GKI_JSF-2025-12-31-1-pl.xhtml

JEDNOSTKOWE

SPRAWOZDANIE

FINANSOWE

ZA ROK

ZAKOŃCZONY DNIA

31 GRUDNIA 2025 ROKU

BYDGOSZCZ, DNIA 28 KWIETNIA 2026 ROKU

1/59rona]/59[St1rona]159

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Spis treści

Jednostkowe Sprawozdanie z sytuacji finansowej…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

3

Jednostkowe Sprawozdanie z całkowitych dochodów…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

4

Jednostkowe Sprawozdanie z przepływów pieniężnych…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

5

Jednostkowe Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

6

Zasady polityki rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

7

1

Informacje ogólne…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

7

2

Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego…………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

7

3

Skład Zarządu Spółki…………………………………………………………………………….……………………………………………………………………………..

7

4

Zatwierdzenie sprawozdania finansowego………………………………………………………………………………………………………………………….

7

5

Inwestycje Spółki……………………………………………………….……………………………………………………………………………………………….

7

6

Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach…………………………………………………………………………………..……….

9

7

Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego…………………………………………………..………………………………………………………………………………………………………………………………..

10

8

Połączenie z jednostką gospodarczą…................................................................................................................

12

9

Zmiana szacunków, zasad (polityki) rachunkowości i korekty prezentacyjne…...………………………………………………….………………..

13

10

Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie……..…………………………………………………………..………..

13

11

Istotne zasady rachunkowości………………………………………………………...…………………………………………………………………..

14

12

Segmenty operacyjne…...……………………………………………………………………..…………...……………………………………………………………………..

25

13

Przychody i koszty..…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………...……..

27

14

Podatek dochodowy………………………………………………………………………………………………..…………….…………………………………………..

29

15

Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży..………………………………...……………………………………………………………………………………..

32

16

Zysk przypadający na jedną akcję……………………………………......……………………………………………………………………………….……………..

32

17

Dywidendy wypłacone i zaproponowane do wypłaty……………………………….….…….…………………………………………………………………………..

33

18

Rzeczowe aktywa trwałe…………...……………………………………………….….………………………………………………………………………………..

33

19

Leasing…………………………………………..……………………………………………...……………………………………………………………………...………………………….

35

20

Aktywa z tytułu prawa do użytkowania………………………...…..……………………………………………………………………………………………..

37

21

Nieruchomości inwestycyjne………………………….………………………………………………………...……………………………………………….

38

22 39

23 40

24 41

25 41

26 41

27 43

28 43

29 45

30 46

31

oraz zmianami wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych…………………………………………………………………………………..………….

47

32 47

33 48

34 50

35 50

36 55

37 56

38 57

39 58

Wybrane dane finansowe…………………………………………………………...…………………………………..……………………………………………………………………

59

Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe……………………………………………………………..………………………………………………….……..

Pozostałe aktywa - pożyczki udzielone…………………………………………….……………………………….………………………………………..

Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych………………………………...…………………………..…………………………………………………………………………………….……..

Zapasy…..…………………………………………………………..……………………………………….………...............................................

Zdarzenia następujące po dniu bilansowym………………..…………………………………………………………....………………………….……..

Informacje o podmiotach powiązanych……………………………………………………………………..…………...………………………………….……..

Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej……………………………………………………………..………

Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym………..………………………………………………………………..…………………………….……..

Instrumenty finansowe………………………………………………………………….………………….……………………….………………………….……..

Zarządzanie kapitałem………………………………………………………………………………….………….………………………………………….……..

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, pozostałe zobowiązania i rozliczenia międzyokresowe…………………………….……..

Przyczyny występowania różnic pomiędzy zmianami wynikającymi ze sprawozdania z sytuacji finansowej

Zobowiązania warunkowe…………………………………………………………………………………………...……………..…………………………….……..

Struktura zatrudnienia……………………………………………………………….…………………………………………………..…………………….……..

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności………………………………………………………….………………………………….……..

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty………………………………….……………………………………………………………………………………..…………………….

Kapitał własny………………………………….................................................…………………...………………….……………….……..

Kredyty bankowe, pożyczki, inne instrumenty dłużne…………………………………………………..……………………….……………………….……..

2/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

na dzień 31 grudnia 2025

Nota 31.12.2025 31.12.2024

Aktywa z tytułu prawa do użytkowania

20 5 254 5 522

Rzeczowe aktywa trwałe

18

544 909

Nieruchomości inwestycyjne

21

58 660 62 954

Inwestycje w jednostkach zależnych

5

163 772 152 891

Pozostałe należności

26

51 759 159

Pożyczki

23

96 574 47 966

Aktywa trwałe

376 563 270 401

Zapasy

25

5 350 3 490

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

26

11 536 17 300

Pożyczki

23

11 570 75 358

Pozostałe aktywa finansowe

22

3 3

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

27

2 267 21

Aktywa obrotowe

30 726 96 172

Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży

15

- 1 038

407 290 367 611

Nota 31.12.2025 31.12.2024

Kapitał podstawowy

28 18 841 18 841

Akcje własne (-)

16 (911) (911)

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej

28 103 711 103 711

Pozostałe kapitały

28 28 357 28 357

Zyski zatrzymane

13 285 (107 211)

- zysk (strata) z lat ubiegłych 8

(88 119) 31 377

101 404 (138 588)

Kapitał własny

163 283 42 787

Kredyty, pożyczki, i inne instrumenty dłużne

29 63 644 -

Leasing 19

17 294 18 174

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

14

3 136 6 045

Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

24

17 66

Zobowiązania długoterminowe

84 091 24 285

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

30

10 017 11 338

Kredyty, pożyczki, i inne instrumenty dłużne

29 145 635 281 108

Leasing

19

3 847 4 381

Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

24

- -

Pozostałe rezerwy

417 3 712

Zobowiązania krótkoterminowe

159 916 300 539

Zobowiązania związane z aktywami zaklasyfikowanymi jako

przeznaczone do sprzedaży

15 - -

Zobowiązania razem

244 007 324 824

407 290 367 611

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach 7-58 stanowią

jego integralną część.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Pasywa razem

Aktywa

Aktywa trwałe

Aktywa obrotowe

Aktywa razem

Pasywa

Kapitał własny

Zobowiązania

Zobowiązania długoterminowe

Zobowiązania krótkoterminowe

- zysk (strata) netto

3/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

za rok zakończony 31 grudnia 2025

Nota

od 01.01 do

31.12.2025

od 01.01 do

31.12.2024

Przychody ze świadczenia usług

12

14 535 13 501

Przychody z dywidend

19 748 10 915

Przychody z odsetek 13

9 015 15 188

Pozostałe przychody operacyjne 13

105 445 4 628

Przychody operacyjne razem

148 743 44 232

Koszty świadczenia usług 12

10 823 10 639

Koszty ogólnego zarządu

13

9 866 9 811

Koszty finansowe

13

20 848 23 468

Pozostałe koszty operacyjne

13

3 395 1 763

Zysk (strata) z tytułu oczekiwanych strat kredytowych

(5 390) 718

Odpisy z tytułu utraty wartości udziałów i pożyczek

przeznaczonych do zbycia

13 - 138 009

Koszty operacyjne razem

50 322 182 972

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

98 421 (138 740)

Podatek dochodowy 14

(2 983) (152)

Zysk (strata) netto

101 404 (138 588)

Inne całkowite dochody

- -

Inne całkowite dochody po opodatkowaniu

- -

Całkowite dochody 101 404 (138 588)

Zysk (strata) na jedną akcję

1,35 (1,75)

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

od 01.01 do

31.12.2025

od 01.01 do

31.12.2024

Wyszczególnienie

- podstawowy

- rozwodniony

Nota

16

Pozycje podlegające przeklasyfikowaniu do zysku (straty) w kolejnych

okresach sprawozdawczych

Pozycje niepodlegające przeklasyfikowaniu do zysku (straty) w kolejnych

okresach sprawozdawczych

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach 7-58 stanowią jego integralną

część.

4/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025

nota od 01.01 do 31.12.2025 od 01.01 do 31.12.2024

Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

98 421 (138 740)

Korekty:

Amortyzacja rzeczowych aktywów trwałych

21

34 178

Amortyzacja aktywa z tytułu prawa do użytkowania 23

1 140 1 168

Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych 24

3 037 1 741

5

(100) 126 886

Zysk (strata) ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych

15,2

(4 380) (2 057)

5 (97 349) -

Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych

(460) (80)

Koszty odsetek 15.5

20 467 22 834

Przychody z odsetek i dywidend

(28 708) (26 189)

Inne korekty

(804) -

(8 702) (14 258)

Zmiana stanu zapasów

3 399 (909)

Zmiana stanu należności

36

(5 785) (1 822)

Zmiana stanu zobowiązań

36

50 308 4 190

Zmiana stanu rezerw

36

(49) 3 718

Zmiana pozostałych aktywów finansowych

- 202

Zapłacone odsetki

(4 878) (1 564)

Otrzymane odsetki

3 657 2 745

Otrzymane dywidendy

19 747 11 054

Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej

57 697 3 355

Zapłacony podatek dochodowy

- -

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

57 697 3 355

Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej

Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych 21

981 -

Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych

- 732

Wydatki na nabycie pozostałych aktywów finansowych

(10 070) -

(99 450)

Wydatki na nabycie nieruchomości inwestycyjnych

(144) (201)

Wpływy netto ze sprzedaży jednostek zależnych

37 765 -

Otrzymane spłaty pożyczek udzielonych 28

83 051 124 279

Pożyczki udzielone 28

(95 282) (79 377)

Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych

4 370 -

Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej

20 670 (54 017)

Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej

Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek 33

58 330 115 965

Spłaty kredytów i pożyczek 29

(128 801) (60 005)

Spłata zobowiązań z tytułu leasingu 22

(4 294) (4 463)

Odsetki zapłacone 33

(1 356) (1 198)

Środki pieniężne netto z działalności finansowej

(76 122) 50 299

Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów

2 246 (364)

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu

21 385

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu

2 267 21

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach 7-58 stanowią jego integralną część.

Zysk (strata) ze sprzedaży jednostek zależnych

Wydatki netto na podwyższenie kapitału zakładowego w jednostkach zależnych

Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości udziałów w jednostkach zależnych

Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed zmianami kapitału obrotowego oraz

odsetkami i dywidendami

5/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025

Saldo na dzień 1 stycznia 2025 roku

18 841 (911) 103 711 28 357 (107 211) 42 787

Zmiany w kapitale własnym w okresie od 01.01 do 31.12.2025

Strata netto za okres od 01.01 do 31.12.2025 roku

- - - - 101 404 101 404

Połączenie jednostek gospodarczych

- - - - 19 094 19 094

Dywidenda uchwalona do wypłaty

- -

Całkowity dochód za okres od 01.01 do 31.12.2025

- - - - 120 496 120 496

Saldo na dzień 31 grudnia 2025 roku

18 841 (911) 103 711 28 357 13 285 163 283

Saldo na dzień 1 stycznia 2024 roku

18 841 (911) 103 711 28 357 16 422 166 420

Zmiany w kapitale własnym w okresie od 01.01 do 31.12.2024

Strata netto za okres od 01.01 do 31.12.2024 roku

- - - - (138 588) (138 588)

Połączenie jednostek gospodarczych

- - - - 14 955 14 955

Dywidenda uchwalona do wypłaty

- - - - - -

Całkowity dochód za okres od 01.01 do 31.12.2024

(123 633) (123 633)

Saldo na dzień 31 grudnia 2024 roku

18 841 (911) 103 711 28 357 (107 211) 42 787

Zasady (polityki) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do sprawozdania finansowego załączone na stronach 7-58 stanowią jego integralną część.

nota

Kapitał podstawowy

Akcje własne

(-)

Kapitał ze sprzedaży

akcji powyżej ich

wartości nominalnej

Pozostałe kapitały

Zyski zatrzymane

Razem

Kapitał podstawowy

Akcje własne

(-)

Kapitał ze sprzedaży

akcji powyżej ich

wartości nominalnej

Pozostałe kapitały

Zyski zatrzymane

Razem

6/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

1. Informacje ogólne

Czas trwania Spółki jest nieoznaczony

Podstawowym przedmiotem działania Spółki są:

2. Identyfikacja skonsolidowanego sprawozdania finansowego

3. Skład Zarządu Spółki

Mikołaj Jerzy - Członek Zarządu

Piotr Fortuna - Członek Zarządu

Paweł Mirski - Członek Zarządu

4. Zatwierdzenie sprawozdania finansowego

5. Inwestycje Spółki

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

ZASADY (POLITYKI) RACHUNKOWOŚCI ORAZ DODATKOWE NOTY OBJAŚNIAJĄCE

• wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

• zarządzanie posiadanym pakietem udziałów w Spółkach zależnych,

• usługi holdingowe.

Spółka sporządziła skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2025 roku, które zostało

zatwierdzone do publikacji w dniu 28 kwietnia 2026 roku.

Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, XIII

Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000033561. Spółce nadano numer statystyczny

REGON 090549380.

W skład Zarządu Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień sporządzenia sprawozdania finasnowego wchodzili:

Sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej IMMOBILE S.A. (Spółka, GKI S.A.) obejmuje rok zakończony dnia 31 grudnia

2025 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku.

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. jest spółką akcyjną z siedzibą w Bydgoszczy przy ul. Plac Kościeleckich 3, której akcje

znajdują się w publicznym obrocie. Spółka została utworzona aktem notarialnym Repertorium A 11906/91 z dnia

18.12.1991r.

Rafał Jerzy - Prezes Zarządu

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd w dniu 28 kwietnia 2026 roku.

Na dzień 31 grudnia 2025 spółka posiada inwestycje w następujących jednostkach zależnych:

7/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

Udział w

kapitale

podstawowym

Cena nabycia

odpis

aktualizujący

Wartość

bilansowa

Udział w

kapitale

podstawowym

Cena nabycia

odpis

aktualizujący

Wartość

bilansowa

CDI 10 Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Najem aktywów

100,0% 1 600 - 1 600 100,0% 1 600 - 1 600

ARONN Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Najem aktywów

100,0% 21 005 - 21 005 100,0% 21 005 - 21 005

BINKIE Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Najem aktywów

100,0% 2 955 (1 240) 1 715 100,0% 2 955 (1 340) 1 615

CARNAVAL Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Najem aktywów

100,0% 23 605 - 23 605 100,0% 23 605 - 23 605

Fundacja IMMO

POLSKA / BYDGOSZCZ

Organizowanie i niesienie pomocy

100,0% 3 - 3 100,0% 3 - 3

CRISMO Sp. Z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Najem aktywów

100,0% 15 752 - 15 752 100,0% 15 752 - 15 752

FOCUS Hotels S.A.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Hotelarstwo

100,0% 580 580 100,0% 580 580

Kuchet Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Najem aktywów

100,0% 3 255 - 3 255 100,0% 3 255 - 3 255

HOTEL 1 Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Najem aktywów

100,0% 12 008 - 12 008 100,0% 12 008 - 12 008

PJP Makrum S.A.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Przemysł

70,76% 57 294 - 57 294 60,2% 47 223 - 47 223

ATREM S.A

POLSKA / BYDGOSZCZ

Automatyka

71,70% 22 932 22 932 71,7% 22 932 22 932

Dlako Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Działalność handlowa

100,0% - - - 90,0% - - -

PBH S.A.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Działalność handlowa

n/d - -

-

71,2% 99 450 (99 450) -

CDI 2 Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Najem aktywów

100.0% 2 656 -

2 656

100.0% 2 656 - 2 656

CDI KB Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Konsulting budowlany oraz developing

n/d 631 -

-

100.0% 631 - 631

CDI 4 Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Działalność developerska

n/d 5 -

-

100.0% 5 - 5

CDI 7 Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Działalność developerska

n/d 5 -

-

100.0% 5 - 5

CDI 9 Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Działalność developerska

n/d 5 -

-

100.0% 5 - 5

CDI 11 Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Działalność developerska

n/d 5 -

-

100.0% 5 - 5

CDI 12 Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Działalność developerska

n/d 5 -

-

100.0% 5 - 5

CDI 13 Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Działalność developerska

n/d 5 -

-

- - - -

Błonie Sp. z o.o.

POLSKA / BYDGOSZCZ

Działalność handlowa

50,01% 1 367 -

1 367

n/d - - -

X

165 673 (1 240) 163 772

X

253 680 (100 790) 152 891

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. w dniu 19.02.2025r. zawarła umowę sprzedaży wszystkich swoich akcji „PBH” S.A. - właściciela marek m.ni. Quiosque i Laurella - na rzecz podmiotu trzeciego w łącznej cenie za wszystkie należące do niej 170.000 sztuk

akcji „PBH” S.A. o wartości księgowej 99.450.000 PLN za cenę łącznie 76.160,50 zł (siedemdziesiąt sześć tysięcy sto sześćdziesiąt 50/100 złotych).

W dniu 5 marca 2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile S.A. nabyła od Focus Hotels S.A. 3.335 udziałów w spółce Błonie Sp. z o.o. Cena sprzedaży udziałów wyniosła łącznie 1.367.350,00 zł, tj. 410,00 zł za jeden udział.

W dniu 6 marca 2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile S.A. nabyła od Pani Agnieszki Izabeli Krzywańskiej 169.616 udziałów w kapitale zakładowym Spółki Dlako Sp. z o.o. Cena sprzedaży udziałów wynosi kwotę łącznie 1,00 zł. Grupa Kapitałowa Immobile

S.A. na dzień publikacji posiada 100% udziałów Dlako Sp. z o.o., tj. 1.696.269 udziałów.

W dniu 2 czerwca 2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile S.A. nabyła 1 akcję spółki zależnej PJP Makrum S.A.

Spółka w okresie sprawozdawczym zwiększyła ilość akcji spółki zależnej PJP Makrum S.A. o 622 706 sztuk, co zwiększa udział w ogólnej liczbie głosów z akcji spółki zależnej na Walnym Zgromadzeniu bezpośrednio z 60,15% do 70,56%, a pośrednio poprzez

spółki zależne (Hotel 1 Sp. z o.o., Kuchet Sp. z o.o. oraz CDI 10 Sp. z o.o.) z 65,73% do 76,14% (analitykę podsiadanych akcji pokazuje tabela poniżej).

W dniu 18 sierpnia 2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile S.A. utworzyła spółkę zależną CDI 13 Sp. z o.o. stając się 100% właścicielem.

W dniu 1 grudnia 2025 roku zostało zarejestrowane połączenie spółki CDI 4 Sp. z o.o. i CDI 7 Sp. z o.o. ze Spółką

W dniu 18 grudnia 2025 roku doszło do zawarcia umów zbycia udziałów ze spółką Projprzem Budownictwo Sp. z o.o., na podstawie, której Spółka sprzedała spółce Projprzem Budownictwo Sp. z o.o. 100% udziałów w spółkach: CDI KB Sp. z o.o., CDI 9 Sp. z

o.o., CDI 11 Sp. z o.o., CDI 12 Sp. z o.o., CDI 13 Sp. z o.o.

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Razem Bilansowa wartość inwestycji

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH

ZALEŻNYCH

Siedziba jednostki

zależnej

Przedmiot działalności

31.12.2025

31.12.2024

8/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Wycena wartości nieruchomości inwestycyjnych

Utrata wartości aktywów trwałych i obrotowych

Spółka jako leasingobiorca

Zgodnie z MSSF 16 par. 47, Spółka prezentuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej aktywa z tytułu prawa do użytkowania oraz

zobowiązania z tytułu leasingu jako odrębne pozycje aktywów i zobowiązań. Posiada także aktywo z tytułu prawa do użytkowania związane z

posiadanymi nieruchomościami, które jest prezentowane w ramach nieruchomości inwestycyjnych.

Spółka przyjmuje następujące założenia dotyczące leasingów:

• przyjęta stopa procentowa to 3,03-8,65 p.p.,

• umowy leasingu samochodów i PWUG są każdorazowo analizowane pod kątem istnienia opcji wykupu/przedłużenia i ich wpływu na okres

leasingu,

• okres racjonalnie pewny dla umów najmu i dzierżawy powierzchni biurowych i hal na czas nieokreślony analizowany indywidulanie pod

względem występujących zachęt w umowach, opłat na rynku w podobnych lokalizacjach, strategii Spółki dla danego segmentu, a także

kondycji finansowej podmiotu wynajmującego.

CDI 10 Sp. z o.o.

70 625

Hotel 1 Sp. z o.o.

83 143

Utrata wartość inwestycji w jednostki zależne oraz pożyczek i należności udzielonych jednostkom powiązanym

Sporządzenie rocznego sprawozdania finansowego Spółki wymaga od Zarządu jednostki osądów, szacunków oraz założeń, które mają wpływ

na prezentowane przychody, koszty, aktywa i zobowiązania i powiązane z nimi noty oraz ujawnienia dotyczące zobowiązań warunkowych.

Niepewność co do tych założeń i szacunków może spowodować istotne korekty wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w przyszłości.

W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości Zarząd dokonał następujących osądów, które mają największy wpływ na

przedstawiane wartości bilansowe aktywów i zobowiązań:

W wyniku przeprowadzonych analiz przesłanek utraty wartości udziałów w spółkach zależnych, obejmujących również wartość wzajemnych

sald pożyczek i rozrachunków na różnych poziomach Grupy Kapitałowej IMMOBILE S.A., nie zidentyfikowano przesłanek utraty wartości

udziałów i innych aktywów zaangażowanych w spółki zależne za wyjątkiem spółki Dlako (utworzono odpis na pożyczki w 100% wartości

pożyczki).

6. Istotne wartości oparte na profesjonalnym osądzie i szacunkach

6.1. Profesjonalny osąd

Kuchet Sp. z o.o.

180 000

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

180 000

31.12.2025

31.12.2024

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

4 221 309

3 598 602

Razem ilość posiadanych akcji

4 555 077

3 932 370

Analiza odzyskiwalności wartości udziałów

Spółka dokonuje oceny przesłanek utraty wartości aktywów trwałych i obrotowych w oparciu o własny osąd, zmiany warunków rynkowych i

innych parametrów istotnie wpływających na wartość. W przypadku zaistnienia przesłanki utraty wartości Spółka przeprowadza test na

utratę wartości. Jeżeli wynik testu potwierdza utratę wartości dokonywane są odpisy aktualizujące wartość tych aktywów. W badanym

okresie nie zidentyfikowano przesłanek utraty wartości aktywów trwałych i obrotowych za wyjątkiem dotyczących inwestycji w jednostkach

zależnych opisanych w nocie 5.

Zarząd Spółki dokonuje analizy przesłanek utraty wartości inwestycji w jednostkach zależnych uwzględniając złożoność i mnogość powiązań

pomiędzy spółkami Grupy Kapitałowej IMMOBILE S.A., wzajemnych sald pożyczek, należności i zobowiązań na różnych poziomach Grupy. W

analizie odnosi się w pierwszej kolejności do wyników operacyjnych i związanych z tym prognozami przepływów finansowych generowanych

poprzez poszczególne podmioty zależne i powiązane oraz poddaje ocenie posiadane przez podmioty zależne aktywa. Wyniki

przeprowadzonych analiz zostały przedstawione w nocie 5.

Spółka dokonuje wyceny wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w oparciu o posiadane wyceny niezależnych rzeczoznawców

majątkowych oraz własny osąd zmiany warunków rynkowych i innych parametrów istotnie wpływających na wartość, zgodnie z przyjętą

polityką wyceny nieruchomości inwestycyjnych. Szczegóły dotyczące nieruchomości inwestycyjnych zostały zaprezentowane w nocie 21.

9/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

7. Podstawa sporządzenia sprawozdania finansowego

Niniejsze sprawozdanie finansowe jest przedstawione w złotych (PLN), a wszystkie wartości, o ile nie wskazano inaczej,

podane są w tysiącach PLN.

Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności

gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania

finansowego zidentyfikowano przesłanki zagrożenia dla kontynuacji działalności, jednakże po ich analizie stwierdzono brak

istotnego ryzyka.

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości

inwestycyjnych, które są wyceniane według wartości godziwej.

Założenie kontynuacji działalności

Na dzień 31 grudnia 2025 roku zobowiązania krótkoterminowe Spółki przewyższały aktywa obrotowe o 129.190 tysięcy

złotych, co wynika przede wszystkich z wartości należności z tyt. krótkoterminowych pożyczek udzielonych do jednostek

powiązanych w kwocie 11.570 tys. zł oraz wartości zobowiązań z tytułu kredytów, pożyczek i innych instrumentów

dłużnych w ogólnej kwocie 145.635 tys. PLN, w tym otrzymanych od jednostek powiązanych w kwocie 135.133 tys. zł.

Z uwagi na holdingowy charakter Spółki i jej kontrole nad Spółkami z grupy kapitałowej a tym samym kontroli nad

przepływami pieniężnymi, Spółka ma możliwość aktywnego kształtowania kwot jak i terminów zaciągania jak i spłaty

zobowiązań wewnątrz grupowych, w tym zobowiązań z tytułu pożyczek.

W przypadku braku spłat pożyczek przez jednostki powiązane z terminem wymagalności do 12 miesięcy od dnia

bilansowego Zarząd Spółki ma możliwość przesunięcia terminów spłat dla pożyczek otrzymanych przez Spółkę od

jednostek powiązanych.

6.2. Niepewność szacunków i założeń

Poniżej omówiono podstawowe założenia dotyczące przyszłości i inne kluczowe źródła niepewności występujące na dzień

bilansowy, z którymi związane jest istotne ryzyko znaczącej korekty wartości bilansowych aktywów i zobowiązań w

następnym roku finansowym. Spółka przyjęła założenia i szacunki na temat przyszłości na podstawie wiedzy posiadanej

podczas sporządzania sprawozdania finansowego. Występujące założenia i szacunki mogą ulec zmianie na skutek

wydarzeń w przyszłości wynikających ze zmian rynkowych lub zmian niebędących pod kontrolą Spółki. Takie zmiany są

odzwierciedlane w szacunkach lub założeniach w chwili wystąpienia.

Wycena nieruchomości inwestycyjnych

Nieruchomości inwestycyjne wyceniane są do wartości godziwej i kwalifikowane do 3 poziomu hierarchii wartości

godziwej. Przy wycenie wartości godziwej wg metody porównawczej uwzględnia się cechy danej działki takie jak:

położenie i ekspozycja, sąsiedztwo, infrastruktura techniczna, dostęp komunikacyjny, wielkość, kształt i status planistyczny

i nadaje im odpowiednie wagi. Szczegóły znajdują się w nocie 21.

Składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego

Spółka rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie

osiągnięty zysk podatkowy pozwalający na jego wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych wyników podatkowych w

przyszłości mogłoby spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione.

10/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Specyfikacja:

wartość bilansowa

udziałów po cenie

nabycia

ilość posiadanych

sztuk akcji

kurs akcji na

dzień

31.12.2024 w

PLN

wartość rynkowa

na dzień

31.12.2024

nadwyżka wartości

rynkowej nad

bilansową 31.12.2024

średnia wartość akcji

na dzień 31.12.2025

w PLN

wartość rynkowa na

średnia dzień

31.12.2025

nadwyżka wartości

rynkowej nad

bilansową na dzień

31.12.2025

47 223 3 598 603 15,05 54 159 6 936

10 071 622 707 - - -

ATREM S.A. 22 932

6 618 184

17,80 117 804 94 871

59,60

394 444 371 512

Total 80 226 171 963 101 807 456 075 375 849

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

7.1. Oświadczenie o zgodności

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez UE.

Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania do publikacji, biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania MSSF, MSSF UE mające zastosowanie

do tego sprawozdania finansowego nie różnią się od MSSF.

MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”).

Zobowiązania do podmiotów zewnętrznych (kredyty i pożyczki) są obsługiwane z bieżących wpływów Spółki, w tym ze sprzedaży posiadanych nieruchomości

inwestycyjnych, a wobec części z nich planowane jest przedłużenie terminów zapadalności.

Wartość zobowiązań krótkoterminowych wobec jednostek zależnych (w tym pożyczki, zobowiązania handlowe) wynosi 137.005 tys PLN, których termin

wymagalności może w każdej chwili zostać zmieniony w oparciu o decyzje Zarządu Spółki z uwzględnieniem potrzeb finansowania Spółki oraz Grupy.

Ponadto należy zwrócić uwagę na nadwyżkę wartości rynkowej części posiadanych przez Spółkę aktywów nad ich wartością bilansowa ustalaną zgodnie z

przyjętymi zasadami rachunkowości. W szczególności wskazujemy na różnicę wartości posiadanych pakietów akcji spółek notowanych na GPW w Warszawie

nad ich wartością bilansową co prezentuje poniższa tabela:

Także wartość posiadanych akcji oraz udziałów w spółkach zależnych nienotowanych na rynku regulowanym (np. FOCUS Hotels S.A., Spółki

developerskie,Spółki SPV posiadające hotele) jest w ocenie zarządu wyższa od ich wartości bilansowej.

Należy zwrócić uwagę także na wartość posiadanych gruntów inwestycyjnych które także mogą być zbyte, zarówno w ramach Grupy jak i poza nią, co może

stanowić źródło spłaty zaciągniętych pożyczek.

Mając na uwadze powyższe, a także dostępne możliwości finansowania w ramach Grupy Kapitałowej, w której jednostką dominującą jest Grupa Kapitałowa

Immobile S.A. niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się

przewidzieć przyszłości, tj. w okresie co najmniej dwunastu miesięcy od końca okresu sprawozdawczego.

PJP MAKRUM S.A.

14,60

4 337

61 631

11/ 59

CDI 4 Sp. z o.o. CDI 7 Sp. z o.o. Razem

10 440 4 623 15 063

3 026 2728 5754

5 467 472

1105 659 1764

11 31 41

14 586 8 507 23 093

511 462 973

90 0 90

725 1582 2306

9 612 620

1 334 2656 3989

13 252 5 852 19 104

5 5 10

13 247 5847 19 094

Połączenie spółek nastąpiło stosownie do treści art. 492 § 1 ust. 1 kodeksu spółek handlowych oraz art. 515 §1 kodeksu spółek handlowych w związku z art.

516 § 6 kodeksu spółek handlowych, poprzez przeniesienie całego majątku Spółki Przejmowanej na Spółkę Przejmującą (połączenie przez przejęcie) bez

podwyższania kapitału zakładowego Spółki Przejmującej, wobec tego, że Spółka Przejmująca posiada 100% udziałów w Spółkach Przejmowanych.

Dla transakcji pod wspólną kontrolą (połączenie jednostki zależnej z jej jednostką dominującą) wyłączonych z zakresu MSSF 3 aktywa i zobowiązania jednostki

przejmowanej podlegają ujęciu w bilansie jednostki przejmującej według takich wartości, w jakich byłyby one ujęte w skonsolidowanym sprawozdaniu

finansowym podmiotu dominującego na dzień połączenia.

W związku z połączeniem kwotę 19.094 tys. PLN ujęto w zyskach zatrzymanych. Dane zostały ujęte bez korygowania danych porównawczych. Wyniki

przejętych Spółek są włączone od 1 grudnia 2025 roku.

8. Połączenie z jednostką gospodarczą

W dniu 1 grudnia 2025 roku zostało zarejestrowane połączenie spółek Grupa Kapitałowa Immobile S.A. z siedzibą w Bydgoszczy ("Spółka Przejmująca") ze

spółkami CDI 4 Sp. z o.o. i CDI 7 Sp. z o.o. z siedzibą w Bydgoszczy ("Spółki Przejmowane").

Aktywa

Przyjęte wielkości przejmowanego majątku ujęte w celu rozliczenia nabycia na dzień 1 grudnia 2025 roku, przed eliminacjami wspólnych sald:

Pożyczki udzielone*

Zapasy

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

*w tym wartość pożyczek udzielonych Emitentowi wynosiła 14.743 tys. PLN , zaś po połączeniu salda należności emitenta oraz zobowiązań spółek przejmowanych wobec emitenta po połączeniu

zostały wyeliminowane

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania z tytułu umowy

Zobowiązania razem

Wartość aktywów netto

Wartość udziałów Spółek Przejmowanych w jednostkowym sprawozdaniu

finansowym Spółki Przejmującej

Nadwyżka - zyski zatrzymane

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Aktywa razem

Kredyty, pożyczki, inne instrumenty*

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Zobowiązania

Pozostałe aktywa

12/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

10. Nowe standardy i interpretacje, które zostały opublikowane, a nie weszły jeszcze w życie

Następujące standardy i interpretacje zostały opublikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, jednak nie weszły

jeszcze w życie:

Zmiany do MSSF 7 oraz MSSF 9 Instrumenty finansowe: Zmiany w klasyfikacji i wycenie instrumentów finansowych

Zmiany dotyczące klasyfikacji i wyceny instrumentów finansowych doprecyzowują zaprzestanie ujmowania zobowiązania finansowego

rozliczanego za pomocą przelewu elektronicznego, przedstawiają przykłady warunków umownych, które są zgodne z podstawową umową

kredytową, wyjaśniają charakterystykę cech bez regresu i instrumentów powiązanych umową oraz określają nowe ujawnienia. Zmiany te nie

będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki.

MSSF 18 Prezentacja i ujawnianie informacji w sprawozdaniach finansowych

MSSF 18 zawiera wymogi dla wszystkich jednostek stosujących MSSF w zakresie prezentacji i ujawniania informacji w sprawozdaniach

finansowych. MSSF 18 zastępuje MSR 1. Zmiana ta może mieć wpływ na niektóre ujawnienia w sprawozdaniu finansowym Spółki.

MSSF 19 Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji

MSSF 19 określa ograniczone wymogi dotyczące ujawniania informacji przez jednostki zależne niepodlegające odpowiedzialności publicznej.

Zmiany te nie będą miały wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki.

Zarząd przeanalizował wpływ wprowadzenia pozostałych standardów i w opinii Zarządu pozostałe opublikowane, lecz jeszcze

nieobowiązujące standardy i interpretacje nie dotyczą działalności Spółki.

10.1 Wdrożenie pozostałych standardów i interpretacji

Roczne zmiany do MSSF

Roczne zmiany MSSF” wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 „Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości

Finansowej po raz pierwszy”, MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”, MSSF 9 „Instrumenty finansowe”, MSSF 10

„Skonsolidowane sprawozdania finansowe” oraz MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych”.

Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.

Zmiany te nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki.

9. Zmiana szacunków, zasad(polityki) rachunkowości i korekty prezentacyjne

Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano

przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Spółki za rok zakończony 31 grudnia 2024 roku, z wyjątkiem zastosowania nowych lub

zmienionych standardów oraz interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się od 1 stycznia 2025 roku i później.

Spółka zastosowała po raz pierwszy poniższe standardy oraz zmiany do standardów:

Zmiany do MSR 21 Skutki zmian kursów wymiany walut: Brak Wymienności

Zmiany te określają sposób, w jaki jednostka powinna ocenić, czy dana waluta jest wymienialna na inną walutę oraz w jaki sposób powinna

ustalić natychmiastowy kurs wymiany w przypadku braku możliwości jej wymiany. Zmiany te nie będą miały istotnego wpływu na

sprawozdanie finansowe Spółki.

13/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Na każdą datę bilansową, w przypadku aktywów i zobowiązań występujących na poszczególne daty bilansowe w

sprawozdaniu finansowym Spółka ocenia, czy miały miejsce transfery między poziomami hierarchii poprzez ponowną ocenę

klasyfikacji do poszczególnych poziomów, kierując istotnością danych wejściowych z najniższego poziomu, który jest istotny

dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Spółka stosuje techniki wyceny, które są odpowiednie do okoliczności i w przypadku których są dostępne dostateczne dane

do wyceny wartości godziwej, przy maksymalnym wykorzystaniu odpowiednich obserwowalnych danych wejściowych i

minimalnym wykorzystaniu nieobserwowalnych danych wejściowych.

Wszystkie aktywa oraz zobowiązania, które są wyceniane do wartości godziwej lub ich wartość godziwa jest ujawniana w

sprawozdaniu finansowym są klasyfikowane w hierarchii wartości godziwej w sposób opisany poniżej na podstawie

najniższego poziomu danych wejściowych który jest istotny dla wyceny do wartości godziwej traktowanej jako całość:

11. Istotne zasady rachunkowości

11.1. Wycena do wartości godziwej

- Poziom 1 – Notowane (nieskorygowane) ceny rynkowe na aktywnym rynku dla identycznych aktywów lub zobowiązań,

- Poziom 2 – Techniki wyceny dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości

godziwej jako całości jest bezpośrednio bądź pośrednio obserwowalny,

- Poziom 3 - Techniki wyceny dla których najniższy poziom danych wejściowych, który jest istotny dla wyceny do wartości

godziwej jako całości jest nieobserwowalny.

Przy wyborze niezależnego rzeczoznawcy Zarząd kieruje się kryterium profesjonalizmu oraz znajomości specyfiki branżowej

lub lokalnych rynków, np. w przypadku wyceny wartości godziwej gruntów inwestycyjnych.

Zarząd Spółki przy ustalaniu wartości godziwej wnikliwie analizuje zmiany kluczowych danych wejściowych oraz trendów

rynkowych jak i specyfiki rynków lokalnych.

Na potrzeby ujawnienia wyników wyceny do wartości godziwej Spółka ustaliła klasy aktywów i zobowiązań na podstawie

rodzaju, cech i ryzyka związanego z poszczególnymi składnikami aktywów i zobowiązań oraz poziom w hierarchii wartości

godziwej, jak opisano powyżej.

Zarząd Spółki określa zasady i procedury dotyczące zarówno systematycznego wyceniania do wartości godziwej np.

nieruchomości inwestycyjnych oraz nienotowanych aktywów finansowych jak i wycen jednorazowych np. w przypadku

aktywów przeznaczonych do sprzedaży w działalności zaniechanej.

Niezależni rzeczoznawcy są angażowani do przeprowadzenia wyceny znaczących aktywów takich jak nieruchomości, czy

aktywa dostępne do sprzedaży w sytuacji, gdy w ocenie Zarządu Spółki istnieje konieczność wsparcia własnego

profesjonalnego osądu, np. w przypadku dużej zmienności danych wejściowych. Wyceny sporządzane przez niezależnych

rzeczoznawców służą także jako element wspierający własny osąd Zarządu.

14/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

11.2. Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży

Aktywa trwałe i ich grupy do sprzedaży uznaje się za przeznaczone do sprzedaży, w sytuacji gdy ich wartość bilansowa

zostanie odzyskana raczej w wyniku transakcji sprzedaży niż w wyniku ich dalszego użytkowania. Ten warunek może być

spełniony tylko, kiedy wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne, a składnik aktywów jest dostępny do

natychmiastowej sprzedaży w swoim obecnym stanie. Klasyfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży

zakłada zamiar kierownictwa spółki do dokonania transakcji sprzedaży w ciągu roku od momentu dokonania klasyfikacji.

Aktywa trwałe sklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wycenia się po niższej spośród dwóch wartości: wartości

bilansowej lub wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane ze sprzedażą.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych następuje według ceny nabycia z uwzględnieniem kosztów transakcji.

Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych obejmuje koszt wymiany części składowej nieruchomości inwestycyjnej w

chwili jego poniesienia, o ile spełnione są kryteria ujmowania, i nie obejmuje kosztów bieżącego utrzymania tych

nieruchomości.

11.3. Nieruchomości inwestycyjne

Po początkowym ujęciu, nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające

ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w którym

powstały, z uwzględnieniem powiązanego wpływu na podatek odroczony.

Nieruchomości inwestycyjne są usuwane z bilansu w przypadku ich zbycia lub w przypadku stałego wycofania danej

nieruchomości inwestycyjnej z użytkowania, gdy nie są spodziewane żadne przyszłe korzyści z jej sprzedaży. Wszelkie zyski

lub straty wynikające z usunięcia nieruchomości inwestycyjnej z bilansu są ujmowane w zysku lub stracie w tym okresie, w

którym dokonano takiego usunięcia.

Przy przeniesieniu nieruchomości zajmowanej przez właściciela do nieruchomości inwestycyjnych wykazywanych w wartości

godziwej jednostka stosuje MSR 16 aż do dnia zmiany sposobu użytkowania tej nieruchomości. Ustaloną na ten dzień

różnicę między wartością bilansową nieruchomości a jej wartością godziwą jednostka traktuje w taki sam sposób jak

przeszacowanie zgodnie z MSR 16 Środki trwałe. Par. 62 lit. b MSR 40 nakazuje zwiększenie dotychczasowej wartości

bilansowej nieruchomości odnieść bezpośrednio w kapitał z aktualizacji wyceny. Przy późniejszym zbyciu nieruchomości

inwestycyjnej kapitał z aktualizacji wyceny zawarty w kapitale własnym przenosi się do zysków zatrzymanych.

W przypadku przeniesienia nieruchomości inwestycyjnej do aktywów wykorzystywanych przez właściciela lub do zapasów,

domniemany koszt takiego składnika aktywów, który zostanie przyjęty dla celów jego ujęcia w innej kategorii jest równy

wartości godziwej nieruchomości ustalonej na dzień zmiany jej sposobu użytkowania.

15/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

11.4.1 Spółka jako leasingobiorca

Spółka ocenia w momencie zawarcia umowy, czy umowa jest leasingiem lub zawiera leasing. Umowa jest leasingiem lub

zawiera leasing, jeśli przekazuje prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres w

zamian za wynagrodzenie.

Spółka stosuje jednolite podejście do ujmowania i wyceny wszystkich leasingów, z wyjątkiem leasingów krótkoterminowych

oraz leasingów aktywów o niskiej wartości. W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka rozpoznaje składnik aktywów z tytułu prawa

do użytkowania oraz zobowiązanie z tytułu leasingu.

Aktywa z tytułu prawa do użytkowania

Spółka rozpoznaje aktywa z tytułu prawa do użytkowania w dacie rozpoczęcia leasingu (tj. dzień, kiedy bazowy składnik

aktywów jest dostępny do użytkowania). Aktywa z tytułu prawa do użytkowania wyceniane są według kosztu, pomniejszone

o łączne odpisy amortyzacyjne i odpisy z tytułu utraty wartości, skorygowanego z tytułu jakiejkolwiek aktualizacji wyceny

zobowiązań z tytułu leasingu. Koszt aktywów z tytułu prawa do użytkowania obejmuje kwotę ujętych zobowiązań z tytułu

leasingu, poniesionych początkowych kosztów bezpośrednich oraz wszelkich opłat leasingowych zapłaconych w dacie

rozpoczęcia lub przed tą datą, pomniejszonych o wszelkie otrzymane zachęty leasingowe. O ile Spółka nie ma wystarczającej

pewności, że na koniec okresu leasingu uzyska tytuł własności przedmiotu leasingu, ujęte aktywa z tytułu prawa do

użytkowania są amortyzowane metodą liniową przez krótszy z dwóch okresów: szacowany okres użytkowania lub okres

leasingu. Aktywa z tytułu prawa do użytkowania podlegają testom na utratę wartości.

Zobowiązania z tytułu leasingu

W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka wycenia zobowiązania z tytułu leasingu w wysokości wartości bieżącej opłat

leasingowych pozostających do zapłaty w tej dacie. Opłaty leasingowe obejmują opłaty stałe (w tym zasadniczo stałe opłaty

leasingowe) pomniejszone o wszelkie należne zachęty leasingowe, zmienne opłaty, które zależą od indeksu lub stawki oraz

kwoty, których zapłaty oczekuje się w ramach gwarantowanej wartości końcowej. Opłaty leasingowe obejmują również cenę

wykonania opcji kupna, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć jej wykonanie przez Spółkę oraz płatności kar

pieniężnych za wypowiedzenie leasingu, jeżeli w warunkach leasingu przewidziano możliwość wypowiedzenia leasingu przez

Spółkę. Zmienne opłaty leasingowe, które nie zależą od indeksu lub stawki, są ujmowane jako koszty w okresie, w którym

następuje zdarzenie lub warunek powodujący płatność.

Przy obliczaniu wartości bieżącej opłat leasingowych Spółka stosuje krańcową stopę procentową leasingobiorcy w dniu

rozpoczęcia leasingu, jeżeli stopy procentowej leasingu nie można z łatwością ustalić. Po dacie rozpoczęcia kwota

zobowiązań z tytułu leasingu zostaje zwiększona w celu odzwierciedlenia odsetek i zmniejszona o dokonane płatności

leasingowe. Ponadto wartość bilansowa zobowiązań z tytułu leasingu podlega ponownej wycenie w przypadku zmiany

okresu leasingu, zmiany zasadniczo stałych opłat leasingowych lub zmiany osądu odnośnie zakupu aktywów bazowych.

11.4.2 Spółka jako leasingodawca

Umowy leasingowe, zgodnie z którymi Spółka zachowuje zasadniczo całe ryzyko i wszystkie pożytki wynikające z posiadania

przedmiotu leasingu, zaliczane są do umów leasingu operacyjnego. Początkowe koszty bezpośrednie poniesione w toku

negocjowania umów leasingu operacyjnego dodaje się do wartości bilansowej środka stanowiącego przedmiot leasingu i

ujmuje przez okres trwania leasingu na tej samej podstawie, co przychody z tytułu wynajmu. Warunkowe opłaty leasingowe

są ujmowane jako przychód w okresie, w którym staną się należne.

Spółka jako pośredni leasingodawca klasyfikuje subleasing poprzez odniesienie do składnika aktywów z tytułu prawa

do użytkowania wynikającego z leasingu głównego i ocenę, czy jest to leasing operacyjny, czy finansowy. W szczególności,

jeśli okres subleasingu stanowi większą część okresu leasingu głównego, Spółka klasyfikuje go jako leasing finansowy.

11.4. Leasing

Leasing krótkoterminowy i leasing aktywów o niskiej wartości

Spółka stosuje zwolnienie z ujmowania leasingu krótkoterminowego do swoich krótkoterminowych umów leasingu tj. umów,

których okres leasingu wynosi 12 miesięcy lub krócej od daty rozpoczęcia i nie zawiera opcji kupna. Spółka stosuje również

zwolnienie w zakresie ujmowania leasingu aktywów o niskiej wartości w odniesieniu do leasingu o niskiej wartości. Opłaty

leasingowe z tytułu leasingu krótkoterminowego i leasingu aktywów o niskiej wartości ujmowane są jako koszty metodą

liniową przez okres trwania leasingu.

16/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

11.5. Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach

Udziały i akcje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wykazywane są według kosztu

historycznego po uwzględnieniu odpisów z tytułu utraty wartości.

Jednostkami zależnymi są takie podmioty, które Spółka kontroluje.

Sprawowanie kontroli przez Spółkę ma miejsce wtedy, gdy:

• posiada władzę nad danym podmiotem,

• podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwrotów z tytułu swojego zaangażowania w danej

jednostce,

• ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowania poziomu generowanych zwrotów.

Spółka weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad innymi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja wskazująca na zmianę

jednego lub kilku z wyżej wymienionych warunków sprawowania kontroli.

W sytuacji, gdy Spółka posiada mniej niż większość praw głosów w danej jednostce, ale posiadane prawa głosu są

wystarczające do jednostronnego kierowania istotnymi działaniami tej jednostki, oznacza to, że sprawuje nad nią władzę. W

momencie oceny, czy prawa głosu w danej jednostce są wystarczające dla zapewnienia władzy, Spółka analizuje wszystkie

istotne okoliczności, w tym:

• wielkość posiadanego pakietu praw głosu w porównaniu do rozmiaru udziałów i stopnia rozproszenia praw głosu

posiadanych przez innych udziałowców;

• potencjalne prawa głosu posiadane przez Spółkę, innych udziałowców lub inne strony;

• prawa wynikające z innych ustaleń umownych; a także

• dodatkowe okoliczności, które mogą dowodzić, że Spółka posiada lub nie posiada możliwości kierowania istotnymi

działaniami w momencie podejmowania decyzji, w tym schematy głosowania zaobserwowane na poprzednich Walnych

Zgromadzeniach Akcjonariuszy lub Zgromadzeniach Wspólników.

Jednostkami stowarzyszonymi są takie jednostki, na które Spółka wywiera znaczący wpływ, niebędące jednostkami zależnymi

ani udziałami we wspólnych przedsięwzięciach Spółki. Znaczący wpływ jest to zdolność do uczestniczenia w podejmowaniu

decyzji z zakresu polityki finansowej i operacyjnej prowadzonej działalności gospodarczej; nie oznacza ona jednak

sprawowania kontroli bądź współkontroli nad tą polityką.

Wspólne przedsięwzięcia to ustalenia umowne, na mocy których dwie lub więcej stron podejmuje działalność gospodarczą

podlegającą współkontroli. Współkontrola jest to określony w umowie podział kontroli nad działalnością gospodarczą, który

występuje tylko wówczas, gdy strategiczne decyzje finansowe i operacyjne dotyczące tej działalności wymagają jednomyślnej

zgody stron sprawujących współkontrolę.

17/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Zapasy przeznaczone do sprzedaży w toku zwykłej działalności gospodarczej oraz produkcja niezakończona są wyceniane w

cenie nabycia lub koszcie wytworzenia, jednak nie wyższej niż spodziewana wartość netto możliwa do uzyskania.

11.6. Zapasy

Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny

sprzedaży netto.

Na koszty wytworzenia składają się koszty materiałów bezpośrednich oraz w stosownych przypadkach koszty wynagrodzeń

bezpośrednich oraz uzasadniona część kosztów pośrednich. Zapasy materiałów są wyceniane przy wykorzystaniu metody

FIFO, natomiast w przypadku posiadanych mieszkań na zapasie Spółka wycenia je według kosztu wytworzenia bądź ceny

nabycia a rozchód ich jest ustalany według szczegółowej identyfikacji ceny wytworzenia bądź ceny nabycia.

Cena sprzedaży netto odpowiada oszacowanej cenie sprzedaży pomniejszonej o wszelkie koszty konieczne do zakończenia

produkcji oraz koszty doprowadzenia zapasów do sprzedaży lub znalezienia nabywcy (tj. koszty sprzedaży, marketingu itp.).

W przypadku posiadanych mieszkań na zapasie Spółka wycenia je według kosztu wytworzenia bądź ceny nabycia a rozchód

ich jest ustalany według szczegółowej identyfikacji ceny wytworzenia bądź ceny nabycia.

Na dzień bilansowy ustala się, czy nie nastąpiła utrata wartości zapasów na skutek utraty nad nimi kontroli (w wyniku

kradzieży, bankructwa) lub w przypadku zmniejszenia lub nawet utraty spodziewanych korzyści na skutek utraty wartości

handlowej lub użytkowej (w wyniku zepsucia, uszkodzenia, zniszczenia, przeterminowania, braku zbytu, wahań koniunktury,

rosnącego postępu technicznego).

Odpis z tytułu trwałej utraty wartości zapasów dokonywany jest, w przypadku stwierdzenia ich zniszczenia, zepsucia,

uszkodzenia, przeterminowania, nieprzydatności lub braku możliwości zbytu, nie później niż na dzień bilansowy. Dokonanie

odpisu aktualizującego doprowadza wartości księgowe zapasów do ich cen sprzedaży netto.

W przypadku ustania przyczyny, dla której dokonano odpisu aktualizującego wartość zapasów dokonuje się odpisu

odwrotnego przywracając tym samym ich pierwotną wartość.

18/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

11.7. Aktywa finansowe

Aktywa finansowe klasyfikowane są do następujących kategorii wyceny:

Klasyfikacja aktywów finansowych

• wyceniane według zamortyzowanego kosztu,

• wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy,

• wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody (w Spółce nie występują)

Jednostka klasyfikuje składnik aktywów finansowych na podstawie modelu biznesowego jednostki w zakresie zarządzania

aktywami finansowymi oraz charakterystyki wynikających z umowy przepływów pieniężnych dla składnika aktywów

finansowych (tzw. „kryterium SPPI”). Jednostka dokonuje reklasyfikacji inwestycji w instrumenty dłużne wtedy i tylko wtedy,

gdy zmianie ulega model zarządzania tymi aktywami.

Wycena na moment początkowego ujęcia

Z wyjątkiem niektórych należności z tytułu dostaw i usług, w momencie początkowego ujęcia jednostka wycenia składnik

aktywów finansowych w jego wartości godziwej, którą w przypadku aktywów finansowych niewycenianych w wartości

godziwej przez wynik finansowy powiększa się o koszty transakcyjne, które można bezpośrednio przypisać do nabycia tych

aktywów finansowych.

Zaprzestanie ujmowania

Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, w sytuacji gdy:

• Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły, lub

• Prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych zostały przeniesione a Spółka dokonała

przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności.

Wycena po początkowym ujęciu

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe klasyfikowane są do jednej z czterech kategorii:

• Instrumenty dłużne wyceniane w zamortyzowanym koszcie,

• Instrumenty dłużne wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,

• Instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody,

• Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Instrumenty dłużne – aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:

a) składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie

aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, oraz

b) warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach

przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych zamortyzowanym kosztem Spółka klasyfikuje

• należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności,

• pożyczki spełniające test klasyfikacyjny SPPI, które zgodnie z modelem biznesowym wykazywane są jako utrzymywane w

celu uzyskania przepływów pieniężnych,

• środki pieniężne i ekwiwalenty.

Przychody z tytułu odsetek oblicza się przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej i wykazuje się w rachunku

zysków i strat w pozycji „Przychody z odsetek”.

19/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Jednocześnie, Spółka ocenia, że niewykonanie zobowiązania przez dłużnika (ang. default) następuje w przypadku, gdy

opóźnienie w spłacie przekroczy 90 dni.

Spółka ocenia, że ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od dnia jego

początkowego ujęcia w przypadku, gdy opóźnienie w spłacie przekroczy 30 dni.

Spółka dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”) związanych z instrumentami

dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie

od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości.

W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty

kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia przy użyciu macierzy rezerw. Spółka

wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ

informacji dotyczących przyszłości.

W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-

miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym

znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Spółka wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu

instrumentu finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.

11.8. Utrata wartości aktywów finansowych

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Składnik aktywów finansowych, które nie spełniają kryteriów wyceny według zamortyzowanego kosztu lub w wartości

godziwej przez pozostałe całkowite dochody, wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Zysk lub stratę z wyceny inwestycji dłużnych do wartości godziwej ujmuje się w wyniku finansowym.

Dywidendy ujmowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów wtedy, gdy powstaje uprawnienie jednostki do

otrzymania dywidendy.

Do kategorii aktywów finansowych wycenianych do wartości godziwej przez wynik finansowy Spółka klasyfikuje:

• pochodne instrumenty finansowe,

• akcje/udziały przeznaczone do obrotu

W sytuacji, gdy Spółka:

• posiada ważny tytuł prawny do dokonania kompensaty ujętych kwot oraz

• zamierza rozliczyć się w kwocie netto albo jednocześnie zrealizować składnik aktywów i wykonać zobowiązanie

składnik aktywów finansowych i zobowiązanie finansowe kompensuje się i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w

kwocie netto.

Porozumienie ramowe opisane w MSR 32 nie stanowi podstawy do kompensaty, jeżeli nie zostaną spełnione obydwa

kryteria opisane powyżej.

20/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości

godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.

Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu,

przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.

Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub

premie uzyskane w związku z zobowiązaniem.

11.10. Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne

Należności z tytułu dostaw i usług są ujmowane i wykazywane według kwot pierwotnie zafakturowanych, z uwzględnieniem

odpisu na wątpliwe należności. Odpis na należności oszacowywany jest wtedy, gdy ściągnięcie pełnej kwoty należności

przestało być prawdopodobne.

11.9. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wartość należności jest ustalana poprzez zdyskontowanie

prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto

odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na

dyskontowaniu, zwiększenie należności w związku z upływem czasu jest ujmowane jako przychody finansowe.

Pozostałe należności obejmują w szczególności należności z tytułu leasingu oraz z tytułu kaucji.

Należności budżetowe prezentowane są w ramach pozostałych aktywów niefinansowych, z wyjątkiem należności z tytułu

podatku dochodowego od osób prawnych, które stanowią w bilansie odrębną pozycję.

Przychody i koszty są ujmowane w zysku lub stracie z chwilą usunięcia zobowiązania z bilansu, a także w wyniku rozliczenia

metodą efektywnej stopy procentowej.

11.11. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy obejmują zobowiązania finansowe

przeznaczone do obrotu oraz zobowiązania finansowe pierwotnie zakwalifikowane do kategorii wycenianych do wartości

godziwej przez wynik finansowy. Zobowiązania finansowe są klasyfikowane jako przeznaczone do obrotu, jeżeli zostały

nabyte dla celów sprzedaży w niedalekiej przyszłości. Instrumenty pochodne, włączając wydzielone instrumenty

wbudowane, są również klasyfikowane jako przeznaczone do obrotu, chyba że są uznane za efektywne instrumenty

zabezpieczające. Zobowiązania finansowe mogą być przy pierwotnym ujęciu zakwalifikowane do kategorii wycenianych w

wartości godziwej przez wynik finansowy, jeżeli poniższe kryteria są spełnione: (i) taka kwalifikacja eliminuje lub znacząco

obniża niespójność traktowania, gdy zarówno wycena jak i zasady rozpoznawania strat lub zysków podlegają innym

regulacjom; lub (ii) zobowiązania są częścią grupy zobowiązań finansowych, które są zarządzanie i oceniane w oparciu o

wartość godziwą, zgodnie z udokumentowaną strategią zarządzania ryzykiem; lub (iii) zobowiązania finansowe zawierają

wbudowane instrumenty pochodne, które powinny być oddzielnie ujmowane.

Zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy są wyceniane w wartości godziwej,

uwzględniając ich wartość rynkową na dzień bilansowy bez uwzględnienia kosztów transakcji sprzedaży. Zmiany w wartości

godziwej tych instrumentów są ujmowane w zysku lub stracie jako koszty lub przychody finansowe.

Zobowiązania finansowe niebędące instrumentami finansowymi wycenianymi w wartości godziwej przez wynik finansowy, są

wyceniane według zamortyzowanego kosztu przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej.

21/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Identyfikacja umowy z klientem

Spółka ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:

• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi praktykami handlowymi) i są

zobowiązane do wykonania swoich obowiązków;

• Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane;

• Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane;

• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko, rozkład w czasie lub

kwota przyszłych przepływów pieniężnych jednostki); oraz

• jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra lub usługi, które

zostaną przekazane klientowi.

Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia

Oceniając, czy otrzymanie kwoty wynagrodzenia jest prawdopodobne, Spółka uwzględnia jedynie zdolność i zamiar zapłaty

kwoty wynagrodzenia przez klienta w odpowiednim terminie. Kwota wynagrodzenia, które będzie przysługiwało Spółce,

może być niższa niż cena określona w umowie, jeśli wynagrodzenie jest zmienne, ponieważ jednostka może zaoferować

klientowi ulgę cenową.

W momencie zawarcia umowy Spółka dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i identyfikuje

jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub

pakietu dóbr lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w

przypadku których przekazanie na rzecz klienta ma taki sam charakter.

Dobro lub usługa przyrzeczone klientowi są odrębne, jeżeli spełnione są obydwa następujące warunki:

• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi zasobami, które są dla

niego łatwo dostępne, oraz

• zobowiązanie Spółki do przekazania dobra lub usługi na rzecz klienta można zidentyfikować jako odrębne w stosunku do

innych zobowiązań określonych w umowie.

Ustalenie ceny transakcyjnej

W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki

handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem Spółki – będzie jej przysługiwać w

zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób

trzecich (na przykład niektórych podatków od sprzedaży). Wynagrodzenie określone w umowie z klientem może obejmować

kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Spółka wyłącza ze swojego bilansu zobowiązanie finansowe, gdy zobowiązanie wygasło – to znaczy, kiedy obowiązek

określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł. Zastąpienie dotychczasowego instrumentu dłużnego przez

instrument o zasadniczo różnych warunkach dokonywane pomiędzy tymi samymi podmiotami Spółka ujmuje jako

wygaśniecie pierwotnego zobowiązania finansowego i ujęcie nowego zobowiązania finansowego. Podobnie znaczące

modyfikacje warunków umowy dotyczącej istniejącego zobowiązania finansowego Spółka ujmuje jako wygaśniecie

pierwotnego i ujęcie nowego zobowiązania finansowego. Powstająca z tytułu zamiany różnice odnośnych wartości

bilansowych wykazuje się w zysku lub stracie.

Pozostałe zobowiązania niefinansowe obejmują w szczególności zobowiązania wobec urzędu skarbowego z tytułu podatku

od towarów i usług oraz zobowiązania z tytułu otrzymanych zaliczek, które będą rozliczone poprzez dostawę towarów, usług

lub środków trwałych. Pozostałe zobowiązania niefinansowe ujmowane są w kwocie wymagającej zapłaty.

11.12. Przychody z tytułu umów z klientami

22/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

W ramach należności Spółka ujmuje prawa do wynagrodzenia w zamian za dobra lub usługi, które przekazała klientowi, jeżeli

prawo to jest bezwarunkowe (jedynym warunkiem wymagalności wynagrodzenia jest upływ określonego czasu). Spółka

ujmuje należność zgodnie z MSSF 9 (nota 12 oraz 22.1). W momencie początkowego ujęcia należności z tytułu umowy

wszelkie różnice pomiędzy wyceną należności zgodnie z MSSF 9 a odpowiadającą jej wcześniej ujętą kwotą przychodów

Spółka ujmuje jako koszt (strata z tytułu utraty wartości).

Zobowiązania z tytułu umowy w ramach zobowiązań z tytułu umowy Spółka ujmuje otrzymane lub należne od klienta

wynagrodzenie, z którym wiąże się obowiązek przekazania klientowi dóbr lub usług.

Przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia

Spółka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do odrębnego dobra lub

odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia, które – zgodnie z oczekiwaniem Spółki – przysługuje

jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi.

Spełnianie zobowiązań do wykonania świadczenia

Spółka ujmuje przychody w momencie spełnienia (lub w trakcie spełniania) zobowiązania do wykonania świadczenia poprzez

przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi. W odniesieniu do umów dotyczących usług ciągłych, na podstawie

których Spółka ma prawo do otrzymania od klienta wynagrodzenia w kwocie, która odpowiada bezpośrednio wartości, jaką

dla klienta ma świadczenie dotychczas wykonane, Spółka ujmuje przychód w kwocie, którą ma prawo zafakturować.

Należności

11.15. Przychody z tytułu wynajmu

Przychody z tytułu wynajmu nieruchomości inwestycyjnych oraz składników majątku Spółki ujmowane są w okresach

miesięcznych w dacie wykonania usługi przez okres wynajmu w stosunku do otwartych umów w przypadku klasyfikacji

leasingu jako operacyjny.

11.16. Podatki

11.16.1. Podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot

przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych) z

zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które prawnie lub faktycznie już obowiązywały na dzień

bilansowy.

11.13. Odsetki

Przychody z tytułu odsetek są ujmowane sukcesywnie w miarę ich naliczania (z uwzględnieniem metody efektywnej stopy

procentowej, stanowiącej stopę dyskontującą przyszłe wpływy pieniężne przez szacowany okres życia instrumentów

finansowych) w stosunku do wartości bilansowej netto danego składnika aktywów finansowych.

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania i prezentowane w

odrębnej pozycji w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

11.14. Dywidendy

23/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

11.16.2. Podatek odroczony

Na potrzeby sprawozdawczości finansowej, podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań bilansowych w stosunku

do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich

wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.

Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega

stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego

do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty

składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest

ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania,

które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem

stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany

lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na dzień bilansowy

lub takie, których obowiązywanie w przyszłości jest pewne na dzień bilansowy.

Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą: w innych

całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym

dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.

Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do wszystkich dodatnich różnic przejściowych:

- z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia wartości firmy lub

początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek i w chwili

jej zawierania nie mającej wpływu ani na zysk lub stratę brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz

- w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych i

udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy odwracania się różnic przejściowych podlegają

kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną

odwróceniu.

Aktywa z tytułu podatku odroczonego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również

niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata, w takiej

wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww.

różnice, aktywa i straty

- z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic przejściowych powstają w

wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek i w

chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na zysk lub stratę brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową

oraz

- w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych oraz udziałów

we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku jest ujmowany w bilansie jedynie w takiej

wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu

i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic przejściowych.

Spółka kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku

dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat

należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym

podatnikiem i tym samym organem podatkowym.

24/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Aktywa alokowane do segmentów nie obejmują:

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

12. Segmenty operacyjne

Zarząd monitoruje oddzielnie wyniki operacyjne segmentów w celu podejmowania decyzji dotyczących alokacji zasobów,

oceny skutków tej alokacji oraz wyników działalności. Podstawą oceny wyników działalności jest zysk lub strata na

działalności operacyjnej. Finansowanie Spółki (łącznie z kosztami i przychodami finansowymi) oraz podatek dochodowy są

monitorowane na poziomie Spółki i nie ma miejsca ich alokacja do segmentów.

Dla celów zarządczych Spółka została podzielona na części w oparciu o świadczone usługi. Istnieją zatem następujące

sprawozdawcze segmenty operacyjne:

1. Segment Usługi Holdingowe zajmuje się głównie świadczeniem usług w zakresie obsługi prawnej i kadrowo-płacowej oraz

administracyjnej dla spółek zależnych. Do segmentu tego zostały przyporządkowane również usługi doradztwa finansowego

w pozyskaniu kredytu i zarządzania kredytem, a także najem powierzchni biurowej spółką zależnym.

Zarząd podjął decyzję o włączeniu do tego segmentu pozostałych przychodów/kosztów związanych z działalnością

holdingową, tj. przychodów z tyt. dywidend, odsetek od udzielonych pożyczek jednostkom zależnym oraz usług poręczeń

świadczeń pieniężnych oraz o włączeniu do aktywów segmentu inwestycji w jednostki zależne i pożyczek udzielanych

wewnątrz grupy.

2. Segment Pozostałe zajmuje się zarządzaniem i sprzedażą posiadanego przez Spółkę majątku.

Zysk operacyjny segmentów nie obejmuje:

- aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego,

- środków pieniężnych i ich ekwiwalentów,

- pozostałych krótkoterminowych aktywów finansowych (akcje i obligacje notowane na giełdzie).

- kosztów ogólnego zarządu,

- pozostałych kosztów operacyjnych,

- kosztów finansowych innych niż odsetki od otrzymanych pożyczek od jednostek zależnych,

- zysków (strat) z tytułu oczekiwanych strat kredytowych,

- pozostałych przychodów operacyjnych,

- pozostałych przychodów innych niż dotyczące usług poręczeń świadczeń pieniężnych.

- należności z tytułu podatku dochodowego

11.17. Zysk netto na akcję

Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony przez średnią ważoną

liczbę akcji zwykłych występujących w danym okresie.

Przy wyliczeniu zarówno podstawowego jak i rozwodnionego zysku (straty) na akcję Spółka stosuje w liczniku kwotę zysku

(straty) netto przypadającego akcjonariuszom Spółki tzn. nie występuje efekt rozwadniający wpływający na kwotę zysku

(straty).

25/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

SEGMENTY OPERACYJNE USŁUGI HOLDINGOWE POZOSTAŁE OGÓŁEM

za okres od 01.01 do 31.12.2025 roku

Przychody przypisane do segmentów

45 708 45 708

Wynik operacyjny segmentu

6 038 6 038

Pozostałe informacje:

Amortyzacja (prezentowana w koszcie świadczenia usług)

1 174 1 174

Aktywa segmentu sprawozdawczego

348 648 56 371 405 019

za okres od 01.01 do 31.12.2024 roku

Przychody przypisane do segmentów

41 934 41 934

Wynik operacyjny segmentu

10 756 10 756

Pozostałe informacje:

Amortyzacja (prezentowana w koszcie świadczenia usług)

1 347 1 347

Aktywa segmentu sprawozdawczego

310 096 57 491 367 587

Wynik operacyjny segmentów

Przychody z tytułu odsetek (nota 13.3. bez odsetek od pożyczek od

jednostek zależnych)

Pozostałe przychody operacyjne (nota 13.1 poza poręczeniami od

jednostek zależnych)

102 928 2 536

Koszty ogólnego zarządu

9 866 10 639

Koszty finansowe (nota 13.4 bez odsetek od pożyczek od jednostek

zależnych)

2 782 101 477

Pozostałe koszty operacyjne (nota 13.2. w całości)

3 395 12 460

Zysk (strata) z tytułu oczekiwanych strat kredytowych

(5 390) (27 512)

Korekty razem

(149 498)

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

Aktywa segmentów

Łącznie aktywa segmentów operacyjnych

Aktywa nie alokowane do segmentów

Aktywa razem

Spółka ponosi koszty związane głównie z wynajmem majątku do spółek zależnych oraz świadczenia usług kadrowych i

administracyjnych, w większości koszty te stanowi amortyzacja składników majątku trwałego, wynagrodzenia pracowników oraz

usługi obce związane z czynszem, najmem.

Koszty związane z działalnością w 2025 roku osiągnęły poziom 6.038 tys. PLN i były niższe o 4.718 tys PLN w stosunku do

analogicznego okresu 2024 roku.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

W 2025 roku, podobnie jak w okresie porównawczym, Spółka osiągała głównie przychody z tytułu świadczenia usług kadrowych i

administracyjnych, otrzymanych dywidend i odsetek od pożyczek wewnątrzgrupowych, usług poręczeń pieniężnych oraz wynajmu

majątku do spółek zależnych.

Wartość łączna przychodów związanych z działalnością segmentów w okresie sprawozdawczym wyniosła 45.708 tys. PLN i była

wyższa o 3.774 tys PLN w stosunku do 2024 roku.

(138 740)

od 01.01 do 31.12.2025

Koszty operacyjne

92 382

98 421

53

107

UZGODNIENIE WYNIKÓW SEGMENTÓW OPERACYJNYCH Z

WYNIKIEM JEDNOSTKI PRZED OPODATKOWANIEM

od 01.01 do 31.12.2024

6 038

10 756

367 587

24

367 611

405 019

2 271

407 290

26/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Polska

Ogółem

Przychody Segment Przychody Segment

Spółki zależne

45 708 usługi holdingowe 41 934 usługi holdingowe

KGHM

przemysł przemysł

Ogółem 45 708 X 41 934 X

13. Przychody i koszty

Zysk ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych 4 380 2 058

Zysk ze zbycia udziałów 97 349 -

Aktualizacja odpisu na udziały 100 -

Poręczenia świadczeń pieniężnych 2 517 2 383

Różnice kursowe 423 -

Inne przychody

676 187

105 445 4 628

Darowizny 15 20

Aktualizacja wyceny nieruchomości inwestycyjnej 3 037 1 743

Inne koszty 344 -

3 395 1 763

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

Pozostałe koszty operacyjne razem

INFORMACJE DOTYCZĄCE OBSZARÓW

GEOGRAFICZNYCH

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

Przychody

45 708

41 934

45 708

41 934

INFORMACJE DOTYCZĄCE GŁÓWNYCH

KLIENTÓW

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

13.1. Pozostałe przychody operacyjne

13.2. Pozostałe koszty operacyjne

Pozostałe przychody operacyjne razem

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

27/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty) 55 -

Pożyczki 8 908 15 135

Pozostałe należności 52 53

9 015 15 188

1 356 1 186

118 107

19 319 21 731

- -

38 52

20 831 23 076

17 393

20 848 23 468

W dniu 19 lutego 2025 roku Spółka oraz spółka zależna Dlako Sp. z o.o. zawarły umowę sprzedaży wszystkich swoich akcji „PBH” S.A. - właściciela marek

m.ni. Quiosque i Laurella - na rzecz podmiotu trzeciego w łącznej cenie za wszystkie posiadane akcje w wysokości 100 tys. PLN. W tym samym dniu Spółka

zawarł z podmiotami trzecimi umowy sprzedaży wierzytelności jakie miała Spółka w stosunku do „PBH” S.A. i jej spółki zależnej AKARDO S.A. o łącznej

wartości księgowej około 41,7 mln PLN za łączną cenę 8,1 mln PLN, która już w dniu transakcji została przez nabywców uregulowana.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Koszty odsetek łącznie

Dłużne papiery wartościowe (obligacje)

Inne koszty finansowe

Koszty finansowe razem

W związku z opisanymi zdarzeniami Zarząd Spółki w 2024 roku przeprowadził analizę utraty wartości aktywów, obejmującą analizę utraty wartości aktywów

związanych z inwestycjami w spółki zależne działające w branży modowej i podjęto następujące działania:

1.Dokonano odpisu aktualizującego wartość akcji spółki zależnej PBH S.A. w wysokości 99 374 tys. PLN, do poziomu odpowiadającego wartości sprzedaży

tych akcji po dniu bilansowym.

2.Ujęto odpis należności od spółek zależnych w segmencie modowym w kwocie 2 546 tys. PLN.

3.Zaksięgowano odpis aktualizujący wartość pożyczek na kwotę 28 230 tys. PLN.

4.Utworzono rezerwę na gwarancje w wysokości 3 712 tys. PLN.

5.Rozpoznano zobowiązania związane z kosztami przygotowania transakcji sprzedaży w kwocie 4 147 tys. PLN.

Łączny wpływ powyższych operacji gospodarczych wyniósł 138 009 tys. PLN.

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

13.5. Odpisy z tytułu utraty wartości udziałów i pożyczek przeznaczonych do zbycia

Kredyty bankowe

Pożyczki

Zobowiązania z tytułu leasingu

13.4. Koszty finansowe

KOSZTY FINANSOWE

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

13.3. Przychody z odsetek

PRZYCHODY FINANSOWE

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

Koszty odsetek :

Przychody z odsetek :

Przychody z odsetek razem

28/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Amortyzacja

1 174 1 347

Świadczenia pracownicze

7 034 9 003

Zużycie materiałów i energii

885 757

Usługi obce:

9 679 7 275

Czynsz, wynajem

2 498 241

Usługi księgowe

1 423 1 523

Usługi doradcze i audytowe

2 072 1 746

Obsługa prawna

315 274

Koszty utrzymania nieruchomości

1 222 1 580

Usługi programowania

502 898

Usługi pozostałe

1 647 1 013

Podatki i opłaty

1 612 1 782

Pozostałe koszty rodzajowe

305 286

20 689 20 450

Koszt własny sprzedaży oraz koszty ogólnego zarządu 20 689 20 450

Pozycje ujęte w koszcie własnym sprzedaży:

Amortyzacja środków trwałych

-

Amortyzacja aktywów z tytułu prawa do użytkowania

- 110

Pozycje ujęte w kosztach ogólnego zarządu:

Amortyzacja środków trwałych

34

Amortyzacja środków trwałych z tytułu prawa do użytkowania

1 140 1 058

Amortyzacja aktywów niematerialnych -

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH

Koszty wynagrodzeń

5 895

Koszty ubezpieczeń społecznych i innych świadczeń

1 139

Koszty świadczeń pracowniczych razem

Podatek bieżący:

Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy

Korekty obciążenia podatkowego za poprzednie okresy

Podatek bieżący

Podatek odroczony:

Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych

Rozliczenie niewykorzystanych strat podatkowych

Podatek odroczony

Podatek dochodowy razem

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Koszty według rodzaju razem

13.6. Koszty według rodzajów

od 01.01 do

31.12.2025

od 01.01 do

31.12.2024

-

(2 983)

(152)

od 01.01 do 31.12.2025

(2 983)

(152)

-

14. Podatek dochodowy

14.1. Obciążenie podatkowe

od 01.01 do 31.12.2024

Główne składniki obciążenia podatkowego wyniku finansowego za rok zakończony 31.12.2025 roku i 31.12.2024 roku:

(152)

-

(2 983)

7 034

9 003

13.7. Koszty amortyzacji

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

178

-

1

13.8. Koszt świadczeń pracowniczych

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

7 709

1 294

29/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

PODATEK DOCHODOWY

Wynik przed opodatkowaniem 98 421 (138 740)

Stawka podatku obowiązująca w Polsce 19% 19%

Podatek dochodowy wg ustawowej stawki podatkowej obowiązującej w Polsce 18 700 (26 361)

Wykorzystanie aktywa na podatek odroczony z tytułu strat podatkowych uprzednio

odpisanego bądź nieujawnionego

(18 881) -

Przychody trwale niebędące podstawą do opodatkowania (4 124) (1 680)

Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony od strat podatkowych 1 905

Nierozpoznanego aktywa na podatek odroczony od ujemnych różnic przejściowych 25 964

Pozostałe koszty trwale niebędące kosztem podatkowym 1 322 35

Podatek według efektywnej stawki podatkowej (2 983) (137)

Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:

ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY

Saldo na początek okresu:

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 5 653 4 056

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 11 772

Podatek odroczony per saldo na początek okresu

Zmiana stanu w okresie wpływająca na:

Rachunek zysków i strat (+/-) 2 983 72

Inne całkowite dochody (+/-) -

Rozliczenie połączenia jednostek gospodarczych (zyski zatrzymane) 79

Podatek odroczony per saldo na koniec okresu, w tym:

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 6 900 5 653

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 10 036 11 772

Maksymalna kwota

do odliczenia w

2026 roku

Maksymalna kwota

do odliczenia w

2027 roku

Maksymalna kwota

do odliczenia w 2028

roku

Maksymalna kwota do

odliczenia w 2029

roku

Maksymalna

kwota do

odliczenia w 2030

roku

Strata podatkowa pozostałe źródła – 2021 rok -2.792 tys zł 1 396

Strata podatkowa zyski kapitałowe – 2021 rok -329 tys zł 165

Strata podatkowa zyski kapitałowe – 2022 rok - 591 tys zł 260 260

Strata podatkowa pozostałe źródła – 2022 rok - 5.230 tys zł 2 615 2 615

Strata podatkowa zyski kapitałowe – 2023 rok -345 tys zł 173 173 173

Strata podatkowa pozostałe źródła – 2023 rok -7.653 tys zł 3 826 3 826 3 826

Strata podatkowa zyski kapitałowe - 2024 rok -106 tys 53 53 53 53

Strata podatkowa pozostałe źródła - 2024 rok -5.501 tys 2 750 2 750 2 750 2 750

Strata podatkowa zyski kapitałowe - 2025 rok -1.906 tys 953 953 953 953 953

Strata podatkowa pozostałe źródła - 2025 rok -24.006 tys 12 003 12 003 12 003 12 003 12 003

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

14.2. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej

Uzgodnienie podatku dochodowego od zysku (straty) brutto przed opodatkowaniem według ustawowej stawki podatkowej, z podatkiem

dochodowym liczonym według efektywnej stawki podatkowej Spółki za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku

przedstawia się następująco:

14.3. Odroczony podatek dochodowy

od 01.01 do

31.12.2024

od 01.01 do

31.12.2025

(6 119)

(3 136)

(6 119)

(6 118)

31.12.2024

10 174

Poniższa tabela przedstawia terminy, w jakich upływa termin rozliczenia strat.

30/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynika z następujących pozycji:

rachunek zysków i

strat

połączenie

stan na 31.12.2025

Aktywa:

Odpis aktualizujący wartość należności 507 (156) - 351

Wycena bilansowa pozostałych należności 6 17 23

Odpis aktualizujący wartość pożyczek 5 386 (4 320) 1 066

Odpis aktualizujący wartość poręczeń 57 1 - 58

Zobowiązania:

Niewypłacone zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych 9 7 - 16

Rezerwy na świadczenia pracownicze 171 (96) - 75

Pozostałe rezerwy oraz przychody przyszłych okresów 44 57 - 101

Zobowiązanie leasingowe 4 230 (295) - 3 936

Wycena bilansowa kredytu i pożyczek 808 273 - 1 081

Wycena bilansowa zobowiązań 10 104 114

Rezerwa na zobowiązania w ramach utraty wartości segmentu modowego 1 493 (1 493) -

Rezerwa Panattoni - 79 79

Odpis na aktywa z tytułu OPD (7 068) 7 068 - -

Razem

5 653 1 246 - 6 900

-

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynika z następujących pozycji:

rachunek zysków i

strat

połączenie

Stan na 31.12.2025

Aktualizacja wartości nieruchomości inwestycyjnej 6 538 (601) - 5 937

Odsetki naliczone a niezapłacone od pożyczek udzielonych. 1 004 (841) - 163

Aktywa z tytułu prawa do użytkowania 3 964 (28) 3 936

Należności z tyt. leasingu 267 (267) -

Razem

11 772 (1 737) - 10 036

-

Zmiana stanu

Saldo na koniec

okresu

Saldo na początek

okresu

Zmiana stanu

Saldo na koniec

okresu

TYTUŁY RÓŻNIC PRZEJSCIOWYCH

Saldo na początek

okresu

Na podstawie prognozy przyszłych przychodów i kosztów podatkowych w poszczególnych "koszykach" oraz biorąc pod uwagę dotychczas ponoszone straty

podatkowe, Zarząd ocenił, że nie jest prawdopodobne, że w którymkolwiek z "koszyków" zostaną osiągnięte przyszłe dochody do opodatkowania wystarczające

do odliczenia od niego nierozliczonych strat podatkowych wynoszących na 31 grudnia 2025 roku 1.906 tys zł (dotycząca przychodów z zysków kapitałowych) i

24.006 tys zł (z pozostałych źródeł przychodów). Na tej podstawie podjął decyzję o nietworzeniu aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego od

nierozliczonych strat podatkowych na 31 grudnia 2025 roku.

31/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

31.12.2025 31.12.2024

Akcje PBH

- 76

Nakłady na inwestycje

- 962

Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

- 1 038

Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru (poza akcjami własnymi)

Średnia ważona liczba akcji zwykłych

75 029 549 75 029 549

Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych

75 029 549 75 029 549

Działalność kontynuowana

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej (tys. PLN)

101 404 (138 588)

Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN) 1,35 (1,75)

Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN) 1,35 (1,75)

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres, przypadającego na zwykłych

akcjonariuszy, przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu, skorygowaną o średnią ważoną

akcji zwykłych, które zostałyby wyemitowane na konwersji wszystkich rozwadniających potencjalnych instrumentów kapitałowych w

akcje zwykłe. W okresie objętym sprawozdaniem oraz w okresie porównywalnym nie wystąpiły instrumenty rozwadniające.

16. Zysk przypadający na jedną akcję

Poniżej przedstawione zostały dane dotyczące zysku oraz akcji, które posłużyły do wyliczenia podstawowego i rozwodnionego zysku na

jedną akcję (liczba akcji pomniejszona została o ilość posiadanych przez Spółkę akcji własnych):

W dniu 19 lutego 2025 roku nastąpiła transakcja sprzedaży akcji PBH, o czym szerzej opisano w nocie 13.5.

15. Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży

Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres, przez średnią ważoną liczbę

wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu.

Zarząd w trzecim kwartale 2025 roku podjął decyzje o zmianie wcześniejszej decyzji o sprzedaży nakładów w kwocie 962 tys. PLN. Te

nakłady zostały na dzień bilansowy zostały zaprezentowane w pierwotnej pozycji, czyli nieruchomości inwestycyjnych.

W dniu 22 maja 2020 Grupa Kapitałowa zakupiła 414.031 sztuk akcji własnych, za cenę wynoszącą 2,20 zł za jedną akcję, o łącznej

wartości 911 tys PLN.

Przeprowadzony w maju 2020 roku skup akcji własnych został zrealizowany w ramach upoważnienia udzielonego Zarządowi przez

Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki z dnia 6 grudnia 2019 r., które określiło iż skup dokonywany jest w celu umorzenia lub w celu

dalszej odsprzedaży.

Spółka nabyła łącznie 414.031 Akcji o wartości nominalnej 0,25 zł każda, po cenie 2,20 zł za jedną Akcję i łącznej cenie 910.868,20 zł.

Nabyte Akcje stanowią 0,54% kapitału zakładowego Spółki oraz 0,54% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki.

Do dnia publikacji niniejszego sprawozdania finansowego Zarząd Spółki nie podjął decyzji który cel skupu zostanie finalnie zrealizowany.

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

ZYSK (STRATA) NA JEDNĄ AKCJĘ

32/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

18. Rzeczowe aktywa trwałe

Grunty

Budynki i

budowle

Maszyny

i urządzenia

Środki

transportu

Pozostałe

środki

trwałe

Rzeczowe

aktywa

trwałe w

trakcie

wytwarzania

Razem

Stan na 31.12.2025

Wartość bilansowa brutto, w tym: 39 559 278 850 804 - 2 530

Skumulowane umorzenie i odpisy - (104) (278) (799) (804) - (1 985)

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2025 39 454 - 51 - - 544

Grunty

Budynki i

budowle

Maszyny

i urządzenia

Środki

transportu

Pozostałe

środki

trwałe

Rzeczowe

aktywa

trwałe w

trakcie

wytwarzania

Razem

Stan na 31.12.2024

Wartość bilansowa brutto, w tym: 71 992 330 799 270 - 2 462

Skumulowane umorzenie i odpisy - (153) (330) (799) (270) - (1 552)

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 71 838 - - - - 909

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

17. Dywidendy wypłacone i zaproponowane do zapłaty

Walne Zgromadzenie Spółki odbyte w dniu 30 maja 2025 roku postanowiło pokryć stratę netto za rok 2024 z zysków z

przyszłych okresów.

Zarząd Spółki rekomenduje przeznaczyć z zysku netto kwotę około 10 mln PLN na wypłatę dywidendy, a pozostałą kwotę

zysku przeznaczyć na pokrycie strat z lat ubiegłych.

33/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

ZMIANA WARTOŚCI BILANSOWEJ RZECZOWYCH

ATYWÓW TRWAŁYCH

Grunty

Budynki i

budowle

Maszyny

i urządzenia

Środki

transportu

Pozostałe

środki

trwałe

Rzeczowe

aktywa

trwałe w

trakcie

wytwarzania

Razem

Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2025 roku 71 836 - - - - 909

Zwiększenia (nabycie, wytworzenie)

- - 11 51 62

Zwiększenie z tytułu połączenia jednostek

(33) - - - - - (33)

Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-)

- (361) - - - - (361)

Amortyzacja (-)

- (22) (11) - - - (33)

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2025 38 453 - 51 - - 544

ZMIANA WARTOŚCI BILANSOWEJ RZECZOWYCH

ATYWÓW TRWAŁYCH

Grunty

Budynki i

budowle

Maszyny

i urządzenia

Środki

transportu

Pozostałe

środki

trwałe

Rzeczowe

aktywa

trwałe w

trakcie

wytwarzania

Razem

Wartość bilansowa netto na dzień 01.01.2024 roku - 39 20 11 58 - 129

- - - - - - -

Zwiększenia (nabycie, wytworzenie) - - - - -

Zwiększenie z tytułu połączenia jednostek 71 941 - - - - 1 012

Zmniejszenia (zbycie, likwidacja) (-) - - - - - - -

Amortyzacja (-) - (143) (20) (11) (58) - (232)

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 71 836 - - - - 909

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

34/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

19. Leasing

2025 rok 2024 rok

(4 294) (4 463)

(1 356) (1 198)

(5 651) (5 661)

w walucie w PLN krótkoterm. długoterm.

Stan na 31.12.2025

Umowy leasingu do 5 lat PLN 1M WIBOR 5 lat - -

Umowy leasingu do 5 lat PLN stałe 5 lat - 16 328 3 832 12 496

Umowy leasingu do 10 lat PLN stałe do 1 roku - -

Umowy leasingu do 99 lat PLN stałe 61 lat - 4 813 15 4 798

- 21 141 3 847 17 294

w walucie w PLN krótkoterm. długoterm.

Stan na 31.12.2024

Umowy leasingu do 5 lat PLN 1M WIBOR 5 lat - - - -

Umowy leasingu do 5 lat PLN stałe 5 lat - 17 180 4 367 12 813

Umowy leasingu do 10 lat PLN stałe do 1 roku - -

Umowy leasingu do 99 lat PLN stałe 62 lat - 5 375 15 5 361

- 22 555 4 381 18 174

31.12.2025 31.12.2024

22 556 18 024

(4 294) (4 463)

Aktualizacja wartości zobowiązania (1 192) 1 046

4 073 7 950

21 141 22 556

Płatności rat kapitałowych z tytułu leasingu

Płatności odsetek z tytułu leasingu

Łączna kwota ujęta w sprawozdaniu z przepływów

pieniężnych

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

zmiana na zobowiązaniu

Wartość na początek okresu

Spłata części kapitałowych rat leasingu

Nowe umowy

Wartość na koniec okresu

Przedstawienie zmian zobowiązań leasingowych w trakcie roku

19.1 Spółka jako leasingobiorca

Leasing na dzień 31.12.2024

Zobowiązanie

Charakterystyka zobowiązań finansowych (leasing) wycenianych według zamortyzowanego kosztu:

Waluta

Oprocentowa

nie

Termin

wymagalności

Wartość bilansowa

Zobowiązanie

Waluta

Oprocentowa

nie

Termin

wymagalności

Wartość bilansowa

Leasing na dzień 31.12.2025

35/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

2025 rok 2024 rok

(1 140) (1 168)

(1 356) (1 198)

(758) (424)

(8) (7)

(1 851) (830)

- -

(5 112) (3 627)

Leasing operacyjny

31 grudnia 2025 31 grudnia 2024

1 363 1 807

10 205 15 335

W 5 roku

Powyżej 5 lat

Przyszłe opłaty leasingu operacyjnego wynikają z umów zawartych z jednostkami powiązanymi na wynajem powierzchni

biurowych. W trakcie roku nie nastąpiły zmiany umów na wynajem powierzchni biurowej w biurowcu Immobile K3 zawartych

przez Grupę Kapitałową Immobile S.A. ze spółką powiązaną CDI 2 Sp. z o.o. Powierzchnia biurowa w 40% jest wynajmowana

przez Spółkę do innych jednostek z Grupy Kapitałowej na czas nieokreślony z 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Zgodnie

z dokonanym osądem Spółka klasyfikuje tę umowę jako leasing operacyjny, ponieważ okres subleasingu jest równy okresowi

wypowiedzenia (Spółka może wypowiedzieć umowę bez ponoszenia istotnych kar). Zgodnie ze stanem faktycznym umowa

została ujęta w 40% w ramach aktywów z tytułu prawa do użytkowania a w 60% w ramach nieruchomości inwestycyjnych.

W powyższej tabeli został przyjęto założenie, że umowy zostały zawarte na okres 15 lat.

Poniżej przedstawiono kwoty przychodów, kosztów, zysków i strat wynikających z leasingu ujęte w sprawozdaniu z

całkowitych dochodów:

Koszt amortyzacji aktywów z tytułu prawa do użytkowania

Koszty odsetek od zobowiązań z tytułu leasingu

W 1 roku

W 2 roku

W 3 roku

Koszty leasingów krótkoterminowych

Koszty leasingu aktywów o niskiej wartości

Dochód uzyskany poprzez subleasing aktywów z tytułu prawa

do użytkowania

Zmienne opłaty leasingowe nieujęte w wycenie zobowiązań z

tytułu leasingu

Łączna kwota ujęta w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku analiza terminów zapadalności opłat leasingu operacyjnego

w wartościach niezdyskontowanych przedstawiała się następująco:

W 4 roku

19.2 Spółka jako leasingodawca

36/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Leasing finansowy

2025 rok 2024 rok

- 105

- (105)

- -

20. Aktywa z tytułu prawa do użytkowania

za okres od 01.01 do 31.12.2025

Wartość bilansowa netto na dzień

01.01.2025

- - 5 522

Inne zmiany (reklasyfikacje,

przemieszczenia itp.)

- - - 1 169

Aktualizacja wartości - (297)

Amortyzacja - - (1 140)

Wartość bilansowa netto na

31.12.2025

- - 5 254

za okres od 01.01 do 31.12.2024

Wartość bilansowa netto na dzień

01.01.2024

- - 4 218

Zwiększenia - 2 472

Amortyzacja - - (1 168)

Wartość bilansowa netto na

31.12.2024

- - 5 522

5 254

(1 140)

Razem

Pozostałe środki

trwałe

-

1 169

-

Łączna kwota ujęta w sprawozdaniu z całkowitych dochodów

Poniżej przedstawiono kwoty przychodów, kosztów, zysków i strat wynikających z leasingu finansowego ujęte w sprawozdaniu

z całkowitych dochodów:

Koszty finansowe z tytułu tej umowy leasingu

Przychody finansowe z tytułu leasingu

Pozostałe środki

trwałe

Razem

(297)

2 472

(1 168)

-

Wyszczególnienie

4 218

-

5 522

-

Wyszczególnienie

Budynki i budowle

Środki transportu

Maszyny i urządzenia

5 522

Środki transportu

Budynki i budowle

Maszyny i urządzenia

37/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

21. Nieruchomości inwestycyjne

962 -

Sprzedaż gruntów (4 370) -

Aktualizacja dotychczasowych umów

4 073

(1 741)

598

Nieruchomości inwestycyjne wyceniane są do wartości godziwej i kwalifikowane do 3 poziomu hierarchii wartości godziwej.

Reklasyfikacja z aktywów przeznaczone do sprzedaży

Zmiana wartości nieruchomości inwestycyjnych wynika ze zmian wyceny biurowca IMMOBILE K3 opartej o kalkulację aktywa z

tytuły prawa do użytkowania i uległa zmianie z tytułu:

- aktualizacji stawki czynszu zgodnie z pierwotna umową - spadek o 397 tys. zł,

- dokonaniu aktualizacji wartości (odpisu) aktywów z tytułu prawa do użytkowania do wartości zobowiązania leasingowego w

kwocie 1.880 tys. zł,

- zmiejszenie w wyniku reklasyfikacji do aktywów z tytułu prawa do użytkowania w kwocie 1.169 tys. zł.

Wartość bilansowa na koniec okresu

58 660

62 954

W roku 2025 Zarząd Spółki dokonał osądu wartości godziwej posiadanych nieruchomości inwestycyjnych, wspierając się w tym

zakresie wyceną sporządzoną przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Przeprowadzony osąd wskazuje na zmiany

wartości godziwej nieruchomości gruntowej położonej w Bydgoszczy przy ul. Modrzewiowej - wzrost wartości o 300 tys. zł,

nieruchomości położonej w Bydgoszczy przy ul. Sułkowskiego – wzrost wartości o 350 tys. zł oraz nieruchomości położonej w

Bydgoszczy przy ul. Sułkowskiego – Kamiennej – spadek wartości o 144 tys. PLN. Dodatkowo w 2025 roku nastąpiła sprzedaż

gruntów przy ul. Sułkowskiego - Kamiennej 4.370 tys. zł do spółki zależnej CDI 11 Sp. z o.o..

Przy wycenie do wartości godziwej wg metody porównawczej uwzględnia się takie cechy danej działki jak: położenie i

ekspozycja, sąsiedztwo, infrastruktura techniczna, dostęp komunikacyjny, wielkość, kształt i status planistyczny i nadaje się im

odpowiednie wagi.

Przeznaczeniem nieruchomości gruntowych jest osiągnięcie przyszłych korzyści ekonomicznych związanych ze wzrostem

wartości tych gruntów.

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

(MODEL WARTOŚCI GODZIWEJ)

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

Wartość bilansowa na początek okresu

62 954

57 972

Nakłady na nieruchomości inwestycyjne

144

201

Rozpoznanie nowych umów

5 924

Aktualizacja wartości

(3 537)

(1 566)

38/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Nieruchomości inwestycyjne

gruntowe na dzień 31.12.2025

Wartość bilansowa Metoda wyceny

ul. Sułkowskiego - Kamienna,

Bydgoszcz, 39 500 m2

39.141 tys PLN

(w tym 2.650 tys rozpoznane

zgodnie z MSSF 16)

Podejście porównawcze,

metoda porównywania

parami

ul. Modrzewiowa, Bydgoszcz,

6 122 m2

7.765 tys PLN

(w tym 765 tys rozpoznane

zgodnie z MMSF 16)

Podejście porównawcze,

metoda porównywania

parami

ul. Łąkowa, Łódź, 371 m2

(udział ½)

282 tys. PLN

(w tym 111 tys rozpocznane

zgodnie z MSSF 16)

Podejście porównawcze,

metoda porównywania

parami

ul. Sułkowskiego, Bydgoszcz,

3394 m2

1.418 PLN

(w tym 223 tys rozpocznane

zgodnie z MSSF 16)

Podejście porównawcze,

metoda porównywania

parami

Nieruchomości inwestycyjne na

dzień 31.12.2024

Wartość bilansowa Metoda wyceny

ul. Sułkowskiego - Kamienna,

Bydgoszcz, 44 737 m2

44.224 tys PLN

(w tym 4.325 tys rozpoznane

zgodnie z MSSF 16)

Podejście porównawcze,

metoda porównywania

parami

ul. Modrzewiowa, Bydgoszcz,

6 122 m2

7.465 tys PLN

(w tym 765 tys rozpoznane

zgodnie z MMSF 16)

Podejście porównawcze,

metoda porównywania

parami

ul. Łąkowa, Łódź, 371 m2

(udział ½)

282 tys. PLN

(w tym 111 tys rozpocznane

zgodnie z MSSF 16)

Podejście porównawcze,

metoda porównywania

parami

ul. Sułkowskiego, Bydgoszcz,

3394 m2

1.068 PLN

(w tym 223 tys rozpocznane

zgodnie z MSSF 16)

Podejście porównawcze,

metoda porównywania

parami

- -

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Istotne nieobserwowalne dane

wejściowe

Przedział (średnia ważona)

cena za m2

Ceny transakcyjne nieruchomości o

podobnej lokalizacji i potencjale

od 637,5 zł/m2 do 1502,41 zł/m2

Ceny transakcyjne nieruchomości o

podobnej lokalizacji i potencjale

od 610,42 zł/m2 do 1.865,44 zł/m2

Ceny transakcyjne nieruchomości o

podobnej lokalizacji i potencjale

od 173,87 zł/m2 do 262,94 zł/m2

Ceny transakcyjne nieruchomości o

podobnej lokalizacji i potencjale

od 637,5 zł/m2 do 1502,41 zł/m2

Razem

22. Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe

31.12.2025

- Hipoteka umowna łączna ustanowiona na nieruchomości położonej w Bydgoszczy, dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą

BY1B/00192191/4, stanowiąca zabezpieczenie kredytu nr K01117/13 z dnia 14.03.2014 r. zawartej pomiędzy CARNAVAL Sp. z o.o. a Santander Bank

Polska S.A

Nieruchomości inwestycyjne obciążone są następującą hipoteką stanowiącą zabezpieczenie kredytów spółek zależnych:

- Hipoteka umowna łączna ustanowiona na nieruchomości położonej w Bydgoszczy, dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą

BY1B/00004708/8, stanowiąca zabezpieczenie kredytu nr 51 1020 1462 0000 7102 0380 3335 z dnia 12.05.2015 r. zawartej pomiędzy PJP MAKRUM S.A.,

Projprzem Budownictwo Sp. z o.o. i Promstahl Sp. z o.o. a PKO Bank Polska S.A.

- Hipoteka umowna łączna ustanowiona na nieruchomości położonej w Bydgoszczy, dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgi wieczyste

BY1B/00140364/9 oraz BY1B/00217138/7, stanowiąca zabezpieczenie linii gwarancyjnej nr 15/039/19/Z/GX z dnia 10.10.2018 r. zawartej pomiędzy

Projprzem Budownictwo Sp. z o.o. a mBank S.A.

Ceny transakcyjne nieruchomości o

podobnej lokalizacji i potencjale

od 818,43 zł/m2 do 2 491,28 zł/m2

Ceny transakcyjne nieruchomości o

podobnej lokalizacji i potencjale

Ceny transakcyjne nieruchomości o

podobnej lokalizacji i potencjale

od 176,80 zł/m2 do 366,82 zł/m2

Poza wymienionymi powyżej nieruchomościami gruntowymi, w nieruchomościach inwestycyjnych spółka prezentuje również wynajem 60% lokalu w

biurowcu K3 w kwocie 6 470 tys. PLN o którym mowa w nocie 20 Aktywa z tytułu prawa do użytkowania a także od 31 grudnia 2025 roku powierzchnię

magazynową w wartości 2 415 tys. PLN.

od 80 zł/m2 do 154 zł/m2

Opis metod wyceny oraz kluczowych danych wejściowych użytych do wyceny nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej:

Istotne nieobserwowalne dane

wejściowe

Przedział (średnia ważona)

cena za m2

Ceny transakcyjne nieruchomości o

podobnej lokalizacji i potencjale

od 80 zł/m2 do 154 zł/m2

3

31.12.2024

Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka posiadała akcje spółki notowanej na giełdzie Polski Holding Nieruchomości S.A. o łącznej wartości 3 tys. PLN.

3

Akcje i obligacje spółek notowanych na giełdzie

3

Środki pieniężne na rachunku maklerskim

39/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Wartość bilansowa

w tys. PLN

Stan na 31.12.2025

6,50% PLN 39 03/2026

WIBOR1M+3.5% PLN 439 12/2025

WIBOR1M+3% PLN 50 06/2026

WIBOR1M+3% PLN 5 005 09/2026

WIBOR1M+3% PLN 10 737 12/2026

WIBOR1M+3.5% PLN 51 12/2026

WIBOR1M+3.5% PLN 24 318 03/2027

WIBOR1M+3% PLN 565 03/2027

WIBOR1M+3% PLN 6 350 12/2027

WIBOR1M+3.5% PLN 14 713 03/2028

WIBOR1M+3% PLN 35 152 03/2028

WIBOR1M+3% PLN 15 476 07/2036

Odsetki od pożyczek PLN 857

Odpisy na pożyczki PLN -5 609

108 144

Stan na 31.12.2024

LIBOR USD+3% USD 716 12/2024*

WIBOR1M+3% PLN 4 545 12/2024*

WIBOR1M+3.5% PLN 27 443 12/2024*

WIBOR1M+4% PLN 0 12/2024

WIBOR1M+3% PLN 16 073 12/2025

WIBOR1M+3% PLN 16 874 09/2025

WIBOR1M+3.5% PLN 35 955 09/2025

WIBOR1M+6.5% PLN 2 101 09/2025

WIBOR1M+3% PLN 6 476 03/2027

WIBOR1M+3% PLN 4 764 04/2029

WIBOR1M+3% PLN 36 726 07/2036

Odpisy na pożyczki -28 349

123 324

Wartość brutto

Saldo na początek okresu

151 672 172 829

Umowa przekazu

(8 500)

Kwota pożyczek udzielonych w okresie

94 991 98 722

Odsetki skapitalizowane w okresie

5 461 9 589

Odsetki naliczone efektywną stopą procentową

3 446 5 546

Spłata pożyczek wraz z odsetkami (-)

(141 804) (126 624)

Inne

(14) 110

Wartość brutto na koniec okresu

113 752 151 672

Odpisy z tytułu utraty wartości

Saldo na początek okresu

28 348 836

Odpisy ujęte jako koszt w okresie

5 584 28 700

Odwrócenie odpisów ujęte jako przychód w okresie

(28 323) (1 188)

Odpisy z tytułu utraty wartości na koniec okresu

5 609 28 348

Wartość bilansowa na koniec okresu

108 144 123 324

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

od 01.01 do 31.12.2024

ZMIANA WARTOŚCI BILANSOWEJ POŻYCZEK

od 01.01 do 31.12.2025

Termin spłaty

Poniższa tabela zawiera zestawienie pożyczek udzielonych wraz ze skapitalizowanymi odsetkami wg stanu na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz

31 grudnia 2024 roku. Są to pożyczki udzielone spółkom zależnym w kwocie 108.144 tys PLN.

Waluta

*Pożyczki zostały sprzedane w dniu 19.02.2025 roku wraz ze sprzedażą wierzytelności i akcji spółki PBH

Pożyczki razem wg stanu na dzień 31.12.2024

23. Pozostałe aktywa finansowe - pożyczki udzielone

Pożyczki razem wg stanu na dzień 31.12.2025

Oprocentowanie

40/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Założenie 31.12.2025 31.12.2024

Stopa dyskontowa (%)

5,2 5,9

Przewidywana stopa wzrostu wynagrodzeń (%)

1,0 1,0

Pozostały średni okres zatrudnienia

27,00 27,00

Odpisy na zapasy wynosiły 0 PLN w 2025 roku.

31.12.2025 31.12.2024

Lokale mieszkalne w trakcie budowy

- -

Lokale mieszkalne dostępne do sprzedaży

5 350 3 490

Pozostałe zapasy

- -

Stan na koniec okresu

5 350 3 490

Aktywa finansowe (MSSF 9):

Należności z tytułu dostaw i usług

11 888 23 850

Odpisy z tytułu oczekiwanych strat kredytowych

(1 798) (12 088)

Należności z tytułu dostaw i usług netto

10 090 11 762

Kwoty zatrzymane (kaucje)

123 4 000

Należności z tytułu leasingu

- 1 405

Inne należności

1 262 346

Odpisy z tytułu oczekiwanych strat kredytowych

(306) (306)

Pozostałe należności finansowe

1 079 5 445

Należności finansowe

11 169 17 207

Aktywa niefinansowe (poza MSSF 9):

Pozostałe należności niefinansowe

368 94

Należności niefinansowe

368 94

Należności krótkoterminowe razem

11 536 17 300

25. Zapasy

26. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

31.12.2024

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

24. Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

Główne założenia przyjęte do wyceny świadczeń pracowniczych na dzień sprawozdawczy są następujące:

Wartość rezerwy z tytułu odprawy emerytalnej na dzień 31.12.2025 roku wyniosła 17 tys. zł, a w roku porównawczym 66 tys. zł.

Spółka na zapasie posiada jedynie zapasy z działalności developerskiej prowadzonej przez spółki zależne, które w 2024 i w 2025

roku zostały połączone ze Spółką

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

Należności z tytułu dostaw i usług nie są oprocentowane i mają zazwyczaj 14-30 dniowy termin płatności.

31.12.2025

Spółka posiada odpowiednią politykę w zakresie dokonywania sprzedaży tylko zweryfikowanym klientom. Dzięki temu, zdaniem

kierownictwa, nie istnieje dodatkowe ryzyko kredytowe, ponad poziom określony odpisem aktualizującym nieściągalne należności

właściwym dla należności handlowych Spółki.

Obecnie Spółka osiąga przychody głównie z wynajmu oraz usług holdingowych (zarządczych). Klientami są głównie podmioty z

Grupy w związku z czym ryzyko kredytowe jest niewielkie i w pełni kontrolowane.

W Pozostałych należnościach długoterminowych na dzień 31 grudnia 2025 roku spółka prezentuje należności z tytułu zbycia

udziałów Projprzem Budownictwo w kwocie 51.600 tys. PLN oraz kaucje z tytułu umów najmy do CDI 2 Sp. z o.o. w kwocie 159 tys.

PLN.

41/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

ODPISY Z TYTUŁU OCZEKIWANYCH STRAT KREDYTOWYCH

Stan na początek okresu

Odpisy ujęte jako koszt w okresie

Odpisy wykorzystane (-)

Stan na koniec okresu

Bieżące Zaległe Bieżące Zaległe

Należności krótkoterminowe:

Należności z tytułu dostaw i usług

9 027 2 861 9 602 14 248

Odpisy z tytułu oczekiwanych strat kredytowych

- (1 798) - (12 088)

Należności z tytułu dostaw i usług netto

9 027 1 063 9 602 2 160

Kwoty zatrzymane (kaucje)

123 - 4 000 -

Należności z tytułu leasingu

- - 1 405 -

Należne dywidendy

- - - -

Inne należności

1 629 - 346 -

Odpisy z tytułu oczekiwanych strat kredytowych

(306) - (306) -

Należności finansowe

1 447 - 5 445 -

Należności krótkoterminowe razem

10 474 1 063 15 047 2 160

Należności z tytułu

dostaw i usług

Pozostałe

należności

finansowe

Należności z tytułu

dostaw i usług

Pozostałe

należności

finansowe

Należności krótkoterminowe zaległe:

do 1 miesiąca 290 - 721 -

od 1 do 6 miesięcy 687 - 688 -

od 6 do 12 miesięcy 78 - 718 -

powyżej roku 8 - 33 -

Zaległe należności finansowe 1 063 - 2 160 -

Poniżej przedstawiono analizę należności z tytułu dostaw i usług, które na dzień 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku

były przeterminowane, ale nie uznano ich za nieściągalne i nie objęto odpisem.

BIEŻĄCE I ZALEGŁE KRÓTKOTERMINOWE NALEŻNOŚCI FINANSOWE

ANALIZA WIEKOWA ZALEGŁYCH KRÓTKOTERMINOWYCH NALEŻNOŚCI

FINANSOWYCH NIE OBJĘTYCH ODPISEM

31.12.2025

31.12.2024

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

12 296

31.12.2025

31.12.2024

754

11 542

-

od 01.01 do 31.12.2024

od 01.01 do 31.12.2025

12 296

(10 192)

2 104

42/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN

2251 13

Środki pieniężne w kasie

8 7

Depozyty krótkoterminowe

8 1

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem 2 267 21

28.1. Kapitał podstawowy

Liczba akcji

75 362 932 75 362 932

Wartość nominalna akcji (PLN)

0,25 0,25

Kapitał podstawowy (tys.PLN) 18 841 18 841

28.1.1. Wartość nominalna akcji

28.1.2. Prawa akcjonariuszy

Dla celów rocznego sprawozdania z przepływów pieniężnych, środki pieniężne i ich ekwiwalenty składają się z

następujących pozycji:

28. Kapitał własny

KAPITAŁ PODSTAWOWY

31.12.2024

Spółka nie posiada akcji uprzywilejowanych.

31.12.2025

Wszystkie wyemitowane akcje posiadają wartość nominalną wynoszącą 0,25 PLN i zostały w pełni opłacone.

Wszystkie akcje są akcjami zwykłymi z prawem głosu w ten sposób, że na jedną akcję przypada jeden głos. Akcje

wszystkich serii są jednakowo uprzywilejowane co do dywidendy oraz zwrotu z kapitału.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

27. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

31.12.2024

31.12.2025

43/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Kapitał został utworzony z nadwyżki wartości emisyjnej nad nominalną w kwocie 103.711 tys PLN.

Cena emisyjna

(PLN)

Liczba akcji Wartość emisji

Wartość nominalna (-

)

Koszty emisji (-)

Nadwyżka ze

sprzedaży akcji

-

5,30 8 000 000 42 400 (2 000) (1 412) 38 988

38 988

2,15 28 557 974 61 400 (7 139) (130) 54 130

2,15 2 614 462 5 621 (654) - 4 967

98 086

2,50 2 500 000 6 250 (625) - 5 625

62%

Rafał Jerzy (osobiście oraz poprzez ‘Fundację Rodziny

Jerzych’ Fundację Rodzinną)

46 649 697

Stan na 31.12.2024

François Gros (wraz z podmiotami zależnymi)

10 593 609

14%

Nationale-Nederlanden Towarzystwo Emerytalne S.A

(przez zarządzane fundusze Nationale - Nederlanden

Otwarty Fundusz Emerytalny oraz Nationale-Nederlanden

Dobrowolny Fundusz Emerytalny)

4 479 266

6%

Pozostali akcjonariusze

13 640 360

18%

Emisja akcji serii K

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

28.1.3. Akcjonariusze o znaczącym udziale

Liczba akcji

Stan na 31.12.2025

Rafał Jerzy (wraz z podmiotami zależnymi)*

8 824 712

12%

100%

75 362 932

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej na dzień 31.12.2015 roku

Emisja akcji seri J

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej na dzień 31.12.2012 roku

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej na dzień 31.12.2014 roku

KAPITAŁ PODSTAWOWY - STRUKTURA WŁASNOŚCI

Udział w kapitale

Liczba głosów

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej na dzień 31.12.2011 roku

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej na dzień 01.01.2010 roku

Emisja akcji serii F

Emisja akcji serii I

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej na dzień 31.12.2010 roku

75 362 932

100%

28.2. Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej

W dniu 3 stycznia 2025 roku Jednostka Dominująca otrzymała od pana Sławomira Winieckiego (dalej „Akcjonariusz”) zawiadomienie

z informacją, iż w wyniku transakcji sprzedaży akcji Spółki na rynku regulowanym z dnia 2 stycznia 2025 roku, udział Akcjonariusza w

ogólnej liczbie głosów zszedł poniżej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu w Spółce.

W dniu 26 lutego 2025 roku doszło do zawarcia porozumienia miedzy Fundacją Rodziny Jerzych Fundacją Rodzinną, Rafałem Jerzy,

Mikołajem Jerzy, MJT Sp. z o.o., François Gros, Filon Sp. z o.o. oraz FG International Investment Holding Limited o którym mowa w

art. 87 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do

zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych. Łącznie strony porozumienia posiadają 79,51% akcji Spółki.

Porozumienie zostało zawarte na czas określony, do dnia rozliczenia Wezwania Dobrowolnego przeprowadzonego wspólnie przez

Strony Porozumienia.

W dniu 25 marca 2025 roku zostało ogłoszone wezwanie na sprzedaż akcji Spółki wezwanie wspólnie przez Strony powyżej opisanego

porozumienia („Wzywający”), na podstawie art. 72a ust. 1 Ustawy o Ofercie oraz przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia

23 maja 2022 r. w sprawie wzorów wezwań do zapisywania się na sprzedaż lub zamianę akcji spółki publicznej, sposobu i trybu

składania i przyjmowania zapisów w wezwaniu oraz dopuszczalnych rodzajów zabezpieczenia (Dz. U. z 2022 r., poz. 1134)

(„Rozporządzenie”).

Zgodnie z raportem bieżącym nr 15/2025 z dnia 09.05.2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile S.A. informuje, że w dniu 09.05.2025

roku otrzymała zawiadomienie od Pana Rafała Jerzego, z którego wynika, że porozumienie z dnia 26.02.2025 roku zostało rozwiązane

w dniu 07.05.2025 roku.

W wyniku powyższego wezwania Fundacja Rodziny Jerzych FR nabyła 300.000 sztuk akcji Spółki a MJT Sp. z o.o. nabyła 124.985 sztuk

akcji Spółki.

Po wezwaniu Rafał Jerzy posiada bezpośrednio i pośrednio 46.649.697 sztuk akcji Spółki co stanowi 62% ogólnej liczby głosów na

WZA.

"Fundacja Rodziny Jerzych" Fundacja Rodzinna*

37 400 000

50%

Sławomir Winiecki

4 019 503

5%

François Gros (wraz z podmiotami zależnymi)

14%

Nationale-Nederlanden Towarzystwo Emerytalne S.A

(przez zarządzane fundusze Nationale - Nederlanden

Otwarty Fundusz Emerytalny oraz Nationale-Nederlanden

Dobrowolny Fundusz Emerytalny)

Pozostali akcjonariusze

6%

13%

10 772 552

4 479 266

9 866 899

10 772 552

4 479 266

9 866 899

44/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

w walucie w tys. PLN krótkoterminowe długoterminowe

Kredyty w rachunku kredytowym PLN WIBOR 1M + marża 05/2026 - 3 299 3 299 -

Odsetki od pożyczek niezapłacone na 31/12/2025 PLN WIBOR 1M + marża 12/2025 5 691 5 691 -

Pożyczka od jednostki powiązanej PLN WIBOR 1M + marża 12/2025 - 1 735 1 735 -

Pożyczka od jednostek powiązanych PLN WIBOR 1M + marża 12/2026 - 129 982 129 982 -

Pożyczka od jednostki niepowiązanej PLN WIBOR1R+1% 03/2026 2 400 2 400 -

Pożyczka od jednostki niepowiązanej USD 2% 10/2026 360 360 -

Pożyczka od jednostki niepowiązanej EUR 2% 10/2026 - 1 268 1 268 -

Pożyczka od jednostki niepowiązanej PLN 7% 10/2026 - 900 900 -

Pożyczka od jednostki powiązanej PLN WIBOR1M+3% 12/2027 10 000 10 000

Pożyczka od jednostek powiązanych PLN WIBOR1M+3% 12/2034 31 029 31 029

Pożyczka od jednostek powiązanych PLN WIBOR1M+5% 12/2034 22 615 22 615

209 279 145 635 63 644

Kredyty w rachunku kredytowym

PLN WIBOR 6M + marża 12/2025 - 2 792 2 792 -

Odsetki od pożyczek niezapłacone na 31/12/2024

PLN WIBOR 1M + marża 31.12.2025 4 252 4 252 -

Pożyczka od jednostki powiązanej

PLN WIBOR 1M + marża 12/2025 - 245 590 245 590 -

Pożyczka od jednostki powiązanej

PLN WIBOR 1M + marża 31.12.2025 - 15 335 15 335 -

Pożyczka od jednostki niepowiązanej

PLN WIBOR1M+1% 12/2025 2 872 2 872 -

Pożyczka od jednostki niepowiązanej

USD 2% 12/2025 1 258 1 258 -

Pożyczka od jednostki niepowiązanej

EUR 2% 12/2025 - 3 851 3 851 -

Pożyczka od jednostki niepowiązanej

PLN 7% 12/2025 - 900 900 -

Pożyczka od jednostki niepowiązanej

EUR 2% 12/2025 1 324 1 324 -

Pożyczka od jednostki niepowiązanej

USD 2% 12/2025 1 977 1 977 -

Pożyczka od jednostki niepowiązanej

PLN WIBOR1M+3% 12/2025 957 957 -

281 108 281 108 -

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Stan na 31.12.2025

28.3. Pozostałe kapitały

Pozostałe kapitały na dzień 31 grudnia 2025 wynoszą 28.357 tys. PLN.

28.4. Niepodzielony zysk (strata) i ograniczenia w wypłacie dywidendy

Niepodzielony wynik obejmuje również kwoty, które nie podlegają podziałowi to znaczy nie mogą zostać wypłacone w formie dywidendy.

Zgodnie z wymogami Kodeksu Spółek Handlowych, Spółka jest obowiązana utworzyć kapitał zapasowy na pokrycie straty. Do tej kategorii

kapitału przelewa się co najmniej 8% zysku za dany rok obrotowy wykazanego w sprawozdaniu Spółki, dopóki kapitał ten nie osiągnie co najmniej

jednej trzeciej kapitału podstawowego. O użyciu kapitału zapasowego i rezerwowego rozstrzyga Walne Zgromadzenie; jednakże części kapitału

zapasowego w wysokości jednej trzeciej kapitału zakładowego można użyć jedynie na pokrycie straty wykazanej w sprawozdaniu finansowym i

nie podlega ona podziałowi na inne cele.

Na dzień 31 grudnia 2025 roku nie istnieją inne ograniczenia dotyczące wypłaty dywidendy.

29. Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne

Waluta

Oprocentowanie

Termin

wymagalności

Wartość bilansowa

Zobowiązanie

Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na dzień 31.12.2025

Stan na 31.12.2024

Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne razem wg stanu na dzień 31.12.2024

W okresie sprawozdawczym Spółka otrzymała pożyczki na łączną kwotę 58.330 tys. PLN. Ponadto dokonano kapitalizacji odsetek w kwocie

10.351 tys. PLN, które zwiększyły saldo otrzymanych pożyczek w 2025 roku. Dokonano również spłat otrzymanych pożyczek na łączną kwotę

129.309 tys.

W okresie objętym sprawozdaniem dokonano spłat rat kapitałowych kredytów na łączną kwotę 1.512 tys. PLN.

45/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Zobowiązania finansowe (MSSF 9):

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług

Zobowiązania krótkoterminowe finansowe

Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9):

Zobowiązania z tytułu podatków i innych świadczeń

Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń

Inne zobowiązania niefinansowe

Zobowiązania niefinansowe

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe krótkoterminowe

razem

Bieżące Zaległe Bieżące Zaległe

Zobowiązania krótkoterminowe:

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług 3 942 1 685 7 255 1 124

Zobowiązania z tytułu podatków 1 200 - 1 285 -

Inne zobowiązania niefinansowe 2 844 - 1 254 -

Rozliczenia międzyokresowe kosztów - - - -

Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń 346 - 420 -

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe krótkoterminowe

razem

8 332 1 685 10 214 1 124

2 844

1 254

30. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, pozostałe zobowiązania

Zasady i warunki płatności powyższych zobowiązań finansowych:

Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawione są w nocie 37. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są

nieoprocentowane i zazwyczaj rozliczane w terminach 14-30-dniowych. Pozostałe zobowiązania są nieoprocentowane, ze

średnim 1 miesięcznym terminem płatności. Zobowiązania z tytułu odsetek są zazwyczaj rozliczane w okresach miesięcznych w

ciągu całego roku obrotowego.

1 285

420

2 959

11 338

1 200

346

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE

ZOBOWIĄZANIA

31.12.2025

BIEŻĄCE I ZALEGŁE KRÓTKOTERMINOWE ZOBOWIĄZANIA

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

4 390

10 017

8 379

5 627

31.12.2024

8 379

5 627

31.12.2025

31.12.2024

46/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Poręczenie spłaty zobowiązań spółek zależnych

Gwarancje

1 668

Zobowiązania warunkowe ogółem

727

617 583

308 529

W okresie sprawozdawczym wartość udzielonych poręczeń za zobowiązania Spółek zależnych wzrosła o 309 995 tys. PLN.

Spółka udzieliła trzynastu nowych poręczeń w kwocie 334 364 tys. PLN. Wygasły poręczenia na łączną kwotę 24 013 tys. PLN,

a pozostałe zmiany to różnice kursowe.

Wartość udzielonych gwarancji spadła o 941 tys. PLN względem stanu na dzień 31.12.2024 roku.

32. Zobowiązania warunkowe

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

31.12.2025

31.12.2024

616 856

306 861

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

31. Przyczyny występowania różnic pomiędzy zmianami wynikającymi ze sprawozdania z sytuacji

finansowej oraz zmianami wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych

Przyczyny występowania różnic pomiędzy zmianami wynikającymi ze sprawozdania z sytuacji finansowej oraz zmianami

wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych dotyczą aktywów i zobowiązań w ramach przejętych spółek w

trakcie roku. Kwoty wskazane w nocie 8.

47/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

od 01.01 do

31.12.2025

od 01.01 do

31.12.2024

31.12.2025 31.12.2024

Jednostek zależnych - w zyłaczeniem dywidend

32 998 40 201 61 644 12 660

Jednostek zależnych - dywidendy należne

19 748 10 907 2 0

Razem

52 746 51 108 61 644 12 660

od 01.01 do

31.12.2025

od 01.01 do

31.12.2024

31.12.2025 31.12.2024

Jednostek zależnych

7 071 5 741 1 873 1 354

Westalokum Sp. z o.o

103 0 0 0

Kluczowy personel kierowniczy

528 528 23 0

Razem

7 702 6 269 1 896 1 354

Udzielone

w okresie

Skumulowane

saldo

Udzielone

w okresie

Skumulowane

saldo

Pożyczki udzielone jednostkom zależnym

95 282 113 753 79 377 151 673

Razem

95 282 113 753 79 377 151 673

Otrzymane w

okresie

Skumulowane

saldo

Otrzymane w

okresie

Skumulowane

saldo

Pożyczki otrzymane od jednostek powiązanych

58 330 198 776 116 022 261 020

Obligacje wyemitowane do jednostek powiązanych

0 0 0 0

Razem

58 330 198 776 116 022 261 020

Warunki transakcji przeprowadzonych z podmiotami powiązanymi nie odbiegają od transakcji przeprowadzanych na

zasadach rynkowych.

INFORMACJE NA TEMAT PODMIOTÓW POWIĄZANYCH - POŻYCZKI

OTRZYMANE, OBLIGACJE WYEMITOWANE

31.12.2024

31.12.2025

INFORMACJE NA TEMAT PODMIOTÓW POWIĄZANYCH - POŻYCZKI

UDZIELONE

31.12.2024

31.12.2025

ZOBOWIAZANIA

Następująca tabela przedstawia łączne kwoty transakcji zawartych ze wszystkimi podmiotami powiązanymi (spółkami

zależnymi) z Grupy za bieżący i poprzedni rok obrotowy:

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

33. Informacje o podmiotach powiązanych

INFORMACJE NA TEMAT PODMIOTÓW POWIĄZANYCH- SPRZEDAŻ I

NALEŻNOŚCI

SPRZEDAŻ

NALEŻNOŚCI

INFORMACJE NA TEMAT PODMIOTÓW POWIĄZANYCH - ZAKUP I

ZOBOWIĄZANIA

ZAKUP

48/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

od 01.01 do 31.12.2025 od 01.01 do 31.12.2024

Rafał Jerzy

390 420

Piotr Fortuna

149 261

Paweł Mirski

240 230

Sławomir Winiecki

- 232

Razem

779 1 143

od 01.01 do 31.12.2025 od 01.01 do 31.12.2024

Mirosław Babiaczyk

80 91

Beata Jerzy

20 19

Stanisław Krukar

216 14

Płókarz Rafał

27 27

Jerzy Nadarzewski

8 19

Andrzej Paczuski

- 13

Piotr Kulessa

12 -

Jacek Woźniak

102 -

Razem

465 183

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Kontrolę nad Spółką sprawuje główny akcjonariusz pan Rafał Jerzy osobiście oraz poprzez Fundację Rodziny Jerzych, Fundację

Rodzinną. Dane dotyczące struktury właścicielskiej przestawione są w nocie 28.1.3.

33.1. Jednostka sprawująca kontrolę na najwyższym szczeblu

Warunki transakcji przeprowadzonych z podmiotami powiązanymi nie odbiegają od transakcji przeprowadzanych na

zasadach rynkowych.

33.3. Wspólne przedsięwzięcie, w którym Spółka jest wspólnikiem

Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 Spółka nie była wspólnikiem we wspólnym przedsięwzięciu.

33.4. Warunki transakcji z podmiotami powiązanymi

33.2. Jednostka stowarzyszona

Na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku Spółka nie posiadała udziałów w spółce stowarzyszonej.

33.5. Pożyczka udzielona członkowi Zarządu

W okresie objętym sprawozdaniem Spółka nie udzieliła członkowi Zarządu pożyczki.

33.6. Inne transakcje z udziałem członków Zarządu

W okresie objętym sprawozdaniem Spółka nie była stroną transakcji z udziałem członków Zarządu.

33.7. Wynagrodzenie kadry kierowniczej Spółki

WYNAGRODZENIE

WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU SPÓŁKI

WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI

WYNAGRODZENIE

33.7.1. Wynagrodzenie wypłacone członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej Spółki

49/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Badanie rocznych sprawozdań finansowych

Przegląd sprawozdań finansowych

Inne usługi atestacyjne

Razem

340 580

Wzrost stopy procentowej

1%

Spadek stopy procentowej

-1%

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

102

10

145

34. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie firmy audytorskiej wypłacone lub należne za rok zakończony 31 grudnia 2025

roku i 31 grudnia 2024 roku w podziale na rodzaje usług:

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

225

333

Spółką świadczącą usługi audytorskie dotyczące sprawozdawczości finansowej w latach 2025-2026 jest UHY ECA Audyt Sp. z

o.o.

Spółką świadczącą usługi audytorskie dotyczące sprawozdawczości finansowej w latach 2023-2024 była

PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k.

Inne usługi atestacyjne dotyczą atestacji Oświadczenia o zrównoważonym rozwoju Grupy za rok 2024 oraz badania

sprawozdania o wynagrodzeniach. Atestację Oświadczenia o zrównoważonym rozwoju wykonała firma PKF Consult Spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k, badanie sprawozdania o wynagrodzeniach przeprowadziła firma UHY ECA Audyt Sp. z

o.o.

Wahania stopy

Główne rodzaje ryzyka wynikającego z instrumentów finansowych Spółki obejmują ryzyko stopy procentowej, ryzyko

związane z płynnością, ryzyko walutowe oraz ryzyko kredytowe. Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z

tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione poniżej. Spółka monitoruje również ryzyko cen rynkowych

dotyczące wszystkich posiadanych przez nią instrumentów finansowych.

35.1. Ryzyko stopy procentowej

Narażenie Spółki na ryzyko wywołane zmianami stóp procentowych dotyczy przede wszystkim długoterminowych

zobowiązań finansowych oraz pożyczek. Szczegóły zaprezentowano w nocie 35.4.

Ryzyko stopy procentowej – wrażliwość na zmiany

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość zysku (straty) brutto na racjonalnie możliwe zmiany stóp procentowych przy

założeniu niezmienności innych czynników (w związku z zobowiązaniami o zmiennej stopie procentowej).

35. Cele i zasady zarządzania ryzykiem finansowym

Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka, należą kredyty bankowe, pożyczki, umowy leasingu,

krótkoterminowe aktywa finansowe w postaci akcji i obligacji oraz środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe. Głównym

celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych na działalność Spółki oraz aktywne

inwestowanie nadwyżek finansowych w instrumenty finansowe notowane na GPW. Spółka posiada też inne instrumenty

finansowe, takie jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają bezpośrednio w toku prowadzonej

przez nią działalności.

105

1 031

(1 251)

ANALIZA WRAŻLIWOŚCI NA RYZYKO STOPY PROCENTOWEJ

31.12.2025

31.12.2024

Wpływ na wynik finansowy:

-1 031

1 251

50/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

108 144 123 324

62 928 14 544

171 072 137 868

* z wyłączeniem należności z tytułu leasingu

35.5. Ryzyko związane z płynnością

Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy narzędzia okresowego planowania płynności. Narzędzie to uwzględnia terminy

wymagalności/ zapadalności zarówno inwestycji jak i aktywów finansowych (np. konta należności, pozostałych aktywów finansowych)

oraz prognozowane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej.

Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez korzystanie z rozmaitych źródeł

finansowania, takich jak kredyty w rachunku bieżącym, kredyty bankowe, umowy leasingu, obligacje.

Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem

AKTYWA FINANSOWE NARAŻONE NA RYZYKO KREDYTOWE

31.12.2025

31.12.2024

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe*

Pożyczki

35.3. Ryzyko cen towarów

W Spółce nie występują istotne koncentracje ryzyka cen towarów.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

35.2. Ryzyko walutowe

Ryzyko walutowe nie jest istotnym zagrożeniem dla działalności Spółki, gdyż większość swoich rozliczeń prowadzi ona w walucie

krajowej. Po dokonanych zmianach organizacyjnych w GK IMMOBILE S.A. nie występuje już bezpośrednie ryzyko walutowe związane z

działalnością operacyjną. Jednakże zmiany kursów walut wobec PLN wpływają na poziom zobowiązań finansowych wyrażonych w

walutach obcych. Wartość zobowiązań Spółki w walutach obcych na dzień 31.12.2025 roku wynosi 362 tys USD oraz 1.989 tys EUR.

35.4. Ryzyko kredytowe

Z uwagi na holdingowy charakter Spółki ryzyko kredytowe związane jest głównie z udzielonymi przez Spółkę pożyczkami do podmiotów

zależnych oraz transakcjami wynajmu aktywów do podmiotów zależnych, a w mniejszej mierze wynika z transakcji z podmiotami

trzecimi.

Spółka w sposób ciągły monitoruje sytuację finansową oraz kondycję operacyjną Spółek zależnych. Udzielane pożyczki związane są w

przeważającej wartości z prowadzonymi przez spółki zależne inwestycjami, głównie w sektorze developerskim oraz hotelarstwie.

Udzielone pożyczki mają pokrycie w majątku tych Spółek (nieruchomości, aktywa developerskie, posiadane akcje itp.) Podobnie rzecz

ma się z udzielonymi przez Spółkę poręczeniami dla podmiotów zależnych, monitorowana jest kondycja finansowa podmiotów oraz

przebieg poręczanych transakcji.

Transakcje z podmiotami spoza Grupy Kapitałowej Spółki mają zazwyczaj charakter jednorazowy (np. sprzedaż aktywów trwałych,

udziałów, nieruchomości inwestycyjnych) gdzie znana jest kondycja finansowa kontrahentów, a w przypadku podmiotów nieznanych

lub w przypadku znaczącego kwotowo ryzyka transakcje są odpowiednio strukturyzowane.

51/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

do 6 m-cy 6 do 12 m-cy 1 do 3 lat lat 3 do 5 lat powyżej 5 lat

Kredyty bankowe

3 299 - - -

Pożyczki

2 400 151 131 68 736 - -

Leasing

1 708 3 417 8 769 5 846 13 214

Obligacje

- -

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług

- -

oraz pozostałe zobowiązania finansowe

-

Ekspozycja na ryzyko płynności razem 13 035 154 548 77 504 5 846 13 214

Kredyty bankowe

2 792 - - - -

Pożyczki

2 872 297 480 - - -

Leasing

1 946 3 893 9 559 6 372 16 102

Obligacje

- - -

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług

oraz pozostałe zobowiązania finansowe

Ekspozycja na ryzyko płynności razem 15 988 301 373 9 559 6 372 16 102

Ponadto biorąc pod analizę sytuacji finansowej całej Grupy Kapitałowej, możliwości przedterminowej spłaty pożyczek udzielonych oraz możliwości

prolongaty terminów spłaty pożyczek zaciągniętych od podmiotów zależnych, a także dostępne możliwości finansowania w ramach Grupy Kapitałowej, w

której jednostką dominującą jest Grupa Kapitałowa Immobile S.A. ryzyko utraty płynności przez spółkę jest istotnie ograniczone.

-

222 266

8 379

-

5 627

2 792

300 352

-

37 872

5 627

8 379

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Mając na uwadze, iż zarówno istotne zobowiązania krótkoterminowe jak i aktywa obrotowe oraz aktywa trwałe, w tym pożyczki długoterminowe,

związane są z podmiotami zależnymi, Zarząd Spółki uważa, iż to ryzyko niedopasowania terminów wymagalności aktywów i zobowiązań jest istotnie

ograniczone.

Wartość zobowiązań krótkoterminowych wobec jednostek zależnych (w tym pożyczki, zobowiązania z tytułu obligacji, zobowiązania handlowe) wynosi

137.005 tys PLN, których termin wymagalności może w każdej chwili zostać zmieniony w oparciu o decyzje Zarządu Spółki z uwzględnieniem potrzeb

finansowania Spółki oraz Grupy.

Tabela poniżej przedstawia zobowiązania finansowe Spółki na dzień 31 grudnia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku według daty zapadalności

na podstawie umownych płatności.

Stan na 31.12.2025

Przepływy razem

Krótkoterminowe:

Długoterminowe:

3 299

-

Stan na 31.12.2024

32 954

264 147

349 394

-

52/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Dłużnik Poręczyciel Wartość poręczenia

Ważność

poręczenia

CDI 2 Sp. z o.o.

GKI SA

60 574 30.07.2036

ATREM S.A.

GKI SA

32 700 31.10.2030

PJP Makrum/Promstahl/Projprzem Budownictwo GKI SA

35 000 31.12.2035

FOCUS Hotels S.A.

GKI SA

700 -

ATREM S.A.

GKI SA

12 000 30.09.2026

FOCUS Hotels S.A.

GKI SA

8 453 12.05.2031

PJP Makrum S.A.

GKI SA

7 500 -

PROJPRZEM BUDOWNICTWO SP Z O.O.

GKI SA

8 000 27.08.2026

FOCUS Hotels S.A.

GKI SA

14 793 22.06.2039

PBH S.A.

GKI SA

9 274 31.12.2029

PJP Makrum S.A.

GKI SA

23 439 31.12.2028

PBH S.A.

GKI SA

57 -

PJP Makrum/Promstahl/

Projprzem Budownictwo /ATREM

GKI SA

70 000 -

CRISMO Sp. z o.o.

GKI SA

29 721 31.12.2039

HOTEL 1 Sp. z o.o.

GKI SA

25 500 31.12.2039

ARONN Sp. z o.o.

GKI SA

22 528 31.12.2039

CARNAVAL Sp. z o.o.

GKI SA

47 656 31.12.2039

KUCHET Sp. z o.o.

GKI SA

21 743 31.12.2039

PJP Makrum S.A.

GKI SA

4 240 30.06.2030

CDI9 Sp. z o.o.

GKI SA

85 575 15.12.2030

CDI9 Sp. z o.o.

GKI SA

3 500 15.12.2030

PROJPRZEM BUDOWNICTWO SP ZO.O.

GKI SA

1 500 27.08.2026

ATREM S.A.

GKI SA

36 000 17.05.2028

ATREM S.A.

GKI SA

8 400 17.05.2028

ATREM S.A.

GKI SA

12 000 17.10.2029

ATREM S.A.

GKI SA

36 000 29.10.2032

Razem 616 856

Santander

ACCOLADE PL XVII Sp. z o.o.

mBank

BOŚ

FR INVESTMENTS WROCŁAW

Sp. z o.o.

ALIOR

BOŚ SA

BGK

DHL Express (Poland) Sp. z o.o.

Bank Pekao S.A.

Santander

mBank

Poniżej daty wymagalności poręczeń.

Beneficjent

BGK

mBank

PKO BP

LeasePlan Fleet Management

(Polska) Sp. z o.o.

mBank

Compound sp. z o.o.

53/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

35.6 Ryzyka klimatyczne

Na dzień sporządzenia sprawozdań finansowych za rok 2025, zagadnienia klimatyczne z uwagi na ich specyfikę oraz charakter, nie miały wpływu

na:

• zaprezentowane w bilansie stany zapasów,

• wykazane przychody ze sprzedaży,

• prezentację instrumentów finansowych,

• informacje i szacunki związane z aktywami trwałymi (nie zidentyfikowano aktywów trwałych, których okres użyteczności lub wartość

rezydualna miałyby ulec zmianie w związku z powyższymi zagadnieniami), na szacowane przepływy pieniężne oraz inne założenia przyjęte dla

szacowania utraty wartości aktywów zgodnie z MSR 36,

• konieczność tworzenia rezerw, w tym rezerw na rekultywacje,

• na szacowane straty kredytowe dla ustalenia odpisów na należności (z uwagi na szybki okres rotacji należności),

• na założenie kontynuacji działalności w dającej się przewidzieć przyszłości tj. w okresie co najmniej 12 miesięcy od dnia bilansowego,

• w założeniach do testów nie przyjmowano alternatywnych scenariuszy przepływów w związku ze zmianami klimatycznymi.

Nie występują także istotne umowy, których warunki oparte byłyby o zagadnienia związane z klimatem.

35.7 Reforma IBOR

W dniu 1 stycznia 2018 roku weszło w życie Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1011 z dnia 8 czerwca 2016 roku w

sprawie indeksów stosowanych jako wskaźniki referencyjne w instrumentach finansowych i umowach finansowych („Reforma IBOR”). W lutym

2021 roku została wydana nowelizacja rozporządzenia. Rozporządzenie wprowadziło nowy standard wyznaczania i stosowania stawek

referencyjnych wykorzystywanych na rynku finansowym. Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR) została

powołana w związku z planowaną reformą wskaźników referencyjnych w Polsce, zakładającą m.in. wprowadzenie nowego wskaźnika

referencyjnego stopy procentowej, którego danymi wejściowymi są informacje reprezentujące transakcje ON (overnight). Prace NGR mają na

celu zapewnienie wiarygodności, przejrzystości i rzetelności opracowywania i stosowania nowego wskaźnika referencyjnej stopy procentowej.

Spółka dokonała przeglądu wpływu Reformy IBOR na poszczególne obszary działalności pod kątem zarządzania ryzykiem, tj. ryzykiem

operacyjnym i płynności.

Spółka dokonała przeglądu istniejących umów handlowych i finansowych i nie zidentyfikowała ryzyka zerwania istotnych dla kontynuacji

działalności Spółki umów, opartych o wskaźniki referencyjne podlegające Reformie IBOR. Spółka nie zidentyfikowała również ryzyka poniesienia

dodatkowych kosztów lub poniesienia strat czy utraconych korzyści w związku z brakiem odpowiednich zapisów w istniejących umowach

handlowych i finansowych określających zasady kontynuowania tych umów w przypadku, gdy wskaźnik referencyjny nie będzie publikowany

(„klauzul fallback”).

Obecne stawki IBOR oraz alternatywne wskaźniki referencyjne, które zostaną przyjęte przez Spółkę, istotnie się od siebie różnią. Stawki IBOR są

stawkami dotyczącymi przyszłych okresów wyznaczanymi na określony okres (np. trzy miesiące) na początku takiego okresu i uwzględniają

spread kredytowy na rynku międzybankowym. Alternatywne wskaźniki referencyjne to zazwyczaj wolne od ryzyka stawki overnight

publikowane na koniec dnia, które nie zawierają spreadu kredytowego.

Różnice te będą powodować dodatkową niepewność co do płatności odsetek według zmiennego oprocentowania, jednak w ocenie Spółki nie

będą miały istotnego wpływu na zarządzanie płynnością.

54/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe

0 0

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

Stan na 31 grudnia 2025 roku

Przychody/

(koszty) z tyt.

odsetek

Zyski/(straty) z

tyt. różnic

kursowych

Rozwiązanie/

(utworzenie)

odpisów z tytułu

oczekiwanych strat

kredytowych

Zyski/(straty) z

tyt. wyceny

Wynik na

sprzedaży akcji

Razem

Aktywa finansowe

Należności z tytułu dostaw i usług

- - (1 222) - - (1 222)

Pożyczki

8 908 - 22 840 - - 31 748

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

55 - - - - 55

Pozostałe należności

52 52

Razem

9 015 - 21 619 - - 30 634

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania z tytułu leasingu

(1 356) - - - - (1 356)

Kredyty w rachunku kredytowym i bieżącym

(118) - - - - (118)

Pożyczki

(19 319) - - - - (19 319)

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

zobowiązania

(38) - - - - (38)

Razem

(20 831) - - - - (20 831)

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

36. Instrumenty finansowe

36.1. Wartości godziwe poszczególnych klas instrumentów finansowych

Według oceny Spółki wartość godziwa aktywów i zobowiązań finansowych innych niż wyceniane w wartości godziwej, nie

różni się istotnie od wartości bilansowych. Jest to spowodowane głównie krótkim terminem zapadalności.

W roku zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku, ani też w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku, nie miały miejsca przesunięcia

między poziomem 1 a poziomem 2 hierarchii wartości godziwej, ani też żaden z instrumentów nie został przesunięty z tych poziomów do

poziomu 3 hierarchii wartości godziwej.

36.2. Pozycje przychodów, kosztów, zysków i strat ujęte w rachunku zysków i strat w podziale na kategorie

instrumentów finansowych

Stan na 31.12.2025

236 047

Stan na 31.12.2024

Wartość bilansowa

3

312 042

2 267

63 644

173 342

Stan na 31.12.2025

Wartość bilansowa

145 635

281 108

21

-

140 714

Stan na 31.12.2024

Wartość bilansowa

62 928

108 144

17 294

17 366

123 324

Kredyty, pożyczki i inne instrumenty dłużne

Leasing

3 847

4 381

5 627

8 379

Razem

18 174

Klasa instrumentu finansowego

Długoterminowe zobowiązania- wyceniane wg zamortyzowanego kosztu

Klasa instrumentu finansowego

Kredyty, pożyczki i inne instrumenty dłużne

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy:

Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie:

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

Pożyczki

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Razem

Leasing

Krótkoterminowe zobowiązania- wyceniane wg zamortyzowanego kosztu

55/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Przychody/ (koszty) z

tyt. odsetek

Zyski/(straty) z

tyt. różnic

kursowych

Rozwiązanie/

(utworzenie)

odpisów z tytułu

oczekiwanych strat

kredytowych

Zyski/(straty) z

tyt. wyceny

Wynik na

sprzedaży

akcji

Razem

Pozostałe należności

19 748 19 748

19 748 - - - - 19 748

(9 290) - - - - (9 290)

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Zobowiązania finansowe

Zobowiązania z tytułu leasingu

Oprocentowanie instrumentów finansowych o zmiennym oprocentowaniu jest aktualizowane w okresach poniżej jednego roku. Odsetki

od instrumentów finansowych o stałym oprocentowaniu są stałe przez cały okres do upływu terminu zapadalności/ wymagalności tych

instrumentów. Pozostałe instrumenty finansowe Spółki, które nie zostały ujęte w powyższych tabelach, nie są oprocentowane i w

37. Zarządzanie kapitałem

Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego i bezpiecznych wskaźników kapitałowych,

które wspierałyby działalność operacyjną Spółki i zwiększały wartość dla jej akcjonariuszy.

Stan na 31 grudnia 2024 roku

Aktywa finansowe

Razem

Spółka zarządza strukturą kapitałową i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany. W celu utrzymania lub

skorygowania struktury kapitałowej, Spółka może zmienić wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy, zwrócić kapitał akcjonariuszom lub

wyemitować nowe akcje. W roku zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku i 31 grudnia 2024 roku nie wprowadzono żadnych zmian do

celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.

Nie wystąpiły istotne zmiany celów, zasad i procedur zarządzania kapitałem.

56/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Kapitał:

Kapitał własny

163 283 42 787

Źródła finansowania ogółem:

Kapitał własny

163 283 42 787

Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne

209 279 281 108

Leasing

21 141 22 555

Źródła finansowania ogółem

393 703 346 450

Wskaźnik kapitału do źródeł finansowania ogółem

0,4 0,1

EBITDA

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

98 421 (138 740)

Amortyzacja

1 174 1 347

Koszty finansowe

20 848 23 468

Przychody z tytułu dywidend

19 748 10 915

Przychody z tytułu odsetek

9 015 15 188

Przychody z tytułu poręczeń

2 517 2 383

EBITDA

89 163 (142 411)

Dług:

Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne

209 279 281 108

Leasing

21 141 22 555

Dług

230 420 303 663

Wskaźnik długu do EBITDA*

2,58 (2,13)

Pracownicy umysłowi 55 64

Pracownicy fizyczni - -

Razem 55 64

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

PRZECIĘTNE ZATRUDNIENIE

od 01.01 do 31.12.2025

od 01.01 do 31.12.2024

38. Struktura zatrudnienia

Przeciętne zatrudnienie w Spółce w roku zakończonym dnia 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2024 roku kształtowało

się następująco:

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

31.12.2025

31.12.2024

EBITDA* - nie jest to miarą zdefiniowaną w MSSF, spółka na potrzeby powyższej kalkulacji określiła ją, jako: zysk z działalności operacyjnej powiększony o

koszty amortyzacji, koszty finansowe oraz pomniejszony o przychody z tytułu odsetek, przychody z dywidend, pozostałe przychody operacyjnych dotyczących

poręczeń i gwarancji.

57/ 59

Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.

Bydgoszcz, dnia 28 kwietnia 2026 roku

Prezes Zarządu

Rafał Jerzy

Członek Zarządu Członek Zarządu Członek Zarządu

Piotr Fortuna Mikołaj Jerzy Paweł Mirski

Grant Thornton Frąckowiak

Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Sp.K

Karolina Nowak

Jednostkowe Sprawozdanie finansowe

za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)

Osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych:

39. Zdarzenia następujące po dniu bilansowym

Podpisy Zarządu:

1) Zmiana polityki rachunkowości:

W dniu 20 marca 2026 roku Zarząd Grupy Kapitałowej Immobile S.A. poinformował, że mając na uwadze przedstawienie lepszej jakościowo informacji

dotyczącej wartości inwestycji w spółkach zależnych, a tym samym zwiększenie użyteczności i przydatności informacji w jednostkowym sprawozdaniu

finansowym Emitenta, podjął uchwałę o przyjęciu zmiany polityki rachunkowości w zakresie wyceny inwestycji w jednostkach zależnych, spółkach

stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach zgodnie z §10 pkt c) MSR 27 „Jednostkowe sprawozdanie finansowe”, z dotychczas

stosowanej metody wyceny według kosztu na wycenę przy użyciu metody praw własności określonej w MSR 28.

2)Wojna w Iranie:

Po dniu bilansowym nastąpiła eskalacja napięć o charakterze zbrojnym w rejonie Zatoki Perskiej, co przełożyło się na przejściowy wzrost zmienności na

światowych rynkach surowców energetycznych i paliw. Zarząd dokonał analizy wpływu tych wydarzeń na sytuację GK IMMOBILE S.A. i stwierdza, co

następuje:

1. Brak bezpośredniej ekspozycji: Spółka nie posiada aktywów, należności ani zobowiązań bezpośrednio powiązanych z podmiotami z regionu konfliktu.

2. Sytuacja kluczowych kontrahentów: kluczowi klienci Spółki nie posiadają bezpośrednich powiązań z regionem objętym konfliktem.

3. Wpływ makroekonomiczny: Wpływ sytuacji na Spółkę jest oceniany jako tożsamy ze średnim wpływem na całą polską gospodarkę (potencjalny wzrost

kosztów paliw i logistyki). Na dzień sporządzenia sprawozdania czynniki te nie zagrażają rentowności realizowanych kontraktów ani płynności finansowej

Emitenta.

4. Wycena pozycji bilansowych: Sytuacja ta nie stworzyła konieczności dokonania odpisów aktualizujących wartość aktywów ani innych modyfikacji w

prezentacji pozycji bilansowych.

3)Planowane połączenie GKI z CDI 10:

W dniu 22 stycznia 2026 roku Emitent ("Spółka Przejmująca") w komunikatach bieżącym nr 4/2026 oraz w komunikacie nr 5/2026 z dnia 5 lutego 2026 roku

zawiadomił o zamiarze połączenia Emitenta ze spółką zależną CDI 10 Sp. z o.o. ("Spółka Przejmowana"). Uchwała o połączeniu została podjęta przez

Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki Przejmującej w dniu 20 marca 2026 roku (raport bieżący nr 8/2026). Połączenie spółek nastąpi stosownie do treści

art. 492 § 1 ust. 1 kodeksu spółek handlowych, poprzez przeniesienie całego majątku Spółek Przejmowanych na Spółkę Przejmującą (połączenie przez

przejęcie) bez podwyższania kapitału zakładowego Spółki Przejmującej, wobec tego, że Spółka Przejmująca posiada 100% udziałów w Spółce Przejmowanej.

Dodatkowo, po dniu bilansowym nastąpiły zmiany w składzie Rady Nadzorczej.

W dniu 14 stycznia 2026 roku Zarząd otrzymał oświadczenie Pana Jacka Woźniaka o rezygnacji z pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej, ze skutkiem na

ten sam dzień.

Następnie, w dniu 19 stycznia 2026 roku, do składu Rady Nadzorczej został powołany Pan Wojciech Koczara.

58/ 59

Wybrane dane finansowe

od 01.01 do

31.12.2025

od 01.01 do

31.12.2024

od 01.01 do

31.12.2025

od 01.01 do

31.12.2024

Sprawozdanie z całkowitych dochodów

Przychody operacyjne 148 743 44 232 35 081 10 269

Zysk (strata) przed opodatkowaniem 98 421 (138 740) 23 213 (32 209)

Zysk (strata) netto 101 404 (138 588) 23 916 (32 174)

Zysk na akcję (PLN) 1,35 (1,75) 0,32 (0,41)

Rozwodniony zysk na akcję (PLN) 1,35 (1,75) 0,32 (0,41)

Średni kurs PLN / EUR w okresie X X 4,2400 4,3075

Rachunek przepływów pieniężnych

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej 57 697 3 355 13 608 779

Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 20 670 (54 017) 4 875 (12 540)

Środki pieniężne netto z działalności finansowej (76 122) 50 299 (17 953) 11 677

Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich

ekwiwalentów

2 246 (364) 530 (85)

Średni kurs PLN / EUR w okresie X X 4,2400 4,3075

31.12.2025 31.12.2024 31.12.2025 31.12.2024

Sprawozdanie z sytuacji finansowej

Aktywa 407 290 367 611 96 361 86 031

Zobowiązania długoterminowe 84 091 24 285 19 895 5 683

Zobowiązania krótkoterminowe 159 916 300 539 37 835 70 334

Kapitał własny 163 283 42 787 38 631 10 013

Kurs PLN / EUR na koniec okresu X X 4,2267 4,2730

1 stycznia do 31 grudnia 2025: 1 euro = 4,2400

1 stycznia do 31 grudnia 2024: 1 euro = 4,3075

31 grudnia 2025: 1 euro = 4,2267

31 grudnia 2024: 1 euro = 4,2730

tys. PLN

tys. EUR

tys. PLN

tys. EUR

Pozycje dotyczące rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych przeliczono wg kursu stanowiącego

średnią arytmetyczną średnich kursów ogłaszanych przez NBP obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca.

W odniesieniu do prezentowanych w sprawozdaniu okresów kurs ten wyniósł:

Pozycje bilansowe przeliczono wg średniego kursu ogłoszonego przez NBP, obowiązującego na dzień bilansowy. W

odniesieniu do prezentowanych w sprawozdaniu dni bilansowych kurs ten wyniósł:

59/ 59