Develia S.A.
SPRAWOZDANIE FINANSOWE
ZA ROK ZAKOŃCZONY DNIA 31 GRUDNIA 2025 ROKU
WRAZ ZE SPRAWOZDANIEM BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
2
Sprawozdanie z sytuacji finansowej…………………..……..…………………….…………………………………………5
Sprawozdanie z całkowitych dochodów ………………………………………………………….….……………….……..6
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych …………………….………..……………………………...…….....................7
Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ……………………………………………………………………….………8
Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające ............................................................................... 9
1.
Informacje ogólne ......................................................................................................................................................... 9
2.
Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego ................................................................................... 9
3.
Skład Zarządu Spółki ................................................................................................................................................... 9
4.
Zatwierdzenie sprawozdania finansowego .............................................................................................................. 10
5.
Inwestycje Spółki ........................................................................................................................................................ 10
6.
Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach ............................................................................ 13
7.
Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego ................................................................................................ 16
7.1.
Oświadczenie o zgodności ........................................................................................................................... 17
7.2.
Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego ................................................................................ 17
7.3.
Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego .................................... 17
8.
Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie .................................... 17
9.
Istotne zasady rachunkowości ................................................................................................................................... 18
9.1.
Środki trwałe .................................................................................................................................................. 18
9.2.
Środki trwałe w budowie ............................................................................................................................... 19
9.3.
Wartości niematerialne ................................................................................................................................. 19
9.4.
Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych......................................................................... 20
9.5.
Udzielone pożyczki ....................................................................................................................................... 21
9.6.
Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje) ................................................................................................ 21
9.7.
Zapasy ........................................................................................................................................................... 21
9.8.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności .................................................................. 21
9.9.
Aktywa finansowe ......................................................................................................................................... 21
Wartość odzyskiwalna aktywów długoterminowych .................................................................................................. 22
Utrata wartości aktywów finansowych........................................................................................................................ 23
9.10.
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych ................................................................................ 23
9.11.
Czynne rozliczenia międzyokresowe........................................................................................................... 23
9.12.
Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży ................................................................................................ 23
9.13.
Kapitały własne ............................................................................................................................................. 24
9.14.
Zobowiązania finansowe .............................................................................................................................. 24
9.15.
Zobowiązania z tytułu leasingu .................................................................................................................... 24
9.16.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, pozostałe zobowiązania ................................................................ 25
9.17.
Rezerwy ......................................................................................................................................................... 25
9.18.
Zobowiązania z tytułu umów z klientami ..................................................................................................... 25
9.19.
Rachunkowość zabezpieczeń ...................................................................................................................... 25
9.20.
Odprawy emerytalne ..................................................................................................................................... 25
9.21.
Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych ............................................................. 26
9.22.
Zasady wyceny zobowiązań warunkowych ................................................................................................ 26
9.23.
Przychody ...................................................................................................................................................... 26
9.24.
Podatek bieżący ............................................................................................................................................ 27
9.25.
Podatek odroczony ....................................................................................................................................... 27
9.26.
Podatek od towarów i usług ......................................................................................................................... 29
9.27.
Koszty finansowania zewnętrznego ............................................................................................................ 29
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
3
9.28.
Zysk/(strata) netto na akcję .......................................................................................................................... 29
9.29.
Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą ............................................................................................... 29
10.
Informacje dotyczące segmentów działalności .......................................................................................................... 30
11.
Przychody i koszty ...................................................................................................................................................... 31
11.1.
Przychody ze sprzedaży............................................................................................................................... 31
11.2.
Przychody z dywidend .................................................................................................................................. 32
11.3.
Przychody finansowe .................................................................................................................................... 35
11.4.
Pozostałe przychody operacyjne ................................................................................................................. 35
11.5.
Koszty działalności operacyjnej ................................................................................................................... 35
11.6.
Koszty świadczeń pracowniczych ................................................................................................................ 36
11.7.
Koszty finansowe .......................................................................................................................................... 37
11.8.
Pozostałe koszty operacyjne ........................................................................................................................ 37
11.9.
Oczekiwane straty kredytowe ...................................................................................................................... 37
12.
Podatek dochodowy ................................................................................................................................................... 37
12.1.
Obciążenie podatkowe ................................................................................................................................. 37
12.2.
Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej ................................................................................................ 38
12.3.
Odroczony podatek dochodowy................................................................................................................... 39
13.
Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję ............................................................................................................... 39
14.
Wartości niematerialne .............................................................................................................................................. 40
15.
Rzeczowe aktywa trwałe ........................................................................................................................................... 40
16.
Inwestycje długoterminowe ....................................................................................................................................... 42
17.
Pożyczki i należności długoterminowe ..................................................................................................................... 46
18.
Krótkoterminowe aktywa finansowe ......................................................................................................................... 46
18.1.
Krótkoterminowe papiery wartościowe ........................................................................................................ 46
18.2.
Pozostałe aktywa finansowe ........................................................................................................................ 47
19.
Świadczenia pracownicze ......................................................................................................................................... 48
Programy akcji pracowniczych .................................................................................................................................. 48
Program na lata 2021-2024 ....................................................................................................................................... 48
Program na lata 2025-2028 ....................................................................................................................................... 49
20.
Zapasy ........................................................................................................................................................................ 50
21.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ............................................................................... 52
22.
Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne) ...................................................................................................... 53
23.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ........................................................................................................................... 53
24.
Kapitały ....................................................................................................................................................................... 53
24.1.
Kapitał podstawowy ...................................................................................................................................... 53
24.2.
Kapitał zapasowy .......................................................................................................................................... 56
24.3.
Pozostałe kapitały rezerwowe ...................................................................................................................... 56
24.4.
Pozostałe kapitały ......................................................................................................................................... 56
25.
Zobowiązania finansowe ........................................................................................................................................... 57
25.1.
Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje i pożyczki ............................................................................. 57
25.2.
Aktywa i zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych ....................................................................... 63
25.3.
Sytuacja płynnościowa ................................................................................................................................. 63
25.4.
Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych .............................................................................. 64
25.5.
Informacja dotycząca kształtowania się zobowiązań finansowych Emitenta zgodnie z ustawą
o obligacjach.................................................................................................................................................. 65
25.6.
Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek ............................................................................... 65
25.7.
Zobowiązania z tytułu leasingu ................................................................................................................... 67
26.
Rezerwy ...................................................................................................................................................................... 67
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
4
27.
Zobowiązania ............................................................................................................................................................. 68
27.1.
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania ........................................................ 68
27.2.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu objęcia udziałów jednostki stowarzyszonej .............................. 68
27.3.
Zobowiązania warunkowe ............................................................................................................................ 68
27.4.
Sprawy sądowe ............................................................................................................................................. 70
28.
Zobowiązania z tytułu umów z klientami .................................................................................................................. 70
29.
Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych ...................................................................................... 71
30.
Transakcje z podmiotami powiązanymi .................................................................................................................... 71
30.1.
Jednostka dominująca dla Spółki ................................................................................................................ 74
30.2.
Wypłata dywidendy przez Develia S.A. ....................................................................................................... 75
30.3.
Wypłata dywidendy przez spółki zależne .................................................................................................... 75
30.4.
Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki ................................................................................... 75
30.5.
Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej .............................................................................................. 75
31.
Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
finansowych ................................................................................................................................................................ 76
32.
Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym ................................................................................................... 76
32.1.
Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................ 76
32.2.
Ryzyko kredytowe ......................................................................................................................................... 77
32.3.
Ryzyko związane z płynnością .................................................................................................................... 77
33.
Instrumenty finansowe ............................................................................................................................................... 78
33.1.
Wartości godziwe .......................................................................................................................................... 78
33.2.
Ryzyko stopy procentowej ............................................................................................................................ 80
33.3.
Zabezpieczenia ............................................................................................................................................. 81
34.
Zarządzanie kapitałem ............................................................................................................................................... 83
35.
Struktura zatrudnienia ................................................................................................................................................ 83
36.
Wpływ sytuacji makroekonomicznej, konfliktu zbrojnego w Ukrainie oraz na Bliskim Wschodzie kwestii
klimatycznych na sprawozdanie finansowe ............................................................................................................. 83
37.
Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego ...................................................................... 85
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 87
stanowią jego integralną część
5
Nota 31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Aktywa
A. Aktywa trwałe
2 478 474
1 819 713
1. Wartości niematerialne
14 1 931
3 187
2. Rzeczowe aktywa trwałe
15 27 792
25 144
3. Pożyczki i należności długoterminowe
17 864 670
498 844
4.
Inwestycje długoterminowe 16 1 530 271
1 220 289
5. Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych
20 52 590
72 249
6. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
22 1 220
-
7. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
-
-
B. Aktywa obrotowe
1 994 087
1 890 693
1. Zapasy
20 1 627 530
1 444 509
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
21 123 714
66 292
3. Należności z tytułu podatku dochodowego
-
-
4. Krótkoterminowe papiery wartościowe
18.1 10 009
-
5. Pozostałe aktywa finansowe
18.2 128 942
150 769
6. Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
23 94 997
221 734
7. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
22 8 896
7 389
C. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
20 -
20 277
Aktywa razem
4 472 562
3 730 683
Kapitał własny i zobowiązania
A. Kapitał własny
1 777 906
1 593 351
1. Kapitał podstawowy
24.1 463 336
457 678
2. Kapitał zapasowy
24.2 839 685
775 798
3. Pozostałe kapitały rezerwowe
24.3 8 739
9 623
4. Pozostałe kapitały
24.4 49 257
10 407
5. Zyski zatrzymane
416 889
339 845
B. Zobowiązania długoterminowe
1 473 636
1 201 859
1. Długoterminowe zobowiązania finansowe
25.1 1 441 235
1 179 443
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
25.7 10 279
6 978
3. Rezerwy
26 872
728
4. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
12.3 21 250
14 710
C. Zobowiązania krótkoterminowe
1 221 020
933 011
1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe
25.1 237 276
55 320
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
25.7 35 411
43 679
3. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu nabycia udziałów
-
44 991
4.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania 27.1 172 319
135 329
5. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
8 867
37 475
6. Rezerwy
26 17 150
24 948
7. Zobowiązania z tytułu umów z klientami
28 749 997
591 269
D. Zobowiązania dotyczące aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako
przeznaczone do sprzedaży -
2 462
Kapitał własny i zobowiązania razem
4 472 562
3 730 683
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
na dzień 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 87
stanowią jego integralną część
6
Nota
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Działalność operacyjna
Przychody ze sprzedaży
11.1
1 052 737
790 423
Przychody ze sprzedaży usług
79 657
56 125
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów
973 080
734 298
Koszt własny sprzedaży
11.5
(693 402)
(537 499)
Zysk/(strata) brutto ze sprzedaży
359 335
252 924
Koszt sprzedaży i dystrybucji
11.5 (37 120)
(27 240)
Koszty ogólnego zarządu
11.5 (94 291)
(79 564)
Pozostałe przychody operacyjne
11.4 7 658
4 054
Pozostałe koszty operacyjne
11.8 (7 985)
(2 824)
Oczekiwane straty kredytowe
11.9 (4 450)
(983)
Zysk/(strata) z działalności operacyjnej
223 147
146 367
Przychody z dywidend
11.2
208 509
276 727
Przychody finansowe
11.3
98 823
66 766
Koszty finansowe
11.7 (80 941)
(117 777)
Zysk/(strata) brutto
449 538
372 083
Podatek dochodowy
12
(32 649)
(32 238)
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej
416 889
339 845
Zysk/(strata) netto
416 889
339 845
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów
17
(17)
Podatek dochodowy dotyczący innych składników
całkowitych dochodów
(3)
3
Inne całkowite dochody (netto)
25.2 14
(14)
Całkowity dochód
416 903
339 831
Zysk/(strata) na jedna akcję
- podstawowy z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
13
0,91
0,74
- rozwodniony z zysku/(straty) za rok obrotowy w zł
0,91
0,74
SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 87
stanowią jego integralną część
7
Nota
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
A. Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
l. Zysk (strata) brutto z działalności kontynuowanej
449 538 372 083
II. Korekty razem
(176 896) (309 565)
1. Amortyzacja
7 991 6 362
2. Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)
29
(153 647) (227 425)
3. Zysk (Strata) z nieruchomości inwestycyjnych (wycena do wartości godziwej)
219 298
4. Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej dot. akcji i udziałów (wycena)
(35 412) 41 047
5. Zmiana stanu rezerw
(7 655) 4 954
6. Zmiana stanu zapasów
29
(171 950) (303 915)
7. Zmiana stanu należności
29
(47 816) (26 436)
8. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem kredytów i obligacji
36 990 (15 787)
9. Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych
29
172 752 247 666
10. Zmiana stanu środków na rachunkach powierniczych
(4 949) (42 724)
11. Inne korekty
29
26 581 6 395
III. Podatek dochodowy zapłacony
(54 717) (32 967)
IV. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (I + II + III)
217 925 29 551
B. Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
I. Wpływy
438 667 810 026
1. Zbycie rzeczowych aktywów trwałych i inwestycji w nieruchomości
5 849 -
2. Wpływy z tytułu aktywów finansowych (udzielone pożyczki, obligacje
inwestycyjne)
159 968 429 610
3. Wpływy z tytułu odsetek
36 745 28 222
4. Inne wpływy inwestycyjne (otrzymane dywidendy, zbycie udziałów)
236 105 352 194
II. Wydatki
(856 947) (581 457)
1. Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych
(7 385) (14 459)
2. Wydatki na nabycie aktywów finansowych (udzielone pożyczki, jednostki
uczestnictwa)
(492 800) (516 459)
3. Inne wydatki inwestycyjne (nabycie akcji, udziałów)
(356 762) (50 539)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (I+II)
(418 280) 228 569
C. Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
I.
Wpływy
1 155 487 570 079
1. Wpłata na kapitał
6 197 9 179
2. Kredyty i pożyczki
989 290 360 900
3. Emisja dłużnych papierów wartościowych
160 000 200 000
II. Wydatki
(1 081 869) (726 413)
1. Spłaty kredytów i pożyczek
(544 512) (202 741)
2. Wykup dłużnych papierów wartościowych
(180 000) (201 012)
3. Spłaty zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego
(3 008) (1 825)
4. Odsetki
(88 867) (94 695)
5. Wypłata dywidendy
(265 482) (226 140)
III. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (l+ll)
73 618 (156 334)
D. Przepływy pieniężne netto, razem (A.IV+B.III+C.III)
(126 737) 101 786
E. Zmiana stanu środków pieniężnych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
(126 737) 101 786
F. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
221 734 119 948
G. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (F+D)
94 997 221 734
SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
Zasady (polityki) rachunkowości oraz Dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach od 9 do 87 stanowią jego integralną część
8
Nota
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Pozostałe kapitały
rezerwowe
Pozostałe kapitały
Zysk
netto
Razem
Na dzień 1 stycznia 2025 roku
24.2
457 678
775 798
9 623
10 407
339 845
1 593 351
Zysk netto za 2025 rok
-
-
-
-
416 889
416 889
Inne całkowite dochody za 2025 rok
-
-
-
14
-
14
Całkowite dochody za 2025 rok
-
-
-
14
416 889
416 903
Rejestracja podwyższenia kapitału
24.2
5 658
594
-
( 84)
6 168
Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy i rezerwowy 24.2 -
75 247
-
( 75 247)
-
Pokrycie strat z lat ubiegłych -
( 11 954)
-
11 954
-
Wypłata dywidendy 30.2
-
( 884)
-
( 264 599)
( 265 483)
Wycena programu motywacyjnego 24.4 -
-
26 966
-
26 966
Na dzień 31 grudnia 2025 roku
463 336
839 685
8 739
49 257
416 889
1 777 906
Nota
Kapitał
podstawowy
Kapitał
zapasowy
Pozostałe kapitały
rezerwowe Pozostałe kapitały Zysk netto Razem
Na dzień 1 stycznia 2024 roku
24.2
447 558
575 648
16 369
14 192
410 303
1 464 070
Zysk netto za 2024 rok
-
-
-
-
339 845
339 845
Inne całkowite dochody za 2024 rok
-
-
-
( 14)
( 14)
Całkowite dochody za 2024 rok
-
-
-
( 14)
339 845
339 831
Rejestracja podwyższenia kapitału
24.2
10 120
9 241
( 10 317)
9 044
Przeznaczenie zysku na kapitał zapasowy i rezerwowy 24.2 -
190 909
-
-
( 190 909)
-
Wypłata dywidendy 30.2
( 6 746)
-
( 219 394)
( 226 140)
Wycena programu motywacyjnego 24.4 -
-
6 462
-
6 462
Wpłata na poczet objęcia akcji serii K ( na dzień bilansowy
niezarejestrowana w KRS)
24.1
-
-
84
-
84
Na dzień 31 grudnia 2024 roku
457 678
775 798
9 623
10 407
339 845
1 593 351
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach złotych) okres zakończony dnia 30 czerwca 2007 roku (w tysiącach złotych)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
9
1. Informacje ogólne
Develia S.A. („Emitent”, „Spółka”) została utworzona Aktem Notarialnym z dnia 3 marca 2006 roku. Siedziba
Spółki mieści się w Polsce, we Wrocławiu przy ul. Traugutta 45. Spółka jest wpisana do rejestru
przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, dla Wrocławia-
Fabrycznej we Wrocławiu VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem
KRS 0000253077.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku akcje spółki Develia S.A. znajdują się w publicznym obrocie.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 020246398 oraz numer identyfikacji podatkowej NIP
8992562750.
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony. Podstawowym przedmiotem działania Spółki jest:
PKD 64.20.Z Działalność Holdingów Finansowych
PKD 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków
PKD 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek
PKD 41.20.Z Roboty budowlane związane z wykonaniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień podpisania sprawozdania finansowego nie występuje podmiot
dominujący wobec Develia S.A.
2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Spółka sporządziła również skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025
roku, które zostało zatwierdzone do publikacji w dniu 2 kwietnia 2026 roku.
3. Skład Zarządu Spółki
Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 1 stycznia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2025 roku
przedstawiał się następująco:
Prezes Zarządu – Andrzej Oślizło
Wiceprezes Zarządu – Paweł Ruszczak
Wiceprezes Zarządu – Mariusz Poławski
Członek Zarządu - Karol Dzięcioł
Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 31 grudnia 2024 roku przedstawiał się następująco:
Prezes Zarządu – Andrzej Oślizło
Wiceprezes Zarządu – Paweł Ruszczak
Wiceprezes Zarządu – Mariusz Poławski
W dniu 6 grudnia 2024 roku Rada Nadzorcza powołała w skład Zarządu z dniem 1 stycznia 2025 roku Karola
Dzięcioła, na nową trzyletnią kadencję, wspólną dla całego Zarządu rozpoczynającą się w dniu 1 stycznia
2025 roku, powierzając mu funkcję Członka Zarządu.
Jednocześnie, w związku z upływem z dniem 31 grudnia 2025 roku obecnej kadencji Zarządu, Rada
Nadzorcza Emitenta na posiedzeniu w dniu 6 grudnia 2024 roku powołała Pana Andrzeja Oślizło jako Prezesa
Zarządu, Pana Pawła Ruszczaka jako Wiceprezesa Zarządu oraz Pana Mariusza Poławskiego jako
Wiceprezesa Zarządu, na nową trzyletnią kadencję, wspólną dla całego Zarządu, rozpoczynającą się w dniu
1 stycznia 2025 roku.
ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI ORAZ DODATKOWE NOTY
OBJAŚNIAJĄCE
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
10
4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd w dniu 2 kwietnia 2026 roku.
5. Inwestycje Spółki
Inwestycje w jednostkach zależnych, współzależnych i stowarzyszonych na dzień 31 grudnia 2025 roku i na
dzień 31 grudnia 2024 roku:
Udział w kapitale
Nazwa spółki Siedziba
31 grudnia 2025 31 grudnia 2024
Jednostki zależne
Develia Południe S.A. (dawniej: Arkady
Wrocławskie S.A.)
1)
Wrocław 100% 100%
Develia Wrocław S.A. Wrocław 100% 100%
Develia Warszawa Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
2)
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o.
3)
Wrocław
100% (bezpośrednio
i pośrednio) 100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o.
4)
Wrocław
100% (bezpośrednio
i pośrednio) 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
4resident Sp. z o.o. Wrocław 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 7 Sp. K.
Wrocław 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k
5)
Wrocław -
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 21 Sp.k
6)
Wrocław - 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k
7)
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investments S.K.A. Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Service S.A.
Wrocław
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Invest Sp. z o.o.
Wrocław 100% 100%
Flatte Sp. z o.o.
8)
Warszawa 63,45% 63,87%
Flatte Management Sp. z o.o.
9)
Warszawa 64,41% (pośrednio) 63,87% (pośrednio)
Develia Construction Sp.z o.o. Warszawa 100% 100%
Develia 303 Sp. z o.o.
Warszawa 100% 100%
NP 7 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 8 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 9 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 10 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
11
NP 11 Sp. z o.o.
Warszawa 100% 100%
NP 14 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 15 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 16 Sp. z o.o.
Warszawa 100% 100%
NP 17 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 19 Sp. z o.o.
Warszawa 100% 100%
NP 20 Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
Develia Land Development Sp. z o.o. Warszawa 100% 100%
NP 8 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 11 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 14 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 19 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 20 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP Maintenance S.A. Warszawa
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Vita Sp. z o.o. (dawniej: Bouygues
Immobilier Polska Sp. z o.o.)
10)
Warszawa 100% -
Aleja Pokoju Vita Sp. z o.o.
11)
Wrocław 100% -
Lotnicza 100 Vita Development Sp. z o.o.
12)
Wrocław 100% -
Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp. z o.o.
13)
Wrocław 100% -
Jednostki współkontrolowane
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Warszawa 80% 80%
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Warszawa 80% 80%
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Warszawa 80% 80%
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp .k
Warszawa
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. sp.k
Warszawa
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp .k Warszawa
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Malin Development 1 Sp. z o.o. Warszawa 25% 25%
SPV Projekt A Sp. o.o.
Warszawa 80% 80%
-
SPV Projekt A Sp. o.o. Sp.k. Warszawa
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Luisetaines Sp. z o.o. Warszawa 10% 10%
Jednostki stowarzyszone
Morska Vita S.A.
14)
Warszawa 50,01% 50,01%
Morska Vita 1 Sp. z o.o.
Warszawa 50,01% (pośrednio) 50,01% (pośrednio)
Morska Vita 2 Sp. z o.o.
Warszawa 50,01% (pośrednio) 50,01% (pośrednio)
Morska Vita 3 Sp. z o.o.
Warszawa 50,01% (pośrednio) 50,01% (pośrednio)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
12
1) W dniu 30 września 2025 r. zarejestrowana została w KRS zmiana statutu spółki Arkady Wrocławskie
S.A. wskutek której spółka ta zmieniła nazwę na Develia Południe S.A.
2) W dniu 10 lutego 2025 roku Emitent nabył od spółki zależnej 4Resident Sp. z o.o. 3 (trzy) udziały
o wartości nominalnej 1.000 zł każdy w spółce LC Corp Invest I Sp. z o.o. za cenę 167.373,78 PLN.
Z chwilą nabycia powyższych udziałów, Emitent posiada 4 spośród 5 udziałów spółki LC Corp Invest I
Sp. z o.o. stanowiących 80% wszystkich udziałów.
3) W dniu 28 listopada 2025 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników spółki LC Corp Invest VII
Sp. z o.o. podjęło uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego spółki z kwoty 4.000.000 zł do kwoty
50.000,00 zł poprzez dobrowolne umorzenie 3.950 udziałów w kapitale zakładowym spółki, o wartości
nominalnej 1.000,00 zł każdy i łącznej wartości 3.950.000,00 zł. Postępowanie konwokacyjne
zakończyło się 15 marca 2025 roku.
4) W dniu 28 listopada 2025 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników spółki LC Corp Invest IX Sp.
z o.o. podjęło uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego spółki z kwoty 4.700.000 zł do kwoty
50.000,00 zł poprzez dobrowolne umorzenie 4.650 udziałów w kapitale zakładowym spółki, o wartości
nominalnej 1.000,00 zł każdy i łącznej wartości 4.650.000,00 zł. Postępowanie konwokacyjne
zakończyło się 15 marca 2025 roku.
5) W dniu 20 listopada 2025 r., na mocy uchwały wspólników spółki LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt
20 sp. k., wspólnicy postanowili jednomyślnie o rozwiązaniu spółki, bez przeprowadzania jej likwidacji.
Z dniem 2 grudnia 2025 r. spółka LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 20 sp.k. została wykreślona
z rejestru KRS.
6) W dniu 20 listopada 2025 r., na mocy uchwały wspólników spółki LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt
21 Sp. k., wspólnicy postanowili jednomyślnie o rozwiązaniu spółki, bez przeprowadzania jej
likwidacji. Z dniem 17 grudnia 2025 r. spółka LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 21 sp.k. została
wykreślona z rejestru KRS
7) W dniu 6 marca 2025 roku zarejestrowana została przez KRS zmiana umowy spółki LC Corp Invest
XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. w sprawie podwyższenia na mocy Uchwały z 17 grudnia 2024 roku
wkładu komandytariusza spółki, tj. Develia S.A. z kwoty 709.900,00 zł na kwotę 6.709.900,00 zł
8) W dniu 19 marca 2025 roku na mocy uchwały zgromadzenia wspólników podwyższony został kapitał
zakładowy spółki Flatte sp. z o.o. z kwoty 31.000,00 zł do kwoty 36.250,00 zł, poprzez utworzenie 105
nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł, przy czym Develia S.A.
objęła 71 udziałów o łącznej wartości nominalnej 3.550,00 zł, w zamian za wkład pieniężny
w wysokości 520.359,00 zł. Dodatkowo w dniu 19 marca 2025 r. Develia S.A. zawarła z Flatte
Sp. z o.o. umowę pożyczki pieniężnej w kwocie 730.455,00 zł, która ma zostać wypłacona w terminie
14 dni od złożenia wniosku pożyczkobiorcy o jej uruchomienie, z dniem spłaty w dniu 19 grudnia 2025
r., przy czym stronny przewidziały możliwość częściowej konwersji pożyczki na udziały spółki na
warunkach ustalonych w umowie pożyczki.
9) W dniu 2 kwietnia 2025 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników podwyższony został kapitał
zakładowy spółki Flatte Management Sp. z o.o. z kwoty 16.500,00 zł do kwoty 20.000,00 zł poprzez
utworzenie 70 nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł, przy czym
Flatte Sp. z o.o. objęła 70 udziałów o łącznej wartości nominalnej 3.500,00 zł, w zamian za wkład
pieniężny w wysokości 700.000,00 zł.
10) W dniu 10 lipca 2025 r., Emitent, działający jako kupujący zawarł z Bouygues Immobilier, société
anonyme z siedzibą we Francji oraz SAS Reine Participations, société par actions simplifiée z siedzibą
we Francji, przyrzeczoną umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez Emitenta 100% udziałów
w kapitale zakładowym spółki Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o.
W dniu 18 sierpnia 2025 r. została zarejestrowana w KRS zmiana umowy spółki Bouygues Immobilier
Polska Sp. z o.o. wskutek której spółka ta zmieniła nazwę na Develia Vita Sp. z o.o.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
13
11) W dniu 6 października 2025 r. w KRS została zarejestrowana spółka Lotnicza 100 Vita Development
Sp. z o.o.
12) W dniu 25 listopada 2025 r. w KRS została zarejestrowana spółka Aleja Pokoju Vita Sp. z o.o.
13) W dniu 15 grudnia 2025 r. została zarejestrowana spółka Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp. z o.o.
14) W dniu 10 stycznia 2025 r. Develia S.A. dokonała wpłaty tytułem objęcia akcji spółki Morska Vita S.A.
w wykonaniu umowy joint venture zawartej w dniu 11 marca 2024 r. oraz uchwały nadzwyczajnego
walnego zgromadzenia spółki Morska Vita S.A. z dnia 10 grudnia 2024 r. w sprawie podwyższenia
kapitału zakładowego spółki z kwoty 2.000.400,20 zł do kwoty 2.000.400,30 zł, poprzez emisję
1 (jednej) nowej akcji imiennej zwykłej serii G o wartości nominalnej 0,10 zł. Cena emisyjna Akcji Serii
G została określona na kwotę 44.991.000,00 zł i została objęta i opłacona przez Develia S.A.
Przedmiotowe podwyższenie zostało zarejestrowane w KRS w dniu 27 lutego 2025 r. Ponadto, w dniu
26 czerwca 2025 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników podwyższony został kapitał
zakładowy spółki Flatte sp. z o.o. z kwoty 36.250,00 zł do kwoty 36.800,00 zł poprzez utworzenie
11 nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł. Zmiana zarejestrowana
została w KRS w dniu 4 listopada 2025r.
Pozostałe zmiany dotyczące wartości udziałów Spółki w spółkach zależnych, współzależnych
i stowarzyszonych opisane zostały w Nocie 16 Inwestycje długoterminowe.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku i na 31 grudnia 2024 roku udział w ogólnej liczbie głosów posiadany
przez Spółkę dominującą w podmiotach zależnych, za wyjątkiem spółki Morska Vita S.A., był równy jej
udziałowi w kapitałach tych jednostek
6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach
Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowanych standardów i interpretacji, jak
również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji załączonego sprawozdania finansowego.
Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnego z MSSF wymagało od Zarządu Spółki dokonania
pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu. Rzeczywiste wyniki
mogą się różnić od tych szacunków.
Profesjonalny osąd
W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe
znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa.
Zarząd Spółki wykorzystał swoją najlepszą wiedzę odnośnie zastosowanych standardów i interpretacji,
jak również metod i zasad wyceny poszczególnych pozycji załączonego sprawozdania finansowego.
Sporządzenie sprawozdania finansowego zgodnego z MSSF wymagało od Zarządu Spółki dokonania
pewnych szacunków i założeń, które znajdują odzwierciedlenie w tym sprawozdaniu. Rzeczywiste wyniki
mogą się różnić od tych szacunków.
Określenie momentu przejścia kontroli na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych
Określenie momentu przejścia kontroli na klienta determinuje moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży
lokali mieszkalnych i usługowych.
Przejście kontroli na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu łącznie
następujących warunków:
(i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków;
(ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej;
(iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania;
(iv) podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego lub aktu notarialnego przenoszącego
własność.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
14
Klasyfikacja umów leasingowych
Spółka dokonuje klasyfikacji leasingu zgodnie z MSSF 16.
Spółka
wyróżnia następujące typy istotnych umów, ujmowanych zgodnie z MSSF 16.
samochody użytkowane na podstawie umów leasingu
powierzchnia biurowa, handlowa i magazynowa użytkowana na podstawie umów najmu
grunty użytkowane w formie prawa wieczystego użytkowania
Spółka ustala okres leasingu jako nieodwołalny okres leasingu, łącznie z okresami objętymi opcją
przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że opcja zostanie zrealizowana,
oraz okresami objętymi opcją wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć,
że opcja nie zostanie wykonana.
Wycena programu motywacyjnego na lata 2025-2028
Program motywacyjny na lata 2025-2028 składa się z czterech transz. W ocenie Zarządu w momencie
przystąpienia uczestników do 4-letniego programu na lata 2025-2028 nastąpiło formalne rozpoczęcie okresu
świadczenia usług („service date”) w ramach wszystkich czterech transz programu, w tym dla transz,
dla których nie nastąpiło formalne podpisanie porozumienia z określeniem liczby warrantów („grant date”).
Niepewność szacunków
Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności
występujące na koniec okresu sprawozdawczego, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty
wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w następnym okresie sprawozdawczym.
Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego
Spółka rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości
zostanie osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników
podatkowych w przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione. Odroczony
podatek dochodowy przedstawiony jest w Nocie 12.3.
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward
Wartość godziwa instrumentów finansowych typu forward wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy ustalana jest na ostatni dzień każdego kwartału danego roku obrotowego oraz na koniec każdego
roku obrotowego w oparciu o wycenę dokonaną przez instytucję zajmującą się profesjonalnie wycenami
takich operacji finansowych (m.in. bank) lub w oparciu o model finansowy.
Odpisy aktualizujące wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny czy istnieją przesłanki utraty wartości
dla udziałów w spółkach zależnych i współzależnych.
W przypadku zaistnienia przesłanek utraty wartości udziałów Zarząd dokonuje odpisów aktualizujących
wartość tych aktywów do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna została określona
jako jedna z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartość godziwa pomniejszona
o koszty zbycia lub wartość użytkowa danego aktywa.
Wartość użytkowa jest szacowana metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych, uwzględniając udział
w aktywach netto danej spółki zależnej. Metoda DCF oparta jest na zdyskontowanych przepływach
finansowych, generowanych przez spółki zależne przy założonych harmonogramach inwestycyjnych
i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1m
2
PUM według aktualnej sytuacji
rynkowej i bieżących cen. Współczynnik dyskontowy skalkulowany jest w oparciu o stopę odpowiednią dla
kosztu kapitału własnego.
Wartość odzyskiwalna udziałów oraz wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów jest wielkością
oszacowaną na dzień 31 grudnia 2025 roku i może ulec zmianie w zależności od wahań cen rynkowych
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
15
gruntów, sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji projektów oraz kalkulacji stopy
dyskonta w przyszłości.
Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych
dostępnych na dzień ich sporządzenia. Jest to również związane z niepewnością dotyczącą estymacji
warunków rynkowych w następnych latach. W konsekwencji wartości odpisów aktualizujących mogą ulegać
zmianie w kolejnych okresach obrotowych. Odpisy aktualizujące wartość udziałów zaprezentowane są
w Nocie 16.
Stawki amortyzacyjne
Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej
użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Spółka corocznie
dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie bieżących szacunków.
Wycena wartości pożyczek udzielonych spółkom zależnym
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje analizy czy udzielone pożyczki spełniają
model utrzymywania aktywów w celu uzyskania umownych przepływów pieniężnych. W zależności od wyniku
testu „SPPI” pożyczki klasyfikowane są do aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie
lub aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Z uwagi na powiązanie przepływów pieniężnych z tytułu udzielonych spółkom zależnym pożyczek
z harmonogramem realizacji przez te spółki inwestycji, Spółka uznaje że test SPPI nie jest spełniony,
w związku z czym dokonuje wyceny pożyczek w wartości godziwej przez wynik finansowy, natomiast
w przypadku spółek nieprojektowych wycena pożyczek dokonywana jest według skorygowanej ceny nabycia,
z uwzględnieniem oczekiwanych strat kredytowych.
Oczekiwane straty kredytowe
Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów aktualizujących
z tytułu oczekiwanych strat kredytowych w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku
znacznego stopnia prawdopodobieństwa ich nieściągalności.
Cykl operacyjny
Spółka szacuje, iż normalny cykl realizacji projektów inwestycyjnych wynosi do około 5 lat. Cykl operacyjny
składa się z dwóch etapów:
procesu przygotowawczego, który trwa około 3 lat, składającego się z czynności związanych
z uzyskiwaniem uzgodnień i pozwoleń administracyjnych związanych z projektem, decyzji
środowiskowych czy prac projektowych,
etapu budowy, który trwa około 2 lat.
Projekty deweloperskie, których cykl operacyjny przekracza normalny cykl operacyjny są prezentowane
w pozycji Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych. Projekty deweloperskie w trakcie
realizacji są prezentowane jako Produkcja w toku pozycji Zapasy.
Lokale mieszkalne i usługowe powstałe w wyniku realizacji procesu deweloperskiego, tj. po uzyskaniu
pozwolenia na użytkowanie są prezentowane jako Produkty gotowe w pozycji Zapasy.
Odpisy aktualizujące wartość zapasów
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Zarząd dokonuje oceny utraty wartości realizowanych
inwestycji deweloperskich. Odpisy aktualizujące szacowane są metodę DCF. Metoda DCF oparta jest
na zdyskontowanych przepływach finansowych, generowanych przy założonych harmonogramach
inwestycyjnych i wpływach ze sprzedaży lokali, uwzględniających cenę sprzedaży 1 m2 PUM według
aktualnej sytuacji rynkowej. Współczynnik dyskontowy uwzględnia ważony koszt kapitału zewnętrznego
i własnego (WACC).
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
16
Wysokość odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wielkością oszacowaną i może ulec zmianie
w zależności od wahań cen rynkowych sprzedaży mieszkań, kosztów budowy, harmonogramów realizacji
projektów oraz kalkulacji stopy dyskonta w przyszłości. Rzeczywiste wyniki mogą się różnić od tych
szacunków, które zostały skalkulowane na podstawie danych dostępnych na dzień ich sporządzenia.
Niepewność związana z rozliczeniami podatkowymi
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń
związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak
odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które
mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice
w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi
jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być
przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie
dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi
odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej
dojrzałym systemie podatkowym.
W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić
w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Z dniem 15 lipca 2016 roku do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia
postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu
i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce.
GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia
korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy
podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób
działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania
podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów
wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej
wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających
przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków
podatkowych poszczególnych transakcji.
Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do
transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie
wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi
polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i
porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.
Spółka ujmuje i wycenia aktywa lub zobowiązania z tytułu bieżącego i odroczonego podatku dochodowego
przy zastosowaniu wymogów MSR 12 Podatek dochodowy w oparciu o zysk (stratę podatkową), podstawę
opodatkowania, nierozliczone straty podatkowe, niewykorzystane ulgi podatkowe i stawki podatkowe,
uwzględniając ocenę niepewności związanych z rozliczeniami podatkowymi.
7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego
Sprawozdanie finansowe obejmuje rok zakończony 31 grudnia 2025 roku.
Jako dane porównawcze Spółka zaprezentowała dane za okres 12 miesięcy zakończony dnia 31 grudnia
2024 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku.
Sprawozdanie finansowe jest przedstawione w tysiącach złotych („PLN”), a także wszystkie wartości
w tabelach i opisach, o ile nie wskazano inaczej, podane są w tysiącach złotych („PLN”).
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem
części instrumentów finansowych, które są wyceniane według wartości godziwej.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
17
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej
przez spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości.
Sporządzony plan finansowy na rok 2026 oraz na lata kolejne wskazuje na utrzymanie dotychczasowych
źródeł finansowania działalności. Spółka spełnia kowenanty wynikające z umów finansowania.
Na dzień zatwierdzenia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, uwzględniając wpływ sytuacji
makroekonomicznej oraz kwestie klimatyczne opisane w nocie 36, nie stwierdza się istnienia okoliczności
wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Spółkę,.
7.1. Oświadczenie o zgodności
Niniejsze sprawozdanie finansowe Develia S.A. zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”).
MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej
(„KIMSF”).
7.2. Waluta pomiaru i waluta sprawozdania finansowego
Walutą pomiaru Spółki i walutą sprawozdawczą niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty polski.
7.3. Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są
spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za rok zakończony
31 grudnia 2024 roku
8. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie
Nowe standardy oraz zmiany do istniejących standardów wydane przez RMSR, ale jeszcze
niezatwierdzone do stosowania w UE
MSSF w kształcie zatwierdzonym przez UE nie różnią się obecnie w znaczący sposób od regulacji wydanych
przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR), z wyjątkiem poniższych nowych
standardów oraz zmian do standardów, które według stanu na dzień publikacji sprawozdania finansowego
nie zostały jeszcze zatwierdzone do stosowania w UE:
MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe (opublikowano dnia 30 stycznia 2014 roku) – zgodnie
z decyzją Komisji Europejskiej proces zatwierdzania standardu w wersji wstępnej nie zostanie
zainicjowany przed ukazaniem się standardu w wersji ostatecznej - do dnia zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez UE – mający zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2016 roku lub później;
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28: Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a
jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem (opublikowano dnia 11 września 2014
roku) – prace prowadzące do zatwierdzenia niniejszych zmian zostały przez UE odłożone bezterminowo
- termin wejścia w życie został odroczony przez RMSR na czas nieokreślony;
Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7: Zmiany w klasyfikacji i wycenie instrumentów finansowych (opublikowano
dnia 30 maja 2024 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1
stycznia 2026 roku lub później;
Roczne poprawki do standardów rachunkowości MSSF - tom 11 (opublikowano dnia 18 lipca 2024 roku)
– mające zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 roku lub później;
Zmiany do MSSF 9 i MSSF 7: Umowy na dostawę energii elektrycznej ze źródeł zależnych od przyrody
(opublikowano dnia 18 grudnia 2024 roku) – mające zastosowanie dla okresów rocznych
rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2026 roku lub później;
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
18
MSSF 18: Prezentacja i ujawnianie informacji w sprawozdaniach finansowych (opublikowano dnia 9
kwietnia 2024 roku) – mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia
2027 roku lub później;
MSSF 19: Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji (opublikowano dnia 9
maja 2024 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania finansowego niezatwierdzony przez
UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2027 roku lub
później;
Zmiany do MSSF 19: Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji
(opublikowano dnia 21 sierpnia 2025 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
się dnia 1 stycznia 2027 roku lub później;
Zmiany do MSR 21: Przeliczanie na walutę prezentacji będącej walutą gospodarki hiperinflacyjnej
(opublikowano dnia 13 listopada 2025 roku) - do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania
finansowego niezatwierdzony przez UE - mający zastosowanie dla okresów rocznych rozpoczynających
się dnia 1 stycznia 2027 roku lub później;
Daty wejścia w życie są datami wynikającymi z treści standardów ogłoszonych przez Radę ds.
Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej. Daty stosowania standardów w Unii Europejskiej mogą
różnić się od dat stosowania wynikających z treści standardów i są ogłaszane w momencie zatwierdzenia do
stosowania przez Unię Europejską.
Spółka jest w trakcie weryfikowania wpływu powyżej wymienionych standardów na sytuację finansową, wyniki
działalności oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym.
9. Istotne zasady rachunkowości
9.1. Środki trwałe
Środki trwałe wykazywane są według ceny nabycia/kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz
wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wartość początkowa środków trwałych obejmuje ich
cenę nabycia powiększoną o wszystkie koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem
składnika majątku do stanu zdatnego do używania. W skład kosztu wchodzi również koszt wymiany części
składowych maszyn i urządzeń w momencie poniesienia, jeśli spełnione są kryteria rozpoznania.
Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw,
obciążają wynik okresu sprawozdawczego w momencie ich poniesienia.
Środki trwałe w momencie ich nabycia zostają podzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej
wartości, do których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności.
W momencie likwidacji lub sprzedaży środków trwałych, wartość początkowa tych środków oraz
dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik likwidacji lub sprzedaży jest ujmowany w wyniku
(zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika aktywów.
Typ Okres w latach
Maszyny i urządzenia techniczne lat 5
Urządzenia biurowe lat 2
Pozostałe środki transportu lat 5
Inwestycje w obcych środkach trwałych lat 10 (lub czas trwania umowy jeśli krócej)
Komputery lat 3
Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na możliwość
utraty wartości któregoś ze składników środków trwałych, dokonywany jest przegląd tych aktywów pod kątem
ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
19
a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź
ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą jest obniżana do poziomu wartości
odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości
godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej,
szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy
dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka
związanego z danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów
pieniężnych w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka
wypracowującego środki pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty
wartości są ujmowane w wyniku, tj. zysku lub stracie okresu.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej
po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające
z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Wszelkie zyski lub straty wynikające z usunięcia danego
składnika aktywów ze sprawozdania z sytuacji finansowej (obliczone jako różnica pomiędzy ewentualnymi
wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danej pozycji) są ujmowane w zysku lub stracie okresu,
w którym dokonano takiego usunięcia.
Wartość końcową, okres użytkowania oraz metodę amortyzacji składników aktywów weryfikuje się, i w razie
konieczności – koryguje, na koniec każdego roku obrotowego.
9.2. Środki trwałe w budowie
Środki trwałe w budowie dotyczą środków trwałych będących w toku budowy lub montażu i są wykazywane
według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Środki trwałe w budowie nie podlegają amortyzacji do czasu
zakończenia budowy i przekazania środka trwałego do używania.
9.3. Wartości niematerialne
Za wartości niematerialne uznaje się nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia
do używania prawa majątkowe, autorskie prawa majątkowe, licencje o przewidywanym okresie użytkowania
dłuższym niż rok, wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo
oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.
Wartości niematerialne nabyte w oddzielnej transakcji początkowo wycenia się w cenie nabycia lub koszcie
wytworzenia. Cena nabycia wartości niematerialnych nabytych w transakcji połączenia jednostek
gospodarczych jest równa ich wartości godziwej na dzień połączenia. Po ujęciu początkowym, wartości
niematerialne są wykazywane w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia pomniejszonym o umorzenie i odpisy
aktualizujące z tytułu utraty wartości. Nakłady poniesione na wartości niematerialne wytworzone we własnym
zakresie, z wyjątkiem aktywowanych nakładów poniesionych na prace rozwojowe, nie są aktywowane i są
ujmowane w kosztach okresu, w którym zostały poniesione.
Spółka ustala, czy okres użytkowania wartości niematerialnych jest ograniczony czy nieokreślony. Wartości
niematerialne o ograniczonym okresie użytkowania są amortyzowane przez okres użytkowania
oraz poddawane testom na utratę wartości każdorazowo, gdy istnieją przesłanki wskazujące na utratę ich
wartości. Okres i metoda amortyzacji wartości niematerialnych o ograniczonym okresie użytkowania są
weryfikowane przynajmniej na koniec każdego roku obrotowego. Zmiany w oczekiwanym okresie
użytkowania lub oczekiwanym sposobie konsumowania korzyści ekonomicznych pochodzących z danego
składnika aktywów są ujmowane poprzez zmianę odpowiednio okresu lub metody amortyzacji, i traktowane
jak zmiany wartości szacunkowych. Odpis amortyzacyjny składników wartości niematerialnych
o ograniczonym okresie użytkowania ujmuje się w wyniku (zysku lub stracie) okresu w ciężar tej kategorii,
która odpowiada funkcji danego składnika wartości niematerialnych.
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz te, które nie jeszcze dostępne do
użytkowania, są corocznie poddawane weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, w odniesieniu do
poszczególnych aktywów lub na poziomie ośrodka wypracowującego środki pieniężne. W przypadku
pozostałych wartości niematerialnych ocenia się co roku, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
20
utracie ich wartości. Okresy użytkowania są także poddawane corocznej weryfikacji, a w razie potrzeby,
korygowane z efektem od początku roku obrotowego.
Podsumowanie zasad stosowanych w odniesieniu do wartości niematerialnych Spółki:
Oprogramowanie komputerowe i inne
Okresy użytkowania 2 lata
Wykorzystywana metoda amortyzacji Metoda liniowa
Wewnętrznie wytworzone lub nabyte Nabyte
Weryfikacja pod kątem utraty wartości / badanie wartości
odzyskiwalnej
Coroczna ocena czy wystąpiły przesłanki świadczące o
wystąpieniu utraty wartości.
Zyski lub straty wynikające z usunięcia wartości niematerialnych ze sprawozdania z sytuacji finansowej są
wyceniane według różnicy pomiędzy wpływami ze sprzedaży netto a wartością bilansową danego składnika
aktywów i są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w momencie jego wyksięgowania.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz dzień 31 grudnia 2024 roku nie wystąpiły wartości niematerialne
o nieokreślonym okresie użytkowania.
9.4. Odzyskiwalna wartość niefinansowych aktywów trwałych
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia
przesłanek wskazujących na utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje
formalnego oszacowania wartości odzyskiwalnej tj. ustala się czy bieżąca wartość księgowa danego
składnika aktywów jest wyższa od wartości, jaką można uzyskać w drodze jego dalszego użytkowania lub
sprzedaży. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego
środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości i dokonuje odpisu
aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej, Odpis ten jest ujmowany w wyniku
finansowym w innych przychodach lub kosztach finansowych. Wartość odzyskiwalna jest jedną z dwóch
wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną o koszty zbycia lub
wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne.
Wartość odzyskiwalną ustala się dla poszczególnych aktywów, chyba że dany składnik aktywów nie generuje
samodzielnie wpływów pieniężnych, które są w większości niezależne od generowanych przez inne aktywa
lub grupy aktywów. Jeśli wartość bilansowa składnika aktywów jest wyższa niż jego wartość odzyskiwalna,
ma miejsce utrata wartości i dokonuje się wówczas odpisu do ustalonej wartości odzyskiwalnej. Przy
szacowaniu wartości użytkowej prognozowane przepływy pieniężne są dyskontowane do ich wartości
bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej przed uwzględnieniem skutków opodatkowania
odzwierciedlającej bieżące rynkowe oszacowanie wartości pieniądza w czasie oraz ryzyko typowe dla danego
składnika aktywów. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości składników majątkowych używanych w
działalności kontynuowanej ujmuje się w tych kategoriach kosztów, które odpowiadają funkcji składnika
aktywów, w przypadku którego stwierdzono utratę wartości.
Na koniec każdego okresu sprawozdawczego Spółka ocenia, czy występują przesłanki wskazujące na to, że
odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości, który był ujęty w okresach poprzednich w odniesieniu do danego
składnika aktywów jest zbędny, lub czy powinien zostać zmniejszony. Jeżeli takie przesłanki występują,
Spółka szacuje wartość odzyskiwalną tego składnika aktywów. Poprzednio ujęty odpis aktualizujący z tytułu
utraty wartości ulega odwróceniu wtedy i tylko wtedy, gdy od czasu ujęcia ostatniego odpisu aktualizującego
nastąpiła zmiana wartości szacunkowych stosowanych do ustalenia wartości odzyskiwalnej danego składnika
aktywów. W takim przypadku, podwyższa się wartość bilansową składnika aktywów do wysokości jego
wartości odzyskiwalnej. Podwyższona kwota nie może przekroczyć wartości bilansowej składnika aktywów,
jaka zostałaby ustalona (po odjęciu umorzenia), gdyby w ubiegłych latach w ogóle nie ujęto odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości w odniesieniu do tego składnika aktywów. Odwrócenie odpisu
aktualizującego z tytułu utraty wartości składnika aktywów ujmuje się niezwłocznie jako przychód.
Po odwróceniu odpisu aktualizującego, w kolejnych okresach odpis amortyzacyjny dotyczący danego
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
21
składnika jest korygowany w sposób, który pozwala w ciągu pozostałego okresu użytkowania tego składnika
aktywów dokonywać systematycznego odpisania jego zweryfikowanej wartości bilansowej pomniejszonej
o wartość końcową.
9.5. Udzielone pożyczki
Pożyczki udzielone i należności zalicza się je do aktywów obrotowych, o ile termin ich wymagalności nie
przekracza 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego.
Pożyczki udzielone i należności o terminie wymagalności przekraczającym 12 miesięcy od końca okresu
sprawozdawczego zalicza się do aktywów trwałych.
9.6. Inwestycje długoterminowe (udziały, akcje)
Akcje i udziały w jednostkach zależnych i współzależnych wyceniane są zgodnie z MSR 27 według ceny
nabycia pomniejszonej o skumulowane odpisy z tytułu utraty wartości.
9.7. Zapasy
W pozycji Zapasy wykazywane są poniesione nakłady dotyczące niesprzedanych lokali mieszkalnych
i niemieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży. Nakłady takie obejmują prawo wieczystej dzierżawy
gruntów lub grunty, koszty budowy dotyczące prac wykonanych przez podwykonawców w związku
z budowami lokali mieszkalnych, skapitalizowane koszty zawierające koszty finansowania zewnętrznego,
koszty planowania i projektu, narzuty kosztów administracyjnych bezpośrednio związanych z budową oraz
pozostałe koszty dotyczące budowy.
Zapasy ujmowane są początkowo według kosztu wytworzenia. Po początkowym ujęciu zapasy są
wykazywane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania
ceny sprzedaży netto.
9.8. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych,
z uwzględnieniem odpisu aktualizującego wartość należności zgodnie z modelem oczekiwanych strat
kredytowych.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana poprzez
zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy
zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w
czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku
z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.
9.9. Aktywa finansowe
Spółka klasyfikuje składnik aktywów finansowych do jednej z następujących kategorii:
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez całkowite dochody,
Instrumenty finansowe zabezpieczające
Klasyfikacji aktywów finansowych dokonuje się na podstawie:
modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami finansowymi,
wynikających z umowy przepływów pieniężnych charakterystycznych dla składnika aktywów
finansowych.
Klasyfikacji dokonuje się na moment początkowego ujęcia aktywów. Klasyfikacja dłużnych aktywów
finansowych zależy od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz od charakterystyki
umownych przepływów pieniężnych (test SPPI) dla danego składnika aktywów finansowych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
22
Do kategorii aktywów wycenianych w zamortyzowanym koszcie Grupa klasyfikuje należności z tytułu dostaw
i usług, pożyczki udzielone, które zdały test SPPI, pozostałe należności, lokaty oraz środki pieniężne i ich
ekwiwalenty.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie wycenia się w wysokości zamortyzowanego kosztu
przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z uwzględnieniem odpisów z tytułu utraty wartości.
Należności z tytułu dostaw i usług o terminie zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania
(tj. niezawierające elementu finansowania) i nieprzekazane do faktoringu, nie podlegają dyskontowaniu i są
wyceniane w wartości nominalnej.
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody kwalifikuje się składnik
aktywów finansowych jeśli spełnione są poniższe warunki:
- jest on utrzymywany w modelu biznesowym, którego celem jest zarówno uzyskanie umownych przepływów
pieniężnych z tytułu posiadanych aktywów finansowych, jak i z tytułu sprzedaży aktywów finansowych, oraz
- warunki umowne nie dają prawa do otrzymania w określonych datach przepływów pieniężnych
stanowiących wyłącznie kapitał i odsetki od kapitału (tzn. nie zdał testu SPPI).
Skutki zmian wartości godziwej ujmowane są w innych całkowitych dochodach do momentu zaprzestania
ujmowania składnika aktywów w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, kiedy skumulowany zysk/ strata
ujmowane są w sprawozdaniu z wyniku.
Niezależnie od w/w kryteriów klasyfikacji istnieje możliwość nieodwołalnego wyznaczenia składnika aktywów
finansowych stanowiącego inwestycję w instrument kapitałowy do opcji wyceny w wartości godziwej przez
pozostałe całkowite dochody.
Opcja wyboru wartości godziwej przez inne całkowite dochody nie jest dostępna dla instrumentów
przeznaczonych do obrotu.
Zyski i straty, zarówno z wyceny jak i realizacji, powstające na tych aktywach ujmuje się w innych całkowitych
dochodach, za wyjątkiem przychodów z tytułu otrzymanych dywidend, które są ujmowane w sprawozdaniu z
Do kategorii aktywów wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy klasyfikuje się wszystkie
instrumenty finansowe, które nie zostały zaklasyfikowane jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie lub
jako wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, a także te w przypadku których Grupa
podjęła decyzję o takiej klasyfikacji w celu wyeliminowania niedopasowania księgowego.
Spółka kwalifikuje do tej kategorii pożyczki udzielone, które nie zdały testu umownych przepływów
pieniężnych oraz instrumenty pochodne będące aktywami, o ile nie zostały wyznaczone jako instrumenty
zabezpieczające.
Zyski i straty na składniku aktywów finansowych zaliczonym do wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy ujmuje się w wyniku finansowym w okresie, w którym powstały.
Do instrumentów finansowych zabezpieczających klasyfikuje się aktywa i zobowiązania finansowe
stanowiące instrumenty finansowe wyznaczone i spełniające wymogi rachunkowości zabezpieczeń,
wyceniane w wartości godziwej uwzględniającej wszystkie komponenty dotyczące ryzyka rynkowego i ryzyka
kredytowego.
Nabycie i sprzedaż aktywów finansowych rozpoznawane są na dzień dokonania transakcji. W momencie
początkowego ujęcia składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej, powiększonej,
w przypadku składnika aktywów niekwalifikowanego jako wyceniony w wartości godziwej przez wynik
finansowy, o koszty transakcji, które mogą być bezpośrednio przypisane do nabycia.
Składnik aktywów finansowych zostaje usunięty ze sprawozdania z sytuacji finansowej, wtedy gdy wygasły
prawa do umownych przepływów pieniężnych, lub gdy nastąpił transfer aktywa tj. nastąpiło przeniesienie
zasadniczo całości korzyści i ryzyk związanych z posiadanym składnikiem aktywów.
Wartość odzyskiwalna aktywów długoterminowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje oceny aktywów pod kątem istnienia przesłanek wskazujących na
utratę ich wartości. W przypadku istnienia takiej przesłanki, Spółka dokonuje oszacowania wartości
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
23
odzyskiwalnej. W przypadku, gdy wartość bilansowa danego składnika aktywów lub ośrodka
wypracowującego środki pieniężne przewyższa jego wartość odzyskiwaną, uznaje się utratę jego wartości
i dokonuje odpisu aktualizującego jego wartość do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna
jest jedną z dwóch wartości w zależności od tego, która z nich jest wyższa: wartością godziwą pomniejszoną
o koszty zbycia lub wartością użytkową danego składnika aktywów lub ośrodka wypracowującego środki
pieniężne.
Utrata wartości aktywów finansowych
Na każdy dzień bilansowy Spółka szacuje kwotę odpisu z tytułu utraty wartości składnika aktywów
finansowych na podstawie modelu utraty wartości opartego o oczekiwane straty kredytowe.
Określając przyszłą oczekiwaną utratę wartości, Spółka uwzględnia wszelkie uzasadnione i potwierdzone
informacje, w tym takie, które odnoszą się do przyszłości.
Dodatkowo Spółka poddaje indywidualnej analizie należności z tytułu dostaw i usług i dokonuje odpisów
aktualizujących w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty w przypadku znacznego stopnia
prawdopodobieństwa ich nieściągalności.
9.10. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe wykazane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej obejmują środki
pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności
nie przekraczającym trzech miesięcy.
Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych składa
się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy po kursie średnim NBP. Różnice
kursowe dotyczące środków pieniężnych w walutach obcych i operacji z obrotu walut obcych zalicza się
do sprawozdania z całkowitych dochodów.
9.11. Czynne rozliczenia międzyokresowe
W ciągu okresu sprawozdawczego przedmiotem rozliczeń międzyokresowych są między innymi:
koszty ubezpieczeń majątkowych,
koszty opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
naliczone z góry inne koszty finansowe,
prowizje z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań,
inne koszty dotyczące następnych okresów sprawozdawczych (m.in prenumeraty, przedpłaty).
Koszty podlegające aktywowaniu na koncie rozliczeń międzyokresowych rozliczane są proporcjonalnie
do upływu czasu w kolejnych okresach obrotowych, których dotyczą.
Koszty z tytułu doprowadzenia do umów sprzedaży mieszkań rozliczne są w momencie osiągnięcia
przychodów ze sprzedaży mieszkań.
9.12. Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe i ich grupy do sprzedaży uznaje się za przeznaczone do sprzedaży, w sytuacji, gdy ich wartość
bilansowa zostanie odzyskana raczej w wyniku transakcji sprzedaży niż w wyniku ich dalszego użytkowania.
Ten warunek może być spełniony tylko, kiedy wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne,
a składnik aktywów jest dostępny do natychmiastowej sprzedaży w swoim obecnym stanie. Klasyfikacja
składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży zakłada zamiar kierownictwa Spółki do dokonania
transakcji sprzedaży w ciągu roku od momentu dokonania klasyfikacji. Aktywa trwałe sklasyfikowane jako
przeznaczone do sprzedaży wycenia się po niższej spośród dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości
godziwej, pomniejszonej o koszty związane ze sprzedażą. Aktywa te nie są amortyzowane przez Spółkę i są
prezentowane oddzielnie w jednostkowym sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
24
9.13. Kapitały własne
Na kapitały własne składają się:
kapitał podstawowy
kapitał zapasowy
pozostałe kapitały rezerwowe
zyski zatrzymane/niepokryte straty
pozostałe kapitały
Kapitał podstawowy wycenia się według wartości nominalnej zgodnej ze statutem. Kapitał zapasowy wycenia
się jako nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną wyemitowanych akcji, zmniejsza się o koszty związane
z emisją akcji oraz zwiększa/zmniejsza o zatwierdzone zyski/straty z lat ubiegłych. Pozostałe kapitały
wycenia się w wysokości wartości godziwej przyznanych opcji menadżerskich według zasada określonych
przez MSSF2.
9.14. Zobowiązania finansowe
Spółka klasyfikuje składnik zobowiązań finansowych do jednej z następujących kategorii:
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie,
Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,
Instrumenty finansowe zabezpieczające.
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych, pożyczek oraz papierów dłużnych
W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane
według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z ich uzyskaniem.
Po początkowym ujęciu kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są następnie wyceniane
w zamortyzowanym koszcie, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, z wyjątkiem
zobowiązań wyznaczonych na pozycje zabezpieczane, które wyceniane są zgodnie z zasadami
rachunkowości zabezpieczeń lub zobowiązań zakwalifikowanych w momencie początkowego ujęcia jako
instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki
oraz dyskonta lub premie uzyskane przy rozliczeniu zobowiązania.
Zyski i straty są ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów z chwilą usunięcia zobowiązania
ze sprawozdania z sytuacji finansowej, a także w odpowiednich okresach w trakcie życia instrumentu metodą
efektywnej stopy procentowej.
9.15. Zobowiązania z tytułu leasingu
W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka wycenia zobowiązania z tytułu leasingu w wysokości wartości bieżącej
opłat leasingowych pozostających do zapłaty w tej dacie. Opłaty leasingowe obejmują opłaty stałe (w tym
zasadniczo stałe opłaty leasingowe) pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, zmienne opłaty,
które zależą od indeksu lub stawki oraz kwoty, których zapłaty oczekuje się w ramach gwarantowanej
wartości końcowej. Opłaty leasingowe obejmują również cenę wykonania opcji kupna, jeżeli można z
wystarczającą pewnością założyć jej wykonanie przez Spółkę oraz płatności kar pieniężnych za
wypowiedzenie leasingu, jeżeli w warunkach leasingu przewidziano możliwość wypowiedzenia leasingu
przez Spółkę. Zmienne opłaty leasingowe, które nie zależą od indeksu lub stawki, są ujmowane jako koszty
w okresie, w którym następuje zdarzenie lub warunek powodujący płatność.
Przy obliczaniu wartości bieżącej opłat leasingowych Spółka stosuje krańcową stopę procentową
leasingobiorcy w dniu rozpoczęcia leasingu, jeżeli stopy procentowej leasingu nie można z łatwością ustalić.
Po dacie rozpoczęcia kwota zobowiązań z tytułu leasingu zostaje zwiększona w celu odzwierciedlenia
odsetek i zmniejszona o dokonane płatności leasingowe. Ponadto wartość bilansowa zobowiązań z tytułu
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
25
leasingu podlega ponownej wycenie w przypadku zmiany okresu leasingu, zmiany zasadniczo stałych opłat
leasingowych lub zmiany osądu odnośnie zakupu aktywów bazowych.
9.16. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, pozostałe zobowiązania
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania wycenia się w kwocie wymagającej
zapłaty.
W zobowiązaniach ujmowane są, w wartościach przypadających na bieżący okres sprawozdawczy:
1) wartości świadczeń wynikających z umów z dostawcami lub wykonanych przez kontrahentów, których
kwotę można wiarygodnie oszacować,
2) wartość przyszłych świadczeń wynikających z bieżącej działalności, których kwotę można oszacować,
mimo że data ich powstania nie jest jeszcze znana i do których można zaliczyć m.in.: koszty wynagrodzeń
i narzutów związanych z wynikami okresu, a wypłacanych w następnych okresach sprawozdawczych,
koszty badania sprawozdania finansowego i inne koszty dotyczące okresu sprawozdawczego.
9.17. Rezerwy
Rezerwy ujmowane są wówczas, gdy na spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowy)
wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy jest pewne lub wysoce prawdopodobne, że wypełnienie tego
obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne, oraz gdy można
dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy na straty z tytułu umów rodzących obciążenia i zobowiązania wycenia się w uzasadnionej,
wiarygodnie oszacowanej wartości.
Rezerwy są tworzone w ciężar kosztów działalności operacyjnej, pozostałych kosztów operacyjnych
lub kosztów finansowych, w zależności od okoliczności, z których strata wynika.
Koszty dotyczące danej rezerwy są ujmowane w wyniku (zysku lub stracie) okresu sprawozdawczego po
pomniejszeniu o wszelkie zwroty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość
rezerwy jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do
wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe
wartości pieniądza w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli
zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem
czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
Rezerwę zmniejsza powstanie straty lub zobowiązania, na które została utworzona, zaś niewykorzystane
rezerwy (z uwagi na ustanie lub zmniejszenie ryzyka strat, na które zostały utworzone) rozwiązuje się
na dobro kont, w ciężar których zostały one utworzone.
9.18. Zobowiązania z tytułu umów z klientami
Zobowiązania z tytułu umów z klientami stanowią równowartość środków z tytułu świadczeń, których
wykonanie nastąpi w następnych okresach sprawozdawczych. Zobowiązania te dotyczą przede wszystkim
wpłat klientów na poczet zakupu produktów (głównie mieszkań i lokali usługowych), jeszcze niezaliczonych
do przychodów w rachunku zysków i strat.
9.19. Rachunkowość zabezpieczeń
W okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku Spółka stosowała rachunkowość zabezpieczeń przyszłych
przepływów pieniężnych opisaną w Nocie 25.2.
9.20. Odprawy emerytalne
Zgodnie z zakładowymi systemami wynagradzania pracownicy Spółki mają prawo do odpraw emerytalnych.
Odprawy emerytalne są wypłacane jednorazowo, w momencie przejścia na emeryturę. Wysokość odpraw
emerytalnych zależy od stażu pracy oraz średniego wynagrodzenia pracownika. Spółka tworzy rezerwę
na przyszłe zobowiązania z tytułu odpraw emerytalnych w celu przyporządkowania kosztów do okresów,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
26
których dotyczą. Według MSR 19 odprawy emerytalne są programami określonych świadczeń po okresie
zatrudnienia. Naliczone zobowiązania są równe zdyskontowanym płatnościom, które w przyszłości zostaną
dokonane, z uwzględnieniem rotacji zatrudnienia i dotyczą okresu do końca okresu sprawozdawczego.
Informacje demograficzne oraz informacje o rotacji zatrudnienia oparte są o dane historyczne. Zyski i straty
z obliczeń aktuarialnych są rozpoznawane w wyniku okresu sprawozdawczego. Ponowna wycena
zobowiązań z tytułu świadczeń pracowniczych dotyczących programów określonych świadczeń obejmująca
zyski i straty aktuarialne ujmowana jest w innych całkowitych dochodach i nie podlega późniejszej
reklasyfikacji do zysku lub straty.
9.21. Wycena aktywów i zobowiązań wyrażonych w walutach obcych
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są
przeliczane na złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia. W praktyce, o ile nie prowadzi to do
istotnych różnic, Spółka stosuje uproszczenie i przyjmuje, że kurs zamknięcia to kurs średni NBP dla danej
waluty obowiązujący na koniec okresu sprawozdawczego.
W ciągu roku obrotowego:
1) operacje sprzedaży i kupna walut oraz operacje zapłaty należności lub zobowiązań wycenia się
po kursie kupna lub sprzedaży banku, z którego usług korzysta jednostka,
2) pozostałe operacje wycenia się po obowiązującym na dzień poprzedzający przeprowadzenie operacji
średnim kursie ustalonym dla danej waluty przez NBP, chyba że w zgłoszeniu celnym lub innym
wiążącym jednostkę dokumencie ustalony został inny kurs.
Powstałe z przeliczenia różnice kursowe ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów (kosztów)
finansowych lub, w przypadkach określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości
aktywów.
31 grudnia 2025 roku 31 grudnia 2024 roku
EUR 4,2267 4,2730
9.22. Zasady wyceny zobowiązań warunkowych
Zobowiązanie warunkowe jest możliwym zobowiązaniem, które powstaje na skutek zdarzeń przeszłych
i którego istnienie zostanie potwierdzone dopiero w przyszłości w momencie wystąpienia niepewnych
zdarzeń (nad którymi jednostka nie ma pełnej kontroli). Zobowiązaniem warunkowym może być również
obecne zobowiązanie jednostki, które powstaje na skutek przeszłych zdarzeń i którego nie można wycenić
wystarczająco wiarygodnie lub nie jest prawdopodobne, aby wypełnienie tego zobowiązania spowodowało
wypływ środków zawierających w sobie korzyści ekonomiczne. W związku z tym zobowiązanie takie nie jest
prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, ale jest opisywane w dodatkowych informacjach
i objaśnieniach do sprawozdania finansowego.
9.23. Przychody
Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Spółka uzyska korzyści
ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.
Przychody są rozpoznawane po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług (VAT) oraz rabaty.
Przy ujmowaniu przychodów obowiązują również kryteria przedstawione poniżej.
9.23.1
Sprzedaż towarów i produktów
Przychody są ujmowane, jeżeli znaczące ryzyko i korzyści wynikające z prawa własności do towarów
i produktów zostały przekazane nabywcy oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób.
Przychody z tytułu realizacji instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne korygują wartość
przychodów ze sprzedaży towarów i produktów.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
27
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych
Przychody z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych ujmowane są dopiero w momencie, gdy
zasadniczo wszystkie ryzyka i korzyści związane z danym lokalem zostaną przeniesione na klienta i przychód
może zostać wyceniony w rozsądny sposób.
Określenie momentu przejścia ryzyka na klienta determinuje moment rozpoznania przychodów ze sprzedaży
lokali mieszkalnych i usługowych.
Przejście ryzyka na klienta przy sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych następuje po spełnieniu łącznie
następujących warunków:
(i) uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynków;
(ii) wpłata 100% wartości lokalu z umowy deweloperskiej lub z umowy przedwstępnej;
(iii) odbiór lokalu przez klienta protokołem przekazania;
(iv) podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego lub aktu notarialnego przenoszącego
własność.
Koszty związane z lokalami, które już zostały sprzedane i których poniesienie jest wymagane w okresach
następujących po momencie rozpoznania sprzedaży (w tym koszty usunięcia usterek i koszty wykończenia
powierzchni wspólnych), są szacowane i ujmowane w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie,
w którym nastąpiła sprzedaż danego lokalu.
Przychody z tytułu wynajmu
Przychody z tytułu wynajmu ujmowane są metodą liniową przez okres wynajmu w stosunku do zawartych
umów (linearyzacja).
Odsetki
Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich narastania, z uwzględnieniem metody
efektywnej stopy procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą oczekiwane przepływy pieniężne do wartości
bilansowej brutto składnika aktywów lub zamortyzowanego kosztu zobowiązania finansowego.
Dywidendy
Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
9.24. Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się
w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi
od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie
lub faktycznie już obowiązywały na koniec okresu sprawozdawczego.
9.25. Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, rezerwa na podatek odroczony jest tworzona metodą
zobowiązań bilansowych w stosunku do wszystkich różnic przejściowych występujących na koniec okresu
sprawozdawczego między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną
w sprawozdaniu finansowym.
Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic
przejściowych:
z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia
wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie
stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani
na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych
lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
28
odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej
się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu.
Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic
przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych
przeniesionych na następne lata oraz od udziałów w zyskach spółki komandytowej, w takiej wysokości,
w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać
ww. różnice, ulgi i straty:
z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic
przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy
transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mają wpływu
ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych
lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu
odroczonego podatku jest ujmowany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jedynie w takiej wysokości,
w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną
odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych
różnic przejściowych.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na koniec każdego
okresu sprawozdawczego i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne
osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania
składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są
z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy
składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe
(i przepisy podatkowe) obowiązujące koniec okresu sprawozdawczego lub takie, których obowiązywanie
w przyszłości jest pewne na koniec okresu sprawozdawczego.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych bezpośrednio w kapitale własnym jest ujmowany
w kapitale własnym.
Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu
odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł
prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku
i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.
Jeżeli w ocenie Spółki jest prawdopodobne, że podejście Spółki do kwestii podatkowej lub grupy kwestii
podatkowych będzie zaakceptowane przez organ podatkowy, Spółka określa dochód do opodatkowania
(stratę podatkową), podstawę opodatkowania, niewykorzystane straty podatkowe, niewykorzystane ulgi
podatkowe i stawki podatkowe z uwzględnieniem podejścia do opodatkowania planowanego lub
zastosowanego w swoim zeznaniu podatkowym.
Jeżeli Spółka stwierdzi, że nie jest prawdopodobne, że organ podatkowy zaakceptuje podejście Spółki do
kwestii podatkowej lub grupy kwestii podatkowych, wówczas Spółka odzwierciedla wpływ niepewności przy
ustalaniu dochodu do opodatkowania (straty podatkowej), niewykorzystanych strat podatkowych,
niewykorzystanych ulg podatkowych lub stawek podatkowych. Spółka odzwierciedla ten efekt określając
najbardziej prawdopodobny scenariusz.
W związku z funkcjonowaniem Spółki w ramach Podatkowej Grupy Kapitałowej Spółka ujmuje zobowiązania
i ustala aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego w związku z przejściowymi różnicami pomiędzy
wartością bilansową a podatkową aktywów i zobowiązań z uwzględnieniem planów rozliczenia różnic
przejściowych na poziomie Podatkowej Grupy Kapitałowej
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
29
9.26. Podatek od towarów i usług
Przychody, koszty, aktywa i zobowiązania są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów
i usług, z wyjątkiem:
gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest możliwy
do odzyskania od organów podatkowych; wtedy jest on ujmowany odpowiednio jako część ceny nabycia
składnika aktywów lub jako część pozycji kosztowej oraz
należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i usług.
Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub należna do zapłaty na rzecz organów
podatkowych jest ujęta w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako część należności lub zobowiązań.
9.27. Koszty finansowania zewnętrznego
Kapitalizacji podlegają koszty finansowania zewnętrznego przeznaczonego na sfinansowanie budowy
lub wytworzenia środków trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz budowy mieszkań prezentowych jako
zapasy – produkcja w toku. Koszty te obejmują odsetki należne do momentu oddania składnika aktywów
do użytkowania, straty z tytułu różnic kursowych do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek
do poziomu oprocentowania odpowiedniego dla lokalnej waluty oraz zyski z tytułu różnic kursowych
do wysokości skapitalizowanych wcześniej strat z tego tytułu.
9.28. Zysk/(strata) netto na akcję
Zysk/(strata) netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku/(straty) netto
za dany okres przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.
Zysk/(strata) rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku/(straty) netto
za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy (po potrąceniu odsetek od umarzalnych akcji
uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe) przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych
występujących w ciągu okresu skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających
umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe.
9.29. Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą
Połączenie jednostek gospodarczych bądź przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą
to połączenie jednostek, w ramach którego wszystkie łączące się jednostki gospodarcze lub przedsięwzięcia
przed i po
połączeniu są kontrolowane, pośrednio lub bezpośrednio, przez ten sam podmiot lub grupę
podmiotów oraz wspólna kontrola nie ma charakteru przejściowego.
MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć nie ma zastosowania do połączeń jednostek gospodarczych lub
przedsięwzięć znajdujących się pod wspólną kontrolą. W takiej sytuacji zgodnie z MSR 8 Zasady (polityka)
rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów, w przypadku braku standardu bądź
interpretacji mających bezpośrednie zastosowanie do danej transakcji, kierownictwo jednostki może, kierując
się profesjonalnym osądem, opracować zasady (polityki) rachunkowości, uwzględniając m.in. najbardziej
aktualne regulacje i wytyczne stosowania opracowane przez inne podmioty tworzące standardy oparte na
podobnych do MSSF założeniach koncepcyjnych.
Zgodnie z polityką jednostki rozliczenia dokonywane są metodą łączenia udziałów
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
30
10. Informacje dotyczące segmentów działalności
Dla celów zarządczych Develia S.A. wyróżnia dwa sprawozdawcze segmenty operacyjne:
segment działalności deweloperskiej związanej z realizacją i sprzedażą inwestycji mieszkaniowych;
segment działalności holdingowej związanej z obsługą spółek z Grupy w zakresie świadczenia usług
m.in. obsługi administracyjnej, prawnej, księgowej, IT, kadrowej oraz usług związanych z prowadzonymi
inwestycjami mieszkaniowymi przez spółki z Grupy)
W poniższej tabeli przedstawione zostały dane dotyczące przychodów i kosztów poszczególnych segmentów
Spółki za okres zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku:
Działalność
deweloperska
Działalność
holdingowa
(pozostała)
Razem
Działalność operacyjna
Przychody ze sprzedaży
973 080
79 657
1 052 737
Przychody ze sprzedaży usług
79 657
79 657
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów
973 080
973 080
Koszt własny sprzedaży (649 060)
(44 342)
(693 402)
Zysk/(strata) brutto ze sprzedaży 324 020
35 315
359 335
Koszt sprzedaży i dystrybucji
(37 120)
(37 120)
Koszty ogólnego zarządu
(86 770)
(7 522)
(94 291)
Pozostałe przychody operacyjne
7 047
611
7 658
Pozostałe koszty operacyjne
(7 348)
(637)
(7 985)
Oczekiwane straty kredytowe
(4 450)
(4 450)
Zysk/(strata) z działalności operacyjnej 195 379
27 767
223 147
Przychody z dywidend
208 509
208 509
Przychody finansowe
98 823
98 823
Koszty finansowe *)
(80 941)
(80 941)
Zysk/(strata) brutto
195 379
254 158
449 538
Podatek dochodowy (37 122)
4 473
(32 649)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
158 257
258 631
416 889
Zysk/(strata) netto
158 257
258 631
416 889
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów -
17
17
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych
dochodów
-
(3)
(3)
Inne całkowite dochody (netto)
-
14
14
Całkowity dochód 158 257
258 645
416 903
*) w segmencie deweloperskim koszty finansowe w trakcie realizacji projektu inwestycyjnego alokowane są do wartości nakładów; finalnie ich wartość
uwzględniona jest w koszcie własnym sprzedaży wyrobów powstałych w ramach projektu
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
31
W poniższej tabeli przedstawione zostały dane dotyczące przychodów i kosztów poszczególnych segmentów
Spółki i za okres zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku:
Działalność
deweloperska
Działalność
holdingowa
(pozostała)
Razem
Działalność operacyjna
Przychody ze sprzedaży
734 298
56 125
790 423
Przychody ze sprzedaży usług -
56 125
56 125
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów
734 298
-
734 298
Koszt własny sprzedaży (507 789)
(29 710)
(537 499)
Zysk/(strata) brutto ze sprzedaży 226 509
26 415
252 924
Koszt sprzedaży i dystrybucji
(27 240)
-
(27 240)
Koszty ogólnego zarządu
(73 911)
(5 653)
(79 564)
Pozostałe przychody operacyjne
3 766
288
4 054
Pozostałe koszty operacyjne
(2 622)
(202)
(2 824)
Oczekiwane straty kredytowe
(685)
(298)
(983)
Zysk/(strata) z działalności operacyjnej 125 817
20 550
146 367
Przychody
z dywidend
-
276 727
276 727
Przychody finansowe -
66 766
66 766
Koszty finansowe *)
-
(117 777)
(117 777)
Zysk/(strata) brutto
125 817
246 266
372 083
Podatek dochodowy 23 905
(56 143)
(32 238)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
149 722
190 122
339 845
Zysk/(strata) netto
149 722
190 122
339 845
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów -
(17)
(17)
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych
dochodów
-
3
3
Inne całkowite dochody (netto)
-
(14)
(14)
Całkowity dochód 149 722
190 108
339 831
*) w segmencie deweloperskim koszty finansowe w trakcie realizacji projektu inwestycyjnego alokowane są do wartości nakładów; finalnie ich wartość
uwzględniona jest w koszcie własnym sprzedaży wyrobów powstałych w ramach projektu
Działalność spółki ogranicza się do terytorium Polski.
11. Przychody i koszty
11.1. Przychody ze sprzedaży
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Przychody ze sprzedaży usług
1)
79 657 56 125
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych
2)
918 935 733 797
Przychody ze sprzedaży towarów
3)
54 145 501
Razem
1 052 737 790 423
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
32
1) Przychody ze sprzedaży usług dotyczą głównie usług holdingowych (m.in. usług wsparcia procesu
sprzedaży, kierowania projektem inwestycyjnym oraz administracyjną obsługą spółek) świadczonych
przez Spółkę na rzecz podmiotów z Grupy.
2) Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych dotyczą sprzedaży lokali mieszkalnych i niemieszkalnych
oraz miejsc postojowych ze zrealizowanych inwestycji mieszkaniowych.
3) Przychody ze sprzedaży towarów dotyczą sprzedaży nieruchomości, na których Spółka nie realizuje
inwestycji budowlanych, odsprzedanych do innych podmiotów.
11.2. Przychody z dywidend
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Przychody z
dywidend
208 509 276 727
Razem
208 509 276 727
Dywidendy otrzymane w 2025 roku:
W dniu 28 maja 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 20 maja 2025 roku wypłacona została rzecz Develia S.A. zaliczka
na poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości 8.400 tys. PLN
W dniu 5 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 5 czerwca 2025 roku wypłacony został rzecz Develia S.A. udział w zysku
za 2024 rok w wysokości 1.213 tys. PLN
W dniu 5 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Invest XV Sp. z o.o. z dnia 22 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda za
2024 rok w wysokości 425 tys. PLN
W dniu 6 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 15 Sp. z o.o. z dnia 28 maja 2025 roku
wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za lata ubiegłe w wysokości 8.722 tys. PLN
W dniu 9 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 9 Sp. z o.o. z dnia 5 czerwca 2025
roku wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za 2024 rok w wysokości 314 tys. PLN
W dniu 10 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Investments S.K.A. z dnia 20 maja 2025 roku wypłacony została rzecz Develia S.A. udziału w zysku za
2024 rok w wysokości 12.439 tys. PLN
W dniach: 10 i 11 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 16 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A.
dywidenda za 2024 rok w łącznej wysokości 33.791 tys. PLN
W dniu 12 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 20
Sp.k. z dnia 4 czerwca 2025 roku wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za lata ubiegłe
w wysokości 4.874 tys. PLN
W dniu 13 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 7 Sp. z o.o. z dnia 14 maja 2025 roku
wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za 2024 rok w wysokości 13.728 tys. PLN
W dniu 13 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 7 Sp. z o.o. z dnia 14 maja 2025 roku
wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za lata ubiegłe w wysokości 22.664 tys. PLN
W dniu 13 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 7 Sp. z o.o. z dnia 5 czerwca 2025
roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. zaliczka na poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości
38.300 tys. PLN
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
33
W dniu 16 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Invest VII Sp. z o.o. z dnia 22 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda za
2024 rok w wysokości 1.386 tys. PLN
W dniu 17 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Invest IX Sp. z o.o. z dnia 22 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda za
2024 rok w wysokości 4.469 tys. PLN
W dniu 17 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 10 Sp. z o.o. z dnia 11 czerwca 2025
roku wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za lata ubiegłe w wysokości 1.854 tys. PLN
W dniu 17 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 10 Sp. z o.o. z dnia 11 czerwca 2025
roku wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za 2024 rok w wysokości 3.487 tys. PLN
W dniu 17 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Develia
Warszawa Sp. z o.o. z dnia 22 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda za
2024 rok w wysokości 5.612 tys. PLN
W dniu 23 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 9 Sp. z o.o. z dnia 5 czerwca 2025
roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. zaliczka na poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości
5.800 tys. PLN
W dniach: 11, 13,17 i 20 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników
Spółki LC Corp Invest XI Sp. z o.o. z dnia 16 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A.
dywidenda za 2024 rok w łącznej wysokości 9.004 tys. PLN
W dniach: 20 i 24 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. z dnia 9 czerwca 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. zaliczka
na poczet dywidendy za 2025 rok w łącznej wysokości 6.000 tys. PLN
W dniu 24 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 5 czerwca 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. zaliczka
na poczet dywidendy za 2025 rok w łącznej wysokości 20.750 tys. PLN
W dniu 26 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 27 czerwca 2025 roku wypłacona została rzecz Develia S.A. zaliczka
na poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości 1.800 tys. PLN
W dniu 19 listopada 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 20
Sp.k. z dnia 18 listopada.2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. zaliczka na poczet udziału
w zysku za 2025 rok w wysokości 476 tys. PLN
W dniu 19 grudnia 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 18 grudnia 2025 roku wypłacona została rzecz Develia S.A. zaliczka
na poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości 2.280 tys. PLN
W dniu 29 grudnia 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 18 grudnia 2025 roku wypłacona została rzecz Develia S.A. zaliczka na
poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości 720 tys. PLN
Dywidendy otrzymane w 2024 roku:
W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2024 roku miały miejsce następujące wypłaty dywidend
przez spółki zależne na rzecz Develia S.A.:
W dniu 28 czerwca 2024 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 28 czerwca 2024 roku wypłacona została rzecz Develia S.A. zaliczka
na poczet zysku za 2024 rok w wysokości 7.440 tys. PLN.
W dniu 20 lutego 2024 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 7 Sp. z o.o. z dnia 15 lutego 2024 roku
wypłacona rzecz Develia S.A. zaliczka na poczet zysku za 2023 rok w wysokości 54.000 tys. PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
34
W dniu 21 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
NP 7 Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 54.770 tys. PLN.
Wyplata dywidendy nastąpiła w transzach, w dniach: 3, 4 i 31 lipca oraz 7 sierpnia 2024 roku.
W dniu 21 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
NP 10 Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 4.301 tys. PLN
oraz z kapitału zapasowego w wysokości 5.000 tys. zł. Wyplata dywidendy nastąpiła w transzach, w
dniach 3 lipca i 23 sierpnia 2024 roku.
W dniu 21 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Invest XI Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok w wysokości 12.637 tys. PLN.
W dniu 21 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Invest VII Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok w wysokości 13.770 tys. PLN. Wypłata dywidendy
nastąpiła 5 września 2024 roku.
W dniu 21 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Invest XV Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 489 tys. PLN.
Wypłata dywidendy nastąpiła 3 lipca 2024 roku.
W dniu 24 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Develia
Warszawa Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 6.890 tys.
PLN. Wypłata dywidendy nastąpiła 4 lipca 2024 roku.
W dniu 28 czerwca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 22.718
tys. PLN. Wypłata dywidendy nastąpiła 4 lipca 2024 roku.
W dniu 5 lipca 2024 roku podjęto Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp Invest
IX Sp. z o.o. o wypłacie dywidendy za 2023 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 35.555 tys. PLN.
Wypłata dywidendy nastąpiła w transzach 25 i 30 lipca oraz 8 sierpnia 2024 roku.
W dniu 2 września 2024 roku podjęta została Uchwały Zarządu spółki Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
o wypłacie zaliczki na poczet dywidendy za 2024 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 31.457 tys. PLN.
Wypłata zaliczki nastąpiła 5 września 2024 roku.
W dniu 30 sierpnia 2024 roku podjęta została Uchwala Zarządu spółki NP 7 Sp. z o.o. o wypłacie zaliczki
na poczet dywidendy za 2024 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 12.900 tys. PLN. Wypłata zaliczki
nastąpiła 5 września 2024 roku.
W dniu 3 września 2024 roku podjęta została Uchwała Zarządu spółki LC Corp Invest XI Sp. z o.o. o
wypłacie zaliczki na poczet dywidendy za 2024 rok na rzecz Develia S.A. w wysokości 6.400 tys. PLN.
Wypłata zaliczki nastąpiła 5 września 2024 roku.
W dniu 24 września 2024 roku podjęta została Uchwała Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. o wypłacie zaliczki na poczet dywidendy za 2024 rok na rzecz Develia
S.A. w wysokości 6.000 tys. PLN. Wypłata dywidendy nastąpiła 27 września 2024 roku.
W dniu 20 grudnia 2024 roku podjęta została Uchwała Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. o wypłacie zaliczki na poczet dywidendy za 2024 rok na rzecz Develia
S.A. w wysokości 2.400 tys. PLN. Wypłata dywidendy nastąpiła 18 grudnia 2024 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
35
11.3. Przychody finansowe
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Wynik na z
byci
u
inwestycji długoterminowych
88
904
Przychody z tytułu odsetek bankowych
4 501
6 194
Przychody z tytułu odsetek od pożyczek
53 474
56 072
Przychody z tytułu krótkoterminowych papierów wartościowych
1 619
1 386
Nadwyżka dodatnich różnic kursowych nad ujemnym
2 003
557
Odpisy aktualizujące wartość udziałów *)
35 318
-
Przychody z tytułu udzielonych poręczeń
1 247
1 570
Pozostałe przychody finansowe
57
3
83
Razem
98 823 66 766
(*) Odpisy na udziały opisane w Nocie 16
11.4. Pozostałe przychody operacyjne
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Wynik na sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych
4 410 -
Wynik na odsprzedaży
477 689
Sprzedaż pozostała
1 793 2 038
Otrzymane odszkodowania
341 363
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw
162 920
Pozostałe przychody operacyjne
475
44
Razem
7 658 4 054
11.5. Koszty działalności operacyjnej
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Amortyzacja
7 991
6 362
Zużycie materiałów i energii
2 290
2 341
Usługi obce, w tym:
37 110 29 667
Usługi informatyczne i łączności
8 295
5 528
Usługi najmu i dzierżawy
2 063
2 077
Usługi doradztwa prawnego i podatkowego
5 505
2 733
Usługi audytów nieruchomości, analiz rynkowych i doradztwa
7 421
8 940
Podatki i opłaty
7 963
6 136
Wynagrodzenia
106 327
76 406
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
14 135
12 757
Pozostałe koszty rodzajowe
11 864
10 491
Zmiana stanu produktów (56 269) ( 37
397)
Wartość sprzedanych usług, produktów i towarów 693 402 537 499
Razem
824 813
644 303
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
36
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Koszt własny sprzedaży, w tym:
693 402
537 499
- zmiana wysokości odpisów aktualizujących wartość zapasów
67
3 282
Koszt sprzedaży i dystrybucji
37 120
27 240
Koszty ogólnego zarządu
94 291
79 564
Razem
824 813
644 303
Z tytułu wyceny programu motywacyjnego na lata 2021-2024 opisanego w Nocie 19 w kosztach ogólnego
zarządu ujęto kwotę 6.429. zł,
Z tytułu wyceny programu motywacyjnego na lata 2025-2028 opisanego w Nocie 19 w kosztach ogólnego
zarządu ujęto kwotę 17.366 tys. zł, w kosztach sprzedaży 1.313 tys. zł, w koszcie własnym sprzedaży
486 tys. zł, w wartości zapasów 1.372 tys. zł.
11.6. Koszty świadczeń pracowniczych
*)
Z tytułu wyceny programu motywacyjnego na lata 2025-2028 opisanego w Nocie 19 w kosztach ogólnego zarządu ujęto kwotę 17.366 tys. zł,
w kosztach sprzedaży 1.313 tys. zł, w koszcie własnym sprzedaży 486 tys. zł, w wartości zapasów 1.372 tys. zł.
Programy akcji pracowniczych
W 2021 roku Spółka wprowadziła program motywacyjny dla członków Zarządu oraz kluczowych pracowników
Spółki (dominującej). Program obowiązywał w latach 2021-2024. W ramach programu, co roku, Zarząd dla
kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla członków Zarządu przydzielali odpowiednią część
instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na akcje Spółki po określonej, cenie pod
warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia uprawnień.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka ujęła
w kosztach wynagrodzeń, na zasadach określonych w MSSF2, kwotę 6.429 tys. PLN (w okresie
zakończonym 31 grudnia 2024 roku kwotę 6.462 tys. PLN).
W dniu 16 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Develia S.A. podjęło uchwałę
dotyczącą przyjęcia programu motywacyjnego na lata 2025-2028. W okresie zakończonym 31 grudnia 2025
roku z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka ujęła, na zasadach określonych w MSSF2,
w kosztach ogólnego zarządu, kosztach sprzedaży, koszcie własnym sprzedaży oraz w zapasach łącznie
kwotę 20.537 tys. PLN.
Szczegółowy opis programów zawarty jest w Nocie 19 Świadczenia pracownicze.
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Wynagrodzenia
79 361 69 944
Wycena programu motywacyjnego
*)
26 966 6 462
Koszty ubezpieczeń społecznych
10 737 9 695
Pozostałe świadczenia
3 398 2 551
Razem
120 642 88 652
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
37
11.7. Koszty finansowe
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Odsetki od obligacji, kredytów i pożyczek
67 874 65 943
Pozostałe odsetki
1 341 909
Odpis aktualizujący wartość udziałów *
)
- 41 951
Prowizje od kredytów i obligacji
9 537 5 686
Koszty gwarancji i poręczeń
2 138 2 670
Pozostałe koszty finansowe
51 618
Razem
80 941 117 777
(*) Odpisy na udziały opisane w Nocie 16
11.8. Pozostałe koszty operacyjne
Rok
zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Likwidacja/zbycie niefinansowych aktywów trwałych - 44
Zapłacone odszkodowania 31 50
Utworzone rezerwy 522 271
Wycena aktywów niefinansowych 219 396
Ujęcie nakładów na oprogramowanie
*)
3 954 -
Pozostałe koszty operacyjne 3 259 2 063
Razem
7 985 2 824
*) W związku z przyjęciem przez Zarząd alternatywnego rozwiązania w zakresie wdrożenia, dokonano spisania poniesionych dotychczas nakładów
na oprogramowanie.
11.9. Oczekiwane straty kredytowe
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Odpis aktualizujący wartość należności z tyt. dostaw i usług (486) 685
Odpis aktualizujący wartość należności z tyt. pożyczek *) 4 936 298
Razem
4 450 983
*) Nota 17
12. Podatek dochodowy
12.1. Obciążenie podatkowe
Główne składniki obciążenia podatkowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024
roku przedstawiają się następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Sprawozdanie z całkowitych dochodów
Bieżący podatek dochodowy
Bieżące obciążenie z tytułu podatku dochodowego
25 466 39 629
Korekty dotyczące bieżącego podatku dochodowego z lat ubiegłych
645 328
Odroczony podatek dochodowy
Związany z powstaniem i odwróceniem się różnic przejściowych
6 538 (7 719)
Obciążenie podatkowe wykazane w sprawozdaniu z całkowitych
dochodów
32 649 32 238
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
38
12.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Uzgodnienie podatku dochodowego od wyniku finansowego brutto przed opodatkowaniem według ustawowej
stawki podatkowej, z podatkiem dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Spółki za rok
zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku przedstawiają się następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej
449 538 372 083
Zysk /(strata) przed opodatkowaniem
449 538 372 083
Podatek według ustawowej stawki podatkowej obowiązującej
w Polsce, wynoszącej 19% 85 412
70 696
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów
8 175 6 240
Przychody nie podlegające opodatkowaniu
468 -
Nieutworzone aktywo (rezerwa) z tytułu podatku odroczonego
dotyczącego zmiany odpisu aktualizującego wartość udziałów
(6 710) 4 666
Przychody z tytułu dywidend (nieopodatkowane) (39 617)
( 52 578)
Nieutworzone aktywo (rezerwa) z tytułu podatku odroczonego
dotyczącego działalności kapitałowej
**)
651
3 112
Udział w Podatkowej Grupie Kapitałowej
*)
(16 308) -
Pozostałe
578 102
Podatek według efektywnej stawki podatkowej 7,3% (2024: 8,7%)
32 649 32 238
Podatek dochodowy (obciążenie) wykazany w wyniku (zysku lub
stracie) okresu sprawozdawczego
( 32 649) ( 32 238)
*) efektywność podatkowa na poziomie PGK (obniżenie podstawy opodatkowania w ramach PGK z uwagi na zrealizowanie wyników podatkowych
spółek wchodzących w skład PGK wpływa na alokację efektywności na spółki grupy, w tym lidera PGK)
**) Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka przeprowadziła analizę odzyskiwalności zawiązanego i potencjalnego aktywa na podatek odroczony i nie
utworzyła aktywa z tytułu podatku odroczonego m.in. z tytułu straty z działalności kapitałowej w kwocie 651 tys. zł.
Podatkowa Grupa Kapitałowa Develia
W dniu 27 lutego 2025 r. Emitent otrzymał decyzję wydaną przez Naczelnika Pierwszego Mazowieckiego
Urzędu Skarbowego w Warszawie o dokonaniu rejestracji umowy o utworzeniu podatkowej grupy kapitałowej
pod nazwą Podatkowa Grupa Kapitałowa Develia („PGK”), zawartej 12 lutego 2025 roku na okres trzech lat
podatkowych, tj. od 1 kwietnia 2025 r. do 31 grudnia 2025 r., od 1 stycznia 2026 r. do 31 grudnia 2026 r., od
1 stycznia 2027 r. do 31 grudnia 2027 r. pomiędzy Develia S.A. (jako spółka reprezentująca PGK w zakresie
obowiązków wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz z przepisów ordynacji
podatkowej) oraz spółkami: Arkady Wrocławskie S.A., Develia Wrocław S.A., Develia Warszawa Sp. z o.o.,
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o., LC Corp Invest I Sp. z o.o., LC Corp Invest II Sp. z o.o., LC Corp Invest
VII Sp. z o.o., LC Corp Invest IX Sp. z o.o., LC Corp Invest XI Sp. z o.o., LC Corp Invest XV Sp. z o.o.,
4resident Sp. z o.o., LC Corp Invest XVII Sp. z o.o., Develia Invest Sp. z o.o., LC Corp Service S.A., Develia
Construction Sp. z o.o., Develia Land Development Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP 7 Sp. z o.o., NP 8
Sp. z o.o., NP 9 Sp. z o.o., NP 10 Sp. z o.o., NP 11 Sp. z o.o., NP 14 Sp. z o.o., NP 15 Sp. z o.o., NP 16 Sp.
z o.o., NP 17 Sp. z o.o., NP 19 Sp. z o.o., NP 20 Sp. z o.o., NP Maintenance S.A.
Umowa o utworzeniu PGK została zawarta na okres od 1 kwietnia 2025 r. do 31 grudnia 2027 roku.
Zasady rozliczeń w ramach Podatkowej Grupy Kapitałowej przewidują, iż w pierwszym roku funkcjonowania
Grupy za okresy kwartalne, w kolejnych latach – miesięczne, spółki wchodzące w skład PGK ustalają
i przekazują Develii S.A. jako spółce dominującej (która działa jako pośrednik we wpłacie do Urzędu
Skarbowego zaliczki na poczet CIT), kalkulacje dochodów/strat podatkowych stanowiące podstawę do
uzgodnienia dochodu/straty Podatkowej Grupy Kapitałowej.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
39
12.3. Odroczony podatek dochodowy
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
Sprawozdanie
z sytuacji finansowej
Zmiany ujęte w wyniku okresu
sprawozdawczego zakończonego
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
Naliczone odsetki od pożyczek i lokat ( 12 560)
( 9 434)
( 3 126)
( 6 542)
Różnica w wartości środków trwałych (amortyzacja
podatkowa i bilansowa)
( 272)
-
( 272)
-
Przychody przejściowe ze sprzedaży wyrobów
gotowych*)
( 90 886)
( 65 540)
( 25 346)
42 222
Pozostałe
( 702)
( 1 181)
479
( 211)
Rezerwa brutto z tytułu podatku odroczonego
( 104 420)
( 76 155)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
Różnica w wartości środków trwałych (amortyzacja
podatkowa i bilansowa) -
124
( 124)
( 10)
Rezerwy i rozliczenia międzyokresowe bierne 7 730
13 088
( 5 538)
3 540
Naliczone odsetki od pożyczek i obligacji, dyskonto
weksli 6 384
3 844
2 540
1 113
Koszt sprzedanych wyrobów gotowych*) 66 795
43 669
23 126
( 28 341)
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych
dochodów do opodatkowania -
-
-
( 1 317)
Pozostałe 2 261
717
1 543
( 2 447)
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego 83 170
61 442
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku
dochodowego (6 538)
8 007
Aktywo netto z tytułu podatku odroczonego -
-
Rezerwa netto z tytułu podatku odroczonego ( 21 250)
( 14 710)
*) Przychody i odpowiadające im koszty wynikające ze sprzedaży wyrobów gotowych rozpoznane w wyniku finansowym, lecz nie stanowiące na dzień
bilansowy przychodów i kosztów podatkowych
13. Zysk/(strata) przypadający na jedną akcję
Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zysku oraz akcji, które posłużyły do wyliczenia podstawowego
i rozwodnionego zysku na jedną akcję:
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych
zastosowana do
obliczenia podstawowego zysku na jedną akcję
459 984 765 457 677 787
Średnia ważona liczba wyemitowanych akcji zwykłych
zastosowana do
obliczenia rozwodnionego zysku na jedną akcję
460 355 323 457 677 787
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
40
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej
416 889 339 845
Zysk/(strata) na działalności zaniechanej
Zysk/(strata) netto
416 889 339 845
Zysk/(strata) netto przypadający na zwykłych akcjonariuszy,
zastosowany do
obliczenia zysku/(straty) na jedną akcję
416 889 339 845
Zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w zł
0,91 0,74
Rozwodniony zysk/(strata) netto przypadający na jedną akcję w
zł
0,91 0,74
14. Wartości niematerialne
Oprogramowanie komputerowe i inne
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Wartość netto na 1 stycznia
3 187 862
Zwiększenia stanu – zakup
3 426 2 829
Odpis amortyzacyjny za okres
( 729) ( 504)
Zmniejszenia stanu – likwidacja
(3 953) -
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
- -
Na dzień 31 grudnia
1 931 3 187
Na dzień 1 stycznia
Wartość brutto
6 516 3 687
Umorzenie
( 3 329) ( 2 825)
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
- -
Wartość netto
3 187 862
Na dzień 31 grudnia
Wartość brutto
5 987 6 516
Umorzenie
( 4 056) ( 3 329)
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości
- -
Wartość netto
1 931 3 187
15. Rzeczowe aktywa trwałe
Rok zakończony 31 grudnia 2025
Grunty
i budynki
Grunty i
budynki-
MSSF16
Środki
transportu
Środki
transportu
– MSSF16
Maszyny
i urządzenia
Środki
trwałe
w budowie Ogółem
Wartość netto na dzień 1
stycznia 2025
1 336
13 663
36
1 432
7 122
1 556
25 144
Zwiększenia stanu – zakup
-
-
-
-
-
3 957
3 957
Zwiększenia stanu – inne *)
-
5 610
-
1 015
-
-
6 625
Transfer ze środków
trwałych w budowie
-
1 746
-
-
2 312
(4 058)
-
Zmniejszenia (sprzedaż,
likwidacja)
(623)
(10)
(30)
-
(9)
-
(672)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
41
Odpis amortyzacyjny za
okres
(713)
(3 489)
(6)
(655)
(2 399)
-
(7 262)
Wartość netto na dzień 31
grudnia 2025
-
17 519
-
1 792
7 026
1 455
27 792
Na dzień 1 stycznia 2025
Wartość brutto
4 545
17 736
84
3 064
9 794
1 556
36 779
Umorzenie
(3 209)
(4 073)
(48)
(1 632)
(2 672)
-
(11 634)
Wartość netto
1 336
13 663
36
1 432
7 122
1 556
25 144
Na dzień 31 grudnia 2025
Wartość brutto
-
25 077
-
2 953
11 926
1 455
41 411
Umorzenie
-
(7 558)
-
(1 161)
(4 899)
-
(13 619)
Wartość netto
-
17 519
-
1 792
7 026
1 455
27 792
Rok zakończony 31 grudnia 2024
Grunty
i budynki
Grunty i
budynki-
MSSF16
Środki
transportu
Środki
transportu
– MSSF16
Maszyny
i urządzenia
Środki
trwałe
w budowie Ogółem
Wartość netto na dzień 1
stycznia 2024
4 236
1 264
373
558
1 221
2 346
9 998
Zwiększenia stanu – zakup
-
-
-
-
-
12 100
12 100
Zwiększenia stanu – inne*)
-
8 208
-
1 203
-
-
9 411
Transfer ze środków
trwałych w budowie
5 978
-
-
-
6 912
( 12 890)
-
Zmniejszenia (sprzedaż,
likwidacja)
( 375)
( 99)
-
-
( 33)
-
( 507)
Odpis amortyzacyjny za
okres
( 2 145)
( 2 068)
( 17)
( 649)
( 978)
-
( 5 857)
Wartość netto na dzień 31
grudnia 2024
7 694
7 305
356
1 112
7 122
1 556
25 144
Na dzień 1 stycznia 2024
Wartość brutto
6 028
10 372
460
1 373
3 775
2 346
24 354
Umorzenie
( 1 792)
( 9 108)
( 87)
( 815)
( 2 554)
-
( 14 356)
Wartość netto
4 236
1 264
373
558
1 221
2 346
9 998
Na dzień 31 grudnia 2024
Wartość brutto
4 545
17 736
84
3 064
9 794
1 556
36 779
Umorzenie
( 3 209)
( 4 073)
( 48)
( 1 632)
( 2 672)
-
( 11 634)
Wartość netto
1 336
13 663
36
1 432
7 122
1 556
25 144
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na 31 grudnia 2024 roku żaden ze składników środków trwałych
nie stanowił zabezpieczenia, nie był przedmiotem zastawu, ani nie był objęty hipoteką.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na 31 grudnia 2024 roku Spółka była stroną umów leasingu samochodów,
które zakwalifikowane zostały jako leasing zgodny z MSSF 16.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na 31 grudnia 2024 roku nie wystąpiły odpisy z tytułu utraty wartości
środków trwałych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
42
16. Inwestycje długoterminowe
Akcje i udziały
Na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku Spółka posiadała następujące akcje i udziały
w spółkach:
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Nazwa spółki Siedziba Wartość
bilansowa
Udział w kapitale
Wartość
bilansowa
Udział w kapitale
Jednostki zależne
Develia Południe S.A. (dawniej: Arkady
Wrocławskie S.A.) Wrocław 128 652 100% 128 652 100%
Develia Wrocław S.A. Wrocław 231 198 100% 231 198 100%
Develia Warszawa Sp. z o.o. Wrocław 46 367 100% 46 367 100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
Wrocław 29 963
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
29 963
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
1)
Wrocław 168
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
1
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o.
Wrocław 91 788 100% 91 788 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o.
2)
Wrocław 256
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 12 234 100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o.
3)
Wrocław 218
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 17 096 100%
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. Wrocław 85 935 100% 85 935 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Wrocław
305
100%
305
100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A. Wrocław
91 855
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
91 855
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
4resident Sp. z o.o. Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Wrocław 5 100% 5 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt
20 Sp. k.
4)
Wrocław -
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 915
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt
22 Sp. k.
Wrocław 6 710
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 6 710
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
LC Corp Service S.A.
Wrocław 1 116
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 1 116
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Invest Sp. z o.o.
Wrocław 13 345 100% 13 345 100%
Flatte Sp. z o.o.
5)
Warszawa 8 407 64,41% 7 887 63,87%
Develia Construction Sp. z o.o.
Warszawa 1 653 100% 1 653 100%
Develia 303 Sp. z o.o.
Warszawa 5 100% 5 100%
NP 7 Sp. z o.o.
Warszawa 365 564 100% 365 564 100%
NP 8 Sp. z o.o.
Warszawa 2 608 100% 2 608 100%
NP 9 Sp. z o.o.
Warszawa 15 860 100% 15 860 100%
NP 10 Sp. z o.o.
Warszawa 47 677 100% 47 677 100%
NP 11 Sp. z o.o. Warszawa 1 188 100% 1 188 100%
NP 14 Sp. z o.o. Warszawa 728 100% 728 100%
NP 15 Sp. z o.o.
Warszawa 9 549 100% 9 549 100%
NP 16 Sp. z o.o.
Warszawa 5 100% 5 100%
NP 17 Sp. z o.o.
Warszawa 1 375 100% 1 375 100%
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
43
NP 19 Sp. z o.o. Warszawa 138 100% 138 100%
NP 20 Sp. z o.o.
Warszawa 424 100% 424 100%
Develia Land Development Sp. z o.o. Warszawa 5 100% 5 100%
NP Maintenance S.A.
Warszawa 802
100% (pośrednio
i bezpośrednio) 802
100% (pośrednio
i bezpośrednio)
Develia Vita Sp. z o.o.
6)
Warszawa 287 799 100% - -
Lotnicza 100 Vita Development Sp. z
o.o.
7)
Wroclaw 10 446 100% - -
Aleja Pokoju Vita Sp. z o.o.
8)
Wroclaw 6 100% - -
Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp. z
o.o.
9)
Wroclaw 5 100% - -
Jednostki współkontrolowane
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.Sp. k.
10)
Warszawa 1
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 26 687
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Warszawa 5 80% 5 80%
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. k.
Warszawa 1
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 1
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Warszawa 6 80% 6 80%
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp. k.
11)
Warszawa 4 546
80% (pośrednio
i bezpośrednio) 3 388
80% (pośrednio
i bezpośrednio)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Warszawa 6 80% 6 80%
Malin Development 1 Sp. z o.o.
Warszawa 276 25% 276 25%
Luisetaines Sp. z o.o.
Warszawa 1 10% 1 10%
SPV Projekt A Sp. o.o. Warszawa 4 80% 4 80%
SPV Projekt A Sp. o.o. Sp. k.
12)
Warszawa
23 945
80% (bezpośrednio i
pośrednio)
12 272
80% (bezpośrednio i
pośrednio)
Jednostki stowarzyszone
Morska Vita S.A.
13)
Gdynia 75 000 50,01% 75 000 50,01%
Udziały łącznie 1 585 921 1 330 604
Odpis aktualizujący wartość udziałów
(55 650) (110 315)
Wartość bilansowa udziałów 1 530 271 1 220 289
1) W dniu 10 lutego 2025 roku Emitent nabył od spółki zależnej 4Resident Sp. z o.o. 3 (trzy) udziały o
wartości nominalnej 1.000 zł każdy w spółce LC Corp Invest I Sp. z o.o. za cenę 167.373,78 PLN.
Z chwilą nabycia powyższych udziałów, Emitent posiada 4 spośród 5 udziałów spółki LC Corp Invest I
Sp. z o.o. stanowiących 80% wszystkich udziałów.
2) W dniu 28 listopada 2025 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników spółki LC Corp Invest VII Sp. z
o.o. podjęło uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego spółki z kwoty 4.000.000 zł do kwoty 50.000,00
zł poprzez dobrowolne umorzenie 3.950 udziałów w kapitale zakładowym spółki, o wartości nominalnej
1.000,00 zł każdy i łącznej wartości 3.950.000,00 zł. Postępowanie konwokacyjne zakończyło się
15 marca 2016 roku.
3) W dniu 28 listopada 2025 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników spółki LC Corp Invest IX Sp. z
o.o. podjęło uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego spółki z kwoty 4.700.000 zł do kwoty 50.000,00
zł poprzez dobrowolne umorzenie 4.650 udziałów w kapitale zakładowym spółki, o wartości nominalnej
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
44
1.000,00 zł każdy i łącznej wartości 4.650.000,00 zł. Postępowanie konwokacyjne zakończyło się
15 marca 2016 roku.
4) W dniu 20 listopada 2025 r., na mocy uchwały wspólników spółki LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt
20 sp. k., wspólnicy postanowili jednomyślnie o rozwiązaniu spółki, bez przeprowadzania jej likwidacji.
Z dniem 2 grudnia 2025 r. spółka LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 20 sp.k. została wykreślona z
rejestru KRS.
5) W dniu 19 marca 2025 roku na mocy uchwały zgromadzenia wspólników podwyższony został kapitał
zakładowy spółki Flatte sp. z o.o. z kwoty 31.000,00 zł do kwoty 36.250,00 zł, poprzez utworzenie 105
nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł, przy czym Develia S.A.
objęła 71 udziałów o łącznej wartości nominalnej 3.550,00 zł, w zamian za wkład pieniężny w wysokości
520.359,00 zł. Dodatkowo w dniu 19 marca 2025 r. Develia S.A. zawarła z Flatte sp. z o.o. umowę
pożyczki pieniężnej w kwocie 730.455,00 zł, która ma zostać wypłacona w terminie 14 dni od złożenia
wniosku pożyczkobiorcy o jej uruchomienie, z dniem spłaty w dniu 19 grudnia 2025 r., przy czym stronny
przewidziały możliwość częściowej konwersji pożyczki na udziały spółki na warunkach ustalonych w
umowie pożyczki. Ponadto, w dniu 26 czerwca 2025 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników
podwyższony został kapitał zakładowy spółki Flatte sp. z o.o. z kwoty 36.250,00 zł do kwoty 36.800,00
zł poprzez utworzenie 11 nowych równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł.
6) W dniu 10 lipca 2025 r., Emitent, działający jako kupujący zawarł z Bouygues Immobilier, société
anonyme z siedzibą we Francji oraz SAS Reine Participations, société par actions simplifiée z siedzibą
we Francji, przyrzeczoną umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez Emitenta 100% udziałów w
kapitale zakładowym spółki Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o.
Łączna cena nabycia udziałów wyniosła 66,5 mln EUR i została zapłacona w całości w dniu zawarcia
umowy przyrzeczonej. Wartości udziałów powiększona została o dodatkowe koszty związane z obsługą
transakcji oraz podatek PCC.
W dniu 18 sierpnia 2025 r. została zarejestrowana w KRS zmiana umowy spółki Bouygues Immobilier
Polska Sp. z o.o. wskutek której spółka ta zmieniła nazwę na Develia Vita Sp. z o.o.
7) W dniu 6 października 2025 r. w KRS została zarejestrowana spółka Lotnicza 100 Vita Development
Sp. z o.o.
8) W dniu 25 listopada 2025 r. w KRS została zarejestrowana spółka Aleja Pokoju Vita Sp. z o.o.
9) W dniu 15 grudnia 2025 r. została zarejestrowana spółka Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp. z o.o.
10) W dniu 1 kwietnia 2025 roku wspólnicy spółki Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. sp. k. podjęli uchwałę
o zmianie umowy spółki i obniżeniu wkładów wniesionych przez wspólników, w tym przez Develię S.A.
do kwoty 799,99 zł,
11) W dniu 11 kwietnia 2025 r. nastąpiła zmiana umowy spółki Projekt Myśliborska Sp. z o.o. sp.k. m.in. na
mocy, której nastąpiła zmiana umowy spółki i podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób, że
wkład Develia S.A. jako komandytariusza został podwyższony do kwoty 4.546.141,07 zł.
12) W dniu 15 kwietnia 2025 r. nastąpiła zmiana umowy spółki SPV Projekt A Sp. z o.o. sp.k. m.in. na mocy
której nastąpiła zmiana umowy spółki i podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób że wkład
Develia S.A. jako komandytariusza został podwyższony do kwoty 16.247.229,74 zł. W dniu 24 września
2025 r. nastąpiła zmiana umowy spółki SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp. k. m.in. na mocy, której nastąpiła
zmiana umowy spółki i podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób, że wkład Develia S.A. jako
komandytariusza został podwyższony do kwoty 17.637.937,74 zł.
13) W dniu 6 marca 2025 roku zarejestrowana została przez KRS zmiana umowy spółki LC Corp Invest
XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. w spr awie podwyższenia na mocy Uchwały z 17 grudnia 2024 roku
wkładu komandytariusza spółki, tj. Develia S.A. z kwoty 709.900,00 zł na kwotę 6.709.900,00 zł
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
45
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Zarząd dokonał aktualizacji odpisów aktualizujących wartość udziałów
do wartości odzyskiwalnej. Łączna wysokość odpisów aktualizujących wartość udziałów na dzień 31 grudnia
2025 roku wyniosła 55.650 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2024 roku 110.315 tys. zł).
Poniższa tabela przedstawia zmiany odpisów aktualizujących wartość udziałów w poszczególnych spółkach:
Spółka
Rok
zakończony
31 grudnia 2024
Utworzenie/
zwiększenie
Rozwiązanie
Wykorzystanie
Okres
zakończony
31 grudnia 2025
Develia Południe S.A. (poprzednia
nazwa: Arkady Wrocławskie S.A)
(52 716)
-
52 716
-
LC Corp Invest I Sp. z o.o. -
(103)
(103)
LC Corp Invest II Sp. z o.o. (6 844)
(826)
(7 670)
LC Corp Invest VII Sp. z o.o. (6 844)
6 588
(256)
LC Corp Invest IX Sp. z o.o. (7 927)
7 927
-
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. (13 754)
(10 550)
(24 304)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. (5)
(5)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt
22 Sp. k.
(4 920)
(997)
(5 917)
Develia Invest Sp. z o.o. (4 989)
490
(4 499)
Flatte Sp. z o.o. (7 887)
(519)
(8 406)
Develia Construction Sp. z o.o. (1 653)
(1 653)
Develia Land Development Sp. z o.o. -
(4)
(4)
NP 11 Sp. z o.o. (607)
(48)
(655)
NP 17 Sp. z o.o. (1 374)
(1 374)
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o.
(6)
(6)
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. -
(1)
(1)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. (6)
(6)
SPV Projekt A Sp. z o.o.
(4)
(4)
NP Maintenance S.A.
(779)
(6)
(785)
Aleja Pokoju Vita Sp. z o.o.
-
(2)
(2)
(110 315)
(13 056)
53 206
14 515
(55 650)
Zmiany utworzonych odpisów aktualizujących wartość udziałów w spółkach zależnych i współzależnych
w okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku wynikają głównie z aktualizacji szacunków spodziewanych
przepływów pieniężnych w oparciu o zaktualizowany budżet spółki oraz planów dotyczących realizowanych
inwestycji deweloperskich przez spółki zależne.
Główne zmiany wartości odpisów aktualizujących są wynikiem:
aktualizacji planów finansowych spółki Develia Południe S.A. w oparciu o zakup w okresie zakończonym
31 grudnia 2025 roku gruntu przy ul. Brackiej w Katowicach i planowanym rozpoczęciem nowego
projektu. Wartość odzyskiwalna określona w oparciu o spodziewane przepływy pieniężne przekroczyła
wartość bilansową w związku z czym Zarząd podjął decyzję o rozwiązaniu odpisu w pełnej wysokości.
aktualizacji odpisów w związku ze zmniejszeniem aktywów netto po wypłacie dywidendy w ciągu okresu
zakończonego 31 grudnia 2025 roku LC Corp Invest XI Sp. z o.o. , dla której wartość odzyskiwalna
inwestycji wynosi na dzień 31 grudnia 2025 roku 61.631 tys. zł. i została określona w oparciu o wartość
godziwą określoną jako oszacowaną wartość rynkową posiadanych przez tą spółkę aktywów netto
(głównie środki pieniężne, pożyczki i inne rozrachunki wewnątrzgrupowe);
wykorzystania odpisów w związku ze sprzedażą udziałów w celu ich umorzenia (LC Corp Invest
IX Sp. z o.o. i LC Corp Invest VII Sp. z o.o.;
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
46
Wartość utworzonego i rozwiązanego odpisu Spółka ujmuje w Sprawozdaniu z całkowitych dochodów
w pozycji „Przychody finansowe” / „Koszty finansowe”. W okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku ujęto
z tego tytułu w pozycji Przychody finansowe 35.318 tys. zł. (w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku
w pozycji Koszty finansowe: 41.951 tys. zł)
W testach przeprowadzonych za okres zakończony 31 grudnia 2025 roku przyjęto stopę dyskonta na
poziomie 9,3% (za okres zakończony 31 grudnia 2024 roku: 11,62%).
17. Pożyczki i należności długoterminowe
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Pożyczki długoterminowe
869 606 498 529
Odpis na wartość pożyczek
(4 936) (298)
Kaucje
i zabezpieczenia długoterminowe
- 613
Razem
864 670 498 844
Spółka udzielała swoim spółkom zależnym w ciągu roku pożyczek opartych na oprocentowaniu zmiennym
uzależnionym od stawki referencyjnej WIBOR 3M lub 6M
powiększonej o marżę, z przeznaczeniem
na finansowanie inwestycji i na działalność bieżącą.
Klasyfikacja pożyczek jako długoterminowe jest dokonana w oparciu o oczekiwany termin spłaty przez
jednostki zależne bądź w oparciu o termin spłaty ustalony w umowie.
W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025 roku Spółka utworzyła odpis aktualizujący wartość
pożyczek wycenianych w modelu zamortyzowanego kosztu w wysokości 4.936 tys. zł, który zaprezentowany
został w Sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji Oczekiwane straty kredytowe.
18. Krótkoterminowe aktywa finansowe
18.1. Krótkoterminowe papiery wartościowe
Stopa procentowa Termin spłaty
31 grudnia 2025 31 grudnia 2024
Obligacje komercyjne
(Factoring Santander sp. z o.o.) WIBOR 1 M + 0% 23.04.2026 10 009
-
10 009
*)
-
*) wartość z wyceną na dzień bilansowy
Poniższa tabela przedstawia zmiany wartości zakupionych obligacji komercyjnych i skarbowych w okresie
zakończonym 31 grudnia 2025 roku:
31 grudnia 2024 Nabycie
Wykup/wypłata
odsetek
Wynik
w okresie
31 grudnia 2025
Obligacje komercyjne (Factoring
Santander sp. z o.o.) -
20 000
( 10 145)
154
10 009
-
20 000
( 10 145)
154
10 009
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
47
18.2. Pozostałe aktywa finansowe
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Należności krótkoterminowe z tytułu pożyczek -
14 680
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych: 23 884
35 978
Subfundusz QUERCUS Dłużny Krótkoterminowy
8 133
7 189
Subfundusz QUERCUS Ochrony Kapitału
-
2
Allianz Specjalistyczny FIO / Allianz Trezor
-
3 498
Allianz SFIO Stabilnego Dochodu (wcześniej Aviva)
-
8 028
GAMMA PARASOL BIZNES SFIO
1 520
11 233
Generali Korona Obligacji Uniwersalny
6 104
3 011
JU Generali Obligacji Krótkoterminowy
6 103
3 017
ONLINE_ VIG / C-QUADRAT OBLIGACJI KORPORACYJNYCH [KAT. B]
1 012
-
ONLINE_ VIG / C-QUADRAT KONSERWATYWNY [KAT. B]
1 012
-
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych 105 058
100 108
Inne aktywa finansowe -
3
128 942
150 769
Na dzień bilansowy jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych są wyceniane według ceny
rynkowej. Skutki wzrostu lub obniżenia jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych wycenionych
według cen (wartości) rynkowych prezentowane są odpowiednio w przychodach lub kosztach finansowych.
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych nie posiadają określonego terminu
zapadalności, realizacja umorzenia jednostek możliwa jest w dowolnym momencie.
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych dotyczą środków pieniężnych generowanych w
procesie sprzedaży i realizacji inwestycji deweloperskich zgodnie z ustawą deweloperską. Rachunek
powierniczy otwarty pozwala na wypłatę deweloperowi zgromadzonych środków w trakcie trwania prac
budowlanych. Kolejne transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia, tj. po zakończeniu
kolejnych etapów budowy.
Poniższa tabela przedstawia zmiany wartości jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach
inwestycyjnych w okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku:
Jednostki uczestnictwa w dłużnych
otwartych funduszach
inwestycyjnych:
31 grudnia 2024 Nabycie
Wykup
/umorzenie
Wynik
w okresie
31 grudnia 2025
Subfundusz QUERCUS Dłużny
Krótkoterminowy
7 189
8 013
(7 429)
360
8 133
Subfundusz QUERCUS Ochrony
Kapitału
2
-
(2)
-
-
Allianz Specjalistyczny FIO / Allianz
Trezor
3 498
-
(3 583)
85
-
Allianz SFIO Stabilnego Dochodu
(wcześniej Aviva)
8 028
-
(8 241)
213
-
GAMMA PARASOL BIZNES SFIO
11 233
-
(10 000)
287
1 520
Generali Korona Obligacji
Uniwersalny
3 011
6 000
(3 132)
226
6 105
JU Generali Obligacji
Krótkoterminowy
3 017
6 000
(3 130)
215
6 102
ONLINE_ VIG / C-QUADRAT
OBLIGACJI KORPORACYJNYCH
[KAT. B]
-
1 000
-
12
1 012
ONLINE_ VIG / C-QUADRAT
KONSERWATYWNY [KAT. B]
-
1 000
-
12
1 012
35 978
22 013
(35 517)
1 410
23 884
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
48
Poniższa tabela przedstawia zmiany w zakresie rachunków powierniczych w okresie zakończonym 31 grudnia 2025
roku:
31 grudnia 2024
Wpłaty klientów
Zwolnienia
środków
31 grudnia 2025
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych 100 108
1 130 840
( 1 125 891)
105 057
100 108
1 130 840
( 1 125 891)
105 057
19. Świadczenia pracownicze
Programy akcji pracowniczych
Program na lata 2021-2024
W 2021 roku Spółka (Grupa Kapitałowa) wprowadziła program motywacyjny dla członków Zarządu oraz
kluczowych pracowników Spółki. Program ma obowiązywać w latach 2021-2024.
W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla członków Zarządu
przydziela odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na akcję
Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia
uprawnień. W każdym roku maksymalna ilość warrantów do przyznania zostanie podzielona w ten sposób,
że maksymalnie 50% warrantów możliwych do przyznania w ramach programu może zostać przyznane
Członkom Zarządu Spółki. Maksymalna liczba akcji przeznaczona na realizację całego programu
motywacyjnego za cztery lata nie może przekroczyć 5% liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki.
Program w każdym roku podzielony jest na dwie części: 75% puli przyznawana jest po spełnieniu warunku
związanego z zyskiem skonsolidowanym Grupy Kapitałowej Develia za okres rozpoczynający się 1 stycznia
2021 i kończący się ostatniego dnia danego roku obowiązywania programu (2021 – 2024), natomiast 25%
puli przyznawana jest po spełnieniu warunku związanego ze stopą zwrotu z akcji Spółki (dominującej).
Poziom, jaki musi osiągnąć skorygowany zysk skonsolidowany w rozumieniu programu, aby warranty zostały
wydane, określony jest w warunkach programu oddzielnie dla każdego okresu oceny. Stopa zwrotu z akcji
za okres od 30 czerwca 2021 r, lub od poprzedniej weryfikacji warunku do kolejnej weryfikacji warunku, która
ma następować w ciągu 30 dni od zatwierdzenia sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za rok
poprzedni, skumulowana stopa zwrotu za okres od 30 czerwca 2021 roku do ostatniego dnia sesyjnego
poprzedzającego weryfikację przez zarząd Spółki kryterium rynkowego za dany okres obowiązywania
Programu będzie wyższa od wyrażonej w procentach i powiększonej o 10 (dziesięć) punktów procentowych
rocznie zmiany poziomu indeksu WIG, aby wydane zostały warranty bazujące na tym warunku.
Cena zamiany warrantu na akcję określona jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich notowań cen akcji
Spółki (dominującej) na GPW w okresie od 31 maja 2021 roku do 29 czerwca 2021 roku, pomniejszona o 5%
tej średniej ceny i dodatkowo pomniejszona o sumę wszystkich kwot dywidend na jedną akcję wypłaconych
w okresie od 30 czerwca 2021 roku do dnia zamiany warrantu na akcję.
Wydanie warrantów, po spełnieniu warunków, nastąpi po upływie 12 miesięcy od dnia weryfikacji spełnienia
warunków. Realizacja warrantu, czyli jego zamiana na akcję, możliwa jest od dnia otrzymania warrantu do 31
grudnia 2026 roku. W momencie zamiany warrantu na akcję, osoba uprawniona musi pozostawać w stanie
zatrudnienia lub złożyła wypowiedzenie na nie więcej niż jeden miesiąc przed terminem realizacji warrantu.
W celu realizacji programu Spółka (dominująca) wyemituje nowe akcje zgodnie z Uchwałą Rady Nadzorczej
w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego w związku z wprowadzeniem programu
motywacyjnego.
W związku z tym, iż okres świadczenia usług dla nieprzyznanych jeszcze części programu rozpoczął się nie
później niż w dniu udostępnienia regulaminu programu do wglądu potencjalnych uczestników programu i
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
49
zaproszeniem ich do udziału w pierwszej transzy, Spółka (Grupa Kapitałowa) stosuje podejście
zmodyfikowanej daty nabycia, wyceniając części programu i alokując je do kosztów roku bieżącego.
Realizacja uprawnień wynikających z warrantów, które zaoferowane zostają za dany rok obowiązywania
programu osobom uprawnionym przez powiernika, odbywać się będzie zgodnie z § 3 ust 7 uchwały nr 23
Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 30 czerwca 2021 roku zmienionej uchwałą nr 35 Zwyczajnego
Walnego Zgromadzenia z dnia 17 maja 2023 roku w terminach określonych w warrancie nie później niż do
dnia 31 grudnia 2026 roku. Prawa z warrantów, z których nie zostanie zrealizowane prawo objęcia akcji w
terminie wskazanym w zdaniu poprzedzającym wygasają z upływem tego terminu. Zgodnie z regulaminem
programu, Spółka będzie składała wnioski o rejestrację akcji wynikających z nabytych warrantów raz na
koniec kwartału kalendarzowego, przy czym wnioskiem objęte będą dokumenty objęcia akcji, które wpłyną
na 15 dni przed upływem danego kwartału kalendarzowego. Dokumenty objęcia akcji, które wpłyną po tym
terminie będą objęte kolejnym wnioskiem o rejestrację akcji. Akcje obejmowane będą przez posiadaczy
warrantów wyłącznie za wkłady pieniężne wniesione w pełni przed przyznaniem akcji.
Zmiany w zakresie liczby przyznanych uprawnień przedstawiają się następująco:
Aktywne w dniu 31 grudnia 2024
12 008 444
Przyznane w roku 2025 550 000
Umorzone w roku 2025 (550 271)
Wykonane w roku 2025 (5 608 484)
Wygasłe w roku 2025 -
Aktywne w dniu 31 grudnia 2025 6 399 689
Uprawnienia aktywne w dniu 31 grudnia 2025 roku mają średnią cenę realizacji równą 1,1049 PLN oraz średni
ważony liczbą instrumentów pozostały czas do daty kontraktowej zapadalności wynoszący 1 rok (wszystkie
mają ten sam kontraktowy termin zapadalności w dniu 31.12.2026 r.).
W roku 2025 z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka ujęła, na zasadach określonych
w MSSF 2, w kosztach ogólnego zarządu (koszty wynagrodzeń) kwotę 6.429 tys. PLN. W latach 2021-2024
Grupa Kapitałowa ujęła w kosztach łączną kwotę 27.862 tys. PLN.
Program na lata 2025-2028
W dniu 16 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Develia S.A. podjęło uchwałę
dotyczącą przyjęcia programu motywacyjnego na lata 2025-2028.
W ramach programu co roku Zarząd dla kluczowych pracowników i Rada Nadzorcza dla Członków Zarządu
przydziela odpowiednią część instrumentów kapitałowych (warrantów) umożliwiających zamianę na akcje
Spółki (dominującej) po określonej cenie pod warunkiem spełnienia odpowiednich warunków nabycia
uprawnień. W każdym roku maksymalna ilość warrantów do przyznania zostanie podzielona w ten sposób,
że maksymalnie 45% warrantów możliwych do przyznania w ramach programu może zostać przyznane
Członkom Zarządu Spółki. Maksymalna liczba akcji przeznaczona na realizację całego programu
motywacyjnego za cztery lata nie może przekroczyć 5% liczby akcji w kapitale zakładowym Spółki.
Program podzielony jest na trzy części. W ramach każdej transzy i każdej grupy osób uczestniczących
w programie (zarząd oraz kluczowi pracownicy) 75% puli zostanie przyznana po spełnieniu warunku
związanego z zyskiem skonsolidowanym, a 25% puli po spełnieniu warunku związanego ze stopą zwrotu
z wartości akcji Spółki, przy czym połowa z tej ostatniej puli po uzyskaniu zwrotu z akcji lepszego o 5%
od zwrotu z indeksu WIG-Nieruchomości, a druga połowa po uzyskaniu wyniku lepszego o 10%.
Cena zamiany jednego warrantu na akcję zostanie ustalona jako średnia arytmetyczna z notowań akcji Spółki
na GPW z okresu od 16 marca 2024 r. do 16 kwietnia 2024 r., pomniejszona o 5% tej ceny i pomniejszona
o sumę wypłaconych od dnia podjęcia Uchwały Rady Nadzorczej o uchwaleniu Regulaminu programu
(16 maja 2024 r.) do dnia zamiany warrantu na akcję kwot dywidend przypadających na jedną akcję.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
50
Osoba uprawniona otrzyma warranty, jeśli spełnione będą warunki nabycia uprawnień dla poszczególnych
części warrantów (skonsolidowany zysk netto i/lub stopa zwrotu z akcji) oraz w dniu przyznania warrantów
będzie zatrudniona przez Spółkę.
Zamiana warrantu na akcję może zostać dokonana w okresie od otrzymania warrantu do 31 grudnia 2030 r.,
przy czym w momencie zamiany osoba uprawniona musi być nadal zatrudniona przez Spółkę albo stosunek
pracy został rozwiązany z inicjatywy osoby uprawnionej nie więcej niż miesiąc wcześniej.
Zmiany w zakresie liczby przyznanych uprawnień przedstawiają się następująco:
Aktywne w dniu 31 grudnia 2024 -
Przyznane w roku 2025 5 868 501
Umorzone w roku 2025 (215 000)
Wykonane w roku 2025 -
Wygasłe w roku 2025 -
Aktywne w dniu 31 grudnia 2025 5 653 501
Uprawnienia aktywne w dniu 31 grudnia 2025 roku mają średnią cenę realizacji równą 4,3621 PLN oraz średni
ważony liczbą instrumentów pozostały czas do daty kontraktowej zapadalności wynoszący 5 lat (wszystkie
mają ten sam kontraktowy termin zapadalności w dniu 31.12.2030 r.).
W momencie przystąpienia uczestników do 4-letniego programu na lata 2025-2028 nastąpiło formalne
rozpoczęcie okresu świadczenia usług („service date”) w ramach wszystkich czterech transz programu, w
tym dla transz, dla których nie nastąpiło formalne podpisanie porozumienia z określeniem liczby warrantów
(„grant date”). Skutkuje to rozpoznaniem kosztów w rachunku zysków i strat wszystkich transz programu, w
których będzie uczestniczyła dana osoba od momentu przystąpienia (podpisania pierwszego porozumienia),
w tym transz za lata następujące po roku przystąpienia do programu, zgodnie z założeniami opisanymi
szczegółowo w regulaminie programu oraz w raporcie z wyceny.
W roku 2025 z tytułu przyznanego programu motywacyjnego Spółka ujęła, na zasadach określonych
w MSSF 2, w kosztach ogólnego zarządu (koszty wynagrodzeń) kwotę 20.537 tys. PLN.
20. Zapasy
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Produkcja w toku *)
1 261 265
1 397 367
Produkty gotowe
353 132
24 830
Odpisy aktualizujące wartość zapasów
(67
)
( 940)
Wpłaty na poczet zakupu gruntów
13 200
23 252
Zapasy ogółem
1 627 530
1 444 509
*) Pozycja zawiera również wartość gruntów, które potencjalnie mogą zostać przeznaczone przez Spółkę do sprzedaży.
Na wartość Zapasów w okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku wpłynęło:
dokonanie zakupu nieruchomości gruntowych przeznaczonych na realizację inwestycji mieszkaniowych,
dokonanie nakładów budowlanych i finansowych na realizację inwestycji mieszkaniowych na posiadanych
przez Spółkę nieruchomościach gruntowych,
sprzedaż produktów (lokali, miejsc postojowych) w wyniku zakończonych inwestycji mieszkaniowych,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
51
W pozycji Produkcja w toku wykazane zostały nakłady poniesione na realizację inwestycji mieszkaniowych
wraz z wartością gruntów i wieczystej dzierżawy gruntów, koszty usług budowlanych, projektowych i innych
prac związanych z budową, koszty finansowania zewnętrznego oraz pozostałe koszty dotyczące budowy.
W pozycji Produkty gotowe wykazywana została wartość niesprzedanych na dzień bilansowy lokali
mieszkalnych i niemieszkalnych przeznaczonych do sprzedaży.
Na wartość Zapasów w okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku wpłynęło:
dokonanie zakupu nieruchomości gruntowych przeznaczonych na realizację inwestycji mieszkaniowych,
dokonanie nakładów budowlanych i finansowych na realizację inwestycji mieszkaniowych na posiadanych
przez Spółkę nieruchomościach gruntowych,
sprzedaż produktów (lokali, miejsc postojowych) w wyniku zakończonych inwestycji mieszkaniowych,
W okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku Spółka zakończyła realizację inwestycji mieszkaniowych
i uzyskała prawomocne decyzje Pozwolenia na użytkowanie budynków:
Ogrody Wojszyce przy ul. Buforowej we Wrocławiu,
Orawska Vita przy ul. Orawskiej we Wrocławiu,
Aleje Praskie przy ul. Podskarbińskiej w Warszawie,
Krakowska Vita przy Al. Krakowskich w Warszawie,
Południe Vita przy ul. Kazimierza Wielkiego w Gdańsku,
Augustowska Vita przy ul. Reszelskiej we Wrocławiu,
Krzemieniecka Vita przy ul. Krzemienieckiej we Wrocławiu,
Przemyska Vita przy ul. Przemyskiej w Gdańsku,
Centralna Vita przy ul. Ciesielskiego w Krakowie,
Flora Vita przy ul. Ptasiej w Gdańsku
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka dokonała odpisu aktualizującego wartość zapasów - wyrobów
gotowych zrealizowanych, który na dzień 31 grudnia 2025 roku wyniósł 67 tys. zł.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku w wartości zapasów zostały skapitalizowane koszty finansowania
zewnętrznego w wysokości 101.099 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2024 roku 103.105 tys. zł).
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych (lokali mieszkalnych, niemieszkalnych i miejsc postojowych)
powstałych w ramach zrealizowanych inwestycji zaprezentowane zostały w Nocie 11.1.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
W okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku dokonano sprzedaży nieruchomości położonej
przy ul. Komandorskiej we Wrocławiu, która na dzień 31 grudnia 2024 roku prezentowana była w pozycji
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży. Wartość nieruchomości na dzień 31 grudnia
2024 roku wynosiła 20.277 tys. zł a zobowiązania jej dotyczące 2.462 tys. zł.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży nie
występują.
Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów trwałych
Na dzień 31 grudnia 2025 roku w pozycji tej zostały zaprezentowane grunty pod zabudowę w wysokości
52.590 tys. zł (na dzień 31 grudnia 2024 roku w wysokości 72.249 tys. zł), które przeznaczone są do
dewelopowania w okresie przekraczającym normalny cykl operacyjny zdefiniowany przez Grupę.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
52
Poniższa tabela przedstawia zestawienie gruntów zaklasyfikowanych na dzień bilansowy do aktywów
trwałych:
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Centralna Park III (etap 7-8)
- 44 059
Centralna Park III B
23 311 -
Aroniowa (etap 4-8)
- 28 190
Aroniowa (etap 5-8)
29 279 -
Razem
52 590 72 249
21. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Należności z tytułu dostaw i usług
50 597 38 267
Należności budżetowe (bez podatku dochodowego)
- 3 068
Należności z tytułu kwot zablokowanych na rachunkach depozytowych
z przeznaczeniem na zakup nieruchomości
52 011 10 439
Kaucje, zabezpieczenia
6 925 12 932
Należności z tytułu zbycia udziałów
9 606 -
Pozostałe należności od osób trzecich
4 575 1 586
Należności ogółem netto
123 714 66 292
Oczekiwane straty kredytowe z tyt. należności z tytułu dostaw i usług
1 039 1 658
Należności ogółem brutto
124 753 67 950
Zmiany oczekiwanych strat kredytowych z tytułu należności z dostaw i usług w okresie zakończonym
31 grudnia 2025 roku:
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Na początek okresu 1 658
972
Zwiększenie/ zwiększenie
(486) 720
Wykorzystanie
(133) ( 34)
Rozwiązanie - -
Na koniec okresu
1 039 1 658
Wartość utworzonego/rozwiązanego odpisu z tytułu oczekiwanych strat kredytowych w zakresie należności
handlowych Spółka ujmuje w Sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „Oczekiwane straty
kredytowe”. W okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku ujęto z tego tytułu kwotę 486 tys. zł., a w okresie
zakończonym 31 grudnia 2024 roku kwotę 685 tys. zł.
Poniżej przedstawiono analizę należności z tytułu dostaw i usług, które na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31
grudnia 2024 roku były przeterminowane, ale nie uznano ich za nieściągalne.
Razem Nieprzeterminowane
Przeterminowane, lecz ściągalne
< 30 dni 30 – 90 dni 90 – 180 dni >180 dni
31 grudnia 2025 roku
51 636 *)
49 416
373
221
792
833
31 grudnia 2024 roku
39 925 *)
37 230
631
194
360
1
510
*) brutto (bez odpisu)
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
53
Wiekowanie należności z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2025 roku
o terminie wymagalności do
1 roku według daty zapadalności:
Należności z tytułu dostaw i usług <1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do
1 roku
31 grudnia 2025 roku 44 420
6 902
314
51 636 *)
31 grudnia 2024 roku
33 142
5 715
1 068
39 925
*)
*) brutto (bez odpisu)
22. Rozliczenia międzyokresowe kosztów (czynne)
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Ubezpieczenia
1 220 -
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
1 220 -
Prowizja od kredytu
759 485
Ubezpieczenia
745
1 419
Rozliczenia audytów nieruchomości
1 157 1 097
Pozostałe (m.in. prenumeraty, abonamenty, opłaty roczne, subskrypcje, inne koszty
rozliczane w czasie)
3 384 3 008
Rozliczenie kosztów sprzedaży zaliczane do kosztów w dacie sprzedaży lokali 2 851 1 380
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
8 896 7 389
23. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Środki pieniężne w banku i w kasie 94 922
10 487
Lokaty krótkoterminowe do 3 miesięcy
- 211 247
Środki pieniężne na rachunkach inwestycyjnych
75 -
94 997 221 734
Nadwyżki finansowe Spółka lokuje na krótkoterminowych lokatach bankowych, dodatkowo inwestuje
w krótkoterminowe instrumenty finansowe w postaci nabywania jednostek uczestnictwa w dłużnych otwartych
funduszach inwestycyjnych oraz obejmowania obligacji wiodących banków komercyjnych, obligacji spółek
komercyjnych z grup bankowych posiadających ratingi inwestycyjne o stabilnej kondycji finansowej. Spółka
dywersyfikuje ryzyko płynności poprzez różnicowanie okresów zapadalności poszczególnych instrumentów
– od płynnych jednostek uczestnictwa w TFI do krótkoterminowych obligacji z okresem zapadalności od
trzech do dziewięciu miesięcy.
24. Kapitały
24.1. Kapitał podstawowy
Kapitał akcyjny
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Akcje zwykłe serii A o wartości nominalnej 1 złoty każda
500 500
Akcje zwykłe serii B o wartości nominalnej 1 złoty każda
113 700 113 700
Akcje zwykłe serii C o wartości nominalnej 1 złoty każda
1 453 1 453
Akcje zwykłe serii D o wartości nominalnej 1 złoty każda
1 472 1 472
Akcje zwykłe serii E o wartości nominalnej 1 złoty każda
32 000 32 000
Akcje zwykłe serii F o wartości nominalnej 1 złoty każda
102 000 102 000
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
54
Akcje zwykłe serii G o wartości nominalnej 1 złoty każda
80 000 80 000
Akcje zwykłe serii H o wartości nominalnej 1 złoty każda
58 433 58 433
Akcje zwykłe serii J o wartości nominalnej 1 złoty każda
57 000 57 000
Akcje zwykłe serii I o wartości nominalnej 1 złotych każda
1 000 1 000
Akcje zwykłe serii K o wartości nominalnej 1 złotych każda
15 777 10 119
463 336 457 678
W dniu 30 czerwca 2021 roku uchwałą nr 35 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia został warunkowo
podwyższony kapitał zakładowy Spółki o kwotę nie większą niż 22.377.912,00 PLN przez emisję nie więcej
niż 22.377.912 akcji zwykłych na okaziciela serii K o wartości nominalnej 1,00 zł każda w celu wprowadzenia
w Spółce programu motywacyjnego dla osób o kluczowym znaczeniu dla Spółki. Celem warunkowego
podwyższenia kapitału zakładowego jest przyznanie praw do objęcia akcji nowej emisji posiadaczom
warrantów subskrypcyjnych emitowanych na podstawie uchwały Walnego Zgromadzenia.
W związku z powyższym, do dnia 31 grudnia 2025 roku, z tytułu objęcia akcji serii K, Spółka otrzymała cenę
emisyjną z tytułu objęcia akcji serii K na łączną kwotę 25.692.308,10 zł. Sąd rejestrowy dokonał wpisów
zmiany wysokości kapitału zakładowego Emitenta wynikającego z objęcia akcji serii K w związku z uchwałą
nr 35 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 30 czerwca 2021 roku w sprawie emisji warrantów
subskrypcyjnych z pozbawieniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz warunkowego
podwyższenia kapitału zakładowego w wymienionych poniżej kwotach, w wyniku czego kapitał podstawowy
Spółki uległ podwyższeniu o łączną kwotę 15.5777.960,00 PLN, a powstała nadwyżka w wysokości
9.914.348,10 zł zwiększyła kapitał zapasowy:
18 grudnia 2023 roku Spółka otrzymała cenę emisyjną w łącznej kwocie 10.316.853,09 zł W dniu
12 stycznia 2024 sąd rejestrowy dokonał wpisu zmiany wysokości kapitału zakładowego Emitenta,
w wyniku czego kapitał podstawowy Spółki uległ podwyższeniu o kwotę 4.721.888,00 zł, natomiast
powstała nadwyżka w wysokości 5.594.965,09 zł zwiększyła kapitał zapasowy;
W dniu 15 października 2024 roku Spółka otrzymała cenę emisyjną z tytułu objęcia akcji serii K w łącznej
kwocie 9.094.396,04 zł. W dniu 22 października 2024 roku sąd rejestrowy dokonał wpisu zmiany
wysokości kapitału zakładowego Emitenta, w wyniku czego kapitał podstawowy Spółki uległ
podwyższeniu o kwotę 5.397.588,00 zł, a powstała nadwyżka w wysokości 3.696.808,04 zł zwiększyła
kapitał zapasowy;
W dniu 13 grudnia 2024 roku Spółka otrzymała cenę emisyjną z tytułu objęcia akcji serii K w łącznej
kwocie 84.245 zł. Na dzień 31 grudnia 2024 roku wartość ta prezentowana jest w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej w pozycji Pozostałe Kapitały. W dniu 14 stycznia 2025 roku sąd rejestrowy dokonał wpisu
zmiany wysokości kapitału zakładowego Emitenta, w wyniku czego kapitał podstawowy Spółki uległ
podwyższeniu o kwotę 50.000,00 zł, natomiast powstała nadwyżka w wysokości 34.245,00 zł zwiększyła
kapitał zapasowy;
W dniu 15 lipca 2025 roku Spółka otrzymała cenę emisyjną z tytułu objęcia akcji serii K w łącznej kwocie
6.196.813,97 zł. W dniu 7 sierpnia 2025 roku sąd rejestrowy dokonał wpisu zmiany wysokości kapitału
zakładowego Emitenta w wyniku czego kapitał podstawowy Spółki uległ podwyższeniu o kwotę
5.608.484,00 zł, a powstała nadwyżka w wysokości 588.329,97 zł zwiększyła kapitał zapasowy.
Kapitał zakładowy Emitenta na dzień 31 grudnia 2025 roku wynosi 463.336.271,00 zł i dzieli się na
463.336.271 akcji zwykłych na okaziciela uprawniających do wykonywania jednego głosu z każdej akcji na
Walnym Zgromadzeniu o wartości nominalnej 1 zł każda.
Wartość nominalna akcji
Wszystkie wyemitowane akcje posiadają wartość nominalną wynoszącą 1 złoty i zostały w pełni opłacone.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
55
Prawa akcjonariuszy
Akcje wszystkich serii nie są uprzywilejowane co do dywidendy oraz zwrotu z kapitału. Na jedną akcję
przypada jeden głos. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby
głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania zgodnie
z informacjami posiadanymi przez emitenta:
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych akcji
Liczba głosów
Udział % w
kapitale
zakładowym
Udział
%
głosów
na walnym
zgromadzeniu
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU
„Złota Jesień”
85.289.660 85.289.660 18,41 % 18,41 %
Nationale
-
Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
84.150.673 84.150.673 18,16 % 18,16 %
Allianz Polska Otwarty Fundusz
Emerytalny
78.023.228 78.023.228 16,84 % 16,84 %
Generali Otwarty Fundusz
Emerytalny
*)
45.927.819 45.927.819 9,91 % 9,91 %
PKO BP Bankowy Otwarty Fundusz
Emerytalny
25.474.422 25.474.422 5,50 % 5,50%
(*) W dniu 12 sierpnia 2025 r. Generali Otwarty Fundusz Emerytalny poinformował, że w wyniku rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego
Spółki w dniu 7 sierpnia 2025 r., zmniejszył się udział Funduszu w ogólnej liczbie głosów w Spółce poniżej progu 10% ogólnej liczby głosów w
Spółce. Po zwiększeniu kapitału Spółki Fundusz posiada 45.927.819 akcji, co stanowi 9,91% udziału w kapitale zakładowym Spółki oraz
45.927.819 głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki, co stanowi 9,91% udziału w ogólnej liczbie głosów
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień sporządzenia sprawozdania za okres zakończony 31 grudnia 2024
roku zgodnie z informacjami posiadanymi przez emitenta:
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych akcji
Liczba głosów
Udział % w
kapitale
zakładowym
Udział
%
głosów
na walnym
zgromadzeniu
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU
„Złota Jesień”
85.289.660 85.289.660 18,63 % 18,63 %
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
83.470.921 83.470.921 18,24 % 18,24 %
Allianz Polska Otwarty Fundusz
Emerytalny
78 023 228 78 023 228 17,05 % 17,05 %
Generali Otwarty Fundusz
Emerytalny
45.927.819 45.927.819 10,03 % 10,03 %
PKO BP Bankowy Otwarty Fundusz
Emerytalny
24 484 125 24 484 125 5,35 % 5,35 %
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
56
24.2. Kapitał zapasowy
Kapitał zapasowy na dzień 31 grudnia 2025 roku wynosi 839.685 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2024 roku
wynosił 775.798 tys. zł.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2025 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 10 czerwca 2025 roku:
- na kapitał zapasowy przeznaczono część zysku za okres zakończony 31 grudnia 2024 roku w wysokości
75.247 tys. zł,
- dokonano pokrycia strat z lat ubiegłych, o których mowa w Nocie 24.3, w wysokości 11.954 tys. zł.
Ponadto, w okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2025 roku na kapitał zapasowy odniesiona
została nadwyżka ceny emisyjnej nad nominalną z tytułu objęcia akcji serii K, o której mowa w Nocie 24.1,
w łącznej kwocie 594 tys. zł.
Strukturę kapitału zapasowego przedstawia poniższa tabela:
Nadwyżka wartości emisyjnej nad wartością nominalną akcji skorygowana o koszty emisji (Agio)
318 072
Pokrycie strat z lat 2006, 2008, 2009
,
(
32 193
)
kapitał zapasowy z agio
285 879
Przeniesienie zysków za lata 2007, 2010-2014, 2019-2024 626 083
Wypłata dywidendy dokonana w latach 2016-2019 (72
277)
kapitał zapasowy z zysku
553 806
839 685
24.3. Pozostałe kapitały rezerwowe
Pozostałe kapitały rezerwowe zostały utworzone poprzez przeniesienie w latach 2014 i 2015 łącznej kwoty
100.000 tys. zł z kapitału zapasowego (pochodzącej pierwotnie z zysku Spółki przeniesionego do kapitału
zapasowego) z przeznaczeniem na nabycie akcji własnych. Uchwałą Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia
podjętą dnia 13 kwietnia 2016 roku kapitał rezerwowy został rozwiązany a cała jego wartość przeniesiona
została na kapitał zapasowy.
Na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia 31 sierpnia 2020 roku część zysku
za okres zakończony 31 grudnia 2019 roku, w wysokości 100.205 tys. zł, przekazano na kapitał rezerwowy.
Na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia podjętej dnia 17 maja 2022 roku, część kapitału
rezerwowego w kwocie 83.836 tys. zł przeznaczono do wypłaty dla akcjonariuszy.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2024 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 16 maja 2024 roku, część kapitału rezerwowego w kwocie 6.746 tys. zł
przeznaczono do wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy.
W okresie sprawozdawczym zakończonym 31 grudnia 2025 roku, na mocy Uchwały Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia podjętej dnia 10 czerwca 2025 roku, część kapitału rezerwowego w kwocie 884 tys. zł
przeznaczono do wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy.
Kapitał rezerwowy na dzień 31 grudnia 2025 roku wynosił 8.739 tys. zł, a na dzień 31 grudnia 2024 roku
9.623. zł.
24.4. Pozostałe kapitały
Pozostałe kapitały utworzone zostały w wyniku wyceny wartości godziwej opcji menadżerskich w 2007 roku
w kwocie 3.108 tys. zł oraz pomniejszone o kwotę 40 tys. zł z rozliczenia połączenia w dniu 17 listopada
2011 roku ze spółką LC Corp Invest Sp. z o.o.
W dniu 15 lipca 2019 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółką LC Corp Invest XX Sp. z o.o., które
spowodowało zmniejszenie wartości Pozostałych kapitałów o kwotę łącznie 831 tys. zł. Na dzień 31 grudnia
2019 roku wartość pozostałych kapitałów wynosiła 2 237 tys. zł (dane publikowane).
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
57
W dniu 1 października 2020 roku nastąpiło połączenie Spółki ze spółkami LC Corp Invest XXI Sp. z o.o.
i LC Corp Invest XXIV Sp. z o.o., które spowodowało zmniejszenie wartości Pozostałych kapitałów o kwotę
łącznie 243 tys. zł. Na skutek dokonanego rozliczenia połączenia dane na dzień 31 grudnia 2019 roku uległy
przekształceniu i wyniosły 1.994 tys. zł.
W dniu 30 czerwca 2021 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwały w sprawie
przyjęcia przez Spółkę programu motywacyjnego dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki
opisanego w Nocie 20.
Wycenę programu motywacyjnego dokonywaną na każdy dzień bilansowy Spółka ujmuje w pozostałych
kapitałach. Wycena za poszczególne okresy wycena wyniosła:
- za okres zakończony 31 grudnia 2021 roku 4.309 tys. zł
- za okres zakończony 31 grudnia 2022 roku 3.116 tys. zł
- za okres zakończony 31 grudnia 2023 roku 13.975 tys. zł
- za okres zakończony 31 grudnia 2024 roku 6.462 tys. zł
- za okres zakończony 31 grudnia 2025 roku 26.965 tys. zł
W dniu 29 września 2023 roku Spółka oraz Nexity Polska sp. z o.o. zawarły ze skutkiem na dzień
1 października 2023 roku umowę sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa należącego do Nexity
Polska sp. z o.o.; powstała z rozliczenia transakcji różnica w wysokości 7.565 tys. zł zaprezentowana została
w pozycji Pozostałe kapitały.
W związku z przekształceniem sprawozdania z sytuacji finansowej za 2022 rok, w wyniku zastosowanych
w okresie zakończonym 31 grudnia 2023 roku zmian prezentacyjnych, nastąpiło zmniejszenie wartości
Pozostałych kapitałów o kwotę 11.954 tys. zł. Kwota ta wynikała z korekty zysków zatrzymanych, których
pokrycia dokonano okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku na mocy Uchwały z 10 czerwca 2025 roku
z Kapitału zapasowego (Nota 24.2).
W Pozostałych kapitałach ujęta została kwota minus 14 tys. z tytułu rachunkowości zabezpieczeń opisanej w
Nocie 24.2
Kapitał z wyceny opcji menadżerskich 3 108
Rozlicz. fuzji i połączeń (8 678)
Wycena programu motywacyjnego 2021 – 2024 54 827
Rachunkowość zabezpieczeń (14)
Pozostałe kapitały na 31 grudnia 2025 roku 49 257
25. Zobowiązania finansowe
25.1. Oprocentowane kredyty bankowe, obligacje i pożyczki
31 grudnia 2025 31 grudnia 2024
Termin
spłaty
Stopa procentowa
Długoterminowe
Krótkoterminowe
Długoterminowe
Krótkoterminowe
Obligacje
Program
obligacji (1)
27-03-2025/
27-03-2025
Wibor 3M+marża -
-
179 425
143
Program
obligacji (2)
05-01-2026/
05-01-2006
Wibor 3M+marża -
101 938
99 686
2 165
Program
obligacji (3)
08-12-2027/
09-03-2006
Wibor 3M+marża 159 498
453
159 005
751
Program
obligacji (4)
19-05-2028/
20-02-2026
Wibor 3M+marża 99 434
773
99 196
967
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
58
Program
obligacji (5)
30-10-2028/
30-01-2026
Wibor 3M+marża 99 327
1 153
99 090
1 408
Program
obligacji (6)
16-02-2029/
17-02-2026
Wibor 3M+marża 158 753
1 299
-
-
517 012
105 617
636 401
5 434
Pożyczki
Pożyczka (1) nieokreślony
Wibor 6M+marża
28 143
-
26 878
-
Pożyczka (2) nieokreślony
Wibor 6M+marża
18 510
-
39 126
-
Pożyczka (3) nieokreślony
Wibor 6M+marża
7 363
-
10 797
-
Pożyczka (4) nieokreślony
Wibor 6M+marża
4 611
-
6 087
Pożyczka (5) nieokreślony
Wibor 6M+marża
49 075
-
46 309
-
Pożyczka (6) nieokreślony
Wibor 6M+marża
8 179
-
7 701
-
Pożyczka (7) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
20 625
-
Pożyczka (8) nieokreślony
Wibor 6M+marża
46 663
-
43 700
-
Pożyczka (9) nieokreślony
Wibor 6M+marża
39 656
-
36 852
-
Pożyczka (10) nieokreślony
Wibor 6M+marża
27 137
-
25 502
-
Pożyczka (11) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
12 952
-
Pożyczka (12) nieokreślony
Wibor 6M+marża
-
-
36 525
-
Pożyczka (13) nieokreślony
Wibor 6M+marża
8 617
-
16 540
-
Pożyczka (14) nieokreślony
Wibor 6M+marża
7 479
-
Pożyczka (15) nieokreślony
Wibor 6M+marża
12 821
-
-
-
Pożyczka (16) nieokreślony
Wibor 6M+marża
1 799
-
-
-
Pożyczka (17) 27.04.2028
Wibor 6M+marża
3 022
-
-
-
Pożyczka (18) 27.04.2028
Wibor 6M+marża
12 503
-
-
-
Pożyczka (19) 28.04.2028
Wibor 6M+marża
16 668
-
-
-
Pożyczka (20) 29.04.2028
Wibor 6M+marża
2 604
-
-
-
Pożyczka (21) 22.05.2028
Wibor 6M+marża
15 561
-
-
-
Pożyczka (22) 12.06.2028
Wibor 6M+marża
20 672
-
-
-
Pożyczka (23) 23.06.2028
Wibor 6M+marża
10 316
-
-
-
Pożyczka (24) 29.06.2028
Wibor 6M+marża
13 624
-
-
-
Pożyczka (25) 6.07.2028
Wibor 6M+marża
9 057
-
-
-
Pożyczka (26) 6.07.2028
Wibor 6M+marża
12 352
-
-
-
Pożyczka (27) 29.07.2028
Wibor 6M+marża
3 178
-
-
-
Pożyczka (28) 5.08.2028
Wibor 6M+marża
10 242
-
-
-
Pożyczka (29) 11.08.2028
Wibor 6M+marża
11 766
-
-
-
Pożyczka (30) 11.08.2028
Wibor 6M+marża
8 697
-
-
-
Pożyczka (31) 11.08.2028
Wibor 6M+marża
24 555
-
-
-
Pożyczka (32) 11.08.2028
Wibor 6M+marża
10 231
-
-
-
Pożyczka (33) 12.08.2028
Wibor 6M+marża
7 161
-
-
-
Pożyczka (34) 12.08.2028
Wibor 6M+marża
55 036
-
-
-
Pożyczka (35) 25.08.2028
Wibor 6M+marża
40 831
Pożyczka (36) 25.08.2028
Wibor 6M+marża
30 623
-
-
-
Pożyczka (37) 16.09.2028
Wibor 6M+marża
30 511
-
-
-
Pożyczka (38) 24.09.2028
Wibor 6M+marża
10 157
-
-
-
Pożyczka (39) 6.10.2028
Wibor 6M+marża
50 685
-
-
-
Pożyczka (40) 26.10.2028
Wibor 6M+marża
10 105
-
-
-
Pożyczka (41) 26.10.2028
Wibor 6M+marża
6 568
-
-
-
Pożyczka (42) 29.10.2028
Wibor 6M+marża
6 059
-
-
-
Pożyczka (43) 29.10.2028
Wibor 6M+marża
6 059
-
-
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
59
Pożyczka (44) 29.10.2028
Wibor 6M+marża
10 099
-
-
-
Pożyczka (45) 13.11.2028
Wibor 6M+marża
20 147
-
-
-
Pożyczka (46) 16.11.2028
Wibor 6M+marża
10 070
-
-
-
Pożyczka (47) 7.12.2028
Wibor 6M+marża
15 053
-
-
-
Pożyczka (48) 7.12.2028
Wibor 6M+marża
40 142
-
-
-
794 407
-
323 508
6 087
Kredyty
Kredyt
bankowy (1) 30-11-2026 Wibor 1M+marża -
-
-
-
Kredyt
bankowy (2) 30-04-2026 Wibor 1M+marża -
-
-
-
Kredyt
bankowy (3) 12-11-2026 Wibor 1M+marża -
-
-
-
Kredyt
bankowy (4) 12-01-2026 Wibor 3M+marża -
111 329
108 900
42 351
Kredyt
bankowy (5)
05-05-2025
Wibor 1M+marża -
-
-
-
Kredyt
bankowy (6)
30-06-2025
Euribor 3M+marża -
-
110 635
1 134
Kredyt
bankowy (7)
31-12-2026
Wibor 3M+marża
Kredyt
bankowy (8)
13-11-2027
Wibor 1M+marża -
-
-
-
Kredyt
bankowy (9)
02-09-2025
Wibor 3M+marża
Kredyt
bankowy (10)
31-12-2027
Wibor 1M+marża
Kredyt
bankowy (11)
30-11-2025
Wibor 3M+marża
Kredyt
bankowy (12)
30-06-2030/
31-12-2026 Wibor 3M+marża 129 817
20 330
129 817
131 659
219 535
43 485
Pozostałe
Wycena instrumentów Forward
-
-
-
314
1 441 235
237 276
1 179 443
55 320
Obligacje:
1) Obligacje kuponowe seria PLO112300044, emisja z dnia 27 marca 2023 roku., wartość emisji 180 mln PLN, data
wykupu 27 marca 2026 roku. W dniu 27 marca 2025 roku Develia S.A. dokonała przedterminowego wykupu
obligacji.
2) Obligacje kuponowe seria PLO112300051, emisja z dnia 6 lipca 2023 roku, wartość emisji 100 mln PLN, data
wykupu 6 lipca 2026 roku.
3) Obligacje kuponowe seria PLO112300069, emisja z dnia 8 grudnia 2023 roku, wartość emisji 160 mln PLN, data
wykupu 8 grudnia 2027 roku.
4) Obligacje kuponowe seria PLO112300077, emisja z dnia 20 maja 2024 roku, wartość emisji 100 mln PLN, data
wykupu 19 maja 2028 roku.
5) Obligacje kuponowe seria PLLCCRP00207, emisja z dnia 30 października 2024 roku, wartość emisji 100 mln PLN,
data wykupu 30 października 2028 roku.
6) Obligacje kuponowe seria PLLCCRP00249, emisja z dnia 17 lutego 2025 r., wartość emisji 160 mln PLN, data
wykupu 16 lutego 2029 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
60
Pożyczki:
1) Pożyczka – w dniu 24 lutego 2020 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 25 mln PLN na czas nieokreślony.
2) Pożyczka – w dniu 20 kwietnia 2021 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 30 mln PLN na czas nieokreślony.
3) Pożyczka – w dniu 31 maja 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Service S.A. umowę pożyczki na
kwotę 14,0 mln PLN na czas nieokreślony.
4) Pożyczka – w dniu 28 czerwca 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest VII Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 38,0 mln PLN na czas nieokreślony.
5) Pożyczka – w dniu 13 lipca 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XI Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 41,0 mln PLN na czas nieokreślony.
6) Pożyczka – w dniu 7 listopada 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Service S.A. (następcą prawnym
spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 2 Sp. k.) umowę pożyczki na kwotę 7 mln PLN na czas nieokreślony.
7) Pożyczka – w dniu 1 grudnia 2023 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 30 mln PLN na czas nieokreślony. W okresie 12 miesięcy 2025 roku nastąpiła spłata pożyczki.
8) Pożyczka – w dniu 19 lipca 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 10 Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę
42 mln PLN na czas nieokreślony.
9) Pożyczka – w dniu 24 września 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
umowę pożyczki na kwotę 36 mln PLN na czas nieokreślony.
10) Pożyczka -– w dniu 7 października 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 25 mln PLN na czas nieokreślony.
11) Pożyczka – w dniu 8 października 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest I Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 12,7 mln PLN na czas nieokreślony. W okresie 12 miesięcy 2025 roku nastąpiła spłata pożyczki.
12) Pożyczka -– w dniu 30 października 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest I Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 36 mln PLN na czas nieokreślony. W okresie 12 miesięcy 2025 roku nastąpiła spłata pożyczki.
13) Pożyczka -– w dniu 20 grudnia 2024 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Invest Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 16,5 mln PLN na czas nieokreślony.
14) Pożyczka -– w dniu 29 stycznia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 7 Sp. z o.o. umowę pożyczki na
kwotę 7 mln PLN na czas nieokreślony.
15) Pożyczka -– w dniu 29 stycznia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 10 Sp. z o.o. umowę pożyczki na
kwotę 12 mln PLN na czas nieokreślony.
16) Pożyczka -– w dniu 18 marca 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 10 Sp. z o.o. umowę pożyczki na
kwotę 7 mln PLN na czas nieokreślony.
17) Pożyczka – w dniu 28 kwietnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 8 Sp. z o.o. umowę pożyczki na
kwotę 2,9 mln PLN, termin spłaty ustalono na 27 kwietnia 2028 r.
18) Pożyczka – w dniu 28 kwietnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 9 Sp. z o.o. umowę pożyczki na
kwotę 12,7 mln PLN, termin spłaty ustalono na 27 kwietnia 2028 r.
19) Pożyczka – w dniu 29 kwietnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 15 Sp. z o.o. umowę pożyczki na
kwotę 16 mln PLN, termin spłaty ustalono na 28 kwietnia 2028 r.
20) Pożyczka – w dniu 30 kwietnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 15 Sp. z o.o. umowę pożyczki na
kwotę 3,5 mln PLN, termin spłaty ustalono na 29 kwietnia 2028 r.
21) Pożyczka – w dniu 23 maja 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Kraków Zielony Złocień Sp. kom. umowę
pożyczki na kwotę 15 mln PLN, termin spłaty ustalono na 22 maja 2028 r.
22) Pożyczka – w dniu 13 czerwca 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investment
S.K.A. umowę pożyczki na kwotę 20 mln PLN, termin spłaty ustalono na 12 czerwca 2028 r.
23) Pożyczka – w dniu 24 czerwca 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investment
S.K.A. umowę pożyczki na kwotę 10 mln PLN, termin spłaty ustalono na 23 czerwca 2028 r.
24) Pożyczka – w dniu 30 czerwca 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia Południe S.A. (poprzednia
nazwa: Arkady Wrocławskie S.A.) umowę pożyczki na kwotę 16,7 mln EUR, termin spłaty ustalono na 29 czerwca
2028 r.
25) Pożyczka – w dniu 7 lipca 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia 303 Sp. z o.o. umowę pożyczki na
kwotę 10,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 6 lipca 2028 r.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
61
26) Pożyczka – w dniu 7 lipca 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investment
S.K.A. umowę pożyczki na kwotę 12 mln PLN, termin spłaty ustalono na 6 lipca 2028 r.
27) Pożyczka – w dniu 30 lipca 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 8 Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę
3,1 mln PLN, termin spłaty ustalono na 29 lipca 2028 r.
28) Pożyczka – w dniu 6 sierpnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Investment
S.K.A. umowę pożyczki na kwotę 10 mln PLN, termin spłaty ustalono na 5 sierpnia 2028 r.
29) Pożyczka – w dniu 12 sierpnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 8 Sp. z o.o. umowę pożyczki na
kwotę 11,5 mln PLN na okres 3 lat, termin spłaty ustalono na 11 sierpnia 2028 r.
30) Pożyczka – w dniu 12 sierpnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 9 Sp. z o.o. umowę pożyczki na
kwotę 8,5 mln PLN na okres 3 lat, termin spłaty ustalono na 11 sierpnia 2028 r.
31) Pożyczka – w dniu 12 sierpnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 11 Sp. z o.o. Sp. kom. umowę
pożyczki na kwotę 24,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 11 sierpnia 2028 r.
32) Pożyczka – w dniu 12 sierpnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 7
Sp. kom. umowę pożyczki na kwotę 11,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 11 sierpnia 2028 r.
33) Pożyczka – w dniu 13 sierpnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 8 Sp. z o.o. Sp. kom. umowę pożyczki
na kwotę 7 mln PLN, termin spłaty ustalono na 12 sierpnia 2028 r.
34) Pożyczka – w dniu 13 sierpnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 19 Sp. z o.o. Sp. kom. umowę
pożyczki na kwotę 54,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 12 sierpnia 2028 r.
35) Pożyczka – w dniu 26 sierpnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 11 Sp. z o.o. Sp. kom. umowę
pożyczki na kwotę 40,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 25 sierpnia 2028 r.
36) Pożyczka – w dniu 26 sierpnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 20 Sp. z o.o. Sp. kom. umowę
pożyczki na kwotę 30,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 25 sierpnia 2028 r.
37) Pożyczka – w dniu 17 września 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP 11 Sp. z o.o. Sp. kom. umowę
pożyczki na kwotę 30,0 mln PLN termin spłaty ustalono na 16 września 2028 r.
38) Pożyczka – w dniu 25 września 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia 303 Sp. z o.o. umowę pożyczki
na kwotę 10,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 24 września 2028 r.
39) Pożyczka – w dniu 7 października 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP20 Sp. z o.o. Sp. kom. umowę
pożyczki na kwotę 50,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 6 października 2028 r.
40) Pożyczka – w dniu 27 października 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investment S.K.A. umowę pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 26 października 2028 r.
41) Pożyczka – w dniu 27 października 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt
7 Sp. kom. umowę pożyczki na kwotę 6,5 mln PLN, termin spłaty ustalono na 26 października 2028 r.
42) Pożyczka – w dniu 30 października 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP19 Sp. z o.o. Sp. kom. umowę
pożyczki na kwotę 6,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 29 października 2028 r.
43) Pożyczka – w dniu 30 października 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką LC Corp Invest IX Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 6,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 29 października 2028 r.
44) Pożyczka – w dniu 30 października 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką Develia 303 Sp. z o.o. umowę
pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 29 października 2028 r.
45) Pożyczka – w dniu 14 listopada 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP20 Sp. z o.o. Sp. kom. umowę
pożyczki na kwotę 20,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 13 listopada 2028 r.
46) Pożyczka – w dniu 17 listopada 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP11 Sp. z o.o. Sp. kom. umowę
pożyczki na kwotę 10,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 16 listopada 2028 r.
47) Pożyczka – w dniu 8 grudnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP20 Sp. z o.o. Sp. kom. umowę pożyczki
na kwotę 15,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 7 grudnia 2028 r.
48) Pożyczka – w dniu 8 grudnia 2025 roku Develia S.A. zawarła ze spółką NP15 Sp. z o.o. umowę pożyczki na kwotę
40,0 mln PLN, termin spłaty ustalono na 7 grudnia 2028 r.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
62
Kredyty:
1) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty z mBank S.A. na podstawie umowy o kredyt odnawialny z dnia 3 grudnia
2020 r. wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 50 mln PLN.
2) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 29 kwietnia 2021 r. z Powszechną Kasą Oszczędności Bank Polski
S.A. na podstawie umowy kredytu w rachunku bieżącym wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi
100 mln PLN.
3) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 12 kwietnia 2022 r. z Santander Bank Polska S.A. na podstawie
umowy kredytu wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 30 mln PLN.
4) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 14 lipca 2023 r. z mBank S.A. i Powszechną Kasą Oszczędności
Bankiem Polskim S.A. na podstawie umowy kredytu wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 200
mln PLN.
5) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 29 września 2023 r. z VeloBank S.A. na podstawie umowy kredytu
w rachunku bieżącym wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 20 mln PLN, kredyt został zamknięty
z dniem 5 maja 2025 r.
6) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 11 marca 2024 r. z mBank S.A. na podstawie umowy kredytu, kwota
kredytu wynosi 30 mln EUR, kredyt spłacono w dniu 30 czerwca 2025 r.
7) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 29 września 2023 r. z VeloBank S.A. na podstawie umowy kredytu
w rachunku bieżącym wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 20 mln PLN, kredyt został zamknięty
z dniem 5 maja 2025 r.
8) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 14 listopada 2024 r. z ING Bank Śląski S.A. na podstawie umowy
kredytu w rachunku bieżącym wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 50 mln PLN.
9) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 3 grudnia 2024 r. z PKO Bank Polski S.A. na podstawie umowy o
kredyt nieodnawialny wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 85,3 mln PLN, w wyniku upływu okresu
wykorzystania umowa uległa rozwiązaniu z dniem 2 września 2025 r.
10) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 20 grudnia 2024 r. z PKO Bank Polski S.A. na podstawie umowy o
kredyt nieodnawialny wraz z późniejszymi zmianami, kwota kredytu wynosi 80 mln PLN.
11) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 23 grudnia 2024 r. z Alior Bank S.A. na podstawie umowy o kredyt
nieodnawialny, kwota kredytu wynosi 57.774 tys. PLN, umowa rozwiązana z dniem 30 listopada 2025 r.
12) Kredyt w spółce Develia S.A. zawarty w dniu 27 czerwca 2025 r. z mBank S.A. i Powszechną Kasą Oszczędności
Bankiem Polskim S.A. na podstawie umowy kredytu, kwota kredytu wynosi 200 mln PLN.
Pozostałe:
Wycena instrumentów zabezpieczających ryzyko walutowe (kontrakty forward) zawartych w okresie zakończonym
31 grudnia 2024 roku, termin rozliczenia wyznaczono na 29 grudnia 2025 roku. Na dzień 31 grudnia 2025 roku
zobowiązanie z tytułu ich wyceny nie występuje.
Średnie ważone oprocentowanie w okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku wyniosło odpowiednio:
dla kredytów 7,18%, dla obligacji 8,54% oraz dla pożyczek 8,35% (w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku
wyniosło odpowiednio: dla kredytów 7,67%, dla obligacji 9,14% oraz dla pożyczek 9,41%).
Poniżej przedstawione zostały zobowiązania finansowe z tytułu kredytów, obligacji i pożyczek w podziale na
terminy zapadalności (prezentowane wartości nie obejmują wycen na dzień bilansowy):
<1
miesiąca
1-3
miesięcy
3-12
miesięcy
1-2 lat 2-3 lat 3-4 lat 4-5 lat >5 lat Ogółem
Pożyczki -
-
-
265 865
526 656
-
-
-
792 521
Obligacje (WIBOR)
103 138
2 867
-
160 000
200 000
160 000
-
-
626 005
Kredyt bankowy w PLN
(WIBOR) 111 480
1 580
18 750
37 500
37 500
37 500
18 750
-
263 060
214 618
4 447
18 750
463 365
764 156
197 500
18 750
-
1 681 585
Prezentowane pożyczki udzielone zostały na okres trzech lat lub na czas nieokreślony, dla których prezentacja
w przedziale wynika z przewidywanego terminu ich spłaty.
Wartości prezentowane w powyższej tabeli nie obejmują wycen na dzień bilansowy
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
63
25.2. Aktywa i zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych
Na dzień 31 grudnia 2025 roku instrumenty pochodne nie występują.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku wycena wartości godziwych transakcji typu forward przedstawiała się
następująco:
Nominał
transakcji w
walucie [w tys.]
Wartość bilansowa (godziwa)
instrumentów
Termin realizacji
Aktywa
finansowe
Zobowiązania
finansowe
Od Do
FX forward [EUR] 2 000
-
18
3.06.2024
29.12.2025
FX forward [EUR] 2 000
-
120
11.06.2024
29.12.2025
FX forward [EUR] 2 000
-
52
8.10.2024
29.12.2025
FX forward [EUR] 2 000
-
124
24.10.2024
29.12.2025
314
Wycena instrumentów zabezpieczających traktowana jest jako poziom 2 hierarchii określania i wykazywania
w wartości godziwej. W ciągu okresów zakończonych 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku nie
miały miejsca przesunięcia między poziomem 1 a poziomem 3 hierarchii wartości godziwej.
Rachunkowość zabezpieczeń przyszłych przepływów pieniężnych
Do 30 czerwca 2025 roku, w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości Arkady
Wrocławskie określonej w EUR oraz zawarciem umowy kredytu w części na pre-finansowanie ceny
sprzedaży Nieruchomości, Spółka zdecydowała o zastosowaniu rachunkowości zabezpieczeń przepływów
pieniężnych. Rachunkowość zabezpieczeń była ujmowana zgodnie z MSSF 9.
W związku z transakcją nabycia 100% udziałów spółki Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. (obecnie
Develia Vita Sp. z o.o.), której cena jest wyrażona w EUR, Spółka zdecydowała o zastosowaniu
rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych. Pozycją zabezpieczaną były przyszłe przepływy
pieniężne w wysokości 66.500.000,00 EUR z tytułu ceny zakupu udziałów płatne do sprzedającego,
natomiast instrumentem zabezpieczającym przyszłe przepływy pieniężne były środki pochodzące z zakupu
waluty poprzez zawarcie transakcji wymiany walutowej FX spot (posiadane środki w EUR były lokowane na
depozytach terminowych zgodnie ze strategią lokowania środków w Grupie).
Rachunkowość zabezpieczeń jest ujmowana zgodnie z MSSF 9. W przypadkach, gdzie instrumentem
zabezpieczającym nie jest instrument pochodny, jest nim niederywat w postaci różnic kursowych
z walutowych depozytów, na których zdeponowano środki z powyższych źródeł.
25.3. Sytuacja płynnościowa
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością, a elastycznością finansowania, poprzez
korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty bankowe i obligacje. Spółka posiada własne
środki finansowe zabezpieczające bieżącą działalność oraz prowadzone obecnie inwestycje, ale rozszerzenie
działalności wymaga pozyskiwania dalszego finansowania poprzez zawieranie umów kredytów bankowych
lub emisję obligacji. Spółka dąży do dostosowania terminów spłaty kolejnych rat do wpływów ze sprzedaży
poszczególnych inwestycji.
Sytuacja płynnościowa Spółki jest bardzo dobra – środki pieniężne i krótkoterminowe aktywa finansowe
zapewniają terminową obsługę krótkoterminowych zobowiązań finansowych. Realizowane wpływy ze
sprzedaży mieszkań z inwestycji stanowią źródło spłat obligacji finansujących segment mieszkaniowy Spółki.
Analiza wymagalności aktywów i zobowiązań finansowych została przedstawiona w poszczególnych notach
dotyczących tych kategorii sprawozdania finansowego.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
64
25.4. Emisja, wykup kapitałowych papierów wartościowych
W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025 roku spółka Develia S.A miały miejsce następujące
zdarzenia:
W dniu 7 stycznia 2025 r. pomiędzy Emitentem, a mBank S.A. i Biurem Maklerskim mBank S.A. został
zawarty aneks do umowy programowej z dnia 2 października 2018 roku r. (z późn. zmianami) ("Umowa
Programowa"), na podstawie którego podwyższona została kwota programu wielokrotnych emisji
obligacji ustanowionego na podstawie Umowy Programowej z kwoty 750 mln PLN do kwoty 800 mln
PLN („Program Emisji”).
W dniu 4 lutego 2025 r. Zarząd spółki Develia S.A. podjął uchwałę o przedterminowym wykupie na
żądanie Emitenta wszystkich nie umorzonych ani nie pozostających własnością Emitenta obligacji o
kodzie ISIN: PLO112300044. Wcześniejszy wykup obligacji wyznaczono na 27 marca 2025 r.
W dniu 17 lutego 2025 r. Emitent dokonał emisji 160.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 160.000 tys. PLN w ramach
podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą wykupu na
dzień 16 lutego 2029 r.
W dniu 27 marca 2025 r. Emitent dokonał przedterminowego wykupu niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę
180.000 tys. PLN.
W dniach 20 maja 2025 r. i 21 maja 2025 r. odbyły się obrady Zgromadzenia Obligatariuszy obligacji
serii ISIN: PLLCCRP00207, PLO112300077, PLO112300051, PLO112300069, na których podjęło
uchwały stwierdzające, że wystąpienie spadku wskaźnika kapitałów własnych poniżej poziomu
wskazanego w punkcie 11.1(b) warunków emisji Obligacji w okresie do daty wykupu Obligacji nie będzie
uprawniało obligatariuszy do skorzystania z opcji wcześniejszego wykupu Obligacji, pod warunkiem, że
wskaźnik kapitałów własnych, wykazywany w świadectwie zgodności przekazywanym przez Emitenta
zgodnie z punktem 11.2 warunków emisji Obligacji do daty wykupu Obligacji nie będzie niższy niż 25%.,
W dniu 3 grudnia 2025 r. Zarząd spółki Develia S.A. podjął uchwałę o przedterminowym wykupie na
żądanie Emitenta wszystkich nieumorzonych ani niepozostających własnością Emitenta obligacji
o kodzie ISIN: PLO112300051. Wcześniejszy wykup obligacji wyznaczono na 5 stycznia 2026 r.
W okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku:
W dniu 16 kwietnia 2024 roku pomiędzy spółką Develia S.A., a mBank S.A. i Biurem Maklerskim mBank
S.A. został zawarty aneks do umowy programowej z dnia 2 października 2018 roku (z późn. zmianami)
("Umowa Programowa"), na podstawie którego podwyższona została kwota programu wielokrotnych
emisji obligacji ustanowionego na podstawie Umowy Programowej z kwoty 650 mln PLN do kwoty 750
mln PLN („Program Emisji”).
W dniu 10 maja 2024 roku spółka Develia S.A. w terminie zapadalności dokonała wykupu
niezabezpieczonych 3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości
nominalnej obligacji na kwotę 85.570 tys. PLN.
W dniu 20 maja 2024 roku spółka Develia S.A. dokonała emisji 100.000 sztuk niezabezpieczonych 4-
letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. PLN
w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 19 maja 2028 roku.
W dniu 8 października 2024 roku Emitent w terminie zapadalności dokonał wykupu niezabezpieczonych
3-letnich obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na
kwotę 100.000 tys. PLN.
W dniu 16 października 2024 roku zarząd spółki Develia S.A. podjął uchwałę o przedterminowym wykupie
na żądanie Emitenta wszystkich nie umorzonych ani nie pozostających własnością Emitenta obligacji
o kodzie ISIN: PLLCCRP00181. Wcześniejszy wykup obligacji wyznaczono na 20 grudnia 2024 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
65
W dniu 30 października 2024 roku Emitent dokonał emisji 100.000 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100.000 tys. PLN
w ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 30 października 2028 roku.
W dniu 20 grudnia 2024 roku Emitent dokonał przedterminowego wykupu niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę 15.442
tys. PLN.
25.5. Informacja dotycząca kształtowania się zobowiązań finansowych Emitenta zgodnie z ustawą
o obligacjach
Zgodnie z art. 35 ust. 1b) ustawy o obligacjach z dnia 15 stycznia 2015 roku („Ustawa o Obligacjach”),
Develia S.A. niniejszym wskazuje i wyjaśnia, że istotne różnice między opublikowanymi w warunkach emisji
obligacji, w ramach emisji obligacji, o kodach ISIN: PLO112300069, PLO112300077, PLLCCRP00207,
informacjami dotyczącymi prognozy kształtowania się zobowiązań finansowych na ostatni dzień roku
obrotowego, o których mowa w art. 35 ust. 1 pkt 2 Ustawy o Obligacjach, oraz zobowiązaniami finansowymi
wynikającymi z ksiąg rachunkowych na ten dzień, nie wystąpiły.
25.6. Zaciągnięcie, spłaty kredytów bankowych i pożyczek
W dniach 5 lutego 2025 r. i 12 września 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. i Powszechną
Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. aneksy do umowy kredytu z dnia 14 lipca 2023 r., na podstawie
których zmieniono wartość kowenantu finansowego oraz zapisy w zakresie możliwości lokowania
nadwyżek finansowych
W dniu 5 lutego 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. aneks do umowy kredytu z dnia
11 marca 2024 r., na podstawie którego zmieniono wartość kowenantu finansowego.
W dniach 17 kwietnia 2025 r. i 10 czerwca 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z VeloBank S.A. aneksy
do umowy kredytu z 28 czerwca 2024 r., na podstawie których rozszerzono obciążenie hipoteką na
nieruchomościach na zabezpieczenie spłaty kredytu.
W dniach 22 kwietnia 2025 r. i 17 czerwca 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną Kasą
Oszczędności Bankiem Polskim S.A. aneksy do umowy kredytu z 29 kwietnia 2021 r., na podstawie
których wydłużono okres obowiązywania kredytu do 30 kwietnia 2026 r., dokonano zmiany zabezpieczeń
spłaty kredytu, podwyższono kwotę kredytu do 100.000 tys. PLN oraz dokonano zmiany zabezpieczeń
spłaty kredytu.
Z dniem 5 maja 2025 r. spółka Develia S.A. rozwiązała z VeloBank S.A. umowę kredytu zawartą w dniu
29 września 2023 r., w zakresie udzielenia kredytu do kwoty 20 mln PLN z terminem spłaty 25 czerwca
2025 r.
W dniach 7 maja 2025 r. i 17 czerwca 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną Kasą
Oszczędności Bankiem Polskim S.A. aneksy do umowy kredytu z 3 grudnia 2024 r., na podstawie których
dokonano zmian porządkowych w umowie kredytu, zmieniono termin ustanowienia zabezpieczeń spłaty
kredytu oraz dokonano wykreślenia kowenantu umownego. Z dniem 2 września 2025 r. upłynął okres
wykorzystania kredytu, w wyniku czego rozwiązaniu uległa umowa kredytu.
W dniach 17 czerwca 2025 r. i 4 września 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z Powszechną Kasą
Oszczędności Bankiem Polskim S.A. aneksy do umowy kredytu z 20 grudnia 2024 r., na podstawie
których dokonano zmian porządkowych w umowie kredytu, dokonano wykreślenia kowenantu umownego
oraz zmiany terminu ustanowienia zabezpieczeń.
W dniach 18 czerwca 2025 r., 26 września 2025 r. i 19 grudnia 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z
mBank S.A. aneksy do umowy kredytu z dnia 3 grudnia 2020 r., na podstawie których zmieniono
zabezpieczenia spłaty kredytu oraz kwotę dostępnego kredytu obniżono do wysokości 22.688 tys. PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
66
W dniu 27 czerwca 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z mBank S.A. oraz Powszechną Kasą
Oszczędności Bankiem Polskim S.A. umowę kredytu do kwoty 200 mln PLN, termin spłaty ustalono na
30 czerwca 2030 r. W dniu 7 sierpnia 2025 r. spółce Develia S.A. po spełnieniu określonych w umowie
kredytu warunków zawieszających, wypłacona została pierwsza transzy kredytu w wysokości 150.000
tys. PLN.
W dniu 31 października 2025 r. spółka Develia S.A. złożyła wniosek o rozwiązanie umowy kredytu z dnia
23 grudnia 2024 r. zawartej z Alior Bank S.A. Rozwiązanie umowy nastąpiło po upływie umownego okresu
wypowiedzenia z dniem 30 listopada 2025 r.
W dniu 23 grudnia 2025 r. spółka Develia S.A. zawarła z ING Bank Śląski S.A. aneks do umowy kredytu
z dnia 14 listopada 2024 r., na podstawie którego rozszerzono zabezpieczenie spłaty kredytu na umowę
wieloproduktową zawartą w dniu 23 grudnia 2025 r. przez spółkę Develia S.A. z ING Bank Śląski S.A.
W dniu 30 czerwca 2025 r. spółka Develia S.A. dokonała całkowitej spłaty kredytu zaciągniętego na
podstawie umowy kredytu zawartej z mBank S.A. z 11 marca 2024 r.
W 2025 roku spółka Develia S.A. dokonała spłaty kredytu zawartego na podstawie umowy kredytu z 14
lipca 2023 r. zgodnie z harmonogramem spłaty w kwocie 40.000 tys. PLN.
W 2025 roku spółka Develia S.A. dokonała zaciągnięcia oraz spłaty kredytu zawartego na podstawie
umowy kredytu z 28 czerwca 2024 r. w kwocie 21.000 tys. PLN.
W 2025 roku spółka Develia S.A. dokonała zaciągnięcia kredytu zawartego na podstawie umowy kredytu
z 27 czerwca 2025 r. w kwocie 150.000 tys. PLN.
W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2024 roku spółka Develia S.A. dokonała spłaty kredytu
zawartego na podstawie umowy kredytu z 14 lipca 2023 roku zgodnie z harmonogramem spłaty w kwocie 40
mln PLN. Na dzień 31 grudnia 2025 roku całkowita wartość zadłużenia wyniosła 150 mln PLN.
W dniu 11 marca 2024 roku spółka Develia S.A. zawarła umowę kredytu do łącznej kwoty kredytu 30 mln
EUR. Kredyt wypłacony został w dwóch transzach (w dniach 27 marca 2024 roku i 5 kwietnia 2024 roku),
a następnie częściowo spłacony - w wysokości 4 mln EUR. Na dzień 31 grudnia 2025 roku całkowita
wartość zadłużenia wyniosła 26 mln EUR.
W dniu 11 marca 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką NP7 Sp. z o.o. w wysokości 60 mln PLN.
W dniu 19 lipca 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką NP10 Sp. z o.o. w wysokości 42 mln PLN.
W dniu 27 sierpnia 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp. kom. w wysokości 540 tys. EUR.
W dniu 24 września 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. w wysokości 36 mln PLN.
W dniu 7 października 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką Develia Warszawa Sp. z o.o. w wysokości 25 mln PLN.
W dniu 8 października 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest I Sp. z o.o. w wysokości 12,7 mln PLN.
W dniu 30 października 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką LC Corp Invest I Sp. z o.o. w wysokości 36 mln PLN.
W dniu 20 grudnia 2024 roku spółka Develia S.A. zaciągnęła pożyczkę zawartą na podstawie umowy
pożyczki ze spółką Develia Invest Sp. z o.o. w wysokości 16,5 mln PLN.
W okresie 12 miesięcy zakończonym 31 grudnia 2025 roku Spółka dokonała spłat zaciągniętych pożyczek
w łącznej kwocie 145 mln PLN.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
67
25.7. Zobowiązania z tytułu leasingu
Poniżej zaprezentowano zdyskontowane płatności z tytułu leasingu w podziale na okresy zapadalności:
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Zobowiązania z tytułu leasingu krótkoterminowe
35 411
43 679
Zobowiązania z tytułu leasingu długoterminowe 10 279 6 978
45 690 50 657
26. Rezerwy
Kwotę rezerw oraz uzgodnienie przedstawiające zmiany stanu w okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku
przedstawiono w poniższej tabeli:
Na odprawy
emerytalne,
rentowe,
pośmiertne
Na usuwanie
wad i usterek
budowlanych
Rezerwy
dotyczące
projektów
inwestycyjnych*)
Pozostałe Ogółem
Na dzień 1 stycznia 202
5
roku
728 4 752 19 513 683 25 676
Utworzone w ciągu roku
obrotowego 175 3 017 ( 1 339) 708 2 561
Wykorzystane - ( 546) - ( 139) ( 685)
Rozwiązane - - - ( 126) ( 126)
Reklasyfikowanie
do
zobowiązań - - ( 9 403) - ( 9 403)
Na dzień
31 grudnia 2025
roku 903 7 223 8 771 1 126 18 023
Krótkoterminowe na dzień
31 grudnia 2025 roku 31 7 223 8 771 1 125 17 150
Długoterminowe na dzień
31 grudnia 2025 roku
872
- - - 872
Na dzień 1 stycznia 2024
roku
511 4 399 15 401 412 20 723
Utworzone w ciągu roku
obrotowego 217 1 528 4 112 271 6 128
Wykorzystane - (232) - - (232)
Rozwiązane - (943) - - (943)
Na dzień
31 grudnia 202
4
roku 728 4 752 19 513 683 25 676
Krótkoterminowe na dzień
31 grudnia 2024 roku - 5 927 19 513 (492) 24 948
Długoterminowe na dzień
31 grudnia 2024 roku
728
- - - 728
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
do 1 miesiąca 327
177
od 1 do 3 miesięcy 659
497
od 3 do 12 miesięcy 4 039
5 333
od 1 roku do 2 lat 4 488
4 002
od 2 do 3 lat 4 245
3 969
od 3 do 4 lat 4 097
3 661
od 4 do 5 lat 2 543
3 149
powyżej 5 lat 25 292
29 869
Razem 45 690
50 657
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
68
27. Zobowiązania
27.1. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
64
704
73 405
Zobowiązania budżetowe (bez podatku dochodowego)
10 777
1 994
Zobowiązania z tytułu kaucji (w tym kwot wpłaconych na poczet rezerwacji lokali) 12 243
13 180
Pozostałe zobowiązania
, w tym
związane z rozliczeniem projektów
deweloperskich 48 308
16 612
Zobowiązania z tyt. wynagrodzeń 31 798
26 105
Zobowiązania z tyt. ekwiwalentów urlopowych
3 641
3 191
Zobowiązania z tytułu badania sprawozdania finansowego 746
621
Inne zobowiązania
102
221
172 319
135 329
Poniżej zostało przedstawione wiekowanie zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2025 roku
o terminie wymagalności do 1 roku, według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy
Ogółem do 1 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
42 610
17 844
4 250 64 704
Wiekowanie zobowiązań z tytułu dostaw i usług na dzień 31 grudnia 2024 roku
o terminie wymagalności do
1 roku, według daty zapadalności:
<1 miesiąca 1-3 miesięcy 3-12 miesięcy Ogółem do 1 roku
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
52 949
20 456
-
73 405
Zobowiązania budżetowe dotyczą głównie podatku dochodowego od osób fizycznych, ZUS, podatku VAT
i podatków cywilno-prawnych. Zobowiązania budżetowe rozliczane w terminach ustawowych.
Zobowiązania z tytułu kaucji dotyczą głównie kwot zatrzymanych w związku z realizacją projektów
deweloperskich, jak również kwot otrzymanych na poczet rezerwacji lokali mieszkalnych w realizowanych
przez Spółkę inwestycjach mieszkaniowych.
Pozostałe zobowiązania, w tym związane z rozliczeniem projektów deweloperskich, Zobowiązania z tytułu
badania sprawozdania finansowego, Zobowiązania z tyt. wynagrodzeń oraz Zobowiązania z tyt.
ekwiwalentów urlopowych dotyczą świadczeń związanych w wynikami okresu sprawozdawczego,
przewidzianych do wypłaty w kolejnym okresie sprawozdawczym.
27.2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu objęcia udziałów jednostki stowarzyszonej
Na dzień 31 grudnia 2025 roku nie występują.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu objęcia udziałów w jednostce
stowarzyszonej w wysokości 44.991 tys. zł dotyczyły pozostałej części wniesienia wkładu pieniężnego na
kapitał jednostki stowarzyszonej, o którym mowa w Nocie 5 pkt. 14.
27.3. Zobowiązania warunkowe
Poza zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów bankowych opisanymi
szczegółowo w Nocie 33.3, na dzień 31 grudnia 2025 roku i na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka posiadała
zobowiązania warunkowe z tytułu ustalonej opłaty warunkowej w wysokości 606 tys. zł z tytułu wycinki drzew
związanej z prowadzonymi inwestycjami.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
69
Ponadto:
1) W wykonaniu umowy sprzedaży 79,55% udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej
zabudowanej budynkiem wielofunkcyjnym o nazwie Sky Tower położonym we Wrocławiu zawartej w dniu
15 marca 2022 roku pomiędzy spółką zależną od Emitenta Sky Tower S.A. jako sprzedającym, a Olimp
Investment Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jako kupującym, Emitent udzielił gwarancji korporacyjnej
do kwoty 2.438.481,95 EUR zabezpieczającej wykonanie przez sprzedającego tj. Develia Wrocław S.A.
(dawniej: Sky Tower S.A.) jego zobowiązań z umowy sprzedaży ( do dnia 19 kwietnia 2027 r.).
2) W wykonaniu umowy sprzedaży nieruchomości Wola Retro w Warszawie zawartej w dniu 27 kwietnia
2023 roku, Emitent udzielił kupującemu WR Office Sp. z o.o. zabezpieczenia w postaci gwarancji
korporacyjnej do kwoty 6.000.000 EUR na wykonanie przez P22 zobowiązań wynikających z umowy
gwarancji czynszowych, przy czym główną część zabezpieczenia stanowi zapłacony z ceny sprzedaży
depozyt w kwocie 4.000.000 EUR, zwalniany P22 w trzech ratach w rocznych okresach
niepodwyższający limitu kwoty gwarancji korporacyjnej wskazanej w poprzednim zdaniu. Okres
gwarancji zgodnie z umową gwarancji czynszowej to 3 lata (nie dłużej niż do 30 kwietnia 2026 r.)
3) W wyniku zawartej w dniu 11 marca 2024 roku przez Emitenta z mBank S.A. umowy kredytu do kwoty
30.000.000 EUR w celu refinansowania istniejącego zadłużenia spółki Arkady Wrocławskie S.A., spółka
ta udzieliła Emitentowi udzieliła poręczenia udzielonego kredytu oraz prefinansowania kwoty, która miała
zostać zapłacona za nieruchomości zbywane przez Spółkę oraz Poręczyciela tj. budynek Arkad
Wrocławskich wraz z sąsiednim gruntem należącym do Emitenta. Powyższe poręczenie wygasło z dniem
zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości w dniu 30 czerwca 2025 r.
4) W wyniku nabycia grupy spółek Morska Vita S.A. Grupa Develia stała się stroną umowy poręczenia
wekslowego na kwotę pozostałego do spłaty kredytu w spółce Derby Investment Sp. z o.o. (3,5 mln PLN
plus odsetki). Grupa posiada wierzytelność regresową w stosunku do Derby Investment Sp. z o.o. w
zakresie tego zobowiązania, w postaci poddania się egzekucji na podstawie art. 777 par. 1 KPC z całego
majątku spółki Derby Investment Sp. z o.o. do kwoty 3.657.729,00 PLN. Poręczenie wekslowe wygasło
w dniu 17 lutego 2025 roku.
5) W związku z emisją obligacji w dniu 24 lipca 2024 roku przez spółkę Morska Vita S.A. Emitent udzielił
poręczenia do kwoty 28.000.000 PLN za wszelkie zobowiązania wynikające z obligacji i ponosi
odpowiedzialność za dług spółki Morska Vita S.A. wynikający z obligacji na zasadach określonych
w Umowie Poręczenia.
6) W związku z udzieleniem przez mBank w dniu 16 października 2024 roku gwarancji spółce zależnej
NP 14 Sp. z o.o. Sp. k. do kwoty 1.919.99,98 PLN, Emitent udzielił poręczenia do kwoty 1.536.000 PLN
spłaty wszystkich zobowiązań finansowych wynikających z Umowy udzielenia gwarancji. Poręczenie
zostało udzielone do 16 kwietnia 2030 r.
7) W związku z udzieleniem przez mBank w dniu 29 listopada 2024 roku gwarancji bankowej spółce
zależnej Develia Warszawa Sp. z o.o. do kwoty 333.333,33 zł, Emitent udzielił poręczenia do kwoty
266.667 PLN spłaty wszystkich zobowiązań finansowych wynikających z umowy udzielenia gwarancji.
Poręczenie zostało udzielone do 30 czerwca 2026 r.
8) W dniu 18 grudnia 2024 roku Emitent udzielił poręczenia za spółkę zależną NP15 Sp. z o.o. do kwoty
2.000.000 PLN, tytułem spłaty wszystkich zobowiązań finansowych wynikających z umowy sprzedaży
nieruchomości przez tą spółkę na rzecz ADG Sp. z o.o. z dnia 21 grudnia 2021 roku Poręczenie zostało
udzielone ze skutkiem od dnia 23 lipca 2023 roku na maksymalny okres 10 lat od dnia zawarcia
powyższej umowy sprzedaży.
9) W związku z zawartym aneksem do emisji obligacji z dnia 7 marca 2022 roku przez spółkę Morska Vita
S.A. na kwotę 30.000.000 PLN, Emitent udzielił poręczenia do kwoty 39.000.000 PLN za wszelkie
zobowiązania wynikające z obligacji i ponosi odpowiedzialność za dług spółki Morska Vita S.A.
wynikający z obligacji na zasadach określonych w umowie poręczenia.
10) W związku z zawarciem umowy kredytu bankowego przez spółkę Morska Vita 1 Sp. z
o.o. z Alior Bank S.A, Develia S.A. oraz Morska Vita S.A. zobowiązały się do pokrycia przekroczonych
kosztów budżetu do kwoty 15.508.102,60 PLN na podstawie umowy gwarancji przekroczonych kosztów
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
70
budżetu z dnia 29 września 2025 r. poprzez udzielenie pożyczki podporządkowanej lub w inny sposób
zaakceptowany uprzednio przez Bank.
11) Emitent w okresie sprawozdawczym udzielił spółkom Grupy poręczeń na zakup materiałów budowlanych
(dostaw stali, betonu, prefabrykatów, usług dźwigowych), w ramach realizowanych przez te spółki
inwestycji mieszkaniowych:
a) spółce Morska Vita 1 Sp. z o.o. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 3.890.000,00 PLN,
b) spółce NP 16 Sp. z o.o. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 3.970.000,00 PLN.
c) spółce NP 14 Sp. z o.o. Sp. k. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 1.800.000,00 PLN,
d) spółce Develia Warszawa Sp. z o.o. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 245.000,00 PLN
Poza opisanymi powyżej zobowiązaniami warunkowymi stanowiącymi zabezpieczenia do kredytów
bankowych, opłatami warunkowymi z tytułu wycinki drzew oraz zobowiązaniami w związku z zawartymi
umowami sprzedaży nieruchomości, na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka nie posiada innych istotnych
zobowiązań warunkowych.
Zobowiązania inwestycyjne
W 2026 roku Spółka planuje ponieść nakłady na zakup gruntów i realizację projektów inwestycyjnych
(mieszkaniowych) w wysokości ok. 623,9 mln złotych.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka jest stroną przedwstępnych umów związanych z zakupem
nieruchomości.
Spółka nie planuje ponieść istotnych nakładów na rzeczowe aktywa trwałe oraz wartości niematerialne i nie
posiada żadnych istotnych zobowiązań umownych, których przedmiotem jest nabycie rzeczowych aktywów
trwałych oraz wartości niematerialnych.
27.4. Sprawy sądowe
Na dzień 31 grudnia 2025 roku nie toczyły się istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem
administracji dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Develia S.A., których wartość byłaby istotna
dla sytuacji finansowej Spółki.
Spółka jest stroną postępowań sądowych i administracyjnych, których wartość nie ma materialnego wpływu
na jej działalność lub kondycję finansową. Każda sprawa rozpatrywana jest indywidualnie pod kątem jej
istotności dla spółki.
28. Zobowiązania z tytułu umów z klientami
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Wpłaty na poczet
sprzedaży lokali mieszkalnych
i pomieszczeń przynależnych
749 997
573 459
Wpłaty na poczet sprzedaży nieruchomości
-
17 810
749 997
591 269
Wzrost wartości pozycji wpłat na poczet sprzedaży lokali mieszkalnych wynika ze zwiększenia skali
prowadzonej działalności.
Pozycja Wpłaty na poczet sprzedaży nieruchomości prezentowana na dzień 31 grudnia 2024 roku dotyczyła
głównie wpłaty otrzymanej na poczet sprzedaży nieruchomości przy ul. Komandorskiej we Wrocławiu.
Transakcja sfinalizowana została w okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
71
29. Objaśnienia do sprawozdania z przepływów pieniężnych
Inne korekty 31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Wycena programu motywacyjnego 26 966 6 462
Spisanie nakładów i likwidacja innych rzeczowych aktywów trwałych 4 364 -
Wynik z tytułu sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych (4 643) -
Pozostałe (11) (67)
26 676 6 395
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Odsetki 54 862 49 302
Dywidendy (208 509) (276 727)
(153 647) (227 425)
Zapasy
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Bilansowa zmiana stanu zapasów (163 363) (315 436)
Wycena zobowiązania wg MSSF 16 (8 587) 11 520
(171 950) 303 915
Należności
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Bilansowa zmiana stanu należności (57 421) (26 436)
Należność z tytułu umorzenia udziałów 9 605 -
(47 816) (26 436)
Zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Bilansowa zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych
i zobowiązań z tyt
ułu
umów z klientami 156 001 247 666
Zaliczki z tyt. sprzedaży aktywów trwałych otrzymane w latach ubiegłych 16 751 -
172 752 247 666
Odsetki
Wartość pozycji Odsetki w części dotyczącej przepływów środków pieniężnych z działalności finansowej obejmuje również odsetki
skapitalizowane w wartości zapasów.
30. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Poniższa tabela przedstawiają łączne kwoty transakcji zawartych z podmiotami powiązanymi za rok
zakończony 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku:
01.01.2025 – 31.12.2025 31.12.2025
Podmiot powiązany
Sprzedaż
Zakupy
Przychody
finansowe (odsetki,
dywidendy)
Koszty finansowe
(odsetki, dyskonta)
Należności z tytułu
dostaw i usług oraz
pozostałe należności
Zobowiązania
z tytułu dostaw
i usług oraz
pozostałe
Pożyczki
i należności
długoterminowe oraz
krótkoterminowe
Zobowiązania
finansowe
Akcjonariusze -
-
-
-
-
-
-
-
Jednostki zależne,
współkontrolowane i
stowarzyszone:
Develia Południe S.A. 3 932
28
2 917
1 807 1 835
547
-
13 669
Develia Wrocław S.A. 11 554
-
19 139
- 5 897
10
300 375
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
72
Develia Warszawa Sp. z o.o. 6 003
33
21 560
6 938 3 197
23
221 148
75 639
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. 396
-
54 541
3 945 179
-
-
55 875
LC Corp Invest I Sp. z o.o. 27
-
73
778 6
-
-
-
LC Corp Invest II Sp.z o.o. 45
-
538
-
11
-
7 392
-
LC Corp Invest VII Sp.z o.o. 5 007
1)
-
1 386
12 437 62
-
-
4 760
LC Corp Invest IX Sp.z o.o. 4 952
1)
-
4 469
16 957 40
-
-
6 078
LC Corp Invest XI Sp.z o.o. 16
-
15 004
3 692 4
-
-
50 565
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. 19
-
425
-
5
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Projekt 7 Sp.k 1 483
622
-
460 1 031
-
-
16 814
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A. 11 074
-
12 739
2 193 6 574
3
10 237
64 190
4resident Sp. z o.o. 17
-
18
-
4
-
257
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. 25
-
7
-
9
-
109 -
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Projekt 20 Sp.k 16
-
5 350
5
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Projekt 21 Sp.k 14
1
-
-
9
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Projekt 22 Sp.k 22
-
254
-
260
-
-
-
LC Corp Service S.A.
1)
965
-
-
1 382 350
-
60
15 989
Develia Invest Sp. z o.o. 26
-
-
782 12
-
-
8 745
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.k. -
-
-
-
- -
-
-
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. -
-
1 933
-
- -
-
-
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. -
-
12 480
-
-
-
-
-
Flatte Sp. z o.o. 84
597
10
-
-
-
-
-
Malin Development 1 Sp. z o.o. -
-
30
3
4
-
-
-
NP 8 Sp. z o.o. Sp.k. 282
-
6
319
12
280
-
10 311
NP 11 Sp. z o.o. Sp.k. 820
-
-
2 612
396
362
-
106 512
Develia Construction sp.zo.o. 1 297
1 436
121
16
299
549
27
-
Develia Land Development Sp. z o.o. 373
336
194
-
25
217
-
-
Develia 303 Sp. z o.o. 2 624
-
-
617
2 369
92
-
29 445
NP 7 Sp. z o.o. 31
-
74 692
1 459
6
406
-
7 524
NP 8 Sp. z o.o. 17
-
-
849 4
64
-
14 979
NP 9 Sp. z o.o. 75
-
6 114
1 084 64
54
-
21 380
NP 10 Sp. z o.o. 63 -
5 341
5 083
45
-
-
62 479
NP 11 Sp. z o.o. 16
- 76 1
4
1
1 093
-
NP 14 Sp. z o.o. 16
-
35
-
4
1
467
-
NP 14 Sp. z o.o. Sp.k. 8 183
-
44
-
5 940
25
5
-
NP 15 Sp. z o.o. 3 081
-
8 742
1 219
1 763
10
-
59 657
NP 16 Sp. z o.o. 2 533
-
5 617
-
1 194
-
58 163
-
NP 17 Sp. z o.o. 15
-
25
-
4
-
376
-
NP 19 Sp. z o.o. 21
-
37
-
5
1
446 -
NP 19 Sp. z o.o. . Sp.k. 2 512
-
-
2 411
1 816
138
10
61 445
NP 20 Sp. z o.o. 23 - 15
- 5 1 262 -
NP 20 Sp. z o.o. Sp.k. 12 778
-
-
2 080
9 832
171
--
116 907
Morska Vita S.A. 105 - 745
- 694 - 5 075 -
Morska Vita 1 Sp. z o.o. 297 - 38
- 168 - - -
Morska Vita 2 Sp. z o.o. 33 - -
- 11 - - -
Morska Vita 3 Sp. z o.o. 16 - -
- 3 - - -
NP Maintenance S.A. 2) 56
-
72
-
16
-
568
-
Develia Vita Sp. z o.o. 2 854
- 6 016
- 3 408 - 252 024 -
Lotnicza 100 Vita Development Sp.z o.o 5 -
-
-
4
-
-
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
73
Aleja Pokoju Vita Sp. z o.o. - -
-
-
1
-
-
-
Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp.z o.o 1
-
-
-
3
-
-
-
Zarząd i Rada Nadzorcza
Zarząd 1 975
2))
103
3)
-
- - - - -
Rada Nadzorcza -
-
-
- - - - -
Wyższa kadra kierownicza -
1) wartość obejmuje sprzedaż udziałów, o której mowa w Nocie 16 pkt. 2 i 3/
2) Zarząd/ podmiot powiązany z Zarządem: 1.063 tys. zł
3) Pozostałe zakupy
Wynagrodzenie Zarządu, Rady Nadzorczej oraz Wyższej kadry kierowniczej spółki zaprezentowano w Notach 30.4
i 30.5.
W roku zakończonym 31 grudnia 2025 roku Spółka dokonała wpłat na kapitały oraz zbycia udziałów spółek zależnych
opisanych w Notach 5 i 16.
01.01.2024 – 31.12.2024 31.12.2024
Podmiot powiązany
Sprzedaż
Zakupy
Przychody
finansowe (odsetki,
dywidendy)
Koszty finansowe
(odsetki, dyskonta)
Należności z tytułu
dostaw i usług oraz
pozostałe należności
Zobowiązania
z tytułu dostaw
i usług oraz
pozostałe
Pożyczki
i należności
długoterminowe oraz
krótkoterminowe
Zobowiązania
finansowe
Akcjonariusze -
-
-
-
-
-
-
-
Jednostki zależne,
współkontrolowane i stowarzyszone:
Arkady Wrocławskie S.A. 2 006
554
4 370
994
389
1 022
71 548
-
Develia Wrocław S.A. 8 321
15
19 359
-
5 043
-
217 209
-
Develia Warszawa Sp. z o.o. 3 595
24
16 690
6 813
1 042
-
142 862
112 131
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. 810
4
54 175
864
519
-
-
36 852
LC Corp Invest I Sp. z o.o. 57
-
2 079
874
-
-
-
49 477
LC Corp Invest II Sp.z o.o. 239
-
455
-
40
-
6 019
-
LC Corp Invest VII Sp.z o.o. 281
-
13 770
1 391
41
30
-
6 087
LC Corp Invest IX Sp.z o.o. 756
-
35 555
-
232
33
-
-
LC Corp Invest XI Sp.z o.o. 58
-
19 037
6 323
25
-
-
46 309
LC Corp Invest XV Sp. z o.o. 44
-
489
-
12
-
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Projekt 7 Sp.k 8 252
40
-
-
7 970
326
-
-
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.Investments
S.K.A. 6 134
35
-
-
4 364
1
-
-
4resident Sp. z o.o. 61
-
19
-
15
-
239
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. 41
-
2
-
8
-
53
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 20 Sp.k 73
-
369
-
374
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 21 Sp.k 57
-
1
-
26
-
-
-
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.Projekt 22 Sp.k 97
-
258
59
258
184
-
-
LC Corp Service S.A.
1)
1 429 21
-
3 389 454
-
-
18 498
Develia Invest Sp. z o.o. 652
-
2 629
52
686
-
-
16 540
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.k. -
-
-
-
-
-
-
-
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. 16
-
15 883
-
43
-
-
-
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. 29
-
114
-
-
-
-
-
Flatte Sp. z o.o. -
-
-
-
-
-
-
-
Malin Development 1 Sp. z o.o. -
-
32
-
-
-
675
-
NP 8 Sp. z o.o. Sp.k. 1 483
-
7
108
758
108
-
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
74
NP 11 Sp. z o.o. Sp.k. 4 201
-
-
1 215
3 361
506
-
-
Develia Construction sp.zo.o. 1 177
165
1 253
24
705
600
-
-
Develia Land Development Sp. z o.o. 264
-
163
-
70
-
775
-
Develia 303 Sp. z o.o. 1 388
1
-
93
379
-
-
-
NP 7 Sp. z o.o. 78
-
121 670
4 197
29
737
-
-
NP 8 Sp. z o.o. 35
-
-
84
15
-
-
-
NP 9 Sp. z o.o. 100
-
-
63
36
63
-
-
NP 10 Sp. z o.o. 242
-
9 301
1 822
111
-
-
43 701
NP 11 Sp. z o.o. 32
-
6
-
10
2
88
-
NP 12 Sp. z o.o. 5
-
-
-
-
-
-
-
NP 14 Sp. z o.o. 32
-
29
2
11
2
379
-
NP 14 Sp. z o.o. Sp.k. 1 908
-
76
1
667
1
5
-
NP 15 Sp. z o.o. 1 977
-
2 080
-
1 303
-
-
-
NP 16 Sp. z o.o. 279
10
6 203
-
122
-
71 886
-
NP 17 Sp. z o.o.
65
-
20
-
47
-
-
-
NP 18 Sp. z o.o.
5
-
-
-
-
-
10
-
NP 19 Sp. z o.o. 33
-
32
2
11
-
417
-
NP 19 Sp. z o.o. . Sp.k. 1 796
-
-
153
997
153
-
-
NP 20 Sp. z o.o. 38
-
7
2
18
2
109
-
NP 21 Sp. z o.o. 5
-
1
-
-
-
52
-
NP 22 Sp. z o.o. 5
-
1
-
-
-
52
-
NP 23 Sp. z o.o. 5
-
-
-
-
-
-
-
NP 8 Sp.. Bogucicka Sp.k. 9
-
-
-
-
-
-
-
NP 20 Sp. z o.o. Sp.k. 3 803
9
-
92
1 875
92
-
-
Morska Vita S.A. 47
-
494
-
418
-
-
-
Morska Projekt 1 31
-
-
-
26
-
-
-
Morska Projekt 2 11
-
-
-
6
-
-
-
Morska Projekt 3 11
-
-
-
6
-
-
-
NP Maintenance S.A.
2)
247
-
-
-
103
-
-
-
Zarząd i Rada Nadzorcza
Zarząd 1 063
4)
87
3
) - - - - - -
Rada Nadzorcza -
-
- - - - - -
Wyższa kadra kierownicza 1 188
1) Zaprezentowane wartości uwzględniają transakcje z podmiotami, które w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku połączyły się ze spółką LC
Corp Service S.A., tj. LC Corp Invest X Sp. z o.o. i LC Corp Invest XII Sp. z o.o.
2) Zaprezentowane wartości uwzględniają transakcje z podmiotami, które w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku połączyły się tworząc spółkę
NP. Mainenance S.A., tj: NP17 Sp. z o.o. Projekt 1 Sp.k (wcześniej NP12 Sp. z o.o. Sp.k, NP17 Sp. z o.o. Projekt 2 Sp.k (wcześniej NP18 Sp. z o.o.
Sp.k, NP17 Sp. z o.o. Projekt 3 Sp.k ((wcześniej NP21 Sp. z o.o. Sp.k., NP17 Sp. z o.o. Projekt 4 Sp.k k ((wcześniej NP23 Sp. z o.o. Sp.k
3) Pozostałe zakupy
4) Podmiot powiązany z Zarządem: 1.063 tys. zł
Wynagrodzenie Zarządu, Rady Nadzorczej oraz Wyższej kadry kierowniczej spółki zaprezentowano w Notach 30.4 i 30.5 Sprawozdania za rok
zakończony 31 grudnia 2024 roku.
W roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku Spółka dokonała wpłat na kapitały oraz zbycia/umorzenia udziałów spółek zależnych/współzależnych
opisanych w Notach 5 i 16 Sprawozdania za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku.
30.1. Jednostka dominująca dla Spółki
Na dzień 31 grudnia 2025 roku brak jest podmiotu dominującego wobec Spółki.
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu przedstawieni zostali w Nocie 24.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
75
30.2. Wypłata dywidendy przez Develia S.A.
Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2025 roku:
W dniu 9 maja 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie
wypłaty dywidendy na następujących zasadach:
a) wysokość dywidendy: 265.482.116,46 zł,
b) Liczba akcji objętych dywidendą: 457.727.787 akcje,
c) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,58 zł,
d) Dzień dywidendy: 16 czerwca 2025 r.,
e) dzień wypłaty dywidendy: 30 czerwca 2025 r.
Zgodnie z postanowieniami powyższej uchwały w dniu 30 czerwca 2025 roku Develia S.A. dokonała wypłaty
dywidendy w kwocie 265.482.116,46 zł.
Wypłata dywidendy w okresie zakończonym 31 grudnia 2024 roku:
W dniu 16 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie
wypłaty dywidendy za 2023 rok na następujących zasadach:
a) Wysokość dywidendy: 226.140.099,50 zł
b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,50 zł
c) Liczba akcji objętych dywidendą: 452.280.199 akcje
d) Dzień dywidendy: 17 czerwca 2024 roku
e) Termin wypłaty dywidendy: 5 lipca 2024 roku (kwota 113.070.049,75 zł) i 6 września 2024 roku (kwota
113.070.049,75 zł).
Zgodnie z postanowieniami powyższej uchwały w dniach 5 lipca 2024 roku oraz 6 września 2024 roku Spółka
dokonała wypłaty dywidendy w łącznej kwocie 226.140.099,50 zł.
30.3. Wypłata dywidendy przez spółki zależne
Wypłaty dywidendy przez spółki zależne na rzecz Develia S.A. dokonane w 2025 i 2024 roku opisane zostały
w Nocie 11.2.
30.4. Wynagrodzenie wyższej kadry kierowniczej Spółki
Rok
zakończony
31 grudnia 2025
Rok
zakończony
31 grudnia 2024
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
14 246
13 992
Nagrody jubileuszowe i odprawy emerytalne
-
-
Świadczenia z tytułu rozwiązania stosunku pracy
-
-
Świadczenia pracownicze w formie akcji własnych
-
-
Łączna kwota wynagrodzenia wypłaconego głównej kadrze
kierowniczej za wyjątkiem Zarządu i Rady Nadzorczej
14 246
13 992
30.5. Wynagrodzenie Zarządu i Rady Nadzorczej
Wynagrodzenie wypłacone członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej Spółki przedstawiało się
następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Zarząd
-
wynagrodzenia
14 502
11 144
Zarząd
-
świadczenia w formie akcji własnych
-
-
Rada Nadzorcza
-
wynagrodzenia
1
192
953
Rada Nadzorcza
-
świadczenia w formie akcji własnych
-
-
Razem
15
694
12 097
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
76
31. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego
do badania sprawozdań finansowych
W maju 2023 roku Spółka zawarła z Ernst & Young Audyt Polska Sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie
umowę o świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmującą badanie
sprawozdania finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2023-
2025 oraz przegląd śródrocznych sprawozdań finansowych za okresy 6 miesięcy zakończone 30 czerwca
2023 roku, 30 czerwca 2024 roku i 30 czerwca 2025 roku.
Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy z tytułu usług świadczonych za 2025 rok, tj. za badanie
rocznego sprawozdania finansowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za
2025 rok wynosi 896 tys., a za usługi przeglądu jednostkowego i skonsolidowanego półrocznego
sprawozdania finansowego za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2025 roku wyniosło 248 tys. zł.
Wysokość wynagrodzenia z tytułu powyższej umowy z tytułu usług świadczonych za 2024 rok, tj. za badanie
rocznego sprawozdania finansowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za
2024 rok wynosi 722 tys., a za usługi przeglądu jednostkowego i skonsolidowanego półrocznego
sprawozdania finansowego za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2024 roku wynosi 224 tys.
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki świadczy również na rzecz Emitenta usługi
niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach
Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki. Wynagrodzenie z tytułu tego badania wynosi 25 tys. zł za każdy rok..
32. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą obligacje, weksle inwestycyjne,
kredyty oraz pożyczki. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych
na finansowanie inwestycji prowadzonych przez Spółkę oraz przez spółki zależne. Nadwyżki finansowe
Spółka inwestuje w krótkoterminowych instrumentach finansowych. Spółka posiada też inne instrumenty
finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku
prowadzonej przez nią działalności.
Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy procentowej,
ryzyko kredytowe oraz ryzyko związane z płynnością.
Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w
skrócie omówione poniżej.
32.1. Ryzyko stopy procentowej
Ryzyko stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych zobowiązań finansowych, opartych
na zmiennej stopie.
Wrażliwość wyniku finansowego netto na zmiany stopy procentowej kredytów i obligacji w PLN w roku
zakończonym 31 grudnia 2025 roku oraz w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku przedstawiono w tabeli
poniżej:
EURIBOR WIBOR
Wzrost/
spadek stopy
procentowej
Wpływ na wynik
finansowy netto
w tys. PLN
Wpływ na kapitał
własny
+ 1%
- (6 737)
31 grudnia 2025 roku
- 1%
- 6 737
+ 1%
(843) (5 770)
31 grudnia 2024 roku
- 1%
843 5 700
Spółka na bieżąco śledzi prace związane z reformą IBOR, która może mieć wpływ na instrumenty finansowe
oparte na zmiennej stawce procentowej. Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na datę sporządzenia
sprawozdania posiadane obligacje, kredyty i pożyczki oparte są na zmiennej stawce procentowej WIBOR,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
77
której będzie dotyczyła reforma. Zmiana może wpłynąć na obniżenie lub wzrost poziomu wskaźnika
referencyjnego, który stanowi podstawę do ustalenia wartości oprocentowania i może mieć wpływ na spadek
lub wzrost kosztów odsetkowych płaconych przez Spółkę i w konsekwencji na sytuację finansową, wyniki
oraz perspektywy rozwoju Emitenta.
32.2. Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe oraz istotne jego koncentracje wynikają głównie z pożyczek udzielanych spółkom Grupy.
Ryzyko to uzależnione jest w dużej mierze od kondycji finansowej tych spółek celowych, jednakże, dzięki
prowadzonemu nadzorowi nad spółkami Grupy oraz dzięki bieżącemu monitorowaniu stanów należności,
narażenie Spółki na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. W prezentowanym okresie
sprawozdawczym ryzyko kredytowe związane z udzielonymi pożyczkami nie uległo istotnej zmianie. Aktywa
finansowe z tytułu udzielonych pożyczek nie zostały objęte utratą wartości w żadnym z prezentowanych
okresów. Wartość udzielonych przez Spółkę pożyczek na dzień 31 grudnia 2025 roku wyniosła
864.670 tys. PLN
Pożyczki udzielone mogą zostać zabezpieczone na żądanie Spółki wekslem in blanco.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku należności z tytułu dostaw i usług wynosiły 50.597 tys. złotych netto; analizę
wymagalności tych należności przedstawiono w Nocie 21. Spółka na bieżąco monitoruje stan należności,
w związku z czym ryzyko wystąpienia nieściągalnych należności jest nieznaczne.
W odniesieniu do innych aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, ryzyko
kredytowe Spółki jest minimalne, ponieważ Spółka inwestuje środki w instytucjach o dobrej, stabilnej kondycji
finansowej, a maksymalna ekspozycja na to ryzyko równa jest wartości bilansowej tych instrumentów.
W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.
32.3. Ryzyko związane z płynnością
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, tj.
zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność będzie zawsze zachowana na poziomie
pozwalającym na regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności.
W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie,
Spółka na bieżąco monitoruje stan środków finansowych, dokonuje prognoz wartości przepływów
pieniężnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu maksymalizacji
możliwych do osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu przed ryzykiem
związanym z płynnością.
Zarządzanie płynnością odbywa się m.in. poprzez:
planowanie przepływów gotówkowych;
dobór odpowiednich źródeł finansowania,
bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami,
współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.
W Nocie 25 przedstawiono zobowiązania finansowe z tytułu obligacji oraz zaciągniętych kredytów i pożyczek
na dzień 31 grudnia 2025 oraz 31 grudnia 2024 roku z datami zapadalności.
W Nocie 27.1 Przedstawiono zobowiązania z tytułu dostaw i usług według daty ich zapadalności do 1 roku.
Poniższe tabele przedstawiają zobowiązania Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia
2024 roku według daty zapadalności na podstawie niezdyskontowanych płatności wynikających z zawartych
umów.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
78
31 grudnia 2025 roku
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe 106 005 160 000
200 000
160 000
-
-
626 005
Pożyczki - 265 865*
526 656
-
-
-
792 521
Kredyty 131 810 37 500
37 500
37 500
18 750
-
263 060
237 815 463 365
764 156
197 500
18 750
-
1 681 585
*) Prezentowane pożyczki udzielone zostały na okres trzech lat lub na czas nieokreślony, dla których prezentacja w przedziale wynika
z przewidywanego terminu ich spłaty.
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe 172 319
-
-
-
-
-
172 319
172 319
-
-
-
-
-
172 319
31 grudnia 2024 roku
Oprocentowanie zmienne [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe 5 772 280 000
160 000
200 000
645 772
Pożyczki 6 135 325 130*)
331 265
Kredyty 43 485 151 098
40 000
30 000
264 583
55 392 756 228
200 000
230 000
1 241 621
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe 135 329
-
-
-
-
-
135 329
135 329
-
-
-
-
-
135 329
*) Umowy zawarte na czas nieokreślony; prezentacja w przedziale wynika z przewidywanego terminu spłaty pożyczki.
33. Instrumenty finansowe
33.1. Wartości godziwe
Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe wszystkich instrumentów finansowych Spółki w podziale na
poszczególne kategorie aktywów i pasywów zgodnie z MSSF 9:
Wartość bilansowa
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy:
Pożyczki udzielone
570 475
512 911
Jednostki uczestnictwa w dłużnych otwartych funduszach inwestycyjnych
23 884
35 978
594 359
548 889
Aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie:
Pożyczki udzielone
294 195
-
Obligacje spółek komercyjnych
i skarbowych
10 009
-
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
79
Środki pieniężne na rachunkach powierniczych otwartych
105 058
100 109
Środki pieniężne i inne aktywa pieniężne
94 997
221 734
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności (bez należności
budżetowych)
248 467
64 882
752 726
386 725
Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie:
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe zobowiązania
(bez
zobowiązań budżetowych
)
161 542
133 335
Kredyty, obligacje i pożyczki oprocentowane wg zmiennej stopy
procentowej
1 678 511
1 234 450
1 840 053
1 367 785
Poniższa tabela przedstawia wartości bilansowe i godziwe instrumentów finansowych Spółki na dzień
31 grudnia 2025 roku:
31 grudnia 2025 roku
Wartość
bilansowa
Wartość godziwa Hierarchia wartości godziwej
Poziom
1
Poziom
2
Poziom
3
Aktywa wyceniane w wartości godziwej przez
wynik finansowy:
Pożyczki udzielone
570 475
570 475
-
570 475
-
Jednostki uczestnictwa w
dłużnych otwartych
funduszach inwestycyjnych
23 884 23 884 - 23 884 -
594 359 594 359 - 594 359
-
Aktywa wyceniane
w zamortyzowanym koszcie:
Pożyczki udzielone
294 195 294 195 - - -
Obligacje spółek
komercyjnych
10 009 - 10 009 - -
Środki pieniężne na
rachunkach powierniczych
otwartych
105 058 105 058 - 105 058 -
Środki pieniężne i inne
aktywa pieniężne
94 997 94 997 - 94 997 -
504 259 494 250 10 009 200 055 -
Zobowiązania finansowe wyceniane
w
zamortyzowanym koszcie:
Pożyczki oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
794 407 790 450 - 790 450 -
Kredyty oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
261 476 269 422 - 269 422 -
Obligacje oprocentowane wg
zmiennej stopy procentowej
622 629 635 760 - 635 760 -
1 678 511 1 695 632 - 1 695 632 -
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
80
Zgodnie z MSSF 13 poziomy hierarchii są definiowane następująco:
poziom 1 – notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnych rynkach dla identycznych aktywów
lub zobowiązań,
poziom 2 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są bezpośrednio lub pośrednio
obserwowalne
poziom 3 – techniki wyceny, w przypadku których dane wejściowe są nieobserwowalne.
W porównaniu z poprzednim okresem sprawozdawczym Spółka nie dokonywała zmian klasyfikacji oraz
metod wyceny instrumentów finansowych. W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przesunięcia pomiędzy
poziomami hierarchii wartości godziwej.
33.2. Ryzyko stopy procentowej
W poniższych tabelach przedstawiona została wartość bilansowa zobowiązań finansowych Spółki
wycenianych według zamortyzowanego kosztu narażonych na ryzyko stopy procentowej, w podziale na
poszczególne kategorie wiekowe:
31 grudnia 2025 roku
Oprocentowanie zmienne [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe 105 617 159 498
198 761
158 753
-
-
622 629
Pożyczki - 260 053
534 354
-
-
-
794 407
Kredyt bankowy (WIBOR)
131 660 37 500
37 500
37 500
17 316
-
261 476
237 277 457 051
770 615
196 253
17 316
-
1 678 511
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 171 226
-
-
-
-
-
171 226
171 226
-
-
-
-
-
171 226
31 grudnia 2024 roku
Oprocentowanie zmienne
[tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Obligacje kuponowe
5 772 280 000
160 000
200 000
645 772
Pożyczki
6 135 325 130
331 265
Kredyt bankowy (WIBOR)
42 351 40 000
40 000
30 000
152 351
Kredyt bankowy
(EURIBOR)
1 135 111 098
112 233
55 392 756 228
200 000
230 000
-
-
1 241 621
Nieoprocentowane [tys.PLN]
<1rok
1
-
2 lat
2
-
3 lat
3
-
4 lat
4
-
5 lat
>5 lat
Ogółem
Zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
zobowiązania 135 329
-
-
-
-
-
135 329
135 329
-
-
-
-
-
135 329
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
81
33.3. Zabezpieczenia
Główne zabezpieczenia spłaty kredytów ustanowione na dzień 31 grudnia 2025 roku w podziale na grupy
zostały przedstawione poniżej.
1. Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 3 grudnia 2020 roku przez Develia S.A.
z mBank S.A.:
hipoteka umowna do kwoty 75.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. lub spółki zależne,
oświadczenie spółki Develia S.A. o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1
pkt 5 k.p.c. do kwoty 75.000 tys. PLN.
2. Zabezpieczenia do umowy kredytu w rachunku bieżącym zawartej dnia 29 kwietnia 2021 roku przez
Develia S.A. z PKO Bank Polski S.A.:
hipoteka łączna do kwoty 150.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. lub spółki zależne,
oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w formie
aktu notarialnego na rzecz PKO BP S.A., do kwoty 150.000 tys. PLN przez spółkę Develia S.A. oraz
spółkę zależną Develia Wrocław S.A,
zastaw finansowy i zastaw rejestrowy o najwyższej sumie zabezpieczenia w kwocie 150.000 tys.
PLN na środkach pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bieżących.
umowa przystąpienia do długu przez spółkę zależną Develia Wrocław S.A.,
przelew wierzytelności z umów ubezpieczenia inwestycji realizowanych na zabezpieczonych
nieruchomościach,
przelew wierzytelności pieniężnych z tytułu Umów Rachunków MRP prowadzonych dla inwestycji
realizowanych na zabezpieczonych nieruchomościach.
3. Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 12 kwietnia 2022 roku przez Develia
S.A. z Santander Bank Polska S.A.:
hipoteka do kwoty 45.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub użytkownikiem
wieczystym jest Develia S.A. lub spółki zależne,
zastaw finansowy i rejestrowy do najwyższej sumy zabezpieczenia 45.000 tys. PLN na prawach do
środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach kredytobiorcy prowadzonych w Santander
Bank Polska S.A.,
pełnomocnictwo udzielone bankowi przez Spółkę do pobrania środków pieniężnych zgromadzonych
na rachunkach kredytobiorcy w banku,
oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty
45.000 tys. PLN.
4. Zabezpieczenia do umowy kredytu zawartej w celu finansowania lub refinansowania części ceny
nabycia 100% udziałów w kapitale zakładowym polskich spółek zależnych od Nexity S.A. z siedzibą w
Paryżu:
poręczenia na rzecz kredytodawców udzielone przez niektóre nabywane podmioty,
hipoteka umowna na nieruchomościach Develia S.A. i niektórych nabywanych podmiotów do kwoty
300 mln PLN,
zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych Develia S.A.,
pełnomocnictwa i blokady dotyczące rachunków bankowych Develia S.A.,
zastawy rejestrowe i zastawy cywilne na prawach komplementariuszy – dotyczy Spółek NP 8 Sp. z
o.o. , NP 11 Sp. z o.o., NP 14 Sp. z o.o., NP 19 Sp. z o.o. Sp.k. oraz NP 20 Sp. z o.o.,
zastawy rejestrowe i finansowe na udziałach w Spółkach zależnych – dotyczy Spółek Develia
Construction Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP 7 Sp. z o.o., NP 8 Sp. z o.o. Sp.k., NP 9 Sp. z
o.o., NP 11 Sp. z o.o. Sp.k., NP 14 Sp. z o.o. Sp.k., NP 15 Sp. z o.o., NP 17 Sp. z o.o., NP 19 Sp. z
o.o. Sp.k. oraz NP 20 Sp. z o.o. Sp.k.,
zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych – dotyczy Spółek Develia Construction
Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP 7 Sp. z o.o., NP 8 Sp. z o.o. Sp.k., NP 9 Sp. z o.o., NP 11 Sp.
z o.o. Sp.k., NP 14 Sp. z o.o. Sp.k., NP 15 Sp. z o.o., NP 17 Sp. z o.o., NP 19 Sp. z o.o. Sp.k. oraz
NP 20 Sp. z o.o. Sp.k.,
zastawy rejestrowe i finansowe na zbiorze rzeczy i praw (lub przedsiębiorstwie) – dotyczy Spółek
Develia Construction Sp. z o.o., Develia 303 Sp. z o.o., NP 7 Sp. z o.o., NP 8 Sp. z o.o. Sp.k., NP 9
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
82
Sp. z o.o., NP 11 Sp. z o.o. Sp.k., NP 14 Sp. z o.o. Sp.k., NP 15 Sp. z o.o., NP 17 Sp. z o.o., NP 19
Sp. z o.o. Sp.k. oraz NP 20 Sp. z o.o. Sp.k.
cesja praw i wierzytelności z określonych dokumentów w tym dokumentów związanych z nabyciem
spółek zależnych od Nexity S.A.,
oświadczenia o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego złożone przez Develia S.A. oraz
podmioty nabywane.
5. Zabezpieczenia do umowy kredytu zawartej dnia 28 czerwca 2024 roku przez Develia S.A. z VeloBank
S.A.:
hipoteka umowna łączna do kwoty 105 mln PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym jest Develia S.A. lub spółki zależne,
pełnomocnictwo do rachunków bankowych prowadzonych w banku,
weksel własny wraz z deklaracją wekslową,
poddanie się przez Develia S.A. egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c.,
zastawy rejestrowe i zastaw finansowy na rachunkach Kredytobiorcy prowadzonych w banku,
przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia nieruchomości stanowiących zabezpieczenie
Kredytu (w przypadku nieruchomości zabudowanych, gdzie wartość naniesień wliczana jest do
wartości nieruchomości)
oświadczenia właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości, o których mowa w pkt 1)
powyżej (innych niż Kredytobiorca) o poddaniu się na rzecz Banku egzekucji w trybie art. 777 § 1
pkt 6) Kodeksu postępowania cywilnego
6. Zabezpieczenia do umowy kredytu odnawialnego zawartej dnia 14 listopada 2024 roku przez
Develia S.A. z ING Bank Śląski S.A.:
hipoteka do kwoty 75.000 tys. PLN na nieruchomościach, których właścicielem lub użytkownikiem
wieczystym jest Develia S.A. oraz spółka zależna Develia Warszawa Sp. z o.o.,
oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. do kwoty
75.000 tys. PLN,
oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 6 k.p.c. do kwoty
75.000 tys. PLN.
7. Zabezpieczenia do umowy kredytu nieodnawialnego zawartej dnia 20 grudnia 2024 roku przez Develia
S.A. z PKO Bank Polski S.A.:
hipoteka umowna do sumy 120.000 tys. PLN na prawie własności nieruchomości,
przelew wierzytelności pieniężnych z umowy ubezpieczenia kredytowanej inwestycji od wszelkich
ryzyk budowlanych, a po zakończeniu Inwestycji - przelew wierzytelności z umowy ubezpieczenia
budynków posadowionych na nieruchomości,
przelew wierzytelności pieniężnych z tytułu Umowy Rachunku MRP,
zastaw rejestrowy do najwyższej sumy zabezpieczenia w kwocie 120.000 tys. PLN na autorskich
prawach majątkowych do dokumentacji projektowej dotyczącej kredytowanej inwestycji,
przelew wierzytelności pieniężnych z zawartych i nowo zawieranych umów generujących przychody
z Inwestycji, w tym z przedwstępnych umów sprzedaży lub umów sprzedaży (z wyłączeniem umów
deweloperskich),
przelew praw i wierzytelności pieniężnych przysługujących Develia S.A. z tytułu Umowy z GW,
przelew wierzytelności z gwarancji dobrego wykonania Umowy z GW (o ile dotyczy),
przelew wierzytelności pieniężnych przysługujących pożyczkodawcom z umów pożyczek
udzielonych spółce Develia S.A. - dotyczy pożyczek udzielonych w związku z kredytowaną
inwestycją (o ile dotyczy).
8. Zabezpieczenia do umowy kredytu bankowego zawartej 27 czerwca 2025 r. przez Develia S.A. z mBank
S.A. i PKO Bank Polski S.A.:
zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych Develia S.A.,
pełnomocnictwa i blokady dotyczące rachunków bankowych Develia S.A.,
zastaw rejestrowy i finansowy na udziałach Develia Vita Sp. z o.o.,
zastawy rejestrowe i finansowe na rachunkach bankowych Develia Vita Sp. z o.o.,
pełnomocnictwa i blokady dotyczące rachunków bankowych Develia Vita Sp. z o.o.,
zastaw rejestrowy na zbiorze aktywów Develia Vita Sp. z o.o.,
przelew wierzytelności na zabezpieczenie Develia Vita Sp. z o.o.,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
83
podporządkowanie oraz przelew wierzytelności na zabezpieczenie Develia Vita Sp. z o.o. i Develia
S.A.,
oświadczenie o poddaniu spółki Develia Vita Sp. z o.o. egzekucji,
oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej łącznej Develia Vita Sp. z o.o. i Develia Warszawa
Sp. z o.o. do kwoty 300 mln zł.
Ponadto, w dniu 30 października 2025 spółka Morska Vita 2 Sp. z o.o. udzieliła poręczenia dla spółki Morska
Vita S.A. w przedmiocie spłaty przez ten podmiot należności z tytułu Umów pożyczek na rzecz Develia S.A
oraz funduszy inwestycyjnych zarządzanych przez Rockbridge TFI S.A. na kwotę 10 mln PLN.
34. Zarządzanie kapitałem
Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego i bezpiecznych
wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały wartość dla jej
akcjonariuszy.
Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany.
W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę dywidendy
dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub wyemitować nowe akcje. W roku zakończonym
31 grudnia 2025 roku i w roku zakończonym 31 grudnia 2024 roku nie wprowadzono żadnych zmian do celów,
zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.
Spółka monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, który jest liczony jako stosunek zadłużenia
do kapitału własnego. Zasady Spółki stanowią, by wskaźnik ten był nie wyższy niż 5. Do zadłużenia Spółka
wlicza oprocentowane kredyty i pożyczki, zobowiązania z tytułu dostaw i usług i inne zobowiązania.
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Oprocentowane obligacje, kredyty, weksle i pożyczki
1 678 511 1 234 764
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
172 319 135 329
A. Zadłużenie
1 850 830 1 370 093
B. Kapitał własny
1 777 906 1 593 351
Wskaźnik dźwigni (A/B)
1,04 0,86
35. Struktura zatrudnienia
31 grudnia 2025 31 grudnia 2024
Zarząd
4 3
Pracownicy umysłowi / administracyjni
262,57 241,29
Pracownicy fizyczni
- -
Razem
266,57 244,29
36. Wpływ sytuacji makroekonomicznej, konfliktu zbrojnego w Ukrainie oraz na Bliskim Wschodzie
kwestii klimatycznych na sprawozdanie finansowe
Do czynników ryzyka mogących negatywnie wpłynąć na działalność Spółki należy zaliczyć działania wojenne
prowadzone przez Federację Rosyjską na terenach Ukrainy i związane z tym niepożądane skutki
gospodarcze w skali globalnej. Możliwe do zidentyfikowania na chwilę obecną potencjalne obszary ryzyka
w branży budowlano – deweloperskiej, w której działa Spółka to:
możliwy spadek popytu na rynku mieszkaniowym wskutek niepewności klientów co do możliwych
scenariuszy rozwoju aktualnej sytuacji gospodarczej i politycznej,
wzrost cen kluczowych surowców, powodujący wzrost cen dóbr kluczowych dla gospodarki, w tym cen
robót budowlanych, usług, urządzeń oraz materiałów,
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
84
ograniczenia w dostępności materiałów budowlanych, urządzeń, usług oraz przerwanie lub zakłócenie
ciągłości dostaw,
ograniczenia w dostępności pracowników pochodzących z Ukrainy, wynikające z powoływania
rezerwistów do służby wojskowej oraz ich powrotami do kraju w celu uczestniczenia w działaniach
wojskowych,
wzrost i ryzyko dalszego wzrostu stóp procentowych,
sytuacja finansowa kredytobiorców, w tym osłabienie ich zdolności kredytowej, a także polityka kredytowa
banków odzwierciedlona w stanowisku UKNF z dnia 7 lutego 2023 roku, a w konsekwencji ograniczenie
dostępności kredytów mieszkaniowych,
dostępność oraz koszt finansowania dłużnego w związku z ograniczonym popytem na rynku obligacji.
Wskazane powyżej czynniki ryzyka miały największy wpływ na działanie Spółki w początkowej fazie wojny.
Zarząd nie widzi możliwości oszacowania wpływu konfliktu na przyszłe wyniki finansowe, natomiast na
bieżąco monitoruje potencjalny wpływ konfliktu na działalność Spółki, rynek deweloperski i budowlany.
W związku z atakiem Stanów Zjednoczonych i Izraela na Iran oraz dalszą eskalacją konfliktu, do czynników
ryzyka mogących negatywnie wpłynąć na działalność Spółki należy zaliczyć także ewentualne skutki
gospodarcze w skali globalnej, które mogą przełożyć się na działalność operacyjną Spółki na terenie Polski.
W zakresie branży budowlano – deweloperskiej, potencjalne możliwe do zidentyfikowania w momencie
publikacji niniejszego sprawozdania, są:
wzrost lub utrzymywanie się na podwyższonym poziomie cen kluczowych surowców, w szczególności
ropy naftowej i gazu ziemnego, a także w skrajnym scenariuszu zakłócenia w dostawach tych surowców,
co przekładać się może na wzrost cen robót budowlanych, usług, urządzeń oraz materiałów,
wahania kursu polskiego złotego, ryzyko zmian poziomu stóp procentowych, w ekstremalnych
przewidywaniach także recesja globalna, a także krajowa inflacja,
ryzyko zakłóceń w dostępności materiałów budowlanych, urządzeń lub usług oraz zakłócenia ciągłości
dostaw.
Wyżej wskazane czynniki mogą przekładać się na terminowość oraz prawidłowość realizacji zawartych przez
Spółkę umów, ze szczególnym uwzględnieniem kontraktów związanych z realizacją inwestycji budowlanych.
Powyższe mogą w znaczący sposób wpływać na opóźnienia w realizacji przedsięwzięć deweloperskich oraz
zwiększenie ich kosztów po stronie Spółki. Dalszymi konsekwencjami niestabilności na globalnym rynku
może być ograniczenie popytu na mieszkania, a w dalszej perspektywie także obniżenie przychodów Spółki.
Zarządzanie ryzykiem w Develia S.A. odbywa się poprzez sformalizowany proces okresowej identyfikacji,
analizy i oceny czynników ryzyka. W tym procesie identyfikowania ryzyk ustalane są odpowiednie procedury
i procesy, których wprowadzenie ma na celu eliminację bądź ograniczenie ryzyka dla Spółki.
Spółka obserwuje rosnące zainteresowanie inwestorów, instytucji finansowych, regulatorów oraz pozostałych
użytkowników sprawozdań finansowych zagadnieniami związanymi z klimatem i ich potencjalnym wpływem
na sytuację finansową i wyniki finansowe spółek. Spółka jest narażona na ryzyko klimatyczne, w tym ryzyko
wynikające ze zdarzeń pogodowych mogących mieć wpływ na harmonogram prac w realizowanych
projektach deweloperskich oraz inne ryzyka związane z nasileniem częstotliwości/intensywności ulewnych
deszczów, wzrostem średnich temperatur lub przedłużające się okresy wysokich temperatur, nasileniem
częstotliwości/intensywności silnych wiatrów.
Spóła jest również narażona na ryzyko związane z transformacją gospodarczą z przejściem na niskoemisyjną
gospodarkę oraz ryzyko prawne związane z koniecznością dostosowania do zmieniających się przepisów
prawnych w zakresie zrównoważonego rozwoju w obszarze środowiskowym, społecznym i zarządczym.
Wpływ finansowy wyżej opisanych ryzyk może dotyczyć większych kosztów i odszkodowań, większych
kosztów związanych z koniecznością zastosowania rozwiązań minimalizujących wpływ wysokiej temperatury,
zwiększenia opłat za energię elektryczną, konieczności wypłacania odszkodowań pracownikom w razie
wypadków, wzrostu kosztów rozwiązań zapobiegających skutkom czynników niepożądanych.
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
85
W prezentowanym okresie opisane powyżej ryzyka nie miały istotnego wpływu na dane finansowe, w tym na
zaprezentowane w bilansie stany zapasów, wykazane przychody ze sprzedaży oraz koszty, prezentację
instrumentów finansowych, założenia do testów na utratę wartości, okresy ekonomicznej użyteczności,
konieczność tworzenia rezerw oraz inne istotne założenia do sporządzenia sprawozdania finansowego.
W ocenie Spółki powyższe ryzyka, w szczególności te związane z transformacją gospodarczą oraz
regulacyjne mogą wywierać wpływ na działalność Spółki w średnim i długim okresie. Spółka będzie
podejmować odpowiednie działania w celu dostosowania się do zmieniającego się otoczenia.
Nie występują także istotne umowy, których warunki oparte byłyby o zagadnienia związane z klimatem. Spółki
nie podjęła istotnych zobowiązań klimatycznych.
37. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego
1) W dniu 5 stycznia 2026 r. Emitent dokonał przedterminowego wykupu niezabezpieczonych 3-letnich
obligacji kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę
100.000 tys. PLN.
2) W dniu 9 stycznia 2026 r. Emitent dokonał emisji 1.800 sztuk niezabezpieczonych 4-letnich obligacji
kuponowych o wartości 100.000 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 180.000 tys. PLN w
ramach podpisanej z mBank S.A. z siedzibą w Warszawie Umowy Programu Emisji Obligacji z datą
wykupu na dzień 9 stycznia 2030 r.
3) W dniu 12 stycznia 2026 r. Emitent dokonał całkowitej przedterminowej spłaty kredytu, w kwocie
110.000 tys. PLN, zawartego z mBank S.A. i Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. z
dnia 14 lipca 2023 r. wraz z późniejszymi zmianami oraz wygasły wszelkie zabezpieczenia udzielone i
otrzymane przez Emitenta związane z tym kredytem.
4) W dniu 15 stycznia 2026 r. spółka zależna od Emitenta Develia Warszawa sp. z o. o. jako kupujący
zawarła w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania
wieczystego, na podstawie których nabyła od podmiotów niepowiązanych z Emitentem prawo
użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawo własności położonych na nieruchomościach
będących przedmiotem transakcji budynków, lokali, budowli i urządzeń, położonych w Pruszkowie przy
ulicy Staszica, stanowiące działki o nr: 196 (wraz z prawem własności lokali niemieszkalnych numer 1-
7 stanowiących odrębne nieruchomości), 402/9, 402/8, 224/5, 224/6 i 224/7, 224/4, 226/1, 224/2, 224/3,
224/8, 224/9, 224/10, 224/11 i 224/12, 225, udziału w wysokości 1/2 prawa użytkowania wieczystego
zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 222/9, 402/7, o łącznej powierzchni
1,7077 ha (dalej: Nieruchomość). Cena za Nieruchomość oraz pozostałe świadczenia wynikające z
umów sprzedaży oraz umów przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, została określona na
łączną kwotę 45 275 673,48 zł netto, powiększona o podatek VAT tj. 55 689 078,38 zł brutto. Spółka
zamierza zrealizować na Nieruchomości projekt inwestycyjny z szacowaną ilością ok. 357 lokali
mieszkalnych i 6 lokali usługowych. Planowany termin rozpoczęcia sprzedaży w ramach tego projektu
inwestycyjnego to czwarty kwartał 2026 roku.
5) W dniu 20 stycznia 2026 r. spółka Develia S.A. zawarła z VeloBank S.A. aneks do umowy kredytu z
dnia 28 czerwca 2024 r. wraz z późniejszymi zmianami, na podstawie którego zmieniono
zabezpieczenia spłaty kredytu.
6) W dniu 3 lutego 2026 r. Zarząd Spółki przyjął na podstawie „Strategii firmy Develia na lata 2024-2028”
ogłoszonej w raporcie bieżącym nr 25/2024 z 16 kwietnia 2024 r. cele Zarządu Develia S.A. na rok 2026.
Przyjęte cele są następujące:
liczba sprzedanych lokali w 2026 roku (umowy deweloperskie lub przedwstępne) w przedziale 3600-
3800 lokali.
przekazania lokali mieszkalnych w roku 2026 na poziomie 3750-3950 lokali.
wprowadzenia lokali do oferty i rozpoczęcie budowy w 2026 roku 4350-4550 nowych lokali
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
86
7) W dniu 5 lutego 2026 r. spółka Develia S.A. zawarła z Santander Bank Polski S.A. aneks do umowy
kredytu z 12 kwietnia 2022 r. wraz z późniejszymi zmianami, na podstawie którego dokonano zmiany
zabezpieczeń spłaty kredytu oraz podwyższono kwotę kredytu do 50.000 tys. PLN.
8) W dniu 20 lutego 2026 r. na mocy porozumienia do umowy kredytu z 20 grudnia 2024 r. zawartego
przez spółkę Develia S.A. z Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. nastąpiło
rozwiązanie umowy kredytu z 20 grudnia 2024 r.
9) W dniu 25 lutego 2026 r. Emitent jako kupujący zawarł w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży,
na podstawie której nabył od podmiotu niepowiązanego z Emitentem prawo użytkowania wieczystego
nieruchomości oraz prawo własności budynków i budowli położonych na nieruchomości, będącej
przedmiotem transakcji, położonej w Warszawie przy ulicy Kasprowicza, stanowiącą działkę o nr 6/1 o
powierzchni 0,6484 ha (dalej: Nieruchomość) wraz z dokumentacją projektową i pozwoleniem na
budowę. Cena za Nieruchomość oraz pozostałe świadczenia wynikające z umowy sprzedaży została
określona na łączną kwotę 28.040.000,00 zł netto, powiększoną o podatek od towarów i usług według
stawki 23 % tj. 34.489.200,00 zł brutto. Nieruchomość zostanie przeznaczona na cele strategiczne
Emitenta.
10) Uchwałą Rady Nadzorczej nr 1 podjętą w dniu 10 marca 2026 r. oraz uchwałą Rady Nadzorczej nr 2
podjętą w dniu 10 marca 2026 r. pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu nr 10/2026 podjętą w dniu 24
lutego 2026 r. zostały przyznane osobom uprawnionym (w tym członkom Zarządu) prawa do
warunkowego nabycia warrantów subskrypcyjnych serii B w ramach II transzy za rok 2026 na
warunkach określonych w Regulaminie Programu przyjętego na mocy uchwały nr 19 Zwyczajnego
Walnego Zgromadzenia Spółki z dnia 16 maja 2024 r. w sprawie wprowadzenia programu
motywacyjnego dla członków zarządu spółki oraz jej kluczowych pracowników na lata 2025-2028,
warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego Spółki oraz emisji warrantów subskrypcyjnych
z wyłączeniem w całości prawa poboru akcjonariuszy w odniesieniu do warrantów
subskrypcyjnych i akcji
emitowanych w ramach kapitału warunkowego oraz zmiany Statutu.
11) Emitent po dniu bilansowym udzielił spółkom Grupy poręczeń na zakup materiałów budowlanych
w ramach realizowanych przez te spółki inwestycji mieszkaniowych:
- spółce Morska Vita 1 sp. z o.o. – w kwocie udzielonego poręczenia 550.000,00 PLN
- spółce Develia Vita Sp. z o.o. - w kwocie udzielonego poręczenia 1.000.000,00 PLN
- spółce NP 14 Sp. z o.o. Sp. k. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 1.300.000,00 PLN,
- spółce NP 16 Sp. z o.o. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 916.400,00 PLN.
12) W dniu 17 marca 2026 r. spółka zależna od Emitenta Develia Południe S.A. jako kupujący zawarła
w formie aktu notarialnego umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz innych
praw, na podstawie których nabyła od podmiotu niepowiązanego z Emitentem prawo użytkowania
wieczystego nieruchomości oraz prawo własności położonych na nieruchomościach będących
przedmiotem transakcji budynków i budowli, położonych w Katowicach w obrębie ewidencyjnym 0002,
Bogucice-Zawodzie, stanowiące działki o nr: 1/15 oraz 4/6 o łącznej powierzchni 0,0391 ha, objęte
księgą wieczystą nr KA1K/00051175/1, działki nr 23/35 oraz 47/43 o łącznej powierzchni 0,5632 ha,
objęte księgą wieczystą nr KA1K/00123657/0 oraz działki nr 42/47 oraz 42/49 o łącznej powierzchni
1,1812 ha, objęte księgą wieczystą nr KA1K/00123658/7 za cenę obejmującą również pozostałe
świadczenia wynikające z umowy wynoszącą 33.500.000,00 netto, powiększona o podatek VAT tj.
41.205.000,00 zł brutto. Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości projekt inwestycyjny z
szacowaną ilością ok. 434 lokali mieszkalnych i 12 lokali usługowych. Planowany termin rozpoczęcia
sprzedaży w ramach tego projektu inwestycyjnego to I kwartał 2027 r.
13) W dniu 24 marca 2026 roku, w wyniku realizacji zapisów umowy joint venture („Umowa JV”) z dnia 23
grudnia 2025 roku zawartej ze spółką Mosaic Poland Holding P.S.A. oraz po uzyskaniu w dniu 16 marca
2026 roku zgody Prezesa UOKIK, Emitent dokonał sprzedaży 75% udziałów w spółce Mosaic 071 Orlat
Studentliving Sp. z o.o. Przedmiotem współpracy w ramach umowy JV jest realizacja za pośrednictwem
spółki projektowej wspólnej inwestycji polegającej na budowie i komercjalizacji budynku
Develia S.A.
Sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku
(w tysiącach złotych)
87
zakwaterowania dla studentów wraz pomieszczeniami usługowymi, miejscami parkingowymi oraz
infrastrukturą towarzyszącą. Sprzedaż wspólnej inwestycji planowana jest nie wcześniej niż 2 lata po
ukończeniu procesu budowy. Pozostałe warunki umowy JV, w tym odnoszące się do warunków
realizacji transakcji, nie odbiegają od postanowień powszechnie stosowanych dla tego typu umów.
14) W dniu 30 marca 2026 r. spółka zależna od Emitenta Develia Vita sp. z o.o. jako kupujący zawarła w
formie aktu notarialnego umowę sprzedaży, na podstawie której nabyła od podmiotów niepowiązanych
z Emitentem prawo własności nieruchomości w tym prawo własności położonych na nieruchomości
będącej przedmiotem transakcji budynków, położonych w Warszawie przy ulicy Głębockiej 84A,
stanowiącej działkę nr 6/4, z obrębu 4-16-34, o pow. 0,6925 ha. Cena za nieruchomość została
określona na kwotę 16.000.000,00 zł. Sprzedaż nie jest objęta podatkiem VAT. Spółka zamierza
zrealizować na tej nieruchomości projekt inwestycyjny z szacowaną liczbą ok. 109 lokali mieszkalnych.
Planowany termin rozpoczęcia sprzedaży w ramach tego projektu inwestycyjnego to trzeci kwartał
2026r.
Poza powyższymi zdarzeniami nie wystąpiły inne zdarzenia po dniu 31 grudnia 2025 roku, które mogłyby
w znaczący sposób wpłynąć na wyniki finansowe Spółki.
Spółka traktuje opisane powyżej zdarzenia jako zdarzenia po dniu bilansowym jako nie powodujące
konieczności korekty sprawozdania finansowego sporządzonego na dzień 31 grudnia 2025 roku.
Dokument został podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym
Andrzej Oślizło
Prezes Zarządu
Paweł Ruszczak
Wiceprezes Zarządu
Mariusz Poławski
Wiceprezes Zarządu
Karol Dzięcioł
Członek Zarządu
Anna Gremblewska-Nowak
Główny Księgowy
Wrocław, dnia 2 kwietnia 2026 roku
