Warszawa, 30 stycznia 2026 r.
SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO
REWIDENTA Z BADANIA ROCZNEGO
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
S
S
O
O
H
H
O
O
D
D
E
E
V
V
E
E
L
L
O
O
P
P
M
M
E
E
N
N
T
T
S
S
.
.
A
A
.
.
za okres 01.10.2024 r. – 30.09.2025 r.
WBS Audyt Sp. z o. o. Adres: ul. Grzybowska 4 lok. U9B, 00-131 Warszawa Telefon: (022) 419-20-83,
NIP 525-15-69-214 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego KRS 0000099028,
Kapitał Zakładowy 100.000 zł
Soho Development S.A. Warszawa, ul. Smocza 27
1
SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA
Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej
Soho Development S.A.
Sprawozdanie z badania rocznego sprawozdania finansowego
Opinia
Przeprowadziliśmy badanie rocznego sprawozdania finansowego Soho Development S.A. („Spółka”),
które zawiera sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 30 września 2025 r. oraz sprawozdanie
z całkowitych dochodów, sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym, sprawozdanie z przepływów
pieniężnych za rok za rok obrotowy od 1 października 2024 r. do 30 września 2025 r. oraz informację
dodatkową zawierającą opis przyjętych zasad rachunkowości i inne informacje objaśniające
(„sprawozdanie finansowe”).
Naszym zdaniem, załączone sprawozdanie finansowe:
− przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółki na dzień
30 września 2025 r. oraz jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok obrotowy
zakończony w tym dniu zgodnie z mającymi zastosowanie Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską oraz przyjętymi zasadami
(polityką) rachunkowości;
− jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa oraz statutem Spółki;
− zostało sporządzone na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych zgodnie
z przepisami rozdziału 2 ustawy z dn. 29 września 1994 r. o rachunkowości („Ustawa
o rachunkowości” - Dz. U. z 2023 r., poz. 120 z póź. zm.).
Niniejsza opinia jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu, które wydaliśmy
dnia 30.01.2026 r.
Podstawa opinii
Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania w brzmieniu
Międzynarodowych Standardów Badania przyjętymi uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów nr
3430/52a/2019 z dnia 21 marca 2019 r. w sprawie krajowych standardów badania oraz innych
dokumentów, z późn. zm. oraz uchwałą Rady Polskiej Agencji Nadzoru Audytowego nr 38/I/2022 z
dnia 15 listopada 2022 r. w sprawie krajowych standardów kontroli jakości oraz Krajowego Standardu
Badania 220 (Zmienionego) („KSB”), a także stosownie do ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym („Ustawa o biegłych rewidentach” – t. j.
Dz. U. z 2025 r. poz. 1891) oraz Rozporządzenia UE nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie
szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek
interesu publicznego, uchylającego decyzję Komisji 2005/909/WE („Rozporządzenie UE” – Dz. Urz. UE
L 158 z 27.05.2014, str. 77, z późn. zm.). Nasza odpowiedzialność zgodnie z tymi standardami została
dalej opisana w sekcji naszego sprawozdania Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie
sprawozdania finansowego.
Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z Międzynarodowym Kodeksem etyki zawodowych księgowych
(w tym Międzynarodowymi standardami niezależności) Rady Międzynarodowych Standardów Etyki dla
Księgowych („Kodeks IESBA”) przyjętym uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów nr
WBS Audyt Sp. z o. o. Adres: ul. Grzybowska 4 lok. U9B, 00-131 Warszawa Telefon: (022) 419-20-83,
NIP 525-15-69-214 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego KRS 0000099028,
Kapitał Zakładowy 100.000 zł
Soho Development S.A. Warszawa, ul. Smocza 27
2
3431/52a/2019 z dnia 25 marca 2019 r. w sprawie zasad etyki zawodowej biegłych rewidentów, z
późn. zm., oraz z innymi wymogami etycznymi, które mają zastosowanie do badania sprawozdań
finansowych w Polsce. Wypełniliśmy nasze inne obowiązki etyczne zgodnie z tymi wymogami i
Kodeksem IESBA. W trakcie przeprowadzania badania kluczowy biegły rewident oraz firma audytorska
pozostali niezależni od Spółki zgodnie z wymogami niezależności określonymi w Ustawie o biegłych
rewidentach oraz w Rozporządzeniu UE.
Uważamy, że dowody badania, które uzyskaliśmy są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić
podstawę dla naszej opinii.
Kluczowe sprawy badania
Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były najbardziej
znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres sprawozdawczy. Obejmują one
najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia, w tym ocenione rodzaje
ryzyka istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem. Do spraw tych odnieśliśmy się
w kontekście naszego badania sprawozdania finansowego jako całości oraz przy formułowaniu naszej
opinii oraz podsumowaliśmy naszą reakcję na te rodzaje ryzyka, a w przypadkach, w których uznaliśmy
za stosowne przedstawiliśmy najważniejsze spostrzeżenia związane z tymi rodzajami ryzyka. Nie
wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw.
Kluczowa sprawa badania (opis rodzaju ryzyka
istotnego zniekształcenia)
Procedury biegłego rewidenta w odpowiedzi na
kluczowe sprawy badania
W sprawozdaniu finansowym na dzień
30 września 2025 roku aktywa finansowe
w postaci certyfikatów inwestycyjnych wynoszą
2 312 tys. złotych, natomiast inne należności
wynoszą 8 059 tys. zł, co łącznie stanowi 84,4%
sumy aktywów.
Ze względu na istotną wartość powyższych pozycji
Sprawozdania z sytuacji finansowej Spółki
zidentyfikowano kluczowe ryzyko badania w
powyższym obszarze sprawozdania finansowego
Jednostki.
Procedury biegłego rewidenta obejmowały między
innymi:
• Ocenę poprawności prezentacji aktywów
finansowych i należności w sprawozdaniu
finansowym oraz notach objaśniających
do sprawozdania finansowego.
• Sprawdzenie poprawności wyceny
aktywów finansowych i należności oraz
zgodności wyceny z przepisami oraz
założeniami sprawozdawczości
finansowej,
• Analiza ryzyk w zakresie utraty wartości, w
tym analiza zdarzeń po dniu bilansowym.
Dokonane w ramach badania oceny
i porównania opisane powyżej dostarczyły nam
wystarczających i odpowiednich dowodów badania
niezbędnych do zaadresowania opisanego ryzyka
związanego z aktywami finansowymi.
WBS Audyt Sp. z o. o. Adres: ul. Grzybowska 4 lok. U9B, 00-131 Warszawa Telefon: (022) 419-20-83,
NIP 525-15-69-214 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego KRS 0000099028,
Kapitał Zakładowy 100.000 zł
Soho Development S.A. Warszawa, ul. Smocza 27
3
Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej za sprawozdanie finansowe
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie, na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg
rachunkowych, sprawozdania finansowego, które przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji
majątkowej i finansowej i wyniku finansowego Spółki zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską, przyjętymi zasadami (polityką)
rachunkowości oraz obowiązującymi Spółkę przepisami prawa i statutem, a także za kontrolę
wewnętrzną, którą Zarząd uznaje za niezbędną, aby umożliwić sporządzenie sprawozdania
finansowego niezawierającego istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem.
Sporządzając sprawozdanie finansowe Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za ocenę zdolności Spółki
do kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie, spraw związanych z kontynuacją
działalności oraz za przyjęcie zasady kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości, z
wyjątkiem sytuacji kiedy Zarząd albo zamierza dokonać likwidacji Spółki, albo zaniechać prowadzenia
działalności albo nie ma żadnej realnej alternatywy dla likwidacji lub zaniechania działalności.
Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby sprawozdanie
finansowe spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości. Członkowie Rady
Nadzorczej są odpowiedzialni za nadzorowanie procesu sprawozdawczości finansowej Spółki.
Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie sprawozdania finansowego
Naszymi celami są uzyskanie racjonalnej pewności czy sprawozdanie finansowe jako całość nie zawiera
istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem oraz wydanie sprawozdania z
badania zawierającego naszą opinię. Racjonalna pewność jest wysokim poziomem pewności, ale nie
gwarantuje, że badanie przeprowadzone zgodnie z KSB zawsze wykryje istniejące istotne
zniekształcenie. Zniekształcenia mogą powstawać na skutek oszustwa lub błędu i są uważane za
istotne, jeżeli można racjonalnie oczekiwać, że pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na decyzje
gospodarcze użytkowników podjęte na podstawie tego sprawozdania finansowego.
Koncepcja istotności stosowana jest przez biegłego rewidenta zarówno przy planowaniu i
przeprowadzaniu badania jak i przy ocenie wpływu rozpoznanych podczas badania zniekształceń
oraz nieskorygowanych zniekształceń, jeśli występują, na sprawozdanie finansowe, a także
przy formułowaniu opinii biegłego rewidenta. W związku z powyższym wszystkie opinie i stwierdzenia
zawarte w sprawozdaniu z badania są wyrażane z uwzględnieniem jakościowego i wartościowego
poziomu istotności ustalonego zgodnie ze standardami badania i zawodowym osądem biegłego
rewidenta.
Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani efektywności
lub skuteczności prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub w przyszłości.
Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy zawodowy sceptycyzm,
a także:
− identyfikujemy i oceniamy ryzyka istotnego zniekształcenia sprawozdania finansowego
spowodowanego oszustwem lub błędem, projektujemy i przeprowadzamy procedury badania
odpowiadające tym ryzykom i uzyskujemy dowody badania, które są wystarczające i odpowiednie,
aby stanowić podstawę dla naszej opinii. Ryzyko niewykrycia istotnego zniekształcenia
wynikającego z oszustwa jest większe niż tego wynikającego z błędu, ponieważ oszustwo może
dotyczyć zmowy, fałszerstwa, celowych pominięć, wprowadzenia w błąd lub obejścia kontroli
wewnętrznej;
WBS Audyt Sp. z o. o. Adres: ul. Grzybowska 4 lok. U9B, 00-131 Warszawa Telefon: (022) 419-20-83,
NIP 525-15-69-214 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego KRS 0000099028,
Kapitał Zakładowy 100.000 zł
Soho Development S.A. Warszawa, ul. Smocza 27
4
− uzyskujemy zrozumienie kontroli wewnętrznej stosownej dla badania w celu zaprojektowania
procedur badania, które są odpowiednie w danych okolicznościach, ale nie w celu wyrażenia opinii
na temat skuteczności kontroli wewnętrznej Spółki;
− oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz zasadność szacunków
księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez Zarząd Spółki;
− wyciągamy wniosek na temat odpowiedniości zastosowania przez Zarząd Spółki zasady kontynuacji
działalności jako podstawy rachunkowości oraz, na podstawie uzyskanych dowodów badania, czy
istnieje istotna niepewność związana ze zdarzeniami lub warunkami, która może poddawać w
znaczącą wątpliwość zdolność Spółki do kontynuacji działalności. Jeżeli dochodzimy do wniosku, że
istnieje istotna niepewność, wymagane jest od nas zwrócenie uwagi w naszym sprawozdaniu
biegłego rewidenta na powiązane ujawnienia w sprawozdaniu finansowym lub, jeżeli takie
ujawnienia są nieadekwatne, modyfikujemy naszą opinię. Nasze wnioski są oparte na dowodach
badania uzyskanych do dnia sporządzenia naszego sprawozdania biegłego rewidenta, jednakże
przyszłe zdarzenia lub warunki mogą spowodować, że Spółka zaprzestanie kontynuacji działalności;
− oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość sprawozdania finansowego, w tym ujawnienia,
oraz czy sprawozdanie finansowe przedstawia będące ich podstawą transakcje i zdarzenia w
sposób zapewniający rzetelną prezentację.
Przekazujemy Radzie Nadzorczej oraz Komitetowi Audytu informacje o, między innymi, planowanym
zakresie i czasie przeprowadzenia badania oraz znaczących ustaleniach badania, w tym wszelkich
znaczących słabościach kontroli wewnętrznej, które zidentyfikujemy podczas badania.
Składamy Radzie Nadzorczej oraz Komitetowi Audytu oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych
wymogów etycznych dotyczących niezależności oraz, że będziemy informować ich o wszystkich
powiązaniach i innych sprawach, które mogłyby być racjonalnie uznane za stanowiące zagrożenie dla
naszej niezależności, a tam gdzie ma to zastosowanie, informujemy o zastosowanych
zabezpieczeniach.
Spośród spraw przekazywanych Radzie Nadzorczej ustaliliśmy te sprawy, które były najbardziej
znaczące podczas badania sprawozdania finansowego za bieżący okres sprawozdawczy i dlatego
uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te sprawy w naszym sprawozdaniu biegłego
rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje zabraniają publicznego ich ujawnienia lub gdy,
w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że kwestia nie powinna być przedstawiona w naszym
sprawozdaniu, ponieważ można byłoby racjonalnie oczekiwać, że negatywne konsekwencje
przeważyłyby korzyści takiej informacji dla interesu publicznego.
Inne informacje, w tym sprawozdanie z działalności
Na inne informacje składa się sprawozdanie z działalności Spółki za rok obrotowy zakończony
30 września 2025 r. („Sprawozdanie z działalności”) wraz z oświadczeniem o stosowaniu ładu
korporacyjnego, które jest wyodrębnioną częścią tego Sprawozdania oraz Raport Roczny za rok
obrotowy zakończony 30 września 2025 r. („Raport roczny”) (razem „Inne informacje”).
Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie Innych informacji zgodnie z przepisami prawa.
Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby Sprawozdanie
z działalności Spółki wraz z wyodrębnionymi częściami spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o
rachunkowości.
WBS Audyt Sp. z o. o. Adres: ul. Grzybowska 4 lok. U9B, 00-131 Warszawa Telefon: (022) 419-20-83,
NIP 525-15-69-214 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego KRS 0000099028,
Kapitał Zakładowy 100.000 zł
Soho Development S.A. Warszawa, ul. Smocza 27
5
Odpowiedzialność biegłego rewidenta
Nasza opinia z badania sprawozdania finansowego nie obejmuje Innych informacji. W związku
z badaniem sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem jest zapoznanie się z Innymi
informacjami, i czyniąc to, rozpatrzenie, czy inne informacje nie są istotnie niespójne ze
sprawozdaniem finansowym lub naszą wiedzą uzyskaną podczas badania, lub w inny sposób wydają się
istotnie zniekształcone. Jeśli na podstawie wykonanej pracy, stwierdzimy istotne zniekształcenia w
Innych informacjach, jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszym sprawozdaniu z badania.
Nie mamy nic do przekazania odnośnie Innych informacji.
Naszym obowiązkiem zgodnie z wymogami Ustawy o biegłych rewidentach jest również wydanie
opinii, czy sprawozdanie z działalności, w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości zrównoważonego
rozwoju, zostało sporządzone zgodnie z przepisami oraz, czy jest zgodne z informacjami zawartymi w
sprawozdaniu finansowym. Ponadto jesteśmy zobowiązani do poinformowania, czy Spółka w
oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego zawarła wymagane informacje.
Sprawozdanie z działalności Spółki uzyskaliśmy w dacie niniejszego sprawozdania z badania, a Raport
Roczny będzie dostępny po tej dacie. W przypadku, kiedy stwierdzimy istotne zniekształcenie
w Raporcie Rocznym jesteśmy zobowiązani poinformować o tym Radę Nadzorczą Spółki.
Opinia o Sprawozdaniu z działalności
Na podstawie wykonanej w trakcie badania pracy, naszym zdaniem, Sprawozdanie z działalności
Spółki:
− zostało sporządzone zgodnie z art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz paragrafem 72 ust. 7 i 8
Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10 czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących
i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków
uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego
państwem członkowskim („Rozporządzenie o informacjach bieżących” – Dz. U. z 2025 r., poz. 755);
− jest zgodne z informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.
Ponadto, w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas naszego badania oświadczamy,
że nie stwierdziliśmy w Sprawozdaniu z działalności Spółki istotnych zniekształceń.
Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego
Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła wszystkie
informacje określone w paragrafie 72 ust. 7 pkt 5 Rozporządzenia o informacjach bieżących. Ponadto,
naszym zdaniem, informacje wskazane w paragrafie 72 ust. 7 punkt 5 lit. c-f, h oraz i tego
Rozporządzenia zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego są zgodne z mającymi
zastosowanie przepisami oraz informacjami zawartymi w sprawozdaniu finansowym.
Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji
Oświadczenie na temat świadczonych usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych
Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące badaniem
sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek zależnych są zgodne
z prawem i przepisami obowiązującymi w Polsce oraz że nie świadczyliśmy usług niebędących
badaniem, które są zakazane na mocy art. 5 ust.1 Rozporządzenia UE oraz art. 136 Ustawy o biegłych
WBS Audyt Sp. z o. o. Adres: ul. Grzybowska 4 lok. U9B, 00-131 Warszawa Telefon: (022) 419-20-83,
NIP 525-15-69-214 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego KRS 0000099028,
Kapitał Zakładowy 100.000 zł
Soho Development S.A. Warszawa, ul. Smocza 27
6
rewidentach. Usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz
Spółki i jej spółek zależnych w badanym okresie zostały wymienione w punkcie 21 Sprawozdania
z działalności emitenta Soho Development S.A.
Wybór firmy audytorskiej
Zostaliśmy wybrani do badania sprawozdania finansowego Spółki uchwałą nr 2024/04/03/01 Rady
Nadzorczej Spółki z dnia 3 kwietnia 2024 r. Sprawozdania finansowe jednostki badamy nieprzerwanie
począwszy od roku obrotowego zakończonego dnia 30 września 2020 roku, to jest przez 6 kolejnych
lat.
Kluczowym biegłym rewidentem odpowiedzialnym za badanie, którego rezultatem jest niniejsze
sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta, Anna Królikowska.
Działający w imieniu WBS Audyt Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Grzybowska 4 lok. U9B wpisanej
na listę firm audytorskich pod numerem 3685 w imieniu której kluczowy biegły rewident zbadał
sprawozdanie finansowe.
Anna Królikowska
Kluczowy Biegły Rewident nr ew. 12881
Warszawa, 30 stycznia 2026 r.