GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Z DZIAŁALNOŚCI W 2025 ROKU
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
SPIS TREŚCI
1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ
GRUPIE KAPITAŁOWEJ 6
1.1 STRUKTURA GRUPY 8
1.2 STRATEGIA ROZWOJU SPÓŁKI ORAZ JEJ GRUPY 8
1.3 MODEL BIZNESOWY 9
1.4 FLAGOWE OSIEDLA MIESZKANIOWE GRUPY 12
1.5 RYNKI GEOGRAFICZNE 15
1.6 WYNIKI OPERACYJNE DZIAŁALNOŚCI W 2025 ROKU 16
1.7 NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA 2025 ROKU 19
1.8 RYZYKA I CZYNNIKI ISTOTNE DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY
23
2 OMÓWIENIE WYNIKÓW FINANSOWYCH DOM DEVELOPMENT
S.A. I JEJ GRUPY 34
2.1 ZYSKI I RENTOWNOŚĆ 35
2.2 SYTUACJA MAJĄTKOWA SPÓŁKI I GRUPY 38
2.3 OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI I
MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH
W SPÓŁCE I GRUPIE 43
2.4 INFORMACJE O KREDYTACH I OBLIGACJACH ORAZ
POZOSTAŁYCH ZOBOWIĄZANIACH 43
2.5 WYKORZYSTANIE WPŁYWÓW Z EMISJI PAPIERÓW
WARTOŚCIOWYCH 46
2.6 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI 46
2.7 UMOWY ZNACZĄCE DLA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
GRUPY 46
2.8 UMOWY WSPÓŁPRACY LUB KOOPERACJI 47
2.9 INWESTYCJE KAPITAŁOWE SPÓŁKI I GRUPY 47
3 SKONSOLIDOWANA SPRAWOZDAWCZOŚĆ ZRÓWNOWAŻONEGO
ROZWOJU 48
3.1 INFORMACJE OGÓLNE 49
3.2 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII ŚRODOWISKOWYCH 118
3.3 UJAWNIANIE INFORMACJI ZGODNIE Z ART. 8
ROZPORZĄDZENIA 2020/852 135
3.4 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII SPOŁECZNYCH 144
3.5 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII ZARZĄDCZYCH 158
4 ŁAD KORPORACYJNY 162
4.1 ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, KTÓREMU
PODLEGA SPÓŁKA 163
4.2 KAPITAŁ ZAKŁADOWY, AKCJONARIUSZE 164
4.3 WALNE ZGROMADZENIE 166
4.4 ZASADY ZMIANY STATUTU 167
4.5 ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A. 167
4.6 RADA NADZORCZA 169
4.7 RAPORT NA TEMAT POLITYKI WYNAGRODZEŃ 174
4.8 AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY
NADZORCZEJ 176
4.9 PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH 177
4.10 STOSOWANIE POLITYKI RÓŻNORODNOŚCI W ODNIESIENIU
DO ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ 177
4.11 KONTROLA WEWNĘTRZNA I ZARZĄDZANIE RYZYKIEM 178
4.12 ISTOTNE POSTĘPOWANIA SĄDOWE 184
4.13 AUDYTOR 184
5 ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I JEJ GRUPY
KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU 187
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
W 2025:
STABILNY WYNIK
FINANSOWY
654 mln zł
Skonsolidowany zysk
netto Grupy
2024: 569 mln zł
NIEZMIENNIE
UTRZYMUJEMY
BEZPIECZNY BILANS
522 mln zł
Gotówki netto
31.12.2024: 577 mln zł
LIDER RYNKU MIESZKANIOWEGO
W POLSCE
4 rynki
Warszawa, Trójmiasto,
Kraków i Wrocław
Dzięki umocnieniu pozycji na
rynku krakowskim w 2025 roku,
Grupa działa w 4 najatrakcyjniej-
szych aglomeracjach w Polsce.
7 166
Lokali w budowie
31.12.2025
Nasze budowy realizujemy
terminowo, z zachowaniem
najwyższej jakości.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
3
LIST PREZESA ZARZĄDU
DOM DEVELOPMENT S.A.
Szanowni Państwo,
Z przyjemnością przedstawiam Państwu raport
podsumowujący działalność Grupy Dom Development
w 2025 roku. To kolejny rok, w którym poprawiliśmy
wszystkie kluczowe wskaźniki operacyjne i finansowe,
ustanawiając nowe rekordy i umacniając naszą pozycję
lidera rynku mieszkaniowego w Polsce. Z satysfakcją
mogę stwierdzić, że dzięki solidnemu przygotowaniu,
dysponujemy potencjałem oraz niezbędnymi zasobami,
aby kontynuować tę pozytywną tendencję również w
2026 roku. Długoterminowe, zrównoważone podejście
do prowadzenia biznesu pozwala nam osiągać stabilne i
coraz wyższe wyniki, mimo zmieniających się warunków
rynkowych.
OŻYWIENIE POPYTU PRZY REKORODOWO WYSOKIEJ
PODAŻY
Miniony rok upłynął pod znakiem spadających stóp
procentowych – Rada Polityki Pieniężnej sześciokrotnie
obniżała ich poziom, łącznie o 1,75 pkt proc. W
połączeniu z dalszym wzrostem wynagrodzeń istotnie
poprawiła się zdolność kredytowa klientów, co
przyczyniło się do ożywienia popytu na mieszkania,
szczególnie w drugiej połowie roku. Zniknął również
ważny czynnik, który wcześniej wstrzymywał decyzje
zakupowe – niepewność związana z zapowiadanymi
programami wsparcia kredytobiorców. W minionym
roku stało się jasne, że nowe programy nie zostaną
wprowadzone.
Równocześnie rynek pierwotny w 2025 roku
charakteryzował się rekordowo dużą ofertą, co dawało
klientom większy wybór i możliwości negocjacyjne oraz
stabilizowało ceny. Struktura podaży była przy tym silnie
zróżnicowana w zależności od regionu. Na części rynków
widoczna była nadpodaż, podczas gdy w największych
aglomeracjach, takich jak Warszawa czy Trójmiasto,
oferta pozostawała względnie zrównoważona i
dostosowana do tempa sprzedaży.
Z roku na rok warunki prowadzenia działalności
deweloperskiej stają się coraz bardziej wymagające,
przede wszystkim z uwagi na rosnącą złożoność
regulacyjną. Wprowadzona w minionym roku ustawa o
jawności cen, nowe warunki techniczne czy
procedowana tzw. ustawa schronowa istotnie
komplikują proces inwestycyjny. Zmiany legislacyjne
przyspieszają również proces konsolidacji rynku. Dla
mniejszych podmiotów rosnące bariery operacyjne
stanowią istotne wyzwanie, co powoduje, że część z nich
wycofuje się z rynku, natomiast większe organizacje –
dysponujące odpowiednim zapleczem kapitałowym,
kompetencyjnym i marketingowym – lepiej odnajdują
się w tych nowych realiach. Proces ten prowadzi do
wzrostu udziału dużych firm na kluczowych rynkach
mieszkaniowych. Konsolidacja rynku postępuje, my
również analizujemy rynek pod kątem kierunków i
ścieżek ekspansji swojej działalności.
NOWE REKORDY SPRZEDAŻY, PRZEKAZAŃ ORAZ
WYNIKÓW FINANSOWYCH
Jak wspomniałem wcześniej, rok 2025 pod wieloma
względami był rekordowy dla Grupy Dom Development.
Sprzedaliśmy największą w naszej 30-letniej historii
liczbę 4 448 lokali netto. To o 4% więcej w porównaniu
z dotychczas rekordowym 2024 rokiem, gdy znaleźliśmy
nabywców na 4 269 lokali. Łączna wartość lokali
sprzedanych w 2025 roku sięgnęła 3,46 mld zł, co także
oznacza wzrost o 4% r/r. Co istotne, w każdym kwartale
minionego roku osiągnęliśmy poziom co najmniej 1 000
sprzedanych lokali. Takie rezultaty nie są więc
jednorazowym zjawiskiem, lecz utrzymującym się
trendem, co potwierdza naszą wiodącą pozycję na
rynku.
Rekordowe wyniki sprzedaży to efekt naszych
strukturalnych przewag oraz umiejętności
wykorzystywania sprzyjających uwarunkowań
rynkowych. Jako duża organizacja korzystamy pośrednio
na obowiązującej od września ubiegłego roku ustawie o
jawności cen, która zwiększyła wprawdzie koszty
marketingu i profesjonalizacji działań sprzedażowych,
ale tym samym ograniczyła możliwości mniejszych
podmiotów. Nasz sukces wynika również z reputacji
marki Dom Development, wieloletniej obecności na
rynku oraz wysokiego zaufania, jakim darzą nas klienci,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
4
dla których coraz ważniejsze jest bezpieczeństwo
transakcji.
Kolejne rekordy sprzedaży świadczą również o wysokiej
atrakcyjności naszej oferty oraz jej dopasowaniu
zarówno do oczekiwań klientów kupujących mieszkania
za gotówkę, jak i korzystających z kredytu. W 2025 roku
transakcje współfinansowane kredytem stanowiły 56%
całkowitej sprzedaży w Grupie Dom Development.
Rok 2025 zakończyliśmy również rekordową liczbą 4 228
lokali przekazanych klientom detalicznym, o 8% wyższą
niż w 2024 roku. W sumie, uwzględniając także lokale
przekazane inwestorowi z segmentu PRS, nasz łączny
wynik za miniony rok wyniósł 4 325 lokali – to kolejny
najwyższy rezultat w naszej historii.
Jesteśmy również dumni z faktu, że przy rekordowej
liczbie lokali przekazanych nabywcom, w 2025 roku
uzyskaliśmy ponownie bardzo wysoki wskaźnik
rekomendacji netto (Net Promoter Score, NPS)
wynoszący 69 pkt (w skali od -100 do 100), co jest
wynikiem wyższym niż w roku poprzednim. Rosnące
zadowolenie naszych klientów jest dla nas jednym z
kluczowych czynników sukcesu.
Dla naszych akcjonariuszy główną miarą tego sukcesu są
wyniki finansowe. Wzrost liczby przekazanych lokali,
przy stabilnych kosztach wykonawstwa, pozytywnie
wpłynął zarówno na przychody Grupy Dom
Development, jak i realizowane marże. W 2025 roku
wypracowaliśmy rekordowy zysk netto, który
przekroczył 654 mln zł, co stanowi wzrost o blisko 15%
w porównaniu z wynikiem uzyskanym rok wcześniej.
Dzięki bardzo dobrej sytuacji finansowej i
płynnościowej, Dom Development dzieli się
wypracowanymi zyskami ze swoimi akcjonariuszami
nieprzerwanie od debiutu na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie w 2006 roku. W minionym
roku Walne Zgromadzenie uchwaliło rekordowo wysoką
dywidendę za 2024 rok w łącznej wysokości ponad 335
mln zł, tj. 13 zł na akcję. Biorąc pod uwagę, że część tej
kwoty (prawie 155 mln zł, tj. 6 zł na akcję) została
wypłacona jako zaliczka na poczet dywidendy w grudniu
2024 roku, w lipcu 2025 roku do akcjonariuszy trafiła
pozostała część, czyli niemal 181 mln zł, tj. 7 zł na akcję.
Dodatkowo w grudniu 2025 roku akcjonariusze Dom
Development otrzymali zaliczkę na poczet dywidendy za
2025 rok, również w kwocie prawie 181 mln zł, tj. 7 zł na
jedną akcję.
ATRAKCYJNA OFERTA, DUŻY BANK ZIEMI I AMBICJE, BY
SPRZEDAWAĆ PONAD 5 TYSIĘCY LOKALI ROCZNIE
Dysponujemy potencjałem oraz wszelkimi niezbędnymi
zasobami, aby kontynuować wzrost kluczowych
wyników operacyjnych i finansowych w 2026 roku i
kolejnych latach.
Na koniec 2025 roku oferta Grupy Dom Development
obejmowała około 3,5 tys. lokali dostępnych do
sprzedaży, a czas wyprzedaży oferty – w zależności od
miasta, w którym działamy – wynosił od zaledwie 2,5 do
3,2 kwartałów. Jest on znacząco krótszy niż średnia
rynkowa, co z jednej strony świadczy o wysokiej
efektywności naszych działań sprzedażowych, a z
drugiej przekłada się na wyższy udział w rynku pod
względem sprzedaży, niż wynikałoby to z wielkości
oferty.
Rok 2026 rozpoczęliśmy z projektami w budowie
liczącymi łącznie prawie 7,2 tys. lokali, z czego 56% było
już sprzedanych. W sytuacji, gdy duża część naszych
konkurentów zmaga się z nadpodażą, zdecydowana
większość oferowanych przez nas mieszkań znajduje
nabywców już na etapie budowy, a odsetek lokali
gotowych w naszej ofercie utrzymuje się na niskim,
jednocyfrowym poziomie.
Na koniec 2025 roku skumulowana sprzedaż netto do
rozpoznania w wynikach przyszłych okresów (czyli lokale
już sprzedane, ale jeszcze nieprzekazane nabywcom)
obejmowała 5,2 tys. lokali o łącznej wartości 4 mld zł.
Dla porównania, na koniec 2024 roku było to niespełna
5 tys. lokali o wartości 3,7 mld zł.
Regularnie uruchamiamy nowe projekty i uzupełniamy
nasz bank ziemi, dokonując znaczących zakupów
gruntów pod nowe inwestycje na wszystkich rynkach
naszej działalności: w Warszawie, Trójmieście,
Wrocławiu i Krakowie. W 2025 roku przeznaczyliśmy na
ten cel ponad 840 mln zł, podczas gdy rok wcześniej
nasze nakłady na zakup gruntów wyniosły przeszło 560
mln zł. Na koniec grudnia dysponowaliśmy bankiem
ziemi z potencjałem do wybudowania blisko 19 tys.
lokali, co umożliwia utrzymanie sprzedaży na obecnym
poziomie przez około 4 lata.
Nasz cel na 2026 rok to dalsze umacnianie wiodącej
pozycji na rynku oraz utrzymanie sprzedaży znacząco
powyżej 4 tys. lokali. Jednocześnie przygotowujemy się
do osiągania wyników na poziomie ponad 5 tys.
sprzedanych mieszkań rocznie w kolejnych latach.
Wyzwaniami, z jakimi przyjdzie nam się mierzyć,
pozostają takie czynniki, jak zmienność otoczenia
regulacyjnego albo potencjalne ryzyka wynikające z
czynników zewnętrznych – geopolitycznych czy
makroekonomicznych. Jeśli jednak nie wystąpią
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
5
nieprzewidywalne zdarzenia, perspektywy rynkowe na
najbliższe lata oceniamy jako pozytywne. Pomimo
niekorzystnych trendów demograficznych, rośnie liczba
gospodarstw domowych – szczególnie jedno- i
dwuosobowych – co w naturalny sposób generuje popyt
na mieszkania. Grupa Dom Development koncentruje
swoją działalność w największych, dynamicznie
rozwijających się ośrodkach miejskich, które są bardziej
odporne na wahania koniunktury. Te aglomeracje
notują stały napływ mieszkańców a zestarzałe zasoby
mieszkaniowe – wciąż dominujące w ich strukturze –
często nie spełniają współczesnych oczekiwań
dotyczących standardów życia. W związku z tym
dostrzegamy przestrzeń do zagospodarowania popytu
na tych rynkach.
ZGODNIE Z DUCHEM STRATEGII ESG DOM 2030
Nasze długofalowe, zrównoważone podejście do
rozwoju znajduje odzwierciedlenie w działaniach, które
konsekwentnie realizujemy w ramach Strategii ESG
DOM 2030. Przykładem jest kontynuacja programu
Miejska Zieleń, w ramach którego tworzymy nowe,
ogólnodostępne tereny zielone w każdej aglomeracji, w
której działamy. W ramach tych działań rewitalizujemy
również zapomniane i zaniedbane miejsca, tworząc
przestrzenie, w których lokalne społeczności będą
mogły odpoczywać i spędzać czas wolny. W 2025 roku,
drugim roku funkcjonowania programu,
przeznaczyliśmy na ten cel blisko 8 mln zł,
zagospodarowując ponad 2 ha terenów.
Kolejnym krokiem w realizacji naszej strategii było
wdrożenie Standardu Zrównoważonych Zamówień.
Dokument ten reguluje kwestie wykorzystania zasobów
oraz wdrażania zasad gospodarki o obiegu zamkniętym
w Grupie Dom Development, porządkując istniejące
rozwiązania i wyznaczając nowe cele.
Wchodzimy w 30. rok naszej działalności jako firma
stabilna, odpowiedzialna i ugruntowana na solidnych
fundamentach. Z optymizmem patrzymy w przyszłość,
przekonani, że dalszy wzrost jest w zasięgu ręki.
Więcej informacji na temat naszych osiągnięć
operacyjnych, rezultatów finansowych oraz działań w
obszarze ESG znajdą Państwo w niniejszym raporcie.
Serdecznie zapraszam do lektury!
Mikołaj Konopka
Prezes Zarządu Dom Development S.A.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
6
1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPIE KAPITAŁOWEJ
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
7
Dom Development S.A. działa na rynku od 1996 roku i jest liderem branży mieszkaniowej
w Polsce. Grupa oferuje swoim klientom mieszkania w budynkach
wielorodzinnych zlokalizowanych w czterech głównych aglomeracjach kraju:
w Warszawie, Trójmieście i okolicach, Wrocławiu i Krakowie.
Od 2006 roku Spółka jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie (ticker: DOM) i wchodzi m.in. w skład indeksu mWIG40. Od debiutu
giełdowego Spółka łączy niskie zadłużenie z wypłatami dywidendy, w tym rekordowych 335
mln zł za 2024 rok (155 mln zł zaliczki na dywidendę wypłaconej w 2024 roku oraz 181 mln
zł wypłacone w 2025 roku) oraz 181 mln zł zaliczki na dywidendę za rok 2025.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. (dalej „Grupa”),
od początku swojej działalności koncentruje się na rynku
mieszkaniowym. Obecnie prowadzi działalność
w Warszawie, Trójmieście i okolicach, Wrocławiu oraz w
Krakowie.
Dom Development S.A. (dalej „Spółka”, jednostka
dominująca Grupy) to wspólne przedsięwzięcie polskich
menedżerów oraz inwestorów z Wielkiej Brytanii. Na
dzień 31 grudnia 2025 roku w Zarządzie Spółki zasiadały
następujące osoby: Mikołaj Konopka jako Prezes Zarządu,
Monika Dobosz jako Wiceprezes Zarządu i Dyrektor
Finansowy, a w randze Członków Zarządu – Justyna Wilk,
Grzegorz Smoliński oraz Terry Roydon. Są to eksperci
posiadający bogate doświadczenie zawodowe w branży
deweloperskiej, a większość z nich jest związana ze Spółką
od wielu lat.
Zarząd Spółki jest aktywnie wspierany przez jej założycieli
– były Prezes Zarządu Jarosław Szanajca posiadający
5,64% akcji Dom Development S.A. od 1 stycznia 2025
roku pełni funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej, zaś
Grzegorz Kiełpsz, były Dyrektor Generalny, jest obecnie
Członkiem Rady Nadzorczej Spółki, cały czas pozostając
jednym z kluczowych akcjonariuszy.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Spółka była kontrolowana
przez dominującego akcjonariusza Groupe Belleforêt
S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu, która posiadała 54,81%
akcji. Reprezentanci głównego akcjonariusza zasiadają
w Zarządzie i Radzie Nadzorczej Spółki od początku jej
istnienia, dzieląc się wieloletnim międzynarodowym
doświadczeniem w działalności deweloperskiej.
Dom Development S.A. prowadzi działalność
w Warszawie, gdzie jest niekwestionowanym liderem pod
względem liczby sprzedanych mieszkań. Od 2008 roku
Grupa działa także we Wrocławiu, a obecnie wszystkie
projekty Grupy w tym mieście są realizowane przez Dom
Development Wrocław Sp. z o.o. W 2017 roku w wyniku
przejęcia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., Grupa weszła
na rynek trójmiejski. Przystąpienie Euro Styl S.A. do Grupy
Kapitałowej Dom Development S.A. umożliwiło skokowy
wzrost skali jej działalności. Obecnie Euro Styl S.A. jest
jednym z liderów rynku trójmiejskiego.
1 lipca 2021 roku Spółka nabyła większościowy pakiet 77%
akcji Sento S.A., dewelopera działającego na rynku
krakowskim. W pierwszym kwartale 2022 roku udział
Grupy na rynku krakowskim został znacznie powiększony
poprzez nabycie spółek z Grupy BUMA, dewelopera
o ugruntowanej pozycji na rynku mieszkaniowym
w Krakowie oraz nabycie pozostałego pakietu
mniejszościowego Grupy Sento (stając się jej jedynym
akcjonariuszem). Jednocześnie, tj. 1 lutego 2022 roku
powstała firma Dom Development Kraków Sp. z o.o., która
skonsolidowała zarówno działalność operacyjną jak i
lokalny potencjał ludzki nabytych spółek. Spółka ta z
sukcesem rozpoczęła realizację nowych projektów
deweloperskich na rynku krakowskim.
Grupa posiada własne generalne wykonawstwo, które
obecnie realizuje wszystkie projekty dewelopera. W
roku 2018 powołana została firma Dom Construction
Sp. z o.o. - generalny wykonawca inwestycji Grupy
w Warszawie, Wrocławiu i w Krakowie. Ponadto, w skład
przejętej Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., wchodzi spółka
Euro Styl Construction Sp. z o.o., generalny wykonawca
wszystkich inwestycji Grupy w Trójmieście.
Od 2010 roku Grupa aktywnie wspiera nabywców
mieszkań w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych. Dom
Development Kredyty Sp. z o.o. to pośrednik kredytów
hipotecznych obsługujący klientów Grupy. Dzięki dużej
skali działalności, Grupa jest w stanie uzyskać dla swoich
klientów konkurencyjne warunki finansowania oraz
pomóc im w dopełnieniu związanych z tym formalności.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
8
1.1 STRUKTURA GRUPY
Struktura Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2025 roku (prezentująca bezpośredni i pośredni
udział Dom Development S.A. w jednostkach zależnych):
Wszystkie podmioty należące do Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. zostały zarejestrowane w Polsce i są
konsolidowane przez Spółkę metodą konsolidacji pełnej.
Opis organizacji Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. ze wskazaniem jednostek podlegających konsolidacji oraz opis
zmian w organizacji Grupy znajdują się w nocie 7.1 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy za 2025 rok. W
2024 roku spółka Euro Styl S.A. zawarła dwie umowy inwestycyjne dotyczące zamiaru realizacji przedsięwzięć
deweloperskich w spółkach celowych utworzonych specjalnie dla tych projektów. Na mocy tych umów o wspólne
przedsięwzięcia, Euro Styl S.A. będzie wraz z partnerami biznesowymi realizować projekty deweloperskie na gruntach
nabywanych bezpośrednio przez te wspólne przedsięwzięcia. Obydwa wspólne przedsięwzięcia oraz przedmiot ich
działalności zostały szerzej opisane w nocie 7.39 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy za 2025 rok.
1.2 STRATEGIA ROZWOJU SPÓŁKI ORAZ JEJ GRUPY
Strategicznym celem Zarządu Dom Development S.A. jest
zwiększenie wartości Spółki i jej Grupy w długoterminowej
perspektywie, poprzez utrzymanie pozycji lidera na rynku
nieruchomości mieszkaniowych w największych
aglomeracjach w Polsce. Wdrażanie tej strategii opiera się
na kilku kluczowych elementach:
ZRÓWNOWAŻONY ROZWÓJ
Jako lider na polskim rynku deweloperskim, Grupa
Kapitałowa Dom Development S.A. ma duży wpływ na
kształtowanie przestrzeni miejskiej oraz poprawę jakości
życia w miastach, w których działa. Zarząd firmy aktywnie
wspiera zrównoważony rozwój obszarów miejskich,
wdrażając wewnętrzne standardy planowania inwestycji,
które często wykraczają poza wymagania prawne. Każdy
element inwestycji, od mieszkań, przez tereny wspólne na
osiedlach, po architekturę i przestrzenie zielone, jest
starannie zaplanowany, aby stworzyć przyjazne do życia
miejsca, wspierające rozwój wysokiej jakości przestrzeni
miejskiej. 28 czerwca 2022 roku Zarząd przyjął Strategię
ESG DOM 2030, która określa cele Spółki i Grupy w
obszarze ochrony środowiska, odpowiedzialności
społecznej oraz ładu korporacyjnego do 2030 roku.
Strategia ta podkreśla znaczenie zrównoważonego
rozwoju dla Grupy i obejmuje konkretne cele, które będą
realizowane w nadchodzących latach. Grupa zobowiązuje
się m.in. do redukcji emisji CO2 w przeliczeniu na lokal w
budowie o 30% do 2030 roku, w porównaniu do
poziomów z 2021 roku (w zakresie 1 i 2), a także do
zapewnienia, by 90% projektów Grupy do 2030 roku
spełniało kryteria tzw. „miasta 15-minutowego”, czyli
PODMIOT
UDZIAŁ JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ
W KAPITALE PODSTAWOWYM
UDZIAŁ JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ
W PRAWACH GŁOSU
Jednostki zależne Dom Development S.A.:
Euro Styl S.A.
100%
100%
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
100%
100%
Dom Construction Sp. z o.o.
100%
100%
Dom Development Kredyty Sp. z o.o.
100%
100%
Dom Development Grunty Sp. z o.o.
46%
100%
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
100%
100%
Dom Land Sp. z o.o.
-
-
Fundacja Nasz Dom
100%
100%
Dom Development Myśliborska Sp. z o.o.
100%
100%
Jednostki zależne Euro Styl S.A.:
Euro Styl Construction Sp. z o.o.
100%
100%
Euro Styl Montownia Sp. z o.o.
100%
100%
GGI Dolne Miasto Sp. z o.o.
100%
100%
Your Destination Sp. z o.o.
100%
100%
Apartamenty Las Jastarnia Sp. z o.o.
100%
100%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
9
dostępności kluczowej infrastruktury w zasięgu spaceru.
Dodatkowo, aby zwiększyć różnorodność w organach
Spółki, udział kobiet w Zarządzie i Radzie Nadzorczej ma
wzrosnąć do co najmniej 30%.
Pełny dokument Strategii DOM 2030 dostępny jest na
stronie internetowej Spółki pod adresem:
https://inwestor.domd.pl/pl/esg.
W swojej działalności Grupa kładzie duży nacisk na
budowanie długofalowych relacji z interesariuszami:
pracownikami, klientami i podwykonawcami. Wysoka
jakość tych relacji przejawia się poprzez niski poziom
rotacji pracowników oraz bardzo wysoką satysfakcję
klientów, mierzoną wskaźnikiem NPS (Net Promoter
Score). Efektem skutecznej współpracy z
podwykonawcami jest również bardzo dobra jakość i
terminowość realizacji budów. W branży deweloperskiej,
gdzie cykl produkcji projektu jest skomplikowany i trwa
przynajmniej trzy lata, doświadczenie pracowników oraz
zaufanie i sprawna współpraca z podwykonawcami
stanowią źródło przewagi konkurencyjnej, umożliwiając
Grupie budowanie silnej marki w skali kraju.
DYWERSYFIKACJA GEOGRAFICZNA
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. to organizacja o
dużym potencjale rozwoju m.in. dzięki obecności w
największych aglomeracjach w Polsce. Warszawa,
Wrocław, Trójmiasto i Kraków to ośrodki, które oferują
największy popyt mieszkaniowy w kraju, najniższe
bezrobocie i najwyższe zarobki oraz najkorzystniejszą
persktywę demograficzną, w tym rosnącą liczbę
gospodarstw domowych. Grupa umiejętnie łączy efekt
skali z lokalnymi kompetencjami. Silne struktury
regionalne oraz wysoka znajamość rynków umożliwiają
dopasowanie oferty do lokalnych uwarunkowań i
oczekiwań klientów.
W 2025 roku Grupa osiągnęła pozycję lidera na 3 z 4
rynków działalności. Dom Development S.A. od lat jest
największym deweloperem w Warszawie, posiadając
13,2% udziału ze sprzedażą na poziomie 2 015 lokali.
Pierwszą pozycję utrzymał Dom Development Wrocław
Sp. z o.o., który w stolicy Dolnego Śląska uzyskał 12,4%
udziału w rynku, notując 816 transakcji. Największą
sprzedaż na rynku trójmiejskim osiągnął Euro Styl S.A. z
udziałem na poziomie 12,5% dzięki kontraktacji 1 082
lokali.
Rynek krakowski jest jednym z głównych rynków
mieszkaniowych w Polsce, charakteryzując się zarówno
dużym wolumenem transakcji, jak i wysokimi cenami. Jest
jednak bardziej rozdrobniony niż inne główne
aglomeracje. W 2025 roku Spółka z powodzeniem
kontynuowała realizację nowych inwestycji w Krakowie,
zajmując 2. miejsce na tym rynku z 7,8% udziałem w
wyniku sprzedaży 535 lokali.
SILNY BILANS
Zarząd Spółki szczególnie koncentruje się na utrzymaniu
solidnego bilansu finansowego oraz stabilnej sytuacji
płynnościowej zarówno Spółki, jak i Grupy. Posiadanie
znacznych zasobów finansowych przy niskim poziomie
zadłużenia umożliwia Zarządowi elastyczne reagowanie
na zmieniające się warunki na rynkach nieruchomości i
budowlanym, które cechują się dużą cyklicznością.
Dodatkowo, dzięki dostępnemu kapitałowi i
zabezpieczonym liniom kredytowym, firmy wchodzące w
skład Grupy zyskują przewagę na rynku gruntów, w
transakcjach wymagających często dużych,
wielomilionowych płatności w krótkim czasie.
MAKSYMALIZACJA ROE
Zarząd Spółki skupia się na długoterminowej
maksymalizacji rentowności dla Akcjonariuszy poprzez
koncentrowanie się na rentowności realizowanych
inwestycji, utrzymaniu odpowiedniej skali działalności
Grupy w stosunku do jej struktury organizacyjnej, przy
jednoczesnym regularnym wypłacaniu dywidendy z
osiąganych zysków.
1.3 MODEL BIZNESOWY
Grupa koncentruje swoją działalność na czterech
największych rynkach mieszkaniowych w Polsce, oferując
głównie lokale z segmentu popularnego o podwyższonym
standardzie oraz apartamenty. Taka struktura oferty
pozwala uzyskać ponadprzeciętne marże, jednocześnie
utrzymując wysokie wolumeny sprzedaży. Zarząd Grupy
kieruje się podejściem zgodnym z zasadami
zrównoważonego rozwoju, a także standardami
zrównoważonego budownictwa. Strategia i cele Grupy w
tym zakresie zostały określone w dokumencie „DOM
2030. Strategia ESG”.
Spółki deweloperskie wchodzące w skład Grupy, takie jak
Dom Development S.A., Euro Styl S.A., Dom Development
Wrocław Sp. z o.o. oraz Dom Development Kraków Sp. z
o.o., działają według bardzo podobnego modelu
biznesowego. Pozostałe spółki Grupy wspierają
działalność deweloperską, której kluczowe elementy
zostały opisane poniżej. W 2025 roku nie zaszły zmiany w
podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem
Spółki oraz jej Grupą Kapitałową.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
10
ZAKUP ZIEMI
Podstawą działalności Grupy są projekty
wieloetapowe, które spełniają założenia
koncepcji miasta 15-minutowego, kształtując
zarazem rozwój urbanistyczny największych
polskich aglomeracji. Jesteśmy jednym z
nielicznych deweloperów, który posiada
zasoby niezbędne do realizacji tak
skomplikowanych i wymagających kapitałowo
inwestycji. Każda nasza transakcja jest
dokładnie analizowana pod względem
prawnym, technicznym, administracyjnym,
możliwości zabudowy oraz opłacalności.
Spółki wchodzące w skład Grupy aktywnie
poszukują gruntów pod zabudowę
wielorodzinną w Warszawie, Trójmieście i
okolicach, Krakowie i Wrocławiu. Inwestując
w odpowiednim momencie cyklu rynkowego,
Grupa zapewnia sobie ciągłość działań oraz
komfort zawierania transakcji, które
pozwalają uzyskać satysfakcjonujące marże.
Zdaniem Zarządu Spółki, optymalny poziom
banku ziemi, czyli gruntów w przygotowaniu,
przekłada się na 4-letnią sprzedaż. W obliczu
ograniczonej dostępności terenów oraz
potrzeby zrównoważonego zagospodarowa-
nia obszarów zurbanizowanych, realizujemy
coraz więcej projektów związanych z
rewitalizacją przestrzeni miejskich.
PROJEKTOWANIE I UZYSKIWANIE POZWOLEŃ
Grupa współpracuje z renomowanymi
pracowniami architektonicznymi,
przykładając dużą wagę do estetyki
przestrzennej osiedli mieszkaniowych oraz
funkcjonalności projektowanych lokali i części
wspólnych. Nasze projekty spełniają
najwyższe standardy w zakresie efektywności
energetycznej, jakości materiałów
budowlanych oraz zrównoważonego
zagospodarowania terenu. Typowy projekt
obejmuje wielorodzinną zabudowę z
windami, podziemnym parkingiem, lokalami
usługowymi na parterze oraz atrakcyjnie
zaaranżowaną przestrzenią między
budynkami. Wszystkie mieszkania oferowane
przez spółki z Grupy mają balkony, tarasy lub
ogródki, a ich układ jest starannie
zaplanowany zgodnie z wewnętrznymi
standardami. W ofercie Grupy dominują
mieszkania z segmentu popularnego o
podwyższonym standardzie, co pozwala
łączyć dużą skalę działalności z wyższą
rentownością.
BUDOWA
Budowa projektów deweloperskich jest
realizowana przez generalnych wykonawców
będących częścią Grupy, co pozwala na
optymalizację parametrów inwestycji już na
etapie projektowania, zapewniając
jednocześnie wysoką jakość wykonania i
efektywność kosztową. Generalni wykonawcy
zarządzają budowami, angażując
wyspecjalizowanych podwykonawców do
różnych rodzajów prac budowlanych.
Wszystkie projekty Grupy są realizowane w
tradycyjnej technologii, a standardowy czas
budowy wynosi około 16-20 miesięcy. Nasze
spółki są zobowiązane do zarządzania
odpadami zgodnie z obowiązującymi
przepisami, a wykorzystywane materiały
charakteryzują się najwyższą jakością i
pochodzą od lokalnych dostawców.
SPRZEDAŻ
Sprzedaż mieszkań realizowana jest
bezpośrednio przez spółki należące do Grupy,
zarówno w biurach sprzedaży usytuowanych
na terenach inwestycji, jak i w siedzibach
deweloperów. Grupa oferuje również
możliwość spotkań online z doradcami klienta
oraz zdalne przeprowadzenie transakcji
zakupu. Proces sprzedaży składa się z kilku
etapów, a płatności są dokonywane w
transzach, które są uzależnione od postępu
prac budowlanych. Wszystkie inwestycje
Grupy posiadają otwarte rachunki
powiernicze w wiodących polskich bankach,
na które wpłacane są środki od klientów.
Pieniądze są przekazywane deweloperowi
zgodnie z zakończeniem kolejnych etapów
inwestycji.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
11
DORADZTWO KREDYTOWE
W 2025 roku 56% transakcji Grupy stanowiły
zakupy z wykorzystaniem kredytu hipoteczne-
go, co oznacza wzrost o 7 p.p. w porównaniu
do 2024 roku. Zdecydowana większość tych
transakcji odbyła się przy współpracy z Dom
Development Kredyty Sp. z o.o. Ten należący
do Grupy podmiot wspiera klientów w
procesie pozyskiwania finansowania na zakup
mieszkania. Współpracuje on z największymi
bankami w Polsce, dzięki czemu każdemu z
nabywców może zaproponować ofertę
dopasowaną do jego indywidualnej sytuacji.
W 2025 roku Dom Development Kredyty Sp.
z o.o. pośredniczyła przy udzieleniu 1164
kredytów o łącznej wartości 659,72 mln zł.
Dzięki skali działalności, spółka jest w stanie
zaoferować bardzo korzystne warunki
finansowania, przygotowane przez banki
specjalnie dla klientów Grupy.
ARANŻACJA I WYKOŃCZENIE MIESZKAŃ
Spółki należące do Grupy umożliwiają
klientom skorzystanie z programów
wykończenia mieszkania "pod klucz". Oferta
obejmuje zarówno gotowe propozycje
zaprojektowane przez doświadczonych
architektów, jak i stworzenie własnej
kompozycji dopasowanej do indywidualnych
potrzeb. Klienci mają także możliwość
wprowadzenia modyfikacji w projekcie, takich
jak zmiana układu ścian działowych czy
instalacji wodno-kanalizacyjnej i elektrycznej.
Proces wykończenia i nadzór nad
wprowadzanymi zmianami są realizowane
przez spółki deweloperskie z Grupy, co
stanowi duże ułatwienie dla klientów i
zapewnia gwarancję dewelopera na
wykonane prace.
Programy „pod klucz” obejmują wykończenie
łazienki, położenie podłóg i listew, malowanie
ścian oraz montaż drzwi wewnętrznych.
Istnieje także możliwość rozszerzenia pakietu
o zabudowę kuchenną z wyposażeniem AGD.
Decydując się na aranżację od Dom
Development, klient ma możliwość
otrzymania kluczy do wykończonego
mieszkania nawet w terminie odbioru
deweloperskiego, co pozwala na oszczędność
czasu oraz zapewnia stabilną cenę bez ryzyka
jej zmiany.
PRZEKAZANIA MIESZKAŃ
Po dokonaniu pełnej płatności za mieszkanie,
nieruchomości są przekazywane nowym
właścicielom. Zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Rachunkowości, moment
przekazania lokali stanowi podstawę do
rozpoznania przychodów ze sprzedaży oraz
związanych z nimi kosztów. Wyniki finansowe
Spółki i Grupy są bezpośrednio powiązane z
liczbą oraz strukturą przekazywanych lokali w
danym okresie.
DYWIDENDA
Dom Development S.A. od początku
obecności na GPW S.A. w Warszawie dzieli się
wypracowanym zyskiem ze swoimi
akcjonariuszami. W ciągu 19 lat od debiutu
giełdowego Spółka wypłaciła akcjonariuszom
ponad 2 mld zł dywidendy, utrzymując
jednocześnie bardzo silny bilans i wysoki stan
gotówki.
W 2025 roku Spółka wypłaciła 7,00 zł na akcję
w kwocie 181 mln zł co stanowi 32%
skonsolidowanego zysku Grupy za 2024 rok.
Jest to uzupełnienie wypłaconej w ubiegłym
roku zaliczki na dywidendę w kwocie 155 mln
zł, czyli 6,00 zł na akcję. Obie te płatności
stanowiły 59% zysku Grupy za rok 2024.
Dom Development w 2025 roku po raz trzeci
w historii wypłacił także zaliczkę na poczet
dywidendy za rok 2025 w wysokości 7,00 zł na
każdą akcję, w łącznej kwocie 181 mln zł.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
12
Działalność Spółki i Grupy nie jest uzależniona od
sezonów. Wahania wyników finansowych między
kwartałami są ściśle związane z cyklem realizacji
projektów budowlanych oraz kumulacją przekazań
mieszkań, które mają miejsce w pierwszych tygodniach
po dopuszczeniu inwestycji do użytkowania. Zgodnie z
MSSF 15, moment przekazania lokalu stanowi podstawę
do rozpoznania sprzedaży w rachunku zysków i strat, co
powoduje, że wyniki finansowe nie oddają w pełni
aktualnej sytuacji Spółki i Grupy.
Dlatego, oprócz informacji o liczbie mieszkań
przekazanych w danym okresie, Spółka podaje również
dane na temat bieżącej sprzedaży, uwzględniając
umowy przedwstępne oraz opłacone umowy
rezerwacyjne, liczone w ujęciu netto, tj. po odliczeniu
rezygnacji.
W przypadku zarówno Spółki, jak i Grupy, nie występuje
zależność od jednego dostawcy lub odbiorcy. Jedynym
istotnym Kontrahentem jest Dom Construction Sp. z
o.o., generalny wykonawca inwestycji Grupy. Jego
wartość obrotów przekroczyła 49,5% przychodów ze
sprzedaży Spółki w 2025 roku i wyniosła 796 mln zł oraz
43,7% przychodów ze sprzedaży Grupy w 2025 roku i
wyniosła 1 424 mln zł.
1.4 FLAGOWE OSIEDLA MIESZKANIOWE GRUPY
Działalność deweloperów mieszkaniowych wywiera coraz
istotniejszy wpływ na kształtowanie i rozwój
współczesnych miast. Zarząd Spółki postrzega rolę Grupy
nie tylko przez pryzmat realizacji pojedynczych inwestycji
mieszkaniowych, lecz także jako współtworzenie
funkcjonalnych i przyjaznych przestrzeni, które wspierają
harmonijny ład urbanistyczny oraz odpowiadają na realne
potrzeby lokalnych społeczności. Ponadto, integralnym
elementem większości projektów jest partycypacja w
powstawaniu i modernizacji infrastruktury technicznej w
ich otoczeniu.
Kluczowym obszarem działalności Grupy są rozległe,
wieloetapowe osiedla mieszkaniowe o podwyższonym
standardzie, pełniące funkcję miastotwórczą. Wyróżnia je
dopracowana architektura oraz rozbudowana,
ogólnodostępna infrastruktura wspólna. Projekty te
pozwalają w pełni wykorzystać najważniejsze atuty Grupy:
rozpoznawalną markę, stabilne zaplecze finansowe,
bogate doświadczenie oraz dbałość o jakość i trwałość
realizowanych inwestycji. W efekcie Grupa skutecznie
łączy dużą skalę sprzedaży z ponadprzeciętnym poziomem
rentowności.
Sztandarową wieloetapową inwestycją Spółki jest
realizowana od 2019 roku Dzielnica Mieszkaniowa Metro
Zachód na warszawskim Bemowie. Już od pierwszego
etapu oferta ta spotkała się z bardzo dużym
zainteresowaniem klientów. Obecnie powstaje tam ponad
590 lokali, czyniąc tę inwestycję największym placem
budowy w Grupie. W 2025 roku Spółka odnotowała w tej
inwestycji najwyższy poziom sprzedaży spośród
wszystkich projektów – 466 lokali. Również liczba
przekazanych mieszkań, która wyniosła 430, uplasowała
Dzielnicę Mieszkaniową Metro Zachód w ścisłej czołówce
wyników osiągniętych w ramach całej Grupy, z czego 97
lokali zostało przekazanych profesjonalnemu inwestorowi
z segmentu najmu instytucjonalnego.
Kolejną propozycją, która od wielu lat wpływa na wyniki
finansowe Grupy, jak i kształtuje jej pozytywny wizerunek,
jest Osiedle Wilno na warszawskim Targówku. Spółka
stworzyła tu od podstaw nową, spójną część miasta, która
jest potwierdzeniem możliwości organizacyjnych i
kapitałowych Grupy. W ciągu 15 lat na Osiedlu Wilno
powstało około 4 000 lokali. W 2025 Spółka znalazła
nabywców na 352 lokale, a rozpoczęła budowę kolejnych
248 lokali i parku linearnego. Łącznie z poprzednimi
etapami, w realizacji na koniec 2025 roku pozostawały 542
lokale. Osiedle Wilno jest bardzo dobrym przykładem
zrównoważonego tworzenia miejskiej przestrzeni
przyjaznej mieszkańcom. Posiada ono rozbudowaną
infrastrukturę usługową i rekreacyjną, a wygodną
komunikację z centrum miasta zapewnia stacja kolejowa
Warszawa Zacisze-Wilno, wybudowana przez Spółkę. Jest
to pierwszy w Polsce przykład realizacji tego typu
przedsięwzięcia przez dewelopera mieszkaniowego.
Osiedle Urbino zlokalizowane jest w spokojnej części
warszawskich Włoch, w pobliżu granicy z Ochotą. Tworzą
je budynki o jasnych elewacjach, zaprojektowane w duchu
nowoczesnego modernizmu. Inwestycja harmonijnie łączy
atuty miejskiego stylu życia z przyjaznym, zielonym
otoczeniem. Wśród wieloetapowych projektów
realizowanych przez Grupę w Warszawie, Osiedle Urbino
uzyskało dotychczas jedne z najwyższych ocen satysfakcji
wśród mieszkańców, co potwierdza wysoką jakość
inwestycji oraz jej atrakcyjność. W 2025 roku Spółka
przekazała 236 lokali, a w budowie było kolejnych 507
lokali. W następnych latach realizowane będą dalsze
etapy osiedla na gruntach zabezpieczonych przez Spółkę
w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji.
Mokotów Sportowy to inwestycja realizowana w ramach
nowo powstającej dzielnicy mieszkaniowej na
warszawskiej Augustówce, której potencjał szacowany
jest na około 10 000 mieszkań. Docelowo osiedle Dom
Development S.A., położone przy ul. Antoniewskiej i
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
13
otoczone terenami zielonymi, będzie liczyć co najmniej
2 500 lokali. Powstaje tu przyjazna przestrzeń miejska z
terenami do rekreacji i punktami usługowymi. Lokalizacja
między Jeziorkiem Czerniakowskim a zakolem Wisły oraz
utrzymane w sportowym duchu części wspólne zachęcą
do aktywnego wypoczynku na świeżym powietrzu, a
bogata infrastruktura Mokotowa zapewni komfort
codziennego życia. W 2025 Spółka rozpoczęła budowę
kolejnych 2 etapów inwestycji. Pierwsi mieszkańcy
Mokotowa Sportowego odbiorą klucze do lokali w I
kwartale 2026 r.
Apartamenty Literacka to inwestycja położona na granicy
trzech dzielnic: Bielan, Żoliborza i Bemowa. Powstaje tu
tętniąca życiem przestrzeń miejska ze strefami relaksu,
atrakcyjną zielenią, licznymi lokalami usługowymi i
elementami sztuki w duchu Żoliborza Artystycznego – a
wszystko to zaprojektowane przy użyciu eleganckich
materiałów. Apartamenty Literacka to przykład
kompleksowego projektu rewitalizacyjnego, który
przywraca miastu zdegradowany i do tej pory
niewykorzystany teren. Inwestycja powstaje w miejscu
niedokończonego biurowca, który przez lata
uniemożliwiał okolicznym mieszkańcom swobodne
poruszanie się po tym obszarze. Infrastruktura, która
powstaje w nowej inwestycji Dom Development S.A.
będzie więc przydatna nie tylko dla klientów Spółki, ale
także dla lokalnej społeczności. Zamiast ogrodzonego,
zaniedbanego terenu powstaje tu nowa przestrzeń z
miejscami do rekreacji i ofertą handlowo-usługową. W
2025 roku Spółka oddała do użytku 89 lokali w tej
inwestycji i rozpoczęła budowę 115 kolejnych.
Podmioty zależne Spółki również kształtują swoją ofertę w
oparciu o wieloetapowe projekty flagowe. Szczególną
inwestycją dla Euro Styl S.A. są DOKI w Gdańsku – przykład
kompleksowej rewitalizacji terenów postoczniowych.
Osiedle to, zlokalizowane na historycznych terenach
dawnej Stoczni Gdańskiej, stanowi wielofunkcyjną
przestrzeń miejską, obejmującą: nowy kwartał zabudowy
mieszkaniowej – DOKI oraz część hotelowo-usługową w
budynku MONTOWNI, z loftami hotelowymi, centrum
konferencyjnym i największym w Polsce północnej food
hallem. MONTOWNIA stanowi integralny element
inwestycji DOKI. Historyczny budynek dawnej
montażowni łodzi podwodnych otrzymał drugie życie. Po
rewitalizacji, wyróżnia się on kompleksową ofertą, która
stanowi połączenie funkcji hotelowej, gastronomicznej i
biznesowej. Na wyższych kondygnacjach znajduje się 114
w pełni wyposażonych loftów z obsługą hotelową.
Projekty DOKI i MONTOWNIA były wielokrotnie
wyróżniane w konkursach architektonicznych, m.in.:
trzema nagrodami European Property Awards 2021-2022,
Budynek roku 2024 Prime Property Prize, Baltic Real
Estate Awards 2023 i 2025, Art in Architecture oraz tytuł
„Zabytek Zadbany” w 2024 roku przyznany przez
Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego.
Potwierdzeniem atrakcyjności całego założenia jest także
wyrażona w trybie tzw. specustawy mieszkaniowej zgoda
Rady Miasta Gdańska na zmianę funkcji na mieszkaniową
w ramach kolejnego etapu DOKI V, przy czym wraz z jego
realizacją powstaną inwestycje towarzyszące polegające
na budowie szkoły podstawowej i parku linearnego.
Łącznie w ramach projektów DOKI i MONTOWNIA
powstanie ponad 1200 lokali (mieszkania, lofty hotelowe,
lokale usługowe). Na koniec 2025 roku w budowie
znajdowało się 246 lokali.
W 2025 roku Euro Styl S.A. kontynuował realizację
projektu Partnerstwa Publiczno-Prywatnego (PPP) na
Dolnym Mieście w Gdańsku, którego celem jest
kompleksowa rewitalizacja tej historycznej części
śródmieścia. Najnowszym etapem przedsięwzięcia jest
Zajezdnia Motława – inwestycja mieszkaniowo-usługowa
zlokalizowana w sąsiedztwie bastionów Wyskok i Wilk
oraz terenów zielonych wokół Opływu Motławy. Pierwszy
etap obejmuje dwa budynki ze 113 mieszkaniami i
lokalami usługowymi na parterze. Projekt realizowany
pod nadzorem konserwatorskim zakłada również
rewitalizację zabytkowej hali dawnej zajezdni
tramwajowej oraz stworzenie nowej przestrzeni
publicznej w formie miejskiego placu.
Wcześniej, w ramach tego samego projektu PPP, Spółka
rozpoczęła inwestycje Jaskółcza i Esencja. Jaskółcza
obejmuje mieszkania, apartamenty inwestycyjne oraz
lokale usługowe. Projekt powstaje w historycznej tkance
śródmieścia pod nadzorem konserwatora zabytków i łączy
funkcje mieszkaniowe z usługowo-handlowymi. Od strony
Motławy zaprojektowano kameralną, wewnętrzną strefę
rekreacji przeznaczoną dla mieszkańców. Esencja to
budynek o wyrazistej architekturze, z bogato zdobioną
elewacją i detalami nawiązującymi do historycznej
zabudowy kamienicznej. Inwestycja, zlokalizowana nad
Nową Motławą, wyróżnia się atrakcyjnym położeniem z
widokiem na wodę i stanowi istotny element procesu
rewitalizacji Dolnego Miasta.
Euro Styl S.A. realizuje również wieloetapowe projekty w
obrębie aglomeracji trójmiejskiej. Znakomitym
przykładem jest Konstelacja, zlokalizowana w Pogórzu
koło Gdyni. Inwestycja sąsiaduje bezpośrednio z innymi
osiedlami Euro Stylu S.A., tj. Beauforta i Beauforta 2,
wspólnie tworząc nową, prężnie rozwijającą się dzielnicę
tuż przy granicy z Gdynią. Konstelacja to projekt o
podwyższonym standardzie, który tworzą kameralne,
4-kondygnacyjne budynki wzbogacone o unikatowe
przestrzenie rekreacyjne z zabawkami marynistycznymi
dla dzieci czy ścianką wspinaczkową w kształcie półkuli z
mapą gwiazd. W 2025 roku do sprzedaży trafiły 2 kolejne
etapy z 192 lokalami. W tym samym czasie przekazano 89
lokali, a kolejne planowane są na lata 2026-2027.
Kolejna inwestycja, dzięki której powstaje tętniący życiem
fragment miasta to Osiedle przy Błoniach w Rumi. Łączy
ono rodzinny charakter z atrakcyjną lokalizacją i
nowoczesną infrastrukturą miejską, która zapewnia
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
14
komfort codziennego życia. Osiedle tworzy kilkupiętrowa
zabudowa, różnorodna zieleń oraz liczne udogodnienia,
tj.: osiedlowe sklepy i usługi, ścieżki spacerowe, plac
zabaw, stojaki rowerowe i rowerownie. Ponadto, obok
inwestycji Euro Styl S.A. we współpracy z miastem Rumia
zrealizował Gminną Strefę Rekreacji, która stanowi I etap
nowo powstającego Parku Miejskiego Błonia Janowskie.
Do dyspozycji mieszkańców oddano m.in. plac zabaw dla
dzieci, dwie siłownie, boisko do siatkówki i badmintona
oraz sprzyjające integracji stoliki piknikowe, ławki i
palenisko. Ten bogaty program funkcjonalny przyciągnął
w 2025 roku nabywców na 154 lokale.
Dom Development Wrocław Sp. z o.o. również posiada w
swoim portfolio wieloetapowe inwestycje. Wśród nich
zdecydowanie wyróżniają się Wille Biskupin położone w
kameralnej i jednej z najpiękniejszych części miasta – na
Wielkiej Wyspie, gdzie znajdują się tereny miejskiego Zoo,
Park Szczytnicki ze słynnym Ogrodem Japońskim i wpisana
na Listę Światowego Dziedzictwa UNESCO Hala Stulecia.
Lokalizację tę wyróżnia cisza i spokój, a jednocześnie
bliskość centrum i pełna miejska infrastruktura. Wille
Biskupin to wille miejskie zatopione w zieleni części
wspólnych. Niewysoka, 2-piętrowa architektura
nawiązuje do najlepszych wzorów modernizmu i
okolicznej zabudowy. W 2025 roku w budowie znajdowały
się 162 lokale, które zostaną oddane do użytku w 2026
roku.
Apartamenty nad Oławką to inwestycja w standardzie
premium, zlokalizowana tuż nad malowniczą rzeką Oławą
– w otoczeniu bulwarów, Parku na Niskich Łąkach i Lasu
Rakowieckiego. Blisko stąd do centrum miasta, a
doskonałą komunikację zapewniają liczne linie
tramwajowe i autobusowe. W sąsiedztwie znajdują się
bulwary i ścieżki rowerowe wzdłuż rzeki Oławy. Na koniec
2025 roku w budowie znajdowały się 174 lokale.
Osiedle Międzyleska to kolejna inwestycja Grupy
realizowana na wrocławskim Tarnogaju. Atrakcyjność tej
lokalizacji wynika z połączenia znakomitej komunikacji z
centrum miasta z bliskością terenów zielonych. W 2025
roku przekazano 313 lokali, najwięcej spośród
wrocławskich projektów, natomiast w budowie znajduje
się kolejnych 116 lokali.
Natomiast największym powodzeniem w 2025 roku ze
sprzedażą na poziomie 149 lokali cieszyło się Osiedle
Rapsodia, zlokalizowane na Różance. Okolica oferuje ciszę
i spokój, a dojazd do centrum trwa zaledwie kilkanaście
minut. Nowoczesna i elegancka architektura nawiązuje do
modernizmu lat 20-tych ubiegłego wieku – czasu narodzin
“Błękitnej Rapsodii” George'a Gershwina. W ramach
inwestycji powstanie park kieszonkowy, który zajmie
ponad 20 arów terenu osiedla. Przestrzeń tą wypełnią
drzewa oraz rośliny hydrofitowe do ogrodów
deszczowych, bowiem jednym z zadań tego terenu będzie
wspieranie retencji wody. Osiedle Rapsodia jest zarazem
największym obecnie placem budowy Grupy we
Wrocławiu z 261 lokalami w realizacji.
W 2025 roku Dom Development wzmacniał swoją pozycję
na niezwykle rozdrobnionym rynku krakowskim.
Motorem sprzedaży w tej lokalizacji było Osiedle Górka
Narodowa, czyli w pełni funkcjonalna dzielnica
mieszkaniowa ze sklepami, usługami oraz terenami do
relaksu i integracji, znakomicie skomunikowana z resztą
miasta. Realizacja inwestycji zakończyła się w grudniu
2025 roku. W całym roku przekazano 294 lokale.
Nową inwestycją wprowadzoną do oferty w Krakowie było
Osiedle przy Wielickiej, zlokalizowane w dzielnicy
Bieżanów-Prokocim. W pierwszym etapie zaplanowano
124 mieszkania oraz 10 lokali usługowych,
przeznaczonych m.in. pod sklep spożywczy, gastronomię,
aptekę i usługi medyczne. Inwestycja powstaje w dobrze
skomunikowanej części miasta, w sąsiedztwie terenów
zielonych, placówek edukacyjnych i handlowych, a jej
architekturę wyróżniają wysokiej jakości materiały,
przeszklona fasada od ul. Wielickiej oraz zielone dachy z
nasadzeniami drzew.
Z kolei największy plac budowy w Krakowie, z ponad pół
tysiącem lokali w realizacji, obejmował inwestycję
Apartamenty Park Matecznego. To wieloetapowe
osiedle, zlokalizowane tuż obok ronda Matecznego,
ważnego węzła komunikacyjnego Krakowa, skąd
wygodnie można dotrzeć na Podgórze i Kazimierz, a
dojazd tramwajem pod Wawel zajmuje jedynie 10 minut.
Z osiedlem sąsiaduje Park Zdrojowy Mateczny, który
zachęca do aktywnego wypoczynku na łonie natury.
Mieszkańcy będą mogli łatwo dotrzeć także do pobliskich
terenów zielonych nad Wilgą czy bulwarów nad Wisłą.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
15
1.5 RYNKI GEOGRAFICZNE
ROZWAŻNA EKSPANSJA
Dom Development S.A. od lat jest niekwestionowanym
liderem warszawskiego rynku nieruchomości
mieszkaniowych, z udziałem w sprzedaży wynoszącym
aktualnie 13,2%. Warszawa pełni rolę głównego centrum
biznesowego i akademickiego w Polsce, przyciągając
nowych mieszkańców zarówno z kraju, jak i z zagranicy.
Rynek nieruchomości w stolicy cechuje się najwyższymi
cenami wśród polskich miast. Ze względu na ograniczoną
dostępność gruntów i ich skomplikowaną sytuację prawną
oraz z uwagi na wydłużające się procedury
administracyjne, Warszawa jest jednocześnie jednym z
najbardziej wymagających rynków dla działalności
deweloperskiej. Dom Development S.A. jest obecny w
stolicy od początku swojego istnienia, budując silną markę
i know-how, które dają jej przewagę nad konkurencją.
Od 2008 roku Grupa rozwija swoją działalność we
Wrocławiu. Dom Development Wrocław Sp. z o.o. to
obecnie pierwszy deweloper na tym rynku z udziałem na
poziomie 12,4% dzięki sprzedaży 816 lokali. Posiadane
zasoby gruntów pod przyszłe inwestycje umożliwiają
dalszy wzrost udziału działalności wrocławskiej w
wynikach Grupy.
Rok 2017 był kluczowy dla Grupy Kapitałowej Dom
Development S.A., gdyż wraz z przejęciem Euro Styl S.A.
firma weszła na rynek trójmiejski, znacznie zwiększając
swoją skalę działalności. Sprawna organizacja, zbliżona
kultura korporacyjna i podobne podejście do biznesu
sprawiły, że akwizycja okazała się sukcesem. W 2025 roku
Euro Styl sprzedał w Trójmieście i okolicach 1 082 lokale,
co stanowiło 12,5% całkowitej sprzedaży w Aglomeracji
Trójmiejskiej. Ten drugi najwyższy wynik w historii Euro
Stylu sprawił, że firma zajęła pierwsze miejsce wśród
lokalnych deweloperów pod względem sprzedaży rocznej.
Dzięki przejęciu, Euro Styl S.A. zyskał łatwiejszy dostęp do
kapitału, który wykorzystał w sposób efektywny. Spółka z
Trójmiasta znacznie zwiększyła swoją działalność i
potencjał do realizacji przyszłych projektów, pozostając
przy tym bardzo rentowną organizacją.
W Krakowie w 2025 roku Grupa sprzedała rekordowe 535
mieszkań, co stanowiło 7,8% całkowitej sprzedaży w tym
regionie i co pozwoliło na zajęcie drugiej pozycji wśród
deweloperów.
WROCŁAW
NR 1 WE WROCŁAWIU
12,4% UDZIAŁ W RYNKU
816 LOKALI SPRZEDANYCH
1 033 LOKALI W BUDOWIE
1 711 LOKALI W BANKU ZIEMI
116 PRACOWNIKÓW
NR 1 W WARSZAWIE
13,2% UDZIAŁ W RYNKU
2 015 LOKALI SPRZEDANYCH
2 861 LOKALE W BUDOWIE
9 783 LOKALI W BANKU ZIEMI
368 PRACOWNIKÓW
NR 1 W TRÓJMIEŚCIE
12,5% UDZIAŁ W RYNKU
1 082 LOKALE SPRZEDANE
2 193 LOKALI W BUDOWIE
5 439 LOKALI W BANKU ZIEMI
146 PRACOWNIKÓW
KRAKÓW
NR 2 W KRAKOWIE
7,8% UDZIAŁ W RYNKU
535 LOKALI SPRZEDANYCH
1 079 LOKALI W BUDOWIE
1 899 LOKALI W BANKU ZIEMI
83 PRACOWNIKÓW
Powyżej zaprezentowano wartości sprzedaży lokali w całym 2025 roku
oraz liczby lokali w budowie i w banku ziemi na dzień 31 grudnia 2025 roku.
Udział rynkowy w oparciu o szacunki rynkowe Rynekpierwotny.pl
Dane dotyczące wszystkich pracowników zatrudnionych na umowę o pracę na dzień 31.12.2025 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
16
14 251
15 588
14 062
14 379
16 583
TOP 7
Kraków
Wrocław
Gdańsk
Warszawa
ŚREDNIA CENA M
2
MIESZKANIA
5,7%
2,5%
2,3%
3,0%
1,5%
Polska
Kraków
Wrocław
Gdańsk
Warszawa
STOPA BEZROBOCIA
9 583
11 733
10 083
11 201
11 497
0,00 5000,0010000,0015000,00
Polska
Kraków
Wrocław
Gdańsk
Warszawa
ŚREDNIE WYNAGRODZENIE
TYLKO WYBRANE AGLOMERACJE
Grupa działa wyłącznie w czołowych aglomeracjach Polski,
które posiadają stabilne perspektywy rozwoju rynku
mieszkaniowego, umożliwiając osiąganie atrakcyjnych
marż. Potwierdzeniem siły rynków, na których Grupa
prowadzi swoją działalność, są kluczowe wskaźniki
makroekonomiczne, takie jak stopa bezrobocia,
przeciętny poziom wynagrodzeń, oraz relatywnie wysokie
średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku
pierwotnym.
1.6 WYNIKI OPERACYJNE DZIAŁALNOŚCI W 2025 ROKU
Patrząc na rynek mieszkaniowy w największych
aglomeracjach Polski, miniony rok przyniósł wzrost
popytu w porównaniu z 2024 rokiem. Złożyły się na to
m.in. obniżki stóp procentowych przekładające się na
niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych i wyższą
zdolność kredytową oraz jasna deklaracja władz
centralnych dotycząca braku programu wsparcia dla
kredytobiorców. Jednocześnie obserwowaliśmy
utrzymywanie się rekordowej oferty mieszkań, skutkujące
wyhamowaniem wzrostu cen. Struktura podaży była
jednak silnie zróżnicowana regionalnie. Na części rynków
obserwowano wyraźną nadpodaż, natomiast w
największych aglomeracjach, takich jak Warszawa czy
Trójmiasto, oferta pozostawała względnie zrównoważona
i dostosowana do tempa sprzedaży. Wyzwaniem dla
deweloperów było także otoczenie regulacyjne. Zmiany
legislacyjne zachodzą w szybkim tempie, co sprawia, że dla
wielu mniejszych graczy dostosowanie się do nich stanowi
duże wyzwanie, więc stopniowo wycofują się z rynku.
Jednocześnie obserwowany jest wzrost aktywności
największych podmiotów. Skutkiem tego procesu jest
postępująca konsolidacja rynku, prowadząca do
zwiększenia udziału dużych organizacji na kluczowych
rynkach mieszkaniowych.
W tych warunkach Grupa Dom Development sprzedała w
2025 roku 4 448 lokali netto, co jest najwyższym wynikiem
w całej 29-letniej historii Grupy. Świadczy to o
atrakcyjności naszej oferty oraz jej doskonałym
dopasowaniu zarówno do oczekiwań klientów
korzystających z finansowania kredytowego, jak i
kupujących mieszkania za gotówkę.
Dom Development S.A. od wielu lat jest
niekwestionowanym liderem na rynku warszawskim. W
minionym roku osiągnęliśmy 13,2% udział w tym rynku.
W 2025 roku Grupa, z 12,5% udziałem, utrzymała wiodącą
pozycję także w Trójmieście. W ciągu 8 lat od włączenia do
Grupy, Euro Styl S.A. istotnie zwiększył potencjał i skalę
działalności, trwale umacniając swoją pozycję.
Także Dom Development Wrocław Sp. z o.o. kończy 2025
rok w czołówce lokalnych deweloperów z 12,4% udziałem
w rynku. Spółka utrzymała pierwszą pozycję w
zestawieniu (w 2023 roku była na drugim miejscu).
W trakcie ostatnich 12 miesięcy Grupa Dom Development
umocniła swoją pozycję na rynku krakowskim. Dom
Development Kraków Sp. z o.o. z sukcesem rozpoczął
realizację nowych projektów deweloperskich w stolicy
Małopolski. W trakcie 2025 roku Grupa Dom
Development zakontraktowała rekordowe 535 mieszkań
w Krakowie, co stanowiło 7,8% lokalnej sprzedaży w
minionym roku.
Zarząd Spółki kładzie szczególny nacisk na maksymalizację
rentowności działalności. Spółki wchodzące w skład Grupy
koncentrowały się na efektywnym uzupełnianiu oferty
przy jednoczesnym bilansowaniu tempa sprzedaży i
uzyskiwanych cen.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. ma
ugruntowaną pozycję w segmencie o podwyższonym
standardzie. Wysoka jakość, terminowa realizacja
projektów i kompleksowa obsługa znajdują uznanie wśród
klientów i mają odzwierciedlenie w ponadprzeciętnej
wartości mieszkań sprzedawanych przez spółki z Grupy.
Średnia wartość transakcji, rozumianej jako cena
mieszkania z ewentualnym wykończeniem pod klucz,
komórką lokatorską, czy miejscem parkingowym,
wyniosła na poziomie Grupy w 2025 roku 816 tys. zł, co
oznacza względną stabilizację w porównaniu z
poprzednim okresem. Spośród rynków Grupy, ponownie
Kraków charakteryzował się najwyższą średnią wartością
Ceny transakcyjne w IV kw. 2025 r., źródło: NBP
Dane za grudzień 2025 r., źródło: GUS
Stan na 31.12.2025 r., źródło: GUS
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
17
transakcji - 925 tys. zł, a Trójmiasto relatywnie najniższą –
711 tys. zł. W Warszawie wartość ta osiągnęła poziom
859 tys. zł, a we Wrocławiu – 775 tys. zł.
Popyt na mieszkania przez cały rok utrzymywał się na
wysokim poziomie. Grupa wykorzystała korzystną
sytuację rynkową, osiągając w każdym z kwartałów co
najmniej 1 000 sprzedanych lokali. Stabilizacja powyżej tej
granicy wynikała m.in. z rosnącego udziału zakupów
finansowanych kredytem hipotecznym. W czwartym
kwartale 2025 roku odsetek transakcji finansowanych
kredytem wyniósł 58%, a w całym 2025 roku było to 56%.
Niemniej, na wysokim poziomie utrzymywał się także
popyt o charakterze inwestycyjnym, o czym może
świadczyć znaczący udział transakcji gotówkowych –
stanowiły one 44% łącznej sprzedaży Grupy Dom
Development w 2025 roku.
Spółka Dom Development S.A. przekroczyła poziom 2 000
sprzedanych mieszkań, co przełożyło się na wartość
sprzedaży netto na poziomie 1 639 mln zł. Na tak dobry
wynik wpływ miały przede wszystkim znane i doceniane
osiedla wieloetapowe, tj. Metro Zachód, Wilno i Urbino.
Trójmiejski Euro Styl S.A. sprzedał w 2025 roku 1 082
lokale, a wartość netto sprzedaży Grupy na tym rynku
wyniosła 731 mln zł. W strukturze sprzedaży Euro Stylu
dominowały projekty tworzące wysokiej jakości tkankę
miejską, takie jak: Osiedle Synteza, Osiedle przy Błoniach
czy Konstelacja.
Dom Development Wrocław Sp. z o.o. odnotował
sprzedaż na poziomie 816 lokali, uzyskując wartość netto
sprzedaży z tego tytułu na poziomie 594 mln zł. W
strukturze sprzedaży rynku wrocławskiego dominowały
projekty takie jak: Osiedle Rapsodia i Hubska 100.
W roku 2025 Dom Development Kraków Sp z o.o. z
sukcesem umacniał pozycję na rynku krakowskim,
osiągając rekordową sprzedaż na poziomie 535 lokali, o
wartości netto wynoszącej 494 mln zł. Dominującymi
projektami w ubiegłym roku były Osiedle Górka Narodowa
i Apartamenty Park Matecznego.
SPRZEDAŻ W PODZIALE NA RYNKI
2025
2024
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
2 015
1 791
13%
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
1 082
1 038
4%
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp.
z o.o.
816
920
(11) %
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
535
520
3%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
4 448
4 269
4%
WARTOŚĆ SPRZEDAŻY NETTO
(mln PLN)
2025
2024
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
1 639
1 501
9%
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
731
728
0%
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
594
643
(8) %
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
494
464
6%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
3 458
3 336
4%
3 093
3 906
4 269
4 448
2022 2023 2024 2025
SPRZEDAŻ NETTO LOKALI (SZT.)
2 057
2 746
3 336
3 458
2022 2023 2024 2025
WARTOŚĆ SPRZEDANYCH LOKALI (PLN m)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
18
OFERTA GRUPY
Na koniec 2025 roku oferta Grupy osiągnęła poziom 3 502
lokali, co jest wynikiem zgodnym z założeniami Zarządu
Spółki. W minionym roku Grupa wprowadziła do
sprzedaży blisko 4 200 lokali w ramach 36 inwestycji.
Wysokie kompetencje zespołu pozwoliły w pełni
wykorzystać korzystne uwarunkowania rynkowe.
Sprzedaż mieszkań osiągnęła rekordowy poziom w historii
Grupy, ale w szybkim tempie także uzupełniano i
rozszerzano portfolio projektów.
LOKALE W BUDOWIE
Grupa kończy 2025 rok ze skalą realizowanych inwestycji
na poziomie 7 166 lokali w budowie, z czego 4 042 zostało
już sprzedanych.
W ocenie Zarządu Spółki, utrzymanie skali realizowanych
inwestycji na poziomie powyżej 7 000 jednostek na koniec
roku dowodzi efektywnego zarządzania organizacją i
procesami, zwłaszcza biorąc pod uwagę nasilenie
trudności w uzyskiwaniu pozwoleń administracyjnych
oraz ograniczoną dostępność gruntów inwestycyjnych.
Należy jednocześnie zaznaczyć, że wszystkie budowy były
realizowane zgodnie z harmonogramem i założeniami
budżetowymi. Sukces w tym obszarze to w znacznej
mierze zasługa generalnych wykonawców wchodzących w
skład Grupy – Dom Construction Sp. z o.o. i Euro Styl
Construction Sp. z o.o. Obie te firmy realizowały budowy
terminowo i zgodnie z wymaganymi wysokimi
standardami Grupy, w konkurencyjnej cenie, jednocześnie
utrzymując rentowność prowadzonej działalności.
Przekazania gotowych lokali są kluczowym czynnikiem
kształtującym wyniki Spółki i Grupy. Terminowa realizacja
budów w 2025 roku, przełożyła się na liczbę przekazań
mieszkań do klientów, zgodną z oczekiwaniami Zarządu.
W całym 2025 roku Grupa Dom Development przekazała
4 325 lokali, w tym 4 228 klientom detalicznym i 97 na
rzecz inwestora PRS.
W przypadku nabywców indywidualnych od kilku lat
widoczny jest stały wzrost wolumenu przekazywanych
lokali. W 2025 roku Grupa przekroczyła poziom 4 000
lokali po wzroście o 8% r/r. Na wyniki Spółki i Grupy w
2025 roku miały wpływ w szczególności przekazania w
LOKALE W OFERCIE
2025
2024
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
1 493
1 448
3%
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
982
1 062
(8) %
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
541
739
(27) %
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
486
527
(8) %
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
3 502
3 776
(7) %
Stan na 31.12.2025 r. oraz 31.12.2024 r.
LOKALE W BUDOWIE
2025
2024
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
2 861
3 236
(12) %
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
2 193
2 225
(1) %
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
1 033
1 157
(11) %
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
1 079
1 039
4%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
7 166
7 657
(6) %
Stan na 31.12.2025 r. oraz 31.12.2024 r.
PRZEKAZANIA LOKALI (SZT.)
2025
2024
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
1 915
1 969
(3) %
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
1 075
950
13%
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
874
522
67%
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
364
475
(23) %
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
4 228
3 916
8%
5 779
6 705
7 657
7 166
31.12.2022 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2025
3 666
3 831
3 916
4 228
300
97
2022 2023 2024 2025
PRZEKAZANIA LOKALI (SZT.)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
19
następujacych projektach - Metro Zachód (430 lokali
razem z PRS), Osiedle przy Ryżowej (398 lokali), Osiedle
Harmonia Mokotów (387 lokali) w Warszawie, Osiedle
Synteza (197 lokali) w Trójmieście, Osiedle Międzyleska
(313 lokali) we Wrocławiu, a także krakowska Górka
Narodowa (294 lokale).
Wolumen przekazań jest ściśle związany z harmo-
nogramami realizacji projektów. W minionym roku Grupa
zakończyła budowę 37 projektów z 4 761 lokalami.
BANK ZIEMI
Bank ziemi Grupy to grunty przeznaczone pod przyszłe
inwestycje mieszkaniowe. Lokale planowane do
wybudowania na nieruchomościach już zakupionych oraz
kontrolowanych, wraz z lokalami w budowie, stanowią
o potencjale wyników Spółki i Grupy w nadchodzących
latach. W ocenie Zarządu, bank ziemi spółek
deweloperskich, wchodzących w skład Grupy, jest
adekwatny do zamierzeń inwestycyjnych, zarówno pod
względem wielkości, jak i struktury. Optymalny poziom
banku ziemi, tj. gruntów w przygotowaniu, powinien
kształtować się w przybliżeniu na poziomie
umożliwiającym prowadzenie sprzedaży przynajmniej
przez 4 lata.
W ocenie Zarządu Spółki, wobec stale zmniejszającej się
dostępności terenów oraz konieczności użytkowania
terenów zurbanizowanych w sposób zrównoważony,
spółki Grupy będą realizować coraz więcej inwestycji
poprzez rewitalizację przestrzeni miejskich. Rynki gruntów
w poszczególnych aglomeracjach różnią się znacząco.
Najtrudniejsza sytuacja pod kątem dostępności działek
pod inwestycje deweloperskie ma miejsce w Warszawie –
przesądzają o tym nie tylko historyczne uwarunkowania
i problemy ze statusem prawnym części nieruchomości,
ale także duża konkurencja i trudności w uzyskiwaniu
zgód administracyjnych. W związku z tym, znaczny udział
w stołecznym banku ziemi Dom Development S.A. mają
tzw. grunty kontrolowane, których nabycie Spółka
zabezpieczyła, jednak przeniesienie własności i pełna
płatność ceny zakupu są odroczone do czasu uzyskania
wymaganych zgód i decyzji administracyjnych. Dzięki
takiej strategii Spółka jest w stanie w szybkim tempie po
finalizacji zakupu gruntu wprowadzać inwestycje do
realizacji.
1.7 NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA 2025 ROKU
ZMIANY W ZARZĄDZIE DOM DEVELOPMENT
W 2025 roku miały miejsce istotne zmiany w strukturze
zarządzającej Grupą Dom Development. W związku z
rezygnacją Jarosława Szanajcy z funkcji Prezesa Zarządu
Spółki, kierowanie firmą z początkiem roku przejął
Mikołaj Konopka, związany z Dom Development od 2018
roku w randze Członka Zarządu odpowiedzialnego za
kluczowe obszary działalności Spółki. Jego wieloletnie
doświadczenie menedżerskie i dogłębna wiedza o rynku
pozwoliły utrzymać wysoką dynamikę wzrostu i
skutecznie kontynuować rozwój Grupy, realizując cele
strategiczne oraz wdrażając dalsze inicjatywy, w tym w
obszarze zrównoważonego rozwoju (ESG).
Z początkiem roku do Zarządu Spółki dołączyła Justyna
Wilk. Objęła ona stanowisko Członka Zarządu oraz
Dyrektora Generalnego. Justyna Wilk to menedżerka z
ponad 20-letnim doświadczeniem, związana ze Spółką od
2011 roku. W latach 2014-2022 pełniła funkcję Zastępcy
Dyrektora Działu Nieruchomości, a w latach 2022-2024
zajmowała stanowisko Dyrektora Działu Nieruchomości
oraz Prokurenta. Jej głęboka znajomość organizacji i
procesów przełożyły się na płynne i efektywne działanie
na poziomie Zarządu Spółki.
Z kolei z dniem 1 marca 2025 roku funkcję Wiceprezesa
Zarządu i Dyrektora Finansowego objęła Monika Dobosz,
która zastąpiła na tym stanowisku Leszka Stankiewicza.
Monika Dobosz to menadżerka z ponad 20-letnim
doświadczeniem na rynku nieruchomości. W swojej
karierze zawodowej zdobyła wysokie kompetencje w
obszarze finansów korporacyjnych, emisji obligacji
korporacyjnych, finansowania bankowego,
sprawozdawczości finansowej międzynarodowej grupy
kapitałowej, budżetowania, kontrolingu oraz planowania
LOKALE W BANKU ZIEMI
– GRUNTY KUPIONE I
KONTROLOWANE
2025
2024
ZMIANA
Warszawa
Dom Development S.A.
9 783
9 902
(1) %
Trójmiasto
Euro Styl S.A.
5 439
5 150
6%
Wrocław
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
1 711
2 392
(28) %
Kraków
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
1 899
1 564
21%
Grupa Kapitałowa
Dom Development S.A.
18 832
19 008
(1) %
Stan na 31.12.2025 r. oraz 31.12.2024 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
20
i optymalizacji płynności. W latach 2009-2024 związana z
MLP Group S.A. w Pruszkowie, początkowo jako
Kierownik Działu Raportowania Finansowego, następnie
od 2014 roku jako Dyrektor Finansowy, a w latach 2022-
2024 w randze Członka Zarządu.
Do kluczowej zmiany doszło także na stanowisku Prezesa
Zarządu Euro Styl S.A. Funkcję tę pod koniec września
2025 roku objął Filip Nawratil, związany z firmą od 18 lat.
Doświadczenie zdobywał w różnych obszarach
działalności spółki, od inżyniera budowy przez kierownika
robót, zastępcę dyrektora ds. technicznych, po
kierownika projektów w dziale zakupu nieruchomości i
dziale inwestycji. Współpracował także przy realizacji
projektów przemysłowych. Znajomość każdego etapu
procesu deweloperskiego pozwala mu kompleksowo
zarządzać organizacją i jest gwarancją stabilnego i
przemyślanego rozwoju firmy w kolejnych latach.
NAJWYŻSZA SPRZEDAŻ W HISTORII RYNKU DEWELOPERSKIEGO
2025 rok był znakomitym okresem dla Grupy Dom
Development, zarówno pod kątem sprzedaży jak i
przekazań mieszkań. W czwartym kwartale 2025 roku
Grupa sprzedała 1 232 lokale netto, w tym 586 w
Warszawie, 325 w Trójmieście, 168 we Wrocławiu oraz
153 w Krakowie. To najlepszy kwartalny wynik w całej
historii Grupy i zarazem szósty z rzędu ze sprzedażą na
poziomie co najmniej 1 000 lokali. W całym 2025 roku
Grupa Dom Development sprzedała rekordową liczbę
4 448 lokali netto. To wynik o 4% wyższy od osiągniętego
w dotychczas najlepszym pod względem sprzedaży 2024
roku, kiedy Grupa znalazła nabywców na 4 269 lokali.
Jednocześnie, jest to najlepszy roczny rezultat
kiedykolwiek zaraportowany przez dewelopera na
polskim rynku w segmencie detalicznym.
Tak dobre wskaźniki osiągnięto, wykorzystując pozytywny
wpływ czynników zewnętrznych i wewnętrznych. Rok
2025 upłynął pod znakiem spadku stóp procentowych – w
skali całego roku Rada Polityki Pieniężnej sześciokrotnie
obniżała ich poziom, łącznie o 1,75 p.p. W połączeniu z
rosnącymi wynagrodzeniami wyraźnie poprawiło to
zdolność kredytową klientów i przełożyło się na duży ruch
w biurach sprzedaży. Z kolei w ostatnim kwartale 2025
roku ujawniły się skutki funkcjonowania rynku w
warunkach tzw. ustawy o jawności cen mieszkań. Nowe
regulacje wymusiły zmiany w podejściu do sprzedaży oraz
komunikacji marketingowej. Więksi deweloperzy,
dysponujący odpowiednim zapleczem i kompetencjami
do prowadzenia własnych kampanii marketingowych,
sprawnie odnaleźli się w nowych realiach. Dla mniejszych
graczy – zwłaszcza opierających się głównie na kontaktach
sprzedażowych pozyskiwanych od portali ogłoszeniowych
– adaptacja okazała się znacznie większym wyzwaniem.
Rosnące trudności takich podmiotów będą sprzyjać
procesom konsolidacyjnym w branży. Do rekordowych
wyników sprzedaży przyczyniła się również wysoka
atrakcyjność i różnorodność oferty Grupy, które
sprawiają, że jej projekty cieszą się dużym
zainteresowaniem zarówno wśród klientów
korzystających z kredytu, jak i nabywców gotówkowych.
Świadczy o tym m.in. wskaźnik wyprzedaży oferty przy
aktualnym tempie sprzedaży. W tym aspekcie Grupa na
każdym z rynków notuje niższe wskaźniki niź średnia
branżowa.
Rekordową wartość osiągnięto również w zakresie
przekazań. W 2025 roku Grupa przekazała klientom
detalicznym 4 228 lokali wobec 3 916 w 2024 roku (+8%
r/r). Dodatkowo, 97 lokali zostało przekazanych na rzecz
inwestora instytucjonalnego z segmentu PRS (wobec 300
lokali przekazanych temu inwestorowi w 2024 roku).
Razem z segmentem PRS łączny wynik wyniósł 4 325
lokali, co jest najwyższym rezultatem w historii Grupy. W
połączeniu ze stabilnymi kosztami wykonawstwa
przełożyło się to pozytywnie na wyniki finansowe.
WYPŁATA REKORDOWEJ DYWIDENDY
W dniu 12 czerwca 2025 roku Walne Zgromadzenie Dom
Development S.A., zgodnie z rekomendacją Zarządu
Spółki, uchwaliło rekordową dywidendę w kwocie 13 zł na
akcję. Dzień dywidendy wyznaczono na 25 czerwca
2025 roku, zaś wypłata miała miejsce 3 lipca 2025 roku.
Spółka wypłaciła akcjonariuszom łącznie 335 380 tys. zł, tj.
kwotę 154 791 tys. zł jako zaliczkę na poczet dywidendy w
grudniu 2024 roku, oraz kwotę 180 589 tys. zł jako
pozostałą do wypłaty dywidendę za 2024 rok. Łącznie
dywidenda ta stanowiła 59% zysku netto Grupy i 80%
zysku netto Spółki za 2024. Stopa dywidendy
w odniesieniu do kursu akcji Spółki z ostatniego dnia
notowania z prawem do dywidendy wyniosła 2,93% dla
zaliczki na dywidendę oraz 2,91% dla pozostałej części
dywidendy.
Pozostała część zysku netto Spółki w kwocie 83 640 tys. zł
przeznaczona została na kapitał zapasowy Spółki.
Dom Development w 2025 roku, po raz trzeci w historii,
podjął decyzję o wypłacie zaliczki na poczet dywidendy za
rok bieżący w wysokości 7,00 zł na każdą akcję. Zaliczka na
poczet dywidendy za 2025 rok została wypłacona w
kwocie 180 589 tys. zł. Dzień dywidendy został ustalony na
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
21
2 grudnia 2025 r., zaś wypłata nastąpiła 9 grudnia
ubiegłego roku.
Wypłacona dywidenda jest zgodna z polityką
dywidendową Dom Development S.A. opublikowaną w
dniu 3 kwietnia 2013 r., która zakłada zwiększenie kwot
dywidendy wypłacanych w kolejnych latach. Zarząd
podtrzymuje intencję wypłacania akcjonariuszom Spółki
jak najwyższych dywidend, przy jednoczesnym
utrzymaniu silnego bilansu i wysokiej płynności.
W ocenie Zarządu, wysoki zwrot z kapitału własnego
(ROE) Spółki umożliwi utrzymanie się w czołówce spółek
notowanych na GPW pod względem stopy dywidendy,
przy jednoczesnym przeznaczaniu części zysków na
wzmocnienie jej bilansu i dalszy rozwój działalności, a w
szczególności zapewnienie atrakcyjnego banku ziemi.
Intencją Zarządu jest zwiększanie kwoty dywidendy na
jedną akcję, przy uwzględnieniu sytuacji w otoczeniu
rynkowym.
FINANSOWANIE DŁUŻNE
OBLIGACJE
Zakończenie dotychczasowego Programu Emisji Obligacji.
Ustanowienie nowego programu emisji obligacji.
W dniu 14 kwietnia 2025 roku zarząd Spółki podjął
uchwałę, zgodnie z którą postanowił zakończyć program
emisji obligacji przewidujący maksymalną dopuszczalną
łączną wartość nominalną wyemitowanych i
niewykupionych obligacji do 400 000 tys. zł, ustanowiony
uchwałą zarządu Spółki z dnia 7 lutego 2023 roku
(„Dotychczasowy Program”). Spółka realizuje zgodnie z
warunkami emisji obligacji obsługę wyemitowanych i
nabytych przez inwestorów w ramach Dotychczasowego
Programu następujących obligacji:
a) 260 000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na
okaziciela serii DOMDEM1280928 o łącznej wartości
nominalnej 260 000 tys. zł z datą wykupu przypadającą w
dniu 28 września 2028 roku oraz
b) 140 000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na
okaziciela serii DOMDEM2051229 o łącznej wartości
nominalnej 140 000 tys. zł z datą wykupu przypadającą w
dniu 5 grudnia 2029 roku.
W związku z zakończeniem Dotychczasowego Programu,
zarząd Spółki podjął w dniu 14 kwietnia 2025 roku
uchwałę, zgodnie z którą wyraził zgodę na ustanowienie
przez Spółkę nowego programu emisji obligacji Dom
Development S.A. o łącznej wartości nieprzekraczającej
400 mln zł, rozumianej jako wartość nominalna wszystkich
wyemitowanych i niewykupionych obligacji („Program”),
która w każdym czasie trwania Programu nie może
przekroczyć ww. wartości tego Programu (z
zastrzeżeniem, że w danym dniu emisji do kwoty tej nie
wlicza się obligacji, których dzień wykupu przypada w tym
dniu emisji).
Wobec powyższego, Spółka zawarła w dniu 14 kwietnia
2025 roku z mBank S.A. umowę („Umowa Emisyjna”),
zgodnie z którą obligacje mogą być emitowane przez
Spółkę w ramach różnych serii, w czasie nieokreślonym od
podpisania Umowy Emisyjnej. Obligacje emitowane w
ramach Programu będą:
(i) emitowane (a) w trybie art. 33 pkt 1 ustawy z dnia 15
stycznia 2015 roku o obligacjach („Ustawa o Obligacjach”),
tj. w trybie oferty publicznej papierów wartościowych, o
której mowa w Rozporządzeniu Parlamentu
Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca
2017 roku w sprawie prospektu, który ma być
publikowany w związku z ofertą publiczną papierów
wartościowych lub dopuszczeniem ich do obrotu na rynku
regulowanym oraz uchyleniem dyrektywy 2003/71/WE
(„Rozporządzenie Prospektowe”), z wyłączeniem
obowiązku publikacji prospektu zgodnie z art. 1 ust. 4 lit.
a) Rozporządzenia Prospektowego lub art. 1 ust. 4 lit. b)
Rozporządzenia Prospektowego; albo (b) art. 33 pkt 2
Ustawy o Obligacjach, tj. w trybie oferty innej niż oferta
publiczna papierów wartościowych, o której mowa w
Rozporządzeniu Prospektowym, skierowanej wyłącznie
do jednego inwestora;
(ii) zwykłymi, niezabezpieczonymi obligacjami na
okaziciela;
(iii) posiadały termin zapadalności do 60 miesięcy;
(iv) oprocentowane według stałej lub zmiennej stopy
procentowej; oraz
(v) w dniu emisji zdematerializowane (zarejestrowane) w
depozycie papierów wartościowych prowadzonym przez
Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. pod
warunkiem wprowadzenia ich do obrotu w
alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez
Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. albo
zarejestrowane w takim depozycie za pośrednictwem
9,50
10,00
10,50
11,00
12,00
13,00
2019 2020 2021 2022 2023 2024
DYWIDENDA NA AKCJĘ
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
22
agenta emisji oraz wprowadzone do obrotu w
alternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez
Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. w
określonym terminie od dnia emisji.
Umowa Emisyjna przewiduje możliwość zawarcia umowy
gwarancyjnej do każdej z serii obligacji emitowanych w
ramach przedmiotowego Programu, na podstawie której
mBank S.A. zobowiąże się do objęcia obligacji danej serii
w ramach Programu, na zasadach wskazanych w umowie
gwarancyjnej.
PRZEDTERMINOWY WYKUP OBLIGACJI W CELU
UMORZENIA
W dniu 12 maja 2025 roku Dom Development S.A.
dokonała przedterminowego wykupu w celu umorzenia
663 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii
DOMDET4250925 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i
terminie wykupu przypadającym na 25 września 2025
roku. Łączna wartość nominalna wykupionych obligacji to
663 tys. zł. Cena odkupu jednej obligacji wyniosła 669,58
zł. Łączna cena wykupu ww. obligacji wyniosła 670 tys. zł.
EMISJA OBLIGACJI
W dniu 16 maja 2025 roku Spółka wyemitowała 135 000
sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii
DOMDEM1160530 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i
łącznej wartości nominalnej 135 000 tys. zł z datą wykupu
przypadającą na dzień 16 maja 2030 roku. Wartość
emisyjna odpowiada wartości nominalnej obligacji.
Oprocentowanie obligacji serii DOMDEM1160530
ustalone zostało w oparciu o stopę bazową WIBOR 6M
powiększoną o marżę w wysokości 1,40%. Odsetki od
obligacji wypłacane będą w okresach półrocznych. Cel
emisji nie został określony, zaś wpływy z emisji zostały
przeznaczone na bieżącą działalność Spółki.
WYKUP OBLIGACJI W TERMINIE
W dniu 25 września 2025 roku Spółka dokonała,
przypadającego na tę datę, wykupu 99 337 obligacji na
okaziciela serii DOMDET4250925 o wartości nominalnej
1.000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 99 337 tys. zł.
KREDYTY
W dniu 20 lutego 2025 roku, pomiędzy ING Bankiem
Śląskim S.A. i Dom Development S.A., został zawarty aneks
do umowy nr 881/2023/00002523/00 o kredyt złotowy w
rachunku bankowym z dnia 15 listopada 2023 roku. W
wyniku podpisanego aneksu, zwiększeniu uległa wysokość
kwoty limitu kredytowego, która obecnie wynosi 75 000
tys. zł., a okres dostępności limitu kredytowego został
wydłużony do 14 listopada 2027 roku.
25 czerwca 2025 roku pomiędzy PKO Bank Polski S.A. oraz
Dom Development S.A. i Euro Styl S.A. został zawarty
aneks do umowy limitu kredytowego wielocelowego z
dnia 27 lipca 2015 roku, z późniejszymi zmianami. Na
podstawie tego aneksu, okres dostępności limitu
kredytowego został wydłużony do 26 lutego 2029 roku
oraz zwiększeniu uległa kwota limitu kredytowego, która
obecnie wynosi 300 000 tys. zł. Na podstawie ww. umowy
z bankiem, Dom Development S.A. może korzystać z
kwoty limitu kredytowego do wysokości 300 000 tys. zł,
Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu
kredytowego do wysokości 50 000 tys. zł.
W dniu 27 czerwca 2025 roku pomiędzy mBank S.A., Dom
Development S.A., Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
i Euro Styl S.A. został zawarty aneks do umowy ramowej
„Umbrella Wieloproduktowa”. W wyniku podpisanego
aneksu, okres dostępności limitu kredytowego został
wydłużony do 29 stycznia 2029 roku oraz zwiększeniu
uległa kwota limitu kredytowego, która obecnie wynosi
250 000 tys. zł. Aktualnie na podstawie ww. umowy z
bankiem, Dom Development S.A. może korzystać z kwoty
limitu kredytowego do wysokości 250 000 tys. zł, Dom
Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części
tego limitu kredytowego do wysokości 60 000 tys. zł, Euro
Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego
do wysokości 100 000 tys. zł.
W dniu 28 listopada 2025 roku oraz w dniu 23 grudnia
2025 roku, pomiędzy VeloBank S.A. i Dom Development
S.A, zostały zawarte aneksy do umowy o kredyt obrotowy
odnawialny z dnia 21.12.2023 roku. W wyniku
podpisanych aneksów, okres dostępności limitu
kredytowego został wydłużony odpowiednio do 30
grudnia 2025 roku i 30 stycznia 2026 roku.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
23
1.8 RYZYKA I CZYNNIKI ISTOTNE DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY
CHARAKTERYSTYKA ZEWNĘTRZNYCH I WEWNĘTRZNYCH CZYNNIKÓW ISTOTNYCH DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY,
W TYM OPIS ISTOTNYCH CZYNNIKÓW RYZYKA I ZAGROŻEŃ, Z OKREŚLENIEM, W JAKIM STOPNIU SPÓŁKA I GRUPA SĄ
NA NIE NARAŻONE
CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE
RYZYKA ZWIĄZANE Z CZYNNIKAMI MAKROEKONOMICZNYMI I GEOPOLITYCZNYMI
Rynek nieruchomości, a zwłaszcza nieruchomości
mieszkaniowych, podobnie jak inne segmenty gospodarki
czy rynek kapitałowy, jest rynkiem cyklicznym. Istnieje
ścisły związek koniunktury gospodarczej z koniunkturą na
rynku nieruchomości, która zależy od wielu czynników
bezpośrednio związanych z gospodarką, tj.: aktualnego
tempa wzrostu gospodarczego, wskaźników bezrobocia,
wysokości wynagrodzeń, poziomu stóp procentowych, czy
sentymentu uczestników rynku nieruchomości, a nawet
cykliczności demograficznej, czyli wyżów i niżów
demograficznych. Wiele wskazuje na to, że obecnie do
czynników mogących wpływać na rynkową cykliczność
należy również dopisać sytuację geopolityczną i jej
perspektywy rozwoju.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce jest
obecnie dodatkowo silnie zależny od rozwoju sytuacji
geopolitycznej w świetle toczącej się wojny w Ukrainie i
eskalacji konfliktu na Bliskim Wschodzie, a w związku z
tym, może być podobnie nieprzewidywalny jak ta
sytuacja. Możliwe są scenariusze od względnie
pozytywnych, w przypadku szybkiego zakończenia obu
konfliktów na warunkach zaakceptowanych przez
wszystkie strony, do zdecydowanie pesymistycznych,
zakładających zapaść koniunkturalną w przypadku
niekontrolowanej eskalacji wojny w Ukrainie i na Bliskim
Wschodzie z groźnymi incydentami na granicach państw
NATO.
Niekorzystne zmiany w zakresie powyższych czynników
makroekonomicznych i geopolitycznych, mogą istotnie
negatywny sposób wpłynąć na działalność i sytuację
finansową Spółki i jej Grupy.
Dzięki własnemu generalnemu wykonawstwu, trwałym
relacjom z podwykonawcami oraz efektowi skali, który
umożliwia optymalizację wykorzystania zasobów, Grupa
posiada odpowiednie środki, by realizować cele zgodnie z
planem i wzmocnić swoją konkurencyjność, mimo
niepewnej sytuacji geopolitycznej. Zarząd Spółki na
bieżąco monitoruje sytuację, analizując jej potencjalny
wpływ na projekty i całą Grupę w dłuższym okresie. Dzięki
konsekwentnej polityce silnego bilansu i niskiego
zadłużenia netto, spółki z Grupy mogą spokojnie
prowadzić działalność i budować długoterminowy
potencjał wzrostu.
RYZYKO ZWIĄZANE Z POZIOMEM STÓP PROCENTOWYCH
Koniunktura na rynku mieszkaniowym jest odwrotnie
skorelowana z poziomem stóp procentowych. Ryzyko stóp
procentowych na rynku deweloperskim polega na tym, że
ich wzrost zmniejsza popyt (droższe kredyty hipoteczne),
prowadząc do spadku sprzedaży i presji na obniżanie cen,
podczas gdy spadek stóp procentowych (tańsze kredyty
hipoteczne) zwiększa popyt, podnosi ceny i skłania do
podejmowania większego ryzyka inwestycyjnego, co
bezpośrednio wpływa na rentowność deweloperów,
koszty finansowania i zdolność nabywczą klientów,
kształtując podaż i stabilność rynku.
Dodatkowo, Spółka finansuje swoją działalność i
działalność jej Grupy emitowanymi obligacjami i
kredytami opartymi na zmiennej stopie procentowej. W
tym przypadku, ryzyko stopy procentowej jest ściśle
związane z możliwością pogorszenia wyniku finansowego
wskutek wzrostu stóp procentowych.
Rok 2025 w Polsce, to czas znaczących obniżek stóp
procentowych NBP, łącznie o 1,75 punktu procentowego,
co sprowadziło stopę referencyjną do poziomu 4,00% na
koniec roku, w reakcji na hamującą inflację zbliżającą się
do celu 2,5%.
W przypadku przyszłych, ewentualnych, niekorzystnych
zmian na rynku kredytów hipotecznych spowodowanych
wzrostem stóp procentowych, można oczekiwać, że
Spółka i jej Grupa, dzięki ugruntowanej pozycji w
segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie, a
także konsekwentnej realizacji celów biznesowych, będą
odporne na te zmiany, ze względu na wysokie
zainteresowanie klientów mieszkaniami o podwyższonym
standardzie, wynikające z chęci ochrony zgromadzonego
przez nich kapitału przed inflacją, jak również niższej
wrażliwości na koszt kredytu.
Ponadto, w odniesieniu do ekspozycji na ryzyko stopy
procentowej (wyemitowane obligacje), Spółka stosuje w
Grupie politykę zabezpieczenia na ryzyko stopy
procentowej, poprzez współczynniki zabezpieczeń i
zawiera transakcje pochodne w zakresie instrumentów
opartych o stopę procentową, wyłącznie w celu
zabezpieczenia zidentyfikowanej ekspozycji na ryzyko.
Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje stan realizacji
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
24
niniejszej polityki zabezpieczenia oraz poziom ryzyka
stopy procentowej.
RYZYKO ZWIĄZANE Z DOSTĘPNOŚCIĄ KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
Ryzyko braku dostępności kredytów hipotecznych wynika
z wielu czynników, takich jak: brak zdolności kredytowej
kredytobiorców (niskie dochody, wysokie koszty stałe,
negatywna historia kredytowa), problemy prawne i koszty
ryzyka prawnego związane z „frankowiczami”, a także
niepewność gospodarcza (wysokie stopy procentowe,
inflacja) skłaniająca banki i klientów do ostrożności.
Dostępność kredytów hipotecznych w 2025 roku znacząco
wzrosła, napędzana serią obniżek stóp procentowych
NBP, poprawą zdolności kredytowej (spadek rat o ok. 150-
180 zł w odniesieniu do 100 tys. zł kredytu) i ożywieniem
popytu, co skutkowało rekordową liczbą wniosków,
zwłaszcza pod koniec roku, przed wygaszeniem programu
"Bezpieczny Kredyt 2%".
W ocenie Zarządu Spółki, Grupa jest relatywnie w
niewielkim stopniu narażona na ryzyko związane z
dostępnością kredytów hipotecznych, ze względu na
dominację w strukturze jej oferty, mieszkań o
podwyższonym standardzie. Potwierdzeniem tej
względnej odporności Grupy jest proporcja zakupów
mieszkań za gotówkę i z udziałem kredytu hipotecznego –
42% mieszkań sprzedanych przez Grupę w IV kwartale
2025 roku było kupionych wyłącznie ze środków własnych
nabywców.
RYZYKO ZWIĄZANE Z POZIOMEM INFLACJI
Ryzyko inflacji w działalności deweloperskiej polega na
wzroście kosztów materiałów i robocizny, co zwiększa
koszty inwestycji, obniża marże i może prowadzić do
podnoszenia cen mieszkań.
Końcówka 2025 roku nie przyniosła istotnych zmian na
rynku materiałów budowlanych. W grudniu, jak wynika z
danych Polskich Składów Budowlanych, ceny w ujęciu
rocznym nieznacznie spadły, przy czym materiały w
sprzedaży detalicznej potaniały bardziej niż w sprzedaży
hurtowej, choć część kategorii, takich jak drewno czy płyty
OSB, wyraźnie zdrożała.
Ceny produkcji budowlano-montażowej, według
najnowszych danych GUS, w grudniu 2025 roku wzrosły
zarówno w porównaniu z grudniem 2024 roku (o 3,6%),
jak i z listopadem 2025 roku (o 0,5%).
Posiadając własnych generalnych wykonawców, Spółka i
jej Grupa optymalizują proces budowlany już od momentu
planowania inwestycji, korzystając z efektu skali oraz
zapewniając stałą współpracę dla sprawdzonych
wykonawców, budując jednocześnie długofalowe relacje
oparte na zaufaniu. Dzięki takiemu modelowi
biznesowemu można oczekiwać, że Spółka i jej Grupa
będą w stanie, w relatywnie dużym stopniu, ograniczać
ryzyko niespodziewanego wzrostu kosztów realizacji
inwestycji, zapewniając tym samym satysfakcjonującą
rentowność prowadzonej działalności.
RYZYKO ZWIĄZANE Z SYTUACJĄ NA RYNKU PRACY
Rynek pracy i rynek mieszkań są ze sobą ściśle powiązane:
stabilny lub rosnący rynek pracy (niski procent bezrobocia,
wzrost wynagrodzeń) napędza popyt na mieszkania i ceny,
podczas gdy spowolnienie (zwolnienia, niepewność)
obniża popyt i stabilizuje ceny.
Istotnym czynnikiem wpływającym na decyzję o zakupie
mieszkania, zwłaszcza w przypadku osób korzystających
ze wsparcia kredytu hipotecznego, są oczekiwania co do
stabilności zatrudnienia.
Sytuacja na rynku pracy (niedobór fachowców, rosnące
koszty pracy) dodatkowo wpływa na zwiększone ryzyko w
działalności deweloperskiej, prowadzące do wzrostu
kosztów budowy lub wydłużenia terminów realizacji.
Może to zmusić firmy deweloperskie do konieczności
obrony marż, w postaci np. ograniczania nowych
projektów, jednocześnie stwarzając ryzyko dla
kupujących, związane z opóźnieniami lub zmianami cen.
Koniec roku na polskim rynku pracy przyniósł wyniki
zgodne z przewidywaniami ekonomistów. Liczba
zarejestrowanych bezrobotnych w urzędach pracy na
koniec grudnia 2025 roku wyniosła 887,9 tys. osób, co
przełożyło się na stopę bezrobocia na poziomie 5,7%. Jest
to rezultat nieznacznie wyższy niż w listopadzie, kiedy to
stopa bezrobocia wynosiła 5,6%. Według ekonomistów,
zjawisko to nie powinno jednak budzić niepokoju, gdyż ma
ono charakter typowo sezonowy. Okres zimowy
tradycyjnie wiąże się z ograniczeniem aktywności w
sektorach takich jak budownictwo, rolnictwo czy
turystyka, co naturalnie przekłada się na mniejsze
zapotrzebowanie na pracowników tymczasowych.
Mimo chwilowego, sezonowego wzrostu,
długoterminowe prognozy dla polskiego rynku pracy
pozostają optymistyczne. Analitycy przewidują, że w
nadchodzących latach trend spadkowy zostanie
utrzymany, choć jego dynamika może być nieco
wolniejsza niż w minionej dekadzie. Według dostępnych
szacunków, w 2026 roku stopa bezrobocia ma spaść do
poziomu 5,5%, a w roku 2027 osiągnąć wartość 5,35%.
Taki scenariusz zakłada stabilny wzrost gospodarczy oraz
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
25
postępujące zmiany demograficzne, które sprawiają, że
podaż rąk do pracy sukcesywnie maleje.
Zarząd Spółki na bieżąco obserwuje rynek pracy, oraz
analizuje dane dotyczące zatrudnienia i płac, aby
dostosować ofertę (wielkość, standard, cenę) Grupy do
realnych możliwości nabywców i ogólnych trendów
rynkowych. Mityguje również ryzyko niedoboru
pracowników, poprzez poprawę warunków zatrudnienia,
rozwój i szkolenia pracowników, planowanie sukcesji i
budowanie zaangażowania, co pozwala utrzymać ciągłość
biznesową, bez zakłóceń.
RYZYKO ZWIĄZANE Z ZALEŻNOŚCIĄ DZIAŁALNOŚCI GRUPY OD DECYZJI ADMINISTRACYJNYCH
Ryzyko administracyjne w działalności deweloperskiej to
wszelkie nieprzewidziane zdarzenia związane z procesami
urzędowymi i regulacyjnymi, które mogą opóźnić projekt,
zwiększyć koszty lub zablokować inwestycję (np.
opóźnienia w uzyskaniu pozwoleń, zmiany planów
zagospodarowania, problemy z procedurami (WZiZT, PnB)
czy zmiany legislacyjne), wpływając bezpośrednio na
harmonogram, budżet i rentowność przedsięwzięcia
deweloperskiego.
Specyfika projektów deweloperskich wymaga od Spółki i
jej Grupy uzyskiwania szeregu pozwoleń i zgód, na każdym
etapie procesu inwestycyjnego. Mimo dużej ostrożności w
zakładanych harmonogramach realizacji projektów,
zawsze istnieje ryzyko opóźnień w ich uzyskaniu, wzruszeń
decyzji już uzyskanych, czy wręcz ich nieuzyskania, co
wpływa na zdolność prowadzenia i terminowego
zakończenia realizowanych i planowanych projektów.
Kluczowym dla Spółki i jej Grupy działaniem,
zmniejszającym ekspozycję na powyższe ryzyka
administracyjne, jest prawidłowa ocena potencjalnych
projektów i kontrola bieżących przedsięwzięć
deweloperskich, w oparciu o wypracowane modele
inwestycyjne i procedury decyzyjne, których
przestrzeganie jest przedmiotem szczególnej uwagi
Zarządu Spółki.
Grupa dba o utrzymanie odpowiedniej skali działalności
oraz płynne uzupełnianie oferty, m.in. poprzez
zapewnienie odpowiedniej jakości i wielkości banku ziemi,
który odpowiada ponad 4-letniej sprzedaży.
RYZYKO ZWIĄZANE Z DOSTĘPNOŚCIĄ FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO
Działalność deweloperska wymaga znacznego i
długoterminowego zaangażowania kapitałowego ze
względu na specyfikę realizacji projektów deweloperskich.
W związku z tym, Spółka i jej Grupa w znacznym stopniu
polegają na finansowaniu zewnętrznym.
Zmiany regulacyjne, pogorszenie sytuacji na rynkach
kapitałowych oraz zaostrzenie przez banki polityki
kredytowej mogą w istotny sposób odbić się na sytuacji
finansowej Spółki i jej Grupy.
Ryzyko związane z dostępnością finansowania
zewnętrznego, jest przez Spółkę ograniczane poprzez
staranne dopasowywanie struktury zapadalności
zadłużenia do specyfiki działalności, tj. opieranie się na
długoterminowych zewnętrznych źródłach kapitału.
W ocenie Zarządu Spółki, Grupa jest w niewielkim stopniu
narażona na ryzyka związane z niewystarczającą
dostępnością kapitału, dzięki konserwatywnej polityce
finansowej. Znaczny stan środków pieniężnych oraz
wysoka wiarygodność Spółki w oczach instytucji
finansowych, są źródłem przewagi konkurencyjnej Grupy i
komfortu niezakłóconej realizacji zamierzeń
inwestycyjnych.
RYZYKO ZWIĄZANE Z CENAMI NIERUCHOMOŚCI
Zyskowność Spółki i jej Grupy jest uzależniona od poziomu
cen mieszkań w Polsce, a w szczególności na rynkach, na
których Grupa prowadzi działalność. W przypadku spadku
cen, Spółka i jej Grupa nie mogą zapewnić, że będą w
stanie sprzedać wybudowane lokale po korzystnych
cenach. Może to mieć istotny negatywny wpływ na
działalność, sytuację finansową lub wyniki Spółki i jej
Grupy.
Ograniczenie prawdopodobieństwa wystąpienia tego
zagrożenia lub minimalizowanie jego negatywnego
skutku, Zarząd Spółki opiera na odpowiednim wyborze
lokalizacji realizowanych przez Spółkę i jej Grupę,
projektów deweloperskich. Dlatego też, działalność Grupy
prowadzona jest w największych miastach, gdzie popyt na
mieszkania, pomimo różnych wahań, pozostaje w dalszym
ciągu najwyższy.
RYZYKO ZWIĄZANE Z KONKURENCJĄ
Spółka i jej Grupa mogą napotkać znaczącą konkurencję ze
strony innych deweloperów na etapie identyfikacji i
pozyskiwania odpowiednich gruntów. Konkurencja może
także spowodować nadpodaż mieszkań wywołaną zbyt
dużą liczbą dostępnych projektów deweloperskich lub
zawyżenie cen gruntów. Takie działanie konkurencji może
mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub wyniki Spółki i jej Grupy.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
26
Czwarty kwartał 2025 roku był najlepszym w
dotychczasowej historii Grupy, z rekordową sprzedażą na
poziomie 1 232 lokali. Był to zarazem szósty kwartał z
rzędu, w którym Grupa znalazła nabywców na co najmniej
1 000 lokali. W całym roku Grupa również pobiła rekord,
sprzedając 4 448 lokali.
Wysoka atrakcyjność i różnorodność oferty Spółki i jej
Grupy sprawiają, że projekty Grupy cieszą się dużym
zainteresowaniem zarówno wśród klientów
korzystających z kredytu, jak i nabywców gotówkowych.
RYZYKO PRAWNE
Rok 2025 dostarczył istotnych zmian w otoczeniu
regulacyjnym sektora mieszkaniowego, obejmujące
system planowania przestrzennego, proces inwestycyjno-
budowlany, relacje z nabywcami lokali oraz
funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. Zmiany te
mają zarówno charakter porządkujący, cyfryzacyjny, jak i
restrykcyjny, wpływając na koszty realizacji inwestycji,
elastyczność projektową oraz poziom ryzyk regulacyjnych
po stronie deweloperów.
W 2025 roku kluczowe znaczenie należy przypisać
nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym, w szczególności w zakresie wydłużenia do
30 czerwca 2026 r. obowiązywania dotychczasowych
studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gmin. Rozwiązanie to ograniczyło ryzyko
wystąpienia luki planistycznej i pozwoliło na zachowanie
ciągłości wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz
uchwalania miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego. Pozwala to na zachowanie ciągłości
projektów będących w toku oraz daje inwestorom czas na
dostosowanie portfela gruntów do nowych realiów
planistycznych. Jednocześnie potwierdzono docelowe
wprowadzenie planów ogólnych gmin jako wiążącej
podstawy kształtowania polityki przestrzennej, co w
dłuższej perspektywie zwiększy przewidywalność procesu
inwestycyjnego. Reforma systemu planowania
przestrzennego, w tym docelowe zastąpienie studiów
uwarunkowań planami ogólnymi gmin, wiąże się z
ryzykiem zmiany możliwości zabudowy niektórych
gruntów znajdujących się w banku ziemi Spółki lub w
procesie akwizycji. Wprowadzenie planów ogólnych jako
dokumentów wiążących może prowadzić do zmian
parametrów zabudowy, zmniejszenia chłonności działek
oraz wydłużenia procedur administracyjnych. Istnieje
również ryzyko czasowego wstrzymania wydawania
decyzji o warunkach zabudowy w gminach, które nie
zdążą uchwalić planów ogólnych w ustawowych
terminach.
W 2025 roku utrzymano obowiązywanie specustawy
mieszkaniowej, przy jednoczesnym przesądzeniu, że
utraci ona moc z dniem 1 lipca 2026 r. Przepisy
przejściowe umożliwiają dokończenie postępowań
lokalizacyjnych wszczętych przed tą datą, co pozwala na
realizację projektów już przygotowanych w tej formule. W
ocenie Zarządu stopniowe wygaszanie specustawy
ogranicza elastyczność realizacji inwestycji
mieszkaniowych, szczególnie w obszarach miejskich, i
wymaga większego oparcia nowych projektów na
klasycznych instrumentach planistycznych. Ryzyko to
dotyczy w szczególności projektów wymagających
elastycznego podejścia do parametrów urbanistycznych
lub realizowanych na terenach o niejednoznacznym
statusie planistycznym. W konsekwencji może dojść do
zmniejszenia liczby projektów możliwych do realizacji lub
konieczności ich przeprojektowania.
Istotną zmianą regulacyjną w 2025 r. była nowelizacja
ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu
Gwarancyjnym (tzw. ustawy deweloperskiej), która
wprowadziła obowiązek pełnej jawności cen lokali oraz
produktów nabywanych wraz z lokalami. Deweloperzy
zostali zobowiązani do publikowania aktualnych cen,
historii ich zmian oraz przekazywania tych danych do
systemów publicznych. Regulacja ta zwiększyła
transparentność rynku pierwotnego, jednocześnie
oddziałując na elastyczność polityki cenowej i
negocjacyjnej oraz zwiększyła ryzyka regulacyjne, w tym
ryzyko sankcji administracyjnych w przypadku
niespójności informacji cenowych prezentowanych w
różnych kanałach sprzedaży.
Kolejna nowelizacja ustawy deweloperskiej, wchodząca w
życie w pierwszym kwartale 2026 roku wzmacnia
obowiązki informacyjne dotyczące sposobu obliczania
powierzchni użytkowej lokalu, która stanowi podstawę
ustalenia ceny. Ustawodawca dąży do ograniczenia
sporów wynikających z różnic pomiędzy powierzchnią
projektowaną a powierzchnią ustaloną po inwentaryzacji
powykonawczej. W praktyce oznacza to konieczność
zapewnienia pełnej spójności pomiędzy danymi
zawartymi w prospekcie informacyjnym, umowach
rezerwacyjnych i deweloperskich oraz dokumentacji
technicznej.
W 2025 roku uchwalone zostały przepisy nowelizujące
ustawę deweloperską, które mają na celu utworzenie w II
kwartale 2027 roku Portalu DOM – rządowego systemu
prezentującego informacje o transakcjach zawieranych w
ramach inwestycji mieszkaniowych.
Nowe regulacje wpłyną w przyszłości na rozszerzenie
obowiązków deweloperów w zakresie przekazywania
danych do Portalu, który będzie gromadził dane
dotyczące oferowanych lokali, ich cen transakcyjnych,
zmian cenowych oraz statusu sprzedaży. Z perspektywy
Spółki oznacza to dalsze zwiększenie transparentności
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
27
rynku. Jednocześnie Portal DOM będzie pełnił funkcję
narzędzia kontrolnego dla organów nadzoru, co wymaga
zapewnienia pełnej spójności i aktualności danych
raportowanych przez Spółkę.
W 2025 r. rozpoczęto proces zmian w przepisach
techniczno-budowlanych, związany m.in. z
implementacją regulacji unijnych dotyczących
charakterystyki energetycznej budynków. Projektowane
rozwiązania przewidują stopniowe wprowadzanie
standardów bezemisyjnych, rozszerzone wymogi w
zakresie automatyki budynkowej oraz zaostrzenie
przepisów przeciwpożarowych. Projektowane i
wprowadzane zmiany w przepisach techniczno-
budowlanych, w tym dotyczące standardów
energetycznych i wymogów przeciwpożarowych, mogą
prowadzić do wzrostu kosztów realizacji inwestycji oraz
ograniczenia parametrów zabudowy. Istnieje ryzyko, że
część projektów będzie wymagała przeprojektowania lub
zastosowania droższych rozwiązań technicznych, co może
wpłynąć na rentowność inwestycji. Po wejściu w życie
zmian będzie łatwiej uzyskać odstępstwo od przepisów
techniczno-budowlanych. We wniosku do ministra nie
trzeba będzie wskazywać rozwiązań zamiennych, jeśli nie
będzie możliwości technicznych ich wprowadzenia. W
ocenie Zarządu regulacje te, mimo pozytywnych celów
środowiskowych i bezpieczeństwa, będą skutkowały
wzrostem kosztów realizacji inwestycji oraz presją na
wzrost cen mieszkań.
Nowelizacja prawa budowlanego, która weszła w życie na
początku stycznia 2026 roku wprowadziła nowy przepis,
który nakłada restrykcyjne obowiązki w zakresie
wnoszenia odwołań od decyzji i zażaleń na
postanowienia. Środki zaskarżenia będą musiały zawierać
zarzuty odnoszące się do danej decyzji lub postanowienia,
zakres żądania będącego przedmiotem odwołania lub
zażalenia oraz wskazanie dowodów uzasadniających to
żądanie. Brak spełnienia wymogów formalnych
spowoduje pozostawienie podania bez rozpoznania. Z
perspektywy Spółki kluczowe znaczenie ma fakt, że
odwołania i zażalenia o charakterze ogólnikowym,
składane wyłącznie w celu przedłużenia postępowania,
będą znacznie łatwiejsze do eliminowania.
Od 2026 r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o
ochronie ludności i obronie cywilnej, które nakładają
obowiązek projektowania kondygnacji podziemnych i
garaży w sposób umożliwiający ich wykorzystanie jako
miejsc doraźnego schronienia. Wymogi te zwiększają
złożoność projektową oraz koszty realizacji nowych
inwestycji mieszkaniowych, w szczególności w zakresie
konstrukcji podziemnych. Wejście w życie przepisów
dotyczących miejsc doraźnego schronienia w budynkach
mieszkalnych wielorodzinnych wiąże się z ryzykiem
wzrostu kosztów budowy oraz zwiększenia złożoności
projektowej inwestycji. Brak jednolitej praktyki
interpretacyjnej przepisów może dodatkowo zwiększać
niepewność regulacyjną na etapie projektowania.
Na etapie prac legislacyjnych pozostaje projekt
nowelizacji ustawy o własności lokali, opublikowany w
styczniu 2026 r., którego celem jest uporządkowanie
zasad funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych oraz
doprecyzowanie zasad wyodrębniania lokali. Projekt
przewiduje m.in. ograniczenie możliwości wyodrębniania
lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego,
jednoznaczne zaliczenie elementów konstrukcyjnych
balkonów do nieruchomości wspólnej oraz wzmocnienie
pozycji wspólnot w zakresie dochodzenia roszczeń z
tytułu wad części wspólnych. Zmiany te mogą zwiększyć
odpowiedzialność deweloperów w okresie
posprzedażowym oraz wpłynąć na strukturę prawną i
funkcjonalną planowanych inwestycji. Projektowana
nowelizacja ustawy o własności lokali może ograniczyć
możliwość wyodrębniania lokali w budynkach
zamieszkania zbiorowego oraz wzmocnić pozycję
wspólnot mieszkaniowych w sporach dotyczących wad
części wspólnych. Ryzyko to dotyczy w szczególności
inwestycji o funkcji mieszanej oraz projektów typu PRS i
aparthotel.
Od 1 stycznia 2026 r. e-Doręczenia stały się
podstawowym kanałem komunikacji z administracją
publiczną, co przenosi ryzyko terminowe na
przedsiębiorców i wymaga dostosowania wewnętrznych
procedur obiegu dokumentów. Równolegle wdrażane są
kolejne etapy obowiązkowego Krajowego Systemu e-
Faktur oraz rozszerzone raportowanie JPK_CIT,
zwiększające poziom cyfryzacji i kontroli rozliczeń
podatkowych.
RYZYKO ZMIAN W PRAWIE PODATKOWYM ORAZ NIEKORZYSTNEJ INTERPRETACJI PRZEPISÓW PRAWA
PODATKOWEGO
Polski system podatkowy charakteryzuje brak stabilności.
W ciągu ostatnich 20 lat, czyli od czasu wejścia Polski do
struktur UE, uchwalanych jest średnio blisko 21 tys. stron
ustaw i rozporządzeń rocznie. O ile liczba zmian przepisów
ogółem od 2017 roku nieznacznie spada, o tyle w
kwestiach podatkowych zauważalny jest trend rosnący.
Rewolucja systemu podatkowego przyniosła nie tylko
znaczne zaostrzenie przepisów, ale także wymogów
sprawozdawczych, co utrudnia prowadzenie działalności
gospodarczej. JPK, ceny transferowe, Metoda Podzielonej
Płatności (MPP), tzw. „biała lista”, System
Teleinformatyczny Izby Rozliczeniowej (STIR),
Raportowanie schematów podatkowych (MDR) to tylko
niektóre z pojęć, z którymi przedsiębiorcy muszą się
oswajać od niedawna.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
28
Tak częste nowelizacje, niespójność oraz brak jednolitej
interpretacji przepisów prawa podatkowego pociągają za
sobą istotne ryzyko związane z otoczeniem podatkowym,
w jakim Spółka i jej Grupa prowadzą działalność.
Kwestionowanie przez organy skarbowe, działające na
przykład w oparciu o interpretacje wydawane przez
Ministra Finansów, dokonywanych przez Spółkę i jej
Grupę rozliczeń podatkowych, w związku z
rozbieżnościami lub zmianami interpretacji, bądź
niejednolitym stosowaniem przepisów prawa
podatkowego przez różne organy administracji
podatkowej, może skutkować nałożeniem na Spółkę i jej
Grupę stosunkowo wysokich kar lub innych sankcji.
Dodatkowo, wdrożony od 1 lutego 2026 roku dla dużych
firm (obrót > 200 mln zł), a od 1 kwietnia 2026 roku dla
pozostałych przedsiębiorców Krajowy System e-Faktur
(KSeF), postrzegany jest przez wielu przedsiębiorców jako
znaczące obciążenie, głównie ze względu na wysokie
koszty wdrożenia, konieczność dostosowania systemów
księgowych oraz obawy techniczne. Mimo zapowiadanych
przez Ministerstwo Finansów docelowych ułatwień w
obiegu dokumentów, dla wielu firm (szczególnie sektora
MŚP) jest to spore wyzwanie operacyjne, biorąc pod
uwagę wskazywane przez firmy główne przyczyny tego
obciążenia, takie jak: wysokie koszty wdrożenia i obsługi,
problemy techniczne i kwestie bezpieczeństwa,
wymagania techniczne i organizacyjne, ryzyko finansowe
(kary) oraz terminy i presję czasu.
Biorąc pod uwagę stosunkowo długi czas przedawniania
zobowiązań podatkowych, oszacowanie ryzyka
podatkowego jest szczególnie trudne, niemniej jednak,
ziszczenie się któregokolwiek ryzyka opisanego powyżej,
może mieć istotny negatywny wpływ na sytuację
finansową lub wyniki działalności Spółki i jej Grupy.
CZYNNIKI WEWNĘTRZNE
Ryzyko definiuje się w Grupie jako możliwość wystąpienia
zdarzenia, które może mieć negatywny wpływ na jej
działalność, wyniki finansowe lub reputację. Celem
systemu zarządzania ryzykiem Grupy jest zapewnienie
wczesnego rozpoznania oraz adekwatnego zarządzania
istotnymi ryzykami związanymi z działalnością Grupy.
Podstawę funkcjonowania systemu zarządzania ryzykiem
w Grupie stanowi Wewnętrzny Standard Zarządzania
Ryzykiem, Zgodnością, Audytem I Jakością Działania - Dom
2030, z którym powiązna jest Polityka Zarządzania
Ryzykiem i Zgodnością (compliance).
RYZYKO ZWIĄZANE Z ZARZĄDZANIEM GRUPĄ
Ryzyko zarządzania grupą kapitałową to niepewność
wpływająca na cele biznesowe, obejmująca głównie:
ryzyka operacyjne, finansowe, wizerunkowe i prawne.
Począwszy od 2016 roku Grupa istotnie się rozwinęła. W
tym czasie Grupa zwiększyła zasięg geograficzny o
Wrocław, Trójmiasto i okolice oraz Kraków, rozszerzyła
działalność o generalne wykonawstwo swoich inwestycji
oraz zrealizowała plany dotyczące dywersyfikacji
działalności, czego potwierdzeniem jest istotny wzrost
udziału podmiotów zależnych Spółki w wynikach
operacyjnych i finansowych Grupy. Zarząd Spółki podjął
szeroko zakrojone działania w celu optymalizacji
zarządzania Grupą i stworzenia ram systemowych dla
dalszego rozwoju – zarówno organicznego, jak i poprzez
ewentualne przejęcia kolejnych podmiotów.
Zmiany w Grupie, które miały miejsce w ostatnich latach,
są źródłem wyzwań związanych z efektywnym
zarządzaniem Grupą oraz utrzymaniem elastyczności
organizacji, niezbędnej do szybkiego reagowania na
zmiany w otoczeniu gospodarczym, charakteryzującym
się dużą konkurencyjnością. Ewentualne zagrożenia na
tym polu są mitygowane przez Zarząd Spółki, zarówno
poprzez wdrażanie i udoskonalanie systemów
informatycznych wspierających raportowanie zarządcze i
obieg informacji w Grupie, jak również poprzez
ujednolicenie procedur i procesów biznesowych oraz
zasad w obszarze wewnętrznej administracji, które
podlegają nadzorowi w obszarach kompetencyjnych
przez poszczególnych Członków Zarządu Spółki.
RYZYKO W OBSZARZE ZARZĄDZANIA KAPITAŁEM LUDZKIM
Grupa rozpoznaje ryzyka w obszarze zarządzania
kapitałem ludzkim. Projekty deweloperskie to
przedsięwzięcia o unikalnym charakterze i długim
horyzoncie czasowym. W związku z tym, kluczową
przewagą w tej branży jest tzw. „know-how”, którego
głównym źródłem jest doświadczony personel. Osoby
zajmujące kierownicze stanowiska w Grupie posiadają
szerokie doświadczenie zdobyte na polskim rynku
nieruchomości w zakresie wyszukiwania, pozyskiwania,
finansowania, budowy, sprzedaży i marketingu oraz
zarządzania projektami deweloperskimi.
Niekontrolowane odejście któregokolwiek z Członków
Zarządu lub pracowników kluczowych dla Spółki i jej
Grupy, może negatywnie wpłynąć na ich działalność,
sytuację finansową, wyniki oraz perspektywy rozwoju.
Mitygacja działań w obszarze personalnym realizowana
jest przez szereg działań, w tym m.in. przez analizę
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
29
potrzeb zatrudnieniowych i rozwojowych, przeglądy
kluczowych stanowisk i bieżącą analizę warunków
zatrudnienia oraz czynników wpływających na
prawidłowość funkcjonowania tego obszaru. Grupa
uzgadnia polityki zatrudnieniowe, realizuje postanowienia
polityk anytymobbingowych i antydyskryminacyjnych
oraz promuje odpowiednie wartości wynikające m.in. z
obowiązujących w Grupie kodeksów etycznego
postępowania.
Grupa wykazuje względnie niską rotację pracowników, a
wielu z nich posiada długoletni staż. Zarząd Spółki obniża
ryzyko związane z utratą kluczowych pracowników
poprzez programy motywacyjne, obejmujące wszystkich
pracowników Grupy oraz rozwój kompetencji
menedżerskich i wiedzy eksperckiej pracowników szczebla
operacyjnego.
RYZYKO ZWIĄZANE Z KONCENTRACJĄ DZIAŁALNOŚCI
Spółka od wielu lat jest niekwestionowanym liderem
rynku pierwotnego mieszkań w Warszawie. Stolica Polski
jest głównym ośrodkiem życia gospodarczego i
społecznego oraz jednym z największych centrów
akademickich w kraju, a atrakcyjny i chłonny rynek
przyciąga nowych mieszkańców. W efekcie stołeczny
rynek mieszkaniowy jest największy i charakteryzuje się
najwyższym poziomem cen spośród polskich miast.
Jednakże, rynek warszawski charakteryzuje się
dodatkowo największymi wyzwaniami w realizacji
inwestycji deweloperskich – stołeczna podaż mieszkań
znajduje się pod silną presją z powodu niedoboru gruntów
inwestycyjnych o uregulowanej sytuacji prawnej, a także
opóźnień w pracach planistycznych i wydawaniu decyzji
administracyjnych.
Zarząd Spółki łagodzi ryzyko związane z koncentracją
działalności na rynku warszawskim, poprzez
dywersyfikację geograficzną w ramach Grupy. Spółka
realizuje strategię dywersyfikacji geograficznej poprzez
podmioty zależne, działające w Trójmieście i okolicach,
Wrocławiu i Krakowie. W konsekwencji, Grupa prowadzi
działalność na czterech najbardziej atrakcyjnych rynkach
mieszkaniowych w Polsce.
RYZYKA W OBSZARZE AKWIZYCJI NIERUCHOMOŚCI
Obecnie, jednym z głównych wzywań deweloperów jest
brak wystarczającej liczby odpowiednich działek pod
zabudowę wielorodzinną. W przyszłości, jeśli wystąpią
większe trudności w pozyskiwaniu atrakcyjnych gruntów
pod nowe projekty, może to doprowadzić do
niedostatecznego poziomu lub niewłaściwej struktury
oferty, co przełożyłoby się na pogorszenie sprzedaży i
wyników finansowych Spółki i jej Grupy.
Zarząd Spółki kładzie duży nacisk na zabezpieczanie
atrakcyjnych gruntów pod nowe inwestycje, dzięki czemu
Grupa posiada, na każdym z rynków swojej działalności,
rozbudowany, urozmaicony bank ziemi, który umożliwia
jej stabilną działalność przez kolejne lata. Sukces w
zabezpieczeniu banku ziemi pod nowe projekty, opiera się
przede wszystkim na doświadczeniu pracowników Grupy
oraz zasobach gotówki, umożliwiających szybką
finalizację, także bardzo dużych transakcji.
Grupa zarządza procesem akwizycji nieruchomości w
zgodzie z opracowaną wewnętrznie metodologią.
Ponadto, Grupa rozpoznaje ryzyka związane z procesem
na wczesnym etapie nabywania gruntów, co pozwala jej
na dobór środków mitygujących adekwatnych do
identyfikowanych potrzeb i wyzwań. Spółka i jej Grupa
zapewniają utrzymanie skali działalności i płynne
uzupełnianie oferty, między innymi poprzez
zabezpieczenie wysokiej jakości i odpowiedniej wielkości
banku ziemi, na poziomie umożliwiającym prowadzenie
sprzedaży przez około 4 lata. W ocenie Zarządu Spółki jest
to poziom adekwatny do lokalnych uwarunkowań
rynkowych, w szczególności długotrwałego procesu
uzyskiwania pozwoleń niezbędnych do realizacji
inwestycji, zmian legislacyjnych, dotyczących procesu
przygotowania projektów, a także sytuacji na rynku
kredytowym. Dzięki posiadanym zasobom gruntów,
Grupa jest w stanie płynnie uzupełnić swoją ofertę,
dostosowywać ją do potrzeb rynkowych i utrzymywać
pozycję lidera polskiego rynku mieszkaniowego.
RYZYKA W OBSZARZE PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI
Realizowane projekty deweloperskie wymagają
znacznych nakładów w fazie przygotowania, a następnie
budowy. Dodatnie przepływy finansowe z takich
projektów możliwe są często dopiero po upływie 15-18
miesięcy od rozpoczęcia robót budowlanych. Z uwagi na
wysokie zapotrzebowanie kapitałowe, takie projekty, są
w swej istocie obarczone wieloma istotnymi czynnikami
ryzyka. Do takich czynników, w szczególności, możemy
zaliczyć: nieuzyskanie pozwoleń niezbędnych do
wykorzystania gruntów zgodnie z planami, opóźnienia w
zakończeniu budowy, koszty przewyższające planowane
nakłady założone w budżecie, zmiana warunków
pogodowych, niewypłacalność lub niska jakość usług
świadczonych przez podwykonawców, spory pracownicze
u podwykonawców, niedobór materiałów lub sprzętu
budowlanego, nieszczęśliwe wypadki lub nieprzewidziane
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
30
trudności techniczne, brak możliwości uzyskania decyzji
umożliwiających oddanie budynku lub budynków do
użytkowania lub innych wymaganych pozwoleń, brak
odpowiedniej koordynacji działań w procesie
inwestycyjnym i realizacyjnym, zmiany wytycznych,
opóźnienia lub trudności związane z procesem
przygotowania dokumentacji projektowej, korzystanie z
nieaktualnej dokumentacji lub utrata dokumentacji
formalno-prawnej, czy też zmiany w przepisach
regulujących wykorzystanie gruntów. Wystąpienie
któregokolwiek z powyższych zdarzeń może spowodować
opóźnienia w zakończeniu projektu deweloperskiego,
wzrost kosztów lub utratę przychodów z takiego projektu,
zablokowanie środków zainwestowanych w kupno
gruntu, a w niektórych przypadkach brak możliwości
zakończenia projektu deweloperskiego. Każda z tych
okoliczności może mieć z kolei istotny, negatywny wpływ
na działalność oraz sytuację finansową Spółki i jej Grupy.
Dzięki własnym generalnym wykonawcom, Spółka i jej
Grupa optymalizują proces budowlany już od momentu
planowania inwestycji, korzystając z efektu skali oraz
zapewniając stałą współpracę dla sprawdzonych
podwykonawców i budują jednocześnie długofalowe
relacje oparte na zaufaniu, gwarantujące terminowość i
utrzymanie wysokiej jakości finalnego produktu.
Takie podejście biznesowe pozwala oczekiwać, że Spółka
i jej Grupa będą w stanie, w relatywnie dużym stopniu,
łagodzić ryzyko niespodziewanego wzrostu kosztów
realizacji inwestycji, zapewniając tym samym
satysfakcjonującą rentowność prowadzonej działalności.
RYZYKO ZWIĄZANE Z OBSZAREM SPRZEDAŻY I OBSŁUGI INTERESARIUSZY
Grupa rozpoznaje ryzyka w procesach sprzedaży i obsługi
klientów, w tym w procesach kształtowania cen
sprzedaży, zawierania umów z klientami oraz procesach
obsługowych. Działalność Grupy obejmuje głównie
sprzedaż mieszkań. W związku z tą działalnością, Spółka i
jej Grupa mogą być narażone na spory i postępowania
sądowe związane ze zrealizowanymi inwestycjami, w
wyniku których Spółka i jej Grupa mogą zostać
zobowiązane do spełnienia określonych świadczeń (np.
wynikających z gwarancji wykonania prac budowlanych
udzielonych klientom). Niekorzystne dla Grupy
rozstrzygnięcia w takich przypadkach, mogą mieć istotny
negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub
wyniki Spółki i jej Grupy.
Zarząd Spółki mityguje ryzyko wystąpienia wad
zmniejszających wartość lub użyteczność mieszkań,
dbając o zapewnienie odpowiedniego standardu (tj.
wysokiej jakości) technicznego i wykończeniowego
realizowanych w Grupie przedsięwzięć deweloperskich, a
w ewentualnym przypadku wystąpienia wady, dbając o
zapewnienie jej niezwłocznego usunięcia. Grupa posiada
zasady dobrych praktyk z zakresu obsługi interesariuszy.
Ponadto, Grupa stosuje odpowiednie postanowienia w
umowach, monitoruje rejestr klauzul abuzywnych oraz
prowadzi bieżący monitoring orzeczeń sądowych.
Grupa rozpoznaje również ryzyka związane z
prowadzeniem obsługi na niesatysfakcjonującym
poziomie, dlatego dobiera odpowiednie wskaźniki do
określenia poziomu satysfakcji i zadowolenia klientów.
RYZYKO ZWIĄZANE Z PROJEKTAMI JOINT VENTURE
Grupa zaklasyfikowała jako wspólne przedsięwzięcia,
inwestycje w niżej wymienionych jednostkach, w ramach
których umowy dają wszystkim ich stronom
(współinwestorom) łączną kontrolę nad
przedsiębiorstwami. Decyzje dotyczące znaczących
działań wymagają jednomyślnej zgody wszystkich stron
umowy, a forma prawna odrębnych jednostek nie daje
stronom umowy prawa do ich aktywów i obowiązku spłaty
zobowiązań
́
:
• BYSEWSKA Sp. z o.o. - w dniu 2 lipca 2024 roku Euro Styl
S.A. podpisała z Activa JJ Sp. z o.o. umowę
̨
inwestycyjną
dotyczącą zamiaru realizacji przedsięwzięcia
deweloperskiego w postaci inwestycji mieszkaniowej
polegającej na kompleksowym zagospodarowaniu i
zabudowie kilkudziesięcioma budynkami mieszkalnymi
jednorodzinnymi i kilkudziesięcioma budynkami
mieszkalnymi wielorodzinnymi wraz z niezbędną
infrastrukturą. Zakres tej umowy, obejmuje w
szczególności: zaprojektowanie, sfinansowanie, budowę
̨
oraz sprzedaż lokali mieszkalnych, w ramach opisanego
wyżej przedsięwzięcia deweloperskiego (ok. 550
jednostek mieszkalnych). W tym celu utworzona została
spółka Bysewska Sp. z o.o. o kapitale zakładowym 100 tys.
zł, w którym na dzień
́
31 grudnia 2025 roku każdy ze
współwłaścicieli posiadał 50 % udziałów;
• DOKI V Sp. z o.o. - w dniu 12 lipca 2024 roku Euro Styl
S.A. podpisała z Grupą Torus Sp. z o.o. S.K.A.
reprezentowaną przez Torus Sp. z o.o. (zarejestrowaną w
Gdańsku) umowę
̨
inwestycyjną, dotyczącą zamiaru
realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego w postaci
inwestycji mieszkaniowej polegającej na kompleksowym
zagospodarowaniu i zabudowie budynkami mieszkalnymi
wielorodzinnymi wraz z niezbędną infrastrukturą oraz
inwestycją towarzyszącą (o ile będzie występować).
Zakres tej umowy, obejmuje w szczególności:
zaprojektowanie, sfinansowanie, budowę
̨
oraz sprzedaż
lokali mieszkalnych i usługowych, w ramach opisanego
wyżej przedsięwzięcia deweloperskiego (ok. 550
jednostek mieszkalnych i usługowych). W tym celu
utworzona została spółka DOKI V Sp. z o.o. o kapitale
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
31
zakładowym 100 tys. zł, w którym na dzień
́
31 grudnia
2025 roku każdy ze współwłaścicieli posiadał 50 %
udziałów.
Projekty wspólnego przedsięwzięcia wiążą się z szeregiem
ryzyk prawnych, finansowych oraz wizerunkowych (m.in.
ryzyko: wyboru właściwego partnera, faktycznego
sprawowania współkontroli nad Joint Venture,
wydłużonego czasu podejmowania decyzji, zmniejszenia
elastyczności reagowania na sygnały rynkowe, mniejszego
efektu synergii, obniżenia konkurencyjności danego
przedsiębiorstwa, zwiększonych kosztów realizowanego
przedsięwzięcia), które mogą zaistnieć podczas jego
trwania. Pomimo wyboru doświadczonych partnerów
oraz przeprowadzanych odpowiednio wcześniej analiz
potwierdzających opłacalność inwestycji, wyniki tego typu
projektów mogą różnić się od pierwotnych założeń i mogą
negatywnie wpłynąć na działalność i sytuację finansową
Spółki i jej Grupy.
RYZYKO ZWIĄZANE Z RELACJAMI Z KONTRAHENTAMI
Grupa prowadzi ustrukturyzowany proces kontraktacji
podwykonawców, w którym zarządza rozpoznanymi
ryzykami, w tym stosuje stosowne postanowienia
umowne, mające na celu zabezpieczenie przed
niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy. W
ramach uzgodnionych działań, Grupa posiada
zdefiniowane procesy akceptacji i analizy zawieranych
kontraktów, wymaga przy tym spełnienia szeregu
restrykcyjnych wymogów, zdefiniowanych w
uzgadnianych z Kontrahentami dokumentach, w tym w
Zasadach postępowania (Code of Conduct), tj. w
kodeksach postępowania Kontrahenta spółki z Grupy.
Elementem procesu kontraktacji jest również weryfikacja
Kontrahenta w publicznie dostępnych rejestrach. Grupa
ogranicza ryzyka również poprzez analizę i odpowiedni
dobór podwykonawców. W ramach rozpoznawanych
ryzyk, Grupa analizuje również możliwość ograniczonej
dostępności podwykonawców, w tym rozpoznaje
dodatkowe ryzyka związane z realizacją kontraktów
budowlanych, które wiążą się z możliwością wejścia w
spór sądowy z podwykonawcami, koniecznością usunięcia
ewentualnych wad lub usterek przedmiotu umowy,
ewentualną zapłatą kar umownych oraz odstąpieniem od
umowy.
RYZYKA ZWIĄZANE Z ZARZĄDZANIEM OBSZAREM BEZPIECZEŃSTWA INFORMACJI, W TYM UTRATY POUFNOŚCI,
DOSTĘPNOŚCI LUB INTEGRALNOŚCI DANYCH
Ryzyka związane z obszarem bezpieczeństwa informacji,
są jednymi z kluczowych ryzyk definiowanych przez
Grupę, co wynika głównie z cyfryzacji procesów
obsługowych oraz budowlanych. Ostatnimi czasy, spółki z
terenu Polski są szczególnie narażone na cyberataki.
Celem zarządzania obszarem bezpieczeństwa informacji
jest zapewnienie poufności, integralności i dostępności
danych przetwarzanych w związku z działalnością
operacyjną, w tym danych osobowych interesariuszy.
Utrata poufności wiąże się głównie z ryzykiem
nieuprawnionego ujawnienia danych klientów i
kontrahentów, co może skutkować sankcjami prawnymi
oraz skutkami reputacyjnymi. Grupa definiuje naruszenie
integralności danych jako prowadzące do podjęcia
błędnych decyzji biznesowych, powstania sporów
umownych i zaburzenia procesów raportowych. Utrata
dostępności systemów i informacji definiowana jest przez
pryzmat ryzyk braku możliwości prowadzenia
niezakłóconej działalności operacyjnej, w tym połączona
może być z przerwami w sprzedaży, opóźnieniami w
realizacji inwestycji oraz dodatkowymi kosztami
operacyjnymi. Skuteczne zarządzanie tymi ryzykami
wymaga wdrożenia odpowiednich standardów, procedur,
kontroli dostępu, kopii zapasowych oraz ciągłego
podnoszenia świadomości pracowników. Grupa zarządza
również ryzykami w obszarze bezpieczeństwa fizycznego,
gdzie jako kluczowe definiowane jest ryzyko
nieuprawnionego dostępu. Ryzyko to mityguje się poprzez
zdefiniowanie procesów kontroli dostępu i zasad pracy na
powierzchniach biurowych.
Występuje również ryzyko szkód wynikających ze zdarzeń
losowych i awarii infrastruktury budynków (pożar, zalanie,
awarie instalacji, przerwy w zasilaniu), które mogą
powodować czasową utratę dostępności. Działania
mitygujące obejmują m.in. przeglądy techniczne i serwis
instalacji, systemy przeciwpożarowe i alarmowe oraz
plany ewakuacji.
RYZYKA ZWIĄZANE Z OBSZAREM FINANSÓW I KSIĘGOWOŚCI
W obszarze finansów i księgowości w Grupie kluczowe jest
ryzyko utraty płynności finansowej wynikające z wysokiej
kapitałochłonności projektów, opóźnień w sprzedaży
lokali, opóźnień wpłat klientów oraz możliwych przerw w
finansowaniu bankowym. Ryzyko to jest ograniczane
poprzez szczegółowe planowanie przepływów
pieniężnych, dywersyfikację źródeł finansowania,
stosowanie rachunków powierniczych oraz ścisły nadzór
banków nad uruchamianiem transz kredytowych. Istotne
jest również ryzyko nieprawidłowej wyceny projektów,
kosztów oraz przychodów, co może prowadzić do
zniekształcenia wyniku finansowego i błędnych decyzji
zarządczych. Działania mitygujące obejmują stosowanie
właściwych standardów rachunkowości, wdrożenie
kontroli wewnętrznych w procesie zamknięcia
miesiąca/roku oraz bieżący nadzór nad budżetami
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
32
inwestycji. Dodatkowo Grupa definiuje ryzyka defraudacji
środków finansowych oraz możliwość wystąpienia błędów
sprawozdawczych i podatkowych, w tym w zakresie
zobowiązań publicznoprawnych, które ogranicza się przez
odpowiedni podział ról wybranych funkcji w obszarze
finansowo‑księgowym, standaryzację polityk i procedur
obszarowych oraz okresowe przeglądy podatkowe i
audyty.
RYZYKA ZWIĄZANE Z PROWADZONYMI POSTĘPOWANIAMI SĄDOWYMI I OBSŁUGĄ KORPORACYJNĄ
Grupa rozpoznaje ryzyka związane z możliwością
wystąpienia przez interesariuszy z roszczeniami przeciwko
podmiotom z Grupy. Pojawienie się tego rodzaju roszczeń
może negatywnie wpłynąć na sytuację finansową Grupy
lub wizerunek Grupy, niezależnie od zasadności danego
roszczenia. Grupa zarządza również ryzykami związanymi
z obsługą korporacyjną oraz definiuje ryzyka braku
przestrzegania terminów sądowych i administracyjnych
oraz brak merytorycznego zaplanowania prowadzonych
postępowań sądowych, które mitygowane są
ustrukturyzowaniem procesów po stronie obsługi prawnej
Grupy.
RYZYKA ZWIĄZANE Z ZARZĄDZANIEM RYZYKIEM, ZGODNOŚCIĄ I AUDYTEM WEWNĘTRZNYM
W obszarze zarządzania ryzykiem, zgodnością i audytem
wewnętrznym, Grupa definiuje istotne ryzyka i zarządza
działaniami mitygującymi w obszarze. W ramach
najistotniejszych ryzyk wymienić należy brak zgodności
procedur wewnętrznych i procesów biznesowych z
obowiązującymi przepisami prawa oraz wytycznymi
organów kontrolnych i najlepszymi praktykami
rynkowymi. Grupa zarządza również ryzykami braku
spójnego systemu zarządzania ryzykiem i zgodnością w
całej Grupie, co może prowadzić do naruszeń prawa,
regulacji branżowych lub konfliktu interesów, a w
konsekwencji do strat finansowych lub utraty reputacji
całej Grupy. Ryzyko to mityguje się m.in. poprzez przyjęcie
jednolitej polityki zarządzania ryzykiem i zgodnością na
poziomie Grupy oraz wdrożenie skutecznego systemu
raportowania o nieprawidłowościach. Kolejne ryzyka
obszarowe to m.in. ryzyko pominięcia kluczowych ryzyk,
rozumiane również jako nieskuteczne zarządzanie
ryzykiem. Działania mitygujące obejmują wdrożenie
spójnej metodyki zarządzania ryzykiem w Grupie,
regularne przeglądy i aktualizację rejestrów ryzyk,
formalne przypisanie właścicieli ryzyk. Grupa rozpoznaje
również ryzyka w obszarze audytu wewnętrznego, które
mogą powodować, że istotne nieprawidłowości i
nadużycia pozostają niewykryte. Mitygacja polega m.in.
na zapewnieniu niezależności funkcji audytu
wewnętrznego, oparciu planu audytu na ocenie ryzyka,
ścisłej współpracy audytu z funkcją compliance i
zarządzania ryzykiem oraz monitorowaniu realizacji
rekomendacji audytowych. W ramach obszaru definiuje
się również ryzyka związane z ubezpieczeniami
korporacyjnymi i dokonuje się analizy możliwości
przeniesienia ryzyka, w szczególności w zakresie
odpowiedzialności finansowej na firmę ubezpieczeniową
(transfer ryzyka).
RYZYKA ZWIĄZANE Z OBSZAREM RELACJI INWESTORSKICH I OBSŁUGI GIEŁDOWEJ
W obszarze relacji inwestorskich i obsługi giełdowej
definiowane jest ryzyko naruszenia obowiązków
informacyjnych (w szczególności w zakresie informacji
poufnych, raportów bieżących i okresowych), co może
skutkować wysokimi karami administracyjnymi,
odpowiedzialnością osobistą Członków Zarządów oraz
trwałym uszczerbkiem reputacji Spółki na rynku
kapitałowym. Ryzyko to mityguje się poprzez wdrożenie
przejrzystych procedur, szkolenia kadry oraz ścisłą
współpracę z odpowiednimi komórkami organizacyjnymi.
RYZYKA ZWIĄZANE Z OBSZAREM APARTAMENTÓW SERWISOWANYCH
Kluczowymi ryzykami rozpoznawanymi przez Grupę w
obszarze apartamentów serwisowanych są ryzyka
operacyjne powiązane z wysoką rotacją klientów, na rzecz
których świadczone są usługi, w tym w zakresie możliwych
do wystąpienia zniszczeń wyposażenia, wypadków, awarii
technicznych lub kradzieży mienia. Ryzyka te mityguje się
poprzez formułowanie regulaminów pobytu i obiektu,
staranną komunikację z klientami, regularne przeglądy
techniczne lokali. Istotne są również ryzyka finansowe
związane z wyceną usług, które ogranicza się m.in.
poprzez aktywne zarządzanie cenami, dywersyfikację
kanałów sprzedaży i monitorowanie obłożenia.
RYZYKA ZWIĄZANE Z OBSZAREM POŚREDNICTWA KREDYTOWEGO
Grupa rozpoznaje ryzyka w obszarze pośrednictwa
kredytowego, w szczególności w zakresie możliwości
rozwiązania umów o współpracę przez banki,
nieprawidłowej realizacji zadań wynikających z przepisów
oraz wytycznych organów kontrolnych. Dodatkowo Grupa
definiuje ryzyka nieakceptowalnego stanu prawnego
inwestycji uniemożliwiającego jej kredytowanie oraz
realizacji obowiązków w sposób nieetyczny i niezgodny z
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
33
przepisami i postanowieniami umownymi. W ramach
działań mitygujących, Grupa monitoruje zmiany w
przepisach, stany prawne nieruchomości oraz nadzoruje
realizację procesów, w zgodzie z ustalanymi wewnętrznie
standardami i politykami.
RYZYKA ZWIĄZANE Z RAPORTOWANIEM ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU (ESG)
Zarządzanie ryzykiem ESG jest integralną częścią całego
procesu zarządzania ryzykiem. Poszczególne ryzyka z
obszaru ESG są kwalifikowane do głównych ryzyk
biznesowych. Obszar zarządzania ryzykiem ESG w Grupie
wspierany jest przez Zespół raportowania
niefinansowego, a działania mitygujące realizowane są w
zgodzie z Procedurą raportowania niefinansowego i
zrównoważonego rozwoju.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
34
2 OMÓWIENIE WYNIKÓW FINANSOWYCH
DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ GRUPY
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
35
2.1 ZYSKI I RENTOWNOŚĆ
2.1.1 SKONSOLIDOWANE WYNIKI FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
+15%
Rok 2025 pod wieloma względami okazał się rekordowy
dla Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. W
ostatnich latach Grupa sukcesywnie poprawiała swoje
wyniki finansowe oraz operacyjne przy jednoczesnym
utrzymywaniu wysokiej rentowności. Efektywna
polityka sprzedażowa, terminowa realizacja inwestycji
mieszkaniowych oraz wysokiej jakości projekty
pozwoliły uzyskać skonsolidowane przychody ze
sprzedaży na poziomie 3 256 mln zł (wzrost 3% r/r), przy
jednoczesnym wzroście zysku brutto ze sprzedaży o
10%, który osiągnął wartość 1 121 mln zł.
Do wzrostu zysku brutto ze sprzedaży oraz wzrostu
rentowności brutto ze sprzedaży, w największym
stopniu przyczynił się 7-procentowy wzrost wartości
przychodów ze sprzedaży wyrobów gotowych przy
jednoczesnym zmniejszeniu udziału przychodów ze
sprzedaży usług (głównie usług budowlanych
związanych z realizowanym projektem dla nabywcy
instytucjonalnego PRS) i zmniejszonym udziale
przychodów ze sprzedaży towarów (gruntów).
Miniony rok charakteryzował się stabilnymi kosztami
budowy oraz niesłabnącym popytem na inwestycje w
naszej Grupie, co umożliwiło nam osiągnięcie
rekordowo wysokich wyników sprzedaży, które
jednocześnie są najlepszymi rocznymi rezultatami
kiedykolwiek zaraportowanymi przez dewelopera na
polskim rynku w segmencie detalicznym. Pozwoliło to
na kontynuowanie strategii maksymalizacji marży oraz
na umocnienie kluczowych, zaprezentowanych niżej
wskaźników finansowych. Dobre wyniki mają
odzwierciedlenie we wzroście rentowności brutto, która
zwiększyła się do poziomu 34,4%, tj. o 2,2 p.p. w
porównaniu z 2024 rokiem.
W 2025 roku Grupa zdecydowanie zwiększyła skalę
realizowanych inwestycji i osiągnęła rekordową
sprzedaż, wynoszącą 4 448 lokali, co stanowiło wzrost o
4% w stosunku do poprzedniego rekordu osiągniętego
w ubiegłym roku. W 2025 roku działalność Grupy
dynamicznie rosła na wszystkich rynkach, na których
jesteśmy obecni, co znajduje swoje odzwierciedlenie
zarówno w wynikach finansowych jak i operacyjnych, a
także stanowi pewną dźwignię, dzięki której jesteśmy w
stanie w dalszym ciągu skalować naszą działalność.
Zysk z działalności operacyjnej Grupy w 2025 roku
wyniósł 801 mln zł, tj. był o 15% wyższy niż rok
wcześniej. Grupa konsekwentnie koncentruje się na
efektywności zarządzania, co przełożyło się na wzrost
marży zysku z działalności operacyjnej do poziomu
24,6% tj. o 2,6 p.p. w porównaniu z rokiem 2024. W
ocenie Zarządu Spółki, poziom ten jest bardzo
satysfakcjonujący i potwierdza skuteczność modelu
biznesowego Grupy.
W minionym roku Grupa wypracowała rekordowy
skonsolidowany zysk netto na poziomie 654,1 mln zł, tj.
25,36 zł na jedną akcję. Stanowi to efekt rekordowych -
opisanych powyżej - wyników z działalności operacyjnej,
przy jednoczesnym zachowaniu konserwatywnej
410,3
460,3
569,2
654,1
2022
2023
2024
2025
SKONSOLIDOWANY ZYSK NETTO
mln PLN
2 419
2 550
3 168
3 256
2022 2023 2024 2025
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY
mln PLN
756
815
1 019
1 121
2022 2023 2024 2025
ZYSK BRUTTO ZE SPRZEDAŻY
mln PLN
502
558
697
801
2022 2023 2024 2025
ZYSK OPERACYJNY - EBIT
mln PLN
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
36
polityki w zakresie tworzenia odpowiednich rezerw
kosztowych. Zarząd Spółki pragnie jednocześnie
odnotować, że ten rekordowy wynik, idzie w parze z
bardzo wysokim potencjałem sprzedaży do
rozpoznania, wyrażającym się w zawartych z klientami
umowami sprzedaży lokali, które zostaną im przekazane
w kolejnych okresach obrachunkowych.
W ocenie Zarządu Spółki wyniki finansowe Grupy
Kapitałowej Dom Development S.A. w 2025 roku były
bardzo dobre i stanowiły efekt sprawnego zarządzania
działalnością poszczególnych spółek Grupy oraz
realizowanymi przez nie projektami deweloperskimi, a
także umiejętnego wykorzystania możliwości
stwarzanych przez otoczenie gospodarcze.
Sukcesywny wzrost zysków Grupy przy relatywnie
niewielkim stałym wzroście poziomu kapitału własnego,
(pomimo wypłat w formie dywidendy znacznej części
skonsolidowanego zysku za lata 2012-2024 oraz
wypłacie w grudniu 2025 r. kolejnej, trzeciej w historii
dywidendy zaliczkowej za bieżący rok obrachunkowy w
wysokości 181 mln zł) potwierdza stabilną i wysoką
rentowność kapitału własnego (ROE), która wyróżnia
Grupę Kapitałową Dom Development S.A. na tle
sektora. Zwrot z kapitału własnego w roku 2025 wyniósł
38,4%, co stanowi kolejne potwierdzenie efektywności
działalności Grupy oraz jej zdolności do trafnej
interpretacji sygnałów płynących z rynku.
Zwrot z aktywów utrzymał się na poziomie 12,4%. W
ocenie Zarządu Spółki, jest to bardzo dobry wynik.
Aktywa Grupy rosną proporcjonalnie do jej wyników i
skali prowadzonej działalności, głównie ze względu na
wzrost stanu zapasów (+18% r/r), które stanowią o
potencjale przyszłych wyników. Na zapasy Grupy w
znacznej mierze składają się nieruchomości oraz nakłady
na prace projektowe i budowlane, poniesione na lokale
sprzedane (zakontraktowane), a jeszcze nie przekazane
nabywcom, a co się z tym wiąże – nie rozpoznane jeszcze
jako przychód ze sprzedaży w rachunku zysków i strat.
Miniony rok przyniósł lekkie ożywienie popytu w
porównaniu z 2024 rokiem. Złożyły się na to głównie
obniżki stóp procentowych – w skali całego roku RPP
sześciokrotnie obniżała ich poziom, łącznie o 1,75 pkt
proc. W połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami
wyraźnie poprawiło to zdolność kredytową klientów i
przełożyło się na duży ruch w biurach sprzedaży. Był to
również pierwszy okres funkcjonowania rynku w
warunkach tzw. ustawy o jawności cen mieszkań. Nowe
regulacje wymusiły zmiany w podejściu do sprzedaży
oraz komunikacji marketingowej u wielu mniejszych
deweloperów co w rezultacie może sprzyjać procesom
konsolidacyjnym w naszej branży.
W tych warunkach Grupa Dom Development osiągnęła
rekordowy wynik sprzedaży na poziomie 4 448 lokali
netto, co jest najwyższym wynikiem w całej 30-letniej
historii Grupy i jednocześnie najlepszym wynikiem w
deweloperskim segmencie detalicznym na polskim
rynku. Potwierdza to wysoką atrakcyjność i
różnorodność naszej oferty, a także jej bardzo dobre
dopasowanie zarówno do potrzeb klientów
korzystających z finansowania kredytowego, jak i
nabywców kupujących mieszkania za gotówkę. Wynik
ten potwierdza naszą ugruntowaną pozycję na rynku
mieszkaniowym, a wiarygodność, transparentność oraz
dobra reputacja Grupy mogły stanowić istotny czynnik
decydujący przy wyborze Dom Development.
zysk netto
zysk netto
podstawowy skonsolidowany
kapitał własny na początku okresu
aktywa ogółem na początku okresu
zysk netto na akcję Spółki
zysk brutto ze sprzedaży
zysk operacyjny (EBIT)
zysk netto
przychody ze sprzedaży
przychody ze sprzedaży
przychody ze sprzedaży
32,8%
32,6%
39,3%
38,4%
2022 2023 2024 2025
ROE
10,6%
11,2%
12,5%
12,4%
2022 2023 2024 2025
ROA
16,07
17,94
22,07
25,36
2022 2023 2024 2025
ZYSK NA AKCJĘ
31,2%
32,0%
32,2%
34,4%
2022 2023 2024 2025
MARŻA BRUTTO ZE SPRZEDAŻY
20,7%
21,9%
22,0%
24,6%
2022 2023 2024 2025
MARŻA ZYSKU OPERACYJNEGO
17,0%
18,0%
18,0%
20,1%
2022 2023 2024 2025
MARŻA ZYSKU NETTO
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
37
2.1.2 WYNIKI FINANSOWE DOM DEVELOPMENT S.A.
WYNIKI FINANSOWE I RENTOWNOŚĆ DOM DEVELOPMENT S.A.
2025
2024
Zmiana r/r
RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
Przychody ze sprzedaży
1 608 862
1 782 984
(9,8) %
Zysk brutto ze sprzedaży
517 918
501 069
3,4%
Zysk operacyjny - EBIT
334 223
314 284
6,3%
Zysk netto
580 809
419 020
38,6%
Zysk netto na akcję - podstawowy
22,51
16,25
38,5%
WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
Marża brutto ze sprzedaży
32,2%
28,1%
4,1 p.p.
Marża zysku operacyjnego
20,8%
17,6%
3,2 p.p.
Marża netto
36,1%
23,5%
12,6 p.p.
ROE (zwrot z kapitałów własnych)
39,5%
30,6%
8,9 p.p.
ROA (zwrot z aktywów)
16,4%
12,7%
3,7 p.p.
W ocenie Zarządu Spółki wyniki finansowe Dom
Development S.A. w 2025 roku były badzo dobre.
Odnotowany spadek przychodów ze sprzedaży o 9,8%,
to w znacznej mierze mniejsze przychody ze sprzedaży
usług (w związku z zakończeniem projektu budowlanego
na rzecz inwestora instytucjonalnego z segmentu PRS
(Private Rental Sector))) oraz przychodów ze sprzedaży
towarów (gruntów). W 2025 roku Spółka przekazała
klientom detalicznym 1 915 lokali (spadek o 3% r/r), co
przełożyło się na zmniejszenie przychodów ze sprzedaży
wyrobów gotowych o 4%. Jednocześnie Spółka znacznie
zwiększyła rentowność sprzedaży, która w minionym
roku wyniosła 32,2% wobec również wysokiej
rentowności rok wcześniej wynoszącej 28,1%, co tylko
potwierdza ugruntowaną pozycję Dom Development
S.A. w segmencie mieszkań o podwyższonym
standardzie.
Rok 2025 był dla Spółki kolejnym okresem kontynuacji
strategii dywersyfikacji rynkowej, realizowanej za
pośrednictwem spółek zależnych prowadzących
działalność deweloperską na rynku trójmiejskim (Euro
Styl S.A.), wrocławskim (Dom Development Wrocław Sp.
z o.o.) oraz w Krakowie (Dom Development Kraków Sp.
z o.o.).
Dzięki udanej ekspansji Grupa w ubiegłym roku
osiągnęła dalszy wzrost skali działalności na rynkach
lokalnych. Ilość sprzedanych lokali w 2025 roku
osiągnęła rekordowy poziom 4 448 lokali i była większa
o 4% r/r. Dywidendy otrzymane od podmiotów
zależnych (zarówno spółek deweloperskich jak i spółek
prowadzących działalność komplementarną, czyli
budowlaną oraz pośrednictwa kredytowego) na
przestrzeni 2025 roku wzrosły niemal dwukrotnie do
poziomu 300 mln zł.
Pozycja lidera na stołecznym rynku oraz udana
geograficzna dywersyfikacja działalności, poprzez
rozwój w pozostałych głównych aglomeracjach Polski,
pozwoliły Spółce zwiększyć wynik netto o 38,6% r/r do
poziomu 581 mln zł w 2025 roku. Rentowność netto
Spółki w tym okresie odnotowała bardzo wysoki poziom
równy 36,1%.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
38
2.2 SYTUACJA MAJĄTKOWA SPÓŁKI I GRUPY
Sytuacja majątkowa Spółki i jej Grupy w 2025 roku była
bardzo dobra i niezmiennie pozytywnie wyróżniała ją na
tle sektora. Suma bilansowa Grupy wzrosła na przestrzeni
minionego roku o 13% tj. do poziomu 5 981 mln zł, wobec
5 289 mln zł na dzień 31 grudnia 2024 roku.
AKTYWA
W strukturze aktywów Grupy, podobnie jak
w poprzednich latach, dominowały aktywa obrotowe,
o wartości 5 729 mln zł według stanu na dzień 31 grudnia
2025 roku. Udział aktywów trwałych wyniósł zaledwie 4%
sumy bilansowej. Stan gotówki rozumianej jako środki
pieniężne i ich ekwiwalenty powiększone o środki na
otwartych rachunkach powierniczych utrzymywał się na
bardzo wysokim poziomie 522 mln zł, gwarantując Grupie
elastyczność w reagowaniu na zmiany w otoczeniu
rynkowym.
Wartość środków na mieszkaniowych rachunkach
powierniczych spółek z Grupy była relatywnie wysoka i na
dzień 31 grudnia 2025 roku wyniosła 253 mln zł wobec 217
mln zł rok wcześniej. Wysoki poziom tych środków wynika
z bardzo restrykcyjnych wymagań dotyczących momentu
zwalniania tych środków z rachunków powierniczych na
rachunek bieżący dewelopera, a wzrost odnotowany w
2025 roku jest w głównej mierze wynikiem zwiększonego
wolumenu sprzedaży. Jednakże ciągle niewielki udział
tych środków w relacji do wartości sprzedaży
zafakturowanej ujętej w pozycji pasywów „przychody
przyszłych okresów” (ok. 12% na koniec 2025 i 2024 roku),
świadczy zarówno o dużej sprawności operacyjnej spółek
z Grupy jak i o terminowej realizacji budów, gdyż
uwalnianie środków z otwartych deweloperskich
rachunków powierniczych następuje proporcjonalnie
do zaawansowania budowy, po osiągnięciu określonych
etapów jej realizacji.
Niezmiennie, kluczową pozycją w aktywach Grupy są
zapasy, których udział w sumie bilansowej wynosił 85%, a
ich wartość na przestrzeni 2025 roku wzrosła o 18% do
poziomu 5 087 mln zł. Na tę pozycję bilansu składają się
przede wszystkim projekty w budowie i grunty
inwestycyjne zakupione pod przyszłe projekty o łącznej
wartości 4 421 mln zł.
PASYWA
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. zakończyła
2025 rok z kapitałami własnymi na poziomie 1 988 mln zł,
tj. o 17% wyższymi niż na dzień 31 grudnia 2024 roku. Na
zmianę stanu kapitałów własnych w przeważającym
stopniu miał wpływ odniesiony zysk netto w kwocie 654
mln zł, jak również dokonana w 2025 roku wypłata
pozostałej części dywidendy z zysku za 2024 rok w kwocie
181 mln zł oraz wypłaconej w grudniu 2025 roku
dywidendy zaliczkowej z zysku za rok 2025 w kwocie 181
mln zł.
STRUKTURA BILANSU GRUPY NA 31 GRUDNIA 2025 R.
A. TRWAŁE
INNE
ZAPASY
GOTÓWKA
KAPITAŁY WŁASNE
KAPITAŁY
WŁASNE
ZOBOW.
DŁUGOTERM.
OBLIGACJE
INNE
ZOBOWIĄZANIA
KRÓTKOTERMINOWE
DOSTAWY
I INNE
OBLIG. I KREDYTY
LEASING
PRZYCHODY
PRZYSZŁYCH
OKRESÓW
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
2 200
2 400
2 600
2 800
3 000
3 200
3 400
3 600
3 800
4 000
4 200
4 400
4 600
4 800
5 000
5 200
5 400
5 600
5 800
6 000
AKTYWA PASYWA PASYWA
mln PLN
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
39
Łączna wartość zobowiązań Grupy na koniec 2025 roku
wyniosła 3 993 mln zł, z czego 2 047 mln zł przypadało na
przychody przyszłych okresów, zakwalifikowane jako
zobowiązania krótkoterminowe.
Podobnie jak w latach poprzednich, struktura zobowiązań
Grupy była bardzo komfortowa. Według stanu na dzień
31 grudnia 2025 roku, na krótkoterminowe zobowiązania
odsetkowe Grupy składały się obligacje o wartości
110 mln zł oraz kredyty o wartości 10 mln zł. Pozostałe
zadłużenie odsetkowe Grupy o wartości 578 mln zł, miało
charakter długoterminowy i składało się na nie zadłużenie
z tytułu wyemitowanych obligacji o wartości 535 mln zł
oraz kredytów o wartości 43 mln zł o rozłożonych w czasie
terminach zapadalności, sięgających 2030 roku. Łączna
wartość zadłużenia odsetkowego Grupy na koniec
ubiegłego roku wynosiła 698 mln zł. Szczególną uwagę
należy zwrócić na fakt posiadania dostępnych w Grupie
środków finansowych na rekordowo wysokim poziomie
ponad 1,2 mld zł, tj. 522 mln zł gotówki oraz 717 mln zł
niewykorzystanych lini kredytowych.
Dominującą pozycją w strukturze zobowiązań Grupy na
dzień 31 grudnia 2025 roku były krótkoterminowe
zobowiązania z tytułu przychodów przyszłych okresów.
Mimo rekordowych przychodów ze sprzedaży
rozpoznanych w skonsolidowanym rachunku zysków
i strat Grupy za 2025 rok, wartość przychodów przyszłych
okresów na koniec 2025 roku zwiększyła się o 173 mln zł
w porównaniu z końcem roku poprzedniego. Stan ten
potwierdza efektywne wykorzystanie koniunktury
rynkowej przez spółki Grupy, które niezmiennie realizują
politykę maksymalizacji marży ze sprzedaży, a tym samym
zysków.
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
Biorąc pod uwagę specyfikę branży deweloperskiej,
charakteryzującej się wyjątkowo długim cyklem
produkcyjnym oraz obostrzenia w zakresie finansowania
działalności spółek z tego sektora, na szczególną uwagę
zasługuje zapewnienie przez Zarząd Spółki bardzo
komfortowej sytuacji finansowej i płynnościowej całej
Grupy. Stan ten jest efektem szeregu długofalowych
decyzji i działań podjętych przez Zarząd Spółki. Wysoki
poziom wskaźników jest w dużej mierze rezultatem
odpowiedniej struktury finansowania, czyli przede
wszystkim średnio i długoterminowego, zamiast
krótkoterminowego. Do wspomnianych działań i decyzji
należy również sposób prowadzenia i finansowania
realizowanych inwestycji, w tym decyzje
dotyczące momentu rozpoczęcia poszczególnych osiedli
oraz struktury oferowanego do sprzedaży asortymentu,
odpowiadającego oczekiwaniom rynku, a także strategia
zakupu nowych nieruchomości. Sytuacja płynnościowa,
zwłaszcza w kontekście ciągłego wzrostu działalności
Grupy i zaangażowania środków finansowych w coraz
WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO BILANSU
GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
(tys. zł)
31.12.2025
Udział
w sumie
bilansowej
31.12.2024
Zmiana r/r
Aktywa trwałe razem
252 740
4%
207 508
22%
Aktywa obrotowe
Zapasy
5 087 117
85%
4 301 204
18%
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
101 349
2%
109 740
(8) %
Pozostałe aktywa obrotowe i pożyczki udzielone
8 080
<1%
28 978
(72) %
Należności z tytułu podatku dochodowego
3 815
<1%
50 118
(92) %
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
oraz krótkoterminowe aktywa finansowe
528 241
9%
590 970
(11) %
Aktywa obrotowe razem
5 728 602
96%
5 081 010
13%
AKTYWA RAZEM
5 981 342
100%
5 288 518
13%
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
25 798
<1%
25 798
0%
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
276 458
5%
276 458
0%
Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz niepodzielony wynik
finansowy
1 686 022
28%
1 399 406
20%
Kapitał własny razem
1 988 278
33%
1 701 662
17%
Udziały mniejszości
127
<1%
174
(27) %
KAPITAŁ WŁASNY RAZEM
1 988 405
33%
1 701 836
17%
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe razem
854 643
14%
766 357
12%
Zobowiązania krótkoterminowe razem
3 138 294
52%
2 820 325
11%
Zobowiązania razem
3 992 937
67%
3 586 682
11%
Kapitał własny i zobowiązania razem
5 981 342
100%
5 288 518
13%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
40
większą ilość projektów deweloperskich, jest w ocenie
Zarządu Spółki nadal bardzo dobra.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. w dalszym
ciągu utrzymywała bardzo wysoką płynność. Wskaźnik
bieżący płynności na koniec 2025 roku był bardzo wysoki
i wynosił 5,25.
Zarówno szybki jak i natychmiastowy wskaźnik płynności
uległy obniżeniu, głównie za sprawą istotnego
zmniejszenia należności z tytułu podatku CIT przy
jednoczesnym wzroście zobowiązań z tego tytułu, a także
nieco mniejszemu poziomowi utrzymywanych przez
Grupę środków pieniężnych. Obydwa te czynniki, będące
wynikiem racjonalnej gospodarki zasobami Grupy należy
uznać za zmiany pozytywne, a wskaźniki płynności za
utrzymane na satysfakcjonującym i bezpiecznym
poziomie potwierdzającym dobrą płynność Grupy.
Ta korzystna sytuacja płynnościowa w połączeniu z
rekordowo wysokim dostępnym finansowaniem
zewnętrznym w postaci posiadanych, niewykorzystanych
linii kredytowych oraz środków pieniężnych (1,2 mld zł),
w warunkach niezbyt stabilnego otoczenia rynkowego
stanowi kluczową przewagę konkurencyjną, zarówno w
oczach klientów, Kontrahentów, inwestorów i instytucji
finansowych.
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
Dzięki właściwej polityce operacyjnej (odpowiednie
rozpoczynanie i tempo prowadzonych inwestycji, a także
kontrolowane zakupy nowych nieruchomości) i finan-
sowej (struktura i źródła finansowania), wartości
prezentowanych wskaźników zadłużenia są ciągle na
bezpiecznym poziomie dla prowadzonej działalności, jak
również potwierdzają wiarygodność kredytową Grupy na
rynku finansowym.
Wskaźniki zadłużenia na koniec 2025 roku, miały wartości
bardzo zbliżone do stanu na koniec 2024 roku.
Odzwierciedlają one niezmienne i konserwatywne
podejście Zarządu Spółki do finansowania prowadzonej
działalności. Spośród analizowanych wskaźników
zadłużenia Grupy największa zmiana miała miejsce
w przypadku wskaźnika zadłużenia odsetkowego netto,
który uległ zmianie z wyjątkowo niskiego, rzadko
spotykanego poziomu 1,9% do ciągle niskiego,
komfortowego poziomu 8,8%. Na strukturę zadłużenia
Grupy wpływ miały przede wszystkim wyemitowane
obligacje o łącznej wartości 645 mln zł, w tym emisja z
maja 2025 roku pięcioletnich obligacji o wartości 135 mln
zł. Kolejna nieznaczna zmiana dotyczyła wskaźnika
zadłużenia kapitału własnego, który spadł z poziomu
210,8% do 200,8% w roku 2025.
Wszystkie wskaźniki zadłużenia Grupy można uznać za
bezpieczne i stabilne. Pozwoliło to w efekcie, na podjęcie
decyzji o wypłacie, po raz trzeci w historii Spółki,
zaliczkowej dywidendy na poczet zysku za rok bieżący,
przy zachowanej polityce finansowej Zarządu, dla którgo
zrównoważone proporcje zadłużenia (w tym zadłużenia
odsetkowego), aktywów netto, aktywów obrotowych
oraz bezpiecznych wskaźników płynności są priorytetem
w tym obszarze.
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE
W 2025 roku Grupa Kapitałowa Dom Development S.A.
wygenerowała 213 mln zł przepływów pieniężnych
netto z działalności operacyjnej mimo zachowania
stabilnego wzrostu nakładów na realizowane i przyszłe
inwestycje deweloperskie, dostosowane do aktualnej i
prognozowanej sytuacji rynkowej. W ocenie Zarządu
Spółki jest to wynik bardzo dobry, świadczący o
zdrowym i dojrzałym modelu biznesowym Grupy.
Zmniejszenie tej pozycji przepływów, w porównaniu do
2024 roku, wynika w głównej mierze ze zwiększonych
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI GRUPY
FORMUŁA
31.12.2025
31.12.2024
Bieżący (current ratio)
aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*)
5,25
5,37
Szybki (quick ratio)
(aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*)
0,59
0,82
Natychmiastowy (cash ratio)
środki pieniężne/ zobowiązania krótkoterminowe*)
0,25
0,38
*) Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA GRUPY
FORMUŁA
31.12.2025
31.12.2024
Pokrycia majątku kapitałami własnymi
kapitał własny / aktywa ogółem
33,2%
32,2%
Zadłużenia kapitału własnego
zobowiązania ogółem / kapitał własny
200,8%
210,8%
Ogólnego zadłużenia
zobowiązania ogółem / aktywa ogółem
66,8%
67,8%
Zadłużenia odsetkowego
zobowiązania odsetkowe / kapitały własne
35,1%
35,8%
Zadłużenia odsetkowego netto
(zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*
)
/ kapitały własne
8,8%
1,9%
*) Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
41
nakładów na prowadzone projekty deweloperskie, a
także na nabycia gruntów, w tym nabycie spółki
(obecnie działającej pod nazwą Dom Development
Myśliborska Sp. z o.o.) sklasyfikowanej jako nabycie
aktywów – czyli w tym przypadku gruntów. Całkowity
wydatek z tego tytułu wyniósł 114 mln zł. Cena gruntów
w porównaniu do innych kosztów ciągle się zwiększa, a
wzrost tych wydatków można zaobserwować również w
zmianie stanu zapasów, których wartość bilansowa
wzrosła w 2025 roku o 778 mln zł. Stanowi to efekt
wzrostu działalności Grupy, której ilość sprzedaży w
minionym roku wzrosła o 4% r/r. Z drugiej strony
wypływ gotówki związany z prowadzonymi projektami
deweloperskimi jest równoważony poprzez wysokie
wpływy od klientów, pozyskiwane dzięki planowej i
terminowej realizacji projektów deweloperskich. Było to
możliwe dzięki rekordowej ilości sprzedanych lokali w
2025 roku. Należy ponadto zauważyć, że w 2025 roku
saldo bilansowe przychodów przyszłych okresów i
rozliczeń międzyokresowych wzrosło o 160 mln zł.
Na poziomie działalności inwestycyjnej w 2025 roku
Grupa odnotowała wypływ gotówki netto w wysokości
28 mln zł, co było związane głównie z nakładami na
wartości niematerialne (głównie software) i rzeczowe
aktywa trwałe. W 2025 roku Grupa wykazała znaczny
wypływ netto środków pieniężnych z działalności
finansowej w kwocie 277 mln zł, wynikający przede
wszystkim z wypłaty pozostałej części dywidendy z zysku
za 2024 rok oraz dywidendy zaliczkowej za 2025 rok
w łącznej kwocie 363 mln zł. Jednocześnie zwiększone
zostało zadłużenie z tytułu obligacji o 35 mln zł i z tytułu
kredytów o 53 mln zł.
Łącznie, w 2025 roku stan skonsolidowanych środków
pieniężnych Grupy zmniejszył się o 92 mln zł do poziomu
269 mln zł.
2.2.1 SYTUACJA MAJĄTKOWA SPÓŁKI
WYBRANE DANE Z BILANSU DOM
DEVELOPMENT S.A. (tys. zł)
31.12.2025
Udział
w sumie bilansowej
31.12.2024
Zmiana r/r
Inwestycje w jednostkach zależnych,
stowarzyszonych i wspólnym
przedsięwzięciu
466 594
12%
449 328
4%
Pożyczki udzielone długoterminowe
580 296
15%
154 500
276%
Inne aktywa trwałe
87 058
2%
56 153
55%
Aktywa trwałe razem
1 133 948
29%
659 981
72%
Aktywa obrotowe
Zapasy
2 446 584
63%
2 124 970
15%
Należności z tytułu dostaw i usług i
pozostałe należności
52 702
1%
56 472
(7) %
Należności z tytułu podatku
dochodowego
-
0%
48 425
n/d
Pozostałe aktywa obrotowe
10 179
<1%
22 525
(55) %
Pożyczki udzielone
-
0%
360 750
n/d
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
oraz krótkoterminowe aktywa finansowe
216 670
6%
272 189
(20) %
Aktywa obrotowe razem
2 726 135
71%
2 885 331
(6) %
AKTYWA RAZEM
3 860 083
100%
3 545 312
9%
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
25 798
1%
25 798
0%
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich
wartości nominalnej
276 458
7%
276 458
0%
Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz
niepodzielony wynik finansowy
1 381 311
36%
1 168 068
18%
KAPITAŁ WŁASNY RAZEM
1 683 567
44%
1 470 324
15%
394
204
268
378
213
2021 2022 2023 2024 2025
PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
42
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe razem
610 311
16%
580 095
5%
Zobowiązania krótkoterminowe razem
1 566 205
41%
1 494 893
5%
Zobowiązania razem
2 176 516
56%
2 074 988
5%
Kapitał własny i zobowiązania razem
3 860 083
100%
3 545 312
9%
Suma bilansowa Spółki wzrosła na przestrzeni 2025 roku o
9% do wartości 3 860 mln zł. Większość aktywów Spółki
stanowiły zapasy, których wartość na koniec 2025 roku
wyniosła 2 447 mln zł i kształtowała się na poziomie 15%
wyższym w stosunku do roku porównawczego. Pożyczki
(udzielone wyłącznie do spółek zależnych) w roku 2025
zwiększyły się o 13% i wyniosły 580 mln zł.
Struktura pasywów Spółki pozostała na zbliżonym
poziomie w porównaniu do stanu na koniec 2024 roku.
Kapitały własne, stanowiące 44% sumy bilansowej,
pomimo wypłaty pozostałej części dywidendy za rok 2024
(w kwocie 181 mln zł) oraz dywidendy zaliczkowej za rok
2025 (w kwocie 181 mln zł) na dzień 31 grudnia 2025
wzrosły do poziomu 1 684 mln zł. Zobowiązania
długoterminowe Spółki oscylowały na poziomie 610 mln
zł i w stosunku do poprzedniego roku wzrosły o 5%. W ich
skład wchodziły przede wszystkim wyemitowane przez
Spółkę obligacje o wartości 535 mln zł. Zobowiązania
krótkoterminowe były na poziomie zbliżonym do 2024
roku i wyniosły 1 566 mln zł. Suma wyemitowanych przez
Spółkę obligacji na koniec 2025 roku wzrosła w
porównaniu z końcem roku poprzedniego o 35 mln zł.
Korzystna struktura bilansu Spółki znajduje odzwier-
ciedlenie w zaprezentowanych poniżej wartościach
wskaźników płynności i zadłużenia.
Wszystkie prezentowane powyżej wskaźniki zadłużenia
oraz bieżący wskaźnik płynności utrzymują się na dobrym,
bezpiecznym poziomie, nadzorowanym i zarządzanym
przez kierownictwo Spółki.
Zarówno szybki wskaźnik płynności oraz natychmiastowy
wskaźnik płynności istotnie zmniejszyły swoją wartość,
głównie za sprawą należności z tytułu udzielonych
pożyczek (do spółek zależnych), dla których umowy
zostały przedłużone i na koniec 2025 roku mają one
charakter długoterminowy. Dodatkowo, w miejsce
należności z tytułu podatku CIT wykazanych na koniec
2024 roku, Spółka wykazała zobowiązania z tego tytułu na
koniec 2025 roku a także zmniejszeniu uległ poziom
utrzymywanych przez Spółkę środków pieniężnych.
Wszystkie te czynniki, będące efektem racjonalnego i
planowanego zarządzania zasobami Spółki, należy uznać
za zmiany pozytywne, a wskaźniki płynności - za
utrzymane na satysfakcjonującym i bezpiecznym
poziomie, co potwierdza dobrą kondycję płynnościową
Grupy. Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2025
roku posiada dostępne, niewykorzystane linie kredytowe
w wysokości 717 mln zł w pięciu największych bankach w
Polsce.
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI SPÓŁKI
FORMUŁA
31.12.2025
31.12.2024
Bieżący (current ratio)
aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*)
4,13
4,55
Szybki (quick ratio)
(aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*)
0,42
1,20
Natychmiastowy (cash ratio)
środki pieniężne/ zobowiązania krótkoterminowe*)
0,10
0,20
*) Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA SPÓŁKI
FORMUŁA
31.12.2025
31.12.2024
Pokrycia majątku kapitałami własnymi
kapitał własny / aktywa ogółem
43,6%
41,5%
Zadłużenia kapitału własnego
zobowiązania ogółem / kapitał własny
129,3%
141,1%
Ogólnego zadłużenia
zobowiązania ogółem / aktywa ogółem
56,4%
58,5%
Zadłużenia odsetkowego
zobowiązania odsetkowe / kapitały własne
38,9%
41,5%
Zadłużenia odsetkowego netto
(zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*
)
/ kapitały własne
26,4%
23,9%
*) Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
43
2.3 OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI I MOŻLIWOŚCI
REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH W SPÓŁCE I GRUPIE
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. posiada pełną
zdolność do finansowania realizowanych obecnie
projektów inwestycyjnych. Spółki z Grupy, realizując
projekty deweloperskie, zamierzają finansować je przy
wykorzystaniu środków pochodzących z kapitałów
własnych, emisji dłużnych papierów wartościowych przez
Spółkę Dom Development S.A., kredytów bankowych, a
także z wpłat klientów na poczet zakupionych lokali.
Zarząd Spółki kieruje swoje działania ku temu, aby
struktura zapadalności emitowanych dłużnych papierów
wartościowych i kredytów bankowych była dostosowana
przede wszystkim do cyklu długości realizacji projektów
deweloperskich, ze szczególnym uwzględnieniem
sukcesywnie uzupełnianego banku ziemi pod przyszłe
projekty deweloperskie Grupy.
Zdolność Grupy do realizacji zamierzeń inwestycyjnych
potwierdziła się w 2025 roku. Zarząd Spółki zdołał
pogodzić wypłatę zaliczkowej dywidendy w kwocie
181 mln zł z utrzymaniem wysokiego stanu gotówki
i niewielkim zadłużeniem odsetkowym netto. Na dzień 31
grudnia 2025 roku Dom Development S.A. (i jej Grupa)
posiada znaczne zasoby finansowe oraz cieszy się bardzo
dobrą opinią wśród banków i obligatariuszy, co przekłada
się na wysoką dostępność atrakcyjnego finansowania
zewnętrznego zarówno w postaci długoterminowych
obligacji oraz kredytów.
Zarząd Spółki wywiązał się z wcześniejszych deklaracji,
dotyczących zwiększenia dywersyfikacji rynkowej
działalności Grupy, zakładającej dalszą ekspansję na rynek
krakowski, utrzymanie skali działalności w Warszawie oraz
dynamiczny rozwój pozostałych spółek zależnych,
operujących w Trójmieście i we Wrocławiu. W
nadchodzącym roku Zarząd Spółki zamierza kontynuować
tę strategię i należy spodziewać się dalszego zwiększania
udziału podmiotów zależnych w sprzedaży Grupy.
Kluczowym dla osiągnięcia tych zamierzeń jest efektywne
pozyskiwanie nowych gruntów do banku ziemi, który w
2025 roku osiągnął poziom blisko 19 tysięcy lokali, co
umożliwia około 4-letnią sprzedaż.
W 2025 roku Spółka zakończyła ostatni etap rozpoczętej
dwa lata wcześniej budowy osiedla mieszkaniowego (397
lokali) dla profesjonalnego inwestora instytucjonalnego z
segmentu PRS (Private Rental Sector – najem
instytucjonalny). Budowa realizowana była na gruncie,
który Spółka sprzedała temu inwestorowi w 2022 roku. W
2024 roku zostało przekazanych tam 300 lokali a pozostałe
97 lokali przekazanych zostało na początku 2025 roku.
W 2025 roku, wraz ze wzrostem działalności operacyjnej
Grupy, rosła również skala działalności spółek
wykonawczych wchodzących w skład Grupy Dom
Construction Sp. z o.o. i Euro Styl Construction Sp. z o.o.
Zarząd Spółki oczekuje, że w kolejnych latach własne
generalne wykonawstwo pozostanie dominującym
sposobem realizacji inwestycji Grupy, nie wyklucza jednak
korzystania także z zewnętrznych, generalnych
wykonawców na rynkach lokalnych, o ile ich oferta będzie
konkurencyjna.
W ocenie Zarządu Spółki, Grupa Kapitałowa Dom
Development S.A. ma wszelkie zasoby i możliwości dla
realizacji swoich zamierzeń inwestycyjnych, które
formułowane są w oparciu o wieloletnie doświadczenie
Spółki i Grupy.
2.4 INFORMACJE O KREDYTACH I OBLIGACJACH ORAZ POZOSTAŁYCH
ZOBOWIĄZANIACH
2.4.1 ZACIĄGNIĘTE I WYPOWIEDZIANE UMOWY DOTYCZĄCE KREDYTÓW
W dniu 20 lutego 2025 roku, pomiędzy ING Bankiem
Śląskim S.A. i Dom Development S.A., został zawarty aneks
do umowy o kredyt złotowy w rachunku bankowym z dnia
15 listopada 2023 roku. W wyniku podpisanego aneksu,
zwiększeniu uległa wysokość kwoty limitu kredytowego,
która obecnie wynosi 75 mln zł., a okres dostępności
limitu kredytowego został wydłużony do 14 listopada
2027 roku.
25 czerwca 2025 roku pomiędzy PKO Bank Polski S.A. oraz
Dom Development S.A. i Euro Styl S.A. został zawarty
aneks do umowy limitu kredytowego wielocelowego z
dnia 27 lipca 2015 roku, z późniejszymi zmianami. Na
podstawie tego aneksu, okres dostępności limitu
kredytowego został wydłużony do 26 lutego 2029 roku
oraz zwiększeniu uległa kwota limitu kredytowego, która
obecnie wynosi 300 mln zł. Na podstawie ww. umowy z
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
44
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
bankiem, Dom Development S.A. może korzystać z kwoty
limitu kredytowego do wysokości 300 mln zł, Euro Styl S.A.
może korzystać z części tego limitu kredytowego do
wysokości 50 mln zł.
W dniu 27 czerwca 2025 roku pomiędzy mBank S.A., Dom
Development S.A., Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
i Euro Styl S.A. został zawarty aneks do umowy ramowej
„Umbrella Wieloproduktowa”. W wyniku podpisanego
aneksu, okres dostępności limitu kredytowego został
wydłużony do 29 stycznia 2029 roku oraz zwiększeniu
uległa kwota limitu kredytowego, która obecnie wynosi
250 mln zł. Aktualnie na podstawie ww. umowy z
bankiem, Dom Development S.A. może korzystać z kwoty
limitu kredytowego do wysokości 250 mln zł, Dom
Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części
tego limitu kredytowego do wysokości 60 mln zł, Euro Styl
S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do
wysokości 100 mln zł.
W dniu 28 listopada 2025 roku oraz w dniu 23 grudnia
2025 roku, pomiędzy VeloBank S.A. i Dom Development
S.A, zostały zawarte aneksy do umowy o kredyt obrotowy
odnawialny z dnia 21 grudnia 2023 roku. W wyniku
podpisanych aneksów, okres dostępności limitu
kredytowego został wydłużony odpowiednio do 30
grudnia 2025 roku i 30 stycznia 2026 roku.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa zaciągnęła kredyty
w łącznej wysokości 53 mln zł. Saldo nie wykorzystanych,
dostępnych lini kredytowych na dzień 31 grudnia 2025
roku wynosiło 717 mln zł.
Szczegółowe informacje dotyczące kredytów
zaprezentowane są w nocie 7.18 Skonsolidowanego
Sprawozdania Finansowego Grupy za rok 2025.
2.4.2 OBLIGACJE
Spółka posiada dwie umowy dotyczące emisji obligacji.
Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. oraz Trigon
Investment Banking Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K.
Na podstawie tej umowy Dom Development S.A. może
emitować obligacje o łącznej wartości nieprzekraczającej
400 milionów PLN rozumianej jako wartość nominalna
wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji.
Limit Programu ma charakter odnawialny. Zgodnie z
umową obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w
ramach różnych serii do dnia 17 listopada 2027 r.
Umowa z mBank S.A.
Na podstawie umowy, zawartej 14 kwietnia 2025 roku,
Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej
wartości nieprzekraczającej 400 milionów zł, rozumianej
jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i
niewykupionych obligacji. Zgodnie z umową, obligacje
mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych
serii, w czasie nieokreślonym od dnia podpisania Umowy
Emisyjnej. Limit Programu ma charakter odnawialny.
• Przedterminowy wykup obligacji w celu
umorzenia
W dniu 12 maja 2025 roku Dom Development S.A.
dokonała przedterminowego wykupu w celu umorzenia
663 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii
DOMDET4250925 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i
terminie wykupu przypadającym na 25 września 2025
roku. Łączna wartość nominalna wykupionych obligacji to
663 tys. zł. Cena odkupu jednej obligacji wyniosła 669,58
zł. Łączna cena wykupu ww. obligacji wyniosła 670 tys. zł.
• Emisja obligacji
W dniu 16 maja 2025 roku Spółka wyemitowała 135 000
sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii
DOMDEM1160530 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i
łącznej wartości nominalnej 135 mln zł z datą wykupu
przypadającą na dzień 16 maja 2030 roku. Wartość
emisyjna odpowiada wartości nominalnej obligacji.
Oprocentowanie obligacji serii DOMDEM1160530
ustalone zostało w oparciu o stopę bazową WIBOR 6M
powiększoną o marżę w wysokości 1,40%. Odsetki od
obligacji wypłacane będą w okresach półrocznych. Cel
emisji nie został określony, zaś wpływy z emisji zostały
przeznaczone na bieżącą działalność Spółki.
• Wykup obligacji w terminie
W dniu 25 września 2025 roku Spółka dokonała,
przypadającego na tę datę, wykupu 99 337 obligacji na
okaziciela serii DOMDET4250925 o wartości nominalnej
1.000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 99 337 tys. zł.
Na dzień 31.12.2025 Spółka prezentuje wartość
wyemitowanych obligacji jako część długoterminową w
wysokości 535 mln zł oraz część krótkoterminową w
wysokości 110 mln zł.
Szczegółowe informacje dotyczące zakończenia
dotychczasowego programu emisji obligacji oraz
ustanowienia nowego programu emisji obligacji a także
wyemitowanych, umorzonych i wykupionych przez spółki
wchodzące w skład Grupy obligacji zaprezentowane są
w nocie 7.19 Skonsolidowanego Sprawozdania
Finansowego Grupy za rok 2025.
2.4.3 ZACIĄGNIĘTE I WYPOWIEDZIANE UMOWY DOTYCZĄCE POŻYCZEK
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
45
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
W 2025 roku spółki wchodzące w skład Grupy nie
zaciągały ani nie wypowiedziały umów pożyczek
z podmiotami spoza Grupy.
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Spółka nie posiadała żadnych
zaciągniętych pożyczek. W 2025 roku Spółka nie zaciągała
i nie spłacała żadnych pożyczek.
2.4.4 UDZIELONE POŻYCZKI
Informacja o pożyczkach udzielonych w 2025 roku przez
spółki wchodzące w skład Grupy została zaprezentowana
w tabeli powyżej.
2.4.5 UDZIELONE I OTRZYMANE PORĘCZENIA
Informacja o poręczeniach udzielonych i otrzymanych w
2025 roku przez spółki wchodzące w skład Grupy została
zaprezentowana w tabeli powyżej.
2.4.6 UDZIELONE I OTRZYMANE GWARANCJE
POŻYCZKI UDZIELONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY W 2025 ROKU
PODMIOT OTRZYMUJĄCY
DATA ZAWARCIA
UMOWY
TERMIN SPŁATY
KWOTA POŻYCZKI
WEDŁUG UMOWY
(tys. zł)
OPROCENTOWANIE
POŻYCZKI UDZIELONE PRZEZ DOM DEVELOPMENT S.A.
Dom Development Myśliborska Sp. z o.o.
(dawniej GH DEVELOPMENT 9 Sp. z o.o.) *
09.04.2025
31.12.2030
100 000
WIBOR 12M + 2%
POŻYCZKI UDZIELONE PRZEZ EURO STYL S.A.
Euro Styl Montownia Sp. z o.o.
22.01.2025
30.11.2026
300
WIBOR 6M+2,3%
Euro Styl Montownia Sp. z o.o.
24.01.2025
30.11.2026
300
WIBOR 6M+2,3%
Euro Styl Montownia Sp. z o.o.
11.02.2025
30.11.2026
300
WIBOR 6M+2,3%
Euro Styl Montownia Sp. z o.o.
15.04.2025
30.11.2026
700
WIBOR 6M+2,3%
GGI Dolne Miasto Sp. z .o.o.
29.09.2025
30.11.2030
1 800
WIBOR 6M+2,3%
GGI Dolne Miasto Sp. z .o.o.
19.12.2025
28.02.2027
6 500
WIBOR 6M+2,3%
Doki V Sp. z o.o.
25.02.2025
31.12.2029
1 800
WIBOR 6M+2,5%
Bysewska Sp. z o.o.
04.04.2025
04.04.2030
2 000
WIBOR 6M+2,5%
* Dom Development S.A. wstąpiła w miejsce GH INTERNATIONAL INVESTMENTS 2 NV na mocy umowy subrogacji z dnia 15 grudnia 2025 r. jako pożyczkodawca.
PORĘCZENIA OTRZYMANE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY W 2025 ROKU
PODMIOT OTRZYMUJĄCY
KWOTA PORĘCZENIA
(tys. zł)
EURO STYL S.A.
13 150
PORĘCZENIA UDZIELONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY W 2025 ROKU Z TYT. UMÓW HANDLOWYCH
PODMIOT UDZIELAJĄCY
KWOTA PORĘCZENIA
(tys. zł)
DOM DEVELOPMENT KRAKÓW SP. Z O.O.
5 289
EURO STYL S.A.
54 940
GWARANCJE UDZIELONE W 2025 ROKU NA ZLECENIE SPÓŁEK Z GRUPY Z TYT. UMÓW HANDLOWYCH
PODMIOT UDZIELAJĄCY
RODZAJ GWARANCJI
KWOTA
GWARANTOWANA
(tys. zł)
Dom Development S.A.
Bankowa
10 256
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
Bankowa
480
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
46
2.4.7 ISTOTNE POZYCJE POZABILANSOWE
Spółka oraz jej podmioty zależne wchodzące w skład
Grupy nie posiadały istotnych pozycji pozabilansowych.
2.5 WYKORZYSTANIE WPŁYWÓW Z EMISJI PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH
W 2025 roku Spółka nie wyemitowała żadnych akcji
zwykłych na okaziciela.
W 2025 roku Spółka wyemitowała nowe obligacje na
kwotę 135 mln zł.
Informacje na temat tej emisji zawarte są w nocie 2.4.2.
niniejszego sprawozdania. Środki z emisji obligacji
posłużyły finansowaniu bieżącej działalności Spółki.
2.6 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
Wszystkie transakcje zawarte przez Spółki wchodzące
w skład Grupy (lub jednostki od nich zależne)
z podmiotami powiązanymi zawarte były na warunkach
rynkowych.
Opis transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawiony
został w nocie 7.43 Skonsolidowanego Sprawozdania
Finansowego Grupy za rok obrotowy zakończony
31 grudnia 2025 roku.
2.7 UMOWY ZNACZĄCE DLA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ GRUPY
W roku obrotowym 2025 spółki wchodzące w skład Grupy
nie zawarły żadnych znaczących umów z podmiotami
spoza Grupy.
GWARANCJE OTRZYMANE W 2025 ROKU PRZEZ SPÓŁKI WCHODZĄCE W SKŁAD GRUPY
PODMIOT OTRZYMUJĄCY
RODZAJ GWARANCJI
KWOTA
GWARANTOWANA
(tys. zł)
Dom Development S.A.
Bankowa
8 058
Dom Construction Sp. z o.o.
Bankowa
10 049
Dom Construction Sp. z o.o.
Ubezpieczeniowa
116
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
47
2.8 UMOWY WSPÓŁPRACY LUB KOOPERACJI
W roku obrotowym 2025 spółki wchodzące w skład
Grupy nie zawarły żadnych znaczących umów o
współpracy lub kooperacji. W Grupie funkcjonują
dwie, opisane niżej, istotne umowy o współpracy,
na mocy których powstały i funkcjonują dwie spółki,
wspólne przedsięwzięcia, realizowane z partnerami
biznesowymi spoza Grupy.
• BYSEWSKA Sp. z o.o.
W dniu 2 lipca 2024 roku spółka Euro Styl S.A.
podpisała ze spółką Activa JJ Sp. z o.o. umowę
inwestycyjną, dotyczącą zamiaru realizacji
przedsięwzięcia deweloperskiego w postaci
inwestycji mieszkaniowej polegającej na
kompleksowym zagospodarowaniu i zabudowie
kilkudziesięcioma budynkami mieszkalnymi
jednorodzinnymi oraz kilkudziesięcioma budynkami
mieszkalnymi wielorodzinnymi wraz z niezbędną
infrastrukturą. Zakres obejmuje w szczególności
zaprojektowanie, sfinansowanie, budowę i sprzedaż
lokali mieszkalnych w ramach wyżej opisanej
inwestycji (ok. 550 jednostek mieszkalnych). W tym
celu utworzona została spółka Bysewska Sp. z o.o. o
kapitale zakładowym 100 tys. zł, w którym na dzień
31 grudnia 2025 roku każdy ze współwłaścicieli
posiada 50 % udziałów.
• DOKI V Sp. z o.o.
W dniu 12 lipca 2024 roku spółka Euro Styl S.A.
podpisała z Grupą Torus Sp. z o.o. S.K.A.
reprezentowaną przez Torus Sp. z o.o.
(zarejestrowaną w Gdańsku), dotyczącą zamiaru
realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, w
postaci inwestycji mieszkaniowej, polegającej na
kompleksowym zagospodarowaniu i zabudowie
budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi wraz z
niezbędną infrastrukturą oraz inwestycją
towarzyszącą (o ile wystąpi). Zakres projektu
obejmuje w szczególności zaprojektowanie,
sfinansowanie, budowę i sprzedaż lokali
mieszkalnych (oraz usługowych) w ramach wyżej
opisanych nieruchomości (ok. 550 jednostek
mieszkalnych i usługowych).
W tym celu utworzona została spółka DOKI V Sp. z
o.o. o kapitale zakładowym 100 tys. zł, w którym na
dzień 31 grudnia 2025 roku każdy ze
współwłaścicieli posiada 50 % udziałów.
Szczegółowe informacje na temat powyższych
umów zostały szczegółowo opisane z nocie 7.39
Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego
Grupy za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025
roku.
2.9 INWESTYCJE KAPITAŁOWE SPÓŁKI I GRUPY
OKREŚLENIE GŁÓWNYCH INWESTYCJI KRAJOWYCH I ZAGRANICZNYCH, W SZCZEGÓLNOŚCI PAPIERÓW
WARTOŚCIOWYCH, INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH, WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH I PRAWNYCH
ORAZ NIERUCHOMOŚCI, W TYM INWESTYCJI KAPITAŁOWYCH DOKONANYCH POZA GRUPĄ JEDNOSTEK
POWIĄZANYCH ORAZ OPIS METOD ICH FINANSOWANIA
Dom Development S.A. oraz pozostałe spółki
wchodzące w skład Grupy nie prowadzą działalności
inwestycyjnej, która polegałaby na lokowaniu
środków finansowych w instrumenty finansowe,
papiery wartościowe oraz wartości niematerialne
i prawne. Nieruchomości nabywane przez Spółkę
i pozostałe podmioty wchodzące w skład Grupy są
ściśle powiązane z działalnością operacyjną i nie
mają charakteru inwestycji kapitałowych, w związku
z czym prezentowane są w aktywach Spółki i Grupy
jako składnik zapasów, a środki przeznaczone na ich
finansowanie wykazywane są w przepływach
pieniężnych z działalności operacyjnej.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
48
3 SKONSOLIDOWANA SPRAWOZDAWCZOŚĆ
ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
49
3.1 INFORMACJE OGÓLNE
BP-1 OGÓLNA PODSTAWA SPORZĄDZENIA OŚWIADCZEŃ DOTYCZĄCYCH ZRÓWNOWAŻONEGO
ROZWOJU
Prezentowana sprawozdawczość
zrównoważonego rozwoju zawiera dane i wskaźniki
dotyczące Grupy Dom Development S.A., której
jednostką dominującą jest spółka Dom
Development S.A.
Formalną podstawą sporządzenia
niniejszego sprawozdania jest:
− ustawa z dnia 29 września 1994 r. o
rachunkowości (Dz. U. 2024 poz. 1863)
Ustawa transponuje zapisy dyrektywy
Parlamentu Europejskiego i Rady (UE)
2022/2464 z dnia 14 grudnia 2022 r. w
sprawie zmiany rozporządzenia (UE) nr
537/2014, dyrektywy 2004/109/WE,
dyrektywy 2006/43/WE oraz dyrektywy
2013/34/UE w odniesieniu do
sprawozdawczości przedsiębiorstw w
zakresie zrównoważonego rozwoju (dalej:
Dyrektywa CSRD),
− rozporządzenie delegowane Komisji (UE)
2023/2772 z dnia 31 lipca 2023 r.
uzupełniającego dyrektywę Parlamentu
Europejskiego i Rady 2013/34/UE w
odniesieniu do standardów
sprawozdawczości w zakresie
zrównoważonego rozwoju (dalej:
Standardy ESRS),
− rozporządzenie Parlamentu Europejskiego
i Rady (UE) 2020/852 z dnia 18 czerwca
2020 r. w sprawie ustanowienia ram
ułatwiających zrównoważone inwestycje,
zmieniające rozporządzenie (UE)
2019/2088
− rozporządzenie delegowane Komisji (UE)
2025/1416 z dnia 11 lipca 2025 r.
zmieniające rozporządzenie delegowane
(UE) 2023/2772 w odniesieniu do
odroczenia daty rozpoczęcia stosowania
wymogów dotyczących ujawniania
informacji dla niektórych jednostek.
Sprawozdanie zrównoważonego rozwoju zostało
poddane usłudze atestacyjnej, która została
przeprowadzona przez firmę Ernst & Young Audyt
Polska Sp. z o.o., sp.k., zgodnie z Krajowym
Standardem Usług Atestacji Sprawozdawczości
Zrównoważonego Rozwoju 3002PL - Usługa
atestacyjna dająca ograniczoną pewność w zakresie
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju
(„KSUA 3002PL”) oraz odpowiednio z Krajowym
Standardem Usług Atestacyjnych Innych niż Badanie
i Przegląd 3000 (Z) w brzmieniu Międzynarodowego
Standardu Usług Atestacyjnych 3000 (zmienionego)
- Usługi atestacyjne inne niż badania i przeglądy
historycznych informacji finansowych („KSUA 3000
(Z)”) przyjętymi uchwałami Krajowej Radę Biegłych
Rewidentów.
Sprawozdanie ma zastosowanie do
łańcucha wartości na wyższym i niższym szczeblu
(upstream i downstream) Grupy. Łańcuch wartości
obejmuje dostawców, producentów
i podwykonawców Grupy i ich działalność związaną
z dostarczaniem Grupie surowców, materiałów
i usług oraz klientów i użytkowników końcowych
korzystających z produktów dostarczanych przez
Grupę (niższy szczebel łańcucha wartości).
Szczegółowy opis łańcucha wartości znajduje się
w rozdziale SBM-1 niniejszego sprawozdania.
W sprawozdaniu zrównoważonego
rozwoju nie ujawniono informacji poufnych Grupy
związanych z E5-3. W pozostałej części
sprawozdania nie pominięto innych informacji
związanych z własnością intelektualną, know-how
lub wynikami innowacji oraz dotyczących
oczekiwanych wydarzeń lub spraw będących
przedmiotem toczących się negocjacji
Podczas przygotowania raportu nie
korzystano ze zwolnienia z obowiązku ujawniania
informacji dotyczących oczekiwanych wydarzeń lub
spraw będących przedmiotem toczących się
negocjacji.
Wyniki dialogu z interesariuszami
przeprowadzonego podczas analizy podwójnej
istotności zostały przedstawione Zarządowi Spółki
oraz Radzie Nadzorczej.
W przypadku, gdy w Grupie są określone
cele, działania czy mierniki, które nie są
zdefiniowane zgodnie z ESRS zostało to wprost
wskazane. Ponadto, tam, gdzie to konieczne,
została dodana informacja, jakie kroki zostały
podjęte, aby tę zgodność uzyskać w przyszłości.
Informacje, dane oraz wskaźniki i
stwierdzenia zawarte w sprawozdaniu odnoszą się
do Grupy, chyba że wskazano inaczej. Sprawozdanie
obejmuje informacje na temat zrównoważonego
rozwoju dotyczące Grupy za okres od 1 stycznia
2025 roku do 31 grudnia 2025 roku. Zakres
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
50
konsolidacji w niniejszym sprawozdaniu jest taki
sam, jak w przypadku skonsolidowanego
sprawozdania finansowego za rok obrotowy
zakończony 31 grudnia 2025 r. Sprawozdanie na
temat zrównoważonego rozwoju jest sporządzane
w cyklu rocznym.
BP-2 UJAWNIANIE INFORMACJI W ODNIESIENIU DO SZCZEGÓLNYCH OKOLICZNOŚCI
W roku 2025 nie wystąpiły szczególne
okoliczności, które miałyby wpływ na
przygotowanie sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju.
Na potrzeby opisu procesów służących do
identyfikacji i oceny istotnych wpływów, ryzyk i
szans w niniejszym sprawozdaniu przyjęto poniższe
horyzonty czasowe, ustalone przez Grupę:
− Perspektywa krótkoterminowa –
perspektywa biznesowa = 1 rok
− Perspektywa średnioterminowa –
perspektywa modelu biznesowego
(odpowiada długości planowania, realizacji
i sprzedaży inwestycji) = 2-3 lata
− Perspektywa długoterminowa –
perspektywa planowania = 3 – 6 lat
Ze względu na specyfikę branży, dla Grupy
perspektywa czasowa wynosząca powyżej trzech lat
zawsze stanowi perspektywę długoterminową. Jest
to okres wybiegający poza standardowe kroki
realizowane przy danej inwestycji, tj.: jej
planowanie, realizację oraz okres sprzedaży.
Przyjęcie perspektywy 3-letniej nie zwalnia spółek
Grupy z myślenia o takich zagadnieniach jak ryzyka
klimatyczne, cykl życia budynków czy wdrażanie
GOZ, których wystąpienie na przestrzeni dłuższej niż
trzy lata jest dla Grupy oczywiste oraz uwzględniane
przy analizie wpływów, ryzyk i szans Grupy.
Niemniej możliwe i planowane w tym zakresie
działania nadal wdrażane są w okresie do trzech lat
– a zatem wciąż w perspektywie maksymalnie
średnioterminowej.
Grupa nie wskazuje w sprawozdaniu
mierników obejmujących danych
dotyczących łańcucha wartości na wyższym lub
niższym szczeblu oszacowanych z wykorzystaniem
źródeł pośrednich. Większość mierników
wykorzystanych w niniejszym sprawozdaniu zostało
opartych na danych rzeczywistych, które pozyskano
ze źródeł bezpośrednich. W przypadku gdy dostęp
do pełnych danych rzeczywistych był ograniczony,
zastosowano szacunki, które zapewniły
kompletność raportowanych informacji. W tym celu
wykorzystano najlepsze dostępne metody.
Miernikiem oszacowanym na podstawie źródeł
pośrednich jest ilość odpadów komunalnych
przeznaczonych do recyklingu i/lub innych
procesów odzysku. Metodykę wyliczenia tego
wskaźnika wyjaśniono w pkt E5-5 niniejszego
sprawozdania. Grupa nie wskazuje również
mierników ilościowych i kwot, które podlegają
wysokiemu poziomowi niepewności.
Planowanymi działaniami dla poprawy
dokładności w przyszłościowych ujawnieniach jest
dążenie do skutecznego pozyskiwania danych
bezpośrednich od dostawców materiałów i usług
oraz dalsze korzystanie z uznanych baz danych
odniesionych do rejonu geograficznego
prowadzenia działalności biznesowej. Grupa
planuje również kontynuację współpracy z
Kontrahentami w celu pozyskiwania
kompleksowych danych rzeczywistych i
ograniczania stosowania szacunków.
Grupa nie ujawnia w sprawozdaniu
informacji na podstawie innych przepisów lub
ogólnie przyjętych interpretacji i standardów dot.
sprawozdawczości w zakresie zrównoważonego
rozwoju.
Grupa nie zgłasza żadnych istotnych zmian
w sposobie przygotowania lub prezentacji
sprawozdania o zrównoważonym rozwoju. Grupa
zidentyfikowała błędy z poprzedniego okresu (2024
r.) z zakresu:
− zużycia materiałów,
− zużycia wody.
Grupa w 2025 roku pomija dane na
podstawie możliwych wyłączeń wskazywanych w
Rozporządzeniu Delegowanym Komisji Europejskiej
(UE) 2025/1416 z dnia 11 lipca 2025 roku (poniżej).
Wymóg
dotyczący
ujawniania
informacji
Pełna nazwa wymogu
dotyczącego
ujawniania informacji
Data stopniowego wprowadzania lub wejścia w życie
Czy będzie
zastosowa
ne?
ESRS 2
SBM-1
Strategia, model
biznesowy i łańcuch
wartości
Jednostka podaje informacje określone w ESRS 2 SBM-1 pkt 40
lit. b) (podział całkowitych przychodów według znaczących
sektorów ESRS) oraz 40 lit. c) (wykaz dodatkowych znaczących
sektorów ESRS) począwszy od daty rozpoczęcia stosowania
określonej w akcie delegowanym Komisji, który ma zostać przyjęty
NIE
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
51
na podstawie art. 29b ust. 1 akapit trzeci pkt (ii) dyrektywy
2013/34/UE.
ESRS 2
SBM-3
Istotne wpływy, ryzyka
i szanse oraz ich
wzajemne związki ze
strategią i z modelem
biznesowym
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS 2 SBM-3
pkt 48 lit. e) (przewidywane skutki finansowe) w pierwszym roku
sporządzania sprawozdania dotyczącego zrównoważonego
rozwoju. Jednostka może spełnić wymogi określone w ESRS 2 SBM-
3 pkt 48 lit. e), dokonując jedynie ujawnień informacji
jakościowych przez pierwsze trzy lata sporządzania sprawozdania
dotyczącego zrównoważonego rozwoju, jeżeli przygotowanie
ujawnień informacji ilościowych jest niewykonalne.
TAK
ESRS E1
E1-6
Emisje gazów
cieplarnianych
zakresów 1, 2 i 3 brutto
oraz całkowite emisje
gazów cieplarnianych
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym średniej
liczby 750 pracowników w roku obrotowym (w stosownych
przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą pominąć punkty
danych dotyczące emisji dwutlenku węgla zakresu 3 i całkowitych
emisji gazów cieplarnianych w pierwszym roku sporządzania
sprawozdania dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS E1
E1-9
Przewidywane skutki
finansowe wynikające
z istotnych ryzyk
fizycznych i ryzyk
przejścia oraz
potencjalnych szans
związanych z klimatem
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS E1-9
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju. Jednostka może spełnić wymogi ESRS
E1-9, dokonując jedynie ujawnień informacji jakościowych przez
pierwsze trzy lata sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju, jeżeli przygotowanie ujawnień
informacji ilościowych jest niewykonalne.
TAK
ESRS E3
E3-5
Przewidywane skutki
finansowe wynikające
z ryzyk i szans
związanych z wodą
i zasobami morskimi
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS E3-5
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju. Jednostka może spełnić wymogi ESRS
E3-5, dokonując jedynie ujawnień informacji jakościowych przez
pierwsze trzy lata sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS E4
Wszystkie
wymogi
dotyczące
ujawniania
informacji
Wszystkie wymogi
dotyczące ujawniania
informacji
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym średniej
liczby 750 pracowników w roku obrotowym (w stosownych
przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą pominąć
informacje określone w wymogach dotyczących ujawniania
informacji ESRS E4 przez pierwsze dwa lata sporządzania
sprawozdania dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
NIE
ESRS E4
E4-6
Przewidywane skutki
finansowe wynikające
z ryzyk i szans
związanych
z bioróżnorodnością
i ekosystemami
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS E4-6
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
Jednostka może spełnić wymogi ESRS E4-6, dokonując jedynie
ujawnień informacji jakościowych przez pierwsze trzy lata
sporządzania sprawozdania dotyczącego zrównoważonego
rozwoju.
TAK
ESRS E5
E5-6
Przewidywane skutki
finansowe wynikające
z ryzyk i szans
związanych
z wykorzystaniem
zasobów oraz
gospodarką o obiegu
zamkniętym
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS E5-6
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
Jednostka może spełnić wymogi ESRS E5-6, dokonując jedynie
ujawnień informacji jakościowych przez pierwsze trzy lata
sporządzania sprawozdania dotyczącego zrównoważonego
rozwoju.
TAK
ESRS S1
Wszystkie
wymogi
dotyczące
ujawniania
informacji
Wszystkie wymogi
dotyczące ujawniania
informacji
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym średniej
liczby 750 pracowników w roku obrotowym (w stosownych
przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą pominąć
informacje określone w wymogach dotyczących ujawniania
informacji ESRS S1 w pierwszym roku sporządzania sprawozdania
dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
NIE
ESRS S1
S1-7
Charakterystyka osób
niebędących
pracownikami
stanowiących własne
zasoby pracownicze
jednostki
Jednostka może pominąć zgłaszanie wszystkich punktów danych
zawartych w niniejszym wymogu dotyczącym ujawniania
informacji w pierwszym roku sporządzania jej sprawozdania
dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS S1
S1-13
Szkolenia i rozwój
umiejętności
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS S1-13
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS S1
S1-14
Bezpieczeństwo
i higiena pracy
Jednostka może pominąć punkty danych dotyczące przypadków
złego stanu zdrowia związanego z pracą oraz liczby dni
niezdolności do pracy z powodu urazów, wypadków, ofiar
śmiertelnych i złego stanu zdrowia związanego z pracą
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
NIE
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
52
ESRS S1
S1-14
Bezpieczeństwo
i higiena pracy
Jednostka może pominąć sprawozdawczość w zakresie osób
niebędących pracownikami w pierwszym roku sporządzania
sprawozdania dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
NIE
ESRS S1
S1-15
Równowaga między
życiem zawodowym
a prywatnym
Jednostka może pominąć informacje określone w ESRS S1-15
w pierwszym roku sporządzania sprawozdania dotyczącego
zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS S2
Wszystkie
wymogi
dotyczące
ujawniania
informacji
Wszystkie wymogi
dotyczące ujawniania
informacji
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym średniej
liczby 750 pracowników w roku obrotowym (w stosownych
przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą pominąć
informacje określone w wymogach dotyczących ujawniania
informacji ESRS S2 przez pierwsze dwa lata sporządzania
sprawozdania dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS S3
Wszystkie
wymogi
dotyczące
ujawniania
informacji
Wszystkie wymogi
dotyczące ujawniania
informacji
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym średniej
liczby 750 pracowników w roku obrotowym (w stosownych
przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą pominąć
informacje określone w wymogach dotyczących ujawniania
informacji ESRS S3 przez pierwsze dwa lata sporządzania
sprawozdania dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
TAK
ESRS S4
Wszystkie
wymogi
dotyczące
ujawniania
informacji
Wszystkie wymogi
dotyczące ujawniania
informacji
Jednostki lub grupy nieprzekraczające w dniu bilansowym średniej
liczby 750 pracowników w roku obrotowym (w stosownych
przypadkach w ujęciu skonsolidowanym) mogą pominąć
informacje określone w wymogach dotyczących ujawniania
informacji ESRS S4 przez pierwsze dwa lata sporządzania
sprawozdania dotyczącego zrównoważonego rozwoju.
TAK
W niniejszym raporcie nie są publikowane
informacje o antycypowaniu skutków wynikających
z istotnych ryzyk fizycznych i ryzyk przejścia oraz
potencjalnych możliwości związanych z klimatem.
Ilość nabywanej na rynku energii
elektrycznej ze źródeł odnawialnych określana jest
na podstawie informacji pochodzących z Rejestru
Gwarancji Pochodzenia (RGP). Niepewności
podlegają szacunki dotyczące przyszłości, np.
wycena przyszłych przepływów pieniężnych Grupy.
Podczas zbierania danych spółki z Grupy
nie odwoływały się do norm europejskich
zatwierdzonych przez Europejski System
Normalizacji (ISO/CEN/CENELEC). Dane i procedury
wykorzystywane na potrzeby sprawozdawczości w
zakresie zrównoważonego rozwoju nie zostały
zweryfikowane przez zewnętrznego dostawcę usług
atestacyjnych i uznane za zgodne z odpowiednią
normą ISO/IEC lub CEN/CENELEC.
Informacje wskazane w niniejszym
sprawozdaniu odnoszą się do:
Temat
Odniesienie
Sposób powoływania Zarządu i
innych organów Spółki
Rozdział 4.5 Sprawozdania
Zarządu z działalności
Skład Rady Nadzorczej oraz
informacje na temat ról i
obowiązków
Rozdział 4.6 Sprawozdania
Zarządu z działalności
Opis systemu kontroli
wewnętrznej
Rozdział 4.11
Sprawozdania Zarządu z
działalności
Liczba pracowników w podziale
na lokalizację
Rozdział 1.5 Sprawozdania
Zarządu z działalności
Podział całkowitych przychodów
w podziale na lokalizację
Nota 7.33
Skonsolidowanego
Sprawozdania
Finansowego
Biznesowe cele strategiczne
Rozdział 1.3 Sprawozdania
z działalności
Działania realizowane w ramach
budżetów projektów
deweloperskich
Nota 7.35
Skonsolidowanego
Sprawozdania
Finansowego
Przychód ze sprzedaży
Nota 7.34
Skonsolidowanego
Sprawozdania
Finansowego
GOV -1 ROLA ORGANÓW ADMINISTRUJĄCYCH, ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH
Skład Zarządu
Skład osobowy Zarządu Dom Development
S.A. (dalej: „Spółka”) jest zróżnicowany pod
względem wieku, kierunku wykształcenia oraz
doświadczenia zawodowego. Pozwala to osiągnąć
wielowymiarową perspektywę, w tym
w kompleksowe spojrzenie na kwestie związane ze
zrównoważonym rozwojem.
Członkowie Zarządu oraz Rady Nadzorczej
Spółki uczestniczą w szkoleniach związanych z
tematyką zrównoważonego rozwoju, aby na
bieżąco poszerzać swoją wiedzę i kompetencje w
tym zakresie. W ramach tych działań, Grupa
współpracuje z doradcami zewnętrznymi, dbając o
zapewnienie zgodności funkcjonowania organizacji
z obowiązującymi przepisami. Dodatkowo,
Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej czerpią
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
53
wiedzę bezpośrednio z informacji przekazywanych
podczas posiedzeń przez właścicieli obszarów
biznesowych, w tym Zespół Raportowania
Niefinansowego, który odpowiada m.in. za proces
podwójnej istotności wraz z istotnymi wpływami,
ryzykami i szansami.
W 2025 r. w Zarządzie Spółki zasiadało 5
osób – 3 mężczyzn (60%)
i 2 kobiety (40%). Zarząd składał się z 5 członków
wykonawczych (100%). W terminie 01.01.-
29.10.2024 w Zarządzie zasiadało 5 osób – 4
mężczyzn (80%) i 1 kobieta (20%). W terminie 29.10-
31.12.2024 Zarząd składał się z pięciu mężczyzn
(100%). W Zarządzie nie ma członków
niewykonawczych. Wszyscy Członkowie Zarządu
byli od wielu lat związani z Grupą, a o ich powołaniu
w skład organu decydowały wiedza i umiejętności.
W skład Zarządu Dom Development S.A. w 2025
roku wchodziły osoby z wykształceniem
ekonomicznym oraz z zakresu zarządzania
nieruchomościami. Wszyscy Członkowie Zarządu
Spółki posiadali wieloletnie doświadczenie w branży
deweloperskiej, zarówno na rynku polskim, jak i za
granicą. Reprezentantem osób świadczących pracę
jest Prezes Zarządu, który odpowiada za Dział HR.
Informacje dotyczące ról i obowiązków
organów administrujących, zarządzających
i nadzorczych wskazane zostały w rozdziale GOV-2
niniejszego sprawozdania.
W 2025 r. skład Zarządu Dom Development
S.A. przedstawiał się następująco:
Prezes Zarządu kierował pracami Zarządu oraz
koordynował prace pozostałych Członków Zarządu.
Do jego głównych zadań należało:
− nadzór nad poprawnością realizacji
działalności operacyjnej i finansowej
Spółki,
− wyznaczanie polityki handlowej
i produktowej Spółki,
− nadzór nad polityką marketingową
i promocyjną,
− zatwierdzanie założeń polityki zarządzania
pracownikami, w szczególności obsadzania
ważnych stanowisk kierowniczych
w Spółce i podmiotach z nią powiązanych,
− nadzór właścicielski nad spółkami
zależnymi,
− zatwierdzanie struktury organizacyjnej
i regulaminów wewnętrznych Spółki.
Prezes Zarządu nadzoruje następujące jednostki
organizacyjne Spółki: Dział HR, Dział Administracji,
Dział Prawny, Dział Infrastruktury, Dział Aranżacji
Wnętrz, Koordynatora ds. ESG, Dyrektora ds.
Zarządzania Ryzykiem i Zgodnością, Audytora
Wewnętrznego, Inspektora Ochrony Danych
Osobowych oraz Dział IT & Data Governance.
Pan Mikołaj Konopka jest absolwentem
Wydziału Ekonomicznego Uniwersytetu
Gdańskiego. Od 2018 roku wykłada na Wydziale
Zarządzania UG, na studiach podyplomowych
Zarządzanie Nieruchomościami i Projektami
Deweloperskimi.
Posiada 19-letnie doświadczenie
w branży deweloperskiej. Ze Spółką związany jest
i pełni funkcję Członka Zarządu od 8 lat.
Do głównych zadań Wiceprezesa Zarządu -
Dyrektora Finansowego należy:
− ustalanie polityki finansowej Spółki
i Spółek zależnych,
− zarządzanie budżetem i planami
finansowymi Spółki,
− zarządzanie majątkiem Spółki, zarządzanie
gotówką, należnościami i zobowiązaniami,
− kierowanie programem zabezpieczenia
przed ryzykiem (organizuje wewnętrzny
system kontroli i nadzoru),
− zarządzanie i nadzór nad obszarem
zagadnień korporacyjnych, relacji
inwestorskich, w tym kontakty z GPW,
KDPW i KNF,
− prowadzenie badań i analiz w zakresie
kondycji finansowej przedsiębiorstwa,
ogólnej sytuacji ekonomicznej i ich wpływu
na politykę Spółki, przedstawia ponadto
raporty o stanie Spółki.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
54
Odpowiada także za:
− negocjacje i finalizację najważniejszych
operacji finansowych, takich jak zaciąganie
kredytów, emisję obligacji,
− opracowywanie średnioterminowych
planów finansowych Spółki oraz rocznych
planów budżetowych.
Wiceprezes Zarządu - Dyrektor Finansowy
nadzoruje Dział Finansowy, w którego skład
wchodzą następujące jednostki organizacyjne
Spółki: Zespół Zarządzania Płynnością Finansową,
Zespół Planowania i Analiz Finansowych, Zespół
Księgowości, Zespół Rozliczeń Klientów i
Windykacji.
Pani Monika Dobosz posiada wykształcenie
wyższe ekonomiczne, jest absolwentką Akademii
Ekonomicznej w Poznaniu oraz Szkoły Głównej
Handlowej.
Pani Monika Dobosz ma ponad 20-letnie
doświadczenie w księgowości.
Do głównych zadań tego Członka Zarządu
należy:
− ustalanie polityki inwestycyjnej Spółki,
− zapewnienie rozwoju Spółki poprzez
zabezpieczenie banku ziemi,
− nadzór nad system zarządzania
efektywnością Spółki,
− zarządzanie operacyjną i inwestycyjną
działalnością Spółki w Warszawie poprzez:
o pozyskiwanie gruntów,
o zapewnienie prawidłowego,
efektywnego i skutecznego
przebiegu procesu
inwestycyjnego,
o zapewnienie rękojmi i gwarancji.
Członek Zarządu nadzorowała następujące
jednostki organizacyjne: Dział Nieruchomości, Dział
Inwestycji, Dział Przygotowania Projektów, Dział
Wsparcia Inwestycji, Dział Nadzoru Inwestorskiego i
Serwisu Gwarancyjnego.
Pani Justyna Wilk jest absolwentką
Wydziału Geodezji i Kartografii Politechniki
Warszawskiej. Ukończyła także studia
podyplomowe w Kolegium Zarządzania i Finansów
Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Pani Justyna Wilk ma ponad 20-letnie
doświadczenie w branży nieruchomości. Ze spółką
jest związana od 15 lat.
Do głównych zadań tego Członka Zarządu
należy uczestnictwo w decyzjach Zarządu
dotyczących działalności operacyjnej Spółki ze
szczególnym uwzględnieniem procesów zakupu
gruntów i procesów inwestycyjnych.
Pan Terry Roydon posiada wyższe
wykształcenie, ukończył Uniwersytet Londyński i
posiada 55-letnie międzynarodowe doświadczenie
w branży deweloperskiej. Ze Spółką związany jest od
28 lat, pełniąc funkcję najpierw Członka Rady
Nadzorczej, a następnie Członka Zarządu.
Do głównych zadań Członka Zarządu
należy:
− wyznaczanie polityki handlowej i
produktowej Spółki,
− zapewnienie opieki nad klientami i nadzór
nad procesem przekazań,
− nadzór nad polityką marketingową i
promocyjną,
− nadzór nad procesem wpłat klientów we
wszystkich spółkach Grupy Dom
Development,
− nadzór nad Dom Development Kredyty.
Nadzoruje następujące jednostki
organizacyjne Spółki: Dział Sprzedaży, Dział
Marketingu, Dział Obsługi Klienta, Dział
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
55
Monitoringu Wpłat.
Pan Grzegorz Smoliński jest absolwentem Wyższej
Szkoły Ubezpieczeń i Bankowości
w Warszawie (obecnie Akademia Finansów
i Biznesu Vistula), kierunek Finanse i Bankowość.
Ukończył także studia MBA w Szkole Głównej
Handlowej w Warszawie.
Kwestie związane ze sposobem powoływania
Zarządu i innych organów Spółki znajdują się w
rozdziale 4 niniejszego Sprawozdania.
Skład Rady Nadzorczej
Stały nadzór nad działalnością Dom Development
S.A. sprawuje Rada Nadzorcza. W okresie od dnia 1
stycznia 2025 roku do dnia 31 grudnia 2025 roku
Rada Nadzorcza spółki Dom Development S.A.
liczyła 8 następujących Członków, z czego 3 (37,5%)
to członkowie niezależni a 5 (62,5%) zależnych.
Skład Rady Nadzorczej w 2025 roku oraz informacje
na temat ról i obowiązków znajdują się w rozdziale
4 niniejszego sprawozdania.
Wszyscy Członkowie Rady Nadzorczej są
członkami niewykonawczymi. W 2025 roku
w Radzie Nadzorczej Spółki zasiadało 5 mężczyzn
(62,5%) i 3 kobiety (37,5%). W 2024 roku w Radzie
Nadzorczej Spółki zasiadało 4 mężczyzn (57%) i 3
kobiety (43%). 6 Członków Rady Nadzorczej posiada
obywatelstwo polskie, 2 Członków jest obywatelami
Wielkiej Brytanii. W skład Rady Nadzorczej wchodzą
zarówno osoby posiadające wiedzę i doświadczenie
zawodowe z dziedzin zarządzania, rachunkowości i
finansów oraz prawa, jak i osoby posiadające
wiedzę i doświadczenie z sektora działania Spółki.
Wskaźniki różnorodności
Dom Development S.A. od 2022 roku realizuje
Politykę różnorodności, mając na uwadze
poszanowanie dla różnorodnego,
wielokulturowego społeczeństwa oraz kładąc
szczególny nacisk na politykę równego traktowania,
bez względu m.in. na płeć, wiek,
niepełnosprawność, stan zdrowia, rasę,
narodowość, pochodzenie etniczne, religię,
przekonanie polityczne, przynależność związkową,
orientację seksualną, tożsamość płciową, status
rodzinny i społeczny, styl życia, stanowisko w Spółce
oraz inne przesłanki indywidualizujące daną osobę.
Grupa tworzy miejsca pracy bez
dyskryminacji lub niewłaściwych zachowań, które
mogłyby godzić w uczciwość lub naruszać poczucie
własnej wartości pracowników. Siła Grupy płynie
z zaangażowania, doświadczenia, wiedzy
i różnorodności pracowników, którzy wnoszą duży
wkład w jej rozwój. Wszyscy pracownicy są dla
Grupy ważni, a każdy z pracowników stanowi
unikalną wartość.
Głównymi celami Polityki różnorodności, są:
− pełne wykorzystanie potencjału
pracowników, ich różnorodnych
umiejętności, doświadczeń i talentów
w atmosferze szacunku i wsparcia;
− wspieranie realizacji celów
strategicznych Spółki poprzez określenie
zasad różnorodności wobec członków
Rady Nadzorczej i członków Zarządu oraz
pracowników;
− pozyskanie w procesie rekrutacji
pracowników posiadających
zróżnicowane umiejętności,
wykształcenie oraz doświadczenie
zawodowe;
− zagwarantowanie niedyskryminującego
podejścia w procesach rekrutacji
i zarządzania zasobami ludzkimi.
Opis działań wskazanych w Polityce Różnorodności
wobec członków Zarządu Spółki oraz członków Rady
Nadzorczej dostępny jest pod adresem
https://inwestor.domd.pl
Do kadry kierowniczej najwyższego
szczebla zalicza się Zarząd Dom Development S.A. W
związku z tym definicja kadry kierowniczej jest
odmienna niż ta wynikająca z ESRS.
Metryki różnorodności w Zarządzie Dom
Development S.A. w 2025 r.
Wiek
liczba
%
liczba
%
Kobiety
Mężczyźni
01.01.2025 – 31.12.2025
Do 30 lat
0
0
0
0
Od 31 do 50
lat
2
40
1
20
Powyżej 50
lat
0
0
2
40
Suma
2
40
3
60
Metryki różnorodności w Zarządzie Dom
Development S.A. w 2024 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
56
Wiek
liczba
%
liczba
%
Kobiety
Mężczyźni
01.01.2024 – 29.10.2024
Do 30 lat
0
0
0
0
Od 31 do
50 lat
1
20
1
20
Powyżej 50
lat
0
0
3
60
Suma
1
20
4
80
29.10.2024 – 31.12. 2024
Wiek
liczba
%
liczba
%
Kobiety
Mężczyźni
Do 30 lat
0
0
0
0
Od 31 do
50 lat
0
0
2
40
Powyżej 50
lat
0
0
3
60
Suma
0
0
5
100
GOV – 2 INFORMACJE PRZEKAZYWANE ORGANOM ADMINISTRUJĄCYM,
ZARZĄDZAJĄCYM I NADZORUJĄCYM JEDNOSTKI ORAZ PODEJMOWANE PRZEZ NIE KWESTIE ZWIĄZANE
ZE ZRÓWNOWAŻONYM ROZWOJEM
Wysoki poziom istotności kwestii ESG
i bardzo szeroki charakter wpływu tych kwestii na
działania biznesowe i rozwój Grupy, doprowadził do
wyodrębnienia w strukturze organizacyjnej Spółki –
Zespołu Raportowania Niefinansowego - komórki
organizacyjnej odpowiedzialnej za realizację działań
związanych z zagadnieniami środowiskowymi,
społecznymi i zarządczymi, odpowiedzialnej
również za realizacje bieżących założeń
i koordynację operacyjną systemu zarządzania
zrównoważonym rozwojem w Grupie.
Odpowiedzialność każdego organu lub osoby za
wpływy, ryzyka i szanse jest odzwierciedlona
w zakresie zadań i uprawnień, które posiadają
poszczególne jednostki Grupy oraz uwzględniana
jest w wewnętrznych regulacjach Grupy.
Rada Nadzorcza
Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad
działalnością Spółki we wszystkich obszarach jej
działalności, w tym również w zakresie
zrównoważonego rozwoju. Nie jest
przeprowadzana osobna ocena pod kątem
zarządzania kwestiami obszarem ESG, natomiast
ocena dotyczy całej działalności, której jednym
z filarów jest zrównoważony rozwój. W procesie
nadzorowania strategii biznesowej Grupy, w tym
również w zakresie zrównoważonego rozwoju, Rada
Nadzorcza ocenia długoterminowe
i krótkoterminowe czynniki, które mogą wpłynąć na
działalność spółki, w tym zmiany rynkowe,
regulacyjne oraz technologiczne. Rada Nadzorcza
stosuje się do wewnętrznej procedury okresowej
oceny transakcji istotnych w rozumieniu ustawy
o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania
instrumentów finansowych do zorganizowanego
systemu obrotu oraz o spółkach publicznych. Rada
Nadzorcza wyraża zgodę na zawarcie istotnych
transakcji w przypadku braku możliwości
zastosowania zwolnień ustawowych oraz wyraża
zgodę na zawarcie umów oraz dokonywanie
świadczeń przez spółkę i podmioty powiązane na
zasadach określonych w stosowanych przepisach
oraz w Statucie Spółki. Podczas podejmowania
decyzji Rada Nadzorcza uwzględnia wpływy, ryzyka
i szanse dotyczące głównych transakcji, analizując
wszystkie istotne aspekty danej operacji. Rada
Nadzorcza, w ramach nadzoru nad procesami
zarządzania, ocenia skuteczność stosowanych
polityk i mechanizmów kontrolnych. Analizie
poddawane są raporty dotyczące identyfikacji i
monitorowania kluczowych zagrożeń oraz plany
zarządzania kryzysowego. W tym zakresie Rada
Nadzorcza rozważa również kompromisy, na
przykład między kosztami wdrożenia środków
ograniczających ryzyko
a potencjalnym wpływem ich braku na działalność
spółki.
Komitet Audytu Rady Nadzorczej jest informowany
o:
− istotnych wpływach, ryzykach i szansach,
− wdrażaniu należytej staranności oraz
zgodności z regulacjami,
− wynikach realizacji działań wskazanych
w przyjętych strategiach i politykach.
Informacje te przekazywane są przez Członków
Zarządu oraz dedykowane osoby odpowiedzialne za
zarządzanie ryzykiem, zgodność regulacyjną, audyt
wewnętrzny i ESG. Działania te pozwalają na
monitorowanie zgodności działania Grupy
z wymogami regulacji w zakresie zrównoważonego
rozwoju oraz sprawowanie nadzoru nad wpływami,
ryzykami i szansami. Częstotliwość przekazywania
informacji zależy od charakteru danych oraz
wymagań regulacyjnych i wewnętrznych procedur
w Grupie. Zazwyczaj raportowanie odbywa się
okresowo (co najmniej półrocznie), jednak w
przypadku istotnych zmian lub sytuacji
nadzwyczajnych informacje przekazywane są w
trybie ad hoc Informacje przekazuje się
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
57
w formie sprawozdań finansowych
i niefinansowych, analiz ryzyka oraz wyników
audytów wewnętrznych. Dodatkowo, na
posiedzeniach Komitetu Audytu odbywają się
prezentacje na temat skuteczności przyjętych
strategii i celów, wdrażanych w ramach zarządzania
istotnymi wpływami, ryzykami i szansami.
W 2025 r. Rada Nadzorcza w zakresie
swoich kompetencji związanych ze
zrównoważonym rozwojem:
− pozytywnie zaopiniowała wyniki analizy
podwójnej istotności na potrzeby
sprawozdawczości zrównoważonego
rozwoju,
− zapoznała się z harmonogramem działań w
zakresie ESG zapewniającym spełnienie
kryteriów sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju,
− sprawowała nadzór nad realizacją działań i
celów wskazanych w Strategii ESG DOM
2030.
Zarząd
Ze względu na fakt, że kwestie ESG dotykają
wszystkich obszarów funkcjonowania Grupy, od
2025 r. za zagadnienia z tego obszaru odpowiada
Prezes Zarządu. Zagadnienia dotyczące istotnych
wpływów, ryzyk i szans oraz procesów należytej
staranności są zgłaszane i konsultowane przez
Koordynatora ESG z odpowiedzialnym za dany
obszar Członkiem Zarządu oraz Prezesem Zarządu w
trakcie systematycznych, bezpośrednich spotkań
i bieżących przeglądów.
Zarząd monitoruje postęp w realizacji
celów związanych z istotnymi wpływami, ryzykami
i szansami poprzez przegląd działań wskazanych
w Strategii ESG i wyników działalności. W tym celu
analizowane są dane finansowe i niefinansowe,
odzwierciedlające stopień realizacji założeń
strategicznych. Monitorowanie postępów
w realizacji celów odbywa się w ramach cyklicznych
przeglądów dokonywanych przy udziale
Koordynatora ds. ESG. Zarząd ściśle współpracuje
także z osobami odpowiedzialnymi za zgodność
regulacyjną, audyt wewnętrzny oraz zarządzanie
ryzykiem, aby zapewnić pełny nadzór nad
kluczowymi aspektami działalności Grupy.
Częstotliwość przekazywania informacji zależy od
charakteru danych oraz wymagań regulacyjnych
i wewnętrznych procedur w Grupie. Zazwyczaj
raportowanie odbywa się kwartalnie, jednak
w przypadku istotnych zmian lub sytuacji
nadzwyczajnych, informacje przekazywane są na
bieżąco. W procesie monitorowania istotną rolę
odgrywa także system kontroli wewnętrznej, który
umożliwia ocenę efektywności podejmowanych
działań oraz identyfikację obszarów wymagających
poprawy.
Zarząd, przy podejmowaniu decyzji
dotyczących głównych transakcji, rozważa
potencjalne kompromisy, takie jak równoważenie
korzyści ekonomicznych z możliwymi negatywnymi
skutkami społecznymi lub środowiskowymi, dążąc
do optymalizacji wartości dla interesariuszy. Zarząd
Spółki monitoruje ryzyka związane z obszarem
zrównoważonego rozwoju. Zarząd ustala także cele
związane z istotnymi wpływami, ryzykami i szansami
poprzez określanie strategicznych priorytetów,
wprowadzanie odpowiednich polityk oraz nadzór
nad ich wdrażaniem.
W 2025 r. Zarząd zajmował się wpływami,
ryzykami i szansami, które zostały wskazane jako
istotne podczas procesu analizy podwójnej
istotności.
Koordynator ds. ESG
Na poziomie operacyjnym za działania związane ze
zrównoważonym rozwojem odpowiada
Koordynator ds. ESG, który organizacyjnie
i funkcjonalnie podlega bezpośrednio Prezesowi
Zarządu Spółki, raportując jednocześnie w zakresie
realizacji i nadzoru nad obszarem zrównoważonego
rozwoju do Rady Nadzorczej, za pośrednictwem
Komitetu Audytu. W zakresie jego obowiązków
znajduje się m.in. koordynacja projektów
związanych ze zrównoważonym rozwojem, w tym:
gromadzenie i przetwarzanie danych
niefinansowych oraz operacyjny nadzór nad
realizacją strategii i wynikających z niej,
zaplanowanych inicjatyw i działań ESG.
Kadra zarządzająca
Złożoność tematyki i multidyscyplinarny charakter
projektów związanych ze zrównoważonym
rozwojem sprawiają, że cała kadra zarządzająca, tj.
właściciele biznesowi wszystkich obszarów w
Grupie, angażują się w procesy dotyczące ESG.
Zaangażowanie to przejawia się w m.in. poprzez
pracę nad rozwojem działań związanych z obszarem
zrównoważonego rozwoju, uczestniczenie w
pracach nad sprawozdaniem dot. zrównoważonego
rozwoju, podejmowanie eksperckiej roli w
projektach (np. badanie istotności w badaniu
istotności czy analizie i ocenie ryzyk klimatycznych).
W procesie tym istotną rolę odgrywa komunikacja
pomiędzy różnymi szczeblami zarządzania, dzięki
czemu zapewniona pozostaje spójność działań w
Grupie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
58
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
59
GOV – 3 UWZGLĘDNIANIE WYNIKÓW ZWIĄZANYCH ZE ZRÓWNOWAŻONYM ROZWOJEM W SYSTEMACH
ZACHĘT
W 2025 roku Grupa uwzględniała tematykę
zrównoważonego rozwoju przy ustaleniu wysokości
wynagrodzeń trzech członków Zarządu. Część
wynagrodzenia zmiennego (5-15%) tych członków
Zarządu zależna jest od spełnienia celów z zakresu
zrównoważonego rozwoju związanego z obszarem
biznesowym nadzorowanym przez daną osobę. Cele
związane ze zrównoważonym rozwojem mają
również Prezesi spółek zależnych. Cele dotyczą
realizacji celów wskazanych w Strategii ESG DOM
2030 (realizacja Programu Miejska Zieleń,
dokonanie ujawnień taksonomicznych oraz nadzór
nad realizacją Strategii ESG, w tym celu redukcji
emisji gazów cieplarnianych).
GOV – 4 OŚWIADCZENIE DOTYCZĄCE NALEŻYTEJ STARANNOŚCI
Podstawowe elementy procesu należytej staranności
Punkty w sprawozdaniu zrównoważonego
rozwoju
Uwzględnienie należytej staranności w rządzeniu, strategii i modelu biznesowym
GOV-2
Współpraca z zainteresowanymi stronami, na które jednostka wywiera wpływ, na
wszystkich kluczowych etapach procesu należytej staranności
SBM-3
IRO-1
S1-2
S1-3
S1-14
S1-17
G1-1
G1-2
Identyfikacja i ocena niekorzystnego oddziaływania
SBM-3
Podejmowanie działań w celu ograniczenia zidentyfikowanego niekorzystnego wpływu
E1-3
E1-4
E3-2
E4-3
E5-2
S1-1
S1-3
S1-4
S2
S3
S4
G1
Monitorowanie skuteczności tych starań i przekazywanie stosownych informacji w tym
zakresie
GOV-2
S1-1
S1-2
S1-4
S1-17
G1-3
GOV – 5 ZARZĄDZANIE RYZYKIEM I KONTROLE WEWNĘTRZNE NAD SPRAWOZDAWCZOŚCIĄ W ZAKRESIE
ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU
Rada Nadzorcza Spółki sprawuje nadzór
nad systemem kontroli wewnętrznej, zarządzania
ryzykiem, zapewniania zgodności działania oraz
systemem audytu wewnętrznego w Grupie, w
szczególności za pośrednictwem Komitetu Audytu
oraz przedstawia Walnemu Zgromadzeniu ocenę
sytuacji działalności Spółki z uwzględnieniem
adekwatności i skuteczności działalności tych
systemów.
Zarządzanie ryzykiem i kontrole
wewnętrzne w zakresie zrównoważonego rozwoju
są integralnym elementem kultury organizacyjnej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
60
i ładu korporacyjnego Grupy oraz są spójne ze
strategią dążenia do najlepszych działań
operacyjnych, a także z zasadami zrównoważonego
i odpowiedzialnego biznesu. W ramach tego
procesu założenia strategiczne zostają przeniesione
na konkretne cele operacyjne. Zarządzanie
operacyjne wiąże się z zarządzaniem ryzykiem.
Zarządzanie ryzykiem wiąże się z kolei ze
wskazaniem odpowiedzialności za wyniki
operacyjne, oceną osiągnieć, a w konsekwencji
wspieraniem efektywności działania na wszystkich
szczeblach organizacyjnych Spółki i Grupy.
Zarządzanie ryzykiem z obszaru zrównoważonego
rozwoju
Z punktu widzenia wpływu na kwestie
środowiskowe, społeczne i ładu korporacyjnego
szczególne znaczenie ma ryzyko braku zgodności,
a także wybrane ryzyka operacyjne. Istotne z punktu
widzenia zarządzania ryzykiem i kontrolą nad
procesem sprawozdawczości zrównoważonego
rozwoju są także ryzyka związane z:
− kompletnością danych,
− integralnością danych,
− trafnością szacunków oraz
− terminowością przekazywania danych.
Grupa zarządza ww. ryzykami zgodnie z
wewnętrznie opracowaną Procedurą raportowania
niefinansowego i zrównoważonego rozwoju oraz
wewnętrznym Standardem zarządzania ryzykiem,
zgodnością, audytem i jakością działania – DOM
2030. Zgodnie z przyjętymi wewnętrznie normami,
proces obejmuje m.in.:
− identyfikację i ocenę ryzyk (mapowanie
źródeł danych, analizę danych, które
wymagają szacunków oraz ocenę
prawdopodobieństwa i wpływu błędów i
opóźnień na sprawozdawczość),
− wdrożenie kontroli (posiadanie polityk
i procedur, kontrole wewnętrzne, tj. listy
sprawdzające kompletność danych,
walidacje i weryfikacje krzyżowe, przyjęte
standardy szacunków oraz kalendarz
raportowania),
− monitorowanie i nadzór (raporty z postępu
zbierania danych, raportowanie do
Zarządu oraz Komitetu Audytu),
− działania korygujące (szkolenia dla osób
odpowiedzialnych za dostarczanie danych,
usprawnienia systemów IT, wyznaczenie
ról i odpowiedzialności za treść
sprawozdania),
− zewnętrzną weryfikację (kontrola
wewnętrzna oraz współpraca z biegłym
rewidentem).
System kontroli wewnętrznej w zakresie
zrównoważonego rozwoju
Efektywne zarządzanie ryzykiem wspiera
wdrożony w Grupie system kontroli wewnętrznej
obejmujący trzy linie obrony, szerzej opisane w
rozdziale 4.11 niniejszego sprawozdania. Tworzą
one w Grupie, dostosowany i adekwatny do
zakresu, skali działalności oraz struktury
organizacyjnej, system kontroli wewnętrznej,
zapewniający skuteczność i efektywność
działalności operacyjnej, wiarygodną
sprawozdawczość niefinansową, zgodność działania
spółki z przepisami prawa oraz regulacjami
wewnętrznymi.
System kontroli wewnętrznej został
ukształtowany na poziomie Grupy i funkcjonuje
w spółkach Grupy z uwzględnieniem odrębności
formalnej, proporcjonalności i adekwatności.
Proces kontroli wewnętrznej nad raportowaniem
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju
zarządzany jest w ramach istniejących metod
i procesów dojrzałego ładu korporacyjnego
i oparty jest m.in. na:
− zaawansowanych systemach księgowych,
systemach do raportowania biznesowego
oraz systemach obiegu dokumentów,
− systemie do zbierania danych dotyczących
zużycia mediów,
− przejrzystych procedurach wewnętrznych,
w tym finansowych
i compliance,
− ustalonej i przejrzystej strukturze
organizacyjnej,
− kompetencjach, wiedzy i doświadczeniu
osób uczestniczących w procesie kontroli
wewnętrznej,
− nadzorze kierownictwa nad systemem oraz
regularnej ocenie działalności Grupy,
− weryfikacji sprawozdań finansowych
i niefinansowych przez niezależnego
biegłego rewidenta,
− działalności audytu wewnętrznego.
System compliance w zakresie zrównoważonego
rozwoju
Skuteczna i rozwinięta kultura compliance
stanowi istotne wsparcie dla realizacji założeń
Strategii ESG DOM 2030 w działalności Grupy.
System Compliance ma za zadanie przeciwdziałać
powstaniu ryzyka prawnego w zakresie
niezgodności z przepisami prawa oraz regulacjami
wewnętrznymi Grupy, przez co wspiera budowanie
skutecznego ładu korporacyjnego. Proces
zarządzania zgodnością zrównoważonego rozwoju
w Grupie rozumiany jest jako proces zarządzania
ryzykiem niedostosowania się lub naruszenia
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
61
przepisów prawa, regulacji wewnętrznych oraz
przyjętych standardów postępowania przez Spółkę
i Grupę w zakresie istotnych wpływów, ryzyk
i szans.
Chief Risk and Compliance Officer Grupy
wspiera merytorycznie obszar zrównoważonego
rozwoju, doradza przy realizacji czynności z zakresu
zarządzania obszarem oraz pomaga przy ocenie
i pomiarze ryzyka braku zgodności oraz
podejmowaniu i wdrażaniu działań zaradczych,
które mitygują materializację tego ryzyka,
generowanego na poziomie poszczególnych spółek
lub Grupy. Chief Risk and Compliance Officer
wspiera ponadto Koordynatora ds. ESG w zakresie:
przygotowania i przedkładania dla Zarządów spółek
z Grupy oraz Rady Nadzorczej Spółki raportów i
informacji o charakterze zarządczym,
wypracowania dobrych praktyk, tworzenia i
doskonalenia jednolitych standardów, na zasadach
szczegółowo opisanych w podrozdziale GOV-2.
System audytu wewnętrznego w zakresie
zrównoważonego rozwoju
Funkcja audytu wewnętrznego jest
realizowana przy zachowaniu zasady niezależności
od funkcji operacyjnych i zasady obiektywizmu, a jej
celem jest przysporzenie wartości i usprawnienie
działalności operacyjnej Grupy Dom Development.
Działalność audytu wewnętrznego polega na
systematycznej
i dokonywanej w uporządkowany sposób ocenie
procesów: zarządzania ryzykiem, kontroli i ładu
organizacyjnego. W ten sposób audyt wewnętrzny
pozwala przyczynić się do poprawy ich działania.
Audyt wewnętrzny wspiera Grupę poprzez
zapewnienia o skuteczności procesów
z zakresu zrównoważonego rozwoju oraz
doradztwo w tym zakresie.
Nad realizacją funkcji audytu
wewnętrznego sprawuje nadzór Assurance Lead,
podlegający funkcjonalnie Komitetowi Audytu,
natomiast organizacyjnie - Prezesowi Zarządu Spółki
Dom Development S.A., co zapewnia jego
niezależność i obiektywizm.
Zadania zapewniające i doradcze
realizowane przez audyt wewnętrzny są spójne
z obowiązującą Strategią ESG DOM 2030 oraz
Strategią Audytu Wewnętrznego na lata 2024–2027
i uwzględniają kluczowe cele biznesowe i wyzwania
w zakresie zrównoważonego rozwoju, takie jak:
− monitorowanie ryzyk ESG w działalności
Grupy,
− ocenę zgodności z wymaganiami
regulacyjnymi w obszarze raportowania
zrównoważonego rozwoju (CSRD, ESRS),
− weryfikację rzetelności i jakości danych
ESG raportowanych przez Grupę.
Assurance Lead przekazuje Zarządowi oraz
Komitetowi Audytu informacje dotyczące realizacji
planu audytu, wyników przeprowadzonych zadań
oraz wyników i statusu wdrożenia rekomendacji,
które wynikają ze zidentyfikowanych obserwacji,
kierując się przy tym nie tylko perspektywą
biznesową, ale również zachowując perspektywę
zrównoważonego rozwoju. Kwestie te są także
omawiane na stosownych spotkaniach.
W odniesieniu do kwestii działań
pokrywających obszar ESG, zgodnie z przyjętym
Planem Audytu Wewnętrznego, który koresponduje
z przyjętą Strategią Audytu Wewnętrznego,
omawiany obszar ESG będzie podlegał procesowi
audytu wewnętrznego w 2027 roku. W 2026 roku
weryfikowana będzie implementacja rekomendacji
z raportu audytu bezpieczeństwa terenów budów
Grupy DDSA z 2025roku. W 2025 roku audyt
wewnętrzny objął obszar Governance oraz
uczestniczył w analizie zagrożeń antykorupcyjnych.
SBM – 1 STRATEGIA, MODEL BIZNESOWY I ŁAŃCUCH WARTOŚCI
Profil działalności
Dom Development S.A. od 2006 roku jest
notowany na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie, a akcje spółki wchodzą w skład
indeksu mWIG40.
Podstawowym przedmiotem działalności
Grupy jest budowa i sprzedaż nieruchomości
mieszkaniowych. Główną grupą odbiorców są
klienci indywidualni.
Spółki z Grupy oferują mieszkania
w budynkach wielorodzinnych zlokalizowanych
w głównych aglomeracjach kraju: w Warszawie, we
Wrocławiu i w Krakowie oraz w Trójmieście, gdzie
działają pod marką Euro Styl.
Podział całkowitych przychodów oraz
liczba pracowników w podziale na lokalizację (MSSF
8) wskazane są odpowiednio w nocie 7.33 SSF i
rozdziale 1.5 niniejszego sprawozdania. Jedynym
znaczącym sektorem wykazywanym w
sprawozdaniu finansowym jest sektor
nieruchomości (M.68.11 Buying and selling of own
real estate). Dom Development S.A. jest
największym deweloperem w Polsce zważywszy na
wielkość aktywów, przychodów i zysków. Pod
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
62
względem rentowności – w gronie polskich spółek
nieruchomościowych notowanych na GPW spółka
jest na pierwszym miejscu, biorąc pod uwagę zwrot
na kapitale własnym.
Obok wymiaru ekonomicznego działalność
spółek z Grupy ma również wymiar społeczny.
Wypełniając misję biznesową, spółki z Grupy
bezpośrednio przyczyniają się do realizacji Celów
Zrównoważonego Rozwoju. Zadowolenie klientów
jest jedną z kluczowych miar działalności, dzięki
czemu spółki mają możliwość uważnego
wsłuchiwania się w ich opinie i podążanie za ich
potrzebami. Spółki z Grupy budują odpowiedzialnie,
z myślą o przyszłych wyzwaniach społecznych
i klimatycznych. Działalność Grupy przyczynia się do
zmniejszania niedoboru mieszkań na rynku
i poprawy jakości życia w głównych miastach Polski.
Spółki z Grupy nie prowadzą działalności
związanej z sektorem paliw kopalnych (węglem,
ropą naftową i gazem).
Strategia Grupy
Biznesowe cele strategiczne (rozwój
i konsolidacja działalności, silny bilans
i maksymalizacja ROE) Grupy wskazane są
w rozdziale 1.3 niniejszego sprawozdania.
Pierwszym z filarów strategii jest zrównoważony
rozwój.
Jako lider rynku mieszkaniowego w Polsce
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. ma
istotny wpływ na ład przestrzenny oraz jakość życia
w aglomeracjach, w których prowadzi działalność.
Zarząd Spółki wspiera zrównoważoną urbanizację,
wdrażając wewnętrzne standardy planowania
inwestycji. Począwszy od mieszkań, przez części
wspólne osiedli aż po rozwiązania architektoniczne,
w tym tereny zieleni – każdy z tych aspektów
inwestycji jest planowany z myślą
o kreowaniu miejsc przyjaznych do życia
i tworzących wysokiej jakości tkankę miejską.
Działania i cele spółek z Grupy w zakresie
zrównoważonego rozwoju określa Strategia ESG
DOM 2030.
Za koordynację wdrożenia Strategii ESG
oraz pozostałych polityk z zakresu compliance
odpowiada Prezes Zarządu, zaś za spełnienie
konkretnych celów i działań Członkowie Zarządu i
Prezesi spółek zależnych.
Wszystkie cele wskazane w dokumencie
odnoszą się do głównego rodzaju działalności, tj.
realizacji i sprzedaży nieruchomości
mieszkaniowych. Strategia realizowana jest przez
wszystkie spółki wchodzące w skład Grupy. Cele
związane z kwestiami społecznymi odnoszą się do
dwóch grup kluczowych interesariuszy spółek
Grupy, tj. klientów i społeczności lokalnych.
Strategia ESG DOM 2030, za której wdrażanie
odpowiada Zarząd Grupy, opiera się na trzech
filarach:
− minimalizacja wpływu na środowisko
i wspieranie miejskiej bioróżnorodności,
− wspieranie lokalnych społeczności przez
tworzenie wysokiej jakości tkanki miejskiej
sprzyjającej integracji,
− zapewnienie najwyższych standardów ładu
korporacyjnego i transparentna
komunikacja ze wszystkimi
interesariuszami.
W każdym z trzech filarów, Grupa określiła
harmonogram osiągania celów.
Strategia uwzględnia zarówno aktualne jak
i przyszłe wyzwania związane ze zrównoważonym
rozwojem. Dotychczasowe założenia wskazane w
Strategii ESG zostały spełnione. Wyznaczone cele są
odpowiedzią zarówno dla organizacji jak i branży w
obszarze ESG. Cele nie odnoszą się do
międzynarodowych standardów lub inicjatyw stron
trzecich. Część z istotnych wpływów,
zidentyfikowanych w procesie analizy podwójnej
istotności, została pośrednio uwzględniona w
Strategii ESG DOM 2030 oraz działalności bieżącej
spółek z Grupy. Redukcja emisji oraz działania
związane z wdrażaniem GOZ minimalizują istotne
ryzyka i negatywne wpływy działalności na klimat i
środowisko. Istotne wpływy, ryzyka i szanse
związane z kwestami społecznymi i zarządczymi
zarządzane są na poziomie operacyjnym poprzez
realizację założeń poszczególnych polityk
wewnątrzgrupowych. Strategia dostępna jest na
stronie internetowej Spółki.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
63
Model biznesowy
Model biznesowy spółek z Grupy
uwzględnia podejście zarządcze zgodne z zasadami
zrównoważonego rozwoju.
Model biznesowy został opracowany w taki
sposób, aby zasoby kapitałowe Grupy były
wykorzystywane w sposób odpowiedzialny i
maksymalnie efektywny, przy jednoczesnym
ograniczeniu niekorzystnego oddziaływania na
środowisko i klimat oraz z uwzględnieniem
oczekiwań interesariuszy. Istotnym czynnikiem
wzrostu wartości jest rozwijanie, podtrzymywanie i
umacnianie długofalowych relacji z Kontrahentami
z poszanowaniem zasad zrównoważonego rozwoju.
Model nastawiony jest również na zwiększanie
wartości całej Grupy poprzez integrowanie działań
realizowanych w jej spółkach i w ramach łańcucha
wartości, co umożliwia podniesienie efektywności
funkcjonowania dzięki wykorzystaniu synergii oraz
efektu skali.
Grupa Dom Development posiada zasoby
niezbędne do realizacji złożonych i
kapitałochłonnych przedsięwzięć. Do zasobów tych
należą:
− nakłady z otoczenia: materiały, surowce
oraz media wykorzystywane w procesie
budowlanym,
− odpowiednio zaprojektowane, wdrażane
i monitorowane procesy operacyjne
i procesy wsparcia,
− zasoby niematerialne, takie jak:
o wysoko wykwalifikowana
i doświadczona kadra,
o unikalna wiedza w zakresie m.in.
zarządzania projektami,
procesów budowlanych,
sprzedaży nieruchomości oraz
zarządzania relacjami
z interesariuszami,
o relacje biznesowe i partnerskie,
o systemy i technologie
informatyczne.
Model biznesowy spółki jest ściśle zależny od
posiadanych zasobów, które stanowią fundament
jej działalności i kluczowe źródło wartości.
Realizacja projektów deweloperskich wymaga
dostępu do szerokiego wachlarza zasobów
materialnych, ludzkich i niematerialnych, które
pozwalają na efektywne zarządzanie inwestycjami
oraz długoterminowy rozwój.
Grupa podchodzi do gromadzenia, rozwijania
i zabezpieczania nakładów na model biznesowy
i łańcuch wartości w sposób kompleksowy.
W ramach gromadzenia zasobów zapewnia stabilne
dostawy wysokiej jakości materiałów, surowców
i mediów wykorzystywanych w procesie
budowlanym. Spółki z Grupy współpracują
z rzetelnymi dostawcami, co pozwala na
zapewnienie wysokiej jakości komponentów
i minimalizację ryzyka zakłóceń operacyjnych.
Ponadto, duży nacisk w Grupie kładzie się na
pozyskiwanie i rozwój wysoko wykwalifikowanej
kadry pracowniczej, co gwarantuje sprawną
realizację projektów oraz wzrost wartości całej
organizacji. W celu efektywnego wykorzystania
posiadanych zasobów spółki z Grupy inwestują
w technologie oraz rozwiązania optymalizujące
procesy budowlane i operacyjne. Odpowiednio
zaprojektowane, wdrażane i monitorowane procesy
operacyjne oraz procesy wsparcia umożliwiają
skuteczne zarządzanie projektami, zwiększając ich
efektywność oraz ograniczając wpływ na
środowisko. Zabezpieczanie nakładów realizowane
jest poprzez ścisłe zarządzanie ryzykiem, kontrolę
jakości oraz optymalizację łańcucha dostaw. Dzięki
temu spółka minimalizuje zagrożenia związane
z realizacją projektów i zapewnia stabilność
operacyjną. Takie podejście pozwala na skuteczne
zarządzanie kapitałochłonnymi inwestycjami oraz
budowanie długoterminowej wartości dla
interesariuszy.
Model biznesowy i łańcuch wartości Grupy
Dom Development przynoszą wymierne korzyści dla
klientów, inwestorów oraz innych
zainteresowanych stron, zarówno w perspektywie
bieżącej, jak i długoterminowej. Dzięki
kompleksowemu podejściu do zarządzania
zasobami i relacjami biznesowymi, Grupa
skutecznie realizuje złożone i kapitałochłonne
przedsięwzięcia, dbając jednocześnie
o zrównoważony rozwój i wysoką jakość
świadczonych usług.
Dla klientów kluczową korzyścią jest wysoka
jakość i trwałość realizowanych inwestycji.
Optymalizacja procesów operacyjnych oraz
precyzyjne zarządzanie łańcuchem dostaw
przekładają się na terminową realizację projektów i
zwiększenie satysfakcji nabywców nieruchomości.
Dla inwestorów Model biznesowy pozwala także na
zapewnienie stabilności finansowej oraz
przewidywalność wyników operacyjnych.
Transparentność procesów operacyjnych oraz
zgodność z zasadami ESG przyczyniają się do
wzrostu wartości spółki i jej atrakcyjności dla
inwestorów długoterminowych. Dla innych
interesariuszy, takich jak partnerzy biznesowi,
podwykonawcy i dostawcy, Grupa oferuje stabilne
i długofalowe relacje oparte na przejrzystych
zasadach współpracy. Dzięki efektywnemu
zarządzaniu relacjami w łańcuchu wartości, Grupa
wpływa na rozwój całego sektora budownictwa,
wspierając rozwój i innowacyjność oraz wysokie
standardy w branży.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
64
Łańcuch wartości
Łańcuch wartości jest to pełen zakres
działań, zasobów i relacji związanych z modelem
biznesowym jednostki oraz środowiskiem
zewnętrznym, w którym jednostka prowadzi
działalność.
Proces mapowania istotnych działań,
zasobów i relacji w Grupie został przeprowadzony
podczas spotkania warsztatowego, w którym udział
wzięły osoby koordynujące w Grupie obszary: ESG
oraz obszar zarządzania ryzykiem i zgodnością.
Uczestnicy przeanalizowali model biznesowy,
strategię i relacje biznesowe oraz działania
operacyjne prowadzone w ramach wszystkich
spółek Grupy. Przeanalizowano działania
podstawowe i wspierające, odwzorowano działania
w kolejności realizacji oraz zidentyfikowano
powiązania między nimi.
Efektem przeprowadzonego procesu jest
opracowanie modelu łańcucha wartości dla Grupy
Dom Development, opartego na analizie
przepływów materiałowych oraz relacji
biznesowych. Model ten obejmuje kluczowe etapy
– od producentów i dostawców surowców
pierwotnych wykorzystywanych do produkcji
materiałów budowlanych, przez Kontrahentów
świadczących usługi wspierające działalność spółek,
aż po operacje realizowane w ramach Grupy. Choć
Grupa Dom Development nie zarządza całym
łańcuchem wartości, efektywnie kształtuje jego
kluczowe elementy, dążąc do optymalizacji
procesów w obrębie swojej działalności.
Relacje w upstream mają w głównej
mierze wpływ na działalność Grupy w sektorze
generalnego wykonawstwa (tj. sektora
budownictwa), zaś relacje w downstream
przekładają się na działalność spółek realizujących
zadania z zakresu sprzedaży i obsługi
nieruchomości. Serwis gwarancyjny należy do
operacji własnych Grupy, jednak ze względu na
współpracę z podwykonawcami na rzecz klientów,
oddziaływuje on zarówno na upstream, jak i
downstream.
Centralnym punktem łańcucha wartości
jest Grupa i jej procesy operacyjne, zarządcze oraz
procesy wsparcia zachodzące w strukturach
organizacji, a fundamentem tej części łańcucha są
własne zasoby pracownicze. Elementy te stanowią
podstawę modelu funkcjonowania
przedsiębiorstwa. Operacje własne obejmują
procesy zarządcze uwzględniające komórki
organizacyjne koordynujące poszczególne obszary
oraz procesy wsparcia.
Upstream:
W ramach tego fragmentu łańcucha wartości
uwzględniono wszystko to, co dzieje się za sprawą
innych podmiotów przed operacjami własnymi, tj.
pozyskiwanie surowców pierwotnych do produkcji,
dostarczanie gotowych produktów i oraz wszelkie
usługi niezbędne do funkcjonowania, z których
korzysta Grupa.
W ramach łańcucha wartości, Grupa
wyszczególniła trzy stopnie swoich dostawców i
producentów:
− Tier 1: podwykonawcy,
− Tier 2: dostawcy materiałów budowlanych
i produktów gotowych,
− Tier 3: producenci surowców pierwotnych.
Dostawcy Tier 3 to głównie producenci i
dostawcy surowców pierwotnych, np.: stali,
aluminium, szkła, drewna, ceramiki budowlanej,
które są wykorzystywane do wytwarzania
materiałów budowlanych oraz surowców
energetycznych, takich, jak: gaz, energia
elektryczna, paliwa do pojazdów. Odrębnym
surowcem jest woda, która wykorzystywana jest w
procesach produkcyjnych, operacyjnych i w
instalacjach sanitarnych.
Dostawcy Tier 2 to dostawcy materiałów
budowlanych takich jak: beton, zbrojenia
budowlane, bloczki silikatowe, materiały izolacyjne,
okna. Inną grupą dostawców są przedsiębiorstwa
dostarczające usługi i sprzęty potrzebne w procesie
budowy: maszyny budowlane, rusztowania,
urządzenia zaplecza budowy.
Dodatkowo, Grupa uwzględniła w swoim
łańcuchu dostaw podwykonawców, do których
zaliczają się podwykonawcy usług budowlanych,
takich, jak: wykonywanie wykopów, rozbiórki,
wylewanie elementów konstrukcyjnych, roboty
murarskie i wykończeniowe. Do podwykonawców
zaliczono także przedsiębiorstwa projektowe
zajmujące się architekturą, projektowaniem
konstrukcji i instalacji. Usługi realizowane przez
podwykonawców nie dotyczą tylko procesów
budowlanych – występują także w odniesieniu do
funkcji wsparcia. W tym segmencie
podwykonawcami są m.in. zewnętrzne kancelarie
prawne i eksperci zewnętrzni.
Główni interesariusze na etapie Upstream to
dostawcy (Tier 2 i Tier 3) oraz podwykonawcy – to z
tymi grupami dochodzi do najczęstszych interakcji i
są oni kluczowi w możliwości realizowania przez
Grupę jej działalności operacyjnej oraz realizowania
celów biznesowych.
Procesy wewnętrzne:
Następnym etapem w łańcuchu wartości
są procesy w Grupie, które dzielą się na procesy
operacyjne oraz procesy wsparcia. Procesy
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
65
operacyjne dzielą się na cztery segmenty: realizację
inwestycji, sprzedaż nieruchomości, usługi
pośrednictwa kredytowego, obsługa apartamentów
serwisowanych. Realizacja inwestycji obejmuje
szereg działań takich, jak: zakup gruntów,
projektowanie, uzyskiwanie pozwoleń, sprzedaż,
budowa, aranżacja i wykańczanie mieszkań
i przekazywanie mieszkań. Aktywności Grupy
w obszarze pośrednictwa kredytowego i obsługi
apartamentów serwisowanych są marginalnymi
gałęziami działalności. Procesy wsparcia to:
marketing, HR, administracja, finanse, księgowość,
audyt, zarządzanie ryzykiem i zgodnością, IT & Data
Governance, BHP, relacje inwestorskie i obsługa
prawna. Główni interesariusze w tym etapie
łańcucha wartości to: pracownicy, inwestorzy
kapitałowi, instytucje kredytowe, władze publiczne,
towarzystwa ubezpieczeniowe.
Downstream:
Na niższym szczeblu łańcucha wartości
(downstream) uwaga jest skierowana na działania
dotyczące dostarczania produktów i usług
odbiorcom końcowym. Realizowane przez Grupę
inwestycje są sprzedawane głównie klientom
indywidualnym.
Działalnością operacyjną świadczoną na
rzecz nabywców mieszkań jest przekazywanie
mieszkań oraz serwis gwarancyjny (realizowany
albo przez podwykonawców, albo przez siły własne
Dom Development). W ostatnim segmencie
łańcucha wartości znajdują się odpady (zarówno
komunalne, jak i odpady z budów i rozbiórek) oraz
ścieki. Główni interesariusze to: klienci indywidualni
i transakcyjni, użytkownicy końcowi (mieszkańcy
osiedli tworzonych przez spółki z Grupy),
społeczności lokalne, zarządcy nieruchomości.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
66
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
67
SBM – 2 INTERESY I OPINIE ZAINTERESOWANYCH STRON
Organizacja zaangażowania interesariuszy
polega na systematycznym identyfikowaniu grup,
które mają wpływ na działalność ogólnie, a także na
poszczególne projekty, oraz analizowaniu ich
oczekiwań i poziomu zainteresowania. Następnie
dobiera się odpowiednie strategie komunikacji i
formy współpracy. Grupa monitoruje relacje z
interesariuszami, reaguje na ich potrzeby i ocenia
skuteczność działań. Cały proces ma na celu
zwiększenie akceptacji działań Grupy, ograniczenie
ryzyk i poprawę jakości podejmowanych decyzji.
Charakter, tematyka, a także forma
i częstotliwość relacji Grupy Dom Development
z poszczególnymi grupami interesariuszy różni się.
Celem tych działań jest efektywne zarządzanie
działalnością oraz budowanie długoterminowych
relacji z różnorodnymi grupami, a co za tym idzie,
wzmocnienie pozycji rynkowej i przy jednoczesnej
realizacji celów w sposób zrównoważony.
Dotychczasowe działania, realizowane w zakresie
kontaktów z interesariuszami:
Interesariusze
Kontakty z interesariuszami /
Sposób zaangażowania
Poruszane tematy
Cel zaangażowania interesariusza
Pracownicy
− Barometr Opinii
Pracowników – coroczna
ocena satysfakcji
− bezpośrednie rozmowy
z przełożonymi
− spotkania warsztatowe,
konferencje, szkolenia
− wyjazdy integracyjne
− wewnętrzny intranet,
newslettery, mailing
informacyjny
− raporty niefinansowe
− warunki pracy
− edukacja
i rozwój zawodowy oraz
osobisty
− kwestie BHP
− bieżące informacje
dotyczące firmy
− nowe polityki, procedury
i wytyczne
− poznanie opinii
i potrzeb pracowników
− zwiększenie zaangażowania
i satysfakcji pracowników
− budowanie poczucia
przynależności do
przedsiębiorstwa
− konsultowanie inicjatyw na rzecz
pracowników
− informowanie
o ważnych kwestiach
dotyczących firmy,
Społeczności lokalne
− współpraca z lokalnymi
stowarzyszeniami w
zakresie działań CSR
1
− organizacja i wsparcie
lokalnych wydarzeń
− raporty niefinansowe
− sposób realizacji i czas
trwania prac w danej
inwestycji
− działania w zakresie CSR
− realizacja Strategii ESG
DOM 2030
− Zielona Karta Inwestycji
2
− poznanie opinii i potrzeb
lokalnych społeczności
− przekazywanie bieżących
informacji o inwestycji
i wyjaśnianie wątpliwości
Klienci
− bezpośrednia komunikacja
z Działem Sprzedaży,
Biurem Obsługi Klienta
i Serwisem Gwarancyjnym
(kontakt bezpośredni,
mailowy telefoniczny,
przez stronę www)
− badania NPS
3
− media społecznościowe
− informacje nt. inwestycji
oraz jej otoczenia, w tym
standard wykończenia
mieszkań i wykorzystane
materiały
− terminy realizacji
− pozyskanie kredytu
hipotecznego
− satysfakcja z zakupu i
wnioski odnośnie do
użytkowania mieszkania w
danej inwestycji
− zmiany lokatorskie
− przekazanie wyczerpujących
informacji nt. inwestycji oraz jej
otoczenia, zapewnienie wysokiej
jakości obsługi
− wyjaśnienie wątpliwości klienta i
odpowiedzi na pytania
− oferowana wysoka jakość
produktu
− wsparcie w uzyskaniu kredytu
hipotecznego
− poznanie opinii i poziomu
satysfakcji mieszkańców
inwestycji
− realizacja zmian lokatorskich
zgłoszonych przez klientów
Konkurencja
− współuczestnictwo
w konferencjach
i spotkaniach Polskiego
Związku Firm
Deweloperskich
− nowe przepisy i regulacje
dotyczące branży
− wspólnie realizowane
inicjatywy w
przestrzeniach miejskich
− wspólne wypracowywanie
stanowisk do aktów prawnych w
zakresie technicznym,
finansowym
− planowanie współpracy oraz
wspólne budowanie przestrzeni
1
Corporate Social Responsibility – społeczna odpowiedzialność biznesu
2
Zielona Karta Inwestycji – wewnętrzny standard Grupy. Dokument dostępny jest na stronie: https://www.domd.pl/getmedia/3d965c05-
5e89-4036-8300-3c8b719556a0/Dom_Development-Zielona-Kart-Inwestycji-2023-2.pdf
3
Net Promoter Score – wskaźnik rekomendacji netto
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
68
miejskich wraz
z infrastrukturą towarzyszącą
Media
− komunikaty i konferencje
prasowe, analiza i ocena
bieżącej sytuacji spółki
i branży
− wywiady udzielane przez
przedstawicieli spółki
− działalność Grupy
− sytuacja na rynku
− zmiany w otoczeniu
prawnym
− wyniki finansowe Grupy
− wydarzenia korporacyjne
− działalność CSR
− przekazywanie kompletnych
i rzetelnych informacji dot.
działalności Grupy oraz
odpowiedź na pytania
− informowanie o realizowanych
inwestycjach oraz
o działaniach CSR
Władze publiczne
− współpraca przy
pozyskiwaniu pozwoleń
i decyzji administracyjnych
− wypełnianie obowiązków
sprawozdawczych
− bezpośrednie spotkania
z przedstawicielami
administracji
− udział w konsultacjach
− przepisy i regulacje
dotyczące branży
− obowiązki sprawozdawcze
− pozwolenia i spełnianie
wymogów
− strategia ESG DOM 2030
− zapewnienie zgodności,
działalności z prawem
− zapewnienie jakości
i kompletności raportowanych
dokumentów
− przekazywanie kompletnych
i rzetelnych informacji dot.
działalności Grupy oraz
odpowiedzi na pytania
Partnerzy biznesowi
(dostawcy i
podwykonawcy)
− Bezpośrednia współpraca i
kontakty przy ustaleniach
biznesowych w zakresie
negocjacji cen
usług/materiałów
− parametry, jakość, wycena
produktów oraz usług
− harmonogramy
współpracy, terminy
realizacji
− certyfikacje produktów
− umowy, procedury
dotyczące nawiązania
współpracy
− nawiązanie współpracy
− omówienie zasad współpracy:
ustalenie warunków
handlowych, harmonogramów
prac, terminów płatności
− zapewnienie transparentności
relacji biznesowych i uczciwych
zasad współpracy
− podsumowania współpracy
Zarządcy
nieruchomości
− współpraca przy
przekazywaniu inwestycji
− jakość przekazywanej
inwestycji
− użytkowanie budynku
w cyklu życia
− Zielona Karta Inwestycji
− zalecenia
i rekomendacje na
przyszłość
− sprawne przekazywanie
inwestycji zarządcom
nieruchomości
− wyjaśnienie wątpliwości
i odpowiedzi na pytania
Inwestorzy
kapitałowi
− bezpośrednie kontakty
z Działem Relacji
Inwestorskich (analiza
i ocena raportów
bieżących i okresowych),
Walne Zgromadzenia
Akcjonariuszy, Dni
Inwestora
− spotkania z analitykami
giełdowymi oraz
przedstawicielami banków
− wyniki finansowe,
− realizacja strategii
biznesowej
− realizacja strategii ESG
DOM 2030 oraz działania
w zakresie CSR
− zapewnienie pełnych informacji
dotyczących wyników
finansowych oraz realizacji
strategii, podejmowanych
działań
i planów
− wyjaśnienie wątpliwości
i odpowiedzi na pytania
Instytucje
kredytowe
− kontakty z Dom
Development Kredyty
− wyniki finansowe,
− zgodność z regulacjami
− zgodność w zakresie
realizacji Strategii ESG
− zapewnienie pełnych
informacji dotyczących
wyników finansowych
− zapewnienie pełnych
informacji dotyczących
obowiązujących regulacji
− wyjaśnienie wątpliwości
i odpowiedzi na pytania
Towarzystwa
ubezpieczeniowe
− kontakty z Działem
Prawnym i Działem
Finansowym
− polisy i programy
ubezpieczeniowe
zawierane przez spółki
z Grupy
− zawieranie umów na zakup polis
i programów ubezpieczeniowych
− omówienie zasad współpracy;
wyjaśnienie wątpliwości
i odpowiedzi na pytania
Organizacje
pozarządowe
− kontakty z Działem
Marketingu dotyczące
przede wszystkim działań
w zakresie CSR
− możliwości współpracy,
− działania z zakresu CSR
− inicjowanie współpracy
− planowanie i realizacja
projektów CSR
Organizacje
branżowe
− współpraca w zakresie
opracowania stanowisk
branży
− kontakty z PZFD
− szkolenia i prezentacje
− dyskusje, spotkania
bezpośrednie
− sytuacja rynkowa
− wyniki finansowe
− analizy prawne,
techniczne i finansowe
− szkolenia
− regulacje prawne
− inicjowanie współpracy
− edukacja i wymiana wiedzy
− opiniowanie projektów ustaw
i rozporządzeń w ramach
konsultacji społecznych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
69
Partnerzy społeczni
(studenci,
potencjalni
pracownicy, byli
pracownicy,
pracownicy
dostawców i
podwykonawców,
związki zawodowe)
− organizacja konkursów
architektonicznych na
uczelniach
− staże/praktyki dla
studentów budownictwa i
architektury
− prowadzenie wykładów
warsztatów, webinarów,
szkoleń przez
przedstawicieli spółek
z Grupy
− konkursy dla dzieci
pracowników spółek
z Grupy
− wizyty na budowach dla
przedszkolaków/uczniów/s
tudentów
− wspólne inicjatywy takie
jak, konkursy, staże czy
wizyty na budowach
− realizacja projektów przestrzeni
wspólnych, wnętrz budynków,
przestrzeni publicznych
− realizacja konkursów, staży,
wizyt na budowach
− promowanie najlepszych praktyk
w zakresie przygotowania i
realizacji inwestycji
− dzielenie się doświadczeniem
zawodowym
− promowanie kultury związanej
ze zrównoważonym rozwojem
Utworzenie listy kluczowych dla Grupy
interesariuszy nastąpiło wskutek oceny
interesariuszy. Kadra zarządzająca analizowała siłę
wpływu poszczególnych interesariuszy. Ocena ta
opierała się na ich wiedzy merytorycznej
i doświadczeniu zawodowym, a także na
częstotliwości oraz znaczeniu kontaktów
w kontekście realizacji strategii biznesowej,
terminowości, jakości i skuteczności działań.
Pozwoliło to na uwzględnienie wśród
kluczowych interesariuszy: społeczności lokalnych,
władz publicznych, partnerów biznesowych oraz
inwestorów kapitałowych. Mimo mniejszej liczby
osiągniętych punktów, w ostatecznej liście
kluczowych interesariuszy uwzględniono także
zarządców nieruchomości, pracowników
w łańcuchu wartości oraz użytkowników końcowych
ze względu na istotność tych grup w całym łańcuchu
wartości.
W modelu biznesowym Grupy szczególne
znaczenie ma identyfikacja i uwzględnianie
interesów oraz opinii kluczowych zainteresowanych
stron. Grupa przeanalizowała powyższe zagadnienia
w procesie oceny istotności.
Interesariusze
Klasyfikacja
zainteresowa
nych stron
Sposób
komunikacji
Opis roli
Interesy i opinie
kluczowych
zainteresowanych stron
w odniesieniu do
strategii i modelu
biznesowego
Przykłady uwzględnienia
interesów i opinii
kluczowych
zainteresowanych stron
Zainteresowane strony
Pracownicy -
kadra własna
przedsiębiorstwa
wewnętrzny
ankiety /
wywiady
pogłębione /
ankiety
skierowane
na kwestie
ESG /
szkolenia /
newslettery
Są kluczowym
zasobem każdej
spółki w Grupie.
Wpływają na
wartość firmy i jej
produktywność.
Chcą pracować w
firmach
zrównoważonych
środowiskowo i
etycznych.
Oczekują stabilnych
warunków
zatrudnienia,
możliwości rozwoju
zawodowego oraz
współpracy z firmą
o silnej pozycji
rynkowej i etycznych
standardach. Oczekują
rozwoju inicjatyw
integracyjnych oraz
komunikacji
wewnętrznej. Oczekują
wsparcia
w rozwoju
kompetencji.
− Działania wspierające
rozwój komunikacji
wewnętrznej –
rozbudowa intranetu,
utworzenie newslettera
dla pracowników
− Inicjatywy integrujące
pracowników – wyjazdy
integracyjne, wspólne
akcje charytatywne
- Rozwój kompetencji
zespołów, szczególnie
w zakresie realizacji
dużych i
skomplikowanych
projektów.
Zapewnienie
profesjonalnego
środowiska pracy
i długoterminowych
perspektyw
zawodowych.
Pracownicy
w łańcuchu
wartości
zewnętrzny
szkolenia /
newslettery
Są to przede
wszystkim
pracownicy
podwykonawców
pracujący na
placach budów. Są
Oczekiwania
pracowników
w łańcuchu wartości
różnią się w zależności od
ich roli, poziomu
odpowiedzialności oraz
− Przeprowadzanie
szkoleń zgodnie
z potrzebami
zgłaszanymi przez
pracowników
Podwykonawców
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
70
dla Grupy ważnym
zasobem i mają
istotny wpływ na
terminowość
i jakość
realizowanej
inwestycji. Grupę
tę charakteryzuje
duża
różnorodność
kulturowa wśród
pracowników oraz
częsta rotacja
wynikająca
z charakteru
pracy. W Grupie
znajdują się także
pracownicy firm
podwykonawców.
Dla Grupy istotne
jest zapewnienie
pracownikom
w łańcuchu
wartości
bezpiecznych
warunków pracy
oraz uczciwych
zasad
zatrudnienia.
lokalnych uwarunkowań
rynkowych. Pracownicy
na placach budów
oczekują zapewnienia
bezpiecznych i stabilnych
warunków pracy,
dostępu do
odpowiedniego sprzętu
ochronnego, ale także
przejrzystej komunikacji
wzajemnego szacunku.
− Zwiększenie poziomu
bezpieczeństwa
i higieny pracy na
placach budów,
wdrożenie
kompleksowych
programów BHP
− Optymalizacja
procesów wspierająca
komunikację i bieżącą
współpracę
− Wymagania
w zakresie warunków
zatrudnienia
u Podwykonawców.
Społeczności
lokalne
zewnętrzny
ankiety
Swoim
oddziaływaniem
mogą wpływać na
kształtowanie
działań w zakresie
zrównoważonego
rozwoju firmy
m.in. poprzez
wymaganie
podejmowania
odpowiednich
działań. Do grupy
należą:
mieszkańcy osiedli
otaczających
inwestycje, ruchy
miejskie,
stowarzyszenia,
rady osiedli i inne
organizacje
zajmujące się
dbaniem o dobro
społeczne i
wysoką jakość
przestrzeni
miejskich.
Spółki z Grupy oceniane
są przez społeczności
lokalne pod kątem
wpływu na tkankę
miejską i jakość życia
mieszkańców. Ważna jest
dla nich dbałość
o estetykę przestrzeni
miejskiej i rozwój
brakującej infrastruktury
oraz zaangażowanie
społeczne w sąsiedztwie
realizowanych inwestycji.
− Wsparcie finansowe
lokalnych wydarzeń
sportowych
i kulturalnych
− Realizacja projektów
wieloetapowych, które
uzupełniają brakującą
infrastrukturę
w głównych
aglomeracjach
− Uwzględnianie
zrównoważonego
rozwoju w procesie
planowania i realizacji
inwestycji, w tym
tworzenie
ogólnodostępnych
przestrzeni zieleni
− Realizacja i wsparcie
lokalnych projektów
prospołecznych
Konkurencja
zewnętrzny
analiza
raportów
ESG
Pośrednio wpływa
na rozwój
organizacji,
ponieważ
rywalizacja
rynkowa
dopinguje do
podniesienia
jakości działań,
produktów, do
poszerzenia kręgu
odbiorców,
a także lepszego
zaspokajania ich
potrzeb.
Konkurencja w sektorze
budowlanym oczekuje
uczciwej rywalizacji,
wzrostu efektywności
oraz innowacyjności
w realizacji projektów.
Konkurencyjne
środowisko wymaga od
spółek budowlanych
działań, które pozwolą im
wyróżnić się na rynku,
a jednocześnie zachować
dobre relacje branżowe.
− Podnoszenie poziomu
komunikacji
zewnętrznej związanej
ze zrównoważonym
rozwojem
− Podnoszenie
standardów
branżowych
(w zakresie jakości
wykorzystywanych
materiałów,
wdrażanych innowacji
i rozwiązań na
osiedlach,
dodatkowych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
71
udogodnień dla
klientów itp.)
− Budowanie
świadomości rynkowej
i praca nad lepszym PR
branży
− Uczestnictwo
w inicjatywach
branżowych
− Wdrożenie rozwiązań
cyfryzacyjnych (BIM,
podpisy elektroniczne)
− Promowanie
transparentności
i etyki biznesowej
(publikacja raportów)
Użytkownicy raportów niefinansowych
Władze publiczne
zewnętrzny
ankiety /
ankiety
skierowane
na kwestie
ESG
Stanowiąc prawo,
władze sprawują
funkcję kontrolną
w stosunku do
działań
organizacji; stoją
na straży interesu
publicznego
i przestrzegania
zasad gospodarki
wolnorynkowej.
Oceniają postępy
sektora
biznesowego
w kierunku
odpowiedniej
realizacji celów
publicznych lub
przedsięwzięć
z zakresu
partnerstwa
publiczno-
prywatnego (PPP).
Oczekiwania władz
publicznych wobec
spółek są związane
z realizacją lokalnych
polityk, regulacji
i wytycznych.
Współpracując
z władzami publicznymi,
spółki z Grupy odgrywają
ważną rolę w realizacji
inwestycji mieszkalnych
i infrastrukturalnych.
− Dostosowanie
procesów, procedur
i polityk do wymogów
regulacji krajowych
− Tworzenie wartości
i ograniczanie ryzyka
dzięki rozwojowi
compliance
− Terminowa realizacja
inwestycji
− Zapewnienie
transparentności
− Rozwój infrastruktury
publicznej
Partnerzy
biznesowi /
Kontrahenci
zewnętrzny
ankiety
Bez solidnych
i sprawnie
działających
łańcuchów dostaw
żadna organizacja
nie będzie w
stanie prawidłowo
realizować swoich
celów.
Kontrahenci
potrzebują
informacji na
temat wyników
przedsiębiorstw w
zakresie
zrównoważonego
rozwoju, które są
istotne dla ich
własnych celów
związanych ze
zrównoważonym
rozwojem oraz do
podjęcia decyzji o
ewentualnej
współpracy.
Partnerzy oczekują
rzetelności, terminowości
oraz długoterminowej
współpracy w zakresie
dostaw materiałów
i usług.
− Usprawnienie
komunikacji
− Bardziej efektywne
zarządzanie ryzykiem
dzięki szybszym
reakcjom na
wydarzenia w
łańcuchu dostaw
− Stosowanie
przejrzystych zasad
współpracy
i budowanie
długotrwałych relacji
biznesowych.
− Utrzymanie dużej skali
działalności, co
zapewnia regularne
zamówienia,
przewidywalność oraz
stabilność współpracy.
Zarządcy
nieruchomości
zewnętrzny
ankiety /
ankiety
skierowane
na kwestie
ESG
Ich zadaniem
jest utrzymywanie
nieruchomości
w dobrym stanie
i jednocześnie
dbanie o jej
Zarządcy nieruchomości
współpracują ze spółkami
z Grupy głównie w
zakresie modernizacji
oraz utrzymania
nieruchomości. Ich
− Dostarczanie
feedbacku w zakresie
zastosowanych
rozwiązań
projektowych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
72
eksploatację
zgodnie
z przeznaczeniem.
Odpowiadają oni
także za
inwestowanie
w zarządzaną
nieruchomość
oraz dbałość o jej
dobrą kondycję
finansową i
techniczną.
oczekiwania koncentrują
się na jakości realizacji,
efektywności kosztowej
wdrożonych rozwiązań
oraz dbałości
o użytkowników
obiektów.
− Dbałość o jakość
materiałów
wykorzystywanych
podczas realizacji
inwestycji
− Wdrażanie rozwiązań
redukujących koszty
eksploatacji budynków
− Uwzględnianie potrzeb
użytkowników
zgłaszanych przez
zarządców
− Zapewnienie
bezpieczeństwa
i zgodności
z przepisami
Inwestorzy
kapitałowi
zewnętrzny
ankiety /
ankiety
skierowane
na kwestie
ESG
Od ich decyzji
często zależy
finansowanie
projektu/inwestyc
ji. Chcą lepiej
rozumieć ryzyko
i możliwości
związane ze
zrównoważonym
rozwojem
w odniesieniu do
ich własnej
działalności,
w tym w
perspektywie
długoterminowej
a także wpływ
tych działań na
ludzi i środowisko.
Oczekują stabilnych
wyników finansowych,
wysokiej rentowności
oraz transparentności
w zarządzaniu. Liczy się
również zdolność firmy
do realizacji dużych i
kapitałochłonnych
projektów.
− Odpowiedzi na zapytania
w zakresie ESG
− Dostosowywanie
komunikacji zewnętrznej
dotyczącej
zrównoważonego
rozwoju
− Koncentracja na
segmencie
podwyższonym, który
zapewnia wysokie marże
przy dużej skali
działalności.
− Rozszerzenie modelu
biznesowego
o działalność aparthoteli,
co pozwala na
zwiększenie
efektywności
i optymalizację marż.
− Transparentne
raportowanie wyników
finansowych i strategii
działań
Instytucje
kredytowe
Instytucje kredytowe,
takie jak banki
i fundusze inwestycyjne,
oczekują od spółek
Grupy wiarygodności
finansowej,
odpowiedzialnego
zarządzania projektami
oraz minimalizacji ryzyka
inwestycyjnego.
Kluczowym celem jest
zapewnienie, że
udzielone finansowanie
będzie spłacone zgodnie
z umową, a inwestycje
realizowane przez spółki
przyniosą zakładane
efekty.
− Zapewnienie stabilności
finansowej, regularnie
wskazywanej
w raportach finansowych
− Minimalizacja ryzyka
i zawieranie umów
ubezpieczeniowych dla
projektów Grupy
− Budowanie silnego
portfela inwestycyjnego
i dbałość o terminową
realizację projektów
− Zapewnienie
przejrzystości
i komunikacji
Towarzystwa
ubezpieczeniowe
Towarzystwa
ubezpieczeniowe,
współpracując ze
spółkami z Grupy,
koncentrują się na
minimalizacji ryzyka
związanego z realizacją
projektów. Oczekują od
spółek
odpowiedzialności,
wdrażania odpowiednich
procedur bezpieczeństwa
i zarządzania ryzykiem,
− Zawarcie
kompleksowych
polis
ubezpieczeniowych
− Dbałość o relacje
z ubezpieczycielami
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
73
aby ograniczyć
potencjalne straty
finansowe.
Organizacje
branżowe
zewnętrzny
ankiety
Rozwijają kapitał
ludzki w ramach
organizacji
poprzez
oferowane
szkolenia. Ich
wsparcie
obejmuje pomoc
prawną, usługi
szkoleniowe i
doradcze oraz
kształtowanie
postaw
przedsiębiorczych.
Współkreują one
wizerunek branży
oraz są platformą
wymiany
informacji
z władzami
publicznymi i
konkurencją.
Wspierają rozwój sektora
budowlanego oraz
promują dobre praktyki.
Oczekują od spółek
budowlanych aktywnego
uczestnictwa w życiu
branży, przestrzegania
standardów etycznych
i technicznych oraz
współpracy na rzecz
rozwoju całego sektora.
− Promowanie działań
z zakresu
zrównoważonego
rozwoju,
− Zaangażowanie
w działania edukacyjne
− Wspieranie działań
legislacyjnych
− Dbałość o etykę
i wizerunek branży
Klienci
zewnętrzny
ankiety /
wywiady
pogłębione /
ankiety
skierowane
na kwestie
ESG
To osoby, które
zawarły umowę
kupna
nieruchomości.
Podejmują decyzje
zakupowe
uwzględniając
m.in.
transparentność
prowadzenia
działalności,
działań ESG/CSR.
Wymagają
produktów
najwyższej jakości,
odpowiednich
zachowań
reklamacyjnych.
Ich świadomość
ma znaczący
wpływ na
kształtowanie
działań z zakresu
ESG/CSR.
Klienci poszukują
mieszkań w dogodnych
lokalizacjach z dostępem
do miejskiej
infrastruktury,
spełniających standardy
techniczne
i uwzględniające
rozwiązania
prośrodowiskowe.
− Klienci oczekują
przejrzystej
komunikacji
− Tworzenie oferty,
która coraz lepiej
odzwierciedla
oczekiwania klientów
− Usprawnianie
procesów w ramach
zakupu nieruchomości,
zgłaszania i naprawy
usterek oraz serwisu
gwarancyjnego
− Unikanie nietrafionych
decyzji w zakresie
rozwiązań
projektowych
− Oferowanie mieszkań
w różnych segmentach
(popularnym,
podwyższonym)
− Realizacja
wieloetapowych
projektów
uwzględniających
integrację z miejską
infrastrukturą.
Użytkownicy
końcowi
zewnętrzny
To osoby, które
zamieszkują
osiedla Grupy.
Użytkują budynki
zaprojektowane
i wybudowane
przez Grupę
i korzystają
z udogodnień
znajdujących się
na terenie
inwestycji. Grupa
ta wymaga
wysokiej jakości
obsługi klienta
i sprawnie
działającego
serwisu
gwarancyjnego.
Oczekują od spółek
z Grupy dostarczania
obiektów wysokiej
jakości, które są
funkcjonalne, estetyczne,
trwałe i bezpieczne oraz
dostosowane do ich
potrzeb.
− Projektowanie
inwestycji
i wprowadzanie
rozwiązań
uwzględniających
rzeczywiste potrzeby
i preferencje
mieszkańców
− Podnoszenie
świadomości
ekologicznej
mieszkańców
− Wprowadzanie
rozwiązań
obniżających koszty
użytkowania części
wspólnych inwestycji
− Zapewnienie wysokiej
jakości wykonania
− Projektowanie
funkcjonalnych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
74
mieszkań i przestrzeni
osiedli.
W ramach prowadzenia działalności, Grupa
wdraża mechanizmy mające na celu skuteczne
zbieranie, analizowanie i przekazywanie informacji
o opiniach oraz interesach kluczowych
zainteresowanych stron do organów
odpowiedzialnych za zarządzanie. Poniżej opisano
sposoby realizacji tego procesu.
Proces
Sposób realizacji
Konsultacje i dialog z interesariuszami
− Spotkania, ankiety, warsztaty, konsultacje społeczne, podczas których Grupa zbiera
opinie dotyczące wpływu swojej działalności na kwestie środowiskowe, społeczne i
zarządcze
Analiza zgromadzonych danych
− Uwagi interesariuszy są porządkowane, oceniane pod kątem istotności i łączone z
oceną ryzyk, szans oraz wpływów
Regularne raportowanie do Zarządu i
organów nadzorczych
− Co najmniej raz na kwartał odbywają się spotkania z członkami Zarządów spółek,
które dotyczą wpływu działalności jednostki na różne grupy interesariuszy, w tym
klientów, społeczności lokalne, partnerów biznesowych, inwestorów oraz instytucje
publiczne.
− Dane dotyczące wpływu na środowisko, lokalne społeczności i zarządzania są
uwzględniane w raportach i prezentowane organom nadzorczym.
− Zarząd otrzymuje informacje o potencjalnych ryzykach związanych z działaniami
interesariuszy (protesty społeczne, zmiany regulacyjne).
Uwzględnianie opinii interesariuszy w
procesach decyzyjnych
− Informacje są wykorzystywane przy ustalaniu działań, ocenie wpływów, ryzyk i szans
przy podejmowaniu kluczowych decyzji dotyczących realizacji inwestycji
Mechanizmy zgłaszania opinii i uwag
− Utworzono kanały komunikacji, takie jak dedykowane adresy e-mail oraz infolinie,
które pozwalają interesariuszom zgłaszać swoje opinie, skargi
i propozycje. Zgłoszenia są analizowane przez odpowiednie zespoły, a kluczowe
informacje trafiają do organów zarządzających w formie zwięzłych raportów.
Badania satysfakcji i oczekiwań
interesariuszy
− Prowadzone są regularne badania satysfakcji klientów (NPS) i pracowników
(Barometr Opinii Pracowników). Wyniki badań są omawiane na poziomie Zarządu.
− Wykorzystywany jest monitoring mediów (w tym mediów społecznościowych),
realizowany przez podmioty zewnętrzne, co pozwala na szybkie reagowanie na
potencjalne problemy.
Zarządzanie ryzykiem i zgodność z
regulacjami
− Organy zarządzające są informowane o zmianach w przepisach dotyczących
działalności deweloperskiej, takich jak regulacje środowiskowe czy budowlane, które
wpływają na interesy interesariuszy.
− Wyniki audytów wewnętrznych i zewnętrznych w zakresie zgodności działań
jednostki z regulacjami są prezentowane organom nadzorczym.
Transparentność w komunikacji
zewnętrznej
− Corocznie publikowane raporty finansowe i niefinansowe oraz inne dokumenty
informują zarówno interesariuszy, jak i organy nadzorcze
o działaniach związanych z wpływem jednostki na otoczenie.
Interesy i opinie zainteresowanych stron
wywierają istotny wpływ na strategię i model
biznesowy Grupy, determinując kierunki działania,
podejście do zarządzania oraz relacje z otoczeniem.
Zainteresowane strony
Wpływ na strategię i model biznesowy
Pracownicy (kadra własna)
Interesy, poglądy i prawa pracowników wpływają na strategię i model biznesowy poprzez
kształtowanie kultury organizacyjnej, efektywności operacyjnej i relacji z klientami. Pracownicy
oczekują uczciwego wynagrodzenia, możliwości rozwoju i bezpiecznych warunków pracy, co skłania
firmę do inwestowania w szkolenia i systemy motywacyjne. Ich opinie i zaangażowanie wpływają na
jakość obsługi klientów oraz skuteczność realizacji projektów. Poszanowanie praw pracowników
buduje lojalność zespołu i pozytywny wizerunek firmy, co przekłada się na jej konkurencyjność i
długoterminowy sukces.
Pracownicy w łańcuchu
wartości (pracownicy
podwykonawców pracujący
przy realizacji inwestycji)
Od jakości pracy pracowników podwykonawców zależy terminowość i jakość realizacji projektów.
Poszanowanie ich praw, takich jak godne wynagrodzenie i bezpieczne warunki pracy, minimalizuje
ryzyko przerw w inwestycjach. Współpracując z odpowiedzialnymi podwykonawcami, spółki z Grupy
wzmacniają swój wizerunek, redukują ryzyka operacyjne
i zwiększają długoterminową stabilność działalności.
Społeczności lokalne
Opinie mieszkańców są ważne w zakresie akceptacji projektów. Spółki z Grupy prowadzą konsultacje
społeczne i uwzględniają lokalne perspektywy. Przestrzeganie praw społeczności, w tym regulacji
dotyczących ochrony interesów mieszkańców, jest kluczowe, aby uniknąć konfliktów i budować
pozytywne relacje. Uwzględnienie tych aspektów wzmacnia wizerunek firmy i sprzyja
długoterminowemu sukcesowi na rynku.
Klienci i użytkownicy końcowi
Klienci oczekują przejrzystości, uczciwości i wysokiej jakości obsługi, co kształtuje standardy działania
firmy oraz oferowane produkty. Ich preferencje dotyczące lokalizacji, standardu wykończenia czy
zrównoważonych rozwiązań wpływają na projektowanie inwestycji i ofertę rynkową. Prawa klientów,
takie jak ochrona danych osobowych czy gwarancje, wymuszają zgodność z regulacjami i budowanie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
75
zaufania. Uwzględnienie potrzeb klientów w strategii pozwala firmie na osiągnięcie przewagi
konkurencyjnej oraz długoterminowego sukcesu.
SBM – 3 ISTOTNE WPŁYWY, RYZYKA I SZANSE ORAZ ICH WZAJEMNE ZWIĄZKI ZE STRATEGIĄ I Z MODELEM
BIZNESOWY
W poniższej tabeli zestawiono opisy istotnych
wpływów Grupy wynikające z przeprowadzonej
oceny istotności wraz z opisem miejsca, w którym
koncentrują się w modelu biznesowym, operacjach
własnych oraz łańcuchu wartości.
Wśród przedstawionych poniżej wpływów trzy
z nich są dodatkowymi ujawnieniami specyficznymi
dla Grupy. Są to wpływy dotyczące ESRS S3.
Wszystkie pozostałe wpływy są objęte wymogami
dotyczącymi ujawniania informacji zawartymi
w ESRS.
Podczas przeglądu procesu analizy podwójnej
istotności przeprowadzonej w 2025 roku
zidentyfikowano nowe wpływy związane z:
− realizacją inwestycji na terenach
zalewowych, co może zwiększać
podatność budynków na zmiany
klimatu,
− obciążeniem zdrowotnym
pracowników w okresach
intensyfikacji działalności,
− niedostatecznym udostępnianiem i
komunikowaniem kanałów zgłaszania
nadużyć.
Kwestie te zostały uwzględnione po warsztatach z
ekspertami ESG.
Wśród nowo zidentyfikowanych ryzyk i
szans, w poniższej tabeli uwzględniono:
− nową szansę związaną z poprawą
bezpieczeństwa środowiskowego i
lepszego przygotowania spółek z Grupy na
sytuacje kryzysowe ze względu na
wdrożenie procedur szybkiego
reagowania, co może pozytywnie wpłynąć
na szybkość i pewność reakcji w sytuacjach
kryzysowych (także środowiskowo),
− nową szansę związaną ze zwiększeniem
efektywności materiałowej wynikającą z
wdrożenia procesów optymalizacji
konstrukcji budynków,
− nowe ryzyko związane z lokalizacją
realizowanych inwestycji na terenach
zalewowych (ryzyko występuje w
przypadku całkowitego przerwania
wałów),
− nowe ryzyko związane z wypaleniem
zawodowym i z odejściami wysoko
wykwalifikowanych pracowników,
− nowe ryzyko związane z narażeniem
branży na występowanie pracy
przymusowej,
− nowe ryzyko związane z niedostatecznym
udostępnianiem i komunikowaniem
kanałów zgłaszania nadużyć.
Na dzień publikacji raportu, Grupa nie
dostrzega nowych ani nie przewiduje przyszłych
skutków istotnych wpływów dla swojego modelu
biznesowego, łańcucha wartości, strategii i procesu
decyzyjnego.
Zidentyfikowane w 2025 roku istotne wpływy,
ryzyka i szanse nie miały wpływu na bieżącą sytuację
finansową Grupy.
Podczas procesu analizy podwójnej istotności
Grupa zidentyfikowała poniższe kategorie osób,
które podlegają istotnym wpływom wynikającym z
działalności przedsiębiorstwa:
− pracownicy, tj. osoby zatrudnione na
podstawie umowy o pracę w pełnym lub
niepełnym wymiarze pracy, umowę
zlecenie;
− osoby samozatrudnione, tj. Kontrahenci i
specjaliści prowadzący działalność
gospodarczą, którzy świadczą usługi na
rzecz spółek z Grupy.
Zwracamy szczególną uwagę na pracowników
pracujących podczas realizacji inwestycji. Osoby te
narażone są na największe ryzyko uszczerbku na
zdrowiu oraz wymagają dedykowanych kanałów
komunikacji dotyczącej BHP.
Grupa jest zaangażowana w zidentyfikowane
istotne wpływy poprzez swoją działalność (wpływy
wynikające z codziennych procesów operacyjnych,
takich jak: zużycie energii i surowców, emisje do
środowiska, zatrudnianie i rozwój pracowników i
współpracowników, kształtowanie kultury
organizacyjnej) lub ze względu na relacje biznesowe
(poprzez dostawców, podwykonawców czy
klientów). W celu właściwego adresowania
zidentyfikowanych istotnych wpływów Grupa
wdraża polityki i procedury dotyczące
odpowiedzialnego prowadzenia działalności oraz
zarządzania łańcuchem wartości. Obejmują one
m.in. kryteria wyboru dostawców, mechanizmy
monitorowania i oceny zgodności z wymaganiami
ESG, a także działania naprawcze w przypadku
stwierdzenia nieprawidłowości. Grupa prowadzi
również dialog z interesariuszami, aby lepiej
rozumieć oczekiwania i reagować na
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
76
zidentyfikowane wyzwania. Część z istotnych
wpływów została uwzględniona w Strategii ESG
DOM 2030 oraz działalności bieżącej spółek z Grupy.
Dotyczy to:
- wpływu w zakresie łagodzenia zmian klimatu
i odnosi się do decyzji o działaniach zmierzających
do zmniejszania emisyjności Grupy w zakresie 1 i 2.
Spółki z Grupy stopniowo zwiększają kontraktację
energii pochodzącej ze źródeł odnawialnych. Spółki
z Grupy realizują Strategię ESG DOM 2030, która
uwzględnia działania w zakresie redukcji emisji CO
2
w zakresie 1 i 2. Inwestowanie w energię
pochodzącą z odnawialnych źródeł energii pozwala
spółkom spełniać wymagania prawne
z równoczesnym obniżeniem kosztów operacyjnych
w długim okresie. Ze względu na wysoki poziom
wymogów i norm technicznych, spółki z Grupy
projektują i realizują inwestycje z uwzględnieniem
rozwiązań adaptacyjnych, co podnosi wartość
oferowanych nieruchomości.
- wpływu na różnorodność biologiczną poprzez
własną działalność, która prowadzi do
bezpośredniej eksploatacji zasobów (np. poprzez
wycinki drzew i krzewów). Grupa odpowiada na te
kwestie i niweluje swój negatywny wpływ m.in.
poprzez liczne nasadzenia na powstających
osiedlach oraz tworzenie terenów zielonych
w ramach projektu Miejska Zieleń.
- wpływu na gospodarkę o obiegu zamkniętym
poprzez działalność własną odnoszącą się do
cyfryzacji procesów operacyjnych oraz relacje
z Kontrahentami w zakresie wykorzystywania
surowców w procesie budowy oraz prowadzenia
zgodnej z przepisami prawa gospodarki odpadami.
Grupa w 2025 roku opracowała i wdrożyła Standard
Zielonych Zamówień, który pozwoli na
implementację zasad GOZ w działalności Grupy.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
77
Temat
Podtemat
Mniejsze jednostki
tematyczne
Opis istotnego wpływu
Miejsce
powstawania
wpływu
Miejsce modelu
biznesowego
Rodzaj
wpływu
Horyzont czasowy
Zmiany
klimatu
Przystosowanie
do zmian
klimatu
Budynki realizowane przez Spółki z Grupy obecnie nie są formalnie oceniane
pod kątem rozwiązań w zakresie adaptacji do zmiany klimatu, które mogą
zmniejszyć stwierdzone ryzyka fizyczne związane z klimatem.
Operacje
własne,
Upstream
Zakup ziemi,
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Krótko-
średnio- i
długoterminowy
Łagodzenie
zmian klimatu
Emisje GHG
Budynki realizowane przez spółki z Grupy spełniają wymogi obowiązujących
warunków technicznych w zakresie charakterystyki energetycznej budynków
oraz w zakresie szczelności powietrznej, akustyki i integralności, jednak nie są
dostosowane do wymogów Dyrektywy EPBD.
Operacje
własne,
Upstream
Zakup ziemi,
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Wysoka emisyjność branży budowlanej związana jest z zakupem i
przetwarzaniem surowców pochodzących z sektorów energochłonnych i
wysokoemisyjnych oraz z dużym zużyciem energii na placach budów.
Operacje
własne,
Upstream
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Energia
Rośnie zapotrzebowanie na energię, niezbędną do prowadzenia robót
budowlanych w spółkach Grupy.
Operacje
własne,
Upstream
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Woda i zasoby
morskie
Woda
Zużycie wody
Spółki z Grupy wykorzystują duże ilości wody do prowadzenia prac
budowlanych. Woda wykorzystywana jest także przy pracach rozbiórkowych
(by zapobiegać nadmiernemu pyleniu). Wykorzystywana woda pochodzi
przede wszystkim z miejskich sieci wodociągowych miast, w których spółki z
Grupy prowadzą działalność.
Operacje
własne
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Krótkoterminowy
Bioróżnorodno
ść i
ekosystemy
Bezpośrednie
czynniki
wpływu na
utratę
bioróżnorodno
ści
Zmiana klimatu
Grupa pozytywnie wpływa na różnorodność biologiczną poprzez realizację
nowych nasadzeń roślinności rodzimej i zgodnej siedliskowo.
Operacje
własne
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Krótko- i,
średnioterminowy
Inwestycje realizowane przez Grupę znajdują się na terenach zalewowych, co
może zwiększać podatność zmiany klimatu.
Operacje
własne
Zakup ziemi,
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Zmiana sposobu
użytkowania
gruntów, zmiana
sposobu
użytkowania wód
słodkich i mórz
Grupa negatywnie wpływa na różnorodność biologiczną poprzez własną
działalność, która prowadzi do zmiany sposobu użytkowania gruntów.
Operacje
własne
Zakup ziemi
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Bezpośrednia
eksploatacja
Grupa negatywnie wpływa na różnorodność biologiczną poprzez własną
działalność, która prowadzi do bezpośredniej eksploatacji zasobów (np.
wycinki drzew i krzewów).
Operacje
własne
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Gospodarka o
obiegu
zamkniętym
Zasoby
wprowadzane,
w tym
Branża budowlana, w tym spółki Grupy, wykorzystuje duże ilości surowców
naturalnych wykorzystywanych w procesie budowy.
Operacje
własne,
Upstream
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Krótko-
średnio- i
długoterminowy
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
78
wykorzystanie
zasobów
Spółki z Grupy zmniejszają zużycie materiałów wykorzystywanych podczas
realizacji inwestycji poprzez m.in. optymalizacje konstrukcji budynków,
projektowanie mające na celu minimalizację wykorzystania materiałów.
Operacje
własne,
Upstream
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Zasoby
odprowadzane
związane z
produktami i
usługami
Spółki Grupy zmniejszają zużycie materiałów oraz zwiększają swoją
efektywność poprzez optymalizacje procesów i wykorzystanie technologii
cyfrowych.
Upstream,
Operacje
własne,
Downstream
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Odpady
Sektor budownictwa i apartamentów serwisowanych ma bardzo duży udział w
generowaniu strumienia odpadów. Odpady generowane przez Grupę
uzależnione są w dużej mierze od liczby prowadzonych inwestycji lub
świadczonych usług z zakresu obsługi apartamentów serwisowanych. Powstają
one głównie w trakcie procesu budowy i podczas prac rozbiórkowych - w
sektorze budownictwa oraz w trakcie realizowanych usług serwisowania
apartamentów.
Upstream,
Operacje
własne,
Downstream
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Własne zasoby
pracownicze
Warunki pracy
Bezpieczeństwo
zatrudnienia
Spółki z Grupy, w ramach swojego modelu biznesowego, preferują stałe
zatrudnienie pracowników w ramach operacji własnych i przewidują ich
rozwój.
Operacje
własne
Operacje własne -
wszystkie elementy
modelu biznesowego
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Krótko-
średnio- i
długoterminowy
Czas pracy
Spółki z Grupy mają wpływ na organizację pracy, w tym ustanawianie
harmonogramów prac uwzględniając posiadane zasoby i analizy własne z
zakresu rynku pracy. Mimo często zadaniowego czasu pracy, w spółkach Grupy
występują nadgodziny dobowe.
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Adekwatna płaca
Spółki z Grupy mają wpływ na wysokość wynagrodzenia pracowników. Średnie
wynagrodzenie w spółkach z Grupy jest wyższe niż przeciętne miesięczne
wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw.
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Równowaga między
życiem zawodowym
a prywatnym
Spółki z Grupy mają wpływ na jakość środowiska i strukturę pracy w zakresie
work-life balance. Pomimo ustalanych wcześniej harmonogramów, ilość pracy
i nadgodzin zaburza budowanie równowagi pomiędzy życiem zawodowym a
prywatnym pracowników.
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Spółki z Grupy mają negatywny wpływ na pracowników i ich obciążenie
zdrowotne w okresach intensyfikacji działalności (wypalenie zawodowe).
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Bezpieczeństwo i
higiena pracy
Spółki z Grupy mają wpływ na bezpieczeństwo pracy wykonywanej w
przedsiębiorstwie. Branża uznawana jest powszechnie za niebezpieczną i
wypadkową.
Wpływ
negatywny
potencjalny
Równe
traktowanie i
równość szans
dla wszystkich
Równouprawnienie
płci i równość
wynagrodzeń za
pracę o takiej samej
wartości
Spółki z Grupy mają wpływ na wysokość wynagrodzeń i zasady wyceny pracy
kobiet i mężczyzn. Grupa w poprzednich latach raportowała wysoki poziom
luki płacowej.
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
79
Szkolenia i rozwój
umiejętności
Spółki z Grupy mają wpływ na rozwój i szkolenia pracowników kadry własnej.
Spółki z Grupy starają się być atrakcyjnym miejscem pracy, w którym
pracownicy mogą rozwijać się na każdym etapie kariery. Raz do roku jakość
pracy osób zatrudnionych w spółkach Grupy jest oceniana w procesie rocznej
oceny okresowej, której częścią jest rozmowa o rozwoju pracownika.
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Osoby
wykonujące
pracę w
łańcuchu
wartości
Warunki pracy
Bezpieczeństwo i
higiena pracy
Grupa Dom Development ma wpływ na warunki pracy na placach budowy, na
których pracę wykonują osoby zatrudniane przez Podwykonawców. Branża
narażona jest na wysoką wypadkowość.
Upstream
Budowa
Wpływ
negatywny
potencjalny
Krótko-
średnio- i
długoterminowy
Dotknięte
społeczności
wskaźnik
branżowy
Wspieranie rozwoju
zrównoważonych
miast
Jako inwestor i generalny wykonawca Grupa odgrywa ważną i pozytywną rolę
w transformacji miast i regionów, w których działa. Spółki z Grupy pomagają w
kształtowaniu tych obszarów i wzmacnianiu ich spójności, jednocześnie
zwiększając ich atrakcyjność, wspierając ich rozwój i przyczyniając się do
ożywienia lokalnego środowiska gospodarczego i społecznego.
Downstream
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Krótko-
średnio- i
długoterminowy
wskaźnik
branżowy
Zarządzanie
relacjami z
otoczeniem
Spółki z Grupy mają pozytywny wpływ na relacje z otoczeniem i lokalnymi
społecznościami poprzez realizację swoich działań wskazanych w Strategiach
CSR.
Dział Marketingu
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Spółki z Grupy poprzez realizację inwestycji i związane z nimi uciążliwości
mogą negatywnie wpływać na lokalne społeczności.
Budowa
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Konsumenci i
użytkownicy
końcowi
Wpływy na
konsumentów
lub
użytkowników
końcowych
związane z
informacjami
Prywatność
Spółki z Grupy wywierają pozytywny wpływ na kwestie zachowania
prywatności konsumentów m.in. poprzez podpisywanie umów. Spółki z Grupy
są świadome zagrożeń związanych z naruszeniem poufności, a w konsekwencji
również praw i wolności osób fizycznych w związku z przetwarzaniem ich
danych osobowych. Spółka posiada szereg polityk i procedur w tym zakresie.
Operacje
własne,
Downstream
Dział Prawny
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Krótko-
średnio- i
długoterminowy
Dostęp do informacji
(wysokiej jakości)
Spółki z Grupy mają wpływ na jakość informacji przekazywanych klientom
(m.in. na klarowność zapisów i wykluczanie zapisów abuzywnych w umowach).
Spółki z Grupy zaimplementowały zasady komunikacji minimalizujące ryzyko
greenwashingu.
Operacje
własne,
Downstream
Dział Marketingu
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Włączenie
społeczne
konsumentów
lub
użytkowników
końcowych
Dostęp do
produktów i usług
Działalność spółek z Grupy związana jest z budową mieszkań, co pomaga w
zwiększaniu podaży mieszkań na rynku. Działalność przyczynia się do
zwiększania dostępności lokali mieszkalnych w głównych aglomeracjach kraju.
Operacje
własne,
Downstream
Dział Sprzedaży
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Odpowiedzialne
praktyki
marketingowe
Spółki z Grupy przekazują rzetelne i sprawdzone informacje interesariuszom
zewnętrznym (m.in. klientom indywidualnym, ale także inwestorom i
akcjonariuszom). Informacje są weryfikowane i poddane wewnętrznej
kontroli.
Operacje
własne,
Downstream
Dział Marketingu
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Postępowanie
w biznesie
Kultura
korporacyjna
Grupa Dom Development buduje swój pozytywny wpływ w obszarze praktyk
biznesowych poprzez dbanie o kulturę korporacyjną i systemowe zarządzanie
obszarem ryzyka, zgodnością i systemem kontroli wewnętrznej.
Operacje
własne,
Downstream
Dział Prawny, Dział
HR, Dział Risk,
Compliance & Audit
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
80
Ochrona
sygnalistów
Grupa ma wypracowany system zgłaszania nieprawidłowości oraz ochrony
zgłaszających, który jest zgodny z regulacjami krajowymi, co pozytywnie
wpływa na ochronę sygnalistów
Dział Risk,
Compliance & Audit
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Krótko-
średnio- i
długoterminowy
Kanały zgłaszania nadużyć funkcjonujące w spółkach Grupy nie są
wystarczająco udostępniane i komunikowane.
Dział Risk,
Compliance & Audit
Wpływ
negatywny
rzeczywisty
Zarządzanie
relacjami z
dostawcami, w
tym praktyki
płatnicze
Proces negocjowania i ustalania z Kontrahentami/dostawcami umownych
terminów płatności w Grupie, każdorazowo uwzględnia zapisy obowiązującej
ustawy z dnia 4 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu
nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych oraz ustawy o
finansach publicznych, mającej na celu zabezpieczenie mniejszych
przedsiębiorstw w relacjach asymetrycznych z dłużnikiem będącym dużym
przedsiębiorcą.
Operacje
własne,
Upstream
Projektowanie,
Budowa
Wpływ
pozytywny
rzeczywisty
Korupcja i
przekupstwo
Zapobieganie oraz
wykrywanie, w tym
szkolenie
Proces realizacji inwestycji zagrożony jest możliwością wystąpienia incydentów
korupcyjnych (np. pozwolenia na budowę wymagają kontaktu z administracją
publiczną, a procesy wyboru podwykonawców obarczone są ryzykiem
przekupstwa).
Operacje
własne
Zakup ziemi, Budowa,
Uzyskiwanie
pozwoleń
Wpływ
negatywny
potencjalny
W odniesieniu do zidentyfikowanych wpływów w zakresie zmian klimatu, Grupa
przeprowadziła analizę odporności strategii i modelu biznesowego
w zakresie swojej zdolności do przeciwdziałania swoim istotnym wpływom i
ryzykom oraz do wykorzystania istotnych szans (co wskazano w opisie IRO-1 oraz
analizie scenariuszowej wskazanej poniżej).
Grupa nie zidentyfikowała istotnych negatywnych wpływów
w odniesieniu do degradacji gruntów, pustynnienia i uszczelniania gleby.
Aktywność spółek Grupy nie ma wpływu na gatunki zagrożone.
Inwestycje realizowane w odległości 500 m od obszarów objętych formami ochrony przyrody (wraz ze wskazaniem wpływu na bioróżnorodność)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
81
Lp.
Nazwa przedsięwzięcia
Lokalizacja
(województwo /
gmina)
Powierzchnia
terenu [ha]
Nazwy obszarów
objętych
formami ochrony
przyrody
Organ
właściwy
Działania negatywnie wpływające na obszary
wrażliwe pod względem bioróżnorodności
Działania kompensacyjne
bezpośredni
wpływ
pośredni wpływ
1.
Osiedle Leśna Góra
woj. pomorskie
0,53
Otulina
Trójmiejskiego
Parku
Krajobrazowego
Prezydent
Miasta
Gdańska
Usunięcie 5 drzew
Nasadzenie 10 drzew ozdobnych o obwodzie
min. 18-20 cm
2.
Apartamenty Beethovena
woj. mazowieckie
1,55
Warszawski
Obszar
Chronionego
Krajobrazu
Prezydent
Miasta
Stołecznego
Warszawy
Usunięcie 2 drzew
oraz przesadzenie
dębu
szypułkowego.
Emisja z planowanej
zabudowy na terenie
inwestycji będzie wiązała
się z odziaływaniem na
środowisko w zakresie
emisji hałasu do
środowiska, emisji
substancji do powietrza
oraz wytwarzaniem
ścieków i odpadów w
zakresie podobnym do
oddziaływań z istniejących
w sąsiedztwie
zabudowań. Będzie to
oddziaływanie o
charakterze
przejściowym i w
odniesieniu do etapu
eksploatacji
przedsięwzięcia
krótkotrwałym. Realizacja
i eksploatacja inwestycji
nie spowodują
znaczącego zwiększenia
oddziaływań
skumulowanych w
zakresie ww. emisji
Nasadzenie minimum 28 szt. drzew na gruncie
rodzimym o obwodzie pnia nie mniejszym niż
16-18 cm, nasadzenie 8 drzew na stropie
garażu oraz 17 krzewów soliterowych,
nasadzenie krzewów na terenie nie
mniejszym niż 2590 m2, zieleni niskiej co
najmniej na powierzchni 4050 m2, w tym nie
więcej niż 40% trawników, pnączy na długości
144 mb, nasadzenia roślin hydrofitowych na
powierzchni nie mniejszej niż 25 m2 w ramach
niecki retencyjnej
3.
Mokotów Sportowy
woj. mazowieckie
8,4733
Otulina Jeziorka
Czerniakowskiego
Prezydent
Miasta
Usunięcie 10
drzew i 9 krzewów
1. Wykonanie nasadzeń drzew w
liczbie co najmniej 13 szt. o
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
82
Stołecznego
Warszawy
obwodzie pnia drzewa
wynoszącym min. 16-18 cm na
gruncie rodzimym.
2. Wykonanie nasadzeń drzew w
liczbie 42 szt. na terenie lub na
stropie garażu.
3. Wykonanie nasadzeń 1 950
krzewów.
4. Wykonanie nasadzeń 15 szt.
krzewów soliterowych.
5. Wykonanie nasadzeń 480 m2
bylin.
6.
4.
Myśliborska 27
woj. mazowieckie
1,06
Warszawski
Obszar
Chronionego
Krajobrazu,
NATURA 2000 -
Dolina Środkowej
Wisły
Biuro
Ochrony
Środowiska,
Urząd
Miasta
Stołecznego
Warszawy
Usunięcie 17
drzew
Nasadzenia kompensacyjne w liczbie nie
mniejszej niż 21 szt. o obwodach dni 18-20
cm, wprowadzenie nasadzeń krzewów na
powierzchni nie mniejszej niż 1558 m2,
wprowadzenie na terenie inwestycji nasadzeń
pnączy na długości 303 mb,
zagospodarowanie terenu jako zieleń niska w
taki sposób, aby max. powierzchnia
trawników nie przekroczyła 50% powierzchni
przeznaczonej pod nasadzenia zieleni niskiej,
zachowanie wskaźnika PBC na poziomie min.
30%, w tym nie mniej niż 87% na gruncie
rodzimym
5.
Wille Biskupin
woj. dolnośląskie
3,17
Obszar NATURA
2000 - Grądy w
Dolinie Odry
Szczytnicki Zespól
Przyrodniczo
Krajobrazowy
Prezydent
Wrocławia
Usunięcie 150
drzew
W trakcie budowy wystąpi
emisja do powietrza
związana z prowadzeniem
prac ziemnych i
budowlanych, ruchem
pojazdów oraz pracą
maszyn i sprzętu
budowlanego, jak również
hałas generowany przez
pracujące maszyny i
urządzenia - odziaływania
te mają charakter lokalny i
przejściowy. Eksploatacja
planowanej inwestycji nie
będzie się wiązała ze
znaczącym
oddziaływaniem na
środowisko.
Nasadzenia kompensacyjne na terenie
wskazanym przez Zarząd Zieleni Miejskiej. W
projekcie nasadzeń zastępczych wykorzystane
zostaną gatunki takie jak: lipa drobnolistna,
dąb szypułkowy, jarząb pospolity, brzoza
brodawkowata, klon pospolity (łączenie z
odmianami). Gatunki dobrane pod kątem
warunków siedliskowych, odporne na warunki
miejskie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
83
6.
Apartamenty Park
Matecznego
woj. małopolskie
4,0865
Otulina
Bielańsko-
Tyniecka Parku
Krajobrazowego
Prezydent
Miasta
Krakowa
Usunięcie 10
drzew i 18 drzew
ozdobnych
Na etapie realizacji
przedsięwzięcia, źródłem
emisji zanieczyszczeń
będą pracujące maszyny
budowlane i poruszające
się po terenie
przedsięwzięcia
samochody ciężarowe,
wskutek spalania paliwa
w silnikach maszyn.
Ponadto roboty ziemne i
składowanie materiałów
budowlanych, a także
prace rozbiórkowe
powodować będą emisję
pyłu w warunkach
bezdeszczowych. Źródłem
hałasu będą urządzenia
stosowane w trakcie
budowy oraz ruch
samochodów
dostawczych. Powyższe
emisje i uciążliwości będą
miały charakter czasowy i
ustąpią wraz z
rozpoczęciem etapu
eksploatacji
przedsięwzięcia.
Wykonanie nasadzeń 10 drzew.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
84
Zarządzanie wpływami, ryzykami
i szansami związanymi z kadrą własną (do której
w Grupie zalicza się osoby zatrudnione na umowę
o pracę) jest kluczowym elementem strategii
i modelu biznesowego. Podejmowanie działań
wspierających rozwój i dobrostan pracowników
pozwalają na osiągnięcie synergii między celami
organizacji a oczekiwaniami pracowników. Wpływ
kadry własnej na model biznesowy oraz strategię
Grupy jest duży, ponieważ to pracownicy tworzą
wartość dodaną, dostarczają ją klientom i budują
trwałą przewagę konkurencyjną.
W działalności spółek z Grupy nie
występują powszechne i systemowe negatywne
wpływy związane z łamaniem praw człowieka,
zarówno w odniesieniu do pracowników kadry
własnej spółek, jak i pracowników w łańcuchu
wartości. Podczas rewizji procesu podwójnej
istotności zidentyfikowano negatywny wpływ w
zakresie narażenia branży na występowanie pracy
przymusowej. Podczas procesu analizy podwójnej
istotności nie zidentyfikowano istotnych wpływów
na własnych pracowników jednostki, które mogłyby
wynikać z planów transformacji mających na celu
zmniejszenie negatywnych wpływów na środowisko
i zwiększenie ekologicznego i neutralnego dla
klimatu charakteru działań.
Podczas przeprowadzania analizy
podwójnej istotności w zakresie pracowników w
łańcuchu wartości skupiono się na pracownikach
podmiotów, które zawierają umowy ze spółkami
generalnych wykonawców na wykonanie
określonego w treści umowy zakresu prac
budowlanych, odpowiadającego ich profilowi,
specjalizacji, doświadczeniu, a także możliwościom
wykonawczym. Są to osoby wykonujące pracę
w miejscach inwestycji realizowanych przez spółki
Grupy, ale nienależące do grona własnych
pracowników. Współpracownicy spółek z Grupy to
osoby zatrudnione na umowy cywilnoprawne
i kontrakty B2B.
Podczas procesu oceny podwójnej
istotności, Grupa zidentyfikowała ujawnienia
specyficzne związane z działalnością operacyjną
spółki, tj. zarządzanie relacjami z otoczeniem oraz
współtworzenie tkanki miejskiej. Wpływy, ryzyka
i szanse w tym zakresie odnoszą się do społeczności
lokalnych: mieszkańców osiedli otaczających
inwestycje, ruchów miejskich, stowarzyszeń, rad
osiedli i innych organizacji zajmujących się dbaniem
o dobro społeczne i wysoką jakość przestrzeni
miejskich.
Zakresem ujawnienia ESRS S4 objęci są
wszyscy klienci spółek Grupy oraz użytkownicy
końcowi. Są to grupy osób szczególnie narażone na
oddziaływanie strategii marketingowych w zakresie
informacji o sprzedawanych inwestycjach.
W poniższej tabeli zestawiono opisy istotnych
ryzyk i szans zidentyfikowanych w zakresie
działalności Spółek Grupy i wynikających
z przeprowadzonej oceny istotności wraz z opisem
miejsca, w którym koncentrują się w modelu
biznesowym, operacjach własnych oraz łańcuchu
wartości. Na dzień publikacji raportu, Grupa nie
dostrzega obecnych ani nie przewiduje przyszłych
skutków istotnych ryzyk i szans dla swojego modelu
biznesowego, łańcucha wartości, strategii i sposobu
decyzyjnego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
85
Temat
Podtemat
Mniejsze
jednostki
tematyczne
Opis wpływu (Kontekst)
Ryzyka
Szanse
Przewidywane skutki finansowe
Perspektywa
krótkoterminowa
Perspektywa
średnioterminowa
Perspektywa
długoterminowa
Zmiany
klimatu
Przystosowanie
do zmian
klimatu
Budynki realizowane przez Spółki
z Grupy obecnie nie są formalnie
oceniane pod kątem rozwiązań w
zakresie adaptacji do zmiany
klimatu, które mogą zmniejszyć
stwierdzone ryzyka fizyczne
związane z klimatem.
1. Wstrzymanie lub
opóźnienie prac
budowlanych oraz
zerwanie łańcuchów
dostaw spowodowanych
nagłymi zjawiskami
atmosferycznymi, takimi
jak gwałtowne i silne
opady oraz silne wiatry.
2. Wysokie koszty
adaptacji
powykonawczej.
1. Projektowanie i
realizacja
inwestycji
uwzględniających
dodatkowe
zabezpieczenia
przed nagłymi
skutkami zjawisk
atmosferycznych.
1. Zwiększenie
kosztów
operacyjnych i
krótkotrwałe
opóźnienia
harmonogramów.
1 Wzrost kosztów
związanych z
koniecznością częstszych
napraw, zmian
projektowych oraz
reagowania na skutki
nieprzewidzianych
zjawisk.
1. 2
1. Ryzyko bardzo
wysokich
kosztów
adaptacji
powykonawczej
budynków.
2. Potencjalna
utrata wartości
aktywów oraz
niższa
atrakcyjność
rynkowa
budynków.
Łagodzenie
zmian klimatu
Budynki realizowane przez spółki
z Grupy spełniają wymogi
obowiązujących warunków
technicznych w zakresie
charakterystyki energetycznej
budynków oraz w zakresie
szczelności powietrznej, akustyki
i integralności, jednak nie są
dostosowane do wymogów
Dyrektywy EPBD.
Ryzyko przejścia: Ryzyko
związane ze wzrostem
kosztów energii
elektrycznej i cieplnej
oraz konieczność
podporządkowania się
wymogom prawnym
1. Możliwe
zmiany wzorców
zakupowych
klientów
związane z
wyborem
mieszkań w
budynkach
niskoemisyjnych.
1. Możliwe zmiany
wzorców
zakupowych
klientów związane
z wyborem
mieszkań w
budynkach
niskoemisyjnych.
1. Wzrost kosztów
operacyjnych
1.
Długoterminowe
podwyżki
kosztów energii
mogą wpłynąć na
rentowność
działalności
Łagodzenie
zmian klimatu /
Emisje GHG
Spółki z Grupy dążą do
zmniejszania emisyjności Grupy
w zakresie 1 i 2 poprzez
stopniowe zwiększanie
kontraktacji energii pochodzącej
ze źródeł odnawialnych.
Ryzyko przejścia:
Zwiększone nakłady na
dekarbonizację
działalności w celu
osiągnięcia założonych
celów redukcyjnych
1. Wydatki na
dekarbonizację
mogą zwiększyć
koszty operacyjne.
2. Inwestycje w
technologie
obniżające emisje
mogą początkowo
zmniejszyć
przepływy
pieniężne z uwagi
na wysokie koszty
wdrożenia.
1. Osiągnięcie celów
redukcyjnych może
przynieść korzyści w
postaci mniejszych
kosztów operacyjnych
(np. z wykorzystania
odnawialnych źródeł
energii), co poprawi
rentowność.
1. Dekarbonizacja
może stać się
elementem
przewagi
konkurencyjnej,
co zwiększy
rentowność w
długim okresie.
Łagodzenie
zmian klimatu /
Emisje GHG
Wysoka emisyjność branży
budowlanej związana jest z
zakupem i przetwarzaniem
1. Zmniejszenie
śladu węglowego
budynków dzięki
1. Wzrost cen
energii obciąży
koszty produkcji i
1. Wprowadzenie
nowych technologii i
materiałów
1. Wykorzystanie
odnawialnych
źródeł energii
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
86
surowców pochodzących z
sektorów energochłonnych i
wysokoemisyjnych oraz z dużym
zużyciem energii na placach
budów.
wykorzystywaniu
materiałów o
niższym śladzie
węglowym.
może spowodować
wzrost kosztów
surowców.
budowlanych o niższej
emisyjności będzie
wymagało znaczących
nakładów finansowych.
oraz recyklingu
materiałów
budowlanych
może obniżyć
koszty w dłuższej
perspektywie.
Energia
Rośnie zapotrzebowanie na
energię, niezbędną do
prowadzenia robót budowlanych
w spółkach Grupy.
Ryzyko przejścia:
Ryzyko związane ze
wzrostem cen energii
wynikających z
wysokoemisyjnego
miksu energetycznego
Polski, co przełoży się na
wzrost kosztów
operacyjnych.
1. Zaangażowanie
w innowacje,
takie jak projekty
umów zakupu
energii (PPA) dla
długoterminoweg
o korzystania z
OZE
1. Zaangażowanie
w innowacje, takie
jak projekty umów
zakupu energii
(PPA) dla
długoterminowego
korzystania z OZE
1. Wzrost kosztów
energii będzie generował
wzrost kosztów
operacyjnych.
1. Konieczność
przeznaczania
większych
środków na
energię będzie
obniżała
dostępność
środków na inne
inwestycje.
Bioróżnorodno
ść i
ekosystemy
Bezpośrednie
czynniki
wpływu na
utratę
bioróżnorodno
ści
Zmiana
sposobu
użytkowania
gruntów,
zmiana
sposobu
użytkowania
wód
słodkich i
mórz
Grupa wpływa na różnorodność
biologiczną poprzez własną
działalność, która prowadzi do
zmiany sposobu użytkowania
gruntów.
Ryzyko przejścia:
Ograniczenia w
dostępności gruntów
spowodowane
potencjalnym
wyłączeniem z
użytkowania terenów
zalewowych i rolnych
1. Zmiana tempa
rozwoju inwestycji i
potencjalny spadek
przychodów
2. Zmiana
przepływów
pieniężnych
związanych z
realizacją
projektów
budowlanych
1. Możliwe wzrosty
kosztów związane z
koniecznością zmian
lokalizacji inwestycji.
1. Ograniczenia
dostępu do
gruntów, co
może wpływać na
długoterminowy
wzrost
przepływów
pieniężnych
Zmiana
klimatu
Inwestycje realizowane przez
Grupę znajdują się na terenach
zalewowych, co może zwiększać
podatność zmiany klimatu.
Ryzyko fizyczne:
1. Ryzyko zalania i
uszkodzenia
infrastruktury
2. Wzrost kosztów
ubezpieczeń
3. Ryzyko utraty
wartości aktywów spółki
1. Potencjalne
opóźnienia w
realizacji inwestycji
w okresach
intensywnych
opadów i
gwałtownych
zdarzeń
pogodowych.
1. Rosnąca częstotliwość
i intensywność zjawisk
związanych ze zmianą
klimatu może prowadzić
do regularnych zakłóceń
budów i podwyższenia
kosztów operacyjnych.
1. Potencjalna
utrata wartości
aktywów oraz
spadek
atrakcyjności
inwestycji
ulokowanych w
obszarach o
rosnącym
zagrożeniu
klimatycznym.
Bezpośredni
a
eksploatacja
Grupa wpływa na różnorodność
biologiczną poprzez własną
działalność, która prowadzi do
bezpośredniej eksploatacji
zasobów (np. wycinki drzew i
krzewów).
1. Tworzenie
nowych
ogólnodostępnyc
h terenów zieleni,
co może
przełożyć się na
lepszy wizerunek
spółki i
1. Koszty uzyskania
decyzji w zakresie
środowiska.
2. Koszty
prowadzenia
kompensacji
środowiskowych.
1. Potencjalny wzrost
kosztów prowadzenia
działalności wynikający z
działań społeczności
lokalnych i organizacji
pozarządowych.
1. Zwiększenie
kosztów
operacyjnych
wynikające z
bardziej
rygorystycznych
regulacji w tym
zakresie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
87
zwiększenie
sprzedaży.
3. Koszty związane
z dodatkowymi
konsultacjami w
zakresie
środowiska.
2. Wzrost opłat
za korzystanie za
środowisko.
Grupa wpływa na
bioróżnorodność poprzez zakup
ziemi i realizację inwestycji na
terenach poprzemysłowych
(brownfields).
1. Ograniczenie
presji na tereny
cenne
przyrodniczo
2. Tworzenie
wartości dodanej
dla otoczenia
1. Ograniczenie
ryzyk formalnych i
ryzyk
reputacyjnych.
1. Oszczędności
wynikające z rewitalizacji
brownfieldów –
uniknięcie konieczności
nabywania droższych
gruntów na terenach
zielonych oraz
zmniejszenie ryzyka
protestów społecznych,
co może ograniczać
koszty przestojów
inwestycyjnych.
2. Dostęp do
preferencyjnego
finansowania lub
programów wsparcia.
1. Wzrost
wartości
strategicznej
(większa
odporność
portfela
nieruchomości).
2. Stabilność
operacyjna
wynikająca z
mniejszego
ryzyka sankcji,
opóźnień lub
konieczności
działań
naprawczych.
Gospodarka o
obiegu
zamkniętym
Zasoby
wprowadzane,
w tym
wykorzystanie
zasobów
Branża budowlana, w tym spółki
Grupy, wykorzystuje duże ilości
surowców naturalnych
wykorzystywanych w procesie
budowy.
1. Ryzyko związane ze
zwiększającymi się
kosztami surowców
naturalnych i ich
dostępnością.
1. Zwiększenie
wykorzystania
surowców
wtórnych i
ponowne ich
wykorzystanie
(wdrażanie zasad
GOZ).
1. Zwiększenie
kosztów surowców
(np. stal, cement,
drewno) wpłynie
na wyższe koszty
realizacji
inwestycji.
1. Opóźnienia
(wynikające z
dostępności surowców) i
wyższe koszty
materiałów mogą
prowadzić do obniżenia
przepływów pieniężnych
w średnim okresie.
1.
Długoterminowe
oszczędności
wynikające z
bardziej
efektywnego
zarządzania
surowcami mogą
poprawić
przepływy
pieniężne.
Zasoby
odprowadzane
związane z
produktami i
usługami
Spółki Grupy zmniejszają zużycie
materiałów oraz zwiększają
swoją efektywność poprzez
optymalizacje procesów i
wykorzystanie technologii
cyfrowych.
1. Ryzyka cyfryzacyjne
(cyberbezpieczeństwo,
zabezpieczenie ciągłości
działania,
nieuprawniony dostęp
do danych)
1. Cyfryzacja
działalności i
zwiększenie
nakładów
finansowych
wynikających z
potencjalnych
oszczędności
usługowych i
procesowych, co
przekłada się na
obniżenie
kosztów
1. Zwiększenie
kosztów
wynikających z
konieczności
wdrożenia
kolejnych
zabezpieczeń.
1. Stale rosnące koszty
utrzymania
bezpieczeństwa
cyfrowego mogą
wpłynąć na rentowność
firmy.
1. Stale rosnące
koszty
utrzymania
bezpieczeństwa
cyfrowego mogą
wpłynąć na
rentowność
firmy.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
88
Zasoby
odprowadzane
związane z
produktami i
usługami
Spółki z Grupy zmniejszają
zużycie materiałów
wykorzystywanych podczas
realizacji inwestycji poprzez m.in.
optymalizacje konstrukcji
budynków, projektowanie
mające na celu minimalizację
wykorzystania materiałów.
1. Zmniejszenie
śladu węglowego
inwestycji
2. Oszczędności
kosztowe
1. Obniżenie
kosztów zakupu
materiałów dzięki
mniejszemu
zużyciu, co
bezpośrednio
zmniejsza koszty
realizacji
inwestycji.
2. Poprawa
płynności
finansowej
wynikająca z
niższych wydatków
materiałowych.
1. Trwałe zmniejszenie
kosztów operacyjnych
realizacji inwestycji,
dzięki wdrożeniu
optymalizacji jako
standardu
projektowego.
1. Oszczędności
strukturalne –
długofalowe
ograniczenie
kosztów w całym
cyklu życia
projektów dzięki
mniejszemu
zapotrzebowaniu
na materiały.
Odpady
Sektor budownictwa i
apartamentów serwisowanych
ma bardzo duży udział w
generowaniu strumienia
odpadów. Odpady generowane
przez Grupę uzależnione są w
dużej mierze od liczby
prowadzonych inwestycji lub
świadczonych usług z zakresu
obsługi apartamentów
serwisowanych. Powstają one
głównie w trakcie procesu
budowy i podczas prac
rozbiórkowych - w sektorze
budownictwa oraz w trakcie
realizowanych usług
serwisowania apartamentów.
1. Wzrost kosztów
odbioru odpadów
1. Zmniejszenie
nakładów
finansowych
wynikających z
potencjalnych
oszczędności
materiałowych
1. Zwiększenie
kosztów
operacyjnych.
1. Długoterminowe
oszczędności związane z
efektywnym
zarządzaniem odpadami
mogą poprawić
przepływy pieniężne.
1.
Długoterminowe
oszczędności
związane z
efektywnym
zarządzaniem
odpadami mogą
poprawić
przepływy
pieniężne.
Własne zasoby
pracownicze
Warunki pracy
Bezpieczeńst
wo
zatrudnienia
Spółki z Grupy mają wpływ na
model zatrudnienia w Grupie.
Model biznesowy spółek z Grupy
preferuje stałe zatrudnienie
pracowników w ramach operacji
własnych i przewiduje ich rozwój.
1. Ryzyko zmian w
podejściu do
zatrudnienia
pracowników własnych i
potencjalne wydłużenie
procesów
rekrutacyjnych, co
przekłada się na
zwiększenie kosztów
operacyjnych.
1. Zapewnienie
płynnego
funkcjonowania
firmy poprzez
zatrudnianie i
utrzymywanie
wysoko
wykwalifikowanyc
h pracowników.
1. Zmiany w
zatrudnieniu mogą
wiązać się z
wyższymi kosztami
rekrutacji, szkoleń i
wdrożenia
pracowników.
1. Dostosowanie do
zmieniającego się rynku
pracy może poprawić
efektywność organizacji,
co wpłynie na
długoterminową
rentowność.
1. Dostosowanie
do zmieniającego
się rynku pracy
może poprawić
efektywność
organizacji, co
wpłynie na
długoterminową
rentowność.
Czas pracy
Spółki z Grupy mają wpływ na
organizację pracy, w tym
ustanawianie harmonogramów
1. Ryzyko
niedostosowania
organizacji do zmiany
1. Niedostosowanie
organizacji do
zmiany
1. Lepsze zarządzanie i
dostosowanie organizacji
do zmieniających się
1. Lepsze
zarządzanie i
dostosowanie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
89
prac uwzględniając posiadane
zasoby i analizy własne z zakresu
rynku pracy. Mimo często
zadaniowego czasu pracy, w
spółkach Grupy zdarzają się
nadgodziny dobowe.
pokoleniowej i
potencjalne wyzwania
związane z pozyskaniem
nowych pracowników.
pokoleniowej może
wpłynąć na spadek
efektywności
operacyjnej.
potrzeb nowych
pracowników może
przyczynić się do
poprawy przepływów
pieniężnych.
organizacji do
zmieniających się
potrzeb nowych
pracowników
może przyczynić
się do poprawy
przepływów
pieniężnych.
Adekwatna
płaca
Spółki z Grupy mają wpływ na
wysokość wynagrodzenia
pracowników. Średnie
wynagrodzenie w spółkach z
Grupy jest wyższe niż przeciętne
miesięczne wynagrodzenie w
sektorze przedsiębiorstw.
1. Potencjalny wzrost
kosztów związany ze
wzrostem presji
płacowej wśród kadry
własnej
1. Wyższe koszty
operacyjne, w tym
wzrost wydatków
na wynagrodzenia,
składki
pracownicze i inne
świadczenia.
1. Konkurencyjne
wynagrodzenia mogą
przyczynić się do
zwiększenia lojalności
pracowników, redukcji
rotacji kadry oraz
kosztów związanych z
rekrutacją i szkoleniem
nowych pracowników.
1. Zwiększenie
presji na wyniki
finansowe.
Równowaga
między
życiem
zawodowym
a
prywatnym
Spółki z Grupy mają negatywny
wpływ na pracowników i ich
obciążenie zdrowotne w
okresach intensyfikacji
działalności (wypalenie
zawodowe).
1. Spadek efektywności i
jakości pracy
2. Wzrost absencji i
rotacji kadr
3. Obniżenia
zaangażowania i morale
zespołów
1. Wzrost kosztów
osobowych.
1.
1. Wzrost kosztów
świadczeń społecznych i
zdrowotnych, jeśli
obciążenie pracowników
wpłynie na częstsze
zwolnienia lub rosnące
potrzeby medyczne.
1.
1. Wysokie koszty
strategiczne
związane z utratą
kapitału
ludzkiego –
chroniczna
rotacja oraz
niskie
zaangażowanie
obniżają zdolność
Grupy do
realizacji
projektów w
sposób stabilny i
przewidywalny.
Bezpieczeńst
wo i higiena
pracy
Spółki z Grupy mają wpływ na
bezpieczeństwo pracy
wykonywanej w
przedsiębiorstwie. Branża
uznawana jest powszechnie za
niebezpieczną i wypadkową.
1. Bezpośrednie i
pośrednie koszty
związane z incydentami
bezpieczeństwa i
zgodnością z przepisami,
które mogą mieć wpływ
na reputację firmy
1. Zmniejszenie
liczby wypadków i
problemów ze
zdrowiem
psychicznym, a
także zwiększenie
produktywności
zmniejszenie
absencji
pracowników
kadry własnej
1. Incydenty
związane z
bezpieczeństwem
mogą prowadzić do
wysokich kosztów
związanych z
odszkodowaniami,
karami lub
grzywnami.
1. Incydenty związane z
bezpieczeństwem mogą
prowadzić do wysokich
kosztów związanych z
odszkodowaniami,
karami lub grzywnami.
1. Występujące
incydenty mogą
prowadzić do
utraty
długoterminowyc
h kontraktów.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
90
Bezpieczeńst
wo i higiena
pracy
Z uwagi na istotność wpływu BHP
w Grupie istnieje system polityk,
standardów wewnętrznych,
kontroli i działań edukacyjnych.
1. Podnoszenie
poziomu
bezpieczeństwa
pracy w spółkach
Grupy.
1. Koszty związane
z przygotowaniem i
aktualizacją polityk,
szkoleniami
pracowników,
przeprowadzaniem
audytów oraz
zakupem
niezbędnego
wyposażenia
ochronnego.
1. Redukcja kosztów
związanych z wypadkami
przy pracy, takimi jak
odszkodowania,
absencje pracowników
czy wydatki na
rekrutację zastępczą.
2. Zmniejszenie kosztów
ubezpieczeń oraz
poprawa
produktywności.
1. Trwałe
obniżenie
kosztów
operacyjnych.
Równe
traktowanie i
równość szans
dla wszystkich
Szkolenia i
rozwój
umiejętności
Spółki z Grupy mają wpływ na
rozwój i szkolenia pracowników
kadry własnej. Grupa stara się, by
spółki były atrakcyjnym miejscem
pracy, a pracownicy rozwijali się
na każdym etapie kariery. Raz do
roku jakość pracy osób
zatrudnionych w spółkach Grupy
jest oceniana w procesie rocznej
oceny okresowej, której częścią
jest rozmowa o rozwoju
pracownika.
1. Spowolnienie
inwestycji związane z
brakiem
wykwalifikowanych
specjalistów kadry
własnej.
1. Podniesienie
jakości pracy
pracowników,
przyspieszenie
podejmowanych
decyzji,
minimalizacja
popełnianych
błędów
1. Brak
odpowiednich
specjalistów może
opóźnić realizację
projektów, co
wpływa na
zmniejszenie
przychodów z
nowych inwestycji.
1. Długoterminowy brak
wykwalifikowanych
specjalistów może
wpłynąć na zdolność
firmy do rozwoju,
zmniejszając przychody i
obniżając rentowność.
1.
Długoterminowy
brak
wykwalifikowany
ch specjalistów
może ograniczyć
zdolność spółki
do realizacji
zaawansowanych
projektów,
wpływając na
długoterminowy
rozwój i jej
konkurencyjność.
Osoby
wykonujące
pracę w
łańcuchu
wartości
Warunki pracy
Bezpieczeńst
wo
zatrudnienia
Spółki z Grupy mają wpływ na
pracowników w łańcuchu
wartości poprzez ustalone zasady
dotyczące warunków pracy.
Grupa wywiera pośredni wpływ
na pracowników w łańcuchu
wartości np. poprzez wymaganie
przestrzegania Code of Conduct.
1. Ryzyko utraty
wykwalifikowanej kadry
pracowniczej
1. Koszty związane
z wdrożeniem
mechanizmów
monitorowania i
raportowania.
1. Redukcja kosztów
związanych z
naruszeniami praw
pracowniczych.
1. Trwałe
obniżenie
kosztów
operacyjnych.
Czas pracy
Spółki z Grupy mają wpływ na
pracowników w łańcuchu
wartości poprzez ustalone zasady
dotyczące warunków pracy.
Grupa wywiera pośredni wpływ
na pracowników w łańcuchu
wartości np. poprzez wymaganie
przestrzegania Code of Conduct.
1. Ryzyko
niedostosowania
organizacji do zmiany
pokoleniowej.
1. Koszty związane
z wdrożeniem
mechanizmów
monitorowania i
raportowania
1. Redukcja kosztów
związanych z
naruszeniami praw
pracowniczych.
1. Trwałe
obniżenie
kosztów
operacyjnych.
Adekwatna
płaca
Spółki z Grupy mają wpływ na
pracowników w łańcuchu
wartości poprzez ustalone zasady
dotyczące warunków pracy.
1. Potencjalny wzrost
kosztów związany ze
wzrostem presji
płacowej wśród
1. Koszty związane
z wdrożeniem
mechanizmów
1. Redukcja kosztów
związanych z
naruszeniami praw
pracowniczych.
1. Trwałe
obniżenie
kosztów
operacyjnych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
91
Grupa wywiera pośredni wpływ
na pracowników w łańcuchu
wartości np. poprzez wymaganie
przestrzegania Code of Conduct.
Przyjęte praktyki uczciwej
konkurencji skutkują
pozytywnym wpływem na
wynagrodzenia osób pracujących
na budowach Grupy.
pracowników
Podwykonawców,
2. Ryzyko reputacyjne i
administracyjne
wynikające z możliwości
zatrudniania
pracowników
Podwykonawców
(migrantów) na znacznie
niższych
wynagrodzeniach niż
wskaźnik referencyjny w
kraju.
monitorowania i
raportowania
Bezpieczeńst
wo i higiena
pracy
Grupa Dom Development ma
wpływ na bezpieczeństwo pracy
na placach budowy, na których
pracę wykonują osoby
zatrudniane przez
Podwykonawców. Branża
uznawana jest powszechnie za
niebezpieczną i wypadkową.
1. Bezpośrednie i
pośrednie koszty
związane z incydentami
bezpieczeństwa i
zgodnością z przepisami,
które mogą mieć wpływ
na reputację firmy.
1. Zmniejszenie
liczby wypadków
występujących
wśród kadry w
łańcuchu
wartości.
1. Incydenty
związane z
bezpieczeństwem
mogą prowadzić do
wysokich kosztów
związanych z
odszkodowaniami,
karami lub
grzywnami.
1. Incydenty związane z
bezpieczeństwem mogą
prowadzić do wysokich
kosztów związanych z
odszkodowaniami,
karami lub grzywnami.
1. Występujące
incydenty mogą
prowadzić do
utraty
długoterminowyc
h kontraktów.
Inne prawa
związane z
pracą
Praca
przymusowa
Spółki z Grupy mają wpływ na
pracowników w łańcuchu
wartości poprzez ustalone zasady
dotyczące warunków pracy.
Grupa wywiera pośredni wpływ
na pracowników w łańcuchu
wartości np. poprzez wymaganie
przestrzegania Code of Conduct.
Zagadnienie istotne w łańcuchu
wartości. Spółki z Grupy nie
wykorzystują surowców
wydobywanych (lub produktów
wytworzonych) w krajach
zagrożonych pracą przymusową.
Materiały wykorzystywane w
procesie realizacyjnym pochodzą
w znacznej większości z terenu
UE. W UE obowiązują przepisy
rozporządzenia 2024/3015 w
sprawie zakazu produktów
wytwarzanych z wykorzystaniem
pracy przymusowej na rynku
1. Utrata reputacji oraz
koszty związane z
postępowaniami
administracyjnymi
2. Ryzyko reputacyjne
związane z narastającą
migracją i
możliwościami
zatrudniania
pracowników
Podwykonawców
(migrantów) narażonych
na dyskryminację czy
pracę przymusową.
3. Koszty związane z
monitoringiem
zatrudnienia
pracowników
Podwykonawców.
1. Koszty
weryfikacji
dokumentacji
dostarczanej przez
Podwykonawców
1. Stabilizacja kosztów
dzięki lepszej kontroli
łańcucha wartości.
2. Wzmocnienie pozycji
negocjacyjnej –
transparentność
łańcucha dostaw może
poprawić wiarygodność
kredytową i ułatwić
dostęp do finansowania
1. Ograniczenie
ryzyka
reputacyjnego o
wysokiej wartości
finansowej – brak
powiązań z pracą
przymusową
zmniejsza ryzyko
kosztownych
kryzysów
reputacyjnych,
które mogłyby
skutkować utratą
sprzedaży lub
partnerów
biznesowych.
2. Trwałe
obniżenie ryzyka
sankcji i
postępowań
regulacyjnych –
zgodność z
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
92
unijnym i zmiany dyrektywy (UE)
2019/1937.
rosnącymi
wymogami
dotyczącymi
zrównoważonego
łańcucha
wartości.
Dotknięte społeczności
Wspieranie
rozwoju
zrównoważo
nych miast
Jako inwestor i generalny
wykonawca Grupa odgrywa
ważną rolę w transformacji miast
i regionów, w których działa.
Spółki z Grupy pomagają w
kształtowaniu tych obszarów i
wzmacnianiu ich spójności,
jednocześnie zwiększając ich
atrakcyjność, wspierając ich
rozwój i przyczyniając się do
ożywienia lokalnego środowiska
gospodarczego i społecznego.
1. Ryzyko uzależnienia
realizacji inwestycji od
decyzji samorządów
lokalnych.
1. Realizacja
projektów
miastotwórczych
wraz z
infrastrukturą
towarzyszącą
1. Opóźnienia w
uzyskaniu
pozwoleń mogą
prowadzić do
opóźnienia
realizacji projektów
i generowaniu
przychodów.
Oczekiwanie na decyzje
administracyjne może
wpływać na uzyskiwanie
przychodów.
1. Ograniczenie
zdolności do
szybkiej reakcji
na zmiany
rynkowe i rozwój
nowych
projektów, co
może wpłynąć na
przepływy
pieniężne.
ujawnienie specyficzne
Zarządzanie
relacjami z
otoczeniem
Spółki z Grupy mają wpływ na
relacje z otoczeniem i lokalnymi
społecznościami poprzez
realizację swoich działań
wskazanych w Strategiach CSR.
1. Niewywiązywanie się
z obietnic złożonych w
dokumentach
strategicznych i
związane z tym ryzyko
reputacyjne.
1. Realizacja
lokalnych
projektów
prospołecznych
1. Opóźnienia w
realizacji inwestycji
powodują
dodatkowe koszty i
mogą prowadzić do
zmniejszenia
przepływów
finansowych (np.
ze względu na
wstrzymanie lub
modyfikacje
projektów).
1. Zwiększenie kosztów
związanych z
negocjacjami/mediacjam
i.
1. Potencjalne
zwiększenie
kosztów
wynikające z
konieczności
dostosowania
projektów do
oczekiwań
lokalnych
społeczności.
ujawnienie specyficzne
Zarządzanie
relacjami z
otoczeniem
Spółki z Grupy poprzez realizację
inwestycji i związane z nimi
uciążliwości mogą negatywnie
wpływać na lokalne społeczności.
1. Zwiększająca się ilość
protestów społeczności
lokalnych związana z
uciążliwościami
wynikającymi z realizacji
inwestycji
1. Utrata zaufania
inwestorów i
klientów, co może
prowadzić do
obniżenia
przychodów.
1. Utrata zaufania
inwestorów i klientów,
co może prowadzić do
obniżenia przychodów.
1.
Długoterminowa
utrata zaufania
może ograniczyć
zdolność do
pozyskiwania
inwestycji i
rozwijania
działalności,
wpływając na
wyniki
finansowe.
Konsumenci i
użytkownicy
końcowi
Włączenie
społeczne
konsumentów
Odpowiedzi
alne praktyki
Spółki z Grupy mają wpływ na
informacje przekazywane
interesariuszom zewnętrznym
1. Budowanie
wizerunku i marki
firmy
1. Koszty związane
z opracowaniem i
wdrażaniem
1. Większa stabilność
finansowa poprzez
poprawę relacji z
1. Większa
stabilność
finansowa
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
93
lub
użytkowników
końcowych
marketingo
we
(m.in. klientom indywidualnym,
ale także inwestorom i
akcjonariuszom). Informacje są
weryfikowane i poddane
wewnętrznej kontroli.
odpowiedzialnej
społecznie i
uczciwej wobec
klientów.
procesów kontroli,
szkoleniem
pracowników
odpowiedzialnych
za komunikację.
inwestorami, co z kolei
może ułatwić dostęp do
kapitału.
2. Unikanie kosztów
związanych z
potencjalnymi sporami
prawnymi wynikającymi
z przekazywania
błędnych informacji.
poprzez poprawę
relacji z
inwestorami, co z
kolei może
ułatwić dostęp
do kapitału.
Postępowanie
w biznesie
Ochrona
sygnalistów
Kanały zgłaszania nadużyć
funkcjonujące w spółkach Grupy
nie są wystarczająco
udostępniane i komunikowane.
1. Ryzyko niezgłaszania
nadużyć
2. Ryzyko reputacyjne
3. Ryzyko utraty
zaufania pracowników
1. Wzrost kosztów
działań
naprawczych
1. Potencjalne koszty kar
administracyjnych
1. Potencjalne
obniżenie
wartości firmy
wynikające z
ryzyka
reputacyjnego i
mniejszej
wiarygodności w
obszarze
compliance oraz
governance.
Zarządzanie
relacjami z
dostawcami, w
tym praktyki
płatnicze
Praktyki
płatnicze
Proces negocjowania i ustalania z
Kontrahentami/dostawcami
umownych terminów płatności w
Grupie, każdorazowo uwzględnia
zapisy obowiązującej ustawy z
dnia 4 listopada 2022 r. o zmianie
ustawy o przeciwdziałaniu
nadmiernym opóźnieniom w
transakcjach handlowych oraz
ustawy o finansach publicznych,
mającej na celu zabezpieczenie
mniejszych przedsiębiorstw w
relacjach asymetrycznych z
dłużnikiem będącym dużym
przedsiębiorcą.
1. Potencjalne konflikty
lub utrata partnerów
biznesowych
1. Zmniejszenie
liczby kontraktów i
projektów z
partnerami
biznesowymi może
obniżyć przepływy
pieniężne.
1. Koszty związane z
renegocjacją umów lub
poszukiwaniem nowych
Kontrahentów mogą
wpływać na przepływy
pieniężne.
1. Koszty
związane z
renegocjacją
umów lub
poszukiwaniem
nowych
Kontrahentów
mogą wpływać
na przepływy
pieniężne.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
94
IRO – 1 OPIS PROCESU SŁUŻĄCEGO IDENTYFIKACJI I OCENIE ISTOTNYCH WPŁYWÓW, RYZYK I SZANS
Grupa przeprowadziła proces oceny
istotności, który pozwolił na identyfikację istotnych
wpływów, ryzyk oraz szans, które należy ujawnić.
Wewnętrzna dyskusja pozwoliła przeanalizować
model biznesowy w kontekście poszczególnych
aspektów zrównoważonego rozwoju. Wzięto pod
uwagę m.in. charakter oferty sprzedażowej, lokalne
rynki, na których Grupa jest obecna, specyfikę
łańcucha dostaw i rynku pracy, a także wyzwania
zrównoważonego rozwoju, przed którymi stoi
branża deweloperska i budowlana. W procesie
uwzględniono wpływy Grupy, zarówno w związku z
własnymi operacjami, jak i w wyniku relacji
biznesowych. Analiza ta obejmowała identyfikację
oraz ocenę czynników mających istotne znaczenie
dla otoczenia Grupy. Przeanalizowano wpływ
działalności Grupy na środowisko, społeczeństwo
oraz ład korporacyjny. Ocenie poddano m.in.
kwestie zużycia surowców i materiałów,
zarządzanie odpadami budowlanymi czy wpływ na
lokalne społeczności. Uwzględniono również
wpływy wynikające z relacji biznesowych, w tym
interakcje z dostawcami
i podwykonawcami.
Metodyka, według której wykonano
badanie jest zgodna z wymogami dyrektywy CSRD
oraz standardami raportowania European
Sustainability Reporting Standards (ESRS).
Metodyka ta uwzględniała zasadę podwójnej
istotności, co oznacza, że podczas badania
uwzględniona została istotność zagadnień
z perspektywy istotności wpływu, jaki wywiera
Grupa na ludzi i środowisko oraz z perspektywy
istotności finansowej, czyli wypływu danego
zagadnienia zrównoważonego rozwoju na sytuację
finansową jednostki, jej wyniki finansowe,
przepływy pieniężne, dostęp do finansowania lub
koszt kapitału w krótko-, średnio- lub
długoterminowej perspektywie czasowej.
Po raz pierwszy proces analizy podwójnej
istotności został przeprowadzony w 2024 r. Proces
ten obejmował zarówno jakościowe, jak i ilościowe
dane wejściowe od wewnętrznych i zewnętrznych
interesariuszy. Obejmował on również
zaangażowanie kadry zarządzającej, Zarządów
spółek w Grupie i Rady Nadzorczej.
Przeprowadzenie analizy wymagało m.in.
przeprowadzenia działań w czterech różnych
etapach:
- Faza 1: Analiza działalności Grupy
- Faza 2: Identyfikacja głównych wpływów
- Faza 3: Priorytetyzacja najbardziej
istotnych wpływów
- Faza 4: Identyfikacja i ocena ryzyk i szans
- Faza 5: Zatwierdzenie istotnych tematów
przez Zarząd Dom Development S.A. i Radę
Nadzorczą
W drugiej połowie 2025 r. dokonano przeglądu
analizy podwójnej istotności. W jej ramach
dodatkowo przeprowadzono ankietyzację klientów
i społeczności lokalnych. Przeprowadzono warsztaty
z NGOs z możliwością wypełnienia ankiety przez
uczestniczki spotkania oraz ponownie
przeprowadzono ankietę wśród pracowników
wszystkich spółek w Grupie. Ponownie
przeprowadzono analizę konkurencji opartą
o ujawnienia kwestii istotnych wskazanych zgodnie
z ESRS oraz dokonano rewizji analiz wstępnych.
Faza 1: Analiza działalności Grupy
W ramach procesu analizy działalności
Grupy podjęto działania mające na celu
kompleksową ocenę jej funkcjonowania.
Przeprowadzono szczegółową analizę biznesplanu
oraz strategii, aby zweryfikować zgodność założeń
strategicznych z aktualnymi celami i kierunkami
rozwoju. Przeanalizowano sprawozdania
finansowe, co pozwoliło na ocenę kondycji
finansowej Grupy oraz jej stabilności ekonomicznej.
Dodatkowo dokonano przeglądu informacji
przekazywanych inwestorom, co umożliwiło ocenę
transparentności komunikacji oraz zgodności
z obowiązującymi standardami raportowania.
W ramach analizy zmapowano również rodzaje
prowadzonej działalności, oferowane produkty oraz
lokalizacje operacyjne, co pozwoliło na uzyskanie
pełnego obrazu skali działania Grupy i jej pozycji na
rynku. W 2025 r. w przeprowadzonym przeglądzie
skupiono się na dwóch głównych segmentach
działalności Grupy.
Faza 2: Identyfikacja głównych wpływów
Analiza istotnych ryzyk, wpływów i szans
uwzględniła (oprócz podstawowych działalności
Grupy dotyczących sektora budownictwa
i nieruchomości) wpływy dla sektora pośrednictwa
kredytowego i sektora apartamentów
serwisowanych.
Na podstawie decyzji biznesowej przyjęto poniższe
horyzonty czasowe:
− Perspektywa krótkoterminowa –
perspektywa biznesowa = okres
sprawozdawczy przyjęty w
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
95
sprawozdawczości finansowej (12
miesięcy),
− Perspektywa średnioterminowa –
perspektywa modelu biznesowego
(odpowiada długości planowania,
realizacji i sprzedaży inwestycji) = 2-3 lata
− Perspektywa długoterminowa –
perspektywa planowania = powyżej 3 lat
Ze względu na specyfikę branży, dla Grupy
perspektywa czasowa wynosząca powyżej trzech lat
zawsze stanowi perspektywę długoterminową. Jest
to okres wybiegający poza standardowe kroki
realizowane przy danej inwestycji, tj.: jej
planowanie, realizację oraz okres sprzedaży.
Przyjęcie perspektywy 3-letniej nie zwalnia
spółek Grupy z myślenia o takich zagadnieniach jak
ryzyka klimatyczne, cykl życia budynków czy
wdrażanie GOZ, których wystąpienie na przestrzeni
dłuższej niż trzy lata jest dla Grupy oczywiste.
Niemniej możliwe i planowane w tym zakresie
działania nadal wdrażane są w okresie do trzech lat
– a zatem wciąż w perspektywie maksymalnie
średnioterminowej.
Określone przez Grupę horyzonty czasowe
zostały wykorzystane podczas badania ryzyk i przy
ocenie istotności finansowej.
W 2025 roku Grupa przeprowadziła przegląd
wyników analizy podwójnej istotności oraz
częściową rewizję procesu. Kolejna rewizja procesu
planowana jest w roku 2026. Grupa podeszła do
procesu według sposobu top-down. W pierwszej
kolejności Grupa kolejno analizowała kwestie z listy
ESRS1 AR16 (stanowiące punkt wyjścia do
określenia istotnych zagadnień), następnie
uzupełniła listę o charakterystyczne dla niej kwestie
związane ze zrównoważonym rozwojem (na
podstawie analiz wstępnych), po czym przypisała
możliwe wpływy, ryzyka i szanse do tych
zagadnień
4
. Ocena wpływów i ryzyk dotyczyła etapu
przed podjęciem działań mitygujących (brutto).
W skład zespołu roboczego, który brał udział w
badaniu istotności, wchodziły m.in. osoby
dysponujące najlepszą dostępną wiedzą
o procesach należytej staranności (Dyrektor ds.
4
Po przeanalizowaniu tabeli tematów istotnych, wskazanej w
załączniku A do ESRS1, wykluczono z niej tematy, które nie
dotyczą działalności prowadzonej przez Grupę. Wykluczenie
tematu zostało przeprowadzone w następstwie analizy modelu
biznesowego, strategii biznesowej i łańcucha wartości na
wstępnym etapie badania przez osoby odpowiedzialne za obszar
ESG.
5
Global Reporting Initiative
6
Standardy Informacji Niefinansowych
Zarządzania Ryzykiem i Zgodnością) - oceniając
zagadnienia ESG korzystali z wiedzy o procedurach
due diligence funkcjonujących w firmie.
W celu identyfikacji wpływów, przeprowadzono
tzw. analizy wstępne oparte o:
a) dotychczasowe matryce istotności Grupy,
publikowane w raportach niefinansowych
i stworzone w oparciu o standard GRI
5
,
b) sektorowe matryce istotności SIN
6
,
c) zagadnienia ustalone jako istotne
i uwzględniane w ramach dotychczas
stosowanych procesów należytej
staranności
7
,
d) publicznie dostępne sektorowe i branżowe
indeksy materialności
8
,
e) analizę publikacji naukowych i literatury,
dotyczących trendów w sektorach
działalności spółek Grupy.
Przeprowadzono także analizę grupy porównawczej
podobnych spółek - oceny dokonano dla obydwu
sektorów. W 2025 roku analizę konkurencyjnych
spółek przeprowadzono po raz drugi opierając się o
tematy istotne wskazane w ich raportach
niefinansowych opartych o standard ESRS.
W badaniu wykorzystano także:
a) (2024 r.) wywiady jakościowe (60 osób) z
kadrą zarządzającą Grupy,
b) (2024 r.) wywiady zewnętrzne (6 osób) z
ekspertami (zajmującymi się edukacją
architektów w zakresie zrównoważonego
rozwoju i zmian klimatu, zrównoważonego
budownictwa, obliczania śladu węglowego
budynków, sytuacji rynkowej, gospodarki o
obiegu zamkniętym, zrównoważonego
projektowania),
c) (2024 r.) wywiady zewnętrzne (10 osób) z
głównymi Kontrahentami,
d) (2025 r.) analizę 32 ankiet wypełnionych
przez pracowników zatrudnionych w
Grupie,
e) (2025 r.) wyniki spotkania z 10
przedstawicielami organizacji eksperckich
7
W ocenie wzięto pod uwagę wyniki funkcjonującego w Grupie
procesu należytej staranności i procedury należytej staranności
funkcjonujące w Grupie m.in. w oparciu o Strategię ESG DOM
2030, wydane przez organy administracyjne decyzje w zakresie
środowiskowym, Code of Conduct, Polityki GK Dom
Development i działania Grupy podjęte w celu ich wdrożenia i
implementacji założeń wskazanych w ww. dokumentach.
8
narzędzia wspomagające ocenę istotności w poszczególnych
branżach; wykorzystano Materiality Finder SASB oraz ESG
Industry Materiality Map MSCI
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
96
ESG oraz NGOs oraz 3 ankiety i notatkę
wypełnione po spotkaniu,
f) (2025 r.) wyniki ankietyzacji klientów
Grupy (119 wypełnionych ankiet),
g) (2025 r.) wyniki ankietyzacji społeczności
lokalnych (16 wypełnionych ankiet).
W procesie Grupa uwzględniła wpływy,
w które zaangażowane są spółki poprzez swoją
działalność lub ze względu na relacje biznesowe.
Część z istotnych wpływów została uwzględniona
w Strategii ESG DOM 2030 oraz działalności bieżącej
spółek z Grupy.
W zakresie tematów związanych ze zmianami
klimatu Grupa przeprowadziła przegląd swoich
zasobów oraz procesów operacyjnych i łańcucha
wartości w celu określenia wpływów, ryzyk i szans
związanych ze zmianami klimatu. Analiza ta
obejmowała:
− Własne operacje: Przegląd procesów
budowlanych oraz projektowania
inwestycji pod kątem adaptacji do zmian
klimatycznych, mitygacji zmian klimatu
(w tym redukcji emisji gazów
cieplarnianych) oraz zużycia energii.
− Łańcuch wartości na wyższym szczeblu:
Analiza dostawców i producentów
materiałów budowlanych i wyposażenia
budynków w kontekście ich zdolności do
dostarczania materiałów niskoemisyjnych.
Przegląd został przeprowadzony z wykorzystaniem
następujących metod, założeń i narzędzi:
− Analiza ryzyk klimatycznych,
tj. identyfikacja ryzyk fizycznych (na
podstawie scenariuszy zmian klimatu
w Polsce w XXI wieku, przygotowanych
przez IOŚ-PIB w ramach projektu Klimada
2.0 w scenariuszu RCP 8.5 w porównaniu
z dekadą 2011-2020 oraz Miejskich Planów
Adaptacji dla miast: Gdańska, Krakowa,
Warszawy i Wrocławia) oraz ryzyk
przejściowych (regulacyjnych, rynkowych,
technologicznych).
− Ocena emisji gazów cieplarnianych,
tj. analiza emisji Grupy w ramach zakresu
1 i 2 w poprzednich latach.
− Ocena działań dostawców,
tj. podsumowanie działań dostawców
materiałów budowlanych w zakresie
ograniczania emisji i dostarczania
niskoemisyjnych materiałów
budowlanych.
− Benchmarking branżowo-regulacyjny,
tj. porównanie działań spółek z Grupy
z najlepszymi praktykami w branży
nieruchomości i budownictwa, w celu
zidentyfikowania rozwiązań w zakresie
łagodzenia i adaptacji do zmian klimatu.
Na potrzeby oceny fizycznych ryzyk
klimatycznych przeanalizowano lokalizacje,
w których Grupa prowadzi działalność. Lokalizacja
była jedynym czynnikiem różnicującym.
Dezagregacja dotyczy więc wyłącznie wpływu
w zakresie adaptacji do zmian klimatu. Ponadto nie
zidentyfikowano innych czynników mających wpływ
na ocenę istotności.
Analiza ryzyk klimatycznych
Grupa korzystając z dostępnych krajowych
prognoz w zakresie zmian klimatu sprawdziła, jakie
ryzyka klimatyczne (fizyczne i przejścia) mogą
wystąpić w konkretnych lokalizacjach prowadzenia
działalności i w jaki sposób mogą wpływać na
aktywa. Jedyną zidentyfikowaną szansą jest
wydłużenie okresu, w którym możliwie będzie
realizowanie inwestycji dzięki bardziej łagodnym
zimom i wyższym temperaturom.
Analiza ryzyk klimatycznych została
przeprowadzona w horyzoncie czasowym do 2050 r.
Grupa od 2021 r. oblicza emisyjność swojej
działalności (zakres 1 i 2) oraz wyznaczyła sobie cel
redukcyjny na rok 2030, co stanowi podstawę
zarządzania ryzykiem transformacyjnym.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
97
Strategia
Grupa zidentyfikowała szereg zagrożeń związanych ze zmianami klimatu, kwestiami społecznymi i zarządczymi. Podzielono je na zagrożenia fizyczne i przejściowe. Zidentyfikowano również szereg szans. Ryzyka i
szanse związane z ESG mają kluczowe znaczenie dla kształtowania strategii i planowania finansowego Grupy. Zidentyfikowane ryzyka zostały umieszczone w rejestrze ryzyk stanowiącym element polityki
zarządzania ryzykiem. Zaadresowane zostały działania zmierzające do mitygacji tych ryzyk.
Ryzyka transformacyjne
Rodzaj ryzyka
Zagrożenia
Przykłady potencjalnych skutków finansowych
Sposoby zapobiegania lub minimalizowania skutków
wystąpienia ryzyka
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
98
Polityka i regulacje prawne
1) Brak reakcji na zmiany
przepisów na poziomie UE, w
szczególności na:
1. Zmiany w Dyrektywie
Parlamentu Europejskiego i
Rady w sprawie charakterystyki
energetycznej budynków;
2. CBAM – pośredni wpływ na
wzrost cen materiałów
(aluminium, stal, cement,
ceramika, gips, wapno)
3. EU ETS od 2026 r. w sektorze
ciepłownictwa – pośredni
wpływ na zmiany stawek energii
cieplnej
4. Taksonomia – konieczność
stopniowego dostosowywania
budynków do wymogów TKK;
5. Dyrektywa w sprawie
należytej staranności
przedsiębiorstw w zakresie
zrównoważonego rozwoju
(CSDDD) – konieczność
zapobieganie wszelkim
potencjalnym negatywnych
skutkom środowiskowym i
społecznym w całym łańcuchu
wartości;
6. Nowe przepisy ograniczające
korzystanie z niektórych modeli
transportu, które miałyby
znaczący wpływ na
wykorzystanie infrastruktury
obsługiwanej przez firmę;
7. Zmiany na rynku ubezpieczeń
będące konsekwencją zmian
prawnych wynikających z
Komunikatu KE „Zarządzanie
ryzykiem klimatycznym –
ochrona obywateli i dobrobytu”
1) Zwiększone koszty operacyjne (np. wyższe składki ubezpieczeniowe)
2) Utrata przychodów z powodu:
- bardziej rygorystycznych przepisów dotyczących zagospodarowania
przestrzennego
- zmniejszonego popytu na produkty wysokoemisyjne
3) Zwiększone koszty z powodu:
- zaostrzonych przepisów dotyczących ochrony środowiska
- potencjalnych sporów sądowych, grzywien i kar
- zwiększających się wymagań dotyczących raportowania niefinansowego
przekładające się na:
- wzrost kosztów zakupu gruntów lub potencjalny brak zakupu gruntu,
- niedoszacowanie kosztów realizacji na dzień zakupu gruntu,
- wzrost kosztów realizacji inwestycji,
- niepewność wycen realizacji inwestycji,
- większą presję kosztową Podwykonawców i możliwą konieczność zwiększenia
zatrudnienia.
1. Prowadzenie stałego nadzoru nad wymaganiami
prawnymi dotyczącymi ochrony środowiska i
raportowania niefinansowego
2. Realizowanie inwestycji pozwalające na spełnienie
wszystkich wymogów środowiskowych i klimatycznych
3. Aktywne uczestnictwo w organizacjach branżowych i
technicznych grupach roboczych i opiniowanie
zmieniających się regulacji
4. Precyzyjne delegowanie obowiązków i
odpowiedzialności związanych z identyfikacją aspektów
środowiskowych regulacji
5. Nadzór nad aktualnością zapisów i terminów
obowiązywania decyzji organów administracji publicznej
6. Ściśle określony tryb postępowania w przypadku
konieczności aktualizacji lub uzyskania nowych pozwoleń
w związku z inwestycjami
7. Weryfikacja wzorów i terminów przedkładania
sprawozdań środowiskowych
8. Stałe monitorowanie procesów regulacyjnych i
procesów legislacyjnych, które mogą mieć wpływ na
działalność
9. Monitorowanie ruchów politycznych w celu
przewidywania wpływu możliwych zmian na działalność
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
99
Zmiany technologiczne
1. Cyfryzacja działalności i
ryzyka z nią związane
(cyberbezpieczeństwo,
zabezpieczenie ciągłości
działania, nieuprawniony dostęp
do danych)
2. Brak dostosowania systemów
IT do potrzeb biznesowych i
regulacyjnych
3. Wymóg uwzględnienia
zmiany sposobu dostarczania
energii cieplnej w inwestycjach,
tzn. uwzględnienie źródeł OZE
4. Zastąpienie istniejących
materiałów, sprzętu, floty
opcjami o niższym poziomie
emisji
5. Wymóg uwzględnienia
podczas realizacji inwestycji
materiałów o niższej emisji i
innych zmian prowadzących do
budowy budynków
zeroemisyjnych
6. Zaangażowanie w innowacje,
takie jak projekty umów zakupu
energii (PPA) dla
długoterminowego korzystania z
OZE
7. Potencjalne skrócenie cyklu
życia posiadanych aktywów -
wcześniejsza utrata wartości i
wycofanie z użytkowania lub
spisanie w koszty aktywów w
postaci wysokoemisyjnych
maszyn, urządzeń i floty
8. Wzrost kosztów wynikający z
potencjalnej całkowitej
elektryfikacji floty
1) Zwiększony CAPEX
2) Zmniejszony popyt na produkty i usługi wysokoemisyjne skutkujący utratą
przychodów
3) Zwiększone koszty produkcji wynikające ze zmieniających się cen nakładów
(np. energii, wody) i kosztów wyjściowych (np. przetwarzania odpadów)
4) Zwiększone koszty wynikające z:
- konieczności zakupu sprzętu i systemów wykorzystujących bardziej
zaawansowane, niskoemisyjne technologie
- konwersji i adaptacji procesów biznesowych
- przedwczesnej deprecjacji wartości wysokoemisyjnego sprzętu i materiałów
5) Zwiększone inwestycje i wydatki na badania i rozwój w zakresie wdrażania
nowych technologii
6) Zwiększenie kosztów wynikające z:
- rozwiązań umożliwiających adaptację do zmian klimatu
- spełniania zmieniających się preferencji klientów
1. Wzmocniona współpraca i dialog z uczestnikami
łańcucha wartości
2. Promowanie i stopniowe wdrażanie rozwiązań i
materiałów niskoemisyjnych
3. Utworzenie partnerstw
branżowych/międzybranżowych w celu promowania
rozwiązań niskoemisyjnych
4. Wdrożenie rozwiązań zmniejszających
zapotrzebowanie na energię elektryczną, energię cieplną
i wodę
5. Wdrożenie planów zarządzania materiałami na
poziomie projektu w celu wyeliminowania odpadów
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
100
Rynek
1. Dynamika i jakość zmian
prawnych
2. Uzależnienie finansowania
dłużnego od regulacji ESG
3. Uzależnienie sytuacji
finansowej spółki od ogólnej
kondycji branży
4. Zmiana sytuacji rynkowej
związana ze wzrostem podaży
5. Utrata płynności finansowej
6. Zbyt powolne spełnianie lub
niespełnianie oczekiwań
klientów dotyczących zakupu
bardziej wydajnych
mieszkań/budynków
7. Wzrost kosztów surowców,
materiałów i usług
8. Wzrost cen energii
elektrycznej i cieplnej
wynikający z wysokoemisyjnego
miksu energetycznego PL
9. Trudność w przyciągnięciu i
zatrzymaniu klientów,
pracowników, partnerów
biznesowych oraz inwestorów,
dla których kwestie
środowiskowe z czasem mogą
stawać się ważne, jeśli
działalność przedsiębiorstwa
uznaje się za szkodliwą dla
klimatu
1) Utrata przychodów z powodu:
- niespełniania wymagań klientów
- zmian wymagań klientów w stosunku do obecnego portfolio produktów
- przerw w pracach budowlanych
2) Zwiększone koszty z powodu:
- wahań cen energii i surowców
- wydatków na nowe wdrożenia procesów biznesowych przyjaznych dla
klimatu
3) Zwiększenie przychodów o:
- dostęp do nowych segmentów rynku
- łatwiejszy dostęp i zatrzymywanie wykwalifikowanych pracowników
1. Ocena rentowności projektów deweloperskich
wykorzystujących materiały i technologie o niskiej emisji
dwutlenku węgla.
2. Zwiększenie możliwości poprzez zapewnienie szkoleń
w zakresie niskoemisyjnego projektowania i
wykorzystania nowych technologii.
3. Oceny wrażliwości cen materiałów i plany awaryjne dla
zamówień centralnych.
4. Rozwijanie zdolności zaspokajania preferencji klientów
i poprawa współpracy z członkami łańcucha wartości
5. Dywersyfikacja portfela produktów, materiałów i
technologii; szersze pozyskiwanie materiałów
niskoemisyjnych, współpraca z dostawcami i badanie
opcji gospodarki o obiegu zamkniętym.
6. Przegląd ustaleń dotyczących ubezpieczeń i
monitorowanie zmian na rynku ubezpieczeń
7. Ocena narażenia na fizyczne ryzyko klimatyczne w
odniesieniu do lokalizacji aktywów i projektów w pobliżu
dróg wodnych i wybrzeży.
8. Zwiększenie odporności obiektów na ekstremalne
zjawiska pogodowe poprzez poprawę zabezpieczeń i
wdrożenie rozwiązań adaptacyjnych.
9. Rozważenie lokalizacji projektów deweloperskich.
10. Prowadzenie badań i analiz dotyczących preferencji
klientów (NPS)
12. Podpisywanie długoterminowych umów z wieloma
zewnętrznymi dostawcami
Ryzyka fizyczne
Spółki Grupy zarządzają ryzykami fizycznymi dla projektów deweloperskich. Analizy ryzyka fizycznego przygotowano na podstawie scenariuszy zmian klimatu w Polsce w XXI wieku, przygotowanych przez IOŚ-PIB w
ramach projektu Klimada 2.0 w scenariuszu RCP 8.5 w porównaniu z dekadą 2011-2020 (zakładającym utrzymanie aktualnego tempa wzrostu emisji GHG) oraz Miejskich Planów Adaptacji
[https://klimada2.ios.gov.pl/klimat-scenariusze; data dostępu: 01.02.2024]
Ryzyko
Zagrożenia
Przykłady potencjalnych skutków finansowych
Sposoby zapobiegania lub minimalizowania skutków
wystąpienia ryzyka
Ryzyko gwałtowne
(spowodowane ekstremalnymi
zjawiskami pogodowymi) -
Wzrost opadów i deszcze
nawalne (roczna suma opadu i
liczba dni w roku z opadem >
20mm)
1. Większe
prawdopodobieństwo lokalnych
podtopień wywołanych przez
nieregularne opady.
2. Prawdopodobieństwo
wystąpienia powodzi
błyskawicznych w miastach.
1. Odpisy i wcześniejsze wycofanie istniejących aktywów z powodu szkód
majątkowych
2. Możliwość ograniczenia dostępności ubezpieczenia aktywów w lokalizacjach
wysokiego ryzyka
3. Wzrost składek ubezpieczeniowych ze względu na wyższe wydatki na środki
adaptacyjne i bardziej rygorystyczne zapisy polis ubezpieczeniowych
4. Zmniejszone przychody z powodu spadku produkcji lub przerw w łańcuchu
1. Inwestycje w błękitną infrastrukturę i nature-based
solutions
2. Wdrażanie najlepszych praktyk i instrumentów
zarządzania
gospodarką wodną
3. Rozwój technologii budownictwa odpornego na
wysokie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
101
Ryzyko gwałtowne
(spowodowane ekstremalnymi
zjawiskami pogodowymi) - Fale
upałów (liczba dni gorących i
upalnych)
3. Zwiększenie częstotliwości
działania przelewów burzowych
kanalizacji ogólnospławnej i
zwiększenie objętości ścieków
odprowadzanych do odbiornika.
4. Zwiększone koszty
pompowania wód opadowych /
ścieków ogólnospławnych.
5. Potrzeba poszukiwania
nowych rozwiązań
inwestycyjnych w zakresie
infrastruktury wodno-
kanalizacyjnej i gospodarowania
wodami opadowymi.
6. Zanieczyszczony spływ
powierzchniowy.
7. Uszkodzenie infrastruktury
(np. zalanie stacji
transformatorowych).
8. Wzrost poziomu wód
gruntowych.
9. Niewydolność sieci
kanalizacyjnej.
10. Wpływ na hydroizolacyjność
obiektów i możliwość
zawilgocenia.
dostaw
5. Zmniejszone przychody i wyższe koszty wynikające z negatywnego wpływu
na pracowników (np. zdrowie, bezpieczeństwo, absencja)
6. Wyższe podatki od nieruchomości (koszty oczyszczania i łagodzenia
skutków)
7. Wyższe marże wynikające ze zwiększonego ryzyka
temperatury
4. Zwiększanie mikroretencji, polegającej m. in. na
budowie
małych stawów i zbiorników
5. Działania profilaktyczne i uświadamiające prawidłowe
zachowania w miejscu pracy
6. Odpowiednie przechowywanie materiałów
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
102
Ryzyko chroniczne (wynikające z
długoterminowych zmian
wzorców klimatycznych) -
niedobory wody, stres wodny;
wahania poziomu wód
gruntowych; utrzymujące się
fale upałów, stres cieplny;
zmiana wzorców wiatru
1. Możliwość przerwania dostaw
energii elektrycznej w okresach
letnich i zimowych
2. Ograniczenia w dostępie do
wody mogą spowodować
zmiany w dostępności i cenach
materiałów i usług
3. Konieczność wdrożenia zmian
harmonogramów prac
związanych ze zwiększoną
intensywnością zjawisk
pogodowych
4. Możliwość obniżenia
opłacalności danej inwestycji
zlokalizowanej na terenie o
podwyższonym ryzyku
środowiskowym
5. Możliwość utraty wartości
aktywów znajdujących się w
banku ziemi
6. Ograniczenia w dostępności
lokalizacji na potrzeby realizacji
projektów deweloperskich
7. Potencjalne ograniczenia
dostępności materiałów
budowlanych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
103
Zgodnie z opracowaniami naukowymi
9
Warszawa, Kraków i Wrocław w dłuższym
horyzoncie czasowym będą mierzyły się ze
wzrostem liczby dni z ekstremalnie wysoką
temperaturą (Tmax ≥ 25°C). Zmiany te będą
najbardziej odczuwalne we Wrocławiu – w 2050 r.
będzie ich o 6 więcej niż w obecnej dekadzie.
Przyczynią się one również m.in. do wydłużenia
okresów bezopadowych z wysoką temperaturą
powietrza i natężenia występowania tzw. miejskiej
wyspy ciepła. Kolejnym ryzykiem fizycznym,
z którym będą mierzyć się spółki z Grupy to wzrost
średniej rocznej sumy opadów (zjawisko najsilniej
będzie odczuwalne w Krakowie) i liczby dni
z opadem >20 mm. Zmiany te zwiększą
prawdopodobieństwo wystąpienia:
− powodzi od strony rzek w Warszawie,
Krakowie i Wrocławiu,
− powodzi od strony morza w Trójmieście,
− powodzi miejskich (typu flash flood)
w Trójmieście.
Podsumowując powyższe, Grupa wykorzystała
krajowe prognozy klimatyczne i przeprowadziła
analizę ryzyk klimatycznych do 2050 r., dla
konkretnych lokalizacji działalności. Dane
scenariuszowe posłużyły do ustalenia
prognozowanych zmian. Scenariusze lokalne zostały
wykorzystane do określenia konkretnych typów
zagrożeń. Następnie zagrożenia zmapowano w
podziale na aktywa/operacje, aby ocenić ekspozycję
i wrażliwość.
Grupa przeanalizowała, czy jej aktywa i
działalność są narażone na zagrożenia związane z
klimatem. Działalność Grupy oraz jej aktywa
znajdują się wyłącznie na terenie Polski, jednak
ekspozycja na ryzyka klimatyczne jest lokalnie
zróżnicowana.
Najbardziej narażone aktywa to te znajdujące
się na terenach zalewowych, zaś budynki znajdujące
się w ścisłej zabudowie miejskiej są średnio
narażone na ryzyka klimatyczne z uwagi na tzw.
„efekt wyspy ciepła” i wydłużające się okresy suszy i
wysokich temperatur. Na etapie eksploatacji
(znajdującym się poza wpływem działalności Grupy)
budynki narażone są na stres termiczny wpływający
na instalacje HVAC, obniżenie komfortu
termicznego oraz zwiększone koszty chłodzenia.
Zidentyfikowane ryzyka klimatyczne wpływają także
na proces budowlany oraz łańcuch dostaw.
Ekstremalne opady i upały wpływają na przestoje
procesu realizacji oraz zwiększenie kosztów
ubezpieczeń.
Podczas analizy ryzyk, Grupa nie uwzględniła
ryzyk systemowych w zakresie różnorodności
biologicznej.
Działalność i aktywa Grupy nie są zgodne z
wymogami wskazanymi w aktach delegowanych
Taksonomii i wymagają poniesienia znacznych
nakładów finansowych w kolejnych latach na
osiągnięcie zgodności z zasadami gospodarki
neutralnej klimatycznie.
Grupa oceniła także narażenie aktywów na
klimatyczne ryzyka transformacyjne w sposób
jakościowy. Ryzyka transformacyjne skupiają się
głównie na rosnących kosztach transformacji
technologicznej oraz rosnących cenach energii
elektrycznej i cieplnej, co może przekładać się na
rosnące wydatki operacyjne (wzrost kosztów
zakupu gruntów, wzrost kosztów materiałów). W
poniższej tabeli wskazano także zdarzenia
dotyczące przejścia w perspektywie krótko- i
średnioterminowej (związane z wejściem w życie
nowych regulacji klimatyczno-środowiskowych).
Grupa nie wykonała szczegółowej oceny
wrażliwości finansowej zawierającej szacunki CAPEX
konieczne do poniesienia w długim horyzoncie
czasowym.
W zakresie tematów związanych
z zanieczyszczeniami Grupa przeprowadziła
przegląd swoich lokalizacji oraz procesów
operacyjnych w celu określenia wpływów, ryzyk
i szans związanych z zanieczyszczeniami. Analiza
obejmowała:
− identyfikację rzeczywistych i potencjalnych
źródeł zanieczyszczeń, takich jak emisje
pyłów, hałasu czy substancji chemicznych,
9
Przygotowano na podstawie scenariuszy zmian klimatu w
Polsce w XXI wieku, przygotowanych przez IOŚ-PIB w ramach
projektu Klimada 2.0 w scenariuszu RCP 8.5 w porównaniu z
dekadą 2011-2020 (zakładającym utrzymanie aktualnego tempa
a także oddziaływanie na glebę i wodę.
Analiza obejmowała także ocenę zgodności
działalności z obowiązującymi przepisami
ochrony środowiska.
− ocenę łańcucha wartości na wyższym
szczeblu, tj. działania producentów
materiałów, w tym sposób pozyskiwania
i produkcji materiałów budowlanych, które
mogą generować zanieczyszczenia.
wzrostu emisji GHG) oraz Miejskich Planów Adaptacji
[https://klimada2.ios.gov.pl/klimat-scenariusze; data dostępu:
01.02.2024]
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
104
Grupa nie przeprowadziła pogłębionej analizy
łańcucha wartości na wyższym szczeblu, w związku
z czym nie są na ten moment znane wpływy
wynikające bezpośrednio z wydobycia surowców
pierwotnych na działalność spółek z Grupy. Podczas
analizy Grupa nie przeprowadziła konsultacji
z lokalnymi społecznościami.
W zakresie tematów związanych
z różnorodnością biologiczną i ekosystemami Grupa
przeprowadziła przegląd swoich zasobów oraz
procesów operacyjnych i łańcucha wartości w celu
określenia wpływów, ryzyk i szans. Analiza ta,
przeprowadzona w ramach działalności operacyjnej
spółek, obejmowała ustalenie zgodności z
przepisami prawnymi, tj. dokonano przeglądu
wydanych przez organy administracyjne decyzji w
zakresie regulacji środowiskowych dotyczących
ochrony różnorodności biologicznej, w tym
wymogów związanych z oceną oddziaływania na
środowisko (OOŚ) oraz planami ochrony obszarów
Natura 2000. W 2025 r. Grupa realizowała 6.
inwestycji położone w odległości 500 m od
obszarów objętych formami ochrony przyrody,
uznawanych za obszary wrażliwe pod względem
ochrony bioróżnorodności. Szczegółowe informacje
w zakresie podjętych działań opisane są w tabeli na
str. 81-83
Podczas analizy Grupa przeprowadziła
konsultacje z lokalnymi społecznościami poprzez
proces ankietyzacji, w której zadano pytania
dotyczące wpływu Grupy na kwestie różnorodności
biologicznej. Odpowiedzi nie były istotnie
statystycznie i nie wskazywały bezpośrednio
pozytywnego lub negatywnego wpływu Grupy na
analizowane zagadnienia.
Podczas analizy Grupa nie wykorzystała analiz
scenariuszowych dotyczących różnorodności
biologicznej i ekosystemów. Grupa nie
zidentyfikowała i nie oceniła swojej zależności od
różnorodności ekologicznej i ekosystemów oraz
powiązanych usług we własnych lokalizacjach
i w łańcuchu wartości. Grupa zidentyfikowała
i oceniła jako istotne ryzyka związane z
bioróżnorodnością (tabela na str. 100-102). Grupa
nie zidentyfikowała ryzyk fizycznych oraz ryzyk
przejścia związanych z tematem bioróżnorodności.
W zakresie tematów związanych z wodą
i zasobami morskimi, Grupa przeprowadziła
przegląd swoich aktywów, zasobów oraz procesów
operacyjnych i łańcucha wartości w celu określenia
wpływów, ryzyk i szans związanych z wodą
i zasobami morskimi. Analiza ta obejmowała:
− Własne operacje, tj. weryfikację zużycia
wody w trakcie procesów budowlanych,
eksploatacji siedzib biur, a także ocenę
potencjalnych działań prowadzących do
oszczędności wody.
− Łańcuch wartości na niższym szczeblu,
tj. ocenę potencjalnych działań i korzyści
z zastosowania rozwiązań oszczędzających
wodę.
Podczas analizy nie zidentyfikowano w tym zakresie
istotnych ryzyk finansowych.
Podczas analizy Grupa przeprowadziła
konsultacje z lokalnymi społecznościami poprzez
proces ankietyzacji, w której zadano pytania
dotyczące wpływu Grupy na kwestie zużycia wody
w procesach budowlanych. Odpowiedzi nie były
istotnie statystycznie i nie wskazywały
bezpośrednio pozytywnego lub negatywnego
wpływu Grupy na analizowane zagadnienie.
W zakresie tematów związanych
z wykorzystaniem zasobów i gospodarką o obiegu
zamkniętym, Grupa przeprowadziła przegląd
swoich zasobów oraz procesów operacyjnych
i łańcucha wartości w celu określenia wpływów,
ryzyk i szans z nimi związanych. Analiza ta
obejmowała:
− Własne operacje, tj. analizę działań spółek
z Grupy w zakresie gospodarowania
odpadami.
− Łańcuch wartości na niższym szczeblu
obejmujący ocenę działań klientów
korzystających z apartamentów
serwisowanych.
− Łańcuch wartości na wyższym szczeblu
obejmujący ocenę współpracy
z odbiorcami odpadów.
Podczas analizy Grupa przeprowadziła konsultacje z
lokalnymi społecznościami poprzez proces
ankietyzacji, w której zadano pytania dotyczące
wpływu Grupy na kwestie związane z gospodarką o
obiegu zamkniętym. Społeczności lokalne wskazały
na pozytywny rzeczywisty wpływ działań spółek z
Grupy związany z digitalizacją działalności i
optymalizacjami procesowymi.
W zakresie tematów związanych
z prowadzeniem działalności gospodarczej, Grupa
przeprowadziła przegląd swoich zasobów w celu
określenia wpływów, ryzyk i szans. W ramach
analizy wzięto pod uwagę:
− lokalizacje - cztery rynki, na których Grupa
prowadzi działalność,
− sektory działalności spółek w Grupie
(M.68.11 Buying and selling of own real
estate, F.41.00 Construction of residential
and non-residential buildings, L.66.19
Other activities auxiliary to financial
services, except insurance and pension
funding, M.68.20 Rental and operating of
own or leased real estate).
Dokonano przeglądu istniejących procesów, polityk
i procedur oraz wymogów prawnych, które
kształtują działalność spółek Grupy. Podczas
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
105
procesu analizy podwójnej istotności wpływ
w obszarze praktyk biznesowych poprzez dbanie
o kulturę korporacyjną, polityki w zakresie ochrony
sygnalistów, a także zarządzanie relacjami
z dostawcami został wskazany jako istotny przez:
kadrę zarządzającą i głównych Kontrahentów.
Podczas analizy Grupa przeprowadziła
konsultacje z lokalnymi społecznościami poprzez
proces ankietyzacji, w której zadano pytania
dotyczące wpływu Grupy na kwestie zarządcze.
Społeczności lokalne oceniły jako wpływ pozytywny
rzeczywisty brak występowania zagrożeń
korupcyjnych podczas procesu realizacji inwestycji.
Faza 3: Priorytetyzacja najbardziej istotnych
wpływów
W celu priorytetyzacji istotnych wpływów,
ryzyk i szans, ocenie poddano zidentyfikowane na
wcześniejszym etapie wpływy, ryzyka i szanse.
W zakresie istotności wpływu, zagadnienia
zrównoważonego rozwoju przeanalizowano pod
względem poniższych parametrów:
1. W przypadku zidentyfikowanych
negatywnych rzeczywistych wpływów były
to:
− skala,
− zakres,
− nieodwracalny charakter wpływu.
2. W przypadku potencjalnych negatywnych
oraz potencjalnych pozytywnych wpływów
oceniano:
− skalę,
− zakres,
− nieodwracalny charakter wpływu,
− prawdopodobieństwo
wystąpienia.
3. W przypadku rzeczywistych pozytywnych
wpływów kryteriami oceny były skala i
zakres.
Za istotne wpływy uznano te, dla których istotność
była ważna, znacząca i krytyczna.
Skale ocen
skala [jak duży jest wpływ i
konsekwencje danego
zagadnienia]
zakres [wielkość obszaru, na
które dane zagadnienie
oddziaływuje]
nieodwracalny charakter [czy i w jaki
stopniu można niwelować negatywne
oddziaływania]
prawdopodobieństwo [jak
prawdopodobne jest, że dane
zagadnienie będzie miało
miejsce]
0
Brak
0
brak
0
bardzo łatwe do
naprawienia
0
brak
1
Minimalna
1
ograniczony
1
stosunkowo łatwe do
naprawienia w
perspektywie
krótkoterminowej
1
bardzo małe /
praktycznie
niemożliwe
2
Niska
2
lokalny
2
możliwe do
naprawienia w
perspektywie
krótkoterminowej
2
małe / niskie
3
Średnia
3
średni
3
trudne do
naprawienia lub
średniotrwałe
3
średnie
4
Wysoka
4
powszechny
4
bardzo trudne do
naprawienia lub
długotrwałe
4
duże / wysokie
5
Absolutna
5
globalny
5
nienaprawialne/nieod
wracalne
5
bardzo duże /
praktycznie
pewne
Progi istotności dla potencjalnego pozytywnego
wpływu [skala, zakres, prawdopodobieństwo]
Progi istotności dla rzeczywistego negatywnego wpływu
[skala, zakres, nieodwracalność]
Próg istotności
Skala
Próg istotności
Skala dotkliwości
Krytyczny
13 - 15
Krytyczna
13 - 15
Znaczący
11 - 12
Znacząca
11 - 12
Ważny
8 -10
Ważna
8 -10
Informacyjny
5 - 7
Informacyjna
5 - 7
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
106
Brak
0 - 4
Brak
0 - 4
Progi istotności dla pozytywnego rzeczywistego
wpływu [skala, zakres]
Progi istotności dla potencjalnego negatywnego wpływu
[skala, zakres, nieodwracalność, prawdopodobieństwo]
Próg istotności
Skala dotkliwości
Próg istotności
Skala
Krytyczna
10
Krytyczny
16 - 20
Znacząca
8 - 9
Znaczący
13 - 15
Ważna
5 - 7
Ważny
9 - 12
Informacyjna
2 - 4
Informacyjny
6 - 8
Brak
0 - 1
Brak
0 - 5
Faza 4: Identyfikacja i ocena ryzyk i szans
W następnym kroku opracowano ryzyka
i szanse dotyczące obszarów środowiskowych,
społecznych i zarządczych, wynikające
z zidentyfikowanych wpływów.
W analizie podwójnej istotności, spółki
z Grupy uwzględniły zarówno finansowe, jak
i pozafinansowe aspekty ryzyk i szans, łącząc je
z zidentyfikowanymi wpływami. Takie podejście
pozwoliło na pełniejsze zrozumienie, jak czynniki
zewnętrzne i wewnętrzne wpływają na
długoterminową strategię i model biznesowy.
Poprzez zintegrowane podejście, spółki z Grupy
mogą skutecznie zarządzać swoimi zasobami,
minimalizować ryzyka oraz wykorzystywać szanse
do poprawy wyników finansowych, reputacji oraz
trwałości działalności w kontekście zmieniającego
się otoczenia rynkowego.
Ustalanie hierarchii ryzyk związanych ze
zrównoważonym rozwojem w stosunku do innych
rodzajów ryzyka odbywa się w ramach systemu
zarządzania ryzykiem. Mimo specyfiki fizycznych
ryzyk klimatycznych (często mają długoterminowy
charakter), spółki z Grupy włączyły ryzyka związane
ze zrównoważonym rozwojem do ogólnego rejestru
ryzyk (BRM). Podobnie jak w przypadku innych
ryzyk, ryzyka ESG są oceniane pod kątem
prawdopodobieństwa ich wystąpienia oraz
potencjalnych skutków. Po dokonaniu oceny
prawdopodobieństwa i skutków, ryzyka ESG zostały
klasyfikowane według ich istotności dla realizacji
strategicznych celów organizacji. Kluczowe
znaczenie mają ryzyka, które mogą negatywnie
wpłynąć na działalność operacyjną, wyniki
finansowe lub relacje z interesariuszami.
W celu ustalenia istotności finansowej,
wewnętrznie (przez osoby koordynujące obszar ESG
oraz obszar zarządzania ryzykiem i zgodnością)
wykonano ocenę prawdopodobieństwa
wystąpienia danego ryzyka/szansy w skali 0-5
(0 - zjawisko najprawdopodobniej nie wystąpi;
5 - wystąpienie zdarzenia jest bardzo
prawdopodobne) i skali skutków w skali 0-5 (skutki
zagadnienia nie mają znaczenia dla działalności;
5 – skutki katastrofalne dla działalności).
prawdopodobieństwo [jak prawdopodobne jest, że dane
zagadnienie będzie miało miejsce]
skala skutków finansowych
0
Brak
brak
0
brak
skutki zagadnienia nie mają znaczenia dla
działalności
1
bardzo małe /
praktycznie
niemożliwe
bardzo małe
prawdopodobieństwo
wystąpienia
1
bardzo
mały
minimalne oddziaływanie, które można
złagodzić standardowymi środkami
2
małe / niskie
uwzględniając obecnie
stosowane praktyki i
procedury, wystąpienie
takiego zdarzenia jest mało
prawdopodobne
2
mały
zdarzenie wpływające na normalne
funkcjonowanie projektu o lokalnym
zakresie
3
średnie
zdarzenie wystąpiło w
sytuacji o podobnych
okolicznościach/warunkach
3
średni
poważne zdarzenie wymagające podjęcia
dodatkowych działań, którego
konsekwencją są oddziaływania o
charakterze umiarkowanym
4
duże / wysokie
wystąpienie zdarzenia jest
prawdopodobne
4
duży
krytyczne zdarzenie wymagające podjęcia
działań nadzwyczajnych, którego
konsekwencją są oddziaływania o
charakterze długoterminowym
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
107
5
bardzo duże /
praktycznie
pewne
wystąpienie zdarzenia jest
bardzo prawdopodobne,
może się zdarzyć kilkukrotnie
5
bardzo
duży
Skutki katastrofalne mogące potencjalnie
prowadzić do likwidacji aktywów,
wywołując znaczące szkody
Faza 5: Zatwierdzenie istotnych tematów przez
Zarząd Dom Development S.A.
Przeprowadzenie i zrozumienie procesu było
ważne w celu dostarczenia informacji zwrotnych
i ustalenia priorytetów oraz uwzględnienia różnych
interesariuszy, którzy są odpowiedzialni za wpływ,
ryzyko i możliwości Wyniki analizy podwójnej
istotności zostały przedstawione Zarządowi spółki
dominującej w Grupie w celu uzyskania iteracyjnych
informacji zwrotnych i walidacji procesu. Zarząd
Dom Development S.A. zatwierdził wybrane istotne
tematy zrównoważonego rozwoju, które będą
raportowane przez Grupę. Wyniki zostały także
przedstawione Komitetowi Audytu Rady
Nadzorczej.
Proces decyzyjny w analizie podwójnej istotności oraz powiązane procedury kontroli wewnętrznej
Proces
Działania
Odpowiedzialność
Zakres analizy
Analiza regulacji prawnych
Zespół Raportowania Niefinansowego,
Zespół Risk & Compliance
Identyfikacja
wpływów, ryzyk i
szans
Przeprowadzenie analiz wstępnych
Zespół Raportowania Niefinansowego, kadra
zarządzająca spółek z Grupy
Ocena wpływów
Ocena istotności wpływu zidentyfikowanych zagadnień
Zespół Raportowania Niefinansowego,
Zespół Risk & Compliance
Ocena finansowa
Ocena wpływu ryzyk i szans na wyniki finansowe przy użyciu
progów istotności
Zespół Raportowania Niefinansowego,
Zespół Risk & Compliance
Decyzje
strategiczne
Decyzje dotyczące priorytetowych działań mających wpływ na
strategię i model biznesowy. Działania obejmują zarówno
krótkoterminowe inicjatywy (np. dostosowanie procedur
operacyjnych), jak i długoterminowe strategie (np. inwestycje w
energię pochodzącą z OZE).
Zarząd
Decyzjom podejmowanym podczas procesu analizy
podwójnej istotności, towarzyszyły powiązane
procedury kontroli wewnętrznej. Należały do nich:
1. Przyjęcie wewnętrznych polityk z zakresu
zrównoważonego rozwoju.
2. Dokumentacja procesu identyfikacji
i oceny ryzyk związanych z podwójną
istotnością.
3. Regularna weryfikacja zgodności analizy
podwójnej istotności z wytycznymi
regulacyjnymi i wewnętrznymi
standardami.
4. Wewnętrzne prace nad gromadzeniem
danych dotyczących zużycia zasobów.
5. Wprowadzenie zasad dotyczących
regularnych szkoleń w zakresie
zrównoważonego rozwoju i budowanie
świadomości w organizacji w tym zakresie.
Za monitoring i zarządzanie istotnymi
wpływami, ryzykami i szansami
odpowiadają właściciele biznesowi poszczególnych
obszarów. Wpływy, ryzyka i szanse są regularnie (co
najmniej raz na rok) monitorowane pod kątem
prawdopodobieństwa oraz skutków ich
materializacji. Analizie poddawane są także nowe
ryzyka i szanse związane z realizacją inwestycji.
Grupa włączyła istotne kwestie w zakresie
zrównoważonego rozwoju w proces zarządzania.
Funkcjonujące w Grupie narzędzia w ramach
procesu należytej staranności umożliwiają bieżący
monitoring skuteczności podejmowanych działań.
Umożliwia to nie tylko identyfikację i ocenę
potencjalnych negatywnych wpływów i ryzyk, ale
także wdrażanie skutecznych działań naprawczych.
IRO – 2 WYMOGI DOTYCZĄCE UJAWNIANIA INFORMACJI W RAMACH ESRS OBJĘTE SPRAWOZDANIEM
JEDNOSTKI DOTYCZĄCYM ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU
Informacje wymagające ujawnienia
w związku z istotnymi wpływami, ryzykami
i szansami zostały ustalone w oparciu o kryteria
jakościowe, w tym w szczególności znaczenie
informacji w odniesieniu do istotnej kwestii
zrównoważonego rozwoju oraz
przydatność informacji dla użytkowników
sprawozdania zrównoważonego rozwoju. Wymogi
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
108
ESRS dotyczące ujawnień objętych skonsolidowaną
sprawozdawczością zrównoważonego rozwoju
Grupy, wraz z odniesieniem do odpowiednich
klauzul ESRS oraz podaniem numerów stron zostały
przedstawione w tabeli poniżej.
Przegląd analizy istotności potwierdził
ocenę z 2024 r. dotyczącą braku istotnego wpływu
na zagadnienia ESRS E2. Spółki z Grupy nie
wytwarzają, nie wykorzystują i nie nabywają:
− substancji powodujących zanieczyszczenia
organizmów żywych i zasobów
żywnościowych w postaci emisji,
produktów lub ich produktów lub usług
− substancji wzbudzających szczególnie duże
obawy w postaci emisji, produktów lub ich
produktów lub usług,
− mikrodrobin plastiku w postaci emisji,
produktów lub ich produktów lub usług.
Wykluczenie ww. tematów nastąpiło po
przeprowadzeniu analizy modelu biznesowego,
strategii biznesowej i łańcucha wartości na
wstępnym etapie badania przez osoby
odpowiedzialne za obszar ESG.
Tematy związane z zanieczyszczeniami
powietrza, wody i gleb występują podczas realizacji
prac związanych z budową nowych inwestycji i/lub
pracami rozbiórkowymi, mają jednak charakter
lokalny i ograniczony czasowo. Uciążliwości
związane z procesem budowlanym wskazane
zostały w ujawnieniu specyficznym w ESRS S3.
Nr
ujawnienia
Nazwa ujawnienia
Strona
w
sprawozd
aniu
Odniesienie do innych
przepisów UE
Wymóg dotyczący ujawniania
informacji i powiązany punkt
danych
Strona
w
sprawozd
aniu
ESRS 2 Ogólne ujawnienie informacji
BP-1
Ogólna podstawa sporządzenia
sprawozdania zrównoważonego
rozwoju
Strona
49
BP-2
Ujawnianie informacji w
odniesieniu do szczególnych
okoliczności
Strony
50-52
GOV-1
Rola organów administrujących,
zarządzających i nadzorczych
Strony
52-56
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego Komisji (UE) 2020/1816
ESRS GOV-1,
pkt. 21 lit. d)
Strona
53
Wskaźnik nr 13 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS GOV-1,
pkt. 21 lit. d)
Strona
53
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego Komisji (UE) 2020/1816
ESRS GOV-1,
pkt. 21 lit. e)
Nie
dotyczy
GOV-2
Informacje przekazywane
organom administrującym,
zarządzającym i nadzorczym
jednostki oraz podejmowane
przez nie kwestie związane ze
zrównoważonym rozwojem
Strony
56-58
GOV-3
Uwzględnianie wyników
związanych ze zrównoważonym
rozwojem w systemach zachęt.
Strona
59
GOV-4
Oświadczenie dotyczące
należytej staranności
Strona
59
Wskaźnik nr 10 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS GOV-4,
pkt. 30
Strona
59
GOV-5
Zarządzanie ryzykiem i kontrole
wewnętrzne nad
sprawozdawczością w zakresie
zrównoważonego rozwoju
Strony
59-61
SBM-1
Strategia, model biznesowy i
łańcuch wartości
Strony
61-66
Wskaźnik nr 4 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 SBM-
1, pkt. 40 lit.
d) ppkt (i)
Nie
dotyczy
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego Komisji (UE) 2020/1816
ESRS 2 SBM-
1, pkt. 40 lit.
d) ppkt (i)
Nie
dotyczy
SBM-2
Interesy i opinie interesariuszy
Strony
67-75
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
109
SBM-3
Istotne wpływy, ryzyka i szanse
oraz ich wzajemne związki ze
strategią i z modelem
biznesowym
Strony
75-93
IRO-1
Opis procesów służących do
identyfikacji i oceny istotnych
wpływów, istotnych ryzyk i
istotnych szans
Strony
94-107
IRO-2
Wymogi dotyczące ujawniania
informacji w ramach ESRS objęte
sprawozdaniem jednostki
dotyczącym zrównoważonego
rozwoju
Strony
107-117
ESRS E1 Zmiana klimatu
E1-1
Plan transformacji na potrzeby
łagodzenia zmiany klimatu
Strona
118
Art. 2 ust. 1 rozporządzenia (UE)
2021/1119
ESRS E1-1,
pkt. 14
Strona
118
Art. 12 ust. 1 lit. d) -g) oraz art. 12 ust. 2
rozporządzenia delegowanego (UE)
2020/1818
ESRS E1-1,
pkt. 16 lit. g)
Nie
dotyczy
ESRS 2
GOV-3
Uwzględnianie wyników
związanych ze zrównoważonym
rozwojem w systemach zachęt
Strona
59
ESRS 2
SBM-3
Istotne oddziaływania, ryzyko i
możliwości oraz ich wzajemne
związki ze strategią i z modelem
biznesowym
Strony
75-93
ESRS 2
IRO-1
Opis procesów identyfikacji i
oceny związanych z klimatem
istotnych oddziaływań, ryzyka i
możliwości
Strony
94-107
E1-2
Polityki związane z łagodzeniem
zmiany klimatu i
przystosowaniem sią do niej
Strona
118
E1-3
Działania i zasoby w odniesieniu
do polityki klimatycznej
Strony
118--119
E1-4
Cele związane z łagodzeniem
zmiany klimatu i
przystosowaniem się do niej
Strona
120
Art. 6 rozporządzenia delegowanego
(UE) 2020/1818
ESRS E1-4,
pkt. 34
Strona
120
Wskaźnik nr 4 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E1-4,
pkt. 34
Strona
120
E1-5
Zużycie energii i koszyk
energetyczny
Strony
120-121
wskaźnik nr 5 w tabeli 1 i wskaźnik nr 5
w tabeli 2 w załączniku I w
Rozporządzeniu w sprawie ujawniania
informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E1-5,
pkt. 38
Strony
120-121
wskaźnik nr 5 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E1-5,
pkt. 37
Strony
120-121
wskaźnik nr 6 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E1-5,
pkt. 40-43
Strony
120-121
E1-6
Emisje gazów cieplarnianych
zakresów 1, 2 i 3 brutto oraz
całkowite emisje gazów
cieplarnianych
Strony
122-123
Art. 5 ust. 1, art. 6 i art. 8 ust. 1
rozporządzenia delegowanego (UE)
2020/1818
ESRS
E1-6,
pkt. 44
Strony
122-123
Wskaźniki nr 1 i 2 w tabeli w załączniku
I w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
ESRS
E1-6,
pkt. 44
Strony
122-123
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
110
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
Wskaźnik nr 3 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS
E1-6,
pkt. 53-
55
Strony
122-123
Art. 8 ust. 1 rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1818
ESRS
E1-6,
pkt. 53-
55
Strony
122-123
E1-7
Usuwanie gazów cieplarnianych i
jednostki emisji dwutlenku węgla
Nie
dotyczy
Art. 2 ust. 1 rozporządzenia (UE)
2021/1119
ESRS
E1-7,
pkt. 56
Brak
E1-8
Wewnętrzne ustalanie opłat za
emisję gazów cieplarnianych
Nie
dotyczy
E1-9
Antycypowane skutki finansowe
wynikające z istotnych ryzyk
fizycznych i ryzyk przejścia oraz
możliwości związanych z
klimatem
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1818,
załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS
E1-9,
pkt. 66
Brak
Art. 449a rozporządzenia (UE) nr
575/2013; pkt 46 i 47 rozporządzenia
wykonawczego Komisji (UE) 2022/2453;
wzór 5: Portfel bankowy – Ryzyko
fizyczne związane ze zmianami klimatu:
ekspozycje podlegające ryzyku
fizycznemu
ESRS
E1-9,
pkt. 66
lit. a)
Brak
Art. 449a rozporządzenia (UE) nr
575/2013; pkt 46 i 47 rozporządzenia
wykonawczego Komisji (UE) 2022/2453;
wzór 5: Portfel bankowy – Ryzyko
fizyczne związane ze zmianami klimatu:
ekspozycje podlegające ryzyku
fizycznemu
ESRS
E1-9,
pkt. 67
lit. c)
Brak
Art. 449a rozporządzenia (UE) nr
575/2013; pkt 34 rozporządzenia
wykonawczego Komisji (UE) 2022/2453;
wzór 2: Portfel bankowy – Ryzyko
przejścia związane ze zmianami klimatu:
kredyty zabezpieczone
nieruchomościami – efektywność
energetyczna zabezpieczeń
ESRS
E1-9,
pkt. 67
lit. c)
Brak
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1818
ESRS
E1-9,
pkt. 69
Brak
ESRS E2 Zanieczyszczenia
ESRS 2
IRO-1
Opis procesów identyfikacji
i oceny istotnych oddziaływań,
ryzyka i możliwości
Strony
94-107
E2-1
Polityki związane z
zanieczyszczeniem
Nieistotn
e
E2-2
Działania i zasoby związane z
zanieczyszczeniem
Nieistotn
e
E2-3
Cele związane z
zanieczyszczeniem
Nieistotn
e
E2-4
Zanieczyszczenie powietrza,
wody i gleby
Nieistotn
e
Wskaźnik nr 8 w tabeli 1 w załączniku I,
wskaźnik nr 2 w tabeli 2 w załączniku I,
ESRS E2-4,
pkt. 28
Brak
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
111
wskaźnik nr 1 w tabeli 2 w załączniku I
oraz wskaźnik nr 3 w tabeli 2 w
załączniku I w Rozporządzeniu w
sprawie ujawniania informacji
związanych ze zrównoważonym
rozwojem w sektorze usług
finansowych
E2-5
Substancje potencjalnie
niebezpieczne i substancje
wzbudzające szczególnie duże
obawy
Nieistotn
e
E2-6
Antycypowane skutki finansowe
wynikające z oddziaływań, ryzyka
i możliwości
Nieistotn
e
ESRS E3 Woda i zasoby morskie
ESRS 2
IRO-1
Opis procesów identyfikacji
i oceny istotnych oddziaływań,
ryzyka i możliwości
Strony
94-107
E3-1
Polityki związane z wodą i
zasobami morskimi
Strony
123-124
Wskaźnik nr 7 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E3-1,
pkt. 9
Strony
123-124
Wskaźnik nr 8 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E3-1,
pkt. 13
Strony
123-124
Wskaźnik nr 12 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E3-1,
pkt. 14
Nie
dotyczy
E3-2
Działania i zasoby związane z
wodą
i zasobami morskimi
Strona
124
E3-3
Cele związane z wodą i zasobami
morskimi
Strona
124
E3-4
Zużycie wody
Strona
125
Wskaźnik nr 6.2 w tabeli 2 w załączniku
I w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E3-4,
pkt. 28 lit. c)
Strona
125
Wskaźnik nr 6.1 w tabeli 2 w załączniku
I w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E3-4,
pkt. 29
Strona
125
E3-5
Antycypowane skutki finansowe
wynikające z ryzyk i możliwości
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
ESRS E4 Różnorodność biologiczna i ekosystemy
ESRS 2
SBM-3
Istotne oddziaływania, ryzyko
i możliwości oraz ich wzajemne
związki ze strategią i z modelem
biznesowym
Strony
75-93
ESRS 2
IRO-1
Opis procesów identyfikacji
i oceny istotnych oddziaływań,
ryzyka i możliwości
Strony
94-107
E4-1
Plan transformacji w zakresie
różnorodności biologicznej i
ekosystemów oraz
uwzględnienie różnorodności
biologicznej i ekosystemów w
strategii i modelu biznesowym
Strona
126
Wskaźnik nr 7 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 IRO-1-
E4 pkt. 16 lit.
a) pkt. (i)
Strona
62
Wskaźnik nr 10 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 IRO-1-
E4 pkt. 16 lit.
b)
Strona
128
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
112
Wskaźnik nr 14 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 IRO-1-
E4 pkt. 16 lit.
c)
Strona
125
E4-2
Polityki związane z
różnorodnością biologiczną i
ekosystemami
Strona
126
Wskaźnik nr 11 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E4-2,
pkt. 24 lit. b)
Strona
62
Wskaźnik nr 12 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E4-2,
pkt. 24 lit. c)
Nie
dotyczy
Wskaźnik nr 15 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E4-2,
pkt. 24 lit. d)
Nie
dotyczy
E4-3
Działania i zasoby związane z
różnorodnością biologiczną i
ekosystemami
Strony
126-127
E4-4
Cele związane z różnorodnością
biologiczną i ekosystemami
Strona
127
E4-5
Mierniki oddziaływania związane
ze zmianą w zakresie
różnorodności biologicznej i
ekosystemów
Strony
127-128
E4-6
Antycypowane skutki finansowe
wynikające z ryzyk i możliwości
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
ESRS E5 Wykorzystanie zasobów oraz gospodarka o obiegu zamkniętym
ESRS 2
IRO-1
Opis procesów identyfikacji
i oceny istotnych oddziaływań,
ryzyka i możliwości
Strony
94-107
E5-1
Polityki związane z
wykorzystaniem zasobów oraz
gospodarką o obiegu
zamkniętym
Strony
128-129
E5-2
Działania i zasoby związane z
wykorzystaniem zasobów oraz
gospodarką o obiegu
zamkniętym
Strony
129-130
E5-3
Cele związane z wykorzystaniem
zasobów oraz gospodarką o
obiegu zamkniętym
Strona
130
E5-4
Zasoby wprowadzane
Strony
130-132
E5-5
Zasoby odprowadzane
Strony
132-134
Wskaźnik nr 13 w tabeli 2 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E5-5,
pkt. 37 lit. d)
Strony
132-134
Wskaźnik nr 9 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS E5-5,
pkt. 39
Strony
132-134
E5-6
Antycypowane skutki finansowe
wynikające z oddziaływań, ryzyka
i możliwości
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
Ujawnienia informacji zgodnie z art. 8
rozporządzenia 2020/852
Strony 135-144
ESRS S1 Osoby świadczące pracę na rzecz przedsiębiorstwa
ESRS 2
SBM-2
Interesy i opinie
zainteresowanych stron
Strony
67-75
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
113
ESRS 2
SBM-3
Istotne oddziaływania, ryzyko
i możliwości oraz ich wzajemne
związki ze strategią i z modelem
biznesowym
Strony
75-93
S1-1
Polityki związane z własną siłą
roboczą
Strony
144-146
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS S1-1,
pkt. 21
Strony
144-146
Wskaźnik nr 13 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 SBM-
3-S1 pkt. 14
lit. f)
Nieistotn
e
Wskaźnik nr 12 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS 2 SBM-
3-S1 pkt. 14
lit. g)
Nieistotn
e
Wskaźnik nr 9 w tabeli 3 i wskaźnik nr
11 w tabeli 1 w załączniku I w
Rozporządzeniu w sprawie ujawniania
informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-1
pkt. 20
Nieistotn
e
Wskaźnik nr 11 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-1
pkt. 22
Nie
dotyczy
Wskaźnik nr 1 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-1
pkt. 23
Strony
144-146
S1-2
Procedury współpracy z
własnymi pracownikami i
przedstawicielami pracowników
w zakresie wpływów
Strony
146-147
S1-3
Procesy niwelowania
negatywnych wpływów i kanały
zgłaszania problemów przez
pracowników jednostki
Strony
147-148
Wskaźnik nr 5 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-3
pkt32 lit. c)
Strony
147-148
S1-4
Podejmowanie działań
dotyczących istotnych wpływów
na własnych pracowników oraz
stosowanie podejść służących
ograniczeniu istotnego ryzyka i
wykorzystywaniu istotnych szans
związanych z własną siłą roboczą
oraz skuteczność tych działań
Strony
148-149
S1-5
Cele dotyczące zarządzania
istotnymi negatywnymi
wpływami, zwiększania
pozytywnych wpływów i
zarządzania istotnymi ryzykami i
istotnymi szansami
Strona
149
S1-6
Charakterystyka pracowników
jednostki
Strony
149-150
S1-7
Charakterystyka osób
niebędących pracownikami
stanowiących własnych
pracowników jednostki
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
S1-8
Zakres rokowań zbiorowych
i dialogu społecznego
Nie
dotyczy
S1-9
Wskaźniki różnorodności
Nie
dotyczy
S1-10
Odpowiednie płace
Strona
150
S1-11
Ochrona socjalna
zwolnieni
e zgodnie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
114
z Quick
Fix
S1-12
Osoby z niepełnosprawnościami
Nie
dotyczy
S1-13
Wskaźniki dotyczące szkoleń
i rozwoju umiejętności
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
S1-14
Wskaźniki bezpieczeństwa i
higieny pracy
Strony
151-153
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS S1-14,
pkt. 88 lit. b) I
c)
Strony
151-153
Wskaźnik nr 2 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-14,
pkt. 88 lit. b) I
c)
Strony
151-153
Wskaźnik nr 3 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-14,
pkt. 88 lit. e)
Strony
151-153
S1-15
Wskaźniki równowagi między
życiem zawodowym
a prywatnym
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
S1-16
Wskaźniki wynagrodzeń (luka
płacowa i całkowite
wynagrodzenie)
Strony
153-154
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS S1-16,
pkt. 97 lit. a)
Strony
153-154
Wskaźnik nr 12 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-16,
pkt. 97 lit. a)
Strony
153-154
Wskaźnik nr 8 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-16,
pkt. 97 lit. b)
Strony
153-154
S1-17
Incydenty, skargi i poważne
wpływy na przestrzeganie praw
człowieka
Strona
154
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816, art. 12
ust. 1 rozporządzenia delegowanego
(UE) 2020/1818
ESRS S1-17,
pkt. 104 lit. a)
Strona
154
Wskaźnik nr 10 w tabeli 1 i wskaźnik nr
14 w tabeli 3 w załączniku I w
Rozporządzeniu w sprawie ujawniania
informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-17,
pkt. 104 lit. a)
Strona
154
Wskaźnik nr 7 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S1-17,
pkt. 103 lit. a)
Strona
154
ESRS S2 Pracownicy w łańcuchu wartości
BP-2
Ujawnianie informacji w
odniesieniu do szczególnych
okoliczności
Strony
154-155
wskaźnik nr 12 i nr 13 w tabeli 3 w
załączniku I w Rozporządzeniu w
sprawie ujawniania informacji
związanych ze zrównoważonym
rozwojem w sektorze usług
finansowych
ESRS 2 SBM-
2-S2, pkt. 11
lit. b)
Nieistotn
e
ESRS 2
SBM-2
Interesy i opinie
zainteresowanych stron
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
ESRS 2
SBM-3
Istotne oddziaływania, ryzyko
i możliwości oraz ich wzajemne
związki ze strategią i z modelem
biznesowym
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
115
S2-1
Polityki związane z osobami
wykonującymi pracę w łańcuchu
wartości
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
wskaźnik nr 9 w tabeli 3 i wskaźnik nr
11 w tabeli 1 załączniku I w
Rozporządzeniu w sprawie ujawniania
informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S2-1,
pkt. 17
Brak
wskaźnik nr 11 i nr 4 w tabeli 3 w
załączniku I w Rozporządzeniu w
sprawie ujawniania informacji
związanych ze zrównoważonym
rozwojem w sektorze usług
finansowych
ESRS S2-1,
pkt. 18
Brak
wskaźnik nr 10 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S2-1,
pkt. 19
Brak
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816, art. 12
ust. 1 rozporządzenia delegowanego
(UE) 2020/1818
ESRS S2-1,
pkt. 19
Brak
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS S2-1,
pkt. 19
Brak
S2-2
Procesy współpracy z osobami
wykonującym pracę w łańcuchu
wartości w zakresie wpływów
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
S2-3
Procesy naprawy skutków
negatywnych wpływów i kanały
zgłaszania wątpliwości przez
osoby wykonujące pracę w
łańcuchu wartości
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
S2-4
Podejmowanie działań
dotyczących istotnych
oddziaływań na osoby
wykonujące pracę w łańcuchu
wartości oraz stosowanie
podejść służących zarządzaniu
istotnymi rodzajami ryzyka i
wykorzystywaniu istotnych
możliwości związanych z
osobami wykonującymi pracę w
łańcuchu wartości oraz
skuteczność tych działań
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
Wskaźnik nr 14 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S2-4,
pkt. 36
Brak
S2-5
Cele dotyczące zarządzania
istotnymi negatywnymi
oddziaływaniami, zwiększania
pozytywnych oddziaływań
i zarządzania istotnym ryzykiem
i istotnymi możliwościami
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
ESRS S3 Dotknięte społeczności
BP-2
Ujawnianie informacji w
odniesieniu do szczególnych
okoliczności
Strony
155-156
ESRS 2
SBM-2
Interesy i opinie
zainteresowanych stron
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
ESRS 2
SBM-3
Istotne oddziaływania, ryzyko
i możliwości oraz ich wzajemne
związki ze strategią i z modelem
biznesowym
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
S3-1
Polityki związane z dotkniętymi
społecznościami
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
Wskaźnik nr 9 w tabeli 3 w załączniku I i
wskaźnik nr 11 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S3-1,
pkt. 16
Brak
Wskaźnik nr 10 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ESRS S3-1,
pkt. 17
Brak
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
116
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816, art. 12
ust. 1 rozporządzenia delegowanego
(UE) 2020/1818
ESRS S3-1,
pkt. 17
Brak
S3-2
Procesy współpracy w zakresie
wpływów z dotkniętymi
społecznościami
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
S3-3
Procesy naprawy skutków
negatywnych wpływów i kanały
zgłaszania wątpliwości przez
dotknięte społeczności
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
S3-4
Podejmowanie działań
dotyczących istotnych
oddziaływań oraz stosowanie
podejść służących ograniczeniu
istotnego ryzyka i
wykorzystywaniu istotnych
możliwości związanych z
dotkniętymi społecznościami, a
także skuteczność tych działań i
podejść
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
Wskaźnik nr 14 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S3-4,
pkt. 36
Nieistotn
e
S3-5
Cele dotyczące zarządzania
istotnymi negatywnymi
oddziaływaniami, zwiększania
pozytywnych oddziaływań
i zarządzania istotnym ryzykiem
i istotnymi możliwościami
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
ESRS S4 Konsumenci i użytkownicy końcowi
BP-2
Ujawnianie informacji w
odniesieniu do szczególnych
okoliczności
Strony
156-157
ESRS 2
SBM-2
Interesy i opinie
zainteresowanych stron
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
ESRS 2
SBM-3
Istotne oddziaływania, ryzyko
i możliwości oraz ich wzajemne
związki ze strategią i z modelem
biznesowym
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
S4-1
Polityki związane z
konsumentami i użytkownikami
końcowymi
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
Wskaźnik nr 9 w tabeli 3 i wskaźnik nr
11 w tabeli 1 w załączniku I w
Rozporządzeniu w sprawie ujawniania
informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S4-1,
pkt. 16
Brak
Wskaźnik nr 10 w tabeli 1 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS S4-1,
pkt. 17
Brak
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816, art. 12
ust. 1 rozporządzenia delegowanego
(UE) 2020/1818
ESRS S4-1,
pkt. 17
Brak
S4-2
Procesy współpracy w zakresie
wpływów z konsumentami i
użytkownikami końcowymi
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
S4-3
Procesy naprawy skutków
negatywnych wpływów i kanały
zgłaszania wątpliwości przez
konsumentów i użytkowników
końcowych
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
S4-4
Podejmowanie działań
dotyczących istotnych
oddziaływań na konsumentów i
zwolnieni
e zgodnie
Wskaźnik nr 14 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
ESRS S4-1,
pkt. 35
Brak
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
117
użytkowników końcowych oraz
stosowanie podejść służących
zarządzaniu istotnym ryzykiem i
wykorzystywaniu istotnych
możliwości związanych z
konsumentami i użytkownikami
końcowymi oraz skuteczność
tych działań
z Quick
Fix
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
S4-5
Cele dotyczące zarządzania
istotnymi negatywnymi
oddziaływaniami, zwiększania
pozytywnych oddziaływań
i zarządzania istotnym ryzykiem
i istotnymi możliwościami
zwolnieni
e zgodnie
z Quick
Fix
ESRS G1 Ład zarządczy
ESRS 2
GOV-1
Rola organów administrujących,
nadzorczych i zarządzających
Strony
52-55
ESRS 2
IRO-1
Opis procesów służących do
identyfikacji i oceny istotnych
oddziaływań, ryzyka i możliwości
Strony
94-107
G1-1
Kultura korporacyjna i Polityki
prowadzenia działalności
gospodarczej
Strony
158-159
Wskaźnik nr 15 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS G1-1,
pkt. 10 lit. b)
Strony
158-159
Wskaźnik nr 6 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS G1-1,
pkt. 10 lit. d)
Strony
158-159
G1-2
Zarządzanie stosunkami z
dostawcami
Strona
159
G1-3
Zapobieganie korupcji i
przekupstwu oraz ich
wykrywanie
Strona
160-161
G1-4
Potwierdzony incydent związany
z korupcją lub przekupstwem
Nie
dotyczy
Wskaźnik nr 17 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS G1-4,
pkt. 24 lit. a)
Nie
dotyczy
Załącznik II do rozporządzenia
delegowanego (UE) 2020/1816
ESRS G1-1,
pkt. 24 lit. a)
Nie
dotyczy
Wskaźnik nr 16 w tabeli 3 w załączniku I
w Rozporządzeniu w sprawie
ujawniania informacji związanych ze
zrównoważonym rozwojem w sektorze
usług finansowych
ESRS G1-4,
pkt. 24 lit. b)
Nie
dotyczy
G1-5
Wpływ polityczny i działalność
lobbingowa
Nie
dotyczy
G1-6
Praktyki płatnicze
Strona
161
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
118
3.2 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII ŚRODOWISKOWYCH
ESRS E1 ZMIANA KLIMATU
E1-1 PLAN TRANSFORMACJI NA POTRZEBY ŁAGODZENIA ZMIANY KLIMATU I PRZYSTOSOWANIA SIĘ DO
NIEJ
Grupa nie posiada planu transformacji.
Opracowanie planu transformacji zaplanowano nie
wcześniej niż na rok 2030.
E1-2 POLITYKI ZWIĄZANE Z ŁAGODZENIEM ZMIANY KLIMATU I PRZYSTOSOWANIEM SIĘ DO NIEJ
Grupa Dom Development nie posiada
polityki związanej z efektywnością energetyczną,
łagodzeniem zmiany klimatu, czy przystosowaniem
się do zmian klimatu. Cele i działania w zakresie
zmian klimatu wskazane są w Strategii ESG DOM
2030. Opracowanie odrębnej polityki zaplanowano
nie wcześniej niż na rok 2030.
E1- 3 DZIAŁANIA I ZASOBY W ODNIESIENIU DO POLITYKI KLIMATYCZNEJ
W zakresie działań minimalizujących
emisyjność działalności, spółki z Grupy w 2025 roku
zakupiły 12 385 MWh energii pochodzącej ze źródeł
odnawialnych, która została wykorzystana na cele
realizacji inwestycji.
Zgodnie ze Strategią ESG, co najmniej do
2030 r. spółki z Grupy planują dalsze działania
ograniczające emisje gazów cieplarnianych,
koncentrując się na kluczowych obszarach
wpływających na zmniejszenie emisji gazów
cieplarnianych zarówno w procesie budowlanym,
jak i w późniejszych etapach cyklu życia budynków
(m.in. poprzez zwiększenie zakupu gwarancji
pochodzenia energii z OZE, zwiększenie
efektywności energetycznej budynków, stopniową
zmianę floty samochodowej). Działania te związane
będą przede wszystkim z wyższą efektywnością
wykorzystania mediów w procesie realizacji
inwestycji. Realizowane oraz przyszłe działania mają
przyczynić się do realizacji celu redukcji emisji
wskazanego w Strategii ESG DOM 2030, jednak ich
skala i tempo są obecnie trudne do oszacowania.
Grupa nie planuje wdrożenia nowych technologii
przyczyniających się do redukcji emisji gazów
cieplarnianych.
Osiągnięta redukcja emisji gazów
cieplarnianych powstała w wyniku opisanych w
niniejszym punkcie działań została osiągnięta dzięki
zmniejszeniu zużycia energii elektrycznej i cieplnej.
Grupa stosuje w operacjach własnych
rozwiązania adaptacyjne, które redukują
najważniejsze zidentyfikowane fizyczne zagrożenia
klimatyczne istotne dla działalności w momencie
projektowania i budowy. Rozwiązania te są
stosowane zgodnie z obowiązującymi krajowymi
przepisami prawa, wytycznymi technicznymi
i obowiązującymi normami.
Zidentyfikowane fizyczne
zagrożenie klimatyczne
Działania adaptacyjne
Powódź
Sprawdzenie terenu działki i ustalenie zagrożenia powodziowego oraz korzystanie z ocen ryzyka
powodziowego
Zwiększanie powierzchni przepuszczalnych na terenie inwestycji
Rozwiązania, które pozwalają na zatrzymywanie wody w krajobrazie miejskim: Miejskie pasy
infiltracyjne i liniowe ogrody deszczowe
Zrównoważone miejskie systemy odwadniające (SUDS)
Weryfikacja możliwości odprowadzania wody po deszczu oraz analiza badań geotechnicznych gruntu
Hydroizolacja fundamentów
Instalacja pomp w piwnicach
Montaż urządzeń przeciwcofkowych
Instalacja kotłów i agregatów chłodniczych na dachu
Wykorzystywanie materiałów odpornych na zalanie
Tworzenie systemów odwadniający wokół budynku
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
119
Sadzenie drzew
Podniesienie systemów elektrycznych, mechanicznych i mediów nad ziemię
Wodoodporna izolacja (EPS, XPS)
Odpowiednie ubezpieczenie inwestycji (klasyczna powódź)
Burze i deszcze nawalne
Wzmocnienie konstrukcji dachów
Najniższa kondygnacja mieszkalna wyniesiona ponad poziom gruntu
Projektowanie w oparciu o wydajność wiatrową
Skuteczny system odwadniania dachu
Piorunochrony
Preferowanie żywopłotów i krzewów w bezpośredniej bliskości budynku
Gęsta roślinność w rzędach
Systemy okładzin przeciwdeszczowych (płyty warstwowe ścienne, płyty profilowane, płyty włókno-
cement)
Silne połączenia między zewnętrznymi elementami budynku (dach-ściany, ściany-fundamenty,
fundamenty-grunt)
Instalacja zapasowych generatorów - stosowane wyłącznie na potrzeby systemów ochrony p. poż.
Urządzenie zabezpieczające przed przepięciami
Mocowanie mebli zewnętrznych i płyt do podłoża
Materiały hydrofobowe
Rowy infiltracyjne
Pasywne środki kontroli osuwisk (mury oporowe, gabiony, geowłóknina, darniowanie, modyfikacja
geometrii nachylenia stoków)
Odwrócony dach
Zielony dach ekstensywny
Gleby przepuszczalne lub półprzepuszczalne
Ogrody deszczowe i kanały ściekowe
Przygotowanie podłoża
Odłączenie wód powierzchniowych od kanalizacji
Zbiorniki na wodę deszczową
Stres wodny i susze
Budowanie w odległości co najmniej 500m od obszarów leśnych
Zbieranie wody deszczowej
Zwiększenie wykorzystania materiałów ognioodpornych
Wyznaczanie obszarów narażonych na niedobór wody
Stres cieplny
Masa termiczna i materiały zmiennofazowe
Jasne i odbijające światło materiały
Ocieplenie ścian zewnętrznych, okien i dachów
Strefy temperaturowe (zapobiegające przepływowi ogrzanego powietrza)
Instalacje fotowoltaiczne (PV) na dachu
Zielone dachy
Połączenia ruchome
Geotermia i pompy ciepła - realizowane w inwestycjach na terenie Warszawy i Trójmiasta
Podwójne fasady
-
realizowane jedynie na terenie Trójmiasta
Izolacja ścian, okien i dachów
Osiadanie
Peryferyjny system odwadniający (co najmniej 2m od budynku)
Utrzymywanie drzew w bezpiecznej odległości od budynku
Głębokie lub półgłębokie fundamenty
Podbudowa
Jednolite fundamenty (unikanie częściowego podpiwniczenia)
Wzmocnienie konstrukcji (wzmocnienia poziome i pionowe: gorsetowanie żelbetowymi lub
strunobetonowymi belkami podwalinowymi, poziome wzmocnienia spoin umieszczone
w poziomych spoinach zaprawy murarskiej, pionowe wzmocnienia spoin dla ścian nośnych)
Spółka realizuje powyższe działania ze
środków własnych, które nie są bezpośrednio
powiązane z działalnościami opisanymi w aktach
delegowanych do Taksonomii. Działania te
realizowane są w ramach realizowanych budżetów
projektów deweloperskich. Koszty te wskazane są w
nocie 7.35 skonsolidowanego sprawozdania
finansowego w pozycjach: „zużycie materiałów i
energii” oraz „usługi obce”. Grupa posiada zasoby
niezbędne do realizacji działań związanych z
adaptacją i mitygacją zmian klimatu. Efektywne
planowanie alokacji finansów, zasobów ludzkich,
technologii oraz zasobów informatycznych zwiększa
odporność Grupy na ryzyka fizyczne i
transformacyjne, minimalizuje koszty i umożliwia
terminowe osiągnięcie celów ESG.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
120
E1-4 CELE ZWIĄZANE Z ŁAGODZENIEM ZMIANY KLIMATU I PRZYSTOSOWANIEM SIĘ DO NIEJ
Grupa w Strategii ESG DOM 2030 przyjęła
cel redukcyjny, który wynosi 30% redukcji emisji
CO
2e
w zakresie 1 i 2
10
w przeliczeniu na lokal w
budowie do roku 2030 w porównaniu do 2021
(przyjętego jako rok bazowy)
11
. Spółka nie
wyznaczyła celu w zakresie 3. Cel nie został
wyznaczony w wartości bezwzględnej ze względu na
fakt, iż spółki z Grupy prowadzą działalność, której
skala zmienia się w czasie (np. poprzez wzrost liczby
inwestycji budowlanych czy rozszerzanie
działalności na nowe rynki), co oznacza, że
dotychczasowy cel dotyczy wyłącznie działalności
operacyjnej wszystkich spółek w Grupie w zakresie
działań związanych z zarządzaniem zakupami
energii elektrycznej i cieplnej, gazu oraz floty
samochodowej. Cel redukcji emisji został
opracowany wewnętrznie i zaakceptowany przez
Zarząd. Założenia dotyczące celu redukcyjnego nie
uległy zmianie, tj. dotyczą tego samego zakresu,
zarówno geograficznego, jak i emisyjnego.
Cel redukcji emisji gazów cieplarnianych
jest celem brutto, co oznacza, że Grupa nie
uwzględnia usuwania gazów cieplarnianych,
jednostek emisji dwutlenku węgla ani emisji
unikniętych jako środków osiągnięcia celów redukcji
emisji gazów cieplarnianych. Cel redukcyjny nie jest
oparty na podstawach naukowych i nie jest zgodny
z celem ograniczenia globalnego ocieplenia do
1,5°C. Emisje raportowane przez Grupę nie
podlegają regulowanym systemom handlu
uprawnieniami do emisji. Do obliczeń wybrano
metodę location-based opartą o GHG Protocol.
Grupa monitoruje skuteczność
podejmowanych działań poprzez:
− automatyzację zbierania danych, które
pozwalają na regularny monitoring zużycia
mediów,
− raportowanie wyników i postępów zgodnie
z międzynarodowym standardem GHG
Protocol oraz coroczne ujawnienia
w sprawozdawczości zrównoważonego
rozwoju,
− optymalizacje i modyfikacje działań
w działalności operacyjnej wynikające
z analizy zebranych danych.
Szczegóły dotyczące zasad raportowania
wskazano w podrozdziale „Zasady raportowania
emisji gazów cieplarnianych.”
Cel
Rok bazowy 2021
Rok 2025
Zmiana % [r/r]
Cel na 2030
Emisje gazów cieplarnianych (tony
ekwiwalentu
dwutlenku węgla) z zakresu 1 i 2
obliczone wg metody location-based
2,67 tCO
2e
/mieszkanie
1,81
tCO
2e
/mieszkanie
+5,8%
1,87
tCO
2e
/mieszkanie
E1-5 ZUŻYCIE ENERGII I KOSZYK ENERGETYCZNY
Grupa prowadzi działalność w sektorze o
znacznym oddziaływaniu na klimat. Z uwagi na
obowiązujący model biznesowy oraz działania
realizowane przez Grupę, całość przychodów
zakwalifikowano jako uzyskiwane w sektorach o
znacznym oddziaływaniu na klimat.
10
Zakres 1 - Emisje bezpośrednie powstałe w wyniku spalania
paliw w instalacjach stacjonarnych oraz spalania paliw w
samochodach należących do floty organizacji.
Zakres 2 - Emisje pośrednie powstałe w wyniku wytwarzania
energii elektrycznej i cieplnej dostarczanej do przedsiębiorstwa
przez dostawcę energii.
Zapotrzebowanie na energię w Grupie
wynika głównie z:
− zakupu energii elektrycznej i ciepła
podczas realizowania prac budowlanych,
− działalności administracyjnej,
− wykorzystania pojazdów służbowych.
11
Rok 2021 wybrano uwzględniając czynniki zewnętrzne
(przyszłe zmiany prawne) i wewnętrzne (zmiana skali działalności
oraz zmiany w podejściu do kwestii ESG). Wartość bazowa
została poddana niezależnej weryfikacji.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
121
Dane dotyczące zużycia paliw i energii
pochodzą z faktur rozliczeniowych wskazujących
konkretne zużycia. Podczas przeliczania zużycia
energii na megawatogodziny (MWh) wykorzystano
poniższe współczynniki przeliczeniowe:
− 1 MWh = 1 000 kWh;
− 1 MWh = 3,6 GJ;
− 1 MWh = 0,086 toe.
Struktura i zużycie energii
2025
2024
Zużycie paliwa z węgla i produktów węglowych (MWh)
0,00
0,00
Zużycie paliwa z ropy naftowej i produktów naftowych
(MWh)
3 129,56
3 096,26
Zużycie paliwa z gazu ziemnego (MWh)
1 869,54
291,35
Zużycie paliwa z innych źródeł kopalnych (MWh)
0,00
0,00
Zużycie zakupionej lub nabytej energii elektrycznej, ciepła,
pary i chłodu ze źródeł nieodnawialnych (MWh)
13 562,95
22 066,20
Całkowite zużycie energii ze źródeł kopalnych (MWh)
18 562,05
25 453,81
Udział źródeł nieodnawialnych w całkowitym zużyciu energii
(%)
61%
82%
Zużycie energii ze źródeł jądrowych (MWh)
0,00
0,00
Udział zużycia energii ze źródeł jądrowych w całkowitym
zużyciu energii (%)
0,00
0,00
Zużycie paliwa w przypadku źródeł odnawialnych, w tym
biomasy (obejmujących również odpady przemysłowe i
komunalne pochodzenia biologicznego, biogaz, wodór
odnawialny itp.) (MWh)
0,00
0,00
Zużycie zakupionych lub pozyskanych energii elektrycznej,
ciepła, pary wodnej i chłodzenia ze źródeł odnawialnych
(MWh)
12 060,00
5 599,00
Zużycie energii odnawialnej produkowanej samodzielnie bez
użycia paliwa (MWh)
0,00
0,00
Całkowite zużycie energii odnawialnej i niskoemisyjnej
(MWh)
12 060,00
5 599,00
Udział źródeł odnawialnych w całkowitym zużyciu energii (%)
39%
18%
Całkowite zużycie energii (MWh)
30 622,05
31 052,81
Energochłonność (MWh/liczba lokali w budowie)
4,27
4,06
Energochłonność (MWh/mln zł)
12
9,41
9,80
1. Do określenia energochłonności Grupa bierze pod uwagę zużycie energii ze swojej działalności, tj. sektorów: M.68.11
Buying and selling of own real estate, F.41.00 Construction of residential and non-residential buildings, L.66.19 Other
activities auxiliary to financial services, except insurance and pension funding, M.68.20 Rental and operating of own or
leased real estate.
W 2025 r. w Grupie nastąpił nieznaczny
spadek łącznej konsumpcji energii względem roku
2024. Wskazywany spadek wiązał się w sposób
bezpośredni z minimalnym spadkiem produkcji
Grupy. W 2025 roku zanotowano wzrost ilości
zakupionej w Grupie energii z OZE na poziomie 39%
w stosunku do roku ubiegłego (18%). Potwierdzają
to otrzymane przez Grupę gwarancje pochodzenia.
Udział źródeł odnawialnych w całkowitym zużyciu
energii w całym miksie energetycznym jest
nieznaczny, jednak będzie on w kolejnych latach
sukcesywnie wzrastał.
Już teraz spółki z Grupy wdrażają działania
na rzecz ograniczania zużycia energii i tym samym
zmniejszenia emisyjności m.in. poprzez:
− zakup energii pochodzącej ze źródeł
odnawialnych,
− sukcesywną wymianę floty na pojazdy
mniej emisyjne.
12
Liczona jako całkowite zużycie energii na przychody ze sprzedaży wskazane w nocie 7.34 SSF
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
122
E1-6 EMISJE GAZÓW CIEPLARNIANYCH ZAKRESÓW 1, 2 I 3 BRUTTO ORAZ CAŁKOWITE EMISJE GAZÓW
CIEPLARNIANYCH
Emisje zakresu 1 to bezpośrednie emisje ze
źródeł i działań będących własnością lub
kontrolowanych przez Grupę. Emisje te obejmują
następujące źródła:
− energia wykorzystywana
w spalaniu stacjonarnym, np. gaz
ziemny i olej opałowy;
− paliwo stosowane w urządzeniach
mobilnych i generatorach, np. olej
napędowy;
− flota pojazdów, np. olej
napędowy, benzyna;
− źródła ulotne, np. wycieki
z klimatyzatorów.
W Grupie zidentyfikowano biogeniczne
emisje CO
2
wynikające ze spalania paliw. W zakresie
1 wyniosły one 43,969 tCO
2
. Grupa nie uwzględnia
żadnych zakupionych, sprzedanych lub
przeniesionych jednostek emisji dwutlenku węgla
ani uprawnień do emisji gazów cieplarnianych w
obliczeniach emisji gazów cieplarnianych z zakresu
1.
Emisje z zakresu 2 to pośrednie emisje
gazów cieplarnianych, które są konsekwencją
działalności Grupy. Protokół GHG klasyfikuje je jako
emisje z zakupionej energii elektrycznej, ciepła, pary
i chłodu. Tak, jak w poprzednich latach, Grupa
raportuje emisje według dwóch metodologii
obliczania emisji gazów cieplarnianych: rynkowej
(market-based) i opartej na lokalizacji (location-
based). Metoda oparta na lokalizacji pozwala na
ilościowe określenie emisji gazów cieplarnianych
zakresu 2 na podstawie średnich współczynników
emisji z produkcji energii w przypadku określonych
lokalizacji, w tym granic lokalnych. Metoda rynkowa
ujmuje ilościowo emisje gazów cieplarnianych
zakresu 2 na podstawie emisji gazów cieplarnianych
emitowanych przez wytwórców, od których
jednostka sprawozdawcza dokonuje umownych
zakupów energii elektrycznej w połączeniu
z instrumentami (takimi jak gwarancje pochodzenia
lub certyfikaty energii odnawialnej). W Grupie nie
występują biogeniczne emisje CO
2
wynikające ze
spalania lub biodegradacji biomasy, emisje
procesowe i emisje niezorganizowane z zakresu 2.
Obecnie niedostępne są wskaźniki umożliwiające
obliczenie emisji biogenicznych z zakupionej energii
elektrycznej i cieplnej. Grupa nie uwzględnia
pochłaniania ani wszelkich zakupionych,
sprzedanych lub przeniesionych jednostek emisji
dwutlenku węgla ani uprawnień do emisji gazów
cieplarnianych w obliczeniach emisji gazów
cieplarnianych zakresu 2.
Emisje zakresu 3 to inne pośrednie emisje
gazów cieplarnianych, które są konsekwencją
działalności Grupy, ale pochodzą ze źródeł
niebędących własnością lub niekontrolowanych
przez Grupę.
W 2025 r. nie wystąpiły znaczące zmiany w
definicji tego, co stanowi jednostkę sprawozdającą i
jej łańcuch wartości na wyższym i niższym szczeblu,
które mogłyby wpływać na porównywalność rok do
roku emisji gazów cieplarnianych (tj. wpływ na
porównywalność emisji gazów cieplarnianych w
bieżącym i poprzednim okresie sprawozdawczym).
Rodzaj emisji
2025
2024
2021
(tCO
2e
)
(tCO
2e
)
(tCO
2e
)
Emisje bezpośrednie ze spalania stacjonarnego
384,27
59,65
41,37
Emisje bezpośrednie ze spalania mobilnego
710,09
708,73
458,45
Zakres 1 łącznie
1 094,36
768,38
499,82
Emisje pośrednie z zakupionej/nabytej energii elektrycznej
[location based]
8 501,91
6 840,10
6 049,66
Emisje pośrednie z zakupionej/nabytej energii elektrycznej
[market based]
1 844,67
3 212,97
6 334,11
Emisje pośrednie z zakupionej/nabytej energii cieplnej
3 356,43
5 459,31
9 307,78
Zakres 2 łącznie [location based]
11 858,34
12 299,41
15 357,44
Zakres 2 łącznie [market based]
5 201,10
8 672,28
15 641,89
Intensywność (emisje GHG z zakresu 1+2/ liczba lokali w
budowie)
1,81 tCO
2e
/mieszkanie
1,71 tCO
2e
/mieszkanie
2,67 tCO
2e
/mieszkanie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
123
Intensywność (emisje GHG location-based z zakresu 1+2/
przychód netto)
13
3,98 tCO
2e
/mln zł
4,12 tCO
2e
/mln zł
8,36 tCO
2e
/mln zł
Intensywność (emisje GHG market-based z zakresu 1+2/
przychód netto)
13
1,93 tCO
2e
/mln zł
2,98 tCO
2e
/mln zł
8,51 tCO
2e
/mln zł
Zasady raportowania emisji gazów cieplarnianych
1. Rokiem bazowym jest rok 2021.
2. Emisje raportowane są dla całej Grupy
Kapitałowej.
3. Emisje gazów cieplarnianych w Zakresie
1 zostały obliczone z wykorzystaniem
metodologii The GHG Protocol Corporate
Accounting and Reporting Standard.
− Wskaźnik emisyjności dla gazu
ziemnego, gazu LPG oraz oleju
napędowego z benzyny przyjęto z
wykorzystaniem danych DEFRA.
− Wskaźniki emisyjności benzyny oraz
oleju opałowego przyjęto na
podstawie danych ogłoszonych przez
Krajowy Ośrodek Bilansowania
i Zarządzania Emisjami. Wartości
opałowe benzyny oraz oleju
napędowego przeliczono na
podstawie karty charakterystyki
paliwa udostępnionej przez PKN
Orlen.
4. Wykorzystane wskaźniki zostały
opublikowane przez wiarygodne instytucje
i mają zastosowanie w odniesieniu do
działalności całej Grupy.
5. Emisje gazów cieplarnianych w Zakresie
2 zostały obliczone z wykorzystaniem
metodologii „The GHG Protocol Corporate
Accounting and Reporting Standard. Do
kalkulacji emisji gazów cieplarnianych
w Zakresie 2 zostały wykorzystane
następujące wskaźniki intensywności
emisyjnej:
− Location based: dla energii
elektrycznej w Polsce: 524,94
kgCO
2
/MWh na podstawie danych
KOBiZE
− Market based: na podstawie danych
dostawców energii elektrycznej: EON
Polska S.A., Polenergia Sp. z o.o.,
Tauron S.A. i ENERGA S.A. oraz
wydanych gwarancji pochodzenia
energii. Dzięki gwarancjom
pochodzenia emisje (obliczone
metodą market-based) zostały
obniżone o 55%.
− W 2025 r. spółki z Grupy zakupiły 12
385 MWh energii z odnawialnych
źródeł energii, co potwierdzają
podpisane umowy. Przejęto założenie,
że 100% zakontraktowanych
gwarancji zostanie umorzonych przez
spółki Grupy.
− dla energii cieplnej: na podstawie
danych URE za 2024 rok
6. W obliczeniach zastosowano współczynnik
globalnego ocieplenia, który został
opublikowany przez IPCC na podstawie
100-letniej perspektywy czasowej w celu
obliczenia emisji ekwiwalentu dwutlenku
węgla gazów innych niż CO
2.
7. Zaraportowane zostały zużycia zmierzone
na podstawie fizycznych odczytów
liczników lub zaksięgowanych faktur.
8. Podczas obliczeń nie było konieczności
zgłoszenia i konsolidacji emisji gazów
cieplarnianych wspólnych przedsięwzięć,
ponieważ nie są one podmiotami
powiązanymi.
ESRS E3 WODA I ZASOBY MORSKIE
E3 -1 POLITYKI ZWIĄZANE Z WODĄ I ZASOBAMI MORSKIMI
Grupa nie posiada odrębnej polityki
związanej z zarządzaniem zasobami wodnymi,
w tym dotyczącej zrównoważonego rozwoju
13
zgodnie z notą 7.34 SSF
oceanów i mórz. Opracowanie odrębnej polityki
zaplanowano nie wcześniej niż na rok 2030.
W celu ustalenia czy spółki z Grupy działają
na obszarach, na których występuje wysoki deficyt
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
124
wody, Grupa skorzystała z publicznie dostępnego
i bezpłatnego narzędzia - Aqueduct Water Risk
Atlas. Żadna z inwestycji nie znajduje się na obszarze
wysokiego lub bardzo wysokiego stresu wodnego.
Spółki z Grupy nie kupują wody
z obszarów objętych wysokim i bardzo wysokim
stresem wodnym oraz nie prowadzą działalności na
takich terenach.
14
.
E3-2 DZIAŁANIA I ZASOBY ZWIĄZANE Z WODĄ I ZASOBAMI MORSKIMI
W działalności spółki wykorzystują wodę
przede wszystkim do prowadzenia prac
budowlanych (takich jak wiązanie mieszanki
w procesach betonowania, murowania i tynkowania
czy pielęgnacji betonu w okresie letnim). Inwestycje
zasilane są w wodę na cele bytowo-gospodarcze i
ochrony przeciwpożarowej. Woda wykorzystywana
jest także przy pracach rozbiórkowych (by
zapobiegać nadmiernemu pyleniu). Zakupiona
woda pochodzi przede wszystkim z miejskich sieci
wodociągowych miast, w których spółki prowadzą
działalność. Spółki nie pobierają wody z wód
powierzchniowych, w tym morskich. Instalacje
kanalizacyjne (sanitarne) odprowadzają ścieki do
miejskich systemów kanalizacyjnych, a następnie do
miejskich oczyszczalni ścieków. Spółki nie
odprowadzają ścieków bezpośrednio do
środowiska. Zgodnie z obowiązującymi przepisami
prawa woda deszczowa zagospodarowywana jest w
obrębie inwestycji lub odprowadzana do miejskich
systemów kanalizacyjnych. Zagospodarowanie
wody w obrębie inwestycji może być realizowane na
dwa sposoby (w zależności od uwarunkowań
gruntowych i wodnych na danym terenie):
− technicznie: zbiorniki retencyjne (w tym
rurowe) lub skrzynki rozsączające,
zapewniające stopniowy odpływ
deszczówki i rozprowadzenie jej w gruncie;
− naturalnie: poprzez realizację ogrodów
deszczowych, które mają pozytywny
wpływ na rozwój różnorodności
biologicznej
15
i/lub dachów zielonych
umożliwiających retencję wód opadowych.
Ścieki z posadzek garaży podlegają
dodatkowemu oczyszczaniu w separatorach
substancji ropopochodnych. Zmiany zużycia wody
w działalności Grupy związane są z fazami realizacji
prowadzonych inwestycji.
Podjęte działania w zakresie gospodarowania
zasobami wodnymi są działaniami ciągłymi
związanymi z realizacją projektów deweloperskich.
W związku z tym Grupa nie przyjęła konkretnych
perspektyw czasowych oraz nie opracowała planu
działań wymagającego znacznych wydatków
operacyjnych lub nakładów inwestycyjnych.
W związku z brakiem prowadzenia działalności na
obszarach narażonych na ryzyko związane z wodą,
w tym obszarów o znacznym deficycie wody, Grupa
nie realizuje działań w tym zakresie. Grupa nie
realizuje działań zbiorowych na rzecz wody i
zasobów morskich.
E3-3 CELE ZWIĄZANE Z WODĄ I ZASOBAMI MORSKIMI
Grupa nie wyznaczyła wymiernych,
zorientowanych na rezultaty celów w zakresie
gospodarki wodnej. Grupa świadomie podjęła tę
decyzję, gdyż prowadzi działalność, w której jednym
z kluczowych procesów podejmowanych podczas
realizacji inwestycji jest wodochłonny proces
14
Sytuacja, w której ilość wody o odpowiedniej jakości jest
niewystarczająca do zaspokojenia potrzeb ludzi i środowiska [w:]
Water resources across Europe — confronting water stress: an
updated assessment. EEA Report 12/2021
15
Ogrody deszczowe:
− ograniczają konieczność podlewania roślin w pobliżu,
zmniejszając zużycie wody z sieci,
− obniżają temperaturę najbliższego otoczenia w
okresie letnim,
pielęgnacji betonu, wymagający odpowiedniej
hydratacji cementu. Bez procesu pielęgnacji betonu
realizacja inwestycji – a tym samym działalność
biznesowa Grupy - nie byłyby możliwe.
Grupa wyznaczy cele w zakresie
gospodarowania wodą nie wcześniej niż w 2030 r.
− przyczyniają się do zwiększania ilości wody w
środowisku,
− zapobiegają obniżaniu poziomu wód gruntowych i
lokalnym podtopieniom w trakcie opadów
nawalnych,
− tworzą mikroklimat i przyciągają owady oraz drobne
zwierzęta,
− poprzez odpowiednio dobrane rośliny oczyszczają
wodę i glebę.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
125
E3-4 ZUŻYCIE WODY
Dane dotyczące zużycia wody w Grupie
zostały opracowane na podstawie wartości
dostarczanej wody wskazanych na fakturach
rozliczeniowych
z podmiotami odpowiadającymi za dostarczanie
wody. W tabeli wskazane są jako pobór wody.
Wskazane całkowite zużycie wody skalkulowano
jako różnicę między poborem wody a zrzutami
wody. Informacje dotyczące zrzutów wody
pochodzą z decyzji administracyjnych wydanych
w analizowanym roku sprawozdawczym. Informacje
te są szacowane zgodnie z czasem przeznaczanym
na prace realizacyjne. Grupa dokonała korekty
zużycia wody za rok 2024.
2025
2024
Całkowite zużycie wody [m
3
]
77 090,07
56 704,43*
Całkowite zużycie wody na obszarach narażonych na ryzyko związane z wodą, w tym na
obszarach o znacznym deficycie wody [m
3
]
0,00
0,00
Całkowita ilość wody poddanej recyklingowi i ponownemu użycia [m
3
]
0,00
0,00
Całkowita ilość magazynowanej wody i zmiany w magazynowaniu [m
3
]
0,00
0,00
Zrzuty wody [m
3
]
8 852,44
25 366,26
Pobór wody [m
3
]
85 942,51
82 070,69*
Wodochłonność [m
3
/mln EUR
16
]
100,33
77,04*
* dane po korekcie
Dane przed korektą:
Całkowite zużycie wody w 2024 r. – 27 367,37 m
3
Pobór wody w 2024 r. – 52 733,63 m
3
Wodochłonność w 2024 r. – 37,18
Poziom stresu wodnego wg Aqueduct Water Risk
Atlas (World Resources Institute
17
określono dla
poszczególnych lokalizacji działalności spółek z
Grupy.
Lokalizacja
Poziom stresu wodnego
Całkowite zużycie wody [m
3
]
2025
2024
segment warszawski
Niski (<10%)
43 322,35
25 436,83*
segment krakowski
Średni - Wysoki (20-40%)
6 297,00
7 732,22*
segment trójmiejski
Średni - Wysoki (20-40%)
14 115,99
5 764,10*
segment wrocławski
Niski (<10%)
13 354,73
17 771,28*
* dane po korekcie
Dane przed korektą w 2024 r.:
segment warszawski – 6 750,16 m
3
segment krakowski – 4 730,11 m
3
segment trójmiejski – 5 788,10 m
3
segment wrocławski - 10 099,00 m
3
16
wartość odnosi się do przychodu ze sprzedaży wskazanego w nocie 7.54 SSF
17
https://www.wri.org/applications/aqueduct/water-risk-
atlas/#/?advanced=false&basemap=hydro&indicator=bws_cat&lat=52.499503824480215&lng=19.23486448824406&map
Mode=view&month=1&opacity=0.5&ponderation=DEF&predefined=false&projection=absolute&scenario=optimistic&scop
e=baseline&threshold&timeScale=annual&year=baseline&zoom=7
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
126
ESRS E4 RÓŻNORODNOŚĆ BIOLOGICZNA I EKOSYSTEMY
E4-1 PLAN TRANSFORMACJI W ZAKRESIE RÓŻNORODNOŚCI BIOLOGICZNEJ I EKOSYSTEMÓW ORAZ
UWZGLĘDNIENIE RÓŻNORODNOŚCI BIOLOGICZNEJ EKOSYSTEMÓW W STRATEGII I MODELU
BIZNESOWYM
Grupa Dom Development nie posiada
planu transformacji w zakresie różnorodności
biologicznej i ekosystemów. Grupa opracuje plan
transformacji nie wcześniej niż w 2030 r. Grupa nie
przeprowadziła analizy odporności strategii
biznesowej i modelu biznesowego w odniesieniu do
różnorodności biologicznej i ekosystemów.
Grupa prowadzi działalność i realizuje
swoje inwestycje wyłącznie na terenie Polski, co
sprawia, że podejście do kwestii różnorodności
biologicznej jest stabilne w wymiarze prawnym.
Jeden z filarów modelu biznesowego opiera się na
rozwoju z uwzględnieniem zrównoważonego
rozwoju, co przekłada się na działania zgodne z
przepisami w zakresie ochrony przyrody.
E4- 2 POLITYKI ZWIĄZANE Z RÓŻNORODNOŚCIĄ BIOLOGICZNĄ I EKOSYSTEMAMI
Grupa nie posiada odrębnej polityki
adresującej zagadnienie różnorodności biologicznej
i ekosystemów. Opracowanie odrębnej polityki
zaplanowano nie wcześniej niż na rok 2030.
E4-3 DZIAŁANIA I ZASOBY ZWIĄZANE Z RÓŻNORODNOŚCIĄ BIOLOGICZNĄ I EKOSYSTEMAMI
Grupa w swoich działaniach stosuje
sekwencyjny model stosowany, oznaczający
hierarchię łagodzenia wpływu na środowisko i
zmniejszenia szkód dla różnorodności biologicznej.
Model ten wskazuje kolejno: zapobieganie skutkom
(unikanie), ograniczanie nieuniknionych szkód
(minimalizacja), naprawianie szkód na miejscu
(przywracanie), a tylko w ostateczności wymagane
prawnie kompensowanie strat (kompensacja).
Będąc świadomym wpływu działalności
deweloperskiej na środowisko naturalne, spółki
z Grupy promują i włączają się w działania mające
na celu rewitalizację obszarów, które były wcześniej
wykorzystywane do innych celów (m.in.
przemysłowych). Tego rodzaju tereny często są
zlokalizowane w pobliżu infrastruktury
komunikacyjnej i usługowej, wobec czego ich
rewitalizacja, m.in. poprzez wprowadzenie funkcji
mieszkaniowej, wpływa także na ograniczenie
szkodliwego zjawiska tzw. rozlewania się miast. W
Strategii DOM 2030 Grupa zadeklarowała realizację
projektów rewitalizacyjnych, w ramach, których
odzyskiwane będą „zapomniane” i niedostępne dla
mieszkańców obszary miast. Przykładem takiego
projektu, realizowanym od 2024 r., jest inwestycja
zlokalizowana przy ul. Rydlówka 5 na krakowskim
Podgórzu.
Zdegradowane tereny poprzemysłowe
zostały zamienione w nowe przestrzenie również na
Osiedlu Urbino, Osiedlu Bokserska i Apartamentach
Literacka w Warszawie oraz w Gdańsku na ul.
Kartuskiej i na Dolnym Mieście przy ul. Jaskółczej,
Jałmużniczej oraz Kurzej. Łącznie, w 2025 roku
Grupa zrealizowała ponad 1100 mieszkań na
terenach zdegradowanych, które zostały
przywrócone miastom i ich mieszkańcom.
Spółki z Grupy nie uwzględniły wiedzy
społeczności lokalnych, a także nie dokonały analizy
skutków finansowych działań wyrównujących.
Do działań opartych na zasobach przyrody,
które spółki z Grupy realizują w inwestycjach, na
podstawie wewnętrznego standardu, tj. Zielonej
Karty Inwestycji, należą m.in.: zielone dachy, ogrody
deszczowe, redukcja efektu miejskiej wyspy ciepła.
Działania podejmowane przez spółki z Grupy nie są
częścią szerszego planu działań zbiorowych ani
planów współpracy regionalnej.
Zgodnie z celem wyznaczonym w Strategii ESG
DOM 2030 Grupa Dom Development, w 2024 r.
oficjalnie rozpoczęła realizację programu „Miejska
Zieleń”. Działania podejmowane w ramach realizacji
tego celu są systematyczną, coroczną praktyką
realizowaną przez spółki na każdym z rynków Grupy.
Jego celem jest zagospodarowanie co najmniej
jednego ogólnodostępnego terenu w
aglomeracjach, w których działają spółki z Grupy. W
2025 roku Grupa Dom Development przeznaczyła
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
127
na ogólnodostępne zielone tereny blisko 8 mln zł
18
(vs. 6 mln zł w 2024 roku), co przełożyło się na
ponad 1,5 ha nowych terenów zieleni w czterech
aglomeracjach Polski. Dzięki inicjatywie:
− na warszawskim Chrzanowie powstał park,
w sąsiedztwie Dzielnicy Mieszkaniowej
Metro Zachód,
− uporządkowany został teren przy Górce
Tarnogajskiej oraz nasadzenia przy ul.
Zielnej we Wrocławiu,
− przy ul. Malborskiej w Krakowie powstał
park kieszonkowy,
− w Gdańsku zrealizowano park kieszonkowy
przy ul. Lema, skwer przy skrzyżowaniu ulic
Piekarniczej i Lema oraz nowe nabrzeże
Motławy na Dolnym Mieście.
W uzasadnionych przypadkach
19
spółki z Grupy
są zobligowane do przeprowadzania remediacji,
której sposób określony jest w decyzjach
administracyjnych wydawanych przez regionalne
organy ochrony środowiska. Każdorazowo usunięty
zanieczyszczony grunt przekazywany jest do
dalszego zagospodarowania uprawnionym
podmiotom poza terenem jego wytworzenia, w jego
miejsce zostaje nawieziony czysty grunt.
Spółki z Grupy, zgodnie z decyzjami
administracyjnymi, dokonują nasadzeń
kompensacyjnych. Działania te realizowane są
punktowo w ramach inwestycji, a nie jako formalne
offsety.
W 2025 r., w toku oceny wpływu działalności
Grupy na środowisko, przeprowadzono
inwentaryzację inwestycji znajdujących się na
terenach zalewowych o niskim ryzyku
powodziowym (tj. w przypadku całkowitego
zniszczenia wałów przeciwpowodziowych). W 2025
r. 25% inwestycji znajdowało się na terenach
zalewowych. W kolejnym roku spółki z Grupy
dokonają identyfikacji działań adaptacyjnych
wykorzystywanych w tego rodzaju projektach.
E4-4 CELE ZWIĄZANE Z RÓŻNORODNOŚCIĄ BIOLOGICZNĄ I EKOSYSTEMAMI
Grupa nie wyznaczyła wymiernych,
zorientowanych na rezultaty celów w zakresie
różnorodności biologicznej i ekosystemów,
ponieważ obecne cele, działania i plany pokrywa
Strategia ESG DOM 2030. Dodatkowe ambicje,
działania i plany ujęto w Strategii ESG DOM 2030.
Dotyczą realizacji programu „Miejska Zieleń” oraz
rewitalizacji. Więcej szczegółów opisano w rozdziale
E4-3. Grupa wyznaczy te cele nie wcześniej niż w
2030 r. Cele i związane z nimi działania wskazane w
Strategii ESG w zakresie realizacji programu
„Miejska Zieleń” oraz rewitalizacji zostały opisane w
rozdziale E4-3. Cele związane z realizacją
ogólnodostępnych terenów zieleni oraz realizacji
inwestycji na terenach zdegradowanych nie były
oparte na globalnych ramach bioróżnorodności, nie
zastosowano przy ich określaniu progów
ekologicznych ani nie przypisano wpływów przy ich
ustalaniu.
E4-5 MIERNIKI WPŁYWU ZWIĄZANE ZE ZMIANĄ W ZAKRESIE RÓŻNORODNOŚCI BIOLOGICZNEJ I
EKOSYSTEMÓW
Na podstawie obowiązujących krajowych
regulacji Grupa wybrała konkretne dostępne
mierniki, takie jak:
− liczba nasadzeń roślinności,
18
Działania te realizowane są w ramach realizowanych
budżetów projektów deweloperskich. Koszty te wskazane
są w nocie 7.35 skonsolidowanego sprawozdania
finansowego w pozycji „usługi obce”.
− powierzchnia gruntu wyłączonego
z produkcji rolnej,
− masa gruntu przeznaczona do usunięcia w
ramach remediacji,
19
- kiedy stajemy się właścicielem nieruchomości
poprzemysłowej
− kiedy mamy do czynienia z historycznym
zanieczyszczeniem powierzchni ziemi (zgodnie z
Ustawą Prawo Ochrony Środowiska)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
128
− liczba drzew przeznaczonych do wycinki,
na obszarach objętych formami ochrony
przyrody, w pobliżu których, tj.
w odległości do 500 m, zlokalizowane jest
przedsięwzięcie (wskazane w tabeli z na
str. 81-83).
Wskaźniki wybrane przez Grupę są dobrowolne
i ich wykaz nie jest wymagany przepisami prawa.
Wskaźniki odnoszą się do różnych aspektów
związanych z wpływem działalności spółek, jak
nasadzenia roślinności, zmiana sposobu
użytkowania gruntów i eksploatacja zasobów
naturalnych, na różnorodność biologiczną. Krajowe
regulacje i wewnętrzne procedury w Grupie
wskazują na konieczność nasadzeń gatunków
rodzimych i zgodnych siedliskowo, co pozytywnie
odnosi się do różnorodności ekosystemowej.
Wskaźniki zbierane są we wszystkich lokalizacjach,
w których Grupa prowadzi działalność. Do pomiaru
powyższych mierników wykorzystano informacje
wskazane w decyzjach administracyjnych wydanych
w roku sprawozdawczym. Wskaźniki monitorowane
są w cyklu rocznym. Grupa nie odnosi się do
konkretnych progów ekologicznych ani oficjalnych
wytycznych, polityk lub porozumień. Grupa nie ma
wyznaczonych mierzalnych celów w zakresie
ochrony bioróżnorodności.
Grupa nie ujawnia informacji o
użytkowaniu terenu w oparciu o ocenę cyklu życia.
Grupa nie prowadzi działań powodujących:
− zmianę sposobu użytkowania mórz,
− eksploatację bezpośrednią na terenach
cennych przyrodniczo,
− rozprzestrzenianie się inwazyjnych
gatunków obcych.
Wskaźnik
segment
warszawski
segment
wrocławski
segment
krakowski
segment trójmiejski
Łącznie
Liczba nasadzeń roślinności, w tym:
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
2025
2024
Drzewa pienne
i wielopniowe
[szt.]
1 184
467
124
155
145
97
448
364
1 901
1 083
Krzewy [szt.]
60 901
68 942
8 711
8 157
7 275
6 944
34 934
45 373
111 821
129 416
Pnącza, byliny i
trawy ozdobne
[szt.]
18 105
23 562
9 878
10 888
7 238
5 583
34 481
38 210
69 702
78 243
Powierzchnia
gruntu
wyłączonego z
produkcji rolnej
[ha]
8,07
1,06
0,04
0,00
3,55
0,00
6,36
0,00
18,02
1,06
Masa gruntu
przeznaczona
do usunięcia w
ramach
remediacji [t]
3 839
6 122
0,00
0,00
5 810
81 982
5 089
8 505
14 738
96 609
Liczba drzew
do wycinki, na
obszarach
objętych
formami
ochrony
przyrody, w
pobliżu
których, tj. w
odległości do
500 m,
zlokalizowane
jest
przedsięwzięcie
[szt.]
29
45
150
0,00
28
0,00
5
46
212
91
ESRS E5 WYKORZYSTANIE ZASOBÓW I GOSPODARKA O OBIEGU
ZAMKNIĘTYM
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
129
E5-1 POLITYKI ZWIĄZANE Z WYKORZYSTANIEM ZASOBÓW I GOSPODARKĄ O OBIEGU ZAMKNIĘTYM
W 2025 roku Grupa przyjęła Standard
Zrównoważonych Zamówień, który jest
dokumentem wykonawczym do przyjętej w 2024 r.
Polityki Zrównoważonych Zamówień. Standard
został zatwierdzony przez Prezesów wszystkich
spółek w Grupie. Polityka jest dokumentem
wewnętrznym i nie jest dostępna publicznie. Jednak
jej założenia będą komunikowane interesariuszom.
Tam, gdzie jest to wykonalne i
ekonomicznie uzasadnione, polityka jest
realizowana w całym cyklu zamówień, zobowiązując
spółki Grupy do wyboru tych dostawców, usług i
produktów, które są przyjazne środowisku
naturalnemu i/lub społecznemu.
W celu odejścia od wykorzystania zasobów
pierwotnych oraz zwiększenia wykorzystania
zasobów wtórnych, Spółka w Standardzie Zielonych
Zamówień, zobowiązuje się do preferowania
produktów i materiałów o niższym od
standardowego wpływie na środowisko.
Standard wyznacza cel optymalizacji
gospodarowania odpadami, zgodnie z hierarchią
postępowania z odpadami oraz wdrożenie zasad
gospodarki o obiegu zamkniętym. Efekty realizacji
założeń Standardu raportowane będą corocznie w
niniejszym sprawozdaniu.
E5-2 DZIAŁANIA I ZASOBY ZWIĄZANE Z WYKORZYSTANIEM ZASOBÓW I GOSPODARKĄ O OBIEGU
ZAMKNIĘTYM
W ramach prowadzonej działalności
w Grupie konsekwentnie wdrażane są zasady
gospodarki o obiegu zamkniętym (GOZ). Działania w
zakresie gospodarki o obiegu zamkniętym, które
prowadzimy w Grupie Dom Development
przedstawiamy zgodnie z modelem ReSOLVE
20
.
By zmniejszać emisyjność realizowanych
budynków, Grupa planuje stopniowo zwiększać
wykorzystanie w projektach stali (zbrojenie
budowlane) pochodzącej z recyklingu. Spółki z
Grupy nie prowadzą działań zbiorowych na rzecz
rozwoju, współpracy wzmacniających gospodarkę
o obiegu zamkniętego.
Wśród działań prowadzonych ciągle przez
Grupę w 2025 r. wyróżnić można:
− zwiększanie świadomości pracowników
oraz pracowników podwykonawców
20
Schemat modelu został zaprezentowany w raporcie
„Growth Within: A Circular Economy Vision for a
Competitive Europe” wydanym wspólnie przez: Ellen
poprzez wyposażanie siedzib głównych
oraz biur budowy w plakaty edukacyjne
związane z oszczędzaniem wody i energii
oraz segregacją odpadów,
− szkolenia dla pracowników w zakresie
segregacji odpadów komunalnych (w
siedzibach spółek i biurach budowy) oraz
odpadów budowlanych i rozbiórkowych
(na placach budowy),
− minimalizację wykorzystania surowców
pierwotnych poprzez zakup i kontraktację
na etapie przedrealizacyjnym na
podstawie danych pochodzących z
platformy BIM360 oraz poprzez
optymalizację konstrukcji budynków,
− digitalizację procesów zawierania umów z
dostawcami i podwykonawcami,
− wyprzedaże pracownicze i przekazywanie
sprzętów instytucjom charytatywnym,
− segregację odpadów budowlanych i
rozbiórkowych zgodnie z przepisami oraz
monitorowanie poziomu segregacji.
Wydłużany jest także cykl życia sprzętu IT –
użytkowanie komputerów/laptopów przez
pracowników wynosi co najmniej 5 lat, a telefonów
co najmniej 3 lata. Więcej działań opisanych jest w
treści E5-5.
MacArthur Foundation, Stiftungsfonds für
Umweltökonomie und Nachhaltigkeit (SUN) i McKinsey
Center for Business and Environment
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
130
Realizowane przez Grupę projekty
wykorzystują metodologię BIM (Building
Information Modelling). Projektowanie informacji o
budynkach w BIM pozwala na zwiększenie
niezawodności, skrócenie czasu realizacji i kontrolę
kosztów. Odpowiednie narzędzia wpisujące się w
metodologię BIM, takie jak platformy CDE (Common
Data Environment), umożliwiają aktywne
uczestnictwo w realizacji projektu wszystkim
zainteresowanym stronom i wspierają procesy
decyzyjne. W 2025 roku na platformie
wykorzystywanej przez Grupę aktywnych było
ponad 1700 użytkowników. Wszystkie procesy
związane z przygotowaniem dokumentacji
projektowych dla inwestycji Grupy są obsługiwane z
użyciem jednej platformy, która wykorzystywana
jest także do obsługi wybranych procesów w trakcie
realizacji inwestycji. Zaliczyć do nich można:
− aktualizację dokumentacji projektowej,
− komunikację generalnego wykonawcy z
projektantami w zakresie pytań
projektowych,
− zatwierdzanie dokumentacji materiałowej,
− przeglądy inspektorskie mieszkań i części
wspólnych.
Korzystanie z platformy na budowach odbywa się
przy użyciu urządzeń mobilnych, w tym tabletów,
dzięki czemu dostęp do informacji o budynku jest
łatwiejszy i umożliwia znaczące ograniczenie
drukowania dokumentacji.
E5-3 CELE ZWIĄZANE Z WYKORZYSTANIEM ZASOBÓW I GOSPODARKĄ O OBIEGU ZAMKNIĘTYM
Standard Zrównoważonych Zamówień
porządkuje działania spółek z Grupy i wspiera
realizację strategii ESG DOM 2030. W zakresie
gospodarki o obiegu zamkniętym dokument
wskazuje cele i działania związane z:
− utrzymaniem wartości aktywów spółek
Grupy (m.in. poprzez zwiększanie
efektywności energetycznej
wykorzystywanych sprzętów czy
prowadzeniem cyrkularnej gospodarki w
siedzibach spółek),
− wdrożeniem zasad projektowania pod
kątem obiegu zamkniętego w sposób
prowadzący do uzyskania zwiększonej
trwałości inwestycji realizowanych przez
spółki Grupy;
− uwzględnieniem zagadnień ESG w
procesach kontraktacji oraz
wykorzystywaniem materiałów o niższym
wpływie na środowisko,
Standard obejmuje nie tylko
wewnątrzgrupowe procesy – wdrażany jest także
proces ankietyzacji dostawców, a kryteria
środowiskowe i społeczne zostały włączone do
procesów negocjacyjnych.
Postępy w realizacji celów raportowane
będą corocznie w sprawozdaniu zrównoważonego
rozwoju w rozdziale E5-2.
Spółka w wyznaczeniu celów nie
wykorzystała odniesień do progów ekologicznych
ani dowodów naukowych. Cele ustalone przez
Grupę są dobrowolne i wykraczają poza działania
wymagane przepisami prawa.
Cele zostały wyznaczone wewnętrznie, po
analizie prawa krajowego i unijnego, biorąc pod
uwagę możliwości ekonomiczne. W ustalanie celów
nie zostali włączeni interesariusze zewnętrzni.
E5-4 ZASOBY WPROWADZANE
W ramach działalności operacyjnej
i łańcucha wartości Grupa wykorzystuje szeroki
zakres zasobów materialnych. Kluczowe kategorie
zasobów obejmują materiały wykorzystywane
w procesach budowlanych. Głównymi materiałami
nieodnawialnymi wykorzystywanymi przez spółki
z Grupy na budowach są zbrojenia budowlane,
beton oraz bloczki silikatowe i ceramiczne. Do
zasobów o krytycznym znaczeniu zaliczyć można
stal (zbrojenie budowlane), która kluczowa jest
w konstrukcji budynków.
Grupa ujawnia następujące dane dotyczące
materiałów wprowadzanych do procesów
produkcyjnych:
− masę materiałów technicznych
i biologicznych wykorzystanych w okresie
sprawozdawczym,
− udział materiałów wtórnych
i pochodzących z recyklingu, które są
wykorzystywane w projektach
budowlanych i produkcji komponentów.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
131
Dane dotyczące zużycia materiałów
pochodzą z wewnętrznego systemu Grupy,
gromadzącego dane bezpośrednio z faktur.
Grupa nie wykazuje udziału materiałów
biologicznych wykorzystywanych w procesach
budowlanych, w tym drewna i innych surowców
naturalnych ze względu na brak możliwości
szerokiego ich wykorzystania w budownictwie
wielorodzinnym mieszkaniowym. W związku z tym
nie ma zastosowania metoda kaskadowego
wykorzystania surowców biologicznych. Materiały
wykorzystywane Grupę nie pochodzą z odpadów
i/lub produktów ubocznych.
W 2025 roku spółka zakupiła 0,3%
materiałów pochodzących z recyklingu (w 2024 r.
było to 1,11%). Zakup dotyczył zbrojeń
budowlanych, przy produkcji których zastosowano
92,5% złomu stalowego.
Wszystkich klientów obowiązuje 5-letni
okres rękojmi, liczony od daty przeniesienia
własności lokalu. W tym czasie Serwis Gwarancyjny
zapewnia sprawną i skuteczną obsługę zgłoszeń
reklamacyjnych. Obsługa posprzedażowa i
usuwanie usterek mogą odbywać się także na
podstawie 2 letniej odpowiedzialności z tytułu
niezgodności z umową w odniesieniu do elementów
ruchomych lokalu.
Spółki z Grupy podejmują szereg działań
mających na celu ciągłe podnoszenie jakości
oferowanych inwestycji. W Grupie obowiązują
wewnętrzne, oparte o regulacje prawne, standardy
dotyczące wymogów technicznych, które raz do
roku podlegają aktualizacji. W spółkach od lat
funkcjonuje wewnętrzny nadzór inwestorski –
inspektorzy branżowi kontrolują przebieg prac,
weryfikują jakość materiałów wykorzystywanych do
realizacji inwestycji, a także przeprowadzają audyty
wewnętrzne na każdej budowie.
Grupa dokonała korekty zużycia bloczków
silikatowych, ceramicznych, wełny oraz sumy
zużycia materiałów za rok 2024.
Zużycie materiałów w 2025 r.
Surowce (materiały) biologiczne
Materiał
2025 [t]
Wartość
procentowa
[%]
2024 [t]
Wartość procentowa [%]
tarcica
14,23
1,12
18,03
8,32
sklejka szalunkowa
7,48
0,59
27,67
12,77
płyta OSB
29,71
2,33
12,91
5,96
paleta transportowa
1 222,18
95,96
158,01
72,94
SUMA
1 273,60
100%
216,63
100
Surowce (materiały) techniczne
zbrojenie budowlane (stal) - nowe
22 074,01
1,94
19 854,18
4,33
zbrojenie budowlane (stal) –
wtórne, ponownie wykorzystane, z
recyklingu
3 362,81
0,29
5 108,02
1,11
beton - nowy
573 960,89
50,32
328 525,08
71,69
beton – wtórny, ponownie
wykorzystane, z recyklingu
0,00
0,00
0,00
0,00
bloczki silikatowe - nowe
39 466,77
3,46
50 367,30*
10,99
bloczki silikatowe – wtórne,
ponownie wykorzystane, z
recyklingu
0,00
0,00
0,00
0,00
bloczki betonowe - nowe
3 134,45
0,27
8 142,20*
1,78
bloczki betonowe – wtórne,
ponownie wykorzystane, z
recyklingu
0,00
0,00
0,00
0,00
bloczki ceramiczne – nowe
4 044,64
0,35
4 957,32*
1,08
bloczki ceramiczne – wtórne,
ponownie wykorzystane, z
recyklingu
0,00
0,00
0,00
0,00
XPS – nowe
1 670,89
0,15
6,41
0,00
XPS – wtórne, ponownie
wykorzystane, z recyklingu
0,00
0,00
0,00
0,00
prefabrykowane balkony – nowe
492 839,10
43,21
41 275,55
9,01
prefabrykowane balkony – wtórne,
ponownie wykorzystane, z
recyklingu
0,00
0,00
0,00
0,00
cegła (ceramiczna i klinkier) – nowe
30,12
0,00
12,04
0,00
cegła (ceramiczna i klinkier) –
wtórne, ponownie wykorzystane, z
recyklingu
0,00
0,00
0,00
0,00
wełna skalna – nowe
4,54
0,00
9,65*
0,00
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
132
wełna skalna, wtórne, ponowne
wykorzystane, z recyklingu
0,00
0,00
0,00
0,00
SUMA - materiały nowe
1 137 225,41
99,71
453 149,73
98,89
SUMA - materiały wtórne,
ponownie wykorzystane, z
recyklingu
3 362,81
0,29
5 108,02
1,11
SUMA - łącznie
1 140 588,22
100%
458 257,75 *
100%
* dane po korekcie
Dane przed korektą w 2024 r.:
bloczki silikatowe – 8 035 873,80 t
bloczki betonowe – 15 335,00 t
bloczki ceramiczne – 4 957 320,00 t
wełna skalna - 46,30 t
Suma łącznie – 13 403 356,37 t
Znacząca zmiana ilości materiałów wynika
przede wszystkich ze znacznie większej ilości
zakupionych balkonów prefabrykowanych. Zmiana
ta wynika z podjętych decyzji biznesowych w tym
zakresie. W 2025 r. Grupa zakupiła mniej stali
pochodzącej z recyklingu niż w roku poprzednim.
E5-5 ZASOBY ODPROWADZANE
Spółki z Grupy projektują budynki w
sposób zapewniający jak największą trwałość, co
zmniejsza częstotliwość renowacji i środowiskowe
obciążenia cyklu życia.
Zgodnie z literaturą branżową oraz
normami dotyczącymi trwałości obiektów,
konstrukcje żelbetowe i mieszane, wykorzystywane
w Grupie, charakteryzują się przeciętną trwałością
50–100 lat. Instalacje techniczne, zgodnie z
literaturą inżynieryjną, posiadają trwałość rzędu 20-
30 lat, zaś materiały wykończeniowe – do 10 lat.
Odpady generowane przez Grupę
uzależnione są w dużej mierze od liczby
prowadzonych inwestycji. Powstają one głównie
w trakcie procesu budowy i podczas prac
rozbiórkowych. Spółki z Grupy wytwarzają odpady
do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Po tym okresie, gospodarowanie odpadami
znajduje się w kompetencjach Zarządcy danej
inwestycji.
W ramach każdej realizowanej inwestycji
postępowanie z odpadami odbywa się w sposób
zapewniający ochronę życia i zdrowia ludzi oraz
ochronę środowiska zgodnie z ustawą Prawo
ochrony środowiska
21
i Ustawą o odpadach.
22
W pierwszej kolejności zapobiega się powstawaniu
odpadów na placu budowy poprzez stosowanie
wszelkich możliwych działań ograniczających ich
wytwarzanie (np. stosowanie odpowiednich
21
Dz. U. 2001, poz. 627 z późn. zm.
surowców i materiałów) oraz podejmowanie
działań pozwalających na utrzymanie ich ilości na
możliwie najniższym poziomie (poprzez selektywną
zbiórkę odpadów lub bieżące wykorzystywanie na
terenie inwestycji).
W 2025 roku została przeprowadzona
kampania gospodarowaniu odpadami
budowlanymi. Odbyły się webinaria poświęcone tej
tematyce, spotkania z podwykonawcami, wizyty u
odbiorców odpadów budowlanych i seminaria przez
nich organizowane dla kadry Spółki.
Przeprowadzono też kolejny raz zbiórkę zużytej
odzieży roboczej oraz środków ochrony
indywidualnej.
Proces gospodarowania odpadami na
budowach jest planowany podczas opracowywania
Planu Bezpieczeństwa i Ochrony Zdrowia (BIOZ),
którego część stanowi Plan Gospodarki Odpadami,
tworzony dla każdej inwestycji.
Odpady powstające na etapie realizacji
inwestycji są segregowane i magazynowane
selektywnie w wydzielonych miejscach, o szczelnym
podłożu, w wyraźnie oznaczonych kontenerach.
Grupa nie magazynuje odpadów, zwłaszcza
niebezpiecznych.
Wytworzone odpady przekazywane są
wyłącznie podmiotom, które posiadają nie tylko
pozwolenie na odbiór odpadów, ale również na ich
przetwarzanie. Każdy podmiot odbierający odpady
22
Dz. U. 2013, poz. 21 z późn. zm.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
133
musi posiadać aktywny numer BDO. Dzięki temu
spółki z Grupy mają pewność, że przekazywane
odpady są ponownie wykorzystywane i wracają do
obiegu gospodarczego.
Odpadem generowanym na budowach
w największej ilości są zmieszane odpady z budowy,
remontów i demontażu (odpad o kodzie 17 09 04).
W ocenie Grupy ich udział w masie wytworzonych
odpadów jest wciąż zbyt wysoki. Spółki Grupy będą
dążyły do sukcesywnego zmniejszania go głównie
poprzez:
− stosowanie nowych wymogów
w zakresie segregacji odpadów
budowlanych i rozbiórkowych
23
,
− wprowadzenie regularnych szkoleń
i kontroli pracowników kadry własnej
i podwykonawców w zakresie poprawnej
segregacji,
− docelowe usankcjonowanie
niedotrzymywania zasad,
− ponowne wykorzystywanie materiałów
dostępnych na placach budów (np.
potraktowanie gruzu rozbiórkowego jako
materiału budowlanego, jeśli posiada on
odpowiednie parametry).
Zgodnie z obecną wykładnią prawa wszystkie
materiały wywożone z budowy są odpadem, który
obejmuje ścisła procedura prawna. Ponowne
wykorzystanie odpadów jako materiałów
budowlanych związane jest z szeregiem kontroli
i spełnieniem wymogów technicznych.
Odpady raportowane przez Grupę
pochodzą z procesów rozbiórkowych
i budowlanych. W odpadach raportowanych przez
Grupę występują metale (żelazo i stal).
Grupa uczestniczy w funkcjonującym w
Polsce, obligatoryjnym systemie zbierania danych o
gospodarce odpadami. W rejestrze bazy danych o
odpadach (będącym elementem bazy danych o
produktach i opakowaniach oraz o gospodarce
odpadami) na bieżąco monitorowane oraz
gromadzone są wszelkie informacje dotyczące
wytwarzanych odpadów. Spółki z Grupy nie
posiadają bezpośrednich informacji dotyczących
sposobów przetwarzania i dalszego
zagospodarowania odpadów, które są
przekazywane specjalistycznym firmom zajmującym
się gospodarką odpadami.
Sposób przetworzenia odpadów
budowlanych jest szacowany na podstawie danych
ogólnokrajowych (z wyłączeniem spółki Dom
Construction, oddział Wrocław, która posiada
raporty sposobu zagospodarowania). Sposób
zagospodarowania odpadów komunalnych jest
szacowany z wyłączeniem siedziby we Wrocławiu,
która posiada dane pierwotne.
Wzrost ilości odpadów przekazanych do
recyklingu w 2025 r. wynika z implementacji
wymogów nowelizacji Ustawy o odpadach
Informacje na temat całkowitej ilości odpadów
2025
2024
Całkowita ilość odpadów, w przypadku których uniknięto
unieszkodliwiania
1 169,22
5,89
Całkowita ilość odpadów niebezpiecznych, w przypadku których
uniknięto unieszkodliwiania
0,00
0,52
w tym przygotowanie do ponownego użycia
0,00
0,00
w tym recykling
0,00
0,52
w tym inne procesy odzysku
0,0
0,00
Całkowita ilość odpadów innych niż niebezpieczne, w przypadku
których uniknięto unieszkodliwiania
1 169,22
5,37
w tym przygotowanie do ponownego użycia
0,0
0,00
w tym recykling
1 169,22
5,37
w tym inne procesy odzysku
0,0
0,00
Całkowita ilość odpadów niepoddanych recyklingowi [t]
13 996,17
16 115,28
Odsetek odpadów niepoddanych recyklingowi [%]
92%
100%
Całkowita ilość odpadów skierowanych do unieszkodliwienia
13 996,17
16 109,91
Całkowita ilość odpadów niebezpiecznych skierowanych do
unieszkodliwienia
7,34
0,05
w tym spalanie
0,0
0,05
w tym składowanie
7,34
0,00
23
Od 01.01.2025 r. obowiązek selektywnego zbierania i
odbierania oraz sortowania odpadów budowlanych i
rozbiórkowych powinien obejmować co najmniej takie
frakcje odpadów jak: drewno, metale, szkło, tworzywa
sztuczne, gips, odpady mineralne (w tym beton, cegła,
płytki i materiały ceramiczne, kamienie).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
134
w tym inne procesy unieszkodliwiania
0,0
0,00
Całkowita ilość odpadów innych niż niebezpieczne skierowanych do
unieszkodliwienia
13 988,83
16 109,86
w tym spalanie
0,0
0,00
w tym składowanie
13 988,83
16 109,86
w tym inne procesy unieszkodliwiania
0,0
0,00
Całkowita ilość wytworzonych odpadów [t]
15 165,39
16 118,66
Całkowita ilość odpadów niebezpiecznych
7,34
0,57
Całkowita ilość odpadów innych niż niebezpieczne
15 158,05
16 118,09
Całkowita ilość odpadów promieniotwórczych
0,00
0,00
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
135
3.3 UJAWNIANIE INFORMACJI ZGODNIE Z ART. 8 ROZPORZĄDZENIA
2020/852
Europejski Zielony Ład stanowi przyjęty
przez Komisję Europejską w 2019 roku plan
działania dotyczący finansowania zrównoważonego
wzrostu gospodarczego. Rozporządzenie
Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/852
z dnia 18 czerwca 2020 r. w sprawie ustanowienia
ram ułatwiających zrównoważone inwestycje,
zmieniające rozporządzenie (UE) 2019/2088,
stanowi narzędzie jednolitej klasyfikacji
zrównoważonej działalności (dalej: „Taksonomia
środowiskowa UE”, „Taksonomia UE”,
„Taksonomia”).
Aktem Delegowanym określającym
techniczne kryteria kwalifikacji jest Rozporządzenie
Delegowane Komisji (UE) 2021/2139 z dnia
4 czerwca 2021 r., które zostało zaktualizowane
przez Rozporządzenie Delegowane Komisji (UE)
2023/2485 z dnia 27 czerwca 2023 r. W 2023 roku
przyjęto również Rozporządzenie Delegowane
Komisji (UE) 2023/2486 z dnia 27 czerwca 2023,
uzupełniające Rozporządzenie Parlamentu
Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 oraz
zmieniające rozporządzenie delegowane Komisji
(UE) 2021/2178 oraz Rozporządzenie 2026/73 z
dnia 4 lipca 2025 r. Natomiast Aktem Delegowanym
w zakresie działalności związanej z energią jądrową
i gazem ziemnym jest Rozporządzenie Delegowane
Komisji (UE) 2022/1214 z dnia 9 marca 2022 r.
W ramach raportowania ujawnień
dotyczących Taksonomii UE oceniana jest
kwalifikowalność i zgodność z taksonomią.
Weryfikacja kwalifikowalności wymaga
oceny działalności gospodarczej pod kątem opisów
działalności przypisanych do sześciu celów
środowiskowych:
− łagodzenie zmian klimatu (CCM),
− adaptacja do zmian klimatu (CCA),
− zrównoważone wykorzystywanie
i ochrona zasobów wodnych
i morskich (WTR),
− przejście na gospodarkę o obiegu
zamkniętym (CE),
− zapobieganie zanieczyszczeniu
i jego kontrola (PPC),
− ochrona i odbudowa bioróżnorodności
i ekosystemów (BIO).
Aby dana działalność gospodarcza
kwalifikowała się jako zrównoważona
środowiskowo zgodnie z unijną taksonomią, na
podstawie której określany jest stopień, w jakim
dana inwestycja jest zrównoważona środowiskowo,
musi ona spełniać łącznie cztery warunki:
1. wnosić znaczący wkład (Significant
Contribution) do co najmniej jednego
z sześciu ww. celów środowiskowych;
2. nie wyrządzać poważnych szkód dla
żadnego z celów środowiskowych (zasada
DNSH – Do No Significant Harm);
3. być prowadzona zgodnie z Minimalnymi
Gwarancjami (Minimum Safeguards);
4. spełniać techniczne kryteria kwalifikacji
(TKK).
Kryteria dotyczące istotnego wkładu
w realizację co najmniej jednego z sześciu celów
środowiskowych oraz zasady „nie czyń poważnych
szkód” zostały zdefiniowane poprzez techniczne
kryteria kwalifikacji określone w Rozporządzeniu
wykonawczym 2026/73 oraz aktach delegowanych
do Taksonomii (Rozporządzenie Delegowane
2021/2139, Rozporządzenie Delegowane
2022/1214, Rozporządzenie Delegowane
2023/2486, Rozporządzenie Delegowane
2023/2485 oraz Rozporządzenie Delegowane
2020/852).
Obowiązkowe ujawnienia przedsiębiorstw
niefinansowych dotyczą kluczowych wskaźników
wyników, które odnoszą się do procentowego
udziału działalności zgodnej z taksonomią,
kwalifikującej się do taksonomii, ale niezgodnej
z taksonomią, niekwalifikującej się do taksonomii
oraz informacji towarzyszących. Procentowy udział
działalności prezentowany jest w ramach trzech
wskaźników:
− obrót,
− nakłady inwestycyjne (CapEx),
− wydatki operacyjne (OpEx).
Polityka rachunkowości
Przedsiębiorstwa niefinansowe są
zobowiązane do wyjaśnienia w ramach ujawnienia
zasad rachunkowości, sposobu w jaki został
ustalony i przypisany do licznika obrót, nakłady
inwestycyjne oraz wydatki operacyjne.
Podstawą do kalkulacji wskaźnika obrotu,
nakładów inwestycyjnych oraz wydatków
operacyjnych były definicje określone w Załączniku
I do Rozporządzenia Delegowanego Komisji UE
2021/2178. Do kalkulacji wskaźników dla Grupy
zastosowano analogiczne zasady konsolidacji jak
przy sporządzaniu sprawozdania finansowego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
136
Dane wykorzystane do obliczeń pochodziły
z systemu finansowo-księgowego Grupy Dom
Development S.A. i z systemów finansowo-
księgowych poszczególnych spółek zależnych
wchodzących w skład Grupy. Grupa zastosowała
mechanizmy w celu uniknięcia podwójnego liczenia
podczas przypisywania obrotu, nakładów
inwestycyjnych oraz wydatków operacyjnych
poprzez dokonanie stosownych wyłączeń
konsolidacyjnych, zgodnie z obowiązującymi
przepisami rachunkowości. W przypadku wydatków
operacyjnych dokonano przeglądu wszystkich kont
w systemie finansowo-księgowym Grupy, a
następnie zidentyfikowane pozycje spełniające
definicję OPEX przypisano każdorazowo do danego
rodzaju działalności kwalifikującej się do
taksonomii.
Obrót
Do mianownika KPI obrotu wliczono ogół przychodów
ze sprzedaży wyrobów gotowych, sprzedaży usług oraz
sprzedaży towarów, które stanowiły całkowite
skonsolidowane przychody Grupy w roku 2025,
ujawnione w skonsolidowanym sprawozdaniu
finansowym w nocie 7.34 skonsolidowanego
sprawozdania finansowego. Do licznika przypisano
przychody z działalności kwalifikujących się do
taksonomii, tj.:
− działalność 4.15 Dystrybucja w systemach
ciepłowniczych/chłodzących
− działalność 7.1 Budowa nowych budynków
− działalność 7.7 Nabywanie i prawo własności
budynków
− działalność 2.1 – Działalność związana
z zakwaterowaniem
− działalność 5.1 – Działalność związana
z budową, rozbudową i eksploatacją
systemów poboru, uzdatniania i dostarczania
wody
W przypadku KPI obrotu, całość przypisanego
kwalifikującego się obrotu, dotyczyła przychodów
z tytułu sprzedaży wyrobów gotowych i sprzedaży usług
(MSSF 15). Z uwagi na charakter prowadzonych przez
Grupę działalności, nie odnotowano w 2025 r.
przypadków konsumpcji własnej.
Nakłady inwestycyjne (CapEx)
Mianownik KPI CapEx stanowią zwiększenia
dotyczące środków trwałych oraz wynikające ze
zwiększenia aktywów z tytułu prawa do
użytkowania (ujawnione w nocie 7.7
w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym
Grupy za rok 2025) oraz wartości niematerialnych i
prawnych (ujawnione w nocie 7.6
w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym
Grupy za rok 2025) – wytworzonych we własnym
zakresie, jak i nabytych.
W przypadku Grupy Dom Development do
mianownika wliczamy sumę wartości wskazanych
w:
− nocie 7.6 wartości niematerialne
(zwiększenia pozostałe)
− nocie 7.7 rzeczowe aktywa trwałe
(zwiększenia pozostałe).
Wartość w liczniku to powyższe nakłady
inwestycyjne dotyczące działalności kwalifikującej
się, w rozbiciu na poniższe działalności:
− Działalność 7.1 Budowa nowych budynków
− Działalność 6.5 Transport motocyklami,
samochodami osobowymi i lekkimi
pojazdami użytkowymi
− Działalność 7.7 Nabywanie i prawo
własności budynków
Nakłady inwestycyjne poniesione przez Grupę
w 2025 r. na działalności kwalifikujące się do
taksonomii, dotyczyły gruntów i budynków,
środków transportu oraz zwiększeń z tytułu praw do
użytkowania.
Wydatki operacyjne (OpEx)
W odniesieniu do wydatków operacyjnych
(OpEx) podstawę obliczenia mianownika stanowiły
koszty związane z utrzymaniem aktywów
w dobrym stanie oraz wynajmem
krótkoterminowym, w tym: koszty serwisowania
i napraw samochodów, koszty utrzymania
budynków oraz koszty najmu/leasingu
operacyjnego.
Wartość w liczniku to wydatki operacyjne
dotyczące działalności kwalifikującej się, tj.
nieskapitalizowane koszty związane z najmem (bez
usług) sprzętu budowlanego i urządzeń biurowych
wykorzystywanych podczas realizacji inwestycji
oraz wynajmem kontenerów budowlanych.
Wartości te prezentują spółki generalnych
wykonawców realizujących działalność związaną
z budową nowych budynków: Dom Construction
oraz Euro Styl Construction, ponieważ w
pozostałych spółkach nie zidentyfikowano
wydatków kwalifikujących się do licznika.
Weryfikacja kwalifikowalności działalności
Celem sporządzenia ujawnień za rok 2025
w spółkach z Grupy Dom Development S.A.
przeprowadzono analizę prowadzonych
działalności, w wyniku której zidentyfikowano
działalności kwalifikujące się do taksonomii.
Wykazane w poniższych ujawnieniach dane
finansowe dla działalności kwalifikujących się
obejmują zarówno przychody (obroty) z
prowadzonych działalności gospodarczych
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
137
kwalifikujących się do taksonomii, powiązane z nimi
nakłady inwestycyjne lub wydatki operacyjne.
Podstawowa działalność Grupy wiążę się
z budową budynków mieszkalnych. Po dokonaniu
analizy zidentyfikowano poniższe działalności
kwalifikujące się do taksonomii:
Sektor
Kod
Działalność
Opis działalności
Budownictwo i
działalność
związana z
obsługą rynku
nieruchomości
CCM
7.1
Budowa nowych
budynków
Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem
budynków mieszkalnych i niemieszkalnych poprzez zgromadzenie
środków finansowych, technicznych i fizycznych w celu realizacji
projektów budynków przeznaczonych do późniejszej sprzedaży,
a także roboty budowlane związane ze wznoszeniem kompletnych
budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, na własny rachunek do
sprzedaży bądź na podstawie wynagrodzenia lub umowy.
Budownictwo i
działalność
związana z
obsługą rynku
nieruchomości
CCM 7.7
Nabywanie i prawo
własności budynków
Działalność obejmuje kupno nieruchomości i wykonanie prawa
własności do tej nieruchomości.
Działalność
związana z
zakwaterowaniem
BIO
2.1
Hotele, domy
wakacyjne, pola
kempingowe i
podobne obiekty
noclegowe
Zapewnienie krótkoterminowego zakwaterowania turystycznego wraz z
usługami towarzyszącymi
Energetyka
CCM
4.15
Dystrybucja w
systemach
ciepłowniczych/chłod
niczych
Budowa, modernizacja i eksploatacja sieci dystrybucji ciepła i chłodu
oraz związanej z nią infrastruktury, której zakończenie znajduje się
w podstacji lub w wymienniku ciepła.
Dostawa wody,
gospodarowanie
ściekami i
odpadami oraz
remediacja
CCM 5.1
Budowa, rozbudowa i
eksploatacja
systemów poboru,
uzdatniania i
dostarczania wody
Budowa, rozbudowa i eksploatacja systemów poboru, uzdatniania
i dostarczania wody.
Transport
CCM 6.5
Transport
motocyklami,
samochodami
osobowymi i lekkimi
pojazdami
użytkowymi
Zakup, finansowanie, wynajem, leasing i eksploatacja pojazdów
należących do kategorii M1
Weryfikacja zgodności działalności
Działalność kwalifikująca się, która jednocześnie:
− wnosi istotny wkład w realizację co
najmniej jednego z celów
środowiskowych określonych w ramach
Taksonomii (spełnia techniczne kryteria
kwalifikacji),
− nie wyrządza poważnych szkód dla
żadnego z pozostałych celów
środowiskowych,
− jest prowadzona zgodnie
z minimalnymi gwarancjami określonymi
w art. 18 rozporządzenia 2020/852,
może być uznana za działalność zrównoważoną
środowiskowo, tj. zgodną z taksonomią. W ramach
przygotowania ujawnień taksonomicznych,
przeprowadzona została analiza zgodności
działalności kwalifikujących się w zakresie
spełniania technicznych kryteriów kwalifikacji dla
poszczególnych rodzajów działalności, ujętych
w Rozporządzeniach Delegowanych 2021/2139,
2023/2485 i 2023/2486.
Na podstawie przeprowadzonej
szczegółowej analizy i weryfikacji zgodności
działalności Grupy z wymaganiami taksonomii, nie
zidentyfikowano działalności, która spełniałaby
w pełni wszystkie określone techniczne kryteria
kwalifikacji. Główną przyczyną takiego stanu rzeczy
są m.in.:
− brak spełniania wysokich standardów
efektywności energetycznej budynków
wynoszących zgodnie z technicznymi
kryteriami przynajmniej 10% mniej niż
próg określony w odniesieniu do wymagań
dotyczących budynków o niemal zerowym
zużyciu energii,
− brak obliczania współczynnika globalnego
ocieplenia (GWP) w cyklu życia
realizowanych inwestycji,
− brak wystarczającej dokumentacji, która
jednoznacznie potwierdzałaby zgodność
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
138
prowadzonych przez Grupę działalności
z wymaganiami taksonomii.
Minimalne gwarancje
Grupa oceniła spełnienie minimalnych
gwarancji określonych w Taksonomii. Ocena
każdego z obszarów wykazała, że Grupa przyjęła
polityki i procedury niezbędne do wypełnienia
minimalnych gwarancji społecznych. Ocena
wykluczyła również występowanie przesłanek
stanowiących o niezapewnianiu minimalnych
gwarancji w którymkolwiek ze wskazanych
obszarów. Nie zidentyfikowano także żadnych
naruszeń/nieprawidłowości prowadzonych lub
zakończonych wydaniem prawomocnych wyroków
lub decyzji.
Badanie zgodności z Minimalnymi
Gwarancjami zostało zrealizowane zgodnie
z rekomendacjami zamieszczonymi w Final Report
on Minimum Safeguards autorstwa Platform On
Sustainable Finance. Grupa Dom Development S.A.
spełnia wymagania minimalnych gwarancji tj.
prowadzi działalność zgodnie z wytycznymi
Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju
(OECD) dla przedsiębiorstw wielonarodowych oraz
wytycznymi Organizacji Narodów Zjednoczonych
(ONZ) w zakresie prowadzenia biznesu i praw
człowieka.
Wytyczne OECD odwołują się do ośmiu
kluczowych obszarów, co do których organizacja
powinna dokonać odpowiednich ujawnień, tj.:
− Prawa człowieka,
− Zatrudnienie i relacje z pracownikami,
− Środowisko,
− Zwalczanie przekupstwa i innych form
korupcji,
− Interesy konsumenta,
− Konkurencja,
− Opodatkowanie.
Grupa działa w sposób przejrzysty oraz
przekazuje do publicznej wiadomości informacje na
temat swojej działalności. Informacje o istotnych
zagadnieniach mogących wpływać na ocenę
wartości przedsiębiorstwa są publikowanie na
inwestorskiej stronie internetowej.
Prawa człowieka
Grupa Dom Development prowadzi
działalność z troską o poszanowanie praw człowieka
w całym łańcuchu wartości. Wewnętrzne regulacje,
tj. Kodeks Etycznego Postępowania, Polityka Praw
Podstawowych, Code of Conduct oraz Procedura
zgłaszania naruszeń mają na celu skuteczne
przeciwdziałanie sytuacjom łamania tych
praw. Grupa popiera i respektuje obowiązujące
przepisy dotyczące ochrony praw człowieka i praw
dziecka jako podstawowe i powszechnie
obowiązujące wytyczne. Grupa odrzuca wszelkie
formy współczesnego niewolnictwa, łamania praw
człowieka czy łamania praw pracowniczych.
Jednocześnie zobowiązuje się do przestrzegania
międzynarodowych standardów prawa
humanitarnego, zasad humanitarnych w sytuacjach
kryzysowych lub konfliktowych, zapewniając
bezpieczeństwo ludności cywilnej oraz respektując
międzynarodowe normy dotyczące ochrony praw
człowieka.
Wdrożona w Grupie Kapitałowej Dom
Development S.A. Polityka praw podstawowych
określa cele, zasady i ramy przestrzegania
najwyższych standardów etycznych i prawnych.
Polityka zapewnia przestrzeganie praw człowieka
oraz tworzenie równych szans zatrudnienia bez
względu na płeć, rasę, wiek, religię czy pochodzenie,
chroniąc przy tym prawa osób należących do
mniejszości narodowych lub etnicznych, religijnych
i językowych, kobiet, dzieci, osób z
niepełnosprawnościami oraz pracowników
migrujących i ich rodzin. Grupa sprzeciwia się
jakimkolwiek formom pracy przymusowej i pracy
dzieci w operacjach własnych oraz zobowiązuje w
tym zakresie swoich Kontrahentów. Dokument
wymienia międzynarodowe standardy i normy
prawne dotyczących praw człowieka, do
przestrzegania których zobowiązały się Spółki
Grupy. W ramach Polityki spółki z Grupy
zobowiązują się do:
− utrzymywania procesu należytej
staranności w zakresie ochrony praw
podstawowych w całym swoim łańcuchu
wartości,
− identyfikacji ryzyk naruszeń praw
podstawowych w swojej działalności,
− identyfikuje Kontrahentów obarczonych
wysokim ryzykiem naruszeń praw
podstawowych,
− zawierania umów z Kontrahentami, które
będą zawierać klauzule dotyczące praw
podstawowych, zobowiązujące
Kontrahentów do przestrzegania Polityki,
− monitorowania Kontrahentów.
Do umów z Kontrahentami wprowadzono Code
of Conduct. Kontrahenci zostają zobowiązani do
przestrzegania międzynarodowych standardów
prawa humanitarnego, w tym przestrzegania
przepisów dotyczących ochrony praw człowieka
oraz praw dziecka jako podstawowych i
powszechnie obowiązujących. Kontrahenci
zobowiązują się także do informowania Dom
Development o wszelkich potencjalnych ryzykach
związanych z naruszeniem praw człowieka lub zasad
humanitarnych w trakcie współpracy z
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
139
Grupą. Grupa posiada kanały zgłaszania naruszeń
oraz dokonuje przeglądów i w razie potrzeby
aktualizuje wyżej wymienione dokumenty.
Zatrudnienie i relacje z pracownikami
Grupa Dom Development dokłada
należytej staranności w zakresie utrzymywania
dobrych relacji z pracownikami, prowadząc
działalność w zgodzie z obowiązującymi przepisami
prawa pracy oraz standardami praw człowieka.
Grupa traktuje wszystkich pracowników na równi,
szanując i doceniając ich różnorodność.
Podstawowym dokumentem regulującym
kwestie pracownicze jest Strategia Zarządzania
Kapitałem Ludzkim. Ten wewnętrzny system
regulacji określa priorytety i cele dotyczące
zarządzania zasobami ludzkimi, stanowiąc
integralną część ogólnej strategii biznesowej.
Dokument opisuje misję i priorytety HR,
koncentrując się na byciu pracodawcą pierwszego
wyboru, budowaniu długoterminowych relacji
opartych na zaufaniu oraz tworzeniu
zaangażowanego środowiska pracy. Kluczowe
obszary strategiczne obejmują zarządzanie
kompetencjami, oferowanie atrakcyjnych
warunków zatrudnienia, pozyskiwanie najlepszych
kandydatów oraz model HR wspierający operacje i
komunikację wewnętrzną. Strategia ta jest zgodna z
międzynarodowymi wytycznymi dotyczącymi praw
człowieka i zasad pracy, w tym Deklaracją MOP oraz
wytycznymi OECD.
Polityka Zatrudnienia dopełnia i
uszczegóławia kwestie ujęte w Strategii. Głównym
celem Polityki jest określenie ram, zasad i celów
zatrudnienia, rozwoju zawodowego, utrzymania
równowagi między życiem zawodowym a
prywatnym (work-life balance), a także wspieranie
reintegracji zawodowej i społecznej. Polityka dąży
do stworzenia przejrzystego i sprzyjającego
rozwojowi środowiska pracy, w którym członkowie
Personelu (osoby zatrudnione na podstawie umów
o pracę i umów cywilnoprawnych) są doceniani i
zaangażowani. Ma ona również na celu zapewnienie
zgodności z obowiązującymi przepisami prawa oraz
promowanie zdrowej równowagi między życiem
zawodowym a prywatnym, równości, elastyczności
i dialogu.
Kwestie bezpieczeństwa i higieny pracy
reguluje przyjęta w Grupie Polityka Bezpieczeństwa
i Higieny Pracy i Ochrony Środowiska. Dokument ma
na celu stałe podnoszenie standardów w zakresie
ochrony środowiska, zdrowia, bezpieczeństwa i
higieny w całej Grupie oraz wspiera identyfikację i
minimalizację ryzyk obrażeń ciała i zdrowia
wszystkich osób, na które wpływ ma Grupa –
pracowników, klientów, członków
społeczeństwa. W ramach dopełnienia należytej
staranności na placach budów regularnie (co
najmniej raz na tydzień) odbywają się przeglądy
BHP. Pracownicy biorą także udział w szkoleniach z
zakresu bezpieczeństwa oraz udzielania pierwszej
pomocy. W 2025 roku opracowane zostały alerty
klimatyczne, które mają zapewnić ochronę zdrowia
i bezpieczeństwa pracowników oraz minimalizować
ryzyka wynikające z ekstremalnych zjawisk
pogodowych. Alerty rozsyłane są do pracowników
przez Zespół Raportowania Niefinansowego w
sytuacji ogłaszania alertów przez IMGW bądź RCB
dla danego regionu.
Środowisko
Grupa prowadzi swoją działalność w
zgodzie z obowiązującymi regulacjami w zakresie
ochrony środowiska i klimatu. Nadrzędnym
wewnętrznym dokumentem regulującym kwestie
środowiskowe jest Strategia ESG DOM2030, która
określa cele Grupy do roku 2030.
Przyjęta Polityka Bezpieczeństwa i Higieny
Pracy i Ochrony Środowiska ma na celu
identyfikację i minimalizację zagrożeń dla
środowiska naturalnego, wynikających z
prowadzonej działalności biznesowej. Polityka
odnosi się m.in. do takich kwestii jak: zapobieganie
zanieczyszczeniom, redukcja ilości odpadów oraz
zapewnienie efektywnego wykorzystania
materiałów, energii i wody oraz stosowanie
materiałów lokalnych i naturalnych o niższym
śladzie węglowym. Należyta staranność w zakresie
realizacji postanowień polityki obejmuje:
− dokonywanie przeglądów działalności w
celu identyfikacji problemów, które mogą
mieć znaczący wpływ na środowisko,
− minimalizowanie ryzyka wystąpienia
zdarzeń środowiskowych poprzez
procedury zarządzania ryzykiem,
− utrzymywanie zdolności do reagowania w
sytuacjach kryzysowych,
− angażowanie łańcucha dostaw
zapewnienie niezbędnej świadomości i
szkoleń pracownikom na wszystkich
szczeblach,
− zapewnienie, że każdy projekt będzie
posiadał plan gospodarowania odpadami.
Polityka podlega regularnemu
przeglądowi.
Polityka Zrównoważonych Zamówień Grupy ma
na celu zarządzanie łańcuchem dostaw w sposób
odpowiedzialny, wspierając tym samym
zobowiązanie Grupy do zrównoważonego rozwoju i
realizację założeń strategii ESG DOM 2030. Polityka
ma na celu m.in. komunikowanie dostawcom
oczekiwań wynikających ze strategii ESG DOM 2030
oraz prowadzenie efektywnej i partnerskiej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
140
współpracy, uwzględnianie w decyzjach
zakupowych kryteriów środowiskowych,
społecznych oraz dotyczących ładu korporacyjnego
(ESG) oraz dążenie do równowagi pomiędzy
opłacalnością biznesu a szeroko pojętym interesem
społecznym i odpowiedzialnym w zarządzaniu
procesami zakupowymi.
W ramach realizacji Strategii ESG DOM 2030, w
2025 roku Grupa wdrożyła Standard
Zrównoważonych Zamówień. Głównym celem tego
dokumentu jest określenie zasad realizacji polityki
zakupowej Grupy. Kluczowe cele Standardu
obejmują:
− zmniejszenie negatywnego wpływu
działalności Spółki na środowisko
naturalne poprzez promowanie
produktów i usług o niższym wpływie na
środowisko,
− zwiększenie efektywności kosztowej
zakupu materiałów i usług, obniżenie
kosztów operacyjnych, a także wdrażanie
zasad projektowania pod kątem obiegu
zamkniętego w celu zwiększenia trwałości
inwestycji,
− wspieranie Kontrahentów we wdrażaniu
zasad ESG.
Dopełnienie należytej staranności w zakresie
kwestii środowiskowych jest możliwe dzięki
realizacji działań określonych w Środowiskowym
Planie Awaryjnym. Dokument jest standardem
Grupy i stanowi dokument wdrożeniowy. Określa
on sytuacje stanowiące potencjalne zagrożenie.
Plan dotyczy terenów wszystkich budów oraz
działań wykonywanych przez Grupę oraz jej
Podwykonawców. Za wdrożenie dokumentu
odpowiada Koordynator ds. ESG. Plan podlega także
corocznej weryfikacji przez Dyrektora ds. BHP i
Koordynatora ds. ESG.
Zwalczanie przekupstwa i innych form korupcji
Polityka Antykorupcyjna, Prezentowa i
Konfliktu Interesów jest rozwinięciem ogólnej
zasady całkowitego odrzucenia i potępienia
wszelkich działań przejawiających objawy korupcji
w bieżącej działalności biznesowej spółek z Grupy.
Główne założenia i cele Polityki to:
− minimalizacja ryzyka korupcyjnego
Celem wdrożenia jest jak najdalej idąca
minimalizacja prawdopodobieństwa uczestnictwa
osób zaangażowanych we współpracę biznesową ze
Spółką w procederach o charakterze korupcyjnym.
− zarządzanie ryzykiem braku zgodności
Polityka stanowi jeden z instrumentów służących
dochowaniu należytej staranności w zarządzaniu
ryzykiem braku zgodności.
− wymóg uczciwości
Spółka wymaga od wszystkich osób
zaangażowanych we współpracę biznesową
bezwzględnie uczciwego
i w granicach prawa sposobu postępowania.
− zapobieganie konfliktom interesów
Wprowadzane są rozwiązania mające na celu
zapobieganie Konfliktowi interesów.
Polityka szczegółowo reguluje zasady
antykorupcyjne dotyczące zarówno członków
Personelu, jak i Partnerów biznesowych, zasady
przyjmowania
i wręczania prezentów mające minimalizować
ryzyko korupcji, a także kwestie związane z
identyfikowaniem zagrożeń korupcyjnych, ochroną
konkurencji oraz zarządzaniem konfliktem
interesów.
Konkurencja
Polityka Dobrych Praktyk z zakresu obsługi
interesariuszy to kompleksowy dokument, który
określa zasady otwartego i przejrzystego dialogu z
Kontrahentami/partnerami biznesowymi,
akcjonariuszami, społecznościami lokalnymi,
klientami i innymi interesariuszami. Szczegółowo
odnosi się on do kwestii budowania i dbania o dobre
relacje z poszczególnymi grupami. W Polityce Grupa
zobowiązuje się m.in. do wykorzystywania różnych
kanałów komunikacji w celu kontaktu z
interesariuszami, regularnego zbierania informacji
zwrotnych i terminowego odpowiadania na nie
terminowo, rzetelnie i przejrzyście. Zobowiązuje się
również do przekazywania wyłącznie prawdziwych i
kompletnych informacji dotyczących swojej
działalności. Dokument jest integralną częścią
kultury organizacyjnej Grupy i służy jako instrument
zarządzania ryzykiem braku zgodności. Za jego
wdrożenie i aktualizację odpowiada Dyrektor ds.
Zarządzania Ryzykiem i Zgodnością, natomiast
nadzór nad jej stosowaniem w spółkach sprawuje
Zarząd Spółki.
Interesy konsumenta
Polityka Dobrych Praktyk z Zakresu Obsługi
Interesariuszy zawiera szczegółowe zobowiązania
dotyczące obsługi klientów, które bezpośrednio
zabezpieczają interesy konsumentów,
w szczególności nabywców lokali mieszkalnych.
Główne aspekty tej polityki w kontekście klienta
(konsumenta) obejmują:
1. zgodność z prawem i ochronę finansową
nabywców,
2. przejrzystość i rzetelność oferty oraz
komunikacji,
3. proces obsługi i zarządzanie ryzykiem,
4. odbiór i obsługę posprzedażową,
5. reklamacje i rozwiązywanie sporów.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
141
Ponadto, Grupa zobowiązuje się do
mierzenia i monitorowania satysfakcji klientów oraz
zapewnienia dogodnych warunków obsługi, w tym
indywidualnych rozwiązań dla klientów w trudnej
sytuacji życiowej.
Praktyki podatkowe
Przestrzeganie przepisów prawa
podatkowego, w tym rzetelne regulowanie
zobowiązań podatkowych to podstawowa zasada,
jaką kieruje się Grupa. Decyzje biznesowe
podejmowane są z uwzględnieniem konsekwencji
podatkowych oraz wynikających z nich obowiązków
podatkowych. Przyjęte w Grupie zasady
postępowania opierają się na istniejącej wykładni
przepisów prawa podatkowego, a także ogólnych
oraz indywidualnych interpretacji. Grupa
podejmuje współpracę z organami podatkowymi i
terminowo dostarcza odpowiednim organom
informacji, które są istotne lub wymagane przez
prawo w celu prawidłowego ustalenia zobowiązań
podatkowych naliczanych w związku z prowadzoną
działalnością.
Spółki wchodzące w skład Grupy
24
utrzymują poprawne, oparte na wzajemnym
szacunku i zaufaniu, relacje z organami
podatkowymi. Jednocześnie, spółki z Grupy dążą do
spełnienia wszystkich wymogów prawnych,
składając wszystkie odpowiednie deklaracje
podatkowe i dokonując płatności podatkowych
terminowo.
Wewnętrzne zespoły podatkowe pracują nad
minimalizacją ryzyka do akceptowalnego poziomu.
Monitorowane są nowe i zmieniające się przepisy
podatkowe. Po ich ogłoszeniu oceniany jest wpływ
na działania Grupy i podejmowane są aktywne
działania w celu zapewnienia zgodności z wszelkimi
zmianami. Zespoły podatkowe na bieżąco
współpracują z profesjonalnymi doradcami
specjalizującymi się w dziedzinie podatków
i sprawozdawczości, aby kontrolować zmiany w tych
obszarach i dostosowywać do nich systemy
i funkcjonujące oprogramowanie.
Spółki z Grupy zawierają transakcje zarówno
z podmiotami powiązanymi, jak i niepowiązanymi,
w obu przypadkach stosując ceny rynkowe. Przed
zawarciem transakcji przeprowadzana jest ocena
czy transakcja podlega regulacjom dotyczącym cen
transferowych, a w konsekwencji, czy transakcja
jest zawierana na warunkach rynkowych oraz czy
wymagane jest sporządzenie dokumentacji cen
transferowych.
Biorąc pod uwagę powyższe ujawnienia
dotyczące poszczególnych obszarów działalności
Grupy, zasadne jest stwierdzenie, że działalność jest
zgodna z Wytycznymi OECD dla przedsiębiorstw
wielonarodowych i Wytycznymi ONZ dotyczącymi
biznesu i praw człowieka. Działalność Grupy nie
narusza także celów środowiskowych i społecznych.
W stosunku do Grupy w 2025 r. nie prowadzono
żadnych postępowań. Oznacza to, że działalność
Grupy prowadzona jest zgodnie z minimalnymi
gwarancjami.
Grupa ujawnia w niniejszym raporcie po raz
trzeci udział działalności kwalifikującej się do
taksonomii w zakresie dotyczącym raportowanego
okresu, tj. 01.01.2025-31.12.2025. W obecnym roku
raportowym Grupa zastosowała nowe wzory tabel
wskazane w Rozporządzeniu 2026/73.
W poniższych tabelach przedstawiono
ujawnienia taksonomiczne Grupy Dom
Development S.A. za rok 2025 opracowane zgodnie
z metodyką omówioną w początkowej części
niniejszego rozdziału oraz zgodnie z Załącznikiem II
do Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE)
2021/2178, z uwzględnieniem Rozporządzenia
Delegowanego Komisji (UE) 2023/2486
zmieniającego powyższe rozporządzenie oraz
Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE)
2023/2485.
24
Zgodnie z obowiązującymi przepisami strategie
podatkowe posiadają: Dom Development S.A., Dom
Construction Sp. z o.o., Dom Development Wrocław Sp. z
o.o., Euro Styl S.A., Euro Styl Construction Sp. z o.o
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
142
Udział obrotu, nakładów inwestycyjnych i operacyjnych z produktów lub usług powiązanych z działalnością gospodarczą
kwalifikującą się do taksonomii lub zgodną z taksonomią – ujawnienie obejmujące rok 2025
Rok obrotowy
2025
Kluczowy wskaźnik
wyników
Ogółem
Udział działalności kwalifikującej się do
systematyki
Działalność zgodna z systematy
ką
Udział działalności zgodnej z systematy
ką
Podział według celów
środowiskowych działalności
zgodnej z systematyką
Udział działań wspomagającyc
h
Udział działań na rzecz przejści
a
Działalność niepodlegająca ocenie uznana
za nieistotną
Działalność zgodna z systematyką w
poprzednim roku obrotowym
2024
Udział działalności zgodnej z systematyką
w poprzednim roku obrotowy
m 2024
Łagodzenie zmian klimatu
Adaptacja do zmian klimatu
Zasoby wodne i morskie
Zanieczyszczenie
Gospodarka o obiegu zamkniętym
Bioróżnorodność
Obrót
3 256
97%
0,00
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0
0
Nakłady
inwestycyjne
68,57
65%
0,00
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0
0
Wydatki
operacyjne
56,76
94%
0,00
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0
0
W 2024 r. udział działalności kwalifikującej się wynosił w przypadku:
1. obrotu – 93%
2. nakładów inwestycyjnych - 72%
3. wydatków operacyjnych – 16%
Udział procentowy obrotu z tytułu produktów lub usług powiązanych z działalnością gospodarczą kwalifikującą się do
systematyki lub zgodną z systematyką
Zgłaszany kluczowy
wskaźnik wyników
Obrót
Rok obrotowy
2025
Działalność
gospodarcza
Kod
Udział obrotu kwalifikującego
się do systematyki
Kluczowy wskaźnik wyników
dotyczący działalności zgodnej z
systematyką (wartość pieniężna
obrotu)
Udział obrotu zgodnego z
systematyką
Cel środowiskowy działalności zgodnej z
systematyką
Działalność
wspomagająca
Działalność
na rzecz
przejścia
Udział
działalności
zgodnej
z systematyką
w działalności
kwalifikującej
się do
systematy
Łagodzenie zmian
klimatu
Adaptacja do zmian
klimatu
Zasoby wodne i
morskie
Zanieczyszczenie
Gospodarka o obiegu
zamkniętym
Bioróżnorodność
Budowa
nowych
budynków
CCM
7.1
96,25
%
0,00
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
-
-
0%
Nabywanie i
prawo
własności
budynków
CCM
7.7
0,01%
0,00
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
-
-
0%
Zapewnienie
krótkotermi
nowego
zakwaterow
ania
turystyczneg
o wraz z
usługami
towarzysząc
ymi
BIO
2.1
0,54%
0,00
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
-
-
0%
Dystrybucja
w systemach
CCM
4.15
0,15%
0,00
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
-
-
0%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
143
ciepłowniczy
ch/
chłodniczych
Budowa,
rozbudowa i
eksploatacja
systemów
poboru,
uzdatniania i
dostarczania
wody
CCM
5.1
0,01%
0,00
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
-
-
0%
Łączny kluczowy
wskaźnik wyników
(Obrót)
96,97
%
0,00
Udział procentowy nakładów inwestycyjnych z tytułu produktów lub usług powiązanych z działalnością gospodarczą kwalifikującą
się do systematyki lub zgodną z systematyką
Zgłaszany kluczowy wskaźnik
wyników
Nakłady
inwestycyjne
Rok obrotowy
2025
Działalność
gospodarcza
Kod
Udział obrotu kwalifikującego się do
systematyki
Kluczowy wskaźnik wyników dotyczący
działalności zgodnej z systematyką
(wartość pieniężna
Udział obrotu zgodnego z systematyką
Cel środowiskowy działalności
zgodnej z systematyką
Działalność
wspomagająca
Działalność
na rzecz
przejścia
Udział
działalności
zgodnej
z systematyką
w działalności
kwalifikującej
się do
systematy
Łagodzenie zmian klimatu
Adaptacja do zmian klimatu
Zasoby wodne i morskie
Zanieczyszczenie
Gospodarka o obiegu zamkniętym
Bioróżnorodność
Budowa nowych
budynków
CCM 7.1
0,60
%
0,00
0%
0%
0%
0
%
0
%
0%
0%
-
-
0%
Nabywanie i prawo
własności budynków
CCM 7.7
58,60
%
0,00
0%
0%
0%
0
%
0
%
0%
0%
-
-
0%
Transport
motocyklami,
samochodami
osobowymi i lekkimi
pojazdami
użytkowymi
CCM 6.5
6,00
%
0,00
0%
0%
0%
0
%
0
%
0%
0%
-
-
0%
Łączny kluczowy wskaźnik wyników
(nakłady inwestycyjne)
65,20
%
0,00
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
144
Udział procentowy wydatków operacyjnych z tytułu produktów lub usług powiązanych z działalnością gospodarczą kwalifikującą
się do systematyki lub zgodną z systematyką
Zgłaszany kluczowy wskaźnik
wyników
Wyda
tki
opera
cyjne
Rok obrotowy
2025
Działalność
gospodarcza
Kod
Udział obrotu kwalifikującego się
do systematyki
Kluczowy wskaźnik wyników
dotyczący działalności zgodnej z
systematyką (wartość pieniężna
obrotu)
Udział obrotu zgodnego z
systematyką
Cel środowiskowy działalności
zgodnej z systematyką
Działalność
wspomagająca
Działalność
na rzecz
przejścia
Udział
działalności
zgodnej
z systematyką
w działalności
kwalifikującej
się do
systematy
Łagodzenie zmian klimatu
Adaptacja do zmian klimatu
Zasoby wodne i morskie
Zanieczyszczenie
Gospodarka o obiegu
zamkniętym
Bioróżnorodność
Budowa nowych
budynków
CCM
7.1
93,44
%
0,00
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0
%
-
-
0%
Transport
motocyklami,
samochodami
osobowymi i lekkimi
pojazdami
użytkowymi
CCM
6.5
0,84%
0,00
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0
%
-
-
0%
Łączny kluczowy wskaźnik
wyników (wydatki operacyjne)
94,28
%
0,00
3.4 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII SPOŁECZNYCH
S1 KADRA WŁASNA PRZEDSIĘBIORSTWA
S1-1 POLITYKI ZWIĄZANE Z KADRĄ WŁASNĄ PRZEDSIĘBIORSTWA
Dokumentami regulującymi kwestie
współpracy z pracownikami w Grupie są:
− Strategia Zarządzania Kapitałem Ludzkim
(przyjęta w 2025 r. jako realizacja celu
wskazanego w Strategii ESG DOM 2030),
− Polityka Zatrudnienia.
Dokumentami uzupełniającymi w tym zakresie są
także regulaminy: pracy, premiowania,
wynagradzania oraz świadczeń pozapłacowych.
Strategia jest integralną częścią strategii
biznesowej Grupy. Priorytety działań określone w
Strategii to: poszerzanie wiedzy i rozwijanie
kompetencji pracowników w kluczowych dla
organizacji obszarach biznesowych; tworzenie
możliwości rozwoju pionowego i poziomego w
strukturach firmy w celu zapewniania zgodności
kompetencji pracownika z potrzebami organizacji i
profilem stanowisk; umacnianie modelu
przywództwa opartego na wartościach, postawach i
zachowaniach zgodnych z modelem organizacji;
rozwój puli talentów na wczesnym etapie kariery
poprzez programy stażowe i praktyki studenckie;
ocena rezultatów i potencjału pracowników;
oferowanie atrakcyjnych i konkurencyjnych
warunków zatrudnienia zarówno w obszarze polityki
wynagrodzeń jak i benefitów, z uwzględnieniem
przejrzystości i równości względem płci w obszarze
wynagradzania; oferowanie pracownikom możliwości
udziału w aktywnościach o charakterze integracyjnym
społecznym i związanych z dobrostanem (well-being);
budowanie pozytywnej kultury i atmosfery pracy oraz
bezpiecznego środowiska pracy; wsparcie działań
mających na celu monitorowanie i przeciwdziałanie
wszelkim przejawom dyskryminacji i nierównego
traktowania oraz zapewnianie równouprawnienia
płci, w tym przeciwdziałanie luce płacowej pomiędzy
kobietami i mężczyznami; respektowanie praw
wszystkich pracowników, w tym w poszanowaniu
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
145
międzynarodowych regulacji dotyczących praw
człowieka oraz najlepszych rynkowych praktyk;
bezwzględne przestrzeganie zakazu i eliminowanie
handlu ludźmi, pracy przymusowej lub obowiązkowej
oraz pracy dzieci; zapobieganie wypadkom w miejscu
pracy poprzez stosowanie wewnętrznych regulacji
mitygujących ryzyka w tym obszarze; planowanie i
pozyskiwanie kandydatów zgodnie z potrzebami
organizacji, zarówno w ramach zewnętrznych
procesów rekrutacyjnych jak i wewnętrznego
programu rekomendacji; wdrażanie nowych
pracowników w struktury i procesy firmy oraz
integracja z wartościami organizacji
Polityka Zatrudnienia to dokument
określający kluczowe kierunki w zakresie zarządzania
kapitałem ludzkim oraz wspierający realizację celów
strategicznych Grupy. Polityka obejmuje osoby
zatrudnione w spółkach na podstawie umów o pracę
oraz realizujące zadania na podstawie umów
cywilnoprawnych. Polityka wskazuje zobowiązania
wszystkich spółek z Grupy w zakresie zatrudnienia.
Polityka ma na celu nie tylko utrzymanie zgodności z
obowiązującymi przepisami prawa, ale również
zdefiniowanie i promowanie zdrowej równowagi
między życiem zawodowym a prywatnym, a także
adresuje kwestie równości szans i niedyskryminacji
(ze względu na płeć, rasę, religię, narodowość,
orientację seksualną, wiek lub niepełnosprawność).
Kluczowe elementy podejścia do praw pracowniczych
obejmują:
− równość i niedyskryminację,
− stabilne formy zatrudnienia,
− dialog społeczny,
− bezpieczeństwo pracy,
− wynagradzanie i świadczenia.
Polityka adresuje także kwestie zasad rekrutacji
oraz selekcji kandydatów wskazując poniższe kryteria:
− kwalifikacje,
− umiejętności,
− doświadczenie,
− motywacja,
− predyspozycje do pracy na stanowisku,
którego dotyczy ogłoszenie.
Rozwój, szkolenia i doskonalenie pracowników
wpisane są w Politykę Zatrudnienia. Pracownicy mogą
brać udział w różnych formach podnoszenia
kwalifikacji, które zapewnią zdobycie specjalistycznej
wiedzy, umiejętności, pozyskanie odpowiednich
uprawnień oraz rozwój kompetencji. Pracownicy mają
możliwość uczestniczenia w wielu inicjatywach
rozwojowych, takich jak szkolenia wewnętrzne oraz
zewnętrzne, konferencje branżowe, seminaria,
warsztaty czy kursy językowe.
W spółkach Grupy nie wdrożono procedur
specjalnych dotyczących zapobiegania dyskryminacji
– wszelkiego rodzaju naruszenia mogą być zgłaszane
zgodnie z Procedurą Zgłaszania Nadużyć i Ochrony
Sygnalistów. Polityka wyraźnie wskazuje, iż Spółki z
Grupy sprzeciwiają się wszelkim formom pracy
przymusowej, handlu ludźmi i wyzysku pracowników
oraz przestrzegają bezwzględnego zakazu pracy
dzieci.
Spółki poprzez obowiązujące dokumenty z
zakresu zarządzania kapitałem ludzkim zobowiązują
się do:
− zaangażowania w stabilne formy
zatrudnienia,
− respektowania prawa do zakładania lub
wstępowania do związków zawodowych,
− zapewnienia bezpiecznych i higienicznych
warunków pracy,
− zapewnienia elastycznych form pracy
i równowagi między życiem zawodowym
a prywatnym,
− ułatwienia pracownikom powrotu na
stanowisko pracy po zakończeniu
długotrwałego urlopu,
− zapewnienia programów reintegracji
społecznej i zawodowej,
− równego i niedyskryminującego traktowania
pracowników w procesach kadrowych,
− zapewnienia rozwoju, szkoleń i doskonalenia
pracowników,
− promowania wartości etycznych,
− ustrukturyzowania zasad rekrutacji i selekcji
kandydatów,
− przejrzystego systemu wynagradzania
i przyznawania świadczeń,
− braku tolerancji dla nieprawidłowości,
− tworzenia odpowiedniej atmosfery i kultury
organizacyjnej szanując różnorodność w
miejscu pracy.
Kwestie zapobiegania wypadkom przy pracy
adresuje Polityka Bezpieczeństwa i Higieny Pracy i
Ochrony Środowiska w Grupie.
Polityka Bezpieczeństwa i Higieny Pracy i Ochrony
Środowiska umożliwia:
− identyfikację i minimalizację ryzyka obrażeń
ciała i utraty zdrowia wszystkich osób, na
które ma wpływ działalność Grupy, w tym
pracowników, klientów i członków
społeczeństwa,
− stałe podnoszenie standardów w zakresie
ochrony środowiska, zdrowia,
bezpieczeństwa i higieny pracy w całej
Grupie,
− promowanie zdrowia, bezpieczeństwa i
dobrego samopoczucia pracowników,
− zapewnienie, że zobowiązania prawne Grupy
i jej pracowników są przestrzegane,
− osiągnięcie pełnej zgodności w Grupie w
zakresie realizowanych standardów w
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
146
obszarze bezpieczeństwa i higieny pracy oraz
ochrony środowiska do roku 2030.
Ogólne podejście Grupy do poszanowania
praw człowieka i praw pracowniczych jest
kompleksowo uregulowane w trzech kluczowych
dokumentach: Polityce Praw Podstawowych, Polityce
Zatrudnienia oraz Kodeksie Etycznego Postępowania.
Spółka stawia sobie za cel zapewnienie
przestrzegania praw człowieka oraz tworzenie
równych szans zatrudnienia bez względu na płeć, rasę,
wiek, religię czy pochodzenie. Zobowiązuje się także
do ochrony praw ludności rdzennej, osób należących
do mniejszości narodowych lub etnicznych, religijnych
i językowych, kobiet, dzieci, osób z
niepełnosprawnościami oraz pracowników
migrujących i ich rodzin.
Polityka praw podstawowych oraz Strategia
Zarządzania Kapitałem Ludzkim, uwzględniają
Wytyczne ONZ dotyczące biznesu i praw człowieka,
Deklarację Międzynarodowej Organizacji Pracy
dotyczącej podstawowych zasad i praw w pracy oraz
Wytyczne OECD dla przedsiębiorstw
międzynarodowych, co wymaga od spółek z Grupy
monitorowania i przestrzegania zapisów wskazanych
w wyżej wymienionych dokumentach, m.in. poprzez:
− identyfikację i zarządzanie ryzykiem
naruszeń praw podstawowych w działalności
Spółki, w tym w trakcie przeprowadzania
wewnętrznych procesów due diligence;
− podejmowanie działań w celu mitygacji ryzyk
związanych z zakresem objętym Polityką;
− monitorowanie skuteczności działań.
Polityka, w przypadku stwierdzenia naruszenia jej
zapisów, zobowiązuje spółki z Grupy do podjęcia
odpowiednich działań naprawczych, które mogą
obejmować m.in. wypowiedzenie umowy
z Kontrahentem, wstrzymanie dostaw od
Kontrahenta lub żądanie od Kontrahenta podjęcia
działań naprawczych.
Za wdrożenie i nadzór nad stosowaniem wyżej
opisanych polityk odpowiadają Zarządy spółek w
Grupie.
Spółki zapewniają swoim pracownikom
swobodny dostęp do informacji dotyczących polityk,
praw i obowiązków. Spółki zapewniają szeroką
komunikację wewnętrzną (mailing, wewnętrzny
intranet), mającą znaczenie w budowaniu silnego
zespołu, w tym regularnie (raz na tydzień) komunikuje
się z pracownikami na temat bieżących spraw
związanych z zatrudnieniem i rozwojem zawodowym,
promując kulturę otwartości i dialogu. Grupa
przeprowadza badania satysfakcji oraz ankiety i zbiera
informację zwrotną od pracowników, w celu
doskonalenia procesów i metod komunikacji i
uwzględnia te opinie w swoich działaniach.
W spółkach Grupy wydawane są jasne zasady i
procedury regulujące praktyki w zakresie równego
traktowania i zatrudnienia. W 2025 roku w spółkach
Grupy nie przeprowadzono szkoleń w zakresie polityk
i praktyk dotyczących niedyskryminacji.
W ocenie spółek z Grupy wymagania dotyczące
stanowisk pracy nie są definiowane w dyskryminujący
sposób, tj. spółki z Grupy unikają wymagań, które
mogą być nieuzasadnione i wykluczające.
Spółki z Grupy, zgodnie z obowiązującymi
przepisami i regulacjami wewnętrznymi, prowadzą
aktualną dokumentację dotyczącą rekrutacji, szkoleń
i awansów, która obrazuje możliwości pracowników i
rozwój ich kariery.
Wskazane powyżej polityki uwzględniają interesy
kluczowych zainteresowanych stron.
S1-2 PROCEDURY WSPÓŁPRACY Z WŁASNYMI PRACOWNIKAMI I PRZEDSTAWICIELAMI PRACOWNIKÓW
W ZAKRESIE WPŁYWU
W Grupie, wśród procedur współpracy
bezpośredniej z pracownikami można wyróżnić:
1) w zakresie rekrutacji i wprowadzenia do
pracy:
a. transparentność w procesie
rekrutacji – przekazywanie
kandydatom pełnej informacji o
wymaganiach stanowiska, zakresie
obowiązków oraz warunkach pracy,
b. onboarding nowych pracowników –
przekazywanie informacji o spółce,
procedurach wewnętrznych,
możliwościach szkoleniowych i
ofercie socjalnej
2) w zakresie ustalania obowiązków i celów:
a. ustalanie celów okresowych -
ustalanie mierzalnych, osiągalnych i
czasowo określonych celów oraz
organizacja okresowych spotkań, na
których omawiane są postępy w
realizacji celów.
3) w zakresie komunikacji i przepływu
informacji:
a. regularne spotkania zespołowe –
mające na celu omówienie
bieżących spraw, priorytetów i
wyzwań,
b. kanały komunikacji – zapewnienie
pracownikom dostępu do narzędzi
komunikacyjnych i platformy
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
147
wymiany wiedzy oraz
przekazywanie informacji w sposób
jasny i transparentny,
c. „polityka otwartych drzwi” –
zachęcanie pracowników do
bezpośredniego kontaktu z
przełożonymi w przypadku pytań,
wątpliwości czy problemów.
4) w zakresie rozwoju i szkoleń:
a. identyfikacja potrzeb
szkoleniowych – przeprowadzanie
corocznych zapytań w zakresie
zgłaszanych potrzeb szkoleniowych,
organizacja szkoleń i warsztatów
dostosowanych do potrzeb
indywidualnych i zespołowych oraz
umożliwienie korzystania z
webinarów i e-learningu.
5) w zakresie informacji zwrotnych
otrzymywanych od pracowników:
a. regularne oceny okresowe –
organizowanie spotkań
ewaluacyjnych w zależności od
potrzeb pracownika w celu
omówienia wyników pracy,
postępów i obszarów do poprawy.
6) w zakresie wspierania dobrostanu
pracowników:
a. zapewnienie balansu między pracą
a życiem prywatnym – możliwość
pracy zdalnej zgodnie z przepisami
Kodeksu Pracy, organizowanie
wydarzeń integracyjnych oraz
angażowanie pracowników w akcje,
które promują zdrowy tryb życia i
działania kulturalne,
b. wsparcie w trudnych sytuacjach –
zapewnienie dostępu do pomocy
psychologicznej, dostęp do
Zakładowego Funduszu Świadczeń
Socjalnych oraz dostosowywanie
obowiązków w przypadku trudności
osobistych.
7) w zakresie monitorowania i doskonalenia
współpracy:
a. zbieranie opinii od pracowników –
coroczne ankiety dotyczące
satysfakcji z pracy w postaci
Barometru Opinii Pracowników
(uczestnicy badania korzystają z
prawa wolności wypowiedzi
poprzez wyrażanie swoich opinii i
poglądów, a także dzielenie się
spostrzeżeniami i pomysłami
dotyczącymi kwestii pracowniczych
w Grupie).
Za zapewnienie współpracy z pracownikami
odpowiedzialne są Zarządy Spółek z Grupy. Opinie
pracowników otrzymane podczas Barometru Opinii
Pracowników wpływają na decyzję Zarządów spółek
mające na celu zarządzanie negatywnymi wpływami.
W spółkach Grupy nie wdrożono Globalnej
Umowy Ramowej lub innych umów związanych z
poszanowaniem praw pracowniczych.
S1-3 PROCESY NIWELOWANIA NEGATYWNYCH WPŁYWÓW I KANAŁY ZGŁASZANIA PROBLEMÓW PRZEZ
PRACOWNIKÓW JEDNOSTKI
Wdrożona w 2024 r. Procedura zgłaszania
nadużyć i ochrony sygnalistów w Grupie stanowi
kluczową regulację dla funkcjonowania systemu
zgłaszania nieprawidłowości w Grupie. Jest jednym z
instrumentów służących dochowaniu należytej
staranności w zarządzaniu ryzykiem braku zgodności.
Pracownicy mogą zgłaszać swoje obawy
i potrzeby w bezpośredniej rozmowie ze swoim
przełożonym. Pracownicy mają także możliwość
anonimowego zgłaszania każdej nieprawidłowości w
zakresie istotnych, faktycznych i potencjalnych,
pozytywnych lub negatywnych wpływów, które ich
dotyczą lub mogą ich dotyczyć. Zgłoszenia mogą
zostać dokonane anonimowo z wykorzystaniem
kanałów wewnętrznych:
− skrzynka e-mail (etyka@domd.pl,
etykaES@eurostyl.com.pl,
riskandcompliance@domd.pl),
− tradycyjna korespondencja,
− informacja przekazana telefonicznie lub
osobiście.
Zgłoszenia są poufne – pełen dostęp do nich
ma wyłącznie dedykowany zespół, który zajmuje się
rozpatrywaniem spraw dotyczących naruszeń.
Wszystkie zgłoszenia są ewidencjonowane w
wewnętrznym rejestrze nieprawidłowości
umożliwiającym monitorowanie przebiegu
prowadzonych działań następczych, w tym wyników
postępowań wyjaśniających oraz skuteczności
wydawanych rekomendacji w związku z
zakończonymi postępowaniami.
Polityka uwzględnia zasady ochrony przed
odwetem w przypadku osób korzystających z kanałów
zgłaszania naruszeń. Osoba dokonująca zgłoszenia w
żadnym przypadku nie może być celem działań
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
148
odwetowych ani próby lub groźby zastosowania
takich działań.
Mechanizmy oparte na osobach trzecich,
rozumiane jako zgłoszenia zewnętrzne kierowane do
Rzecznika Praw Obywatelskich albo organu
publicznego, są dostępne dla osób należących do
zasobów pracowniczych Spółki, pod warunkiem, że
osoby te kwalifikują się jako Sygnaliści.
Każda nowozatrudniona osoba jest
informowana podczas szkolenia wstępnego
(onboardingu) o możliwości przekazywania swoich
opinii za pośrednictwem ankiety satysfakcji
przeprowadzanej po 3 miesiącach pracy. Pozostali
pracownicy mogą przekazywać opinie podczas
corocznego Barometru Oceny Pracowniczej.
Dodatkowo, opinie pracowników zbierane są przez
przełożonych podczas procesu ocen rocznych. Spółki
w Grupie oceniają skuteczność zapewnionych
środków naprawczych wskazanych w ankiecie
poprzez analizę wyników badań, wdrażanie
zgłaszanych rozwiązań oraz monitorowanie zmian w
obszarach, które były przedmiotem działań
korygujących.
W celu identyfikacji i analizy negatywnych
wpływów w zakresie kadry własnej, Dział HR
monitoruje wskaźniki takie jak: rotacja pracowników,
absencje czy wyniki ocen rocznych. Dyrektorzy
Działów organizują regularne spotkania, podczas
których pracownicy mogą otwarcie dzielić się
opiniami. Informacje związane z ochroną osób, które
korzystają z procesów zgłaszania nieprawidłowości
zostały opisane w rozdziale G1-1.
By upewnić się, czy osoby będące jej
własnymi zasobami pracowniczymi oraz
pracownikami w łańcuchu wartości są świadome
struktur lub procesów i mają do nich zaufanie jako
sposobu zgłaszania swoich obaw lub potrzeb oraz ich
rozpatrzenia, Grupa w 2026 r. przeprowadzi
kampanię informacyjną i komunikacyjną w zakresie
istniejących kanałów zgłaszania nadużyć oraz
obligatoryjne szkolenie.
S1-4 PODEJMOWANIE DZIAŁAŃ DOTYCZĄCYCH ISTOTNYCH WPŁYWÓW NA WŁASNYCH PRACOWNIKÓW
ORAZ STOSOWANIE PODEJŚĆ SŁUŻĄCYCH OGRANICZENIU ISTOTNEGO RYZYKA I WYKORZYSTYWANIU
ISTOTNYCH MOŻLIWOŚCI ZWIĄZANYCH Z WŁASNĄ SIŁĄ ROBOCZĄ ORAZ SKUTECZNOŚĆ TYCH DZIAŁAŃ
Działalność Grupy oparta jest na
bezwarunkowym przestrzeganiu przepisów prawa
pracy i zapewnieniu wszystkim pracownikom
bezpiecznych warunków pracy. Grupa realizuje szereg
szkoleń i webinarów, które wzmacniają kulturę
organizacyjną. Bezpieczeństwo pracowników,
Klientów, wykonawców, gości oraz pozostałych
interesariuszy pozostaje kwestią priorytetową mającą
bardzo istotny wpływ na decyzje i działania
podejmowane w spółkach Grupy. Z uwagi na
powyższe, niezwykle istotnym jest spełnienie
najwyższych standardów BHP w każdym z obszarów
działalności Grupy.
W odpowiedzi na te kwestie, Grupa
realizowała w 2025 roku działania mające na celu
wsparcie pracowników doświadczających wypalenia
zawodowego, nadgodzin, braku równowagi pomiędzy
życiem osobistym, a zawodowym. Z myślą o nich
realizowano cykl ogólnodostępnych szkoleń
stacjonarnych oraz webinarów. Pracownicy mieli
okazję wziąć udział m.in w następujących szkoleniach
stacjonarnych: “Zarządzanie sobą w czasie”,
“Delegowanie zadań”, “Asertywność i komunikacja”,
“Radzenie sobie w sytuacjach trudnych”, “Inteligencja
emocjonalna i zarządzanie emocjami” oraz w
webinarach: “Zaprojektuj swoje szczęście”, “O
emocjach mężczyzn”. Pracownicy zostali także
zaproszenie do aktywnego spędzania czasu - udziału
w imprezach biegowych (Bieg Chomiczówki, Bieg SGH,
Poland Business Run) oraz wyzwaniu sportowym. W
ramach wyzwania pracownicy logowali się do
przygotowanej w tym celu aplikacji oraz zdobywali
punkty uprawiając dowolną formę ruchu. Zebrane
punkty przeliczono następnie na konkretne wsparcia
finansowe, które przekazano organizacji
charytatywnej wybranej w głosowaniu pracowników.
W ramach dodatkowych działań wszyscy pracownicy
otrzymali także dodatkowy dzień wolny, 18 kwietnia.
W 2025 roku wdrożono działania mające na celu
zapewnienie zdrowia i bezpieczeństwa pracowników,
klientów i innych osób odwiedzających z
niepełnosprawnościami - szkolenia z ergonomii,
szkolenia z pierwszej pomocy, szkolenia dla
firemarshalli oraz Dni Zdrowia. Kwestie dotyczące
bezpieczeństwa i higieny pracy pracowników spółek
Grupy zostały szczegółowo opisane w części S1-14.
Spółki z Grupy pracują obecnie nad wdrożeniem
zapisów Ustawy o zapewnianiu dostępności osobom
ze szczególnymi potrzebami.
Grupa pracuje także nad przygotowaniem się do
wdrożenia wymogów Dyrektywy o jawności
wynagrodzeń.
Wpływami, ryzykami i szansami w zakresie
kwestii pracowniczych zarządzają osoby
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
149
odpowiedzialne za obszar HR. Odpowiadają one za
monitorowanie, planowanie i realizację działań
zapobiegających negatywnym wpływom.
Dział HR identyfikuje i podejmuje działania, które
odpowiadają na zidentyfikowane wpływy w zakresie
personelu poprzez analizę danych operacyjnych oraz
wdrożone mechanizmy dialogu i słuchania.
Skuteczność działań śledzona jest m.in. poprzez
analizę wskaźnika rotacji, analizę potrzeb
szkoleniowych czy analizę wyników Barometru Opinii.
S1-5 CELE DOTYCZĄCE ZARZĄDZANIA ISTOTNYMI NEGATYWNYMI WPŁYWAMI, ZWIĘKSZANIA
POZYTYWNYCH WPŁYWÓW I ZARZĄDZANIA ISTOTNYM RYZYKIEM I ISTOTNYMI SZANSAMI
Grupa nie określiła wymiernych celów w
odpowiedzi na kwestie istotne zdefiniowane w
analizie DMA. Grupa nie wyznaczyła celów, ponieważ
znajduje się w fazie standaryzacji i automatyzacji
procesów kadrowych. Konkretne cele
średnioterminowe (na rok 2030) zostaną ogłoszone
po zakończeniu prac analitycznych. Niemniej jednak,
skuteczność obecnie funkcjonujących polityk w
Grupie jest monitorowana na bieżąco.
Podejmowane obecnie działania, opisane w
części S1-4, mają charakter ciągły.
Działania wynikające ze Strategii Zarządzania
Kapitałem Ludzkim realizowane będą w kolejnych
latach.
S1-6 CHARAKTERYSTYKA PRACOWNIKÓW JEDNOSTKI
Do pracowników wykazywanych w
poniższych tabelach i należących do kadry własnej
Grupy należą wszyscy pracownicy zatrudnieni na
umowę o pracę (wskazani poniżej jako pełne etaty) na
koniec okresu sprawozdawczego, tj. na dzień
31.12.2025 r. Dane wskazane w skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym Grupy przedstawiają
przeciętne zatrudnienie w roku 2025, tj. 713,25
etatów.
Przedstawiona w tabeli liczba stałych
pracowników obejmuje wyłącznie osoby zatrudnione
w Grupie na podstawie umowy o pracę na czas
nieokreślony. Pracownicy tymczasowi to osoby
zatrudnione na umowę o pracę na czas określony,
okres próbny i/lub zastępstwo. Pracownicy
zatrudnieni w oparciu o umowy cywilno-prawne
zatrudnieni są zgodnie z zasadami wskazywanymi w
Kodeksie Cywilnym. Pracownicy zatrudnieni w
oparciu o samozatrudnienie świadczą usługi na
zasadzie business-to-business (B2B).
Dane ilościowe dotyczące własnej kadry
przedsiębiorstwa pochodzą z zewnętrznych
systemów ewidencji danych pracowników. Zostały
one skonsolidowane na poziomie Grupy.
Płeć
Liczba pracowników
(EPC)
Mężczyźni
263,41
Kobiety
449,84
Wszyscy pracownicy
713,25
Informacje o pracownikach według rodzaju umowy w podziale na płeć (EPC) – stan na 31.12.2025
Informacja
Kobiety
Mężczyźni
OGÓŁEM
Liczba pracowników
449,84
263,41
713,25
Liczba stałych pracowników
399,54
234,41
633,95
Liczba pracowników tymczasowych
50,30
29,00
79,30
Liczba pracowników pełnoetatowych
436,00
259,00
695,00
Liczba pracowników zatrudnionych w niepełnym wymiarze
godzin
13,84
4,41
18,25
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
150
Grupa prowadzi działalność w czterech największych
aglomeracjach Polski i nie zatrudnia pracowników
poza krajem prowadzenia działalności.
Dominującą formą zatrudnienia w Grupie jest umowa
o pracę. Na koniec 2025 roku 97% pracowników
pracowało w pełnym wymiarze.
Informacje o pracownikach według rodzaju umowy w podziale na lokalizację (EPC) – stan na dzień 31.12.2025 r.)
Informacja
segment
warszawski
segment
trójmiejski
segment
wrocławski
segment
krakowski
OGÓŁEM
Liczba pracowników
368,23
146,49
115,70
82,83
713,25
Liczba stałych pracowników
344,48
119,69
103,70
66,08
633,95
Liczba pracowników tymczasowych
23,75
26,80
12,00
16,75
79,30
Liczba pracowników pełnoetatowych
361,00
138,00
115,00
81,00
695,00
Liczba pracowników zatrudnionych w niepełnym wymiarze
godzin
7,23
8,49
0,70
1,83
18,25
W 2025 roku w spółkach z Grupy
zatrudniono 80,75 pracowników (w przeliczeniu na
pełen etat), z czego 54,65 etatów zostało obsadzone
przez kobiety, co stanowi 67,68% ogółu
zatrudnionych. Jednocześnie w spółkach Grupy
rozwiązano umowy z 77,73 pracownikami (w
przeliczeniu na pełne etaty). Wskaźnik rotacji w 2025
r. wyniósł 10,90% (w 2024 r. – 12,35%). Do ustalenia
liczby odejść wzięto pod uwagę odejścia poza firmę:
odejścia pracowników na emeryturę/wcześniejszą
emeryturę, porozumienia stron, wypowiedzenia
umowy przez jedną ze stron, rozwiązania umowy z
upływem czasu, na który została zawarta umowa. Z
obliczeń zostały wyłączone zmiany zatrudnienia
odnotowane wewnątrz Grupy. Wskaźnik obliczono na
podstawie ilości osób (w przeliczeniu na pełne etaty)
odchodzących ze spółek Grupy w trakcie roku 2025 w
porównaniu do stanu zatrudnienia na dzień
31.12.2025 r. z pominięciem osób, które odeszły w
dniu 31.12.2025 r.
S1-10 ADEKWATNE PŁACE
Wynagrodzenia w spółkach Grupy
odpowiadają rodzajowi wykonywanej pracy i
kwalifikacjom pracowników. Wszyscy pracownicy,
niezależnie od zajmowanego stanowiska, są
wynagradzani w formie wynagrodzenia zasadniczego
i premii stosownie do zakresu ich obowiązków i
osiąganych wyników. Kwestie te są zawsze
przedmiotem uzgodnień z Zarządem. Uwzględniają
one także ilość i jakość świadczonej pracy. Oferowany
jest konkurencyjny rynkowo pakiet świadczeń, na
który składają się wynagrodzenie zasadnicze,
schematy premiowe i świadczenia dodatkowe.
Wszyscy pracownicy zatrudnieni na umowę
o pracę otrzymują adekwatne wynagrodzenie, tj.
wynagrodzenie podstawowe powyżej płacy
minimalnej
25
– powszechnie stosowanego wskaźnika
referencyjnego w Polsce, wybranego także przez
Grupę do celów sprawozdawczości zrównoważonego
rozwoju.
W 2025 r. w spółkach Grupy przeprowadzony
został proces wartościowania stanowisk pracy i
zaszeregowania ich do poszczególnych podgrup.
Działanie ma na celu ustrukturyzowanie ścieżki
rozwoju i kariery w organizacji oraz dostosowanie
wewnętrznych wytycznych i zasad w zakresie
wynagrodzeń do regulacji krajowych. W proces zmian
w zakresie systemów wynagrodzeń oraz ustalania
wzrostu wynagrodzeń zaangażowana była kadra
zarządzająca wszystkich spółek z Grupy.
25
Definicja znajduje się w Ustawie z dnia 10 października
2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. 2023,
poz. 1667).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
151
S1-14 WSKAŹNIKI BEZPIECZEŃSTWA I HIGIENY PRACY
Wszyscy pracownicy spółek Grupy, którzy
stanowią własnych pracowników, są objęci systemem
zarządzania bezpieczeństwem i higieną pracy
opartym na wymogach prawnych.
System BHP obowiązujący w spółkach Grupy
nie został poddany audytowi wewnętrznemu i/lub
audytowi lub certyfikacji przed podmiot zewnętrzny.
Spółki z Grupy nie ewidencjonują przypadków złego
stanu zdrowia związanego z pracą wykrytego wśród
byłych pracowników.
Do wyliczenia wskaźnika odnotowanych
wypadków przyjęto 1992 godziny jako roczny wymiar
pracy w 2025 r.
2025
2024
Odsetek osób będących własnymi
pracownikami jednostki (UoP), które są
objęte systemem zarządzania
bezpieczeństwem i higieną pracy na
podstawie wymogów prawnych lub
uznanych normach bądź wytycznych
100%
100%
Liczba ofiar śmiertelnych wśród własnych
pracowników (UoP) w wyniku urazów
przy pracy i złego stanu zdrowia
związanych z pracą
0,00
0,00
Wskaźnik odnotowanych wypadków
związanych z pracą podlegających
zgłoszeniu przy pracy własnych
pracowników (UoP)
2,82
2,08
Liczba odnotowanych wypadków
związanych z pracą podlegających
zgłoszeniu przy pracy własnych
pracowników (UoP)
4,00
3,00
Liczba odnotowanych przypadków złego
stanu zdrowia własnych pracowników
(UoP) związanego z pracą podlegającego
zgłoszeniu
2,00
2,00
Liczba dni straconych z powodu urazów i
zgonów związanych z pracą w wyniku
wypadków przy pracy, złego stanu
zdrowia związanego z pracą oraz ofiar
śmiertelnych spowodowanych złym
stanem zdrowia własnych pracowników
(UoP)
57,00
13,00
Liczba ofiar śmiertelnych wśród osób
wykonujących pracę w łańcuchu wartości
(Podwykonawcy) w wyniku urazów przy
pracy i złego stanu zdrowia związanych z
pracą
0,00
2,00
Liczba odnotowanych przypadków złego
stanu zdrowia wśród osób wykonujących
pracę w łańcuchu wartości
(Podwykonawcy) związanego z pracą
podlegającego zgłoszeniu
9,00
brak
danych
Liczba odnotowanych wypadków wśród
osób wykonujących pracę w łańcuchu
wartości (Podwykonawcy)
12,00
brak
danych
Liczba ofiar śmiertelnych w wyniku
obrażeń związanych z pracą i złego stanu
zdrowia innych pracowników pracujących
na terenie przedsiębiorstwa
(współpracownicy - inne formy
zatrudnienia)
0,00
brak
danych
Liczba odnotowanych przypadków złego
stanu zdrowia wśród osób innych
pracowników pracujących na terenie
przedsiębiorstwa (współpracownicy - inne
formy zatrudnienia)
0,00
brak
danych
Dane dotyczące wypadków przy pracy,
zdarzeń potencjalnie wypadkowych i sytuacji
potencjalnie niebezpiecznych, złego stanu zdrowia
oraz potwierdzonych chorób zawodowych
pracowników są gromadzone za pomocą
dedykowanej obszarowi BHP aplikacji eBHP oraz
wewnętrznie prowadzonych rejestrów. Każdy
pracownik lub współpracownik ma możliwość
zgłoszenia zdarzenia za pośrednictwem aplikacji.
Zgłoszenia trafiają bezpośrednio do Działu BHP, który
podejmuje wymagane czynności związane z analizą i
obsługą incydentu. Aplikacja umożliwia zgłaszanie
wypadków oraz zdarzeń związanych ze stanem
zdrowia pracowników, uzupełnianie zgromadzonych
danych, generowanie oraz przechowywanie
niezbędnych dokumentów, a także monitorowanie
zgłoszonych przypadków oraz ich obsługę przez Dział
BHP.
Gromadzeniem i zarządzaniem danymi
zajmują się osoby odpowiedzialne za obszar BHP,
które na bieżąco analizują otrzymane zgłoszenia i
podejmuje działania zgodne z obowiązującymi
przepisami. Zgłoszenia dotyczące wypadków zarówno
kadry własnej jak i kadry Podwykonawców są
rejestrowane w dedykowanym module wypadkowym
aplikacji, co umożliwia kompleksową ewidencję
zdarzeń oraz efektywne zarządzanie danymi. Na
budowach zgłoszenia wypadków podwykonawców
dokonuje poprzez aplikację Kierownik Budowy, który
następnie przekazuje je do systemu. W przypadku
wypadków kadry własnej taką możliwość ma każdy
pracownik i współpracownik lub kierownicy komórek
organizacyjnych.
Spółki z Grupy realizują działania wynikające z
priorytetów Polityki Bezpieczeństwa i Higieny Pracy i
Ochrony Środowiska (opisanej w S1-1). W zakresie
BHP spółki Grupy pracują obecnie nad monitoringiem
wdrażania Polityki i Standardu BHP. Są one stosowane
w formie konkretnych klauzul w umowach, w
szczególności w umowach ramowych, które wiążą
Grupę z jej partnerami w perspektywie
długoterminowej. Ponadto podejmowanie są
działania, takie jak:
− spotkania i szkolenia rozpoczynające pracę:
kierownik budowy lub osoba przez niego
wyznaczona omawia z pracownikami i
pracownikami podwykonawców konkretne
ryzyka związane z projektem przed
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
152
rozpoczęciem prac, metody pracy, konkretne
zagrożenia z zakresu BHP oraz środki
ochrony indywidualnej, które mają być
stosowane;
− alerty i tzw. taski bezpieczeństwa: celem
alertu bezpieczeństwa jest poinformowanie
pracowników kadry, za pomocą krótkiego
ogłoszenia/powiadomienia/ostrzeżenia/info
rmacji, o konkretnych kwestiach związanych
z bezpieczeństwem. Aby zapewnić, że alert
bezpieczeństwa dotrze do każdego
pracownika, jest on rozsyłany drogą mailową
oraz jest dostępny na wewnętrznym
intranecie;
− alerty środowiskowe: celem alertu jest
poinformowanie pracowników kadry oraz
pracowników podwykonawców o
konkretnych zagrożeniach związanych z
prognozowanymi zdarzeniami
ekstremalnymi (ulewne deszcze, intensywne
opady śniegu, silne wiatry, upały), które
mogą wpływać na pracę na placach budów;
− inspekcje/kontrole w miejscu pracy: co
najmniej raz w tygodniu przeprowadzane są
kontrole stanu BHP na budowach.
Przeprowadzają je specjaliści BHP.
Konkretne obszary robocze są sprawdzane
pod kątem bezpieczeństwa, zdrowia i
aspektów środowiskowych. Sprawdzane jest
nie tylko bezpieczeństwo techniczne, ale
także zachowania kadry własnej związane z
bezpieczeństwem, takie jak zgodność z
przepisami i stosowanie środków ochrony
osobistej. Po kontroli sporządzane są raporty
wraz ze sformułowanymi zaleceniami i
wnioskami profilaktycznymi.
− obserwacja (nie)bezpiecznych zachowań:
obejmuje cotygodniowe obserwacje
prowadzone przez Dział BHP mające na celu
identyfikację nieprawidłowości w obszarze
BHP. Obserwacje są następnie omawiane
bezpośrednio z zainteresowanymi
pracownikami. Wyniki są na bieżąco
analizowane, czego skutkiem jest wdrożenie
programu poprawy,
− szkolenia z zakresu BHP oraz szkolenia z
zakresu udzielania pierwszej pomocy dla
wszystkich pracowników Spółki Dom
Construction,
− doposażenie wszystkich biur budowy Dom
Construction w defibrylatory AED,
− organizacja Dni Zdrowia obejmujących
badania profilaktyczne na budowach Dom
Construction.
W 2025 roku kontynuowano cykl komunikacji pt.
„Środa z dobrą praktyką”, mający na celu promowanie
najlepszych praktyk bhp na budowach. Cyklicznie
pracownicy budów otrzymują wiadomości
wskazujące dobre przykłady działań, które mają
inspirować innych oraz szerzyć wiedzę i pomysły na
zwiększenie bezpieczeństwa na budowach.
W roku 2025 przeprowadzono także zawody
ratownicze, których celem było ćwiczenie i zarazem
sprawdzenie wiedzy i umiejętności reagowania na
sytuacje awaryjne mogące wystąpić na placu budowy
podczas prac realizacyjnych. Pod koniec roku na
budowach dodatkowo przeprowadzono dodatkowe
szkolenie praktyczne z elementami technologii VR z
zakresu gaszenia pożarów i ewakuacji.
W ramach dobrej współpracy z organami
państwowymi strażacy ze Specjalistycznej Grupy
Poszukiwawczo-Ratowniczej w Warszawie, działającej
w oparciu o Jednostkę Ratowniczo-Gaśniczą nr 15
Państwowej Straży Pożarnej, prowadzili na budowie
Dom Construction ćwiczenia z zakresu zabezpieczenia
osuwisk oraz wydobywania osób zasypanych w
wykopach. Dom Construction udostępnił teren do
ćwiczeń wraz ze specjalnie przygotowanymi w tym
celu wykopami. Odbyło się także przeszkolenie dla
pracowników Spółki z zasad postępowania i pierwszej
pomocy w przypadku zasypania.
We wszystkich lokalizacjach Dom Construction
kolejny raz zostały zorganizowane Dni Zdrowia.
Pracownicy podwykonawców mieli okazję
porozmawiać ze specjalistami o zasadach dobrego
żywienia, profilaktyce zdrowotnej, jak również
zmierzyć sobie ciśnienie lub poziom cukru we krwi.
Mieli również okazje wziąć udział w instruktażu z
zasad udzielania pierwszej pomocy. W spółkach
inwestorskich zorganizowano szkolenie z zasad
udzielania pierwszej pomocy przedmedycznej.
Wszyscy pracownicy Grupy mają obowiązek
uczestnictwa w szkoleniach BHP (wstępnych,
okresowych) organizowanych przez pracodawcę.
Każda nowoprzyjęta osoba pierwszego dnia pracy
uczestniczy w szkoleniu wstępnym, które
przeprowadza pracownik Działu BHP lub osoba
odpowiedzialna za ten obszar. Osoby, którym kończy
się ważność szkolenia podstawowego uczestniczą w
szkoleniach okresowych. Wtedy celem jest
aktualizacja i uzupełnienie wiedzy i umiejętności, w
szczególności z zakresu:
− zagrożeń występujących w pracy oraz ryzyka
związanego z nimi;
− ochrony pracowników i tworzenia warunków
pracy zgodnie z BHP;
− metodyki prowadzenia instruktaży
stanowiskowych i codziennych odpraw
pracowników przed pracą (dla osób
kierujących pracownikami);
− postępowania w razie wypadków oraz w
sytuacjach awaryjnych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
153
W roku 2025 wdrożono przygotowane w Dziale
BHP e-learningowe szkolenie okresowe BHP dla
pracowników administracyjno-biurowych i
kierujących pracownikami. Dzięki czemu
obowiązkowe szkolenia okresowe BHP wymienionych
grup stanowisk realizowane są wewnętrznie. Na
potrzeby kadry budowy powstał autorski projekt
„Budowa, bezpieczna przygoda” - projekt skierowany
do kadry inżynieryjno-technicznej, mający na celu
budowanie większej świadomości BHP u osób
nadzorujących budowy.
Wydatki Grupy Dom Development na
działania z zakresu BHP w roku 2025 (prawie 4 mln
zł)
26
wzrosły o 9% w porównaniu z rokiem 2024.
W roku 2025 po raz drugi w historii
działalności Dom Construction trzy budowy
realizowane przez Spółkę wzięły udział w
organizowanym przez Państwową Inspekcję Pracy
konkursie „Buduj Bezpiecznie”. Celem konkursu jest
promowanie wykonawców robót budowlanych,
zapewniających wysokie standardy BHP w procesie
realizacji obiektów budowlanych. Na poziomie etapu
wojewódzkiego budowa Osiedle przy Forcie z
Warszawy zajęła trzecie miejsce, budowa Osiedle
Hubska z Wrocławia otrzymała drugie miejsce, a
budowa Apartamenty Matecznego z Krakowa zajęła
pierwsze miejsce w województwie małopolskim.
W ciągu ostatniego roku poziom
bezpieczeństwa w spółkach Grupy utrzymał się na
takim samym, niskim poziomie. Różnica między ilością
wypadków w miejscu pracy pracowników własnych i
pracowników podwykonawców odzwierciedla różnice
w wykonywanych zadaniach, świadomości
bezpieczeństwa oraz wiedzy technicznej i
doświadczeniu.
S1-16 WSKAŹNIKI WYNAGRODZEŃ
Lukę płacową między kobietami a
mężczyznami zdefiniowano jako różnicę średniego
poziomu wynagrodzenia między pracownikami płci
żeńskiej i męskiej. Luka płacowa obliczana jest jako
suma składników płacowych wypłaconych w 2025 r. w
przeliczeniu na pełen etat i podzielonych przez roczny
wymiar godzin w roku 2025 (tj. szacowana wartość
godzin w oparciu o liczbę dni roboczych w roku
kalendarzowym i 8-godzinny dzień pracy). W
obliczeniach uwzględniono pracowników
zatrudnionych na umowę o pracę, którzy pracowali w
spółkach Grupy przez cały rok 2025. Wartości
wskazano w podziale na kategorie związane z
poziomem zarządzania. Przy opracowaniu poniższych
informacji, Grupa uwzględniła podczas obliczania
sumę składników płacowych wypłaconych z 2025
roku, na którą składają się:
− wynagrodzenie zasadnicze, które stanowi
sumę gwarantowanego i niezmiennego
wynagrodzenia pieniężnego;
− świadczenia pieniężne, które stanowią sumę
dodatków pieniężnych, takich jak premie
(roczne, półroczne, uznaniowe), nagrody,
dodatki, prowizje i inne formy zmiennych
płatności pieniężnych; oraz
26
Informacje wskazane w nocie 7.34 i 7.35 SSF
27
1. Poziom operacyjny - stanowiska niekierownicze z
rodzin stanowisk: asystent, specjalista, ekspert
− świadczenia rzeczowe, takie jak prywatne
ubezpieczenie na życie i opieka zdrowotna.
Luka płacowa policzona jest wyłącznie w
odniesieniu do pracowników zatrudnionych na
umowie o pracę, ponieważ ta grupa jest co do zasady
objęta regulacjami Kodeksu Pracy oraz ich
wynagrodzenie podlega jednakowym zasadom w
kontekście podatku i ZUS. Osoby współpracujące na
podstawie innych form zatrudnienia mają
zróżnicowaną sytuację podatkowo-ubezpieczeniową
oraz ich stawki są w związku z tym kształtowane w
oparciu o inne przesłanki. Wobec powyższego
wyliczenie luki płacowej wszystkich pracowników (bez
względu na formę zatrudnienia) w istotny sposób
zniekształciłoby wyniki i zaprezentowało
zafałszowany obraz różnic w wynagrodzeniu kobiet i
mężczyzn na poszczególnych poziomach stanowisk.
Stosunek przeciętnego wynagrodzenia kobiety do
wynagrodzenia mężczyzny w danej kategorii
27
Poziom zarządzania
2025
2024
wyższa kadra zarządzająca
11,11%
19,77%
poziom menadżerski
16,46%
17,26%
poziom operacyjny
-0,74%
-2,78%
Ogółem
15,51%
16,99%
2. Poziom menadżerski - stanowiska kierownicze z
podległym lub bez podległego zespołu a także
stanowiska dyrektorskie bez podległego zespołu
3. Poziom wyższej kadry zarządzającej - stanowiska
dyrektorskie z podległym zespołem
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
154
Pomiar miernika nie został zatwierdzony przez organ
zewnętrzny inny niż dostawca usług atestacyjnych.
Stosunek rocznego całkowitego łącznego
wynagrodzenia za 2025 r. najlepiej opłacanej w osoby
w organizacji do mediany rocznego całkowitego
wynagrodzenia wszystkich pracowników
zatrudnionych w oparciu o umowę o pracę (z
wyłączeniem najwyżej opłacanej osoby) wynosi
26,97. W 2024 r. wskaźnik wynosił 39. Na zmianę
wskaźnika rok do roku miały wpływ zmiany w
Zarządzie i wynagrodzenie najlepiej zarabiającej
osoby.
S1-17 INCYDENTY, SKARGI I POWAŻNE ODDZIAŁYWANIA NA PRZESTRZEGANIE PRAW CZŁOWIEKA
Wdrożona wewnętrznie Procedura
Zgłaszania Nadużyć i Ochrony Sygnalistów pozwala na
anonimowe zgłoszenia wszelkich nieprawidłowości w
Spółce. Procedury, które obowiązują w wybranych
spółkach Grupy zgodne są z wymogami stosownych
przepisów w tym zakresie. Procedury pozwalają na
zgłaszanie wszelkiego rodzaju nieprawidłowości, w
tym korupcyjnych i określają zasady postępowania
zarówno po stronie osoby zgłaszającej, jak również
wybranej spółki Grupy. Zgodnie z przyjętymi
rozwiązaniami zgłoszenia mogą zostać dokonane
wskazanymi kanałami, a tym anonimowo w opisanych
przypadkach, z wykorzystaniem kanałów opisanych w
tych procedurach oraz za pośrednictwem
dedykowanych skrzynek e-mailowych (w tym:
etyka@domd.pl, etykadc@domd.pl,
etykaddsa@domd.pl, etykaddw@domd.pl,
etykaddkw@domd.pl, etykaddk@domd.pl oraz
etykaES@eurostyl.com.pl), tradycyjnej
korespondencji oraz poprzez przekazanie informacji
telefonicznie lub osobiście. Podejrzenia mogą również
zostać przekazane jawnie bezpośredniemu
przełożonemu, z zachowaniem ścieżki służbowej,
a w szczególnych przypadkach bezpośrednio
prezesowi zarządu. Alternatywnie, podejrzenia
można zgłosić zespołowi odpowiedzialnemu za
przeprowadzanie analiz ryzyka i utrzymywanie
zgodności w danej spółce Grupy poprzez przesłanie
zgłoszenia na adres riskandcompliance@domd.pl lub
riskandcompliance@eurostyl.com.pl (mailowo,
telefonicznie lub inny powszechnie stosowany w
Spółce sposób). Do dyspozycji członków Personelu w
każdej sytuacji pozostaje również Chief Risk and
Compliance Officer Grupy.
Informacja, niezależnie od sposobu jej
przekazania, inicjuje wewnętrzne postępowanie
wyjaśniające. Zespół wyjaśniający zawsze jest
bezstronny, niezależny i nie związany ze zgłaszającym.
Dokonanie w dobrej wierze przez sygnalistę
zgłoszenia wyklucza podejmowanie jakichkolwiek
działań odwetowych. Spółka nie podejmuje też
jakichkolwiek działań mających na celu ustalenie
personaliów osoby, która dokonała zgłoszenia
anonimowo. W przypadku dokonania oficjalnego
zgłoszenia drogą służbową, spółki Grupy zapewniają
wsparcie i ochronę tożsamości osobie, która dokonała
zgłoszenia.
Dane dotyczące zgłaszania nadużyć
prowadzone są w wewnętrznym rejestrze Grupy i nie
są walidowane przez podmioty zewnętrzne.
W 2025 r. odnotowano dwie skargi złożone
za pośrednictwem kanałów zgłaszania problemów
przez osoby należące do własnych pracowników
jednostki (w tym mechanizmów rozpatrywania skarg).
Żadna z nich nie dotyczyła dyskryminacji, w tym
molestowania ani przypadków łamania praw
człowieka (związanych z łamaniem zasad wskazanych
w Wytycznych ONZ dotyczących biznesu i praw
człowieka, Deklaracji Międzynarodowej Organizacji
Pracy dotyczącej podstawowych zasad i praw w pracy
i Wytycznych OECD dla przedsiębiorstw
wielonarodowych).
Nie odnotowano żadnych poważnych
incydentów dotyczących łamania praw człowieka
związanych z pracownikami Grupy.
Na Grupę nie zostały nałożone żadne kary,
grzywny ani odszkodowania za szkody będące
wynikiem zgłoszeń.
S2 PRACOWNICY W ŁAŃCUCHU WARTOŚCI
W wyniku przeprowadzonego procesu
podwójnej istotności temat bezpieczeństwa i higieny
pracy dotyczący pracowników w łańcuchu wartości
został uznany za istotny. W zakresie oceny finansowej
procesu analizy podwójnej istotności zidentyfikowane
zostały ryzyka związane z BHP, bezpieczeństwem
zatrudnienia, czasem pracy oraz adekwatną płacą
pracowników Podwykonawców. Model biznesowy i
strategia Grupy uwzględniają oddziaływanie firmy na
kwestie związane z bezpieczeństwem pracy
pracowników podwykonawców, koncentrując się na
minimalizowaniu ryzyka zagrożeń w branży
budowlanej, która jest uznawana za szczególnie
wypadkową. Grupa realizuje te działania poprzez
system działań i rozwiązań mających na celu ochronę
zdrowia i życia osób pracujących na placach budowy.
Podejście to obejmuje m.in. regularne audyty,
szkolenia oraz weryfikację zgodności z normami
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
155
bezpieczeństwa, co przekłada się na ograniczanie
wypadków. Dodatkowo, na każdej budowie
realizowane są szkolenia dla pracowników i
współpracowników w zakresie BHP oraz wdrażane są
procedury prewencyjne, takie jak oceny ryzyka
zawodowego i bieżące monitorowanie warunków
pracy.
Grupa nie wyznaczyła celów ani mierników
związanych z kwestiami zidentyfikowanymi w ramach
DMA. W związku z tym, Grupa nie posiada także
wyników działań w tym zakresie.
Dokumentem korporacyjnym istotnym z punktu
widzenia łańcucha dostaw Grupy jest Code of Conduct
– Kodeks postępowania Kontrahenta. Code of
Conduct stanowi odpowiedź na stawiane przez Spółkę
jej Kontrahentom wymogi środowiskowe i
jakościowe, wspierając jednocześnie proces
weryfikacji zgodności ich działalności z prawem.
Postanowienia dokumentu poddawane są cyklicznej
analizie, zarówno pod kątem jego aktualności z
najlepszymi praktykami rynkowymi, jak i
obowiązującymi przepisami. Code of Conduct
zobowiązuje Kontrahentów m.in. do:
− przestrzegania postawień umów i przepisów
prawa oraz poufności,
− przestrzegania przepisów prawa w zakresie
wpływu swojej działalności na środowisko
naturalne,
− przestrzegania, wspierania i respektowania
przepisów dotyczących ochrony praw
człowieka oraz praw dziecka oraz
międzynarodowych standardów prawa
humanitarnego,
− eliminacji i odrzucenia wszelkich form
współczesnego niewolnictwa, handlu
ludźmi, pracy przymusowej, pracy
obowiązkowej czy łamania praw
pracowniczych.
Kodeks oparty jest również na dziesięciu
zasadach Global Compact Narodów Zjednoczonych,
Wytycznych ONZ dotyczących biznesu i praw
człowieka (United Nations Guiding Principles for
Business and Human Rights), w tym zasad i praw
określonych w ośmiu podstawowych konwencjach
wskazanych w Deklaracji Międzynarodowej
Organizacji Pracy, dotyczącej podstawowych zasad i
praw w pracy oraz zasad i praw określonych w
Międzynarodowej Karcie Praw Człowieka, zasad OECD
dla przedsiębiorstw międzynarodowych (OECD
Guidelines for Multinational Enterprises on
Responsible Business Conduct).
W części S1-1 ujęto informację o tym, w jakim
zakresie Polityka Praw Podstawowych Grupy odnosi
się do działań względem Kontrahentów, w przypadku
stwierdzenia naruszenia zapisów Polityki. W części S1-
14 ujęto wskaźniki dotyczące wypadków
pracowników w łańcuchu wartości
(Podwykonawców).
S3 DOTKNIĘTE SPOŁECZNOŚCI
W wyniku przeprowadzonego procesu
podwójnej istotności zidentyfikowano ujawnienia
specyficzne związane ze społecznościami lokalnymi,
które zostały uznane za istotne. Należą do nich:
− wspieranie rozwoju
zrównoważonych miast,
− zarządzanie relacjami z otoczeniem.
Spółki z Grupy prowadzą działania w tym zakresie,
zgodnie z założeniami Strategii CSR, w sposób ciągły i
nie wyznaczyły konkretnych, mierzalnych celów
dotyczących ww. tematów.
Model biznesowy i strategia Grupy
uwzględniają oddziaływania związane ze wspieraniem
rozwoju miast i zarządzaniem relacjami z otoczeniem.
Zaangażowanie w rozwój zrównoważonych miast
odbywa się poprzez projektowanie i realizację
inwestycji, które nie tylko zwiększają atrakcyjność i
spójność urbanistyczną miast, ale także wspierają
rozwój gospodarczy i społeczny. Spółki z Grupy
angażują się w kształtowanie tkanki miejskiej,
oferując przestrzenie przyjazne mieszkańcom,
promujące integrację społeczną, co przyczynia się do
powstawania i/lub ożywienia miejscowych środowisk.
Zarządzanie relacjami z otoczeniem opiera się głównie
na prowadzeniu rozmów z lokalnymi społecznościami
oraz na wdrażaniu rozwiązań minimalizujących
uciążliwości związane z realizacją inwestycji. Spółki
Grupy uwzględniają potencjalne ryzyko związane z
działalnością, takie jak hałas czy utrudnienia
komunikacyjne, podejmując działania mające na celu
ich ograniczenie.
Spółki z Grupy działają na rzecz lokalnych
społeczności w obszarach edukacji, sportu,
aktywizacji osób starszych oraz mieszkalnictwa.
Podejmowane przez Spółki działania są zgodne z
przyjętymi Strategiami CSR. By wspomóc Spółki w
tych działaniach, w 2024 r. swoją działalność
operacyjną rozpoczęła Fundacja Nasz Dom.
Działania CSR spółek w Grupie koncentrują
się na poniższych filarach:
1. Przestrzeń dla lokalnych społeczności
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
156
Budując nowe osiedla, Grupa przyczynia się do
powstawania wartości dodanej dla wszystkich
okolicznych mieszkańców. Wrocławska Spółka wzięła
udział w miejskim “Planie Działań Rowerowych do
2030 r.”, tworząc nową infrastrukturę drogowo-
rowerową na Tarnogaju i Maślicach. W podobne
inicjatywy Grupa angażuje się także w Krakowie,
gdzie na Osiedlu Górka Narodowa przebudowana
została kanalizacja deszczowa oraz wybudowano
zbiornik retencyjny. Inwestycje są realizowane w
ramach budżetów projektów deweloperskich, co
znajduje swoje odzwierciedlenie w nocie 7.35
skonsolidowanego sprawozdania finansowego w
pozycji „usługi obce”.
W 2025 r. Euro Styl S.A. zakończył, w ramach
projektu Partnerstwa Publiczno-Prywatnego,
realizację celu publicznego na Dolnym Mieście, czyli w
historycznej części śródmieścia. Zmodernizowany
został ciąg pieszo-rowerowy wraz z parkiem
linearnym wzdłuż ul. Kamienna Grobla (nad kanałem
Nowej Motławy).
Z kolei w Warszawie przy Osiedlu Żoliborz
Artystyczny Dom Development S.A. przebudował ul.
Brandysa, nadając jej charakter woonerfu oraz
zbudował brakujący odcinek ul. Hübnera. Natomiast
na Bemowie, we współpracy z innymi deweloperami
zrealizowano nowy odcinek ul. Człuchowskiej oraz ul.
Heweliusza. Na wspomniane inwestycje drogowe
przeznaczono ponad 10 mln złotych.
Fundacja Nasz Dom sfinansowała także trzy
inicjatywy związane z modernizacją jednostek
edukacyjnych:
− modernizację trzech szatni, korytarza z
łącznikiem oraz dwóch dużych łazienek w
warszawskiej Szkole Podstawowej nr 293 im.
Jana Kochanowskiego na Bielanach,
− odświeżenie części łazienek w Szkole
Podstawowej nr 7 im. Wojska Polskiego w
Krakowie,
− zakup mebli, nowoczesnych pomocy
dydaktycznych i tablic multimedialnych dla
wrocławskiej Publicznej Szkoły Podstawowej
SPECTO.
2. Wspieranie sztuki i artystów
W 2025 r. Dom Development Wrocław wsparł
finansowo:
− wydarzenie CYRKOPOLE – unikalny w skali
Wrocławia festiwal nowego cyrku,
− fundację EMMA, która powołała do działania
ogród społeczny, którego celem jest
edukacja ekologiczna dzieci.
3. Pomoc potrzebującym
Grupa od lat angażuje się w działania skierowane
do najbardziej potrzebujących, w szczególności osób
pozostających w kryzysie bezdomności. Od początku
wojny w Ukrainie jest zaangażowana we wsparcie
obywateli tego kraju. Poprzez Fundację Nasz Dom
Grupa zdecydowała się na kontynuację współpracy z
ukraińskim partnerem (Fundacją Housing for IDPs). W
2025 r. zakończony został remont opuszczonego
domu seniora w obwodzie winnickim. Fundacja Nasz
Dom przeznaczyła na ten cel 3,2 mln zł. W
wyremontowanym budynku powstało 14 mieszkań
oraz schron przeciwlotniczy. Fundacja Nasz Dom w
2025 r. sfinansowała także remont nowej siedziby
SzkoUA – Warszawskiej Szkoły Ukraińskiej przy ul.
Terespolskiej.
S4 KONSUMENCI I UŻYTKOWNICY KOŃCOWI
W wyniku przeprowadzonego procesu
podwójnej istotności poniższe tematy dotyczące
konsumentów i użytkowników końcowych zostały
uznane za istotne:
− prywatność,
− dostęp do informacji (wysokiej jakości),
− dostęp do produktów i usług,
− odpowiedzialne praktyki marketingowe.
Model biznesowy i strategia firmy z sektora
nieruchomości i budownictwa uwzględniają wpływy
jednostki związane z prywatnością, dostępem do
informacji, dostępem do produktów i usług oraz
odpowiedzialnymi praktykami marketingowymi
poprzez wdrażanie odpowiednich polityk, procedur
i standardów. W zakresie prywatności firma stosuje
procedury ochrony danych osobowych, aby
zapobiegać naruszeniom poufności i chronić prawa
osób fizycznych, szczególnie w procesach związanych
z podpisywaniem umów. W odniesieniu do dostępu
do informacji firma zapewnia klarowność i zgodność
zapisów umownych z przepisami prawa oraz
wprowadza zasady komunikacji zgodne z zasadami
przeciwdziałania greenwashingowi, by wspierać
przejrzystość i rzetelność przekazywanych informacji.
Działalność spółki zwiększa dostępność mieszkań na
rynku, odpowiadając na potrzeby głównych
aglomeracji i przyczyniając się do poprawy sytuacji
mieszkaniowej.
W obszarze odpowiedzialnych praktyk
marketingowych spółka kładzie nacisk na
wiarygodność i weryfikację informacji kierowanych do
klientów, inwestorów oraz akcjonariuszy, co pozwala
na budowanie zaufania i transparentności. W 2025
roku zainicjowano działania mające na celu wdrożenie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
157
prostego języka w dokumentacji (np. umowach z
klientami) oraz komunikacji zewnętrznej.
Grupa nie wyznaczyła celów i mierników
związanych z tą kwestią. W związku z tym, Grupa nie
posiada także wyników działań w tym zakresie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
158
3.5 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII ZARZĄDCZYCH
G1 PROWADZENIE DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
G1-1 KULTURA KORPORACYJNA I POLITYKI PROWADZENIA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
Grupa posiada szereg polityk pokrywających
kwestie postępowania w biznesie i kulturze
korporacyjnej, które zostały opisane poniżej.
Grupa nie prowadzi szkoleń w tym zakresie
wewnątrz organizacji. Spółki z Grupy ustanowiły
swoją kulturę korporacyjną poprzez m.in. jasne
określenie swoich wartości, misji i wizji. Zasady te
komunikowane są pracownikom. Spółki z Grupy
rozwijają kulturę korporacyjną poprzez prowadzenie
komunikacji wewnętrznej (wiadomości od zarządu,
newslettery, intranet), wdrażanie szkoleń oraz
wsparcie inicjatyw integracyjnych i pracowniczych.
Ocena kultury korporacyjnej prowadzona jest m.in.
przez zbieranie opinii pracowników czy analizę
wskaźników rotacji.
Kodeks Postępowania Etycznego
Dokument ustanawia zbiór wytycznych i
zasad postępowania etycznego dla wszystkich osób
związanych ze spółką. Kodeks określa fundamentalne
wspólne wartości firmy, takie jak poszanowanie praw
człowieka, uczciwość, szacunek, odpowiedzialność,
przeciwdziałanie dyskryminacji oraz jawność i walka z
korupcją. Znaczący fragment poświęcono
mechanizmom sygnalizowania naruszeń,
podkreślając potrzebę zgłaszania niepokojących
zdarzeń, w tym w sposób anonimowy oraz
zapewniając ochronę sygnalistom. Dokument
szczegółowo omawia zasady etyczne w środowisku
wewnętrznym spółki (m.in. warunki pracy, BHP,
rozwój zawodowy) oraz w relacjach zewnętrznych z
klientami, Kontrahentami i rynkiem, kładąc nacisk na
profesjonalizm, transparentność i zrównoważony
rozwój. Kodeks stanowi wewnętrzny przewodnik
mający na celu wspieranie kultury etycznej
i przestrzegania prawa.
Ochrona sygnalistów
Dbając o budowanie kultury otwartości,
zgodnie z wymaganiami prawnymi, wybrane spółki
Grupy stworzyły dedykowany system zgłaszania
nieprawidłowości, przestępstw i nadużyć. System
opisany jest w publicznie dostępnych Procedurach
Zgłaszania Nadużyć i Ochrony Sygnalistów. Procedury
zgodne są z wymogami stosownych w tym zakresie
przepisów, w tym w zakresie zgłoszeń zewnętrznych.
Procedura pozwalają na zgłaszanie wszelkiego rodzaju
nieprawidłowości, w tym korupcyjnych i określa
zasady postępowania zarówno po stronie osoby
zgłaszającej, jak również spółki Grupy. Zgodnie z
przyjętymi rozwiązaniami zgłoszenia mogą zostać
dokonane wskazanymi kanałami, a tym anonimowo w
opisanych przypadkach, z wykorzystaniem kanałów
opisanych w tych procedurach oraz za pośrednictwem
dedykowanych skrzynek e-mailowych
(etyka@domd.pl, etykadc@domd.pl,
etykaddsa@domd.pl, etykaddw@domd.pl,
etykaddkw@domd.pl, etykaddk@domd.pl oraz
etykaES@eurostyl.com.pl), tradycyjnej
korespondencji oraz poprzez przekazanie informacji
telefonicznie lub osobiście. Podejrzenia mogą również
zostać przekazane jawnie bezpośredniemu
przełożonemu, z zachowaniem ścieżki służbowej,
a w szczególnych przypadkach bezpośrednio
prezesowi zarządu. Alternatywnie, podejrzenia
można zgłosić zespołowi odpowiedzialnemu za
przeprowadzanie analiz ryzyka i utrzymywanie
zgodności w Spółce, poprzez przesłanie zgłoszenia na
adres (riskandcompliance@domd.pl lub
riskandcompliance@eurostyl.com.pl), mailowo,
telefonicznie lub inny powszechnie stosowany w
Spółce sposób. Do dyspozycji członków Personelu w
każdej sytuacji pozostaje również Dyrektor ds.
Zarządzania Ryzykiem i Zgodnością Grupy.
Pracownicy Grupy mają stały dostęp do
materiałów dotyczących procedury zgłaszania
nadużyć i ochrony sygnalistów na wewnętrznym
intranecie. W 2025 r. nie prowadzono szkoleń w tym
zakresie zarówno dla pracowników jak i osób
przyjmujących zgłoszenia.
Informacja, niezależnie od sposobu jej
przekazania, inicjuje wewnętrzne postępowanie
wyjaśniające. Dokonanie w dobrej wierze przez
sygnalistę zgłoszenia wyklucza podejmowanie
jakichkolwiek działań odwetowych. Spółka nie
podejmuje też jakichkolwiek działań mających na celu
ustalenie personaliów osoby, która dokonała
zgłoszenia anonimowo. W przypadku dokonania
oficjalnego zgłoszenia drogą służbową, spółki Grupy
zapewniają wsparcie i ochronę tożsamości osobie,
która dokonała zgłoszenia.
Grupa nie posiada polityki w zakresie
prowadzenia szkoleń wewnątrz organizacji na temat
prowadzenia działalności gospodarczej.
Polityka antykorupcyjna
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
159
Polityka Antykorupcyjna, Prezentowa i
Konfliktu Interesów jest rozwinięciem ogólnej zasady
całkowitego odrzucenia i potępienia wszelkich działań
przejawiających objawy korupcji w bieżącej
działalności biznesowej spółek z Grupy. Główne
założenia i cele Polityki to:
− minimalizacja ryzyka korupcyjnego
Celem wdrożenia jest jak najdalej idąca minimalizacja
prawdopodobieństwa uczestnictwa osób
zaangażowanych we współpracę biznesową ze Spółką
w procederach o charakterze korupcyjnym.
− zarządzanie ryzykiem braku zgodności
Polityka stanowi jeden z instrumentów służących
dochowaniu należytej staranności w zarządzaniu
ryzykiem braku zgodności.
− wymóg uczciwości
Spółka wymaga od wszystkich osób zaangażowanych
we współpracę biznesową bezwzględnie uczciwego
i w granicach prawa sposobu postępowania.
− zapobieganie konfliktom interesów
Wprowadzane są rozwiązania mające na celu
zapobieganie Konfliktowi interesów.
Polityka szczegółowo reguluje zasady
antykorupcyjne dotyczące zarówno członków
Personelu, jak i Partnerów biznesowych, zasady
przyjmowania i wręczania prezentów mające
minimalizować ryzyko korupcji, a także kwestie
związane z identyfikowaniem zagrożeń korupcyjnych,
ochroną konkurencji oraz zarządzaniem konfliktem
interesów.
Polityka w sposób bezpośredni nie odnosi się
do Konwencji Narodów Zjednoczonych przeciwko
korupcji. Grupa przygotuje aktualizację Polityki nie
wcześniej niż w 2030 r.
Spółki z Grupy posiadają procedury
szybkiego, niezależnego i obiektywnego badania
incydentów związanych z postępowaniem w biznesie,
w tym incydentów korupcji i przekupstwa.
Do najbardziej zagrożonych korupcją
i przekupstwem funkcji w Grupie należą procesy
związane z:
− oferowaniem i kontraktacją,
− relacjami z urzędami i instytucjami
publicznymi,
− łańcuchem dostaw i współpracą
z podwykonawcami,
− rozliczeniami finansowymi.
G1-2 ZARZĄDZANIE STOSUNKAMI Z DOSTAWCAMI
Grupa kształtuje swoje relacje z dostawcami
w sposób strategiczny, uwzględniając nie tylko
aspekty kosztowe i jakościowe, ale również kwestie
związane z ryzykiem w łańcuchu dostaw.
W Grupie obowiązują wewnętrzne regulacje
mające na celu prawidłowy obieg, kontrolę i
zatwierdzanie dokumentów zakupu otrzymywanych
od wszystkich dostawców, a także zapewnienie
bezpieczeństwa realizacji płatności na właściwe
rachunki bankowe. Obieg dokumentów zakupu
realizowany jest w systemach finansowo-księgowych
spółek Grupy lub dedykowanej do tego aplikacji, a
uczestnicy tego obiegu zobowiązani są do zachowania
ustalonych terminów realizacji zadań.
Branża budowlana identyfikowana jest jako
jedna z tych, w której istnieją problemy z
terminowymi płatnościami. Spółki z Grupy mają
wpływ na wielkość i długość udzielanego jej przez
dostawców tzw. kredytu kupieckiego, czyli zakupu z
odroczonym terminem płatności. Jednakże proces
negocjowania i ustalania z
Kontrahentami/dostawcami umownych terminów
płatności w Grupie, każdorazowo uwzględnia zapisy
obowiązującej ustawy z dnia 4 listopada 2022 r. o
zmianie ustawy o przeciwdziałaniu nadmiernym
opóźnieniom w transakcjach handlowych oraz ustawy
o finansach publicznych, mającej na celu
zabezpieczenie mniejszych przedsiębiorstw w
relacjach asymetrycznych z dłużnikiem będącym
dużym przedsiębiorcą. Kwestie te przekładają się na
ryzyko potencjalnych konfliktów lub utratę partnerów
biznesowych. Grupa nie rozpoznała potrzeby
posiadania odrębnej polityki, której celem jest
zapobieganie opóźnieniom w płatnościach, kierując
się w tym zakresie powszechnie obowiązującymi
przepisami. Grupa nie wyznaczyła także mierników w
tym zakresie.
Wszystkie spółki w Grupie wymagają od
dostawców przestrzegania standardów
środowiskowych i społecznych wskazanych w
Kodeksie Postępowania Kontrahenta – Code of
Conduct.
W 2025 r. Grupa wdrożyła Standard
Zrównoważonych Zamówień, którego jednym z celów
było wdrożenie zagadnień środowiskowych i
społecznych podczas negocjacji cen. Spółki
generalnych wykonawców, tj. Dom Construction i
Euro Styl Construction uwzględniają w tabeli
porównawczej ofert:
− spełnienie kryteriów ESG na podstawie
ankiety wysyłanej uprzednio do
Kontrahenta,
− odległość dostaw od lokalizacji inwestycji,
− spełnianie wymogów Code of Conduct.
W 2026 roku spółki z Grupy opracują
systemowy podział Kontrahentów ze względu na
wielkość przedsiębiorstwa.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
160
G1-3 ZAPOBIEGANIE KORUPCJI I PRZEKUPSTWU ORAZ ICH WYKRYWANIE
Przeciwdziałanie korupcji to istotny obszar
odpowiedzialności biznesu. Wszystkie spółki z Grupy
Dom Development przyjęły Politykę antykorupcyjną,
prezentową i konfliktu interesów. Informacje jej
dotyczące znajdują się w rozdziale G1-1.
W 2025 r. spółki z Grupy nie prowadziły
szkoleń z zakresu przeciwdziałania korupcji i
przekupstwu ze względu na to, że prowadzony w
Grupie program szkoleniowy przewiduje szkolenia z
tego zakresu w roku 2026. Członkowie Zarządu i Rady
Nadzorczej nie uczestniczyli w 2025 roku w
szkoleniach z zakresu przeciwdziałania korupcji i
przekupstwu.
Każdy członek personelu (poprzez
zapoznanie z wewnętrznym Informatorem
antykorupcyjnym) oraz partnerzy biznesowi (poprzez
Code of Conduct) zobowiązani są do zapoznania się z
zasadami antykorupcyjnymi obowiązującymi w
Grupie. Informacje przekazywane pracownikom
dotyczą podstawowych zasad antykorupcyjnych
dotyczących członków personelu, partnerów
biznesowych oraz zasad współpracy z podmiotami
administracji publicznej, zasad przyjmowania i
wręczania prezentów oraz unikania konfliktu
interesów. W wyniku przeprowadzonej dla Grupy
analizy zagrożeń korupcyjnych, stwierdzono, że nie
występują obszary, w których nie ma
prawdopodobieństwa wystąpienia ryzyka
korupcyjnego. W związku z tym programy
szkoleniowe będą kierowane do wszystkich członków
personelu. Dodatkowo Grupa udostępnia członkom
personelu materiały edukacyjne oraz tzw. one pagery
z podstawowymi informacjami o sposobie
postępowania w przypadku wykrycia zdarzenia
korupcyjnego, które mają na celu ułatwienie
poinformowania Spółki o zagrożeniach korupcyjnych.
Kontrahenci spółki zobowiązani są do przestrzegania
postanowień antykorupcyjnych wskazanych w
Kodeksie Postępowania Kontrahenta – Code of
Conduct, w tym m.in. do:
− niepodejmowania żadnych działań
o charakterze korupcyjnym, do
zgodnego z prawem rozliczania
transakcji, kosztów i wydatków,
− przestrzegania przepisów w zakresie
przeciwdziałania konfliktowi interesów,
wręczania i przyjmowania prezentów
oraz zgłaszania i wyjaśniania
nieprawidłowości,
− przeciwdziałania korupcji we wszystkich
formach, w tym łapówkarstwu
i wymuszeniom poprzez wdrożenie
i stosowanie odpowiednich środków w
celu zapobiegania korupcji,
dyskryminacji, praniu pieniędzy,
finansowaniu działań terrorystycznych
lub innych niezgodnych z prawem
nieetycznych zachowań i
powstrzymywania ich,
− podnoszenia świadomości swojego
personelu w zakresie praw i
obowiązków, dotyczących
przeciwdziałaniu korupcji, konfliktowi
interesów oraz wręczaniu
i przyjmowaniu prezentów,
− bezzwłocznego informowania Grupy
o każdym przypadku naruszenia zasad
przewidzianych w Kodeksie
Postępowania Kontrahenta – Code of
Conduct.
Grupa w sposób ciągły identyfikuje
zagrożenia o charakterze korupcyjnym występujące
zarówno w wymiarze zewnętrznym, jak i
wewnętrznym. Wskaźniki skuteczności
funkcjonowania obszaru tj. kryteria, na podstawie
których Grupa ocenia skuteczność swoich działań w
obszarze antykorupcyjnym, to liczba zgłoszonych
incydentów z tego obszaru, częstotliwości
występowania zdarzeń o charakterze korupcyjnym
oraz subiektywna ocena Grupy jej codziennej
aktywności biznesowej. W ramach działań
kontrolnych, Grupa prowadzi m.in. działania
biznesowe w oparciu o procesy należytej staranności
oraz rozdziela czynności i obowiązków w
zachodzących w Grupie procesach, pomiędzy
członków Personelu.
Informacje związane z realizacją zadań
z obszaru compliance, w tym w zakresie
przeciwdziałania korupcji, są uwzględniane w
cyklicznych sprawozdaniach składanych kwartalnie do
Komitetu Audytu Rady Nadzorczej Spółki oraz
półrocznie do Rady Nadzorczej Spółki. Informacje na
temat realizacji zadań w tym zakresie są również
przedkładane Prezesowi Zarządu podczas regularnych
spotkań.
Identyfikacja zagrożeń korupcyjnych polega
na przeprowadzaniu przez Grupę cyklicznych analiz
zachodzących w Grupie procesów, pod kątem
wystąpienia obszarów zagrożonych korupcją.
Dyrektor ds. Zarządzania Ryzykiem i Zgodnością
dokonuje analizy zidentyfikowanych zagrożeń
korupcyjnych, dokonując jednocześnie oceny ryzyk
dla działalności Grupy, a w razie konieczności
przygotowuje plan postępowania z ryzykiem
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
161
wystąpienia korupcji, w zgodzie z zasadami
zarządzania ryzykiem w Grupie. Dyrektor ds.
Zarządzania Ryzykiem i Zgodnością sprawuje też
nadzór nad realizacją planu postępowania z ryzykiem
korupcji. Realizację planu postępowania z ryzykiem
powierza się właścicielom biznesowym.
G1-6 Praktyki płatnicze
Od początku swojej działalności na rynku
deweloperskim, Grupa buduje i podtrzymuje zaufanie
do siebie jako do rzetelnego płatnika/dłużnika, który
na czas reguluje swoje zobowiązania. W tym celu w
spółkach Grupy zostały wdrożone odpowiednie
procesy obiegu faktur zakupu, które pozwalają w
ramach czasowych wyznaczonych przez termin
płatności, odpowiednio zweryfikować, zatwierdzić i
zaksięgować fakturę dostawcy, a następnie
uregulować płatność.
Zagwarantowanie jawności praktyk płatniczych
zmniejsza skłonność do zachowań nagannych i
pozwala obniżyć ryzyko wchodzenia w relacje
biznesowe z partnerami stosującymi nadmiernie
wydłużone terminy zapłaty. W terminie określonym w
wyżej wymienionych regulacjach, tj. do 30 kwietnia
każdego roku, spółki z Grupy objęte obowiązkiem
sprawozdawczym
28
składają sprawozdanie o
terminach zapłaty w transakcjach handlowych za rok
poprzedni.
Standardowe warunki płatności w umowach
podpisywanych w spółkach Grupy (bez względu na
wielkość przedsiębiorstwa) następują po otrzymaniu
faktury od Kontrahenta, zgodnie z zapisami
zawieranych umów. Akceptowane są także krótsze
terminy płatności (14 dni), ustalane podczas
negocjacji biznesowych. Spółki z Grupy starają się nie
przekraczać ustawowego terminu 30 dni. Spółki w
Grupie nie różnicują swoich dostawców ze względu na
wielkość przedsiębiorstwa. Średni czas na zapłatę
faktury w wymienionych w przypisie spółkach wynosi
20 dni.
W stosunku do spółek Grupy nie są prowadzone
aktualnie postępowania sądowe dotyczące opóźnień
w płatnościach.
Odsetek płatności zgodny ze standardowymi
warunkami płatności, tj. do 30 dni, wynosi 98%.
28
Podatkowe grupy kapitałowe, spółki nieruchomościowe
oraz podatnicy podatku dochodowego od osób prawnych, u
których wartość przychodu uzyskana w roku podatkowym
przekroczyła równowartość 50 mln euro. W przypadku
Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. do złożenia
sprawozdania zobowiązane są: Dom Development S.A.,
Dom Construction Sp. z o.o., Dom Development Wrocław
Sp. z o.o., Euro Styl S.A., Euro Styl Construction Sp. z o.o.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
162
4 ŁAD KORPORACYJNY
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
163
4.1 ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, KTÓREMU PODLEGA SPÓŁKA
ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, NA KTÓREGO STOSOWANIE SPÓŁKA SIĘ ZDECYDOWAŁA DOBROWOLNIE ORAZ
MIEJSCE, GDZIE TEKST ZBIORU JEST PUBLICZNIE DOSTĘPNY
DOBRE PRAKTYKI SPÓŁEK NOTOWANYCH NA GPW 2021
W 2025 roku Spółka Dom Development S.A. podlegała
zbiorowi zasad przyjętych przez Radę Giełdy Papierów
Wartościowych w Warszawie S.A. w dniu 29 marca 2021
r. Uchwałą Nr 13/1834/2021 tj. „Dobrym Praktykom
Spółek Notowanych na GPW 2021” („DPSN 2021”).
Zarząd oraz Rada Nadzorcza Spółki przyjęły „Dobre
Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” z poniżej
opisanymi wyłączeniami.
Spółka nie stosowała w 2025 roku zasady 1.4.2., zgodnie z
którą informacje na temat strategii w obszarze ESG
powinny, m.in.: przedstawiać wartość wskaźnika równości
wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego
jako procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym
wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród i
innych dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz
przedstawiać informacje o działaniach podjętych w celu
likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz
z prezentacją ryzyk z tym związanych, a także horyzontem
czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do
równości.
Począwszy od raportu za 2022 rok, Spółka publikuje
skonsolidowany raport zrównoważonego rozwoju (ESG),
uwzględniający wskaźnik równości wynagrodzeń.
Spółka stosuje od 1 marca 2025 roku zasadę 2.2. w
odniesieniu do członków Zarządu. Zgodnie z zasadą 2.2.
osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków
zarządu lub rady nadzorczej spółki, powinny zapewnić
wszechstronność tych organów, poprzez wybór do ich
składu osób zapewniających różnorodność, umożliwiając
m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego
udziału mniejszości, określonego na poziomie nie niższym
niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce
różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1. Udział
kobiet w odniesieniu do Zarządu Spółki wynosi obecnie
40%, w skład 5-osobowego Zarządu Spółki wchodzą 2
kobiety.
Natomiast w odniesieniu do Rady Nadzorczej Spółki udział
kobiet wynosił w 2025 roku ponad 40%.
Spółka nie stosuje zasady 4.13., zgodnie z którą uchwała o
nowej emisji akcji z wyłączeniem prawa poboru, która
jednocześnie przyznaje prawo pierwszeństwa objęcia akcji
nowej emisji wybranym akcjonariuszom lub innym
podmiotom, może być podjęta, jeżeli spełnione są co
najmniej poniższe przesłanki:
a) spółka ma racjonalną, uzasadnioną gospodarczo
potrzebę pilnego pozyskania kapitału lub emisja akcji
związana jest z racjonalnymi, uzasadnionymi gospodarczo
transakcjami, m.in. takimi jak łączenie się z inną spółką lub
jej przejęciem, lub też akcje mają zostać objęte w ramach
przyjętego przez spółkę programu motywacyjnego;
b) osoby, którym przysługiwać będzie prawo
pierwszeństwa, zostaną wskazane według obiektywnych
kryteriów ogólnych;
c) cena objęcia akcji będzie pozostawała w racjonalnej
relacji do bieżących notowań akcji tej spółki lub zostanie
ustalona w wyniku rynkowego procesu budowania księgi
popytu.
Zasada nie jest stosowana przez Spółkę w odniesieniu do
uchwał o nowej emisji akcji z wyłączeniem prawa poboru,
wynikających z realizacji funkcjonujących w Spółce
Programów Opcji Menedżerskich, których celem jest
uzyskanie przez Spółkę efektywnych narzędzi i
mechanizmów motywujących kluczowych członków kadry
menedżerskiej Spółki do działań zapewniających
długoterminowy wzrost wartości, zarówno Spółki jak i
Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. oraz w których
cena akcji jest z góry określona przez Walne
Zgromadzenie.
Ostatnią zasadą, która nie jest stosowana przez Spółkę jest
zasada 6.3., zgodnie z którą jeżeli w spółce jednym z
programów motywacyjnych jest program opcji
menedżerskich, wówczas realizacja programu opcji winna
być uzależniona od spełnienia przez uprawnionych, w
przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczonych, realnych
i odpowiednich dla spółki celów finansowych i
niefinansowych oraz zrównoważonego rozwoju, a
ustalona cena nabycia akcji przez uprawnionych lub
rozliczenia opcji nie może odbiegać od wartości akcji z
okresu uchwalania programu.
W Spółce obecnie nie są relizowane żadne programy
opcyjne. Realizacja ostatnich dwóch programów opcji
menedżerskich została zakończona jeszcze przed 2025
rokiem. Jeden z nich zakładał limit liczby realizowanych
opcji 20% ogółu akcji możliwych do realizacji w ramach
programu w każdym roku kalendarzowym, w kolejnych
pięciu latach, następujących po uchwaleniu programu.
Drugi program zakładał limit liczby realizowanych opcji
20% ogółu akcji możliwych do realizacji w ramach tego
programu w każdym roku kalendarzowym w kolejnych
pięciu latach, począwszy od roku, w którym uchwalono
program. Ponadto opcje niewykorzystane w ramach
obydwu programów można było zrealizować w
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
164
późniejszym terminie, lecz nie później niż do końca roku,
w którym upłynie 10 lat obowiązywania danego
programu.
W ocenie Zarządu Spółki, podział przyznanych opcji na 5
transzy z możliwością realizacji rozpoczynającą się w
odstępach 12-miesięcznych jest alternatywną do zawartej
w zasadzie 6.3. DPSN 2021 formą powiązania
wynagrodzenia członka Zarządu z długookresowymi
celami biznesowymi i finansowymi Spółki.
Konstrukcja programów opcji menedżerskich
obowiązujących w Spółce miała na celu powiązanie
wynagrodzenia kluczowej kadry zarządczej ze wzrostem
wartości Spółki dla Akcjonariuszy przez okres co najmniej
5 lat. Możliwość natychmiastowej realizacji
poszczególnych transzy jest natomiast wynikiem specyfiki
branży deweloperskiej, która charakteryzuje się bardzo
dużą cyklicznością i ryzykiem czasowego oderwania ceny
akcji od rzeczywistej jakości i efektywności działań Spółki.
Zbiór zasad „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW
2021” jest dostępny pod adresem:
https://www.gpw.pl/pub/GPW/files/PDF/dobre_praktyki
/DPSN21_BROSZURA.pdf
Spółka zamieściła informację na temat stanu stosowania
przez Spółkę rekomendacji i zasad zawartych w Dobrych
Praktykach Spółek Notowanych na GPW 2021 pod
adresem:
https://inwestor.domd.pl/pl/lad-korporacyjny
Zgodnie z zasadą 1.5 DPSN 2021 informujemy, że Grupa w
2025 roku poniosła następujące wydatki na działalność
dobroczynną:
* w tym 2 256 tys. zł przeznaczono na wsparcie osób
dotkniętych wojną w Ukrainie
KODEKS DOBRYCH PRAKTYK PZFD
W 2025 roku Spółka Dom Development S.A. przestrzegała
zasad opublikowanych w Kodeksie Dobrych Praktyk
autorstwa Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Treść
Kodeksu Dobrych Praktyk dostępna jest publicznie pod
adresem:
http://www.warszawa.pzfd.pl/strefa-klienta/kodeks-
dobrych-praktyk
Spółka Dom Development S.A. nie odstąpiła w 2025 roku
od żadnych zasad wskazanych w Kodeksie Dobrych
Praktyk.
4.2 KAPITAŁ ZAKŁADOWY, AKCJONARIUSZE
STRUKTURA AKCJONARIATU
Struktura akcjonariatu Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2025 roku kształtowała się następująco:
Rodzaj wydatku
2025 [tys. zł]
Organizacje społeczne
1 112
Instytucje
charytatywne
2 726*
Kultura i sztuka
266
Darowizny łącznie
4 103
54,81%
9,70%
5,64%
29,86%
Groupe Belleforet S.à r.l.
PTE Allianz Polska S.A.
Jarosław Szanajca - Prezes Rady Nadzorczej
Pozostali akcjonariusze
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
165
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Spółka była kontrolowana
przez dominującego akcjonariusza – Groupe Belleforêt
S.à r.l., która posiadała 54,81% akcji Spółki. Dom
Development S.A. ma stabilną strukturę akcjonariatu.
Przedstawiciele Groupe Belleforêt S.à r.l. zasiadają
zarówno w Zarządzie, jak i Radzie Nadzorczej Spółki,
współtworzyli Dom Development S.A. i są cennym
źródłem wiedzy oraz wsparcia dla kadry zarządzającej
Spółką i jej podmiotami zależnymi.
Długoterminowe zaangażowanie akcjonariuszy wspiera
działalność Dom Development S.A., umożliwiając
zrównoważony rozwój i optymalizację działalności,
mające na celu trwałe budowanie wartości Spółki
i Grupy. Przejrzysta i stabilna struktura właścicielska,
w ocenie Zarządu Spółki, korzystnie wpływa na jej
działalność – nadzwyczaj długi, rozłożony na lata, cykl
produkcyjny w branży deweloperskiej wymaga bowiem
długofalowej perspektywy.
Akcje Dom Development S.A. znajdują się w portfelach
licznych Otwartych Funduszy Emerytalnych.
Dominującym wśród nich jest PTE Allianz Polska S.A.
Spółka otrzymała w dniu 15 maja 2023 roku,
zawiadomienie od PTE Allianz Polska S.A. zarządzającym
Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym
(dalej: Allianz OFE), które poinformowało Spółkę, że
udział w ogólnej liczbie głosów na walnym
zgromadzeniu Spółki wynosił powyżej 5%. Po likwidacji
Drugiego Allianz OFE na rachunku Allianz OFE,
zapisanych było 2.501.493 akcji Spółki, stanowiących
9,70% udziału w kapitale zakładowym Spółki, co daje
prawo do wykonywania 2.501.493 głosów z akcji
stanowiących 9,70% udziału w ogólnej liczbie głosów na
Walnym Zgromadzeniu Spółki.
Szczegółową informację na temat akcjonariuszy
posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez
podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów
na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy („WZA”) na
dzień 31 grudnia 2025 r. oraz zmian w ich stanie
posiadania akcji, w okresie od 31 grudnia 2024 r.,
przedstawiono w tabeli poniżej.
Zarząd Spółki nie posiada wiedzy o jakichkolwiek
umowach, w tym zawartych po dniu bilansowym,
w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany
w proporcjach posiadanych akcji przez
dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy. Grupa
Kapitałowa Dom Development S.A. nie posiada również
żadnych informacji na temat zawartych w 2025 roku
umów ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji
pomiędzy akcjonariuszami.
WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE
CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY („WZA”)
UPRAWNIENIA KONTROLNE
POSIADACZE WSZELKICH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH, KTÓRE DAJĄ SPECJALNE UPRAWNIENIA KONTROLNE,
WRAZ Z OPISEM TYCH UPRAWNIEŃ
Zgodnie z pkt. 6.2.2. Statutu Spółki Dom Development
S.A., akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1%
akcji Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do
powoływania i odwoływania połowy Członków Zarządu, w
tym Prezesa Zarządu oraz Wiceprezesa Zarządu
odpowiedzialnego zgodnie z Regulaminem Zarządu za
finanse Spółki. W przypadku nieparzystej liczby Członków
Zarządu akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji
Spółki jest uprawniony do powoływania odpowiednio:
trzech (w przypadku Zarządu pięcioosobowego) oraz
czterech (w przypadku Zarządu siedmioosobowego)
Członków Zarządu. Powyższe uprawnienie jest
wykonywane w drodze doręczanego Spółce pisemnego
oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego Członka
Zarządu. Pozostałych Członków Zarządu powołuje
i odwołuje Rada Nadzorcza.
Zgodnie z pkt. 7.4. Statutu Spółki Dom Development S.A.,
akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1% akcji
Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania
i odwoływania połowy Członków Rady Nadzorczej, w tym
jednego Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej. W
przypadku nieparzystej liczby Członków Rady Nadzorczej
akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki
STAN NA DZIEŃ
31 GRUDNIA 2025 ROKU
AKCJE
ZMIANA
LICZBY AKCJI OD
31 GRUDNIA 2024
LICZBA
GŁOSÓW
NA WZA
UDZIAŁ W KAPITALE I
GŁOSACH
NA WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.
14 140 441
-
14 140 441
54,81%
PTE Allianz Polska S.A.*
2 501 493
-
2 501 493
9,70%
Jarosław Szanajca
1 454 050
-
1 454 050
5,64%
*) Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 15.05.2023 r. i obejmuje akcje w posiadaniu Allianz OFE
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
166
jest uprawniony do powoływania odpowiednio: trzech
(w przypadku pięcioosobowej Rady Nadzorczej), czterech
(w przypadku siedmioosobowej Rady Nadzorczej) oraz
pięciu (w przypadku dziewięcioosobowej Rady
Nadzorczej) Członków Rady Nadzorczej. Powyższe
uprawnienie jest wykonywane w drodze doręczanego
Spółce pisemnego oświadczenia o powołaniu lub
odwołaniu danego Członka Rady Nadzorczej.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku akcjonariuszem
posiadającym co najmniej 50,1% akcji Spółki była Groupe
Belleforêt S.à r.l. spółka z siedzibą w Luksemburgu.
OGRANICZENIA PRAW Z AKCJI
WSKAZANIE OGRANICZEŃ ODNOŚNIE WYKONYWANIA PRAWA GŁOSU
Zastawnicy i użytkownicy akcji Spółki nie są uprawnieni
do wykonywania prawa głosu z akcji.
WSKAZANIE WSZELKICH OGRANICZEŃ DOTYCZĄCYCH PRZENOSZENIA PRAWA WŁASNOŚCI PAPIERÓW
WARTOŚCIOWYCH EMITENTA
W Spółce Dom Development S.A. nie istnieją żadne
ograniczenia dotyczące przenoszenia własności akcji
Spółki Dom Development S.A.
Zgodnie z programami opcji menedżerskich, które były
w Spółce realizowane do 2025 roku, zbywalność
warrantów subskrypcyjnych wyemitowanych przez
Dom Development S.A. w związku z realizacją
programów opcji menedżerskich była ograniczona,
ponieważ warranty subskrypcyjne mogły być
realizowane wyłącznie przez uczestnika danego
programu opcji menedżerskich, a w przypadku jego
śmierci mogły być zrealizowane przez spadkobierców,
tylko za zgodą Rady Nadzorczej Dom Development S.A.
4.3 WALNE ZGROMADZENIE
SPOSÓB DZIAŁANIA WALNEGO ZGROMADZENIA I JEGO ZASADNICZE UPRAWNIENIA ORAZ OPIS PRAW
AKCJONARIUSZY I SPOSOBU ICH WYKONYWANIA, W SZCZEGÓLNOŚCI ZASADY WYNIKAJĄCE Z REGULAMINU
WALNEGO ZGROMADZENIA, JEŻELI TAKI REGULAMIN ZOSTAŁ UCHWALONY, O ILE INFORMACJE W TYM ZAKRESIE NIE
WYNIKAJĄ WPROST Z PRZEPISÓW PRAWA
Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne lub
Nadzwyczajne i jako organ Spółki działa w oparciu o
przepisy ustawy z dnia 15 września 2000 roku Kodeks
spółek handlowych (tj. Dz. U. 2013, poz. 1030 z późn. zm.),
Statutu Spółki oraz postanowienia jawnego i dostępnego
publicznie Regulaminu Walnego Zgromadzenia z dnia 5
września 2006 roku zmienionego Uchwałą nr 27 z dnia 15
maja 2008 roku oraz uchwałą nr 31 z dnia 21 maja 2009
roku Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Dom
Development S.A.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie, zwoływane przez Zarząd,
odbywa się w Warszawie w ciągu 6 miesięcy po upływie
każdego roku obrotowego. W Walnym Zgromadzeniu
mają prawo uczestniczenia osoby będące akcjonariuszami
Spółki na szesnaście dni przed datą Walnego
Zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w Walnym
Zgromadzeniu). Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej
Spółki uczestniczą w Walnym Zgromadzeniu bez potrzeby
otrzymania zaproszeń. Na zaproszenie Zarządu mogą brać
udział w obradach lub stosownej ich części inne osoby, w
szczególności biegli rewidenci i eksperci, jeżeli ich
obecność będzie uzasadniona ze względu na potrzebę
przedstawienia uczestnikom Walnego Zgromadzenia
opinii w rozważanych sprawach. Biegły rewident winien
być obecny na Walnym Zgromadzeniu, którego
przedmiotem obrad są sprawy finansowe Spółki.
Walne Zgromadzenie jest ważne i może podejmować
uchwały wyłącznie wtedy, gdy na Zgromadzeniu repre-
zentowani są akcjonariusze posiadający co najmniej 50,1%
wszystkich głosów. Uchwały podejmowane są
bezwzględną większością głosów ważnie oddanych, chyba
że przepisy Kodeksu spółek handlowych lub Statutu Spółki
stanowią inaczej. Głosowanie może odbywać się przy
użyciu elektronicznego systemu oddawania i obliczania
głosów. Zastawnicy i użytkownicy akcji nie są uprawnieni
do wykonywania prawa głosu z akcji.
Uchwała dotycząca usunięcia spod obrad Walnego
Zgromadzenia, bądź zaniechania rozpatrywania spraw
objętych porządkiem obrad, umieszczonych w porządku
obrad na wniosek akcjonariuszy, wymaga dla swej
ważności większości ¾ głosów oddanych, po uprzednio
wyrażonej zgodzie wszystkich obecnych akcjonariuszy,
którzy zgłosili taki wniosek.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
167
Po podpisaniu listy obecności i jej sprawdzeniu
Przewodniczący poddaje pod głosowanie porządek obrad.
Walne Zgromadzenie może przyjąć proponowany
porządek dzienny bez zmian, zmienić kolejność obrad
bądź usunąć z niego niektóre sprawy z zastrzeżeniem
postanowień Statutu Spółki. Walne Zgromadzenie może
także wprowadzić do porządku obrad nowe kwestie i
przeprowadzić nad nimi dyskusję, jednakże bez
podejmowania uchwał w tych sprawach. Przewodniczący
Zgromadzenia nie ma prawa bez zgody Walnego
Zgromadzenia usuwać lub zmieniać spraw
zamieszczonych w porządku obrad.
Każdy uczestnik Walnego Zgromadzenia może zabierać
głos w sprawach objętych przyjętym porządkiem obrad,
które są aktualnie rozpatrywane. Każdy uczestnik
Walnego Zgromadzenia może zgłosić wniosek w sprawie
formalnej. W sprawach formalnych Przewodniczący
udziela głosu poza kolejnością. Za wnioski w sprawach
formalnych uważa się wnioski co do sposobu obradowania
i głosowania.
Walne Zgromadzenie podejmuje uchwały w sprawach
objętych porządkiem obrad po przeprowadzeniu
głosowania. Głosowanie jest jawne, z zastrzeżeniem
odpowiednich postanowień Statutu Spółki oraz Kodeksu
spółek handlowych.
W 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki Dom
Development S.A. obradowało w dniu 12 czerwca 2025
roku. Walne Zgromadzenie zostało zwołane na wniosek
Zarządu Spółki, akcjonariusze Spółki nie występowali z
wnioskami o zwołanie Walnego Zgromadzenia.
Przebieg Walnego Zgromadzenia był zgodny z przepisami
Kodeksu spółek handlowych, postanowieniami Statutu
Spółki, regułami zawartymi w jawnym i dostępnym
publicznie Regulaminie Walnego Zgromadzenia Dom
Development S.A. i zasadami Dobrych Praktyk Spółek
Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie S.A. Akcjonariusze mogli zapoznać się
z treścią projektów uchwał, przewidzianych w porządku
obrad, nie później niż na 26 dni przed planowanym
terminem obrad Walnego Zgromadzenia. Spółka nie
kwestionowała prawidłowości przedstawianych przez
akcjonariuszy i ich pełnomocników dokumentów
potwierdzających prawo ich reprezentowania podczas
weryfikacji legitymacji akcjonariuszy uprawniających ich
do uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu.
Przewodniczący Walnego Zgromadzenia zapewniał
sprawny przebieg obrad. Obrady Walnego Zgromadzenia
nie były odwoływane ani przerywane. Członkowie Zarządu
i Rady Nadzorczej, obecni na Walnym Zgromadzeniu, byli
gotowi do udzielania wyjaśnień w zakresie swoich
kompetencji i przepisów prawa.
Uchwały Walnego Zgromadzenia były podejmowane w
warunkach umożliwiających ochronę praw mniejszoś-
ciowych akcjonariuszy, w tym wniesienie zastrzeżeń lub
sprzeciwu wobec uchwał. Żadna z podjętych uchwał nie
była kwestionowana w postępowaniu sądowym.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki Dom Development
S.A. odbyło się w terminie zgodnym z art. 395 Kodeksu
spółek handlowych, a dokumentacja dotycząca
sprawozdań finansowych za rok 2024 została
opublikowana na stronie internetowej Spółki na blisko
3 miesiące przed terminem Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia.
Wszystkie uchwały podjęte przez Walne Zgromadzenie w
2025 roku służyły realizacji interesu Spółki i uwzględniały
prawa innych interesariuszy. Uchwały podjęte przez
Walne Zgromadzenia zamieszczone są w internecie pod
adresem: https://inwestor.domd.pl/pl/wza
4.4 ZASADY ZMIANY STATUTU
Zmiana Statutu Spółki Dom Development S.A., zgodnie z
art. 430 § 1 oraz art. 415 § 1 Kodeksu spółek handlowych,
wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia podjętej
większością ¾ głosów i wpisu do rejestru. W przypadku
uchwały, dotyczącej zmiany Statutu w zakresie
zwiększenia świadczeń akcjonariuszy lub uszczuplającej
prawa przyznane osobiście poszczególnym
akcjonariuszom, zgodnie z art. 354 Kodeksu spółek
handlowych, wymagana jest zgoda wszystkich
akcjonariuszy, których przedmiotowa uchwała dotyczy.
Zmianę Statutu zgłasza do sądu rejestrowego Zarząd
Spółki Dom Development S.A.. Walne Zgromadzenie
Spółki Dom Development S.A. może upoważnić Radę
Nadzorczą do ustalenia jednolitego tekstu zmienionego
Statutu lub wprowadzenia innych zmian o charakterze
redakcyjnym, określonych w uchwale Walnego
Zgromadzenia.
4.5 ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A.
ZASADY POWOŁYWANIA, ODWOŁYWANIA ZARZĄDU
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
168
OPIS ZASAD DOTYCZĄCYCH POWOŁYWANIA I ODWOŁYWANIA OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH ORAZ ICH UPRAWNIEŃ,
W SZCZEGÓLNOŚCI PRAWO DO PODJĘCIA DECYZJI O EMISJI LUB WYKUPIE AKCJI
Zgodnie ze Statutem Spółki, Zarząd Spółki Dom
Development S.A. składa się z 4 do 8 Członków, w tym
Prezesa, powoływanych na wspólną trzyletnią kadencję.
Liczbę Członków Zarządu ustala Rada Nadzorcza.
Akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1% akcji
Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania
i odwoływania połowy Członków Zarządu, w tym Prezesa
Zarządu oraz Wiceprezesa Zarządu, odpowiedzialnego
zgodnie z Regulaminem Zarządu, za finanse Spółki.
W przypadku nieparzystej liczby Członków Zarządu
akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki
jest uprawniony do powoływania odpowiednio:
3 (w przypadku Zarządu pięcioosobowego) oraz
4 (w przypadku Zarządu siedmioosobowego) Członków
Zarządu. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w
drodze doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia o
powołaniu lub odwołaniu danego Członka Zarządu.
Pozostałych Członków Zarządu powołuje i odwołuje Rada
Nadzorcza.
Zarząd reprezentuje Spółkę w sądzie i poza sądem. Do
składania oświadczeń i podpisywania w imieniu Spółki
wymagane jest współdziałanie dwóch członków Zarządu
albo jednego członka Zarządu łącznie z prokurentem
(posiadającym prokurę samoistną lub jednym z
prokurentów posiadających prokurę łączną) albo dwóch
prokurentów łącznie.
Zgodnie z pkt. 3.2.8. Statutu Spółki, Zarząd jest
uprawniony do podwyższania kapitału zakładowego
Spółki poprzez emisję nowych akcji o łącznej wartości
nominalnej nie większej niż 1 000 000 (słownie: jeden
milion) złotych w drodze jednego lub kilku podwyższeń
kapitału zakładowego w granicach określonych powyżej
(kapitał docelowy). Upoważnienie Zarządu do
podwyższania kapitału zakładowego oraz do emitowania
nowych akcji w ramach kapitału docelowego do kwoty 1
000 000 złotych wygasa z upływem 3 lat od dnia wpisania
do rejestru przedsiębiorców zmiany Statutu dokonanej
uchwałą Walnego Zgromadzenia nr 23 z dnia 12 czerwca
2025 r.
Upoważnienie do podwyższenia kapitału zakładowego,
o którym mowa w zdaniu powyżej, obejmuje możliwość
emitowania warrantów subskrypcyjnych, z terminem
wykonania prawa zapisu upływającym z końcem okresu,
o którym mowa jest powyżej.
Za zgodą Rady Nadzorczej, Zarząd może pozbawić
akcjonariuszy w całości lub w części prawa poboru w
stosunku do akcji emitowanych w granicach kapitału
docelowego.
Warunkiem dokonania przez Zarząd podwyższenia
kapitału zakładowego w granicach kapitału docelowego
jest uzyskanie w tym zakresie pozytywnej opinii Rady
Nadzorczej. W pozostałych przypadkach, o ile postano-
wienia Kodeksu spółek handlowych nie stanowią inaczej,
Zarząd decyduje o wszystkich sprawach związanych
z podwyższeniem kapitału zakładowego w ramach
kapitału docelowego.
Zgodnie z pkt. 3.2.6. Statutu Spółki, nabycie akcji własnych
przez Spółkę w celu umorzenia nie wymaga zgody
Walnego Zgromadzenia (z zastrzeżeniem art. 393 pkt 6
Kodeksu spółek handlowych), a jedynie zgody Rady
Nadzorczej.
SKŁAD OSOBOWY ZARZĄDU
W okresie od dnia 1 stycznia 2025 roku do dnia 28 lutego
2025 roku Zarząd Dom Development S.A. składał się z 5
następujących Członków:
• Mikołaj Konopka – Prezes Zarządu
• Leszek Stankiewicz – Wiceprezes Zarządu
• Justyna Wilk – Członek Zarządu
• Terry Roydon – Członek Zarządu
• Grzegorz Smoliński – Członek Zarządu
Wobec rezygnacji z pełnienia funkcji Członka i
Wiceprezesa Zarządu Spółki, ze skutkiem na dzień 28
lutego 2025 roku, przez Pana Leszka Stankiewicza, oraz
powołania przez akcjonariusza posiadającego co najmniej
50,1 % akcji Spółki, tj. Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą
w Luksemburgu na wspólną trzyletnią kadencję, z dniem 1
marca 2025 roku, Pani Moniki Dobosz na Członka i
Wiceprezesa Zarządu Spółki odpowiedzialnego, zgodnie z
Regulaminem Zarządu, za finanse Dom Development S.A.,
od dnia 1 marca 2025 roku do dnia 31 grudnia 2025 roku
Zarząd Dom Development S.A. składał się z 5
następujących Członków:
• Mikołaj Konopka – Prezes Zarządu
• Monika Dobosz – Wiceprezes Zarządu
• Justyna Wilk - Członek Zarządu
• Terry Roydon – Członek Zarządu
• Grzegorz Smoliński – Członek Zarządu
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
169
ZASADY DZIAŁANIA ZARZĄDU
Zarząd Spółki działa na podstawie przepisów Kodeksu
spółek handlowych, postanowień Statutu Spółki,
jawnego i dostępnego publicznie Regulaminu Zarządu
zatwierdzonego uchwałą Rady Nadzorczej oraz zgodnie
z zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na
Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Zarząd jest organem wykonawczym Spółki, kieruje jej
bieżącą działalnością i reprezentuje ją na zewnątrz.
Zarząd podejmuje decyzje we wszystkich sprawach
Spółki niezastrzeżonych do kompetencji Walnego
Zgromadzenia i Rady Nadzorczej przepisami prawa,
Statutem Spółki lub uchwałą Walnego Zgromadzenia.
Do składania oświadczeń i podpisywania w imieniu
Spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków
Zarządu albo jednego członka Zarządu łącznie z
prokurentem (posiadającym prokurę samoistną lub
jednym z prokurentów posiadających prokurę łączną)
albo dwóch prokurentów łącznie. Uchwały Zarządu
zapadają bezwzględną większością głosów. W
przypadku równości głosów decyduje głos Prezesa
Zarządu. Wyznaczając cele strategiczne, jak i bieżące
zadania Spółki, Zarząd kierował się nadrzędnym
interesem Spółki i przepisami prawa oraz brał pod
uwagę interesy akcjonariuszy, pracowników Spółki i
wierzycieli.
Starając się zapewnić przejrzystość i efektywność
systemu zarządzania, Zarząd przestrzegał zasady
profesjonalnego działania w granicach uzasadnionego
ryzyka gospodarczego, biorąc pod uwagę szeroki zakres
dostępnych informacji, analiz i opinii.
Wysokość, forma i struktura wynagrodzenia Członków
Zarządu Spółki były ustalane przez Radę Nadzorczą
zgodnie z obowiązującą w Spółce „Polityką
wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej w
Dom Development S.A.” oraz na podstawie
przejrzystych procedur i odpowiadały kryteriom zakresu
odpowiedzialności i kompetencji oraz uwzględniały
osiągnięte wyniki ekonomiczne przez Spółkę, pozostając
w rozsądnej relacji do poziomu wynagrodzeń Członków
Zarządu w podobnych spółkach na rynku
deweloperskim.
4.6 RADA NADZORCZA
ZASADY POWOŁYWANIA, ODWOŁYWANIA RADY NADZORCZEJ
Rada Nadzorcza składa się z 5 do 9 Członków
powoływanych na wspólną trzyletnią kadencję.
Liczbę Członków Rady Nadzorczej ustala Walne
Zgromadzenie. Ponadto Walne Zgromadzenie powołuje i
odwołuje Członków Rady Nadzorczej, z zastrzeżeniem
osobistego uprawnienia Akcjonariusza posiadającego co
najmniej 50,1% akcji Spółki, który uprawniony jest do
powoływania i odwoływania połowy Członków Rady
Nadzorczej, w tym 1 Wiceprzewodniczącego Rady
Nadzorczej. W przypadku nieparzystej liczby Członków
Rady Nadzorczej akcjonariusz posiadający co najmniej
50,1% akcji Spółki jest uprawniony do powoływania
odpowiednio: trzech (w przypadku pięcioosobowej Rady
Nadzorczej), czterech (w przypadku siedmioosobowej
Rady Nadzorczej) oraz pięciu (w przypadku
dziewięcioosobowej Rady Nadzorczej) Członków Rady
Nadzorczej. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w
drodze doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia o
powołaniu lub odwołaniu danego Członka Rady
Nadzorczej.
Przynajmniej dwóch Członków Rady Nadzorczej (oraz ich
osoby bliskie, w szczególności współmałżonek, zstępni
oraz wstępni) powoływanych przez Walne Zgromadzenie
powinno spełniać kryteria tzw. Członków Niezależnych,
określone w pkt. 7.7. Statutu Spółki.
SKŁAD OSOBOWY RADY NADZORCZEJ
W okresie od dnia 1 stycznia 2025 roku do dnia 31
grudnia 2025 roku Rada Nadzorcza spółki Dom
Development S.A. liczyła 8 Członków:
• Jarosław Szanajca – Przewodniczący Rady
Nadzorczej
• Janusz Zalewski – Wiceprzewodniczący Rady
Nadzorczej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
170
• Dorota Podedworna-Tarnowska –
Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej
(Członek niezależny)
• Philippe Bonavero – Członek Rady
Nadzorczej
• Grzegorz Kiełpsz - Członek Rady Nadzorczej
• Anna Maria Panasiuk – Członek Rady
Nadzorczej (Członek niezależny)
• Mark Spiteri - Członek Rady Nadzorczej
• Edyta Wojtkiewicz – Członek Rady
Nadzorczej (Członek niezależny).
ZASADY DZIAŁANIA RADY NADZORCZEJ
Rada Nadzorcza działa zgodnie z przepisami Kodeksu
spółek handlowych, postanowieniami Statutu Spółki,
uchwalonym przez nią jawnym i dostępnym publicznie
Regulaminem Rady Nadzorczej, określającym jej
organizację i sposób wykonywania czynności oraz
Zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na
Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Rada Nadzorcza jest stałym organem nadzoru Spółki we
wszystkich dziedzinach działalności Spółki.
Rada Nadzorcza podejmuje uchwały lub wydaje opinie w
sprawach zastrzeżonych do jej kompetencji stosownie
do postanowień Statutu Spółki oraz w trybie
przewidzianym postanowieniami Statutu lub
stosownymi przepisami prawa.
Posiedzenia Rady Nadzorczej odbywały się regularnie,
uczestniczyli w niej Członkowie Zarządu. W 2025 r. Rada
Nadzorcza odbyła 8 posiedzeń. Zarząd dostarczał Radzie
Nadzorczej wyczerpujących informacji o wszystkich
istotnych sprawach, dotyczących działalności Spółki.
Rada Nadzorcza spełniała warunek posiadania w swoim
składzie co najmniej dwóch Członków Niezależnych
zgodnie z przyjętymi kryteriami niezależności
określonymi w Statucie Spółki.
Uchwały Rady Nadzorczej w sprawach: (i) wyrażania
zgody na dokonywanie świadczeń z jakiegokolwiek
tytułu przez Spółkę i jakiekolwiek podmioty powiązane
ze Spółką na rzecz Członków Zarządu, (ii) wyrażenia
zgody na zawarcie przez Spółkę lub podmiot od niej
zależny istotnej umowy z podmiotem powiązanym ze
Spółką, Członkiem Rady Nadzorczej albo Zarządu oraz
podmiotami z nimi powiązanymi, (iii) wyboru biegłego
rewidenta dla przeprowadzenia badania sprawozdania
finansowego Spółki – zapadały za zgodą większości
Członków Niezależnych Rady Nadzorczej.
Wynagrodzenie Członków Rady Nadzorczej ustalone w
sposób przejrzysty nie stanowiło istotnej pozycji
kosztów Spółki wpływających na wynik finansowy. Jego
wysokość zatwierdzona uchwałą Walnego
Zgromadzenia została ujawniona w raporcie rocznym.
Zwyczajne Walne Zgromadzeni Spółki, które odbyło się
w dniu 12 czerwca 2025 roku, zatwierdziło
przygotowane przez Radę Nadzorczą zgodnie z
przepisami Kodeksu spółek handlowych oraz z Dobrymi
Praktykami Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie S.A. 2021, sprawozdanie z
działalności Rady Nadzorczej w 2024 roku.
KOMITETY RADY NADZORCZEJ
W ramach Rady Nadzorczej utworzone zostały dwa
komitety - Komitet Audytu oraz Komitet Wynagrodzeń.
KOMITET AUDYTU
W okresie od dnia 1 stycznia 2025 roku do dnia 31 grudnia
2025 roku Komitet Audytu działał w następującym
składzie:
• Dorota Podedworna-Tarnowska
– Przewodnicząca Komitetu Audytu,
• Mark Spiteri – Członek Komitetu Audytu,
• Edyta Wojtkiewicz – Członek Komitetu
Audytu.
Komitet Audytu jest stałym komitetem Rady Nadzorczej.
W skład Komitetu Audytu wchodzi co najmniej trzech
Członków powoływanych przez Radę Nadzorczą spośród
jej Członków, przy czym co najmniej dwóch Członków
Komitetu Audytu, w tym jego przewodniczący, powinno
być Niezależnymi Członkami Rady Nadzorczej
w rozumieniu art. 129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r.
o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz
nadzorze publicznym (t.j. Dz. U. 2025 poz. 1891) oraz pkt.
7.7 Statutu Spółki, z których przynajmniej jeden posiada
wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub
badania sprawozdań finansowych. Przynajmniej jeden
z Członków Komitetu Audytu posiada wiedzę
i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
171
Ustawowe kryteria niezależności są spełniane przez
Przewodniczącą Komitetu Audytu Panią Dorotę
Podedworną-Tarnowską i Panią Edytę Wojtkiewicz.
Wszyscy członkowie Komitetu Audytu posiadają wiedzę
i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania
sprawozdań finansowych. Przewodnicząca Komitetu
Audytu Pani Dorota Podedworna-Tarnowska ukończyła
studia wyższe na kierunku finanse i bankowość i posiada
tytuł naukowy: doktor nauk ekonomicznych. W pracy
zawodowej wykorzystuje wiedzę z zakresu ekonomii,
finansów, rachunkowości, rewizji finansowej oraz audytu
sprawozdań finansowych. Pani Edyta Wojtkiewicz
ukończyła studia wyższe na Wydziale Finansów i
Bankowości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Pełniąc w trakcie pracy zawodowej stanowiska kontrolera
finansowego, głównego księgowego, dyrektora
finansowego, zdobyła wiedzę i doświadczenie z zakresu
ekonomii, finansów, rachunkowości, rewizji finansowej
oraz audytu sprawozdań finansowych. Członek Komitetu
Audytu - Pan Mark Spiteri jest dyplomowanym
księgowym.
Wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa
Spółka, posiada członek Komitetu Audytu Pan Mark
Spiteri, który wykorzystuje w zawodowej działalności
praktyczne kompetencje z zakresu zarządzania
projektami deweloperskimi oraz rynku nieruchomości,
które nabył, współpracując z deweloperami oraz firmami
konsultingowymi.
Obowiązki i uprawnienia Komitetu Audytu zostały
określone w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie
Komitetu Audytu zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą
oraz w art. 130 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym.
Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności (i)
nadzorowanie Zarządu Spółki w zakresie stosowania się
do właściwych przepisów prawa i innych regulacji,
w szczególności Ustawy o rachunkowości z dnia 29
września 1994 roku oraz Ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o
biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz
nadzorze publicznym, przygotowania informacji
finansowych przez Spółkę, w szczególności w odniesieniu
do wyboru zasad polityki księgowej, stosowania i oceny
skutków nowych przepisów, informacji o sposobie
traktowania w sprawozdaniach rocznych szacowanych
pozycji, prognoz itd., stosowania się do zaleceń
i spostrzeżeń biegłych rewidentów powoływanych przez
Radę Nadzorczą, (ii) wydawanie rekomendacji Radzie
Nadzorczej Spółki w sprawach dotyczących wyboru
i odwoływania biegłego rewidenta, (iii) kontrola
niezależności i obiektywności biegłego rewidenta,
w szczególności pod kątem zmiany biegłego rewidenta
oraz poziomu otrzymywanego wynagrodzenia, (iv)
weryfikowanie prac biegłego rewidenta, (v)
kontrolowanie skuteczności działania systemu
zarządzania ryzykiem, (vi) monitorowanie systemu
zgodności działania (compliance), (vii) kontrolowanie
skuteczności działania systemu kontroli wewnętrznej i
funkcji audytu wewnętrznego, w tym w zakresie
sprawozdawczości finansowej, (viii) monitorowanie
skuteczności działania i adekwatność systemu
sygnalistów lub innego systemu zgłaszania
nieprawidłowości, (ix) monitorowanie procesu
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju grupy
kapitałowej.
W wykonywaniu swoich obowiązków Komitet Audytu
współpracuje z Radą Nadzorczą, Zarządem,
kierownictwem średniego szczebla oraz audytem
wewnętrznym i zewnętrznym.
W spotkaniach Komitetu Audytu uczestniczą na
zaproszenie: Wiceprezes Zarządu ds. Finansowych,
Zastępca Dyrektora Finansowego - Kontroler Finansowy
oraz przedstawiciele audytu zewnętrznego i wewnę-
trznego. W 2025 roku Komitet Audytu odbył 5 posiedzeń,
na trzech z nich członkowie Komitetu Audytu byli
informowani w zakresie sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju i jej atestacji.
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe
Spółki świadczyła na rzecz Spółki w 2025 roku dozwolone
usługi niebędące badaniem - usługę atestacyjną
dotyczącą oceny Sprawozdania Rady Nadzorczej o
wynagrodzeniach Członków Zarządu i Rady Nadzorczej
Dom Development S.A. za rok 2024 oraz usługę
przeprowadzenia atestacji sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju Grupy Kapitałowej Dom
Development S.A. za rok 2024.
Komitet Audytu dokonał oceny niezależności tej firmy
audytorskiej i wyraził zgodę na świadczenie ww. usług.
Zgodnie z obowiązującą w Spółce polityką wyboru firmy
audytorskiej do przeprowadzenia badania ustawowego
sprawozdań finansowych i atestacji sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju, wyboru firmy audytorskiej do
badania lub do atestacji, dokonuje Rada Nadzorcza Dom
Development S.A., działając na podstawie rekomendacji
sporządzonej przez Komitet Audytu. Ponadto ustalone
zostały przejrzyste i niedyskryminujące kryteria wyboru,
stosowane do oceny ofert złożonych przez firmy
audytorskie, którymi kierować się ma Komitet Audytu na
etapie przygotowywania rekomendacji i Rada Nadzorcza
podczas dokonywania wyboru firmy audytorskiej:
• niezależność i bezstronność firmy audytorskiej,
jako wymóg konieczny, z założeniem, że firma
audytorska do badania ustawowego
sprawozdań finansowych lub atestacji
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju
przekaże raz na rok Komitetowi Audytu pisemne
potwierdzenie swojej niezależności od spółki
Dom Development S.A. i spółek Grupy
Kapitałowej Dom Development S.A. Ww.
podmiot powinien również omawiać
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
172
z Komitetem Audytu wszelkie zagrożenia dla
swojej niezależności, jak również
zabezpieczenia stosowane dla ograniczenia tych
zagrożeń;
• wynagrodzenie za badanie lub atestację, które
nie może być oparte na żadnej formie zdarzenia
warunkowego, w tym nie może być uzależnione
od wyników badania lub atestacji oraz
kształtowane lub uzależnione od świadczenia na
rzecz badanej lub atestowanej jednostki lub
jednostek z nią powiązanych dodatkowych
usług, niebędących badaniem przez firmę
audytorską lub jakikolwiek podmiot powiązany
z firmą audytorską lub należący do sieci,
a jednym z podstawowych kryteriów wyboru
firmy audytorskiej do badania ustawowego
sprawozdań finansowych lub atestacji
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju
jest jakość i rzetelność świadczonych usług;
• dotychczasowe doświadczenie i potencjał pod-
miotu w badaniu sprawozdań jednostek
zainteresowania publicznego oraz badaniu
sprawozdań jednostek o podobnym profilu
działalności lub atestacji sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju, szczególnie
z zakresu działalności deweloperskiej
i nieruchomości;
• możliwość dokonywania badania lub atestacji
na terenie całego kraju i zapewnienia
możliwości świadczenia usług w wymaganym
zakresie;
• zapewnienie możliwości bieżącego monito-
rowania zmian w przepisach prawa;
• sprawdzanie kwalifikacji zawodowych
i doświadczenia osób bezpośrednio
zaangażowanych w prowadzone badanie lub
atestację.
Zgodnie z obowiązującą w Spółce polityką świadczenia
usług przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie,
przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz
przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług
niebędących badaniem, firma audytorska uprawniona do
przeprowadzenia badania ustawowego sprawozdań
finansowych, podmiot powiązany z firmą audytorską ani
żaden z członków sieci, do której należy firma audytorska,
nie świadczą bezpośrednio ani pośrednio na rzecz Dom
Development S.A. ani jednostek powiązanych żadnych
zabronionych usług, niebędących badaniem sprawozdań
finansowych ani czynnościami rewizji finansowej w okre-
sie od pierwszego dnia okresu objętego badaniem do
wydania sprawozdania z badania. W przypadku procedur
kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem, systemów
informatycznych, obostrzenie obowiązuje w roku obroto-
wym bezpośrednio poprzedzającym okres podlegający
badaniu. Usługami zabronionymi nie są usługi wskazane
w art. 136 ust. 2 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicz-
nym. Świadczenie tych usług możliwe jest jedynie w za-
kresie niezwiązanym z polityką podatkową Dom Develop-
ment S.A, po przeprowadzeniu przez Komitet Audytu
oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności
oraz wyrażeniu zgody przez Komitet Audytu.
W przypadku gdy biegły rewident lub firma audytorska
świadczą na rzecz Dom Development S.A. lub spółek
Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. przez okres co
najmniej trzech kolejnych lat obrotowych dozwolone
usługi niebędące badaniem, całkowite wynagrodzenie
z tytułu takich usług jest ograniczone do najwyżej 70 %
średniego wynagrodzenia płaconego w trzech kolejnych
ostatnich latach obrotowych z tytułu badania ustawo-
wego sprawozdań finansowych Dom Development S.A.
oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
Zgodnie z obowiązującą w Spółce polityką świadczenia
usług przez firmę audytorską przeprowadzającą atestację
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju, firma
audytorska przeprowadzająca atestację
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju jednostki
zainteresowania publicznego ani żaden z członków sieci,
do której należy firma audytorska, nie świadczą
bezpośrednio ani pośrednio na rzecz Dom Development
S.A. ani jednostek powiązanych usług, o których mowa w
art. 5 ust. 1 akapit drugi lit. b i c oraz lit. e-k
Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr
537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie
szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych
badań sprawozdań finansowych jednostek interesu
publicznego uchylające decyzję Komisji 2005/909/WE, tj:
• usługi obejmujące jakikolwiek udział w
zarządzaniu lub w procesie decyzyjnym badanej
jednostki;
• prowadzenie księgowości oraz sporządzanie
dokumentacji księgowej i sprawozdań
finansowych, a także sporządzanie
sprawozdawczości w zakresie zrównoważonego
rozwoju;
• opracowywanie i wdrażanie procedur kontroli
wewnętrznej lub procedur zarządzania ryzykiem
związanych z przygotowywaniem lub
kontrolowaniem informacji finansowych lub
opracowywanie i wdrażanie technologicznych
systemów dotyczących informacji finansowej;
• usługi w zakresie wyceny, w tym wyceny
dokonywane w związku z usługami aktuarialnymi
lub usługami wsparcia w zakresie rozwiązywania
sporów prawnych;
• usługi prawne obejmujące:
(i) udzielanie ogólnych porad prawnych;
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
173
(ii) negocjowanie w imieniu badanej jednostki;
oraz
(iii) (iii) występowanie w charakterze rzecznika
w ramach rozstrzygania sporu;
• usługi związane z funkcją audytu wewnętrznego
badanej jednostki;
• usługi związane z finansowaniem, strukturą
kapitałową i alokacją kapitału oraz strategią
inwestycyjną klienta, na rzecz którego
wykonywane jest badanie, z wyjątkiem
świadczenia usług atestacyjnych w związku ze
sprawozdaniami finansowymi, takich jak
wydawanie listów poświadczających w związku z
prospektami emisyjnymi badanej jednostki;
• prowadzenie działań promocyjnych i
prowadzenie obrotu akcjami lub udziałami
badanej jednostki na rachunek własny lub
gwarantowanie emisji akcji lub udziałów badanej
jednostki;
• usługi w zakresie zasobów ludzkich w
odniesieniu do:
kadry kierowniczej mogącej wywierać znaczący
wpływ na przygotowywanie dokumentacji
rachunkowej lub sprawozdań finansowych
podlegających badaniu ustawowemu, jeżeli takie
usługi obejmują: poszukiwanie lub dobór
kandydatów na takie stanowiska, lub
przeprowadzanie kontroli referencji
kandydatów na takie stanowiska;
opracowywania struktury organizacyjnej; oraz
kontroli kosztów.
Firma audytorska przeprowadzająca atestację
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju oraz - w
przypadku gdy firma audytorska należy do sieci - każdy
członek takiej sieci mogą świadczyć usługi niebędące
badaniem inne niż zabronione usługi niebędące
badaniem, o których mowa powyżej, na rzecz Dom
Development S.A. lub jednostek powiązanych – pod
warunkiem zatwierdzenia ich przez Komitet Audytu, po
dokonaniu przez niego właściwej oceny zagrożeń dla
niezależności oraz zabezpieczeń zastosowanych zgodnie z
art. 74 Ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym.
Rekomendacja Komitetu Audytu z dnia 25 kwietnia
2025 r., dotycząca wyboru firmy audytorskiej, spełnia
obowiązujące warunki określone w art. 130 ust. 2 Ustawy
z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach
audytorskich oraz nadzorze publicznym.
KOMITET WYNAGRODZEŃ
W okresie od dnia 1 stycznia 2025 roku do dnia 31 grudnia
2025 roku Komitet Wynagrodzeń działał w składzie:
• Dorota Podedworna-Tarnowska -
Przewodnicząca Komitetu Wynagrodzeń,
• Mark Spiteri - Członek Komitetu
Wynagrodzeń,
• Anna Maria Panasiuk - Członek Komitetu
Wynagrodzeń.
Komitet Wynagrodzeń jest stałym komitetem Rady
Nadzorczej. W skład Komitetu Wynagrodzeń wchodzi co
najmniej trzech Członków powoływanych przez Radę
Nadzorczą spośród jej Członków, przy czym przynajmniej
dwóch spośród Członków Komitetu Wynagrodzeń
powinno mieć status Niezależnego Członka Rady
Nadzorczej w rozumieniu pkt. 7.7 Statutu Spółki. Rada
Nadzorcza powołuje jednego z Członków Komitetu
Wynagrodzeń, będących jednocześnie Niezależnymi
Członkami Rady Nadzorczej w rozumieniu pkt. 7.7 Statutu
Spółki, na stanowisko Przewodniczącego Komitetu
Wynagrodzeń. Każdy z Członków Komitetu Wynagrodzeń
może być w każdym czasie odwołany przez Radę
Nadzorczą.
Obowiązki i uprawnienia Komitetu Wynagrodzeń zostały
określone w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie
Komitetu Wynagrodzeń, zatwierdzonym przez Radę
Nadzorczą.
Do zadań Komitetu Wynagrodzeń należą w szczególności:
(i) okresowa ocena zasad wynagradzania Członków
Zarządu i przekazywanie Radzie Nadzorczej odpowiednich
rekomendacji w tym zakresie,
(ii) sporządzanie propozycji wynagrodzeń oraz
przyznawania dodatkowych świadczeń, w tym
w szczególności w ramach programów opcji
menedżerskich (zamiennych na akcje w kapitale
zakładowym Spółki), poszczególnym Członkom Zarządu
Spółki w celu ich rozpatrzenia przez Radę Nadzorczą,
(iii) przedkładanie projektów polityki wynagrodzeń Spółki.
W spotkaniach Komitetu Wynagrodzeń uczestniczy, na
zaproszenie, Prezes Zarządu oraz Dyrektor HR. W 2025
roku Komitet Wynagrodzeń odbył 3 posiedzenia.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
174
4.7 RAPORT NA TEMAT POLITYKI WYNAGRODZEŃ
SYSTEM WYNAGRODZEŃ PRZYJĘTY W SPÓŁCE
Celem realizowanej polityki wynagrodzeń dla członków
organów zarządczych i nadzorujących oraz kluczowych
menedżerów w Dom Development S.A. jest wspieranie
strategii Spółki i jej celów krótko- i długoterminowych.
W roku obrotowym 2025 nie wystąpiły istotne zmiany w
realizacji polityki wynagrodzeń przyjętej w Spółce w
dniu 31 sierpnia 2020 roku przez Zwyczajne Walne
Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A.
Polityka Wynagrodzeń została opracowana w zgodzie z
polskimi i europejskimi regulacjami w zakresie
wynagrodzeń w spółkach publicznych i ma na celu
zapewnienie przejrzystych i jasnych zasad
wynagradzania Członków Zarządu i Rady Nadzorczej,
opracowanych w celu wsparcia realizacji strategii
biznesowej Spółki oraz uwzględniających aktualne
otoczenie biznesowe, jak również obowiązującą
praktykę rynkową wynagradzania w spółkach
publicznych.
W szczególności Polityka Wynagrodzeń uwzględnia
konieczność:
• przyczyniania się do realizacji strategii
biznesowej Spółki oraz dbałości o
długoterminowe dobro Spółki, interes jej
akcjonariuszy, inwestorów i udziałowców oraz
ma na celu wspieranie stabilności jej rozwoju;
• zapewnienia przejrzystości zasad
wynagradzania Członków Zarządu poprzez
ustalenie jednego tytułu wynagradzania
obejmującego całość obowiązków
wykonywanych na rzecz Spółki. Członkowie
Zarządu mogą jednocześnie pełnić funkcje w
spółkach zależnych;
• ustalenia wynagrodzenia Członków Rady
Nadzorczej w sposób adekwatny do praktyki
wynagradzania w całej Spółce oraz zgodny z
praktyką rynkową;
• sprawnego zarządzania Polityką Wynagrodzeń
oraz zapobiegania konfliktom interesów w tym
zakresie.
WARUNKI I WARTOŚĆ WYNAGRODZEŃ, NAGRÓD I KORZYŚCI CZŁONKÓW ZARZĄDU SPÓŁKI
Zgodnie ze Statutem Spółki, ustalenie warunków umów
oraz wysokości wynagrodzeń Prezesa Zarządu oraz
pozostałych Członków Zarządu należy do kompetencji
Rady Nadzorczej Spółki, po uprzedniej rekomendacji
Komitetu Wynagrodzeń w tym zakresie.
Komitet Wynagrodzeń dokonuje okresowej oceny zasad
wynagradzania członków Zarządu i przekazuje Radzie
Nadzorczej odpowiednie rekomendacje w tym zakresie,
sporządza propozycję wynagrodzeń oraz przyznawania
dodatkowych świadczeń, w tym w szczególności w ramach
programów opcji menedżerskich (zamiennych na akcje w
kapitale zakładowym Spółki), poszczególnym Członkom
Zarządu Spółki w celu ich rozpatrzenia przez Radę
Nadzorczą.
Wynagrodzenie Członków Zarządu Spółki i kluczowych
menedżerów wynika z przyjętej Polityki Wynagrodzeń i
składa się z części stałej (płaca zasadnicza), części
zmiennej uzależnionej od wyników (system premiowy)
oraz świadczeń pozapłacowych. W roku 2025 system
wynagrodzeń funkcjonował na tych samych zasadach, jak
w latach poprzednich, tj. w oparciu o system motywacyjny
powiązany z wynikami finansowymi Spółki oraz celami
biznesowymi i finansowymi Spółki. Przyznanie premii
uzależnione było od stopnia realizacji indywidualnych
rocznych celów związanych z celami biznesowymi Spółki.
W 2025 roku wartość wynagrodzeń (wraz z nagrodami)
należnych lub potencjalnie należnych z tytułu pełnienia
funkcji we władzach Spółki oraz we władzach jednostek
podporządkowanych odrębnie dla każdej z osób
zarządzających Spółki przedstawiała się następująco:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
175
Poza dywidendą, w roku 2025 nie miały miejsca wypłaty z zysku dla osób zarządzających Spółką.
W 2025 r. nie przyznano ani nie wykonano żadnych opcji.
POZAFINANSOWE SKŁADNIKI WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I KLUCZOWEJ KADRY MENEDŻERSKIEJ
Na wynagrodzenie Członków Zarządu Spółki, Członków
Rady Nadzorczej Spółki oraz kluczowych menedżerów
Grupy składają się również pozapłacowe składniki w
postaci dodatkowych świadczeń w naturze takich jak
prywatna opieka medyczna, czy samochód służbowy
wykorzystywany również do celów prywatnych.
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU EMERYTUR DLA BYŁYCH CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI
Spółka nie posiada zobowiązań wynikających z emerytur i
świadczeń o podobnym charakterze dla byłych osób
zarządzających lub nadzorujących.
UMOWY Z CZŁONKAMI ZARZĄDU W PRZYPADKU ICH REZYGNACJI, ZWOLNIENIA
Wszyscy członkowie Zarządu Spółki wynagradzani są na
podstawie uchwał Rady Nadzorczej.
Żadnemu z członków Zarządu Spółki nie przysługuje
rekompensata w przypadku rezygnacji z zajmowanego
stanowiska. Zgodnie z uchwałami Rady Nadzorczej,
Członkom Zarządu: Mikołajowi Konopce, Monice Dobosz,
Grzegorzowi Smolińskiemu oraz Justynie Wilk, w razie
odwołania z innych przyczyn niż naruszenie
podstawowych obowiązków albo niepowołania do
pełnienia funkcji Członka Zarządu na kolejną kadencję,
przysługuje świadczenie pieniężne w wysokości
6-krotności wynagrodzenia miesięcznego.
WYNAGRODZENIA I NAGRODY
CZŁONKÓW ZARZĄDU DOM DEVELOPMENT S.A. (tys. zł)
Stałe składniki
wynagrodzenia
Zmienne składniki
wynagrodzenia*
Świadczenia
pozapłacowe
Z tytułu pełnienia funkcji we władzach Dom Development
S.A.
Mikołaj Konopka
1
1 200
2 864
32
Leszek Stankiewicz
2
1 000**
0
15
Monika Dobosz
3
1 167
2 845
13
Justyna Wilk
4
1 020
1 740
20
Grzegorz Smoliński
1 020
1 660
22
Terry Roydon
72
2 509
-
* Wynagrodzenie zmienne na podstawie szacunkowych kalkulacji premii za 2025 rok, przed zatwierdzeniem sprawozdań finansowych będących
podstawą do jego naliczenia.
** W kwocie wynagrodzenia stałego Pana Leszka Stankiewicza została ujęta odprawa w związku z rezygnacją z funkcji Wiceprezesa Zarządu
w wysokości 750 tys. zł, która na mocy uchwały nr 9/11/24 z dn. 29.11.2024 r. została wypłacona do 15.03.2025 r.
1
Pan Mikołaj Konopka został powołany do pełnienia funkcji Prezesa Zarządu od dnia 01.01.2025 r.
2
Pan Leszek Stankiewicz złożył w dniu 29.11.2024 r. rezygnację z pełnienia funkcji Wiceprezesa Zarządu ze skutkiem na dzień 28.02.2025 r.
3
Pani Monika Dobosz została powołana do pełnienia funkcji Wiceprezesa Zarządu od dnia 01.03.2025 r.
4
Pani Justyna Wilk została powołana do pełnienia funkcji Członka Zarządu od dnia 01.01.2025 r.
WYNAGRODZENIA I NAGRODY
CZŁONKÓW ZARZĄDU
DOM DEVELOPMENT S.A. (tys. zł)
Nazwa podmiotu
Stałe składniki
wynagrodzenia
Zmienne składniki
wynagrodzenia
Świadczenia
pozapłacowe
Z tytułu pełnienia funkcji w podmiotach zależnych Spółki
Grzegorz Smoliński
Dom Development Kredyty Sp. z o.o.
36
-
-
Mikołaj Konopka
Dom Construction Sp. z o.o.
6
-
-
Mikołaj Konopka
Dom Development Kraków Sp. z o.o.
6
-
-
Mikołaj Konopka
Dom Development Wrocław Sp. z o.o.
6
-
-
Mikołaj Konopka
Euro Styl S.A.
6
-
1
Mikołaj Konopka
GGI Dolne Miasto Sp. z o.o.
1
-
-
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
176
WARTOŚĆ WYNAGRODZEŃ, NAGRÓD I KORZYŚCI CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ
W 2025 roku wartość wynagrodzeń wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych odrębnie dla każdej z osób
nadzorujących Spółkę przedstawiała się następująco:
Poza dywidendą, w roku 2025 nie miały miejsca wypłaty z zysku dla osób nadzorujących Spółkę.
1
Pan Jarosław Szanajca w dniu 1.01.2025 r. objął funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej.
2
Pan Grzegorz Kiełpsz złożył w dniu 31.12.2024 r. rezygnację z pełnienia funkcji Przewodniczącego Rady Nadzorczej.
OCENA FUNKCJONOWANIA POLITYKI WYNAGRODZEŃ
W ocenie Zarządu Spółki, wynagrodzenia Członków
Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki były zgodne z Polityką
Wynagrodzeń, a funkcjonujące w Spółce powiązanie
wynagrodzenia Członków Zarządu z osiąganymi wynikami
ekonomicznymi przy jednoczesnej realizacji celów
biznesowych, stanowi podstawę do utrzymania
stabilności funkcjonowania przedsiębiorstwa oraz
długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy.
4.8 AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
ŁĄCZNA LICZBA I WARTOŚĆ NOMINALNA WSZYSTKICH AKCJI SPÓŁKI ORAZ AKCJI I UDZIAŁÓW W JEDNOSTKACH
GRUPY, BĘDĄCYCH W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORUJĄCYCH SPÓŁKI
STAN NA DZIEŃ
31 GRUDNIA 2025 R.
ZMIANA W OKRESIE
OD 31 GRUDNIA 2024 R.
Akcje
Wartość
nominalna
akcji (tys. zł)
Opcje na
akcje
Akcje
i opcje
razem
Akcje
Opcje na
akcje
ZARZĄD
Mikołaj Konopka
213 561
214
-
213 561
-
-
Grzegorz Smoliński
3 003
3
-
3 003
-
-
Terry Roydon
58 500
59
-
58 500
-
-
Monika Dobosz
-
-
-
-
-
-
Justyna Wilk
-
-
-
-
-
-
RADA NADZORCZA
Jarosław Szanajca
1 454 050
1 454
-
1 454 050
-
-
Janusz Zalewski
70 000
70
-
70 000
(21 000)
-
Dorota Podedworna-Tarnowska
-
-
-
-
-
-
Grzegorz Kiełpsz
1 280 750
1 281
-
1 280 750
-
-
Mark Spiteri
900
1
-
900
-
-
Anna Panasiuk
450
<1
-
450
450
-
Edyta Wojtkiewicz
-
-
-
-
-
-
Philippe Bonavero
-
-
-
-
-
-
Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie
posiadali udziałów w innych podmiotach Grupy
z wyjątkiem Dom Land Sp. z o.o., w której Panowie
Jarosław Szanajca, Grzegorz Kiełpsz oraz Mark Spiteri
WYNAGRODZENIA I NAGRODY
CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A. (tys. zł)
w Dom Development S.A.
w innych podmiotach
Grupy
Jarosław Szanajca
1
600
-
Grzegorz Kiełpsz
2
117
-
Janusz Zalewski
117
Mark Spiteri
152
-
Dorota Podedworna-Tarnowska
175
-
Anna Panasiuk
134
-
Edyta Wojtkiewicz
134
-
Philippe Bonavero
117
-
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
177
posiadali na dzień 31 grudnia 2025 roku po 20%
udziałów każdy.
4.9 PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH
PROGRAMY AKCJI PRACOWNICZYCH OBOWIĄZUJĄCE W 2025 ROKU
INFORMACJE O ZNANYCH SPÓŁCE, ZAWARTYCH W CIĄGU OSTATNIEGO ROKU OBROTOWEGO UMOWACH, W WYNIKU
KTÓRYCH MOGĄ W PRZYSZŁOŚCI NASTĄPIĆ ZMIANY W PROPORCJACH AKCJI POSIADANYCH PRZEZ
DOTYCHCZASOWYCH AKCJONARIUSZY
W Spółce w 2025 roku nie funkcjonowały żadne
programy opcji menedżerskich.
Spółka nie ma wiedzy o zawartych umowach, w wyniku
których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w
proporcjach akcji posiadanych przez dotychczasowych
akcjonariuszy i obligatariuszy.
SYSTEM KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH
Programy opcji menedżerskich, które funkcjonowały do
2025 roku w Spółce przyjmowane były przez Walne
Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, które jednocześnie
upoważniało Radę Nadzorczą Spółki do przyjęcia
szczegółowych zasad realizacji programów. Walne
Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki upoważniało Zarząd
Spółki do podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w
ramach kapitału docelowego oraz do emisji warrantów
pozwalających na wykonanie prawa do zapisu przez
uczestników/uczestnika danego programu. W przypadku
zgłoszenia przez uczestnika zamiaru realizacji opcji, Zarząd
podejmował uchwałę o podwyższeniu kapitału
zakładowego za zgodą Rady Nadzorczej.
4.10 STOSOWANIE POLITYKI RÓŻNORODNOŚCI W ODNIESIENIU DO ZARZĄDU
I RADY NADZORCZEJ
W ocenie Zarządu Spółki, skład osobowy Zarządu oraz
Rady Nadzorczej Dom Development S.A. zapewniał
zróżnicowanie wieku, kierunku wykształcenia oraz
doświadczenia zawodowego, niezbędne dla osiągnięcia
wielowymiarowej perspektywy wspierającej działalność
Spółki i nadzór nad nią.
Od marca 2025 roku w Zarządzie Spółki zasiada 5 osób –
3 mężczyzn i 2 kobiety. W 2025 roku 3 Członków Zarządu
znajdowało się w przedziale wieku między 41-50 lat, 1
Członek Zarządu znajdował się w przedziale wieku między
51 a 60 lat, natomiast 1 Członek Zarządu miał powyżej 60
lat. Większość członków Zarządu jest od wielu lat związana
z Grupą, o powołaniu członków Zarządu w skład organu
decydowały wiedza i umiejętności. W skład Zarządu Dom
Development S.A. wchodzą osoby z wykształceniem
prawniczym, ekonomicznym oraz z zakresu zarządzania
nieruchomościami. Wszyscy Członkowie Zarządu Spółki
posiadają wieloletnie doświadczenie w branży
deweloperskiej lub nieruchomości, zarówno na rynku
polskim, jak i za granicą. Lata praktyki i szeroka
perspektywa pozwalają Zarządowi na sprawne
podejmowanie strategicznych decyzji.
Mając na uwadze, zabezpieczenie rozwoju Spółki i Grupy,
Zarząd dba o rozwój kluczowej kadry menedżerskiej oraz
jej zróżnicowanie. Dyrektorami i zastępcami dyrektorów
poszczególnych pionów i działów są kobiety
oraz mężczyźni, o różnym kierunku wykształcenia,
przebiegu doświadczenia zawodowego, a także wieku.
W skład Rady Nadzorczej Spółki wchodzą osoby
z doświadczeniem w różnych branżach, w tym w branży
deweloperskiej. Wśród Członków Rady Nadzorczej
znajdują się osoby od lat związane
z Dom Development S.A., jak jej były Przewodniczący
i jednocześnie współzałożyciel Spółki - Grzegorz Kiełpsz
oraz przedstawiciele dominującego akcjonariusza Groupe
Belleforêt S.à r.l. Dla zapewnienia najwyższych
standardów nadzoru nad Spółką, w Radzie Nadzorczej
Dom Development S.A. zasiadało i zasiada także troje
Członków Niezależnych (Pani dr Dorota Podedworna-
Tarnowska, Pani Edyta Wojtkiewicz, Pani dr Anna Maria
Panasiuk), posiadający wysokie, udokumentowane
kompetencje z obszaru biznesu oraz sprawozdawczości
finansowej. Takie zróżnicowanie pozwala na ocenę
w szerokiej perspektywie działań Zarządu Spółki oraz
obejmowanych kierunków jej rozwoju. Według stanu na
31 grudnia 2025 roku w Radzie Nadzorczej Spółki
zasiadało 5 mężczyzn i 3 kobiety. W 2025 roku 1 Członek
Rady Nadzorczej znajdował się w przedziale wieku między
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
178
41-50 lat, 4 Członków Rady Nadzorczej znajduje się w
przedziale wieku między 51-60 lat, natomiast 3 Członków
Rady Nadzorczej ma powyżej 60 lat.
4.11 KONTROLA WEWNĘTRZNA I ZARZĄDZANIE RYZYKIEM
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za system kontroli
wewnętrznej w Grupie i jego skuteczność w procesie
sporządzania sprawozdań finansowych. Rada Nadzorcza
Spółki sprawuje nadzór nad procesem zarządzania
ryzykiem i zgodnością w Grupie, w szczególności za
pośrednictwem Komitetu Audytu oraz przedstawia
Walnemu Zgromadzeniu ocenę sytuacji działalności
Spółki z uwzględnieniem adekwatności i skuteczności
systemów kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem,
zapewniania zgodności działania oraz funkcji audytu
wewnętrznego.
Ryzyko definiuje się w Grupie jako możliwość wystąpienia
zdarzenia, które może mieć negatywny wpływ na jej
działalność, wyniki finansowe lub reputację. Celem
systemu zarządzania ryzykiem Grupy jest zapewnienie
wczesnego rozpoznania oraz adekwatnego zarządzania
istotnymi ryzykami związanymi z działalnością Grupy.
Funkcjonujący system zarządzania ryzykiem oparty jest na
trzech liniach obrony. Zarządzanie ryzykiem jest
integralnym elementem kultury organizacyjnej i ładu
korporacyjnego Grupy oraz jest spójne ze strategią
dążenia do najlepszych zdolności operacyjnych, a także
zasadami zrównoważonego i odpowiedzialnego biznesu.
W ramach tego procesu założenia strategiczne zostają
przeniesione na konkretne cele operacyjne. Zarządzanie
operacyjne wiąże się z zarządzaniem ryzykiem, a
zarządzanie ryzykiem wiąże się natomiast ze wskazaniem
odpowiedzialności za wyniki operacyjne, oceną osiągnieć,
a w konsekwencji wspieraniem efektywności działania na
wszystkich szczeblach organizacyjnych Spółki i Grupy.
Od 2000 roku funkcjonuje w Spółce sformalizowany
proces zarządzania ryzykiem, który podlega cyklicznym
aktualizacjom, mającym na celu dostosowanie go do
dynamicznie zmieniajacych się warunków zewnętrznych
oraz skali działalności Grupy. Wszystkie spółki w Grupie
uczestniczą w procescie identyfikacji i oceny
prawdopodobieństwa wystąpienia i wpływu skutków
wystąpienia ryzyk, zarówno w głównych, jak i
wspierających obszarach działalności. Równocześnie
definiowane są działania niezbędne do ograniczenia lub
eliminacji tych ryzyk (m.in. poprzez system procedur,
procesów i kontroli wewnętrznych). Zarządzanie ryzykiem
odnosi się również do rzetelności i jakości danych,
mających wpływ na wiarygodność sprawozdań
finansowych.
W 2025 roku, stanowiska Chief Risk and Compliance
Officera oraz Assurance Leada:
a) zapewnieniały wsparcie Zarządom Spółek w
Grupie w identyfikacji i mitygacji ryzyk,
b) wspierały dostarczanie i aktualizowanie
skutecznych procedur,
c) identyfikowały procesy zapewniające
nieprzerwaną działalność Spółkom,
d) podejmowały działania zmierzające do dzielenia
się najlepszymi praktykami i wiedzą w ramach
całej Grupy,
e) wspierały Zarządy Spółek w Grupie w
implementacji sprawdzonych procesów i
procedur dopasowanych do skali działalności
każdej ze Spółek w Grupie, aby zapewnić
najwyższą na rynku jakość kontroli zarządczej
oraz zgodność działalności z przepisami prawa,
f) wspierały budowanie kultury compliance we
wszystkich Spółkach Grupy.
SYSTEM ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W GRUPIE KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Podstawę funkcjonowania systemu zarządzania ryzykiem
w Grupie stanowi Wewnętrzny Standard Zarządzania
Ryzykiem, Zgodnością, Audytem I Jakością Działania -
Dom 2030, z którym powiązna jest Polityka Zarządzania
Ryzykiem i Zgodnością (compliance).
Spółka sprawuje nadzór nad systemem zarządzania
ryzykiem na poziomie Grupy. Procesy wewnętrzne
realizowane w Grupie umożliwiają pozyskiwanie i
przetwarzanie informacji koniecznych do odpowiedniego
i efektywnego zarządzania ryzykiem na poziomie Grupy,
jednocześnie zapewniają, że ryzyka identyfikowane przez
poszczególne podmioty Grupy podlegają analizie i ocenie
oraz tej samej metodologii i standardom. Główne
elementy systemu zarządzania ryzykiem zapewniają
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
179
spójność, a także realizację celów biznesowych całej
Grupy.
Zasady zarządzania ryzykiem obejmują podział ról
i odpowiedzialności adekwatny do prowadzonej
działalności. Za ustalenie odpowiedniego poziomu ryzyka
w danym podmiocie odpowiedzialny jest Zarząd,
wspierany przez właścicieli biznesowych obszarów,
natomiast Chief Risk and Compliance Officer Grupy
dokonuje koordynowanego z poziomu Grupy przeglądu
procesu zarządzania ryzykiem. Osoby nadzorujące obszar
zarządzania ryzykiem i zgodnością (compliance) oraz
audytu wewnętrznego w Grupie podlegają bezpośrednio
Prezesowi Zarządu Spółki Dom Development S.A. oraz
mają bezpośredni dostęp do członków Rady Nadzorczej i
Komitetu Audytu i uczestniczą w wybranych
posiedzeniach organów zarządzających i nadzorujących w
Grupie.
Spójny podział kompetencji i zadań w systemie
zarządzania ryzykiem w Grupie uwzględnia zarządzanie
ryzykiem przez poszczególne spółki wchodzące w skład
Grupy. Zarządy podmiotów Grupy są odpowiedzialne za
wypełnianie swoich obowiązków, zgodnie z powszechnie
obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności za
wdrożenie adekwatnego i efektywnego systemu
zarządzania ryzykiem, skorelowanego z tym, który został
zidentyfikowany na poziomie koordynowanym przez
Grupę.
Głównymi celami związanymi z zarządzaniem ryzykiem są:
1. zapewnienie tworzenia i ochrony wartości dla
akcjonariuszy Spółki poprzez sprawne
funkcjonowanie i stałą poprawę efektywności
działania, w tym ochronę i budowanie
wizerunku Spółki i Grupy oraz minimalizowanie
ryzyka strat,
2. wdrożenie narzędzi do wczesnego
identyfikowania potencjalnych zdarzeń, które
mogą wywrzeć istotny wpływ na działalność
Spółki i Grupy, a tym samym wzmacnianie
stabilności finansowej Spółki i Grupy,
3. utrzymywanie zidentyfikowanych ryzyk w
ustalonych granicach i rodzajach, m. in. przez
zapewnienie mechanizmów kontroli
wewnętrznej,
4. promowanie proaktywnego podejścia do
raportowania, szacowania i zarządzania
ryzykami związanymi z działalnością Spółki i
Grupy w celu trafnego prognozowania
czynników ryzyka w różnych horyzontach
czasowych,
5. zapewnienie prowadzenia działalności zgodnie
z odnośnymi przepisami prawa i dobrymi
praktykami,
6. dążenie do ciągłego doskonalenia praktyk
zarządzania ryzykiem na podstawie analizy
wyników i rekomendacji,
7. zwiększenie zaufania inwestorów i innych
interesariuszy.
Zarządzanie ryzykiem przez Zarząd odbywa się przy
wsparciu:
1. kadry kierowniczej Spółki, tj. właścicieli
biznesowych danych procesów, którzy ponoszą
odpowiedzialność za bieżące zarządzanie
ryzykiem, m. in. odpowiedzialni są za
bezpośrednie przestrzegane procedur i
realizację uzgodnionych procesów w celu
zapobiegania wystąpieniu ryzyk lub ich
utrzymywania na akceptowalnym poziomie,
2. Chief Risk and Compliance Officera Grupy
odpowiadającego za koordynację procesu
identyfikacji i oceny ryzyk oraz zarządzania
zgodnością, na poziomie Grupy, we współpracy z
Właścicielami biznesowymi, komunikację ryzyk
oraz rozwijanie metod i narzędzi
wykorzystywanych przez personel Spółki i Grupy
w celu zarządzania ryzykami i zgodnością, a także
za wymianę dobrych praktyk w Grupie,
3. Assurance Leada kierującego audytem
wewnętrznym w Spółce, dokonującego
niezależnej oceny adekwatności oraz
skuteczności zarządzania ryzkiem,
przeprowadzającego zadania zapewniające,
których celem jest identyfikacja obszarów
narażonych na ryzyko i realizującego zadania
doradcze w ramach doskonalenia praktyk
zarządzania ryzykiem.
Proces zarządzania ryzykiem w Grupie Kapitałowej Dom
Development S.A. realizowany jest w 5 krokach:
1. Identyfikacja ryzyka - regularna identyfikacja
ryzyk mogących mieć wpływ na działalność
Spółki, w szczególności w kontekście zmian w
otoczeniu społeczno-politycznym, prawnym,
technologicznym, biznesowym oraz
ekonomicznym;
2. Pomiar i ocena ryzyka - sporządzenie pomiarów i
ocen ryzyk, a w związku z tym utrzymywanie
rejestru ryzyk, który zawiera określenie
metodologii pomiaru i oceny ryzyka w Grupie.
Pomiar i ocena ryzyka przeprowadzana jest w
zależności od charakterystyki danego typu
ryzyka oraz poziomu jego istotności, w tym
oceny finansowych i niefinansowych skutków
materializacji zidentyfikowanych ryzyk według
skali ocen w wymiarze prawdopodobieństwa
oraz skutku dla działalności i realizacji celów
biznesowych Spółki oraz Grupy;
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
180
3. Monitorowanie i kontrola ryzyka -
monitorowanie ryzyk w celu stałej oceny i
potwierdzenia, czy przyjęty sposób
postępowania z ryzykiem jest efektywny, a
przyjęte działania adekwatne do
zidentyfikowanego ryzyka, w tym podejmowanie
decyzji o ewentualnym utrzymaniu lub zmianie
sposobu postępowania oraz zarządzanie
operacyjne ryzykiem w ramach wewnętrznej
kontroli funkcjonalnej, polegającej na działaniu
w oparciu o dojrzały ład korporacyjny;
4. Raportowanie i komunikacja ryzyka -
raportowanie i komunikowanie ryzyk w celu
zapewnienia dostępności użytecznych,
kompletnych i aktualnych informacji
Personelowi Spółki w procesie podejmowania
decyzji oraz zapewnienia, że wszyscy uczestnicy
procesu zarządzania ryzykiem mają jednolite
rozumienie zagrożeń i szans związanych z
materializacją ryzyka oraz promowanie kultury
organizacyjnej wzmacniającej świadomość
zarządzania ryzykiem w codziennych działaniach;
5. Działania zarządcze - w tym prowadzenie
skutecznego audytu wewnętrznego,
realizowanego przez Assurance Leada.
W kompleksowym procesie zarządzania ryzykiem Grupa
posiada spójny podział kompetencji i zadań obejmujący
trzy poziomy nadzoru:
1. najwyższy poziom nadzoru realizowany przez
Radę Nadzorczą Spółki, która również za
pośrednictwem Komitetu Audytu nadzoruje
proces zarządzania ryzykiem i zgodnością oraz
dokonuje oceny jego adekwatności i
skuteczności;
2. drugi poziom nadzoru realizowany przez Zarządy
spółek z Grupy oraz Zarząd Spółki scalający
ryzyka na poziomie Grupy;
3. trzeci poziom kompetencyjny dotyczący działań
operacyjnych w ramach koordynowanego na
poziomie Grupy i spółek Grupy systemu kontroli
wewnętrznej.
SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ
Efektywne zarządzanie ryzykiem wspiera wdrożony w
Grupie system kontroli wewnętrznej obejmujący trzy
linie obrony:
• pierwsza linia obrony – która obejmuje
działalność właścicieli procesów
biznesowych, operacyjnie zarządzających
ryzykiem na poziomie komórek
organizacyjnych i realizowanych w ramach
tej działalności procesów oraz bieżące
podejmowanie decyzji biznesowych w
ramach procesu zarządzania ryzykiem, z
uwzględnieniem poziomów ryzyk oraz
działań mitygujących. Właściciele biznesowi
nadzorują funkcję kontroli w obszarach im
podległych w celu utrzymywania skutecznej
i efektywnej kontroli wewnętrznej,
adekwatnej do zadań realizowanych w
danym obszarze;
• druga linia obrony – obejmująca
zarządzanie ryzykiem przez zespół
agregujący ryzyka na poziomie Grupy i
poszczególnych spółek Grupy, który wspiera
ich identyfikację, pomiar oraz monitoring i
raportowanie; w ramach drugiej linii obrony
nadzór sprawuje osoba pełniąca funkcję
compliance oraz zarządzania ryzykiem w
Grupie, w szczególności w zakresie
wyznaczania rozwiązań systemowych,
mających na celu poprawienie efektywności
i skuteczności systemu kontroli
wewnętrznej Grupy;
• trzecia linia obrony – obejmująca
działalność audytu wewnętrznego, który
przeprowadza niezależne audyty procesów
wewnętrznych;
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
181
Powyższe trzy linie obrony tworzą w Grupie, dostosowany
do zakresu, skali działalności i struktury organizacyjnej
adekwatny i ukształtowany na poziomie Grupy system
kontroli wewnętrznej, zapewniający skuteczność
i efektywność działalności operacyjnej oraz wiarygodną
sprawozdawczość finansową i niefinansową, a także
zgodność działania Spółki z przepisami prawa oraz
regulacjami wewnętrznymi.
System kontroli wewnętrznej w Grupie został
ukształtowany na poziomie Spółki i funkcjonuje
w spółkach Grupy z uwzględnieniem odrębności
formalnej, proporcjonalności i adekwatności. System
kontroli wewnętrznej obejmuje nadzór, ogół polityk
i procedur, struktur organizacyjnych, systemów
raportowania, rozwiązań wprowadzonych w systemach
informatycznych, funkcję zgodności z przepisami oraz
inne mechanizmy kontrolne, które gwarantują
bezpieczeństwo i stabilność funkcjonowania. System
kontroli wewnętrznej realizuje trzy kluczowe dla Grupy
funkcje:
• funkcję kontrolną, na którą składają się wszystkie
mechanizmy kontrolne w procesach
funkcjonujących w Spółce,
• niezależną funkcję compliance oraz zapewnienia
rozwiązań systemowych poprawiających
efektywność i skuteczność systemu kontroli
wewnętrznej i zarządzania ryzykiem,
• niezależną funkcję audytu wewnętrznego.
Proces kontroli wewnętrznej nad raportowaniem
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju zarządzany
jest w ramach istniejących metod i procesów dojrzałego
ładu korporacyjnego i oparty jest m.in. na:
• zaawansowanych systemach księgowych,
systemach do raportowania biznesowego oraz
systemach obiegu dokumentów,
• systemie do zbierania danych dotyczących
zużycia mediów,
• przejrzystych procedurach wewnętrznych,
w tym finansowych i compliance,
• ustalonej i przejrzystej strukturze organizacyjnej,
• kompetencjach, wiedzy i doświadczeniu osób
uczestniczących w procesie kontroli
wewnętrznej,
• nadzorze kierownictwa nad systemem oraz
regularnej ocenie działalności Grupy,
• weryfikacji sprawozdań finansowych
i niefinansowych przez niezależnego biegłego
rewidenta,
• działalności audytu wewnętrznego.
Skuteczność systemu kontroli wewnętrznej Grupy
i zarządzania ryzykiem w procesie sprawozdawczości
finansowej zapewniona została w oparciu o ustalony
podział obowiązków i kompetencji w procesie
przygotowywania informacji finansowej.
Zarówno w Spółce, jak i w podmiotach wchodzących
w skład Grupy, zapewnione zostało prowadzenie ksiąg
rachunkowych oraz funkcjonowanie raportowania
finansowego przez wysoko wykwalifikowane zespoły
finansowo-księgowe. Skonsolidowane sprawozdania
finansowe Grupy przygotowywane są przez pracowników
działu finansowo-księgowego Spółki pod nadzorem
Wiceprezesa Zarządu Dom Development S.A..
Skuteczność kontroli wewnętrznej oraz jakość
prowadzonych ksiąg finansowych, zapewniona jest
między innymi poprzez odpowiedni podział kompetencji
i obowiązków w ramach tych zespołów, a także przez
nadawanie odpowiednich uprawnień w stosowanych w
Grupie systemach informatycznych. W Grupie
funkcjonują również niezależne zespoły odpowiedzialne
za procesy budżetowania i sprawozdawczości zarządczej.
System finansowo-księgowy Grupy jest źródłem danych
zarówno dla sprawozdań finansowych, jak
i skonsolidowanych sprawozdań finansowych. Jest on
bieżące zarządzanie ryzykiem w procesach i systemach
na poziomie operacyjnym
monitoring w ramach kontroli wewnętrznej i procesu
zarządzania ryzykiem
niezależna ocena procesu zarządzania ryzykiem
I LINIA
II LINIA
III LINIA
właściciele procesów
biznesowych i
wykonawcy procesów
Zespół Zarządzania
Ryzykiem
audyt wewnętrzny
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
182
również źródłem informacji dla stosowanej przez Grupę
sprawozdawczości zarządczej, której część finansowa
zbudowana została w taki sposób, aby dostarczyć kadrze
menedżerskiej wszystkie potrzebne informacje. Zarówno
sprawozdania statutowe jak i zarządcze tworzone są w
oparciu o przyjętą politykę rachunkowości Grupy (zgodną
z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości
Finansowej).
Comiesięczne, finansowo-operacyjne raporty zarządcze,
obok historycznych danych finansowych, pochodzących z
ksiąg finansowych, uzupełniane są o operacyjne prognozy
ilościowe oraz prognozy finansowe. Raporty te
analizowane są przez kierownictwo średniego i wyższego
szczebla, poszczególnych komórek organizacyjnych Grupy
oraz przez Zarząd Spółki. W odniesieniu do zakończonych
okresów sprawozdawczych analizie poddawane są
szczegółowo wyniki finansowe Grupy w porównaniu do
założeń budżetowych i prognoz. Z uwagi na specyfikę
branży deweloperskiej, analizowane są nie tylko
zagregowane grupy kosztów i przychodów, ale również
dane finansowe i operacyjne dla poszczególnych
projektów deweloperskich. Zidentyfikowane odchylenia
są odpowiednio weryfikowane i wyjaśniane, a
ewentualne błędy – tam, gdzie to ma zastosowanie - są
korygowane na bieżąco w księgach spółek Grupy.
Zarówno raportowanie zarządcze jak i statutowe Spółki
prowadzone są pod nadzorem Kontrolera Finansowego
oraz Wiceprezesa Zarządu, Dyrektora Finansowego
Spółki. Weryfikacja sprawozdań finansowych Grupy
wykonywana jest przez niezależnego biegłego rewidenta.
Zgodnie z przyjętymi w Grupie standardami,
sprawozdania finansowe Grupy badane są zawsze przez
biegłego rewidenta o uznanych, odpowiednio wysokich
kwalifikacjach. W Spółce wypracowany został tzw. Audit
Life Cycle, czyli harmonogram współdziałania i wzajemnej
komunikacji pomiędzy Zarządem, biegłym rewidentem
i Komitetem Audytu Rady Nadzorczej. Jego celem jest w
szczególności zapewnienie odpowiedniej relacji
i komunikacji pomiędzy Komitetem Audytu a biegłym
rewidentem.
Kluczowym dla Grupy działaniem zmniejszającym jej
ekspozycję na ryzyka rynkowe jest prawidłowa ocena
potencjalnych ryzyk i kontrola bieżących inwestycji
deweloperskich, która jest realizowana w oparciu o
wypracowane w Spółce modele inwestycyjne i procedury
decyzyjne.
Podstawą do obliczania kosztów sprzedanych produktów
– z uwagi na stosowaną w tym zakresie politykę
rachunkowości - są nie tylko zaewidencjonowane w
księgach koszty, ale również szczegółowe budżety
poszczególnych projektów deweloperskich, sporządzone i
aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i
doświadczeniem Grupy. W trakcie realizacji projektów
deweloperskich, wszystkie budżety są aktualizowane nie
rzadziej niż co 3 miesiące. Proces ten jest oparty na
istniejących w Grupie sformalizowanych zasadach i
podlega szczególnemu nadzorowi ze strony zarządów
spółek, w których jest on realizowany, a także Zarządu
Spółki. Dodatkowo, w procesie konsolidacji istotne
znaczenie ma eliminacja sprzedaży wewnątrzgrupowej ze
szczególnym uwzględnieniem rzetelnej oceny, a
następnie eliminacji niezrealizowanej marży na tej
sprzedaży.
RYZYKA ESG
Zarządzanie ryzykiem ESG jest integralną częścią całego
procesu zarządzania ryzykiem. Poszczególne ryzyka z
obszaru ESG są kwalifikowane do głównych ryzyk
biznesowych. Obszar zarządzania ryzykiem ESG w Grupie
wspierany jest przez Zespół raportowania
niefinansowego, a jego działania mają na celu m.in.
ograniczanie ryzyka greenwashingu poprzez nadzór nad
wewnętrznymi procesami oraz bieżącą współpracę z
obszarem ryzyka reputacyjnego. Zasady zarządzania
ryzykiem ESG określa Procedura raportowania
niefinansowego i zrównoważonego rozwoju.
SYSTEM COMPLIANCE
Skuteczna i rozwinięta kultura compliance stanowi istotne
wsparcie dla realizacji założeń strategicznych w
działalności Grupy. System Compliance ma za zadanie
przeciwdziałać powstaniu ryzyka prawnego w zakresie
niezgodności z przepisami prawa oraz regulacjami
wewnętrznymi Grupy. Podlega on nieustannemu
dostosowywaniu do dynamicznych zmian regulacyjnych,
kształtowanych głównie przez czynniki zewnętrzne.
W zakresie zainteresowania tego obszaru znajdują się
m.in. wewnętrzne regulacje normujące w Spółce i Grupie
kwestie pracownicze, etyczne, społeczne, środowiskowe,
korporacyjne oraz zgłaszania nieprawidłowości.
Proces zarządzania zgodnością w Grupie rozumiany jest
jako proces zarządzania ryzykiem niedostosowania się lub
naruszenia przepisów prawa, regulacji wewnętrznych
oraz przyjętych standardów postępowania przez Spółkę i
Grupę, który skutkować może:
• poniesieniem przez spółkę z Grupy lub osoby
działające w jej imieniu sankcji prawnych;
• powstaniem strat finansowych, utratą reputacji
lub wiarygodności.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
183
Grupa dba o adekwatne i jednolite standardy rozwiązań
compliance, jak również monitoruje ryzyko braku
zgodności w skali całej Grupy.
Podmioty Grupy posiadają systemy zgodności
dostosowane do wyznaczonych standardów oraz
odpowiednie do ich profilu i skali działalności. Za
analizowanie informacji na temat ryzyka braku zgodności
w spółkach Grupy odpowiedzialny jest Zespół ds.
zgodności (compliance), który składa się z lokalnych
przedstawicieli spółek Grupy. Zadaniem zespołu jest
wsparcie obszarów biznesowych, ocena i pomiar ryzyka
braku zgodności oraz podejmowanie i wdrażanie działań
zaradczych, które mitygują materializację tego ryzyka.
Dodatkowo Zespół ds. Zgodności (compliance) ma za
zadanie dostarczanie biznesowi wsparcia, zgodnego z
najlepszymi praktykami rynkowymi i obowiązującymi
wymogami prawnymi oraz budowanie procesów
ułatwiających dzielenie się najlepszymi doświadczeniami
i wiedzą w ramach Grupy. Obszar compliance wspiera
ponadto osiąganie założonych celów oraz budowanie
przyjaznego otoczenia pracy, zapewniającego
jednocześnie osiąganie najwyższych wyników
finansowych oraz zwiększenie efektywności
i elastyczności działania Grupy.
Podmioty Grupy są zobowiązane do bieżącego
informowania na temat zidentyfikowanego przez nich
ryzyka braku zgodności Chief Risk and Compliance
Officera Spółki, który koordynuje ryzyka braku zgodności
na poziomie Grupy. Podmioty Grupy mogą wyznaczyć
lokalnie osobę odpowiedzialną za realizację i
koordynowanie zadań z zakresu zarządzania ryzykiem i
zgodnością, która współpracowałaby ściśle z osobą
nadzorującą ten obszar na poziomie Grupy, albo może
skorzystać z zasobów Grupy i powierzyć tę funkcję Chief
Risk and Compliance Officerowi Spółki.
Zespół ds. zgodności (compliance) działający pod
nadzorem Chief Risk and Compliance Officera Spółki jest
zobowiązany do dokonania analizy otrzymanych
informacji, w szczególności w celu:
• oceny ryzyka braku zgodności generowanego na
poziomie poszczególnych spółek i Grupy;
• przygotowania i przedkładania dla Zarządów
spółek z Grupy oraz Rady Nadzorczej Spółki
raportów i informacji o charakterze zarządczym;
• wypracowania dobrych praktyk oraz tworzenia i
doskonalenia jednolitych standardów.
Do zadań Zespołu ds. zgodności (compliance) należy
także:
• wydawanie wytycznych i rekomendacji w
zakresie dotyczącym obszaru compliance z
uwzględnieniem zasad proporcjonalności i
adekwatności;
• zapewnienie merytorycznego wsparcia i
doradztwa podmiotom Grupy przy realizacji
czynności z zakresu compliance.
Ryzyko braku zgodności uwzględnia w szczególności
ryzyko niedostosowania działalności podmiotów Grupy
do zmieniającego się otoczenia prawnego.
Za identyfikowanie i ocenę ryzyka braku zgodności dla
poszczególnych procesów wewnętrznych Grupy
odpowiadają właściciele biznesowi, kierujący komórkami
organizacyjnymi w danej Spółce. Dodatkowo ryzyko braku
zgodności w podmiotach Grupy identyfikowane jest na
podstawie zgłoszeń do rejestrów konfliktu interesów,
prezentów oraz nieprawidłowości. Ocena i pomiar ryzyka
braku zgodności jest dokonywane poprzez określenie
skutków materializacji ryzyk.
Monitorowanie ryzyka braku zgodności jest dokonywane
poprzez:
1. analizę systemową rejestru zarządzania
ryzykiem;
2. monitoring wymogów regulacyjnych i
dostosowania działalności do zmieniającego się
otoczenia prawnego;
3. popularyzację wśród członków personelu Grupy
wiedzy w zakresie compliance;
4. zapewnienie jednolitych standardów i spójnej
realizacji compliance w Grupie.
Działania zarządcze w reakcji na ryzyko braku zgodności
obejmują, w szczególności:
1. akceptację ryzyka, m.in. wobec zmian prawnych
i regulacyjnych, lub
2. ograniczanie ryzyka, w tym: dostosowanie
procedur i procesów w kontekście wymogów
regulacyjnych, opiniowanie i projektowanie
regulacji wewnętrznych pod względem
zgodności, lub
3. unikanie ryzyka poprzez stosowanie dobrych
praktyk rynkowych oraz zapobieganie
angażowaniu się podmiotów Grupy w działania
niezgodne z obowiązującymi regulacjami.
Rozwijając kulturę compliance, dążymy do tego, aby
wyznaczać najwyższe standardy w zakresie
nowoczesnego zarządzania zgodnością w Grupie oraz
realizować działania z zakresu compliance z
uwzględnieniem najwyższej jakości nadzoru nad
zgodnością działań Grupy z najlepszymi praktykami
rynkowymi, działaniami legislacyjnymi oraz
rekomendacjami organów nadzorczych. Podejmujemy
przy tym działania wspomagające, ukierunkowane na
rozwój świadomości compliance wśród personelu Spółki i
bieżącą analizę definiowanych przez Spółkę obszarów
zgodnościowych. Zespół compliance uczestniczy m.in.
przy tworzeniu szkoleń wewnętrznych, które zwiększają
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
184
poczucie komfortu pracowników merytorycznych w
obszarach ich codziennej działalności, co przekłada się na
zwiększenie wydajności ich pracy, ograniczenie ryzyk
prawnych w realizowanych przez nich zadaniach oraz
tworzenie dokumentacji prawno-zgodnościowej, z
poszanowaniem wzajemnych potrzeb. Dzięki
odpowiedniej strukturze zarządzania system compliance
zapewnia przyjmowanie, monitorowanie i aktualizację
odpowiednich polityk i rozwiązań proceduralnych w
Grupie.
FUNKCJA AUDYTU WEWNĘTRZNEGO
Funkcja audytu wewnętrznego jest realizowana przy
zachowaniu zasady niezależności od funkcji operacyjnych
i zasady obiektywizmu, a jej celem jest przysporzenie
wartości i usprawnienie działalności operacyjnej Grupy
Dom Development. Działalność audytu wewnętrznego
polega na systematycznej i dokonywanej w
uporządkowany sposób ocenie procesów: zarządzania
ryzykiem, kontroli i ładu organizacyjnego. W ten sposób
audyt wewnętrzny pozwala przyczynić się do poprawy ich
działania. Pomaga Grupie Dom Development osiągnąć
cele, dostarczając zapewnienia o skuteczności tych
procesów, jak również poprzez doradztwo.
Do głównych zadań audytu wewnętrznego należą:
− opracowanie oraz realizacja planu audytu
wewnętrznego, który określa zakres obszarów
do badania oraz zadań, które mają być podjęte w
kolejnych latach, uwzględniającego wszystkie
rodzaje działalności i wszystkie systemy
zarządzania spółką;
− wydawanie rekomendacji wynikających z
przeprowadzonych prac;
− weryfikacja stanu realizacji działań naprawczych
wynikających z rekomendacji.
Plan audytu wewnętrznego jest sporządzany na
podstawie corocznej identyfikacji i oceny ryzyka
występującego w poszczególnych obszarach działalności
Grupy. Projekt tego planu jest przedstawiany Zarządowi,
a następnie Komitetowi Audytu celem jego przeglądu i
zatwierdzenia. Realizacja rekomendacji wynikających z
przeprowadzonych audytów spoczywa na Członkach
Zarządu sprawujących nadzór nad jednostkami
odpowiedzialnymi za ich wdrożenie lub Dyrektorach
Grupy. Audyt Wewnętrzny na podstawie informacji
otrzymanych od poszczególnych jednostek potwierdza
stopień wypełnienia rekomendacji oraz na ich podstawie
decyduje o uznaniu ich za zrealizowane.
Nad realizacją funkcji audytu wewnętrznego sprawuje
nadzór Assurance Lead, podlegający funkcjonalnie
Komitetowi Audytu, natomiast organizacyjnie Prezesowi
Zarządu Spółki Dom Development S.A., co zapewnia
niezależność i obiektywizm. Zadania zapewniające
i doradcze realizowane są z uwzględnieniem
obowiązującej Strategii Audytu Wewnętrznego, a jej stan
jest monitorowany w kontekście efektywności działania
funkcji audytu wewnętrznego. Assurance Lead przekazuje
w tym celu Zarządowi oraz Komitetowi Audytu informacje
z realizacji planu audytu, wynikach przeprowadzonych
zadań oraz o wynikach i statusie wdrożenia rekomendacji
wynikających z zidentyfikowanych obserwacji.
Funkcja audytu wewnętrznego realizuje oczekiwania
Zarządu, Komitetu Audytu i została powołana w celu
uwzględnienia wymaganych standardów i dobrych
praktyk Instytutu Audytorów Wewnętrznych oraz
Kodeksu Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW.
4.12 ISTOTNE POSTĘPOWANIA SĄDOWE
Na dzień 31 grudnia 2025 roku spółki wchodzące w skład
Grupy nie były stroną istotnych postępowań sądowych.
4.13 AUDYTOR
INFORMACJE DOTYCZĄCE UMOWY Z PODMIOTEM UPRAWNIONYM DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH O
DOKONANIE BADANIA I PRZEGLĄDU SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ORAZ SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO
W dniu 25 kwietnia 2025 roku, stosownie do uprawnień
wynikających z pkt 7.12.3 Statutu Spółki oraz zgodnie z
obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi,
Rada Nadzorcza Spółki, na podstawie rekomendacji
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
185
wydanej przez Komitet Audytu Spółki, zawartej w uchwale
01/04/25 z dnia 25 kwietnia 2025 roku, dokonała wyboru
PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością Audyt Sp.k. (dawniej:
PricewaterhouseCoopers Sp. z o.o.) z siedzibą w
Warszawie, do badania rocznego sprawozdania
finansowego Dom Development S.A. za rok zakończony 31
grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2026 roku oraz 31 grudnia
2027 roku oraz skonsolidowanego sprawozdania
finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za
rok zakończony 31 grudnia 2025 roku, 31 grudnia 2026
roku oraz 31 grudnia 2027 roku, a także do przeglądu
skróconego sprawozdania finansowego Dom
Development S.A. za okres sześciu miesięcy, zakończony
30 czerwca 2025 roku, 30 czerwca 2026 roku i 30 czerwca
2027 roku i skróconego skonsolidowanego sprawozdania
finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.,
sporządzonego za okres sześciu miesięcy zakończony 30
czerwca 2025 roku, 30 czerwca 2026 roku i 30 czerwca
2027 roku.
Ponadto, Rada Nadzorcza Spółki, na podstawie
rekomendacji wydanej przez Komitet Audytu Dom
Development S.A., zawartej w uchwale nr 01/06/25 z dnia
23 czerwca 2025 r., wybrała PricewaterhouseCoopers
Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.
k. z siedzibą w Warszawie, do badania śródrocznego
skróconego sprawozdania finansowego Dom
Development S.A. za okres sześciu miesięcy, zakończony
30 czerwca 2025 roku.
Umowa z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością Audyt Sp.k. z siedzibą w
Warszawie została zawarta w dniu 22 lipca 2025 roku
(aneksowana 23 lipca 2025 roku) na okres niezbędny do
przeprowadzenia przeglądu i badania wyżej
wymienionych sprawozdań finansowych.
PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie,
przy ul. Polnej 11, jest wpisany na listę podmiotów
uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod
numerem 144.
Spółka korzystała wcześniej z usług
PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością Audyt Sp.k. z siedzibą w Warszawie w
zakresie szkoleń w latach 2002 i 2011 oraz spółek
powiązanych z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością Audyt Sp.k. z siedzibą w
Warszawie – w zakresie szkoleń w latach 2013 i 2014 oraz
w zakresie usług prawnych w latach 2012-2015. Firma
audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki za
rok 2022, 2023 oraz 2024 oraz skonsolidowane
sprawozdanie finansowe Grupy za rok 2022, 2023 oraz
2024 świadczyła w 2022 r., 2023 r., 2024 r. oraz w 2025
roku na zlecenie Spółki, dozwolone usługi niebędące
badaniem.
Sprawozdania finansowe za lata 2018-2024 oraz
śródroczne skrócone sprawozdanie finansowe za okres
sześciu miesięcy, zakończony 30 czerwca 2023 roku, 30
czerwca 2024 roku oraz 30 czerwca 2025 roku, zostały
zbadane przez firmę PricewaterhouseCoopers Polska
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt Sp.k. oraz
inne jednostki powiązane z PricewaterhouseCoopers
Polska spółka z o.o. Audyt Sp.k.
Informacja o wynagrodzeniu firmy audytorskiej za rok
2025 oraz 2024 została zawarta w nocie 7.53
Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy za
rok 2025.
Zgodnie z oświadczeniem Rady Nadzorczej Spółki, Zarząd
Spółki informuje, że:
• wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej
badanie rocznego skonsolidowanego
sprawozdania finansowego za rok 2025 został
dokonany zgodnie z przepisami, w tym
regulacjami dotyczącymi wyboru i procedury
wyboru firmy audytorskiej,
• firma audytorska oraz członkowie zespołu
wykonującego badanie spełniali warunki do
sporządzenia bezstronnego i niezależnego
sprawozdania z badania rocznego
skonsolidowanego sprawozdania finansowego
zgodnie z obowiązującymi przepisami,
standardami wykonywania zawodu i zasadami
etyki zawodowej,
• są przestrzegane obowiązujące przepisy
związane z rotacją firmy audytorskiej i
kluczowego biegłego rewidenta oraz
obowiązkowymi okresami karencji,
• Spółka posiada politykę w zakresie wyboru
firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie
świadczenia na rzecz Spółki przez firmę
audytorską, podmiot powiązany z firmą
audytorską lub członków jego sieci
dodatkowych usług niebędących badaniem, w
tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu
świadczenia przez firmę audytorską
W dniu 3 września 2025 roku, stosownie do uprawnień
wynikających z pkt. 9.4 Statutu Spółki oraz zgodnie z
obowiązującymi przepisami, Rada Nadzorcza Spółki, na
podstawie rekomendacji wydanej przez Komitet Audytu
Spółki, zawartej w uchwale nr 02/08/25 z dnia 27 sierpnia
2025 roku, dokonała wyboru Ernst & Young Audyt Polska
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą
w Warszawie do przeprowadzenia atestacji
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju Grupy
Kapitałowej Dom Development S.A. za rok 2025.
Umowa z Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością sp. k. o atestację została zawarta w
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
186
dniu 22 grudnia 2025 roku. Wynagrodzenie należne z
tytułu ww. umowy wynosi 190 tys. zł.
Sprawozdania finansowe, zarówno jednostkowe jak i
skonsolidowane, za lata 2010-2017, zostały zbadane przez
Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością sp. k. (dawniej Ernst & Young Audyt
Sp. z o.o.).
W latach 2011-2016 Spółka korzystała z usług Ernst &
Young Audyt Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością sp. k. w zakresie szkoleń. Ponadto
Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością sp. k. w 2018 roku świadczyła na rzecz
Spółki usługi konsultingowe, w 2021 roku wspierała
Spółkę w dostosowaniu rocznych sprawozdań
finansowych do wymogów cyfrowych UE, w 2023 roku
świadczyła usługi w zakresie przygotowania do dyrektywy
CSRD.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
187
5 ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
SPÓŁKI I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
188
Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2025 roku zostało
sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 16 marca 2026 roku.
Zarząd Spółki oświadcza, że niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy
Kapitałowej w 2025 roku zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Spółki i Grupy, w tym opis
podstawowych zagrożeń i ryzyka.
Mikołaj Konopka
Prezes Zarządu Dom Development S.A.
Monika Dobosz
Wiceprezes Zarządu Dom Development S.A.
Justyna Wilk
Członek Zarządu Dom Development S.A.
Grzegorz Smoliński
Członek Zarządu Dom Development S.A.
Terry R. Roydon
Członek Zarządu Dom Development S.A.