GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ
DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY:
• JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DOM DEVELOPMENT S.A.
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU,
• SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO GRUPY KAPITAŁOWEJ
DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025
ROKU,
• SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ
GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
2
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
1 OCENA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH I SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI ............................................................... 3
1.1 PRZEDMIOT OCENY................................................................................................................................................................... 3
1.2 BADANIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH I ATESTACJA SPRAWOZDAWCZOŚCI ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU ........................ 4
1.3 OCENA RADY NADZORCZEJ ....................................................................................................................................................... 4
2 OCENA SYTUACJI DOM DEVELOPMENT S.A. .............................................................................................................................. 5
2.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. .............................................................................................................. 5
2.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH, UJAWNIONYCH W ROCZNYM JEDNOSTKOWYM
SPRAWOZDANIU FINANSOWYM DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2025 .................................................................................. 5
2.2.1 JEDNOSTKOWY BILANS ............................................................................................................................................................. 5
2.2.2 JEDNOSTKOWY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT ............................................................................................................................ 6
2.2.3 JEDNOSTKOWY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH .......................................................................................................... 7
2.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI ...................................................................................................................................................... 7
2.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI............................................................................................................................................................. 8
2.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA .......................................................................................................................................................... 8
2.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA ....................................................................................................................................................... 9
3 OCENA SYTUACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ............................................................................................ 11
3.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. .............................................................................................................. 11
3.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH, UJAWNIONYCH W ROCZNYM SKONSOLIDOWANYM
SPRAWOZDANIU FINANSOWYM GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2025 ................................................ 11
3.2.1 SKONSOLIDOWANY BILANS ...................................................................................................................................................... 11
3.2.2 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT ..................................................................................................................... 12
3.2.3 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH .................................................................................................... 13
3.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI ...................................................................................................................................................... 13
3.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI............................................................................................................................................................. 14
3.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA .......................................................................................................................................................... 14
3.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA ....................................................................................................................................................... 15
4 WNIOSKI DO ZWYCZAJNEGO WALNEGO ZGROMADZENIA DOM DEVELOPMENT S.A. ................................................................. 17
5 OŚWIADCZENIA RADY NADZORCZEJ .......................................................................................................................................... 17
SPIS TREŚCI
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
3
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
1 OCENA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH I SPRAWOZDANIA
ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
1.1 PRZEDMIOT OCENY
Rada Nadzorcza Dom Development S.A. z siedzibą w Warszawie dokonała oceny:
a) Jednostkowego sprawozdania finansowego Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
Jednostkowe sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku Dom Development S.A. z siedzibą przy
Pl. Piłsudskiego 3 w Warszawie („Spółka”), sporządzone według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości
Finansowej przyjętych przez Unię Europejską („MSSF”), na które składa się:
• Jednostkowy bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2025 roku, który po stronie aktywów i pasywów wykazuje
sumę 3 860 083 tys. zł;
• Jednostkowy rachunek zysków i strat za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku,
wykazujący zysk netto w wysokości 580 809 tys. zł;
• Jednostkowe sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025
roku, wykazujące całkowite dochody netto w wysokości 574 421 tys. zł;
• Jednostkowy rachunek przepływów pieniężnych za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku,
wykazujący na dzień 31 grudnia 2025 roku stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w kwocie 68 517 tys. zł;
• Jednostkowe zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025
roku, wykazujący saldo kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2025 roku w wysokości 1 683 567 tys. zł;
• dodatkowe informacje i objaśnienia do jednostkowego sprawozdania finansowego.
b) Skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia
31 grudnia 2025 roku
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. („Grupa”) za rok zakończony dnia
31 grudnia 2025 roku, sporządzone według MSSF, w której jednostką dominującą jest Dom Development S.A. z siedzibą przy
pl. Piłsudskiego 3 w Warszawie, na które składa się:
• skonsolidowany bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2025 roku, który po stronie aktywów i pasywów wykazuje
sumę 5 981 342 tys. zł;
• skonsolidowany rachunek zysków i strat za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku
wykazujący zysk netto w wysokości 654 135 tys. zł;
• skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia
2025 roku wykazujące całkowite dochody netto w wysokości 647 747 tys. zł;
• skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2025
roku wykazujący na dzień 31 grudnia 2025 roku stan środków pieniężnych i ich ekwiwalentów w kwocie 268 689
tys. zł;
• skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia
2025 roku wykazujące saldo kapitału własnego na dzień 31 grudnia 2025 roku w wysokości 1 988 405 tys. zł;
• dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
c) Sprawozdania Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2025 roku.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
4
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
1.2 BADANIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH I ATESTACJA SPRAWOZDAWCZOŚCI
ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU
Badanie jednostkowego sprawozdania finansowego Dom Development S.A. oraz skonsolidowanego sprawozdania
finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 zostało przeprowadzone na
podstawie umowy zawartej pomiędzy Dom Development S.A. a PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością Audyt sp. k. z siedzibą w Warszawie, przy ul. Polnej 11, wpisaną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów
na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 144. Podstawą do zawarcia umowy
była uchwała Rady Nadzorczej Dom Development S.A. nr 02/04/25 z dnia 25 kwietnia 2025 roku.
Badanie przeprowadzone zostało przez Biegłego Rewidenta zgodnie z:
a) Postanowieniami ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym,
b) Krajowymi Standardami Badania przyjętymi uchwałami Krajowej Rady Biegłych Rewidentów oraz uchwałą Rady
Polskiej Agencji Nadzoru Audytowego, a także
c) Rozporządzeniem UE nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących
ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego.
Atestacja sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok 2025 została
przeprowadzona przez Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warszawie,
wpisaną na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod nr 130, na podstawie umowy zawartej
w dniu 22 grudnia 2025 r. Podstawą do zawarcia umowy była uchwała Rady Nadzorczej Dom Development S.A. nr 01/09/25
z dnia 3 września 2025 roku.
1.3 OCENA RADY NADZORCZEJ
W ocenie Rady Nadzorczej:
Jednostkowe sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku:
• przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej Dom Development
S.A. na dzień 31 grudnia 2025 roku, jak też jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok obrotowy od
1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku,
• zostało sporządzone zgodnie z MSSF,
• jest zgodne z wpływającymi na formę i treść sprawozdania finansowego przepisami prawa regulującymi przygotowanie
sprawozdań finansowych,
• zostało sporządzone w sposób zgodny z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym oraz zgodnie z przepisami
prawa.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025
roku:
• przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji majątkowej i finansowej Grupy Kapitałowej
Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2025 roku, jak też jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok
obrotowy od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku,
• zostało sporządzone zgodnie z MSSF,
• jest zgodne z wpływającymi na formę i treść skonsolidowanego sprawozdania finansowego przepisami prawa
regulującymi przygotowywanie sprawozdań finansowych,
• zostało sporządzone w sposób zgodny z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym oraz zgodnie z przepisami
prawa.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2025 roku:
• jest kompletne w rozumieniu art. 49 oraz art. 63x Ustawy o rachunkowości oraz Rozporządzenia Ministra Finansów z
dnia 6 czerwca 2025 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów
wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa
niebędącego państwem członkowskim. Informacje zawarte w sprawozdaniu Zarządu z działalności Dom Development
S.A. oraz jej Grupy Kapitałowej są zgodne z informacjami zawartymi w zbadanym sprawozdaniu finansowym i zbadanym
skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym,
• zostało sporządzone w sposób zgodny z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym oraz zgodnie z przepisami
prawa.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
5
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
2 OCENA SYTUACJI DOM DEVELOPMENT S.A.
OCENA SYTUACJI SPÓŁKI NA PODSTAWIE JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DOM
DEVELOPMENT S.A. ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU ORAZ SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z
DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
2.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A.
AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. POSIADAJĄCY, NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU, BEZPOŚREDNIO
LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5% W OGÓLNEJ LICZBIE GŁOSÓW NA WALNYM
ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY (WZA)
Na dzień 31 grudnia 2025 r. jednostka dominująca Dom Development S.A. była kontrolowana przez Groupe Belleforêt S.à r.l.
z siedzibą w Luksemburgu, która posiadała 54,81% akcji Spółki.
Poniższa tabela przedstawia wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne znaczne
pakiety akcji na dzień 31 grudnia 2025 roku:
STAN NA DZIEŃ
31 GRUDNIA 2025 ROKU
AKCJE
ZMIANA
LICZBY AKCJI OD
31 GRUDNIA 2024
LICZBA
GŁOSÓW
NA WZA
UDZIAŁ
W KAPITALE I
GŁOSACH NA WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.
14 140 441
-
14 140 441
54,81%
PTE Allianz Polska S.A. *)
2 501 493
-
2 501 493
9,70%
Jarosław Szanajca
1 454 050
-
1 454 050
5,64%
*) Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 15.05.2023 r. i obejmuje akcje w posiadaniu Allianz OFE
2.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH,
UJAWNIONYCH W ROCZNYM JEDNOSTKOWYM SPRAWOZDANIU
FINANSOWYM DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2025
2.2.1 JEDNOSTKOWY BILANS
STRUKTURA AKTYWÓW SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 I ZMIANY W PORÓWNANIU ZE STANEM NA KONIEC 2024 ROKU.
AKTYWA
31.12.2025
(tys. zł)
Udział
w sumie
bilansowej
31.12.2024
(tys. zł)
Zmiana r/r
Aktywa trwałe
Inwestycje w jednostkach zależnych,
stowarzyszonych i wspólnym
przedsięwzięciu
466 594
12,1%
449 328
3,8%
Pożyczki udzielone długoterminowe
580 296
15,0%
154 500
275,6%
Inne aktywa trwałe
87 058
2,3%
56 153
55,0%
Aktywa trwałe razem
1 133 948
29,4%
659 981
71,8%
Aktywa obrotowe
Zapasy
2 446 584
63,4%
2 124 970
15,1%
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe
należności
52 702
1,4%
56 472
(6,7)%
Należności z tytułu podatku dochodowego
-
-
48 425
n/d
Pozostałe aktywa obrotowe
10 179
0,3%
22 525
(54,8)%
Pożyczki udzielone
-
-
360 750
n/d
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
oraz krótkoterminowe aktywa finansowe
216 670
5,6%
272 189
(20,4)%
Aktywa obrotowe razem
2 726 135
70,6%
2 885 331
(5,5)%
AKTYWA RAZEM
3 860 083
100,0%
3 545 312
8,9%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
6
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
STRUKTURA KAPITAŁÓW WŁASNYCH I ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 I ZMIANY W PORÓWNANIU
ZE STANEM NA KONIEC 2024 ROKU
2.2.2 JEDNOSTKOWY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
Wybrane dane z rachunku zysków i strat Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku w porównaniu z rokiem 2024:
01.01-
31.12.2025
(tys. zł)
Udział w
przychodach ze
sprzedaży
01.01-
31.12.2024
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Przychody ze sprzedaży
1 608 862
100,0%
1 782 984
(9,8)%
Koszt własny sprzedaży
(1 090 944)
67,8%
(1 281 915)
(14,9)%
Zysk brutto ze sprzedaży
517 918
32,2%
501 069
3,4%
Zysk na działalności operacyjnej
334 223
20,8%
314 284
6,3%
Zysk brutto
648 031
40,3%
482 367
34,3%
Zysk netto
580 809
36,1%
419 020
38,6%
Zysk na jedną akcję zwykłą (zł/akcja)
22,51
16,25
38,5%
W 2025 roku Spółka rozpoznała przychody ze sprzedaży w wysokości 1 609 mln zł, co stanowi zmniejszenie o 9,8% w
porównaniu z rokiem poprzednim. Spadek ten wynikał w znacznej mierze z niższych przychodów ze sprzedaży usług
budowlanych (spadek o 85 mln zł, w związku z zakończeniem budowy projektu PRS dla inwestora instytucjonalnego). Spółka
rozpoznała również mniejsze przychody ze sprzedaży gruntów (spadek o 35 mln zł) w porównaniu z rokiem ubiegłym. W 2025
roku Spółka przekazała klientom detalicznym 1 915 lokali (spadek o 3% r/r), co przełożyło się na zmniejszenie przychodów ze
sprzedaży wyrobów gotowych o 4% (spadek o 67 mln zł).
Pomimo powyższego odnotowano wzrost zysku brutto ze sprzedaży o 3,4% (czyli do poziomu 518 mln zł), który był możliwy
dzięki znacznej poprawie marży brutto na sprzedaży o 4,1 p.p., tj. z 28,1 % w 2024 roku do 32,2% w 2025 roku. Wynika to
głównie z wyższej średniej marży brutto na osiedlach, na których przekazywane były lokale w tym okresie. Marża brutto ze
sprzedaży wyrobów gotowych w 2025 roku osiągnęła poziom 31,8%, w porównaniu z niższą marżą rozpoznaną w 2024 roku,
która wyniosła 28,9%. Dodatkowo w 2025 roku Spółka odnotowała niewielkie przychody ze odsprzedaży części gruntów w
wysokości 11 mln zł, przy marży na poziomie 27,2%, podczas gdy w 2024 roku analogiczna sprzedaż osiągnęła poziom 46 mln
zł z marżą na poziomie jedynie 0,7%.
Zysk brutto Spółki zwiększył się w 2025 roku o 34,3% r/r, osiągając poziom 648 mln zł. Spółka odnotowała w tym okresie zysk
brutto ze sprzedaży wyższy o 17 mln zł, przy jednoczesnym utrzymaniu kosztów sprzedaży i kosztów ogólnego zarządu
praktycznie na niezmienionym poziomie. Na szczególną uwagę zasługuje wzrost przychodów finansowych o 145 mln zł (tj. o
69,1%) w porównaniu z rokiem poprzednim w wyniku otrzymanych dywidend od spółek zależnych. Wartość dywidend
otrzymanych w 2025 roku od spółek zależnych wyniosła 300 mln zł i wzrosła niemal dwukrotnie w porównaniu do 2024 roku.
Jest to wynik udanych inwestycji w spółki zależne prowadzące swoją działalność na największych rynkach mieszkaniowych w
Polsce, a także w podmioty realizujące działalność komplementarną wobec działalności deweloperskiej, tj. działalność
budowlaną oraz pośrednictwa kredytowego.
Spółka wypracowała w 2025 roku 581 mln zł zysku netto, tj. o 38,6% więcej niż rok wcześniej. Przełożyło się to na wzrost
marży netto o ponad połowę, z 23,5% do 36,1% w ciągu roku.
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
31.12.2025
(tys. zł)
Udział w sumie
bilansowej
31.12.2024
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
25 798
0,7%
25 798
-
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich
wartości nominalnej
276 458
7,2%
276 458
-
Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz
niepodzielony wynik finansowy
1 381 311
35,8%
1 168 068
18,3%
Kapitał własny razem
1 683 567
43,6%
1 470 324
14,5%
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe razem
610 311
15,8%
580 095
5,2%
Zobowiązania krótkoterminowe razem
1 566 205
40,6%
1 494 893
4,8%
Zobowiązania razem
2 176 516
56,4%
2 074 988
4,9%
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA RAZEM
3 860 083
100,0%
3 545 312
8,9%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
7
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
2.2.3 JEDNOSTKOWY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Na początku 2025 roku stan środków pieniężnych wynosił 130 mln zł w porównaniu do 69 mln zł na koniec roku. Oznacza to,
że w okresie od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2025 roku stan środków pieniężnych Spółki zmniejszył się o kwotę 61 mln
zł na co miały wpływ między innymi zakupy gruntów pod nowe inwestycje deweloperskie.
W działalności operacyjnej w 2025 roku Spółka odnotowała wpływ netto środków pieniężnych w kwocie 8 mln zł, tj. o 95%
mniejszy niż w poprzednim roku. Zmniejszenie to wynika przede wszystkim ze znacząco wyższych nakładów poniesionych na
realizację inwestycji deweloperskich w wyniku większej liczby prowadzonych projektów, a także na nabycie nowych
nieruchomości przeznaczonych pod przyszłe projekty. Jest to związane z reakcją Spółki na obserwowane ożywienie
koniunktury na rynku deweloperskim. Na koniec 2025 roku zmniejszeniu uległ stan zobowiązań krótkoterminowych, w
porównaniu ze stanem na koniec 2024 roku, co jest wynikiem nieco szybszych płatności za usługi budowlane wykonane na
rzecz Spółki.
Zarząd Spółki skutecznie dostosowuje jej działalność do aktualnej sytuacji rynkowej, a w szczególności do obserwowanego od
2024 roku wzrostu podaży, przy jednoczesnym odbudowującym się popycie w 2025 roku. Jest to szczególnie widoczne w tym,
że Spółka dostosowuje wydatki na zapasy - w tym na budowę, projektowanie oraz zakup nowych ziemi - do uzyskanych
wpływów od klientów.
Zanotowane przez Spółkę niższe wpływy netto z działalności operacyjnej nie budzą jednak obaw, zważywszy na przyczyny ich
obniżenia. Spadek wpływów netto w działalności operacyjnej został w dużej mierze skompensowany bardzo dobrymi
wynikami Spółki na działalności inwestycyjnej, która jest jednym z głównych filarów działalności Spółki.
W 2025 roku Spółka odnotowała wpływ netto środków z działalności inwestycyjnej w kwocie 247 mln zł wobec 160 mln zł rok
wcześniej. Na zmianę środków pieniężnych na tej działalności w 2025 roku składają się przede wszystkim dywidendy i zaliczki
na poczet dywidendy otrzymane od podmiotów zależnych (podobnie jak w roku poprzednim) w łącznej kwocie 300 mln zł
(156 mln zł w 2024 roku). Saldo przepływów pieniężnych z tytułu pożyczek udzielonych spółkom zależnym w 2025 roku było
ujemne (otrzymano mniej spłat pożyczek niż ich udzielono) i wynosiło 19 mln zł (w 2024 roku ujemne saldo przepływów z
tego tytułu wyniosło tylko 7 mln zł), co odzwierciedla rosnącą samodzielność finansową spółek zależnych.
W 2025 roku Spółka wykazała ponownie znaczny wypływ netto środków pieniężnych z działalności finansowej w kwocie 316
mln zł. Jest on wypadkową wypłaty pozostałej części dywidendy za rok 2024 w kwocie 180,6 mln zł oraz zaliczki na poczet
dywidendy z zysku za rok 2025 w kwocie 180,6 mln zł (razem 361 mln zł). Jednocześnie zadłużenie Spółki z tytułu obligacji
zwiększyło się o 35 mln zł, a z tytułu kredytów o 10 mln zł.
2.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
Wskaźniki rentowności Spółki w 2025 roku uległy znacznej poprawie w porównaniu z 2024 rokiem. Na taką sytuację wpływ
miały głównie czynniki opisane wyżej w rozdziale 2.2.2.
Wzrost wartości kosztów sprzedaży związany z obecną sytuacją na rynku mieszkaniowym został skompensowany niższymi
kosztami ogólnego zarządu. Łączne zmniejszenie tych kosztów o 0,7% pozwoliło na uzyskanie wyższej marży zysku
operacyjnego i marży zysku netto niż w latach ubiegłych.
Znaczny wzrost zysku netto za 2025 rok w porównaniu z 2024 rokiem, przy jednoczesnym umiarkowanym, stopniowym
wzroście zarówno aktywów netto, jak i sumy bilansowej, przełożył się na stopę zwrotu z kapitałów własnych na poziomie
39,5% w porównaniu do 30,6% w 2024 roku. Stopa zwrotu z aktywów w 2025 roku zwiększyła się do poziomu 16,4% wobec
poziomu 12,7% rok wcześniej.
W ocenie Rady Nadzorczej, rentowność Spółki w 2025 roku osiągnęła bardzo satysfakcjonujący poziom, który był istotnie
wyższy od odnotowanego rok wcześniej. Świadczy to o efektywnym zarządzaniu majątkiem Spółki przy jednoczesnym
zachowaniu należytej dbałości zarządu w odniesieniu do pozawarszawskich inwestycji Spółki.
Rok 2025
(tys. zł)
Rok 2024
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
obrachunkowego
129 874
34 104
280,8%
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej netto
7 983
164 064
(95,1)%
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej netto
246 849
159 736
54,5%
Przepływy pieniężne z działalności finansowej netto
(316 189)
(228 030)
38,7%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu obrachunkowego
68 517
129 874
(47,2)%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
8
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
2.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
Wszystkie prezentowane poniżej wskaźniki utrzymują się na dobrym, bezpiecznym poziomie, który jest zarządzany przez
kierownictwo Spółki.
Według stanu na koniec 2025 roku bieżący wskaźnik płynności uległ niewielkiemu spadkowi w ciągu roku z poziomu 4,55 do
4,13. Jego źródłem są opisane niżej zmiany w bilansie wpływające w jeszcze większym stopniu na pozostałe wskaźniki
płynności.
Zarówno szybki jaki i natychmiastowy wskaźnik płynności istotnie zmniejszyły swoją wartość, głównie za sprawą należności z
tytułu udzielonych pożyczek (do spółek zależnych), dla których umowy zostały przedłużone i na koniec 2025 roku mają one
charakter długoterminowy. Dodatkowo, zamiast należności z tytułu podatku CIT, wykazanych na koniec 2024 roku w
aktywach obrotowych w kwocie 48 mln zł, Spółka na koniec 2025 roku wykazała zobowiązania z tego tytułu również w
wysokości 48 mln zł. Zmniejszeniu uległ także poziom utrzymywanych przez Spółkę środków pieniężnych. Wszystkie te
czynniki, będące wynikiem racjonalnej, planowej i kontrolowanej przez Zarząd gospodarki zasobami Spółki należy uznać za
zmiany pozytywne, a wskaźniki płynności za utrzymane na bezpiecznym, a nawet satysfakcjonującym poziomie
potwierdzającym dobrą płynność Spółki.
Na uwagę zasługuje fakt, że obecny poziom ww. wskaźników płynności został osiągnięty pomimo podjętej przez Zarząd Spółki
decyzji o wypłacie w grudniu 2025 roku zaliczkowej dywidendy z zysku 2025 roku w kwocie 181 mln zł. Łączna kwota wypłat
z tytułu dywidendy w 2025 roku była wyższa o 38 mln w porównaniu do roku 2024.
Na utrzymujący się, cały czas dobry poziom nie tylko wskaźników płynności, ale również posiadanych, gotowych do
uruchomienia źródeł finansowania (otwarte linie kredytowe w pięciu bankach na łączną kwotę 717 mln zł – głównie o
charakterze długoterminowym) wpływ miał szereg długofalowych decyzji i działań podjętych przez Zarząd Spółki. Obecny
poziom analizowanych wskaźników jest w dużej mierze rezultatem odpowiedniej struktury finansowania, z naciskiem na
perspektywę średnio- i długoterminową. Do ww. działań i decyzji należy zaliczyć również sposób prowadzenia i finansowania
realizowanych inwestycji (w tym decyzje o momencie rozpoczynania poszczególnych projektów i strukturze oferowanego do
sprzedaży asortymentu), strategię zakupu nowych nieruchomości na rynku warszawskim, jak również dokonywanych przez
Spółkę akwizycji i rozszerzania działalności na rynkach pozawarszawskich.
Wiarygodność Spółki na rynku finansowym jest nadal wysoka, czego dowodem jest zdywersyfikowana struktura finansowania
działalności Spółki i jej Grupy oraz skłonność zarówno banków, jak i innych instytucji finansowych do udzielania Spółce
długoterminowych kredytów i obligacji.
*) Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów
2.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
Dzięki odpowiedniej polityce operacyjnej – obejmującej optymalne rozpoczynanie i tempo realizacji inwestycji, a także
kontrolowane zakupy nowych nieruchomości - oraz ostrożnej polityce finansowej, wartości prezentowanych wskaźników
zadłużenia pozostają na bezpiecznym poziomie dla prowadzonej działalności, a jednocześnie potwierdzają wiarygodność
kredytową Spółki na rynku finansowym.
Większość wskaźników zadłużenia na koniec 2025 roku miały wartości zbliżone do stanu sprzed roku i odzwierciedlała
konserwatywne podejście Zarządu do finansowania działalności Spółki. Największa zmiana miała miejsce w przypadku
WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
2025
2024
Wskaźnik marży brutto (zysk brutto ze sprzedaży/ przychody netto ze sprzedaży)
32,2%
28,1%
Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny EBIT / przychody netto ze sprzedaży)
20,8%
17,6%
Wskaźnik marży zysku netto (zysk netto / przychody netto ze sprzedaży)
36,1%
23,5%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA; zysk netto / aktywa ogółem na początku okresu)
16,4%
12,7%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE; zysk netto / kapitał własny na początku okresu)
39,5%
30,6%
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
2025
2024
Wskaźnik bieżący (current ratio: aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
4,13
4,55
Wskaźnik szybki (quick ratio: (aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
0,42
1,20
Wskaźnik natychmiastowy
(cash ratio: środki pieniężne i ich ekwiwalenty / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
0,10
0,20
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
9
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
wskaźnika zadłużenia kapitału własnego, który uległ zmniejszeniu o 11,8 p.p. Wynika to ze znacznie szybszego wzrostu
kapitałów własnych w porównaniu do nieznacznego wzrostu zobowiązań Spółki, co było spowodowane zatrzymaniem istotnej
części zysku wypracowanego w 2025 roku.
W polityce finansowej Zarządu zrównoważone proporcje zadłużenia (w tym zadłużenia odsetkowego), aktywów netto i
aktywów obrotowych, są priorytetem w tym obszarze. Dodatkowo Zarząd przykłada dużą wagę do finansowania działalności
całej Grupy, w tym poprzez udzielanie pożyczek spółkom zależnym.
Należy również zaznaczyć, że decyzja Zarządu Spółki o wypłacie w grudniu 2025 roku zaliczkowej dywidendy z zysku 2025
roku w kwocie 181 mln zł, została podjęta również z uwzględnieniem sytuacji płynnościowej Spółki.
*
)
Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych otwartych
2.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA
Na podstawie jednostkowego sprawozdania finansowego Dom Development S.A. za rok obrotowy 2025 oraz sprawozdania
Zarządu z działalności Spółki i jej Grupy Kapitałowej za rok obrotowy 2025, Rada Nadzorcza ocenia rok 2025 jako kolejny,
będący bardzo dobrym okresem działalności Dom Development S.A.
Rok 2025 pod wieloma względami okazał się rekordowy dla Spółki i Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. W ostatnich
latach zarówno Spółka, jak i Grupa sukcesywnie poprawiała swoje wyniki finansowe oraz operacyjne przy jednoczesnym
utrzymywaniu wysokiej rentowności. Efektywna polityka sprzedażowa, terminowa realizacja inwestycji mieszkaniowych,
wysokiej jakości projekty oraz konsekwentnie rozwijane przez Spółkę inwestycje w podmioty zależne operujące w
największych i najatrakcyjniejszych rynkach mieszkaniowych w Polsce pozwoliły uzyskać w 2025 roku zysk netto na poziomie
581 mln zł (wzrost 38,6% r/r).
Oceniając wyniki Spółki, należy zauważyć, że miniony rok przyniósł lekkie ożywienie popytu w porównaniu z 2024 rokiem.
Złożyły się na to głównie obniżki stóp procentowych – w skali całego roku RPP sześciokrotnie obniżała ich poziom, łącznie o
1,75 pkt proc. W połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami, oba czynniki wyraźnie poprawiły zdolność kredytową klientów,
co przełożyło się na duży ruch w biurach sprzedaży. Był to również pierwszy okres funkcjonowania rynku w warunkach tzw.
ustawy o jawności cen mieszkań. Nowe regulacje wymusiły zmiany w podejściu do sprzedaży oraz komunikacji marketingowej
u wielu mniejszych deweloperów co w rezultacie może sprzyjać procesom konsolidacyjnym w naszej branży.
Miniony rok charakteryzował się stabilnymi kosztami budowy oraz niesłabnącym popytem na produkty oferowane zarówno
w Spółce jak i w Grupie, co umożliwiło osiągnięcie rekordowo wysokich wyników sprzedaży, które jednocześnie są najlepszymi
rocznymi rezultatami kiedykolwiek zaraportowanymi przez dewelopera na polskim rynku w segmencie detalicznym. Pozwoliło
to na kontynuowanie strategii maksymalizacji marży oraz na umocnienie kluczowych wskaźników finansowych.
Zarządzając zasobami finansowymi w 2025 roku, Spółka koncentrowała się głównie na zabezpieczeniu źródeł
długoterminowego finansowania zarówno dla realizowanych projektów, jak również na utrzymywaniu odpowiednich,
wysokich dla swojej działalności wskaźników płynności. Zarząd Spółki regularnie analizuje istniejącą strukturę finansowania
oraz planuje jej optymalną strukturę na przyszłość, w celu osiągnięcia satysfakcjonujących wskaźników i wyników finansowych
w średnioterminowej perspektywie czasowej, przy jednoczesnym zapewnieniu Spółce oraz jej podmiotom zależnym z Grupy
Kapitałowej Dom Development S.A. właściwej płynności i bezpieczeństwa finansowego.
Po bardzo dobrych wynikach Spółki w roku 2025, nadchodzący rok zapowiada się jako okres pełny wyzwań nie tylko dla spółek
z branży deweloperskiej, ale dla całej polskiej gospodarki. Największym zagrożeniem dla branży niezmiennie pozostają:
• nadal wysoki poziom stóp procentowych, wpływający na przystępność kredytów hipotecznych,
• niepewność w odniesieniu do poziomu przyszłej inflacji,
• trwająca wojna na Ukrainie oraz eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie, które są czynnikami istotnie destabilizującymi
otoczenie gospodarcze w całym regionie,
• trudność w uzyskiwaniu decyzji administracyjnych potrzebnych do realizacji projektów deweloperskich,
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
2025
2024
Pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem)
43,6%
41,5%
Zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny)
129,3%
141,1%
Ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
56,4%
58,5%
Zadłużenia odsetkowego (zobowiązania odsetkowe / kapitały własne)
38,9%
41,5%
Zadłużenia odsetkowego netto
((zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*
)
)/ kapitały własne)
26,4%
23,9%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
10
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
• wielokrotnie zmieniające się regulacje prawne, jak np. obciążenia podatkowe w sektorze instytucjonalnego zakupu lokali
mieszkalnych czy nowe przepisy w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
oraz tzw. ustawa o jawności cen mieszkań.
Zdaniem Rady Nadzorczej, zgromadzone przez lata doświadczenie Zarządu i kadry menedżerskiej Spółki oraz posiadane przez
nią zasoby – zarówno finansowe, jak i niefinansowe – wynikające z przemyślanej i ostrożnej polityki finansowej oraz
inwestycyjnej, powinny pozwolić Spółce ograniczyć negatywny wpływ niestabilnej sytuacji w szeroko rozumianym otoczeniu
gospodarczym, spowodowanej wyżej wymienionymi czynnikami.
Najważniejszym zadaniem Zarządu Spółki jest nie tylko utrzymanie jej w stałej gotowości do szybkiej reakcji na nowe
wyzwania, lecz przede wszystkim zapewnienie utrzymania czołowej pozycji Spółki na rynku mieszkaniowym w Warszawie oraz
wsparcie i koordynacja działań pozostałych spółek Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w ich ekspansji na rynku
trójmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Główne podejmowane w tym kierunku działania to:
• zapewnienie Spółce (i Grupie) dostępności do odpowiednich źródeł finansowania (zwłaszcza średnio i długoterminowego)
zarówno pod kątem obecnych, jak i przyszłych projektów deweloperskich, bieżącej działalności oraz dla jej ogólnego
bezpieczeństwa finansowego i operacyjnego,
• współpraca z bankami i udzielanie pomocy klientom w uzyskiwaniu kredytów bankowych na zakup mieszkań,
• dostosowanie oferty Spółki do potrzeb rynku,
• dostosowanie wydatków na zakup ziemi do istniejących oraz przewidywanych na dalsze lata potrzeb Spółki,
• wykorzystanie istniejącego banku ziemi w najbardziej odpowiedni sposób,
• generowanie sprzedaży poprzez usprawnienie procesów sprzedażowych oraz działań marketingowych,
• stałe umacnianie zaufania klientów do marki Dom Development poprzez utrzymywanie wysokiej jakości oferowanych lokali
oraz wysokiego standardu obsługi klienta w całym procesie zakupowym,
• dostosowanie struktury organizacyjnej i poziomu zatrudnienia do przewidywanego poziomu aktywności operacyjnej,
• wnikliwa kontrola budżetów projektów deweloperskich na wszystkich etapach realizacji,
• optymalizacja wydatków na koszty ogólnozakładowe,
• szybkie reagowanie na zmiany legislacyjne, oraz
• sprawne reagowanie na sytuacje kryzysowe, wywołane przez różne czynniki zewnętrzne, zarówno o zasięgu lokalnym, jak i
globalnym.
Ponadto, w obliczu rosyjskiej inwazji na Ukrainę oraz eskalacji konfliktu na Bliskim Wschodzie, zadaniem Zarządu Spółki jest
nieustane monitorowanie zmian w bieżącej sytuacji makroekonomicznej i adekwatne reagowanie na te zmiany. Konflikt na
Bliskim Wschodzie, który wybuchł w lutym 2026 r., jest przykładem szybko zmieniającego się otoczenia geopolitycznego, które
może mieć wpływ ekonomiczny na Spółkę i jej klientów, np. w postaci wyższych kosztów energii i materiałów, potencjalnie
spowodowanych wyższymi światowymi cenami ropy naftowej i gazu na skutek tego konfliktu.
W 2025 roku działalność Spółki, tak jak w latach wcześniejszych, generowała znaczne zyski, co wykazano w jednostkowym
rachunku zysków i strat. W IV kwartale ubiegłego roku Spółka po raz trzeci w swojej historii wypłaciła dywidendę zaliczkową
na poczet zysku za bieżący okres obrachunkowy.
Po przeprowadzeniu analizy jednostkowego sprawozdania finansowego za 2025 r. oraz sprawozdania Zarządu z działalności
Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2025 r. Rada Nadzorcza podziela zdanie Zarządu, że sytuacja finansowa Dom
Development S.A. na koniec 2025 roku była bardzo dobra i stanowi solidną podstawę kontynuacji rozwoju Spółki.
Opinia ta wynika zarówno z analizy bieżącej działalności operacyjnej i sytuacji finansowej Spółki, jak również z analizy
podejmowanych przez Zarząd działań oraz ich skuteczności. Odnosi się to zwłaszcza do szybkiej, skutecznej i profesjonalnej
reakcji Zarządu na zmiany zachodzące zarówno w ostatnich latach jak i ostatnich kwartałach na rynku, na którym Spółka
funkcjonuje.
W kolejnych latach działalności na warszawskim rynku mieszkaniowym, na którym Spółka jest liderem, zbudowała ona
ugruntowaną pozycję, jednocześnie zdobywając bogate doświadczenie zarówno w zakresie realizacji projektów
deweloperskich, jak i ich sprzedaży oraz finansowania.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
11
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
3 OCENA SYTUACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM
DEVELOPMENT S.A.
OCENA SYTUACJI GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A NA PODSTAWIE SKONSOLIDOWANEGO
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA
31 GRUDNIA 2025 ROKU ORAZ SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ
GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2025 ROKU
3.1 ZNACZĄCY AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A.
AKCJONARIUSZE DOM DEVELOPMENT S.A. POSIADAJĄCY, NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 ROKU, BEZPOŚREDNIO
LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5% W OGÓLNEJ LICZBIE GŁOSÓW NA WALNYM
ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY
Na dzień 31 grudnia 2025 r. jednostka dominująca Grupy, Dom Development S.A., była kontrolowana przez Groupe Belleforêt
S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu, która posiadała 54,81% akcji Spółki.
Poniższa tabela przedstawia wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne znaczne
pakiety akcji na dzień 31 grudnia 2025 roku:
STAN NA DZIEŃ
31 GRUDNIA 2025 ROKU
AKCJE
ZMIANA
LICZBY AKCJI OD
31 GRUDNIA 2024
LICZBA
GŁOSÓW
NA WZA
UDZIAŁ
W KAPITALE I
GŁOSACH NA WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.
14 140 441
-
14 140 441
54,81%
PTE Allianz Polska S.A.
*)
2 501 493
-
2 501 493
9,70%
Jarosław Szanajca
1 454 050
-
1 454 050
5,64%
* Stan posiadania akcji przez PTE Allianz Polska S.A. podano zgodnie z zawiadomieniem z dnia 15.05.2023 r. i obejmuje akcje w posiadaniu Allianz OFE
3.2 OCENA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH,
UJAWNIONYCH W ROCZNYM SKONSOLIDOWANYM SPRAWOZDANIU
FINANSOWYM GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ZA ROK 2025
3.2.1 SKONSOLIDOWANY BILANS
STRUKTURA AKTYWÓW GRUPY NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 I ZMIANY W PORÓWNANIU ZE STANEM NA KONIEC 2024 ROKU.
AKTYWA
31.12.2025
(tys. zł)
Udział w
sumie
bilansowej
31.12.2024
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Aktywa trwałe razem
252 740
4,2%
207 508
21,8%
Aktywa obrotowe
Zapasy
5 087 117
85,0%
4 301 204
18,3%
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
101 349
1,7%
109 740
(7,6)%
Pozostałe aktywa obrotowe i pożyczki udzielone
8 080
0,1%
28 978
(72,1)%
Należności z tytułu podatku dochodowego
3 815
0,1%
50 118
(92,4)%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
i Krótkoterminowe aktywa finansowe
528 241
8,8%
590 970
(10,6)%
Aktywa obrotowe razem
5 728 602
95,8%
5 081 010
12,7%
Aktywa razem
5 981 342
100,0%
5 288 518
13,1%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
12
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
STRUKTURA KAPITAŁÓW WŁASNYCH I ZOBOWIĄZAŃ GRUPY NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2025 I ZMIANY W PORÓWNANIU
ZE STANEM NA KONIEC 2024 ROKU
3.2.2 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
Skonsolidowany rachunek zysków i strat Grupy za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku w porównaniu z rokiem 2024:
W 2025 roku Grupa rozpoznała najwyższy w swojej historii wynik finansowy, generując zysk netto w kwocie 654 mln zł, tj. o
14,9% więcej niż w roku poprzednim, który również był rokiem rekordowym.
Rezultat ten został osiągnięty nie tyle dzięki wyższym przychodom, które wzrosły jedynie o 2,8%, ale głównie dzięki istotnemu
wzrostowi rentowności brutto o 2,2 p.p., tj. do poziomu 34,4% (co opisano w pkt. 3.2.4) przy jednoczesnym wzroście kosztów
sprzedaży i kosztów ogólnego zarządu tylko o 2,2%.
Tak dobry wynik na poziomie zysku brutto ze sprzedaży (wzrost o 10,% r/r) to również efekt zmiany struktury przychodów ze
sprzedaży. W 2025 roku odnotowano 7-procentowy wzrost wartości przychodów ze sprzedaży wyrobów gotowych (dla
których marża brutto wzrosła o 1,0 p.p. i wyniosła 34,6% w 2025 roku wobec 33,6% rok wcześniej) przy jednoczesnym
zmniejszeniu udziału przychodów ze sprzedaży usług (głównie usług budowlanych związanych z realizowanym projektem dla
nabywcy instytucjonalnego PRS) i zmniejszonym udziale przychodów ze sprzedaży towarów (gruntów).
Osiągnięty przez Grupę wynik, w którym coraz większą rolę odgrywają spółki z rynków pozawarszawskich, jest szczególnie
zadawalający i potwierdza słuszność i skuteczność modelu biznesowego Grupy.
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA
31.12.2025
(tys. zł)
Udział w sumie
bilansowej
31.12.2024
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Kapitał własny
Kapitał zakładowy
25 798
0,4%
25 798
0,0%
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
pomniejszona o akcje własne
276 458
4,6%
276 458
0,0%
Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz niepodzielony wynik finansowy
1 686 022
28,2%
1 399 406
20,5%
Kapitał własny razem
1 988 278
33,2%
1 701 662
16,8%
Udziały mniejszości
127
<0,1%
174
(26,9)%
Kapitał własny razem
1 988 405
32,2%
1 701 836
16,8%
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe razem
854 643
14,3%
766 357
11,5%
Zobowiązania krótkoterminowe razem
3 138 294
52,5%
2 820 325
11,3%
Zobowiązania razem
3 992 937
66,8%
3 586 682
11,3%
Kapitał własny i zobowiązania razem
5 981 342
100,0%
5 288 518
13,1%
01.01-
31.12.2025
(tys. zł)
Udział w
przychodach
ze sprzedaży
01.01-
31.12.2024
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Przychody ze sprzedaży
3 255 594
100,0%
3 168 177
2,8%
Koszt własny sprzedaży
(2 134 460)
65,6%
(2 149 016)
(0,7)%
Zysk brutto ze sprzedaży
1 121 134
34,4%
1 019 161
10,0%
Zysk na działalności operacyjnej
800 970
24,6%
697 243
14,9%
Zysk brutto
810 103
24,9%
706 432
14,7%
Zysk netto
654 135
20,1%
569 157
14,9%
Zysk na jedną akcję zwykłą (zł/akcja)
25,36
22,07
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
13
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
3.2.3 SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
W 2025 roku Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. wygenerowała 213 mln zł przepływów pieniężnych netto z działalności
operacyjnej. Zmniejszenie tej pozycji przepływów, w porównaniu do 2024 roku o 43,7% (tj. o 165 mln zł) wynika w głównej
mierze z zachowania stabilnego tempa wzrostu Grupy. Wiąże się to z rosnącymi nakładami na realizowane i planowane
projekty deweloperskie, a także na nabycie gruntów, w tym nabycie spółki (obecnie działającej pod nazwą Dom Development
Myśliborska Sp. z o.o.) sklasyfikowanej jako nabycie aktywów – w tym przypadku gruntów. Cena gruntów w porównaniu do
innych kosztów ciągle się zwiększa, a wzrost tych wydatków można zaobserwować również w zmianie stanu zapasów, których
wartość bilansowa wzrosła w 2025 roku o 786 mln zł.
Rada Nadzorcza z uznaniem zauważa, że wyżej wymieniony wzrost wydatków na prowadzone projekty deweloperskie
koresponduje z jednoczesnym wzrostem sprzedaży (która w 2025 roku osiągnęła rekordową liczbę 4 448 sprzedanych lokali)
oraz dbałością Zarządu o zabezpieczenie gruntów pod przyszłe inwestycje. Wysokie wpływy ze sprzedaży uzyskiwane są dzięki
planowej i terminowej realizacji projektów deweloperskich. W 2025 roku saldo bilansowe przychodów przyszłych okresów
wzrosło o 173 mln zł.
Na poziomie działalności inwestycyjnej w 2025 roku Grupa odnotowała wypływ gotówki netto w wysokości 28 mln zł, co było
związane głównie z nakładami na wartości niematerialne i rzeczowe aktywa trwałe.
W 2025 roku Grupa wykazała znaczny wypływ netto środków pieniężnych z działalności finansowej w kwocie 277 mln zł,
wynikający przede wszystkim z wypłaty pozostałej części dywidendy z zysku za 2024 rok oraz dywidendy zaliczkowej za 2025
rok w łącznej kwocie 361 mln zł. Jednocześnie zwiększone zostało zadłużenie z tytułu obligacji o 35 mln zł i z tytułu kredytów
o 53 mln zł.
Łącznie, w 2025 roku stan skonsolidowanych środków pieniężnych Grupy zmniejszył się o 92 mln zł do poziomu 269 mln zł.
3.2.4 WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
Wskaźniki przedstawiające rentowność prowadzonej działalności w ramach Grupy w 2025 roku pozostały na bardzo dobrym
poziomie.
Miniony rok charakteryzował się stabilnymi kosztami budowy oraz niesłabnącym popytem na inwestycje w naszej Grupie, co
umożliwioło osiągnięcie rekordowo wysokich wyników sprzedaży, które jednocześnie są najlepszymi rocznymi rezultatami
kiedykolwiek zaraportowanymi przez dewelopera na polskim rynku w segmencie detalicznym. Pozwoliło to na kontynuowanie
strategi maksymalizacji marży oraz na umocnienie kluczowych, zaprezentowanych niżej wskaźników finansowych. Dobre
wyniki mają odzwierciedlenie we wzroście rentowności brutto, która zwiększyła się do poziomu 34,4%, tj. o 2,2 p.p. w
porównaniu z 2024 rokiem.
Zysk z działalności operacyjnej Grupy w 2025 roku wyniósł 801 mln zł i był o 15% wyższy niż rok wcześniej. Grupa
konsekwentnie koncentruje się na efektywności zarządzania, co przełożyło się na wzrost marży zysku z działalności
operacyjnej do poziomu 24,6% tj. o 2,6 p.p. w porównaniu z rokiem 2024. W ocenie Rady Nadzorczej Spółki, poziom ten jest
bardzo satysfakcjonujący i potwierdza skuteczność modelu biznesowego Grupy.
Sukcesywny wzrost zysków Grupy przy relatywnie niewielkim stałym wzroście poziomu kapitału własnego, (pomimo wypłat
w formie dywidendy znacznej części skonsolidowanego zysku za lata 2012-2024 oraz wypłacie w grudniu 2025 r. kolejnej,
trzeciej w historii, dywidendy zaliczkowej) zapewnił stabilną i wysoką rentowność kapitału własnego (ROE). Zwrot z kapitału
własnego w roku 2025 wyniósł 38,4% i stanowi kolejne potwierdzenie efektywności działalności Grupy oraz jej zdolności do
trafnej interpretacji sygnałów płynących z rynku.
Zwrot z aktywów w 2025 roku wyniósł 12,4%, utrzymując się na podobnym poziomie jak w poprzednim roku. W ocenie Rady
Nadzorczej, jest to bardzo dobry wynik. Aktywa Grupy rosną proporcjonalnie do jej wyników i skali prowadzonej działalności,
głównie ze względu na wzrost stanu zapasów (+18% r/r), które stanowią o potencjale przyszłych wyników. Na zapasy Grupy
w znacznej mierze składają się nieruchomości oraz nakłady na prace projektowe i budowlane, poniesione na lokale sprzedane
Rok 2025
(tys. zł)
Rok 2024
(tys. zł)
Zmiana
r/r
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu obrachunkowego
360 846
286 274
26,0%
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej netto
213 084
378 472
(43,7)%
Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej netto
(28 327)
(72 503)
(60,9)%
Przepływy pieniężne z działalności finansowej netto
(276 914)
(231 397)
19,7%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu obrachunkowego
268 689
360 846
(25,5)%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
14
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
(zakontraktowane), a jeszcze nie przekazane nabywcom, a co się z tym wiąże – nie rozpoznane jeszcze jako przychód ze
sprzedaży w rachunku zysków i strat.
3.2.5 WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
Biorąc pod uwagę specyfikę branży deweloperskiej, charakteryzującej się wyjątkowo długim cyklem produkcyjnym oraz
obostrzenia w zakresie finansowania działalności spółek z tego sektora, na szczególną uwagę zasługuje zapewnienie przez
Zarząd Spółki bardzo komfortowej sytuacji finansowej i płynnościowej całej Grupy. Stan ten jest efektem szeregu
długofalowych decyzji i działań podjętych przez Zarząd Spółki.
Wysoki poziom wskaźników jest w dużej mierze rezultatem odpowiedniej struktury finansowania, czyli przede wszystkim
średnio- i długoterminowego, zamiast krótkoterminowego. Do wspomnianych działań i decyzji należy również sposób
prowadzenia i finansowania realizowanych inwestycji, w tym decyzje dotyczące momentu rozpoczęcia poszczególnych osiedli
oraz odpowiedniej struktury oferowanego do sprzedaży asortymentu, odpowiadającego oczekiwaniom rynku, a także
opracowanie właściwej strategii zakupu nowych nieruchomości.
Sytuacja płynnościowa Grupy jest w ocenie Rady Nadzorczej bardzo dobra. Rada Nadzorcza zauważa, że taki stan finansów
Grupy pozwolił Zarządowi już trzeci raz w historii Spółki na rekomendację, a następnie wypłatę dywidendy zaliczkowej z zysku
bieżącego roku.
Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. niezmiennie utrzymywała wysoką płynność. Wskaźnik bieżący płynności na koniec
2025 roku wynosił 5,25 i był ciągle na bardzo wysokim poziomie.
Zarówno szybki jak i natychmiastowy wskaźnik płynności uległy obniżeniu, głównie za sprawą istotnego zmniejszenia
należności z tytułu podatku CIT przy jednoczesnym znacznym wzroście zobowiązań z tego tytułu, a także nieco mniejszemu
poziomowi utrzymywanych przez Grupę środków pieniężnych. Dodatkowo, wypłata dywidendy zaliczkowej z zysku bieżącego
roku w kwocie 181 mln zł, która miała miejsce w grudniu 2025 roku była wyższa od analogicznej wypłaty dywidendy
zaliczkowej z zysku 2024 roku w kwocie 155 mln zł w grudniu 2024 roku. Wszystkie te czynniki, będące wynikiem racjonalnej
gospodarki zasobami Grupy (zarówno z punktu widzenia Spółki jak i jej akcjonariuszy) należy uznać za zmiany pozytywne, a
wskaźniki płynności za utrzymane na satysfakcjonującym i bezpiecznym poziomie potwierdzającym dobrą płynność Grupy.
Ta korzystna sytuacja płynnościowa w połączeniu z rekordowo wysokim dostępnym finansowaniem zewnętrznym w postaci
posiadanych, niewykorzystanych linii kredytowych oraz środków pieniężnych (1,2 mld zł), w warunkach niezbyt stabilnego
otoczenia rynkowego stanowi kluczową przewagę konkurencyjną, zarówno w oczach klientów, kontrahentów, inwestorów i
instytucji finansowych.
*
)
Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów
3.2.6 WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
Dzięki właściwej polityce operacyjnej (odpowiednie rozpoczynanie i tempo prowadzonych inwestycji, a także kontrolowane
zakupy nowych nieruchomości) i finansowej (struktura i źródła finansowania), wartości prezentowanych wskaźników
zadłużenia są ciągle na bezpiecznym poziomie dla prowadzonej działalności, jak również potwierdzają wiarygodność
kredytową Grupy na rynku finansowym.
WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI
2025
2024
Wskaźnik marży brutto (zysk brutto ze sprzedaży/ przychody netto ze sprzedaży)
34,4%
32,2%
Wskaźnik marży zysku operacyjnego (zysk operacyjny EBIT / przychody netto ze sprzedaży)
24,6%
22,0%
Wskaźnik marży zysku netto (zysk netto / przychody netto ze sprzedaży)
20,1%
18,0%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA; zysk netto / aktywa ogółem na początku okresu)
12,4%
12,5%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE; zysk netto / kapitał własny na początku okresu
38,4%
39,3%
WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI
2025
2024
Wskaźnik bieżący (current ratio: aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
5,25
5,37
Wskaźnik szybki (quick ratio: (aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*
)
)
0,59
0,82
Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio: środki pieniężne i ich ekwiwalenty / zobowiązania
krótkoterminowe*
)
)
0,25
0,38
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
15
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
Prawie wszystkie wskaźniki zadłużenia na koniec 2025 roku miały wartości bardzo zbliżone do stanu na koniec 2024 roku.
Odzwierciedlają one niezmienne i konserwatywne podejście Zarządu Spółki do finansowania prowadzonej działalności.
Spośród analizowanych wskaźników zadłużenia Grupy największa zmiana miała miejsce w przypadku wskaźnika zadłużenia
odsetkowego netto, który uległ zmianie z wyjątkowo niskiego, rzadko spotykanego poziomu 1,9% do ciągle niskiego i
komfortowego poziomu 8,8%. Na strukturę zadłużenia Grupy wpływ miały przede wszystkim wyemitowane obligacje o łącznej
wartości 645 mln zł, w tym emisja z maja 2025 roku pięcioletnich obligacji o wartości 135 mln zł, a także poczynione wydatki
na działalność deweloperską i nabycia nowych gruntów pod nowe projekty w przyszłych latach. Kolejna nieznaczna zmiana
dotyczyła wskaźnika zadłużenia kapitału własnego, który spadł z poziomu 210,8% na koniec 2024 roku do 200,8% na koniec
2025 roku.
W ocenie Rady Nadzorczej wszystkie wskaźniki zadłużenia Grupy można uznać za bezpieczne i stabilne. Pozwoliło to w efekcie
na podjęcie decyzji o wypłacie po raz trzeci w historii Spółki, zaliczkowej dywidendy na poczet zysku za rok bieżący, przy
zachowanej polityce finansowej Zarządu, dla którego zrównoważone proporcje zadłużenia (w tym zadłużenia odsetkowego),
aktywów netto, aktywów obrotowych oraz bezpiecznych wskaźników płynności stanowią jeden z głównych priorytetów.
*
)
Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych
3.2.7 PODSUMOWANIE I OCENA
Na podstawie skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok obrotowy 2025
oraz sprawozdania Zarządu z działalności Spółki i jej Grupy Kapitałowej za rok obrotowy 2025, Rada Nadzorcza ocenia rok
2025 jako kolejny, bardzo dobry okres dla Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
Rok 2025 pod wieloma względami okazał się rekordowy dla Spółki i Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. W ostatnich
latach zarówno Spółka jak i Grupa sukcesywnie poprawiały swoje wyniki finansowe oraz operacyjne przy jednoczesnym
utrzymywaniu wysokiej rentowności. Efektywna polityka sprzedażowa, terminowa realizacja inwestycji mieszkaniowych,
wysokiej jakości projekty oraz konsekwentne rozwijanie działalności Grupy poprzez spółki operujące na największych i
najatrakcyjniejszych rynkach mieszkaniowych w Polsce pozwoliły uzyskać w 2025 roku skonsolidowany zysk netto 654 mln zł
(wzrost 14,9% r/r).
Oceniając wyniki Grupy należy zauważyć, że miniony rok przyniósł lekkie ożywienie popytu w porównaniu z 2024 rokiem.
Złożyły się na to głównie obniżki stóp procentowych – w skali całego roku RPP sześciokrotnie obniżała ich poziom, łącznie o
1,75 pkt proc. W połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami oba czynniki wyraźnie poprawiły zdolność kredytową klientów i
przełożyło się to na duży ruch w biurach sprzedaży. Był to również pierwszy okres funkcjonowania rynku w warunkach tzw.
ustawy o jawności cen mieszkań. Nowe regulacje wymusiły zmiany w podejściu do sprzedaży oraz komunikacji marketingowej
u wielu mniejszych deweloperów co w rezultacie może sprzyjać procesom konsolidacyjnym w naszej branży.
Miniony rok charakteryzował się stabilnymi kosztami budowy oraz niesłabnącym popytem na oferowane przez Grupę
produkty, co umożliwiło osiągnięcie rekordowo wysokich wyników sprzedaży, które jednocześnie są najlepszymi rocznymi
rezultatami kiedykolwiek zaraportowanymi przez dewelopera na polskim rynku w segmencie detalicznym. Pozwoliło to na
kontynuowanie strategii maksymalizacji marży oraz na umocnienie kluczowych wskaźników finansowych.
Zarządzając zasobami finansowymi w 2025 roku, Grupa koncentrowała się głównie na zabezpieczeniu źródeł
długoterminowego finansowania zarówno dla realizowanych projektów, jak również na utrzymywaniu odpowiednich,
wysokich dla swojej działalności wskaźników płynności. Zarząd Spółki regularnie analizuje istniejącą strukturę finansowania
oraz planuje jej optymalną strukturę finansowania na przyszłość, w celu osiągnięcia satysfakcjonujących wskaźników i
wyników finansowych w średnioterminowej perspektywie czasowej, przy jednoczesnym zapewnieniu całej Grupie właściwej
płynności i bezpieczeństwa finansowego.
Po bardzo dobrych wynikach Grupy w roku 2025, nadchodzący rok zapowiada się jako okres pełny wyzwań nie tylko dla spółek
z branży deweloperskiej, ale dla całej polskiej gospodarki. Największym zagrożeniem dla branży niezmiennie pozostają:
• wysokość stóp procentowych, wpływająca na przystępność kredytów hipotecznych,
• niepewność w odniesieniu do poziomu przyszłej inflacji,
WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA
2025
2024
Pokrycia majątku kapitałami własnymi (kapitał własny / aktywa ogółem)
33,2%
32,2%
Zadłużenia kapitału własnego (zobowiązania ogółem / kapitał własny)
200,8%
210,8%
Ogólnego zadłużenia (zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
66,8%
67,8%
Zadłużenia odsetkowego (zobowiązania odsetkowe / kapitały własne)
35,1%
35,8%
Zadłużenia odsetkowego netto (zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*
)
/ kapitały własne)
8,8%
1,9%
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
16
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
• trwająca wojna na Ukrainie oraz eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie, które są czynnikami istotnie destabilizującymi
otoczenie gospodarcze w całym regionie,
• trudność w uzyskiwaniu decyzji administracyjnych potrzebnych do realizacji projektów deweloperskich,
• wielokrotnie zmieniające się regulacje prawne, jak np. dodatkowe obciążenia podatkowe w sektorze instytucjonalnego
zakupu lokali mieszkalnych czy nowe przepisy w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie oraz tzw. ustawa o jawności cen mieszkań.
Zdaniem Rady Nadzorczej, zakumulowane przez lata doświadczenie Zarządu Spółki i jej kadry menedżerskiej wyższego
szczebla, w tym kadry w spółkach zależnych oraz posiadane przez Grupę zasoby (zarówno te finansowe, jak i niefinansowe),
będące wynikiem przemyślanej i ostrożnej polityki finansowej oraz inwestycyjnej, powinny pozwolić Grupie na ograniczenie
negatywnego wpływu niestabilnej sytuacji w szeroko rozumianym otoczeniu gospodarczym, spowodowanej wyżej
wymienionymi czynnikami.
Najważniejszym zadaniem Zarządu Spółki oraz zarządów spółek zależnych jest nie tylko utrzymywanie spółek z Grupy w stałej
gotowości do szybkiego reagowania na nowe wyzwania, lecz przede wszystkim umiejętność zapewnienia jej utrzymania
czołowej pozycji na rynkach mieszkaniowych, na których prowadzi działalność. Jednocześnie zadaniem Zarządu jest
koordynacja działań z pozostałymi spółkami Grupy w ich ekspansji na rynku trójmiejskim, wrocławskim i krakowskim. Główne
podejmowane w tym kierunku działania to:
• zapewnienie spółkom wchodzącym w skład Grupy dostępu do odpowiednich źródeł finansowania zarówno w kontekście
obecnych, jak i przyszłych projektów deweloperskich, bieżącej działalności, jak i zapewnienia jej ogólnego bezpieczeństwa
finansowego,
• współpraca z bankami i udzielanie pomocy klientom w uzyskiwaniu kredytów bankowych na zakup mieszkań,
• dostosowanie oferty Grupy do potrzeb rynku,
• dostosowanie wydatków na zakup ziemi do istniejących oraz przewidywanych na dalsze lata potrzeb Grupy,
• wykorzystanie istniejącego banku ziemi w najbardziej odpowiedni sposób,
• generowanie sprzedaży poprzez usprawnienie procesów sprzedażowych oraz działań marketingowych,
• ciągłe umacnianie zaufania nabywców do marki Dom Development oraz Euro Styl poprzez utrzymywanie bardzo dobrej
jakości sprzedawanych lokali i wysokiego standardu obsługi klienta,
• dostosowanie struktury organizacyjnej i poziomu zatrudnienia do przewidywanego poziomu aktywności operacyjnej,
• wnikliwa kontrola budżetów projektów deweloperskich na wszystkich etapach realizacji,
• optymalizacja wydatków na koszty ogólnozakładowe,
• szybkie reagowanie na zmiany legislacyjne, oraz
• sprawne reagowanie na sytuacje kryzysowe, wywołane przez różne czynniki zewnętrzne, zarówno o zasięgu lokalnym, jak i
globalnym.
Ponadto, w obliczu rosyjskiej inwazji na Ukrainę oraz eskalacji konfliktu na Bliskim Wschodzie, zadaniem Zarządu Spółki i
zarządów spółek zależnych jest nieustane monitorowanie zmian w bieżącej sytuacji makroekonomicznej i adekwatne
reagowanie na te zmiany. Konflikt na Bliskim Wschodzie, który wybuchł w lutym 2026 r., jest przykładem szybko
zmieniającego się otoczenia geopolitycznego, które może mieć wpływ ekonomiczny na Grupę i jej klientów, np. w postaci
wyższych kosztów energii i materiałów, potencjalnie spowodowanych wyższymi światowymi cenami ropy naftowej i gazu na
skutek tego konfliktu.
W 2025 roku działalność Grupy generowała znaczne zyski, co wykazano w skonsolidowanym rachunku zysków i strat. W IV
kwartale ubiegłego roku Spółka po raz trzeci w swojej historii wypłaciła dywidendę zaliczkową na poczet zysku za bieżący
okres obrachunkowy.
Po przeprowadzeniu analizy skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2025 rok oraz sprawozdania Zarządu z
działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2025 roku, Rada Nadzorcza podziela zdanie Zarządu, że sytuacja
finansowa Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. na koniec 2025 roku była bardzo dobra i stanowi solidną podstawę
kontynuacji rozwoju Grupy.
Opinia ta wynika zarówno z analizy bieżącej działalności operacyjnej i sytuacji finansowej Grupy, jak również z analizy działań
podejmowanych przez Zarząd Spółki oraz zarządy jej podmiotów zależnych oraz ich skuteczności. Odnosi się to zwłaszcza do
szybkiej, skutecznej i profesjonalnej reakcji na zmiany zachodzące w ostatnich latach na rynkach, na których działa Grupa.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
17
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
Dzięki bogatemu doświadczeniu w sferze projektowania, realizacji, sprzedaży oraz finansowania projektów deweloperskich
Grupa zbudowała ugruntowaną pozycję na rynku mieszkaniowym w Polsce. W 2025 roku Grupa umocniła swoją pozycję na
wszystkich czterech rynkach, na których prowadzi działalność.
Rada Nadzorcza zapoznała się ze Sprawozdaniem niezależnego biegłego rewidenta z atestacji „Sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju” sporządzonej przez Spółkę na dzień 31 grudnia 2025 r. i za rok zakończony tego dnia i zawartej w
rozdziale III. Sprawozdania Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2025 roku
(„Sprawozdawczość zrównoważonego rozwoju grupy kapitałowej”).
Biegły rewident na podstawie wykonanych procedur atestacyjnych i uzyskanych dowodów nie zidentyfikował jakiejkolwiek
sprawy, która pozwalałaby biegłemu rewidentowi sądzić, że:
• Sprawozdawczość zrównoważonego rozwoju grupy kapitałowej nie jest zgodna, we wszystkich istotnych aspektach, z
wymogami Rozdziału 6c ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, w tym z Europejskimi Standardami
Sprawozdawczości w Zakresie Zrównoważonego Rozwoju;
• Proces oceny istotności przeprowadzony przez Spółkę w celu identyfikacji informacji ujętych w Sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju grupy kapitałowej nie jest zgodny, we wszystkich istotnych aspektach, z Europejskimi Standardami
Sprawozdawczości w Zakresie Zrównoważonego Rozwoju;
• Sprawozdawczość zrównoważonego rozwoju grupy kapitałowej nie jest zgodna, we wszystkich istotnych aspektach, z
wymogami sprawozdawczymi zawartymi w art. 8 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/852 z dnia 18
czerwca 2020 r. w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje, zmieniającego rozporządzenie (UE)
2019/2088.
4 WNIOSKI DO ZWYCZAJNEGO WALNEGO ZGROMADZENIA
DOM DEVELOPMENT S.A.
W wyniku przeprowadzonej oceny przedłożonej dokumentacji sprawozdawczej za rok obrotowy 2025 Rada Nadzorcza
pozytywnie ocenia i rekomenduje Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu Dom Development S.A. do zatwierdzenia:
Jednostkowe sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku,
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025
roku,
Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 2025 roku;
5 OŚWIADCZENIA RADY NADZORCZEJ
Rada Nadzorcza Dom Development Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie oświadcza, że:
Wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Dom
Development S.A. za rok 2025 oraz rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom
Development S.A. za rok 2025, tj. PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp. k. z
siedzibą w Warszawie, został dokonany zgodnie z przepisami, w tym dotyczącymi wyboru i procedury wyboru firmy
audytorskiej.
Firma audytorska, tj. PricewaterhouseCoopers Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp. k. z siedzibą w
Warszawie oraz członkowie zespołu wykonującego badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Dom
Development S.A. za rok 2025 oraz rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom
Development S.A. za rok 2025 spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania
rocznego jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami
wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej.
W Dom Development S.A. są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego
biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji.
Dom Development S.A. posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz
Dom Development S.A. przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci dodatkowych
usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.
SPRAWOZDANIE RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
Z OCENY SPRAWOZDAŃ ZA 2025 ROK
18
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
Wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej atestację sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju w zakresie
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok 2025, tj. Ernst & Young Audyt
Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warszawie, został dokonany zgodnie z przepisami, w tym
dotyczącymi wyboru i procedury wyboru firmy audytorskiej przeprowadzającej atestację sprawozdawczości zrównoważonego
rozwoju w zakresie sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju.
Firma audytorska przeprowadzająca atestację sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju w zakresie sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok 2025, tj. Ernst & Young Audyt Polska spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Warszawie oraz członkowie zespołu przeprowadzającego atestację
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju w zakresie sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju spełniali warunki do
sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z atestacji sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju zgodnie z
obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej,
Dom Development S.A. posiada politykę wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzenia atestacji sprawozdawczości
zrównoważonego rozwoju w zakresie sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju oraz politykę świadczenia na rzecz Dom
Development S.A. przez firmę audytorską przeprowadzającą atestację sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju w zakresie
sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju, przez podmioty powiązane z firmą audytorską oraz członka sieci firmy
audytorskiej dozwolonych usług niebędących atestacją sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju.
W Dom Development S.A. są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania Komitetu Audytu, w tym
zasad związanych z niezależnością oraz wymagań odnośnie do posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której
działa Dom Development S.A. oraz w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych.
Działający w Dom Development S.A. Komitet Audytu wykonywał zadania komitetu audytu przewidziane w obowiązujących
przepisach.
Niniejsze Sprawozdanie zostało przyjęte przez Radę Nadzorczą Dom Development S.A. w dniu 16 marca 2026 roku.
