1
SPIS TREŚCI
1. ROCZNE PRAWOZDANIE FINANSOWE ................................................................................................................................................ 3
1.1. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ ........................................................................................................................................ 3
1.2. SPRAWOZDANIE Z WYNIKU (WARIANT KALKULACYJNY) .................................................................................................................. 5
1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKC ZWYĄ .............................................................................................................................. 5
1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW ............................................................................................................................... 6
1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE ASNYM W OKRESIE 0D 01.01.2025 ROKU DO 31.12.2025 ROKU ............................ 7
1.6. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYW PIENIĘŻNYCH (METODA PREDNIA) ....................................................................................... 9
2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA ROK 2025 R ........................................... 10
2.1. INFORMACJE OGÓLNE ........................................................................................................................................................................ 10
2.2. SAD ORGANÓW SŁKI .................................................................................................................................................................. 10
2.3. CHARAKTER DZIALNCI ................................................................................................................................................................ 11
2.4. GRUPA KAPITAŁOWA ......................................................................................................................................................................... 12
2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI ........................................................................................................................................................ 13
2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, WALUCIE SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ
ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ .................................................................................................................................... 13
2.6.1. PODSTAWA SPORDZENIA I WIADCZENIE O ZGODNCI ....................................................................................................... 13
2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKGL .............................................................................. 13
2.6.3. ZAŁENIE KONTYNUACJI DZIALNCI ........................................................................................................................................ 13
2.6.4. SEZONOWOSĆ DZIAŁALNCI ........................................................................................................................................................... 13
2.7. ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI ................................................................................................................................... 13
2.8. ZASADY RACHUNKOWOŚCI ................................................................................................................................................................ 16
2.9. PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ................................................................................................................................. 30
2.10. SEGMENTY OPERACYJNE .................................................................................................................................................................... 30
2.11. PĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH .................................................................................................................................... 30
2.12. TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH................................................................................................................................................ 31
2.13. KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO ...................................................................................................................................... 31
3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI ....................................................................................................... 31
4. NOTY OBJAŚNIACE .......................................................................................................................................................................... 31
4.1. ZYSK NA AKC ..................................................................................................................................................................................... 32
4.2. SEGMENTY OPERACYJNE .................................................................................................................................................................... 32
4.3. WARTCI NIEMATERIALNE .............................................................................................................................................................. 33
4.4. WARTĆ FIRMY ................................................................................................................................................................................. 36
4.5. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ............................................................................................................................................................ 36
4.6. AKTYWA Z TYTU PRAWA DO YTKOWANIA SADNIKA MATKU ....................................................................................... 40
4.7. NIERUCHOMCI INWESTYCYJNE ..................................................................................................................................................... 41
4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH ...................................................................................................................................... 41
4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWZANIA FINANSOWE ................................................................................................................................. 42
2
4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY ............................................................................................................................................. 46
4.11. ZAPASY ................................................................................................................................................................................................. 48
4.12. NALNCI ......................................................................................................................................................................................... 48
4.13. ŚRODKI PIENŻNE I ICH EKWIWALENTY ........................................................................................................................................... 51
4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY .................................................................................................................................................................... 51
4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY ......................................................................................................................................................................... 53
4.16. DYWIDENDY......................................................................................................................................................................................... 53
4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE ........................................................................................................................................................... 54
4.18. POZOSTAŁE REZERWY ......................................................................................................................................................................... 56
4.19. ZOBOWZANIA Z TYTU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWZANIA DŁUGOTERMINOWE ................................. 57
4.20. ROZLICZENIA MDZYOKRESOWE ...................................................................................................................................................... 58
4.21. AKTYWA Z TYTU UMOWY O USŁU BUDOWLA ................................................................................................................... 58
4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE .................................................................................................................................................. 60
4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE ................................................................................................................................................... 61
4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI .............................................................................................................................................................. 62
4.25. PODATEK DOCHODOWY .................................................................................................................................................................... 62
4.26. PRZEPŁYWY PIENŻNE ....................................................................................................................................................................... 63
4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA .............................................................................................. 64
4.28. RYZYKO DOTYCCE INSTRUMENW FINANSOWYCH ................................................................................................................. 69
4.29. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM CIWYM DLA POSPOWANIA
ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ Z UWZGDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE: ................. 72
4.30. TRANSAKCJE ZE STRONAMI POWIĄZANYMI .................................................................................................................................... 74
4.31. WYNAGRODZENIA CONKÓW ZARDU I RADY NADZORCZEJ .................................................................................................... 78
4.32. ZATRUDNIENIE..................................................................................................................................................................................... 80
4.33. WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ............................................. 81
4.34. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU .......................................................................................................................................................... 81
4.35. KONTYNUACJA DZIAŁALNOŚCI........................................................................................................................................................... 85
4.37. WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO .................................................................................................................. 88
3
1. ROCZNE PRAWOZDANIE FINANSOWE
1.1. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
Nr Noty
Aktywa
Aktywa trwałe
12 567
20 016
Wartości niematerialne
70
133
4.3
Rzeczowe aktywa trwałe
1 415
1 378
4.5.
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku
1 268
1 232
4.6.
Inwestycje w jednostkach zależnych
9 319
17 178
2.4.,4.8.,4.9.
Należności
98
86
4.9.,4.12.
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
397
9
4.20.,
Aktywa obrotowe
66 527
62 350
Zapasy
6 178
6 178
4.11.
Aktywa z tytułu umów (w tym o usługę budowlaną)
42 618
19 051
4.21.,4.28
Należności handlowe oraz pozostałe należności
6 661
14 192
4.12.,4.28.
Pożyczki udzielone
5 322
19 048
4.9.,4.12.,4.28.
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
1 650
-
4.9.,4.12.,4.28.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
236
561
4.13.,4.26.
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
3 862
3 321
4.20.,
Aktywa razem
79 094
82 366
2
4
SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ C.D.
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
Pasywa
Kapitał własny
43 399
60 756
Kapitał podstawowy
619
619
Akcje własne
-6 198
-6 198
Kapitał zapasowy
46 478
62 933
Niepodzielony wynik finansowy
2 500
3 401
- zysk (strata) z lat ubiegłych
-
-
- zysk (strata) netto bieżącego roku
2 500
3 401
Zobowiązania
35 695
21 611
Zobowiązania długoterminowe
8 919
1 612
Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe
617
748
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
336
-
Długoterminowe zobowiązania związane z umowami
6 000
-
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
1 841
762
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
125
102
Zobowiązania krótkoterminowe
26 776
19 998
Krótkoterminowe kredyty i pożyczki
2 972
-
Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe
708
562
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług
20 530
14 494
Zaliczki związane z umowami
67
-
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego
-
1 908
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
2 151
2 655
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
186
155
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe
162
225
Pasywa razem
79 094
82 366
5
1.2. SPRAWOZDANIE Z WYNIKU (WARIANT KALKULACYJNY)
Wyszczególnienie
za okres od 01.01.
do 31.12.2025
za okres od
01.01. do
31.12.2024
Nr Noty
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
47 557
53 967
4.22.
- od jednostek powiązanych
292
-
Przychody netto ze sprzedaży produktów
-
-
Przychody netto ze sprzedaży usług
47 557
51 153
Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów
-
2 813
Koszt własny sprzedaży
37 748
42 020
4.22.,
- od jednostek powiązanych
-
-
Koszt sprzedanych produktów
-
-
Koszt sprzedanych usług
37 748
40 149
Koszt sprzedanych towarów i materiałów
-
1 870
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
9 809
11 946
Koszty sprzedaży
2 005
1 057
Koszty ogólnego zarządu
7 310
8 846
4.31.
Pozostałe przychody operacyjne
156
165
4.22.
Pozostałe koszty operacyjne
74
149
4.22.
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
577
2 060
Przychody finansowe
3 288
2 350
4.23
Koszty finansowe
284
128
4.23
Pozostałe zyski (straty) z inwestycji
-
-
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
3 580
4 282
Podatek dochodowy
1 080
881
4.25.
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
2 500
3 401
Działalność zaniechana
-
-
Zysk (strata) z działalności zaniechanej
-
-
Zysk (strata) netto za rok obrotowy
2 500
3 401
4.1.
1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ
Wyszczególnienie
za okres od
01.01.
do 31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
PLN/akcję
PLN/akcję
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
2 500
3 401
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej
2 500
3 401
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 925
9 925
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 925
9 925
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:
- podstawowy
0,25
0,34
- rozwodniony
0,25
0,34
6
1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Zysk (strata) netto
2 500
3 401
Inne całkowite dochody
-
-
Całkowite dochody
2 500
3 401
7
1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM W OKRESIE 0D 01.01.2025 ROKU DO 31.12.2025 ROKU
Wyszczególnienie
Kapitał podsta-
wowy
Kapitał zapasowy
Akcje własne
Kapitał z wyceny
transakcji zabez-
pieczających
przepływy
Pozostałe kapi-
tały
Niepodzielony wy-
nik finansowy
Razem
Saldo na dzień 01.01.2025
619
62 933
-6 198
-
-
3 401
60 756
Zmiany zasady (polityki) rachunkowości
-
-
-
-
-
-
-
Saldo po zmianach
619
62 933
-6 198
-
-
3 401
60 756
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01. - 31.12.2025
-
-16 455
-
-
-
-901
-17 356
Dywidendy
-
-17 871
-
-
-
-1 986
-19 857
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał
-
1 415
-
-
-
-1 415
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy
-
-
-
-
-
2 500
2 500
Inne całkowite dochody
-
-
-
-
-
-
-
Saldo na dzień 31.12.2025
619
46 478
-6 198
-
-
2 500
43 399
8
SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM W OKRESIE 0D 01.01.2024 ROKU DO 31.12.2024 ROKU
Wyszczególnienie
Kapitał podsta-
wowy
Kapitał zapasowy
Akcje własne
Kapitał z wyceny
transakcji zabez-
pieczających
przepływy
Pozostałe kapi-
tały
Niepodzielony wy-
nik finansowy
Razem
Saldo na dzień 01.01.2024
619
64 617
-6 198
-
-
8 245
67 283
Zmiany zasady (polityki) rachunkowości
-
-
-
-
-
-
-
Saldo po zmianach
619
64 617
-6 198
-
-
8 245
67 283
Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01. - 31.12.2024
-
-1 684
-
-
-
-4 843
-6 527
Dywidendy
-
-7 248
-
-
-
-2 681
-9 928
Przekazanie wyniku finansowego na kapitał
-
5 564
-
-
-
-5 564
-
Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy
-
-
-
-
-
3 401
3 401
Pozostałe zmiany
-
-
-
-
-
-
-
Inne całkowite dochody
-
-
-
-
-
-
Saldo na dzień 31.12.2024
619
62 933
-6 198
-
-
3 401
60 756
9
1.6. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA POŚREDNIA)
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2025
za okres od
01.01. do
31.12.2024
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
3 580
4 282
Korekty:
-288
-1 619
Amortyzacja wartości niematerialnych
66
5
Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych
729
613
(Zysk) strata na sprzedaży, likwidacji rzeczowych aktywów trwałych
-7
-9
Odsetki, prowizje
-999
-2 243
Inne korekty
-77
14
Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem zmian w kapitale obrotowym
3 291
2 663
Zmiana stanu zapasów
-
1 635
Zmiana stanu należności
7 519
10 403
Zmiana stanu z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych
10
180
Zmiana stanu zobowiązań
11 878
-1 286
Zmiana stanu rezerw, rozliczeń międzyokresowych i zaliczek
-939
-166
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)
-23 567
1 888
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności operacyjnej
-1 808
15 318
Zapłacony/zwrócony podatek dochodowy
-1 918
-4 111
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
-3 726
11 207
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
-255
-557
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
138
446
Wydatki na aktywa finansowe - udzielone pożyczki
-3 317
-19 447
Wpływy z tytułu udzielonych pożyczek
17 046
21 196
Wydatki na aktywa finansowe - inwestycje w jednostki zależne
-
-11 840
Wpływy z tytułu inwestycji w jednostki zależne - zwroty dopłat do kapitałów
6 204
-
Wpływy z tytułu inwestycji w jednostki zależne - dywidendy otrzymane
1 268
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej
21 084
-10 203
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek
2 972
-
Spłaty odsetek i prowizji od kredytów i pożyczek
-84
-
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego
-630
-312
Odsetki zapłacone od leasingu
-92
-82
Dywidendy wypłacone
-19 857
-9 928
Odsetki otrzymane
7
56
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
-17 683
-10 266
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
-325
-9 262
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
561
9 823
Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych
-
-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
236
561
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 236 tys. PLN, w tym środki na koncie VAT tj.
środki o ograniczonej możliwości dysponowania na kwotę 659,88 zł.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 391 tys. PLN, nie wystąpiły na ten dzień środki
o ograniczonej możliwości dysponowania.
10
2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA ROK 2025 R
2.1. INFORMACJE OGÓLNE
ED Invest Spółka Akcyjna („Spółka”, „Emitent”, „ED Invest”) jest podmiotem dominującym w Grupie Kapitałowej ED Invest
S.A. Spółka powstała 22 grudnia 2008 roku w wyniku przekształcenia ED Invest Sp. z o.o. w spółkę akcyjną akt notarialny z
22 grudnia 2008 roku Rep. A Nr 10048/2008. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego
prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy KRS, pod numerem
0000321820. Spółce nadano numer statystyczny REGON 012820030.
Akcje ED Invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.
Siedziba Spółki na 31 grudnia 2025 roku mieściła się przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C w Warszawie (03-840). Dnia 8
marca 2024 roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o zmianie adresu Spółki na powyżej podany.
23 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie ED Invest S.A. podjęło uchwałę, na mocy której nastąpiła zmiana pisowni
nazwy Spółki z ED invest S.A. na ED Invest S.A. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy
dokonał rejestracji tej zmiany 25 czerwca 2024 r.
Od grudnia 2010 r. akcje ED Invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.
Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.
2.2. SKŁAD ORGANÓW SPÓŁKI
Zarząd Spółki
W 2025 r. oraz w okresie od dnia bilansowego do dnia publikacji niniejszego sprawozdania, tj. 23 kwietnia 2026 r. skład Za-
rządu ED Invest S.A. nie uległ zmianie.
Skład Zarządu na dzień bilansowy, tj. 31.12.2025 r.
Obecna kadencja Zarządu rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez Radę Nadzorczą po-
wołujących Członków Zarządu Spółki na wspólną 2-letnią kadencję, która kończy się z dniem odbycia walnego zgromadzenia
zatwierdzającego sprawozdanie nansowe za ostatni pełny rok obrotowy pełnienia funkcji, czyli sprawozdania za rok 2025.
Informacje o wartości wynagrodzeń i nagród z tytułu pełnienia funkcji Prezesa Zarządu, Wiceprezesa Zarządu
i Członków Zarządu w ED Invest S.A. zostały podane w Nocie 4.31.
Rada Nadzorcza Spółki
W 2025 r. skład Rady Nadzorczej uległ zmianie. 27 maja 2025 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę nr 19,
na mocy której odwołano Pana Krzysztofa Mikołajczyka ze składu Rady Nadzorczej Spółki. Pan Sebasan Chwedeczko złożył
rezygnację z pełnionej funkcji Członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na 30 listopada 2025 r.
Imię i nazwisko
Funkcja
Łukasz Marcin Deńca
Prezes Zarządu
Alan Dunikowski
Wiceprezes Zarządu
11
W okresie od dnia bilansowego do dnia publikacji niniejszego sprawozdania, tj. 23 kwietnia 2026 r. skład Rady Nadzorczej nie
uległ zmianie.
Obecna kadencja Rady Nadzorczej rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez Nadzwyczajne
Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy ED Invest S.A. powołujących Członków Rady Nadzorczej na wspólną 2-letnią kadencję,
która kończy się z dniem odbycia walnego zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie nansowe za ostatni pełny rok obro-
towy pełnienia funkcji, czyli sprawozdania za rok 2025. Wynagrodzenie Członków Rady Nadzorczej zostało podane w punkcie
4.31.
Komitet Audytu Spółki
Skład Komitetu Audytu został wybrany uchwałą Rady Nadzorczej z dnia 17 marca 2023 r. na podstawie Rozdziału IV ust. 1, 2
i 3 Regulaminu Rady Nadzorczej.
Skład Komitetu Audytu na dzień bilansowy, tj. 31.12.2025 r.
2.3. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki ED Invest S.A. jest wykonywanie robót budowlanych związanych ze wznosze-
niem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 4120Z). Spółka prowadzi działalność na terytorium całego kraju na pod-
stawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych.
Zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności przeważającą działalnością Spółki są:
realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41, 10, Z),
roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41,20,Z),
wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych (PKD 43,2),
wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych (PKD 43,3),
hotele i podobne obiekty zakwaterowania (PKD 55,1)
kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68,1),
wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68, 2),
działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie (PKD 68,3),
pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70,22,Z),
Imię i nazwisko
Funkcja
Adrian Heymans
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Oktawian Jaworek
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Robert Gwiazdowski
Członek Rady Nadzorczej
Maciej Krzewiński
Członek Rady Nadzorczej
Artur Neuman
Sekretarz Rady Nadzorczej
Imię i nazwisko
Funkcja
Robert Gwiazdowski
Przewodniczący Komitetu Audytu
Oktawian Jaworek
Członek Komitetu Audytu
Artur Neuman
Członek Komitetu Audytu
12
działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne (PKD 71,1).
Spółka prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych oraz działalność związaną z obsługą rynku nieru-
chomości. Realizowane przez Spółkę inwestycje to budownictwo wielorodzinne w Warszawie.
Finalnymi odbiorcami, mieszkań, są odbiorcy indywidualni. Mieszkania sprzedawane są na podstawie pełnomocnictwa udzie-
lonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawar-
tych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszka-
niowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnię. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostęp-
ności i sprzedaż mieszkań powodują, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbior-
ców.
2.4. GRUPA KAPITAŁOWA
Spółka jest jednostką dominującą (Grupa Kapitałowa EDI) i znaczącym inwestorem oraz wchodzi w skład grupy kapitałowej
Q INVESTMENT Sp. z o.o.
Informacje szczegółowe o spółkach zależnych zostały zawarte w Sprawozdaniu Zarządu z Działalności Grupy tabela 7 zaś
transakcje z podmiotami powiązanymi w nocie 4.30.
Nazwa spółki zależnej
Miejsce prowadzenia działal-
ności i kraj rejestracji
Rodzaj działalności
Udział Grupy
w kapitale:
31.12.2025
31.12.2024
SOEDI1 Sp. z o.o.
03-982 Warszawa,
ul. Gen. Tadeusza Bora-Komo-
rowskiego 35/218
realizacja projektów budowla-
nych związanych ze wznosze-
niem budynków
0%
51%
Radzikowskiego APV Sp. z
o.o.
03-840 Warszawa,
ul. Grochowska 306/308
realizacja projektów budowla-
nych związanych ze wznosze-
niem budynków
53%
53%
SOEDI2 Sp. z o.o.
03-840 Warszawa,
ul. Grochowska 306/308
pośrednictwo w obrocie nie-
ruchomościami
100%
100%
SOEDI3 Sp. z o.o.
03-840 Warszawa,
ul. Grochowska 306/308
kupno i sprzedaż nieruchomo-
ści
100%
100%
Project View Sp. z o.o.
02-672 Warszawa, ul. Doma-
niewska nr 37 lok. 2,43
kupno i sprzedaż nieruchomo-
ści
100%
100%
SOEDI4 Sp. z o.o.
03-840 Warszawa,
ul. Grochowska 306/308
kupno i sprzedaż nieruchomo-
ści
100%
100%
SOEDI5 Sp. z o.o.
03-840 Warszawa,
ul. Grochowska 306/308
kupno i sprzedaż nieruchomo-
ści
100%
100%
13
2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dominującej w dniu 23 kwietnia
2026 roku.
2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, WALUCIE SPRAWOZ-
DAWCZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ
2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA I OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI
Sprawozdanie finansowe za 2025 rok zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Fi-
nansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi Interpretacjami ogłoszonymi w formie Rozporządzeń Komisji Europejskiej obowią-
zującymi na dzień 31 grudnia 2025 roku.
Sprawozdanie finansowe za 2025 rok zostało sporządzone zgodnie z koncepcją kosztu historycznego z uwzględnieniem pozycji
dotyczących umów o usługę budowlaną wykazanych w wartości oszacowanej na koniec każdego okresu sprawozdawczego
zgodnie z określoną poniżej polityką rachunkowości.
Sprawozdanie finansowe za 2025 rok zostało sporządzone w sposób zapewniający porównywalność danych przedstawionych
dla analogicznych okresów roku poprzedniego z zastosowaniem tych samych zasad rachunkowości i metod obliczeniowych.
Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy.
2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ
Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone w języku polskim i walucie polskiej w tysiącach złotych.
2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej
się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Na dzień zatwierdzenia
niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kon-
tynuowania działalności. Opis ogólnej sytuacji Spółki oraz analizę ryzyk związanych z jej działalnością przedstawiono w punk-
cie 4.36 sprawozdania.
2.6.4. SEZONOWOSĆ DZIAŁALNOŚCI
Przychody ze sprzedaży osiągane przez Spółkę EDI S.A podlegają sezonowym wahaniom charakterystycznym dla branży bu-
dowlanej. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne większość prac budowlanych prowadzona jest w okresie marzec li-
stopad.
2.7. ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI
Poniżej zostały przedstawione nowe lub zmienione regulacje MSR i MSSF oraz nowe interpretacje KIMSF, które Grupa zasto-
sowała w okresie rozpoczynającym się od 1 stycznia 2025 roku. Ich zastosowanie nie miało istotnego wpływu na niniejsze
sprawozdanie finansowe.
14
Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Spółkę od 2025 roku
Zmiana MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”
Zmiana wyjaśnia, w jaki sposób jednostka powinna ocenić, czy dana waluta jest wymienialna i jak powinna ustalić kurs wy-
miany w przypadku braku wymienialności, a także wymaga ujawnienia informacji, które pozwolą użytkownikom sprawozdań
finansowych zrozumieć wpływ braku wymienialności waluty. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się
1 stycznia 2025 roku lub później.
Zmiana nie miała wpływu na sprawozdania finansowe Spółki,
Standardy i interpretacje obowiązujące w wersji opublikowanej przez IASB, lecz nie zatwierdzone przez Unię Europejską,
wykazywane są poniżej w punkcie dotyczącym standardów i interpretacji, które nie weszły w życie.
Zastosowanie standardu lub interpretacji przed datą ich wejścia w życie.
W niniejszym sprawozdaniu finansowym nie skorzystano z dobrowolnego wcześniejszego zastosowania standardu lub inter-
pretacji.
Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2025 roku i
ich wpływ na sprawozdanie Spółki.
Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizowane standardy i in-
terpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2025 roku. Lista obejmuje również zmiany, standardy i
interpretacje opublikowane, ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.
Zmiany MSSF 9 „Instrumenty finansowe” i MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji” w zakresie kla-
syfikacji i wyceny instrumentów finansowych
Zmiany do MSSF 9 wprowadzają możliwość wyboru zasady rachunkowości w zakresie momentu wygaśnięcia zobowiązania w
przypadku, gdy płatność następuje przez system płatności elektronicznych (jeśli spełnione są określone warunki).
Zmiany do MSSF 9 dotyczące testu SPPI dostarczają wskazówek, które pomogą ocenić, czy przepływy pieniężne wynikające z
umowy są zgodne z basic lending arrangement. Ponadto zmiany wprowadzają jaśniejszą definicję cechy „bez prawa regresu”
(non-recourse).
Zmiany do MSSF 9 dostarczają również dodatkowych wytycznych w zakresie charakterystyki contractually linked instruments.
Zmiany MSSF 7 dodają nowe wymagania w zakresie ujawnień:
o dotyczących inwestycji w instrumenty kapitałowe wyznaczone jako wyceniane w wartości godziwej przez
inne całkowite dochody,
o dla każdej klasy aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie lub w wartości godziwej
przez inne całkowite dochody, a także dla zobowiązań finansowych wycenianych w zamortyzowanym
koszcie.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później.
Spółka szacuje, że zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.
15
Zmiany MSSF 9 „Instrumenty finansowe” i MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji” w zakresie
umów PPA (Contracts Referencing Nature-dependent Electricity)
Zmiany MSSF 9 obejmują informacje na temat tego, które kontrakty PPA mogą być stosowane w rachunkowości zabezpieczeń
oraz jakie konkretne warunki są dozwolone w takich relacjach zabezpieczających.
Zmiany MSSF 7 wprowadzają nowe wymogi dotyczące ujawniania informacji w przypadku umów PPA zgodnie z definicją za-
wartą w zmianach do MSSF 9.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później.
Spółka szacuje, że zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiany MSSF 1, MSSF7, MSSF 9, MSSF 10, MSR 7
Zmiany wyłącznie porządkowe w ramach cyklu Annual Improvements, które obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynają-
cych się 1 stycznia 2026 roku lub później i nie będą miały wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki.
Nowy MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych”
Nowy standard zastąpi MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”. MSSF 18 wprowadza m.in.:
o nową strukturę rachunku zysków i strat,
o zwiększone wymagania w zakresie agregacji i dezagregacji danych,
o wymogi ujawniania mierników efektywności określonych przez kierownictwo (management-defined perfor-
mance measures).
Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później.
Spółka szacuje wpływ nowego standardu na jej sprawozdania finansowe.
Nowy MSSF 19 „Jednostki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnienia”
Standard ma zastosowanie dla jednostek zależnych bez odpowiedzialności publicznej, w przypadku których ich jednostka
dominująca przygotowuje skonsolidowane sprawozdanie finansowe wg MSSF. Nowy MSSF 19 zwalnia z ujawnień wymaga-
nych przez inne standardy, a w ich miejsce wprowadza nową listę. Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynają-
cych się 1 stycznia 2027 roku lub później.
Nowy MSSF 19 nie będzie miał wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Zmiany MSSF 19 „Jednostki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnienia”
MSSF 19 umożliwia spółkom zależnym bez odpowiedzialności publicznej stosowanie MSSF przy ograniczonych wymogach w
zakresie ujawnień. Ogranicza on wymogi w zakresie ujawnień dotyczące innych standardów oraz zmian do standardów wy-
danych do lutego 2021 roku. Nowo wydane zmiany do MSSF 19 umożliwiają spółkom zależnym zmniejszenie wymogów w
zakresie ujawnień dla standardów i nowelizacji opublikowanych w okresie od lutego 2021 roku do mają 2024 roku, w szcze-
gólności: MSSF 18, zmiany do MSR 7 i MSSF 7, zmiany do MSR 12, zmiany do MSR 21, zmiany do MSSF 9 i MSSF 7. W wyniku
tych zmian MSSF 19 odzwierciedla nowelizacje standardów MSSF obowiązujące do 1 stycznia 2027 roku, czyli do momentu,
od którego MSSF 19 będzie miał zastosowanie.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później.
Zmiany MSSF 19 nie będą miały wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki, ponieważ MSSF 19 nie ma zastosowania dla
jednostek publicznych.
16
Zmiany MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”
Zmiany w MSR 21 doprecyzowują zasady przeliczania walut w określonych sytuacjach. W przypadku gdy jednostka przelicza
dane z waluty funkcjonalnej gospodarki niehiperinflacyjnej na walutę prezentacji gospodarki hiperinflacyjnej, stosuje kurs
zamknięcia z dnia sporządzenia najnowszego sprawozdania z sytuacji finansowej, obejmując nim również dane porównawcze.
Jeżeli natomiast waluta prezentacji przestaje być walutą gospodarki hiperinflacyjnej, a waluta funkcjonalna pozostaje walutą
gospodarki niehiperinflacyjnej, jednostka stosuje prospektywnie obowiązujące obecnie wymogi MSR 21, bez przekształcania
danych porównawczych. Dodatkowo wskazano, że jednostka, której waluta funkcjonalna i prezentacji należą do gospodarki
hiperinflacyjnej, przy przekształcaniu danych porównawczych jednostki zagranicznej działającej w gospodarce niehiperinfla-
cyjnej, stosuje ogólny indeks cen zgodnie z MSR 29. Zmiany wprowadzają także dodatkowe wymogi w zakresie ujawniania
informacji związanych z powyższymi zmianami.
Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później.
Spółka szacuje, że zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.
Spółka zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpretacje.
.
2.8. ZASADY RACHUNKOWOŚCI
Rokiem obrotowym jest rok kalendarzowy, rozpoczynający się 1 stycznia, a kończący się 31 grudnia. Przy sporządzaniu spra-
wozdania finansowego Zarząd kieruje się zasadą istotności tzn., że informacje dotyczące zasad (polityki) rachunkowości
istotne, jeżeli w racjonalny sposób można oczekiwać, że rozpatrywane wspólnie z innymi informacjami zawartymi w sprawoz-
daniu finansowym jednostki będą wpływać na decyzje głównych użytkowników sprawozdania finansowego ogólnego prze-
znaczenia podejmowane na podstawie takiego sprawozdania.
Istotność uzależniona jest od wielkości i rodzaju pominięcia lub zniekształcenia w kontekście towarzyszących okoliczności.
Czynnikiem rozstrzygającym może być wielkość lub rodzaj pozycji, lub kombinacja obu tych czynników. Rozstrzyganie o tym,
czy pominięcie lub zniekształcenie może wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników, czyli czy jest istotne, wymaga roz-
ważenia cech tychże użytkowników.
Aktywa i pasywa wycenia się w okresach kwartalnych oraz na dzień sporządzenia rocznego sprawozdania w sposób następu-
jący:
Segmenty operacyjne
Przy wyodrębnianiu segmentów operacyjnych Zarząd Spółki kieruje się liniami produktowymi, które reprezentują główne
usługi oraz dostarczane w toku wytworzenia wyroby. Każdy z segmentów jest zarządzany odrębnie w ramach danej linii pro-
duktowej, z uwagi na specyfikę świadczonych usług oraz wytwarzanych wyrobów wymagających odmiennych technologii,
zasobów oraz podejścia do realizacji.
Zgodnie z MSSF 8 wyniki segmentów operacyjnych wynikają z wewnętrznych raportów weryfikowanych okresowo przez Za-
rząd Spółki (główny organ decyzyjny w Grupie Kapitałowej). Zarząd Spółki analizuje wyniki segmentów operacyjnych na po-
ziomie zysku (straty) z działalności operacyjnej. Pomiar wyników segmentów operacyjnych stosowany w kalkulacjach zarząd-
czych zbieżny jest z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finanso-
wego, z wyjątkiem następujących obszarów:
17
utrata wartości aktywów przy ustalaniu wyniku segmentu nie uwzględnia się odpisów aktualizujących z tytułu
utraty wartości aktywów trwałych, w tym również wartości firmy.
Przychody ze sprzedaży wykazane w sprawozdaniu z wyniku nie żnią się od przychodów prezentowanych w ramach seg-
mentów operacyjnych, z wyjątkiem przychodów nieprzypisanych do segmentów oraz transakcji pomiędzy segmentami.
Aktywa Spółki, których nie można bezpośrednio przypisać do działalności danego segmentu operacyjnego, nie są alokowane
do aktywów segmentów operacyjnych.
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty prac rozwojo-
wych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38.
W pozycji tej wykazywane również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości
niematerialne w trakcie wytwarzania).
Wartości niematerialne wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie, a także o
odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości.
Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane metodą liniową przez okres ich ekonomicznej
użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane corocznej weryfikacji, a w razie
konieczności korygowane od momentu zmiany szacunku.
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania amortyzacji – podlegają testowi na utratę wartości nie rzadziej
niż raz do roku.
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę nabycia zwiększają
wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do użytkowania
Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia pomniejszonych
o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości. Odpisy amortyzacyjne (lub umorzeniowe) odzwiercie-
dlają utratę wartości środków trwałych na skutek używania lub upływu czasu zmniejszając ich wartość bilansową. Dokonuje
się ich drogą systematycznego rozłożenia wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres użytkowania.
Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu następnym po miesiącu, w którym przyjęto środek trwały do użytkowania, a
jej zakończenie nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych z wartością początkową środka trwa-
łego lub przeznaczenia go do likwidacji, sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewi-
dywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego.
Szacowane okresy użytkowania składników aktywów dla Spółki wynoszą:
Budynki i budowle 10-25 lat
Maszyny i urządzenia 2-10 lat
Środki transportu 2-10 lat
18
Komputery 1,5-6 lat
Pozostałe 2-10 lat
Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę od-
pisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.
Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych
o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe w budowie wycenia się w wysokości ogółu kosztów pozostających w bezpo-
średnim związku z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po dokonaniu jej
zbycia lub w przypadku, gdy nie spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego
składnika aktywów.
Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych określane jako różnica
pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych środków trwałych. Te zyski i straty ujmowane w wyniku w
pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składni-
kiem rzeczowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia skład-
nika rzeczowych aktywów trwałych ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.
Leasing
Dla każdej zawartej umowy Spółka podejmuje decyzję, czy umowa jest lub zawiera leasing. Leasing został zdefiniowany jako
umowa lub część umowy, która przekazuje prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów (bazowy
składnik aktywów) na dany okres w zamian za wynagrodzenie. W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty:
czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który albo jest wyraźnie określony w umowie lub też w
sposób dorozumiany w momencie udostępnienia składnika aktywów Spółce,
czy Spółka ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów
przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,
czy Spółka ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres
użytkowania.
W dacie rozpoczęcia Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu. Prawo
do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu lea-
singu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych w związku z demontażem bazowego skład-
nika aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe.
Spółka amortyzuje prawa do użytkowania metodą liniową od daty rozpoczęcia do końca okresu użytkowania lub do końca
okresu leasingu, w zależności od tego od tego, która z tych dat jest wcześniejsza. Jeśli występują ku temu przesłanki, prawa
do użytkowania poddaje się testom na utratę wartości zgodnie z MSR 36.
19
Na dzień rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających
do zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku stosuje się
krańcową stopę procentową leasingobiorcy
Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych opłat leasingowych, zmien-
nych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot oczekiwanych do zapłaty jako gwarantowana wartość koń-
cowa oraz płatności z tytułu opcji wykonania kupna, jeśli ich wykonanie jest racjonalnie pewne.
W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i powiększane o naliczone odsetki.
Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w celu odzwierciedlenia zmian umowy oraz ponownej oceny
okresu leasingu, wykonania opcji kupna, gwarantowanej wartości końcowej lub opłat leasingowych zależnych od indeksu lub
stawki. Co do zasady aktualizacja wartości zobowiązania jest ujmowana jako korekta składnika aktywów z tytułu prawa do
użytkowania.
Spółka stosuje dopuszczone standardem praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz leasingów, w
których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa z tytułu
prawa do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje sw wyniku metodą liniową w trakcie
okresu leasingu.
Spółka prezentuje prawa do użytkowania w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w odrębnej pozycji.
Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych
Corocznemu testowi na utratę wartości podlegają następujące składniki aktywów:
wartość firmy, przy czym po raz pierwszy test na utratę wartości przeprowadza się do końca okresu, w którym miało
miejsce połączenie,
wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz
wartości niematerialne, które jeszcze nie są użytkowane.
W odniesieniu do pozostałych składników wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych, udziałów w podmio-
tach powiązanych oraz aktywach z tytułu prawa do użytkowania dokonywana jest ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą
świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w
odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości.
Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pie-
niężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość
odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub
wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do warto-
ści bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie
oraz ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów.
Odpis z tytułu utraty wartości ośrodka w pierwszej kolejności przypisywany jest do wartości firmy. Pozostała kwota odpisu
obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka wypracowującego przepływy.
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów operacyjnych.
20
Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku pozostałych składników
aktywów, na kolejne dni bilansowe oceniane przesłanki wskazujące na możliwość odwrócenia odpisów aktualizujących.
Odwrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.
Instrumenty finansowe
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron
i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy
Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finan-
sowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne prawa
do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe
ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.
Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie przestało istnieć, to
znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.
Aktywa finansowe
Na dzień nabycia Spółka wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczonej
zapłaty. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza kategorią
aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady należności z tytułu dostaw i usług,
które Spółka wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15, przy czym nie dotyczy to tych pozycji należności z
tytułu dostaw i usług, których termin płatności jest dłuższy niż rok i które zawierają istotny komponent finansowania zgodnie
z definicją z MSSF 15.
Spółka ujmuje instrumenty finansowe zgodnie z MSSF 9, zgodnie z którym klasyfikacja aktywów finansowych jest uzależniona
od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki umownych przepływów pieniężnych.
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu zgodnie ze standardem aktywa finansowe klasyfikowane są wyłącznie do następu-
jących grup:
- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik,
- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,
- aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu,
- instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione oba poniższe warunki (i nie zostały
wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez wynik):
składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywa-
nie aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,
21
warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach prze-
pływów pieniężnych, które wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do
spłaty.
Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te wyceniane wg zamortyzowanego kosztu, są one prezentowane w niżej
wymienionych pozycjach bilansu:
- należności z tytułu dostaw oraz pozostałe należności,
- pożyczki udzielone,
- środki pieniężne i ich ekwiwalenty,
- należności w aktywach trwałych.
Spółka dokonuje oceny aktywów finansowych pod kątem klasyfikacji zgodnie z wymogami MSSF 9 na moment ujęcia aktywa
finansowego w księgach.
W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj. należności utrzymy-
wane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczeki-
wanych strat kredytowych zgodnie z MSSF 9. Podejście to bazuje na wyznaczaniu strat oczekiwanych. Spółka rozpoznaje za-
równo straty poniesione związane z przeterminowaniem należności, głównie na bazie analizy indywidualnej (strata kredytowa
na przeterminowaną należność od EDBUD S.A.), jak i odpis utworzony w związku z oczekiwaną stratą kredytową. Oszacowanie
ściągalności należności Spółka ustala na podstawie przeszłych danych historycznych, gdyż saldo należności obejmuje trzy
grupy pozycji, które można pogrupować na bazie ich typu, podobieństwa ryzyka kredytowego oraz zachowania klientów w
przeszłości.
W związku z powyższym Spółka ustaliła, że występują trzy jednorodne grupy:
- należności handlowe od Spółdzielni Mieszkaniowych głównych odbiorców Spółki, które w rzeczywistości stanowią należ-
ności od potencjalnych nabywców lokali będących w sprzedaży prowadzonej przez Spółkę w imieniu Spółdzielni,
- należności handlowe od odbiorców pozostałych,
- należności z tytułu kaucji.
Na należności od Spółdzielni Spółka szacuje straty kredytowe nie z uwagi na ich przeterminowanie, a z uwagi na przewidywane
straty, czyli zgodnie z podejściem wymaganym przez MSSF 9. Należności handlowe od Spółdzielni Mieszkaniowych na dzień
31 grudnia 2025 roku wyniosły 1 248 tys. PLN. Utworzona na tej podstawie szacowana strata kredytowa na dzień 31 grudnia
2025 roku wyniósł 46 tys. PLN.
Należności handlowe od odbiorców pozostałych na dzień 31 grudnia 2025 roku wyniosły 2 575 tys. PLN, z czego 2 233 tys.
PLN zostało objęte szacowaną stratą kredytową ze względu na przeterminowanie i wysokie ryzyko nieściągalności.
Należności wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże należności z tytułu dostaw i usług
wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty wraz z należnymi na dzień bilansowy odsetkami (w przypadku wystawienia noty) i
innymi tytułami zasądzonymi prawomocnym wyrokiem sądu, gdyż wycena taka nie różni się znacząco od wyceny wg zamor-
tyzowanego kosztu.
22
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazuje się w wartości nominalnej, która nie różni się znacząco od wartości wg zamorty-
zowanego kosztu.
Środki pieniężne stanowią pieniądze (banknoty, monety) oraz jednostki pieniężne (rozrachunkowe) krajowe i zagraniczne, tak
w gotówce, jak i na rachunku bankowym lub w formie lokaty pieniężnej, czeki i weksle obce i inne instrumenty finansowe,
jeżeli są one płatne w ciągu trzech miesięcy od daty ich wystawienia.
Środki pieniężne na rachunkach bankowych spełniają test klasyfikacyjny wg MSSF 9, tzw. test SPPI, tj. reprezentują jedynie
kapitał i odsetki oraz test modelu biznesowego (utrzymywane w celu ściągnięcia), w związku z tym wyceniane według
zamortyzowanego kosztu. Spółka utrzymuje salda gotówki w bankach o wysokiej wiarygodności kredytowej (wysokim ratingu
kredytowym), w związku z czym aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy i tym samym Spółka nie
ujmuje strat kredytowych od ich wartość
Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane w następujących pozycjach spra-
wozdania z sytuacji finansowej:
- długoterminowe/krótkoterminowe kredyty i pożyczki,
- długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania finansowe,
- długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji,
- zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
- pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje.
Zobowiązania finansowe z tyt. kredytów i pożyczek oraz obligacji Spółka wycenia według zamortyzowanego kosztu przy za-
stosowaniu efektywnej stopy procentowej. Spółka nie posiadała na dzień 31 grudnia 2025 roku zobowiązań finansowych,
które powinny być wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy. Ponadto w 2025 roku nie miały miejsca żadne
renegocjacje warunków umów kredytowych, które nie skutkują wyłączeniem zobowiązań z ksiąg.
Zobowiązania wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże zobowiązania z tytułu dostaw i
usług wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta, tj. w wartości nominalnej powięk-
szonej o ewentualne, wymagalne na dzień wyceny, odsetki za zwłokę (na podstawie wystawionych otrzymanych not).
Długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe dotyczą zobowiązań z tyt. umów leasingu i ich wycena została
opisana w punkcie Leasing. Długoterminowe i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu są kwalifikowane jako zobo-
wiązania poza MSSF 9.
Zapasy
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia lub kosztu wytworzenia nie wyższych od ich cen sprze-
daży netto na dzień bilansowy. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz
inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu
Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednie (głównie materiały i robociznę) po-
większone o narzut pośrednich kosztów produkcji ustalony przy założeniu normalnego wykorzystania mocy produkcyjnych.
23
Dla ustalania kosztów z tytułu rozchodu (np. zużycia, sprzedaży, nieodpłatnego przekazania) rzeczowych składników aktywów
obrotowych stosuje się metody:
Towary grunty według udziału w cenie nabycia nieruchomości gruntowej, pozostałe towary metodą FIFO.
Produkty gotowe: mieszkania, lokale użytkowe, garaże – według kosztu wytworzenia nieruchomości.
Odpisy aktualizujące dokonywane w sytuacji utraty ich wartości w stosunku do możliwej do uzyskania ceny sprzedaży
netto.
Rozliczenia międzyokresowe aktywne
Rozliczenia międzyokresowe (aktywa) - wydatki i koszty ponoszone z góry, a więc dotyczące przyszłych okresów sprawozdaw-
czych. Czas rozliczenia kosztów jest uzależniony od okresu, na jaki wskazuje dokument źródłowy
Kapitał własny
Kapitał własny ujmowany jest w księgach rachunkowych z podziałem na rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa
i postanowieniami statutu Spółki.
Kapitał podstawowy wykazywany jest według wartości nominalnej wyemitowanych akcji w wysokości zgodnej ze Statutem
Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Kapitał zapasowy tworzony jest z podziału zysku, wniesienia dopłat do kapitału oraz z emisji akcji powyżej ich wartości nomi-
nalnej.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną
akcji, pomniejszonej o koszty emisji.
W wyniku z lat ubiegłych ujmowane wykryte w bieżącym roku obrotowym, a popełnione w poprzednich okresach spra-
wozdawczych, błędy oraz dokonane w bieżącym roku zmiany zasad rachunkowości, w części dotyczącej poprzednich lat ob-
rotowych.
Rezerwy na zobowiązania
Rezerwy na zobowiązania stanowią zobowiązania, jakie wynikają z przeszłych zdarzeń, ale których termin wymagalności lub
kwota nie są pewne. Jednostka zobowiązana jest do tworzenia rezerw na pewne lub o dużym stopniu prawdopodobieństwa
przyszłe zobowiązania, których kwotę można w sposób wiarygodny oszacować, a w szczególności na straty z operacji gospo-
darczych w toku.
Do rezerw zalicza się między innymi rezerwy na świadczenia pracownicze, koszty restrukturyzacji, odszkodowania, inne zo-
bowiązania.
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw następuje na dzień, na który okazały się zbędne. Powstanie zobowiązania, na które
uprzednio utworzono rezerwę, powoduje wykorzystanie rezerwy.
Rezerwy na zobowiązania inne niż finansowe wycenia się według wiarygodnie oszacowanej wartości.
Rozliczenia międzyokresowe pasywne
Rozliczenia międzyokresowe bierne obejmują kwoty zaliczane do kosztów okresu bieżącego pomimo, iż ich pokrycie nastąpi
w przyszłym okresie sprawozdawczym.
Przychody ze sprzedaży
24
Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Sposób ujmowania
przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno wartość, jak i moment rozpoznania przycho-
dów, określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:
identyfikacja umowy z klientem,
identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
określenie ceny transakcyjnej,
przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu.
Zawierane przez Spółkę umowy weryfikowane pod kątem kryterium identyfikacji zawartych w nich, przyrzeczonych na
rzecz klienta, zobowiązań do wykonania świadczeń, w celu identyfikacji wszystkich dóbr lub usług. Biorąc pod uwagę fakt, że
moment przeniesienia kontroli nad przyrzeczonymi dobrami i usługami na klienta jest różny w obu segmentach operacyjnych
Spółki (działalność budowlana, działalność deweloperska), stwierdzono, że:
Segment działalności budowlanej
Umowy o usługę budowlaną
Identyfikacja umowy z klientem
Spółka ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:
strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi praktykami handlo-
wymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków;
Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane;
Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane;
umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko, rozkład w czasie
lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych); oraz
jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra lub
usługi, które zostaną przekazane klientowi.
W ramach tego segmentu Spółka realizuje przedsięwzięcia inwestycyjne na zlecenie spółdzielni mieszkaniowych na gruntach
stanowiących jej własność. Umowy ze Spółdzielnią zawierane są w formie pisemnej i określają m.in. prawa stron dotyczące
przekazywanych dóbr lub usług oraz warunki płatności. Niektóre umowy zawierane ze Spółdzielnią dotyczą inwestycji reali-
zowanej w kilku etapach
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia.
W momencie zawarcia umowy Spółka dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i identyfikuje jako
zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu
dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które zasadniczo takie same i w taki sam
sposób przekazywane klientowi.
Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:
klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi zasobami,
które są dla niego łatwo dostępne oraz
25
obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych obowiązków okre-
ślonych w umowie.
W związku z tym, że usługi (etapy) przyrzeczone w umowie stanowią odrębne zobowiązania do wykonania świadczenia,
Spółka rozlicza je oddzielnie. Ponadto, w ramach każdego etapu Spółka identyfikuje jedno umowne zobowiązanie do wyko-
nania świadczenia, jakim jest realizacja przedsięwzięcia polegającego na zagospodarowaniu terenu przez realizację zabudowy
mieszkaniowo-usługowej. W ramach zawartych umów Spółka nie zidentyfikowała innych istotnych odrębnych elementów,
które należałoby wyodrębnić i przyjąć jako osobne zobowiązanie do realizacji świadczenia.
Ustalenie ceny transakcyjnej.
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki han-
dlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Spółki będzie jej przysługiwać w zamian za
przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie
określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.
Jeśli wynagrodzenie określone w umowie obejmuje kwotę zmienną, Spółka szacuje kwotę wynagrodzenia, do którego będzie
uprawniona w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi. EDI S.A. ujmuje przychody na podstawie kwot
wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie usługi.
Spółka zalicza do ceny transakcyjnej część lub całość kwoty wynagrodzenia zmiennego wyłącznie w takim zakresie, w jakim
istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że nie nastąpi wyksięgowanie znaczącej części kwoty wcześniej ujętych skumulowa-
nych przychodów w miarę, jak stopniowo spada niepewność co do wysokości wynagrodzenia zmiennego
Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką jest wynagrodzenie okre-
ślone w umowie (suma wpłat wkładów budowlanych, jakie powinny być wniesione przez nabywców lokali) i jest alokowana
do poszczególnych etapów przedsięwzięcia inwestycyjnego. W umowach nie są przewidziane żadne rabaty i upusty.
Pomimo tego, że finalnym odbiorcą Spółki są klienci indywidualni, a ostateczna cena transakcyjna jest uwarunkowana nego-
cjacjami cenowymi przeprowadzanymi z nabywcami lokali (w związku z czym kwota faktycznie otrzymanej zapłaty może być
różna od przyrzeczonej w umowie przez klienta (Spółdzielnię)), to na podstawie doświadczeń z przeszłości i analizy historycz-
nych rzeczywistych przychodów ze sprzedaży osiąganych przez Spółkę w porównaniu do wynagrodzenia umownego wskazuje
się na brak istotnych odchyleń. Ponadto, w przypadku wystąpienia zdarzeń istotnie wpływających na wysokość planowanych
przychodów z realizacji danego przedsięwzięcia Spółka dokonuje aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych
Na podstawie realizowanych przez Spółkę umów dotyczących działalności budowlanej ponosi ona odpowiedzialność z tyt.
rękojmi za wady w zakresie robót objętych umową na całość prac oraz gwarancji w takim zakresie, w jakim uzyskała od
swoich dostawców. W związku z tym, że tego typu gwarancja nie zapewnia klientowi dodatkowych usług, poza usunięciem
ewentualnych wad i usterek, ani też nie stanowi dla klienta odrębnej płatnej usługi, to Spółka nie uznaje jej za możliwe do
wydzielenia zobowiązanie do realizacji świadczenia.
Umowy Spółki nie zawierają istotnych komponentów finansowania.
Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu
26
Zgodnie z MSSF 15 zobowiązanie do realizacji świadczeń uznaje się za spełnione w chwili przeniesienia na klienta kontroli nad
usługami („aktywami”) będącymi jego przedmiotem. Spółka ujmuje przychody z realizacji umów zawartych ze Spółdzielnią
Mieszkaniową przez określony przedział czasu rozliczając je jako kontrakty długoterminowe, tj. ustalając przychody metodą
stopnia zaawansowania prac.
W związku z tym, że tego typu przedsięwzięcia realizowane na gruncie stanowiącym własność Spółdzielni, to kontroluje
ona te aktywa w momencie ich wytworzenia. Ponadto, zgodnie z umową, w przypadku jej rozwiązania nie z winy Spółki, ma
ona prawo do zapłaty za prace wykonane do danego momentu. Wskazane warunki kwalifikują zobowiązania Spółki w zakresie
działalności budowlanej do tych wykonywanych przez określony przedział czasu i tym samym ujmowania przychodów przez
określony przedział czasu.
Spółka stosuje metodę procentowego stopnia zaawansowania prac przy ustalaniu, jaką kwotę powinna w danym okresie ująć.
Kontrakty Spółki są całościowo realizowane na powierzonym gruncie łącznie z pracami zmierzającymi do uzyskania pozwo-
lenia na budowę. Stopień zaawansowania prac ustalany jest przez kierowników poszczególnych projektów poprzez porówna-
nie fizycznie wykonanych części prac z pracami wynikającymi z umowy. Kierownicy posiadają odpowiednią wiedzę techniczną,
stosowną do rodzaju realizowanych robót budowlanych. Prace zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę stanową w
zależności od projektu do 15% zaawansowania. Pozostałe wykonane prace wycenia się na podstawie budżetu określającego
koszty realizacji kontraktu wg stopnia zaawansowania prac.
Koszty poniesione w trakcie roku w związku z przyszłymi działaniami w ramach umowy wyłącza się z kosztów z tytułu umowy
dla potrzeb ustalenia stopnia zaawansowania prac. W zależności od ich charakteru przedstawia się je w zapasach, rozlicze-
niach międzyokresowych czynnych lub aktywach z tytułu umów budowlanych.
Podstawą stosowania tej metody szczegółowe budżety dla każdego projektu, aktualizowane przez Spółkę na koniec każ-
dego okresu sprawozdawczego. Menedżer projektu odpowiedzialny za dany kontrakt sporządza wyjściowy budżet kosztów i
przychodów, a następnie na każdy moment mierzenia stopnia zaawansowania realizacji kontraktu dokonuje jego aktualizacji.
Jeżeli nie można w wiarygodny sposób oszacować wyniku umowy, to:
a) przychody ujmuje się wyłącznie do wysokości poniesionych w danym okresie sprawozdawczym kosztów umowy, dla któ-
rych istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, oraz
b) koszty umowy ujmuje się jako koszty tego okresu, w którym zostały poniesione.
Koszty umowy, co do których nie istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, niezwłocznie ujmuje się jako koszty, np.
umowy, których ważność jest bardzo wątpliwa, umowy których zakończenie jest uzależnione od wyników toczącej się roz-
prawy sądowej.
EDI S.A. realizuje głównie kontrakty długoterminowe dotyczące realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych na podstawie umów
zawartych ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi (klient) na gruncie będącym własnością Spółdzielni. Przychody ze sprzedaży z
realizacji umów ze Spółdzielniami wyniosły 97,78% ogólnych przychodów uzyskanych przez Spółkę w 2025 roku i powstały z
wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych oraz aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych.
Segment działalności deweloperskiej
W ramach tego segmentu Spółka dokonuje sprzedaży domów jednorodzinnych i mieszkań stanowiących jej zapasy wyrobów
gotowych klientom indywidualnym. Umowy zwierane są w formie pisemnej (umowa przedwstępna sprzedaży i umowa osta-
teczna w formie aktu notarialnego) i określają m.in. wysokość wynagrodzenia Spółki.
27
Na podstawie umowy przedwstępnej Spółka zobowiązuje się sprzedać lokal wraz z prawami z nim związanymi w terminie i na
warunkach w niej określonych. Spółka ujmuje przychody na podstawie kwot wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne
w zamian za przyrzeczone w umowie aktywo. Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopo-
dobną kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone w umowie i jest alokowana do jedynego zobowiązania do świadczenia, jakim
jest sprzedaż lokalu wraz z przynależnym mu gruntem. W związku z tym, że momentem, w którym klient uzyskuje tytuł prawny
i kontrolę nad przyrzeczonym składnikiem aktywów oraz przechodzą na niego wszelkie korzyści i ciężary z nim związane, a
Spółka spełnia zobowiązanie do świadczenia, jest moment podpisania aktu notarialnego, to wówczas ujmowany jest przychód
ze sprzedaży produktów. Fizyczne przekazanie aktywów klientowi przed momentem zawarcia aktu notarialnego nie stanowi
jednocześnie przekazania mu kontroli nad nimi, w związku z czym Spółka nie ujmuje w tym momencie przychodu ze sprzedaży.
W 2025 roku Spółka prowadziła działalności deweloperskiej.
Aktywowane koszty doprowadzenia do zawarcia umów i koszty wykonania umów prezentuje się w pozycji rozliczenia mię-
dzyokresowe.
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Spółka prezentuje w
sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.
Aktywa i rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości do odliczenia
od podatku dochodowego, w związku z ujemnymi różnicami przejściowymi, które spowodują w przyszłości zmniejszenie pod-
stawy obliczenia podatku dochodowego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia, ustalonej przy uwzględnieniu zasady
ostrożności.
Rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego tworzy się w wysokości kwoty podatku dochodowego, wymagającej w
przyszłości zapłaty, w związku z występowaniem dodatnich różnic przejściowych, to jest różnic, które spowodują zwiększenie
podstawy obliczenia podatku dochodowego w przyszłości
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wycenia się z
zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą stosowane, gdy składnik aktywów zostanie zrealizo-
wany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe, które obowiązywały prawnie lub obowiązywały
faktycznie na dzień bilansowy.
Jeżeli do różnych poziomów dochodu do opodatkowania stosuje się zróżnicowane stawki podatkowe, aktywa i rezerwy z
tytułu odroczonego podatku dochodowego wycenia się z zastosowaniem stawek średnich, które według przewidywań będą
miały zastosowanie do dochodu do opodatkowania (straty podatkowej) okresów, w których oczekuje się, że różnice przej-
ściowe odwrócą się.
Sprawozdanie z wyniku
Sprawozdanie z wyniku Spółka sporządza w wersji kalkulacyjnej.
Subiektywne osądy przy stosowaniu zasad rachunkowości
28
Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu szacunków i założeń, które
mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosz-
tów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od oszacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach
zostały zaprezentowane poniżej.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amorty-
zacji. Na dzień 31 grudnia 2024 roku Zarząd ocenił, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amorty-
zacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże fak-
tyczne okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu
na techniczne starzenie się majątku
Okres leasingu
Ustalając zobowiązanie z tytułu leasingu Spółka szacuje okres leasingu, który obejmuje:
nieodwołalny okres leasingu,
okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingo-
biorca skorzysta z tej opcji,
okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że lea-
singobiorca nie skorzysta z tej opcji.
Oceniając, czy Spółka skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia, Spółka uwzględnia wszystkie
istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa
się między innymi:
warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,
istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,
koszty związane z wypowiedzeniem umowy,
znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Spółki,
warunki wykonania opcji.
Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki co do
okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z
tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.
Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki
Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji i
istotne wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację pod-
staw opodatkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Od
15 lipca 2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia także postanowienia Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom
(GAAR), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia
29
opodatkowania. Klauzulę GAAR należy stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie, jak i do
transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w
życie korzyści były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań podatkowych, aktywów oraz rezerwy z tytułu
odroczonego podatku dochodowego może wymagać istotnego osądu, w tym dotyczącego transakcji już zaistniałych, a kwoty
prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku kontroli organów podat-
kowych.
Spółka dokonuje analizy i ocenia możliwości wykorzystania w kolejnych okres poniesionych strat podatkowych. Szacunki te
oparte są na budżetach Spółki oraz planach realizacji poszczególnych inwestycji.
Rezerwy na świadczenia pracownicze
Rezerwy na świadczenia pracownicze odprawy emerytalne szacowane przez Spółkę. Na poziom rezerw wpływ mają
założenia dotyczące stopy dyskonta oraz wskaźnika wzrostu wynagrodzeń. Wzrost stopy dyskonta oraz wzrost wskaźnika
wzrostu wynagrodzeń wpłynęły na wzrost rezerw ustalonych na dzień 31 grudnia 2025 roku, jednakże poziom rezerw na
świadczenia pracownicze nie wpłynęły w sposób istotny na sprawozdanie finansowe.
Przychody ze sprzedaży
Zarząd Spółki dokonuje osądów w zakresie identyfikacji zobowiązań w ramach jednej umowy oraz odpowiedniego przypisania
ceny transakcyjnej jak i również oceny czy kontrola nad aktywem przekazywana jest w trakcie realizacji prac czy w punkcie
czasu po zakończeniu usługi. Szczegółowe informacje zostały opisane w punkcie „przychody ze sprzedaży.”
Odpisy aktualizujące zapasy
Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje analizy wiekowania zapasów oraz dokonuje indywidualnej oceny ceny możliwej
do uzyskania na dzień bilansowy i na tej podstawie podejmuje decyzję o utworzeniu odpisu aktualizacyjnego. Szczegółowe
zasady kalkulacji odpisów został przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości w zakresie zapasów.
Strata kredytowa na przeterminowane należności oraz aktywa z tyt. umów
Spółka dokonuje aktualizacji wartości należności handlowych oraz aktywów z tyt. umów na każdy dzień bilansowy. Określając
poziom odzyskiwalności należności z tytułu dostaw i usług uwzględniane zmiany ich jakości od dnia udzielenia kredytu
kupieckiego do dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. Przeprowadzając analizę odzyskiwalności wartości należności
handlowych oraz aktywów z tytułu umów Spółka uwzględnia model oczekiwanej straty kredytowej Szczegółowe zasady kal-
kulacji odpisów na należności z tyt. dostaw i aktywa z tyt. umów zostały przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki ra-
chunkowości w zakresie instrumentów finansowych
30
Niepewność szacunków
Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań oraz przychodów i kosztów, na które wpływają szacunki Zarządu.
Pozycja sprawozdania finansowego
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Inwestycje w jednostki zależne
9 319
17 178
Aktywa z tytułu umów o usługę budowlaną
42 618
19 051
Straty kredytowe (Odpisy aktualizujące należności)
2 622
2 683
Straty kredytowe (Odpisy aktualizujące pożyczki)
4
-
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
1 841
762
Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku
1 268
1 232
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
311
257
Pozostałe rezerwy
162
225
Pozycja sprawozdania finansowego
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01.
do 31.12.2024
Przychody z tytułu umów o usługę budowlaną za okres
47 557
51 153
Koszty z tytułu umów o usługę budowlaną za okres
37 748
40 149
Amortyzacja za okres
794
618
2.9. PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1.
„Sprawozdanie z wyniku” oraz „Sprawozdanie z całkowitych dochodów” Spółka prezentuje odrębnie. „Sprawozdanie z wy-
niku” sporządza się w wariancie kalkulacyjnym, a „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” metodą pośrednią. Dane porów-
nawcze dotyczące okresu poprzedzającego prezentuje się w odniesieniu do wszystkich kwot wykazanych w sprawozdaniu
finansowym za bieżący okres. Informacje porównawcze Spółka przedstawia także w odniesieniu do informacji opisowych,
jeżeli są przydatne dla zrozumienia sprawozdania finansowego za okres bieżący.
2.10. SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka prowadzi działalność budowlaną na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości bę-
dących w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Przychody i koszty ze sprzedaży usług wykazane w sprawozdaniu fi-
nansowym dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów, a przychody ze sprzedaży produktów dotyczą
przychodów z działalności deweloperskiej.
2.11. POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiło połączenie jednostek gospodarczych.
31
2.12. TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym Spółka nie przeprowadzała transakcji w walutach obcych.
2.13. KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO
Koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dosto-
sowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Po-
zostałe koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w okresie poniesienia.
Dostosowywane aktywa to aktywa, które wymagają znacznego czasu, aby przygotować je do zamierzonego (zgodnego z prze-
znaczeniem) użytkowania lub sprzedaży. Są to np. aktywa wytwarzane we własnym zakresie, jak budynki, maszyny i oprogra-
mowanie (wartości niematerialne).
W zakresie, w jakim Spółka pożycza środki w celu sfinansowania pozyskania dostosowywanego składnika aktywów, określa
się kwotę kosztów finansowania zewnętrznego, którą można aktywować jako różnicę między rzeczywistymi kosztami finan-
sowania zewnętrznego poniesionymi z tytułu danej pożyczki lub kredytu w danym okresie, a przychodami z tytułu tymczaso-
wego zainwestowania tych pożyczonych środków.
Spółka zawiesza aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w którym zawiesiła prace zwią-
zane z wytwarzaniem dostosowywanego składnika aktywów. Spółka może ponosić koszty finansowania zewnętrznego w dłuż-
szym okresie czasu, w którym zawiesiła prowadzenia działań niezbędnych do przygotowania składnika aktywów do zamierzo-
nego użytkowania lub do sprzedaży. Tego rodzaju koszty kosztami związanymi z utrzymywaniem częściowo przygotowa-
nych aktywów i nie mogą być aktywowane. Spółka jednak zazwyczaj nie zawiesza aktywowania kosztów finansowania ze-
wnętrznego w okresie, w którym prowadzone są istotne prace techniczne i administracyjne. Nie zawiesza także aktywowania
kosztów finansowania zewnętrznego wtedy, gdy tymczasowe opóźnienie stanowi niezbędną część procesu przygotowania
aktywów do ich zamierzonego sposobu użytkowania lub do sprzedaży.
Spółka zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego wówczas, gdy zasadniczo wszystkie działania nie-
zbędne do przygotowania dostosowywanego składnika aktywów do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży są zakończone.
Składnik aktywów jest zazwyczaj gotowy do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży, gdy fizyczna budowa została zakoń-
czona, mimo rutynowe prace administracyjne motrwać nadal. Jeżeli jedynymi nieukończonymi pracami niewielkie
modyfikacje, takie jak na przykład mało znaczące prace wykończeniowe dokonywane na życzenie kupującego lub użytkow-
nika, oznacza to, iż zasadniczo wszystkie działania zostały zakończone.
Jeżeli Spółka kończy budowę dostosowywanego składnika aktywów etapami, zaś każdą z zakończonych części można wyko-
rzystywać w trakcie budowy pozostałych, to zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego, gdy zasadniczo
wszystkie działania niezbędne do przygotowania danej części do zamierzonego jej użytkowania lub sprzedaży zostały zakoń-
czone.
3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI
W roku 2025 nie dokonywano korekt błędów.
4. NOTY OBJAŚNIAJĄCE
32
4.1. ZYSK NA AKCJĘ
Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony
przez średnią ważoną liczbę akcji występujących w danym okresie. Kalkulacja zysku na akcję została
zaprezentowana poniżej.
ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
PLN/akcję
PLN/akcję
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
2 500
3 401
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej
2 500
3 401
Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 925
9 925
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.
9 925
9 925
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:
- podstawowy
0,25
0,34
- rozwodniony
0,25
0,34
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:
- podstawowy
0,25
0,34
- rozwodniony
0,25
0,34
Średnia ważona liczba akcji zwykłych występujących w ciągu okresu to liczba akcji zwykłych na początku danego okresu sko-
rygowana o liczbę akcji zwykłych odkupionych lub wyemitowanych w ciągu tego okresu ważona wskaźnikiem odzwierciedla-
jącym okres występowania tych akcji. Wskaźnik odzwierciedlający okres występowania poszczególnych akcji jest to liczba dni,
przez jaką określone akcje występują, do całkowitej liczby dni w danym okresie.
Przy wyliczeniu zarówno podstawowego jak i rozwodnionego zysku (straty) na akcję Spółka stosuje w liczniku kwotę zysku
(straty) netto przypadającego akcjonariuszom Spółki tzn. nie występuje efekt rozwadniający wpływający na kwozysku
(straty). Zarówno w roku bieżącym jak i w roku poprzednim do średniej ważonej liczby akcji nie uwzględniano akcji własnych.
4.2. SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości będących w bez-
pośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Spółka w ramach prowadzonej działalności może identyfikować dwa segmenty ope-
racyjne: działalność budowlana i zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży produktów i usług wykazane
w sprawozdaniu finansowym za rok 2025 jak i za rok 2024 dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klien-
tów. Całość sprzedaży realizowana jest na terenie kraju. W roku 2025 przychody zrealizowane w ramach segmentu kupna i
sprzedaży nieruchomości nie przekroczyły progów ilościowych wymienionych w MSSF 8 par. 13, nie wystąpiły przychody ze
sprzedaży w ramach działalności deweloperskiej dlatego Spółka w sprawozdaniu finansowym nie prezentuje tabeli z podzia-
łem na segmenty operacyjne.
Główni odbiorcy Spółki w 2025 roku
Mieszkania sprzedawane bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce
dominującej przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki dominującej
33
wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka dominująca odpowiedzialna jest za organizację i
koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i
Spółki dominującej, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje, iż Spółka dominująca nie wykazuje
bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.
Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielnią MieszkanioGocław Lotnisko w 2025 roku wyniosły 98,28% i
powstały głównie z wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni.
Główni dostawcy Grupy w 2025 roku
Głównymi dostawcami Grupy , których udział w kosztach 2025 roku kształtował się powyżej 10% są:
Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie - udostepnienie terenu pod budowę osiedli mieszkanio-
wych: Gocłavia i Złota Wilga – udział w kosztach 13,14%,
CONSTEEL sp. z o. o. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: Gocłavia (nazwa projektowa Wilga VI bis) przy
ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego udział w kosztach 45,91%,
FinTech sp. z o. o. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: ota Wilga (nazwa projektowa Złota Wilga) przy
ul. Przy Złotej Wilgi udział w kosztach 32,78%,
Główni odbiorcy Spółki w 2024 roku
Mieszkania sprzedawane bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce
dominującej przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi spe-
cyfikę modelu biznesowego Spółki dominującej wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka
dominująca odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych
przez Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki dominującej, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań
powoduje, iż Spółka dominująca nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.
Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2024 roku wyniosły 97,78% (w tym: Spół-
dzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 95,50%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 2,28% ) i powstały głównie z wyceny
bilansowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych: Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.
Główni dostawcy Grupy w 2024 roku
Głównymi dostawcami Grupy , których udział w kosztach 2024 roku kształtował się powyżej 10% są:
Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB
udział w kosztach 27,48%,
Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie - udostepnienie terenu pod budowę osiedli mieszkanio-
wych: „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB udział w kosztach 27,14%.
4.3. WARTOŚCI NIEMATERIALNE
W 2025 roku Spółka dokonała zakupów wartości niematerialnych na kwotę 120 tys. PLN, poniosła koszty na wykonanie pro-
jektu i wdrożenie nowej strony internetowej. Koszty amortyzacji wartości niematerialnych ujęte w 2025 roku wyniosły 66 tys.
PLN.
Grupa nie wykorzystuje w działalności takich wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest nieokreślony.
34
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2025 wartości niematerialne Grupy nie stanowiły zabezpieczenia
zobowiązań.
35
WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Wyszczególnienie
Znaki to-
warowe
Patenty i
licencje
Oprogramowa-
nie kompute-
rowe
Koszty prac
rozwojowych
Pozostałe
wartości nie-
materialne
Wartości nie-
materialne w
przygotowa-
niu
Zaliczki na
wartości nie-
materialne
Razem
Stan na 31.12.2025 roku
Wartość bilansowa brutto
-
-
190
-
-
-
-
190
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-)
-
-
-120
-
-
-
-
-120
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2025 roku
-
-
70
-
-
-
-
70
Stan na 31.12.2024 roku
Wartość bilansowa brutto
-
-
70
-
-
25
92
188
Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-)
-
-
-55
-
-
-
-
-55
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku
-
-
16
-
-
25
92
133
36
4.4. WARTOŚĆ FIRMY
Pozycja nie występuje.
4.5. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Budynki i budowle
1 029
684
Maszyny i urządzenia
52
80
Środki transportu
64
91
Pozostałe środki trwałe
220
58
Wartość bilansowa netto
1 365
913
Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania
-
407
Zaliczki na środki trwałe
50
57
Rzeczowe aktywa trwałe ogółem
1 415
1 378
Poniższa tabela przedstawia nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych:
37
WARTOŚĆ BILANSOWA ŚRODKÓW TRWAŁYCH
Wyszczególnienie
Budynki i bu-
dowle
Maszyny i
urządzenia
Środki trans-
portu
Pozostałe środki
trwałe
Środki trwałe w bu-
dowie
Zaliczki na
środki trwałe
Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2025 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2025 roku
761
289
256
144
407
57
1 914
Zwiększenia stanu z tytułu nabycia
363
-
-
205
580
6
1 154
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)
-
-
-
-
-986
-14
-1 000
Wartość brutto na dzień 31.12.2025 roku
1 124
289
256
349
-
50
2 068
Umorzenie na początek okresu
-77
-209
-164
-86
-
-
-537
Amortyzacja (-)
-19
-28
-27
-43
-
-
-117
Zmniejszenie umorzenia w okresie
-
-
-
-
-
-
-
Umorzenie na koniec okresu
-95
-237
-192
-129
-
-
-653
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2025 roku
1 029
52
64
220
-
50
1 415
W roku 2025 Spółka:
przyjęła do użytkowania:
biuro sprzedaży U1-U2 zlokalizowane w Warszawie, dzielnica Praga Południe przy ul. Umińskiego 2 w kwocie 151 tys. PLN
szafy do biura Grochowska 306/308 na kwotę 53 tys. PLN
wyposażenie kuchni Grochowska 306/308 na kwotę 44 tys. PLN,
wyposażenie biura sprzedaży U1-U2 na kwotę 11 tys. PLN
dokonała sprzedaży:
samochodu osobowego marki Mercedes-Benz C 300 4MATICo rok nabycia 2022, za kwotę 138 tys. PLN
Wyszczególnienie
Budynki i bu-
dowle
Maszyny i urzą-
dzenia
Środki trans-
portu
Pozostałe środki
trwałe
Środki trwałe
w budowie
Zaliczki na
środki trwałe
Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2024 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2024 roku
761
151
877
71
147
-
2 008
Zwiększenia stanu z tytułu nabycia
-
138
-
73
327
102
641
38
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)
-
-
-621
-
-67
-45
-733
Wartość brutto na dzień 31.12.2024 roku
761
289
256
144
407
57
1 914
Umorzenie na początek okresu
-66
-151
-311
-70
-
-
-598
Amortyzacja (-)
-11
-58
-121
-16
-
-
-206
Zmniejszenie umorzenia w okresie
-
--
267
-
-
-
267
Umorzenie na koniec okresu
-77
-209
-164
-86
-
-
-537
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku
684
79
91
58
407
57
1 378
W roku 2024 Spółka
przyjęła do użytkowania:
sprzęt komputerowy wraz z wyposażeniem ogółem na kwotę 5 tys. PLN,
sprzęt do prezentacji inwestycji 3D na kwotę 21 tys. PLN,
szafy do biura (zabudowa stała) na kwotę 62 tys. PLN,
instalacja sieci LAN w biurze Grochowska 306/308 45 tys. PLN ,
instalacja alarmu w biurze Grochowska 306/308 7 tys. PLN ,
pozostałe urządzenia techniczne i wyposażenie 51 tys. PLN,
dokonała sprzedaży:
samochodu osobowego marki Mercedes-Benz typ. GLB 220 D 4MATIC rok nabycia 2022, za kwotę 147 tys. PLN,
samochodu osobowego marki Mercedes-Benz typ GLE 350 E 4MATIC rok nabycia 2022, za kwotę 207 tys. PLN,
poniosła nakłady:
poniosła nakłady w kwocie 327 tys. PLN na remont nabytego w grudniu 2021 roku lokalu mieszkalny nr 140 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej usytuowanego w Warsza-
wie, dzielnica Praga Południe przy ul. Fieldorfa 10.
Składniki rzeczowego majątku trwałego nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki
Na dzień bilansowy nie wystąpiły przesłanki świadczące o utracie wartości rzeczowych aktywów trwałych, dlatego też nie dokonano odpisów aktualizujących. Spółka nie posiadała środków
trwałych pozabilansowych.
Na dzień bilansowy Spółka posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych aktywów trwałych w kwocie 80 tys. PLN. W 2025 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w
wyniku finansowym jako koszty Zarządu, Spółka nie aktywowała tego rodzaju kosztów.
39
W ocenie Zarządu wartość bilansowa środków trwałych nie różni się znacząco od ich wartości godziwej.
40
4.6. AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA SKŁADNIKA MAJĄTKU
WARTOŚĆ BILANSOWA AKTYWÓW Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA
Wyszczególnienie
Budynki i budowle
Środki transportu
Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2025 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2025 roku
1 110
652
1 762
Zwiększenia w okresie
227
552
779
Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)
-
-238
-238
Wartość brutto na dzień 31.12.2025 roku
1 337
966
2 303
Umorzenie na początek okresu
-308
-222
-530
Amortyzacja (-)
-442
-171
-612
Zmniejszenie umorzenia w okresie
-
107
107
Umorzenie na koniec okresu
-750
-286
-1 035
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2025 roku
588
680
1 268
Wyszczególnienie
Budynki i budowle
Środki transportu
Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2024 roku
Wartość brutto na dzień 01.01.2024 roku
-
378
378
Zwiększenia w okresie
1 110
273
1 383
Wartość brutto na dzień 31.12.2024 roku
1 110
652
1 762
Umorzenie na początek okresu
-
-123
-123
Amortyzacja (-)
-308
-99
-407
Umorzenie na koniec okresu
-308
-222
-530
Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku
802
430
1 232
Spółka w okresie objętym sprawozdaniem finansowym korzystała ze środków transportu na podstawie sześciu umów lea-
singu:
Umowy nr 2353116-1223-01430 Volkswagen Financial Services zawartej 23 stycznia 2023 roku na leasing samo-
chodu marki Skoda Fabia III 18 - Kombi o wartości 29 tys. PLN z terminem wykupu czerwiec 2026 roku,
Umowy nr L40638 Mercedes Benz zawartej 2 czerwca 2023 roku na leasing samochodu marki Mercedes-Benz C 200
4MATIC o wartości 231 tys. PLN z terminem wykupu wrzesień 2025 roku,
Cesji umowy leasingu nr 23/032814 PKO Leasing S.A. zawartej 1 lipca 2024 samochodu osobowego Toyota Corolla
1.8 Hybrid Comfort o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku,
Cesji umowy leasingu nr 23/032797 PKO Leasing S.A. zawartej 1 września 2024 samochodu osobowego Toyota Co-
rolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku,
Cesji umowy leasingu nr 23/032803 PKO Leasing S.A. zawartej 1 września 2024 samochodu osobowego Toyota Co-
rolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku,
Cesji umowy leasingu nr NP1/01411/2025 Santander Leasing zawartej 28 listopada 2025 samochodu osobowego
Land Rover Range Rover S 3.0 D350 o wartości umowy 422 590,11 netto. Data zakończenia umowy to 31 stycznia
2028 roku
oraz dokonała wykupu samochodu osobowego marki Mercedes-Benz C 200 4MATIC w związku z zakończeniem się
Umowy nr L40638 z terminem wykupu wrzesień 2025 roku. Samochód został sprzedany we wrześniu 2025.
41
12 lutego 2024 roku Spółka zawarła z White Star 2 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Zajączka 2B Umowę najmu pomiesz-
czenia biurowego
zlokalizowanego w Warszawie przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C, okres obowiązywania najmu strony
ustaliły na 36 miesięcy od daty przekazania.
Zawarta umowa zgodnie z MSSF 16 zawiera leasing. Leasing został zdefiniowany w oparciu o trzy podstawowe aspekty:
umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów,
najemca ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika akty-
wów przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,
najemca ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres użyt-
kowania.
W okresie sprawozdawczym stan aktywa z tytułu prawa do użytkowania składnika majątku uległ zwiększeniu o kwotę 779 tys.
PLN.
W dniu 27 marca 2025 roku Spółka zawarła z Andrzejem Trybuch prowadzącym działalność gospodarczą pod Firmą ALKAN-
BUD Andrzej Trybuch Umowę najmu lokalu usługowego nr U1 i nr U2 zlokalizowanych w Warszawie przy ul. Umińskiego 2,
okres obowiązywania najmu strony ustaliły na 24 miesięcy licząc od daty rozpoczęcia okresu najmu.
W dacie rozpoczęcia umowy Spółka ujęła składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu.
Prawo do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania z
tytułu leasingu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych i opłat leasingowych zapłaconych
w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe.
.
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMÓW LEASINGU
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
opłaty
wartość bieżąca
opłat minimal-
nych
opłaty
wartość bie-
żąca opłat mi-
nimalnych
minimalne
minimalne
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów lea-
singu
Płatne w okresie do 1 roku
783
641
Płatne w okresie od 1 roku do 5 lat
650
788
Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów lea-
singu ogółem
1 433
1 429
Koszty finansowe
-108
-119
Wartość bieżąca minimalnych opłat z tytułu
umów leasingu
1 325
1 310
Ogółem w roku 2025 całkowite wydatki z tytułu umów leasingu wyniosły 630 tys. PLN w tym z tytułu odsetek 92 tys. PLN.
Spółka nie ma umów leasingu, których przyszłe minimalne opłaty spłacane by były w okresie powyżej 5 lat.
4.7. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Nie dotyczy. Spółka nie posiadała w okresach objętych sprawozdaniem finansowym nieruchomości inwestycyjnych.
4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH
42
Spółka w roku 2025 nie dokonała inwestycji w spółki zależne. Na dzień 31 grudnia 2025 roku kwota inwestycji wyniosła 9 319
tys. PLN, wartości szczegółowe prezentuje poniższa tabela.
Nazwa Spółki Zależnej
data
udziały
wartość inwestycji
nabycia
założenia
kapitał
podsta-
wowy
dopłaty
do kapi-
tału
na dzień 31.12.2025
Radzikowskiego APV Sp. z o. o.
25.05.2023
53%
2,7
2 993
SOEDI2 Sp. z o. o.
07.04.2023
100%
10
0
SOEDI3 Sp. z o. o.
05.10.2023
100%
110
Project View Sp. z. o. o.
16.10.2023
100%
83,5
SOEDI4 Sp. z o. o.
27.03.2024
100%
10
SOEDI5 Sp. z o. o.
02.05.2024
100%
10
6 100
Wartość inwestycji w spółki zależne
226
9 093
ED Invest S.A. 22 maja 2025 roku zawarła umowę zbycia 51 udziałów posiadanych w spółce SOEDI1 Sp. z o.o. o łącznej wartości
nominalnej 5 100 zł za cenę sprzedaży 5 100 zł.
Spółka Radzikowskiego APV Sp. z o.o. podjęła Uchwały w przedmiocie zwrotu części dopłat na rzecz Wspólników:
26 listopada 2025 roku Uchwała dot.1 000 tys. PLN, zwrot dla EDI w kwocie 530 tys. PLN w dniu 27 listopada 2025 roku,
16 grudnia 2025 roku Uchwała 800 tys. PLN. zwrot dla EDI w kwocie 424 tys. PLN w dniu 18 grudnia 2025 roku.
Spółka SOEDI2 Sp. z o.o. 5 grudnia 2025 roku podjęła Uchwałę w przedmiocie zwrotu dopłat na rzecz Wspólnika od całości
wniesionych dopłat w kwocie 6 900 tys. PLN, zwrot dla EDI w kwotach 4 500 tys. PLN dnia 9 grudnia 2025 roku, 750 tys. PLN
dnia 30 grudnia 2025 roku.
Z tytułu nabytych udziałów Spółka posiada kontrolę w jednostkach zależnych. Do omawianych instrumentów finansowych
nie ma zastosowania MSSF 9 zgodnie z rozdz. 2 zakres pkt 2.1. a). Udziały są wyceniane według kosztu historycznego pomniej-
szonego o utratę wartości, skutki wyceny ujmowane są w kosztach Spółki w odrębnej pozycji.
4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
KATEGORIE AKTYWÓW ORAZ ZOBOWIĄZAŃ
AKTYWA FINANSOWE
Wartość aktywów finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzień 31 grudnia 2025
roku, a także według stanu na 31 grudnia 2024 roku odnosi się do następujących kategorii instrumentów finansowych okre-
ślonych w MSSF 9:
aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AZK),
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik wyznaczone jako wyceniane w ten sposób przy początko-
wym ujęciu lub później (AWGW-W),
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik obowiązkowo wyceniane w ten sposób zgodnie z MSSF 9
(AWGW-O),
instrumenty kapitałowe wyznaczone przy początkowym ujęciu do wyceny w wartości godziwej przez pozostałe całkowite
dochody (IKWGP),
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (AFWGP),
instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),
43
aktywa poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
Kategoria in-
strumentów
finansowych
2025
Kategoria in-
strumentów
finansowych
2024
Aktywa finansowe
18 240
43 083
Inwestycje w jednostki zależne
9 319
17 178
poza MSSF 9
poza MSSF 9
Należności długoterminowe
98
86
AZK
AZK
Należności z tytułu dostaw i usług
1 544
6 156
AZK
AZK
Pozostałe należności
71
53
AZK
AZK
Pożyczki
5 322
19 048
AZK
AZK
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
1 650
-
AZK
AZK
środki pieniężne i ich ekwiwalenty
236
561
AZK
AZK
Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wyodrębnia klasę należności i pożyczek. W części długo-
terminowej należności i pożyczki prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w osobnych pozycjach. W części
krótkoterminowej Spółka również odrębnie prezentuje należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności oraz pożyczki
udzielone. W ramach pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej - należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
ujmowane są zarówno aktywa finansowe jak i niefinansowe. Szczegółowa specyfikacja należności w podziale na finansowe i
niefinansowe znajduje się w nocie 4.12.
Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie obejmują głównie pożyczki, a także należności handlowe oraz
środki pieniężne i ich ekwiwalenty.
Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te zakwalifikowane jako aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie.
Odpisy aktualizujące wartość aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie zostały ujęte w wyniku i zapre-
zentowane w pozycji Pozostałych kosztów operacyjnych. Ze względu na nieistotność pozycji Spółka nie wyodrębniła linii
„Straty z tytułu oczekiwanych strat kredytowych”.
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Wartość zobowiązań finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzień 31 grudnia
2025 roku oraz według stanu na dzień 31 grudnia 2024 roku odnosi się do następujących kategorii instrumentów finansowych
określonych w MSSF 9:
zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (ZZK),
zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik wyznaczone jako wyceniane w ten sposób przy po-
czątkowym ujęciu lub później (ZWGW-W),
zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik zobowiązania finansowe przeznaczone do obrotu
zgodnie z MSSF 9 (ZWGW-O),
umowy gwarancji finansowych (UGF),
warunkowa zapłata w ramach połączenia przedsięwzięć (WZP),
instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),
44
zobowiązania poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).
Spółka zakwalifikowała zobowiązania finansowe jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie zgodnie z MSSF 9. Jedynie zo-
bowiązania finansowe z tyt. umów leasingu kwalifikowane są jako zobowiązania poza zakresem MSSF 9.
Wyszczególnienie
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania długotermi-
nowe
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu (ZZK):
Kredyty
2 972
-
-
-
Sumy zatrzymane - kaucje
1 490
1 506
336
-
Pozostałe zobowiązania finansowe (w tym z tytułu do-
staw)
20 530
15 324
-
-
Zobowiązania finansowe wyceniane według zamor-
tyzowanego kosztu
24 992
16 830
336
-
Zobowiązania poza zakresem MSS9:
Zobowiązania z tytułu leasingu
708
562
617
748
Zobowiązania finansowe wycenianie w wartości godziwej przez wynik finansowy:
Instrumenty pochodne
-
-
-
-
Zobowiązania finansowe wycenianie w wartości go-
dziwej przez wynik finansowy
-
-
-
-
Razem kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
25 700
17 391
953
748
Zarówno na dzień 31 grudnia 2025 roku, jak i na dzień 31 grudnia 2024 roku nie występują inne zobowiązania finansowe.
INSTRUMENTY FINANSOWE PORÓWNANIE WARTOŚCI BILANSOWYCH I WARTOŚCI GODZIWYCH
Wyszczególnienie
Wartość bilansowa
Wartość godziwa
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
AKTYWA FINANSOWE
8 823
25 818
8 823
25 818
Środki pieniężne
236
561
236
561
Pożyczki udzielone
5 322
19 048
5 322
19 048
Pozostałe należności
71
53
71
53
Należności z tyt. dostaw i usług
1 544
6 156
1 544
6 156
Pozostałe aktywa finansowe
1 650
-
1 650
-
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
24 992
16 830
24 992
16 830
Kredyty i pożyczki oprocentowane według zmiennej
stopy procentowej
2 972
-
2 972
-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
20 530
14 494
20 530
14 494
Kwoty zatrzymane (kaucje)
1 490
1 506
1 490
1 506
Pozostałe zobowiązania finansowe
-
830
-
830
Spółka przyjęła, że wartość bilansowa poszczególnych aktywów i zobowiązań finansowych jest zbliżona do ich wartości godzi-
wej. Dla należności dzięki ujęciu odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych, a dla zobowiązań z uwagi na oprocento-
wanie zmienną stopa procentową.
Spółka nie posiada instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej.
45
INSTRUMENTY POCHODNE
Nie dotyczy.
STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH
Wyszczególnienie
Krótkoterminowe
Długoterminowe
Zobowiąza-
nia wartość
bilansowa
do 6 m-cy
6 do 12
m-cy
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej
5 lat
Stan na dzień 31.12.2025
Kredyty i pożyczki
-
2 972
-
-
-
2 972
Leasing
284
424
617
-
-
1 325
Kaucje zatrzymane
-
1 490
336
-
-
1 826
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania finansowe
20 530
-
-
-
-
20 530
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
20 814
4 886
953
-
-
26 653
Stan na dzień 31.12.2024
Kredyty i pożyczki
-
-
-
-
-
-
Leasing
209
353
748
-
-
1 310
Kaucje zatrzymane
-
1 506
-
-
-
1 506
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania finansowe
15 324
-
-
-
-
15 324
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
15 533
1 859
748
-
-
18 140
STRUKTURA WALUTOWA ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
w walucie
po przeliczeniu
w walucie
po przelicze-
niu
a) złoty polski (PLN)
26 653
26 653
18 140
18 140
a) EUR
-
-
-
-
Zobowiązania finansowe RAZEM
26 653
18 140
KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2024 ROKU
Wyszczególnienie
Wartość bilansowa
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Kredyty krótkoterminowe
2 972
-
Zobowiązania z tyt. kredytów razem:
2 972
-
46
19 sierpnia 2025 roku ED Invest S.A. zawarła z Bankiem Ochrony Środowiska S.A. Umowę kredytu odnawialnego w rachunku
bieżącym na kwotę 5.000.000 PLN, z którego środki zostaną przeznaczone na finansowanie bieżącej działalności Spółki. Zgod-
nie z UmoKredytu, każda spłata całości lub części wykorzystanego kredytu powoduje jego odnowienie o kwospłaty i
daje możliwość wielokrotnego wykorzystania w okresie kredytowania do kwoty limitu kredytowego. Całkowita spłata kredytu
nastąpi do 3 sierpnia 2027 r.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka nie miała zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek.
4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY
Wyszczególnienie
za okres od 01.01.
do 31.12.2025
za okres od 01.01.
do 31.12.2024
Nadwyżka rezerwy aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego
nad rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek
okresu obrotowego, z tego:
-762
-4 170
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu ob-
rotowego
106
261
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu
obrotowego
868
4 431
Zmiany w ciągu roku:
-1 079
3 408
(Obciążenie) / uznanie wyniku finansowego
-1 079
3 408
Zwiększenie / pomniejszenie kapitału własnego
-
-
Nadwyżka rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad akty-
wem z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obro-
towego, z tego:
-1 841
-762
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obro-
towego
846
106
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu ob-
rotowego
2 687
868
Wyszczególnienie
Stan na
01.01.2025
(wg stawki 19%)
Uznanie/
(Obciążenie) wy-
niku finanso-
wego z tytułu
zmiany stanu
różnic przejścio-
wych i straty po-
datkowej
Zwiększenie/
(Zmniejszenie)
kapitału wła-
snego z
tytułu zmiany
stanu różnic
przejściowych
Stan na
31.12.2025
(wg stawki
19%)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
- zobowiązania na wynagrodzenia
8
1
-
9
- zobowiązania na przyszłe świadczenia pracownicze
19
4
-
23
- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy)
22
4
-
26
- koszty audytu i inne
30
-12
-
18
- koszty roku 2024
13
-
-
13
- dyskonto kaucji
4
-2
-
2
- użytkowanie składnika majątku
11
9
-
20
- strata podatkowa
-
735
-
735
47
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego
107
739
0
846
Wyszczególnienie
Stan na
01.01.2024
(wg stawki 19%)
Uznanie/
(Obciążenie)
wyniku finanso-
wego z tytułu
zmiany stanu
różnic przejścio-
wych i straty po-
datkowej
Zwiększenie/
(Zmniejszenie) ka-
pitału własnego
z tytułu zmiany
stanu różnic przej-
ściowych
Stan na
31.12.2024
(wg stawki
19%)
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
- zobowiązania na wynagrodzenia
4
4
-
8
- zobowiązania na przyszłe świadczenia pracownicze
13
6
-
19
- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy)
13
9
-
22
- koszty audytu i inne
22
8
-
30
- koszty roku 2024
201
-188
-
13
- dyskonto pożyczek długoterminowych
8
-8
-
-
- dyskonto kaucji
-
4
-
4
- użytkowanie składnika majątku
-
11
11
Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego
261
-155
-
106
Wyszczególnienie
Stan na
01.01.2025
(wg stawki 19%)
(Uznanie)/
Obciążenie wy-
niku finanso-
wego z tytułu
zmiany stanu
różnic przejścio-
wych i straty po-
datkowej
(Zwiększenie)/
Zmniejszenie
kapitału wła-
snego z tytułu
zmiany stanu
różnic przejścio-
wych
Stan na
31.12.2025
(wg stawki
19%)
Rezerwy z tytułu podatku odroczonego
- wycena umów o usługę budowlaną
634
1 920
-
2 554
- odsetki od pożyczek udzielonych
235
-101
-
134
Rezerwy brutto z tytułu podatku odroczonego
869
1 819
0
2 688
Wyszczególnienie
Stan na
01.01.2024
(wg stawki
19%)
(Uznanie)/
Obciążenie wy-
niku finanso-
wego z tytułu
zmiany stanu
różnic przej-
ściowych i
straty podatko-
wej
(Zwiększenie)/
Zmniejszenie kapi-
tału własnego
z tytułu zmiany
stanu różnic przej-
ściowych
Stan na
31.12.2024
(wg stawki 19%)
Rezerwy z tytułu podatku odroczonego
- wycena umów o usługę budowlaną
4 343
-3 709
-
634
- odsetki od pożyczek udzielonych
88
147
-
235
Rezerwy brutto z tytułu podatku odroczonego
4 431
-3 563
-
868
Podatek dochodowy odnoszący się do innych całkowitych dochodów we wszystkich prezentowanych okresach sprawozdaw-
czych nie wystąpił.
48
Na 31 grudnia 2025 roku Spółka utworzyła aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego od straty podatkowej w
kwocie 735 tys. PLN. W 2024 roku nie tworzono aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego od straty podatkowej.
Spółka w roku podatkowym 2025 jak i w roku 2024 wypracowała zysk.
4.11. ZAPASY
STRUKTURA ZAPASÓW
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Towary
6 178
6 178
Wartość bilansowa netto
6 178
6 178
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego zapasy Spółki wynosiły 6 178 tys. PLN.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku zapasy Spółki wynosiły 6 178 tys. PLN tj.:
- 6 178 tys. PLN nabyta 27 grudnia 2022 roku Rep.A nr 10036/2022 nieruchomość niezabudowana tj. działkę ewidencyjną nr
15, położoną w Piasecznie przy ul Orężnej 31, o obszarze 1,5521 ha, z przeznaczeniem na realizację inwestycji deweloperskiej.
ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH ZAPASY
Spółka w 2025 roku nie tworzyła odpisów na zapasy. W roku 2024 saldo odpisów na zapasy wynosiło 0,00 PLN.
4.12. NALEŻNOŚCI
NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Należności finansowe
98
86
Inne należności finansowe długoterminowe (kaucje)
98
86
Odpisy aktualizujące wartość należności finansowych długoterminowych(-)
-
-
Należności finansowe długoterminowe (netto)
-
-
Należności niefinansowe
-
-
Razem należności długoterminowe
98
86
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka posiada należności długoterminowych z tytułu udzielonych kaucji, na dzień 31 grudnia
2024 roku Spółka posiadała należności długoterminowe z tytułu udzielonych kaucji.
49
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE
NALEZNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Należności finansowe
8 588
25 257
Należności z tyt. dostaw i usług
3 943
8 617
Strata kredytowa - wartość należności z tyt. dostaw i usług (-)
-2 399
-2 461
Należności z tyt. dostaw i usług (netto)
1 544
6 156
Kwoty zatrzymane (kaucje)
121
103
Strata kredytowa - wartość pozostałych należności finansowych krótkotermin-
owych (-)
-50
-50
Pożyczki udzielone
5 326
19 048
Strata kredytowa - wartość pożyczek krótkoterminowych (-)
-4
-
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
1 650
-
Pozostałe należności finansowe (netto)
7 043
19 101
Należności niefinansowe
5 046
7 982
Należności z tytułu podatku od towarów i usług
1 452
4 295
Inne należności nie finansowe krótkoterminowe
1 557
1 559
Strata kredytowa - wartość należności (-)
-172
-172
Przedpłaty i zaliczki
2 209
2 300
Razem należności
13 633
33 240
NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE
(NETTO) - STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
w walucie
po przeliczeniu
w walucie
po przeliczeniu
a) złoty polski (PLN)
13 633
13 633
33 240
33 240
Razem
13 633
33 240
ZMIANY STRAT KREDYTOWYCH
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do 31.12.2025
za okres od
01.01. do 31.12.2024
Stan na początek okresu
2 683
3 100
Straty kredytowe ujęte jako koszt w okresie sprawozdawczym
6
-
Straty kredytowe odwrócone ujęte jako przychód w okresie sprawozdawczym (-)
-45
-
Straty kredytowe wykorzystane w okresie sprawozdawczym (-)
-19
-417
Stan na koniec okresu
2 625
2 683
Straty kredytowe zostały dokonane zgodnie ze stosowaną polityką rachunkowości.
50
W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj. należności utrzymy-
wane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczeki-
wanych strat kredytowych i zgodnie z MSSF 9.
NALEŻNOŚCI FINANSOWE - STRUKTURA PRZETERMINOWANIA
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Bieżące
Zaległe
Bieżące
Zaległe
Należności finansowe krótkoterminowe
Należności z tyt. dostaw i usług
1 728
2 215
6 402
2 215
Strata kredytowa - wartość należności z tyt. dostaw i
usług (-)
-184
-2 215
-246
-2 215
Pozostałe należności finansowe
71
50
53
50
Strata kredytowa - wartość pozostałych należności (-)
-
-50
-
-50
Pożyczki udzielone
5 326
-
19 048
-
Strata kredytowa - wartość pożyczek udzielonych(-)
-4
-
-
-
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
1 650
-
-
-
Należności finansowe razem
8 588
-
25 258
-
POŻYCZKI UDZIELONE
Nazwa oraz siedziba jed-
nostki
Kwota wg umowy
Termin spłaty
Oprocen-
towanie
Kwota pozostała do spłaty na dzień bi-
lansowy
część długo-
terminowa
cześć krót-
kotermi-
nowa
waluta
tys. PLN
Waluta
tys. PLN
tys. PLN
SOEDI5 Sp. z o.o.
1 380
PLN
2025-12-31
10%
-
113
PLN
Project View Sp. z o.o.
1 300
PLN
2026-06-30
10%
-
1 584
PLN
100
PLN
2026-06-30
10%
-
118
PLN
50
PLN
2026-06-30
10%
-
58
PLN
100
PLN
2026-06-30
10%
-
115
PLN
450
PLN
2026-06-30
10%
-
515
PLN
50
PLN
2026-06-30
10%
-
56
PLN
50
PLN
2026-06-30
10%
-
56
PLN
2 800
PLN
2026-06-30
10%
-
2 707
PLN
Razem
23 376
-
5 322
w tym: pożyczki udzielone
spółkom zależnym:
23 376
-
5 322
W roku 2025 ED Invest S.A. udzieliła pożyczek do spółek zależnych na kwotę 3 317 tys. PLN, zaś spółki zależne dokonały spłaty
pożyczek udzielonych w latach 2023 - 2025 na łączną kwotę: kapitał 16 510 tys. PLN, odsetki 1 701 tys. PLN.
51
4.13. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
a) w walucie polskiej
236
561
- środki pieniężne na rachunkach bankowych
236
509
- depozyty krótkoterminowe
-
52
b) w walutach obcych
-
-
c) w walutach obcych ( po przeliczeniu na zł)
-
-
Razem
236
561
Wartość księgowa powyższych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.
Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne, dlatego ryzyko związane ze środ-
kami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.
Rachunku VAT o ograniczonej możliwości dysponowanie na dzień bilansowy wynosił 0 tys. PLN (659,88 PLN).
Spółka dla celów sporządzenia rachunku przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób przyjęty do prezen-
tacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY
KAPITAŁ PODSTAWOWY
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Liczba akcji
12 386 687
12 386 687
Wartość nominalna akcji (PLN/akcję)
0,05
0,05
Kapitał podstawowy w PLN
619 334
619 334
Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone.
Struktura kapitału podstawowego na dzień 31 grudnia 2025 roku przedstawiała się następująco:
Seria / emisja
Rodzaj uprzywi-
lejowania akcji
Rodzaj ograni-
czenia praw do
akcji
Liczba akcji
Wartość serii/ emisji
wg wartości nominal-
nej
Sposób pokrycia
kapitału
seria A
brak
brak
12 386 687
619 334
wkłady pieniężne
Kapitał podstawowy Spółki zgodnie z wpisem do KRS wynosi 619 334,35 PLN i jest podzielony na 12 286 687 akcji serii A o
wartości nominalnej 0,05 zł każda. Na każdą akcję przypada jeden głos.
STRUKTURA AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ 31.12.2025 roku
52
Akcjonariusz
Liczba akcji
Łączna war-
tość nomi-
nalna (PLN)
Udział w kapi-
tale zakładowym
(%)
Udział w
ogólnej licz-
bie głosów
(%)
Udział w ogólnej liczbie
głosów po uwzględnieniu
akcji własnych posiada-
nych przez Spółkę (%)
VESPER CAPITAL Sp. z o. o.
8 955 839
447 792
72,30%
72,30%
90,21%
ED Invest S.A.
2 458 395
122 920
19,85%
19,85%
0,00%
Akcjonariusze drobni *
972 453
48 623
7,85%
7,85%
9,79%
Razem
12 386 687
619 334
100%
100%
100%
*Informacja na podstawie listy akcjonariuszy otrzymanej z KDPW przed NWZ z 25 listopada 2025
WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU
AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ PRZEKAZANIA ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Akcjonariusz
Liczba akcji
Łączna wartość
nominalna (PLN)
Udział w kapitale zakła-
dowym (%)
Udział w ogólnej liczbie gło-
sów po uwzględnieniu akcji
własnych posiadanych
przez Spółkę (%)
VESPER CAPITAL Sp. z o. o.
8 955 839
447 792
90,21%
90,21%
Akcjonariusze drobni
972 453
48 623
9,79%
9,79%
Razem
9 928 292
496 415
100%
100%
*Informacja na podstawie listy akcjonariuszy otrzymanej z KDPW przed NWZ z 25 listopada 2025
Spółka posiada akcje własne, których udział w kapitale ogółem stanowi 19,85%. Posiadane przez Spółkę akcje własne nie
uprawniają do wykonywania m.in. prawa głosu, prawa poboru, prawa do dywidendy.
Akcjonariusz
Liczba akcji
Łączna wartość no-
minalna (PLN)
Udział w kapitale za-
kładowym (%)
ED Invest S.A.
2 458 395
122 920
19,85%
ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI W OKRESIE OBJĘTYM SPRAWOZDANIEM FINANSOWYM
Zgodnie ze stanem księgi akcyjnej w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 r nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji.
FINANSOWYM
Stan na dzień pu-
blikacji raportu
Stan na dzień
31.12.2025
Zmiana stanu
VESPER CAPITAL Sp. z o. o.
8 955 839
8 955 839
-
ED Invest S.A.
2 458 395
2 458 395
-
Akcjonariusze drobni*
972 453
972 453
-
Razem
12 386 687
12 386 687
-
* Informacja na podstawie listy akcjonariuszy otrzymanej z KDPW przed NWZ z 25 listopada 2025
Do dnia publikacji sprawozdania finansowego nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji powyżej 5%. Zmiana dotyczy
pakietów poniżej 5% tj. dla pozycji „Akcjonariusze drobni”.
ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI PO 31 GRUDNIA 2025 ROKU
FINANSOWYM
Stan na dzień pu-
blikacji raportu
Stan na dzień
31.12.2023
Zmiana stanu
VESPER CAPITAL Sp. z o. o.
8 955 839
8 955 839
-
ED Invest S.A.
2 458 395
2 458 395
-
Akcjonariusze drobni*
972 453
972 453
-
Razem
12 386 687
12 386 687
* Informacja na podstawie listy akcjonariuszy otrzymanej z KDPW przed NWZ z 25 listopada 2025
53
4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY
KAPITAŁ ZAPASOWY
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Stan na początek okresu
64 617
64 617
Zwiększenia (podział zysku)
1 415
5 564
Wypłata dywidendy
-17 871
-7 248
Stan na koniec okresu, w tym:
49 478
62 933
- nadwyżka wartości emisyjnej akcji nad ich wartością nominalną (agio)
19 316
19 316
- kapitał zapasowy z zysków zatrzymanych
27 162
43 617
Jednocześnie została podjęta uchwała w sprawie przeznaczenia ww. łącznej kwoty zysków z lat ubiegłych w wysokości 17 871
tys. PLN na wypłatę dla akcjonariuszy w ten sposób, że: 8 241 tys. PLN będzie wypłacone po 0,83 za każdą akcję biorącą
udział w podziale zysku (czyli bez akcji własnych Spółki), 9 630 tys. PLN będzie wypłacone po 0,97 za każdą akcję biorącą
udział w podziale zysku (czyli bez akcji własnych Spółki)
AKCJE WŁASNE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Stan na początek okresu
-6 198
-6 273
Zwiększenia
-
-
Zmniejszenia
-
75
Stan na koniec okresu
-6 198
-6 198
POZOSTAŁE KAPITAŁY (KAPITAŁ REZERWOWY)
Stan kapitału pozostałego na dzień 31 grudnia 2025 roku wynosi 0,00 PLN. W roku 2025 nie było zmian w kapitałach pozosta-
łych.
ZYSKI ZATRZYMANE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Stan na początek okresu
3 401
8 245
Zwiększenia
2 500
3 401
Zmniejszenia
-3 401
-8 245
Stan na koniec okresu
2 500
3 401
Zmniejszenie zysków nastąpiło w wyniku wypłaty kwoty dywidendy z wypracowanego zysku Spółki za rok 2024 w wysokości
1 985 658,40 PLN.
4.16. DYWIDENDY
W 2025 roku Spółka dokonała wypłaty dywidendy:
54
27 maja 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy ED Invest S.A. na podstawie § 21 ust. 1 pkt. f) Statutu Spółki
oraz w związku z Wnioskiem Zarządu z 21 maja 2025 r. pozytywnie zaopiniowanym uchwałą Rady Nadzorczej nr 2/05/2025,
podjęło uchwałę w sprawie podziału zysku netto za rok obrotowy 2024, który wyniósł 3.401.151,49 zł (słownie: trzy miliony
czterysta jeden tysięcy sto pięćdziesiąt jeden złotych czterdzieści dziewięć groszy).
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki uchwałą nr 7 z 27 maja 2025 r. postanowiło:
część zysku w kwocie 1.985.658,40 zł tj. 0,20 na każdą akcję uczestniczącą w dywidendzie przeznaczyć na
dywidendę dla akcjonariuszy,
pozostałą kwotę 1.415.493,09 zł (słownie: jeden milion czterysta piętnaście tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt trzy
złote i dziewięć groszy) – przeznaczyć na kapitał zapasowy.
Jednocześnie 27 maja 2025 roku na wniosek większościowego akcjonariusza Spółki - VESPER CAPITAL Sp. z o.o. Zwyczajne
Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy ED Invest S.A. uchwałą nr 21 z 27 maja 2025 r. postanowiło jak w treści wniosku:
dokonać zmiany przeznaczenia zysków z lat ubiegłych pierwotnie przeznaczonych na kapitał zapasowy i obniżyć
kapitał zapasowy o kwotę 8.240.482,36 PLN, która to zostanie przeznaczona na wypłatę dywidendy dla akcjonariu-
szy Spółki, tj. wypłatę kwoty 0,83 zł na każdą akcję biorącą udział w podziale zysku (czyli bez akcji własnych Spółki),
Lista akcjonariuszy uprawnionych do wypłaty dywidendy i wypłaty zysków z lat ubiegłych zostanie ustalona według stanu na
dzień 2 czerwca 2025 roku, zaś wypłata zysku z kapitału zapasowego Spółki miała miejsce 5 czerwca 2025 roku.
17 grudnia 2025 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy ED Invest S.A. w związku z wnioskiem większościo-
wego akcjonariusza Spółki - VESPER CAPITAL Sp. z o.o., zaopiniowanego przez Radę Nadzorczą Spółki wyrażoną na podstawie
uchwały nr 01/12/2025 z 16 grudnia 2025 roku, podjęło uchwałę w sprawie wypłaty zysku z kapitału zapasowego Spółki.
Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie postanowiło:
1. dokonać zmiany przeznaczenia zysków z lat ubiegłych pierwotnie przeznaczonych na kapitał zapasowy i obniżyć
kapitał zapasowy o kwotę 9.630.443,24 PLN, która to została przeznaczona na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy
Spółki, tj. wypłatę kwoty 0,97 (dziewięćdziesiąt siedem groszy) na każdą akcję biorącą udział w podziale zysku
(czyli bez akcji własnych Spółki).
Lista akcjonariuszy uprawnionych do wypłaty została ustalona według stanu na dzień 22 grudnia 2025 r. (dzień ustalenia
prawa do dywidendy), zaś wypłata zysku z kapitału zapasowego Spółki miała miejsce 23 grudnia 2025 r.
Spółka planuje pozostały zysk za rok 2025 przeznaczyć w części na dywidendę, w części na kapitał zapasowy.
4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do 31.12.2025
za okres od
01.01. do 31.12.2024
Koszty wynagrodzeń
3 849
4 348
Koszty ubezpieczeń społecznych
413
448
Programy pracownicze
10
30
Inne koszty dotyczące świadczeń pracowniczych
88
102
Koszty świadczeń pracowniczych razem
4 360
4 928
55
Ujęte w:
Koszty Zarządu
3 610
4 355
Koszty Sprzedaży
753
615
ZOBOWIĄZANIA I REZERWY Z TYTUŁU ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH
Wyszczególnienie
Zobowiązania i rezerwy długotermi-
nowe
Zobowiązania i rezerwy krótkoter-
minowe
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
Rezerwy na odprawy emerytalne
125
102
-
-
Rezerwy na niewykorzystane urlopy
-
-
135
115
Rezerwy na premie
-
-
50
40
Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń
pracowniczych razem
125
102
185
156
Wartość bieżącą rezerw ujęto w oparciu o wewnętrzne szacunki Zarządu przy uwzględnieniu poniższych założeń:
Wyszczególnienie
31.12.2025
31.12.2024
Stopa dyskontowa
6,3%
6,3%
Przewidywany wskaźnik wzrostu wynagrodzeń
2,1%
2,1%
ZMIANY REZERW NA ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
Wyszczególnienie
Rezerwa na odprawy
emerytalne
Rezerwa na niewy-
korzystane urlopy
Rezerwa na
premie
Razem
za okres od 01.01 do 31.12.2025
Stan na dzień 01.01.2025 roku
102
115
40
257
Rezerwy utworzone
23
20
50
92
Rezerwy wykorzystane (-)
-
-
-40
-40
Rezerwy rozwiązane (-)
-
-
-
-
Stan na dzień 31.12.2025 roku
125
135
50
309
-rezerwy długoterminowe
125
-
-
125
-rezerwy krótkoterminowe
-
135
50
184
Wyszczególnienie
Rezerwa na od-
prawy emerytalne
Rezerwa na niewy-
korzystane urlopy
Rezerwa na
premie
Razem
za okres od 01.01. do 31.12.2024
Stan na dzień 01.01.2024 roku
67
69
20
156
Rezerwy utworzone
35
47
40
121
Rezerwy wykorzystane (-)
-
-
-20
-20
Rezerwy rozwiązane (-)
-
-
-
-
56
Stan na dzień 31.12.2024 roku
102
115
40
258
-rezerwy długoterminowe
102
-
-
102
-rezerwy krótkoterminowe
-
115
40
156
4.18. POZOSTAŁE REZERWY
Wartość rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiały się następu-
jąco:
WARTOŚĆ REZERW UJĘTYCH W SPRAWOZDANIU FINASOWYM ORAZ ICH ZMIANY
Wyszczególnienie
Rezerwy długoterminowe
Rezerwy krótkoterminowe
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
Pozostałe rezerwy na zobowiązania
-
-
162
225
Pozostałe rezerwy na zobowiązania razem
-
-
162
225
Wyszczególnienie
Rezerwy na udzie-
lone gwarancje
Rezerwa na
straty z tytułu
umów o usługę
budowlaną
Pozostałe re-
zerwy na zobo-
wiązania
Razem
Stan na dzień 01.01.2025 roku
-
-
225
225
Rezerwy utworzone
-
-
859
859
Rezerwy wykorzystane (-)
-
-
-923
-923
Rezerwy rozwiązanie (-)
-
-
-
-
Stan na dzień 31.12.2025 roku
-
-
162
162
- rezerwy długoterminowe
-
-
-
-
- rezerwy krótkoterminowe
-
-
162
162
Stan na dzień 01.01.2024 roku
-
-
1 171
1 171
Rezerwy utworzone
-
-
9 483
9 483
Rezerwy wykorzystane (-)
-
-
-10 390
-10 390
Rezerwy rozwiązanie (-)
-
-
-38
-38
Stan na dzień 31.12.2024 roku
-
-
225
225
- rezerwy długoterminowe
-
-
-
-
- rezerwy krótkoterminowe
-
-
225
225
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka utworzyła rezerwę na koszty badania jednostkowego sprawozdania finansowego oraz
na koszty badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego w wysokości 82 tys. PLN , koszty sporządzenia sprawozdania
z wynagrodzeń w wysokości 12 tys. PLN , koszty budów 68 tys. PLN.
Spółka nie utworzyła rezerwy na naprawy gwarancyjne, gdyż posiada zabezpieczenia dobrego wykonania prac i usunięcia
usterek od generalnych wykonawców, bądź wykonawców, w formie gwarancji lub kaucji.
Nie wystąpiła również konieczność utworzenia rezerw na straty na kontraktach.
57
4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Zobowiązania finansowe
6 953
748
Kwoty zatrzymane (kaucje)
336
-
Zobowiązania z tyt. umów leasingu
617
748
Długoterminowe zobowiązania związane z umowami
6 000
-
Zobowiązania niefinansowe
-
-
Razem zobowiązania
6 953
748
Na dzień bilansowy pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe wykazują istotne pozycje tj. :
- zobowiązania z tytułu jednej umowy leasingu samochodu osobowego na 347 tys. PLN z terminem wykupu: 244 tys. PLN na
styczeń 2028 rok.
- zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania aktywa ujęte w księgach zgodnie z MSSF 16. 47(b) na 270 tys. PLN, tj. lokalu
biurowego ul. Grochowska 306/308 bud. C z tytułu umów najmu na okres 36 miesięcy od daty przekazania, wartość zobowią-
zania długoterminowego wynosi 182 tys. PLN, lokalu biurowego ul. Umińskiego 2 z tytułu umów najmu na okres 24 miesięcy
od daty przekazania, wartość zobowiązania długoterminowego wynosi 31 tys. PLN, dwu miejsc pod reklamę logo ED Invest
ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego 15 oraz ul. Umińskiego 2, najem na okres 60 miesięcy od daty przekazania, wartość zobowią-
zania długoterminowego 57 tys. PLN.
- zobowiązania długoterminowe związane z umowami w kwocie 6 000 tys. PLN, jest to otrzymana zaliczka z tytułu podpisania
przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości położonej w Krakowie, jednostka ewidencyjna Podgórze, o pow. 0,2123 ha.
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
w walucie
po przeliczeniu na
PLN
w walucie
po przeliczeniu
na PLN
a) złoty polski (PLN)
6 953
6 953
748
748
Razem
6 953
748
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Zobowiązania finansowe
25 767
17 392
Pożyczki i kredyty bankowe
2 972
-
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
20 530
14 494
Kwoty zatrzymane (kaucje)
1 490
1 506
Zaliczki otrzymane z tytułu umów o usługę budowlaną
67
-
Inne zobowiązania finansowe
-
830
Zobowiązania z tyt. umów leasingu
708
562
Zobowiązania niefinansowe
661
2 226
58
Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ZUS i dotacji
152
2 042
Inne zobowiązania niefinansowe
509
184
Razem zobowiązania
26 428
19 618
Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług odpowiada ich wartości godziwej.
Inne zobowiązania finansowe na dzień bilansowy wykazują zobowiązanie z tytułu odnawialnego kredytu bankowego na kwotę
2 972 tys. PLN, natomiast zobowiązania z tytułu umów leasingu samochodów osobowych na kwotę 708 tys. PLN.
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE – STRUKTURA WALUTOWA
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
Na dzień 31.12.2024
w walucie
po przeliczeniu na
PLN
w walucie
po przeliczeniu
na PLN
a) złoty polski (PLN)
26 428
26 428
19 618
19 611
a) EUR
-
-
2
7
Razem
26 428
19 618
4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE
Wyszczególnienie
Długoterminowe
Krótkoterminowe
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe
- polisy ubezpieczeniowe
-
-
34
49
- gwarancje
-
9
9
18
- inne rozliczenia (w tym porozumienia)
397
-
290
4
- koszty pozyskania nowych inwestycji
-
-
3 529
3 250
Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem
397
9
3 862
3 321
Na 31 grudnia 2025 roku jak i na 31 grudnia 2024 roku nie wystąpiły pasywa dotyczące rozliczeń międzyokresowych.
4.21. AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ
Stan aktywów i zobowiązań z tytułu umów o usługę budowlaną na koniec okresu sprawozdawczego przedstawia poniższa
tabela.
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Kwota przychodów z umowy początkowo ustalona w umowie
404 793
511 048
Zmiany
22 060
-78 787
Łączna kwota przychodów z umowy
426 853
432 261
Koszty poniesione do dnia bilansowego
53 670
19 143
Koszty pozostające do realizacji umowy
288 278
327 150
Szacunkowe łączne koszty umowy
341 948
346 293
Szacunkowe zyski
84 905
85 968
Stan otrzymanych zaliczek na dzień bilansowy
24 492
687
Koszty poniesione do dnia bilansowego w związku z realizacją umowy
53 670
19 143
59
Wynik ujęty do dnia bilansowego
2 554
3 333
Przychody szacowane na dzień bilansowy
69 793
22 476
Kwoty zafakturowane do dnia bilansowego
-
-
Aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy
69 793
22 476
Zobowiązania z tytułu umów na dzień bilansowy
2 683
2 738
Zaliczki z tytułu umów na dzień bilansowy
24 492
687
Wykazywane aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy w sprawozdaniu z sytua-
cji finansowej
42 618
19 051
Na dzień 31 grudnia 2025 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia zaawansowania przed-
stawiał się następująco:
Wilga ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego 52,80%
Wilga ul. Złota Wilga 33,18%
Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap 7%
Na dzień 31 grudnia 2024 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia zaawansowania przed-
stawiał się następująco:
Wilga VI Gocłavia1 ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego 8,29%
Wilga III ul. Złota Wilga 8,22%
Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap 7%
Wartości oparte są na najlepszych szacunkach Zarządu i obarczone są ryzykiem niepewności.
Na dzień 31.12.2025 jak i na dzień 31.12.2024 roku nie wystąpiły sumy zatrzymane dotyczące kontraktów, które były w trakcie
realizacji na prezentowane dni bilansowe.
W ocenie Spółki, w umowach, które posiada istnieje tylko jeden obowiązek do wykonania świadczenia w związku z czym
Spółka alokuje cenę sprzedaży do konkretnego zobowiązania. W umowach nie występuje element finansowania. Spółka w
ramach umów nie przekazuje dodatkowych zobowiązań gwarancyjnych, a więc nie ma konieczności ujmowania i rozliczania
tej informacji.
Wzrost o 23 805 tys. PLN wartości zobowiązania z tytułu umów (zaliczek) na 31 grudnia 2025 roku wynika ze stopnia zaawan-
sowania robót na realizowanych inwestycjach, pod nazwą Gocłavia i Złota Wilga tj. ujęcia zobowiązań z tytułu zaliczek na
budowę wpłacanych w kolejnych etapach realizowanych robót. Warunki dokonywanych wpłat zaliczek strony określają w
zawartych umowach.
KOSZTY POZYSKANIA I ZAWARCIA UMÓW
Spółka prowadzi działania w celu pozyskania nowych inwestycji, ponosząc koszty związane z ich przygotowaniem: admini-
stracyjne, projektowe, prawne, doradcze, koszty ekspertyz i inne związane ściśle z doprowadzeniem do zawarcia umowy.
Ponoszone koszty dotyczą przygotowania inwestycji tak w zakresie usług budowlanych jak i wykonawstwa developerskiego.
Wyszczególnienie
Krótkoterminowe
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Aktywa - koszty doprowadzenia i zawarcia umowy
60
- koszty pozyskania nowej inwestycji we współpracy ze SM
2 948
2 968
- koszty pozyskania nowej inwestycji we własnej
581
956
Aktywa - koszty doprowadzenia i zawarcia umowy razem
3 529
3 924
4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE
PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Działalność budowlana
47 557
53 967
Działalność deweloperska
-
-
Przychody ze sprzedaży ogółem
47 557
53 967
PRZYCHODY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Odbiorcy krajowi
47 557
53 967
Odbiorcy zagraniczni
-
-
Przychody ze sprzedaży ogółem
47 557
53 967
KOSZTY WEDŁUG RODZAJU
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Amortyzacja
794
618
Zużycie materiałów i energii
246
828
Usługi obce
41 460
42 622
Podatki i opłaty
32
49
Wynagrodzenia
3 849
4 348
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
516
586
Pozostałe koszty rodzajowe
291
477
Koszty według rodzaju razem
47 189
49 529
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
-
1 870
Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (-)
-125
525
Koszt wytworzenia świadczeń na własne potrzeby jednostki
-
-
Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży oraz koszty ogólnego
zarządu
47 064
51 924
KOSZTY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Dostawcy krajowi
47 064
51 924
Dostawcy zagraniczni
-
-
Koszty ogółem
47 064
51 924
POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE
61
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
a) Zysk z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych
7
9
b) Pozostałe, w tym:
149
156
- rozwiązanie rezerw na koszty
88
38
- rozwiązanie straty kredytowej - na należności
45
102
- odszkodowania
16
-
- inne
-
16
Pozostałe przychody operacyjne razem
156
165
POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01 do
31.12.2024
a) Strata z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych
-
-
b) Strata kredytowa - wartość składników aktywów
2
-
- inne
2
-
c) Pozostałe, w tym:
72
149
- utworzenie rezerw
42
91
- zapłacone kary i odszkodowania
3
1
- darowizny
10
53
- inne
17
4
Pozostałe koszty operacyjne razem
74
149
4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE
PRZYCHODY FINANSOWE
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01 do
31.12.2024
Dywidendy i udziały w zyskach
2 098
-
Odsetki - środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)
7
56
Odsetki - pożyczki udzielone
1 172
2 225
Odsetki - inne
-
25
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)
11
44
Przychody finansowe ogółem
3 287
2 350
KOSZTY FINANSOWE
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Odsetki od umów leasingu
35
29
Odsetki od aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku
56
53
Odsetki i prowizje z tytułu kredytów i pożyczek bankowych
84
-
Odsetki pozostałe
104
25
Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)
-
19
Inne koszty finansowe
4
2
Koszty finansowe ogółem
284
128
62
4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI
Nie dotyczy.
4.25. PODATEK DOCHODOWY
PODATEK DOCHODOWY
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Podatek bieżący
-
4 290
Podatek odroczony
1 080
-3 409
Korekty bieżącego podatku za poprzednie okresy
-
-
Razem:
1 080
881
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Zysk przed opodatkowaniem (brutto)
3 580
4 282
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
Różnice pomiędzy zyskiem/stratą brutto a podstawą opodatkowania
-3 580
18 298
Przychody nie zaliczane do przychodów podatkowych (-)
-50 010
-15 800
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (+)
38 356
13 060
Korekty zwiększające przychody podatkowe
986
79 381
Korekty zwiększające koszty uzyskania przychodów
-649
-58 293
Odliczenie straty podatkowej/darowizny OPP
7 737
-50
Podstawa opodatkowania
-
22 580
Podatek dochodowy bieżący
-
4 290
UZGODNIENIE EFEKTYWNEJ STAWKI PODATKOWEJ
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Zysk przed opodatkowaniem (brutto)
3 580
4 282
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
Podatek dochodowy wg stawki krajowej
680
814
Efekt podatkowy przychodów niebędących przychodami według przepisów podat-
kowych
-399
-7
Efekt podatkowy kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów według
przepisów podatkowych
63
74
Efekt podatkowy strat poniesionych w danym okresie
735
-
Efekt podatkowy odliczonej straty podatkowej
-
Podatek bieżący
0
4 290
Podatek odroczony
1 080
-3 409
Podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat
1 080
881
Efektywna stawka podatkowa
30,2%
20,6%
63
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład sprawy celne czy dewizowe) mogą
być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odnie-
sienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i nie-
spójności. Często występujące różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz
organów państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie obszarów nie-
pewności i konfliktów. Zjawiska te powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco wyższe niż istniejące zwykle w
krajach o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym.
Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od końca roku, w którym nastąpiła
zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia podatkowe Spółki mogą zostać powięk-
szone o dodatkowe zobowiązania podatkowe.
4.26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Korekty:
Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych
794
613
(Zysk) strata na sprzedaży/likwidacji rzeczowych aktywów trwałych
-7
-9
Koszty odsetek
-999
-2 243
Inne korekty
14
Korekty razem
-288
-1 624
Bilansowa zmiana stanu zapasów
-
1 635
Bilansowa zmiana stanu należności handlowych i pozostałych oraz długotermino-
wych
7 519
10 403
Zmiana stanu zobowiązań w tym:
11 878
-1 277
- zmiana zobowiązań handlowych
5 979
-1 279
- zmiana pozostałych zobowiązań
-437
2
- zmiana długoterminowych zobowiązań związanych z umowami
6 000
-
- zmiana kaucji długoterminowych
336
-
Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych oraz zaliczek, w tym:
-939
-166
- zmiana rezerw pracowniczych
53
101
- zmiana pozostałych rezerw
-63
-946
- zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych w aktywach
-929
679
Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)
-23 567
1 888
Zmiana aktywów z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)
-23 567
1 925
Zmiana zobowiązań z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)
-
-37
Pozycja
na dzień
31.12.2025
Zaciągnię-
cie(+)
Wycofa-
nie(-)
Spłata
Wycena
w skory-
gowanej
cenie na-
bycia
Odsetki
nali-
czone i
prowi-
zje
Odsetki i
prowizje
zapłacone
na dzień
31.12.2025
Leasing
1 310
650
-635
0
135
-135
1 325
Kredyty
-
5 000
-2 028
-
-
-
2 972
Odsetki naliczone i zapłacone w 2025 roku od leasingów 82 tys. PLN.
64
Pozycja
na dzień
31.12.2023
Zaciągnię-
cie(+)
Wycofa-
nie(-)
Spłata
Wycena w
skorygo-
wanej ce-
nie naby-
cia
Odsetki
naliczone
i prowizje
Odsetki i
prowizje
zapłacone
na dzień
31.12.2024
Leasing
238
1 383
-312
0
82
-82
1 310
Odsetki naliczone i zapłacone w 2024 roku od leasingów 92 tys. PLN.
4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA
Wartość zobowiązań warunkowych według stanu na koniec poszczególnych okresów przedstawia się następująco:
ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Gwarancje jakości i rękojmi wykonania umowy
11 075
11 575
Zobowiązania warunkowe ogółem
11 075
11 575
Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2025 roku:
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021 roku i Aneks
nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 1.236 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową
„Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyj-
nego o nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego etap 1 Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.
- Gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000183478 z 14 czerwca 2021 roku, na kwotę 741 tys. PLN, dla Spół-
dzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na reali-
zację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „WILGA” budynek C, ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do 15 czerwca
2026 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr Nr 9340.80.0004026-00 z 6 października 2021 roku
na kwotę 689 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku
z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar”
etap 1 (Pasaż Aniński bud. E) Gwarancja wygasa z 4 grudnia 2026 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK4187GWB22SD z 11 października
2022 roku na kwotę 750 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław
Lotnisko” w związku z umoo wspólnym przedsięwzięciu z 19 września 2006 roku na realizację przedsięwzięcia inwesty-
cyjnego o nazwie „Gocław - Wilga VII i VI” Wilga VI. Gwarancja wygasa z 13 listopada 2027 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK1641GWB23SD z 4 maja 2023 roku
na kwotę 1.897 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w
związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie
„Orlik Jantar” – etp.2 (Pasaż Aniński bud. D) Gwarancja wygasa 11 czerwca 2028 roku.
65
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK5526GWB23SS z 2 stycznia 2024
roku na kwotę 2 311 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław - Lotni-
sko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 2 października 2019 roku na realizacprzedsięwzięcia inwestycyjnego
o nazwie „Gocław - Wilga” (Pasaż Aniński bud. C). Gwarancja wygasa 10 lutego 2029 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK3982GWB24SD z 28 września 2024
roku na kwotę 3 451 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław-Lotni-
sko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego
o nazwie „WILGA” budynek AB. Gwarancja wygasa 31 października 2029 roku.
Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2024 roku:
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021 roku i Aneks
nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową
„Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyj-
nego o nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego etap 1 Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.
- Gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000183478 z 14 czerwca 2021 roku, na kwotę 741 tys. PLN, dla Spół-
dzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na reali-
zację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „WILGA” budynek C, ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do 15 czerwca
2026 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr Nr 9340.80.0004026-00 z 6 października 2021 roku
na kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w
związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik
Jantar” etap 1 (Pasaż Aniński bud. E) Gwarancja wygasa z 4 grudnia 2026 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK4187GWB22SD z 11 października
2022 roku na kwotę 1.250 tys. PLN ożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław
Lotnisko” w związku z umoo wspólnym przedsięwzięciu z 19 września 2006 roku na realizację przedsięwzięcia inwesty-
cyjnego o nazwie „Gocław - Wilga VII i VI” Wilga VI. Gwarancja wygasa z 13 listopada 2027 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK1641GWB23SD z 4 maja 2023 roku
na kwotę 1.897 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w
związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie
„Orlik Jantar” – etp.2 (Pasaż Aniński bud. D) Gwarancja wygasa 11 czerwca 2028 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK5526GWB23SS z 2 stycznia 2024
roku na kwotę 2 311 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław - Lotni-
sko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 2 października 2019 roku na realizacprzedsięwzięcia inwestycyjnego
o nazwie „Gocław - Wilga” (Pasaż Aniński bud. C). Gwarancja wygasa 10 lutego 2029 roku.
- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK3982GWB24SD z 28 września 2024
roku na kwotę 3 451 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław-Lotni-
sko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego
o nazwie „WILGA” budynek AB. Gwarancja wygasa 31 października 2029 roku.
POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA POZABILANSOWE I ZABEZPIECZENIA
66
Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finanso-
wym zostały udzielone przez Spółkę dominującą. W pozostałych spółkach Grupy nie wystąpiły tego rodzaju zabezpieczenia
roszczeń.
Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu
W związku z przeniesieniem na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzię-
ciu z 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego et.1 Gwarancji
Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez CaixaBank SA Oddział w Polsce nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021
roku wraz z Aneksem nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. z terminem
obowiązywania do 2 kwietnia 2026 roku Spółka dominująca wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco stano-
wiącą zabezpieczenie równowartości różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do
przedłożonej Gwarancji Bankowej nr 9340.80.0003861-00 waz z Aneksem nr 1 na kwotę 519 tys. PLN. Weksel może być
wypełniony w okresie od 8 luty 2024 roku do 9 luty 2026 roku.
W związku z przeniesioną na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu
z 7 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar” - Jana Nowaka-Jeziorańskiego
etap 1 ( bud. E) Gwarancji Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez CaixaBank SA Oddział w Polsce nr
9340.80.0004026-00 z 6 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. z terminem
obowiązywania do 4 grudnia 2026 roku Spółka dominująca wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco stano-
wiącą zabezpieczenie równowartości różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do
przedłożonej Gwarancji Bankowej nr 9340.80.0004026-00 na kwotę 259 tys. PLN. Weksel może być wypełniony w okre-
sie od 6 października 2024 roku do 4 października 2026 roku.
W związku z przeniesioną na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsię-
wzięciu z 19 września 2006 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Osiedla Wilga VI” - Jana Nowaka-
Jeziorańskiego Gwarancji Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez Santander Bank Polska SA w Polsce nr
DOK4187GWB22SD z 11 października 2022 roku na kwotę 1 864 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. z terminem
obowiązywania do 13 listopada 2027 roku Spółka dominująca wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco sta-
nowiącą zabezpieczenie równowartości różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu
do przedłożonej Gwarancji Bankowej nr DOK4187GWB22SD na kwotę 284 tys. PLN. Weksel może być wypełniony w
okresie od 14 września 2025 roku do 13 września 2027 roku.
Wymienione wyżej Umowy nie są wspólnym przedsięwzięciem w rozumieniu MSSF 11.
Zabezpieczenie kredytu odnawialnego
19 sierpnia 2025 roku ED Invest S.A. zawarła z Bankiem Ochrony Środowiska S.A. Umowę kredytu odnawialnego w rachunku
bieżącym na kwotę 5.000.000 PLN (pięć milionów złotych) (dalej Umowa Kredytu), z którego środki zostaną przeznaczone na
finansowanie bieżącej działalności Spółki z wyłączeniem wydatków związanych z realizacją deweloperskich zadań inwestycyj-
nych realizowanych przez podmioty powiązane. Całkowita spłata kredytu nastąpi do 3 sierpnia 2027 r. Oprocentowanie Kre-
dytu zostało ustalone na warunkach rynkowych na podstawie stawki WIBOR powiększonej o marżę banku.
Zabezpieczenia wierzytelności Banku wynikające z Umowy Kredytu:
gwarancja w ramach rządowego programu „Wspieranie przedsiębiorczości z wykorzystaniem poręczeń i
gwarancji BGK” (de minimis) udzielana do 60% kwoty kapitału przyznanego kredytu,
67
pełnomocnictwo do dysponowania wszystkimi rachunkami prowadzonymi dla Spółki w Banku z wyłącze-
niem rachunku do rozliczeń podatku VAT,
zastaw finansowy na prawach do środków pieniężnych zgromadzonych na wszystkich rachunkach Spółki
prowadzonych w Banku, wraz z klauzulą kompensacyjną, z wyłączeniem rachunku do rozliczeń podatku VAT,
weksel własny in blanco wraz z deklaracją wekslową,
oświadczenie Spółki o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 pkt 5 k.p.c. do kwoty 7.500.000,00 PLN
(siedem milionów pięćset tysięcy złotych).
Umowa zawiera standardowe dla tego typu finansowań warunki zawieszające, których spełnienie umożliwi uruchomienie
Kredytu. Pozostałe warunki Umowy nie odbiegają od powszechnie stosowanych w tego typu umowach.
NALEŻNOŚCI WARUNKOWE Z TYTUŁU OTRZYMANYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ
Rodzaj należności
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Otrzymanych gwarancji i poręczeń od znaczącego inwestora
16 686
10 834
Zobowiązania warunkowe ogółem
16 686
10 834
Należności warunkowe z tytułu otrzymanych gwarancji prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym doty-
czą zabezpieczeń jakości i rękojmi udzielonych Spółce dominującej. W Spółkach zależnych w okresie objętym skonsolidowa-
nym sprawozdaniem finansowym nie wystąpiły należności warunkowe.
Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2025 roku:
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0003861-00 z 28
stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 1.236 tys. PLN (po całkowitej redukcji dnia 8 luty 2026 roku) od
Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 10 kwietnia 2019 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik” -
wielorodzinny zespół mieszkalno-usługowy z garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Rogalskiego. Gwa-
rancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0004026-
00 z 6 października 2021 roku na kwotę 689 tys. PLN (po całkowitej redukcji dnia 6 października 2024 roku) od Hochtief
Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 4 luty 2020 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik Jantar” - bu-
dowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego „E” z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu i na parterze, zlo-
kalizowany przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego wraz z Aneksem nr 1 z 4 luty 2020 roku, Aneksem nr 2 z dnia 27 maja 2021
roku. Aneksem nr 3 z 11 sierpnia 2021 roku. Gwarancja wygasa z 4 grudnia 2026 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska SA nr DOK4187GWB22SD z 11 paź-
dziernika 2022 roku na kwo750 tys. PLN (po całkowitej redukcji dnia 13 września 2025 roku) od Hochtief Polska S.A. w
związku z zawartą Umową z 21 stycznia 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z 14 stycznia 2022 roku na wykonanie zadania pod
nazwą "Osiedle Wilga VI" - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu, zloka-
lizowany w Warszawie przy ul. Jana Nowaka -Jeziorańskiego. Gwarancja wygasa 13 listopada 2027 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddział Polska SA nr
DOK1641GWB23SD z dnia 04 maja 2023 roku na kwotę 1.897 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową
z dnia 16 września 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 19 maja 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński
68
budynek D” - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze i garażami podziemnym oraz w przyziemiu
zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie. Gwarancja wygasa z dniem 30 kwietnia 2023 roku. Udzie-
lona Gwarancja z dniem 12 kwietnia 2026 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 1 138 tys. PLN. Gwarancja wygasa z
dniem 11 czerwca 2028 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddział Polska SA nr
DOK5526GWB23SS z 4 stycznia 2024 roku na kwotę 2.311 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 14
kwietnia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński budynek C” budowa budynku mieszkalnego wieloro-
dzinnego z częścią usługową w parterze i garażami podziemnymi oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Je-
ziorańskiego w Warszawie. Gwarancja od 2 stycznia 2024 roku. Udzielona Gwarancja od 13 grudnia 2026 roku podlega całko-
witej redukcji do kwoty 1 387 tys. PLN. Gwarancja wygasa 10 lutego 2029 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska S.A.
nr DOK3982GWB24SD z 9 września 2024 roku na kwotę 3 451 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową
z 28 września 2022 roku wraz z Aneksem nr 1 z 17 października 2023 roku i nr 2 z 10 czerwca 2024 roku na wykonanie zadania
pod nazwą "Umińskiego bud. AB" Zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych AB z częścią usługową na parterze, ga-
rażami podziemnymi i w części parteru zlokalizowany przy ul. Umińskiego/Bora Komorowskiego/Znanieckiego w Warszawie.
Udzielona Gwarancja 1 września 2027 roku podlega automatycznej redukcji do kwoty 2 070 tys. PLN. Gwarancja wygasa 31
października 2029 roku.
- Gwarancja bankowa wykonania Umowy wydana przez BNP Paribas Bank Polska S.A. NR GW/007584/24 z 13 stycznia 2025
roku na kwotę 2 152 tys. od CONSTEEL Sp. z o.o. w związku z zawartą Umową nr 1/11/2024 z 27 listopada 2024 roku, której
przedmiotem jest: „wykonanie robót budowlanych obejmujące budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z miejscami
postojowymi w przyziemiu oraz miejscami postojowymi naziemnymi, oraz infrastrukturą techniczną” zlokalizowanego przy
ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie. Gwarancja wygasa 02 listopada 2026 roku.
- Gwarancja bankowa należytego wykonania Umowy wydana przez PKO Bank Polska S.A. NR ILG-PL72-0005069 z 26 maja
2025 roku na kwotę 4 200 tys. od FineTech Construction Sp. z o.o. w związku z zawartą Umową nr EDI/DT/ZW/01/05/2025 z
13 maja 2025 roku, której przedmiotem jest: „wykonanie robót budowlanych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzin-
nego z usługami w parterze i garażem podziemnym „Złota Wilga” przy ul. Złotej Wilgi w Warszawie. Gwarancja wygasa 24
czerwca 2027 roku.
Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2024 roku:
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0003861-00 z 28
stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwo2.060 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą
Umową z 10 kwietnia 2019 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik” - wielorodzinny zespół mieszkalno-usłu-
gowy z garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Rogalskiego. Udzielona Gwarancja z 8 lutego 2024 roku
podlega całkowitej redukcji do kwoty 1.236 tys. PLN. Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0004026-
00 z 6 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 4 luty 2020
roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik Jantar” - budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego „E” z czę-
ścią usługową w parterze i garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego wraz z
Aneksem nr 1 z 4 luty 2020 roku, Aneksem nr 2 z dnia 27 maja 2021 roku. Aneksem nr 3 z 11 sierpnia 2021 roku. Udzielona
Gwarancja z 6 października 2024 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 689 tys. PLN. Gwarancja wygasa z 4 grudnia
2026 roku.
69
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska SA nr DOK4187GWB22SD z 11 paź-
dziernika 2022 roku na kwotę 1.250 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 21 stycznia 2021 roku
wraz z Aneksem nr 1 z 14 stycznia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą "Osiedle Wilga VI" - budynek mieszkalny
wielorodzinny z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu, zlokalizowany w Warszawie przy ul. Jana Nowaka -
Jeziorańskiego. Udzielona Gwarancja z 13 września 2025 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 750 tys. PLN. Gwarancja
wygasa 13 listopada 2027 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddział Polska SA nr
DOK1641GWB23SD z dnia 04 maja 2023 roku na kwotę 1.897 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową
z dnia 16 września 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 19 maja 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński
budynek D” - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze i garażami – podziemnym oraz w przyziemiu
zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie. Gwarancja wygasa z dniem 30 kwietnia 2023 roku. Udzie-
lona Gwarancja z dniem 12 kwietnia 2026 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 1 138 tys. PLN. Gwarancja wygasa z
dniem 11 czerwca 2028 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddział Polska SA nr
DOK5526GWB23SS z 4 stycznia 2024 roku na kwotę 2.311 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 14
kwietnia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński budynek C” budowa budynku mieszkalnego wieloro-
dzinnego z częścią usługową w parterze i garażami podziemnymi oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Je-
ziorańskiego w Warszawie. Gwarancja od 2 stycznia 2024 roku. Udzielona Gwarancja od 13 grudnia 2026 roku podlega całko-
witej redukcji do kwoty 1 387 tys. PLN. Gwarancja wygasa 10 lutego 2029 roku.
- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska S.A.
nr DOK3982GWB24SD z 9 września 2024 roku na kwotę 3 451 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową
z 28 września 2022 roku wraz z Aneksem nr 1 z 17 października 2023 roku i nr 2 z 10 czerwca 2024 roku na wykonanie zadania
pod nazwą "Umińskiego bud. AB" Zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych AB z częścią usługową na parterze, ga-
rażami podziemnymi i w części parteru zlokalizowany przy ul. Umińskiego/Bora Komorowskiego/Znanieckiego w Warszawie.
Udzielona Gwarancja 1 września 2027 roku podlega automatycznej redukcji do kwoty 2 070 tys. PLN. Gwarancja wygasa 31
października 2029 roku.
4.28. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH
Główne instrumenty finansowe występujące w Spółce to kredyty służące pozyskaniu środków finansowych na działalność
Spółki, umowy leasingu, środki pieniężne oraz lokata krótkoterminowa. Poza wymienionymi powyżej Spółka posiada instru-
menty finansowe w postaci należności i pożyczek.
Ryzyko stóp procentowych
Spółka posiada zobowiązania z tytułu leasingu, dla których odsetki skalkulowane w oparciu o długookresowe stałe stopy
procentowe. W związku z powyższym nie istnieje ryzyko zmiany stopy procentowej. Na dzień 31 grudnia 2025 roku oprocen-
towany dług Spółki stanowi 5,43 % ogółu pasywów.
Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe
70
Spółka w 2025 roku przeprowadziła transakcję rozliczane w walucie ogółem na kwotę 4 tys. EUR . Spółka nie posiada kredy-
tów i pożyczek w walucie innej niż PLN
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe stanowi o braku możliwości wywiązywania się z zobowiązań przez dłużników Spółki. Spółka na bieżąco
monitoruje wszelkie zaległości w regulowaniu płatności oraz dokonuje transakcji z kontrahentami o potwierdzonej wiarygod-
ności.
Obszary, w których to ryzyko powstaje są następujące:
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe
1 615
6 209
Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną)
42 618
19 051
Pożyczki udzielone
5 322
19 048
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
1 650
-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
236
561
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem
51 442
44 869
Obszar ryzyka kredytowego związany z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi należnościami finansowymi
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Bieżące
Zaległe
Bieżące
Zaległe
w tys. PLN
w tys. PLN
Należności krótkoterminowe:
Należności z tytułu dostaw i usług
1 728
2 215
6 402
2 215
Strata kredytowa dot. należności z tytułu dostaw i
usług (-)
-184
-2 215
-246
-2 215
Należności z tytułu dostaw i usług netto
1 544
-
6 156
-
Pozostałe należności finansowe
71
50
53
50
Strata kredytowa dot. wartości pozostałych należno-
ści (-)
-
-50
-
-50
Pożyczki udzielone
5 326
-
19 048
-
Strata kredytowa - wartość pożyczek udzielonych(-)
-4
-
-
-
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
1 650
-
-
-
Pozostałe należności finansowe netto
7 043
-
19 101
-
Należności finansowe
8 588
-
25 258
-
Aktywa z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną )
42 618
-
19 051
-
Odbiorcami Spółki dwie Spółdzielnie Mieszkaniowe, a więc w zakresie zarządzania ryzykiem kredytowym Spółka zawiera
transakcji wyłącznie z podmiotami o potwierdzonej wiarygodności.
Spółka zbudowała model służący do szacowania oczekiwanych strat z portfela należności oraz aktywów z tytułu umowy. Dla
należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów z tytułu umowy zastosowano uproszczoną wersję modelu zakładającą kalku-
lację straty dla całego życia instrumentu. Model dotyczący pozostałych aktywów zakłada dla instrumentów, dla których wzrost
71
ryzyka kredytowego od pierwszego ujęcia nie był znaczący lub ryzyko jest niskie, ujęcie w pierwszej kolejności strat z niewy-
konania zobowiązania dla okresu kolejnych 12 miesięcy.
W ramach należności z tytułu dostaw i usług stanowiących najbardziej istotną klasę aktywów narażonych na ryzyko kredy-
towe, a także w przypadku aktywów z tytułu umowy szacunki odpisów na stratę kredytową są dokonywane na bazie analizy
indywidualnej.
Znaczną część transakcji sprzedaży produktów i usług Spółka dokonuje na podstawie przedpłat.
Zdaniem Zarządu ryzyko kredytowe związane z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi należnościami jak i
aktywami z tyt. umowy nie jest znaczące.
Dla udzielonych pożyczek Spółka uznaje, że mają one niskie ryzyko kredytowe, jeżeli nie są przeterminowane na dzień oceny,
a pożyczkobiorca potwierdził saldo wierzytelności.
Ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi
Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne. Dlatego ryzyko związane ze środ-
kami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.
Ryzyko związane z inwestycjami w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych
Spółka nie posiada inwestycji w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych.
Ryzyko płynności
Obszary, w których powstają ryzyka płynności zostały zaprezentowane w poniższej tabeli.
Wyszczególnienie
Krótkoterminowe:
Długoterminowe:
Zobowią-
zania (war-
tość bilan-
sowa)
do 6 m-cy
6 do 12
m-cy
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej
5 lat
na dzień 31.12.2025
Kredyty i pożyczki
-
2 972
-
-
-
2 972
Leasing
284
424
617
-
-
1 325
Kaucje zatrzymane
-
1 490
336
-
-
1 826
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania finansowe
20 530
-
-
-
-
20 530
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
20 814
4 886
953
-
-
26 653
na dzień 31.12.2024
Leasing
209
353
748
-
-
1 310
Kaucje zatrzymane
-
1 506
-
-
-
1 506
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania finansowe
15 324
-
-
-
-
15 324
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
15 532
1 860
748
-
-
18 140
W ocenie Zarządu Spółka posiada dobrą kondycję finansową, pozwalającą na terminowe regulowanie bieżących zobowiązań.
W celu ograniczenia zagrożeń utraty płynności Spółka analizuje i zarządza pozycją płynności, prognozuje spodziewane i po-
tencjalne wpływy i wydatki.
72
Spółka zarządza kapitałem, aby zapewnić zdolność kontynuowania przez nią działalności oraz oczekiwaną stopę zwrotu dla
akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych kondycją Spółki. Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie war-
tości bilansowej kapitałów własnych.
Spółka nie podlega zewnętrznym wymogom kapitałowym.
Zarządzanie kapitałem
Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność opera-
cyjną Spółki i zwiększały jej wartość dla akcjonariuszy oraz innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Spółki.
Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych. Spółka zarządza strukturą kapita-
łową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany.
W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej Spółka może wypłacić dywidendę akcjonariuszom, zwrócić kapitał
akcjonariuszom lub wyemitować akcje. W okresach sprawozdawczych zakończonych 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024
roku nie wprowadzano żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.
4.29. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA AR-
BITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE:
Wniesienie do sądu pozwu o zapłatę wierzytelności, sprawa z powództwa Spółki przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej
„Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie o zapłatę kwoty 5 806 743,00 PLN, który toczy się przed Sądem Okręgowym w War-
szawie Wydział XXVI Gospodarczy pod sygnaturą akt: XXVI GC 245/17.
Powyższa kwota jest sumą odszkodowania z tytułu nie przystąpienia przez ww. Spółdzielnię do realizacji inwestycji objętej
umową o wspólnym przedsięwzięciu zawartą pomiędzy Spółką, a poprzednikiem prawnym SM „Wilga 2000” oraz wierzytel-
ności przysługującej Spółce od SM „Wilga 2000” za wykonane prace skablowania linii wysokiego napięcia na jej działce 12/29,
na której miała być zrealizowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa z halą garażową. Wskutek zaniechań Pozwanego do
realizacji ww. przedsięwzięcia inwestycyjnego nie doszło, mimo prowadzonych przez Spółkę i Pozwanego negocjacji i rozmów.
W wyniku braku porozumienia Spółka wystąpiła przeciwko SM „Wilga 2000” z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej.
Do zawarcia ugody nie doszło. Z tego względu Spółka podjęła decyzję o skierowaniu sprawy na drogę postępowania dowego
w ramach powództwa o zapłatę (RB nr 10/2017). Postanowieniem Sądu z 3 stycznia 2018 r. postępowanie zostało zawieszone
do czasu prawomocnego rozpoznania sprawy toczącej się pod sygn. akt II C 1505/17 przed Sądem Okręgowym dla Warszawy-
Pragi. Postanowienie jest prawomocne.
Sprawa z powództwa Spółki przeciwko Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie o zapłatę kwoty
52 155,61 PLN wraz z ustawowymi odsetkami, która toczy się przed Sądem Rejonowym dla m.st. Warszawy Wydział XVI
Gospodarczy pod sygnaturą akt: XVI GC 4026/19 (wcześniej sygn. akt: VIII GC 4725/14 oraz IX GC 4567/18).
28 października 2014 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Sąd Gospodarczy VIII Wydział Gospodarczy w sprawie o sygn. akt:
VIII GNc 7953/14 wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. SM „Wilga 2000” wniosła od ww. nakazu sprzeciw o
oddalenie powództwa w całości. Spółka w odpowiedzi na sprzeciw wystosowała pismo procesowe, w którym podtrzymała
swoje twierdzenia wyrażone w pozwie. 15 marca 2017 r. odbyła się rozprawa przed Sadem Rejonowym dla m. st. Warszawy
w Warszawie VIII Wydział Gospodarczy, podczas której Sąd postanowił o zawieszeniu postępowania do czasu rozpoznania
73
sprawy rozpoznawanej pod sygn. akt I ACa 2083/16 (następnie przez SO Warszawa-Praga pod sygn. akt: II C 1505/17). Kan-
celaria wniosła zażalenie na ww. postanowienie, które 20 września 2017 r. postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie
zostało oddalone (sygn. akt.: XXIII Gz907/17) wobec czego postepowanie w tej sprawie zostało prawomocnie zawieszone do
czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. Akt I ACa 2083/16 (a obecnie przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga
w Warszawie pod sygn. II C 1505/17, której wynik ma kluczowy wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy). Sprawa w toku.
Zgłoszenie Wierzytelności w postępowaniu upadłościowym dotyczącym spółki EDBUD S.A. z siedzibą w Warszawie w upa-
dłości likwidacyjnej. Postępowanie upadłościowe toczy się przed Sądem Rejonowym dla m.st. Warszawy, Wydział XVIII
Gospodarczy ds. upadłościowych i restrukturyzacyjnych pod sygnaturą akt: XVIII GUp 98/20 (wcześniej sygn. akt: X GUp
4/11 oraz XIX GUp 2/19). Zgłoszona wierzytelność 2 579 213,68 PLN.
12 stycznia 2011 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, Wydział X Gospodarczy ds. upadłościowych i napraw-
czych ogłosił upadłość spółki EDBUD S.A. oraz wezwał wierzycieli do zgłaszania wierzytelności. ED Invest S.A. zgłosiła wierzy-
telność. Zgodnie z doręczonymi Kancelarii kopiami kart z listy wierzytelności w 2012 r. uznano wierzytelność Spółki w kwocie
715 649,64 PLN wraz z odsetkami w kwocie 49 379,35 PLN. Uznana wierzytelność została zaliczona do kategorii IV. Z uwagi
na fakt, iż odmówiono uznania wierzytelności Spółce w pozostałej kwocie, 16 listopada 2012 r. Spółka złożyła w Sądzie Rejo-
nowym dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy sprzeciw od listy wierzytelności. W przedmiotowym sprzeciwie Spółka
wnosiła o uznanie wierzytelności w kwocie 1 814 184,69 PLN. 19 czerwca 2013 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, X Wydział
Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych wydał postanowienie, w którym uwzględnił sprzeciw i uznał wierzytel-
ność Spółki dodatkowo w kwocie 1 814 184,69 PLN. Kwota 1 790 340,75 PLN została zaliczona do IV kategorii, kwota 23 843,94
PLN została zaliczona do V kategorii.
27 lipca 2023 r. Syndyk masy upadłości EDBUS S.A. złożył do Sadu Rejonowego m.st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy
ds. upadłości i restrukturyzacji częściowy plan podziału funduszu masy upadłości z 20 lipca 2023 r. dla kategorii IV. Zgodnie z
planem podziału, suma podlegająca podziałowi z kategorii IV wynosi 3 076 966,69 PLN, tym suma wierzytelności to kwota 76
924 167,33 PLN. Suma przypadająca ED Invest S.A. wynosi 102 214,79 PLN. 11 sierpnia 2023 r. Sąd Rejonowy dla m.st. War-
szawy, Wydział XVIII Gospodarczy ds. upadłości i restrukturyzacji wydał Zarządzenie, na mocy którego postanowił o ogłoszeniu
przez obwieszczenie w MSiG, iżożony został kolejny częściowy plan podziału masy upadłości. ED Invest S.A. przysługiwało
prawo do wniesienia zarzutów przeciwko planowi podziału. Decyzją Spółki zarzuty nie zostały wniesione. 27 lutego 2024 r.
plan podziału nie został zatwierdzony. 15 stycznia 2024 r. do ED Invest S.A. wpłynęła kwota
102 214,79 PLN z 27 lipca 2023 r. Z uwagi na zmianę sędziego referenta i wydział, w którym sprawa jest rozpoznawana zgodnie
z art. 54 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych, aktualnie sprawa tyczy się pod sygn. akt: XVIII GUp 98/20.
Zgłoszenie wierzytelności PP-U REDOX SP. Z O.O. w upadłości, postępowanie upadłościowe toczy się przed Sądem Rejono-
wym dla m. st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy ds. upadłościowych i restrukturyzacyjnych pod sygnaturą akt: XVIII
GUp 85/21. Zgłoszona wierzytelność 1 688 000 PLN.
Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XVIII Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych
(XVIII GU 125/21) 26 maja 2021 r. ogłosił upadłość Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego REDOX Sp. z o.o. (KRS 109724),
wyznaczył syndyka oraz wezwał wierzycieli do zgłaszania wierzytelności w terminie 30 dni od daty 15 czerwca 2021 roku, tj.
daty ukazania się obwieszczenia o ogłoszeniu upadłości w MSiG nr 113/2021 (6258) poz. 38174.
ED Invest S.A. 14 lipca 2021 r. złożyła wierzytelności ogółem na kwotę 1 688 tys. PLN dot. kategorii zaspokojenia II III (kate-
goria II kwota 1 686 tys. PLN, kategoria III kwota 2 tys. PLN).
74
Mając na uwadze opinię Kancelarii prawnej Zarząd Spółki przewiduje możliwość potencjalnych roszczeń względem Spółki
dotyczących:
roszczeń podwykonawców PP-U Redox Sp. z o.o. o zapłatę wynagrodzenia za roboty objęte Umową, z którymi nie zostały
zawarte ugody (na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Spółka szacuje wysokość tych roszczeń na kwotę 97 tys.
PLN w całości objętą odpisem),
roszczeń części podwykonawców z innych starszych realizowanych przy udziale PP-U Redox Sp. z o.o. i ED Invest S.A.
inwestycji, którym PP-U Redox Sp. z o.o. nie zwrócił kaucji gwarancyjnej, a których wymagalność zaktualizuje się po upły-
wach okresu rękojmi tych inwestycji. W zakresie solidarnej odpowiedzialności Spółki za te roszczenia na podstawie prze-
pisu art. 6471 k.c. istnieje spór w orzecznictwie, czy podwykonawcom przysługują ww. roszczenia względem Zamawiają-
cego w zależności od tego czy kaucja jest traktowana przez sądy jako element wynagrodzenia podwykonawcy, czy też
traci taki przymiot z chwilą jej ustanowienia (na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego Spółka nie dysponuje
wiedzą o tego typu roszczeniach i ich wysokości),
potencjalne późniejsze roszczenia z tytułu rękojmi i gwarancji wynikające z inwestycji zrealizowanych z PP-U Redox Sp. z
o.o., które w związku z upadłością pozostają w części inwestycji niezabezpieczone, co oznacza, że Spółka będzie musiała
usuwać wady na swój koszt (na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego Spółka nie dysponuje wiedzą o tego typu
roszczeniach i ich wysokości).
4 marca 2022 r. w MSiG ukazało się obwieszczenie Sędziego Komisarza, że w postępowaniu upadłościowym REDOX Sp. z o.o.
w upadłości syndyk sporządził i przekazał Sędziemu Komisarzowi listę wierzytelności, którą każdy zainteresowany może prze-
glądać w Biurze Obsługi Interesanta.
16 marca 2022 r. Kancelaria zapoznała się w imieniu ED Invest S.A. z listą wierzytelności REDOX Sp. z o.o. w upadłości. Z listy
wierzytelności wynika, że ze zgłoszonych przez ED Invest S.A. roszczeń w kwocie 1 688 tys. PLN – uznana została wierzytelność
w kwocie 83 tys. PLN (82,4 tys. PLN w kat. II, 0,4 tys. PLN w kat. III). Spółka kwestionuje wyłącznie nieuznanie na liście wierzy-
telności w kwocie 235 tys. PLN z tytułu poniesionych kosztów wykonania zastępczego usuwania usterek w ramach rękojmi
i gwarancji w budynkach przy ul. Jugosłowiańskiej 17C i 17B na podstawie umów o roboty budowalne zawartych z upadłym
25 lutego 2016 r. W tym zakresie 18 marca 2022 r. Kancelaria w imieniu Spółki złożyła do Sędziego Komisarza sprzeciw co do
odmowy uznania kwoty 235 tys. PLN na liście wierzytelności. Spółka wycofa się z powyższego w związku z odzyskaniem kwe-
stionowanej kwoty z gwarancji bankowej. W pozostałym zakresie, w szczególności w zakresie zgłoszonej kwoty wierzytelności
1 364 tys. PLN z tytułu roszczeń regresowych związanych z zaspokojeniem podwykonawców, Spółka nie kwestionuje jej nie-
uznania przez Syndyka, albowiem powodem nieuznania było uznanie przez Syndyka skuteczności potrącenia przez Spół
ww. kwot w czerwcu 2021 r. (z kaucją wykonawcy i jego wynagrodzeniem) w drodze oświadczeń złożonych Syndykowi Wy-
konawcy, na skutek czego wzajemne zobowiązania uległy umorzeniu. Powyższe wskazuje, że na ten moment ryzyko sporu z
Syndykiem o zwrot kaucji i zapłatę wynagrodzenia w kwocie 1 364 tys. PLN jest mało prawdopodobne, jeżeli lista wierzytel-
ności zostanie utrzymana w obecnym kształcie.
W I pół. 2025 roku nie zaszły zmiany dot. sprawy pod sygn. akt. XVIII GUp 85/21. Obecnie Zarząd Spółki ocenia zaistniałe
zdarzenie jako mające mało istotny wpływ na sytuację gospodarczą i wynik finansowy ED Invest S.A.
Obecnie Zarząd Spółki ocenia zaistniałe zdarzenie jako mające mało istotny wpływ na sytuację gospodarczą i wynik
finansowy ED Invest S.A.
4.30. TRANSAKCJE ZE STRONAMI POWIĄZANYMI
75
Informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi w okresie od 01.01 do 31.12.2025 roku
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka dojmująca identyfikuje poniższe podmioty powiązane: VESPER Capital Sp. z o.o., Radzi-
kowskiego APV Sp. z o.o., SOEDI1 Sp. z o.o. (do dnia 22 maja 2025), SOEDI2 Sp. z o.o., SOEDI3 Sp. z o.o., SOEDI4 Sp. z o.o.,
SOEDI5 Sp. z o.o., Project View Sp. z o.o., Q INVESTMENT Sp. z o.o., MODUŁ Sp. z o.o. (do dnia 27 maja 2025 r.), Kancelaria
Adwokacja Neuman i Partnerzy SP. p., ECC REAL ESTATE Sp. z o.o., Project Pruszków Sp. z o.o., Maciej Krzewiński, Łukasz
Deńca, Alan Dunikowski, Adrianus Heymans, Marcin Fryda. Artur Neuman, Krzysztof Mikołajczyk (do dnia 27 maja 2025 r.),
Sebastian Chwedeczko (do dnia 30 listopada 2025 r.).
76
Spółki powiązane
Należności
na
31.12.2025
Zobowiąza-
nia na
31.12.2025
Aktywa fi-
nansowe na
31.12.2025
Pozostałe
aktywa fi-
nansowe
krótkoter-
minowe na
31.12.2025
Zaliczki za-
płacone
31.12.2025
Po-
życzki
udzie-
lone
Przychody
ze sprzedaży
w okresie
od 01.01.
do
31.12.2025
Zakupy w
zakresie od
01.01. do
31.12.2025
Koszty akty-
wowane od
do
31.12.2025
Przychody
finansowe
od 01.01 do
31.12.2025
Koszty fi-
nansowe od
01.01 do
31.12.2025
Pozostałe
przychody
operacyjne
od 01.01 do
31.12.2025
Pozostałe
koszty ope-
racyjne od
01.01 do
31.12.2025
RADZIKOWSKIEGO
APV SP. Z O.O.
21
-
2 995
-
-
-
224
-
391
-
-
147
-
SOEDI1 SP. Z O.O.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
5
-
-
-
SOEDI2 SP. Z O.O.
70
-
10
1 650
-
-
19
-
1 772
709
-
162
-
SOEDI3 SP. Z O.O.
-
-
110
-
-
-
7
-
-
-
-3
-
1
SOEDI4 SP. Z O.O.
-
-
10
-
-
-
7
-
-
2 098
-
-
1
SOEDI5 SP. Z O.O.
71
-
6 110
-
-
113
13
-
75
53
-
55
-
PROJECT VIEW SP.
Z O.O.
63
-
84
-
-
5 210
22
-
245
404
-
136
-
Razem podmioty
powiązane kapita-
łowo
225
-
9 319
1 650
-
5 323
292
-
2 484
3 270
-3
501
2
Q INVESTMENTS
SP. Z O.O.
-
80
-
-
1 510
-
-
-
-
-
-
-
-
KANCELARIA AD-
WOKACKA NEU-
MAN I PARTNERZY
SP.
-
10
-
-
-
-
-
128
-
-
-
-
-
ECC REAL ESTATE
SP.Z O.O.
-
26
-
-
-
-
-
768
-
-
-
-
-
Razem podmioty
powiązane oso-
bowo
-
116
-
-
1 510
-
-
897
-
-
-
-
-
Ogółem
225
116
9 319
1 650
1 510
5 323
292
897
2 484
3 270
-3
501
2
Informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi w okresie od 01.01 do 31.12.2024 roku
77
Spółka identyfikuje poniższe podmioty powiązane:
VESPER Capital Sp. z o.o., Radzikowskiego APV Sp. z o.o., SOEDI1 Sp. z o.o., SOEDI2 Sp. z o.o., SOEDI3 Sp. z o.o.,SOEDI4 Sp. z o. o., SOEDI5 Sp. z o.o. Project View Sp. z o.o., Q INVESTEMENT
Sp. z o.o., MODUŁ Sp. z o.o., Kancelaria Adwokacja Neuman i Partnerzy Sp. P., ECC REAL ESTATE Sp. z o.o., Project Pruszków Sp. z o.o., Łukasz Deńca, Alan Dunikowski, Zofia Egierska, Jerzy
Dyrcz, Krzysztof Mikołajczyk, Heymans Adrianus, Artur Neuman, Sebastian Chwedeczko.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku transakcje z podmiotami powiązanymi prezentuje poniższa tabela:
Spółki powiązane
Należności
na
31.12.2024
Zobowiąza-
nia na
31.12.2024
Aktywa fi-
nansowe
Zaliczki
zapła-
cone
Pożyczki
udzielone
Przychody ze
sprzedaży w
okresie od
01.01. do
31.12.2024
Zakupy w
zakresie
od 01.01.
do
31.12.2024
Koszty aktywo-
wane od
01.01. do
31.12.2024
Przy-
chody fi-
nansowe
Koszty fi-
nansowe
Pozostałe
przychody
operacyjne
Pozostałe
koszty
opera-
cyjne
RADZIKOWSKIEGO APV SP. Z O.O.
54
-
3 949
-
19
-
226
70
-
95
-
SOEDI1 SP. Z O.O.
-
-
5
-
247
-
917
-
124
-
-
-
SOEDI2 SP. Z O.O.
40
-
6 910
-
14 347
13
-
294
1 346
-
22
-
SOEDI3 SP. Z O.O.
7
-
110
-
7
-
32
74
-
-
-
SOEDI4 SP. Z O.O.
6
10
10
830
6
10
-
253
-
-
-
SOEDI5 SP. Z O.O.
16
-
6 110
-
1 455
6
-
-
75
-
9
-
PROJECT VIEW SP. Z O.O.
44
-
84
-
2 999
1
-
24
175
-
45
-
Razem podmioty powiązane kapita-
łowo
166
10
17 178
830
19 048
50
927
576
2 118
-
170
-
Q INVESTMENTS SP. Z O.O.
-
-
-
1 500
-
-
6
-
51
-
-
-
MODUŁ SP.Z O.O.
3
269
-
-
-
-
3 825
-
-
-
354
-
KANCELARIA ADWOKACKA NEUMAN I
PARTNERZY SP.
-
-
-
-
-
-
133
-
-
-
-
-
PROJECT PRUSZKÓW SP.Z O.O.
-
2
-
-
-
-
-
-
-
-
-
ECC REAL ESTATE SP.Z O.O.
-
399
-
-
-
-
1 416
-
-
-
-
-
SEBASTIAN CHWEDECZKO CONSUL-
TING & DESIGN
-
18
-
-
-
-
425
-
-
-
-
-
Razem podmioty powiązane osobowo
3
689
-
1 500
-
-
5 804
-
151
-
354
-
Ogółem
169
699
17 178
2 330
19 048
50
6 731
576
2 269
-
524
-
78
4.31. WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Wynagrodzenia Zarządu
1 886
2 478
Wynagrodzenia Rady Nadzorczej
439
431
Wynagrodzenia razem
2 325
2 910
Poza wynagrodzeniami i świadczeniami z tytułu pełnienia funkcji członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej w 2025 roku uzyskali
korzyści w postaci dywidendy.
Dywidenda wypłacona w roku 2025
Akcjonariusz
dywidenda
zaliczka na dywi-
dendę
Razem
Członkowie Zarządu
Łukasz Deńca
3 582
-
3 582
Alan Dunikowski
2 149
-
2 149
Razem
5 731
-
5 731
Członkowie Rady Nadzorczej
Adrianus Josephus Heymans
4 031
-
4 031
Artur Witold Neuman
1 791
-
1 791
Maciej Przemysław Krzewiński
3 134
-
3 134
Razem
8 956
-
8 956
Razem
14 687
-
14 687
Dywidenda wypłacona w roku 2024
Akcjonariusz
dywidenda
zaliczka na dywi-
dendę
Razem
Członkowie Zarządu
Łukasz Deńca
484
1 308
1 792
Alan Dunikowski
290
785
1 075
Razem
774
2 093
2 867
Członkowie Rady Nadzorczej
Adrianus Josephus Heymans
544
1 471
2 015
Artur Witold Neuman
242
654
896
Maciej Przemysław Krzewiński
423
1 144
1 567
Razem
1 209
3 269
4 478
Razem
1 983
5 362
7 345
79
WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2025 ROKU
Wyszczególnienie
Wynagrodzenie
Inne świadczenia
Razem
Wynagrodzenia członków Zarządu
Zofia Egierska
-
-
-
Jerzy Dyrcz
-
-
-
Łukasz Deńca
943
21
964
Alan Dunikowski
943
2
945
Razem
1 886
23
1909
Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej
Krzysztof Mikołajczyk
22
-
22
Sebastian Chwedeczko
51
-
51
Robert Gwazdowski
84
-
84
Adrianus Heymans
112
-
112
Oktawian Jaworek
56
1
57
Artur Neuman
56
-
56
Maciej Krzewiński
56
-
56
Razem
439
1
439
WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2024 ROKU
Wyszczególnienie
Wynagrodzenie
Inne
Razem
świadczenia
Wynagrodzenia członków Zarządu
Zofia Egierska
296
5
301
Jerzy Dyrcz
296
5
301
Łukasz Deńca
943
2
945
Alan Dunikowski
943
-
943
Razem
2 478
12
2 491
Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej
Krzysztof Mikołajczyk
53
-
53
Sebastian Chwedeczko
53
-
53
Robert Gwiazdowski
80
-
80
Adrianus Heymans
106
-
106
Oktawian Jaworek
53
-
53
Artur Neuman
53
-
53
Maciej Krzewiński
33
33
Razem
431
-
398
80
INFORMACJA O WYSOKOŚCI NIESPŁACONYCH ZALICZEK UDZIELONYCH CZŁONKOM ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Zaliczki wypłacone członkom Zarządu
Zofia Egierska
-
-
Jerzy Dyrcz
-
32
Łukasz Deńca
8
23
Alan Dunikowski
1
149
Razem
9
203
Zaliczki wypłacone członkom Rady Nadzorczej
Razem
-
-
Razem
9
203
Stan niespłaconych zaliczek na dzień 31 grudnia 2025 roku
Jerzy Dyrcz
-
10
Łukasz Deńca
-
-
Alan Dunikowski
-
-
Razem
-
10
Na dzień publikacji raportu stan niespłaconych zaliczek wyniósł 0 tys. PLN.
Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej którzy posiadają akcje ED Invest S.A. poprzez spółkę Vesper Capital Sp. z o.o., której są
udziałowcami.” na dzień publikacji raportu za rok obrotowy 2025 posiadali następujące ilości akcji:
Akcjonariusz
Stan na dzień publikacji raportu
Łukasz Deńca
1 791 168
Alan Dunikowski
1 074 701
Adrianus Josephus Heymans
2 015 064
Artur Witold Neuman
895 584
Maciej Przemysław Krzewiński
1 567 272
Razem
7 343 788
* na podstawie Oświadczeń Członków Zarządu oraz Członków Rady Nadzorczej o liczbie posiadanych akcji z 26 marca 2025.
4.32. ZATRUDNIENIE
PRZECIĘTNE ZATRUDNIENIE
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Pracownicy umysłowi
14
12
Pracownicy fizyczni
-
-
Razem
14
12
81
ROTACJA KADR
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Liczba pracowników przyjętych
4
2
Liczba pracowników zwolnionych
5
3
4.33. WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Firmą audytorską dokonującą badania oraz przeglądu sprawozdań finansowych Spółki za rok 2025 jest Grant Thornton Polska
Prosta spółka akcyjna (dawniej: Grant Thornton Polska Sp. z o.o. k.). Podmiot należy do sieci Grant Thornton. Innym firmą z
sieci Grant Thornton nie wypłacano żadnego wynagrodzenia w bieżącym i poprzednim okresie sprawozdawczym.
Wynagrodzenie audytora z poszczególnych tytułów wyniosło:
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Badanie rocznego sprawozdania finansowego
75
69
Przegląd śródroczny sprawozdania finansowego i śródrocznego skonsolidowa-
nego sprawozdania finansowego
93
84
Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
70
60
Pozostałe usługi
18
17
Razem
256
230
Umowy zawarte przez Spółkę dominującą na badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego, rocznego skon-
solidowanego sprawozdania finansowego oraz przegląd jednostkowego sprawozdania finansowego:
- za 2025 rok z Grant Thornton Polska Prosta spółka akcyjna (należąca do sieci Grant Thornton) Umowa z dnia 12 lipca 2024
roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 22 czerwca 2023 roku i Aneksem nr 2 z dnia 08 luty 2024 roku na kwotę 145 tys. PLN
- za 2024 rok z Grant Thornton Polska Prosta spółka akcyjna (należąca do sieci Grant Thornton) Umowa z dnia 14 lutego 2022
roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 22 czerwca 2023 roku i Aneksem nr 2 z dnia 08 lutego 2024 roku na kwotę 129 tys. PLN,
- zlecenie na przegląd sprawozdania z wynagrodzeń Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki dominującej na kwotę 17 tys. PLN.
4.34. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU
Połączenia, przejęcia, założenia nowych podmiotów zależnych
W okresie od zakończenia roku obrotowego 2025 do czasu publikacji sprawozdania finansowego nie nastąpiły połączenia ani
przejęcia nowych podmiotów.
W 2025 roku oraz do dnia podpisania jednostkowego sprawozdania finansowego nie wystąpiły zdarzenia mające wpływ na
strukturę akcjonariatu.
Umowy sprzedaży, umowy warunkowe sprzedaży
3 lutego 2026 roku Spółka ED Invest S.A. zawarła ze Spółką Q Investmenst Sp. z o.o. umowy sprzedaży oraz umowy warun-
kowe sprzedaży (Rep. A 675/2026) niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami
ewidencyjnymi: 1136/1, 1137/1, 1141/2, 1144/1, 1145/3, 1145/4, 1147/3, 1147/4, o łącznym obszarze 1,5389 h, położonej
82
w miejscowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w powiecie wadowickim, w województwie małopolskim, dla której Sąd Rejo-
nowy w Wadowicach, V Wydział Ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer KR1W/00101270/1.
Zgodnie z umowami sprzedaży Spółka Q Investments Sp. z o.o. sprzedaje natomiast ED Invest S.A. kupuje:
- niezabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną oznaczoną numerem 1145/2, o obszarze 2.690 m², położoną
w miejscowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w powiecie wadowickim, w województwie małopolskim, dla której Sąd Rejo-
nowy w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą numer KR1W/00100670/8, za cenę 57 tys. PLN,
- niezabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną oznaczoną numerem 1288/3, o obszarze 2.955 m², położoną
w miejscowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w powiecie wadowickim, w województwie małopolskim, dla której Sąd Rejo-
nowy w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą numer KR1W/00022902/3, za cenę 61 tys. PLN,
- niezabudowaną nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną oznaczoną numerem 1285/17 i 1285/19, o łącznym obszarze
1,3164 ha, położoną w miejscowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w powiecie wadowickim, w województwie małopolskim,
dla której Sąd Rejonowy w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą numer KR1W/00108111/8, za cenę 280 tys. PLN.
Zgodnie z warunkowymi umowami sprzedaży Spółka Q Investments Sp. z o.o. sprzedaje spółce ED Invest S.A. w stanie wolnym
od jakichkolwiek obciążeń:
- niezabudowaną nieruchomość składająca się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1136/1, 1137/1, 1138/1,
1141/2, 1144/1, 1145/3, 1145/4, 1146/1, 1147/3, 1147/4, 1147/5 i 1150/9, o łącznym obszarze 1,5389 ha, położoną w miej-
scowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w powiecie wadowickim, w województwie małopolskim, dla której Sąd Rejonowy
w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą numer KR1/00101270/1, za cenę 327 tys. PLN pod warunkiem, że Skarb Państwa
reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa,
- niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1143/3, 1095/5, 1143/1,
1143/2, 1144/2, 1145/1 i 1148, o łącznym obszarze 1,6954 ha, , położoną w miejscowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w
powiecie wadowickim, w województwie małopolskim, dla której Sąd Rejonowy w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą
numer KR1W/00046884/4, za cenę 357 tys. PLN pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe
nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa,
- niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1285/1, 1288/5, 1288/6,
1288/7, 1288/8, 1288/9, 1288/10 i 1290/2, o łącznym obszarze 1,4559 ha, położoną w miejscowości Izdebnik, w gminie Lanc-
korona, w powiecie wadowickim, w województwie małopolskim, dla której Sąd Rejonowy w Wadowicach prowadzi księgę
wieczystą numer KR1W/00100290/0, za cenę 307 tys. PLN pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy
Państwowe nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa,
- niezabudowaną nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 5034/5, 5034/4 5034/7 i
5035/7, o łącznym obszarze 9.734 m², położoną w miejscowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w powiecie wadowickim, w
województwie małopolskim, dla której Sąd Rejonowy w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą numer KR1W/00030179/4,
za cenę 205 tys. PLN pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona prawa pierwokupu
przysługującego Skarbowi Państwa, a w przypadku gdy Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona
prawa pierwokupu to pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie
wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa,
- niezabudowaną nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem 1171/2, o obszarze 5.067 m², po-
łożoną w miejscowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w powiecie wadowickim, w województwie małopolskim, dla której
Sąd Rejonowy w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą numer KR1W/00033856/5, za cenę 106 tys. PLN pod warunkiem, że
Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa.
83
Q investments Sp. z o.o. oświadcza, że otrzymała od spółki ED Invest S.A. zaliczki i zadatki za niezabudowane nieruchomości
gruntowe opisanych w umowach sprzedaży na łączną kwotę 1 500 tys. PLN. ED Invest S.A. zobowiązuje się do zapłaty pozo-
stałej części kwoty do 20 marca 2026 roku.
Q Investment Sp. z o.o. w przypadku wykonania prawa pierwokupu przez Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Pań-
stwowe zobowiązuje się do zwrotu spółce ED Invest S.A. kwoty 1 165 tys. PLN
Umowa pożyczki w Grupie
23 lutego 2026 roku ED Invest otrzymała spłatę pożyczek od Spółki zależna Project View Sp. z o.o., która dokonała spłaty
pożyczek udzielonych przez ED Invest S.A. w kwocie 1 950 000 PLN:
spłata pożyczka z 26 października 2023 w kwocie 1 300 tys. PLN,
spłata pożyczki z 19 marca 2024 w kwocie 100 tys. PLN,
spłata pożyczki z 20 maja 2024 w kwocie 50 tys. PLN,
splata pożyczki z 17 czerwca 2024 w kwocie 100 tys. PLN,
częściowa spłata pożyczki z 19 lipca 2024w kwocie 400 tys.
Otrzymane zwroty dopłat do kapitałów
11 marca 2026 rok ED Invest otrzymała od spółki Radzikowskiego APV Sp. z o.o. zwrot część dopłat do Wspólników. Zwrot
dopłat został zrealizowany zgodnie z podjętą Uchwałę w dniu 27 lutego 2026 roku w przedmiocie zwrotu części dopłat na
rzecz Wspólników w łącznej kwocie 1 000 tys. PLN.
ED Invest S.A. w kwocie 530 tys. PLN,
12 stycznia 2026 roku ED Invest otrzymała od spółka SOEDI2 zwrot dopłaty w kwocie 980 tys. PLN.
26 marca 2026 rok ED Invest otrzymała od Spółka SOEDI2 Sp. z o.o. zwrot dopłaty w kwicie 670 tys. PLN.
Zwrot dopłat został zrealizowany zgodnie z podjętą 5 grudnia 2025 roku Uchwałą w przedmiocie zwrotu dopłat na rzecz
Wspólnika całości wniesionych dopłat w łącznej kwocie 6 900 tys. PLN. W roku 2025 dopłaty zostały zwrócone w łącznej
kwocie 5 250 tys. PLN.
7 kwietnia 2026 rok ED Invest otrzymała od spółki Radzikowskiego APV Sp. z o.o. zwrot część dopłat do Wspólników. Zwrot
dopłat został zrealizowany zgodnie z podjętą Uchwałę w dniu 27 lutego 2026 roku w przedmiocie zwrotu części dopłat na
rzecz Wspólników w łącznej kwocie 700 tys. PLN.
ED Invest S.A. w kwocie 371 tys. PLN.
Porozumienia do udzielonych pożyczek
31 marca 2026 roku Spółka zawarła porozumienie ze spółzależną Project View Sp. z o.o. zmieniające termin
spłaty udzielonych pożyczek na 31 grudnia 2028 roku. Porozumieniem zostały objęte pożyczki zawarte 19 lipca
2024 roku na kwotę 450 tys. PLN z czego do spłaty pozostaje kwota 50 tys. PLN, 2 października 2024 roku na
kwotę 50 tys. PLN, 16 października 2024 roku na kwotę 50 tys. PLN oraz 30 października 2024 roku na kwotę 2.800
tys. PLN (do tej pory wypłacono kwotę 2.507 tys. PLN).
Umowa sprzedaży
84
12 marca 2026 roku Spółka sprzedała zgodnie z Aktem Notarialnym Rep. 1464/2026 lokal mieszkalny numer 140
stanowiący odrębną nieruchomość, znajdujący się w budynku wielolokalowym położonym w m.st. Warszawa, w
dzielnicy Praga-Południe, przy ulicy Gen. E. Fieldorfa numer 10, o powierzchni użytkowej 78,90 m², dla którego
Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą
numer WA6M/00455793/8 za cenę w kwocie 1.260 tys. PLN.
Umowa przeniesienia własności
8 kwietnia 2026 roku Spółka ED Invest S.A. zawarła ze Spółką Q Investmenst Sp. z o.o. umowę przeniesienia własności:
- niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1136/1, 1137/1, 1138/1,
1141/2, 1144/1, 1145/3, 1145/4, 1146/1, 1147/3, 1147/4, 1147/5 i 1150/9, o łącznym obszarze 1,5389 ha, położonej w miej-
scowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w powiecie wadowickim, w województwie małopolskim, dla której Sąd Rejonowy
w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą numer KR1/00101270/1, za cenę 327 tys. PLN pod warunkiem, że Skarb Państwa
reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa. Skarb Państwa po
przeanalizowaniu lokalizacji i sposobu użytkowania działek położonych w gminie Lanckorona nie skorzysta z prawa pierwo-
kupu. Spółka Q Investments Sp. z o.o. oświadcza, iż otrzymała od spółki ED Invest S.A. zadatek oraz zaliczki na łączną kwotę
305 tys. PLN. Pozostała do zapłaty kwota 22 tys. PLN zostanie uregulowana najpóźniej do dnia 15 maja 2026 roku.
- niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1143/3, 1095/5, 1143/1,
1143/2, 1144/2, 1145/1 i 1148, o łącznym obszarze 1,6954 ha, , położonej w miejscowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w
powiecie wadowickim, w województwie małopolskim, dla której Sąd Rejonowy w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą
numer KR1W/00046884/4, za cenę 357 tys. PLN pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe
nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa. Skarb Państwa po przeanalizowaniu lokalizacji i sposobu
użytkowania działek położonych w gminie Lanckorona nie skorzysta z prawa pierwokupu. Spółka Q Investments Sp. z o.o.
oświadcza, iż otrzymała od spółki ED Invest S.A. zadatek oraz zaliczki na łączną kwotę 325 tys. PLN. Pozostała do zapłaty kwota
32 tys. PLN zostanie uregulowana najpóźniej do dnia 15 maja 2026 roku.
- niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 1285/1, 1288/5, 1288/6,
1288/7, 1288/8, 1288/9, 1288/10 i 1290/2, o łącznym obszarze 1,4559 ha, położonej w miejscowości Izdebnik, w gminie
Lanckorona, w powiecie wadowickim, w województwie małopolskim, dla której Sąd Rejonowy w Wadowicach prowadzi
księgę wieczystą numer KR1W/00100290/0, za cenę 307 tys. PLN pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez
Lasy Państwowe nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa. Skarb Państwa po przeanalizowaniu lo-
kalizacji i sposobu użytkowania działek położonych w gminie Lanckorona nie skorzysta z prawa pierwokupu. Spółka Q Invest-
ments Sp. z o.o. oświadcza, iż otrzymała od spółki ED Invest zadatek oraz zaliczki na łączną kwotę 270 tys. PLN. Pozostała do
zapłaty kwota 37 tys. PLN zostanie uregulowana najpóźniej do dnia 15 maja 2026 roku.
- niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych oznaczonych numerami: 5034/5, 5034/4 5034/7 i
5035/7, o łącznym obszarze 9.734 m², położonej w miejscowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w powiecie wadowickim, w
województwie małopolskim, dla której Sąd Rejonowy w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą numer KR1W/00030179/4,
za cenę 205 tys. PLN pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona prawa pierwokupu
przysługującego Skarbowi Państwa, a w przypadku gdy Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona
prawa pierwokupu to pod warunkiem, że Skarb Państwa reprezentowany przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie
wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa
pierwokupu nieruchomości rolnej. Spółka Q Investments Sp. z o.o. oświadcza, otrzymała od spółki ED Invest S.A. zadatek
85
oraz zaliczki na łączną kwotę 185 tys. PLN. Pozostała do zapłaty kwota 20 tys. PLN zostanie uregulowana najpóźniej do dnia
15 maja 2026 roku.
- niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej oznaczonej numerem 1171/2, o obszarze 5.067 m²,
położoną w miejscowości Izdebnik, w gminie Lanckorona, w powiecie wadowickim, w województwie małopolskim, dla której
Sąd Rejonowy w Wadowicach prowadzi księgę wieczystą numer KR1W/00033856/5, za cenę 106 tys. PLN pod warunkiem, że
Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Skarbowi Państwa.
Skarb Państwa po przeanalizowaniu lokalizacji i sposobu użytkowania działek położonych w gminie Lanckorona nie skorzysta
z prawa pierwokupu. Spółka Q Investments Sp. z o.o. oświadcza, otrzymała od spółki ED Invest zadatek oraz zaliczki na
łączną kwotę 80 tys. PLN. Pozostała do zapłaty kwota 26 tys. PLN zostanie uregulowana najpóźniej do dnia 15 maja 2026 roku.
Umowa sprzedaży wraz z protokołem
9 kwietnia 2026 roku Spółka ED Invest S.A. zawarła umowę sprzedaży nabycia udziałów we współwłasności nie-
ruchomości położonej w Krakowie, jedn. ewid. Podgórze, obręb ewid. 17, o powierzchni 0.2123 ha, składającej
się z działek nr 26/22, 28/1, 28/2, 29/3, 29/4, 183/6 i 183/7, dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w
Krakowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1P/00240970/9. Spółka nabyła udziały w
nieruchomości wynoszące 5808/7168 części za cenę 1.747 tys. PLN. Zgodnie z zawartą umową przedwstępną
Spółka wpłaciła podstawie Umowy Przedwstępnej zadatki w wysokości 349 tys. PLN oraz zaliczki w wysokości 349
tys. PLN. W związku z pozostałą do zapłaty ceną Spółka złożyła w dniu 09.04.2026 depozyt notarialny w wysokości
1.049 tys. PLN. Wydanie depozytu ma nastąpić niezwłocznie po zawarciu Umów Przyrzeczonych, do dnia 10 kwiet-
nia 2026 roku.
4.35. KONTYNUACJA DZIAŁALNOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej
się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej 12 miesięcy od zakończenia okresu sprawozdawczego. Na dzień sporzą-
dzenia sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania dzia-
łalności.
4.36. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE PRZEZ
NIEGO WYNIKI W PERSPEKTYWIE KOLEJNEGO
Czynniki mające wpływ na realizację inwestycji
W roku 2025 rynek nieruchomości mieszkaniowych wykazywał oznaki stabilizacji. Ceny mieszkań rosły w tempie zbliżonym do
inacji, przy umiarkowanym i bardziej selektywnym popycie oraz istotnym udziale zakupów gotówkowych. Poprawa dostęp-
ności nansowania wspierała popyt kredytowy, jednak brak systemowych programów wsparcia ograniczał jego skalę. Jedno-
cześnie podaż mieszkań pozostawała relatywnie stabilna, a aktywność budowlana była umiarkowana. Działania legislacyjne,
w tym uwolnienie części gruntów rolnych w miastach oraz prace nad regulacjami zwiększającymi dostępność gruntów pod
zabudowę mieszkaniową, mogą w średnim okresie wspierać rozwój rynku.
86
W 2025 roku utrzymał się niewielki wzrost cen mieszkań na rynku warszawskim uwzględniający wzrost cen materiałów bu-
dowlanych i robocizny. Materiały budowlane i robocizna stanowią zasadniczy koszt budowy każdej inwestycji mieszkaniowej,
dlatego też ich tendencje cenowe mają podstawowe znaczenie dla kształtowania się stawek metra kwadratowego mieszkań.
Sytuację na rynku materiałów budowlanych i rynku pracy w 2025 roku ocenia się jako stabilizującą się w porównaniu do
poprzednich okresów, co wpływało na zawierane przez ED Invest S.A. umowy wykonawcze oraz na ceny metra kwadratowego
sprzedawanych mieszkań.
Uzyskano naturalną dodatnią korelację pomiędzy cenami metra kwadratowego lokali a kosztami budowy.
Wojna na Ukrainie spowodowała utrudnienia w branży budowlanej. Sytuacja nadal jest zmienna i wymaga ciągłej kontroli.
Ogólnie w 2025 roku, podobnie jak w roku 2024, sytuacja ta nie wpłynęła na realizowane dla ED Invest S.A. inwestycje. Zarząd
Spółki na bieżąco kontroluje i dokonuje oceny sytuacji w zakresie zabezpieczenia wykonania robót na realizowanych inwesty-
cjach.
Kolejnym czynnikiem, który w związku z wojną na Ukrainie ma istotny wpływ na branżę budowlaną, jest cena
i dostępność surowców i materiałów budowlanych pochodzących z rynku wschodniego, szczególnie materiałów hutniczych,
oraz cena i dostępność paliw. Łańcuchy dostaw to obszar zależny od transportu, który w dużej mierze opierał się na kierow-
cach pochodzenia ukraińskiego.
Realizowane w 2025 roku przez ED Invest S.A. w większości miały zabezpieczone materiały dzięki stabilnemu wykonawcy,
realizującemu dostawy w oparciu o sprawdzone wieloletnie relacje ze swoimi dostawcami, wcześniejsze przemyślane plano-
wanie i zamawianie materiałów oraz realizacje procesów dostaw. W przypadku nowych inwestycji realizowanych przez Spółkę
umowa z wykonawcami uwzględniała możliwe do oszacowania na dzień jej zawarcia wzrosty cen robocizny oraz materiałów
i wyrobów budowlanych. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie wystąpiły informacje, które ujawniłyby nieko-
rzystne uwarunkowania wymagające wzrostu ceny wykonania.
Spółka na bieżąco monitoruje i ocenia sytuację, prognozując wzrost kosztów bezpośrednich, oceniając ryzyko przekrocz
budżetowych związanych z wykonawstwem. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie występuje zagrożenie dla
harmonogramów robót i terminów wykonania realizowanych inwestycji.
Zarząd Spółki obserwuje sytuację na bieżąco, aby reagować niezwłocznie i minimalizować powstałe ryzyko. Na razie wyższe
koszty realizacji inwestycji pokrywane są wzrostem cen mieszkań, jednak w dalszej perspektywie Spółka przewiduje ograni-
czenie podnoszenia cen z uwagi na rynek i jego chłonność.
Spółka przewiduje, że jeżeli wzrost cen czynników produkcji, tj. materiałów, robocizny, energii, paliw itd., który obecnie już
jest znaczny, pozostanie stabilny w najbliższym czasie oraz jeśli utrzyma się dostępność kredytów o kryteriach umożliwiają-
cych zdolność kredytową nabywców może to spowodować korekty cen i spowolnienie tempa rozpoczętych realizacji.
Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2025 r. w stosunku do II kwartału 2025 r. wyniósł 101,4 (wzrost
cen o 1,4%). Inflacja konsumencka w Polsce w grudniu 2025 r. wyniosła 2,4% w porównaniu z analogicznym miesiącem po-
przedniego roku. Przewidywania na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania są niemożliwe do określenia.
W dalszej perspektywie kurs złotego i rosnące stopy procentowe wpływają bezpośrednio na zdolności kredytowe kupujących
i ich możliwości nabywcze. Istotnym czynnikiem mającym wpływ na realizację kolejnych inwestycji przez Spółkę jest polityka
banków w zakresie dostępności kredytów dla osób fizycznych.
Prognozy zakładają, że coraz mniej osób będzie mogło skorzystać z rządowych programów wsparcia, a stabilność cen oraz
możliwe obniżki stóp procentowych w kolejnych kwartałach 2025 roku mogą pobudzić popyt. Część kupujących, zmęczona
87
czekaniem na korzystniejsze warunki kredytowe zdecyduje się na zakup nieruchomości. W rezultacie deweloperzy mogą dą-
żyć do zwiększenia sprzedaży, zwłaszcza w miastach, gdzie oferta mieszkań jest szeroka, a ceny pozostają konkurencyjne.
Ostatecznie, wszystko będzie zależeć od sytuacji makroekonomicznej, w tym ewentualnych obniżek stóp procentowych, które
mogłyby poprawić dostępność kredytów hipotecznych.
Niższy popyt na mieszkania w Warszawie widoczny był w całym 2025 r. To głównie konsekwencja braku rządowego programu
oferującego subsydiowane kredyty mieszkaniowe oraz brak jasnej sytuacji w zakresie deklaracji rządu dotyczącej nowego
programu. Na rok 2026 Rząd wprowadza „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RMK)”, który umożliwi kredyt zarówno dla singli,
małżeństw i par wspólnie wychowujących dzieci bez wkłady własnego. W ramach rządowego programu możliwe będzie udzie-
lenie kredytu hipotecznego do 100% wartości nieruchomości, wkład własny do 100 tys. PLN zastąpiony zostanie gwarancją
BGK.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania przewidywane zmiany cen sprzedaży są trudne do określenia. Zarząd Spółki
obserwuje sytuację na bieżąco, aby reagować niezwłocznie i minimalizować powstałe ryzyko podejmując decyzje stosowne
do zaistniałych sytuacji.
Omówienie perspektyw rozwoju działalności przynajmniej w najbliższych kwartałach
Przyszłe wyniki finansowe w dużym stopniu zależeć będą od ogólnej koniunktury gospodarczej tempa wzrostu PKB, stanu
finansów publicznych oraz sytuacji panującej w budownictwie. W przypadku czynników zewnętrznych do elementów ograni-
czających popyt na mieszkania średnie i duże oraz wpływających na utrzymanie wyższych cen przy jednoczesnym ograniczeniu
popytu na mieszkania małe należą w szczególności:
ograniczona liczba nabywców inwestycyjnych, wynikająca z zapowiedzi podwyższenia podatków od posiadania ko-
lejnych mieszkań, a także z niepewności związanej z sytuacją geopolityczną, i ostrożność klientów w podejmowaniu
decyzji o zaciąganiu kredytów, m.in. w związku z niepewnością na rynku pracy,
ryzyko walutowe ograniczające skłonność do korzystania z finansowania w walutach obcych,
wydłużony proces decyzyjny nabywców, wynikający z utrzymującego się rynku klienta oraz możliwości prowadzenia
elastycznych negocjacji cenowych,
utrzymująca się ostrożność kupujących, którzy mimo poprawy zdolności kredytowej nadal dokładnie analizują
oferty i wybierają najkorzystniejsze propozycje,
czynniki geopolityczne, w tym wojna w Ukrainie wywołana przez Rosję oraz napięcia na Bliskim Wschodzie, a także
związane z nimi sankcje i ich konsekwencje dla gospodarki polskiej, regionu oraz gospodarki światowej
Wśród czynników wewnętrznych mających wpływ na rozwój Spółki do najistotniejszych można zaliczyć:
postęp w realizacji obecnych inwestycji oraz rozpoczęcie realizacji inwestycji planowanych,
opóźnienie rozpoczęcia realizacji projektu Złota Wilga o co najmniej trzy miesiące z uwagi na bezumowne korzysta-
nie z terenu przekazanego przez spółdzielnie mieszkaniową przez dotychczasowego najemcę,
pozyskanie przez Spółkę Dominującą nowych inwestycji w modelu „Deweloper Plus”, czyli budowa obiektów na
gruntach powierzonych,
pozyskanie nieruchomości gruntowych w dogodnych lokalizacjach pozwalających na rozszerzenie działalności w
segmencie deweloperskim,
pozyskanie finansowania na realizację nowych projektów.
88
Projekty budowlane realizowane przez Spółkę obarczone wieloma aspektami ryzyka, które obejmują
w szczególności: (i) nieuzyskanie lub podważenie uzyskanych już pozwoleń, zezwoleń lub innych decyzji administracyjnych
niezbędnych do wykorzystania gruntu oraz realizacji projektów budowlanych zgodnie z planami Spółki (również w zakresie
ochrony środowiska), (ii) nieprzewidywalne działania sąsiadów w zakresie prób podważania prawomocnych decyzji budow-
lanych po uzyskaniu stosownych zezwoleń oraz w trakcie ich uzyskiwania, (iii) opóźnienie rozpoczęcia lub zakończenia bu-
dowy, (iv) zmiany w przepisach regulujących wykorzystanie gruntów i realizacje projektów budowlanych. Pozostałe aspekty
ryzyka to:
brak popytu na drożejące mieszkania, które są wynikiem rosnących cen wykonawstwa oraz rosnących cen gruntów,
spowodowanych brakiem dostępności terenów inwestycyjnych w dobrze skomunikowanych częściach Warszawy;
brak zaufania do oferty dla deweloperów przedstawianej przez fundusze inwestycyjne, a w konsekwencji problemy
w dostępności środków finansowych na realizację projektów;
brak dostępności kredytów na realizację ze względu na ograniczone zaufanie do branży deweloperskiej; brak popytu
na mieszkania wynikający z zagrożenia rosnącego współczynnika inflacji.
Wystąpienie każdej z powyższych okoliczności może spowodować opóźnienia w realizacji zaplanowanych projektów, wzrost
kosztów lub ewentualną utratę przychodów, a w niektórych przypadkach brak możliwości zakończenia projektu. Może to
mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Spółki. Na wyniki finansowe Spółki w przyszłości będą miały istotny
wpływ pozytywne wyniki pozyskania finansowania dla kolejnych ewentualnie możliwych do zakontraktowania terenów, tj.
podpisania umów o wspólnym przedsięwzięciu oraz uregulowania stanu prawnego gruntów, które objęte są już umowami o
wspólnym przedsięwzięciu.
Szerokie plany inwestycyjne oraz długość procesu przygotowawczego związanego z formalnościami niezbędnymi przed roz-
poczęciem realizacji projektów i ich sprzedażą oraz przedłużająca się procedura przetargowa mają istotny wpływ zarówno na
wyniki bieżącego okresu, jak również na wyniki kolejnych kwartałów. Zarząd ocenia, że wyniki I i II kwartału 2026 roku Będą
na podobnym poziomie jak w analogicznym okresie roku ubiegłego. Zarząd Spółki konsekwentnie realizuje swoje plany po-
legające na budowie Grupy Kapitałowej posiadającej stabilną pozycję w segmencie „Deweloper PLUS”, czyli we współpracy
ze spółdzielniami mieszkaniowymi oraz intensywnie rozwijającej się w segmencie deweloperskim działając w sektorze miesz-
kaniowym wielorodzinnym i jednorodzinnym oraz w przyszłości budującej portfolio powierzchni komercyjnych na wynajem
pod sklepy typu dyskont.
W sektorze mieszkaniowym Spółka zamierza nadal oferować przede wszystkim niewielkie, średnie i większe mieszkania w
atrakcyjnych cenach i dogodnych lokalizacjach na terenie Warszawy i okolic oraz Piaseczna ale również poszukiwać nierucho-
mości gruntowych w atrakcyjnych cenach i lokalizacjach w innych dużych miastach w Polsce.
4.37. WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO
WYBRANE DANE FINANSOWE WRAZ Z PRZELICZENIEM NA EURO
Wyszczególnienie
na dzień 31.12.2025
na dzień 31.12.2024
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu
4,2267
4,2730
Wyszczególnienie
za okres od 01.01. do
31.12.2025
za okres od 01.01. do
31.12.2024
Kurs średni w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowią-
zujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie
4,2372
4,3042
89
WYBRANE DANE FINANSOWE WRAZ Z PRZELICZENIEM NA EURO
Wyszczególnienie
za okres od
01.01. do
31.12.2025
za okres od
01.01. do
31.12.2024
za okres od
01.01. do
31.12.2025
za okres od
01.01. do
31.12.2024
PLN
EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży
47 557
53 967
11 224
12 538
Koszt sprzedanych produktów i usług
37 748
42 020
8 909
9 763
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
577
2 060
136
479
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
3 580
4 282
845
995
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
2 500
3 401
590
790
Zysk (strata) netto
2 500
3 401
590
790
Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN / EUR)
0,25
0,34
0,06
0,08
Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą
(w PLN / EUR)
0,25
0,34
0,06
0,08
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
-3 726
11 036
-879
2 564
Środki pieniężne netto wykorzystane w działal-
ności inwestycyjnej
21 084
-10 203
4 976
-2 370
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
-17 683
-10 266
-4 173
-2 385
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
-325
-9 433
-77
-2 191
Średni kurs PLN / EUR*
4,2372
4,3042
Wyszczególnienie
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
na dzień
31.12.2025
na dzień
31.12.2024
PLN
EUR
Jednostkowe Śródroczne Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
79 094
82 366
18 713
19 276
Zobowiązania długoterminowe
8 919
1 612
2 110
377
Zobowiązania krótkoterminowe
26 776
19 998
6 335
4 680
Kapitał własny
43 399
60 756
10 268
14 218
Kapitał podstawowy
619
619
147
145
Liczba akcji
9 924 940
9 924 940
9 924 940
9 924 940
Średnia ważona liczba akcji zwykłych
9 924 940
9 924 940
9 924 940
9 924 940
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych
9 924 940
9 924 940
9 924 940
9 924 940
Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN / EUR)
4,37
6,12
1,03
1,43
Zadeklarowana lub wypłacona dywidenda na jedną akcję
(w PLN / EUR)
-
-
-
-
Kurs PLN / EUR na koniec okresu**
4,2267
4,2730
PODPISY WSZYSTKICH CZŁONKÓW ZARZĄDU
90
Łukasz Deńca - Prezes Zarządu
Alan Dunikowski - Wiceprezes Zarządu
Podpis osoby, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych
---------------------------------------------------------------
Małgorzata Jankowska – Główny Księgowy
Warszawa, 23 kwietnia 2026 roku
91