MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

LIST PREZESA ZARZ??DU I DYREKTORA GENERALNEGO DO AKCJONARIUSZY

Szanowni Akcjonariusze!

Ka??dego roku czas przerwy bo??onarodzeniowej jest dla mnie okazj?? do refleksji nad drog??

rozwoju naszej organizacji.

Pami??tam rok 2010, kiedy niewielki zesp???? w ma??ym biurze snu?? marzenia o zbudowaniu du??ej

sp????ki dzia??aj??cej w ca??ej Europie. Dzi??, dzi??ki znakomitym wynikom osi??gni??tym w 2025 roku,

to marzenie sta??o si?? rzeczywisto??ci??. MLP Group jest obecnie znacz??cym graczem na

europejskim rynku powierzchni przemys??owo-magazynowych.

W ci??gu zaledwie ostatnich siedmiu lat odnotowali??my wyj??tkowy wzrost, zwi??kszaj??c oko??o

4-krotnie wynik EBITDA (z 15 mln EUR do 50 mln EUR w latach 2018-2025) i 4-krotnie warto????

aktyw??w netto (NAV) (ze 190 mln EUR w 2018 roku do 756 mln EUR w 2025 roku). Dane te

pokazuj?? bezprecedensow?? skal?? naszego rozwoju.

Powierzchnie magazynowe s?? dzi?? coraz cz????ciej postrzegane jako element infrastruktury

krytycznej i filarem bezpiecze??stwa globalnego ??a??cucha dostaw. Magazynowanie nie

oznacza ju?? wy????cznie przechowywania towar??w, lecz w coraz wi??kszym stopniu zapewnianie

ci??g??o??ci i odporno??ci ??a??cuch??w dostaw. Nowoczesne obiekty logistyczne odgrywaj??

kluczow?? rol?? w utrzymaniu nieprzerwanego przep??ywu niezb??dnych produkt??w i towar??w

podstawowych, takich jak ??ywno????, leki czy sprz??t medyczny.

Rados??aw T. Krochta

Prezes Zarz??du i Dyrektor Generalny

MLP Group

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

W rezultacie nieruchomo??ci przemys??owe staj?? si?? jedn?? z najbardziej atrakcyjnych i

odpornych kategorii aktyw??w, wyr????niaj??c?? si?? d??ugoterminow?? stabilno??ci?? oraz

strategicznym znaczeniem. W obliczu zak????ce?? w ??a??cuchach dostaw, napi???? geopolitycznych

oraz potrzeby zapewnienia bezpiecze??stwa gospodarczego magazyny zyskuj?? na znaczeniu

jako wa??ny element stabilizuj??cy, wspieraj??cy bezpiecze??stwo pa??stwa, odporno????

gospodarki oraz niezawodno???? mi??dzynarodowych przep??yw??w handlowych.

Jestem szczeg??lnie dumny z tego, co uda??o nam si?? osi??gn???? w 2025 roku:

??? Odnotowali??my najwy??szy w historii Sp????ki wynik pod wzgl??dem wielko??ci

powierzchni wynaj??tej na podstawie um??w zawartych i przed??u??onych w 2025 roku ???

370 941 m

. Dzi??ki temu warto???? zannualizowanych zakontraktowanych czynsz??w na

koniec roku wzros??a do 81.6 mln EUR, tj. o 34%.

??? Umowy najmu zawarte w 2025 roku zapewniaj?? nam ju?? na pocz??tku 2026 roku baz??

wzrostu przychod??w o 21%.

??? W 2025 roku utrzymali??my wska??nik pustostan??w poni??ej 5%, co efektywnie oznacza

generowanie przychod??w z niemal 100% aktyw??w i gwarantuje sta??y wysoki poziom

przychod??w ze sprzeda??y.

Wzrost przychod??w osi??gni??ty dzi??ki umowom zawartym w 2025 roku oraz w pierwszych

miesi??cach 2026 roku istotnie zwi??ksza przewidywalno???? wynik??w, ogranicza ryzyko w

perspektywie kr??tkoterminowej i tworzy solidn?? podstaw?? do dalszego budowania warto??ci.

??? Stawki czynszu w przed??u??anych umowach najmu by??y w 2025 roku ??rednio o 15%

wy??sze (w uj??ciu like-for-like); jest to efekt o??ywienia popytu na nowe powierzchnie ze

strony najemc??w z sektora lekkiej produkcji oraz rosn??cej aktywno??ci sp????ek z sektora

obronnego.

??? Na koniec 2025 roku powierzchnia w budowie wynosi??a 324 051 m??, co daje potencjalne

przychody z wynajmu ca??o??ci tej powierzchni w wysoko??ci 22,0 mln EUR, przy

oczekiwanym minimalnym wska??niku yield on cost na poziomie 11,5%.

??? Na pocz??tku 2026 roku wynaj??li??my 53 535 m??, co oznacza wzrost o 135% w

por??wnaniu z 22 809 m?? wynaj??tymi w 1Q 2025, co prze??o??y??o si?? na 3,7 mln EUR

zannualizowanego czynszu, czyli wzrost o 178% wzgl??dem 1,3 mln EUR w 1Q 2025.

??? ??redni wa??ony okres najmu (WAULT) dla portfela nieruchomo??ci MLP Group wynosi??

oko??o 8 lat.

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

WPROWADZENIE

Celem niniejszego listu nie jest przewidywanie przysz??o??ci lub trend??w na rynku

nieruchomo??ci przemys??owych. Ma on raczej wyja??ni??, w jaki spos??b my??limy, jak dokonujemy

alokacji kapita??u oraz dlaczego u podstaw naszych decyzji le???? niezmiennie cierpliwo???? i

selektywne podej??cie. W czasach takich jak obecne wi??ksze znaczenie ni?? pewno???? wyniku

ma przejrzysto???? procesu - i to w??a??nie ten proces stanowi fundament naszego przekonania

o s??uszno??ci d??ugoterminowej strategii MLP Group.

Istotnym aspektem sytuacji rynkowej w 2025 roku by??a bardzo ograniczona poda?? nowych

powierzchni logistycznych. Poniewa?? koszty odtworzeniowe kszta??towa??y si?? znacznie powy??ej

rynkowych stawek czynszu, w wielu regionach aktywno???? deweloperska os??ab??a, co zwi??kszy??o

zainteresowanie istniej??cymi powierzchniami, gdy w drugiej po??owie roku nast??pi??o o??ywienie

popytu. W ca??ej Europie rozw??j kluczowych aglomeracji miejskich zmienia zar??wno ??a??cuchy

dostaw, jak i charakter aktywno??ci gospodarczej oraz przemys??owej, a kapita?? ludzki w coraz

wi??kszym stopniu koncentruje si?? w g????wnych europejskich miastach. Aktywa przemys??owe

i logistyczne po??o??one w pobli??u du??ych miast staj?? si?? coraz rzadsze, a zarazem coraz bardziej

niezb??dne. Koncentruj??c si?? na kluczowych lokalizacjach, pozycjonujemy aktywa i

inwestycje MLP Group w taki spos??b, aby odnosi?? korzy??ci ze strukturalnego rozwoju

najwa??niejszych o??rodk??w miejskich w Europie - nie dzi??ki samemu zwi??kszaniu skali

dzia??alno??ci, lecz poprzez zdyscyplinowane podej??cie polegaj??ce na realizacji inwestycji

wpisuj??cych si?? w d??ugoterminowe trendy popytowe na rynku najmu.

Jeste??my g????boko przekonani, ??e w d??ugim okresie koncentracja dzia??alno??ci gospodarczej,

infrastruktury i kapita??u ludzkiego w kluczowych miastach Europy b??dzie post??powa??.

Jedn?? z cech wyr????niaj??cych wyniki MLP Group w 2025 roku by??a ich stabilno????, wspierana

przez sta??y liniowy wzrost oraz dalsze umacnianie pozycji Sp????ki na rynkach geograficznych, na

kt??rych dzia??a.

Skuteczne tworzenie warto??ci w d??ugim terminie rzadko jest rezultatem odwa??nych prognoz.

Znacznie cz????ciej wynika z konsekwentnego podejmowania trafnych decyzji w warunkach

niepewno??ci oraz kszta??towania struktury inwestycji tak, aby czas i fundamenty dzia??a??y na

nasz?? korzy????. Ta filozofia niezmiennie wyznacza strategi?? MLP Group.

W MLP Group rozw??j jest nierozerwalnie zwi??zany z zarz??dzaniem ryzykiem. Przyst??puj??c

do ka??dej inwestycji, przyjmujemy ostro??ne za??o??enia i stopniowo anga??ujemy kapita??,

utrzymuj??c jednocze??nie silny bilans, gdy?? mamy ??wiadomo????, ??e cykl gospodarczy mo??e ulec

zmianie. Naszym celem nie jest ca??kowite unikanie ryzyka, lecz ??wiadome zarz??dzanie nim w

ramach przyj??tej strategii inwestycyjnej i zapewnienie trwa??ej rentowno??ci realizowanych

projekt??w w r????nych scenariuszach makroekonomicznych. Zdyscyplinowana alokacja

kapita??u, proaktywne zarz??dzanie aktywami oraz budowanie d??ugoterminowych relacji z

najemcami skutecznie zwi??kszaj?? stabilno???? portfela oraz zdolno???? do generowania

powtarzalnych przep??yw??w pieni????nych, co uodparnia MLP Group na zewn??trzne wstrz??sy i

sprzyja utrzymaniu przejrzystego i sta??ego profilu wzrostu, zgodnego z oczekiwaniami

mi??dzynarodowych rynk??w kapita??owych.

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

I. WYBRANE DANE ZA 2025 ROK:

31.12.2025

31.12.2024

Zmiana

(%)

31.12.2025

31.12.2024

Zmiana

(%)

w mln PLN

w mln EUR

Przychody

420,5

372,4

13%

99,2

86,5

15%

Zysk (strata) netto

459,0

372,2

23%

108,3

86,5

25%

EBITDA

210,9

185,5

14%

49,8

43,1

15%

EPRA Earnings

59,1

80,7

-27%

13,9

18,8

-26%

FFO

54,7

47,3

16%

12,9

11,0

17%

D??ug netto/ EBITDA

13,5

12,9

13,5

13,0

D??ug netto/Run-Rate EBITDA*

10,0

9,9

10,1

10,0

Wska??nik ob??o??enia

95,5%

95,0%

95,5%

95,0%

Wynik EBITDA obliczony bez uwzgl??dniania aktualizacji wyceny.

* W tym umowy zawarte do dnia bilansowego.

31.12.2025

31.12.2024

Zmiana

(%)

31.12.2025

31.12.2024

Zmiana

(%)

w mln PLN

w mln EUR

Warto???? aktyw??w brutto

(GAV)

6 608,6

5 173,5

28%

1 563,5

1 210,7

29%

Warto???? aktyw??w netto (NAV)

3 197,0

2 746,2

16%

756,4

642,7

18%

NAV na akcj?? [w PLN/EUR]

133,2

114,4

16%

31,5

26,8

18%

EPRA NRV

3 193,1

2 737,4

17%

755,4

640,6

18%

EPRA NTA na akcj?? [w PLN/EUR]

133,0

114,1

17%

31,5

26,7

18%

LTV

43,3%

42,9%

43,3%

42,9%

W 2025 roku zawarli??my nowe i przed??u??yli??my istniej??ce umowy najmu obejmuj??ce

powierzchni?? 370 941 m

. To rekordowy poziom w historii dzia??alno??ci MLP Group, kt??ry

prze??o??y?? si?? na wzrost warto??ci zannualizowanych zakontraktowanych czynsz??w na koniec

roku do 81,6 mln EUR, czyli o 34%. By?? to efekt podpisania nowych um??w najmu na 223 487

powierzchni oraz oddania do u??ytku ok. 146 722 m

przy wska??niku yield on cost (???YoC???)

na poziomie 12%, w wyniku czego ????czna powierzchnia najmu brutto (GLA) portfela Grupy

wynosi 1,6 mln m??.

Umowy najmu zawarte w 2025 roku zapewniaj?? nam ju?? na pocz??tku 2026 roku baz?? wzrostu

przychod??w o 21%.

W 2025 roku stopy kapitalizacji dla portfela nieznacznie si?? obni??y??y, cho?? skala tej zmiany

nie odzwierciedla??a w pe??ni istotnego spadku st??p procentowych ustalanych przez banki

centralne. Rekordowy wolumen zawartych um??w najmu prze??o??y?? si?? na bardzo dobre wyniki

operacyjne - warto???? aktyw??w netto zwi??kszy??a si?? o 18% rok do roku, a przychody i EBITDA

wzros??y o 15%.

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

Na koniec 2025 roku powierzchnia w budowie wynosi??a 324 051 m??, co daje potencjalne

przychody z wynajmu ca??o??ci tej powierzchni w wysoko??ci 22,0 mln EUR, przy oczekiwanym

minimalnym wska??niku yield on cost na poziomie 11,5%.

Grupa dysponuje rezerw?? gruntu o powierzchni 231 ha, z czego na dzie?? raportowania 92 ha

stanowi w??asno???? MLP Group. Pozyskane grunty, obejmuj??ce dzia??ki po??o??one na terenach

przylegaj??cych do istniej??cych park??w biznesowych MLP Group w kluczowych obszarach

miejskich, zapewni?? nam wysoki potencja?? wzrostu w przysz??o??ci.

II. PORTFEL GENERUJ??CY ZNACZ??CE PRZEP??YWY PIENI????NE

??redni wa??ony okres najmu (WAULT) dla portfela nieruchomo??ci MLP Group wynosi?? oko??o

8 lat.

Portfel nieruchomo??ci MLP Group charakteryzuje si?? stabilnym wska??nikiem najmu, na

poziomie 96%.

99% czynsz??w by??o regulowanych terminowo, a profil p??atno??ci nie uleg?? pogorszeniu.

Zarz??dzanie relacjami z klientem pomaga nam rozwija?? d??ugoterminow?? wsp????prac??, kt??ra w

niekt??rych wypadkach trwa ju?? ponad 20 lat, przy wska??niku utrzymania najemc??w

si??gaj??cym niemal 99%.

Mi??dzynarodowa baza klient??w MLP Group jest szeroka i zr????nicowana - liczy ok. 195

podmiot??w, w??r??d kt??rych s?? najwi??ksze i najbardziej renomowane firmy o wysokich

ratingach kredytowych. Nasi najemcy reprezentuj?? szeroki wachlarz bran??, w tym sektor

produkcyjny, bran???? zaawansowanych technologii, bran???? motoryzacyjn??, e-commerce,

sektor handlu detalicznego i hurtowego oraz us??ug logistycznych. Baza klient??w

charakteryzuje si?? wysok?? jako??ci?? kredytow??, kt??r?? odzwierciedlaj?? oceny ratingowe Dun

& Bradstreet na poziomie 1 lub 2. Jest to dow??d wysokich standard??w, jakie stosujemy w

zakresie doboru klient??w.

Jako???? i lokalizacja nieruchomo??ci MLP Group to czynnik decyduj??cy przy wyborze powierzchni

magazynowo-produkcyjnej, lecz w naszym DNA zakorzenione jest przekonanie, ??e wysoka

jako???? us??ug stanowi klucz do utrzymania klient??w i wysokiego poziomu satysfakcji naszych

najemc??w. Wed??ug cyklicznie przeprowadzanego przez nas badania satysfakcji 96% najemc??w

(wzrost o 1% w por??wnaniu z 2024 roku) uzna??o MLP Group za najbardziej profesjonalnego

partnera biznesowego.

III. NIERUCHOMO??CI INWESTYCYJNE

Portfel nieruchomo??ci inwestycyjnych MLP Group nale??y do najnowocze??niejszych w

europejskim sektorze powierzchni logistycznych - 85% budynk??w powsta??o na przestrzeni

ostatnich 10 lat, a ponad 60% w okresie ostatnich 5 lat.

Na dzie?? 31 grudnia 2025 roku warto???? aktyw??w brutto wzros??a do 1 563,5 mln EUR (czyli o

29% w stosunku do 31 grudnia 2024 roku). Powierzchnia w budowie na koniec 2025 roku

wynosi??a 324 051 m??, co przek??ada si?? na potencjalne przychody z wynajmu ca??o??ci tej

powierzchni w wysoko??ci 22,0 mln EUR, przy oczekiwanym minimalnym wska??niku yield on

cost na poziomie 11,5%.

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

WARTO???? AKTYW??W BRUTTO (W MLN EUR)

Warto???? aktyw??w brutto stanowi warto???? nieruchomo??ci inwestycyjnych oraz rzeczowych aktyw??w trwa??ych

wykazanych w ksi??gach Grupy i sprawozdaniach finansowych sporz??dzonych zgodnie z MSSF, bez uwzgl??dnienia

nieruchomo??ci mieszkaniowych i prawa u??ytkowania wieczystego.

Portfel MLP Group jest wyceniany w euro i na potrzeby prezentacji w sprawozdaniu

finansowym jego warto???? jest przeliczana na z??ote po kursie wymiany EUR/PLN

obowi??zuj??cym na dzie?? bilansowy.

Umocnienie si?? z??otego wzgl??dem euro mia??o negatywny wp??yw na wycen?? naszych

nieruchomo??ci inwestycyjnych. W wyniku aprecjacji polskiej waluty w okresie

sprawozdawczym (na dzie?? 31 grudnia 2024 roku: 1 EUR = 4,2730 PLN, na dzie?? bilansowy 31

grudnia 2025 roku: 1 EUR = 4,2267 PLN; spadek warto??ci euro o 0,0463 PLN, czyli o 1%),

warto???? naszych nieruchomo??ci inwestycyjnych obni??y??a si?? o 41,9 mln PLN.

WARTO???? AKTYW??W NETTO (W MLN EUR)

Warto???? aktyw??w netto (NAV) wynios??a 756,4 mln PLN (wzrost o 18% w stosunku do 31

grudnia 2024 roku).

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

POZYCJE SK??ADAJ??CE SI?? NA WARTO???? AKTYW??W NETTO (W MLN EUR)

W 2025 roku stopy kapitalizacji dla portfela nieznacznie si?? obni??y??y, cho?? skala tej zmiany

nie odzwierciedla??a w pe??ni istotnego spadku st??p procentowych ustalanych przez banki

centralne. Rekordowy wolumen zawartych um??w najmu prze??o??y?? si?? na bardzo dobre wyniki

operacyjne - warto???? aktyw??w netto zwi??kszy??a si?? o 18% rok do roku, a przychody i EBITDA

wzros??y o 15%.

RENTOWNO???? OBECNEGO PORTFELA NIERUCHOMO??CI (W UJ??CIU LIKE-FOR-LIKE)

31.12.2025

31.12.2024

Zmiana w %

Zmiana w p.b.

Powrotna stopa kapitalizacji

(reversionary yield)

6,48%

6,92%

-0,44%

-44 p.b.

Polska

6,72%

7,15%

-0,43%

-43 p.b.

Niemcy

5,20%

5,22%

-0,02%

-2 p.b.

Rumunia

7,75%

0,00%

0 p.b.

Austria*

5,22%

n/d

* Na dzie?? 31 grudnia 2024 roku obiekt w Austrii by?? na etapie budowy.

W Europie istotny spadek podstawowych st??p procentowych EBC nast??pi?? ju?? w poprzednim

roku - w wyniku szeregu kolejnych ci???? stopa podstawowych operacji refinansuj??cych, kt??ra

wynosi??a oko??o 4,50% na pocz??tku 2024 roku, osi??gn????a w po??owie 2025 roku poziom 2,15%,

a stopa depozytowa zosta??a obni??ona do 2,00%. W Stanach Zjednoczonych po serii obni??ek

przeprowadzonych przez Rezerw?? Federaln?? w 2025 roku docelowy przedzia?? dla stopy

funduszy federalnych ukszta??towa?? si?? na pocz??tku 2026 roku na poziomie 3,50%-3,75%

Jednak mimo og??lnego ??agodzenia polityki monetarnej obni??ki st??p procentowych przez banki

centralne nie doprowadzi??y dotychczas do istotnej kompresji st??p kapitalizacji dla

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

nieruchomo??ci przemys??owych i logistycznych ??? w sektorze nieruchomo??ci magazynowych

utrzymywa??y si?? one na stosunkowo sta??ym poziomie. Spodziewamy si??, ??e stopy kapitalizacji

zaczn?? pod????a?? za stopami procentowymi i ulegn?? obni??eniu. Przyczyni??oby si?? to do

wzrostu warto??ci rynkowej naszego portfela.

Blisko 80% portfela MLP Group stanowi?? nieruchomo??ci z certyfikatem BREEAM/DGNB na

poziomie Very Good lub Excellent.

IV. NAJWA??NIEJSZE WYDARZENIA W 2025 ROKU

W 2025 roku podpisali??my umowy najmu dotycz??ce powierzchni 370 941 m

, w tym nowe

umowy najmu na 223 487 m

. W minionym roku MLP Group pozyska??a 39 nowych najemc??w,

a 40% ca??kowitego popytu pochodzi??o od obecnych najemc??w

W czwartym kwartale zawarli??my umowy dotycz??ce 51% ca??ej powierzchni magazynowej

wynaj??tej w 2025 roku, co odzwierciedla szczeg??lnie siln?? aktywno???? najemc??w pod koniec

roku.

POWIERZCHNIA OBJ??TA UMOWAMI NAJMU (M

)

2025

2024

I kw.

22 809

40 826

II kw.

104 447

41 852

III kw.

51 871

47 589

IV kw.

191 814

176 926

OG????EM

370 941

307 194

Umowy najmu zawarte w 2025 roku zapewniaj?? nam ju?? na pocz??tku 2026 roku baz??

wzrostu przychod??w o 21%.

Na dzie?? 31 grudnia 2025 roku realizowali??my inwestycje we wszystkich krajach, w kt??rych

MLP Group prowadzi dzia??alno????. ????czna powierzchnia budowanych obiekt??w to 324 051 m

z czego 151 471 m

powstaje w Polsce, 24 353 m

w Austrii, 41 533 m

w Rumunii, a 106 694

w Niemczech. Ju?? na etapie budowy zawarli??my umowy najmu obejmuj??ce 53% tej

powierzchni, co ponownie potwierdza korzystn?? sytuacj?? na rynku najemc??w.

????czna powierzchnia najmu brutto (GLA) naszych nieruchomo??ci wynosi 1,6 mln m

Na dzie?? 31 grudnia 2025 roku nasz portfel generowa?? przychody z czynsz??w w wysoko??ci 56,3

mln EUR. W ci??gu roku zakontraktowali??my czynsze bazowe na kwot?? 13,1 mln EUR.

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

PRZYCHODY Z CZYNSZ??W

Przychody z

czynsz??w

w tys. PLN

Przychody z

czynsz??w

w tys. EUR

??redni kurs wymiany

w okresie

Przychody przeliczone

wed??ug ??redniego kursu

wymiany na 31.12.2024

31.12.2024

214 802

49 905

4,3042

214 802

31.12.2025

238 410

56 266

4,2372

242 180

Przychody z czynsz??w wzros??y w 2025 roku o 11% w stosunku do poprzedniego roku. Czynsze

w ramach um??w zawieranych przez sp????ki Grupy s?? wyra??one bezpo??rednio w EUR lub

denominowane w tej walucie. Po wyeliminowaniu wp??ywu ujemnych r????nic kursowych wzrost

przychod??w w EUR w 2025 roku by?? wy??szy o 13% ni?? w roku ubieg??ym.

Po przeliczeniu wed??ug sta??ego kursu wymiany (??redni kurs z 2024 roku) przychody z czynsz??w

za 2025 rok wynosz?? 242 180 PLN.

Wyniki generowane przez obecny portfel um??w pozostaj?? na dobrym poziomie. Nie

notowali??my przypadk??w niewyp??acalno??ci lub istotnych problem??w z p??ynno??ci?? po stronie

najemc??w, a bardzo restrykcyjna i ostro??na polityka doboru klient??w zapewnia wystarczaj??cy

poziom komfortu na wypadek spowolnienia gospodarczego.

PRZYSZ??E ZANNUALIZOWANE PRZYCHODY Z CZYNSZ??W NA PODSTAWIE WSZYSTKICH

PODPISANYCH UM??W (W MLN EUR)

Ca??kowita warto???? zannualizowanych przychod??w z czynsz??w wzros??a z 60,8 mln EUR na dzie??

31 grudnia 2024 roku do 85,2 mln EUR na dzie?? raportowania. Kwota ta obejmuje czynsze z

nowych um??w najmu (13,1 mln EUR), odnowie?? um??w podpisanych w 2025 roku (7,7 mln

EUR) oraz nowych um??w podpisanych w 2026 roku (3,7 mln EUR).

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

V. SYTUACJA FINANSOWA MLP GROUP

Ostro??ne podej??cie do finans??w zapewnia MLP Group siln?? pozycj?? p??ynno??ciow??,

umo??liwiaj??c?? finansowanie cel??w rozwojowych, przy zachowaniu sta??ego kosztu d??ugu i

konserwatywnego profilu sp??at. Uwzgl??dniaj??c aktualn?? sytuacj?? geopolityczn?? i du????

zmienno???? otoczenia gospodarczego, jeste??my bardzo dobrze przygotowani na obecne

wyzwania i zamierzamy utrzymywa?? dyscyplin?? w zakresie realizacji inwestycji

odzwierciedlaj??c?? d??ugoterminowe podej??cie do zarz??dzania ryzykiem.

W III kw. 2025 roku agencja Moody's podtrzyma??a przyznany MLP Group rating na poziomie

Ba2, a agencja FITCH - rating na poziomie BB+ z perspektyw?? stabiln??.

W styczniu 2026 roku przeprowadzili??my emisj?? nowych euroobligacji o warto??ci 350 mln

EUR z oprocentowaniem w wysoko??ci 4,75%, co stanowi istotny kamie?? milowy w realizacji

strategii Grupy w zakresie pozyskiwania ??rodk??w na rynkach kapita??owych oraz potwierdza

zaufanie inwestor??w do naszej wiarygodno??ci kredytowej.

Transakcja ta jest elementem szerszej transformacji struktury naszego bilansu, w ramach

kt??rej kontynuujemy proces zast??powania modelu finansowania opartego w g????wnej mierze

na d??ugu zabezpieczonym modelem finansowania niezabezpieczonego. Na pocz??tku roku

oko??o 50% naszego zad??u??enia mia??o charakter zabezpieczony, natomiast do stycznia 2026

roku zmienili??my struktur?? kapita??ow?? w taki spos??b, ??e oko??o 80 % zad??u??enia stanowi

finansowanie niezabezpieczone.

Korzystanie w wi??kszym zakresie z finansowania niezabezpieczonego zwi??ksza nasz??

elastyczno???? finansow??, daje nam wi??ksz?? swobod?? w zarz??dzaniu poszczeg??lnymi aktywami

i zbli??a Grup?? do struktur kapita??owych typowych dla emitent??w o ratingu inwestycyjnym.

Przeprofilowanie struktury bilansu stanowi istotny krok na drodze do uzyskania ratingu

inwestycyjnego, poniewa?? optymalizacja struktury kapita??owej jest jednym z podstawowych

warunk??w jego przyznania.

Dodatkowe dane finansowe:

??? 100% um??w najmu indeksowanych wska??nikiem CPI dla EUR bez limitu.

??? Wszystkie czynsze denominowane w EUR lub bezpo??rednio wyra??one w EUR, co

znacznie zmniejsza ekspozycj?? na ryzyko walutowe.

??? Blisko 85% kredyt??w zabezpieczonych transakcjami IRS na kolejne 2,5 roku, co

ogranicza ekspozycj?? na ryzyko zmienno??ci st??p procentowych.

??? W styczniu 2026 roku MLP Group sp??aci??a w ca??o??ci wszystkie zobowi??zania kredytowe,

kt??rych pierwotny termin wymagalno??ci przypada?? na 2027 rok, dodatkowo

wzmacniaj??c struktur?? bilansu Grupy oraz jej elastyczno???? finansow??.

??? 99% czynsz??w w ramach ca??ego portfela regulowanych terminowo (w ci??gu 60 dni).

??? Silna pozycja w zakresie przep??yw??w pieni????nych:

o LTV na poziomie 43,3%, przy wska??niku pokrycia odsetek wynosz??cym 1,5 x ICR.

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

o D??ugi ??redni okres wymagalno??ci d??ugu na poziomie 3 lat.

Run-Rate EBITDA (W MLN EUR)

31.12.2025

31.12.2024

31.12.2025

31.12.2024

w mln PLN

w mln EUR

D??ug netto/ EBITDA

13,5

12,9

13,5

13,0

D??ug netto/ Run-Rate EBITDA*

10,0

9,9

10,1

10,0

* W tym umowy zawarte do dnia raportowania.

Ekstrapolowany wynik EBITDA oblicza si?? jako (i) wynik EBITDA bez uwzgl??dnienia aktualizacji wyceny,

powi??kszony o (ii) ekstrapolowane przychody z um??w najmu zawartych przed 31 grudnia 2025 roku, kt??re zacz????y

generowa?? przychody w okresie 12 miesi??cy zako??czonym 31 grudnia 2025 roku, ale kt??rych wp??yw nie zosta?? w

pe??ni odzwierciedlony w wynikach za ten okres, oraz powi??kszony o (iii) ekstrapolowane przychody z um??w

najmu zawartych przed 31 grudnia 2025 roku, kt??re nie zacz????y generowa?? przychod??w w okresie 12 miesi??cy

zako??czonym 31 grudnia 2025 roku, ale kt??re maj?? zacz???? generowa?? przychody po dniu bilansowym (pocz??wszy

od 2026 roku).

VI. FOTOWOLTAIKA /ENERGETYKA S??ONECZNA

Na koniec 2025 roku ????czna moc zainstalowana dachowych instalacji fotowoltaicznych w

naszych obiektach wynios??a 8,7 MWp. W ci??gu ubieg??ego roku zainstalowano dodatkowo 590

kWp nowych mocy.

Z ????cznej mocy 8,7 MWp istniej??cych instalacji 1,9 MWp stanowi?? instalacje uko??czone i

zasadniczo gotowe do rozpocz??cia wytwarzania energii. Ca??a wymagana dokumentacja zosta??a

ju?? z??o??ona do operator??w system??w dystrybucyjnych i obecnie oczekujemy na wydanie

ostatecznych formalnych zezwole??. Po ich uzyskaniu wszystkie instalacje fotowoltaiczne o

????cznej mocy 8,7 MWp b??d?? w gotowe do dzia??ania.

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

W 2025 roku przychody ze sprzeda??y energii osi??gni??te dzi??ki wykorzystywaniu fotowoltaiki

potroi??y si?? rok do roku. W 2026 roku MLP rozpocznie prace maj??ce na celu zainstalowanie

dodatkowych 6 MWp mocy fotowoltaicznych oraz system??w magazynowania energii o

pojemno??ci 5 MW, kt??rych uruchomienie planowane jest na 2027 rok. Po tej rozbudowie

????czna moc dachowych instalacji fotowoltaicznych w obiektach MLP Group powinna osi??gn????

blisko 15 MWp.

VII. PLANY MLP GROUP NA 2026 ROK

Na pocz??tku 2026 roku wynaj??li??my 53 535 m??, co oznacza wzrost o 135% w por??wnaniu z

22 809 m?? wynaj??tymi w 1Q 2025, co prze??o??y??o si?? na 3,7 mln EUR zannualizowanego

czynszu, czyli wzrost o 178% wzgl??dem 1,3 mln EUR w 1Q 2025.

Wzrost wolumenu zawieranych um??w nap??dza?? przede wszystkim utrzymuj??cy si?? popyt ze

strony firm z sektora lekkiej produkcji w Europie, a tak??e rosn??ca aktywno???? w segmencie

logistycznym podmiot??w zwi??zanych z sektorem obronnym.

Ta zdywersyfikowana i wspierana czynnikami strukturalnymi baza popytu przek??ada si?? na

dobre perspektywy naszej dzia??alno??ci w 2026 roku, zapewniaj??c przewidywalno???? w zakresie

wska??nik??w najmu, potencja?? wzrostu czynsz??w oraz generowanie przep??yw??w pieni????nych.

Rok 2026 zapowiada si?? dla nas niezwykle dynamicznie - planujemy odda?? do u??ytku oko??o

250 000 - 300 000 m?? nowej powierzchni najmu.

Przewidujemy dalszy wzrost stawek czynsz??w i rynkowych stawek najmu (ERV) na wysokim

jednocyfrowym poziomie, kt??remu sprzyja?? b??d?? strukturalne czynniki generuj??ce popyt ze

strony najemc??w, przy utrzymuj??cych si?? ograniczeniach poda??owych na kluczowych rynkach

logistycznych.

Przes??ank?? dla tych prognoz jest utrzymuj??cy si?? popyt ze strony firm z sektora lekkiej

produkcji oraz coraz wi??ksza aktywno???? podmiot??w zwi??zanych z sektorem obronnym, a tak??e

ostro??ne podej??cie do realizacji nowych inwestycji i ograniczanie inwestycji o charakterze

spekulacyjnym ze wzgl??du zwi??kszone koszty budowy. W po????czeniu z wysokim wska??nikiem

najmu naszych powierzchni i siln?? dynamik?? zawierania nowych um??w najmu czynniki te

zapewniaj?? dobr?? przewidywalno???? wzrostu czynsz??w w uj??ciu like-for-like oraz dalszego

zwi??kszania warto??ci naszego portfela.

Polska pozostaje naszym g????wnym motorem wzrostu i kluczowym rynkiem, na kt??rym

konsekwentnie prowadzimy realizacj?? kolejnych projekt??w deweloperskich. W 2026 roku

ruszamy z nowymi inwestycjami na terenie MLP Bieru?? (58 tys. m??), MLP Rzesz??w (58 tys. m??)

i MLP Wroc??aw West (61 tys. m??), a tak??e rozpoczynamy dalsz?? rozbudow?? kompleksu MLP

Pruszk??w (w okolicach Warszawy). Projekty te istotnie zwi??ksz?? dost??pn?? w naszych parkach

logistycznych powierzchni?? najmu, wzmocni?? nasz?? obecno???? na rynkach regionalnych i b??d??

wspiera?? dalszy wzrost przychod??w z czynsz??w. Koncentruj??c si?? na kluczowych

lokalizacjach, pozycjonujemy aktywa i inwestycje MLP Group w taki spos??b, aby odnosi??

korzy??ci ze strukturalnego rozwoju najwa??niejszych o??rodk??w miejskich w Europie.

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

B??dziemy r??wnie?? kontynuowa?? ekspansj?? w Rumunii, gdzie sp????ka MLP Bucharest w istotnym

stopniu przyczyni??a si?? do wzrostu wynik??w Grupy w 2024 roku.

Obserwujemy stopniowe przyspieszenie tempa wynajmu powierzchni w ramach projektu MLP

Bucharest Sud, nap??dzane g????wnie przez firmy z sektora lekkiej produkcji z Polski oraz innych

kraj??w europejskich, co odzwierciedla rosn??c?? skal?? ekspansji transgranicznej w regionie

Europy ??rodkowo-Wschodniej.

W I kw. 2026 roku dodatkowo wzmocnili??my nasz?? platform?? na rynku rumu??skim poprzez

nabycie kolejnej dzia??ki w Bukareszcie, kt??ra umo??liwi wybudowanie oko??o 100 000 m?? nowej

powierzchni (MLP Bucharest Sud). Tworzenie strategicznej rezerwy grunt??w pozwala nam

zwi??ksza?? skal?? plan??w inwestycyjnych, przyspiesza realizacj?? projekt??w oraz wzmacnia nasz??

pozycj?? konkurencyjn?? na rynku logistycznym w Bukareszcie.

Post??puj??ca ekspansja w Niemczech i Austrii stanowi istotny krok w realizacji

d??ugoterminowej strategii wzrostu MLP Group.

W Niemczech rozpoczynamy w??a??nie pierwsz?? inwestycj?? na terenie aglomeracji Frankfurtu

(35 000 m??), wchodz??c tym samym na jeden z najbardziej p??ynnych i atrakcyjnych

instytucjonalnie rynk??w logistycznych Europy. Zamierzamy r??wnie?? realizowa?? Etap II

projektu MLP Business Park Schalke (ok. 32 000 m??). Powierzchnia, kt??ra powsta??a w

pierwszym etapie (ok. 36 000 m??) zosta??a ju?? w ca??o??ci obj??ta umowami przednajmu, co

zapewnia natychmiastow?? przewidywalno???? poziomu przychod??w z czynsz??w.

Przyst??pujemy ponadto do realizacji naszej pierwszej inwestycji w Hamburgu (ok. 35 000 tys.

m??) oraz do budowy dwukondygnacyjnego magazynu miejskiego w Monachium (ok. 45 000

m??) - flagowego projektu zaprojektowanego w odpowiedzi na ograniczon?? dost??pno????

grunt??w w najlepszych lokalizacjach, kt??ry ma wyznacza?? standard dla nowoczesnej, wysokiej

klasy powierzchni logistycznej na rynku niemieckim.

W Austrii pozyskali??my drug?? dzia??k?? w Wiedniu, wykorzystuj??c bardzo dobre wyniki

komercjalizacji projektu MLP Business Park Vienna. Transakcja ta pozwala nam poszerzy??

plany inwestycyjne i umacnia strategiczn?? pozycj?? MLP Group na terenie aglomeracji

wiede??skiej.

W 2026 roku i w p????niejszym okresie b??dziemy si?? koncentrowa?? na projektach z zakresu

logistyki miejskiej (MLP Business Park) jako produkcie o znacznym potencjale wzrostu,

wysokiej rentowno??ci i odporno??ci na cykle dekoniunktury gospodarczej. Naszym celem jest

osi??gni??cie do 2028 roku 30-procentowego udzia??u warto??ci tych projekt??w w warto??ci

aktyw??w brutto (GAV) portfela MLP Group og????em.

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

MLP Business Park Monachium

NA ZAKO??CZENIE

Pragn?? ponownie podkre??li??, ??e nasz?? najwi??ksz?? warto??ci?? zawsze byli - i nadal s?? - ludzie:

zesp???? wyj??tkowych specjalist??w, kt??rzy oddaj?? si?? swojej pracy z ogromn?? pasj?? i

zaanga??owaniem. Bez ich determinacji nasza firma nie by??aby w stanie osi??gn???? tak

wielkiego sukcesu.

Popyt w obr??bie kluczowych aglomeracji miejskich na terenie Europy pozostaje silny, a

napi??cia geopolityczne na Bliskim Wschodzie przypominaj?? nam, jak kruchy potrafi by??

globalny system logistyczny. W pewnym sensie to powt??rka do??wiadcze?? z okresu pandemii

COVID-19 - koszty rosn??, a ??a??cuchy dostaw coraz cz????ciej ulegaj?? zak????ceniom. Jednocze??nie

w tej atmosferze niepewno??ci pojawiaj?? si?? nowe szanse, szczeg??lnie w ramach bran??y e-

commerce. Wyzwania te przyspieszaj?? tak??e trend nearshoringu, w ramach kt??rego firmy

przenosz?? produkcj?? i dystrybucj?? bli??ej swoich kluczowych rynk??w zbytu, aby zwi??kszy??

odporno???? operacyjn??, skr??ci?? czas dostaw i ograniczy?? ryzyko zwi??zane z funkcjonowaniem

??a??cuch??w dostaw. Dla MLP Group stanowi to kolejny czynnik sprzyjaj??cy dalszemu

rozwojowi naszej platformy logistycznej na terenie Europy.

MLP Group - conservative approach to growth in industrial assets in core urban areas in Europe

ZAK????CENIA W GLOBALNYCH ??A??CUCHACH DOSTAW

Powy??szy wykres obrazuje zbi??r konflikt??w wp??ywaj??cych na supply chain a po??rednio s??

czynnikiem rozwoju logistyki.

???Prawdziwy k??opot z naszym ??wiatem nie polega na tym, ??e nie wiemy, czy jest on

racjonalny, czy nie. Rzecz w tym, ??e jest on racjonalny, ale nie do ko??ca. ??ycie nie jest splotem

pozbawionych sensu zdarze??; jest ono jednak pu??apk?? dla logik??w. Ono po prostu wygl??da

na nieco bardziej uporz??dkowane ni?? jest w rzeczywisto??ci; jego ??cis??o???? jest oczywista, ale

wpisany we?? brak precyzji jest ukryty???.

Ten znany cytat z G.K. Chestertona trafnie ilustruje dynamik?? wsp????czesnego otoczenia

gospodarczego oraz napi??cie mi??dzy niepewno??ci?? a odporno??ci??, kt??re charakteryzuje

dzisiejszy krajobraz makroekonomiczny - kszta??towany przez niestabiln?? polityk?? monetarn??,

zmiany zachodz??ce na rynkach kapita??owych oraz strukturalne czynniki popytowe, kt??re

wp??ywaj?? na decyzje inwestycyjne i d??ugoterminowe tworzenie warto??ci.

Z wyrazami szacunku

Rados??aw T. Krochta

Prezes Zarz??du, Dyrektor Generalny, MLP Group