DOM DEVELOPMENT S.A.
JEDNOSTKOWE
SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY
31 GRUDNIA 2025 ROKU
SPORZĄDZONE ZGODNIE
Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
2
DOM DEVELOPMENT S.A.
1 ZATWIERDZENIE JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI ............................................................... 4
2 JEDNOSTKOWY BILANS ......................................................................................................................................................................... 5
3 JEDNOSTKOWY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT......................................................................................................................................... 6
4 JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW ............................................................................................................ 7
5 JEDNOSTKOWY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ....................................................................................................................... 8
6 JEDNOSTKOWE ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM ............................................................................................................... 9
7 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ..................................................... 10
7.1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A. ................................................................................................................ 11
7.2 PODSTAWA SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ............................................................................................................. 11
7.3 OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI .................................................................................................................................... 12
7.4 ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI .................................................................................................................................................. 13
7.5 KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA SZACUNKÓW ................................................................ 17
7.6 WARTOŚCI NIEMATERIALNE ............................................................................................................................................................... 18
7.7 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ............................................................................................................................................................. 19
7.8 INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH ........................................... 20
7.9 POŻYCZKI UDZIELONE (DŁUGO i KRÓTKOTERMINOWE) ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE ................................. 21
7.10 ZAPASY ............................................................................................................................................................................................... 22
7.11 NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ........................................................................................ 23
7.12 POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE ...................................................................................................................................................... 24
7.13 KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE ...................................................................................................................................... 24
7.14 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ............................................................................................................................................. 24
7.15 KAPITAŁ ZAKŁADOWY ......................................................................................................................................................................... 24
7.16 NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ......................................................................................... 26
7.17 DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH ..................................................................................................... 26
7.18 DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU ............................................................................................................................................................ 26
7.19 KREDYTY ............................................................................................................................................................................................. 27
7.20 OBLIGACJE .......................................................................................................................................................................................... 29
7.21 ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI ...................................................................................................... 31
7.22 REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO .................................................................................... 31
7.23 REZERWY DŁUGOTERMINOWE ........................................................................................................................................................... 32
7.24 POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE ............................................................................................................................. 33
7.25 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU ................................................................................................................................................. 33
7.26 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA ....................................................... 34
7.27 REZERWY KRÓTKOTERMINOWE ......................................................................................................................................................... 34
7.28 PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW .................................................................................................................................................. 34
7.29 ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA ........................................................................................................................................ 35
SPIS TREŚCI
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
3
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.30 AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE ............................................................................................................................................ 35
7.31 ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM ............................................................................................................................................ 35
7.32 ZYSK NA AKCJĘ .................................................................................................................................................................................... 39
7.33 PODATEK DOCHODOWY ..................................................................................................................................................................... 39
7.34 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA ................................................................................................................................................ 41
7.35 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY .................................................................................................................. 41
7.36 KOSZTY WEDŁUG RODZAJU ................................................................................................................................................................ 41
7.37 KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE ................................................................................................................... 42
7.38 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE ............................................................................................................................................... 42
7.39 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE ...................................................................................................................................................... 42
7.40 PRZYCHODY FINANSOWE ................................................................................................................................................................... 42
7.41 KOSZTY FINANSOWE ........................................................................................................................................................................... 43
7.42 KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK ........................................................................................................................................... 43
7.43 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI .................................................................................................................................... 43
7.44 OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI ..................................................................................................................................................................... 45
7.45 WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI ................................... 46
7.46 ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE .......................................................................................................................................................... 46
7.47 ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 R. .............................................................................................................. 47
7.48 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ZA ROK 2024 .......................................................................................................... 47
7.49 ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI ............................................................................................................. 47
7.50 DODATKOWA INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ SPÓŁKI ................................................................................................. 48
7.51 ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ ..................................................................................................................................... 49
7.52 PROGNOZY ......................................................................................................................................................................................... 50
7.53 INFORMACJE O WYNAGRODZENIU BIEGŁEGO REWIDENTA LUB PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ
FINANSOWYCH ................................................................................................................................................................................... 50
7.54 WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO ...................................................................................................................... 51
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
4
DOM DEVELOPMENT S.A.
1 ZATWIERDZENIE JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI
Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2025 roku, na ktre składa si:
• Jednostkowy bilans sporządzony na dzie 31 grudnia 2025 roku,
• Jednostkowy rachunek zyskw i strat za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2025 roku,
• Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodw za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2025 roku,
• Jednostkowy rachunek przepływw pieniżnych za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2025 roku,
• Jednostkowe zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesicy zakoczony dnia 31 grudnia 2025 roku,
• dodatkowe informacje i objaśnienia do jednostkowego sprawozdania finansowego
zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Dom Development S.A. w dniu 16 marca 2026 roku.
Zarząd Dom Development S.A. oświadcza, że wedle jego najlepszej wiedzy, niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok
2025 i dane porwnywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposb
prawdziwy, rzetelny i jasny sytuacj majątkową i finansową Spłki oraz jej wynik finansowy.
Mikołaj Konopka
Prezes Zarządu
Terry R. Roydon
Członek Zarządu
Monika Dobosz
Wiceprezes Zarządu
Grzegorz Smoliński
Członek Zarządu
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
5
DOM DEVELOPMENT S.A.
Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.
2 JEDNOSTKOWY BILANS
AKTYWA
Nota
31.12.2025
31.12.2024
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne
7.6
24 365
21 081
Rzeczowe aktywa trwałe
7.7
52 408
21 562
Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wsplnym przedsiwziciu
7.8
466 594
449 328
Aktywo z tytułu podatku odroczonego
7.22
3 743
-
Należności długoterminowe
7.9
6 542
5 742
Pożyczki udzielone długoterminowe
7.9
580 296
154 500
Pozostałe aktywa długoterminowe
-
7 768
AKTYWA TRWAŁE RAZEM
1 133 948
659 981
Aktywa obrotowe
Zapasy
7.10
2 446 584
2 124 970
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
7.11
52 702
56 472
Pozostałe aktywa obrotowe
7.12
10 179
22 525
Należności z tytułu podatku dochodowego
7.33
-
48 425
Pożyczki udzielone krtkoterminowe
7.9
-
360 750
Krtkoterminowe aktywa finansowe
7.13
148 153
142 315
Środki pieniżne i ich ekwiwalenty
7.14
68 517
129 874
AKTYWA OBROTOWE RAZEM
2 726 135
2 885 331
AKTYWA RAZEM
3 860 083
3 545 312
PASYWA
Nota
31.12.2025
31.12.2024
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
7.15
25 798
25 798
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
7.16
276 458
276 458
Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)
982 278
898 638
Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpiecze przepływw pieniżnych
(1 697)
4 691
Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego
510
510
Niepodzielony wynik finansowy
400 220
264 229
KAPITAŁ WŁASNY RAZEM
1 683 567
1 470 324
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty – czść długoterminowa
7.19
-
-
Obligacje – czść długoterminowa
7.20
535 000
510 000
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
7.22
-
17 437
Rezerwy długoterminowe
7.23
13 225
14 956
Zobowiązania z tytułu leasingu - czść długoterminowa
7.25
37 610
7 270
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
7.24
24 476
30 432
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE RAZEM
610 311
580 095
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatkw oraz pozostałe zobowiązania
7.26
424 885
464 969
Kredyty – czść krtkoterminowa
7.19
10 000
-
Obligacje – czść krtkoterminowa
7.20
110 000
100 000
Zobowiązania z tytułu odsetek od kredytw i obligacji
7.21
6 214
6 863
Zobowiązania z tytułu leasingu - czść krtkoterminowa
7.25
46 935
43 093
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osb prawnych
7.33
47 764
-
Zobowiązania z tytułu dywidendy
-
-
Rezerwy krtkoterminowe
7.27
14 965
19 005
Przychody przyszłych okresw
7.28
905 442
860 963
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE RAZEM
1 566 205
1 494 893
ZOBOWIĄZANIA RAZEM
2 176 516
2 074 988
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA RAZEM
3 860 083
3 545 312
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
6
DOM DEVELOPMENT S.A.
Wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczono inaczej.
3 JEDNOSTKOWY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
Nota
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Przychody ze sprzedaży
7.35
1 608 862
1 782 984
Koszt własny sprzedaży
7.35
(1 090 944)
(1 281 915)
Zysk brutto ze sprzedaży
517 918
501 069
Koszty sprzedaży
7.36
(66 944)
(63 476)
Koszty oglnego zarządu
7.36
(107 525)
(112 167)
Pozostałe przychody operacyjne
7.38
2 617
11 508
Pozostałe koszty operacyjne
7.39
(11 843)
(22 650)
Zysk na działalności operacyjnej
334 223
314 284
Przychody finansowe
7.40
354 157
209 464
Koszty finansowe
7.41
(40 349)
(41 381)
Zysk brutto
648 031
482 367
Podatek dochodowy
7.33
(67 222)
(63 347)
Zysk netto
580 809
419 020
Zysk na jedną akcję zwykłą:
Podstawowy (w PLN)
7.32
22,51
16,25
Rozwodniony (w PLN)
7.32
22,51
16,25
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
7
DOM DEVELOPMENT S.A.
Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.
4 JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH
DOCHODÓW
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Zysk netto
580 809
419 020
Inne całkowite dochody:
Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływw pieniżnych
(7 886)
(979)
Pozycje, które będą odniesione do rachunku zysków i strat
(7 886)
(979)
Pozycje, które nie będą odniesione do rachunku zysków i strat
-
-
Inne całkowite dochody, przed opodatkowaniem
(7 886)
(979)
Podatek dochodowy dotyczący innych całkowitych dochodw, ktre odniesione bdą na
rachunek zyskw i strat
1 498
186
Inne całkowite dochody netto
(6 388)
(793)
Całkowite dochody netto
574 421
418 227
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
8
DOM DEVELOPMENT S.A.
Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.
5 JEDNOSTKOWY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Nota
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk przed opodatkowaniem
648 031
482 367
Korekta o pozycje:
Amortyzacja
15 686
14 399
(Zysk)/strata z tytułu rżnic kursowych
-
(715)
(Zysk)/strata na inwestycjach
(297 869)
(153 350)
Koszty/(przychody) finansowe z tytułu odsetek
(15 749)
(15 039)
Koszty z tytułu wyceny programw opcji menedżerskich
-
1 962
Zmiany w kapitale obrotowym:
Zmiany stanu rezerw
(5 772)
6 285
Zmiany stanu zapasw
(308 721)
(80 006)
Zmiany stanu należności
535
(3 777)
Zmiany stanu zobowiąza krtkoterminowych z wyjątkiem kredytw i obligacji
(50 590)
158 199
Zmiany stanu rozlicze midzyokresowych i przychodw przyszłych okresw
49 440
(122 735)
Inne korekty
-
715
Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej
34 991
288 305
Odsetki otrzymane
7 739
2 482
Odsetki zapłacone
(44 031)
(34 163)
Zapłacony podatek dochodowy
9 284
(92 560)
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
7 983
164 064
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktyww trwałych
861
548
Wpływy z aktyww finansowych (dywidendy)
299 890
155 743
Wpłaty z tytułu udzielonych pożyczek
266 356
228 153
Inne wpływy/(wydatki) z aktyww finansowych
13 500
22 952
Wydatki z tytułu udzielonych pożyczek
(285 514)
(235 000)
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktyww trwałych
(16 268)
(12 660)
Nabycie aktyww finansowych i dopłaty do kapitału
(31 976)
-
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej
246 849
159 736
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji akcji (realizacje opcji na akcje)
7.15
-
5 000
Wpływy z tytułu zaciągnitych kredytw
145 000
251 154
Wpływy z emisji dłużnych papierw wartościowych
7.20
135 000
140 000
Wydatki z tytułu spłaty kredytw
(135 000)
(251 154)
Wydatki z tytułu wykupu dłużnych papierw wartościowych
7.20
(100 011)
(50 000)
Wydatki z tytułu podziału zysku (dywidenda)
7.18
(361 178)
(323 030)
Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu
-
-
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności finansowej
(316 189)
(228 030)
Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
(61 357)
95 770
Środki pieniżne i ich ekwiwalenty na początek okresu
7.14
129 874
34 104
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
7.14
68 517
129 874
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
9
DOM DEVELOPMENT S.A.
Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.
Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.
6 JEDNOSTKOWE ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE
WŁASNYM
Rok bieżący
Rok poprzedni
Nota
Kapitał
zakładowy
Nadwyżka ze
sprzedaży akcji
powyżej ich
wartości
nominalnej
Pozostałe
kapitały
(kapitał
zapasowy)
Kapitał
rezerwowy z
obniżenia
kapitału
akcyjnego
Kapitał
rezerw
owy z
tyt.
obowią
zku
wykup
u
udziałó
w
niekon
trolow
anych
Kapitał
rezerwowy z
wyceny
zabezpieczeń
przepływów
pieniężnych
Niepodzielony
wynik
finansowy
U
dz
iał
y
ni
ek
on
tr
ol
uj
ąc
e
Kapitał własny
razem
Kapitał własny na początek okresu
25 798
276 458
898 638
510
0
4 691
264 229
0
1 470 324
Podwyższenie kapitału zakładowego
w drodze realizacji opcji na akcje
7.15 i
7.16
-
-
-
-
0
-
-
0
-
Przeniesienie zysku do kapitału
zapasowego
7.18
-
-
83 640
-
0
-
(83 640)
0
-
Dywidenda dla akcjonariuszy
7.18
-
-
-
-
0
-
(361 178)
0
(361 178)
Utworzenie kapitału rezerwowego z
wyceny opcji na akcje
7.44
-
-
-
-
0
-
-
0
-
Zysk netto za okres sprawozdawczy
-
-
-
-
0
-
580 809
0
580 809
Inne całkowite dochody netto
-
-
-
-
0
(6 388)
-
0
(6 388)
Całkowite dochody netto
-
-
-
-
0
(6 388)
580 809
0
574 421
Zwiększenie/(zmniejszenie) kapitału
własnego
-
-
83 640
-
0
(6 388)
135 991
0
213 243
Kapitał własny na koniec okresu
25 798
276 458
982 278
510
0
(1 697)
400 220
0
1 683 567
Nota
Kapitał
zakładowy
Nadwyżka ze
sprzedaży
akcji powyżej
ich wartości
nominalnej
Pozostałe
kapitały
(kapitał
zapasowy)
Kapitał
rezerwowy z
obniżenia
kapitału
akcyjnego
Kapitał
rezerw
owy z
tyt.
obowią
zku
wykup
u
udziałó
w
niekon
trolow
anych
Kapitał
rezerwowy z
wyceny
zabezpieczeń
przepływów
pieniężnych
Niepodzielony
wynik
finansowy
U
dz
iał
y
ni
ek
on
tr
ol
uj
ąc
e
Kapitał
własny razem
Kapitał własny na początek okresu
25 698
271 558
765 143
510
0
5 484
299 772
0
1 368 165
Podwyższenie kapitału zakładowego w
drodze realizacji opcji na akcje
7.15 i
7.16
100
4 900
-
-
0
-
-
0
5 000
Przeniesienie zysku do kapitału
zapasowego
7.18
-
-
131 533
-
0
-
(131 533)
0
-
Dywidenda dla akcjonariuszy
7.18
-
-
-
-
0
-
(323 030)
0
(323 030)
Utworzenie kapitału rezerwowego z
wyceny opcji na akcje
7.44
-
-
1 962
-
0
-
-
0
1 962
Zysk netto za okres sprawozdawczy
-
-
-
-
0
-
419 020
0
419 020
Inne całkowite dochody netto
-
-
-
-
0
(793)
-
0
(793)
Całkowite dochody netto
-
-
-
-
0
(793)
419 020
0
418 227
Zwiększenie/(zmniejszenie) kapitału
własnego
100
4 900
133 495
-
0
(793)
(35 543)
0
102 159
Kapitał własny na koniec okresu
25 798
276 458
898 638
510
0
4 691
264 229
0
1 470 324
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
10
DOM DEVELOPMENT S.A.
7 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA
DO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
11
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A.
Spłka Akcyjna Dom Development S.A. („Spłka”) jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
(„Grupa”). Siedziba Spłki mieści si w Warszawie (00-078 Warszawa, Pl. Piłsudskiego 3). Spłka wpisana jest do Krajowego
Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego.
Według Polskiej Klasyfikacji Działalności przedmiotem działalności Spłki jest realizacja projektw budowlanych związanych ze
wznoszeniem budynkw – PKD 4110Z. Miejscem prowadzenia działalności Spłki jest przede wszystkim Warszawa i jej okolice.
Spłka posiada rwnież podmioty zależne prowadzące działalność deweloperską na rynku wrocławskim, trjmiejskim i
krakowskim.
Spłka jest w wikszości własnością Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu (patrz nota 7.15), ktra na dzie
31 grudnia 2025 r. posiadała 54,81% akcji Spłki. Jednostką dominującą najwyższego szczebla Grupy Kapitałowej Dom
Development S.A. jest SCOP 2003 Trust, podmiot ustanowiony zgodnie z prawem Anglii i Walii. SCOP 2003 Trust jest jedynym
akcjonariuszem SCOP Luxembourg 2007 S.à r.l., ktry z kolei jest wikszościowym udziałowcem Groupe Belleforet S.à r.l.
Podstawowym przedmiotem działalności Spłki jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych.
Spłka prowadzi działalność gospodarczą na terytorium Polski zgodnie z Kodeksem Spłek Handlowych a czas jej trwania jest
nieograniczony.
W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2025 r. Spłka nie zaniechała żadnego rodzaju prowadzonej działalności.
7.2 PODSTAWA SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w konwencji kosztu historycznego.
Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej
Spłki w dającej si przewidzieć przyszłości.
Dokonana w dniu 24 lutego 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrain oraz eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie są czynnikami
destabilizującymi otoczenie gospodarcze w całym regionie. Spłka i jej podmioty zależne prowadzą działalność wyłącznie
na terenie Polski. W ocenie Zarządu Spłki, wojna w Ukrainie oraz eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie mogą wywierać
wpływ na popyt na mieszkania, koszty budowy oraz dostpność podwykonawcw. Na dzie sporządzenia niniejszego
jednostkowego sprawozdania finansowego wszystkie inwestycje Spłki postpowały zgodnie z planem lub nawet wyprzedzały
zakładany harmonogram. Zarząd Spłki na bieżąco monitoruje sytuacj i analizuje jej potencjalny wpływ, zarwno z
perspektywy poszczeglnych projektw, jak i całej Spłki oraz jej długofalowych zamierze. W ocenie Zarządu Spłki, na dzie
zatwierdzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego nie stwierdza si istnienia okoliczności wskazujących na
zagrożenie kontynuowania działalności przez Spłk w dającej si przewidzieć przyszłości.
Walutą funkcjonalną Spłki jest złoty polski. Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych
polskich („PLN”, „zł”). Dane finansowe prezentowane w jednostkowym sprawozdaniu finansowym wyrażone są w tysiącach
złotych polskich, o ile nie zaznaczono inaczej.
Spłka sporządziła rwnież skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za okres
dwunastu miesicy zakoczony 31 grudnia 2025 roku, ktre zostało zatwierdzone przez Zarząd Spłki w dniu 16 marca 2026
roku.
Skonsolidowane sprawozdanie najwyższego szczebla sporządzane jest przez SCOP Luxembourg 2007 S.à r.l., ktry jest
wikszościowym udziałowcem Groupe Belleforet S.à r.l.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
12
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.3 OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI
Polskie regulacje prawne nakładają na Spłk obowiązek sporządzania jednostkowego sprawozdania finansowego zgodnie
z Midzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) przyjtymi przez Uni Europejską („UE”). Biorąc
pod uwag toczący si w UE proces wprowadzania standardw MSSF oraz prowadzoną przez Spłk działalność, w zakresie
stosowanych przez Spłk zasad rachunkowości nie ma rżnicy midzy standardami MSSF, ktre weszły w życie, a standardami
MSSF zatwierdzonymi przez UE dla roku finansowego zakoczonego 31 grudnia 2025 roku.
Niniejsze sprawozdanie finansowe stanowi jednostkowe sprawozdanie finansowe Spłki w rozumieniu MSR 27 i zostało
sporządzone zgodnie ze wszystkimi mającymi zastosowanie MSSF przyjtymi przez Uni Europejską.
MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez RadMidzynarodowych Standardw Rachunkowości („RMSR”)
oraz Komitet ds. Interpretacji Midzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego są spjne
z tymi, ktre zastosowano przy sporządzaniu jednostkowego sprawozdania finansowego Spłki za rok zakoczony dnia 31
grudnia 2024 roku, z wyjątkiem zastosowania nastpujących zmian do standardw oraz nowych interpretacji obowiązujących
dla okresw rocznych rozpoczynających si w dniu 1 stycznia 2025 roku:
• Zmiany do MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut obcych. W sierpniu 2023 r. Rada opublikowała zmiany do MSR 21 Skutki
zmian kursów wymiany walut obcych. Wprowadzone zmiany mają ułatwić jednostkom ustalenie, czy dana waluta jest
wymienialna na inną walut oraz oszacowanie natychmiastowego kursu wymiany, w przypadku braku wymienialności danej
waluty. Ponadto, zmiany do standardu wprowadzają dodatkowe ujawnienia w przypadku braku wymienialności walut na temat
sposobu ustalenia alternatywnego kursu wymiany.
Wprowadzone ww. zmiany zostały przeanalizowane przez Zarząd Spłki i nie mają istotnego wpływu na sytuacj finansową,
wyniki działalności Spłki, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Spółkę
W niniejszym jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spłka nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu nastpujących
opublikowanych standardw, interpretacji lub poprawek do istniejących standardw przed ich datą wejścia w życie:
• Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktyww pomidzy inwestorem a jego jednostkami
stowarzyszonymi lub wsplnymi przedsiwziciami. Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespjności pomidzy MSSF 10
a MSR 28. Ujcie ksigowe zależy od tego, czy aktywa niepieniżne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub
wsplnego przedsiwzicia stanowią „biznes” (ang. business). W przypadku, gdy aktywa niepieniżne stanowią „biznes”,
inwestor wykazuje pełny zysk lub strat na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub
strat z tylko w zakresie czści stanowiącej udziały innych inwestorw. Na dzie sporządzenia niniejszego jednostkowego
sprawozdania finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Uni Europejską,
• MSSF 18 Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych. W kwietniu 2024 r. Rada opublikowała nowy standard MSSF
18 Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych. Standard ma zastąpić MSR 1 – Prezentacja sprawozdań
finansowych i bdzie obowiązywał od 1 stycznia 2027 r. Zmiany w stosunku do zastpowanego standardu dotyczą głwnie
trzech kwestii: sprawozdania z zysku lub strat, wymaganych ujawnie dotyczących miar wynikw oraz kwestii związanych z
agregacją i dezagregacją informacji zawartej w sprawozdaniach finansowych. Opublikowany standard obowiązywał bdzie dla
sprawozda finansowych za okresy rozpoczynające si z dniem 1 stycznia 2027 r. lub po tej dacie.
• Roczne zmiany MSSF. Roczne zmiany MSSF wprowadzają zmiany do standardw: MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych
Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy, MSSF 7 Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji, MSSF 9
Instrumenty finansowe, MSSF 10 Skonsolidowane sprawozdania finansowe oraz MSR 7 Sprawozdanie z przepływów
pieniężnych. Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardw w zakresie ujmowania oraz wyceny.
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozda finansowych za okresy rozpoczynające si z dniem 1 stycznia 2026 r. lub po
tej dacie.
• Zmiany w klasyfikacji i wycenie instrumentw finansowych – Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7. W maju 2024 roku RMSR
opublikowała zmiany do MSSF 9 i MSSF 7 mające na celu: a/ doprecyzowanie daty ujcia i zaprzestania ujmowania niektrych
aktyww i zobowiąza finansowych, ze zwolnieniem dla niektrych zobowiąza finansowych rozliczanych za pośrednictwem
elektronicznego systemu przekazw pieniżnych; b/ wyjaśnienie i dodanie dalszych wytycznych dotyczących oceny, czy
składnik aktyww finansowych spełnia kryteria SPPI; c/ dodanie nowych ujawnie dotyczących niektrych instrumentw,
ktrych warunki umowne mogą zmieniać przepływy pieniżne; oraz d/aktualizuje ujawnienia dotyczące instrumentw
kapitałowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (FVOCI). Opublikowane zmiany obowiązują dla
sprawozda finansowych za okresy rozpoczynające si z dniem 1 stycznia 2026 r. lub po tej dacie.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
13
DOM DEVELOPMENT S.A.
Zarząd jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardw na sytuacj finansową, wyniki działalności Spłki oraz na
zakres informacji prezentowanych w jednostkowym sprawozdaniu finansowym. Zarząd Spłki nie przewiduje, aby nowe
standardy oraz zmiany do obecnie obowiązujących standardw mogły mieć istotny wpływ na jednostkowe sprawozdanie
finansowe Spłki za okres, w ktrym bdą one zastosowane po raz pierwszy.
7.4 ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI
INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
Akcje i udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wsplnych przedsiwziciach wykazywane są według kosztu
historycznego po uwzgldnieniu odpisw z tytułu utraty wartości.
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według ceny nabycia pomniejszonej o umorzenie (z wyjątkiem gruntw) oraz
skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. W skład ceny nabycia wchodzi rwnież koszt wymiany czści
składowych urządze w momencie poniesienia, jeśli jest to istotne. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez okres
użytkowania danego składnika aktyww. Budynki i budowle są amortyzowane stawkami od 2,5% do 4,5%, środki transportu są
amortyzowane stawką 20% a urządzenia i pozostałe środki trwałe od 10% do 30%.
Prawo do użytkowania powierzchni biurowych wykazane jest zgodnie z zasadami określonymi w MSSF 16 Leasing i
amortyzowane jest przez okres trwania umowy najmu.
ZAPASY
Wyroby gotowe
Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne i miejsca parkingowe. Wyroby gotowe wyceniane są według niższej
z dwch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.
Cena sprzedaży netto jest to szacowana cena sprzedaży oceniana przez Zarząd Spłki na podstawie cen rynkowych.
Produkcja w toku
Produkcja w toku jest wyceniana wg niższej z dwch wartości: cena nabycia/koszt wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny
sprzedaży netto. W przypadku rozbieżności dokonywany jest odpis aktualizacyjny. W przypadku projektw deweloperskich
Spłki, ocena konieczności dokonania odpisu aktualizacyjnego dokonywana jest na podstawie opisanego niżej „testu na utrat
wartości” opartego na analizie kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.
Test na utratę wartości zapasów
Jeśli przewiduje si, że projekt deweloperski bdzie generował strat, skutkuje to odpisem aktualizującym wartość produkcji w
toku, ktry ujmowany jest niezwłocznie w rachunku zyskw i strat. Odpis aktualizacyjny może rwnież dotyczyć nieruchomości,
dla ktrych proces deweloperski obarczony jest ryzykiem istotnego przesunicia w czasie.
Dla każdego projektu deweloperskiego przygotowywane są budżety, ktre obejmują zarwno dokonane jak i przyszłe
przepływy środkw pieniżnych dla każdego realizowanego projektu. Budżety te aktualizowane są przynajmniej raz na kwartał.
Dla celw badania utraty wartości budżety projektw obejmują wszelkie przeszłe i przewidywane przychody netto
pomniejszone o bezpośrednie koszty nabycia gruntu, projektowania, budowy oraz inne koszty związane z przygotowaniem
projektu, lokalami pokazowymi oraz biurem sprzedaży na terenie budowy. Budżety te są rwnież obciążane powiązanymi z nimi
przeszłymi i przewidywanymi kosztami finansowania zewntrznego oraz przewidywanymi roszczeniami klientw (jeśli dotyczy
to projektu).
Budżety projektów opracowywane są z zastosowaniem zasady ostrożnej wyceny.
Jeśli marża na projekcie, wyliczona z uwzgldnieniem wszystkich przychodw i ww. kosztw, jest dodatnia, wwczas nie ma
potrzeby tworzenia odpisu z tytułu utraty wartości zapasw. Ujemna marża wskazuje na potencjalny problem utraty wartości,
co po dokładnej weryfikacji przepływw środkw pieniżnych dla danego projektu skutkuje zaksigowaniem odpisu na utrat
wartości zapasw w kwocie oszacowanej ujemnej wartości tej marży.
Odpis aktualizacyjny ujmowany jest w koszcie własnym sprzedaży w pozycji Korekta wartości zapasów do wartości netto
możliwej do uzyskania. Ewentualne odwrcenie takiego odpisu na utrat wartości dla danego projektu jest możliwe, jeśli
przewidywana wartość marży na tym projekcie przybierze wartość dodatnią.
Jeśli projekt składa si z kilku etapw, wwczas badanie utraty wartości zapasw przeprowadza si w nastpujący sposb:
a) wszelkie przyszłe etapy projektu traktowane są jako jeden projekt dla celw badania utraty wartości.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
14
DOM DEVELOPMENT S.A.
b) każdy etap projektu, w ktrym rozpoczto sprzedaż i proces budowy, zostaje odłączony od reszty projektu (budowy) i dla
celw badania utraty wartości rozpatruje si go osobno.
KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO
Koszty finansowania zewntrznego ujmuje si jako koszty w rachunku zyskw i strat w okresie, w ktrym je poniesiono z
wyjątkiem kosztw aktywowanych, czyli kosztw ktre można przyporządkować do kosztw wytworzenia dostosowanych
składnikw aktyww (w przypadku Spłki: do produkcji w toku) jako czść ich kosztu wytworzenia.
Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie, kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa
si za aktywny, gdy dla zakupionych gruntw prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas procesu
uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu.
Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, ktrych przeprowadzenie jest
konieczne do przygotowania mieszka do przekazania klientom zostały zakoczone.
Aktywowanie kosztw finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działa związanych z działalnością inwestycyjną
na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwole i
postanowie administracyjnych dotyczących projektu.
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności wyceniane są w oparciu o MSSF 9, ktry wprowadził koncepcj
szacowania odpisw z tytułu utraty wartości aktyww finansowych z zastosowaniem modelu bazującym na stratach
oczekiwanych.
LOKATY BANKOWE POWYŻEJ TRZECH MIESIĘCY
Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesicy (na dzie ich utworzenia) prezentowane są w pozycji
Krótkoterminowe aktywa finansowe.
ŚRODKI PIENIĘŻNE I EKWIWALENTY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH
Środki pieniżne i lokaty krtkoterminowe z okresem zapadalności do trzech miesicy (na dzie ich utworzenia) wykazane są
w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniżne w banku i w kasie oraz lokaty krtkoterminowe o pierwotnym
okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesicy. Saldo środkw pieniżnych i ich ekwiwalentw wykazane w
sprawozdaniu w rachunku przepływw pieniżnych składa si z określonych powyżej środkw pieniżnych i ich ekwiwalentw
pomniejszonych o niespłacone kredyty w rachunkach bieżących.
OPROCENTOWANE KREDYTY BANKOWE, POŻYCZKI I PAPIERY DŁUŻNE
W momencie początkowego ujcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości
godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.
Po początkowym ujciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy
zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzgldnia si koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub
premie uzyskane w związku z ich pozyskaniem.
Zaciągnicia i spłaty dokonywane dla kredytw bankowych, pożyczek i papierw dłużnych, prezentowane są w rachunku
przepływw pieniżnych odpowiednio jako wpływy lub wydatki w działalności finansowej i nie są ze sobą netowane w okresie
sprawozdawczym. Wyjątek stanowią zaciągnicia i spłaty dokonywane dla kredytw w rachunku bieżącym (typu „overdraft”)
dla ktrych zaciągnicia i spłaty prezentowane są per saldo ze wzgldu na krtkie terminy płatności, duże i szybkie kwoty
spłat/zaciągnić.
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
Zobowiązania krtkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatkw oraz pozostałe zobowiązania wykazywane są w kwocie
wymagającej zapłaty.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny (w szczeglności dotyczy to zatrzymanych kaucji
gwarancyjnych), wartość zobowiąza jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływw
pieniżnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwikszenie zobowiązania
w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
REZERWY
Rezerwy tworzone są wwczas, gdy na Spłce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze
zdarze przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści
ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Koszty dotyczące danej rezerwy są
wykazane w rachunku zyskw i strat po pomniejszeniu o wszelkie zwroty.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
15
DOM DEVELOPMENT S.A.
UJMOWANIE PRZYCHODÓW
Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spłka uzyska korzyści ekonomiczne związane z
daną transakcją oraz gdy kwot przychodw można wycenić w wiarygodny sposb. Zanim przychody zostaną ujte, muszą
zostać spełnione nastpujące kryteria:
Sprzedaż produktów
Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie
przejścia na nabywc nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla
prawa własności. Według oceny Spłki nastpuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie
podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia
nieruchomości.
W przypadku gdy projekt deweloperski związany ze sprzedażą nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni
komercyjnych itp.) prowadzony jest na nieruchomości (gruncie) należącym do strony trzeciej, jednak realizacja projektu
(marketing, sprzedaż, obsługa klienta i obsługa projektowo-budowlana) prowadzona jest przez Spłk oraz ryzyka związane z
prowadzeniem takiego projektu leżą po stronie Spłki, przychody ze sprzedaży takich nieruchomości są rozpoznawane
analogicznie jak to zostało wyżej opisane w odniesieniu do projektw deweloperskich prowadzonych na nieruchomościach
należących do Spłki lub bdących w jej wieczystym użytkowaniu.
Spłka rozpoznaje przychody z tytułu usług budowlanych (budowa nieruchomości) w miar upływu czasu. Przychody ustalane
są metodą stopnia zaawansowania. Spłka określa stopie zaawansowania realizacji umowy poprzez ustalenie udziału kosztw,
poniesionych od dnia zawarcia umowy do dnia ustalenia przychodu, w szacowanych łącznych kosztach umowy.
Jeżeli nie można w wiarygodny sposb oszacować wyniku umowy wwczas przychody ujmuje si do wysokości poniesionych
kosztw, co do ktrych istnieje prawdopodobiestwo ich odzyskania, przy czym koszty umowy ujmuje si jako koszty tego
okresu, w ktrym zostały poniesione.
Sprzedaż usług budowlanych
W przypadku, kiedy istnieje prawdopodobiestwo, iż łączne koszty związane z realizacją kontraktu przekroczą łączne przychody,
przewidywana strata (nadwyżka łącznych szacowanych kosztw nad łącznymi szacowanymi przychodami) obciąża koszty okresu
i wykazywana jest w koszcie własnym sprzedaży (koszt sprzedaży usług). W sytuacji, kiedy wartość oszacowanych przychodw
metodą stopnia zaawansowania kontraktu przekracza przychody zafakturowane, powstałą rżnic ujmuje si w pozycji
Przychody ze sprzedaży (Przychody ze sprzedaży usług) oraz rozpoznaje aktywa w pozycji Pozostałe aktywa obrotowe.
Natomiast jeżeli wartość oszacowanych przychodw metodą stopnia zaawansowania kontraktu jest niższa niż przychody
zafakturowane, powstałą rżnic ujmuje si w pozycji Przychody ze sprzedaży (Przychody ze sprzedaży usług) oraz rozpoznaje
zobowiązanie w pozycji Przychody przyszłych okresw.
Sprzedaż pozostałych usług
Przychody ze sprzedaży usług innych niż budowlane, w tym przychody z tytułu administrowania osiedlami, wykazywane są
w okresie, w ktrym usługa jest świadczona.
PODATKI
Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia siw wysokości kwot
przewidywanej zapłaty na rzecz organw podatkowych (podlegających zwrotowi od organw podatkowych) z zastosowaniem
stawek podatkowych i przepisw podatkowych, ktre obowiązywały na dzie bilansowy.
Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiąza bilansowych w stosunku do
rżnic przejściowych wystpujących na dzie bilansowy midzy wartością podatkową aktyww i zobowiąza a ich wartością
bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych rżnic przejściowych,
jak rwnież niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na nastpne lata w
takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnity dochd do opodatkowania, ktry pozwoli wykorzystać
ww. rżnice, ulgi i straty.
Wartość bilansowa składnika aktyww z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzie bilansowy i ulega
stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnicie dochodu do opodatkowania wystarczającego do
czściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktyww z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujty składnik
aktyww z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzie bilansowy i jest ujmowany do
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
16
DOM DEVELOPMENT S.A.
wysokości odzwierciedlającej prawdopodobiestwo osiągnicia w przyszłości dochodw do opodatkowania, ktre pozwolą na
odzyskanie tego składnika aktyww.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona w wysokości kwoty podatku dochodowego wymagającej w przyszłości zapłaty w
związku z wystpowaniem dodatnich przejściowych rżnic, to jest rżnic, ktre spowodują w przyszłości zwikszenia podstawy
obliczenia podatku dochodowego.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem
stawek podatkowych, ktre według przewidywa bdą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktyww zostanie zrealizowany
lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstaw stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) prawnie lub faktycznie
obowiązujące na dzie bilansowy.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą: w innych
całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujtych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym
dotyczący pozycji ujtych bezpośrednio w kapitale własnym.
Spłka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku
dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat
należności z rezerwami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i
tym samym organem podatkowym.
DYWIDENDY
Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowcw do ich otrzymania.
ZYSK NETTO NA AKCJĘ
Zysk netto na akcj dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez średnią ważoną liczb
akcji w danym okresie sprawozdawczym.
LEASING
Spłka ujmuje aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesicy, za wyjątkiem
sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz amortyzacj leasingowanego aktywa odrbnie od odsetek od zobowiązania
leasingowego w rachunku zyskw i strat.
Aktywa z tytułu prawa do użytkowania ujte są w bilansie w ramach tej samej pozycji, w ramach ktrej przedstawione zostałyby
odpowiednie bazowe składniki aktyww, gdyby były własnością Spłki (leasingobiorcy).
Prawo do użytkowania powierzchni biurowych
Prawo do użytkowania powierzchni biurowej jest amortyzowane oraz rozpoznawane są koszty finansowe z tytułu leasingu.
Aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Rzeczowe aktywa trwałe. Zobowiązanie zostało wykazane
odpowiednio w zobowiązaniach długo lub krtkoterminowych.
Prawa wieczystego użytkowania gruntw
Koszty – koszty związane z leasingiem prawa wieczystego użytkowania gruntw są odnoszone do pozycji Zapasy (w pozycji
Półprodukty i produkcja w toku) w trakcie realizacji projektu deweloperskiego.
Aktywo – aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Zapasy lub Należności krótkoterminowe.
Zobowiązanie – zobowiązanie zostało wykazane w całości w zobowiązaniach krtkoterminowych.
Powyższy sposb alokacji opłat z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntw wynika z faktu, że prawa te dotyczą
nieruchomości, na ktrych Spłka realizuje swoje projekty deweloperskie. Dlatego koszty leasingu prawa wieczystego
użytkowania odnoszone są do zapasw (Produkcja w toku) a nastpnie, wraz z kosztem sprzedaży wyrobw gotowych
odnoszone są do rachunku zyskw i strat w okresie, w ktrym dane wyroby gotowe są przekazywane klientom (czyli w
momencie rozpoznania sprzedaży).
W dniu 20 lipca 2018 r. weszła w życie Ustawa o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntw zabudowanych na
cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntw. Grunty objte wyżej opisanym przekształceniem Spłka traktuje
analogicznie do tych, w stosunku do ktrych była dotychczas użytkownikiem wieczystym, traktując opłaty przekształceniowe
analogicznie do opłat z tytułu wieczystego użytkowania.
Uzasadnienie klasyfikacji aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu prawa wieczystego użytkowania gruntów w bilansie
Generalnie, prawa do wieczystego użytkowania gruntw, na ktrych prowadzone są projekty deweloperskie, klasyfikowane są
jako zapasy. Zobowiązania do zapłaty za te prawa zostaną rozliczone poprzez ich przeniesienie na nabywcw mieszka, z
ktrymi te prawa są związane. Zobowiązania dotyczące tych praw klasyfikuje si jako zobowiązania krtkoterminowe co jest
spjne z klasyfikacją zapasw, ktrych te zobowiązania dotyczą (wykazanych jako aktywa obrotowe). Klasyfikacja zobowiąza i
zapasw do krtkoterminowych wynika z faktu, iż ich rozliczenie (tj. zbycie lokali i przeniesienie związanych z nimi zobowiąza)
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
17
DOM DEVELOPMENT S.A.
nastpuje w ciągu okresu stanowiącego tzw. „cykl operacyjny” Spłki. Cykl operacyjny to okres od dnia rozpoczcia projektu
deweloperskiego do realizacji zapasw w postaci środkw pieniżnych.
Spłka zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat
przekształceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywc udziału w gruncie przynależnym
do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązanie z tyt. leasingu gruntu
pozostaje w bilansie Spłki. Z tego wzgldu, w momencie przekazania nabywcy lokalu (ktry jest jednocześnie momentem
ujcia przychodu ze sprzedaży lokalu) nastpuje przeniesienie związanej z tym lokalem czści aktywa z tytułu leasingu z
Zapasów na Należności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujtym zobowiązaniem z tyt. leasingu danego gruntu.
Do momentu przeniesienia na nabywc własności, zarwno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako krtkoterminowe
gdyż, ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywc w okresie „cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na
nabywc własności nastpuje wyksigowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabywcw
lokali.
Wszystkie przyszłe płatności wynikające z posiadania prawa do wieczystego użytkowania, wynikające z okresu na jaki to prawo
jest udzielone dla poszczeglnych nieruchomości (może wynosić do 99 lat) są dyskontowane. Okres ten nie zależy od
przewidywanego przez Spłk okresu, w ktrym Spłka bdzie właścicielem prawa do wieczystego użytkowania, czyli od
planowanego wykorzystania tych nieruchomości pod inwestycje deweloperskie.
7.5 KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA
SZACUNKÓW
W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnie podanych poniżej, najwiksze znaczenie, oprcz
szacunkw ksigowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa i przyjte założenia.
BUDŻETY PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH
Podstawą do decyzji o zakupie nieruchomości (gruntw) są analizy, ktrych jednym z najważniejszych elementw są tzw.
budżety zakupowe sporządzane w celu oceny przyszłej zyskowności projektw. Od momentu zakupu nieruchomości, budżety
dla tych projektw budowlanych są aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem kadry kierowniczej Spłki.
Wszystkie budżety projektw budowlanych są weryfikowane i w razie potrzeby aktualizowane nie rzadziej niż co 3 miesiące.
Aktualizowane budżety projektw stanowią podstaw do:
• weryfikacji ich rentowności i weryfikacji ewentualnego odpisu aktualizującego wartość zapasw,
• tworzenia prognoz finansowych, budżetw rocznych i planw średnioterminowych.
UJMOWANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY PRODUKTÓW
Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie
przejścia na nabywc nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla
prawa własności. Według oceny kadry zarządzającej Spłki nastpuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na
podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet
ceny nabycia nieruchomości.
SEZONOWOŚĆ
Działalność operacyjna Spłki nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
18
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.6 WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Rok bieżący
WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Inne wartości
niematerialne
Oprogramowanie
komputerowe
Znak towarowy
Wartości
niematerialne w
realizacji
Razem
Wartość brutto na początek okresu
8 110
46 965
-
2 101
57 176
Zwikszenia - nabycie spłek
-
-
-
-
-
Zwikszenia pozostałe
449
7 926
-
10 468
18 843
Przeniesienia
-
-
-
(7 986)
(7 986)
(Zmniejszenia)
(2 870)
-
-
-
(2 870)
Wartość brutto na koniec okresu
5 689
54 891
-
4 583
65 163
Skumulowana amortyzacja na
początek okresu
7 109
28 986
-
-
36 095
Zwikszenia - nabycie spłek
-
-
-
-
-
Zwikszenia pozostałe
483
6 992
-
-
7 475
(Zmniejszenia)
(2 772)
-
-
-
(2 772)
Skumulowana amortyzacja na
koniec okresu
4 820
35 978
-
-
40 798
Wartość netto na koniec okresu
869
18 913
-
4 583
24 365
Rok poprzedni
WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Inne wartości
niematerialne
Oprogramowanie
komputerowe
Znak towarowy
Wartości
niematerialne w
realizacji
Razem
Wartość brutto na początek okresu
7 486
40 503
-
415
48 404
Zwikszenia - nabycie spłek
-
-
-
-
-
Zwikszenia pozostałe
246
23
-
8 549
8 818
Przeniesienia
424
6 439
-
(6 863)
-
(Zmniejszenia)
(46)
-
-
-
(46)
Wartość brutto na koniec okresu
8 110
46 965
-
2 101
57 176
Skumulowana amortyzacja na
początek okresu
6 575
22 615
-
-
29 190
Zwikszenia - nabycie spłek
-
-
-
-
-
Zwikszenia pozostałe
534
6 371
-
-
6 905
(Zmniejszenia)
-
-
-
-
-
Skumulowana amortyzacja na
koniec okresu
7 109
28 986
-
-
36 095
Wartość netto na koniec okresu
1 001
17 979
-
2 101
21 081
Wartości niematerialne są amortyzowane przez okres ich szacunkowej, ekonomicznej użyteczności, ktry wynosi przecitnie
od 2 do 5 lat. Nie wystpują wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania.
Na dzie 31 grudnia 2025 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku ktrych Spłka winna utworzyć odpisy aktualizujące na
wartości niematerialne.
Koszty amortyzacji wartości niematerialnych zostały ujte w kosztach sprzedaży i kosztach oglnego zarządu.
Na wartościach niematerialnych nie ustanowiono żadnych zabezpiecze.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
19
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.7 RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Rok bieżący
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Prawo do
użytkowania
lokali
Grunty i budynki
Środki transportu
Urządzenia i
pozostałe środki
trwałe
Razem
Wartość brutto na początek okresu
36 403
4 130
9 107
10 606
60 246
Zwikszenia - nabycie spłek
-
-
-
-
-
Zwikszenia pozostałe
35 457
84
2 462
1 572
39 575
(Zmniejszenia)
(29 406)
-
(2 124)
(447)
(31 977)
Wartość brutto na koniec okresu
42 454
4 214
9 445
11 731
67 844
Skumulowana amortyzacja na
początek okresu
24 518
502
5 344
8 320
38 684
Zwikszenia - nabycie spłek
-
-
-
-
-
Zwikszenia pozostałe
5 249
396
1 406
1 166
8 217
(Zmniejszenia)
(29 406)
-
(1 631)
(428)
(31 465)
Skumulowana amortyzacja na
koniec okresu
361
898
5 119
9 058
15 436
Wartość netto na koniec okresu
42 093
3 316
4 326
2 673
52 408
Rok poprzedni
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Prawo do
użytkowania
lokali
Grunty i budynki
Środki transportu
Urządzenia i
pozostałe środki
trwałe
Razem
Wartość brutto na początek okresu
32 966
2 406
7 937
12 138
55 447
Zwikszenia - nabycie spłek
-
-
-
-
-
Zwikszenia pozostałe
3 437
6 218
1 928
2 522
14 105
(Zmniejszenia)
-
(4 494)
(758)
(4 054)
(9 306)
Wartość brutto na koniec okresu
36 403
4 130
9 107
10 606
60 246
Skumulowana amortyzacja na
początek okresu
19 624
-
5 128
10 834
35 586
Zwikszenia - nabycie spłek
-
-
-
-
-
Zwikszenia pozostałe
4 894
502
974
1 297
7 667
(Zmniejszenia)
-
-
(758)
(3 811)
(4 569)
Skumulowana amortyzacja na
koniec okresu
24 518
502
5 344
8 320
38 684
Wartość netto na koniec okresu
11 885
3 628
3 763
2 286
21 562
Zwikszenia rzeczowych aktyww trwałych nastąpiły w wyniku nabycia.
Na dzie 31 grudnia 2025 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku ktrych Spłka winna utworzyć odpisy aktualizujące na
rzeczowe aktywa trwałe.
Na środkach trwałych nie ustanowiono żadnych zabezpiecze.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
20
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.8 INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH
I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYM
PRZEDSIĘWZIĘCIU
31.12.2025
31.12.2024
Udziały w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wsplnym przedsiwziciu
466 594
449 328
Stan na koniec okresu
466 594
449 328
UDZIAŁY W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH, STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU
Na dzie 31 grudnia 2025 i 2024 roku Spłka nie posiadała inwestycji we wsplnych przedsiwziciach.
Inwestycje w jednostkach zależnych i stowarzyszonych przedstawiono w poniższej tabeli:
• Grupa Kapitałowa Euro Styl S.A.
Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. Przedmiotem działalności tej grupy jest
prowadzenie projektw deweloperskich na terenie Trjmiasta i okolic.
Skład Grupy Euro Styl na dzie 31 grudnia 2025 r. przedstawia poniższa tabela:
Ponadto na dzie 31 grudnia 2025 roku Euro Styl S.A. posiada po 50% udziałw we wsplnych przedsiwziciach (w ktrych
realizowane bdą projekty deweloperskie) wycenianych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw
własności. Są to:
- Bysewska Sp. z o.o.
- DOKI V Sp. z o.o.
Grupa ta posiada w swoim portfelu spłk budowlaną Euro Styl Construction Sp. z o.o., ktra realizuje budow inwestycji
mieszkaniowych w formacie generalnego wykonawstwa wyłącznie dla spłek Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.
• Dom Development Wrocław sp. z o.o.
Przedmiotem działalności spłki jest prowadzenie projektw deweloperskich na terenie Wrocławia.
UDZIAŁY
W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH,
STOWARZYSZONYCH
I WSPÓLNYM PRZEDSIĘWZIĘCIU
Stan na 31.12.2025
Stan na 31.12.2024
Udziały Spółki
(%)
Wartość
inwestycji
brutto
Wartość
bilansowa
inwestycji
netto
Udziały Spółki
(%)
Wartość
inwestycji
brutto
Wartość
bilansowa
inwestycji
netto
Dom Development Grunty sp. z o.o.
46%
24
24
46%
24
24
Dom Development Wrocław sp. z o.o.
100%
4 002
4 002
100%
17 502
17 502
Dom Development Kredyty sp. z o.o.
100%
505
505
100%
505
505
Euro Styl S.A.
100%
265 472
265 472
100%
265 472
265 472
Dom Construction sp. z o.o.
100%
3 103
3 103
100%
3 103
3 103
Dom Development Krakw sp. z o.o.
100%
166 476
166 476
100%
162 722
162 722
Dom Development Myśliborska sp. z o.o.
100%
27 012
27 012
-
-
-
Fundacja Nasz Dom
100%
-
-
100%
-
-
Razem
466 594
466 594
449 328
449 328
Grupa Euro Styl S.A.
Udział jednostki dominującej
w kapitale podstawowym
Udział jednostki dominującej
w prawach głosów
Euro Styl Construction sp. z o.o.
100%
100%
Euro Styl Montownia sp. z o.o.
100%
100%
Apartamenty Las Jastarnia sp. z o.o.
100%
100%
GGI Dolne Miasto sp. z o.o.
100%
100%
Your Destination sp. z o.o.
100%
100%
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
21
DOM DEVELOPMENT S.A.
• Dom Development Krakw Sp. z o.o.
Przedmiotem działalności spłki jest prowadzenie projektw deweloperskich na terenie Krakowa.
• Dom Development Kredyty sp. z o.o.
W ramach swojej działalności statutowej spłka ta prowadzi usługi pośrednictwa kredytowego na rzecz instytucji finansowych.
• Dom Development Grunty sp. z o.o.
Spłka posiada 46,00% udziału w kapitale spłki Dom Development Grunty sp. z o.o. - spłce uczestniczącej w transakcjach
obrotu nieruchomościami w ramach Grupy.
• Dom Construction sp. z o.o.
Spłka Dom Construction Sp. z o.o. realizuje budow inwestycji mieszkaniowych w formacie generalnego wykonawstwa. Dom
Construction Sp. z o.o. świadczy usługi wyłącznie dla spłek Grupy (poza spłkami z Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., w ktrych
budowy realizowane są przez spłk Euro Styl Construction Sp. z o.o.).
• Fundacja Nasz Dom
Cele i zakres działa Fundacji są związane z prowadzoną przez Spłk i Grup działalnością, czyli tworzeniem miejsc do życia,
rozwiązywaniem problemw mieszkaniowych oraz wspieraniem strategii zrwnoważonego rozwoju Grupy. Działania Fundacji
obejmowały bdą pomoc rodzinom i osobom w trudnej sytuacji życiowej, w tym poza granicami kraju, np. w Ukrainie,
zaangażowanie w życie lokalnych społeczności poprzez projekty prospołeczne oraz wsparcie dla inicjatyw charytatywnych.
OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2025 ROKU
• Zakup spłki GH Development 9 Sp. z o.o. (obecnie Dom Development Myśliborska Sp.z o.o.)
W dniu 15 grudnia 2025 roku Spłka nabyła za kwot 27 012 tys. zł. 100% udziałw w spłce GH Development 9 Sp. z o.o..
Celem nabycia tej spłki jest realizacja wieloetapowego projektu deweloperskiego na gruncie przy ul. Myśliborskiej w
Warszawie (ktrego wartość ksigowa wraz z dotychczas poniesionymi nakładami wynosiła 85 838 tys. zł), bdącym w
posiadaniu tej spłki. Oprcz tego, spłka posiadała pożyczk na nabycie tego gruntu, ktrej wartość ksigowa wraz z
naliczonymi odsetkami wynosiła 87 313 tys. zł. Na dzie nabycia spłka nie posiadała żadnych innych istotnych aktyww ani
pasyww. Spłka ta nie prowadziła wcześniej działalności operacyjnej. Jako czść tej transakcji, w dniu nabycia, Dom
Development S.A. wstąpiła w miejsce GH INTERNATIONAL INVESTMENTS 2 NV (dotychczasowego pożyczkodawcy) na mocy
umowy subrogacji jako pożyczkodawca.
• Zwrot dopłaty do kapitału w Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
W dniu 12 maja 2025 r. Spłka otrzymała od Dom Development Wrocław Sp. z o.o. zwrot dopłaty do kapitału w kwocie 13 500
tys. zł.
7.9 POŻYCZKI UDZIELONE (DŁUGO i KRÓTKOTERMINOWE) ORAZ POZOSTAŁE
NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE
NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE
31.12.2025
31.12.2024
Należności z tytułu sprzedaży aktyww finansowych
-
-
Należności z tytułu ustanowionych kaucji
2 718
2 480
Pozostałe należności długoterminowe
3 824
3 262
Razem
6 542
5 742
POŻYCZKI UDZIELONE
31.12.2025
31.12.2024
Pożyczki udzielone – czść długoterminowa
580 296
154 500
Pożyczki udzielone – czść krtkoterminowa
-
360 750
Razem
580 296
515 250
Pożyczki prezentowane w powyższych zestawieniach wykazane są wraz z naliczonymi odsetkami na dzie bilansowy.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
22
DOM DEVELOPMENT S.A.
POŻYCZKI UDZIELONE
Wszystkie udzielone przez Spłk pożyczki są pożyczkami do podmiotw powiązanych.
Poniższa tabela przedstawia pożyczki udzielone przez Spłk oraz ich stan na dzie 31 grudnia 2025 r. wraz z naliczonymi
odsetkami:
Data zawarcia
umowy
Pożyczkobiorca
Kwota pożyczki
(bez odsetek)
Termin spłaty
Stan na koniec
okresu
26.02.2019
Euro Styl S.A.
150 000
31.12.2030
119 250
27.09.2019
Dom Development Wrocław sp. z o.o.
270 000
31.12.2030
65 000
09.08.2022
Dom Development Krakw sp. z o.o.
220 000
31.12.2028
153 752
28.04.2023
Dom Development Krakw sp. z o.o.
165 100
31.12.2028
154 500
15.12.2025
Dom Development Myśliborska sp. z o.o.
100 000
31.12.2030
87 794
Razem
580 296
7.10 ZAPASY
ZAPASY
31.12.2025
31.12.2024
Zaliczki na dostawy
93 030
114 442
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia
93 030
114 442
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania
-
-
Półprodukty i produkcja w toku
2 104 614
1 895 012
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia
2 094 881
1 891 767
prawo wieczystego użytkowania gruntw (leasing)
40 641
34 153
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania
(30 908)
(30 908)
Wyroby gotowe
248 940
115 516
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia
255 169
121 745
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania
(6 229)
(6 229)
Razem
2 446 584
2 124 970
ODPISY AKTUALIZUJĄCE WARTOŚĆ ZAPASÓW
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Stan na początek okresu
37 137
37 138
Zwikszenia
-
-
(Zmniejszenia)
-
(1)
Stan na koniec okresu
37 137
37 137
Określenie wartości odpisw aktualizujących wartość zapasw jest wynikiem przeprowadzonych przez Spłk analiz i testw
na utrat wartości.
Metodologia badania zapasw pod kątem utraty wartości opisana została w nocie 7.4 „Istotne zasady rachunkowości”.
WARTOŚĆ BILANSOWA ZAPASÓW STANOWIĄCYCH ZABEZPIECZENIE SPŁATY
ZOBOWIĄZAŃ ORAZ WYSOKOŚĆ USTANOWIONYCH HIPOTEK
31.12.2025
31.12.2024
HIPOTEKI - wartość hipotek zabezpieczających zobowiązania:
Wynikających z umw zakupu nieruchomości
-
-
Wynikających z umw kredytowych Spłki oraz spłek z Grupy
1 155 000
900 000
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
23
DOM DEVELOPMENT S.A.
PRACE PRZYGOTOWAWCZE
W przypadku braku pewności co do możliwości zakupu ziemi dla potencjalnego projektu, koszty prac przygotowawczych
związanych z tymi projektami obciążają jednostkowy rachunek zyskw i strat Spłki w okresie, w ktrym powstały. Pozostałe
prace przygotowawcze są aktywowane w produkcji w toku.
Poniższa tabela prezentuje koszt prac przygotowawczych rozpoznany w jednostkowym rachunku zyskw i strat.
KOSZT PRAC PRZYGOTOWAWCZYCH ROZPOZNANY W RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Prace przygotowawcze
1 892
1 409
7.11 NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
31.12.2025
31.12.2024
Należności handlowe
22 533
33 672
Należności od jednostek powiązanych
2 278
8 815
Należności z tytułu podatkw
21 136
-
Pozostałe należności
6 755
13 985
Razem
52 702
56 472
Należności z tytułu podatkw stanowią należności z tytułu podatku VAT wynoszące na dzie 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia
2024 roku odpowiednio 21 136 tys. zł i 0 tys. zł.
Spłka utworzyła odpisy aktualizujące wartość należności, ktre zostały ujte w pozostałych kosztach operacyjnych.
Odpisy te zostały utworzone zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Spłki w oparciu o szacunek oczekiwanych strat
kredytowych.
STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI HANDLOWYCH
31.12.2025
31.12.2024
Należności niewymagalne oraz przeterminowane do 3 miesicy
12 872
26 146
Powyżej 3 miesicy do 6 miesicy
10 552
591
Powyżej 6 miesicy do 1 roku
193
3 750
Powyżej 1 roku
4 118
4 306
Należności z tytułu dostaw i usług brutto
27 735
34 793
Odpisy aktualizujące wartość należności
(5 202)
(1 121)
Należności z tytułu dostaw i usług netto
22 533
33 672
Odpisy aktualizacyjne przedstawione w poniższej tabeli dotyczą w całości należności handlowych przeterminowanych.
ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU
DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
31.12.2025
31.12.2024
Stan na początek okresu
1 121
4 355
Zwikszenia
5 137
1 056
(Zmniejszenia)
(1 056)
(4 290)
Stan na koniec okresu
5 202
1 121
Na dzie bilansowy nie wystpowały należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności w walutach obcych.
Koszty i przychody związane z utworzeniem i rozwiązaniem odpisw aktualizujących wartość należności rozpoznane są
odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych lub pozostałych przychodach operacyjnych.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
24
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.12 POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE
POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE
31.12.2025
31.12.2024
Rozliczenia midzyokresowe kosztw
4 773
5 413
Rozliczenie kontraktw długoterminowych
-
17 057
Naliczone przychody finansowe od lokat
1
12
Pozostałe
5 405
43
Razem
10 179
22 525
Rozliczenie kontraktw długoterminowych dotyczy realizowanego przez Spłk projektu budowlanego w formule generalnego
wykonawstwa. Rozliczenia te stanowią rżnic midzy przychodem oszacowanym metodą stopnia zaawansowania kontraktu a
przychodem zafakturowanym.
7.13 KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE
KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE
31.12.2025
31.12.2024
Lokaty bankowe powyżej trzech miesicy
-
-
Środki pieniżne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych
141 688
128 798
Pozostałe krtkoterminowe aktywa finansowe
6 465
13 517
Razem
148 153
142 315
W pozycji Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych prezentowane są otrzymane od klientw
Spłki środki pieniżne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktw, ktre do momentu spełnienia odpowiednich wymogw
określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” zdeponowane są na
otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych.
Pozostałe krtkoterminowe aktywa finansowe stanowią środki zgromadzone na rachunku escrow w związku z realizacją
infrastruktury zewntrznej związanej z prowadzonymi przez Spłk inwestycjami deweloperskimi na osiedlu mieszkaniowym
Metro Zachd.
7.14 ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty są to środki pieniżne w banku i w kasie, w tym depozyty bankowe z okresem zapadalności
do 3 miesicy na dzie ich utworzenia. Wartość ksigowa tych aktyww odpowiada ich wartości godziwej.
ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
31.12.2025
31.12.2024
Środki pieniżne w banku i kasie
6 197
8 172
Lokaty krtkoterminowe
62 320
121 702
Inne
-
-
Razem
68 517
129 874
7.15 KAPITAŁ ZAKŁADOWY
OPIS ZMIAN W KAPITALE ZAKŁADOWYM SPÓŁKI W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2025 R.
ZMIANA W OKRESIE SPRAWOZDAWCZYM
Kapitał zakładowy - Liczba
akcji
Kapitał zakładowy - Wartość
wg wartości nominalnej
Nadwyżka ze sprzedaży
akcji powyżej ich wartości
nominalnej
Stan na dzień 01.01.2025
25 798 422
25 798
276 458
Zmiana
-
-
-
Stan na koniec okresu
25 798 422
25 798
276 458
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
25
DOM DEVELOPMENT S.A.
WPŁYWY Z TYTUŁU EMISJI AKCJI
31.12.2025
31.12.2024
Wpływy z tytułu emisji akcji – w wartości nominalnej
-
100
Wpływy z tytułu emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej
-
4 900
Razem
-
5 000
STRUKTURA KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 R.
Seria / emisja
Rodzaj akcji
Liczba akcji
Wartość serii /
emisji wg wartości
nominalnej (PLN)
Sposób pokrycia
kapitału
Data rejestracji
Prawo do
dywidendy (od
daty)
A
Na okaziciela
21 344 490
21 344 490
gotwka
12.09.2006
12.09.2006
F
Na okaziciela
2 705 882
2 705 882
gotwka
31.10.2006
31.10.2006
H
Na okaziciela
172 200
172 200
gotwka
14.02.2007
14.02.2007
I
Na okaziciela
92 700
92 700
gotwka
14.02.2007
14.02.2007
J
Na okaziciela
96 750
96 750
gotwka
14.02.2007
14.02.2007
L
Na okaziciela
148 200
148 200
gotwka
14.02.2007
14.02.2007
Ł
Na okaziciela
110 175
110 175
gotwka
12.03.2012
07.05.2012
M
Na okaziciela
24 875
24 875
gotwka
03.10.2012
09.11.2012
N
Na okaziciela
20 000
20 000
gotwka
03.10.2012
09.11.2012
O
Na okaziciela
26 000
26 000
gotwka
05.03.2013
17.05.2013
P
Na okaziciela
925
925
gotwka
31.10.2013
23.12.2013
R
Na okaziciela
11 000
11 000
gotwka
31.10.2013
23.12.2013
S
Na okaziciela
17 075
17 075
gotwka
20.03.2014
02.05.2014
T
Na okaziciela
1 000
1 000
gotwka
14.01.2015
27.03.2015
U
Na okaziciela
10 320
10 320
gotwka
17.05.2016
01.06.2016
V
Na okaziciela
1 000
1 000
gotwka
17.05.2016
01.06.2016
W
Na okaziciela
85 830
85 830
gotwka
10.01.2017
10.03.2017
Y
Na okaziciela
100 000
100 000
gotwka
29.03.2018
21.05.2018
Z
Na okaziciela
100 000
100 000
gotwka
28.02.2019
24.04.2019
AA
Na okaziciela
100 000
100 000
gotwka
31.03.2020
28.05.2020
AB
Na okaziciela
50 000
50 000
gotwka
31.03.2020
28.05.2020
AC
Na okaziciela
100 000
100 000
gotwka
18.02.2021
23.04.2021
AD
Na okaziciela
80 000
80 000
gotwka
18.02.2021
23.04.2021
AE
Na okaziciela
100 000
100 000
gotwka
02.03.2022
10.06.2022
AF
Na okaziciela
50 000
50 000
gotwka
02.03.2022
10.06.2022
AG
Na okaziciela
50 000
50 000
gotwka
26.01.2023
14.06.2023
AH
Na okaziciela
50 000
50 000
gotwka
15.05.2023
14.06.2023
AI
Na okaziciela
50 000
50 000
gotwka
15.05.2023
14.06.2023
AJ
Na okaziciela
50 000
50 000
gotwka
13.02.2024
28.05.2024
AK
Na okaziciela
50 000
50 000
gotwka
13.02.2024
28.05.2024
Razem
25 798 422
25 798 422
Każda akcja Dom Development S.A. ma wartość nominalną w wysokości 1 PLN.
Żadna z akcji Spłki nie jest uprzywilejowana oraz nie podlega ograniczeniom praw do akcji.
WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO
NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY („WZA”) NA DZIEŃ
31 GRUDNIA 2025 R.
Akcje
Procent kapitału
Liczba głosów na WZA
Procent głosów na WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.
14 140 441
54,81
14 140 441
54,81
PTE Allianz Polska S.A.*
2 501 493
9,70
2 501 493
9,70
Jarosław Szanajca
1 454 050
5,64
1 454 050
5,64
*) Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 15.05.2023 r. i obejmuje akcje w
posiadaniu Allianz OFE
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
26
DOM DEVELOPMENT S.A.
ZESTAWIENIE STANU POSIADANIA AKCJI DOM DEVELOPMENT S.A. LUB UPRAWNIEŃ DO NICH (OPCJI) PRZEZ
OSOBY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE DOM DEVELOPMENT S.A. NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 R.
STAN NA
31.12.2025
ZMIANA W OKRESIE
1.1.2025 - 31.12.2025
Akcje
Wartość
nominalna
akcji (tys. zł)
Opcje na
akcje
Akcje
i opcje
razem
Akcje
Opcje na
akcje
ZARZĄD
Mikołaj Konopka
213 561
214
-
213 561
-
-
Grzegorz Smoliski
3 003
3
-
3 003
-
-
Terry Roydon
58 500
59
-
58 500
-
-
Monika Dobosz
-
-
-
-
-
-
Justyna Wilk
-
-
-
-
-
-
RADA NADZORCZA
Jarosław Szanajca
1 454 050
1 454
-
1 454 050
-
-
Janusz Zalewski
70 000
70
-
70 000
(21 000)
-
Grzegorz Kiełpsz
1 280 750
1 281
-
1 280 750
-
-
Mark Spiteri
900
1
-
900
-
-
Anna Panasiuk
450
<1
-
450
450
-
Dorota Podedworna-Tarnowska
-
-
-
-
-
-
Edyta Wojtkiewicz
-
-
-
-
-
-
Philippe Bonavero
-
-
-
-
-
-
Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spłki nie posiadali udziałw w innych podmiotach Grupy z wyjątkiem Dom Land Sp.
z o.o., w ktrej Panowie Jarosław Szanajca, Grzegorz Kiełpsz oraz Mark Spiteri posiadali na dzie 31 grudnia 2025 roku po 20%
udziałw każdy.
7.16 NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ
W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2025 r. wartość pozycji Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich
wartości nominalnej nie uległa zmianie.
Na dzie 31 grudnia 2025 r. i 31 grudnia 2024 r. wartość nadwyżki ze sprzedaży akcji własnych powyżej ich wartości nominalnej
wyniosła 276 458 tys. zł.
7.17 DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH
Na dzie 31 grudnia 2025 r. i 31 grudnia 2024 r. akcje Spłki nie były własnością jej jednostek podporządkowanych.
W okresie dwunastu miesicy koczącym si 31 grudnia 2025 r. i 31 grudnia 2024 r. Spłka nie posiadała akcji własnych.
7.18 DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU
PODZIAŁ ZYSKU ZA ROK 2024
W dniu 6 listopada 2024 roku, w oparciu o zbadane przez niezależnego biegłego rewidenta śrdroczne skrcone jednostkowe
sprawozdanie finansowe Spłki za okres sześciu miesicy zakoczony 30 czerwca 2024 roku, Zarząd Spłki podjął decyzj (a
Rada Nadzorcza Spłki wyraziła zgod) o wypłacie akcjonariuszom zaliczki na poczet dywidendy za 2024 rok w kwocie
154 790 532,00 zł, co dało 6,00 zł na jedną akcj.
Zarząd określił dzie, według ktrego ustalono uprawnionych do zaliczki na poczet dywidendy za rok 2024 na 12 grudnia 2024 r.
oraz termin wypłaty zaliczki na poczet dywidendy na 18 grudnia 2024 r. Wszystkie akcje Spłki w liczbie 25 798 422 objte
zostały zaliczką na poczet dywidendy. W dniu 18 grudnia 2024 r. zaliczka na poczet dywidendy została wypłacona.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
27
DOM DEVELOPMENT S.A.
W dniu 12 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spłki podjło uchwał w sprawie podziału zysku netto Spłki
za rok 2024 oraz ustalenia dnia dywidendy i terminu wypłaty dywidendy.
Zgodnie z podjtą uchwałą, Zwyczajne Walne Zgromadzenia Spłki postanowiło zysk netto Dom Development S.A. za rok 2024
w kwocie 419 019 575,12 zł, podzielić w nastpujący sposb:
• czść zysku netto Dom Development S.A. za rok 2024 w kwocie 335 379 486,00 zł, tj. 13,00 zł na jedną akcj,
przeznaczyć na wypłat dywidendy akcjonariuszom Dom Development S.A., co powoduje - przy uwzgldnieniu zaliczki
na poczet dywidendy za 2024 rok w kwocie 154 790 532,00 zł, tj. 6,00 zł na jedną akcj, wypłaconej przez Spłk w
dniu 18 grudnia 2024 r. na podstawie uchwały Zarządu Spłki z dnia 6 listopada 2024 r., – że pozostająca do wypłaty
dywidenda za rok 2024 dla akcjonariuszy wynosi 180 588 954,00 zł, tj. 7,00 zł na jedną akcj,
• czść zysku netto Dom Development S.A. za rok 2024 w kwocie 83 640 089,12 zł przeznaczyć na powikszenie kapitału
zapasowego Dom Development S.A.
Wszystkie akcje Spłki w liczbie 25 798 422 zostały objte dywidendą. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spłki ustaliło dzie
dywidendy na 25 czerwca 2025 roku, zaś dzie wypłaty dywidendy ustaliło na 3 lipca 2025 roku. Dywidenda została wypłacona
w terminie.
Dywidenda za rok 2023 w kwocie 309 581 064,00 zł, tj. 12,00 zł na każdą akcj, została wypłacona przez Spłk w nastpujący
sposb:
• zaliczka na poczet dywidendy wypłacona w dniu 18 grudnia 2023 roku w kwocie 141 341 321,00 zł
• pozostała czść dywidendy wypłacona w dniu 4 lipca 2024 roku w kwocie 168 239 743,00 zł.
Dywidenda z zysku za dany rok:
2024
2023
Dywidendy wypłacone na rzecz właścicieli - na jedną akcj (w zł)
13,00
12,00
ZALICZKA NA POCZET DYWIDENDY ZA ROK 2025
W dniu 6 października 2025 roku, w oparciu o zbadane przez niezależnego biegłego rewidenta śrdroczne skrcone
jednostkowe sprawozdanie finansowe Spłki za okres sześciu miesicy zakoczony 30 czerwca 2025 roku, Zarząd Spłki podjął
decyzj (a Rada Nadzorcza Spłki wyraziła zgod) o wypłacie akcjonariuszom zaliczki na poczet dywidendy za 2025 rok w kwocie
180 588 954 zł, co dało 7,00 zł na jedną akcj.
Zarząd określił dzie, według ktrego ustalono uprawnionych do zaliczki na poczet dywidendy za rok 2025 na 2 grudnia 2025 r.
oraz termin wypłaty zaliczki na poczet dywidendy na 9 grudnia 2025 r. Wszystkie akcje Spłki w liczbie 25 798 422 objte zostały
zaliczką na poczet dywidendy. W dniu 9 grudnia 2025 r. zaliczka na poczet dywidendy została wypłacona.
7.19 KREDYTY
OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2025
W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2025 roku w Spłce nie wygasły oraz nie zostały podpisane żadne nowe
umowy kredytowe.
W dniu 20 lutego 2025 roku, pomidzy ING Bankiem Śląskim S.A. i Dom Development S.A., został zawarty aneks do umowy nr
881/2023/00002523/00 o kredyt złotowy w rachunku bankowym z dnia 15 listopada 2023 roku. W wyniku podpisanego aneksu,
zwikszeniu uległa wysokość kwoty limitu kredytowego, ktra obecnie wynosi 75 000 tys. zł., a okres dostpności limitu
kredytowego został wydłużony do 14 listopada 2027 roku.
25 czerwca 2025 roku pomidzy PKO Bank Polski S.A. oraz Dom Development S.A. i Euro Styl S.A. został zawarty aneks do
umowy limitu kredytowego wielocelowego z dnia 27 lipca 2015 roku, z pźniejszymi zmianami. Na podstawie tego aneksu,
okres dostpności limitu kredytowego został wydłużony do 26 lutego 2029 roku oraz zwikszeniu uległa kwota limitu
kredytowego, ktra obecnie wynosi 300 000 tys. zł. Na podstawie ww. umowy z bankiem, Dom Development S.A. może
korzystać z kwoty limitu kredytowego do wysokości 300 000 tys. zł a Euro Styl S.A. może korzystać z czści tego limitu
kredytowego do wysokości 50 000 tys. zł.
W dniu 27 czerwca 2025 roku pomidzy mBank S.A., Dom Development S.A., Dom Development Wrocław Sp. z o.o. i Euro Styl
S.A. został zawarty aneks do umowy ramowej „Umbrella Wieloproduktowa”. W wyniku podpisanego aneksu, okres dostpności
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
28
DOM DEVELOPMENT S.A.
limitu kredytowego został wydłużony do 29 stycznia 2029 roku oraz zwikszeniu uległa kwota limitu kredytowego, ktra
obecnie wynosi 250 000 tys. zł. Aktualnie na podstawie ww. umowy z bankiem, Dom Development S.A. może korzystać z kwoty
limitu kredytowego do wysokości 250 000 tys. zł, Dom Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z czści tego limitu
kredytowego do wysokości 60 000 tys. zł a Euro Styl S.A. może korzystać z czści tego limitu kredytowego do wysokości 100 000
tys. zł.
W dniu 28 listopada 2025 roku oraz w dniu 23 grudnia 2025 roku, pomidzy VeloBank S.A. i Dom Development S.A, zostały
zawarte aneksy do umowy o kredyt obrotowy odnawialny z dnia 21.12.2023 roku. W wyniku podpisanych aneksw, okres
dostpności limitu kredytowego został wydłużony odpowiednio do 30 grudnia 2025 roku i 30 stycznia 2026 roku.
Struktura tych zobowiąza pod wzgldem okresu wymagalności została przedstawiona w poniższej tabeli.
KREDYTY WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI
31.12.2025
31.12.2024
Do 1 roku
10 000
-
Powyżej 1 roku do 2 lat
-
-
Powyżej 2 lat do 5 lat
-
-
Powyżej 5 lat
-
-
Razem kredyty
10 000
-
w tym: długoterminowe
-
-
krtkoterminowe
10 000
-
Na dzie 31 grudnia 2025 r. i na dzie 31 grudnia 2024 r. wszystkie posiadane przez Spłk kredyty wyrażone były w złotych
polskich.
KREDYTY BANKOWE NA 31 GRUDNIA 2025 R.
Bank
Siedziba
banku
Kwota kredytu wg
umowy
Waluta
Kwota kredytu
pozostała do spłaty
(bez odsetek)
Waluta
Termin spłaty
PKO BP S.A.
Warszawa
300 000
PLN
-
PLN
26.02.2029
mBank S.A.
Warszawa
250 000
PLN
-
PLN
29.01.2029
Bank Millennium S.A.
Warszawa
85 000
PLN
-
PLN
17.12.2026
ING Bank Śląski S.A.
Katowice
75 000
PLN
-
PLN
14.11.2027
VeloBank S.A.
Warszawa
60 000
PLN
10 000
PLN
30.01.2026
Razem kredyty bankowe
770 000
10 000
PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE POSIADANYCH PRZEZ SPÓŁKĘ LINII KREDYTOWYCH
• Kredyt w PKO BP
Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 300 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może
korzystać z czści tego limitu kredytowego do wysokości 50 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2025 r. Dom Development S.A. nie
korzystała z tego limitu kredytowego, natomiast wykorzystanie tego limitu na dzie 31 grudnia 2025 r. przez Euro Styl S.A.
wyniosło 10 710 tys. zł.
• Kredyt w mBank
Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 250 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Dom Development
Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z czści tego limitu kredytowego do wysokości 60 000 tys. zł a Euro Styl S.A. może korzystać
z czści tego limitu kredytowego do wysokości 100 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2025 r. Dom Development S.A. nie korzystała
z tego limitu kredytowego, natomiast wykorzystanie tego limitu na dzie31 grudnia 2025 r. przez Euro Styl S.A. wyniosło 31 862
tys. zł.
• Kredyt w banku Millennium
Kredyt rewolwingowy do wysokości 85 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2025 r. spłka Dom Development S.A. nie korzystała z
ww. limitu kredytowego.
• Kredyt w banku ING Bank Śląski
Kredyt złotowy w rachunku bankowym do wysokości 75 000 tys. zł. Na dzie 31 grudnia 2025 r. spłka Dom Development S.A.
nie korzystała z ww. limitu kredytowego.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
29
DOM DEVELOPMENT S.A.
• Kredyt w banku VeloBank
Kredyt obrotowy odnawialny do wysokości 60 000 tys. zł. Wykorzystanie tego limitu na dzie 31 grudnia 2025 r. przez Dom
Development S.A. wyniosło 10 000 tys. zł.
W pozycji Kredyty Spłka wykazuje wartość nominalną zobowiązania, natomiast naliczone na dzie bilansowy odsetki
prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji.
Ze wzgldu na fakt, że oprocentowanie kredytw jest powiązane z kształtowaniem si stawki WIBOR, Zarząd Spłki szacuje,
że wartość godziwa kredytw zaciągnitych przez Spłk jest w przybliżeniu rwna wartości ksigowej tych kredytw
z uwzgldnieniem naliczonych odsetek.
7.20 OBLIGACJE
OBLIGACJE
31.12.2025
31.12.2024
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji - czść długoterminowa
535 000
510 000
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji – czść krtkoterminowa
110 000
100 000
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji
645 000
610 000
W pozycji Obligacje Spłka wykazuje wartość nominalną zobowiązania z tytułu obligacji, natomiast naliczone na dzie bilansowy
odsetki prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji.
Ze wzgldu na fakt, że oprocentowanie obligacji jest powiązane z kształtowaniem si stawki WIBOR, Zarząd Spłki szacuje, że
wartość godziwa obligacji wyemitowanych przez Spłk jest w przybliżeniu rwna wartości ksigowej tych obligacji z
uwzgldnieniem naliczonych odsetek.
PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE EMITOWANYCH OBLIGACJI
• Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. oraz Trigon Investment Banking Spłka z ograniczoną odpowiedzialnością & Wsplnicy S.K.
Na podstawie tej umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionw
zł rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Limit Programu ma charakter
odnawialny. Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spłk w ramach rżnych serii do dnia 17 listopada 2027 r.
• Umowa z mBank S.A.
Na podstawie umowy, zawartej 14 kwietnia 2025 roku, Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej wartości
nieprzekraczającej 400 milionw zł, rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji.
Zgodnie z umową, obligacje mogą być emitowane przez Spłk w ramach rżnych serii, w czasie nieokreślonym od dnia
podpisania Umowy Emisyjnej. Limit Programu ma charakter odnawialny.
Kwestie dotyczące zakoczenia programu emisji z dnia 7 lutego 2023 roku oraz ustanowienia przez Spłk, w dniu 14 kwietnia
2025 roku, nowego programu emisji oraz podpisanej przez Dom Development S.A. z mBank S.A. nowej umowy emisyjnej zostały
opisane poniżej.
EMISJE OBLIGACJI NA 31.12.2025
Seria
Emitent
Data emisji
Kwota
Waluta
Data wykupu
DOMDET5120526
Dom Development S.A.
12.05.2021
110 000
PLN
12.05.2026
DOMDEM1280928
Dom Development S.A.
28.09.2023
260 000
PLN
28.09.2028
DOMDEM2051229
Dom Development S.A.
05.12.2024
140 000
PLN
05.12.2029
DOMDEM1160530
Dom Development S.A.
16.05.2025
135 000
PLN
16.05.2030
Razem
645 000
Obligacje pozostające do wykupu, zostały wprowadzone do obrotu i notowania w alternatywnym systemie obrotu
prowadzonym przez Giełd Papierw Wartościowych w Warszawie S.A. Podstawowe warunki emisji obligacji z przyszłym
terminem zapadalności znajdują si na stronie:
https://inwestor.domd.pl/pl/obligacje
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
30
DOM DEVELOPMENT S.A.
OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2025
• Zakoczenie dotychczasowego Programu Emisji Obligacji. Ustanowienie nowego programu emisji obligacji
W dniu 14 kwietnia 2025 roku Zarząd podjął uchwał, zgodnie z ktrą postanowił zakoczyć program emisji obligacji
przewidujący maksymalną dopuszczalną łączną wartość nominalną wyemitowanych i niewykupionych obligacji do 400 000 tys.
zł, ustanowiony uchwałą Zarządu z dnia 7 lutego 2023 roku („Dotychczasowy Program”). Spłka realizuje zgodnie z warunkami
emisji obligacji obsług wyemitowanych i nabytych przez inwestorw w ramach Dotychczasowego Programu nastpujących
obligacji:
a) 260 000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii DOMDEM1280928 o łącznej wartości nominalnej 260 000 tys.
zł z datą wykupu przypadającą w dniu 28 września 2028 roku oraz
b) 140 000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii DOMDEM2051229 o łącznej wartości nominalnej 140 000 tys.
zł z datą wykupu przypadającą w dniu 5 grudnia 2029 roku.
W związku z zakoczeniem Dotychczasowego Programu, Zarząd Spłki podjął w dniu 14 kwietnia 2025 roku uchwał, zgodnie
z ktrą wyraził zgod na ustanowienie przez Spłk nowego programu emisji obligacji Dom Development S.A. o łącznej wartości
nieprzekraczającej 400 mln zł, rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji
(„Program”), ktra w każdym czasie trwania Programu nie może przekroczyć ww. wartości tego Programu (z zastrzeżeniem, że
w danym dniu emisji do kwoty tej nie wlicza si obligacji, ktrych dzie wykupu przypada w tym dniu emisji).
Wobec powyższego, Spłka zawarła w dniu 14 kwietnia 2025 roku z mBank S.A. umow („Umowa Emisyjna”), zgodnie z ktrą
obligacje mogą być emitowane przez Spłk w ramach rżnych serii, w czasie nieokreślonym od podpisania Umowy Emisyjnej.
Obligacje emitowane w ramach Programu bdą:
(i) emitowane (a) w trybie art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 roku o obligacjach („Ustawa o Obligacjach”), tj. w
trybie oferty publicznej papierw wartościowych, o ktrej mowa w Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE)
2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017 roku w sprawie prospektu, ktry ma być publikowany w związku z ofertą publiczną
papierw wartościowych lub dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym oraz uchyleniem dyrektywy
2003/71/WE („Rozporządzenie Prospektowe”), z wyłączeniem obowiązku publikacji prospektu zgodnie z art. 1 ust. 4 lit.
a) Rozporządzenia Prospektowego lub art. 1 ust. 4 lit. b) Rozporządzenia Prospektowego; albo (b) art. 33 pkt 2 Ustawy o
Obligacjach, tj. w trybie oferty innej niż oferta publiczna papierw wartościowych, o ktrej mowa w Rozporządzeniu
Prospektowym, skierowanej wyłącznie do jednego inwestora;
(ii) zwykłymi, niezabezpieczonymi obligacjami na okaziciela;
(iii) posiadały termin zapadalności do 60 miesicy;
(iv) oprocentowane według stałej lub zmiennej stopy procentowej; oraz
(v) w dniu emisji zdematerializowane (zarejestrowane) w depozycie papierw wartościowych prowadzonym przez Krajowy
Depozyt Papierw Wartościowych S.A. pod warunkiem wprowadzenia ich do obrotu w alternatywnym systemie obrotu
prowadzonym przez Giełd Papierw Wartościowych w Warszawie S.A. albo zarejestrowane w takim depozycie za
pośrednictwem agenta emisji oraz wprowadzone do obrotu w alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez
Giełd Papierw Wartościowych w Warszawie S.A. w określonym terminie od dnia emisji.
Umowa Emisyjna przewiduje możliwość zawarcia umowy gwarancyjnej do każdej z serii obligacji emitowanych w ramach
przedmiotowego Programu, na podstawie ktrej mBank S.A. zobowiąże si do objcia obligacji danej serii w ramach Programu,
na zasadach wskazanych w umowie gwarancyjnej.
• Przedterminowy wykup obligacji w celu umorzenia
W dniu 12 maja 2025 roku Dom Development S.A. dokonała przedterminowego wykupu w celu umorzenia 663 sztuk
niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii DOMDET4250925 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i terminie wykupu
przypadającym na 25 września 2025 roku. Łączna wartość nominalna wykupionych obligacji to 663 tys. zł. Cena odkupu jednej
obligacji wyniosła 669,58 zł. Łączna cena wykupu ww. obligacji wyniosła 670 tys. zł.
• Emisja obligacji
W dniu 16 maja 2025 roku Spłka wyemitowała 135 000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii
DOMDEM1160530 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 135 000 tys. zł z datą wykupu
przypadającą na dzie 16 maja 2030 roku. Wartość emisyjna odpowiada wartości nominalnej obligacji. Oprocentowanie
obligacji serii DOMDEM1160530 ustalone zostało w oparciu o stop bazową WIBOR 6M powikszoną o marż w wysokości
1,40%. Odsetki od obligacji wypłacane bdą w okresach płrocznych. Cel emisji nie został określony, zaś wpływy z emisji zostały
przeznaczone na bieżącą działalność Spłki.
• Wykup obligacji w terminie
W dniu 25 września 2025 roku Spłka dokonała, przypadającego na t dat, wykupu 99 337 obligacji na okaziciela serii
DOMDET4250925 o wartości nominalnej 1.000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 99 337 tys. zł.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
31
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.21 ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI
ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązanie z tytułu odsetek od obligacji
6 214
6 863
Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytw
-
-
Razem zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów
6 214
6 863
7.22 REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU
DOCHODOWEGO
Odroczony podatek dochodowy wynika z niniejszych pozycji:
Rok bieżący
REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU
DOCHODOWEGO
Wartość bilansowa
na początek okresu
Zmiana w okresie
ujęta w Rachunku
zysków i strat /
Sprawozdaniu z
całkowitych
dochodów
Wartość bilansowa
na koniec okresu
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Rżnice kursowe
79
-
79
Odsetki naliczone
-
-
-
Dyskontowanie zobowiąza
727
(184)
543
Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na sprzedanych
produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty
38 671
(22 602)
16 069
Koszty finansowe skapitalizowane
-
2 061
2 061
Wycena aktyww finansowych
871
(871)
-
Leasing
-
-
-
Pozostałe
-
1 424
1 424
Razem rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
40 348
(20 172)
20 176
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Rżnice kursowe
-
-
-
Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na sprzedanych
produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty
-
-
-
Aktualizacja wyceny zapasw
7 840
-
7 840
Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy
212
472
684
Rezerwa na świadczenia pracownicze
7 096
1 107
8 203
Rezerwa na koszty
5 933
(1 142)
4 791
Koszty finansowe
412
(188)
224
Zdyskontowanie należności
110
(37)
73
Wycena aktyww finansowych
-
792
792
Strata podatkowa możliwa do rozliczenia
1 112
156
1 268
Pozostałe
196
(151)
45
Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
22 911
1 009
23 920
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
32
DOM DEVELOPMENT S.A.
Rok poprzedni
REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU
DOCHODOWEGO
Wartość bilansowa
na początek okresu
Zmiana w okresie
ujęta w Rachunku
zysków i strat /
Sprawozdaniu z
całkowitych
dochodów
Wartość bilansowa
na koniec okresu
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Rżnice kursowe
1
78
79
Odsetki naliczone
448
(448)
-
Dyskontowanie zobowiąza
1 256
(529)
727
Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na sprzedanych
produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty
5 642
33 029
38 671
Koszty finansowe skapitalizowane
-
-
-
Wycena aktyww finansowych
1 271
(400)
871
Leasing
-
-
-
Pozostałe
-
-
-
Razem rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
8 618
31 730
40 348
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Rżnice kursowe
58
(58)
-
Rżnica pomidzy wynikiem podatkowym a ksigowym na sprzedanych
produktach z uwzgldnieniem rezerw na koszty
-
-
-
Aktualizacja wyceny zapasw
7 840
-
7 840
Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy
826
(614)
212
Rezerwa na świadczenia pracownicze
5 685
1 411
7 096
Rezerwa na koszty
4 909
1 024
5 933
Koszty finansowe
224
188
412
Zdyskontowanie należności
145
(35)
110
Wycena aktyww finansowych
326
(326)
-
Strata podatkowa możliwa do rozliczenia
-
1 112
1 112
Pozostałe
655
(459)
196
Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
20 668
2 243
22 911
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Zmiana rezerwy na podatek odroczony wynikająca z nabycia spółek zależnych
ustalona na dzień nabycia
-
-
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące rachunku zysków i
strat
(19 682)
29 673
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące innych całkowitych
dochodów netto
(1 499)
(186)
31.12.2025
31.12.2024
Wykazane w bilansie aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego
3 743
-
Wykazana w bilansie rezerwa netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego
-
17 437
7.23 REZERWY DŁUGOTERMINOWE
REZERWY DŁUGOTERMINOWE
31.12.2025
31.12.2024
Rezerwa na koszty napraw – czść długoterminowa
12 862
14 603
Rezerwa na świadczenia emerytalne
363
353
Rezerwy na sprawy sporne i pozostałe
-
-
Razem
13 225
14 956
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
33
DOM DEVELOPMENT S.A.
REZERWY DŁUGOTERMINOWE – ZMIANY
31.12.2025
31.12.2024
Stan na początek okresu
14 956
11 910
Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego
10
3 046
Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego
(1 741)
-
Stan na koniec okresu
13 225
14 956
7.24 POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
31.12.2025
31.12.2024
Kaucje gwarancyjne - czść długoterminowa
6 245
9 684
Pozostałe
18 231
20 748
Stan na koniec okresu
24 476
30 432
7.25 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU
Zgodnie z MSSF 16, w bilansie Spłki rozpoznane zostały zobowiązania z tytułu leasingu:
- prawa do użytkowania powierzchni biurowych,
- prawa wieczystego użytkowania gruntw.
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa, w tym:
46 935
43 093
Zobowiązania z tyt. prawa do wieczystego użytkowania gruntw
40 835
37 107
Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania wynajmowanych powierzchni biurowych i
innych
5 962
5 847
Pozostałe
138
139
Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa, w tym:
37 610
7 270
Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania wynajmowanych powierzchni biurowych i
innych
36 984
7 205
Pozostałe
626
65
Razem
84 545
50 363
Według szacunkw Zarządu, opartych na planach dotyczących prowadzenia projektw deweloperskich na poszczeglnych
nieruchomościach, dla ktrych na dzie 31 grudnia 2025 r. Spłka posiadała prawo wieczystego użytkowania, w kwocie
40 835 tys. zł zobowiąza z tyt. leasingu gruntw wykazanych jako krtkoterminowe, z czego:
- kwota 3 824 tys. zł podlega zapłacie przez Spłk w ciągu 12 miesicy od dnia bilansowego,
- kwota 3 094 tys. zł podlegać bdzie zapłacie przez Spłk w okresie powyżej 12 miesicy od dnia bilansowego,
- kwota 33 917 tys. zł przeniesiona zostanie na nabywcw lokali.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
34
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.26 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ
POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE
ZOBOWIĄZANIA
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, w tym zatrzymane kaucje gwarancyjne (czść
krtkoterminowa)
189 941
240 572
Zobowiązania z tytułu podatkw
1 894
15 160
Rozliczenia midzyokresowe kosztw
231 761
207 664
Zakładowy Fundusz Świadcze Socjalnych
835
474
Pozostałe zobowiązania
454
1 099
Razem zobowiązania
424 885
464 969
Struktura rozliczeń międzyokresowych kosztów:
231 761
207 664
- koszty budowanych osiedli
197 093
170 304
- koszty pracownicze
23 142
27 622
- koszty czynszu za powierzchni biurową
306
640
- pozostałe
11 220
9 098
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są zobowiązaniami nieodsetkowymi. Poza ujtymi w tej pozycji kaucjami gwarancyjnymi
(opisanymi niżej) zobowiązania z tytułu dostaw i usług mają okres zapadalności od 14 do 30 dni.
Poniżej przedstawiono wartość bilansową zobowiąza z tytułu kaucji gwarancyjnych zatrzymanych w związku z realizacją
projektw deweloperskich. Czść krtkoterminowa i długoterminowa tych zobowiąza wykazane są w odpowiednich pozycjach
zobowiąza krtkoterminowych i długoterminowych.
ZATRZYMANE KAUCJE GWARANCYJNE
31.12.2025
31.12.2024
Zatrzymane kaucje gwarancyjne – czść krtkoterminowa
13 968
18 855
Zatrzymane kaucje gwarancyjne – czść długoterminowa
6 245
9 684
Zatrzymane kaucje gwarancyjne razem
20 213
28 539
7.27 REZERWY KRÓTKOTERMINOWE
REZERWY KRÓTKOTERMINOWE
31.12.2025
31.12.2024
Rezerwa na koszty napraw – czść krtkoterminowa
4 287
4 867
Rezerwa emerytalna
85
61
Rezerwa na sprawy sporne i pozostałe
10 593
14 077
Razem
14 965
19 005
REZERWY KRÓTKOTERMINOWE - ZMIANY
31.12.2025
31.12.2024
Stan na początek okresu
19 005
15 767
Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego
6 504
16 003
Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego
(10 544)
(12 765)
Stan na koniec okresu
14 965
19 005
7.28 PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW
PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW
31.12.2025
31.12.2024
Przychody przyszłych okresw dotyczące wpłat klientw na poczet zakupu produktw,
jeszcze niezaliczonych do przychodw w rachunku zyskw i strat
905 442
860 963
Pozostałe
-
-
Razem
905 442
860 963
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
35
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.29 ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA
W Spłce nie ma specjalnych programw świadcze dla pracownikw po okresie zatrudnienia.
7.30 AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
KATEGORIE AKTYWÓW FINANSOWYCH I ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH ORAZ MAKSYMALNA EKSPOZYCJA NA
RYZYKO KREDYTOWE
Wartość godziwa aktyww i zobowiąza finansowych Spłki nie rżni si istotnie od ich wartości bilansowej.
7.31 ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM
Spłka posiada ekspozycje na nastpujące rodzaje ryzyka finansowego:
• ryzyko rynkowe (ryzyko stopy procentowej)
• ryzyko kredytowe
• ryzyko płynności
RYZYKO RYNKOWE
Ryzyko rynkowe jest takim rodzajem ryzyka, ktre odzwierciedla wpływ zmian cen rynkowych takich, jak kursy wymiany walut,
stopy procentowe, czy ceny instrumentw kapitałowych, na wynik finansowy Spłki lub na wartość posiadanych instrumentw
finansowych.
Ryzyko rynkowe obejmuje głwnie nastpujące rodzaje ryzyk:
• ryzyko walutowe
• ryzyko stopy procentowej
AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
31.12.2025
31.12.2024
AKTYWA FINANSOWE
Długoterminowe należności
6 542
5 742
Pożyczki udzielone
580 296
515 250
Należności handlowe i pozostałe
29 288
47 657
Należności od jednostek powiązanych
2 278
8 815
Pożyczki i należności razem
618 404
577 464
Pozostałe
-
-
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat
(przeznaczone do obrotu)
-
-
Środki pieniżne w banku i kasie
6 197
8 172
Lokaty krtkoterminowe
62 320
121 702
Krtkoterminowe aktywa finansowe
148 153
142 315
Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe
835 074
849 653
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Zobowiązania z tytułu kredytw
10 000
-
Obligacje własne wyemitowane
651 214
616 863
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, rozliczenia midzyokresowe i pozostałe
446 633
479 767
Zobowiązania z tytułu leasingu
84 545
50 363
Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu
1 192 392
1 146 993
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
36
DOM DEVELOPMENT S.A.
Ryzyko walutowe
W przypadku istnienia znaczących pozycji walutowych, Spłka stosuje walutowe instrumenty pochodne typu forward i swap do
zabezpieczania znaczących przyszłych transakcji walutowych.
Na dzie 31 grudnia 2025 r. oraz 31 grudnia 2024 r. Spłka nie posiadała żadnych istotnych aktyww, zobowiąza oraz przyszłych
płatności w walutach obcych, w związku z czym nie było potrzeby zawierania walutowych instrumentw pochodnych
zabezpieczających.
Ryzyko stopy procentowej
Kredyty bankowe zaciągnite przy zastosowaniu stałych stp procentowych narażają Spłk na ryzyko zmiany wartości godziwej
kredytw. Kredyty i pożyczki zaciągnite po zmiennych stopach procentowych powodują ryzyko przepływw pieniżnych.
Według aktualnej struktury finansowania Spłka nie posiada kredytw lub obligacji o stałym oprocentowaniu. Obecnie Spłka
posiada krtko, średnio i długoterminowe kredyty i obligacje na zmienną stop procentową, co powoduje ekspozycj na ryzyko
przepływw pieniżnych, chociaż ryzyko to jest ograniczane w sposb opisany poniżej.
Na dat bilansową Spłka nie posiadała długoterminowych instrumentw finansowych oprocentowanych wg stałej stopy
procentowej.
Ryzyko stopy procentowej w znacznej czści ograniczone jest w sposb naturalny poprzez posiadanie zarwno zobowiąza
finansowych jak i aktyww finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej. Ekspozycja na ryzyko stopy
procentowej dla zadłużenia z tytułu obligacji jest dodatkowo zmniejszane poprzez stosowanie takich zabezpieczających
instrumentw finansowych jak:
- opcje CAP, gdzie bank gwarantuje, że zwrci Spłce rżnice wynikające ze wzrostu rynkowych stop procentowych ponad poziom
ustalony w opcji. Spłka zabezpiecza si w ten sposb przed wzrostem stp, zachowując jednocześnie możliwość skorzystania z
ewentualnego spadku ich poziomu,
- IRS (Interest Rate Swap) - Transakcja polega na wymianie z bankiem płatności odsetkowych liczonych według jednej stopy
procentowej na płatności odsetkowe liczone według innej stopy procentowej. Spłka korzysta z zamiany zmiennej stopy
procentowej na stałą. Obie płatności odsetkowe naliczane są od kwoty nominalnej uzgodnionej w transakcji, a ich rozliczenie
odbywa si w wyznaczonych dniach przez porwnanie odpowiedniej stawki referencyjnej z zakontraktowaną stopą procentową.
Struktura instrumentw finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej na dat bilansową przedstawiała si
nastpująco:
INSTRUMENTY ZMIENNOPROCENTOWE
31.12.2025
31.12.2024
Aktywa finansowe
796 965
787 439
Zobowiązania finansowe
661 214
616 863
Razem netto
135 751
170 576
Jako aktywa finansowe wykazane są oprocentowane aktywa finansowe, tj. lokaty bankowe oraz pożyczki udzielone. Jako
zobowiązania finansowe wykazane są oprocentowane zobowiązania finansowe, tj. kredyty oraz obligacje własne.
Analiza wrażliwości wyniku finansowego na zmianę stopy procentowej
Zmiana o 100 punktw bazowych („pb”) w oprocentowaniu instrumentw na datbilansową zwikszyłaby (zmniejszyłaby)
aktywa netto i rachunek zyskw i strat (po opodatkowaniu) o kwoty wykazane w poniższej tabeli. W ocenie Spłki, przyjcie do
analizy 100 pb jest założeniem racjonalnym, biorąc pod uwag analiz otoczenia rynkowego. Analiza ta wykonana dla okresw
dwunastu miesicy koczących si 31 grudnia 2025 r. i 31 grudnia 2024 r. zakłada, że wszystkie pozostałe zmienne pozostają
stałe.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
37
DOM DEVELOPMENT S.A.
Rok bieżący
ANALIZA WRAŻLIWOŚCI NA ZMIANĘ
STOPY PROCENTOWEJ
Rachunek zysków i
strat Wzrost o 100 pb
Rachunek zysków i
strat Spadek o 100 pb
Aktywa netto Wzrost o
100 pb
Aktywa netto Spadek
o 100 pb
Aktywa zmiennoprocentowe
6 455
(6 455)
6 455
(6 455)
Zobowiązania zmiennoprocentowe *)
(4 285)
4 285
(4 285)
4 285
Wrażliwość netto
2 170
(2 170)
2 170
(2 170)
Rok poprzedni
ANALIZA WRAŻLIWOŚCI NA ZMIANĘ
STOPY PROCENTOWEJ
Rachunek zysków i
strat Wzrost o 100 pb
Rachunek zysków i
strat Spadek o 100 pb
Aktywa netto Wzrost o
100 pb
Aktywa netto
Spadek o 100 pb
Aktywa zmiennoprocentowe
6 378
(6 378)
6 378
(6 378)
Zobowiązania zmiennoprocentowe *)
(3 997)
3 997
(3 997)
3 997
Wrażliwość netto
2 381
(2 381)
2 381
(2 381)
*
)
Koszty finansowe dotyczące kredytw i obligacji, są czściowo kapitalizowane przez Spłk do produkcji w toku. W przedstawionej
wyżej analizie rwnież przyjto, że czść kosztw finansowych naliczonych w danym okresie jest odniesiona do rachunku zyskw i
strat, natomiast pozostała czść jest skapitalizowana w zapasach i zostanie odniesiona do rachunku zyskw i strat w kolejnych okresach
rozliczeniowych.
RYZYKO KREDYTOWE
Głwnymi aktywami finansowymi Spłki są środki na rachunkach bankowych, gotwka, udzielone pożyczki, należności z tytułu
dostaw i usług oraz inne należności, ktre reprezentują najwikszą ekspozycj na ryzyko kredytowe w relacji do aktyww
finansowych.
Ryzyko kredytowe Spłki jest przede wszystkim przypisane do należności handlowych. Kwoty przedstawione w bilansie są
kwotami netto, czyli z uwzgldnieniem odpisw aktualizujących wartość wątpliwych należności oszacowanych przez Zarząd
Spłki na podstawie wcześniejszych doświadcze, specyfiki prowadzonej działalności i ich oceny obecnego otoczenia
gospodarczego.
Ryzyko kredytowe związane z funduszami płynnymi w tym środkami pieniżnymi i ich ekwiwalentami oraz krtkoterminowymi
aktywami finansowymi, jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są banki o ustalonej reputacji, posiadające zwykle wysoki
rating przyznany przez midzynarodowe agencje ratingowe, co prezentują poniższe tabele:
Rok bieżący
Agencja ratingowa
Rating
Kwota środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
oraz krótkoterminowych aktywów finansowych
Moody's Ratings (Long Term deposit ratings)
A2
41 965
Fitch Ratings (Long Term Issuer Default Rating)
AA-
24 045
Fitch Ratings (Long Term Issuer Default Rating)
A-
72
Fitch Ratings (Long Term Issuer Default Rating)
BBB
33 810
Fitch Ratings (Long Term Issuer Default Rating)
BBB-
59 514
Brak rating’u dla banku
brak
57 165
Gotwka w kasie
n/d
99
Razem
216 670
Rok poprzedni
Agencja ratingowa
Rating
Kwota środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
oraz krótkoterminowych aktywów finansowych
Moody's Ratings (Long Term deposit ratings)
A2
19 237
Fitch Ratings (Long Term Issuer Default Rating)
A+
14 441
Fitch Ratings (Long Term Issuer Default Rating)
A-
101 756
Fitch Ratings (Long Term Issuer Default Rating)
BBB-
43 858
Fitch Ratings (Long Term Issuer Default Rating)
BB+
92 780
Fitch Ratings (Long Term Issuer Default Rating)
BB-
-
Gotwka w kasie
n/d
117
Razem
272 189
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
38
DOM DEVELOPMENT S.A.
Ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są tylko podmioty zależne
od Spłki nad ktrymi Spłka sprawuje bieżącą kontrol. Jednocześnie pożyczki te zabezpieczone są na nieruchomościach
pożyczkobiorcw, ktrych wartość (rentowność prowadzonych na nich lub przyszłych projektw deweloperskich) jest na bieżąco
przez Spłk monitorowana.
W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostpności środkw finansowych na zakładanym poziomie, w Spłce istnieje
wyspecjalizowana komrka, ktra monitoruje to zagadnienie. Komrka ta na bieżąco monitoruje stan płynnych funduszy oraz
prognozowane wartości przepływw pieniżnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu
maksymalizacji możliwych do osiągnicia przychodw finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu Spłki przed ryzykiem
kredytowym.
Spłka nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na dużą ilość partnerw i klientw. Ponadto
należy zauważyć, że należności dotyczące głwnej działalności Spłki tj. sprzedaży mieszka, lokali usługowych i garaży, są w
pełni zabezpieczone, gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży nastpuje po zapłaceniu przez nabywcw całkowitej ceny wynikającej
z umowy przedwstpnej sprzedaży.
Struktura należności handlowych w podziale na okres przeterminowania przedstawiona jest w nocie 7.11 Należności z tytułu
dostaw i usług oraz pozostałe należności.
RYZYKO PŁYNNOŚCI
Ryzyko płynności jest to ryzyko polegające na braku możliwości regulowania przez Spłk swoich zobowiąza finansowych w
terminie ich zapadalności. Celem Spłki jest zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność bdzie zawsze
zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiąza w terminie ich zapadalności, bez ponoszenia niemożliwych
do przyjcia strat lub ryzyka narażenia na szwank reputacji Spłki.
Poniższa tabela przedstawia całkowitą wartość przyszłych niezdyskontowanych przepływw pieniżnych z tytułu zobowiąza
finansowych Spłki w rozbiciu na kontraktowe terminy zapadalności:
Rok bieżący
STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ
0 – 6 miesięcy
6-12 miesięcy
1 – 2 lata
2 – 5 lat
Razem
Zobowiązania z tytułu kredytw
10 000
-
-
-
10 000
Obligacje własne wyemitowane
128 087
14 898
28 324
581 735
753 044
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe
408 928
13 085
18 187
6 433
446 633
Zobowiązania z tytułu leasingu
7 000
3 071
5 267
69 207
84 545
Razem
554 015
31 054
51 778
657 375
1 294 222
Rok poprzedni
STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ
0 – 6 miesięcy
6-12 miesięcy
1 – 2 lata
2 – 5 lat
Razem
Zobowiązania z tytułu kredytw
-
-
-
-
-
Obligacje własne wyemitowane
18 113
117 995
137 662
456 362
730 132
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe
432 161
8 087
29 642
9 877
479 767
Zobowiązania z tytułu leasingu
5 657
3 048
7 967
33 691
50 363
Razem
455 931
129 130
175 271
499 930
1 260 262
Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują rwnież okres dłuższy niż 5 lat.
Zarządzanie płynnością Spłki odbywa si głwnie poprzez:
• krtko-, średnio- i długo-terminowe planowanie przepływw gotwkowych bazujących na regularnie aktualizowanych
prognozach działalności operacyjnej i finansowej; szczegłowe plany krtkoterminowe aktualizowane są przynajmniej
raz na miesiąc,
• dobr odpowiednich źrdeł finansowania na podstawie analizy potrzeb Spłki oraz analizy rynku,
• bieżący monitoring wskaźnikw wynikających z umw z bankami,
• dywersyfikacj źrdeł finansowania prowadzonej działalności deweloperskiej,
• wspłprac z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
39
DOM DEVELOPMENT S.A.
ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM
Polityka Zarządu zakłada utrzymywanie silnej bazy kapitałowej w celu zachowania zaufania inwestorw, wierzycieli i rynku oraz
w celu zapewnienia dalszego rozwoju działalności Spłki.
Za lata koczące si 31 grudnia 2025 i 2024 r. stopa zwrotu z kapitału (liczona jako zysk netto do średniorocznej wartości
kapitałw własnych) wynosiła odpowiednio 36,8% i 29,5%. W tym czasie średni ważony koszt oprocentowania zadłużenia Spłki
wynosił 5,9% w 2025 roku i 5,9% w 2024 roku.
Na dzie 31 grudnia 2025 i 2024 wspłczynnik dźwigni finansowej netto (liczony jako zadłużenie z tytułu kredytw i obligacji
pomniejszone o środki pieniżne i ich ekwiwalenty oraz krtkoterminowe aktywa finansowe podzielone przez kapitały własne)
wynosił odpowiednio 26,4% i 23,4%.
Spłka nie posiada zdefiniowanego planu wykupu akcji własnych.
Spłka nie podlega żadnym zewntrznie określonym wymogom kapitałowym z wyjątkiem wymogw ustawowych określonych
w Kodeksie Spłek Handlowych.
7.32 ZYSK NA AKCJĘ
W Spłce nie wystpuje działalność zaniechana, w związku z tym zysk na akcj z działalności kontynuowanej jest rwny zyskowi
na akcj wyliczonemu powyżej.
7.33 PODATEK DOCHODOWY
PODATEK DOCHODOWY
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Podatek dochodowy bieżący
86 904
33 674
Podatek dochodowy odroczony
(19 682)
29 673
Razem
67 222
63 347
Zobowiązanie Spłki z tytułu podatku dochodowego od osb prawnych na dzie 31 grudnia 2025 roku wynosiło 47 764 tys. zł.
Na dzie 31 grudnia 2024 roku Spłka nie posiadała zobowiąza z tego tytułu.
Na dzie 31 grudnia 2025 roku Spłka nie posiadała należności z tytułu podatku dochodowego od osb prawnych. Na dzie
31 grudnia 2024 r. Spłka posiadała należności z tego tytułu w kwocie 48 425 tys. zł.
KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO I ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
PODSTAWOWY ZYSK NA AKCJĘ
Zysk do wyliczenia podstawowego zysku na akcj
580 809
419 020
Średnia ważona liczba akcji zwykłych Spłki do wyliczenia
podstawowego zysku na akcj
25 798 422
25 786 400
Podstawowy zysk na akcję (PLN)
22,51
16,25
ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ
Zysk do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcj
580 809
419 020
Potencjalne akcje rozwadniające dotyczące opcji na akcje
z Programu Opcji Menedżerskich
-
-
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych Spłki do wyliczenia
rozwodnionego zysku na akcj
25 798 422
25 786 400
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)
22,51
16,25
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
40
DOM DEVELOPMENT S.A.
Uzgodnienie pomidzy podatkiem dochodowym obliczonym jako iloczyn zysku brutto przed opodatkowaniem i ustawowej
stawki podatku a rzeczywistym obciążeniem z tytułu podatku dochodowego wykazanym w jednostkowym rachunku zyskw i
strat Spłki zaprezentowane jest poniżej.
UZGODNIENIE
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Zysk brutto
648 031
482 367
Według stawki podatkowej wynoszącej 19%
123 126
91 650
Trwałe rżnice nie objte podatkiem dochodowym bieżącym i odroczonym
w sprawozdaniu finansowym (z wyłączeniem kosztu opcji menedżerskich)
694
915
Efekt podatkowy opcji menadżerskich trwale niestanowiących kosztu
uzyskania przychodw
-
373
Otrzymana dywidenda
(56 979)
(29 591)
Inne
381
-
Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego
67 222
63 347
Efektywna stawka podatkowa (w %)
10,37
13,13
Regulacje dotyczące podatku od towarw i usług, podatku dochodowego od osb prawnych oraz obciąże związanych z
ubezpieczeniami społecznymi podlegają czstym zmianom. Te czste zmiany powodują brak odpowiednich punktw
odniesienia, niespjne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, ktre mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące
przepisy zawierają rwnież niejasności, ktre powodują rżnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisw
podatkowych, zarwno pomidzy organami pastwowymi jak i organami pastwowymi i przedsibiorstwami.
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli
organw, ktre uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe,
wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce
jest wiksze niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.
W konsekwencji, pomimo iż Spłka prowadziła i prowadzi bardzo ostrożną polityk podatkową, chociaż jest to mało
prawdopodobne to nie można wykluczyć, iż kwoty prezentowane i ujawniane w jednostkowych sprawozdaniach finansowych
mogą si zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzgldnienia postanowie Oglnej
Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur
prawnych tworzonych w celu uniknicia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność
dokonaną przede wszystkim w celu osiągnicia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i
celem przepisy ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągniciem korzyści podatkowej, jeżeli sposb
działania był sztuczny. Wszelkie wystpowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotw
pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementw wzajemnie si znoszących lub
kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako
przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje bdą wymagać znacznie wikszego
osądu przy ocenie skutkw podatkowych poszczeglnych transakcji.
Klauzul GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, ktre zostały
przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla ktrych po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są
nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisw umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie
realizowanych przez podatnikw prawnych ustale i porozumie, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
41
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.34 SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA
Działalność Spłki jest co do zasady jednorodna i polega głwnie na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i lokali usługowych
(komercyjnych) i powiązanych z tym działaniach wspierających. Spłka prowadzi swoją działalność tylko na rynku warszawskim,
natomiast Grupa Kapitałowa Dom Development S.A., ktrej Spłka jest podmiotem dominującym, prowadzi rwnież działalność
na rynkach trjmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Działalność na rynku wrocławskim, rynku trjmiejskim i rynku krakowskim
prowadzona jest poprzez spłki zależne Grupy.
W związku z powyższym segmentacja dla celw sprawozdawczych została dokonana w oparciu o kryterium lokalizacji
geograficznej w ramach Grupy:
• segment warszawski
• segment trjmiejski
• segment wrocławski
• segment krakowski
Ocena wynikw poszczeglnych segmentw dokonywana jest głwnie w oparciu o przychody ze sprzedaży oraz zysk i marż
brutto ze sprzedaży uzyskane przez poszczeglne segmenty.
Z uwagi na to, że działalność operacyjna Spłki prowadzona jest na rynku warszawskim, czyli w obrbie jednego segmentu,
niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe nie zawiera informacji segmentowej.
Informacja dotycząca segmentw działalności przedstawiona jest w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Spłki, ktre
przedstawia działalność operacyjną na wszystkich wyżej wymienionych rynkach (segmentach operacyjnych i
sprawozdawczych).
7.35 PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY
ANALIZA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY I KOSZTU WŁASNEGO SPRZEDAŻY
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Przychody ze sprzedaży wyrobw gotowych
1 522 073
1 589 252
Przychody ze sprzedaży usług
75 998
147 667
Przychody ze sprzedaży towarw (gruntw)
10 791
46 065
Przychody ze sprzedaży - razem
1 608 862
1 782 984
Koszty sprzedaży wyrobw gotowych
(1 037 817)
(1 129 858)
Koszty sprzedaży usług
(45 270)
(106 324)
Koszty sprzedaży towarw
(7 857)
(45 733)
Korekta wartości zapasw do wartości netto możliwej do uzyskania
-
-
Koszt własny sprzedaży - razem
(1 090 944)
(1 281 915)
Zysk na sprzedaży brutto
517 918
501 069
7.36 KOSZTY WEDŁUG RODZAJU
KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Koszt własny sprzedaży
(1 090 944)
(1 281 915)
Koszty sprzedaży
(66 944)
(63 476)
Koszty oglnego zarządu
(107 525)
(112 167)
Razem
(1 265 413)
(1 457 558)
Koszty według rodzaju
Amortyzacja
(15 686)
(14 399)
Zużycie materiałw i energii
(446 330)
(236 528)
Usługi obce
(1 020 034)
(1 062 373)
Podatki i opłaty
(8 426)
(7 340)
Koszty świadcze pracowniczych
(75 719)
(75 118)
Pozostałe koszty rodzajowe
(2 539)
(4 129)
Wartość sprzedanych towarw i materiałw
(7 857)
(45 733)
Zmiana stanu produktw i produkcji w toku
300 360
(20 525)
Koszt wytworzenia produktw na własne potrzeby
10 818
8 587
Razem
1 265 413
1 457 558
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
42
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.37 KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE
ŚREDNI STAN ZATRUDNIENIA (wraz z kadrą zarządczą)
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Poszczególne kategorie zatrudnionych (liczba zatrudnionych)
214
195
Kategoria – umysłowi
207
195
Kategoria – fizyczni
7
-
KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH (wraz z kadrą zarządczą)
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Koszty świadczeń pracowniczych
Koszty wynagrodze, w tym m.in.:
64 411
63 666
- w tym koszty płatności w formie akcji (nota 7.44)
-
1 963
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
11 308
11 452
Koszty świadczeń pracowniczych - razem
75 719
75 118
7.38 POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE
POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Przychody z tytułu kar umownych, porozumie i odszkodowa
1 011
550
Rozwiązanie rezerwy na koszty i roszczenia
259
5 812
Zysk ze zbycia niefinansowych aktyww trwałych
512
330
Pozostałe
835
4 816
Razem
2 617
11 508
7.39 POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE
POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Rezerwa i koszty z tytułu kar i porozumie
460
8 125
Darowizny
2 910
3 861
Rezerwa na pozostałe koszty
1 087
862
Odpisane nieściągalne należności
257
1 502
Koszty napraw i usterek (w tym zmiana rezerwy)
6 232
7 035
Koszty zaniechanych projektw
-
-
Koszty nabycia spłek zależnych
-
-
Pozostałe
897
1 265
Razem
11 843
22 650
7.40 PRZYCHODY FINANSOWE
PRZYCHODY FINANSOWE
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Odsetki od lokat bankowych i pożyczek (czść nieskapitalizowana)
53 615
48 557
Otrzymane dywidendy
299 890
155 743
Przychody z tytułu dyskontowania należności i zobowiąza
510
183
Odsetki pozostałe
142
552
Wycena instrumentw zabezpieczających CAP
-
-
Pozostałe
-
4 429
Razem
354 157
209 464
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
43
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.41 KOSZTY FINANSOWE
KOSZTY FINANSOWE
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Odsetki od kredytw i obligacji (czść nieskapitalizowana)
32 308
29 144
Odsetki pozostałe
123
111
Prowizje i opłaty
3 614
1 967
Koszty z tytułu dyskontowania należności i zobowiąza
1 283
2 783
Koszty finansowe leasingu
526
710
Rżnice kursowe
21
-
Wycena instrumentw finansowych (opcje CAP)
2 272
2 380
Strata ze zbycia inwestycji
-
4 138
Pozostałe
202
148
Razem
40 349
41 381
7.42 KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK
KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Wartość kosztw finansowych (odsetek) aktywowanych w produkcji w toku
8 038
2 972
Wartość kosztw finansowych (odsetek) ujtych w rachunku zyskw i strat
32 432
29 256
Całkowita wartość poniesionych kosztów finansowych z tytułu odsetek
40 470
32 228
Koszty finansowe poniesione w wyniku finansowania projektw deweloperskich Spłki są co do zasady kapitalizowane jako
produkcja w toku i dotyczą odsetek, prowizji i opłat od obligacji oraz kredytw. Koszty finansowe ktre nie zostały poniesione
w celu finansowania projektw deweloperskich odnoszone są bezpośrednio do rachunkw zyskw i strat.
7.43 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
W okresach dwunastu miesicy zakoczonych 31 grudnia 2025 i 2024 r. Spłka była stroną przedstawionych poniżej transakcji
z podmiotami powiązanymi. Opisy transakcji przedstawione zostały w poniższych tabelach.
DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY PRODUKTY LUB USŁUGI:
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Usługi konsultingowe
Hansom Property Company Limited
2 366
2 077
Zakup nieruchomości
Dom Land sp. z o.o.
-
11 073
Umowy o współpracy
Dom Development Wrocław sp. z o.o.
-
164
Dom Development Krakw sp. z o.o.
85
94
Usługi budowlane
Dom Construction sp. z o.o.
796 139
852 356
Pozostałe
Dom Construction sp. z o.o.
58
89
Euro Styl Montownia sp. z o.o.
22
31
DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY TOWARY I ŚWIADCZĄCY USŁUGI:
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Umowy o współpracy
Dom Development Grunty sp. z o.o.
24
24
Dom Development Krakw 1 sp. z o.o.
-
3
Euro Styl S.A.
6 191
5 373
Euro Styl Construction sp. z o.o.
45
6
Dom Land sp. z o.o.
17
17
Dom Development Wrocław sp. z o.o.
5 089
4 374
Dom Construction sp. z o.o.
13 385
11 148
Dom Development Kredyty sp. z o.o.
721
675
Dom Development Krakw sp. z o.o.
4 359
3 648
Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.
-
21
Fundacja Nasz Dom
2
2
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
44
DOM DEVELOPMENT S.A.
DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO POŻYCZKODAWCA:
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Udzielona pożyczka
Dom Development Wrocław sp. z o.o.
40 000
75 000
Dom Development Krakw sp. z o.o.
158 000
160 000
Dom Development Myśliborska sp. z o.o.
87 794
-
Spłacona pożyczka
Dom Development Wrocław sp. z o.o.
(170 000)
(60 000)
Dom Development Krakw sp. z o.o.
(50 750)
(118 550)
Otrzymane odsetki od pożyczki netto
Dom Development Wrocław sp. z o.o.
9 648
19 657
Euro Styl S.A.
9 040
9 743
Dom Development Krakw sp. z o.o.
26 918
20 204
DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WPŁACAJĄCY KAPITAŁ DO SPÓŁEK
ZALEŻNYCH:
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Zwrot dopłaty do kapitału
Dom Development Wrocław sp. z o.o.
(13 500)
(18 300)
Wpłaty na kapitał zakładowy oraz dopłaty do kapitałw spłek zależnych są ujmowane w jednostkowym bilansie Splki w pozycji
Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu.
DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WYPŁACAJACY DYWIDENDĘ:
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Dywidenda wypłacona
Groupe Belleforêt S.à r.l
197 966
176 756
DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO OTRZYMUJĄCY DYWIDENDĘ
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Dywidenda otrzymana
Euro Styl S.A.
191 618
131 201
Dom Construction sp. z o.o.
29 146
20 875
Dom Development Wrocław sp. z o.o.
35 489
-
Dom Development Kredyty sp. z o.o.
5 445
2 399
Dom Development Krakw sp. z o.o.
38 192
-
Dom Development Krakw 12 sp. z o.o.
-
1 268
SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki
31.12.2025
31.12.2024
Należności od podmiotów powiązanych
Saldo razem
586 091
537 565
Jednostki zależne
586 091
537 565
Dom Development Wrocław sp. z o.o. dopłaty do kapitału
-
13 500
Dom Development Wrocław sp. z o.o. udzielone pożyczki
65 000
195 000
Dom Development Wrocław sp. z o.o.
1 365
1 399
Euro Styl S.A. udzielone pożyczki
119 250
119 250
Euro Styl S.A.
1 430
1 973
Euro Styl Construction sp. z o.o.
12
2
Dom Development Kredyty sp. z o.o.
210
203
Dom Construction sp. z o.o.
1 667
3 952
Dom Development Krakw sp. z o.o. udzielone pożyczki
308 252
201 000
Dom Development Krakw sp. z o.o.
1 102
1 286
Fundacja Nasz Dom
2
-
Dom Development Myśliborska sp. z o.o.
7
-
Dom Development Myśliborska sp. z o.o. udzielone pożyczki
87 794
-
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
45
DOM DEVELOPMENT S.A.
Transakcje midzy podmiotami powiązanymi odbywają si na zasadach rynkowych.
7.44 OPCJE NA AKCJE SPÓŁKI
PLAN MOTYWACYJNY – PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH
Na dzie 31 grudnia 2025 r. i 31 grudnia 2024 r. Spłka nie realizowała już żadnych Programw Opcji Menedżerskich przyjtych
w ramach Planu Motywacyjnego dla kadry kierowniczej Spłki.
Przyznanie nowych opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich
W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2025 roku Spłka nie przyznała nowych opcji na akcje.
Wykonanie opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich
W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2025 roku nie miało miejsca wykonanie opcji na akcje.
Wygaśnięcie opcji na akcje w ramach programu opcji menedżerskich
W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2025 roku nie wygasły żadne opcje na akcje.
OPCJE NA AKCJE PRZYDZIELONE I MOŻLIWE DO REALIZACJI NA POSZCZEGÓLNE DNI BILANSOWE ORAZ ZMIANY
W PREZENTOWANYCH OKRESACH
OPCJE NA AKCJE
01.01.-31.12.202
5 01.01.-31.12.2024
Opcje niezrealizowane
na początek okresu
Ilość
-
200 000
Całkowita cena realizacji
-
10 000
Opcje przyznane
w okresie
Ilość
-
-
Całkowita wartość wykonania opcji
-
-
Opcje wygasłe
w okresie
Ilość
-
100 000
Całkowita wartość wykonania opcji
-
5 000
Opcje zrealizowane
w okresie
Ilość
-
100 000
Całkowita wartość wykonania opcji
-
5 000
Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną
akcj (PLN/akcja)
-
50,00
Opcje niezrealizowane
na koniec okresu
Ilość
-
-
Całkowita cena realizacji
-
-
Opcje możliwe do zrealizowania
na początek okresu
Ilość
-
-
Całkowita cena realizacji
-
-
Opcje możliwe do zrealizowania
na koniec okresu
Ilość
-
-
Całkowita cena realizacji
-
-
SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych
Saldo razem
90 498
175 368
Jednostki zależne
90 372
175 235
Dom Construction sp. z o.o.
88 294
173 398
Dom Construction sp. z o.o. kaucje
2 077
1 837
Dom Development Krakw sp. z o.o.
1
-
Pozostałe podmioty
126
133
Hansom Property Company Limited
126
133
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
46
DOM DEVELOPMENT S.A.
KOSZT OPCJI MENEDŻERSKICH ODNIESIONY DO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT I DO KAPITAŁÓW WŁASNYCH
W okresach dwunastu miesicy zakoczonych 31 grudnia 2025 i 2024 roku do jednostkowego rachunku zyskw i strat oraz na
kapitał zapasowy odniesiono odpowiednio 0 tys. zł. oraz 1 963 tys. zł z tytułu przyznanych opcji menedżerskich.
7.45 WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW
ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI
WYNAGRODZENIA KLUCZOWEJ KADRY MENEDŻERSKIEJ
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
ZARZĄD
Wynagrodzenie
17 097
18 221
Świadczenia pozapłacowe
102
62
Wynagrodzenie razem
17 199
18 283
RADA NADZORCZA
Wynagrodzenie
1 546
1 384
Świadczenia pozapłacowe
123
49
Wynagrodzenie razem
1 669
1 433
Powyższa tabela nie uwzgldnia kosztu programu opcji menadżerskich, ktry w roku zakoczonym 31 grudnia 2024 r. wynisł
1 963 tys. zł.
Składy Zarządu i Rady Nadzorczej Spłki na dzie 31 grudnia 2025 r. przedstawione są w nocie 7.49.
UMOWY ZAWARTE MIĘDZY SPÓŁKĄ A OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI, PRZEWIDUJĄCE REKOMPENSATĘ
W PRZYPADKU ICH REZYGNACJI LUB ZWOLNIENIA Z ZAJMOWANEGO STANOWISKA
Członkowie Zarządu Spłki wynagradzani są na podstawie uchwał Rady Nadzorczej.
Żadnemu z członkw Zarządu Spłki nie przysługuje rekompensata w przypadku rezygnacji z zajmowanego stanowiska. Zgodnie
z uchwałami Rady Nadzorczej, Członkom Zarządu: Mikołajowi Konopce, Monice Dobosz, Justynie Wilk i Grzegorzowi
Smoliskiemu, w razie odwołania z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązkw albo niepowołania do pełnienia
funkcji Członka Zarządu na kolejną kadencj, przysługuje świadczenie pieniżne w wysokości 6-krotności wynagrodzenia
miesicznego.
7.46 ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
31.12.2025
31.12.2024
Gwarancje z tyt. umw handlowych
12 983
29 744
Porczenia z tyt. umw handlowych
7 039
7 900
Razem
20 022
37 644
Ponadto niektre zobowiązania Spłki zabezpieczone są wekslami:
ZABEZPIECZENIA ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI
31.12.2025
31.12.2024
Weksle, w tym:
- weksle stanowiące pozostałe zabezpieczenia
3 900
3 900
- weksle stanowiące zabezpieczenie umw leasingowych
-
-
Razem
3 900
3 900
W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2025 roku, Spłka nie udzieliła porcze kredytw lub pożyczek oraz
nie udzieliła gwarancji łącznie jednemu podmiotowi lub jednostce od niego zależnej, ktrych wartość dla Spłki byłaby istotna
lub ktrych wartość stanowiłaby co najmniej 10% kapitałw własnych Spłki.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
47
DOM DEVELOPMENT S.A.
7.47 ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 R.
Na dzie 31 grudnia 2025 roku Spłka nie była stroną istotnych postpowa sądowych.
7.48 ZATWIERDZENIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ZA ROK 2024
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Dom Development S.A. w dniu 12 czerwca 2025 r. zatwierdziło przedstawione przez Zarząd
jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2024 r., sprawozdanie Zarządu z działalności
Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2024 roku oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej
Dom Development S.A. za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2024 roku. Zwyczajne Walne Zgromadzenie udzieliło członkom
Zarządu absolutorium za 2024 rok
7.49 ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI
ZARZĄD
Rezygnacja Pana Jarosława Szanajcy z pełnienia funkcji Prezesa Zarządu oraz powołanie Pana Mikołaja Konopki na nowego
Prezesa Zarządu Spółki
W dniu 28 sierpnia 2024 roku do Spłki wpłynło oświadczenie Pana Jarosława Szanajcy o rezygnacji z pełnienia funkcji Prezesa
Zarządu Spłki, ze skutkiem na dzie 31 grudnia 2024 roku. Intencją Pana Jarosława Szanajcy, po zakoczeniu pełnienia funkcji
Prezesa Zarządu Spłki, było dołączenie do Rady Nadzorczej Spłki i wspieranie Spłki w jej dalszym rozwoju z poziomu Rady
Nadzorczej. Jednocześnie, Pan Jarosław Szanajca zarekomendował wikszościowemu akcjonariuszowi Spłki, tj. Group
Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu, aby funkcj Prezesa Zarządu Spłki z dniem 1 stycznia 2025 roku powierzyć Panu
Mikołajowi Konopce, pełniącemu wwczas funkcj Członka Zarządu Spłki.
Groupe Belleforêt S.à r.l. działając na podstawie pkt 6.2.2 Statutu Spłki powołał, ze skutkiem na dzie 1 stycznia 2025 roku, na
wsplną trzyletnią kadencj, dotychczasowego Członka Zarządu Spłki Pana Mikołaja Konopk na Prezesa Zarządu Spłki.
Powołanie Pani Justyny Wilk na Członka Zarządu Spółki
W dniu 29 października 2024 roku do Spłki wpłynło oświadczenie Pani Moniki Perekitko o rezygnacji z pełnienia funkcji
Członka Zarządu Spłki, ze skutkiem na dzie 29 października 2024 roku.
Akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1 % akcji Spłki, tj. Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu, działając na
podstawie pkt 6.2.2 Statutu Spłki, powołał z dniem 1 stycznia 2025 roku Panią Justyn Wilk na Członka Zarządu Spłki. Ponadto
Rada Nadzorcza Spłki powołała od dnia 29 października 2024 roku Pana Grzegorza Smoliskiego na Członka Zarządu Spłki.
Zgodnie z pkt 6.2.3 Statutu Spłki, oboje Członkowie Zarządu zostali powołani na wsplną trzyletnią kadencj.
Rezygnacja Pana Leszka Stankiewicza z pełnienia funkcji Członka Zarządu Spółki oraz powołanie Pani Moniki Dobosz na
Członka Zarządu Spółki
W dniu 29 listopada 2024 roku do Spłki wpłynło oświadczenie Pana Leszka Stankiewicza o rezygnacji z pełnienia funkcji
Członka i Wiceprezesa Zarządu Spłki, ze skutkiem na dzie 28 lutego 2025 roku.
Dodatkowo akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1 % akcji Spłki, tj. Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu,
działając na podstawie pkt 6.2.2 Statutu Spłki, powołał w dniu 29 listopada 2024 roku na wsplną trzyletnią kadencj, z dniem
1 marca 2025 roku, Panią Monik Dobosz na Członka i Wiceprezesa Zarządu Spłki odpowiedzialnego, zgodnie z Regulaminem
Zarządu, za finanse Dom Development S.A.
Na dzie 31 grudnia 2025 roku Zarząd spłki Dom Development S.A. liczył 5 Członkw:
Mikołaj Konopka – Prezes Zarządu
Monika Dobosz – Wiceprezes Zarządu
Justyna Wilk – Członek Zarządu
Grzegorz Smoliski – Członek Zarządu
Terry Roydon – Członek Zarządu
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
48
DOM DEVELOPMENT S.A.
RADA NADZORCZA
Uchwała w sprawie zmiany liczby członków Rady Nadzorczej
21 listopada 2024 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Dom Development S.A. podjło uchwał o zmianie uchwały nr 24
Walnego Zgromadzenia Dom Development S.A. z dnia 30 czerwca 2022 r. w sprawie ustalenia liczby członkw Rady Nadzorczej
Dom Development S.A. i postanowiło, iż od dnia 1 stycznia 2025 r. Rada Nadzorcza Dom Development S.A. bdzie składać si z
ośmiu członkw.
Uchwała w sprawie powołania z dniem 1 stycznia 2025 r. Pana Jarosława Szanajcy w skład Rady Nadzorczej Dom
Development S.A.
21 listopada 2024 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Dom Development S.A. powołało z dniem 1 stycznia 2025 r. Pana
Jarosława Szanajc w skład Rady Nadzorczej Spłki, na wsplną trzyletnią kadencj.
W dniu 22 listopada 2024 roku Przewodniczący Rady Nadzorczej Spłki Pan Grzegorz Kiełpsz złożył z dniem 31 grudnia 2024
roku rezygnacj z pełnionej funkcji Przewodniczącego Rady Nadzorczej, pozostając jednocześnie Członkiem Rady Nadzorczej
Spłki.
W dniu 29 listopada 2024 roku, Rada Nadzorcza Spłki wybrała z dniem 1 stycznia 2025 r. Pana Jarosława Szanajc na
Przewodniczącego Rady Nadzorczej Spłki.
Na dzie 31 grudnia 2025 roku Rada Nadzorcza spłki Dom Development S.A. liczyła 8 Członkw:
Jarosław Szanajca - Przewodniczący Rady Nadzorczej
Janusz Zalewski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Dorota Podedworna-Tarnowska – Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej (Członek niezależny)
Grzegorz Kiełpsz – Członek Rady Nadzorczej
Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej
Philippe Bonavero – Członek Rady Nadzorczej
Edyta Wojtkiewicz – Członek Rady Nadzorczej (Członek niezależny)
Anna Maria Panasiuk – Członek Rady Nadzorczej (Członek niezależny).
7.50 DODATKOWA INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ SPÓŁKI
W okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2025 r. miały miejsce nastpujące istotne zmiany dotyczące portfela
realizowanych przez Spłk inwestycji deweloperskich na rynku warszawskim:
BUDOWY ROZPOCZĘTE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA DO DNIA 31 GRUDNIA 2025 R.:
PROJEKT
LOKALIZACJA
LICZBA MIESZKAŃ I
LOKALI USŁUGOWYCH
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd Etap 13 Faza 1
Warszawa
155
Osiedle Urbino Etap 1 Faza 4
Warszawa
137
I KWARTAŁ 2025
292
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd Etap 8 Faza 1
Warszawa
222
Dzielnica Mieszkaniowa Mokotw Sportowy Etap 1 Faza 1B
Warszawa
123
Apartamenty Beethovena Faza 2
Warszawa
77
Apartamenty Literacka Etap 2 Faza 1
Warszawa
115
II KWARTAŁ 2025
537
Dzielnica Mieszkaniowa Mokotw Sportowy Etap 3 Faza 1
Warszawa
67
Osiedle Bokserska 71 Etap 2 Faza 1
Warszawa
80
Osiedle Urbino Etap 5 Faza 1
Warszawa
87
Osiedle Wilno Etap 7 Faza 3.2
Warszawa
192
Osiedle Myśliborska Etap 1 Faza 1
Warszawa
209
Apartamenty Grzybowska Etap 1 Faza 1
Warszawa
184
III KWARTAŁ 2025
819
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd Etap 8 Faza 2
Warszawa
213
Osiedle Urbino Etap 4 Faza 1
Warszawa
124
Osiedle Wilno Etap 8 Faza 1.1
Warszawa
56
IV KWARTAŁ 2025
393
RAZEM
2 041
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
49
DOM DEVELOPMENT S.A.
BUDOWY ZAKOŃCZONE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA DO DNIA 31 GRUDNIA 2025 R.:
PROJEKT
LOKALIZACJA
LICZBA MIESZKAŃ I
LOKALI USŁUGOWYCH
Osiedle Urbino Etap 2 Faza 1
Warszawa
139
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd Etap 5 Faza 4
Warszawa
97
I KWARTAŁ 2025
236
Osiedle Przy Ryżowej Faza 1
Warszawa
151
Osiedle Przy Ryżowej Faza 2
Warszawa
254
II KWARTAŁ 2025
405
Osiedle Harmonia Mokotw Etap 1 Faza 1
Warszawa
157
Osiedle Harmonia Mokotw Etap 2 Faza 1
Warszawa
213
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd Etap 10 Faza 1
Warszawa
145
Osiedle Przy Alejach Etap 1 Faza 3
Warszawa
105
Osiedle Urbino Etap 2 Faza 2
Warszawa
100
III KWARTAŁ 2025
720
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd Etap 8 Faza 4
Warszawa
249
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd Etap 8 Faza 3
Warszawa
208
Osiedle Przy Alejach Etap 1 Faza 2
Warszawa
150
Apartamenty Rudnickiego Etap 1 Faza 1
Warszawa
143
Osiedle Przy Forcie Etap 1 Faza 1
Warszawa
124
Osiedle Harmonia Mokotw Etap 3 Faza 1
Warszawa
105
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachd Etap 6 Faza 1
Warszawa
57
Osiedle Przy Alejach Etap 1 Faza 4
Warszawa
19
IV KWARTAŁ 2025
1 055
RAZEM
2 416
Ponadto, w okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia 2025 r. w ramach Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.,
poprzez podmioty zależne prowadzono projekty deweloperskie na rynku wrocławskim, trjmiejskim oraz krakowskim.
INFORMACJA NA TEMAT PRZEKAZAŃ LOKALI MIESZKALNYCH I LOKALI USŁUGOWYCH
Liczba lokali mieszkalnych i lokali usługowych przekazanych klientom w okresie dwunastu miesicy zakoczonym 31 grudnia
2025 r. przedstawia poniższa tabela:
LICZBA PRZEKAZANYCH MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH
2025
2024
I kwartał
341
526
II kwartał **)
156
562
III kwartał
494
263
IV kwartał *)
924
618
Razem
1 915
1 969
*) W czwartym kwartale 2024 roku Spłka przekazała w sumie 918 lokali, w tym 618 lokali zostało przekazanych klientom detalicznym (co
wykazano w powyższej tabeli) i 300 na rzecz inwestora PRS.
**) W drugim kwartale 2025 roku Spłka przekazała w sumie 253 lokale, w tym 156 lokali zostało przekazanych klientom detalicznym (co
wykazano w powyższej tabeli) i 97 na rzecz inwestora PRS.
7.51 ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ
• Zawarcie nowej umowy kredytowej
5 lutego 2026 roku pomidzy VeloBank S.A. i Dom Development S.A. została zawarta umowa o kredyt w rachunku bieżącym do
kwoty 100 000 tys. zł. Umowa została zawarta na okres do 31 grudnia 2027 r.
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
50
DOM DEVELOPMENT S.A.
• Nowa emisja obligacji
W ramach programu emisji obligacji ustanowionego w dniu 14 kwietnia 2025 r. (szczegły opisane w nocie 7.20), Spłka
wyemitowała w dniu 4 marca 2026 r. 250.000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii DOMDEM2040331 o
wartości nominalnej 1.000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 250.000.000 PLN z datą wykupu przypadającą w dniu 4
marca 2031 roku. Wartość emisyjna odpowiada ich wartości nominalnej.
Oprocentowanie obligacji serii DOMDEM2040331 ustalone zostało w oparciu o stop bazową WIBOR 6M powikszoną o marż
w wysokości 1,2 %. Odsetki od obligacji wypłacane bdą w okresach płrocznych.
Ww. obligacje zostaną wprowadzone do alternatywnego systemu obrotu na Catalyst, zgodnie z warunkami emisji obligacji.
7.52 PROGNOZY
Poza niżej opisanymi, Zarząd Dom Development S.A. nie publikuje prognoz finansowych zarwno w odniesieniu do podmiotu
dominującego, jak i Grupy.
Zgodnie z zapisami Ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach do czasu całkowitego wykupu obligacji Spłka publikuje na
swojej stronie internetowej informacje dotyczące prognozy kształtowania si swoich zobowiąza finansowych (Art. 35 ww.
ustawy).
Poniższa tabela prezentuje prognozy opublikowane przez Spłk w dniu 23 grudnia 2024 roku na swojej stronie internetowej
prognozy oraz faktyczne wartości wynikające z niniejszych jednostkowych sprawozda finansowych sporządzonych na dzie
31 grudnia 2025 roku.
Prognoza na dzień 31.12.2025 r.
Wykonanie na dzień 31.12.2025 r.
Rodzaj zobowiązania finansowego
Spółki
Wartość
prognozowana
zobowiązania
Prognozowany udział w
sumie bilansowej
Wartość
zobowiązania
Udział w sumie
bilansowej
Zobowiązania z tytułu kredytw i
pożyczek
378 000
8,48%
10 000
0,26%
Zobowiązania z tytułu dłużnych
papierw wartościowych
610 000
13,68%
651 214
16,87%
Zobowiązania z tytułu leasingu
50 270
1,13%
84 545
2,19%
Rżnice pomidzy niższym stanem faktycznym zobowiąza finansowych (łącznie) na dzie 31 grudnia 2025 r. a prognozami
opublikowanymi zgodnie z ww. Ustawą o obligacjach, wynikają z:
- niższego niż zakładano poziomu zadłużenia Spłki, bdącego rezultatem wyższego niż planowano poziomu gotwki netto
wypracowanej na działalności operacyjnej,
- nieco wolniejszego niż planowano tempa uruchomie kolejnych projektw deweloperskich (i związanych z tym wydatkw),
wynikającego z dostosowania oferty Spłki, do niższego niż planowano popytu na rynku,
- niższych od wcześniej planowanych wydatkw na zakupy nowych nieruchomości pod przyszłe projekty deweloperskie oraz
przesunicia niektrych wydatkw na rok 2026 z tego tytułu.
Wyższe od planowanego zadłużenie z tytułu leasingu to w głwnej mierze wynik przedłużenia umowy najmu warszawskiego
biura Spłki w ktrym mieści si siedziba Spłki.
Ponadto Spłka postanowiła o zwikszeniu zadłużenia finansowego z tytułu obligacji w miejsce wcześniej planowanego
zadłużenia kredytowego, emitując 16 maja 2025 roku obligacje o wartości 135 milionw zł.
7.53 INFORMACJE O WYNAGRODZENIU BIEGŁEGO REWIDENTA LUB PODMIOTU
UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozda finansowych (w tym
jednostkowych i skonsolidowanych sprawozda finansowych) Spłki.
Sprawozdania finansowe za rok 2025 oraz za rok 2024 zostały zbadane przez firm PricewaterhouseCoopers Polska spłka z o.o.
Audyt sp.k. oraz inne jednostki powiązane z PricewaterhouseCoopers Polska spłka z o.o. Audyt sp.k..
JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
51
DOM DEVELOPMENT S.A.
Wypłacone lub należne wynagrodzenie za rok zakoczony dnia 31 grudnia 2025 roku i dnia 31 grudnia 2024 roku w podziale na
rodzaje usług:
Opis
01.01.-31.12.2025
01.01.-31.12.2024
Podmiot dominujący
706
661
- Badanie sprawozda finansowych
534
506
- Przegląd płrocznych sprawozda finansowych
124
112
- Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej
48
43
Jednostki zależne Grupy Kapitałowej
550
823
- Badanie sprawozda finansowych
550
529
- Przegląd płrocznych sprawozda finansowych
-
19
- Pozostałe usługi
-
275
Razem
1 256
1 484
Pozostałe usługi obejmują usług atestacji sprawozdawczości zrwnoważonego rozwoju w rozumieniu art. 64 ust. 7 Ustawy o
rachunkowości.
Wynagrodzenie za badanie sprawozda finansowych Spłki zawiera rwnież wynagrodzenie za badanie jednostkowych
skrconych sprawozda finansowych Spłki za okresy sześciu miesicy zakoczone 30 czerwca 2025 roku i 30 czerwca 2024
roku.
PricewaterhouseCoopers Polska spłka z o. o. Audyt sp.k. świadczy także usług badania pakietu konsolidacyjnego
sporządzanego w celu sporządzenia sprawozdania skonsolidowanego przez SCOP Luxembourg 2007 S.à r.l. (patrz nota 7.1).
Wynagrodzenie ustalone za tą usług stanowi koszt ponoszony przez SCOP Luxembourg 2007 S.à r.l., ktry nie jest ujmowany
w powyższym zestawieniu.
7.54 WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO
Zgodnie z wymogami sprawozdawczymi nastpujące dane finansowe Spłki zostały przeliczone na EURO:
WYBRANE DANE Z JEDNOSTKOWEGO BILANSU
31.12.2025
tys. EURO
31.12.2024
tys. EURO
Aktywa obrotowe razem
644 980
675 247
Aktywa razem
913 262
829 701
Kapitał własny razem
398 317
344 096
Zobowiązania długoterminowe
144 394
135 758
Zobowiązania krtkoterminowe
370 550
349 846
Zobowiązania razem
514 944
485 603
Kurs PLN/EURO na dzień bilansowy
4,2267
4,2730
WYBRANE DANE Z JEDNOSTKOWEGO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT
01.01.-31.12.2025
tys. EURO
01.01.-31.12.2024
tys. EURO
Przychody ze sprzedaży
379 699
414 243
Zysk brutto ze sprzedaży
122 231
116 414
Zysk na działalności operacyjnej
78 878
73 018
Zysk brutto
152 939
112 069
Zysk netto
137 074
97 351
Kurs PLN/EURO średni za okres sprawozdawczy
4,2372
4,3042