Jednostkowy
Raport Roczny
Echo Investment S.A.
2025
• Akademik Wita, Kraków
Spis treści
Jednostkowe sprawozdanie finansowe Echo Investment S.A. za 2025 r. 4
O Echo Investment S.A. 5
Informacje o sprawozdaniu finansowym 5
Jednostkowy rachunek zysków i strat 8
Jednostkowe sprawozdanie z wyniku finansowego i pozostałych całkowitych dochodów 9
Jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej 10
Jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym 12
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych 13
Noty objaśniające 15
Noty objaśniające do rachunku zysków i strat 16
Noty objaśniające do sprawozdania z sytuacji finansowej 28
Noty objaśniające do rachunku przepływów pieniężnych 76
Informacje o sprawozdaniu finansowym Spółki 80
Nowe standardy oraz interpretacje, które obowiązują od 1 stycznia 2025 r. 81
Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane
przez Spółkę 82
Podstawowe zasady rachunkowości 84
Metody ustalania wyniku finansowego 93
Szacunki Zarządu Spółki 95
Zarządzanie ryzykiem finansowym 97
Zarządzanie ryzykiem kapitałowym 103
Istotne umowy zawarte z podmiotami powiązanymi 104
Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 106
Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej 108
Umowy z firmą audytorską 111
.
.
.
.
.
1
2
3
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
Jednostkowe sprawozdanie
finansowe Echo Investment S.A.
za 2025 r.
5
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Podstawowym przedmiotem działalności Echo Investment
S.A. jest budowa, wynajem i sprzedaż nieruchomości
handlowych i biurowych, budowa i sprzedaż inwestycji
mieszkaniowych, a także obrót nieruchomościami.
Echo Investment S.A. (zwana dalej „Echo” lub „Spółka”)
z siedzibą w Kielcach, przy al. Solidarności 36, zostało
zarejestrowane w Kielcach 23 lipca 1992 r. i jest spółką
akcyjną wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego
pod numerem 0000007025 przez Sąd Rejonowy
w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru
Sądowego. Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane
na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
Należą do Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG,
subindeksu sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIG-
Nieruchomości. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.
W sprawozdaniu Echo Investment S.A. prezentowane
są dane finansowe za okres 12 miesięcy zakończony
31 grudnia 2025 r. i dane porównawcze za okres
12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2024 r.
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone
wg zasady kosztu historycznego z wyjątkiem
nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów
finansowych, wycenianych wg wartości godziwej.
Pozycje zawarte w sprawozdaniu finansowym Spółki
wycenia się w walucie podstawowego środowiska
gospodarczego, w którym prowadzona jest działalność
(„waluta funkcjonalna”). Dane finansowe prezentowane
są w złotych polskich, która jest walutą funkcjonalną
i walutą prezentacji Spółki, w zaokrągleniu do pełnych
tysięcy złotych, chyba że w konkretnych sytuacjach
podano inaczej.
Oświadczenie o zgodności
Sprawozdanie zostało sporządzone zgodnie
z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości
Finansowej (MSSF) zatwierdzonymi przez Komisję
Europejską. W celu pełnego zrozumienia sytuacji
finansowej i wyników działalności Spółki, jako jednostki
dominującej w grupie Echo Investment, niniejsze
sprawozdanie finansowe powinno być czytane łącznie
z rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym
za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2025 r. To
skonsolidowane sprawozdanie finansowe dostępne jest
na stronie internetowej Spółki pod adresem echo.com.pl.
O Echo Investment S.A.
Informacje
o sprawozdaniu
finansowym
6
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Założenie kontynuacji
działalności
Sprawozdanie sporządzono przy założeniu
kontynuowania działalności gospodarczej w dającej
się przewidzieć przyszłości, mając na uwadze fakt,
że nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie
kontynuowania działalności.
Nadwyżka zobowiązań krótkoterminowych nad
aktywami obrotowymi wynosi 315,856 mln zł. Jednak
Zarząd Spółki nie widzi zagrożenia dla kontynuacji
działalności, ponieważ stabilność Spółki należy
rozpatrywać z uwzględnieniem sytuacji w Grupie Echo
Investment, czyli wraz ze spółkami zależnymi, przez które
realizowana jest znaczna część działalności, a także
z uwzględnieniem możliwych dystrybucji zysków ze
spółek zależnych do Echo Investment S.A.
Zatwierdzenie sprawozdania
finansowego
Spółka sporządzała jednostkowe sprawozdanie
finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 r., które
zostało zatwierdzone do publikacji 25 marca 2026 r.
Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę
odnośnie zastosowania standardów i interpretacji, jak
również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji
jednostkowego sprawozdania finansowego.
• Office House, Warszawa
8
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
1.1
Jednostkowy rachunek
zysków i strat
Jednostkowy rachunek zysków i strat [tys. PLN]
nota
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Przychody ze sprzedaży 1 771 487 148 592
Koszt własny sprzedaży 2 (505 333) (102 292)
Zysk brutto ze sprzedaży 266 154 46 300
Koszty administracyjne związane z realizacja projektów (15 172) (17 066)
Koszty sprzedaży 2 (13 549) (16 315)
Koszty ogólnego zarządu 2 (60 863) (84 797)
Pozostałe przychody operacyjne, w tym: 3 244 143 201 596
- odsetki i wycena skorygowanej ceny nabycia (SCN) od pożyczek i obligacji 31 546 48 713
Pozostałe koszty operacyjne 3 (111 998) (40 336)
Udział w zyskach/stratach jednostek współkontrolowanych - metodą praw własności (3 203) 89 989
Zysk operacyjny 305 512 179 371
Przychody finansowe 4 505 689
Koszty finansowe 4 (159 165) (164 914)
Zysk/(strata) z tytułu pochodnych instrumentów 5 - 244
Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych 5 3 026 5 811
Zysk brutto 149 878 21 201
Podatek dochodowy 6 (20 822) (19 116)
Zysk netto 129 056 2 085
Zysk netto 129 056 2 085
Średnia ważona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582
Podstawowy zysk na jedną akcję zwykłą (zł) 0,31 0,01
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych 412 690 582 412 690 582
Rozwodniony zysk na jedną akcję zwykłą (zł) 0,31 0,01
9
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Jednostkowe
sprawozdanie
z wyniku finansowego
i pozostałych
całkowitych dochodów
1.2
Jednostkowe sprawozdanie z wyniku finansowego
i pozostałych całkowitych dochodów [tys. PLN]
nota
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Zysk netto 129 056 2 085
Składniki pozostałych całkowitych dochodów, które mogą być przeklasyfikowane do wyniku
w późniejszych okresach:
- różnice kursowe z przeliczenia operacji zagranicznych (1 301) (219)
Inne całkowite dochody netto (1 301) (219)
Całkowity dochód 127 755 1 866
10
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
1.3
Jednostkowe
sprawozdanie
z sytuacji finansowej
Jednostkowe sprawozdanie
z sytuacji finansowej [tys. PLN] ↕
nota 31.12.2025 31.12.2024
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne 8 7 14
Rzeczowe aktywa trwałe 9 21 915 24 662
Nieruchomości inwestycyjne 445 445
Inwestycje w jednostkach zależnych 10 1 752 226 1 745 169
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych wycenianych metodą praw własności 10 736 504 733 920
Długoterminowe aktywa finansowe 11 4 808 5 825
Udzielone pożyczki 12 280 625 420 456
Należności z tytułu leasingu 13 20 754 25 057
2 817 284 2 955 548
Aktywa obrotowe
Zapasy 14 146 254 275 808
Należności z tytułu pozostałych podatków 15 19 518 3 981
Należności handlowe i pozostałe 15 74 739 64 859
Krótkoterminowe aktywa finansowe 11 1 088 -
Udzielone pożyczki 12 15 022 53 881
Inne aktywa finansowe 16 18 267 28 330
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 16 75 594 67 149
350 482 494 008
Aktywa razem 3 167 766 3 449 556
11
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Jednostkowe sprawozdanie
z sytuacji finansowej [tys. PLN] ↕
nota 31.12.2025 31.12.2024
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny
Kapitał zakładowy 17 20 635 20 635
Kapitał zapasowy 17 706 380 704 295
Fundusz dywidendowy 17 212 633 305 843
Kapitał z przeliczenia jednostek zagranicznych (1 520) (219)
Zaliczka na poczet dywidendy (42 000) -
Zakumulowany wynik z lat ubiegłych - 194 942
Zysk netto 129 056 2 085
1 025 184 1 227 581
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje 18 1 353 751 1 384 869
- w tym od jednostek zależnych 252 261 153 559
Rezerwy długoterminowe - -
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 19 67 982 68 979
Otrzymane kaucje i zaliczki 20 3 098 3 481
Zobowiązania z tytułu leasingu 18 39 725 46 997
Zobowiązania pozostałe 21 11 690 19 586
1 476 246 1 523 912
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje 18 548 380 355 131
- w tym od jednostek zależnych 196 478 14 191
Zobowiązania z tytułu podatków dochodowego 20 4 620 421
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków 20 1 079 1 179
Zobowiązania handlowe 20 34 529 41 707
Otrzymane kaucje i zaliczki 20 12 129 206 055
Zobowiązania z tytułu leasingu 18 12 237 23 441
Rezerwy krótkoterminowe 21 15 825 10 821
Zobowiązania pozostałe 20 37 537 59 308
666 336 698 063
Kapitał własny i zobowiązania razem 3 167 766 3 449 556
Pozycje pozabilansowe [tys. PLN]
nota 31.12.2025 31.12.2024
Zobowiązania pozabilansowe 22 2 633 341 2 639 630
Zobowiązania pozabilansowe razem 2 633 341 2 639 630
12
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
1.4
Jednostkowe
sprawozdanie ze zmian
w kapitale własnym
Jednostkowe sprawozdanie
ze zmian w kapitale własnym [tys. PLN]
Nota
Kapitał
zakładowy
Kapitał
zapasowy
Fundusz
dywidendowy
Kapitał
z przeliczenia
jednostek za-
granicznych
Zaliczka
na poczet
dywidendy
Zysk roku
bieżącego
Kapitały
własne przy-
padające ak-
cjonariuszom
razem
Stan na 1 stycznia 2025 r. 20 635 704 295 305 843 (219) - 197 027 1 227 581
Zmiany w okresie:
Podział wyniku z lat ubiegłych 13 - 2 085 194 942 - - (197 027) -
Zaliczka na poczet dywidendy 13 - - (288 152) - - (42 000) (330 152)
Różnice kursowe z przeliczenia jed-
nostek zagranicznych
- - - (1 301)) - - (1 301)
Zysk netto danego okresu - - - - - 129 056 129 056
Zmiany razem - 2 085 (93 210) (1 301) - (109 971) (202 397)
Stan na 31 grudnia 2025 r. 20 635 706 380 212 633 (1 520) - 87 056 1 025 184
Stan 1 styczeń 2024 r. 20 635 704 295 305 589 - (50 000) 245 197 1 225 716
Zmiany w okresie:
Podział wyniku z lat ubiegłych - - 254 - 50 000 (50 255) -
Różnice kursowe z przeliczenia jed-
nostek zagranicznych
- - - (219) - - (219)
Zysk netto danego okresu - - - - - 2 085 2 085
Zmiany razem - - 254 (219) 50 000 (48 170) 1 865
Stan na 31 grudnia 2024 r. 20 635 704 295 305 843 (219) - 197 027 1 227 581
13
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
1.5
Jednostkowe
sprawozdanie
z przepływów
pieniężnych
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych
[tys. PLN] ↕
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej - metoda pośrednia
I. Zysk brutto 149 878 21 201
II. Korekty 62 494 (80 901)
Amortyzacja 5 753 5 885
Zyski/(straty) z tytułu różnic kursowych (2 636) (2 413)
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) (37 640) (18 417)
Zysk/(strata) z aktualizacji wartości aktywów i zobowiązań 106 492 25 830
Zysk/(strata) w udziale netto jednostek współkontrolowanych (14 045) (89 989)
Zysk/(strata) ze sprzedaży środków trwałych oraz nieruchomości inwestycyjnych 30 714
Zysk/(strata) z tytułu realizacji instrumentów finansowych 4 540 (2 511)
III. Zmiana kapitału obrotowego: (119 485) 62 642
Zmiana stanu rezerw 5 004 1 548
Zmiana stanu zapasów 115 298 (136 604)
Zmiana stanu należności (23 429) 5 686
Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem pożyczek i kredytów (226 421) 216 808
Zmiana stanu środków pieniężnych na rachunkach zablokowanych 10 063 (24 796)
IV. Środki pieniężne netto wygenerowane na działalności operacyjnej (I+/-II +/- III) 92 887 2 942
V. Podatek dochodowy zapłacony (17 621) 4 459
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (IV+/-V) 75 266 7 401
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy 558 589 950 531
Zbycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych 473 50
Z aktywów finansowych, w tym: 558 116 950 481
a) w jednostkach powiązanych 558 116 950 481
- zbycie aktywów finansowych - 190 747
- dywidendy i udziały w zyskach 167 958 148 048
- spłata udzielonych pożyczek i wykup obligacji 329 600 546 557
- odsetki 60 558 65 129
II. Wydatki (290 849) (793 710)
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych (25) (112)
Na aktywa finansowe, w tym: (209 873) (446 268)
a) w jednostkach powiązanych (209 873) (446 268)
- nabycie aktywów finansowych - -
- udzielone pożyczki (209 873) (446 268)
14
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych
[tys. PLN] ↕
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Inne wydatki inwestycyjne (80 951) (347 330)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 267 740 156 821
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I. Wpływy 389 485 563 105
Kredyty i pożyczki 389 485 53 469
Emisja dłużnych papierów wartościowych - 500 000
Inne wpływy finansowe - 9 636
II. Wydatki (724 046) (761 730)
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli (330 152) -
Spłaty kredytów i pożyczek (173 892) (21 002)
Wykup dłużnych papierów wartościowych (50 000) (562 187)
Płatności zobowiązań z tytułu umów leasingu (12 885) (12 675)
Odsetki (155 838) (157 257)
Inne wydatki finansowe (1 279) (8 609)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (334 561) (198 625)
Przepływy pieniężne netto razem 8 445 (34 403)
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych, w tym: 8 445 (34 403)
- zmiana stanu środków pieniężnych z tytułu różnic kursowych
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu 67 149 101 552
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu 75 594 67 149
15
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Noty objaśniające
• Szkoła Podstawowa ul. Konstruktorska, Warszawa
16
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Noty objaśniające
do rachunku
zysków i strat
Przychody ze sprzedaży – struktura rzeczowa
– rodzaje działalności [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Przychody z tytułu umów z klientami 762 707 139 697
Sprzedaż powierzchni mieszkaniowej i komercyjnej 510 618 -
- w tym: od jednostek powiązanych 5 816 -
od kluczowego personelu 5 816 -
Usługi realizacji inwestycji 168 805 92 198
- w tym: od jednostek powiązanych 168 675 92 197
od jednostek zależnych 109 946 44 519
od jednostek współkontrolowanych 58 729 47 678
Usługi prawne, księgowe, konsultingowe i informatyczne 749 1 017
- w tym: od jednostek powiązanych 738 1 009
od jednostek zależnych 503 974
od jednostek współkontrolowanych 235 35
Usługi finansowe, marketingowe, zabezpieczeń i pozostałe przychody 82 535 46 482
- w tym: od jednostek powiązanych 72 814 42 118
od jednostek zależnych 54 230 39 148
od jednostek współkontrolowanych 18 584 2 970
Przychody z tytułu najmu 8 780 8 895
Usługi najmu 8 780 8 895
- w tym: od jednostek powiązanych 1 383 1 287
od jednostek zależnych 1 383 1 287
Przychody ze sprzedaży razem 771 487 148 592
- w tym: od jednostek powiązanych 249 426 136 611
od jednostek zależnych 166 062 85 928
od jednostek współkontrolowanych 77 548 50 683
od kluczowego personelu 5 816 -
NOTA 1A
2.1
17
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Spółka nie zawierała umów z jednostkami powiązanymi
na warunkach innych niż rynkowe. Umowy dotyczące
istotnych transakcji z jednostkami powiązanymi
realizowane w 2025 r. Spółka zaprezentowała
w dodatkowych objaśnieniach.
Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia
zobowiązania do wykonania świadczenia. Zobowiązanie
do wykonania świadczenia uznaje się za spełnione,
w chwili wydania kupującemu nieruchomości, które
na stępuje na podstawie podpisanego przez strony
protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu pro-
cesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu po-
zwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem
dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet
ceny nabycia nieruchomości. Umowy zawarte
w ramach tej grupy przychodów nie zawierają elementu
zmiennego wynagrodzenia. Ponadto, w ocenie Spółki,
zawarte umowy nie zawierają istotnego elementu
finansowania. W związku z taką charakterystyką
umów, Spółka, co do zasady, nie wykazuje należności
bądź innych sald aktywów z tytułu umów związanych
z tą grupą przychodów. Zobowiązania z tytułu
umów odzwierciedlają wpłacone krótkoterminowe
zaliczki dokonane przez klientów. Poniższa tabela
prezentuje zmiany w saldzie zobowiązań z tytułu umów
w odniesieniu do tej grupy przychodów.
Łączna wartość przychodów do ujęcia w przyszłości
związanych ze zobowiązaniami do wykonania umowy
sprzedaży powierzchni mieszkaniowych i komercyjnych
wynikająca z umów podpisanych na dzień bilansowy
31 grudnia 2025 r. wynosi 82 248 tys. zł, z czego do
dnia bilansowego Spółka otrzymała zaliczki w kwocie
44 512 tys. zł. Przychody te zostaną rozpoznane
w momencie wydania kupującym nieruchomości, po
zakończeniu budowy i uzyskaniu niezbędnych decyzji
administracyjnych, co następuje średnio po okresie ok. 1
do 3 miesięcy po zakończeniu budowy.
Poniżej przedstawiono ujawnienia, w odniesieniu
do głównych grup przychodów, które umożliwią
użytkownikom sprawozdań finansowych zapoznanie
się z charakterem, kwotami, terminami uzyskania
oraz niepewnościami związanymi z przychodami
i przepływami pieniężnymi wynikającymi z zawartych
umów.
NOTA 1B
Przychody związane z działalnością
deweloperską – sprzedaż powierzchni
mieszkaniowej i komercyjnej
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki - stan na początek okresu 168 360 19 888
Zwiększenia – wpłaty 346 634 148 472
Ujęte jako przychody w okresie (470 482) -
- w tym przychody ujęte w okresie, uwzględnione w saldzie otrzymanych zaliczek na początek okresu (141 114) -
Otrzymane krótkoterminowe zaliczki (nota 20A) - stan na koniec okresu 44 512 168 360
18
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Przychody związane z działalnością deweloperską
na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]
Projekt
Oczekiwany termin
zakończenia budowy
Całkowita oczekiwana
wartość projektu
Łączna wartość
przychodów do ujęcia
w przyszłości zwią-
zanych z zawartymi
zobowiązaniami do
wykonania umowy Otrzymane zaliczki
Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 434 1 121 112
Empark,Warszawa projekt w realizacji 590 163 590 163 168 248
Razem 620 597 591 284 168 360
Przychody związane z działalnością deweloperską
na 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN]
Projekt
Oczekiwany termin
zakończenia budowy
Całkowita oczekiwana
wartość projektu
Łączna wartość
przychodów do ujęcia
w przyszłości zwią-
zanych z zawartymi
zobowiązaniami do
wykonania umowy Otrzymane zaliczki
Nowa Dzielnica, Łódź projekt zakończony 30 329 - 1 016
Empark,Warszawa projekt w realizacji 591 669 82 248 43 496
Razem 621 998 82 248 44 512
W ramach usług realizacji inwestycji Spółka
świadczy usługi przygotowania i organizacji
procesu inwestycyjnego w odniesieniu do projektów
deweloperskich, których właścicielem są inne
podmioty, w większości jednostki zależne. W ramach
swych obowiązków Spółka podejmuje się wykonania
czynności doradczych, zarządczych, prawnych oraz
innych czynności niezbędnych do zarządzania realizacją
inwestycji. Proces ten obejmuje przygotowanie inwestycji,
organizację i obsługę przetargów na roboty budowlane,
nadzór i koordynacje robót budowlanych oraz obsługę
klientów. Spółka ujmuje przychody w momencie
spełnienia zobowiązania do wykonania świadczenia,
tj. w okresie świadczenia usług. Wynagrodzenie
wynikające z zawartych umów jest stałe i należne
Spółce miesięcznie. Ponadto, w ocenie Spółki, zawarte
umowy nie zawierają istotnego elementu finansowania.
W związku z taką charakterystyką podpisanych umów
nie występują istotne salda aktywów bądź zobowiązań
z tytułu umów, poza należnościami handlowymi (nota 1).
Zarząd dokonał analizy pozostałych umów o świadczenie
usług, w tym usług świadczenia pośrednictwa w zakresie
nieruchomości, świadczenia usług księgowych,
prawnych, konsultingowych, informatycznych,
finansowych, marketingowych i pozostałych, z których
większość realizowana jest na rzecz podmiotów
powiązanych w ramach działalności holdingowej
Echo Investment S.A. Spółka ujmuje przychody
w momencie spełnienia zobowiązania do wykonania
świadczenia, tj. dla pewnych umów – w momencie
Przychody z usług realizacji inwestycji
Pozostałe przychody osiągane
przez Spółkę
19
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
zakończenia danego rodzaju usługi (np. podpisanie
umowy sprzedaży nieruchomości w wyniku świadczenia
usługi pośrednictwa w zakresie nieruchomości) albo
w okresie świadczenia danego rodzaju usług (np.
w okresie świadczenia usług prowadzania ksiąg
rachunkowych, usług marketingowych, doradztwa,
prawnych czy zarządzania nieruchomościami).
W większości przypadków usługi realizowane są
w okresach miesięcznych i tak rozliczane oraz należne
jest wynagrodzenie Spółki. Dla części umów (np.
pośrednictwa w zakresie nieruchomości), wynagrodzenie
wynikające z zawartych umów zawiera element zmienny,
jednakże z charakteru tych umów wynika, że Spółka
ma prawo do wynagrodzenia dopiero w momencie
wykonania zobowiązania umownego, co skutkuje faktem,
że wynagrodzenie zmienne jest znane w momencie
ujęcia przychodu, a jego wartość nie ulega później
zmianom. Ponadto, w ocenie Spółki, zawarte umowy nie
zawierają istotnego elementu finansowania. W związku
z taką charakterystyką podpisanych umów nie występują
istotne salda aktywów bądź zobowiązań z tytułu umów,
poza należnościami handlowymi (nota 1).
NOTA 1C
NOTA 1D
Przychody ze sprzedaży
– struktura terytorialna [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Kraj 771 487 148 592
- w tym: od jednostek powiązanych 249 426 136 611
Zagranica - -
Przychody netto ze sprzedaży produktów razem 771 487 148 592
- w tym: od jednostek powiązanych 249 426 136 611
Przychody ze sprzedaży
– subleasing [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Usługi najmu 8 285 8 692
Przychody z usług najmu razem 8 285 8 692
20
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Koszty operacyjne według rodzaju [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Amortyzacja 5 753 5 885
Zużycie materiałów i energii 7 982 3 748
Usługi obce w tym: 414 359 279 712
- budowlane 316 156 187 850
- doradcze i prawne 6 826 13 237
- najmu 8 780 15 235
- koszty sprzedaży 25 309 46 208
Podatki i opłaty 4 862 7 865
Wynagrodzenia 34 681 34 205
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia 6 108 6 139
Pozostałe koszty rodzajowe (z tytułu) w tym: 5 803 12 686
- podróże służbowe 400 873
- inne 5 403 11 813
Koszty według rodzaju razem 479 548 350 240
Zmiana stanu zapasów produktów 115 369 (129 770)
Koszty administracyjne związane z projektami* (15 172) (17 066)
Koszty sprzedaży (wielkość ujemna)* (13 549) (16 315)
Koszty ogólnego zarządu (wielkość ujemna)* (60 863) (84 797)
Koszt własny sprzedaży 505 333 102 292
NOTA 2
* W kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu Spółka prezentuje koszty świadczeń pracowniczych i amortyzacji.
21
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Pozostałe przychody operacyjne [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Rozwiązane rezerwy 1 912 2 922
- z tytułu należności 1 912 1 196
- na przewidywane koszty - 1 726
Pozostałe, w tym: 3 133 34
- kary umowne i odszkodowania 406 34
- pozostałe 2 727 -
Odsetki z tytułu pożyczek 31 546 48 713
Od jednostek powiązanych, w tym: 31 546 48 713
- od jednostek zależnych 15 558 35 331
- od jednostek współkontrolowanych 15 988 13 382
Odpis na pożyczkach - 7 654
- pożyczek - 7 654
Pozostałe odsetki 531 2 854
Od pozostałych jednostek 531 2 854
Zysk ze zbycia udziałów 39 063 2 267
Pozostałe przychody operacyjne razem 76 185 64 444
NOTA 3A
Pozostałe przychody operacyjne
z tytułu dywidend i udziałów w zyskach [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Od jednostek powiązanych, w tym: 167 958 137 152
- od jednostek zależnych 167 958 137 152
Od pozostałych jednostek - -
Przychody operacyjne z tytułu dywidend i udziałów w zyskach razem 167 958 137 152
NOTA 3B
22
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Pozostałe koszty operacyjne [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Utworzone rezerwy 5 400 -
- na przewidywane koszty 5 400 -
Pozostałe, w tym: 628 3 116
- darowizny 289 338
- koszty ze sprzedaży 35 714
- pozostałe - 1 252
- z tytułu umów gwarancji czynszowych - -
- ECL gwarancje 304 812
Odpis na pożyczkach i obligacjach 26 778 -
- od jednostek powiązanych 26 778 -
Aktualizacja wartości inwestycji, w tym: 79 192 37 220
- udziałów 79 192 37 220
Pozostałe koszty operacyjne razem 111 998 40 336
NOTA 3C
Po przeglądzie należności z tytułu pożyczek, na
podstawie prognozowanych i obecnych wyników
i przepływów pieniężnych pożyczkobiorców, Spółka
oszacowała wielkości oczekiwanych strat dla
poszczególnych pożyczek. W poprzednich okresach
Spółka dokonała odpis na 31 grudnia 2024 r. jego
wysokość wyniosła 7,7 mln PLN., natomiast na 31 grudnia
2025 r. wynosi 26,8 mln PLN (zaprezentowany w nocie 3C).
Inne przychody finansowe [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Pozostałe 441 689
Inne przychody finansowe razem 441 689
NOTA 4A
23
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Koszty finansowe z tytułu odsetek [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Odsetki i aktualizacja wartości kredytów, obligacji i pożyczek
- dla jednostek powiązanych 15 405 10 126
- dla jednostek zależnych 15 405 10 126
- dla innych jednostek 134 180 140 889
149 585 151 015
Pozostałe odsetki
- dla innych jednostek 49 59
49 59
Od leasingu
- dla innych jednostek 3 899 1 736
3 899 1 736
Koszty finansowe z tytułu odsetek razem 153 533 152 810
NOTA 4B
Kwota kosztów finansowania zewnętrznego aktywowana
do wartości zapasów wynosi 1 832 tys. zł (stopa
kapitalizacji 2,37%) na 31 grudnia 2025 r., a na 31 grudnia
2024 r. wynosi 8 377 tys. zł (stopa kapitalizacji 2,75%).
Inne koszty finansowe [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Pozostałe, w tym: 5 632 12 104
- prowizje 5 624 12 114
- inne 8 (10)
Inne koszty finansowe razem 5 632 12 104
NOTA 4C
24
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zysk/(strata) z tytułu pochodnych instrumentów [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Zysk/strata z zamknięcia - pochodnych instrumentów na kursie walut - 9 636
- IRS - 9 636
Aktualizacja wartości pochodnych instrumentów, w tym: - (9 392)
- IRS - (9 392)
Zysk/(strata) z tytułu pochodnych instrumentów razem - 244
NOTA 5A
Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Różnice kursowe 3 026 5 811
- zrealizowane 531 2 542
- niezrealizowane 2 495 3 269
Zysk/(strata) z tytułu różnic kursowych razem 3 026 5 811
NOTA 5B
25
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Podatek dochodowy – efektywna stawka podatkowa [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Zysk brutto 149 878 21 201
Podatek dochodowy według stawek krajowych 19% 28 477 4 028
Otrzymane dywidendy (31 912) (26 059)
Wypłata z zysku spółek komandytowych + JV 42 -
Strata podatkowa 255 35
Inne przychody i koszty NKUP w trakcie roku 5 056 35 389
Rezerwa na przewidywane koszty (504) 140
Wycena udziałów podmiotu zależnego, która stanowi różnice trwałą 15 039 7 030
Odpisy aktualizujące wartość należności i pożyczek udzielonych z tytułu których nie rozpoznano odroczonego
podatku dochodowego
4 656 (1 465)
Korekta z lat ubiegłych wykazana w wyniku (roku bieżącego) (287) 18
Zmiana wyceny pozostałych pozycji - -
Obciążenie wyniku finansowego z tytułu podatku dochodowego 20 822 19 116
NOTA 6A
Podatek dochodowy odroczony, termin realizacji [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
- przypadający do rozliczenia w ciągu 12 miesięcy (9 607) (9 640)
- przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy (3 584) (3 150)
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego
- przypadający do rozliczenia po upływie 12 miesięcy (54 791) (56 189)
Razem (67 982) (68 979)
NOTA 6B
26
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Podatek dochodowy odroczony [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego (-)
należności z tytułu pożyczek (12 651) (18 221)
zobowiązania z tytułu pożyczek (916) (1 109)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (4 096) (3 662)
udziały i akcje (60 284) (60 918)
leasing - aktywo (8 175) (9 850)
pozostałe (2 130) (677)
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego (+)
nieruchomości inwestycyjne 513 513
strata podatkowa 6 090 10 366
zapasy 4 144 3 375
leasing - zobowiązanie 9 523 11 204
Razem (67 982) (68 979)
nieruchomości inwestycyjne 513 513
należności z tytułu pożyczek (12 651) (18 221)
zobowiązania z tytułu pożyczek (916) (1 109)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (4 096) (3 662)
strata podatkowa 6 090 10 366
zapasy 4 144 3 375
udziały i akcje (60 284) (60 918)
leasing - aktywo (8 175) (9 850)
leasing - zobowiązanie 9 523 11 204
pozostałe (2 130) (677)
aktywo + , rezerwa -
NOTA 6C
27
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Obciążenie podatkowe ujęte
w zysku lub stracie [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Bieżący podatek dochodowy
- bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego 22 010 421
- korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych (190) 70
Odroczony podatek dochodowy
- związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych (998) 18 625
Obciążenie podatkowe wykazane w zysku lub stracie razem 20 822 19 116
NOTA 6D
Wypracowany przez Echo Investment S. A. w 2024 r. zysk netto
wynoszący 2 085 tys. zł został uchwałą dnia 26 czerwca 2025 r.
przeznaczony do podziału między akcjonariuszy Spółki.
Sprawozdanie finansowe Echo Investment S. A. za 2024 r. zostało
zatwierdzone uchwałą ZWZA z 26 czerwca 2025 r.
Zarząd Echo Investment S. A. podejmie decyzję i zarekomenduje
podział zysku za 2025 r. do Rady Nadzorczej w wymaganym
terminie przed zwołaniem Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia.
Podział zysku
NOTA 7
28
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Noty objaśniające
do sprawozdania
z sytuacji
finansowej
2.2
Wartości niematerialne [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Nabyte koncesje, patenty, licencje i podobne wartości, w tym: 7 14
- oprogramowanie komputerowe - 13
Wartości niematerialne razem 7 14
NOTA 8A
Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości
niematerialnych w okresach objętych sprawozdaniem finansowym.
Spółka nie ma zobowiązań umownych na 31 grudnia 2025 r.
NOTA 8B
Zmiana wartości niematerialnych
- wg grup rodzajowych [tys. PLN]
Za okres 1.01.2025 – 31.12.2025
Nabyte koncesje,
patenty, licencje
i podobne
wartości, w tym:
Oprogramowanie
komputerowe Pozostałe
Wartości
niematerialne
Razem
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek
okresu
7 548 7 545 3 7 548
Zwiększenia 3 (14) 17 3
- z tytułu zakupu 3 - 3 3
- z tytułu inwentaryzacji - (14) 14 -
Zmniejszenia (5 232) (5 232) - (5 232)
- z tytułu sprzedaży - - - -
- z tytułu inwentaryzacji (5 232) (5 232) - (5 232)
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 2 319 2 299 20 2 319
Skumulowana amortyzacja na początek okresu (7 534) (7 531) (3) (7 534)
Amortyzacja za okres 5 222 5 232 (10) 5 222
- planowana (10) - (10) (10)
- z tytułu inwentaryzacji 5 232 5 232 - 5 232
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (2 312) (2 299) (13) (2 312)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 7 - 7 7
Za okres od 1.01.2024 – 31.12.2024
Nabyte koncesje,
patenty, licencje
i podobne
wartości, w tym:
Oprogramowanie
komputerowe Pozostałe
Wartości
niematerialne
Razem
Wartość brutto wartości niematerialnych na początek
okresu
7 534 7 531 3 7 534
Zwiększenia 14 14 - 14
- z tytułu zakupu 14 14 14
Wartość brutto wartości niematerialnych na koniec okresu 7 548 7 545 3 7 548
Skumulowana amortyzacja na początek okresu (7 352) (7 352) (1) (7 352)
Amortyzacja za okres (182) (180) (2) (182)
- planowana (182) (180) (2) (182)
- z tytułu aportu - - - -
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu (7 534) (7 532) (3) (7 534)
Wartość netto wartości niematerialnych na koniec okresu 14 13 - 14
Wszystkie wartości niematerialne posiadane przez
jednostkę zostały nabyte.
Zastosowane metody amortyzacji i przyjęte okresy
użytkowania lub zastosowane stawki amortyzacyjne dla:
− nabytych koncesji, patentów, licencji i podobnych
wartości - metoda liniowa, 50%, amortyzacja
księgowana na koszty ogólnego zarządu,
− innych wartości niematerialnych -nieprzekazane
do użytkowania, na 31 grudnia 2025 r. nie są
amortyzowane.
29
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
30
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Spółka nie dokonała odpisów z tytułu utraty wartości
rzeczowych aktywów trwałych w okresach objętych
sprawozdaniem finansowym.
Spółka nie posiada zabezpieczeń ustanowionych na
środkach trwałych.
Rzeczowe aktywa trwałe [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Środki trwałe, w tym: 21 915 24 662
- grunty - -
- budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i wodnej 17 233 20 686
- urządzenia techniczne i maszyny 9 402
- środki transportu 4 490 3 134
- inne środki trwałe 183 440
Środki trwałe w budowie - -
Zaliczki na środki trwałe w budowie - -
Rzeczowe aktywa trwałe razem 21 915 24 662
NOTA 9A
31
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
NOTA 9B
Zmiany rzeczowych aktywów trwałych
– wg grup rodzajowych [tys. PLN]
Za okres 1.01.2025 – 31.12.2025
Grunty
własne
Budynki
i budowle
Urządzenia
techniczne
i maszyny
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe Razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu - 36 055 2 130 7 428 3 725 49 338
Zwiększenia - 322 - 3 174 3 3 499
- z tytułu zakupu - - - - 3 3
- z tytułu leasingu - 322 - 3 174 - 3 496
Zmniejszenia - - (2 086) (3 164) (2 696) (7 946)
- z tytułu likwidacji - - (5) - (2 590) (2 595)
- z tytułu leasingu - - - (3 081) - (3 081)
- z tytułu sprzedaży - - (2 081) (83) (106) (2 270)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu - 36 377 44 7 438 1 032 44 891
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu - (15 369) (1 728) (4 294) (3 285) (24 676)
Amortyzacja za okres - (3 775) (38) (1 737) (192) (5 742)
- z tytułu amortyzacji - (221) (38) - (192) (451)
- z tytułu leasingu - (3 554) - (1 737) - (5 291)
Zmniejszenia / zwiększenie - - 1 731 3 083 2 628 7 442
- z tytułu leasingu - - - 3 000 - 3 000
- z tytułu likwidacji - - 5 2 522 2 527
- z tytułu sprzedaż - - 1 726 83 106 1 915
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (19 144) (35) (2 948) (849) (22 976)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu - 17 233 9 4 490 183 21 915
- w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania - 15 792 - 4 490 20 282
Brak jest zobowiązań umownych zaciągniętych
w związku z nabyciem rzeczowych aktywów trwałych.
32
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zmiany rzeczowych aktywów trwałych
– wg grup rodzajowych [tys. PLN]
Za okres 1.01.2024 – 31.12.2024
Grunty
własne
Budynki
i budowle
Urządzenia
techniczne
i maszyny
Środki
transportu
Pozostałe
środki
trwałe Razem
Wartość brutto środków trwałych na początek okresu - 28 952 2 130 7 731 3 640 42 453
Zwiększenia - 8 499 - 1 891 127 10 517
- z tytułu zakupu - - - - 127 127
- z tytułu leasingu - 8 499 - 1 891 - 10 390
Zmniejszenia - (1 396) - (2 194) (42) (3 632)
- z tytułu likwidacji - (1 396) - - - (1 396)
- z tytułu leasingu - - - (1 937) - (1 937)
- z tytułu sprzedaży - - - (257) (42) (299)
Wartość brutto środków trwałych na koniec okresu - 36 055 2 130 7 428 3 725 49 338
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na początek okresu - (12 339) (1 677) (4 723) (3 123) (21 862)
Amortyzacja za okres - (3 030) (51) (1 508) (162) (4 751)
- z tytułu amortyzacji - (256) (51) - (204) (511)
- z tytułu sprzedaży - - - 257 42 299
- z tytułu leasingu - (3 415) - (1 765) - (5 180)
- z tytułu likwidacji - 641 - - - 641
Zmniejszenia - - - 1 937 - 1 937
- z tytułu leasingu - - - 1 937 - 1 937
Skumulowana amortyzacja (umorzenie) na koniec okresu - (15 369) (1 728) (4 294) (3 285) (24 676)
Wartość netto środków trwałych na koniec okresu - 20 686 402 3 134 440 24 662
w tym aktywa z tytułu prawa do użytkowania - 19 025 - 3 134 - 22 159
33
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zgodnie z MSR 36, spółka dokonała analizy zewnętrznych
i wewnętrznych czynników i nie zidentyfikowała
przesłanek co do utraty wartości aktywów, w związku
z tym odstąpiono od przygotowania testu na utratę
wartości na 31 grudnia 2025 r.
Udziały i akcje w jednostkach zależnych [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Inwestycje w jednostkach zależnych 1 752 226 1 745 169
Udziały lub akcje razem 1 752 226 1 745 169
NOTA 10A
Zmiana stanu udziałów i akcji
w jednostkach zależnych [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Stan na początek okresu, w tym: 1 745 169 1 552 382
- akcje i udziały 1 745 169 1 552 382
Zwiększenia 90 783 417 822
- z tytułu zakupu udziałów - 1 769
- z tytułu podwyższenia kapitału 3 500 202 053
- z tytułu zaliczek na poczet podwyższenia kapitału 70 000 214 000
- z tytułu aktualizującego wartość aktywów 17 283 -
Zmniejszenia (83 726) (225 035)
- z tytułu sprzedaży udziałów (4 534) (82 831)
- z tytułu aktualizującego wartość aktywów - (104 984)
- z tytułu odpisu aktualizującego wartość aktywów (79 192) (37 220)
Stan na koniec okresu, w tym: 1 752 226 1 745 169
- akcje i udziały 1 922 895 1 857 069
- z tytułu odpisu aktualizującego wartość aktywów (170 669) (111 900))
NOTA 10B
34
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zmiana stanu udziałów i akcji
w spółkach zależnych w 2025 r.
Zmiana Spółka
Wartość udziałów i akcji
[tys. PLN]
Nabycie udziałów
Zbycie udziałów
Archicom S.A. 4 444
Projekt Echo - 143 sp. z o.o. 90
Podwyższenie kapitału
City Space - Management sp. z o.o. 3 500
Odpis aktualizujący wartość udziałów
Taśmowa - Projekt Echo - 116 sp. z o.o. S.K.A. 5 078
Echo - Arena sp. z o.o. 37 625
City Space - Management sp. z o.o. 3 500
Wołoska Development Capital Prosta S.A. 1 769
Projekt Echo - 111 sp. z o.o. 721
Projekt Echo - 144 sp. z o.o. 10
Gro Nieruchomości sp. z o.o. 10 892
Elektrownia RE sp. z o.o. 2 169
Swobodna 139 - Seafora sp. z o.o. sp.k. 17 428
Zaliczek na poczet podwyższenia kapitału
Gro Nieruchomości sp. z o.o. 12 000
Echo - Arena sp. z o.o. 33 000
Swobodna 139 - Seafora sp. z o.o. sp.k. 25 000
Aport
Aktualizującego wartość aktywów
Archicom S.A. 17 283
10 styczna 2025 r. doszło do połączenia, w ramach
którego majątek spółek: PPR - Grupa Echo sp. z o.o.
S.K.A, Echo - Galaxy sp. z o.o. S.K.A, Galeria Tarnów -
Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A., Avatar - Projekt Echo - 119
sp. z o.o. S.K.A. Symetris - Projekt Echo - 131 sp. z o.o.
sp.k. oraz Cinema Asset Manager - Grupa Echo sp. z o.o.
S.K.A., został przejęty w całości przez spółkę Taśmowa -
Projekt Echo - 116 sp. z o.o. S.K.A.
27 listopada 2025 r. doszło do połączenia, w ramach
którego majątek spółek: Malta Office Park - Grupa
Echo sp. z o.o., Projekt 16 – Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A,
Echo - Property Poznań 1 sp. z o.o., Dagnall sp. z o.o.,
PHS – Grupa Echo sp. z o.o. oraz RPGZ IX sp. z o.o., został
przejęty w całości przez spółkę Projekt Echo – 115 sp.
z o.o.
35
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zmiana stanu udziałów i akcji
w spółkach zależnych w 2024 r.
Zmiana Spółka
Wartość udziałów i akcji
[tys. PLN]
Nabycie udziałów
Wołoska Development Capital Prosta S.A. 1 769
Zbycie udziałów
Service Hub sp. z o.o. 49
Projekt 140 - Grupa Echo sp. z o.o. sp.k. 15 006
Archicom S.A. 67 725
Echo Investment ACC-GE sp. z o.o. sp.k. 51
Podwyższenie kapitału
Service Hub sp. z o.o. 2 053
Finar Investments sp. z o.o. 93 000
Strood sp. z o.o. 95 000
Projekt 17 - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A. 12 000
Odpis aktualizujący wartość udziałów
PHS - Projekt CS sp. z o.o sp.k. 307
Echo - Property Poznań 1 sp. z o.o. 61
Avatar - PE-119 sp. z o.o S.K.A 7 116
Projekt Echo - 144 sp. z o.o. 40
Projekt Echo - 145 sp. z o.o. 21
Projekt Echo - 115 sp. z o.o. (3 370)
Malta Office Park - GE sp. z o.o S.K.A 7
Galeria Tarnów - GE sp. z o.o S.K.A. 29
Echo - Arena sp. z o.o. 40 375
Echo - Galaxy sp. z o.o S.K.A. (7 318)
Service Hub sp. z o.o. (48)
Zaliczek na poczet podwyższenia kapitału
Echo - Arena sp. z o.o. 45 000
DKR Echo Investment sp. z o.o. 169 000
Aport
Aktualizującego wartość aktywów
DKR Echo Investment sp. z o.o. 104 984
36
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
NOTA 10C
Zastawy na udziałach i akcjach
Spółka, której akcje
lub udziały zostały
zastawione
Wartość zastawu
Tytuł zastawu [mln PLN] [mln EUR]
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Echo Arena sp. z o.o.
przez Bank Pekao S.A.
Echo Arena sp. z o.o. 133 98
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Dagnall sp. z o.o.
przez Bank Pekao S.A.
Dagnall sp. z o.o. - 27
Zabezpieczenie zwrotu zaliczki na poczet ceny spółce zależnej Villea Investments sp. z o.o.
przez SGE Propco 3 S.A R.L
Villea Investments sp. z o.o. 73 -
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej
Galeria Libero - Projekt Echo - 120 sp. z o.o. sp.k. przez Bank Pekao S.A.
Projekt Echo - 120 sp. z o.o. - 123
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej Swobodna 139 - Seafora sp. z o o. sp.k.
przez Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A.
Seafora sp. z o o. 8 41
Zabezpieczenie kredytu udzielonego spółce zależnej R4R Poland sp. z o.o.
przez Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju
R4R Poland sp. z o.o. - 119
NOTA 10D
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych
na 31 grudnia 2025 r. ↕
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa
Wartość
akcji/
udziałów
wg ceny
nabycia
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
początkowy
Korekty
aktuali-
zujące
wartość -
zmiana
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów/
akcji
Procent po-
siadanego
kapitału za-
kładowego/
akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskaza-
nie innej
podstawy
kontroli
Akcje/Udziały w spółkach zależnych
1 Echo - Aurus sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 199 021 - - 199 021 99,99% 99,99% brak
2 Echo - SPV 7 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak
3 Grupa Echo sp. z o.o. Kielce doradztwo w zakresie prowadz. dział.
gosp. i zarządzania
1 702 (1 702) (1 702) - 100,00% 100,00% brak
4 Echo - Arena sp. z o.o. Kielce realizacja projektów budow. zwiazanych
z wznosze. budynków
79 008 (41 383) (37 625) (79 008) - 99,95% 99,95% brak
5 Echo -Advisory Services sp. z o.o. Kielce poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp. i zarządza.
100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak
6 Duże Naramowice - Projekt Echo - 111
sp. z o.o. S.K.A.
Kielce poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp. i zarządza.
130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak
7 Projekt Naramowice - Grupa Echo sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce roboty budow. zwiazane ze wznoszeniem
budynków
63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak
8 Metropolis - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 18 156 (2 621) (2 621) 15 535 100,00% 100,00% brak
9 Echo Investment Projekt Management
SRL
Brasov zarządzanie nieruchomościami 4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak
10 Projekt Echo - 99 sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
97 (97) (97) - 99,80% 99,80% brak
11 Taśmowa - Projekt Echo - 116 sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 27 079 (8 799) (5 078) (13 877) 13 202 100,00% 100,00% brak
12 Projekt Echo - 108 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 125 (125) (125) - 100,00% 100,00% brak
13 Projekt 17 - Grupa Echo sp. z o.o S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomo-
ściami
58 050 - - 58 050 100,00% 100,00% brak
14 Face2Face - Grupa Echo sp. z o.o S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomo-
ściami
50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak
15 Midpoint 71-Cornwall Investments sp.
z o.o S.K.A.
Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomo-
ściami
49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak
16 Projekt Echo - 111 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 1 101 (101) (721) (822) 279 99,95% 99,95% brak
17 Projekt Echo - 115 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 17 533 (11 053) (11 053) 6 480 99,83% 99,83% brak
18 Projekt Echo - 120 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 424 (424) (424) - 100,00% 100,00% brak
19 Projekt Echo - 123 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 - - 5 99,83% 99,83% brak
37
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych
na 31 grudnia 2025 r. ↕
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa
Wartość
akcji/
udziałów
wg ceny
nabycia
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
początkowy
Korekty
aktuali-
zujące
wartość -
zmiana
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów/
akcji
Procent po-
siadanego
kapitału za-
kładowego/
akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskaza-
nie innej
podstawy
kontroli
20 Projekt Echo - 130 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 41 (31) (31) 10 100,00% 100,00% brak
21 Villea investments sp. z o .o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 - - 5 100,00% 100,00% brak
22 Selmer Investments sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
162 (162) (162) - 100,00% 100,00% brak
23 Selmer Investments sp.k. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
15 (15) (15) - 100,00% 100,00% brak
24 Fianar Investments sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
93 006 (6) (6) 93 000 100,00% 100,00% brak
25 City Space - GP sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 137 (137) (137) - 100,00% 100,00% brak
26 City Space - Management sp. z o.o. Warszawa poz. działalność związana z udostęp.
pracowników
23 587 (20 087) (3 500) (23 587) - 100,00% 100,00% brak
27 Pudsey sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
82 - - 82 100,00% 100,00% brak
28 Seaford sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
156 (156) (156) - 100,00% 100,00% brak
29 Elektrownia RE sp.z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
36 286 - (2 169) (2 169) 34 117 100,00% 100,00% brak
30 Swobodna 139 - Seafora sp. z o.o. sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 25 005 - (17 428) (17 428) 7 577 99,90% 99,99% brak
31 GRO Nieruchomości sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 12 010 - (10 892) (10 892) 1 118 100,00% 100,00% brak
32 Swanage sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
33 Strood sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 122 125 - - 122 125 100,00% 100,00% brak
34 Projekt Beethovena - Grupa Echo sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 3 430 - - 3 430 99,95% 99,95% brak
35 Projekt Echo - 140 sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
36 Service Hub sp. z o.o. Kielce dział.rachunkowo - księgowa 2 101 (48) (48) 2 053 50,00% 100,00% brak
37 Projekt Echo - 142 sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
96 (57) (57) 39 100,00% 100,00% brak
38 Projekt Echo - 144 sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
156 (124) (10) (134) 22 100,00% 100,00% brak
39 Projekt Echo - 145 sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
106 (104) (104) 2 100,00% 100,00% brak
40 DKR Echo Investment sp. z o.o. Kielce działalność firm centralnych i holdingów,
z wył.holdingów finansowych
496 970 - - 496 970 100,00% 100,00% brak
38
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych
na 31 grudnia 2025 r. ↕
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa
Wartość
akcji/
udziałów
wg ceny
nabycia
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
początkowy
Korekty
aktuali-
zujące
wartość -
zmiana
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów/
akcji
Procent po-
siadanego
kapitału za-
kładowego/
akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskaza-
nie innej
podstawy
kontroli
41 Wołoska Development Capital Prosta
S.A.
Warszawa kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
1 769 - (1 769) (1 769) - 100,00% 100,00% brak
42 Archicom S.A. Wrocław działalność firm centralnych i holdingów,
z wył.holdingów finansowych
216 324 - - 216 324 29,28% 26,47% brak
Akcje / udziały w jednostkach zależnych razem 1 922 895 (91 477) (79 192) (170 669) 1 752 226
W tabeli Spółka zaprezentowała dokonany
w trakcie roku obrotowego odpis aktualizujący
wartość posiadanych przez Spółkę udziałów
i akcji w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych.
W przypadku niedokonania odpisu aktualizującego,
zdaniem Spółki, na dzień bilansowy nie występowały
przesłanki wskazujące na konieczność dokonania
korekt wartości odpisów.
Zmiana wartości korekt aktualizujących wartość
udziałów została wykazana na wynik za okres bieżący
i porównawczy w pozycji aktualizacja wartości
inwestycji w pozostałych przychodach/kosztach
finansowych.
W kosztach znalazła się kwota utworzonego odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości w wys.
79 192 tys. zł na 31 grudnia 2025 r. (37 220 tys. zł
31 grudnia 2024 r.).
Spółka posiada kontrolę nad wymienionymi
podmiotami zależnymi poprzez bezpośredni udział
kapitałowy lub poprzez udziały/akcje posiadane
przez inne podmioty zależne od Spółki, za wyjątkiem
RosehillInvestments sp. z o.o., ProjektEcho-138 sp. z o.o.
i R4RPoland sp. z o.o.
39
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych
na 31 grudnia 2024 r. ↕
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa
Wartość
akcji/
udziałów
wg ceny
nabycia
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
początkowy
Korekty
aktuali-
zujące
wartość -
zmiana
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów/
akcji
Procent po-
siadanego
kapitału za-
kładowego/
akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskaza-
nie innej
podstawy
kontroli
Akcje/Udziały w spółkach zależnych
1 Echo - Aurus sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 199 021 - - 199 021 99,99% 99,99% brak
2 PPR - GrupaEcho sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 160 (160) (160) - 99,95% 99,95% brak
3 Echo - SPV 7 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 189 018 - - 189 018 100,00% 100,00% brak
4 Grupa Echo sp. z o.o. Kielce doradztwo w zakresie prowadz. dział.
gosp. i zarządzania
1 702 (1 702) (1 702) - 100,00% 100,00% brak
5 Malta Office Park - Grupa Echo sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 2 469 (2 461) (7) (2 468) 1 99,95% 99,95% brak
6 Echo - Arena sp. z o.o. Kielce realizacja projektów budow.zwiazanych
z wznosze. budynków
46 008 (1 008) (40 375) (41 383) 4 625 99,95% 99,95% brak
7 Projekt Saska sp. z o.o. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomo-
ściami
20 419 (20 419) (20 419) - 95,00% 95,00% brak
8 Echo - Advisory Services sp. z o.o. Kielce poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
100 (100) (100) - 99,00% 99,00% brak
9 Galaxy - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 8 611 (8 611) 7 318 (1 293) 7 318 99,95% 99,95% brak
10 Galeria Tarnów - Grupa Echo sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 576 (154) (29) (183) 393 99,95% 99,95% brak
11 Duże Naramowice - Projekt Echo - 111
sp. z o.o. S.K.A.
Kielce poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
130 909 - - 130 909 100,00% 100,00% brak
12 Avatar - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A. Kielce poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
17 665 - (7 116) (7 116) 10 549 99,95% 99,95% brak
13 Projekt Naramowice - Grupa Echo sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce roboty budow. zwiazane ze wznoszeniem
budynków
63 753 - - 63 753 100,00% 100,00% brak
14 Metropolis - Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 18 156 (2 621) (2 621) 15 535 100,00% 100,00% brak
15 Echo Investment Projekt Management
SRL
Brasov zarządzanie nieruchomościami 4 129 (4 129) (4 129) - 100,00% 100,00% brak
16 Projekt Echo - 99 sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
97 (97) (97) - 99,80% 99,80% brak
17 Taśmowa - Projekt Echo - 116 sp. z o.o.
S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 11 (11) (11) - 100,00% 100,00% brak
18 Projekt Echo - 108 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 125 (125) (125) - 100,00% 100,00% brak
40
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych
na 31 grudnia 2024 r. ↕
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa
Wartość
akcji/
udziałów
wg ceny
nabycia
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
początkowy
Korekty
aktuali-
zujące
wartość -
zmiana
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów/
akcji
Procent po-
siadanego
kapitału za-
kładowego/
akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskaza-
nie innej
podstawy
kontroli
19 Echo - Property Poznań 1 sp. z o.o. Kielce poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
2 947 (2 685) (61) (2 746) 201 99,00% 99,00% brak
20 Projekt 16 - Grupa Echo sp. z o.o S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomo-
ściami
50 (50) (50) - 100,00% 100,00% brak
21 Projekt 17 - Grupa Echo sp. z o.o S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomo-
ściami
58 050 - - 58 050 100,00% 100,00% brak
22 Cinema Asset Manager - Grupa Echo
sp. z o.o S.K.A.
Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomo-
ściami
50 (30) (30) 20 100,00% 100,00% brak
23 Face2Face - Grupa Echo sp. z o.o S.K.A. Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomo-
ściami
50 050 - - 50 050 100,00% 100,00% brak
24 Midpoint 71-Cornwall Investments sp.
z o.o S.K.A.
Kielce pośrednictwo w obrocie nieruchomo-
ściami
49 050 - - 49 050 100,00% 100,00% brak
25 Projekt Echo - 111 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 1 101 (101) (101) 1 000 99,95% 99,95% brak
26 Projekt Echo - 115 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 8 031 (8 031) 3 370 (4 661) 3 370 99,83% 99,83% brak
27 Projekt Echo - 120 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 424 (424) (424) - 100,00% 100,00% brak
28 Projekt Echo - 123 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 - - 5 99,83% 99,83% brak
29 Projekt Echo - 130 sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 41 (31) (31) 10 100,00% 100,00% brak
30 Villea investments sp. z o .o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 - - 5 100,00% 100,00% brak
31 Selmer Investments sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
162 (162) (162) - 100,00% 100,00% brak
32 Selmer Investments sp.k. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
15 (15) (15) - 100,00% 100,00% brak
33 Fianar Investments sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
93 006 (6) (6) 93 000 100,00% 100,00% brak
34 City Space - GP sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 137 (137) (137) - 100,00% 100,00% brak
35 City Space - Management sp. z o.o. Warszawa poz. działalność związana z udostęp.
pracowników
20 087 (20 087) (20 087) - 100,00% 100,00% brak
36 Pudsey sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
82 - - 82 100,00% 100,00% brak
37 Seaford sp. z o.o. Warszawa poz. doradztwo z zakresie prow. dział.
gosp.i zarządza.
156 (156) (156) - 100,00% 100,00% brak
38 Elektrownia RE sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
36 286 - - 36 286 100,00% 100,00% brak
39 Projekt 139 Grupa Echo sp. z o.o sp.k. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 5 - - 5 99,90% 99,99% brak
41
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Udziały lub akcje w jednostkach zależnych
na 31 grudnia 2024 r. ↕
Lp.
Nazwa (firma) jednostki
ze wskazaniem formy prawnej Siedziba Przedmiot przedsiębiorstwa
Wartość
akcji/
udziałów
wg ceny
nabycia
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
początkowy
Korekty
aktuali-
zujące
wartość -
zmiana
Korekty
aktualizu-
jące war-
tość - stan
końcowy
Wartość
bilansowa
udziałów/
akcji
Procent po-
siadanego
kapitału za-
kładowego/
akcyjnego
Udział
w ogólnej
liczbie głosów
na walnym
zgromadzeniu
Wskaza-
nie innej
podstawy
kontroli
40 GRO Nieruchomości sp. z o.o. Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 - - 10 100,00% 100,00% brak
41 Swanage sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
42 Dagnall sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 10 (10) (10) - 100,00% 100,00% brak
43 Strood sp. z o.o. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 122 125 - - 122 125 100,00% 100,00% brak
44 RPGZ sp. z o.o. Kielce realizacja projektów budow.zwiazanych
z wznosze. budynków
21 - - 21 100,00% 100,00% brak
45 Projekt Beethovena - Grupa Echo sp.
z o.o. S.K.A.
Kielce wynajem i zarządzanie nieruchomościami 3 430 - - 3 430 99,95% 99,95% brak
46 Symetris - PE-131 sp.k. Warszawa wynajem i zarządzanie nieruchomościami 6 (6) (6) - 99,99% 99,99% brak
47 Projekt Echo - 140 sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
6 (6) (6) - 100,00% 100,00% brak
48 Service Hub sp. z o.o. Kielce dział.rachunkowo - księgowa 2 101 (96) 48 (48) 2 053 50,00% 100,00% brak
49 Projekt Echo - 142 sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
96 (57) (57) 39 100,00% 100,00% brak
50 Projekt Echo - 143 sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
96 (6) (6) 90 100,00% 100,00% brak
51 Projekt Echo - 144 sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
156 (84) (40) (124) 32 100,00% 100,00% brak
52 Projekt Echo - 145 sp. z o.o. Kielce kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
106 (83) (21) (104) 2 100,00% 100,00% brak
53 DKR Echo Investment sp. z o.o. Kielce działalność firm centralnych i holdingów,
z wył.holdingów finansowych
496 970 - - 496 970 100,00% 100,00% brak
54 PHS - Grupa Echo sp. z o.o. sp.k. Warszawa roboty budow. zwiazane ze wznoszeniem
budynków
4 004 (809) (307) (1 116) 2 888 99,99% 99,99% brak
55 Wołoska Development Capital Prosta
S.A.
Warszawa kupno i sprzedaż nieruch. na własny
rachunek
1 769 - - 1 769 100,00% 100,00% brak
56 Archicom S.A. Wrocław działalność firm centralnych i holdingów,
z wył.holdingów finansowych
203 484 - - 203 484 29,28% 26,47% brak
Akcje/udziały w jednostkach zależnych razem 1 857 069 (74 680) (37 220) (111 900) 1 745 169
42
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
NOTA 10E
Skrócone informacje finansowe dotyczące
jednostek współkontrolowanych [tys. PLN]
Rosehill Invest-
ments sp. z o.o.,
Berea sp. z o.o.
(Galeria Młociny)
SGE JV co S. a r. l.
(Student Space)
R4R Poland
sp. z o.o.
(Resi4Rent) Razem
Stan na 1 stycznia 2024 265 354 - 259 814 525 168
- nabycie udziałów - 48 - 48
- podwyższenie kapitałów - 100 045 - 100 045
- udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspól-
nego przedsięwzięcia
11 863 18 408 71 173 101 444
- różnice kursowe z przeliczenia - (219) - (219)
- eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą
(przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%)
- - 7 433 7 433
Stan na 31 grudnia 2024 277 217 118 282 338 419 733 918
- nabycie udziałów - - - -
- podwyższenie kapitałów - 7 451 - 7 451
- udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspól-
nego przedsięwzięcia
(10 715) 3 204 4 307 (3 204)
- różnice kursowe z przeliczenia - (1 301) - (1 301)
- eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą
(przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%)
- - (362) (362)
- pozostałe - - - -
Stan na 31 grudnia 2025 266 502 127 636 342 364 736 502
43
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zarząd Spółki podjął decyzję o zmianie polityki
rachunkowości w zakresie wyceny spółek
współkontrolowanych wg kosztu historycznego na
wycenę metodą praw własności zgodnie z MSR 28.
Zmiana polityki została zaprezentowana w części 3
punkt 3 Podstawowe zasady rachunkowości.
44
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 1 573 145 1 659 892
Aktywa trwałe - inne aktywa finansowe - -
Aktywa obrotowe - pozostałe 8 947 11 152
Aktywa obrotowe - środki pieniężne 27 064 30 898
Aktywa razem 1 609 156 1 701 942
Zobowiązania długoterminowe 782 451 836 572
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 610 180 651 950
Pozostałe zobowiązania długoterminowe 172 271 184 622
Zobowiązania krótkoterminowe 11 516 14 466
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 5 174 5 696
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 6 342 8 770
Zobowiązania razem 793 967 851 038
Kapitał własny 815 188 850 904
Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto 244 556 255 271
Wartość firmy 35 037 35 037
Odpis z tytułu utraty wartości (13 091) (13 091)
Wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 266 502 277 217
Wybrane dane ze sprawozdania
z całkowitych dochodów [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024 -
31.12.2024
Przychody operacyjne 117 624 110 527
Koszty operacyjne. w tym: (44 029) (44 388)
Amortyzacja - -
Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej (64 250) (2 281)
Koszty ogólnego zarządu (2 454) (2 726)
Koszty sprzedaży (1 582) (822)
Pozostałe przychody/koszty operacyjne (483) 1 472
Przychody i koszty finansowe, w tym: (45 414) (69 941)
Koszty z tytułu odsetek finansowych (34 601) (67 374)
Zysk (strata) brutto (40 588) (8 159)
Podatek dochodowy 4 873 (5 462)
Zysk (strata) netto (35 715) (13 621)
Dochody całkowite razem (35 716) (13 621)
Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%
Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia (10 715) (4 086)
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia (10 715) (4 086)
Rosehill Investments sp. z o.o.,
Berea sp. z o.o. (Galeria Młociny)
45
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
SGE JV co S. a r. l.
(Student Space)
Wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Nieruchomości inwestycyjne 531 123 290 520
Pozostałe aktywa trwałe 28 642 1 477
Aktywa obrotowe - środki pieniężne 23 967 97 943
Aktywa obrotowe - pozostałe 23 349 45 767
Aktywa razem 607 080 435 707
Zobowiązania długoterminowe 164 652 16 180
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 136 874 -
Pozostałe zobowiązania długoterminowe 27 778 16 180
Zobowiązania krótkoterminowe 16 993 25 253
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 16 993 25 253
Zobowiązania razem 181 645 41 433
Kapitał własny 425 435 394 274
Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%) 6 38
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 127 636 118 321
Wybrane dane ze sprawozdania
z całkowitych dochodów [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024 -
31.12.2024
Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej 26 999 78 056
Koszty ogólnego zarządu, w tym: (18 257) (2 129)
Amortyzacja (2) 3
Pozostałe przychody/koszty operacyjne 4 642 (171)
Przychody i koszty finansowe, w tym: 4 441 801
Zysk (strata) brutto 17 825 76 557
Podatek dochodowy (7 162) (14 914)
Zysk (strata) netto 10 663 61 643
Dochody całkowite razem 10 663 61 643
Udział % Grupy Echo Investment 30% 30%
Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 3 199 18 493
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 3 199 18 493
46
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
R4R Poland sp. z o.o. (Resi4Rent)
Wybrane dane z sytuacji finansowej [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Aktywa trwałe - nieruchomość inwestycyjna 435 545 2 316 339
Aktywa trwałe - nieruchomości inwestycyjne w budowie 974 753 1 085 650
Aktywa trwałe - pozostałe 16 583 28 614
Aktywa obrotowe - środki pieniężne 48 088 150 874
Aktywa obrotowe - pozostałe 45 757 56 982
Aktywa przeznaczone do sprzedaży 2 992 727 709 301
Aktywa razem 4 513 453 4 347 760
Zobowiązania długoterminowe 1 771 333 2 706 348
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 1 691 149 2 397 414
Pozostałe zobowiązania długoterminowe 80 184 308 934
Zobowiązania krótkoterminowe 1 581 109 494 762
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) 13 113 48 760
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe 69 074 134 345
Zobowiązania finansowe (bez zobowiązań z tytułu dostaw i usług) dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 1 230 992 293 957
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 267 930 17 700
Zobowiązania razem 3 352 442 3 201 110
Kapitał własny 1 161 010 1 146 650
Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%
Eliminacja transakcji pomiędzy jednostką a Grupą (przychodów, kosztów, zysków ze sprzedaży w wysokości 30%) (5 619) (5 577)
Udział Grupy Echo Investment w aktywach netto = wartość bilansowa inwestycji wycenianej metoda praw własności 342 684 338 418
Wybrane dane ze sprawozdania
z całkowitych dochodów [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024 -
31.12.2024
Przychody operacyjne 14 411 176 730
Zyski/straty z aktualizacji wartości nieruchomości do wartości godziwej 147 904 274 244
Koszty administracyjne związane z projektami (16 104) (47 547)
Koszty ogólnego zarządu, w tym: (31 108) (31 423)
Amortyzacja (823) (680)
Pozostałe przychody/koszty operacyjne 1 080 (15)
Przychody i koszty finansowe, w tym: (77 280) (79 148)
Koszty z tytułu odsetek finansowych (73 790) (78 489)
Zysk (strata) brutto 38 903 292 841
Podatek dochodowy (19 572) (55 599)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 19 331 237 242
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej (317) -
Zysk (strata) netto 19 014 237 242
Dochody całkowite razem 19 014 237 242
Udział % Grupy Echo Investment 30,00% 30,00%
Udział Grupy Echo Investment w zysku/stracie netto wspólnego przedsięwzięcia 5 704 71 173
Udział Grupy Echo Investment w całkowitych dochodach z tytułu wspólnego przedsięwzięcia 5 704 71 173
NOTA 11
47
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Pożyczki spełniają test SPPI oraz są utrzymywane
zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest
utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania
przepływów pieniężnych wynikających z umowy zgodnie
z MSSF 9 i dlatego nie są wyceniane w wartości godziwej
a metodą zamortyzowanego kosztu. Wycena nie
odbiega istotnie od wyceny w wartości godziwej.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej.
Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone, nie są
przeterminowane, nie nastąpiła istotna utrata ich
wartości. Pożyczki udzielono jednostkom powiązanym
o dobrej kondycji finansowej. W stosunku do jednostek
powiązanych ryzyko kredytowe w ocenie Zarządu jest
minimalizowane poprzez bieżącą kontrolę działalności
operacyjnej i ocenę projektów inwestycyjnych tych
spółek.
W ocenie Zarządu, poprzez możliwość monitorowania
działalności jednostek zależnych oraz okresowego
potwierdzania rentowności prowadzonych przez nie
projektów, Spółka ma możliwość oceny i identyfikacji
pożyczek, w przypadku których ryzyko kredytowe
znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził takich
pożyczek.
Zarząd ocenił pożyczki pod kątem utworzenia odpisu
z tytułu oczekiwanych strat kredytowych w oparciu
o ocenę wiarygodności Grupy Kapitałowej Echo
Investment.
Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono odpis z tytułu
oczekiwanych strat kredytowych; na 31 grudnia 2025
r. w wysokości 1 327 tys. zł, i na 31 grudnia 2024 r.
w wysokości 1 614 tys. zł.
NOTA 12
Udzielone pożyczki [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Udzielone pożyczki długoterminowe
W jednostkach zależnych - 108 289
W jednostkach współkontrolowanych 280 625 312 167
280 625 420 456
Udzielone pożyczki krótkoterminowe
W jednostkach zależnych 15 022 53 881
15 022 53 881
Udzielone pożyczki razem 295 647 474 337
Aktywa finansowe [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
W pozostałych jednostkach 5 896 5 825
RMK - ubezpieczenie 891 820
program D365 5 005 5 005
Aktywa finansowe razem 5 896 5 825
- długoterminowe 4 808 5 825
- krótkoterminowe 1 088 -
48
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
NOTA 12A
Udzielone pożyczki
– struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Udzielone pożyczki długoterminowe
W walucie polskiej 280 625 420 456
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) - -
280 625 420 456
Udzielone pożyczki krótkoterminowe
W walucie polskiej 15 022 53 881
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) - -
15 022 53 881
Udzielone pożyczki razem 295 647 474 337
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
z pożyczkami równa się ich wartości bilansowej.
Udzielone pożyczki nie są zabezpieczone.
Udzielone pożyczki nie są przeterminowane, nie
nastąpiła utrata wartości udzielonych pożyczek.
Udzielone pożyczki prezentowane są zgodna
z faktycznym terminem spłaty.
Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
R4R Poland sp. z o.o. 41 844 stopa stała 31.03.2029
R4R Poland sp. z o.o. 49 584 stopa stała 31.03.2030
R4R Poland sp. z o.o. 131 580 stopa stała 31.03.2031
Projekt Towarowa 22 sp. z o.o. 7 065 Wibor 3M + marża 31.10.2030
Pożyczki bez odsetek i odpisów 230 073
odsetki 50 552
odpisy -
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 280 625
Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Swanage sp. z o.o. 27 700 Wibor 3M + marża 31.12.2026
City Space Management sp. z o. o. 4 050 Wibor 3M + marża 31.12.2026
City Space Management sp. z o. o. 2 038 Wibor 3M + marża 30.06.2026
R4R Poland sp. z o.o. - stopa stała 30.09.2026
Pożyczki bez odsetek i odpisów 33 788
odsetki 17 213
odpisy (35 979)
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 15 022
49
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Podstawowe dane o długoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Galeria Libero sp. z o.o. sp.k. 77 875 Wibor 3M + marża 10.10.2026
R4R Poland sp. z o.o. 61 518 stopa stała 31.03.2029
R4R Poland sp. z o.o. 49 584 stopa stała 31.03.2030
R4R Poland sp. z o.o. 116 580 stopa stała 31.03.2031
R4R Poland sp. z o.o. 35 151 stopa stała 30.09.2026
Elektrownia sp. z o.o. 355 Wibor 3M + marża 30.06.2026
Pożyczki bez odsetek i odpisów 341 063
odsetki 79 393
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 420 456
Podstawowe dane o krótkoterminowych pożyczkach
na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]
Kontrahent Kwota Oprocentowanie Termin spłaty
Projekt Echo - 143 sp. z o.o. 39 023 Wibor 3M + marża 30.06.2025
City Space Management sp. z o.o. 2 800 Wibor 3M + marża 30.06.2025
Rondo 1 CitySpace - GP sp. z o.o. sp.k. 4 051 Wibor 3M + marża 31.12.2025
Pożyczki bez odsetek i odpisów 45 874
odsetki 16 921
odpisy (8 914)
Pożyczki z odsetkami i odpisem razem 53 881
NOTA 13
Należności z tytułu leasingu [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Do 1 roku 4 524 3 177
1 roku do 3 lat 8 899 8 528
3 roku do 5 lat 9 856 9 503
Powyżej 5 lat 1 999 7 026
Należności z tytułu leasingu razem 25 278 28 234
Spółka oszacowała odpis z tytułu oczekiwanej straty
kredytowej (ECL), z uwagi na niematerialność kwoty
zdecydowała się jej nie wprowadzać do ksiąg.
Należności z tytułu leasingu w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej prezentowane są w aktywach
obrotowych należności handlowe i pozostałe - część
krótkoterminowa i w aktywach trwałych należności
z tytułu leasingu - część długoterminowa.
50
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
NOTA 14A
Zapasy [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Półprodukty i produkty w toku 994 274 534
- aktywo z tytułu prawa do użytkowania gruntu 2 276 16 532
Produkty gotowe 55 714 1 274
Towary 89 546 -
Zapasy razem 146 254 275 808
Zapasy wyceniane są wg kosztów wytworzenia lub
zakupu, jednak nie wyżej, niż możliwa do uzyskania
wartość sprzedaży netto. Wartość ta określana jest
wedle aktualnych cen rynkowych pozyskanych z rynku
deweloperskiego. Odwrócenie odpisu wartości zapasów
następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu
lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto.
Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie
jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości
zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako
zmniejszenie kosztu znajdują się w rachunku wyników
w pozycji koszt własny sprzedaży.
Pozycja „Produkty gotowe" zawiera gotowe lokale
mieszkalne przeznaczone do sprzedaży.
Pozycja „Półprodukty i produkty w toku" zawiera głównie
posiadane przez Spółkę nieruchomości oraz nakłady
na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i w trakcie
realizacji.
Odpisy wartości zapasów i ich odwrócenie dotyczy
projektów mieszkaniowych i ma na celu odpisanie
wartości do poziomu ceny możliwej do uzyskania.
Wartość zapasów rozpoznanych jako przychód/koszt
w okresie znajduje się w rachunku wyników w „pozycji
koszt własny sprzedaży".
Zmiana stanu odpisu aktualizującego zapasów
na 31 grudnia 2025 r. wynosiła 94 tys. zł, a na
31 grudnia 2024 r. wyniosła 750 tys. zł.
NOTA 14B
Zapasy - wpływ na wynik [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Wartość odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt - -
Wartość odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako korekta
kosztu własnego sprzedaży
94 750
Zmiana stanu odpisu zapasów 94 750
51
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe
[tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Należności handlowe i pozostałe
Należności od jednostek zależnych 47 200 53 772
Handlowe, o okresie spłaty: 43 741 51 652
- do 12 miesięcy 43 741 51 652
Pozostałe 3 459 2 120
- z tytułu wypłaty z zysku - -
Należności od pozostałych jednostek 27 539 11 087
Handlowe, o okresie spłaty: 21 176 1 871
- do 12 miesięcy 21 176 1 871
Pozostałe 6 363 9 216
- kaucje zapłacone 1 182 1 017
- należności z tytułu leasingu 4 524 3 177
- inne 620 4 941
- zaliczki na dostawy 37 81
74 739 64 859
Należności z tytułu podatków razem
Z tytułu podatków 19 518 3 981
19 518 3 981
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe netto razem 94 257 68 840
odpisy na oczekiwane straty kredytów wartości należności razem (1 144) (3 100)
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe brutto razem 95 401 71 940
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego
z należnościami handlowymi nie odbiega istotnie od
wartości bilansowej. Szacowana wartość godziwa
należności handlowych jest bieżącą wartością przyszłych
oczekiwanych zdyskontowanych przepływów pieniężnych
i nie odbiega istotnie od bilansowej wartości tych
należności.
Należności od spółek powiązanych nie są zabezpieczone.
W stosunku do jednostek powiązanych ryzyko kredytowe
w ocenie Zarządu jest minimalizowane poprzez bieżącą
kontrolę działalności operacyjnej i ocenę projektów
inwestycyjnych tych spółek. W ocenie Zarządu, poprzez
możliwość monitorowania działalności jednostek
zależnych oraz okresowego potwierdzania rentowności
prowadzonych przez nie projektów, Spółka ma
możliwość oceny należności, w przypadku których ryzyko
kredytowe znacząco wzrosło. Zarząd Spółki nie stwierdził
takich należności, nawet w odniesieniu do należności
przedterminowych powyżej 30 dni, opierając się na
ocenie projektów inwestycyjnych jednostek zależnych.
Należności z tytułu dostaw i usług od pozostałych
jednostek wynikają z wynajmu powierzchni biurowych
i lokali mieszkalnych oraz świadczenia usług realizacji
inwestycji oraz pozostałych usług. Spółka na bieżąco
kontroluje kondycję i zdolność płatniczą kontrahentów.
W stosunku do żadnego z klientów Spółki spoza
Grupy Echo Investment nie występuje znacząca
koncentracja ryzyka. Spółka do oszacowała wartość
odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu
dostaw i usług stosuje macierz rezerw opracowanej
na podstawie danych historycznych dotyczących
spłat należności przez kontrahentów. Dodatkowo przy
wyliczeniu odpisu aktualizującego brane są też pod
uwagę inne czynniki mogące mieć wpływ na wartość
odpisu takie jak sytuacja finansowa klientów, warunki
makroekonomiczne, sytuacja w branży.
NOTA 15A
52
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Odpis na oczekiwane straty kredytowe wartości należności został wykazany w pozycji
„pozostałe przychody/koszty operacyjne" w rachunku zysków i strat Spółki.
NOTA 15B
NOTA 15C
Zmiana stanu odpisów aktualizujących wartość
należności krótkoterminowych [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Stan na początek okresu 3 100 4 364
Zwiększenia 172 -
- z tytułu utworzenia odpisu 172 -
Zmniejszenia (2 128) (1 264)
- z tytułu spłaty (47) (68)
- z tytułu rozwiązania (2 081) (1 196)
Stan odpisy na oczekiwane straty kredytowe wartości należności krótkoterminowych na koniec okresu 1 144 3 100
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe
– struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
W walucie polskiej 94 381 71 848
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN) 1 020 92
- jednostka/waluta EUR 241 22
- tys. PLN 1 020 92
Należności krótkoterminowe handlowe, podatki i pozostałe brutto razem 95 401 71 940
53
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
NOTA 16A
NOTA 16B
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Inne aktywa finansowe 18 267 28 330
- wpływy od klientów mieszkaniowych, zablokowane na rachunkach powierniczych, zwalniane przez bank wraz
z postępem realizacji inwestycji
18 267 28 330
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych 75 594 67 149
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe razem 93 861 95 479
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe
- struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
W walucie polskiej 22 347 94 170
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN) 71 514 1 309
- jednostka/waluta EUR 16 916 294
- tys. PLN 71 499 1 255
- jednostka/waluta HUF 1 276 4 798
- tys. PLN 14 50
- jednostka/waluta USD - 1
- tys. PLN 1 4
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe razem 93 861 95 479
Spółka na 31 grudnia 2025 r. posiada środki pieniężne
w renomowanych bankach głównie w Pekao S.A.
Maksymalna wartość ryzyka kredytowego związanego ze
środkami pieniężnymi równa się ich wartości bilansowej.
Środki pieniężne w banku są oprocentowane według
zmiennych stóp procentowych, których wysokość
zależy od stopy oprocentowania jednodniowych lokat
bankowych. Lokaty krótkoterminowe są dokonywane
na różne okresy, od jednego dnia do jednego miesiąca,
w zależności od aktualnego zapotrzebowania Spółki na
środki pieniężne i są oprocentowane według ustalonych
dla nich stóp procentowych.
54
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
NOTA 17A
Kapitał zakładowy
Wartość nominalna
1 akcji = 0,05 ZŁ
Seria/emisja Rodzaj akcji
Rodzaj ograniczania
praw do akcji Liczba akcji
Wartość serii/emisji wg
wartości nominalnej
[tys. PLN]
Sposób
pokrycia
kapitału
A, B, C, D,E, F na okaziciela brak 412 690 582 20 635 gotówka
Liczba akcji razem 412 690 582
Kapitał zakładowy razem 20 635
NOTA 17B
NOTA 17C
Kapitał zapasowy [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 100 748 100 748
Utworzony ustawowo 6 878 6 878
Utworzony z osiągniętych zysków zgodnie ze statutem/umową, ponad wymagalną ustawowo minimalną wartość 598 732 596 647
Inny 22 22
Kapitał zapasowy razem 706 380 704 295
Zmiana stanu - fundusz dywidendowy [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Stan na początek okresu 305 843 305 589
Zmiany w okresie
- dywidenda zaliczka (288 152) -
- podział wyniku z lat ubiegłych 194 942 254
Stan na koniec okresu 212 633 305 843
Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął
uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej.
Spółka chce dawać akcjonariuszom zwrot
zainwestowanego kapitału w postaci wzrostu wartości
akcji, ale i wypłacanych regularnie dywidend. Według
przyjętej polityki dywidendowej, z zysku za 2018 r.
i kolejne lata Zarząd będzie rekomendował wypłatę
dywidendy w wysokości do 70% skonsolidowanego zysku
netto Grupy Kapitałowej, przypisanego akcjonariuszom
jednostki dominującej.
Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie
brał pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję
finansową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię
rozwoju, a w szczególności:
− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom
zarządzania zadłużeniem i płynnością w Grupie,
− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju -
w szczególności zakupy gruntów.
55
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Kredyty, pożyczki i obligacje [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Kredyty, pożyczki i obligacje długoterminowe
Wobec jednostek zależnych
- pożyczki 252 261 153 559
252 261 153 559
Wobec pozostałych jednostek
- z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 101 490 1 231 310
1 101 490 1 231 310
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe
Wobec jednostek zależnych
- pożyczki 196 478 14 191
196 478 14 191
Wobec pozostałych jednostek
- kredyty i pożyczki 90 987 156 010
- z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 260 915 184 930
351 902 340 940
Kredyty, pożyczki i obligacje razem 1 902 131 1 740 000
- długoterminowe 1 353 751 1 384 869
- krótkoterminowe 548 380 355 131
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych wynoszą: od 2,68% do 12,05% od 2,68% do 12,05%
NOTA 18A
Według najlepszych informacji i danych Spółki w trakcie
roku obrotowego i do dnia podpisania sprawozdania
finansowego nie nastąpiło naruszenie warunków umów
kredytowych i ustalonych poziomów zabezpieczeń.
Spółka Echo Investment S.A. zawarła umowy kredytowe
na finansowanie bieżące oraz wyemitowała obligacje,
które zawierają wymogi utrzymania przez Spółkę
odpowiednich poziomów kowenantów finansowych.
W umowach kredytowych na finansowanie bieżącej
działalności są to głównie wskaźniki kapitałowe
i wskaźniki zadłużenia. W przypadku obligacji są to
wskaźniki zadłużenia.
Wskaźniki te liczone są na podstawie danych zawartych
w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym na dany
dzień bilansowy.
Spółka jest zobowiązana do utrzymania wymaganych
w umowach kredytowych i warunkach emisji obligacji
poziomów wskaźników.
W przypadku naruszenia kowenantów, kredytodawcy
mają prawo zgodnie z zapisami umów kredytowych
wezwać kredytobiorcę do naprawy wskaźnika,
podwyższyć marże na kredycie, a obligatariusze mają
prawo zażądać wcześniejszego wykupu obligacji.
Zarząd Spółki monitoruje zgodność z kowenantami na
bieżąco, aby zapewnić ich spełnienie.
Na dzień bilansowy, Spółka spełnia wszystkie wymagane
warunki kowenantów.
Na dzień bilansowy i dzień sporządzenia sprawozdania
Zarząd nie jest świadomy faktów i okoliczności
wskazujących na to, że występowałyby trudności ze
spełnieniem warunków kowenantów.
56
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Spółka zobowiązania długoterminowe w wartości
nominalnej zaprezentowała w nocie 18E i 18F.
Zobowiązania finansowe z tytułu dłużnych instrumentów
finansowych wycenia się metodą „zamortyzowanego
kosztu składnika zobowiązań” zgodnie z MSSF 9. Wartość
godziwa zobowiązań długoterminowych nie różni się
istotnie od ich wartości bilansowej.
Spółka zobowiązania długoterminowe w wartości
nominalnej zaprezentowała w nocie 14E.
Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy na podatek dochodowy
o pozostałym od dnia bilansowego okresie spłaty [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
1 roku do 3 lat 754 415 584 776
3-5 lat 649 023 856 665
Powyżej 5 lat 4 826 13 492
Zobowiązania długoterminowe razem 1 408 264 1 454 933
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych od 2,68% do 12,05% od 2,68% do 12,05%
NOTA 18B
Zobowiązania długoterminowe bez rezerwy
na podatek dochodowy – struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
W walucie polskiej 974 255 1 070 733
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN) 434 009 384 200
Zobowiązania długoterminowe razem 1 408 264 1 454 933
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe
– struktura walutowa [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
W walucie polskiej 541 021 347 977
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na PLN) 7 359 7 154
Kredyty, pożyczki i obligacje krótkoterminowe razem 548 380 355 131
NOTA 18C
57
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
NOTA 18D
Zobowiązania – zmiana z tytułu leasingu [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Stan na początek okresu 70 438 68 034
Zmiany w okresie (18 476) 2 404
- nowe zakupy 8 301 18 895
- przychody/koszty finansowe 231 (3 816)
- płatność (12 885) (12 675)
- zakończenie projektu/sprzedaż/aport (14 123) -
Stan na koniec okresu 51 962 70 438
- długoterminowe 39 725 46 997
- krótkoterminowe 12 237 23 441
Koszty z tytułu leasingu [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Koszt związany z leasingami aktywów o niskiej wartości 1 191 1 180
Koszt związany z leasingiem krótkoterminowym 12 885 12 675
Razem 14 076 13 855
Całkowity wypływ środków pieniężnych z tytułu leasingu wyniósł na
31 grudnia 2025 r. 14 076 tys. zł (w tym odsetki w wartości 786 tys. zł).
58
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
NOTA 18E
Linie kredytowe Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN]
Bank
Kwota
wg umowy
Kwota
pozostała
do spłaty Oprocentowanie
Termin
spłaty
PKO BP S.A. * 75 000 60 987 Wibor 1M + marża 29.10.2027
Alior Bank S.A. 30 000 30 000 Wibor 3M + marża 04.11.2027
Santander Bank Polska S.A.** 90 000 - Wibor 1M + marża 31.05.2027
Razem 195 000 90 987
* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2025 r. pomniejszona jest o uruchomiony kredyt i wystawione gwarancje i wynosi 7,2 mln PLN.
** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2025 r. pomniejszona jest o uruchomiony kredyt i wystawione gwarancje i wynosi 65,0 mln PLN.
Linie kredytowe Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]
Bank
Kwota
wg umowy
Kwota
pozostała
do spłaty Oprocentowanie
Termin
spłaty
PKO BP S.A. * 75 000 62 754 Wibor 1M + marża 31.10.2025
Alior Bank S.A. 30 000 30 000 Wibor 3M + marża 08.09.2025
Santander Bank Polska S.A.** 90 000 63 256 Wibor 1M + marża 31.05.2025
Razem 195 000 156 010
* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2024 r. pomniejszona jest o uruchomiony kredyt i wystawione gwarancje i wynosi 3,0 mln PLN.
** Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2024 r. pomniejszona jest o uruchomiony kredyt i wystawione gwarancje i wynosi 1,7 mln PLN.
Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi
narzędziami, jak pełnomocnictwo do rachunku
bankowego czy oświadczenie o poddaniu się
egzekucji. Wartość kredytu odpowiada nominalnej
kwocie wykorzystanej linii kredytowej.
Wartość kredytu odpowiada nominalnej kwocie
wykorzystanej linii kredytowej.
59
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
NOTA 18F
Zmiana warunków biznesowych i ekonomicznych
nie miała istotnego wpływu na wartość godziwą
zobowiązań finansowych. Wycena do wartości godziwej
dla obligacji notowanych została zaklasyfikowana do
poziomu 1 w hierarchii wartości godziwej określonego
w standardach rachunkowych.
Długo i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu wyemitowanych
dłużnych instrumentów finansowych na 31 grudnia 2025 r.
Seria Kod ISIN Bank/dom maklerski
Wartość
nominalna Waluta
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
6I/2024 PLO017000129 IPOPEMA 200 000 PLN 1.08.2029 Wibor 6M + marża
1I/2022 PLO017000079 IPOPEMA 180 000 PLN 8.12.2027 Wibor 6M + marża
2I/2023 PLO017000087 IPOPEMA 140 000 PLN 24.05.2028 Wibor 6M + marża
4I/2024 PLO017000103 IPOPEMA 100 000 PLN 27.02.2029 Wibor 6M + marża
5I/2024 PLO017000111 IPOPEMA 100 000 PLN 13.05.2029 Wibor 6M + marża
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych 720 000
Emisja Serii S PLECHPS00399 DM PKO BP S.A. 70 000 PLN 31.01.2028 Wibor 6M + marża
Emisja Serii S2 PLECHPS00399 DM PKO BP S.A. 70 000 PLN 31.01.2028 Wibor 6M + marża
Emisja Serii L PLECHPS00332 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 22.02.2026 Wibor 6M + marża
Emisja Serii M PLECHPS00340 DM PKO BP S.A. 40 000 PLN 27.04.2026 Wibor 6M + marża
Emisja Serii N PLECHPS00357 DM PKO BP S.A. 40 000 PLN 27.06.2026 Wibor 6M + marża
Emisja Serii O PLECHPS00365 DM PKO BP S.A. 25 000 PLN 6.09.2026 Wibor 6M + marża
Emisja serii P i P2 PLECHPS00373 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 28.06.2027 Wibor 6M + marża
Emisja serii R PLECHPS00381 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 15.11.2027 Wibor 6M + marża
Emisja serii T PLECHPS00415 DM PKO BP S.A. 60 000 PLN 26.04.2028 Wibor 6M + marża
Obligacje dla inwestorów indywidualnych 455 000
Razem 1 175 000
Seria Kod ISIN Bank/dom maklerski
Wartość
nominalna Waluta
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
Emisja serii 3I PLO017000095 IPOPEMA 43 000 EUR 27.10.2028 stopa stała : 7,4%
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - denominowane w EUR 43 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych PLN 181 748
60
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Długo i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu wyemitowanych
dłużnych instrumentów finansowych na 31 grudnia 2024 r.
Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski
Wartość
nominalna Waluta
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
6I/2024 PLO017000129 IPOPEMA 200 000 PLN 01.08.2029 Wibor 6M + marża
1I/2022 PLO017000079 IPOPEMA 180 000 PLN 08.12.2027 Wibor 6M + marża
2I/2023 PLO017000087 IPOPEMA 140 000 PLN 24.05.2028 Wibor 6M + marża
4I/2024 PLO017000103 IPOPEMA 100 000 PLN 27.02.2029 Wibor 6M + marża
5I/2024 PLO017000111 IPOPEMA 100 000 PLN 13.05.2029 Wibor 6M + marża
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych 720 000
Emisja Serii S PLECHPS00399 DM PKO BP S.A. 70 000 PLN 31.01.2028 Wibor 6M + marża
Emisja Serii S2 PLECHPS00399 DM PKO BP S.A. 70 000 PLN 31.01.2028 Wibor 6M + marża
Emisja Serii K PLECHPS00324 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 10.01.2025 Wibor 6M + marża
Emisja Serii L PLECHPS00332 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 22.02.2026 Wibor 6M + marża
Emisja Serii M PLECHPS00340 DM PKO BP S.A. 40 000 PLN 27.04.2026 Wibor 6M + marża
Emisja Serii N PLECHPS00357 DM PKO BP S.A. 40 000 PLN 27.06.2026 Wibor 6M + marża
Emisja Serii O PLECHPS00365 DM PKO BP S.A. 25 000 PLN 06.09.2026 Wibor 6M + marża
Emisja serii P i P2 PLECHPS00373 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 28.06.2027 Wibor 6M + marża
Emisja serii R PLECHPS00381 DM PKO BP S.A. 50 000 PLN 15.11.2027 Wibor 6M + marża
Emisja serii T PLECHPS00415 DM PKO BP S.A. 60 000 PLN 26.04.2028 Wibor 6M + marża
Obligacje dla inwestorów indywidualnych 505 000
Razem 1 225 000
Seria Kod ISIN Bank/dom maklerski
Wartość
nominalna Waluta
Termin
wykupu
Warunki
oprocentowania
Emisja serii 3I PLO017000095 IPOPEMA 43 000 EUR 27.10.2028 stopa stała : 7,4%
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - denominowane w EUR 43 000
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych PLN 183 739
61
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zobowiązania z tytułu kredytów, pożyczek, emisji dłużnych
papierów wartościowych i leasingu [mld PLN]
Prognoza Bilans
Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek 0,2 0,5
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1,1 1,4
Zobowiązania z tytułu leasingu 0,1 0,1
Razem 1,4 2,0
NOTA 18H
Zaprezentowane w jednostkowym sprawozdaniu z sytuacji
finansowej na 31 grudnia 2025 r. zobowiązania finansowe
spółki Echo Investment S.A. nie odbiegają istotnie od wcześniej
opublikowanych przez Spółkę prognoz na ten dzień.
Dłużne instrumenty finansowe [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Wartość bilansowa 1 356 748 1 408 739
Wartość godziwa 1 378 863 1 427 248
NOTA 18G
62
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zmiana stanu aktywa/rezerwy z tytułu odroczonego
podatku dochodowego [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Stan aktywów/rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu (68 979) (50 355)
instrumenty finansowe - (1 784)
nieruchomości inwestycyjne 513 513
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (19 330) (21 498)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (3 662) (2 357)
strata podatkowa 10 366 15 897
zapasy 3 375 3 362
udziały i akcje (60 918) (44 091)
leasing 1 353 950
pozostałe (676) (1 347)
Zwiększenia 8 841 7 359
instrumenty finansowe - 1 784
nieruchomości inwestycyjne - -
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek 5 763 2 765
zapasy 769 13
udziały i akcje 634 -
leasing 1 675 2 126
pozostałe - 671
Zmniejszenia (7 844) (25 983)
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek - (597)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (434) (1 305)
strata podatkowa (4 276) (5 531)
udziały i akcje - (16 827)
leasing (1 680) (1 723)
pozostałe (1 454) -
Stan aktywów/rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu (67 982) (68 979)
nieruchomości inwestycyjne 513 513
należności i zobowiązania z tytułu pożyczek (13 567) (19 330)
zobowiązania z tytułu kredytu i obligacji (4 096) (3 662)
strata podatkowa 6 090 10 366
zapasy 4 144 3 375
udziały i akcje (60 284) (60 918)
leasing 1 348 1 353
pozostałe (2 130) (676)
NOTA 19
W Spółce nie ma straty podatkowej za lata 2021 - 2023 od której
nie utworzono aktywa. Prawo do obniżenia podatku z tytułu straty
podatkowej wygasa w 2028 r. Spółka planuje rozliczyć stratę
podatkową w 2026 r i 2027 r.
63
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zobowiązania handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki
i pozostałe – bez rezerw [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Zobowiązania długoterminowe otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerwy na poda-
tek dochodowy
Wobec jednostek zależnych
Wobec pozostałych jednostek
- zobowiązania z tytułu leasingu 39 725 46 997
- otrzymane kaucje i zaliczki 3 098 3 481
- pochodne instrumenty finansowe - -
- premie dla zarządu + odprawy emerytalne 11 690 19 586
54 513 70 064
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe
Handlowe wobec jednostek zależnych, o okresie wymagalności: 12 337 12 454
- do 12 miesięcy 12 337 12 454
Handlowe wobec pozostałych jednostek, o okresie wymagalności: 22 192 29 253
- do 12 miesięcy 22 192 29 253
34 529 41 707
Otrzymane kaucje i otrzymane zaliczki
Otrzymane zaliczki („zobowiązanie z tytułu kontraktu") 7 023 201 987
- w tym: od jednostek powiązanych - -
Otrzymane kaucje 5 106 4 068
12 129 206 055
Zobowiązanie z tytułu podatków
Z tytułu pozostałych podatków 1 079 1 179
Z tytułu bieżącego podatku dochodowego 4 620 421
5 699 1 600
Zobowiązanie z tytułu leasingu
Zobowiązanie z tytułu PWUG 1 758 13 082
Zobowiązanie z tytułu leasingu samochodów 1 678 1 372
Zobowiązanie z tytułu leasingu nieruchomości 8 801 8 987
12 237 23 441
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
Pozostałe zobowiązania 37 537 59 308
- inne (wg tytułów): 37 537 59 308
- środki pieniężne na rachunku powierniczym 18 267 28 330
- pozostałe w tym: 19 270 30 978
- premie dla zarządu i pracowników 11 549 4 088
37 537 59 308
Zobowiązania handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe – bez rezerw razem 156 644 402 175
- długoterminowe 54 513 70 064
- krótkoterminowe 102 131 332 111
Stopy procentowe użyte do dyskontowania oczekiwanych przepływów pieniężnych wynoszą: od 2,68% do 12,05% od 2,68% do 12,05%
NOTA 20A
Wartość godziwa zobowiązań handlowych i pozostałych nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki,
otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe
– bez rezerw [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
W walucie polskiej 102 009 332 022
W walutach obcych (wg walut i po przeliczeniu na zł) 122 89
- jednostka/waluta EUR 29 21
- tys. zł 122 89
Zobowiązania krótkoterminowe handlowe, podatki, otrzymane kaucje, otrzymane zaliczki i pozostałe razem 102 131 332 111
NOTA 20B
64
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
65
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zmiana stanu rezerw krótkoterminowych
– wg tytułów [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Stan na początek okresu
- rezerwy na gwarancje 2 448 1 636
- rezerwy na naprawy 1 466 1 238
- sprawy sądowe 3 297 2 900
- rezerw pozostałe 3 610 3 499
10 821 9 273
Zwiększenia
- rezerwy na gwarancje 304 812
- rezerwy na naprawy - 228
- rezerw pozostałe 3 745 111
- sprawy sądowe 1 396 397
5 445 1 548
Rozwiązanie
- rezerwy na naprawy (441) -
(441) -
Stan na koniec okresu
- rezerwy na kary - -
- rezerwy na naprawy 1 025 1 466
- rezerwy na gwarancje 2 752 2 448
- sprawy sądowe 4 693 3 297
- rezerwy pozostałe 7 355 3 610
15 825 10 821
NOTA 21
Rezerwa na kary i koszty obejmuje wartość ewentualnych
kar i kosztów, którymi może zostać obciążona Spółka
z tytułu zawartych umów, o prawdopodobieństwie
obciążenia większym niż 50%. Kwota rezerwy została
oszacowana na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz
na podstawie przeszłych doświadczeń.
Rezerwa na sprawy sądowe obejmuje sprawy sądowe
prowadzone przeciw spółce, w przypadku których
prawdopodobieństwo zakończenia się powodzeniem jest
mniejsze niż 50%.
Rezerwa na przewidywane koszty napraw obejmuje
wartość napraw, bądź odszkodowania dotyczącego
sprzedanych lokali i projektów, o prawdopodobieństwie
obciążenia większym niż 50%. Kwota rezerwy została
oszacowana na podstawie najlepszej wiedzy Spółki oraz
na podstawie przeszłych doświadczeń.
Rezerwa na gwarancje obejmuje wartość oczekiwanych
strat z tytułu wystawiania przez Spółkę gwarancji
i poręczeń na rzecz jednostek zależnych, które stanowią
zabezpieczenie związane z realizacją projektów bądź
zabezpieczenie posprzedażowe dla nowych inwestorów.
Kwota rezerwy została oszacowana zgodnie z wymogami
MSS F 9.
Daty realizacji rezerw na kary i koszty, koszty
gwarancyjne i sprawy sądowe nie są możliwe
do oszacowania, przy czym istnieje duże
prawdopodobieństwo ich realizacji w przeciągu
12 miesięcy od daty bilansowej.
66
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Pozycje pozabilansowe [tys. PLN]
31.12.2025 31.12.2024
Należności warunkowe - -
Zobowiązania warunkowe
Na rzecz jednostek powiązanych 2 626 458 2 632 772
- z tytułu udzielonych gwarancji i poręczeń 2 626 458 2 632 772
Na rzecz pozostałych jednostek - -
2 626 458 2 632 772
Inne:
- z tytułu spraw sądowych przeciwko Echo Investment 6 883 6 858
6 883 6 858
Razem 2 633 341 2 639 630
NOTA 22
Umowy gwarancji finansowych są ujmowane jako
zobowiązania finansowe w momencie wystawienia
gwarancji. Zobowiązanie jest początkowo ujmowane
w wartości godziwej.
MSSF 9 wprowadził model oparty na koncepcji straty
oczekiwanej, także w odniesieniu do wystawcy gwa rancji
finansowych. Spółka nie prowadzi oddzielnej działalności
w tym zakresie a jedynie jest stroną gwarancji i poręczeń
w stosunku do realizowanych przez jednostki zależne
projektów biurowych i han dlowych. Gwarancje takie
stanowią bądź zabezpie czenie związane z realizacją
projektów bądź zabez pieczenie posprzedażowe dla
nowych inwestorów i stanowią powszechnie stosowaną
na rynku formę zabezpieczenia. W ocenie Zarządu,
poprzez możli wość monitorowania działalności jednostek
zależnych Spółka ma pełną możliwość monitorowania
ryzyka kredytowego związanego z wystawionymi
gwaran cjami. Jednostki Grupy Kapitałowej Echo
Investment mają pełną zdolność i gotowość do
wywiązania się z zawartych zobowiązań umownych,
wobec czego Zarząd Spółki nie stwierdził istnienia
istotnych oczekiwanych strat z tytułu wystawiania przez
Spółkę gwarancji i poręczeń.
Zgodnie z wymogami MSSF 9 utworzono rezerwę z tytułu
oczekiwanych strat kredytowych na 31 grudnia 2025 r.
w wysokości 2 752 tys. zł, natomiast na 31 grudnia 2024
r. – w wysokości 2 448 tys. zł.
67
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Poręczenia i gwarancje wystawione przez
Echo Investment S.A.
Poręczenia finansowe
Poręczyciel
Podmiot otrzymujący
poręczenie Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo - 115 sp.
z o.o. sp.k.
HPO AEP sp. z o.o. sp.j. 10 567 7.12.2031 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako
zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z umowy zawartej 7.12.2016 r. Porę-
czenie wzajemne wystawione w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Corn-
wall Investments sp.
z o.o. S.K.A.
Archicom S.A. 3 935 31.01.2030 Zobowiązanie solidarne Echo Invest-
ment S.A. w zw. z gwarancją czynszową.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment sp. z o.o.
Bletwood Investments
sp. z o.o.
2 436 22.11.2029 Poręczenie za zobowiązania spółki, jako
zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z umowy najmu zawartej 6.11.2015 r.
Poręczenie wystawione w EUR.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment sp. z o.o.
SCI Nowo Societe
civile Immobiliere
a capital variable
2 287 10.02.2032 Poręczenie korporacyjne za zobowią-
zania wynikające z umowy najmu z dnia
10.06.2024 r. dot. powierzchni biurowej
w budynku Nowogrodzka Square.
Razem poręczenia 19 225
Poręczenia wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2025 r.
Zmiany w strukturze poręczeń wystawionych
przez Echo Investment S.A. w 2025 r.
Zmiana Poręczyciel
Podmiot otrzymujący
poręczenie Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
wygaśnięcie Echo Investment
S.A.
Echo - Arena sp. z o.o. Volvo Car Poland
sp. z o.o.
3 610 30.06.2025 Poręczenie za zobowiązania
do zapłaty przez wynajmują-
cego kar umownych określo-
nych w umowie najmu.
wygaśnięcie Echo Investment
S.A.
Projekt 139 – Grupa
Echo sp. z o.o. sp.k.
Konsorcjum Stali S.A. 1 800 31.12.2025 Poręczenie za rozliczenia
wynikające z umowy sprzeda-
ży stali na potrzeby budowy
projektu Swobodna Spot.
68
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Gwarancje finansowe
↕
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. React - Dagnall sp.
z o.o. S.K.A.
Maggiora sp. z o.o. 137 608 17.12.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z uwowy
związanej ze sprzedażą biurowca
React.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Invest-
ments sp. z o.o.
94 446 23.02.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowców Face 2 Face.
Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo 139 - Se-
aford sp. z o.o. sp.k.
Archicom nierucho-
mości 6 sp. z o.o.
57 000 30.06.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
związanej ze sprzedażą.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo - 115 sp.
z o.o. sp.k.
LUX Europa III S.à r.l. 46 494 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Bramie
wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie. Gwarancja wy-
stawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Arena sp. z o.o. Powszechna Kasa
Oszczędności Bank
Polski S.A.
42 267 30.06.2026 Gwarancja zapewniająca utrzymanie
wskaźnika obsługi długu. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo - 122 sp.
z o.o. S.K.A.
Tal Poland sp. z o.o. 33 803 30.04.2029 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży Moje Miejsce II oraz poro-
zumienia dodatkowego. Wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Arena sp. z o.o.
sp.k.
Greenstone Asset
Management sp.
z o.o. sp.k.
31 472 31.10.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Brain C. Wysta-
wiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Spółka sp.
z o.o.
29 908 31.12.2027 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży budynku West 4 Business
Hub I.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments sp. z o.o.
S.K.A.
A19 sp. z o.o. 25 360 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania wynikają-
ce z porozumienia dobrosąsiedzkiego
zawartego 4.07.2018 r. dla projektu Mid-
point 71. Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. PROJECT TOWAROWA
22 sp. z o.o.
Projekt Echo - 137 sp.
z o.o.
15 818 8.12.2029 Zabezpieczenie płatności podwyżki
ceny wynikającej z umowy sprzedaży
kwartału G na Towarowej 22.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo - 115 sp.
z o.o. S.K.A.
Westinvest Gesel-
lschaft für Invest-
mentfonds mbH sp.
z o.o.
15 110 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej i pokrycia opłat eksplo-
atacyjnych na powierzchnie biurowe,
związane ze sprzedażą biurowca Biura
przy Warzelni (budynek GH) wcho-
dzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie.
Gwarancja czynszowa wystawiona
w EUR.
Gwarancje wystawione przez Echo Investment S.A.
na 31 grudnia 2025 r.
Gwarancje
69
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Gwarancje finansowe
↕
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Santander Bank S.A. Urząd miasta st. War-
szwa Dzielnica Wola
PROJECT TOWARO-
WA 22 sp. z o.o.
15 000 2.07.2026 Obejmuje zobowiązania Inwestora wo-
bec Beneficjenta określone w Umowie,
w tym do zapłaty kar umownych
oraz zwrotu kosztów usunięcia wad
zgodnie z Umową , które to zobowiąza-
nia stały się wymagalne w okresie
od 2.07.2025 r. do 2.07.2026 r. włącznie.
Echo Investment S.A. Projekt Towarowa 22
sp. z o.o.
Miasto Stołeczne
Warszawa
13 500 26.06.2034 Gwarancja dotycząca zrzeczenia się
roszczeń związanych z planowanym
uchwaleniem miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego
rejonu ulicy Twardej.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Spółka sp.
z o.o.
10 919 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
o prace wykończeniowe
związane ze sprzedażą biurowca
West 4 Business Hub I.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Invest-
ments sp. z o.o.
9 021 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą
biurowców Face 2 Face. Wystawiona
w EUR. Maksymalna kwota odpowie-
dzialności w danym roku obowiązy-
wania będzie ulegać sukcesywnemu
zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się
kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo - 115 sp.
z o.o. sp.k.
Westinvest Gesel-
lschaft für Invest-
mentfonds mbH sp.
z o.o.
7 608 30.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umo-
wy sprzedaży budynku Willa Schiele,
wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie. Gwarancja wy-
stawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Archicom Nowy Moko-
tów sp. z o.o. sp.k.
Miasto Stołeczne
Warszawa
5 000 30.04.2029 Gwarancja zwrotu odszkodowania
uwzględniająca roszczenia dotyczące
działki 11/19 przy ul. Chłodnej.
Echo Investment S.A. Echo - Arena sp. z o.o.
sp.k.
Greenstone Asset
Management sp.
z o.o. sp.k.
4 566 1.02.2036 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą
biurowca Brain Park II (C). Wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo - 122 sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 Ph5 sp. z o.o. 3 482 21.11.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
o prace wykończeniowe związanej
ze sprzedażą biurowca Moje Miejsce
(etap I).
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo - 115 sp.
z o.o. sp.k.
Westinvest Gesel-
lschaft für Invest-
mentfonds mbH sp.
z o.o.
3 256 5.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z: (i) umowy
o prace wykończeniowe związane ze
sprzedażą biurowca Biura przy Warzel-
ni (budynek GH) wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie, oraz
(ii) gwarancji czynszowej na powierzch-
nie handlowe, związane ze sprzedażą
biurowca Biura przy Willi (budynek GH)
wchodzącego w skład kompleksu Bro-
wary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Fianar Investments sp.
z o.o.
Kaufland Polska Mar-
kety sp. z o.o. sp.j.
2 500 2.11.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary
umownej wynikającej z umowy najmu
lokalu w centrum handlowym Kapelan-
ka w Krakowie.
70
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Gwarancje finansowe
↕
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Archicom Potton sp.
z o.o.
Kaufland Polska Mar-
kety sp. z o.o. sp.k.
2 500 29.03.2036 Warunkowa gwarancja zapłaty kary
umownej wynikającej z umowy najmu
lokalu w centrum handlowym Pasaż
Opieńskiego w Poznaniu.
Echo Investment S.A. Rondo 1 City Space -
GP sp. z o.o. sp.k.
Rondo 1 UG (haftun-
gsbeschränkt) & Co.
KG
2 046 1.03.2031 Gwarancja korporacyjna udzielona na
zabezpieczenie zobowiązań wynikają-
cych z umowy najmu z 24.05.2015 r. dot.
najmu biura w Rondo 1.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Spółka sp.
z o.o.
1 411 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe
i pokrycia opłat eksploatacyjnych,
związane ze sprzedażą biurowca West
4 Business Hub I. Gwarancja czynszowa
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment sp. z o.o.
Huramitell Invest-
ments sp. z o.o.
1 238 30.04.2026 Zabezpieczenie zobowiązań wyni-
kających z umowy najmu zawartej
30.09.2020 r. Gwarancja wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland sp. z o.o. 1 014 21.12.2033 Bezwarunkowa i nieodwołalna gwaran-
cja pełnego, należytego i terminowego
wykonania wszystkich zobowiązań
płatniczych najemcy wynikających
z umowy najmu. Gwarancja wystawio-
na w EUR.
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Invest-
ments sp. z o.o.
733 23.02.2030 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą
biurowców Face 2 Face. Wystawiona
w EUR. Maksymalna kwota odpowie-
dzialności w danym roku obowiązy-
wania będzie ulegać sukcesywnemu
zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się
kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza.
Gwarancja bliźniacza do: Z2023000020
Bank PKO S.A. /
Departament Ban-
kowości Międzynaro-
dowej i Finansowania
Handlu
Echo Investment S.A. Apak Grundstucks-
gesellschaft Mbh &
Co. KG
700 31.08.2026 Gwarancja należytego wykonanie wa-
runków Umowy Najmu, które w szcze-
gólności obejmuje zapłatę czynszu,
opłat eksploatacyjnych, roszczeń
o zapłatę kar umownych, wpłatę kaucji
gwarancyjnej, ewentualnych odsetek
do umowy najmu powierzchni
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland sp. z o.o. 576 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza-
jąca gwarancję czynszową i pokrycie
opłat eksploatacyjnych, związana ze
sprzedażą biurowa Midpoint 71 we
Wrocławiu. Maksymalna kwota odpo-
wiedzialności będzie ulegać sukcesyw-
nemu zmniejszeniu wraz ze zmniejsza-
niem się kwoty zobowiązania, które
gwarancja zabezpiecza. Gwarancja
czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment sp. z o.o.
FARKAS Grundstuc-
kgesellschaft mbH
&Co KG
570 27.02.2026 Gwarancja korporacyjna zabezpie-
czająca zapłatę czynszu oraz opłat
eksploatacyjnych dot. umowy najmu
z dnia 17.09.2021 r. Fuzja J.
Echo Investment S.A. Nobilis-City Space Gp
sp. z o.o. sp.k.
Nobilis Business Ho-
use sp. z o.o.
551 31.10.2027 Gwarancja zabezpieczająca zobowią-
zania wynikające z aneksu do umowy
najmu.
Gwarancja wystawiona w EUR.
71
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Gwarancje finansowe
↕
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt Echo - 130 sp.
z o.o.
FARKAS Grundstuc-
kgesellschaft mbH
&Co KG
282 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza-
jąca gwarancję czynszową związaną
ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ
w Łodzi (część biurowa). Gwarancja
wystawiona w EUR.
Gwarancja bliźniacza do: Z202200182
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Spółka sp.
z o.o.
259 20.01.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej na powierzchnie biurowe
i pokrycia opłat eksploatacyjnych,
związane ze sprzedażą biurowca West
4 Business Hub I. Gwarancja bliźniacza
do: Z202200126 w PLN
Echo Investment S.A. Projekt Echo - 130 sp.
z o.o.
FARKAS Grundstuc-
kgesellschaft mbH
&Co KG
101 30.06.2031 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza-
jąca gwarancję czynszową i pokrycie
opłat eksploatacyjnych, związana
ze sprzedażą biurowców Fuzja CDJ
w Łodzi (część biurowa). Gwarancja
czynszowa wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. React - Dagnall sp.
z o.o. S.K.A.
Maggiora sp. z o.o. 7 7.06.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą
React.
Echo Investment S.A. React - Dagnall sp.
z o.o. S.K.A.
Maggiora sp. z o.o. 2 7.06.2028 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
czynszowej związanej ze sprzedażą
React.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland sp. z o.o. 0 30.09.2029 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza-
jąca gwarancję czynszową związaną
ze sprzedażą biurowa Midpoint 71 we
Wrocławiu. Wystawiona w EUR i PLN.
Maksymalna kwota odpowiedzial-
ności będzie ulegać sukcesywnemu
zmniejszeniu wraz ze zmniejszaniem się
kwoty zobowiązania, które gwarancja
zabezpiecza:
(a) do 31.07.2023 r.: EUR 9 612 802,06
i PLN 925 117,13,
(b) do 31.07.2024 r.: EUR 8 239 544,62
i PLN 792 957,54,
(c) do 31.07.2025 r.: EUR 6 866 287,18
i PLN 660 797,95,
(d) do 31.07.2026 r.: EUR 5 493 029,75
i PLN 528 638,36,
(e) do 31.07.2027 r.: EUR 4 119 772,31 i PLN
396 478,77,
(f) do 31.07.2028 r.: EUR 2 746 514,87 i PLN
264 319,18,
(g) do 30.09.2029 r.: EUR 1 373 257,44
i PLN 132 159,59.
Gwarancja bliźniacza do: Z202200178
Razem 616 128
72
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe ↕
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Face2Face - Stranraer
sp. z o.o. S.K.A.
Huramitell Invest-
ments sp. z o.o.
302 747 22.10.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzeda-
żą biurowców Face2Face. Wystawiona
w PLN. Maksymalna kwota odpowie-
dzialności będzie ulegać sukcesywne-
mu zmniejszeniu, tj. od 22.12.2025 r. do
kwoty 201 409 247,00 PLN, od 22.12.2026
do kwoty 123 224 353,00 PLN; od 22
grudnia 2028 do kwoty 98 760 259,00
PLN; od 22.12.2030 do kwoty 7 8663
658,00 PLN.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo - 115 sp.
z o.o. sp.k.
Westinvest Gesel-
lschaft für Invest-
mentfonds mbH sp.
z o.o.
200 486 5.08.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku, związanej ze sprze-
dażą biurowca Biura przy Warzelni
(budynek GH), wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie.
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland sp. z o.o. 179 242 30.09.2032 Gwarancja korporacyjna zabezpiecza-
jąca gwarancję jakości budynku zwią-
zaną ze sprzedażą biurowca Midpoint
71 we Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo - 115 sp.
z o.o. sp.k.
Westinvest Gesel-
lschaft für Invest-
mentfonds mbH sp.
z o.o.
164 355 5.08.2026 "Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
sprzedaży biurowca Biura przy Warzelni
(budynek GH), wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR."
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo - 115 sp.
z o.o. sp.k.
LUX Europa III S.à r.l. 163 550 30.06.2030 "Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości budynku związanej
z umową sprzedaży projektu Biura przy
Bramie wchodzącego w skład komplek-
su Browary Warszawskie.
Nastąpiło zmniejszenie kwoty do 65 104
316 PLN."
Echo Investment S.A. Echo - Arena sp. z o.o.
sp.k.
Greenstone Asset
Management sp.
z o.o. sp.k.
107 580 8.02.2036 "Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowca Brain Park II (C). Wystawiona
w PLN. Maksymalna kwota odpowie-
dzialności będzie ulegać sukcesyw-
nemu zmniejszeniu, tj. od 9.01.2027 do
kwoty 66.131.782,30; od 09.01.2029 do
kwoty 35.522.241,05;
od 09.01.2034 do kwoty 100.000.,00; od
09.01.2036 do kwoty 0,00."
Echo Investment S.A. Projekt Echo - 130 sp.
z o.o.
FARKAS Grundstuc-
kgesellschaft mbH
&Co KG
103 221 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowców Fuzja CD.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo - 115 sp.
z o.o. sp.k.
APAK Grundstücks-
gesellschaft mbH &
Co KG
96 611 11.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku, związanej ze sprzeda-
żą biurowca Biura przy Willi (budynek
K), wchodzącego w skład kompleksu
Browary Warszawskie.
73
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe ↕
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo - 122 sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 Ph5 sp.
z o.o.
93 482 28.05.2030 "Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości, związanej ze sprze-
dażą biurowca Moje Miejsce I w War-
szawie.
Maksymalna kwota odpowiedzialności
będzie ulegać sukcesywnemu zmniej-
szeniu, tj. (i) 21.10.2023 do kwoty 93 482
250 PLN, (ii) 02.01.2026 do kwoty 63 321
500 PLN, (iii) 15.03.2028 do kwoty 31 160
750 PLN."
Echo Investment S.A. React - Dagnall sp.
z o.o. S.K.A.
Maggiora sp. z o.o. 90 560 30.06.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowca React.
Echo Investment S.A. Projekt Beethovena -
Projekt Echo - 122 sp.
z o.o. S.K.A.
Tal Poland sp. z o.o. 90 353 30.03.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku, związanej ze sprzeda-
żą biurowca Moje Miejsce II. Maksymal-
na kwota odpowiedzialności będzie
ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu
wraz ze zmniejszaniem się kwoty zobo-
wiązania, które gwarancja zabezpiecza.
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo
sp. z o.o. S.K.A.
Barcarrota Spółka
sp. z o.o.
82 498 20.01.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku, związanej ze sprzeda-
żą budynku West 4 Business Hub I.
Echo Investment S.A. ZAM Archicom PRO-
JEKT 127 sp. z o.o. sp.k.
Tryton Business Park
sp. z o.o.
40 231 21.12.2026 "Gwarancja korporacyjna dotycząca
zobowiązań pieniężnych wynikających
z gwarancji budowlanej.
Gwarancja wystawiona w EUR."
Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis Business
House sp. z o.o.
40 000 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budow-
lane związane z obiektem biurowym
Nobilis we Wrocławiu.
Echo Investment S.A. Opolska Business
Park - "Grupa Echo" sp.
z o.o. sp.k.
Epp Office - O3
Business Campus
sp. z o.o.
38 567 21.12.2026 "Gwarancja korporacyjna dotycząca
zobowiązań pieniężnych wynikających
z gwarancji budowlanej.
Gwarancja wystawiona w EUR."
Echo Investment S.A. Opolska Business
Park - "Grupa Echo" sp.
z o.o. sp.k.
Epp Office - O3
Business Campus
sp. z o.o.
36 772 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana
ze sprzedażą biurowca O3 Business
Campus II w Krakowie. Zabezpieczeniem
gwarancji jest gwarancja korporacyjna
wystawiona przez Echo Investment S.A.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Opolska Business
Park - "Grupa Echo" sp.
z o.o. sp.k.
Epp Office - O3
Business Campus III
sp. z o.o.
34 096 9.08.2028 Gwarancja korporacyjna wystawiona
przez Echo Investment S.A. zabezpie-
czająca gwarancję budowlaną związa-
ną ze sprzedażą biurowca O3 Business
Campus III w Krakowie. Gwarancja
wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo - 130 sp.
z o.o.
FARKAS Grundstuc-
kgesellschaft mbH
&Co KG
30 003 30.06.2032 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
o prace wykończeniowe związanej ze
sprzedażą biurowców Fuzja CDJ. Gwa-
rancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Projekt Echo - 135 sp.
z o.o. sp.k.
A4 Business Park sp.
z o.o.
23 247 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze
sprzedażą biurowca A4 Business Park
III w Katowicach. Zabezpieczeniem
gwarancji jest gwarancja korporacyjna
wystawiona przez Echo Investment S.A.
Gwarancja wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. SYMETRIS - Grupa
Echosp. z o.o. sp.k.
Epp Office-Symetris
Business Park sp.
z o.o.
17 209 21.12.2026 "Gwarancja korporacyjna dotycząca
zobowiązań pieniężnych wynikających
z gwarancji budowlanej.
Gwarancja wystawiona w EUR."
74
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe ↕
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo Investment S.A. Midpoint 71 - Cornwall
Investments sp. z o.o.
S.K.A.
SER Poland sp. z o.o. 14 016 31.03.2030 Gwarancja korporacyjna zabezpie-
czająca umowę sprzedaży biurowca
Midpoint 71 we Wrocławiu. Wystawiona
w EUR.
Echo Investment S.A. Echo - Arena sp. z o.o.
sp.k.
PKO BP S.A. 10 000 30.06.2026 Zabezpieczenie pokrycia przekroczenia
kosztów realizacji projektu.
Echo Investment S.A. Projekt Echo - 130 sp.
z o.o.
FARKAS Grundstuc-
kgesellschaft mbH
&Co KG
9 717 30.06.2033 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku związanej ze sprzedażą
biurowca Fuzja J.
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo - 115 sp.
z o.o. sp.k.
Westinvest Gesel-
lschaft für Invest-
mentfonds mbH sp.
z o.o.
9 159 30.11.2031 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z gwarancji
jakości budynku, związanej ze sprzeda-
żą budynku Willa Schielego, wcho-
dzącego w skład kompleksu Browary
Warszawskie.
Sopockie Towarzy-
stwo Ubezpieczeń
ERGO Hestia S.A.
Projekt Beethovena -
Projekt Echo - 122 sp.
z o.o. S.K.A.
Portfel2 Ph5 sp.
z o.o.
6 232 6.10.2026 Zabezpieczenie należytego wykonania
zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji jakości, związanej ze sprze-
dażą biurowca Moje Miejsce I w War-
szawie.
Razem 1 983 934
Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe 2 600 062
75
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych
przez Echo Investment S.A. w 2025 r.
Zmiana Gwarant
Podmiot otrzymują-
cy gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
przedłużenie Echo Investment S.A. Echo - Arena sp.
z o.o. sp.k.
PKO BP S.A. 10 000 30.06.2026 Zabezpieczenie pokrycia przekrocze-
nia kosztów realizacji projektu.
przedłużenie
Echo Investment S.A. Echo - Arena sp.
z o.o.
Powszechna Kasa
Oszczędności Bank
Polski S.A.
42 267 30.06.2026 Gwarancja zapewniająca utrzymanie
wskaźnika obsługi długu. Gwarancja
wystawiona w EUR.
przedłużenie
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment sp. z o.o.
FARKAS Grundstuc-
kgesellschaft mbH
&Co KG
570 27.02.2026 Gwarancja korporacyjna zabezpie-
czająca zapłatę czynszu oraz opłat
eksploatacyjnych dot. umowy najmu
z dnia 17.09.2021 r. Fuzja J.
wygaśnięcie
Echo Investment S.A. Dellia Investments -
Projekt Echo - 115 sp.
z o.o. sp.k.
LUX Europa III S.à r.l. 93 750 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wyko-
nania zobowiązań wynikających
z umowy sprzedaży biurowca Biura
przy Bramie, wchodzącego w skład
kompleksu Browary Warszawskie.
Gwarancja wystawiona w EUR.
wygaśnięcie
PKO BP S.A. City Space Manage-
ment sp. z o.o. S.K.A.
Aquarius SR sp. z o.o. 29 31.12.2024 Gwarancja bankowa zabezpiecza-
jąca zobowiązania z tytułu umowy
najmu z 5.09.2018 r.
wygaśnięcie
PKO BP S.A. City Space Manage-
ment sp. z o.o.
Aquarius SR sp. z o.o. 738 31.12.2024 Gwarancja bankowa wystawiona
zabezpieczająca zobowiązania
z umowy najmu z 5.09.2018 r.
wygaśnięcie
Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa
Echo sp. z o.o. S.K.A.
Archicom Nierucho-
mości 6 sp. z o.o.
44 280 30.06.2026 Gwarancja korporacyjna dotyczy
zwrotu zaliczki przy przedwstępnej
umowie sprzedaży.
wygaśnięcie
Echo Investment S.A. Projekt Echo - 130 sp.
z o.o.
FARKAS Grundstuc-
kgesellschaft mbH
&Co KG
879 30.06.2025 "Gwarancja korporacyjna zabezpie-
czająca gwarancję czynszową zwią-
zaną ze sprzedażą biurowców Fuzja
CDJ w Łodzi (część handlowa).
Gwarancja wystawiona w EUR."
przedłużenie
Bank PKO S.A. /
Departament Ban-
kowości Międzyna-
rodowej i Finanso-
wania Handlu
Echo Investment S.A. Apak Grundstucks-
gesellschaft Mbh &
Co. KG
707 31.08.2026 "Gwarancja należytego wykona-
nie warunków Umowy Najmu, które
w szczególności obejmuje zapłatę
czynszu,
opłat eksploatacyjnych, roszczeń
o zapłatę kar umownych, wpłatę ka-
ucji gwarancyjnej, ewentualnych od-
setek do umowy najmu powierzchni."
wygaśnięcie
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment sp. z o.o.
Barcarrota Spółka
sp. z o.o.
0 31.12.2025 Gwarancja bankowa zabezpieczają-
ca zobowiązania z umowy najmu.
wygaśnięcie
Santander Bank
Polska S.A. Cen-
trum Obsługi Trade
Finance i Kredytów.
Zespół Obsługi
Gwarancji
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
25 000 31.08.2151 Gwarancja zabezpieczająca realiza-
cję inwestycji towarzyszącej w ra-
mach tzw. specustawy mieszkaniowej
- budowę szkoły podstawowej i jej
przekazanie na rzecz Miasta Stołecz-
nego Warszawy.
wygaśnięcie
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment sp. z o.o.
Midpoint 71 sp. z o.o. 1 537 2.01.2152 "Gwarancja korporacyjna zabezpie-
czająca umowę najmu City Space
Management.
Gwarancja wystawiona w EUR."
wygaśnięcie
Generali Towarzy-
stwo Ubezpieczeń
S.A.
Echo Investment S.A. Miasto Stołeczne
Warszawa
2 925 31.12.2025 Gwarancja należytego wykonania
umowy dotyczącej budowy drogi
2KDD.
wygaśnięcie
Echo Investment S.A. Archicom S.A. Epp Office - Astra
Park sp. z o.o.
639 26.12.2025 Gwarancja korporacyjna na zabez-
pieczenie zobowiązań Archicom S.A.
wynikających z umowy najmu doty-
czącej powierzchni 1piętra Astra Park
w Kielcach
wygaśnięcie
Echo Investment S.A. City Space Manage-
ment sp. z o.o.
Maggiora sp. z o.o. 1 184 29.11.2025 Gwarancja korporacyjna na zabez-
pieczenie zobowiązań wynikających
z umowy najmu z dnia 17.09.2024 r.,
dot. powierzchni biurowej w budynku
React w Łodzi.
76
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Noty objaśniające
do rachunku
przepływów
pieniężnych
2.3
Środki pieniężne przyjęte do rachunku
przepływów pieniężnych [tys. PLN]
1.01.2025-
31.12.2025
1.01.2024-
31.12.2024
Stan na początek okresu, w tym 95 479 105 086
- środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne 95 479 105 086
Stan na koniec okresu 93 861 95 479
- środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne 93 861 95 479
NOTA 23A
Spółka w działalności inwestycyjnej wykazuje odsetki od
udzielonych pożyczek.
W sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w ramach działalności
finansowej leasingobiorca klasyfikuje:
- płatności pieniężne głównej części wraz z odsetkami,
Natomiast w ramach działalności operacyjnej klasyfikuje:
- opłaty z tytułu leasingu krótkoterminowego,
- opłaty za leasingi obejmujące aktywa o niskiej wartości oraz
- zmienne opłaty leasingowe nieuwzględnione w wycenie
zobowiązania z tytułu leasingu.
Dodatkowe objaśnienia do
rachunku przepływów pieniężnych
77
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zmiana zobowiązań wynikających
z działalności finansowej [tys. PLN]
zobowiązania z tytułu
kredytów, pożyczek i obligacji
pozostałe zobowiązania
w tym dywidenda
Stan na 1 stycznia 2025 r. 1 810 438 -
Przepływy finansowe
- wpływy 389 485
- wydatki (393 894) (330 152)
Zmiany niepieniężne 148 064 330 152
- naliczone odsetki 152 793
- wycena różnic kursowych (2 557)
- wycena według efektywnej stopy procentowej 2 140
- dywidenda wypłacona - 330 152
- z tytułu umów leasingu (5 589)
- rozliczane prowizje 1 277
Stan na 31 grudnia 2025 r. 1 954 093 -
NOTA 23B
Zmiana zobowiązań wynikających
z działalności finansowej [tys. PLN]
zobowiązania z tytułu
kredytów, pożyczek i obligacji
pozostałe zobowiązania
w tym dywidenda
Stan na 1 stycznia 2024 r. 1 847 154 -
Przepływy finansowe
- wpływy 563 105
- wydatki (761 730) -
Zmiany niepieniężne 161 910 -
- naliczone odsetki (8 396)
- kompensata obligacji 145 419
- wycena różnic kursowych 2 925
- wycena według efektywnej stopy procentowej 6 261
- z tytułu innych zobowiązań finansowych (9 392)
- z tytułu umów leasingu 21 907
- rozliczane prowizje 3 186
Stan na 31 grudnia 2024 r. 1 810 438 -
78
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Informacje o instrumentach finansowych [tys. PLN]
Wartość bilansowa
Rodzaj instrumentu
Nota
Klasyfikacja
wg MSSF 9 na 31.12.2025 na 31.12.2024
Aktywa finansowe
Pożyczki i należności: 385 842 556 095
Pożyczki długoterminowe 12 zamortyzowany koszt 280 625 420 456
Pożyczki krótkoterminowe 12 zamortyzowany koszt 15 022 53 881
Należności handlowe 15 zamortyzowany koszt 64 917 53 523
Leasing 13,15 zamortyzowany koszt 25 278 28 234
Pochodne instrumenty finansowe 13 wartość godziwa - -
Środki pieniężne i inne aktywa finansowe 93 861 95 479
Inne aktywa finansowe zamortyzowany koszt 18 267 28 330
Środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne zamortyzowany koszt 75 594 67 149
Zobowiązania finansowe
Pozostałe zobowiązania finansowe: 1 988 622 1 852 144
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 18 zamortyzowany koszt 1 362 405 1 416 240
Zobowiązania handlowe 20 zamortyzowany koszt 34 529 41 707
Zobowiązania z tytułu pożyczek 18 zamortyzowany koszt 448 739 167 750
Zobowiązania z tytułu kredytów 18 90 987 156 010
Zobowiązania z tytułu leasing 18 zamortyzowany koszt 51 962 70 438
NOTA 24
MSSF 9, który zastąpił MSR 39, definiuje trzy kategorie
aktywów finansowych - w zależności od modelu
biznesowego w zakresie zarządzania aktywami oraz
charakterystyki przepływów pieniężnych wynikających
z umowy:
− aktywa wyceniane po początkowym ujęciu według
zamortyzowanego kosztu – jeśli aktywa finansowe
są utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym,
którego celem jest utrzymywanie aktywów
finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych
wynikających z umowy oraz warunki umowy
dotyczącej tych aktywów finansowych powodują
powstawanie przepływów pieniężnych, które są
jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek;
− aktywa wyceniane po początkowym ujęciu
w wartości godziwej przez inne całkowite dochody
– jeśli aktywa finansowe są utrzymywane zgodnie
z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno
utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania
przepływów pieniężnych wynikających z umowy jak
i sprzedaż aktywów finansowych oraz warunki umowy
dotyczącej tych aktywów finansowych powodują
powstawanie przepływów pieniężnych, które są
jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek;
− aktywa wyceniane w wartości godziwej przez
rachunek zysków i strat - wszystkie pozostałe aktywa
finansowe.
Ze względu na fakt, że oprocentowanie instrumentów
finansowych jest powiązane z kształtowaniem się stawki
WIBOR, EURIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że ich wartość
godziwa jest w przybliżeniu równa wartości księgowej
z uwzględnieniem naliczonych odsetek.
Zmiany do MSSF 9, MSR 39,
MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16
związane z reformą IBOR.
W odpowiedzi na oczekiwaną reformę stóp
referencyjnych (reforma IBOR) Rada Międzynarodowych
Standardów Rachunkowości opublikowała drugą część
zmian do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 i MSSF 16.
Zmiany odnoszą się do kwestii księgowych, które pojawią
się w momencie, gdy instrumenty finansowe oparte
na IBOR przejdą na nowe stopy procentowe. Zmiany
od 1 stycznia 2021 r. wprowadziły szereg wytycznych
i zwolnień
́
, w szczególności praktyczne uproszczenie
w przypadku modyfikacji umów wymaganych przez
reformę, które będą ujmowane poprzez aktualizację
efektywnej stopy procentowej, zwolnienie z obowiązku
zakończenia rachunkowości zabezpieczeń
́
, tymczasowe
zwolnienie z konieczności identyfikacji komponentu
ryzyka, a także obowiązek zamieszczenia dodatkowych
ujawnień
́
. Wprowadzone ww. zmiany zostały
przeanalizowane przez Zarząd Spółki i nie mają istotnego
wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności
Spółki, ani też na zakres informacji prezentowanych
w niniejszym jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
79
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Stopy procentowe, na których oparte są instrumenty
finansowe są nadal publikowane oraz są zgodne
z Rozporządzeniem BMR.
Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników
referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji
Nadzoru Finansowego pracuje nad wdrożeniem nowego
wskaźnika referencyjnego typu RFR - WIRON (Warsaw
Interest Ratę Overnight), który zastąpi WIBOR i WIBID.
Sposób zastąpienia dotychczas obowiązujących
stawek zostanie uregulowany Rozporządzeniem Ministra
Finansów. Rozporządzenie określi spread korygujący oraz
datę, od której obowiązuje zamiana. Wówczas możliwe
będzie ustalenie, czy nowa podstawa wyznaczania
umownych przepływów pieniężnych jest ekonomicznie
równoważna z poprzednią podstawą i czy do ujęcia
takiej zmiany stóp referencyjnych zastosowanie ma
reforma IBOR.
Założenia Mapy Drogowej wskazują również że wskaźniki
referencyjne WIBOR i WIBID przestaną być publikowane
od początku 2027 r.
Struktura instrumentów finansowych oprocentowanych
wg zmiennej stopy procentowej [tys. PLN]
Instrumenty zmiennoprocentowe na 31.12.2025 na 31.12.2024
Aktywa finansowe 389 508 569 816
Zobowiązania finansowe 1 902 131 1 740 000
Razem netto (1 512 623) (1 170 184)
80
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Informacje o sprawozdaniu
finansowym Spółki
• Fuzja, Łódź
81
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Następujące standardy i zmiany standardów stały się obowiązujące od
1 stycznia 2025 r.:
Zmiany do MSR 21 Skutki zmiany kursów
walut obcych: Brak wymienialności
(opublikowane 15 sierpnia 2023 r.)
Mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia
1 stycznia 2025 r. lub później.
Powyższe zmiany nie miały istotnego wpływu na jednostkowe sprawozdanie finansowe
Spółki za 2025 r.
Nowe standardy
oraz interpretacje,
które obowiązują od
1 stycznia 2025 r.
3.1
82
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Opublikowane
standardy
i interpretacje, które
jeszcze nie obowiązują
i nie zostały wcześniej
zastosowane
przez Spółkę
3.2
Nowe standardy oraz zmiany
do istniejących standardów
wydane przez RMSR, ale
jeszcze niezatwierdzone do
stosowania w UE
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się
obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych przez
Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości
(RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych standardów oraz
zmian do standardów, które według stanu na 31 grudnia
2025 r. nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania
w UE (poniższe daty wejścia w życie odnoszą się do
standardów w wersji pełnej):
MSSF 14 „Odroczone salda
z regulowanej działalności”
Obowiązuje w odniesieniu do okresów rocznych
rozpoczynających się 1 stycznia 2016 r. lub później.
Komisja Europejska postanowiła nie rozpoczynać
procesu zatwierdzania tego tymczasowego standardu
do stosowania na terenie UE do czasu wydania
ostatecznej wersji MSSF 14.
MSSF 18 Prezentacja
i ujawnienia w sprawozdaniach
finansowych
(opublikowano 9 kwietnia 2024 r.)
Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
finansowego niezatwierdzony przez UE – mający
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
się dnia 1 stycznia 2027 r. lub później.
MSSF 19 Jednostki zależne
niepodlegające wymogom
nadzoru publicznego:
Ujawnianie informacji
(opublikowano w dniu 9 maja 2024 r.)
Do dnia zatwierdzenia niniejszego jednostkowego
sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez
UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 r. lub później.
83
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7:
Klasyfikacja i wycena
instrumentów finansowych
(opublikowano 30 maja 2024 r.)
Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
finansowego niezatwierdzony przez UE – mający
zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
się dnia 1 stycznia 2026 r. lub później.
Roczne zmiany do MSSF
(opublikowano 18 lipca 2024 r.)
do standardów: MSSF 1 „Zastosowanie
Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości
Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 7 „Instrumenty
finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 9 „Instrumenty
finansowe”, MSSF 10 „Skonsolidowane sprawozdania
finansowe” oraz MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów
pieniężnych”.
Na dzień sporządzenia niniejszego jednostkowego
sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze
zatwierdzone przez Unię Europejską.
Zmiany do MSSF 9 oraz MSSF
7 Umowy odnoszące się do
energii elektrycznej zależnej od
czynników naturalnych
(opublikowano 18 grudnia 2024 r.)
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania
finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone
przez Unię Europejską.
Zmiany do MSR 21
Skutki zmian kursów wymiany
walut obcych
Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
niezatwierdzony przez UE - obowiązuje w odniesieniu do
okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 r.
lub później.
Według oceny Spółki wyżej wymienione nowe standardy
oraz zmiany do istniejących standardów nie miałyby
istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe, jeżeli
zostałyby zastosowane przez Spółkę na dzień bilansowy.
Nadal poza regulacjami zatwierdzonymi przez UE
pozostaje rachunkowość zabezpieczeń portfela aktywów
i zobowiązań finansowych, których zasady nie zostały
zatwierdzone do stosowania w UE.
84
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest
prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ
korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio
powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości
niematerialnych następuje we dług cen nabycia lub
kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości
niematerialne są wyceniane według cen nabycia
lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie
i odpisy z tytułu utraty wartości. Ewidencję wartości
niematerialnych prowadzi się analitycznie. W planie
amortyzacyjnym przyjęto stawki amortyzacyjne
odpowiadające okresowi ekonomicznej użyteczności
składnika aktywów.
Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem
ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany
okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być
niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje
się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika
aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.
Rzeczowe aktywa trwałe
Do rzeczowych aktywów trwałych zalicza się stanowiące
własność Spółki środki trwałe. W skład posiadanych
przez Spółkę środków trwałych zalicza się:
− nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do
obrotu) użytkowane przez Spółkę,
− maszyny i urządzenia,
− środki transportu,
− inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty
o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok.
Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu
według cen nabycia lub kosztów wytworzenia,
pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty
wartości.
Środki trwałe księguje się na kontach zbiorczych według
grup Klasyfikacji Środków Trwałych oraz prowadzi
szczegółową ewidencję środków trwałych. Środki trwałe
amortyzuje się metodą liniową za pomocą stawek
odpowiadających okresowi ekonomicznej użyteczności
składnika aktywów.
Stawki Amortyzacyjne dla poszczególnych grup środków
trwałych wynoszą:
− dla budynków i budowli: od 1,5% do 10%,
− dla środków transportu: od 7% do 20%,
− dla urządzeń technicznych i maszyn: od 4,5% do 25%,
− dla pozostałych środków trwałych: od 10% do 25%
Późniejsze nakłady uwzględnia się w wartości bilansowej
danego środka trwałego lub ujmuje, jako odrębny środek
trwały (tam, gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy
jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi
wpływ korzyści ekonomicznych do Spółki, zaś koszt danej
pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe
wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są do
rachunku zysków i strat w okresie obrotowym, w którym je
poniesiono.
Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod
kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub
zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa
może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis
aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą
wartość bilansowa składnika aktywów (lub środka
wypracowującego środki pieniężne, do którego dane
aktywo należy) przewyższa wartość odzyskiwalną
i rozpoznawana jest w rachunku zysków i strat. Wartość
odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości
godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości
użytkowej.
Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące
różnice pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością
bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są
w rachunku zysków i strat w pozycji pozostałe przychody
/ koszty operacyjne.
Podstawowe zasady
rachunkowości
3.3
85
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Leasing
Spółka jako leasingobiorca
Aby umowa została zakwalifikowana jako umowa
leasingu muszą być spełnione następujące warunki:
− umowa musi dotyczyć zidentyfikowanego składnika
aktywów, dla którego dostawca nie ma istotnego
prawa do zamiany,
− umowa powinna dawać Spółce prawo kontroli
użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów
przez określony czas. Oznacza to, że Spółka ma prawo
do pobierania korzyści ekonomicznych płynących
z wykorzystywania danego składnika oraz prawo
decydowania o jego wykorzystaniu,
− umowa musi być odpłatna.
Spółka korzysta z następujących uproszczeń
polegających na nieujmowaniu zobowiązań z tytułu
leasingu:
− leasingi krótkoterminowe: krótkoterminowa umowa
leasingu to umowa bez możliwości zakupu składnika
aktywów, zawarta na okres krótszy niż 12 miesięcy od
momentu rozpoczęcia umowy,
− leasingi nisko wartościowe: podstawą oceny niskiej
wartości jest wartość nowego składnika aktywów.
Zarząd Spółki podjął decyzję, że odnosi się to do
umów leasingu dotyczących aktywów, których wartość
nie przekraczała 15 tys. zł (kiedy były nowe), co może
być traktowane jako górna granica uznania za
przedmiot o niskiej wartości.
Spółka ujmuje jako umowę leasingową prawo
wieczystego użytkowania gruntów udzielone decyzją
administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów,
w tym tych dotyczących projektów deweloperskich
prezentowanych na zapasach.
W przypadku identyfikacji w umowie elementów
leasingowych i elementów nieleasingowych Spółka
wybiera praktyczne rozwiązanie zgodnie z którym
ujmuje każdy element leasingowy oraz jakiekolwiek
towarzyszące elementy nieleasingowe jako pojedynczy
element leasingowy. Dodatkowo w przypadku do
portfela leasingów o podobnych cechach Spółka stosuje
standard do całego portfela, kiedy racjonalnie oczekuje,
że wpływ jaki zastosowanie niniejszego standardu
w stosunku do portfela będzie miało na sprawozdanie
finansowe, nie będzie istotnie różnił się od wpływu
zastosowania go do pojedynczych leasingów w ramach
tego portfela.
Okres trwania umowy leasingu jest definiowany jako
nieodwoływany okres obowiązywania umowy leasingu
obejmujący także możliwe okresy przedłużenia umowy
leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą
pewność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe
okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli
leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie
skorzysta z tej opcji.
Na moment pierwszego ujęcia, Spółka ujmuje
zobowiązanie z tytułu leasingu wycenione w wartości
bieżących płatności leasingowych należnych
leasingodawcy w okresie leasingu zdyskontowanych
stopą leasingu, a jeśli nie jest ona dostępna - to
krańcową stopą pożyczkową charakterystyczną
dla danego składnika aktywów. W skład płatności
leasingowych wchodzą:
− stałe opłaty pomniejszone o wszelkie należne zachęty
leasingowe,
− zmienne opłaty leasingowe, które zależą od indeksu
lub stawki, wycenione początkowo z zastosowaniem
indeksu lub stawki obowiązujących na datę
rozpoczęcia trwania umowy,
− kwoty, których zapłaty przez leasingobiorcę oczekuje
się w ramach gwarantowanej wartości końcowej,
− cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można
z wystarczającą pewnością założyć, że leasingobiorca
skorzysta z tej opcji,
− kary pieniężne za wypowiedzenie leasingu, jeżeli
okres leasingu odzwierciedla skorzystanie przez
leasingobiorcę z opcji wypowiedzenia leasingu.
Jednocześnie Spółka ujmuje aktywo z tytułu prawa do
użytkowania w tej samej wysokości co zobowiązanie,
skorygowanej o wszelkie opłaty leasingowe zapłacone
w dacie rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszone
o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe oraz
powiększone o wszelkie początkowe koszty bezpośrednie
poniesione przez leasingobiorcę. Po początkowym ujęciu
Spółka ujmuje zobowiązanie z tytułu leasingu poprzez:
− zwiększenie wartości bilansowej w celu
odzwierciedlenia odsetek od zobowiązania z tytułu
leasingu,
− zmniejszenie wartości bilansowej w celu uwzględnienia
zapłaconych opłat leasingowych oraz
− zaktualizowanie wyceny wartości bilansowej w celu
uwzględnienia wszelkiej ponownej oceny lub zmiany
leasingu, wymienionych poniżej (zmiany w umowie
leasingu), lub w celu uwzględnienia zaktualizowanych
zasadniczo stałych opłat leasingowych.
Zmiany w umowie leasingu, które powodują konieczność
zaktualizowania wartości zobowiązania obejmują:
− zmiana okresu leasingu,
− zmiana dotycząca oceny opcji kupna bazowego
składnika aktywów (dla powyższych zmian Spółka
stosuje zaktualizowaną stopę dyskontową),
− zmiana w kwocie, której zapłaty oczekuje się
w ramach gwarantowanej wartości końcowej,
− zmiana w przyszłych opłatach leasingowych
wynikająca ze zmiany w indeksie lub stawce
stosowanej do ustalania tych opłat, wliczając w to
na przykład zmianę w celu uwzględnienia zmian
86
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
w stawkach czynszów na wolnym rynku w następstwie
przeglądu tych czynszów.
Dla powyższych zmian Spółka stosuje niezmienioną stopę
dyskontową, chyba że zmiana w opłatach leasingowych
wynika ze zmiany zmiennych stóp procentowych.
W tym przypadku Spółka stosuje zaktualizowaną stopę
dyskontową, która odzwierciedla zmiany w stopie
procentowej.
Spółka uznaje kwotę aktualizacji wyceny zobowiązania
z tytułu leasingu jako korektę składnika aktywów z tytułu
prawa do użytkowania. Jeżeli jednak wartość bilansowa
składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania
została zmniejszona do zera i ma miejsce dalsze
zmniejszenie wyceny zobowiązania z tytułu leasingu,
Spółka ujmuje pozostałą kwotę aktualizacji wyceny
w wyniku.
Po dacie rozpoczęcia leasingu składnik aktywów
z tytułu prawa do użytkowania wycenia się według
kosztu pomniejszonego o łączne odpisy amortyzacyjne
(umorzenie) i łączne straty z tytułu utraty wartości
oraz skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji
wyceny zobowiązania z tytułu leasingu. Amortyzacja
jest kalkulowana przy użyciu metody liniowej przez
szacowany okres ekonomicznego użytkowania.
W przypadku, gdy umowa leasingowa przenosi
na Spółkę tytuł własności danego składnika przed
końcem okresu leasingu lub gdy koszt aktywa z tytułu
prawa do użytkowania odzwierciedla fakt, że Spółka
zrealizuje opcję wykupu wartości końcowej przedmiotu
leasingu, Spółka amortyzuje aktywo z tytułu prawa
do użytkowania od momentu rozpoczęcia umowy
leasingu do końca okresu szacowanego ekonomicznego
użytkowania danego aktywa.
W innych przypadkach Spółka amortyzuje aktywa
z tytułu prawa do użytkowania od daty rozpoczęcia
umowy do wcześniejszej z dwóch dat: daty zakończenia
okresu ekonomicznego użytkowania aktywa lub daty
końca umowy leasingu. Dla umów leasingu, których
przedmiotem jest składnik majątku, który zgodnie
z politykami rachunkowości Spółki wyceniany jest
w wartości godziwej, Spółka nie amortyzuje takiego
aktywa z tytułu prawa do użytkowania a wycenia je
w wartości godziwej.
Spółka klasyfikuje aktywa z tytułu prawa do użytkowania
wynikające z podpisanych umów/wydanych decyzji
do następujących pozycji bilansowych i stosuje
odpowiednią dla danej pozycji politykę rachunkowości:
Typ umowy oraz sposób prezentacji w bilansie Sposób wyceny na dzień bilansowy
Wpływ
na rachunek
wyników
Umowy najmu powierzchni biurowych:
- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak
- środki trwałe Amortyzacja Tak
Umowy najmu środków transportu:
- środki trwałe Amortyzacja Tak
Użytkowanie wieczyste gruntów:
- nieruchomości inwestycyjne, lub Wycena do wartości godziwej Tak
- nieruchomości inwestycyjne w budowie, niewyceniane do wartości
godziwej, lub
Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów
amortyzacji w wartości nieruchomości inwestycyjnej
w budowie
Nie
- środki trwałe Amortyzacja Tak
- zapasy Amortyzacja, przy równoległej kapitalizacji kosztów
amortyzacji w wartości zapasów
Nie
Spółka zdecydowała u ujęciu aktywów z tytułu prawa
do użytkowania w tej samej linii sprawozdania z sytuacji
finansowej, w której prezentowane są odpowiadające
leasingowanym aktywa, gdy stanowią własność
Spółki. Zobowiązania są prezentowane odpowiednio
w długoterminowych – gdy aktywo z tytułu prawa
do użytkowania jest klasyfikowane jako środek
trwały, nieruchomość inwestycyjna lub nieruchomość
inwestycyjna w budowie, bądź krótkoterminowych
– gdy użytkowanie wieczyste dotyczy aktywów
klasyfikowanych jako zapasy.
Zobowiązania z tytułu leasingu objęte są zakresem MSSF
9 w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te
spełniają kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie
zgodnie z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu,
gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został
prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie
długu na inną stronę.
Szczególnym przypadkiem jest prawo wieczystego
użytkowania gruntów, w stosunku, do którego Spółka
zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego
z obowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie
87
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
lub opłat przekształceniowych dopiero w momencie
prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę
udziału w gruncie przynależnym do sprzedanego
lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia
ww. własności, zobowiązania z tytułu leasingu gruntu
jak i odpowiadające im aktywa z tytułu prawa do
korzystania z gruntów w użytkowaniu wieczystym
pozostają ujęte w bilansie, pomimo iż zgodnie
z politykami opisanymi w sekcji 4. Metody ustalania
wyniku finansowego przychody z tytułu sprzedaży
lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są w dacie
wydania kupującemu nieruchomości. Z tego względu,
w momencie przekazania nabywcy lokalu (który jest
jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze sprzedaży
lokalu) następuje przeniesienie związanej z tym lokalem
części aktywa z tytułu leasingu z zapasów na należności
od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujętym
zobowiązaniem z tytułu leasingu danego gruntu. Do
momentu przeniesienia (notarialnego) na nabywcę
własności, zarówno należność jak i zobowiązanie
wykazywane są jako krótkoterminowe, gdyż ich
rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę
w okresie „cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia
na nabywcę własności następuje wyksięgowanie
zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz należności
z tego tytułu od nabywców lokali poprzez koszt własny
sprzedaży.
Spółka jako leasingodawca
W przypadku umów, w których Spółka występuje jako
leasingodawca, każda umowa leasingu podlega
klasyfikacji jako leasing operacyjny lub finansowy.
Umowy leasingowe, w ramach, których leasingodawca
zachowuje istotną część ryzyka i pożytków wynikających
z tytułu posiadania przedmiotu leasingu klasyfikowane
są jako leasing operacyjny. Umowa leasingowa jest
klasyfikowana jako leasing finansowy, jeżeli w wyniku
tej umowy następuje przeniesienie zasadniczo całego
ryzyka i pożytków wynikających z tytułu posiadania
przedmiotu leasingu na leasingobiorcę.
W przypadku umów leasingu operacyjnego, Spółka
ujmuje na bieżąco przychody z tytułu leasingu
w sprawozdaniu z całkowitych dochodów. W przypadku
umów leasingu finansowego Spółka wyksięgowuje
składnik majątku będący przedmiotem umowy ujmując
jednocześnie należność z tytułu leasingu.
Subleasing
Subleasing to transakcja, w której bazowy składnik
aktywów jest dalej oddawany w leasing przez
leasingobiorcę („pośredniego leasingodawcę”) osobie
trzeciej, a leasing („główny leasing”) między głównym
leasingodawcą a leasingobiorcą pozostaje w mocy.
Subleasing Spółka klasyfikuje następująco:
− jeżeli zdecydowano się na wybór zwolnienia z tytułu
leasingu krótkoterminowego dla leasingu głównego,
subleasing jest klasyfikowany jako leasing operacyjny,
− w przeciwnym wypadku subleasing jest klasyfikwany
w odniesieniu do składnika aktywów z tytułu prawa
do użytkowania z leasingu głównego, a nie bazowego
składnika aktywów.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako
leasing operacyjny pośredni leasingodawca (Spółka),
kontynuuje ujęcie zobowiązania leasingowego oraz
składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania
z leasingu głównego. Jednocześnie na bieżąco
rozpoznaje przychody z subleasingu.
Jeżeli umowa subleasingu jest klasyfikowana jako
leasing finansowy pośredni leasingodawca (Spółka):
− zaprzestaje ujmowania składnika aktywów z tytułu
prawa do użytkowania z leasingu głównego w dacie
początkowej umowy subleasingu,
− w to miejsce rozpoznaje inwestycję netto z subleasingu
i ocenia ją pod kątem utraty wartości (należność
leasingowa),
− kontynuuje ujmowanie pierwotnego zobowiązania
leasingowego.
Udziały i akcje w jednostkach
zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych
Udziały i akcje w jednostkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych, prezentowane w cenie nabycia
skorygowanej o późniejsze odpisy z tytułu utraty
wartości. Test na utratę wartości przeprowadza się
gdy istnieją przesłanki wskazujące na to, że wartość
bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana.
Spółka dokonuje analizy wartości aktywów netto spółek,
w których posiada udziały, ze względu na to, że główną
pozycją aktywów tych jednostek są nieruchomości
inwestycyjne, z reguły wyceniane według wartości
godziwej, natomiast największą pozycją pasywów są
kredyty celowe i w związku z tym wartość aktywów netto
odzwierciedla wartość godziwą posiadanych udziałów.
W przypadku, kiedy wartość aktywów netto spółki,
w której Spółka posiada inwestycje nie odpowiada
wartości godziwej tych aktywów netto, Spółka ustala
wartość godziwą w oparciu o inne metody (np. wyceny
niezależnych rzeczoznawców składników majątku spółki,
wyceny zdyskontowanymi przepływami pieniężnymi itp.).
W przypadku utraty wartości odpis rozpoznawany jest
w rachunku zysków i strat w pozycji koszty finansowe.
Stratę z tytułu utraty wartości ujmuje się w wysokości
88
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
kwoty o jaką wartość bilansowa przewyższa wartość
odzyskiwaną. W przypadku odwrócenia odpisu, jego
wartość ujmuje się w pozycji przychody finansowe.
Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka
kontroluje. Sprawowanie kontroli przez Spółkę ma miejsce
wtedy, gdy:
− posiada władzę nad danym podmiotem,
− podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada
prawa do zmiennych zwrotów z tytułu swojego
zaangażowania w danej jednostce,
− ma możliwość wykorzystania władzy w celu
kształtowania poziomu generowanych zwrotów.
Spółka weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad innymi
jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja wskazująca
na zmianę jednego lub kilku z wyżej wymienionych
warunków sprawowania kontroli.
Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na
które Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące
jednostkami zależnymi ani udziałami we wspólnych
przedsięwzięciach Spółki. Znaczący wpływ jest to
zdolność do uczestniczenia w podejmowaniu decyzji
z zakresu polityki finansowej i operacyjnej prowadzonej
działalności gospodarczej; nie oznacza ona jednak
sprawowania kontroli bądź współkontroli nad tą polityką.
Jednostkami współkontrolowanymi są takie jednostki,
w których wszystkie strategiczne decyzje finansowe
i operacyjne (w tym w szczególności: dokonanie
zakupu istotnego aktywa, zawarcia umowy najmu itd.)
wymagają jednomyślnej zgody obu udziałowców.
Zapasy
W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty
w toku, produkty gotowe oraz towary. Ze względu na
specyfikę działalności zakupione grunty klasyfikuje się
na produkcję w toku, jeżeli grunt przeznaczony jest do
zabudowy w celu dalszej odsprzedaży lub na towary,
jeżeli grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Produkcja
w toku obejmuje również poniesione nakłady związane
z procesem realizacji projektów na sprzedaż (usługi
projektowania, roboty budowlane itp. świadczone przez
firmy zewnętrzne). Wyroby gotowe obejmują głównie
zrealizowane i sprzedawane umowami ostatecznymi
lokale mieszkalne i użytkowe.
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego
wycenia się według wartości odpowiadających cenie
nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów
wytworzenia produktów działalności developerskiej
powiększonych o aktywowane koszty finansowe, przy
czym nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość
netto. Wartość ta określana jest wedle aktualnych
cen rynkowych pozyskanych z rynku deweloperskiego.
Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo
w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze
wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości
zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty
odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość
zapasów, ujętych w okresie jako zmniejszenie kosztu
wykazywane są w rachunku zysków i strat w pozycji koszt
własny sprzedaży.
Pozycja „Produkty gotowe” zawiera gotowe lokale
mieszkalne przeznaczone do sprzedaży. Pozycja
„półprodukty i produkty w toku” zawiera głównie
posiadane przez Spółkę nieruchomości oraz nakłady
na projekty mieszkaniowe w przygotowaniu i w trakcie
realizacji. Pozycja „towary” zawiera grunty przeznaczony
na sprzedaż.
Aktywa finansowe
Zgodnie z MSSF 9 Spółka zalicza swoje aktywa finansowe
do następujących kategorii:
− aktywa finansowe wyceniane według
zamortyzowanego kosztu,
− aktywa finansowe wycenia w wartości godziwej przez
pozostałe całkowite dochody,
− aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej
przez wynik finansowy.
Klasyfikacja składników jest dokonywana na moment
początkowego ujęcia. Uzależniona jest od przyjętego
przez jednostkę modelu zarządzania instrumentami
finansowymi oraz analizy charakterystyki umownych
przepływów pieniężnych z tych instrumentów.
Pożyczki udzielone, należności handlowe i pozostałe
należności oraz środki pieniężne o ograniczonej
możliwości dysponowania niespełniające definicji
ekwiwalentów środków pieniężnych zgodnie z MSR 7
Rachunek przepływów pieniężnych (tj. zabezpieczenie
gwarancji bankowych oraz środki zgromadzone na
otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych)
Spółka wycenia według zamortyzowanego kosztu,
jako że spełnione są dla nich dwa warunki: aktywa
utrzymywane są w ramach modelu biznesowego,
którego zamiarem jest utrzymywanie aktywów w celu
uzyskiwania przepływów wynikających z kontraktu oraz
warunki umowne tych składników aktywów finansowych
powodują powstanie w określonych momentach
przepływów pieniężnych stanowiących wyłącznie spłatę
kapitału oraz odsetek od niespłaconej części kapitału.
Aktywa wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia
transakcji, zaś wyłącza z bilansu, gdy wygasają umowne
prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów
finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych
jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami
89
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
wynikającymi z posiadania owego składnika aktywów.
Spółka stosuje średnią ważoną.
Jeżeli renegocjacja lub innego rodzaju modyfikacja
umownych przepływów pieniężnych generowanych
przez składnik aktywów finansowych skutkuje jego
wyksięgowaniem zgodnie z MSSF 9, zmodyfikowany
instrument traktuje się jako nowy. W przypadku
renegocjacji lub innej modyfikacji umownych przepływów
pieniężnych generowanych przez dany składnik
aktywów, która nie powoduje wyksięgowania, Spółka
przeszacowuje wartość bilansową brutto tego składnika
aktywów finansowych (tj. kwotę jego zamortyzowanego
kosztu przed uwzględnieniem odpisu na straty
kredytowe). Przeszacowanie polega na zdyskontowaniu
nowych oczekiwanych umownych przepływów
pieniężnych (po modyfikacji) przy użyciu pierwotnej
efektywnej stopy procentowej. Wynikającą z przeliczenia
różnicę ujmuje się jako zysk/stratę w wyniku finansowym.
Od tego momentu jednostka ocenia, czy ryzyko
kredytowe danego instrumentu finansowego znacząco
wzrosło po jego początkowym ujęciu, porównując
ryzyko kredytowe na dzień sporządzenia sprawozdania
finansowego (na zmodyfikowanych warunkach)
z ryzykiem na moment początkowego ujęcia (na
warunkach sprzed modyfikacji).
Należności
Należności handlowe i pozostałe należności ujmuje się
w bilansie w cenie transakcyjnej a następnie według
zamortyzowanego kosztu, metodą efektywnej stopy
procentowej, pomniejszając je przy tym o odpisy z tytułu
utraty wartości. Kiedy różnica pomiędzy wartością
według zamortyzowanego kosztu i wartością w kwocie
wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu
na wyniki finansowe Spółki, takie należności ujmuje
się w bilansie w kwocie wymaganej zapłaty. Wartość
należności aktualizuje się uwzględniając stopień
prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie
odpisu aktualizującego. Zasady tworzenia odpisów
aktualizujących opisano poniżej w sekcji Utrata wartości
aktywów finansowych.
Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według
wydatkowanych środków pieniężnych oraz zgodnie
z otrzymanymi fakturami VAT dokumentującymi
udzielenie zaliczki.
Pożyczki udzielone
Pożyczki udzielone to instrumenty dłużne utrzymywane
w celu pozyskania umownych przepływów, które
obejmują wyłącznie spłaty kapitału i odsetek („SPPI”).
Aktywa te wprowadza się do ksiąg pod datą zawarcia
transakcji, zaś wyłącza z bilansu gdy wygasają umowne
prawa do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów
finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych
jest przenoszony łącznie z całym ryzykiem i korzyściami
wynikającymi z posiadania owego składnika aktywów.
Udzielone pożyczki wykazuje się na dzień wprowadzenia
do ksiąg w wartości godziwej powiększonej
o koszty transakcji, później na dzień bilansowy wg
zamortyzowanego kosztu ustalonego metodą efektywnej
stopy procentowej.
Zasady tworzenia odpisów aktualizujących opisano
poniżej w sekcji „Utrata wartości aktywów finansowych”.
Środki pieniężne i ich
ekwiwalenty
Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty
krótkoterminowe, a także inne aktywa finansowe
spełniające definicję ekwiwalentu środków pieniężnych
wyceniane są według wartości nominalnej. Spółka
ocenia na każdy dzień bilansowy przesłanki do utraty
wartości środków pieniężnych, w tym konieczność
utworzenia rezerwy na oczekiwane straty kredytowe.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się
na dzień sprawozdawczy. Do rachunku przepływów
pieniężnych przyjmuje się tą samą definicję środków
pieniężnych. Do środków pieniężnych o ograniczonej
możliwości dysponowania Spółka zalicza przede
wszystkim środki stanowiące zabezpieczenie gwarancji
bankowych oraz środki zgromadzone na otwartych
mieszkaniowych rachunkach powierniczych.
Utrata wartości aktywów
finansowych (‘ECL’)
Zgodnie z MSSF 9, na każdy dzień sprawozdawczy
Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości
w wysokości równej oczekiwanym stratom kredytowym
(‘ECL’). Spółka kalkuluje odpis w następujący sposób dla
poszczególnych kategorii aktywów.
Należności handlowe
Spółka stosuje uproszczone podejście i w związku z tym
nie monitoruje zmian ryzyka kredytowego w trakcie życia,
a odpis z tytułu utraty wartości wycenia w kwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym (‘ECL’) w horyzoncie
życia należności. Spółka do kalkulacji wartości odpisu
z tytułu utraty wartości należności handlowych stosuje
macierz rezerw wykonaną raz do roku na 31 grudnia
90
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
na podstawie danych historycznych dotyczących
spłat należności przez kontrahentów. Odpis z tytułu
utraty wartości jest aktualizowany na każdy dzień
sprawozdawczy. Macierz rezerw oparta jest na analizie
spłacalności należności w poszczególnych grupach
przeterminowania i określeniu prawdopodobieństwa
niespłacenia należności z danego przedziału
wiekowania na bazie danych historycznych. Na
potrzeby analizy należności handlowe podzielone są
na dwie grupy: należności z tytułu sprzedaży mieszkań
i najmu oraz pozostałe należności. Tak wyliczone
prawdopodobieństwo niespłacenia się należności
w każdej z grup przeterminowania dla poszczególnych
kategorii należności jest przykładane do bieżącego
salda należności w każdej z grup przeterminowania
i kalkulowany jest odpis na oczekiwane straty kredytowe
należności.
Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie
należności handlowe i pozostałe należności ze znacznym
stopniem prawdopodobieństwa nieściągalności,
w przypadkach uzasadnionych rodzajem prowadzonej
działalności lub strukturą odbiorców – i rozpoznaje odpis
w wiarygodnie oszacowanej wartości. Zaklasyfikowanie
składnika aktywów do tej kategorii jest dokonywane
na bazie informacji o aktualnej sytuacji finansowej
kontrahenta oraz na podstawie informacji o innych
zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ na
odzyskiwalność aktywa. Takie należności są wyłączane
z analizy macierzowej, a ewentualny odpis jest
rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.
Pożyczki udzielone oraz objęte obligacje
Spółka kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’)
dotyczące pożyczek oraz obligacji jako różnica między
przepływami pieniężnymi wynikającymi z podpisanych
umów a przepływami pieniężnymi, które jednostka
spodziewa się otrzymać. Pożyczki udzielone i objęte
obligacje zaklasyfikowane są jako instrumenty niskiego
ryzyka. W związku z tym odpis na oczekiwane straty
kredytowe kalkulowany jest dla okresu 12 miesięcy.
Spółka kalkuluje przepływy pieniężne, które spodziewa
się otrzymać na podstawie wskaźnika defaultu
ustalonego na podstawie marży na obligacjach
wyemitowanych przez Spółkę i skorygowanego
o wskaźnik odzysku. Dodatkowo Spółka poddaje
indywidualnej analizie pożyczki udzielone i obligacje
objęte ze znacznym stopniem prawdopodobieństwa
nieściągalności, w przypadkach uzasadnionych rodzajem
prowadzonej działalności lub strukturą odbiorców –
i rozpoznaje odpis w wiarygodnie oszacowanej wartości.
Zaklasyfikowanie składnika aktywów do tej kategorii jest
dokonywane na bazie informacji o aktualnej sytuacji
finansowej kontrahenta oraz na podstawie informacji
o innych zdarzeniach, które mogą mieć znaczący wpływ
na odzyskiwalność aktywa. Takie pożyczki i obligacje są
wyłączane z analizy macierzowej, a ewentualny odpis
jest rozpoznawany na bazie analizy indywidualnej.
Umowy gwarancji finansowych
Umowy gwarancji finansowych wykazywane są
w zobowiązaniach i należnościach pozabilansowych.
Umowy gwarancji finansowych są ujmowane jako
zobowiązania finansowe w momencie wystawienia
gwarancji. Zobowiązanie jest początkowo ujmowane
w wartości godziwej, a następnie wyceniane w wyższej
z następujących kwot:
− kwoty ustalonej zgodnie z modelem oczekiwanych
strat kredytowych według MSSF9 Instrumenty
finansowe lub
− kwoty początkowo ujętej, pomniejszonej (o ile ma
to uzasadnienie) o skumulowaną kwotę dochodów
wykazanych zgodnie z zasadami MSSF 15 Przychody
z umów z klientami.
Gwarancje dobrego wykonania
Gwarancje dobrego wykonania to umowy przewidujące
rekompensatę, jeśli druga strona nie wykona
zobowiązania umownego. Takie umowy oprócz ryzyka
kredytowego przenoszą niefinansowe ryzyko związane
z wynikami. Na koniec każdego okresu sprawozdawczego
umowy gwarancji należytego wykonania umowy
wyceniane są według najlepszego szacunek nakładów
niezbędnych do rozliczenia umowy na koniec każdego
okresu sprawozdawczego okresu, zdyskontowanych do
wartości bieżącej. W przypadku, gdy Spółka ma umowne
prawo do zwrotu do kontrahenta kwot zapłaconych
w celu uregulowania umów gwarancji należytego
wykonania umowy, kwoty te będą ujmowane jako
aktywa w momencie przeniesienia odszkodowania na
beneficjenta gwarancji.
Na każdy dzień bilansowy Spółka ocenia czy istnieje
prawdopodobieństwo wystąpienia konieczności
dokonania wypłaty i utworzenia rezerwy. Kwota
rezerwy określana jest w oparciu o szacunki wysokości
prawdopodobnego wydatku koniecznego dla
uregulowania zobowiązania wynikającego z umowy
gwarancji.
Jednocześnie zgodnie z wymogami MSSF 9, Spółka
tworzy rezerwę na oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’)
z tytułu udzielonych gwarancji finansowych. Spółka
kalkuluje oczekiwane straty kredytowe (‘ECL’) dotyczące
udzielonych gwarancji jako oczekiwane płatności mające
na celu zrekompensowanie posiadaczowi gwarancji
poniesionej straty kredytowej. Spółka w pierwszej
kolejności określa wartość ekspozycji Spółki z tytułu
udzielonych gwarancji (faktyczna całkowita wartość
91
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
zobowiązania warunkowego na dzień bilansowy).
Tak ustalona ekspozycja netto z tytułu gwarancji jest
mnożona przez wskaźnik defaultu (ustalonego na
podstawie marży na obligacjach wyemitowanych przez
Spółkę i skorygowanego o wskaźnik odzysku).
Podatek dochodowy
Podatek dochodowy od zysku lub straty za rok obrotowy
obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony.
Podatek dochodowy ujmuje się w rachunku zysków
i strat, z wyjątkiem kwot dotyczących pozycji ujętych
bezpośrednio w kapitale własnym lub w pozostałych
całkowitych dochodach, w którym to przypadku podatek
dochodowy wykazuje się odpowiednio w kapitale
własnym i pozostałych całkowitych dochodach.
Bieżąca część podatku dochodowego to przewidywana
kwota podatku od dochodu do opodatkowania za
dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych
uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi
korektami podatku za lata poprzednie. Podatek
odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako
podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi
w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami
bilansowymi aktywów i zobowiązań a odpowiadającymi
im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do
wyliczenia podstawy opodatkowania, za wyjątkiem
różnic przejściowych, które powstają na moment
początkowego ujęcia składników aktywów lub
zobowiązań i nie wpływają ani na wynik księgowy
ani na wynik podatkowy. W momencie rozpoczęcia
leasingu, aktywo z tytułu prawa do użytkowania oraz
zobowiązanie z tytułu leasingu są sobie równe, nie
występuje zatem różnica przejściowa i nie jest tworzony
podatek odroczony. W trakcie okresu leasingu powstaje
różnica pomiędzy wartością aktywa a zobowiązaniem
leasingowym. Spółka nalicza odroczony podatek
dochodowy na różnicy między tymi wartościami.
Podejście to ma na celu odzwierciedlenie związku
między aktywem z tytułu prawa do użytkowania
a zobowiązaniem z tytułu leasingu oraz ujęcie
podatku odroczonego na podstawie łącznych różnic
przejściowych. Ta metoda zapewnia efektywną stawkę
podatkową, która lepiej odzwierciedla ekonomikę całej
transakcji leasingu.
Nie tworzy się podatku odroczonego od różnic
przejściowych powstających na inwestycjach w jednostki
zależne, współzależne i stowarzyszone, jeżeli Spółka
kontroluje odwracanie tych różnic i nie odwrócą się one
w dającej się przewidzieć przyszłości.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
z tytułu straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej
straty w latach następnych jest uprawdopodobnione.
Do obliczania odroczonego podatku dochodowego
stosuje się stawkę podatkową jaka będzie obowiązywała
w okresach sprawozdawczych, w których aktywa
zostaną zrealizowane, bądź zobowiązania rozwiązane.
Odroczony podatek dochodowy szacuje się na każdy
dzień bilansowy, różnice odnosząc na rachunek zysków
i strat, pozostałe całkowite dochody lub kapitał własny
w zależności od tego, gdzie została odniesiona różnica
przejściowa, od której podatek odroczony jest ujmowany.
Spółka aktywa i rezerwy z tytułu podatku odroczonego
prezentuje łącznie.
Kapitały własne
Kapitał akcyjny wycenia się w wartości nominalnej
wykazywanej w KRS. Różnice między wartością godziwą
uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są
ujmowane w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji
powyżej ich wartości nominalnej.
Koszty emisji akcji zmniejszają kapitał zapasowy Spółki.
Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży
istniejący obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych,
prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku
spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających
korzyści ekonomiczne oraz można dokonać
wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów
oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez
kierownictwo Spółki, których poniesienie jest niezbędne
w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień
bilansowy. Zgodnie z przyjętą zasadą nie są tworzone
rezerwy na odprawy emerytalne. Ze względu na wiek
pracowników oraz ich rotację potencjalne rezerwy
nie miałyby istotnego wpływu na prezentowane
sprawozdanie finansowe. W momencie ich wystąpienia
wypłaty odpraw emerytalnych zarachowywane będą na
zasadzie kasowej.
Zobowiązania finansowe
Zobowiązania finansowe obejmują kredyty, pożyczki,
dłużne papiery wartościowe, zarachowywane zgodnie
z zasadą memoriałową odsetki nie zapadłe od kredytów
bankowych, jak również dyskonto od dłużnych papierów
wartościowych do rozliczenia w następnych okresach
obrachunkowych. Kredyty w walutach obcych wycenia
się wg kursu sprzedaży banku obsługującego Spółkę.
92
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Zobowiązania finansowe ujmuje się początkowo
w wartości godziwej pomniejszonej o koszty
transakcyjne, a następnie wycenia się metodą
„zamortyzowanego kosztu”. W wycenie zobowiązań
ujmuje się wszystkie koszty pozyskania finansowania,
obejmujące bezpośrednio związane z finansowaniem
koszty prowizji bankowych, koszty pośredników
i agentów, koszty prawne, rzeczoznawców, bankowego
monitora, oraz koszty związane z marketingiem
przy pozyskaniu kapitału, występujące przy
emisjach obligacji.
Zobowiązania handlowe wycenia się początkowo
w wartości godziwej, w okresie późniejszym,
długoterminowe zobowiązania wycenia się według
zamortyzowanego kosztu, stosując metodę efektywnej
stopy procentowej. W przypadkach, kiedy różnicą
pomiędzy wartością według zamortyzowanego
kosztu i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie
wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Spółki,
takie zobowiązania ujmuje się w bilansie w kwocie
wymaganej zapłaty.
Transakcje walutowe
Walutą funkcjonalną Spółki jest złoty polski (PLN, zł).
Waluty obce na dzień bilansowy wycenia się po kursie
NBP obowiązującym w dniu bilansowym. Różnice
kursowe powstałe na dzień ich wyceny oraz przy
zapłacie należności i zobowiązań w walutach obcych,
zalicza się odpowiednio do przychodów lub kosztów
finansowych, a w uzasadnionych przypadkach do kosztu
wytworzenia produktów lub ceny nabycia towarów,
a także ceny nabycia lub kosztu wytworzenia środków
trwałych, środków trwałych w budowie lub wartości
niematerialnych lub prawnych.
Rachunek przepływów
pieniężnych
Rachunek przepływów pieniężnych sporządza się
metodą pośrednią. Zobowiązania z tytułu kredytów
w rachunku bieżącym prezentowane są jako zadłużenie
z tytułu kredytów, a nie ekwiwalent środków pieniężnych.
Sprawozdawczość według
segmentów
Spółka nie wyodrębniła segmentów zgodnie z MSSF 8
par. 4. Informacje te znajdują się w skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym grupy kapitałowej Echo
Investment, które zostanie opublikowane jednocześnie
z jednostkowym sprawozdaniem finansowym Spółki.
Zysk netto na akcję
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest
obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany
okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy
jednostki dominującej, przez średnią ważoną liczbę
wyemitowanych akcji występujących w ciągu okresu.
93
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Wynik finansowy ustala się z rachunku zysków i strat,
po pomniejszeniu zysku brutto o naliczony podatek
dochodowy, odpisy z tytułu rezerwy na przejściową
różnicę z tytułu podatku dochodowego oraz pozostałe
obciążenia wyniku finansowego. Wynik finansowy ustala
się metodą kalkulacyjną.
Przychody operacyjne
Kwota przychodów odpowiada wartości wynagrodzenia
ustalonego w umowach z klientami z wyłączeniem kwot
pobranych w imieniu osób trzecich. Zgodnie z MSSF
15 Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia
(lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania
świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra
lub usługi (tj. składnika aktywów) klientowi. Przekazanie
składnika aktywów następuje w momencie, gdy klient
uzyskuje kontrolę nad tym składnikiem aktywów.
Po spełnieniu (lub w trakcie spełniania) zobowiązania
do wykonania świadczenia jednostka ujmuje jako
przychód kwotę równą cenie transakcyjnej, która
została przypisana do tego zobowiązania do wykonania
świadczenia. W celu ustalenia ceny transakcyjnej
jednostka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane
przez nią zwyczajowe praktyki handlowe. Cena
transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie
z oczekiwaniem jednostki – będzie jej przysługiwać
w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub
usług na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych
w imieniu osób trzecich (na przykład niektórych
podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie określone
w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe,
kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych
i usługowych ujmowane są w dacie wydania kupującemu
nieruchomości. Następuje to na podstawie podpisanego
przez strony protokołu odbioru wyłącznie po zakończeniu
procesu budowlanego nieruchomości i otrzymaniu
pozwolenia na użytkowanie, a także pod warunkiem
dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny
nabycia nieruchomości.
Za mieszkania opłacone uznaje się także przypadki
drobnych niedopłat (do 500 zł), większych niedopłat,
których spółka decyduje nie windykować od klientów,
bądź w przypadku występowania należności z tytułu
zmian lokatorskich, które zgodnie z uzgodnieniami
są do opłacenia w terminie późniejszym niż moment
wydania lokalu. Przychody z tytułu najmu powierzchni
mieszkalnych i komercyjnych są ujmowane liniowo
w okresie obowiązywania zawartych umów. Przychody
z pozostałych umów o świadczenie usług (prawnych,
konsultingowych, informatycznych, finansowych,
marketingowych, zabezpieczających i pozostałych usług)
Spółka ujmuje w momencie spełnienia zobowiązania do
wykonania świadczenia.
Koszt własny sprzedaży
Na koszty wytworzenia sprzedanych towarów, produktów
i usług składają się poniesione koszty dotyczące
przychodów danego roku obrotowego oraz koszty
zarachowane, które nie zostały jeszcze poniesione.
Pozycja ta obejmuje również koszty, które mają
bezpośredni związek z przychodami od podmiotów
powiązanych z tytułu świadczenia usług (w tym
usług realizacji inwestycji, doradztwa budowlanego
i inżynieryjnego).
Koszt sprzedanych towarów i produktów wycenia się na
poziomie kosztów wytworzenia, stosując metodę ścisłej
identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych
składników aktywów lub procentowy udział np.
sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów
itp. W szczególności, koszt własny sprzedanych lokali
i gruntów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału
w całym koszcie budowy danego obiektu oraz w całym
gruncie stanowiącym dany projekt. Szczegółowa
identyfikacja kosztów związanych z wynagrodzeniami
pracowników, ujmowanych w ramach kosztu własnego
sprzedaży, jest dokonywana na podstawie sporządzanej
Metody ustalania
wyniku finansowego
3.4
94
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
przez pracowników ewidencji czasu pracy, w podziale na
poszczególne realizowane projekty.
Koszty administracyjne
związane z realizacją
projektów
Koszty administracyjne związane z projektami obejmują
koszty o charakterze administracyjnym pośrednio
związane z realizacją projektów deweloperskich, do
których należą:
− opłata za użytkowanie wieczyste gruntów,
− podatek od nieruchomości,
− opłaty eksploatacyjne,
− ochrona mienia,
− koszty wynagrodzeń pracowników administracyjnych
oraz koszty utrzymania pracowników w części, w której
da się je przypisać do projektu oraz,
− pozostałe koszty związane z utrzymaniem zapasów.
Koszty te, pomimo pośredniego związku z realizacją
projektów deweloperskich, nie są kapitalizowane
w wartości zapasów / nieruchomości inwestycyjnych,
ponieważ:
− w świetle MSR 2, koszty te podlegają wyłączeniu
z ceny nabycia lub kosztu wytworzenia zapasów
z uwagi na to, że nie są ponoszone w celu
doprowadzenia zapasów do ich aktualnego stanu
i miejsca;
− MSR 40, który odwołuje w niniejszym zakresie
do zapisów MSR 16, nie dopuszcza możliwości
kapitalizowania kosztów administracyjnych
i ogólnozakładowych w wartości nieruchomości
inwestycyjnych.
Koszty finansowania
zewnętrznego
Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są
ujmowane w rachunku zysków i strat, z wyjątkiem
kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie
z rozwiązaniem ujętym w MSR 23. Spółka aktywuje tę
część kosztów finansowych, które są bezpośrednio
powiązane z nabyciem i wytworzeniem składników
majątkowych ujętych jako zapasy i inwestycje
rozpoczęte. W przypadku finansowania celowego,
zaciągniętego na realizację projektu, aktywowaniu
podlega kwota kosztów finansowych, pomniejszona
o przychody uzyskane z tymczasowego lokowania
środków pieniężnych (czyli kwot odsetek od lokat
bankowych z wyjątkiem lokat wynikających z blokad
rachunków, umów akredytywy). W przypadku
finansowania ogólnego, koszty finansowania
podlegające kapitalizacji ustala się przy zastosowaniu
średniej ważonej wszystkich kosztów finansowania
zewnętrznego w odniesieniu do poniesionych nakładów
na dany składnik aktywów. W przypadku leasingu,
aktywowane są koszty odsetkowe od zobowiązania
leasingowego dotyczącego konkretnego projektu
w koszt tego projektu (finansowanie celowe).
Zgodnie z wymogami MSR 23 Spółka rozpoczyna
aktywowanie kosztów finansowych w momencie,
gdy Spółka podejmuje działania niezbędne
do przygotowania składnika aktywów do jego
zamierzonego użytkowania lub do sprzedaży. Działania
te, obejmują więcej czynności aniżeli tylko związane
z jego fizyczną budową. Składają się na nie także
prace techniczne i administracyjne poprzedzające
przystąpienie do fizycznej budowy, takie jak działania
związane z otrzymaniem niezbędnych pozwoleń, prace
projektowe i przygotowawcze. Do działań takich nie
zalicza się jednak utrzymywania składnika aktywów,
jeżeli nie towarzyszą temu żadne procesy wpływające na
zmianę stanu składnika aktywów.
95
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Sporządzenie sprawozdań finansowych wymagało od
Zarządu Spółki dokonania pewnych szacunków i założeń,
które znajdują odzwierciedlenie w tych sprawozdaniach.
Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków.
Założenia i szacunki są oparte na najlepszej wiedzy
kierownictwa na temat bieżących i przyszłych zdarzeń
oraz działań, jednak rzeczywiste wyniki mogą się różnić
od przewidywanych. Szacunki i związane z nimi założenia
podlegają bieżącej weryfikacji. Zmiana szacunków
księgowych jest rozpoznawana w okresie, w którym
zostały one zmienione, jeśli dotyczy to wyłącznie tego
okresu, lub w okresie bieżącym i przyszłym, jeśli zmiany
dotyczą zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego.
Podstawowe obszary, w których szacunki Zarządu mają
istotny wpływ na sprawozdanie finansowe to:
Zapasy
Szacując kwotę odpisu aktualizującego wartość
zapasów posiadanych przez Spółkę na dzień bilansowy,
analizowane są informacje pochodzące z aktywnego
rynku dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży
i aktualnych trendów rynkowych oraz informacje
wynikające z zawartych przez Spółkę przedwstępnych
umów sprzedaży.
Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu dotyczą
głównie cen rynkowych nieruchomości obowiązujących
w danym segmencie rynku. Zdaniem Zarządu zmiany
tych założeń nie miałyby istotnego wpływu na wartość
odpisu zapasów na dzień bilansowy ze względu na fakt,
że przyjęte założenia i informacje dotyczące wartości
odpisu w znaczącej części bazowały na zawartych
umowach sprzedaży. W przypadku gruntów ujętych
w pozycji zapasów, wartości dokonanych odpisów
wynikają z oszacowanej przez Zarząd przydatności
danego gruntu dla potrzeb obecnej i przyszłej
działalności Spółki.
Leasing
Wdrożenie i stosowanie MSSF 16 wymagało w Spółce
dokonania różnego rodzaju szacunków oraz
zaangażowania profesjonalnego osądu. Główny obszar,
w którym miało to miejsce dotyczył oceny okresów
leasingu, w umowach na czas nieokreślony oraz
w umowach, w przypadku których Spółce przysługiwała
opcja przedłużenia umowy. Przy ustalaniu okresu
leasingu Spółka musiała rozważyć wszystkie fakty
i okoliczności, w tym istnienie zachęt ekonomicznych do
skorzystania lub nie z opcji przedłużenia umowy oraz
z ewentualnej opcji wypowiedzenia umowy. Spółka
dokonała także szacunku stopy dyskonta stosowanej
przy kalkulacji zobowiązania z tytułu leasingu –
jako stopy wolnej od ryzyka powiększonej o marżę
charakterystyczną dla danego składnika aktów, którego
dotyczy leasing.
Utrata wartości udziałów
w jednostkach zależnych,
współzależnych
i stowarzyszonych
Test na utratę wartości przeprowadza się, gdy
istnieją przesłanki wskazujące na to, że wartość
bilansowa inwestycji nie zostanie odzyskana. Ocena
utraty wartości udziałów w jednostkach zależnych,
współzależnych i stowarzyszonych bazuje na analizie
wartości godziwej aktywów i zobowiązań posiadanych
przez poszczególne jednostki oraz na oczekiwaniach
względem przyszłych przepływów z działalności tych
jednostek. W procesie oceny, Spółka ocenia także czas
trwania i stopień, w jakim bieżąca wartość udziałów
jest niższa od jej ceny nabycia oraz perspektywy danej
jednostki i plany dotyczące posiadanych przez nią
projektów inwestycyjnych. Wszystkie istotne spadki
Szacunki
Zarządu Spółki
3.5
96
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
wartości godziwej aktywów jednostek zależnych zostały
uznane przez Zarząd za długotrwałe i skutkowały
dokonaniem odpisu udziałów w jednostkach zależnych.
W szczególności, w przypadku istotnych jednostek
zależnych, które nie prowadziły 31 grudnia 2024 r. istotnej
działalności operacyjnej, wartość dokonanych odpisów
odpowiada całkowitej wartości różnicy pomiędzy
wartością aktywów netto danej jednostki zależnej,
a ceną nabycia udziałów.
Odroczony podatek
dochodowy
Zarząd Spółki jest zobowiązany ocenić
prawdopodobieństwo realizacji aktywa z tytułu
odroczonego podatku dochodowego. W ramach
procesu sporządzania sprawozdania finansowego,
Spółka szacuje wartość rezerwy i aktywa z tytułu
odroczonego podatku dochodowego między innymi
na bazie wartości przyszłych poziomów obciążeń
z tytułu podatku dochodowego. Proces obejmuje
analizę obecnych poziomów obciążeń z tytułu
bieżącego podatku dochodowego oraz wartości różnic
przejściowych wynikających z odmiennego traktowania
transakcji pod kątem podatkowym i księgowym,
które powodują powstanie aktywa i rezerwy z tytułu
odroczonego podatku dochodowego.
W procesie powyższej oceny przyjmowany jest szereg
założeń dotyczących określania wartości aktywa
i rezerwy z tytułu podatku odroczonego. Powyższe
szacunki uwzględniają prognozy podatkowe, historyczne
wartości obciążeń podatkowych, bieżące dostępne
strategie dotyczące planowania działalności operacyjnej
Spółki oraz terminy realizacji poszczególnych różnic
przejściowych. Ze względu na fakt, że powyższe
szacunki mogą ulegać zmianom ze względu na czynniki
zewnętrzne, Spółka może okresowo korygować wartość
aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku
dochodowego, co z kolei może wpływać na sytuację
finansową Spółki oraz jej wyniki.
97
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Ryzyko cenowe nie jest istotne. Spółka nie uczestniczy
w obrocie papierami wartościowymi na żadnym
aktywnym rynku. Spółka może zawierać transakcje
na pochodnych instrumentach finansowych
w celu zabezpieczenia przed ryzykiem kursowym
prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych.
Narażenie Spółki na ryzyko stóp procentowych związane
jest z aktywami i zobowiązaniami finansowymi,
w szczególności z udzielonymi pożyczkami, środkami
pieniężnymi oraz otrzymanymi kredytami bankowymi
i emitowanymi obligacjami. Pożyczki, kredyty i obligacje
oprocentowane według zmiennej stopy narażają
Spółkę na ryzyko zmian stóp procentowych, z kolei
pożyczki i kredyty oprocentowane według stałej stopy
procentowej narażają Spółkę na wahania wartości
godziwej instrumentów finansowych. Ponadto, Spółka
jest narażona na ryzyko wahań stóp procentowych
w wypadku zaciągania nowego kredytu lub
refinansowania obecnego zadłużenia na finansowanie
długoterminowe.
Spółka udzieliła pożyczek w PLN, w których
oprocentowanie ma charakter zmienny uzależniony
od stawki WIBOR powiększony o marżę. Gdyby na
31 grudnia 2025 r. poziom stóp procentowych był wyższy
lub niższy od obowiązującego o 1 punkt procentowy
wówczas wynik netto Spółki byłby wyższy lub niższy
2 394 tys. zł z tytułu wyższych lub niższych odsetek od
udzielonych pożyczek w PLN.
Ryzyko cenowe
Zarządzanie ryzykiem
finansowym
3.6
Ryzyko zmiany przepływów
pieniężnych oraz wartości godziwej
związane ze stopą procentową
Ryzyko stóp procentowych
- udzielonych pożyczek [tys. PLN]
Wartość obliczona
dla celów analizy
na 31.12.2025 na 31.12.2024
Stan udzielonych pożyczek 295 647 474 337
Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek 30 040 48 613
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Przychody finansowe z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek z uwzgl. zmian poziomu stóp procentowych 2 956 4 743
Wpływ na wynik brutto okresu razem 2 956 4 743
Podatek dochodowy 562 901
Wpływ na wynik netto okresu razem 2 394 3 842
98
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Ryzyko stóp procentowych – zobowiązań z tytułu
emisji dłużnych papierów wartościowych [tys. PLN]
Wartość obliczona
dla celów analizy
na 31.12.2025 na 31.12.2024
Stan zobowiązań z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych 1 362 405 1 416 240
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych (126 650) (147 468)
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Koszty finansowe z tytułu odsetek od emisji dłużnych papierów wartościowych 13 624 14 162
z uwzględnieniem wzrostu/(spadku) stóp procentowych
Wpływ na wynik brutto okresu razem 13 624 14 162
Podatek dochodowy 2 589 2 691
Wpływ na wynik netto okresu razem 11 035 11 471
Ryzyko stóp procentowych - środków pieniężnych
[tys. PLN]
Wartość obliczona
dla celów analizy
na 31.12.2025 na 31.12.2024
Stan środków pieniężnych 75 594 67 149
Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek 531 2 854
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Pozostałe przychody operacyjne z tytułu odsetek z uwzględnieniem zmian poziomu stóp procentowych 756 671
Wpływ na wynik brutto okresu razem 756 671
Podatek dochodowy 144 128
Wpływ na wynik netto okresu razem 612 543
Ryzyko stóp procentowych - zobowiązań z tytułu
kredytów [tys. PLN]
Wartość obliczona
dla celów analizy
na 31.12.2025 na 31.12.2024
Stan zobowiązań z tytułu kredytów 90 987 156 010
Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów (9 655) (7 528)
Szacowana zmiana stóp procentowych +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Koszty finansowe z tytułu odsetek od kredytów 910 1 560
z uwzględnieniem wzrostu/(spadku) stóp procentowych
Wpływ na wynik brutto okresu razem 910 1 560
Podatek dochodowy 173 296
Wpływ na wynik netto okresu razem 737 1 264
99
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Na dzień bilansowy i w trakcie roku obrotowego Spółka
posiadała salda wyrażone w walucie obcej. W związku
z tym dokonywano analizy wrażliwości innych pozycji
bilansowych na zmiany kursów walut. Na podstawie
przeprowadzonych symulacji stwierdzono, że wpływ
10% zmiany kursu EUR/zł na zysk netto stanowiłby
maksymalny wzrost lub odpowiednio spadek, w obrębie
poszczególnych kategorii należności.
W przypadku należności oraz pożyczek, podmioty
z którymi Spółka posiada te rozrachunki nie mają
publikowanych zewnętrznych ratingów. Spółka udzieliła
pożyczek do jednostek współkontrolowanych Galerii
Młociny, Towarowa 22 oraz Resi4Rent, wobec czego
występuje ryzyko koncentracji. Wszystkie te pozycje
zaklasyfikowano do poziomu 1 w modelu oczekiwanych
strat kredytowych, ponieważ ryzyko kredytowe nie
wzrosło od momentu początkowego ujęcia. Nie wystąpił
ruchy na wartości brutto i odpisie pomiędzy poziomami.
Pożyczkobiorcy nie posiadają zewnętrznych ratingów,
Spółka oceniła pożyczkobiorców jako bardzo dobrych,
charakteryzujących się wysoką zdolnością regulowania
umownych przepływów pieniężnych. Maksymalna
ekspozycja na ryzyko kredytowe jest równe wartości
bilansowej udzielonych pożyczek.
Ryzyko kredytowe powstaje w przypadku środków
pieniężnych, udzielonych pożyczek, pochodnych
instrumentów finansowych oraz depozytów w bankach
i instytucjach finansowych, a także w odniesieniu do
klientów i najemców Spółki w postaci nierozliczonych
należności. Specyfika działalności Spółki w obszarze
sprzedaży powierzchni mieszkaniowych, najmu oraz
świadczenia usług sprawia, że Spółka nie jest narażona
na istotne ryzyko kredytowe.
Na 31 grudnia 2025 r. Spółka oszacowała wartość
odpisu z tytułu utraty wartości należności z tytułu
dostaw i usług, stosując macierz rezerw opracowaną
na podstawie danych historycznych dotyczących
spłat należności przez kontrahentów w podziale typy
przychodów ze sprzedaży. Wskaźniki strat kredytowych
Ryzyko walutowe
Ryzyko kredytowe
Ryzyko walutowe - pożyczek
[tys. EUR]
Wartość obliczona
dla celów analizy
na 31.12.2025 na 31.12.2024
Stan zobowiązań z tytułu pożyczek 260 779 160 690
Szacowana zmiana kursu walut +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Szacowane przychody/koszty z tyt. zmiany kursu walut 2 608 1 607
Razem wpływ na wynik brutto okresu 2 608 1 607
Podatek dochodowy 495 305
Razem wpływ na wynik netto okresu 2 113 1 302
Ryzyko walutowe - obligacji
[tys. EUR]
Wartość obliczona
dla celów analizy
na 31.12.2025 na 31.12.2024
Stan zobowiązań z tytułu obligacji 181 748 183 739
Szacowana zmiana kursu walut +/- 1 p.p. +/- 1 p.p.
Szacowane przychody/koszty z tyt. zmiany kursu walut 1 817 1 837
Razem wpływ na wynik brutto okresu 1 817 1 837
Podatek dochodowy 345 349
Razem wpływ na wynik netto okresu 1 472 1 487
100
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Odpis na oczekiwane straty kredytowe
na 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN]
Okres
Średnia ważona
wskaźnika niewypłacalności
Wartość brutto
należności handlowych
Odpis na oczekiwane
straty kredytowe
bieżące 0,92% 58 461 487
1-30 0,45% 5 980 28
31-90 12,08% 392 24
91-360 22,18% 732 166
>361 88,09% 496 439
Odpis na oczekiwane straty kredytowe
na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]
Okres
Średnia ważona
wskaźnika niewypłacalności
Wartość brutto
należności handlowych
Odpis na oczekiwane
straty kredytowe
bieżące 0,52% 52 096 265
1-30 0,49% 1 278 7
31-90 12,45% 292 11
91-360 22,25% 98 23
>361 87,55% 2 859 2 794
zostały skalkulowane w oparciu o model bazujący na
historycznych spłatach należności w poszczególnych
grupach przeterminowania. Poniższa tabela prezentuje
dane na temat ekspozycji oraz wartości odpisu na
oczekiwane straty kredytowe.
Na 31 grudnia 2025 r. Spółka posiada 296 658 tys. zł
brutto udzielonych pożyczek, które zostały
zaklasyfikowane do koszyka 1 według MSSF 9.
W wyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat
kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące
pożyczek w koszyku 1 w wysokości 1 327 tys. zł (na
31 grudnia 2024 r. 1 614 tys. zł). Dodatkowo na 31 grudnia
2025 r. Spółka posiada 36 294 tys. zł brutto udzielonych
pożyczek, które zostały zaklasyfikowane do koszyka 3.
W wyniku przeprowadzonej analizy oczekiwanych strat
kredytowych, Spółka rozpoznała odpisy dotyczące
pożyczek w koszyku 3 w wysokości 35 979 tys. zł (na
31 grudnia 2024 8 914 tys. zł).
Dodatkowo Spółka posiada procedury pozwalające
ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców,
a w przypadku najemców stosowane są także
zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku
do żadnego z klientów Spółki nie występuje znacząca
koncentracja ryzyka. W przypadku środków pieniężnych
i depozytów w instytucjach finansowych i bankach
oraz wpłat klientów mieszkaniowych na rachunkach
powierniczych prezentowanych jako inne aktywa
finansowe, Spółka korzysta z usług renomowanych
jednostek.
W odniesieniu do wymienionych kategorii występuje
ryzyko koncentracji wynikające z utrzymywania powyżej
50% środków w banku mBank S.A.
101
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Instytucje finansowe, z których korzystna Spółka
posiadają ratingi zewnętrzne na 31 grudnia 2025 r.
[tys. PLN]
rating wg Fitch Issuer Default Ratings
Kwota środków pieniężnych
i innych aktywów finansowych
A1 2 899
BB+ 851
BBB- 1
BBB+ 68 624
BBB 19 732
A- 1 754
93 861
Instytucje finansowe, z których korzystna Spółka
posiadają ratingi zewnętrzne na 31 grudnia 2024 r.
[tys. PLN]
rating wg Fitch Issuer Default Ratings
Kwota środków pieniężnych
i innych aktywów finansowych
A- 38 497
BB+ 431
BB- 0
BBB 266
BBB- 55 299
BBB+ 985
95 478
Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, polegające
na tym, że Spółka nie będzie w stanie regulować
swoich zobowiązań finansowych w terminie ich
wymagalności. Spółka zarządza ryzykiem płynności
utrzymując odpowiednią wielkość kapitału zapasowego,
wykorzystując ofertę usług bankowych i rezerwowe
linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane
i rzeczywiste przepływy pieniężne. Ze względu na
dynamiczny charakter prowadzonej działalności
Spółka zachowuje elastyczność finansowania poprzez
dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł
finansowania.
Zdaniem Zarządu Spółka ma wystarczającą ilość
środków pieniężnych do terminowego regulowania
wszelkich zobowiązań. Minimalizacja ryzyka płynności
w dłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez
dostępność kredytów bankowych. Spółka może w każdej
chwili skorzystać z wystarczającego finansowania,
uruchamiając środki z przyznanych linii kredytowych
w bankach.
Analizy zobowiązań finansowych Spółki oraz rozliczanych
w kwocie netto instrumentów pochodnych, które
zostaną rozliczone w odpowiednich przedziałach
wiekowych, na podstawie pozostałego okresu do
upływu umownego terminu zapadalności na dzień
bilansowy zostały przedstawione w odpowiednich
notach: kredyty, pożyczki, dłużne papiery wartościowe,
należności handlowe i zobowiązania handlowe. Analiza
niezdyskontowanych zobowiązań finansowych Spółki,
które zostaną rozliczone w odpowiednich przedziałach
czasowych, na podstawie pozostałego okresu do upływu
umownego terminu zapadalności na dzień bilansowy 31
grudnia 2025 r. i na 31 grudnia 2024 r.:
Ryzyko utraty płynności
102
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych
na 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN]
Okres Gwarancje Obligacje
Zobowiązania
handlowe
i pozostałe Leasing Kredyty Pożyczki
Pochodne
instrumenty
finansowe
Do 1 roku 2 626 458 260 915 72 066 12 237 90 987 196 478 -
1 roku do 3 lat - 892 089 - 18 665 - - -
3 roku do 5 lat - 368 767 11 690 18 564 - 252 261 -
Powyżej 5 lat - - - 4 438 - - -
Razem 2 626 458 1 521 771 83 756 53 904 90 987 448 739 -
Analiza niezdyskontowanych zobowiązań finansowych
na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]
Okres Gwarancje Obligacje
Zobowiązania
handlowe
i pozostałe Leasing Kredyty Pożyczki
Pochodne
instrumenty
finansowe
Do 1 roku 2 632 772 307 412 120 601 23 441 162 917 25 470 -
1 roku do 3 lat - 620 460 - 18 306 - 175 352 -
3 roku do 5 lat - 916 696 - 18 395 - - -
Powyżej 5 lat - - - 13 417 - - -
Razem 2 632 772 1 844 568 120 601 73 559 162 917 200 822 -
Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na 31 grudnia 2025 r.
i na 31 grudnia 2024 r. była zgodna z celami Spółki.
103
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Celem Spółki w zarządzaniu kapitałem jest ochrona
zdolności do kontynuowania działalności, tak aby
było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy,
a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału
w celu obniżenia jego kosztu. Spółka, zarządzając
tym ryzykiem, podejmuje decyzje dotyczące poziomu
dźwigni finansowej, polityki dywidend, emisji nowych
akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub odsprzedaży
wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentualnej
sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia.
Spółka monitoruje kapitał za pomocą wskaźników
zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się jako stosunek
zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie
netto oblicza się jako sumę kredytów i pożyczek
(obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty
i pożyczki wykazane w bilansie) pomniejszoną o środki
pieniężne i ich ekwiwalenty. Łączna wartość kapitału
oblicza się jako kapitał własny wykazany w bilansie wraz
z zadłużeniem netto.
Wartość wskaźników zadłużenia odpowiednio na
31 grudnia 2025 r. i na 31 grudnia 2024 r. była zgodna
z celami Spółki.
Zarządzanie ryzykiem
kapitałowym
3.7
Wskaźniki zadłużenia
[tys. PLN]
Nota
na
31.12.2025
na
31.12.2024
Kredyty, pożyczki i obligacje ogółem 18 1 902 131 1 740 000
Zobowiązania z tytułu dywidendy - -
Zobowiązania z tytułu leasingu 18 51 962 70 438
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 16 (93 861) (95 479)
Zadłużenie netto 1 860 232 1 714 959
Kapitał własny razem 1 025 184 1 227 581
Kapitał ogółem 2 885 416 2 942 540
Wskaźnik zadłużenia 64,47% 58,28%
104
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Umowy dotyczące największych transakcji
z podmiotami powiązanymi w 2025 r. [tys. PLN]
Przedmiot umowy Kontrahent – inwestor
Wartość
transakcji
Umowa o generalną realizację inwestycji Villea Investments sp. z o.o. 62 579
Porozumienie w sprawie podziału kosztów inwestycji Archicom Perth sp. z o.o. 28 475
Umowa współpracy strategicznej Archicom S.A. 12 023
Umowa Development Management Agreement Project Towarowa 22 sp. z o.o. 11 912
Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości Galeria Libero - Projekt Echo - 120 sp. z o.o. sp.k. 10 904
Umowa Development Support Agreement SGE Propco 1 Societe Aresponsabilite Limitee 9 675
Umowa Development Management Agreement Hotel Wrocław Bardzka sp. z o.o. 6 863
Umowa Development Management Agreement Hotel Gdańsk Zielont Trójkąt sp. z o.o. 6 064
Umowa Development Management Agreement R4R Gdańsk Stocznia sp. z o.o. 5 567
Zarządzanie procesem zbywania mieszkań R4R Warszawa Browary sp. z o.o. 5 115
Umowa o wykonanie prac wykończeniowych Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o. 5 084
Umowa Development Support Agreement SGE Propco 3 Societe Aresponsabilite Limitee 4 746
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Projekt139 - Grupa Echo sp. z o.o. sp.k. 3 805
Umowa Development Support Agreement SGE Propco 2 Societe Aresponsabilite Limitee 3 483
Umowa o wykonanie prac wykończeniowych City Space Management sp. z o.o. 2 979
Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości Echo - Arena sp. z o.o. 2 706
Umowa Development Support Agreement Hotel Kraków Romanowicza sp. z o.o. 2 408
Umowa Development Support Agreement SGE Propco 5 Societe Aresponsabilite Limitee 2 198
Umowa o zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym Archicom Wrocław 4 sp. z o.o. 2 172
Transakcje z podmiotami powiązanymi wyszczególnione w sprawozdaniu finansowym
dotyczą jednostek zależnych.
W związku z przyjętym przez grupę Echo Investment S.A. modelem realizacji każdego
centrum handlowego, budynku biurowego oraz wybranych projektów mieszkaniowych
przez odrębny podmiot zależny, duża liczba transakcji realizowana jest z podmiotami
powiązanymi.
Istotne umowy z podmiotami powiązanymi
Istotne umowy
zawarte z podmiotami
powiązanymi
3.8
105
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Transakcje z podmiotami powiązanymi
na 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN]
Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Aktywa
Odpis
aktualizujący Zobowiązania
Jednostki zależne 166 062 43 138 44 751 36 429 458 414
- handlowe 166 062 43 138 29 729 450 9 675
- pożyczki - - 15 022 35 979 448 739
Jednostki współkontrolowane 77 548 502 294 636 - 16
- handlowe 77 548 502 14 011 - 16
- pożyczki - - 280 625 - -
Właściciele - 18 253 - - 2 661
- handlowe - 18 253 - - 2 661
Kluczowy personel 5 816 - - - 15 794
- handlowe 5 816 - - - -
- program motywacyjny - - - - 15 794
Razem 249 426 61 893 339 387 36 429 476 885
Transakcje z podmiotami powiązanymi
na 31 grudnia 2024 r. [tys. PLN]
Podmiot powiązany Sprzedaż Zakup Aktywa
Odpis
aktualizujący Zobowiązania
Jednostki zależne 85 928 45 145 193 017 9 190 180 204
- handlowe 85 928 45 145 30 847 276 12 454
- pożyczki - - 162 170 8 914 167 750
Jednostki współkontrolowane 50 683 385 332 972 2 307 1 905
- handlowe 50 683 385 20 805 2 307 1 905
- pożyczki 312 167 - -
Właściciele - 18 165 - - -
- handlowe - 18 165 - - -
Kluczowy personel - - - - 21 308
- program motywacyjny - - - - 21 308
Razem 136 611 63 695 525 989 11 497 203 417
Odpis aktualizujący na aktywa wynikające z transakcji z jednostkami powiązanymi na
31 grudnia 2025 r. jego wartość wyniosła 36 429 tys. zł.
106
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Znaczące zdarzenia
po dacie bilansowej
3.9
Zmiana funkcji Pana Rafała
Mazurczaka w Zarządzie Spółki
Brain Park A sprzedany
26 lutego 2026 r. Rada Nadzorcza Spółki powierzyła Panu Rafałowi Mazurczakowi,
dotychczasowemu członkowi Zarządu, funkcję Wiceprezesa Zarządu.
11 marca 2026 podmiot zależny od Echo Investment podpisał ostateczną umowę
sprzedaży biurowca Brain Park A w Krakowie na rzecz funduszu SCPI Transitions Europe,
zarządzanego przez Arkéa REIM.
W pełni wynajęty budynek A oferuje niemal 14 tys. mkw. powierzchni najmu i posiada
certyfikat BREEAM na poziomie „Excellent”.
Cena wynikająca z Umowy Sprzedaży wyniosła 34.000.000 EUR + VAT.
ORGANIZACJA
Rezygnacja Wiceprezesa Zarządu
Pana Artura Langnera
19 lutego 2026 r. członek Zarządu Pan Artur Langner złożył rezygnację z pełnienia
funkcji Wiceprezesa Zarządu Spółki oraz z członkostwa w Zarządzie Spółki ze skutkiem
natychmiastowym.
W złożonym oświadczeniu nie została podana przyczyna rezygnacji.
107
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
AKCJE I OBLIGACJE
Obligacje wykupione przez Echo Investment S.A. [PLN]
Seria Kod ISIN Data
Wartość
nominalna
[tys. PLN]
L PLECHPS00332 23.02.2026 50 000
Razem 50 000
108
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Wynagrodzenie Zarządu
i Rady Nadzorczej
3.10
Wynagrodzenie Zarządu
wypłacone w danym roku [PLN]
2025 2024
Z Echo Investment S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależnych
i stowarzyszonych
Inne
świadczenia
Łącznie
Z Echo Investment
S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależnych
i stowarzyszonych
Inne
świadczenia
Łącznie
Wynagrodzenie
podstawowe
Premie
Wynagrodzenie
podstawowe
Premie
Nicklas Lindberg 1 268 695 355 227 3 912 163 55 326 5 591 411 1 290 385 411 518 3 281 135 50 543 5 033 581
Maciej Drozd 485 070 201 245 1 666 570 6 0126 2 413 011 495 697 193 481 1 445 015 55 343 2 189 536
Artur Langner 264 000 161 962 868 562 7 398 1 301 922 258 000 191 040 925 080 7 310 1 381 430
Rafał Mazurczak 372 000 315 019 1 293 732 18 512 1 999 263 355 500 225 522 1 092 090 16449 1 689 561
Małgorzata Turek 315 019 191 648 980 900 10 401 1 497 968 325 800 214 200 1 234 000 6710 1 780 710
Razem 2 704 784 1 225 101 8 721 927 151 763 12 803 575 2 725 382 1 235 761 7 977 320 136 355 12 074 818
Razem w roku 2 704 784 1 225 101 8 721 927 151 763 12 803 575 2 725 382 1 235 761 7 977 320 136 355 12 074 818
17 lipca 2025 r. Echo Investment S.A. („Spółka”) zawarło
aneksy do umów z 21 lipca 2021 r. o warunkach
dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego
w postaci premii długoterminowej zawartych z Nicklasem
Lindbergiem, prezesem zarządu oraz z Maciejem
Drozdem, wiceprezesem zarządu. Takie dodatkowe
wynagrodzenie jest zgodne z Polityką Wynagrodzeń.
Nicklas Lindberg oraz Maciej Drozd mają prawo
do dodatkowego wynagrodzenia motywacyjnego
w postaci premii długoterminowej. Jej wysokość będzie
uzależniona od sumy wypłaconych dywidend.
Zgodnie z zawartymi aneksami, wysokość premii
długoterminowej jest ustalana w oparciu o procentowy
współczynnik zależny od wysokości dywidendy
przypadającej na jedną akcję w kapitale zakładowym
Echo Investment S.A. w okresach rocznych (pierwszy
okres obejmuje rok obrotowy rozpoczynający się
1 stycznia 2025 r.). W przypadku, gdy suma wartości
dywidend przypadających na jedną akcję otrzymanych
po 1 stycznia 2025 r. wynosić będzie 4,00 zł lub mniej,
współczynnik równy będzie wartości sumy wszystkich
wypłat na jedną akcję otrzymanych po 1 stycznia 2025 r.
podzielony przez 4,00 zł. W przypadku, gdy suma
wysokości dywidend przypadających na jedną akcję
otrzymanych po 1 stycznia 2025 r. wynosić będzie więcej
niż 4,00 zł, współczynnik obliczany będzie na podstawie
następującego wzoru:
Program premii długoterminowej
prezesa i wiceprezesa zarządu
109
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
100% + (plus) (suma wysokości dywidend przypadających
na jedną akcję otrzymanych po 1 stycznia 2025 r. –
(minus) 4,00 zł) / (podzielone przez) 12,00 zł, jednakże
w żadnym wypadku współczynnik procentowy nie będzie
wyższy niż 120%.
Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane
w okresach rocznych przez okres trwania programu, to
jest od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2029 r., chyba że
wcześniej nastąpi przypadek istotnej zmiany w strukturze
akcjonariatu Spółki. Prawa do premii długoterminowej
będą nabywane co roku, od 20% 31 grudnia 2025 r. do
100% 31 grudnia 2029 r. (tj. 20% w każdym roku). W razie
wystąpienia istotnej zmiany w strukturze akcjonariatu
Spółki nastąpi przyspieszenie nabycia prawa do premii
długoterminowej, w ten sposób, że Maciej Drozd oraz
Nicklas Lindberg uprawnieni będą do otrzymania 100%
premii długoterminowej obliczonej z uwzględnieniem
stosownego współczynnika procentowego.
Premia długoterminowa ma być realizowana w akcjach
Spółki (istniejących bądź nowej emisji) corocznie, na
koniec okresu oceny, a jeśli nie będzie to możliwe
do zrealizowania, zostanie wypłacona jednorazowo
w gotówce na koniec pięcioletniego okresu trwania
programu.
Umowy określają ponadto szczegółowe warunki
wypłaty premii długoterminowej, jak również sytuacje,
gdy członek Zarządu traci prawo do otrzymania
premii długoterminowej lub jej części, w szczególności
w przypadku wyrządzenia szkody Spółce lub
podejmowania działań naruszających obowiązujące
przepisy prawa oraz akty wewnętrzne Spółki.
Rozwiązanie umowy dotyczącej programu
Premii Długoterminowej z Panem
Waldemarem Olbrykiem
Echo Investment S.A. oraz Pan Waldemar Olbryk –
prezes zarządu spółki zależnej Archicom S.A. 17 lipca
2025 r. rozwiązali umowę o warunkach dodatkowego
wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii
długoterminowej.
Rozszerzenie programu Premii
Długoterminowej
Echo Investment S.A. zawarło 15 czerwca 2022 r.
z Rafałem Mazurczakiem i Małgorzatą Turek, członkami
zarządu Spółki umowy o warunkach dodatkowego
wynagrodzenia motywacyjnego w postaci premii
długoterminowej. Takie dodatkowe wynagrodzenie jest
zgodne z Polityką Wynagrodzeń.
Zgodnie z umowami, Rafał Mazurczak, Małgorzata Turek
oraz mają prawo do dodatkowego wynagrodzenia
motywacyjnego w postaci premii długoterminowej. Jej
wysokość będzie uzależniona od wzrostu wartości Spółki
mierzonej sumą wypłaconych dywidend oraz wzrostem
kursu akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie w rocznych okresach oceny.
Umowy określają zasady ustalenia wysokości premii
długoterminowej w oparciu o wzrost średniego
sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki obliczanego
w okresach rocznych powiększonego o wypłacone
przez Spółkę dywidendy ponad wartość początkową
akcji Spółki ustaloną w wysokości 4,07 zł za jedną akcję.
Prawo do premii długoterminowej będzie nabywane
w okresach rocznych przez okres trwania programu,
to jest od 31 grudnia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2025 r.,
chyba że wcześniej nastąpi przypadek istotnej zmiany
w strukturze akcjonariatu Spółki. Maksymalna wysokość
premii długoterminowej (wartość bazowa) może wynieść
1 mln EUR dla każdego z uprawnionych w przypadku,
gdy na koniec czteroletniego okresu wzrost średniego
sześciomiesięcznego kursu akcji Spółki powiększonego
o dywidendy wypłacone w okresie trwania programu
wyniesie 5,60 zł ponad kwotę początkowego kursu
akcji, tj. suma wypłaconych dywidend powiększonych
o średni sześciomiesięczny kursu akcji Spółki osiągnie
9,67 zł na akcję. W razie wystąpienia istotnej zmiany
w strukturze akcjonariatu Spółki, w miejsce średniego
sześciomiesięcznego kursu akcji, podstawę do obliczenia
wysokości premii długoterminowej będzie stanowiła cena
za akcje Spółki obliczona w oparciu o cenę określoną
w transakcji skutkującej taką istotną zmianą w strukturze
akcjonariatu.
Okres trwania programu zakończył się 31 grudnia
2025 r. i nie został przedłużony do 31 grudnia 2026 r.
Rozliczenie z osobami objętymi premią długoterminową
nastąpi w 2026 r.
Na 31 grudnia 2025 r. Spółka rozpoznała w sprawozdaniu
finansowym rezerwę w kwocie 4 246 tys. zł z tytułu
premii zarządu opartych o cenę akcji. Zmiana wysokości
rezerwy w 2025 r. wpłynęła na zwiększenie wyniku
finansowego Spółki w kwocie 17 062 tys. zł brutto. Kwoty
te nie są uwzględnione w powyższej tabeli.
Na 31 grudnia 2025 r. Spółka rozpoznała w sprawozdaniu
finansowym rezerwę w kwocie 11 548 tys. zł z tytułu premii
zarządu opartych o wypłaconą dywidendę. Zmiana
wysokości rezerwy w 2025 r. wpłynęła na zmniejszenie
wyniku finansowego Spółki w kwocie 11 548 tys. zł brutto.
Kwoty te nie są uwzględnione w powyższej tabeli.
Sumarycznie zmiana rezerw z tego tytułu wpłynęła na
wynik finansowy zwiększając go o 5 514 tys. zł.
110
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej wypłacone
w danym roku [PLN]
2025 2024
Z Echo
Investment
S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależ-
nych
i stowarzy-
szonych
Inne
świadczenia
Z Echo
Investment
S.A.
Z jednostek
zależnych,
współzależ-
nych
i stowarzy-
szonych
Inne
świadczenia
Noah M. Steinberg 240 000 - - 240 000 - -
Tibor Veres 84 000 - - 84 000 - -
Margaret Dezse 180 000 - - 180 000 - -
Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 - -
Sławomir Jędrzejczyk 180 000 - - 180 000 - -
Péter Kocsis 29 166 - - 60 000 - -
Bence Sass 60 000 - - 60 000 - -
Gal Balazs 30 833 - - - - -
Nebil Senman 60 000 - - 60 000 - -
Razem 923 999 - - 924 000 - -
W 2025 r. oraz na dzień przekazania raportu nie
istniały umowy zawarte między Spółką, a osobami
zarządzającymi, przewidujące rekompensatę
w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia
z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub
gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu
połączenia Echo Investment S.A. lub z powodu przejęcia.
Umowy zawarte między Spółką
a osobami zarządzającymi
Anna Gabryszewska-Wybraniec
Główna Ksiegowa
Kielce, 24 marca 2026 r.
Dokument został podpisany
kwalifikowanym podpisem
elektronicznym
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
111
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych
Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań
finansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment
w latach 2024-2025 Rada Nadzorcza Spółki,
po rekomendacji Komitetu Audytu, wybrała
Pricewaterhousecoopers Polska sp. z o.o. Audyt sp.k.
z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11, wpisaną na
listę firm audytorskich pod nr 144. Umowa z audytorem
została zawarta przez Zarząd, na podstawie
upoważnienia od Rady Nadzorczej.
Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy
audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego
sprawozdania finansowego został dokonany zgodnie
z przepisami polskiego prawa, w tym na podstawie
obowiązującej polityki i procedury wyboru i firmy
audytorskiej [uchwalonej przez Komitet Audytu w dniu
15 września 2022 r.].
Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego
badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego
i niezależnego sprawozdania z badania rocznego
sprawozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi
przepisami, standardami wykonywania zawodu
i zasadami etyki zawodowej.
Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących
przepisów związanych z rotacją firmy audytorskiej
i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi
okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę
w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę
w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez firmę
audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub
członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących
badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu
świadczenia przez firmę audytorską. Polityka i procedura
wyboru firmy audytorskiej oraz Polityka zakupu usług
nie audytowych są dostępne na stronie internetowej
spółki w zakładce Relacje inwestorskie/Strategia i ład
korporacyjny i zostały przyjęte uchwałami Komitetu
Audytu z dnia, odpowiednio, 15 września 2022 r. oraz
2 lutego 2023 r.
Umowy z firmą
audytorską
3.11
Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu
do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy
Tytuł Kwota [PLN]
Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za pierwszy kwartał 2025 r. Echo Investment S.A. 190 000
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Echo 212 000
Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2025 r. Grupa Echo 793 000
Badanie skonsolidowanego oświadczenia o zrównoważonym rozwoju Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2025 r. 380 000
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za 2025 r. Grupa Echo 32 000
Razem 1 607 000
112
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Oświadczenie Zarządu
• Akademik al. 29 Listopada, Kraków
113
JEDNOSTKOWY RAPORT ROCZNY ECHO INVESTMENT S.A. ZA 2025 R.
Kielce, 24 marca 2026 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Członek Zarządu
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Oświadczenie Zarządu
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej
wiedzy, Roczne Jednostkowe Sprawozdanie Finansowe za 2025 r. i dane
porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami
rachunkowości i odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny
sytuację majątkową i finansową Spółki oraz jej wynik finansowy.
Sprawozdanie z działalności Echo Investment S.A. zawiera prawdziwy
obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A., w tym opis
podstawowych zagrożeń i ryzyka.
Dokument został podpisany
kwalifikowanym podpisem
elektronicznym
Kontakt
Echo Investment
biuro w Warszawie, Biura przy Willi
ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa
Projekt layoutu i skład:
Damian Chomątowski
be.net/chomatowski