JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE
ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
ZA OKRES 12 MIESIĘCY
ZAKOŃCZONY DNIA
31 GRUDNIA 2025 ROKU
BYDGOSZCZ, DNIA 28 KWIETNIA 2026 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
2
Spis treści
1 Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych za 2025 rok ........................... 4
1.1 Charakterystyka sprzedaży ............................................................................................................ 4
1.2 Wyniki finansowe .......................................................................................................................... 5
1.3 Przepływy pieniężne .................................................................................................................... 10
1.4 Analiza wskaźnikowa .................................................................................................................. 10
2 Opis istotnych czynników ryzyka i zagrożeń, z określeniem, w jakim stopniu Spółka jest na nie
narażona ..................................................................................................................................................... 11
3 Oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego........................................................................ 13
3.1 Deklaracja ładu korporacyjnego .................................................................................................. 13
3.2 Opis głównych cech stosowanych w Spółce systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania
ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych ............................................ 15
3.3 Akcjonariat Spółki ....................................................................................................................... 16
3.4 Wskazanie posiadaczy wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia
kontrolne .................................................................................................................................................... 17
3.5 Wskazanie wszelkich ograniczeń odnośnie wykonywania prawa głosu ...................................... 17
3.6 Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych Spółki ................................................................................................................................ 17
3.7 Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień, w
szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji ....................................................... 17
3.8 Opis zasad zmiany statutu lub umowy Spółki ............................................................................. 18
3.9 Opis sposobu działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadniczych uprawnień oraz praw
akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania ................................................................................................ 18
3.10 Opis działania organów zarządzających, nadzorujących lub administrujących Spółki oraz ich
komitetów, wraz ze wskazaniem składu osobowego tych organów i zmian, które w nich zaszły w 2025 roku
20
3.11 Informacje dotyczące Komitetu Audytu ...................................................................................... 23
3.12 Opis polityki różnorodności stosowanej do organów administrujących, zarządzających
i nadzorujących Spółki ............................................................................................................................... 25
4 Postępowania toczące się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub
organem administracji publicznej .............................................................................................................. 25
5 Informacje o umowach znaczących dla działalności Spółki, w tym znanych Spółce umowach
zawartych pomiędzy akcjonariuszami, umowach ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji .................. 26
5.1 Umowy znaczące zawarte przez Spółkę w 2025 roku ................................................................. 26
5.2 Umowy znaczące zawarte przez Spółkę po dniu bilansowym ..................................................... 26
6 Informacja o powiązaniach organizacyjnych lub kapitałowych Spółki z innymi podmiotami oraz
określenie jej głównych inwestycji krajowych i zagranicznych, w szczególności papierów wartościowych,
instrumentów finansowych, wartości niematerialnych i prawnych oraz nieruchomości, w tym inwestycji
kapitałowych dokonanych poza jej grupą jednostek powiązanych oraz opis metod ich finansowania ...... 26
6.1 Podmioty organizacyjnie lub kapitałowo powiązane ze spółką na dzień 31.12.2025 roku .......... 26
6.2 Określenie głównych inwestycji krajowych i zagranicznych Spółki, w szczególności papierów
wartościowych, instrumentów finansowych, wartości niematerialnych i prawnych oraz nieruchomości, w
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
3
tym inwestycji kapitałowych dokonanych poza jej grupą jednostek powiązanych oraz metod ich
finansowania .............................................................................................................................................. 29
7 Opis istotnych transakcji zawartych przez Spółkę lub jednostkę zależną od Spółki z podmiotami
powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe ...................................................................................... 29
8 Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych w danym roku obrotowym umowach dotyczących
kredytów i pożyczek .................................................................................................................................. 29
9 Informacja o udzielonych pożyczkach, z uwzględnieniem pożyczek udzielonych jednostkom
powiązanym ............................................................................................................................................... 31
10 Informacja o udzielonych i otrzymanych w danym roku obrotowym poręczeń i gwarancji z
uwzględnieniem poręczeń i gwarancji udzielonych jednostkom powiązanym .......................................... 34
11 Opis wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji papierów wartościowych do dnia
28.04.2026 roku ......................................................................................................................................... 35
12 Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym a
wcześniej publikowanymi prognozami wyników na dany rok .................................................................. 36
13 Ocena, wraz z uzasadnieniem, dotycząca zarządzania zasobami finansowymi z uwzględnieniem
zdolności wywiązywania się z zaciągniętych zobowiązań oraz określenie ewentualnych zagrożeń i działań,
jakie Spółka zamierza podjąć w celu przeciwdziałania tym zagrożeniom ................................................. 36
14 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych, w tym inwestycji kapitałowych, w
porównaniu do wielkości posiadanych środków, z uwzględnieniem możliwych zmian w strukturze
finansowania tej działalności ..................................................................................................................... 37
15 Opis czynników i zdarzeń, w tym o nietypowym charakterze, mających znaczący wpływ na wyniki
finansowe Grupy Kapitałowej Emitenta za dany rok obrotowy, wraz z określeniem stopnia ich wpływu i
możliwym wpływem na wyniki w kolejnych latach .................................................................................. 38
16 Charakterystyka zewnętrznych i wewnętrznych czynników istotnych dla rozwoju Spółki ......... 38
16.1 Czynniki zewnętrzne .................................................................................................................... 38
16.2 Czynniki wewnętrzne ................................................................................................................... 39
16.3 Dywidenda ................................................................................................................................... 39
17 Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki i jej Grupą Kapitałową
39
18 Umowy zawarte pomiędzy Spółką a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w
przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich
odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia spółki przez przejęcie .................................... 40
19 Wartość wynagrodzeń, nagród lub korzyści wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych
dla osób zarządzających, nadzorujących albo członków organów administrujących Spółkę oraz wartość
zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych osób
zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących oraz o zobowiązaniach
zaciągniętych w związku z tymi emeryturami ........................................................................................... 40
20 Akcje i udziały Spółki oraz jednostek powiązanych będące w posiadaniu osób zarządzających i
nadzorujących Spółkę oraz informacje o znanych Spółce umowach, zawartych, w wyniku których mogą
nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy ....................... 41
21 Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych................................................ 42
22 Informacje o podmiocie uprawnionym do badania sprawozdań finansowych ............................. 42
23 Istotne zdarzenia po dniu bilansowym ......................................................................................... 43
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
4
1 Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych
za 2025 rok
Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. (dalej także: GK IMMOBILE S.A.) osiąga przychody z najmu aktywów
podmiotom z Grupy oraz świadczonych dla nich usług holdingowych, takich jak zarządzanie kadrami,
pozyskiwanie finansowania, wsparcie sprawozdawczości finansowej, controlling, wsparcie biznesu, obsługa
administracyjna, marketingowa, prawna i inne.
Na dzień 31.12.2025 roku GK IMMOBILE S.A. zatrudniała 50 osób w działach zapewniających wsparcie dla
funkcjonowania Spółki i Grupy Kapitałowej, czyli w:
− Zarządzie i biurze Zarządu,
− dziale administracyjno-księgowym i wsparcia biznesu,
− dziale controlingu finansowego,
− dziale zarządzania kadrami,
− dziale finansowania i sprawozdawczości finansowej,
− dziale inwestycji kapitałowych i relacji inwestorskich,
− w marketingu i PR,
− dziale IT,
− obszarze prawnym.
Spółka, w wyniku połączenia ze spółkami zależnymi, przejściowo kontynuuje działalność operacyjną tych
podmiotów (np. sprzedaż lokali mieszkalnych i innych) do momentu jej naturalnego wygaśnięcia.
W związku z faktem, iż Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. jest Spółką matką grupy kapitałowej, a jej aktywa to
głównie posiadane akcje i udziały w spółkach zależnych oraz pożyczki do spółek zależnych, to ocena wyników
finansowych oraz zdarzeń gospodarczych jest analizowana przez Zarząd głównie z punktu widzenia
skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy kapitałowej Spółki.
1.1 Charakterystyka sprzedaży
Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A., jako typowa Spółka holdingowa, nie osiąga, poza przychodami z usług
korporacyjnych (holdingowych) świadczonych dla podmiotów z Grupy, znaczących przychodów z działalności
operacyjnej.
Segmenty Operacyjne
Usługi Holdingowe
Pozostałe
Razem
za okres od 01.01 do 31.12.2025 roku
Przychody przypisane do segmentów
45 708
0
45 708
Wynik operacyjny segmentu
6 038
0
6 038
Pozostałe informacje:
Amortyzacja
1 174
0
1 174
Aktywa segmentu sprawozdawczego
348 648
56 371
405 019
za okres od 01.01 do 31.12.2024 roku
Przychody przypisane do segmentów
41 934
0
41 934
Wynik operacyjny segmentu
10 756
0
10 756
Pozostałe informacje:
Amortyzacja
1 347
0
1 347
Aktywa segmentu sprawozdawczego
310 096
57 491
367 587
Na dzień 31.12.2025 roku oraz na dzień 31.12.2024 roku w segmencie usług holdingowych uwzględnione są także
pozostałe przychody/koszty związane z działalnością holdingową, tj. przychody z tytułu dywidend, odsetki od
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
5
udzielonych pożyczek jednostkom zależnym oraz usług poręczeń świadczeń pieniężnych, a w aktywach segmentu
- inwestycje w jednostki zależne i pożyczki udzielane wewnątrz Grupy.
W 2025 roku oraz w 2024 roku sprzedaż eksportowa nie była realizowana poprzez GK IMMOBILE S.A.
Informacja o działalności operacyjnej prowadzonej w Spółkach zależnych od GK IMMOBILE S.A. znajduje się
w Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym GK IMMOBILE S.A.
1.2 Wyniki finansowe
W poniższej tabeli przedstawione zostało Jednostkowe Sprawozdanie z całkowitych dochodów GK IMMOBILE
S.A. za 2025 oraz 2024 rok.
od 01.01 do
31.12.2025
od 01.01 do
31.12.2024
Przychody ze świadczenia usług
14 535
13 501
Przychody z dywidend
19 748
10 915
Przychody z odsetek
9 015
15 188
Pozostałe przychody operacyjne
105 445
4 628
Przychody operacyjne razem
148 743
44 232
Koszty świadczenia usług
10 823
10 639
Koszty ogólnego zarządu
9 866
9 811
Koszty finansowe
20 848
23 468
Pozostałe koszty operacyjne
3 395
1 763
Zysk (strata) z tytułu oczekiwanych strat kredytowych
-5 390
718
Odpisy z tytułu utraty wartości udziałów i pożyczek przeznaczonych do zbycia
0
138 009
Koszty operacyjne razem
50 322
182 972
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
98 421
-138 740
Podatek dochodowy
-2 983
-152
Zysk (strata) netto
101 404
-138 588
Inne całkowite dochody
Pozycje podlegające przeklasyfikowaniu do zysku (straty) w kolejnych okresach
sprawozdawczych
0
0
Pozycje niepodlegające przeklasyfikowaniu do zysku (straty) w kolejnych okresach
sprawozdawczych
0
0
Inne całkowite dochody po opodatkowaniu
0
0
Całkowite dochody
101 404
-138 588
Z uwagi na fakt, że Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. to typowa spółka holdingowa, świadcząca usługi dla
podmiotów z Grupy, Spółka prezentuje wszystkie osiągane przychody i ponoszone koszty w części operacyjnej
rachunku wyników.
Przychody Spółki w 2025 roku wzrosły o 104,5 mln PLN, tj. o 236,3% w porównaniu do roku 2024, w tym:
− przychody ze świadczenia usług wzrosły o 1,0 mln PLN, tj. 7,7%
− przychody z dywidend wzrosły o 8,8 mln PLN, natomiast przychody z odsetek spadły o 6,2 mln PLN,
− pozostałe przychody operacyjne wzrosły o 100,8 mln PLN i są wynikiem zbycia udziałów w spółkach
CDI KB Sp. z o.o., CDI 9 Sp. z o.o., CDI 11 Sp. z o.o., CDI 12 Sp. z o.o. oraz CDI 13 Sp. z o.o.
Koszty Spółki w 2025 roku spadły o 132,7 mln PLN, czyli 72,5% w porównaniu do roku 2024, w tym:
− koszty świadczenia usług wzrosły o 0,2 mln PLN, tj. 1,7%,
− koszty ogólnego zarządu wzrosły o 0,1 mln PLN, tj. 0,6%,
− koszty finansowe spadły o 2,6 mln PLN, tj. 11,2%,
− pozostałe koszty operacyjne wzrosły o 1,6 mln PLN, tj. 92,6% i osiągnęły wartość 3,4 mln PLN.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
6
Aktywa
31.12.2025
31.12.2024
Aktywa trwałe
Aktywa z tytułu prawa do użytkowania
5 254
5 522
Rzeczowe aktywa trwałe
544
909
Nieruchomości inwestycyjne
58 660
62 954
Inwestycje w jednostkach zależnych
163 772
152 891
Pozostałe należności
51 759
159
Pożyczki
96 574
47 966
Aktywa trwałe
376 563
270 401
Aktywa obrotowe
Zapasy
5 350
3 490
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
11 536
17 300
Pożyczki
11 570
75 358
Pozostałe aktywa finansowe
3
3
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
2 267
21
Aktywa obrotowe
30 726
96 172
Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży
0
1 038
Aktywa razem
407 290
367 611
Wartość aktywów trwałych Spółki na dzień 31.12.2025 roku wzrosła o 106,2 mln PLN wobec stanu na dzień
31.12.2024 roku i wyniosła 376,6 mln PLN. Główne zmiany wobec stanu na koniec 2024 roku to wzrost pożyczek
o 48,6 mln PLN oraz wzrost pozostałych należności o 51,6 mln PLN, które dotyczą zbycia udziałów spółek
segmentu developerskiego do Projprzem Budownictwo Sp. z o.o. .
Aktywa obrotowe na dzień 31.12.2025 roku spadły o 65,4 mln PLN w stosunku do 31.12.2024 roku
i wyniosły 30,7 mln PLN, na co wpływ miał spadek wartości udzielonych pożyczek o 63,8 mln PLN, spadek
należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych należności o 5,8 mln PLN.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
7
Poniższe tabele przedstawiają wartości bilansowe głównych akcji i udziałów posiadanych przez Spółkę na dzień
31.12.2025 roku oraz 31.12.2024 roku:
Inwestycje w jednostkach zależnych
Przedmiot działalności
Udział w
kapitale
podstawowym
Cena
nabycia
Odpis
aktualizujący
Wartość
bilansowa
Stan na 31.12.2025
CDI 10 Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
1 600
0
1 600
ARONN Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
21 005
0
21 005
BINKIE Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
2 955
-1 240
1 715
CARNAVAL Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
23 605
0
23 605
Fundacja IMMO
Organizowanie i niesienie pomocy
100%
3
0
3
CRISMO Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
15 752
0
15 752
FOCUS Hotels S.A.
Hotelarstwo
100%
580
0
580
KUCHET Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
3 255
0
3 255
Hotel 1 Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
12 008
0
12 008
PJP MAKRUM S.A.*
Przemysł
70,76%
57 294
0
57 294
ATREM S.A.
Automatyka
71,70%
22 932
0
22 932
DLAKO Sp. z o.o.
Działalność handlowa
100%
0
0
0
CDI 2 Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
2 656
0
2 656
CDI KB Sp. z o.o.
Konsulting budowlany oraz developing
0
631
0
0
CDI 4 Sp. z o.o.
Działalność deweloperska
0
5
0
0
CDI 7 Sp. z o.o.
Działalność deweloperska
0
5
0
0
CDI 9 Sp. z o.o.
Działalność deweloperska
0
5
0
0
CDI 11 Sp. z o.o.
Działalność deweloperska
0
5
0
0
CDI 12 Sp. z o.o.
Działalność deweloperska
0
5
0
0
CDI 13 Sp. z o.o.
Działalność deweloperska
0
5
0
0
Błonie Sp. z o.o.
Działalność handlowa
50,01%
1 367
0
1 367
Wartość bilansowa inwestycji razem
165 673
-1 240
163 772
*Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka posiada bezpośrednio lub pośrednio poprzez spółki zależne 4.555.077
akcji PJP Makrum S.A., co stanowi 76,14% kapitału zakładowego spółki. Akcje te uprawniają do wykonywania
4.555.077 głosów na Walnym Zgromadzeniu, co stanowi 76,14% ogólnej liczby głosów.
W dniu 19 lutego 2025 roku Jednostka Dominująca oraz spółka zależna Dlako Sp. z o.o. zawarły umowę sprzedaży
wszystkich swoich akcji PBH S.A. na rzecz podmiotu trzeciego w łącznej cenie za wszystkie posiadane przez
Jednostkę Dominującą i Dlako Sp. z o.o. akcje w wysokości 100.000,00 PLN. Jednostka Dominująca sprzedała
należące do niej 170.000 sztuk akcji „PBH” S.A. o wartości księgowej 99.450.000 PLN za cenę łącznie 76.160,50
PLN.
W dniu 5 marca 2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile S.A. nabyła od Focus Hotels S.A. 50,01% udziałów w
spółce Błonie Sp. z o.o.
W dniu 6 marca 2025 Grupa Kapitałowa Immobile S.A. nabyła 10% udziałów w kapitale zakładowym Spółki
Dlako Sp. z o.o., tj. 169.616 udziałów.
W dniu 2 czerwca 2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile S.A. nabyła 1 akcję spółki zależnej PJP Makrum S.A.
Spółka w okresie sprawozdawczym zwiększyła ilość akcji spółki zależnej PJP Makrum S.A. o 622 706 sztuk, co
zwiększa udział w ogólnej liczbie głosów z akcji spółki zależnej na Walnym Zgromadzeniu bezpośrednio z
60,15% do 70,56%, a pośrednio poprzez spółki zależne (Hotel 1 Sp. z o.o., Kuchet Sp. z o.o. oraz CDI 10 Sp. z
o.o.) z 65,73% do 76,14%.
W dniu 25 sierpnia 2025 została zarejestrowana Spółka CDI 13 Sp. z o.o., w której Grupa Kapitałowa Immobile
S.A. posiada 100% udziału w kapitale podstawowym.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
8
W dniu 1 grudnia 2025 roku zostało zarejestrowane połączenie spółki CDI 4 Sp. z o.o. i CDI 7 Sp. z o.o. ze
Spółką GK IMMOBILE S.A.
W dniu 18 grudnia 2025 roku doszło do zawarcia umów zbycia udziałów ze spółką Projprzem Budownictwo Sp.
z o.o., na podstawie, której Spółka sprzedała spółce Projprzem Budownictwo Sp. z o.o. 100% udziałów w
spółkach: CDI KB Sp. z o.o., CDI 9 Sp. z o.o., CDI 11 Sp. z o.o., CDI 12 Sp. z o.o., CDI 13 Sp. z o.o.
Inwestycje w jednostkach
zależnych
Przedmiot działalności
Udział w
kapitale
podstawowym
Cena
nabycia
Odpis
aktualizujący
Wartość
bilansowa
Stan na 31.12.2024
CDI 10 Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
1 600
0
1 600
ARONN Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
21 005
0
21 005
BINKIE Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
2 955
-1 340
1 615
CARNAVAL Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
23 605
0
23 605
Fundacja IMMO
Organizowanie i niesienie pomocy
100%
3
0
3
CRISMO Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
15 752
0
15 752
FOCUS Hotels S.A.
Hotelarstwo
100%
580
0
580
KUCHET Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
3 255
0
3 255
HOTEL 1 Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
12 008
0
12 008
PJP MAKRUM S.A.
Przemysł
60,2%
47 223
0
47 223
ATREM S.A.
Automatyka
71,7%
22 932
0
22 932
DLAKO Sp. z o.o.
Działalność handlowa
90%
0
0
0
PBH S.A.
Działalność handlowa
71,2%
99 450
-99 450
0
CDI 2 Sp. z o.o.
Najem aktywów
100%
2 656
0
2 656
CDI KB Sp. z o.o.
Konsulting budowlany oraz developing
100%
631
0
631
CDI 4 Sp. z o.o.
Działalność deweloperska
100%
5
0
5
CDI 7 Sp. z o.o.
Działalność deweloperska
100%
5
0
5
CDI 9 Sp. z o.o.
Działalność deweloperska
100%
5
0
5
CDI 11 Sp. z o.o.
Działalność deweloperska
100%
5
0
5
CDI 12 Sp. z o.o.
Działalność deweloperska
100%
5
0
5
Wartość bilansowa inwestycji razem
253 680
-100 790
152 891
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
9
Kapitał własny, zobowiązania i rezerwy
31.12.2025
31.12.2024
Pasywa
Kapitał podstawowy
18 841
18 841
Akcje własne (-)
-911
-911
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
103 711
103 711
Pozostałe kapitały
28 357
28 357
Zyski zatrzymane:
13 285
-107 211
- zysk (strata) z lat ubiegłych
-88 119
31 377
- zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
101 404
-138 588
Kapitał własny
163 283
42 787
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
63 644
0
Leasing
17 294
18 174
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
3 136
6 045
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
17
66
Zobowiązania długoterminowe
84 091
24 285
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
10 017
11 338
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
145 635
281 108
Leasing
3 847
4 381
Pozostałe rezerwy
417
3 712
Zobowiązania krótkoterminowe
159 916
300 539
Zobowiązania razem
244 007
324 824
Pasywa razem
407 290
367 611
Kapitał własny Spółki na dzień 31.12.2025 roku wyniósł 163,3 mln PLN, co oznacza wzrost o 120,5 mln PLN w
stosunku do stanu na 31.12.2024 roku. Wzrost kapitałów własnych wynika głównie z zysku netto bieżącego okresu
sprawozdawczego w wysokości 101,4 mln PLN.
Wartość zobowiązań i rezerw na dzień 31.12.2025 roku spadła o 80,8 mln PLN w stosunku do stanu na koniec
2024 roku i osiągnęła poziom 244,0 mln PLN.
Główne zmiany w strukturze zobowiązań spowodował spadek krótkoterminowych kredytów, pożyczek i innych
instrumentów dłużnych o 135,5 mln PLN oraz wzrost długoterminowych kredytów, pożyczek i innych
instrumentów dłużnych o 63,6 mln PLN.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
10
1.3 Przepływy pieniężne
Wyszczególnienie
od 01.01 do
31.12.2025
od 01.01 do
31.12.2024
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
57 697
3 355
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
20 670
-54 017
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
-76 122
50 299
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
21
385
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
2 246
-364
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
2 267
21
W 2025 roku Spółka zanotowała dodatni przepływ z działalności operacyjnej w wysokości 57,7 mln PLN. Zysk
brutto w wysokości 98,4 mln PLN został skorygowany głównie o wynik ze sprzedaży aktywów finansowych 97,3
mln PLN, koszty odsetek w wysokości 20,5 mln PLN oraz przychody z odsetek i dywidend w wysokości 28,7 mln
PLN.
Największe zmiany wpływające na środki pieniężne z działalności operacyjnej dotyczyły zwiększenia zmiany
stanu zobowiązań o 50,3 mln PLN, zmniejszenia zmiany stanu należności o 5,8 mln PLN, zapłaconych odsetek w
kwocie 4,9 mln PLN, otrzymanych odsetek na kwotę 3,7 mln PLN oraz otrzymanych dywidend w wysokości 19,7
mln PLN.
Na działalności inwestycyjnej Spółka osiągnęła dodatni przepływ pieniężny w wysokości 20,7 mln PLN, na co
w szczególności składały się ruchy związane z pożyczkami udzielonymi w wysokości 95,3 mln PLN,
otrzymanymi spłatami pożyczek udzielonych w wysokości 83,1 mln PLN.
Na działalności finansowej odnotowano ujemny przepływ w wysokości 76,1 mln PLN, na co głównie składały
się:
− wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek w łącznej kwocie 58,3 mln PLN,
− spłaty kredytów i pożyczek w wysokości 128,8 mln PLN,
− spłaty zobowiązań z tytułu leasingu w wysokości 4,3 mln PLN.
1.4 Analiza wskaźnikowa
W związku z charakterem działania GK IMMOBILE S.A. ciężar analizy efektywności działalności operacyjnej
spoczywa na analizie sprawozdań finansowych spółek operacyjnych oraz analizie sprawozdania
skonsolidowanego GK IMMOBILE.
Na koniec 2025 roku podstawowe wskaźniki dotyczące płynności finansowej uległy pogorszeniu w stosunku do
roku 2024. Spółka, z uwagi na jej holdingowy charakter, nie widzi zagrożenia dla bieżącego regulowania swoich
zobowiązań pomimo wysokiej nominalnej wartości ujemnego kapitału obrotowego netto na ponad 128,8 mln PLN.
Wskaźniki rentowności uległy znacznej poprawie.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
11
WSKAŹNIK
FORMUŁA
CEL
2025
2024
Obrotowość aktywów
Przychody operacyjne / aktywa
max.
36,52%
12,03%
Wskaźniki struktury bilansu*
Wskaźnik pokrycia majątku trwałego
kapitałem stałym
Kapitał własny + Zobowiązania
długoterminowe + rezerwy na zobowiązania /
aktywa trwałe
>1
0,66
0,26
Kapitał obrotowy netto w tyś. PLN
Kapitał własny + Zobowiązania
długoterminowe + rezerwy na zobowiązania -
aktywa trwałe
dodatni
-128 772
-199 617
Wskaźniki płynności finansowej i
zadłużenia*
Wskaźnik płynności bieżącej
Aktywa obrotowe / zobowiązania
krótkoterminowe
1,2 – 2
0,19
0,32
Wskaźnik płynności szybkiej
(Aktywa obrotowe - Zapasy) / zobowiązania
krótkoterminowe
1 – 1,2
0,16
0,31
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania /
aktywa
ok. 0,5
0,60
0,88
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania /
kapitał własny
ok. 1
1,49
7,59
Wskaźniki rentowności
Wskaźnik rentowności sprzedaży netto
(ROS)
Zysk netto / Przychody operacyjne
max.
68,17%
-313,32%
Wskaźnik rentowności sprzedaży brutto
Zysk brutto / Przychody operacyjne
max.
66,17%
-313,66%
Wskaźnik rentowności aktywów (ROA)
Zysk netto / aktywa
max.
24,90%
-37,70%
Wskaźnik rentowności kapitałów własnych
(ROE)
Zysk netto / kapitał własny
max.
62,10%
-323,90%
Pozostałe wskaźniki
EBITDA w tyś. PLN
Zysk (strata) przed opodatkowaniem +
Amortyzacja
max.
99 595
-137 393
Wskaźnik rentowności EBITDA
EBITDA w PLN / Przychody operacyjne
max.
66,96%
-310,62%
* do obliczeń powyższych wskaźników zobowiązania krótko i długoterminowe zostały pomniejszone o wartość rezerw odpowiednio
krótko i długoterminowych
2 Opis istotnych czynników ryzyka i zagrożeń, z określeniem, w jakim
stopniu Spółka jest na nie narażona
W związku z charakterem prowadzonej działalności przez GK IMMOBILE S.A. podstawowe zagrożenia i ryzyka
to:
− ryzyko utraty zdolności Spółek operacyjnych Grupy Kapitałowej do terminowego regulowania
zobowiązań wobec GK IMMOBILE S.A., wynikających między innymi z zawartych umów
dzierżawy, najmu majątku oraz pożyczek itp.,
− ewentualne pogorszenie ogólnej kondycji finansowej Spółek zależnych, co może powodować
konieczność ich wsparcia finansowego, w tym w związku z wojną w Ukrainie i w rejonie Zatoki Perskiej,
− efektywność dalszych działań reorganizacyjnych, w tym sprzedaży udziałów i relokacji aktywów
trwałych w ramach Grupy Kapitałowej,
− ryzyko inflacyjne oraz związane z nim ryzyko utrzymania lub wzrostu poziomu stóp procentowych
wpływający na koszt obsługi zobowiązań finansowych pozostających w GK IMMOBILE S.A.,
− ryzyko związane ze spłatą udzielonych pożyczek oraz ryzyko utraty wartości posiadanych udziałów i
akcji,
− ryzyko podatkowe związane z zarządzaniem dużą grupą podmiotów zależnych (ryzyko związane
z transakcjami pomiędzy spółkami w Grupie) oraz nowymi regulacjami podatkowymi (ewentualne
schematy podatkowe).
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
12
Działalność GK IMMOBILE S.A., jak wszystkich podmiotów gospodarczych, narażona jest na szereg ryzyk
i zagrożeń, jednakże z uwagi na przeniesienie działalności operacyjnej do Spółek zależnych ryzyka te dotyczyć
będą GK IMMOBILE S.A. w sposób pośredni.
Ryzyko związane z sytuacją makroekonomiczną w skali Świata i Polski
Sytuacja GK IMMOBILE S.A. jest ściśle związana z sytuacją gospodarczą Polski oraz krajów, do których Spółki
zależne eksportują swoje wyroby, a pośrednio z koniunkturą globalną. Działalność spółek zależnych z segmentu
przemysłowego, budownictwa i automatyki i elektroenergetyki związana jest w znacznej mierze z działalnością
inwestycyjną w gospodarce. Zmniejszenie inwestycji negatywnie odbija się na potencjalnym popycie w tym
segmencie. Niestety wysoki poziom inflacji powoduje znacznie większą zachowawczość przedsiębiorców w
stosunku do inwestycji. Zjawisko inflacji znacząco utrudnia oszacowanie zachowania się cen dóbr i usług,
zarówno tych, które są wykorzystywane w produkcji jak i zbywanych produktów. Inflacja powoduje również
powstanie niepewności odnośnie stóp procentowych. Ich podniesienie powoduje wzrost kosztów inwestycji i część
z nich może okazać się nieopłacalna.
Sytuacja makroekonomiczna wpływa także na popyt w pozostałych najważniejszych segmentach, w których
działają podmioty zależne Spółki – hotelarstwie, działalności deweloperskiej i budownictwie.
Ryzyko związane z konfliktem zbrojnym w Ukrainie
Ryzyko wpływa na GK IMMOBILE S.A. w sposób pośredni, poprzez jego wpływ na działalność Spółek
zależnych. W momencie publikacji niniejszego sprawozdania finansowego trwa wojna w Ukrainie, która ma
bezpośredni i negatywny wpływ na polską gospodarkę, a jej konsekwencje w (przypadku utrzymującego się
konfliktu) z miesiąca na miesiąc będą narastać.
Grupa nie ma bezpośrednich relacji handlowych z państwami zaangażowanymi w konflikt czy też państwami
objętymi sankcjami gospodarczymi tj. Białorusią, niemniej, Zarząd GK IMMOBILE S.A. ocenia, iż istnieje
wysokie ryzyko, że konflikt zbrojny w Ukrainie, a także sytuacja polityczno-gospodarcza w Europie Wschodniej
może mieć pośredni negatywny wpływ na przyszłe wyniki Grupy w perspektywie najbliższych dwunastu
miesięcy.
Po dniu bilansowym nastąpiła eskalacja napięć o charakterze zbrojnym w rejonie Zatoki Perskiej, co zostało
szczegółowo opisane w punkcie 23. niniejszego sprawozdania.
Ryzyko związane z zarządzaniem i reorganizacją jednostek zależnych
Wraz z objęciem kontroli nad nowymi podmiotami przez spółki zależne w istotny sposób wzrosły wyzwania
związane z zarządzaniem poszerzoną Grupa Kapitałową. Skala prowadzonej działalności, jej różnorodność,
planowane działania reorganizacyjne oraz struktura organizacyjna Grupy rodzą ryzyka związane z optymalnym
zarządzaniem strategicznym. Ryzyko to wzrosło w związku z poniesioną w roku 2024 stratą. Ryzyko to jest
zmniejszane poprzez zaangażowanie w zarządach Spółek zależnych osób o wysokich kompetencjach i
doświadczeniu w danych segmentach.
Ryzyko związane z regulacjami prawnymi
Działalność prowadzona przez GK IMMOBILE S.A. nie jest koncesjonowana, stąd Spółka nie jest bezpośrednio
narażona na ryzyko związane ze zmianą regulacji prawnych w zakresie prowadzonej działalności. Zmieniające się
przepisy prawa, częste nowelizacje, niespójność prawa, a w szczególności przepisy podatkowe, celne i przepisy
prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, mogą wywołać negatywne skutki dla działalności GK IMMOBILE S.A.
w postaci zwiększenia kosztów usług obcych (doradcy, konsultanci) oraz osobowych. Nie można także wykluczyć
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
13
wzmożonego protekcjonizmu w działaniach innych rządów i ustawodawców, co może ograniczać
konkurencyjność GK IMMOBILE S.A. na rynku międzynarodowym.
Ryzyko zmian kursu walut
Po dokonanych zmianach organizacyjnych w GK IMMOBILE S.A. nie występuje już bezpośrednie ryzyko
walutowe związane z działalnością operacyjną. Jednakże zmiany kursów walut wobec PLN wpływają na poziom
zobowiązań finansowych wyrażonych w walutach obcych. Wartość zobowiązań Spółki w walutach obcych na
dzień 31.12.2025 roku wynosi 0,4 mln USD oraz 2,0 mln EUR.
Ryzyko zatorów płatniczych i bankructwa odbiorców Spółki
Z uwagi na charakter aktualnie prowadzonej działalności przez GK IMMOBILE S.A. zmianie uległa ocena ryzyka
związanego z problemami płatniczymi i ryzyka bankructwa odbiorców Spółki. Ryzyka te wpływają na GK
IMMOBILE S.A. w sposób pośredni, poprzez ich wpływ na zdolność Spółek zależnych do generowania dodatnich
przepływów pieniężnych pozwalających na spłatę zobowiązań wobec GK IMMOBILE S.A. z tytułu pożyczek,
umów dzierżaw i innych.
Ryzyko związane z utrzymaniem płynności finansowej i trwałości źródeł finansowania
Spółka w finansowaniu działalności rozwojowej korzysta z szeregu źródeł finansowania. Są to kredyty bankowe,
pożyczki od podmiotów zależnych oraz obligacje i pożyczki od podmiotów niefinansowych. Część z tych
instrumentów finansowych ma charakter krótkoterminowy, co może narazić Spółkę na potencjalne ryzyko
zachwiania płynności. Ryzyko to jest ograniczane poprzez dywersyfikację źródeł finansowania oraz bieżącą
analizę pozycji płynnościowej Spółki.
Ryzyko związane z udzielonymi pożyczkami do podmiotów zależnych
Z uwagi na fakt, że znaczącymi aktywami Spółki są udzielone pożyczki oraz udziały w spółkach zależnych to
utrata wartości z tego tytułu jest istotnym zagrożeniem. Ryzyko to jest zmniejszane poprzez bieżącą kontrolę
działalności spółek zależnych.
3 Oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego
3.1 Deklaracja ładu korporacyjnego
Zasady „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021” obowiązujące od 01.07.2021 r. w brzmieniu
ustalonym uchwałą Rady Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie nr 13/1834/2021 z dnia 29.03.2021 r.,
Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. przyjęła do stosowania z zastrzeżeniem trwałego lub częściowego
niestosowania niektórych zasad. O powyższym informowano w opublikowanym w dniu 29.07.2021 r. raporcie
giełdowym EBI. Informacja ta również znajduje się na stronie internetowej Spółki www.immobile.com.pl w dziale
Relacje Inwestorskie/Ład korporacyjny. Zbiór tych zasad, którym Spółka podlega jest publicznie dostępny na
www.gpw.pl/dobre-praktyki oraz w siedzibie GPW.
Według aktualnego stanu stosowania Dobrych Praktyk Spółka nie stosuje zasad nr: 1.3.1., 1.4., 1.4.1., 1.4.2., 2.1.,
2.2., 4.3. Równocześnie Spółki nie dotyczy zasada 1.6; 3.3.; 3.10.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
14
1. Polityka informacyjna i komunikacja z inwestorami
1.3.1. W swojej strategii biznesowej spółka uwzględnia również tematykę ESG, w szczególności obejmującą
zagadnienia środowiskowe, zawierające mierniki i ryzyka związane ze zmianami klimatu i zagadnienia
zrównoważonego rozwoju.
Komentarz Spółki: Spółka w swojej działalności uwzględnia kwestie środowiskowe wynikające z obowiązujących
przepisów, dotyczące bieżącej działalności, świadczonych usług i wytwarzanych produktów. Grupa Kapitałowa
IMMOBILE jest fundatorem Fundacji Immo, której głównym celem jest działalność na rzecz klimatu, głównie
poprzez sadzenie drzew. Fundacja wspierana jest finansowo przez podmioty z Grupy Kapitałowej Spółki. Spółka
nie wdrożyła jednakże, z uwagi na szeroki zakres działalności, obszarów zarządczych i kontrolnych dotyczących
ryzyk i mierników związanych ze zmianami klimatu.
1.4. W celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii biznesowej spółka
zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń posiadanej strategii, mierzalnych celów, w
tym zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za
pomocą mierników, finansowych i niefinansowych. Informacje na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in.:
Komentarz spółki: Spółka nie wdrożyła, z uwagi na szeroki zakres działalności, obszarów zarządczych i
kontrolnych dotyczących ryzyk i mierników związanych ze zmianami klimatu.
1.4.1. objaśniać, w jaki sposób w procesach decyzyjnych w spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane są
kwestie związane ze zmianą klimatu, wskazując na wynikające z tego ryzyka.
Komentarz spółki: Spółka nie wdrożyła, z uwagi na szeroki zakres działalności, obszarów zarządczych i
kontrolnych dotyczących ryzyk i mierników związanych ze zmianami klimatu.
1.4.2. przedstawiać wartość wskaźnika równości wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego jako
procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród i innych
dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać informacje o działaniach podjętych w celu
likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz horyzontem
czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do równości.
Komentarz spółki: Spółka nie publikuje wskaźnika równości wynagrodzeń – dane te zostały przedstawiane w
ramach Grupy Kapitałowej w 2024 roku. W 2025 roku Grupa Kapitałowa skorzystała z możliwości zwolnienia z
obowiązku sporządzania sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju za rok obrotowy 2025 oraz 2026.
1.6. W przypadku spółki należącej do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 raz na kwartał, a w przypadku
pozostałych nie rzadziej niż raz w roku, spółka organizuje spotkanie dla inwestorów, zapraszając na nie w
szczególności akcjonariuszy, analityków, ekspertów branżowych i przedstawicieli mediów. Podczas spotkania
zarząd spółki prezentuje i komentuje przyjętą strategię i jej realizację, wyniki finansowe spółki i jej grupy, a także
najważniejsze wydarzenia mające wpływ na działalność spółki i jej grupy, osiągane wyniki i perspektywy na
przyszłość. Podczas organizowanych spotkań zarząd spółki publicznie udziela odpowiedzi i wyjaśnień na
zadawane pytania.
Komentarz spółki : Nie dotyczy - spółka nie należy do indeksu WIG20, mWIG40 i sWIG80.
2. Zarząd i Rada Nadzorcza
2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą odpowiednio
przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in.
w takich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe,
a także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem
płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie
nie niższym niż 30%.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
15
Komentarz Spółki: Spółka jako kryterium wyboru członków Zarządu oraz kluczowych menedżerów kieruje się
kwalifikacjami osoby powołanej do pełnienia powierzonej funkcji: doświadczeniem, profesjonalizmem oraz
kompetencjami kandydata. W opinii Spółki kryteria te zapewniają efektywną realizację strategii, a w konsekwencji
rozwój spółki i korzyści dla akcjonariuszy. Spółka nie widzi uzasadnienia dla konieczności opracowania i
stosowania polityki różnorodności w stosunku do władz spółki oraz jej kluczowych menedżerów. Decyzję w kwestii
wyboru osób zarządzających pod względem płci pozostawia w rękach uprawnionych organów Spółki.
2.2. Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny
zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających różnorodność,
umożliwiając m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości określonego na
poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce różnorodności, o której mowa
w zasadzie 2.1.
Komentarz Spółki: Spółka nie posiada polityki różnorodności. Jako kryterium wyboru członków Zarządu oraz
kluczowych menedżerów kieruje się kwalifikacjami osoby powołanej do pełnienia powierzonej funkcji:
doświadczeniem, profesjonalizmem oraz kompetencjami kandydata.
3. Systemy i funkcje wewnętrzne
3.3. Spółka należąca do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 powołuje audytora wewnętrznego kierującego
funkcją audytu wewnętrznego, działającego zgodnie z powszechnie uznanymi międzynarodowymi standardami
praktyki zawodowej audytu wewnętrznego. W pozostałych spółkach, w których nie powołano audytora
wewnętrznego spełniającego ww. wymogi, komitet audytu (lub rada nadzorcza, jeżeli pełni funkcje komitetu
audytu) co roku dokonuje oceny, czy istnieje potrzeba powołania takiej osoby.
Komentarz Spółki: Nie dotyczy - spółka nie należy do indeksu WIG20, mWIG40 i sWIG80.
3.10. Co najmniej raz na pięć lat w spółce należącej do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 dokonywany jest,
przez niezależnego audytora wybranego przy udziale komitetu audytu, przegląd funkcji audytu wewnętrznego.
Zasada nie dotyczy spółki.
Komentarz spółki : Nie dotyczy - spółka nie należy do indeksu WIG20, mWIG40 i sWIG80.
4. Walne zgromadzenie i relacje z akcjonariuszami
4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym.
Komentarz Spółki: Spółka nie posiada odpowiedniej infrastruktury technicznej umożliwiającej transmitowanie
obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym. Spółka nie uważa, by brak takiego środka komunikacji z
inwestorami istotnie ograniczał lub utrudniał bądź zakłócał prowadzenie rzetelnej polityki informacyjnej.
Zastosowanie technologii transmisji i utrwalania przebiegu obrad jest kosztowne. W chwili obecnej zarząd Spółki
nie widzi potrzeby ponoszenia wysokiego wydatku inwestycyjnego na ten cel.
3.2 Opis głównych cech stosowanych w Spółce systemów kontroli wewnętrznej i
zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań
finansowych
W roku 2025 księgi rachunkowe Spółki prowadzone były w zewnętrznym profesjonalnym biurze rachunkowym
(outsourcing usług księgowych). Podmiot księgowy przygotowuje sprawozdanie finansowe Spółki pod
bezpośrednim nadzorem Członka Zarządu / Dyrektora Finansowego Spółki.
W procesie sporządzania sprawozdań finansowych Spółki jednym z podstawowych elementów kontroli jest
weryfikacja sprawozdania finansowego przez niezależnego biegłego rewidenta. Do zadań biegłego rewidenta
należy w szczególności: przegląd półrocznego sprawozdania finansowego oraz badanie wstępne i badanie
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
16
zasadnicze sprawozdania rocznego. Wyboru biegłego rewidenta dokonuje Rada Nadzorcza w drodze akcji
ofertowej, z grona renomowanych firm audytorskich, gwarantujących wysokie standardy usług i niezależność.
W 2025 roku działał Komitet Audytu, którego rolą jest wspieranie Rady Nadzorczej w kwestiach właściwego
wdrażania zasad sprawozdawczości budżetowej i finansowej, kontroli wewnętrznej Spółki oraz grupy kapitałowej,
współpraca z biegłymi rewidentami Spółki, Zarządem oraz innymi zaangażowanymi stronami, a także
monitorowanie procesu sprawozdawczości finansowej, skuteczności systemów kontroli wewnętrznej i systemów
zarządzania ryzykiem oraz audytu wewnętrznego oraz wykonywania czynności rewizji finansowej.
Celem zapewnienia rzetelności prowadzenia ksiąg rachunkowych Spółki oraz generowania danych finansowych
do prezentacji o wysokiej jakości, Zarząd Spółki przyjął i zatwierdził do stosowania Politykę Rachunkowości
zgodną z zasadami Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej oraz szereg procedur
wewnętrznych w zakresie systemów kontroli i oceny ryzyk wynikających z działalności Spółki.
Spółka korzysta także z usług doradczych innych profesjonalnych podmiotów w dziedzinie rachunkowości i prawa
podatkowego w celu eliminacji ryzyk w tym zakresie.
W Spółce oraz spółkach zależnych przestrzegane są Zasady bezpieczeństwa, regulujące działania w zakresie
bezpieczeństwa osobowego, fizycznego oraz w sieciach i systemach teleinformatycznych (IT). Nadzór nad tym
procesem sprawuje utworzony w tym celu Dział Bezpieczeństwa.
Istotnym elementem zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych jest
przestrzeganie wewnętrznych procedur oraz analizy odchyleń sprawozdań finansowych. Analizy bazują na
procedurach analitycznych dotyczących odchyleń danych rzeczywistych w porównaniu do danych budżetowych
oraz historycznych.
3.3 Akcjonariat Spółki
Akcjonariusz
Liczba akcji
zwykłych
% udziału w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
na WZ
% udziału w
głosach na WZ
Stan na 31.12.2025
Rafał Jerzy (osobiście oraz pośrednio poprzez ‘Fundację
Rodziny Jerzych’ Fundację Rodzinną i MJT Sp. z o.o.)
46 649 697
62%
46 649 697
62%
François Gros (osobiście oraz za pośrednictwem Filon sp. z
o.o. i FG International Investment Holding Limited)
10 593 609
14%
10 593 609
14%
Nationale-Nederlanden Towarzystwo Emerytalne S.A
4 479 266
6%
4 479 266
6%
Pozostali akcjonariusze
13 640 360
18%
13 640 360
18%
OGÓŁEM
75 362 932
100%
75 362 932
100%
W dniu 3 stycznia 2025 roku Jednostka Dominująca otrzymała od pana Sławomira Winieckiego (dalej
„Akcjonariusz”) zawiadomienie z informacją, iż w wyniku transakcji sprzedaży akcji Spółki na rynku
regulowanym z dnia 2 stycznia 2025 roku, udział Akcjonariusza w ogólnej liczbie głosów zszedł poniżej 5%
ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu w Spółce.
W dniu 26 lutego 2025 roku doszło do zawarcia porozumienia miedzy Fundacją Rodziny Jerzych Fundacją
Rodzinną, Rafałem Jerzy, Mikołajem Jerzy, MJT Sp. z o.o., François Gros, Filon Sp. z o.o. oraz FG International
Investment Holding Limited o którym mowa w art. 87 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie
publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o
spółkach publicznych. Łącznie strony porozumienia posiadają 79,51% akcji Spółki. Porozumienie zostało zawarte
na czas określony, do dnia rozliczenia Wezwania Dobrowolnego przeprowadzonego wspólnie przez Strony
Porozumienia.
W dniu 25 marca 2025 roku zostało ogłoszone wezwanie na sprzedaż akcji Spółki wezwanie wspólnie przez Strony
powyżej opisanego porozumienia („Wzywający”), na podstawie art. 72a ust. 1 Ustawy o Ofercie oraz przepisów
rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 23 maja 2022 r. w sprawie wzorów wezwań do zapisywania się na
sprzedaż lub zamianę akcji spółki publicznej, sposobu i trybu składania i przyjmowania zapisów w wezwaniu oraz
dopuszczalnych rodzajów zabezpieczenia (Dz. U. z 2022 r., poz. 1134) („Rozporządzenie”).
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
17
Zgodnie z raportem bieżącym nr 15/2025 z dnia 09.05.2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile S.A. informuje, że
w dniu 09.05.2025 roku otrzymała zawiadomienie od Pana Rafała Jerzego, z którego wynika, że porozumienie z
dnia 26.02.2025 roku zostało rozwiązane w dniu 07.05.2025 roku.
W wyniku powyższego wezwania Fundacja Rodziny Jerzych FR nabyła 300.000 sztuk akcji Spółki a MJT Sp. z
o.o. nabyła 124.985 sztuk akcji Spółki.
Po wezwaniu Rafał Jerzy posiada bezpośrednio i pośrednio 46.649.697 sztuk akcji Spółki co stanowi 62% ogólnej
liczby głosów na WZA.
Spółka informuje, iż w okresie od 01.01.2026 roku do dnia publikacji raportu rocznego tj. do dnia 28.04.2026 roku
do Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. nie wpłynęły zawiadomienia powodujące zmiany w strukturze
akcjonariuszy posiadających co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na WZA
3.4 Wskazanie posiadaczy wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne
uprawnienia kontrolne
W Spółce nie ma jakichkolwiek papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne.
3.5 Wskazanie wszelkich ograniczeń odnośnie wykonywania prawa głosu
W Spółce nie ma jakichkolwiek ograniczeń, innych niż wynikające z powszechnie obowiązujących ustaw,
odnośnie wykonywania prawa głosu, w tym również ograniczeń czasowego wykonywania prawa głosu, jak
również nie ma żadnych postanowień, zgodnie z którymi prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi
są oddzielone od posiadanych papierów wartościowych.
3.6 Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności
papierów wartościowych Spółki
W Spółce nie ma jakichkolwiek ograniczeń, innych niż wynikające z przepisów powszechnie obowiązujących
ustaw, dotyczących przenoszenia praw własności z papierów wartościowych.
3.7 Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich
uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji
Zgodnie z art. 13 Statutu Zarząd składa się z jednego lub większej liczby członków pełniących funkcję Prezesa,
Wiceprezesa lub Członka Zarządu, powoływanych przez Radę Nadzorczą na trzyletnią kadencję – wspólną dla
całego organu. Liczbę członków Zarządu określa Rada Nadzorcza.
Ponadto, Rada Nadzorcza może odwoływać Prezesa Zarządu, członka Zarządu lub cały Zarząd przed upływem
kadencji Zarządu.
Zarząd Spółki wykonuje wszelkie uprawnienia w zakresie zarządzania Spółką z wyjątkiem uprawnień
zastrzeżonych przez prawo lub Statut dla pozostałych władz Spółki.
Do Zarządu mogą być powoływane osoby spośród akcjonariuszy lub spoza ich grona.
Mandaty członków Zarządu wygasają z dniem odbycia Walnego Zgromadzenia, zatwierdzającego sprawozdanie
finansowe za ostatni pełny rok obrotowy pełnienia funkcji członka Zarządu.
Zarząd jest organem Spółki, powołanym przez Radę Nadzorczą, kierującym działalnością Spółki. Zarząd pod
przewodnictwem Prezesa prowadzi sprawy Spółki oraz reprezentuje ją w czynnościach sądowych
i pozasądowych.
Wszelkie sprawy związane z prowadzeniem Spółki, a nie zastrzeżone do kompetencji Walnego Zgromadzenia lub
Rady Nadzorczej, należą do zakresu działania Zarządu.
Wszyscy członkowie Zarządu są zobowiązani i uprawnieni do wspólnego prowadzenia spraw Spółki.
Ustanowienie prokury wymaga zgody wszystkich członków Zarządu, zaś odwołać prokurę może każdy członek
Zarządu.
Do obowiązków Zarządu należy w szczególności:
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
18
− uchwalanie regulaminu i schematu organizacyjnego Spółki,
− wnioskowanie do organów Spółki w sprawie zatwierdzenia projektów i planów Spółki,
− uchwalanie regulaminu pracy Zarządu oraz innych zasad, regulaminów i instrukcji regulujących
funkcjonowanie Spółki,
− wnioskowanie do Rady Nadzorczej o zatwierdzenie regulaminu Zarządu oraz wprowadzonych w nim
zmian,
− zwoływanie Walnego Zgromadzenia oraz ustalanie porządku jego obrad,
− nadzór nad terminowym i należytym wykonywaniem obowiązków, które wynikają z przepisów
regulujących publiczny obrót papierami wartościowymi,
− zapewnianie należytego prowadzenia księgowości Spółki,
− składanie Radzie Nadzorczej, sporządzonego w ciągu trzech miesięcy po upływie roku obrotowego
sprawozdania finansowego oraz sprawozdania z działalności Spółki w tym okresie,
− składanie Sądowi Rejestrowemu, w ciągu dwóch tygodni po zatwierdzeniu przez Walne Zgromadzenie,
sprawozdania finansowego, sprawozdania z działalności Spółki oraz odpisu uchwały Walnego
Zgromadzenia w sprawie zatwierdzenia przedłożonych dokumentów,
− wnioskowanie do Walnego Zgromadzenia w przedmiocie podziału zysku lub pokrycia strat,
− ustalanie wielkości środków na wynagrodzenia pracowników Spółki, zasad awansowania
i przyznawania nagród oraz innych świadczeń za pracę w Spółce,
− wnioskowanie w sprawach tworzenia i likwidacji funduszów oraz określenia wielkości odpisów na te
fundusze,
− wnioskowanie do organów Spółki w sprawach zwiększenia lub zmniejszenia kapitału zakładowego,
zmiany Statutu, zmiany przedmiotu działalności, połączenia, podziału lub przekształcenia Spółki oraz
emisji obligacji zamiennych lub z prawem pierwszeństwa,
− zgłaszanie zmian w Statucie do Sądu Rejestrowego,
− podejmowanie uchwał w sprawie nabycia lub zbycia majątku Spółki, z zastrzeżeniem kompetencji
określonych w Statucie,
− wnioskowanie do Walnego Zgromadzenia w sprawie zbycia i wydzierżawienia przedsiębiorstwa lub jego
zorganizowanej części oraz ustanowienia na nim ograniczonego prawa rzeczowego,
− występowanie do Rady Nadzorczej w sprawach przystąpienia do spółek kapitałowych oraz
uczestniczenia w organizacjach gospodarczych w kraju i zagranicą,
− wnioskowanie do Rady Nadzorczej o wyrażenie zgody na nabycie lub zbycie nieruchomości, prawa
użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego,
− wnioskowanie do Rady Nadzorczej o wyrażenie zgody na udzielenie przez Zarząd Spółki gwarancji,
poręczeń albo pożyczki, zakup lub sprzedaż akcji lub udziałów, zastaw na środkach trwałych,
ustanowienie hipoteki, zaciągnięcie pożyczki lub kredytu, sprzedaż lub nabycie składnika majątku
trwałego i leasing, a także każdą sprzedaż akcji (udziałów) będących własnością Spółki o wartości
przekraczającej 20% kapitału własnego Spółki.
3.8 Opis zasad zmiany statutu lub umowy Spółki
GK IMMOBILE S.A. działa na podstawie postanowień obowiązujących przepisów prawa i uchwalonego Statutu
Spółki. Zmiany w tekście Statutu są dokonywane zgodnie z zasadami określonymi w Kodeksie Spółek
Handlowych.
3.9 Opis sposobu działania Walnego Zgromadzenia i jego zasadniczych uprawnień
oraz praw akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania
Funkcjonowanie Walnego Zgromadzenia oraz uprawnienia akcjonariuszy są uregulowane przepisami prawa,
zwłaszcza przepisami Kodeksu Spółek Handlowych oraz postanowieniami Statutu Spółki i Regulaminu Walnego
Zgromadzenia Akcjonariuszy Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. Dokumenty stanowiące wewnętrzne regulacje
Spółki są udostępnione na korporacyjnej stronie internetowej: www.immobile.com.pl.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
19
Zasadnicze uprawnienia Walnego Zgromadzenia Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. obejmują następujące
sprawy:
− rozpatrywanie i zatwierdzanie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania
finansowego za ubiegły rok obrotowy,
− podejmowanie uchwał o podziale zysku lub pokryciu straty,
− udzielanie absolutorium Członkom organów Spółki z wykonywania przez nich obowiązków,
− dokonywanie zmian Statutu Spółki, w tym zmiany przedmiotu działalności, podwyższenia lub obniżenia
kapitału zakładowego,
− rozwiązanie lub likwidacja Spółki,
− emisja obligacji zamiennych lub z prawem pierwszeństwa,
− sposób przeznaczenia czystego zysku, w tym ustalenie terminu nabycia prawa do dywidendy i terminu
wypłaty dywidendy.
Poza powyższymi sprawami, do kompetencji Walnego Zgromadzenia należą również inne sprawy, wymienione
w Kodeksie Spółek Handlowych lub w przepisach innych ustaw.
Walne Zgromadzenie Spółki odbywa się jako zwyczajne lub nadzwyczajne. Każda akcja Spółki daje prawo do
wykonywania jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu.
Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd Spółki, który ustala również porządek obrad.
Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bezwzględną większością głosów oddanych, przy czym w sprawach:
− emisji obligacji zamiennych i obligacji z prawem pierwszeństwa objęcia akcji,
− zmiany Statutu,
− umorzenia akcji,
− obniżenia kapitału zakładowego,
− zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części,
− rozwiązania Spółki,
uchwały podejmowane są większością ¾ oddanych głosów.
Przebiegiem Walnego Zgromadzenia kieruje jego Przewodniczący, który czuwa również nad przestrzeganiem
Regulaminu Obrad i porządku obrad, zapewnia sprawny przebieg Walnego Zgromadzenia oraz poszanowanie
praw i interesów wszystkich akcjonariuszy.
Na Walnym Zgromadzeniu, poza akcjonariuszami, mogą być również obecni w szczególności Członkowie
organów Spółki, przedstawiciele Komisji Nadzoru Finansowego, osoby, których udział jest niezbędny z uwagi na
rodzaj omawianych spraw (doradcy, przedstawiciele biegłego rewidenta), a także przedstawiciele mediów.
Kwestie porządkowe, dotyczące m.in. prowadzenia obrad i organizacji głosowań, regulowane są szczegółowo
w Regulaminie Obrad.
Podstawowymi prawami akcjonariuszy Spółki są:
− prawa majątkowe: prawo do dywidendy, prawo poboru akcji, prawo do kwoty likwidacyjnej;
− prawa korporacyjne: prawo do udziału w Walnym Zgromadzeniu, prawo głosu, prawo do informacji,
prawo zaskarżania uchwał Walnego Zgromadzenia, prawo do oceny działalności Członków organów
Spółki.
Akcje Spółki nie są w żaden sposób uprzywilejowane. Statut Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. nie przewiduje
też żadnych przywilejów o charakterze osobistym, ani też wyłączeń lub ograniczeń praw akcjonariuszy,
wynikających z przepisów prawa, lub sposobu wykonywania praw przez akcjonariuszy.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
20
3.10 Opis działania organów zarządzających, nadzorujących lub administrujących
Spółki oraz ich komitetów, wraz ze wskazaniem składu osobowego tych organów i
zmian, które w nich zaszły w 2025 roku
Zarząd
Na dzień 31.12.2025 roku oraz 31.12.2024 roku skład Zarządu GK IMMOBILE S.A. przedstawiał się
następująco:
− Rafał Jerzy Prezes Zarządu
− Piotr Fortuna Członek Zarządu
− Mikołaj Jerzy Członek Zarządu
− Paweł Mirski Członek Zarządu
Do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania skład Zarządu nie uległ zmianie.
Zgodnie ze Statutem, Zarząd Spółki może składać się z jednego lub większej liczby członków – liczbę członków
Zarządu określa Rada Nadzorcza. Kadencja Zarządu trwa trzy lata i jest wspólna dla całego organu.
Zarząd prowadzi sprawy Spółki pod przewodnictwem Prezesa Zarządu. Każdy Członek Zarządu ma prawo
i obowiązek prowadzenia spraw Spółki. Do kompetencji Zarządu należą wszelkie sprawy związane
z prowadzeniem Spółki, nie zastrzeżone ustawą albo Statutem do kompetencji Walnego Zgromadzenia lub Rady
Nadzorczej.
Sprawy przekraczające zwykły zakres czynności Spółki wymagają podjęcia uchwały przez Zarząd,
o ile Statut, kodeks spółek handlowych lub przepisy innych ustaw nie przewidują również konieczności uzyskania
zgody Rady Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia.
Uchwały Zarządu wymagają sprawy przekraczające zwykły zarząd, w szczególności regulamin organizacyjny,
określający organizację przedsiębiorstwa Spółki, zaciąganie kredytów, zbywanie i nabywanie majątku trwałego o
wartości 2.500.000 PLN. Zarząd na wniosek członka Zarządu może podejmować uchwały również w sprawach
nie przekraczających zwykłego zarządu. Uchwały Zarządu zapadają większością głosów. W razie równej ilości
głosów rozstrzyga głos przewodniczącego posiedzenia Zarządu. Zarząd przyjmować może również inne ustalenia
i wydawać polecenia zobowiązując jednocześnie wyznaczonych pracowników do ich wykonania. Podjęte
uchwały, dla swojej ważności, powinny być podejmowane na piśmie z podpisami członków Zarządu. W razie
sprzeczności interesów Spółki z osobistymi interesami członka Zarządu, jego małżonka i powinowatych do
drugiego stopnia, członek Zarządu powinien wstrzymać się od udziału w rozstrzygnięciu takich spraw i może
żądać zaznaczenia tego w protokole.
Posiedzenia Zarządu odbywają się przynajmniej raz w miesiącu. Szczegółowo tryb działania Zarządu określa
Regulamin Zarządu, uchwalany przez Zarząd i zatwierdzany przez Radę Nadzorczą. Regulamin Zarządu dostępny
jest na korporacyjnej stronie internetowej Spółki (www.immobile.com.pl).
Do składania oświadczeń i podpisywania w imieniu Spółki wymagane jest współdziałanie dwóch członków
Zarządu lub jednego członka Zarządu łącznie z prokurentem. W przypadku gdy Zarząd jest jednoosobowy jedyny
członek Zarządu samodzielnie składa oświadczenie i podpisuje w imieniu Spółki. Oświadczenia składane Spółce
oraz doręczenia pism mogą być dokonywane wobec jednego członka Zarządu lub prokurenta.
Rada Nadzorcza
Skład Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31.12.2025 roku przedstawiał się następująco:
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
21
− Mirosław Babiaczyk Przewodniczący Rady Nadzorczej
− Beata Jerzy Sekretarz Rady Nadzorczej
− Rafał Płókarz Członek Rady Nadzorczej
− Jacek Woźniak Członek Rady Nadzorczej
− Piotr Kulessa Członek Rady Nadzorczej
W dniu 30 maja 2025 roku odwołano ze składu Rady Nadzorczej Pana Jerzego Nadarzewskiego.
W dniu 30 maja 2025 roku Zarząd otrzymał oświadczenie Pana Stanisława Krukara o rezygnacji z funkcji w
Radzie Nadzorczej.
W dniu 30 maja 2025 roku powołano do składu Rady Nadzorczej Pana Jacka Woźniaka oraz Pana Piotra Kulessę.
Po dniu bilansowym nastąpiły poniższe zmiany:
W dniu 14 stycznia 2026 roku Zarząd otrzymał oświadczenie Pana Jacka Woźniaka o rezygnacji z funkcji w
Radzie Nadzorczej z dniem 14 stycznia 2026 roku.
W dniu 19 stycznia 2026 roku Pan Wojciech Koczara został powołany do Rady Nadzorczej.
Rada Nadzorcza działa na podstawie Statutu, Regulaminu Rady Nadzorczej i obowiązujących przepisów, w tym
przepisów Kodeksu Spółek Handlowych.
Rada Nadzorcza składa się z pięciu do siedmiu członków powoływanych i odwoływanych przez Walne
Zgromadzenie na okres wspólnej kadencji wynoszącej pięć lat. Członkowie Rady Nadzorczej mogą być również
wybrani według zasad określonych w art. 385 § 3-9 Kodeksu Spółek Handlowych. Ponadto w przypadku, gdy
skład osobowy Rady zmniejszy się poniżej wymaganego minimum pięciu osób, pozostali członkowie Rady
Nadzorczej mogą dokonać powołania nowego członka Rady Nadzorczej tak, aby skład ilościowy tego organu
wynosił wymagane minimum 5 osób. Taki wybór nowego członka Rady wymaga zatwierdzenia przez najbliższe
Walne Zgromadzenie. Ustępujący członkowie Rady Nadzorczej mogą być wybrani ponownie.
Rada Nadzorcza odbywa posiedzenie co najmniej raz na kwartał.
Rada Nadzorcza podejmuje uchwały bezwzględną większością głosów członów Rady biorących udział w
posiedzeniu, przy obecności, co najmniej połowy składu Rady. Za bezwzględną większość głosów uznaje się
więcej niż 50% głosów oddanych za uchwałą członków Rady biorących udział w głosowaniu. W przypadku, gdy
liczba głosów oddanych za uchwałą jest równa sumie głosów przeciw i wstrzymujących się, rozstrzyga głos
Przewodniczącego Rady. Rada Nadzorcza może odbywać posiedzenia i podejmować na nim uchwały za
pośrednictwem środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość, a także może podejmować uchwały
poza posiedzeniami w formie pisemnej lub za pomocą środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Rada Nadzorcza uchwala swój regulamin, który określa szczegółowo jej organizację i sposób wykonywania
czynności. Regulamin Rady Nadzorczej jest dostępny na korporacyjnej stronie internetowej Spółki
(www.immobile.com.pl).
Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki, we wszystkich dziedzinach jej działalności. Do
szczególnych obowiązków Rady Nadzorczej należy:
− kontrola prawidłowości sporządzenia bilansu oraz rachunku zysków i strat,
− badanie sprawozdania Zarządu Spółki oraz wniosków Zarządu co do podziału zysków lub pokrycia strat,
− składanie Walnemu Zgromadzeniu pisemnego sprawozdania z wyników czynności nadzorczych,
− zawieszanie w czynnościach z ważnych powodów członka Zarządu lub całego Zarządu,
− delegowanie członka lub członków do czasowego wykonywania czynności Zarządu Spółki w razie
zawieszenia członków Zarządu czy też całego Zarządu lub gdy Zarząd z innych powodów nie może
działać,
− zatwierdzanie regulaminu Zarządu Spółki,
− ustalanie zasad wynagradzania dla członków Zarządu,
− przyjmowanie dla wewnętrznych celów Spółki w formie uchwały jednolitego tekstu Statutu Spółki,
− dokonywanie wyboru biegłego rewidenta przeprowadzającego badanie sprawozdania finansowego,
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
22
− wyrażanie zgody na nabycie lub zbycie przez Spółkę nieruchomości lub udziału w nieruchomości, prawa
użytkowania wieczystego lub udziału w prawie użytkowania wieczystego,
− wyrażanie zgody Zarządowi Spółki na: udzielenie gwarancji, poręczenia albo pożyczki, zakup akcji lub
udziałów, ustanowienie zastawu lub hipoteki, zaciągnięcie pożyczki lub kredytu, zlecenie udzielenia
gwarancji lub poręczenia za Spółkę, sprzedaż lub nabycie składnika majątku trwałego i leasing, a także
na każdą sprzedaż akcji (udziałów) będących własnością Spółki, jeżeli wartość którejkolwiek z
powyższych czynności przekracza 20% kapitału własnego Spółki,
− wyrażanie zgody na przydział akcji nabytych w celu ich zbywania w trybie art. 363 § 3 ksh,
− powoływanie i odwoływanie członków Komitetu Audytu, w tym jego przewodniczącego oraz innych
komitetów, komisji czy zespołów oraz określanie zasad działania takich ciał.
W 2025 roku Rada Nadzorcza odbyła 4 posiedzenia: w dniu 29.04.2025r., 15.07.2025r., 17.09.2025r. oraz
11.12.2025r. W trakcie posiedzeń Rada podejmowała uchwały oraz omawiała sprawy i rozpatrywała sprawy
przedkładane przez Zarząd, które nie wymagały podejmowania uchwał. Rada podjęła 14 uchwał w trybie
obiegowym tj. bez zwoływania i odbywania posiedzenia.
Komitet Audytu
Skład Komitetu Audytu Spółki na dzień 31.12.2025 roku przedstawiał się następująco:
− Rafał Płókarz Przewodniczący Komitetu Audytu
− Mirosław Babiaczyk Członek Komitetu Audytu
− Jacek Woźniak Członek Komitetu Audytu
W związku z rezygnacją w dniu 30 maja 2025 roku z funkcji w Radzie Nadzorczej Pana Stanisława Krukara, w
dniu 15 lipca 2025 roku Rada Nadzorcza wybrała Pana Jacka Woźniaka do składu Komitetu Audytu.
Po dniu bilansowym w następstwie rezygnacji w dniu 14 stycznia 2026 roku Pana Jacka Woźniaka z funkcji w
Radzie Nadzorczej, w dniu 19 stycznia 2026 roku Pan Wojciech Koczara został powołany do składu Komitetu
Audytu.
Rolą Komitetu Audytu jest wspieranie Rady Nadzorczej w kwestiach właściwego wdrażania zasad
sprawozdawczości budżetowej i finansowej, kontroli wewnętrznej Spółki oraz grupy kapitałowej (w rozumieniu
przepisów Ustawy o rachunkowości) i współpraca z biegłymi rewidentami Spółki, Zarządem, audytorem
wewnętrznym oraz innym zaangażowanymi stronami, w zakresie:
− właściwego wdrażania i kontroli procesów sprawozdawczości finansowej w Spółce i jej grupie
kapitałowej,
− skuteczności funkcjonowania kontroli wewnętrznej w Spółce,
− właściwego funkcjonowania systemów identyfikacji i zarządzania ryzykiem,
− zapewnienia niezależności wewnętrznych i zewnętrznych audytorów,
− monitorowania relacji Spółki z podmiotami powiązanymi,
− monitorowania działań kierownictwa w odpowiedzi na rekomendacje audytora wewnętrznego
i biegłego rewidenta.
Do zadań Komitetu Audytu, poza obowiązkami wynikającymi z przepisów prawa, należy w szczególności:
− monitorowanie:
• procesu sprawozdawczości finansowej,
• skuteczności systemów kontroli wewnętrznej i systemów zarządzania ryzykiem oraz audytu
wewnętrznego, w tym w zakresie sprawozdawczości finansowej,
• wykonywania czynności rewizji finansowej, w szczególności przeprowadzania przez firmę
audytorską badania;
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
23
− kontrolowanie i monitorowanie pracy, w tym niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej, w
szczególności w przypadku, gdy na rzecz Spółki świadczone są przez firmę audytorską inne usługi niż
badanie;
− informowanie Rady Nadzorczej o wynikach badania i jego przebiegu;
− określanie procedury wyboru firmy audytorskiej przez Spółkę;
− opracowanie polityki świadczenia przez firmę audytorską usług dodatkowych, które nie są badaniem;
− zatwierdzanie usług świadczonych przez audytora;
− przedstawianie Radzie Nadzorczej rekomendacji, dotyczącą powołania biegłych rewidentów lub firm
audytorskich (o której mowa w art. 16 ust. 2 Rozporządzenia 537/2014), zgodnie z przyjętymi politykami
wyboru;
− monitorowanie rzetelności informacji finansowych przedstawianych przez Spółkę (polityki
rachunkowości, standardy raportowania finansowego, kryteria konsolidacji sprawozdań finansowych
Spółki w grupie kapitałowej);
− przedkładanie zaleceń mających na celu zapewnienie rzetelności procesu sprawozdawczości finansowej
w Spółce;
− przegląd systemu kontroli wewnętrznej, w tym mechanizmów kontroli: finansowej, operacyjnej,
zgodności z obowiązującymi przepisami, oceny ryzyka;
− analiza raportów i spostrzeżeń audytora wewnętrznego Spółki oraz odpowiedzi Zarządu na te
spostrzeżenia, łącznie z badaniem stopnia niezależności audytora wewnętrznego oraz opiniowaniem
zamiarów zarządu w sprawie zatrudnienia i zwolnienia osoby kierującej komórką odpowiedzialną za
audyt wewnętrzny;
− ocena (raz w roku) i bieżące monitorowanie systemów kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem,
compliance pod kątem zapewnienia, że główne ryzyka (w tym związane z przestrzeganiem
obowiązujących przepisów prawa i regulacji) są prawidłowo identyfikowane, zarządzane i ujawniane;
− ocena adekwatności prowadzonych przez Zarząd systemów identyfikacji, monitorowania i zmniejszania
zagrożeń dla działalności Spółki;
− ocena dostosowania Spółki do spostrzeżeń, stanowisk i decyzji, kierowanych do Spółki ze strony Komisji
Nadzoru Finansowego bądź innych podmiotów, które prowadzą nadzór nad działalnością prowadzoną
przez Spółkę.
Rada Nadzorcza może powierzyć Komitetowi Audytu wspieranie Rady Nadzorczej w zakresie wykonywania
innych, niż określone w ust. 1 i 2, czynności nadzorczych.
3.11 Informacje dotyczące Komitetu Audytu
Ustawowe kryterium niezależności na datę bilansową spełniali Panowie Rafał Płókarz oraz Jacek Woźniak.
Panowie Rafał Płókarz oraz Pan Jacek Woźniak posiadają wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub
badania sprawozdań finansowych.
Pan Rafał Płókarz wiedzę tą nabył jako absolwent Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu oraz College of
Europe oraz podczas studiów i szkoleń na uniwersytetach zagranicznych, w: Angers, Nancy i DePaul University
w Chicago. W latach 1994-2007 pracownik banków: Société Générale, Polskiego Banku Rozwoju, BRE Banku
(obecny mBank) i Banku BPH. W latach 2007-2009 wiceprezes i członek Komitetu Zarządzającego banku
prywatnego Edmond de Rothschild w Luksemburgu, oraz założyciel i dyrektor generalny polskiego
przedstawicielstwa banku, wyspecjalizowanego w usługach typu wealth management. Doktor nauk
ekonomicznych, pracownik naukowy na wydziałach finansów i rachunkowości kilku polskich uczelni, autor
licznych prac naukowych.
Pan Jacek Woźniak jest absolwentem Uniwersytetu Gdańskiego, inwestorem oraz doradcą. Swoje doświadczenie
zdobył między innymi będąc członkiem Rad Nadzorczych odpowiedzialnym między innymi za budowę strategii,
udział w tworzeniu nowych linii biznesowych, akwizycje oraz wejścia na nowe rynki.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
24
Na dzień publikacji niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego kryterium niezależności spełnia
Pan Wojciech Koczara.
Członkiem Komitetu Audytu posiadającym wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa emitent jest
Pan Mirosław Babiaczyk. Wiedzę tą nabył w okresie pełnienia obowiązków Członka Rady Nadzorczej w Spółce
(od 2013 roku).
Firma audytorska UHY ECA Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością badająca sprawozdania finansowe
Spółki za 2025 rok świadczyła na rzecz Spółki dozwolone usługi niebędące badaniem. Usługi te związane były
z badaniem spełnienia wymogów określonych w Rozporządzeniu ESEF oraz przeprowadzeniu oceny
sprawozdania o wynagrodzeniach.
Jednym z zadań Rady Nadzorczej jest wybór firmy audytorskiej dokonującej badania sprawozdań finansowych
Spółki. Wybór ten dokonywany jest w oparciu o Politykę wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania,
której podstawowe założenia zostały przedstawione poniżej.
Zgodnie ze Statutem Spółki, wyboru firmy audytorskiej dokonuje Rada Nadzorcza, działając na podstawie
rekomendacji Komitetu Audytu.
Rada Nadzorcza podczas dokonywania finalnego wyboru, a Komitet Audytu na etapie przygotowywania
rekomendacji, kierują się następującymi wytycznymi dotyczącymi firmy audytorskiej:
− cena zaproponowana przez firmę audytorską;
− możliwość zapewnienia świadczenia pełnego zakresu usług określonych przez Spółkę (badanie
sprawozdań jednostkowych, badania sprawozdań skonsolidowanych, przeglądy);
− dotychczasowe doświadczenie firmy audytorskiej w badaniu sprawozdań jednostek o podobnym do
Grupy Kapitałowej profilu działalności;
− dotychczasowe doświadczenie firmy audytorskiej w badaniu sprawozdań jednostek zainteresowania
publicznego;
− kwalifikacje zawodowe i doświadczenie osób bezpośrednio zaangażowanych w prowadzone w Grupie
Kapitałowej badanie;
− dostępność wykwalifikowanych specjalistów z zakresu zagadnień specyficznych w sprawozdaniach
finansowych, takich jak wycena rezerw aktuarialnych, wycena instrumentów pochodnych, analiza
zagadnień podatkowych, projekty partnerstwa publiczno-prywatnego;
− możliwość przeprowadzenia badania w terminach określonych przez Spółkę;
− reputację firmy audytorskiej na rynkach finansowych;
− potwierdzenie niezależności firmy audytorskiej już na etapie procedury wyboru, potwierdzenie to
powinno dotyczyć zarówno Spółki, jak i Grupy Kapitałowej.
Zgodnie z wprowadzoną w Spółce Polityką świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez
podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług
niebędących badaniem – Komitet Audytu jest obowiązany do wyrażenia zgody na zawarcie umowy na takie usługi
po uprzedniej analizie zagrożeń i zabezpieczeń należności, o której mowa w art. 69-73 Ustawy o biegłych
rewidentach i ich samorządzie, firmach audytorskich oraz o nadzorze publicznym z dnia 11 maja 2017 roku (tekst
jednolity Dz.U. z 2020 r. poz. 1415).
Za dozwolone usługi niebędące badaniem świadczonym przez firmy audytorskie zgodnie z Polityką uznawane są
̨
:
− usługi przeprowadzania procedur należytej staranności (due dilligence) w zakresie kondycji
ekonomiczno-finansowej lub usługi wydawania listów poświadczających, jeśli są
̨
wykonywane w
związku z prospektem emisyjnym Spółki, przeprowadzane zgodnie z krajowym standardem usług
pokrewnych i polegające na przeprowadzaniu uzgodnionych procedur;
− usługi atestacyjne w zakresie informacji finansowych pro forma, prognoz wyników lub wyników
szacunkowych, zamieszczane w prospekcie emisyjnym Spółki;
− badanie historycznych informacji finansowych do prospektu, o którym mowa w rozporządzeniu Komisji
(WE) nr 1289/2008 z dnia 12 grudnia 2008 r.;
− weryfikacja pakietów konsolidacyjnych;
− potwierdzanie spełnienia warunków zawartych umów kredytowych na podstawie analizy informacji
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
25
finansowych pochodzących ze zbadanych przez firmę
̨
audytorską sprawozdań́ finansowych;
− usługi atestacyjne w zakresie sprawozdawczości dotyczącej ładu korporacyjnego, zarzadzania ryzykiem
oraz społecznej odpowiedzialności biznesu;
− usługi polegające na ocenie zgodności informacji ujawnianych przez instytucje finansowe i firmy
inwestycyjne z wymogami w zakresie ujawniania informacji dotyczących adekwatności kapitałowej oraz
zmiennych składników wynagrodzeń́ ;
− poświadczenia dotyczące sprawozdań́ lub innych informacji finansowych przeznaczonych dla Rady
Nadzorczej Spółki lub właścicieli, wykraczające poza zakres badania ustawowego (w tym przeglądy
sprawozdań) i mające pomóc tym organom w wypełnianiu ich ustawowych obowiązków.
Badanie sprawozdania za 2025 rok przeprowadzane zostało przez firmę audytorską na podstawie uchwały Rady
Nadzorczej Spółki z dnia 4 sierpnia 2025 roku w sprawie wyboru audytora do zbadania sprawozdań finansowych
Spółki za lata 2025-2026 w celu umożliwienia biegłemu rewidentowi przeprowadzenia badania jednostkowych
sprawozdań finansowych Spółki i skonsolidowanych sprawozdań finansowych grupy kapitałowej Spółki za rok
2025 i 2026, jak również do innych badań lub przeglądów, które przepisami powszechnie obowiązującymi są
wymagane dla spółek publicznych.
Wybór firmy audytorskiej nastąpił w 2025 roku zgodnie z art. 66 ust 4 Ustawy z dnia 29.09.1994 r. o
rachunkowości oraz zgodnie z postanowieniami Statutu Spółki. Wybór tego audytora dokonany został po
przeprowadzeniu analizy ofert zgłoszonych przez kilka renomowanych kancelarii biegłych rewidentów.
W 2025 roku Komitet Audytu odbył posiedzenia związane głównie z monitorowaniem procesu sprawozdawczości
finansowej, w szczególności sprawozdania rocznego za 2024 rok i półrocznego za 2025 rok oraz przygotowania i
badania wstępnego sprawozdania Spółki i jej grupy kapitałowej za 2025 rok. W 2026 roku przed publikacją
niniejszego sprawozdania odbyło się również posiedzenie Komitetu związane z monitorowaniem przygotowania
sprawozdania finansowego za 2025 rok oraz zapoznaniem się ze stanowiskiem Audytora do tego sprawozdania.
3.12 Opis polityki różnorodności stosowanej do organów administrujących,
zarządzających i nadzorujących Spółki
Spółka jako kryterium wyboru członków Zarządu oraz kluczowych menedżerów kieruje się kwalifikacjami osoby
powołanej do pełnienia powierzonej funkcji: doświadczeniem, profesjonalizmem oraz kompetencjami kandydata.
W opinii Spółki kryteria te zapewniają efektywną realizację strategii, a w konsekwencji rozwój spółki i korzyści
dla akcjonariuszy. Spółka nie widzi uzasadnienia dla konieczności opracowania i stosowania polityki
różnorodności w stosunku do władz spółki oraz jej kluczowych menedżerów. Decyzję w kwestii wyboru osób
zarządzających pod względem płci pozostawia w rękach uprawnionych organów Spółki.
4 Postępowania toczące się przed sądem, organem właściwym dla
postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej
Spółka nie jest stroną toczących się postępowań przed sądem, organem właściwym dla postępowania
arbitrażowego lun organem administracji publicznej.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
26
5 Informacje o umowach znaczących dla działalności Spółki, w tym
znanych Spółce umowach zawartych pomiędzy akcjonariuszami,
umowach ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji
5.1 Umowy znaczące zawarte przez Spółkę w 2025 roku
W dniu 11 grudnia 2025 roku została podjęta uchwała Zarządu Emitenta wyrażająca zgodę na zakup przez spółkę
zależną Emitenta Projprzem Budownictwo Sp. z o.o. segmentu deweloperskiego za łączną cenę 98,0 mln zł
poprzez zawarcie przez Projprzem Budownictwo Sp. z o.o. umów zbycia udziałów ze spółką Grupa Kapitałowa
IMMOBILE S.A., na podstawie której Projprzem Budownictwo Sp. z o.o. kupiłoby 100% udziałów w spółkach:
- CDI KB Sp. z o.o. za cenę łącznie 68.900.000 zł
- CDI 9 Sp. z o.o. za cenę łącznie 14.500.000 zł
- CDI 11 Sp. z o.o. za cenę łącznie 2.100.000 zł
- CDI 12 Sp. z o.o. za cenę łącznie 6.300.000 zł
- CDI 13 Sp. z o.o. za cenę łącznie 6.200.000 zł
W dniu 18 grudnia 2025 roku spółka Projprzem Budownictwo Sp. z o.o. zawarła umowy zbycia udziałów ze
spółką Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A., na podstawie których Projprzem Budownictwo Sp. z o.o. kupiło
100% udziałów w spółkach: CDI KB Sp. z o.o., CDI 9 Sp. z o.o., CDI 11 Sp. z o.o., CDI 12 Sp. z o.o. oraz CDI
13 Sp. z o.o..
5.2 Umowy znaczące zawarte przez Spółkę po dniu bilansowym
Spółka nie zawarła znaczących umów po dniu bilansowym.
6 Informacja o powiązaniach organizacyjnych lub kapitałowych Spółki z
innymi podmiotami oraz określenie jej głównych inwestycji krajowych i
zagranicznych, w szczególności papierów wartościowych, instrumentów
finansowych, wartości niematerialnych i prawnych oraz nieruchomości,
w tym inwestycji kapitałowych dokonanych poza jej grupą jednostek
powiązanych oraz opis metod ich finansowania
6.1 Podmioty organizacyjnie lub kapitałowo powiązane ze spółką na dzień 31.12.2025
roku
− Rafał Jerzy – akcjonariusz Spółki, od 06.09.2007 r. Prezes Zarządu GK IMMOBILE S.A.,
− Piotr Fortuna – akcjonariusz Spółki, od 23.05.2015 r. Członek Zarządu GK IMMOBILE S.A.,
− Mikołaj Jerzy – akcjonariusz Spółki, od 17.01.2024 r. Członek Zarządu GK IMMOBILE S.A.,
− Paweł Mirski – akcjonariusz Spółki, od 17.01.2024 r. Członek Zarządu GK IMMOBILE S.A.,
− Mirosław Babiaczyk – akcjonariusz Spółki, Przewodniczący Rady Nadzorczej,
− Rafał Płókarz – akcjonariusz Spółki, Członek Rady Nadzorczej,
− Beata Jerzy – Sekretarz Rady Nadzorczej,
− Jacek Woźniak – Członek Rady Nadzorczej
− Piotr Kulessa – akcjonariusz Spółki, Członek Rady Nadzorczej,
− „Fundacja Rodziny Jerzych” Fundacja Rodzinna,
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
27
− PJP MAKRUM S.A. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (76,14% udziałów w kapitale
zakładowym ma GK IMMOBILE S.A. i jej spółki zależne),
− PROJPRZEM Budownictwo Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów
w kapitale zakładowym ma PJP MAKRUM S.A.),
− PROMStahl Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma PJP MAKRUM S.A.),
− PROMStahl GmbH – Ronnenberger Str. 20, D-30989 Gehrden, Niemcy (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma PJP MAKRUM S.A.),
− PROMStahl Ltd. – Old Barn Farm, Welford Road, Husbands Bosworth, Lutterworth LE17 6JL (100%
udziałów w kapitale zakładowym ma PJP MAKRUM S.A.)
− Inicjatywa Północno-Zachodnia „PW” Sp. z o.o.- Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100%
udziałów w kapitale zakładowym ma PJP MAKRUM S.A.),
− ATREM S.A. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (71,7% udziałów w kapitale zakładowym
ma GK IMMOBILE S.A.),
− BIO ATREM 1 Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma ATREM S.A.),
− BIO ATREM 2 Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma ATREM S.A.),
− FOCUS Hotels S.A. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma GK IMMOBILE S.A.),
− Q Outlets Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma Focus Hotels S.A.),
− Błonie Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (50,01% udziałów w kapitale
zakładowym ma Focus Hotels S.A.),
− CDI KB Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów posiada Projprzem
Budownictwo Sp. z o.o.),
− CDI 2 Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale zakładowym
ma GK IMMOBILE S.A.),
− CDI 9 Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów posiada Projprzem
Budownictwo Sp. z o.o.),
− CDI 10 Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma GK IMMOBILE S.A.),
− CDI 11 Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów posiada Projprzem
Budownictwo Sp. z o.o.),
− CDI 12 Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów posiada Projprzem
Budownictwo Sp. z o.o.),
− CDI 13 Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów posiada Projprzem
Budownictwo Sp. z o.o.),
− ARONN Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma GK IMMOBILE S.A.),
− BINKIE Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma GK IMMOBILE S.A.),
− CARNAVAL Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma GK IMMOBILE S.A.),
− CRISMO Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma GK IMMOBILE S.A.),
− KUCHET Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma GK IMMOBILE S.A.),
− HOTEL 1 Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma GK IMMOBILE S.A.),
− DLAKO Sp. z o.o. – Bydgoszcz (85-033), ul. Plac Kościeleckich 3 (100% udziałów w kapitale
zakładowym ma GK IMMOBILE S.A.),
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
28
Ponadto Spółka jest jedynym Fundatorem FUNDACJI IMMO z siedzibą w Bydgoszczy (85-033), przy ul. Plac
Kościeleckich 3.
Aktualny na dzień 31.12.2025 roku schemat Grupy Kapitałowej IMMOBILE przedstawia poniższy graf.
1
Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. bezpośrednio oraz pośrednio poprzez spółki zależne posiada 4.555.077 akcji PJP MAKRUM S.A., co stanowi 76,14%
kapitału zakładowego, dających prawo do 4.555.077 głosów, co stanowi 76,14% ogólnej liczby głosów:
- Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. – 4.221.309 sztuk akcji, tj. 70,56% kapitału zakładowego i taki sam udział ogólnej liczby głosów,
- KUCHET Sp. z o.o. – 180.000 sztuk akcji, tj. 3,01% kapitału zakładowego i taki sam udział ogólnej liczby głosów,
- HOTEL 1 Sp. z o.o. – 83.143 sztuk akcji, tj. 1,39% kapitału zakładowego i taki sam udział ogólnej liczby głosów,
- CDI 10 Sp. z o.o. – 70.625 sztuk akcji, tj. 1,18% kapitału zakładowego i taki sam udział ogólnej liczby głosów.
GRUPA KAPITAŁOWA
IMMOBILE S.A.
PJP MAKRUM S.A.
1
76,14%
Promstahl Sp. z o.o. 100%
Promstahl GmbH 100%
Promstahl Ltd. 100%
Projprzem Budownictwo
Sp. z o.o. 100%
Spółki celowe segmentu
deweloperskiego:
CDI KB Sp. z o.o. 100%
CDI 9 Sp. z o.o. 100%
CDI 11 Sp. z o.o. 100%
CDI 12 Sp. z o.o. 100%
CDI 13 Sp. z o.o. 100%
Inicjatywa-Północno-Zachodnia
"PW" Sp. z o.o. 100%
ATREM S.A. 71,70%
BIO ATREM 1 Sp. z o.o. 100%
BIO ATREM 2 Sp. z o.o. 100%
FOCUS Hotels S.A. 100%
Q Outlets Sp. z o.o. 100%
CDI 2 Sp. z o.o. 100%
Błonie Sp. Zo.o. 50,01%
CDI 10 Sp. z o.o. 100%
Spółki majątkowe:
ARONN Sp. z o.o. 100%
BINKIE Sp. z o.o. 100%
CARNAVAL Sp. z o.o. 100%
CRISMO Sp. z o.o. 100%
KUCHET Sp. z o.o. 100%
HOTEL 1 Sp. z o.o. 100%
DLAKO Sp. z o.o. 100%
FUNDACJA IMMO 100%
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
29
6.2 Określenie głównych inwestycji krajowych i zagranicznych Spółki, w szczególności
papierów wartościowych, instrumentów finansowych, wartości niematerialnych i
prawnych oraz nieruchomości, w tym inwestycji kapitałowych dokonanych poza
jej grupą jednostek powiązanych oraz metod ich finansowania
W 2025 roku Spółka nie dokonywała większych inwestycji we własny rzeczowy majątek trwały. Inwestycje w
jednostkach zależnych zostały opisane w punkcie 1.2 niniejszego dokumentu oraz w Jednostkowym Sprawozdaniu
Finansowym w nocie 5.
7 Opis istotnych transakcji zawartych przez Spółkę lub jednostkę zależną
od Spółki z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe
Spółka nie była stroną tego typu transakcji.
8 Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych w danym roku
obrotowym umowach dotyczących kredytów i pożyczek
W 2025 roku Spółka zawarła nową umowę kredytową z bankiem Santander Bank Polska S.A. Podpisane w 2025
roku przez Spółkę GK Immobile S.A. umowy kredytowe oraz aneksy do umów kredytów:
W dniu 25 kwietnia 2025 Grupa Kapitałowa Immobile Spółka Akcyjna podpisała z Santander Bank Polska
Spółka Akcyjna aneks do umowy o multilinię wprowadzający zmiany w podstawowych warunkach udzielenia
usługi, w tym okres dostępności do dnia 30 grudnia 2025 roku.
W dniu 27 maja 2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile Spółka Akcyjna podpisała z Santander Bank Polska
Spółka Akcyjna umowę o kredyt inwestycyjny w wysokości 26,4 mln PLN z terminem spłaty do 27 maja 2026
roku.
W dniu 27 maja 2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile Spółka Akcyjna podpisała z Santander Bank Polska
Spółka Akcyjna aneks do umowy o multilinie w zakresie zmiany kwoty limitu na gwarancje z wartości 6 mln PLN
na 4 mln PLN.
W dniu 3 września 2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile Spółka Akcyjna podpisała z Santander Bank Polska
Spółka Akcyjna aneks do umowy o multilinie w zakresie zmiany kwoty limitu na gwarancje z wartości 4 mln PLN
na 3 mln PLN.
W 2025 roku Spółka nie wypowiedziała żadnych umów kredytów ani pożyczek.
Pożyczki otrzymane przez Grupę Kapitałową Immobile S.A. w 2025 roku:
Pożyczkodawca
Data umowy
Kwota
umowy
nominalna
Kapitał do
spłaty na
dzień
31.12.2025
Termin spłaty
Oprocentowanie
CDI 7 Sp. z o.o.
09.01.2025
285
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
09.01.2025
680
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
ATREM S.A.
09.01.2025
700
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
16.01.2025
900
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
20.01.2025
70
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
30
Pożyczkodawca
Data umowy
Kwota
umowy
nominalna
Kapitał do
spłaty na
dzień
31.12.2025
Termin spłaty
Oprocentowanie
CDI KB Sp. z o.o.
22.01.2025
130
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
22.01.2025
700
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
27.01.2025
100
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI KB Sp. z o.o.
27.01.2025
250
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI KB Sp. z o.o.
30.01.2025
535
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI KB Sp. z o.o.
31.01.2025
10
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
06.02.2025
435
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 2 Sp. z o.o.
14.02.2025
800
800
31.12.2026
WIBOR1M+marża
CDI 2 Sp. z o.o.
20.02.2025
200
200
31.12.2026
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
28.02.2025
600
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
12.03.2025
2 035
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
ATREM S.A.
19.03.2025
1 000
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
21.03.2025
1 000
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 2 Sp. z o.o.
24.03.2025
1 500
1 500
31.12.2026
WIBOR1M+marża
ATREM S.A.
04.04.2025
4 750
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
ATREM S.A.
07.04.2025
2 200
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI KB Sp. z o.o.
04.04.2025
900
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
ATREM S.A.
09.04.2025
400
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
09.04.2025
450
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
14.04.2025
200
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
ATREM S.A.
17.04.2025
550
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
ATREM S.A.
25.04.2025
1 000
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
ATREM S.A.
28.04.2025
500
0
30.04.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
28.04.2025
1 100
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
29.04.2025
410
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
07.05.2025
625
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
07.05.2025
130
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
ATREM S.A.
08.05.2025
600
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
14.05.2025
400
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
30.05.2025
350
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
04.06.2025
350
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
10.06.2025
500
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
18.06.2025
400
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
02.07.2025
500
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
08.07.2025
800
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
11.07.2025
395
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
11.07.2025
250
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
18.07.2025
650
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
25.07.2025
50
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
31
Pożyczkodawca
Data umowy
Kwota
umowy
nominalna
Kapitał do
spłaty na
dzień
31.12.2025
Termin spłaty
Oprocentowanie
CDI 7 Sp. z o.o.
07.08.2025
500
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
21.08.2025
550
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
27.08.2025
90
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
04.11.2025
1 200
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
06.11.2025
900
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
06.11.2025
2 400
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
05.11.2025
1 000
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
12.11.2025
800
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
20.11.2025
500
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 10 Sp. z o.o.
23.12.2025
1 000
1 000
31.12.2026
WIBOR1M+marża
FOCUS Hotels
S.A.
30.12.2025
7 000
7 000
31.12.2026
WIBOR1M+marża
W zakresie umowy ramowej z dnia 4 listopada 2025 roku Spółka Grupa Kapitałowa Immobile S.A.
otrzymała pożyczki od jednostek powiązanych w czwartym kwartale 2025 roku na łączną wartość 12 000
tys. PLN. Całość została spłacona do 31.12.2025 roku.
9 Informacja o udzielonych pożyczkach, z uwzględnieniem pożyczek
udzielonych jednostkom powiązanym
Pożyczki udzielone przez Grupę Kapitałową Immobile S.A. w 2025 roku:
Pożyczkobiorca
Data umowy
Kwota
umowy
nominalna
Kapitał do
spłaty na
dzień
31.12.2025
Termin spłaty
Oprocentowanie
CDI 12 Sp. z o.o.
09.01.2025
322
12
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
09.01.2025
350
350
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
14.01.2025
5
5
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
16.01.2025
350
350
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
16.01.2025
350
350
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
21.01.2025
350
350
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
21.01.2025
350
350
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
30.01.2025
165
165
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
30.01.2025
370
370
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
31.01.2025
10
10
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
04.02.2025
27
27
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
05.02.2025
390
390
31.03.2027
WIBOR1M+marża
PJP MAKRUM S.A.
05.02.2025
500
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
07.02.2025
86
86
31.03.2027
WIBOR1M+marża
FOCUS Hotels S.A.
07.02.2025
1 350
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
ATREM S.A.
07.02.2025
3 000
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
PJP MAKRUM S.A.
10.02.2025
2 750
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
32
Pożyczkobiorca
Data umowy
Kwota
umowy
nominalna
Kapitał do
spłaty na
dzień
31.12.2025
Termin spłaty
Oprocentowanie
PJP MAKRUM S.A.
11.02.2025
1 300
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
PJP MAKRUM S.A.
12.02.2025
400
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
DLAKO Sp. z o.o.
13.02.2025
19
19
31.12.2026
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
14.02.2025
305
305
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
14.02.2025
400
400
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
17.02.2025
250
250
31.03.2028
WIBOR1M+marża
ZEW PBH S.A.
19.02.2025
239
239
ART. 723 KC
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
20.02.2025
300
300
31.03.2028
WIBOR1M+marża
ATREM S.A.
20.02.2025
3 000
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
PROJPRZEM Budownictwo Sp. z
o.o.
20.02.2025
3 500
2 500
31.12.2027
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
21.02.2025
300
300
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
28.02.2025
300
300
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
28.02.2025
300
300
31.03.2027
WIBOR1M+marża
PJP MAKRUM S.A.
04.03.2025
300
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
06.03.2025
230
230
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
06.03.2025
250
250
31.03.2028
WIBOR1M+marża
DLAKO Sp. z o.o.
12.03.2025
5
5
31.12.2026
WIBOR1M+marża
CDI 10 Sp. z o.o.
12.03.2025
17
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
12.03.2025
350
350
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
12.03.2025
350
350
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
14.03.2025
1 300
1 300
31.03.2028
WIBOR1M+marża
PROJPRZEM Budownictwo Sp. z
o.o.
14.03.2025
3 500
3 500
31.12.2027
WIBOR1M+marża
FOCUS Hotels S.A.
17.03.2025
1 300
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
19.03.2025
260
260
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
19.03.2025
350
350
31.03.2027
WIBOR1M+marża
FOCUS Hotels S.A.
24.03.2025
2 600
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
02.06.2025
350
350
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
04.04.2025
4 000
4 000
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
02.06.2025
350
350
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
09.04.2025
230
230
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
02.06.2025
350
350
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
25.04.2025
1 000
1 000
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
24.04.2025
3
3
31.03.2027
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
28.04.2025
600
600
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
30.04.2025
350
350
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
07.05.2025
350
350
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 10 Sp. z o.o.
14.05.2025
70
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
14.05.2025
900
900
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 11 Sp. z o.o.
14.05.2025
20
20
31.12.2026
WIBOR1M+marża
Binkie Sp. z o.o.
16.05.2025
10
10
31.12.2026
WIBOR1M+marża
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
33
Pożyczkobiorca
Data umowy
Kwota
umowy
nominalna
Kapitał do
spłaty na
dzień
31.12.2025
Termin spłaty
Oprocentowanie
CDI 9 Sp. z o.o.
02.06.2025
350
350
31.03.2028
WIBOR1M+marża
DLAKO Sp. z o.o.
23.05.2025
10
10
31.12.2026
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
30.05.2025
6 000
6 000
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
04.06.2025
500
500
31.03.2028
WIBOR1M+marża
Binkie Sp. z o.o.
04.06.2025
30
30
31.12.2026
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
10.06.2025
650
650
31.03.2028
WIBOR1M+marża
Binkie Sp. z o.o.
16.06.2025
20
20
31.12.2026
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
18.06.2025
500
500
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
24.06.2025
500
500
31.03.2028
WIBOR1M+marża
PROJPRZEM Budownictwo Sp. z
o.o.
26.06.2025
300
0
31.07.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
03.07.2025
500
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
08.07.2025
570
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
11.07.2025
250
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
DLAKO Sp. z o.o.
14.07.2025
20
20
31.12.2026
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
15.07.2025
700
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
18.07.2025
650
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
21.07.2025
170
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
25.07.2025
50
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
25.07.2025
500
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
01.08.2025
50
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
01.08.2025
400
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
07.08.2025
500
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 4 Sp. z o.o.
08.08.2025
10
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
14.08.2025
500
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
ZEW MARCIN KOWALSKI
11.08.2025
39
39
31.03.2026
6,5%
CDI 10 Sp. z o.o.
21.08.2025
150
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
21.08.2025
1 600
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
22.08.2025
50
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
25.08.2025
400
400
31.03.2028
WIBOR1M+marża
PJP MAKRUM S.A.
25.08.2025
800
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
25.08.2025
60
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
27.08.2025
10
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 10 Sp. z o.o.
27.08.2025
170
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
27.08.2025
1 300
1 300
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
03.09.2025
10
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
04.09.2025
40
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
04.09.2025
1 300
1 300
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
09.09.2025
400
400
31.03.2028
WIBOR1M+marża
Binkie Sp. z o.o.
10.09.2025
20
20
31.12.2026
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
10.09.2025
200
200
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
17.09.2025
500
500
31.03.2028
WIBOR1M+marża
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
34
Pożyczkobiorca
Data umowy
Kwota
umowy
nominalna
Kapitał do
spłaty na
dzień
31.12.2025
Termin spłaty
Oprocentowanie
CDI 9 Sp. z o.o.
18.09.2025
100
100
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
23.09.2025
500
500
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 10 Sp. z o.o.
23.09.2025
200
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
30.09.2025
40
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
30.09.2025
450
450
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
08.10.2025
800
800
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
16.10.2025
700
700
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 11 Sp. z o.o.
16.10.2025
20
20
31.12.2026
WIBOR1M+marża
ZEW MJT Sp. z o.o.
14.10.2025
300
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
21.10.2025
500
500
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
21.10.2025
80
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 7 Sp. z o.o.
27.10.2025
120
0
31.12.2025
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
29.10.2025
500
500
31.03.2028
WIBOR1M+marża
DLAKO Sp. z o.o.
04.11.2025
4 950
4 950
30.09.2026
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
05.11.2025
1 000
1 000
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
12.11.2025
900
900
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
20.11.2025
500
500
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
02.12.2025
800
800
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 9 Sp. z o.o.
10.12.2025
770
770
31.03.2028
WIBOR1M+marża
CDI 13 Sp. z o.o.
23.12.2025
3 100
3 100
31.12.2026
WIBOR1M+marża
CDI 11 Sp. z o.o.
29.12.2025
2 000
2 000
31.12.2026
WIBOR1M+marża
CDI 12 Sp. z o.o.
30.12.2025
50
50
30.06.2026
WIBOR1M+marża
BŁONIE Sp. z o.o.
30.12.2025
5 400
5 400
31.12.2026
WIBOR1M+marża
W zakresie umowy ramowej z dnia 4 listopada 2025 roku Spółka Grupa Kapitałowa Immobile S.A.
udzieliła pożyczki jednostkom powiązanym w czwartym kwartale 2025 roku na łączną wartość 9 500 tys.
PLN. Całość została spłacona do 31.12.2025 roku.
10 Informacja o udzielonych i otrzymanych w danym roku obrotowym
poręczeń i gwarancji z uwzględnieniem poręczeń i gwarancji udzielonych
jednostkom powiązanym
W 2025 roku Spółka udzieliła poniższe poręczenia jednostkom powiązanym:
Data
udzielenia
poręczenia
Poręczyciel
Dłużnik
Przedmiot umowy
Beneficjent
Wartość
poręczenia
w tys. PLN
Ważność
poręczenia
16.01.2025
GK IMMOBILE S.A.
CRISMO Sp. z o.o.
Umowa poręczenia
Santander Bank
Polska S.A.
29 721
31.12.2039
16.01.2025
GK IMMOBILE S.A.
HOTEL 1 Sp. z
o.o.
Umowa poręczenia
Santander Bank
Polska S.A.
25 500
31.12.2039
16.01.2025
GK IMMOBILE S.A.
ARONN Sp. z o.o.
Umowa poręczenia
Santander Bank
Polska S.A.
22 528
31.12.2039
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
35
16.01.2025
GK IMMOBILE S.A.
CARNAVAL Sp. z
o.o.
Umowa poręczenia
Santander Bank
Polska S.A.
47 656
31.12.2039
16.01.2025
GK IMMOBILE S.A.
KUCHET Sp. z
o.o.
Umowa poręczenia
Santander Bank
Polska S.A.
21 743
31.12.2039
06.02.2025
GK IMMOBILE S.A.
CDI 12 Sp. z o.o.
Umowa poręczenia
Alior Bank S.A.
47 390
15.12.2025
06.02.2025
GK IMMOBILE S.A.
CDI 12 Sp. z o.o.
Umowa poręczenia
Alior Bank S.A.
2 500
15.12.2025
17.04.2025
GK IMMOBILE S.A.
PJP Makrum S.A.
Umowa poręczenia
mBank S.A.
4 240
30.06.2030
30.06.2025
GK IMMOBILE S.A.
CDI 9 Sp. z o.o.
Umowa poręczenia
Alior Bank S.A.
85 575
15.12.2030
30.06.2025
GK IMMOBILE S.A.
CDI 9 Sp. z o.o.
Umowa poręczenia
Alior Bank S.A.
3 500
15.12.2030
29.08.2025
GK IMMOBILE S.A.
Projprzem
Budownictwo Sp. z
o.o.
Oświadczenie
poręczyciela weksla
własnego
BOŚ S.A.
1 500
27.08.2026
31.10.2025
GK IMMOBILE S.A.
ATREM S.A.
Oświadczenie
poręczyciela
mBank S.A.
36 000
17.05.2028
31.10.2025
GK IMMOBILE S.A
ATREM S.A.
Oświadczenie
poręczyciela
mBank S.A.
8 400
17.05.2028
05.11.2025
GK IMMOBILE S.A
ATREM S.A.
Oświadczenie
poręczyciela
mBank S.A.
12 000
17.10.2029
19.11.2025
GK IMMOBILE S.A
ATREM S.A.
Oświadczenie
poręczyciela
mBank S.A.
36 000
29.10.2032
W 2025 roku Spółka nie udzieliła żadnych poręczeń kredytów, pożyczek lub innych poręczeń za zobowiązania
podmiotów spoza Grupy Kapitałowej.
W 2025 roku zostały udzielone na zlecenie Spółki następujące gwarancje:
Data
wystawienia
Gwarant
Dłużnik
Rodzaj zabezpieczenia
Kwota
zabezpie-
czenia w tys.
PLN
Data
ważności
07.01.2025
Santander Bank
Polska S.A.
Grupa Kapitałowa Immobile
S.A.
gwarancja zapłaty czynszu
50
06.01.2026
10.01.2025
Santander Bank
Polska S.A.
Grupa Kapitałowa Immobile
S.A.
gwarancja zapłaty czynszu
8
16.10.2025
17.01.2025
Santander Bank
Polska S.A.
Grupa Kapitałowa Immobile
S.A.
gwarancja zapłaty czynszu
111
16.01.2026
21.01.2025
Santander Bank
Polska S.A.
Grupa Kapitałowa Immobile
S.A.
gwarancja zapłaty czynszu
8
31.08.2025
06.02.2025
Santander Bank
Polska S.A.
Grupa Kapitałowa Immobile
S.A.
gwarancja zapłaty czynszu
679
05.02.2026
01.05.2025
Santander Bank
Polska S.A.
Grupa Kapitałowa Immobile
S.A.
gwarancja zapłaty czynszu
1 591*
30.07.2025
04.06.2025
Santander Bank
Polska S.A.
Grupa Kapitałowa Immobile
S.A.
gwarancja zapłaty czynszu
25 750
13.08.2025
*Beneficjentem jest Spółka CDI 2 Sp. z o.o.
Beneficjentami wszystkich powyższych gwarancji udzielonych, za wyjątkiem jednej gwarancji, w której
beneficjentem jest Spółka CDI 2 Sp. z o.o., są podmioty niepowiązane z Grupą Kapitałową Immobile S.A.
11 Opis wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji papierów
wartościowych do dnia 28.04.2026 roku
W 2025 roku oraz do dnia publikacji niniejszego sprawozdania finansowego Spółka nie dokonywała emisji akcji,
obligacji lub innych papierów wartościowych.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
36
12 Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi
w raporcie rocznym a wcześniej publikowanymi prognozami wyników na
dany rok
Spółka nie publikowała prognozy wyników na rok 2025.
13 Ocena, wraz z uzasadnieniem, dotycząca zarządzania zasobami
finansowymi z uwzględnieniem zdolności wywiązywania się z
zaciągniętych zobowiązań oraz określenie ewentualnych zagrożeń
i działań, jakie Spółka zamierza podjąć w celu przeciwdziałania tym
zagrożeniom
Podstawowym elementem kształtującym politykę ograniczania ryzyka płynności jest utrzymywanie zdolności
Spółki do terminowego wywiązywania się z bieżących i planowanych zobowiązań wobec kontrahentów.
W 2025 roku Spółka nie posiadała finansowania obrotowego, systematycznie spłacała zobowiązania z tytułu
leasingu finansowego oraz kredytu inwestycyjnego.
Bieżące wpływy do Spółki związane są głównie z usługami administracyjnymi i holdingowymi przez nią
świadczonymi. Odbiorcami tych usług są w większości podmioty zależne. W związku z tym o płynności Spółki
w dużej mierze decyduje płynność Spółek zależnych i ich zdolność do terminowego regulowania zobowiązań
wobec Spółki.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku zobowiązania krótkoterminowe Spółki przewyższały aktywa obrotowe o 129.190
tysięcy złotych, co wynika przede wszystkich z wartości należności z tyt. krótkoterminowych pożyczek
udzielonych do jednostek powiązanych w kwocie 11.570 tys. zł oraz wartości zobowiązań z tytułu kredytów,
pożyczek i innych instrumentów dłużnych w ogólnej kwocie 145.635 tys. PLN, w tym otrzymanych od jednostek
powiązanych w kwocie 135.133 tys. zł.
Z uwagi na holdingowy charakter Spółki i jej kontrole nad Spółkami z grupy kapitałowej, a tym samy kontroli nad
przepływami pieniężnymi, Spółka ma możliwość aktywnego kształtowania kwot jak i terminów zaciągania jak i
spłaty zobowiązań wewnątrz grupowych, w tym zobowiązań z tytułu pożyczek.
W przypadku braku spłat pożyczek przez jednostki powiązane z terminem wymagalności do 12 miesięcy od dnia
bilansowego Zarząd Spółki ma możliwość przesunięcia terminów spłat dla pożyczek otrzymanych przez Spółkę
od jednostek powiązanych.
Zobowiązania do podmiotów zewnętrznych (kredyty i pożyczki) są obsługiwane z bieżących wpływów Spółki, w
tym ze sprzedaży posiadanych nieruchomości inwestycyjnych, a wobec części z nich planowane jest przedłużenie
terminów zapadalności.
Wartość zobowiązań krótkoterminowych wobec jednostek zależnych (w tym pożyczki, zobowiązania handlowe)
wynosi 137.005 tys. PLN, których termin wymagalności może w każdej chwili zostać zmieniony w oparciu o
decyzje Zarządu Spółki z uwzględnieniem potrzeb finansowania Spółki oraz Grupy.
Ponadto należy zwrócić uwagę na nadwyżkę wartości rynkowej części posiadanych przez Spółkę aktywów nad
ich wartością bilansowa ustalaną zgodnie z przyjętymi zasadami rachunkowości. W szczególności wskazujemy
na różnicę wartości posiadanych pakietów akcji spółek notowanych na GPW w Warszawie nad ich wartością
bilansową co prezentuje poniższa tabela (dane w tys. PLN):
Nadwyżka wartości rynkowej nad bilansową 31.12.2025 oraz w I kwartale 2026 roku:
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
37
Specyfikacja:
wartość bilansowa
udziałów po cenie
nabycia
ilość
posiadanych
sztuk akcji
kurs akcji
na dzień
31.12.2025
w PLN
wartość
rynkowa na
dzień
31.12.2025
nadwyżka
wartości
rynkowej
nad
bilansową
31.12.2025
średnia
wartość
akcji w I
kwartał
2026 w
PLN
wartość
rynkowa na
średnia w I
kwartał 2026
nadwyżka
wartości
rynkowej
nad
bilansową
w I
kwartał
2026
PJP MAKRUM
S.A.
57 294
4 221 310
14,6
61 631
4 337
18,48
78 010
20 716
ATREM S.A.
22 932
6 618 184
59,6
394 444
371 512
54,95
363 669
340 750
Razem
80 226
456 075
375 849
441 692
361 466
Nadwyżka wartości rynkowej nad bilansową 31.12.2024 oraz w I kwartale 2025 roku:
Specyfikacja:
wartość
bilansowa
udziałów po
cenie
nabycia
ilość
posiadanych
sztuk akcji
kurs akcji na
dzień
31.12.2024 w
PLN
wartość
rynkowa na
dzień
31.12.2024
nadwyżka
wartości
rynkowej
nad
bilansową
31.12.2024
średnia
wartość
akcji w I
kwartał
2025 w
PLN
wartość
rynkowa na
średnia w I
kwartał 2025
nadwyżka
wartości
rynkowej nad
bilansową w I
kwartał 2025
PJP MAKRUM
S.A.
47 223
3 598 602
15,05
54 159
6 936
16,02
57 660
10 437
ATREM S.A.
22 932
6 618 184
17,80
117 804
94 871
23,39
154 822
131 890
Razem
70 155
171 963
101 807
212 483
142 328
Także wartość posiadanych akcji oraz udziałów w spółkach zależnych nienotowanych na rynku regulowanym (np.
FOCUS Hotels S.A., Spółki developerskie, Spółki SPV posiadające hotele) jest w ocenie Zarządu wyższa od ich
wartości bilansowej.
Należy zwrócić uwagę także na wartość posiadanych gruntów inwestycyjnych które także mogą być zbyte,
zarówno w ramach Grupy jak i poza nią, co może stanowić źródło spłaty zaciągniętych pożyczek.
Spółka elastycznie zarządza zasobami finansowymi, dostosowując przepływy do zmieniającego się otoczenia
rynkowego, co przejawia się w zmianach kierunków przepływów nadwyżek środków generowanych przez Spółki
operacyjne (spłaty lub zaciąganie pożyczek wewnątrzgrupowych, ewentualne zaciągnięcie dodatkowych
zobowiązań finansowych, decyzje co do dywidend, udzielanie poręczeń itp.).
Spółka nie widzi zagrożeń dla prawidłowego regulowania swoich zobowiązań.
14 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych, w tym inwestycji
kapitałowych, w porównaniu do wielkości posiadanych środków, z
uwzględnieniem możliwych zmian w strukturze finansowania tej
działalności
W roku 2026 i następnych zamierzenia inwestycyjne Spółki związane będą głównie z dalszym rozwojem grupy
kapitałowej Spółki i polegać będą na:
− wsparciu finansowym spółek zależnych w związku z ich działalnością bieżącą i rozwojową (inwestycje
deweloperskie, rozwój sieci hoteli FOCUS, wzrost przychodów w segmencie przemysłowym),
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
38
− rozwoju działalności deweloperskiej w segmencie mieszkaniowym prowadzonej przez CDI Konsultanci
Budowlani Sp. z o.o. i jej podmioty zależne,
− rozwoju działalności w segmencie przemysłowym poprzez organiczny wzrost przychodów PJP
MAKRUM S.A. i jej podmiotów zależnych, rozwój własnych produktów (w tym stolarki otworowej)
oraz ewentualne przejęcia kapitałowe kolejnych podmiotów komplementarnych,
− rozwoju działalności w branży automatyki i elektroenergetyki, w której działa ATREM S.A., w tym
również w obszarze odnawialnych źródeł energii np. biometanowni, farm wiatrowych, instalacji
fotowoltaicznych,
− rozwoju sieci hotelowej zarządzanej przez Spółkę zależną FOCUS Hotels S.A.
− ewentualnych inwestycjach w przejęcie kolejnych nowych podmiotów.
Spółka nie wyklucza także możliwości nowej emisji akcji, co będzie uzależnione od aktualnej sytuacji na GPW
oraz dokonanych inwestycji Grupy Kapitałowej.
W ocenie Zarządu pozyskanie środków niezbędnych do dokonania planowanych inwestycji jest wysoce
prawdopodobne.
15 Opis czynników i zdarzeń, w tym o nietypowym charakterze, mających
znaczący wpływ na wyniki finansowe Grupy Kapitałowej Emitenta za
dany rok obrotowy, wraz z określeniem stopnia ich wpływu i możliwym
wpływem na wyniki w kolejnych latach
W 2025 roku Spółka kontynuowała działalność w niezmienionej formie.
Nie wystąpiły inne istotne zdarzenia o charakterze nietypowym, poza wskazanymi w rocznym sprawozdaniu
Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej, pkt 15: Opis czynników i zdarzeń, w tym o nietypowym charakterze,
mających znaczący wpływ na wyniki finansowe Grupy Kapitałowej za dany rok obrotowy, wraz z określeniem
stopnia ich wpływu i możliwym wpływem na wyniki w kolejnych latach.
16 Charakterystyka zewnętrznych i wewnętrznych czynników istotnych dla
rozwoju Spółki
16.1 Czynniki zewnętrzne
Bezpośrednimi czynnikami zewnętrznymi wpływającymi w istotny sposób na rozwój Spółki są:
− koniunktura gospodarcza w Polsce i Europie (w sytuacji trwającego konfliktu zbrojnego w Ukrainie i w
rejonie Zatoki Perskiej),
− możliwość pozyskania dalszych środków finansowych na rozwój i reorganizację Grupy Kapitałowej
Spółki,
− realizacja kontraktów spółki zależnej ATREM S.A. i uzyskanie kolejnych projektów,
− zdolność Spółek operacyjnych do terminowego regulowania zobowiązań wobec GK IMMOBILE S.A.,
wynikających między innymi z zawartych umów dzierżawy i najmu majątku, udzielonych pożyczek,
umów o usługi holdingowe itp.,
− zapotrzebowanie operacyjnych Spółek zależnych na uzupełnienie kapitałów własnych w związku z ich
działaniami rozwojowymi oraz wynikające z bieżącej płynności operacyjnej,
− realizacje przez poszczególne Spółki zależne zaplanowanych działań rozwojowych, w tym w segmencie
deweloperskim, co ułatwi redystrybucję środków finansowych w Grupie,
− poziom stóp procentowych wpływający na koszt obsługi zobowiązań finansowych pozostających w GK
IMMOBILE S.A. oraz związany z nim poziom inflacji,
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
39
− sytuacja na rynkach, w których działają spółki operacyjne w Grupie – przemysł, budownictwo,
hotelarstwo, developing i inne, co przełoży się na ich kondycję finansową i przepływy środków w Grupie
Kapitałowej,
− koniunktura na rynkach finansowych, w tym GPW w Warszawie, co rzutować będzie na warunki
dokonania ewentualnych przejęć innych podmiotów i rozszerzenia w ten sposób portfela Spółek
zależnych od GK IMMOBILE S.A.
16.2 Czynniki wewnętrzne
Bezpośrednimi czynnikami wewnętrznymi wpływającymi w istotny sposób na rozwój Spółki są:
− zaprzestanie działalności w segmencie modowym, zbycie akcji PBH S.A. oraz zmiany bilansowe tym
spowodowane,
− zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej, w tym: włączane do Grupy nowe podmioty, udzielane i spłacane
pożyczki, sprzedaż lub nabycie udziałów w spółkach zależnych, ewentualne łączenie jednostek i inne
zmiany mogące wpływać na jednostkowe wyniki finansowe Spółki, w tym w związku z konsekwencjami
zaprzestania działalności w segmencie modowym,
− wpływy z tytułu wypłacanych przez Spółki zależne dywidend,
− zarządzanie wsparciem dla podmiotów z Grupy Kapitałowej IMMOBILE S.A., w tym poprzez:
• usługi doradcze i holdingowe,
• reorganizację działów administracyjnych, księgowych i innych wspierających działalność
operacyjną,
• racjonalne udzielanie poręczeń, itp.,
− możliwość pozyskania środków finansowych umożliwiających ewentualne kolejne przejęcia spółek.
16.3 Dywidenda
Zarząd Spółki rekomenduje przeznaczyć z zysku netto kwotę około 10 mln PLN na wypłatę dywidendy, a
pozostałą kwotę zysku przeznaczyć na pokrycie trat z lat ubiegłych.
Walne Zgromadzenie odbyte w dniu 30 maja 2025 roku postanowiło pokryć stratę netto za rok 2024 z zysków z
przyszłych okresów.
W 2023 roku Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. wypłaciła dywidendę w wysokości 0,05 PLN na akcję,
tj. w łącznej kwocie 3.768.146,60 PLN. Dniem nabycia prawa do dywidendy był 01.09.2023 roku, termin wypłaty
ustalono na dzień 15.09.2023 roku.
W 2022 roku Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. wypłaciła dywidendę w wysokości 0,04 PLN na akcję,
tj. w łącznej kwocie 3.014.517,28 PLN. Dniem nabycia prawa do dywidendy był 09.09.2022 roku, termin wypłaty
ustalono na dzień 23.09.2022 roku.
W 2021 roku Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. nie wypłaciła dywidendy.
W 2020 roku Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. wypłaciła dywidendę w wysokości 0,02 PLN na akcję,
tj. w łącznej kwocie 1.507.258,64 PLN. Dniem nabycia prawa do dywidendy był 29.09.2020 roku, natomiast
termin wypłaty ustalono na dzień 13.10.2020 roku.
17 Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem
Spółki i jej Grupą Kapitałową
W 2025 roku wystąpiły zmiany w składzie Rady Nadzorczej oraz Komitetu Audytu.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
40
Działania polegające na wyodrębnieniu działalności operacyjnej do spółek zależnych poskutkowały zmianą
charakteru funkcjonowania GK IMMOBILE S.A., a co za tym idzie modelem i zasadami zarządzania
przedsiębiorstwem.
Odpowiedzialność za bieżące zarządzanie działalnością operacyjną należy do Zarządów podmiotów zależnych,
pozostawiając w GK IMMOBILE S.A. decyzje o strategicznym znaczeniu dla funkcjonowania całej Grupy
Kapitałowej oraz optymalizacji wykorzystania posiadanego majątku.
Zdaniem Zarządu wyodrębnienie działalności operacyjnej do spółek zależnych, przyczynia się do:
− skuteczniejszego zarządzania kierownictwa spółek zależnych nad mniejszymi podmiotami o jednolitym
profilu działalności i prostej strukturze,
− jednoznacznej oceny efektywności ekonomicznej i finansowej wyodrębnionych działalności,
− rozdzielenia działalności operacyjnej od majątku.
Sytuacja rynkowa związana z wojną w Ukrainie oraz w rejonie Zatoki Perskiej wymaga od Zarządu Spółki
dominującej oraz Spółek Zależnych dostosowania dotychczasowych sposobów zarządzania i organizacji
działalności do dynamicznie zmieniającej się sytuacji rynkowej oraz prawnej.
18 Umowy zawarte pomiędzy Spółką a osobami zarządzającymi,
przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia
z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie
lub zwolnienie następuje z powodu połączenia spółki przez przejęcie
Spółka w 2025 roku nie zawarła takich umów.
19 Wartość wynagrodzeń, nagród lub korzyści wypłaconych, należnych lub
potencjalnie należnych dla osób zarządzających, nadzorujących albo
członków organów administrujących Spółkę oraz wartość zobowiązań
wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla
byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków
organów administrujących oraz o zobowiązaniach zaciągniętych w
związku z tymi emeryturami
Informacje o:
1) wartości wynagrodzeń, nagród lub korzyści, w tym wynikających z programów motywacyjnych lub
premiowych opartych na kapitale emitenta, w szczególności opartych na obligacjach z prawem
pierwszeństwa, zamiennych, warrantach subskrypcyjnych (w pieniądzu, naturze lub jakiejkolwiek innej
formie), wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych, odrębnie dla każdej z osób zarządzających,
nadzorujących albo członków organów administrujących emitenta w przedsiębiorstwie emitenta, bez
względu na to, czy odpowiednio były one zaliczane w koszty, czy też wynikały z podziału zysku;
2) wartości wynagrodzeń i nagród otrzymanych z tytułu pełnienia funkcji we władzach jednostek
podporządkowanych;
3) wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych osób
zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących oraz o zobowiązaniach
zaciągniętych w związku z tymi emeryturami, ze wskazaniem kwoty ogółem dla każdej kategorii organu;
zostały zaprezentowane w Sprawozdaniu finansowym rozdział Informacja o podmiotach powiązanych, nota 33.7
Wynagrodzenie kadry kierowniczej Spółki.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
41
20 Akcje i udziały Spółki oraz jednostek powiązanych będące w posiadaniu
osób zarządzających i nadzorujących Spółkę oraz informacje o znanych
Spółce umowach, zawartych, w wyniku których mogą nastąpić zmiany w
proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy
Akcjonariusz
Stan na
31.12.2024
Zwiększenie stanu
posiadania
Zmniejszenie stanu
posiadania
Stan na
31.12.2025
Zarząd
Rafał Jerzy
46 224 712
424 985
0
46 649 697
Piotr Fortuna
159 000
0
0
159 000
Mikołaj Jerzy
3 106 088
0
0
3 106 088
Paweł Mirski
4 488
0
0
4 488
Rada Nadzorcza
Mirosław Babiaczyk
19 500
0
0
19 500
Rafał Płókarz
500
0
0
500
Beata Jerzy
0
0
0
0
Jacek Woźniak*
0
0
0
0
Piotr Kulessa**
47 013
47 681
19 113
75 581
*W dniu 30 maja 2025 roku powołano do składu Rady Nadzorczej. W dniu 14 stycznia 2026 roku Zarząd otrzymał oświadczenie Pana Jacka
Woźniaka o rezygnacji z funkcji w Radzie Nadzorczej z dniem 14 stycznia 2026 roku.
**W dniu 30 maja 2025 roku powołano do składu Rady Nadzorczej.
W dniu 26.02.2025 roku zostało zawarte porozumienie pomiędzy Fundacją Rodziny Jerzych Fundacji Rodzinnej,
Rafałem Jerzy, Mikołajem Jerzy, MJT spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Marcelewie,
François Gros, Filon spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Bydgoszczy oraz FG International
Investment Holding Limited z siedzibą w Ta’Xbiex na Malcie, o którym mowa w art. 87 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia
29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego
systemu obrotu oraz o spółkach publicznych. Zgodnie z porozumieniem liczba akcji wynosi 59.924.409, co
stanowi 79,51% akcji.
Zgodnie z raportem bieżącym nr 15/2025 z dnia 09.05.2025 roku Grupa Kapitałowa Immobile S.A. informuje, że
w dniu 09.05.2025 roku otrzymała zawiadomienie od Pana Rafała Jerzego, z którego wynika, że porozumienie z
dnia 26.02.2025 roku zostało rozwiązane w dniu 07.05.2025 roku.
W dniu 7 maja 2025 roku Zarząd spółki Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A. uzyskała informację związaną z
wezwaniem do zapisywania się na sprzedaż akcji Spółki z dnia 25 marca 2025 r. ogłoszonym na podstawie art.
art. 72a ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów
finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych przez "Fundacja Rodziny Jerzych"
Fundację Rodzinną, MJT Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, Filon Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością, FG International Investment Holding Limited, François Gros, Rafała Jerzy oraz Mikołaja
Jerzy (zwani dalej „Wzywającymi”) o zawarciu transakcji sprzedaży akcji Spółki, na podstawie której Wzywający
"Fundacja Rodziny Jerzych" Fundacja Rodzinna nabyła 300.000 (słownie: trzysta tysięcy) sztuk akcji Spółki co
stanowi 0,40% kapitału zakładowego Spółki i 0,40% ogółu głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki oraz
Wzywający MJT Sp. z o.o. nabyła 124.985 (słownie: sto dwadzieścia cztery tysiące dziewięćset osiemdziesiąt
pięć) sztuk akcji Spółki co stanowi 0,17% kapitału zakładowego Spółki i 0,17% ogółu głosów na Walnym
Zgromadzeniu Spółki.
W dniu 17 lipca 2025 roku wpłynęło zawiadomienie o nabyciu 21 224 akcji Spółki Grupy Kapitałowej
IMMOBILE S.A. przez Pana Piotra Kulessę.
Na dzień bilansowy w posiadaniu Członka Zarządu - Pana Mikołaja Jerzego znajdowało się 36 090 sztuk akcji
PJP MAKRUM S.A. oraz w posiadaniu członka Rady Nadzorczej – Pana Piotra Kulessy znajdowało się 2 599
sztuk akcji PJP MAKRUM S.A. Zarząd Spółki Dominującej nie otrzymał informacji o posiadaniu akcji PJP
MAKRUM S.A. przez pozostałe osoby zarządzające i nadzorujące Spółkę Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
42
Na dzień bilansowy w posiadaniu Członka Zarządu - Pana Mikołaja Jerzego znajdowało się 126 141 sztuk akcji
ATREM S.A. oraz w posiadaniu członka Rady Nadzorczej – Pana Piotra Kulessy znajdowało się 1 750 sztuk akcji
ATREM S.A. Zarząd Spółki Dominującej nie otrzymał informacji o posiadaniu akcji ATREM S.A. przez
pozostałe osoby zarządzające i nadzorujące Spółkę Grupa Kapitałowa IMMOBILE S.A.
W dniu 5 grudnia 2025 roku wpłynęło zawiadomienie o nabyciu 7 588 akcji Spółki Grupy Kapitałowej
IMMOBILE S.A. przez Pana Piotra Kulessę.
Pozostali członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej oraz inne osoby Zarządzające nie zgłaszały Spółce do dnia
publikacji niniejszego sprawozdania informacji o posiadaniu akcji GK IMMOBILE S.A. i jednostek powiązanych.
W dniu 19 stycznia 2026 roku Pan Wojciech Koczara został powołany do Rady Nadzorczej.
21 Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych
Spółka nie prowadzi programów akcji pracowniczych.
22 Informacje o podmiocie uprawnionym do badania sprawozdań
finansowych
Podmiotem dokonującym badania oraz przeglądu sprawozdań finansowych Spółki jest UHY ECA Audyt Spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością, na podstawie umowy zawartej z Grupą Kapitałową Immobile S.A. 12 sierpnia
2025 roku. Umowa została zawarta na :
− przeprowadzenie przeglądów jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za
okresy 6 miesięcy zakończone odpowiednio 30 czerwca 2025 roku oraz 30 czerwca 2026 roku,
− przeprowadzenie badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego za lata
obrotowe zakończone odpowiednio 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2026 roku,
Podmiot uprawniony do badania świadczy usługę poza wskazanymi powyżej przeglądami i badaniami sprawozdań
finansowych polegającą na badaniu zgodności z wymogami ESEF oraz przeprowadzeniu oceny sprawozdania o
wynagrodzeniach za rok kończący się dnia 31 grudnia 2025 roku oraz 31 grudnia 2026 roku.
Wyboru podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych dokonała Rada Nadzorcza Spółki.
Informacje nt. wynagrodzenia biegłego rewidenta zostały zaprezentowane w Sprawozdaniu finansowym, nota 34.
Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej.
Na podstawie oświadczenia otrzymanego od Rady Nadzorczej Zarząd Spółki informuje, że:
− firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do sporządzenia
bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania finansowego zgodnie z
zobowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej,
− są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego biegłego
rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji,
− Spółka posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na
rzecz emitenta przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci
dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia
przez firmę audytorską.
Zarząd Grupy Kapitałowej IMMOBILE S.A. w dniu 31 marca 2026 roku podjął uchwałę w sprawie skorzystania
z możliwości zwolnienia z obowiązku sporządzania sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju za rok
obrotowy 2025 oraz 2026.
GRUPA KAPITAŁOWA IMMOBILE S.A.
Sprawozdanie Zarządu z działalności
Za okres 12 miesięcy zakończony 31 grudnia 2025 roku (w tysiącach PLN)
43
23 Istotne zdarzenia po dniu bilansowym
Po dniu bilansowym nastąpiła eskalacja napięć o charakterze zbrojnym w rejonie Zatoki Perskiej, co przełożyło
się na przejściowy wzrost zmienności na światowych rynkach surowców energetycznych i paliw. Zarząd dokonał
analizy wpływu tych wydarzeń na sytuację GK IMMOBILE S.A. i stwierdza, co następuje:
1. Brak bezpośredniej ekspozycji: Spółka nie posiada aktywów, należności ani zobowiązań bezpośrednio
powiązanych z podmiotami z regionu konfliktu.
2. Sytuacja kluczowych kontrahentów: kluczowi klienci Spółki nie posiadają bezpośrednich powiązań z regionem
objętym konfliktem.
3. Wpływ makroekonomiczny: Wpływ sytuacji na Spółkę jest oceniany jako tożsamy ze średnim wpływem na
całą polską gospodarkę (potencjalny wzrost kosztów paliw i logistyki). Na dzień sporządzenia sprawozdania
czynniki te nie zagrażają rentowności realizowanych kontraktów ani płynności finansowej Emitenta.
4. Wycena pozycji bilansowych: Sytuacja ta nie stworzyła konieczności dokonania odpisów aktualizujących
wartość aktywów ani innych modyfikacji w prezentacji pozycji bilansowych.
W dniu 22 stycznia 2026 roku Emitent ("Spółka Przejmująca") w komunikatach bieżącym nr 4/2026 oraz w
komunikacie nr 5/2026 z dnia 5 lutego 2026 roku zawiadomił o zamiarze połączenia Emitenta ze spółką zależną
CDI 10 Sp. z o.o. ("Spółka Przejmowana"). Uchwała o połączeniu została podjęta przez Nadzwyczajne Walne
Zgromadzenie Spółki Przejmującej w dniu 20 marca 2026 roku (raport bieżący nr 8/2026). Połączenie spółek
nastąpi stosownie do treści art. 492 § 1 ust. 1 kodeksu spółek handlowych, poprzez przeniesienie całego majątku
Spółek Przejmowanych na Spółkę Przejmującą (połączenie przez przejęcie) bez podwyższania kapitału
zakładowego Spółki Przejmującej, wobec tego, że Spółka Przejmująca posiada 100% udziałów w Spółce
Przejmowanej.
W dniu 20 marca 2026 roku Zarząd Grupy Kapitałowej Immobile S.A. poinformował, że mając na uwadze
przedstawienie lepszej jakościowo informacji dotyczącej wartości inwestycji w spółkach zależnych, a tym samym
zwiększenie użyteczności i przydatności informacji w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Emitenta, podjął
uchwałę o przyjęciu zmiany polityki rachunkowości w zakresie wyceny inwestycji w jednostkach zależnych,
spółkach stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach zgodnie z §10 pkt c) MSR 27
„Jednostkowe sprawozdanie finansowe”, z dotychczas stosowanej metody wyceny według kosztu na wycenę przy
użyciu metody praw własności określonej w MSR 28.
Bydgoszcz, 28 kwietnia 2026 roku
Podpisy Zarządu:
Prezes Zarządu
Rafał Jerzy
Członek Zarządu
Mikołaj Jerzy
Członek Zarządu
Paweł Mirski
Członek Zarządu
Piotr Fortuna
