Zarząd stoi na stanowisku, że Wezwanie nie powinno w związku z tym wywołać negatywnych
skutków dla interesu Spółki. Ponadto treść Wezwania nie wskazuje na zamiar zmiany zatrudnienia w Spółce,
w związku z czym w opinii Zarządu Wezwanie nie powinno mieć wpływu na zatrudnienie w Spółce.
Jednocześnie Zarząd informuje, że niniejsze stanowisko Zarządu Spółki zostało przedstawione pracownikom
Spółki zgodnie z wymogiem wynikającym z art. 80 ust. 1 Ustawy o ofercie.
Zgodnie z Wezwaniem, strategiczne zamiary Wzywającego wobec Spółki są następujące: „Wzywający
traktuje zaangażowanie w Spółkę jako długoterminową inwestycję o charakterze strategicznym. Poprzez
nabycie Akcji w ramach Wezwania, Wzywający zamierza zwiększyć swój udział w kapitale zakładowym
Spółki, aby móc realizować długoterminową inwestycję finansową w Spółkę. Wzywający, po nabyciu Akcji
w wyniku Wezwania, nie planuje wprowadzać istotnych zmian w stosunku do przedmiotu działalności
Spółki lub miejsca prowadzenia działalności. Zamiarem Wzywającego jest, aby Spółka dalej prowadziła
działalność inwestycyjną i deweloperską w obszarze nieruchomości mieszkalnych. Wzywający oczekuje, że
Spółka powróci do aktywnego prowadzenia działalności deweloperskiej przede wszystkim o charakterze
butikowym i zbuduje odpowiednią skalę tej działalności. Zamiarem Wzywającego jest doprowadzenie do
wzmocnienia kapitałowego Spółki i zwiększenia jej zdolności inwestycyjnych, poprzez emisję akcji z
prawem poboru, skierowanej do wszystkich akcjonariuszy Spółki. W ocenie Wzywającego, zasilenie Spółki
w kapitał własny pozwoli na realizację nowych projektów, zwiększy zdolność konkurencyjną, a także
wzmocni stabilność finansową Spółki w obliczu dynamicznego otoczenia rynkowego. Wzywający, planując
wzmocnienie kapitałowe Spółki i zwiększenie jej zdolności inwestycyjnych, jednocześnie respektuje
zróżnicowane oczekiwania akcjonariuszy. W związku z ogłoszeniem Wezwania, akcjonariusze Spółki,
którzy nie są zainteresowani dalszym zaangażowaniem finansowym w Spółkę, mają możliwość wyjścia z
inwestycji na przejrzystych i równych warunkach. (…) Wzywający nie planuje w najbliższej przyszłości
podjęcia działań w celu wycofania Akcji z obrotu na rynku regulowanym.”
W świetle powyższego, w opinii Zarządu Spółki, przedstawione przez Wzywającego strategiczne plany
względem Spółki dotyczące jej działalności i dalszego rozwoju Spółki pozostają w zgodności z dotychczas
realizowanym kierunkiem jej działalności. W szczególności plany dotyczące wzmocnienia kapitałowego
Spółki, są niezbędne w celu powrotu do aktywnego prowadzenia przez Spółkę działalności deweloperskiej.
W związku z brakiem wyrażenia przez Wzywającego planów odnośnie do wprowadzenia istotnych zmian w
stosunku do przedmiotu działalności Spółki, w opinii Zarządu Spółki strategiczne plany Wzywającego nie
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
37
wpłyną na zatrudnienie w Spółce. Jednocześnie, mając na względzie, że zgodnie z Wezwaniem, Wzywający
nie planuje istotnych zmian w zakresie miejsca prowadzenia działalności, strategiczne plany Wzywającego
powinny pozostać bez wpływu na lokalizację prowadzenia działalności przez Spółkę.
Zgodnie z treścią Wezwania Akcje objęte Wezwaniem były nabywane po cenie 0,41 zł (czterdzieści jeden
groszy) za jedną Akcję („Cena Akcji”). Zgodnie z Wezwaniem:
a. Średnia arytmetyczna ze średnich, dziennych cen ważonych wolumenem obrotu Akcjami na rynku
podstawowym GPW z okresu 3 miesięcy poprzedzających przekazanie Zawiadomienia, w czasie których
dokonywany był obrót akcjami Spółki, wynosiła w zaokrągleniu w górę do dwóch miejsc po przecinku
0,41 zł (czterdzieści jeden groszy) za jedną Akcję.
b. Średnia arytmetyczna ze średnich, dziennych cen ważonych wolumenem obrotu Akcjami na rynku
podstawowym GPW, z okresu 6 miesięcy poprzedzających przekazanie Zawiadomienia, w czasie
których dokonywany był obrót akcjami Spółki, wynosiła w zaokrągleniu w górę do dwóch miejsc po
przecinku 0,39 zł (trzydzieści dziewięć groszy) za jedną Akcję.
c. Cena Akcji nie była niższa od najwyższej ceny, jaką Wzywający, podmioty od niego zależne, podmioty
wobec niego dominujące, podmioty będące osobami trzecimi, o których mowa w art. 87 ust. 1 pkt 3 lit.
a Ustawy o Ofercie, zapłaciły za akcje Spółki w okresie 12 miesięcy poprzedzających przekazanie
Zawiadomienia, która wynosi 0,37 zł (słownie: trzydzieści siedem groszy) za jedną Akcję, którą to cenę
zapłacił Wzywający, na podstawie transakcji nabycia akcji Spółki z dnia 16 października 2025 r. Z
wyjątkiem w/w transakcji nabycia akcji Spółki z dnia 16 października 2025 r., w okresie 12 miesięcy
poprzedzających przekazanie Zawiadomienia Wzywający, podmioty od niego zależne, podmioty wobec
niego dominujące ani podmioty będące osobami trzecimi, o których mowa w art. 87 ust. 1 pkt 3 lit. a
Ustawy o Ofercie, nie nabywały ani nie zobowiązały się nabyć akcji Spółki, za gotówkę ani za
świadczenia niepieniężne, w sposób pośredni lub bezpośredni,
d. Wzywający nie był, również w okresie 12 miesięcy poprzedzających przekazanie Zawiadomienia, stroną
porozumienia, o którym mowa w art. 87 ust. 1 pkt 5 Ustawy o Ofercie.
Cena oferowana w Wezwaniu, nie była zatem niższa od ceny wskazanej w literach a) – c) powyżej.
W oparciu zaś o informacje zawarte w analizowanych przez Zarząd materiałach, Zarząd stwierdził, że w jego
ocenie cena proponowana w Wezwaniu zawierała się w przedziale wartości godziwej akcji Spółki,
oszacowanej przez Zarząd.
Zwołanie Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy
Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie zostało zwołane na dzień 17.11.2025 r. Podczas NWZA została podjęta
uchwała w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji akcji zwykłych na okaziciela
Serii G, w trybie oferty publicznej papierów wartościowych, w drodze subskrypcji zamkniętej (z
zachowaniem prawa poboru obecnych akcjonariuszy Spółki), ustalenia dnia 27 stycznia 2026 r. jako dnia
prawa poboru akcji Serii G, dematerializacji oraz ubiegania się o dopuszczenie i wprowadzenie akcji Serii G
do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
oraz zmiany statutu Spółki, a także upoważnienia Rady Nadzorczej Spółki do ustalenia tekstu jednolitego
Statutu Spółki.
NWZA podjęło następnie uchwałę w sprawie zarządzenia przerwy w obradach Walnego Zgromadzenia do
dnia 8 grudnia 2025 r. W dniu 8 grudnia 2025 r. obrady NWZA zostały wznowione. Podczas obrad NWZA
podjęto następujące uchwały:
1. Podwyższa się kapitał zakładowy Spółki z kwoty 2 153 989,70 zł (słownie: dwa miliony sto pięćdziesiąt
trzy tysiące dziewięćset osiemdziesiąt dziewięć złotych 70/100) do kwoty nie niższej niż 11 846 943,40
zł (słownie: jedenaście milionów osiemset czterdzieści sześć tysięcy dziewięćset czterdzieści trzy złote
40/100) oraz nie wyższej niż 21 539 897,00 zł (słownie: dwadzieścia jeden milionów pięćset trzydzieści
dziewięć tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt siedem złotych 00/100), tj. o kwotę nie niższą niż 9 692
953,70 zł (słownie: dziewięć milionów sześćset dziewięćdziesiąt dwa tysiące dziewięćset pięćdziesiąt
trzy złote 70/100) oraz nie wyższą niż 19 385 907,30 zł (słownie: dziewiętnaście milionów trzysta
osiemdziesiąt pięć tysięcy dziewięćset siedem złotych 30/100), w drodze emisji nie mniej niż 96 929 537
(dziewięćdziesięciu sześciu milionów dziewięciuset dwudziestu dziewięciu tysięcy pięciuset trzydziestu
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
38
siedmiu) oraz nie więcej niż 193 859 073 (słownie: stu dziewięćdziesięciu trzech milionów ośmiuset
pięćdziesięciu dziewięciu tysięcy 2 siedemdziesięciu trzech) nowych akcji zwykłych na okaziciela Serii
G o wartości nominalnej 0,10 zł (słownie: dziesięć groszy) każda („Akcje Serii G”),
2. Cena emisyjna jednej Akcji Serii G wynosić będzie 0,10 zł (słownie: 10 groszy),
3. Akcje Serii G będą mogły zostać objęte wyłącznie w zamian za wkłady pieniężne,
4. Akcje Serii G zostaną wyemitowane przez Spółkę w trybie subskrypcji zamkniętej w rozumieniu art.
431 § 2 pkt 2) KSH, przeprowadzonej w drodze oferty publicznej papierów wartościowych w rozumieniu
art. 2 lit. d) Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017
r. w sprawie prospektu, który ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierów
wartościowych lub dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym oraz uchylenia dyrektywy
2003/71/WE („Rozporządzenie prospektowe”), co do której mają zastosowanie przepisy zawarte w art.
1 ust. 4 lit. db) Rozporządzenia prospektowego, tj. co do której to oferty publicznej papierów
wartościowych obowiązek opublikowania prospektu nie ma zastosowania, pod warunkiem złożenia do
właściwego organu i udostępnienia do wiadomości publicznej dokumentu, o którym mowa w art. 1 ust.
4 lit. db) pkt (iii) Rozporządzenia prospektowego,
5. Akcje Serii G będą uczestniczyć w dywidendzie na następujących zasadach:
o Akcje Serii G zapisane po raz pierwszy na rachunku papierów wartościowych najpóźniej w dniu
dywidendy ustalonym w uchwale Walnego Zgromadzenia w sprawie podziału zysku,
uczestniczą w dywidendzie począwszy od zysku za poprzedni rok obrotowy, tzn. od dnia 1
października roku obrotowego poprzedzającego bezpośrednio rok obrotowy, w którym akcje te
zostały zapisane po raz pierwszy na rachunku papierów wartościowych,
o Akcje Serii G zapisane po raz pierwszy na rachunku papierów wartościowych w dniu
przypadającym po dniu dywidendy ustalonym w uchwale Walnego Zgromadzenia w sprawie
podziału zysku, uczestniczą w dywidendzie począwszy od zysku za rok obrotowy, w którym
akcje te zostały zapisane po raz pierwszy na rachunku papierów wartościowych, to znaczy od
dnia 1 października tego roku obrotowego,
6. Ustala się dzień 27 stycznia 2026 r. jako dzień prawa poboru Akcji Serii G („Dzień Prawa Poboru”),
7. Akcjonariuszom Spółki, posiadającym akcje Spółki na koniec Dnia Prawa Poboru będzie przysługiwało
prawo poboru Akcji Serii G, w ten sposób, że na każdą jedną akcję Spółki posiadaną przez akcjonariusza
na koniec Dnia Prawa Poboru, akcjonariuszowi będzie przysługiwało jedno jednostkowe prawo poboru
(„Jednostkowe Prawo Poboru”),
8. Jedno Jednostkowe Prawo Poboru będzie uprawniać do objęcia 9 (dziewięciu) Akcji Serii G,
9. Ostateczną liczbę Akcji Serii G przydzielonych osobie, która złożyła zapis na Akcje Serii G w
wykonaniu prawa poboru, ustala się poprzez pomnożenie liczby Jednostkowych Praw Poboru, objętych
wszystkimi ważnymi zapisami złożonymi przez tę osobę, przez liczbę Akcji Serii G, do objęcia których
uprawnia jedno Jednostkowe Prawo Poboru,
10. Wykonanie prawa poboru akcji w ramach oferty publicznej nastąpi w jednym terminie zgodnie z
postanowieniami art. 436 KSH. Akcjonariusze, którym służyć będzie prawo poboru Akcji Serii G, będą
mogli w terminie jego wykonania dokonać jednocześnie dodatkowego zapisu na Akcje Serii G w liczbie
nie większej niż wielkość emisji, w razie niewykonania prawa poboru przez pozostałych akcjonariuszy,
11. Akcje Serii G objęte zapisami dodatkowymi Zarząd przydzieli proporcjonalnie do złożonych
dodatkowych zapisów,
12. Pozostałe Akcje Serii G, nieobjęte w trybie określonym w ust. 9 – 11 powyżej, Zarząd przydzieli według
swojego uznania wybranym przez Zarząd Spółki osobom (tj. akcjonariuszom lub podmiotom spoza
grona akcjonariuszy Spółki), zgodnie z art. 436 § 4 KSH, jednak po cenie nie niższej niż cena emisyjna,
określona w ust. 2,
13. Akcje Serii G będą papierami wartościowymi podlegającymi dematerializacji w Krajowym Depozycie
Papierów Wartościowych, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami
finansowymi,
14. Akcje Serii G będą przedmiotem ubiegania się o ich dopuszczenie i wprowadzenie do obrotu na rynku
regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.,
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
39
15. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki upoważnia Zarząd Spółki do dokonania wszelkich
czynności niezbędnych do wykonania niniejszej Uchwały oraz przeprowadzenia emisji Akcji Serii G, w
tym do:
o określenia szczegółowych warunków oferty publicznej Akcji Serii G, w szczególności terminów
otwarcia i zamknięcia subskrypcji Akcji Serii G, szczegółowych zasad dystrybucji Akcji Serii
G, szczegółowych zasad wykonania prawa poboru, w tym składania zapisów na Akcje Serii G
oraz szczegółowych zasad przydziału Akcji Serii G,
o dokonania przydziału Akcji Serii G oraz wszelkich innych czynności z nim związanych,
o złożenia oświadczenia o wysokości objętego kapitału zakładowego i dookreśleniu wysokości
kapitału zakładowego w statucie Spółki stosowanie do art. 310 § 2 i 4 w zw. z art. 431 § 7 KSH.
16. Szczegółowe warunki oferty publicznej Akcji Serii G zostaną określone w dokumencie zawierającym
informacje określone w załączniku IX do Rozporządzenia prospektowego,
17. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki upoważnia Zarząd Spółki do podjęcia decyzji o:
o odstąpieniu od wykonania niniejszej Uchwały,
o zawieszeniu, wznowieniu, rezygnacji lub odwołaniu oferty Akcji Serii G,
pod warunkiem, że będzie to uzasadnione interesem Spółki,
18. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki upoważnia Zarząd Spółki do podjęcia wszelkich czynności
niezbędnych do zdematerializowania Akcji Serii G, w tym do zawarcia umowy o rejestrację Akcji Serii
G w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A. oraz dopuszczenia i wprowadzenia ich do
obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
W związku z podwyższeniem kapitału zakładowego Spółki, dokonuje się zmiany Statutu Spółki w ten
sposób, że art. 9 ust. 9.1. otrzymuje następujące brzmienie: „Kapitał zakładowy Spółki wynosi nie mniej niż
11.846.943,40 zł (słownie: jedenaście milionów osiemset czterdzieści sześć tysięcy dziewięćset czterdzieści
trzy złote 40/100) i nie więcej niż 21.539.897,00 zł (słownie: dwadzieścia jeden milionów pięćset trzydzieści
dziewięć tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt siedem złotych 00/100) zł i dzieli się na nie mniej niż
118.469.434 (słownie: sto osiemnaście milionów czterysta sześćdziesiąt dziewięć tysięcy czterysta
trzydzieści cztery) i nie więcej niż 215.398.970 (słownie: dwieście piętnaście milionów trzysta
dziewięćdziesiąt osiem tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt) akcji o wartości nominalnej po 0,10 zł (dziesięć
groszy) każda, w tym:
• 2.134.307 (słownie: dwa miliony sto trzydzieści cztery tysiące trzysta siedem) akcji zwykłych na
okaziciela serii A od numeru 00.000.001 do numeru 02.134.307,
• 11.292.038 (słownie: jedenaście milionów dwieście dziewięćdziesiąt dwa tysiące trzydzieści osiem)
akcji zwykłych na okaziciela serii B od numeru 00.000.001 do numeru 11.292.038,
• 521.878 (słownie: pięćset dwadzieścia jeden tysięcy osiemset siedemdziesiąt osiem) akcji zwykłych na
okaziciela serii C od numeru 00.000.001 do numeru 521.878,
• 6.047.121 (słownie: sześć milionów czterdzieści siedem tysięcy sto dwadzieścia jeden) akcji zwykłych
na okaziciela serii D od numeru 00.000.001 do numeru 06.047.121,
• 1.544.553 (słownie: milion pięćset czterdzieści cztery tysiące pięćset pięćdziesiąt trzy) akcje zwykłe na
okaziciela serii E od numeru 00.000.001 do numeru 1.544.553,
• nie mniej niż 96.929.537 (słownie: dziewięćdziesiąt sześć milionów dziewięćset dwadzieścia dziewięć
tysięcy pięćset trzydzieści siedem) i nie więcej niż 193.859.073 (słownie: sto dziewięćdziesiąt trzy
miliony osiemset pięćdziesiąt dziewięć tysięcy 5 siedemdziesiąt trzy) akcje zwykłe na okaziciela Serii G
od numeru 000.000.001 do numeru nie mniej niż 96.929.537 oraz nie więcej niż 193.859.073”
Oferta publiczna Akcji serii G – publikacja Dokumentu
W dniu 26.01.2026 r. Zarząd Spółki, na podstawie § 1 ust. 15 i 16 Uchwały nr 4 Nadzwyczajnego Walnego
Zgromadzenia Spółki z dnia 8 grudnia 2025 r., podjął uchwałę, na podstawie której przyjął dokument
sporządzony w związku z (i) ofertą publiczną nie mniej niż 96 929 537 (słownie: dziewięćdziesięciu sześciu
milionów dziewięciuset dwudziestu dziewięciu tysięcy pięciuset trzydziestu siedmiu) oraz nie więcej niż 193
859 073 (słownie: stu dziewięćdziesięciu trzech milionów ośmiuset pięćdziesięciu dziewięciu tysięcy
siedemdziesięciu trzech) akcji Spółki, zwykłych na okaziciela serii G o wartości nominalnej 0,10 PLN
(słownie: dziesięć groszy) każda („Akcje”), prowadzoną w drodze subskrypcji zamkniętej, z zachowaniem
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
40
prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy („Oferta publiczna”) oraz (ii) ubieganiem się przez Spółkę o
dopuszczenie i wprowadzenie Akcji do obrotu na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów
Wartościowych w Warszawie S.A. Dokument sporządzony został zgodnie z wymogami określonymi w art.
1 ust. 4 lit. db) pkt (iii) oraz art. 1 ust. 5 ba) pkt (iii) Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE)
2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 r. w sprawie prospektu, który ma być publikowany w związku z ofertą
publiczną papierów wartościowych lub dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym oraz uchylenia
dyrektywy 2003/71/WE i zawiera informacje określone w załączniku IX do niniejszego rozporządzenia.
Dokument określa szczegółowe warunki Oferty publicznej, w tym, szczegółowe zasady dystrybucji Akcji,
szczegółowe zasady wykonania prawa poboru, zasady składania zapisów oraz przydziału Akcji.
Dokument dostępny również będzie na stronie internetowej Spółki: www.sohodevelopment.pl oraz na stronie
internetowej Firmy Inwestycyjnej pośredniczącej w ofercie publicznej: www.qsecurities.com. Oferta
publiczna przeprowadzana jest wyłącznie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Informacje zamieszczone
w dokumencie przeznaczone są wyłącznie dla osób mających miejsce zamieszkania i przebywających na
terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej Dokument nie może być
traktowany jako propozycja, zaproszenie lub oferta nabycia Akcji ani jako zamiar pozyskania ofert kupna
Akcji w jakiejkolwiek innej jurysdykcji, w której podjęcie takich działań byłoby niezgodne z
obowiązującymi regulacjami. Dokument ani Akcje nie były przedmiotem rejestracji, zatwierdzenia lub
notyfikacji w jakimkolwiek innym państwie. Akcje objęte Dokumentem nie mogą być oferowane lub
sprzedawane poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej (w tym na terenie innych państw Unii Europejskiej,
Japonii, Kanady, Australii oraz Stanów Zjednoczonych Ameryki). Akcje nie będą oferowane podmiotom
zarejestrowanym w Rosji i na Białorusi ani obywatelom tych państw oraz osobom fizycznym w nich
mieszkającym. Powyższe nie dotyczy osób fizycznych, które jednocześnie są obywatelami państwa
członkowskiego Unii Europejskiej, państwa będącego członkiem Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub
Szwajcarii albo mają zezwolenie na pobyt czasowy lub stały w tych państwach. Powyższy zakaz wynika z
Rozporządzenia 833/2014 (odnośnie Rosji) i Rozporządzenia 765/2006 (odnośnie Białorusi). Każdy
inwestor zamieszkały bądź mający siedzibę poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej powinien zapoznać
się z przepisami prawa polskiego oraz przepisami prawa innych państw, które mogą się do niego stosować.
Soho Development S.A.
Wybrane informacje objaśniające do Rocznego Sprawozdania Finansowego
na dzień 30 września 2025 r. / za okres 12 miesięcy 2024 - 2025 r.
41
Zatwierdzenie Rocznego Sprawozdania Finansowego
Niniejsze Roczne Sprawozdanie Finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu
30 stycznia 2026 r.
Podpisy Zarządu
Data
Imię i nazwisko
Funkcja
Podpis
30.01.2026 r.
Anna Burda
Prezes Zarządu
Podpis osoby, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych Emitenta
Data
Imię i nazwisko
Funkcja
Podpis
30.01.2026 r.
Beata Matasek
Główna Księgowa
Podpis osoby, która sporządziła sprawozdanie finansowe
Data
Imię i nazwisko
Funkcja
Podpis
30.01.2026 r.
Beata Matasek
Główna Księgowa
