Sprawozdanie Zarządu
z działalności Spółki
Echo Investment S.A.
i jej Grupy kapitałowej
2025
• Office House, Warszawa
Spis treści
List do Akcjonariuszy, Partnerów i Klientów 4
Sprawozdanie Zarządu 8
Podstawowe informacje o Spółce i Grupie 9
Zarząd 10
Rada Nadzorcza 12
Strategia Rentownego Wzrostu w działaniu 15
Model biznesowy 18
Wybrane dane finansowe Grupy 19
Podstawowe wielkości ekonomiczno-finansowe ujawnione w rocznych sprawozdaniach finansowych
Spółki oraz Grupy 20
Segmenty Grupy 21
Struktura akcjonariatu Echo Investment S.A. i opis akcji 26
Stan posiadania akcji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające i nadzorujące 30
Najważniejsze zdarzenia w 2025 r. 31
Znaczące zdarzenia po dacie bilansowej 41
Segment mieszkań dla klientów indywidualnych – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 43
Segment mieszkań na wynajem oraz prywatnych akademików – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe
Grupy 47
Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 50
Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy 53
Portfel nieruchomości Grupy Echo na 31 grudnia 2025 r. 55
Główne inwestycje w 2025 r. - zakupy nieruchomości 70
Czynniki i nietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w 2025 r. 71
Czynniki istotne dla rozwoju Spółki i Grupy w nadchodzących kwartałach 73
Polityka dywidendowa i dywidenda 76
Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia w materiały, towary i usługi 78
Zobowiązania finansowe Spółki i Grupy 80
Poręczenia i gwarancje Spółki i Grupy 84
Ocena zarządzania zasobami finansowymi i ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych 86
Informacje o pożyczkach udzielonych w 2025 r., w tym podmiotom powiązanym 91
Umowy z firmą audytorską 93
Skład Grupy Kapitałowej 94
Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa 95
Jak zarządzamy ryzykiem 97
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
1
Oświadczenie Zarządu 102
Oświadczenie Zarządu na temat informacji niefinansowych 104
Kontakt 106
2
3
Integralną częścią Rocznego Sprawozdania Zarządu z działalności Echo Investment S.A.
i jej Grupy Kapitałowej za 2025 r. jest Sprawozdanie Zrównoważonego Rozwoju
Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2025 r.
4
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
List do Akcjonariuszy,
Partnerów i Klientów
rok 2025 był dla Grupy Echo okresem dobrych wyników i konsekwentnej realizacji
strategii, opartej na sprzedaży aktywów komercyjnych, wzmacnianiu płynności
oraz dynamicznym rozwoju projektów w największych miastach Polski.
Grupa Echo rozwija działalność, odpowiadając na rosnące potrzeby
mieszkaniowe w Polsce zarówno poprzez realizację mieszkań na sprzedaż,
jak i rozwój w segmencie mieszkań na wynajem czy prywatnych akademików.
Sektor living pozostaje jednym z kluczowych kierunków naszego wzrostu, ale
dostrzegamy sygnały ożywienia także w sektorze komercyjnym.
W 2025 r. utrzymaliśmy wysoką aktywność oraz bardzo dobre tempo sprzedaży,
osiągając poziom ponad 2,8 tys. sprzedanych mieszkań, w tym rekordowe
1 066 lokali w czwartym kwartale pod marką Archicom. Jednocześnie Resi4Rent
umocniło pozycję lidera rynku PRS w Polsce, z portfelem około 7,5 tys. gotowych
lokali w 22 projektach oraz ponad 2 tys. w budowie.
Rozwijamy również segment prywatnych akademików StudentSpace,
odpowiadając na wysoki popyt ze strony polskich i zagranicznych studentów na
wysokiej jakości miejsca do życia i nauki, co dodatkowo zwiększa atrakcyjność
naszego portfela na polskim rynku dla inwestorów.
Kontynuujemy też rozwój w segmencie biurowym w centralnych lokalizacjach.
W 2025 r. wynajęliśmy łącznie ponad 93 tys. mkw. przestrzeni pracy.
Ukończyliśmy realizację budynku Office House, a jednocześnie realizujemy
nowe projekty w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, w tym wieżowiec AFI Tower
w superkwartale Towarowa22, który dostarczy około 55 tys. mkw. powierzchni
biurowej. Koncentrujemy się na dalszym rozwoju projektów w Warszawie.
Wykorzystując powrót aktywności na rynku inwestycyjnym, przeprowadziliśmy
też inne transakcje – oczekującą na finalizację sprzedaż części portfela
Resi4Rent (ponad 5 300 lokali) o wartości 2,4 mld zł, sprzedaż udziałów
w Office House wycenionym na 160,5 mln EUR, czy sprzedaż Brain Park C za
ok. 33 mln EUR i biurowca City 2 za 31 mln EUR.
Segment handlowo-usługowy, w tym gastronomia, pozostaje ważnym
elementem naszej strategii, wzmacniając model wielofunkcyjnych projektów
typu destination. Nieustannie rozwijamy naszą ofertę, aby lepiej odpowiadać
na oczekiwania klientów i jednocześnie realizować strategię mixed-use.
Potwierdzeniem tego było sfinalizowanie sprzedaży Libero Katowice za
103 mln EUR, co stanowiło największą transakcję pojedynczego obiektu
handlowego w Polsce w 2025 r.
Szanowni Akcjonariusze, Partnerzy i Klienci,
Nicklas
Lindberg
Prezes Echo Investment
5
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Na koniec roku wartość aktywów Grupy wyniosła 6,6 mld zł przy jednoczesnym
utrzymaniu silnej pozycji gotówkowej na poziomie 377 mln zł.
W 2026 r. Echo Investment obchodzi 30-lecie działalności – to dla nas moment
podsumowań, ale przede wszystkim dalszych ambitnych planów rozwoju.
Konsekwentnie koncentrujemy się na działalności deweloperskiej, uwalniając
kapitał z dojrzałych aktywów, aby inwestować go w projekty o najwyższym
potencjale wzrostu, zmniejszać zadłużenie oraz wypłacać dywidendę
akcjonariuszom.
Z poważaniem,
Nicklas Lindberg
Grupa Echo Investment to jedyny polski podmiot
z tak szerokim doświadczeniem na największym rynku
nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej.
Odpowiada za całość procesu inwestycyjnego
związanego z realizacją projektów deweloperskich.
Grupę tworzy łącznie ok. 200 spółek zależnych
i współzależnych, w tym ogólnopolski deweloper
mieszkaniowy Archicom, platforma Resi4Rent oferująca
usługę mieszkań w abonamencie oraz CitySpace
działające w segmencie biur elastycznych. W 2024 r.
działalność rozpoczął też koncept prywatnych domów
studenckich StudentSpace w formule joint-venture
z Signal Capital Partners i Griffin Capital Partners.
W 2025 r. oddano do użytku miejsca dla studentów
na terenie wielofunkcyjnego kompleksu WITA oraz
przy al. 29 Listopada w Krakowie. Pod marką Echo
Investment prowadzone są operacje w sektorze
komercyjnym, a także realizowane wielofunkcyjne
projekty „destinations”. Przykładem jest kompleks
Towarowa 22, gdzie rozpoczęła się realizacja budynku
mieszkaniowego AFI Tower.
Rozwój w oparciu o strategię
rentownego wzrostu
Działalność Grupy Echo Investment przyczynia się
do rozwoju sektora budownictwa i nieruchomości
w Polsce, którego wielkość wraz z branżami
kooperującymi szacowana jest nawet na 15% PKB.
Dzięki technologicznym innowacjom oraz rozwiązaniom
ekologicznym wprowadzanym w projektach Grupy, ma
ona realny wpływ na podnoszenie jakości życia w Polsce
oraz konkurencyjności gospodarki w wymiarze krajowym
i lokalnym.
Pomimo zmiennego otoczenia makroekonomicznego,
w 2025 r. Grupa z powodzeniem rozwijała zrównoważone
portfolio projektów, umacniając się w sektorze
mieszkaniowym, a także eksplorując nowe obszary
w segmencie living. Wybory kupujących i najemców
kształtowane przez zmianę stylu życia i pracy większą
mobilność, pracę hybrydową i zwrot ku rozwiązaniom
bezpiecznym dla środowiska i ludzi, pozytywnie
wpływają na popyt i wycenę aktywów Grupy.
Działania Grupy Echo Investment prowadzone są
również w oparciu o przyjętą w 2023 r. Strategię ESG,
która określa zobowiązania i wskazuje priorytety
Grupy w zakresie zrównoważonego rozwoju
w perspektywie do 2030 r. Ma również wkład do
17 Celów Zrównoważonego Rozwoju ONZ.
W trosce o zrównoważony rozwój oraz potrzeby
wszystkich interesariuszy, Grupa Echo Investment
regularnie raportuje swoje cele i działania w obszarze
ESG. Jej strategia zakłada stałe dążenie do
zeroemisyjności realizowanych projektów oraz
fundamentalny wkład w prawidłowy rozwój miast.
Budynki wyróżniają się pod względem rozwiązań
prośrodowiskowych, w tym w zakresie ograniczania
śladu węglowego, co jest jednym z głównych założeń
strategii ESG Grupy.
Grupa Echo Investment
– wiodący uczestnik sektora
nieruchomości w Polsce
2025
Rok 2025 w liczbach
W biurowcach Echo Investment wynajęto
łącznie ponad 93 tys. mkw.
powierzchni.
Echo i Archicom zawarły 2 847 umów
przedwstępnych i deweloperskich. W ręce
klientów trafiły klucze do 2 138 mieszkań.
Resi4Rent utrzymało pozycję największego
gracza w sektorze mieszkań na wynajem
w Polsce, realizując łącznie ok.
7 tys.
gotowych lokali w 21 projektach
.
450 uczniów rozpoczęło naukę w modelowej
publicznej szkole podstawowej, którą Echo
Investment sfinansowało i zrealizowało przy
ul. Konstruktorskiej w Warszawie.
Grupa zaprezentowała raport ESG
za 2025 r.
– przygotowany zgodnie ze
standardem wprowadzonym przez unijną
dyrektywę CSRD.
Na koniec 2025 r. w budowie pozostawało
ponad 2 tys. lokali mieszkaniowych
Resi4Rent
przeznaczonych na wynajem.
Docelowo ok. 2 tys. mieszkań i 3,5 ha
terenów zieleni
ma znajdować się w jednej
z największych inwestycji mieszkaniowych
Grupy – osiedlu Modern Mokotów
w Warszawie.
Zakończono budowę i oddano do
użytkowania pierwsze trzy akademiki
StudentSpace w Krakowie, oferujące łącznie
1 221 miejsc dla studentów.
Grupa sprzedała w 2025 r. projekty
komercyjne: T22 Budynek B, City 2, Brain Park
C oraz centrum handlowe Libero Katowice.
Łączna wartość tych transakcji wyniosła
ok. 296,5 mln EUR.
Zakończona została budowa 34,5 tys. mkw.
powierzchni biurowej
w budynku Office
House przy ul. Towarowej w Warszawie.
Sprawozdanie
Zarządu
• Office House, Warszawa
9
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
KIELCE
1996 r.
Debiut Echo Investment
na GPW
1.1
Podstawowym przedmiotem działalności Grupy
Echo Investment, dalej w treści raportu wymienianej
jako Grupa Echo, jest budowa i sprzedaż inwestycji
mieszkaniowych, budowa, wynajem i sprzedaż
nieruchomości biurowych i handlowych, a także obrót
nieruchomościami.
Spółka matka - Echo Investment S.A. z siedzibą w: Kielce,
al. Solidarności 36 – została zarejestrowana w Kielcach
30 czerwca 1994 r. i jest wpisana do Krajowego Rejestru
Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd
Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego
Rejestru Sądowego.
Akcje Spółki od 5 marca 1996 r. są notowane na Giełdzie
Papierów Wartościowych w Warszawie. Należą do
Warszawskiego Indeksu Giełdowego WIG, subindeksu
sWIG80, oraz indeksu branżowego – WIGNieruchomości.
Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest Polska.
Jednostką dominującą wobec Echo Investment S.A. jest
Lisala sp. z o.o., a jednostką dominującą najwyższego
szczebla grupy jest Dayton-Invest Kft., którą kontroluje na
najwyższym poziomie Tibor Veres. Czas trwania Spółki jest
nieograniczony.
Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego
nie nastąpiły zmiany w nazwie jednostki sprawozdawczej
lub innych danych identyfikacyjnych.
Stan zatrudnienia w Grupie Echo na 31 grudnia 2025 r.
wynosił 642 osób, bez przeliczania na ekwiwalenty
pełnego czasu pracy.
Ilekroć w niniejszym dokumencie jest mowa o Grupie
Echo Investment lub Echo Investment, oznacza to spółkę-
matkę Echo Investment S.A. ze wszystkimi spółkami
zależnymi, łącznie z Archicom S.A. i jej spółkami zależnymi.
Określenie Grupa Echo oznacza spółkę-matkę Echo
Investment S.A. ze spółkami zależnymi, z wyłączeniem
Archicom S.A. i jej spółek zależnych. Określenie Grupa
Archicom oznacza tylko spółkę Archicom S.A. i jej spółki
zależne.
Podstawowe informacje
o Spółce i Grupie
Prezes Spółki od 2016 r. Odpowiada za strategię i rozwój firmy. Od 2021 r. pełni
równolegle funkcję przewodniczącego Rady Nadzorczej w spółce Archicom S.A.
Od 2016 r. Echo Investment znacząco zwiększyło skalę działalności. Wprowadzona
w życie Strategia Rentownego Wzrostu przekształciła Echo Investment w klasycznego
dewelopera, który działa w siedmiu największych miastach Polski, lidera rynku
w segmentach mieszkaniowym, biurowym oraz nieruchomości handlowo-
rozrywkowych. Grupa zaczęła projektować i budować wielofunkcyjne miejskie projekty
zwane „destinations”, w których ludzie mogą mieszkać, pracować i spędzać wolny
czas. Rozpoczęła również działalność w segmencie biurowej powierzchni elastycznej
(CitySpace) oraz mieszkań na wynajem (Resi4Rent). Zwiększając skalę w segmencie
mieszkaniowym w 2021 r. Echo Investment przejęło wrocławską spółkę Archicom S.A.
Przed 2015 r. Nicklas Lindberg był związany był z grupą Skanska, w której pełnił funkcje
kierownicze. Był m.in. Prezesem Skanska Commercial Development Europe (CDE),
szefem Skanska Property Poland, Prezesem i Dyrektorem Finansowym Skanska w Rosji
a także menadżerem w jednostkach Residential Development w krajach nordyckich.
W 2001 r. ukończył studia na Uniwersytecie w Lund.
Obszar odpowiedzialności: ład korporacyjny, bezpieczeństwo na budowie,
zarządzanie wpływem przedsiębiorstwa, zarządzanie różnorodnością oraz włączeniem:
zagadnienia społeczne poprawiające otoczenie realizowanych projektów.
W 2025 r. nie było zmian
w Zarządzie Echo Investment S.A.
19 lutego 2026 r. członek Zarządu
Pan Artur Langner złożył rezygnację
z pełnienia funkcji Wiceprezesa
Zarządu Spółki oraz z członkostwa
w Zarządzie Spółki ze skutkiem
natychmiastowym.
26 lutego 2026 r. Rada Nadzorcza Spółki
powierzyła Panu Rafałowi Mazurczakowi,
dotychczasowemu członkowi Zarządu,
funkcję Wiceprezesa Zarządu.
Na dzień przekazania niniejszego raportu,
Zarząd funkcjonuje w następującym
składzie:
Nicklas
Lindberg
Prezes Echo Investment S.A.
W Zarządzie Echo Investment od 2015 r. Odpowiada za finanse oraz funkcje wsparcia.
Od 2021 r. pełni równolegle funkcję członka Rady Nadzorczej w spółce Archicom S.A.
Zrestrukturyzował Grupę Echo Investment przy wprowadzaniu Strategii Rentownego
Wzrostu. Jego zadaniem była m.in. zmiana modelu działania i finansowania grupy,
która była długoterminowym właścicielem portfela nieruchomości komercyjnych
generujących stałe przychody z czynszu, a stała się klasycznym deweloperem,
skupiającym się na szybkim obrocie kapitałem i generowaniem wysokich zwrotów.
Spółka jest również jednym z największych emitentów obligacji w sektorze
nieruchomości.
Od 1995 r. Maciej Drozd był związany z Grupą Eastbridge, początkowo jak Dyrektor
Finansowy spółek operacyjnych tej Grupy. W latach 2009 – 2015, pełnił funkcję
dyrektora finansowego (CFO) oraz Partnera Zarządzającego.
Studiował filozofię, matematykę i zarządzanie na Uniwersytecie Warszawskim. Jest
magistrem filozofii, magistrem zarządzania oraz absolwentem studiów MBA University
of Illinois.
Obszar odpowiedzialności: ład korporacyjny, zarządzanie ryzykiem, zarządzanie
zasobami ludzkimi, bezpieczeństwo na budowie, prawa człowieka.
Maciej
Drozd
Wiceprezes ds. Finansowych
Echo Investment S.A.
10
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Zarząd
Rafał
Mazurczak
Wiceprezes Echo Investment S.A.
Od 2026 r. Wiceprezes Zarządu Echo Investment S.A. Zarządza rozwojem projektów
komercyjnych spółki: projektowaniem, realizacją, najmem i zarządzaniem powierzchnią
oraz fit-outami. Od 2025 r. Rafał Mazurczak pełni funkcję także Chief Operating
Officera Grupy Echo oraz Prezesa Zarządu CitySpace.
Karierę rozpoczął w 2000 r. jako Manager ds. Wynajmu Projektów Biurowych Echo
Investment. W latach 2007 – 2013 pełnił funkcję Dyrektora ds. Wynajmu w Dziale
Biurowym, od 2013 r. był Dyrektorem Działu Biurowego, a w latach 2016 – 2026
Członkiem Zarządu. Współtworzył strategię rozwoju tej części biznesu w Echo
Investment i wprowadzał ją w życie. Odpowiadał za budowę, wynajem i marketing
flagowego projektu spółki – wieżowca Q22 w Warszawie, a także Parku Rozwoju,
kompleksu O3 Business Park w Krakowie, A4 Business Park w Katowicach, biurowca
Tryton w Gdańsku czy West Gate i Nobilis we Wrocławiu. W 2021 r., kiedy Echo
Investment połączyło Działy Biurowy i Centrów Handlowych, Rafał Mazurczak objął
odpowiedzialność za stworzony z nich Dział Nieruchomości Komercyjnych.
Obszar odpowiedzialności: zarządzanie łańcuchem dostaw, bezpieczeństwo
na budowie, ochrona środowiska, zarządzanie ryzykiem, zarządzanie
zasobami ludzkimi, CSR.
Małgorzata
Turek
Członek Zarządu
Echo Investment S.A.
Powołana na stanowisko Członka Zarządu Spółki w 2019 r. Odpowiada za dział
inwestycji, sprzedaży nieruchomości oraz planowania i przygotowania projektów. Od
2021 r. pełni równolegle funkcję członka Rady Nadzorczej w spółce Archicom S.A.
Ma ponad dwudziestoletnie doświadczenie w branży nieruchomości zdobyte w firmach
inwestycyjnych, deweloperskich i międzynarodowych kancelariach prawnych.
Jest specjalistką w zarządzaniu aktywami, a także transakcji kupna i sprzedaży
nieruchomości.
Od 2017 r. była Prezesem Globalworth Poland Real Estate, gdzie odpowiadała m.in.
za organizację, budowę zrównoważonego portfela nieruchomości generujących
przychody. Swoje doświadczenie zdobywała w Skanska Property Poland. W latach
2012-2017 jako Członek Zarządu (COO) odpowiadała za transakcje i działalność
operacyjną. Poprzednio pracowała w renomowanej kancelarii prawnej Linklaters, gdzie
specjalizowała się w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych.
Jest absolwentką Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego
w Krakowie oraz członkiem Izby Radców Prawnych w Polsce.
Obszar odpowiedzialności: ład korporacyjny, zarządzanie wpływem
przedsiębiorstwa, bezpieczeństwo na budowie, zarządzanie zasobami ludzkimi.
11
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
12
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Rada
Nadzorcza
Na Zwyczajnym Walnym
Zgromadzeniu, które odbyło
się 26 czerwca 2025 r. została
powołana Rada Nadzorcza
na nową kadencję.
Na 31 grudnia 2025 r. oraz na
dzień przekazania niniejszego
raportu, funkcjonuje ona
w następującym składzie:
Noah M.
Steinberg
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Prezes i Dyrektor Generalny w Grupie Wing, a także Przewodniczący Rady Nadzorczej
w Echo Investment S.A. w Polsce i Bauwert AG w Niemczech. Był założycielem Grupy
Wing w 1999 r. i od tego czasu jest jej Wiceprezesem, odpowiedzialnym za rozwój
i działalność inwestycyjną Grupy we wszystkich poziomach aktywów i we wszystkich
lokalizacjach geograficznych.
Jest absolwentem Princeton University (Woodrow Wilson School of Public and
International Affairs, Princeton University – tytuł licencjata) oraz Akademii
Dyplomatycznej w Wiedniu (tytuł magistra). Włada angielskim, węgierskim, francuskim,
niemieckim i hiszpańskim.
Tibor Veres ukończył studia ekonomiczne na Uniwersytecie Moskiewskim. W 1986 r.
założył Wallis Group w 1989 r., gdzie nadal jest głównym właścicielem i prezesem.
W ciągu ostatnich 35 lat Wallis Group wypracowała sobie znaczącą pozycję
regionalną w wielu obszarach handlowych i przemysłowych dzięki swojej działalności
krajowej i międzynarodowej.
W swojej karierze jako przedsiębiorca, dyrektor i inwestor Tibor Veres uczestniczył
w założeniu takich firm jak między innymi WING Group, Praktiker, Graboplast, Pannon
GSM, Milton Bank, Market Zrt., Index, Danubius Rádió, a także AutoWallis i Alteo, które
są notowane w kategorii Prime na Giełdzie Papierów Wartościowych w Budapeszcie.
Obecnie jest Członkiem Zarządu WING Group i Graboplast oraz rady powierniczej
węgierskiego UNICEF.
Tibor
Veres
Wiceprzewodniczący Rady
Nadzorczej Echo Investment S.A.
13
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Margaret
Dezse
Niezależny Członek Rady
Nadzorczej Echo Investment S.A.
Sławomir
Jędrzejczyk
Niezależny Członek Rady
Nadzorczej Echo Investment S.A.
Była partnerem w Ernst & Young (EY) i PwC, gdzie przepracowała łącznie 35 lat,
z czego 21 lat jako partner w obszarach doradztwa transakcyjnego i finansowania
przedsiębiorstw – początkowo w PwC, przez ostatnie 11 lat w EY.
Urodziła się w Kanadzie i tam rozpoczęła karierę jako biegły rewident. W 1998 r.
przeprowadziła się na Węgry i szybko przeszła z działu audytu do działu prywatyzacji
i finansowania przedsiębiorstw. Przez ponad 30 lat pracy doradzała przy kilkuset
transakcjach, wspierając klientów z różnych sektorów gospodarki przy podejmowaniu
decyzji strategicznych i inwestycyjnych.
Oprócz szefowania działom finansowania przedsiębiorstw i doradztwa transakcyjnego
na Węgrzech, Margaret sprawuje funkcje kierownicze w regionie Europy Środkowo-
Wschodniej. Jest obecnie niezależnym członkiem Rady Dyrektorów oraz
Przewodniczącą Komitetu Audytu Masterplast Nyrt, niezależnym członkiem Rady
Doradczej Zarządu Kometa Zrt, niezależnym członkiem Rady Nadzorczej i członkiem
Komitetu Audytu CIB Bank oraz członkiem Grupy Intesa Sanpaolo. Była także członkiem
Impact Ventures - funduszu venture capital o orientacji prospołecznej oraz obecnie
jest członkiem Niezależnego Komitetu Doradczego ds. Nadzoru (IOAC) Światowego
Programu Żywnościowego ONZ (WFP).
Współwłaściciel i Partner Zarządzający Griffin Capital Partners.
Rozpoczynał swoją karierę w firmach konsultingowych powiązanych z Hewlett Packard
w Niemczech i Stanach Zjednoczonych. Następnie został współinwestorem, Partnerem,
a następnie Partnerem Zarządzającym i Dyrektorem Generalnym Eastbridge Group,
funduszu inwestycyjnego typu evergreen w większości należącego do rodziny
Brucknerów. Równolegle zajmował kilka stanowisk wykonawczych i niewykonawczych
w zarządach kontrolowanych przez Grupę, w tym Prezesa EM&F, notowanej na GPW
oraz Dyrektora Generalnego DTH Capital w Nowym Jorku. W 2014 r., kiedy odszedł
z Eastbridge Group, firma posiadała aktywa o wartości ponad 3 mld USD w sektorach
handlu detalicznego, dóbr konsumpcyjnych i nieruchomości w Europie Środkowo-
Wschodniej, UE i USA.
Jest absolwentem matematyki oraz informatyki na Uniwersytecie Warszawskim, studia
kontynuował w zakresie biznesu, psychologii zarządzania i komunikacji w Stuttgarcie
oraz Frankfurcie nad Menem.
Posiada blisko 30 lat doświadczenia w spółkach notowanych na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie.
Aktualnie Wiceprezes ds. Finansowych Orlen S.A. Odpowiada za obszar finansów,
kontroling, księgowość, podatki, zarządzanie łańcuchem dostaw, relacje inwestorskie,
M&A oraz transformację systemów finansowych.
W latach 2017-2025 niezależny członek Rad Nadzorczych, mentor i prywatny inwestor.
W latach 2008-2017 piastował stanowisko Wiceprezesa ds. Finansowych PKN
Orlen S.A., a także Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej Unipetrol a.s., Członka
Zarządu Orlen Lietuva oraz Członka Rady Dyrektorów Orlen Upstream Kanada.
We wcześniejszych latach Prezes Zarządu spółki Emitel. Pracował także w Grupie
Telekomunikacja Polska, ORFE, Impexmetalu i PwC.
Absolwent Senior Executive Program London Business School, Association of Chartered
Certified Accountants ACCA oraz Politechniki Łódzkiej Wydziału Elektroniki.
Maciej
Dyjas
Członek Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
14
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Nebil
Șenman
Członek Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Bence
Sass
Członek Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Balázs
Gál
Członek Rady Nadzorczej
Echo Investment S.A.
Partner Zarządzający i współwłaściciel Griffin Capital Partners. Przez dziewięć lat
pełnił kluczowe funkcje jako Starszy Wiceprezes (senior Vice-President) i Członek
Rady Nadzorczej w funduszach nieruchomości grupy Oaktree w Niemczech i Polsce,
odpowiadając za operacje warte wiele miliardów euro. Przed dołączeniem do
Oaktree, przez osiem lat zajmował się doradztwem w zakresie nieruchomości i spraw
korporacyjnych w Ernst & Young Real Estate (wcześniej Arthur Andersen), gdzie
piastował stanowiska kierownicze.
Jest absolwentem uniwersytetów w Berlinie (TU Berlin, EBS), Paryżu (ESCP Europe)
i Londynie (LSE). Ukończył też studia MBA i studia w zakresie inżynierii lądowej. Posiada
także dyplom studiów podyplomowych w dziedzinie zarządzania nieruchomościami
(EBS). Należy do Królewskiego Instytutu Akredytowanych Rzeczoznawców (MRICS).
Jest doświadczonym ekspertem w zakresie inwestycji nieruchomościowych
z ponad 20-letnim doświadczeniem w sektorze nieruchomości komercyjnych. Jako
Wiceprezes kieruje zespołem odpowiedzialnym za międzynarodowy rozwój oraz
transakcje inwestycyjne Grupy Wing. Jest także członkiem Rady Nadzorczej Bauwert
Aktiengesellschaft oraz Wing International. Do tej pory brał udział w transakcjach
o łącznym wolumenie przekraczającym 1 mld euro. Odpowiada również za rozwój
biznesu i transakcje wewnątrz Grupy. Na wcześniejszym etapie swojej kariery był
członkiem wiodącego zespołu finansowania nieruchomości w banku UniCredit.
Uzyskał tytuł licencjata (BA) w Budapest Business School w Budapeszcie oraz tytuł
magistra na Uniwersytecie Technologii i Ekonomii w Budapeszcie (MBA).
Jest członkiem Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Balázs Gál jest doświadczonym specjalistą w dziedzinie nieruchomości, posiadającym
ponad 16-letnie doświadczenie w zakresie nieruchomości komercyjnych i finansów.
Jako dyrektor finansowy grupy (CFO) odpowiada za opracowywanie i wdrażanie
międzynarodowej strategii finansowania i płynności finansowej Grupy WING. Jest
członkiem rad nadzorczych spółek Bauwert AG, Echo Investment S.A. i Archicom S.A.
Przed dołączeniem do Grupy WING przez 15 lat pracował w bankowości, zajmując
różne stanowiska w Wiedniu i Budapeszcie. W latach 2015-2024 pracował dla Erste
Group, największego dostawcy usług finansowych w Europie Środkowej i Wschodniej,
gdzie specjalizował się w transakcjach dotyczących nieruchomości komercyjnych
i finansowania strukturyzowanego w Europie Środkowej i Wschodniej. Pracując
w Wiedniu zainicjował i ustrukturyzował transakcje finansowania nieruchomości
o wartości blisko 5 miliardów EUR, a ponadto nadzorował i uczestniczył w transakcjach
na rynku kapitałowym i dłużnym związanych z sektorem nieruchomości.
Absolwent Budapest International Business School (licencjat) oraz Budapest University
of Technology and Economics (MBA).
Mówi po węgiersku, angielsku i niemiecku, a przez 4 lata uczył się języka polskiego.
15
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Pozycja lidera
Strategia Echo opiera się na następujących filarach:
Grupa Echo jest jedną z największych firm
deweloperskich działającą w Polsce pod względem
liczby i powierzchni realizowanych projektów. Jesteśmy
aktywni w segmencie nieruchomości mieszkaniowych
i komercyjnych. Strategia Rentownego Wzrostu
zakłada, że spółka będzie należała do czołówki
deweloperów zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak
i komercyjnym, co zakłada większą dynamikę wzrostu
w segmencie mieszkaniowym. Duża skala działalności
pozwala na optymalne wykorzystanie zasobów.
Strategia Rentownego
Wzrostu w działaniu
1.2
Zarząd Echo Investment w porozumieniu z Radą Nadzorczą przygotował i wdrożył
w 2016 r. „strategię rentownego wzrostu”. Zgodnie z nią, w potwierdzonych w 2020 r.
kierunkach strategicznych Grupa kładzie szczególny nacisk na rozwój w sektorze
mieszkaniowym i zwiększa znaczenie swoich wielofunkcyjnych, dużych projektów
„destinations”.
Podjęte działania
• Dołączenie Grupy, poprzez zakup pakietu większościowego akcji
Archicom, do grona pięciu największych deweloperów sprzedających
mieszkania klientom indywidualnym w Polsce,
• Przeniesienie w r. całego biznesu mieszkaniowego Grupy Echo
Investment do Archicom, dzięki czemu każda ze spółek zyskała jasno
wyznaczoną specjalizację (domeną Echo Investment pozostały projekty
komercyjne) i może maksymalizować korzyści z tego wynikające,
• Stałe zwiększanie sprzedaży mieszkań z poziomu sprzedaży ok.
w r. do w r.,
• Rozwijanie spółki ResiRent, która jest największym prywatnym
podmiotem w Polsce oferującym mieszkania w abonamencie – oddane
do użytkowania blisko mieszkań na koniec ,
• Rozpoczęcie działalności w segmencie prywatnych akademików we
współpracy z Signal Capital Partners i Griffin Capital Partners – cel
to realizacja ok. miejsc w tego typu obiektach w największych
ośrodkach akademickich w kraju,
• Rozwój spółki CitySpace (biura serwisowane) w odpowiedzi na trendy
rynkowe kształtowane przez zmianę stylu pracy – na koniec r.
CitySpace zarządzał powierzchnią ponad mkw.
Podjęte działania
• Systematyczne poszukiwanie i zwiększanie banku ziemi pod duże,
wielofunkcyjne projekty oraz ich udziału w całym banku ziemi Grupy,
• Wzmacnianie przewagi konkurencyjnej poprzez szybsze przygotowanie
i budowanie projektów wielofunkcyjnych, wymagający łączenia różnych
kompetencji,
• Ukończenie w ostatnich latach z dużym sukcesem inwestycji łączących
funkcje biurową, handlową, rozrywkową i mieszkaniową, takich jak
Browary Warszawskie czy znaczna część łódzkiej Fuzji,
• Konsekwentna realizacja nowych projektów czerpiących z idei
„destinations”, w tym Towarowa w Warszawie, Swobodna SPOT we
Wrocławiu czy WITA Kraków.
Duże, wielofunkcyjne projekty
Wieloletnie doświadczenie Grupy Echo w trzech
sektorach nieruchomości daje Grupie przewagę
konkurencyjną, wynikającą z umiejętności realizowania
dużych, wielofunkcyjnych i miastotwórczych projektów.
Dzięki temu Grupa może kupować większe tereny,
których jednostkowa cena jest niższa a konkurencja
kupujących znacznie mniejsza. Łączenie funkcji pozwala
na szybsze zakończenie projektu oraz kompleksowe
projektowanie przestrzeni miejskiej.
16
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Współpraca ze sprawdzonymi partnerami
Grupa Echo ceni długotrwałe relacje biznesowe ze
sprawdzonymi partnerami, które tworzą synergie dla
obu stron. Działalność deweloperska Grupy Echo jest
komplementarna wobec działalności tych podmiotów.
Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności,
przyspiesza realizację inwestycji i ogranicza ryzyka.
Grupa Echo inwestuje wspólnie z partnerami w projekty
wymagające większego zaangażowania finansowego,
świadczy im usługi (deweloperskie, planistyczne,
wynajmu, księgowe, etc.) oraz zapewnia pierwszeństwo
w zakupie na rynkowych warunkach gotowych aktywów.
Wszystkie istotne umowy pomiędzy Grupą Echo a jego
partnerami są dyskutowane i aprobowane przez Radę
Nadzorczą.
Działalność deweloperska
Grupa koncentruje się na działalności deweloperskiej:
zakupie działek, uzyskaniu pozwoleń administracyjnych,
przygotowaniu projektu, pozyskaniu finansowania,
budowie, wynajmie i sprzedaży gotowych inwestycji.
Głównym źródłem zysków Grupy Echo jest sprzedaż
mieszkań i wzrost wartości budowanych nieruchomości
komercyjnych. Większość aktywów grupy stanowią
nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne w budowie
i przygotowaniu.
To najsilniejszy gospodarczo kraj oraz rynek
nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Echo
Investment jako podmiot działający tu od ponad dwóch
dekad, zna doskonale jego potencjał, realia i zasady
funkcjonowania. Skupiamy się na realizowaniu projektów
w siedmiu najważniejszych miastach kraju, które są
jednocześnie najbardziej atrakcyjnymi i płynnymi rynkami
nieruchomości: Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu,
Poznaniu, Katowicach, Krakowie i Łodzi.
Koncentracja na Polsce
Podjęte działania
• Wydzielenie pracujących aktywów biurowych i handlowych w r.
do osobnej spółki EPP i sprzedaż wszystkich jej udziałów w latach
-,
• Sprzedaż biurowców i centrów handlowych w optymalnym momencie
z punktu widzenia możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania
kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych – w tym także w trakcie
budowy lub w szybkim czasie po jej zakończeniu,
• Prowadzenie procesu sprzedaży inwestycji mieszkaniowych w taki
sposób, by w momencie oddania do użytku % lokali było sprzedane,
• Świadczenie usług deweloperskich dla projektów w ramach JV za
wynagrodzeniem.
Podjęte działania
• Zakup nieruchomości pod przyszłe projekty wyłącznie w siedmiu
największych miastach Polski,
• Sprzedaż wszystkich działek zlokalizowanych poza Polską,
• Sprzedaż wszystkich aktywów spoza głównej działalności.
Podjęte działania
• Partnerstwo z renomowanymi podmiotami przy dużych
i kapitałochłonnych projektach deweloperskich, jak Galeria Młociny
w Warszawie (EPP) i Towarowa w Warszawie (AFI Europe), w których
Echo ma % udziałów i prowadzi proces deweloperski i leasingowy za
wynagrodzeniem,
• Partnerstwo z globalnym funduszem PIMCO przy rozwijaniu
spółki ResiRent, w której Echo Investment ma % udziałów i dla
której świadczy usługi przygotowania i prowadzenia inwestycji za
wynagrodzeniem,
• Partnerstwo z Signal Capital Partners i Griffin Capital Partners
przy rozwijaniu sieci prywatnych domów studenckich pod marką
StudentSpace, w której Echo Investment ma % udziałów i dla
której świadczy usługi przygotowania i prowadzenia inwestycji za
wynagrodzeniem.
17
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Wizja i wartości
Fundamentami kultury korporacyjnej Echo Investment
są jasno określone wizja i wartości, a także Kodeks
Postępowania oraz pozostałe regulacje wewnętrzne,
które wyznaczają standardy działania i relacje
z interesariuszami. Stanowią one punkt odniesienia dla
podejmowanych decyzji strategicznych i operacyjnych
oraz kształtują sposób funkcjonowania organizacji.
Wizja Echo Investment została określona jako
„creating destinations”, co oznacza tworzenie miejsc,
które przyciągają użytkowników, mieszkańców oraz
odwiedzających i realnie wpisują się w tkankę miejską.
Grupa koncentruje się na oddawaniu miastom
przestrzeni sprzyjających rozwojowi, kreatywności
i współpracy, wykraczających poza tradycyjnie
rozumianą funkcję biurową. Realizowane projekty,
zlokalizowane w kluczowych ośrodkach biznesowych
w Polsce, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław,
Gdańsk, Katowice oraz Łódź, mają na celu tworzenie
otwartych, funkcjonalnych i komfortowych miejsc,
w których użytkownicy mogą swobodnie realizować
swoje potrzeby zawodowe i społeczne.
Wartości Echo, określone w Kodeksie Postępowania,
stanowią podstawę codziennej działalności Grupy.
Obejmują one efektywność, kompetencje, uczciwość,
zaufanie, szacunek oraz odpowiedzialność i są
uwzględniane zarówno w relacjach wewnętrznych, jak
i w kontaktach z partnerami biznesowymi, klientami oraz
pozostałymi interesariuszami.
18
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Budowa
Zakup działek
Gotówka
Dywidenda
Fee development
Pozwolenia,
projekt architektoniczny
Sprzedaż
Marketing
Wynajem,
aktywne zarządzanie
nieruchomościami
komercyjnymi
Grupa Echo jest organizatorem całego procesu
inwestycyjnego projektu nieruchomościowego, od
zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie decyzji
administracyjnych, organizację finansowania, nadzór
nad budową, aż do wynajmu, oddania obiektu do
użytku, aktywne zarządzanie nim w celu odniesienia
wartości, podjęcia decyzji o sprzedaży i realizowania
sprzedaży w optymalnym momencie z punktu widzenia
możliwej do uzyskania stopy zwrotu, zarządzania
kapitałem, oczekiwań i trendów rynkowych. Czynności
te wykonuje w większości przypadków poprzez zależne
od siebie spółki celowe. Rosnącą częścią działalności
Grupy jest realizacja projektów na rzecz partnerów joint
venture, co stanowi dodatkowe źródło przychodów
(„development fee").
Podstawowa działalność Grupy Echo dzieli się na
następujące segmenty:
1. budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
2. budowa, wynajem, aktywne zarządzanie w celu
podniesienia wartości i sprzedaż nieruchomości
komercyjnych,
3. świadczenie usług wynajmu elastycznej powierzchni
biurowej poprzez spółkę CitySpace,
4. świadczenie usług dla innych podmiotów, m.in. dla
Resi4Rent czy StudentSpace (generalny wykonawca,
inwestor zastępczy, wynajem, konsulting i inne),
5. współinwestowanie projektów joint venture: budynki
z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent, domy
studenckie w platformie StudentSpace, Galeria
Młociny w Warszawie oraz kompleks biurowo-
mieszkaniowy „destination” Towarowa 22 w Warszawie.
Model biznesowy
1.3
19
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Wybrane dane
finansowe Grupy
1.4
Skonsolidowane dane
finansowe Grupy
[tys. PLN] [tys. EUR]
stan na
31.12.2025 r.
stan na
31.12.2024 r.
stan na
31.12.2025 r.
stan na
31.12.2024 r.
Przychody ze sprzedaży
Zysk operacyjny
Zysk (strata) brutto
Zysk za rok obrotowy przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej ( ) ( ) ( ) ( )
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej ( ) ( )
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej ( ) ( )
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej ( ) ( )
Przepływy pieniężne netto, razem ( ) ( )
Aktywa razem
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej
Zobowiązania długoterminowe
Zobowiązania krótkoterminowe
Liczba akcji
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (,) (,) (,) (,)
Wartość księgowa na jedną akcję , , , ,
Zastosowany kurs EUR
W okresach objętych sprawozdaniem, do przeliczenia
wybranych danych finansowych zastosowano średnie
kursy wymiany zł w stosunku do EUR, ustalane przez
Narodowy Bank Polski.
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu
sprawozdawczego:
− 4,2267 zł/EUR na 31 grudnia 2025 r.,
− 4,2730 zł/EUR na 31 grudnia 2024 r.
Średni kurs w okresie, obliczony jako średnia
arytmetyczna kursów obowiązujących na ostatni dzień
każdego miesiąca w danym okresie:
− 4,2372 zł/EUR w okresie 1 stycznia 2025 r. - 31 grudnia
2025 r.,
− 4,3042 zł/EUR w okresie 1 stycznia 2024 r. - 31 grudnia
2024 r.
3 005
2023
Aktywa i pasywa
Wartość aktywów [mln PLN]
Echo Investment S.A. Grupa kapitałowa Echo Investment
3 449
6 722
2024
5 962
2023
2024 2025 2025
3 168
6 577
20
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Podstawowe wielkości
ekonomiczno-finansowe
ujawnione w rocznych
sprawozdaniach
finansowych Spółki
oraz Grupy
1.5
21
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
45%
28%
22%
53%
19%
31%
2%
89%
63%
11%
27%
10%
– Aktywa trwałe – Aktywa obrotowe – Aktywa przeznaczone do sprzedaży
– Inwestycje w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych
– Udzielone pożyczki
– Nieruchomości inwestycyjne
– Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności
– Nieruchomości inwestycyjne w budowie
– Pozostałe
3 168 tys. zł
2 817 tys. zł
6 577 tys. zł
2 933 tys. zł
Struktura aktywów
Echo Investment S.A.
Echo Investment S.A.
Grupa kapitałowa Echo Investment
Struktura aktywów trwałych
Grupa kapitałowa Echo Investment
22
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
42%
76%
1%
3%
4%
11%
5%
11%
4%
22%
21%
– Zapasy
– Należności handlowe i pozostałe
– Należności z tytułu podatku dochodowego
– Należności z tytułu pozostałych podatków
– Udzielone pożyczki
– Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
– Inne aktywa finansowe
– Pozostałe
350 tys. zł 3 504 tys. zł
– Kapitał własny
– Zobowiązania długoterminowe
– Zobowiązania krótkoterminowe
Struktura aktywów obrotowych
Struktura Pasywów
Echo Investment S.A. Grupa kapitałowa Echo Investment
Echo Investment S.A. Grupa kapitałowa Echo Investment
32%
25%
21%
34%
47%
41%
3 168 tys. zł 6 577 tys. zł
23
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
2025
2 013
2024
0,01
2024
2025
Rachunek zysków i strat
Przychody
ze sprzedaży
[mln PLN]
Echo Investment S.A.
Grupa kapitałowa
Echo Investment
Zysk operacyjny
[mln PLN]
Zysk brutto
[mln PLN]
Zysk netto
[mln PLN]
Zysk netto
na jedną akcję
[PLN]
21
2024
2
2024
179
2024
2024
1 083
2024
110
2024
83
129
2023
251
2023
2024 2025
149
771
136
2023
126
2023
2023
0,12
2023
1 573
2023
181
2023
178
2023
118
2024
2023
-0,03
0,16
-0,08
2025
-12
2025
185
2025
56
2025
0,31
150
2025
129
2025
306
2025
15
24
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
268
156
7
Przepływy pieniężne
Przepływy
pieniężne
w 2025 r.
[mln PLN]
Przepływy
pieniężne
z działalności
operacyjnej
[mln PLN]
Przepływy
pieniężne
z działalności
inwestycyjnej
[mln PLN]
– z działalności operacyjnej
– z działalności inwestycyjnej
– z działalności finansowej
– 2023
– 2024
– 2025
– 2023
– 2024
– 2025
Echo Investment S.A.
Grupa kapitałowa
Echo Investment
271
-275
-107
75
316
-288
-564
271
304
304
-163
-363
-335
268
75
25
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Przepływy pieniężne
– 2023
– 2024
– 2025
Przepływy
pieniężne
z działalności
finansowej
[mln PLN]
Echo Investment S.A.
Grupa kapitałowa
Echo Investment
-199
-39
-335
254
-564
79
26
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.6
Segmenty Grupy
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
– struktura segmentowa
stan na 31 Grudnia 2025 r. [tys. PLN] Razem Mieszkania Resi4Rent StudentSpace
Nieruchomości
komercyjne
Aktywa
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne - -
Rzeczowe aktywa trwałe - -
Nieruchomości inwestycyjne - - -
Nieruchomości inwestycyjne w budowie - - -
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych
przedsięwzięciach wycenianych metodą praw własności
oraz w jednostkach powiązanych
-
Długoterminowe aktywa finansowe -
Należności z tytułu leasingu - - -
Pochodne instrumenty finansowe - - - - -
Pozostałe aktywa - - -
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego - -
Grunty przeznaczone pod zabudowe - -
Aktywa obrotowe
Zapasy
Należności z tytułu podatku dochodowego
Należności z tytułu pozostałych podatków
Należności handlowe i pozostałe
Krótkoterminowe aktywa finansowe -
Pochodne instrumenty finansowe - - - - -
Inne aktywa finansowe* - -
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Aktywa przeznaczone do sprzedaży - - -
Aktywa razem
* Głównie środki pieniężne na rachunkach powierniczych wpłacone przez klientów mieszkaniowych
27
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
– struktura segmentowa
stan na 31 Grudnia 2025 r. [tys. PLN] Razem Mieszkania Resi4Rent StudentSpace
Nieruchomości
komercyjne
Kapitał własny i zobowiązania
Kapitał własny
Kapitały udziałowców niekontrolujących
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości
przeznaczone do sprzedaży
- - - - -
Pochodne instrumenty finansowe - - - - -
Rezerwy długoterminnowe - -
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Zobowiązania z tytułu leasingu - -
Zobowiązania pozostałe - -
Zobowiązania z tytułu umów z klientami - - - - -
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty, pożyczki i obligacje
Kredyty, pożyczki i obligacje finansujące nieruchomości
przeznaczone do sprzedaży
- - -
Pochodne instrumenty finansowe - - -
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego - -
Zobowiązania z tytułu pozostałych podatków - -
Zobowiązania handlowe
Zobowiązania z tytułu dywidendy - - - - -
Zobowiązania z tytułu leasingu - -
Rezerwy krótkoterminowe - -
Zobowiązania pozostałe
Zobowiązania z tytułu umów z klientami - -
Zobowiązania dotyczące aktywów przeznaczonych do
sprzedaży
- - -
Kapitał własny i zobowiązania razem
28
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Zasady dotyczące wyceny
wybranych składników bilansu
Grupy Echo w poszczególnych
grupach segmentowych:
Segment mieszkaniowy:
Grupa Echo wycenia zapasy w swoich sprawozdaniach
finansowych zgodnie Międzynarodowymi Standardami
Księgowymi IAS 2. W pozycji zapasy prezentuje
półprodukty i produkty w toku, produkty gotowe i towary,
które przeznaczone są na sprzedaż w średnim cyklu
operacyjnym od zakupu gruntu do sprzedaży mieszkań
do 5 lat.
W Grupie Echo w pozycji zapasy prezentowane są
projekty mieszkaniowe w każdym cyklu życia projektu.
Projekty w przygotowaniu (działki), w budowie (działki +
capex), oraz projekty zakończone obejmujące gotowe
mieszkania nie przekazane ostatecznym nabywcom.
Zapasy zgodnie z IAS 2 prezentowane są w bilansie
wg wartości odpowiadających cenie ich nabycia
lub kosztów wytworzenia. Wyceny są dopuszczalne
wyłącznie w dół, kiedy zapas ma wartość rynkową
mniejszą niż bilansową.
Segment R4R, StudentSpace:
Segment mieszkań na wynajem i akademików na
wynajem Grupa Echo rozwija poprzez JV z czołowymi
funduszami działającymi w branży nieruchomości:
PIMCO, SIGNAL, GRIFFIN. Grupa Echo ze względu na
30% udział w JV wartości tych segmentów prezentuje
w jednej linii bilansu „Inwestycje w jednostkach
stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach
wycenianych metodą praw własności” gdzie
prezentowana jest wartość NAV (Net Asset Value) tych
segmentów. Warto jednak zauważyć, że w ramach
sprawozdań skonsolidowanych platform R4R oraz
StudentSpaceprojekty prezentowane są w bilansie
w pozycji „Nieruchomości inwestycyjne w budowie”
jeżeli projekt jest na etapie przygotowania i budowy
a po oddaniu projektu do użytkowania w pozycji
„Nieruchomości inwestycyjne”. Zgodnie z IAS 40 obie
te pozycje bilansu są wyceniane do wartości godziwej
projektów po spełnieniu poniższych warunków:
− uzyskanie pozwolenia na budowę (PnB) dla projektu,
− zakontraktowanie prac budowlanych na co najmniej
30% wartości projektu.
Segment komercyjny:
Projekty Segmentu Komercyjnego prezentowane są
w bilansie w pozycji „Nieruchomości inwestycyjne
w budowie” jeżeli projekt jest na etapie przygotowania
i budowy a po oddaniu projektu do użytkowania
w pozycji „Nieruchomości inwestycyjne”. Zgodnie z IAS
40 obie te pozycje bilansu są wyceniane do wartości
godziwej projektów po spełnieniu poniższych warunków:
− uzyskanie pozwolenia na budowę (PnB) dla projektu,
− prelease na poziomie 20%,
− zakontraktowanie prac budowlanych na co najmniej
30% wartości projektu.
Podsumowanie:
− segment mieszkaniowy - rozpoznanie wartości
w okresie budowy po kosztach wytworzenia, bez
wyceny wartości godziwej,
− segment R4R - z uwzględnieniem wyceny wg wartości
godziwej w okresie budowy i po zakończeniu,
− segment StudentSpace - z uwzględnieniem wyceny
wg wartości godziwej w okresie budowy i po
zakończeniu,
− segment komercyjny - z uwzględnieniem wyceny
godziwej w okresie budowy i po zakończeniu.
Zgodnie z powyższą informacją Międzynarodowe
Standardy Sprawozdawczości Finansowej wprowadzają
pewną „niekonsekwencję” w Sprawozdaniach
Finansowych Grupy Echo Investment nie umożliwiając
wyceny do wartości godziwej projektów mieszkaniowych
na etapie budowy.
Zarząd Grupy Echo Investment w podejściu
zarządczym analizuje Segment Mieszkaniowy
z uwzględnieniem wyceny Grupy Archicom S.A. do
wartości rynkowej uzyskanej z Warszawskiej Giełdy
Papierów Wartościowych (GPW), na której notowane
są walory Grupy Archicom. Takie podejście daje lepszą
porównywalność wartości poszczególnych segmentów.
29
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Szacujemy wartość Segmentu Resi na podstawie wartości ceny akcji
Archicom z Giełdy Papierów Wartościowych (GPW) w dniu bilansowym:
Liczba akcji Archicom szt.
Liczba akcji Archicom w posiadaniu Echo szt.
Udział Echo w Archicom ,% %
Cena akcji Archicom S.A. z GPW wg stanu z .. r. (zamknięcie) , PLN
Wartość rynkowa akcji Archicom w posiadaniu Echo tys. PLN
Szacowany CIT od wzrostu wartości Archicom - tys. PLN
Wartość rynkowa netto akcji Archicom w posiadaniu Echo tys. PLN
Segment Mieszkaniowy w Sprawozdaniach Grupy Echo tworzą Grupa Archicom S.A. oraz trzy projekty realizowane bezpośrednio
w ramach Echo Investment (Warszawa Nowy Mokotów, Fuzja Lofty i Kraków Wita) wraz z przypisanym długiem korporacyjnym
z Grupy Echo.
Szacując zarządcze podejście do segmentu mieszkaniowego zdejmujemy ze skonsolidowanej wartości Net Asset Value (NAV)
wartość NAV samego Archicom, a dodajemy Wartość rynową netto akcji Archicom w posiadaniu Echo wynikającą z wyceny akcji
Archicom na GPW:
Szacunek ten prezentuje poniższa tabela:
- NAV Archicom + segment mieszkaniowy Echo <-- BV
- odejmujemy NAV Archicom - <-- BV
- dodajemy Wartość rynkową netto akcji Archicom w posiadaniu Echo wg ceny z GPW <-- wartość Archicom wg ceny akcji
z GPW
Razem skorygowana wartość NAV segmentu mieszkaniowego w podejściu zarządczym tys. PLN
Wartość w segmentach RR, Student Space
i Komercyjnym zgodnie z IAS prezentowa-
na jest wg wartości godziwej (po spełnieniu
warunków)
BV z wyceną aktywów
do wartości godziwej
Sprawozdawczy obraz
segmentów Grupy Echo:
Dane bilansowe za czwarty kwartał 2025 r.: Mieszkania Resi4Rent StudentSpace
Nieruchomości
komercyjne Razem
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki
dominującej
Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki
dominującej na akcję
, , , , ,
Zarządczy obraz
segmentów Grupy Echo:
Dane zarządcze za czwarty kwartał 2025 r.: Mieszkania Resi4Rent StudentSpace Komercja Razem
Wartość rynkowa (NAV) per segment
Wartość rynkowa na akcję , , , , ,
Wartość projektów
mieszkaniowych
zgodnie z IAS pre-
zentowana jest po
koszcie wytworzenia
wycena Archicom
zgodnie z GPW
30
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Skonsolidowany rachunek zysków i strat
– struktura segmentowa
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 r. [tys. PLN] Razem Mieszkania Resi4Rent StudentSpace
Nieruchomości
komercyjne
Przychody ze sprzedaży
Koszt własny sprzedaży ( ) ( ) ( ) ( ) ( )
Zysk brutto ze sprzedaży
Zysk (strata) z nieruchomości inwestycyjnych ( ) - - - ( )
Koszty administracyjne związane z realizacją projektów ( ) ( ) ( ) () ( )
Koszty sprzedaży ( ) ( ) () - ( )
Koszty ogólnego zarządu ( ) ( ) ( ) ( ) ( )
Pozostałe przychody operacyjne, w tym: - -
Pozostałe koszty operacyjne ( ) ( ) () () ( )
Zysk operacyjny ( )
Przychody finansowe
Koszty finansowe ( ) ( ) ( ) () ( )
Zysk (strata) z tytułu pochodnych instrumentów walutowych ( ) - - - ( )
Zysk (strata) z tytułu różnic kursowych -
Udział w zyskach (stratach) jednostek ujmowanych metodą
praw własności
-
Zysk brutto ( )
Podatek dochodowy ( ) ( ) ( ) ( ) ( )
Zysk netto, w tym: ( ) ( )
Zysk przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej ( ) ( )
Zysk udziałowców niekontrolujących - - ()
31
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Struktura akcjonariatu
Echo Investment S.A.
i opis akcji
1.7
62,37%
9,6 4%
11,20%
16,80%
Akcjonariusz:
– Lisala Sp. z o.o.
– Nationale-Nederlanden OFE
– Allianz Polska OFE
– Pozostali akcjonariusze poniżej 5% kapitału i głosów
% kapitału na 24 marca 2026 r.
Kapitał zakładowy Spółki wynosi 20 634 529,10 zł i dzieli się na 412 690 582 akcje
o wartości nominalnej 0,05 zł każda. Każda akcja Spółki daje prawo do jednego głosu
na Walnym Zgromadzeniu. W Spółce nie ma akcji uprzywilejowanych.
Znaczący Akcjonariusze posiadający co najmniej 5% udziału w ogólnej
liczbie głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki na dzień
podpisania niniejszego sprawozdania, tj. na 24 marca 2026 r.
Akcjonariusz liczba akcji % kapitału liczba głosów % głosów
Lisala sp. z o.o. , ,
Nationale-Nederlanden OFE , ,
Allianz Polska OFE , ,
Pozostali akcjonariusze poniżej % głosów , ,
32
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
26 września 2025 r. Spółka otrzymała zawiadomienie
w trybie art. 69 ust. 2 pkt 2) i art. 69a ust. 1 pkt 3)
w związku z art. 69 ust. 2 pkt 2) ustawy z 29 lipca
2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania
instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu
obrotu oraz o spółkach publicznych („Ustawa o ofercie
publicznej”), w którym akcjonariusze: Tibor Veres,
DAYTON-Invest Kft., WINGHOLDING Zrt., WING IHC Zrt.,
WING International Zrt. (zwani łącznie „Podmiotami
dominującymi”) oraz Lisala sp. z o.o. („Lisala”, a łącznie
z Podmiotami dominującymi „Strony zgłaszające”)
zawiadamiają, że 23 września 2025 r. zawarto dwie
umowy przeniesienia udziałów w spółce Echo Investment
Spółka Akcyjna pomiędzy Lisala a (i) Linfield Enterprises
Limited; oraz (ii) Ravashtul Investment Fundacja
Rodzinna („Umowy przeniesienia”).
W wyniku Umów przeniesienia Lisala bezpośrednio,
a Podmioty dominujące pośrednio przeniosły łącznie
14 980 668 zdematerializowanych akcji zwykłych na
okaziciela Emitenta, stanowiących około 3,63% akcji
w kapitale zakładowym Emitenta i całkowitej liczby
głosów na WZA Emitenta.
W konsekwencji liczba akcji posiadanych bezpośrednio
przez Lisala i pośrednio przez Podmioty dominujące
uległa zmniejszeniu, co spowodowało obniżenie ich
dotychczasowego udziału głosów o co najmniej 1%
ogólnej liczby głosów.
Szczegóły w tym treść otrzymanego Zawiadomienia
Spółka opublikowała w raporcie bieżącym Nr 21/2025
26 września 2025 r.
W roku obrotowym 2025 notowania akcji Spółki
kształtowały się w przedziale od 3,59 PLN do 5,70 PLN,
a kurs zamknięcia na koniec roku wyniósł 4,75 PLN.
Zmiana kursu akcji w analizowanym okresie wyniosła
17,28% i była bardzo zbliżona do stopy zwrotu z 2024 r.
kiedy wyniosła 17,05%. W 2023 r. roczna stopa zwrotu
z kursu akcji na GPW wyniosła 32,06. Licząc łącznie za
3 ostatnie lata stopa zwrotu wyniosła 81,30%. Na tle
rynku notowania Spółki za ostatni rok nie pobiły indeksu
WIG gdzie stopa zwrotu wyniosła 47,33% oraz były gorsze
od indeksu WIG_Nieruchomości który wzrósł o 35,14%.
Na przestrzeni 3 lat wzrost kursu akcji Spółki o 81,30%
był gorszy od Indeksu WIG_Nieruchomości który wyniósł
113,65%, ale pobił indeks spółek małej kapitalizacji sWIG-
80 (tzw. small cap) do którego należy Emitent a który
wyniósł 69,12%.
Zmiany kursu akcji były powiązane w szczególności
z transakcjami i umowami dotyczącymi sprzedaży
przez Emitenta dojrzałych aktywów (umowy sprzedaży
biurowców Brain Park C, Office House (Towarowa22),
Galerii Libero w Katowicach oraz 18 ukończonych
projektów z platformy Resi4Rent. Dodatkowo Spółka
wypłaciła w grudniu 2025 r. tytułem zaliczki na poczet
wypłaty przyszłej dywidendy kwotę 330,15 mln PLN tj.
0,80 PLN na każdą wyemitowaną akcję Spółki.
Istotne zmiany w strukturze akcjonariatu
Emitenta od daty publikacji ostatniego
raportu finansowego
WING jest wiodącą grupą dewelopersko-
inwestycyjną w Europie Środkowej. Posiada
znaczące udziały w rynkach nieruchomości
w Niemczech, Polsce i na Węgrzech. Jest
większościowym właścicielem największego
polskiego dewelopera - Echo Investment,
notowanego na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie, a także Bauwert, wiodącego
niemieckiego dewelopera mieszkaniowego
i komercyjnego. WING jest jedną z największych
firm deweloperskich i inwestorskich na Węgrzech,
działającą we wszystkich segmentach rynku,
w tym w budownictwie biurowym, przemysłowym,
handlowym, hotelowym i mieszkaniowym.
W Niemczech, Polsce i na Węgrzech ma w swoim
portfolio deweloperskim łącznie 5,7 mln mkw.
powierzchni.
Grupa jest wiarygodnym, długoterminowym
partnerem dla wiodących korporacji działających
w regionie Europy Środkowej. Celem firmy jest
realizowanie światowej klasy projektów dobrych
do życia dla ludzi i przyjaznych dla środowiska.
O akcjonariuszu większościowym
33
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Informacje o umowach,
w wyniku których mogą
w przyszłości nastąpić zmiany
w proporcjach posiadanych
akcji przez dotychczasowych
Akcjonariuszy
Spółce nie są znane umowy, w wyniku których
mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach
posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.
Programy akcji pracowniczych
Zarząd Spółki w ramach przestrzegania § 72 ust. 8
pkt 21 rozporządzenia Ministra Finansów informuje,
że zmieniony w 2025 r. program motywacyjny, który
może być realizowany w akcjach Spółki (skierowany
do kluczowych pracowników - wybranych członków
zarządu Spółki) objęty jest wewnętrznym systemem
kontroli. Kontrolę nad realizacją i rozliczaniem programu
sprawuje Rada Nadzorcza, która weryfikuje spełnienie
warunków przyznawania akcji i zgodność procesu
z wewnętrznymi regulacjami (Polityką Wynagrodzeń).
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania
Spółka potwierdza, że cały proces realizacji programu
motywacyjnego przebiega zgodnie z przyjętymi
procedurami kontrolnymi.
Akcje własne
Obecnie Spółka nie posiada akcji własnych.
Ograniczenia związane
z przenoszeniem praw
własności papierów
wartościowych oraz dające
specjalne uprawnienia
kontrolne
Papiery wartościowe wyemitowane przez Echo
Investment S.A. nie dają specjalnych uprawnień
kontrolnych ich posiadaczom. Spółka Echo Investment
S.A. nie posiada informacji o ograniczeniach
Według stanu na
31 grudnia 2025 r. akcje
Echo Investment S.A. wchodziły
w skład następujących
indeksów giełdowych
warszawskiej giełdy:
WIG
Indeks WIG to pierwszy indeks giełdowy i jest obliczany
od 16 kwietnia 1991 r. Pierwsza wartość indeksu WIG
wynosiła 1000 pkt. Obecnie WIG obejmuje wszystkie
spółki notowane na Głównym Rynku GPW, które spełnią
bazowe kryteria uczestnictwa w indeksach. W indeksie
WIG obowiązuje zasada dywersyfikacji, mająca na
celu ograniczenie udziału pojedynczej spółki i sektora
giełdowego. Jest indeksem dochodowym i przy jego
obliczaniu uwzględnia się zarówno ceny zawartych w nim
akcji, jak i dochody z dywidend i praw poboru.
WIG140
Indeks WIG140 jest publikowany od 20 grudnia 2021
r., na podstawie wartości portfela akcji 140 spółek
zakwalifikowanych do indeksów WIG20, mWIG40
i sWIG80. WIG140 jest indeksem typu dochodowego, co
oznacza że przy jego obliczaniu bierze się pod uwagę
zarówno ceny zawartych w nim transakcji, jak i dochody
z tytułu dywidend i praw poboru.
w wykonywaniu prawa głosu ani w przenoszeniu praw
własności przez posiadaczy jej papierów wartościowych.
Notowania akcji Echo
Investment S.A.
Akcje Echo Investment S.A. zadebiutowały na Giełdzie
Papierów Wartościowych w Warszawie 5 marca 1996 r.
Kurs akcji w dniu debiutu wyniósł 0,43 zł. W ostatnim
roku kurs akcji Echo Investment S.A. wg cen zamknięcia
kształtował się następująco:
− w ostatnim dniu 2025 r. kurs wyniósł 4,75 zł,
− minimum w 2025 r. to 3,59 zł (17 marca), cena
maksymalna to 5,70 zł (22 września),
− na zamknięcie ostatniej sesji w 2025 r. kurs
wyniósł 4,75 zł.
34
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
sWIG80
Indeks sWIG80 jest kontynuacją indeksu WIRR i jest
obliczany od 31 grudnia 1994 r. i obejmuje 80 małych
spółek notowanych na Głównym Rynku GPW. sWIG80
jest indeksem typu cenowego, co oznacza, że przy jego
obliczaniu bierze się pod uwagę jedynie ceny zawartych
w nim transakcji, a nie uwzględnia się dochodów
z tytułu dywidend. W indeksie sWIG80 nie uczestniczą
spółki z indeksów WIG20 i mWIG40 oraz spółki
zagraniczne notowane jednocześnie na GPW i innych
rynkach o wartości rynkowej w dniu rankingu powyżej
100 mln EUR.
sWIG80TR
Indeks sWIG80TR jest obliczany od 18 września 2017 r.,
na podstawie wartości portfela akcji 80 małych spółek
notowanych na Głównym Rynku GPW. W odróżnieniu od
indeksu sWIG80, sWIG80TR jest indeksem dochodowym,
co oznacza, że przy jego obliczaniu bierze się pod
uwagę zarówno ceny zawartych w nim transakcji oraz
dochody z tytułu dywidend. Wszystkie pozostałe zasady
konstrukcji indeksu są zgodne z metodologią indeksu
sWIG80.
WIG-Poland
Indeks WIG-Poland (dawniej WIG-PL) jest pierwszym
indeksem narodowym obliczanym przez giełdę od 22
grudnia 2003 r. W skład indeksu wchodzą wyłącznie akcji
krajowych spółek notowanych na Głównym Rynku GPW,
które spełnią bazowe kryteria uczestnictwa w indeksach.
Wartości historyczne oraz zasady indeksu są tożsame
z indeksem WIG. Oznacza to, że od 16 kwietnia 1991 r.
do 19 grudnia 2003 r. wartości oraz struktura portfela
obydwu indeksów była taka sama. Obecnie zarówno
wartości jak i uczestnicy WIG-PL i WIG są różne.
Podobnie jak WIG, indeks WIG-Poland jest indeksem
dochodowym i przy jego obliczaniu uwzględnia się
zarówno ceny zawartych w nim akcji, jak i dochody
z dywidend i praw poboru.
WIG-nieruchomości
Indeks WIG-nieruchomości jest indeksem sektorowym,
w którego skład wchodzą spółki uczestniczące
w indeksie WIG i jednocześnie zakwalifikowane do
sektora „nieruchomości”. W portfelu subindeksu znajdują
się takie same pakiety jak w portfelu indeksu WIG.
Datą bazową indeksu jest 15 czerwca 2007 r., a wartość
indeksu w tym dniu wynosiła 6543,82 pkt. Metodologia
subindeksu jest tożsama z indeksem WIG, tzn. że jest on
indeksem dochodowym i przy jego obliczaniu uwzględnia
się zarówno ceny zawartych w nim akcji, jak i dochody
z dywidend i praw poboru.
35
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Stan posiadania akcji
Echo Investment S.A.
przez osoby zarządzające
i nadzorujące
1.8
Według najlepszej wiedzy Spółki, spośród osób
sprawujących w Echo Investment S.A. funkcje zarządcze
lub nadzorcze, akcjonariuszami Spółki są: Nicklas
Lindberg - prezes zarządu, Maciej Drozd – wiceprezes
ds. finansowych oraz Maciej Dyjas, Nebil Senman oraz
Bence Sass - członkowie Rady Nadzorczej.
Od daty publikacji ostatniego raportu finansowego,
tj. od 27 listopada 2025 r., Spółka otrzymała jedno
Zawiadomienie z trybu Rozporządzenia MAR dotyczące
transakcji na akcjach Spółki: 12 stycznia 2026 r. Spółka
otrzymała zawiadomienie z art. 19 Rozporządzenia
MAR od Pana Bence Sass - Członka Rady Nadzorczej,
dotyczące transakcji nabycia 15 238 sztuk akcji
Emitenta. Transakcja miała miejsce na giełdzie papierów
wartościowych w Warszawie w dniu 8 stycznia 2026 r.
Szczegóły, w tym treść zawiadomienia, została przez
Emitenta opublikowana raportem bieżącym Nr 1/26
z 12 stycznia 2026 r.
Stan posiadania akcji Echo Investment S.A. przez członków Zarządu
i Rady Nadzorczej na dzień podpisania niniejszego sprawozdania, tj.
na 24 marca 2026 r.
Imię i nazwisko/Stanowisko w organach Spółki Liczba posiadanych akcji Udział w kapitale i głosach na WZA
Nicklas Lindberg
Prezes
,
Maciej Drozd
Wiceprezes Zarządu
,
Maciej Dyjas
Członek Rady Nadzorczej
,
Nebil Senman
Członek Rady Nadzorczej
,
Bence Sass
Członek Rady Nadzorczej
,
Zestawienie stanu posiadania akcji
Echo Investment S.A. przez osoby
zarządzające i nadzorujące
36
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Najważniejsze
zdarzenia w 2025 r.
1.9
ORGANIZACJA
Walne zgromadzenie
akcjonariuszy Echo Investment
Walne zgromadzenie
akcjonariuszy Archicom S.A.
26 czerwca 2025 r. odbyło się Zwyczajne
Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo
Investment S.A. na którym oprócz spraw
zwyczajnych przewidzianych w porządku
obrad ZWZA została wybrana Rada
Nadzorcza nowej kadencji.
W skład Rady Nadzorczej zostały
powołane niżej wymienione osoby:
− Noah Milton Steinberg Przewodniczący
Rady Nadzorczej,
− Tibor Veres Wiceprzewodniczący Rady
− Nadzorczej,
− Bence Sass,
− Balazs Gal,
− Maciej Dyjas,
− Nebil Senman,
− Sławomir Jędrzejczyk spełniający
kryteria niezależności przewidziane dla
członków komitetów audytu,
− Margaret Elizabeth Dezse spełniająca
kryteria niezależności przewidziane dla
członków komitetów audytu.
25 czerwca 2025 r. odbyło się Zwyczajne
Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy
Archicom S.A. na którym oprócz spraw
zwyczajnych przewidzianych w porządku
obrad ZWZA została wybrana Rada
Nadzorcza nowej kadencji.
W skład Rady Nadzorczej zostały
powołane niżej wymienione osoby:
− Nicklas Lindberg,
− Maciej Drozd,
− Małgorzata Turek,
− Bence Sass,
− Balazs Gal,
− Konrad Płochocki spełniający kryteria
niezależności przewidziane dla
członków komitetów audytu,
− Jacek Owczarek spełniający kryteria
niezależności przewidziane dla
członków komitetów audytu.
37
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
17 lipca 2025 r. uruchomiony został program motywacyjny dla wybranych
członków Zarządu Echo Investment i Archicom. Informacje dotyczące
uruchomienia programu zostały zawarte w Skonsolidowanym Raporcie
Rocznym Grupy Kapitałowej Echo Investment 2025 r. w rozdziale 3 nocie
43 ,,Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej’’.
25 sierpnia 2025 r. Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej, VI Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego dokonał rejestracji zmian
Statutu spółki Archicom S.A., dokonanych na podstawie Uchwały
nr 29/06/2025 ZWZA z 25 czerwca 2025 r.
9 września 2025 r. spółka Echo Investment S.A. powzięła informacje, że
Sąd Rejonowy w Kielcach, X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru
Sądowego, 5 września 2025 r. dokonał rejestracji zmian Statutu Spółki,
dokonanych na podstawie Uchwały nr 32 Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia Akcjonariuszy z 26 czerwca 2025 r.
AKCJE I OBLIGACJE
Emisja obligacji publicznych przez
Archicom S.A. dla inwestorów
indywidualnych
Środki uzyskane z emisji obligacji Archicom wykorzystał na finansowanie
rozwoju biznesu oraz rolowania długu spółki zapadającego w 2025 r.
Szczegóły dotyczące emisji zostały opublikowane przez Archicom RB Nr
7/2025 z 14 marca 2025 r.
38
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
3 listopada 2025 r., biorąc pod uwagę, że:
a. zatwierdzone jednostkowe sprawozdania finansowe
Spółki za rok obrotowy 2024 wykazało zysk netto
w wysokości 2.085.457,08 PLN,
b. Spółka osiągnęła od końca ubiegłego roku
obrotowego do 31 marca 2025 r. zysk netto
w wysokości 85.432.250,70 PLN.
Zarząd spółki Echo Investment S.A postanowił
warunkowo wypłacić akcjonariuszom Spółki zaliczkę na
poczet przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2025 (dalej
Zaliczka Dywidendowa) na następujących zasadach:
Łączna kwota przeznaczona na wypłatę Zaliczki
Dywidendowej wyniesie 330.152.465,60 PLN tj. 0,80 PLN
na 1 akcję (dalej Kwota Zaliczki Dywidendowej). Na Kwotę
Zaliczki Dywidendowej składa się:
a. kwota 42.000.000,00 PLN, która nie przekracza
połowy zysku netto Spółki osiągniętego od końca
poprzedniego roku obrotowego, wykazanego
w sprawozdaniu finansowym sporządzonym na
31 marca 2025 r. i obejmującym okres od 1 stycznia
2025 r. do 31 marca 2025 r. zbadanym przez biegłego
rewidenta z PricewaterhouseCoopers Polska sp. z o.o.
Audyt sp.k. siedzibą w Warszawie,
b. kwota 288.152.465,60 PLN pochodząca z kapitału
rezerwowego utworzonego z przeznaczeniem na
wypłatę dywidendy lub zaliczek na poczet dywidendy
(Fundusz Dywidendowy).
Liczba akcji objętych wypłatą Zaliczki Dywidendowej na
dzień Uchwały: 412 690 582.
Zaliczka Dywidendowa została wypłacona 10 grudnia
2025 r. (Data Wypłaty Zaliczki Dywidendowej).
Do Zaliczki Dywidendowej były uprawnieni akcjonariusze
posiadający akcje Spółki 3 grudnia 2025 r. tj. na 7 dni
przed Datą Wypłaty Zaliczki Dywidendowej.
25 czerwca 2025 ZWZA Archicom podjęło uchwałę
w sprawie podziału zysku za 2024 r. Zwyczajne Walne
Zgromadzenie postanowiło zysk w kwocie 197.131.664,91
przeznaczyć na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy
Spółki („Dywidenda”) tj. w kwocie 3,37 zł na 1 akcję,
z czego:
− zaliczono na poczet Dywidendy kwotę 82.479.420,63
zł wypłaconą przez Spółkę 7 listopada 2024 r., tytułem
zaliczki na poczet dywidendy tj. w kwocie 1,41 zł na
1 akcję;
− wypłacić tytułem Dywidendy kwotę pomniejszoną
o wypłaconą Zaliczkę Dywidendową tj. kwotę
w wysokości 114.652.244,28 zł tj. w kwocie 1,96 zł na
1 akcję.
Dywidenda została wypłacona 17 listopada 2025 r.
ZYSK I DYWIDENDA
Uchwała w sprawie warunkowej
wypłaty zaliczki na poczet przyszłej
dywidendy za rok obrotowy 2025
Uchwała w sprawie wypłaty
dywidendy przez Archicom
39
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
11 lutego 2025 r. spółka Archicom
podpisała z bankiem PKO BP S.A. aneks
do umowy o kredyt. Kwota Kredytu
została zwiększona do kwoty 240 mln
zł. Kwota Kredytu jest oprocentowana
według zmiennej stopy procentowej
równej wysokości stawki referencyjnej
(WIBOR 1M) powiększonej o marżę Banku.
Okres udostępnienia środków z Kredytu
został wydłużony do 30 września 2027 r.
Podpisanie przez Archicom S.A.
aneksu do umowy o kredyt
w rachunku bieżącym
PROJEKTY
10 kwietnia 2025 r. Archicom Senja
2 sp. z o.o. jako sprzedający oraz
spółka Monting Real Estate sp. z o.o.
z siedzibą w Warszawie zawarły umowę
przenoszącą prawa użytkowania
wieczystego oraz umowę sprzedaży
prawa własności nieruchomości
położonych przy ulicy Chłodnej
w Warszawie. Łączną wartość transakcji
wynosi 96 000 000 zł netto, powiększoną
o należny podatek VAT.
Umowa sprzedaży nieruchomości
przy ul. Chłodnej w Warszawie
Archicom nabył 100% udziałów
w firmie wieloletnim doświadczeniem
w dostarczaniu materiałów
wykończeniowych i usług projektowych.
18 grudnia 2025 r. 100% udziałów spółki
zostało sprzedanych poza Grupę
Archicom (oraz GK Echo Investment).
Fit-Out Center Archicom sp. z o.o.
40
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
23 czerwca 2025 r. Archicom Nieruchomości 14 sp. z o.o.
z siedzibą we Wrocławiu, oraz polski prywatny inwestor,
jako kupujący zawarli umowę sprzedaży nieruchomości
położonej we Wrocławiu będącej własnością
Sprzedającego zabudowaną budynkiem znanym jako
City 2.
Kupujący inwestor nabył nieruchomość we Wrocławiu,
przy ul. Gen. Romualda Traugutta 55, stanowiącej
działkę ewidencyjną o numerze 101, obręb 0022,
objęte księgą wieczystą numer WR1K/00372300/1,
zabudowanej budynkiem biurowym pod nazwą „City
2”. Cena transakcji wyniosła 31 mln EUR. W ramach
transakcji Strony zawarły również umowę gwarancji
czynszowej.
Zawarcie umowy sprzedaży
nieruchomości położonej we
Wrocławiu przez spółkę zależną
Archicom S.A.
16 sierpnia 2025 r. R4R Poland sp. z o.o. podpisała z Vantage
Development S.A. przedwstępną warunkową umowę zbycia
18 gotowych inwestycji.
Cena sprzedaży ustalona została na poziomie 2,4 mld zł
i zostanie skorygowana między innymi o ustalone na dzień
transakcji wartość kapitału obrotowego netto, kwotę zadłużenia
wewnętrznego i zewnętrznego oraz stan środków pieniężnych.
W ramach umów R4R zbywa 5 322 gotowych lokali
z przeznaczeniem na wynajem.
Zgodnie z Aneksem z 1 grudnia 2025 r. strony uzgodniły, że
ostateczny termin podpisania umowy przyrzeczonej został
przedłużony z 15 grudnia 2025 r. do 15 maja 2026 r.
Zawarcie przez R4R Poland sp. z o.o.
przedwstępnej umowy sprzedaży
18 ukończonych inwestycji
2,4 mld PLN
wartość transakcji sprzedaży
gotowych projektów Resi4Rent
do Vantage Development S.A.
17 września 2025 r. Archicom zawarł umowę zakupu
nieruchomości położonej w Warszawie przy
ul. Wołoskiej, przeznaczonej pod zabudowę usługową,
o potencjale około 20 500 mkw. powierzchni użytkowej.
Zawarcie przez Archicom
umowy zakupu nieruchomości
41
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
4 września 2025 r. spółka Strood sp. z o.o., podmiot
w 100% zależny Emitenta, w wykonaniu opcji put zawarła
z AFI Europe N.V. umowę dotyczącą sprzedaży 30%
udziałów w kapitale zakładowym T22 Budynek B sp.
z o.o., posiadającej projekt obejmujący budynek biurowy
Office House w kompleksie Towarowa 22 w Warszawie.
Strony ustaliły wstępną cenę sprzedaży udziałów
na kwotę EUR 17 391 283, a kwota spłaty zadłużenia
wewnątrzgrupowego związanego z Transakcją wyniosła
PLN 28 291 272.
Wstępna cena sprzedaży udziałów w kapitale
zakładowym T22 Budynek B będzie podlegać dalszym
korektom, zgodnie z procedurami opisanymi w Umowie
i warunkami w niej określonymi.
Zgodnie z Umową, obecne zadłużenie wewnątrzgrupowe
T22 Budynek B, w jego części związanej z finansowaniem
zapewnionym przez „Echo - Aurus" sp. z o.o. („Echo-
Aurus”), spółkę zależną Emitenta, zostało rozliczone
poprzez całkowitą spłatę wierzytelności na rzecz „Echo-
Aurus” i ich przejęcie przez AFI Europe N.V.
Sprzedaż udziałów
w budynku Office House
• Office House, Warszawa
42
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
29 października 2025 r. spółka zależna Emitenta, tj.
Galeria Libero - Projekt Echo - 120 sp. z o.o. sp. k.
z siedzibą w Kielcach, jako sprzedający (Sprzedający),
oraz spółka Espliego sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie,
jako kupujący (Kupujący, przy czym Kupujący łącznie
ze Sprzedającym będą dalej łącznie zwani Stronami),
zawarły umowę sprzedaży prawa użytkowania
wieczystego gruntu położonego w Katowicach przy
ul. Tadeusza Kościuszki 229, oraz prawa własności
budynków i budowli znajdujących się na gruncie.
Cena płatna na podstawie Umowy (Cena) wyniosła
103 mln EUR powiększone o VAT.
Ponadto, w dniu Umowy Strony zawarły umowę
gwarancji przychodów operacyjnych netto
generowanych przez Nieruchomość (Umowa
Gwarancji NOI
), z której prawa i obowiązki
Sprzedającego zostały następnie przeniesione na
Emitenta. Podstawowe postanowienia Umowy Gwarancji
NOI przewidują (i) udzielenie na rzecz Kupującego
gwarancji pokrycia przez Emitenta przychodów
generowanych przez Nieruchomość w zakresie, w jakim
przychody w danym okresie nie osiągną określonej
kwoty wskazanej w Umowie Gwarancji NOI, (ii) płatność
przez Emitenta Kupującemu odpowiedniej części kwot
wartości zachęt przyznanych najemcom Budynku
w związku z zawarciem nowych umów najmu po dacie
zawarcia Umowy Gwarancji NOI oraz (iii) zobowiązanie
Emitenta do wykonania prac w Budynku w zakresie,
w jakim na podstawie odpowiedniej umowy najmu takie
zobowiązanie będzie spoczywać na wynajmującym.
Umowa Gwarancji NOI wygaśnie najpóźniej 31 grudnia
2030 r.
Sprzedaż przez spółkę zależną Echo
Investment S.A. centrum handlowego
Libero Katowice spółce Summus Capital
• Galeria handlowa Libero, Katowice
103 mln EUR
wartość transakcji sprzedaży
centrum handlowego
Libero Katowice
43
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
7 listopada 2025 r. spółka zależna Emitenta, tj. „ECHO -
ARENA” sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach, jako sprzedający
(Sprzedający) oraz spółka Greenstone Brain Park sp.
z o.o. sp.k. (poprzednio: Greenstone Asset Management
sp. z o.o. Szczecin sp.k.) z siedzibą w Warszawie, jako
kupujący (Kupujący, przy czym Kupujący łącznie ze
Sprzedającym będą dalej łącznie zwani Stronami),
zawarli umowę sprzedaży nieruchomości położonej
w Krakowie będącej w użytkowaniu wieczystym
Sprzedającego (Umowa Sprzedaży).
Wartość transakcji (Wartość Transakcji) w dniu zawarcia
Umowy Sprzedaży wyniosła 33.047.243 EUR + VAT.
Cena na Zamknięciu została obliczona w oparciu
o Wartość Transakcji pomniejszoną o kwotę wartości
okresów bezczynszowych. W rezultacie, Cena na
Zamknięciu wyniosła 32.373.745,27 EUR + VAT.
W ramach transakcji Strony zawarły również umowy
gwarancji jakości Budynku (Umowa Gwarancji
Jakości
), umowę gwarancji czynszowych
(Umowa Gwarancji Czynszowych), zaś Umowa
Sprzedaży zawiera szczegółowe postanowienia
w zakresie wykonania przez Sprzedającego
prac wykończeniowych (Umowa o Prace
Wykończeniowe
). Podstawowe postanowienia
Umowy Gwarancji Jakości przewidują udzielenie
Kupującemu gwarancji jakości na Budynek i budowle
znajdujące się na Nieruchomości. Podstawowe
postanowienia Umowy Gwarancji Czynszowych
przewidują zapewnienie kupującemu pokrycia przez
Sprzedającego płatności czynszowych oraz opłat
eksploatacyjnych dla poszczególnych części Budynku,
które nie zostały wynajęte podmiotom trzecim w dniu
podpisania Umowy oraz tych, które zostały wynajęte,
ale ich przekazanie do odpowiednich najemców jeszcze
nie nastąpiło. Podstawowe postanowienia Umowy
o Prace Wykończeniowe przewidują zobowiązanie
Sprzedającego do przeprowadzenia prac aranżacyjnych
i budowlanych na Nieruchomości, w zakresie w jakim
nie zostały one wykonane przed zawarciem Umowy
Sprzedaży.
Sprzedaż przez spółkę zależną Emitenta
nieruchomości położonej w Krakowie na której
zrealizowany został biurowiec Brain Park C
• Brain Park C, Kraków
33 mln EUR
wartość transakcji
sprzedaży najnowszego
etapu krakowskiego
kompleksu biurowego
Brain Park
44
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
86 mln PLN
wartość transakcji nabycia
nieruchomości Pekao Tower przy
ul. Grzybowskiej w Warszawie
4 grudnia 2025 r. Spółka zawarła umowę nabycia
nieruchomości Pekao Tower zlokalizowanej przy
ul. Grzybowskiej w Warszawie. Cena transakcji
wyniosła 86 000 000 zł netto (105 780 000 zł brutto,
tj. wraz z podatkiem VAT). Powierzchnia działki objętej
transakcją wynosi 2 488 mkw.
10 grudnia 2025 r. CitySpace uruchomiło
w Łodzi swoją drugą lokalizację -
CitySpace REACT, umacniając tym
samym swoją pozycję na rynku lokalnym.
Nowe centrum zajmuje 3 500 mkw.
powierzchni w biurowcu React przy ul.
Kilińskiego w Łodzi, zrealizowanym przez
Echo Investment.
CitySpace REACT oferuje łącznie 520
w pełni wyposażonych stanowisk pracy,
ponad 40 miejsc coworkingowych oraz
16 sal konferencyjnych o zróżnicowanej
wielkości, umożliwiających organizację
zarówno kameralnych spotkań, jak
i większych wydarzeń biznesowych.
Wszystkie powierzchnie biurowe zostały
udostępnione najemcom i są gotowe do
natychmiastowego użytkowania.
Zawarcie umowy nabycia
nieruchomości Pekao Tower
przy ul. Grzybowskiej
w Warszawie
Uruchomienie CitySpace
REACT w Łodzi
45
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
NAGRODY I WYRÓŻNIENIA
1. MIPIM Awards 2025 – Fuzja (Łódź)
• Best Urban Regeneration Project
• Special Jury Award
2. PLGBC Green Building Awards
• Towarowa 22 Office House (Warszawa) - Best Building
3. Prime Property Prize
• Developer of the Year (Office)
• Developer of the Year (Residential)
4. Property Design Awards
• Bryła: Obiekty publiczne - Modelowa Szkoła w Warszawie
5. Forum Odpowiedzialnego Biznesu
• Wyróżnienie w konkursie „Raporty Zrównoważonego Rozwoju” w kategorii spółek
objętych CSRD
6. Eurobuild Awards
• Office Developer of the Year
7. PRCH Retail Awards
• Osiągnięcia ESG roku dla obiektów handlowych - Libero
8. European Property Awards
• Office Interior - CitySpace Novo
46
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.10
Znaczące zdarzenia
po dacie bilansowej
Rezygnacja Wiceprezesa Zarządu
Pana Artura Langnera
Zmiana funkcji Pana Rafała
Mazurczaka w Zarządzie Spółki
Brain Park A sprzedany
19 lutego 2026 r. członek Zarządu Pan Artur Langner złożył rezygnację
z pełnienia funkcji Wiceprezesa Zarządu Spółki oraz z członkostwa
w Zarządzie Spółki ze skutkiem natychmiastowym.
W złożonym oświadczeniu nie została podana przyczyna rezygnacji.
26 lutego 2026 r. Rada Nadzorcza Spółki powierzyła Panu Rafałowi
Mazurczakowi, dotychczasowemu członkowi Zarządu, funkcję
Wiceprezesa Zarządu.
11 marca 2026 podmiot zależny od Echo Investment podpisał ostateczną
umowę sprzedaży biurowca Brain Park A w Krakowie na rzecz funduszu SCPI
Transitions Europe, zarządzanego przez Arkéa REIM.
W pełni wynajęty budynek A oferuje niemal 14 tys. mkw. powierzchni najmu
i posiada certyfikat BREEAM na poziomie „Excellent”.
Cena wynikająca z Umowy Sprzedaży wyniosła 34.000.000 EUR + VAT.
ORGANIZACJA
47
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
AKCJE I OBLIGACJE
Obligacje wykupione przez Echo Investment S.A.
[PLN]
Seria Kod ISIN Data
Wartość nominalna
[tys. PLN]
L PLECHPS ..
Razem
48
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.11
Segment mieszkań
dla klientów
indywidualnych – opis
rynku oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
Rynek mieszkań na sprzedaż
w Polsce w 2025 r.
Mieszkania sprzedane i wprowadzone
do sprzedaży oraz wielkość oferty [tys. sztuk]
– mieszkania wprowadzone do sprzedaży – mieszkania sprzedane – liczba mieszkań w ofercie
Źródło: JLL, Cushman & Wakefield
10
20
30
40
50
60
70
40
30
60
50
70
58,2
69
2021
37,4
2022
49
35
48,6
2023
43,1
5 7, 6
36,2
48,5
2020
53
48,0
2024
56,7
39,6
54,4
2025
49,3
41,4
69,9
80
80
49
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
I
kw.
Średnie ceny mieszkań pozostających w ofercie – trend
[PLN/mkw. z VAT, w standardzie deweloperskim]
16 900
15 100
Ceny
mieszkań
[PLN/mkw.]
III
kw.
2022
I
kw.
II
kw.
III
kw.
IV
kw.
IV
kw.
2023 2024 2025
I
kw.
I
kw.
II
kw.
II
kw.
III
kw.
IV
kw.
II
kw.
18 700
– Warszawa – Łódź – Kraków Źródło: JLL, Cushman & Wakefield – Wrocław – Poznań
III
kw.
IV
kw.
11 500
13 800
7 000
8 000
9 000
10 000
11 000
12 000
13 000
14 000
15 000
16 000
18 000
19 000
20 000
17 000
50
RAPORT FINANSOWY ECHO INVESTMENT S.A. ZA I KWARTAŁ 2025 R.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
2 847
liczba mieszkań sprzedanych
w 2025 r.
2 138
liczba mieszkań przekazanych
w 2025 r.
1 066
łączna liczba mieszkań sprzedanych
w czwartym kwartale 2025 r.
1 020
łączna liczba mieszkań przekazanych
w czwartym kwartale 2025 r.
3 678
łączna liczba mieszkań, których
budowa rozpoczęła się w 2025 r.
6 954
łączna liczba lokali w budowie na
koniec czwartego kwartału 2025 r.
W 2025 r. Grupa Echo konsekwentnie
rozwijała portfel projektów
mieszkaniowych, utrzymując wysoką
aktywność inwestycyjną oraz
bardzo dobre tempo sprzedaży.
W całym roku Grupa sprzedała 2 847
mieszkań, z czego rekordowe 1 066
lokali w czwartym kwartale.
Jednocześnie w 2025 r. zakończono
budowę łącznie 2 555 mieszkań.
W trakcie roku zakończono realizację
projektów Modern Mokotów
(etapy I i VI) w Warszawie, Awipolis
(etapy 4 i 4a), Sady nad Zieloną
2B oraz Planty Racławickie we
Wrocławiu, Fuzja Lofty G01 i G02
oraz Zenit (etapy II, III i IV) w Łodzi,
Wita Stwosza i Dąbrowskiego D3
w Krakowie, a także Wieża Jeżyce II
w Poznaniu.
Równolegle w 2025 r. rozpoczęto
budowę kolejnych inwestycji,
w tym Fuzja I01, Zenit V i VI w Łodzi,
Towarowa 22 A2, Flare Apartamenty
Grzybowska, Modern Mokotów III
oraz Stacja Wola III w Warszawie,
P. Skargi w Katowicach,
29 Listopada I, Duża Góra i Bociana
5 w Krakowie, Apartamenty Esencja
II w Poznaniu, Powstańców 7D,
Browary Wrocławskie, Góralska 1,
Czarnieckiego oraz Bulwar Północny
1 we Wrocławiu.
Na koniec 2025 r. Grupa posiadała
w fazie przygotowania projekty
obejmujące 8 408 mieszkań,
realizując strategię utrzymania
pozycji ogólnopolskiego lidera
w sektorze mieszkaniowym.
Pomimo wymagającego otoczenia
rynkowego, projekty mieszkaniowe
Grupy cieszyły się stabilnym
popytem, co potwierdzają wyniki
sprzedaży w 2025 r. Lokalizacje
w centralnych dzielnicach
największych polskich miast, szeroka
oferta udogodnień oraz wysoki
udział terenów zielonych pozostają
kluczowymi czynnikami atrakcyjności
oferty Grupy
Osiągnięcia Grupy Echo
w segmencie mieszkań na sprzedaż
• Apartamenty M7, Warszawa
2025 r.
– Echo – Archicom
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
Mieszkania, które zostały zaksięgowane
w wyniku Grupy Echo [szt.]
II kw.
2024
38
26
65
IV kw.
2023
1 173
158
1 331
I kw.
2024
359
56
415
IV kw.
2024
237
23
260
III kw.
2024
307
31
338
I kw.
2025
5
19
24
II kw.
2025
355
25
380
III kw.
2025
330
384
714
IV kw.
2025
632
388
1 020
51
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
– Echo – Archicom
Sprzedaż mieszkań Grupy Echo [szt.]
800
1 000
1 200
600
400
200
II kw.
2024
384
88
472
I kw.
2024
337
73
410
IV kw.
2024
587
138
725
III kw.
2024
445
144
589
I kw.
2025
470
60
530
IV kw.
2023
399
121
520
II kw.
2025
528
104
632
III kw.
2025
524
95
619
IV kw.
2025
970
96
1 066
30
25
20
15
10
5
Zasób istniejących mieszkań PRS
w Polsce [tys. szt.]
II kw.
2024
16,6
IV kw.
2023
14,3
Źródło: CBRE, Cushman & Wakefield, JLL
I kw.
2024
16,0
IV kw.
2024
20,0
III kw.
2024
19,0
I kw.
2025
22,3
II kw.
2025
24,4
III kw.
2025
27, 3
IV kw.
2025
28,5
52
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.12
Segment mieszkań
na wynajem
oraz prywatnych
akademików – opis
rynku oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
Instytucjonalny rynek mieszkań
na wynajem w Polsce w 2025 r.
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
53
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
53
RAPORT FINANSOWY ECHO INVESTMENT S.A. ZA I KWARTAŁ 2025 R.
Na koniec 2025 r. w realizacji znajdowały się projekty
w Gdańsku przy ul. Zielony Trójkąt, we Wrocławiu przy
ul. Bardzkiej oraz w Warszawie przy ul. Opaczewskiej
i ul. Wołoskiej.
Ponadto w fazie przygotowania pozostawał projekt
w Krakowie przy al. Jana Pawła II.
2 087
łączna liczba lokali Resi4Rent oddanych do użytkowania
w 2025 r., z czego 645 stanowi portfel aktywów w trakcie
sprzedaży w projektach objętych przedwstępną umową
sprzedaży z Vatnage Development
2 027
łączna liczba lokali Resi4Rent w trakcie budowy
274
łączna liczba lokali w przygotowaniu
>10 000
tyle mieszkań w abonamencie wybuduje Resi4Rent do
2027 r.
Resi4Rent, podmiot oferujący wynajem mieszkań
w modelu abonamentowym, pozostaje liderem
polskiego rynku PRS. To największy podmiot komercyjnie
wynajmujący mieszkania w kraju, który jest w trakcie
realizacji inwestycji obejmującej około 2 tys. lokali.
W 2025 r. Resi4Rent oddało do użytkowania kolejne
inwestycje: w Krakowie przy ul. Romanowicza, w Gdańsku
przy ul. Nowomiejskiej (etap 1 i 2), w Warszawie przy ul.
Pohoskiego oraz we Wrocławiu przy ul. Grabiszyńskiej.
Osiągnięcia Grupy Echo
w segmencie mieszkań na wynajem
• Resi4Rent ul. Taśmowa, Łódź
2025 r.
W ramach Grupy reagujemy na
rosnące potrzeby mieszkaniowe
w Polsce - zarówno w formie
mieszkań na sprzedaż, jak również
pod postacią alternatywnych
rozwiązań, takich jak mieszkania
na wynajem czy prywatne
akademiki. Sektor living jest
jednym z głównych kierunków,
w których się rozwijamy.
54
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
54
RAPORT FINANSOWY ECHO INVESTMENT S.A. ZA I KWARTAŁ 2025 R.
W 2025 r. zakończono budowę
pierwszych projektów StudentSpace
w Krakowie i przekazano je
do użytkowania studentom.
Realizacje obejmują trzy inwestycje:
dwie zlokalizowane na terenie
wielofunkcyjnego kompleksu WITA
oraz jedną przy al. 29 Listopada,
w dynamicznie rozwijającej się części
miasta, w sąsiedztwie Uniwersytetu
Rolniczego oraz w dogodnym
zasięgu komunikacyjnym wobec
innych krakowskich uczelni, w tym
Uniwersytetu Ekonomicznego
i Politechniki Krakowskiej.
Grupa Echa kontynuuje budowę
pierwszego projektu StudentSpace
w Warszawie, rozpoczętą
w pierwszym półroczu 2025 r.
Inwestycja realizowana jest przy ul.
Wołoskiej i stanowi czwarty projekt
w ramach platformy StudentSpace,
prowadzonej przez Echo Investment
wspólnie z Signal Capital Partners
i Griffin Capital Partners. Projekt
zlokalizowany jest na Mokotowie -
jednej z najbardziej pożądanych
dzielnic akademickich w Warszawie,
zapewniającej dogodny dostęp
do kluczowych uczelni oraz
rozbudowanej infrastruktury
miejskiej. Zakończenie realizacji
planowane jest na jesień 2026 r.
504
tyle łóżek zaplanowano
w nowoczesnym i energooszczędnym
akademiku StudentSpace przy
ul. Wołoskiej w Warszawie
1 221
tyle miejsc oferują pierwsze
trzy akademiki StudentSpace
w Krakowie, które zostały ukończone
i oddane do użytkowania przed
rozpoczęciem roku akademickiego
2025/2026, oferując studentom
dostęp do rozwiniętej infrastruktury
miejskiej, licznych punktów
usługowych oraz dobrych połączeń
komunikacją publiczną z centrum
miasta
Oddanie pierwszych
akademików pod
szyldem StudentSpace
pozwala nam
umacniać atrakcyjność
naszego portfela
dla inwestorów.
Popyt polskich
i zagranicznych
studentów na wysokiej
jakości, tętniące życiem
miejsca do nauki
i odpoczynku pozostaje
bardzo wysoki
Osiągnięcia Grupy Echo
w segmencie prywatnych akademików
• Akademik 29 Listopada, Kraków
2025 r.
300
250
200
150
100
50
350
Popyt na powierzchnię biurową
w Warszawie [tys. mkw.]
II kw.
2024
178,4
IV kw.
2023
256
I kw.
2024
139,4
IV kw.
2024
244,1
III kw.
2024
176,1
I kw.
2025
160,5
II kw.
2025
140,9
III kw.
2025
185,2
IV kw.
2025
309,85
55
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.13
Segment biurowy
– opis rynku
oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
Rynek biurowy w Warszawie
w 2025 r.
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
Rynek biurowy na rynkach
regionalnych 2025 r.
Źródło: Cushman & Wakefield
Źródło: JLL, Cushman & Wakefield
WARSZAWA KRAKÓW WROCŁAW KATOWICE ŁÓDŹ
, , , , , Istniejąca powierzchnia [tys. mkw.]
, , Nowe budynki [tys. mkw.]
, , , , , Popyt brutto [tys. mkw.]
, , , , , Pustostany [%]
, – , , - , , - , , - , , - , Miesięczne stawki czynszu [EUR/mkw.]
6,23 mln mkw.
zasoby powierzchni biurowej w Warszawie
56
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
93 500 mkw.
powierzchnia biurowa
w eksploatacji
89 900 mkw.
powierzchnia biurowa
w budowie
W 2025 r. Grupa Echo kontynuowała realizację kluczowych
projektów biurowych w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu,
odpowiadając na utrzymujące się zainteresowanie
nowoczesnymi powierzchniami w centralnych
lokalizacjach.
W pierwszym półroczu 2025 r. biurowiec Office House
w ramach projektu Towarowa22 w Warszawie uzyskał
pozwolenie na użytkowanie. Wśród najemców znajdują
się m.in. Crowe, emagine, klub fitness Change oraz
restauracja Splendido. W trzecim kwartale 2025 r.
Grupa Echo sprzedała na rzecz AFI posiadane
30% udziałów w budynku Office House, przy czym
całkowita wartość nieruchomości przyjęta na potrzeby
transakcji wyniosła 160,5 mln EUR.
W Krakowie zakończono komercjalizację kompleksu
Brain Park, osiągając 100% poziom wynajmu. Kompleks
oferuje łącznie ok. 43 200 mkw. powierzchni, wynajętej
przez EY, Volvo Tech Hub, Tanium, EPAM Polska,
PepsiCo GBS, APPTIO Poland, Enprom oraz Mercator
Medical. W budynkach funkcjonują również biura
serwisowane Loftmill, przychodnia Medicover, kantyna,
piekarnia i kawiarnia.
W 2025 r. kontynuowano realizację projektu
Swobodna SPOT we Wrocławiu. W pierwszym półroczu
zawieszono symboliczną wiechę, a ofertę udogodnień
wzbogaci klub Fitness Academy (1 500 mkw.). W ramach
procesu komercjalizacji podpisano umowy najmu
Osiągnięcia Grupy Echo
w segmencie biurowym
• CitySpace West4, Wrocław
2025 r.
45 875 mkw.
powierzchnia biurowa
w przygotowaniu
160,5 mln EUR
całkowita wartość budynku
Office House, w którym
Grupa Echo sprzedała na
rzecz AFI posiadane 30%
udziałów
powierzchni biurowych z firmami DXC Technology oraz
Exact x Forestall.
W ramach wielofunkcyjnego projektu WITA w Krakowie
w trzecim kwartale 2025 r. osiągnięto pełną wysokość
konstrukcji nośnej dwóch biurowców klasy A. Budynki
oferują łącznie ok. 18 000 mkw. elastycznej powierzchni
biurowej.
W trzecim kwartale 2025 r. rozpoczęto budowę
Towarowa22 Office A w Warszawie, który docelowo
zaoferuje ok. 55 000 mkw. nowoczesnej powierzchni
biurowej.
57
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
W 2025 r. CitySpace koncentrowało się na rozwoju sieci,
komercjalizacji nowych projektów oraz wzroście sprzedaży
i przychodów. W lutym 2025 r. zamknięto lokalizację
Aquarius. W trzecim kwartale 2025 r. rozpoczęto
działalność operacyjną w CitySpace Forum we Wrocławiu
oraz CitySpace Rondo 1 w Warszawie, natomiast
w czwartym kwartale uruchomiono React w Łodzi (450
stanowisk pracy). Od września 2025 r. prowadzono
działania optymalizacyjne w portfelu, obejmujące
renegocjację warunków komercyjnych w O3 Business
Campus w Krakowie, a w czwartym kwartale również
w lokalizacji Nobilis, gdzie dodatkowo zredukowano
powierzchnię o ok. 400 mkw.
W ciągu roku podpisano łącznie 233 umowy na biura
prywatne, obejmujące 1 582 stanowiska pracy (w tym 704
w czwartym kwartale). Liczba stanowisk pracy w ofercie
wzrosła z 4 049 w styczniu 2025 r. do 4 730 na koniec roku.
Jednocześnie średnia cena za stanowisko pracy wzrosła
w okresie styczeń -grudzień 2025 r. o 10%.
2025 r. przyniósł wzrost przychodów zarówno z biur
prywatnych, jak i usług dodatkowych. Szczególnie
Osiągnięcia CitySpace w segmencie
biur elastycznych
• CitySpace O3, Kraków
2025 r.
wyraźny wzrost odnotowano w obszarze usług
dodatkowych - wzrost o 41% porównując styczeń
2025 r. do grudnia 2025 r., a w samym czwartym
kwartale zwiększyły się o 17% (262 tys. zł) względem
poprzedniego kwartału, m.in. dzięki intensyfikacji
działań marketingowych i sprzedażowych w zakresie sal
konferencyjnych i przestrzeni eventowej.
13
lokalizacji w portfelu CitySpace, w 5 miastach:
Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Katowicach oraz Łodzi
35 754 mkw.
łączna powierzchnia przestrzeni biurowej zarządzanej
przez CitySpace
4 730
liczba stanowisk pracy w operacji
58
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.14
Segment handlowy
– opis rynku
oraz osiągnięcia
biznesowe Grupy
Rynek handlowy w Polsce w 2025 r.
Perspektywy poszczególnych
sektorów w najbliższych
12 miesiącach
– Bardzo optymistyczna
– Optymistyczna
– Stabilna
– Pesymistyczna
– Bardzo pesymistyczna
17,3 mln
mkw.
całkowita powierzchnia
handlowa w Polsce
644 000
mkw.
powierzchnia w budowie
na koniec 2025 r.
545 000
mkw.
nowa powierzchnia
oddana do użytku
w 2025 r.
Źródło: Cushman & Wakefield
600
700
500
400
300
200
100
Powierzchnia handlowa
w budowie [tys. mkw.]
II kw.
2024
386,5
IV kw.
2023
500,0
III kw.
2023
I kw.
2024
370,0
IV kw.
2024
III kw.
2024
380,0
I kw.
2025
375,0
II kw.
2025
515,0
593,0
337,6
III kw.
2025
618,0
IV kw.
2025
644,0
59
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Strategia oparta na ciągłym rozbudowaniu oferty oraz
silnym wsparciu marketingowym, zapewniała w 2025 r.
stabilność operacji zarówno Galerii Libero Katowice jak
i Galerii Młociny w Warszawie.
Na koniec czwartego kwartału 2025 r. obie galerie
odnotowały niewielkie spadki odwiedzalności.
W przypadku Galerii Libero frekwencja była niższa
o 5% w porównaniu z poprzednim rokiem, co
wynikało z utrudnień komunikacyjnych związanych
z przebudową ulicy. Galeria Młociny odnotowała
spadek odwiedzalności o 1% rok do roku i pozostawał
na poziomie zbliżonym do obserwowanego na rynku
polskim. Obroty Galerii Libero były niższe o 3% w ujęciu
rocznym, natomiast Galeria Młociny osiągnęła wzrost
obrotów o 2% w porównaniu z poprzednim rokiem.
Segment handlowo-usługowy pozostaje istotnym
elementem strategii Echo Investment, wzmacniającym
atrakcyjność wielofunkcyjnych projektów typu
destination, takich jak Browary Warszawskie, Fuzja
w Łodzi czy Towarowa 22 w Warszawie. Nasze aktywa
handlowe są dobrze przygotowane na zmieniające się
Osiągnięcia Grupy Echo
w segmencie nieruchomości handlowych
• Galeria handlowa Młociny, Warszawa
2025 r.
61,4 mln EUR
wartość refinansowania pozyskanego
dla Galerii Libero. Kredytu udzieliło
konsorcjum składające się z Banku
Pekao S.A i PKO Banku Polskiego S.A.
54
łączna liczba umów najmu
z restauracjami, kawiarniami,
punktami usługowymi czy lokalnymi
sklepami, podpisanych w 2025 r.
W czwartym kwartale do grona
najemców, którzy uatrakcyjnią
projekty Grupy Echo dołączyły m.in. Mr
DIY, Mr Minit, Starbucks, Acez, Polka
Pilates, Pro sushi
oczekiwania klientów, a stale rozwijana oferta handlowo-
usługowa - również w projektach mieszkaniowych - jest
dostosowana do potrzeb współczesnych użytkowników.
Realizowane obecnie projekty destination w centrach
największych polskich miast cieszą się dużym
zainteresowaniem potencjalnych najemców.
Jednocześnie Grupa konsekwentnie realizuje strategię
rotacji portfela, zakładającą sprzedaż dojrzałych
aktywów oraz koncentrację na nowych projektach
rozwojowych. W tym kontekście, 29 października 2025 r.
Spółka sfinalizowała transakcję sprzedaży centrum
handlowego Libero Katowice na rzecz Summus Capital.
Wartość transakcji wyniosła 103 mln EUR, co stanowi
największe przejęcie pojedynczego obiektu handlowego
w Polsce w 2025 r.
Mieszkania
60
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.15
Portfel nieruchomości
Grupy Echo na
31 grudnia 2025 r.
Legenda:
PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań
Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów
przedwstępnych
Przewidywany budżet zawiera wartość
gruntu, koszty projektu, wykonawstwa,
nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów
utrzymania zapasów, kosztów odsetkowych
oraz aktywowanych kosztów finansowych,
marketingu oraz całościowych kosztów
osobowych związanych z przedsięwzięciem
inwestycyjnym, które Spółka szacuje na ok. 6%
podanej wartości budżetu.
Projekty mieszkaniowe Echo Investment
zakończone w 2025 r.
Projekt/adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczęcie
budowy
Zakończenie
budowy
Łódź
Fuzja Lofty G
ul. Tymienieckiego
% , , % Q Q
Fuzja Lofty G
ul. Tymienieckiego
% , , % Q Q
Kraków
Wita Stwosza Resi
ul. Wita Stwosza
% , , % Q Q
Warszawa
Modern Mokotów I
ul. Domaniewska
% , , % Q Q
Razem Echo Investment % , , %
61
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Projekty mieszkaniowe Grupy Archicom
zakończone w 2025 r.
Projekt/adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczęcie
budowy
Zakończenie
budowy
Łódź
Zenit II
ul. Widzewska
% , , % Q Q
Zenit III
ul. Widzewska
% , , % Q Q
Zenit IV
ul. Widzewska
% , , % Q Q
Wrocław
Awipolis etap
ul. Władysława Chachaja
% , , % Q Q
Awipolis etap a
ul. Władysława Chachaja
% , , % Q Q
Sady nad Zieloną B
ul. Blizanowicka
% , , % Q Q
Planty Racławickie R
ul. Wichrowa / Racławicka
% , , % Q Q
Kraków
Dąbrowskiego D
ul. Dąbrowskiego
% , , % Q Q
Poznań
Wieża Jeżyce II
ul. Janickiego
% , , % Q Q
Warszawa
Modern Mokotów VI
ul. Domaniewska
% , , % Q Q
Razem Archicom % , , %
Razem projekty Echo Investment
i Archicom zakończone
, ,
62
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Projekty mieszkaniowe
Echo Investment w budowie
– projekty rozpoczęte
w 2025 r.
Projekt/adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczę-
cie budowy
Planowane
zakończenie
budowy Uwagi
Łódź
Fuzja I-*
ul. Tymienieckiego
% , , % Q Q
Fuzja Lofty G
ul. Tymienieckiego
% , , % Q Q
Kraków
Wita Stwosza Resi
ul. Wita Stwosza
% , , % Q Q
Warszawa
T A
ul. Towarowa
% , , % Q Q Projekt nale-
ży w % do
Grupy Echo
i % do AFI
Europe.
Razem Echo Investment % , , %
* Projekt biurowy przekonwertowany na funkcję mieszkaniową.
63
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Projekty mieszkaniowe
Grupy Archicom w budowie
– projekty rozpoczęte
w 2025 r.
↕
Projekt/adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
Łódź
Flow (Fab - Gh) I
ul. Hasa
% , , % Q Q
Flow (Fab - Gh) II
ul. Hasa
% , , % Q Q
Zenit IV
ul. Widzewska
% , , % Q Q
Zenit VI
ul. Widzewska
% , , % Q Q
Flow IV
ul. Hasa
% , , % Q Q
Katowice
P. Skargi
ul. Piotra Skargi, Sokolska
% , , % Q Q
Kraków
Dąbrowskiego D
ul. Dąbrowskiego
% , , % Q Q
L I
ul. listopada
% , , % Q Q
Duża Góra
ul. Duża Góra
% , , % Q Q
Bociana
ul. Bociana
% , , % Q Q
Poznań
Wieża Jeżyce II
ul. Janickiego
% , , % Q Q
Wieża Jeżyce V
ul. Janickiego
% , , % Q Q
Wieża Jeżyce VI
ul. Janickiego
% , , % Q Q
Apartamenty Esencja II
ul. Garbary
% , , % Q Q
Warszawa
Modern Mokotów VI
ul. Domaniewska
% , , % Q Q
Apartamenty M
ul. Towarowa
% , , % Q Q
Flare Apartamenty Grzybowska
ul. Grzybowska
% , , % Q Q
Modern Mokotów III
ul. Domaniewska
% , , % Q Q
Stacja Wola III
ul. Ordona
% , , % Q Q
Wrocław
River Point
ul. Mieszczańska
% , , % Q Q
Południk K
ul. Karkonoska
% , , % Q Q
Południk K
ul. Karkonoska
% , , % Q Q
Przystań Reymonta WR-
ul. Władysława Reymonta
% , , % Q Q
64
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Projekty mieszkaniowe
Grupy Archicom w budowie
– projekty rozpoczęte
w 2025 r.
↕
Projekt/adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Poziom
sprzedaży
[% sprze-
danych
lokali]
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
Przystań Reymonta WR
ul. Władysława Reymonta
% , , % Q Q
Gwarna
ul. Gwarna
% , , % Q Q
Powstańców D
ul. Powstańców Śląskich
% , , % Q Q
Browary Wrocławskie RR
ul. Rychtalska
% , , % Q Q
Atrium - Nowy Szczepin
ul. Góralska
% , , % Q Q
Mosaico
ul. Stefana Czarnieckiego
% , , % Q Q
Bulwar Północny
ul. Browarna*
% , , % Q Q
Razem % , , %
Razem projekty Echo Investment
i Archicom w budowie
, ,
Projekty rozpoczęte w r. , ,
Projekty mieszkaniowe
Echo Investment w przygotowaniu
Projekt/adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewidywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoczęcie
budowy
Zakończenie
budowy Uwagi
Warszawa
T E
ul. Towarowa
, , % Q Q Projekt należy
w % do Grupy
Echo i % do AFI
Europe.
T C
ul. Towarowa
, , % Q Q Projekt należy
w % do Grupy
Echo i % do AFI
Europe.
Razem Echo , ,
65
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Projekty mieszkaniowe
Grupy Archicom w przygotowaniu ↕
Projekt/adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewidy-
wany budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
Łódź
Zenit V
ul. Widzewska
, , % Q Q
Zenit VII
ul. Widzewska
, , % Q Q
Flow III
ul. Hasa
, , % Q Q
Zenit VIII
ul. Widzewska
, , % Q Q
Zenit X
ul. Widzewska
, , % Q Q
Flow V
ul. Hasa
, , % Q Q
Zenit IX
ul. Widzewska
, , % Q Q
Zenit XI
ul. Widzewska
, , % Q Q
Kraków
Lea Spot
ul. Juliusza Lea
, , % Q Q
Stańczyka
ul. Stańczyka
, , % Q Q
Dąbrowskiego D D
ul. Dąbrowskiego
, , % Q Q
L II
ul. listopada
, , % Q Q
Zapolskiej
ul. Zapolskiej
, , % Q Q
Poznań
Wieża Jeżyce IV
ul. Janickiego
, , % Q Q
Osiedle Kolektyw II
ul. Forteczna
, , % Q Q
Osiedle Kolektyw III
ul. Forteczna
, , % Q Q
Wieża Jeżyce III
ul. Janickiego
, , % Q Q
Opieńskiego Etap I
ul. Opieńskiego
, , % Q Q
Osiedle Kolektyw I
ul. Forteczna
, , % Q Q
Opieńskiego Etap II
ul. Opieńskiego
, , % Q Q
Opieńskiego Etap III
ul. Opieńskiego
, , % Q Q
Warszawa
Towarowa F
ul. Towarowa
, , % Q Q
Modern Mokotów IV
ul. Domaniewska
, , % Q Q
Towarowa D
ul. Towarowa
, , % Q Q
Modern Mokotów V
ul. Domaniewska
, , % Q Q
KEN Kabaty etap I
al. KEN
, , % Q Q
66
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Projekty mieszkaniowe
Grupy Archicom w przygotowaniu ↕
Projekt/adres
PUM
[mkw.]
Liczba
mieszkań
Planowane
przychody
[mln PLN]
Przewidy-
wany budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
Postępu I
ul. Postępu
, , % Q Q
Modern Mokotów VII
ul. Domaniewska
, , % Q Q
Postępu II
ul. Postępu
, , % Q Q
KEN Kabaty etap III
al. KEN
, , % Q Q
KEN Kabaty etap II
al. KEN
, , % Q Q
Modern Mokotów VIII
ul. Domaniewska
, , % Q Q
Modern Mokotów - Taurus
ul. Wołoska
, , % Q Q
Wrocław
Bulwar Północny
ul. Browarna*
, , % Q Q
Bulwar Północny b
ul. Browarna*
, , % Q Q
Astra West I
ul. Horbaczewskiego
, , % Q Q
Przystań Reymonta WR
ul. Władysława Reymonta
, , % Q Q
Bulwar Północny
ul. Browarna*
, , % Q Q
Astra West II
ul. Horbaczewskiego
, , % Q Q
Bulwar Północny a
ul. Browarna*
, , % Q Q
Razem Archicom , , %
Razem projekty Echo i Archicom
w przygotowaniu
, ,
* Joint venture (55% Archicom S.A., 45% Rank Progress)
Wszystkie nieruchomości mieszkaniowe są
w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej
prezentowane jako zapasy.
67
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Mieszkania na wynajem Resi4Rent
Legenda:
GLA (Gross Leasable Area) łączna
powierzchnia najmu
Przewidywany budżet zawiera koszty: koszt
finansowania zewnętrznego w okresie
realizacji, wartość gruntu, koszty projektu,
wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych
oraz 6% wynagrodzenia za prowadzenie
projektu przez Echo Investment. Nie zawiera
kosztów marketingu i kosztów finansowania
wewnątrzgrupowego.
Gotowe projekty platformy mieszkań
na wynajem Resi4Rent
Projekt/adres
GLA
[mkw.] Liczba lokali
Planowane
przychody NOI*
[mln PLN]
Budżet
[mln PLN]
Zakończenie
budowy
Kraków
RR Kraków
ul. Romanowicza
, , Q
Gdańsk
RR Gdańsk (etap i )
ul. Nowomiejska
, , Q
Razem , ,
Gotowe projekty platformy mieszkań
na wynajem Resi4Rent - aktywa przeznaczone
do sprzedaży poprzez sprzedaż pojedynczych lokali
Projekt/adres
PUM
[mkw.]
Liczba lokali
pozostałych do
sprzedaży
Planowana
wartość ze
sprzedaży
[mln PLN]
Budżet
[mln PLN]
Zakończenie
budowy
Warszawa
RR Warszawa Browary
ul. Grzybowska
, , Q
Wrocław
RR Wrocław Kępa (River Point) Mieszczańska
ul. Dmowskiego
, , Q
Razem , ,
Projekty Resi4Rent należą w 30% do Grupy Echo,
a w 70% do PIMCO i Griffin Capital Partners.
* roczna szacowana wartość NOI po ustabilizowaniu
68
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Gotowe projekty platformy mieszkań
na wynajem Resi4Rent - aktywa w trakcie sprzedaży**
Projekt/adres
GLA
[mkw.] Liczba lokali
Zakończenie
budowy
Gdańsk
RR Gdańsk Kołobrzeska
ul. Kołobrzeska
Q
Łódź
RR Łódź Wodna
ul. Wodna
Q
RR Łódź
ul. Kilińskiego
Q
Poznań
RR Poznań Jeżyce
ul. Szczepanowskiego
Q
RR Poznań
ul. Brneńska
Q
Kraków
RR Kraków Bonarka
ul. Puszkarska
Q
RR Kraków Błonia
ul. Maja
Q
Warszawa
RR Warszawa Suwak
ul. Suwak
Q
RR Warszawa Taśmowa
ul. Taśmowa
Q
RR Warszawa Woronicza
ul. Żwirki i Wigury
Q
RR Warszawa II
ul. Żwirki i Wigury
Q
RR Warszawa
ul. Wilanowska
Q
RR Warszawa
ul. Pohoskiego
Q
Wrocław
RR Wrocław Rychtalska
ul. Zakładowa
Q
RR Wrocław
ul. Jaworska
Q
RR Wrocław II
ul. Jaworska
Q
RR Wrocław Park Zachodni
ul. Horbaczewskiego
Q
RR Wrocław
ul. Grabiszyńska
Q
Razem
** Aktywa w trakcie sprzedaży na podstawie umowy zawartej 16 sierpnia 2025 r. Resi4Rent Poland Sp. z o.o. podpisała z Vantage Development S.A.
przedwstępną, warunkową umowę sprzedaży obejmującą 18 ukończonych inwestycji.
69
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Tabela „Projekty do platformy mieszkań na wynajem
Resi4Rent w przygotowaniu” prezentuje tylko
nieruchomości z projektami, które są w posiadaniu
grupy Resi4Rent lub są w trakcie sprzedaży z Grupy
Echo do Resi4Rent. Nie prezentują inwestycji na
działkach zabezpieczonych przez Resi4Rent (np. umową
przedwstępną), nawet jeśli przygotowanie projektu jest
zaawansowane.
Projekty platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent
w budowie
Projekt/adres
GLA
[mkw.] Liczba lokali
Planowane
przychody NOI*
[mln PLN]
Przewidywany
budżet
[mln PLN]
Rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
Gdańsk
RR Gdańsk
ul. Zielony Trójkąt
, , Q Q
Wrocław
RR Wrocław
ul. Bardzka
, , Q Q
Warszawa
RR Warszawa
ul. Opaczewska
, , Q Q
RR Warszawa
ul. Wołoska
, , Q Q
Razem , ,
Projekty do platformy mieszkań na wynajem Resi4Rent
w przygotowaniu
Projekt/adres
GLA
[mkw.] Liczba lokali
Planowane przy-
chody NOI*
[mln PLN]
Przewidywany
budżet
[mln PLN]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
Kraków
RR Kraków
ul. Jana Pawła II
, , Q Q
Razem , ,
* roczna szacowana wartość NOI po ustabilizowaniu
* roczna szacowana wartość NOI po ustabilizowaniu
70
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Prywatne akademiki
(StudentSpace)
Legenda:
NLA - powierzchnia użytkowa
Przewidywany budżet zawiera koszty: koszt
finansowania zewnętrznego w okresie
realizacji, wartość gruntu, koszty projektu,
wykonawstwa, nadzorów zewnętrznych oraz
12% wynagrodzenia za prowadzenie projektu
przez Echo Investment.
Projekty prywatnych akademików
na wczesnym etapie przygotowania
Projekt/adres NLA [mkw.] Liczba pokoi Liczba łóżek
Warszawa
ul. Beethovena
ul. Zamoyskiego
Razem
Projekty prywatnych akademików w budowie
Projekt/adres
NLA
[mkw.] Liczba pokoi Liczba łóżek
Planowane
przychody
NOI*
[mln PLN]
Przewidywany
budżet
[mln PLN]
Rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy
Warszawa
ul. Wołoska , , Q Q
Razem , ,
Gotowe projekty prywatnych akademików
Projekt/adres
NLA
[mkw.] Liczba pokoi Liczba łóżek
Planowane
przychody
NOI*
[mln PLN]
Przewidywany
budżet
[mln PLN]
Rozpoczęcie
budowy
Zakończenie
budowy
Kraków
ul. Listopada , , Q Q
ul. Wita Stwosza A , , Q Q
ul. Wita Stwosza F&F , , Q Q
Razem , ,
Projekty prywatnych akademików należą w 30% do
Grupy Echo, w 70% do Signal Capital Partners i Griffin
Capital Partners.
* roczna szacowana wartość NOI po ustabilizowaniu
* roczna szacowana wartość NOI po ustabilizowaniu
71
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Projekty komercyjne - biura
Legenda:
GLA – (gross leasable area) całkowita
powierzchnia wynajmu
NOI – (net operating income) – dochód
operacyjny netto przy założeniu pełnego
wynajmu oraz przeciętnych rynkowych stawek
najmu
Przewidywany budżet zawiera wartość
gruntu, koszty projektowania, wykonawstwa
i nadzorów zewnętrznych. Nie zawiera kosztów
osobowych
związanych z przedsięwzięciem, kosztów
marketingu, wynajmu i finansowych, które
Spółka szacuje na ok. 7% podanej wartości
budżetu. Dodatkowo nie zawiera kosztów
pomniejszających wartość sprzedaży
(cenę), tj. zabezpieczenia przychodów
za okresy bezczynszowe (master lease),
udziału w zyskach (profit share) oraz kosztów
sprzedaży projektów. Koszty te występują
tylko w przypadku niektórych projektów.
Projekty biurowe
w eksploatacji
Projekt/adres
GLA
[mkw.]*
Poziom
wynajęcia
[%]
Planowane
przychody
NOI**
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpoznany
zysk z wyce-
ny wartości
godziwej
narastająco
[mln PLN]
Zakończenie
budowy Uwagi
Kraków
Brain Park I
al. Pokoju
% , , % , Q Nieruchomość
inwestycyjna.
Warszawa
mOffice
ul. Postępu/Domaniewska
% , n/a n/a , n/a Budynki przeznaczone do
wyburzenia.
Taurus
ul. Janusza Kurtyki
% , n/a n/a , n/a Budynki przeznaczone do
wyburzenia.
Razem , , ,
* bez magazynów
** roczna szacowana wartość NOI po ustabilizowaniu
72
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Projekty biurowe
w przygotowaniu
Projekt/adres
GLA
[mkw.]*
Planowane
przychody
NOI**
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Planowane
rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy Uwagi
Warszawa
T Office E
ul. Towarowa
, , % Q Q Projekt należy w % do Grupy
Echo i % do AFI Europe.
Grzybowska PeKaO
ul. Grzybowska
, , % Q Q Projekt nabyty w Q .
T Office C
ul. Towarowa
, , % Q Q Projekt należy w % do Grupy
Echo i % do AFI Europe.
T DSP
ul. Towarowa
, , % Q Q Projekt należy w % do Grupy
Echo i % do AFI Europe.
Razem , ,
Wszystkie budynki biurowe w budowie i przygotowaniu
są w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji
finansowej prezentowane jako nieruchomości
inwestycyjne w budowie.
* bez magazynów
** roczna szacowana wartość NOI po ustabilizowaniu
* bez magazynów
** % z podpisanych LOI
*** roczna szacowana wartość NOI po ustabilizowaniu
Projekty biurowe
w budowie
Projekt/adres
GLA
[mkw.]*
Poziom
wynaję-
cia [%] **
Planowane
przychody
NOI*** [mln
EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Poniesione
nakłady
[%]
Rozpozna-
ny zysk
z wyceny
wartości
godziwej
[mln PLN]
Rozpoczęcie
budowy
Planowane
zakończenie
budowy Uwagi
Kraków
Wita Stwosza
ul. Wita Stwosza
% , , % , Q Q
Wrocław
Swobodna I
ul. Swobodna
% , , % , Q Q
Warszawa
T Office A
ul. Towarowa
% , , % , Q Q Projekt należy
w % do
Grupy Echo
i % do AFI
Europe.
Razem , , ,
73
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Projekty handlowe w eksploatacji
(wg planowanych przychodów NOI w mln EUR)
Projekt/adres
GLA
[mkw.]
Poziom
wynajęcia
[%]
Planowane
przychody
NOI*
[mln EUR]
Przewi-
dywany
budżet
[mln PLN]
Ponie-
sione
nakłady
[%]
Rozpoznany
zysk z wyce-
ny wartości
godziwej
narastająco
[mln PLN]
Zakończenie
budowy Uwagi
Warszawa
Galeria Młociny
ul. Zgrupowania AK "Kampinos"
% , , ,% (,) Q Projekt należy w %
do Grupy Echo i %
do EPP.
Poznań
Pasaż Opieńskiego
ul. Opieńskiego
% , n/a n/a , n/a Budynek przeznaczo-
ny do wyburzenia.
Kraków
Pasaż Kapelanka
ul. Kapelanka
% , n/a n/a n/a n/a Budynek przeznaczo-
ny do wyburzenia.
Łódź
Fuzja
ul. Tymienieckiego
% , , % (,)
Razem , , ,
Projekty komercyjne - centra handlowe
Legenda:
GLA – (gross leasable area) całkowita
powierzchnia wynajmu.
NOI – (net operating income) – dochód
operacyjny netto przy założeniu pełnego
wynajmu oraz przeciętnych rynkowych
stawek najmu
Zakończenie – data pozwolenia na
użytkowanie. Po tej dacie do wykonania
pozostaje znaczna część prac
wykończeniowych.
NLA - powierzchnia użytkowa
Centrum handlowe Libero jest w skróconym śródrocznym
skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej
prezentowane jest w pozycji Aktywa przeznaczone do
sprzedaży, a na dzień publikacji niniejszego raportu
projekt jest już sprzedany.
Proporcjonalne udziały w Galerii Młociny znajdują się
w pozycji „inwestycje w jednostkach stowarzyszonych
i wspólnych przedsięwzięciach wycenianych metodą
praw własności”.
* Roczna szacowana wartość NOI po ustabilizowaniu
74
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Bank ziemi
Projekty Grupy Echo
na wczesnym etapie przygotowania
Projekt
Powierzchnia
działki
[mkw.]
GLA/PUM
[mkw.] Uwagi
Łódź, al. Piłsudskiego Działka pod usługi, mieszkania.
Łódź, ul. Tymienieckiego Działka pod biura, usługi, mieszkania.
Kraków, ul. Kapelanka Działka pod biura, usługi, mieszkania na wynajem.
Kraków, ul. Wita Stwosza Działka pod usługi, biura.
Wrocław, ul. Swobodna Działka pod usługi, mieszkania. Projekt został sprzedany
Archicom na podstawie umowy przedwstępnej.
Razem
Pozostałe grunty
Nieruchomość
Powierzchnia
[mkw.] Uwagi
Poznań, Naramowice -
Zabrze, ul. Miarki -
Poznań, ul. Dmowskiego Własność spółki z grupy ResiRent.
Razem
Projekty Grupy Archicom
na wczesnym etapie przygotowania
Projekt
Powierzchnia działki
[mkw.]
GLA/PUM
[mkw.]
Projekt Wrocław
Projekt Wrocław
Projekt Wrocław
Razem
75
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.16
Główne inwestycje
w 2025 r. - zakupy
nieruchomości
Spółka Miasto
Grunty
kupione*
Grunty
kontrolowane* Razem
Archicom Warszawa -
Archicom Wrocław
Archicom Kraków
Archicom Poznań -
Razem
Spółka Miasto
Grunty
kupione**
Echo Investment Warszawa
Razem
*powierzchnia użytkowa mieszkań (PUM)
**powierzchnia najmu brutto (GLA)
76
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.17
Czynniki i nietypowe
zdarzenia mające wpływ
na wyniki w 2025 r.
Udział projektów mieszkaniowych
Echo Investment w całkowitej liczbie
zaksięgowanych mieszkań w 2025 r.
[w szt.]
Udział projektów mieszkaniowych
Grupy Archicom w całkowitej liczbie
zaksięgowanych mieszkań w 2025 r.
[w szt.]
– Kraków, Wita Stwosza RESI
– Łódź, Fuzja Lofty G02
– Łódź, Fuzja Lofty G01
– Warszawa, Modern Mokotów I
– Pozostałe
14%
11%
20%
12%
11%
9%
23%
– Łódź, Widzewska Etap 3D
– Wrocław, Awipolis 4
– Łódź, Widzewska 4D
– Poznań, Wieża Jeżyce II
– Warszawa, Modern Mokotów VI
– Wrocław, Sady nad Zieloną 2b
– Pozostałe
19%
8%
13%
2%
58%
104 lokale
816 lokali 1 322 lokali
77
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
-40
-100
-60
-120
20
40
0
-20
-80
Libero
Brain Park I**
City 2
Fuzja Retail
Brain Park II
Swobodna I
Wita
Otyńskiej, Opieńskiego, Postępu, Kurtyki
Pozostałe*
Zysk/strata z wyceny i sprzedaży
nieruchomości inwestycyjnych w podziale
na nieruchomości w 2025 r. [mln PLN]
* Na kwotę Pozostałe składają się głównie:
- wycena leasingu City Space zgodnie z MSSF 16,
- rozliczenie i wycena udzielonych gwarancji ML,
- Rezerwa Fuzja I01,
- Profit Share Libero korygowany,
- rozliczenie czynszów w czasie zgodnie z MSSF 15.
** Nieruchomości w fazie sprzedaży. Wartości bilansowe
odzwierciedlają planowane ceny sprzedaży projektów.
-101,5
-35,0
-20,8
-4,8
9,9
20,7
-58,9
-1,3
3,2
(projekt sprzedany)
(projekt sprzedany)
(projekt sprzedany)
1.18
Czynniki istotne dla
rozwoju Spółki i Grupy
w nadchodzących
kwartałach
78
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Pozytywne
− Znaczące obniżki stóp procentowych - na koniec
czwartego kwartału 2025 r. stopa referencyjna NBP
wyniosła 4,00% (spadek z 4,75% we wrześniu). Seria
cięć w październiku, listopadzie i grudniu (łącznie o 175
pkt bazowych w całym 2025 r.) istotnie zwiększyła
zdolność kredytową i ożywiła rynek kredytów
hipotecznych.
− W grudniu 2025 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało
łącznie 33,48 tys. osób w porównaniu do 26,00 tys.
rok wcześniej, co oznacza wzrost o 28,8% r/r. Łącznie
w czwartym kwartale 2025 r. zawarto 66,1 tys. umów, co
jest nieznacznym spadkiem w porównaniu do trzeciego
kwartału 2025 (-4,2%). Przy wzroście sprzedaży,
oznacza to jednocześnie większą aktywność
inwestorów/nabywców gotówkowych. Utrzymująca
się wysoka liczba udzielonych kredytów hipotecznych
– wzrost aktywności kredytowej może świadczyć
o poprawiającej się dostępności finansowania, co
zwiększa potencjalny popyt na rynku mieszkaniowym.
− Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto
w czwartym kwartale 2025 r. ukształtowało się
na poziomie 9 197,79 zł (+4,85%), zaś przeciętne
wynagrodzenie w gospodarce narodowej w 2025 r.
wyniosło 8 903,56 zł, co stanowi wzrost o ponad 8,8%
r/r. Przy hamującej inflacji oznacza to realny wzrost siły
nabywczej klientów o ok. 5-6%. [GUS]
Czynniki o charakterze
makroekonomicznym
Czynniki istotne dla rozwoju Grupy
w nadchodzących kwartałach
− W grudniu 2025 r. inflacja CPI obniżyła się do poziomu
2,4% r/r, co jest wynikiem zgodnym z celem inflacyjnym
(2,5%). Tak niski odczyt stabilizuje oczekiwania rynkowe
i wspiera klimat inwestycyjny.
− Sprzedaż mieszkań na 7 głównych rynkach wzrosła
o 3,9% k/k (do 11,6 tys. lokali). Popyt jest napędzany
przez powrót klientów kredytowych oraz osoby, które
przestały czekać na programy dopłat, akceptując
obecne warunki rynkowe.
− Względna przewidywalność cen materiałów i usług
budowlanych pozwala deweloperom na lepsze
planowanie marż, mimo presji na obniżki cen
ofertowych mieszkań.
− Stabilny kurs złotego w relacji do głównych walut
(EUR, USD) zmniejsza ryzyko walutowe w transakcjach
zagranicznych.
− Oczekiwany dalszy spadek inflacji w 2026 r. sprzyja
utrzymaniu siły nabywczej klientów.
− Rozwój infrastruktury transportowej w dużych miastach
(metro, drogi ekspresowe) podnosi atrakcyjność
lokalizacji inwestycji.
− Wsparcie UE dla projektów mieszkaniowych
i komercyjnych w ramach funduszy rozwojowych.
79
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Wydanie kupującym mieszkań Grupy Echo,
głównie w projektach:
− Modern Mokotów I w Warszawie,
− Wita w Krakwie,
− Fuzja Lofty G01 i G02 w Łodzi.
Wydanie kupującym mieszkań Grupy
Archicom, głównie w projektach:
− Zenit i Flow w Łodzi,
− Modern Mokotów w Warszawie,
− Południk 17 we Wrocławiu.
Aktualizacja wartości godziwej
posiadanych przez Grupę nieruchomości
w trakcie komercjalizacji oraz w budowie:
− Wrocław Swobodna I,
− Kraków Wita Office.
Aktualizacja wartości godziwej
posiadanych przez Grupę gotowych
nieruchomości:
− Brain Park I w Krakowie.
Sprzedaż projektów komercyjnych:
− Brain Park I w Krakowie.
Wycena udziałów w jednostkach
ujmowanych metodą praw własności,
prowadzących inwestycje:
− Galeria Młociny w Warszawie,
− Towarowa 22 w Warszawie (wycena budynku AFI
House - etap A Office),
− Resi4Rent,
− StudentSpace.
Czynniki wynikające bezpośrednio z działalności
Spółki i Grupy (mikroekonomiczne)
Negatywne
− Na koniec grudnia 2025 r. stopa bezrobocia
rejestrowanego wzrosła do 5,7% (z 5,1% rok wcześniej),
a liczba zarejestrowanych bezrobotnych osiągnęła
888,6 tys. osób. Choć wzrost ma charakter częściowo
sezonowy, potwierdza schłodzenie rynku pracy.
− Największe zagrożenie dla płynności deweloperów
to dziś liczba gotowych, niesprzedanych lokali,
która wzrosła skokowo o 46% k/k, osiągając 14 tys.
jednostek. W Katowicach gotowe mieszkania stanowią
aż 75% rocznej sprzedaży.
− Mimo spadku ogólnego wskaźnika CPI, inflacja
w sektorze usług pozostała wysoka (5,2% r/r), co
podtrzymuje presję płacową w firmach deweloperskich
i wykonawczych.
− Wdrażanie planów ogólnych w gminach oraz brak
nowych, skutecznych programów wsparcia podaży
budują atmosferę wyczekiwania i utrudniają
wprowadzanie nowych inwestycji na gruntach
o niejasnym statusie.
− Choć efekt ,,jawności cen" z trzeciego kwartału osłabł,
zapoczątkował on trwały trend repricingu. Konieczność
konkurowania z dużą ofertą wtórną i gotowymi
lokalami innych deweloperów zmusza firmy do rewizji
cenników w dół w projektach o słabszej lokalizacji.
− Potencjalne spowolnienie gospodarcze w UE
wpływające na popyt inwestycyjny w Polsce.
− Rosnące ceny materiałów budowlanych i energii –
ryzyko wzrostu kosztów realizacji projektów.
− Niepewność polityczna lub zmiany regulacji
podatkowych mogą wpłynąć na planowanie
inwestycji.
− Ryzyko zmiany polityki kredytowej banków (np. wzrost
wymogów dla kredytobiorców).
80
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Wycena kredytów oraz środków
pieniężnych z tytułu zmiany kursów walut
obcych.
Wycena i realizacja zabezpieczających
instrumentów finansowych na waluty obce.
Odsetki od lokat i udzielonych pożyczek.
Dyskonta i odsetki od kredytów, obligacji
i pożyczek.
Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu Echo
Investment S.A.
Wycena innych aktywów i zobowiązań
Grupy Echo.
Pozytywne - podsumowanie
− Rozpoczęcie nowych projektów mieszkaniowych
w atrakcyjnych lokalizacjach,
− Wysoki poziom komercjalizacji i sprzedaży
w kluczowych projektach,
− Dywersyfikacja portfela – mieszkania, biura, projekty
komercyjne i najem,
− Efektywne zarządzanie kosztami budowy i sprzedaży,
− Wzrost wartości nieruchomości w budowie i gotowych
obiektach.
Negatywne - podsumowanie
− Ryzyko opóźnień w realizacji projektów mieszkaniowych
lub komercyjnych,
− Wahania cen materiałów i usług budowlanych
wpływające na marżę projektów,
− Ryzyko niewykorzystania powierzchni komercyjnych
w przypadku spadku popytu,
− Zależność od sytuacji finansowej instytucji
finansujących (banków i inwestorów),
− Ryzyko kursowe przy transakcjach w walutach obcych.
81
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.19
Polityka dywidendowa
i dywidenda
Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017 r. podjął
uchwałę w sprawie przyjęcia polityki dywidendowej.
Zgodnie z przyjętą polityką dywidendową Zarząd będzie
rekomendował wypłatę dywidendy w wysokości do
70% skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej,
przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej.
Przy rekomendacji wypłaty dywidendy, Zarząd będzie
brał pod uwagę aktualną i przewidywalną kondycję
finansową Spółki i Grupy Kapitałowej oraz strategię
rozwoju, a w szczególności:
− bezpieczny i najbardziej efektywny poziom
zarządzania zadłużeniem i płynnością w Grupie,
− plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju –
w szczególności zakupy gruntów.
Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na
przewidywaniach przyszłych zysków pochodzących
wyłącznie z działalności operacyjnej Grupy.
Wykonanie Polityki Dywidendowej
Zgodnie z polityką dywidendową Echo Investment, Zarząd
rekomenduje wypłatę dywidendy w wysokości do 70%
skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej rocznie.
Echo
Rok obrotowy 2025
Wypłata zaliczki na poczet przyszłej dywidendy
za rok obrotowy 2025
3 listopada 2025 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę
o wypłacie akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet
przyszłej dywidendy za rok obrotowy 2025 (dalej Zaliczka
Dywidendowa). Łączna kwota przeznaczona na wypłatę
Zaliczki Dywidendowej wyniosła 330.152.465,60 PLN tj.
0,80 PLN na 1 akcję (dalej Kwota Zaliczki Dywidendowej).
Liczba akcji objętych wypłatą Zaliczki Dywidendowej na
dzień Uchwały: 412 690 582. Zaliczka Dywidendowa została
wypłacona 10 grudnia 2025 r. (Data Wypłaty Zaliczki
Dywidendowej). Do Zaliczki Dywidendowej uprawnieni byli
akcjonariusze posiadający akcje Spółki 3 grudnia 2025 r. tj.
na 7 dni przed Datą Wypłaty Zaliczki Dywidendowej.
Zaliczka Dywidendowa została wypłacona po uzyskaniu
zgody Rady Nadzorczej Spółki.
Rok obrotowy 2024
Zysk netto osiągnięty przez Spółkę w zakończonym roku
obrotowym 2024 w wysokości 2 085 457,09 zł został
uchwałą ZWZA z 26 czerwca 2025 r. wyłączony od
podziału między akcjonariuszy Spółki i przeznaczony
w całości na kapitał zapasowy.
Uchwała jest zgodna przyjętą do stosowania Zasadą
Nr 4.14. Dobrych Praktyk Spółek Notowanych która
stanowi w literze a) iż pozostawienie całości zysku
w spółce jest możliwe, jeżeli wysokość tego zysku
jest minimalna, a w konsekwencji dywidenda byłaby
nieistotna w relacji do wartości akcji.
82
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Rok obrotowy 2025
W 2025 r. Spółka nie wypłacała zaliczki na poczet
dywidendy za rok obrotowy 2025.
Decyzja o podziale zysku i ewentualnej wypłacie
dywidendy będzie przedmiotem obrad Zwyczajnego
Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki w 2026 r.
Rok obrotowy 2024
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Archicom S.A.
przeznaczyło kwotę 197 131 664,91 zł na wypłatę
dywidendy dla akcjonariuszy Spółki („Dywidenda”)
tj. w kwocie 3,37 zł na 1 akcję.
Na poczet dywidendy zaliczono kwotę 82 479 420,63 zł
wypłaconą przez Spółkę 7 listopada 2024 r., tytułem
Zaliczki Dywidendowej na poczet dywidendy za rok
obrotowy 2024 tj. w kwocie 1,41 zł na 1 akcję.
17 listopada 2025 r. tytułem Dywidendy, pomniejszonej
o wypłaconą Zaliczkę Dywidendową, Spółka wypłaciła
kwotę w wysokości 114 652 244,28 zł, tj. w kwocie 1,96 zł
na 1 akcję.
Archicom
1.20
Rynki zbytu i źródła
zaopatrzenia
w materiały,
towary i usługi
Rynki zbytu
Wszystkie projekty realizowane w 2025 r. przez Echo
Investment i spółki z Grupy, były zlokalizowane w Polsce.
Zgodnie ze strategią, Echo Investment wycofało się
z projektów poza granicami kraju.
Kontrahenci
Głównymi kontrahentami Echo Investment S.A. oraz
spółek z jej Grupy Kapitałowej są podmioty, z którymi
Spółka i Grupa współpracują przy realizacji projektów
deweloperskich (wykonawcy i dostawcy). Udział
kontrahentów mierzony jest wartością zawartych
transakcji (kupna lub zlecenia) do przychodów Grupy.
83
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Najwięksi kontrahenci Grupy Kapitałowej
Echo Investment S.A. w 2025 r.
Kontrahent
Wartość obrotów
[mln PLN]
Bank Polska Kasa Opieki S.A ,
Expres-Konkurent sp. z o.o. sp.k. ,
Modzelewski & Rodek sp. z o.o. ,
Goldbeck CEE North sp. z o.o. ,
Przedsiębiorstwo Instalacyjne Unimax sp. z o.o. ,
Duet Konopka sp. z o.o. ,
El-Logic Grzegorz Kulawik sp. z o.o. ,
Westinvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH sp. z o.o. ,
Bruklin Infrastruktura sp. z o.o. ,
Kraksprzęt Myślińscy, Wierzbicki sp.k. ,
Najwięksi kontrahenci Grupy
Archicom S.A. w 2025 r.
Kontrahent
Wartość obrotów
[mln PLN]
Budimex S.A. ,
Modzelewski & Rodek sp. z o.o. ,
Consteel sp. z o.o. ,
Erbud S.A. ,
Klienci Grupy
Klienci Grupy Echo Investment różnią się w zależności
od segmentu działalności. W żadnym segmencie nie
nastąpiła znacząca koncentracja wartości transakcji,
która mogłaby być ryzykiem dla firmy w przypadku
zatrzymania transakcji z danym podmiotem lub rodzajem
klientów.
Mieszkania na sprzedaż Archicom - ich
nabywcami są zwykle kupujący przeznaczający zakup na
własne potrzeby lub w celach inwestycyjnych i ochrony
oszczędności.
Mieszkania na wynajem Resi4Rent - indywidualni
wynajmujący mieszkania na własne potrzeby lub firmy
wynajmujące mieszkania dla swoich pracowników. Grupa
Echo nie zajmuje się wynajmem, ale ma w platformie
Resi4Rent 30% udziałów.
Akademiki StudentSpace - segment prywatnych
domów studenckich rozwijany wspólnie z Signal Capital
Partners i Griffin Capital Partners. Oferta skierowana jest
do studentów w największych ośrodkach akademickich
w Polsce.
Biurowce - ich nabywcami są duże, międzynarodowe
fundusze zarządzające aktywami, natomiast najemcami
- zwykle duże i średnie firmy, zarówno polskie, jak
i z kapitałem zagranicznym.
Elastyczne powierzchnie biurowe CitySpace
- to oferta dla małych firm, często jednoosobowych
działalności gospodarczych, ekspertów i specjalistów.
Z takich biur korzystają również średnie i duże firmy, jako
rozwiązanie na krótkotrwałe projekty lub przejściowe
- np. do czasu dostarczenia im docelowej, tradycyjnej
powierzchni biurowej.
Centra handlowe - w tym obszarze naszymi
klientami są sieci handlowe i usługowe, które wynajmują
powierzchnię pod swoje placówki. Podobnie jak
w przypadku biurowców, ostatecznymi nabywcami
takich inwestycji są duże, międzynarodowe fundusze
zarządzające aktywami nieruchomościowymi.
Usługi - nasze spółki świadczą je przede wszystkim dla
podmiotów powiązanych (Towarowa 22, Galeria Młociny,
Resi4Rent, StudentSpace), w rzadszych przypadkach dla
podmiotów obcych.
84
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Najwięksi klienci, w tym odbiorcy usług
Grupy Kapitałowej Echo Investment S.A. w 2025 r.
Klient
Wartość obrotów
[mln PLN]
Suntar sp. z o.o. ,
Volvo Car Poland sp. z o.o. ,
Apartmel sp. z o.o. ,
EPAM Systems (Poland) sp. z o.o. ,
PepsiCo Global Business Services Poland sp. z o.o. ,
Kaufland Polska Markety sp. z o.o. sp.j. ,
Aldi Technology Support sp. z o.o. ,
85
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji
na 31 grudnia 2025 r.
Seria Kod ISIN Bank/dom maklerski
Wartość
nominalna
[tys. PLN]
Termin
wykupu Warunki oprocentowania
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Echo Investment S.A.
I/ PLO Ipopema Securities S.A. .. WIBOR M + marża ,%
I/ PLO Ipopema Securities S.A. .. WIBOR M + marża ,%
I/ PLO Ipopema Securities S.A. .. WIBOR M + marża ,%
I/ PLO Ipopema Securities S.A. .. WIBOR M + marża ,%
I/ PLO Ipopema Securities S.A. .. WIBOR M + marża ,%
Razem
Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych wyemitowane przez Grupę Archicom S.A.
M/ PLO mBank S.A. .. WIBOR M + marża ,%
M/ PLO mBank S.A. .. WIBOR M + marża ,%
M/ PLO mBank S.A. .. WIBOR M + marża ,%
M/ PLARHCM mBank S.A. .. WIBOR M + marża ,%
Razem
Obligacje dla inwestorów indywidualnych wyemitowane przez Echo Investment S.A.
Seria L PLECHPS DM PKO BP .. WIBOR M + marża ,%
Seria M PLECHPS DM PKO BP . . WIBOR M + marża ,%
Seria N PLECHPS DM PKO BP . . WIBOR M + marża ,%
Seria O PLECHPS DM PKO BP .. WIBOR M + marża ,%
Seria P/P PLECHPS DM PKO BP .. WIBOR M + marża ,%
Seria R PLECHPS DM PKO BP .. WIBOR M + marża ,%
Seria S/S PLECHPS DM PKO BP .. WIBOR M + marża ,%
Seria T PLECHPS DM PKO BP .. WIBOR M + marża ,%
Razem
Obligacje w PLN razem
Obligacje
1.21
Zobowiązania
finansowe Spółki i Grupy
86
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym
przepływom pieniężnym, bez uwzględnienia
wartości odsetek. Zmiana warunków biznesowych
i ekonomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość
godziwą zobowiązań finansowych.
Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A.
nie są zabezpieczone. Wszystkie są notowane na
prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych
w Warszawie rynku instrumentów dłużnych pod nazwą
Catalyst, na platformach transakcyjnych prowadzonych
przez GPW (w formule rynku regulowanego i ASO) oraz
przez Bondspot (analogiczne dwa rynki).
Obligacje w EUR dla inwestorów instytucjonalnych
wyemitowane przez Echo Investment S.A.
Seria Kod ISIN Bank/dom maklerski
Wartość nominalna
[tys. EUR]
Termin
wykupu Warunki oprocentowania
I/ PLO Ipopema Securities S.A. .. stała stopa oprocentowania ,%
Obligacje w EUR/PLN razem
Obligacje wykupione
przez Grupę Archicom
Seria Kod ISIN Data
Wartość nominalna
[tys. PLN]
M/ PLO . .
Razem
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu obligacji w 2025 r.
Obligacje wykupione przez Echo Investment S.A.
Seria Kod ISIN Data
Wartość nominalna
[tys. PLN]
Seria K PLECHPS ..
Razem
Obligacje wyemitowane
przez Grupę Archicom
Seria Kod ISIN Data emisji
Wartość nominalna
[tys. PLN]
M/ PLARHCM ..
Razem
87
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Kredyty inwestycyjne
Kredyty inwestycyjne Grupy Echo w 2025 r.
Kwota kredytu wg
umowy
Stan wykorzystania
kredytu
Projekt
inwestycyjny
Podmiot
zaciągający kredyt Bank [tys. PLN] [EUR ‘000] [tys. PLN] [EUR ‘000]
Oprocento-
wanie
Termin
spłaty
Galeria Młociny,
Warszawa*
Berea sp. z o.o. Santander Bank Pol-
ska S.A. | Erste Group
Bank | FirstRand Bank
Limited
EURIBOR M
+ marża
..
Brain Park I i II,
Kraków
Echo Arena sp. z o.o. PKO BP S.A. | Bank
Pekao S.A.
EURIBOR M
+ marża
..
SPOT Wrocław Projekt Echo - Se-
aford sp. z o.o. sp.k.
PKO BP S.A. EURIBOR M
+ marża
..
- WIBOR M
+ marża
..
Projekt Echo Projekt Echo sp.
z o.o.
Bank Pekao S.A. EURIBOR M
+ marża
..
ResiRent*
- I transza
projektów
RR Łódź Wodna sp.
z o.o. | RR Wrocław
Rychtalska sp. z o.o.
ING Bank Śląski S.A. WIBOR M
+ marża
..
ResiRent*
- II i III transza
projektów
RR Poznań Szczepa-
nowskiego sp. z o.o. |
RR Warszawa Taśmo-
wa sp. z o.o. | RR War-
szawa Woronicza sp.
z o.o. | RR Gdańsk Ko-
łobrzeska sp. z o.o. | RR
Warszawa Wilanowska
sp. z o.o. | Pimech Invest
sp. z o.o. | M Hotel sp.
z o.o. | RR Kraków
Maja sp. z o.o. | RR RE
Wave sp. z o.o.
Santander Bank
Polska S.A. | ING Bank
Śląski S.A. | Bank Pe-
kao S.A. |BNP Paribas
Polska
WIBOR M
+ marża
..
ResiRent*
- IV transza
projektów
M Biuro sp. z o.o. | RR
Wrocław Park Zachodni
sp. z o.o. | RR RE Wave
sp. z o.o.|RR Gdańsk
Stocznia sp. z o.o. | RR
Kraków JPII sp. z o.o. |
RR Łódź Kilińskiego sp.
z o.o.
Santander Bank Pol-
ska S.A. | Helaba AG
WIBOR
M/M
+ marża
..
ResiRent*
- V transza
projektów
RR Wrocław Jawor-
ska II sp. z o.o. | Hotel
Gdańsk Zielony Trójkąt
sp. z o.o. | Hotel Wro-
cław Grabiszyńska sp.
z o.o. | Hotel Kraków
Romanowicza sp. z o.o.
| RR Poznań Nowe
Miasto sp. z o.o. | Hotel
Wrocław Bardzka sp.
z o.o.
Bank Pekao S.A. |
Santander Bank Pol-
ska S.A. | BNP Paribas
Bank Polska S.A.
WIBOR
M/M
+ marża
..
ResiRent*
- Corporate Credit
Facility
RR Poland sp. z o.o. Europejski Bank Roz-
budowy i Rozwoju
EURIBOR M
+ marża
..
Razem
591 395 205 150 481 667 182 715
* Echo Investment ma w projektach 30% udziałów, w związku z czym prezentuje 30% wartości kredytów.
88
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Kredyty inwestycyjne zabezpieczone są standardowymi
zabezpieczeniami m.in. takimi jak hipoteki, umowa
o ustanowieniu zastawów rejestrowych i finansowych,
pełnomocnictwo do rachunków bankowych, umowa
podporządkowania, oświadczenia o poddaniu się
egzekucji, umowa przelewu na zabezpieczenie praw
i roszczeń kredytobiorcy z wybranych umów.
Linie kredytowe
Linie kredytowe Echo Investment S.A.
w 2025 r.
Bank
Kwota wg umowy
[tys. PLN]
Kwota
pozostała do spłaty
[tys. PLN] Termin spłaty Oprocentowanie
Santander Bank Polska S.A.** .. WIBOR M + marża
PKO BP S.A.* .. WIBOR M + marża
Alior Bank S.A. .. WIBOR M + marża
Razem
* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2025 r. pomniejszona jest o wystawione gwarancje i wynosi 7,2 mln zł.
** Dostępna kwota kredytu bieżącego na 31 grudnia 2025 r. wynosi 65 mln zł, a dostępny limit gwarancyjny pomniejszony o wystawione gwarancje
wynosi 10 mln zł.
Linie kredytowe Grupy Archicom
w 2025 r.
Bank
Podmiot
zaciągając kredyt
Kwota wg umowy
[tys. PLN]
Kwota
pozostała do spłaty
[tys. PLN] Termin spłaty Oprocentowanie
PKO BP S.A* Archicom S.A. . . WIBOR M + marża
Razem
* Kredyt w rachunku bieżącym. Środki z Kredytu spółka będzie przeznaczać na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej
działalności grupy kapitałowej Archicom S.A.
Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi
narzędziami, jak pełnomocnictwo do rachunku
bankowego czy oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Wartość kredytu odpowiada niezdyskontowanym
przepływom pieniężnym.
89
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.22
Poręczenia i gwarancje
Spółki i Grupy
Poręczenia
Brak zmian w strukturze poręczeń wystawionych przez
Grupę Echo w 2025 r.
Gwarancje
Gwarancje wystawione przez Grupę Echo
na 31 grudzień 2025 r.
Gwarancje finansowe
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Archicom Nierucho-
mości sp. z o.o.
Sandomiria Bokwa &
Bowka sp.j.
Sandomiria Bokwa &
Bowka sp.j.
do .. Umowa gwarancji czynszowej zawar-
ta w celu ustanowienia gwarancji na
łączną kwotę czynszu i opłat eksplo-
atacyjnych związanych z niewynajętymi
powierzchniami budynku City .
Echo Investment S.A. Projekt Towarowa
sp. z o.o.
Miasto stołeczne
Warszawa
.. Gwarancja dotycząca zrzeczenia się
roszczeń związanych z planowanym
uchwaleniem miejscowego planu zago-
spodarowania przestrzennego rejonu
ulicy Twardej.
Echo - Aurus sp. z o.o. Nobilis - City Space
GP sp. z o.o. sp.k.
Nobilis Business Ho-
use sp. z o.o.
.. Gwarancja zabezpieczająca zobowią-
zania wynikające z umowy najmu za-
wartej .. r. Wystawiona w EUR.
Echo Investment S.A. Nobilis - City Space
GP sp. z o.o. sp.k.
Nobilis Business Ho-
use sp. z o.o.
.. Gwarancja zabezpieczająca zobowią-
zania wynikające z aneksu do umowy
najmu. Gwarancja wystawiona w EUR.
Razem
90
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Gwarancje dobrego wykonania i pozostałe
Gwarant
Podmiot otrzymujący
gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Echo - SPV sp. z o.o. M Biuro sp. z o.o. Santander Bank
Polska S.A.
.. Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
z tytułu pokrycia kosztów realizacji
inwestycji, które przekroczą budżet
określony w umowie kredytu.
Echo Investment S.A. Echo Investment S.A. Nobilis Business
House sp. z o.o.
.. Gwarancja jakości na roboty budow-
lane związane z obiektem biurowym
Nobilis we Wrocławiu.
Echo - SPV sp. z o.o. RR Wrocław Jaworska
II sp. z o.o.
Bank Pekao S.A. .. Zabezpieczenie zobowiązań dłużników
z tytułu pokrycia kosztów realizacji in-
westycji, które przekroczą budżet okre-
ślony w umowie kredytu oraz pokrycia
odsetek od transzy budowlanej.
Zabezpiecza pokrycie kosztów wzrostu
budżetu. Gwarantujemy dołożenie
equity lub udzielenie pożyczki. Gwaran-
cja wsparła przez Pimco.
Razem
Razem gwarancje finansowe, dobrego wykonania i pozostałe
Zmiany w strukturze gwarancji wystawionych
przez Grupę Echo w 2025 r.
Zmiana Gwarant
Podmiot otrzymu-
jący gwarancję Beneficjent
Wartość
[tys. PLN]
Termin
ważności Tytułem
Wygaśnięcie Echo - SPV sp. z o.o. RR Warszawa Wi-
lanowska sp. z o.o.
Bank Pekao
S.A.
.. Zabezpieczenie zobowiązań dłuż-
ników z tytułu pokrycia kosztów
realizacji inwestycji, które przekroczą
budżet określony w umowie kredytu
oraz pokrycia odsetek od transzy
budowlanej.
91
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.23
Ocena zarządzania
zasobami finansowymi
i ocena możliwości
realizacji zamierzeń
inwestycyjnych
Dla Echo Investment S.A.
Wskaźniki rentowności
Spadek wskaźnika marży zysku operacyjnego wynika
z rozpoznanych mniejszych zysków ze spółek JV oraz
mniejszych wypłat i wynikach w spółkach zależnych.
Gdyby wyłączyć pozostałe przychody i koszty to sama
marża na zysku brutto ze sprzedaży była by na wyższym
poziomie.
Wzrost rentowności na zysku bilansowym wynika ze
znacznego wzostu przychodów generujących wyższy
zysk operacyjny który znacznie pokrywa koszty
finansowe a tym samym podnosi marże.
Stopa zworta z aktywów wynika ze wzrostu zysku
netto przy jednoczesnym spadku aktywów (zapasów -
przekazania mieszkan na projekcie Empark I).
Wartości wskaźników rentowności
31.12.2025 31.12.2024
Wskaźnik marży zysku operacyjnego ,% ,%
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto ,% ,%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA) ,% ,%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) ,% ,%
Stopu zwrotu z kapitału własnego wynika ze wzrostu
zysku netto przy jednoczesnym spadku kapitałów
własnych (wypłaa dywidendy).
Wskaźnik marży zysku operacyjnego
(zysk operacyjny / przychody ze sprzedaży)
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto
(zysk netto / przychody ze sprzedaży)
Stopa zwrotu z aktywów ROA
(zysk netto / aktywa ogółem)
Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE
(zysk netto / kapitał własny)
92
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Wskaźnik rotacji
Rotacja uwarunkowana jest specyfiką prowadzonej
działalności. Ze względu na fakt, że do zapasów zalicza
się nabyte prawa własności oraz nakłady i koszty
budowlane dotyczące realizowanych na sprzedaż
projektów deweloperskich, cykl ten zawsze będzie długi
w porównaniu z innymi branżami, np. takimi jak produkcja
dóbr szybko zbywalnych.
Rotacja zapasów w dniach
(zapasy *360 / przychody ze sprzedaży)
Na wzrost rotacji zapasów znaczny wpływ miał
spadek zapasów. W jednostce realizowany był jedynie
jeden projekt mieszkaniowy, na którym rozpoczęto
przekazywanie mieszkań. Nie było natomiast przyrostu
zapasów gdyż w jednostce nie ma realizowanych innych
projektów mieszkaniowych.
Wskaźniki płynności
W 2025 r. zanotowano spadki wskaźników płynności
bieżącej oraz płynności szybkiej. Głównie wpływ na to
miał spadek stanu zapasów (przekazania mieszkań na
Empark I przy jednoczesnym braku realizacji w jednostce
innych projektów. Środki pieniężne i ekwiwalenty są na
podobnym poziomie co w roku poprzednim, ponadto
spółka posiada wolne limity kredytów na rachunkach
bieżących.
Poziom wskaźnika płynności natychmiastowej nie uległ
zmianie i pozostał na identycznym poziomie jak w roku
poprzednim.
Wartości wskaźników rotacji
31.12.2025 31.12.2024
Rotacja zapasów w dniach
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach
Wartości wskaźników płynności
31.12.2025 31.12.2024
Wskaźnik bieżący (current ratio) , ,
Wskaźnik szybki (quick ratio) , ,
Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) , ,
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach
(należności krótkoterminowe *360 / przychody ze
sprzedaży)
Spadek rotacji należności wynika z większego przyrostu
przychodów (przekazania mieszkań na Empark I)
w stosunku do należności (wzrosty należności z tytułu
podatków oraz handlowych od pozostałych jednostek).
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach
(zobowiązania krótkoterminowe z tyt. dostaw i usług
*360 / przychody ze sprzedaży)
Wskaźnik rotacji zobowiązań krótkoterminowych
jest wynikiem spadku zobowiązań handlowych,
środków pieniężnych na rachunkach powierniczych
oraz pozostałych zobowiązań krótkoterminowych
przy jednoczesnym dużym przyroście przychodów ze
sprzedaży.
Wskaźnik bieżący current ratio
(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik szybki quick ratio
(aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania
krótkoterminowe)
Wskaźnik natychmiastowy cash ratio
(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)
93
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Dla grupy kapitałowej Echo Investment
Wskaźniki rentowności
Poziom marży zysku operacyjnego nieznacznie zmalał
w stosunku do poziomu z 2024 r. Wynika to z mniejszego
przyrostu poziomu zysku operacyjnego (większa strata
z przeszacowania wartości nieruchomości w stosunku
do poprzedniego roku) aniżeli przychodów ze sprzedaży.
Wzrost przychodów ze sprzedaży to rezultat przede
wszystkim większej liczby przekazań mieszkań. Spadek
wskaźnika marży zysku bilansowego wynika przede
wszystkim z niższego udziału w zyskach od spółek JV.
Stopa zwrotu z aktywów (ROA) zmniejszyła się głównie
z powodu spadku zysku netto (mniejszy udział w zyskach
od spółek JV), przy małym spadku wartości aktywów
(spadek wynikający ze sprzedaży nieruchomości
inwestycyjnych skompensowany przyrostem zapasów -
realizacja projektów mieszkaniowych)
Spadek wskaźnika stopy zwrotu z kapitału własnego
(ROE) spowodowany jest spadkiem zysku netto oraz
spadkiem kapitału własnego (wypłata dywidendy)
Wskaźnik marży zysku operacyjnego
(zysk operacyjny / przychody ze sprzedaży)
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto
(zysk netto / przychody ze sprzedaży)
Stopa zwrotu z aktywów ROA
(zysk netto / aktywa ogółem)
Stopa zwrotu z kapitału własnego ROE
(zysk netto / kapitał własny)
Wskaźniki zadłużenia
Poziom wskaźników pokrycia majątku trwałego oraz
majątku ogółem kapitałem własnym spadł w zestawieniu
do roku poprzedniego. Wynika to głównie z wypłaty
dywidendy (kapitał własny) oraz spadkiem zapasów
(przekazania na Empark I)
Wskaźniki ogólnego zadłużenia i zadłużenia kapitału
własnego w 2025 r. wzrosły z powodu większych spadków
aktywów (pożyczki i zapasy) oraz kapitału własnego
(wyp. dywidendy) aniżeli spadku wartości zobowiązań
ogółem.
Wartości wskaźników zadłużenia
31.12.2025 31.12.2024
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi ,% ,%
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym ,% ,%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia ,% ,%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego ,% ,%
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi
(kapitał własny / aktywa ogółem)
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami
własnymi
(kapitał własny / aktywa trwałe)
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
(zobowiązania ogółem / kapitał własny)
94
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Wartości wskaźników rentowności
31.12.2025 31.12.2024
Wskaźnik marży zysku operacyjnego ,% ,%
Wskaźnik marży zysku bilansowego netto -,% ,%
Stopa zwrotu z aktywów (ROA) -,% ,%
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) -,% ,%
Wskaźnik rotacji
Wskaźniki rotacji w Grupie uwarunkowane są specyfiką
prowadzonej działalności, która wiąże się z dłuższym
cyklem realizacji projektów w stosunku do innych
branż. Ze względu na fakt, że do zapasów w Grupie
zalicza się nabyte prawa własności, prawa wieczystego
użytkowania oraz nakłady i koszty budowlane dotyczące
realizowanych na sprzedaż projektów deweloperskich,
należy pamiętać że cykl ten zawsze będzie dłuższy
w porównaniu z innymi branżami, np. takimi jak produkcja
dóbr szybko zbywalnych.
Rotacja zapasów w dniach
(zapasy *360 / przychody ze sprzedaży)
Spadek wskaźnika wynika ze większego przyrostu
przychodów ze sprzedaży (przekazania mieszkań) aniżeli
przyrost stanu zapasów.
Wartości wskaźników rotacji
31.12.2025 31.12.2024
Rotacja zapasów w dniach
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach
Rotacja należności krótkoterminowych w dniach
(należności krótkoterminowe *360 / przychody ze
sprzedaży)
Spadek tego wskaźnika wynika ze spadku należności
(przede wszystkim handlowych) przy jednoczesnym
wzroście przychodów ze sprzedaży.
Rotacja zobowiązań krótkoterminowych w dniach
(zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług
*360 / przychody ze sprzedaży)
Spadek wskaźnika spowodowany jest mniejszym
przyrostem zobowiązań krótkoterminowych niż przyrost
poziomu przychodów ze sprzedaży.
Wskaźniki płynności
W 2025 r. zanotowano spadek wszystkich wskaźników
płynności finansowej, przy czym pozostają one nadal
na bezpiecznych poziomach. Wynika to głównie
z mniejszej dynamiki przyrostu zapasów (nastąpiło
część przekazań mieszkań zmniejszających zapasy)
oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wobec
większego przyrostu zobowiązań krótkoterminowych
(co w znacznym przypadku wynika z przesunięcia
długu bankowego i obligacji z długoterminowego na
krótkoterminowy).
Wskaźnik bieżący current ratio
(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)
Wskaźnik szybki quick ratio
(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania
krótkoterminowe)
Wskaźnik natychmiastowy cash ratio
(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)
95
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Wartości wskaźników płynności
31.12.2025 31.12.2024
Wskaźnik bieżący (current ratio) , ,
Wskaźnik szybki (quick ratio) , ,
Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) , ,
Wskaźniki zadłużenia
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi
(kapitał własny / aktywa ogółem)
Spadek wskaźnika spowodowany jest szybszym
spadkiem kapitału własnego (wypłata dywidendy)
w stosunku do spadku aktywów (sprzedaż nieruchomości
inwestycyjnych skompensowana przyrostem zapasów).
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami
własnymi
(kapitał własny / aktywa trwałe)
Wzrost tego wskaźnika wynika z większego spadku
aktywów trwałych (sprzedaż nieruchomości
inwestycyjnych) niż spadek kapitału własnego.
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
Wzrost wskaźnika wynika z większego przyrostu
zobowiązań (wpłaty od klientów mieszkaniowych z tytułu
Wartości wskaźników zadłużenia
31.12.2025 31.12.2024
Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi ,% ,%
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem własnym ,% ,%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia ,% ,%
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego ,% ,%
Wskaźnik zadłużenia netto ,% ,%
podpisanych umów deweloperskich) przy jednoczesnym
spadku aktywów.
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
(zobowiązania ogółem / kapitał własny)
Wzrost wskaźnika wynika z większego przyrostu
zobowiązań (wpłaty od klientów mieszkaniowych z tytułu
podpisanych umów deweloperskich) przy jednoczesnym
spadku kapitału własnego (wypłata dywidendy).
Wskaźnik zadłużenia netto
(zadłużenie bankowe - środki pieniężne)/(aktywa -
środki pieniężne)
Wzrost wskaźnika pozostaje praktycznie na tym samym
poziomie (spadek aktywów trwałych wynikający ze
sprzedaży projektów równoważy spadek zobowiązań
bankowych (spłata kredytów inwestycyjnych
zaciągniętych na sprzedane nieruchomości)
skorygowanych o środki pieniężne (wzrost ich poziomu).
96
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.24
Informacje o pożyczkach
udzielonych w 2025 r.,
w tym podmiotom
powiązanym
Podstawowe dane o największych pożyczkach
bez odsetek i odpisów aktualizujących w Grupie Echo
na 31 grudnia 2025 r.
Pożyczkodawca Pożyczkobiorca
Kwota
[mln PLN] Oprocentowanie
Termin
spłaty
Projekt Echo - sp. z o.o. Echo Investment S.A. , EURIBOR M + marża ,% ..
Echo Investment S.A. RR Poland sp. z o.o. , marża % ..
Echo - SPV sp. z o.o. Echo - Arena sp. z o.o. , WIBOR M + marża ,% ..
FaceFace - Grupa Echo sp. z o. o. S.K.A. Fianar Investments sp. z o.o. , WIBOR M + marża % ..
Projekt Naramowice-Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A. Elektrownia Re sp. z o.o. , WIBOR M+ marża ,% ..
Echo - SPV sp. z o.o. Projekt Echo - Seaford sp. z o.o.
S.K.A.
, WIBOR M + marża ,% ..
DKR Echo Investment sp. z o.o. Echo Investment S.A , WIBOR M+ marża ,% ..
Echo - Aurus sp. z o.o. Elektrownia Re sp. z o.o. , WIBOR M + marża ,% ..
Echo Investment S.A. RR Poland sp. z o.o. , marża % ..
Duże Naramowice - Projekt Echo sp. z o.o.
S.K.A.
Elektrownia Re sp. z o.o. , WIBOR M+ marża ,% ..
Echo Investment S.A. RR Poland sp. z o.o. , marża % ..
Midpoint Grupa Echo sp. z o.o. S.K.A Echo Investment S.A , WIBOR M+ marża ,% ..
Duże Naramowice - Projekt Echo sp. z o.o.
S.K.A.
Echo - Arena sp. z o.o. , WIBOR M + marża % ..
Duże Naramowice - Projekt Echo sp. z o.o.
S.K.A.
Echo Investment S.A , WIBOR M + marża % ..
Duże Naramowice - Projekt Echo sp. z o.o.
S.K.A.
Villea Investments sp. z o.o. , WIBOR M + marża % ..
Echo - Aurus sp. z o.o. Fianar Investments sp. z o.o. , EURIBOR M + marża ,% ..
Echo - Aurus sp. z o.o. Fianar Investments sp. z o.o. , WIBOR M + marża ,% ..
Fianar Investments sp. z o.o. Galeria Libero - Projekt Echo sp.
z o.o. S.K
, WIBOR M + marża ,% ..
97
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Podstawowe dane o największych pożyczkach
bez odsetek i odpisów aktualizujących w Grupie Archicom
na 31 grudnia 2025 r.
Pożyczkodawca Pożyczkobiorca
Kwota
[mln PLN] Oprocentowanie
Termin
spłaty
Archicom S.A. Archicom Warszawa sp. z o.o. , WIBOR M + marża ,% ..
Archicom S.A. Projekt Echo - sp z o.o. , WIBOR M + marża ,% ..
Archicom S.A. Projekt Browarna sp. z o.o. , Stałe % ..
Archicom S.A. Archicom Lofty Platinum sp. z o.o. , WIBOR M + marża ,% ..
Archicom S.A. Archicom Kraków sp. z o.o. , WIBOR M + marża ,% ..
98
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.25
Umowy z firmą
audytorską
Do badania jednostkowych sprawozdań finansowych
Echo Investment oraz skonsolidowanych sprawozdań
finansowych Grupy Kapitałowej Echo Investment
w latach 2024-2025 Rada Nadzorcza Spółki,
po rekomendacji Komitetu Audytu, wybrała
Pricewaterhousecoopers Polska sp. z o.o. Audyt sp.k.
z siedzibą w Warszawie przy ul. Polnej 11, wpisaną na
listę firm audytorskich pod nr 144. Umowa z audytorem
została zawarta przez Zarząd, na podstawie
upoważnienia od Rady Nadzorczej.
Zarząd Echo Investment S.A. informuje, że wybór firmy
audytorskiej przeprowadzającej badanie rocznego
sprawozdania finansowego został dokonany zgodnie
z przepisami polskiego prawa, w tym na podstawie
obowiązującej polityki i procedury wyboru i firmy
audytorskiej [uchwalonej przez Komitet Audytu
w 15 września 2022 r.].
Firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego
badanie spełniali warunki do sporządzenia bezstronnego
i niezależnego sprawozdania z badania rocznego
sprawozdania finansowego zgodnie z obowiązującymi
przepisami, standardami wykonywania zawodu
i zasadami etyki zawodowej.
Echo Investment S.A. przestrzega obowiązujących
przepisów związanych z rotacją firmy audytorskiej
i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi
okresami karencji. Echo Investment S.A. posiada politykę
w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę
w zakresie świadczenia na rzecz emitenta przez firmę
audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub
członka jego sieci, dodatkowych usług niebędących
badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych
z zakazu świadczenia przez firmę audytorską. Polityka
i procedura wyboru firmy audytorskiej oraz Polityka
zakupu usług nie audytowych są dostępne na stronie
internetowej spółki w zakładce Relacje inwestorskie/
Strategia i ład korporacyjny i zostały przyjęte uchwałami
Komitetu Audytu z, odpowiednio, 15 września 2022 r. oraz
2 lutego 2023 r.
Wynagrodzenie netto należne audytorowi uprawnionemu
do badania sprawozdań finansowych spółki i grupy
Tytuł
Kwota
[PLN]
Dodatkowe badanie jednostkowego sprawozdania finansowego za pierwszy kwartał r. Echo Investment S.A.
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Echo
Badanie jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za r. Grupa Echo
Badanie skonsolidowanego oświadczenia o zrównoważonym rozwoju Grupy Kapitałowej Echo Investment za r.
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń za r. Grupa Echo
Razem Echo Investment
Badanie rocznych sprawozdań finansowych Archicom S.A. oraz Grupy Archicom
Badanie śródrocznego sprawozdania finansowego Archicom S.A.
Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Archicom
Badanie sprawozdania z wynagrodzeń Archicom za r.
Razem Archicom
Razem
99
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.26
Skład Grupy Kapitałowej
W skład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2025 r.
wchodziło 137 spółek zależnych, konsolidowanych
metodą pełną oraz 58 spółek współzależnych,
konsolidowanych metodą praw własności.
Najważniejszą rolę w strukturze Grupy pełni
Echo Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje
i zapewnia środki finansowe na realizację prowadzonych
projektów deweloperskich. Większość spółek
wchodzących w skład Grupy zostało powołane
lub nabyte w celu realizacji określonych zadań
inwestycyjnych, w tym wynikających z procesu realizacji
konkretnego projektu.
Echo Investment S.A. bezpośrednio i pośrednio -
poprzez DKR Echo Investment sp. z o.o. - jest głównym
akcjonariuszem Archicom S.A., w którym na 31 grudnia
2025 r. posiadało 73,40% akcji uprawniających do
75,95% głosów na WZA. Echo Investment S.A. konsoliduje
metodą pełną wszystkie spółki grupy Archicom S.A.
W ramach spółek współzależnych Grupa posiada
mniejszościowe udziały we wspólnych przedsięwzięciach
- przede wszystkim w spółkach będących właścicielami
gotowych, budowanych lub projektowanych inwestycji
z mieszkaniami na wynajem Resi4Rent, domów
studenckich, centrum handlowego Galeria Młociny
w Warszawie, projektu wielofunkcyjnego Towarowa
22 w Warszawie czy projektu mieszkań na sprzedaż
Browarna we Wrocławiu.
100
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.27
Pozostałe ujawnienia
wymagane przez
przepisy prawa
Sezonowość lub cykliczność
działalności
Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka
segmentów rynku nieruchomości. Księgowanie sprzedaży
mieszkań uzależnione jest od terminów oddawania
do użytkowania budynków mieszkalnych, a przychody
z tej działalności występują praktycznie w każdym
kwartale, lecz z różną intensywnością. Historycznie
Grupa przekazywała najwięcej mieszkań w drugiej
połowie roku, a w szczególności w czwartym kwartale.
Przychody i wyniki z tytułu usług generalnej realizacji
inwestycji, sprzedaży gotowych inwestycji komercyjnych
i obrotu nieruchomościami występować mogą w sposób
nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń
o charakterze jednorazowym, które mogą mieć wpływ na
osiągane wyniki w danym okresie.
Istotne postępowania sądowe,
arbitrażowe lub przed organem
administracji publicznej
Od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 r. nie toczyły się
przed sądem, organem właściwym dla postępowania
arbitrażowego ani organem administracji publicznej
żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub
wierzytelności Echo Investment S.A. lub jednostki
zależnej, których wartość stanowi co najmniej 10%
kapitałów własnych Spółki.
Umowy zawarte pomiędzy
akcjonariuszami
Spółka nie posiada żadnych informacji na temat
znaczących dla jej działalności umów zawartych
w 2025 r. pomiędzy akcjonariuszami.
Istotne transakcje zawarte
przez Spółkę lub jednostki
zależne z podmiotami
powiązanymi na warunkach
innych niż rynkowe
W 2025 r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy
Echo Investment S.A. oraz jednostkami od niej zależnymi
z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż
rynkowe.
Wpływ wyników 2025 r.
na realizację prognoz
finansowych
Echo Investment S.A. w związku z wyemitowanymi
obligacjami i obowiązkiem wynikającym z art. 35 ust. 1a
Ustawy o obligacjach opublikowało prognozę
zobowiązań finansowych na dzień 31 grudnia 2025 r.
Wyniki realizacji tych prognoz są zaprezentowane
Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym Grupy
Echo Investment w punkcie w nocie 30 „Kredyty, pożyczki
i obligacje”.
Zmiany w podstawowych
zasadach zarządzania
W 2025 r. nie nastąpiły istotne zmiany w podstawowych
zasadach zarządzania Spółką i Grupą.
101
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Umowy, w wyniku których
mogą nastąpić zmiany
w strukturze własnościowej
akcji lub obligacji
Spółce nie są znane umowy w wyniku których
mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach
posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.
Wynagrodzenie Zarządu
i Rady Nadzorczej
Szczegółowa informacja o wynagrodzeniu zarządu i rady
nadzorczej jest opisana w Skonsolidowanym Raporcie
Rocznym Grupy Kapitałowej Echo Investment 2025 r.
w rozdziale 3 nocie 43 ,,Wynagrodzenie Zarządu i Rady
Nadzorczej’’.
102
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
1.28
Jak zarządzamy
ryzykiem
Istotne czynniki ryzyka
i zagrożenia dla działalności
Spółki i jej Grupy Kapitałowej
Zarządzanie ryzykiem jest integralną częścią
prowadzenia Strategii Rentownego Wzrostu
i zapewnia osiągnięcie zakładanych celów grupy Echo
Investment. Stosowane procedury zarządzania ryzykiem
obejmują identyfikację ryzyk, ich ocenę, zarządzanie
i monitorowanie. Za całościowe zarządzanie ryzykiem
odpowiada Zarząd Echo Investment S.A., we współpracy
z Radą Nadzorczą i Komitetem Audytu. Zarząd przy
wsparciu dyrektorów oraz managerów zarządzających
poszczególnymi działami nadzoruje proces zarządzania
ryzykiem poprzez tworzenie, wdrażanie i analizę
systemów i procedur kontrolnych odpowiadających
identyfikowanym ryzykom. Proces jest wspierany
poprzez Dział Audytu Wewnętrznego, który w ramach
prowadzonych działań dokonuje okresowej oceny
funkcjonowania systemu zarządzania ryzykiem i kontroli
wewnętrznej oraz ocenia efektywność funkcjonujących
procedur kontrolnych adresujących istotne czynniki
ryzyka.
Ryzyka strategiczne i biznesowe
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyka z zakresu założeń i celów strategicznych
• Ryzyko niezrealizowania celów strategicznych,
• Wymuszona niekorzystna zmiana założeń i celów strate-
gicznych,
• Niejednolite, nierealne założenia i cele strategiczne.
• Doświadczona kadra zarządcza nastawiona na realizację celów. Dostosowywanie
systemów motywacyjnych zgodnie z zasadą kaskadowania celów strategicznych
na cele operacyjne,
• Cykliczna proaktywna weryfikacja aktualności kluczowych celów strategicznych
oraz ich bieżący monitoring poprzez funkcjonujące procedury na poziomie projek-
towym, portfelowym oraz Grupy Kapitałowej,
• Monitoring rynków, na których funkcjonuje spółka w oparciu o raporty branżowe
oraz własne badania i analizy, w tym w szczególności dotyczących średniego po-
ziomu cen sprzedaży mieszkań oraz stawek najmu i cen transakcyjnych na rynkach
komercyjnych.
Ryzyko związane z bankiem ziemi
• Silna konkurencja,
• Wysokie oczekiwania cenowe,
• Ograniczona podaż dobrze przygotowanych nieruchomo-
ści.
• Własny dział zakupów gruntów,
• Ścisła współpraca z renomowanymi brokerami i pośrednikami,
• Znaczący potencjał finansowy pozwalający na zakup dużych terenów z przezna-
czeniem wielofunkcyjnym, dla których jest znacznie mniejsza konkurencja,
• Stałe utrzymywanie banku ziemi pozwalającego prowadzić działalność przez ok.
- lat.
103
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Ryzyka strategiczne i biznesowe
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu sprzedaży
mieszkań
• Ograniczenie dostępu do finansowania dla klientów indy-
widualnych,
• Silna konkurencja na rynkach lokalnych,
• Niedopasowana do popytu oferta mieszkań,
• Negatywne zmiany cen na rynku nieruchomości mieszka-
niowych.
• Dywersyfikacja działalności - aktywność w głównych segmentach rynku nierucho-
mości. Cykliczność tych rynków zwykle nie przebiega równolegle, a Grupa nie jest
uzależniona od jednego rodzaju aktywności. W obecnej sytuacji w szczególności
należy podkreślić obecność Grupy zarówno w segmencie mieszkań na sprzedaż,
jak i na wynajem - których sytuacja diametralnie się różni,
• Stała, dokładna analiza lokalnych rynków mieszkaniowych, począwszy od etapu
przed zakupem danej działki, aż do zakończenia procesu sprzedaży,
• Stała analiza najnowszych trendów na rynku mieszkaniowym w oparciu o raporty
branżowe oraz własne badania preferencji klientów,
• Możliwość elastycznego reagowania na zmieniające się preferencje klientów
nawet w trakcie budowy (własny dział projektowania),
• Prowadzenie sprzedaży mieszkań w oparciu o własne zespoły sprzedażowe,
• Etapowa realizacja inwestycji,
• Wieloletnie doświadczenia Grupy z kilku lokalnych rynków mieszkaniowych,
• Realizowanie projektów mieszkaniowych największych miastach, gdzie negatywne
efekty ograniczenia dostępu do kredytów są mniejsze niż w przypadku dewelope-
rów z mniejszych miast.
Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu wynajmu po-
wierzchni biurowej i handlowej
• Silna konkurencja na lokalnych rynkach handlowych,
• Ograniczenie ekspansji firm handlowych,
• Ograniczenie zapotrzebowania na powierzchnię biurową ze
strony potencjalnych najemców,
• Nieprawidłowo skonstruowana oferta biurowa lub handlo-
wa,
• Rosnące oczekiwania najemców odnośnie standardów
wykończenia obiektów lub wysokości zachęt.
• Stała analiza tendencji rynkowych i szybkie reagowanie na ich zmiany,
• Stała współpraca i utrzymywanie kontaktów z najemcami lub potencjalnymi
najemcami handlowymi (sieci handlowe) oraz biurowymi (w tym w szczególności
z sektora usług wspólnych BPO/ SSC),
• Wieloletnie doświadczenie z realizacji i wynajmu projektów komercyjnych na kilku
lokalnych rynkach w Polsce,
• Własne duże zespoły leasingowe,
• Współpraca z wszystkimi znaczącymi brokerami i pośrednikami wynajmu,
• Posiadanie w grupie spółki CitySpace, oferującej biura serwisowane, która jest
najemcą w niektórych budynkach zrealizowanych przez Echo Investment i wpro-
wadza do nich mniejsze firmy, start-upy czy firmy z sektora usług wspólnych, które
dopiero rozpoczynają działalność w Polsce,
• Dodatkowo usługa biur serwisowanych pozwala Spółce na większą elastyczność
przy dostarczeniu najemcy docelowej powierzchni biurowej (możliwość tymczaso-
wego ulokowania najemcy w biurach CitySpace).
Ryzyka związane z sprzedażą projektów biurowych i handlo-
wych
• Wysoka konkurencja na rynku gotowych inwestycji komer-
cyjnych,
• Wysokie wymagania potencjalnych inwestorów wobec
produktu i sprzedającego,
• Ograniczony popyt na nieruchomości komercyjne,
• Ryzyko spadku cen transakcyjnych na rynku nieruchomości
komercyjnych w wyniku wzrostu niepewności oraz wpływu
czynników makroekonomicznych.
• Własny zespół sprzedażowy (składający się ze specjalistów branżowych, praw-
nych, podatkowych i finansowych),
• Duże doświadczenie rynkowe,
• Rozległe kontakty na światowych rynkach nieruchomości,
• Projekty o wysokiej jakości, spełniające wszystkie kryteria wymagane przez mię-
dzynarodowe instytucje inwestujące w aktywa nieruchomościowe,
• Elastyczne i innowacyjne podejście do umów z potencjalnymi kupującymi,
• Dobra reputacja firmy, pozwalająca na wczesne wprowadzanie projektów w fazę
sprzedaży i zabezpieczanie sprzedaży przez umowy przedwstępne, umowy prawa
do złożenia pierwszej oferty („right of first offer”, ROFO), czy zapisy umów o współ-
pracy przy wspólnych projektach joint-venture,
• Zasoby finansowe pozwalające przy trudnych warunkach rynkowych na utrzymy-
wanie aktywa wynajętego i generującego przychody z najmu na bilansie grupy
Echo Investment.
Ryzyka związane ze współpracą z wykonawcami i podwyko-
nawcami
• Ryzyko upadłości kontrahenta,
• Ryzyko opóźnień w pracach,
• Ryzyko nienależytej jakości dostarczonych prac,
• Ryzyko wzrostu cen materiałów i wykonawstwa,
• Ryzyko występowania roszczeń i sporów sądowych z wyko-
nawcami.
• Stabilna sytuacja finansowa sprawiająca, że Echo Investment jest na rynku atrak-
cyjnym i pożądanym zleceniodawcą,
• Współpraca z wyselekcjonowaną grupą renomowanych firm wykonawczych, pod-
wykonawczych i dostawców,
• Badanie kondycji finansowej i możliwości technicznych wykonawcy lub dostawcy
przed ostatecznym wyborem oferty i podpisaniem kontraktu,
• Zabezpieczenia prawne stosowane w zawieranych umowach o wykonawstwo,
• Stały nadzór nad budowami ze strony project managerów i dyrektorów budowy
Echo Investment, a także inspektorów lub specjalistycznych firm zewnętrznych,
• Wieloletnie doświadczenie Echo Investment oraz niska rotacja pracowników (śred-
ni staż pracy wynoszący około lat),
• Własny zespół odpowiadający za kosztorysy oraz stały monitoring cen i podaży
materiałów i usług na rynku,
• Pakietowanie zamówień, pozwalające na obniżenie cen ofert za pomocą tzw.
efektu skali.
104
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Ryzyka strategiczne i biznesowe
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko zmian szacunków w zakresie projektów deweloper-
skich
• Skala i długi horyzont czasowy realizowanych projektów
oraz związana z nim zmienność cen materiałów i wykonaw-
stwa,
• Cykliczny charakter rynku nieruchomości oraz uwarunko-
wania makroekonomiczne mające wpływ zarówno na stronę
przychodową jak i kosztową założeń budżetowych,
• Ograniczona powtarzalność projektów.
• Wewnętrzne zespoły specjalistów dla wszystkich kluczowych etapów procesu
deweloperskiego pozwalające na osiągnięcie wewnętrznego efektu synergii,
• Własny dział odpowiedzialny za szacowanie kosztów realizacji i śledzenie na bie-
żąco sytuacji na rynku budowlanym,
• Regularny proces rewizji budżetów projektowych uwzględniający analizę ryzyk,
• Projektowanie w oparciu o funkcjonujące precyzyjne standardy realizacyjne dla
mieszkań i biur pozwalające na maksymalizację efektu skali oraz ograniczające
ryzyka związane z niską powtarzalnością realizowanych projektów,
• Zamówienia masowe, łączone dla kilku inwestycji, w celu zapewnienia dostępu do
materiałów i urządzeń występujących masowo na inwestycjach,
• Zawieranie umów ryczałtowych z gwarancją niezmiennej ceny.
Ryzyko wypadków przy pracy i innych zagrożeń
• Zagrożenia bezpieczeństwa pracowników Echo, pracowni-
ków podwykonawców oraz osób postronnych,
• Niewystarczający poziom wiedzy i kompetencji z zakresu
bezpieczeństwa i higieny pracy oraz ochrony środowiska
(BHP oraz OŚ) u podwykonawców.
• Własny zespół specjalistów z zakresu BHP i OŚ, przeprowadzających m.in. okreso-
we kontrole, audyty oraz szkolenia z zakresu BHP i OŚ,
• Stosowanie wysokich standardów BHP i OŚ zgodnych z normą ISO (BHP)
oraz ISO (OŚ) potwierdzanych przez okresowe zewnętrzne audyty,
• Obligowanie wykonawców do stosowania się do przepisów i standardów Echo
w zakresie BHP i OŚ.
Ryzyka finansowe
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko zmian wysokości stóp procentowych • Stosowanie instrumentów zabezpieczających (stałe stopy, dla części kredytów -
IRS) dla wybranych zobowiązań.
Ryzyko kredytowe • Stosowanie procedur pozwalających ocenić wiarygodność kredytową klientów,
najemców i dostawców,
• Zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji dla najemców,
• W zakresie środków pieniężnych i depozytów w instytucjach finansowych i ban-
kach, Grupa korzysta jedynie z usług renomowanych jednostek.
Ryzyko walutowe • Hedging naturalny - zaciąganie kredytów na finansowanie projektów w EUR, które
jest również główną walutą transakcji najmu i sprzedaży nieruchomości komercyj-
nych w Polsce, finansowanie działalności mieszkaniowej i budowlanej w polskich
złotych, które są główną walutą zawieranych kontraktów budowlanych i sprzedaży
mieszkań,
• Ustanowienie programu emisji obligacji denominowanych w EUR, w celu lepsze-
go dostosowania struktury walutowej pasywów do struktury walutowej aktywów
i przeprowadzenie pierwszych emisji,
• Selektywne wykorzystywanie instrumentów pochodnych (forward, opcje waluto-
we).
Ryzyko utraty płynności Spółki lub spółek z Grupy
• Brak dostępu do finansowania zewnętrznego,
• Zachwianie równowagi między należnościami a zobowią-
zaniami,
• Istotne zakłócenia przepływów pieniężnych.
• Stały monitoring prognozowanych i rzeczywistych przepływów pieniężnych krótko-
i długoterminowych,
• Utrzymywanie poziomu gotówki zapewniającej właściwe zarządzanie płynnością,
• Utrzymywanie wolnych limitów kredytowych na rachunkach bieżących,
• Stałe wpływy ze sprzedaży mieszkań,
• Finansowanie realizacji projektów kredytami celowymi,
• Realizowanie najbardziej kapitałochłonnych inwestycji w partnerstwie lub współ-
pracy z firmami spoza grupy Echo Investment,
• Stałe monitorowanie należności i zobowiązań,
• Dywersyfikacja biznesu na segmenty mieszkaniowy, biurowy, handlowy, które
mogą przechodzić poszczególne fazy cyklu koniunkturalnego w różnym czasie,
• Przeprowadzanie wariantowanych stress testów płynnościowych w oparciu o róż-
ne scenariusze zmian rynkowych.
105
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Ryzyka prawne i regulacyjne
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko związane z procedurami administracyjnymi
• Ryzyko zmian prawa,
• Ryzyko związane z interpretacyjnymi przepisów lokalnych
i ogólnokrajowych,
• Ryzyko opieszałości urzędów, wydłużenia się procedur
administracyjnych w urzędach,
• Ryzyko opóźnień w procesach administracyjnych ze wzglę-
du na złe przygotowanie inwestycji,
• Ryzyko opóźnień w procesach administracyjnych ze wzglę-
du na udział stron trzecich.
• Stały monitoring zmian prawnych w zakresie planowania i procedur administracyj-
nych,
• Doświadczenie z funkcjonowania procedury uzyskiwania pozwoleń w największych
miastach w Polsce,
• Zatrudnianie doświadczonych specjalistów z zakresu planowania i procedur ad-
ministracyjnych,
• Szczegółowa analiza prawno-administracyjna przed zakupem działki,
• Dokładne przygotowanie projektów we współpracy z doświadczonymi zewnętrz-
nymi studiami architektonicznymi i urbanistycznymi,
• Prowadzenie działań informacyjnych i promocyjnych dotyczących planowanych
projektów w celu uzyskania akceptacji społecznej,
• Prowadzenie jednocześnie wielu projektów, co pozwala na rozproszenie ryzyka.
Ryzyka związane z wprowadzeniem nowych przepisów
prawnych oraz zmianami istniejących przepisów
• Ryzyko niedostosowania się do nowych regulacji w odpo-
wiednim terminie,
• Zmiana interpretacji wcześniejszych przepisów,
• Publiczny charakter spółki oraz związane z tym podwyższo-
ne restrykcje prawne,
• Ryzyko wzrostu obciążeń związanych z zapewnieniem
zgodności z przepisami.
• Stały monitoring prac legislacyjnych dotyczących branży nieruchomości, budow-
lanej i pokrewnych, wpływających na działalność Grupy,
• Stała analiza potencjalnego wpływu nowych rozwiązań na działalność firmy na
poziomie Zarządu,
• Uczestnictwo w dialogu społecznym dotyczącym prowadzonych prac legislacyj-
nych poprzez gremia doradcze, organizacje biznesowe i branżowe,
• Wsparcie zewnętrznych kancelarii w zakresie wiedzy specjalistycznej, gdy wystę-
puje taka potrzeba,
• Zatrudnienie w ramach zespołu prawnego specjalisty z zakresu rynków kapitało-
wych,
• Okresowe audyty w zakresie oceny zgodności z przepisami,
• Monitoring rozwiązań prawnych stosowanych w krajach rozwiniętych (przede
wszystkim Unii Europejskiej i USA).
Skomplikowany i zmienny system podatkowy
• Ryzyko braku zgodności z nowymi zmianami w przepisach
podatkowych,
• Rozbieżna praktyka interpretacyjna organów podatkowych
i rozbieżne orzecznictwo,
• Wzrost obciążeń podatkowych oraz zapewniania zgodno-
ści z przepisami podatkowymi.
• Wewnętrzna kontrola podatkowa, własny zespół ds. podatków,
• Stałe monitorowanie uwarunkowań podatkowych działalności Grupy Kapitałowej,
• Stała współpraca z renomowanymi doradcami prawnymi i podatkowymi.
Ryzyka makroekonomiczne
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko niekorzystnych zmian na rynku
nieruchomości
• Cykliczność rynku nieruchomości,
• Ryzyko wstrzymania finansowania zewnętrznego.
• Wczesne wynajmowanie projektów komercyjnych i ich szybka
sprzedaż po wybudowaniu,
• Potencjał finansowy pozwalający na utrzymywanie gotowych nieruchomości ko-
mercyjnych na własnym bilansie w przypadku braku możliwości sprzedaży,
• Sprzedaż znacznej części mieszkań w danym projekcie jeszcze na etapie budo-
wy, co wcześnie dostarcza informacji o popycie na rynku i pozwala odpowiednio
reagować na mniej zaawansowanych projektach (przyśpieszać, opóźniać, zmieniać
wielkość i jakość mieszkań),
• Stałe utrzymywanie wysokiego poziomu gotówki i dostępnych limitów kredyto-
wych,
• Realizowanie inwestycji mieszkaniowych z wpłat od klientów, bez finansowania
zewnętrznego,
• Dostosowywanie tempa i harmonogramu realizacji projektów do warunków ryn-
kowych,
• Etapowanie inwestycji.
106
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Ryzyka makroekonomiczne
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Ryzyko niekorzystnych zmian wskaźników
koniunktury gospodarczej
• Osłabienie tempa wzrostu gospodarczego,
• Wzrost bezrobocia,
• Spadek konsumpcji,
• Wzrost inflacji.
• Projektowanie inwestycji dostosowanych do możliwości finansowych i popytu na
lokalnych rynkach,
• Elastyczne reagowanie na zmianę popytu przez np. zmianę wielkości lub jakości
budowanych mieszkań, opóźnienie lub spowolnienie tempa budowy,
• Stała analiza zachowań oraz potrzeb konsumentów i klientów.
Ryzyka IT
Ryzyko Sposób zarządzania ryzykiem i przewagi konkurencyjne Echo Investment
Cyberbezpieczeństwo
• Ryzyko związane z nieautoryzowanym dostępem do da-
nych z wewnątrz oraz zewnątrz organizacji mogące powo-
dować wyciek poufnych danych firmowych.
• Funkcjonujące wewnętrzne standardy bezpieczeństwa IT,
• Wymaganie spełnienia standardów bezpieczeństwa Echo przez dostawców
rozwiązań IT,
• Funkcjonujący system bezpieczeństwa uwzględniający ciągły monitoring i wykry-
wanie zagrożeń dla systemów i infrastruktury IT,
• Prowadzenie cyklicznych wewnętrznych kampanii informacyjnych z zakresu cyber-
bezpieczeństwa oraz cyklicznych testów z zakresu bezpieczeństwa infrastruktury
i aplikacji IT.
Systemy kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem,
compliance i audytu wewnętrznego jest szczegółowo
opisany w „Oświadczeniu Zarządu Echo Investment S.A.
o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego 2025” oraz
w „Sprawozdaniu Zrównoważonego Rozwoju Grupy
Kapitałowej Echo Investment 2025”.
107
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Oświadczenie Zarządu
• Apartamenty Gutenberga, Warszawa
108
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Kielce, 24 marca 2026 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Wiceprezes
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Oświadczenie Zarządu
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy,
Roczne Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki Echo Investment S.A.
i jej Grupy Kapitałowej za 2025 r. i dane porównywalne zostały sporządzone
zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości i odzwierciedlają
w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki
i Grupy oraz ich wynik finansowy.
Sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji
Echo Investment S.A. i Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych
zagrożeń i ryzyka.
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania
sprawozdań finansowych, dokonujący badania rocznego jednostkowego
sprawozdania finansowego oraz badania rocznego skonsolidowanego
sprawozdania finansowego za 2025 r. został wybrany zgodnie z przepisami
prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący badania tego
sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej i niezależnej
opinii o badanym rocznym jednostkowym sprawozdaniu finansowym oraz
raporcie z badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego,
zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi. Są
przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej,
kluczowego biegłego rewidenta oraz okresami karencji. Emitent posiada
politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę świadczenia na
rzecz emitenta przez firmę audytorską dodatkowych usług niebędących
badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez
firmę audytorską.
Dokument został podpisany
kwalifikowanym podpisem
elektronicznym
109
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Oświadczenie Zarządu
na temat informacji
niefinansowych
• Akademik WITA, Kraków
110
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ECHO INVESTMENT S.A. I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ | 2025
Oświadczenie Zarządu na temat
informacji niefinansowych
Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że zgodnie z art. 84a ust. 1 i 2 Ustawy
z dnia 27 lutego 2026 r. o zmianie ustawy o rachunkowości, która wprowadziła
przepis przejściowy, umożliwiający – w odniesieniu do lat obrotowych
rozpoczynających się w okresie od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2026 r. –
odstąpienie od obowiązku sporządzania raportowania zrównoważonego
rozwoju oraz ujawniania informacji dotyczących kluczowych zasobów
niefinansowych, Spółka nie korzysta w roku 2025 z przewidzianego w tym
zakresie zwolnienia.
W konsekwencji Grupa Echo Investment oraz jednostka dominująca – Echo
Investment S.A. sporządzają i publikują sprawozdanie dotyczące informacji
niefinansowych za rok 2025 (Sprawozdanie Zrównoważonego Rozwoju
Grupy Kapitałowej Echo Investment za 2025 r.), stanowiące integralną część
Rocznego Sprawozdania Zarządu z działalności Echo Investment S.A. i jej
Grupy Kapitałowej za 2025 r.
Sprawozdanie to zostało sporządzone i zostanie opublikowane w tym samym
terminie co roczne sprawozdania finansowe i będzie dostępne na stronie
internetowej Echo Investment w zakładce „Relacje inwestorskie” – Raporty
okresowe: www.echo.com.pl.
Kielce, 24 marca 2026 r.
Nicklas Lindberg
Prezes
Maciej Drozd
Wiceprezes
Rafał Mazurczak
Wiceprezes
Małgorzata Turek
Członek Zarządu
Dokument został podpisany
kwalifikowanym podpisem
elektronicznym
Kontakt
Echo Investment
biuro w Warszawie, Biura przy Willi
ul. Grzybowska 60, 00-844 Warszawa
Projekt layoutu i skład:
Damian Chomątowski
be.net/chomatowski